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APOSTILA Avaliação de Imóveis Rurais

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APOSTILA

AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS RURAIS

PROFESSOR: LUIZ K. YAMAMOTO ENGENHEIRO AGRÔNOMO

SUMÁRIO

AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS.................................................................................... 02 1.0 OBJETIVO.......................................................................................................................... 03 2.0 FINALIDADE..................................................................................................................... 03 3.0 MÉTODOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL RURAL.................................................... .04 4.0 NOTA AGRONÔMICA.................................................................................................... .06 PLANILHA FAZENDA A...................................................................................................... 08 5.0 EXEMPLO DE GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E DE PRECISÃO..............................11 6.0 AVALIAÇÃO DE RECURSOS NATURAIS....................................................................12 7.0 AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS.................................................................................13 7.1 BENFEITORIAS REPRODUTIVAS............................................................................... 13 7.2 BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS...................................................................... 18 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICA........................................................................................ 20

AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS .

1. SEGURO. B) OUTROS: DAÇAO FINS EM PAGAMENTO.0 OBJETIVO Apurar o valor que reflita o de mercado de imóveis rurais. ADJUDICAÇÃO. . GARANTIA. ALIENAÇÃO. PERMUTA. matas e florestas e as benfeitorias indenizáveis. a avaliação deverá ser feita rigorosamente dentro de normas da ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS – ABNT obedecendo aos dispositivos legais para que o valor apurado surta efeito legal. CONTÁBEIS. Atualmente vigora a NBR 146533 que substituiu a NBR 8799/85. aí incluídas as terras e acessões naturais. obtém-se o Preço da Terra Nua (VTN) a ser indenizado em TDA. Qualquer que seja a finalidade. 2.0 FINALIDADES A) DESAPROPRIAÇÃO PARA REFORMA AGRÁRIA Considera-se justa a indenização que reflete o preço atual de mercado do imóvel em sua totalidade. ARREMATAÇÃO. Do Valor Total do Imóvel (VTI) deduzindo o Valor das Benfeitorias (VB) indenizáveis em dinheiro.

2 MÉTODO DE RENDA O valor é obtido pela capitalização da sua renda líquida. numa data de referência.0 MÉTODOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL RURAL 3. real ou prevista do imóvel. raramente se aplica este método. 3. O valor obtido reflete o valor mais provavelmente de mercado do imóvel. obtém um valor condizente com a finalidade desejada.3 MÉTODO INVOLUTIVO No método involutivo. os rendimentos líquidos esperados devem ser considerados a partir da data de referência da avaliação até o final da vida útil da cultura. rendimentos líquidos. observando a tendência mercadológica. Exemplo: Área rural localizada próxima ao perímetro urbano e passível de urbanização e loteamento deve-se aplicar o método acima. A avaliação expedita não se prende a uma metodologia específica e seu nível de precisão que surta efeito legal. apresentaremos no item Avaliação de Culturas. Mais detalhes. No cálculo da terra nua pode-se utilizar o custo de seu arrendamento. o engenheiro avaliador deve verificar o aproveitamento eficiente para o imóvel avaliando. Portanto. deduzidos os custos diretos e indiretos. dados estes difíceis de se obter na prática em maior parte dos imóveis rurais. Entende-se por aproveitamento eficiente aquele recomendável e tecnicamente possível para o local. Devese considerar a receita bruta.1 MÉTODO DE AVALIAÇÃO EXPEDITA O método permite a avaliação de grande quantidade de imóveis. 3.3. Depende da análise de dados confiáveis como balanço patrimonial contabilizado. No caso de avaliação de culturas agrícolas. pesquisando os valores pelo Método Comparativo . redução da quantidade dos dados para obter o valor desejado. taxa de capitalização. Dá idéia geral baseada em bom senso e experiência partida do avaliador.

