Direitos

Reais
APONTAMENTOS DE DIREITOS REAIS
INTRODUO
1. ACEPES SUBJECTIVA E OBJECTIVA DA EXPRESSO DIREITOS REAIS
Direitos reais uma expresso utilizada juridicamente em mais de uma acepo.
Num sentido subjectivo identifica uma categoria de direitos subjectivos. Num
sentido objectivo identifica um ramo do direito (objectivo), como diviso do Direito
ivil. Nesta acepo, direitos reais sin!nimo de Direito das oisas.
" Direito das oisas identifica um ramo de direito #ue estabelece o regime de
direitos #ue se referem a coisas.
$ favor da expresso, direitos reais em sentido objectivo, sempre se poderia
invocar o facto derivado da sua raiz, tendo presente #ue, na origem da palavra
reais est% o voc%bulo latino res, #ue significa coisa.
&orm, contesta'se a utilizao desta terminologia, #uando aplicada a uma diviso
do direito objectivo, uma vez #ue a sua utilizao se afastaria da nomenclatura
corrente da c(amada classificao germ)nica do Direito ivil. No entanto, este no
ser% um argumento decisivo para excluir #ue as express*es +direitos reais, ou
+direito das coisas,, no sejam sin!nimas.
$ssim, #ual#uer das express*es no ser% isenta de reparos e verifica'se ser corrente
na doutrina portuguesa antiga e moderna o uso dela nos dois sentidos.
omo refere o &rofessor "liveira $scenso nen(uma das express*es, direitos
reais ou direito das coisas, rigorosa, tendo ambas um sentido meramente
convencional, sedimentado pelo uso corrente.
-em nos afastarmos da pr%tica tradicional, devemos reservar a expresso direitos
das coisas para identificar o ramo de direito #ue se ocupa dos direitos reais
subjectivos.
&%gina .
Instituto Superior de Humanidades e
Tecnologias
2. CATEGORIAS DE DIREITOS REAIS

" Direito ivil direito privado e o Direito das oisas faz parte do direito privado
comum ou geral.
Numa primeira an%lise ao /ivro 000 do !digo ivil, face aos restantes livros da
parte especial do .., detectamos a aus1ncia de uma parte geral relativa a esta
categoria de direitos (nem o !digo fornece #ual#uer noo desta categoria de
direitos subjectivos).
2% o mesmo no se verifica relativamente aos restantes tr1s livros relativos 3s
demais modalidades de rela*es jur4dicas civis. $ssim, no #ue respeita a este ramo
do direito, estamos perante uma dificuldade acrescida na elaborao doutrinal de
uma 5eoria 6eral dos Direitos 7eais.
Numa an%lise mais aprofundada e, deixando de lado a matria da posse, pela sua
natureza jur4dica ser controvertida e, o direito de propriedade, como direito real por
excel1ncia, facilmente se apura (aver de comum entre as demais figuras reais a4
compreendidas, a atribuio ao respectivo titular de poderes de uso
1
ou de fruio
sobre uma coisa.
No /ivro 000 do .., encontramos a c(amada categoria de direitos reais de gozo.
8as, os direitos reais no se esgotam nesta categoria. " a. .9:;.< faz mesmo
contraposio entre direitos reais de gozo e de garantia, sendo esta categoria
pacificamente admitida pela doutrina.
Nos direitos reais de garantia mantm'se (como no !digo de -eabra de .=>?) a
sistematizao, #ue se justifica pela ligao especial com os direitos de crdito.
$ssim, encontramos esta matria regulada no /ivro 00 do .. dedicado ao Direito
das "briga*es (fr. aa. >9>.< a ?>..<).
@
uso consiste no poder de utilizar a pr!pria coisa para a satisfao das necessidades.
AruioB este termo implica uma ideia de aproveitamento de bens, ou seja, no poder de retirar da coisa utilidades
#ue periodicamente se desprendem (CxB frutos naturais ou civis).
&%gina D
Direitos
Reais
8as, para alm destas duas categorias ou modalidades de direitos reais, tambm no
.. (para no falar de legislao avulsa) (% figuras caracterizadas por terem
efic%cia real e, atribu4rem ao respectivo titular o poder potestativo de, mediante o
seu exerc4cio, ad#uirirem certo direito sobre determinada coisa. Cstamo'nos a
referir aos direitos reais de a#uisio.
"s direitos reais de a#uisio t1m um tratamento disperso, em funo do seu campo
de aplicao, em v%rias partes do ..
$ sua fonte pode ser legal ou convencional. E caso do contrato promessa com
efic%cia real e do pacto de prefer1ncia, tambm com efic%cia real (cfr. aa. F.:.< e
FD..<), e ainda, mGltiplos direitos de prefer1ncia legal #ue t1m efic%cia real (cfr. aa.
.FH;.< e.9:9.<).
"s direitos reais de a#uisio constituem a categoria menos bem definida de direitos
reais.
Aace a esta multiplicidade de figuras reais e, face 3 disperso do seu tratamento
jur4dico, coloca'se a #uesto de se saber se faz sentido falar de uma categoria
unit%ria, Direito 7eal. $ resposta afirmativa, uma vez #ue, para alm das
diferenas existentes, (% algo de comum entre estas v%rias categorias de direitos
reais. 5odos incidem sobre coisas, envolvendo uma particular afectao das suas
utilidades 3 realizao de interesses de pessoas determinadas. &or outro lado, todos
os direitos reais se apresentam dotados de uma efic%cia particular em relao a
terceiros, (abitualmente identificada pela efic%cia real.
3. DIREITO DAS COISAS COMO RAMO DE DIREITO PRIVADO
" Direito das oisas o conjunto de normas jur4dicas #ue rege a atribuio das
coisas com efic%cia real.
No existindo dGvidas de #ue este ramo de direito direito privado, no nos
podemos es#uecer das projec*es desta matria jur4dica no direito pGblico.
7ecordemos #ue, no regime dos direitos reais, se verifica a interfer1ncia de
institutos pr!prios do direito pGblico, como acontece com as expropria*es e a
&%gina :
Instituto Superior de Humanidades e
Tecnologias
re#uisio. " pr!prio legislador civil sentiu a necessidade de l(es fazer refer1ncia
espec4fica (cfr. aa. .:H=.< e .:.H.<). 5ambm no podemos es#uecer das limita*es
ao conteGdo dos direitos reais decorrentes de raz*es de interesse pGblico (exB o
caso da re#uisio de origem militar #ue permite a utilizao tempor%ria de bens ou
servios, ou produz uma forma de extino de direitos sobre m!veis, sempre
mediante indemnizao).
" direito das coisas tem marcada natureza patrimonial e constituem mesmo, ao lado
dos direitos de crdito, uma das mais importantes categorias de direitos patrimoniais.
4. ASSENTO LEGAL DE MATRIA. FONTES DO DIREITO DAS COISAS
" !digo ivil, e nele, o seu /ivro 000, constituem a sede fundamental do regime
dos direitos reais. &orm, nem o .. nem o /ivro 000, constituem as Gnicas fontes
do direito das coisas, nem cont1m todo o regime dos direitos reais.
Cm primeiro lugar, de mencionar a onstituio da 7epGblica &ortuguesa
en#uanto base de todo o sistema jur4dico e #ue contm a m%xima proteco 3
propriedade privada, encontrando'se vigentes normas #ue respeitam 3 matria dos
direitos reais, como o caso do n.< D do a..HH.<, preceito #ue determina a abolio
da enfiteuse e da col!nia.
$ enfiteuse, era o contrato pelo #ual o sen(orio de um prdio concedia a outro o
dom4nio Gtil dele, com reserva do dom4nio directo. Cra o desmembramento do
prdio I rGstico ou urbano I em dois dom4nios, designados directo e Gtil. $o
titular do primeiro, d%'se o nome de sen(orioJ ao titular do segundo, d%'se o nome
de foreiro ou enfiteuta (cfr. a. .F;..<). Cnfiteuta ou foreiro , a#uele #ue tem o
dom4nio Gtil de um prdio, pagando foro ao sen(orio directo. $ enfiteuse foi abolida
em .;?> pelo D/ .;9'$ e D::K?>.
Cm .;=. foi introduzido no sistema jur4dico portugu1s um novo tipo de direito realB
direito de (abitao peri!dica, #ue actualmente se encontra regulado pelo D/ D?9K
de 9 de $gosto e alterado pelo D/ .=HK;; de DD de 8aio.
&%gina F
Direitos
Reais
7efira'se ainda, para alm da onstituio e do !digo ivil, as leis especiais como
o !digo de 7egisto &redial, o !digo de &ropriedade 0ndustrial, etc., tambm so
fontes do Direito das oisas.
omo j% se referiu, o !digo ivil no esgota actualmente, ficando longe disso, a
regulamentao das rela*es jur4dicas reais.
&or exemplo, em matria de direito de propriedade o .. apenas se ocupa do #ue
tem por objecto coisas corp!reas L (cfr. a. .:HD.<).
" regime dos direitos #ue recaem sobre coisas incorp!reas, #ue o .. identifica
sob a designao comum de propriedade intelectual (Direitos de $utorK
&ropriedade 0ndustrial), encontra'se regulado em importantes diplomas avulsos
como o !digo dos Direitos de $utor e dos Direitos onexos (D/ >:K=9 de .FK: j%
v%rias vezes alterado e, !digo &ropriedade 0ndustrial ( D/ .>K;9 de DF de 2aneiro )
D
.
&ara alm dos aspectos j% referidos, (% a salientar v%rios diplomas complementares
ao .. #ue integram o regime de v%rias divis*es deste ramo de direito.
No #ue diz respeito ao Direito das oisas, o diploma mais importante de todos
sem dGvida, o !digo de 7egisto &redial, aprovado pelo D/ DDFK=F de > de 2ul(o,
tendo sofrido sucessivas e mGltiplas altera*es.
" 7egisto &redial refere'se aos factos relativos aos direitos reais #ue incidem sobre
coisas im!veis, em particular sobre os prdios rGsticos e urbanos. No #ue diz
respeito 3s coisas m!veis sujeitas a registo, o regime do seu registo encontra'se,
disperso em diversos diplomas #ue, regem para cada uma das modalidades de coisas
#ue integram esta categoria. om o fim de ultrapassar esta situao foi publicado o
!digo do 7egisto de Mens 8!veis, aprovado pelo D/ D??K;9 de D9 de "utubro.
&orm a sua entrada em vigor est% dependente (como resulta do diploma
preambular), da publicao de normas complementares, #ue ainda no foi feito.
D
No #ue respeita ao objecto do direito de propriedade o .., s! rege sobre as %guas particulares existindo larga
legislao avulsa.
&%gina 9
Instituto Superior de Humanidades e
Tecnologias
&ara alm do !digo de 7egisto &redial e, como diploma complementar, refira'se o
!digo de Notariado (aprovado pelo D/ DH?K;9, de .F de $gosto, e tambm,
objecto de v%rias altera*es), #ue tem um papel importante no regime dos direitos
reais, uma vez #ue fre#uente nos neg!cios relativos a estes direitos, o
cumprimento de formalidades solenes, em #ue se exige a interveno notarial.
5. CONFRONTO ENTRE OS DIREITOS REAIS E OS DIREITOS DE CRDITO
E importante, desde j%, demarcar os direitos reais da categoria dos direitos
subjectivos credit!rios, com #ue mantm relevantes rela*es.
Desde logo, os direitos reais so direitos sobre uma coisa, en#uanto #ue os direitos
de crdito traduzem'se no direito 3 prestao a efectuar pelo devedor, a #ual pode
consistir num dare, facere e non facere.
aracter4stica dos direitos reais a sua efic%cia absoluta (cfr. aa. F.:.<, FD..<,
.:H9.<), ou seja, os direitos reais so opon4veis a toda e #ual#uer pessoa #ue, possa
interferir ou entrar em relao com a coisa. " mesmo no se verifica nos direitos de
crdito, #ue (abitualmente so integrados na categoria de direitos relativos, por
contraposio 3#ueles.
"s direitos reais so absolutos e de excluso, na medida em #ue, o respectivo titular
pode opN'los 3s restantes pessoas, impedindo'as de interferir na coisa sobre #ue
versam. orresponde'l(es a c(amada obrigao passiva universal, #ue se traduz no
dever #ue recai sobre as restantes pessoas de no perturbarem o exerc4cio dos
titulares dos direitos absolutos.
$o invs, os direitos de crdito so relativos, produzindo efeitos apenas inter partes
(cfr. a. FH>.< n.<D).
omo corol%rio da efic%cia absoluta, tem o titular do direito real, o direito de
se#uela, ou seja, o direito de perseguir a coisa onde #uer #ue ela se encontre e fazer
valer o seu direito, reivindicando'a.
&%gina >
Direitos
Reais
&orm, existem excep*es a este princ4pio, desde logo, decorrentes do registo e dos
aa. DF:.< e D;..<.
$inda como conse#u1ncia da efic%cia absoluta dos direitos reais, refira'se o direito
de preval1ncia ou prefer1nciaB
I do primeiro ad#uirente de um direito real (#uando se ad#uire mediante contrato L
cfr. a. FH=.< n.<.). CxemploB $, vende a sua casa a M e, algum tempo depois, vende a
. De #uem a propriedadeO
De acordo com este princ4pio a propriedade de M, uma vez #ue foi ele #ue
ad#uiriu em primeiro lugar o direito real de gozo, mediante contrato (cfr. a. FH=.<
n.<.).
I do credor com garantia real, tendo este direito a ser pago com prefer1ncia, no s!
sobre os credores comuns (a. >HF.< n.<D), como ainda, sobre #ual#uer outro credor
#ue, sobre a mesma coisa ten(a obtido, em momento posterior, um novo direito real
de garantia, p. ex., a (ipoteca. CxemploB $ para ad#uirir casa celebra um contrato de
emprstimo com o Manco P constituindo'se uma (ipoteca sobre a mesma. -e $.
pretender contrair outro emprstimo noutro Manco Q, este poder% constituir outra
(ipoteca para garantia de pagamento desta outra d4vida de $. aso $ no cumpra o
pagamento das d4vidas, #ual#uer dos Mancos pode exigir o pagamento das mesmas,
3 custa da venda da casa (ipotecada. &orm, o Manco P tem preval1ncia para ser
pago em primeiro lugar, dado o seu direito real de garantia ser anterior,
independentemente de o din(eiro c(egar ou no para pagar ao Manco Q.
onclui'se #ue o direito real, #uer de gozo #uer de garantia, #ue primeiro se ten(a
constitu4do prevalece sobre o posterior, #ue seja incompat4vel.
" princ4pio em an%lise admite excep*es #ue a seguir se indicamB se a lei fizer
depender de registo a efic%cia do direito real em relao a terceiro, o direito #ue
prevalece o primeiramente registado e no o primeiramente constitu4do. Cst% ideia
no se aplicaria ao caso da (ipoteca, uma vez #ue, juridicamente esta s! existe
depois de registada, pois neste caso, o registo tem efic%cia constitutiva entre as
pr!prias partes e, ao mesmo tempo, efic%cia em relao a terceiros.
&%gina ?
Instituto Superior de Humanidades e
Tecnologias
8as apontemos mais traos distintivos entre os direitos reais e os direitos de
crditoB os direitos reais como direitos absolutos #ue so, podem ser ofendidos por
#ual#uer pessoa. 2% #uanto aos direitos de crditos, os mesmos s! podem ser
ofendidos pelo devedor ou devedores.
"s direitos reais de gozo podem constituir'se por usucapio e, (abitualmente,
constituem rela*es duradouras ou, at de car%cter perptuo. "s direitos de crdito
constituem rela*es transit!rias ou, de curta durao. Cm princ4pio, a obrigao
nasce para se extinguir no mais curto espao de tempo.
$s obriga*es extinguem'se com o seu exerc4cio, diferentemente, o uso no p*e
termo aos direitos reais, antes os vivificam.
TTULO I
DOS DIREITOS REAIS EM GERAL
&%gina =
Direitos
Reais
1. NOO DE DIREITO REAL
1.1. T!"#$% &'())$&% ! T!"#$% *"+!#,% "- .!#)",%'$)/%

" debate sobre a noo de direito real uma #uesto dogm%tica #ue ocupa a
doutrina (% longo per4odo de tempo. $ssim, iremos estudar as orienta*es mais
importantes, nomeadamente as assumidas pela doutrina portuguesa #uanto 3 noo
de Direito 7eal.
-egundo uma concepo #ue se pode designar por cl%ssica, o direito real
entendido como um poder directo e imediato sobre uma coisa (certa e determinada).
Csta teoria ou concepo desprezava o conceito de relao jur4dica tal como (oje a
caracterizamos com todos os seus elementos ' (sujeito, objecto facto e garantia). $o
dizer'se poder directo est% impl4cita a ideia de dom4nio ou de sen(orio sobre certa
coisa. 2% poder imediato significa a faculdade, atribu4da ao titular do direito, de
aproveitar das utilidades da coisa sem ser necess%ria a colaborao de outros, como
se verifica nos direitos de crdito, em #ue ao credor assiste o direito de exigir do
devedor a realizao da prestao (cfr. a. :;?.<).
Csta concepo reala a posio da coisa como objecto do direito, deixando
transparecer, a ideia da exist1ncia de relao entre o titular do direito e a coisa.
7efira'se porm #ue, os direitos reais, como no #ue respeita a todos os direitos
subjectivos, envolvem uma relao entre pessoas e no com coisas ou com uma
coisa certa e determinada.
R concepo cl%ssica contrap*e'se outra, dita moderna ou personalista, #ue constr!i
a noo de direitos reais, partindo da ideia de relao jur4dica. Csta teoria tambm
designada por obrigacionista e define o direito real como o poder #ue tem o seu
titular de excluir todas as pessoas de #ual#uer inger1ncia na coisa, incompat4vel
com o seu direito.
De acordo com esta teoria, existe um v4nculo pessoal entre o titular do direito real e
todas as pessoas (sujeito passivo) #ue t1m a obrigao de se abster de violar ou
perturbar o titular do direito (obrigao negativa). 7ecordemos, #ue nos direitos de
&%gina ;
Instituto Superior de Humanidades e
Tecnologias
crdito, o dever de prestar recai sobre um sujeito certo e determinado ou
determin%veis.
"s cr4ticos de ambas as doutrinas consideram #ue nen(uma destas teorias est%
errada e #ue as mesmas no so entre si incompat4veis, porm ambas so
insuficientes. &or este motivo, as v%rias doutrinas eclcticas procuram construir uma
teoria do direito real #ue concilie a doutrina cl%ssica com a personalista. Cmbora
existam autores a entenderem #ue as duas concep*es se completam, e a aceitarem
a exist1ncia de uma teoria mista, #ue concebe o direito real como o poder directo e
imediato sobre uma coisa certa e determinada com efic%cia erga omnes, isto ,
opon4vel a toda e #ual#uer pessoa #ue possa interferir com a coisa. 0remos referir
sucintamente, a posio das doutrinas eclcticas para mel(or compreenso desta
matria.
1.2. D"-/#$,%) !&'0&/$&%)
Cscola de /isboa (&rof. "liveira $scenso e 8enezes ordeiro)B
" direito real um direito absoluto inerente a uma coisa e funcionalmente dirigida 3
afectao dessa coisa aos fins do sujeito.
Cscola de oimbra (&rof. 8ota &into)B
No direito real existe um lado interno e um lado externo. " lado externo a
obrigao intersubjectiva S o poder de exigir dos outros a obrigao passiva
universal. No direito real a intersubjectividade estabelecida entre o titular do
direito e todos os outros, en#uanto #ue, nas obriga*es, ela se estabelece apenas
entre o credor e o devedor. " lado interno constitu4do pelos poderes #ue o titular
est% legitimado a exercer sobre a coisa, objecto do direito.
&%gina .H
Direitos
Reais
2. PRINCPIOS CARACTERSTICOS DOS DIREITOS REAIS
D... &rinc4pio da actualidade e &rinc4pio da determinao ou individualizao
D.D. &rinc4pio da totalidade
D.:. &rinc4pio da perman1ncia
D.F. &rinc4pio da compatibilidade
D.9. &rinc4pio da elasticidade
D.>. &rinc4pio da tipicidade e numerus clausus
D.?. &rinc4pio da consensualidade ou consentimento
D.=. &rinc4pio da iner1ncia do direito real
D.;. &rinc4pio da publicidade
2.1. P#$,&1.$" +% %&/-%'$+%+! ! P#$,&1.$" +% +!/!#*$,%23" "- $,+$4$+-%'$5%23"
" objecto do direito real tem #ue ser uma coisa certa e determinada, e como tal,
existente, ou seja, tem de existir, ser certo e determinado no momento da
constituio ou da a#uisio do direito.
&or contraposio, nos direitos de crdito a prestao pode respeitar a coisas
genricas, ou seja, individualizadas apenas pelo seu tipo ou gnero e #uantidade, s!
se tornando necess%rio a sua determinao no momento do cumprimento.
Cm suma, para se poder exercer um poder directo e imediato sobre uma coisa, esta
tem de existir materialmente, no sendo suficiente #ue a coisa seja eventual ou
futura, ao contr%rio do #ue acontece nos direitos de credito (cfr. a. FH=.< n.<D).
$ exist1ncia deste princ4pio tem como conse#u1ncia no se poder exercer um poder
directo e imediato sobre uma coisa #ue ainda no existe e conse#uentemente, se a
coisa sobre a #ual incide um direito real se destruir ou perecer, extinguem'se de
imediato os direitos reais a ela inerentes (cfr. a. .F?>.<, n.< . al. d), entre outros).
"s direitos reais e os neg!cios com efic%cia real t1m de incidir sobre uma coisa
certa e determinada (individualizada). CxemploB $ #uer ad#uirir uma casa x na 7ua
&%gina ..
Instituto Superior de Humanidades e
Tecnologias
T em /isboa descrita sob o n.< tal. Deste princ4pio se conclui e, como anteriormente
j% foi referido, #ue no podem ser constitu4dos direitos reais sobre coisas genricas,
ao contr%rio do #ue sucede nos direitos de crdito (cfr. a. 9:;.<). Cste princ4pio
resulta do a. FH=.< n.<D, #ue estabelece #ue at 3 determinao da coisa, os contratos
t1m efic%cia meramente obrigacional e no real.
2.2. P#$,&1.$" +% /"/%'$+%+!
Duvidosa esta caracter4stica, segundo a #ual, o direito real afecta a totalidade da
coisa #ue tem por objecto.
"s autores #ue defendem a exist1ncia deste princ4pio, consideram #ue os direitos
reais, como exclusivos #ue so, (o'de incidir sobre a totalidade do objecto.
&orm, o direito do cond!mino, refere'se na propriedade (orizontal, 3 sua fraco e,
no necessariamente, a todas as partes comuns do edif4cio (cfr. a. .FD..<, n.<:) sem,
#ue isto pon(a em causa, o car%cter real do direito.
Cstamos assim, perante uma caracter4stica tendencial e, no essencial, dos direitos
reais, a #ual explica #ue, em regra, eles se estendem 3s coisas #ue no seu objecto se
incorporem ou, a ela sejam unidas.
&or outro lado, refira'se #ue, nada impede a constituio de direitos reais sob partes
de uma coisa. &or exemploB (ipoteca (cfr. a. >==.<), propriedade (orizontal (cfr. a.
.F.F.<), direito de superf4cie (cfr. a. .9DF.<) e direito de uso e (abitao (cfr. a.
.F=;.<).
2.3. P#$,&1.$" +% .!#*%,6,&$%
Csta caracter4stica no pode ser entendida de forma absoluta. $ ideia de
perpetuidade dos direitos incorrecta, uma vez #ue (% direitos reais #ue, por
&%gina .D
Direitos
Reais
natureza, so tempor%rios como o caso do usufruto e do uso e (abitao (cfr. a.
.F:;.< a .F;H.<).
-e com este princ4pio se visou significar #ue, os direitos reais no se extinguem
pelo seu exerc4cio, sempre se dir% #ue, esta nota no espec4fica destes direitos,
uma vez #ue, pode tambm verificar'se nas obriga*es de non facere. $cresce #ue,
(% direitos reais #ue se extinguem pelo seu exerc4cio, sendo esta, a regra dos
direitos reais de garantia e de a#uisio.
2.4. P#$,&1.$" +% &"*.%/$7$'$+%+!
-ignifica este princ4pio #ue, os direitos reais devem ser compat4veis entre si e #ue,
portanto, no se excluam uns aos outros. 7esulta do #ue ficou dito #ue, no
poss4vel existirem dois direitos de propriedade sobre a mesma coisa ou, dois direitos
de uso, uma vez #ue so direitos #ue conferem exactamente as mesmas faculdades a
pessoas diferentes (t1m o mesmo conteGdo) sendo por isso incompat4veis.
&orm, j% poss4vel, existirem dois direitos de conteGdo diferente, como o caso de
um direito de propriedade e um direito de usufruto, ou um direito real de gozo I a
propriedade I e, um direito real de garantia I a (ipoteca.
2.5. P#$,&1.$" +! !'%)/$&$+%+!
De acordo com este princ4pio, o direito real tem a caracter4stica de ser el%stico, isto
, tem a capacidade de comprimir'se ou distender'se consoante exista sobre ele um
outro direito real, cuja exist1ncia determina #ue os poderes incompat4veis com este
segundo direito real fi#uem inactivos.
" direito de propriedade o direito real por excel1ncia, o direito real pleno. C os
v%rios direitos reais foram como #ue recortados do direito de propriedade. "ra,
#uando sobre a mesma coisa #ue propriedade de algum, constitu4do a favor de
&%gina .:
Instituto Superior de Humanidades e
Tecnologias
outrm, um direito real menor, a#uele fica esvaziado de parte do seu conteGdo,
limitando o direito de propriedade.
" direito real menor a#uele #ue tem um conteGdo diferente do direito de
propriedade, mas com ele compat4vel. E o caso, de ser constitu4do a favor de
algum, um direito de usufruto sobre uma coisa, tendo este, o poder de usar e fruir,
sendo #ue estes poderes foram retirados ao, agora, nu propriet%rio. 8as, mal se
extinga o direito real menor #ue constitui factor de compresso, o conteGdo do
direito de propriedade retoma a sua forma inicial.
2.8. P#$,&1.$" +% /$.$&$+%+! "- numerus clausus
Um dos instrumentos de #ue o direito se socorre na regulamentao da vida
econ!mica'social o da fixao de certas categorias jur4dicas, #ue ele pr!prio
delimita, de modo directo ou indirecto. &or exemplo, a compra e venda, o
testamento, o direito de propriedade, etc.
No direito das obriga*es a fixao das categorias jur4dicas no assume car%cter
taxativo ou exclusivo, por isso, podem os particulares criar outras #ue mel(or
entendam assegurar os seus interesses (cfr. a. FH9.<).
Cxistem outras %reas ou ramos em #ue a regulamentao jur4dica de certas matrias
se faz mediante o recurso a categorias exclusivas. Vuando assim acontece, apenas
as realidades #ue neles se en#uadram so juridicamente atend4veis.
No sistema jur4dico portugu1s, encontramos este modelo no direito criminal, #uanto
aos factos #ue so considerados crimes, e no direito das coisas, #uanto 3s situa*es
reais.
-ignifica isto, #ue o direito s! aplica o regime das situa*es jur4dicas reais 3s #ue se
en#uadram em alguma categoria #ue ele caracteriza.
