Parceria Público-Privada na Reabilitação Urbana:

um novo paradigma
Estudo de caso - Príncipe Real

Direito do Território e do Urbanismo

2º Seminário - Ano Lectivo 2022-2023

Docente: Prof. Dr. João Manuel Carvalho

Discentes:
Fernanda Pereira - ist1102261
Carolina Godinho - ist1105766
Índice
1. Introdução
- Objetivos
- Metodologia
- Acrónimos e Conceitos
- O Contexto da Reabilitação Urbana em Portugal

2. A área de estudo
- Sobre o Príncipe Real

3. O Promotor
- Sobre a EastBanc
- Alguns Projetos em Príncipe Real

4. As Parcerias Público-Privadas (PPPs)

- Contextualização
- Parceria EastBanc Portugal e CM Lisboa

5. Enquadramento Legal
- Relações entre o RJRU e RJIGT
- Regime Jurídico da Reabilitação Urbana (RJRU)
- Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT)

6. Análise SWOT

7. Considerações Finais

8. Referências
Objetivos

Principal:

● Investigar a possibilidade e benefícios entre as parcerias entre o público e privado na reabilitação urbana;

Secundários:

● Compreender a relação entre a promoção urbanística privada em zonas históricas consolidadas e o interesse público;

● Verificar a viabilidade das parcerias público-privadas em reabilitação urbana a partir de um caso de sucesso: Eastbanc;

● Identificar e selecionar os melhores aspectos estruturantes para a avaliação desta integração sócio urbana e econômica;
Metodologia

● Recolha de dados para a investigação teórica:

Pesquisa bibliográfica e das leis vigentes;
Em estudo de caso “Urban Rehabilitation-A new paradigm for real estate development (RED)? A case study in Lisbon”
(Carvalho,2014) almeja-se compreender as políticas que regem a RU, a forma legal de integração entre público e privado,
assim como seus respetivos papéis.

● Avaliação da intervenção:
Estudo realizado sobre algumas intervenções do EastBanc, dividindo-se em duas fases: – recolha de informações, e
avaliação da intervenção de reabilitação em alguns edifícios e sobre as ações de parceria público-privada com a CM
Lisboa.
Acrônimos e Conceitos Decreto-Lei n.º 86/2003, de 26 de abril

Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de outubro

Lista de Acrônimos:

ARU - Área de Reabilitação Urbana

ORU - Operação de Reabilitação Urbana
PDM - Plano Diretor Municipal
IMT - Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis
IMI - Imposto Municipal Sobre Imóveis
PP – Plano de Pormenor
PPP - Parcerias Público-Privadas
RJIGT - Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial
RJRU - Regime Jurídico da Reabilitação Urbana
RU - Relatório Único
TU - Taxa Urbanística
 O Contexto da Reabilitação Urbana em
Portugal
● O desenvolvimento imobiliário beneficia o espaço das cidades e seus
promotores devem considerar as necessidades dos seus habitantes;
● O mercado imobiliário português no passado era baseado na oferta de
habitação;
● O Regime Extraordinário de Apoio à Reabilitação Urbana (2007)
concedia benefícios fiscais a restauros de edifícios antigos e
modernizou os contratos de aluguel de imóveis, dinamizando o
mercado imobiliário;
● Com o RJRU (2009), almejou-se acelerar a recuperação das cidades.
Municípios criaram Áreas de Reabilitação Urbana e planos estratégicos.
Surge então um novo Regime Jurídico combinado a benefícios fiscais,
descongelamento dos aluguers, com o objetivo de reaquecimento da
economia e o crescimento do turismo na região. Este processo
catalisou o movimento de reabilitação na última década.
● As regras para reabilitação são definidas em cada PDM e
dependem do grau de classificação do imóvel, que varia de imóvel
de interesse a patrimônio cultural da humanidade;
● Hoje, Portugal tornou-se atrativo pelo clima, localização e
oportunidades fiscais . O Imobiliário cresceu em demanda de
edifícios turísticos, lazer em geral e resorts unifamiliares;
● Com pouca oferta e menos oportunidades de desenvolvimento do
solo urbano com a eliminação do solo urbanizável (DR 15/2015), as
atenções se voltaram para a reabilitação urbana;
● A reabilitação passou a ser da competência de promotores
experientes, antes em sua maioria no negócio de loteamento.
Focaram em Zonas históricas conhecidas porém degradadas,
zonas urbanos de alta qualidade e grandes palácios ou edifícios
históricos.
 Entidade gestora: a entidade responsável pela gestão e
Investimento coordenação da operação de reabilitação urbana relativa a uma
área de reabilitação urbana (DL n.º 307/2009 , art.2º)
Imobiliário - Tipos
● Habitação
Para venda (usuários finais)
Para arrendar (investidores)

