APOSTILA

AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS RURAIS

PROFESSOR: LUIZ K. YAMAMOTO ENGENHEIRO AGRÔNOMO

SUMÁRIO

AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS.................................................................................... 02 1.0 OBJETIVO.......................................................................................................................... 03 2.0 FINALIDADE..................................................................................................................... 03 3.0 MÉTODOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL RURAL.................................................... .04 4.0 NOTA AGRONÔMICA.................................................................................................... .06 PLANILHA FAZENDA A...................................................................................................... 08 5.0 EXEMPLO DE GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E DE PRECISÃO..............................11 6.0 AVALIAÇÃO DE RECURSOS NATURAIS....................................................................12 7.0 AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS.................................................................................13 7.1 BENFEITORIAS REPRODUTIVAS............................................................................... 13 7.2 BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS...................................................................... 18 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICA........................................................................................ 20

AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS .

ADJUDICAÇÃO. CONTÁBEIS. 2. . Do Valor Total do Imóvel (VTI) deduzindo o Valor das Benfeitorias (VB) indenizáveis em dinheiro. obtém-se o Preço da Terra Nua (VTN) a ser indenizado em TDA. aí incluídas as terras e acessões naturais.0 OBJETIVO Apurar o valor que reflita o de mercado de imóveis rurais. a avaliação deverá ser feita rigorosamente dentro de normas da ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS – ABNT obedecendo aos dispositivos legais para que o valor apurado surta efeito legal. ARREMATAÇÃO. PERMUTA. matas e florestas e as benfeitorias indenizáveis. Qualquer que seja a finalidade. Atualmente vigora a NBR 146533 que substituiu a NBR 8799/85. SEGURO.1. B) OUTROS: DAÇAO FINS EM PAGAMENTO. GARANTIA. ALIENAÇÃO.0 FINALIDADES A) DESAPROPRIAÇÃO PARA REFORMA AGRÁRIA Considera-se justa a indenização que reflete o preço atual de mercado do imóvel em sua totalidade.

o engenheiro avaliador deve verificar o aproveitamento eficiente para o imóvel avaliando. taxa de capitalização. Devese considerar a receita bruta. observando a tendência mercadológica. Dá idéia geral baseada em bom senso e experiência partida do avaliador. dados estes difíceis de se obter na prática em maior parte dos imóveis rurais. Entende-se por aproveitamento eficiente aquele recomendável e tecnicamente possível para o local.2 MÉTODO DE RENDA O valor é obtido pela capitalização da sua renda líquida. redução da quantidade dos dados para obter o valor desejado. rendimentos líquidos. Portanto. real ou prevista do imóvel. Exemplo: Área rural localizada próxima ao perímetro urbano e passível de urbanização e loteamento deve-se aplicar o método acima. O valor obtido reflete o valor mais provavelmente de mercado do imóvel. 3. 3. pesquisando os valores pelo Método Comparativo . Mais detalhes. numa data de referência.3. deduzidos os custos diretos e indiretos. raramente se aplica este método.0 MÉTODOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL RURAL 3.3 MÉTODO INVOLUTIVO No método involutivo. Depende da análise de dados confiáveis como balanço patrimonial contabilizado. os rendimentos líquidos esperados devem ser considerados a partir da data de referência da avaliação até o final da vida útil da cultura. No cálculo da terra nua pode-se utilizar o custo de seu arrendamento. No caso de avaliação de culturas agrícolas. obtém um valor condizente com a finalidade desejada.1 MÉTODO DE AVALIAÇÃO EXPEDITA O método permite a avaliação de grande quantidade de imóveis. A avaliação expedita não se prende a uma metodologia específica e seu nível de precisão que surta efeito legal. apresentaremos no item Avaliação de Culturas.

