APOSTILA

AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS RURAIS

PROFESSOR: LUIZ K. YAMAMOTO ENGENHEIRO AGRÔNOMO

SUMÁRIO

AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS.................................................................................... 02 1.0 OBJETIVO.......................................................................................................................... 03 2.0 FINALIDADE..................................................................................................................... 03 3.0 MÉTODOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL RURAL.................................................... .04 4.0 NOTA AGRONÔMICA.................................................................................................... .06 PLANILHA FAZENDA A...................................................................................................... 08 5.0 EXEMPLO DE GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E DE PRECISÃO..............................11 6.0 AVALIAÇÃO DE RECURSOS NATURAIS....................................................................12 7.0 AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS.................................................................................13 7.1 BENFEITORIAS REPRODUTIVAS............................................................................... 13 7.2 BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS...................................................................... 18 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICA........................................................................................ 20

AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS .

Atualmente vigora a NBR 146533 que substituiu a NBR 8799/85. aí incluídas as terras e acessões naturais. SEGURO.1. ALIENAÇÃO. a avaliação deverá ser feita rigorosamente dentro de normas da ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS – ABNT obedecendo aos dispositivos legais para que o valor apurado surta efeito legal. Qualquer que seja a finalidade. B) OUTROS: DAÇAO FINS EM PAGAMENTO. matas e florestas e as benfeitorias indenizáveis.0 OBJETIVO Apurar o valor que reflita o de mercado de imóveis rurais. Do Valor Total do Imóvel (VTI) deduzindo o Valor das Benfeitorias (VB) indenizáveis em dinheiro. PERMUTA. obtém-se o Preço da Terra Nua (VTN) a ser indenizado em TDA. ARREMATAÇÃO.0 FINALIDADES A) DESAPROPRIAÇÃO PARA REFORMA AGRÁRIA Considera-se justa a indenização que reflete o preço atual de mercado do imóvel em sua totalidade. CONTÁBEIS. ADJUDICAÇÃO. . 2. GARANTIA.

redução da quantidade dos dados para obter o valor desejado. pesquisando os valores pelo Método Comparativo . os rendimentos líquidos esperados devem ser considerados a partir da data de referência da avaliação até o final da vida útil da cultura. No cálculo da terra nua pode-se utilizar o custo de seu arrendamento. o engenheiro avaliador deve verificar o aproveitamento eficiente para o imóvel avaliando.2 MÉTODO DE RENDA O valor é obtido pela capitalização da sua renda líquida. Portanto. deduzidos os custos diretos e indiretos. raramente se aplica este método. observando a tendência mercadológica. Depende da análise de dados confiáveis como balanço patrimonial contabilizado. numa data de referência. apresentaremos no item Avaliação de Culturas. No caso de avaliação de culturas agrícolas.0 MÉTODOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL RURAL 3. taxa de capitalização. Entende-se por aproveitamento eficiente aquele recomendável e tecnicamente possível para o local. Devese considerar a receita bruta.1 MÉTODO DE AVALIAÇÃO EXPEDITA O método permite a avaliação de grande quantidade de imóveis. O valor obtido reflete o valor mais provavelmente de mercado do imóvel. A avaliação expedita não se prende a uma metodologia específica e seu nível de precisão que surta efeito legal. Exemplo: Área rural localizada próxima ao perímetro urbano e passível de urbanização e loteamento deve-se aplicar o método acima. rendimentos líquidos. obtém um valor condizente com a finalidade desejada. dados estes difíceis de se obter na prática em maior parte dos imóveis rurais. Dá idéia geral baseada em bom senso e experiência partida do avaliador.3. 3. real ou prevista do imóvel. 3. Mais detalhes.3 MÉTODO INVOLUTIVO No método involutivo.

