Apostila Ca600 Topinvest

Apostila
CA-600
Conteúdo programático da
Certificação ABECIP Série CA-600,
requisito para correspondente
de crédito imobiliário.
Versão revista e Atualizada em
Setembro de 2019
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Apostila CA-600
sumário
MÓDULO 1
SFN - SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL 7
INTRODUÇÃO AO SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL 8
ESTRUTURA DO SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL 9
ESTRUTURA DO SISTEMA NACIONAL DE SEGUROS 10
ESTRUTURA DO SISTEMA DE PLANOS DE PREVIDÊNCIA FECHADA 11
CMN - CONSELHO MONETÁRIO NACIONAL 12
BACEN - BANCO CENTRAL DO BRASIL 13
CVM - COMISSÃO DE VALORES IMOBILIÁRIOS 15
BANCOS COMERCIAIS, BANCOS DE INVESTIMENTO E BANCOS MÚLTIPLOS 18
SCI - SOCIEDADE DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO 19
APE - ASSOCIAÇÃO DE POUPANÇA E EMPRÉSTIMO 20
MÓDULO 2
SFH - SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO 22
INTRODUÇÃO AO SFH 23
INTERMEDIÁRIOS FINANCEIROS DO SFH 24
ORIGEM DOS RECURSOS NO SFH 25
DIRECIONAMENTO DOS RECURSOS DO SFH 25
OPERAÇÕES SFH COM CET MÁXIMO DE 12% A.A 26
SFH - OPERAÇÕES COM TAXA DE MERCADO 27
REMUNERAÇÃO DA CADERNETA DE POUPANÇA 28
REMUNERAÇÃO CADERNETA DE POUPANÇA PARA PESSOA JURÍDICA 29
FGTS - FUNDO DE GARANTIA SOB O TEMPO DE SERVIÇO 30
AGENTE OPERADORES DO FGTS 31
AGENTE FINANCEIROS DO FGTS 31
TIPOS DE FINANCIAMENTO COM O FGTS 32
MÓDULO 3
SFI - SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO 33
SFI - SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO 34
ENTIDADES DO SFI 34
CARACTERÍSTICA DAS OPERAÇÕES NO SFI 35
CRI - CERTIFICADOS DE RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS 36
COMPARAÇÃO ENTRE SFH E SFI 37
Apostila CA-600
sumário
MÓDULO 4
GARANTIAS IMOBILIÁRIAS 38
GARANTIAS IMOBILIÁRIAS 39
PROPRIEDADE X POSSE 40
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA 41
PROCEDIMENTO DE COBRANÇA 43
HIPOTECA - DEFINIÇÃO E PROPRIEDADE 44
HIPOTECA - COBRANÇA E INADIMPLÊNCIA 45
FIANÇA 46
PENHOR E CESSÃO DE RECEBÍVEIS 47
MÓDULO 5
PRODUTOS PARA PESSOA FÍSICA 49
AQUISIÇÃO - ANÁLISE DO PROPONENTE 50
ANÁLISE JURÍDICA E DOCUMENTAÇÃO BÁSICA 51
ANÁLISE DE CRÉDITO DO PROPONENTE 52
ANÁLISE DE SEGURO DO PROPONENTE 53
ANÁLISE DO IMÓVEL 54
ANÁLISE DO VENDEDOR 56
FGTS - FUNDO DE GARANTIA SOB O TEMPO DE SERVIÇO 58
FGTS - REQUISITOS E DOCUMENTOS DO PROPONENTE 59
FGTS - REQUISITOS DO IMÓVEL 60
FGTS - REQUISITOS E DOCUMENTOS DO CONSTRUTOR 61
REQUISITOS E DOCUMENTOS DO VENDEDOR 62
USO DO FGTS PARA CONSTRUÇÃO 64
USO DO FGTS - LIBERAÇÃO DAS PARCELAS PARA CONSTRUÇÃO 64
HOME EQUITY 65
PLANO DE REAJUSTE DA PRESTAÇÃO E DO SALDO 66
SISTEMAS DE AMORTIZAÇÃO 67
CET E CESH 67
INSTRUMENTOS CONTRATUAIS E LIBERAÇÃO DO VALOR 68
LTV - LOAN TO VALUE 69
Apostila CA-600
sumário
MÓDULO 6
SEGUROS E SEGURADORAS 71
MIP - MORTE E INVALIDEZ PERMANENTE 72
DFI - DANOS FÍSICOS AO IMÓVEL 73
RCC - RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONSUMIDOR 74
LIVRE ESCOLHA DA SEGURADORA 75
SEGUROS E SEGURADORAS 76
MÓDULO 7
CUSTOS E TRIBUTAÇÃO 78
CUSTOS E TRIBUTAÇÃO 79
ITBI - IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS 79
FORO E LAUDÊMIO 81
IOF - IMPOSTO SOBRE OPERAÇÕES FINANCEIRAS 82
IOF - NAS OPERAÇÕES DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO 84
MÓDULO 8
CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR 85
DIREITOS BÁSICOS DO CONSUMIDOR 86
SOLIDARIEDADE DOS DANOS NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS 86
VÍCIOS NA QUALIDADE E DISPARIDADE DA OFERTA 87
DIREITO DE RECLAMAR 88
DESCONSIDERAÇÃO DA PERSONALIDADE JURÍDICA 89
PUBLICIDADE DO PRODUTO OFERTADO 90
PRÁTICAS ABUSIVAS 91
CLÁUSULAS ABUSIVAS 92
COBRANÇA DE DÍVIDAS 93
PROTEÇÃO CONTRATUAL 94
SANÇÕES ADMINISTRATIVAS 95
INFRAÇÕES PENAIS 96
SAC - SERVIÇO DE ATENDIMENTO AO CLIENTE 98
Apostila CA-600
sumário
MÓDULO 9
OUVIDORIA 100
OUVIDORIA - INSTITUIÇÕES E OBJETIVOS 101
ÉTICA NO ATENDIMENTO AO CLIENTE 102
MÓDULO 10
MATEMÁTICA FINANCEIRA 103
CONCEITOS DE JUROS 104
TAXA PROPORCIONAL X TAXA EQUIVALENTE 105
TAXA NOMINAL X TAXA EFETIVA 106
JUROS PREFIXADOS X JUROS PÓS FIXADOS 107
SISTEMAS DE AMORTIZAÇÃO 108
FUNDAMENTOS DA HP 109
MÓDULO 11
PÓS CONTRATAÇÃO 212
PÓS-CONTRATAÇÃO 213
AMORTIZAÇÃO E/OU LIQUIDAÇÃO DO SALDO DEVEDOR 214
AMORTIZAÇÃO E/OU LIQUIDAÇÃO COM UTILIZAÇÃO DO FGTS 215
PAGAMENTO DE PARTE DAS PRESTAÇÕES COM O USO DO FGTS 216
REQUISITOS E DOCUMENTOS DO MUTUÁRIO 217
REQUISITOS DO FINANCIAMENTO E INTERSTÍCIO MÍNIMO 218
Módulo 1
SFN - Sistema
Financeiro Nacional
INTRODUÇÃO AO SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL
SFN é onde ocorre todas as transações financeiras ou monetárias dentro do Brasil. Para que
houvesse uma organização capaz de tornar as transações claras, em 1964 surgiu a lei 4.595/64
originando o Sistema Financeira Nacional, bem parecido com o que temos nos dias de hoje.
Essas transações ocorrem pela transferência de recursos entre os agentes, podendo esses
ser agentes superavitários ou agentes deficitários. Os agentes superavitários tem dinheiro
sobrando, dessa forma eles acabam emprestando para os agentes deficitários em busca
de juros. E do outro lado temos os agentes deficitários, são aqueles que possuem déficit
e precisam procurar recursos no sistema financeiro.
Você deve estar se perguntando quem faz essa intermediação entre superavitários e os
deficitários. A intermediação é feita pelas Instituições Financeiras (IFs).
Para ajudar você a compreender melhor vamos exemplificar. Uma pessoa que é agente
superavitário que tem dinheiro pra investir e comprar um CDB de uma instituição finan-
ceira. Já a instituição financeira por sua vez, vai emprestar esse dinheiro para um agente
deficitário, exemplo a M. Dias Branco, localizada na região Nordeste que precisa de capital
para ampliação de sua fábrica.
Então a M. Dias investe esse dinheiro, tem seus lucros e ela vai pagar o empréstimo de volta
para o banco com acréscimo de juros e por sua vez, o banco paga o agente superavitário
também com acréscimo de juros.
Mas co mo a Instituição Financeira ganha dinheiro? Então, acontece que ela vende os títulos
com uma taxa menor (exemplo 10% ao ano) ao agente superavitário e empresta dinheiro
a uma taxa maior (exemplo 15% ao ano) ao agente deficitário. Assim, tendo um lucro de
5% ao ano sobre a operação. Essa diferença é conhecida como SPREAD BANCÁRIO, uma
das principais formas das instituições financeiras fazerem dinheiro no mercado financeiro.
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ESTRUTURA DO SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL
Já conhecemos o que é o SFN, agora vamos ver qual é a sua estrutura que permite existir
uma eficiência no processo. Essa estrutura é dividida em três grandes níveis hierárqui-
cos. Primeiramente temos os órgãos reguladores, depois os órgãos supervisores e por
último os órgãos operadores.
CNSP
CMN
Conselho Nacional
Conselho monetário Nacional
de Seguros Privados
Comissão
Banco Central do Brasil de Valores Susep
Mobiliários
Demais
Cooperativas DTVM/ Bolsa de Seguradoras e
Banco Instituições
de crédito CTMV Valores Resseguradoras
Financeiras
Entidade Aberta
de Previdência
Complementar
Vamos entender melhor quem são cada participante do SFN.
ÓRGÃOS REGULADORES:
⯀⯀CONSELHO MONETÁRIO NACIONAL (CMN): ele é órgão MÁXIMO do SFN. Ele que vai
ditar todas as regras, políticas monetárias e do crédito, com o objetivo de alcançar a
estabilidade da moeda e o desenvolvimento econômico e social do País. Este con-
selho é composto pelo Ministro da Economia - Presidente do Conselho, Ministro do
Planejamento, Desenvolvimento e Gestão e o Presidente do Banco Central do Brasil.

ÓRGÃOS SUPERVISORES:
⯀⯀BANCO CENTRAL DO BRASIL (BACEN, BCB OU BC DO B): este órgão funciona

como um banco dos bancos. Ele é quem autoriza e fiscaliza o funcionamento das
outras instituições financeiras.
⯀⯀COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS (CVM): órgão responsável por fiscalizar tudo
que está relacionado a valores mobiliários.
ÓRGÃOS OPERADORES:
⯀⯀DO BACEN: Bancos múltiplos, instituições em geral que captam recursos à vista e
demais instituições financeiras autorizadas pelo BACEN;
⯀⯀DA CVM: Empresas S.A (de capital aberto) e bolsas de valores.
As distribuidoras de valores mobiliários (DTVM) e as corretoras de valores mobiliários (CTVM)

são as instituições financeiras que são fiscalizadas tanto pelo BACEN (por sua condição de
IFs), quanto pela CVM (por negociar, emitir e manejar valores mobiliários).
ESTRUTURA DO SISTEMA NACIONAL DE SEGUROS

Como na estrutura do SFN, a estrutura do Sistema Nacional de Seguros também segue
a estrutura hierárquica em que primeiro temos o órgãos regulador, depois o órgão
supervisor e por fim os operadores.
ÓRGÃO REGULADOR:
⯀⯀CONSELHO NACIONAL DE SEGUROS PRIVADOS (CNSP): Órgão máximo referente a

seguros e como tal, vai ditar todas as regras sobre o mercado de seguros.
ÓRGÃO SUPERVISOR:
⯀⯀SUSEP (SUPERINTENDÊNCIA DE SEGUROS PRIVADOS): Supervisionar o mercado

e fazer cumprir as regras da CNSP. Responsável pelo controle e fiscalização dos
mercados de seguro, previdência privada aberta, capitalização e resseguro.

⯀⯀Seguradoras;
⯀⯀Resseguradoras - Fazem o seguro das seguradoras;
⯀⯀Sociedade de Capitalização;
⯀⯀Entidades abertas de previdência complementar (E.A.P.C.);
⯀⯀Corretoras de seguro.
ESTRUTURA DO SISTEMA DE PLANOS

DE PREVIDÊNCIA FECHADA
Veja que aqui, também segue a mesma divisão hierárquica sobre as decisões e regulação
do mercado. E é válido sabermos também que quando falamos de planos de previdência
fechada, estamos falando de planos de pensão, que são aqueles que não são negociados
em banco, mas sim os planos que fazem parte de associações sem fins lucrativos, para
pessoas que atuam na mesma área ou até mesmo possuem a mesma profissão, como a
ABEPREV e a Beprev, que criam planos de pensões para garantir a aposentadoria.
E para o bom funcionamento, o sistema de planos de pensão também possui sua estrutura
dividida em 3 partes, sendo elas:
ÓRGÃO REGULADOR:
⯀⯀CNPC (CONSELHO NACIONAL DE PREVIDÊNCIA COMPLEMENTAR): Órgão máximo

que dá as regras, diretrizes e políticas para o mercado seguir, tem função de regular
o regime de previdência complementar operado pelas entidades fechadas de pre-
vidência complementar.
ÓRGÃO SUPERVISOR:
⯀⯀PREVIC (SUPERINTENDÊNCIA DE PREVIDÊNCIA COMPLEMENTAR): fiscalizar e super-

visionar as entidades fechadas de previdência complementar e de executar políticas
para o regime de previdência complementar.

⯀⯀PLANOS DE PENSÃO (ou ENTIDADES FECHADAS DE PREVIDÊNCIA COMPLEMENTAR):

são instituições criadas para o fim exclusivo de administrar planos de benefícios de
natureza previdenciária, patrocinados e/ ou instituídos.
CMN - CONSELHO MONETÁRIO NACIONAL

Criado pela Lei 4.595/1964, o CMN compõe a estrutura básica do Ministério da Economia.
É o órgão deliberativo máximo do SFN, em outras palavras, é a autoridade máxima do
SFN, o chefe. O CMN está subordinado apenas ao presidente da República. Esse conselho
é formado por ter membros, o Ministro da Economia (que preside o conselho), Ministro do
Planejamento, Orçamento e Gestão e pelo presidente do Banco Central do Brasil.
Já que eu disse que o CMN é o chefe do sistema tenho que destacar suas deliberações.
O CMN vai deliberar entre outras coisas sobre:
⯀⯀As diretrizes e normas das políticas monetária, creditícia e cambial;por regular as con-
dições de constituição, funcionamento e fiscalização dos intermediários financeiros;
⯀⯀Adaptar o volume dos meios de pagamento às necessidades da economia nacional,
podendo autorizar as emissões de papel-moeda;
⯀⯀Propiciar o aperfeiçoamento das instituições e dos instrumentos financeiros, com
vistas à maior e ciência do sistema de pagamentos e de movimentação de recursos;
⯀⯀Zelar pela liquidez e solvência das instituições financeiras;
⯀⯀Disciplinar o crédito em todas as suas modalidades e as operações creditícias em
todas as suas formas, inclusive prestações de quaisquer garantias por parte das
instituições financeiras;
⯀⯀Expedir normas gerais de contabilidade e estatística a serem observadas pelas
instituições financeiras;
⯀⯀Definir o percentual e a forma de recolhimentos compulsórios;
⯀⯀Regulamentar, fixando limites, prazos e outras condições, as operações de redes-
conto e de empréstimo, efetuadas com quaisquer instituições financeiras públicas
e privadas de natureza bancária.

BACEN - BANCO CENTRAL DO BRASIL
O BACEN é uma autarquia federal criada pela Lei 4.595 de 1964, vinculada ao Ministério da
Economia, mas é uma pessoa jurídica de caráter público que dispõe de patrimônio próprios.
É a MAIOR AUTORIDADE MONETÁRIA DO BRASIL. Ele recebe o depósito compulsório
das instituições financeiras (banco dos bancos).
Sua estrutura organizacional é dirigida por 9 membros, sendo eles: o presidente e 8 (oito)
diretores, cada um responsável por uma diretoria específica. Todos os membros da direto-
ria colegiada são nomeados pelo presidente da República, entre brasileiros de reputação
incorrupta e notória capacidade em assuntos econômico-financeiros, após aprovação pelo
Senado Federal. Lembrando que hoje em dia (2° semestre de 2019), temos 7 diretores, pois
um desses ocupa duas diretorias.
Você pode encontrar o Banco Central do Brasil nos textos e na prova pelas seguintes siglas:
BACEN, BC do B e BCB.
⯀⯀Funções do BACEN:
⯀⯀Bancos dos bancos;
⯀⯀Responsável pela aplicação das normas do S.F.N;
⯀⯀AUTORIZA, FISCALIZA, REGULA, NORMATIZA as IF’s garantindo a eficiência da
circulação de meio circulante;
⯀⯀Recebe os depósitos compulsórios;
⯀⯀Responsável pelo SELIC (SISTEMA ESPECIAL DE LIQUIDAÇÃO E CUSTÓDIA).
COMPETÊNCIAS DO BACEN PELA LEI 4.595/64, ART 10

1. EMITIR papel moeda: COPOM vai autorizar, BACEN vai emitir e a CASA DA MOEDA vai
fabricar o papel moeda, com o objetivo de cumprir as políticas monetárias definidas;
2. EXECUTAR serviços de meio circulante: recolher papel moeda ou moedas físicas
que não estão mais em condições de circulação, destruí-las e substituí-las por novas.
Lembrando que a digitalização da moeda diminui os custos de serviços e torna mais
seguro os processos, contra ações fraudulentas;
3. DETERMINAR recolhimento do depósito compulsório: estipula qual a porcentagem
do depósito compulsório, mediante aos depósitos feitos pelos clientes dos bancos;

4. RECEBER o depósito compulsório: os bancos realizam o depósito compulsório para o BACEN;
5. REALIZAR as operações de redesconto: é um empréstimo feito pelo BACEN para os
bancos. Quando o banco precisa de dinheiro e não encontra no mercado financeiro,
acaba procurando este recurso;
6. EXERCER o controle do crédito em todas as formas: diversas resoluções do BACEN
que irão orientar como as IF’s devem se operar no mercado de crédito;
7. EFETUAR o controle do capital estrangeiro: executa as políticas cambiais estipuladas
pela CMN. Pode atuar diretamente no mercado, comprando e vendendo moeda
estrangeira de forma ocasional e limitada, com o objetivo de conter movimentos
desordenados da taxa de câmbio;
8. SER o fiel depositário das reservas de ouro: reservas de ouro da união estão sob
custódia do BACEN;
9. EXERCER a fiscalização das IF’s e implementar as penalidades: quando uma IF vai
em desencontro a uma resolução estipulada pelo BACEN, ele vai fiscalizar e impor
as penalidades cabíveis de acordo com a legislação;
10. CONCEDER autorização para o funcionamento das IF’s;
11. ESTABELECER condições para posse e exercício dos cargos de administração
em IF’s: não seja selecionado pessoas com processos juntos a Justiça ou que não
tenham uma ética elevada;
12. EFETUAR a compra e venda de TÍTULOS PÚBLICOS FEDERAIS - T.P.F (Open Market)
juntos aos bancos, como forma de controlar o capital disponível no mercado.
Lembrando que aqui tratamos sobre depósito compulsório, redesconto e open market que
são formas de política monetária realizadas pelo BACEN, como forma de controlar o mercado.
COMPETÊNCIAS DO BACEN PELA LEI 4.595/64, ART 11

1. ENTENDER-SE em nome do Governo Brasileiro com IF’s do exterior: por exemplo,
o Brasil precisa de um empréstimo do FMI, quem fará a negociação será o BACEN;
2. PROMOVER a colocação de empréstimos internos e externos: quando entra recurso
do exterior para incentivar o mercado financeiro brasileiro, o BACEN vai fiscalizar e
promover para que aconteça de forma eficiente;
3. REGULAR o mercado cambial e a balança de pagamentos: políticas cambiais, em
busca de um aumento da exportação de produtos brasileiros no mercado internacional
e controle da valorização da moeda nacional;

4. EFETUAR a compra e venda de títulos de empresas. Estado com Economia Mista:
quando o Banco do Brasil estava emitindo ações, quem tava negociando elas no
mercado era o BACEN;
5. EMITIR títulos de responsabilidade própria;
6. REGULAR os serviços de emissão de cheque: a COMPE que pertence a autarquia do
BACEN, regula a compensação de cheques;
7. EXERCER a vigilância do mercado financeiro: determinar se as IF’s estão cumprindo
todas as regras estabelecidas pelo CMN;
8. PROMOVER os serviços de secretaria do CMN.
CVM - COMISSÃO DE VALORES IMOBILIÁRIOS

Estabelecida pela Lei 6.385/76, a CVM é uma autarquia ligada ao Ministério da Economia, que
estará regulando os participantes do mercado financeiro sobre os valores mobiliários.
Mas o que são valores imobiliários? Se determinado título for considerado um valor mobi-
liário, significa dizer que ele deve se sujeitar às regras e à fiscalização da Comissão de
Valores Mobiliários. Pra te ajudar a identificar, são valores mobiliários: AÇÕES, DEBÊNTURES,
FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO E OS CERTIFICADOS DE RECEBÍVEIS (ADR’S E
BDR’S) e NÃO são valores mobiliários os T.P.F (Títulos Públicos Federais).
Vamos entender um pouco quais são os OBJETIVOS DA CVM e porque ela é importante
para o mercado financeiro:
⯀⯀ESTIMULAR a poupança em valores mobiliários: o nosso mercado financeiro ainda

não é desenvolvido o bastante, muito menos em 1976, com o surgimento deste órgão.
Logo existia e existe a necessidade de estimular a população a poupar;
⯀⯀PROMOVER a expansão e o correto funcionamento do mercado;
⯀⯀ASSEGURAR o funcionamento eficiente dos mercado de bolsa e balcão;

⯀⯀PROTEGER os investidores contra:
◇◇ Emissões fraudulentas: não permite que empresas que não possuem ativos, patri-
mônio ou não tem faturamento emitir ações;
◇◇ Não acesso à informação aos investidores: empresas que possuem ações no mer-
cado financeiro, ofertadas na bolsa de valores devem divulgar seu patrimônio, sua
situação financeira e seu balanço para que qualquer investidor. Essas informações
serão divulgadas no site da CVM, no site da B3 (única bolsa de valores do Brasil) e
no site oficial da empresa. As informações devem ser transparentes e padronizadas,
conforme as exigências da CVM.
◇◇ Fraudes e manipulação no mercado: com todas as informações divulgadas e todos
tendo conhecimento, tornará mais difícil a fraude de empresas e a manipulação de
mercado feita pelos grandes investidores se aproveitando do pouco conhecimento
dos pequenos investidores ou investidores iniciantes;
◇◇ Atos ilícitos dos administradores: se o administrador não está cometendo crimes
fiscais, ambientais ou trabalhistas.
COMPETÊNCIAS DA CVM
⯀⯀REGULAMENTAR as sociedades anônimas de acordo com as políticas do CMN;
⯀⯀ADMINISTRAR o registro das SA’s abertas;
⯀⯀FISCALIZAR os serviços e partes envolvidas com valores mobiliários: vai fiscalizar a
Bolsa de Valores (B3), vai fiscalizar as corretoras (CTVMs), as distribuidoras de valores
mobiliários (DTVMs), agentes autônomos de investimento, todos os processos de
serviços envolvidos a valores mobiliários;
⯀⯀PROPOR ao CMN os preços máximos de comissões e emolumentos: veja que a CVM
propõe incentivar a poupança, logo ela estabelece preços máximos para deixar um
mercado mais atrativo para os investidores;
⯀⯀FISCALIZAR e INSPECIONAR as companhias de capital aberto.
⯀⯀Sua JURISDIÇÃO é válida em todo território nacional, como também se aplica a
tanto a pessoas jurídicas, quanto a pessoas físicas. Logo, terá jurisdição por todos os
determinantes do sistema de valores mobiliários.

Agora, vamos ver o que a CVM autoriza, fiscaliza e penaliza diante de sua autarquia:
AUTORIZAÇÃO
⯀⯀Emissão de valores mobiliários;
⯀⯀Distribuição de valores mobiliários;
⯀⯀Mediação de valores mobiliários: corretagem pelas CTVM’s ou DTVM’s.
FISCALIZAÇÃO
⯀⯀Registros contábeis;
⯀⯀Informações de órgãos públicos;
⯀⯀Republicação de dados: balanço divulgado pela empresa está incorreto, CVM irá
obrigar a republicação agora com os dados corretamente informados;
⯀⯀Apurar atos ilegais: apuração mediante inquérito legal, sendo detectado ilega-
lidade, haverá penalidade.
PENALIDADES
⯀⯀Advertências;
⯀⯀Multa;
⯀⯀Suspensão do registro: PJ ou PF executa um ato ilegal e fica um período sem poder
negociar valores mobiliários;
⯀⯀Inabilitação: não possui habilitação para funcionamento. Penalidade permanente;
⯀⯀Cassação: do direito de funcionamento. Penalidade permanente.

BANCOS COMERCIAIS, BANCOS DE
INVESTIMENTO E BANCOS MÚLTIPLOS
Bancos são instituições financeiras que fazem intermediação financeira, possibilitando
a transferência de recursos entre os agentes superavitários e agentes deficitários. Para
funcionamento, é necessário a autorização do BACEN.
Os bancos possuem carteiras, para que possam atender as demandas do mercado, segue elas:
BANCOS COMERCIAIS
⯀⯀Fornecer crédito a curto e médio prazo para todos os setores da economia (indústria,
comércio, PFs e PJs, serviços, varejo);
⯀⯀Captação de recursos através do depósito à vista (conta corrente);
⯀⯀Captação de recursos através de depósitos a prazo: CDB, Letra Financeira;
⯀⯀Aplicação de recursos através de desconto de títulos;
⯀⯀Abertura de crédito simples em conta corrente: cheque especial;
⯀⯀Operações de crédito rural, câmbio e comércio internacional; e
⯀⯀ Prestação de serviços: cobrança bancária, arrecadação de tarifas e tributos públicos, etc.
BANCOS DE INVESTIMENTO
⯀⯀ São responsáveis por fomentar os investimentos a médio e longo prazo para pessoa física e
jurídica. Em outras palavras, são responsáveis por conceder crédito a médio e longo prazo;
⯀⯀Ajudar na emissão de ações e debêntures;
⯀⯀Captação de recursos através de depósito a prazo;
⯀⯀Administração de fundos de investimentos;
⯀⯀Administração de recursos de terceiros;
⯀⯀Abertura de capital e subscrição de novas ações de uma empresa (IPO e underwriting);
⯀⯀Conceder empréstimo para fins de capital de giro;
⯀⯀Financiamento de capital de giro e capital fixo;
⯀⯀A subscrição ou aquisição de títulos e valores mobiliários;

⯀⯀A distribuição de valores mobiliários;
⯀⯀Os depósitos interfinanceiros; e
⯀⯀Os repasses de empréstimos externos.
BANCOS MÚLTIPLOS
⯀⯀Obrigatório ter no mínimo a carteira do banco comercial ou banco de investimento e
uma outra carteira qualquer, disposta no mercado (lembrando que temos as Sociedades
de Crédito Imobiliário, Sociedade de Crédito Financiamento e Investimentos, Banco
de Desenvolvimento e Banco de Arrendamento Mercantil);
⯀⯀Cada carteira deverá ter seu CNPJ único; e
⯀⯀Podem publicar em um único CNPJ (do Banco Múltiplo) o balanço de todas as
carteiras, para facilitar ao investidor obter os dados totais.
SCI - SOCIEDADE DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO

Instituídas pela lei 4.380/64, as Sociedades de Crédito Imobiliário são um tipo de institui-
ção financeira especializada no financiamento habitacional. São integrantes do Sistema
Financeiro da Habitação (SFH), que veremos mais detalhes logo mais. Esse tipo de carteira
pode fazer parte de um banco múltiplo, por exemplo. Mas o que exatamente faz uma SCI?
CAPTAÇÃO DE RECURSOS:
⯀⯀Pelas cadernetas de poupança;

⯀⯀Pelas Letras e Cédulas Hipotecárias;
⯀⯀ Pelos Depósitos Interfinanceiros (DI): empréstimo que vem de outra instituição financeira;
⯀⯀Pelos repasses de financiamento de fundos nacionais: recursos concedidos pelo
BNDES, Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social e etc;
⯀⯀Pelos empréstimos do exterior.
Certo, as instituições agora possuem capital para conceder crédito. Mas elas fornecem
esses recursos para quem?

FORNECEM RECURSOS PARA:
⯀⯀Construção de habitações;
⯀⯀Crédito para construção de casa própria;
⯀⯀Capital de giro para construtoras;
⯀⯀Capital de giro para distribuidoras de materiais de construção.
É IMPORTANTE:
⯀⯀Devem ser constituídas sob forma de S.A;

⯀⯀Devem ter em seu nome a denominação crédito imobiliário;
⯀⯀Devem ser integrantes do S.B.P.E (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo);
⯀⯀Seguem as regras do BACEN.
APE - ASSOCIAÇÃO DE POUPANÇA E EMPRÉSTIMO

Criadas pela lei 6.855/80, não são instituições financeiras e sim constituídas sob a forma de socieda-
des civis. Tem como grande objetivo a formação de poupança e o financiamento da casa própria.
Como alguém pode participar de uma APE? Há duas formas:
⯀⯀Adquirir financiamento imobiliário: único e exclusivamente para comprar a casa própria;

⯀⯀Depositar recursos para formação de poupança:
⯀⯀L.H - Letras Hipotecárias;
⯀⯀Repasses de Financiamentos;
⯀⯀L.C.I - Letras de Crédito Imobiliário;
⯀⯀L.F - Letras Financeiras;
⯀⯀D.I - Depósitos Interfinanceiros

CH - Companhias Hipotecárias
Foram criadas a partir da resolução 2.122 do CMN, em 1994. São as primeiras instituições
a serem criadas por meio de uma resolução da CMN e não através de uma lei. E faz parte
do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que estaremos vendo mais a frente.
OBJETIVO
Concessão de crédito por financiamento imobiliário, podendo ser tanto para o crédito
comercial, quanto para o crédito residencial. São caracterizadas por ter uma garantia forte,
pois ao ser cedido um crédito, estará atrelado a uma hipoteca ou alienação fiduciária do
imóvel. Então, caso o cliente não pague a companhia hipotecária, ela irá tomar o imóvel.
CAPTAÇÃO DE RECURSOS:
⯀⯀NÃO capta por poupança;

⯀⯀Letras Hipotecárias;
⯀⯀Debêntures emitidas no mercado financeiro;
⯀⯀Letras de Crédito Imobiliário (L.C.I);
⯀⯀Empréstimos e financiamentos.
IMPORTANTE: Companhias Hipotecárias podem administrar Fundos De In-

vestimento Imobiliário (FII’s).