&%gina .F
Direitos
Reais
De acordo com o princ4pio da tipicidade, s! so admiss4veis os direitos
expressamente previstos na lei e, pela forma nela regulada, ou seja, #uanto ao
conteGdo do direito real legalmente previsto, no podem as partes fixar'l(e outro
conteGdo, no t1m como nas obriga*es, liberdade negocial. CxemploB o direito de
propriedade confere o poder de usar, fruir e dispor. aso $, venda a M uma casa,
no pode estipular, ainda #ue de comum acordo, #ue o poder de fruir no
transmitido com o direito de propriedade. 8as, caso exista uma cl%usula nesse
sentido, a mesma teria efic%cia meramente obrigacional, por fora do a. .:H>.<, isto
, M ficaria vinculado perante $, a cumprir a obrigao a #ue se vinculou de non
facere. &orm, caso M no cumpra essa promessa por ter arrendado a , $ teria
incumprido uma obrigao e, em conse#u1ncia, poderia ficar obrigado a indemnizar
M, pelo incumprimento.
Cm concluso, as partes t1m de limitar'se aos direitos reais identificados na lei e tal
#ual ela os define, no alterando nem o nome nem o conteGdo (cfr. a. .:H9.<).
7efira'se ainda #ue, tipicidade significa #ue os direitos reais t1m por fonte exclusiva
a lei, no vigorando o disposto no a. FH9.<.
&or numerus clausus entenda'se, #ue o nGmero de tipos de direitos reais, so s!
a#ueles #ue se encontram definidos na lei. " numerus clausus , pois, uma
conse#u1ncia do princ4pio da tipicidade.
2.9. P#$,&1.$" +" &",)!,)-%'$)*" "- &",)!,/$*!,/"
Cste princ4pio encontra'se ligado fundamentalmente 3 transmisso convencional dos
direitos reais. Cstabelecido no direito franc1s, esta tese foi acol(ida pelo nosso
!digo ivil no a. FH=.<, disposio #ue se aplica exclusivamente 3 a#uisio
derivada, seja ela constitutiva ou translativa. Decorre do a. FH=.< n.< . #ue, para se
constituir ou transferir um direito real, basta o acordo entre as partes W
consagrando'se o c(amado sistema do t4tulo (justa causa).
&%gina .9
Instituto Superior de Humanidades e
Tecnologias
$ssim, se atravs do contrato de compra e venda ou de doao se transmite a
propriedade (de forma imediata e instant)nea), a#uele contrato o t4tulo de
a#uisio do direito real, ou seja, a razo ou fundamento jur4dico da a#uisio,
sendo suficiente esse t4tulo para produzir o efeito real.
"s contratos acima referidos, no constituem os Gnicos t4tulos (justa causa)
poss4veis. $ constituio de usufruto ou o direito de uso tambm so exemplos.
Da#ui resulta, #ue no necess%rio #ual#uer acto de entrega ou outra formalidade
(como por exB o registo), para se ad#uirir o direito real.
Cste princ4pio est% intimamente ligado com o princ4pio de causalidade, uma vez
#ue, se verdade #ue suficiente a exist1ncia do t4tulo para #ue o direito real se
transmita ou, se constitua, tambm verdade #ue o t4tulo tem #ue ser justo, isto , a
causa de a#uisio tem de ser v%lida. &or isso, se o contrato nulo ou anul%vel,
verifica'se a no produo do efeito real ( cfr. aa. =?9.<, DDH.<, entre outros). -e o
contrato nulo, no se transmitiu a propriedade do transmitente para o ad#uirente.
2.:. P#$,&1.$" +% $,!#6,&$% +" +$#!$/" #!%'
&ara o &rof. &en(a 6onalves, o #ue de mais caracter4stico existe no direito real, a
iner1ncia entre o direito e o seu objecto.
omo conceito, esta iner1ncia tem consagrao legal na al4nea d) do n.<. do a.
DHF.<. CxemploB $ e M possuem dois prdios cont4guos, sendo o prdio de $, um
prdio encravado e, necessitando este de atravessar o prdio de M para atingir a
estrada #ue a4 passa. &ara obter tal passagem $, pode fazer uma de duas coisasB
celebra com M, um contrato de passagem pelo #ual este l(e concede o direito de
atravessar o seu prdio. $, fica assim, com um direito contratual de passagem.
0maginemos agora, #ue M vende o seu prdio a . Neste caso, no fica obrigado
perante $, a cumprir o contrato de passagem #ue este (avia celebrado com M, o #ue
significa #ue $ perde o seu direito contratual de passagem.
&%gina .>
Direitos
Reais
ou constitui um direito real de passagem L a c(amada servido de passagem,
ad#uirindo o direito de passagem. Neste caso, se M vender o seu prdio a , o
direito de passagem de $ manter'se'% sempre, por#ue o direito real um direito
inerente 3 coisa.
" direito real de passagem pode, assim, ser sempre imposto, independentemente das
rela*es jur4dicas sobre o prdio, ou seja, o prdio pode ser vendido, arrendado, #ue
ainda assim, o direito de passagem persistir%.
$ iner1ncia um nexo de intima ligao entre o direito e a coisa, podendo mesmo
afirmar'se #ue o direito se torna insepar%vel da coisa #ue seu objecto. Na verdade,
o seu titular pode opor o seu direito a todos, perseguindo a coisa consistindo
nisto a c(amada se#uela, e ainda, devido 3 iner1ncia, o direito sofre todas as
vicissitudes de coisa.
-o corol%rios da iner1nciaB
a inseparabilidade do direito em relao 3 coisaJ
oponibilidade erga omnesJ
repercusso, no direito, das vicissitudes da coisa (se#uela).
$ inseparabilidade do direito em relao 3 coisa significa #ue o direito no se
desanexa do objecto. " direito nasce, vive e extingue'se com o objecto a #ue se
encontra ligado. CxemploB $, propriet%rio da #uinta P, concede o seu usufruto a M,
em termos vital4cios. Cntretanto, $ prop*e a M #ue passe a ter o usufruto da #uinta
Q em lugar do usufruto da #uinta P. aso M aceite a sugesto de $, e se, este Gltimo
um dia vender a #uinta Q a , M no poder% opor o seu direito de usufruto, j% #ue o
mesmo no existe. " seu direito sobre a #uinta P e o direito no pode separar'se
da coisa.
$ oponibilidade erga omnes , consiste na faculdade #ue o titular de um direito real
tem de, o poder invocar eficazmente contra terceiros. No contra toda e #ual#uer
&%gina .?
Instituto Superior de Humanidades e
Tecnologias
pessoa indiscriminadamente, mas apenas contra toda e #ual#uer pessoa em
condi*es de violar o direito, #uer essa pessoa ten(a somente a inteno ou, j% o
esteja a violar.
8uitos autores, actualmente, recon(ecem #ue a se#uela no mais do #ue uma
manifestao particular da oponibilidade erga omnes do direito real. $ manifestao
da oponibilidade nos direitos reais de gozo verifica'se na aco de reivindicao
(cfr. a. .:...<).
Nos direitos reais de garantia, a oponibilidade manifesta'se pela aco de execuo,
uma vez #ue o titular do direito tem o poder de executar o bem, onde #uer #ue ele se
encontre, fazendo'se pagar pelo valor da execuo.
7elativamente aos direitos reais de a#uisio a manifestao da oponibilidade
verifica'se atravs da aco de prefer1ncia.
Cxemplos para mel(or compreenso da import)ncia da oponibilidadeB
1. $ vende um im!vel a M e posteriormente vende a . M o propriet%rio do im!vel
e. portanto, o seu direito opon4vel a terceiros #ue violem o mesmo. Cm princ4pio,
a posio de M, inatac%vel dado a venda a ser nula, como venda de bem al(eio
(cfr. a. =;D.<).
2. $ vende um im!vel a M, #ue no regista e posteriormente vende a #ue regista.
Neste caso, a situao torna'se complicada j% #ue verificados os re#uisitos dos
aa. D;..< e .?.< do !digo de 7egisto &redial, a posio de inatac%vel I o
im!vel pertence'l(e.
No se admitindo a exist1ncia de direitos reais inopon4veis, entender'se'% #ue o
registo feito por funciona como condio resolutiva do neg!cio celebrado entre $
e M. 7esolvido o contrato, o direito de propriedade regressa 3 titularidade de $ e
como tal , ad#uire o seu direito por a#uisio derivada (cfr. ainda a. >.< do !digo
de 7egisto &redial).
&%gina .=
Direitos
Reais
3. $ confiou a M certa coisa m!vel, no sujeita a registo. &osteriormente, M vende a
coisa a #ue a comprou de boa f, ou seja, descon(ecendo #ue o bem pertencia a
$.
De acordo com o nosso ordenamento jur4dico, a tutela de terceiros ad#uirentes de
boa f, s! assegurada #uando se trate de direitos reais sobre coisas im!veis ou
m!veis regist%veis, e mesmo assim, s! dentro dos limites dos aa. D;..< e .?.< do
!digo de 7egisto &redial.
$ Gnica coisa #ue tem a seu favor, a presuno da titularidade do direito I cfr.
a. .D>=.<. &orm, esta presuno legal ilid4vel pelo propriet%rio $, #ue pode
intentar uma aco de reivindicao e, se conseguir provar #ue obteve a coisa, a
non domini, esta, ser'l(e'% restitu4da.
Csta soluo, est% de acordo com a regra nemo plus iuris (ningum pode transmitir
mais do #ue a#uilo #ue tem) e, consagra a preval1ncia do direito do titular
verdadeiro sobre a titularidade aparente do possuidor, sem embargo da sua boa f.
$ repercusso, no direito, das vicissitudes da coisa.
" perecimento total da coisa provoca a extino do direito real, j% #ue um dos
pressupostos de um direito real a exist1ncia da coisa. &or outro lado, o direito real
pode alterar'se, caso seja alterado o regime a #ue a coisa est% submetida. $ssim, se
$ resolve transformar um edif4cio de > andares em propriedade (orizontal, deixa de
(aver um direito de propriedade sobre o edif4cio de > andares, para passarem a
existir v%rios direitos de propriedade.
2.;. P#$,&1.$" +% P-7'$&$+%+!
om j% foi referido, o direito real um direito com efic%cia absoluta e, por isso
necess%rio #ue os terceiros saibam da sua exist1ncia para no direito no
interferirem, cumprindo deste modo dever de absteno.
&%gina .;
Instituto Superior de Humanidades e
Tecnologias
&ara #ue seja poss4vel a todos os sujeitos de obrigao passiva universal
con(ecerem a exist1ncia dos direitos reais e igualmente para segurana do comrcio
jur4dico (em #ue se tutela a posio destes terceiros), necess%rio dar publicidade 3
exist1ncia desses direitos. 7epara'se #ue o descon(ecimento da real situao das
coisas pode afectar terceiros, no #ue respeita 3s conse#u1ncias dos neg!cios #ue,
em relao a elas se ven(am a praticar, contribuindo a publicidade dos actos para
estes mesmos terceiros respeitarem esta situao.
8as, esta publicidade no constitui re#uisito de validade do direito real, #ue foi
validamente constitu4do, por mero efeito do contrato, apenas v%lido inter partes.
&orm, este re#uisito condio de efic%cia relativamente a terceiros. $ publicidade
conseguida atravs do registo das coisas im!veis (7egisto &redial) e das coisas
m!veis de consider%vel valor (como os avi*es, (elic!ptero, autom!veis, #uotas de
sociedade). &or exemploB se $ e M celebrarem contrato de compra e venda
(mediante escritura), M comprador torna'se propriet%rio do bem. &orm, este
neg!cio apenas tem efic%cia entre $ e M (cfr. aa. FH>.< e FH=.< n.<.). Cmbora, para
#ue M se torne propriet%rio, no seja necess%rio proceder ao registo, dever% faz1'lo,
sob pena de colocar em risco o pr!prio direito.
$ relev)ncia econ!mica, social e jur4dica da publicidade, neste sector, como em
outros, levou o Cstado a intervir e, a organizar servios pGblicos, especialmente
encarregados de a promover e organizar sistematicamente.
Cm &ortugal, a publicidade est% (% muito confiada 3s onservat!rias, #ue so
servios pGblicos com compet1ncia especializada em funo das matrias e das
categorias de coisas a #ue a publicidade respeita.
Vuanto % nossa cadeira, interferem a onservat!ria do 7egisto &redial e as
onservat!rias do 7egisto de Mens 8!veis, ainda pendente de regulamentao.
&odemos encontrar duas modalidades de publicidadeB a provocada e a expont)nea.
Na realidade, (% uma srie de comportamentos (umanos #ue pela sua
repetitividade e tipicidade social, implicam, por si mesmos, a revelao e
publicitao de certas realidades sociais e jur4dicas. Da4 #ue, a adopo de certos
&%gina DH
Direitos
Reais
comportamentos possam envolver, a produo de certas conse#u1ncias no mundo
do direito. &or exemplo, as rela*es estabelecidas entre pessoas #ue vivem
maritalmente ou, a relao entre pais e fil(os, assumem uma certa feio ou,
maneira de ser I tipicidade social.
"ra, se algum adopta em relao 3 pessoa do sexo oposto com #uem vive ou,
em relao a um menor, com regularidade certos comportamentos, #ue integram
a c(amada posse de estado, natural #ue da4 se retirem conse#u1ncias #uanto 3
exist1ncia, entre essas pessoas, de uma relao matrimonial ou de filiao.
No plano dos direitos reais, algo de semel(ante se passa. Cm regra, o
propriet%rio dos bens #uem adopta em relao a eles os comportamentos,
correspondentes ao seu uso e fruio, fazendo'o, em regra, 3 vista de todos, sem
reservas ou reparos de #ual#uer outra pessoa. ompreende'se por isso #ue se
veja na#uele comportamento, o sinal exterior de propriedade e #ue, a partir da4,
se l(e d1 relev)ncia na atribuio ou recon(ecimento da titularidade do
correspondente direito. De facto, resulta desses comportamentos a publicidade
#ue se designa por expont)nea.
ontrap*e'se a esta publicidade, outra, designada por provocada, #ue deriva de
uma actuao intencionalmente dirigida a dar a con(ecer a terceiros uma certa
situao jur4dica. $ctualmente, essa publicidade faz'se mediante inscrio no
registo de certos factos em livros ou registo pr!prios #ue so guardados ou
conservados, por um servio publico.
2.;.1. P-7'$&$+%+! R!<$)/%'
N"2=!) <!#%$)
&%gina D.
Instituto Superior de Humanidades e
Tecnologias
Nos termos do a. ..< do .7.&redial, a funo essencial do registo predial a deB
Xdar publicidade 3 situao jur4dica dos prdiosY. $travs desta funo, realiza'se o
fim a #ue o registo predial est% votadoB Xa segurana do comrcio imobili%rioY.
$ lei do registo s! se refere a prdios, compreendendo os rGsticos e urbanos, e no a
todas as coisas m!veis, abrangidas na enumerao do a. DHF.<. &orm, refira'se, #ue
a partir dos actos de registo relativos a prdios, se consegue saber e estabelecer a
situao jur4dica das demais coisas im!veis, uma vez #ue estas mantm sempre uma
ligao com um prdio, seja rGstico ou urbano.
$ publicidade da situao jur4dica das coisas, organizado pelo Cstado,
relativamente recente, datando do segundo #uartel do sc. P0P. " primeiro !digo
de 7egisto &redial verdadeiramente merecedor deste nome, surgiu com a publicao
do DK/ n.< FD9F9 de = de "utubro de .;9;, revogado em .;>?, sendo publicado
outro !digo, aprovado pelo DK/ n.< F?>.. de D= de 8aro de .;>?.
" actual !digo, foi j% objecto de altera*es, algumas importantes introduzidas
pelos seguintes diplomas B DK/ n.< :99K=9 de D de -etembroJ DK/ n.< >HK;H de .F de
AevereiroJ DK/ n.< =HK;D de ? de 8aioJ DK/ n.< :HK;: de .D de AevereiroJ DK/ n.<
D99K;: de .9 de 2ul(oJ DK/ n.< DD?K;F de = de -etembroJ DK/ n.< D>?K;F de D9 de
"utubroJ DK/ n.< >?K;> de :. de 8aioJ DK/ n.< :?9'$K;; de DH de -etembroJ DK/
n.< 9::K;; de .. de Dezembro e DK/ n.< D?:KDHH. de .: de "utubro.
2.;.2. C%#%&/!#1)/$&%) G!#%$) +" S$)/!*% +! R!<$)/" P#!+$%' P"#/-<-6)
" sistema de registo predial portugu1s tem como caracter4sticas, entre outras, ser
um sistema de natureza pGblico e real.
" car%cter pGblico revela'se, desde logo, na circunst)ncia de o 7egisto &redial estar
a cargo de servios pGblicos I onservat!ria do 7egisto &redial. Cstas dependem,
por sua vez, de um servio central comum, a Direco 6eral de 7egistos e
Notariado, integrado na org)nica do 8inistrio da 2ustia.
&%gina DD
Direitos
Reais
C o car%cter real e no pessoal, verifica'se na circunst)ncia de assentar num acto de
registo #ue respeita a prdios em si mesmos e, no 3s pessoas #ue sejam titulares de
direitos #ue os ten(am por objecto.
"s registos #ue assumem grande relev)ncia na nossa ordem jur4dica soB
I o registo predialJ
I o registo comercialJ
I o registo de propriedade autom!velJ
I o registo de propriedade intelectual e,
I o registo de propriedade industrial
" registo predial assume uma particular relev)ncia, dado #ue as suas normas
aplicam'se subsidiariamente aos diplomas reguladores de cada um dos restantes
registos.
2.;.3. P#$,&1.$") +" R!<$)/" P#!+$%'
%> P#$,&1.$" +% I,)/?,&$%
Cste princ4pio encontra'se previsto no a. F..< do .7.&redial e significa #ue, salvo
nos casos previstos na lei, o registo deve ser pedido pelos interessados.
Decorre deste princ4pio #ue os servios esto 3 disposio dos interessados, mas a
estes cabe a iniciativa de re#uerer os registos #ue l(es conven(am, vigorando assim
um princ4pio e#uivalente ao #ue rege em direito processual civil.
abe, em suma, o impulso inicial de registo 3s partes, o #ue se faz mediante o
preenc(imento e apresentao de um impresso de modelo aprovado (re#uisio),
acompan(ada dos suportes documentais necess%rios a cada acto de registo.
" !digo de 7egisto &redial &ortugu1s no estabelece, em caso algum, a
obrigatoriedade do registo, sendo neste dom4nio elucidativo #ue, o facto de a sua
&%gina D:
Instituto Superior de Humanidades e
Tecnologias
falta no configurar #ual#uer transgresso, nem se estabelecer para ele #ual#uer
sano podendo, no entanto, afirmar'se uma obrigatoriedade indirecta.
$ssim, no ser% ade#uado falar'se de dever de registar mas apenas em !nus, sendo
#ue, a no observ)ncia do !nus de registo, acarreta conse#u1ncias indesej%veis para
o interessado no registo, ou a ele desfavor%veis.
-em preju4zo do princ4pio da inst)ncia, a lei prev1 v%rios casos particulares de
registo oficioso, isto , por iniciativa do onservador (cfr. aa. ;D.< n.<9, ;?.<, ;=.<
n.<: e .HH.< n.<:).
7> P#$,&1.$" +% '!<%'$+%+!
Cste princ4pio decorre, desde logo, do car%cter pGblico do registo, numa das suas
manifesta*es. Na verdade, tanto o onservador como os demais servidores das
onservat!rias, funcion%rios pGblicos, todos eles esto nessa #ualidade
subordinados 3 lei #ue devem respeitar. &or esta simples razo, j% a#ui domina uma
ideia de legalidade. ontudo, o princ4pio em an%lise, tem alcance mais vasto e #ue
decorre do a. >=.< do .7.&.
$ este princ4pio pode ser'l(e atribu4do um conteGdo formal ou substancial. No
primeiro caso, significa #ue cabe aos funcion%rios do registo verificarem a
regularidade formal dos actos apresentados a registo e a legitimidade dos
respectivos re#uerentes. No segundo caso, vai'se mais longe, impondo tambm ao
onservador a obrigao de se pronunciar sobre a viabilidade do pedido de registo,
tomando em conta a sua validade substancial dos actos a registar, assemel(ando'se
a sua funo 3 do juiz.
$ actividade fiscalizadora do onservador implica a apreciao dos seguintes
aspectosB
I identidade entre o prdio a #ue se refere o acto a registar e a correspondente
descrioJ
I legitimidade dos interessadosJ
I regularidade formal dos t4tulos referentes aos actos a registar e a
&%gina DF
Direitos
Reais
I validade substancial dos mesmos actos.
7elativamente ao Gltimo ponto, exige'se uma observao complementar. E
entendimento corrente na doutrina #ue o poder do conservador restringe'se nesta
matria, aos casos de nulidade, sendo v%rias as raz*es #ue impedem #ue a sua
apreciao se alargue aos actos anul%veis. Desde logo, por#ue os actos anul%veis
produzem os seus efeitos en#uanto no sejam invalidados (cfr. a. D=?.< n.<.).
$ssim, no seria razo%vel atribuir ao conservador um poder #ue iria colocar em
causa a efic%cia do acto, num campo #ue deixado 3 disponibilidade de certas
pessoas.
&or outro lado, uma vez #ue este tipo de invalidade no do con(ecimento oficioso
do tribunal, permitir'se a interfer1ncia do conservador nesta matria, seria atribuir'
l(e poderes mais amplos do #ue os recon(ecidos ao poder judicial.
No entanto, #uando a anulabilidade resulte de falta de consentimento de outrem ou,
de consentimento do tribunal, imp*e o a. ;D.< al. e) do .7.&redial, a realizao do
registo como provis!rio por natureza. " mesmo regime vale para os actos
praticados pelo gestor ou representante sem poderes en#uanto no forem ratificados
(cfr. al. f) do a. supra citado). Cm #ual#uer outro caso no pode o conservador
recusar o registo.
" princ4pio da legalidade devia conduzir, sempre #ue o registo se mostrasse
invi%vel, 3 sua recusa. 8as, dado #ue este regime poderia acarretar graves
inconvenientes para os interessados, em alternativa 3 figura da recusa do registo,
surge a do registo provis!rio por dGvidas. -! nos casos mais graves e enumerados
no a. >;.< do .7.&redial, o registo deve ser recusado.
"s meios de impugnao das decis*es do conservador podem revestir car%cter
gracioso ou contencioso.
$ impugnao graciosa, possibilita a reclamao para o pr!prio conservador (cfr. a.
.FH.< do .7.&.) e o recurso (ier%r#uico para o Director'6eral dos 7egistos e
Notariado (cfr. a. .FD.< do .7.&.) e, #ue tem lugar, no caso de a reclamao ser
indeferida.
&%gina D9
Instituto Superior de Humanidades e
Tecnologias
-e a pretenso do interessado no for atendida pelos meios graciosos, o mesmo
ainda se pode socorrer da via contenciosa #ue consiste no recurso para o tribunal de
comarca (cfr. a..F9.< do .7.&.).
&ara alm destes meios, o interessado disp*e ainda de outros meios, destinados 3
reparao dos danos #ue, a conduta do conservador l(e ten(a causado, por fora do
a. .9:.< do .7.&., efectivando a responsabilidade criminal e civil em #ue este
incorre.
&> P#$,&1.$" +% .#$"#$+%+! "- .#!4%'6,&$%
De acordo com o a. >.< do .7.&., o direito em primeiro lugar inscrito prevalece
sobre os #ue se seguirem em data.
aso os registos sejam da mesma data, a prioridade determinada pelo nGmero de
ordem das apresenta*es.
" princ4pio em an%lise s! admite uma excepo em matria de (ipoteca. $s
(ipotecas inscritas na mesma data, concorrem entre si, na proporo dos crditos
#ue cada uma delas garante.
-aliente'se #ue o registo provis!rio #uando convertido em definitivo, conserva a
prioridade #ue tin(a como provis!rio, ou seja, a prioridade do registo determinada
segundo os critrios do n< . do a. ><. Csta disposio demonstra, s! por si, a
import)ncia da provisoriedade do registo, como alternativa 3 sua recusa. " registo
provis!rio #ue no seja renovado ou convertido em definitivo dentro do prazo da
sua vig1ncia (> meses), caduca.
+> P#$,&1.$" +" /#%/" )-&!))$4"
" princ4pio do trato sucessivo, previsto no a. :F.< do .7.&., tem como objectivo
reconstituir ou estabelecer uma cadeia ininterrupta dos sucessivos titulares do
&%gina D>
Direitos
Reais
direito. Cstabelecendo'se esta cadeia, f%cil con(ecer toda a (ist!ria jur4dica de um
im!vel, consultando os registos.
Vuando, ao longo da cadeia dos sucessivos actos de transmisso, existe algum #ue
no regista, d%'se a#uilo a #ue se c(ama de X#uebra do registoYB
.;.D''''''''M regista
.;FD'''''''' no regista
.;>=''''''''D no regista
.;=;''''''''C pretende registar.
Deslocando'se 3 onservat!ria para registar a sua a#uisio, C, constata (aver um
(iato no registo, ou seja, o Gltimo registo de #ue (% con(ecimento data de .;.D e
encontra'se em nome de M. Neste caso, o onservador vai exigir a C a justificao
das sucessivas aliena*es #ue culminaram no contrato pelo #ual M ad#uiriu de $.
Cxistem duas formas de reatar o trato sucessivoB atravs de justificao notarial,
tentando obter junto dos not%rios as sucessivas escrituras de compra e venda,
(abilitao de (erdeiros, partil(a etc. ou, atravs de justificao judicial pedindo ao
tribunal #ue faa a respectiva reconstituio.
om efeito, o a. ;.< vem permitir dar soluo aos problemas colocados pelo
princ4pio do trato sucessivo, no #ue diz respeito aos im!veis #ue vo sendo
alienados ap!s a entrada em vigor do !digo de 7egisto &redial.
!> P#$,&1.$" +% '!<$/$*%23"
De acordo com o a. ;.< do .7.&., o titular de um im!vel no pode alien%'lo nem
constituir encargos sobre ele, mediante escritura pGblica se esse im!vel no estiver
devidamente registado.
&%gina D?
Instituto Superior de Humanidades e
Tecnologias
Note'se #ue, o a. ;.< do .7.&., no se dirige ao titular dos im!veis, mas sim aos
not%rios, pois a estes #ue compete cumprir o preceito, ou seja, no realizar a
escritura se no for apresentada ertido do 7egisto. " not%rio #ue o fizer ser%
objecto de sano disciplinar, sendo #ue as partes no sofrem #ual#uer sano.
Cste princ4pio traduz um outro, o princ4pio de obrigatoriedade indirecta, segundo o
#ual ningum obrigado a registar um im!vel, mas se #uiser alien%'lo ou constituir
encargos sobre ele, ter% forosamente #ue o registar. No (%, portanto, #ual#uer
sano para #uem no registar, mas uma forte limitao.
2.;.4. A&/") +" R!<$)/"@ /#?*$/!) .#"&!))-%$) ! .#"4% +! #!<$)/"
-o tr1s as modalidades de actos de registo, propriamente ditos, atendendo ao seu
conteGdo e 3 sua funoB a descrio, a inscrio e os averbamentos.
$ descrio o acto de registo dirigido 3 identificao f4sica, econ!mica e fiscal de
cada prdio (cfr. a. ?;.< n.<. do .7.&.). $s descri*es so dependentes, em geral,
de uma inscrio ou de um averbamento L cfr. a. =H.< n.<. do .7.&.
"s averbamentos 3s descri*es (acto complementar), servem para alterar, completar
ou rectificar os elementos delas constantes, ampliar ou inutilizar, em virtude de
circunst)ncias supervenientes. "s averbamentos t1m um nGmero privativo e devem
ter tambm o nGmero e data da apresentao #uando dela depender (cfr. aa. ==.< n.<.
e =;.< do .7.&.).