localização. benfeitorias. DEFINIÇÃO DE ALGUNS TERMOS: IMÓVEL PARADIGMA: Normalmente é o imóvel que estamos avaliando. recursos naturais etc que deverão ser comparados com outros imóveis semelhantes.Direto de Dados de Mercado com objetivo de estimar o valor de mercado imobiliário projetado para a situação hipotética. etc. 3. Ele tem seus atributos como: área. recursos naturais. trafegabilidade. Na prática. Os pontos básicos que nos permitem aplicar este método podem ser: Negócios realizados (NR) Negócios ofertados (OF) Opinião (OP) Os diferentes atributos devem ser homogeneizados aplicando fatores constantes em tabelas de autores consagrados. culturas. sua localização. sua infra-estrutura. raramente encontramos estes mesmos atributos por isso aplica-se os fatores para “assemelhar” um imóvel ao outro.4 MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO Consiste em determinar o valor do imóvel comparando-o com outros imóveis similares por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis. . estes atributos diferenciam um imóvel do outro. fatores de ponderação (índices agronômicos). tais como fator situação. Encontrar parâmetros numéricos com menor grau de subjetividade e aplicar nas amostras no sentido de uniformizar o valor seria mais aceitável. Adota-se fator no sentido de homogeneização das amostras. potencialidade de exploração. ATRIBUTOS: Características dos imóveis como a sua área.

Uma vez escolhido o método a ser aplicado na avaliação do imóvel. c) Pesquisa de mercado com elementos da mesma área de influência de mercado de Negócios Realizados (NR) e Ofertas (OF) aplicando-se os coeficientes de elasticidade. b) Vistorias nos imóveis pesquisados. f) Caracterizar cada imóvel com a sua respectiva Nota Agronômica (NA). e) Cálculo do preço de mercado do imóvel.0 NOTA AGRONÔMICA A NA obtém-se a partir da somatória do percentual de cada classe de capacidade de uso da terra multiplicado pelo índice de correção baseado na localização e acesso ao imóvel avaliando. d) Homogeneização e tratamento estatístico dos elementos amostrados. os passos seguintes são: a) Caracterização da área de influência de mercado em que se insere o imóvel levando-se em consideração as semelhanças dos sistemas produtivos e preços praticados. 4. O preço de opinião (OP) de pessoas ou entidades oficiais ligados ao setor poderá ser considerado se não existirem amostras suficientes de NR e OF. A) QUADRO: SITUAÇÃO X ACESSO Situação Ótima Muito boa Boa Regular Tipo de estrada Asfaltada Cascalhada Terra Terra – servidão Distância Limitada Relativa Significativa Significativa Trafegabilidade Permanente Permanente Permanente Insatisfatória .

427 0.210 0. com sérios problemas de conservação.750 0.630 0.275 0.522 0. Grupo B: terras impróprias para cultivos intensivos. Classe II: terras cultiváveis com problemas simples de conservação. cultiváveis apenas em casos muito especiais.600 50% 0.710 0. Grupo C: classe VIII: terras impróprias para culturas. mas ainda adaptadas para pastagens e ou reflorestamento. vida silvestre. Classe I: terras cultiváveis.390 0. cultiváveis apenas em casos especiais de algumas culturas permanentes protetoras do solo. Classe VI.700 60% 0. terras adaptadas em geral para pastagens e ou reflorestamento.500 II 90% 0. pastagens ou reflorestamento. porém cultiváveis em caso de algumas culturas especiais protetoras do solo.385 0.900 0. aparentemente sem problemas especiais de conservação.617 0.315 0.765 0.332 0.375 0. Classe IV: terras cultiváveis apenas ocasionalmente ou em extensão limitada.245 0.450 CAPACIDADE DE USO III IV V VI 75% 65% 55% 45% 0.175 VIII 30% 0. .285 0.385 0. Classe III: terras cultiváveis com problemas complexos de conservação. O mais adotado é o da Capacidade de Uso da Terra. podendo servir apenas como área de interesse ambiental.550 0.540 0.450 0.225 VII 35% 0.350 0.210 0.000 95% 0.467 0. Classe V: terras adaptadas em geral para pastagens e ou reflorestamento.Má Interceptada Sem condições B) QUADRO CAPACIDADE DE USO X VTN LOCALIZAÇÃO E ACESSO Ótima Muito boa Boa Regular Desfavorável Má I 100% 100% 1. o engenheiro avaliador terá de observar as características físicas dos diversos tipos de terras e aplicar um valor econômico com base em critérios técnicos.255 0.325 0.855 0.455 0.305 0.297 0.270 0.300 0.450 0.525 0.950 85% 0. sem necessidade de práticas especiais de conservação.637 0. Classe VII: terras adaptadas em geral somente para pastagens ou reflorestamento com problemas complexos de conservação. pastagens e reflorestamento.150 C) CARACTERÍSTICAS FÍSICAS DA TERRA NUA Para se comparar dados de mercado.552 0.850 70% 0. Grupo A: terras passíveis de utilização com culturas anuais perenes.650 0. com problemas simples de conservação.180 0.