sua localização. sua infra-estrutura. culturas. raramente encontramos estes mesmos atributos por isso aplica-se os fatores para “assemelhar” um imóvel ao outro. benfeitorias. tais como fator situação. 3. trafegabilidade. . ATRIBUTOS: Características dos imóveis como a sua área. Encontrar parâmetros numéricos com menor grau de subjetividade e aplicar nas amostras no sentido de uniformizar o valor seria mais aceitável. estes atributos diferenciam um imóvel do outro. potencialidade de exploração. Ele tem seus atributos como: área. fatores de ponderação (índices agronômicos). DEFINIÇÃO DE ALGUNS TERMOS: IMÓVEL PARADIGMA: Normalmente é o imóvel que estamos avaliando. Na prática. recursos naturais etc que deverão ser comparados com outros imóveis semelhantes. localização. etc.Direto de Dados de Mercado com objetivo de estimar o valor de mercado imobiliário projetado para a situação hipotética. Adota-se fator no sentido de homogeneização das amostras. Os pontos básicos que nos permitem aplicar este método podem ser: Negócios realizados (NR) Negócios ofertados (OF) Opinião (OP) Os diferentes atributos devem ser homogeneizados aplicando fatores constantes em tabelas de autores consagrados. recursos naturais.4 MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO Consiste em determinar o valor do imóvel comparando-o com outros imóveis similares por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis.

A) QUADRO: SITUAÇÃO X ACESSO Situação Ótima Muito boa Boa Regular Tipo de estrada Asfaltada Cascalhada Terra Terra – servidão Distância Limitada Relativa Significativa Significativa Trafegabilidade Permanente Permanente Permanente Insatisfatória . e) Cálculo do preço de mercado do imóvel.Uma vez escolhido o método a ser aplicado na avaliação do imóvel. d) Homogeneização e tratamento estatístico dos elementos amostrados. c) Pesquisa de mercado com elementos da mesma área de influência de mercado de Negócios Realizados (NR) e Ofertas (OF) aplicando-se os coeficientes de elasticidade. b) Vistorias nos imóveis pesquisados. f) Caracterizar cada imóvel com a sua respectiva Nota Agronômica (NA). 4. O preço de opinião (OP) de pessoas ou entidades oficiais ligados ao setor poderá ser considerado se não existirem amostras suficientes de NR e OF.0 NOTA AGRONÔMICA A NA obtém-se a partir da somatória do percentual de cada classe de capacidade de uso da terra multiplicado pelo índice de correção baseado na localização e acesso ao imóvel avaliando. os passos seguintes são: a) Caracterização da área de influência de mercado em que se insere o imóvel levando-se em consideração as semelhanças dos sistemas produtivos e preços praticados.

500 II 90% 0.255 0. O mais adotado é o da Capacidade de Uso da Terra.522 0. Classe IV: terras cultiváveis apenas ocasionalmente ou em extensão limitada. mas ainda adaptadas para pastagens e ou reflorestamento.850 70% 0.540 0. aparentemente sem problemas especiais de conservação.855 0. Classe II: terras cultiváveis com problemas simples de conservação. Classe III: terras cultiváveis com problemas complexos de conservação.210 0. terras adaptadas em geral para pastagens e ou reflorestamento.385 0. sem necessidade de práticas especiais de conservação.000 95% 0.637 0.332 0.375 0.700 60% 0. vida silvestre.455 0. Classe I: terras cultiváveis.450 CAPACIDADE DE USO III IV V VI 75% 65% 55% 45% 0.650 0.525 0. . podendo servir apenas como área de interesse ambiental.450 0.305 0.550 0.552 0. Grupo A: terras passíveis de utilização com culturas anuais perenes. Classe VI.245 0.175 VIII 30% 0.Má Interceptada Sem condições B) QUADRO CAPACIDADE DE USO X VTN LOCALIZAÇÃO E ACESSO Ótima Muito boa Boa Regular Desfavorável Má I 100% 100% 1.300 0. Classe VII: terras adaptadas em geral somente para pastagens ou reflorestamento com problemas complexos de conservação.150 C) CARACTERÍSTICAS FÍSICAS DA TERRA NUA Para se comparar dados de mercado.450 0. cultiváveis apenas em casos muito especiais.710 0.275 0. cultiváveis apenas em casos especiais de algumas culturas permanentes protetoras do solo.617 0.270 0.467 0. com problemas simples de conservação. Classe V: terras adaptadas em geral para pastagens e ou reflorestamento. com sérios problemas de conservação.900 0. porém cultiváveis em caso de algumas culturas especiais protetoras do solo. Grupo B: terras impróprias para cultivos intensivos.180 0. o engenheiro avaliador terá de observar as características físicas dos diversos tipos de terras e aplicar um valor econômico com base em critérios técnicos.350 0. pastagens e reflorestamento.750 0.427 0.210 0.315 0. pastagens ou reflorestamento.385 0.225 VII 35% 0.390 0.950 85% 0.325 0.600 50% 0.297 0. Grupo C: classe VIII: terras impróprias para culturas.630 0.765 0.285 0.

