Guilherme Aquino Reusing Pereira - Aspectos Juridicos Entre Empreendedor e Lojista de SC

UNIVERSIDADE DO VALE DO ITAJA UNIVALI
CENTRO DE CINCIAS JURDICAS, POLTICAS E SOCIAIS - CEJURPS

CURSO DE DIREITO

ASPECTOS JURDICOS ENTRE O EMPREENDEDOR E O
LOJISTA DE SHOPPING CENTER

GUILHERME AQUINO REUSING PEREIRA

Itaja, novembro de 2008.

UNIVERSIDADE DO VALE DO ITAJA UNIVALI
CENTRO DE CINCIAS JURDICAS, POLTICAS E SOCIAIS - CEJURPS
CURSO DE DIREITO

ASPECTOS JURDICOS ENTRE O EMPREENDEDOR E O

GUILHERME AQUINO REUSING PEREIRA

Monografia submetida Universidade do
Vale do Itaja UNIVALI, como requisito
parcial obteno do grau de Bacharel
em Direito.

Orientador: Professor Msc. lvaro Borges de Oliveira

Itaja, novembro de 2008.
I

AGRADECIMENTO

Agradeo a deus pela fora e segurana para com esta
oportunidade, me proporcionando sade, disciplina e tranqilidade,
para chegar concluso desta pesquisa. Em especial, meus
agradecimentos ao professor-orientador Msc. lvaro Borges de
Oliveira, por acolher minhas idias e, sabiamente, conduzir-me
concatenao delas.

II

DEDICATRIA

A minha me, Maria Isabel Reusing, pelo amor, pelo carinho e
aconchego que me deste em todos os anos de minha vida;
Ao meu pai, Joo Gualberto Pereira, grande
homem, que acreditou no meu amor pelo direito.
A minha irm, Stphanie Cristini Reusing Pereira, pelo seu
carinho, cmplice de vrios segredos;
Ao meu eterno amigo e primo, Andr Luis Diniz de Souza in
memorian, exemplo de vida, f e determinao,
pelo apoio e incentivo em todas as minhas escolhas.
Aos meus avs, Waldir e Maria, Tereza e Aquino in memorian,
responsveis pelas preciosidades da minha vida.

III

TERMO DE ISENO DE RESPONSABILIDADE

Declaro, para todos os fins de direito, que assumo total responsabilidade pelo
aporte ideolgico conferido ao presente trabalho, isentando a Universidade do
Vale do Itaja, a coordenao do Curso de Direito, a Banca Examinadora e o
Orientador de toda e qualquer responsabilidade acerca do mesmo.

Itaja, 06 de novembro de 2008.

Guilherme Aquino Reusing Pereira
Graduando

IV

PGINA DE APROVAO

A presente monografia de concluso do Curso de Direito da Universidade do Vale
do Itaja UNIVALI, elaborada pelo graduando Fernando Paulo Martins, sob o
ttulo Aspectos Jurdicos entre o Empreendedor e o Lojista de Shopping
Center, foi submetida em [Data] banca examinadora composta pelos seguintes
professores: Msc. lvaro Borges de Oliveira (presidente) e Msc. Jeferson
Custdio (examinador), e aprovada com a nota.

Itaja, 06 de novembro de 2008.

Msc. lvaro Borges de Oliveira
Orientador e Presidente da Banca

Antonio Augusto Lapa
Coordenao da Monografia

V

SUMRIO

RESUMO.............................................................................................................. VII
INTRODUO ........................................................................................................1
Captulo 1 ............................................................................................................. 3
ASPECTO JURDICO DO SHOPPING CENTER
1.1 ESBOO HISTRICO......................................................................................3
1.2 CARACTERISTICAS GERAIS DO SHOPPING
CENTER..................................................................................................................8
1.2.1 Aprovao do Projeto da Loja...................................................................16
1.2.2 Proibio da Mudana do Ramo do Comrcio.........................................17
1.2.3 Aluguel.........................................................................................................18
1.2.4 Direito de Auditoria.....................................................................................21
1.2.5 Estacionamento..........................................................................................23
1.3 REGULAMENTAO JURDICA DO SHOPPING
CENTER.....................................................................................................................
CAPTULO 2 ........................................................................................................ 27
INSTITUTOS RELACIONADOS AOS CONTRATOS DE SHOPPING CENTER
2.1 RES SPERATA .............................................................................................. 27
2.2 CESSO DO CONTRATO REALIZADO ENTRE O EMPREENDEDOR E O
LOJISTA DO SHOPPING CENTER.............................................. ........................31
2.3 AO RENOVATRIA...................................................................................33
2.4 ASSOCIAO DE
LOJISTAS..............................................................................................................36
2.4.1 Fundo de Promoes..................................................................................38
2.5 NORMAS GERAIS
COMPLEMENTARES............................................................................................39
VI

2.6 REGIMENTO INTERNO..................................................................................41

Captulo 3.............................................................................................................43
A APLICABILIDADE DAS RELAES CONTRATUAIS ENTRE O LOJISTA O
EMPREENDEDOR DE SHOPPING CENTER
3.1. CONTRATO DE SHOPPING CENTER ANTE O REGIME CIVILISTA.........43
3.1.1. Caractersticas dos contratos civilistas..................................................46
3.2. O CONTRATO DE SHOPPING CENTER SOB O CDIGO DE DEFESA DO
CONSUMIDOR......................................................................................................56
3.2.1. Caractersticas dos contratos consumeristas........................................66
3.3. A NATUREZA DA RELAO CONTRATUAL ENTRE O
EMPREENDEDOR E O LOJISTA DE SHOPPING CENTER...............................70
CONSIDERAES FINAIS ................................................................................. 78
REFERNCIAS DAS FONTES CITADAS ........................................................... 81

VII

RESUMO

A presente monografia, trabalho de Concluso de Curso tem
como objetivo a realizao de um estudo bibliogrfico e exploratrio que aborde a
relao jurdico-contratual existente entre o empreendedor e o lojista de shopping
center.
Verifica-se os diferentes institutos relacionados aos
contratos de shopping center, a relao civilista e consumerista, suas
caractersticas e limitaes, conceituando os termos inerentes ao tema, como
exemplo locao, relao locatcia, consumidor, fornecedor, relao de consumo,
expondo-se as inmeras vertentes a respeito do assunto.
Ao final, conclui-se a aplicabilidade das regras de consumo
esta relao, uma vez equiparando lojista a consumidor e o empreendedor como
fornecedor, alegando haver uma relao de consumo no que tange defesa dos
direitos do lojista frente ao empreendedor, ora parte visivelmente menos
vulnervel nesta relao.

VIII

ROL DE ABREVIATURAS

: Pargrafo
ABRASCE: Associao Brasileira dos Shopping Centers.
ALSHOP: Associao Brasileira de Lojistas de Shopping Center.
Art.: artigo.
CC: Cdigo Civil Brasileiro.
CF: Constituio Federal da Repblica Federativa do Brasil.
LI: Lei do Inquilinato.
STJ: Superior Tribunal de Justia.
TJRS: Tribunal de Justia do Rio Grande do Sul.
TJSC: Tribunal de Justia de Santa Catarina.

1

INTRODUO
Este estudo realizado tem como objetivo principal adquirir
um conhecimento maior acerca dos aspectos jurdicos existentes no shopping
center, principalmente aquelas realizadas entre o empreendedor e o lojista deste
empreendimento, vez que tal fenmeno extremamente interessante, por ser
algo um tanto quanto diferente no mundo jurdico, sendo que possui
peculiaridades importantssimas, o que conseqentemente, geram inmeros
efeitos jamais conhecidos na cincia do direito.
Na investigao deste tema, foram utilizados as tcnicas do
referente, das categorias, das pesquisas bibliogrficas e o mtodo empregado
ser o dedutivo.
A sociedade contempornea viveu e ainda vive uma poca
de grande euforia em relao aos shopping centers, sendo que tais
empreendimentos, alm de uma infra-estrutura moderna, geram ao consumidor
uma maior comodidade, pois possui estacionamento seguro, grande variedade de
lojas, praa de alimentao, salas de entretenimento, segurana privada, e tem,
como principal diferencial das demais lojas, localizadas nas ruas, o de horrio
prolongado, proporcionando um maior conforto aos clientes.
A abordagem do presente estudo divide-se em trs
captulos, os quais procuram traar, em linhas gerais, os principais aspectos
relacionados este gigantesco empreendimento, bem como a relao jurdico-
contratual existente entre as partes que relacionam-se ele, que possuem
fenmenos intimamente relacionados entre si: a evoluo histrica dos shopping
centers e suas caractersticas, os contratos relacionados ao empreendimento e,
por fim, a relao entre as partes contratuais, ou seja, o empreendedor e o lojista
de shopping center.
Portanto, conforme a investigao a se perseguir, o Captulo
1 trata da histria e evoluo do shopping center, de suas principais
caractersticas e da lacuna existente no ordenamento jurdico brasileiro em
relao a tais empreendimentos, embora sejam importantes e determinantemente
inseridos no cotidiano das pessoas que o freqentam, que tende a cada dia
2

aumentar em funo dos benefcios que este gera aos seus clientes, bem como
ao local onde instalado, isto , a cidade, pois gera um maior desenvolvimento
local.
No Captulo 02 encontra-se a explanao dos contratos
atinentes este empreendimento, assim como suas distines e relevncias para
o desenvolvimento do shopping center e de seus lojistas. Dentre eles encontra-se
o contrato realizado entre o empreendedor e o lojista, quando este resolve fazer
integrar este fantstico mundo do entretenimento e compras. De forma
obrigatria, neste mesmo momento, o lojista deve assinar as Normas Gerais
Complementares, ou seja, o contrato, se assim considerado, pelo qual
complementa-se as normas no contidas no contrato anteriormente assinado. Por
fim, deve o lojista tambm aderir Associao de Lojistas, isto , dever integrar
esta associao, juntamente com os demais lojistas e com o empreendedor, que
foi criado com o objetivo de realizar a divulgao do empreendimento, atravs do
Fundo de Promoes, adiante explicado.
Por fim, no Captulo 3 realiza-se a anlise da relao
jurdico-contratual, gerando um estudo, embora breve, da concepo de contrato.
Buscar-se- entender, de forma clara e sucinta, as relaes civilistas e
consumeristas, caracterizando-as e pontuando suas peculiaridades, sendo que ao
final, ser demonstrado a anlise da natureza jurdica da relao existente entre o
empreendedor e o lojista do shopping center.
Ao final, as Consideraes Finais encerram o contedo
deste trabalho acadmico, contendo as referidas concluses acerca do estudo
abordado, que embora sucinto, de suma importncia para uma maior anlise
das relaes encontradas no shopping center.

3

Captulo 1
ASPECTO JURDICO DO SHOPPING CENTER

1.1 ESBOO HISTRICO
Dentre os estudos jurdicos, sobretudo em matria de direito
civil, consumerista e empresarial, inmeros so os assuntos a discutir, talvez pela
particularidade que apresentam, ou quem sabe, por sua atualidade, o shopping
center desperta um interesse enorme da classe empresarial de uma forma geral.
Tanto que, no decorrer dos estudos no que diz respeito aos shopping centers,
hoje considerados por muitos como a oitava maravilha do mundo
1
, diante de sua
relevncia para a sociedade contempornea, as classes dos lojistas e dos
empreendedores agem com intensidade no meio jurdico nacional.
Por conta deste deslumbrante crescimento, importante
analis-lo minuciosamente este estudo, levando-se em considerao os aspectos
jurdicos, fsicos e funcionais do shopping center. Os shoppings centers tm um
enorme potencial, capaz de transformar a vida de uma sociedade, j que seu
pblico alvo so as pessoas que alm de visitarem-no, buscam o entretenimento
e diverso, acabando por gerarem um maior fluxo de riquezas oriundas das
relaes de consumo l estabelecidas.
Sumariamente, o termo comrcio
2
submete-se idia de
intercmbio, de relacionamento negocial, ao ato de compra, venda e troca de
produtos naturais, artificiais ou industrializados, com inmeras formas de se
comercializar, desde as mais antigas, como por exemplo, o escambo
3
, at as

1
GONZALEZ, Cristiane Paulsen. Cdigo de Defesa do Consumidor na relao entre lojistas e
empreendedores de Shopping Centers. Porto Alegre: Livraria do Advogado, 2003. p. 15.
2
No latim, commercium traz o sentido tanto de comrcio, trfico, negcio (compra e venda),
quanto, em sentido figurado, de relao entre pessoas; igualmente traduz o local em que se
comercia e as mercadorias negociadas. FARIA, Ernesto. Dicionrio escolar latino-portugus,
p.120.
3
O escambo, tido como o primeiro meio de comercializao, consistia na troca de certos produtos
por outros. As pessoas na poca trocavam aquilo que mais lhe excediam, por produtos que
desejavam ou necessitavam. Sendo assim, o encontro dos vendedores/compradores realizava-se
no centro da cidade, na forma de feiras3, onde atravs de inmeras negociaes, conquistavam
4

formas modernas de negociaes da atualidade, o comrcio virtual. O comrcio
foi umas das primeiras atividades do homem no mbito de desenvolvimento
econmico, sendo primordial para a civilizao
4
.
As atividades comerciais foram marcadas, preliminarmente,
pela informalidade, manifestada por intermdio de barracas de rua, carroas,
panos estendidos no cho e com os prprios ambulantes perambulando pelas
ruas, anunciando em voz alta, as caractersticas e a qualidade de seus produtos,
gerando ora desconforto e incomodo, ora satisfaes seus clientes.
Ainda na Antiguidade, os artesos gozavam de uma
posio privilegiada entre os povos rabes, sobretudo em razo de sua religio e
da origem voltada ao mercantilismo dominante para aquela poca. A difuso de
tais princpios serve para elucidar as relaes de surgimento do bazar
5
.
As feiras
6
sugerem ao pesquisador, a imagem de um lugar
animado e agradvel, com movimento intenso e inmeros produtos. Na Idade
Mdia, elas eram montadas com a juno de tendas e barracas de exposio de
mercadorias, e provocavam um luxo intenso de caravanas de pessoas que
vinham de longe cada uma das feiras existentes. A estrutura contava ainda com
tendas especializadas na venda de comidas e bebidas, alm de escritrios aptos
a promover o emprstimo de dinheiro e de moedas.
Neste modelo de comrcio, h distino entre o interno e o
externo, o pblico e o privado, alm dos domnios masculinos ou femininos,
sendo, ento considerados chaves para o entendimento acerca das estruturas
das cidades. O bazar responsvel pela convivncia harmnica entre elementos

seus objetivos e retornavam para casa com os produtos pretendidos, alm de outros que lhes
aguavam os olhos e faziam-nos comprar. HEILBRONER, Robert L. A formao da sociedade
econmica, 4 ed. Rio de Janeiro: Zahar. p. 35.
4
MARTINS, Fran. Curso de direito comercial, 22 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2007. p. 1-18.
5 Bazar oriundo da palavra bazaar, proveniente da cultura rabe, que significa mercadorias.
HUBERMAN, Leo. Histria da riqueza do homem, p. 48.
6
A palavra feira derivada do latim feria, que traduz a adorao, a festa realizada a determinado
santo. A feira de Champagne, muito conhecida por seu deslumbrante destaque na histria do
comrcio, teve incio em 1.250 e manteve como principal caracterstica transformao nas
atividades, onde deixou-se de lado a venda de tecidos e tornou-se um verdadeiro centro cambial,
o qual fez realizar um desenvolvimento intenso e promissor, jamais visto antes.
HEILBRONER,Robert L. A formao da sociedade econmica, 4 ed. Rio de Janeiro; Zahar,
1979. p. 61.
5

de diversas classes sociais, pois nele impera a cordialidade entre os indivduos.
Com o passar do tempo, o termo bazar deu espao a caracterizao de um lugar
desordenado, estreito e mal-arrumado, passando a diferenciar-se de seus
objetivos primitivos, fazendo com que certas atividades permanecessem longe
dos centros da cidade. Neste sentido comenta Heliana Comin Vargas:
O modo como as vrias categorias de comrcio dividem-se e
agrupam-se no bazar sempre foi objeto de especulao. A
localizao dos diversos tipos de mercadorias tinha suas razes
funcionais. Era desejvel que os profissionais ligados s
atividades incmodas, como tintureiros, ceramistas e vendedores
de plvora, permanecessem na periferia
7
.
Vale ressaltar que atualmente a concepo de bazar, bem
como a de shopping center, sofrem demasiadamente com o efeito acelerado da
globalizao, tais como a uniformizao cultural e a grande velocidade das
transformaes sociais.
Entrementes, passaram os comerciantes a formar as lojas,
que consistiam originariamente em mercados onde os produtos ficavam
espalhados pelo cho. Dado o desenvolvimento, as estruturas passaram a contar
com bancas, tendas, mesas e barracas desmontveis
8
.
As lojas individuais da Idade Mdia tendiam a se juntarem
em razo da semelhana entre os produtos comercializados, sendo, portanto,
facilmente controladas e suprindo as necessidades gerais de convivncia e
comodidade da populao e dos prprios comerciantes.
O desenvolvimento do comrcio gerou certas modificaes
no cotidiano das cidades e da populao. Como reflexo da Revoluo Francesa e
tomando o lugar dos mercados cobertos, com espaos amplos reservados
permanncia de barracas. No sculo XIX, na cidade de Paris, criou-se o primeiro
espao completamente fechado para compras
9
.

7
VARGAS, Heliana Comin. Espao Tercirio: o lugar, a arquitetura e a imagem do comrcio,
So Paulo: SENAC, 2001, p.114.
8
MARTINS, Fran. Curso de direito comercial, 22 ed, Rio de Janeiro: Forense, 1997, p. 1-3.
9
HICKS, John. Uma teoria de histria econmica, Rio de Janeiro: Zahar, 1972, p. 34-57.
6

Sendo assim, j no sculo XIII, tais mercados tinham formas
slidas, fechadas por lojas e cobertos por um forro leve, sendo que o ferro, mais
tarde passou a compor essa arquitetura. Por outro lado, a grandeza destas
construes pretendia marcar a atuao dos novos governadores, assumindo as
caractersticas de local pblico, capaz de suportar um novo espao para o
desenvolvimento comercial, mesmo que encoberto por um anseio de revelao da
supremacia da poltica existente
10
.
No Sculo XVI, s lojas foram incorporadas vitrines, capazes
de imprimir acentuado ornamento s mesmas, alm de proporcionar a
observao de preos e produtos, no momento em que o comrcio se encontra
fechado, instigando por outro lado, o consumismo em espcie.
Aps alguns anos, porm o mesmo sculo incluiu-se na
comercializao o setor tercirio, sendo entendido como aquele que incorpora
atividades que no produzem nem modificam objetos fsicos e que tem seu fim
justamente no momento em que so realizadas.
Quanto ao desenvolvimento do setor tercirio, comenta
Heliana Comin Vargas:
O setor tercirio divide-se em uma srie de categorias de acordo
com a funo exercida. Compreende, portanto, no apenas o
comrcio varejista e atacadista, mas a prestao de servios, as
atividades de educao, cultura, lazer, turismo, profissionais
liberais, sistema financeiro, administrao e marketing
11
.
Entretanto, este setor consiste em um meio que atravessa
profundas modificaes, com o advento de novas formas de pensamento e de
atitudes dos cidados do mundo, ante a globalizao. A questo da localizao
do comrcio bastante importante no que refere ao desenvolvimento do setor
tercirio no Brasil. Sua escolha deve levar em conta diversos fatores, a fim de
proporcionar uma melhor adequao ao meio e aceitao por parte da populao.

10
RYBCZYNKI, Witold. O centro da cidade: o shopping center, Revista Empreendedor,
Florianpolis, v. 9, n. 104, jun/2003, p. 51-59.
11
VARGAS, Heliana Comin. Espao Tercirio: o lugar, a arquitetura e a imagem do comrcio,
So Paulo: SENAC, 2001, p. 52-53.
7

Recentemente, com o desenvolvimento da comunicao
humana e sua abrangncia mundial, fontes especficas do comrcio tm
desenvolvido linguagens e smbolos prprios, que as tornam nicas e
identificveis em qualquer parte do mundo. As marcas ou imagens associadas ao
comrcio contemporneo possuem valor significativamente notrio, vez que
ultrapassam o tempo e os desafios de instabilidade econmica e mantm-se cada
vez mais fortes.
Os shoppings centers so o reflexo dessas modificaes
mercadolgicas. Surgiram no incio do sculo passado, primeiramente nos
subrbios das cidades americanas, porm, sua difuso foi interrompida em funo
do advento da Segunda Guerra Mundial, alm da depresso econmica sofrida
pelo mundo, lembrando que em 1.946, existiam apenas 8 (oito) nos Estados
Unidos
12
.
Aps esse perodo turbulento da economia mundial, a
proliferao dos shoppings centers tornou-se mais intensificada em funo do
aumento do poder aquisitivo das pessoas, bem como se transformou a antiga
viso de que estes empreendimentos deveriam ser constitudos no centro das
grandes cidades, razo pela qual, passaram a seguir rumo s periferias,
ocorrendo um crescimento suburbano considervel.
Em 1.966, foi inaugurado o primeiro shopping center no
Brasil, o Shopping Center Iguatemi
13
, na cidade de So Paulo. Aps a
inaugurao deste empreendimento, a figura do shopping center, antes vista com
restries, foi se popularizando. Porm, foi somente na dcada de 80, do sculo
passado, que a expanso destes empreendimentos cresceu, pois foi a partir de
ento que a populao passou a adquirir confiana no empreendimento,
principalmente os lojistas. Embora houvesse esse crescimento, eles eram
construdos apenas nas capitais brasileiras, fazendo com que a populao
perifrica apenas admirasse-os.

