Apostila Engenharia Condominial

Engenharia
Condominial
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Edmilson Pinho de Sá
EDMILSON PINHO DE SÁ
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Sumário
CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO ................................................................................... 6
REGIMENTO INTERNO ...................................................................................................... 7
Regras de convivência no condomínio ..................................................................................... 7
Como montar um Plano de Manutenção de edificações ........................................................ 9
Documentação para realização das manutenções ................................................................. 10
Mapeamento inicial das manutenções ..................................................................................... 10
Distribuição dos papéis, segundo a NBR 5674 ..................................................................... 11
Como a norma de Inspeção Predial se aplica aos condomínios .......................................... 11
Vantagens de implantar a norma de manutenção ................................................................. 12
Plano de manutenção de condomínio ..................................................................................... 12
TIPOS DE MANUTENÇÃO ................................................................................................ 13
Tipos de manutenções na prestação de serviços ................................................................... 14
Como montar um plano de manutenção ................................................................................ 15
Pontos de fiscalização ............................................................................................................... 16
Os pontos que devem ser fiscalizados nos condomínios: .................................................... 16
Periodicidade da fiscalização .................................................................................................... 17
Manutenção dos elevadores...................................................................................................... 17
Manutenção das instalações elétricas ...................................................................................... 18
Manutenção das instalações de gás .......................................................................................... 19
Limpeza das caixas d’água ........................................................................................................ 19
Inspeção dos para-raios do condomínio................................................................................. 19
Sistemas de segurança do condomínio ................................................................................... 20
Inspeção dos extintores do condomínio ................................................................................ 20
REFORMAS PRECISAM DE ART ...................................................................................... 22
NBR 16.280 ................................................................................................................................ 23
DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA REALIZAR OBRAS. ................................... 23
OBRIGAÇÕES DO SÍNDICO ............................................................................................. 24
Norma na prática ....................................................................................................................... 24
OBRAS QUE PRECISAM DE ART/RRT.......................................................................... 25
REFORMAS QUE NÃO PRECISAM DE ART/RRT: .................................................... 26
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Cuidados o síndico deve ter com as obras ......................................................................... 26

Outras dúvidas sobre reformas em condomínio e NBR 16.280 ......................................... 26
O que é caracterizado como reforma de acordo com a norma? ......................................... 27
Reformas em áreas comuns ...................................................................................................... 27
Riscos de desabamento ............................................................................................................. 27
CÓDIGO CIVIL – ART. 1.348.............................................................................................. 28
CONTRATAR E GERIR COLABORADORES E PRESTADORES DE
SERVIÇOS ................................................................................................................................ 28
QUEM PAGA CADA TIPO DE DESPESA DO CONDOMÍNIO. ............................. 29
Vazamentos entre apartamentos .......................................................................................... 30
Varandas e Sacadas .................................................................................................................... 30
Coberturas................................................................................................................................... 31
Fachadas ..................................................................................................................................... 31
Janelas...................................................................................................................................... 31
Rede ou instalações de gás ................................................................................................... 31
Rede elétrica ................................................................................................................................ 32
Interfones .................................................................................................................................... 32
Cupins.......................................................................................................................................... 32
O QUE EXIGIR DE EMPRESAS PRESTADORAS DE SERVIÇO ........................... 33
Limpeza de caixa d’água e Controle de pragas ................................................................ 33
Recarga de extintores ............................................................................................................ 34
Para-raios ou Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA) ............. 34
Elevadores................................................................................................................................ 34
Impermeabilização ................................................................................................................. 35
Pintura e restauração de fachada.............................................................................................. 36
Estanqueidade do sistema de gás ........................................................................................ 36
Bombas de incêndio e outras manutenções de bombas de condomínio ...................... 37
Sistema de pressurização de escadas de incêndio ............................................................ 37
Sistema de alarme de incêndio ............................................................................................ 38
Grupo gerador ......................................................................................................................... 38
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Ventilação e exaustão do sistema de incêndio ....................................................................... 39

Instalações elétricas ............................................................................................................... 39
CRITÉRIOS E PREÇO NA CONTRATAÇÃO DE UM SERVIÇO NO
CONDOMÍNIO ....................................................................................................................... 39
CONTRATAÇÃO DE EMPRESA ....................................................................................... 40
Pagamentos de Compras e Prestação de Serviço: Qualquer tipo de compra ou
contratação de serviços exige nota fiscal ................................................................................ 40
Arquivamento de documentos ................................................................................................. 41
ACESSIBILIDADE NO CONDOMÍNIO: IMPORTÂNCIA E COMO APLICAR . 41
ACESSIBILIDADE NO CONDOMÍNIO ......................................................................... 42
LEI DE ACESSIBILIDADE EM CONDOMÍNIOS: COMO GARANTIR A
INCLUSÃO NOS AMBIENTES .......................................................................................... 43
SINALIZAÇÃO DE LOCAL ACESSÍVEL PARA PESSOAS COM
DEFICIÊNCIA......................................................................................................................... 44
LEGISLAÇÃO .......................................................................................................................... 45
ABNT NBR 9050 ...................................................................................................................... 46
SINALIZAÇÃO VISUAL E TÁTIL ..................................................................................... 48
CONTROLE DE ACESSO DA PORTARIA ..................................................................... 48
Demora na entrada .................................................................................................................... 49
Entrada de pessoas desconhecidas .......................................................................................... 49
GESTÃO DE ENCOMENDAS E CORRESPONDÊNCIAS EM
CONDOMÍNIOS..................................................................................................................... 50
Distribuição das cartas comuns ............................................................................................... 51
Estrutura externa para correspondência ................................................................................. 51
DEDETIZAÇÃO EM CONDOMÍNIO ............................................................................. 52
MINI MERCADOS EM CONDOMÍNIOS ....................................................................... 54
IMPLANTAÇÃO DE MINI MERCADOS ........................................................................ 54
INSTALAÇÃO DE TORRES DE TELEFONIA ............................................................. 55
LEGISLAÇÃO DE PISCINAS COLETIVAS EM CONDOMÍNIOS .......................... 56
CONCLUSÃO .......................................................................................................................... 59
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A administração de um condomínio atualmente se equipara a de uma pequena empresa.

São muitos os cuidados que devem ser tomados para que a gestão corra dentro da lei, sem sobressaltos
e sem muita dor de cabeça.
O conhecimento do código civil, das leis trabalhistas, além de interesse nas áreas contábil,
administrativa e do direito são importantes para um bom exercício do cargo de síndico.
Há também vários outros tipos de habilidades que ajudam a ser um bom síndico: saber
ouvir as reclamações dos condôminos, ser político, humilde, bom comunicador. E, principalmente,
ser um bom líder.
Condomínios são estruturas de moradia que requerem uma gestão organizada e de
qualidade. A convivência entre diferentes pessoas, por si só, já configura uma atenção maior. Além
dos interesses particulares de cada um, está também em jogo o bem-estar, direitos e necessidades dos
moradores. Por isso, é fundamental entender bem quais são as responsabilidades do condomínio.
A Responsabilidade Civil do Condomínio é a obrigação que ele tem de reparar danos

causados a terceiros em decorrência de sua atividade ou de suas instalações, em conformidade com o
artigo 1.348, inciso VII, do Código Civil.
CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO
É um documento público, que deve ser registrado em cartório no momento em que

o condomínio é constituído.
A convenção condominial tem caráter de adequar as determinações dispostas na Lei dos

condomínios (Código Civil) às condições particulares de cada condomínio.
Traz as regras gerais como, por exemplo:
 Multas e advertências;
 Uso de áreas comuns;
 Fundo de reserva;
 Quota condominial;
 Regras das assembleias e periodicidade das mesmas;
 Quórum para votações em assembleias;
 Regras para eleição do síndico, subsíndicos e conselhos;
 Atribuições do síndico.
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REGIMENTO INTERNO
O Regimento também pode ser registrado em cartório, porém, diferente da Convenção,

este registro não é obrigatório.
O regimento interno trata dos acordos entre condôminos sobre as regras de convivência
no condomínio e também as regras de convivência nas áreas de uso comum.
Ao contrário da Convenção, o Regimento deve ser elaborado com a participação dos

condôminos. Por isso, é definido em Assembleia. O quórum para a sua aprovação deve estar
determinado na Convenção.
Regras de convivência no condomínio

 Regras de convivência nas áreas de uso comum.
 Regras de convivência em condomínio para Barulho
 Regras de convivência em condomínio para Pets e Animais de estimação
 Regra para Elevador
 Regras de reforma
 Regras para o Lixo
 Regras para a Garagem
NBR 5674: A BÚSSOLA DA GESTÃO DE MANUTENÇÃO PREDIAL
Entenda porque esse conjunto de diretrizes para manutenção de edificações é tão

importante para garantir saúde e vida longa do patrimônio
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Se há uma publicação que veio para ajudar o síndico na missão de manter a harmonia e o
bom funcionamento das coisas no condomínio, ela é a norma ABNT NBR 5674 – Manutenção de
edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção. A Norma de Manutenção, como
é conhecida, vai além: faz o papel de um raio-X que pode ser consultado em muitas situações.
Nunca será perda de tempo entender esse conjunto de diretrizes. Simplesmente porque,
sem ele, nenhuma gestão conseguirá ser, de fato, boa. Sabe a bússola que dá o norte a uma jornada? O
papel da NBR 5674 é exatamente este — apontar o caminho das pedras para a manutenção de todos
os componentes do condomínio, dos mais simples aos sistemas mais complexos.
“A norma dá todo o passo a passo para que o síndico, engenheiro ou quem

for, faça a gestão das manutenções em qualquer edificação da forma correta, seja
um condomínio residencial, comercial, um hospital ou um shopping”, explica Laura
Mitterer, co-fundadora Líder de Engenharia e Produto da Éleme.
OBJETIVO DA NORMA ABNT NBR 5674
De acordo com a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), a NBR