Diversa a finalidade da inscrio. Csta o acto de registo #ue vai revelar a
situao jur4dica dos prdios descritos, consistindo num extracto dos factos jur4dicos
relativos a cada prdio. $ identificao da inscrio faz'se mediante uma letra,
seguida do nGmero de ordem correspondente e o nGmero e data da apresentao,
elementos #ue devem constar do correspondente extracto.
&%gina D=
Direitos
Reais
R semel(ana do #ue passa com as descri*es, os averbamentos 3s inscri*es
servem para completar, restringir ou actualizar uma inscrio j% existente, devendo
ser lanados na inscrio a #ue respeitam (cfr. a. .HH.< n.<. e n.< F do .7.&.).
$ exist1ncia do registo prova'se por meio de t4tulos de registo, certid*es, fotoc!pias
e notas de registo. Uma vez efectuado o registo, dos factos legalmente sujeitos a ele,
os mesmos sero opon4veis a terceiros, depois da data do respectivo registo (cfr. a.
>.< do .7.&.).
" a. ?.< do .7.&., estabelece duas presun*esB a de #ue o direito existe tal como o
registo o revela e a de #ue o direito pertence a #uem est% inscrito como seu titular.
Cstas presun*es, so presun*es legais, ilid4veis.
3. CLASSIFICAO DOS DIREITOS REAIS
3.1. D$#!$/" R!%' P'!," ! D$#!$/") R!%$) L$*$/%+")
" critrio de distino entre direitos reais plenos e direitos reais limitados ou
menores, a extenso dos poderes #ue os direitos reais atribuem ao seu titular, ou
seja, existem direitos reais #ue atribuem aos seus titulares mais poderes do #ue
outros.
CxemploB o direito de propriedade atribui poderes mais amplos, #ue o direito de
usufruto.
onsidera'se #ue para alm da propriedade, tambm a posse um direito real pleno,
significando #ue, por meio desta classificao, a situao possess!ria colocada ao
n4vel do direito de propriedade.
" direito de propriedade um direito real pleno por#ue abrange os mais amplos
poderes de aproveitamento, ou seja, usar, fruir e dispor. 5odos os outros direitos
&%gina D;
Instituto Superior de Humanidades e
Tecnologias
reais so limitados, dado os mesmos serem recortados do direito real pleno,
permitindo ao seu titular o aproveitamento parcial e no pleno da coisa.
3.2. D$#!$/") R!%$) +! G"5"@ G%#%,/$% ! +! AA-$)$23"
Csta a classificao tradicional das categorias dos direitos reais. " seu critrio de
distino assenta no modo como se efectua o aproveitamento das utilidades da
coisa, #ue o objecto do direito real.
D$#!$/") #!%$) +! <"5"
Nos direitos reais de gozo, o aproveitamento da coisa feito de modo directo e
imediato no sentido de #ue, o titular do direito real de gozo pode fazer suas as
utilidades #ue a coisa l(e proporciona. &ode col(er os frutos naturais, perceber
frutos civis, consumir a coisa, alter%'la, etc.
&ortanto, o titular do direito real de gozo, satisfaz o seu interesse atravs do
aproveitamento do valor de uso da coisa, retirando da sua subst)ncia todas as
utilidades dessa coisa.
-o direitos reais de gozoB a posse, o direito de propriedade (compropriedade e
propriedade (orizontal), as servid*es, o direito de superf4cie, o direito de uso e
(abitao, o direito de usufruto e o direito real de (abitao peri!dica.
D$#!$/") #!%$) +! <%#%,/$%
Nos direitos reais de garantia, as utilidades proporcionadas ao seu titular so
aproveitadas de modo indirecto, isto , atravs do valor econ!mico, do valor de
troca, e no atravs do seu valor de uso.
Cstes direitos reais so acess!rios de uma relao credit!ria e por isso encontram'se
regulados no /ivro 00, tendo a funo de assegurar eficazmente ao credor, o
pagamento preferencial do seu crdito pelo valor da coisa sobre #ue recaiem.
&%gina :H
Direitos
Reais
"s direitos reais de garantia caracterizam'se pelo facto de incidirem sobre o valor
ou os rendimentos de bens certos e determinados, do pr!prio devedor ou de um
terceiro.
" .. admite os seguintes direitos reais de garantiaB
.. onsignao de rendimentos
D. &en(or
:. Zipoteca
F. &rivilgios credit!rios
9. Direito de reteno
1. C",)$<,%23" +! #!,+$*!,/")
$ consignao de rendimentos consiste na aplicao dos rendimentos de certos bens
im!veis ou m!veis sujeitos a registo 3 garantia do cumprimento de uma obrigao
(#ue pode ser condicional ou futura), e do pagamento dos respectivos juros, se
devidos, ou to s! do cumprimento da obrigao ou do pagamento dos juros.
Disp*e o a. >9?.< n.<., #ueB S tem legitimidade para constituir a consignao
quem puder dispor dos rendimentos consignados. E o caso do usufrutu%rio.
$ consignao de rendimentos pode serB volunt%ria, #ue a#uela #ue institu4da
pelo devedor ou por um terceiro, mediante neg!cio entre vivos ou testamento, ou
judicial, #ue resulta de uma deciso do tribunal (cfr. a. >9=.<).
No #ue diz respeito 3 consignao volunt%ria, exige'se escritura pGblica ou
testamento, desde #ue verse sobre coisas im!veis, mas bastante, documento
particular, #uando estejam em causa bens m!veis (cfr. a. >>H.< n.<.).
$ consignao de rendimentos encontra'se sujeita a registo, salvo se tiver por
objecto os rendimentos de t4tulos nominativos, como por exemplo, ac*es de
sociedades, devendo neste caso ser mencionado nos t4tulos e averbada, segundo a
respectiva legislao (cfr. a. >>H.< n.<D).
&%gina :.
Instituto Superior de Humanidades e
Tecnologias
$ consignao confere ao credor o direito de prefer1ncia em relao aos outros
credores, apenas sobre os rendimentos consignados e no sobre os bens #ue os
produzem. $ consignao extingue'se nos termos do a.>>F.<.
2. P!,B"#
" pen(or constitui um direito real de garantia, #ue consiste em o devedor ou
terceiro se desapossarem voluntariamente de certa coisa mobili%ria, para #ue fi#ue
especialmente afecta 3 segurana de determinado crdito, e #ue, por ele responde
preferencialmente, no caso de no cumprimento da obrigao por parte do devedor.
Cm princ4pio, o objecto empen(ado tem #ue sair das mos do devedor ou de
terceiro (a. >>?.<) e entregue ao credor, ou a terceiro fiel deposit%rio deste (a. >>;.<).
Vuanto ao objecto, a lei permite #ue sejam dadas em pen(or, coisas m!veis como
crditos ou outros direitos no (ipotec%veis.
$dmitem'se, assim, duas modalidades fundamentais de pen(orB o pen(or de coisas
(a. >>;.< e ss.) e o pen(or de direitos (a. >?;.< e ss.)
7egra geral, todas as coisas m!veis podem constituir objecto do pen(or sejam elas
fung4veis ou no, consum4veis ou no. Cxige'se apenas, #ue a coisa possa ser
alienada, por#uanto o credor pignorat4cio tem o direito de promover a sua venda
para se pagar (cfr. a.>?9.<).
Nos termos do a. >>;<, imp*e'se #ue o autor do pen(or no ten(a a disposio do
objecto empen(ado. $ exist1ncia do pen(or pressup*em a publicidade constitutiva
#ue se traduz na posse ou composse, decorrente do a. >>;<.
$lm da publicidade, torna'se necess%rio, 3 data de entrega do objecto empen(ado,
acordo das partes, sobre a constituio da garantia.
3. C$."/!&%
$ (ipoteca traduz'se no direito concedido a certos credores de serem pagos, pelo
valor de certos bens imobili%rios do devedor e, com prefer1ncia a outros credores
&%gina :D
Direitos
Reais
estando os seus crditos devidamente registados. $lm dos bens imobili%rios,
podem ser objecto de (ipoteca, os autom!veis, navios e, aeronaves (bens m!veis
regist%veis).
$ (ipoteca incide sobre coisas im!veis ou (avidas como tais, indicadas nos
ara.>==.< a >;..<.
No re#uisito da (ipoteca, #ue os bens saiam da posse do autor da garantia,
diferente do #ue se verifica no pen(or. No entanto, compreende'se a diferena, dada
a especial natureza dos bens sobre #ue recaem as duas garantiasB a (ipoteca sobre
coisas im!veis ou e#uiparadas #ue no podem ser facilmente ocultadas ou
sonegadas, como acontece com a generalidade dos m!veis.
$ (ipoteca carece de ser registada sob pena de no produzir efeitos, mesmo em
relao 3s partes (cfr. a. >=?.<).
Cxistem tr1s modalidades de (ipotecas previstas na lei (cfr. a. ?H:.<)B
legais (cfr. a. ?HF.<)
judiciais (cfr. a. ?.H.<)
volunt%rias (cfr. a.?.D.<)
4. P#$4$'0<$") &#!+$/D#$")
E um direito conferido a certos credores, de serem pagos, em ateno 3 natureza dos
seus crditos, de prefer1ncia a outros credores. Csta garantia no necessita de ser
registada (cfr. a. ?::.<).
" privilgio credit!rio constitui uma garantia mais forte do #ue a (ipoteca, por#ue
se (ouver concurso entre credores, os privilgios imobili%rios preferem 3
prefer1ncia, assim como preferem 3 consignao de rendimentos e ao direito de
reteno, ainda #ue estas garantias se mostrem anteriores (a. ?9..<).
Nos termos do a.?:F.< esta garantia, abrange os juros de crdito respeitantes aos
Gltimos dois anos, se forem vencidos.
&%gina ::
Instituto Superior de Humanidades e
Tecnologias
"s privilgios credit!rios podem ser privilgios mobili%rios, o #ue pode abranger
o valor de bens m!veis, de todos se, o privilgio geral ou, de determinados se,
o privilgio especial do devedor, existentes 3 data da pen(ora ou de acto
e#uivalente (cfr. aa. ?:>.< e ?:=.<) e privilgios imobili%rios, a#ueles #ue podem
abranger apenas o valor de determinados bens im!veis (cfr. a.?F:.< e ss.). De acordo
com a actual redaco do a. ?:9< n< :, introduzida pelo D/ n< :=KDHH: de = de
8aro, os privilgios imobili%rios estabelecidos neste !digo so sempre especiais.
5. D$#!$/" +! #!/!,23"
" direito de reteno um verdadeiro direito de garantia e, consiste na faculdade
#ue tem o detentor de uma coisa, de a no entregar a #uem l(a pode exigir,
en#uanto esta, no cumprir uma obrigao a #ue est% adstrito para com a#uele (cfr.
a.?9F.<).
Cste direito resulta directamente da lei e no de um neg!cio jur4dico e a sua
publicidade encontra'se assegurada pelo pr!prio texto legal. Csta garantia no
carece de ser registada.
" direito de reteno tem como re#uisitos os seguintesB
' a deteno l4cita de uma coisa #ue deve ser entregue a outremJ
' #ue o detentor se apresente, por sua vez, credor da pessoa com direito 3 entregaJ
' #ue entre os dois crditos exista o nexo apontado tratar'se das despesas feitas
por causa dessa coisa ou de danos por ele causados.
" a. ?99.< no seu n.<., estabelece casos especiais de direito de reteno j%
con(ecidos, como o caso da al4neas b), d) e f) da mesma disposio legal.
D$#!$/") #!%$) +! %A-$)$23"
"s direitos reais de a#uisio, constituem a categoria de direitos reais mais recente,
em #ue o interesse do titular satisfeito atravs da a#uisio de um outro direito
real, isto , a partir do momento em #ue se exerce o direito real de a#uisio, o seu
titular imediatamente transposto para outro direito real de gozo.
&%gina :F
Direitos
Reais
&or exemploB o direito #ue tem cada um dos compropriet%rios a ter prefer1ncia, na
venda ou doao, das #uotas dos outrosJ o caso do contrato'promessa e do pacto de
prefer1ncia #uando se ten(a atribu4do efic%cia real. 5ambm a situao jur4dica do
possuidor #ue ad#uire o direito de propriedade por usucapio, cfr. a. .D=?.< eJ o
caso de apropriao de coisa al(eia, cfr. aa. .:D..< e .:D:.<, etc.
4. VICISSITUDES DOS DIREITOS REAIS
$s vicissitudes dos direitos reais t1m a ver com a a#uisio, com a modificao e
com a perda dos direitos reais.
4.1. AA-$)$23" +") +$#!$/") #!%$)
$ a#uisio de um direito real, marca o momento em #ue esse direito (subjectivo)
passa a fazer parte de uma esfera jur4dica.
$ a#uisio pode ser origin%ria ou derivada e, esta Gltima, ainda pode ser,
constitutiva e translativa.
Na a#uisio origin%ria, o direito ad#uirido surge na ordem jur4dica, no exacto
momento em #ue se ad#uire, isto , o fen!meno de a#uisio e constituio do
direito simult)neo e por sua vez no est% dependente de nen(um outro direito.
Na a#uisio derivada o direito ad#uirido est% sempre dependente de outro direito.
C essa depend1ncia exprime'se de duas formasB
na a#uisio derivada translativaB a a#uisio depende do direito anterior #ue
fundamentalmente o mesmoJ
na a#uisio derivada constitutivaB o direito #ue se ad#uire um direito novo,
muito embora, a sua constituio, se processe 3 custa de um direito pr'existente,
#ue fica assim limitado pela constituio desse direito.
&%gina :9
Instituto Superior de Humanidades e
Tecnologias
om efeito, os direitos reais menores surgem por a#uisio derivada constitutiva e
limitam o direito de propriedade. -e eles forem transmiss4veis, pode tambm existir
a#uisio derivada translativa e, por regra, todos os direitos reais de gozo so
transmiss4veis. 2% #uanto ao direito de propriedade, s! pode ser ad#uirido ou, por
a#uisio origin%ria ou, por a#uisio derivada translativa.
Vuanto aos modos de a#uisio, so eles os seguintesB
a) ontratoB mediante contrato, transmitem'se para outro titular, direitos reais j%
existentes, na titularidade do transmitente e, podem ser constitu4dos (a#uisio
origin%ria) novos direitos reais (cfr. a. FH=.< n.<.)J
b) UsucapioB a posse, mais o tempo, conduz 3 usucapio e, um modo de
a#uisio de direitos reais de gozoJ
c) /ei e deciso 2udicialB a constituio em si mesma, de direitos reais, muitas vezes
decorre automaticamente da lei, ou seja, sem necessidade de interveno das partes
e independentemente da sua vontade.
CxemplosB servid*es legais (cfr. a. .99H.<), (ipoteca legal (cfr. a. ?HF.<), os
privilgios credit!rios (cfr. a. ?::.<), o direito de reteno (cfr. a. ?9F.<) e as
prefer1ncias legais.
4.2. M"+$E$&%23" +") +$#!$/") #!%$)
$ modificao dos direitos reais pode ser objectiva e subjectiva. -empre #ue se
opera uma a#uisio derivada translativa existe uma modificao subjectiva.
CxemploB $ vende a M um autom!vel.
Vuanto 3 modificao objectiva, esta verifica'se sempre #ue, nos encontramos
perante a#uisi*es derivadas constitutivas. CxemploB $ constitui a favor de M um
direito de usufruto.
&%gina :>
Direitos
Reais
4.3. P!#+% +") +$#!$/") #!%$)
"s direitos reais extinguem'se pelas seguintes causasB
Cxpropriao por utilidade pGblicaB (cfr. a. >D.< da onstituio da 7epGblica
&ortuguesaJ a. .:H=.< e a. .9:>.<, n.< ., al. f) consiste numa declarao feita pelo
Cstado, em #ue este declara a necessidade de utilizar determinado bem para um fim
espec4fico de utilidade pGblica, #ue faz extinguir o direito real constitu4do sobre tal
bem e, determina a sua transfer1ncia para o patrim!nio da pessoa a cujo cargo est% a
prossecuo desse fim (direito novo independentemente do anterior).
7enGnciaB (cfr. aa. ?:..<, >>F.<, >??.<, ?9D.<, ?>..<, .D>?.<, .F?>.<, .F;H.<) os
direitos reais so renunci%veis, por manifestao de vontade, nesse sentido, do
respectivo titular (&rinc4pio da renunciabilidade).
" titular do direito de propriedade de um bem m!vel pode simplesmente
abandon%'lo, desligando'se da sua posse (causal), passando a coisa a ser
considerada uma res nullius (coisa de ningum) e, fica suscept4vel de ser
ad#uirida por ocupao (cfr. a. .:.=.<).
" propriet%rio de um im!vel tambm pode renunciar ao seu direito, embora (aja
opinio diversa. &or efeito da renGncia (#ue deve ser feita por escritura pGblica e
sujeita a registo) o im!vel integra'se ex vi lege no patrim!nio do Cstado, no
sendo suscept4vel de ocupao.
onfusoB esta figura aparece'nos como causa extintiva dos direitos reais
limitados (cfr. aa. .F?>.< n.<., al. b)J .9:>.< n.<., al. d), .9>;.< n.<., al. c).
Vuando o titular de um direito real menor, passa a titular de um direito real
maior, d%'se a confuso. CxemploB $. usufrutu%rio ad#uire a propriedade a M (nu
propriet%rio).
&%gina :?
Instituto Superior de Humanidades e
Tecnologias
Cxtino de um direito real pelo decurso do prazo, #uando o mesmo ten(a sido
constitu4do a termo.
TTULO II
DOS DIREITOS REAIS EM ESPECIAL
&%gina :=
Direitos
Reais
1. DA POSSE F%%. 1251.G % 13H1.G +" CD+$<" C$4$'>
1.1. N"2=!) G!#%$)
$ ideia de posse sugere imediatamente uma situao de poder sobre uma coisa e,
por outro lado, sugere tambm a exist1ncia de uma relao material entre uma
pessoa e uma coisa.
0maginemos as seguintes situa*esB
$, utiliza um autom!vel em virtude de o ter roubado ou, em virtude de o ter alugado
ou, ainda, em virtude de o ter comprado, sendo o seu propriet%rio. Do ponto de vista
factual, no (% #ual#uer diferena entre estas tr1s situa*es.
&ara compreenso da noo de posse, foroso uma abordagem da distino #ue, a
doutrina estabelece entre posse causal, posse formal e, posse prec%ria ou deteno.
1.2. P"))! &%-)%'@ ."))! E"#*%' ! ."))! .#!&(#$%
$ posse diz'se causal por#ue existe uma causa #ue a justifica, isto , no caso do
propriet%rio ele titular de um direito real em cujo conteGdo se integram os poderes
#ue justificam o uso da coisa.
"ra, a posse o poder de uso e, neste caso, causal, por#ue tem como causa a
titularidade de um direito real, cujo conteGdo integra um poder de uso.
$ posse causal no tem autonomia, inerente 3 titularidade de um direito real e no
mais do #ue a manifestao exterior da titularidade do direito real.
" propriet%rio e o possuidor embora actuem do mesmo modo perante todas as
outras pessoas, no t1m o mesmo direito, dado #ue um propriet%rio e, tais actos
traduzem o exerc4cio do seu direito, o outro no propriet%rio e, os seus actos
traduzem uma mera actuao de facto.
&%gina :;
Instituto Superior de Humanidades e
Tecnologias
7epare'se ainda, #ue o possuidor tem de praticar os actos correspondentes 3
titularidade de um direito real, en#uanto #ue o propriet%rio no precisa de praticar
#uais#uer actos para #ue o direito l(e recon(ea a sua #ualidade.
Na posse formal, o possuidor no titular de #ual#uer direito real sobre a coisa, em
cujo conteGdo se integre o poder exercido, isto , no (% #ual#uer causa #ue
justifi#ue o uso.
Aace ao exposto, poder% dizer'se #ue na posse causal o possuidor , en#uanto #ue,
na posse formal, o possuidor actua como se fosse.
$ posse diz'se prec%ria (caso do comodat%rio), #uando o sujeito tem apenas uma
autorizao do titular do direito real para possuir a coisa em seu nome, isto , em
nome do titular do direito. " possuidor prec%rio to somente o possuidor em nome
de outrem em cujo conteGdo se integra o poder de uso.
$ noo de posse #ue se encontra definida no a. .D9..< uma noo de posse
formalB quando algum actua por forma correspondente ao exerccio do direito de
propriedade ou de outro direito real
De acordo com esta noo, o possuidor a#uele #ue actua como se fosse o titular de
um direito real e actua de tal modo, #ue tem poderes id1nticos aos do verdadeiro
titular.
om a expresso !"# por forma correspondente ao exerccio do direito de
propriedade ou de outro direito real, a lei visou explicitar #ue, a posse referida
neste preceito a posse formal, por#ue no se identifica com o exerc4cio do pr!prio
direito real. 5rata'se apenas, de actuao #ue s! exteriormente se apresenta parecida
com o exerc4cio do direito real e, por isso, no assimil%vel 3 posse causal.
" a. .D>=.< consagra uma presuno ilid4vel, (admite prova em contr%rio) segundo o
#ualB Xo possuidor goza da presuno da titularidade do direito (...)Y. " simples
detentor no goza desta presuno.
&%gina FH
Direitos
Reais
$ posse formal e causal podem entrar em conflito, caso existam dois sujeitos #ue
se arrogam a titularidade de um direito sobre a mesma coisa.
&ara solucionar este conflito, a lei presume #ue o possuidor o titular do direito,
cabendo 3#uele #ue se afirma como titular do direito (exB propriet%rio ou
usufrutu%rio), en#uanto lesado, apresentar prova em contr%rio, mediante a #ual ilide
a presuno legal.
1.3. E)/#-/-#% +% P"))!
Cxistem duas correntes #ue devero ser consideradas para mel(or compreenso
desta matria.
$ corrente objectivista perfil(ada por 2(ering para a #ual basta o corpus, ou seja, a
apreenso material ou o poder de facto para existir uma situao possess!ria.
&ara esta teoria existe posse, #uando algum tem a apreenso material da coisa e
mostra vontade de continuar com essa apreenso.
&ara a corrente subjectivista perfil(ada por -avignT, alm do corpus, ser% tambm
necess%rio o animus, ou seja, necess%rio #ue o possuidor deixe transparecer um
poder sobre a coisa #ue seja conforme 3 titularidade de um direito real de gozo
sobre ela. &or outras palavras, o animus a inteno demonstrada pelo possuidor no
seu modo de agir em relao 3 coisa, objecto da posse.
No entender da maioria da doutrina, a corrente perfil(ada pelo nosso !digo ivil
a corrente subjectivista de -avignT, no sentido de #ue no basta a apreenso da
coisa e a vontade de a manter, mas tambm necess%rio o animus. " &rof. 8enezes
ordeiro partil(a de opinio contr%ria.
No entanto, leia'se o #ue estabelece o a. .D9.$% actua por forma correspondente
ao exerccio do direito de propriedade ou de outro direito real, onde o animus
releva claramente. $inda, em justificao da tese subjectivista, o a. .D9D.< pode ser
&%gina F.
Instituto Superior de Humanidades e
Tecnologias
invocado no sentido de #ue, o detentor tem a apreenso material da coisa e pode
manifestar a vontade de manter essa apreenso, mas no considerado possuidor.
&ara #ue exista uma situao possess!ria, no se exige #ue o possuidor prati#ue
directamente actos materiais sobre a coisa possu4da, dado #ue a mesma pode ser
exercida por intermedi%rio de outrem, nos termos do a. .D9D.<, isto , algum pode
possuir a coisa em nome do possuidor ou, actuando como seu representante. Csta
a c(amada situao de deteno identificadas nas al. a), b) e c) do a. .D9:.<.
CxemplosB a empregada domstica #ue se serve do aspirador de casa onde trabal(a,
como instrumento de trabal(o, detentora nos termos da al. a) do a. .D9:.<, porm,
se utilizar o secador de cabelo pertencente 3 dona da casa, j% ser% considerada
detentora nos termos da al. b) do a. .D9:.<J " lavrador #ue vai a casa de um vizin(o
pedir uma c(arrua emprestada, mas como o mesmo no se encontra em casa, leva a
c(arrua por#ue sabe #ue a#uele no se importa L cfr. al. b) do a. .D9:.<J " motorista
#ue conduz o camio pertencente 3 firma P detentor, nos termos da al. c) do a.
.D9:.<J
1.4. N%/-#!5% J-#1+$&% +% P"))!
Cxistem v%rios entendimentos, mas de um modo geral, e sem pretenso de
aprofundar esta #uesto, entender'se'% a posse como um direito real subjectivo.
No nosso !digo ivil, a posse opera e releva ora, como mero facto jur4dico cfr.
aa. .D9D.<, n<D, .D9F.<, .D9?.<, n<., .D>H.<, .D=?.< ora, como situao jur4dica
subjectiva, fonte de importantes efeitos jur4dicos para o possuidor cfr. aa. .D>:.<,
.D>>.<, .D>?.<, .D>=.< n.<., .D?H.< e .D?:.<.
1.5. F-,+%*!,/" +% P#"/!&23" P"))!))D#$%
&%gina FD
Direitos
Reais
Na verdade, muitas das raz*es invocadas por v%rias teorias podero ter concorrido
(istoricamente e, concorrem ainda (oje, para o acol(imento e fundamento do
instituto possess!rio nos diversos ordenamentos jur4dicos.
Destaco dois dos principais fundamentos do instituto possess!rioB
a paz pGblica
e o valor econ!mico e social aut!nomo da posse.
[igora entre n!s um sistema de justia pGblica (cfr. a. ..< do .&..), a defesa da
posse s! pode operar por meios processuais regulados na lei. Deste modo, (avendo
proteco legal da posse, evitam'se conflitos sociais e esta pode funcionar como
instrumento de conservao e de produo de efeitos funcionais da coisa.
1.8. O7I!&/" +% P"))!
" objecto material da posse corresponde (% exist1ncia material da coisa.
" objecto jur4dico da posse (cfr. a. .D9..<), a forma de actuao correspondente ao
exerc4cio do direito de propriedade e dos demais direitos reais de gozo, pass4veis de
serem ad#uiridos por usucapio.
&ortanto, o objecto da posse pode ser no s! o direito de propriedade como tambm
outro direito real de gozo, suscept4veis de serem ad#uiridos por usucapio, ficando
exclu4dos os direitos reais de garantia e de a#uisio.
1.9. M"+%'$+%+!) +% P"))!
&osse exclusivaB a#uela #ue exercida por um Gnico possuidor.
&osse simult)neaB corresponde 3s situa*es em #ue, sendo algum possuidor, por
uma ou outra razo e, sem a sua vontade, existe algum #ue tambm ad#uire a
posse.
&%gina F:
Instituto Superior de Humanidades e
Tecnologias
omposseB uma situao de comun(o do direito #ue a posse. ada um dos
compossuidores exerce a posse correspondente 3 parte #ue l(e caiba na posse
comum, 3 semel(ana da figura da compropriedade, cujas regras l(e so
extens4veis com as necess%ria adapta*es. (cfr. a. .FHF.<).
aso as posses, #ue incidem sobre a mesma coisa, sejam de natureza diferente
(CxB $ actua como se fosse propriet%rio e, M como usufrutu%rio) no (%
composse, mas sim converg1ncia de posses #ue no so incompat4veis entre si.
1.:. M"+") +! AA-$)$23" +% P"))!
