APOSTILA

AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS RURAIS

PROFESSOR: LUIZ K. YAMAMOTO ENGENHEIRO AGRÔNOMO

SUMÁRIO

AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS.................................................................................... 02 1.0 OBJETIVO.......................................................................................................................... 03 2.0 FINALIDADE..................................................................................................................... 03 3.0 MÉTODOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL RURAL.................................................... .04 4.0 NOTA AGRONÔMICA.................................................................................................... .06 PLANILHA FAZENDA A...................................................................................................... 08 5.0 EXEMPLO DE GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E DE PRECISÃO..............................11 6.0 AVALIAÇÃO DE RECURSOS NATURAIS....................................................................12 7.0 AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS.................................................................................13 7.1 BENFEITORIAS REPRODUTIVAS............................................................................... 13 7.2 BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS...................................................................... 18 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICA........................................................................................ 20

AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS .

Qualquer que seja a finalidade. PERMUTA. a avaliação deverá ser feita rigorosamente dentro de normas da ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS – ABNT obedecendo aos dispositivos legais para que o valor apurado surta efeito legal. Atualmente vigora a NBR 146533 que substituiu a NBR 8799/85. B) OUTROS: DAÇAO FINS EM PAGAMENTO. ARREMATAÇÃO. .0 FINALIDADES A) DESAPROPRIAÇÃO PARA REFORMA AGRÁRIA Considera-se justa a indenização que reflete o preço atual de mercado do imóvel em sua totalidade. CONTÁBEIS. ALIENAÇÃO. Do Valor Total do Imóvel (VTI) deduzindo o Valor das Benfeitorias (VB) indenizáveis em dinheiro. matas e florestas e as benfeitorias indenizáveis. GARANTIA.1. ADJUDICAÇÃO.0 OBJETIVO Apurar o valor que reflita o de mercado de imóveis rurais. 2. obtém-se o Preço da Terra Nua (VTN) a ser indenizado em TDA. aí incluídas as terras e acessões naturais. SEGURO.

3. Portanto. numa data de referência. os rendimentos líquidos esperados devem ser considerados a partir da data de referência da avaliação até o final da vida útil da cultura. obtém um valor condizente com a finalidade desejada. Entende-se por aproveitamento eficiente aquele recomendável e tecnicamente possível para o local. deduzidos os custos diretos e indiretos. Mais detalhes.0 MÉTODOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL RURAL 3. redução da quantidade dos dados para obter o valor desejado. O valor obtido reflete o valor mais provavelmente de mercado do imóvel. No caso de avaliação de culturas agrícolas. Dá idéia geral baseada em bom senso e experiência partida do avaliador. o engenheiro avaliador deve verificar o aproveitamento eficiente para o imóvel avaliando. Devese considerar a receita bruta. taxa de capitalização. rendimentos líquidos. apresentaremos no item Avaliação de Culturas. Exemplo: Área rural localizada próxima ao perímetro urbano e passível de urbanização e loteamento deve-se aplicar o método acima. 3.3 MÉTODO INVOLUTIVO No método involutivo. observando a tendência mercadológica. pesquisando os valores pelo Método Comparativo . No cálculo da terra nua pode-se utilizar o custo de seu arrendamento. Depende da análise de dados confiáveis como balanço patrimonial contabilizado. dados estes difíceis de se obter na prática em maior parte dos imóveis rurais.3.2 MÉTODO DE RENDA O valor é obtido pela capitalização da sua renda líquida. A avaliação expedita não se prende a uma metodologia específica e seu nível de precisão que surta efeito legal.1 MÉTODO DE AVALIAÇÃO EXPEDITA O método permite a avaliação de grande quantidade de imóveis. raramente se aplica este método. real ou prevista do imóvel.

