APOSTILA

AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS RURAIS

PROFESSOR: LUIZ K. YAMAMOTO ENGENHEIRO AGRÔNOMO

SUMÁRIO

AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS.................................................................................... 02 1.0 OBJETIVO.......................................................................................................................... 03 2.0 FINALIDADE..................................................................................................................... 03 3.0 MÉTODOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL RURAL.................................................... .04 4.0 NOTA AGRONÔMICA.................................................................................................... .06 PLANILHA FAZENDA A...................................................................................................... 08 5.0 EXEMPLO DE GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E DE PRECISÃO..............................11 6.0 AVALIAÇÃO DE RECURSOS NATURAIS....................................................................12 7.0 AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS.................................................................................13 7.1 BENFEITORIAS REPRODUTIVAS............................................................................... 13 7.2 BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS...................................................................... 18 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICA........................................................................................ 20

AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS .

a avaliação deverá ser feita rigorosamente dentro de normas da ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS – ABNT obedecendo aos dispositivos legais para que o valor apurado surta efeito legal. 2. . GARANTIA. Atualmente vigora a NBR 146533 que substituiu a NBR 8799/85. CONTÁBEIS.1. ARREMATAÇÃO. ADJUDICAÇÃO. obtém-se o Preço da Terra Nua (VTN) a ser indenizado em TDA.0 OBJETIVO Apurar o valor que reflita o de mercado de imóveis rurais. SEGURO. ALIENAÇÃO. Do Valor Total do Imóvel (VTI) deduzindo o Valor das Benfeitorias (VB) indenizáveis em dinheiro. B) OUTROS: DAÇAO FINS EM PAGAMENTO. Qualquer que seja a finalidade. matas e florestas e as benfeitorias indenizáveis.0 FINALIDADES A) DESAPROPRIAÇÃO PARA REFORMA AGRÁRIA Considera-se justa a indenização que reflete o preço atual de mercado do imóvel em sua totalidade. aí incluídas as terras e acessões naturais. PERMUTA.

3. real ou prevista do imóvel. A avaliação expedita não se prende a uma metodologia específica e seu nível de precisão que surta efeito legal. Mais detalhes. redução da quantidade dos dados para obter o valor desejado. numa data de referência. No cálculo da terra nua pode-se utilizar o custo de seu arrendamento. apresentaremos no item Avaliação de Culturas. Portanto. o engenheiro avaliador deve verificar o aproveitamento eficiente para o imóvel avaliando. dados estes difíceis de se obter na prática em maior parte dos imóveis rurais. os rendimentos líquidos esperados devem ser considerados a partir da data de referência da avaliação até o final da vida útil da cultura. rendimentos líquidos. Devese considerar a receita bruta. 3. raramente se aplica este método. pesquisando os valores pelo Método Comparativo . deduzidos os custos diretos e indiretos.1 MÉTODO DE AVALIAÇÃO EXPEDITA O método permite a avaliação de grande quantidade de imóveis. Entende-se por aproveitamento eficiente aquele recomendável e tecnicamente possível para o local. obtém um valor condizente com a finalidade desejada. No caso de avaliação de culturas agrícolas. observando a tendência mercadológica. taxa de capitalização. O valor obtido reflete o valor mais provavelmente de mercado do imóvel. Dá idéia geral baseada em bom senso e experiência partida do avaliador. Exemplo: Área rural localizada próxima ao perímetro urbano e passível de urbanização e loteamento deve-se aplicar o método acima.3. Depende da análise de dados confiáveis como balanço patrimonial contabilizado.0 MÉTODOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL RURAL 3.3 MÉTODO INVOLUTIVO No método involutivo.2 MÉTODO DE RENDA O valor é obtido pela capitalização da sua renda líquida.