12
RYBCZYNKI, Witold. O centro da cidade e o shopping center, Revista Empreendedor,
Florianpolis, v.9, n. 104, Jun/2003, p. 51-59.
13
ABRASCE. Apresenta textos sobre shopping center. Disponvel em:
<http://www.abrasce.com.br>. Acesso em: 01 abr. 2008.
8

Nota-se que o fator relevante para o desenvolvimento e
construo de inmeros Shoppings Centers, a partir de 1.980, foi a facilidade de
financiamentos para os empreendedores, que antes, contavam apenas com os
recursos prprios. Atualmente, com o incentivo da Associao Brasileira de
Shopping Center, os empreendedores contam com uma linha de financiamento
apenas para este setor do comrcio, o que faz solidificar os projetos de
investimento na rea.
Em conseqncia de diversos fatores, tais como, avano
tecnolgico, melhoramento das noes mercadolgicas e um desenvolvimento
social e poltico da populao, iniciou-se o efetivo surgimento do shopping center.
A partir de ento, este empreendimento tem relevante importncia para a
sociedade, visto o desenvolvimento que trs consigo em cada cidade que
inaugurado, sela ele na periferia ou no centro da cidade.

1.2 CARACTERISTICAS DO SHOPPING CENTER
O surgimento do shopping Center fez gerar alto ndice de
consumismo, principalmente por parte dos jovens que, nos ltimos anos, vm se
tornando os principais clientes deste tipo de estabelecimento, no apenas pelos
produtos que oferecem, mas tambm porque vendem sua imagem por ser um
local de convvio social e poltico, capaz de torn-los um pouco menos
reservados, j que atualmente, seus dias so vividos em locais fechados,
afastados da realidade social atuais, totalmente protegidos, sendo chamados de
gerao de confinados por Frgoli Jnior.
Para Glandston Mamede: [...] o surgimento desse centro de
compras atesta o amadurecimento das tcnicas capitalistas de estmulo ao
consumo (criando compulso compra, que pode ser coloquialmente definido
como consumismo)
14
.

14
MAMEDE, Gladston. Contrato de locao em shopping center: abusos e ilegalidades, So
Paulo: Del Rey, 2000, p. 24.
9

Sendo uma evoluo do comrcio moderno, o shopping
center resulta de uma estrutura scio-econmica e jurdica sem precedentes
anteriores
15
.
No que tange s vantagens geradas pelo shopping center,
aduz Cristiane Paulsen Gonzalez:
O shopping reuniu tudo o que era esperado e, como se no
bastasse, surpreendeu positivamente, desempenhando inclusive
um relevante papel social: alm de proporcionar a otimizao do
tempo, to escasso diante de inmeras atividades que o homem
moderno tem sob o seu encargo, resgatou o esquecido lazer em
famlia. Nada como unir o til ao agradvel.
16

Sendo assim, hoje existem no Brasil 346 Shopping Center,
sendo 333 dentre eles em operao e 13 em construo. Em 1983, somente 15%
destes empreendimentos estavam no interior do Brasil, e hoje, este percentual
elevou-se para 49%.
Os 346 shopping centers totalizam ABL (rea Bruta Locvel)
superior a 7.3 milhes de m, compreendendo mais de 52.000 lojas-satlite, 1.300
lojas-ncora e 1.315 salas de cinema e teatro.
A indstria de shopping centers vem demonstrando grande
vitalidade, contribuindo para o progresso da qualidade de vida no Brasil. Os
Shoppings tornaram-se pontos de encontro, plo de entretenimento, aliando
praticidade e segurana. Desempenhou tambm importante papel na economia,
como geradora de cerca de 525.000 empregos diretos e com expressiva
integrao com a comunidade
17
.
Os Shoppings centers so empreendimentos imobilirios,
disponveis comercializao de produtos e servios, atravs dos
comerciantes/locatrios dos espaos disponveis a esta relao comercial. Este
empreendimento, em suma, um centro de compras planejado e organizado, de

15
FERREIRA, Jussara Suzi Assis Borges Nasser. Sistema jurdico do shopping center, Revista
Semina , Londrina, v. 15, n.3, Set/2004, p. 216.
16
GONZALEZ, Cristiane Paulsen. Cdigo de defesa do consumidor na relao entre lojistas e
empreendedores de shopping centers Porto Alegre: Livraria do Advogado, 2003, p. 26.
17
<http://www.abrasce.com.br>. Acesso em: 06 abril. 2008.
10

fcil acesso, englobados por inmeras lojas, composta por rea de lazer e praa
de alimentao, e gera comodidade maior ao freqentador deste ambiente que
evolui cada dia.
Diante do ponto de vista econmico, preceitua a
International Council os Shopping Centers, citada por Cristiane Paulsen Gonzalez:
[...] um grupo de estabelecimentos comerciais unificados
arquitetonicamente e construdos em terreno planejado e
desenvolvido. O shopping dever ser administrado como uma
unidade operacional, sendo o tamanho e o tipo de lojas existentes
relacionados diretamente com a rea de influncia comercial a
que esta unidade serve. O shopping tambm dever oferecer
estacionamento compatvel com todas as lojas existentes
18
.
Porm, a definio da Associao Brasileira de Shopping
Centers, peculiar e detalhada, seno veja-se:
um centro comercial planejado, sob administrao nica e
centralizada, composto de lojas destinadas explorao de ramos
diversificados de comrcio, e que permaneam, na sua maior
parte, objeto de locao, ficando os locatrios sujeitos a normas
contratuais padronizadas que visam conservao do equilbrio
da oferta e da funcionabilidade, para assegurar, como objetivo
bsico, a convivncia integrada e que varie o preo da locao, ao
menos em parte, de acordo com o faturamento dos locatrios
centro que oferea aos usurios estacionamento permanente e
tecnicamente bastante
19
.
Alm destes, Caio Mrio da Silva Pereira debate:
Na sua aparncia externa um edifcio de grandes propores,
composto de confortveis sales para instalao de numerosas
lojas, arranjadas com gosto e at com certo luxo, distribudas ao
longo de vrios andares, selecionadas em rao de ordenamento
especial que atende a estudos destinados a distribuir os ramos de
atividades segundo uma preferncia tcnica (mix) e levando em
considerao que necessrio fixar a ateno dos consumidores
sobre certas marcas ou denominaes de maior atrao (lojas-

18
GONZALEZ, Cristiane Paulsen. Cdigo de Defesa do Consumidor na relao entre lojistas
e empreendedores de shopping centers, Porto Alegre: Livraria do Advogado, 2003, p. 18.
19
<http://www.abrasce.com.br>. Acesso em 06 abril. 2008.
11

ncora). A situao topogrfica da maior relevncia, porque
pretende livrar a clientela dos inconvenientes impostos pela
concentrao urbana em bairros de elevado ndice demogrfico.
Levando ainda em considerao que a freguesia mais numerosa
composta de pessoas de classe mdia, que usam para sua
locomoo o carro unipessoal ou unifamiliar, o shopping tem de
oferecer amplo estacionamento para veculos. Atendendo a que,
alm do cliente, certo que vai procura de determinado produto, o
shopping no descura a clientela potencial, oferecendo atrativos
(cinema, play ground, rink de patinao, centro de diverses)
distribudos com tal arte que alia o centro comercial a local de
lazer.
20

Este fenmeno comercial atual torna-se, a cada dia, algo
extremamente necessrio paisagem urbana e populao que, sendo exigente,
requer algo requintado e prtico para realizar suas compras cotidianas. Gruen e
Smith, citado por Glandston Mamede
21
, listam 12 (doze) marcas na estrutura
desse empreendimento, que agregam caractersticas a sua essencialidade, sendo
eles: o planejamento mercadolgico; condies de trfico, atravs de uma boa
localizao; caractersticas fsicas do local, realizando operaes comerciais em
massa; facilidade de estacionamento; complexo de lojas; o trfego de clientes e
de servios; estacionamento prximo para clientes; proteo contra o mau tempo;
tcnicas arquitetnicas; instalaes para servios de alta qualidade; possibilidade
de expanso, desafiando a relao entre as instalaes das lojas e as tcnicas de
mercado; e; integrao da comunidade.
Assim, o shopping planejado para satisfazer inmeros
desejos inerentes aos mais diversos consumidores, como a necessidade de
alimentao, satisfeita nas praas de alimentao, necessidade de abrigo, por ser
um local coberto e vulnervel ao mau tempo; necessidade orgnica, com
inmeros banheiros dispostos em seu interior, necessidade de descanso, atravs
de bancos distribudos no empreendimento; necessidade de segurana;

20
PEREIRA,Caio Mrio da Silva. Shopping centers: organizao econmica e disciplina jurdica,
Revista dos Tribunais, So Paulo, n. 580, fev/2004, p. 17.
21
12

necessidades sociais; necessidades de estima; necessidade de auto realizao;
enfim, satisfazem todas as necessidades de desejo.
22

Para o melhor entendimento dos envolvidos nesta relao
jurdica, necessrio se faz a averiguao das partes: a) o empreendedor, pessoa
fsica ou jurdica, que planeja, organiza, constri e desenvolve o shopping center,
b) o lojista, pessoa fsica ou jurdica que o explora o espao comercial ; e c) a
administradora, contratada pelo empreendedor, a qual cabe a administrao, total
ou parcial do empreendimento. Porm, habitualmente h uma confuso entre o
empreendedor e o administrador do shopping, j que muitas vezes, aquele exerce
funes de administrao.
23

A gesto dos shoppings centers exercida por uma nica
administradora, senda ela o prprio empreendedor ou uma empresa terceirizada,
tendo a responsabilidade de planej-lo de forma a possibilitar aos clientes e
lojistas um melhor desenvolvimento do local, pois cada elemento deve ser
minuciosamente avaliado para a obteno do sucesso imediato e promissor do
empreendimento. Desde a construo, deve haver o planejamento do mix de
servios, alm da criao da atmosfera onrica e sedutora que atraia o pblico
alvo do empreendimento, pois deve ser o empreendedor, atravs da
administradora, que deve planejar, organizar, administrar e conservar o shopping
center.
24

Assim, desde a escolha do local do empreendimento
25
at o
funcionamento cotidiano do empreendimento devem ser muito bem planejados
por aquele que e exercer a administrao, com uma gesto organizacional
voltada para a exponenciao do consumo de bens e servios
26
.

22
Paulo: Del Rey, 2000, p. 30/31.
23
24
25
A escolha do local de funcionamento do shopping center deve ser realizada com certa
precauo, pois busca-se um local com espao disponvel sua instalao, alm de apresentar
certas vantagens em relao vizinhana.
26
Paulo: Del Rey, 2000s, p. 79.
13

So atividades desenvolvidas pela administradora do
shopping center, alm dos deveres relativos ao funcionamento do
empreendimento, dever introduzir alteraes do projeto estrutural da edificao e
na decorao das lojas, quando assim julgar-se necessrio; fiscalizar as
dependncias de uso comum, inclusive o estacionamento de veculos e a
arrumao das vitrines; apurar o aluguel varivel, com base no faturamento bruto
do lojista; examinar a escriturao contbil, balano patrimonial e inventrios das
mercadorias das lojas, para a constatao do faturamento bruto destas; impor-
lhes penalidades quando verificar-se divergncias entre os alugueres pagos e o
percentual do faturamento bruto apurado, autorizar o uso da marca do shopping
para publicidade dos lojistas; estabelecer regimento interno; fiscalizar as vendas
efetuadas pelas lojas, vez que probe-se a venda de produtos de segunda mo
27
.
Com o objetivo de controlar a atividade comercial, o
administrador deve, alm de tudo mais, verificar os elementos de vivncia
comercial e urbana gerando uma maior venda, conseqentemente, lucro a todos,
empreendedores e lojistas, tendo como principal desafio a atrao do publico
selecionado, com condies econmicas para o consumo
28
.
Desta feita, tanto os objetivos econmicos dos shoppings
centers como os aspectos sociais da cidade em que esto situados so
relevantes, buscando-se incessantemente o desenvolvimento suburbano das
reas perifricas da cidade, alm do crescimento financeiro das pessoas que
rodeiam tal empreendimento. Muitas vezes, tais empreendimentos so
parcialmente financiados pelas prefeituras, pois estas objetivam o
desenvolvimento social de toda a populao da cidade, e no somente quelas
que vivem nas regies centrais do municpio.
Destarte, a proposta de descentralizao dos shoppings
centers algo de extrema importncia, pois com a saturao dos grandes
centros, eles tendem buscar o interior, tanto as zonas perifricas das cidades,

27
DINIZ, Maria Helena. Tratado terico e prtico dos contratos, 5 ed. So Paulo: Saraiva,
2003, p. 43-44.
28
LANA, Luciana. Gente que gasta: shoppings buscam estratgias para qualificar o trfego.
Disponvel em:<http://www.abrasce.com.br/arq_virtual/revista/2000/revnov/capa.htm>. Acesso em:
07 abril 2008.
14

quanto as cidade interioranas dos estados. A preferncia por zonas mais
afastadas dos centros em funo destes lugares apresentarem grandes reas
disponveis para a construo de grandes empreendimentos, alm de geralmente,
no possurem trfego intenso
29
.
Neste sentido, afirma Nabil Sahyoun, presidente da
Associao Brasileira de Lojistas de Shopping ALSHOP, citado por Fbio
Mayer: Com a saturao de algumas capitais brasileiras, essa regies tornam-se
atrativas para investidores que aproveitam o poder aquisitivo da populao local e
oferecem centros de compras, que no diferem dos construdos nas capitais
30
.
Portanto, a indstria do Shopping Center gera inmeras
transformaes, pois atua de formas distintas, ou seja, como desbravadora, pois
quando instala-se cria uma infra-estrutura de servios e impulsiona
empreendimentos imobilirios residenciais; e, como modificadora das
caractersticas da regio onde vem a instalar-se, pois leva a um incremento do
setor imobilirio, voltando ao setor empresarial e comercial
31
.
Com a construo de Shopping Center numa cidade, tal
local passa a influenciar transformaes constantes nos hbitos e costumes
comuns, onde as pessoas comeam a freqentar mais estes estabelecimentos,
gerando um crescimento considervel na economia local, pois, raro , pessoas
freqentarem o shopping sem ao menos comprar algo para comer ou beber.
A destinao do espao outro elemento da estratgia
organizacional, pois na dcada de 80, o shopping era projetado para um
consumidor que l passava o dia fazendo compras, porm, hoje as pessoas no
possuem mais tanto tempo disponvel para fazer isso.

29
empreendedores de shopping centers, Porto Alegre: Livraria do Advogado, 2003, p. 21.
30
MAYER, Fbio. Destino dos bons negcios, Revista Empreendedor. Florianpolis, v.27, n.2,
Mar/2004, p. 54.
31
CHARRO, Marco Antonio. Reao em cadeia: implantao de shopping centers promove
desenvolvimento progressivo nas regies adjacentes. Disponvel em:
<http://www.abrasce.com.br/arq_virtual/revista/2001/revset/urbanismo.htm>. Acesso em 21 abril.
2008.

15

Em conseqncia desta busca pela facilidade e comodidade
do consumidor de shopping center, criaram-se os chamados tenant mix, ou
simplesmente mix, ou seja, uma organizao estratgica, realizada atravs de
estudos, que dispe de lojas de forma a atrair o cliente, atende como base as
lojas ncoras
32
, que como seu prprio nome explica, tem a funo precpua de
seduzir o cliente.
Tambm quanto a definio do mix, argumenta Glandston
Mamede: a definio de um mix de servio ao cliente e criao de uma atmosfera
onrica e sedutora, que atrai o pblico-alvo de um determido shopping
33
.
Portanto, esta forma estratgica e organizacional de
disposio das lojas influencia, em muito, as compras do consumidor, pois, se
lojas do mesmo ramo encontram-se prximas, enseja-se em lugares prximos,
seno do lado, este obter tambm uma rapidez em suas compras, quando na
maioria das vezes est com pressa.
Contudo, a disposio das lojas ncoras em lugares
estratgicos do shopping gera uma maior rotatividade dos clientes, atraindo-os,
motivando uma maior circulao dos consumidores no interior do shopping. Alm
destas lojas, existem as chamadas lojas satlites
34
, destinadas tambm atrao
do pblico, considerada intermediria, de mdio porte. Por fim, encontram-se as
lojas de menor porte
35
, geralmente em forma de estandes ou quiosques
espalhados pelo empreendimento, que juntamente com as demais lojas, geram
um maior fluxo de clientes, conseqentemente, aumento de consumo.

32
Sobre isto, cabe citar Cristiane Paulsen Gonzalez (GONZALEZ, Cristiane Paulsen. Cdigo de
defesa do consumidor na relao entre lojistas e empreendedores de shopping
centers,Porto Alegre: Livraria do Advogado, 2003, p. 24.): [...] so eleitas as lojas ncoras ou
chamariz, lojas de departamentos, grandes magazines ou supermercados que se caracterizam
pelo prestgio e reconhecimento j conquistados junto ao mercado. So lojas que possuem uma
clientela cativa e vo exercer funo de atra-las ao shopping para que todos os comerciantes
tirem proveito. Propositadamente, s lojas ncoras, sero designados os espaos nobres do
empreendimento, prximo s entradas, mas uns distantes dos outros, para motivar a circulao
intensa.
33
empreendedores de shopping centers,Porto Alegre: Livraria do Advogado, 2003, p. 80.
34
Lojas satlites so as lojas encontradas entre as chamadas lojas ncoras, que comercializam
produtos conhecidos pelos consumidores.
35
Lojas de menor porte geralmente distribudas nos corredores dos shoppings centers, destinados
venda de um nico tipo de produto.
16

Alm desta disposio de lojas, encontra-se a praa de
alimentao, destinada aos restaurantes dos mais diversos tipos; o playground,
composto por brinquedos e jogos de diverso; os cinemas; teatros; rea de
eventos; desenvolvidos para os mais diversos acontecimentos at as decoraes
temticas de datas festivas; alm de contarem com salas de reparties pblicas,
cvicas ou mesmos bancos.

1.2.1 Aprovao do Projeto de Loja
Estritamente ligado a destinao do espao no shopping
center, a aprovao do projeto da loja uma limitao da vontade do lojista frente
ao empreendedor, que por sua vez, tem o direito de aprovar ou no o projeto
arquitetnico e de decorao da loja instalada deste empreendimento.
Esta submisso do projeto ao empreendedor/administrador
necessrio para a anlise do interior da loja, ocasionando a este uma pr-anlise
do estilo da loja e ao mesmo tempo, uma possvel adequao deste aos ditames
do shopping, adaptando-se ao estilo do mesmo, preservando-se seu fascnio, to
rduo de ser conquistado.
Para Gladston Mamede:
como se um mesmo padro de expresso material se
conservasse em todos os espaos e, assim, transmitisse uma
mensagem: um estilo, uma filosofia, um convite para que o
visitante compartilhe da razo de ser do empreendimento: sintam-
se bem e consuma, ainda que seja uma coisinha um
refrigerante, uma bobagenzinha qualquer, um lanche. Mas muito
mais: um convite para que o visitante caminhe por seus
corredores, examine suas vitrines, conhea o seu contedo, o seu
preo; e se no comprar agora, que compre depois
36
.
Portanto, cumprindo os limites impostos no contrato
estabelecido entre o empreendedor e o lojista, estes no sofrero quaisquer
dificuldade na adaptao de sua loja s regras do shopping center, essncia

36
17

deste, pois acima de qualquer outra coisa est o bem comum, a atrao do
consumidor ao shopping.

1.2.2 Proibio de mudana do ramo do comrcio
Em decorrncia dos estudos de melhor organizao do
empreendimento e das vises mercadolgicas, forma-se no shopping center um
tenant mix, beneficiando principalmente o cliente, pois dispe as lojas de forma
estratgica e facilitadora no interior do empreendimento.
Em face da formao deste tenant mix, o lojista submete-se
novamente s regras do empreendedor, que ao assinar o contrato, fica impedido
de mudar o ramo de seus negcios, sem prvia autorizao do empreendedor.
Assim imposto, face aos estudos realizados, alm do que, busca-se a harmonia
e pacificao das negociaes ali realizadas, bem como, a livre concorrncia
entre os lojistas do mesmo empreendimento.
Neste sentido, manifesta-se Rubens Requio: A distribuio
das lojas tendo em vista a planificao do conjunto do centro comercial,
impedindo-se que uma venha a coincidir com a outra, no seu objetivo de
harmonia, constitui em um fato normal, dada a disposio de se obter, no todo a
integrao
37
.
Portanto, tem-se como lcita a imposio desta clusula,
face ao conjunto de lojas do mesmo shopping center, objetivando-se uma melhor
comercializao, atravs dos atrativos fornecidos ao cliente.
Sendo assim, tal disposio contratual considerada
perfeitamente vlida, lcita e admitida juridicamente por vrios precedentes
jurisprudenciais e pesquisas doutrinrias. Ressalta-se que, dentre tantas
clusulas questionveis quanto a licitude e admissibilidade no mbito jurdico,
esta considerada de extrema importncia para a preservao da harmonia do
shopping center.

37
REQUIO, Rubens. Consideraes jurdicas sobre os centros comerciais (shopping
centers) no Brasil, Revista dos Tribunais. So Paulo, n.571, maio/1983, p. 32.
18

1.2.3 Aluguel
Dentre as principais caractersticas do shopping center,
podemos contar com as mais importantes, qual seja, o aluguel, pois este
diferencia-se de todas as demais formas de locao. Quando o lojista resolve
adentrar neste empreendimento, deve estar ciente de todos os gastos que ter,
que por sinal, no so nada insignificantes para qualquer porte da loja.
Apesar de no ser uma exclusividade dos contratos de
shopping center, o lojista, ao assinar este contrato, obriga-se a pagar, a ttulo de
aluguel, um valor fixo ou varivel. Assim entende Cristiane Paulsen Gonzalez:
Nestes contratos entre lojista e empreendedor, o aluguel,
mensal, estabelecido em uma parte fixa e outra varivel. A parte
fixa corresponde a um aluguel mnimo, determinado em
conformidade com a rea da loja e reajustvel de acordo com o
ndice e periodicidade pactuados; enquanto a parte varivel
representada por um percentual x incidente sobre o faturamento
bruto obtido pela loja. Sempre que o aluguel mnimo for inferior
ao valor resultante da aplicao do percentual receita bruta, este
ltimo prevalecer, ou seja, corresponder ao devido. No entanto,
se as vendas no forem satisfatrias, quer dizer, a aplicao do
percentual resultar em um valor inferior quele fixo, ter o lojista
que pagar o fixo, ou mnimo
38
.
Aos olhos do empreendedor, o principal objetivo desta
duplicidade de aluguis o incentivo dado ao lojista para que busque um bom
faturamento, para que assim no necessite pagar o valor mnimo, mostrando seu
desempenho satisfatrio naquele ms. Porm, tambm h um incentivo ao
empreendedor que aplicar mais esforos ao empreendimento, propiciando um
maior ndice de vendas, conseqentemente, obtendo uma maior remunerao.
Sendo assim, Gladston Mamede nesta seara aduz:
fundamental observar-se a natureza dos negcios jurdicos
envolvidos no contrato havido entre o empreendedor e o lojista.