00 500.0 1.000.800.00 3.00 VTN/ha (R$) 3.00 8.9 8.0 1.954.050.5 1.00 1.800.0 NR 4.0 1.000.00 4.00 4.00 4.000.000.00 600.00 4.0 5.00 4.000.400.00 725.000.00 0.0 1.0 5.000.00 0.000.5 0.000.500.000.0 VTI (R$) Fator VTI (R$) BENF (R$) VTI/ha (R$) 4.0 0.00 1.00 2.00 OF 5.000.EXEMPLO DE PLANILHA FAZENDA A ÁREA (ha): 5.000.550.03 1.000.000.100.5 1.00 3.00 3.000.500.00 2.000.00 0.5 0.0 0.00 4.800.00 1.0 1.000.800.00 6.954.00 20.00 2.500.00 1.00 1.97 Eliminar acima de e abaixo de 3.500.500.00 1.00 3.9 OF 9.000.405.00 2.0 1.0 NR 4.000.5 0.00 20.0 NOTA AGRONÔMICA = 0.750.0 5.0 2.000.000.0 1.0 1.000.9 NR 20.00 3.000.00 1.00 2.500.680.00 NA Fator Homog (R$) 1.00 3.0 OF 20.500.000.00 3.500.000.5 0.500.0 1.000.000.00 0.05 3.00 18.000.00 1.00 3.00 1.5 0.000.00 8.000.550.00 4.00 4.00 4.00 2.00 4.00 4.000.9 OF 5.03 27.0 NR 20.000.5 1.600.03 1.400.00 2.97 .00 2.00 3.405.000.500.00 3.00 1.5 ANCIANIDADE = 1 Nº Área Tipo (ha) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1.000.5 0.00 5.000.0 NR 1.0 3.00 4.0 0.00 4.0 PARÂMETROS ESTATÍSTICOS APÓS HOMOGENEIZAÇÃO (X) Média (S) Desvio Padrão CV (%) LIMITES EXPURGO X+S X-S 2.00 2.0 NR 4.00 4.5 0.00 1.0 4.000.

500.000.35 16.0 5.00 0.0 8.00 8.0 5.225.000.000.397 1.00 VTI/ha (R$) 4.00 4.000.0 3.5 1.00 0.500.000.000.000.00 20.5 1.94 3.5 1.00 2.00 9.000.0 1.397 1.00 4.476 1.0 1.0 1.00 4.00 3.000.000.800.0 4.383 1.363 1.000.00 4.0 OF OF NR NR OF OF NR NR NR NR VTI Fator VTI BENF (R$) (R$) (R$) 5.415 1.0 0.000.00 20.5 1.00 4.00 0.68 2.0 0.9 4.00 4.9 1.00 2.00 4.356 1.000.00 6.000.33 467.800.500.500.000.5 0.00 2.415 1.383 1.000.00 4.00 1.5 1.000.800.0 5.00 4.350 .0 4.00 0.5 0.000.500.00 3.00 1.00 500.00 1.00 1.000.00 4.050.0 2.0 2.000.5 1.00 3.363 1.00 1.800.98 GL (n) 5 6 7 8 9 10 11 12 13 t 1.0 2.440 1.00 VTN/ha (R$) 3.0 0.00 1.000.00 20.400.00 5.00 3.000.758.00 600.000.00 0.000.500.0 0.0 2.000.550.00 4.500.00 3.00 5.00 1.372 1.000.100.0 2.9 18.372 1.00 0.000.000.0 20.000.0 2.00 2.9 8.000.00 3.000.00 NA Fator Homog (R$) 1.440 1.550.000.00 1.0 3.600.000.0 4.000.350 n 5 6 7 8 9 10 11 12 13 t 1.00 4.5 1.00 PARÂMETROS ESTATÍSTICOS APÓS HOMOGENEIZAÇÃO MÉDIA HOMOGENEIZADA (X) DESVIO PADRÃO (S) COEFICIENTE DE VARIAÇÃO (%) LIMITES PARA EXPURGO X+S X-S TABELA DE STUDENT 2.00 4.5 1.Nº Área Tipo 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1.00 0.290.00 4.476 1.400.0 20.000.00 0.000.0 1.00 3.356 1.00 1.