Módulo 2
SFH - Sistema Financeiro
da habitação
INTRODUÇÃO AO SFH
O Sistema Financeiro da Habitação, se originou pela lei 4.380/64 e tem como objetivo
formular a política nacional de planejamento da habitação. Ele “destina-se a facilitar e a
promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas
classes de menor renda da população.”
COMPOSTO POR:
⯀⯀Ministério das Cidades: efetuar as políticas de desenvolvimento e subsídio da habi-

tação popular, auxiliando pessoas em vulnerabilidade social;
⯀⯀Conselho Monetário Nacional (CMN): órgão central controla e disciplina o SFH.
Lembrando que o CMN é o órgão máximo do SFN;
⯀⯀Caixa Econômica Federal (CEF): substitui o BNH (Banco Nacional da Habitação) e
faz a gestão do FGTS;
⯀⯀SCI - Sociedades de Crédito Imobiliário;
⯀⯀Fundações, cooperativas, montepios e outras formas associativas PARA AQUISIÇÃO
DA CASA PRÓPRIA DA POPULAÇÃO DE BAIXA RENDA;
⯀⯀Órgãos federais, estaduais e municipais que atuam para aquisição da casa própria
da população de baixa renda.
Abaixo, vamos visualizar o organograma do SFH para ficar mais fácil o entendimento do
Sistema Financeiro da Habitação:
Recolhimento
compulsório do → FGTS ↘
trabalhador
HABITAÇÃO POPULAR
(programas governamentais
Depósito de incentivo à moradia)
voluntário das → Cardeneta ↗
famílias de poupança

Sistema Financeiro de Habitação
⯀⯀Programas governamentais de incentivo à moradia (emprestar dinheiro subsidiado
para a população de baixa renda) - incentivo a habitação popular:
⯀⯀FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço): recolhimento compulsório do
trabalhador (obrigatório);
⯀⯀CADERNETA DE POUPANÇA: depósitos voluntários das famílias (opcional).
INTERMEDIÁRIOS FINANCEIROS DO SFH

Quem são os intermediários do Sistema Financeiro Habitacional (SFH)? Vamos aqui abaixo
listá-los para te ajudar na compreensão:
⯀⯀Bancos comerciais, múltiplos e com carteira de crédito imobiliário;

⯀⯀SCI - Sociedades de Crédito Imobiliário;
⯀⯀APE - Associação de Poupança e Empréstimo;
⯀⯀CH - Companhias Hipotecárias;
⯀⯀Órgãos federais, estaduais e municipais (atuando na construção e venda de
moradias populares);
⯀⯀Montepios, fundações, cooperativas e outras associações;
⯀⯀Caixa Econômica Federal (CEF):
◇◇ Empresa pública ligada ao Ministério da Fazenda (Ministério da Economia);
◇◇ Atua como Banco Múltiplo dentro da SFH;
◇◇ Centraliza o recolhimento e aplicação do FGTS;
◇◇ Faz parto do SFH e SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo)
⯀⯀Securitizadoras de Crédito Imobiliário: quando uma empresa tem um valor de dívida
para vender, as securitizadoras transformam essa dívida em um valor mobiliário e o
negocia no mercado, trazendo liquidez no mercado.
◇◇ Constituída sob a forma de S.A (Sociedade Anônima);
◇◇ Faz a securitização de recebíveis imobiliários (comprar e vender dívidas de empre-
sas que atuam na construção civil).
⯀⯀Companhias de Habitação;
⯀⯀Institutos de Previdência: as entidades fechadas de previdência complementar, por-
que eles têm a função de garantir o pagamento aos seus previdenciários;
⯀⯀Carteiras hipotecárias de clubes militares e caixas militares.

ORIGEM DOS RECURSOS NO SFH
Você poderia dizer que já sabe de onde vem a origem dos recursos, vai vir do FGTS e da
caderneta de poupança, certo? Certo, mas veja que o SFH financia a moradia popular, ou
seja o financiamento pode durar até 35 anos. Então ocorre um descasamento do prazo,
porque o FGTS tem uma duração média de 5 anos e poupança de 2 a 3 anos. Por isso,
existe uma necessidade de captar recursos de outras formas, para manter o SFH.
Aqui, vou apresentar 4 formas no mercado de captação de recursos para o SFH:
⯀⯀LH - Letras Hipotecárias;

⯀⯀LCI - Letras de Crédito Imobiliário;
⯀⯀CRI - Certificado de Recebíveis Imobiliários;
⯀⯀LIG - Letra Imobiliária Garantida.
DIRECIONAMENTO DOS RECURSOS DO SFH

Aquele dinheiro que você coloca na caderneta de poupança, para onde é direcionado?
Vamos aqui esclarecer o que acontece.
Pela resolução CMN 1.932/10, o Conselho Monetário Nacional separou em 4 destinos o

dinheiro investido na poupança:
⯀⯀65% da poupança deve ser destinado ao financiamento imobiliário (crédito Imobiliário);

⯀⯀Em que destes 65%, 80% devem ser direcionados ao Sistema Financeiro Hipotecário
(SFH) e os outros 20% podem ser direcionados ao SBPE.
⯀⯀24,50% da poupança vai ter recolhimento compulsório ao BACEN, para evitar criação
de moeda (remunerado pela poupança);
⯀⯀5,50% depósito compulsório recolhido ao BACEN (remunerado pela taxa SELIC);
⯀⯀4,50% livre aplicação da Instituição Financeiro (podendo ser destinado para che-
ques especial, cartão de crédito, financiamento de automóveis, financiamento de
máquinas, capital de giro…)

OPERAÇÕES SFH COM CET MÁXIMO DE 12% A.A
TIPIFICAÇÃO DAS OPERAÇÕES NO ÂMBITO DO SFH (80% DOS 65%)

Lembrando que 80% da caderneta de poupança são destinados a SFH, sendo que 65%
desses 80% são com CET (custo efetivo total) máximo de 12% ao ano. Para se enquadrar no
SFH, nos estados brasileiros São Paulo (SP), Rio de Janeiro (RJ), Minas Gerais (MG) e Distrito
Federal (DF) podem ser feitos financiamentos pelo SFH de imóveis com o valor máximo
de R$950.000,00 e nos demais estados brasileiros até R$800.000,00.
O que não está incluso dentro desse CET:
⯀⯀SEGUROS:
◇◇ MIP (morte e invalidez permanente);
◇◇ DFI (danos físicos ao imóvel);
◇◇ RC do Consumidor (Responsabilidade Civil do Consumidor).
◇◇ Taxa de Administração do contrato (máximo R$25,00 por mês);
◇◇ Custo de Análise de Proposta (ocorre uma única vez, quando está se contratando
o financiamento - máximo de R$100,00);
◇◇ % de remuneração da poupança (após SET/2006). Veja que temos também o Valor
Máximo Financiável (V.M.F) para o financiamento pelo SFH:
a. 80% do valor do imóvel na Tabela PRICE (quando todas as parcelas são iguais);
b. 90% do valor do imóvel na Tabela SAC (quando as parcelas têm preços decrescentes).
E agora, vamos identificar as regras de utilização deste financiamento pelo SFH, com
CET máximo de 12% ao ano:
⯀⯀Aquisição de imóveis novos ou atualizados;

⯀⯀Construção de imóveis residenciais para pessoa física;
⯀⯀Construção de imóveis residenciais para pessoa jurídica com valor médio das unidades
dentro da faixa (valores máximos dos imóveis para financiamento, como vimos acima);

⯀⯀Retrofit de imóvel comercial para residencial (retrofit é o nome que damos para uma
super reforma do imóvel, em que é na maioria das vezes mantido só a estrutura e refor-
mando toda a parte interna, o fazendo deixar de ser comercial e se tornando residencial);
⯀⯀Obras de infraestrutura de imóveis residenciais.
SFH - OPERAÇÕES COM TAXA DE MERCADO

Vamos nos situar, para não ficar confuso. Lembra que o dinheiro na caderneta na poupança
é dividido porcentagens para cada área e 65% é destinado para financiamento habitacio-
nal? Beleza, agora que destes 65% um percentual de 80% é destinado a operações do SFH
com CET máximo de 12% ao ano (como vimos acima) e sobra 20% do total? Então, este
20% não tem restrição máxima de 12% a.a.
Agora vamos detalhar abaixo como funciona as operações com taxa de mercado:
⯀⯀Imóveis com avaliação superior ao teto do SFH: ou seja, imóveis com valor acima do
teto apresentado nas operações no SFH com CET máximo até 12% ao ano;
⯀⯀Atende também imóveis comerciais.
PODE SER UTILIZADO PARA:
⯀⯀Aquisição | Construção | Reforma de imóveis residenciais novos e usados;

⯀⯀Construção por pessoa jurídica de imóveis residenciais ou comerciais;
⯀⯀ Material de construção para reforma ou ampliação de imóveis comerciais ou residenciais; e
⯀⯀Infraestrutura de loteamentos urbanos.
IMPORTANTE: Os recursos não utilizado deverão ser recolhidos ao BACEN até o dia
15 do mês subsequente (serão remunerados em 80% do rendimento da poupança).

REMUNERAÇÃO DA CADERNETA DE POUPANÇA
Vamos aqui a algumas informações importantes sobre a caderneta de poupança e
sua remuneração:
⯀⯀Criada pelo imperador D. Pedro II em 1.861;

⯀⯀Investimento mais popular do Brasil (utilizado por 75% da população);
⯀⯀Liquidez imediata (D+0);
⯀⯀Isento de IR para:
◇◇ PF;
◇◇ PJ sem fins lucrativos;
⯀⯀Facilidade da aplicação programada;
⯀⯀Possui garantia do FGC.
RENTABILIDADE
⯀⯀Data de aniversário: refere-se ao dia em que que o dinheiro foi aplicado na poupança.
Esta rentabilidade é mensal, isto é, paga juros ao investidor somente 1 vez por mês. Se
o dinheiro for sacado antes do aniversário, não terá rendimento. Vou te dar um exem-
plo - se o investidor colocou o dinheiro na Poupança no dia de 10 fevereiro, receberá
sua rentabilidade no dia 10 de março e nos meses subsequentes. Uma observação a
essa regra: poupanças com depósito inicial nos dias 29, 30 e 31 farão aniversário no
dia 01 do mês subsequente ao próximo mês da aplicação;
⯀⯀Multi-data: cada data que é aplicado na poupança, significa que terá seu próprio dia
de rentabilidade. Ou seja, melhor explicando: eu depositei no dia 10/03, 14/03 e 27/03.
A rentabilidade será mediante a cada depósito.
◇◇ aplicação em 10/03 - rentabilidade em 10/04;
◇◇ aplicação em 14/03 - rentabilidade em 14/04;
◇◇ aplicação em 27/03 - rentabilidade em 27/03.
⯀⯀A remuneração antes de 03/05/2012 era da seguinte forma: 0,50% ao mês + TR (taxa
referencial - que é calculada pelo BACEN). Isso nos garantia em juros compostos
uma taxa de 6,17% ao ano;

⯀⯀A remuneração depois de 04/05/2012 sofrem uma pequena mudança.
◇◇ Se a taxa SELIC estiver maior que 8,50% ao ano, a remuneração da poupança segue
a mesma forma que as anteriores de 03/05/2012 - 0,50% ao mês + TR;
◇ ◇Se a taxa SELIC estiver menor ou igual a 8,50% ao ano, a remuneração será
70% da SELIC + TR.
◇◇ SELIC em 8,50% a.a: 8,50 x 70% = 5,95% ao ano; e
◇◇ SELIC em 6,50% a.a: 6,50 x 70% = 4,55% ao ano.
REMUNERAÇÃO CADERNETA DE POUPANÇA

PARA PESSOA JURÍDICA
Anteriormente vimos como era a remuneração da poupança para pessoas físicas. Agora,
vamos compreender como funciona a remuneração das pessoas jurídicas.
RENTABILIDADE
⯀⯀Rentabilidade da caderneta de poupança para PJ é trimestral;
⯀⯀A remuneração antes de 03/05/2012 era da seguinte forma: 1,50% ao trimestre +
TR: 6,14% ao ano;
⯀⯀A remuneração feitas em 03/05/2012 e adiante são da seguinte forma:
◇ ◇Se a taxa SELIC estiver maior que 8,50% ao ano, a remuneração da poupança
segue a mesma forma que as anteriores de 03/05/2017 - 1,50% ao trimestre +
TR: 6,14% ao ano;
◇◇ Se a taxa SELIC estiver menor ou igual a 8,50% ao ano, a remuneração será 70%
da SELIC + TR, com remuneração ao trimestre.
⯀⯀Imposto de renda pela Tabela Regressiva de IR
⯀⯀De 01 até 180 dias (até 6 meses) - 22,50% de IR;
⯀⯀De 181 até 360 dias (até 1 ano) - 20% de IR;
⯀⯀De 361 a 720 dias (até 1,5 anos) - 17,50% de IR;
⯀⯀Acima de 721 dias (acima de 2 anos) - 15% de IR.

FGTS - FUNDO DE GARANTIA SOB O TEMPO DE SERVIÇO
Criado em 1966 pela 5.107/66 e atualizado na lei 8.036/90. Você deve saber que trabalhando
com carteira assinada tem sempre um desconto de 8% em folha referente ao FGTS, mas
você sabe de fato para onde esse dinheiro vai? Já falamos aqui que ele é um capital utili-
zado como recurso para o Sistema de Financiamento Habitacional, mas como é usado de
fato? Vamos esclarecer então com as características principais!
PRINCIPAL OBJETIVO:
⯀⯀FGTS é um depósito compulsório ao fundo para casos de:

◇◇Demissão sem justa causa (recebe o montante do período trabalhado e mais
a multa rescisória);
◇◇ Doença grave;
◇◇ Falecimento (herdeiros legais).
⯀⯀8% DO SALÁRIO É DEPOSITADO NO FGTS:
◇◇ “Rentabilidade” de 3,04% ao ano + TR
⯀⯀FORNECE ESTE RECURSOS PARA:
◇◇ Habitação popular;
◇◇ Saneamento básico;
◇◇ Infraestrutura urbana.
Lembrando que o FGTS é de fato um fundo, logo não possui uma estrutura própria para
administração e distribuição de recursos. Dessa forma, as responsabilidades do FGTS são
divididas com quatro órgãos. Eles são:
⯀⯀Gestão das aplicações (para onde vai os recursos) - Ministério das Cidades;
⯀⯀Fiscalização - Ministério da Economia (já que o Ministério do Trabalho e Emprego foi
dividida e incorporada em outros ministérios, um deles o da Economia - responsável
pela fiscalização dos recolhimentos e fiscalização do direcionamentos dos recursos);
⯀⯀Cobrança pela PGFN (Procuradoria Geral da Fazenda Nacional) - efetua a cobrança
os recursos não pagos ao FGTS; e
⯀⯀Atividades operacionais pela Caixa Econômica Federal (CEF) - gerenciamento dos
recursos, que estará pagando, recebendo, transferindo os recursos para os destinatários.

AGENTE OPERADORES DO FGTS
Conforme vimos acima, quem realiza as operações sobre o destino do FGTS é a Caixa
Econômica Federal (CEF). Para não ficar dúvidas, vou detalhar melhor o que ela é responsável:
⯀⯀Controle e manutenção das contas: veja que todos os trabalhadores com carteira
assinada têm uma conta no FGTS em que recebem seu direito trabalhista. Com
isso, existe na CEF todo uma estrutura que permite o recebimento dos recursos e o
repasse para as contas individuais;
⯀⯀Centralização dos recursos do FGTS: único órgão que recebe das empresas o
pagamento do FGTS;
⯀⯀Aplicação dos recursos.
Com todo este montante que a CEF concentra mediante ao FGTS, a Caixa acaba possuindo os
PROGRAMAS DA CAIXA, sendo que um deles é o Sistema de Financiamento habitacional (S.F.H).
AGENTE FINANCEIROS DO FGTS

Aprofundando um pouco mais o conhecimento. Quem são os agentes financeiros do
FGTS que tramitam recursos uns para os outros no mercado e constituem o Sistema
Financeiro Habitacional (S.F.H)?
INSTITUIÇÕES FINANCEIRAS QUE COMPÕEM O SFH

⯀⯀ Repasse dos recursos: IF’s recebendo o repasse da Caixa ou enviando o recursos para a Caixa;
⯀⯀Interveniente (quando o trabalhador usa o FGTS para):
◇◇ Nas compras de imóveis prontos ou na planta - quando o indivíduo vai num banco
para financiar um imóvel pelo SFH, utilizando o saldo do FGTS, a instituição inter-
veniente de sua escolha receberá os recursos, repassando para a construtora e o
valor será debitado de sua conta do FGTS;
◇◇ Amortização e quitação de financiamentos no S.F.H - passou-se dois anos e eu
tenho saldo no FGTS para realização da amortização ou quitação do financiamento
em aberto, a instituição novamente atua como interveniente.

TIPOS DE FINANCIAMENTO COM O FGTS
Agora vamos ver quais são os tipos de financiamentos em que pode estar utilizando
os recursos do FGTS:
⯀⯀CCI - CARTA DE CRÉDITO INDIVIDUAL: é o crédito para a aquisição de imóveis

urbanos ou rurais, como:
◇◇ Aquisição, construção, conclusão, ampliação ou reforma de unidade habitacional;
◇◇ Aquisição de lote urbano;
◇◇ Aquisição de material de construção.
⯀⯀CCA - CARTA DE CRÉDITO ASSOCIATIVA: muito comum no sistema Minha Casa
Minha Vida, é um financiamento que ocorre antes do imóvel ficar pronto.
◇◇ Aquisição de imóvel novo;
◇◇ Funciona de forma associativa.
⯀⯀APOIO A PRODUÇÃO:
◇◇ Produção e comercialização de unidades habitacionais;
◇◇ Beneficia:
◇◇ Pessoa jurídica no ramo da construção civil;
◇◇ Pessoa física que utilizam crédito na aquisição destas unidades.
⯀⯀PRÓ-MORADIA:
◇◇ Moradia para famílias em vulnerabilidade social;
◇◇ Renda bruta familiar a R$1.600,00.
⯀⯀PRÓ-COTISTA:
◇◇ Crédito para trabalhador com conta no FGTS, independente da renda (trabalhador
que contribui para o FGTS).
⯀⯀FIMAC (FINANCIAMENTO DE MATERIAL DE CONSTRUÇÃO):
◇◇ Construção, ampliação ou reforma de unidade habitacional;
◇◇ Instalação de:
◇◇ Hidrômetros;
◇◇ Aquecimento solar.

Módulo 3
SFI - SISTEMA DE
FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO
SFI - SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO
O SFI tem como principal função regularizar a atuação de instituições financeiras em
operações de financiamento de imóveis, e torna o crédito imobiliário mais flexível nas
condições de mercado com incentivo governamental.
Aqui vale destacar também, que a garantia utilizada é a alienação fiduciária, onde pode ocor-
rer a retomada do imóvel em caso de inadimplência, e visa maior segurança às instituições
financeiras, permitindo que os investidores tenham mais acessos ao mercado financeiro.
ENTIDADES DO SFI
Temos aqui duas modalidades de entidades que participam do Sistema de Financiamento
imobiliário, sendo elas as ORIGINADORAS DE CRÉDITO e as PARTICIPANTES ADICIONAIS.
⯀⯀ORIGINADORES DE CRÉDITO: atuam no mercado primário originando créditos

imobiliários. Vão financiar os imóveis para os adquirentes, sejam eles os PF’s ou PJ’s.
◇◇ Caixa Econômica Federal (CEF);
◇◇ Bancos com carteira de crédito imobiliário;
◇◇ Sociedades de Crédito Imobiliário (S.C.I’s);
◇◇ Associações Especiais de Poupança e Crédito (APE’s);
◇◇ Companhias Hipotecárias;
◇◇Demais instituições autorizadas (conforme Resolução 3.706/09 do Conselho
Monetário Nacional (CMN).
⯀⯀PARTICIPANTES ADICIONAIS:
◇◇ Prestadores de serviço: como os correspondentes bancários;
◇◇ Agentes fiduciários: representam os investidores no CRI;
◇◇ Instituições custodiantes: IFs que custodiam os títulos e valores imobiliários;
◇◇ Agências de Rating: essas dão notas de crédito a um título de crédito;
◇◇ Seguradoras;
◇◇ B3 (antiga CETIP): local em que os títulos são negociados e liquidados, como o CRI;
◇ ◇CVM (Comissão de Valores Mobiliários): fiscaliza toda a questão dos valores
mobiliários no mercado.

CARACTERÍSTICA DAS OPERAÇÕES NO SFI
O Sistema Financeiro Imobiliário é regulado pela Lei 9.514/97 e para te ajudar a entender
melhor, vamos agora ver quais são as características de suas operações.
PRINCIPAL CARACTERÍSTICA:
⯀⯀Liberdade de pactuação e respeito aos contratos sobre remuneração, taxa de juros,

seguros e etc. Veja que é bem mais livre do que é no SFH.
OUTRAS CARACTERÍSTICAS IMPORTANTES:
⯀⯀Reposição integral do valor emprestado;

⯀⯀ Remuneração de acordo com a taxa contratada: livremente compactuada entre as partes;
⯀⯀Sistema de capitalização de juros: temos dois sistemas, sendo elas SAC e PRICE;
⯀⯀Contratação obrigatória de seguros:
◇◇ M.I.P (Morte ou Invalidez Permanente);
◇◇ Desejável D.F.I (Dano Físico ao Imóvel): não é obrigatório.
Vimos características que definem bem o SFI sobre seus aspectos, mas agora pra que
serve ele? Vamos esclarecer!
SERVE PARA O QUE?
⯀⯀Imóvel em processo de incorporação: se o imóvel ainda não está pronto, este pode
ser adquirido por meio do SFI;
⯀⯀Compra e venda de imóveis com a construtora;
⯀⯀Leasing imobiliário: uma espécie de aluguel de um imóvel, podendo em um certo
período comprá-lo, caso queira;
⯀⯀Financiamentos imobiliários em geral.

CRI - CERTIFICADOS DE RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS
O CRI é um título de renda fixa de longo prazo emitido exclusivamente por uma companhia
securitizadora, com lastros em um empreendimento imobiliário que pagam juros ao investidor.
Para não ficar dúvidas, vamos entender melhor o que significa a palavra securitizadora.
O termo securitizadora vem do inglês securities que significa título. Ela é uma empresa
que emite títulos no mercado. Ou seja, ela compra a carteira de crédito de um banco e
emite títulos no mercado para os investidores. Deixando ainda mais simples: a securiti-
zadora é quem antecipa a carteira de crédito dos bancos, pagando à vista para o banco
e recebendo a prazo dos tomadores.
Voltamos, então, para o CRI. Esse título é emitido por uma securitizadora. Em linhas gerais,
imaginamos que a securitizadora tenha comprado uma carteira de crédito imobiliário de
um banco no valor de R$ 500.000.000,00. Essa compra é, para o banco, uma antecipação
de um fluxo de caixa futuro e, para a securitizadora, um pagamento à vista.
A pergunta que fica é: de onde a securitizadora vai tirar essa grana toda para pagar
o banco? Se você respondeu “do mercado financeiro”, você acertou. A securitizadora
emite um título chamado CRI.
Um CRI é um título de valor mobiliário, portanto tem de ser objeto de oferta pública com
autorização da CVM para ser ofertado ao mercado, exceto se for ofertado exclusivamente
para investidor qualificado.
CARACTERÍSTICAS PRINCIPAIS
⯀⯀Não possui garantia do FGC;
⯀⯀Possui lastro no crédito imobiliário e, portanto, tem garantia real;
⯀⯀Há isenção de IR para investidor PF;
⯀⯀Há incidência de IR para investidor PF, conforme a tabela regressiva de IR;
⯀⯀É um título registrado na clearing de títulos da B3;
⯀⯀Não há regulação para o valor unitário do título, no entanto, é comum títulos com
valor de aplicação de R$ 1.000,00.

COMPARAÇÃO ENTRE SFH E SFI
S.F.H. S.F.I.
LEGISLAÇÃO Lei n° 4.380/64 Lei n° 9.514/97
População de baixa renda, trabalhador Atender a
FINALIDADE com FGTS; Imóvel com valor máximo demanda do
de R$800.000,00 até R$960.000,00. mercado.
Livremente
TAXA DE JUROS CET. máximo de 12%; Taxa de mercado. negociada entre
as partes.
PRAZO MÁXIMO DE Até 35 anos com a última parcela paga até quando
FINANCIAMENTO o proponente completar 80 anos e 6 meses.
VALOR MÁXIMO
90% tabela SAC; 80% tabela PRICE. Sem restrições.
FINANCIADO
ORIGEM DOS Mercado
SBPE, FGTS e propagandas habitacionais.
RECURSOS Financeiro.
IMÓVEL Residencial/Comercial/Urbano Qualquer imóvel.

Módulo 4
GARANTIAS IMOBILIÁRIAS
GARANTIAS IMOBILIÁRIAS
Dispostas na resolução n° 3.932/10 do Conselho Monetário Nacional, as garantias imobiliárias
possuem quatro tipos diferentes. Aqui vamos inicialmente conhecê-las e nas próximas pági-
nas estaremos conhecendo e detalhando melhor cada uma. As garantias imobiliárias são:
⯀⯀Hipoteca;
⯀⯀Alienação;
⯀⯀Cessão fiduciária de direitos creditórios com alienação;
⯀⯀Cessão fiduciária de direitos creditórios em casos de compra e venda de imóveis.
Antes de tudo, precisamos evidenciar alguns pontos importantes sobre este capítulo,
para que no desenvolvimento do conteúdo não haja confusão sobre conceitos, podendo
atrapalhar seu compreendimento do todo. Então, vamos lá!
IMPORTANTE: propriedade é diferente de posse!
PROPRIEDADE:
⯀⯀Garante o direito real sobre o imóvel, podendo solicitar novamente a posse.
POSSE:
⯀⯀Quem possui a posse do imóvel, é quem está morando no imóvel.
Uma forma mais fácil de compreender esses dois conceito é num contrato de aluguel. É pro-
prietário de um imóvel, aquele que está recebendo o aluguel e quem tem a posse do imóvel
é o locatário. Como o proprietário tem direito real sobre o imóvel, ele pode solicitar ao locatário
a posse de volta de seu imóvel tanto para locar para outra pessoa, quanto para outros fins.
Ficou mais fácil de compreender, né? Resumindo, a garantia é o próprio imóvel que está
sendo financiado. Já o comprador tem apenas posse do imóvel e a instituição, que cede
o financiamento, tem propriedade sobre a garantia.

Mas quando ocorre a liberação dos recursos para o financiamento imobiliário? Ocorrerá
após a formalização das garantias, ou seja a averbação da garantia na matrícula. Em con-
trapartida, a liberação da garantia (desaverbação da garantia na matrícula) ocorre após
a quitação total do financiamento, ou seja o banco não liberará a garantia até o financia-
mento estiver totalmente liquidado.
PROPRIEDADE X POSSE
Para compreender melhor alienação fiduciária há uma grande importância em entender
a diferença entre o que é propriedade e o que é posse.
PROPRIEDADE
O indivíduo que possui propriedade do imóvel, ele tem direito pleno. Isso quer dizer que
todos os direitos são do proprietário e somente este tem exclusividade de usar, desfrutar
e dispor, desde que seja para sua comodidade.
POSSE
O exercício dos poderes da propriedade é BIPARTIDA, porque vai ter a posse direta e a
posse indireta, sendo constatado no registro de imóveis. Então, ao ser comprado um imóvel
por financiamento, estará no registro na matrícula do imóvel que ele está alienado fidu-
ciariamente a uma instituição financeira XPTO, durante o prazo de contrato que manterá
a validade da bipartida direta e indireta.
A alienação fiduciária é a bipartição da posse pela duração do prazo do contrato, ou seja

acabando o contrato não haverá mais a bipartição.

NO CONTRATO TEMOS:
⯀⯀DEVEDOR: aquele que compra o imóvel;

⯀⯀CREDOR: instituição financeira que financia o imóvel;
⯀⯀Lembrando que imóvel alienado, não pode ser dado como garantia (seja em caso
de aluguel, empréstimos ou outros produtos).
CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE (resolução do contrato com o término do contrato vigente):
⯀⯀Quitação com os pagamentos em dia - a IF fornece termo de quitação total em 30 dias;

⯀⯀Dívida não quitada nas condições estabelecidas (terminou o prazo do contrato e há
parcelas do financiamento em aberto) - o imóvel vai a leilão.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
Existem quatro tipos de garantia para financiamento imobiliário, sendo eles: alienação
fiduciária, hipoteca e cessão de direitos, que se dividem em duas formas.
Vamos iniciar pela alienação fiduciária, em que nela você tem direito real de garantia. Para
que isso ocorra, tem que existir duas partes: o devedor e o credor.
DEVEDOR
É o indivíduo que está financiando o imóvel, usando os recursos de alguma instituição finan-
ceira. Ele possui a posse do imóvel, podendo morar nele como também tem o usufruto do bem,
em que “readquire” o imóvel após a quitação do financiamento junto a instituição financeira.
Lembrando de que:
⯀⯀Não pode ser utilizado como garantia (já está sendo usado como garantia para o
próprio financiamento);
⯀⯀Não pode vender o bem sem a quitação do financiamento (caso venda o imóvel, o
devedor deverá quitar o financiamento com o valor recebido e somente o que sobrar
terá de lucro na negociação).

CREDOR
É nada mais, nada menos que a instituição financeira. É quem possui posse indireta
do imóvel, por ter direito real de garantia do bem pela alienação fiduciária no registro
de imóveis.O credor não irá usufruir do bem, ou seja morar no imóvel financiado pelo
devedor e somente estará tornando o devedor como proprietário do imóvel, quando
houver a quitação do financiamento.
Lembrando de que:
⯀⯀As questões de compra e venda da alienação é somente para fins de garantia, ou seja
não gera I.T.B.I (Imposto Sobre Transmissão Inter-Vivos), vai gerar apenas os custos
de registro do imóvel.
CARACTERÍSTICAS QUE TEM NO CONTRATO

⯀⯀Valor da dívida;
⯀⯀Prazo;
⯀⯀Taxa de juros;
⯀⯀Cláusula de alienação fiduciária;
⯀⯀Cláusula de usufruto do devedor;
⯀⯀Cláusula de venda em leilão no caso de inadimplência;
⯀⯀Cláusula de procedimentos de leilão;

PROCEDIMENTO DE COBRANÇA
Os procedimentos de cobranças são efetuados quando o cliente que realizou o financia-
mento tem dívida vencida e não paga. Dessa forma, constituindo mora, que acontecerá após
a carência contratual (exemplo: você ter 10 dias para regularizar sua dívida, antes de entrar
em mora), o credor irá requerer ao oficial do registro uma notificação para o devedor regu-
larizar a situação em até 15 dias. Além de que será agregado ao valor em atraso os encargos
legais e despesas correlatas (como as custas de protesto, geradas pelo órgão responsável).
Depois que o devedor recebe a notificação, pode ocorrer dois caso: pagamento efetivado
ou pagamento não efetivado.
⯀⯀PAGAMENTO REALIZADO: ocorrerá a purgação da mora e restabelecimento do

acordo anterior sobre o que já estava acordado no contrato e o oficial repassa o paga-
mento da dívida em até 3 dias úteis, descontando as suas custas sobre o processo;
⯀⯀PAGAMENTO NÃO REALIZADO: averba-se a consolidação em nome do credor
(fiduciário). Ou seja, o imóvel será passado de fato ao nome da instituição financeira
que concedeu o financiamento ao devedor. Efetiva-se após o pagamento de I.T.B.I
(Imposto Sobre Transmissão Inter-Vivos) e laudêmio, se for o caso.
⯀⯀Com o imóvel no nome do fiduciário, pode-se promover o leilão;
◇◇ 1° etapa: 30 dias após a consolidação da propriedade por parte do fiduciário, o imóvel
é ofertado a valor de mercado. Caso não tenha um lance, ocorre um segundo leilão;
◇◇ 2° etapa - Qualquer lance é aceito, podendo ser abaixo do valor de mercado, desde
que o valor seja igual ou superior ao valor da dívida mais os custos com seguros,
encargos legais, tributos e condomínios.
⯀⯀Se o valor oferecido no segundo leilão não atender às exigências da instituição financeira
e o imóvel não for vendido, a dívida será considerada extinta havendo a quitação mútua:
◇◇ Credor recebe o imóvel: a instituição financeira vai ganhar posse do imóvel;
◇◇ Devedor recebe a quitação da dívida, que é dada por termo próprio no prazo de até 5 dias.
⯀⯀Se o imóvel continuar ocupado pelo devedor, este deverá pagar a taxa de ocupa-
ção do imóvel ao credor. Essa taxa equivale a 1% ao mês do valor do imóvel até a
posse (como se fosse um aluguel).

⯀⯀É assegurado a reintegração de posse liminarmente em 60 dias, desde que se tenha
a comprovação de propriedade, para o:
◇◇ Fiduciário;
◇◇ Cessionário;
◇◇ Sucessor; ou
◇◇ Adquirente em leilão.
⯀⯀É permitida a transferência de financiamento imobiliário para outra IF:
◇◇ Portabilidade; ou
◇◇Refinanciamento: é quando o financiamento é renegociado e o imóvel é dado
como garantia do pagamento das parcelas. Assim, a taxa de juros do emprés-
timo cobrada se torna menor.
HIPOTECA - DEFINIÇÃO E PROPRIEDADE

É um direito real de garantia, que apropria-se do valor do imóvel em caso de inadimplência
se ocorrer a venda. Nesta relação teremos dois participantes: devedor é o hipotecante e
o credor (instituição financeira) é o hipotecário.
CARACTERÍSTICAS
⯀⯀Hipoteca é uma garantia menos sólida do que a alienação fiduciário, porque não
tem a propriedade do imóvel. Devido a este fato, a execução é mais complexa, pois
exige o ajuizamento da ação de cobrança;
⯀⯀O hipotecante pode vender o bem e depois repassar o valor para o hipotecário;
⯀⯀Na hipoteca pode ser constituída uma nova garantia sob o bem hipotecado: você tem
um bem hipotecado para receber um empréstimo, e também pode usá-lo para servir
de garantia em uma locação de algum imóvel em caso de locação imobiliária.

Para facilitar aos seus estudos e tirar todas as suas dúvidas, abaixo segue uma ideia de
diferenças sobre alienação fiduciária e hipoteca:
O bem é alienado em nome do credor;

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA → Maior facilidade para tomar o bem;
Leilão é extra-judicia.
HIPOTECA →
O bem continua em nome do vendedor;
É necessário ação judicial de cobrança.
HIPOTECA - COBRANÇA E INADIMPLÊNCIA

A cobrança das dívidas na hipoteca funciona um pouco diferente, pois a execução deve
ser somente por meio judicial. Essa cobrança pode ser realizada por cobrança judicial ou
por adjudicação do bem. Vamos ver melhor cada uma das duas formas abaixo:
COBRANÇA JUDICIAL
⯀⯀Ajuizamento da ação: juntamente com um advogado, abrir uma ação para entrar na
justiça para cobrar a hipoteca;
⯀⯀Citação do executado: a citação é o ato pelo qual o hipotecante é convocado a
integrar a relação processual;
⯀⯀Penhora do imóvel: apreensão do imóvel para o pagamento da dívida;
⯀⯀Prazo de embargos (pode se arrastar por anos); e
⯀⯀Leilão.
ADJUDICAÇÃO DO BEM
⯀⯀Hipotecário compra o bem: instituição financeira com o;
⯀⯀Para alienação usa-se sempre o valor de mercado - aí temos duas situações:
⯀⯀Se a dívida for menor que o valor do imóvel, vai sobrar dinheiro, correto? O valor que
sobra é depositado para o hipotecário (credor);
⯀⯀Se a dívida for maior que o valor do imóvel, a execução judicial pode continuar.

FIANÇA
Fiança é mais uma forma de garantia que podemos dar em nossas negociações, muito
conhecida nos processos de locação de imóveis. Nesta garantia é necessário que exista
um fiador, uma pessoa que assuma a responsabilidade de pagar débitos de um terceiro,
caso este não consiga cumprir com suas obrigações junto a empresa que estiver prestando
serviço. Ou seja, a garantia é pessoal. É necessário que seja expresso no contrato vigente
que o fiador se declara como responsável, pois a fiança é regulamentada pelo código civil.
Essa garantia se difere das outras duas que abordamos nas páginas anteriores, a alie-
nação fiduciária e a hipoteca. Nestas duas, a garantia é real. Isso quer dizer que há um
bem, um patrimônio como garantia.
IMPORTANTE: a fiança garante o principal mais as despesas correlatas. Por exem-

plo: eu não paguei aluguel, o fiador será responsável por pagar o meu aluguel, a mul-
ta por atraso, os juros, as despesas de cobrança e se necessário as custas judiciais.
Como funciona essa cobrança caso atraso e tenho como garantia a fiança? Vamos esclarecer:
⯀⯀A primeira cobrança será feita para o devedor, somente DEPOIS será cobrado o fiador;
⯀⯀Havendo mais de um fiador, a responsabilidade é solidária (todos respondem pelo
total da dívida);
⯀⯀Para um fiador casado (exceto separação de bens - regime em que o patrimônio
pertence a apenas um deles) a assinatura do cônjuge é obrigatória.
Em caso de inadimplência, em que o devedor não pagar a conta em atraso, ocorre:
⯀⯀Cobrança extra-judicial: primeiramente o advogado da instituição vai entrar em

contato com o fiador alegando o atraso e solicitando o pagamento das dívidas. Não
sendo quitada a dívida, o caso é levado para execução judicial;
⯀⯀Execução judicial: a instituição financeira entra com uma ação contra o fiador, para
responsabilizá-lo pela dívida em aberto, conforme contrato vigente.

PENHOR E CESSÃO DE RECEBÍVEIS
Aqui vamos analisar mais duas formas de garantia que pode ser estabelecido para a com-
pra de imóveis. Vamos iniciar com penhor:
PENHOR
⯀⯀Uma forma de garantia por bens móveis (jóias, peças de arte…);
⯀⯀Ocorre a transferência do bem, em que a posse fica com o credor.
Direitos de quem faz o empréstimo

⯀⯀Retenção do bem até a quitação total da dívida: sendo feito o pagamento total do
valor devido ao credor, o bem é devolvido para a posse do tomador;
⯀⯀Executar ou vender o bem conforme disposto em contrato: havendo atraso nas
parcelas do financiamento, a instituição financeira pode vender o bem para pagar
o valor em aberto; e
⯀⯀Devolver o bem para o devedor realizar a venda:
⯀⯀depende de autorização judicial.
Deveres de quem faz o empréstimo

⯀⯀Devolver o bem após a quitação da dívida;
⯀⯀Ressarcir quaisquer prejuízos ao bem.
Agora vamos ver a última forma de garantia neste módulo para financiamento de imóvel:

CESSÃO DE RECEBÍVEIS
⯀⯀Espécie de penhor de crédito (títulos);
⯀ ⯀Faz-se necessária a notificação do cliente do devedor (com anuência do com-
prador do imóvel).
⯀⯀ Ou seja, funciona assim: temos um comprador de imóvel que negocia com uma cons-
trutora. Como a construtora precisa se capitalizar para ter dinheiro em curto prazo, ela
vai fazer uma cessão de recebíveis com esta dívida do comprador do imóvel com um
banco. Este banco tendo garantia, empresta para a construtora dinheiro correspondente.
Finalizando, quem paga a dívida é o comprador do imóvel a construtora, que por sua vez
repassa valores ao banco. É necessário a anuência do comprador - a aprovação da cessão
de recebíveis - porque os títulos passarão a ser a favor do banco.

Módulo 5
PRODUTOS PARA PESSOA FÍSICA
AQUISIÇÃO - ANÁLISE DO PROPONENTE
Neste módulo estaremos estudando quais são os requisitos necessários para ser aprovado
um financiamento imobiliário e como primeiro ponto, veremos a análise do proponente.
⯀⯀Aqui se analisa a capacidade de pagamento do saldo da aquisição:

◇◇ Se for por uma tabela SAC, pode ser financiado até 90% do valor do imóvel;
◇◇ Agora, se for por uma tabela PRICE, pode ser financiado até 80% do valor do imóvel;
◇◇ Lembrando que o fundo de garantia por tempo de serviço (FGTS) é utilizado como
valor de entrada no financiamento, ele não conta como parte do financiamento.
⯀⯀Parte da análise do proponente é a proposta de financiamento:

◇◇ Fonte de renda (formal, informal e comprovantes);
◇◇ O imóvel que está sendo adquirido;
◇◇ Valor a ser financiado;
◇◇ Prazo para pagamento (prazo máximo para financiamento é de 35 anos);
◇◇ Taxas de juros e demais informações relevantes.
É válido saber que esses dados servirão de base para a análise de crédito.
⯀⯀Negociação de compra de imóvel:

◇◇ Comprador;
◇◇ Vendedor;
◇◇ Imóvel;
◇◇ Instituição financeira.
⯀⯀Não pode ser negociado imóveis que já estão com financiamento em aberto.
◇◇ Para negociar um imóvel financiado é necessário quitar o financiamento anterior
e a instituição financeira, que vai possuir o crédito, será chamada de interveniente
quitante que estará liberando o imóvel para uma nova alienação do imóvel, pois
recebeu todo o dinheiro e quitando o financiamento anterior.

ANÁLISE JURÍDICA E DOCUMENTAÇÃO BÁSICA
Qual é o objetivo dessa análise? É a mitigação (diminuição) dos riscos jurídicos que a
empresa pode vir a sofrer por parte do tomador. Ou simplesmente diminuir o risco de ser
processada, tendo que assumir penalidades ou multas. E toda essa jurisprudência está prevista
no Código Civil (CC) que visa as normas de realização de um contrato e devemos saber se:
⯀⯀Agente capaz: se a pessoa possui mais de 18 anos, ou se tiver 16 anos, ela deve ser
emancipada, e se este cidadão está plenamente capaz de assinar por seus direitos,
ou seja, não deve estar interditada judicialmente.
⯀⯀Objeto Lícito: obviamente e por senso comum sabemos que nada que seja relacionado
a pirataria ou drogas é possível realizar um contrato. A mesma situação acontece com
um imóvel, que deve estar quitado e regularizado para a realização de um contrato.
⯀⯀De acordo com a lei: se determinado processo não estiver dentro da lei, não é pos-
sível fazer seu encaminhamento, tanto que qualquer contrato que esteja fora do
regulamento a lei se sobrepõe.
Sabemos que é sempre importante haver observância em todas as regras e suas pontu-
ações para o bom controle e andamento de um contrato. Bem como a obrigatoriedade
de alguns documentos necessários que devem ser:
⯀⯀RG e CPF;
⯀⯀Comprovação do Estado Civil com apresentação de certidão de nascimento, casado,
viúvo ou separado;
⯀⯀Certidão Negativa do INSS e da Receita Federal se for trabalhador rural;
⯀⯀Procuração de representação de terceiros, obrigatória a apresentação em caso de
dar direito a outra pessoa lhe representar, já vista no início do curso;
Todas estas questões podem ser encontradas em diversos aspectos de aberturas de

contratos, e todos conhecemos pelo uso do consenso pois compreendemos que existe
princípios em todos os lugares.

ANÁLISE DE CRÉDITO DO PROPONENTE
Quando analisamos algo quer dizer que o estudamos minuciosamente, desta mesma
forma, a análise de crédito de um proponente quer dizer que iremos analisar o crédito do
próprio provedor. Logo, analisaremos o histórico de crédito do proponente, a sua situação
econômica financeira passada, atual e de certa forma tentar prever a futura deste cliente.
É importante lembrar que cada I.F (Instituição Financeira) possui sua política de crédito,
pois ela administra o seu dinheiro da forma que ela achar necessário e ideal. Vale ressaltar
que análise de crédito em qualquer I.F ou empresa relacionada ao crédito leva em consi-
deração o que chamamos de 5 C's do Crédito:
1. Caráter: é uma forma de intenção da honra de seus compromissos. E para realizar isto
é necessário olhar a situação passada da pessoa através de empresas de proteção ao
crédito que aqui no Brasil são o SPC, Serasa e o Boa Vista, que possuem um histórico
de crédito e inadimplência, e medem a capacidade e a idoneidade do proponente.
2. Capacidade: forma como o indivíduo pode honrar a dívida, onde geralmente o com-
prometimento máximo da renda é de 30% dos participantes, podendo se compor a
renda com os outros participantes. Ou seja, se houver mais de um participante, ambos
terão que comprometer 30% de sua renda de comprometimento para honrar a despesa.
3. Capital: este C significa o patrimônio do cliente, que está ligado ao que ele possui, por
exemplo, quando vamos fazer uma proposta ao cliente indispensável perguntar se
ele possui, imóvel, carro ou aplicações financeiras, pois a partir destas questõesserá
possível analisar o potencial do cliente.
4. Colateral: é a garantia oferecida, no caso da CA 300, CA 400 e CA 600, como falamos
muito de imóveis, é óbvio dizer que a garantia será o imóvel que está sendo financiado.
5. Condições: é o ambiente econômico, onde será analisada qual é a perspectiva de
mercado, onde temos noção de geração de emprego, e até mesmo se as taxas de
juro tendem a subir ou descer.
Portanto, é importante lembrar que a renda normalmente é de 30% e cada instituição

possui sua política de crédito e por conta disso ela pode levar em análise a Renda Líquida,
que já desconto impostos, INSS e seus encargos, e a Renda Bruta, que é o total que o
trabalhador recebe em folha.

E em relação à renda é importante sabermos a sua origem pois possui riscos, um destes é
se a pessoa for trabalhador assalariado (CLT ou Funcionário Público, que este possui menos
riscos, pois não corre perigo de ser demitido); Aposentado ou Pensionista também possui
menos risco por ter a renda de forma vitalícia; Profissional Liberal ou Autônomo, possui
grande risco pois não possui uma renda fixa; e por último empresários ou empreendedores.
ANÁLISE DE SEGURO DO PROPONENTE

Quando falamos de análise de seguro do proponente estamos falando de dois seguros
obrigatórios na contratação de financiamento imobiliário e que estão salvos em disposição
na Lei 11.977/09, e eles são:
⯀⯀M.I.P: por morte ou invalidez permanente, que cobre o pagamento total da dívida
do financiamento, por não possuir mais renda para pagá-lo.
⯀⯀D.F.I: por danos físicos ao imóvel, pois se um indivíduo reside em um sobrado
financiado e um possível acontecimento da natureza danifica ele, por ser um finan-
ciamento é importante possuir um seguro para estes danos.
No momento que falamos de seguro, já sabemos que ao contratar ele é por causa
de algum risco que corremos, então os seguros estão ali para nos proteger de algum risco
que possa acontecer. E estes riscos são para proteger tanto o proponente contratante
quanto a instituição financeira, então vejamos estes riscos possíveis:
⯀⯀ I.F: para a instituição protegerá da perda de garantia, pois se algo acontecer com o imóvel
a instituição perde esta defesa, no caso de D.F.I. E irá proteger pelo não recebimento da
dívida, no caso do M.I.P., pois em caso de falecimento não haverá mais o pagamento;
⯀⯀PROPONENTE: neste mesmo contexto protege o contratante do financiamento, que
pode haver danos ao imóvel, no caso de D.F.I e para perda de herança, pois em caso
de falecimento do proponente os filhos não precisaram pagar pelos custos restantes
do financiamento, mas sim eles ficaram com o imóvel.

Por isso estes seguros são obrigatórios para a contratação de financiamentos de imó-
veis. É considerável lembrar e ressaltar que havendo mais de um participante, deve-se se
obedecer a proporcionalidade do financiamento, ou seja, se um casal realizou um finan-
ciamento, e um ficou de pagar 60% e o outro 40% do valor, se um dos dois vier a falecer,
a parte de sua obrigação é quitada, assim em diante, por isso é chamada de proporcional.
Também é necessário relevar que é assegurada a livre escolha e a apólice individual

para coibir a venda casada, que será visto mais adiante, que é contra o C.D.C (Código de
Direito do Consumidor), pois é proibida a venda casada por ser de livre escolha do consu-
midor escolher a seguradora e a apólice individual se for importante para o proponente.
E também se for feita uma venda em conjunto é importante que haja a opção de duas ou
mais seguradoras para evitar a situação.
ANÁLISE DO IMÓVEL
Iremos iniciar nossos estudos nas análises dos imóveis, e será preciso que este conteúdo seja divi-
dido em duas partes, sendo a primeira a Avaliação e em segundo momento a Avaliação Jurídica.
⯀⯀AVALIAÇÃO: todo imóvel deve obrigatoriamente passar por uma avaliação técnica
por um profissional capacitado que são duas pessoas:
◇◇ Engenheiro;
◇◇ Arquiteto;
É válido ressaltar que o corretor do imóvel não pode realizar esta avaliação, e os pro-
fissionais não devem ter vínculos com a I.F, assim evitando o conflito de interesses.
E é chamada de técnica principalmente por é constata vícios e coisas que podem
prejudicar a conservação do imóvel.
Realizada a avaliação é feito um documento, pois tudo deve estar registrado e docu-
mentado, e nele deve conter:
⯀⯀Metodologia comparativa de preços, isto é, quais imóveis foram usados e seus valores
para a comparação de preços;
⯀⯀Tudo deve estar documentado e estar disposto do BACEN, porque ele pode solicitar
a qualquer momento para realizar algum tipo de fiscalização;

⯀⯀Deve estar armazenado por toda a vigência do contrato, ou seja, ele deverá ficar
arquivado e disponível por todos os anos de pagamento do pagamento.
Este avaliador vai olhar primeiramente dois documentos essenciais para conferir se não
há desigualdade com a avaliação técnica realizada que são:
⯀⯀Carnê do I.P.T.U;
⯀⯀Matrícula do Imóvel;
Conferindo esses documentos, o avaliador a partir de agora irá analisar:
⯀⯀Liquidez do Imóvel - se um móvel valer mais de 1 milhão de reais é muito mais difícil
do que vender um imóvel como um quitinete;
⯀⯀Valor máximo a ser financiado (L.T.V);
⯀⯀ Comparação desta avaliação desta avaliação com o valor da prefeitura - como já mencio-
nado é necessário analisar a Matrícula do Imóvel para não haver diferenças de avaliação;
⯀⯀Identificação do tipo de imóvel - aqui é realizada uma visita presencial, quando os avalia-
dores vão ao imóvel para classificar se ele de fato é um local urbano, residencial e afins.
E para o avaliador concluir, ele irá na vistoria do imóvel julgar:
⯀⯀Vícios construtivos - é o porque nós precisamos de uma pessoa avaliadora especia-

lista, como um engenheiro ou arquiteto, pois ele possui os conhecimentos básicos e
especiais para vistorias de construção;
⯀⯀Problemas que afetam a garantia do imóvel - se houver alguma coisa material errada,
ou até mesmo construída fora das medidas previstas, é o avaliador que documentará
isso e saberá como proceder de maneira correta, por isso de sua formação específica;
Seguimos falando das análises de imóveis, mas agora vamos para um ponto mais simples
e tranquilo olhando sempre a parte documental para haver as outras análises existentes.
⯀⯀ANÁLISE JURÍDICA: os documentos necessários assim como já mencionamos

alguns devem ser:
◇◇ Matrícula atualizada: deve-se pois é necessário conhecimento se o imóvel está averbado,
com a conferência se existe uma casa fixa neste local e se não é apenas um terreno vazio;
◇◇O carnê do IPTU: para fins de saber se não há débitos e qual o valor de qualifi-
cação da prefeitura;

◇◇ Certidão negativa de débitos imobiliários;
◇◇ Certidão negativa de débitos condominiais;
⯀⯀A partir destes documentos será verificado:

◇◇ A legalidade do imóvel: se está registrado ou não, o seu resultado legal;
◇◇ Se está livre e desembaraçado: ou seja, o imóvel não pode possuir nenhum débito
com a prefeitura, com o condomínio ou até mesmo de financiamento;
◇◇ A existência de impedimentos à venda: se este imóvel está sendo trabalhado em
um inventário, ele não pode ser negociado à venda ao menos que ele esteja já
pronto o representante legal deste inventário para executar a venda;
◇◇ A inexistência de quaisquer débitos: em casos de débitos, será impedida esta
operação até que sua situação esteja regularizada.
ANÁLISE DO VENDEDOR
Agora iremos falar sobre as análises do vendedor e suas responsabilidades..
OBJETIVOS
⯀⯀Verifica a legitimidade da propriedade - por exemplo, outra pessoa não pode vender
um imóvel que não é dela;
⯀⯀ Alteração civis do vendedor - por exemplo, se uma pessoa mudou seu status civil, inde-
pendente qual for deve ser analisado e assim atualizado para não haver problemas futuros;
⯀⯀Se há dívidas em nome do vendedor - para que não haja fraudes contra os credores;
Estas análises de vendedores é muito importante principalmente para identificar se

o imóvel é do próprio vendedor e se não há risco de fraude. É tão relativo que há uma
lei sobre esse assunto.

Lei 12.097/15: Dispõe sobre a concentração
da matrícula imobiliária
Os negócios prescritos nesta normativa são com a finalidade de construir, modificar ou
alterar direitos reais sob os imóveis, devendo ser averbados na matrícula. Isso quer dizer que:
1. Registros ou citações em ações executórias - quando há uma garantia e há o pagamento,

deve estar constada na matrícula;
2. Averbação por solicitação do interessado de ajuizamento de ação em fase de
sentença - se o vendedor está devendo para alguém e deseja por este imóvel como
garantia, é obrigatório pedir ajuizado caso seja requisitado;
3. Averbação de restrição administrativa, indisponibilidade ou outros ônus previstos -
muito importante para driblar golpes;
4. Averbação (mediante judicial de outro tipo de ação cujo resultado que afete a
responsabilidade patrimonial;
Para lembrar e deixar bem claro, é dever constar as averbações na matrícula as ações que
possam caracterizar possível fraude contra credores em relação assim com a lei 12.097/15.
E no total do que são feitas as análises deve-se notar:
⯀⯀Legitimidade do credor;
⯀⯀Ocorrência de alteração no estado civil;
⯀⯀Existência de espólio ou menor de idade (necessitar autorização judicial em casos
de inventário);
⯀⯀Existência de dívidas do vendedor.

FGTS - FUNDO DE GARANTIA SOB O TEMPO DE SERVIÇO
A partir de agora iremos estudar sobre o FGTS em diversas etapas existentes, onde come-
çaremos em relação ao uso dele para habitação, ou seja, para investir em imóveis. Onde
pode ser utilizado para o pagamento total ou o pagamento parcial da compra.
É importante ressaltarmos que mesmo que haja o pagamento total do valor deverá exis-
tir uma intermediação de uma instituição financeira, para que este recurso possa sair da
Caixa Econômica e ir ao vendedor.
⯀⯀Porém atenção enquanto ao uso do FGTS:

◇◇ Não pode ser utilizado para pagamento de taxas e impostos;
◇◇ Obrigatoriedade de intermédio do S.F.H. (instituição financeira) que solicita estes
recursos da Caixa para o vendedor.
Abaixo conseguimos ver como funciona passo a passo o uso do valor do FGTS:
1. Preenchimento da proposta de financiamento com intenção de uso do FGTS;

2. Analisado o enquadramento do F.S.H. - se o móvel financiado não pertence à esta
instituição, como um móvel comercial, móvel industrial ou móvel rural , não poderá
ser utilizado o FGTS, pois ele não se encaixa nas diretrizes do F.S.H.;
3. Solicitação da liberação dos recursos junto a CEF (Caixa Econômica Federal) - se estamos
realizando o financiamento em um outro banco, o mesmo solicita a liberação à Caixa
que posteriormente liberará e será possível realizar este financiamento do imóvel;
4. Assinatura do contrato;
5. Registro do imóvel - que é encaminhado via instituição financeira;
6. Pagamento para o vendedor - após feito todos os passos anteriores e se o vendedor não
possui restrições, o valor solicitado do FGTS é liberado para seguir com os processos.
O FGTS pode ser utilizado para a amortização esporádica a cada 2 anos. sendo que pode-
-se somar o FGTS dos cônjuges, para conseguir até mesmo mais proporcionalidade na
parte so seguro; ainda também não necessitando que as pessoas sejam casadas no papel,
de forma civil, mas também com o contrato de união estável; ou mesmo pessoas sem
parentescos, apenas que morem no mesmo imóvel, por ser um processo de aquisição de
imóvel com único intuito de ser moradia.

FGTS - REQUISITOS E DOCUMENTOS DO PROPONENTE
Continuando nossos estudos sobre o FGTS, iremos estudar neste momento os requisitos
e a documentação necessária para a sua utilização.
REQUISITOS DO PROPONENTE
⯀⯀Ter no mínimo 3 anos de FGTS, mesmo que em empresas diferentes;
⯀⯀Não ter financiamento ativo no S.F.H. - o usuário não pode ter dois financiamentos
ao mesmo tempo;
⯀⯀Não ser proprietário, comprador, possuidor, usufrutuário, cessionário de imóvel
residencial (concluído ou em construção no município que exerce trabalho ou nos
municípios limítrofes).
DOCUMENTOS DO PROPONENTE (Descrito no Anexo

VII do MMP - Manual da Moradia Própria)
⯀⯀Identificação oficial (via CPF, onde todas as informações pessoas constam e
documento com foto);
⯀⯀Declaração do I.R (se for isento, deverá ser solicitado ao DIRF ao empregador que
fará essa comprovação);
⯀⯀Comprovação de NÃO propriedade de imóvel nas condições de utilização do FGTS;
⯀⯀Declaração afirmada com estado civil ou regime de casamento; tempo de trabalho
no regime do FGTS, até porque deve haver comprovação de trabalho com FGTS com
no mínimo de 3 anos; ocupação laboral e local de trabalho, ou seja, a profissão e lugar
trabalhado; e a negativa de imóvel próprio impedido ao uso do FGTS.

FGTS - REQUISITOS DO IMÓVEL
Para que um imóvel possa ser investido com o dinheiro do FGTS ele deve:
ATENDER AS CONDIÇÕES DO S.F.H.

⯀⯀Ser imóvel residencial urbano;
⯀⯀Como já mencionado anteriormente, deve-se utilizado para moradia dos compra-
dores - é válido saber que é proibida o aluguel desta residência, pois é contra as
regras do uso do valor do FGTS;
⯀⯀Ter o valor de avaliação dentro do S.F.H:
◇◇ R$ 950.000,00 em SP, RJ, MG e DF;
◇◇ R$ 800.000,00 nos demais estado do país;
⯀⯀Ser aprovado no laudo de avaliação, feito pelos profissionais responsáveis por isso, já
mencionado anteriormente;
⯀⯀ Estar no mesmo município - muitas vezes haverá a possibilidade de limites de localização,
como cidades vizinhas ou por regiões - em que o trabalhador exerce a atividade principal -
se a pessoa trabalha em duas empresas, será utilizado o salário com maior renda mensal;
⯀⯀Não ter sido adquirida com o FGTS a menos de 3 anos;
⯀⯀Estar com a matrícula livre e sem restrições.
DOCUMENTAÇÃO BÁSICA
⯀⯀Matrícula do imóvel (comprova a utilização do FGTS);
⯀⯀Laudo de avaliação com variedade máxima de 1 ano);
⯀⯀Inspeção com a prefeitura feito sob inscrição e IPTU imobiliário.

FGTS - REQUISITOS E DOCUMENTOS DO CONSTRUTOR
Nosso assunto agora é tão importante que é de acordo com o que está registrado no
M.M.P. (Manual da Moradia Própria) do FGTS, e são documentos obrigatórios.
PARA CONSTRUTOR PJ
⯀⯀Estatuto Social, para companhias S/A; Contrato Social para empresas limitadas; ou
Requerimento de empresário, para empresário individual - nada mais é do que um
documento de identificação de uma empresa;
⯀⯀CREA do responsável técnico que deve assinar as avaliações;
⯀⯀Certidão simplificada da junta comercial - para verificar se a empresa está regulada;
⯀⯀C.R.F (Certificado de Regularidade do FGTS) - verificação se não há dívidas com o FGTS;
PARA CONSTRUTOR PF
⯀⯀Cartela de identidade ou documento de identificação;
⯀⯀Comprovante do CREA (engenheiros) ou do CAU (arquitetos);
⯀⯀C.R.F;
PARA A OBRA
⯀⯀Projeto entregue e aprovado pela prefeitura;
⯀⯀Cronograma financeiro e cronológico - para saber quanto de dinheiro será preciso
e para quando;
⯀⯀Orçamento discriminativo - quais materiais utilizados e quanto será gasto;
⯀⯀Declaração de NÃO utilização do FGTS nos últimos 3 anos;

E atenção! No edital da prova aparecem termos como: análise de crédito, análise de
seguro, requisitos do proponente e requisitos e documentos do imóvel falam exata-
mente o mesmo conteúdo das aulas anteriores, então em caso de dúvidas é só voltar
algumas aulas que você estará hábil.
REQUISITOS E DOCUMENTOS DO VENDEDOR

Para finalizar e deixarmos todo o conteúdo acerca do FGTS concluído, vamos agora
falar sobre os documentos necessários que o vendedor necessita para cumprir as suas
funções dentro deste processo.
Basicamente estes documentos são parecidos com os já mencionados antes, pois são
vários tipos de papéis, mas é bom ressaltarmos que não há requisitos para a utilização
do FGTS por parte do vendedor, isto é, qualquer pessoa pode ser vendedor usando o seu
FGTS, salvo regras da instituição financeira escolhida.
DOCUMENTOS PARA PF
⯀⯀CPF;
⯀⯀Documento de identificação com foto, previsto em lei.
DOCUMENTOS PARA PJ
⯀⯀Estatuto ou Contrato Social;
⯀⯀Cartão do CNPJ;
⯀⯀Certificado de regularidade do FGTS - caso não possua ela não pode receber recurso
vindos do FGTS.

Documentação Do Vendedor
Seguindo o raciocínio da aula anterior (05.13) sobre os documentos do vendedor, que são
diferentes para pessoa jurídica e pessoa física. Este módulo é tranquilo, mas é preciso
sabermos que há requisições para cada uma destes tipos de solicitação.
PESSOA FÍSICA
⯀⯀RG e CPF;
⯀⯀Comprovante de estado civil (certidão ou pactos nupciais);
⯀⯀CND (Certidão Negativas de Débitos) que devem ser Forenses - documentos que
veem do Fórum (Civil, Criminal, Familiar).
Dependendo do caso é necessário uma procuração, em casos de uma pessoa representar

outra; autorização judicial para menores de 18 anos; e anuência dos demais filhos, em casos
de o pai vender ao filho, ou seja, o consentimento dos outros filhos em relação desta venda.
PESSOA JURÍDICA
⯀⯀Estatuto Social ou Contrato Social - que depende da empresa e o seu regimento dela,
pois ela pode ser limitada, anônima ou afins;
⯀⯀Certidões Negativas da Receita Federal, PGFN (Procuradoria Geral da Fazenda Nacional,
FGTS, INSS, Junta Comercial, Justiça Federal e Forenses.
É considerável sabermos que restrições nas certidões ou órgãos de protestos podem

gerar recusa ao financiamento.

USO DO FGTS PARA CONSTRUÇÃO
A partir de agora vamos falar sobre o uso do FGTS para compras de imóveis que estão
em construção, em andamento. Quando falamos destes imóveis em construção, estamos
citando duas formas de tipos de imóveis que podem ser:
⯀⯀FUNCIONAMENTO DENTRO OU FORA S.F.H. (IMÓVEL NA PLANTA): por exem-

plo, pode ser comprado um imóvel na planta com uma construtora, através de um
programa sócio ativo;
⯀⯀PROGRAMA DE AUTOFINANCIAMENTO: como já falamos, aqui o autofinanciamento
é sempre em relação a construção da casa própria, e uma das características que
devem ser levadas em conta nessas situações é que o terreno para a construção deve
estar no nome da pessoa que pretende comprar o financiamento.
Este tipo de contratação deve atender a alguns pré-requisitos que veremos mais adiante
de forma mais aprofundada, mas que devem ser sempre lembrados, pois esse autofinan-
ciamento deve ser junto à uma Construtora, Incorporadora, Cooperativa Habitacional,
Companhia de Habitação ou ainda uma Administradora de Consórcio Habitacional.
USO DO FGTS - LIBERAÇÃO DAS PARCELAS PARA CONSTRUÇÃO

Para a liberação das parcelas para uma construção de imóvel é necessário alguns
aspectos importantes que são:
⯀⯀É essencial um cronograma financeiro e cronológico - deve-se ter pois para cada
material faltante ou que será utilizado futuramente, deverá ter um valor específico
guardado e organizado para o uso, com tempo e valores do que será feito;
⯀⯀Com base no cumprimento do cronograma ocorre a liberação das parcelas;
⯀⯀Para o recebimento da 1° parcela é necessário a inscrição da obra no INSS - necessária
para a fiscalização do trabalho dos colaboradores da obra;
É fundamental ter conhecimento também que, a primeira coisa que é feita é a constru-
ção, para em seguida o dinheiro ser liberado. Isto é, ao a obra ficar pronta fiscalizadores
responsáveis irão verificar se está tudo pronto, cada parte em si, e assim será liberado
os valores para tais pagamentos.

Qualquer crédito solicitado e realizado deve obedecer o valor da avaliação do imóvel -
o preço final do imóvel - e o custo total da obra (subtraindo-se o valor do terreno), por
exemplo, se o custo total de uma obra for de R$500.00,00, mas deste valor final foi gasto
R$200.000,00 apenas em terreno, desta forma, o valor restante que é de R$300.000,00,
este é o saldo total, pois lembrando que, o valor do terreno não entra no custo da obra.
Uma das coisas que devem ser lembradas na hora de realizar a prova é que pode ocorrer
o cancelamento do repasse dos recursos do FGTS. Nos seguintes casos:
⯀⯀Desistência do trabalhador com influência do agente financeiro;

⯀⯀Transferência do financiamento - é quando alguém quer vender o seu financiamento,
e toda a obra até aqui feita para terceiros;
⯀⯀Obra paralisada por mais de 1 ano;
⯀⯀Demora de mais de 90 dias para a entrega do DAMP e do Contrato assinado;
⯀⯀Indenização do seguro;
⯀⯀Apuração de sobras - caso haja pedido de um valor a mais do que tinha sico estipu-
lado no início, pode haver o cancelamento dos repasses;
⯀⯀Encerramento antecipado pelo não cumprimento dos prazos;
⯀⯀Outros motivos justificados pelo agente financeiro;
HOME EQUITY
O Home Equity é umas das coisas mais conhecidas dentro do âmbito de investimentos,
onde pode ser conhecido como o mútuo com garantia imobiliária, mais especificamente
é o empréstimo com garantia imobiliária.
Basicamente é quando uma pessoa ao financiar coloca o imóvel como a garantia para
a obtenção de crédito com finalidade específica podendo ser de capital de giro, compra
de máquina e equipamentos e pagamento de dívida. Dizemos que o móvel é dado como
garantia, pois formaliza-se pela C.C.B. (Cédula de Crédito Bancário), onde chamamos ela
de uma Garantia Forte, em hipoteca ou alienação fiduciária. É relevante levar em conta
também o valor máximo do empréstimo, que é de 60% do valor do imóvel e como é uma
garantia forte, é obrigatório a contratação de um seguro de M.I.P. (Morte ou invalidez
permanente) ou D.F.I. (Danos físicos ao imóvel).

É sempre interessante para melhor treinamento avaliarmos um case de sucesso, e um
desses é o Créditas.com.br , que é um correspondente bancário especializado em Home
Equity com créditos em garantias e também ideias de sucesso para negócios, tanto para
correspondentes quanto para bancários.
PLANO DE REAJUSTE DA PRESTAÇÃO E DO SALDO

Os planos de reajustes de prestações e saldos surgiram quando a alguns anos atrás o saldo
era corrigido e as prestações não, e ao final do processo o investidor iria pagar além dos
anos de financiamento ele pagava também mais o dinheiro restante que não era corrigido.
Desta forma no mandato do ex-presidente Fernando Collor, foi criado o Plano Collor, que
inclui diversas leis incluindo a criação da Taxa Referencial:
Lei n° 8.177/91 CRID a T.R (Taxa Referencial)
Essa taxa na época era calculada pelas bases de negociações dos certificados dos depósitos
bancários, mas hoje quem realiza esta ação é o BACEN, e derivativa com as negociações da LTN.
Mas para que serve a cobrança da Taxa Referencial? A TF é utilizada para a correção das
cadernetas de poupança e do FGTS, que consequentemente irá fazer com que os financiamen-
tos do S.F.H. também sejam reajustados pela TF, assim, todos os financiamentos imobiliários
do S.F.H. são corrigidos por esta taxa. Porém, no S.F.I. a taxa pode ser livremente negociada
pela IGPM, IPCA e INCC, que são entidades que possuem relação com construção civil.
É importante sabermos também de outra lei:
Lei n° 9.514/97: Dispõe da reposição integral do valor ajustado.
Ou seja, acabou com os saldos gigantes que eram pagos no final dos financiamentos, assim,
todas as prestações são corrigidas em recálculos das prestações com a atualização monetária.

SISTEMAS DE AMORTIZAÇÃO
Aqui neste módulo veremos o sistema de amortização como um modo introdutório, pois ele é
trabalhado em diversos assuntos, como no módulo mais a frente acerca de Matemática Financeira.
Os sistemas de amortizações são as formas de pagamento → amortização + juros, e são

basicamente a maneira como será pago o financiamento realizado e existem três formas
comuns de suceder essa amortização:
⯀⯀SAC (Sistema de Amortização Constante): aqui é onde as parcelas geralmente

vão caindo em seus valores;
⯀⯀PRICE (pode ser conhecido também como Sistema Francês de Amortização):
aqui todas as parcelas possuem valores iguais do início ao final do financiamento;
⯀⯀SACRE (Sistema de Amortização Crescente): como seu próprio nome diz, aqui todas
as parcelas aumentam seus preços a todo o tempo do financiamento.
Lei 4.380/64
Esta lei dispõe do sistema de amortização que pode ser livremente pactuado entre as partes,
independente da forma escolhida, entre ambos, o investidor e a instituição financeira, deverá
ser entendida pelos dois. Mas é válido o investidor lembrar estas regrinhas de cada um dos
sistemas de amortização para não pagar a mais em casos de dificuldades, ou seja, é melhor se
programar. Sendo ser obrigatório o oferecimento dos três tipos de sistemas aos investidores.
CET E CESH
Nesta aula falaremos de dois temas que são bem simples e se tornam um agregador de
tudo o que estudamos até agora. Falaremos do CET (Custo Efetivo Total) e do CESH (Custo
Efetivo do Seguro Habitacional).
⯀⯀CET (Custo Efetivo Total): esta opção se torna a melhor ferramenta para a tomada
de decisão do cliente, por ser literalmente o custo efetivo total por ano que o
investidor irá pagar no financiamento, como os juros, tarifas bancárias, seguros,
impostos, comissões e avaliação.

É tão importante que o Conselho Monetário Nacional fez uma resolução para isso, a
Resolução 3.517/07.
⯀⯀CESH (Custo Efetivo do Seguro Habitacional): por ser seguro habitacional é essencial
a sua lembrança pois são estes que serão considerados na hora do financiamento.
Também possui uma Resolução que é a Resolução 3.811/07 do Conselho Monetário Nacional,
e somam-se os prêmios de seguros do MIP (Morte ou invalidez permanente) e do DFI
(Danos físicos ao imóvel). É notável reparar que excluem-se os demais seguros, apenas se
consideram seguros habitacionais.
INSTRUMENTOS CONTRATUAIS E LIBERAÇÃO DO VALOR

Vamos estudar agora o que acontece em seguida das liberações realizadas.
E como instrumento particular de compra e venda com força de escritura pública, ou seja,
este é o contrato do banco, e é dividido em duas leis:
Lei n° 4.380/S.F.H. e a Lei 9.514/S.F.I.
Em todo o tipo de contrato há normas específicas para a sua realização e funcionamento

e sempre é necessário lembrarmos quais são estas especificações:
DEVE CONSTAR NO CONTRATO:
⯀⯀O imóvel comprovado/vendido;

⯀⯀Formalização da garantia;
⯀⯀Os seguros contratados;
⯀⯀Utilização do FGTS, se for o caso;
⯀⯀Condições relativas ao financiamento.
Após o contrato assinado haverá a realização do registro que deve ser feito:

REGISTRO
⯀⯀Recolhimento do ITBI (Imposto de Transmissão de bens e Imóveis) junto a prefeitura,
que é um imposto municipal;
⯀⯀Em seguida é feita o lançamento na matrícula da transação imobiliária, que nada
mais é que a negociação imobiliária deste imóvel.
LIBERAÇÃO DO VALOR
⯀⯀Ao recebimento do contrato mais a matrícula com a alteração do registro, a instituição
financeira providencia a liberação dos recursos. Isso é importante pois deixa o móvel em
propriedade do financiamento e alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal.
O valor a ser pago ao vendedor deve ser corrigido no período entre a assinatura do con-
trato e a efetiva liberação dos recursos de remuneração da poupança + 0,50% ao mês,
para operações feitas no S.F.H.
LTV - LOAN TO VALUE

O LTV vai depender aqui de onde que é cobrado e enquadrado o financiamento feito por
um indivíduo, se é do SFH, com CET de máximo de 12%; SFH sem limite máximo de 12% a
taxa de mercado; ou se está no SFI. Então, vai ser um tipo de equação que deve ser levada
em conta a taxa de juros x renda do proponente x idade x tarifa.
Lembrando que a idade máxima da última prestação tem que ser 80 anos e 6 meses. Para
ficar mais fácil, abaixo temos um quadro comparativo:

SFH - Taxa
SFA - CET 12% SFI
de Mercado
80% PRICE
% Regulamentar Não possui Não possui
90% SAC
Prazo 35 anos com a última parcela até a idade 80 anos e 6 meses
Sem regulamentação,
Não tem prazo Não tem prazo
normalmente até 30
1° Parcela após a assinatura após a assinatura
dias após a assinatura
do contrato. do contrato.
do contrato
Taxa de juro LET máximo 12% Não possui Não possui
Adminstração no
máximo R$25,00.
Análise de proposta
Demais taxas Sem remuneração Sem regulamento
pode ser cobrada até
R$100,00, mas apenas
uma única vez
Vale ressaltar que essas taxas cobradas sobre o valor da avaliação do imóvel sem financia-
mento para a movimentação do FGTS podem ser:
⯀⯀0.16% no âmbito do SFH para habitação popular;

⯀⯀0,36% no âmbito do SFH para os demais casos, por não possuir finalidade popular.

Módulo 6
SEGUROS E SEGURADORAS
MIP - MORTE E INVALIDEZ PERMANENTE
Iniciando o módulo de seguros, vamos falar sobre o MIP - seguro de morte ou invalidez permanente.
Conforme o nome, esse seguro cobre o sinistro de morte e invalidez permanente. Ele possui
algumas características importantes:
⯀⯀São excluídas as doenças anteriores ao contrato;

⯀⯀Possui vigência após a assinatura do contrato - sem carência;
⯀⯀Proporcionalidade se houver mais de um proponente: digamos que há um financia-
mento no valor de R$ 300.000,00 sobre um imóvel e que têm 2 (dois) participantes
com a mesma proporcionalidade de participação, em que cada um compõe a renda
com R$ 150.000,00. Se uma das parte vier faltar, o seguro irá indenizá-lo em R$
150.000,00, sendo assim quitado, ficando apenas os outros R$ 150.000,00 para acerto;
⯀⯀Este seguro tem um limite máximo de indenização (L.M.I) que é o valor do financia-
mento do imóvel; Sendo que protege os herdeiros, caso ocorra alguma fatalidade
dos financiadores em casos de:
◇◇ Pagamento da dívida;
◇◇ Protege o patrimônio.
Para o cálculo do M.I.P. é necessário obter:
⯀⯀Idade do proponente (máximo de 80 anos e 6 meses);

⯀⯀Valor do financiamento;
⯀⯀Prazo restante do financiamento.

DFI - DANOS FÍSICOS AO IMÓVEL
Como o seu próprio nome diz, esse seguro assegura ao consumidor em casos literalmente
de danos ao seu imóvel.
COBERTURAS BÁSICAS
⯀⯀Incêndio e explosão;
⯀⯀Vendaval;
⯀⯀Desmoronamento ou ameaça comprovada;
⯀⯀Destelhamento;
⯀⯀Inundação ou alagamento;
⯀⯀Pagamento de prestação em caso de saída do imóvel para reparo - em casos de
que os moradores necessitam sair do imóvel, é a cobertura que pagará o aluguel ou
financiamento para eles.
Devemos lembrar sempre que o Limite Máximo de Indenização (L.M.I.) é sempre o valor
de avaliação inicial do imóvel.
RISCOS EXCLUÍDOS
⯀⯀Vícios de construção em até 6 anos;
⯀⯀Mau uso (falta de manutenção);
⯀⯀Riscos não seguráveis (terremoto, guerra, tumultos).

RCC - RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONSUMIDOR
Esse é um seguro que não é muito comentado por ser primeiramente um seguro para o
construtor e não é um seguro obrigatório para o financiamento, mas sim como já mencionado,
para o construtor. Evidentemente reembolsará o construtor em caso de danos ao imóvel.
Deste modo, a indenização máxima é a importância segurada, ou seja, a importância

contratada do construtor.
RISCOS EXCLUÍDOS
⯀⯀Erro de projeto;
⯀⯀ Danos mate rules causados pelo construtor - o mesmo significado de mau uso da construção;
⯀⯀Riscos não seguráveis - já citados anteriormente, mas o principal é o risco de terre-
moto, pois traz uma deslocação geológico podendo trazer risco para a edificação,
mas é um risco excluído;
⯀⯀Bens de terceiro para guarda - se houver um roubo de alguma máquina ou ferra-
menta, não haverá a cobertura pela seguradora;
⯀⯀Danos corporais causados ao empregado - nenhum acidente de trabalho é coberto
pela cobertura do construtor - toda obra existem normas do uso de equipamentos
de segurança, e em casos de o trabalhador não estiver usando um equipamento,
como capacete, não haverá cobertura civil do construtor;
⯀⯀Danos causados por descumprimento de norma técnica;
⯀⯀Danos morais;
⯀⯀Outros danos excluídos na apólice - como é um contrato registrado feito entre segu-
radora e construtor, e se a seguradora não aceitar um risco, ele estará escrito na
apólice, assim, por sua exclusão, ele não será indenizado.

LIVRE ESCOLHA DA SEGURADORA
A livre escolha da seguradora é uma forma de coibir a venda casada, e é um direito
garantido em lei:
Lei n° 12.424/11 - Assegura o direito ao cliente da livre escolha da seguradora habilitada

para os seguros habitacionais.
Dentro deste da lei ela assegura a contratação avulsa, isto é, não é necessário contratação
junto a uma instituição financeira, e é garantido o direito de substituição do seguro,
por mais que houve a assinatura do contrato de financiamento a uns 4 ou 5 anos atrás, é
possível substituir o seguro, se o contratante achar que houver vantagens.
Mas é essencial saber que isso é apenas possível desde que:
⯀⯀Sejam previstas coberturas de MIP e a DFI;

⯀⯀O beneficiário seja a instituição financeira - para ambos os lados é necessário haver a
asseguração, mas principalmente à instituição, pois garante o pagamento da dívida;
⯀⯀Tenha a vigência pelo prazo do contrato - o seguro deve ter a mesma data de vigência
para que garanta o pagamento à instituição financeira em caso de sinistro.
Atendido os pré-requisitos e procedida a contratação de forma correta, é necessário para

encaminhar uma apólice individual:
⯀⯀ A Instituição Financeira terá 15 dias para realizar a análise e responder se está tudo certo ou não;
⯀⯀É permitido a cobrança de taxa para análise no valor de até R$100,00, pois a instituição
contrata uma pessoa específica para realizar esta ação.
Há casos que podem ocorrer em que o indivíduo não queira contratar uma apólice indi-
vidual, mas sim junto com a instituição financeira é necessário que a mesma comprovar:
⯀⯀A oferta de contratação com seguradoras diferentes - mais de uma seguradora, para
prevenir a venda casada, por mais que a instituição esteja ganhando uma comissão,
é proibido oferecer somente um banco como opção;
⯀⯀Adesão de apólice (coletiva ou individual);
⯀⯀Ciência do cliente do C.E.S. (Custo Efetivo Total do Seguro Habitacional).

SEGUROS E SEGURADORAS
Para finalizar estes módulo, aprenderemos um pouco mais sobre os seguros e as suas segu-
radoras , é importante destacar, de forma até mesmo para aprofundar os nossos conheci-
mentos, que seguro é o princípio do mutualismo = divisão da perda entre os segurados.
Podemos entender esse processo de seguro na prática, como por exemplo, quando
compramos um carro, a companhia que fornece o seguro possui cem segurados e não
irá receber dinheiro com o valor de prêmio fornecido, mas sim com a soma dos prêmios
que ela faz nas aplicações financeiras. Então, dos cem segurados, um deles teve sinistro,
e basicamente o conceito de mutualismo significa que o restante dos participantes
desde grupo de seguro, que são noventa e nove segurados, irão pagar este um sinistro.
É válido saber que a conta para isso é bem mais complexa, mas a base de entendimento
é esta apresentada, que representa a divisão de riscos entre os participantes.
Para possuirmos um seguro é obrigatório possuirmos elementos essenciais:
⯀⯀Riscos - seu objetivo não é ganhar valor sobre algo, mas sim impede uma perda;
⯀⯀Prêmio de seguro - é o que pagamos para obter o seguro;
⯀⯀Contrato (apólice);
⯀⯀Princípios da boa fé objetiva - agir com estes princípios é fazer com que tudo seja
realizado com verdade e ética, tanto que muitos seguros cobrem a primeira parcela
caso não haja o pagamento, pois a seguradora possui essa boa fé objetiva que o
cidadão pagará por este seguro;
⯀⯀Reserva de benefícios a conceder - como no exemplo antes citado, com o pagamento
dos participantes acerca do seguro, esse montante irá ser considerado uma reserva
até que algum sinistro não aconteça com algum associado. Em casos, de algum
acontecimento, esse valor será retirado para o uso do seguro.
Tais participantes do seguro citados aqui devem ser:
⯀⯀Segurado - quem contrata o seguro;

⯀⯀Segurador - companhia S/A autorizada pela SUSEP;
⯀⯀Beneficiário - quem recebe o prêmio deste seguro;
⯀⯀Estipulante - empresa ou pessoa física que contrata este seguro.

Um exemplo na prática com esses termos de seguro pode ser entendido como, se você
possui um carro em nome de seu pai, pois há vantagem no seguro por ele ser uma pessoa
mais velha, sendo o condutor responsável, a apólice do seguro se torna mais barata. Portanto
neste contexto o segurado será o seu pai; a seguradora será a companhia escolhida pelo
segurado entre diversas que existem no país; já o beneficiário desta apólice é você, dado
que, aconteça alguma ocorrido com o carro o dinheiro do seguro irá diretamente para você.
Já o termo estipulante, é posto por exemplo, quando um pai quando solícita e contrata um
plano de previdência, para que quando o filho chegar da maior idade e queira fazer uma
faculdade ou intercâmbio, ele tenha esse determinado valor como seguro para o seu futuro.
E como seu filho é de menor, é obrigatório haver um estipulante, então essa pessoa de
maior, ao abrir esse plano de previdência será então o estipulante da conta, como um titular.
É válido lembrar também que os três primeiros, termos: segurado, segurador e beneficiário
são os mais comuns e utilizados, já o estipulante é uma forma um pouco rara de utilização,
mas existe no mercado financeiro.
Em termos de regulamentação temos o CNSP (Conselho Nacional de Seguros Privados)

é órgão máximo dos seguros, e a SUSEP (Superintendência de Seguros Privados) que
fiscaliza todos os seguros privados.

Módulo 7
CUSTOS E TRIBUTAÇÃO
CUSTOS E TRIBUTAÇÃO
Para começarmos a iniciar nossos estudos neste módulo é essencial que saibamos que
a palavra tributação vem de tributos que são prestações pecuniárias compulsórias, logo
os tributos são obrigados.
Podemos até pensar que nessa vida não somos obrigados a nada, porém salvo o que
se está instituído por leI. E por estar registrada em lei, os tributos, impostos e taxas
são obrigatórios a serem pagos.
Falando em imposto é válido saber também que ele é uma espécie de tributos, só que
é importante também termos consciência que todos os impostos e tributos possuem 5
características em comum. Que são elas:
1. Competência do recebimento: não estamos falando aqui da contabilidade que possui

fluxo de caixa ou competência de determinado mês, mas sim é a competência de
quem irá receber que pode ser o Governo Federal, os Estados e o Município;
2. Contribuinte: eu, você e todas as empresas, pois todos pagam impostos;
3. Fato gerador: esse é o motivo pelo qual se gera a cobrança do imposto ou tributo;
4. Base de cálculo: por exemplo no caso do IPTU é o percentual do valor da avaliação do imóvel;
5. Alíquota: esse item é exatamente o percentual da base de cálculo, que muitas vezes
podemos encontrar de 2% sobre o valor do imóvel.
ITBI - IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS

Também conhecido como ITIV - Imposto de Transmissão Inter Vivos. Um pouco quanto
estranho esse nome, não é? Mas fique tranquilo que é bem fácil, pois basicamente o Inter
Vivos é porque o ITBI é cobrado sobre toda e qualquer operação de um imóvel ser trans-
ferido de uma pessoa para outra, caso as duas estejam vivas.
Logo, o ITBI é cobrado sobre a transmissão da propriedade imobiliária. Sendo que prati-
camente toda a transferência de propriedade imobiliário inter vivos será cobrada o ITBI.

Por ser um imposto municipal, quem os recolhe é o próprio município, na cidade onde
o imóvel está localizado e está previsto no Artigo 156 da Constituição Federal que prevê
regras para essa cobrança. Tais regras são denominadas: Fatos Geradores, que já sabemos
que são as coisas que ocasionam a cobrança de impostos.
E entre os principais recolhimentos estão:
⯀⯀Compra e venda;
⯀⯀Dação em pagamento: se você compra um imóvel de determinado valor e na nego-
ciação você dá o seu imóvel anterior como parte do pagamento, você pagará apenas
o ITBI sobre o imóvel que está sendo colocado como pagamento;
⯀⯀ Permuta: aqui é basicamente a troca, por exemplo, de um terreno por dois apartamentos,
ou outro tipo de patrimônio;
⯀⯀Apresentação, adjudicação e remissão: isso tudo ocorre em posses, isto é, quando
há leilão ou execução de garantia fidejussória¹;
⯀⯀Partilha acima da meação e quinhão: acontece quando uma pessoa morre e há a
realização da partilha acima do quinhão, paga ITBI;
⯀⯀Uso, usufruto e enfiteuse;
⯀⯀Cessão de direitos: quando é dada a alguém o direito de fazer financiamento,
também paga o ITBI;
⯀⯀Extinção ou instituição do direito de superfície;
⯀⯀Demais atos relacionados à transmissão de imóveis;
Note que basicamente toda e qualquer coisa que seja relacionada a transmissão de
imóveis entre vivos, todos devem pagar o ITBI. Isso significa que não há nenhum lado
para correr, pois isso é OBRIGATÓRIO.
E quem são os contribuintes obrigados a pagar por esses tributos do ITBI?
⯀⯀PF (Pessoa Física) PJ (Pessoa Jurídica);

⯀⯀Adquirentes nas cessões de direitos na compra e venda;
⯀⯀Transmitentes quando o adquirente tiver atividad proponente imobiliária.

FORO E LAUDÊMIO
Nesta aula vamos falar sobre o Foro e o Laudêmio que são conceitos bem simples porém
no momento da prova não é somente isso cobrado, mas sim toda a compreensão de como
eles funcionam e são aplicados.
Isso tudo ocorre no contrato de regime enfitêutico que é a propriedade bipartida de

um imóvel. E por mais que foro laudêmio e enfitêutico esteja aqui no módulo de tributos
e taxas, não é um imposto, ok? Isso porque é um contrato e não um tributo.
E como vimos a propriedade irá ser bipartida, então vamos possuir o enfiteuse e o enfi-
teuta, ou seja, vamos ter o morador ou foreiro, e o senhorio, sendo que os dois terão direito.
Um morador ou foreiro ele tem alguns direitos:
⯀⯀O uso, gozo e fruição: como se fosse o locatária, pois usa e mora no imóvel;
⯀⯀Transferência do direito onerosa com custo ou gratuitamente comunicando o senhorio;
⯀⯀Aquisição plena se o senhorio vier a alienar: se isso acontecer, que é quando o senhorio
tem direito na propriedade, o morador tem o direito de preferência, sendo a primeira
opção de para onde vai ser oferecido esse direito;
⯀⯀Resgatar o foro em enfiteuse particular após 10 anos através de:
⯀⯀Pagamento de laudêmio em 2,50% do valor atual do bem mais 10 foros anuais,
se bem particular;
⯀⯀Se bem público, 17% do domínio pleno do imóvel;
Esses são os direitos do foreiro que é o morador, mas é importante você lembrar que essa
pessoa é quem mora e possui a posse direta do imóvel.
E para que tudo seja equilibrado, o senhorio também possui seus direitos. Sendo eles:
⯀⯀Renda certa e invariável (chamada de foto, pensão, ou canon);

⯀⯀2,50% do valor do bem se particular;
⯀⯀0,60% do bem se público.
⯀⯀Exerce direito de preferência em igualdade de condições ou receber laudêmio de 5%.

Uma das coisas mais importantes que devemos sempre lembrar é que: a criação de
novas enfiteuses são proibidas pelo Código Civil. Isso nos faz deduzir que todos os
enfiteuses, foros e laudêmios são bem mais antigos do que podemos imaginar, sendo
que as mais comuns são:
⯀⯀Terras Lindeiras na costa;

⯀⯀Terras de igrejas e arquidioceses;
⯀⯀Família real (região de petrópolis no Rio de Janeiro)
Mas para você chegar bem preparado para a hora da prova, além de saber como funciona
e os processos do foro e laudêmio, lembre que:
⯀⯀O foro é uma renda paga ao senhorio;

⯀⯀O laudêmio é pago ao senhorio em caso de transferência imobiliária.
IOF - IMPOSTO SOBRE OPERAÇÕES FINANCEIRAS

Como o próprio nome diz, esse imposto é sobre as operações financeiras que incide sobre:
⯀⯀Câmbio;
⯀⯀Seguros;
⯀⯀Empréstimos;
⯀⯀Negociação de valores mobiliário.
Porém o que é mais relevantes nos nossos estudos é o seguro habitacional e operações
de crédito imobiliário.
Então, para deixarmos tudo organizado agora vamos falar sobre o IOF nos Seguros
Habitacionais e no próximo tópico deste módulo falaremos sobre o IOF no Crédito Imobiliário.
Quando falamos em Seguro habitacional devemos saber quais são as características dos
impostos, desta forma, temos aqui um amplo resumo com as principais anotações que
você precisará saber para a hora da prova.
⯀⯀Características dos Impostos:

⯀⯀Fator Gerador: recebimento do prêmio total ou parcial;
⯀⯀Contribuinte: é o segurado, por exemplo, nós pessoas físicas fizemos uma apólice
de seguros seja ela habitacional ou não, nós somos os contribuintes, pois fizemos
uma conta para pagar o IOF sobre o seguro;
⯀⯀Responsável pelo Recolhimento: a seguradora;
⯀⯀Competência: União, ou seja, o Governo Federal;
É importante que você lembre que a alíquota vai diferir conforme o tipo de operação de seguro.
Isso quer dizer que se estamos falando de um seguro obrigatório, como por exemplo, o DFI
(Danos Físicos ao Imóvel) ou o MIP (Morte ou Invalidez Permanente) a alíquota será de zero.
Contudo os demais seguros , como os seguros não obrigatórios, a alíquota vai ser de 7,38% .
E a base de cálculo, isto é, como vai ser calculado este imposto, é o valor do prêmio pago,
pense que se pagarmos R$100,00 de prêmio pelo seguro, iremos pagar 7,38% de imposto
se for cabível ou até mesmo zero se for seguros obrigatórios.
Para você conseguir memorizar e compreender melhor, o resumo abaixo é fundamental

para a sua preparação para a prova:
IMÓVEL HABITACIONAL IMÓVEL NÃO HABITACIONAL

Âmbitos do SFH = zero
SFI → MIP = zero 7,38%
DFI = 7,38%
Note que o que o quadro resume o que já mencionamos anteriormente que se estamos
falando de seguro habitacional no âmbito de SFH a alíquota é de zero, visto que os seguros são
obrigatórios. Já no âmbito do SFI fora da SFH, o MIP, como é obrigatório, também terá alíquota
de zero, porém o DFI, como não é obrigatório e apenas opcional, sua alíquota será de 7,38%
E em imóveis não habitacionais, não há a obrigação de contratação de seguros, assim

a alíquota será de 7,38%.

IOF - NAS OPERAÇÕES DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO
Continuando nossos estudos acerca do IOF, como dito anteriormente, agora é hora de falarmos
especificamente das operações financeiras no crédito imobiliário. E quando falamos do IOF
no crédito o fato gerador será sempre será a efetivação da operação que é onde acontece:
⯀ ⯀Entrega do valor ao tomador: quando a pessoa que está vendendo o imóvel

recebe o crédito;
⯀⯀Liberação das parcerias: quando falamos de liberação de crédito para construção civil;
⯀⯀Utilização do limite: muito comum no cheque especial;
⯀⯀Renovação ou confissão de dívidas;
⯀⯀Efetivação das operações de crédito: quando finalizamos uma operação de crédito
é que é cobrado o imposto sobre as operações financeiras.
Já a alíquota do IOF nessas operações é definida de acordo com a Lei 6.306/07 e possui uma
máxima de 1,5% ao dia, ou seja, é um processo bem absurdo dentro do mercado financeiro.
Porém aconteceu uma emenda que reduziu isso para PF (Pessoa Física) a 0,0082% ao dia
com máximo de 365 dias ou, 3% ao ano para financiamento imobiliários. E para PJ (Pessoa
Jurídica) foi reduzido a 0,0041% ao dia com máximo de 365 dias ou, 1,50% ao ano para
financiamentos imobiliários. Note que Pessoa Física paga mais pelo IOF do que Pessoa
Jurídica neste processo. E para empresas optantes pelo Simples Nacional a alíquota é de
0,0017% e valores de até R$30.000,00.
Essas informações são muito importantes e são uma das exceções que podem cair na sua
prova, até porque a ABECIP adora exceções. Mas a principal coisa que você deve levar em
relevância aqui é que sempre haverá adicional de 0,38% em todos os casos, por exemplo,
se aqui estamos falando que a alíquota foi de 3% ao ano sobre o financiamento imobiliário
que o cliente tomou, mais 0,38% que é igual ao IOF. Isso porque todas as operações de IOF
irão terminar em um valor e logo em seguida ,38, isto é, X,38, por conta do adicional de 0,38.
Outra coisa essencial é que o crédito com finalidade habitacional são isentas de IOF. Então,
se você ou qualquer outra pessoa realizar um financiamento habitacional no âmbito do
SFH para residência não haverá nenhuma cobrança de alíquota de IOF da mesma forma
se for uma operação do âmbito do SFI com finalidade habitacional.

Módulo 8
CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR
DIREITOS BÁSICOS DO CONSUMIDOR
Os direitos básicos de todos nós consumidores é tão importante e deve ser seguido que
existe uma lei respectiva para garantir esses direitos.
Lei n° 8.078/90 - Dispõe da garantia dos direitos básicos
E são basicamente sete direitos que devem ser seguidos:
1. Proteção à vida, saúde e segurança, que constam na Constituição Federal, relativos

às relações de consumo;
2. Liberdade de escolha e condições de contratação - garante que todas as pessoas
possam escolher o seu tipo de financiamento, exceto em alguns casos de intermediação
por haver pontos mais específicos de contrato;
3. Especificações corretas sobre: quantidade, características, composição, qualidade e
riscos, garantem que tudo o que estamos comprando está correto com o que está
na descrição do produto, para assim não haver divergências
4. Proteção contra publicidade enganosa ou abusiva;
5. Proibição de cláusulas abusivas (desproporcionais);
6. Reparação de danos ocasionados na relação de consumo - se algum serviço ou venda
ocasionou dano à um terceiro, o indivíduo que realizou isto será responsável pelo ato;
7. Facilitação a defesa dos direitos (através da Procuradoria e Procon).
De forma compreensível estes sete direitos básicos do C.D.C. (Código de Defesa do

Consumidor) garantem a equidade das relações, que significa nada mais e nada menos
que a igualdade entre indivíduos, onde todos possuem todos os mesmos direitos.
SOLIDARIEDADE DOS DANOS NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS

Nesta aula abordaremos o assunto solidariedade de acordo com a lei vista anteriormente,
a Lei n° 8.078/90 do C.D.C. que traz no Artigo 7 Parágrafo Único a seguinte afirmação:
“Tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação

dos danos previstos nas normas de consumo.”

Podemos entender melhor essa cláusula do artigo em forma de exemplo. Imagine que
você comprou um carro zero na concessionária, e quem pagará em casos de danos? Quem
pagará será a concessionária juntamente com a montadora da marca do veículo.
Mas em caso de danificação do imóvel por responsabilidade do encanador contratado

pelo administrador do condomínio onde você reside, que pagará os danos? Nesses caso,
o encanador que realizou o procedimento e o administrador do condomínio por ser res-
ponsável do contato com o profissional.
É por isso que falamos que todos os envolvidos com este círculo de contratação e trabalho,
serão responsáveis pelos danos causados independente onde e qual seja o serviço.
VÍCIOS NA QUALIDADE E DISPARIDADE DA OFERTA

Avançando um pouco mais sobre os assuntos relacionados aos direitos do consumidor
falaremos agora dos vícios e disparidades que essas possíveis ofertas podem nos propor-
cionar. Pois, havendo vícios no produto, que duram ou não, todos fornecedores respondem
solidariamente, como já mencionado no módulo anterior.
Aqui analisaremos dois tipos de vícios, eles em produto e em serviços. É importante saber-
mos que para ambos a ignorância do vício, não exibe responsabilidade, por exemplo, se
você vender um carro e alguma peça está estragada e você disser que não é responsável
por isso, você está enganado, pois será sim responsável por esse objeto.
E a garantia legal sobrepõe qualquer cláusula, por exemplo, se você vai comprar um carro
e o vendedor diz que dará apenas um mês de garantia, está errado, pois na lei está previsto
três meses de garantia pela compra, ou seja, deve-se ir em relação ao que consta na lei, no
papel, e não simplesmente em fala verbal de uma pessoa, então é a garantia legal que é válida.

VÍCIOS DO PRODUTO
⯀⯀Quantidade ou qualidade inadequada;
⯀⯀Disparidade entre as informações;
⯀⯀Impróprios para o consumo - como prazo de validade vencido, deteriorado, adul-
terado, falsificado, fraudado, nocivo à saúde, desacordo com as regulamentações
e inadequado a sua finalidade.
Se houver algum destes problemas o fornecedor tem o prazo de 30 dias para realizar o reparo
ou deverá substituir pelo mesmo produto em perfeitas condições; restituição do valor pago +
atualização + reparo dos danos; e o abatimento proporcional no preço pago pelo consumidor.
VÍCIOS DO SERVIÇO
⯀⯀Qualidade do serviço;
⯀⯀Serviço diferente da publicidade ;
⯀⯀Tendo o cliente direito de reexecução do serviço sem custo adicional; restituição do
valor pago + atualização + reparação dos danos; abatimento proporcional do preço.
DIREITO DE RECLAMAR
Nesta aula vamos falar sobre as reclamações do consumidor em relação a determinado
produto, assunto ou serviço que tenha contratado ou comprado e não está em perfeitas
condições de acordo com o que lhe foi proposto. Mas é necessário saber que existem
prazo para esta contestação, caso contrário, em função de perda de prazo legal, ele pode
ser prescrito ou entrar em decadência.
⯀⯀PRESCRIÇÃO: perde o direito de reclamar judicialmente, mas pode reclamar

com o fornecedor;
⯀⯀DECADÊNCIA: perde o direito de reclamar judicialmente ou até mesmo com o fornecedor.
Os prazos dependem da característica e do vício, este último se apresenta em duas formas:

VÍCIOS APARENTES (DE FÁCIL CONSTRUÇÃO)
⯀⯀De fácil contestação, pois está mais descoberto;
⯀⯀30 dias para produtos e serviços não duráveis;
⯀⯀90 dias para produtos e serviços: duráveis.
VÍCIOS OCULTOS
⯀⯀30 dias para produtos e serviços não duráveis;
⯀⯀90 dias para produtos e serviços duráveis;
⯀⯀Esses prazos são válidos apenas e contados a partir do momento que se tem conhe-
cimento do vício, deve ser reclamado com o fornecedor obtendo provas e não per-
mitindo a prescrição ou decadência.
DESCONSIDERAÇÃO DA PERSONALIDADE JURÍDICA

Este módulo aprenderemos as desconsideração da personalidade jurídica que serve principal-
mente para evitar o abuso de poder onde acontece a ocultação de patrimônio. Assim, a per-
sonalidade jurídica tem a função de proteger o patrimônio pessoal do empresário, mas pode
ser desconsiderada sendo que assim os sócios assumem a responsabilidade em alguns pontos:
⯀⯀Abuso de direito;
⯀⯀Excesso de poder;
⯀⯀Infração legal;
⯀⯀Violação de Estatuto Social.
O C.D.C. determina que:
⯀⯀As sociedades de grupos societários são subsidiariamente responsáveis pelas obri-

gações, ou seja, é uma obrigação complementar e se faltar valores, é respondido
por estes que faltou a ser pago;
⯀⯀As sociedades consorciadas são solidariamente responsáveis;
⯀⯀As coligadas respondem somente por culpa.

Lembramos que pode ser desconsiderada a personalidade jurídica que sejam obstáculos ao
ressarcimento do consumidor final. Portanto, podemos concluir mais ainda que o Código do
Consumidor tende a defender os mesmos por muitas vezes ser o lado mais fraco da briga.
PUBLICIDADE DO PRODUTO OFERTADO

A primeira coisa necessária que deve ser lembrada é que a publicidade acarreta na res-
ponsabilidade, isto é, se eu fiz uma oferta eu devo cumpri-la. De maneira com que essa
publicidade seja de forma clara, com informações corretas e com precisão, os prazos de
validade coerentes e sempre devem respeitar os preços impostos.
É necessário também conhecermos que há a publicidade enganosa e a publicidade

abusiva que podem ser diferenciadas como:
PUBLICIDADE ENGANOSA
⯀⯀É um meio de forma que visa retirar um lucro maior daquilo ofertado;
⯀⯀ Esta publicidade é inteiramente ou parcialmente falsa, consequentemente, induz o con-
sumidor ao erro, pois compra um produto não compatível com o que lhe é oferecido;
⯀⯀Apresenta informações de preços, qualidades e quantidades incorretos.
PUBLICIDADE ABUSIVA
⯀⯀É um meio que induz e trabalha com os princípios do consumidor, onde pode ser
identificada quando é discriminatória com qualquer pessoa;
⯀⯀Incita a violência;
⯀⯀Abusa da faixa de conhecimento ao consumidor.

As responsabilidades da correção e reparação dos danos cabe a quem patrocinou a infor-
mação. Por exemplo se uma empresa coloca em uma rede social uma promoção com
alguma informação errada, não haverá culpa de algum sistema ou programa, mas sim da
instituição que lançou esse conteúdo.
PRÁTICAS ABUSIVAS
O Código de Defesa do Consumidor deixa claro que não se pode deixar o consumidor em
posição desvantajosa e de livre escolha, até por isso que houve a criação do código, pois
tenta balancear a situação que pode vir a surgir.
Podemos verificar esse acontecimento em alguns exemplos a seguir:
1. Condicionar o fortalecimento de um produto sem justa causa - se alguém for

comprar um financiamento de um imóvel e é obrigatório comprar o seguro que o
banco está fornecendo e não algo que a pessoa possa escolher, pois isso é venda
casada não sendo previsto pelo CDC;Recusar o atendimento ou demanda do
consumidor na exata medida do estoque - se eu quiser comprar todos os produtos
de uma prateleira, eu posso, por estar escrito no código, pois não pode ser estipulada
quantidade específica de número de compra;
2. Enviar ou entregar ao consumidor sem solicitação prévia qualquer produto/serviço
(exceto amostra grátis) - nenhum produto pode ser contratado sem a aceitação
assinada e comprovada do cliente;
3. Prevalecer-se sobre a ignorância do consumidor devido: idade, saúde, condição
social - é sempre necessário lembrar que é expressamente proibido a venda de
certos produtos e serviços, como empréstimos consignados dentre outros, pois são
proibidos pelo CDC e até mesmo abusar deste tipos de processos;;
4. Exigir do consumidor vantagem excessiva;
5. Executar serviço sem orçamento e autorização prévia - é essencial a realização de um
orçamento para assim haver a liberação do serviço pelo proprietário ou contratante;
6. Repassar informações depreciativas do consumidor (lista negra) - vale ressaltar que
listas negras e depreciativas são um tipo de coisa, já os cadastros de inadimplentes
como SPC e SERASA são outra e não são considerados lista negra;

7. Ofertar produto em desacordo com as normas técnicas - sabemos que tudo há
normas, independente do que for, então tudo deve funcionar de acordo com estas
técnicas, caso contrário, será vedado pelo CDC;
8. Recusar a venda de bens ou prestar serviços a quem se disponha adquirir mediante
pagamento - significa que se uma pessoa chega para comprar determinado produto
com o valor correto em mãos, não se pode negar esta compra, se o comprador quiser
comprar, ao menos que sejam em situações em casos de intermediação que é um
pouco diferente, onde na venda ou prestações de serviços é obrigatório atestar serviço
ou vender o produto para o cliente;
9. Elevar os preços sem justa causa em determinada época do ano;
10. Deixar de estipular prazo para o cumprimento das obrigações - quando alguém irá
prestar um tipo de serviço mas não tem data e nem época de entrega;
11. Aplicar reajuste diferente do legalmente aceito - os realmente aceitos são os que
estão de acordo com os índices oficiais de inflação.
CLÁUSULAS ABUSIVAS
Com base nas práticas abusivas temos as cláusulas abusivas. De maneira com que literal-
mente abuse das práticas abusivas existentes nos direitos dos consumidores.
Podemos verificar esses acontecimentos em alguns exemplos a seguir:
1. Exoneram a responsabilidade do fornecedor produto/serviço - ao contratar um

serviço se faz um termo ou contrato que retira toda a obrigatoriedade do contratante
e dispensa a prestar garantias ou qualquer outro motivo;
2. Cláusula contrárias ao previsto no CDC;
3. Transferência de responsabilidade para terceiros - no caso de concessionárias culparem
somente a fabricante do veículo por determinados erros que possam estar no veículo
comprado por algum consumidor;
4. Estabeleça condições que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada. O
que é desvantagem exagerada? É tudo o que está desacordo com a legislação
e princípio jurídico, todas as situações que apontem as obrigações do fornecedor
e restrinja os direitos do consumidor. Tudo isso acaba trazendo um custo exces-
sivamente oneroso para o consumidor;

5. Determine a resolução de conflito por arbitragem - muito comum em plataformas online,
onde nós compramos um produto como Mercado Livre e OLX, que intermediam estas ações;
6. Permita decisão unilateral do fornecedor após fechamento do negócio - uma vez que
o negócio está fechado ninguém poderá decidir de forma única, mas sim ser levado
para a justiça que decidirá como será realizado às modificações;
7. Desacordo com a legislação em geral - tudo o que se sobrepõe às leis em geral são
identificadas como violações que são consideradas nulas de pleno direito.
No caso de nosso estudo que é acerca das operações de crédito, o consumidor deve ser
informado sobre:
⯀⯀Preço final, o total em moeda corrente nacional;

⯀⯀Montante e taxa efetiva anual de juros;
⯀⯀Acréscimo legais previstos;
⯀⯀Número de prestações e sua periodicidade;
⯀⯀Valor total a pagar com parcelas e juros do financiamento total.
COBRANÇA DE DÍVIDAS
Este assunto pode ser considerado bem polêmico em relação de haver cobranças, por isso
é bem importante sabermos como proceder sobre esse ponto em particular.
Para proceder é necessário verificar:
⯀⯀IDENTIFICAÇÃO DO FORNECEDOR: primeiramente precisamos saber que nenhuma

cobrança pode ser realizada sem identificação do fornecedor, para melhor enten-
dermos vamos pensar que, uma pessoa está devendo um valor para determinada
empresa e para cobrar este indivíduo, a empresa contrata um escritório específico
de cobrança para realizar esta ação. isso é válido e aceito, mas o este escritório
deverá informar o devedor o nome da empresa que está cobrando este valor, ou
seja, identificar o fornecedor desta atividade.

⯀⯀COBRANÇA INDEVIDA: em todo o caso que houver uma cobrança onde ela não
existe denominamos como uma cobrança indevida, onde o consumidor terá direito
a repetição de indébito. Nos casos em que isso ocorre a pessoa cobrada indevida-
mente receberá todo o valor que está sendo cobrado por determinada empresa,
juntamente com juro e as correções monetárias desta ocorrência.
Podemos entender que de certa forma essa cobrança se torna um abuso para o consu-
midor e um erro da empresa cobradora.
O CONSUMIDOR NÃO PODE SER SUBMETIDO A

⯀⯀Ameaça;
⯀⯀Constrangimento;
⯀⯀Exposto ao ridículo.
Sabemos que estas situações submetidas ao consumidor não devem acontecer em

nenhuma situação, seja qual ela for o assunto, por isso é válido ressaltar que você pode
fazer uma cobrança em um ambiente qualquer, mas sempre lembrando de não se deve
por a pessoa em momentos difíceis, não caibam com a situação e que não deixem a pessoa
desconfortável, visto que, devemos agir de forma ética e com moral com todo os indivíduos.
PROTEÇÃO CONTRATUAL
Cada processo de contratação possui uma proteção contratual que são aspectos
importantes para a sua realização.
É necessário saber que o contrato só tem validade se o consumidor tem acesso prévio
ao conteúdo, por isso é fundamental que antes de assinar um contrato é obrigação do
consumidor ler as termos e condições.

Também é extremamente importante lembrar que o consumidor é a parte mais fraca da
relação, desta maneira a interpretação judicial será favorável a ele. Assim, é garantido ao
consumidor arrependimento no prazo de sete dias a partir da assinatura do contrato ou
recebimento do produto adquirido de forma online para pedir o dinheiro de volta. Sendo
que as garantias contratuais são adicionais às garantias legais, ou seja, nada e nenhum
tipo de contrato sobrepõe sobre as leis existentes.
Quanto a existência do termo de garantia, ele possui algumas finalidades para se

estabelecer como:
⯀⯀Forma de garantia;
⯀⯀Prazos;
⯀⯀Endereços e telefones para contato.
SANÇÕES ADMINISTRATIVAS
O Estado em seus âmbitos de união, estados e município fiscalizam diversos pontos
necessários para uma boa qualidade de vida como:
⯀⯀Produção;
⯀⯀Industrialização;
⯀⯀Comercialização;
⯀⯀Consumo.
Essas fiscalizações possuem alguns objetivos bem claros em relação aos consumidores:
⯀⯀Preservação da vida;
⯀⯀Segurança;
⯀⯀Informação;
⯀⯀Bem estar.

Com referência e base a estes fundamentos temos a construção das normas e regras, como
a ABNT que é utilizada para diversos processos. É tão importante a obediência das normas,
que caso contrário, se acarreta em sanções, ou melhor dizendo, em penas administrativas
impostas pelo Estado, sem prejuízo a responsabilidade civil e penal de acordo com a legis-
lação. Pode -se entender que é uma punição extra do Estado, além da legislação vigente.
Essas sanções podem ser:
⯀⯀Multa;
⯀⯀Apreensão de produto - como produtos pirateados;
⯀⯀Proibição de fabricação - pode acontecer com produtos que podem causar riscos
aos consumidores com sua utilização;
⯀⯀Suspensão de atividades;
⯀⯀Revogação de licença - a suspensão de atividades e a revogação estão muito
ligados a área dos alimentos;
⯀⯀Interdição;
⯀⯀Imposição de contra-propaganda - em casos de propaganda enganosa o Estado abre
uma procuração para que a empresa crie uma peça revelando a verdade, como se
fosse uma errata desta propaganda.
Todas estas medidas possuem efetividade no âmbito de atribuição municipal (municipal),

estadual (estado) e federal (federal) que podem interpor e tanto modificarem quanto
cancelarem determinados acontecimentos e situações que podem ocorrer por conta do
não cumprimeito de normas e regras, por isso ocorrem as sanções administrativas.
INFRAÇÕES PENAIS
Para iniciar esta aula é importante saber inicialmente que os crimes contra o CDC acar-
retam nas penalidades abaixo, sem prejuízo ao Código Penal, quanto ainda possuir suas
penalidades ao mesmo, em casos de situações agravantes:
⯀⯀Omitir sinais ostensivos sobre a periculosidade ou nocividade - produtos que podem

causar danos a vida do consumidor;
⯀⯀Deixar de comunicar a nocividade ou periculosidade;

⯀⯀Executar serviço de alta periculosidade contrariando recomendação de autoridade
componente - por exemplo, se uma obra não foi aprovada por um arquiteto ou enge-
nheiro, e é realizada mesmo assim, é uma execução contrariando as recomendações;
⯀⯀Fazer falsa afirmação ou omitir informação relevante (desempenho, segurança e
durabilidade) - como em dizer que um carro novo vendido tenha ABS e não possua;
⯀⯀Promover publicidade sabendo que é enganosa ou falsa;
⯀⯀Induzir o consumidor a se comportar de forma prejudicial ou perigosa;
⯀⯀Utilizar componentes usados na reparação ao consumidor - em casos como o tele-
fone celular estiver com defeito e nós, consumidores, procurarmos uma assistência
técnica e ela informar que tem apenas peças usadas, não será um crime, pois foi nos
informado. Mas em casos de o telefone ir para a fábrica e eles colocam a peça usada
sem nosso consentimento, assim é considerado crime;
⯀⯀Ameaça, coersão ou constrangimento no processo de cobrança;
⯀⯀Impedir ou dificultar o acesso do consumidor sobre informações de banco de
dados - se a empresa incluir o consumidor no SPC, SERASA ou BoaVista, a empresa
é obrigada a fornecer os dados e informações às pessoas, pois é crime ocultar e
deixar os mesmos lesados.
Todos esses crimes aqui apresentados possuem como pena a detenção de três meses
a dois anos e multa. É importante lembrar quem concorre ao crime, isto é, quem paga
essas penas, pois apesar de ser na maioria das vezes uma empresa culpante, sempre
terá que uma pessoa responder por isso na medida da culpabilidade que pode ser o
administrador, o diretor ou até mesmo o gerente, mas sempre o indivíduo responsável
por tal ato realizado de forma errada.
É válido também analisarmos que existem algumas episódios que agravam essas penas como:
⯀⯀Cometido em grave crise ou estado de calamidade;

⯀⯀Grave dano individual ou coletivo - um exemplo são as pirâmides financeiras, onde
afetam muitas pessoas;
⯀⯀Dissimula a natureza ilícita do procedimento;
⯀⯀Servidor público em posição superior (operário, trabalhador rural, menor de 18
anos ou maior de 60 anos);
⯀⯀Envolvam alimentos, medicamento ou produtos essenciais.
É sempre importante lembrar e anotar que o fundamento de realizar as ações de maneira

correta é em objetivo de guardar a vida, a saúde e a segurança do consumidor.

SAC - SERVIÇO DE ATENDIMENTO AO CLIENTE
O SAC é regulado pelo Decreto Federal 6.523/08 para:
⯀⯀Informações;
⯀⯀Dúvidas;
⯀⯀Reclamações;
⯀⯀Suspensão, alterações e cancelamentos de serviços.
Vale lembrar que toda e qualquer ligação ao SAC é gratuita para qualquer cidadão.
DEVE CONSTAR
⯀⯀Opção para falar com atendente;
⯀⯀Opção para cancelamento dos serviços;
⯀⯀Não finalizar a ligação antes da resolução do problema do cliente;
⯀⯀Não condicionar atendimento a fornecimento de dados prévios - é proibido solicitar
os dados do cliente antes de iniciar o contato total e saber o problema do consumidor;
⯀⯀Tempo máximo de espera;
⯀⯀Acesso a pessoas com deficiência auditiva e de fala;
⯀⯀ Fácil acesso ao número do SAC.
DEVE OBEDECER OS PRINCÍPIOS

⯀⯀Dignidade;
⯀⯀Boa fé;
⯀⯀Transparência;
⯀⯀Eficiência;
⯀⯀Eficácia;
⯀⯀Celeridade;
⯀⯀Cordialidade.

O Sistema de Atendimento ao Cliente também possui como aspectos importantes a
obrigação de gerar um protocolo a cada atendimento ao consumidor; transferência no
máximo de 60 segundos; as ligações de reclamação não podem ser transferidas; as gra-
vações devem ser armazenadas por 40 dias e, consequentemente, devem ser enviadas
ao consumidor em 72 horas.
Parece bem clichê quando o (a) atendente diz para nós continuarmos na linha até o final
por a ligação estar sendo gravada por motivos de segurança, mas é com o número do
protocolo e essa gravação que dará garantia ao consumidor em casos de problemas.

Módulo 9
OUVIDORIA
OUVIDORIA - INSTITUIÇÕES E OBJETIVOS
Em todos acontecimentos que podem ocorrer com o consumidor, o mesmo parte ao
SAC para tentar resolvê-los, mas em casos de não solução é a ouvidoria que será a nova
proposta de forma de solucionar estas situações, pois ela irá recorrer estes empecilhos . A
ouvidoria atuará como atendimento de segunda instância para medir conflitos.
Da mesma forma que o SAC a ouvidoria deve possui o seu número de contato telefônico
gratuito que deve estar:
⯀⯀Divulgado e visível nas sedes físicas e correspondentes - como bancos e lotéricas;

⯀⯀Registrado nos extratos, contratos, comprovantes e publicidades;
⯀⯀Inscrito e atualizado no sistema de informações do BACEN.
É importante sabermos que o conglomerado financeiro pode instituir uma ouvidoria única,
como por exemplo, cada instituição financeira possui um tipo de ouvidoria; e as cooperati-
vas podem firmar parceria com a central, oferecendo serviço único para os consumidores,
isso quer dizer que cada cooperativa regional, como o Sicredi ou Scoob, pode fazer uma
parceria com uma central única para o contato com os clientes.
ATRIBUIÇÕES DA OUVIDORIA
⯀⯀Receber, registrar, instruir e analisar as reclamações recebidas e não resolvidas nos
demais canais de atendimento disponíveis no país;
⯀⯀ Informar os procedimentos adotados para a resolução da reclamação - no primeiro contato
com o consumidor o atendimento deverá já ter uma ideia de resolução do problema;
⯀⯀Prover resposta final dentro do prazo de 16 dias.
⯀⯀Propor a diretoria da instituição o aprimoramento dos processos - em casos em que
todas as partes devem resolver e descobrir uma possível forma de solução.

ÉTICA NO ATENDIMENTO AO CLIENTE
Esta aula é bem tranquila e cabe a todo o nosso senso comum, até porque todo o tipo
de ação seja profissional ou pessoal devemos agir com ética. E não diferente acontece
com o atendimento ao cliente onde temos disponíveis o Código de Ética e o Código
de Conduta ABECIP.
Esses códigos dispõe sobre os padrões básicos de ética e conduta devendo ser seguro
por todos os profissionais certificados e registrados, portanto, a partir do momento que
uma pessoa passa em alguma certificação como CA 300, 400 ou 600, é obrigatório
seguir estes termos éticos.
ART. 1° PRINCÍPIOS BÁSICOS ÉTICOS

I. Estrita observância do sistema de leis, normas, regulamento e dispositivos de
auto-regulação que regem a atividade;
II. Observância dos princípios éticos da probidade e boa fé dos negócios;
III. Observância de plena defesa do interesse dos clientes - é válido pensar de
forma que quem é o nossa prioridade é o cliente, pois devemos satisfazer as
vontadese desejos do mesmo;
IV. Compromisso com o aprimoramento e do desenvolvimento do mercado de
crédito imobiliário;
V. Transparência dos procedimentos envolvidos em suas atividades;
VI. Respeito ao sistema de livre concorrência;
VII. Responsabilidade social;
VIII. Manutenção do estrito sigilo sobre as informações confidenciais a que tenha
acesso ou lhe sejam confiados.

Módulo 10
MATEMÁTICA FINANCEIRA
CONCEITOS DE JUROS
Para iniciarmos os estudos relacionados à matemática financeira iremos começar com o
básico que conhecemos sobre este assunto, o conceito de juros.
Juro é o valor do dinheiro no tempo, ou seja, o rendimento que um dinheiro colocado em

determinada data terá ao passar do tempo em uma instituição financeira. E para domi-
narmos esta parte de rendimentos na matemática financeira, é necessário aprendermos
o que é Juro Simples e Juro Composto.
⯀⯀JURO SIMPLES: nesta opção é quando o juro trabalha única e exclusivamente sobre
o montante do valor total. E para sabermos o valor que teremos do rendimento que
teremos em um determinado tempo em juro simples calculamos da seguinte maneira:
◇◇ Hoje uma pessoa possui R$1.000,00 em sua conta com uma aplicação de 1% ao
mês de juro simples, mas qual é o valor que esta pessoa terá daqui um ano com
essa quantia investida?
Se é um ano, deveremos pegar o valor do juro, que é 1% e multiplicar por 12, que é o número
dos meses que queremos descobrir o valor do rendimento, assim o resultado será de 12%
de juro, logo, este cidadão terá R$1.120,00. Lembrando que o juro incidirá no valor inicial
que foi colocado no investimento.
⯀⯀JURO COMPOSTOS: este tipo de juro também é sobre o montante e sobre os juros.
Como o próprio nome diz, o juro composto aumenta de acordo com o valor que irá
aumentar todo o mê s sobre o juro. Para entendermos melhor vamos ao exemplo:
◇◇ Se continuarmos com a mesma pessoa que investiu os R$1.000,00 hoje e possui
seu juro de 1% ao mês, neste caso ele irá ter o rendimento do primeiro mês de
R$10,00, de acordo com o seu valor de juro, e no mês seguinte esse juro trabalhará
sobre o valor do rendimento no mês e assim por diante.
Isto é, com o rendimento do juro do primeiro mês a pessoa obteve R$1.010,00 assim o juro
do mês seguinte se multiplicará por esse valor de rendimento, e não pelo valor inicial de
investimento, mas sim por todo o valor que será rendido em cada mês em todos os meses.
E se certa forma, este tipo de juro rende bem mais do que o modo de juro simples.

