APOSTILA

AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS RURAIS

PROFESSOR: LUIZ K. YAMAMOTO ENGENHEIRO AGRÔNOMO

SUMÁRIO

AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS.................................................................................... 02 1.0 OBJETIVO.......................................................................................................................... 03 2.0 FINALIDADE..................................................................................................................... 03 3.0 MÉTODOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL RURAL.................................................... .04 4.0 NOTA AGRONÔMICA.................................................................................................... .06 PLANILHA FAZENDA A...................................................................................................... 08 5.0 EXEMPLO DE GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E DE PRECISÃO..............................11 6.0 AVALIAÇÃO DE RECURSOS NATURAIS....................................................................12 7.0 AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS.................................................................................13 7.1 BENFEITORIAS REPRODUTIVAS............................................................................... 13 7.2 BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS...................................................................... 18 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICA........................................................................................ 20

AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS .

1. . Qualquer que seja a finalidade.0 OBJETIVO Apurar o valor que reflita o de mercado de imóveis rurais. Atualmente vigora a NBR 146533 que substituiu a NBR 8799/85. aí incluídas as terras e acessões naturais. GARANTIA. a avaliação deverá ser feita rigorosamente dentro de normas da ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS – ABNT obedecendo aos dispositivos legais para que o valor apurado surta efeito legal. obtém-se o Preço da Terra Nua (VTN) a ser indenizado em TDA. CONTÁBEIS. B) OUTROS: DAÇAO FINS EM PAGAMENTO. ARREMATAÇÃO.0 FINALIDADES A) DESAPROPRIAÇÃO PARA REFORMA AGRÁRIA Considera-se justa a indenização que reflete o preço atual de mercado do imóvel em sua totalidade. 2. SEGURO. PERMUTA. matas e florestas e as benfeitorias indenizáveis. Do Valor Total do Imóvel (VTI) deduzindo o Valor das Benfeitorias (VB) indenizáveis em dinheiro. ALIENAÇÃO. ADJUDICAÇÃO.

numa data de referência. taxa de capitalização. real ou prevista do imóvel. apresentaremos no item Avaliação de Culturas. Dá idéia geral baseada em bom senso e experiência partida do avaliador.1 MÉTODO DE AVALIAÇÃO EXPEDITA O método permite a avaliação de grande quantidade de imóveis.3 MÉTODO INVOLUTIVO No método involutivo.2 MÉTODO DE RENDA O valor é obtido pela capitalização da sua renda líquida. observando a tendência mercadológica. obtém um valor condizente com a finalidade desejada. Entende-se por aproveitamento eficiente aquele recomendável e tecnicamente possível para o local. redução da quantidade dos dados para obter o valor desejado. Mais detalhes. A avaliação expedita não se prende a uma metodologia específica e seu nível de precisão que surta efeito legal. Depende da análise de dados confiáveis como balanço patrimonial contabilizado. Portanto. pesquisando os valores pelo Método Comparativo . No caso de avaliação de culturas agrícolas. 3. deduzidos os custos diretos e indiretos. Devese considerar a receita bruta. dados estes difíceis de se obter na prática em maior parte dos imóveis rurais. os rendimentos líquidos esperados devem ser considerados a partir da data de referência da avaliação até o final da vida útil da cultura. 3. o engenheiro avaliador deve verificar o aproveitamento eficiente para o imóvel avaliando.3. rendimentos líquidos. No cálculo da terra nua pode-se utilizar o custo de seu arrendamento. O valor obtido reflete o valor mais provavelmente de mercado do imóvel.0 MÉTODOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL RURAL 3. Exemplo: Área rural localizada próxima ao perímetro urbano e passível de urbanização e loteamento deve-se aplicar o método acima. raramente se aplica este método.