5 Limite Superior X + t S/(n – 1)0.37 Sendo.33 S= 467.44 CAMPO DE ARBÍTRIO Limite Inferior 2457.67 12.30 2. X= 2.Limite Inferior X . Nº = Propriedades pesquisadas Tipo = NR = negócio realizado OF = oferta Área de cada propriedade em ha Valor total da propriedade em R$(VTI) = Benfeitorias + VTN VTI/ha = Valor total da propriedade ÷ pela área VTN/ha = Valor da Terra Nua ÷ pela área Índice Na element = nota agronômica da propriedade Fator = NA/NA elem = NA da Fazenda A ÷ pela NA da propriedade pesquisada Homogeneização = VTN/ha x Fator .30 UNITARIO R$/ha VALOR TOTAL ÁREA AVALIANDA 15.457.37 Limite superior 3059.791.33 2.83 LIMITE SUPERIOR LIMITE MÉDIO LIMITE INFERIOR 3.51 13.t S/(n – 1)0.296.758.35 n= 6 t= 1.059.5 onde.286.758.

05 8.319.750.444.10 10.0 0.000.20 0.00 4.4 6.9 1.000.000.0 0.000.5870 9.0 1.32 11.937.284.000.5966 11.02 9.677.596.000.0 0 15.600.283.01 11.157.0 6.5002 PARAMETROS ESTATISTICOS APÓS HOMOGENEIZACAO MÉDIA HOMOGENEIZADA (X) 10.0 1.920.500.00 3.350.02989 1.000.00 900.000.92 10.25 0.815.436.0 1.000.00 2.98357 1.92 11.00 34.330.00 532.577359 ANCIANIDADE: 1 CARACTERISTICAS DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS PESQUISADOS Nº Tipo Área Valor Total Elast.00 1.5608 10.739.5733 0.000.500.000.00 700.99236 1.00 950.04575 0. VTI/ha VTN/ha Índice i Fator j = y/i Homog em R$1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 OF OF NR NR NR NR OF NR NR OF 290.02 8.97 8.160.5521 11.96774 0.298.0 1.100.11 8.00 121.00 8.000.00 230.0 15.9 2.EXEMPLO DE PLANILHA FAZENDA B ÁREA (ha): 4.30 0.47 12.000.43 11.68 8.5436 11.28616 0.0 0 6.08 0.144.157.343.000.00 40.00 0.9 0.000.000.850.15425 8. DE VARIAÇÃO – CV 12.8 2.5606 0.000.02 10.00 2.32 0.00 3.000.000.06210 1.410.283.000.256.00 267.877.000. VTI V BENF.000.000.62 11.8 16.5505 NOTA AGRONÔMICA: 0.0 0 31.000.68 8.000.555.560.00 16.5818 1.683.500.0 0 1.0 11.00 11.656.560.000.00 1.449.12 11.00 193.250.320.77 0.884.00 700.44 0.87 COEF.00 1.407.02952 1.00708 1.942.21 8.000.4489 0.000.00 544.000.45 DESVIO PADRÃO (S) 1.493.4 2.000.00 1.501.677.00 12.41 10.0 0 11.000.256.000.000.0 1.000.00 5.000.940.408.000.049.2 31.458.121.58 12.204.750.0 38.500.09 11.250.9 1.46% .440.

