APOSTILA

AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS RURAIS

PROFESSOR: LUIZ K. YAMAMOTO ENGENHEIRO AGRÔNOMO

SUMÁRIO

AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS.................................................................................... 02 1.0 OBJETIVO.......................................................................................................................... 03 2.0 FINALIDADE..................................................................................................................... 03 3.0 MÉTODOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL RURAL.................................................... .04 4.0 NOTA AGRONÔMICA.................................................................................................... .06 PLANILHA FAZENDA A...................................................................................................... 08 5.0 EXEMPLO DE GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E DE PRECISÃO..............................11 6.0 AVALIAÇÃO DE RECURSOS NATURAIS....................................................................12 7.0 AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS.................................................................................13 7.1 BENFEITORIAS REPRODUTIVAS............................................................................... 13 7.2 BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS...................................................................... 18 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICA........................................................................................ 20

AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS .

2. PERMUTA.1. matas e florestas e as benfeitorias indenizáveis. Do Valor Total do Imóvel (VTI) deduzindo o Valor das Benfeitorias (VB) indenizáveis em dinheiro. . B) OUTROS: DAÇAO FINS EM PAGAMENTO. ALIENAÇÃO. CONTÁBEIS. a avaliação deverá ser feita rigorosamente dentro de normas da ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS – ABNT obedecendo aos dispositivos legais para que o valor apurado surta efeito legal. Qualquer que seja a finalidade. obtém-se o Preço da Terra Nua (VTN) a ser indenizado em TDA. GARANTIA. ARREMATAÇÃO. Atualmente vigora a NBR 146533 que substituiu a NBR 8799/85. aí incluídas as terras e acessões naturais. ADJUDICAÇÃO.0 FINALIDADES A) DESAPROPRIAÇÃO PARA REFORMA AGRÁRIA Considera-se justa a indenização que reflete o preço atual de mercado do imóvel em sua totalidade. SEGURO.0 OBJETIVO Apurar o valor que reflita o de mercado de imóveis rurais.

Mais detalhes. pesquisando os valores pelo Método Comparativo . 3. A avaliação expedita não se prende a uma metodologia específica e seu nível de precisão que surta efeito legal. obtém um valor condizente com a finalidade desejada. deduzidos os custos diretos e indiretos.3.3 MÉTODO INVOLUTIVO No método involutivo. taxa de capitalização. dados estes difíceis de se obter na prática em maior parte dos imóveis rurais. No cálculo da terra nua pode-se utilizar o custo de seu arrendamento. O valor obtido reflete o valor mais provavelmente de mercado do imóvel. No caso de avaliação de culturas agrícolas. Exemplo: Área rural localizada próxima ao perímetro urbano e passível de urbanização e loteamento deve-se aplicar o método acima. raramente se aplica este método. Portanto. apresentaremos no item Avaliação de Culturas. numa data de referência. 3. Depende da análise de dados confiáveis como balanço patrimonial contabilizado. observando a tendência mercadológica. Devese considerar a receita bruta. redução da quantidade dos dados para obter o valor desejado. real ou prevista do imóvel. rendimentos líquidos.0 MÉTODOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL RURAL 3.1 MÉTODO DE AVALIAÇÃO EXPEDITA O método permite a avaliação de grande quantidade de imóveis. Dá idéia geral baseada em bom senso e experiência partida do avaliador. o engenheiro avaliador deve verificar o aproveitamento eficiente para o imóvel avaliando.2 MÉTODO DE RENDA O valor é obtido pela capitalização da sua renda líquida. os rendimentos líquidos esperados devem ser considerados a partir da data de referência da avaliação até o final da vida útil da cultura. Entende-se por aproveitamento eficiente aquele recomendável e tecnicamente possível para o local.