%> P!'% .#(/$&% #!$/!#%+%@ &"* .-7'$&$+%+! +") %&/") *%/!#$%$) &"##!).",+!,/!) %"
!J!#&1&$" +" +$#!$/" F0 " &B%*%+" %."))%*!,/" K &E#. %. 1283.G@ %'. %>
&or pr&tica reiterada entende'se a pr%tica continuada. Csta expresso suscita a
#uesto de se saber, #uantos actos materiais tero de ser praticados para se
considerar #ue (% pr%tica reiterada. &arece #ue no se exige a pr%tica de muitos
actos, a pr%tica de apenas um s! acto pode dar lugar 3 investidura da posse, desde
#ue esse acto ten(a intensidade suficiente para demonstrar #ue o sujeito tem a
inteno de passar a comportar'se como possuidor nos termos do a. .D9..<.
X(...) com publicidade (...)Y, significa #ue a pr%tica reiterada tem #ue ser realizada
de modo a poder tornar'se con(ecida dos interessados.
" apossamento consiste na apropriao de uma coisa, mediante a pr%tica sobre ela,
de actos materiais correspondentes ao exerc4cio de certo direito real. "ra, neste
momento ad#uire'se o corpus &orm, a posse s! surge, #uando pela pr%tica
reiterada (intensa e no necessariamente continuada) de actos materiais, se d1
publicidade semel(ante aos praticados pelo titular do direito real L animus
$ssim, se $ furtar o rel!gio 3 vizin(a e passar a us%'lo como se fosse propriet%ria,
por exemplo, colocando o rel!gio de forma vis4vel no pulso, diremos #ue $, tem o
corpus #uando furta, mas ao us%'lo publicamente como se fosse seu ad#uire o
animus &orm, se $, ap!s furtar o rel!gio, o guardar em casa ou, o esconder at o
&%gina FF
Direitos
Reais
poder vender, ad#uire apenas o corpus, isto , tem apenas a deteno, no
ad#uirindo a posse por falta do elemento psicol!gico.
" legislador ao referir'se a X(...) actos materiais (...)Y, pretendeu afastar a
possibilidade de se tratarem de actos jur4dicos.
CxemploB -e $ v1 um determinado terreno em boa localizao e, coloca um
anGncio no jornal anunciando a venda de lotes desse terreno e, se na se#u1ncia desta
publicao, celebrar com diversas pessoas, contratos'promessa, $ no ad#uire a
posse do referido prdio, por#ue apenas praticou actos jur4dicos e no actos
materiais.
7> P!'% /#%+$23" *%/!#$%' "- )$*7D'$&% +% &"$)% !E!&/-%+% .!'" )!- %,/!#$"# ."))-$+"#
F&E#. %. 1283.G@ %'. 7>
Neste caso, sucede #ue algum #ue j% era possuidor (Xanterior possuidorY), cede a
sua posse a outrem, atravs da entrega material ou simb!lica da coisa.
Cste modo de a#uisio, um modo de a#uisio derivada, ou seja, a posse a#ui
ad#uirida atravs de um acto de transmisso da posse (causal ou formal),
anteriormente constitu4da.
$ posse a #ue alude esta al4nea, corresponde 3 entrega da coisa #uando o
possuidor pretende #ue ela sa4a do seu poder e, #ue esta passe definitivamente
para outrem.
$ posse de algum ad#uirida por tradio, material ou simb!lica da coisa, tem
como conse#u1ncia a perda da posse, caso esta seja formal, por parte do
transmitente.
&> C",)/$/-/" ."))!))D#$" F&E#. %%. 1283.G %'. &> ! 1284.G>
Na fase de a#uisio da posse, a apreenso material extremamente importante,
nomeadamente no #ue respeita ao constituto possess!rio.
&%gina F9
Instituto Superior de Humanidades e
Tecnologias
$ a#uisio da posse por constituto possess!rio, verifica'se #uando o possuidor em
nome pr!prio de certa coisa, deixar de o ser, por a ter alienado, convertendo'se por
acordo com o ad#uirente, em mero detentor. &or outras palavras, algum ad#uire a
posse atravs de neg!cio translativo de outrem #ue tin(a a posse, mas #ue no
entanto, mant1m o poder de facto sobre a coisa por consentimento ou mera
toler)ncia do novo possuidor.
CxemplosB
$ (abita a casa P #ue vende a M, embora continue l% a (abitar por acordo entre
ambos. Neste caso, a posse transferiu'se para M, embora $ continue a ter o poder de
facto sobre a coisa (cfr. n.<. do a. .D>F.<)J
$ vende a M um carro e combinam #ue, $ continua a utiliz%'lo. $ era o possuidor
formal e ao celebrar o neg!cio translativo, transmite a posse para M. $ssim, M
titular de uma posse sem poder de facto, por#ue no (% entrega da coisa,
continuando esta a ser utilizada por $.
$ propriet%rio da casa Q (possuidor causal) vende a casa a M, verbalmente ou, por
documento escrito, tendo sido convencionado entre ambos #ue o bem apenas seria
entregue passado um ano a contar da celebrao deste contrato. M, ad#uire apenas a
posse formal, embora sem deter a coisa, dado #ue o contrato de compra e venda
inv%lido e portanto, no pode (aver a a#uisio da posse causal.
" constituto possess!rio uma modalidade de a#uisio de posse e no uma
modalidade de perda da posse, por isso actua sempre do lado do ad#uirente e no do
transmitente. &elo constituto possess!rio, o ad#uirente torna'se possuidor e o
transmitente torna'se detentor.
" a. .D>F.< n.< D estabelece uma outra situao, em #ue a coisa detida por terceiro
em nome do titular, #ue aliena a mesma. "ra, a posse #ue tem, transfere'se para o
ad#uirente, ainda #ue a situao de deteno existente deva continuar, #uer por
fora da lei, #uer por acordo entre os interessados.
CxemploB -e o sen(orio do prdio locado a M, o vende a , este Gltimo no deixa de
ad#uirir a posse, mas M continua a ser locat%rio L (detentor).
&%gina F>
Direitos
Reais
ompreende'se, pois, a razo de muitos autores afirmarem, ser o constituto
possess!rio um afloramento do princ4pio do consensualismo no dom4nio da posse.
$ posse causal no tem autonomia, inerente 3 titularidade de um direito real, ou
seja, a posse causal, no mais do #ue a manifestao exterior da titularidade do
direito real. Cm conse#u1ncia, entende'se no ser de aplicar o constituto possess!rio
no dom4nio da posse causal, #uando o neg!cio translativo do direito real for um
neg!cio v%lido capaz de transmitir o direito real.
Cm concluso, o ad#uirente do direito real em causa, no passando a ter o poder de
facto sobre a coisa, tido como seu possuidor. -e a posse anterior existia no
alienante, este passa a mero detentor em nome do ad#uirente. -e a deteno existia
em terceiro, este mantm a deteno, mas passa a exerc1'la em nome do ad#uirente.
De acordo com o a. .D>F.< n.<. indiferente a causa #ue justifica a manuteno da
posse ou a deteno do alienante ou de terceiro. &ode ser #ual#uer causa, mas tem
de existir uma causa.
+> I,4!#)3" +" /1/-'" +% ."))! F&E#. %%. 1283.G %'. +> ! 1285.G>
$ inverso do t4tulo da posse traduz'se numa mudana da atitude do detentor. $
inverso do t4tulo da posse vem previsto na al. d) do a. .D>:.< complementada pelo
regime contido no a. .D>9.<.
Nesta forma de a#uisio da posse, d%'se a transformao de uma situao de mera
deteno em posse formal, isto , o t4tulo por #ue se exerciam certos poderes sobre a
coisa muda.
" #ue justifica a apreenso material (o corpus) na #ual se baseia a deteno, reside
na exist1ncia de uma outra pessoa, #ue possuidor.
$ssim, se M detentor, possui em nome de outrem, em nome do possuidor. E, pois,
este o t4tulo da deteno ou posse prec%ria de M.
"ra, o detentor pode inverter o t4tulo da posse mediante duas formasB
.. por oposio do detentor do direito contra a#uele em cujo nome possu4aJ
&%gina F?
Instituto Superior de Humanidades e
Tecnologias
D. e por acto de terceiro capaz de transferir a posse.
7elativamente 3 primeira situao, supon(amos o seguinteB
M, era detentor, possu4a em nome de $. Num dado momento passa a possuir em
nome pr!prio, opondo o seu direito a $., mediante declarao recept4cia.
$ oposio traduz'se numa modificao do animus do detentor, revelada pela
exteriorizao de actos positivos #ue ine#uivocamente expressam a sua vontade de
opor uma posse pr!pria 3 pessoa em cujo nome ou, no interesse de #uem vin(a
actuando como detentor.
Note'se #ue, para #ue M possa inverter o t4tulo da posse, tem #ue ter uma pretenso
l!gica, invocar argumentos cred4veis, dado #ue $ tem meios ao seu alcance para
defender a sua posse.
&or outro lado, necess%rio #ue o detentor emita uma declarao recept4cia, isto ,
#ue leve ao con(ecimento do possuidor a sua mudana de atitude em relao 3
coisa. E a partir deste momento (momento em #ue c(ega ao con(ecimento de $,
possuidor), #ue se d% a inverso do t4tulo da posse.
$ exig1ncia de uma declarao recept4cia proporciona ao possuidor $, a
possibilidade de reagir e defender a sua posse.
$ oposio pode ser operada por via extrajudicial ou judicial e, releva #uando por
essas vias for levada ao con(ecimento do possuidor ou, se os actos #ue traduzem a
oposio, forem praticados na presena do possuidor ou, na de #uem o represente.
on(ecida a oposio, a deteno transforma'se em posse, configurando uma
situao de esbul(o de #uem, at a#uele momento, foi possuidor. CxemploB se o
locat%rio de um prdio rGstico se recusar a pagar a renda, arrogando'se titular do
direito ao prdio, alterar o seu sistema, cortando por exemplo, um pin(al nele
existente para passar a fazer culturas de mil(o.
&%gina F=
Direitos
Reais
7elativamente 3 segunda situao, a inverso do t4tulo da posse resulta de acto de
terceiro capaz de transferir a posse.
7epara'se #ue este acto de terceiro tem de sofrer de algum v4cio impeditivo da#uele
efeito translativo.
$ssim, (% inverso do t4tulo da posse, por esta via, #uando algum, sem
legitimidade, vende ao detentor, por exemplo ao locat%rio, o prdio #ue l(e estava
arrendado. $ inverso produz'se por efeito de um novo t4tulo I compra e venda I
apto (em abstracto) a transferir a posse.
Da mesma forma, (% inverso do t4tulo da posse se $, propriet%rio de uma caneta
deposita'a a M, sendo #ue, posteriormente , terceiro de boa f, doa essa caneta a M.
"ra, o detentor M, torna'se possuidor por inverso do t4tulo da posse.
A'''''''''''''''''''''B''''''''''''''''''''''C
(&ossuidor) (detentor) (intitula'se perante M como sendo o possuidor)
$firmando'se possuidor, apresenta'se como um terceiro na relao entre $ e M
capaz de transferir a posse.
1.;. S-&!))3" ,% P"))!
Na sucesso na posse verifica'se um fen!meno de a#uisio mortis causa
" legislador ao afirmar, no a. .D99.<, #ue a posse continua nos sucessores do
possuidor do falecido, pretende frisar a ideia de #ue se verifica, um fen!meno
especial de transmisso #ue, em razo dos seus traos particulares, se designa por
Xsucesso na posseY.
De acordo com esta disposio, os sucessores ocupam, por fora da lei, a posio do
possuidor falecido e, recebem a sua posse tal #ual ele a tin(a.
&%gina F;
Instituto Superior de Humanidades e
Tecnologias
$ sucesso no considerada de entre os modos de a#uisio da posse, por#ue
#uando algum sucede na posse em virtude da morte do anterior possuidor, no se
trata de uma nova posse, cujos caracteres ten(am #ue ser determinados, como
acontece nos outros casos, de a#uisio da posse. Neste caso, a transfer1ncia da
posse verifica'se por mero efeito da lei e, com a abertura da (erana no se inicia
uma nova posse, dado ela ser a mesma. $ posse do sucessor forma um todo com a
do de cu'us, (avendo apenas uma modificao subjectiva. $ posse ad#uirida por
morte a mesma #ue j% existia, no sentido de #ue, o seu t4tulo no a sucesso por
morte, mas sim o t4tulo do pr!prio de cu'us
$ssim, se se tratava de posse de m% f, continua a ser posse de m% f, se se tratava
de posse no titulada, continua a ser no titulada. Cxiste apenas uma excepo ao
#ue foi referido e #ue reside no car%cter da posse violenta.
$ posse violenta pode purificar'se transformando'se em posse pac4fica. CxemploB $
ad#uiriu a posse mediante coaco moral (posse violenta). &orm, se a ameaa
cessar, a posse purifica'se. 8as, embora a posse deixe se ser violenta, no deixa de
ser considerada posse de m% f. (cfr. a. .D>H.< n.< : L presuno inilid4vel).
No caso da sucesso, se a posse era violenta mas, com a morte do anterior
possuidor, a viol1ncia cessou, a posse transforma'se em pac4fica, continuando, no
entanto, a ser de m% f.
1.1H. A&!))3" ,% P"))!
No caso do disposto no a. .D9>.<, (ouve uma transmisso da posse inter vivos (ex.
compra e venda).
$ acesso da posse significa #ue a#uele #ue ad#uirir de forma derivada, pode juntar
3 sua posse, a posse do antecessor.
CxemploB
A'''''''''''''''''''''''''''''''''B'''''''''''''''''''''''''''''''''''''''C
(&ossuidor) (&ossuidor) (&ossuidor)
&%gina 9H
Direitos
Reais
(9 anos) (9 anos) (.H anos)
No exemplo acima descrito, desde #ue ten(a ad#uirido a posse por uma
modalidade de a#uisio derivada (por tradio da coisa pelo anterior possuidor ou
por constituto possess!rio), pode somar ao seu tempo, o tempo da posse de M, ou
seja 9 anos. C, poder% tambm juntar o tempo de posse de $, por#ue se considera
#ue a lei ao falar de antecessor, no a. .D9>.< se #uer referir a antecessores.
R!A-$)$/") +% %&!))3"L
I a#uisio derivada das posses, ou seja, as posses s! podem ser somadas se a
a#uisio tiver sido derivada.
I os tempos de posses t1m #ue ser referentes a posses cont4guas.
No exemplo acima referido, no pode ir buscar os anos de posse de $, sem ir
buscar primeiro os anos de posse de M.
I dado #ue a soma dos tempos possess!rios relevante para a a#uisio do direito
por usucapio e para o registo da mera posse, as posses a somar t1m #ue ser
pGblicas (cfr. a. .D>D.<) e pac4ficas (cfr. a. .D>..<).
CxemploB
A ''''''''''''''''''''''''''''''''''''B''''''''''''''''''''''''''''''''C
(&ossuidor) (possuidor) (possuidor)
(em termos de propriedade) (em termos de usufrutu%rio) (em termos de propriedade)
(9 anos) (9 anos) (.H anos)
Nos termos do a. .D9>.< n.< D, poss4vel somar duas ou mais posses (eterogneas,
embora nestes casos, a acesso d%'se dentro dos limites da#uela #ue tem menor
)mbito, isto , da posse menos valiosa.
Neste caso, como o conteGdo do direito de propriedade mais amplo do #ue o
conteGdo do direito de usufruto, a posse de M ser% de .9 anos.
&%gina 9.
Instituto Superior de Humanidades e
Tecnologias
CxemploB
A'''''''''''''''''''''''''''''''B''''''''''''''''''''''''''''''''''''C
(&ossuidor) (possuidor) (possuidor)
(de boa f) (de m% f) (de boa f)
(9 anos) (9 anos) (.H anos)
" a. .D9>.< no resolve este problema de se saber se a posse de ou no de boa
f. $ssim, a doutrina resolve a #uesto de duas formasB
.<, por analogia aplicando'se o critrio do )mbito (cfr. a. .D9>.< n.<D), sendo #ue
neste caso se fizesse a acesso ficaria com DH anos de posse de m% f e isto
por#ue, a posse de m% f tem menor )mbito do #ue a posse de boa f.
D<, por analogia com as regras do a. .D;;.< estabelecidas para a usucapio de m!veis
no sujeitas a registo. $ssim, como esta disposio atribui 3 posse de boa f o dobro
do valor da posse de m% f (seis anos), esta vale metade da posse de boa f (tr1s
anos).
&artindo desta regra, antes da acesso ser feita, (% #ue converter a posse de m% f
em posse de boa f. omo a posse de m% f s! vale metade da posse de boa f, M
no teria a posse por cinco anos, mas apenas por dois anos e meio.
$p!s a acesso, resultaria #ue teria a posse de boa f por dezassete anos e meio.
1.11. C%#%&/!#!) +% P"))!
De acordo com o disposto no a. .D9=.<, a posse pode ser titulada ou no titulada, de
boa f ou de m% f, violenta ou pac4fica, pac4fica ou oculta.
%> P"))! T$/-'%+% ! N3" T$/-'%+%
&%gina 9D
Direitos
Reais
" car%cter da posse titulada s! relevante se a modalidade da a#uisio da posse for
derivada, isto , para estarmos perante uma posse titulada, esta tem #ue ter sido
ad#uirida atravs de um neg!cio jur4dico translativo ou constitutivo.
De acordo com o a. .D9;.< n.<. Xdi()se titulada a posse fundada em qualquer
modo legtimo de adquirir
Cntende'se por modo legtimo de adquirir, #ual#uer neg!cio jur4dico translativo
#ue, em concreto, no o transmitiu ou, por#ue o transmitente no tem legitimidade
para o transmitir ou, por#ue o neg!cio jur4dico est% ferido de uma invalidade
substantiva #ue impede a transmisso.
CxemplosB
' $, vende a M um anel pertencente a .
"ra, neste caso, o direito de propriedade no se transmitiu por#ue no existia na
titularidade de $. &orm, como a compra e venda um neg!cio jur4dico translativo
capaz de transmitir o direito de propriedade, a posse formal de M titulada.
K $ vendeu um anel a M mediante coaco f4sica.
" neg!cio celebrado nulo, pois trata'se de uma invalidade substantiva, no
produzindo #uais#uer efeitos jur4dicos. &ortanto, o direito de propriedade no se
transmite.
&orm, esta posse titulada por#ue foi ad#uirida por meio de neg!cio jur4dico
id!neo para transmitir o direito de propriedade e, s! o no transmitiu por#ue o
contrato era substancialmente inv%lido. $ssim, M limitou'se a ad#uirir a posse
formal.
' $ propriet%rio de um terreno #ue vende a M verbalmente ou por documento
particular.
No se verifica, pois, a transmisso do direito de propriedade por#ue o neg!cio
jur4dico formalmente inv%lido. M apenas ad#uiriu a posse formal.
&%gina 9:
Instituto Superior de Humanidades e
Tecnologias
Csta posse no titulada por#ue se trata de uma invalidade formal e, neste caso, o
neg!cio jur4dico translativo no se considera um modo leg4timo de ad#uirir o direito
de propriedade.
' $. propriet%rio celebra com M contrato promessa de compra e venda de certo
bem, tendo (avido a tradio da coisa. -e o promitente comprador admitir #ue
possui a coisa por um acto de toler)ncia do promitente vendedor, ele detentor.
-e, pelo contr%rio, ele se assume como dono, possuidor formal, mas esta posse
, em si mesma, uma posse no titulada, por#ue no existe um modo leg4timo de
ad#uirir o direito, dado o contrato promessa no ser um neg!cio jur4dico
translativo ou constitutivo.
onclui'se #ue, sempre #ue o neg!cio jur4dico translativo seja formalmente inv%lido
a posse no titulada. &elo contr%rio, sempre #ue (aja um v4cio #ue impediu a
transmisso do direito por invalidade substantiva, a posse titulada.
Cxistem, porm, excep*es, ou seja, existem casos em #ue, embora o neg!cio
jur4dico seja id!neo para a transmisso do direito ferido de invalidade substantiva,
no d% lugar 3 posse titulada.
E o caso do neg!cio jur4dico celebrado com coaco f4sica, #uando se considere #ue
a conse#u1ncia a inexist1ncia jur4dica.
"ra, se o neg!cio inexistente, o t4tulo meramente putativo, e de acordo com o a.
.D9;.< exclui a possibilidade de se admitir a exist1ncia deste t4tulo L (t4tulo putativo
a#uele #ue apenas existe na convico do possuidor). -e a ordem jur4dica
descon(ece o t4tulo, no estamos perante um modo leg4timo de ad#uirir o direito.
7> P"))! +! B"% F0 "- +! M( F0
&%gina 9F
Direitos
Reais
" critrio #ue preside 3 distino entre posse de boa ou m% f, o do con(ecimento
ou descon(ecimento #ue o ad#uirente ten(a ou no de estar a lesar direitos de
outrem (cfr. a. .D>H.<).
$ boa f a #ue alude o a. .D>H.<, reporta'se ao momento da a#uisio da posse.
8as, a posse de boa f pode convolar'se em posse de m% f, a partir do momento
em #ue o possuidor tome consci1ncia de #ue est% a lesar o direito de outrem (cfr. a.
.D?H.< n.< . e D).
Nos termos do a. .D>H.< o legislador entendeu conveniente fixar presun*es #uanto
3 #ualificao destas modalidades de posse.
$ssim, a exist1ncia ou falta de t4tulo leva a presumir #ue a posse , respectivamente
de boa ou de m% f (cfr. n.<D do a. .D>H.<).
No entanto, e por fora do n.<:, ainda #ue a posse seja titulada, mas se tiver sido
ad#uirida com viol1ncia, presume'se sempre de m% f.
Cstabelece'se no n.<: uma presuno inilid4vel ao contr%rio do #ue se verifica no n.<
D em #ue a presuno ilid4vel
ompreende'se a diferena de regimes estabelecida, uma vez #ue a falta de t4tulo
justo no significa #ue se esteja em presena de um acto il4cito, como sucede na
viol1ncia. $ssim, no ser% necess%rio punir civilmente #uem ad#uiriu a posse sem
t4tulo.
Cm concluso, o possuidor sem t4tulo no est% impedido de invocar e fazer prova da
sua boa f, no momento de a#uisio da posse. -e o no fizer, a posse considera'se
de m% f.
&> P"))! P%&1E$&% "- P"))! V$"'!,/% (cfr. a. .D>H.<)
$ posse pac4fica se foi ad#uirida sem viol1ncia. Z% viol1ncia, de acordo com o
n.<D do a..D>..<, #uando a posse obtida com coaco f4sica ou moral
No pode deixar de se fazer um reparo, 3 tcnica infeliz e inade#uada utilizada neste
artigo, dado #ue a expresso coaco f4sica a prop!sito do neg!cio jur4dico no se
aplica neste )mbito.
&%gina 99
Instituto Superior de Humanidades e
Tecnologias
&retendeu o legislador referir #ue a viol1ncia tanto pode ser sobre as pessoas como
sobre as coisas. -! assim se compreende #ue o legislador apenas remeta para a
noo de coaco moral constante do a. D99.< e, no para o a. DF>.<.
7efira'se #ue a posse violenta no serve para ad#uirir, isto , no serve para a
usucapio, en#uanto no se tornar pac4fica (cfr. a. .D;?.<)
$ posse violenta violenta en#uanto se mantiver a coaco, mas passa a pac4fica
#uando ela cessa com relevantes conse#u1ncias, nomeadamente #uanto 3 contagem
do prazo de usucapio. &orm, a posse considerar'se'% sempre de m% f por fora do
a. .D>H.< n.<:.
+> P"))! PM7'$&% "- P"))! O&-'/%
5anto a posse oculta como a posse violenta no tem #ual#uer relev)ncia, sendo
necess%rio #ue ela seja pGblica.
" a. .D>D.< atende ao modo por #ue a posse exercida.
&ode, porm, a posse constituir'se ocultamente, como decorre de regime do esbul(o
(cfr. aa. .D=D.< a .D;?.<) com relevantes conse#u1ncias no seu regime,
nomeadamente, #uanto 3 contagem do tempo de posse, para efeito de registo de
mera posse (cfr. a. .D;9.<) e de usucapio (cfr. a. .D;?.< e .:HH.< n.<.).
No significa isto, #ue a posse oculta no seja posse, existindo apenas
inconvenientes, conforme acima indicado.
"s efeitos negativos do car%cter oculto da posse so pr!ximos dos da posse
violenta, sendo nomeadamente fixados os mesmos artigos. 7epita'se, #ue a posse
oculta no se presume de m% f.
&ara #ue a posse seja pGblica necess%rio #ue ela seja exercida de modo a poder ser
con(ecida dos interessados. No necess%rio o con(ecimento efectivo do exerc4cio
da posse, por a#ueles a #uem possa interessar, bastando a possibilidade, de dele se
aperceberem, a#ueles a #uem a posse afectar.
&%gina 9>
Direitos
Reais
$ssim, se o exerc4cio for tal #ue, uma pessoa de dilig1ncia normal, colocado na
situao do titular do direito da#uele, se teria apercebido, a posse considera'se
pGblica.
1.12. EJ!#&1&$" ! C",)!#4%23" +% P"))!
$ posse pode ser exercida directamente (posse imediata) ou, por intermdio de
outrem (posse mediata).
&%gina 9?
Instituto Superior de Humanidades e
Tecnologias
Na posse mediata existe uma dissociao no plano subjectivo entre o animus e o
corpus " animus encontra'se no possuidor mediato en#uanto #ue o corpus
encontra'se no possuidor imediato. Cste possuidor no mais do #ue o possuidor
prec%rio.
Csta uma situao simult)nea de uma posse imediata e outra mediata sobre a
mesma coisa (cfr. a. .D9D.<). Nestes casos, concebe'se uma posse sem apreenso
material, recorrendo'se ao conceito de espiritualizao do corpus, ou seja, o
possuidor mediato tem o corpus, mas este, encontra'se espiritualizado, ou ento,
entender'se'%, #ue o corpus se encontra representado pelo t4tulo #ue justifica a
deteno do possuidor imediato.
Csta situao de posse, por intermdio de outrem, pode dar origem a conflitos,
sobretudo #uando o possuidor mediato no conseguir provar a sua posse e justificar
a deteno do possuidor imediato.
Neste caso no estamos perante uma situao de inverso do t4tulo da posse, mas
antes perante uma situao, em #ue o detentor, nega perante o possuidor mediato ter
sido alguma vez detentor, alegando #ue foi sempre possuidor.
Nestes casos de conflito, #uando o possuidor no consegue provar a sua posse
aplica'se o n.<D do a. .D9D.<.
$ posse conserva'se pelo seu exerc4cio, no sendo necess%rio #ue a mesma seja
exercida atravs de uma actuao cont4nua.
$ partir do momento, em #ue se ad#uire a posse, esta conserva'se, ainda #ue, o
corpus no se manifeste claramente (cfr. a. .D9?.< n.<.), se bem #ue seja necess%rio,
#ue persista a possibilidade de continuar a actuao correspondente ao exerc4cio do
direito.
Nestes termos, o possuidor s! ter% #ue provar ter tido in4cio a sua posse,
presumindo'se #ue, uma vez ad#uirida, a posse persistiu at ao momento actual (cfr.
aa. .D9?.< n.<D e .D9F.< n.<.).
&%gina 9=
Direitos
Reais
1.13. P!#+% +% P"))!
$ perda da posse verifica'seB
.. por abandono, exB a. .:.=.<J
D. pela perda ou destruio material da coisa ou, por#ue esta foi colocada fora do
comrcio (cfr. a. DHD.<)J
:. pela ced1ncia, (sempre #ue (% transmisso) L cfr. aa. .D>?.<, al. c) e .D>:.<, al.
b).
F. pela posse de outrem, se esta durar mais de um ano.
7elativamente 3s tr1s primeiras modalidades de perda da posse, no se levantam
#uest*es de maior e, correspondem 3s formas gerais de perda dos direitos reais.
2% #uanto 3 Gltima modalidade, exige'se uma maior reflexo.