00 3.800.500.00 2.000.00 0.800.00 2.00 4.03 1.00 725.000.97 .00 4.400.5 ANCIANIDADE = 1 Nº Área Tipo (ha) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1.0 PARÂMETROS ESTATÍSTICOS APÓS HOMOGENEIZAÇÃO (X) Média (S) Desvio Padrão CV (%) LIMITES EXPURGO X+S X-S 2.000.00 4.00 3.00 1.954.0 4.000.00 2.0 0.0 NOTA AGRONÔMICA = 0.000.000.00 4.000.0 NR 4.00 6.00 3.00 20.9 8.0 1.00 2.0 2.0 NR 4.0 1.500.00 3.000.000.000.00 1.000.000.000.00 1.9 OF 5.000.500.05 3.500.00 3.00 OF 5.5 0.00 2.00 0.0 5.00 0.00 1.0 3.000.550.00 20.00 2.00 18.00 2.00 1.0 NR 1.405.000.954.0 NR 4.00 1.03 1.000.00 4.000.5 0.500.500.00 4.680.0 0.00 4.0 1.100.00 600.0 NR 20.9 NR 20.000.00 4.00 4.405.5 0.00 1.000.000.750.000.5 0.00 1.000.000.00 4.00 0.97 Eliminar acima de e abaixo de 3.00 4.00 8.00 2.00 3.5 0.5 0.00 4.000.500.00 VTN/ha (R$) 3.00 2.0 VTI (R$) Fator VTI (R$) BENF (R$) VTI/ha (R$) 4.000.9 OF 9.600.0 OF 20.0 1.0 1.0 0.050.500.5 1.5 1.00 NA Fator Homog (R$) 1.000.00 1.00 1.03 27.000.00 3.00 5.0 5.00 3.400.800.00 8.0 5.000.0 1.000.000.00 4.000.500.000.00 500.500.00 1.000.0 1.550.800.00 3.000.0 1.000.00 4.EXEMPLO DE PLANILHA FAZENDA A ÁREA (ha): 5.5 1.5 0.00 3.0 1.

5 1.00 4.00 NA Fator Homog (R$) 1.00 2.00 1.9 1.000.415 1.00 1.00 3.372 1.00 0.5 1.5 1.000.0 20.000.050.000.Nº Área Tipo 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1.00 1.0 5.000.476 1.5 1.000.00 3.440 1.0 1.00 20.35 16.00 6.000.290.00 0.550.800.800.0 3.9 8.000.9 4.00 9.00 20.9 18.000.00 0.00 4.00 20.000.0 8.372 1.00 3.758.356 1.000.00 4.00 8.5 1.00 0.0 1.0 1.00 600.0 2.5 1.00 1.500.000.500.000.0 5.0 0.00 3.00 2.0 1.500.00 1.550.5 1.00 2.00 VTI/ha (R$) 4.0 0.000.500.000.415 1.00 4.500.00 4.500.00 500.000.0 0.0 OF OF NR NR OF OF NR NR NR NR VTI Fator VTI BENF (R$) (R$) (R$) 5.356 1.000.000.000.00 2.0 3.00 4.500.000.00 3.000.5 0.0 2.000.000.000.00 4.00 4.800.225.00 4.00 3.33 467.400.0 2.400.0 4.476 1.383 1.00 0.363 1.0 2.000.5 1.94 3.000.00 1.100.00 5.600.000.00 4.00 1.00 5.000.00 4.383 1.000.000.397 1.000.98 GL (n) 5 6 7 8 9 10 11 12 13 t 1.0 0.0 4.000.0 20.00 VTN/ha (R$) 3.0 5.0 4.350 .00 1.800.350 n 5 6 7 8 9 10 11 12 13 t 1.00 4.00 3.0 2.00 0.000.000.000.397 1.000.440 1.00 1.00 PARÂMETROS ESTATÍSTICOS APÓS HOMOGENEIZAÇÃO MÉDIA HOMOGENEIZADA (X) DESVIO PADRÃO (S) COEFICIENTE DE VARIAÇÃO (%) LIMITES PARA EXPURGO X+S X-S TABELA DE STUDENT 2.00 0.00 4.00 4.5 0.68 2.0 2.00 0.363 1.