38
empreendedores de shopping centers, Porto Alegre: Livraria do Advogado, 2003, p. 40.
19

So dois aspectos, j o dissemos: a locao e fornecimento de
servios de administrao do shopping center, incluindo o aspecto
mercadolgico. A cada qual corresponde uma remunerao
especfica: locao corresponde o aluguel (que os contratos
denominam aluguel mnimo), calculado sobre a rea da loja; aos
servios de administrao da rea fsica e de mercadologia
corresponde um pagamento varivel, estipulado a partir de uma
clusula de sucesso atravs da qual o empreendedor torna
varivel sua remunerao em funo da competncia de seu
mister: quanto melhor for o resultado de seu trabalho, maiores
sero as vendas do centro de compras e maior ser sua
remunerao pelos servios fornecidos.
39

Podem ser diferentes os meios de explicaes da fixao do
mnimo e varivel, porm, todos chegam ao mesmo resultado ao conclurem que
esse ltimo resultante de um incentivo dado ao lojista e empreendedor. O
Aluguel fixo determinado face metragem e localizao da loja no interior do
shopping. Este aluguel (mnimo), apesar de ser pago em dinheiro (na maioria das
vezes), considerado sui generis, por ser apresentado de forma dplice
40
.
Os alugueis fixos e variveis so devidamente previstos
nestes contratos, porm, nele tambm estabelecido a correo destes valores,
objetivando um ressarcimento na possvel desvalorizao da moeda brasileira.
Cabe ressaltar a forma da cobrana deste aluguel varivel
que em percentual, determinando no contrato, calculando sobre o faturamento
bruto da loja, sem desconto de quaisquer despesas e perdas mensais. Sendo
assim, no necessrio que este montante, a ser pago sob forma de aluguel,
seja determinado, importando sim que este seja determinvel.
Entretanto, alm desta diferenciao na cobrana de
aluguel, sendo ele fixo ou varivel h outra peculiaridade, a cobrana do 13
Aluguel, o qual corresponde a um aluguel em dobro, devido pelo lojista ao
empreendedor, no ms de dezembro ou, excepcionalmente, em outro ms do
ano, quando a atividade que exerce tiver seu pice de vendas do ano.

39
Paulo Del Rey, 2000, p. 53-54.
40
AZEVEDO, lvaro Villaa. Atipicidade mista do contrato de utilizao de unidade em
centros comerciais e seus aspectos fundamentais, Revista dos Tribunais, So Paulo, n. 716,
Jun/1995, p. 115.
20

Assim explica Maria Helena Diniz:
Logo, no ms de dezembro o aluguel mnimo ser o dobro do
devido nos demais meses, chamado impropriamente de 13
aluguel, que no constituir um aluguel a mais, mas decorrer da
forma organizacional do shopping, que visa uma cooperao entre
empreendedores e lojistas, visto que a empresa que fundou o
shopping no teve apenas por finalidade alugar lojas, mas sim
participar do lucro obtido por elas, colaborando para que os
lojistas tenham privilgios como publicidade e segurana
41
.
Esta autora no considera tal parcela como sendo uma
remunerao a mais, e tambm justifica que assim cobrado em decorrncia de
forma organizacional do shopping, face cooperao existente entre
empreendedor e lojista. Porm, alega que esta majorao de remunerao
obtida tambm em outras datas comemorativas, como na Pscoa e dia das mes.
Todavia, outros doutrinadores
42
dizem que esta cobrana
justifica-se pela necessidade do empreendedor realizar o 13 pagamento dos
funcionrios do empreendimento. Porm, estes mesmos doutrinadores julgam ser
imprpria esta cobrana, apesar de no haver bice em nenhuma legislao.
Tanto que, neste sentido manifesta-se Gladston Mamede:
Porm, esse nus do prprio empreendimento e no um servio
extra: todo e qualquer empregador, em virtude da legislao
trabalhista, est a ele obrigado, constituindo parte de seus custos.
No diferente com os shopping centers, no havendo
fundamento para a transferncia do nus; a clusula ilegtima,
inqua, e no-jurdica, criando, no mbito de uma relao
sinalagmtica, um nus ao qual no corresponde bnus, ou ainda,
uma obrigao qual no corresponde retribuio
43
.
Portanto, por quaisquer das justificativas que se utilize,
nenhuma juridicamente reconhecida, pois os argumentos alegados pelos
empreendedores/administradores de shopping centers no possuem fundamentos
convincentes. Cabe frisar ainda, que todas as demais obrigaes de pagamentos,

41
DINIZ, Maria Helena. Tratado terico e prtico dos contratos, 5 ed., So Paulo : Saraiva,
2003. p. 46.
42
Conforme Gladston Mamede e Cristiane Paulsen Gonzalez.
43
Paulo Del Rey, 2000 p. 54.
21

estipuladas pelos empreendedores possuem a mesma justificativa, qual seja, a
necessidades de cooperao do lojista para a manuteno do shopping. Verifica-
se, no entanto, que o abuso do empreendedor totalmente latente, frente ao
desejo do lojista em pertencer este mundo to fascinante que o shopping
center.

1.2.4 Direito de Autoria
Em face da clusula que permite a cobrana do aluguel
varivel, tambm se prev neste contrato a clusula do direito de autoria,
realizado pelo empreendedor, para fiscalizar a receita bruta mensal obtida pelo
lojista. Assim pactuado, para evitar uma possvel fraude realizada pelo lojista,
objetivando a diminuio do pagamento deste aluguel.
Cabe traduzir o pensamento de Caio Mario da Silva Pereira
por Ladislau Karpat:
A efetividade da fiscalizao consiste, precisamente, em apurar se
o lojista na realidade registra as vendas que efetua, pois
admissvel que, sem um controle imediato, pode deixar de
registrar as vendas, e, desta sorte, sonegar ao locador parcelas
da receita bruta, burlando a incidncia do percentual desta. A
operao de venda no alterada ou perturbada pelo fato de
estar um auditor na loja, observando se o lojista ou seu preposto
utiliza normalmente o equipamento registrador. Falar em
resguardo do sigilo comercial absolutamente inconsistente.
pblico e notrio que as operaes efetuadas no exerccio de
qualquer atividade no podem ser revestidas de segredos inter
partes. As pessoas vinculadas por um contrato no tm o direito
de esconder, uma das outras, os atos negociais que praticam
sombra do mesmo contrato...
44
.
Porm, entende-se que esta fiscalizao torna-se ilcita no
momento em que o lojista aceita tal clusula no contrato, assinando-o. Portanto,
ao aceitar a clusula do pagamento do aluguel varivel, conseqentemente, o
mesmo aceita a averiguao da receita bruta da sua respectiva loja.

44
apud KARPAT, Ladislau. Shopping center: manual jurdico, 2 ed. Rio de Janeiro: Forense, p.
25
22

Neste sentido, Cludio Santos afirma: Assim, se o
comerciante abrir mo do direito de sigilo de sua contabilidade, em razo da
peculiaridade do empreendimento, no h como negar o direito de fiscalizao
por parte da administradora, para se assegurar de que a renda bruta est sendo
computada e informada com exatido.
45

Todavia, ao realizar esta fiscalizao, o empreendedor deve
prevenir-se de certos meios, ora arrolados por lvaro Villaa Azevedo: Esta
fiscalizao, para no configurar abuso, deve conter-se nos lindes da discrio do
comedimento e da urbanidade, principalmente quando exercitada no interior do
estabelecimento de vendas do utilizador, para que no exista bice realizao
negocial deste.
46

Sendo assim, para no ocorrer qualquer abusividade em sua
fiscalizao, vlido o empreendimento cercar-se destes critrios transcritos
acima, pois, se questionada a validade desta clusula, pelo menos, no se ter
bices para o questionamento deste exerccio, uma vez realizado com toda a
cautela possvel.
Apesar de muitos entendimentos acerca da ilicitude desta
clusula, manifesta-se da seguinte maneira Gladston Mamede:
No se deve afirmar a sua prevalncia absoluta, nem a
impossibilidade de ser objeto de renncia por parte do lojista, por
reconhecer sua funo na estrutura do negcio que aqui se
examina. Porm, parece-me que, ainda que contratada a
possibilidade de auditoramento das contas para efeito de
determinao da remunerao percentual do organizador, a
sombra do princpio do sigilo da escriturao comercial (art. 17,
CCo) ainda protege o lojista
47
.
Portanto, atinente ao princpio do sigilo da escriturao
comercial, possvel o questionamento desta clusula. Sendo assim, quando o

45
SANTOS, Cludio. A locao de espao em shopping centers, Revista dos Tribunais. So
Paulo, n. 680, jun/1992, p. 17.
46
AZEVEDO, lvaro Villaa. Atipicidade mista do contrato de utilizao de unidade em
centros comerciais e seus aspectos fundamentais, Revista dos Tribunais, So Paulo, n. 716,
jun/1995, p. 118.
47
Paulo Del Rey, 2000 p. 100.
23

lojista achar que est sendo violado este princpio, poder questionar esta
auditoria judicialmente.
Entretanto, se o empreendedor, ao fiscalizar a loja, encontrar
qualquer irregularidade ou sonegao, poder pedir para que o lojista pague-lhes
a diferena, embora tenha lhe fornecido a quitao, podendo tambm, acion-lo
para responder civil e criminalmente.
48

1.2.5 Estacionamento
O estacionamento um aspecto importantssimo no
shopping center, pois o local onde as pessoas guardam seus veculos ao
freqentar estes centros. E como o objetivo da construo dos shopping centers
a facilidade e vantagens oferecidas aos seus freqentadores, o estacionamento
item essencial.
Este ambiente viabiliza uma maior segurana aos
consumidores, pois no h incmodos com o horrio de funcionamento, vez que
mais amplo que os demais, contam com a vigilncia durante todo o tempo que
fica aberto.
49

Concernente importncia deste ao shopping center, afirma
Larissa Freitas Carlos:
Logicamente essa estrutura no poderia jamais olvidar de dispor
de um estacionamento a tornar mais cmoda ainda a vida dos
consumidores. Ora, diante do corre-corre dirio da grande maioria
das pessoas e frente proposta de viabilizar a consecuo dos
objetivos de consumo da populao como um todo, nada mais
elementar que os shoppings facilitassem tambm o local para a

48
empreendedores de shopping centers, Porto Alegre: Livraria do Advogado, p. 43.
49
No que diz respeito importncia desta rea nos shoppings centers, afirma a jurisprudncia:
Responsabilidade Civil. Furto de veculo em estacionamento de centro comercial. Embora no
existente pagamento direto, a empresa mantenedora de shopping center ostenta manifesto
interesse econmico em dispor de local para estacionamento de veculos, pois atualmente este
o fato mais pondervel para angariar e atrair clientela. No se trata de contrato de depsito tal
como regulado no Cdigo Civil, mas sim de assuno tcita do dever jurdico de guarda e
vigilncia dos carros. Precedentes do STJ. Recurso especial conhecido e provido. (sem grifo no
original). STJ. RESP n 29198/SP, j. 23/03/93.
24

guarda dos veculos daqueles que so seus freqentadores.
Trata-se de mais uma vantagem. Mais um modo de tornar
hegemnica a sua participao na vida dos indivduos.
50

Portanto, condio sine qua non a presena de um
estacionamento compatvel com o nmero de pessoas que freqentam
determinado shopping center o que possibilita uma enorme satisfao por parte
dos consumidores destes centros de compras.

1.3 Regulamentao Jurdica do Shopping Center
O sistema jurdico do shopping center algo complexo a ser
estudado, pelo fato de no conter uma norma especifica regulamentadora, que
oriente as relaes nele existente, utilizando-se das normas gerais de direito
como fonte conclusiva de algumas discusses a respeito de sua validade no
campo jurdico.
Assim declara Jussara Suzi Assis Borges Nasser Ferreira:
O sistema jurdico do shopping center apresenta gama considervel de
peculiaridades, em parte, decorrentes da ordem normativa maior, como ainda
resultantes da auto-regulamentao. As conseqncias jurdicas analisadas so
complexas, necessitando normatizao mais equitativa.
51

Portanto, para no dizer que no h qualquer norma jurdica
que o rege, expe-se a preocupao da Lei 8.245/1991
52
(Lei do Inquilinato) que
dentre seus inmeros artigos, trata de tal fenmeno do shopping center em
apenas dois deles, os artigos 52 e 54
53
. Assim, mesmo com a aplicao de tais

50
CARLOS, Larissa Freitas. Estacionamento em shopping center: natureza jurdica da
obrigao de indenizar danos ocorridos aos veculos nas dependncias desses
estabelecimentos. Disponvel em: http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=612. Acesso em:
09 jun. 2008.
51
FERREIRA, Jussara Suzi Assis Borges Nasser. Sistema Jurdico do Shopping Center,
Revista Semina. Londrina, v. 15, n. 3, set/1994, p. 214.
52
BRASIL. Lei do Inquilinato. Lei n 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispe sobre a locao dos
imveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.
53
Art. 52 da LI. O locador no estar obrigado a renovar o contrato se: I por determinao do
Poder Pblico, tiver que realizar no imvel obras que importarem na sua radical transformao; ou
para fazer modificao de tal natureza que aumente o valor do negcio ou da propriedade; II o
imvel vier a ser utilizado por ele prprio ou para transferncia de fundo de comrcio existente h
mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cnjuge, ascendente ou
25

dispositivos legais, no possvel suprir todas as dificuldades encontradas no
decorrer das negociaes de shopping centers, em funo de sua enormidade de
situaes dirias que vm a formar um obstculo muitas vezes intransponvel.
Quanto aplicao desta lei nas negociaes realizadas nos
shopping centers, destaca-se o comentrio de Maria Helena Diniz: [...] o
shopping center, por ser um contrato atpico, deveria ser regulado por lei prpria;
mas enquanto no for promulgada, resta aplicar a lei inquilinria, por imposio
legal, apenas para proteger o fundo de comrcio.
54

Sendo assim, o aspecto imobilirio relativo a este
empreendimento regulado pela Lei do Inquilinato, porm quanto ao aspecto
logstico, aplicam-se as regras gerais do direito.
Neste sentido, manifesta-se Alfredo Buzaid:
Na sua composio entra a locao de prdio; mas este elemento
no assaz idneo para qualificar aquele tipo de contrato, porque
a sua caracterstica no est apenas em ceder, por tempo
determinado, o uso e gozo de um imvel mediante certa
retribuio. Alm desse elemento objetivo, reputa-se de especial
relevncia a estrutura, o funcionamento e a orgnica, que tem
essencialmente um fundo de comrcio prprio criado pelo
empresrio.
55

descendente; 1. Na hiptese do inciso II, o imvel no poder ser destinado ao uso do mesmo
ramo do locatrio, salvo se a locao tambm envolvida o fundo de comrcio, com as instalaes
e pertences. 2. Nas locaes de espao em shopping centers, o locador no poder recusar a
renovao do contrato com fundamento no inciso II deste artigo. 3. O locatrio ter direito a
indenizao para ressarcimento dos prejuzos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com a
mudana, perda do lugar e desvalorizao do fundo de comrcio, se a renovao no ocorrer em
razo de proposta de terceiro, em melhores condies, ou se o locador, no prazo de trs meses
da entrega do imvel, no der o destino alegado ou no iniciar as obras determinadas pelo Poder
Pblico ou que declarou pretender realizar. Art. 54 da LI. Nas relaes entre lojista e
empreendedores de shopping center, prevalecero as condies livremente pactuadas nos
contratos de locao respectivos e as disposies procedimentais previstas nesta Lei. 1. O
empreendedor no poder cobrar do locatrio em shopping center: a) as despesas referidas nas
alneas a, b e d do pargrafo nico do art. 22; e b) as despesas com obras ou substituies de
equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite-se e
obras de paisagismo nas partes de uso comum. 2. As despesas cobradas do locatrio devem
ser previstas em oramento, salvo casos de urgncia ou fora maior, devidamente demonstradas,
podendo o locatrio, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovao das
mesmas.
54
DINIZ, Maria Helena. Lei de locao de imveis urbanos comentada, p. 225.
55
PINTO, Roberto Wilson Renault; OLIVEIRA, Fernando A. Albino de (coord.). Shopping Centers:
questes jurdicas: doutrina e jurisprudncia, So Paulo; Saraiva, p. 13
26

Importante a observao feita por Jussara Suzi Assis
Borges Nasser Ferreira: Sob esse aspecto, as normas especiais reguladoras das
relaes jurdicas em shopping center tm carter normativo cogente, nos limites
daquele universo. Em estrutura escalonada, esto as normas gerais do
shopping center que abrigam todas as demais
56
.
Destarte, ressalta-se que, entre as partes envolvidas na
relao jurdica existentes nos shopping centers, o que prevalece o estipulado
entre as partes, pois atravs da liberdade de pactuao dos contratos, as
mesmas obtm o direito de discutir as clusulas pertinentes aos contratos
estabelecidos.
Contudo, importante comentar sobre essa liberdade de
pactuao contratual, vez que, quando na prtica, quem realmente tem liberdade
somente o empreendedor, que estabelece as normas e as impe ao lojista que,
tendo o desejo de fazer parte de tal empreendimento, assume riscos mais tarde
questionveis.

56
FERREIRA, Jussara Suzi Assis Borges Nasser. Sistema Jurdico do Shopping Center, Revista
Semina. Londrina, v.15, n.3, set/2004, p. 215.
27

Captulo 2
INSTITUTOS RELACIONADOS AOS CONTRATOS DE SHOPPING
CENTER
2.1 RES SPERATA
Em Face da importncia do mbito social e jurdico do
shopping center, relevante o estudo dos contratos oriundos da relao entre
lojista e empreendedor/administrador destes estabelecimentos. Cabe analisar de
forma sucinta e objetiva os aspectos proeminentes destes contratos face a
importncia que vm tendo a partir do surgimento de tais empreendimentos.
Portanto, analisando-se os contratos que o lojista adere no momento que adentra
no shopping.
Contudo, enfrenta-se inmeros obstculos quanto a
regulamentao jurdica destes, haja vista que no possui qualquer norma
especfica. Entretanto, atravs dos princpios gerais dos contratos e tambm do
direito, alcana-se um melhor entendimento e aplicabilidade dos contratos de
shopping centers, vez que a sua existncia depende unicamente da autonomia da
vontade das partes, atravs da liberdade de contratar.
Ao projetar o shopping center, o empreendedor, inmeras
vezes no possui todo o capital necessrio para instal-lo. Este, apesar de no
possuir tal capital para a construo do empreendimento, tambm no aceita
compartilhar da propriedade deste bem, preferindo concentrar todo o poder em
suas mos.
Sendo assim, criou-se a res sperata que, conforme Cristiane
Paulsen Gonzales: Para suprir esta deficincia, inventou-se a res sperata, ou
seja, uma quantia, normalmente mensal, que paga pelos lojistas, em um
primeiro momento para auxilio ou subsdio construo do shopping, do qual,
claro, tiraro proveito, ou pelo menos pretendem neste sentido.
57

57
GONZALEZ, Cristiane Paulsen. Cdigo de defesa do consumidor na relao entre lojista
empreendedor de shopping center, Porto Alegre: Livraria do Advogado, p. 35.
28

Todavia, ao pagar a res sperata, o lojista passa a contribuir
para construo do empreendimento, apesar de no compartilhar desta
propriedade, mas em contrapartida, passa a usufruir benefcios em decorrncia
desta ajuda que presta ao empreendedor, conseqentemente, ao prprio
empreendimento e demais lojistas.
Porm, este fator gera um contrato independente, diferente
do contrato de locao realizado posteriormente pelo empreendedor e lojista, pois
trata-se de contrato aleatrio, tendo como objeto coisa futura, portanto, presente
est o risco do negcio, assumido pelo adquirente.
Assim tambm conceitua Caio Mrio da Silva Pereira: Com
esta ou aquela denominao, um contrato que se perfecciona na etapa de
construo e aparelhamento do shopping center, com todas as caractersticas de
negcio jurdico contratual, e que no se confunde com o contrato que vigorar,
aps a concluso da obra, para a utilizao dos sales.
58

Contudo, para a determinao do valor desta remunerao,
verifica-se o tamanho da futura loja que o lojista pretende alugar, bem como sua
localizao no interior do shopping e, principalmente, o tempo de vigncia do
contrato, que na maioria das vezes, realizado com prazo determinado de 5
(cinco) anos. Porm, esto dispensadas do pagamento deste valor, as lojas
ncoras que, por terem um enorme poder atrativo dos consumidores, visto pelo
empreendedor como um interessante negcio.
Neste sentido, comentando-se as vantagens auferidas pelo
locatrio/lojista, destaca Ana Maria Goffi Flaquer Scartezzini:
Ressalta-se ainda que, sob o enfoque do lojista, futuro locatrio da
loja do shopping center a ser construdo, a sua adeso a esse
empreendimento no est relacionada ao custo da obra, mas a
outros fatores: a sua expectativa de faturamento do novo
estabelecimento, o que leva a aceitar o pagamento de uma
importncia, geralmente elevada, como a res sperata, e a pactuar

58
PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Shopping center: organizao econmica e disciplina
jurdica, Revista dos Tribunais. So Paulo. n. 580, fev/1984, p. 19.
29

valores locativos determinados - o aluguel mnimo mensal e o
percentual.
59

Entretanto, quando o lojista paga ao empreendedor, a ttulo
de direito de reserva da localizao, ele espera uma contraprestao, qual seja, a
sua localizao no shopping e a promoo realizada pelo empreendedor, que
dever, de forma objetiva, realizar a publicidade, atraindo, a clientela ao shopping
center. Este pagamento serve tambm como um preo relative adeso ao
empreendimento, significando uma garantia de integrao ao shopping.
Todavia, nota-se que muitos doutrinadores entendem ser
este pagamento no a res sperata, mas sim um simples preo de adeso ao
empreendimento ou ainda, uma forma re remunerao do fundo do comrcio do
shopping center. Alm do que, outros entendem que a res sperata considerada
luvas, pois se garante um prazo mnimo da durao da futura locao.
Neste sentido, afirma Ladislau Karpat:
Assim, o interessado em locao de espao situado em Shopping
Center, necessitar de um cuidado especial. Ao aderir a um
empreendimento, momento em que normalmente ocorre o
pagamento de LUVAS, dever exigir um prazo contratual
locativo de, no mnimo, cinco anos. Este prazo conferir-lhe-, mais
tarde, o direito renovao da locao, caso assim deseje,
evitando um possvel despejo abrupto e rpido no vencimento do
contrato. Evidentemente, faz-se a idia de que todas as vezes que
h o pagamento de LUVAS, no incio da locao, o locatrio
ter, em contrapartida, um contrato locativo com prazo de 5
(cinco) anos. Todavia, no o que ocorre na prtica. Alguns
Shopping Centers, pertencentes a proprietrios menos
tradicionais, vm adotando a prtica de cobrana de LUVAS, no
momento da adeso ao empreendimento, o que ante a nova
legislao em vigor, perfeitamente legal. No concedem,
todavia, ao locatrio um prazo contratual de 5 (cinco) anos, na
tentativa de cobrar, na renovao da locao, novamente
LUVAS, o que o estatuto inquilinrio veda. que a cobrana de
LUVAS no incio da locao tornou-se legal, continuando

59
SCARTEZZINI, Ana Maria Goffi Flaquer. O shopping center e o abuso do poder econmico,
Revista do Instituto dos Advogados de So Paulo. So Paulo, v.6, n.11, jun/2003, p. 110.
30

proibida tal prtica no momento da renovao, ante a expressa
disposio contida no art. 45.
6061

Quando se trata da natureza jurdica da res sperata
entendida como luvas, cabe-se ressaltar que a ilegalidade das luvas est na
cobrana desta remunerao na renovao de contrato. Portanto, o autor
pretende argumentar que lcita esta cobrana, quando realizada anteriormente
ao contrato de espao em shopping center, porm, para que isto no seja
ilegalmente realizado, existe a necessidade de que no futuro, o contrato tenha um
prazo igual ou superior a 5 (cinco) anos.
Ao contrario, Caio Mario da Silva Pereira manifesta-se
acerca desta material:
A outra uma forma de captao de recursos em que o
empreendedor recebe dos futuros usurios, ou futuros lojistas,
quantias com que contribuem durante a fase da construo, at o
momento em que a edificao se completa e aberta utilizao
efetiva. J tive ensejo de estudar esta modalidade de
investimento, eliminando, desde logo, a figura da luva, proibida
no art. 29 do Dec.24.150, de 20/4/34, pois que se no trata de
pagamento antecipado de aluguel, nem de benefcios especial ou
extraordinrio, j que esta uma etapa pr-locatcia, no sujeita
ao imprio da lei que disciplina o renovamento dos contratos de
locao.
62

Assim, o empreendedor oferece aos candidatos a lojistas
todos os estudos acerca da viabilidade econmica e social do shopping center, o
que, em contrapartida, obriga-se ao pagamento da res sperata at que o
empreendimento seja edificado, alegando ser esta contraprestao apenas uma
segurana de reserva de uma das lojas l localizadas.
Muito embora, ainda existe a teoria de que a natureza
jurdica da res sperata entendida como fundo comercial do shopping center.