potencialidade de exploração. Encontrar parâmetros numéricos com menor grau de subjetividade e aplicar nas amostras no sentido de uniformizar o valor seria mais aceitável. ATRIBUTOS: Características dos imóveis como a sua área. trafegabilidade. Os pontos básicos que nos permitem aplicar este método podem ser: Negócios realizados (NR) Negócios ofertados (OF) Opinião (OP) Os diferentes atributos devem ser homogeneizados aplicando fatores constantes em tabelas de autores consagrados. Ele tem seus atributos como: área.4 MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO Consiste em determinar o valor do imóvel comparando-o com outros imóveis similares por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis. . recursos naturais etc que deverão ser comparados com outros imóveis semelhantes. estes atributos diferenciam um imóvel do outro. sua localização. benfeitorias. Adota-se fator no sentido de homogeneização das amostras. DEFINIÇÃO DE ALGUNS TERMOS: IMÓVEL PARADIGMA: Normalmente é o imóvel que estamos avaliando. etc. 3. tais como fator situação.Direto de Dados de Mercado com objetivo de estimar o valor de mercado imobiliário projetado para a situação hipotética. localização. raramente encontramos estes mesmos atributos por isso aplica-se os fatores para “assemelhar” um imóvel ao outro. fatores de ponderação (índices agronômicos). Na prática. culturas. sua infra-estrutura. recursos naturais.

os passos seguintes são: a) Caracterização da área de influência de mercado em que se insere o imóvel levando-se em consideração as semelhanças dos sistemas produtivos e preços praticados. A) QUADRO: SITUAÇÃO X ACESSO Situação Ótima Muito boa Boa Regular Tipo de estrada Asfaltada Cascalhada Terra Terra – servidão Distância Limitada Relativa Significativa Significativa Trafegabilidade Permanente Permanente Permanente Insatisfatória .Uma vez escolhido o método a ser aplicado na avaliação do imóvel. e) Cálculo do preço de mercado do imóvel. O preço de opinião (OP) de pessoas ou entidades oficiais ligados ao setor poderá ser considerado se não existirem amostras suficientes de NR e OF. f) Caracterizar cada imóvel com a sua respectiva Nota Agronômica (NA). 4. c) Pesquisa de mercado com elementos da mesma área de influência de mercado de Negócios Realizados (NR) e Ofertas (OF) aplicando-se os coeficientes de elasticidade. b) Vistorias nos imóveis pesquisados.0 NOTA AGRONÔMICA A NA obtém-se a partir da somatória do percentual de cada classe de capacidade de uso da terra multiplicado pelo índice de correção baseado na localização e acesso ao imóvel avaliando. d) Homogeneização e tratamento estatístico dos elementos amostrados.

900 0. com problemas simples de conservação.630 0.332 0.000 95% 0.325 0. Classe IV: terras cultiváveis apenas ocasionalmente ou em extensão limitada.297 0.180 0. com sérios problemas de conservação.765 0.350 0. Classe III: terras cultiváveis com problemas complexos de conservação.450 CAPACIDADE DE USO III IV V VI 75% 65% 55% 45% 0.467 0.150 C) CARACTERÍSTICAS FÍSICAS DA TERRA NUA Para se comparar dados de mercado. Grupo A: terras passíveis de utilização com culturas anuais perenes.300 0.270 0. Classe II: terras cultiváveis com problemas simples de conservação. mas ainda adaptadas para pastagens e ou reflorestamento. Classe V: terras adaptadas em geral para pastagens e ou reflorestamento.522 0. cultiváveis apenas em casos especiais de algumas culturas permanentes protetoras do solo.540 0.315 0.650 0. porém cultiváveis em caso de algumas culturas especiais protetoras do solo. Classe VII: terras adaptadas em geral somente para pastagens ou reflorestamento com problemas complexos de conservação.550 0. vida silvestre.500 II 90% 0. Grupo B: terras impróprias para cultivos intensivos. .375 0.552 0.390 0.245 0.850 70% 0. Grupo C: classe VIII: terras impróprias para culturas. o engenheiro avaliador terá de observar as características físicas dos diversos tipos de terras e aplicar um valor econômico com base em critérios técnicos. Classe I: terras cultiváveis.617 0.210 0.305 0. podendo servir apenas como área de interesse ambiental.175 VIII 30% 0.427 0.455 0.700 60% 0. sem necessidade de práticas especiais de conservação.710 0. cultiváveis apenas em casos muito especiais.385 0.210 0. Classe VI.950 85% 0.450 0.637 0.275 0. pastagens ou reflorestamento.285 0. aparentemente sem problemas especiais de conservação.600 50% 0.855 0.450 0.255 0.225 VII 35% 0.385 0. terras adaptadas em geral para pastagens e ou reflorestamento.Má Interceptada Sem condições B) QUADRO CAPACIDADE DE USO X VTN LOCALIZAÇÃO E ACESSO Ótima Muito boa Boa Regular Desfavorável Má I 100% 100% 1. pastagens e reflorestamento.750 0.525 0. O mais adotado é o da Capacidade de Uso da Terra.