5 onde.35 n= 6 t= 1.791.67 12.33 2.059.37 Limite superior 3059.Limite Inferior X .286.457.758.44 CAMPO DE ARBÍTRIO Limite Inferior 2457.30 2.30 UNITARIO R$/ha VALOR TOTAL ÁREA AVALIANDA 15.296.33 S= 467. X= 2.5 Limite Superior X + t S/(n – 1)0.t S/(n – 1)0. Nº = Propriedades pesquisadas Tipo = NR = negócio realizado OF = oferta Área de cada propriedade em ha Valor total da propriedade em R$(VTI) = Benfeitorias + VTN VTI/ha = Valor total da propriedade ÷ pela área VTN/ha = Valor da Terra Nua ÷ pela área Índice Na element = nota agronômica da propriedade Fator = NA/NA elem = NA da Fazenda A ÷ pela NA da propriedade pesquisada Homogeneização = VTN/ha x Fator .758.51 13.83 LIMITE SUPERIOR LIMITE MÉDIO LIMITE INFERIOR 3.37 Sendo.

000.000. DE VARIAÇÃO – CV 12.00 3.30 0.937.20 0.00 11.25 0.02989 1.00 230.00 34.493.440.00 267.000.00 16.68 8.00 1.00 5.4 6.00 2.000.000.850.0 15.62 11.0 0 15.00 3.0 1.444.10 10.920.410.000.99236 1.884.0 0 6.46% .00 1.555.0 1.250.00 40.656.256.01 11.47 12.596.43 11.12 11.000.750.501.2 31.436.00 193.500.160.0 1.02 8.320.577359 ANCIANIDADE: 1 CARACTERISTICAS DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS PESQUISADOS Nº Tipo Área Valor Total Elast.250.500.283.100.0 0.41 10.05 8.11 8.000.00 121.00 12.44 0.5870 9.00 532.97 8.000.000.000.000.0 0 1.000.9 0.5966 11.0 0.5436 11.000.00 700.5606 0.000.000.0 11.0 6.000.408.600.00 1.283.000.330.298.00 900.00708 1.000.350.9 1.00 700.00 8.32 0.0 38.0 1.5818 1.06210 1.15425 8.204.5505 NOTA AGRONÔMICA: 0.92 10.449.000.00 2.000.9 1.21 8.157.58 12.144.5733 0.683.000.77 0.121.0 0 11.28616 0.5521 11.343.458.677.000.157.04575 0.87 COEF.8 16.EXEMPLO DE PLANILHA FAZENDA B ÁREA (ha): 4.02952 1.739.000.00 4.940.677.000.02 10.0 1.4489 0.284.500.00 544.000.02 9.000.00 1.000.000.45 DESVIO PADRÃO (S) 1.4 2.5002 PARAMETROS ESTATISTICOS APÓS HOMOGENEIZACAO MÉDIA HOMOGENEIZADA (X) 10.000.68 8.92 11.407.815.000.5608 10.96774 0.000.750. VTI V BENF.00 0.049.560.000.32 11.000.000.98357 1.877.00 950.09 11.319.256.560.08 0.000.9 2.8 2.0 0 31.500.942. VTI/ha VTN/ha Índice i Fator j = y/i Homog em R$1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 OF OF NR NR NR NR OF NR NR OF 290.