60
Art. 45 da LI: So nulas de pleno direito as clusulas do contrato de locao que visem a elidir
os objetivos da presente lei, notadamente as que probam a prorrogao prevista no art. 47, ou
que afastem o direito renovao, na hiptese do art. 51, ou que imponham obrigaes
pecunirias para tanto.
61
KARPAT, Ladislau. Shopping centers: manual jurdico, 2 ed. Rio de Janeiro: Zahar, p. 102-
103.
62
PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Shopping center: organizao econmica e disciplina jurdica,
Revista dos Tribunais. So Paulo, n. 580, fev/1984. p.19.
31

Esta teoria assim entendida pelo fato de, em um mesmo empreendimento
estarem reunidas inmeras lojas e demais atrativos do pblico que gera um
equilbrio ao shopping center, ocasionando-lhe um adicional, tanto no pblico
alvo, quanto na credibilidade do empreendimento.
Este, contudo, considerando os demais aspectos peculiares
que envolvem o shopping center, torna-se algo essencial, pois visa a credibilidade
e confiana do empreendimento que se instala objetivando um enriquecimento
tanto da cidade, no qual ser sediado, quanto dos comerciantes.

2.2 CESSO DO CONTRATO FIRMADO ENTRE O EMPREENDEDOR E O
Uma peculiaridade imposta por uma das clusulas
constantes no contrato firmado entre o empreendedor e o lojista de shopping
center a que veta o lojista de ceder, transferir, sublocar ou emprestar a outrem,
sem espao neste empreendimento, salvo se for expresso consentimento do
empreendedor, sob pena de resciso do respectivo contrato.
A aludida clusula, cuja qual faz estas proibies ao lojista,
possui justificativa, conforme aduz Cludia Santos:
Justifica-se porque este no um mero investidor imobilirio. No
benefcio geral ele seleciona os lojistas, evita, quando possvel, a
proliferao de comerciantes do mesmo ramo ou os limita, estuda
a melhor colocao do espao de cada um, balanceando os
braos do centro com atrativos especiais, trabalha para o aumento
geral da produtividade e da receita dos locatrios, at porque dela
depende, administra e fiscaliza o estabelecimento cuida de sua
publicidade, segurana, etc.
63

Tendo em vista que, trata-se de um contrato personalista
64
,
torna-se legtima a incluso desta clusula nestes contrato, haja vista que, em
benefcio estabilidade do empreendimento e das circunstncias do negcio,

63
SANTOS, Cludio. A locao de espao em shopping centers, Revista dos Tribunais. So
Paulo. n. 680, jun/1992, p. 20.
64
Para a realizao deste contrato, torna-se condio sine qua non para a sua realizao o
conhecimento de ambas as partes das qualidades do locador e locatrio.
32

qualquer modificao na relao contratual das partes poder promover um
prejuzo comercial de difcil soluo, causando a conturbao harmnica do
estabelecimento, bem como, a integralidade do mesmo.
Esta clusula contida nos contratos entre empreendedor e
lojista de shopping center diferencia-se da cesso de locao simples, vez que
neste contrato, a respectiva clusula se torna ineficaz, proibida de pleno direito,
em face da fundamental diferena entre ambos os contratos, qual seja, o regime
jurdico existente entre as partes em um deles totalmente diferente do outro,
pois cada um possui sua identidade prpria, o qual resultam conseqncias
relevantes.
Muito embora exista uma vasta corrente doutrinria que
julga ser licita esta clusula, outra parte dela, assim como Ladislau Karpat,
argumenta ser ela nula, conforme segue:
Considero tambm, como quase toda a corrente doutrinria, nula
a clusula que probe a cesso da locao nos Shopping Centers,
mas no nula aquela que condiciona a cesso anuncia do
empreendedor. Preserva-se assim a liberdade contratual, restrita
apenas pelos limites legais impostos, mantendo a proteo legal
ao Ponto Comercial, respeitando o direito do empreendedor-
locador que tem o dever legal de proteger o seu
empreendimento.
65

Contudo, uma vez aceita esta clausula no contrato, do livre
e exclusivo arbtrio do locador a deciso sobre o assunto, de forma lcita tal
interferncia quanto a cesso, podendo atravs, de motivos graves, opor-se a
esta transferncia da titularidade da utilizao do imvel, tendo em vista que a
clusula pretende proteger no apenas o interesse pessoal do contratante, mas
tambm o interesse da pluralidade de locatrios do empreendimento.
Tambm se questiona a validade desta clusula quando
trata da alterao de mais da metade capital social do locatrio, da transferncia
do controle administrativo desta ou ainda do caso de falecimento de um dos
scios, o que ocasiona a transferncia seus herdeiros. Tais questionamentos

65
KARPAT, Ladislau. Shopping center: manual jurdico, 2 ed. Rio de Janeiro: Forense, 1999,
p.69
33

so formas de alterao e substituio, direta ou indireta, dos scios da pessoa
jurdica locatria.
Outrossim, quando o empreendedor pretender a alienao
do imvel locado, segue a mesma regra das locaes em geral, conforme reza o
art. 27
66
da Lei do Inquilinato, sendo que este, pretendendo vender o imvel
utilizado pelo lojista, dever oferecer as mesmas condies com as quais
oferecer ao terceiro interessado, vez que o lojista goza do direito de preferncia
na aquisio do imvel frente ao terceiro interessado. Caso o empreendedor no
cientificar o lojista da sua pretenso de venda ou cesso daquele espao, este
poder reclamar perdas e danos, segundo dispe o art. 33
67
mesma lei.

2.3 AO RENOVATRIA
Com o objetivo de amparar a enorme valorao do fundo do
comrcio do shopping center, constitudo, principalmente, pelo trabalho do
locatrio no empreendimento, juntamente com a necessidade de permanncia
deste num local certo e fixo, o que inspirou os legisladores a criarem condies
do lojista ter direito renovao do contrato de locao firmado com
empreendedor do shopping center.
O direito a ao resguardado pela Lei do inquilinato, cujo
art. 52 pargrafo 2, estabelece que este contrato tenha sido realizado de forma
escrita e com prazo determinado de no mnimo 05 (cinco) anos, ou que os
contratos realizados sucessivamente e sem interrupes, somem no mnimo o
aludido tempo.

66
Art. 27 da LI. No caso de venda, promessa de venda, cesso ou promessa de cesso de direitos
ou dao em pagamento, o locatrio tem preferncia para adquirir o imvel locado, em igualdade
de condies com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negcio mediante
notificao judicial, extrajudicial ou outro meio de cincia inequvoca. Pargrafo nico. A
comunicao dever conter todas as condies do negcio e, em especial, o preo, a forma de
pagamento, a existncia de nus reais, bem como o local e horrio em que pode ser examinada a
documentao pertinente
67
Art. 33 da LI. O locatrio preterido no seu direito de preferncia poder reclamar do alienante as
perdas e danos ou, depositando o preo e demais despesas do ato de transferncia, haver para si
o imvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no Cartrio de
Imveis, desde que o contrato de locao esteja averbado pelo menos trinta dias antes da
alienao junto matrcula do imvel. Pargrafo nico. A averbao far-se- vista de qualquer
das vias do contrato de locao, desde que subscrito tambm por duas testemunhas.
34

Relevante se faz abordar que tendo o lojista direito de
renovao compulsria do contrato, o contrato ora renovado no est sujeito
anlise pelo juzo, de sua validade ou de suas clusulas, devendo ser observado
apenas a continuidade da relao contratual locatcia, porm, mantendo
integralmente a estrutura originria do contrato.
Assim, quando se prope a ao renovatria, busca-se
apenas a renovao do contrato firmado, e no a discusso acerca das clusulas
inseridas, as quais devero ser discutidas em ao prpria, bem como, o aluguel,
principal ponto controvertido nestes espaos, que dever ser abordado em sua
respectiva ao revisional.
Porm, neste momento o empreendedor utiliza-se da
condio de superioridade que possui sob o lojista, conforme alega Mario
Cerveira Filho:
A prtica comercial ensina-nos que, nessas condies, o
empreendedor, aproveitando-se desse momento propcio, altera
as condies contratuais primitivas, majorando o valor do aluguel
e aditando clusulas que desfavorecem aquele que est
adquirindo o ponto comercial, prejudicando, com esse
procedimento, a negociao entre o lojista que est cedendo e o
terceiro interessado na aquisio.
68

Agindo dessa forma, o empreendedor prejudica sua
negociao, sendo que no momento da renovao do aluguel, deve-se
permanecer as clausulas estabelecidas no contrato primitivo, contudo, se houver
necessidade de alguma alterao, ambas as partes devem estar de acordo, pois
o lojista ter o direito de question-las via ao revisional.
E em relao ao direito ao renovatria, Caio Mrio da
Silva Pereira manifesta-se da seguinte maneira:
No obstante, a composio do shopping center, a atividade, a
eficincia, o tratamento, a qualidade da mercadoria, a variedade
da mesma, o arranjo do mostrurio, todo um conjunto atribudo s
qualidades do usurio firma o seu conceito, atrai e cultiva clientela

68
CERVEIRA, Mrio Filho. Aes renovatrias e revisionais em shopping center, So Paulo:
Saraiva, p. 85.
35

e concorre para, independentemente dos fatores logsticos
materiais, criar elementos imponderveis que permitem a uma
clientela certa procurar aquela loja e no outra, no obstante a
aparente igualao de todas no conjunto. Apesar de todo o
esquema padronizado do shopping center e das campanhas
publicitrias que o projetam como um todo, jurdico aludir ao
fundo de comrcio, ligado atividade de um lojista, merecedor de
proteo.
69

Sendo assim, objetivando resguardar o fundo de comrcio
constitudo pelas atividades desenvolvidas por todos os locatrios de espaos em
shopping center, criou-se o direito renovao do contrato, pelo prazo mnimo de
05 (cinco) anos, independente do prazo estipulado no contrato anterior, o que,
quase sempre, o mesmo prazo contratual.
So requisitos bsicos para a propositura da ao
renovatria: sua propositura dentre o 01(um) ano, no mximo, 06(seis) meses, no
mnimo, anteriores a data do trmino do contrato; contrato escrito e de prazo
determinado; o lojista estar explorando a mesma atividade comercial, a pelo
menos, 03(trs) anos ininterruptos; o lojista dever provar ainda o cumprimento
integral de suas obrigaes assumidas no contrato; declaraes dos fiadores
aceitando tal renovao, se forem os mesmos, se forem outros, sua qualificao
completa, comprovando, desde logo sua idoneidade financeira, atravs de
certides forenses, e conforme for o caso, certides imobilirias junto ao Registro
de Imveis competente, atestando a qualidade de proprietrios; e, a indicao,
clara e precisa, das condies oferecidas para a renovao do aluguel, no que diz
respeito ao valor do aluguel, tanto no concernente ao valor mnimo como ao
percentual.
70

Outra discusso levantada pela doutrina o motivo
justificado pelo empreendedor quando este no aceita a renovao, alegando, ele
mesmo, utilizar o espao. Contudo, para pacificar os diferentes argumentos dos
estudiosos nesta rea, a prpria Lei do Inquilinato assim expe, em seu art. 52,

69
PEREIRA,Caio Mrio da Silva. Shopping centers: organizao econmica e disciplina
jurdica, Revista dos Tribunais. So Paulo, n. 580, fev/1984, p. 24.
70
CERVEIRA, Mrio Filho. Aes renovatrias e revisionais em shopping center,So Paulo,
Saraiva, 2003, p. 20-21.
36

pargrafo segundo, dispe que o locador no pode recusar a renovao do
contrato argumentando que o imvel ser utilizado por ele prprio.

2.4 ASSOCIAO DOS LOJISTAS
A Associao dos lojistas uma sociedade civil, sem fins
lucrativos, que possui personalidade autnoma, devendo seu registro ser
realizado junto ao Registro Civil de Pessoas Jurdicas, entendendo-a como
elemento da organizao de um shopping center. Esta associao composta
por lojistas e empreendedores do shopping, tendo como objetivo primordial o de
dar a publicidade ao empreendimento.
Ao adentrar ao shopping atravs de contrato realizado junto
ao empreendedor, o lojista obriga-se a ser parte integrante desta associao,
assumindo assim a responsabilidade de fazer o recolhimento, estipulado pelo
Estatuto da mesma, de cerca de 10% (dez por cento) do aluguel, o qual dever
ser destinado ao Fundo de Promoes, encarregado da campanha publicitria a
ser realizada por este rgo, para a divulgao do empreendimento. Tambm
deve fazer parte desta associao o empreendedor, que por sua vez, possui
interesse, tanto quanto ao lojista, na divulgao do shopping center.
Acerca desta matria, cuja qual faz meno a associao
dos lojistas, Maria helena Diniz justifica a finalidade da existncia deste elemento
organizacional dentro de um shopping center:
A associao dos lojistas pessoa jurdica de direito privado, sem
intuito lucrativo, que tem por finalidade: cultivar relaes entre
pessoas fsicas e jurdicas locatrias de lojas do shopping,
promovendo entre elas um intercmbio de informaes e
experincias; estabelecer normas disciplinadoras das atividades
comerciais de seus associados; realizar estudo ou pesquisa e
servio de utilidade para os associados; praticar atos que
beneficiem os interesses dos associados; amparar os interesses
dos associados perante rgos pblicos ou entidades de direito
privado; cooperar com rgos de identidades afins para obteno
de maior unidade da ao no tratamento dos assuntos relativos
comercializao em shopping center; promover a divulgao das
37

atividades do shopping, utilizando para tanto os recursos
referentes ao Fundo de Promoo do shopping center.
71

Portanto, com a necessidade de amparar os interesses dos
lojistas do shopping, criou-se as associaes de lojistas, para que assim,
tivessem maior representatividade perante diversos rgos em determinadas
situaes, e tambm, perante o empreendedor, apesar deste ser tambm um
associado e ter seus interesses protegidos quando dizem respeito ao conjunto do
empreendimento.
Destarte, sendo que a Associao dos Lojistas um rgo
que constitui-se juntamente com o shopping center, frisa-se que o responsvel
pela formulao de seu Estatuto, o prprio empreendedor, vez que ainda, no
h lojistas que o contemplem, os quais vm a integr-lo somente aps sua
aderncia junto ao shopping.
Esta associao possui um Estatuto prprio que o
regulamenta, sendo que costumeiramente dispe sobre: a) as duas categorias de
associados, os scios-titulares, caracterizada pelo direito ao voto que o lojista
possui e, pela obrigao principal deste contribuir para o Fundo de Promoes; e,
os scios-colaboradores ou honorrios, sendo aqueles que possuem algum
interesse no desenvolvimento do empreendimento, por exemplo, as empresas
que fornecem produtos aos lojistas, assim so consideradas, pois so engajados
nos objetivos da associao; b) encontra-se tambm como clusula comum
nestes estatutos a que prev as penalidades aos seus associados que
cometeram infraes junto associao, dentre ela cabendo desde a suspenso
das atividades sociais durante certo prazo at a expulso deste quadro
associativos; e. c) a que prev as finalidades da associao, dentre elas a
promoo e o amparo s pessoas integrantes do shopping center, defender e
representar os interesses dos associados; realizar estudos de interesse desta
associao; e, promover a divulgao deste empreendimento.
72

71
DINIZ, Maria Helena. Tratado terico e prtico dos contratos, 5 ed. So Paulo: Saraiva, p.
44.
72
GONZALEZ, Cristiane Paulsen. Cdigo de defesa do consumidor na relao entre lojista e
empreendedor de shopping center, p. 54.
38

Ademais, para a promoo da divulgao do shopping
atravs das campanhas publicitrias, a associao deve conjugar seu senso de
organizao, profissionalismo e principalmente a criatividade, para que assim
realize uma atividade coerente ao empreendimento.
Sendo assim, nesta seara, leciona lvaro de Villaa
Azevedo: Resta evidente que a referida Associao, administrando esse Fundo,
deve preocupar-se em manter slida propaganda e promoes que, realmente,
solidifiquem o prestgio do centro comercial e aumentem o desejo de sua
freqncia por seus clientes.
73

No obstante, todas as atribuies da associao
anteriormente citadas, o estatuto prev ainda que este rgo administre o fundo
de promoes que origina-se, conforme afirma Rubens Requio:
No meu modo de entender, a origem do Fundo de Promoes
Coletivas no resultante do contrato de locao do centro,
mas constitui uma criao da Associao de Lojista, a quem
compete angariar suas contribuies e administr-lo, em proveito
coletivo dos lojistas. Da por que tambm o empreendedor deve
para ele contribuir, pois as atividades decorrentes da propaganda
e das promoes vo se refletir no prestgio do nome do centro
comercial, aumentando sua produo, da qual participa o
locador.
74

Ainda, cabe ressaltar que, a criao da associao dos
lojistas valida somente aps a inaugurao do shopping center, ou seja, aps o
efetivo funcionamento das lojas, pois sem elas estarem em atividade, no
justifica-se a permanncia deste, vez que visa a divulgao deste centro.

2.4.1. Fundo de Promoes
Conforme dito anteriormente, a Associao de Lojista
possui, dentre outras, a atribuio de administrar do Fundo de Promoes, o qual

73
AZEVEDO, lvaro Villaa. Teoria geral dos contratos tpicos e atpicos, So Paulo: Atlas, p.
168
74
centers) no Brasil, Revista dos Tribunais, So Paulo, n. 571, maio/1983, p. 29.
39

possui caractersticas prprias, mesmo no possuindo personalidade. Sobre o
assunto, manifesta-se Gladston Mamede: Em fato, ao passo que a Associao
de Lojistas uma pessoa jurdica, vale dizer, um sujeito personalizado de direitos
e deveres, o fundo de promoo no possui personalidade: um capital
destacado, reconstitudo ms a ms a partir da contribuio do lojista e do
empreendedor, e que possui finalidade especfica.
75

O fundo de promoes foi criado para a associao o
administrar, utilizando-o para a realizao de promoes atravs das campanhas
publicitrias, divulgando o shopping center, assim como os lojistas que ali
trabalham e desenvolvem sua atividade comercial, beneficiando assim, tanto o
lojista da loja ncora, como o proprietrio da loja satlite, das lojas de menor
porte, assim como o empreendedor e os fornecedores que, por livre arbtrio,
resolvem fazer parte.
E, caso o lojista venha questionar a destinao dos recursos
de fundo de promoes, este poder notificar a administrao deste, para que
esclarea suas dvidas, porm, caso no haja resposta a esta notificao, ou haja
uma resposta incompleta, o lojista ter o direito de impetrar ao de prestao de
contas para que possa suprir as suas dvidas quanto a destinao correta,
conforme prevista no estatuto da associao.
Concluindo, este fundo a fonte financiadora das
campanhas publicitrias do shopping center, tendentes a divulgar e promover o
empreendimento, beneficiando todos ali que atuam, como lojistas,
empreendedores ou at mesmo, os fornecedores de produtos s lojas.