● Escritórios, varejo, indústria e Promotor imobiliário: a pessoa singular ou colectiva, privada ou

logística pública, que, directa ou indirectamente, decide, impulsiona,
Usuários finais comerciais programa, dirige e financia, com recursos próprios ou alheios,
direcionados na fase inicial obras de construção ou de reconstrução de prédios urbanos
Investidores como alvo final destinados à habitação, para si ou para aquisição sob qualquer
título (DL n.º 68/2004, art 3º)
● Turismo / lazer
Empresas hoteleiras (utilizadores
finais comerciais) como inquilinos na
fase inicial;
Investidores como alvo final
Moradias parcialmente vendidas a
usuários finais
Outras moradias visando a compra de
investidores
Príncipe Real
Nome em homenagem ao príncipe
Dom Pedro V, primogênito da rainha
D. Maria II e do rei Fernando II, que
reinou dos seus 16 anos até seu
falecimento precoce aos 24 anos
(1861).

Pontos emblemáticos:

● Miradouro São Pedro de

Alcântara ;

● Jardim Botânico , associado ao

antigo Colégio dos Nobres: Neste
estudo de caso, o promotor
planeou as aquisições destas
propriedades para serem
“vizinhos” do jardim botânico para
que, através dos jardins traseiros,
se imaginasse um "verde" como
ligação pública direta entre o
Príncipe Real e a Av. da Liberdade
(principal centro comercial e de
serviços de Lisboa)
 Príncipe Real - Localização

Imagem de satélite da zona do Príncipe Real (Fonte: Google Maps)

 EastBanc Portugal
Subsidiária da EastBanc Inc., uma empresa de
promoção e gestão imobiliária, especializada na
aquisição, remodelação e gestão de ativos
imobiliários, em particular na área da
revitalização urbana.

A EastBanc investe há cerca de 20 anos em

Portugal, em especial na zona do Príncipe Real,
com foco em reabilitação e regeneração
urbana, usos residenciais, condomínios,
hotéis e escritórios, ao desenvolvimento do
comércio de rua.

Já adquiriu cerca de 20 edifícios em Portugal,

entre eles o Palacete Ribeiro da Cunha (atual
EmbaiXada) e o Palacete Faria (vencedor de 4
prémios em 2020 de melhor reabilitação
residencial em Portugal), bem como outros
palácios, na sua maioria edifícios históricos e
exclusivos.
Alguns empreendimentos da EastBanc (Fonte: EastBanc)
 ● Aproximadamente 40.000m2 de ABL (Área Bruta Locável) e 20 edificações em Príncipe
Real;
● Património aproximado 100 Milhões de Euros;
● Estratégia de longo prazo: Aquisição - Reabilitação - Gestão (desenvolvimento contínuo
dos seus ativos):
● Gestão 50% da área bruta locável na zona mais dinâmica do Príncipe Real: Embaixada,
PROMOTOR Pizzeria Zero Zero, Atalho, Gin Lovers, Tapisco, Jamie Oliver, mais 60 inquilinos no total.

Alguns empreendimentos da EastBanc já reabilitadas na zona do Príncipe Real (Fonte: EastBanc)

 Palácio Ribeiro da Cunha & Jardins, a
“EmbaiXada” (2014) : Centro Comercial

Projecto de Reabilitação
Arquitectos: João Pedro Falcão de Campos e
Eduardo Souto de Moura
Área Bruta de Construção: 5.770 m2
Uso: Retalho e Hotelaria (futuro)
PROJETOS Previsão de conclusão : 2025
Status: Em desenvolvimento

Imagens EmbaiXada: Portal, Fachada, interiores e jardins

(Fonte: EastBanc/Google)
 Palacete Castilho
Características do Empreendimento
Área Bruta Locável: 2.722m2
Uso: Escritórios e Retalho
Status: Em operação
Inquilinos: Livraria Travessa, Sumaya, Uzina, Quarto Sala,
Education First e Roundhill Capital

PROJETOS

Imagens Palacete Castilho: antes (2011), depois (2014), Interiores

(Fonte: EastBanc, Google)
 REP 89
Projecto de Reabilitação
Arquiteto: Atelier Sergio Rebelo
Área Bruta de Construção: 1.015m2
Uso: Retalho e Habitação
Previsão de conclusão : 2024
Status: Em desenvolvimento

PROJETOS

Imagens REP 89: fachada atual, antes (2020), vistas atuais da rua da Escola
Politécnica atual e vista fundos
(Fonte: EastBanc, Google)
 Parceria Público -Privada
Contextualização

● As Parcerias Público-Privadas (PPP) apresentam-se como um novo

paradigma da contratação pública, pelo que registaram, nas últimas duas
décadas em Portugal, uma grande implementação nos empreendimentos
públicos.