trafegabilidade.Direto de Dados de Mercado com objetivo de estimar o valor de mercado imobiliário projetado para a situação hipotética. Adota-se fator no sentido de homogeneização das amostras. ATRIBUTOS: Características dos imóveis como a sua área. tais como fator situação. 3. sua infra-estrutura. Os pontos básicos que nos permitem aplicar este método podem ser: Negócios realizados (NR) Negócios ofertados (OF) Opinião (OP) Os diferentes atributos devem ser homogeneizados aplicando fatores constantes em tabelas de autores consagrados. Na prática. etc. Ele tem seus atributos como: área. benfeitorias. estes atributos diferenciam um imóvel do outro. Encontrar parâmetros numéricos com menor grau de subjetividade e aplicar nas amostras no sentido de uniformizar o valor seria mais aceitável. recursos naturais etc que deverão ser comparados com outros imóveis semelhantes. culturas. raramente encontramos estes mesmos atributos por isso aplica-se os fatores para “assemelhar” um imóvel ao outro. DEFINIÇÃO DE ALGUNS TERMOS: IMÓVEL PARADIGMA: Normalmente é o imóvel que estamos avaliando. sua localização. recursos naturais. potencialidade de exploração. localização. .4 MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO Consiste em determinar o valor do imóvel comparando-o com outros imóveis similares por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis. fatores de ponderação (índices agronômicos).

0 NOTA AGRONÔMICA A NA obtém-se a partir da somatória do percentual de cada classe de capacidade de uso da terra multiplicado pelo índice de correção baseado na localização e acesso ao imóvel avaliando. b) Vistorias nos imóveis pesquisados. A) QUADRO: SITUAÇÃO X ACESSO Situação Ótima Muito boa Boa Regular Tipo de estrada Asfaltada Cascalhada Terra Terra – servidão Distância Limitada Relativa Significativa Significativa Trafegabilidade Permanente Permanente Permanente Insatisfatória . d) Homogeneização e tratamento estatístico dos elementos amostrados.Uma vez escolhido o método a ser aplicado na avaliação do imóvel. e) Cálculo do preço de mercado do imóvel. os passos seguintes são: a) Caracterização da área de influência de mercado em que se insere o imóvel levando-se em consideração as semelhanças dos sistemas produtivos e preços praticados. c) Pesquisa de mercado com elementos da mesma área de influência de mercado de Negócios Realizados (NR) e Ofertas (OF) aplicando-se os coeficientes de elasticidade. f) Caracterizar cada imóvel com a sua respectiva Nota Agronômica (NA). O preço de opinião (OP) de pessoas ou entidades oficiais ligados ao setor poderá ser considerado se não existirem amostras suficientes de NR e OF. 4.

pastagens e reflorestamento. Classe II: terras cultiváveis com problemas simples de conservação. Classe III: terras cultiváveis com problemas complexos de conservação.455 0.275 0.550 0.315 0. Classe IV: terras cultiváveis apenas ocasionalmente ou em extensão limitada.765 0. mas ainda adaptadas para pastagens e ou reflorestamento.500 II 90% 0.375 0.305 0.750 0. cultiváveis apenas em casos muito especiais.450 CAPACIDADE DE USO III IV V VI 75% 65% 55% 45% 0.245 0.525 0.630 0.285 0. Grupo B: terras impróprias para cultivos intensivos.450 0.390 0.637 0.175 VIII 30% 0.Má Interceptada Sem condições B) QUADRO CAPACIDADE DE USO X VTN LOCALIZAÇÃO E ACESSO Ótima Muito boa Boa Regular Desfavorável Má I 100% 100% 1.325 0.300 0.950 85% 0. o engenheiro avaliador terá de observar as características físicas dos diversos tipos de terras e aplicar um valor econômico com base em critérios técnicos.900 0. sem necessidade de práticas especiais de conservação.270 0.150 C) CARACTERÍSTICAS FÍSICAS DA TERRA NUA Para se comparar dados de mercado.255 0.385 0. cultiváveis apenas em casos especiais de algumas culturas permanentes protetoras do solo.855 0.332 0. com problemas simples de conservação. Classe V: terras adaptadas em geral para pastagens e ou reflorestamento.617 0.710 0.552 0. Grupo C: classe VIII: terras impróprias para culturas. O mais adotado é o da Capacidade de Uso da Terra.297 0. .467 0.000 95% 0.522 0.650 0.225 VII 35% 0.540 0. com sérios problemas de conservação.385 0. Classe I: terras cultiváveis.180 0.450 0. pastagens ou reflorestamento.600 50% 0. Classe VI. aparentemente sem problemas especiais de conservação. Classe VII: terras adaptadas em geral somente para pastagens ou reflorestamento com problemas complexos de conservação.700 60% 0. podendo servir apenas como área de interesse ambiental.210 0.850 70% 0. Grupo A: terras passíveis de utilização com culturas anuais perenes.427 0. vida silvestre.350 0. porém cultiváveis em caso de algumas culturas especiais protetoras do solo. terras adaptadas em geral para pastagens e ou reflorestamento.210 0.