. sua infra-estrutura. 3.Direto de Dados de Mercado com objetivo de estimar o valor de mercado imobiliário projetado para a situação hipotética. ATRIBUTOS: Características dos imóveis como a sua área. tais como fator situação. sua localização. etc. Encontrar parâmetros numéricos com menor grau de subjetividade e aplicar nas amostras no sentido de uniformizar o valor seria mais aceitável. localização.4 MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO Consiste em determinar o valor do imóvel comparando-o com outros imóveis similares por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis. estes atributos diferenciam um imóvel do outro. trafegabilidade. Ele tem seus atributos como: área. fatores de ponderação (índices agronômicos). recursos naturais. DEFINIÇÃO DE ALGUNS TERMOS: IMÓVEL PARADIGMA: Normalmente é o imóvel que estamos avaliando. recursos naturais etc que deverão ser comparados com outros imóveis semelhantes. potencialidade de exploração. Na prática. raramente encontramos estes mesmos atributos por isso aplica-se os fatores para “assemelhar” um imóvel ao outro. culturas. benfeitorias. Os pontos básicos que nos permitem aplicar este método podem ser: Negócios realizados (NR) Negócios ofertados (OF) Opinião (OP) Os diferentes atributos devem ser homogeneizados aplicando fatores constantes em tabelas de autores consagrados. Adota-se fator no sentido de homogeneização das amostras.

os passos seguintes são: a) Caracterização da área de influência de mercado em que se insere o imóvel levando-se em consideração as semelhanças dos sistemas produtivos e preços praticados. O preço de opinião (OP) de pessoas ou entidades oficiais ligados ao setor poderá ser considerado se não existirem amostras suficientes de NR e OF.0 NOTA AGRONÔMICA A NA obtém-se a partir da somatória do percentual de cada classe de capacidade de uso da terra multiplicado pelo índice de correção baseado na localização e acesso ao imóvel avaliando. d) Homogeneização e tratamento estatístico dos elementos amostrados.Uma vez escolhido o método a ser aplicado na avaliação do imóvel. b) Vistorias nos imóveis pesquisados. f) Caracterizar cada imóvel com a sua respectiva Nota Agronômica (NA). c) Pesquisa de mercado com elementos da mesma área de influência de mercado de Negócios Realizados (NR) e Ofertas (OF) aplicando-se os coeficientes de elasticidade. e) Cálculo do preço de mercado do imóvel. A) QUADRO: SITUAÇÃO X ACESSO Situação Ótima Muito boa Boa Regular Tipo de estrada Asfaltada Cascalhada Terra Terra – servidão Distância Limitada Relativa Significativa Significativa Trafegabilidade Permanente Permanente Permanente Insatisfatória . 4.

305 0.450 CAPACIDADE DE USO III IV V VI 75% 65% 55% 45% 0.332 0.175 VIII 30% 0. pastagens ou reflorestamento.275 0. vida silvestre. Classe IV: terras cultiváveis apenas ocasionalmente ou em extensão limitada. terras adaptadas em geral para pastagens e ou reflorestamento.270 0.225 VII 35% 0.500 II 90% 0.700 60% 0.385 0. Classe VI.450 0.375 0. Classe V: terras adaptadas em geral para pastagens e ou reflorestamento.630 0.855 0.950 85% 0.000 95% 0.750 0. sem necessidade de práticas especiais de conservação.552 0.315 0.245 0.150 C) CARACTERÍSTICAS FÍSICAS DA TERRA NUA Para se comparar dados de mercado.297 0.550 0. . Grupo B: terras impróprias para cultivos intensivos.637 0. com sérios problemas de conservação.385 0.325 0.350 0. cultiváveis apenas em casos especiais de algumas culturas permanentes protetoras do solo. O mais adotado é o da Capacidade de Uso da Terra.617 0.540 0. aparentemente sem problemas especiais de conservação.850 70% 0. Classe III: terras cultiváveis com problemas complexos de conservação. pastagens e reflorestamento.210 0.650 0.600 50% 0.180 0.285 0. Grupo A: terras passíveis de utilização com culturas anuais perenes. Grupo C: classe VIII: terras impróprias para culturas.427 0.Má Interceptada Sem condições B) QUADRO CAPACIDADE DE USO X VTN LOCALIZAÇÃO E ACESSO Ótima Muito boa Boa Regular Desfavorável Má I 100% 100% 1.390 0.900 0.255 0. Classe I: terras cultiváveis.455 0.467 0. porém cultiváveis em caso de algumas culturas especiais protetoras do solo. mas ainda adaptadas para pastagens e ou reflorestamento.522 0.525 0.710 0. Classe VII: terras adaptadas em geral somente para pastagens ou reflorestamento com problemas complexos de conservação. com problemas simples de conservação.210 0. Classe II: terras cultiváveis com problemas simples de conservação.765 0.450 0.300 0. o engenheiro avaliador terá de observar as características físicas dos diversos tipos de terras e aplicar um valor econômico com base em critérios técnicos. cultiváveis apenas em casos muito especiais. podendo servir apenas como área de interesse ambiental.