EXEMPLO DE PLANILHA FAZENDA A ÁREA (ha): 5.00 3.00 1.500.5 1.0 5.00 3.0 5.5 0.00 2.9 8.0 PARÂMETROS ESTATÍSTICOS APÓS HOMOGENEIZAÇÃO (X) Média (S) Desvio Padrão CV (%) LIMITES EXPURGO X+S X-S 2.00 8.00 500.550.00 1.00 2.0 1.0 5.954.00 2.03 1.00 600.5 1.00 4.000.000.0 NR 4.00 20.100.00 2.00 0.9 OF 5.750.500.400.500.00 2.00 3.00 4.000.954.000.405.000.500.680.800.0 0.600.00 1.00 2.000.5 0.00 4.000.550.00 18.00 NA Fator Homog (R$) 1.000.000.00 20.000.00 4.5 ANCIANIDADE = 1 Nº Área Tipo (ha) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1.000.0 1.0 0.0 1.000.00 3.500.000.000.9 OF 9.00 1.00 3.00 4.000.000.000.500.5 0.800.00 3.03 27.400.00 0.00 1.97 .00 1.000.000.0 1.00 4.000.500.000.800.00 2.00 VTN/ha (R$) 3.000.000.0 2.0 1.5 0.00 0.00 6.000.00 0.000.00 2.0 NOTA AGRONÔMICA = 0.500.405.000.97 Eliminar acima de e abaixo de 3.0 3.0 NR 4.0 NR 20.0 1.0 1.00 2.000.5 1.500.00 OF 5.5 0.03 1.000.00 1.000.500.0 VTI (R$) Fator VTI (R$) BENF (R$) VTI/ha (R$) 4.00 4.00 3.00 725.00 4.00 1.00 4.00 4.00 5.000.00 1.000.000.000.00 4.00 4.0 NR 4.9 NR 20.0 0.0 NR 1.0 1.00 3.5 0.00 8.000.800.00 3.000.0 4.00 3.00 1.00 4.0 1.05 3.5 0.00 4.050.0 OF 20.000.00 1.

00 0.000.00 20.0 1.00 600.9 8.000.00 8.000.00 1.0 1.500.0 3.372 1.00 3.5 1.397 1.0 2.0 20.00 4.0 5.000.68 2.0 4.5 0.0 4.800.000.5 1.00 3.800.415 1.290.00 4.000.00 0.00 0.000.415 1.500.00 4.000.000.00 4.0 2.0 1.000.0 4.00 4.550.00 4.000.00 1.0 2.00 500.33 467.000.400.000.356 1.383 1.0 0.356 1.100.0 0.00 4.000.00 3.00 4.00 4.00 2.500.00 4.500.00 3.00 0.0 3.00 3.0 20.000.476 1.00 4.000.000.0 2.5 1.000.000.000.00 VTN/ha (R$) 3.00 3.000.0 1.00 2.00 1.0 2.0 5.0 8.476 1.00 9.00 2.000.00 20.000.050.00 5.00 1.000.758.0 OF OF NR NR OF OF NR NR NR NR VTI Fator VTI BENF (R$) (R$) (R$) 5.500.00 4.00 1.9 18.000.383 1.9 4.00 5.00 0.000.5 1.35 16.00 1.500.000.440 1.350 .5 1.350 n 5 6 7 8 9 10 11 12 13 t 1.372 1.00 0.00 4.000.440 1.98 GL (n) 5 6 7 8 9 10 11 12 13 t 1.600.00 4.00 VTI/ha (R$) 4.397 1.000.800.000.000.225.00 0.000.800.00 3.500.0 0.00 2.550.0 5.94 3.00 20.5 1.9 1.0 0.000.5 1.00 6.5 1.00 NA Fator Homog (R$) 1.400.Nº Área Tipo 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1.363 1.000.00 0.363 1.00 PARÂMETROS ESTATÍSTICOS APÓS HOMOGENEIZAÇÃO MÉDIA HOMOGENEIZADA (X) DESVIO PADRÃO (S) COEFICIENTE DE VARIAÇÃO (%) LIMITES PARA EXPURGO X+S X-S TABELA DE STUDENT 2.00 1.00 1.00 1.000.5 0.000.0 2.