benfeitorias. etc. estes atributos diferenciam um imóvel do outro. Os pontos básicos que nos permitem aplicar este método podem ser: Negócios realizados (NR) Negócios ofertados (OF) Opinião (OP) Os diferentes atributos devem ser homogeneizados aplicando fatores constantes em tabelas de autores consagrados. ATRIBUTOS: Características dos imóveis como a sua área. Na prática. recursos naturais etc que deverão ser comparados com outros imóveis semelhantes. culturas. tais como fator situação. Encontrar parâmetros numéricos com menor grau de subjetividade e aplicar nas amostras no sentido de uniformizar o valor seria mais aceitável. DEFINIÇÃO DE ALGUNS TERMOS: IMÓVEL PARADIGMA: Normalmente é o imóvel que estamos avaliando.4 MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO Consiste em determinar o valor do imóvel comparando-o com outros imóveis similares por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis. Adota-se fator no sentido de homogeneização das amostras. raramente encontramos estes mesmos atributos por isso aplica-se os fatores para “assemelhar” um imóvel ao outro. Ele tem seus atributos como: área. sua infra-estrutura. fatores de ponderação (índices agronômicos). potencialidade de exploração. . 3. trafegabilidade. localização. sua localização. recursos naturais.Direto de Dados de Mercado com objetivo de estimar o valor de mercado imobiliário projetado para a situação hipotética.

Uma vez escolhido o método a ser aplicado na avaliação do imóvel. c) Pesquisa de mercado com elementos da mesma área de influência de mercado de Negócios Realizados (NR) e Ofertas (OF) aplicando-se os coeficientes de elasticidade. 4. e) Cálculo do preço de mercado do imóvel. O preço de opinião (OP) de pessoas ou entidades oficiais ligados ao setor poderá ser considerado se não existirem amostras suficientes de NR e OF. os passos seguintes são: a) Caracterização da área de influência de mercado em que se insere o imóvel levando-se em consideração as semelhanças dos sistemas produtivos e preços praticados. A) QUADRO: SITUAÇÃO X ACESSO Situação Ótima Muito boa Boa Regular Tipo de estrada Asfaltada Cascalhada Terra Terra – servidão Distância Limitada Relativa Significativa Significativa Trafegabilidade Permanente Permanente Permanente Insatisfatória . d) Homogeneização e tratamento estatístico dos elementos amostrados. b) Vistorias nos imóveis pesquisados.0 NOTA AGRONÔMICA A NA obtém-se a partir da somatória do percentual de cada classe de capacidade de uso da terra multiplicado pelo índice de correção baseado na localização e acesso ao imóvel avaliando. f) Caracterizar cada imóvel com a sua respectiva Nota Agronômica (NA).

950 85% 0.710 0. .375 0.225 VII 35% 0.450 CAPACIDADE DE USO III IV V VI 75% 65% 55% 45% 0. pastagens ou reflorestamento.700 60% 0.285 0.600 50% 0. com problemas simples de conservação. mas ainda adaptadas para pastagens e ou reflorestamento.150 C) CARACTERÍSTICAS FÍSICAS DA TERRA NUA Para se comparar dados de mercado.855 0.315 0.750 0.245 0.450 0.390 0.450 0. pastagens e reflorestamento. Classe III: terras cultiváveis com problemas complexos de conservação. cultiváveis apenas em casos especiais de algumas culturas permanentes protetoras do solo. vida silvestre.Má Interceptada Sem condições B) QUADRO CAPACIDADE DE USO X VTN LOCALIZAÇÃO E ACESSO Ótima Muito boa Boa Regular Desfavorável Má I 100% 100% 1.500 II 90% 0. Classe IV: terras cultiváveis apenas ocasionalmente ou em extensão limitada.617 0.332 0.300 0.637 0. Classe II: terras cultiváveis com problemas simples de conservação.650 0. Classe VII: terras adaptadas em geral somente para pastagens ou reflorestamento com problemas complexos de conservação.385 0.000 95% 0. com sérios problemas de conservação.270 0.540 0. aparentemente sem problemas especiais de conservação. Classe I: terras cultiváveis.765 0. cultiváveis apenas em casos muito especiais.255 0.275 0. sem necessidade de práticas especiais de conservação. Grupo C: classe VIII: terras impróprias para culturas.210 0.427 0.350 0.522 0.455 0.305 0.550 0. Grupo A: terras passíveis de utilização com culturas anuais perenes. o engenheiro avaliador terá de observar as características físicas dos diversos tipos de terras e aplicar um valor econômico com base em critérios técnicos.180 0.552 0. Grupo B: terras impróprias para cultivos intensivos. porém cultiváveis em caso de algumas culturas especiais protetoras do solo.297 0.175 VIII 30% 0. terras adaptadas em geral para pastagens e ou reflorestamento.210 0.385 0. Classe V: terras adaptadas em geral para pastagens e ou reflorestamento.900 0.525 0.325 0.467 0. Classe VI.630 0.850 70% 0. podendo servir apenas como área de interesse ambiental. O mais adotado é o da Capacidade de Uso da Terra.