2.5. NORMAS GERAIS COMPLEMENTARES
As Noras Gerais Complementares constitui um instrumento
que complementa o contrato realizado entre o empreendedor e o lojista que
adentra no shopping center onde, no momento em que assina este contrato,

75
MAMEDE, Gladston. Contrato de locao em shopping center: abusos e legalidades, Belo
Horizonte: Del Rey, 2000, p. 133.
40

obriga-se a aceitar este, no desconfigurando qualquer relao contratual entre
as partes.
Este documento contempla as obrigaes e deveres
dispostos no contrato, com o objetivo nico de no prolongar muito o contrato
primitivo, evitando que este, se torne extenso, e, demasiadamente minucioso.
Para melhor definir, Rubens Requio contempla:
Mas como inmeros problemas e pormenores influem na
constituio e no funcionamento do centro comercial, o
empreendedor lana mo de um documento aditivo do contrato de
locao, ao qual denomina de Normas Gerais Complementares
de Locao dos Sales Comerciais situados no Centro
Comercial, regulando obrigaes, sob o prisma da locao,
desde a construo do imvel e sua destinao; modificaes do
projeto de construo; projetos e obras; utilizao dos sales
comerciais; as reas de circulao e uso comum e dos servios; o
aluguel; a fiscalizao do aluguel apurado com base nas vendas
brutas; os encargos e despesas decorrentes da locao; a
garantia das exigncias dos Poderes Pblicos; a cesso,
sublocao ou emprstimo dos sales comerciais; o regulamento
interno e a associao dos lojistas.
76

Sendo assim, o lojista obriga-se aceitar os princpios que
regem o funcionamento da empreendimento; acatar as disposies ali constantes;
reconhecer a locao e se associar Associao dos Lojistas que objetiva o lucro
comum.
77

de extrema importncia, lembrar que, este instrumento
compe um contrato bilateral e sinalagmtico, porm, considerado por inmeros
doutrinadores um contrato standard, ou seja, um contrato que foi elaborado uma
nica vez, e que aproveitado por todos os lojistas que adentram ao
empreendimento, no havendo qualquer individualizao entre um locatrio e
outro.

76
centers) no Brasil, Revista dos Tribunais, n. 571, mai/1983, p. 27.
77
CERVEIRA, Mrio Filho. Shopping Center: direitos dos lojistas, So Paulo: Saraiva, 2003, p.
86.
41

Para obter o maior esclarecimento referente as normas
gerais complementares via judicial, o lojista no poder impetrar ao
declaratria, porm, se assim desejar, dever provar seus direitos, demonstrar
seu interesse processual e comprovar seus prejuzos, alm de convencer o nobre
julgador, declarar que as clusulas contidas nas respectivas normas so ilegais.
Ainda, as aludidas normas gerais complementares tendem a
facilitar as negociaes entre o lojista e o empreendedor, pois feita com o
objetivo nico beneficiar esta relao negocial, demonstrando de forma clara os
direitos e obrigaes de ambas as partes, apesar de nem sempre haver
disposies acerca das obrigaes do empreendedor, como citado anteriormente.

2.6. REGIMENTO INTERNO
Com a finalidade nica de evitar qualquer conflito entre os
envolvidos nas relaes de shopping center, bem como para delimitar os limites
de atuao de cada um destes, criou-se o Regimento Interno do empreendimento,
considerado por muitos como um verdadeiro regulamento da vida do
empreendimento.
78

No momento em que o lojista adere ao shopping center,
necessrio que conhea o Regime Interno, dentre os demais instrumentos, como
o contrato e a normas gerais complementares, pois nele esto contidas as
limitaes dirias que vir a sofrer no empreendimento, como por exemplo, na
sua liberdade de exercer a atividade comercial escolhida.
Caso o lojista venha descumprir uma das clusulas contidas
no Regimento Interno, este poder ter como penalidade o pagamento de multa ou
mesmo a sua conseqente resciso do contrato com o empreendedor, vez que
complementa o contrato e as normas gerais complementares, no que estes forem
omissos.

78
MAMEDE, Gladston. Contrato de locao em shopping center: abusos e legalidades, Belo
Horizonte: Del Rey, 2000, p. 114
42

Contudo, na maioria dos casos, estes Regimentos so
considerados abusivos, pois trazem em seu corpo uma srie de atribuies
privilegiadas aos empreendedores, enquanto que, aos lojistas traz apenas
obrigaes, conseqentemente, no respeitando a autonomia de vontade
daqueles que vem a contratar junto ao shopping center.
Resta evidente que, os empreendedores ofendem um
principio clssico e fundamental para a permanncia do Direito, qual seja, o
principio da liberdade de contratar. Assim, se o empreendedor pretender alterar
unilateralmente este regimento interno, este estar cometendo uma ilegalidade,
ou seja, tal ato torna-se nulo, pois deles fazem no s o proprietrio ou
administrador do shopping, mas tambm o lojista, que ao adentrar no
empreendimento, possui tanto direito quanto este, no que diz respeito s
possveis alteraes que quaisquer contratos que este venha assinar em conjunto
com aquele.
Infere-se que, para a perfeita manuteno do shopping
center, bem como das relaes entre o empreendedor e os lojistas, o Regimento
Interno torna-se essencial vez que complementa vrias disposies contidas no
contrato e nas normas gerais complementares.

43

Captulo 3
A APLICABILIDADE DAS RELAES CONTRATUAIS ENTRE O
LOJISTA E O EMPREENDEDOR DE SHOPPING CENTER

3.1. CONTRATO DE SHOPPING CENTER ANTE O REGIME CIVILISTA
O contrato civilista teve vrias definies, sendo que
conforme a teoria contratual clssica o simples pacto realizado entre as partes,
no tinha fora vinculante entre ambas, alm do que, com influncia do Direito
Romano, os contratos no continham disposies gerais, vez que os estudiosos
tinham conhecimento somente em alguns tipos de contratos particulares.
Sobre este assunto, comenta Silvio de Salvo Venosa:
No Direito Romano, conveno e pacto eram conceitos
equivalentes e significavam o acordo de duas ou mais pessoas a
respeito de um objeto determinado. O simples acordo, conveno
ou pacto, porm, no bastava para criar uma obrigao
juridicamente exigvel. O simples pacto no criava a obrigao.
Essa noo, que vem do Direito clssico, atinge a poca de
Justiniano. Para que se exteriorizassem vista dos interessados.
A solenidade dava fora s convenes. Cada uma dessas
convenes, sob certas formalidades, constitua um contractus.
No conhecia, portanto, o Direito Romano uma categoria geral de
contrato, mas somente alguns contratos em particular.
79

O contrato durante a atividade do Estado Liberal era
pactuado sem qualquer interveno do Estado, ou seja, as partes interessadas
pactuavam conforme lhes era conveniente, sem necessitar cumprir qualquer
disposio estatal, vez que nem existia.
Todavia, todos os acontecimentos do sculo passado e
conforme dito anteriormente, o contrato passou a ter uma teoria contempornea,
conforme conceitua Rogrio Marrone de Castro Sampaio: Modernamente,

79
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil: teoria geral das obrigaes e teoria geral dos
contratos, 3ed. 2 vol. So Paulo: Atlas, 2003, p. 365.
44

entende-se por contrato negcio jurdico (espcie de ato jurdico) bilateral que tem
por finalidade gerar obrigaes entre as partes. Sob esse aspecto, portanto, o
acordo de vontades a que chegam as partes tem objetivo certo, efeito este
antevisto pelas partes (intuitu negocial) que se consubstancia na criao,
modificao ou extino de direito.
80

Neste novo contexto, o contrato considerado o negcio
jurdico em que as partes envolvidas expem suas vontades, desde que em
conformidade com a ordem econmica, os princpios da funo social do contrato
e o da boa-f, sumariamente, visto que os demais princpios tambm so
aplicados todos os contratos.
Para conceituar, assim aduz Caio Mario da Silva Pereira:
Aqui que se situa a noo estrita de contrato. um negcio
jurdico bilateral, e de conseguinte exige o consentimento;
pressupe, de outro lado, a conformidade com a ordem legal, sem
o que no teria o condo de criar direitos para o agente; e, sendo
ato negocial, tem por escopo aqueles objetivos especficos. Com a
pacificidade da doutrina, dizemos ento que o contrato um
acordo de vontades, na conformidade da lei, e com a finalidade de
adquirir, resguardar, transferir, conservar, modificar ou extinguir
direitos. Dizendo-o mais sucintamente, e reportando-se noo
que demos de negcio jurdico, podemos definir contrato como o
acordo de vontades com a finalidade de produzir efeitos
jurdicos.
81

Portanto, ao formar-se um contrato, necessrio a
exteriorizao da vontade de ambas as partes contratuais, sendo que, ao
externarem estes desejos, formalizam a relao contratual. Neste sentido
manifesta-se Fbio Ulhoa Coelho
82
quando diz que o contrato resulta da
convergncia de negcios jurdicos unilaterais realizados entre as partes.
O contrato nasce do vnculo existente entre as partes,
surgindo do acordo de vontades, porm, antes de efetivar-se, dotado de uma

80
SAMPAIO, Rogrio Marrone de Castro. Direito Civil: contratos, 4 ed. So Paulo: Atlas, 2002,
p. 17.
81
PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Instituies de direito civil, 10 ed. Vol. 3, Rio de Janeiro:
Forense, 2000, p. 02.
82
COELHO, Fbio Ulhoa. Curso de direito civil, vol 3. So Paulo: Saraiva, 2005, p. 82.
45

proposta e aceitao, os quais, por si s, no so considerados negcios
jurdicos. Porm, uma vez consentidas a proposta e a aceitao, efetivam-se os
contratos e inicia-se a relao contratual entre as partes.
Contudo, cabe ressaltar a importncia do estudo do contrato
especfico de locao, vez que com o intuito primordial de proteger o locatrio de
possveis abusos por parte do laador, e com a necessidade daqueles em alugar
um imvel. O legislador criou a Lei do Inquilinato com o objetivo de
incessantemente buscar o melhoramento das relaes contratuais locatcias.
Sendo assim, o contrato de locao de imvel possui como
caractersticas principais: a) bilateralidade, pois se origina obrigaes ambas as
partes, e por isso, tambm um contrato sinalagmtico; b) onerosidade, sendo
que gera direitos e deveres ambas as partes, comumente pecuniria, vez que
no existe locao gratuita, se assim for a relao, caracteriza-se como
comodato; c) comutatividade, pois as obrigaes de ambas as partes so
previamente conhecidas; d) tipicidade, sendo que previsto por sua forma
contratual; e) o contrato de locao no necessita de uma forma preestabelecida,
portanto, um contrato no formal; f)tambm um contrato de trato sucessivo,
vez que se prolonga no tempo; g) geralmente consensual, pois as partes, na
maioria das vezes, chegam a um acordo referente aos direitos e obrigaes; h)
este contrato pode ser de prazo determinado ou indeterminado.
83

Outra caracterstica primordial dos contratos de locao
regidos pela Lei do Inquilinato, conforme argumenta Slvio de Salvo Venosa: Tal
como no CDC, a Lei do Inquilinato comina com nulidade apenas clusulas dos
contratos e no todo o negcio jurdico. Trata-se de nulidade parcial, porque
evidentemente o legislador no pretende a nulidade da locao, eis que sua
inteno justamente preservar sua manuteno.
84

Porm, nem todas as locaes so regidas por esta lei,
algumas so regulamentadas pelo prprio Cdigo Civil, conforme dispe o art.

83
VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e prtica: Lei n 8.245, de
18-10-1991, 6 ed. So Paulo: Atlas, 2003, p. 25-28
84
VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e prtica: Lei n 8.245, de
18-10-1991, 6 ed. So Paulo: Atlas, 2003, p. 38.
46

1
85
da Lei do Inquilinato, como as locaes de imveis pblicos, vagas para
estacionamento de veculos, espaos publicitrios, apart-hoteis, hotis residncia
e os equiparados estes e o arrendamento mercantil. Conclui-se assim e,
conforme as disposies legislativas, que somente regulam-se pela Lei do
Inquilinato as locaes urbanas, conseqentemente, exclui-se as locaes rurais
de qualquer gnero.
Todavia, importante perceber a diferena e regulamentao
regida pelo Cdigo Civil das Locaes regidas pela Lei do Inquilinato, vez que
possuem peculiaridades relevantes concernentes a interpretao do contrato. No
menos importante a caracterizao dos contratos, bem como, a conceituao
para assim entender-se de forma mais clara a vontade das partes contratantes, e
ajud-las, caso necessrio, a cumprir o que nele encontra-se disposto.

3.1.1. Caractersticas dos contratos civilistas
Conforme dito, o contrato inicia-se atravs da proposta e da
aceitao, onde, a partir de ento, o contrato realmente efetiva-se, constituindo-se
atravs de instrumento, pblico ou particular, sempre com a assinatura de 2
(duas) testemunhas para que tenha validade, a obedincia das determinaes
estabelecidas pela ordem pblica, e principalmente, necessrio que tenha uma
equivalncia de obrigao entre as partes, um certo equilbrio, ocasionando assim
a melhor qualidade do contrato, pois ento no ser necessrio qualquer
interveno estatal para o equilbrio da situao.
O contrato possui caractersticas prprias, conforme
descreve Rogrio Marrone de Castro Sampaio:

85
Art. 1 da LI. A locao de imvel urbano regula-se pelo disposto nesta Lei. Pargrafo nico.
Continuam reguladas pelo Cdigo Civil e pelas leis especiais: a) as locaes: 1. de imveis de
propriedade da Unio, dos Estados e dos Municpios, de suas autarquias e fundaes pblicas; 2.
das vagas autnomas de garagem ou de espaos para estacionamento de veculos; 3. de espaos
destinados publicidade; 4. em apart-hoteis, hotis-residncia ou equiparados, assim
considerados aqueles que prestam servios regulares a seus usurios e como tais sejam
autorizados a funcionar; b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.
47

Isto , em que pese a coincidncia de declaraes ou
convergncias de vontades ser essencial ao aperfeioamento do
contrato, este tem algumas caractersticas peculiares:
1. necessidade de o acordo de vontades ter por finalidades gerar
obrigaes s partes e no simples regras de condutas, o que
ocorre, por exemplo, com os acordos normativos;
2. plurititularidade consiste na co-participao de sujeitos de
direito com interesses econmicos contrapostos. A contraposio
essencial, no passando o contrato, assim, de uma composio
(GOMES, Orlando. Contratos. 17 ed. Rio de Janeiro: Forense,
1997, p. 11);
3. noo de parte como centro de interesses e no como pessoa
fsica ou jurdica. Fato este que explicaria uma nica pessoa
representando ambas as partes (autocontrato ou contrato consigo
mesmo).
86

Necessrio se faz a aplicao de todas as caractersticas
nos contratos, razo pela qual, gera maior segurana s partes e ao Estado
quando verifica a consonncia dos contratos com os princpios a serem
cumpridos, vez que intervm nas relaes privadas, de suma importncia o
cumprimento de tais regras por ele impostas.
Juntamente com estas caractersticas, para que realmente
se efetive a relao contratual, necessrio o cumprimento de alguns
pressupostos e requisitos, conforme dispe o art. 104
87
do Cdigo Civil, tais como
a capacidade das partes, ou seja, para a realizao e validade do negcio
jurdico, necessrio que as partes possuam capacidade absoluta para exercer
atos da vida civil, conforme dispe o art. 5
88
do Cdigo Civil.
Alm deste requisito, verifica-se a necessidade do objeto do
contrato ser lcito possvel e determinado, isto , que o objeto da avena
contratual deve ser lcito, conforme moral, ordem pblica e os bons costumes;
deve tambm ser certo quanto a sua existncia ou, pelo menos, determinvel
quanto aos fins almejado pelas partes. No cumprindo esta determinao, o

86
SAMPAIO, Rogrio Marrone de Castro. Direito Civil: Contratos, 4 ed. So Paulo:Atlas, 2002,
p. 17-18
87
Art. 104 do CC. A validade do negcio jurdico requer: I agente capaz; II objeto lcito,
possvel, determinado ou determinvel; III forma prescrita ou no defesa em lei.
88
Art. 5 do CC. A menoridade cessa aos 18 (dezoito) anos completos, quando a pessoa fica
habilitada prtica de todos os atos da vida civil.
48

contrato ser considerado nulo, conforme dispe o art. 166, inciso II
89
do Cdigo
Civil.
E por fim, devendo o negcio jurdico possuir forma prescrita
ou no defesa em lei, significa dizer que este deve ser externado de alguma
forma, podendo o contrato ser tpico ou atpico, ou que no possua, quando da
sua constituio, qualquer restrio na lei.
Tratando-se dos contratos tpicos e atpicos, juntamente com
a multiplicidade de posicionamentos acerca da relao jurdica existente entre o
empreendedor e o lojista de shopping center, necessrio se faz a diferenciao e
indagao destes conceitos, aplicando-os ao tema em estudo.
Destarte, em referncia aos contratos tpicos, argumenta
Celso Marcelo de Oliveira:
Os contratos tpicos ou nominados so aqueles que tm uma
estrutura legalmente definida. So regulamentados nos seus
principais aspectos por textos legais, tais como os contratos de
compra e venda, a locao, o mtuo e o comodato. Segundo
Maria Helena Diniz o nosso Cdigo Civil rege e esquematiza
dezesseis tipos dessa espcie de contrato: compra e venda, troca,
doao, locao, emprstimo depsito, mandato, gesto, edio,
representao dramtica, sociedade, parceria rural, constituio
de renda, seguro, jogo e aposta, e fiana
90
.
Sendo assim, o contrato tpico aquele que encontra
amparo legal que determine que as clusulas e condies obrigatrias sejam
inseridas no respectivo contrato. Dispensando-se assim as excees, no h
questionamentos quanto a sua natureza jurdica, muito menos, quanto s
clusulas pr-determinadas na legislao prpria.

89
Art. 166 do CC. nulo o negcio jurdico quando: [...] II for ilcito, impossvel ou indeterminvel
o seu objeto; [...]
90
OLIVEIRA, Celso Marcelo de. Teoria geral dos contratos: tratado de direito bancrio,
Campinas: LZN, 2002, p. 108.
49

Quanto aos contratos atpicos, comenta Adalgiza Paula
Mauro:
Os contratos atpicos esto diretamente ligados ao progresso,
dinmica das relaes econmicas da vida moderna. Nascem das
necessidades de adequao de interesses variados, no
enquadrveis nos modelos legais pr-estabelecidos, cabendo, por
conseguinte, s partes, o assentamento dos direitos e das
obrigaes dele decorrentes. Em regra, basta para sua validade
que as partes sejam capazes, o objeto do contrato seja lcito,
possvel e suscetvel de apreciao econmica.
91

Entrementes, conclui-se que os contratos atpicos possuem
como caracterstica primordial a consensualidade e a autonomia de vontades,
razo pela qual as partes determinam sua validade, bem como suas condies.
Este tipo de contrato algo extremamente moderno, ocasionado pelo progresso
da sociedade, o qual, infelizmente, o positivismo no consegue alcanar.
H tambm os chamados contratos mistos, referindo-se
queles contratos em que as partes criam regras, porm, com o auxlio e
utilizao simultnea de contratos tpicos. Neles, encontram-se caractersticas
prprias de determinados contratos tpicos, bem como dos contratos atpicos,
sendo, por vezes, parcialmente regulamentado em lei.
92

Referindo-se aos contratos de locao, fala-se na sua
tipicidade, conseqentemente, regido pela Lei do Inquilinato. A Lei do Inquilinato,
dentre seus 90 artigos, tratou dos shoppings centers apenas nos arts. 52, 2 e
54, o que completamente insuficiente quando se trata de tal empreendimento, o
que torna a relao do empreendedor e lojista ainda mais complicada de ser
realizada.
Para ilustrar, importante destacar o comentrio de Gildo dos
Santos:

91
MAURO, Adalgiza Paula, Contratos atpicos: limites legais e dogmticos para criao
uma nova perspectiva a partir do Cdigo Civil, Revista Jurdica Consulex. Braslia, v. 9, n. 192,
jan/2005, p. 50.
92
AZEVEDO, lvaro Villaa. Teoria geral dos contrato tpicos e atpicos, So Paulo: Atlas,
2002, p. 131-134.
50

De qualquer modo, a regra revelou a preocupao do legislador
em deixar claro que a locao de espao em shopping center est
submetida nova lei de locao urbana, apesar de o respectivo
contrato conter clusulas atpicas para um mero ajuste locatcio,
mas que, nem por isso, o afastam de uma locao, em que pese a
insistncia dos empreendedores na tentativa de descaracteriz-lo
como de locao.
93

Em referncia a aplicao da Lei do Inquilinato nestas
relaes, a opinio de Silvio de Salvo Venosa favorvel, quando entende s-la
aplicvel, porm operando com certas restries, pois considera ser um contrato
de locao especial, seno vejamos:
Nessa relao existe o cunho locacional, o qual, no entanto, no
o nico, e nem sempre o preponderante. Parte da doutrina nega a
existncia de uma locao nesse negcio. A Lei do Inquilinato,
contudo, expressa em abranger ao menos parte dessa relao
jurdica. Outra no pode ser a soluo tendo em vista a presena
do art. 54 e do 2 do art. 52.
[...]
Desse modo, no se podem transplantar pura e simplesmente os
clssicos princpios do microssistema da Lei do Inquilinato para
essa modalidade de arrendamento.
94

Destarte, Caio Mrio da Silva Pereira
95
, destaca como
elementos da locao a coisa cujo uso cedido, o preo ajustado e o acordo de
vontades para a realizao deste negcio. Seu entendimento encaixa-se
perfeitamente ao contrato realizado entre o empreendedor e lojista do shopping e
ainda, mesmo que o contrato de locao das lojas de shopping center possua
caractersticas prprias, no faz dele um contrato de natureza diferente do de
locao.
Portanto, alega que este contrato se enquadra ao de
locao, embora tenha caractersticas prprias, dentre elas, destaca-se o aluguel
fixo e percentual, 13 aluguel, fiscalizao de balano mensal da loja, a