5674 estabelece os requisitos para a gestão do sistema de manutenção de edificações, que inclui
meios para:
a) preservar as características originais da edificação;
b) prevenir a perda de desempenho decorrente da degradação dos seus sistemas,

elementos ou componentes.
A norma ainda aponta que edificações existentes antes da vigência da NBR 5674 devem
se adequar ou criar os seus programas de manutenção atendendo ao apresentado no documento.
“Um carro pode ter uma vida útil de somente um ano, se você não trocar o
óleo do motor. Mas, se fizer as manutenções preventivas, o seu carro pode durar dez,
vinte, trinta, enfim, muitos anos, independentemente da garantia. A mesma coisa
acontece com os imóveis”.
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Por isso, a norma aponta as diretrizes do que deve ser observado na edificação, por
exemplo, a tipologia, a localização, enfim, as características e as informações para que o síndico, ou
quem for designado, possa montar um plano de manutenção com um cronograma de tudo o que
precisa ser feito.
“A norma vai definir e ajudar a determinar a periodicidade. Na entrega de

um empreendimento pela construtora, um conjunto de garantias vai junto. E não se
pode exigir que ela refaça e corrija erros se a manutenção correta não foi
realizada desde o início. Olhar o que tem no manual entregue pela construtora e associar
à norma é bem importante para aprofunda o olhar”, resume Pedro Cunha, síndico
profissional da Safira Serviços.
É muito importante que os síndicos e as administradoras deem atenção à norma para evitar
desgaste prematuro dos materiais, e até futuros litígios em relação à construtora.
Mas nem sempre é o que acontece. Há condomínios que não realizam manutenção
preventiva, menos ainda com os preceitos da NBR 5674. Para Bigucci, muitos têm a cultura de achar
que toda a responsabilidade sobre danos é da construtora.
“A administradora tem o papel de orientar o síndico. Da mesma forma que

fala sobre a responsabilidade com as reformas, também precisa falar sobre manutenção
de acordo com a norma, as responsabilidades e os problemas lá na frente”.
Como montar um Plano de Manutenção de edificações

Quanto mais o síndico conhecer a norma, melhor para entender que caminho seguir. E
para isso, ele pode contar com o respaldo de uma empresa ou profissional especializado para a
elaboração do plano de manutenção.
“Essa parte de manutenções tem toda uma complexidade. Sem a ajuda de um profissional,
acho que fica inexequível, impraticável, e é necessário que isso seja bem realizado”, afirma Laura.
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O plano de manutenção é montado de acordo com a edificação, e não apenas baseado

em um modelo. É preciso analisar, em primeiro lugar, as características da edificação, e em segundo
lugar, o uso dessa edificação, pois é isso que dará a periodicidade da revisão das suas manutenções.
E, principalmente, como vai executar esse plano e quais equipes irão realizar.
Documentação para realização das manutenções

Tão importante quanto a manutenção em si, é fazer o registro e a comprovação de que o
condomínio está realizando essas manutenções. Por isso, uma segunda etapa da norma aborda como
o pessoal da manutenção precisa ser armazenar as informações no plano.
“É preciso informar, entre outras coisas, o nome do local, qual é o sistema

em que essa manutenção será analisada, em qual periodicidade esse sistema será
verificado. O plano tem que dar todas essas informações”, acrescenta a engenheira da
Éleme.
Cronogramas de serviços, registros do equipamento e relatório das manutenções feitas ou

planejadas. A documentação serve como histórico necessário para o sindico acompanhar e realizar
manutenções atuais e futuras.
A partir dessa elaboração, o síndico organiza as equipes, sejam elas locais ou

contratadas de empresas externas, e determina a forma de comprovar que essas verificações estão
sendo feitas.
Mapeamento inicial das manutenções

Para Pedro Cunha, o maior desafio do síndico na implementação da NBR 5674 é fazer
o mapeamento inicial.
“Difícil é montar o plano, o cronograma para a equipe interna/local, saber o

que fazer todos os dias.”
Esse plano de manutenção é multidisciplinar e inclui conhecer e observar

equipamentos, parte estrutural, eletrônica, dados.
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“Por isso, o ideal é contar com um profissional que conheça os sistemas e processos da
manutenção predial, e também as rotinas mais específicas e necessidades — diárias,
semanais, quinzenais, mensais, semestrais e anuais”, avalia.
Distribuição dos papéis, segundo a NBR 5674

A norma separa as atribuições das equipes:
 Equipe de manutenção local é responsável por:

 Pequenos testes;
 Planilhas;
 Pequenas intervenções.
 Equipe de empresa capacitada cuida dos equipamentos mais
industrializados. Há toda uma etapa para cuidar dos sistemas da edificação, desde a parte
estrutural até a mecânica que envolve:
 Caldeiras;
 Geradores;
 Elevadores;
 Portas automatizadas;
 Câmeras;
 Dados.
A inspeção predial é o ato de inspecionar, realizado por um profissional de engenharia
ou arquitetura que vai até a edificação e realiza todo o procedimento segundo a norma ABNT NBR
16747/20. Ele vai acessar o histórico da edificação, entrevistar zeladores e moradores antigos para
entender como está sendo o uso dessa edificação, como o sistema vem sendo utilizado, identificar
possíveis patologias.
Como a norma de Inspeção Predial se aplica aos condomínios

Na inspeção predial, o profissional vai entender, por exemplo, se determinada fissura está
ali há muito tempo, se ela pode prejudicar muito, ou não; enfim, fazer uma análise detalhada de como
está a estrutura da edificação.
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“O direcionamento da inspeção predial é encontrar a causa da patologia e

montar um relatório que entregue uma solução para ela. Enquanto a inspeção é pontual
e é direcionada apenas para dar um parecer técnico, a manutenção é recorrente e pode
ter mais de um direcionamento”, define Laura.
Vantagens de implantar a norma de manutenção

Fica muito mais prático fazer a gestão do condomínio e a inspeção predial quando o
condomínio segue a NBR 5674. Está tudo ali, à mão.
Mas o argumento principal para implantar a Norma de Manutenção é que ela minimiza
a manutenção corretiva. Ao contrário, será praticada a manutenção preventiva e preditiva. Com
isso, calcula Pedro Cunha, o condomínio vai reduzir de 30 a 40% os custos com consertos.
Justamente porque, ao seguir a norma, é preciso fazer obrigatoriamente um estudo que

vai trazer um raio-x e a possibilidade de antever o que vai quebrar e preparar a equipe.
Colocar em prática a norma é mais barato que recorrer à manutenção corretiva. É um

check-up constante. Um processo contínuo e melhorado, que leva os envolvidos a se sentirem também
responsáveis pela saúde geral do condomínio.
Plano de manutenção de condomínio

Prestação de serviços e manutenção são palavras que andam quase juntas. Por mais que
a instalação e reparos emergenciais façam parte da rotina de negócio, entender as manutenções não
só para indicá-las corretamente aos técnicos.
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A conservação dos condomínios exige grandes esforços dos síndicos. Eles enfrentam a
falta de conscientização dos moradores quanto ao uso dos espaços, a dificuldade de saber como fazer
a gestão e o momento adequado de realizar a manutenção preventiva em condomínios.
Para evitar falhas frequentes, os síndicos devem elaborar um plano de manutenção para
guiá-los nessa tarefa. Além de conservar o condomínio, você garante a segurança, o conforto e a
qualidade de vida de todos os moradores.
Confira mais sobre o que é recomendado fazer na manutenção preventiva e descubra

outros tipos de manutenção que podem ser feitas em seu condomínio.
TIPOS DE MANUTENÇÃO
Existem três tipos de manutenção: manutenção preventiva, manutenção preditiva e a

manutenção corretiva.
A manutenção preventiva é realizada sem que ocorram transtornos aparentes, e evita

problemas maiores. Pode ser sistemática — quando é aplicada em intervalos predefinidos — ou ser
condicionada a quando um componente de algum equipamento apresenta defeito, por exemplo.
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Ela é realizada com o intuito de evitar a degradação do prédio, minimizar os custos futuros
(são menores do que os custos de correção), assegurar o bom desempenho das instalações do
condomínio e garantir a segurança.
Os equipamentos e espaços que devem estar inclusos na manutenção preventiva são

elevadores, escadas, sistemas de combate a incêndio, instalações elétricas, bombas de águas,
telhados, calhas e pintura externa.
A manutenção preditiva é feita com base no estado do equipamento e faz um

acompanhamento constante com base na análise e monitoramento de dados.
A manutenção corretiva corrige um problema existente. É o mais comum de ocorrer nos

condomínios, devido à falta de planejamento dos síndicos. Muitos esperam o problema aparecer para
procurar a solução, em vez de prevenir. Ela não deixará de existir, mas pode ocorrer com menor
frequência.
Tipos de manutenções na prestação de serviços

Cada equipamento do edifício deve ter um arquivo com suas respectivas informações e
registro das manutenções realizadas. Essas informações serão úteis ao administrador, que poderá
visualizar os custos de manutenção de cada equipamento, ajustar a frequência das manutenções
preventivas e avaliar o desempenho dos técnicos.
Isso garante que você consiga prever quando essas ações preventivas devem ser tomadas
e, consequentemente, garante uma previsão orçamentária anual. Afinal, fazer manutenção de
condomínio gera custos.
Porém, como definir o que é prioridade em um planejamento?
As prioridades do prédio podem ser definidas de acordo com vistorias, especificações de

manutenção dos equipamentos fornecidas pelos fabricantes, solicitações feitas pelos moradores,
limites impostos pelo orçamento, dentre outros fatores.
Faça uma programação das manutenções a serem feitas em curto, médio e longo prazos.
Compartilhe o cronograma em assembleia para aprovação por parte dos moradores. É importante
descrever as tarefas que são realizadas diariamente, quinzenalmente, mensalmente, a cada três e seis
meses etc.
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Cada equipamento do edifício deve ter um arquivo com suas respectivas informações e
registro das manutenções realizadas. Essas informações serão úteis ao administrador, que poderá
visualizar os custos de manutenção de cada equipamento, ajustar a frequência das manutenções
preventivas e avaliar o desempenho dos técnicos.
Como montar um plano de manutenção

Para acompanhar a manutenção preventiva em condomínios, é preciso elaborar um plano
adequado, que preveja todas as medidas de manutenção e as formas de controle. Levantamento do
estado das instalações: analise o estado atual dos equipamentos e instalações, bem como quando
foram realizadas as últimas manutenções preventivas e corretivas;
1. Instruções de trabalho: defina o passo a passo a ser seguido para a realização

da manutenção preventiva e para a solicitação de correções;
2. Calendário de manutenção: defina a periodicidade em que serão realizadas as
manutenções preventivas;
3. Banco de dados: crie um histórico de ocorrências para acompanhar o
desempenho dos equipamentos e das instalações.
A prevenção é um caminho prático para solucionar os problemas reduzindo as

necessidades de intervenções corretivas. Um bom planejamento proporciona informações mais
eficientes na manutenção preventiva em condomínio e gera uma economia de recursos físicos e
financeiros.
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Uma empresa especializada na gestão de manutenção pode ajudar você na gestão do

condomínio por meio de calendários de manutenção que emitem avisos de datas importantes. Dessa
forma, você terá uma boa estrutura administrativa para atender melhor os moradores.
Há no Código Civil vários itens que abordam o assunto, são eles: Art. 1.348 - II - "
representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticar, em juízo ou fora dele, os atos necessários
à defesa dos interesses comuns;" V - "diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar
pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;" IX - "realizar o seguro da edificação.
“Além desse artigo há no Código Civil os Art. 186, 187, 667 e 927. O Código Penal também no Arts:
13 e 132.Portanto, o síndico é o responsável pela manutenção de toda a edificação e, desta
forma, pode responder civil e criminalmente em casos de acidentes ou qualquer tipo de prejuízo
causado por negligência ou omissão de sua parte.
Fiscalize a estrutura das edificações do condomínio
Este talvez seja um dos passos mais importantes no controle de manutenção de

condomínio. Afinal, problemas estruturais oferecem muitos riscos à segurança dos moradores e
normalmente solucioná-los tem um custo muito alto.
Pontos de fiscalização
Os pontos que devem ser fiscalizados nos condomínios:
 Vigas de sustentação;
 Paredes;
 Escadas;
 Área do estacionamento;
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 Estrutura do elevador;
 Áreas de lazer e vários outros pontos.
Periodicidade da fiscalização
A periodicidade desta fiscalização e manutenção é determinada de acordo com a

necessidade ou com o tempo de construção da edificação:
 A primeira deve acontecer, obrigatoriamente, assim que o projeto é entregue

pela construtora.
 Os condomínios com até 20 anos, devem realizar a inspeção predial de 5 em 5
anos;
 Em condomínios de 21 a 30 anos a inspeção deve ser a cada 3 anos;
 Nos condomínios de 31 a 50 anos a necessidade de inspeção é a cada 2 anos;
 Se a construção do condomínio tem mais de 50 anos, a inspeção deve ser anual.
Lembrando que, em casos de emergência, a inspeção pode ser feita antes do período
recomendado.
Manutenção dos elevadores
Tanto para condomínios residenciais ou empresariais, o uso do elevador é constante. Por

isso, sua manutenção é obrigatória.
A manutenção de elevadores deve ser feita mensalmente por um técnico especializado.