9 NR 20.00 1.500.000.0 OF 20.00 3.00 5.00 4.0 1.680.954.5 0.00 3.00 20.000.00 2.5 0.050.000.00 2.5 0.500.5 1.405.00 4.00 725.00 3.00 3.600.954.000.000.00 1.0 1.5 0.000.00 4.00 4.0 0.405.000.000.00 3.00 3.00 3.000.00 500.0 NR 1.00 2.9 OF 5.00 4.000.5 0.03 1.00 2.9 OF 9.000.00 OF 5.00 1.500.0 1.00 3.00 0.00 2.500.0 0.0 3.0 0.00 20.97 Eliminar acima de e abaixo de 3.0 1.EXEMPLO DE PLANILHA FAZENDA A ÁREA (ha): 5.0 5.000.00 8.0 1.000.5 1.00 1.000.000.00 3.000.00 1.00 0.00 2.000.000.100.000.000.00 1.0 VTI (R$) Fator VTI (R$) BENF (R$) VTI/ha (R$) 4.000.00 1.05 3.800.500.0 4.0 1.5 0.00 2.550.000.03 27.500.000.0 NOTA AGRONÔMICA = 0.0 1.0 NR 4.000.0 1.750.00 18.400.00 1.0 PARÂMETROS ESTATÍSTICOS APÓS HOMOGENEIZAÇÃO (X) Média (S) Desvio Padrão CV (%) LIMITES EXPURGO X+S X-S 2.03 1.9 8.800.000.00 3.00 4.00 2.000.00 VTN/ha (R$) 3.000.00 4.00 1.00 4.500.0 5.800.0 2.00 6.800.550.00 NA Fator Homog (R$) 1.00 4.00 1.00 2.000.5 ANCIANIDADE = 1 Nº Área Tipo (ha) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1.500.0 NR 4.500.00 1.5 1.5 0.00 600.00 0.00 8.000.000.0 NR 20.500.0 5.400.000.000.00 4.0 1.97 .000.00 4.000.00 4.0 NR 4.00 4.00 4.000.00 0.000.

0 1.000.000.00 1.Nº Área Tipo 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1.000.440 1.500.000.0 4.00 3.000.0 0.500.00 0.00 4.00 4.00 4.000.000.225.0 OF OF NR NR OF OF NR NR NR NR VTI Fator VTI BENF (R$) (R$) (R$) 5.000.00 4.0 2.0 4.9 1.000.000.00 0.000.00 5.5 1.0 5.0 2.00 3.000.0 0.800.600.00 4.000.00 600.0 8.383 1.00 PARÂMETROS ESTATÍSTICOS APÓS HOMOGENEIZAÇÃO MÉDIA HOMOGENEIZADA (X) DESVIO PADRÃO (S) COEFICIENTE DE VARIAÇÃO (%) LIMITES PARA EXPURGO X+S X-S TABELA DE STUDENT 2.00 0.00 0.00 3.5 1.00 4.00 8.00 1.0 1.000.00 1.400.68 2.00 VTI/ha (R$) 4.00 4.0 1.350 .372 1.00 3.000.500.372 1.5 1.00 20.000.000.5 1.415 1.100.0 20.0 1.500.000.000.500.0 5.000.000.35 16.00 1.0 2.0 5.000.00 2.00 4.00 2.350 n 5 6 7 8 9 10 11 12 13 t 1.758.000.5 1.00 6.363 1.400.356 1.383 1.00 1.000.000.00 1.5 1.00 2.0 20.476 1.363 1.440 1.9 8.050.000.000.000.0 2.33 467.290.00 1.5 1.00 4.94 3.000.00 4.0 0.0 2.00 4.00 20.00 0.9 4.00 0.00 500.00 0.98 GL (n) 5 6 7 8 9 10 11 12 13 t 1.00 VTN/ha (R$) 3.800.550.000.000.00 3.800.397 1.00 0.500.000.00 3.00 3.00 NA Fator Homog (R$) 1.800.000.476 1.0 3.00 9.356 1.000.000.397 1.0 4.0 3.9 18.00 20.550.0 0.00 1.000.500.00 1.5 0.0 2.5 1.00 4.00 2.00 4.00 5.00 4.415 1.5 0.