33 S= 467.67 12.457.44 CAMPO DE ARBÍTRIO Limite Inferior 2457.51 13.059.30 2.37 Limite superior 3059.296.t S/(n – 1)0.5 Limite Superior X + t S/(n – 1)0.30 UNITARIO R$/ha VALOR TOTAL ÁREA AVALIANDA 15.33 2.286.35 n= 6 t= 1.Limite Inferior X .83 LIMITE SUPERIOR LIMITE MÉDIO LIMITE INFERIOR 3.37 Sendo.758.758.791. X= 2. Nº = Propriedades pesquisadas Tipo = NR = negócio realizado OF = oferta Área de cada propriedade em ha Valor total da propriedade em R$(VTI) = Benfeitorias + VTN VTI/ha = Valor total da propriedade ÷ pela área VTN/ha = Valor da Terra Nua ÷ pela área Índice Na element = nota agronômica da propriedade Fator = NA/NA elem = NA da Fazenda A ÷ pela NA da propriedade pesquisada Homogeneização = VTN/ha x Fator .5 onde.

940.0 1.5521 11.00 4.5733 0.000.97 8.47 12.0 1.000.96774 0.560.58 12.12 11.884.44 0.21 8.000.32 0.560.9 1.00 2.000.500.942.00 544.00 532.4489 0.283.0 0 31.000.000.739.000.00 1.5608 10.577359 ANCIANIDADE: 1 CARACTERISTICAS DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS PESQUISADOS Nº Tipo Área Valor Total Elast.204.000.121.5606 0.00 3.98357 1.000.458.EXEMPLO DE PLANILHA FAZENDA B ÁREA (ha): 4.0 0 6.049.00 1.5966 11.000.00 1.160.00 8.0 1.000.436. VTI/ha VTN/ha Índice i Fator j = y/i Homog em R$1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 OF OF NR NR NR NR OF NR NR OF 290.00 700.596.298.02989 1.8 2.00 950.00 267.92 10.0 15.000.00 2.8 16.408.319.9 1.000.0 0.5505 NOTA AGRONÔMICA: 0.43 11.09 11.04575 0.440.00 3.0 0 11.00 700.250.000.0 1.2 31.41 10.144.25 0.350.68 8.449.750.000.000.00 193.920.284.00708 1.343.157.000.9 0.000.00 230.000.815.000.683.000.08 0.677.68 8.5870 9.00 900.750.000.000.02 10.00 11.600.000.00 16.00 5.0 1.62 11.4 2.0 6. DE VARIAÇÃO – CV 12.656.493.00 40.28616 0.05 8.0 0 15.10 10.15425 8.283.20 0.000.0 11.877.00 12.46% .02 8.501.937.555.06210 1.32 11.250.410.000.000.500.000.000.45 DESVIO PADRÃO (S) 1.500.5436 11.000.320.00 0.87 COEF.00 34. VTI V BENF.02952 1.256.407.00 1.01 11.000.11 8.000.4 6.330.77 0.100.000.99236 1.850.9 2.02 9.0 0.000.00 121.92 11.000.5002 PARAMETROS ESTATISTICOS APÓS HOMOGENEIZACAO MÉDIA HOMOGENEIZADA (X) 10.256.444.30 0.000.0 0 1.5818 1.0 38.677.500.157.