Esse processo de rotina inclui a manutenção dos motores, interruptores, geradores, freios, controles e
contatos do sistema. Após as inspeções e serviços de manutenção, ocorre a emissão do RIA
(Relatório de Inspeção Anual) e o recolhimento da ART (Anotação de Responsabilidade Técnica).
O síndico tem grande responsabilidade na escolha da empresa de manutenção, no

momento de definir o contrato e também na fiscalização do serviço realizado. Por isso, é
recomendável verificar se a empresa é cadastrada no Departamento de Controle do Uso de Imóveis
(Contru) antes de realizar a manutenção de condomínio.
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Um bom serviço de manutenção dos elevadores visa principalmente a segurança dos

passageiros e evita acidentes. Em casos de modernização dos elevadores, por conta do custo elevado
e também para não comprometer o caixa do condomínio, essa manutenção pode ser feita a partir de
um empréstimo para condomínio.
Manutenção das instalações elétricas
Outro item de extrema importância na manutenção condominial é conferir as

instalações elétricas. É preciso ficar atento às inspeções semestrais para verificar o aterramento e
eventuais maus contatos. Isso deve ser feito por empresa habilitada e o comprovante deve ser
guardado e arquivado.
Essa manutenção deve ser feita de forma periódica, ao menos uma vez por ano. Desta
forma, é possível prever e evitar que problemas relacionados com a fiação do prédio aconteçam e
coloquem em risco a segurança e o fornecimento de eletricidade para os moradores.
Além disso, a manutenção nas instalações elétricas, feita preventivamente, significa

economia para o condomínio, já que grande parte do alto custo nas contas de energia se dá pela falta
de manutenção nas fiações ou desgaste do sistema elétrico.
Outra forma de acompanhamento para identificar a necessidade de manutenção ou reparo

nas instalações elétricas é, junto com os moradores, monitorar os valores das contas de luz. O aumento
desse gasto sem motivo aparente pode significar o surgimento de algum problema.
Outro profissional que deve estar inserido no processo de manutenção do condomínio é

o zelador, já que ele é comumente responsável por verificar a integridade dos componentes das redes
elétrica e hídrica do condomínio.
É importante deixar claro que qualquer problema ou anormalidade encontrada deve ser
reportada rapidamente para o síndico ou superior responsável.
Geralmente, a vida útil dos circuitos elétricos chega a 30 anos, dependendo de como foi
feita a instalação e manutenção. Por isso, inspeções completas são recomendadas a cada cinco anos
para edifícios mais antigos e a cada 10 anos para edifícios novos.
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Manutenção das instalações de gás
Atualmente é muito comum a instalação de gás encanado em condomínios. E, com isso,

aumenta o risco de vazamento em apartamentos.
Para evitar problemas dessa natureza, é importante inspecionar as instalações de gás. A

central precisa ser verificada na manutenção de condomínio pelo menos uma vez ao ano e os ramais
dos apartamentos a cada três anos. Além disso, após a inspeção, não se esqueça de solicitar a emissão
de laudo e recolher a ART.
Outro ponto importante é conscientizar os moradores para comunicar qualquer alteração

brusca na conta de gás ou odores estranhos. Qualquer situação fora do comum deve ser comunicada
e a inspeção com a empresa responsável feita o quanto antes.
Limpeza das caixas d’água
A limpeza da caixa d’água é obrigatória e faz parte dos serviços da limpeza de

condomínio. De acordo com a legislação, deve ser feita a cada seis meses ou após consertos na rede
interna de água.
Esse período é determinado por leis municipais, sendo o síndico o responsável por cuidar
da limpeza e manutenção. Sendo assim, é necessário incluir esse procedimento na manutenção de
condomínio.
Para a limpeza das caixas d’água é recomendável contratar empresas especializadas neste
tipo de serviço. Nesses casos, o risco é de causar entupimentos no sistema ou levar sujeira para as
torneiras dos apartamentos. A limpeza e manutenção das caixas d’água são fundamentais para
garantir que a água do seu condomínio seja apropriada ao consumo por parte dos moradores.
Inspeção dos para-raios do condomínio
De acordo com a NBR 5.419:2005, que regulamenta o Sistema de Proteção Contra

Descarga Atmosférica (SPDA), para-raios devem passar por inspeção a cada seis meses.
Dentre os pontos que devem ter atenção durante a vistoria e manutenção são:
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 A caixa d’água deve ser aterrada, pois é uma condutora de eletricidade

 O mesmo se aplica às antenas de TV por satélite. Como são fixadas nos pontos
mais altos dos edifícios, também precisam estar aterradas
 Os cabos e captores devem passar por limpeza ou troca em caso de quebra ou
oxidação
 Hastes deverão estar bem esticadas e isoladores precisam estar bem fixados à
estrutura
 Deve-se verificar se a luz piloto que fica no mastro está funcionando
normalmente. Caso esteja queimada, é preciso trocar
Se o edifício for atingido por um raio, o condomínio deverá passar por nova vistoria,
independentemente de quando foi a última manutenção.
E lembre-se: após a vistoria e manutenção realizadas pelo especialista, o condomínio deve

receber e arquivar a ART assinada por um engenheiro especializado.
Sistemas de segurança do condomínio
Para a manutenção condominial é imprescindível estar atento ao sistema de segurança. O

ideal é um contrato com empresa que garanta o atendimento rápido e a manutenção desses sistemas,
como interfone, câmeras, alarmes, entre outros. Esse item precisa estar no planejamento, pois, quando
esses aparelhos não funcionam, a segurança do condomínio fica comprometida.
Normalmente, as vistorias e inspeções são definidas em contrato, porém é importante

estar atento aos períodos de manutenção e também acompanhar se todos os aparelhos estão
funcionando normalmente. Qualquer falha no sistema de segurança deve ser imediatamente
comunicada à empresa responsável.
Inspeção dos extintores do condomínio
A inspeção e manutenção dos extintores do condomínio devem ser realizadas por empresa
registrada junto ao Inmetro. A manutenção pode ser de três tipos:
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 Preventiva: geralmente é feita a inspeção técnica no local onde o extintor está

instalado. Geralmente as ações realizadas estão relacionadas a limpeza, reaperto e/ou
substituição de componentes não submetidos a pressão;
 Corretiva: é necessário levar o extintor até a empresa que fará a manutenção.
Neste caso o extintor é desmontado para limpeza dos componentes, inspeção de peças e parte
interna, ensaios nos componentes, recarga e pressurização, colocação do anel, trava e lacre;
 Revisão Total: faz o mesmo serviço que no de 2º nível, realizando a revisão
total do extintor de incêndio, incluindo o ensaio hidrostático, que verifica vazamentos e a
resistência do extintor.
No caso de hidrantes e extintores, estes devem ser revisados e recarregados anualmente,

contados a partir da última manutenção. Levando em consideração que este intervalo poderá ser
reduzido se estiver submetido a condições severas ou adversas, ou ainda se for indicado por uma
inspeção técnica.
As manutenções e serviços realizados no condomínio geram documentos e atestados. E

todos eles são de extrema importância, já que constatam um trabalho ativo e preventivo na estrutura
dos prédios.
Além disso, servem como registro desses serviços e garantem a regularidade das
instalações perante a lei. No caso das vistorias obrigatórias, é indispensável ter a comprovação de que
foram feitas. Por isso, é importante prezar pelo arquivamento e organização de toda essa
documentação, pois pode ser necessário consultá-la futuramente.
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REFORMAS PRECISAM DE ART
Nos últimos anos, a quantidade de condomínios vem crescendo ainda mais e novas regras
foram criadas com o objetivo de proporcionar segurança para todos.
Uma dessas regras é a NBR 16.280 - que foi estipulada pela ABNT (Associação Brasileira
de Normas Técnicas).
Essa norma tem a função de garantir que no caso de qualquer alteração no imóvel de um
condomínio, que o síndico seja informado. Essa reforma pode ser tanto nas áreas de uso comum
quanto nas privadas.
Todo condomínio precisa passar por reformas, afinal, é fundamental que aconteçam
melhorias e reparos para preservar o edifício e proporcionar segurança e bem-estar para os moradores
ou qualquer pessoa que frequente o ambiente.
Portanto, ter uma regra específica para reformas é extremamente importante para
condomínios.
De acordo com a Norma 16.280 de 2014, qualquer obra exceto pintura e rebaixo em
gesso o síndico tem o direito de exigir os Laudos Técnicos para segurança da edificação, mas
cabe uma boa dose de bom senso entre as partes para chegarmos a um ponto em comum.
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NBR 16.280
De maneira resumida, a Norma Brasileira (NBR) 16.280 determina que todas as obras
que acontecem dentro do condomínio precisam ter a aprovação do síndico e, em determinadas
situações, até por um engenheiro ou arquiteto.
Com isso, os moradores precisam entregar alguns documentos para o síndico antes que
iniciem qualquer tipo de reforma em seu imóvel.
Essa norma tem o objetivo de garantir a segurança e preservação do edifício. Isso porque
qualquer alteração que seja feita na estrutura do imóvel sem que uma análise seja feita antes, poderá
prejudicar o edifício.
Isso claramente é um grande problema para todos, já que possíveis acidentes podem ser
ocasionados devido a uma alteração incorreta. Vale dizer que algumas pequenas reformas não
precisam da aprovação do síndico. Portanto, antes de fazer uma reforma, é muito importante consultar
primeiramente o síndico do condomínio para saber se é ou não necessário entregar a documentação
para iniciar a mudança na sua unidade.
DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA REALIZAR OBRAS.
Quando um morador deseja realizar alguma reforma, de acordo com a norma, é necessário
que apresenta dois documentos:
 ART (Anotação de Responsabilidade Técnica): esse documento é quando o

profissional responsável atua como engenheiro;
 RRT (Registro de Responsabilidade Técnica): o documento é quando o
profissional responsável atua como arquiteto.
Além dos documentos acima, também é necessário que o condômino anexe um

cronograma da reforma, que deve conter as seguintes informações:
 Descritivo sobre o que será feito na obra;