● As PPP surgem como uma alternativa a uma eventual falta de recursos

financeiros do Estado, aos limites impostos ao desenvolvimento periférico e
às limitações em manter os serviços públicos.

● Em resposta a esta condição, os privados vêem as PPP como mais uma

área de investimento a explorar, particularmente no setor da construção,
uma alternativa à contratação pública tradicional.

● Empreendimentos de longo prazo, pois normalmente resultam de contratos

de mais de vinte anos e com intervenções que vão desde a engenharia à
financeira, levam as empresas privadas a associarem-se de modo a
ganhar mais-valias institucionais e a poderem partilhar os riscos de
investimento.
 Parceria Público -Privada
Contextualização

A Lei portuguesa atual fomenta as Parcerias Público-Privadas na

Reabilitação Urbana (PPP) através de mecanismos como as Sociedades
de Reabilitação Urbana, através do Decreto-lei n.º 307/2009, de 23 de
Outubro:

● As SRU permitem às autarquias locais a criação de entidades, altamente

especializadas, com a função de executar operações de reabilitação
urbana, em áreas delimitadas.

● As SRUs buscam também captar capital privado ao permitir parcerias

com empresas, dinamizando a reabilitação e preservação de zonas
críticas de reabilitação urbana e zonas históricas.

● O Estado não tem qualquer tipo de intervenção nas SRU, deixando esse
poder aos municípios. A escolha dos promotores privados fica ao encargo
de um concurso público.
Parceria Público -Privada
EastBanc Portugal & CM Lisboa

● Percurso verde entre o topo da colina do Príncipe Real e a Av. da

Liberdade;

● Nestas propostas, para além de realçar a beleza do Príncipe Real,

ajudam a eliminar velhos problemas como o trânsito infernal, edifícios
devolutos, a carência de “bolsas de estacionamento”

● EastBanc propôs várias ações judiciais aos proprietários que

possuam imóveis de valor patrimonial muito degradados, tendo estas
ações resultado na reabilitação do Palacete Barão de Santos (Praça
do Príncipe Real número 14), António Ferreira de Carvalho (Praça do
Príncipe Real número 13), Palacete Alenquer (Praça do Príncipe Real
número 1), Palacete dos Viscondes de Penalva (Praça do Príncipe
Real, números 15 a 17) e Palacete Faria, agora propriedade da
EastBanc.
 Parceria Público -Privada
EastBanc Portugal & CM Lisboa

Plano Pormenor Parque Mayer (Aviso 5611/2012, de 18 de Abril)

Implantação do Plano de Pormenor do Parque Mayer. a cinza claro, a

intenção de ligação entre a Avenida da Liberdade e o número 76 da Rua da
Alegria, e entre a Avenida da Liberdade e a Rua Castilho; EastBanc propõe
uma série de alterações, debatidas com a Câmara e com o arquiteto Manuel
Aires Mateus;
Implantação PP Parque Mayer e imagem de edifícios a demolir propostos
(Fonte: CM Lisboa, Planos eficazes Câmara Municipal de lisboa
(https://cidadanialx.tripod.com/preal.html)
 Parceria Público -Privada
EastBanc Portugal & CM Lisboa
Plano Pormenor Parque Mayer
Planta Edifícios a demolir / Planta de Zoneamento
Projecto: Requalificação do Parque Mayer e Envolvente
Requerente: Câmara Municipal de Lisboa

Imagens Plantas Demolição e Zoneamento PP Parque Mayer (Fonte: CM Lisboa)