Limite Inferior X .5 Limite Superior X + t S/(n – 1)0.457.83 LIMITE SUPERIOR LIMITE MÉDIO LIMITE INFERIOR 3. Nº = Propriedades pesquisadas Tipo = NR = negócio realizado OF = oferta Área de cada propriedade em ha Valor total da propriedade em R$(VTI) = Benfeitorias + VTN VTI/ha = Valor total da propriedade ÷ pela área VTN/ha = Valor da Terra Nua ÷ pela área Índice Na element = nota agronômica da propriedade Fator = NA/NA elem = NA da Fazenda A ÷ pela NA da propriedade pesquisada Homogeneização = VTN/ha x Fator .67 12.33 S= 467.44 CAMPO DE ARBÍTRIO Limite Inferior 2457.t S/(n – 1)0. X= 2.5 onde.758.37 Limite superior 3059.286.30 UNITARIO R$/ha VALOR TOTAL ÁREA AVALIANDA 15.51 13.30 2.791.758.37 Sendo.33 2.296.059.35 n= 6 t= 1.

0 0 31.68 8.157.500.44 0.000.0 1.0 0 1.9 1.500.500.45 DESVIO PADRÃO (S) 1.407.877.5966 11.144.02989 1.8 2.920.30 0.4 2.0 0 15.600.00 11.00 1.000.8 16.0 1.06210 1.100.256.00 12.00 5.0 1.350.157.00 267.00 950.97 8.000.00 544.884.15425 8.9 1.577359 ANCIANIDADE: 1 CARACTERISTICAS DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS PESQUISADOS Nº Tipo Área Valor Total Elast.250.05 8.298.41 10.21 8.0 1.000.87 COEF.560.10 10.00 230.000.000.750.99236 1.330.493.000.25 0.0 0 11.00 3.04575 0.01 11.32 11.98357 1.436.000.204.121.000.00 1.00 700.0 1.00 1.9 0.000.5002 PARAMETROS ESTATISTICOS APÓS HOMOGENEIZACAO MÉDIA HOMOGENEIZADA (X) 10.000.560.000.5818 1.343.EXEMPLO DE PLANILHA FAZENDA B ÁREA (ha): 4.11 8.596.92 10.000.5733 0.555.000.2 31.000. VTI/ha VTN/ha Índice i Fator j = y/i Homog em R$1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 OF OF NR NR NR NR OF NR NR OF 290.12 11.000.656.000.000.000.408.5608 10.000.000.000.00 1.000.284.458.00 4.0 0 6.58 12.000.02 10.739.32 0.000.0 0.937.00708 1.43 11.08 0.000.256.20 0.0 15.677.02 9.5870 9.00 0.049.92 11.500.68 8.850.62 11.46% .449.320.00 8.0 0.00 34.5521 11.5606 0. VTI V BENF.00 700.00 900.250.00 121.444.683.410.815.00 2.000.28616 0.000.160.000.319.96774 0.283.4489 0.000.940.0 6.942.000.02 8.00 40.440.00 532.09 11.750.00 193.5505 NOTA AGRONÔMICA: 0.000.9 2.501.000.000.47 12.00 3.0 38.00 16.677.283.000.0 11.000.02952 1.77 0. DE VARIAÇÃO – CV 12.00 2.5436 11.4 6.