000.014.58 e acima de 11.0 1.440.00 10 Santa Fé 1.32 11.000.92 10.08 11.0 2.0 1.32 9.00 0 15.500.493.9835 7 1.00 230.284.00 38.458.000.000.000.000.9 1.77% .0 1.0457 5 0.677.5521 0.1542 5 11.850.995.5002 5.000.5608 0.11 9.000.121.5818 0.256.000.41 10.68 8.560.0 121.68 8.4 532.410.815.920.00 2.582. VTI V BENF.000.000.58 12.32 11.436.4 193.0 3.884.00 700.58 Nº Fazenda Tipo Área Valor Total Elast.049.750.2861 6 0.21 8.256.5606 0.00 267.9923 6 1.000.0 0 6.00 0 1.000.408.160.00 34. VTI/ha VTN/ha Índice i Fator j = y/i Homog em R$1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 WS Moraes Abujamra Major Prado S.9 2.0 900.32 10.0070 8 1.LIMITES PARA EXPURGO X + S (Média + S) X – S (Média – S) Eliminar os valores abaixo de 9.0 1.000.5436 0.000.100.0 0 15.25 8.77 11.596.00 12.00 0 11.0 1.0 950.5966 0.01 11.4489 0.750.000.0298 9 1.62 11.250.00 0 31.250. DE VARIAÇÃO – CV 10.000.92 11.00 40.350.014.501.00 8.555.683.2 544.5870 0.00 0 6.0 0.204.000. Parecis Piquete Onça Independência OF OF NR NR NR NR OF NR NR OF 290.000.000.30 11.940.44 9.00 1.000.97 PARÂMETROS ESTATÍSTICOS APÓS SANEAMENTO MÉDIA SANEADA (X) DESVIO PADRÃO (S) COEF.0 700.600.10 10.9 0.877.449.47 12.09 11.000. M.02 10.330.20 0.05 744.0 0 1.000.43 11.0621 0 1.000.319.656.8 3.407.144.00 6.000.0 0 31.00 16.157.0 0 11.0 1.00 2.677.000.320.0 0.000.000.000.93 6.0 4.00 11.000.582.00 0.500.560.0 2.000.000.500.500.02 8.000.942.9677 4 0.000.9 1.000.00 16.000.8 1.0295 2 1.157.444.5733 0.

72 11.383 10 1.476 6 1.37 10.425.149.564.397 9 1.511.425.12 LIMITE SUPERIOR X+tS (n – 1)0.250.37 R$ 47.05< R$ 11. o Campo de Arbítrio do VTN será: R$ 10.851.440 7 1.63 .72< R$ 10.356 IC 80% INTERVALO DE CONFIANÇA ÍNDICES CAMPO DE ARÍTRIO VTN LIMITE INFERIOR X–tS (n – 1)0.564.37 Portanto.92 R$ 45.37 LIMITE SUPERIOR LIMITE MÉDIO LIMITE INFERIOR UNITARIO R$/ha 11.254.564.425.739.LIMITES PARA EXPURGO X + S (Média + S) X – S (Média – S) TABELA DE STUDENT GL t 5 1.995.05 10.995.98 10.415 8 1.941.5 t = 1.415 10.372 11 1.5 n= 7 11.097.72 VALOR TOTAL ÁREA AVALIANDA R$ 48.363 12 1.

.

3 e anexo A Fotográfica e coordenadas geodésicas ou geográficas Documentação do avaliando.5. efetivamente utilizados Qualidade dos dados de mercado de mesma exploração conforme 5. conforme em 7.1.0 EXEMPLO DE GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E DE PRECISÃO = GRAU III Item 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 Especificação das Avaliações Nº de dados de mercado.2 Visita dos dados de mercado por engenheiro de avaliações Critério adotado para avaliar construções e instalações Critérios adotados para avaliar as produções vegetais Apresentação do Laudo. conforme seção 11 Utilização do método comparativo direto de dados de mercado Identificação dos dados amostrais Condição 10 Dados Maioria Maioria Custo de reedição por caderno de preços Conforme item 10.3 da NBR Completo Pontos 09 07 06 03 05 16 12 04 08 02 72 Tratamento por fatores.7. que Fotográfica e coordenadas permita sua identificação e localização geodésicas ou geográficas Documentação do imóvel avaliando Levantamento planimétrico apresentada pelo contratante refere-se a Valor Total .