estes atributos diferenciam um imóvel do outro. etc. Ele tem seus atributos como: área. raramente encontramos estes mesmos atributos por isso aplica-se os fatores para “assemelhar” um imóvel ao outro. trafegabilidade. Na prática.Direto de Dados de Mercado com objetivo de estimar o valor de mercado imobiliário projetado para a situação hipotética. recursos naturais etc que deverão ser comparados com outros imóveis semelhantes. Adota-se fator no sentido de homogeneização das amostras. sua infra-estrutura. . sua localização. ATRIBUTOS: Características dos imóveis como a sua área. Encontrar parâmetros numéricos com menor grau de subjetividade e aplicar nas amostras no sentido de uniformizar o valor seria mais aceitável. DEFINIÇÃO DE ALGUNS TERMOS: IMÓVEL PARADIGMA: Normalmente é o imóvel que estamos avaliando. recursos naturais. culturas. localização. Os pontos básicos que nos permitem aplicar este método podem ser: Negócios realizados (NR) Negócios ofertados (OF) Opinião (OP) Os diferentes atributos devem ser homogeneizados aplicando fatores constantes em tabelas de autores consagrados.4 MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO Consiste em determinar o valor do imóvel comparando-o com outros imóveis similares por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis. benfeitorias. 3. tais como fator situação. potencialidade de exploração. fatores de ponderação (índices agronômicos).

e) Cálculo do preço de mercado do imóvel. d) Homogeneização e tratamento estatístico dos elementos amostrados. 4. A) QUADRO: SITUAÇÃO X ACESSO Situação Ótima Muito boa Boa Regular Tipo de estrada Asfaltada Cascalhada Terra Terra – servidão Distância Limitada Relativa Significativa Significativa Trafegabilidade Permanente Permanente Permanente Insatisfatória . c) Pesquisa de mercado com elementos da mesma área de influência de mercado de Negócios Realizados (NR) e Ofertas (OF) aplicando-se os coeficientes de elasticidade. os passos seguintes são: a) Caracterização da área de influência de mercado em que se insere o imóvel levando-se em consideração as semelhanças dos sistemas produtivos e preços praticados. O preço de opinião (OP) de pessoas ou entidades oficiais ligados ao setor poderá ser considerado se não existirem amostras suficientes de NR e OF. b) Vistorias nos imóveis pesquisados.0 NOTA AGRONÔMICA A NA obtém-se a partir da somatória do percentual de cada classe de capacidade de uso da terra multiplicado pelo índice de correção baseado na localização e acesso ao imóvel avaliando. f) Caracterizar cada imóvel com a sua respectiva Nota Agronômica (NA).Uma vez escolhido o método a ser aplicado na avaliação do imóvel.

Classe V: terras adaptadas em geral para pastagens e ou reflorestamento.385 0.552 0. Classe II: terras cultiváveis com problemas simples de conservação.700 60% 0.375 0. pastagens ou reflorestamento.850 70% 0.285 0. mas ainda adaptadas para pastagens e ou reflorestamento. Classe III: terras cultiváveis com problemas complexos de conservação.765 0.180 0. pastagens e reflorestamento.305 0.522 0. vida silvestre.225 VII 35% 0.Má Interceptada Sem condições B) QUADRO CAPACIDADE DE USO X VTN LOCALIZAÇÃO E ACESSO Ótima Muito boa Boa Regular Desfavorável Má I 100% 100% 1.245 0. Classe IV: terras cultiváveis apenas ocasionalmente ou em extensão limitada.600 50% 0.617 0. com sérios problemas de conservação.450 CAPACIDADE DE USO III IV V VI 75% 65% 55% 45% 0.385 0.325 0. sem necessidade de práticas especiais de conservação.525 0. Grupo C: classe VIII: terras impróprias para culturas.175 VIII 30% 0.750 0.450 0. terras adaptadas em geral para pastagens e ou reflorestamento.210 0.297 0.855 0.650 0.300 0. Classe I: terras cultiváveis.255 0. podendo servir apenas como área de interesse ambiental. cultiváveis apenas em casos especiais de algumas culturas permanentes protetoras do solo.210 0.637 0. com problemas simples de conservação.900 0. o engenheiro avaliador terá de observar as características físicas dos diversos tipos de terras e aplicar um valor econômico com base em critérios técnicos.390 0. cultiváveis apenas em casos muito especiais.467 0.630 0.950 85% 0. aparentemente sem problemas especiais de conservação. .350 0. porém cultiváveis em caso de algumas culturas especiais protetoras do solo.000 95% 0. Grupo A: terras passíveis de utilização com culturas anuais perenes. O mais adotado é o da Capacidade de Uso da Terra.550 0. Classe VII: terras adaptadas em geral somente para pastagens ou reflorestamento com problemas complexos de conservação.450 0.427 0.270 0. Classe VI.150 C) CARACTERÍSTICAS FÍSICAS DA TERRA NUA Para se comparar dados de mercado.500 II 90% 0.332 0.315 0. Grupo B: terras impróprias para cultivos intensivos.710 0.540 0.275 0.455 0.