877.00 700.9677 4 0.0 0.0 950.440.284. VTI V BENF.0 0 11.47 12.250.1542 5 11.0 700.000.00 11.68 8.493.5733 0.000.30 11.00 6.500.10 10.44 9.330.560.0457 5 0.2 544. VTI/ha VTN/ha Índice i Fator j = y/i Homog em R$1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 WS Moraes Abujamra Major Prado S.9 1.77% .560.00 2.144.501.000.21 8.0 1.582. Parecis Piquete Onça Independência OF OF NR NR NR NR OF NR NR OF 290.000.000.8 3.500.00 0 15.00 8.5818 0.9923 6 1.000.00 230.41 10.014.0 1.9 0.00 0 6.58 Nº Fazenda Tipo Área Valor Total Elast.01 11. M.995.600.92 11.408.319.93 6.000.5002 5.5608 0.0 0 1.00 0 1.97 PARÂMETROS ESTATÍSTICOS APÓS SANEAMENTO MÉDIA SANEADA (X) DESVIO PADRÃO (S) COEF.62 11.20 0.596.25 8.000.05 744.2861 6 0.4 193.5436 0.000.884.00 0 11.000.68 8.407.11 9.0 0 31.000.0 0 6.43 11.32 9.256.9 2. DE VARIAÇÃO – CV 10.5870 0.750.00 16.850.750.9835 7 1.100.00 38.0 2.940.000.0070 8 1.0295 2 1.000.000.000.942.000.121.677.000.500.000.204.444.4 532.920.683.0621 0 1.02 8.000.00 40.58 12.250.0 1.000.00 12.0 900.049.32 11.92 10.58 e acima de 11.436.8 1.815.014.000.0 0 15.000.555.00 16.000.77 11.000.0 121.0 2.LIMITES PARA EXPURGO X + S (Média + S) X – S (Média – S) Eliminar os valores abaixo de 9.000.500.0 3.08 11.000.0 1.5966 0.000.0 1.000.320.5521 0.677.00 267.00 10 Santa Fé 1.02 10.256.000.00 2.000.0 4.00 1.4489 0.0298 9 1.000.00 0 31.9 1.32 11.458.160.582.000.5606 0.350.00 0.0 0.000.410.449.656.0 1.32 10.000.157.00 34.09 11.000.000.157.

o Campo de Arbítrio do VTN será: R$ 10.05< R$ 11.851.564.37 R$ 47.363 12 1.LIMITES PARA EXPURGO X + S (Média + S) X – S (Média – S) TABELA DE STUDENT GL t 5 1.12 LIMITE SUPERIOR X+tS (n – 1)0.397 9 1.250.383 10 1.941.995.72 VALOR TOTAL ÁREA AVALIANDA R$ 48.425.739.564.5 t = 1.5 n= 7 11.372 11 1.564.440 7 1.356 IC 80% INTERVALO DE CONFIANÇA ÍNDICES CAMPO DE ARÍTRIO VTN LIMITE INFERIOR X–tS (n – 1)0.254.05 10.511.37 LIMITE SUPERIOR LIMITE MÉDIO LIMITE INFERIOR UNITARIO R$/ha 11.37 10.72< R$ 10.425.476 6 1.63 .415 10.72 11.097.995.37 Portanto.92 R$ 45.98 10.425.149.415 8 1.

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5.2 Visita dos dados de mercado por engenheiro de avaliações Critério adotado para avaliar construções e instalações Critérios adotados para avaliar as produções vegetais Apresentação do Laudo. que Fotográfica e coordenadas permita sua identificação e localização geodésicas ou geográficas Documentação do imóvel avaliando Levantamento planimétrico apresentada pelo contratante refere-se a Valor Total .7.0 EXEMPLO DE GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E DE PRECISÃO = GRAU III Item 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 Especificação das Avaliações Nº de dados de mercado. conforme em 7. efetivamente utilizados Qualidade dos dados de mercado de mesma exploração conforme 5. conforme seção 11 Utilização do método comparativo direto de dados de mercado Identificação dos dados amostrais Condição 10 Dados Maioria Maioria Custo de reedição por caderno de preços Conforme item 10.1.3 e anexo A Fotográfica e coordenadas geodésicas ou geográficas Documentação do avaliando.3 da NBR Completo Pontos 09 07 06 03 05 16 12 04 08 02 72 Tratamento por fatores.