este deve ser executado para a área avalianda. transporte. VE = valor econômico da mata RL = renda líquida obtida pela venda das toras menos as despesas (custos de exploração. • • Florestas Nativas: usa-se o Método Comparativo Direto de dados de mercado Se existir exploração econômica com Plano de Manejo Florestal Sustentável registrado no órgão ambiental competente (fora da área de APP e Reserva Legal) usa-se o Método de Capitalização de Renda. matas nativas e florestas naturais.5 = 5 m3 Para determinação da receita bruta (RB) deduz-se as despesas (D).6.0 AVALIAÇÃO DE RECURSOS NATURAIS A lei nº 8629/93 – art 12º com alteração pela MP 2183/01: Considera-se justa a indenização e inclui no preço da terra nua – VTN as acessões naturais. 6. temos: RL = RB – D VE = RL x A x r onde. Entretanto para o engenheiro avaliador a questão de mérito da lei não sobrepõe à técnica. A = fator de valor presente – idem para florestas artificiais R = fator de risco .1 INVENTÁRIO FLORESTAL: FÓRMULA V = π x DAP2 x H x F 4 V = volume de madeira em st/ arvore St = estéreo-correspondente a 1 m3 de madeira roliça F = fator de redução DAP = diâmetro à altura do peito H = altura comercial da árvore Exemplo: volume (V) de madeira roliça = 10 st F = 0.004. Para avaliar tecnicamente deve adotar a NBR 14635-3 de 2. etc).58 V = 10 x 0. Se for necessário o Inventário Florestal.

sempre tomando-se o cuidado de se respeitar a legislação pertinente e verificar se há exploração econômica acoplada. Multiplica-se o st de lenha por um fator x .3 RECURSOS HÍDRICOS Podem ser avaliados pelo Método de Capitalização de Renda ou Comparativo Direto. Depois de apurado o custo total por ha multiplica-se pela área total de pastagens e coloque o fator de depreciação conforme o estado de conservação. o preço dos insumos colocados na fazenda. o restante da mata nativa pode ser considerado como rendimento lenhoso.2 CARVÃO: Após a retirada de madeira nobre. feijão. 7. etc Pastagens: rendimento indireto quando se serve para apascentamento de animais.1 BENFEITORIAS REPRODUTIVAS: culturas agrícolas que proporcionam rendimentos direta ou indiretamente. etc são geralmente culturas de ciclo anual. cafezal. obtém-se o volume (m3) de carvão produzido. Pesquise no local ou na região mais próxima possível o custo de hora maquina (HM). CÁLCULO DAS BENFEITORIAS REPRODUTIVAS Para avaliar pastagens plantadas elabora-se a planilha de custo de formação por hectare. quantidade de operações por ha. . 6.6. milho. Culturas temporários: soja. Podem ser divididas em: 7. Exemplo: Reflorestamento: com a venda de madeira ou lenha. laranjal. Deve se levar em consideração a variedade da gramínea plantada. Florestamento: manejo sustentável Cana-de-açúcar.0 AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS São aqueles melhoramentos feitos com a intervenção do homem.

722.00 Grade Niveladora (36x22 .00 72.Brachiarão (Brizanthão) Operações Qt.1 432.80 45.80 45.50 Sementes .00 x 1.00 225.7.0 hectare .sem desmatamento 1.50 112.5 ton. Gasto Custo Preparo do Solo Total Operações H/M H/M Grade Pesada (14x32 –Esp. ou seja com base no custo de formação de pastagens. 3.40 45.Esp. 18. realmente praticados no imóvel. 33) 1 1. predominante na área.10 605.00 Obs: O Terracemanto é realizado por trator e equipamento próprio gastando-se 2 HM or ha e não 1 HM.00 Cobertura 1 0.50 450.00.00 0.60 45. 1 0.00 60.00 45.kg 25.765.00 195.ton. Exemplo: Estimativa de Custo de Formação de Pastagens .60 45.00 Plantio/Adubação 1 1.00 Sub Total .00 27.025.1.025.398.2 EUCALIPTO Exemplo: .00 4.ton 0. 23) 1 1.00 Fosfato Natural 0.34 ha em ótimo estado de conservação = R$ 1.00 90. R$/un Total Calcário .00 45.00 63.00 Superfosfato Simples 0.2.00 65. Va = 1.00 Insumos Qtdade. Os insumos e maquinas refletem uma situação real e estão em conformidade com o valor de mercado. O custo de HM do INCRA é de 58.00 Uréia .50 Sub Total .00 Fosfatagem 1 0.00 27.00 45.00 porque utilizamos maquinários próprios. (24x26 .Brachiarão . Consideramos apenas a Brachiaria.00 27.00 Terraceamento 1 2.Esp.00 Grade Intermed.5) 2 0.00 TOTAL R$ 1.1.50 7.00 81.2 593.1 PASTAGENS: O método utilizado pelo INCRA foi o mesmo que utilizamos.00 Correção e Plantio Calagem .00 173. apesar de ter custo menor que o Colonião. O nosso custo é de R$ 45.60 45.