 O tempo estimado para a realização da obra;
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 Planta detalhada com as alterações que serão feitas;

 Nomes e identificações de quem prestará o serviço.
OBRIGAÇÕES DO SÍNDICO
De acordo com a NBR 16.280, o síndico é o responsável por aprovar a documentação

entregue pelo morador. Com isso, ele deve fiscalizar a obra e também verificar se ela está de acordo
com o que foi informado nos documentos entregues pelo morador.
Caso a obra não esteja de acordo com o que foi informado, é obrigação do síndico
informar ao proprietário do condomínio. Inclusive, se necessário, o síndico deve tomar medidas
judiciais para que a obra seja realizada de acordo com o que foi planejado.
Caso a obra esteja irregular, o síndico poderá:
 Informar o morador;
 Aplicar multas;
 Proibir que aconteça a entrada tanto de materiais quanto de prestadores de
serviços relacionados a reforma;
 Procurar por uma delegacia para registrar a irregularidade;
 Buscar pelo poder judiciário para que o embargamento da obra seja feito.
Por outro lado, caso tudo esteja de acordo com o que foi informado para o síndico,
também é obrigação dele fiscalizar o resultado final da obra. Com tudo certo, a obra estará finalizada
e os documentos serão arquivados.
Norma na prática
Reformas em condomínio podem ser estressantes, principalmente devido ao processo de
aprovação da obra. Porém, passar por esse processo é fundamental para que todos os lados estejam
protegidos de possíveis problemas.
No entanto, também é importante que você compreenda como funciona a NBR 16.280 na
prática.
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Por mais que normas digam que é obrigação do morador passar as informações para o
síndico sobre qualquer obra a ser realizada, na prática não é sempre assim que acontece.
Muitas vezes os condôminos acreditam que não precisam informar o síndico sobre
reformas que eles desejam fazer em seus apartamentos ou casas. Isso porque eles acreditam que por
serem os proprietários da unidade, não precisam de autorização de ninguém para fazer as mudanças
que desejam.
Porém, até mesmo as pequenas reformas podem causar algum impacto na estrutura do
edifício.
Por esse motivo, mais uma vez, é muito importante deixar claro que é fundamental que
os moradores sigam o processo correto ao fazer qualquer mudança em sua unidade do condomínio.
É necessário entregar os documentos requisitados - como o ART ou RRT, por exemplo -

para o síndico antes do início de qualquer obra.
Inclusive, caso uma obra não seja informada ao síndico antes mesmo de começar, parte
do síndico consulta a Convenção do Condomínio sobre possíveis punições ao morador que não seguiu
o processo corretamente.
O síndico também pode fazer isso quando alguma obra não está sendo realizada de acordo
com o que foi informado para ele.
OBRAS QUE PRECISAM DE ART/RRT
Nem todos os tipos de obras precisarão dos documentos ART/RRT. Porém, muitos outros precisam,
sendo eles:
 Mudança de lugar de chuveiro, tomadas e torneiras;

 Instalação de ar-condicionado;
 Envidraçamento ou o fechamento de varandas/sacadas;
 Construção de cozinha americana ou porta;
 Instalação de banheira;
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 Perfuração de laje;
 Serviços onde será necessário o trabalho de engenheiro eletricista;
 Alterações na instalação de gás;
 Mudanças na estrutura da unidade;
 Uso de ferramentas de alta impacto como marretas, por exemplo;
 Retirada de revestimento.
REFORMAS QUE NÃO PRECISAM DE ART/RRT:
 Pintura de paredes;
 Reparos pequenos, sejam eles hidráulicos ou elétricos e que não afetem a
estrutura do condomínio;
 Aplicação de rede de proteção;
 Alteração do forro de gesso - desde que ele não seja diferente do original.
Cuidados o síndico deve ter com as obras
Os documentos de ART e RRT devem ser emitidos por profissionais que são contratados pelo próprio
condômino.
No entanto, se o síndico entender que é necessário a opinião de um especialista para que

faça a verificação dos documentos, ele pode fazer isso.
O síndico poderá se sentir muito mais seguro ao contratar um arquiteto ou engenheiro

para que avalie a documentação entregue pelo morador. Dessa maneira, ele evitará que possíveis
informações estejam sendo omitidas, além de prevenir possíveis problemas.
Outras dúvidas sobre reformas em condomínio e NBR 16.280
A norma 16.280 tem o objetivo de proporcionar maior segurança e profissionalismo em obras

realizadas em condomínios. Além disso, é uma maneira mais organizada para que O síndico tenha
consciência do que será realizado na unidade do morador.
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Porém, existem algumas outras dúvidas relacionadas a reformas em condomínio e a NBR

16.280 e vamos esclarecer algumas delas a seguir.
O que é caracterizado como reforma de acordo com a norma?

De acordo com a norma, reforma é qualquer alteração feita na edificação existente, que
vise recuperar, ampliar ou melhorar as condições de habitabilidade, segurança ou uso, e que não seja
uma manutenção.
Ou seja, é quando a obra muda alguma característica já existente de sua unidade, não
sendo uma manutenção e sim alteração.
Com isso, se forem pequenas reformas sem que a estrutura seja afetada, não é necessário
que um arquiteto ou engenheiro faça a análise e aprovação da obra. No entanto, se o síndico quiser,
pode solicitar ao morador que ele tenha uma notificação assinada por um profissional.
Reformas em áreas comuns

Quando obras e reformas são realizadas em áreas comuns do condomínio, depende apenas
do síndico, o que torna a mudança menos impactante.
Porém, ele precisará sempre ter uma ART para qualquer tipo de obra que seja realizada
no edifício.
Riscos de desabamento
É normal que condomínios se preocupem com as condições de suas estruturas, afinal, é importante
ter atenção aos riscos de desabamento.
Portanto, é muito importante que caso exista alguma dúvida sobre obras realizadas, é
importante que um perito faça uma avaliação das obras. Caso isso aconteça, os moradores precisam
autorizar a entrada do especialista em suas casas, para que assim ele possa verificar e mapear as
alterações já feitas.
As reformas em condomínio não precisam ser um bicho de sete cabeças. Porém, precisam
seguir um processo adequado para que possíveis problemas sejam evitados na estrutura do
condomínio.
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Esse cuidado é importante para manter a preservação da segurança de todos que têm
acesso ao condomínio. Afinal, uma obra - mesmo que seja pequena - pode alterar a estrutura de uma
edificação.
CÓDIGO CIVIL – ART. 1.348
De acordo com o código civil – art. 1.348 – cabe ao síndico zelar pelas partes comuns do
prédio e pela prestação se serviços dentro do condomínio. Podendo, ele, ser responsabilizado civil e
criminalmente, caso os serviços não estejam atendendo corretamente às necessidades dos moradores.
CONTRATAR E GERIR COLABORADORES E PRESTADORES DE SERVIÇOS
Um síndico precisa exercer o papel de gestor de pessoas, já que uma das responsabilidades
do condomínio é manter organização com seus colaboradores. Assim, o síndico deve orientar
funcionários, delegar responsabilidades, cobrar quando for necessário e dar todo suporte a eles. Ele
será a figura central na hora de comandar as demandas do condomínio.
Além de quem trabalha diretamente como colaborador, o síndico precisa também ser uma
figura presente no relacionamento com prestadores de serviço. Ele é quem fará a contratação para
trabalhos pontuais ou terceirizações, além de se colocar à disposição dessas pessoas para orientar,
cobrar resultados e prestar todo suporte a fim de um trabalho bem executado.
Qualquer contratação de algum recurso ou tecnologia em prol do condomínio pode ser

incluso na taxa condominial. Muitas vezes, pelo fato de o custo ser alto, há adicionais nos valores
pagos mensalmente. Na maioria dos casos, há a necessidade de aprovação prévia em assembleias.
Essa responsabilidade decorre do fato de que o condomínio é uma pessoa jurídica, ou

seja, possui personalidade jurídica própria e é considerado como um ente autônomo, com direitos e
obrigações próprias. Assim, quando o condomínio causa danos a terceiros, ele é responsabilizado de
forma independente dos condôminos, que não são considerados responsáveis pelos atos do
condomínio.
Cabe destacar que o condomínio pode ser responsabilizado mesmo que o dano tenha sido
causado por um condômino ou visitante, desde que tenha sido decorrente da atividade ou instalações
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do condomínio. Por exemplo, se um vazamento de água na área comum do condomínio causar danos
a um apartamento de um terceiro, o condomínio poderá ser responsabilizado pelos prejuízos causados.
“Vale lembrar que a responsabilidade civil do condomínio não se limita aos danos
causados por suas instalações ou atividades, mas também pode se estender a danos causados por seus
funcionários, prestadores de serviços ou condôminos. Isso ocorre porque, mesmo que o dano tenha
sido causado por um condômino, por exemplo, se ele estiver nas dependências do condomínio ou
utilizando as áreas comuns do prédio, o condomínio pode ser responsabilizado por não ter adotado as
medidas de segurança e prevenção necessárias
O condomínio deve manter um seguro de responsabilidade civil para cobrir os danos que
possam ser causados a terceiros. Esse seguro deve ser contratado pelo condomínio e ter cobertura
adequada, de acordo com o tamanho e características do condomínio.
É importante destacar que, caso o condomínio seja condenado a indenizar terceiros por
danos causados, a responsabilidade é solidária entre o condomínio e o condômino ou visitante que
tenha dado causa ao dano.
Nesse caso, o condomínio poderá ingressar com uma ação regressiva contra o condômino
ou visitante que causou o dano, a fim de obter o ressarcimento do valor pago na indenização.
QUEM PAGA CADA TIPO DE DESPESA DO CONDOMÍNIO.
Manutenções no condomínio podem gerar dúvidas sobre quem é o responsável pelo

investimento em questão
Vazamentos, coberturas e rede elétrica são alguns dos pontos polêmicos na hora de
identificar o responsável pela manutenção
Algo que pode gerar questionamentos e problemas entre vizinhos e síndico é quando uma
situação sai dos trilhos. Pode ser um vazamento entre apartamentos, a rede de gás, uma infiltração
que esteja vindo da fachada - tudo deve ser estudado com cautela.
Por isso enumeramos abaixo uma série de situações difíceis, para que a comunidade
condominial tenha por onde partir. Confira:
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Vazamentos entre apartamentos