400.97 .00 4.00 4.0 OF 20.5 ANCIANIDADE = 1 Nº Área Tipo (ha) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1.00 3.03 1.000.0 1.00 2.00 2.000.000.00 2.00 2.000.000.0 2.0 VTI (R$) Fator VTI (R$) BENF (R$) VTI/ha (R$) 4.0 NR 4.000.00 1.000.000.0 5.00 3.0 4.500.00 0.00 4.00 0.00 1.0 3.5 0.00 4.750.00 20.000.5 0.00 20.00 5.500.500.000.000.00 2.000.9 OF 9.00 2.000.9 OF 5.00 4.0 1.0 1.500.000.0 0.0 NR 1.00 4.00 3.500.0 PARÂMETROS ESTATÍSTICOS APÓS HOMOGENEIZAÇÃO (X) Média (S) Desvio Padrão CV (%) LIMITES EXPURGO X+S X-S 2.00 OF 5.000.800.00 4.00 4.00 VTN/ha (R$) 3.800.00 4.9 NR 20.400.000.00 1.00 500.0 5.000.00 4.500.00 8.5 0.00 2.0 1.000.050.000.00 1.00 2.5 0.00 3.00 1.000.00 8.954.550.0 1.5 0.00 3.00 NA Fator Homog (R$) 1.500.000.000.680.00 1.00 4.000.0 0.000.00 3.00 0.5 1.00 4.800.9 8.0 1.500.500.000.0 1.00 3.00 4.5 0.97 Eliminar acima de e abaixo de 3.0 1.EXEMPLO DE PLANILHA FAZENDA A ÁREA (ha): 5.954.000.0 5.0 NR 4.500.0 NR 20.00 3.00 725.00 1.00 6.0 0.5 1.000.00 18.00 3.5 0.405.000.000.0 NR 4.03 1.000.000.5 1.03 27.00 4.00 1.000.00 2.000.05 3.800.100.00 0.000.00 600.0 NOTA AGRONÔMICA = 0.00 3.000.00 1.600.405.0 1.00 1.00 1.000.550.

00 1.00 1.800.500.500.000.0 2.0 2.356 1.440 1.000.363 1.00 3.363 1.000.5 1.000.415 1.00 0.0 1.00 3.00 3.000.000.00 0.00 600.94 3.0 4.00 4.0 1.000.415 1.00 0.5 1.0 3.00 1.476 1.0 3.356 1.00 0.372 1.00 1.800.00 4.0 0.350 n 5 6 7 8 9 10 11 12 13 t 1.000.000.00 4.00 3.5 1.0 2.000.00 4.000.9 8.9 18.00 1.00 0.00 20.5 0.00 5.500.00 2.0 20.225.00 2.397 1.000.00 4.0 4.000.00 1.35 16.800.00 9.000.0 4.0 5.00 0.00 4.000.000.00 6.397 1.758.00 4.000.100.00 NA Fator Homog (R$) 1.0 0.0 1.350 .5 1.Nº Área Tipo 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1.550.5 0.0 OF OF NR NR OF OF NR NR NR NR VTI Fator VTI BENF (R$) (R$) (R$) 5.600.00 3.000.9 1.0 2.00 5.00 500.00 1.000.0 1.000.000.5 1.00 VTI/ha (R$) 4.000.00 3.000.050.0 5.000.372 1.5 1.0 5.00 PARÂMETROS ESTATÍSTICOS APÓS HOMOGENEIZAÇÃO MÉDIA HOMOGENEIZADA (X) DESVIO PADRÃO (S) COEFICIENTE DE VARIAÇÃO (%) LIMITES PARA EXPURGO X+S X-S TABELA DE STUDENT 2.00 3.000.500.98 GL (n) 5 6 7 8 9 10 11 12 13 t 1.000.00 4.00 4.68 2.000.500.5 1.0 0.476 1.000.00 0.400.000.800.000.9 4.0 20.000.000.0 8.00 4.00 2.383 1.440 1.00 4.00 20.00 4.00 2.00 1.000.500.0 2.00 20.500.400.33 467.0 2.0 0.290.00 VTN/ha (R$) 3.000.550.00 8.00 0.000.000.00 1.383 1.5 1.00 4.00 4.