00 VTN/ha (R$) 3.00 2.000.00 1.9 OF 5.000.00 6.00 4.5 0.0 NOTA AGRONÔMICA = 0.5 1.00 1.00 4.00 NA Fator Homog (R$) 1.0 PARÂMETROS ESTATÍSTICOS APÓS HOMOGENEIZAÇÃO (X) Média (S) Desvio Padrão CV (%) LIMITES EXPURGO X+S X-S 2.00 4.5 1.000.0 4.00 4.405.00 3.00 0.0 1.00 3.00 1.00 2.000.00 2.600.5 ANCIANIDADE = 1 Nº Área Tipo (ha) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1.000.000.00 2.000.0 1.00 0.5 0.00 8.00 4.5 0.000.000.0 0.00 1.500.000.500.000.000.00 18.00 0.9 OF 9.000.500.0 0.050.00 600.00 4.000.9 NR 20.800.00 1.000.00 8.0 0.00 500.0 NR 1.00 3.03 1.EXEMPLO DE PLANILHA FAZENDA A ÁREA (ha): 5.000.00 4.0 1.954.0 5.00 3.00 3.00 2.500.000.00 2.00 4.0 VTI (R$) Fator VTI (R$) BENF (R$) VTI/ha (R$) 4.5 0.00 4.405.00 0.5 1.03 1.0 1.0 1.400.000.500.0 5.00 3.00 4.000.00 3.00 4.0 1.954.0 1.000.03 27.00 1.800.0 OF 20.0 NR 4.800.00 725.000.000.97 Eliminar acima de e abaixo de 3.500.550.00 20.9 8.000.0 5.05 3.00 20.500.800.00 2.0 1.000.000.000.00 4.0 3.00 1.500.5 0.00 1.0 NR 4.00 1.680.500.500.97 .00 OF 5.00 2.000.00 3.00 5.00 1.550.0 NR 4.000.000.0 1.00 3.00 1.0 2.00 4.000.0 NR 20.5 0.00 3.000.000.100.00 2.400.5 0.000.00 4.750.000.000.000.

5 1.9 8.Nº Área Tipo 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1.000.415 1.000.500.500.00 3.000.383 1.00 2.00 1.000.00 PARÂMETROS ESTATÍSTICOS APÓS HOMOGENEIZAÇÃO MÉDIA HOMOGENEIZADA (X) DESVIO PADRÃO (S) COEFICIENTE DE VARIAÇÃO (%) LIMITES PARA EXPURGO X+S X-S TABELA DE STUDENT 2.94 3.0 0.00 0.00 600.000.00 0.0 2.800.35 16.500.000.00 3.9 18.000.363 1.0 5.00 3.000.000.0 4.00 3.800.000.383 1.0 2.5 1.98 GL (n) 5 6 7 8 9 10 11 12 13 t 1.000.440 1.372 1.5 1.00 4.000.00 6.000.050.00 3.000.372 1.00 0.100.0 0.397 1.00 4.00 1.0 4.5 1.500.00 NA Fator Homog (R$) 1.415 1.0 2.356 1.800.0 4.500.00 1.00 3.00 0.000.00 20.5 1.00 4.000.5 1.363 1.00 1.00 4.33 467.00 4.000.000.0 20.0 5.00 4.0 1.0 1.476 1.5 0.356 1.00 0.0 1.00 VTN/ha (R$) 3.000.00 4.000.000.000.00 9.000.00 500.0 2.00 0.000.476 1.0 3.00 4.00 1.000.9 1.0 8.0 0.00 1.000.00 4.00 1.400.0 5.000.5 1.000.00 8.225.0 2.00 2.0 2.00 2.0 1.00 5.00 20.758.9 4.350 n 5 6 7 8 9 10 11 12 13 t 1.000.800.00 4.5 1.0 OF OF NR NR OF OF NR NR NR NR VTI Fator VTI BENF (R$) (R$) (R$) 5.00 4.0 3.00 20.00 0.000.000.440 1.290.00 1.5 0.000.000.00 3.68 2.00 0.000.00 4.00 5.00 2.00 4.350 .00 4.0 0.0 20.400.00 1.600.550.500.000.000.00 VTI/ha (R$) 4.500.397 1.550.