Na base desta modalidade, de perda da posse, encontramos uma situao de esbul(o
do anterior possuidor.
CxemploB
A \\\\\\\\ por esbul(o \\\\\\\\\B
(&ossuidor) (&ossuidor)
&ergunta'seB #uando #ue $ perde a posseO
$, s! perde a sua posse, decorrido um ano sobre a a#uisio de M, ou seja, a posse
de M. s! se concretiza ou, consolida, decorrido um ano sobre a sua a#uisio.
$ssim, durante um ano, coexistem duas posses divergentes, conflituantes e
incompat4veis sobre o mesmo objecto.
&%gina 9;
Instituto Superior de Humanidades e
Tecnologias
$ razo de ser desta situao, fica a dever'se, ao facto de, caso $ perdesse
automaticamente a posse com a a#uisio de M, ficaria sem #ual#uer possibilidade
de defesa, o #ue no faria sentido.
$ tem um ano, para lanar mo, dos meios de defesa da posse #ue estudaremos
adiante.
Vual a import)ncia da c(amada posse de um ano e um diaO
Cm primeiro lugar, a consolidao da situao possess!ria de um determinado
possuidor face a anteriores possuidores. Decorrido um ano sobre a a#uisio da
nova posse, extingue'se o direito de intentar a aco possess!ria.
Csta consolidao da nova posse tem como conse#u1ncia a extino das posses
anteriores.
Cm segundo lugar, a posse de ano e um dia releva, #uando necess%rio encontrar
entre v%rias situa*es possess!rias, #ual a mel(or posse (cfr. a. .D?=.< n.<. e D).
CxemploB
A \\\\\\\\\\ esbul(o \\\\\\ B \\\\\ esbul(o \\\\\\\\\\\\\\ C
(&ossuidor) (&ossuidor) (&ossuidor (% menos de . ano)
M para todos os efeitos possuidor e, como tal, pode defender'se do esbul(o mas,
como M no tem a posse de um ano e um dia, de acordo com as regras dos n.<s D e :
do a. .D?=.<, pode ficar em vantagem, se tiver mel(or posse.
1.14. EE!$/") +% ."))!. C",/!M+" +% ."))!
$ posse, en#uanto direito real, atribui ao seu titular um conjunto de faculdades #ue
constitui o seu conteGdo. " !digo ivil ocupa'se desta matria nos aa. .D>=.< a
.D?9.< sob a ep4grafe Xefeitos da posseY.
&%gina >H
Direitos
Reais
Cfeitos da posseB
a) &resuno da titularidade do direito (a. .D>=.<)
b) Direitos aos frutos (cfr. a. .D?H.<, n<. e D.:.<, n.<. e D) e direito a indemnizao
por benfeitorias (cfr. aa. .D?:.< a .D?9.< e D.>.<)
c) Usucapio (a. .D=?.<).
d) Direito 3s ac*es possess!rias
%> P#!)-,23" +% /$/-'%#$+%+! +" +$#!$/"
Cstes efeitos referem'se ao lado activo, dado #ue no lado passivo, existe a obrigao
de responder pela perda da coisa e de suportar os seus encargos.
De acordo com o a. .D>=.<, o possuidor goza de presuno de titularidade do direito.
8as titularidade de #ue direitoO
Vuem possui, possui sempre pela refer1ncia ao conteGdo de um determinado direito
real. $ssim, se o possuidor actuar por forma correspondente ao exerc4cio de certo
direito, considera'se #ue ele o titular desse direito, isto , se o possuidor agir como
propriet%rio, presume'se ser ele o titular do direito de propriedade.
-e $, possuidor, age como propriet%rio e, anos mais tarde, M vem dizer #ue a coisa
l(e pertence, diremos #ue $ tem a apreenso material da coisa e actua como se
fosse o propriet%rio e no tem #ue provar a titularidade do direito (cfr. a. .D>=.<,
n.<.). M se #uiser, #ue prove o contr%rio, ilidindo a presuno do a. .D>=.<, n.<..
&orm, se M tiver a certido de registo do facto a#uisitivo do direito de propriedade
gozar% igualmente do direito por fora do a. ?.< do !digo de 7egisto &redial.
Cxistem assim duas presun*es ilid4veis, uma fundada na posse e outra, fundada no
registo.
&%gina >.
Instituto Superior de Humanidades e
Tecnologias
"ra, nos termos do a. .D>=, n.<., o legislador vem dar prioridade 3 presuno
fundada em registo, o #ue significa #ue, a vantagem fica agora a favor de #uem
tiver o registo, no caso, M. /ogo, ser% $ #ue ter% de ilidir a presuno de registo
provando o seu direito.
" a. .D>=.<, n.<D trata do caso de concorr1ncia de presun*es legais baseadas em
registo, e a#ui, funcionam as regras da prioridade de registo fixadas no !digo de
7egisto &redial.
7> D$#!$/" +! U)" ! +! F#-$23"
" possuidor tem direito a usar a coisa, segundo o conteGdo do pr!prio direito
possu4do.
" uso da coisa pelo possuidor, en#uanto se cinja ao conteGdo do direito possu4do,
no considerado il4cito e, por isso, no ter% a obrigao de indemnizar. $
faculdade de o possuidor usar a coisa possu4da, no se encontra explicitada pelo
legislador, esta decorre da noo legal de posse e de tutela concedida ao possuidor.
De acordo com o a. .D>;.<, conclui'se #ue o uso l4cito, a contrario. " pr!prio
possuidor de m%'f s! responde, embora sem culpa, pela perda ou deteriorao da
coisa e, conse#uentemente, no responde pelo uso, se dele no decorrerem
a#uelas conse#u1ncias.
7elativamente ao possuidor de boa'f, s! tem de indemnizar os danos #ue l(e forem
imputados. E corrente na doutrina, entender'se #ue o uso de coisa no constitui o
possuidor no dever de indemnizar.
" direito aos frutos e a indemnizao pelas benfeitorias realizadas, s! t1m
relev)ncia #uando o possuidor ven(a, por alguma razo, a ter #ue entregar a coisa,
objecto da sua posse.
&%gina >D
Direitos
Reais
D$#!$/" %") E#-/") A-%,+" % ."))! 0 +! 7"%KE0
$ lei recon(ece ao possuidor a faculdade de fruir a coisa. Nesta matria, s! releva a
modalidade de posse, #uanto 3 boa'f. -e a posse foi ad#uirida de boa'f, mas se o
possuidor vier, mais tarde, a ter con(ecimento de estar a lesar direito al(eio, a partir
desse momento est% de m%'f #uanto ao direito de fruio.
" direito de fruio no recon(ecido ao possuidor de m%'f (a. .D?..<). -e a posse
for de boa'f, domina como princ4pio geral, o direito de o possuidor ad#uirir os
frutos da coisa, sejam elas naturais ou civis (a. .D?H.<, n.<.).
Vuanto aos frutos naturais, (% a distinguir os frutos col(idos e os frutos pendentes e,
por outro lado, o ter (avido ou no, alienao de frutos, ainda pendentes.
$ssim, se os frutos esto j% produzidos, mas no col(idos e, caso o possuidor nesta
altura, saiba #ue lesa o direito de outrem, cessa a sua boa'f. " direito aos frutos
pertence ao titular do direito, tendo o possuidor direito a ser indemnizado, pelo
titular do direito, a todas as despesas feitas pela sua produo (a. .D?H.<, n.<D).
aso o possuidor de boa'f, antes da col(eita, tiver alienado os frutos como coisa
futura, para alm dos interesses deste e do titular do direito, (% #ue analisar os
interesses do terceiro ad#uirente. [er o a. .D?H.<, n<: ao ad#uirente interessa'l(e
#ue a alienao subsista e, esta a soluo na lei.
$ssim, o titular do direito no pode fazer seus os frutos em si mesmos, a titulo
suced)neo, 'l(e atribu4do o direito ao produto de alienao.
Vuanto ao possuidor recon(ecido o mesmo direito #ue l(e cabe #uanto aos frutos
pendentes no alienados, isto , indemnizao das despesas de produo com os
limites referidos (a. .D?H<, n<D).
"s frutos podem denominar'se pendentes, #ue so a#ueles em #ue ainda no se fez
a sua separao da coisa (a. D.9.<, n.<D do . .)J percebidos, a#ueles #ue j% se
separaram da coisa (aa. D.:.<, n.<. e D.9.<, n.< . do . .)J maduros, a#ueles #ue,
&%gina >:
Instituto Superior de Humanidades e
Tecnologias
#uando separados, reGnem condi*es para sobreviver por si mesmos (a. D.F.< do .
.) e percipiendos, a#ueles #ue podiam ter sido col(idos e, por uma #ual#uer razo,
no o foram (a. D.F.< do . .).
D$#!$/" N $,+!*,$5%23" ."# 7!,E!$/"#$%) F%%. 218G ! 1293G +" C. C.>
Cstando em causa benfeitorias necess%rias, tanto o possuidor de boa'f, como de
m%'f, tem o direito a ser indemnizado do seu valor (.] parte do n.<. do a. .D?:.<).
7elativamente, 3s benfeitorias Gteis, o possuidor, tanto de boa Lf como de m%'f,
t1m direito a levant%'las, isto , de as separar da coisa. &orm, o direito ao
levantamento cessa, se a separao no puder ser feita materialmente ou, se implicar
danos para a coisa principal.
-e o levantamento implicar detrimento para a coisa, tem o possuidor, em sua
substituio, o direito a ser indemnizado, pelo titular do direito, do valor das
benfeitorias, calculado, neste caso, segundo as regras do enri#uecimento sem causa
(a. .D?:<, n<D e n.< ., D] parte).
&or fim, e #uanto 3s benfeitorias voluptu%rias, s! ao possuidor de boa'f, so
recon(ecidos direitos em relao 3s mesmas e, apenas limitadas ao seu
levantamento, desde #ue esta possa verificar'se sem o detrimento da coisa principal.
Zavendo detrimento, o possuidor no as pode levantar e no tem direito ao seu
valor. &ortanto, se o possuidor estiver de m%'f, nen(um direito l(e recon(ecido,
nem mesmo o de as levantar. " exposto est% regulado nos n.<s. . e D do a. .D?9.<.
-e o possuidor for obrigado a indemnizar as deteriora*es, por#ue seja respons%vel,
pode compensar essa obrigao com a #ue l(e seja devida para benfeitorias por ele
feitas.
&or outro lado, (avendo lugar 3 indemnizao, o possuidor de boa'f goza, nos
termos gerais do a. ?9F.<, de direito de reteno. Vuanto aos encargos (a. .D?D<)
&%gina >F
Direitos
Reais
estes so repartidos, em relao ao per4odo a #ue respeitam, na mesma medida dos
direitos do possuidor e do titular do direito sobre os frutos.
&> U)-&%.$3"
$ usucapio o instituto atravs do #ual se ad#uirem direitos reais de gozo. E pois,
uma capacidade #ue o possuidor tem de ad#uirir um direito real de gozo, desde #ue
ten(a possu4do por determinado lapso de tempo.
$ usucapio tem como re#uisitos a posse e o decurso do tempo. No pode ad#uirir
por usucapio um sujeito #ue no seja possuidor, isto , #ue no ten(a ad#uirido a
posse por uma das modalidades do a. .D>:.< do . ., posse essa, #ue se manten(a
por determinado lapso de tempo.
omo j% foi referido, a posse oculta e a posse violenta no servem para a usucapio
(a. .D;?.< do . .). 2% a posse de m%'f e a posse no titulada servem a usucapio.
No entanto, a mel(or posse para a usucapio a posse titulada e de boa'f, uma vez
#ue, o t4tulo e a boa'f da posse, so factores importantes, na medida em #ue fazem
variar o lapso de tempo para ad#uirir por usucapio o direito #ue possu4do. aso a
posse fosse menos boa, mais tempo seria preciso para se verificar a usucapio.
Vuanto ao decurso do tempo, ou seja, (% #uanto tempo se possu4, elemento
necess%rio para se ad#uirir o direito possu4do. Cste, tambm varia, conforme se trate
de coisas m!veis ou im!veis.
&ara as coisas m!veis, o prazo de : ou > anos, em funo da boa'f e do t4tulo da
posse (cfr. a. .D;=.< e .D;;.<). 7elativamente aos im!veis, o prazo pode ser de .H,
.9 ou DH anos, consoante a posse seja titulada ou no titulada, de boa'f ou de m%'f
e, ainda, de existir ou no registo de mera posse (aa. .D;F.<, .D;9.< e .D;>.<)
&%gina >9
Instituto Superior de Humanidades e
Tecnologias
J-)/" /1/-'" ! #!<$)/"
&ara aplicao da al.a) do a. .D;F.< necess%rio #ue se verifi#uem os seguintes
re#uisitosB
' a exist1ncia de t4tulo de a#uisio e
' o registo deste.
7elativamente aos conceitos de t4tulo e de boa'f, veja'se respectivamente os aa.
.D9;.<J e .D>H<.
R!<$)/" +! *!#% ."))!
$ mera posse a posse no apoiada em t4tulo trata'se de um facto sujeito a
registo, nos termos do a. D<, n< ., al. e) do . 7. &. &or ex.B $ possuidor (% 9 anos,
sendo a posse no titulada, mas pGblica e pac4fica. Nesta situao $ pode obter uma
sentena #ue declare #ue este possuidor possu4 (% 9 anos e, #ue a sua posse
pGblica e pac4fica. om esta sentena, o possuidor regista a mera posse, pois ele
#ue comprova os factos a registar. $ finalidade do registo de mera posse , no
fundo, e#uiparar a posse no titulada 3 posse titulada, para efeitos de usucapio.
&odemos afirmar #ue a sentena e o registo valem como t4tulo de posse. $
usucapio uma modalidade de a#uisio origin%ria de direitos reais de gozo.
" art. .D;9.< tem a redaco dada pelo D./. n< D?:KDHH. de .: de "utubro e entrou
em vigor em H.KH.KDHHD, no se aplicando aos processos pendentes. C apenas
aplic%vel a bens im!veis,
omo se exerce a usucapioO
Depois de decorrido o prazo necess%rio, a usucapio no faz ad#uirir
automaticamente o direito correspondente. " direito possu4do s! se ad#uire
potestativamente. Decorrido o prazo, o possuidor ad#uire a faculdade de vir a
ad#uirir o direito real, faculdade esta #ue consiste num direito real de a#uisio.
Cste direito de a#uisio pode ser exercido por duas viasB
&%gina >>
Direitos
Reais
por aco (judicial) e,
por excepo (em sede de defesa judicial)
" possuidor exerce o seu direito de a#uisio por aco se, sabendo #ue esto
preenc(idos os re#uisitos de usucapio, intenta uma aco de simples apreenso, a
fim de ser declarado titular do direito.
$ declarao de a#uisio do direito por usucapio faz extinguir direitos
incompat4veis com o direito assim ad#uirido. "s efeitos de usucapio retroaem'se 3
data do in4cio da posse (a. .D==.<).
" possuidor defende'se por excepo e exerce o direito de a#uisio, tambm por
excepo se, face a uma aco de reivindicao de um propriet%rio, o possuidor se
defende invocando a usucapio.
d) Direito 3s ac*es possess!rias
" possuidor formal pode defender o seu direito atravs das c(amadas ac*es
possess!rios, tema #ue a seguir se aborda.
1.15. M!$") +! +!E!)% +% ."))!
$ posse pode ser exercida judicialmente ou extrajudicialmente.
7elativamente a esta Gltima, a defesa exerce'se atravs dos meios legais comuns a
todos os direitos (aco directa, legitima defesa, etc.) " a. .D??.< contempla apenas
expressamente como meio de tutela privada da posse, a aco directa.
Csta matria relativamente 3 defesa da posse encontra'se regulada nos aa. .D?>.< a
.D=>.< do . . (via judicial e extrajudicial).
$ defesa judicial de posse exerce'se atravs de uma aco deB
&%gina >?
Instituto Superior de Humanidades e
Tecnologias
preveno (a. .D?>.<)J
manuteno (a. .D?=.<, n.< .)J
restituio da posse (a. .D?=.<, n.< .) e,
embargos de terceiro (a. .D=9.<)
restituio provis!ria da posse (a. .D=9.<)
$s ac*es de preveno, manuteno e restituio da posse so actualmente ac*es
declarativas de condenao, #ue seguem o processo comum, contendo algumas
especialidades. 8anteve'se no !digo ivil, #ue no foi totalmente alterado, os
artigos .D?>.<, .D?=.<, .D=..< e .D=D.<, a designao tradicional destas ac*es.
Aoi eliminada da grande reforma processual de .;;9, a +posse ou entrega judicial
avulsa,, antes regulada nos artigos .HFF< a .H99<, agora revogados.
$ defesa judicial da posse, pode ser ainda exercida atravs de meios cautelares.
$ssim, #uando (aja esbul(o violento, pode o esbul(ado intentar um procedimento
cautelar especificadoB a restituio provis!ria da posse (a. :;9.< do .&..). No
(avendo viol1ncia, o esbul(ado poder% socorrer'se do procedimento cautelar
comum (a. :;9.< do .&..). Csta via processual est% aberta aos casos de mera
perturbao da posse.
%> A&23" +! .#!4!,23"
Csta aco tem pouca relev)ncia pr%tica, por#ue a posse ainda no foi atingida e,
por#ue um meio pouco eficaz. $travs desta aco, no fica assegurada a efectiva
absteno de terceiro uma vez #ue, de acordo com o a. .D?><, a proced1ncia deste
pedido gera apenas a aplicao de uma multa e indemnizao pelos preju4zos
causados, no sendo por conseguinte dissuasor de terceiros #ue pretenda levar a
efeito o seu contento.
&%gina >=
Direitos
Reais
&or ex., $ odeia M e ameaa'o verbalmente #ue em breve invadir% a sua casa e a
far% sua.
Cste meio activado #uando o possuidor ten(a +justo receio, de ser esbul(ado
:
. "
pressuposto de facto desta aco a ameaa.
$ finalidade desta aco, a de #ue seja intimado o autor de ameaa, de se abster de
fazer agravo ao exerc4cio da posse, sob pena de multa ou indemnizao pelo
preju4zo #ue causar. $penas o possuidor tem legitimidade para intentar esta aco
(a. .D?>.<).
7> A&23" +! *%,-/!,23" +% ."))! F%. 129:.G>
&ode recorrer'se a este meio, se (ouver perturbao da posse, sem #ue contudo,
c(egar a (aver esbul(o.
$ finalidade desta aco a de manter a posse e a de condenar o ru a no perturb%'
la. E pressuposto desta aco a perturbao, ou seja, #ual#uer acto material de
terceiro #ue, sem privar o possuidor da sua posse, afecte o seu normal e pleno
:
De acordo com a doutrina dominante necess%rio tratar'se de um receio consistente e no vago.
exerc4cio, reduzindo o gozo da coisa possu4da e, independentemente de l(e causar
dano. CxemplosB $, todos os dias passa com o carro pelo terreno de M, sem o seu
consentimento. $ estende a roupa no terrao de M, por ser mais soal(eiro.
&or vezes, dif4cil distinguir um direito de mera perturbao, dos de verdadeiro
esbul(o. &or fora do a. >>..<, n.<: do .&.., se o autor recorrer indevidamente 3
aco de manuteno, #uando ao caso se justificava um pedido de restituio, nem
por isso a aco deixar% de seguir, podendo o tribunal decretar a restituio ou vice'
versa. Csta possibilidade fica facilitada pelo facto das duas ac*es seguirem os
mesmos tramites processuais.
&%gina >;
Instituto Superior de Humanidades e
Tecnologias
" pedido na aco de manuteno o da condenao do perturbador, no
recon(ecimento da posse do autor e, na cessao dos actos #ue a perturbem.
Nos termos do a..D=..<, n.<., t1m legitimidade para intentar a aco, o possuidor
perturbado e os seus (erdeiros. Vuanto 3 legitimidade passiva, a lei limita'a ao
pr!prio perturbador, no estendendo aos seus (erdeiros, #ue porm, respondem com
a (erana, pela indemnizao, a #ue o possuidor perturbado ten(a direito (a. .D=..<,
n<..<).
$ aco de indemnizao no pode ser intentada a todo o tempo, pois caduca no
prazo de um ano, a contar do acto de perturbao, se esta for pGblica.
-e tiver sido praticada de forma oculta, o prazo s! comea a contar, #uando o
perturbado dela ten(a con(ecimento (a. .D=D.<). " tempo en#uanto existiu a
perturbao no prejudica a contagem do tempo da posse, pois tudo se passa como
se no tivesse (avido perturbao (a. .D=:.<).
5em ainda o perturbado direito a ser indemnizado de todos os danos #ue a
perturbao l(e ten(a causado (a. .D=F.<, n.<.). E importante notar #ue o possuidor
s! poder% manter a sua posse contra #uem no tiver mel(or posse (a. .D?=.<, n.<. e
:).
&> A&23" +! #!)/$/-$23" F%. 129;G>
$ ofensa 3 posse pode no se limitar a meros actos turbativos e assumir contornos
mais graves. Csta aco est% reservada para os casos em #ue ten(a (avido esbul(o,
independentemente de este ser violento ou no (a. .D?;.<).
-e o esbul(o foi violento, o possuidor pode, com depend1ncia da aco principal de
restituio, intentar provid1ncia cautelar com vista 3 restituio provis!ria, sem
audio prvia do esbul(ador (a. .D?;.<).
51m legitimidade para intentar a aco, o possuidor e os seus (erdeiros. $
legitimidade passiva do ru esbul(ador, nesta aco, estar% assegurada ainda #ue
&%gina ?H
Direitos
Reais
nela figurem os seus (erdeiros ou um terceiro (para #uem o esbul(ador ten(a
transferido a posse) #ue esteja na posse da coisa esbul(ada e, ten(a con(ecimento
desse esbul(o (ou seja, um terceiro de m%'f, cfr. a..D=..<, n.<D).
Vuanto ao prazo para intentar a referida aco, de um ano a contar do esbul(o
pGblico ou, do con(ecimento deste, #uando ten(a sido oculto (cfr. a. .D=D.< e a.
.D>?.<, al. d)).
+> E*7%#<") +! /!#&!$#"
"s embargos de terceiro, actualmente, integram'se processualmente na
+interveno de terceiros,, como incidente da inst)ncia, constando o seu regime nos
aa. :9..< a :9;.< do !digo de &rocesso ivil. onstituem um meio especial de
restituio da posse, em reaco contra actos judiciais de apreenso de bens
(coisas). Cste meio funciona tambm, preventivamente, uma vez #ue, nos termos do
a. :9;.< do .&.. se admite #ue, o possuidor possa recorrer a ele relativamente a
dilig1ncias de apreenso j% ordenadas, mas ainda no realizadas.
" a. .D=9< tem a redaco dada pelo D./. n< :=KDHH: de = de 8aro.
!> A&2=!) +! #!)/$/-$23" .#"4$)D#$% +% ."))!
" possuidor pode socorrer'se do instituto da restituio provis!ria da posse, #uando
ten(a (avido esbul(o violento da sua posse (cfr. aa. .D?;.< e :;:.< do .&..).
Cste meio tem em vista a reconstituio da situao anterior 3 verificao do
esbul(o, en#uanto no se decide a t4tulo definitivo, a #uem a posse deve ser
atribu4da. E pois uma medida de natureza cautelar. $ deciso proferida meramente
preliminar, cujo regime justificado pelo car%cter violento do esbul(o.
Csta provid1ncia fica dependente de ser intentada, posteriormente, a aco principal
(de restituio da posse) pelo esbul(ado, nos termos do a. :=:.<. $ssim, cabe ao
&%gina ?.
Instituto Superior de Humanidades e
Tecnologias
esbul(ado alegar factos #ue #ualifi#uem os correspondentes re#uisitos de
proced1ncia, a saberB a posse anterior, o esbul(o e a viol1ncia (a. :;:.<). " !nus da
prova desses factos reca4, nos termos gerais sobre o esbul(ado. Aeita a prova dos
re#uisitos acima indicados, o juiz dever% condenar na restituio provis!ria, sem
necessidade de audi1ncia prvia do esbul(ador (a. .D?;.< e a. :;F.< do .&..),
manifestando'se assim, uma das particularidades mais importantes deste meio
processual de defesa, ao ser afastado um dos princ4pios fundamentais do processo
civil, o do contradit!rio.
2. DIREITO DE PROPRIEDADE
2. 1. N"23" '!<%'
" nosso !digo ivil no fornece uma definio de direito de propriedade, porm o
a. .:H9.< enumera alguns poderes #ue integram o conteGdo do direito de
propriedade. 7efira'se #ue o direito de propriedade no se esgota nos poderes
enumerados no a. .:H9.< do . ., pelo #ue, se conclui, #ue tal enumerao
meramente exemplificativa.
" direito de propriedade, permite todos os poderes suscept4veis de se referirem a
uma coisa, incluindo o poder de destru4'la, desde #ue, no colidam com os limites
&%gina ?D
Direitos
Reais
impostos pela lei, limita*es essas #ue podem ser de direito pGblico ou de direito
privado.
Cntre as restri*es de direito pGblico refira'se desde logo, a possibilidade de
expropriao para utilidade pGblica (a. .:H=<) mas, existem tambm limita*es ao
direito de construir por motivos ambientais, de (igiene, estticos, etc.
$s restri*es de direito privado so as #ue resultam das rela*es de vizin(ana. $
generalidade destas restri*es, encontram'se previstas e reguladas, no cap4tulo
relativo 3 propriedade de im!veis, #ue estudaremos mais adiante.
2. 2. C",/!M+" +" +$#!$/" +! .#".#$!+%+!
De acordo com o a. .:H9.<, o propriet%rio tem poderes de usar, fruir e dispor, de
modo pleno e exclusivo. 0sto no significa #ue, o direito de propriedade seja o Gnico
direito real, em cujo conteGdo se incluam tais poderes, de modo geral, todos os
direitos reais de gozo permitem +usar e fruir, dentro dos limites fixados na lei para
cada um deles, ou seja, #ual#uer direito real de gozo implica os poderes de usar e
fruir, porm a amplitude destes poderes definido por cada um deles de acordo com
o especificado pela lei.
No #ue diz respeito 3 propriedade, os poderes de usar e fruir so plenos, no sentido
de #ue, permitem ao seu titular, retirar do objecto de #ue propriet%rio, tudo a#uilo
#ue ele suscept4vel de dar.
$lm dos poderes de usar e fruir, o titular do direito de propriedade tem o poder de
disposio, #ue compreende #uer o poder de praticar actos jur4dicos de alienao ou
onerao da coisa, #uer o de realizar actos materiais de transformao, incluindo o
de poder destruir o objecto do seu direito.
2. 3. C%#%&/!#1)/$&%) +" +$#!$/" +! .#".#$!+%+!
&%gina ?:
Instituto Superior de Humanidades e
Tecnologias
$s caracter4sticas #ue foram estudadas a prop!sito de todos os direitos reais
aplicam'se plenamente ao direito de propriedade. $lm destas, o a. .:H9.<, refere
duas outras caracter4sticas essenciais do direito de propriedadeB plenitude ou
absolutidade e exclusividade.
$ plenitude a possibilidade de aproveitamento, #ue o direito de propriedade
permite, tendo apenas como limite as previs*es normativas de restrio e limita*es.
Cste poder de aproveitamento, tanto significa aproveitamento material como
jur4dico.
Vuanto 3s restri*es e limita*es do direito de propriedade, refira'se #ue, muitas
delas, constam de legislao avulsa e, no apenas do !digo ivil.
$lm das restri*es e limita*es impostas pela lei, #ue so as mais comuns, o
direito de propriedade tambm sofre restri*es e limita*es resultantes de cl%usulas
gerais, como o caso, p. ex. do abuso de direito.