00 1.00 VTN/ha (R$) 3.00 4.00 8.00 4.00 4.800.405.000.400.000.03 1.100.600.0 NOTA AGRONÔMICA = 0.03 1.00 1.00 3.000.00 4.0 PARÂMETROS ESTATÍSTICOS APÓS HOMOGENEIZAÇÃO (X) Média (S) Desvio Padrão CV (%) LIMITES EXPURGO X+S X-S 2.9 OF 9.00 NA Fator Homog (R$) 1.0 3.00 8.00 OF 5.000.5 0.954.5 0.5 0.0 0.0 1.000.500.00 4.0 VTI (R$) Fator VTI (R$) BENF (R$) VTI/ha (R$) 4.00 725.00 0.9 OF 5.0 1.405.5 0.500.5 0.00 0.000.500.00 4.00 3.500.550.00 2.0 OF 20.00 1.0 NR 4.00 4.00 1.00 500.500.0 NR 20.0 NR 4.000.000.000.000.EXEMPLO DE PLANILHA FAZENDA A ÁREA (ha): 5.000.000.0 1.9 NR 20.0 2.000.000.800.000.0 1.000.00 1.9 8.000.000.00 18.00 4.00 1.0 1.00 1.00 4.050.00 3.00 4.0 0.00 3.0 5.00 20.680.05 3.000.00 1.00 2.5 1.000.00 600.00 0.0 1.00 0.97 Eliminar acima de e abaixo de 3.00 3.0 NR 1.00 3.800.500.5 0.03 27.400.954.500.000.00 3.0 1.000.000.00 6.0 NR 4.00 3.000.00 3.0 5.00 3.000.500.00 1.00 2.00 2.0 0.750.00 4.00 2.00 2.000.000.000.5 1.000.0 5.000.500.0 1.00 4.000.550.00 2.000.800.000.5 0.000.00 4.000.500.00 1.00 20.00 2.00 2.97 .5 1.00 4.0 4.0 1.000.5 ANCIANIDADE = 1 Nº Área Tipo (ha) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1.00 1.00 5.

000.00 20.0 0.00 3.000.800.00 0.00 4.0 0.500.0 2.00 600.415 1.5 0.00 4.000.0 3.94 3.000.00 4.00 1.0 0.35 16.00 4.397 1.000.476 1.800.0 1.00 4.5 1.400.000.383 1.500.372 1.00 VTI/ha (R$) 4.440 1.Nº Área Tipo 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1.000.00 0.290.00 4.000.356 1.000.000.476 1.00 2.000.363 1.00 0.000.000.550.00 4.000.225.00 0.0 1.00 1.372 1.00 8.5 1.500.00 1.500.0 2.00 1.400.500.00 4.350 .000.0 20.0 20.600.0 2.0 4.98 GL (n) 5 6 7 8 9 10 11 12 13 t 1.9 18.00 500.5 0.000.00 VTN/ha (R$) 3.00 0.000.0 5.00 20.550.00 5.000.00 3.00 3.000.00 0.0 8.0 0.000.00 PARÂMETROS ESTATÍSTICOS APÓS HOMOGENEIZAÇÃO MÉDIA HOMOGENEIZADA (X) DESVIO PADRÃO (S) COEFICIENTE DE VARIAÇÃO (%) LIMITES PARA EXPURGO X+S X-S TABELA DE STUDENT 2.000.5 1.000.800.000.0 4.5 1.000.0 5.00 6.5 1.00 3.440 1.00 3.0 5.00 2.68 2.33 467.350 n 5 6 7 8 9 10 11 12 13 t 1.000.000.00 1.050.0 1.000.00 0.00 9.363 1.000.500.0 OF OF NR NR OF OF NR NR NR NR VTI Fator VTI BENF (R$) (R$) (R$) 5.0 1.00 1.00 3.0 2.397 1.0 3.00 2.000.00 2.5 1.5 1.000.0 2.415 1.356 1.9 1.00 20.5 1.00 4.00 4.000.758.100.0 4.000.9 4.00 NA Fator Homog (R$) 1.00 1.00 4.00 4.000.000.00 5.383 1.00 0.00 4.000.00 1.500.00 1.9 8.800.00 3.00 4.000.0 2.