 Enquadramento Legal
Relações entre o RJRU e RJIGT
RJRU
Surge da necessidade de encontrar soluções para cinco grandes desafios que
se colocam à reabilitação urbana. São eles:
a) Articular o dever de reabilitação dos edifícios que incumbe aos
privados com a responsabilidade pública de qualificar e modernizar o
espaço, os equipamentos e as infra-estruturas das áreas urbanas a
reabilitar;
b) Garantir a complementaridade e coordenação entre os diversos
actores, concentrando recursos em operações integradas de reabilitação
nas «áreas de reabilitação urbana», cuja delimitação incumbe aos
municípios e nas quais se intensificam os apoios fiscais e financeiros;
c) Diversificar os modelos de gestão das intervenções de reabilitação
urbana, abrindo novas possibilidades de intervenção dos proprietários e
outros parceiros privados;
d) Criar mecanismos que permitam agilizar os procedimentos de
controlo prévio das operações urbanísticas de reabilitação;
e) Desenvolver novos instrumentos que permitam equilibrar os direitos
dos proprietários com a necessidade de remover os obstáculos à
reabilitação associados à estrutura de propriedade nestas áreas.
RJIGT
Desenvolve as bases da política do ordenamento do território e
urbanismo, indicando a coordenação e interligação entre os
atores e responsáveis no âmbito nacional, regional e municipal
do sistema de gestão territorial, assim como o regime geral de
uso do solo e o regime de elaboração, aprovação, execução e
avaliação dos instrumentos de gestão territorial.
Salvaguardar os interesses dos particulares e a sua confiança no
ordenamento jurídico vigente, …, para poderem ser impostas aos
particulares, devem estar previstas no mesmo regulamento.
… prevê-se a obrigatoriedade de fixação de indicadores
destinados a sustentar a avaliação e a monitorização dos
programas e dos planos territoriais no respetivo conteúdo
documental…
Clarifica-se o âmbito das relações entre os diversos níveis de
planeamento.
Enquadramento Legal
Relações entre o RJRU e RJIGT

Com o RJIGT iniciou-se o desenvolvimento das fundações Tanto quanto no RJIGT, como no RJRU, a grande ênfase é
dado aos Planos de Pormenor (PP), em especial aos Planos
para uma política de Ordenamento do Território e do
de Pormenor de Reabilitação Urbana (PPRU).
Urbanismo mais consciente, em especial as diretrizes
definidas para os planos municipais.
O PPRU enquadra os planos de proteção e recuperação do
tecido urbano já edificado, em áreas degradadas e
No que toca aos Planos Municipais de Ordenamento do
preferencialmente em casos de renovação habitacional.
Território verifica-se uma mudança para uma tendência
regulamentar da utilização dos solos, como os ocupar e os
Embora a utilização dos PPRU seja enquadrada pelo RJRU, as
limites de utilização que vinculam os privados, bem como
suas diretrizes são definidas pelo RJIGT, existindo, portanto,
estabelecem as regras gerais de proteção do património
uma clara hierarquia.
cultural.
Enquadramento Legal
REGIME JURÍDICO DA REABILITAÇÃO URBANA (Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de outubro)
 Enquadramento Legal

REGIME JURÍDICO DA REABILITAÇÃO URBANA REGIME JURÍDICO DOS INSTRUMENTOS DE

(Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de outubro) GESTÃO TERRITORIAL (DL n.º 80/2015, de 14 de maio)
 FORÇAS
★ Contratualização das operações;
★ Obrigação da estruturação de objectivos e de
mecanismos de execução para os mesmos objectivos;
★ Avaliação prévia da exequibilidade dos objectivos;
★ Compromisso público e privado com um conjunto de
objectivos e meios;
★ Conciliação de objetivos públicos e privados;
★ Contabilização de ganhos e perdas
★ Visão a longo prazo e ciclo de vida – sustentabilidade
do processo.
OPORTUNIDADES
★ Equilíbrio financeiro das operações,
★ Maior optimização do processo – menos etapas
★ Compromissos entre agentes;
★ Mecanismos tendentes à equidade dos processos
★ Maior formalização e transparência do processo de
gestão urbanística;
★ Partilha de risco tendente à menorização dos encargos
totais.
FRAQUEZAS
★ Compromissos a longo prazo;
★ Complexidade contratual;
Análise SWOT
★ Incrementos dos custos de transacção;
★ Maior monitorização e regulação do processo;
★ Menor flexibilidade pós acordo público-
privado;
★ Concentração dos agentes e do momento de
decisão.
AMEAÇAS
★ Má conotação deste tipo de contratualização;
Fonte: CM Lisboa, J.M.C. Gervásio
★ Vulnerabilidade a fatores de risco (associados à
perspectiva de longo prazo);
★ Dificuldade de alteração dos termos de referência
contratuais;
★ Renegociações pós compromisso;
★ Não inclusão da sociedade vulnerável no usufruto ou
em processos de planeamento participativo (incerteza
no processo);
★ Impactos na execução por mau desenho contratual e
dos incentivos de gestão e forma de remuneração.
Considerações Finais

● Os financiamentos das intervenções urbanas são fonte de riqueza e associam-se a três elementos: a exploração, a transformação e a transação.
O quadro legal português em PPP de operações urbanísticas parece consistente em Planos de Pormenor, não observado excepcionalmente em
contratos para planeamento.