$ exclusividade como j% foi referido , os direitos reais pressup*em a
exist1ncia do direito de propriedade, ocupando este uma posio sempre oposta 3 do
titular de outro direito, #ue sofre a concorr1ncia do direito de propriedade. "ra o
direito de propriedade, por existir, no tem de concorrer com nen(um outro e neste
sentido o direito de propriedade exclusivo.
2. 4. O7I!&/" +" +$#!$/" +! .#".#$!+%+!
" objecto do direito de propriedade encontra'se regulado nos aa. .:HD< e .:H:< do
.., ou seja, sero as coisas corp!reas e incorp!reas. Vuanto 3 noo de coisa, cfr.
a. DHD.< e ss. do ..
2. 5. M"+%'$+%+!) +! .#".#$!+%+!
" !digo ivil contempla o regime da propriedade (a. .:HD.< e ss.)J da propriedade
de im!veis rGsticos e urbanos (a. .:FF.< e ss.)J da propriedade das %guas (a. .:=9.< e
&%gina ?F
Direitos
Reais
ss.)J da compropriedade (.FH:.< e ss.) e da propriedade (orizontal (a. .F.F.< e ss.).
"utras modalidades de propriedade, como a propriedade agr%ria, a propriedade de
navios e, outras, encontram'se reguladas noutros ramos do direito.
2. 8. M"+") +! %A-$)$23" +" +$#!$/" +! .#".#$!+%+!
" a. .:.>.< enuncia os modos de a#uisio do direito de propriedade e, onde se
distinguem, os modos de a#uisio genricos, ou seja, os modos de a#uisio
comuns a todos os direitos reais, como p. ex., o contrato translativo, a sucesso por
morte e a usucapio, dos modos de a#uisio espec4ficos, ou seja, os modos de
a#uisio pr!prios do direito de propriedade, como seja a ocupao e a acesso.
[eja'se, ainda, os aa. .:F9.< e .:?H.< do . ., onde se encontram outros modos de
a#uisio da propriedade.
%> O&-.%23"
$ ocupao d%'se pela apreenso material de coisas m!veis sem dono, isto ,
consiste na apropriao ou, tomada de posse, de uma coisa m!vel, sobre a #ual no
recaiam #uais#uer direitos. " a. .:.=.< do .. no nos d% uma noo de ocupao,
limitando'se a enumerar as coisas suscept4veis de ocupao.
Desta forma podemos enumerarB a res nullius, coisas #ue nunca tiveram dono,
dando direito 3 a#uisio imediata do direito de propriedadeJ as coisas abandonadas,
#ue consiste na extino do direito de propriedade, por uma declarao de vontade,
do seu anterior propriet%rio (res perelictae)J as coisas perdidas (sem inteno de
desprendimento) ou escondidas pelo anterior propriet%rio (tesouros enterrados), #ue
no so propriamente uma res nullius, na medida em #ue, o direito de propriedade
sobre elas, no se extingueJ os animais (cfr. aa..:.;.< e .:DD.<).
&%gina ?9
Instituto Superior de Humanidades e
Tecnologias
$ formulao do a. .:.=.< merece uma cr4tica, uma vez #ue estende a ocupao 3s
coisas perdidas ou escondidas pelos seus donos. Nos casos referidos nos aa. .:.F.< a
.:DD.<, estamos perante uma situao de verdadeira ocupao, o mesmo no sucede
#uanto ao ac(amento de coisas perdidas (a. .:D:.<) ou de tesouros (a. .:DF.<).
$ a#uisio da propriedade sobre coisas e animais #ue nunca tiveram dono ou #ue
foram abandonadas, opera'se no pr!prio momento da ocupao, sem (aver
necessidade de se invocar o recon(ecimento desse direito.
&orm, #uanto 3s coisas m!veis perdidas, escondidas ou enterradas, o momento do
ac(amento destas coisas no origina imediatamente a a#uisio do direito de
propriedade.
Aora do instituto da ocupao, esto as coisas im!veis como resulta do a. .:.=.<, em
conjugao com o a. .:F9.<.
$ ocupao para existir necess%rio reunir tr1s elementosB o elemento pessoal
(ocupante), o elemento real (a coisa) e, por fim, o elemento formal (tomada de posse
ou apropriao).
" elemento pessoalB o ocupante s! tem #ue ter capacidade de gozo para ocupar
validamente, no se exige a capacidade de exerc4cio, pelo #ue, as crianas e os
dementes podem ocupar. $ ocupao consiste num simples acto formal, bastando a
vontade de ocupar. $ ocupao pode realizar'se atravs de representante legal ou,
por !rgo de pessoa colectiva, aplicando'se, por analogia, o a. .D9D.<, n.< D.
" elemento realB constitu4do por coisas m!veis nullius. $s coisas im!veis nunca
podem ser nullius, por fora do a. .:F9.<, #ue afirma #ue estas so patrim!nio do
Cstado.
$ssim, s! podem ser ocupadas coisas abandonadas, perdidas ou escondidas, #ue
nunca tiveram dono. Cssas coisas t1m forosamente #ue ser coisas no comrcio, j%
#ue as coisas fora do comrcio, no so reguladas no Direito &rivado (cfr. a.DHD.<).
" elemento formalB a pr!pria tomada de posse com a inteno de +#uerer para si a
coisa,. " momento da a#uisio o momento a #ue se refere o a. .:.?.<, al. d), isto
&%gina ?>
Direitos
Reais
, o momento #ue, no caso da ocupao, o momento de tomada de posse (cfr. aa.
.:.;.< a .:DF.<).
7> A&!))3"
$ acesso d%'se #uando a coisa #ue propriedade de algum, se una e incorpora
outra coisa, #ue no l(e pertencia (cfr. a. .:D9.<).
Cxistem duas espcies de acesso, a acesso natural #ue, consiste em atribuir ao
dono de uma coisa (p. ex. um prdio), tudo #uanto, por aco de foras naturais, a
ela acrescer (a. .:D>.<). $ unio ou incorporao de uma coisa noutra coisa,
pertencente a outrem, feita unicamente pelas foras da natureza.

$inda, como acesso natural, distingui'se a acesso por aluvio (a. .:D=.<) e por
avulso (a. .:D;.<). $ diferena entre estas duas formas de acesso reside no facto
de na acesso por aluvio, a unio ou incorporao, feita de modo lento e
impercept4vel, en#uanto #ue na acesso por avulso feita de modo violento e
brusco.
$ aluvio uma a#uisio #ue se opera imediatamente e automaticamente,
independentemente da vontade do ad#uirente. $ avulso uma a#uisio diferida,
embora autom%tica.
" propriet%rio da coisa #ue, por alvulso, for levada para prdio al(eio, tem um
prazo (legal) para as recol(er, caso o no faa, perder% a favor do dono do prdio,
onde a coisa se depositou.
"s aa. .::H.< e .::..< do .. referem'se, tambm, a outras duas espcies de
acesso natural, #ue a mudana de leito e a formao de il(as ou mouc(*es
(terreno arborizado nas /ez4rias ou, il(ota #ue se forma no meio de um rio ou 3
beira do mar). Cntende a maioria da doutrina, estas no serem, verdadeiras formas
&%gina ??
Instituto Superior de Humanidades e
Tecnologias
de acesso natural, uma vez #ue no se verifica #ual#uer unio ou incorporao,
caracter4stica essencial da acesso.
$ acesso natural sempre imobili%ria, uma vez #ue se verifica a incorporao ou
unio de coisas m!veis a coisas im!veis.
2% a acesso industrial poder% ser mobili%ria ou imobili%ria, consoante a natureza
das coisas #ue se unem ou incorporam. $ acesso industrial pode, por vezes,
confundir'se com a figura jur4dica de benfeitorias. &orm, estas situa*es so
distintas, dado #ue se algum constr!i, com materiais seus uma obra, num terreno
pertencente a outrem, e #ue o construtor no detm com base num direito real ou
pessoal (por usufruto, arrendamento, etc.), estamos perante uma situao de
acesso. aso (ouvesse poderes e autorizao do dono do terreno para o construtor
fazer a obra, ento estar4amos perante um caso de benfeitorias.
$ acesso industrial pode ser mobili%ria (unio ou incorporao de coisa m!vel a
coisa m!vel) e imobili%ria (unio ou incorporao de coisa im!vel a coisa im!vel)
Na acesso industrial mobili%ria distinguimos dois institutosB a unio ou a confusoJ
e a especificao. $pesar da lei (a. .:::.< e o a. .::F.<) tratar a confuso ou a unio
como sin!nimos, estes distinguem'se.
Na unio, as coisas podem ser separadas no perdem a sua identidadeJ na confuso,
a unio das coisas de tal forma 4ntima, #ue a sua separao imposs4vel ou, se
poss4vel, causadora de preju4zos 3s partes, titulares das coisas confundidas. $pesar
desta diferena, a lei trata ambas as realidades de igual forma, e, a determinao de
#uem fica com a coisa, o valor atribu4do 3 coisa e #uem tem de indemnizar #uem,
#uando no poss4vel a separao, obtida pela boa'f ou m%'f do autor da
acesso e, no por as coisas, objecto da acesso estarem unidas ou ligadas.
$n%lise do artigo .:::.<, n.< . a :B
&%gina ?=
Direitos
Reais
Cstando o titular (ou dono) da coisa incorporante de boa'f, o critrio da acesso
industrial o do maior valor das coisas unidas ou confundidas. Vuem for dono da
mais valiosa, faz seu o objecto adjunto, e indemniza o dono da coisa com valor
inferior ou, entrega'l(e coisa e#uivalente.
Zaver% licitao, se as partes no acordarem #uem fica com as coisas unidas ou
incorporadas pela acesso, adjudicando'se 3#uele #ue maior valor der por elas. $
licitao s! aberta entre os donos das coisas. aso no #ueiram licitar, procede'se
3 venda da coisa, sendo o produto da venda, dividido pelos donos das coisas unidas
na proporo do valor destas.
$rtigo .::F.<B
-e o adjuntor ou incorporante estiver de m%'f e, a coisa al(eia puder ser separada,
esta ser% restitu4da ao seu dono e, este indemnizado com os danos #ue sofreu com a
acesso. -e a coisa no puder ser separada, o autor da unio ou confuso, deve
restituir o valor da coisa e, indemnizar o seu dono. 8as, a lei d% tambm
oportunidade ao dono da coisa incorporada, de este, ficar com as duas e pagar ao
dono adjuntor ou, da coisa incorporante, o valor #ue for calculado pelas regras do
enri#uecimento sem causa.
$ boa'f ou a m%'f, do autor da unio ou confuso, deve ser avaliada segundo os
critrios do a. .D>H.<, n.< ..
$rtigo .::9.<B
[erifica'se uma situao de confuso ou adjuno casual e de as coisas no se
poderem separar.
Neste caso, a coisa fica pertencendo ao dono da mais valiosa, #ue pagar% o justo
valor da outra. -e este no #uiser, assiste o mesmo direito ao dono da menos
valiosa. aso as partes no se usarem deste direito, aplica'se o disposto no n.< D
deste artigo. -e as coisas unidas tiverem igual valor, aplica'se o disposto no a.
.:::.<, n.< D e :.
&%gina ?;
Instituto Superior de Humanidades e
Tecnologias
$inda dentro da acesso mobili%ria, se estuda a especificao, #ue uma forma de
acesso, em #ue no (% unio ou confuso das coisas, como vimos atr%s, mas existe
sempre #ue algum, pelo seu trabal(o d% forma diferente 3 coisa m!vel pertencente
a outrem (cfr. a.. .::>.<, n.< .).
asos de especificaoB a escrita, a pintura, o desen(o, a fotografia, a impresso, etc
(cfr. a. .::=.<).
Na especificao, (% uma coisa m!vel, pertencente a certa pessoa, em #ue se
incorpora o trabal(o de outra #ue, transforma essa coisa, criando uma nova, apta a
desempen(ar uma funo s!cio'econ!mica diferente da desempen(ada pela coisa
original.
laro #ue se, a coisa nova for produto do trabal(o do pr!prio dono da coisa original,
no estamos perante uma acesso mobili%ria especifica. " mesmo se passa, #uando
algum transforma uma coisa pertencente a outrem, mas com o acordo deste.
" instituto da especificao tambm se rege pelas regras da boa'f e da m%'f,
#uanto a saber, #uem fica com a coisa transformada e, #uais os valores a atribuir 3
parte #ue no fica com a coisa. &ara estas #uest*es remetemos o leitor para o
disposto nos aa. .::>.< e .::?<.
$cesso imobili%ria, a acesso #ue diz respeito aos im!veis. CxemploB $
propriet%rio de um terreno e M, edifica a4 uma cabana. De #uem a cabanaO
&elas regras gerais, do direito de propriedade, pertence ao dono do solo tudo o #ue
est% sobre ele. C o dono da cabana no tin(a direito nen(umO $ resposta legal viria
com o direito da superf4cie, #ue estudaremos mais 3 frente, mas #ue vem permitir
uma separao de dom4nios entre uma superf4cie e o #ue nela se encontre ou
implante.
" nosso c!digo regula diferentes espcies de acesso imobili%riaB
' obras, sementeiras ou planta*es feitas pelo dono do terreno, sendo as sementes e
as plantas de outrem (cfr. a. .::;.<)J
' obras feitas com materiais pr!prios, em terreno al(eio (a..:FH.<)J
' obras feitas em terreno al(eio com materiais al(eios (a. .:FD.<) e,
&%gina =H
Direitos
Reais
' parcela de terreno al(eio ocupada de boa'f, por prolongamento de edif4cio
constru4do em terreno al(eio (a. .:F:.<)
Neste Gltimo caso, a acesso imobili%ria s! funcionar% com as regras dispostas no a.
.:F:.< se, a maior parte da construo, estiver em terreno pr!prio e, s! um
prolongamento (parte menor da construo) se fizer em terreno al(eio.
-e, a maior parte da construo, estiver em terreno al(eio, aplicam'se as disposi*es
gerais da acesso imobili%ria (cfr. a. .:FH.<), sendo necess%rio determinar o valor do
solo e do edif4cio, na parte em #ue ocupa o terreno al(eio para determinar a #uem
ficar% a pertencer.
O M"+" +! %&/-%# +% %&!))3"
De acordo com o a. .:.?.<, al. d) a a#uisio da propriedade por acesso tem lugar
no momento da verificao do respectivo facto, o mesmo #ue dizer, #ue a acesso
opera automaticamente, no sentido de, a a#uisio do direito de propriedade, ter
lugar ipso facto e, imediatamente, verificado o correspondente facto.
2. 9. EJ/$,23" +" +$#!$/" +! .#".#$!+%+!
&arece resultar do regime do direito de propriedade a no regulamentao da
extino deste direito. &ara alguns autores, fica'se a dever ao facto do direito de
propriedade no se poder extinguir. &orm, no nos podemos es#uecer #ue o direito
de propriedade no perptuo, mas tendencialmente perptuo e, como tal, extingue'
se por todas as formas de extino dos direitos reais, em geral e em especial pela
perda e pela destruio da coisa.
&%gina =.
Instituto Superior de Humanidades e
Tecnologias
onforme foi dito, o direito de propriedade no se extingue pelo no uso (cfr. a.
D;=.<) " no uso uma causa de extino de direitos reais como conse#u1ncia do
seu no exerc4cio prolongado e, s! opera nos casos especialmente regulados na lei.
$ssim, ao contr%rio do #ue acontece com o direito de superf4cie (a. .9:>.<, n.< ., al.
b) e e)J nas servid*es (a. .9>;.<, n.< ., al. b) e, no usufruto (a. .F?>.<, n.< .) no
existe nen(uma disposio #ue, em geral, submeta o direito de propriedade 3
extino pelo no uso.
7esulta assim, #ue o direito de propriedade insens4vel 3s omiss*es de exerc4cio da
parte do seu titular, por mais prolongadas #ue sejam.
&orm, a refer1ncia #ue o a. D;=.< faz 3 propriedade no totalmente irrelevante,
uma vez #ue, tal preceito existe no dom4nio do direito de propriedade das %guas
(cfr. a. .:;?.<).
7elativamente 3 ideia da extino do direito de propriedade, por vontade do seu
titular, a mesma, no isenta de dGvidas.
Cxistem, autores #ue entendem #ue, face 3 renGncia no se extingue o direito de
propriedade sobre im!veis, uma vez #ue, tal direito, passa a pertencer 3 esfera
jur4dica do Cstado (cfr. a. .:F9.<).
Csta a#uisio do estado, no uma a#uisio origin%ria, nem uma a#uisio #ue
dependa da vontade das partes, uma a#uisio por fora da lei e, como tal, opera
automaticamente.
2. :. M!$") +! +!E!)% +" +$#!$/" +! .#".#$!+%+!
" regime estabelecido nos aa. .:...< a .:.F.< para alm de admitir o recurso 3
aco directa, limita'se a referir alguns aspectos da c(amada aco de reivindicao.
%> %&23" +! #!$4$,+$&%23"
&%gina =D
Direitos
Reais
Na aco de reivindicao, o titular do direito real pode exigir do possuidor ou,
detentor da coisa sobre a #ual, o seu direito incide, o recon(ecimento desse direito e
a restituio da coisa (cfr. a. .:...<).
No contexto processual de defesa da propriedade, a aco de reivindicao a mais
importante.
$ expresso reivindicao nasce de dois voc%bulos latinosB vindicatio e rei (genitivo
de res), #ue no seu conjunto significam tra(er de volta a coisa " pressuposto de
facto da aco de reivindicao o esbul(o, isto , o propriet%rio s! pode intentar
esta aco de reivindicao, #uando seja esbul(ado (acto pelo #ual algum priva
outrm, total ou parcialmente, da posse de uma coisa, in $na &rata, *icion&rio
+urdico, oimbra,
:
.;;H.), no sendo bastante a perturbao ou ameaa de esbul(o.
Vuanto 3 legitimidade activa, ao propriet%rio esbul(ado #ue cabe intentar a aco
contra #ual#uer possuidor ou detentor da coisa (legitimidade passiva),
independentemente da sua boa'f ou m%'f.
Csta aco uma aco de duplo pedido I o propriet%rio esbul(ado, pede ao juiz
#ue, recon(ea o direito de propriedade a seu favor, mediante prova desse mesmo
direito (..] parte do a. .:...<).
Uma vez recon(ecido o direito de propriedade a favor do re#uerente, pede'se a
condenao do ru, na entrega da coisa, na sua restituio (D.] parte do a. .:...<).
Vuando o primeiro pedido (recon(ecimento do direito de propriedade) re#uerido
judicialmente procedente, no significa forosamente, #ue o segundo (restituio
da coisa esbul(ada), o seja. $ recusa da restituio da coisa, demonstrada a
titularidade do direito de propriedade, s! pode justificar'se se, o possuidor ou
detentor, for titular de algum direito real ou pessoal sobra a coisa, opon4vel ao
reivindicante (cfr. a. .:.., n.< D do .. asos especiaisB aa ?9F.<J .:D:.<, n.< F do
.. e ;D;.< do .&..).
&%gina =:
Instituto Superior de Humanidades e
Tecnologias
E tambm de referir a dificuldade de prova do direito de propriedade, #uando o seu
propriet%rio no tem uma escritura pGblica, nem registo, j% os romanos c(amavam 3
dificuldade de prova do direito de propriedade dia,olica pro,atio.
&robatoriamente facilitada a aco de restituio. E certo #ue, a aco de
restituio serve, exclusivamente, para defesa da posse. $#ui, o propriet%rio
esbul(ado, alega posse casual da coisa e, no o direito sobre a mesma, sendo mais
f%cil ao titular do direito real, a prova da posse do #ue a prova da titularidade do
direito real.
$ aco de reivindicao imprescrit4vel, ou seja, a aco pode ser intentada a todo
o tempo, independentemente do decurso do tempo (a. .:.:.<). $ imprescritibilidade
da aco de reivindicao uma conse#u1ncia l!gica da imprescritibilidade do
direito de propriedade, v. &ires de /ima e $ntunes [arela, -digo -ivil anotado,
vol. 000, oimbra,
D
.;=?.
Cste regime vale para o direito de propriedade e, tem #ue ser aplicado em termos
(%beis para os restantes direitos reais, #ue em alguns casos so tempor%rios.
D$)/$,23" !,/#! %&23" +! #!$4$,+$&%23" ! %&23" +! #!)/$/-$23"
$ aco de restituio da posse uma aco possess!ria, nos termos da #ual, o
possuidor esbul(ado pode, fazer'se restituir 3 sua posse. $ aco intentada contra
o esbul(ador, seus (erdeiros ou, contra #uem tiver a posse da coisa e ten(a
con(ecimento do esbul(o. Csta aco tem #ue ser intentada no prazo de . ano, a
contar da data em #ue se verificou o esbul(o ou, do con(ecimento dele (cfr. a.
.D=D.<). -e o possuidor tiver a posse da coisa (% menos de um ano, s! poder%
intentar esta aco, contra #uem no tiver mel(or posse (a. .D?=.<, n.< D e :).
$ aco de reivindicao, de #ue disp*e o propriet%rio ou, o titular de outro direito
real, serve para exigir do possuidor ou detentor da coisa, o recon(ecimento do seu
direito e a respectiva restituio da coisa de #ue foi privado. Csta aco
imprescrit4vel e, pode ser intentada, contra #ual#uer possuidor ou detentor.
&%gina =F
Direitos
Reais
2.;. D$#!$/" +! P#".#$!+%+! !* !).!&$%'L COMPROPRIEDADE
2.;.1. N"23" '!<%'
De acordo com o disposto no a. .FH:.< existe uma situao de compropriedade ou
de propriedade em comum #uando, duas ou mais pessoas det1m simultaneamente o
direito de propriedade sobre a mesma coisa.
$ situao jur4dica de cada um dos compropriet%rios , #ualitativamente igual,
sendo indiferente #ue, o sejam ou no, sob o ponto de vista #uantitativo.
$ situao de comun(o pode existir relativamente aos v%rios direitos reais, mas
#uando surge, a prop!sito do direito de propriedade, denomina'se compropriedade.
Na compropriedade, existe apenas, um s! direito de propriedade, #ue tem v%rios
titulares, a #ue corresponde as faculdades de aproveitamento e encargos
#ualitativamente iguais, em proporo da respectiva #uota, podendo assim serem
#uantitativamente diferentes (cfr. aa. .FH:.< e .FH9.<).
$pesar de, os direitos dos v%rios consortes, serem #ualitativamente iguais, podem
ser #uantitativamente diferentes, como estabelece o a. .FH:.<, n.< D. "ra, embora o
aspecto #uantitativo, no interfira com a natureza dos poderes #ue, cabem a cada
um dos compropriet%rios, a realidade #ue, j% interfere em aspectos relevantes do
seu exerc4cio.
De acordo com o a. .FH9.<, n.< ., o conjunto de poderes de cada compropriet%rio,
corresponde aos poderes do propriet%rio singular, isto sob o ponto de vista
#ualitativo. 8as, como na actuao desses poderes, interfere o aspecto #uantitativo,
os compropriet%rios s! participam nas vantagens da coisa e s! suportam os
correspondentes encargos na proporo das suas quotas
&%gina =9
Instituto Superior de Humanidades e
Tecnologias
$dmite'se, no entanto, a (ip!tese de um ou mais compropriet%rios, se eximirem das
despesas decorrentes da conservao da coisa comum, desde #ue renunciem ao seu
direito. (cfr. a. .F...<, n.< ., D.] parte e n.< :).
2.;.2. N%/-#!5% I-#1+$&% +% &"*.#".#$!+%+!
$ tese maioritariamente acol(ida pela doutrina portuguesa, entende a
compropriedade, como um conjunto de direitos de propriedade, #ualitativamente
iguais, sobre a mesma coisa.
De acordo com esta concepo, cada um dos direitos em concurso, incide sobre a
coisa comum e no sobre uma parte especificada da mesma.
2.;.3. M"+") +! &",)/$/-$23" +% &"*.#".#$!+%+!
" modo mais fre#uente de constituio de compropriedade o neg!cio jur4dico, a
#ue o a. .FH:.<, n.< D se refere, sob a designao de ttulo constitutivo.
$ssim, se $. e M. compram, em conjunto um terreno a ., ou se D., C. e A. (erdam
em conjunto a totalidade do bem #ue Z. deixou em testamento, todos os ad#uirentes
se tornam compropriet%rios do bem #ue recebem.
5ambm a lei pode, em certos casos, operar como fonte directa de constituio da
compropriedade. $ssim, p. ex., em caso de ac(amento de tesouro, a coisa m!vel
ac(ada, fica a pertencer ao ac(ador e, ao propriet%rio da coisa m!vel ou im!vel,
onde ela estava escondida ou enterrada, na proporo de metade para cada um (a.
.:DF.<, n.< .). 7egiste'se ainda, os casos em #ue, a compropriedade assenta em
presun*es, legalmente estabelecidas, como ocorre com paredes ou muros
&%gina =>
Direitos
Reais
divis!rios entre edif4cios ou, com muros entre prdios rGsticos ou, entre p%tios e
#uintas de prdios urbanos, tudo nos termos do a. .:?..<.
2.;.4. R!<$*! I-#1+$&" +% &"*.#".#$!+%+!
" mais importante do regime jur4dico da compropriedade o modo de exerc4cio
deste direito.
$ssim, identificam'se tr1s modalidades de poderes exercidos no direito de
compropriedadeB
poderes de exerc4cio isoladoJ
poderes de exerc4cio maiorit%rio e,
poderes de exerc4cio un)nime.
&oderes de exerc4cio isolado
$ lei atribui aos compropriet%rios legitimidade para exercerem, cada um por si,
certas faculdades #ue, integram o conteGdo do direito de propriedade. $s mais
relevantes respeitam, ao uso da coisa (a. .FH>.<), 3 disposio e onerao da #uota
(a. .FH=.<) e 3 reivindicao da coisa comum (a. .FH9.<, n.< D).
7elativamente ao uso da coisa comum, cada um dos compropriet%rios pode usar a
coisa, na sua totalidade, isto , os diversos consortes podem, individualmente, usar
toda a coisa sem a presena dos restantes.
&orm, o uso da coisa comum tem #ue forosamente respeitar os fins a #ue a coisa
se destina, sob pena de se considerar ilegal. " compropriet%rio #ue utiliza a coisa
&%gina =?
Instituto Superior de Humanidades e
Tecnologias
comum, no pode impedir o exerc4cio de igual direito pelos restantes
compropriet%rios, sendo #ue, neste caso, o uso exclusivo pelo compropriet%rio de
coisa comum, na sua totalidade, confere a este, a #ualidade de mero detentor,
relativamente 3s #uotas dos demais compropriet%rios.
7essalva'se, no entanto, o caso de ter (avido inverso do t4tulo, situao em #ue, a
nova posse decorre de outro facto, apto a produzir a inverso e, no do simples uso
de coisa comum (cfr. aa. .FH>.<, n.< D, .D>:.<, al. d) e .D>9.<).
$ lei atribui ainda, a cada um dos compropriet%rios, legitimidade para alienar a
totalidade ou parte da sua #uota na comun(o (a. .FH=.<, n.< ., ..] parte ).
Na verdade, de acordo com o a. .FH=.<, n.< . e, o a. .FH;.< confirma'o, cada
compropriet%rio no depende, na pr%tica de tais actos, do consentimento dos
demais.
ontudo, se a alienao for feita a terceiro, mediante acto oneroso (compra e venda
e dao em cumprimento), o n.< . do a. .FH;.< atribui direito de prefer1ncia aos
restantes compropriet%rios. Cstamos perante um verdadeiro direito de prefer1ncia
legal, dotado de efic%cia legal, regido pelos aa. F.>.< a F.=.<. do ..