93
SANTOS, Gildo dos. Locao e despejo: despejo: comentrios Lei 8.245/91. 5 ed. So
Paulo: Revista dos Tribunais, 2004., p. 54.
94
VENOSA, Silvio de Salvo. Alguns aspectos da locao nos shopping centers, Revista
Literria de Direito. So Paulo, v. 7, n. 41, jul/2001, p. 19-20
95
PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Shopping center: lei aplicvel locao de unidades,
Revista dos tribunais. So Paulo, n. 596, jun/1985, p.9.
51

possibilidade do administrador/locador se envolver em assuntos pertinentes loja,
como decorao e promoes.
Outros doutrinadores posicionam-se na defesa de que este
um contrato atpico misto. Neste sentido, confirma lvaro Villaa Azevedo:
Acontece que, como deixei claro, o elemento tpico, quando somado com outro
elemento tpico, ou, mesmo, atpico, desnatura-se, compondo-se esse conjunto
de elementos um novo contrato, uno e complexo, com todas as suas obrigaes
formando algo individual e indivisvel.
96

Nesta mesma seara, contempla Orlando Gomes:
Por esses e outros traos inusitados no contrato proteiforme de
locao, inclina-se o investigante para coloc-lo na rea dos
contratos inominados ou atpicos, e, nestes, na subcategoria dos
contratos mistos, assim entendidos os contratos sem autonomia
dogmtica, sua estrutura engloba elementos tpicos de dois ou
mais contratos nominados.
97

E quanto a natureza atpica mista deste contrato, aduz Maria
Helena Diniz:
H um modus vivendi peculiar no shopping center que no ter
personalidade jurdica, por ser uma organizao resultante de atos
e idias, que redundam em contratos diversificados, que, por sua
vez, se fundem numa unidade econmica e jurdica,
transformando-se num s contrato sui generis, atpico e misto.
No haver coligao de contratos,mas apenas unidade
econmica e pluralidade jurdica
98

Estes doutrinadores alegam ser este contrato assim
considerado, por haver uma mescla de elementos de contrato de locao, bem

96
AZEVEDO, lvaro Villaa. Teoria Geral dos contratos tpicos e atpicos. So Paulo: Atlas,
2002. p. 178.
97
GOMES, Orlando. Traos do perfil jurdico de um shopping center, So Paulo: Revista dos
Tribunais, 1984. p. 12.
98
DINIZ, Maria Helena. Tratado terico e prtico dos contratos, 5 ed. So Paulo: Saraiva,
2003. p. 51.
52

como clusulas livremente pactuadas entre as partes, conforme possibilita o art.
54
99
da Lei do Inquilinato.
Contudo, este entendimento se faz relevante frente aos
vrios conceitos trazidos baila, pois afirma ser o shopping center uma instituio
desprovida de personalidade jurdica, porm, que se funde numa nica unidade,
tanto econmica, quanto jurdica. Conseqentemente, gera um contrato s, um
contrato no disciplinado pela legislao brasileira, porm, admitido no direito
ptrio, por ser algo que tem como prevalncia, a liberdade de contratao das
partes, gerada atravs da autonomia de cada um. Por conseguinte, entende que a
lei do Inquilinato, somente aplicvel aos contratos de shopping para proteger o
fundo de comrcio, porm, se este no for conflitante com as clusulas livremente
pactuadas.
Porm, diferentemente desse entendimento e favorvel
no aplicao da Lei do Inquilinato nos contratos de shopping center, posiciona-
se Rubens Requio:

99
Art. 54 da LI. Nas relaes entre os lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecero
as condies livremente pactuadas nos contratos de locao respectivos e as disposies
procedimentais previstas nesta Lei. 1. O empreendedor no poder cobrar do locatrio em
shopping center: a) as despesas referidas nas alneas a, b e d do pargrafo nico do art. 22; e b)
as despesas com obras ou substituies de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o
memorial descritivo da data do habite-se e obras de paisagismo nas partes de uso
comum. 2. As despesas cobradas do locatrio devem ser previstas em oramento, salvo casos
de urgncia ou fora maior, devidamente demonstradas, podendo o locatrio, a cada 60
(sessenta) dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovao das mesmas. Art. 22 da LI.O
locador obrigado a: I entregar ao locatrio o imvel alugado em estado de servir ao uso a que
se destina; II garantir, durante o tempo da locao, o uso pacfico do imvel locado; III manter,
durante a locao, a forma e o destino do imvel; IV responder pelos vcios e defeitos anteriores
locao; V fornecer ao locatrio, caso este solicite, descrio minuciosa do estado do imvel,
quando de sua entrega, com expressa referncia aos eventuais defeitos existentes; VI fornecer
ao locatrio recibo discriminado das importncias por este pagas, vedada a quitao genrica; VII
pagar as taxas de administrao imobiliria, se houver, e de intermediaes, nestas
compreendidas as despesas necessrias aferio da idoneidade do pretendente ou de seu
fiador; VIII pagar os impostos e taxas, e ainda o prmio de seguro complementar contra fogo,
que incidam ou venham a incidir sobre o imvel, salvo disposio expressa em contrrio no
contrato; IX exibir ao locatrio, quando solicitado, os comprovantes relativos s parcelas que
estejam sendo exigidas; X pagar as despesas extraordinrias de condomnio. Pargrafo nico.
Por despesas extraordinrias de condomnio se entendem aquelas que no se refiram aos gastos
rotineiros de manuteno do edifcio, especialmente: a) obras de reformas ou acrscimos que
interessem estrutura integral do imvel; b) pintura das fachadas, empenas, poos de aerao e
iluminao, bem como das esquadrias externas; c) obras destinadas a repor as condies de
habitabilidade do edifcio; d) indenizaes trabalhistas e previdencirias pela dispensa de
empregados, ocorridas em data anterior ao incio da locao; e) instalao de equipamentos de
segurana e de incndio, de telefonia, de intercomunicao, de esporte e de lazer; f) despesas de
decorao e paisagismo nas partes de uso comum; g) constituio de fundo de reserva.(grifou-se)
53

No centro comercial no vejo organizao jurdica deste tipo. Os
contatos que surgem em torno da organizao no se fundem,
nem resultam num novo contrato. Eles apenas se congregam, ou
melhor, se coligam, a fim de disciplinar o empreendimento
comum. Cada um reconhece com a sua individualidade jurdica
prpria, embora unidos por laos econmicos de interesses entre
seus componentes
100
.
Sendo assim, impossvel tratar-se de contratos atpicos
sem se falar em liberdade de contratar, pois nestes contratos, atravs da
autonomia da vontade, as partes pactuam conforme lhe interessem, objetivando o
benefcio de ambos, conforme dita o art. 54 da Lei do Inquilinato. Nestes casos,
nota-se que a liberdade de contratar torna-se ampla, vez que no existe lei
especfica para regulamentar este empreendimento.
Neste sentido, comenta Adalgiza Paula Mauro:
De fato, uma liberdade desmedida, pode levar a abusos e
injustias, ao arbtrio, sobreposio do mais forte, pois certo
que nem sempre as partes esto em p de igualdade numa
determinada situao, como evidncia do exemplo clssico do
fornecedor em face do consumidor. Assim, a resistncia criao
de contratos atpicos est no potencial lesivo da liberdade
exacerbada, na constatao da existncia de casos em que a
decantada autonomia de vontade, de um s, restando ao outro
contratante apenas o receio do impacto sombrio que o princpio do
pacta sunt servanda pode ter em sua vida. Como se v, seria
mesmo, a inverso de valores
101
.
Tendo em vista a existncia deste fenmeno, inmeras
injustias e exageros so causados, o que no caso em tela, na maioria das vezes
, realizado por parte do empreendedor quando impe ao lojista os contrato que
o mesmo deve assinar, pois caso haja alguma manifestao negativa a respeito
das condies impostas nestes contratos, e o mesmo queira aderir-los, existir
outro lojista que aceitar tais condies e far parte do empreendimento.

100
centers) no Brasil, Revista dos Tribunais. So Paulo, n. 571, mai/1983.p. 17.
101
MAURO, Adalgiza Paula O. Contratos atpicos: limites legais e dogmticos para criao
uma nova pesquisa a partir do Cdigo Civil, Revista Jurdica Consulex. Braslia, v. 9, n. 192,
jan/2005.p. 50.
54

Em referncia a interpretao destes contratos, cabe
salientar as ponderaes descritas por Rogrio Marrone de Castro Sampaio:
Com base neste proceder, formularam a doutrina e a
jurisprudncia algumas regras de interpretao, dentre as quais
destacam-se as seguintes:
1. deve-se ter em vista a comum inteno das partes e os fins
econmicos que as levaram a contratar;
2. o contrato deve ser interpretado contra o prprio estipulante
que, podendo ser claro, no o foi;
3. interpreta-se sempre de maneira menos onerosa para o
devedor;
4. as clusulas de um contrato interpretam-se em harmonia e no
isoladamente;
5. se um contrato seguido de outro, modificando-o em parte,
devem ambos ser interpretados como um todo;
6. deve-se levar em considerao a conduta das partes,
principalmente nos contratos de execuo diferida;
7. as clusulas duvidosas interpretam-se em favor de quem se
obriga;
8. quando determinada clusula tem sentido ambguo, a
interpretao deve ser feita no sentido de torn-la eficaz;
9. havendo conflito entre duas clusulas, a contradio prejudicar
o outorgante e no o outorgado;
10. entre clusulas impressa e clusula datilografada, prevalecer
a segunda.
102

A interpretao dos contratos deve objetivar o alcance da
verdadeira declarao de vontade das partes, razo pela qual, levando-se em
considerao as regras de interpretao dos contratos descritos acima,de forma
simplificada ser obtido a melhor forma de resoluo do contrato. Conforme
dispe o art. 113 do Cdigo Civil, os contratos devem ser interpretados segundo a
boa-f e os bons costumes.
Os contratos devem ter sua formao segundo dispe o art.
427 a 435
103
do Cdigo Civil, sendo que uma vez oferecida a proposta,

102
SAMPAIO, Rogrio Marrone de Castro. Direito Civil: contratos, 4 ed. So Paulo: Atlas,
2002.p. 34-35.
103
Art. 427 do CC. A proposta de contrato obriga o proponente, se o contrrio no resultar dos
termos dela, da natureza do negcio, ou das circunstncias do caso. Art. 428 do CC. Deixa de ser
obrigatria a proposta: I - se, feita sem prazo a pessoa presente, no foi imediatamente aceita.
Considera-se tambm presente a pessoa que contrata por telefone ou por meio de comunicao
55

proponente se obriga a mant-la e cumpri-la, exceto quando houver uma
proposta. No menos importante salientar que o contrato reputar-se- celebrado
no local onde foi realizada a proposta.
Concernente prova da realizao do contrato, onde os
contratantes dispem meio que comprovem a existncia da relao jurdica
contratual, sendo eles: confisso, documento, testemunha, presuno, percia,
translados e certides, ou mesmo escritos em lngua estrangeira.
104

O desfazimento das relaes contratuais pode ocorrer
atravs de sua extino, encontrado quando o contrato se resolve por ter sido
integralmente cumprido, porm, pode ocorrer a extino do contrato de forma
anormal, ou seja, quando o contrato desfeito em funo da alterao na sua
execuo ou mesmo quando antecipado o seu cumprimento
105
. Esta forma
anormal de extino pode ser feita atravs da resilio ou a resoluo. A primeira
encontrada quando as partes, por mtua vontade, resolvem desfazer o vnculo
contratual, segundo o art. 472
106
do Cdigo Civil. A inexecuo involuntria de
umas das partes seja ela por caso fortuito ou fora maior, uma forma de
resoluo do vnculo contratual.
Por sua vez, conceituando resoluo, assim descreve
Orlando Gomes, citado por Silvio de Salvo Venosa: Resoluo , portanto, um

semelhante; II - se, feita sem prazo a pessoa ausente, tiver decorrido tempo suficiente para chegar
a resposta ao conhecimento do proponente; III - se, feita a pessoa ausente, no tiver sido
expedida a resposta dentro do prazo dado; IV - se, antes dela, ou simultaneamente, chegar ao
conhecimento da outra parte a retratao do proponente. Art. 429 do CC. A oferta ao pblico
equivale a proposta quando encerra os requisitos essenciais ao contrato, salvo se o contrrio
resultar das circunstncias ou dos usos. Pargrafo nico. Pode revogar-se a oferta pela mesma
via de sua divulgao, desde que ressalvada esta faculdade na oferta realizada. Art. 430 do CC.
Se a aceitao, por circunstncia imprevista, chegar tarde ao conhecimento do proponente, este
comunic-lo- imediatamente ao aceitante, sob pena de responder por perdas e danos. Art. 431
do CC. A aceitao fora do prazo, com adies, restries, ou modificaes, importar nova
proposta. Art. 432 do CC. Se o negcio for daqueles em que no seja costume a aceitao
expressa, ou o proponente a tiver dispensado, reputar-se- concludo o contrato, no chegando a
tempo a recusa. Art. 433 do CC. Considera-se inexistente a aceitao, se antes dela ou com ela
chegar ao proponente a retratao do aceitante. Art. 434 do CC. Os contratos entre ausentes
tornam-se perfeitos desde que a aceitao expedida, exceto: I - no caso do artigo antecedente;
II - se o proponente se houver comprometido a esperar resposta; III - se ela no chegar no prazo
convencionado. Art. 435 do CC. Reputar-se- celebrado o contrato no lugar em que foi proposto.
104
AZEVEDO, lvaro Villaa. Teoria geral dos contratos tpicos e atpicos, So Paulo: Atlas,
2002. p. 52-53.
105
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: teoria geral das obrigaes e teoria geral dos
contratos, 3 ed. vol. 2. So Paulo: Atlas, 2003. p. 499.
106
Art. 472 do CC. O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato.
56

remdio concedido parte para romper o vnculo contratual mediante ao
judicial
107
. Ou seja, quando no contrato h uma disposio expressa pelas partes
que o descumprimento de uma de suas clusulas gera, automaticamente, a
resoluo do contrato. Esta clusula chamada de clusula resolutria expressa.
Outra forma de resoluo contratual, no menos importante, quando ocorre o
inadimplemento antecipado, isto , quando se constata, de plano, a insolvncia do
devedor, ocasionando a impossibilidade antecipada do cumprimento das
obrigaes inicialmente acordadas.
Portanto, o contrato nasce, cresce, desenvolve-se e
extingue-se, via de regra, pela vontade das partes, cabendo excees esta
assertiva, tendo s partes o arbtrio de acordarem acerca da realizao do
negcio jurdico de acordo com as regras impostas pelo poder pblico, bem como,
a realizar de forma beneficente ambas os contratantes, possibilitando uma
equiparao de obrigaes e direitos, para que assim, no ocorra maiores
dificuldades na execuo do contrato.
Sendo assim, de fundamental importncia a observao dos
princpios contratuais anteriormente expostos, gerando maior segurana s partes
contratantes e ao Estado Social, que possui interesse na preservao benfica
desta relao.

3.2. O CONTRATO DE SHOPPING CENTER SOB O CDIGO DE DEFESA
DO CONSUMIDOR
A Constituio da Repblica Federativa do Brasil de 1988
em seu art. 5, inciso XXXII
108
, declara que o Estado dever defender os direitos
do consumidor, na estipulada na lei. Sendo assim, com o advento desta
Constituio, o consumidor passou a possuir um direito fundamental, ou seja, a
proteo dos interesses econmicos do consumidor, atravs do equilbrio

107
apud VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: teoria geral das obrigaes e teoria geral dos
contratos, 3 ed. vol. 2. So Paulo: Atlas, 2003. p. 502.
108
Art. 5 da CF. Todos so iguais perante a lei, sem distino de qualquer natureza, garantindos
e aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no Pas a inviolabilidade do direito vida,
liberdade, igualdade, segurana e propriedade, nos temos seguintes: [...] XXXII o Estado
promover, na forma da lei, a defesa do consumidor.
57

contratual entre este e o fornecedor de produtos ou servios, ou mesmo, atravs
do controle de clusulas abusivas. Conseqentemente, o consumidor
considerado como um agente protegido de forma especial, ou seja, por lei prpria
para a defesa de seus interesses.
Sendo o direito do consumidor um direito fundamental
bsico, assim disposto constitucionalmente, todo cidado brasileiro que for
considerado um consumidor poder exigir do Estado uma proteo efetiva. A
Constituio Federal identificou o consumidor como sendo o sujeito
economicamente mais vulnervel, vez que possui um direito individual
constitucional.
Ressalta-se que ao proteger e dar ao Estado este dever
protegendo de forma eficaz, a Constituio limitou o direito da livre iniciativa,
assim disposta no art. 170
109
da mesma, porm desde que tal limitao seja em
funo dos direitos do consumidor.
Como resultado esta proteo constitucional e com a
exigncia de uma lei especial que protegesse, criou-se a Lei 8.078/90, o Cdigo
de Defesa do Consumidor
110
. Com isso, o direito brasileiro passou a contar com
uma nova ramificao de sua cincia, qual seja, o direito do consumidor, que
possui como objetivo principal proteger todos os consumidores, bem como, os
equiparados a estes, dando amparo s relaes contratuais abusivas, imposta por
uma das partes.
Outrossim, o Estado busca compatibilizar os consumidores e
fornecedores viabilizando a necessidade de desenvolvimento tecnolgico e
econmico aos cidados brasileiros, tutelados por este novo direito.
Destacando a importncia dos contratos, aduz Claudia Lima
Marques:

109
Art. 170 da CF. A ordem econmica, fundada na valorizao do trabalho humano e na livre
iniciativa, tem por fim assegurar a todos existncia digna, conforme os ditames da justia social,
observados os seguintes princpios: [...] V defesa do consumidor;
110
BRASIL. Cdigo de Defesa do Consumidor. Lei n 8.078/90, de 11 de setembro de 1990.
Dispe sobre a proteo do consumidor e d outras providncias.
58

O contrato o instrumento de circulao das riquezas das
sociedade, hoje tambm instrumento de proteo dos direitos
fundamentais do consumidor, realizao dos paradigmas de
qualidade, de segurana, de adequao dos servios e produtos
no mercado brasileiro. Estes paradigmas concretizam no s a
nova ordem econmica constitucional (art. 170, V, da Constituio
Federal), mas tambm os mandamentos constitucionais de
igualdade entre os desiguais (art. 5 da Constituio Federal), de
liberdade material das pessoas fsicas e jurdicas (art. 5 c/c art.
170, V, da Constituio Federal) e, em especial, da dignidade
deste sujeito quanto pessoa humana (art. 1, III c/c art. 5, XXXII,
da Constituio Federal)
111

Com o advento do capitalismo, os contratos passaram a ter
maior valor, vez que possui como principal objetivo a circulao de riquezas.
Porm, o Estado busca resguardar a parte contratual mais frgil concedendo-lhe
direitos constitucionais resguardados.
E, dando nfase aos contratos de consumo, de forma
sucinta, dispe Cludia Lima Marques:
Atualmente, denomina-se contratos de consumo todas aquelas
relaes contratuais ligando um consumidor a um profissional,
fornecedor de bens ou servios. Esta nova terminologia tem como
mrito englobar a todos contratos civis e mesmo mercantis, nos
quais, por estar presente em um dos plos da relao um
consumidor, existe um provvel desequilbrio entre os contratantes.
Este desequilbrio teria reflexos no contedo do contrato, da
nascendo a necessidade do direito regular estas relaes
contratuais de maneira a assegurar o justo equilbrio dos direitos e
obrigaes das partes, harmonizando as foras do contrato atravs
de uma regulamentao especial
112
.
Portanto, contata-se a relao de consumo quando uma das
partes caracterizada como consumidor, seja no conceito stricto sensu ou
mesmo quando equiparado este, podendo ser uma pessoa fsica ou jurdica. O
art. 2 do Cdigo de Defesa do Consumidor
113
, consta que a pessoa jurdica

111
MARQUES, Cludia Lima. Contratos no cdigo de defesa do consumidor: o novo regime
das relaes contratuais, 4 ed. So Paulo: Revista dos Tribunais, 2002. p. 213.
112
das relaes contratuais, 4 ed. So Paulo: Revista dos Tribunais, 2002 p. 252.
113
Art. 2 do CDC. Consumidor toda pessoa fsica ou jurdica que adquire ou utiliza produto ou
59

tambm pode ser assim considerada e adentrar numa relao de consumo,
estando ela no plo vulnervel e hipossuficiente da relao contratual, desde que
prove tal situao.
Quando se trata dos princpios fundamentais contratuais,
importante a lio de Ruy Rosado de Aguiar Jnior:
Os princpios fundamentais que regem os contratos deslocam seu
eixo do dogma da autonomia da vontade e do seu corolrio da
obrigatoriedade das clusulas, para considerar que a eficcia dos
contratos decorre da lei, a qual sanciona porque so teis, com a
condio de serem justos.
[...]
O primado no da vontade, da justia, mesmo porque o poder
da vontade de uns maior do que o de outros e nos contratos de
adeso, como o caso dos estudos, mnimo o componente de
vontade do aderente para estabelecer o contedo da avena
114
.
Com esta nova concepo de contrato, juntamente com a
aplicabilidade dos princpios contratuais, o Cdigo de Defesa do Consumidor
passa a controlar com maior efetividade o equilbrio das partes e a equidade
aplicada aos contratos firmados.
Tratando-se das definies das partes dos contratos de
consumo, verifica-se que o art. 2 do Cdigo de Defesa do Consumidor traz a
definio de consumidor, pois considerada a parte primordial nesta relao
negocial, pois sem ele, a relao consumerista jamais existir.
Todavia, o conceito de consumidor no interpretado
unicamente, apesar de estar definido em lei, vez que a doutrina e a jurisprudncia
dividem-se em duas correntes para defini-lo, quais sejam: a escola subjetiva ou
finalista; e, a escola objetiva ou maximalista.
A teoria subjetiva ou finalista trata o consumidor stricto
sensu, como destinatrio final ttico e econmico do bem ou servios,

servio como destinatrio final. Pargrafo nico. Equipara-se a consumidor a coletividade de
pessoas, ainda que indeterminveis, que haja intervindo nas relaes de consumo.
114
AGUIAR Jr., Ruy Rosado de. A boa-f na relao de consumo, Revista do
Direito do consumidor. So Paulo, n. 12, 1995.p. 21.
60

independentemente deste ser pessoa fsica ou jurdica, ou seja, o bem ou servio
adquirido deve ser utilizado para uso pessoal, e no profissional.
Nesta diapaso, Ftima Nancy Adrighi
115
relata os
pressupostos desta teoria, quais sejam: a) o consumidor deve ser aquele que
ultima a atividade econmica com a retirada, do bem ou servio, de circulao,
com a finalidade de consumir para a necessidade pessoal; b) o consumidor deve
retirar o bem ou servio de circulao permeado atravs do critrio econmico; e,
c) a figura de destinatrio final ser considerada restritivamente, devendo o
consumidor da teoria subjetiva ser o destinatrio final ttico e econmico.
Concordando com esta teoria, Claudia Lima Marques
argumenta:
Em resumo e concluindo, concordamos com a interpretao
finalista das normas do CDC. A regra do art. 2 deve ser
interpretada de acordo com o sistema de tutela especial do
Cdigo e conforme a finalidade da norma, a qual vem determinada
de maneira clara pelo art. 4 do CDC. S uma interpretao
teleolgica da norma do art. 2 permitir definir quem so os
consumidores no sistema do CDC. Mas alm dos consumidores
strictu sensu, conhece o CDC os consumidores-equiparados, os
quais por determinao legal merecem a proteo especial de
suas regras. Trata-se de um sistema tutelar que prev excees
em seu campo de aplicao sempre que a pessoa fsica ou
jurdica preencher as qualidades objetivas de seu conceito e as
qualidades subjetivas (vulnerabilidade), mesmo que no preencha
a de destinatrio final econmico do produto ou servio
116
.
Portanto, os aderentes teoria subjetiva determinam que o
conceito de consumidor deve ser interpretado stricto sensu, bem como, o
consumidor deve ser o destinatrio final ftico e econmico do bem ou servio,
utilizando-se para o consumo prprio, no tendo qualquer relao com a profisso
que exerce, ou que o ajude na obteno de lucros.