TAXA PROPORCIONAL X TAXA EQUIVALENTE
Agora que já sabemos a diferença de juro simples e juro compostos, podemos perceber
que o resultado final dado do rendimento de cada tipo de juro é um valor distinto, e é a
partir de agora que entenderemos essas diferentes taxas no rendimento do tempo.
Desta forma em relação ao tempo, podemos chamar o juro simples → taxa proporcional
e o juro compostos → taxa equivalente.
⯀⯀TAXA PROPORCIONAL: chamada assim, pois sabemos que os juros são proporcionais
ao juro, que nada mais é a divisão ou a multiplicação das taxas pelo período de tempo
de rendimento. Podemos notar isso no quadro abaixo em que a taxa é de 12% ao ano:
PERÍODO 1 ANO TAXA PROPORCIONAL

DIAS 360 dias 0,033% a.d.
MESES 12 meses 1% a.m.
BIMESTRE 6 bimestres 2% a.b.
TRIMESTRE 4 trimestres 3% a.t.
SEMESTRE 2 semestres 6% a.s.
Podemos realizar este cálculo da seguinte forma:
⯀⯀12% que é nossa taxa de juro ao ano dividido por cada tempo que desejamos descobrir
seu rendimento, então: 12/360 = 0,033%. Assim continuamente este mesmo cálculo
é realizado para cada quantidade de tempo que pretendemos sabermos os ganhos. E
se quisermos fazer uma multiplicação, descobrindo o rendimento de forma contrária,
podemos descobrir a taxa ao ano, por exemplo, de 6% ao semestre, então: 2 x 6 = 12%.
⯀⯀TAXA EQUIVALENTE: já este modelo de taxa é um pouco mais complexa, pois
ela nos apresenta diversos números diferentes de rendimientos, de acordo com
o quadro anterior, podemos perceber que ele pode ir mudando, como a porcen-
tagem em dias que era 0.033% agora é de 0,031%, e assim sucessivamente, como
mostrado no quadro abaixo:

PERÍODO 1 ANO TAXA PROPORCIONAL
DIAS 360 dias 0,031% a.d.
MESES 12 meses 0,948% a.m.
BIMESTRE 6 bimestres 1,906% a.b.
TRIMESTRE 4 trimestres 2,873% a.t.
SEMESTRE 2 semestres 5,83% a.s.
O que aconteceu aqui é como existe uma mudança contínua de juros, pois é um inci-
dência de juro sobre juro, e para chegarmos ao mesmo 12% ao ano não poderemos rea-
lizar uma divisão e multiplicação, mas sim usaremos uma fórmula específica para esse
descobrimento que pode ser:
⯀⯀Período < Período: i = (1 + i) n - 1 x 100

⯀⯀Período > Período: i = (1 + i) 1 x 100
É importante sabermos que nossos estudos acerca desta fórmula serão aprofundados
mais adiante com a utilização da calculadora da HP, que fica bem mais fácil para a
compreensão e realização.
TAXA NOMINAL X TAXA EFETIVA

Continuando nossos estudos relacionado ao conceito de juro iremos entender o que são
taxa nominal e taxa efetiva, que são outros tipos de juros:
⯀⯀TAXA NOMINAL: é a taxa que está inscrita no contrato, geralmente difere o prazo
e a capitalização;
⯀⯀TAXA EFETIVA: é a taxa que é efetivamente paga, com mesmo prazo e capitalização.
Os cálculos relacionado a estes tipos de taxas serão realizados na aula específica de mate-
mática financeira com o uso da calculadora HP, pois ficará de forma mais clara e de fácil
aprendizagem para a sua compreensão, por isso aqui aprenderemos os conceitos para
que posteriormente eles possam ser aplicados.

Mas a maneira mais fácil de compreendermos esta aplicação é com a antiga caderneta
de poupança. Por exemplo:
Lembramos que a taxa anual de rendimento era de 6% ao ano, porém pode ser reconhe-
cido como taxa nominal, pois está presente no contrato e é aparente de certa forma,
pois a capitalização é mensal de 0,50% ao mês, e uma vez que essa porcentagem irá
fazer a ação de juro composto, isto é, acontecendo o juro sobre juro, a taxa equivalente
efetiva recebida ao ano era de 6,17%.
Isso tudo ocorre porque a taxa nominal, como já mencionado, aparece no contrato, como em
um contrato de financiamento que o contratante paga 10% ao ano, no entanto, a taxa efetiva
é o que a pessoa irá efetivamente pagar, pois a capitalização é mensal, onde todo mês haverá
o juro sobre o financiamento bancário, mas no contrato nominalmente ela é exposta ao ano.
JUROS PREFIXADOS X JUROS PÓS FIXADOS

Toda aplicação realizada por um cidadão é em função de requerer um rendimento sobre um
juro que um investimento possui. Assim, tais aplicações são reconhecidas pois são colocadas
de forma de renda fixa, cuja remuneração está vinculada ao pagamento das taxas de juro.
Portanto, essas taxas são aquelas cuja a remuneração está vinculada a uma taxa de
retorno prometida que pode ser:
⯀⯀JURO PREFIXADO: ocorre quando a taxa é pactuada no momento em que uma

pessoa fecha o contrato, seja ele de empréstimo ou de uma aplicação financeira;
⯀⯀JURO PÓS-FIXADO: ocorre em casos onde a pessoa conhece o retorno do investi-
mento no final da aplicação.
Vale ressaltar que se a taxa de juro está alta, acontece o favorecimento das aplicações em
com juro pós-fixado, pois acompanham o movimentos em altas. Diferente das taxas de juro
prefixado que tendem a sofrer com esta ação, porque a taxa sobe e as aplicações já acertadas
em taxa anterior, que pode ser menor do que a taxa que passa a vigorar atualizada no dia.

SISTEMAS DE AMORTIZAÇÃO
Para finalizar este módulo sobre os conceitos que abrangem a matemática financeira, ire-
mos falar sobre os sistema de amortização que é a forma como é pago o financiamento.
Dentro do financiamento temos:
⯀⯀Capital;
⯀⯀Juros;
⯀⯀Parcela - que se compõe com juros, que remuneram a instituição financeira e a
amortização de pagamento da dívida.
A maneira como é feita as amortizações podem ser de três formas que estão representadas
a seguir de acordo com a sua comum utilização:
⯀⯀Tabela SAC;
⯀⯀Tabela PRICE;
⯀⯀Tabela SACRE.
Cada uma destas tabelas possui seus requisitos, suas diferenças e suas maneiras de interpor
dentro de um contrato. Podemos entender melhor essas características no quadro abaixo:
TABELA SAC PRICE SACRE

AMORTIZAÇÃO Constante Crescente Crescente
PRESTAÇÃO Decrescente Constante Constante
Os modos de calculação também serão vistos na aula de Matemática Financeira com o

auxílio da HP, porém é muito pouco usado.

FUNDAMENTOS DA HP
Agora chegamos ao tópico principal da aula de Matemática Financeira, o qual já estavamos
falando desde o início, a utilização da calculadora financeira, a nossa querida HP. É essencial
que você saiba os fundamentos e o uso de uma calculadora financeira para a resolução de
problemas relacionados aos conceitos aqui apresentados para que posteriormente você
seja capaz de realizar os exames que pretende.
Para começarmos é necessário conhecermos as principais teclas da calculadora, sendo

as mais utilizadas em maior parte dos problemas e cálculos:
= interest rate ou taxa de juros do período
= número de períodos
= present value ou valor presente
= future value ou valor futuro
= payments ou pagamentos períodos ou anuidades
= change sign ou mudar sinal - insere sinal número negativo ou passar para positivo

IMPORTANTE: no cálculo do valor futuro (FV), o valor que será calculado aparecerá com
um sinal negativo (-) em boa parte das calculadoras, pois a ideia deste valor negativo
é que o valor inicial é um investimento, que é o valor presente (PV) e o valor final é uma
retirada, que é o valor futuro (FV). Desta forma, enquanto a uma entrada de valor, há
também uma saída de caixa. Para introduzir números com sinal negativo, utilize a tecla
CHS. Esta tecla também é utilizada para retirar o valor negativo e passar a positivo.
Lembre-se que toda vez que você iniciar qualquer problema de matemática financeira zere
todos os variáveis, em função que ela armazena valores passados, o que pode prejudicar as
resoluções atuais que se pretende realizar. Para isso, basta clicar na tecla f, destacada em
amarelo, e no botão CLX, que farão a função de limpar a memória. Que na calculadora são:
= função
= clear ou limpar
Em relação às casas decimais a serem utilizadas na HP, geralmente, nos exercícios é solici-
tado os cálculos com até a segunda casa decimal após a vírgula. Para que sua calculadora
fique configurada a isso, basta clicar na tecla f, e digitar o número 2, logo, ela fará os arre-
dondamentos necessários automaticamente para duas casas decimais. Caso você deseja
que apareça mais casas além de duas, deverá ser digitado o valor do número respectivo.

Podemos notar as teclas aqui mencionadas na imagem abaixo:
IMPORTANTE: ao estudarmos os cálculos de matemática financeira, devemos lembrar

que em sua apresentação as informações dos cálculos são apresentadas de forma con-
tínua e nós tiramos esses elementos da seguinte forma, por exemplo: i = 10 e n = 20, mas
é necessário saber que na calculadora financeira sempre é colocado o número respec-
tivo primeiro e depois a identificação da informação, por exemplo: 10 = i e 20 = n.
Desta maneira, é fundamental termos cuidados ao executar o problema, pois as mudanças

de teclas, modificam as suas funções. Por isso, nossa dica principal é que você já comece
seus exercícios tirando as informações conforme é incluso na calculadora, para que assim
já haja melhores memorizações.
Conhecido as formas essenciais da calculadora HP partimos agora para os exemplos rela-

cionados a cada conceito de matemática financeira.

Quando trabalhamos com a matemática financeira e suas especificações que utilizam a
calculadora financeira, mais conhecida como HP, temos em mente que existem diversas
formas de calcular e identificar determinados resultados de certos termos utilizados dentro
deste assunto, veremos os principais a partir de agora com seus respectivos exemplos:
SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO
Já sabemos que uma pessoa física ou jurídica ao realizar um tipo de financiamento ou
empréstimo para a adquirir um bem seja qual for sempre é previsto e esperado que
esse capital investido acresça juros. E as maneiras mais comuns de pagamentos de uma
despesa é o sistema de amortização, que se modifica de acordo com a sua maneira de
pagamento de cada prestação, que podem ser constantes, variáveis ou até mesmo únicas,
e compostas de duas partes: juros e amortização.
Para fim de conseguirmos resolver problemas com a calculadora científica denominamos

a amortização (A) e o juro (J) que compõem a prestação (PMT). Não importando a tabela
de financiamento, a prestação (PMT) será sempre constituída pela soma de amortização
(A) com os juros (J) devidos em cada período. Desta maneira temos a seguinte fórmula:
PMT = A + J
Os principais sistemas de amortização que existem são:
⯀⯀Tabela Price;
⯀⯀Sistema de Amortização Constante (Tabela SAC);
⯀⯀Sistema de Amortização Crescente (Tabela SACRE).
Nosso primeiro exemplo será sobre a Tabela Price - TP, onde as prestações são constantes, e
o contratante paga, regularmente, as prestações com juros e a amortização da dívida, assim
efetuado o pagamento, a dívida está quitada. Suas características vem de uma amortização
francesa com prestações mensais, a taxa de juro é composta anualmente e na hora da prática
do cálculo, é utilizada a taxa equivalente referente ao período de capitalização considerado.

1. Imagine que uma pessoa adquiriu uma dívida no valor de R$4.000 que deverá ser
amortizada pela Tabela Price em cinco prestações anuais, à taxa de 10% ao ano. Calcule
o valor da prestação nesse período de pagamento da conta.
→ Primeiramente vamos identificar nossas informações para conseguirmos seguir

os passos corretos:
IMPORTANTE: lembre-se de digitar na calculadora as informações e depois as suas

respectivas funções.
4.000 (dívida/empréstimo) =
5 (número de prestações =
10 (taxa de juros) =
0 (o valor futuro de qualquer empréstimo é sempre zero,

pois se deseja quitá-lo após pagamento da última parcela) =
?=

Período 1
1° Passo: vamos efetuar a limpeza da memória de cálculo (lembre-se, essa ação é funda-
mental para não haver complicações de resultados antigos com os atuais) digitando:
Agora podemos iniciar nossos cálculos com as informações que obtemos no enunciado
do problema e clicarmos em suas referentes ações:
Descobrimos então que o valor da prestação anual que esta pessoa possui é de R$1.055,19 e
por se tratar de uma Tabela Price, o valor da primeira e de todas as parcelas serão este mesmo
valor. A partir deste valor, conseguimos elaborar a planilha de amortização, sendo necessário
calcular quanto desta prestação corresponde a juros e quanto corresponde a amortização.

2° Passo: com o valor encontrado da parcela na tela da calculadora vamos calcu-
lar os juros, clicando em:
O resultado apresentado será R$400,00 que é o valor do juros no período 1, isto é, na

primeira parcela.
3° Passo: Por meio da descoberta do valor do juro e já sabido o valor das parcelas, podemos
agora aplicar a fórmula da amortização, para que seja possível calcularmos o seu valor da
primeira amortização:
PMT = A + J
1.055,19 = A + 400
A = 1.055,19 - 400
A = 655,19
Além de conseguirmos encontrar este valor ao usarmos a fórmula, também conseguimos

encontrá-lo, clicando na calculadora na tecla abaixo, a partir do resultado anterior:
4° Passo: Ao descobrirmos o valor da amortização, conseguiremos calcular o saldo

devedor do fim deste período 1, após o pagamento da prestação. Com o valor de 655,19
em tela, clicamos em:
Obteremos como resultado, então: R$3.344,81.

Podemos notar que o saldo devedor ao fim deste período 1, como qualquer outro período de
amortização, não pode ser calculado a partir do valor da dívida inicial menos o valor da prestação.
Visto que, o valor da prestação compreende juro e amortização, o que pode ocorrer a redução
do saldo devedor que é somente a amortização, dado que os juros serão pagos ao contratante.
Desta forma, dos R$1.055,19 que foram pagos na primeira prestação, R$400,00 foram des-
tinados ao credor, como remuneração do capital emprestado, e de R$655,19, a diferença
entre o valor da prestação e o valor dos juros, foram efetivamente usados para reduzir o
saldo devedor, que será de R$400,00 - R$655,19 = R$3.344,81.
Período 2
IMPORTANTE: lembre-se que todo cálculo anterior é necessário para realizarmos es-
tas ações de cálculos aqui presente, por isso, a partir de agora, limpe a memória da
sua calculadora apenas quando for solicitado, pois por enquanto os seus valores an-
teriores aqui são necessários.
1° Passo: Com o valor dos juros e da amortização da primeira parcela, vamos agora para o
segundo período para descobrir o seu juro e a sua amortização. Que deve-se aplicar a taxa
de 10% sobre o valor do saldo devedor no início do período 2, clicando em:
O resultado apresentado será R$334,48 que é o valor do juros no período 2, isto é,

na segunda parcela.

2° Passo: Por meio da descoberta do valor do juro, podemos agora aplicar a fórmula da
amortização, para que seja possível calcularmos o seu valor da segunda amortização:
PMT = A + J
1.055,19 = A + 334,48
A = 1.055,19 - 334,48
A = 720,71

encontrá-lo, clicando na calculadora em:
3° Passo: Ao descobrirmos o valor da amortização, conseguiremos calcular o saldo

devedor do fim deste período 2, após o pagamento da prestação. Com o valor de 720,71

Período 3
1° Passo: Com o valor dos juros e da amortização da segunda parcela, vamos agora para o
terceiro período para descobrir o seu juro e a sua amortização. Que deve-se aplicar a taxa
O resultado apresentado será R$262,41 que é o valor do juros no período 3, isto é, na terceira parcela.
PMT = A + J
1.055,19 = A + 262,41
A = 1.055,19 - 262,41
A = 792,78

3° Passo: Ao descobrirmos o valor da amortização, conseguiremos calcular o saldo devedor do fim

deste período 3, após o pagamento da prestação. Com o valor de 792,78 em tela, clicamos em:

Período 4
1° Passo: Com o valor dos juros e da amortização da terceira parcela, vamos agora para o
quarto período para descobrir o seu juro e a sua amortização. Que deve-se aplicar a taxa
O resultado apresentado será R$183,13 que é o valor do juros no período 4, isto é, na quarta parcela.
PMT = A + J
1.055,19 = A + 183,13
A = 1.055,19 - 183,13
A = 872,06


Obteremos como resultado, então: R$959,26.

Período 5
1° Passo: Com o valor dos juros e da amortização da quarta parcela, vamos agora para o
quinto período para descobrir o seu juro e a sua amortização. Que deve-se aplicar a taxa
O resultado apresentado será R$95,93 que é o valor do juros no período 5, isto é, na quinta parcela.
PMT = A + J
1.055,19 = A + 95,93
A = 1.055,19 - 95,93
A = 959,26


Obteremos como resultado, então: R$0,00.

Podemos notar que o saldo devedor ao fim do período 5 deveria ser o valor de zero, pois as
tabelas de financiamento atuam com a premissa de quitação do empréstimo quando do
pagamento da última parcela. Portanto, esses valores vão diminuindo ao longo do tempo
e a sua parcela é sempre de mesmo valor, tornando - se constante.
Conseguimos ver isso em andamento na tabela abaixo:
PERÍODO PRESTAÇÃO JUROS AMORTIZAÇÃO SALDO DEVEDOR

1 R$1.055,19 R$400,00 R$655,19 R$3.344,81
2 R$1.055,19 R$334,48 R$720,71 R$2.624,10
3 R$1.055,19 R$262,41 R$792,78 R$1.831,32
4 R$1.055,19 R$183,13 R$872,06 R$959,26
5 R$1.055,19 R$95,93 R$959,26 R$0,00
Cálculo do saldo devedor em Tabela Price

Com base nestes conceitos, podemos dizer que conseguimos encontrar o valor de um
determinado saldo devedor em determinado período que queremos saber. Desta forma,
vamos para mais um exemplo acerca do Sistema de Amortização - Tabela Price:
⯀⯀Com base nos dados do exemplo anterior, qual é o saldo devedor após o pagamento
de três prestações?
Primeiramente vamos identificar nossas informações para conseguirmos seguir os

passos corretos:


3 (número de prestações pagas) =
-1.055,19 (calculado anteriormente) =
Lembre-se que o valor de PMT é usado o sinal de negativo, clicando a tecla CHS, como
sinal contrário àquele adotado para o valor presente, PV, pois esses pagamentos estão em
direção contrária ao recebimento do crédito.
?=
1° Passo: vamos efetuar a limpeza da memória de cálculo (lembre-se, essa ação é funda-

Agora podemos iniciar nossos cálculos com as informações que obtemos no enunciado
do problema e clicarmos em suas referentes ações:
Obtemos como resultado o valor de -R$1.831,32 que é referente ao à parcela no terceiro período,
o qual é negativo, pois ainda há valores a ser pagos. Ou seja, ainda falta amortizar R$1.831,32.

Repactuação do saldo devedor em função de
amortizações extraordinárias em Tabela Price
No sistema de amortização da Tabela Price é possível encontrarmos as amortizações
extraordinárias, que nestes casos, o saldo devedor diminui e o contratante do financia-
mento possui duas opções:
⯀⯀Deixar o valor da parcela inicialmente contratado, o que implicará terminar de pagar

antes do prazo definido no contrato.
⯀⯀Manter o mesmo prazo inicial pactuado, o que levará a diminuição do valor da parcela.
Para entendermos melhor, partimos aos exemplos:
⯀⯀Consideramos, então, um financiamento de R$100.000,00 feito pela Tabela Price, à

taxa de 1% ao mês, pelo prazo de 10 anos, com prestações mensais. Suponha que,
após o pagamento de 50 parcelas, o devedor resolva fazer uma amortização extra-
ordinária de R$20.000,00. Em quanto tempo mais ele terminaria o financiamento,
caso mantivesse o valor da parcela?

passos corretos:


100.000 =
1 (taxa de juros do financiamento) =
120 (número de prestações = 10 anos x 12 prestações/ano = 120 prestações) =
0 (garantia de quitação do financiamento) =
?=
1° Passo: Vamos efetuar a limpeza da memória de cálculo (lembre-se, essa ação é funda-

2° Passo: Iremos calcular o valor da parcela nesta primeira prestação. Então, na calculadora
financeira clicamos em:
Conseguimos encontrar o valor então da parcela que é de -R$1.434,71. Note que o valor
aqui também apareceu de forma negativa. Como o valor presente representa um crédito
aos clientes para a aquisição do imóvel, e as prestações referem-se a desembolsos de caixa
dos clientes para pagamento desse empréstimo, esses fluxos devem ter sinais trocados.

2° Passo: Ao passo que identificamos o valor da parcela, que é de R$1.434,71, com este
valor em tela, vamos calcular o valor do saldo devedor após terem sido pagar 50 parcelas.
Deste modo clicamos em:
Descobrimos aqui o saldo devedor, que é de -R$71.977,21, o qual ainda deve ser pago pelo
contratante, notamos que o resultado foi mostrado com sinal negativo, isto é, indicando
que esse fluxo tem a mesma direção do PMT e sentido contrário ao PV. Esse resultado é
coerente, pois ainda faltam pagar os R$71.977,21.

3° Passo: Como o financiado ainda deve o valor de -R$71.977,21 após ter sido pagas as 50
parcelas, ao amortizar R$20.000,00 desse saldo devedor se reduz a dívida para R$51.977,21.
Pois é uma questão de lógica, pois há a realização de uma diminuição do valor. Mas para
realizar a diminuição na calculadora financeira, devemos trocar o sinal de negativo para
positivo, pois caso deixamos em negativo, haverá uma soma dos valores, pois os sinais de
menos com menos, gera uma soma (- + - = +). Por isso clicamos:
Ao clicar esta tecla, o valor de R$71.977,21 ficará em tela na forma positiva. Em seguida
inserimos o valor de R$20.000,00 da amortização extraordinária:

4° Passo: Sabemos o valor restante depois de realizada a amortização extraordinária, que
ficou de R$51.977,21, vamos calcular o tempo necessário para a quitação do financiamento,
mantendo o valor da parcela. Com o valor restante em tela clicamos:
Ao clicarmos estas telas, deixaremos o valor restante como valor presente, pois é o valor a
ser pago. Em seguida, clicamos:

Note que ao incluirmos o valor da parcela deveremos colocá-lo em sinal negativo, pois
ela já se apresentava em saldo negativo, que ainda iria ser pago, e pelo cliente ter optado
continuar com esse valor. E para finalizar clicamos em:
Portanto, após pagar as 50 parcelas e realizar uma amortização extraordinária, o financia-

mento será integralmente quitado e terminado em mais 46 meses.
Seguindo com os sistemas de amortização existentes, partimos agora para o Sistema

de Amortização Constante - Tabela SAC. Neste tipo de amortização, como no anterior,
o devedor paga o empréstimo em parcelas periódicas, que engloba juros e amortização.
A única diferença é que na Tabela SAC, a amortização é constante em todos os períodos,
visto que na Tabela Price, a parcela é constante e a amortização cresce período a período
em função da diminuição do saldo devedor, o que consequentemente acarreta em juros
menores nos períodos.
Aqui a amortização (A) será conquistada pelo quociente do valor da dívida (D) pelo número
de períodos (n) em que deve ser quitada as parcelas do financiamento, que pode ser
conhecida a partir da fórmula a seguir:
A=D÷n
Partimos agora então para o nosso segundo exemplo, mas agora referente a Tabela SAC:
⯀⯀Um banco faz um empréstimo a um cliente no valor de R$6.000,00 para ser pago
pela Tabela SAC em quatro prestações, à taxa de 3% ao ano. Construa o quadro de
amortização do período de pagamento.

passos corretos:

4 (número de prestações) =
3 (taxa de juros) =
? = Amortização
Período 1

2° Passo: Para encontrar o nosso valor da amortização teremos que descobrir primeiramente
o valor do juro a ser pago, aqui será descoberto o valor do juro no período 1, pois ao utilizarmos
a calculadora HP, esse valor é essencial para a descoberta da amortização. Vamos digitar:
Conseguimos aqui encontrar o valor do juro, que é de R$180,00.
3° Passo: A partir do valor do juro encontrado na tela da calculadora financeira, consegui-

remos encontrar o valor da amortização aplicando a fórmula:
A=D÷n
A = 6.000 ÷ 4
A = 1.500


4° Passo: Ao descobrirmos o valor da amortização que era o que se pedia no enunciado,
conseguiremos calcular o valor da primeira parcela deste período 1, o qual será impor-
tante para os cálculos futuros e compararmos em tabela. Com o valor de 1.500,00 da
amortização em tela, clicamos em:
Ao clicarmos na tecla + a HP nos dará o preço da parcela no período 1, que é de R$1.680,00.
5° Passo: Descobrindo o valor da parcela, será possível encontrar também o saldo devedor
deste período 1. Com o valor da parcela em tela, clicamos em:
Obteremos o resultado de R$4.500,00, que é pertencente ao saldo devedor da pessoa contratante.

Período 2
IMPORTANTE: lembre-se que todo cálculo anterior é necessário para realizarmos es-
tas ações de cálculos aqui presente, por isso, a partir de agora, limpe a memória da
sua calculadora apenas quando for solicitados, pois por enquanto os seus valores
anteriores aqui são necessários.
A partir de agora com o valor da amortização descoberto, e sabendo que ele é único no
Sistema SAC, seremos capazes de encontrar os juros, a parcela e os saldos futuros da dívida:
1° Passo: Sabemos já a nossa amortização, e com o valor anterior em tela, clicamos nas
teclas abaixo para descobrir os juros no período 2:
Conseguimos aqui encontrar o valor do juro na segunda parcela, que é de R$135,00.
2° Passo: A partir do valor do juro surgido na tela da calculadora financeira e o valor da

amortização já encontrado, que é 1.500 de forma constante, conseguiremos encontrar o
valor da segunda parcela, clicando em:

Período 3

valor da terceira parcela, clicando em:

Período 4

valor da terceira parcela, clicando em:

Obteremos o resultado de R$0,00, que é pertencente ao saldo devedor da pessoa contratante.
Podemos notar que o saldo devedor ao fim de todos os períodos foi de 0, em função que
há a diminuição conforme vai havendo o pagamento da dívida, mas neste caso a amorti-
zação é constante, de forma que sempre seja do mesmo valor.
Conseguimos ver isso em andamento na tabela abaixo:
PERÍODO PRESTAÇÃO JUROS AMORTIZAÇÃO SALDO DEVEDOR

1 R$1680,00 R$180,00 R$1.500 R$4.500,00
2 R$1635,00 R$135,00 R$1.500 R$3.000,00
3 R$1.590,00 R$90,00 R$1.500 R$1.500,00
4 R$1.545,00 R$45,00 R$1.500 R$0,00
Cálculo do saldo devedor em Tabela SAC

Com base nestes conceitos, podemos dizer que conseguimos encontrar o valor de um
determinado saldo devedor em determinado período que queremos saber. Desta forma,
vamos para mais um exemplo acerca do Sistema de Amortização - Tabela SAC.
Uma pessoa faz um empréstimo de R$6.000,00 em um banco através da Tabela SAC, em 10 pres-
tações anuais, à taxa de 15% ao ano. Calcule o saldo devedor após ter sido paga a sexta prestação.
15 (taxa) =

1° Passo: Para iniciarmos o cálculo e descobrirmos o saldo devedor na sexta prestação,
para a resolução na calculadora financeira é necessário encontrarmos o valor dos juros
para conseguirmos encontrar a amortização, valor principal que nos ajudará a encontrar
o saldo que o enunciado pede. Então para descobrirmos os juros clicamos em:
Descobrimos o valor do juro que recorre nesse empréstimo, que é de R$900,00.
2° Passo: Com o valor dos juros em tela vamos descobrir a amortização. Clicamos em:
Aqui o número 10 é referente ao número de prestações anuais do empréstimo, assim

obtemos o resultado de R$600,00 da amortização que por ser Tabela SAC será cons-
tante em nosso problema.

3° Passo: A partir de agora com a amortização e os juros descobertos, e presentes na memó-
ria da HP, para ser mais fácil os cálculos, vamos descobrir a primeira parcela, clicando em:
Clicando na tecla + podemos notar que surge em tela o valor da primeira parcela,
que é de R$1.500,00.
4° Passo: Descoberto os valores essenciais para a nossa apuração de resultados vamos

realizar um estudo de lógica. Como já mencionado, a amortização é constante neste tipo
de sistema, sendo igual em todas as parcelas, que aqui é de R$600,00. Podemos refletir
que se ela é igual em todo o período da dívida, para encontrarmos o saldo devedor após
a sexta parcela, é só somarmos os valores da amortização até a mesma, ou seja:
Período 1 R$600,00
Período 2 R$600,00
Período 3 R$600,00
Período 4 R$600,00
Período 5 R$600,00
Período 6 R$600,00
TOTAL R$3.600,00
Este valor de 3.600 é o valor total das seis amortizações, até a sexta parcela, pois necessitamos
saber dessa amortização para realizar o cálculo do saldo devedor. A partir disso clicamos em:

O resultado dará R$2.400,00 que é o saldo devedor após haver o pagamento da sexta
parcela do empréstimo.
Vale ressaltarmos também que esse valor pode ser encontrado realizando todo o cálculo
visto no primeiro exemplo aqui da Tabela SAC, embora ele seja mais extenso que este
modelo apresentado neste momento.
Repactuação do saldo devedor em função de amortizações

extraordinárias na Tabela SAC
No sistema de amortização da Tabela SAC é possível encontrarmos as amortizações
extraordinárias, que nestes casos, o saldo devedor diminui e o contratante do finan-
ciamento possui duas opções:

⯀⯀Deixar o valor da amortização inicialmente contratado, o que acarretará em terminar
de pagar antes do prazo estipulado no contrato.
⯀⯀Deixar o mesmo prazo inicialmente definido, o que implicará apenas na redução do
valor da amortização.
Para entendermos melhor, vamos ao exemplo:
⯀⯀Consideramos que um senhor realizou um financiamento de R$100.000,00 pela Tabela

SAC, à taxa de 1% ao mês, pelo prazo de 10 anos, com prestações mensais. Suponha
que, após o pagamento de 50 parcelas, o devedor resolva fazer uma amortização
extraordinárias de R$20,000,00. Em quanto tempo ele terminará o financiamento,
após a amortização, caso mantenha o valor da parcela?

passos corretos:

1 (taxa de juros) =
20.000 = Amortização extraordinária

2° Passo: Com base nas informações obtidas pelo enunciado vamos calcular o valor da
amortização do início do contrato, mas devemos pensar que como foi feito o empréstimo
de 100.000 esse é o saldo devedor e o número de parcelas é em meses, que se for em 10
anos são 120 parcelas, que é o número de parcelas. Desta forma, digitamos na HP:
Descobrimos aqui o valor da amortização que é de R$833,33.