02 8.9835 7 1.940.32 11.21 8.9923 6 1.11 9.330.00 267.9677 4 0.750.5521 0.0 1.500.00 0 11.9 0.0 950.850.5606 0.408. VTI V BENF.0 0 1.0 1.493.000.05 744.920.596.000.00 0 1.5870 0.0 900.000.30 11.000.0 0 6.5733 0.0295 2 1.410.000.00 2.555.0 700. M.9 2.0 1.0 121.000.000.00 38.750.58 Nº Fazenda Tipo Área Valor Total Elast.014.000.00 1.000.942.250.000.01 11.2861 6 0.000.5966 0. DE VARIAÇÃO – CV 10.250.000.0 2.00 16.0 4.5002 5.00 34.8 3. Parecis Piquete Onça Independência OF OF NR NR NR NR OF NR NR OF 290.10 10.77 11.000.68 8.0070 8 1.582.157.0457 5 0.000.256.58 12.815.160.000.000.000.0 0.4 193.449.884.582.000.000.1542 5 11.000.0 0 11.43 11.000.0 1.000.677.144.68 8.25 8.000.9 1.560.44 9.97 PARÂMETROS ESTATÍSTICOS APÓS SANEAMENTO MÉDIA SANEADA (X) DESVIO PADRÃO (S) COEF.0621 0 1.2 544.121.000.000.0 1.08 11.000.93 6.00 230.319.014.000.20 0.656.92 10.02 10.049.000.00 0 31.4489 0.00 10 Santa Fé 1.204.77% .350.00 0.5608 0.000.500.00 16.5818 0.407.00 2.500.000.501.436.62 11.8 1.0298 9 1.320.000.00 12.100.09 11.440.995.284.256.92 11.0 3.0 2.0 1.000.000.4 532.5436 0.000.9 1.32 10.0 0 31.000.LIMITES PARA EXPURGO X + S (Média + S) X – S (Média – S) Eliminar os valores abaixo de 9.560.157.32 11.00 0 15.58 e acima de 11.677.444.0 0.600.41 10.877. VTI/ha VTN/ha Índice i Fator j = y/i Homog em R$1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 WS Moraes Abujamra Major Prado S.00 700.00 11.500.00 40.47 12.32 9.00 0 6.683.00 6.000.00 8.458.0 0 15.

5 t = 1.05 10.72 11.356 IC 80% INTERVALO DE CONFIANÇA ÍNDICES CAMPO DE ARÍTRIO VTN LIMITE INFERIOR X–tS (n – 1)0.383 10 1.37 10.397 9 1.363 12 1.564.37 R$ 47.92 R$ 45.851. o Campo de Arbítrio do VTN será: R$ 10.425.372 11 1.415 10.37 LIMITE SUPERIOR LIMITE MÉDIO LIMITE INFERIOR UNITARIO R$/ha 11.476 6 1.12 LIMITE SUPERIOR X+tS (n – 1)0.739.63 .250.097.511.415 8 1.72 VALOR TOTAL ÁREA AVALIANDA R$ 48.995.564.05< R$ 11.425.72< R$ 10.98 10.LIMITES PARA EXPURGO X + S (Média + S) X – S (Média – S) TABELA DE STUDENT GL t 5 1.5 n= 7 11.37 Portanto.254.941.425.995.440 7 1.564.149.

.

3 da NBR Completo Pontos 09 07 06 03 05 16 12 04 08 02 72 Tratamento por fatores.5.7. efetivamente utilizados Qualidade dos dados de mercado de mesma exploração conforme 5.1. conforme seção 11 Utilização do método comparativo direto de dados de mercado Identificação dos dados amostrais Condição 10 Dados Maioria Maioria Custo de reedição por caderno de preços Conforme item 10.3 e anexo A Fotográfica e coordenadas geodésicas ou geográficas Documentação do avaliando. conforme em 7. que Fotográfica e coordenadas permita sua identificação e localização geodésicas ou geográficas Documentação do imóvel avaliando Levantamento planimétrico apresentada pelo contratante refere-se a Valor Total .2 Visita dos dados de mercado por engenheiro de avaliações Critério adotado para avaliar construções e instalações Critérios adotados para avaliar as produções vegetais Apresentação do Laudo.0 EXEMPLO DE GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E DE PRECISÃO = GRAU III Item 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 Especificação das Avaliações Nº de dados de mercado.