● A autoridade de definir e regular o uso da propriedade imobiliária é pública e municipal, que beneficia-se da tributação pelas quais a propriedade
imobiliária cria riqueza, havendo uma ligação exploração – IMI; transformação – taxas e licenças; transação – IMT e Taxas de Urbanização - TU.

● A zona do Príncipe Real não foi escolhida somente pelas paisagens cénicas ou pela localização, mas pelo valioso imobiliário disponível que
permitiu desenvolver um plano de desenvolvimento. Nomeadamente palacetes de valor histórico e cultural fechados ou subutilizados.

● Embora as ações da EastBanc tenham mais-valia para a cidade no que se refere a reabilitação do edificado da zona do Principe Real que se está
a devolver à população, a falta de poder económico e participatório municipal faz com que o acesso ao público-alvo fique restrito ao estrangeiro de
classe alta e o poder de decisão passe maioritariamente para o Promotor, que acaba por utilizar o imobiliário para criar lucro.

● Eastbanc é o típico investidor que objetiva primeiramente a criação de valor económico, e quanto maior esse valor, melhor será para a empresa.
No entanto, outras entidades como a Câmara Municipal de Lisboa, deveriam exercer um papel mais interventivo e representativo dos
interesses dos habitantes e assim obter um maior controlo sobre o capital imobiliário de Lisboa.

● Propõe-se ampliar possibilidade de compensações ou minoração/eliminação do TU / IMT / IMI, de modo a valorizar PPPs entre pequenas
empresas ou mesmo organizações locais, a manter a ideia de sustentabilidade do território no tempo-espaço social, na medida em que
pretende uma estrutura financeira progressivamente mais distante do desenvolvimento urbano e mais próximo da manutenção urbana a longo
prazo.
 “ É ali que as pessoas hoje querem viver. Os
estrangeiros querem porque é a essência da cidade e,
cada vez mais, os portugueses também voltaram a
achar graça no centro.”

- Arthur Moreno, sócio da empreendedora imobiliária Stone Capital

Leia mais em: https://vejasp.abril.com.br/cidades/brasil-aprender-reabilitacao-urbana-portugal/

 Referências
• Monumentos. (2013). Monumentos.gov.pt. http://www.monumentos.gov.pt/site/APP_PagesUser/Default.aspx

• Detalhe. (2018). MUNICÍPIO de LISBOA. https://www.lisboa.pt/cidade/urbanismo/planeamento-urbano/planos-de-pormenor/detalhe/parque-mayer

• Carvalho, JM, 2008. “URBAN REHABILITATION – A NEW PARADIGM FOR REAL ESTATE DEVELOPMENT (RED)? A CASE STUDY IN LISBON

• Carvalho, JM, 2011 b. “Imobiliário e governança municipal - o caso do município imposto de desenvolvimento na Área Metropolitana de Lisboa ”,
European Real Estate Society Conference , Eindhoven

• Carvalho, JM, 2008. “Centros comerciais em Portugal - podem servir de referência para novas Avaliações imobiliárias em países da União Europeia? ”,
The Valuation Journal

• Carvalho, JM, , 2014. "Urban Rehabilitation – How Real Estate Development Meets Urban Planning (Case Study in Lisbon)," ERES eres2014_33,
European Real Estate Society (ERES).

• Eastbanc. (2021, July 26). Eastbanc. https://eastbanc.pt/

• Gervásio, J.M. (2012) Aplicação da Contratação em Parceria Público Privada às Operações Urbanísticas. dissertation. Available at:
https://fenix.tecnico.ulisboa.pt/downloadFile/395144392077/dissertacao.pdf (Accessed: November 6, 2022).

• Lisboa, C.M. Hemeroteca Digital - Revista municipal. (2016).

Cm-Lisboa.pt.http://hemerotecadigital.cm-lisboa.pt/OBRAS/RevMunicipal/N80/N80_item1/P4.html

• Lisboa, C.M. Plano Diretor Municipal . Available at: https://www.lisboa.pt/fileadmin/cidade_temas/urbanismo/pdm/EstCarat_RAnaliseSWOT.pdf

(Accessed: November 6, 2022).