" direito legal de prefer1ncia ocupa o primeiro lugar, no conjunto das prefer1ncias
legais. $ssim, se o compropriet%rio pretende, alienar a t4tulo oneroso, a sua #uota a
terceiro, deve dar a con(ecer aos seus consortes, o projecto de alienao e as
condi*es do neg!cio em causa.
-ublin(e'se mais uma vez, #ue o direito de prefer1ncia limita'se 3 compra e venda e
3 dao em cumprimento da #uota.
aso sejam, dois ou mais compropriet%rios preferentes, estabelece o a. .FH;, n.< :
#ue, ser% adjudicada a #uota alienada a todos eles, na proporo das suas #uotas.
-e o direito legal de prefer1ncia for violado, tem o preferente, o direito de fazer sua,
a #uota alienada, em aco judicial, proposta contra #uem seja parte no acto de
alienao, no prazo de > meses, contados da data em #ue tomou con(ecimento dos
&%gina ==
Direitos
Reais
elementos essenciais de alienao. $inda, o preferente ter% #ue depositar o preo
nos .9 dias subse#uentes 3 propositura da aco, de acordo com a redaco dada
pelo DK/ n.< >=K;>, de :. de 8aio, do a. .F.H.<, n.< ..
"s principais fins #ue justificam a concesso da prefer1ncia soB
' fomentar a propriedade exclusiva e mais pac4fica dos bensJ
' no caso de no ser poss4vel alcanar a propriedade exclusiva, pelo menos, diminuir
o nGmero de consortes e,
' por fim, impedir o ingresso, na contitularidade do direito, de pessoas estran(as 3
mesma.
No caso de existir direito de prefer1ncia, o obrigado deve notificar o preferente,
para este, #uerendo, exercer o ser direito (a. F.>.<).
$p!s receber a notificao, o preferente, pode assumir uma de tr1s atitudesB
' declarar #ue no pretende exercer o seu direitoJ
' nada declarar no prazo #ue tem para o efeito, deixando caducar o seu direito ou,
' declarar #ue pretende preferir.
Note'se #ue a notificao ao preferente deve conter todos os elementos essenciais
ao contrato a realizar (preo, condi*es de pagamento, etc.).
Nen(um compropriet%rio pode renunciar antecipadamente ao seu direito de
prefer1ncia, uma vez #ue tal e#uivaleria a modificar o regime legal da
compropriedade.
&oderes de exerc4cio maiorit%rio
[erifica'se #uanto 3 gesto ou administrao da coisa comum (cfr. a. .FH?.<).
Cntende'se por administrao, os actos de fruio de coisa comum, da sua
conservao ou beneficiao e ainda, actos de alienao de frutos. "s actos acima
&%gina =;
Instituto Superior de Humanidades e
Tecnologias
mencionados, dependem primeiramente de, conveno dos compropriet%rios nesta
matria, podendo estabelecer'se regras espec4ficas, para a administrao da coisa
comum. No (avendo acordo entre os compropriet%rios, a regra a de #ue 3
administrao cabe, por igual, a todos os consortes.
onjugando o n.< . do a. .FH?.< com a norma subsidi%ria, por ele invocada (a.;=9.<),
resulta deverem as delibera*es ser tomadas por maioria.
$ssim a maioria s! se forma se, mais de metade dos consortes, votarem no mesmo
sentido e, estes representarem metade do valor total das #uotas (a. ;=9.<, n.< : e F).
No se formando maioria, cabe ao tribunal resolver, a re#uerimento de #ual#uer dos
compropriet%rios se, o acto de administrao, deve ou no ser praticado. Neste caso,
o tribunal pode recorrer a ju4zos de e#uidade (cfr. a. .FH?.<, n.< D).
-e algum dos compropriet%rios, praticar actos de administrao, contr%rios 3
vontade representada pela maioria legal, so os mesmos anul%veis, nos termos
gerais do direito. &ara alm desta invalidade, o n.< : do a. .FH?.< estabelece
responsabilidade pelos danos, decorrentes da sua pr%tica.
7elativamente ao arrendamento e en#uanto acto de administrao da coisa comum,
o mesmo s! v%lido com o consentimento de todos os consortes (a. .HDF.<). -o
assim afastadas, as regras gerais de deliberao (a. .FH?.<), de maioria do capital,
isto , o voto de cada um dos consortes, medido em funo do valor da sua #uota e
no em funo da maioria numrica.
&oderes de exerc4cio un)nime
omo j% se referiu, por acordo entre todos os cond!minos, podem os consortes
exercer todas as faculdades #ue integram os seus direitos de propriedade.
-o poderes de necess%rio exerc4cio un)nime, os de disposio e de onerao de
coisa comum ou de parte espec4fica dele.
&%gina ;H
Direitos
Reais
Vuanto 3 validade dos actos de disposio ou de onerao praticados por algum dos
consortes, em violao da norma, contida no n.< . (D]. parte) do a. .FH=.<, e no n.< D
do mesmo artigo, resulta #ue, tais actos so (avidos como de disposio ou, de
onerao de coisa al(eia.
$ssim, se um compropriet%rio, sem consentimento dos restantes, alienar parte
espec4fica de coisa comum, ou toda ela, como al(eia, estabelece o a. =;:.< valer o
acto como venda de coisa futura, com efic%cia obrigacional, nos termos do a. FH=.,
n.< D.
&orm se, o compropriet%rio proceder 3 venda, como se de coisa pr!pria se tratasse,
prev1 a ..] parte do a. =;D.<, a nulidade do acto, por falta de legitimidade do
alienante.
Csta nulidade restrita 3s rela*es entre as partes, pois no #ue concerne aos
restantes propriet%rios, a alienao ineficaz.
&or fim, refira'se #ue os actos de administrao das partes comuns podem ser
ordin%rios, e estes so os actos praticados para prover 3 conservao dos bens e
extraordin%rios, #ue promovem a realizao de benfeitorias ou mel(oramentos no
prdio.
2.;.5. EJ/$,23" +% &"*.#".#$!+%+!
$ compropriedade pode extinguir'se por via negocial, se um dos compropriet%rios
ad#uirir as #uotas dos restantes compropriet%rios.
omo forma especial de extino da compropriedade pode referir'se, a extino por
fora da diviso da coisa comum, nos termos do disposto nos aa. .F.D.< e .F.:.<
No entanto, o n.< D do a. .F.D.< permite #ue os compropriet%rios realizem um pacto
de indiviso entre si, por um prazo m%ximo de 9 anos.
&%gina ;.
Instituto Superior de Humanidades e
Tecnologias
8ais se acrescenta, #ue esta cl%usula de indiviso, s! obriga terceiros, se for
registada (cfr. a. .F.D.<, n.< :). -e, a cl%usula no for registada e, antes de perfazer 9
anos, um dos compropriet%rios vender a sua #uota a terceiro, este ad#uire'a
validamente.
&%gina ;D
Direitos
Reais
2.1H. PROPRIEDADE CORIPONTAL
2.1H.1. N"23" '!<%'
$ propriedade (orizontal a propriedade #ue incide sobre as v%rias frac*es
componentes de um edif4cio, frac*es essas #ue, constituem unidades
independentes, distintas e isoladas entre si, com sa4da para uma parte comum do
prdio ou, para a via pGblica (cfr. a. .F.F.< do ..).
$ propriedade (orizontal assenta na exist1ncia de um edif4cio dividido em frac*es
aut!nomas, cada uma delas, exclusiva dos diferentes cond!minos e de partes
comuns, #ue pertencem em compropriedade, a todos os cond!minos.
" a. .FD..< indica #uais as partes comuns e #uais as partes do edif4cio, #ue se
presumem comuns.
De acordo com a disposio legal acima indicada, as partes comuns, referidas no
n.<., no o podem deixar de ser, por vontade das partes, en#uanto #ue as referidas
no n.< D, podem ser afectadas ao uso exclusivo de algum dos cond!minos, desde #ue
por deciso unanime destes.
$ afectao de, uma parte comum, ao uso exclusivo de um cond!mino, pode
constar do pr!prio titulo constitutivo (a. .FD..<, n.< :) ou, pode ser, posteriormente,
deliberada por unanimidade dos cond!minos, alterando'se assim, o t4tulo
constitutivo (a. .F.;.<, n.< .).
$ propriedade (orizontal caracteriza'se pela propriedade em geral, isto , a
propriedade #ue cada cond!mino tem sobre a sua fraco e, pela compropriedade
#ue, todos os cond!minos t1m sobre as partes comuns do prdio. Csta
compropriedade dura, en#uanto durar a compropriedade (orizontal e uma
propriedade forada, pois no poss4vel sair da indiviso.
&%gina ;:
Instituto Superior de Humanidades e
Tecnologias
2.1H.2. M"+") +! &",)/$/-$23" ! &",/!M+" +" /1/-'" &",)/$/-/$4"
omo se poder% constituir a propriedade (orizontal num edif4cioO
$ sua constituio pode fazer'se, por neg!cio jur4dico, por usucapio ou por deciso
judicial.
&or neg!cio jur4dico
E necess%rio #ue, seja lavrado um t4tulo constitutivo de propriedade (orizontal, por
escritura pGblica #ue posteriormente registado. $ escritura pGblica da propriedade
(orizontal tem, obrigatoriamente, #ue especificar e individualizar as frac*es
aut!nomas do edif4cio, com o respectivo valor, expresso em percentagem ou
permilagem do valor total do prdio (a. .F.=.<, n.< .).
5ambm consta do t4tulo constitutivo, o fim a #ue as frac*es se destinam, apesar
de no ser obrigat!rio #ue dele conste. 2% atr%s verific%mos #ue, a atribuio do uso
exclusivo de certas partes comuns, a um ou mais cond!minos, deve constar do t4tulo
constitutivo.
-o documentos necess%rios para a constituio de um prdio em propriedade
(orizontal os seguintesB
' documento emitido pela )mara 8unicipal da %rea em #ue se situa o prdio, com
meno de #ue as frac*es aut!nomas satisfazem as exig1ncias legaisJ
" documento acima indicado pode ser substitu4do pela exibio do projecto
aprovado pela )mara 8unicipalJ
' caderneta predial ou certido de teor da inscrio matricial.
&or usucapio
&%gina ;F
Direitos
Reais
$ propriedade (orizontal pode tambm ser constitu4da por usucapio, #ue pressup*e
a exist1ncia de uma situao de posse.
&or deciso judicial
omo resulta do a. .F.?<. $ propriedade (orizontal pode ser constitu4da por v%rias
formas, entre elas, por deciso judicial proferida em aco de diviso da coisa
comum ou, em processo de invent%rio, desde #ue, seja re#uerida a constituio da
propriedade (orizontal.
Vual#uer consorte pode re#uerer a constituio da propriedade (orizontal desde #ue
se verifi#uem os re#uisitos do a. .F.9<.
CxemploB $. e M. so co'(erdeiros de um prdio, em #ue cada um deles tem direito
a uma #uota ideal do prdio. $., pode intentar uma aco de diviso de coisa
comum e re#uer a constituio da propriedade (orizontal, sendo #ue a sentena
proferida constitutiva do regime de propriedade (orizontal desse mesmo prdio,
tal como definida no a. .F.F<.
Depois de constitu4da a propriedade (orizontal, por #ual#uer das formas previstas
na lei, necess%rio proceder'se ao respectivo averbamento na 7epartio de
Ainanas e onservat!ria do 7egisto &redial competentes.
2.1H.3. D$#!$/") ! +!4!#!) +" &",+D*$,")

%> D$#!$/") +") &",+D*$,")
" cond!mino, antes de mais, propriet%rio exclusivo, da fraco #ue l(e pertence e
compropriet%rio das partes comuns do edif4cio, no podendo alienar estes direitos
separadamente pois eles so incind4veis. (cfr. a. .FDH.<).
&%gina ;9
Instituto Superior de Humanidades e
Tecnologias
Cn#uanto propriet%rio, o cond!mino tem o direito pleno da propriedade sobre a sua
fraco, e portanto pode us%'la, fru4'la e dispor dela como entender, dentro das
limita*es pr!prias, decorrentes das rela*es com os outros cond!minos (cfr. a.
.FDH.< e, as constantes do disposto nos aa. .:F>.< e .:F;.< e .FH>.<, n.< .).
$ssim, pode um cond!mino alienar a sua fraco ou mesmo a sua garagem ou
arrecadao ainda #ue separadamente desde #ue estas Gltimas constituam frac*es
aut!nomas. C pode faz1'lo ainda #ue o ad#uirente seja um terceiro, uma vez #ue os
cond!minos no gozam do direito de prefer1ncia na alienao das frac*es. fr. a.
.FD:<.<

" cond!mino pode ainda, usar e fruir das partes comuns do edif4cio, desde #ue
respeite os limites referidos no a. .FDD.<
7> D!4!#!) "- !,&%#<") +") &",+D*$,")
"s cond!minos esto obrigados (salvo disposio em contr%rio) a suportar os
encargos, decorrentes das despesas necess%rias, 3 conservao e fruio das partes
comuns, bem como, as despesas necess%rias, ao pagamento dos servios de
interesse, como (p. ex. %gua, luz das escadas, limpeza, manuteno dos elevadores).
$crescenta o a. .FDF.<, n.< . #ue, estas despesas sero pagas pelos cond!minos, na
proporo do valor atribu4do 3s suas frac*es, no t4tulo constitutivo. C, o n.< D da
mesma disposio legal estabelece, a possibilidade do pagamento dos servios de
interesse comum, serem pagos em partes iguais, pelos cond!minos ou, em
proporo 3 respectiva fruio.
$s despesas relativas aos lanos de escadas ou, 3s partes comuns do prdio #ue,
sirvam exclusivamente alguns dos cond!minos, ficam a cargo destes (cfr. a. .FDF.<,
n.< :) I o mesmo esp4rito legislativo se estende aos cond!minos #ue se sirvam dos
&%gina ;>
Direitos
Reais
elevadores. $s despesas, relativas ao uso destes, so suportadas pelos cond!minos,
a cujas frac*es os elevadores servem (cfr. a. .FDF.<, n.< F).
"s cond!minos no podem renunciar 3s partes comuns do prdio, com o fim de se
desonerarem destas despesas (a. .FDH.<, n.< D).
5ambm no gozam de direito de prefer1ncia na alienao das suas frac*es, nem
podem re#uerer a diviso das partes comuns.
2.1H.4. A+*$,$)/#%23" +%) .%#/!) &"*-,) +" !+$E1&$"
$ administrao das partes comuns do edif4cio compete a dois !rgosB 3 assembleia
de cond!minos e ao administrador (a. .F:H.<).
$ assembleia um !rgo colegial de deliberao #ue, exprime a vontade dos
cond!minos, em reuni*es ordin%rias ou extraordin%rias (aa. .F:..< e .F::.< n.< D).
-! a assembleia, #ue se realiza todas as primeiras #uinzenas de 2aneiro de cada ano,
ordin%riaJ reunida essencialmente para discutir e aprovar as contas do ano anterior
e, eleger novo administrador (cfr. a. .F:..<, n.< . e .F:9.<). 5odas as outras so
extraordin%rias.
"s cond!minos so convocados pelo administrador #ue a entidade #ue gere e
representa o condom4nio, por meio de carta registada, enviada com .H dias de
anteced1ncia, ou mediante aviso convocat!rio feito com a mesma anteced1ncia,
desde #ue comprovado por recibo de recepo assinado pelos cond!minos. fr. a.
.F:D.<
$ convocat!ria deve indicar o dia, a (ora, o local e ainda a ordem de trabal(os da
reunio, devendo fazer ainda meno dos assuntos cujas delibera*es s! podem
aprovados por unanimidade.
&%gina ;?
Instituto Superior de Humanidades e
Tecnologias
" administrador tem fun*es executivas, como as #ue, esto indicadas no a. .F:>.<.
$ administrao de um condom4nio pode ser exercida, por um cond!mino ou, por
terceiro (a. .F:9.<, n.< F) e, tem a durao de um ano, renov%vel. 6eralmente o
administrador s! pago, #uando a administrao exercida por terceiro. E eleito e
exonerado pela assembleia de cond!minos.
Numa assembleia geral de cond!minos podem votarB
' #ual#uer cond!mino pessoalmente ou por intermdio do seu representante legal ou
volunt%rioJ
' os compropriet%riosJ
' o usufrutu%rio e o nu propriet%rio, sendo #ue ser% admitido a votar a#uele #ue tiver
o poder legal de decidir sobre a matria em discusso.
%> C"*" )3" /"*%+%) %) +!&$)=!) ,% %))!*7'!$%Q
Cm regra, as decis*es so tomadas, maioria dos votos representativos do capital
investido no edif4cio.
CxemploB se um prdio tiver .H pisos iguais, cada um dos #uais representa .H^ do
valor total do prdio, as delibera*es da assembleia, sero tomadas validamente,
desde #ue subscritas por seis ou mais cond!minos (cfr. a. .F:D.<, n.< :).
$ regra acima enunciada contm excep*es das #uais se destacam as seguintesB
' (% delibera*es #ue so tomadas por unanimidade dos cond!minos presentes
como o caso de se pretender modificar o t4tulo constitutivo, cfr. a. .F.;.<,
' para deliberar sobre obras #ue constituem inova*es ou mel(oramentos para o
prdio necess%ria um #uorum representativo de DK: do valor total do edif4cioJ
&%gina ;=
Direitos
Reais
&or inova*es entende'se as altera*es introduzidas na subst)ncia ou forma das
partes comuns de um edif4cio em propriedade (orizontal. De entre as obras mais
fre#uentes destacam'se, a instalao de elevador, o alargamento da porta de entrada,
a transformao de uma garagem em lojas, a instalao de ar condicionado etc.
7> C",)!A-6,&$%) +! )! /"*%#!* +!'$7!#%2=!) )!* #!).!$/%# % *%$"#$% ,!&!))(#$%
Uma deliberao ilegal pode ser anul%vel, nula ou ineficaz.
De acordo com o a. .F::.<, n<., as delibera*es da assembleia contr%rias 3 lei ou a
regulamentos anteriormente aprovados so anul%veis a re#uerimento de #ual#uer
cond!mino #ue as no ten(a aprovado.
$ssim, no prazo de .H dias contados da deliberao, para os cond!minos presentes,
ou contados da sua comunicao para os cond!minos ausentes, pode ser exigida ao
administrador a convocao de uma reunio extraordin%ria, a ter lugar no prazo de
DH dias, para revogao das delibera*es inv%lidas ou ineficazes. fr. a. .F::.<, n<D.

$ invalidade de uma deliberao no afecta tudo o mais #ue, ento, se ten(a
deliberado.
De acordo com o a. .F:?.< ao administrador #ue compete estar em ju4zo, #uer
como autor #uer como ru, nas ac*es respeitantes 3s partes comuns do edif4cio.
De acordo com o a. >< al. e) do .&.., o condom4nio tem personalidade judici%ria,
caso se trate de aco #ue se insira no )mbito dos poderes do administrador. $ssim,
para #ue esteja assegurada a legitimidade passiva basta intentar a competente aco
contra o condom4nio, #ue ser%, contudo, citado e notificado na pessoa do seu
representante, ou seja, o administrador.
-aliente'se #ue o t4tulo constitutivo da propriedade (orizontal ou no regulamento do
condom4nio pode conter uma cl%usula compromiss!ria, atravs da #ual se defira 3
&%gina ;;
Instituto Superior de Humanidades e
Tecnologias
deciso de %rbitros eventuais lit4gios emergentes da relao de condom4nio. fr. a.
.F:F.<.
&> S!<-#" "7#$<%/D#$"
De acordo com o a. .FD;< obrigat!rio o seguro contra o risco de inc1ndio do
edif4cio, #uer #uanto 3 frac*es aut!nomas, #uer relativamente 3s partes comuns. "
seguro deve ser celebrado pelos cond!minosJ o administrador deve, contudo, propor
3 assembleia o seu montante.
$ actualizao anual do seguro obrigat!ria, competindo 3 assembleia de
cond!minos deliberar sobre o montante de cada actualizao.
+> R!<-'%*!,/" +" C",+"*1,$"
Zavendo mais de #uatro cond!minos, e caso no faa parte do t4tulo constitutivo,
dever ser elaborado um regulamento de condom4nio disciplinado o uso, a fruio e a
conservao das partes comuns. Dever ser elaborado pela assembleia de
cond!minos, ou pelo administrador, se a#uela o no tiver elaborado. fr. a. .FD;'
$.<.
&%gina .HH
Direitos
Reais
3. USUFRUTO
3. 1. N"23" '!<%'
De acordo com o disposto no a. .F:;.<, o usufruto o direito de gozar
temporariamente e plenamente uma coisa ou, um direito al(eio, sem alterar a sua
forma ou, subst)ncia.
Nesta noo legal, encontram'se as caracter4sticas essenciais ao usufruto, a saberB
temporariedadeJ
plenitude de gozoJ
obrigao de conservar a subst)ncia e a forma da coisa e,
respeito pelo destino econ!mico da coisa.
Cstas caracter4sticas, permitem distinguir o usufruto de outros direitos reais de gozo,
como p. ex. do direito de propriedade.
3. 2. C%#%&/!#1)/$&%) +" +$#!$/" +! -)-E#-/"
$ temporariedade (a. .FF:.<) limita o usufruto 3 vida do usufrutu%rio e, no caso de
pessoas colectivas a :H anos. &ortanto, o usufruto extingue'se, #uando o
usufrutu%rio morre, caso seja uma pessoa singular e, no caso de o usufrutu%rio ser
uma sociedade, este extingue'se, decorridos :H anos. 5ambm se pode extinguir,
caso no seja vital4cio, c(egado o termo do prazo pelo #ual o direito de usufruto foi
conferido (a. .F?>.<, n.< .). Csta caracter4stica atribu4da por lei ao usufruto torna'o
um direito transit!rio.
&%gina .H.
Instituto Superior de Humanidades e
Tecnologias
$ plenitude de gozo (a. .FF>.<), outra das caracter4sticas do usufruto e #ue faculta
ao titular do usufruto, um gozo da coisa bastante amplo. $ssim, o usufrutu%rio pode
gozar de todas as utilidades de #ue a coisa suscept4vel de proporcionar. " a.
.FF>.< d%'nos uma ideia desta amplitude, definindo os poderes #ue integram o
direito do usufrutu%rioB X. usufrutu&rio pode usar, fruir e administrar a coisa ou o
direito !# No entanto, esta norma legal, supletiva em relao 3 exist1ncia de
um t4tulo constitutivo #ue, fundamente o usufruto.
8as, esta plenitude de gozo, no arbitr%ria, o usufrutu%rio tem #ue gozar da coisa,
mas, acrescenta a mesma disposio legal, X!# como faria um ,om pai de famlia
!# E caso para perguntarB pode o usufrutu%rio destruir a coisa gozada, como por
exemplo o pode fazer o propriet%rioO $ resposta necessariamente negativa, por#ue
o usufrutu%rio tem #ue agir diligentemente, en#uanto #ue o propriet%rio usa e frui a
coisa com total liberdade, podendo at destru4'la.
5ambm temos #ue excluir desta plenitude de gozo, o direito de dispor da coisa,
mas mesmo a#ui, o usufrutu%rio pode dispor do seu direito de usufruto, como mais
3 frente se ver%. &or outro lado, convm no es#uecer #ue o usufruto no um
direito exclusivo, pois pressup*e sempre a exist1ncia de outro direito a
propriedade de raiz.
$ntes de continuarmos a an%lise sobre as caracter4sticas do usufruto, importante
fazer uma nota #uanto, aos direitos e obriga*es do usufrutu%rio, regulados no
!digo ivil.
" a. .FF9.< disp*e #ue os direitos e obriga*es so regulados pelo t4tulo constitutivo
do usufruto, e supletivamente se aplicam as regras do !digo ivil, se o t4tulo
constitutivo for insuficiente ou, no existir. laro #ue, no podemos entender #ue, o
t4tulo constitutivo possa ir contra a lei. -e no imaginemos academicamente, uma
cl%usula inserta no t4tulo #ue determine #ue o usufrutu%rio no pode administrar a
coisa. Csta cl%usula nula, no tem efic%cia real, por#ue retira ao usufruto uma das
suas principais caracter4sticas. " mesmo se verificaria se, o t4tulo constitutivo
&%gina .HD
Direitos
Reais
contivesse uma norma #ue, permitisse ao usufrutu%rio, o poder de destruir a coisa.
5ratar'se'ia de uma cl%usula nula, por#ue o usufrutu%rio est% obrigado a entregar a
coisa ao seu propriet%rio, findo o usufruto (a. .F=D.<).
"brigao de conservar a forma e subst)ncia da coisa (a. .F:;.<). $ ela se referem
tambm os aa. .FF>.<J .F>=.<J .F?9.<J .F=D.<.
$ doutrina demonstra alguma diverg1ncia #uanto 3 essencialidade desta
caracter4stica, como o caso do prof. 8enezes ordeiro #ue entende #ue, o
usufrutu%rio pode alterar a forma e subst)ncia da coisaJ " contr%rio perfil(ado
pelo &rof. &en(a 6onalves, considerando esta caracter4stica imperativa, ou seja,
no pode ser afastada pelas partes no t4tulo constitutivo. 8as, de facto, a lei admite
o usufruto de coisas consum4veis e de coisas deterior%veis (aa. .F9..<, .F9D.<).
" destino econ!mico da coisa usufru4da, uma caracter4stica no essencial, deste
instituto, na medida em #ue, o usufrutu%rio pode alterar o destino econ!mico desta,
ainda #ue com autorizao do propriet%rio de raiz.
3.3 C",)/$/-$23" +" +$#!$/" +! -)-E#-/" F%. 144H.G>
" usufruto pode, constituir'se, nos termos do disposto do a. .FFH.<, por contratoJ
testamentoJ usucapio e, por disposio legal.
" contrato tanto pode ser per translationem, como per deductionemB
" contrato ser% per translationem, #uando o propriet%rio constituir o direito de
usufruto sobre a coisa a favor de outrem e no transmitir a propriedade a terceiro.
No contrato per deductionem, o propriet%rio transmite a propriedade, mas conserva
para si o direito de usufruto.
No testamento, o propriet%rio deixa o usufruto a uma pessoa e a nua propriedade a
outra.
&%gina .H:
Instituto Superior de Humanidades e
Tecnologias
5ambm se pode constituir por usucapio, aplicando'se as regras da a#uisio de
um direito por usucapio, tendo como pressuposto a posse da coisa.
$ disposio legal , outra das modalidades, de constituio de usufruto #ue,
mel(or se entende, ilustrada com exemplos. " primeiro exemplo fornecido pelo a.
.F=..< Xseguro da coisa destruda% M usufrutu%rio de um autom!vel. 5em um
acidente e o carro fica destru4do, sem culpa de M.. M. paga um seguro do autom!vel
contra todos os riscos. Neste caso, o propriet%rio ter% direito a uma indemnizao,
mas o usufrutu%rio #uem vai receb1'la.
" direito do usufrutu%rio deixa de ser um direito real, ou seja, um direito sobre a
coisa, para passar a ser um direito sobre um crdito, neste caso, a indemnizao #ue,
a seguradora vai pagar ao propriet%rio do ve4culo usufru4do. Csta disposio legal
cria este novo usufruto, no fundo transfere'o.
"utro exemplo, a#uele #ue consta do a. .F=D.< sobre o mau uso da coisa
usufru4da. aso o usufrutu%rio d1 um mau uso 3 coisa usufru4da, o propriet%rio pode
exigir #ue, a coisa l(e seja entregue, mas tem #ue pagar ao usufrutu%rio, anualmente
o produto l4#uido dela. " usufrutu%rio no deixa de ser o usufrutu%rio, mas agora, o
seu direito de usufruto , sobre a prestao, por fora da pr!pria lei.
