Rotina nº.

Data: 01-01-2024

Memorando Interno nº: 02/2024

Submeter na plataforma de elearning até dia 27/02/2024
De: Administração

Para: Departamento Financeiro

Assunto: Aquisição de Imóveis

Exmos. Senhores,

Com o intuito de aumentar a capacidade de armazenagem e distribuição de mercadorias, consequência do

acréscimo de volume de vendas, que se perspetiva após a celebração de novos contratos de fornecimento de
mercadorias, e de valorização de capital, a EXX adquiriu três imóveis, nos termos e condições descritos infra.

IMÓVEL 1 - Um armazém único de 600 m2 localizado para centro logístico, situado na zona industrial de Torres
Vedras, no valor de 90.000 €.

Este armazém, de matriz predial única, encontra-se dividido em duas partes (Parte 1 de 50 m2 e Parte 2 de 550
m2) e com entradas independentes.

A EXX irá utilizar a Parte 1 como local de trabalho dos seus comerciais e irá arrendar futuramente a Parte 2 à
entidade Green Bean, Lda, que tem como atividade a realização de eventos e prestação de serviços de diversão
e recreativos.

IMÓVEL 2 - Um prédio de 200 m2, inscrito na Conservatória do Registo Predial, composto por duas frações
autónomas (apartamentos), localizado na zona Santa Cruz, no valor global de 120.000 €. A entidade irá ocupar e
utilizar uma fração autónoma (1) de 80 m2 deste prédio, para serviços de apoio administrativo. A outra fração
autónoma (2) de 120 m2 corresponde a um apartamento que futuramente será arrendado à entidade
IscalBusinessHotel, Lda, que tem como atividade a prestação de serviços de alojamento local. A EXX não terá
responsabilidades na atividade da IscalBusinessHotel, Lda., mas será responsável pela limpeza e manutenção das
zonas comuns.

IMÓVEL 3 – Um terreno urbano para construção, de 400 m2, pelo montante de 18.000 €, sem qualquer tipo de
edificação. Apesar de a compra e venda de imóveis não constar da atividade operacional da entidade, devido à
crescente procura no mercado imobiliário, este ativo destina-se exclusivamente a ser alienado no longo prazo.

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 Relativamente a estas aquisições informa-se o seguinte:

1. Os três imóveis foram adquiridos ao mesmo proprietário, em concreto à sociedade comercial

IscalRealEstate, SA, que se encontra atualmente em liquidação.

2. O valor de aquisição dos três imóveis adquiridos é superior aos correspondentes valores patrimoniais
tributários (VPT);

3. A escritura pública de compra dos três imóveis foi celebrada no dia 03/01/2024, com a intermediação da
sociedade F24 Mediação Imobiliária, Lda, remunerada com uma comissão de intermediação
correspondente a 3% sobre o preço de compra dos três imóveis. Fatura nº 12 de 03/01/2024 (IVA à taxa
normal), com vencimento imediato.

4. Encargos totais de registo predial no valor de 2.500 €, liquidados no dia da escritura pública.

5. Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Bens Imóveis calculado nos termos do Código do
Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas e pago no dia 03/01/2024.

6. Imposto do Selo calculado nos termos do Código do Imposto do Selo e Tabela Anexa e pago no dia
03/01/2024 (Verba 1.1- Aquisição onerosa de imóveis);

Outras informações relevantes associadas aos imóveis:

7. Esta transação de aquisição dos três imóveis implicou o pagamento imediato no valor de 1.200€ ao
advogado F15 – Joaquim Sousa (profissional liberal), a que acresce IVA à taxa normal, sujeito a retenção
na fonte de IRS à taxa de 25% (fatura-recibo nº 45 de 03/01/2024).

8. No momento da aquisição verificou-se que o montante correspondente aos terrenos dos Imóveis 1 e 2
é de 22.000 € e de 35.000 €, respetivamente.

9. Todos os imóveis ficaram disponíveis para uso a partir do dia 03/01/2024, exceto a Fração Autónoma 2,
do imóvel 2, que ficará disponível para uso após o término das obras de reparação.