37 Sendo.51 13.296.30 2.758.30 UNITARIO R$/ha VALOR TOTAL ÁREA AVALIANDA 15.059.5 onde.33 2.791.33 S= 467.37 Limite superior 3059.457.Limite Inferior X .83 LIMITE SUPERIOR LIMITE MÉDIO LIMITE INFERIOR 3.44 CAMPO DE ARBÍTRIO Limite Inferior 2457.67 12. X= 2. Nº = Propriedades pesquisadas Tipo = NR = negócio realizado OF = oferta Área de cada propriedade em ha Valor total da propriedade em R$(VTI) = Benfeitorias + VTN VTI/ha = Valor total da propriedade ÷ pela área VTN/ha = Valor da Terra Nua ÷ pela área Índice Na element = nota agronômica da propriedade Fator = NA/NA elem = NA da Fazenda A ÷ pela NA da propriedade pesquisada Homogeneização = VTN/ha x Fator .5 Limite Superior X + t S/(n – 1)0.t S/(n – 1)0.35 n= 6 t= 1.286.758.

02 8.4489 0.284.000.0 11.410.000.EXEMPLO DE PLANILHA FAZENDA B ÁREA (ha): 4.560.0 1.00 11.677.30 0.160.02 9.937.00 16.00 3.121.000.000.00 3.250.62 11.000.940.21 8.00 4. DE VARIAÇÃO – CV 12.98357 1.000.500.000.00 2.00 121.0 6.0 0 1.0 0 11.000.9 0.00 900.68 8.407.00 1. VTI/ha VTN/ha Índice i Fator j = y/i Homog em R$1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 OF OF NR NR NR NR OF NR NR OF 290.319.4 2.5966 11.0 0 15.00 532.06210 1.4 6.000.44 0.000.000.256.350.45 DESVIO PADRÃO (S) 1.500.5606 0.46% .000.20 0.739.00 700.00708 1.000.15425 8.99236 1.100.500.32 0.683.5521 11.555.000.00 193.00 1.00 34.00 544.0 1.750.000.000.00 267.77 0.000.00 5.0 1.01 11.00 700.049.0 0 6.0 0.157.000.9 1. VTI V BENF.00 1.5818 1.00 40.0 15.000.320.0 38.5002 PARAMETROS ESTATISTICOS APÓS HOMOGENEIZACAO MÉDIA HOMOGENEIZADA (X) 10.500.02989 1.5505 NOTA AGRONÔMICA: 0.9 1.8 2.440.04575 0.08 0.330.5733 0.25 0.92 10.00 2.000.920.5608 10.408.000.157.0 1.283.000.02952 1.92 11.0 0.000.877.436.343.000.68 8.00 12.2 31.00 0.41 10.32 11.000.10 10.09 11.58 12.493.87 COEF.9 2.000.8 16.00 8.000.12 11.596.0 0 31.000.656.449.97 8.000.458.05 8.0 1.000.5870 9.677.850.577359 ANCIANIDADE: 1 CARACTERISTICAS DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS PESQUISADOS Nº Tipo Área Valor Total Elast.250.02 10.256.000.560.000.00 950.00 230.47 12.000.283.000.884.144.000.43 11.501.96774 0.750.204.298.11 8.5436 11.000.815.28616 0.600.444.00 1.942.