000.501.256.449.5818 0.0 900.9 1.0 1.850.9835 7 1.677.750.00 700.00 38.000.41 10.000.493.9677 4 0.121.0 1.00 2.0 0 15.4 193.000.500.8 1.157.9 0.555.000.21 8.683.00 40.656.0 1.00 1.9923 6 1.284.920.160.00 2.000.014.000.942.000.000.00 16.11 9.68 8.32 10.000.68 8.0 3.44 9.2861 6 0.144.000.43 11.000.00 0 6.00 12.5966 0.58 e acima de 11.204.02 8.000.750.000.00 0 11. M.5002 5.4489 0.0 0 1.0298 9 1.157.0 0.000.600.25 8.32 11.884.47 12.00 8.560.92 11.0 1.32 9.08 11.596.5606 0.00 0 31.9 2.000.100.2 544.000.000.0 121.5608 0.77% .582.677.0070 8 1.582.5521 0.000.330.00 267. DE VARIAÇÃO – CV 10.00 11.0 2.500.0 950.410.0 1.000.77 11.97 PARÂMETROS ESTATÍSTICOS APÓS SANEAMENTO MÉDIA SANEADA (X) DESVIO PADRÃO (S) COEF.350.995.407.000.09 11.5436 0.8 3.000.62 11.319.458.440.92 10.LIMITES PARA EXPURGO X + S (Média + S) X – S (Média – S) Eliminar os valores abaixo de 9.000.500. Parecis Piquete Onça Independência OF OF NR NR NR NR OF NR NR OF 290.20 0.9 1.30 11.0 0 11.00 16.00 230.01 11.5733 0.58 12.4 532.00 0.250.0621 0 1.877.320.000.0457 5 0.500.0 4.940.0 2.000.00 0 15.93 6.000.00 6.444.32 11.000.05 744.000.0 0 31. VTI/ha VTN/ha Índice i Fator j = y/i Homog em R$1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 WS Moraes Abujamra Major Prado S.000.049.58 Nº Fazenda Tipo Área Valor Total Elast.000.436.0 0.014.10 10.408.000.1542 5 11.256.000.815.00 34.250.560.000.00 0 1.000.000. VTI V BENF.0295 2 1.0 700.00 10 Santa Fé 1.0 0 6.5870 0.000.0 1.02 10.

363 12 1.440 7 1.941.097.37 Portanto.72 11.564.476 6 1.511.415 8 1.05 10.12 LIMITE SUPERIOR X+tS (n – 1)0.250.383 10 1.397 9 1.37 R$ 47.851.254.356 IC 80% INTERVALO DE CONFIANÇA ÍNDICES CAMPO DE ARÍTRIO VTN LIMITE INFERIOR X–tS (n – 1)0.415 10.37 10.425.425.72 VALOR TOTAL ÁREA AVALIANDA R$ 48.739.149.72< R$ 10.37 LIMITE SUPERIOR LIMITE MÉDIO LIMITE INFERIOR UNITARIO R$/ha 11.05< R$ 11.98 10.LIMITES PARA EXPURGO X + S (Média + S) X – S (Média – S) TABELA DE STUDENT GL t 5 1.372 11 1.5 t = 1.92 R$ 45.5 n= 7 11. o Campo de Arbítrio do VTN será: R$ 10.564.63 .995.564.425.995.

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7.3 da NBR Completo Pontos 09 07 06 03 05 16 12 04 08 02 72 Tratamento por fatores.5.0 EXEMPLO DE GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E DE PRECISÃO = GRAU III Item 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 Especificação das Avaliações Nº de dados de mercado.1. conforme seção 11 Utilização do método comparativo direto de dados de mercado Identificação dos dados amostrais Condição 10 Dados Maioria Maioria Custo de reedição por caderno de preços Conforme item 10.3 e anexo A Fotográfica e coordenadas geodésicas ou geográficas Documentação do avaliando.2 Visita dos dados de mercado por engenheiro de avaliações Critério adotado para avaliar construções e instalações Critérios adotados para avaliar as produções vegetais Apresentação do Laudo. efetivamente utilizados Qualidade dos dados de mercado de mesma exploração conforme 5. conforme em 7. que Fotográfica e coordenadas permita sua identificação e localização geodésicas ou geográficas Documentação do imóvel avaliando Levantamento planimétrico apresentada pelo contratante refere-se a Valor Total .