Problemas de infiltrações ou vazamentos costumam gerar muita confusão em
condomínios.
Geralmente, quando há problemas de encanamento em um apartamento e os reflexos são

sentidos na unidade do andar de baixo, o embate é na hora de providenciar o reparo e, logicamente,
pagar a conta.
Os edifícios têm duas redes de encanamento: a horizontal e a vertical (também chamada

de coluna principal).
Rede vertical (coluna) Rede horizontal
Conduz água e esgoto entre rua e andares Liga coluna e unidade
Uso geral Uso particular
Responsabilidade do Condomínio Responsabilidade da Unidade
A rede vertical conduz água e esgoto por todos os andares. É de uso comum, portanto, de
total responsabilidade do condomínio - inclusive obras realizadas nos apartamentos, em virtude de
problemas nesta rede.
A rede horizontal comporta os canos que servem às unidades, recebendo água da rede
vertical e conduzindo esgoto para a mesma. As unidades ficam responsáveis pelos reparos e danos aí
ocorridos.
Se há um vazamento no teto do banheiro, em virtude de problemas na rede horizontal, o

responsável pelo reparo é o morador da unidade de cima, com todos os custos.
Varandas e Sacadas
A manutenção do piso e/ou teto das varandas é de responsabilidade de cada unidade
(proprietários).
Porém se comprovado que o vazamento possui como origem, por exemplo, uma
tubulação vertical da rede central que serve todas as unidades, então essa responsabilidade será do
condomínio, ou seja todos pagarão pelo reparo.
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A manutenção das partes externas e visíveis da varanda, cabem ao condomínio.
Coberturas
As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns
deles, incumbem a quem delas se serve – assim dispõe o artigo 1.340 do Código Civil.
Infiltrações e outros problemas com origem em terraço de uso e propriedade comum são
de responsabilidade do condomínio.
Fachadas
Não adianta adiar a manutenção da fachada do prédio só porque a obra será custosa. Além
da deterioração do patrimônio comum, o condomínio pode ser responsabilizado pelos custos de
reparação dentro das unidades, caso seja comprovado que foi pela fachada que adentrou a umidade.
Em geral é o condomínio quem arca com esse tipo de custo. Para evitá-lo, é importante
manter a manutenção da fachada em dia, seja com a recolocação ou substituição de pastilhas, pintura
ou a feitura de um novo acabamento.
O importante é manter a umidade longe das unidades, já que são elas as causadoras das
infiltrações.
Janelas
Há casos, porém, de infiltrações vindas das janelas cuja responsabilidade não é do
condomínio. Por exemplo, quando há falta de manutenção das esquadrias de janelas, como borrachas,
silicone ou escova. Também vale verificar se a raiz da infiltração não é a instalação incorreta de
aparelhos de ar-condicionado. Quando a situação é uma dessas, a responsabilidade pela infiltração é
do condômino.
Rede ou instalações de gás

Apesar da instalação de gás ser composta por diferentes canos, todos individualizados,
cada qual servindo a uma dada unidade, é considerada coisa comum, tendo em vista o potencial de
perigo que cerca o assunto e por conta da instalação percorrer áreas de uso comum.
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Desta forma, tanto a instalação, quanto a manutenção dos canos de gás, são de
responsabilidade e incumbência do condomínio, e seus gastos deverão ser arcados por todos os
condôminos, com base no critério de rateio de despesa previsto na Convenção.
Veja abaixo parecer jurídico sobre a questão:
Todo o regime jurídico que tutela o então chamado condomínio edilício (arts.
1.331 a 1.358 do novo Código Civil) se presta a reger os interesses, a convivência, as
áreas e as coisas comuns. Em outras palavras, o síndico do condomínio é o responsável
pela manutenção e conservação das partes comuns do edifício, como evidenciam os arts.
1331, § 2°, e 1.348, V, ambos do novo Código Civil.
Rede elétrica
Geralmente é o condômino o responsável por pagar danos ocorridos na parte de dentro
da sua unidade - o resto é de responsabilidade do condomínio.
Porém, quando o morador decide trocar a fiação da sua unidade, por uma mais potente,
deve ser bastante cauteloso. Se essa obra não for dimensionada corretamente, a mesma pode causar
danos na rede elétrica comum do condomínio. Nesse caso é o condômino quem arca com o prejuízo.
Importante frisar que para fazer uma obra desse tipo hoje, dentro da unidade, é necessária uma ART
e aprovação do síndico.
Interfones
É de responsabilidade do condomínio, mesmo que houver problema apenas em uma
unidade - a não ser, é claro, que a empresa de manutenção ateste que o dano ocorreu por mau uso do
equipamento na unidade.
Neste caso, quem paga é o morador, mesmo se for inquilino.
Cupins
Há polêmica em definir se a descupinização é despesa do condomínio ou da unidade. Na
maior parte das vezes, a infestação ocorre em muitas unidades do mesmo prédio.
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Mesmo antes do problema aparecer, é conveniente colocar o assunto em pauta numa

assembleia, para garantir uma proteção coletiva.
O QUE EXIGIR DE EMPRESAS PRESTADORAS DE SERVIÇO
Síndico deve estar atento aos documentos e requisitos para se orientar na hora de contratar
um serviço no condomínio
Contrato Social ou Documentação Societária;
Referências bancárias;
Referências de clientes recentes;
Certidões Negativas trabalhistas e previdenciárias.
Limpeza de caixa d’água e Controle de pragas

Licença de funcionamento com CNAE adequado para a atuação;
Licença sanitária (Anvisa);
Registro da empresa no conselho de classe do responsável técnico;
Equipe capacitada com apresentação de credenciais técnicas e com as certificações de

segurança e NR´s (Normas Regulamentadoras) atualizadas, como a de trabalho em área confinada
(caixa d'água);
Certificado de destinação de embalagens vazias e resíduos sólidos de saneantes

desinfetantes;
Registro do responsável técnico no respectivo conselho de classe (engenheiro químico);
Cópia do contrato de prestação de serviço ou carteira de trabalho do “RT” da empresa;
Comprovante de registro (vínculo dos funcionários);
Seguro de vida para os funcionários;
Seguro de Responsabilidade Civil;
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Cadastro sem restrições junto aos órgãos públicos e entidades de classe (Certidões
Negativas atualizadas).
Recarga de extintores
Licença de Funcionamento com CNAE adequado para a atuação;
Registro no INMETRO;
Modelos de relatórios técnicos de extintores de incêndio e de teste hidrostático das

mangueiras;
Relatório de teste da matéria-prima utilizada na recarga dos extintores;
Instalações e maquinário adequado para a correta execução dos serviços contratados.
Para-raios ou Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA)

Equipe capacitada com apresentação de credenciais técnicas (mecânica, eletrônica,

eletrotécnica) e com as certificações de segurança e NR´s atualizadas;
Certificado de fornecimento e de treinamento em EPIs (Equipamento de Proteção

Individual);
Registro do responsável técnico no respectivo conselho de classe (engenheiro eletricista);
Emissão de ART (Anotação de Responsabilidade Técnica);
Exigir atendimento aos requisitos estabelecidos na norma ABNT NBR 5419.
Elevadores
Registro de concessão atualizado da Prefeitura;

segurança e NR´s atualizadas;
Certificado de fornecimento e de treinamento nos EPIs;

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Registro do responsável técnico no respectivo conselho de classe (engenheiro mecânico);
Cadastro sem restrições junto aos órgãos públicos e entidades de classe (Certidões
Negativas atualizadas);
Exigir atendimento aos requisitos da norma ABNT NBR 16083/2012 para manutenção
de elevadores;
Atenção à legislação local sobre o equipamento.
Impermeabilização

Certificado de fornecimento e de treinamento EPIs;
Registro do responsável técnico no respectivo conselho de classe;
Seguro de responsabilidade civil;
Exigir atendimento a requisitos das normas da ABNT NBR 9575:2010 -

Impermeabilização - Seleção e projeto e ABNT NBR 9574:2008 - Execução de impermeabilização.
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Pintura e restauração de fachada


segurança e NR´s atualizadas, como a de trabalho em altura;
Emissão de ART;
A depender do serviço, será necessário ter um laudo para direcionar o serviço de pintura
e restauração de fachada a ser executado.
AVCB - Consultoria para obtenção ou renovação do Auto de Vistoria do Corpo de

Bombeiros
Exigir atendimento à instrução normativa do Corpo de Bombeiros do seu estado.
Estanqueidade do sistema de gás


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Certificado de fornecimento e de treinamento em EPIs;
Instalações de gás devem atender à norma ABNT NBR 15.526/2012.
Bombas de incêndio e outras manutenções de bombas de condomínio


Cópia do Contrato de Prestação de Serviço ou Carteira de Trabalho do “RT” da empresa;
Seguro de Responsabilidade Civil.
Sistema de pressurização de escadas de incêndio



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Cópia do contrato de prestação de serviço ou carteira de trabalho do “RT” da empresa
Atendimento a requisitos da norma ABNT NBR 14880:2014
Sistema de alarme de incêndio


Cópia do contrato de prestação de serviço ou carteira de trabalho do “RT” da empresa.
Grupo gerador

Saiba mais sobre grupos geradores e se vale a pena investir na compra do equipamento
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Ventilação e exaustão do sistema de incêndio


Instalações elétricas

segurança e NR´s atualizadas, como a NR 10 (segurança em instalações e serviços em eletricidade);
Exigir atendimento aos requisitos estabelecidos na norma ABNT NBR 5419.
CRITÉRIOS E PREÇO NA CONTRATAÇÃO DE UM SERVIÇO NO CONDOMÍNIO
Documentos e requisitos específicos para a execução de cada tipo de serviço no

condomínio deve estar no rol de critérios do síndico na hora da contratação, como acabamos de ver.
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É claro que o serviço ou empresa contratada deve caber no orçamento do condomínio –

esta é outra condição essencial para a contratação. O que não é indicado é que esta seja a única “nota
de corte” para o síndico.
É muito comum que o síndico seja auxiliado pela administradora quando precisa buscar
um fornecedor. Porém, é preciso saber acompanhar – e cobrar – dela esse tipo de cuidado.
Por isso, acompanhar o processo de escolha dos fornecedores do seu condomínio é

essencial.
Vale lembrar que é essencial que o síndico, ou a administradora, sempre confiram se

os documentos estão em dia, já que muitas licenças podem ser anuais, devendo assim estar sempre
válidas.
Todos os condomínios, independente do porte, obedecem às mesmas regras para

recolhimento de tributos e recolhimento de contribuições ao contratar serviços, tanto de empresas
quanto de autônomos.
CONTRATAÇÃO DE EMPRESA
Na contratação de empresas alguns cuidados são bem semelhantes à contratação de

autônomo: Deve haver um contrato de prestação de serviços, emissão de Nota fiscal, pesquisa da
empresa junto ao mercado, registro do CNPJ, satisfação dos clientes já atendidos.
Pagamentos de Compras e Prestação de Serviço: Qualquer tipo de compra ou

contratação de serviços exige nota fiscal
RPA - é o nome "técnico" para a abreviação de "Recibo de Pagamento de Autônomo". É
o documento que comprova / suporta o pagamento e deve ficar anexo à pasta.
Existem dois tipos de serviços: Manutenções mediante contrato e mediante empreitada