500.32 10.449.0 4.000.656.4 193.410.000.677.319.407.5606 0.0 0.000.000.0621 0 1.0 1.157.58 12.204.000.000.501.000.000.000.32 11.0 0 31.01 11.00 8.0 0 15.408.000.000.1542 5 11.00 10 Santa Fé 1.21 8.750.000.00 0 1.9 2.500.02 10.00 267.05 744.25 8.9923 6 1.02 8.00 230.000.0 3.5521 0.815.00 1.144.877.000.5002 5.596.00 0 6.0 1.97 PARÂMETROS ESTATÍSTICOS APÓS SANEAMENTO MÉDIA SANEADA (X) DESVIO PADRÃO (S) COEF.493.000.30 11.5436 0.0 0 11.560.58 e acima de 11.9 1.000.000.68 8.100.750.32 9.000.4 532.0 900.014.00 34.77 11.2 544.5608 0.350.000.884.0 700. DE VARIAÇÃO – CV 10.77% .560.284.09 11.600.014.43 11.0070 8 1.2861 6 0.8 1.00 6.250.000.160.92 11.LIMITES PARA EXPURGO X + S (Média + S) X – S (Média – S) Eliminar os valores abaixo de 9.000.20 0.5966 0.000.000.677.157.320.0457 5 0.000.00 0 31.44 9.8 3.00 40.440.00 0 11.62 11.9835 7 1.436.9 0.0 1.500.000. M.000.000.250.5870 0.00 38.00 700.000.000.0 950.0 2.555.0298 9 1.0 2.942.458. VTI/ha VTN/ha Índice i Fator j = y/i Homog em R$1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 WS Moraes Abujamra Major Prado S.47 12.000.049.0 0 1.0295 2 1.500.0 1.0 0.0 1.850.330.0 1.00 12.00 16.0 0 6.00 0 15.256.9 1.93 6.121.11 9. Parecis Piquete Onça Independência OF OF NR NR NR NR OF NR NR OF 290.41 10.5733 0.683.444.0 121.10 10.4489 0.000.000.00 16.256.582.000.92 10. VTI V BENF.000.5818 0.00 2.00 0.000.000.9677 4 0.00 11.940.32 11.995.68 8.582.58 Nº Fazenda Tipo Área Valor Total Elast.920.00 2.08 11.

5 t = 1.415 10.12 LIMITE SUPERIOR X+tS (n – 1)0.254.LIMITES PARA EXPURGO X + S (Média + S) X – S (Média – S) TABELA DE STUDENT GL t 5 1.425.476 6 1.425.851.63 .149.372 11 1.397 9 1.739.05< R$ 11.440 7 1.5 n= 7 11.415 8 1. o Campo de Arbítrio do VTN será: R$ 10.37 10.425.92 R$ 45.98 10.995.941.363 12 1.383 10 1.356 IC 80% INTERVALO DE CONFIANÇA ÍNDICES CAMPO DE ARÍTRIO VTN LIMITE INFERIOR X–tS (n – 1)0.37 Portanto.995.097.564.05 10.37 LIMITE SUPERIOR LIMITE MÉDIO LIMITE INFERIOR UNITARIO R$/ha 11.72 11.564.564.72 VALOR TOTAL ÁREA AVALIANDA R$ 48.37 R$ 47.72< R$ 10.511.250.

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7.3 da NBR Completo Pontos 09 07 06 03 05 16 12 04 08 02 72 Tratamento por fatores.2 Visita dos dados de mercado por engenheiro de avaliações Critério adotado para avaliar construções e instalações Critérios adotados para avaliar as produções vegetais Apresentação do Laudo.1. que Fotográfica e coordenadas permita sua identificação e localização geodésicas ou geográficas Documentação do imóvel avaliando Levantamento planimétrico apresentada pelo contratante refere-se a Valor Total .3 e anexo A Fotográfica e coordenadas geodésicas ou geográficas Documentação do avaliando. conforme em 7. efetivamente utilizados Qualidade dos dados de mercado de mesma exploração conforme 5. conforme seção 11 Utilização do método comparativo direto de dados de mercado Identificação dos dados amostrais Condição 10 Dados Maioria Maioria Custo de reedição por caderno de preços Conforme item 10.0 EXEMPLO DE GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E DE PRECISÃO = GRAU III Item 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 Especificação das Avaliações Nº de dados de mercado.5.