Para avaliar tecnicamente deve adotar a NBR 14635-3 de 2. VE = valor econômico da mata RL = renda líquida obtida pela venda das toras menos as despesas (custos de exploração. A = fator de valor presente – idem para florestas artificiais R = fator de risco . temos: RL = RB – D VE = RL x A x r onde. 6. matas nativas e florestas naturais.004.6.58 V = 10 x 0.0 AVALIAÇÃO DE RECURSOS NATURAIS A lei nº 8629/93 – art 12º com alteração pela MP 2183/01: Considera-se justa a indenização e inclui no preço da terra nua – VTN as acessões naturais. etc). Se for necessário o Inventário Florestal. transporte.1 INVENTÁRIO FLORESTAL: FÓRMULA V = π x DAP2 x H x F 4 V = volume de madeira em st/ arvore St = estéreo-correspondente a 1 m3 de madeira roliça F = fator de redução DAP = diâmetro à altura do peito H = altura comercial da árvore Exemplo: volume (V) de madeira roliça = 10 st F = 0. Entretanto para o engenheiro avaliador a questão de mérito da lei não sobrepõe à técnica. • • Florestas Nativas: usa-se o Método Comparativo Direto de dados de mercado Se existir exploração econômica com Plano de Manejo Florestal Sustentável registrado no órgão ambiental competente (fora da área de APP e Reserva Legal) usa-se o Método de Capitalização de Renda.5 = 5 m3 Para determinação da receita bruta (RB) deduz-se as despesas (D). este deve ser executado para a área avalianda.

cafezal. o preço dos insumos colocados na fazenda.3 RECURSOS HÍDRICOS Podem ser avaliados pelo Método de Capitalização de Renda ou Comparativo Direto.6. milho. Exemplo: Reflorestamento: com a venda de madeira ou lenha. feijão. Culturas temporários: soja. Florestamento: manejo sustentável Cana-de-açúcar. Pesquise no local ou na região mais próxima possível o custo de hora maquina (HM).2 CARVÃO: Após a retirada de madeira nobre. sempre tomando-se o cuidado de se respeitar a legislação pertinente e verificar se há exploração econômica acoplada. Depois de apurado o custo total por ha multiplica-se pela área total de pastagens e coloque o fator de depreciação conforme o estado de conservação.0 AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS São aqueles melhoramentos feitos com a intervenção do homem. CÁLCULO DAS BENFEITORIAS REPRODUTIVAS Para avaliar pastagens plantadas elabora-se a planilha de custo de formação por hectare. quantidade de operações por ha. etc Pastagens: rendimento indireto quando se serve para apascentamento de animais. Deve se levar em consideração a variedade da gramínea plantada. 7. 6. .1 BENFEITORIAS REPRODUTIVAS: culturas agrícolas que proporcionam rendimentos direta ou indiretamente. laranjal. Podem ser divididas em: 7. o restante da mata nativa pode ser considerado como rendimento lenhoso. etc são geralmente culturas de ciclo anual. obtém-se o volume (m3) de carvão produzido. Multiplica-se o st de lenha por um fator x .

0 hectare .00 Correção e Plantio Calagem . O nosso custo é de R$ 45.50 450. 23) 1 1.00 Sub Total .00 Fosfato Natural 0.2.00 90.5) 2 0.00 72. O custo de HM do INCRA é de 58.00 45.50 Sementes .40 45. realmente praticados no imóvel.00 195.5 ton.00 x 1.1.2 593.00 Superfosfato Simples 0.00 Plantio/Adubação 1 1.Brachiarão .00 45. ou seja com base no custo de formação de pastagens. Os insumos e maquinas refletem uma situação real e estão em conformidade com o valor de mercado. R$/un Total Calcário .00 TOTAL R$ 1.00 225. 33) 1 1.398. Exemplo: Estimativa de Custo de Formação de Pastagens .80 45.34 ha em ótimo estado de conservação = R$ 1. (24x26 .00 60.00 Terraceamento 1 2. 1 0.00 porque utilizamos maquinários próprios. apesar de ter custo menor que o Colonião.2 EUCALIPTO Exemplo: .kg 25.025.60 45.sem desmatamento 1.1 PASTAGENS: O método utilizado pelo INCRA foi o mesmo que utilizamos.00 173.50 Sub Total . Gasto Custo Preparo do Solo Total Operações H/M H/M Grade Pesada (14x32 –Esp.00 63.00 4.00 65.00 Obs: O Terracemanto é realizado por trator e equipamento próprio gastando-se 2 HM or ha e não 1 HM. predominante na área.00 Grade Niveladora (36x22 .00 Insumos Qtdade.7. Consideramos apenas a Brachiaria.025.10 605.00 45.00 27. Va = 1.1 432.00 Cobertura 1 0.1.00 Fosfatagem 1 0. 3.60 45. 18.00.60 45.00 Uréia .00 81.00 27.765.00 0.Esp.ton 0.ton.50 112.00 27.Esp.80 45.Brachiarão (Brizanthão) Operações Qt.00 Grade Intermed.50 7.722.