(com aplicação de mão-de-obra)
Em ambos os casos, deve solicitar documentos fiscais para efetuar o pagamento, nota
fiscal para pessoa Jurídica e RPA (Recibo Autônomo) para pessoas físicas.
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Arquivamento de documentos
• para os documentos relativos a pagamentos, notas fiscais, impostos etc., o arquivamento
deve ser feito por, pelo menos, 6 anos. • Documentos relacionados com o INSS e FGTS, o
arquivamento deve ser feito por tempo indeterminado
ACESSIBILIDADE NO CONDOMÍNIO: IMPORTÂNCIA E COMO APLICAR
Tornar mais adequado o convívio social de quem tem algum tipo de restrição física é
fundamental. Ainda mais quando falamos sobre o local onde moram e trabalham, como os
condomínios residenciais e comerciais.
A acessibilidade no condomínio é prevista pela lei Nº 5.296, que garante o direito de ir e

vir dessas pessoas em qualquer ambiente. Isso significa que todas as áreas comuns da edificação
devem estar adaptadas. Isso inclui:
1. Portaria
2. Entrada
3. Balcão de recepção
4. Salão de festas
5. Salas de reuniões
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6. Banheiros
7. Garagens e todos os corredores
Rampas, elevadores e plataformas elevatórias são alguns dispositivos essenciais que

devem estar presentes nesses locais. Porém, ainda hoje é possível ver condomínios e edifícios –
principalmente os mais antigos – que não cumprem as exigências básicas para promover a
acessibilidade.
Desde o início de 2020, o Decreto Presidencial nº 9.451/2018, que regulamenta o artigo

58 da Lei Brasileira de Inclusão (Lei nº 13.146/2015), ou Estatuto da Pessoa com Deficiência, tornou
obrigatória a acessibilidade em novas unidades residenciais.
Além de causar grande impacto social e de cidadania, aplicar a acessibilidade no

condomínio também é uma obrigação legal.
ACESSIBILIDADE NO CONDOMÍNIO
Incluir alguns dispositivos no condomínio é uma maneira de tornar mais prática a vida
das pessoas com deficiência física. Dados do último Censo divulgado mostraram que quase 46
milhões de brasileiros possuem alguma restrição física.
Novos condomínios residenciais são obrigados a seguir os critérios de acessibilidade

desde sua construção. Os antigos, precisam se adaptar à NBR 9050 da ABNT (Associação Brasileira
de Normas Técnicas), que trata da acessibilidade.
Ainda que nem todo condomínio esteja preparado para iniciar uma obra de adaptação
imediatamente, pode-se definir a prioridade das obras. Adicionar rampas aos espaços comuns, por
exemplo, é importante e deve ser prioridade. Abaixo, os locais mais importantes que devem ser
alterados:
1. Entrada do condomínio
2. Salão de festas e jogos
3. Piscina
4. Elevador social
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Outras adaptações importantes para acessibilidade, mas que podem acontecer em um

segundo momento são:
1. Pisos com superfície regular e antiderrapante

2. Vagas de garagem sinalizadas e bem localizadas
3. Portas de acesso com dispositivo de segurança
4. Sinalização visual e tátil de degraus
5. Indicação de área acessível para pessoas com deficiência
Por se tratar de uma questão legal, as obras de acessibilidade não precisam de aprovação
em assembleia. Ainda assim, é recomendado levar a discussão à reunião para explicar sobre os
deveres legais do condomínio e tratar sobre os custos gerados pela obra.
Além disso, para fazer as adaptações, é importante realizar uma análise técnica no
condomínio para saber quais obras são viáveis. Você pode procurar por empresas de engenharia
especializadas em acessibilidade para te ajudar nessa missão.
LEI DE ACESSIBILIDADE EM CONDOMÍNIOS: COMO GARANTIR A INCLUSÃO NOS

AMBIENTES
Síndicos devem estar atentos à lei de acessibilidade em condomínios e adaptar os

empreendimentos segundo determina a legislação. Entenda como isso deve ser feito para não só
cumprir a norma, mas garantir segurança e qualidade de vida
Tratar de acessibilidade em condomínios vai muito além de cadeirantes ou cegos.

Qualquer pessoa pode ter mobilidade reduzida, ainda que temporária
Quando ouvimos a palavra “acessibilidade” logo pensamos em um cadeirante ou em um

pessoa que tem dificuldade em se locomover. Só que não nos atentamos ao fato de que eles precisam
se mover, seja nas ruas ou em casa. Por isso, a lei de acessibilidade em condomínios é tão importante.
Ou seja, a questão de possibilitar o acesso vai muito além do grupo de cadeirantes, já que
existem outras deficiências que precisam de uma mobilidade mais facilitada.
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Tanto é que, a partir de 2020, todos os novos empreendimentos residenciais devem ser
acessíveis, de acordo com a Lei Brasileira de Inclusão (LBI).
A lei fala também sobre vagas de garagem. Pois, quando as vagas construídas forem
vinculadas às unidades, o empreendimento deverá contar com vagas sobressalentes que atendam ao
recurso da acessibilidade.
Assim, caso as unidades sejam adquiridas futuramente por pessoa com deficiência, esta
será atendida em sua necessidade e direito.
Segundo a Pesquisa Nacional de Saúde (PNS), do IBGE, de 2019, 17,3 milhões de

pessoas têm algum tipo de deficiência no Brasil. Destes, 7,8 milhões têm deficiência nos membros
inferiores.
Ou seja, são cadeirantes, pessoas que precisam de outros equipamentos para se

movimentar, como bengalas e andadores, fora pessoas com mobilidade reduzida como obesos, idosos,
mães com crianças de colo, entre outros.
Além disso, há também as pessoas que estão temporariamente com a mobilidade

reduzida, por terem alguma fratura ou por conta de alguma cirurgia.
Criar a possibilidade de todos se movimentarem de maneira independente não é somente

uma questão legal, mas de cidadania.
SINALIZAÇÃO DE LOCAL ACESSÍVEL PARA PESSOAS COM DEFICIÊNCIA
A sinalização de local acessível para pessoas com deficiência deve ser feita por meio do
símbolo internacional e estar presente no condomínio, caso as principais medidas de adaptações
tenham sido feitas.
É necessário que o símbolo esteja presente no hall de entrada, nos banheiros, nas vagas
da garagem, nas escadas, elevadores e outros.
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LEGISLAÇÃO
Segundo o advogado especializado em condomínios Márcio Rachkorsky, são inúmeras

as leis que regem e legitimam a acessibilidade, além das municipais e estaduais.
A começar pela Constituição, que garante a todo cidadão seus direitos sociais (entre eles
o de ir e vir livremente) e garantias fundamentais para a pessoa humana, que incluem todos os
indivíduos independentemente de suas condições físicas ou mentais.
Desse modo, a principal lei brasileira que rege essa questão é a Lei de Acessibilidade –
Decreto de lei nº 5296, de 2 de dezembro de 2004. Assim, por ser uma lei federal, ela vale em todos
os estados do país. Mas, estados e municípios ainda possuem legislações locais próprias que tratam
da acessibilidade.
Na cidade de São Paulo, por exemplo, existe a CPA (Comissão Permanente de

Acessibilidade) que cria normas regulatórias. Em sua resolução CPA/SMPED-G/015/2008, de 14 de
novembro de 2008, a instituição define normas e controle que garantam a acessibilidade para pessoas
com deficiência ou com mobilidade reduzida a edificações, vias públicas, espaços, meios de
comunicação, transportes, mobiliário e equipamentos urbanos.
Abaixo outras legislações municipais e estaduais recentes relacionadas à acessibilidade

em condomínios:
Lei em Presidente Prudente (SP) obriga disponibilidade de cadeira de rodas;
Lei no Rio de Janeiro obriga instalação de piso tátil e sonora nos elevadores;
Essas regulamentações podem servir como base para possíveis definições técnicas para
qualquer estado ou condomínio, desde que oficialize sua fonte e que essas normas não estejam de
encontro com normas locais.
Além das normas brasileiras que todos os condomínios devem seguir, há também normas
internacionais que garantem que todas as pessoas devem ter o direito de acessar os locais que desejam
e que suas limitações motoras não devem impossibilitar essas necessidades. Há também a norma
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ABNT NBR 9050, da Associação Brasileira de Normas Técnicas, que regula questões de
acessibilidade.
ABNT NBR 9050
No final de março de 2023, a ABNT NBR 9050 foi atualizada e sofreu algumas
modificações, que estão listadas aqui.
Mas de modo geral, a norma mostra, em detalhes, quais são os parâmetros técnicos a
serem observados quanto ao projeto, construção, instalação e adaptação do meio urbano e rural
das edificações às condições de acessibilidade, para que uma pessoa com deficiência tenha
mobilidade, inclusive, dentro da própria casa.
No caso dos condomínios, as adaptações devem ser aplicadas nas áreas de uso comum.
Desse modo, as regras gerais são:
 Respeitar a largura mínima dos corredores;

 Evitar desníveis no piso;
 Manter o vão livre nas portas;
 As portas devem conter maçanetas do tipo alavanca e contar também com
equipamentos de comunicação sonora e luminosa;
 A altura de interruptores, tomadas, campainha e interfone devem ser adaptadas de
acordo com a norma;
 As janelas também devem considerar o alcance visual
 Área de manobra para cadeira de rodas com amplitude de, no mínimo, 180 graus;
 Já no banheiro, as exigências são:
 Área de manobra, para que a pessoa consiga se aproximar de forma frontal ao
lavatório;
 Espaço para transferência da cadeira ao vaso sanitário;
 Instalação de barras de apoio nas paredes.
 Agora na cozinha, a norma diz para:
 Respeitar a amplitude mínima para área de manobra;
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 Espaço para a pessoa se aproximar pela lateral dos eletrodomésticos;