transporte. VE = valor econômico da mata RL = renda líquida obtida pela venda das toras menos as despesas (custos de exploração.58 V = 10 x 0. • • Florestas Nativas: usa-se o Método Comparativo Direto de dados de mercado Se existir exploração econômica com Plano de Manejo Florestal Sustentável registrado no órgão ambiental competente (fora da área de APP e Reserva Legal) usa-se o Método de Capitalização de Renda.0 AVALIAÇÃO DE RECURSOS NATURAIS A lei nº 8629/93 – art 12º com alteração pela MP 2183/01: Considera-se justa a indenização e inclui no preço da terra nua – VTN as acessões naturais. A = fator de valor presente – idem para florestas artificiais R = fator de risco .004. matas nativas e florestas naturais. este deve ser executado para a área avalianda. etc).1 INVENTÁRIO FLORESTAL: FÓRMULA V = π x DAP2 x H x F 4 V = volume de madeira em st/ arvore St = estéreo-correspondente a 1 m3 de madeira roliça F = fator de redução DAP = diâmetro à altura do peito H = altura comercial da árvore Exemplo: volume (V) de madeira roliça = 10 st F = 0. 6. Se for necessário o Inventário Florestal. temos: RL = RB – D VE = RL x A x r onde.5 = 5 m3 Para determinação da receita bruta (RB) deduz-se as despesas (D).6. Para avaliar tecnicamente deve adotar a NBR 14635-3 de 2. Entretanto para o engenheiro avaliador a questão de mérito da lei não sobrepõe à técnica.

Podem ser divididas em: 7. laranjal. Culturas temporários: soja. CÁLCULO DAS BENFEITORIAS REPRODUTIVAS Para avaliar pastagens plantadas elabora-se a planilha de custo de formação por hectare. 6. o preço dos insumos colocados na fazenda. milho.1 BENFEITORIAS REPRODUTIVAS: culturas agrícolas que proporcionam rendimentos direta ou indiretamente. obtém-se o volume (m3) de carvão produzido. Exemplo: Reflorestamento: com a venda de madeira ou lenha. . Multiplica-se o st de lenha por um fator x . Depois de apurado o custo total por ha multiplica-se pela área total de pastagens e coloque o fator de depreciação conforme o estado de conservação. etc são geralmente culturas de ciclo anual. Florestamento: manejo sustentável Cana-de-açúcar. sempre tomando-se o cuidado de se respeitar a legislação pertinente e verificar se há exploração econômica acoplada. quantidade de operações por ha.3 RECURSOS HÍDRICOS Podem ser avaliados pelo Método de Capitalização de Renda ou Comparativo Direto. etc Pastagens: rendimento indireto quando se serve para apascentamento de animais. 7. Deve se levar em consideração a variedade da gramínea plantada.6.0 AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS São aqueles melhoramentos feitos com a intervenção do homem.2 CARVÃO: Após a retirada de madeira nobre. cafezal. o restante da mata nativa pode ser considerado como rendimento lenhoso. Pesquise no local ou na região mais próxima possível o custo de hora maquina (HM). feijão.

00 27. O nosso custo é de R$ 45.60 45. apesar de ter custo menor que o Colonião.00 4.Brachiarão .025.00 Obs: O Terracemanto é realizado por trator e equipamento próprio gastando-se 2 HM or ha e não 1 HM.5) 2 0.40 45. R$/un Total Calcário .7.1.50 450.00 Fosfato Natural 0.00 27. Exemplo: Estimativa de Custo de Formação de Pastagens .722.00 81.Brachiarão (Brizanthão) Operações Qt. O custo de HM do INCRA é de 58.2 EUCALIPTO Exemplo: . Va = 1.00 225.765.00.00 Superfosfato Simples 0. 33) 1 1.50 112. 18.0 hectare .00 Grade Intermed.00 Insumos Qtdade. Os insumos e maquinas refletem uma situação real e estão em conformidade com o valor de mercado.00 porque utilizamos maquinários próprios.Esp.00 195.50 Sementes .00 45.00 63.00 Grade Niveladora (36x22 .00 90.ton 0.1 432.sem desmatamento 1. 1 0.00 0.2.00 TOTAL R$ 1.00 x 1.80 45.50 7.60 45. 3. Consideramos apenas a Brachiaria.kg 25.00 65.2 593.50 Sub Total .10 605.00 Sub Total .1.Esp.60 45.00 60.00 Correção e Plantio Calagem .025.00 Fosfatagem 1 0.398. predominante na área. ou seja com base no custo de formação de pastagens.00 Cobertura 1 0.00 173.00 72.00 27. (24x26 .ton.00 Plantio/Adubação 1 1.00 45. Gasto Custo Preparo do Solo Total Operações H/M H/M Grade Pesada (14x32 –Esp.80 45.5 ton.00 Terraceamento 1 2.00 45.00 Uréia .34 ha em ótimo estado de conservação = R$ 1.1 PASTAGENS: O método utilizado pelo INCRA foi o mesmo que utilizamos. 23) 1 1. realmente praticados no imóvel.