temos: RL = RB – D VE = RL x A x r onde. matas nativas e florestas naturais. etc). Entretanto para o engenheiro avaliador a questão de mérito da lei não sobrepõe à técnica.5 = 5 m3 Para determinação da receita bruta (RB) deduz-se as despesas (D). A = fator de valor presente – idem para florestas artificiais R = fator de risco .004.1 INVENTÁRIO FLORESTAL: FÓRMULA V = π x DAP2 x H x F 4 V = volume de madeira em st/ arvore St = estéreo-correspondente a 1 m3 de madeira roliça F = fator de redução DAP = diâmetro à altura do peito H = altura comercial da árvore Exemplo: volume (V) de madeira roliça = 10 st F = 0. VE = valor econômico da mata RL = renda líquida obtida pela venda das toras menos as despesas (custos de exploração. este deve ser executado para a área avalianda. Se for necessário o Inventário Florestal. Para avaliar tecnicamente deve adotar a NBR 14635-3 de 2. transporte.0 AVALIAÇÃO DE RECURSOS NATURAIS A lei nº 8629/93 – art 12º com alteração pela MP 2183/01: Considera-se justa a indenização e inclui no preço da terra nua – VTN as acessões naturais. • • Florestas Nativas: usa-se o Método Comparativo Direto de dados de mercado Se existir exploração econômica com Plano de Manejo Florestal Sustentável registrado no órgão ambiental competente (fora da área de APP e Reserva Legal) usa-se o Método de Capitalização de Renda. 6.6.58 V = 10 x 0.

6. laranjal. cafezal. sempre tomando-se o cuidado de se respeitar a legislação pertinente e verificar se há exploração econômica acoplada. Depois de apurado o custo total por ha multiplica-se pela área total de pastagens e coloque o fator de depreciação conforme o estado de conservação. Podem ser divididas em: 7. Pesquise no local ou na região mais próxima possível o custo de hora maquina (HM). o preço dos insumos colocados na fazenda. obtém-se o volume (m3) de carvão produzido.2 CARVÃO: Após a retirada de madeira nobre. feijão. etc são geralmente culturas de ciclo anual. Culturas temporários: soja. . quantidade de operações por ha. 7. milho. etc Pastagens: rendimento indireto quando se serve para apascentamento de animais. Florestamento: manejo sustentável Cana-de-açúcar. CÁLCULO DAS BENFEITORIAS REPRODUTIVAS Para avaliar pastagens plantadas elabora-se a planilha de custo de formação por hectare.3 RECURSOS HÍDRICOS Podem ser avaliados pelo Método de Capitalização de Renda ou Comparativo Direto.1 BENFEITORIAS REPRODUTIVAS: culturas agrícolas que proporcionam rendimentos direta ou indiretamente.0 AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS São aqueles melhoramentos feitos com a intervenção do homem. o restante da mata nativa pode ser considerado como rendimento lenhoso. Multiplica-se o st de lenha por um fator x . 6. Deve se levar em consideração a variedade da gramínea plantada. Exemplo: Reflorestamento: com a venda de madeira ou lenha.

00 Grade Intermed. O custo de HM do INCRA é de 58.Esp.Brachiarão .00 Terraceamento 1 2.00 90.00 27.ton. Os insumos e maquinas refletem uma situação real e estão em conformidade com o valor de mercado. R$/un Total Calcário .ton 0.2 EUCALIPTO Exemplo: .40 45. 1 0.398.00.00 27.1. realmente praticados no imóvel.00 Superfosfato Simples 0.1.00 Sub Total .00 45.50 7.kg 25.60 45.00 4.50 Sub Total .Esp.sem desmatamento 1.00 45.00 225.025.5) 2 0.00 72. 33) 1 1. Consideramos apenas a Brachiaria.60 45.00 63.00 porque utilizamos maquinários próprios.00 81.1 PASTAGENS: O método utilizado pelo INCRA foi o mesmo que utilizamos.7.60 45.10 605.50 Sementes .2. ou seja com base no custo de formação de pastagens.00 65.00 Correção e Plantio Calagem . Gasto Custo Preparo do Solo Total Operações H/M H/M Grade Pesada (14x32 –Esp.00 Cobertura 1 0.5 ton.00 Fosfato Natural 0.80 45.00 195. 18. (24x26 .50 112.00 Fosfatagem 1 0. Va = 1.2 593.00 0.025.00 Uréia .00 TOTAL R$ 1.00 Obs: O Terracemanto é realizado por trator e equipamento próprio gastando-se 2 HM or ha e não 1 HM.Brachiarão (Brizanthão) Operações Qt.00 Plantio/Adubação 1 1.0 hectare . Exemplo: Estimativa de Custo de Formação de Pastagens .00 Grade Niveladora (36x22 .50 450.00 173. 3.80 45. apesar de ter custo menor que o Colonião.722.765.34 ha em ótimo estado de conservação = R$ 1.00 Insumos Qtdade.00 60.1 432.00 27. predominante na área.00 x 1.00 45. 23) 1 1. O nosso custo é de R$ 45.