10. Relativamente aos contratos de arrendamento, a entidade exerceu a opção de renúncia à isenção de IVA,
prevista no artigo 12º do CIVA. A atividade arrendamento é acessória face ao objeto social da EXX;

11. O imóvel 2 é composto por duas frações autónomas e não existem restrições para a venda das referidas
frações de forma separada.

12. Relativamente ao Imóvel 3, a entidade não tem intenção de exercer a opção pela renúncia à isenção de
IVA, prevista no artigo 12º do CIVA;

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13. Em fevereiro de 2024 a sociedade de construção F20 – Sociedade de Construções, Lda, emitiu a fatura
nº 78 no valor total de 15.000 €, com a menção de "IVA - autoliquidação" e data de 01/02/2024, relativo
a obras de intervenção na Fração Autónoma 2. As obras foram concluídas no final do mês de janeiro.

14. A vida útil económica estimada dos armazéns coincide com as taxas mínimas fiscais estabelecidas no
Decreto Regulamentar nº 25/2009 de 14 de setembro.

15. O método de depreciação adotado para os imóveis é o da linha reta numa base duodecimal.

16. No final do ano de 2024, procedeu-se à avaliação de todos os imóveis, por um perito profissionalmente
qualificado e independente, tendo apurado os seguintes montantes:

Imóvel Terreno Edifício

1 18.000 € 60.000 €

2 40.000 € 105.000 €

3 16.000 € ----

17. No final do ano de 2025, procedeu-se novamente à avaliação de todos os imóveis, por um perito
profissionalmente qualificado e independente, tendo apurado os seguintes montantes:

Imóvel Terreno Edifício

1 26.500 € 67.000 €

2 37.000 € 150.000 €

3 20.000 € ----

18. A avaliação dos imóveis efetuada pela sociedade F31 - Consultores e Avaliadores de Imóveis Lda, em
31/12/2024, originou a emissão da fatura n.º 14, no mesmo dia, pelo valor de 800€ mais IVA à taxa
normal. A avaliação realizada com referência a 31/12/2025 originou a emissão da fatura n.º27, no dia
07/01/2026, na mesma quantia. Os pagamentos foram realizados nas datas das faturas.

19. Para efeitos de determinação dos impostos diferidos nos termos da NCRF 25 considere uma taxa de
22,5%.

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Pretende-se:

1. Elaboração dos registos contabilísticos a efetuar em 2024 e 2025 de acordo com os modelos de mensuração
baseados no justo valor, devidamente fundamentados no referencial contabilístico NCRF. No modelo de
revalorização, as depreciações acumuladas, à data da revalorização, serão tratadas de acordo com o parágrafo
35 b) da NCRF 7. (5 slides) (Cotação - 30%)

2. Elaboração de um conjunto completo de demonstrações financeiras à data de 31/12/2024 (com comparativo),

decorrentes da aplicação dos registos contabilísticos referidos no ponto anterior, aplicando o modelo geral
da Portaria n.º 220/2015 de 24 de julho, elaborando uma proposta de redação da sua Nota 4 e das notas
específicas, exclusivamente relacionadas com o âmbito desta OE, a constar do Anexo da entidade reportado
à data de 31 de dezembro de 2024. Identifique o(s) relatório e contas consultado(s) e que serviram de base
ao modelo de divulgação proposto [obrigatório incluir conteúdos relevantes do R&C consultado na
apresentação]. Considere um capital subscrito e realizado, em depósito bancário, no montante de 300.000€.
(5 slides) (Cotação - 25%)

3. Elaboração dos registos contabilísticos a efetuar em 2024 e 2025 de acordo com os modelos de mensuração
baseados no custo, devidamente fundamentados no referencial contabilístico NCRF. (5 slides) (Cotação -
25%)

4. Análise crítica do impacto nas demonstrações financeiras de cada um dos modelos de mensuração (baseado
no custo e no justo valor). (1 slide) (Cotação - 10%)

5. Elaboração dos registos contabilísticos a efetuar em 01/01/2030, de acordo com os modelos de mensuração
baseados no justo valor, devidamente fundamentados no referencial contabilístico NCRF, assumindo que a
Fração 2, do imóvel 2, foi alienada nesta data e gerou uma menos-valia de 8.000 €. (1 slide) (Cotação -
10%)