115
ANDRIGHI, Ftima Nancy. O conceito de consumidor direito e a jurisprudncia do
Superior Tribunal de Justia, Revista de direito renovar. Rio de Janeiro, n. 29, mai.-ago./2004.p.
2-4.
116
das relaes contratuais, 4 ed. So Paulo: Revista dos Tribunais, 2002.p. 240.
61

Por outro lado, tratando-se da teoria objetiva ou maximalista,
manifesta-se Ftima Nancy Andrighi da seguinte maneira:
No influi na definio de consumidor o uso privado ou
econmico-profissional do bem, porquanto quem adquire ou
utiliza, bem ou servio, com vistas ao exerccio de atividade
econmica, sem que o produto ou servio integre diretamente o
processo de produo, transformao, montagem, beneficiamento
ou revenda, o faz na condio de destinatrio final, ainda que
meramente ftico, o que caracteriza o conceito de consumidor.
117

Nesta teoria, o consumidor e a situao de destinatrio final
so interpretados objetivamente, ou seja, a questo da destinao final dever
ser meramente ftica, ou seja, desde que o consumidor adquira o bem com o
intuito de utiliz-lo para uso pessoal ou profissional, pois este tira o bem de
circulao, pouco importando a necessidade de ser suprida.
A pessoa jurdica no considerada consumidor, via de
regra, porm, aplicando-se esta teoria, esta deve demonstrar vulnerabilidade ou
hipossuficincia frente ao fornecedor, para que possa assim ser considerado.
Curioso citar a posio do Superior Tribunal de Justia frente
a conceituao de consumidor, qual seja, a da teoria objetiva ou maximalista, no
entanto, considerando o consumidor como o destinatrio final ftico, no
necessitando que este seja econmico, o que pressupe um conceito jurdico de
consumidor, enquanto a teoria subjetiva parte do conceito econmico deste
118
.
Portanto, verifica-se que a prpria lei consumerista, em seu
art. 29
119
, prev equiparaes ao consumidor stricto sensu, o que denota grande
conflito na interpretao destas pessoas, vez que questiona-se se estes
indivduos, mesmo que primariamente tenha realizado um contrato de natureza
civil, possa ser equiparado como consumidor pela interpretao deste artigo.

117
Superior Tribunal de Justia, Revista de direito renovar. Rio de Janeiro, n. 29, mai.-ago./2004.
p. 6.
118
Superior Tribunal de Justia, Revista de direito renovar. Rio de Janeiro, n. 29, mai.-ago./2004 p.
1-15.
119
Art. 29 do CDC. Para os fins deste Captulo e do seguinte, equiparam-se aos consumidores
todas as pessoas determinveis ou no, expostas s prticas nele previstas.
62

Neste sentido, manifesta-se Cristiane Paulsen Gonzalez
concordando com o entendimento de Cludia Lima Marques:
Categoricamente sustenta que, no dispositivo em voga, foram
superados os estritos limites da definio jurdica de consumidor,
o que entendemos por destinao final; assim, expe o art. 29
como pronto para atingir, independente de avaliaes, a relao
entre profissionais, entre fornecedores e entre agentes
econmicos, na esfera contratual e de prticas comerciais, porm,
desde que presente a vulnerabilidade, princpio sine qua non para
a proteo do direito do consumidor
120
.
Sendo assim, cabe esclarecer a vulnerabilidade do
consumidor frente ao fornecedor de produtos e servios, conforme dispe o art.
4, inciso I do Cdigo de Defesa do Consumidor, vez que se trata de uma
condio de inferioridade da parte contratual considerada ou equiparada a
consumidor, frente ao fornecedor superior este.
A vulnerabilidade pode ser tcnica ou ftica. A primeira a
pessoa, fsica ou profissional liberal, frente uma instituio bancria ou
financeira, o qual, de plano verifica-se esta condio em relao s duas. A
vulnerabilidade ftica encontrada quando uma parte contratual possui uma
extrema superioridade ftica frente ao parceiro contratual
121
.
Portanto, pessoa fsica sempre presumida a
vulnerabilidade, porm, a pessoa jurdica, deve ser provada vez que se analisa
todas as relaes que estas possuem, alm de verificar-se a condio de
inferioridade econmica, jurdica, ftica e tcnica de uma parte contratual frente
outra.
Com efeito, analisa-se a situao demonstrada do art. 51
122

do Cdigo de Defesa do Consumidor, vez que trata das clusulas considerados

120
GONZALEZ, Cristiane Paulsen. Cdigo de defesa do consumidor na relao entre lojistas
e empreendedores de shopping center, Porto Alegre: Livraria do Advogado, 2003.p. 144.
121
das relaes contratuais, 4 ed. So Paulo: Revista dos Tribunais, 2002. p. 290-291.
122
Art. 51 do CDC. So nulas de pleno direito, entre outras, as clusulas contratuais relativas ao
fornecimento de produtos e servios que: I impossibilitem, exonerem ou atenuem a
responsabilidade do fornecedor por vcios de qualquer natureza dos produtos e servios ou
impliquem renncia ou disposio de direitos. Nas relaes de consumo entre o fornecedor e o
63

abusivas, pois muitas vezes o fornecedor utiliza-se da condio de
vulnerabilidade do consumidor inclui no contrato clusulas que beneficiam a ele
prprio. Portanto, a parte lesada pela clusula abusiva contidas neste contrato
equiparada a consumidor, contanto no caput deste artigo o mesmo trata de
fornecedor, vez que num contrato s existe fornecedor quando a outra parte
caracterizada como sendo o consumidor, dos bens ou servios comercializados
por aquele.
Sendo assim, o conceito de fornecedor muito mais
abrangente que o de consumidor, vez que este possui certos privilgios nas
relaes de consumo. Importante ressaltar que o fornecedor deve exercer
atividade habitual dos produtos ou servios comercializados.
Importante ento destacar o conceito de fornecedor em trs
espcies por Marcos Roberto Socoowski Brito, conforme vejamos:
Em relao ao tipo, podemos classificar os fornecedores em trs
espcies: o real, que aquele que fabrica, constri efetuando
todas as atividades da cadeia produtiva de um determinado bem
de consumo; O aparente, que aquele que assume perante o
consumidor o papel de fornecedor real, mesmo sem de fato s-lo,

consumido-pessoa jurdica, a indenizao poder ser limitada, em situaes justificveis; II
subtraiam ao consumidor a opo de reembolso da quantia j paga, nos casos previstos neste
Cdigo; III - transfiram responsabilidades a terceiros; IV - estabeleam obrigaes consideradas
inquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam
incompatveis com a boa-f ou a eqidade; V (Vetado); VI estabeleam inverso do nus da
prova em prejuzo do consumidor; VII determinem a utilizao compulsria de arbitragem; VIII
imponham representante para concluir ou realizar outro negcio jurdico pelo consumidor; IX
deixem ao fornecedor a opo de concluir ou no o contrato, embora obrigando o consumidor; X
permitam ao fornecedor, direta ou indiretamente, variao do preo de maneira unilateral; XI
autorizem o fornecedor a cancelar o contrato unilateralmente, sem que igual direito seja conferido
ao consumidor; XII obriguem o consumidor a ressarcir os custos de cobrana de sua obrigao,
sem que igual direito lhe seja conferido contra o fornecedor; XIII autorizem o fornecedor a
modificar unilateralmente o contedo ou a qualidade do contrato, aps sua celebrao; XIV
infrinjam ou possibilitem a violao de normas ambientais; XV estejam em desacordo com o
sistema de proteo ao consumidor; XVI - possibilitem a renncia do direito de indenizao por
benfeitorias necessrias. 1 Presume-se exagerada, entre outros casos, a vontade que: I -
ofende os princpios fundamentais do sistema jurdico a que pertence; II - restringe direitos ou
obrigaes fundamentais inerentes natureza do contrato, de tal modo a ameaar seu objeto ou
equilbrio contratual; III - se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se
a natureza e contedo do contrato, o interesse das partes e outras circunstncias peculiares ao
caso. 2A nulidade de uma clusula contratual ab usiva no invalida o contrato, exceto quando
de sua ausncia, apesar dos esforos de integrao, decorrer nus excessivo a qualquer das
partes. 3 (Vetado); 4 facultado a qualquer consumidor ou entidad e que o represente
requerer ao Ministrio Pblico que ajuze a competente ao para ser declarada a nulidade de
clusula contratual que contrarie o disposto neste cdigo ou de qualquer forma no assegure o
justo equilbrio entre direitos e obrigaes das partes.
64

inclusive assumindo toda responsabilidade sobre eventuais danos
e prejuzos oriundos do produto (25); e por fim temos o fornecedor
presumido que aquele que assume esta posio em razo da
importao de um determinado servio ou ainda no caso de ser
impossvel a identificao do fornecedor real, incluindo-se nesta
espcie os importadores, os comerciantes e varejistas
123
.
Nesta classificao, importa ressaltar o fornecedor real que
por muitas vezes, no efetivamente tido como fornecedor, porm, considera-se
assim pelo fato de aparentemente estar exercendo uma relao de consumo, bem
como, aquele fornecedor presumido, quando o fornecedor real no pode ser
claramente identificado.
Claudia Lima Marques expe a questo da relao entre os
iguais e desiguais, seno vejamos:
Interessante notar que os novos estudos europeus, sobre a
vulnerabilidade, enquanto noo, procuram distingui-la de sua
fonte ou base filosfica, a igualdade ou desigualdade entre
sujeitos. Isto porque, a igualdade uma viso macro, do homem e
da sociedade, noo mais objetiva e consolidada, onde a
desigualdade se aprecia sempre pela comparao de situaes e
pessoas, como fizemos acima: aos iguais, trata-se igualmente,
aos desiguais, trata-se desigualmente para alcanar Justia. J
a vulnerabilidade filha deste princpio, mas noo flexvel e no
consolidada, que apresenta traos de subjetividade, que a
caracterizam: a vulnerabilidade no necessita sempre de uma
comparao entre situaes e sujeitos
124
.
Sendo que as relaes entre os iguais so caracterizadas
pela equivalncia de condies de conhecimento, financeiras e tcnicas das
partes contratuais. Porm, a relao entre as partes desiguais aquela em que
claramente manifesta-se a submisso de uma para com a outra.

123
BRITTO, Marcos Roberto Socoowski. A importncia da boa-f como norma de conduta e
instrumento de harmonizao entre as partes na relao de consumo. Disponvel
em:<http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=4271>. Acesso em: 19 de out. de 2008.
124
65

No menos importante analisar-se estas relaes para que
assim alcance o objetivo to esperado, o de proteo s partes contratuais
desiguais que ocupam a condio de inferioridade de uma parte para com a outra.
Outrossim, cabe ressaltar que no existe qualquer relao
de consumo se no houver em um plo o consumidor, stricto sensu ou aquele
equiparado a este, e no outro plo o fornecedor, em qualquer de suas
classificaes, conforme citado acima.
Analisando-se os contratos de adeso como sendo aqueles
contratos em que uma das partes elabora o contrato, e a outra, apenas aceita
sem haver qualquer discusso e tratativa das condies ali expostas. Portanto,
nestes contratos, a parte que resolve aderir este contrato totalmente
prejudicada, vez que em momento algum pode expressar sua vontade, o que gera
rompimento, principalmente, do contrato da boa-f.
Para conceituar o contrato de adeso, segue os
ensinamentos de Salvo de Silvio Venosa:
o tpico contrato que se apresenta com todas as clusulas
predispostas por uma das partes. A outra parte, o aderente,
somente tem a alternativa de aceitar ou repelir o contrato. Essa
modalidade no resiste a uma explicao dentro dos princpios
tradicionais de direito contratual, como vimos. O sentimento
manifesta-se, ento por simples adeso s clusulas que foram
apresentadas pelo outros contratantes. H condies gerais nos
contratos impostas ao pblico interessado em geral. Assim o
empresrio que impe a maioria dos contratos bancrios,
securitrios, de transporte de pessoas ou coisas, de espetculos
pblicos, etc. Isso no significa que, por exceo, esse
empresrio, em situaes excepcionais, deixe de contratar, sob a
forma tradicional, um seguro, um financiamento bancrio ou o
transporte de determinada pessoa ou coisa. No , no entanto, a
regra geral. Para o consumidor comum, no se abre a discusso
ou alterao das condies gerais dos contratos ou das clusulas
predispostas. Enquanto houver adeso ao contrato, as condies
gerais dos contratos no ingressam no mundo jurdico
125
.

125
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: teoria geral das obrigaes e teoria geral dos
contratos, 3 ed. vol. 2. So Paulo: Atlas, 2003.p. 382.
66

O Cdigo de Defesa do Consumidor, em seu art. 54
126

define a questo dos contratos de adeso, bem como presta diretrizes
concernentes interpretao destes, e dispe que quando houver clusulas que
implicarem em limitao ao direito do consumidor, devero ser redigidas de forma
a possibilitar ao consumidor de claramente identific-la.
Os contratos de adeso devem ser interpretados conforme
sua regra geral, qual seja, quando seu contedo no for de clara interpretao,
este ser realizado de forma mais favorvel ao aderente
127

Todavia, indiscutvel o prejuzo ocasionado a parte
aderente, vez que tm seus direitos limitados, alm do que, nos contratos de
adeso, quase que em sua totalidade, so encontrados clusulas abusivas, vez
que o fornecedor dos produtos e servios, lhe beneficia, limitando os direitos do
consumidor e aumentando seus deveres, em grau de total desproporcionalidade.

3.21. Caractersticas dos Contratos Consumeristas
Em se tratando da nova concepo dos contratos num
Estado Social e protecionista, cujo qual interfere nas relaes contratuais entre
indivduos para proteger a parte inferior, manifesta-se da seguinte maneira
Cludia Lima Marques:
Esta viso dinmica e realista do contrato uma resposta crise
da teoria das fontes dos direitos e obrigaes, pois permite
observar que as relaes contratuais durante toda a sua
existncia (fase de execuo), mais ainda, no seu momento de
elaborao (de tratativas) e no seu momento posterior (de ps-

126
Art. 54 do CDC. Contrato de adeso aquele cujas clusulas tenham sido aprovadas pela
autoridade competente ou estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou servios,
sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente seu contedo. 1A insero
de clusula no formulrio no desfigura a natureza de adeso do contrato. 2Nos contratos de
adeso admite-se clusula resolutria, desde que a alternativa, cabendo a escolha ao consumidor,
ressalvando-se o disposto no 2do artigo anterio r. 3Os contratos de adeso escritos sero
redigidos em termos claros e com caracteres ostensivos e legveis, de modo a facilitar sua
compreenso pelo consumidor. 4 As clusulas que implicarem limitao de direito do
consumidor devero ser redigidas com destaque, permitindo sua imediata e fcil compreenso.
5(Vetado)
127
GOMES, Rogrio Zuel. Teoria contratual contempornea: funo social do contrato e boa-
f, Rio de Janeiro: Forense, 2004. p. 68.
67

eficcia), fazem nascer direitos e deveres outros que os
resultantes da obrigao principal. Em outras palavras, o contrato
no envolve s a obrigao de prestar, mas envolve tambm uma
obrigao de conduta! A relao contratual nada mais do que
um contato social, um contato na sociedade que une, vincula
pessoas, contato onde necessariamente no se pode esquecer ou
desrespeitar os deveres gerais de conduta, os deveres de atuao
conforme a boa-f e conforme o direito. Estes deveres de conduta
(Verhaltenspflichten) obrigam-nos a todos, todos os dias, nas
relaes extracontratuais e muito mais, nas relaes
contratuais
128
. (grifo no original)
Destarte que os contratos consumeristas vieram a surgir
aps o advento da teria contratual contempornea, onde o legislador buscou a
efetivao da proteo do consumidor, vez que muitas vezes a parte vulnervel
ou hipossuficiente em uma relao contratual.
Sendo assim, a relao de consumo tratada como uma
relao efetiva entre consumidor e fornecedor, objetivando a satisfao de ambas
as partes, porm, sem prejudicar qualquer um dos plos contratuais.
Para conceituar esta relao de consumo, importante
salientar as consideraes de Marcos Roberto Socoowski Brito:
Definem-se relaes de consumo como aquelas que ocorrem
entre dois entes, o consumidor (individual ou coletivo), sendo este
necessariamente o destinatrio final e um fornecedor de produtos
e servios. Tal relao visa a satisfao das necessidades ou
desejos dos consumidores, consubstanciando-se num vnculo
jurdico entre as partes, gerador de obrigaes tais como de
cooperao probidade, lealdade, boa-f e, principalmente por
parte do fornecedor, o zelo sade, segurana do consumidor
frente aos produtos e servios prestados, bem como da efetiva e
eficaz preveno e reparao de todo e qualquer dano patrimonial
ou moral sofrido pelo consumidor em decorrncia desta relao
jurdica
129
.

128
129
BRITTO, Marcos Roberto Socoowski. A importncia da boa-f como norma de conduta e
instrumento de harmonizao entre as partes na relao de consumo. Disponvel em:
http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=4271. Acesso em: 19 de out. de 2008.
68

Portanto, obtendo-se uma relao de consumo, importante
verificar a qualificao de cada parte contratual, bem como as vontades
exteriorizadas por elas, alm de analisar-se o cumprimento, ou mesmo seu incio,
e as obrigaes a serem cumpridas no decorrer do tempo de vigncia deste
contrato.
Efetivando o equilbrio contratual, assim declara Cludia
Lima Marques: Efetivando, com o advento do CDC o contrato passa a ter seu
equilbrio, contedo ou equidade mais controlados, valorizando-se o seu
sinalagma
130
.
Outrossim, quando se trata dos contratos de consumo, logo
surge-se na mente a figura do consumidor, parte vulnervel e hipossuficiente
frente ao fornecedor, pessoa de grandes condies financeiras.
Alm da figura do consumidor e do fornecedor na relao de
consumo, importante frisar as regras especficas que estes contratos apresentam
conforme leciona Fbio Ulhoa Coelho:
Quando o contrato de consumo, a autonomia privada balizada
por regras especficas, das quais, como ilustrao, destaco as
seguintes: i) no vale a clusula que impossibilite, restrinja ou
libere o fornecedor de responsabilidade por vcios nos produtos ou
servios, salvo se o consumidor pessoa jurdica (CDC, art. 51, I);
ii) as informaes suficientemente precisas veiculadas por
publicidade integram o contrato que vier a ser firmado entre
fornecedor e consumidor (art. 30); iii) a reviso do contrato por
onerosidade excessiva no depende da imprevisibilidade do fato
superveniente, bastando a alterao das condies econmicas
que dificultem de forma acentuada o adimplemento das
obrigaes pelo consumidor (art. 6, V); iv) as multas moratrias
relativas obrigao de o consumidor pagar o preo parcelado ou
financiado do produto ou servio no podem superar 2% do valor
da prestao (art. 52, 1); v) na hiptese de fornecimento de
produto ou servios viciado, o consumidor, alm das aes

130
69

redibitrias e estimatrias, tem tambm a alternativa de exigir o
saneamento do vcio (arts. 18, 1, I, e 20, II).
131

Todavia, inmeros benefcios so dados aos consumidores
quando realizam um contrato de consumo, ou mesmo quando ele assim no
caracterizado de plano, pode vir a ser, desde que presentes a figura do
consumidor e fornecedor de produtos ou servios.
Nestes contratos, mais do que nunca, deve-se observar e
cumprir todos os princpios contratuais anteriormente expostos, vez que, o
intervencionismo estatal efetiva-se quando busca a proteo da parte vulnervel,
alcanando todos os benefcios que esta deve ter, bem como, analisando-se cada
falha ou abuso, por parte do fornecedor, quando da confeco do contrato.
Entretanto, a interpretao das relaes de consumo deve
ser analisada caso a caso, pois podem demonstrar grandes diferenas quando
comparados a contratos que aparentemente seriam iguais.
Sobre a interpretao destes contratos, argumenta Luiz
Antonio Rizzato Nunes:
No ser possvel interpretar adequadamente a legislao
consumerista se no se tiver em mente esse fato de que ela
comporta um subsistema no ordenamento jurdico, que prevalece
sobre os demais exceto, claro, o prprio sistema da
Constituio, como de reto qualquer norma jurdica de hierarquia
inferior , sendo aplicvel s outras normas de forma supletiva e
complementar.
132

Esta lei protetiva, traz inmeros benefcios s partes, pois
age com o intuito de alcanar a verdadeira justia atravs da interpretao dos
contratos de consumo.
Tendo o Cdigo de Defesa do Consumidor prevalncia entre
todas as outras leis, somente no quando frente Constituio Federal, vez que

131
COELHO, Fbio Ulhoa. Curso de direito civil, vol 3. So Paulo: Saraiva, 2005.p. 67.
132
NUNES, Luiz Antonio Rizzatto. Curso de direito do consumidor: com exerccios, 2 ed. So
Paulo: Saraiva, 2005 p. 65.
70

possui supremacia dentre as leis esparsas, interpretado de forma prpria e
autnoma, pois se trata de uma lei principiolgica.