 A pia deve ser de alcance frontal
 Vagas na garagem
As necessidades especiais de pessoas com limitações motoras no condomínio devem ser

sempre discutidas. Independentemente das obras de acessibilidade, muitas exceções devem existir
para facilitar a vida dessas pessoas.
Em episódio recente, por exemplo, uma moradora deficiente visual foi proibida pelo
condomínio de circular com o cão-guia, pois o regimento interno exigia que os animais fossem
levados no colo ao transitarem pela área comum. Nesse caso, o gestor tinha o dever de abrir uma
exceção, evitando qualquer judicialização e constrangimento.
Outras medidas simples não envolvem custos dispendiosos ao condomínio e fazem a

diferença para quem precisa, tais como:
 Adquirir uma cadeira de rodas para o condomínio;

 Instalar barras de apoio;
 Remover objetos de decoração no hall dos andares;
 Colocar fitas antiderrapantes;
 Utilizar sinalização visual;
 Adotar comunicação em braile, nos elevadores e equipamentos de controle de
acesso na portaria.
Há, ainda, a questão das vagas da garagem, porque quem tem dificuldades para se
movimentar ou usa a cadeira de rodas, por exemplo, precisa de espaço para fazer as transições da
cadeira para o carro e do carro para a cadeira.
Assim, para que isso seja possível, o espaço da vaga deve ser maior, de acordo com as
normas técnicas e segundo artigo 25 da Lei de Acessibilidade – Decreto de lei nº 5296, de 2 de
dezembro de 2004:
“Art. 25. Nos estacionamentos externos ou internos das edificações de uso público ou de
uso coletivo, ou naqueles localizados nas vias públicas, serão reservados, pelo menos, dois por cento
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do total de vagas para veículos que transportem pessoa portadora de deficiência física ou visual
definidas neste Decreto, sendo assegurada, no mínimo, uma vaga, em locais próximos à entrada
principal ou ao elevador, de fácil acesso à circulação de pedestres, com especificações técnicas de
desenho e traçado conforme o estabelecido nas normas técnicas de acessibilidade da ABNT.
§ 1º Os veículos estacionados nas vagas reservadas deverão portar identificação a ser

colocada em local de ampla visibilidade, confeccionado e fornecido pelos órgãos de trânsito, que
disciplinarão sobre suas características e condições de uso, observando o disposto na Lei no 7.405,
de 1985.
Vale frisar, então, que a vaga desse morador precisa estar o mais próximo possível do
elevador, para facilitar sua entrada.
Além disso, elas precisam estar sinalizadas e vinculadas a uma rota acessível de acesso
ao condomínio.
SINALIZAÇÃO VISUAL E TÁTIL
Outra adaptação simples de ser feita é a sinalização visual e tátil nos degraus e nos pisos.
Desse modo, todo degrau ou escada deverá ter sinalização visual na borda do piso, com
uma cor que faz contraste com a do piso e que meça entre 0,02 m e 0,03 m de largura.
Já a sinalização tátil no piso pode ser do tipo alerta ou direcional. Lembrando que as duas
devem ser de cores diferentes do piso e serem sobrepostas ou integradas ao piso existente.
Assim, para fazer esse tipo de sinalização, contrate uma empresa especializada e fiscalize
se todos os parâmetros estão sendo seguidos.
CONTROLE DE ACESSO DA PORTARIA
Quando se trata da segurança em condomínios, é imprescindível ter um controle de acesso

eficiente e seguro. Afinal, a portaria é a primeira linha de defesa contra invasores indesejados. Um
sistema de controle de acesso falho pode colocar a segurança dos moradores em risco e permitir a
entrada de pessoas não autorizadas, o que pode levar a diversos problemas.
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Por isso, listamos abaixo os principais sinais de que o controle de acesso do seu
condomínio é falho.
Demora na entrada
Um dos sinais mais evidentes de um controle de acesso falho é a demora na entrada de

visitantes. Se os visitantes demoram para ser atendidos na portaria, isso pode indicar uma falha no
processo de controle de acesso. Além disso, essa demora pode aumentar o risco de assaltos, uma vez
que pessoas desconhecidas podem se aproveitar da situação para entrar sem autorização.
Justamente por isso que a ASTER trabalha para melhorar seus protocolos de atendimento
e hoje possui o tempo médio de primeiro atendimento de até 6 segundos na portaria remota.
Entrada de pessoas desconhecidas
Outro sinal de que o controle de acesso pode estar falho é a entrada de pessoas
desconhecidas no condomínio. Isso pode ocorrer por falhas no processo de identificação na portaria,
falta de treinamento dos funcionários ou até mesmo pela falta de equipamentos de segurança
adequados.
O uso de sistemas com recursos de reconhecimento facial e biometria do dedo, por

exemplo, pode ajudar a garantir um controle de acesso mais eficiente.
Além disso, é importante ter uma gestão de acessos eficiente. Caso contrário, isso pode
gerar problemas como autorizações indevidas, acesso não autorizado a áreas restritas e outros riscos
à segurança dos moradores.
Para isso, é necessário que os porteiros estejam devidamente treinados e capacitados para
gerir os acessos e possam garantir a segurança dos moradores. A dificuldade na gestão de acessos,
também pode ocorrer pela sobrecarga de trabalho dos porteiros, sendo assim um sinal de que chegou
a hora de expandir a sua equipe.
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GESTÃO DE ENCOMENDAS E CORRESPONDÊNCIAS EM CONDOMÍNIOS
Segundo a Lei 6.538 de 1978, é de responsabilidade dos administradores, porteiros,

zeladores e demais empregados do condomínio o recebimento de encomendas até que os itens sejam
entregues devidamente aos moradores.
O artigo 248 do Código de Processo Civil prevê que, sim, o porteiro pode receber
citações judiciais destinadas a moradores do condomínio, e que a assinatura deste funcionário irá
validar o recebimento do documento e, consequentemente, o processo civil.
O advogado especialista em condomínios Zulmar Koerich fala sobre importantes
aspectos legais na gestão de encomendas e correspondências em condomínio.
“O recebimento de encomendas e correspondências por parte de prepostos do

condomínio, em nome dos condôminos ou do próprio condomínio, exige a adoção de
logística compatível com a importância dos atos, sob pena de responsabilidade civil pelos
danos causados, e, em alguns casos, até mesmo criminal”, explica o advogado.
Assim, é de fundamental importância que se estabeleçam regras por escrito no regimento

interno do condomínio, fruto da participação e decisão dos condôminos em assembleia, para legitimar
o procedimento a ser implementado.
“Não deve ser produto dos usos e costumes, mas de regras expressas, claras
e de observância obrigatória. Sem limitações formais à direitos e obrigações, o
condomínio estará diante de uma terra ‘sem leis’, com espaços para os famosos
‘jeitinhos’, em que inevitavelmente todas as responsabilidades recairão sobre o
condomínio”, alerta Koerich.
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Distribuição das cartas comuns
Geralmente o correio entrega a correspondência de uma só vez, uma vez por dia, no
condomínio. Em empreendimentos menores, é comum que a divisão e distribuição de cartas sejam
feitas pelo zelador ou porteiro.
Estima-se que em um condomínio de pequeno porte essa tarefa tome cerca de uma a duas
horas diárias do profissional.
Em condomínios maiores, geralmente as cartas comuns são destinadas aos escaninhos ou

caixas de correspondência de cada unidade. Então, quando desejarem, os moradores podem ir ao local
e retirar sua correspondência.
Os responsáveis pelos edifícios, sejam os administradores, os gerentes, os porteiros,

zeladores ou empregados são credenciados a receber objetos de correspondência endereçados a
qualquer de suas unidades, respondendo pelo seu extravio ou violação.
Segundo Zulmar, não restam dúvidas de que os funcionários do condomínio

são legitimados a receber em nome dos condôminos mercadorias e correspondências a
eles endereçadas.
“E, em caso de perda, extravio ou apropriação indevida por parte destes, a

responsabilidade recairá sobre o condomínio para reparação civil, conforme o Código Civil”.
Estrutura externa para correspondência
Em alguns condomínios, o trabalho de separação e organização de correspondência não

é feito internamente. Isso porque o próprio carteiro consegue entregar as cartas destinadas aos
condôminos, quando o empreendimento conta com caixas de correspondência.
Há condomínios que conseguem fazer essa adaptação em sua estrutura, justamente para
agilizar a entrega do material no condomínio. Em alguns casos, há espaço até para revistas. Apenas
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os jornais é que são entregues na portaria e encaminhados para as unidades, por serem mais
volumosos.
As cartas que necessitem de assinatura também devem ser entregues ao profissional da

portaria, com protocolo.
DEDETIZAÇÃO EM CONDOMÍNIO
Os condomínios representam um importante espaço dentro de um contexto sanitário, uma

vez que constituem um ambiente rico em materiais e lixo orgânico os quais servem de fonte de
alimento para várias espécies de vetores e pragas urbanas, como formigas, baratas, moscas, mosquitos
e ratos.
Os empreendimentos também oferecerem um ambiente de grande potencial de risco de

proliferação e infestação desses agentes, que podem se propagar rapidamente por toda edificação,
atingindo as áreas comuns e os apartamentos.
Por isso a importância da realização periódica dos serviços de desinsetização (dedetização

contra insetos) e da desratização (dedetização contra ratos) nos condomínios residenciais e
comerciais, através da contratação de empresas especializadas no controle de pragas e vetores.
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Há regiões que possuem, inclusive, regulamentação a respeito do tema. O Decreto n°