Para cana-de-açúcar r pode ser considerado 10%. onde: V = valor econômico RL = Renda Líquida: Produção em tonelada menos as despesas Fa = fator de antecipação i= taxa de capitalização anual n = período entre a realização efetiva da safra e a data de avaliação em anos r = coeficiente de risco da cultura.9 = R$ 9.00/ton. Ex: avalie o valor econômico por ha.1. ou seja antecipação da renda para a presente data.000. V = RL x Fa x r 1º corte: RL = RB – D RL = 100 x 40 – 3000 (custo de formação + custo da colheita) RL = 4000 – 3000 = 1000 Fa = 1 = 1_______ n (1 + i) (1 + 0. Dado: produção estimada de 100 ton/ha nos 1º e 2º corte.952.10)0 i = taxa de 10% n = período entre a avaliação e realização de safra n=1–1=0 Fa = 1 = 1=1 (1.3 AVALIAÇÃO DE CANA-DE-AÇÚCAR Segundo a NBR 14653-3 da ABNT na avaliação da cana-de-açúcar emprega-se o método da capitalização da renda.00 e de manutenção R$ 1. há 90% de probabilidade de colher. capitalização de risco de 10%.90 (risco de 10% ou 90% de colher) V1= 1000 x 1 x 0.00.00 . Aplica-se a fórmula: V = RL x Fa x r.10)0 1 R = 0.76 7. de cana-de-açúcar de 1º corte e 2º corte.Va = 3. Despesas de formação = R$ 3. antecipando-se a renda para o presente ano.000.000. ou seja.5123 ha X 61200 (Valor Unitário em R$) = R$ 214. preço por R$ 40.

o engenheiro avaliador calcula o valor econômico de cada corte e multiplica pela área plantada.90 V2 = 3000 x 0.909091 x 0.54 Para avaliar uma determinada área de cana-de-açúcar o engenheiro avaliador precisa determinar qual a área existente e em que fase se encontra a cultura (1º 2º 3º 4º 5º corte) ou mais cortes se comprovado que não região do imóvel a média de corte é maior que a média estadual (SP) de cinco cortes.10)1 R = 0. os profissionais da área elaboram os cálculos em Microsoft Excel o que simplifica os trabalhos. O rendimento ton/ha em cada corte também deverá ser obtido através de pesquisa. Atualmente.00 Fa = 1______ = 1____ = 0. O custo de formação e despesas de manutenção são dados que deverão ser apurados em pesquisas e estudos técnicos.2º corte = V2 = L2 x Fa2 x r RL 2 = R$ 3.90 = R$ 2454.36 .516. Desta forma.10)2 – 1 (1.000. EXEMPLO CANA DE AÇÚCAR Campos para entrada de dados Campos de cálculos efetuados Título dos campos Resultados Finais Taxa de Juros (id) anuais (%) Taxa de risco (%) Época da Avaliação (em anos) Custo de Formação (R$/ha) Preço do produto (R$/ton) 10 10 10 1 2.909091 (1 + 0. O cálculo é bastante trabalhoso e exige muita atenção por envolver muitos números.