Despesas de formação = R$ 3. Ex: avalie o valor econômico por ha. ou seja antecipação da renda para a presente data.1.76 7.000. V = RL x Fa x r 1º corte: RL = RB – D RL = 100 x 40 – 3000 (custo de formação + custo da colheita) RL = 4000 – 3000 = 1000 Fa = 1 = 1_______ n (1 + i) (1 + 0.952.Va = 3. de cana-de-açúcar de 1º corte e 2º corte. ou seja. há 90% de probabilidade de colher. onde: V = valor econômico RL = Renda Líquida: Produção em tonelada menos as despesas Fa = fator de antecipação i= taxa de capitalização anual n = período entre a realização efetiva da safra e a data de avaliação em anos r = coeficiente de risco da cultura.5123 ha X 61200 (Valor Unitário em R$) = R$ 214.90 (risco de 10% ou 90% de colher) V1= 1000 x 1 x 0.00/ton.3 AVALIAÇÃO DE CANA-DE-AÇÚCAR Segundo a NBR 14653-3 da ABNT na avaliação da cana-de-açúcar emprega-se o método da capitalização da renda. capitalização de risco de 10%. antecipando-se a renda para o presente ano.9 = R$ 9.000.000.00 e de manutenção R$ 1.00. Dado: produção estimada de 100 ton/ha nos 1º e 2º corte. Aplica-se a fórmula: V = RL x Fa x r. Para cana-de-açúcar r pode ser considerado 10%. preço por R$ 40.10)0 1 R = 0.10)0 i = taxa de 10% n = período entre a avaliação e realização de safra n=1–1=0 Fa = 1 = 1=1 (1.00 .

90 = R$ 2454.90 V2 = 3000 x 0. o engenheiro avaliador calcula o valor econômico de cada corte e multiplica pela área plantada. os profissionais da área elaboram os cálculos em Microsoft Excel o que simplifica os trabalhos.10)2 – 1 (1.00 Fa = 1______ = 1____ = 0. Desta forma. O rendimento ton/ha em cada corte também deverá ser obtido através de pesquisa. O cálculo é bastante trabalhoso e exige muita atenção por envolver muitos números.10)1 R = 0.000. O custo de formação e despesas de manutenção são dados que deverão ser apurados em pesquisas e estudos técnicos.54 Para avaliar uma determinada área de cana-de-açúcar o engenheiro avaliador precisa determinar qual a área existente e em que fase se encontra a cultura (1º 2º 3º 4º 5º corte) ou mais cortes se comprovado que não região do imóvel a média de corte é maior que a média estadual (SP) de cinco cortes.2º corte = V2 = L2 x Fa2 x r RL 2 = R$ 3.36 . EXEMPLO CANA DE AÇÚCAR Campos para entrada de dados Campos de cálculos efetuados Título dos campos Resultados Finais Taxa de Juros (id) anuais (%) Taxa de risco (%) Época da Avaliação (em anos) Custo de Formação (R$/ha) Preço do produto (R$/ton) 10 10 10 1 2. Atualmente.909091 x 0.909091 (1 + 0.516.