3° Passo: Como cada amortização é de R$833,33 por parcela paga, após terem sido pagas
50 parcelas, podemos entender que o senhor já terá pago 50 amortizações, que podem ser
encontrado esse a soma desse valor na HP. Com o valor da amortização em tela, clicamos em:
Teremos assim o valor R$41.666,67, referente à amortização paga nestas 50 parcelas. Portanto,
se a dívida inicial era de R$100.000,00 o saldo devedor que sobrou é por lógica de R$58.333,33.
4° Passo: Se o senhor contratante quiser reduzir essa dívida pagando R$20.000,00 para
reduzir os gastos futuros, é este valor que chamaremos de amortização extraordinária,
pois ele será reduzido do valor que ele deve de R$58.333,33. Podemos descobrir o saldo
restante devedor clicando em:

Assim há a diminuição do valor que ficará como saldo devedor R$38.333,33.
5° Passo: Sabemos agora o valor que o senhor deve ainda pagar depois de ter realizado a
amortização extraordinária, a partir disso conseguimos descobrir o que o problema nos
pede, que é quanto tempo ele ainda ficará pagando até quitar todo o valor do financia-
mento mantendo o valor da amortização vista desde o início do processo do contrato.
Portanto, com o saldo devedor de R$38.333,33 em tela, clicamos em:
Desta maneira, teremos como resultado 46, isto é, para quitar integralmente o financia-
mento, o senhor após pagar 50 parcelas e realizar a amortização de R$20.000,00, o finan-
ciamento será totalmente pago em mais 46 meses, fechando não as 120 parcelas, mas
sim 96, por ter pago um valor como forma de adiantamento.

Entre estes dois sistemas, qual é a melhor escolha?
Analisando a Tabela Price e Tabela SAC podemos perceber que a SAC pode ser considerada a
mais interessante, pois envolve pagamentos menores de juros , como nos exemplos número 1
de cada tabela prescrita anteriormente, onde a Price apresentou juros de R$400,00 a R$95,93,
enquanto a SAC apresentou juro de R$180,00 a R$45,00. No entanto, é necessário lembrar que
a SAC abrange desembolsos maiores que a Price no início, e dessa forma, o saldo devedor, no
caso da Tabela SAC, cai mais rapidamente, por isso ocorre o pagamento de juros menores.
Porém, o devedor que escolher pela Tabela Price desembolsar menos no início e pode,
investir a diferença entre o que seria desembolsado na Tabela SAC e o que ele desem-
bolsou na Tabela Price.
Apesar disso, por ser difícil conseguir investir tamanha diferença, por ser um valor bem
maior, a uma taxa superior ao custo do empréstimo, a Tabela SAC, é casualmente, mais
vantajosa do ponto de vista financeiro. Embora, ao trazermos em dados de valor presente,
fluxos de pagamentos e aplicando taxa de contrato, as duas tabelas se tornam equivalen-
tes, ou seja, apresentam o mesmo valor exato de financiamento.
Partimos agora para o estudo do último processo de amortização, o Sistema de

Amortização Crescente - SACRE. Esse modelo de sistema é mais conhecido por ser
híbrido entre o Sistema de Prestações Constantes (Tabela Price) e o Sistema de Amortização
Constante (Tabela SAC) e foi criado especialmentes com o objetivo de permitir mais
amortização no valor de empréstimo.
Por meio deste sistema, o prazo total de financiamento é dividido em certo número de
subperíodos iguais, que são geralmente um ano, durante os quais as prestações são man-
tidas constantes, como na Tabela Price, mas decrescem linearmente a cada subperíodo.
Desta forma, a Tabela SACRE pode ser uma alternativa por combinar as principais vanta-
gens das tabelas vistas anteriormente:
⯀⯀Parcelas inicialmente mais altas, decrescendo ao longo do tempo (quando se passa de

um subperíodo a outro), permitindo amortização mais facilmente do saldo devedor,
e por consequência, o pagamento é menor em juros, como na Tabela SAC.

⯀⯀Parcelas constantes de acordo com cada período, como ocorre na Tabela Price, per-
mitindo mais previsibilidade de despesas ao devedor.
Por meio destas explicações vamos ao exemplo de problema do Sistema SACRE:
⯀⯀O financiamento de um imóvel no valor de R$108.000,00, por três anos, com parcelas
mensais, à taxa de juros de 1% ao mês. Considere os subperíodos de um ano (durante
os quais as prestações se manterão constantes).
IMPORTANTE: o cálculo da prestação é realizado da mesma forma como é feita

na Tabela SAC.

passos corretos:
IMPORTANTE: lembre-se de digitar na calculadora as informações e depois as

suas respectivas funções.
36 (número de prestações - 3 anos, com parcelas mensais: 3 x12) =
1 (taxa de juros) =
Amortização = ?

2° Passo: Para encontrar o nosso valor da amortização teremos que descobrir primei-
ramente o valor do juro a ser pago, aqui será descoberto o valor do juro no período
1, pois ao utilizarmos a calculadora HP, esse valor é essencial para a descoberta da
amortização. Vamos digitar:
Conseguimos aqui encontrar o valor do juro, que é de R$1.080,00.

A=D÷n
A =108.000 ÷ 36
A = 3.000

Nossa amortização aqui neste cálculo é de R$3.000,00.

conseguiremos calcular o valor da primeira parcela deste período 1, o qual será importante
para os cálculos futuros e compararmos em tabela. Com o valor de 1.500,00 da amortiza-
ção em tela, clicamos em:

Obteremos o resultado de R$105.000,00, que é pertencente ao saldo devedor da pessoa

contratante. Onde corresponde ao saldo inicial de cada período deduzido do valor da
amortização desse período.
Logo, teremos no primeiro ano de pagamento uma prestação fixa todo mês de valor
R$4.080,00, composta por uma amortização constante de R$3.000,00 e por juros contí-
nuos, de 1% sobre o valor inicial da dívida, ou seja, R$1.080,00.

Conseguimos ver isso em prática na tabela abaixo, deixando relevante que pela Tabela
SACRE, esse valor de prestação irá se manter até o fim do primeiro ano:
SALDO
PERÍODO DÍVIDA INICIAL PRESTAÇÃO JUROS AMORTIZAÇÃO
DEVEDOR
1 R$108.000,00 R$4.080,00 R$1.080,00 R$3.000 R$105.000,00
2 R$105.000,00 R$4.080,00 R$1.050,00 R$3.030,00 R$101.970,00
3 R$101.970,00 R$4.080,00 R$1.019,70 R$3.060,30 R$98.907,09
4 R$98.909,70 R$4.080,00 R$989,10 R$3.090,90 R$95.818,80
5 R$95.818,80 R$4.080,00 R$958,19 R$3.121,81 R$92.696,98
6 R$92.696,98 R$4.080,00 R$926,97 R$3.153,03 R$89.543,95
7 R$89.359,39 R$4.080,00 R$895,44 R$3.184,56 R$86.359,39
8 R$86.359,39 R$4.080,00 R$863,59 R$3.216,41 R$83.142,99
9 R$83.142,99 R$4.080,00 R$831,43 R$3.248,57 R$79.894,42
10 R$79.894,42 R$4.080,00 R$798,94 R$3.281,06 R$76.613,36
11 R$76.613,36 R$4.080,00 R$766,13 R$3.313,87 R$73.299,50
12 R$73.299,50 R$4.080,00 R$732,99 R$3.347,01 R$69.952,49
É importante notarmos que a dívida inicial sempre corresponde à dívida do fim do período
imediatamente anterior, tendo a prestação fixa em R$4.080,00, que equivale à primeira
prestação no caso de uma Tabela SAC. Os juros incidem sobre a dívida inicial de cada
período, à alíquota de 1%, a amortização representa a parcela da prestação que é efetiva e
reduz o saldo devedor, que este corresponde ao saldo de início de cada período.
Como estamos trabalhando com subperíodos, aqui neste exemplo, cada subperíodo é
de um ano, que ao fim de cada ano deverá ser recalculado o valor da parcela, por conta
do início de outro ano que é um subperíodo. Como nosso último saldo devedor é de
R$69.952,49 e será pago em mais dois anos, ou seja, 24 meses, por já ter transcorrido
um ano, que fecha os 36 meses de 3 anos.
Assim, mais uma vez realizaremos o cálculo da prestação novamente que será também
feito como a Tabela SAC:

2° Passo: Para encontrar o nosso valor da amortização teremos que descobrir primeiramente o
valor do juro a ser pago, aqui será descoberto o valor do juro no período 13, pois ao utilizarmos
a calculadora HP, esse valor é essencial para a descoberta da amortização. Vamos digitar:
Conseguimos aqui encontrar o valor do juro, que é de R$699,52,00.

A=D÷n
A = 69.952 ,49 ÷ 24
A = 3.000


conseguiremos calcular o valor da primeira parcela deste período 13, o qual será importante
para os cálculos futuros e compararmos em tabela. Com o valor de 2.914,69 da amortização
Ao clicarmos na tecla + a HP nos dará o preço da parcela no período 13, que é de R$3.614,21,00.

Logo, teremos no segundo ano de pagamento uma prestação fixa todo mês de valor
R$3.614,21, composta por uma amortização de R$2.914,69 e por juros contínuos, de 1%
sobre o valor inicial da dívida, ou seja, R$699,52.
Conseguimos ver isso em prática na tabela abaixo, deixando relevante que pela Tabela
SACRE, esse valor de prestação irá se manter até o fim do segundo ano:
SALDO
DEVEDOR
13 R$69.952,49 R$3.614,21 R$699,52 R$2.914,69 R$67.037,80
14 R$67.037,80 R$3.614,21 R$670,38 R$2.973,27 R$61.120,70
15 R$64.093,97 R$3.614,21 R$640,94 R$2.973,27 R$61.120,70
16 R$61.120,70 R$3.614,21 R$611,21 R$3.003,01 R$58.117,69
17 R$58.117,69 R$3.614,21 R$581,18 R$3.033,04 R$55.084,66
18 R$55.084,66 R$3.614,21 R$550,85 R$3.063,37 R$52.021,29
19 R$52.021,29 R$3.614,21 R$520,21 R$3.094,00 R$48.927,29
20 R$48.927,29 R$3.614,21 R$489,27 R$3.124,94 R$45.802,35
21 R$45.802,35 R$3.614,21 R$458,02 R$3.156,19 R$42.646,17
22 R$42.646,17 R$3.614,21 R$426,46 R$3.187,75 R$39.458,41
23 R$39.458,41 R$3.614,21 R$394,58 R$3.219,63 R$36.238,79
24 R$36.238,79 R$3.614,21 R$362,39 R$3.251,82 R$32.986,96

Como mencionamos ao fim de cada ano deverá ser recalculado o valor da parcela, por conta do
início de outro ano que é um subperíodo. E agora iremos conseguir fazer os cálculos do último
ano, o último subperíodo. Nosso último saldo devedor é de R$36.238,79 e será pago em mais
um ano, ou seja, 12 meses, por já ter transcorrido dois anos, que fecha os 36 meses de 3 anos.
Portanto, mais uma vez realizaremos o cálculo da prestação novamente que será também
feito como a Tabela SAC:
2° Passo: Para encontrar o nosso valor da amortização teremos que descobrir primeiramente
o valor do juro a ser pago, aqui será descoberto o valor do juro no período 25, pois ao utilizar-
mos a calculadora HP, esse valor é essencial para a descoberta da amortização. Vamos digitar:
Conseguimos aqui encontrar o valor do juro, que é de R$329,87.

A=D÷n
A = 32.986,96 ÷ 12
A = 2.748,91


conseguiremos calcular o valor da primeira parcela deste período 25, o qual será impor-
tante para os cálculos futuros e compararmos em tabela. Com o valor de 2.748,91 da
amortização em tela, clicamos em:

Logo, teremos no terceiro e último ano de pagamento uma prestação fixa todo mês de
valor R$3.078,78, composta por uma amortização de R$2.748,91 e por juros contínuos, de
1% sobre o valor inicial da dívida, ou seja, R$3.078,78.
Conseguimos ver isso em prática na tabela abaixo, deixando relevante que pela Tabela SACRE,
esse valor de prestação irá se manter até o fim do último ano de pagamento da dívida:

SALDO
DEVEDOR
25 R$32.986,96 R$3.078,78 R$329,87 R$2.748,91 R$30.238,05
26 R$30.238,05 R$3.078,78 R$302,38 R$2.776,40 R$27.461,65
27 R$27.461,65 R$3.078,78 R$274,62 R$2.804,17 R$24.657,48
28 R$24.657,48 R$3.078,78 R$246,57 R$2.832,21 R$21.825,27
29 R$21.825,27 R$3.078,78 R$218,25 R$2.860,53 R$18.964,74
30 R$18.964,74 R$3.078,78 R$189,65 R$2.889,14 R$16.075,61
31 R$16.075,61 R$3.078,78 R$160,76 R$2.918,03 R$13.157,58
32 R$13.157,58 R$3.078,78 R$131,58 R$2.947,21 R$10.210,37
33 R$10.210,37 R$3.078,78 R$102,10 R$2.976,68 R$7.233,69
34 R$7.233,69 R$3.078,78 R$72,34 R$3.006,45 R$4.227,24
35 R$4.227,24 R$3.078,78 R$42,27 R$3.036,51 R$1.190,73
36 R$1.190,73 R$3.078,78 R$11,91 R$3.036,88 -R$1.876,14
É essencial sabermos que a Tabela SACRE é a escolha de muitos contratos mas também pode
gerar críticas, pois possui algumas incoerência em seu cálculo e resolução, que podem ser:
⯀⯀A provável existência de valores remanescentes ao fim do contrato, fere o princípio

básico de um sistema de amortização que se relaciona à chegada de um saldo
zero (quitação do empréstimo/dívida/financiamento) em seguida do pagamento
da última prestação.
⯀⯀Autoriza o reajuste mensal do saldo devedor, a medida que prevê o recálculo da
prestação apenas de forma anual.

Com base nessas explicações, conseguimos ver as diferenças das três tabelas que estu-
damos: Tabela Price, Tabela SAC e Tabela SACRE:
SALDO PONTOS PONTOS

TABELA PRESTAÇÃO AMORTIZAÇÃO
DEVEDOR POSITIVOS NEGATIVOS
Decai mais
Maior
lentamente,
Prestação desembolso
Price Constante Crescente pelo fato de
constante das três
amortização
tabelas
menores no início
Pagamento
Decai inferior de Parcelas
rapidamente, pois juros, em muito
SAC Decrescente Constante
as amortizações função da elevadas
são maiores amortização no início
mais rápida
Parcelas
Pagamento
muito
Decai ainda mais ainda menor
elevadas
rapidamente, pois de juros, em
Decrescente, no início e
as amortizações função da
SACRE mas constante Variável existência
são ainda amortização
por subperíodo de saldo
maiores que na ainda mais
residual
própria SAC rápida que
ao fim do
na SAC
contrato

JURO SIMPLES
O juro é muito presente em cálculos financeiros, desta forma, está constante nos conceitos
de matemática financeira. Aqui os juros incidem apenas no capital inicial e simples, não
no período de capitalização.
Dentro dos juros podemos considerar o Capital Inicial (C), a taxa de juros (i), os prazos (n) e
os valores futuros que podem ser conhecidos também como montante (M). É importante
notarmos que toda taxa de juro incide sobre o capital inicial, portanto, cada período que
ocorre adiciona o valor do juro, que equivale sobre o capital inicial.
Logo, teremos as fórmulas:
M = C + (C x n x i)
M = C x (1 + n x i)
Como M = C + J, temos:
J=Cxixn
Com base nestas fórmulas conseguiremos calcular problemas por meio da calculadora
financeira, que é fundamental em matemática financeira. Assim, vamos ao exemplo:
⯀⯀Qual o valor futuro de um investimento inicial de R$100,00, com taxa de juros de 6%

ao ano, por cinco anos?
Em juros simples os prazos são sempre em dias e os juros ao ano, por isso é necessário
atenção para que haja as transformações quando necessário.

passos corretos:


100 (investimento) =
5 (prazo de 1800 dias/dias comerciais → 30 dias) =
6 (taxa de juros → já está ao ano) =
Valor Futuro =
2° Passo: Para descobrir o valor do montante, o valor futuro entre de rendimento deve-se clicar em

Conseguimos aqui encontrar o valor futuro do investimento, que é de R$130,00, nestes
cinco anos de investimento sobre juro simples.
É válido sabermos que por mais que existam fórmulas, talvez em certos momentos elas não
sejam lembradas, por isso é importante sabermos realizar este cálculo na calculadora financeira.
Por meio disso podemos entender esse valor futuro descoberto sendo colocado em prá-
tica na linha do tempo abaixo:
t=0 t=1 t=2 t=3 t=4 t=5
R$ 100
Juros R$ 6 R$ 6 R$ 6 R$ 6 R$ 6
Valor Futuro R$ 106 R$ 112 R$ 118 R$ 124 R$ 130

JUROS COMPOSTOS
Os juros composto devem ser lembrados pois são introduzidos em capitalização composta,
onde os juros somam sobre os juros. Esse modelo de juro oferece maior rentabilidade. Aqui
também encontraremos o capital investido (C), as taxas de juros (i), os prazos de contrato
(n) e o valor de rentabilidade futuro, o montante (M).
Podemos notar que nos juros compostos as taxas incidem sempre no montante final de
cada período. Nesse sentido, cada período que se passa, é adicionado a porcentagem
do valor da taxa sobre o saldo final do período antecedente, onde todo mês haverá uma
adição de um valor final sobre o outro.
Logo, temos:
M = C x (1 + i)n
Como M = C + J, tem-se:
J = C (1 + i)n - C
A partir das bases teóricas, conseguiremos encontrar os resultados utilizando a calculadora

financeira, a HP. Desta maneira, vamos aos exemplo:
⯀⯀Considere uma aplicação de R$5.000,00 , por seis meses, à taxa de 2% ao mês, capita-
lizada sob o regime composto. Qual seria o montante acumulado após esse período?

passos corretos:


5.000 (investimento) =
6 (prazo)=
2 (taxa de juros) =
Valor Futuro (montante) =
2° Passo: Para descobrir o valor do montante, o valor futuro deste rendimento deve-se
clicar em:

Conseguimos aqui encontrar o valor futuro, nestes cinco anos de investimento sobre juro
composto, que resultou em R$5.630,81.
⯀⯀Qual o montante acumulado referente a uma aplicação de R$100,00, por cinco anos,
considerando juros compostos e taxa de juros de 6% ao ano?

Conseguimos aqui encontrar o valor futuro do investimento, que é de R$133,82, nestes
cinco anos de investimento sobre juro simples.
É válido sabermos que por mais que existam fórmulas, talvez em certos momentos elas não
sejam lembradas, por isso é importante sabermos realizar este cálculo na calculadora financeira.
Por meio disso podemos entender esse valor futuro descoberto sendo colocado em prá-
tica na linha do tempo abaixo:
t=0 t=1 t=2 t=3 t=4 t=5
R$ 100
Juros R$ 6 R$ 6 R$ 6 R$ 6 R$ 6
Valor Futuro R$ 106 R$ 112,36 R$ 119,10 R$ 126,25 R$ 133,82
Como vimos anteriormente, os cálculos com da matemática financeira abrangem sobre-

tudo cinco variáveis. Vamos relembrá-los:
⯀⯀taxa de juros (i);

⯀⯀número de períodos (n);
⯀⯀valor presente (PV);
⯀⯀valor futuro (FV);
⯀⯀pagamento periódico (PMT).
Estas variáveis são essenciais para podermos encontrar outras e resultados dentro de
problemas de matemática financeira.
É importante também sabermos que essas aplicações geralmente são realizadas para
definir o valor futuro (FV) do fluxo de caixa de um investimento, empréstimo ou dívida,
como efeito de taxas de juros compostos. Computar o FV requisita que se projete o fluxo de
caixa no futuro, com base na taxa de juros apropriada, até o vencimento do investimento,
sendo que o mesmo representa quanto dinheiro atual valerá no futuro, após colocada uma
taxa de juros definida, por determinado período de tempo.
Uma importante aplicação do conceito de juros em matemática financeira refere-se à pos-

sibilidade de se calcular o valor presente de determinado fluxo de caixa no futuro. Nesse
sentido, é possível substituir o montante pelo valor futuro e o capital pelo valor presente.

Com isso poderíamos reescrever a expressão da seguinte maneira:
FV = PV x (1 + i)n
Podemos notar que essa equação é igual à fórmula de juros compostos, que relaciona
montante (FV), capital inicial (PV), taxa de juros (i) e prazo (n).
(1+ i)n - 1
PV = PMT x
(1 + i)n x 1
IMPORTANTE: lembre-se sempre, para as provas não é exigido decorar fórmulas, ape-
nas conhecê-las é o suficiente, pois o principal é você saber calcular os valores utilizando
a HP12C. Por isso aqui você está encontrando as duas maneiras, na teoria e na prática.
Por isso iremos ver e rever mais exemplos de passo a passo nas seções seguintes.
VALOR PRESENTE, VALOR FUTURO,

NÚMERO DE PERÍODOS E TAXA DE JUROS
VALOR PRESENTE (PV) E VALOR FUTURO (FV)
1. Você deseja saber quanto deve investir hoje em uma aplicação que lhe renderá
juros de 1% ao mês, capitalizados sob o regime de juros compostos, para acumular
R$5.000,00 daqui a dez meses. Como resolver essa questão?
⯀⯀ Podemos colocar o valor de R$5.000 como valor futuro (FV), e o valor que estamos procu-
rando vamos chamar de valor presente (PV), então tiramos as informações do enunciado:
5.000 (valor do investimento) =
10 (prazo)=

1 (taxa de juros) =
?=

→ 1° Passo: Vamos efetuar a limpeza da memória de cálculo (lembre-se, essa ação é fun-
damental para não haver complicações de resultados antigos com os atuais) digitando:
→ 2° Passo: Para descobrir o valor do montante no presente, ou seja o valor presente, clicamos em:

⯀⯀Conseguimos aqui encontrar o valor de - R$4.526,43, que é referente ao custo que
deverá ser investido para acumular os R$5.000,00 em 10 meses.
⯀⯀É necessário notar que o sinal negativo do valor presente está coerente, pois você
precisará investir R$4.526,43 hoje, desta forma, haverá uma saída de caixa, que é
sinalizado com o sinal negativo ( - ), para que posteriormente entre um valor em caixa.
2. Consideramos agora o exemplo a seguir, com fluxos de caixa representados no

diagrama abaixo:
R$ 1.000,00 R$ 500,00
1 2
PV
Com a taxa de juros de 1% ao mês, como calculamos o valor presente?
1 (prazo/período)=
1 (taxa de juros) =
?=
⯀⯀Para o cálculo do valor presente, devemos dividir o fluxo em duas partes, calculando
assim o valor presente de cada entrada, e em seguida, somamos os dois resultados.

Abaixo o diagrama demonstra o primeiro momento de fluxo:
R$ 1.000,00
PV

damental para não haver complicações de resultados antigos com os atuais) digitando::
→ 2° Passo: Introduzimos nossas informações na calculadora financeira para realizar o

cálculo, clicando em:

⯀⯀Conforme o cálculo realizado, nosso resultado será - R$990,10, negativo, pois será um
valor que irá sair do fluxo de caixa - será investido.
→ 3° Passo: Agora vamos trocar o nosso sinal do valor para que ele fique positivo, clicando
Notaremos que o valor que surgirá na calculadora será agora positivo: R$990,10.
→ 4° Passo: Como estamos dividindo em dois períodos nossa resolução, vamos agora
armazenar na memória 1 esse valor na memória da calculadora para usarmos mais adiante.
Para isso clicamos em:
Agora que armazenamos o primeiro valor em memória, vamos analisar a segunda entrada
de caixa, que mostra o segundo momento de fluxo, no valor de R$500,00.
R$ 500,00
PV
Podemos considerar nesta segunda etapa de entrada de caixa, R$500,00, para o valor
presente, assim conseguiremos seguir com os cálculos.

→ 5° Passo: Vamos introduzir as informações para a descoberta do resultado:
Conforme o cálculo realizado, nosso resultado será - R$490,15, sendo negativo.
→ 6° Passo: Como nosso resultado está em negativo, vamos também passá-lo para posi-
tivo, que ficará R$490,15, clicando em:
→ 7° Passo: Vamos da mesma forma que anteriormente armazenar este valor na memória
1 da calculadora financeira. Então, clicamos em:
→ 8° Passo: Vamos clicar agora na tecla + para que haja a soma das duas memórias que arma-
zenamos, para que assim podemos descobrir o valor presente desta série. Então, clicamos:

⯀⯀Aparecerá no visor o resultado presente que estamos procurando, que a soma será
de valor R$1.480,25.
Podemos concluir então que nosso valor presente aqui deste problema é R$1.480,25.
3. Joana tem uma conta de R$100,00 que paga 10% de juros compostos anualmente.
No fim de cinco anos, Joana terá?
100 (valor do investimento) =
5 (prazo/período)=
?=


→ 2° Passo: Ao tirarmos as informações e limparmos a memória da calculadora, vamos

executar a nossa resolução para descobrir o valor futuro, clicando em:
Conseguimos aqui encontrar o valor futuro do investimento de Joana, que é de R$161,05,

acumulados em 5 anos de rendimento.

É válido lembrarmos que a taxa de juros usada deve estar de acordo com a frequência dos
fluxos, isto é, se uma unidade for mensal, a taxa deve ser mensal e o prazo em número de
meses, o mesmo acontecendo se for em anos.
NÚMERO DE PERÍODOS
É necessário sabermos que é possível que sejam encontradas maiores informações sobre
valor presente, valor futuro e taxa de juros, ao mesmo tempo que seja solicitado o cálculo
do número de períodos envolvidos.
Para melhor compreensão vamos ao exemplo:
1. Imaginamos que você invista R$100,00, à taxa de 10% ao ano, e pretenda retirá-lo quando
tiver acumulado R$161,05. por quantos anos você deve deixar o dinheiro aplicado?
161,05 (valor do investimento) =
100 =
?=


→ 2° Passo: Para descobrir o tempo estimado que esse valor deve ficar guardado em
banco, vamos clicar em:
⯀⯀Conseguimos descobrir o número de períodos, que aqui será de 5 anos.

TAXA DE JUROS
Nos cálculos de matemática financeira também somos capazes de descobrir as informações
acerca do valor presente, valor futuro, número de períodos, ao mesmo tempo que pode ser
solicitado o valor da taxa de juros envolvida em cada problema de matemática financeira.
Para nossa melhor compreensão vamos ao exemplo:
1. Consideramos o mesmo exemplo anterior, com aplicação de R$100,00 e retirada de

R$161,05 daqui a cinco anos. Qual a taxa de juros da aplicação que irá permitir esse
resgate de R$161,05 daqui a cinco anos?
161,05 (valor do investimento) =
5=
100 =
?=


→ 2° Passo: Para descobrir a taxa de rendimento nos 5 anos, vamos clicar em:
⯀⯀Conseguimos descobrir então o valor dos juros que rendem dentro deste tempo de
aplicação, que é de 10% ao ano.

IMPORTANTE: lembre-se de tomar cuidado com o sinal, pois muitos fluxos devem ser
negativos, como o valor presente, que na calculadora financeira é indicado na tecla
CHS, e consequentemente, o valor futuro será positivo.
2. Roberto aplicou R$900,00 há sete anos, hoje, ele solicitou resgate total da aplicação
e recebeu R$4.500,00. Qual foi a taxa de retorno média, capitalizada anualmente,
deste investimento (sem considerar impostos)?
4.500 =
7=
900 =
?=


→ 2° Passo: Para descobrir a taxa de rendimento nos 7 anos, vamos clicar em:
⯀⯀Conseguimos descobrir então o valor dos juros que rendem dentro deste tempo de
aplicação, que é de 25,85% ao ano.

PAGAMENTOS PERIÓDICOS OU ANUIDADES
Temos aqui a última variação de exercícios utilizando a matemática financeira envolvendo
cálculo de pagamentos periódicos e/ou de anuidades.
Diversos tipos de fluxos de caixa existem simultaneamente, abrangendo anuidades, fluxos de

caixa simples e algumas vezes continuidades. É importante sabermos calcular o valor presente
de investimentos com fluxos de valores diferentes ou taxas diferentes para cada período.
Podemos perceber esses processos sendo representados na linha do tempo abaixo:
CF0 CF1 CF2 ... CFn
t=0 ⇒ t=1 ⇒ t=2 ⇒ t=n

i1 i2 ... in
CF = cash flow ou Fluxo de Caixa
Nessa perspectiva, o exemplo a seguir nos apresenta um fluxo de caixa:
1. Como calcularemos o valor presente desse fluxo se descontarmos as entradas de

caixa futuras à taxa de 2% ao mês, considerando regime de juros compostos, de
acordo com o fluxo abaixo?
R$ 1.000,00 R$ 1.000,00 R$ 1.000,00
1 2 3
PV
⯀⯀Para ficar mais fácil de compreendermos e calcularmos este problema iremos divi-
di-lo em três períodos.

1=
2=
?=


→ 2° Passo: Para descobrir o valor presente aqui neste investimentos devemos clicar
na calculadora:
⯀⯀Conforme o cálculo realizado, nosso resultado da primeira entrada é - R$980,39,

sendo negativo.
→ 3° Passo: Como nosso resultado está em negativo, vamos também passá-lo para posi-
tivo, que ficará R$980,39, clicando em:

→ 5° Passo: Depois que já armazenamos o valor inicial na memória da HP, iremos descobrir
a segunda entrada. Então, clicamos em:
⯀⯀Conforme o cálculo realizado, nosso resultado da segunda entrada é - R$961,17,

sendo negativo.
→ 6° Passo: Novamente como nosso resultado está em negativo, iremos também passá-lo
para positivo, que ficará R$961,17, clicando em:

→ 8° Passo: Depois que já armazenamos o segundo valor na memória da HP, iremos des-
cobrir a terceira entrada. Então, clicamos em:
⯀⯀Conforme o cálculo realizado, nosso resultado da segunda entrada é - R$942,32,

sendo negativo.
→ 9° Passo: Novamente como nosso resultado está em negativo, iremos também passá-lo
para positivo, que ficará R$961,17, clicando em:

→ 10° Passo: Agora com o valor em positivo, iremos recuperar os valores armazenados nas
memórias 1 e 2 para somarmos com o terceiro resultado. Assim, tecle:
⯀⯀Esta tecla irá “empilhar” o terceiro resultado com cada um dos outros. Em seguida
clique nas teclas abaixo, que fará que o terceiro resultado fique armazenado na
memória 1, com o primeiro resultado.
⯀⯀Em seguida, faremos o mesmo para armazenar com o resultado da memória 2,

clicando em:
⯀⯀Surgirá em tela o valor de R$2.883,88 que é referente ao valor presente solicitado do

enunciado do problema que estamos resolvendo, sendo o nosso resultado.