35 n= 6 t= 1.83 LIMITE SUPERIOR LIMITE MÉDIO LIMITE INFERIOR 3.791.33 2.67 12.44 CAMPO DE ARBÍTRIO Limite Inferior 2457.33 S= 467.059.758.37 Sendo.296.5 Limite Superior X + t S/(n – 1)0.457.286. Nº = Propriedades pesquisadas Tipo = NR = negócio realizado OF = oferta Área de cada propriedade em ha Valor total da propriedade em R$(VTI) = Benfeitorias + VTN VTI/ha = Valor total da propriedade ÷ pela área VTN/ha = Valor da Terra Nua ÷ pela área Índice Na element = nota agronômica da propriedade Fator = NA/NA elem = NA da Fazenda A ÷ pela NA da propriedade pesquisada Homogeneização = VTN/ha x Fator .758. X= 2.5 onde.30 UNITARIO R$/ha VALOR TOTAL ÁREA AVALIANDA 15.Limite Inferior X .t S/(n – 1)0.51 13.30 2.37 Limite superior 3059.

256.00 193.47 12.5606 0.58 12.00 2.000.00 1.97 8.656.250.458.00 11.21 8.0 0.000.87 COEF.5966 11.000.00 1.12 11.00 3.5608 10.00 40.500.000.000. DE VARIAÇÃO – CV 12.0 0 1.320.000.0 1.4489 0.000.000.942.00 4.815.160.560.000.000.32 11.9 1.02 8.0 1.000.250.32 0.5002 PARAMETROS ESTATISTICOS APÓS HOMOGENEIZACAO MÉDIA HOMOGENEIZADA (X) 10.000.5521 11.0 0 11.920.9 0.5870 9.0 1.5733 0.0 0 31.08 0.96774 0.00708 1.5436 11.577359 ANCIANIDADE: 1 CARACTERISTICAS DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS PESQUISADOS Nº Tipo Área Valor Total Elast.000.15425 8.0 0.00 532.750.0 15.00 267.09 11.10 10.2 31.500.4 6.436.00 230.000.02 9.440.500.319.98357 1.940.68 8.000.000.46% .44 0.000.000.157.501.157.750.05 8.683.28616 0.0 11.049.739.99236 1.43 11.00 950.000.02 10.000.8 16.596.677.449.100.493.68 8.343.00 121.00 3.0 0 6.30 0.444.000.000.0 0 15.204.00 0.000.04575 0.00 900.0 1.00 700.92 10.8 2.4 2.407.937.000.410.06210 1.62 11.20 0.000.000.850.0 38.500. VTI/ha VTN/ha Índice i Fator j = y/i Homog em R$1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 OF OF NR NR NR NR OF NR NR OF 290.00 700.000.11 8.000.884.000.00 544.9 1.284.000.77 0.000.283.000.25 0.00 34.000.02952 1.02989 1.877.00 8.600.0 1.350.9 2.45 DESVIO PADRÃO (S) 1.000.256.5505 NOTA AGRONÔMICA: 0. VTI V BENF.00 2.00 1.555.560.408.000.677.01 11.92 11.EXEMPLO DE PLANILHA FAZENDA B ÁREA (ha): 4.00 16.00 5.000.283.5818 1.0 6.330.298.41 10.00 12.121.144.00 1.

000.000.500.560.43 11.250.942.440.157.000.0 3.407.9 1.00 38.000.0 1.000.77 11.02 10. VTI V BENF.000.250.00 6.555.21 8.408.157.596.93 6.0621 0 1.000.9835 7 1.000.00 0.0295 2 1.10 10.00 267.320.00 1.884.0 0 6. Parecis Piquete Onça Independência OF OF NR NR NR NR OF NR NR OF 290.750.00 230.00 40.256.000.410.77% .41 10.877.0 1.47 12.000.100.600.014.20 0.00 11.995.436.02 8.00 0 1.330.0 700.500.000.97 PARÂMETROS ESTATÍSTICOS APÓS SANEAMENTO MÉDIA SANEADA (X) DESVIO PADRÃO (S) COEF.204.000.850.0298 9 1.32 9.000.501.000.5966 0.5521 0.0 0.5608 0.LIMITES PARA EXPURGO X + S (Média + S) X – S (Média – S) Eliminar os valores abaixo de 9.500.09 11.92 10.444.8 3.049.582.68 8.05 744.00 700.9 0.500.00 12.000.350.144.08 11.121.62 11.2861 6 0.256.0 0.30 11.0 121.5606 0.000.0 950.4 193.4489 0.319.0 1.9 1.0 1.9923 6 1.000.0 0 31.493.1542 5 11. DE VARIAÇÃO – CV 10.92 11.0 0 11.00 34.44 9.32 11.0 0 1.000.000.160.000.58 Nº Fazenda Tipo Área Valor Total Elast.750.00 2.000.284.0 1.5818 0.000.000.32 11.000.582.000.0 1.00 2.000.5870 0. VTI/ha VTN/ha Índice i Fator j = y/i Homog em R$1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 WS Moraes Abujamra Major Prado S.014.00 0 15.000.00 8.920.0 4.01 11.677.000.5436 0.0 2.677.4 532.000.449.000.58 12.000.656.0 2.5002 5.11 9.9677 4 0.0 0 15.000.8 1.0070 8 1.940.00 16.5733 0.00 0 11.00 0 6.9 2.000.58 e acima de 11.458.00 10 Santa Fé 1.68 8.683.560. M.25 8.815.00 0 31.000.2 544.000.00 16.0457 5 0.32 10.000.0 900.

564.564.37 10.425.05 10.851.63 .5 t = 1.397 9 1.37 R$ 47.72 VALOR TOTAL ÁREA AVALIANDA R$ 48.440 7 1.254.383 10 1.92 R$ 45.415 8 1.511.5 n= 7 11.739.72 11.097.72< R$ 10.37 Portanto.415 10.425. o Campo de Arbítrio do VTN será: R$ 10.98 10.995.LIMITES PARA EXPURGO X + S (Média + S) X – S (Média – S) TABELA DE STUDENT GL t 5 1.372 11 1.363 12 1.941.149.05< R$ 11.564.37 LIMITE SUPERIOR LIMITE MÉDIO LIMITE INFERIOR UNITARIO R$/ha 11.476 6 1.356 IC 80% INTERVALO DE CONFIANÇA ÍNDICES CAMPO DE ARÍTRIO VTN LIMITE INFERIOR X–tS (n – 1)0.250.995.12 LIMITE SUPERIOR X+tS (n – 1)0.425.

.

3 e anexo A Fotográfica e coordenadas geodésicas ou geográficas Documentação do avaliando. que Fotográfica e coordenadas permita sua identificação e localização geodésicas ou geográficas Documentação do imóvel avaliando Levantamento planimétrico apresentada pelo contratante refere-se a Valor Total .0 EXEMPLO DE GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E DE PRECISÃO = GRAU III Item 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 Especificação das Avaliações Nº de dados de mercado. efetivamente utilizados Qualidade dos dados de mercado de mesma exploração conforme 5. conforme seção 11 Utilização do método comparativo direto de dados de mercado Identificação dos dados amostrais Condição 10 Dados Maioria Maioria Custo de reedição por caderno de preços Conforme item 10.1.7.2 Visita dos dados de mercado por engenheiro de avaliações Critério adotado para avaliar construções e instalações Critérios adotados para avaliar as produções vegetais Apresentação do Laudo.3 da NBR Completo Pontos 09 07 06 03 05 16 12 04 08 02 72 Tratamento por fatores.5. conforme em 7.

este deve ser executado para a área avalianda. etc).6. 6. temos: RL = RB – D VE = RL x A x r onde.004. A = fator de valor presente – idem para florestas artificiais R = fator de risco . Entretanto para o engenheiro avaliador a questão de mérito da lei não sobrepõe à técnica.1 INVENTÁRIO FLORESTAL: FÓRMULA V = π x DAP2 x H x F 4 V = volume de madeira em st/ arvore St = estéreo-correspondente a 1 m3 de madeira roliça F = fator de redução DAP = diâmetro à altura do peito H = altura comercial da árvore Exemplo: volume (V) de madeira roliça = 10 st F = 0.5 = 5 m3 Para determinação da receita bruta (RB) deduz-se as despesas (D). Para avaliar tecnicamente deve adotar a NBR 14635-3 de 2. transporte.0 AVALIAÇÃO DE RECURSOS NATURAIS A lei nº 8629/93 – art 12º com alteração pela MP 2183/01: Considera-se justa a indenização e inclui no preço da terra nua – VTN as acessões naturais.58 V = 10 x 0. Se for necessário o Inventário Florestal. VE = valor econômico da mata RL = renda líquida obtida pela venda das toras menos as despesas (custos de exploração. matas nativas e florestas naturais. • • Florestas Nativas: usa-se o Método Comparativo Direto de dados de mercado Se existir exploração econômica com Plano de Manejo Florestal Sustentável registrado no órgão ambiental competente (fora da área de APP e Reserva Legal) usa-se o Método de Capitalização de Renda.

Exemplo: Reflorestamento: com a venda de madeira ou lenha. obtém-se o volume (m3) de carvão produzido.6. cafezal. .0 AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS São aqueles melhoramentos feitos com a intervenção do homem. Podem ser divididas em: 7.1 BENFEITORIAS REPRODUTIVAS: culturas agrícolas que proporcionam rendimentos direta ou indiretamente. Deve se levar em consideração a variedade da gramínea plantada. etc Pastagens: rendimento indireto quando se serve para apascentamento de animais. Florestamento: manejo sustentável Cana-de-açúcar.2 CARVÃO: Após a retirada de madeira nobre.3 RECURSOS HÍDRICOS Podem ser avaliados pelo Método de Capitalização de Renda ou Comparativo Direto. Multiplica-se o st de lenha por um fator x . o restante da mata nativa pode ser considerado como rendimento lenhoso. Pesquise no local ou na região mais próxima possível o custo de hora maquina (HM). sempre tomando-se o cuidado de se respeitar a legislação pertinente e verificar se há exploração econômica acoplada. Culturas temporários: soja. laranjal. milho. o preço dos insumos colocados na fazenda. 7. feijão. CÁLCULO DAS BENFEITORIAS REPRODUTIVAS Para avaliar pastagens plantadas elabora-se a planilha de custo de formação por hectare. quantidade de operações por ha. 6. Depois de apurado o custo total por ha multiplica-se pela área total de pastagens e coloque o fator de depreciação conforme o estado de conservação. etc são geralmente culturas de ciclo anual.

O custo de HM do INCRA é de 58.80 45.50 112.00 Fosfatagem 1 0.00 27.722.00 Superfosfato Simples 0.00 27.00 0. 33) 1 1. predominante na área.60 45.2 EUCALIPTO Exemplo: . 3.00 x 1.2.00 60.00 Insumos Qtdade.Brachiarão (Brizanthão) Operações Qt.1. Os insumos e maquinas refletem uma situação real e estão em conformidade com o valor de mercado. 18.00 Cobertura 1 0.00 Obs: O Terracemanto é realizado por trator e equipamento próprio gastando-se 2 HM or ha e não 1 HM.00 Terraceamento 1 2.40 45.50 7.Esp.ton.00 90.00 225.60 45. ou seja com base no custo de formação de pastagens.34 ha em ótimo estado de conservação = R$ 1.00 27.00 Fosfato Natural 0.00 TOTAL R$ 1.00 45. 1 0.00 81.0 hectare .00 Grade Intermed.00 Sub Total .60 45.398. realmente praticados no imóvel. Gasto Custo Preparo do Solo Total Operações H/M H/M Grade Pesada (14x32 –Esp. Consideramos apenas a Brachiaria.00 45.ton 0. (24x26 .sem desmatamento 1.00 63. Va = 1.7.1 432.5) 2 0.1 PASTAGENS: O método utilizado pelo INCRA foi o mesmo que utilizamos.Esp.00 173.80 45.00 Grade Niveladora (36x22 .50 Sementes .50 Sub Total .10 605.765. 23) 1 1.00 porque utilizamos maquinários próprios.00 195.Brachiarão . R$/un Total Calcário .00.00 4.kg 25. Exemplo: Estimativa de Custo de Formação de Pastagens .50 450.5 ton.00 65.2 593.00 Uréia .00 Plantio/Adubação 1 1.025. apesar de ter custo menor que o Colonião.00 72.1.025.00 45.00 Correção e Plantio Calagem . O nosso custo é de R$ 45.

000.90 (risco de 10% ou 90% de colher) V1= 1000 x 1 x 0.00. Dado: produção estimada de 100 ton/ha nos 1º e 2º corte.9 = R$ 9.00/ton.10)0 i = taxa de 10% n = período entre a avaliação e realização de safra n=1–1=0 Fa = 1 = 1=1 (1. ou seja. antecipando-se a renda para o presente ano. Aplica-se a fórmula: V = RL x Fa x r. V = RL x Fa x r 1º corte: RL = RB – D RL = 100 x 40 – 3000 (custo de formação + custo da colheita) RL = 4000 – 3000 = 1000 Fa = 1 = 1_______ n (1 + i) (1 + 0.Va = 3. preço por R$ 40. ou seja antecipação da renda para a presente data.3 AVALIAÇÃO DE CANA-DE-AÇÚCAR Segundo a NBR 14653-3 da ABNT na avaliação da cana-de-açúcar emprega-se o método da capitalização da renda. Despesas de formação = R$ 3.5123 ha X 61200 (Valor Unitário em R$) = R$ 214.00 e de manutenção R$ 1. de cana-de-açúcar de 1º corte e 2º corte. há 90% de probabilidade de colher. onde: V = valor econômico RL = Renda Líquida: Produção em tonelada menos as despesas Fa = fator de antecipação i= taxa de capitalização anual n = período entre a realização efetiva da safra e a data de avaliação em anos r = coeficiente de risco da cultura.00 .10)0 1 R = 0.000.952. capitalização de risco de 10%. Ex: avalie o valor econômico por ha. Para cana-de-açúcar r pode ser considerado 10%.76 7.000.1.

90 = R$ 2454. O cálculo é bastante trabalhoso e exige muita atenção por envolver muitos números.90 V2 = 3000 x 0. EXEMPLO CANA DE AÇÚCAR Campos para entrada de dados Campos de cálculos efetuados Título dos campos Resultados Finais Taxa de Juros (id) anuais (%) Taxa de risco (%) Época da Avaliação (em anos) Custo de Formação (R$/ha) Preço do produto (R$/ton) 10 10 10 1 2. Atualmente. os profissionais da área elaboram os cálculos em Microsoft Excel o que simplifica os trabalhos.000.10)2 – 1 (1.36 .909091 (1 + 0.909091 x 0. Desta forma.2º corte = V2 = L2 x Fa2 x r RL 2 = R$ 3.10)1 R = 0.54 Para avaliar uma determinada área de cana-de-açúcar o engenheiro avaliador precisa determinar qual a área existente e em que fase se encontra a cultura (1º 2º 3º 4º 5º corte) ou mais cortes se comprovado que não região do imóvel a média de corte é maior que a média estadual (SP) de cinco cortes. o engenheiro avaliador calcula o valor econômico de cada corte e multiplica pela área plantada. O rendimento ton/ha em cada corte também deverá ser obtido através de pesquisa.00 Fa = 1______ = 1____ = 0.516. O custo de formação e despesas de manutenção são dados que deverão ser apurados em pesquisas e estudos técnicos.

19 0.642.225.142.507.00 Receita Líquida Antecip.98 2.00 0.800.947.048.57 4.58 0.206.70 260.00 0.00 Lucro Antecipado para a época da vistoria Valor obtido em Reais para os valores de área e produtividade informados.46 1.34 1.36 2.942.410.608.74 288.358.19 0.00 0.94 2.0 93. acumulada (R$/ha) 10.473.60 240.13 261.95 22.331.85 3.00 1.00 0. 7.32 0.96 485.54 1.24 2.00 0.07 1.72 3.08 2.Taxa de Risco .55 3.340.00 0.00 124.81 3.24 10.96 485.00 Receita Líquida Antecip.96 0.88 13.166.909.52 7.0 62.024.725.96 485.74 2.00 0.516.516.548.60 2.00 -2.833.00 Receita Líquida Anualmente (R$) 0. por ano (R$/ha) -2.258.206.96 485.0 103.683.848.72 4.00 0.883.62 153.0 82.04 727.04 49.53 1.034. Custo Plantada (ton/ha) (R$/ha) (ha) Receita Bruta (R$/ha) Receita Líquida (R$/ha) 113.47 Receita Bruta=Produtividade x Preço do Produto Receita Líquida=(Produtividade x Preço do Produto)-Custos de Formação e Manutenção Receita Líquida Antecipada por ano=Receita Líquida-Juros Anuais Receita Líquida Antecipada Acumulada=Soma dos cortes da Receita Líquida Antecipada por Ano Receita Líquida TOTAL=Receita Líquida Antecipada Acumulada x Área de Plantio Lucro Antecipado para época da vistoria=Receita Líquida TOTAL .457.00 0.36 4.594.0 72.580.428.857.156.820.29 439.0 485.334.20 1.00 0.51 3.97 2.340.Corte Planta 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Área Produt.86 0.95 2.00 0.211.28 2.

. curral. casa.00 0. sistema de irrigação. pocilga.80.60 0. Há autores que recomendam colocar mais um fator conhecido como depreciação funcional que varia de 0. ou seja. porteiras e outros. galpão. depreciar 20%. semoventes: rebanho animal máquinas e motores CÁLCULOS DAS BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS Va = Vi x S x D Va = valor atual Vi = valor básico de custo de construção S = unidade de medida D = depreciação pelo estado de conservação DEPRECIAÇÃO PELO ESTADO DE CONSERVAÇÃO ESTADO DE CONSERVAÇÃO ÓTIMO BOM REGULAR PRECÁRIO MAU PÉSSIMO FATOR DE DEPRECIAÇÃO 1.00 O fator de depreciação é subjetivo. cercas. O outro avaliador pode julgar regular e depreciar 40% ao multiplicar por 0.7. energia elétrica.75 a 0. Cabe ao engenheiro avaliador se valer de critério racional e justo para não causar nenhum prejuízo ou benefício irreal na apuração de valores. poderá julgar que o bem se encontra em bom estado e multiplicar o valor por 0.20 0. encanamentos.00. represas.2 BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS: não proporcionam rendimentos próprios mas contribuem para explorações: edificações.80 0. ao seu critério.40 0.20 para uma depreciação física de 1. estábulo. Os melhoramentos fundiários como trabalhos de conservação de solo. Um avaliador.60%.

Trabalhos de conservação: Hora Máquina (HM) para sua construção. palanques. garagem. Curral: Recomenda-se fazer a relação de material existente como a quantidade de tábuas com as respectivas medidas. tipo de arame. puxado para cozinha ou área de serviço medir separadamente do corpo da casa e pesquisar o valor do m2 para a construção do anexo. Represa: HM para construção de barramento. Uma vez determinado o metro linear. balança. silos e outras edificações. tipo de trator e o preço de HM. multiplicar pelo comprimento total.Exemplos Casa: Va = Vi x S x D Vi = Pesquisar no mercado o valor unitário para a construção de casa semelhante. Cerca: caracterizar pelo número de fios de arame. Os vertedouros devem ser calculados separadamente e acrescentar no custo de construção de represa. Para galpões. Referências bibliográficas: . o procedimento é o mesmo da casa. tronco. Pesquisar no mercado o preço de cada material existente e acrescentar a mão de obra para a sua construção. armazéns. porteiras. espaçadores e determinar o custo do metro linear para sua construção. No caso de curva de nível pesquisar quantas horas máquinas de trator. distância entre os palanques ou lascas de madeira. brete. Acrescentar a mão de obra. coberturas de telhas. S = medir a área construída Anexo: como varanda.

Estatuto da Terra – Lei nº 4504/64 2. Lima.1. ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas . Manual Técnico de Manejo de Solo: CAT Nº 39 Volume II 4. Marcelo Rossi de Camargo – Avaliação de Propriedades rurais – Manual Básico – 2º Ed 5. Lei nº 8629/93 e as alterações 3.

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