5 = 5 m3 Para determinação da receita bruta (RB) deduz-se as despesas (D). transporte. Se for necessário o Inventário Florestal.58 V = 10 x 0.0 AVALIAÇÃO DE RECURSOS NATURAIS A lei nº 8629/93 – art 12º com alteração pela MP 2183/01: Considera-se justa a indenização e inclui no preço da terra nua – VTN as acessões naturais. Para avaliar tecnicamente deve adotar a NBR 14635-3 de 2. • • Florestas Nativas: usa-se o Método Comparativo Direto de dados de mercado Se existir exploração econômica com Plano de Manejo Florestal Sustentável registrado no órgão ambiental competente (fora da área de APP e Reserva Legal) usa-se o Método de Capitalização de Renda. este deve ser executado para a área avalianda. A = fator de valor presente – idem para florestas artificiais R = fator de risco . temos: RL = RB – D VE = RL x A x r onde. Entretanto para o engenheiro avaliador a questão de mérito da lei não sobrepõe à técnica.6.004. etc). 6.1 INVENTÁRIO FLORESTAL: FÓRMULA V = π x DAP2 x H x F 4 V = volume de madeira em st/ arvore St = estéreo-correspondente a 1 m3 de madeira roliça F = fator de redução DAP = diâmetro à altura do peito H = altura comercial da árvore Exemplo: volume (V) de madeira roliça = 10 st F = 0. matas nativas e florestas naturais. VE = valor econômico da mata RL = renda líquida obtida pela venda das toras menos as despesas (custos de exploração.

1 BENFEITORIAS REPRODUTIVAS: culturas agrícolas que proporcionam rendimentos direta ou indiretamente. 6. o preço dos insumos colocados na fazenda. Pesquise no local ou na região mais próxima possível o custo de hora maquina (HM). 7.3 RECURSOS HÍDRICOS Podem ser avaliados pelo Método de Capitalização de Renda ou Comparativo Direto.0 AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS São aqueles melhoramentos feitos com a intervenção do homem. Exemplo: Reflorestamento: com a venda de madeira ou lenha. Podem ser divididas em: 7. laranjal. . Multiplica-se o st de lenha por um fator x . etc são geralmente culturas de ciclo anual.2 CARVÃO: Após a retirada de madeira nobre. Deve se levar em consideração a variedade da gramínea plantada. Depois de apurado o custo total por ha multiplica-se pela área total de pastagens e coloque o fator de depreciação conforme o estado de conservação. Culturas temporários: soja. milho. sempre tomando-se o cuidado de se respeitar a legislação pertinente e verificar se há exploração econômica acoplada. CÁLCULO DAS BENFEITORIAS REPRODUTIVAS Para avaliar pastagens plantadas elabora-se a planilha de custo de formação por hectare. obtém-se o volume (m3) de carvão produzido. o restante da mata nativa pode ser considerado como rendimento lenhoso. Florestamento: manejo sustentável Cana-de-açúcar. etc Pastagens: rendimento indireto quando se serve para apascentamento de animais.6. quantidade de operações por ha. feijão. cafezal.

2.ton. realmente praticados no imóvel.722.00 Uréia .00 27.50 7.00 225.00 Cobertura 1 0.80 45.Esp.00 65.00 Terraceamento 1 2.sem desmatamento 1.2 EUCALIPTO Exemplo: .00 27. 1 0. Va = 1.00 Insumos Qtdade.025.00 45.1.00 Grade Niveladora (36x22 .00 porque utilizamos maquinários próprios.00 Superfosfato Simples 0.00 Grade Intermed.Brachiarão (Brizanthão) Operações Qt.00.00 Sub Total . Consideramos apenas a Brachiaria. 33) 1 1.765.1 432.00 x 1.0 hectare .50 Sementes .00 Plantio/Adubação 1 1.00 45.7.00 4.2 593.60 45. ou seja com base no custo de formação de pastagens.5 ton.Esp.00 Correção e Plantio Calagem .10 605.00 Obs: O Terracemanto é realizado por trator e equipamento próprio gastando-se 2 HM or ha e não 1 HM. Gasto Custo Preparo do Solo Total Operações H/M H/M Grade Pesada (14x32 –Esp. Os insumos e maquinas refletem uma situação real e estão em conformidade com o valor de mercado.1.00 195. R$/un Total Calcário .80 45.00 27. O custo de HM do INCRA é de 58.00 Fosfato Natural 0. (24x26 .00 0.00 45.Brachiarão .kg 25.ton 0. apesar de ter custo menor que o Colonião.025. 3.00 72.00 173.1 PASTAGENS: O método utilizado pelo INCRA foi o mesmo que utilizamos. 18.50 112.00 81.50 Sub Total .00 TOTAL R$ 1.00 63.50 450.398. predominante na área.60 45.5) 2 0.60 45.00 Fosfatagem 1 0.00 60.40 45. O nosso custo é de R$ 45. 23) 1 1.34 ha em ótimo estado de conservação = R$ 1. Exemplo: Estimativa de Custo de Formação de Pastagens .00 90.