Para cana-de-açúcar r pode ser considerado 10%.3 AVALIAÇÃO DE CANA-DE-AÇÚCAR Segundo a NBR 14653-3 da ABNT na avaliação da cana-de-açúcar emprega-se o método da capitalização da renda.952.000. há 90% de probabilidade de colher.90 (risco de 10% ou 90% de colher) V1= 1000 x 1 x 0.76 7. preço por R$ 40. antecipando-se a renda para o presente ano. capitalização de risco de 10%.Va = 3.000. Dado: produção estimada de 100 ton/ha nos 1º e 2º corte. onde: V = valor econômico RL = Renda Líquida: Produção em tonelada menos as despesas Fa = fator de antecipação i= taxa de capitalização anual n = período entre a realização efetiva da safra e a data de avaliação em anos r = coeficiente de risco da cultura. de cana-de-açúcar de 1º corte e 2º corte. Despesas de formação = R$ 3.00/ton.00.10)0 i = taxa de 10% n = período entre a avaliação e realização de safra n=1–1=0 Fa = 1 = 1=1 (1. ou seja.9 = R$ 9.000.00 e de manutenção R$ 1.5123 ha X 61200 (Valor Unitário em R$) = R$ 214. ou seja antecipação da renda para a presente data.10)0 1 R = 0.00 . Aplica-se a fórmula: V = RL x Fa x r. V = RL x Fa x r 1º corte: RL = RB – D RL = 100 x 40 – 3000 (custo de formação + custo da colheita) RL = 4000 – 3000 = 1000 Fa = 1 = 1_______ n (1 + i) (1 + 0. Ex: avalie o valor econômico por ha.1.

000.54 Para avaliar uma determinada área de cana-de-açúcar o engenheiro avaliador precisa determinar qual a área existente e em que fase se encontra a cultura (1º 2º 3º 4º 5º corte) ou mais cortes se comprovado que não região do imóvel a média de corte é maior que a média estadual (SP) de cinco cortes.00 Fa = 1______ = 1____ = 0. O rendimento ton/ha em cada corte também deverá ser obtido através de pesquisa.10)1 R = 0. O cálculo é bastante trabalhoso e exige muita atenção por envolver muitos números.90 = R$ 2454.90 V2 = 3000 x 0. EXEMPLO CANA DE AÇÚCAR Campos para entrada de dados Campos de cálculos efetuados Título dos campos Resultados Finais Taxa de Juros (id) anuais (%) Taxa de risco (%) Época da Avaliação (em anos) Custo de Formação (R$/ha) Preço do produto (R$/ton) 10 10 10 1 2.909091 (1 + 0. os profissionais da área elaboram os cálculos em Microsoft Excel o que simplifica os trabalhos.2º corte = V2 = L2 x Fa2 x r RL 2 = R$ 3. O custo de formação e despesas de manutenção são dados que deverão ser apurados em pesquisas e estudos técnicos. o engenheiro avaliador calcula o valor econômico de cada corte e multiplica pela área plantada. Atualmente.909091 x 0.516.10)2 – 1 (1.36 . Desta forma.