3.3. A Natureza da Relao Contratual entre o Empreendedor e o Lojista
de Shopping Center
Os contratos realizados entre o empreendedor e o lojista
muito questionado quanto sua natureza, vez que a doutrina divida no que
tange a essa caracterizao. Sendo assim, por ser um contrato de cunho
importantssimo para as partes que integram este empreendimento, cabe ao
estudo, analisar, mesmo que de forma sucinta, a aplicabilidade da natureza
civilista ou consumerista s relaes nele existente.
Alguns doutrinadores
133
entendem ser este um contrato puro
de locao comercial, ao contrrio de outros
134
, que de modo diverso, entendem
como sendo um contrato atpico propriamente dito ou misto.
Sendo assim, por no haver uma legislao especfica que
trate dos shopping center, alguns doutrinadores julgam ser um contrato
regulamentado pela Lei do Inquilinato, vez que nela consta, mesmo que em
meros 2 artigos, a regulamentao aplicada aos shopping centers. Ao passo que
outros entendem no ser este contrato regulamentado por qualquer lei, pois um
contrato pactuado pelo livre acordo de vontade das partes e no existe uma forma
especfica, sendo, portanto aplicado, quando necessrio, a analogia para suprir as
dificuldades existentes.
Enquanto no houver uma legislao que regulamente as
relaes de shopping center, cabe a todos questionar o melhor entendimento das
relaes existentes entre empreendedores e lojistas nestes empreendimentos
que, no momento, necessitam de amparo jurdico para melhor defini-las.

133
Como Silvio de Salvo Venosa, Caio Mrio da Silva Pereira e Rubens Requio.
134
Conforme Mario Helena Diniz, Cristiane Paulsen Gonsalez, Orlando Gomes e Gladston
Mamede.
71

Portanto, existe vrios questionamentos, principalmente
quanto o nomen iuris deste contrato, o caracterizando como um contrato de
locao propriamente dita, e segundo o doutrinador acima, aps a edio da Lei
do Inquilinato, supriram todas as dvidas acerca da natureza jurdica desta
relao.
Para argumentar, expressa Paulo Henrique Wendt:
Parte da Doutrina considerava que dadas as particularidades
existentes nas relaes entre Empreendedor e Lojistas, tais como
o aluguel percentual e a fiscalizao das vendas, entre outras, tais
contratos classificariam-se como atpicos, por no se
enquadrarem em nenhum dos tipos legalmente considerados.
Outra parte, por sua vez, inobstantes as peculiaridades inerentes,
classificava tais contratos como puramente de locao, lanando-
o s formalidades previstas para tal espcie. Felizmente, com o
advento da Lei 8.245/91 Lei de Locaes tal dicotomia fora
expurgada de nosso cenrio jurdico, eis que tal legislao trazia
em seu bojo, pela primeira vez, determinaes legais quanto
formalidades inerentes aos Shopping centers
135
.

Sendo assim, os doutrinadores defendem ser a locao a
natureza jurdica do contrato realizado entre o empreendedor e o lojista de
shopping center alegam que este contempla todos os requisitos exigidos pela Lei
do Inquilinato.
No mesmo entendimento, manifesta-se Fbio Ulhoa
Coelho
136
que alega ser um contrato tpico de locao, embora seja revestido de
clusulas especiais para que entendam as caractersticas do empreendimento.
Em contrapartida, manifestam-se doutrinadores entendendo
ser este contrato atpico, vez que entendem no ser o contrato puramente de
locao, pois no contempla todos os seus elementos deste.

135
WENDT, Paulo Henrique. Aspectos destacados dos shopping centers. Disponvel em:
<http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=611>. Acesso em: 20 de out de 2008.
136
COELHO, Fbio Ulhoa. Curso de direito comercial, vol. 1. 7 ed. So Paulo: Saraiva, 2003.p.
114
72

Maria Helena Diniz argumenta:
A moldura do contrato de locao no idnea para guarnecer a
relao entre o empreendedor do shopping e o lojista. Este contrai
obrigaes que no so prprias de um locatrio.
[...]
Duas outras clusulas do contractus mater retiram tal contrato do
rol da locao, que so as referentes obrigao do lojista de
contribuir para um fundo de promoes coletiva e ao dever de
filiar-se associao, onde dever permanecer por ser condio
imprescindvel para poder continuar exercendo atividades no
shopping, por ser de grande importncia no conjunto das prticas
necessrias ao funcionamento regular do shopping center.
137

Sendo assim, e dentre outras caractersticas peculiares
como o pagamento da res sperata no momento em que o lojista adentra no
empreendimento, o aluguel fixo e percentual, a fiscalizao do empreendedor na
contabilidade do lojista, a submisso do projeto da loja ao empreendedor, entre
outras, todas estas desqualificam a figura de locao. Assim, existe uma nova
figura no direito brasileiro, apesar de conter semelhanas com a locao, se
distingue por possuir elementos prprios, peculiaridades e natureza jurdica.
Ainda, manifesta-se Alfredo Buzaid ao dar nomenclatura
prpria a estes contratos:
Aquele, que consiste em ceder o uso e gozo da coisa, por tempo
determinado, no contrato de locao, embora at hoje assim
tivesse sido cognominado. , a nosso ver, um contrato de
estabelecimento, nomen iuris, que tomamos a liberdade de propor
para qualificar a relao jurdica, pondoa em harmonia com a
estrutura, o funcionamento e a organizao do shopping center.
Ainda que nele conste a cesso de uso e gozo do imvel por
tempo determinado, este elemento no fundamental, nem
decisivo para configurar o contrato como locao, porque ele no
autnomo, antes integrado num negcio jurdico, mas no tem o
condo de determinar-lhe a natureza. Os contratos, que o
shopping center celebra com o titular de unidade autnoma, tm
outros elementos constitutivos. S a reunio de todos esses

137
DINIZ, Maria Helena. Tratado terico e prtico dos contratos, 5 ed. So Paulo:
Saraiva, 2003. p. 49-50.
73

elementos forma a sua unidade jurdica, idnea a qualificar a
sua caracterstica e apta a atribuir-lhes legitimamente um nome
138
.
Contudo, no qualificando o contrato como as de locaes
fosse, o jurista, intrprete das normas oriundas do shopping center, evolui no
entendimento dos diversos modelos jurdicos existentes, pois busca-se, atravs
de estudos, aplicar por analogia e a interpretao dos contratos tpicos, naquilo
em que for possvel.
Portanto, nestas contrataes prevalece a aplicao dos
princpios contratuais, fazendo-se uma mescla de contratos, atravs da
manifestao da vontade dos contratantes. Porm, quando se interpreta estes
contratos, deve o jurista obedecer simplesmente s normas de interpretao e, se
necessrio, por analogia, aplicar regras semelhantes de outros contratos.
Aderente natureza jurdica de contrato atpico misto,
Matheus Carneiro Assuno comenta: Dessa forma, malgrados os abalizados
entendimentos doutrinrios em contrrio, acreditamos ser a relao entre
empreendedor e lojista um contrato atpico misto, formado por um elemento tpico,
de natureza locatcia (obligatio dandi), e por elementos atpicos, representados
por clusulas especficas, a serem analisadas oportunamente adiante
139
.
Concernente a importncia da liberdade de contratar nestes
estabelecimentos, considera Jos Ricardo Pereira Lira: Em suma, de forma
simples e direta, a liberdade de contratar constitui, no Brasil e no mundo, o
fundamento essencial do regime jurdico do shopping center
140
.
Isto posto, relevante a importncia da liberdade contratar
no caso dos shopping centers, pois sem ela as partes, lojistas e empreendedores,
no teriam condies suficientes para realizar sua negociaes, por se tratar de
algo novo e de relevantes peculiaridades para o mundo jurdico, econmica e
social.

138
BUZAID, Alfredo. Estudo sobre shopping center. PINTO, Roberto Wilson Renault; OLIVEIRA,
Fernando Albino de. Shopping center: questes jurdicas, doutrina e jurisprudncia, Disponvel em:
<http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=4271>. Acesso em: 22 de out. de 2008. p. 13.
139
ASSUNO, Matheus Carneiro. Apontamentos sobre os contratos de shopping center.
Disponvel em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=8292>. Acesso em: 24 out. 2008.
140
LIRA, Jos Ricardo Pereira. A liberdade de contratar e os shopping centers, Disponvel em:
<http://www.abrasce.com.br/revista2006.htm>. Acesso em: 20 jul. 2008. p. 54.
74

Aps sanada certas dvidas acerca da natureza jurdica dos
contratos entre empreendedor e lojista de shopping center, passa-se a analisar a
relao jurdica-contratual existente entre as partes que compem este contrato,
verificando-se a aplicabilidade da relao civilista ou consumerista.
Para que possa concluir a jurdica natureza desta relao,
necessrio se faz destacar algumas posies jurdicas acerca do regime civilista,
uma vez publicada a Lei do Inquilinato para suprir as duvidas concernentes
estes empreendimentos, embora seja considerado um contrato atpico misto.
Contudo, para ser tratado pelo regime civilista, necessrio
que as partes sejam equiparadas entre si, essa equiparao equivale tanto ao
conhecimento quando aos aspectos tcnicos e financeiros, tratando-se, no
entanto, de uma relao entre iguais.
Porm, claro o desequilbrio contratual encontrado entre as
partes relacionadas ao contrato de shopping center, que muito embora sejam
pessoas jurdicas, possuem notvel diferena de conhecimento, tanto jurdico
quanto tcnico, necessrio para discernir as clusulas que sejam benficas ou
malficas para o futuro da negociao, ou mesmo, quando este no tem opo de
negociar estas mesmas clusulas por se tratar de um contrato meramente de
adeso, onde o empreendedor expe o contrato e aquele que tiver interesse em
aderir, deve consenti-lo sem qualquer modificao dele.
Quando se trata de contrato de adeso nas relaes
locatcias, alega Silvio de Salvo Venosa:
Doutro lado, quando o negcio da locao se inserir no conceito
de contrato de adeso, seja o locador forncedor ou no, inelutvel
que os princpios do art. 54 e seus pargrafos sero integralmente
aplicveis, porque a Lei do Consumidor a nada mais fez do que
trazer para o direito positivo aquilo que a doutrina h muito
solidificara. Embora o contrato de adeso geralmente sirva para a
contratao em massa, no inquilinato, com muita freqncia,
existe a predisposio de clusulas exclusivamente pelo locador,
ainda que pessoa natural, sem habitualidade no fornecimento
desse servio. [...] E mais, ao se cuidar de contrato nesse nvel, as
clusulas contratuais sero interpretadas de maneira mais
75

favorvel ao locatrio (art. 47 do CDC, dentre as disposies
gerais de proteo contratual)
141
.

Portanto, sendo classificados estes contratos como o de
adeso, aplicveis sero regras consumeristas, para que assim beneficie-se o
inquilino/consumidor, e tambm, atravs de interpretao do contrato, que quando
redigido de forma a gerar dvidas, tais questionamentos sero dirimidos em favor
deste.
Tratando-se dos contratos, em que se encontram as partes
em desequilbrio, assim argumenta Cludia Lima Marques:
No caso dos contratos, o problema o desequilbrio flagrante de
foras dos contratantes. Uma das partes vulnervel (art. 4, I),
o plo mais fraco da relao contratual, pois no pode discutir o
contedo do contrato; mesmo que saiba que determinada clusula
abusiva, s tem uma opo pegar ou largar, isto , aceitar o
contrato nas condies que lhe oferece o fornecedor ou no
aceitar e procurar outro fornecedor. [...] Este desequilbrio de
foras entre os contratantes a justificao para um tratamento
desequilibrado e desigual dos contratantes, protegendo o direito
quele na posio mais fraca, o vulnervel, o que desigual ftica
e juridicamente. Aqui os dois grandes princpios da Justia
moderna (liberdade e igualdade) combinam-se, para permitir o
limite liberdade de um, o tratamento desigual a favor de outro
(favor debilis), compensando a fragilidade/fraqueza de um com
normas protetivas, controladas da atividade do outro, e
resultando no reequilbrio da situao ftica e jurdica
142
.
Todavia, conclui-se pela aplicabilidade do Cdigo de Defesa
do Consumidor mesmo nas relaes locatcias, equiparando-se o inquilino ao
consumidor, em funo de sua vulnerabilidade frente parte contratual adversa.
Tangente ao empreendedor do shopping center, possvel a
sua qualificao como fornecedor vez que desenvolve atividades de prestao de
servio, conforme dispe o art. 3 do Cdigo de Defesa do Consumidor. Tambm

141
VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e prtica, 6 ed. So
Paulo: Atlas, 2003.p. 41.
142
76

clara esta situao quando analisando a superioridade que exerce frente ao
lojista/consumidor, atravs da reduo de impessoalidade deste, sendo que
apenas mais um destinatrio da atividade econmica exercida no universo do
shopping center, alm do que o lojista desconhece as particularidades tcnicas
dos servios oferecidos e no raro, possui condio econmica inferior ao do
empreendedor
143
.
Manifesta-se Gladston Mamede:
O empreendedor/administrador de shopping center um
fornecedor de servios, antes de mais nada. Ele possui o
conhecimento das estruturas administrativas e mercadolgicas
para a concretizao de uma organizao desta envergadura e
capaz de levantar o capital necessrio para fazer frente s
exigncias do investimento. [...] Em contrapartida, por todos esses
esforos e investimentos, possui o empreendedor a expectativa de
se ver recompensado com o retorno do que investiu, alm de
lucros que remunerem mais do que satisfatoriamente a sua
iniciativa
144
.
Contudo, uma vez caracterizado o empreendedor como
fornecedor de produtos ou servios, embora equiparado, ora lojista interessado no
desenvolvimento de suas atividades, clara a aplicao do Cdigo de Defesa do
Consumidor nestas relaes, pois trata-se da parte vulnervel s condies que
so impostas.
Gladston Mamede trata esta como uma relao de consumo
imprpria, seno vejamos:
Transpondo essas regras para a situao examinada neste livro,
faz-se necessrio concluir existir uma relao de consumo
imprpria na relao entre lojista e a administradora do shopping
center. Afinal, para o empreendedor, grande capitalista, o lojista
(exceto aqueles que se encaixam no conceito de lojas-ncoras)
no mais do que um consumidor, entre tantos, de seus servios.
Fora da proteo da lei e do Judicirio, nenhum poder tem esse

143
MAMEDE, Gladston. Contrato de locao em shopping center, So Paulo: Del Rey, 2000.p.
84.
144
81-82.
77

lojista contra o imprio do grande capital e das presses do
empreendedor
145
.
Ainda, importante destacar o entendimento de Cristiane
Paulsen Gonzalez:
Se a relao entre lojista de shopping center e empreendedor no
se tipificasse como de consumo, tampouco fosse alcanada pela
equiparao, considerando a omisso da legislao que lhe
especfica, a identidade de circunstncias (desequilbrio,
abusividade, etc.) e a ntida presena da vulnerabilidade, seria de
qualquer forma abrangida pelo amparo do CDC, mas
analogicamente
146
.
Destarte, conclui-se que a relao existente entre o
empreendedor e o lojista de shopping center na sua essncia de consumo, vez
que este qualifica-se como consumidor, mesmo que equiparado, e o
empreendedor enquadra-se na qualidade de fornecedor de servios, onde exerce
uma relao clara de vulnerabilidade e hipossuficincia frente ao lojista, conforme
os inmeros argumentos supracitados neste estudo.

145
88.
146
GONZALEZ, Cristiane Paulsen. Cdigo de defesa do consumidor na relao entre lojista e
empreendedor de shopping center, Porto Alegre: Livraria do Advogado, 2003.p. 193.
78

CONSIDERAES FINAIS

As consideraes finais que seguem, tm por base a meta
alcanada no presente trabalho, procurando uma exposio objetiva obedecendo
a ordem exposta no sumrio. Shopping center um conjunto de lojas planejadas
sob uma administrao nica; composto por lojas de diversos ramos do
comrcio, como tambm por prestadores de servios; possuem lojas-ncoras,
encarregadas de atrair o pblico ao empreendimento; oferece segurana,
estacionamento e local coberto para fazer as compras e se divertir com
tranqilidade; alm do que, possui peculiaridades concernentes aos contratos que
o lojista assina ao adentrar no shopping.
Sendo assim, o shopping center um empreendimento que
atrai inmeras pessoas em funo da diversidade de produtos e entretenimento
nele encontrados, gerando uma grande procura por parte dos lojistas, pois para
muitos, fazer parte deste centro como se estivessem garantindo seu futuro.
Porm, se no realizado com as observaes inerentes ele, pode ser um passo
para o fracasso, pois passa a ter vrias despesas para conseguir se manter nele,
alm do que, a concorrncia mais aferrada.
Este empreendimento, alm de ser um grande centro de
compras e entretenimento, tambm um poderoso centro de negcios, vez que
nele giram investimentos fantsticos, ocasionando uma multiplicao da renda e
de empregos. No shopping center h uma integrao entre pessoas de diferentes
classes sociais, sendo que nele, todos se igualam, vez que tornam-se
consumidores dos atrativos deste empreendimento.
Os shopping centers possuem vrias peculiaridades, como a
submisso do projeto da loja administrao do shopping para verificar se est
de acordo com o restante das lojas nele integradas; a proibio do lojista em
alterar seu ramo de comrcio enquanto fizer parte deste empreendimento, em
funo do tenant mix ali exposto, que o estudo realizado sobre a melhor
disposio das lojas, para que atraia-se mais os consumidores; o aluguel fixo e
varivel, este sendo cobrado sobre o lucro mensal do lojista; a possibilidade do
empreendedor fiscalizar o lucro do lojista ao final do ms, ferindo o sigilo fiscal e
79

contbil da empresa; e, o estacionamento, sendo que obrigatrio que todos os
shopping centers o tenham, possibilitando uma maior comodidade aos clientes.
Ao resolver adentrar ao shopping center, o lojista deve pagar
ao empreendedor a res sperata, quantia esta cobrada com a justificativa de
contribuio para o trmino da construo do empreendimento, pois sem ela, o
empreendedor no conseguiria terminar esta grandiosa obra.
O contrato que o lojista deve assinar para integrar o
shopping center o contrato de locao, embora questionado seu nomem iuris,
assim considerado, por no haver uma outra nomenclatura, porm, questionado
se um contrato tipicamente locatcio ou um contrato atpico misto, vez que
contm certos elementos de alguns contratos tpicos, assim como a prpria
locao.
Os lojistas, ao assinar este contrato, obrigam-se a assinar
tambm as normas gerais complementares, a cumprir o regimento interno do
empreendimento, bem como, a participar da associao de lojistas, onde tem por
objetivo atuar na publicidade do empreendimento, atravs do fundo de
promoes.
Este empreendimento muito questionado em face da
ausncia de uma legislao especfica que o regulamente, vez que o direito
brasileiro omisso quanto as negociaes nele existentes, prevalecendo-se, no
entanto, o livre acordo de vontades, mas sempre nos limites impostos por lei, no
podendo ser cometido nenhum abuso, por qualquer uma das partes contratuais.
Contudo, quando ocorre a equiparao do lojista a pessoa
do consumidor e o empreendedor como fornecedor, encontra-se ali a
aplicabilidade do Cdigo de Defesa do Consumidor nestas relaes, coibindo-se
qualquer abusividade contida no contrato.
Ainda, o estudo em anlise referiu-se esta concluso,
juntamente com o alicerce de muitos doutrinadores, acabou-se por verificar a
perfeita aplicabilidade do Cdigo de Defesa do Consumidor nestas relaes,
80

porm, desde que expostas todas as questes anteriormente anotadas, como a
relao de desigualdade de conhecimentos entre lojista e empreendedor.
Portanto, atravs deste estudo sanadas foram as dvidas
quanto ao shopping center, assim como os objetivos e hipteses apresentados no
projeto de pesquisa, como a verificao da aplicabilidade do Cdigo de Defesa do
Consumidor nestas relaes, o estudo da abrangncia do conceito de consumidor
exposto neste cdigo e, por fim, a supresso da lacuna existente no ordenamento
jurdico brasileiro no que diz respeito este assunto, vez que, por analogia e por
intermdio dos princpios contratuais, interpreta-se os contratos existentes entre o
empreendedor e o lojista do shopping center.
Isto posto, o trabalho exposto vem a contribuir para o estudo
das relaes existentes no interior do shopping center, ajudando tanto o jurista
que venha a julgar tais casos, bem como os lojistas e empreendedores, que de
forma clara e sucinta, buscam sanar algum questionamento existente quanto a tal
empreendimento.

81

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estacionamento de centro comercial. embora no existente pagamento direto, a
empresa mantenedora de "shopping center" ostenta manifesto interesse
82

econmico em dispor de local para estacionamento de veculos, pois atualmente
este e fator o mais pondervel para angariar e atrair clientela. No se trata de
contrato de deposito tal como regulado no cdigo civil, mas sim de assuno
tcita do dever jurdico de guarda e vigilncia dos carros. precedentes do STJ.
Recurso especial conhecido e provido. Recurso Especial n 29198. Relator
BRASIL. Tribunal de Justia de Santa Catarina. Locao comercial Ao
revisional conexa com ao de despejo c/c cobrana de clusula penal
Julgamento simultneo Procedncia do pedido revisional e improcedncia dos
pedidos desalijatrio e de cobrana Inconformismo Contrato de adeso
Ofensa ao princpio da liberdade contratual Centro comercial Insero de
clusula contratual estabelecendo restrio venda de produtos de terceiros
Limitao comercial imposta somente a um lojista Abuso de direito e afronta a
boa-f contratual Nulidade reconhecida Sentena mantida Recurso
improvido. Aderindo ao contrato, o aderente no exterioriza autonomia e liberdade
de contratar porque a adeso manifestao viciada. abusiva e,
conseqentemente, nula - por abuso de direito e violao ao princpio da boa-f
objetiva - a clusula contratual imposta somente a um lojista/locatrio integrante
de centro comercial quando os demais no sofrem incidncia da mesma clusula,
que estipula a comercializao exclusiva de produtos de fabricao prpria do
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