76 7. de cana-de-açúcar de 1º corte e 2º corte. ou seja.00/ton. Aplica-se a fórmula: V = RL x Fa x r. V = RL x Fa x r 1º corte: RL = RB – D RL = 100 x 40 – 3000 (custo de formação + custo da colheita) RL = 4000 – 3000 = 1000 Fa = 1 = 1_______ n (1 + i) (1 + 0.000.Va = 3. Dado: produção estimada de 100 ton/ha nos 1º e 2º corte.00 e de manutenção R$ 1. Para cana-de-açúcar r pode ser considerado 10%.90 (risco de 10% ou 90% de colher) V1= 1000 x 1 x 0.1.00 . preço por R$ 40.5123 ha X 61200 (Valor Unitário em R$) = R$ 214.10)0 1 R = 0. capitalização de risco de 10%. Despesas de formação = R$ 3.10)0 i = taxa de 10% n = período entre a avaliação e realização de safra n=1–1=0 Fa = 1 = 1=1 (1.000. onde: V = valor econômico RL = Renda Líquida: Produção em tonelada menos as despesas Fa = fator de antecipação i= taxa de capitalização anual n = período entre a realização efetiva da safra e a data de avaliação em anos r = coeficiente de risco da cultura.000.952. antecipando-se a renda para o presente ano.00.9 = R$ 9.3 AVALIAÇÃO DE CANA-DE-AÇÚCAR Segundo a NBR 14653-3 da ABNT na avaliação da cana-de-açúcar emprega-se o método da capitalização da renda. ou seja antecipação da renda para a presente data. há 90% de probabilidade de colher. Ex: avalie o valor econômico por ha.

O cálculo é bastante trabalhoso e exige muita atenção por envolver muitos números.10)1 R = 0.54 Para avaliar uma determinada área de cana-de-açúcar o engenheiro avaliador precisa determinar qual a área existente e em que fase se encontra a cultura (1º 2º 3º 4º 5º corte) ou mais cortes se comprovado que não região do imóvel a média de corte é maior que a média estadual (SP) de cinco cortes. os profissionais da área elaboram os cálculos em Microsoft Excel o que simplifica os trabalhos.000. Atualmente.909091 (1 + 0.516.10)2 – 1 (1.90 = R$ 2454. O custo de formação e despesas de manutenção são dados que deverão ser apurados em pesquisas e estudos técnicos. o engenheiro avaliador calcula o valor econômico de cada corte e multiplica pela área plantada. O rendimento ton/ha em cada corte também deverá ser obtido através de pesquisa.2º corte = V2 = L2 x Fa2 x r RL 2 = R$ 3.90 V2 = 3000 x 0. Desta forma.909091 x 0.00 Fa = 1______ = 1____ = 0.36 . EXEMPLO CANA DE AÇÚCAR Campos para entrada de dados Campos de cálculos efetuados Título dos campos Resultados Finais Taxa de Juros (id) anuais (%) Taxa de risco (%) Época da Avaliação (em anos) Custo de Formação (R$/ha) Preço do produto (R$/ton) 10 10 10 1 2.