7.36 4.96 485.46 1.206.340.507.024.580.86 0.Taxa de Risco .57 4.04 727.72 4. por ano (R$/ha) -2.0 62.428.19 0.048.70 260.820.47 Receita Bruta=Produtividade x Preço do Produto Receita Líquida=(Produtividade x Preço do Produto)-Custos de Formação e Manutenção Receita Líquida Antecipada por ano=Receita Líquida-Juros Anuais Receita Líquida Antecipada Acumulada=Soma dos cortes da Receita Líquida Antecipada por Ano Receita Líquida TOTAL=Receita Líquida Antecipada Acumulada x Área de Plantio Lucro Antecipado para época da vistoria=Receita Líquida TOTAL .20 1.04 49.00 0.96 0.54 1.848.74 288.642.13 261.0 93.608.96 485.28 2.331.96 485.00 Lucro Antecipado para a época da vistoria Valor obtido em Reais para os valores de área e produtividade informados.166.947.206.00 1.211.909.548.72 3.358.88 13.00 0.95 22.00 0.00 0.97 2.0 485.29 439.883.0 82.340.225.00 124.32 0.00 0.0 72.94 2.857.683.142.156.52 7.800.Corte Planta 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Área Produt.473. Custo Plantada (ton/ha) (R$/ha) (ha) Receita Bruta (R$/ha) Receita Líquida (R$/ha) 113.00 0.00 0.81 3.96 485.00 0.516.36 2.457.98 2.34 1.00 Receita Líquida Anualmente (R$) 0.334.594.74 2.58 0.08 2.24 2.0 103.60 2.60 240. acumulada (R$/ha) 10.19 0.85 3.00 Receita Líquida Antecip.53 1.00 0.833.62 153.51 3.516.55 3.725.410.95 2.00 -2.00 0.942.258.00 Receita Líquida Antecip.034.00 0.24 10.07 1.

sistema de irrigação.00 O fator de depreciação é subjetivo.20 para uma depreciação física de 1.7. Cabe ao engenheiro avaliador se valer de critério racional e justo para não causar nenhum prejuízo ou benefício irreal na apuração de valores. pocilga. Há autores que recomendam colocar mais um fator conhecido como depreciação funcional que varia de 0. semoventes: rebanho animal máquinas e motores CÁLCULOS DAS BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS Va = Vi x S x D Va = valor atual Vi = valor básico de custo de construção S = unidade de medida D = depreciação pelo estado de conservação DEPRECIAÇÃO PELO ESTADO DE CONSERVAÇÃO ESTADO DE CONSERVAÇÃO ÓTIMO BOM REGULAR PRECÁRIO MAU PÉSSIMO FATOR DE DEPRECIAÇÃO 1.60 0. Um avaliador.00 0.75 a 0.40 0.2 BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS: não proporcionam rendimentos próprios mas contribuem para explorações: edificações.20 0.80 0. poderá julgar que o bem se encontra em bom estado e multiplicar o valor por 0. Os melhoramentos fundiários como trabalhos de conservação de solo. curral. estábulo. encanamentos. depreciar 20%.80. energia elétrica. galpão. ao seu critério.00. casa. cercas. represas. O outro avaliador pode julgar regular e depreciar 40% ao multiplicar por 0. . porteiras e outros.60%. ou seja.

distância entre os palanques ou lascas de madeira. armazéns. Referências bibliográficas: . Os vertedouros devem ser calculados separadamente e acrescentar no custo de construção de represa. S = medir a área construída Anexo: como varanda. Para galpões. espaçadores e determinar o custo do metro linear para sua construção. multiplicar pelo comprimento total. garagem. Curral: Recomenda-se fazer a relação de material existente como a quantidade de tábuas com as respectivas medidas. coberturas de telhas. tipo de trator e o preço de HM. o procedimento é o mesmo da casa. puxado para cozinha ou área de serviço medir separadamente do corpo da casa e pesquisar o valor do m2 para a construção do anexo. brete. Cerca: caracterizar pelo número de fios de arame. Acrescentar a mão de obra. No caso de curva de nível pesquisar quantas horas máquinas de trator. tronco.Exemplos Casa: Va = Vi x S x D Vi = Pesquisar no mercado o valor unitário para a construção de casa semelhante. Uma vez determinado o metro linear. palanques. Trabalhos de conservação: Hora Máquina (HM) para sua construção. silos e outras edificações. tipo de arame. porteiras. balança. Represa: HM para construção de barramento. Pesquisar no mercado o preço de cada material existente e acrescentar a mão de obra para a sua construção.

Manual Técnico de Manejo de Solo: CAT Nº 39 Volume II 4. ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas . Lima. Estatuto da Terra – Lei nº 4504/64 2. Marcelo Rossi de Camargo – Avaliação de Propriedades rurais – Manual Básico – 2º Ed 5.1. Lei nº 8629/93 e as alterações 3.

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