37 Sendo.30 2.44 CAMPO DE ARBÍTRIO Limite Inferior 2457.059.67 12.758.33 2.5 onde.t S/(n – 1)0.37 Limite superior 3059.457.296.286.35 n= 6 t= 1.791. X= 2. Nº = Propriedades pesquisadas Tipo = NR = negócio realizado OF = oferta Área de cada propriedade em ha Valor total da propriedade em R$(VTI) = Benfeitorias + VTN VTI/ha = Valor total da propriedade ÷ pela área VTN/ha = Valor da Terra Nua ÷ pela área Índice Na element = nota agronômica da propriedade Fator = NA/NA elem = NA da Fazenda A ÷ pela NA da propriedade pesquisada Homogeneização = VTN/ha x Fator .5 Limite Superior X + t S/(n – 1)0.Limite Inferior X .51 13.30 UNITARIO R$/ha VALOR TOTAL ÁREA AVALIANDA 15.83 LIMITE SUPERIOR LIMITE MÉDIO LIMITE INFERIOR 3.33 S= 467.758.

4489 0.5870 9.500.560.000.00 34.00 700.44 0.8 16.000.000.000.283.160.15425 8.000.449.000.00 1.410.000.500.00 700.0 1.815.00 3.577359 ANCIANIDADE: 1 CARACTERISTICAS DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS PESQUISADOS Nº Tipo Área Valor Total Elast.408.32 0.5606 0.600.750.02 9.0 11.00 12.0 1.00 193.436.58 12.00 16.256.444.283.350.28616 0.00 230.5436 11.00 5.937.000.501.000.00708 1.343.00 121.0 0 31.000.000.00 950.500.942.250.00 1.00 4.298.00 8.0 6.850.62 11.21 8.0 1.877.92 11.330.98357 1.000.97 8.04575 0.204.68 8.000.00 544.5521 11.250.02 10.92 10.99236 1.20 0.25 0.9 0.157.87 COEF.00 0. VTI/ha VTN/ha Índice i Fator j = y/i Homog em R$1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 OF OF NR NR NR NR OF NR NR OF 290.0 0 11.0 0.000.02989 1.00 2.000.739.12 11.00 267.00 532.677.000.0 0.09 11.157.02952 1.000.11 8.77 0.319.555.000.100.596.677.00 900.30 0.00 40.5608 10.00 3.000.9 2.5002 PARAMETROS ESTATISTICOS APÓS HOMOGENEIZACAO MÉDIA HOMOGENEIZADA (X) 10.00 11.9 1.5733 0.01 11.000.0 15.683.10 10.43 11.06210 1.5966 11.05 8.256.41 10.560.0 38.000.000.0 1.000.121.656.000.320.46% .00 1.000.750.493.08 0.0 1.32 11.0 0 1.458.000.049.5818 1.00 1.920.9 1.47 12.000.5505 NOTA AGRONÔMICA: 0. DE VARIAÇÃO – CV 12.284.144.000.02 8.000.96774 0.45 DESVIO PADRÃO (S) 1.EXEMPLO DE PLANILHA FAZENDA B ÁREA (ha): 4.68 8.000.4 6.8 2.00 2.500.000. VTI V BENF.000.2 31.000.000.440.0 0 15.940.4 2.000.884.407.0 0 6.000.

250.00 11.677.9923 6 1.9835 7 1.4 532.440.144.500.00 12.32 9.500.000.08 11.0 900.014.000.000.000.25 8.877.493.815.000.5608 0.0 1.204.0 0 15.5521 0.000.407.555.0 2.436.2 544.21 8.0 3.408.0 1.000.9677 4 0.940.9 0.58 Nº Fazenda Tipo Área Valor Total Elast.5870 0.00 16.93 6.884.00 0 11.47 12.1542 5 11.62 11.0621 0 1.000.00 6.0 0 1.5002 5.000.121.256.0 2. Parecis Piquete Onça Independência OF OF NR NR NR NR OF NR NR OF 290.00 267.410.000.000.9 2.582.582.9 1.00 34.000.0 1.560.09 11.256.0457 5 0.330.000.458. DE VARIAÇÃO – CV 10.0070 8 1.000. VTI V BENF.000.5733 0.920.000.157.11 9.0 0 31.00 0 31.000.683.20 0.350.58 12.0295 2 1.00 700.656.000.68 8.44 9.58 e acima de 11.00 40.501.320.0 1.LIMITES PARA EXPURGO X + S (Média + S) X – S (Média – S) Eliminar os valores abaixo de 9.500.0 950.00 0 6.0 1.677.32 10.250.92 10.000.77 11.500.000.32 11.049.68 8.000.000.319.00 1.5606 0.0 0 6.00 8.02 10.02 8.00 0.000.000.00 38.284.0 4.560.00 2.942.5818 0.0298 9 1.000.000.000.4 193.600.750.000.000.995.00 0 1.4489 0.160.32 11.2861 6 0.5966 0.000.000.444.8 1.00 0 15.43 11.000.01 11.8 3. M.92 11.449.000.0 0 11.596.5436 0. VTI/ha VTN/ha Índice i Fator j = y/i Homog em R$1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 WS Moraes Abujamra Major Prado S.100.0 0.00 2.0 700.850.77% .157.41 10.0 0.00 16.750.000.000.30 11.0 121.00 230.014.10 10.9 1.05 744.00 10 Santa Fé 1.0 1.000.97 PARÂMETROS ESTATÍSTICOS APÓS SANEAMENTO MÉDIA SANEADA (X) DESVIO PADRÃO (S) COEF.

564.37 LIMITE SUPERIOR LIMITE MÉDIO LIMITE INFERIOR UNITARIO R$/ha 11.415 10.LIMITES PARA EXPURGO X + S (Média + S) X – S (Média – S) TABELA DE STUDENT GL t 5 1.05 10.564.440 7 1.37 R$ 47.92 R$ 45.397 9 1.72 11.72< R$ 10.425.511.851.363 12 1.250.356 IC 80% INTERVALO DE CONFIANÇA ÍNDICES CAMPO DE ARÍTRIO VTN LIMITE INFERIOR X–tS (n – 1)0.425.564.739.5 n= 7 11.5 t = 1.12 LIMITE SUPERIOR X+tS (n – 1)0.37 10.98 10.72 VALOR TOTAL ÁREA AVALIANDA R$ 48.425.097.05< R$ 11.995.149.941.372 11 1. o Campo de Arbítrio do VTN será: R$ 10.37 Portanto.415 8 1.63 .383 10 1.254.995.476 6 1.

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conforme seção 11 Utilização do método comparativo direto de dados de mercado Identificação dos dados amostrais Condição 10 Dados Maioria Maioria Custo de reedição por caderno de preços Conforme item 10. conforme em 7.2 Visita dos dados de mercado por engenheiro de avaliações Critério adotado para avaliar construções e instalações Critérios adotados para avaliar as produções vegetais Apresentação do Laudo.5. que Fotográfica e coordenadas permita sua identificação e localização geodésicas ou geográficas Documentação do imóvel avaliando Levantamento planimétrico apresentada pelo contratante refere-se a Valor Total .3 e anexo A Fotográfica e coordenadas geodésicas ou geográficas Documentação do avaliando.3 da NBR Completo Pontos 09 07 06 03 05 16 12 04 08 02 72 Tratamento por fatores.1. efetivamente utilizados Qualidade dos dados de mercado de mesma exploração conforme 5.7.0 EXEMPLO DE GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E DE PRECISÃO = GRAU III Item 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 Especificação das Avaliações Nº de dados de mercado.

matas nativas e florestas naturais. Para avaliar tecnicamente deve adotar a NBR 14635-3 de 2. A = fator de valor presente – idem para florestas artificiais R = fator de risco . etc).004.0 AVALIAÇÃO DE RECURSOS NATURAIS A lei nº 8629/93 – art 12º com alteração pela MP 2183/01: Considera-se justa a indenização e inclui no preço da terra nua – VTN as acessões naturais.58 V = 10 x 0. temos: RL = RB – D VE = RL x A x r onde.6. transporte. este deve ser executado para a área avalianda. 6. Entretanto para o engenheiro avaliador a questão de mérito da lei não sobrepõe à técnica. • • Florestas Nativas: usa-se o Método Comparativo Direto de dados de mercado Se existir exploração econômica com Plano de Manejo Florestal Sustentável registrado no órgão ambiental competente (fora da área de APP e Reserva Legal) usa-se o Método de Capitalização de Renda.1 INVENTÁRIO FLORESTAL: FÓRMULA V = π x DAP2 x H x F 4 V = volume de madeira em st/ arvore St = estéreo-correspondente a 1 m3 de madeira roliça F = fator de redução DAP = diâmetro à altura do peito H = altura comercial da árvore Exemplo: volume (V) de madeira roliça = 10 st F = 0.5 = 5 m3 Para determinação da receita bruta (RB) deduz-se as despesas (D). Se for necessário o Inventário Florestal. VE = valor econômico da mata RL = renda líquida obtida pela venda das toras menos as despesas (custos de exploração.

7. Florestamento: manejo sustentável Cana-de-açúcar. feijão. . 6. o preço dos insumos colocados na fazenda. sempre tomando-se o cuidado de se respeitar a legislação pertinente e verificar se há exploração econômica acoplada. milho. CÁLCULO DAS BENFEITORIAS REPRODUTIVAS Para avaliar pastagens plantadas elabora-se a planilha de custo de formação por hectare. Culturas temporários: soja. obtém-se o volume (m3) de carvão produzido. quantidade de operações por ha. etc Pastagens: rendimento indireto quando se serve para apascentamento de animais. laranjal. Exemplo: Reflorestamento: com a venda de madeira ou lenha.3 RECURSOS HÍDRICOS Podem ser avaliados pelo Método de Capitalização de Renda ou Comparativo Direto.1 BENFEITORIAS REPRODUTIVAS: culturas agrícolas que proporcionam rendimentos direta ou indiretamente.0 AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS São aqueles melhoramentos feitos com a intervenção do homem. etc são geralmente culturas de ciclo anual. o restante da mata nativa pode ser considerado como rendimento lenhoso. cafezal. Deve se levar em consideração a variedade da gramínea plantada. Multiplica-se o st de lenha por um fator x .6. Podem ser divididas em: 7. Pesquise no local ou na região mais próxima possível o custo de hora maquina (HM).2 CARVÃO: Após a retirada de madeira nobre. Depois de apurado o custo total por ha multiplica-se pela área total de pastagens e coloque o fator de depreciação conforme o estado de conservação.

00 45.1 432. Va = 1. 18.60 45.00 27.00 Fosfatagem 1 0.00 porque utilizamos maquinários próprios. (24x26 . O custo de HM do INCRA é de 58.1.00 60.2 EUCALIPTO Exemplo: .ton.60 45.722.025.00 4.Brachiarão . 23) 1 1.00 81.025.00 63.00 195.50 7.kg 25.00 Cobertura 1 0. 33) 1 1.00 Uréia .00 Correção e Plantio Calagem .2.sem desmatamento 1.00 Plantio/Adubação 1 1.00 27.00 Grade Niveladora (36x22 .7.80 45. predominante na área. apesar de ter custo menor que o Colonião. 3.00 225.Esp.00 45.5) 2 0.765.00 Superfosfato Simples 0.Brachiarão (Brizanthão) Operações Qt.00 27.00 90.398.80 45. Os insumos e maquinas refletem uma situação real e estão em conformidade com o valor de mercado.50 112.00 Insumos Qtdade.00 Fosfato Natural 0.60 45.00 Terraceamento 1 2.00.00 Obs: O Terracemanto é realizado por trator e equipamento próprio gastando-se 2 HM or ha e não 1 HM.ton 0.00 72.10 605.00 TOTAL R$ 1.2 593.40 45. realmente praticados no imóvel.34 ha em ótimo estado de conservação = R$ 1. Consideramos apenas a Brachiaria.00 173.50 Sub Total . 1 0.00 45.50 450. O nosso custo é de R$ 45.00 x 1. ou seja com base no custo de formação de pastagens.00 65.00 Grade Intermed.1.50 Sementes .5 ton.Esp.1 PASTAGENS: O método utilizado pelo INCRA foi o mesmo que utilizamos. Exemplo: Estimativa de Custo de Formação de Pastagens .0 hectare . Gasto Custo Preparo do Solo Total Operações H/M H/M Grade Pesada (14x32 –Esp.00 Sub Total .00 0. R$/un Total Calcário .

V = RL x Fa x r 1º corte: RL = RB – D RL = 100 x 40 – 3000 (custo de formação + custo da colheita) RL = 4000 – 3000 = 1000 Fa = 1 = 1_______ n (1 + i) (1 + 0.00. Para cana-de-açúcar r pode ser considerado 10%.5123 ha X 61200 (Valor Unitário em R$) = R$ 214. Aplica-se a fórmula: V = RL x Fa x r. preço por R$ 40.000.Va = 3.000. de cana-de-açúcar de 1º corte e 2º corte. onde: V = valor econômico RL = Renda Líquida: Produção em tonelada menos as despesas Fa = fator de antecipação i= taxa de capitalização anual n = período entre a realização efetiva da safra e a data de avaliação em anos r = coeficiente de risco da cultura. ou seja.00 e de manutenção R$ 1.952. ou seja antecipação da renda para a presente data. Ex: avalie o valor econômico por ha. capitalização de risco de 10%.000.10)0 i = taxa de 10% n = período entre a avaliação e realização de safra n=1–1=0 Fa = 1 = 1=1 (1.00/ton.3 AVALIAÇÃO DE CANA-DE-AÇÚCAR Segundo a NBR 14653-3 da ABNT na avaliação da cana-de-açúcar emprega-se o método da capitalização da renda. Despesas de formação = R$ 3. Dado: produção estimada de 100 ton/ha nos 1º e 2º corte.10)0 1 R = 0.9 = R$ 9.90 (risco de 10% ou 90% de colher) V1= 1000 x 1 x 0.1.76 7. antecipando-se a renda para o presente ano. há 90% de probabilidade de colher.00 .

EXEMPLO CANA DE AÇÚCAR Campos para entrada de dados Campos de cálculos efetuados Título dos campos Resultados Finais Taxa de Juros (id) anuais (%) Taxa de risco (%) Época da Avaliação (em anos) Custo de Formação (R$/ha) Preço do produto (R$/ton) 10 10 10 1 2. O cálculo é bastante trabalhoso e exige muita atenção por envolver muitos números.2º corte = V2 = L2 x Fa2 x r RL 2 = R$ 3. o engenheiro avaliador calcula o valor econômico de cada corte e multiplica pela área plantada.909091 (1 + 0. os profissionais da área elaboram os cálculos em Microsoft Excel o que simplifica os trabalhos. O custo de formação e despesas de manutenção são dados que deverão ser apurados em pesquisas e estudos técnicos. Atualmente.90 = R$ 2454.10)2 – 1 (1.00 Fa = 1______ = 1____ = 0.10)1 R = 0.36 . Desta forma.516. O rendimento ton/ha em cada corte também deverá ser obtido através de pesquisa.54 Para avaliar uma determinada área de cana-de-açúcar o engenheiro avaliador precisa determinar qual a área existente e em que fase se encontra a cultura (1º 2º 3º 4º 5º corte) ou mais cortes se comprovado que não região do imóvel a média de corte é maior que a média estadual (SP) de cinco cortes.909091 x 0.90 V2 = 3000 x 0.000.

594.72 3.947.857.0 93.20 1.0 62.00 0.410.19 0.96 485.683.62 153.00 -2.166.29 439.74 288.00 0.142. acumulada (R$/ha) 10.800.74 2.28 2.258.580.19 0. por ano (R$/ha) -2.58 0.Corte Planta 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Área Produt.95 2.60 240.334.024.24 10.Taxa de Risco .00 0.60 2.156.81 3.51 3.96 485.52 7.331.24 2.211.942.86 0.358.473.00 124.00 Receita Líquida Antecip.98 2.96 485.340.507.0 72.97 2.72 4.00 0.00 0. Custo Plantada (ton/ha) (R$/ha) (ha) Receita Bruta (R$/ha) Receita Líquida (R$/ha) 113.00 0.00 0.0 82.04 727.34 1.0 103.548.47 Receita Bruta=Produtividade x Preço do Produto Receita Líquida=(Produtividade x Preço do Produto)-Custos de Formação e Manutenção Receita Líquida Antecipada por ano=Receita Líquida-Juros Anuais Receita Líquida Antecipada Acumulada=Soma dos cortes da Receita Líquida Antecipada por Ano Receita Líquida TOTAL=Receita Líquida Antecipada Acumulada x Área de Plantio Lucro Antecipado para época da vistoria=Receita Líquida TOTAL .32 0.00 Lucro Antecipado para a época da vistoria Valor obtido em Reais para os valores de área e produtividade informados.95 22.642.96 485.54 1.85 3.57 4.00 0.00 0.07 1.96 0.00 0.53 1.048.206.94 2.516.55 3.00 1.13 261.833.206.0 485.909.457. 7.70 260.428.725.516.848.04 49.88 13.820.46 1.00 0.00 Receita Líquida Anualmente (R$) 0.36 2.034.340.36 4.608.00 Receita Líquida Antecip.225.883.08 2.

Os melhoramentos fundiários como trabalhos de conservação de solo. encanamentos. Um avaliador.00.7. curral. sistema de irrigação.75 a 0. ao seu critério. O outro avaliador pode julgar regular e depreciar 40% ao multiplicar por 0. Cabe ao engenheiro avaliador se valer de critério racional e justo para não causar nenhum prejuízo ou benefício irreal na apuração de valores.80 0. semoventes: rebanho animal máquinas e motores CÁLCULOS DAS BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS Va = Vi x S x D Va = valor atual Vi = valor básico de custo de construção S = unidade de medida D = depreciação pelo estado de conservação DEPRECIAÇÃO PELO ESTADO DE CONSERVAÇÃO ESTADO DE CONSERVAÇÃO ÓTIMO BOM REGULAR PRECÁRIO MAU PÉSSIMO FATOR DE DEPRECIAÇÃO 1. poderá julgar que o bem se encontra em bom estado e multiplicar o valor por 0.2 BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS: não proporcionam rendimentos próprios mas contribuem para explorações: edificações. depreciar 20%. Há autores que recomendam colocar mais um fator conhecido como depreciação funcional que varia de 0.00 O fator de depreciação é subjetivo.40 0. . casa.80. estábulo. galpão.60 0. represas.60%.20 0. ou seja. pocilga. cercas. porteiras e outros. energia elétrica.20 para uma depreciação física de 1.00 0.

Exemplos Casa: Va = Vi x S x D Vi = Pesquisar no mercado o valor unitário para a construção de casa semelhante. Referências bibliográficas: . silos e outras edificações. porteiras. puxado para cozinha ou área de serviço medir separadamente do corpo da casa e pesquisar o valor do m2 para a construção do anexo. coberturas de telhas. S = medir a área construída Anexo: como varanda. tipo de arame. brete. No caso de curva de nível pesquisar quantas horas máquinas de trator. Pesquisar no mercado o preço de cada material existente e acrescentar a mão de obra para a sua construção. tipo de trator e o preço de HM. balança. garagem. distância entre os palanques ou lascas de madeira. Curral: Recomenda-se fazer a relação de material existente como a quantidade de tábuas com as respectivas medidas. espaçadores e determinar o custo do metro linear para sua construção. Os vertedouros devem ser calculados separadamente e acrescentar no custo de construção de represa. multiplicar pelo comprimento total. Cerca: caracterizar pelo número de fios de arame. o procedimento é o mesmo da casa. tronco. Acrescentar a mão de obra. Trabalhos de conservação: Hora Máquina (HM) para sua construção. Represa: HM para construção de barramento. armazéns. palanques. Para galpões. Uma vez determinado o metro linear.

Estatuto da Terra – Lei nº 4504/64 2. Marcelo Rossi de Camargo – Avaliação de Propriedades rurais – Manual Básico – 2º Ed 5. Lima. ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas .1. Manual Técnico de Manejo de Solo: CAT Nº 39 Volume II 4. Lei nº 8629/93 e as alterações 3.