34 1.81 3.683.97 2.00 Receita Líquida Antecip.04 49.32 0.594.60 240.60 2.96 485.70 260.24 10. acumulada (R$/ha) 10.608.00 0.72 4.0 62.848.54 1.62 153.95 22.225.29 439.909.00 0.024.942.07 1.95 2.19 0.0 82.883.00 0.98 2.206.166.833.00 0.94 2.340.96 485.00 0.048.20 1.334.00 1.96 485.47 Receita Bruta=Produtividade x Preço do Produto Receita Líquida=(Produtividade x Preço do Produto)-Custos de Formação e Manutenção Receita Líquida Antecipada por ano=Receita Líquida-Juros Anuais Receita Líquida Antecipada Acumulada=Soma dos cortes da Receita Líquida Antecipada por Ano Receita Líquida TOTAL=Receita Líquida Antecipada Acumulada x Área de Plantio Lucro Antecipado para época da vistoria=Receita Líquida TOTAL .00 0.72 3.0 103.0 93.00 0.457.00 Receita Líquida Antecip.00 124.258.36 4.55 3.725. Custo Plantada (ton/ha) (R$/ha) (ha) Receita Bruta (R$/ha) Receita Líquida (R$/ha) 113.52 7.58 0.08 2.24 2.820.0 72.947.36 2.428.88 13.00 Lucro Antecipado para a época da vistoria Valor obtido em Reais para os valores de área e produtividade informados.034.74 288.46 1.340.331.85 3. por ano (R$/ha) -2.0 485.800.00 0.00 Receita Líquida Anualmente (R$) 0.857. 7.142.51 3.206.580.Corte Planta 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Área Produt.53 1.642.358.19 0.96 0.74 2.13 261.410.00 0.211.473.57 4.28 2.96 485.04 727.00 -2.548.86 0.00 0.507.156.516.Taxa de Risco .516.00 0.

galpão.7. porteiras e outros.60%.00 O fator de depreciação é subjetivo. pocilga. cercas.80.20 0.00.75 a 0. Um avaliador. Cabe ao engenheiro avaliador se valer de critério racional e justo para não causar nenhum prejuízo ou benefício irreal na apuração de valores.00 0. estábulo. . O outro avaliador pode julgar regular e depreciar 40% ao multiplicar por 0.2 BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS: não proporcionam rendimentos próprios mas contribuem para explorações: edificações. sistema de irrigação. poderá julgar que o bem se encontra em bom estado e multiplicar o valor por 0. encanamentos. depreciar 20%. curral.60 0. Há autores que recomendam colocar mais um fator conhecido como depreciação funcional que varia de 0. energia elétrica.40 0. represas. semoventes: rebanho animal máquinas e motores CÁLCULOS DAS BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS Va = Vi x S x D Va = valor atual Vi = valor básico de custo de construção S = unidade de medida D = depreciação pelo estado de conservação DEPRECIAÇÃO PELO ESTADO DE CONSERVAÇÃO ESTADO DE CONSERVAÇÃO ÓTIMO BOM REGULAR PRECÁRIO MAU PÉSSIMO FATOR DE DEPRECIAÇÃO 1. Os melhoramentos fundiários como trabalhos de conservação de solo. ou seja.20 para uma depreciação física de 1. ao seu critério. casa.80 0.

Trabalhos de conservação: Hora Máquina (HM) para sua construção. balança. tipo de trator e o preço de HM. tronco. porteiras. brete. Cerca: caracterizar pelo número de fios de arame. Referências bibliográficas: . armazéns. Represa: HM para construção de barramento. S = medir a área construída Anexo: como varanda. Curral: Recomenda-se fazer a relação de material existente como a quantidade de tábuas com as respectivas medidas. Os vertedouros devem ser calculados separadamente e acrescentar no custo de construção de represa. coberturas de telhas. espaçadores e determinar o custo do metro linear para sua construção.Exemplos Casa: Va = Vi x S x D Vi = Pesquisar no mercado o valor unitário para a construção de casa semelhante. palanques. Uma vez determinado o metro linear. tipo de arame. No caso de curva de nível pesquisar quantas horas máquinas de trator. o procedimento é o mesmo da casa. Pesquisar no mercado o preço de cada material existente e acrescentar a mão de obra para a sua construção. puxado para cozinha ou área de serviço medir separadamente do corpo da casa e pesquisar o valor do m2 para a construção do anexo. garagem. silos e outras edificações. distância entre os palanques ou lascas de madeira. Para galpões. multiplicar pelo comprimento total. Acrescentar a mão de obra.

1. Lima. Marcelo Rossi de Camargo – Avaliação de Propriedades rurais – Manual Básico – 2º Ed 5. ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas . Estatuto da Terra – Lei nº 4504/64 2. Manual Técnico de Manejo de Solo: CAT Nº 39 Volume II 4. Lei nº 8629/93 e as alterações 3.

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful