Introducao

Historicamente, a construção civil é responsável por uma considerável percentagem do PIB. E Por
ser uma área ligado com o estado econômico do país, nos últimos anos a construção civil está
passando por um considerável desaquecimento do mercado por causa das recentes crises
econômicas e políticas em Moçambique, as quais estão gerando uma grande desaceleração da
econômica. Devido ao atual cenário de incertezas, baixa procura no mercado e elevada
concorrência, as empresas estão precisando realizar ações de curto e longo prazo para sobreviver
à crise econômica – financeira sem grandes prejuízos. Por isso, analisar e realizar viabilidades
sólidas de empreendimentos imobiliários é muito importante nos tempos de hoje.

O mercado imobiliário tem por sua característica indicar a saúde da economia de um país ou
estado. Isso por se tratar de um setor que exige muita mão-de-obra e uma variedade de materiais
provenientes da produção em grande volume . Fazendo uma analogia condicional, se a construção
civil está em baixa, isso pode indicar redução de exportação, redução de produção e
consequentemente redução de investimentos em infraestrutura e urbanização. Taxa baixa de
emprego condiz com baixo poder de compra e muita cautela em como efetuar e realizar
investimentos. Além disso, leva a refletir sobre quanto valerá o dinheiro aplicado hoje no mercado
imobiliário daqui a 5 anos por exemplo e até mesmo quanto será necessário investir nos próximos
anos levando em consideração a situação econômica do país daqui a 3 ou 5 anos.
REFERENCIAL TEÓRICO

Estudo do mercado

1. Análise Demográfica:

 A cidade da Beira, possui uma população de aproximadamente 533.825 habitantes, com

uma distribuição equilibrada entre jovens profissionais, famílias e idosos.

 A renda média da população é relativamente baixa, o que resulta na baixa procura por
imoveis de alto custo devido à presença de indústrias pesqueiras, presença de instituições
do ensino superior e turismo.

 A população da Beira é etnicamente diversa, com uma mistura de grupos étnicos locais e
migrantes de outras regiões de Moçambique. É importante para garantir que o projeto do
condomínio seja inclusivo e respeite a diversidade cultural da comunidade

2. Análise Econômica:

 O PIB per capita de Maré Alta é acima da média nacional, devido à atividade econômica
robusta na pesca, turismo e comércio.

 O setor industrial está em crescimento, com atração de investimentos estrangeiros.

3. Análise Imobiliária:

 A oferta de habitação é limitada, com predominância de casas tradicionais e alguns prédios

de apartamentos de médio padrão.

 A taxa de vacância (desocupação) é baixa devido à alta demanda por moradias,

especialmente entre funcionários das empresas locais, estudantes que vêm de fora e
expatriados.

4. Análise Competitiva:

 Existem alguns condomínios residenciais de médio e alto padrão na cidade, mas nenhum
especificamente direcionado para funcionários de empresas.

 Os empreendimentos imobiliários anteriores têm sido bem-sucedidos devido à qualidade

das instalações e localização privilegiada.
5. Análise de Localização:

 O local proposto para o condomínio residencial fica próximo ao centro da cidade e das
principais empresas, concretamente no bairro do Estoril, facilitando o acesso ao trabalho.

 A infraestrutura na região é adequada, mas as condições das estradas não são das melhores,
eletricidade e abastecimento de água.

 O terreno proposto está localizado próximo à Rodovia Costeira, principal via de acesso à
cidade, garantindo fácil mobilidade para os residentes.
 Existem várias linhas de ônibus que passam pela área, proporcionando acesso ao
transporte público para os moradores que não possuem veículo próprio.

6. Análise de Demanda:

 A demanda por moradias de qualidade é alta entre os funcionários das empresas locais, que
buscam conforto, segurança e proximidade do trabalho.

 Há também interesse por parte de empresas em fornecer moradia para seus funcionários
como benefício adicional.

7. Análise Regulatória e Legal:

 As regulamentações locais permitem a construção de condomínios residenciais, desde que

sigam as normas de zoneamento e obtenham as devidas licenças.

Com base nesse estudo de mercado, há uma forte indicação de que a construção de um condomínio
residencial para empresas na cidade da Beira seria uma iniciativa viável, dada a demanda existente
e o ambiente econômico favorável. No entanto, seria importante realizar uma análise mais
detalhada dos custos, receitas e aspectos legais antes de prosseguir com o projeto.

Viabilidade econômica financeira

O estudo de viabilidade de um empreendimento é o exame de um projeto a ser executado a fim de

verificar sua justificativa, tomando-se em consideração os aspectos jurídicos, administrativos,
comerciais, técnicos e financeiros. A máxima eficiência técnica somente se torna viável se for
demonstrada a máxima eficiência econômica e financeira, ou seja, deve-se procurar a eficiência
técnica da engenharia compatível com a eficiência econômica e financeira (HIRSCHFELD, 2000).

Uma análise econômica e financeira de um empreendimento ocorre com todas as quantidades

envolvidas, sejam entradas ou saídas de caixa (GOLDMAN, 2015). Um projeto deve ser estudado
quanto a sua viabilidade econômica e financeira (VEF) desde sua iniciação passando pelo
planejamento, monitoramento e controle bem como execução e encerramento, possibilitando desta
maneira que seja realizada uma previsão de fluxo de caixa que indique os valores de dispêndio de
capital desde o início até o fim de todo projeto, sempre levando em consideração a economia local
e global. Além disso, somente é possível obter alguma conclusão sobre a VEF de um projeto
quando se compara outros indicadores que serão abordados a posterior.

1. Investimento Inicial:

 Terreno: 3.000.000 Mts

 Construção das unidades residenciais: 15.000.000 Mts

 Custos de infraestrutura: 2.000.000 Mts

 Custos de legalização e licenciamento: 500.000 Mts

 Outros custos iniciais: 1.000.000 Mts

 Total do Investimento Inicial: 21.500.000 Mts

2. Receitas Anuais:

 Aluguel mensal por unidade: 4.500 Mts

 Número de unidades residenciais: 150 Mts

 Receita mensal esperada: 675.000 Mts

 Receita anual esperada: 8.100.000 Mts

 Taxa de aumento: 15%

3. Custos Operacionais Anuais:

 Manutenção das áreas comuns: 120.000 Mts

 Serviços de segurança e limpeza: 240.000 Mts

  Impostos e taxas: 450.000 Mts

 Outros custos operacionais: 300.000 Mts

 Total de Custos Operacionais Anuais: 1.110.000 Mts

 Vida útil do projeto: 25 anos.

A análise e os indicadores de viabilidade

Goldman (2005) apud Hirschfeld (2000) afirma que a análise de viabilidade econômica e
financeira dos empreendimentos ocorre com todas as quantidades envolvidas, sejam entradas ou
saídas de caixa. Tanto as entradas como as saídas são distribuídas, ao longo do tempo, por seus
respectivos cronogramas, havendo necessidade de correção de cada valor envolvido para uma só
data. Adota-se, como fator de correção, uma taxa de desconto, que pode servir de índice de juros
para todo fluxo de caixa.

Quanto aos indicadores de rentabilidade e taxa de retorno Bezerra da Silva (2005) transmite que a
taxa mínima de atratividade é a taxa de juros referente ao custo do capital, o que corresponde à
rentabilidade mínima aceitável de qualquer aplicação financeira, capaz de tornar um recurso
financeiro render, no mínimo, os juros equivalentes à rentabilidade das aplicações correntes e de
pouco risco.

A seguir serão apresentados os conceitos dos indicadores de viabilidade que deverão ser analisado
de forma conjunta afim de que se tome uma decisão quanto ao investimento no que diz respeito a
sua rentabilidade.

Fluxo de caixa

Segundo Puccini (2007), fluxo de caixa é o conjunto de entradas e saídas de dinheiro ao longo do
tempo. Afim de que haja maior clareza quanto à visualização sobre o que ocorre num dado
momento no caixa de um projeto ou empresa, o fluxo de caixa é representado por um diagrama
horizontal cujas entradas (+) são representadas por setas que se afastam do eixo horizontal do
diagrama para cima e cada saída (-) é representada por uma seta que se afasta do respectivo eixo
para baixo, estas setas poderão receber numerações que identificarão a entrada ou a saída.
Cálculo do fluxo de caixa

𝐹𝑐 = 𝑅𝑒𝑐𝑒𝑖𝑡𝑎𝑠 − 𝐶𝑢𝑠𝑡𝑜𝑠

Ano Fluxo de caixa* Taxa de aumento Fluxo de caixa acumulado

1 8.100.000 − 1.110.000 6.990.000 𝑀𝑡𝑠
2 6.990.000 × (1 + 0.15) 8.038.500 𝑀𝑡𝑠
3 8.038.500 × (1 + 0.15) 9.244.275 𝑀𝑡𝑠
4 9.244.275 × (1 + 0.15)
5
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8
9
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A localização

O empreendimento que se pretende construir, será inserido na cidade da Beira na região central
em um lote de 300 m² contido no loteamento Cidade Verde que foi lançado em agosto de 2013.
Este loteamento está localizado nas proximidades do maior CAMPUS da Universidade Federal de
São João Del Rei (CTAN) cuja distância até a quadra onde o empreendimento será construído é
de aproximadamente 2 km. A cidade fica localizada entre a Serra do Lenheiro e a Serra de São
José, o que propicia clima de estações rigorosas. Segundo pesquisa do IBGE realizada em 2013, a
cidade conta com uma população de 88.405 habitantes distribuídos em uma área aproximada de
1.533 km² que remete uma densidade populacional de 57,67 hab/m². A população supracitada tem
renda proveniente da agricultura, turismo, comércio e, recentemente, após o grande crescimento
da Universidade Federal de São João Del Rei (UFSJ) a cidade passou por um crescimento
populacional flutuante de estudantes bastante significativo, o que aumenta a demanda por imóveis
nos arredores dos 3 distintos Campi.

2.1