642.88 13.28 2. por ano (R$/ha) -2.211.0 82.72 4.225.24 2. 7.800.07 1.00 Lucro Antecipado para a época da vistoria Valor obtido em Reais para os valores de área e produtividade informados.0 103.47 Receita Bruta=Produtividade x Preço do Produto Receita Líquida=(Produtividade x Preço do Produto)-Custos de Formação e Manutenção Receita Líquida Antecipada por ano=Receita Líquida-Juros Anuais Receita Líquida Antecipada Acumulada=Soma dos cortes da Receita Líquida Antecipada por Ano Receita Líquida TOTAL=Receita Líquida Antecipada Acumulada x Área de Plantio Lucro Antecipado para época da vistoria=Receita Líquida TOTAL .98 2.53 1.19 0.04 727.97 2.20 1.548.00 0.725. acumulada (R$/ha) 10.00 0.85 3.166.0 72.36 2.55 3.74 288.683.32 0.00 -2.54 1.00 0.13 261.00 0.00 0.594.00 Receita Líquida Antecip.46 1.74 2.96 0.340.340.19 0.206.0 93.142.428.156.820.048.29 439.516.00 0.024.883.00 Receita Líquida Antecip.52 7.580.51 3.Taxa de Risco .507.70 260.94 2.36 4.00 0.62 153.60 240.95 2.96 485.00 0.942.0 62.516.331.857.95 22.848.08 2.57 4.Corte Planta 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Área Produt.81 3.608.334.00 1.947.96 485.457.00 0.833.410.96 485.86 0.00 Receita Líquida Anualmente (R$) 0.72 3.60 2.58 0. Custo Plantada (ton/ha) (R$/ha) (ha) Receita Bruta (R$/ha) Receita Líquida (R$/ha) 113.909.04 49.358.00 0.96 485.0 485.00 124.258.24 10.034.206.00 0.34 1.473.

galpão. Os melhoramentos fundiários como trabalhos de conservação de solo.00 0.2 BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS: não proporcionam rendimentos próprios mas contribuem para explorações: edificações. ou seja. encanamentos. poderá julgar que o bem se encontra em bom estado e multiplicar o valor por 0. Cabe ao engenheiro avaliador se valer de critério racional e justo para não causar nenhum prejuízo ou benefício irreal na apuração de valores.80 0. ao seu critério.40 0.60 0. cercas. . porteiras e outros.20 para uma depreciação física de 1. Um avaliador. energia elétrica. casa.75 a 0.80. O outro avaliador pode julgar regular e depreciar 40% ao multiplicar por 0. curral.7. pocilga. semoventes: rebanho animal máquinas e motores CÁLCULOS DAS BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS Va = Vi x S x D Va = valor atual Vi = valor básico de custo de construção S = unidade de medida D = depreciação pelo estado de conservação DEPRECIAÇÃO PELO ESTADO DE CONSERVAÇÃO ESTADO DE CONSERVAÇÃO ÓTIMO BOM REGULAR PRECÁRIO MAU PÉSSIMO FATOR DE DEPRECIAÇÃO 1. sistema de irrigação.20 0. represas.00 O fator de depreciação é subjetivo. Há autores que recomendam colocar mais um fator conhecido como depreciação funcional que varia de 0. depreciar 20%.60%. estábulo.00.

o procedimento é o mesmo da casa. Represa: HM para construção de barramento. armazéns. palanques. Curral: Recomenda-se fazer a relação de material existente como a quantidade de tábuas com as respectivas medidas. tipo de trator e o preço de HM.Exemplos Casa: Va = Vi x S x D Vi = Pesquisar no mercado o valor unitário para a construção de casa semelhante. Acrescentar a mão de obra. silos e outras edificações. tipo de arame. brete. S = medir a área construída Anexo: como varanda. tronco. distância entre os palanques ou lascas de madeira. Trabalhos de conservação: Hora Máquina (HM) para sua construção. puxado para cozinha ou área de serviço medir separadamente do corpo da casa e pesquisar o valor do m2 para a construção do anexo. espaçadores e determinar o custo do metro linear para sua construção. Cerca: caracterizar pelo número de fios de arame. balança. garagem. Para galpões. Uma vez determinado o metro linear. multiplicar pelo comprimento total. No caso de curva de nível pesquisar quantas horas máquinas de trator. Referências bibliográficas: . coberturas de telhas. porteiras. Os vertedouros devem ser calculados separadamente e acrescentar no custo de construção de represa. Pesquisar no mercado o preço de cada material existente e acrescentar a mão de obra para a sua construção.

Manual Técnico de Manejo de Solo: CAT Nº 39 Volume II 4. ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas . Lima. Lei nº 8629/93 e as alterações 3. Marcelo Rossi de Camargo – Avaliação de Propriedades rurais – Manual Básico – 2º Ed 5.1. Estatuto da Terra – Lei nº 4504/64 2.

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