3. 4 M"+%'$+%+!) +! -)-E#-/"
" direito de usufruto pode ser singular, #uando seja constitu4do a favor de uma s!
pessoaJ plural, #uando constitu4do a favor de duas ou mais pessoas.
$ lei (a. .FF..<) estabelece como Gnica restrio, a exist1ncia dos usufrutu%rios ao
tempo em #ue, o direito do primeiro usufrutu%rio, se torne efectivo. " mesmo
dizer #ue, os concepturos e os nascituros no podem ser usufrutu%rios. " usufruto, a
favor de v%rios titulares, pode ser constitu4do a todos ao mesmo tempo, e c(amamos
a este facto, usufruto simult)neo, ou sucessivo. $ import)ncia desta modalidade de
usufruto, #uanto os titulares do mesmo, a de saber #ue, conse#u1ncias da4
derivam, #uanto 3 durao do usufruto.
&%gina .HF
Direitos
Reais
$ssim, no usufruto simult)neo, (% uma situao de contitularidade. Neste caso, o
usufruto extingue'se com a morte do Gltimo usufrutu%rio (a. .FFD.<), se no tiver
sido estabelecido um prazo certo de durao do usufruto. Cste regime implica
tambm um direito de acrescer entre os titulares do usufruto.
No sucessivo, os titulares entram na titularidade do usufruto, segundo a ordem
indicada no t4tulo e, ap!s ter cessado o direito do anterior usufrutu%rio. $ extino,
d%'se tambm, com a morte do Gltimo dos titulares do direito de usufruto, ou da
verificao do seu termo.
Vuanto ao objecto do usufruto, este reveste duas modalidadesB usufruto de coisa e
usufruto de direito. " usufruto reca4 sempre num bem al(eio, seja uma coisa, seja
um direito.
Vuanto 3s coisas, o usufruto pode respeitar a im!veis ou m!veis e, em relao a
estas, recair em coisas consum4veis, deterior%veis, fung4veis e universalidades (a.
.F9..< e ss.).
Vuanto ao direito, o usufruto tanto pode recair em, direitos reais como credit!rios
(a. .F>:.< e ss.).
$ doutrina c(ama ao usufruto sobre direitos, um usufruto irregular, na medida em
#ue, no se pode dizer, #ue o usufruto um direito real de gozo, #uando reca4 sobre
um direito e no sobre uma coisa.
3. 5 P"+!#!) ! +!4!#!) +" -)-E#-/-(#$"
ome%mos este cap4tulo, por referir precisamente, os mais importantes poderes do
usufrutu%rio em relao 3 coisa fru4daB Xgo(ar temporariamente e plenamente uma
coisa, ou direito al/eio (cfr. a. .F:;.<).
" usufrutu%rio, para exercer este poder, necessita exercer um outro, antes deste, #ue
o de exigir ao propriet%rio da coisa #ue esta l(e seja entregue para ele a poder
fruir, ou o direito sobre o #ual incida o direito de usufruto.
&%gina .H9
Instituto Superior de Humanidades e
Tecnologias
" usufrutu%rio pode tambm (ipotecar, trespassar a outro o seu usufrutoJ o #ue
vem disposto no a. .FFF.<, assim como constituir servid*es (cfr. a. .F>H.<).
omo no (% direitos sem deveres, o !digo ivil dedicou os artigos .F>=.< a
.F?9.< aos deveres do usufrutu%rio, como o dever de invent%rioJ de prestar cauoJ a
consentir a interveno do propriet%rioJ repara*esJ encargos fiscais e defesa dos
interesses do propriet%rio.
$lm destes deveres particularizados na lei, o usufrutu%rio deve ser zeloso para com
o seu usufruto, Xagir como um ,om pai de famlia, conforme resulta do a. .FF>.< e,
extinto o usufruto, restituir a coisa usufru4da.
3. 8. T#!).%))! +! -)-E#-/" F%. 1444.G>
" direito de usufruto s! transmiss4vel inter vivos, como o caso de, o usufrutu%rio
poder trespassar a outrem, o seu direito. ontudo, o trespasse no uma verdadeira
transmisso, na medida em #ue, o usufrutu%rio original, #uem fica respons%vel
perante o propriet%rio. " ad#uirente do direito de usufruto , apenas uma pessoa #ue
vai substituir o usufrutu%rio original, no uso e fruio da coisa ou do direito.
onvm, tambm referir, #ue o usufruto s! se extingue com a morte do primeiro
usufrutu%rio ou, com a verificao do termo para ele atribu4do, no t4tulo
constitutivo. " usufrutu%rio pode tambm onerar o seu direito de usufruto,
(ipotecando'o, conforme disp*e o a. >==.< e o a. >;;.<.
5anto o trespasse, como a (ipoteca, podem ser poderes de disposio afastados
pelas partes, no t4tulo constitutivo, sendo poderes #ue, pela sua natureza, so
at4picos do usufruto.
3. 9. C%)") !).!&$%$) +! -)-E#-/"
&%gina .H>
Direitos
Reais
"s casos especiais do usufruto, gan(am import)ncia em relao 3 noo legal #ue
apresent%mos inicialmente sobre este instituto. De facto, a4 se diz, #ue o
usufrutu%rio no pode alterar a forma ou, a subst)ncia da coisa, de #ue objecto o
seu direito de usufruto, mas como o faz, em relao ao usufruto de coisas
consum4veis, previsto no a. .F9..<, (aver% necessariamente, uma alterao da
subst)ncia, traduzida na pr!pria destruio da coisa. $#ui #uase #ue nos
atrever4amos a dizer #ue, o usufrutu%rio se podia confundir com o propriet%rio, mas
a mesma disposio legal salvaguarda as devidas diferenas, tanto no seu n<. .
como, no n.< D.
" usufruto de universalidades de animais (a. .F>D.<) limita, pelas suas
caracter4sticas, a fruio do objecto do usufruto. -e por exemplo, durante a vig1ncia
do usufruto, desaparecerem algumas cabeas de animais, o usufrutu%rio tem #ue as
substituir com as crias novas, sacrificando o seu direito pleno de uso e fruio.
"s aa. .F>:.< e .F>?.< levantam a #uesto de o usufruto de crditos ter natureza real
ou obrigacional.
3. :. EJ/$,23" +" +$#!$/" +! -)-E#-/" F%. 1498.G>
&ara alm dos casos de no uso e, de perda total da coisa usufru4da, o usufruto
extingue'se por morte do usufrutu%rio, caso seja, pessoa singular ou, tambm, se
tiver sido aposto no t4tulo constitutivo, um termo de durao do usufruto ou, no caso
de pessoas colectivas, o prazo de :H anosJ por confuso e por renGncia do
usufrutu%rio.
&%gina .H?
Instituto Superior de Humanidades e
Tecnologias
4. DIREITO DE USO E CABITAO
4. 1. N"23" '!<%'
" direito de uso e (abitao vem, regulado nos aa. .F=F.< a .F;H.< do nosso !digo
ivil, num cap4tulo #ue faz parte integrante, do t4tulo do usufruto.
" direito de uso a faculdade de se servir de coisa al/eia e /aver os respectivos
frutos !# Vuando este direito de uso, incide sobre casas de morada, denomina'se
direito de (abitao.
" titular destes direitos c(ama'se usu%rio.
onforme se extrai pela leitura das diversas disposi*es referentes ao direito de uso
e (abitao, este direito real de gozo muito limitado 3s necessidades do seu titular
ou, da sua fam4lia. E preciso no confundir, a figura do locat%rio ou, do arrendat%rio
com a do usu%rio ou, do morador usu%rio, pois neste caso no (% transmissibilidade
do direito inter vivos ou mortis causa (cfr. aa..F=9.< e .F==.<).
4. 2. M"+" +! %A-$)$23"
Nesta matria, remetemos para o abordado no ponto :. 3. a prop!sito do usufruto
(cfr. a. .F=9.<), destacando a singularidade deste instituto, no se constituir por
usucapio (cfr. a. .D;:.<).
4. 3. R*7$/"
&%gina .H=
Direitos
Reais
omo se pode constatar, pela definio legal, estes direitos no so direitos reais de
gozo pleno, pois esto circunscritos 3s necessidades do seu titular ou da sua fam4lia.
(fr. a. .F=F.< e a. .F=?.<).
4. 4. EJ/$,23" +" +$#!$/" +! -)" ! B%7$/%23"
Nesta matria, remetemos para o ponto 3. :., a prop!sito do usufruto (cfr. a. .F=9.<).
Cntende'se, no entanto, com base na definio do a. .F=F.< #ue, no tendo o seu
titular ou, a sua fam4lia necessidade de exercer o direito de uso e (abitao, este
extinguir'se'3, pois a sua finalidade servir o seu titular na medida das suas
necessidades.
&%gina .H;
Instituto Superior de Humanidades e
Tecnologias
5. DIREITO DE SUPERFCIE
5. 1. N"23" '!<%'
" direito de superf4cie um direito real, #ue permite ter coisa pr!pria, incorporada
em terreno al(eio (cfr. a. .9DF.<).
" titular do direito de superf4cie, diz'se superfici%rio e, o titular do direito sobre o
solo, diz'se fundeiro.
" direito de superf4cie vem permitir uma separao de dom4nios entre, uma
superf4cie e, o #ue nela se implante.
Cste direito, criado em .;F=, pelo Dec.'/ei, n.< DH:H, de D: de 2ul(o, constitui uma
excepo ao princ4pio romano, segundo o #ualB Xo propriet&rio de uma
determinada superfcie, seria tam,m, o propriet&rio, de tudo quanto nela se
construsse, tanto em altura, como em largur
5. 2. M"+%'$+%+!) +" +$#!$/" +! )-.!#E1&$!
omo primeira modalidade refera'se, a faculdade de construir ou manter uma obra
em terreno al(eio, ou de nele fazer ou manter planta*es (cfr. a. .9DF.<)J
$ segunda modalidade, consiste no direito de construir, em terreno do dom4nio do
Cstado, um edif4cio, ou seja, no #ual#uer obra, ou plantao, num #ual#uer terreno
al(eio (Dec.'/ei, n.< DH:H, de D: de 2ul(o de .;F=.)
$ terceira modalidade, um subtipo do direito de superf4cie previsto no decreto de
.;F=. E um caso de direito de superf4cie sobre terrenos #ue a administrao se
&%gina ..H
Direitos
Reais
apropriou para tarefas de urbanizao (cfr. Dec.'/ei, n.< ?;F, de 9 de Novembro).
Nesta modalidade, pode construir'se em terreno propriedade do Cstado, desde #ue,
sejam obras de urbanizao.
" artigo .9D>.< prev1 uma modalidade de direito de superf4cie, muito singular, #ue
consiste numa espcie de (ibridez entre o direito de superf4cie e a propriedade
(orizontal. 5raduz'se na faculdade de sobreelevar um edif4cio em terreno al(eio, e
por isso mesmo, c(amado direito de sobreelevao.
5. 3. N%/-#!5% I-#1+$&% +" +$#!$/" )-.!#E1&$!
$ natureza jur4dica do direito de superf4cie, est% estritamente ligada ao seu objecto,
o #ue torna o direito de superf4cie um direito real complexo, na medida em #ue, o
objecto pode, ao longo da vida, sofrer altera*es.
" estatuto real do superfici%rio tem duas facesB a propriedade da %rea ou da
plantao e, as rela*es do superfici%rio com o terreno em, #ue se ac(am
implantadas.
5. 4. O7I!&/" +" +$#!$/" +! )-.!#E1&$! F%. 1525.G>
" direito de superf4cie pode comear por ser um direito de construir ou plantar ou,
um direito sobre a obra ou plantao j% existentes. Neste Gltimo caso, o objecto do
direito superfici%rio s! pode ser essa obra ou plantao. 5anto assim , #ue
superfici%rio o titular de um direito de propriedade superfici%rio sobre a obra ou
plantao.
" problema, #uanto a saber, #ual o objecto do direito superfici%rio, coloca'se
#uando o direito de superf4cie comea na fase de construo, ou de plantao, ou
seja, o direito de superf4cie comea por ser um direito de construir, um direito de
&%gina ...
Instituto Superior de Humanidades e
Tecnologias
plantar. CxemploB $ atribui a M o direito de construir um prdio no seu terreno.
Neste caso, #ual o objecto do direito de superficie de $O
-! pode ser o direito de construir. Cstamos perante um direito sobre um direito. "
objecto do direito de superf4cie o direito de construir ou plantar.
" direito de superf4cie pode ter v%rias fasesB
direito de construirJ
direito de manter e,
direito de reconstruir.
Na fase do direito de construir, o objecto do direito de superf4cie outro direito. "
a. .9:D.< prev1 uma efectiva limitao ao direito de propriedade do fundeiro (titular
do direito sobre o solo, #ue pode ser o direito de propriedade, ou outro). -egundo
esta disposio, o solo pertence ao propriet%rio do terreno, #ue dele pode usar e
fruir, mas no plenamente. $ partir do momento, em #ue se constitua o direito de
superf4cie, como o direito de construir, fica logo limitado o poder do propriet%rio do
solo.
5. 5. M"+") +! &",)/$/-$23" +" +$#!$/" +! )-.!#E1&$!
" direito de superf4cie constitui'se, nos termos do a. .9D=.<, por contratoJ
testamentoJ usucapioJ da alienao de obra ou %rvores j% existentes, separadamente
da propriedade do solo.
' por contrato, gratuito ou oneroso, o dono do solo confere a outro o direito de
construir sobre ele.
' por testamentoB o testador pode deixar o seu terreno a um legat%rio e, o direito de
construir sobre ele, a outro legat%rio.
&%gina ..D
Direitos
Reais
K por usucapioB nesta a#uisio, importa ter em conta a distino entre, o direito de
construir sobre prdio al(eio e, o direito sobre o prdio constru4do, separado do
solo.
" direito de superf4cie ad#uirido por usucapio, com base na posse sobre uma
construo j% existente, no oferece dGvidas.
CxemploB $ exerce actos de posse sobre uma casa constru4da, com o animus de
superfici%rio e, no de propriet%rio, por#ue l(e foi vendida, por acto nulo, a casa
separada do solo. Aoi constitu4da por escritura pGblica um direito de superf4cie sobre
a casa separada do solo, mas o titulo constitutivo nulo. $ no ad#uiriu a
superf4cie, mas a posse. $o fim de um determinado nGmero de anos de ter exercido
a posse, com o animus de superfici%rio, ad#uiriu por usucapio o direito de
superf4cie.
8as, se se tratar do direito de construirO omo se possui o direito de construirO
&ossui'se, construindo.
CxemploB $, por acto nulo, por falta de forma, confere o direito de construir a M.
Cste no ad#uire o direito, por falta de forma, mas ao fim de determinado tempo,
pode ad#uiri'lo por usucapio, por#ue este acto, todavia, um t4tulo #ue demostra
ter sido transferida a posse desse direito.
K por alienao de obra ou %rvores j% existentes, separadamente da propriedade do
solo.
5. 8. D$)/$,23" !,/#! .#".#$!+%+! )-.!#E$&$(#$% ! .#".#$!+%+! +"*$,$%'
$ propriedade superfici%ria no se extingue com a destruio do respectivo objecto,
renasce como direito de reconstruir a obra. $ propriedade dominial, extingue'se
com a extino do respectivo objecto.
5. 9. D$#!$/") ! !,&%#<") +" E-,+!$#" ! +" )-.!#E$&$(#$" F%. 153H.G ! )).>
&%gina ..:
Instituto Superior de Humanidades e
Tecnologias
" superfici%rio tem direito a praticar todos os actos necess%rios 3 construo ou
plantaoJ 3 propriedade superfici%ria, depois de as obras ou as planta*es estarem
conclu4dasJ a utilizar a parte do solo #ue ten(a utilidade para uso da obraJ a
construir servid*es necess%rias (a. .9D;.<).
" fundeiro tem direito ao subsoloJ ao solo #ue no seja necess%rio e Gtil 3 obraJ usar
e fruir a superf4cie, en#uanto a obra no existir, com a restrio do a. .9:D.<.
8ais tarde, o fundeiro ter% direito de prefer1ncia (cfr. .9:9.<)J direito a ficar com a
obra, se o direito de superficie for constitu4do com determinado prazo (a. .9:=.<)J
direito ao canon (preo), #ue o superfici%rio ter% obrigao de pagar.
5. :. Canon )-.!#E$&$(#$"
" canon vem regulado no a. .9:H.<, sob a ep4grafe de +&reo,. E um preo #ue o
superfici%rio e o dono do solo, podem convencionar, para #ue a#uele pague uma
determinada prestao.
" canon ser% tratado, ao n4vel das obriga*es em geral, exactamente como se se
tratasse de um preo, num contrato de compra e venda.
5. ;. T#%,)*$))$7$'$+%+! +" +$#!$/" +! )-.!#E1&$!
" direito de superf4cie transmiss4vel #uer, inter vivos #uer, mortis causa, nos
termos do a..9:F.<
5. 1H. EJ/$,23" +" +$#!$/" +! )-.!#E1&$!
"s modos de extino do direito de superf4cie, encontram'se regulados nos aa
.9:>.< e ss. Destaca'se, o facto de o no uso da propriedade superfici%ria no
&%gina ..F
Direitos
Reais
extinguir o direito de superf4cie, mas o no exerc4cio do direito, conduz 3 sua
extino.
8. DAS SERVIDES F%%. 1543.G % 1595.G>
8. 1. N"23" '!<%'
$ servido um direito real de gozo, cujo conteGdo possibilita o gozo de certas
utilidades por um prdio em benef4cio de outro. riada, no para beneficiar uma
pessoa, como todos os direitos reais de gozo, mas para beneficiar um prdio rGstico
ou urbano.
Vuer isto dizer, #ue as utilidades, cujo gozo a servido prop4cia, so gozadas por um
prdio I prdio dominante I por intermdio de outro prdio I prdio serviente.
&or exemplo, a servido de passagemJ de vistas, etc., ilustram bem o instituto
jur4dico da servido, impondo a um prdio um encargo, para outro tirar um
benef4cio. E necess%rio #ue (aja um proveito objectivamente ligado a outro prdio.
No (% servid*es pessoais, os titulares do prdio dominante podem beneficiar da
servido, mas no t1m o poder de tirar proveito, vantagens ou benef4cios,
individualmente considerados.
$ lei (cfr. a. .9F:.<) define a servido como um encargo imposto num prdio em
proveito exclusivo de outro prdio pertencente a dono diferente.
" legislador optou por definir a servido pela negativa, ou seja, como um encargo, o
#ue reala a import)ncia fundamental desta onerao prdio a prdio. $lm do
encargo ou onerao, necess%rio #ue os dois prdios pertenam a donos diferentes.
-e pertencerem aos mesmo dono, estamos perante uma serventia.
7efira'se ainda #ue a servido um direito real sobre coisa al(eia.
8. 2. C%#%&/!#1)/$&%) +%) )!#4$+=!)
&%gina ..9
Instituto Superior de Humanidades e
Tecnologias
0nseparabilidade a servido, no pode ser separada, nem do prdio serviente
(a#uele sobre o #ual incide o encargo), nem do prdio dominante (a#uele #ue
beneficia do encargo), cfr. a. .9F9.<.
0ndivisibilidade a indivisibilidade actua tanto, em relao ao prdio serviente
como, em relao ao prdio dominante. -e o prdio serviente for dividido, a
servido mantem'se inalterada, a servido suportada por cada uma das parcelas do
prdio dividido, na parte #ue, antes da diviso, j% onerava o prdio. -e a diviso
ocorrer, no prdio dominante, a servido tambm se mantm, passando a beneficiar
cada um dos titulares de cada fraco.
/igao objectiva #ue resulta do facto de a ligao ser entre prdios e, no entre
pessoas $ subjectividade #ue existe na servido sempre indirecta, ou seja, no
so as pessoas as primeiras benefici%rias.
$tipicidade do conteGdo da servido o conteGdo atipico, por#ue pode ser
objecto da servido, #ual#uer utilidade (futuras ou eventuais). Aala'se de atipicidade
do conteGdo da servido, por no estarem tipificadas as faculdades atribu4das ao seu
titular no uso de utilidades do prdio serviente.
Necessidade de dois prdios de donos diferentes.
$ servido importa sempre uma obrigao de nada fazer por parte do dono do
prdio serviente. $s servid*es so todas de no faccere, ou seja, o conteGdo da
servido, no pode incluir a pr%tica de actos, #ue ten(am em vista preenc(er as
utilidades #ue a servido visa satisfazer.
8. 3. M"+") +! &",)/$/-$23" +%) )!#4$+=!)
&%gina ..>
Direitos
Reais
$s servid*es podem constituir'se por contratoJ testamentoJ usucapioJ destinao do
pai de fam4lia e deciso judicial (cfr. a..9F?.<).
$ constituio da servido por, destinao do pai de fam4lia, a#uela #ue se nos
oferece, com mais singularidade, em relao aos modos de constituio de, outros
direitos reais de gozo. 5rata'se de dois prdios ou de duas frac*es do mesmo
prdio, em #ue um dos prdios d% passagem ao outro, com a particularidade de o
prdio ser do mesmo dono. " #ue temos a#ui uma situao de serventia, #ue se
torna servido, #uando os dois prdios deixarem de pertencer ao mesmo dono. "
documento (p. ex. o contrato de compra e venda de um dos prdios) #ue vai separar
o dom4nio comum dos prdios, vai ser tambm o titulo constitutivo da servido,
onde o +pai de fam4lia, destina a afectao da serventia #ue se vai tornar servido.
8. 4. C'%))$E$&%23" +%) )!#4$+=!)
$s servid*es podem serB
legais ou volunt%rias.
$ servido legal a#uela #ue suscept4vel de ser imposta coercivamente e,
indicadas no !digo ivil, como sendo as servid*es de passagem e de %guas (cfr.
aa. .99H.<, .99>.< e .99?.< e ss). 0sto no #uer dizer #ue, todas as servid*es de
passagem ou de %guas sejam legais, por exemplo, a servido de passagem s! legal,
#uando beneficie um prdio encravado (a. .99H.<, com a excepo do disposto no a.
.99>.<)J o mesmo a dizer para a servido das %guas, cfr. a. .9>H.<
$s servid*es volunt%rias so a#uelas #ue so constitu4das por neg!cio jur4dico ou
acto volunt%rio. Csta desta distino, tem conse#u1ncias importantes, no #ue diz
respeito, 3 extino das servid*es. $ servido legal extingue'se por todos os modos
&%gina ..?
Instituto Superior de Humanidades e
Tecnologias
de extino da servido volunt%ria (a. .9>;.<) e, para alm destes, extingue'se pela
desnecessidade.
positivas ou negativas.
$ servido positiva constitui um pati (uma toler)ncia) para o dono do prdio
servienteJ en#uanto #ue, a servido negativa constitui um non facere, uma
absteno do poder de actuao, por parte do dono do prdio serviente.
&ode'se tambm, considerar positivas, as servid*es, cujo conteGdo impli#ue a
pr%tica de actos materiais no prdio serviente, como a passagem e as %guasJ e a
servido negativa, a#uela, cujo conteGdo, no importa a pr%tica de actos no prdio
serviente, p. ex. a servido de vistas.
$ distino destas caracter4sticas, reflecte'se na usucapio, de onde se conclui, #ue
a servido negativa no pode constituir'se por a#uele.
aparentes e no aparentes.
$s servid*es aparentes so as #ue se revelam, por sinais evidentes (cfr. a. .9F=.<),
como p. ex. a servido de vistas, #ue se revela mediante, a exist1ncia de janela
aberta sobre prdio vizin(o, sem as salvaguardas legaisJ as servid*es no aparentes
so as #ue no se revelam, por sinais vis4veis e permanentes.
$ servido no aparente no se pode constituir por usucapio
activas e passivas.
$ servido activa, #uando vista, do lado do prdio dominanteJ negativa, #uando
vista, do lado do prdio serviente.
&%gina ..=
Direitos
Reais
Nos termos do a. .F>H.< do . ., o usufrutu%rio pode constituir uma servido
activa, en#uanto #ue, j% o no pode fazer, #uanto 3s servid*es passivas, por#ue o
usufrutu%rio no pode assumir um encargo #ue ultrapasse a durao do usufruto.
Cm suma, o usufruto pode beneficiar de uma servido activa, ou seja, o prdio,
objecto do usufruto, pode ser prdio dominante, mas no prdio serviente.
8. 5. EJ!#&1&$" +%) )!#4$+=!) F%%. 1584.G ! )).>
" exerc4cio da servido est% relacionado com o seu conteGdo. Vuer isto dizer, #ue a
servido constitu4da para satisfazer as necessidades do prdio dominante e,
acarretar para o prdio serviente, o m4nimo de preju4zo ou encargos.
8. 8. EJ/$,23" +%) )!#4$+=!)
Cste cap4tulo, est% regulado nos aa. .9>;.< e .9?9.<.
$s servid*es, em geral, extinguem'se pelas causas enumeradas no a. .9>;.<, n.< ..
No caso de, serem servid*es legais, e servid*es #ue se constitu4ram por usucapio,
extinguem'se, ainda, por desnecessidade da mesma (cfr. .9>;.<, n.< D e :).
$s servid*es legais de %guas, para gastos domsticos ou, para fins agr4colas
extinguem'se, no caso de, o prdio serviente pretender fazer da %gua um
aproveitamento justificado (cfr. a. .9>;.<, n.< F).
OUsucapio libertatis identifica uma das causas de extino das servid*es e, #uer
dizerB +a#uisio, por usucapio, da liberdade do prdio, (cfr. a. .9>;, n.< ., al. c) e
.9?F.<). Na verdade, no se verifica a a#uisio de #ual#uer direito, mas sim a
extenso de um direito, com a conse#uente expanso do conteGdo de outro direito,
antes limitado e, agora, extinto.
"s re#uisitos da usucapio li,ertatis soB a oposio do dono do prdio servienteJ a
inrcia do titular da servido e, o decurso do tempo (a. .9?F.<). Cstes tr1s elementos
funcionam juntos, ou seja, no se pode verificar um s! dos re#uisitos, para estarmos
&%gina ..;
Instituto Superior de Humanidades e
Tecnologias
perante esta forma de extino das servid*es, necess%rio #ue se reunam os tr1s
re#uisitos.
Vuanto ao prazo, ou seja, o decurso do tempo, aplicam'se subsidiariamente, as
regras da usucapio, em matria de im!veis.
BIBLIOGRAFIA
C%#'") A'7!#/" M"/% P$,/" S DIREITOS REAIS@ (/i*es recol(idas por _lvaro
8oreira e arlos Araga), oimbra, $lmedina, .;?9J
J")0 O'$4!$#% A)&!,)3" S DIREITOS REAIS@ 9] edio, oimbra Cditora, .;;:J
A,/D,$" M!,!5!) C"#+!$#" S DIREITOS REAIS@ /isboa, /ex, .;;:J
P!,B% G",2%'4!) S DIREITOS REAIS@ D] edio, /isboa, .;;:J
L-1) A. C%#4%'B" F!#,%,+!) S LIES DE DIREITOS REAIS@ :] edio,
/isboa, Vuid 2urisO, DHHHJ
P$#!) +! L$*% ! A,/-,!) V%#!'%, CD+$<" C$4$' A,"/%+", vol. 000, D]. ed. revista e
actualizada, /isboa, .;=?J
A,% P#%/%, D$&$",(#$" J-#1+$&", oimbra, .;;HJ
A71'$" N!/", CD+$<" C$4$' A,"/%+", /isboa, DHH:.
&%gina .DH