8.738 / 1989 regulamenta no âmbito do Estado do Rio de Janeiro, a lei n° 7.806 de 12 de dezembro
de 2017, que estabelece a obrigatoriedade da realização destes serviços nos condomínios.
Empresas especializadas no controle de pragas e vetores, cadastradas e licenciadas junto

ao Instituto Estadual do Ambiente (INEA) e com registro no Conselho Profissional afeto à categoria
do respectivo Responsável Técnico (podem ser biólogos, veterinários, químicos, engenheiros
químicos, farmacêuticos e agrônomos) devem ser contratadas para tal. Os estabelecimentos devem
respeitar as normas da Agência Nacional de Vigilância Sanitária (ANVISA) – Resolução – RDC N°
52, de 22 de outubro de 2009.
A lei 7.806/17 não define um prazo para a frequência da realização dos serviços de
dedetização nos condomínios residenciais e comerciais, porém, a citada resolução da ANVISA, na
seção 3, art 4°, inciso II, define a frequência mensal para o controle e monitoramento das ações
preventivas e corretivas e os especialistas do mercado sugerem que a aplicação de produtos
especializados seja realizada a cada seis meses.
Neste contexto, é importante ressaltar que o procedimento nas áreas comuns do

condomínio abrange os ambientes como hall de entrada, corredores, escadas, fossos dos elevadores,
garagens, lixeiras, entre outras áreas comuns.
Porém, é aconselhável que os apartamentos (áreas privativas) também realizem o serviço

individualmente para que haja um resultado mais efetivo. Ou seja, é importante que todos os
envolvidos trabalhem de forma coletiva (síndico, administração, funcionários e moradores), visando
manter a higiene dos ambientes e tendo os devidos cuidados.
Dicas importantes
A lei 7.806/17 art 24, estabelece que a empresa deve afixar cartazes informando a data
em que o serviço será realizado, qual produto será aplicado, o número da licença do INEA e o telefone
do Centro de Informação Toxicológica. É importante que o síndico procure avisar para os moradores
que o serviço será executado com pelo menos 48 horas de antecedência, justamente para que todos
possam se programar caso haja a necessidade de restrição de circulação de crianças e animais nas
áreas pulverizadas.
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O síndico deve observar se o serviço está sendo executado com os devidos Equipamentos
de Proteção Individual (EPI).
MINI MERCADOS EM CONDOMÍNIOS
Os mercados em condomínios
funcionam de maneira totalmente
autônoma, ou seja, não necessitam de
caixas, operadores e funcionários
presentes no local. Mas isso não significa
que a experiência de compra se torne mais
difícil.
IMPLANTAÇÃO DE MINI MERCADOS
A Implantação de um mini mercado em condomínio precisa ser aprovada em uma

assembleia de condomínio.
De acordo com a Lei do Condomínio (Lei nº 4.591/64), todas as decisões que afetem a
estrutura do condomínio, incluindo a implantação de novos serviços, devem ser aprovadas
em assembleia de condomínio.
Nessa assembleia, os moradores podem discutir e votar sobre o mercadinho, e a decisão

só será aprovada se obtiver a maioria dos votos favoráveis.
Além de questões com estrutura e regras de convivência, a implantação do mercadinho

pode gerar custos para o condomínio. Logo, é importante que essa alternativa seja discutida e
aprovada pelos moradores.
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Também vale lembrar que, além de aprovação em assembleia, é necessário que a

implantação do mercadinho de conveniência esteja de acordo com as normas e regulamentos do
condomínio e com as leis e regulamentos locais e que possuam projetos elétricos.
INSTALAÇÃO DE TORRES DE TELEFONIA
A locação de espaços no telhado de

edifícios tem representado renda extra aos
condomínios, com segurança técnica e
estabilidade nos recebimentos dos alugueis. A
prática é cada dia mais comum e tem se
mostrado bastante rentável, possibilitando obras
extras e redução nas cotas condominiais.
Elas devem sempre respeitar laudos,

normas e exigências de segurança, evitando cargas excessivas que podem trazer complicações ao
apartamento da cobertura.
A grande maioria dos condomínios pode receber instalações, caso haja demanda das
operadoras na região — o ponto de partida para uma nova instalação ocorrer. É necessário, apenas,
que as instalações sejam aprovadas em assembleia e dentro do que estabelece a convenção.
É fundamental que nessa assembleia a empresa que quer alugar o topo forneça os
seguintes documentos:
 Apólice de seguros da empresa (com cópia da apólice), cercando o condomínio

com todo tipo de cuidados referentes ao cuidado da área alugada
 Atestado de estabilidade estrutural e responsabilidade civil da empresa, com
ART (Anotação de Responsabilidade Técnica)
 Licença de funcionamento na prefeitura
 Laudo técnico de para-raios
 Licença de Funcionamento de Estação da Anatel
 Atestado de impermeabilização do local pós instalação
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Fiscalização e corresponsabilidade
Outro ponto importante é que o condomínio pode ser corresponsável, caso a operadora
seja multada por não estar com as licenças em dia.
Além disso, e tão importante quanto, é que tal documentação fique disponível, em alguma
pasta em local protegido e visível no acesso à torre, para casos de fiscalização.
LEGISLAÇÃO DE PISCINAS COLETIVAS EM CONDOMÍNIOS
A ABNT tem algumas regras não obrigatórias, mas bastante recomendadas. Elas são:
NBR 1123: determina o padrão de segurança conforme o tamanho do espaço e a

quantidade de moradores;
NBR 11238: mostra como deve ser feita a manutenção, a higienização e outros
procedimentos de segurança;
NBR 10818: define os padrões de qualidade da água.
Além disso, a convenção condominial deve conter as penalidades para o mal-uso das
áreas comuns, inclusive a piscina. Assim, podem ser definidas multas para os moradores e até mesmo
a proibição temporária de uso para quem descumpre as regras.
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Um aspecto importante diz respeito à necessidade de expor aos usuários algumas

informações de segurança, como:
 Profundidade regular da água (que também deve ser gravada nas bordas e
paredes da piscina);
 Sinalizações de alerta, indicando alterações na profundidade da piscina, se
houver;
 Sinalização a respeito da proibição de acesso à piscina e seus
equipamentos caso o usuário esteja sob efeito de álcool ou drogas.
Por se tratar de uma lei federal, os síndicos e gestores prediais estarão sujeitos a uma série
de penalidades, caso descumpridas as adequações.
De acordo com as normas NBR 11238 e NBR 10818, da ABNT, é proibida:
 A entrada de alimentos na área da piscina condominial e uso do óleo bronzeador.

Além disso, é obrigatório passar pela ducha antes de entrar na água.
 Consumo de comidas e bebidas, o motivo é a sujeira e o perigo potencial.

Especialmente se o recipiente for de vidro, que pode quebrar e causar acidentes.
 O óleo bronzeador causa problemas ao filtro e deixa as bordas da piscina

engorduradas, prejudicando a qualidade da água.
 Instalação de dispositivos contra sucção;
 Adequar a potência do motor da bomba de sucção ao contexto da piscina;
 Contratar profissionais para a limpeza regular
 Atentar à manutenção de ralos e substituí-los quando for necessário;
 Regular a potência do motor da bomba de forma constante.
 Sinalize a área da piscina
Por fim, deixe essa área comum bem sinalizada para garantir a segurança dos moradores
e o cumprimento das normas exigidas. Ainda garanta o acesso a pessoas com deficiência e mobilidade
reduzida. Para isso, coloque pisos antiderrapantes e outros recursos de acessibilidade.
 Ter uma pessoa qualificada para a limpeza da piscina;

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 Ter um alvará sanitário;

 Fazer análises periódicas da água para evitar a contaminação;
 Manter um livro de registro de pH da água entre 6,7 e 7,9, e de cloro residual
entre 0,5 mg/L e 0,8 mg/L;
 Instalar um lava-pés com dimensões mínimas de 2 m x 2 m x 0,2 cm de
profundidade útil, com higienização diária e cloro residual acima de 25 mg/L;
 Dividir os vestiários e as instalações sanitárias por sexo e colocar pisos
laváveis, de materiais resistentes, não absorventes e não escorregadios. Já as paredes devem
ter revestimentos de até 2 m de altura, com azulejos cerâmicos ou material equivalente.
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CONCLUSÃO
Para evitar acidentes e danos às estruturas e funções sistêmicas dos edifícios, é

fundamental contratar o serviço de assessoria técnica de engenharia para ter acompanhamento
profissional de obras de todos os tipos, obter orientações técnicas para projetos e assegurar a criação
de normas e procedimentos eficientes e seguros.
Qualquer alteração feita em edificações, inclusive executada dentro dos apartamentos,

deve ser devidamente comunicada ao síndico com apresentação de documentos oficiais como a ART
(Anotação de Responsabilidade Técnica) e RRT (Registro de Responsabilidade Técnica). Por meio
da assessoria técnica de engenharia, é muito mais fácil manter a gestão documental das obras e
conduzir uma fiscalização responsável e eficiente em todas as etapas da reforma ou serviço a ser
executado.
O Engenheiro Condominial é o responsável pela inspeção predial, análise, fiscalização de

obras nas unidades autônomas e acompanhamento de contratos de manutenção. Cabe à ele também
elaborar o planejamento de previsões orçamentárias relacionadas a gastos e investimentos com obras,
além de garantir a tranquilidade dos gestores em temas da Engenharia.
O presente material técnico somente será valido no original, sendo expressamente

proibida a sua reprodução integral ou parcial, sob pena de lei. Poderá sim, se necessário,
reapresentação ao subscritor para conferência e reavaliação.
Se um dia encontrar uma pedra de tropeço, não corte volta, use o

martele da fé, a dinamite do amor e a explosão da destemidez.
Não sou o que sei e sim o que busco!
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Rua – João Bento, N° 43 – Centro Norte, Cuiabá – MT.
Contato: 65 9 9951-4424. e-mail: apmt.cuiaba@gmail.com
Cliente
Nome: Endereço:
Telefone CNPJ:
Responsável: Localização:
CONDIÇÕES
1. ADMINISTRATIVO
Existe Não Existe Não se Aplica
Regimento interno e Convenção de Condomínio, Ata de
instalação do condomínio
Alvará de construção
Auto de conclusão - HABITE-SE
IPTU
Programa de Gerenciamento de Riscos Ocupacionais (GRO)

Alvará do Corpo de Bombeiros;
Alvará de funcionamento;
Certificado de manutenção do sistema de segurança;
Certificado de treinamento de brigada de incêndio;
Licença de funcionamento da prefeitura;
Licença de funcionamento do órgão ambiental estadual;
Contas de consumo de energia elétrica, água e gás;
Certificado de acessibilidade
CONDIÇÕES
2. DOCUMENTAÇÃO TÉCNICA
Possui Não Existe Não se Aplica
Memorial descritivo dos sistemas construtivos;
Projetos dos sistemas construtivos;
Projeto aprovado e modificado;
Projetos: executivo; sondagem; fundações, contenção,
cortinas e arrimos;
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Projeto estrutural;
Projeto de instalações prediais;
Instalações hidráulico-sanitárias e de águas pluviais;
Instalações de gás;
Instalações elétricas, de telefonia e de para-raios (SPDA);
Instalações de ar-condicionado.
Projeto de impermeabilização;
Projeto de revestimentos;
Projeto de pintura;
Projeto de acessibilidade.
CONDIÇÕES
3. MANUTENÇÃO
Possui Não Existe Não se Aplica
Relatórios dos Acompanhamentos das Manutenções de
sistemas específicos, como: ar-condicionado, motores,
antenas, bombas, equipamentos eletromecânicos;
Certificado de teste de estanqueidade do sistema de gás;
Manual de uso, operação e manutenção (Manual do
Proprietário e do Síndico)
Manutenção do sistema de esgoto sanitário (limpeza da fossa
- retrolavagem e manutenção de caixa de gordura)
Plano de Manutenção e Operação e Controle (PMOC);
Selos dos extintores;
Relatório de Inspeção Anual de Elevadores (RIA);
Atestado do Sistema de Proteção a Descarga Atmosférica
(SPDA);
Certificado de ensaios de pressurização em mangueiras;
Laudos de Inspeção Predial anteriores;
Certificado de ensaios de pressurização em cilindro de
extintores;
Relatório do acompanhamento de rotina da manutenção
geral;
Cadastro de equipamentos e máquinas
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Engenharia

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