000. antecipando-se a renda para o presente ano. Ex: avalie o valor econômico por ha.10)0 1 R = 0.1. preço por R$ 40.00. Para cana-de-açúcar r pode ser considerado 10%.9 = R$ 9.000. ou seja antecipação da renda para a presente data.000.3 AVALIAÇÃO DE CANA-DE-AÇÚCAR Segundo a NBR 14653-3 da ABNT na avaliação da cana-de-açúcar emprega-se o método da capitalização da renda.00 e de manutenção R$ 1. de cana-de-açúcar de 1º corte e 2º corte.76 7. Dado: produção estimada de 100 ton/ha nos 1º e 2º corte. Despesas de formação = R$ 3.5123 ha X 61200 (Valor Unitário em R$) = R$ 214.952.90 (risco de 10% ou 90% de colher) V1= 1000 x 1 x 0.00/ton. Aplica-se a fórmula: V = RL x Fa x r.Va = 3. V = RL x Fa x r 1º corte: RL = RB – D RL = 100 x 40 – 3000 (custo de formação + custo da colheita) RL = 4000 – 3000 = 1000 Fa = 1 = 1_______ n (1 + i) (1 + 0. onde: V = valor econômico RL = Renda Líquida: Produção em tonelada menos as despesas Fa = fator de antecipação i= taxa de capitalização anual n = período entre a realização efetiva da safra e a data de avaliação em anos r = coeficiente de risco da cultura.10)0 i = taxa de 10% n = período entre a avaliação e realização de safra n=1–1=0 Fa = 1 = 1=1 (1. ou seja.00 . capitalização de risco de 10%. há 90% de probabilidade de colher.

909091 x 0.90 V2 = 3000 x 0. O custo de formação e despesas de manutenção são dados que deverão ser apurados em pesquisas e estudos técnicos.00 Fa = 1______ = 1____ = 0. Desta forma.10)2 – 1 (1.90 = R$ 2454.36 . os profissionais da área elaboram os cálculos em Microsoft Excel o que simplifica os trabalhos. O rendimento ton/ha em cada corte também deverá ser obtido através de pesquisa.516.54 Para avaliar uma determinada área de cana-de-açúcar o engenheiro avaliador precisa determinar qual a área existente e em que fase se encontra a cultura (1º 2º 3º 4º 5º corte) ou mais cortes se comprovado que não região do imóvel a média de corte é maior que a média estadual (SP) de cinco cortes. O cálculo é bastante trabalhoso e exige muita atenção por envolver muitos números. o engenheiro avaliador calcula o valor econômico de cada corte e multiplica pela área plantada.909091 (1 + 0. Atualmente.000. EXEMPLO CANA DE AÇÚCAR Campos para entrada de dados Campos de cálculos efetuados Título dos campos Resultados Finais Taxa de Juros (id) anuais (%) Taxa de risco (%) Época da Avaliação (em anos) Custo de Formação (R$/ha) Preço do produto (R$/ton) 10 10 10 1 2.10)1 R = 0.2º corte = V2 = L2 x Fa2 x r RL 2 = R$ 3.