Existem casos semelhantes as do exemplo dado acima, em que os fluxos de caixa são da
mesma estrutura e contínuos, onde a matemática financeira nos oferece uma maneira
mais fácil para calcularmos de maneira mais ágil na calculadora financeira.
Sendo, como no exemplo anterior, as seguintes informações:
3=
2=
1.000 (do inglês payment, representa justamente os fluxos que se repetem) =
?=


→ 2° Passo: Para descobrir o valor presente aqui neste investimentos devemos clicar
na calculadora:
⯀⯀Temos então o valor presente que foi de R$2.883,88, o mesmo resultado dado ante-
riormente, mas com a realização do cálculo de forma diferente.
2. Um cliente deseja financiar R$400.000,00 referente à compra de um imóvel. A taxa

de juros da operação é de 1% ao mês, e o crédito foi aprovado para ser pago em 20
anos, com prestação mensais. Desconsiderando custos e índices de atualização, qual
será a prestação (Tabela Price) que esse cliente irá pagar por mês?
⯀⯀Para resolvermos este exercício, basta nomear as variáveis:
400.000 (positivos, referente ao crédito que o

devedor irá receber para a aquisição do imóvel) =
1 (1% ao mês, taxa de juros cobrada pelo financiamento) =

240 (o número de anos deve ser convertido para
meses, pois as prestações são mensais, e a taxa de juros
também está expressa ao mês. Logo, 20 anos = 20 x 12 = 240) =
0 (após o pagamento da última parcela, deseja-se que o

empréstimo esteja quitado, isto é, que não haja saldo devedor) =
?= = - R$4.404,34
⯀⯀Para o cálculo na HP 12C, não se esqueça de alterar os sinais para positivo ou negativo
quando necessário (tecla CHS) e de zerar sua calculadora (teclando f e CLX).
Esse o cliente tivesse dado uma entrada de R$100.000,00, como ficaria a prestação?
400.000 - 100.000 = 300.000 (seriam financiados R$300.000) =
1 (1% ao mês, taxa de juros cobrada pelo financiamento) =
240 (o número de anos deve ser convertido para

meses, pois as prestações são mensais, e a taxa de juros
também está expressa ao mês. Logo, 20 anos = 20 x 12 = 240) =

0 (após o pagamento da última parcela, deseja-se que o }
empréstimo esteja quitado, isto é, que não haja saldo devedor) =
?= = - R$3.303,26
TAXA DE JUROS
⯀⯀TAXA PROPORCIONAL:
Podemos considerar uma taxa proporcional quando os valores delas e o tempo em que estão
expressas formam um tipo de proporção, onde envolvem sempre e somente juros simples.
Vamos ao exemplo para entendermos melhor:
1. Consideramos uma taxa de 12% ao ano. Quais seriam as taxas proporcionais expressas
em dias (ano-base de 360 dias), meses, bimestres, trimestres e semestres?
BASE 1 ANO CONTÉM TAXA PROPORCIONAL

Dias 360 dias 12360 = 0,03% ao dia
Meses 12 meses 1212 = 1% ao mês
Bimestres 6 bimestres 126 = 2% bimestre
Trimestres 4 trimestres 124 = 3% ao trimestre
Semestres 2 semestres 122 = 6% ao semestre
2. Na calculadora financeira a resolução seria assim:


→ 2° Passo: Para descobrir o valor presente aqui neste investimentos devemos clicar na calculadora:
⯀⯀Temos então como resultado o primeiro valor demonstrado na tabela acima, desta
maneira os cálculos restantes para chegar nos outros valores, também são feitos com
este cálculo, respectivamente.
Mas e se quisermos encontrar a taxa proporcional a 12% ao ano expressa em apenas 15 dias?
⯀⯀Primeiramente devemos pensar que os 12% ao ano, onde são 360 dias, e 15 dias, onde
os 15% são a taxa que estamos procurando expressada em 15 dias.


→ 2° Passo: Para descobrir o valor presente aqui neste investimentos devemos clicar na calculadora:

⯀⯀Podemos notar que multiplicamos o valor da taxa em 15 dias e depois dividimos
pelo número de dias que é proporcional a taxa anual, tendo como resultado o
valor de R$0,50% ao período.
E se calcularmos com taxa proporcionais a 60% ao ano e fazendo o cálculo da mesma

maneira da tabela anterior, teremos os seguintes resultados:
BASE 1 ANO CONTÉM TAXA PROPORCIONAL

Dias 360 dias 60360 = 0,17% ao dia
Meses 12 meses 6012 = 5% ao mês
Bimestres 6 bimestres 606 = 10% bimestre
Trimestres 4 trimestres 604 = 15% ao trimestre
Semestres 2 semestres 602 =30% ao semestre
TAXA EQUIVALENTE:
As taxas equivalentes tem seu conceito na necessidade de identificar os dois períodos de
tempo relacionados na operação. Que podem ser:
⯀⯀o prazo ao qual a taxa de juros se refere:

⯀⯀o prazo de capitalização, ou seja, a ocorrência dos juros.
Para entendermos melhor, vamos aos exemplos:
1. Consideramos um empréstimo bancário à uma taxa de 24% ao ano. O prazo da taxa

de juros é anual. Então, é necessário identificar apenas a periodicidade em que os
juros incidem sobre o valor do empréstimo. Se estabelecermos este prazo ao fim de
cada ano, ele será o mesmo da incidência da taxa de juros.
Porém, em outras operações, os dois prazos podem não coincidir. Se o intervalo de tempo
da capitalização do juro for menor que o valor da taxa, será necessário defini-lo como o
prazo da taxa que será dividida pelo período de capitalização.

Por isso devemos supor que invista R$1.000,00 em uma aplicação que promete remunerar
seus recursos à taxa de 12% ao ano. Caso você opte por resgatar os recursos após cinco
meses, qual seria o valor de rendimento?
Nessas situações, devemos calcular a chamada taxa de juros equivalente. Pois elas se aplicam
sobre o mesmo capital inicial e num mesmo intervalo produzem o mesmo montante final.
Assim, devemos seguir novamente como base o exemplo da aplicação que remunera o
capital à taxa de 12% ao ano, deve-se encontrar a taxa equivalente que, capitalizada por duas
vezes, sendo uma vez a cada 6 meses (período desejado), produza o mesmo efeito, isto é,
produza o mesmo montante final, que a taxa de 12% ao ano, capitalizada uma única vez.
CAPITAL INICIAL NÚMERO DE MONTANTE FINAL

TAXA NOMINAL
(igual) CAPITALIZAÇÕES (igual)
12% em um ano
R$1.000,00 1 R$1.200,00
(ao ano)
? % em seis meses
R$1.000,00 2 R$1.200,00
(ao ano)
Em consideração a isso, podemos assumir que o conceito de taxas equivalentes valem

para os dois regimes de capitalização em juro simples e composto.
E se falarmos de juros simples, 12% ao ano equivale a 6% ao semestre. Se a aplicação

rendesse 2% ao mês, supondo regime de capitalização simples, qual seria a taxa de
juros equivalente ao ano?
Assim, conseguiremos realizar o cálculo na calculadora financeira:
⯀⯀Primeiramente devemos pensar que o 2% equivale a um mês, onde são 2% é uma

taxa expressa em um mês e o tempo de 12 meses, em percentagem é a taxa que
estamos procurando, expressada nesses mesmos 12 meses, equivalentes a um ano.


→ 2° Passo: Para descobrir a taxa aqui neste investimentos devemos clicar na calculadora:
⯀⯀Conseguimos então descobrir que a taxa ao ano aqui, será de 24%.
Na prática, a taxa de juros proporcionais e a taxa de juros equivalentes, no regime de juros

simples, compreendem de fato o mesmo cálculo.Logo, quando falamos de taxas propor-
cionais, utilizamos juros simples; por sua vez, quando, falamos em taxas equivalentes,
assumimos juros na maioria das vezes.
Por isso, daqui para frente vamos trabalhar e considerar exemplos tratados apenas sob o regime
de juros compostos. Desta forma, partimos para os exercícios relacionados a estes conceitos:

1. Qual a taxa de juros mensal equivalente a 214% ao ano?
⯀⯀No regime de juros simples bastava apenas fazermos uma multiplicação, diminui-
ção ou até mesmo uma divisão, o que acontece diferente nos juros compostos Aqui
para ficar mais fácil, é necessário lembrarmos da regra do QUERO/TENHO, onde
podemos encontrar na fórmula abaixo:
iQ = ((1 + iT)q/t - 1) x 100
Em que temos:
⯀⯀iQ = taxa de juros cujo resultado se pretende encontrar (taxa que eu quero);
⯀⯀iT = taxa de juros cujo resultado já se sabe (taxa que eu tenho);
⯀⯀q = período em que está expressa a taxa cujo resultado se pretende encontrar
(prazo que eu quero);
⯀⯀t = período em que está expressa a taxa cujo resultado já se sabe (prazo que eu tenho);
Se colocarmos a fórmula em prática ficaria assim:
iQ = ((1 + 2,14T)1/2 - 1) x 100
iQ = 10%
Mas como nossa premissa é conhecer as fórmulas, mas saber como calcular em uma
calculadora financeira, partimos para os cálculos:


→ 2° Passo: Para descobrir a taxa deste investimentos devemos clicar na calculadora:
⯀⯀Aqui notamos que estamos transformando a taxa em forma decimal, por isso a divi-
são, que nos apresenta em tela o valor de 2,14%.

→ 3° Passo: Com o valor de 2,14% na tela da calculadora clica-se em:
⯀⯀Agora nosso resultado em tela será de 3,14%, que é a soma do valor anterior com o
número um que pode ser encontrado na fórmula.
→ 4° Passo: Também com o valor anterior em tela, clicamos em:
⯀⯀Notamos que aqui foi colocado o tempo que é de um ano, ou seja 12 meses, e ao clicar a
função, aparecerá o valor de 0,08. A seguir, iremos potencializar este valor, clicando em:

→ 5° Passo: Teremos o valor de 1,10 e iremos subtrair o número um colocado, anteriormente,
conforme obrigatoriedade da fórmula:
⯀⯀Como subtraímos nosso valor agora é de 0,10.
→ 6° Passo: Agora para finalizar colocaremos o valor de 100 em multiplicação, então

clicamos em:
⯀⯀ Portanto, teremos o resultado de 10%, que é nossa taxa mensal equivalente deste exercício.
2. Agora vamos considerar uma taxa de juros mensal de 5%. Qual é a taxa anual
equivalente?


→ 2° Passo: Para descobrir a taxa deste investimentos devemos clicar na calculadora:
⯀⯀Aqui notamos que estamos transformando a taxa em forma decimal, por isso a divi-
são, que nos apresenta em tela o valor de 0,05%.

→ 3° Passo: Com o valor de 0,05% na tela da calculadora clica-se em:
⯀⯀Agora nosso resultado em tela será de 1,05%, que é a soma do valor anterior com o
número um que pode ser encontrado na fórmula.
→ 4° Passo: Também com o valor anterior em tela, clicamos no número do período e elevamos::
⯀⯀Notamos que aqui foi colocado o tempo que é de um ano, ou seja 12 meses, e ao
clicar a função, aparecerá o valor de 1,80. Onde aqui elevamos o valor sobre o tempo.

→ 5° Passo: Tendo o valor de 1,80 iremos subtrair o número um colocado anteriormente,
conforme obrigatoriedade da fórmula:
⯀⯀Como subtraímos nosso valor agora é de 0,80.
→ 6° Passo: Agora para finalizar colocaremos o valor de 100 em multiplicação, então cli-
camos em:
⯀⯀Portanto, teremos o resultado de 79,59%, que é nossa taxa mensal equivalente deste
exercício.
Podemos também neste contexto, encontrar a taxa de juros acumulada em um período,

conforme o exemplo abaixo:
3. Em uma taxa mensal que ficou em 3%, 5% e 2,5% em três meses consecutivos, qual
a taxa de juros acumulada no período?


→ 1° Passo: Ao invés de somarmos essas taxas, o que estaria correto se estivéssemos uti-
lizando juros simples, devemos aqui primeiramente fazer a conversão das taxas em por-
centagens decimais para os nossos cálculos. Então teremos:
⯀⯀ Aqui fizemos a resolução que nos leva a 3 = 1,03, os outros resultados ficariam desta forma:
5 = 1,05 e 2,5 = 1,025. Onde são realizados o mesmo cálculo para cada valor respectivamente.

→ 2° Passo: Iremos calcular a soma das taxas acumuladas no período, já em formas
decimais. Digitamos:
⯀⯀Conseguimos chegar ao valor das taxas acumuladas no período de três meses con-
secutivos, que resultou em 10,90%.

TAXA NOMINAL vs. TAXA EFETIVA
Ainda sobre os nossos estudos e resoluções acerca dos juros, a taxa nominal é expressa em
um prazo que, frequentemente, é diferente do tempo de capitalização. Por motivos, a taxa
efetiva é a taxa que determina a lucratividade final de um investimento, indicando ganho e/ou
perda do investidor no período depois de ajustes feitos por diferentes períodos de capitalização.
Um dos melhores exemplos para entendermos a diferença entre taxa nominal e taxa efetiva
é a caderneta de poupança. Onde compreende pagamentos aos depositantes com uma
taxa de juros de 6% ao ano, que é agregada (capitalizada) ao valor principal doze vezes por
ano, ou seja, todo mês através de um percentual de 0,5%, que equivale a 6% 12 que resulta
em 0,5% ao mês (sobre depósitos realizados até 03/05/12 e para depósitos feitos após essa
data, se a meta da Taxa Selic for superior a 8,5% ao ano).
Para entendermos melhor vamos aos exemplos:
1. A taxa de 6% ao ano é uma taxa nominal; já 0,5% ao mês é a taxa efetiva, que por sua
vez pode também ser expressa em uma base anual:


→ 2° Passo: Vamos converter a taxa para decimais, então clicamos em:
⯀⯀Obtivemos então como resultado da conversão o valor de 0,005.
→ 3° Passo: Com o valor da porcentagem convertida em decimais em tela, vamos adicionar

o valor de mais um para nossos cálculos. Assim, clicamos em:

→ 4° Passo: O valor com a subtração de 1 já inserida, resultará em 1,005. Agora vamos
incluir o valor de tempo que é de um ano, ou seja 12 meses, até mesmo porque o valor da
poupança do enunciado é de 12 meses, que se refere a uma taxa por mês, totalizando esse
número de meses. E iremos potencializar este valor. Assim clicamos em:
⯀⯀Ao potencializar surgirá o resultado de 1,062.
IMPORTANTE: sempre lembre que dependendo das funções a sua calculadora pode
arredondar os valores ou até mesmo colocar números de casas a mais ou a menos.
→ 5° Passo: Vamos agora diminuir o valor de um adicionado anteriormente, clicando em:
→ 6° Passo: Com a subtração realizada ficaremos com o resultado de 0,062. Deste modo,
conseguiremos agora fazer a última etapa que é a multiplicação em 100. Então, clicamos em
⯀⯀Nosso resultado então é de 6,18% referente a taxa anual da poupança.

Para entendermos melhor, a taxa de juros aqui é expressa de 6% ao ano sendo base diferente
daquela em que essa taxa será capitalizada (mensalmente), ela é dita uma taxa de juros nomi-
nal; No entanto, a taxa de juros efetiva corresponde às capitalizações realizadas, quer dizer,
12 capitalizações em um período de 12 meses, o que representa 0,5% ao mês e 6,18 ao ano.
Em linhas práticas, e já apresentadas, para conhecermos também temos a fórmula que

pode calcular a taxa efetiva. Sendo a seguinte:
Taxa Efetiva = (1 + taxa periódica)m - 1
Aqui temos:
taxa periódica = taxa nominal (onde é a taxa informada) m
m = número de períodos de capitalização por período informado
Conseguimos ver esse cálculo funcionando no seguinte exemplo:
1. Calcule a taxa efetiva de 8% ao ano, composta trimestralmente. Pense que a taxa

de 8% ao ano será composta trimestralmente, ou seja,haverá uma capitalização por
trimestre, o equivalente a 4 capitalizações em um ano, mas não se esqueça que um
ano possui quatro trimestres. Logo assim, a taxa informada é de 8 e o número de
períodos é de 4. Portanto em resolução na fórmula ficaria:
Taxa Periódica: 8 ÷ 4 = 2% → 0,02 em decimal
Substituindo os valores na fórmula:
(1 + 0,02)4 - 1 = 1,0824 - 1 = 8,24% ao ano

JUROS PReFIXADOS x PÓS-FIXADOS
Aqui nos juros os juros prefixados são associados a operação no mercado financeiro cujo
resultado é conhecido no momento da contratação do processo.
Umas das situações mais conhecidos nestes processos são em relação a quando uma
pessoa investe em um título público que promete remunerar seus detentores à taxa de
juros de 10% ao ano. Se é aplicado R$1.000,00 nesse título, ele saberá, desde o momento
da aquisição desse papel, que sua aplicação valerá R$1.000,00 acrescidos de 10% daqui a
um ano, isto é, será um rendimento de R$1.100,00.
Para conseguirmos chegar a esta resolução na calculadora financeira, devemos realizar o cálculo
do valor futuro, como já vimos anteriormente os cálculos devem ser feito da seguinte maneira:
→ Primeiramente vamos identificar nossas informações para conseguirmos seguir

os passos corretos:

1000 (investimento) =
1 (um ano) =
Valor Futuro =

→ 2° Passo: Para descobrir o valor do montante, o valor futuro entre de rendimento com
a taxa de juros deve-se clicar em
⯀⯀Com a realização deste cálculo de valor futuro conseguimos incluir o período e a taxa
em relação ao valor investido, assim em uma ano o investidor terá ganho R$1.100,00.

É válido sabermos que outra aplicação muito comum de juros prefixados é em operações
de crédito, em que acontecem quando o cliente contrai um empréstimo de R$10.000 à taxa
de 5% ao ano, esse cliente sabe, desde a contratação do empréstimo, que deverá ao credor
R$10.000,00 mais 5% daqui um ano, sendo que resultará no valor de R$10.500,00 . Este valor
também pode ser encontrado ao realizarmos a fórmula do valor futuro na calculadora financeira.
Já no que diz respeito aos juros pós-fixados, eles são associados a operações no mercado
financeiro cujo resultado não é conhecido no momento da contratação da operação. Os
exemplos práticos acerca das operações de juros pós-fixados também podem girar em
torno dos títulos públicos, como o Tesouro Direto, que através dele qualquer investidor
pode obter Letras Financeiras do Tesouro (LFTs), que remuneram os detentores desses
papéis com o valor da meta Selic - é determinada pelo Comitê de Política Monetária do
Banco Central - quando acontece o resgate do valor ou o vencimento.
Nessa situação, o investidor saberá o valor de rendimento apenas quando for resgatado
o valor ou haver o vencimento - geralmente, aquele que ocorrer por primeiro - que será
quando será sabido o valor da meta na Taxa Selic. Esta mesma taxa se estiver em 10% ao
ano no momento do resgate, e o investidor deixou seu dinheiro por um ano aplicado, ele
obterá por consequência os 10% de rendimento. Porém isso tudo dependerá do valor dessa
taxa de juros no momento do resgate ou vencimento.

Módulo 11
PÓS CONTRATAÇÃO
PÓS-CONTRATAÇÃO
Entrando no nosso último módulo da querida CA 600, vamos agora conversar e estudar
acerca da pós-contratação.
O que se pode encontrar dentro desse processo é obviamente tudo o que vem depois da
assinatura do contrato e vai ser um longo e duradouro relacionamento até a quitação
da dívida. Isso quer dizer que quando uma pessoa assina um contrato de financiamento
imobiliário, a pós-contratação pode demorar meros 35 anos de prazo máximo de finan-
ciamento habitacional, o qual já vimos anteriormente.
Mas você sabe o que é feito nesse processo que vem após o contrato firmado? Basicamente
esta operação consiste em:
⯀⯀Cobrança das prestações: são as emissões de boletos, débitos das contas de clientes,
assim como a verificação de pagamentos em dia;
⯀⯀Prestação de informações, extratos, cópias, demonstrativos, etc: isso significa que é
obrigado a fornecer ao cliente estes documentos em caso de solicitação do mesmo;
⯀⯀Administração das parcelas e dos seguros: sempre deverá ser conferida e atualizada
a contratação do seguro, como a Morte, Invalidez Permanente é obrigatório para
financiamentos no âmbito do SFH, e Morte e Invalidez Permanente é para o SFI;
⯀⯀Amortização e abatimentos relacionados ao FGTS ou não: o fundamental aqui é
quando temos uma certa quantia de dinheiro e amortizamos ou pagamos todo o
financiamento, ou ainda utilizar o FGTS para realizar o abatimento da dívida ou tem-
porário das prestações do financiamento.

AMORTIZAÇÃO E/OU LIQUIDAÇÃO DO SALDO DEVEDOR
Para dar continuidade no âmbito da Pós-Contratação, agora vamos falar sobre a amortização
E/OU liquidação. Repare que colocamos o E/OU em caixa alta e em destaque justamente
para que você saiba que elas não possuem nada de parecido nem na teoria e na prática,
logo é uma ou a outra que estaremos falando.
Então, vamos conhecê-las mais de perto? São elas:
⯀⯀LIQUIDAÇÃO: é a quitação total da dívida, ou seja, quando uma loja de varejo faz
uma grande liquidação seu objetivo é vender todo o seu estoque de determinado
produto, para liquidar, que quer dizer, acabar com uma específico objeto;
⯀⯀AMORTIZAÇÃO: é a redução da prestação ou do saldo devedor, essa situação é bem
diferente, pois as lojas não irão realizar a amortização de seu produto, mas sim quando
um cliente vai até uma instituição financeira e diz que quer quitar, pagar todo o valor
restante do financiamento.
Porém é válido sabermos que quando esse cliente quer realizar a amortização que pode
ser em dinheiro ou com o FGTS, esse processo é uma amortização temporária da presta-
ção, ou permanente, isto é, a redução da prestação, e ainda a redução do saldo devedor.
Também é importante lembrar que os contratos preveem que o mutuário, que é o devedor,
pode realizar amortização ou liquidação antecipada a qualquer momento. É claro que
este pagamento é realizado com bom senso, pois não é possível realizar isso em muitas
etapas divididas e nem com uma quantia de dinheiro baixa, por exemplo, de R$10,00.
Sabendo que existem essas diferenças é necessário que você compreenda que quando o
cliente pagar todo o financiamento:
1. A instituição financeira tem o prazo de 30 dias para fornecer o termo de quitação

da dívida - após isso o cliente pode ir ao cartório de registro de imóveis e solicitar a
alienação fiduciária, a hipoteca, ou qualquer documento que seja de modalidade
de garantia - sob pena de multa de 0,50% ao mês sobre o valor total do contrato;
2. Em caso de amortização de financiamento via Tabela Price, a parcela será recalculada,
encontrando assim um novo PMT, que é tranquilo calcular igual do mesmo modo
que aprendemos no módulo de Matemática Financeira.

AMORTIZAÇÃO E/OU LIQUIDAÇÃO COM UTILIZAÇÃO DO FGTS
Já aprendemos que a amortização e a liquidação são coisas completamentes diferentes, e
que podem ser utilizadas com o FGTS , que é bem distinto em relação a parcelas. Porém
não se preocupe pois veremos isso na seguinte aula.
Uma das coisas mais importantes que devemos saber é que a amortização e a liquidação
com FGTS não é a mesma coisa de quando essa operação é realizada em dinheiro.
Para que nós possamos fazer a amortização utilizando o FGTS é necessário seguirmos
alguns pré-requisitos. Sendo que o mesmo pode ser utilizado para a liquidação ou amor-
tização de um financiamento, desde que:
⯀⯀Só pode ser utilizado por titular ou cotitular do financiamento;

⯀⯀Deve atender ao requisito mínimo de 3 anos de conta do FGTS;
⯀⯀Para a amortização as prestações devem estar em dia;
⯀⯀Para a liquidação admite-se parcelas em atraso, porém serão liquidadas conforme
as devidas correções - ou seja, elas terão multas e juros;
⯀⯀Deve-se respeitar todas as demais regras de utilização do FGTS: essas normas estão
registradas no M.M.P (Manual da Moradia Própria).
Além disso temos ainda que prestar a atenção em:
⯀⯀Requisitos de mutuário;
⯀⯀Documentos do mutuário;
⯀⯀Requisitos do financiamento;
⯀⯀Interstício mínimo.
Contudo, essas quatro regras são utilizadas também para amortização das parcelas, que
veremos a seguir para entender melhor as suas aplicações.

PAGAMENTO DE PARTE DAS PRESTAÇÕES
COM O USO DO FGTS
Como vimos anteriormente podemos utilizar o FGTS para amortização ou liquidação do
financiamento. Porém agora, vamos conhecer mais uma modalidade, que é quando pode-
mos utilizar o nosso FGTS para o pagamento de parte das prestações da dívida.
Esse processo visa exclusivamente a redução temporária das prestações. Para que você
possa entender melhor, imagine quando uma pessoa está meio apertada em função de
não ter muito dinheiro no momento, está apenas com o Seguro Desemprego, e está cada
vez mais difícil de pagar as dívidas, o que ela pode fazer?
Uma das opções é realizar uma amortização temporária das prestações, isso porque
ele pode usar o próprio FGTS para poder reduzir o valor das parcelas de até no máximo
de 12 prestações. Ou seja, o saque da conta do fundo de garantia para o pagamento
parcial de determinadas parcelas.
E como as outras utilizações do FGTS, para o uso de financiamento habitacional, também

há algumas regrinhas a serem seguidas para a sua contemplação e que já a estudamos
anteriormente, mas é sempre bom lembrá-las:
⯀⯀Requisitos do mutuário;
⯀⯀Documentos do mutuário;
⯀⯀Requisitos do financiamento.
Essas normas são tão importantes de serem seguidas dentro do âmbito do FGTS, que veremos
a sua presença em diversos assuntos de referência. Por isso é sempre necessário relembrá-las.
E antes de avançarmos mais ainda nesse assunto é relevante sabermos que se o paga-
mento estiver inadimplente ou mutuário, que é o devedor, ele poderá utilizar esta forma
de pagamento, com até 3 prestações em atraso, sendo que já vai para a liquidação extra-
judicial e consequentemente vai para leilão.
Assim, a pessoa pode utilizar o FGTS com 3 meses de atraso, tendo 12 prestações, ele
poderá pegar mais 9, senão consideradas as parcelas atrasadas na redução. Logo, se possui
3 atrasadas e pode no máximo 12, 12 - 3 = 9 prestações a vencer e 3 vencidas.

Por fim e não menos importante, precisamos falar sobre os limites de utilização, que são:
⯀⯀Máximo de 12 prestações;
⯀⯀Até 80% do valor das prestações: se a prestação do cliente é de R$1.000,00 ele poderá
usar 80% deste valor e durante 12 meses a parcela dele será de R$200,00, sendo muito
útil para pessoas com necessidades de crise ou desempregadas, assim evitando
atrasar as prestações e a perda do imóvel;
⯀⯀Limitado ao saldo vinculado na conta do FGTS: logo se uma pessoa possui apenas
R$1.000,00 é claro que não será liberado um valor a mais da conta do FGTS, pois
nele não possui cheque especial.
REQUISITOS E DOCUMENTOS DO MUTUÁRIO

Acredito que você já saiba, mas vale sempre lembrar que toda vez que falarmos de
mutuário é o devedor da dívida.
E basicamente requisitos e documentos do mutuário são os mesmos que ele precisa para
fazer a utilização do FGTS para a compra do imóvel , mas é sempre preciso relembrar.
Então as instituições financeiras possuem a obrigação de comprovar os recursos de utiliza-

ção do FGTS, pois vale ressaltar que para usar o mesmo, não é preciso necessariamente ter
comprado ou ter financiamento ativo pela Caixa Econômica Federal, mas como também
pode ser com qualquer outra instituição financeira que é habilitada a puxar o recurso do
FGTS para financiamento de habitações no âmbito do SFH.
DOCUMENTOS DO TRABALHADOR
⯀⯀Documento oficial com foto;
⯀⯀Declaração de IR ou de não propriedade de imóvel impeditivo;
⯀⯀Declaração do trabalhador constatado com:
⯀⯀Conta do FGTS superior a 3 anos;
⯀⯀Exercício laboral na cidade;
⯀⯀Não titulante de outro imóvel no SFH;
⯀⯀Isenção de IR.

DOCUMENTOS DO IMÓVEL
⯀⯀Escritura pública ou contrato com força de escritura: lembrando que o contrato de
financiamento do banco é um contrato com força de escritura pública;
⯀⯀Matrícula do imóvel com registro de aquisição do trabalhador: isso porque só irá poder
utilizar o FGTS o financiado ou o coparticipante.
DOCUMENTOS DO FGTS
⯀⯀Movimentação de conta vinculada do FGTS: sendo o extrato retirado junto a Caixa
Econômica Federal ou emitido pelo seu próprio contador;
⯀⯀Demais conformidades do MMP.
REQUISITOS DO FINANCIAMENTO E INTERSTÍCIO MÍNIMO

Vamos para a nossa última aula de todo o nosso estudo desta apostila. E aqui é que vamos
falar sobre os requisitos do financiamento e interstício em relação ao uso do FGTS para finan-
ciamento habitacional. Esses requisitos sempre irão diferir em questão do tempo, sendo eles:
⯀⯀Antes de 01/051993
◇◇ Permitia-se mais de um financiamento em municípios diferentes;
◇◇ No mesmo município o mutuário tinha o prazo de até 180 dias para realizar a alie-
nação, logo a venda do imóvel, caso contrário o financiamento se torna irregular.
⯀⯀De 02/05/1993 até 24/06/1998
◇◇ Permite mais um financiamento em localidade distintas, desde que o mutuário
realizasse a alienação do financiamento em até 180 dias, caso contrário, o finan-
ciamento torna-se irregular.
⯀⯀Após 25/05/1998
◇◇Perante mais de um financiamento sendo comprovada a alienação, a venda,
de imóvel impeditivo.
⯀⯀Interstício mínimo
◇◇ Prazo mínimo de 2 anos após sua última utilização. Isso evita saques frequentes e abusivos.


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⯀⯀Aquisição | Construção | Reforma de imóveis residenciais novos e usados;

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