883.00 0.0 93. Custo Plantada (ton/ha) (R$/ha) (ha) Receita Bruta (R$/ha) Receita Líquida (R$/ha) 113.457.04 49.507.225.20 1.96 0.52 7.142.00 0.00 Receita Líquida Anualmente (R$) 0.94 2. 7.72 3.96 485.00 -2.00 Lucro Antecipado para a época da vistoria Valor obtido em Reais para os valores de área e produtividade informados.19 0.53 1.166.58 0.32 0.00 0.86 0.0 103.85 3.857.00 0.00 0.34 1.57 4.96 485.608.95 22.04 727.0 72.36 4.24 10.00 1.428.72 4.0 62.00 Receita Líquida Antecip.28 2.00 0.98 2.642.74 2.156.947.Taxa de Risco .206.410.19 0.024.211.340.08 2.258.13 261.909. acumulada (R$/ha) 10.47 Receita Bruta=Produtividade x Preço do Produto Receita Líquida=(Produtividade x Preço do Produto)-Custos de Formação e Manutenção Receita Líquida Antecipada por ano=Receita Líquida-Juros Anuais Receita Líquida Antecipada Acumulada=Soma dos cortes da Receita Líquida Antecipada por Ano Receita Líquida TOTAL=Receita Líquida Antecipada Acumulada x Área de Plantio Lucro Antecipado para época da vistoria=Receita Líquida TOTAL .96 485.516.Corte Planta 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Área Produt.548.820.29 439.88 13.24 2.034.36 2.331.340.0 485.00 0.800.97 2.048. por ano (R$/ha) -2.62 153.00 0.96 485.51 3.55 3.74 288.00 Receita Líquida Antecip.07 1.0 82.70 260.516.00 0.00 0.95 2.00 0.206.00 124.81 3.683.46 1.848.833.54 1.725.580.473.60 240.334.942.358.594.60 2.

represas. ao seu critério.00 0. porteiras e outros. cercas.40 0. Os melhoramentos fundiários como trabalhos de conservação de solo.80 0. depreciar 20%.20 0.60 0. galpão.60%.00 O fator de depreciação é subjetivo. casa. curral.7. energia elétrica. sistema de irrigação. encanamentos. estábulo. Cabe ao engenheiro avaliador se valer de critério racional e justo para não causar nenhum prejuízo ou benefício irreal na apuração de valores.75 a 0.20 para uma depreciação física de 1. ou seja. Um avaliador.2 BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS: não proporcionam rendimentos próprios mas contribuem para explorações: edificações. semoventes: rebanho animal máquinas e motores CÁLCULOS DAS BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS Va = Vi x S x D Va = valor atual Vi = valor básico de custo de construção S = unidade de medida D = depreciação pelo estado de conservação DEPRECIAÇÃO PELO ESTADO DE CONSERVAÇÃO ESTADO DE CONSERVAÇÃO ÓTIMO BOM REGULAR PRECÁRIO MAU PÉSSIMO FATOR DE DEPRECIAÇÃO 1. O outro avaliador pode julgar regular e depreciar 40% ao multiplicar por 0. poderá julgar que o bem se encontra em bom estado e multiplicar o valor por 0.80. pocilga. Há autores que recomendam colocar mais um fator conhecido como depreciação funcional que varia de 0.00. .

Curral: Recomenda-se fazer a relação de material existente como a quantidade de tábuas com as respectivas medidas. Cerca: caracterizar pelo número de fios de arame. distância entre os palanques ou lascas de madeira. S = medir a área construída Anexo: como varanda. Os vertedouros devem ser calculados separadamente e acrescentar no custo de construção de represa. multiplicar pelo comprimento total. tronco. coberturas de telhas. palanques. armazéns. o procedimento é o mesmo da casa. espaçadores e determinar o custo do metro linear para sua construção. Para galpões. Pesquisar no mercado o preço de cada material existente e acrescentar a mão de obra para a sua construção. Represa: HM para construção de barramento. No caso de curva de nível pesquisar quantas horas máquinas de trator. Referências bibliográficas: . balança. Acrescentar a mão de obra. tipo de arame.Exemplos Casa: Va = Vi x S x D Vi = Pesquisar no mercado o valor unitário para a construção de casa semelhante. Trabalhos de conservação: Hora Máquina (HM) para sua construção. tipo de trator e o preço de HM. silos e outras edificações. puxado para cozinha ou área de serviço medir separadamente do corpo da casa e pesquisar o valor do m2 para a construção do anexo. Uma vez determinado o metro linear. brete. garagem. porteiras.

Lima. ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas . Manual Técnico de Manejo de Solo: CAT Nº 39 Volume II 4. Marcelo Rossi de Camargo – Avaliação de Propriedades rurais – Manual Básico – 2º Ed 5. Estatuto da Terra – Lei nº 4504/64 2. Lei nº 8629/93 e as alterações 3.1.

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