24 2.947.00 0.08 2.96 485.0 82.60 240.642.00 0.548.206.07 1.54 1.909.13 261.00 Lucro Antecipado para a época da vistoria Valor obtido em Reais para os valores de área e produtividade informados.00 0.94 2.410.334.57 4.048.00 0.594.00 Receita Líquida Anualmente (R$) 0.36 2.19 0.36 4. Custo Plantada (ton/ha) (R$/ha) (ha) Receita Bruta (R$/ha) Receita Líquida (R$/ha) 113.340.00 0.156.358.58 0.00 0.800.74 2.04 727.024.53 1.00 0.833.211.683.97 2.206.0 62.88 13.62 153.0 103.00 0.70 260.72 4.516. por ano (R$/ha) -2.0 93.00 0.507.95 22.29 439.516.608.0 485.46 1.00 1.96 485.98 2.142.Corte Planta 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Área Produt. 7.857. acumulada (R$/ha) 10.85 3.52 7.820.00 124.19 0.428.34 1.95 2.00 0.580.457.166.473.883.74 288.00 0.0 72.848.00 Receita Líquida Antecip.034.340.225.81 3.72 3.86 0.00 -2.Taxa de Risco .28 2.47 Receita Bruta=Produtividade x Preço do Produto Receita Líquida=(Produtividade x Preço do Produto)-Custos de Formação e Manutenção Receita Líquida Antecipada por ano=Receita Líquida-Juros Anuais Receita Líquida Antecipada Acumulada=Soma dos cortes da Receita Líquida Antecipada por Ano Receita Líquida TOTAL=Receita Líquida Antecipada Acumulada x Área de Plantio Lucro Antecipado para época da vistoria=Receita Líquida TOTAL .96 0.24 10.725.96 485.51 3.96 485.04 49.32 0.60 2.258.942.55 3.20 1.331.00 Receita Líquida Antecip.

represas.20 para uma depreciação física de 1.60%. pocilga. sistema de irrigação. Há autores que recomendam colocar mais um fator conhecido como depreciação funcional que varia de 0. ao seu critério. porteiras e outros. casa. Um avaliador. Cabe ao engenheiro avaliador se valer de critério racional e justo para não causar nenhum prejuízo ou benefício irreal na apuração de valores.80 0.80.60 0.00 0.75 a 0.20 0. Os melhoramentos fundiários como trabalhos de conservação de solo. depreciar 20%. estábulo. galpão. ou seja. semoventes: rebanho animal máquinas e motores CÁLCULOS DAS BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS Va = Vi x S x D Va = valor atual Vi = valor básico de custo de construção S = unidade de medida D = depreciação pelo estado de conservação DEPRECIAÇÃO PELO ESTADO DE CONSERVAÇÃO ESTADO DE CONSERVAÇÃO ÓTIMO BOM REGULAR PRECÁRIO MAU PÉSSIMO FATOR DE DEPRECIAÇÃO 1.00 O fator de depreciação é subjetivo. cercas. encanamentos.00.2 BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS: não proporcionam rendimentos próprios mas contribuem para explorações: edificações. poderá julgar que o bem se encontra em bom estado e multiplicar o valor por 0. curral. O outro avaliador pode julgar regular e depreciar 40% ao multiplicar por 0.7.40 0. . energia elétrica.

tipo de arame. Trabalhos de conservação: Hora Máquina (HM) para sua construção. Para galpões. coberturas de telhas. Uma vez determinado o metro linear. silos e outras edificações.Exemplos Casa: Va = Vi x S x D Vi = Pesquisar no mercado o valor unitário para a construção de casa semelhante. Referências bibliográficas: . Represa: HM para construção de barramento. tronco. multiplicar pelo comprimento total. Pesquisar no mercado o preço de cada material existente e acrescentar a mão de obra para a sua construção. Cerca: caracterizar pelo número de fios de arame. palanques. tipo de trator e o preço de HM. armazéns. brete. distância entre os palanques ou lascas de madeira. S = medir a área construída Anexo: como varanda. Curral: Recomenda-se fazer a relação de material existente como a quantidade de tábuas com as respectivas medidas. porteiras. balança. garagem. puxado para cozinha ou área de serviço medir separadamente do corpo da casa e pesquisar o valor do m2 para a construção do anexo. Os vertedouros devem ser calculados separadamente e acrescentar no custo de construção de represa. Acrescentar a mão de obra. No caso de curva de nível pesquisar quantas horas máquinas de trator. o procedimento é o mesmo da casa. espaçadores e determinar o custo do metro linear para sua construção.

Lei nº 8629/93 e as alterações 3.1. Lima. Manual Técnico de Manejo de Solo: CAT Nº 39 Volume II 4. Marcelo Rossi de Camargo – Avaliação de Propriedades rurais – Manual Básico – 2º Ed 5. ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas . Estatuto da Terra – Lei nº 4504/64 2.