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08/08/13 A Lei de Vilas - Colunistas - Artigos - Instituto de Engenharia

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A Lei de Vilas

Por Claudio M. Senna

Publicado em 29 de julho de 2013

No Municipio de So Paulo possivel encontrar, praticamente em todos os bairros, uma infinidade


de exemplares de "vilas". O termo a princpio designava as vilas operrias, muitas das quais
continham vielas a fim de ocupar os centros das quadras. Hoje o termo genrico designa
principalmente esta forma de ocupao, com suas variantes.

Na Lei de Zoneamento, no. 13.885, de 2004, na parte III, existe o artigo 182, que ficou conhecido
como "Lei de Vilas". Diz este artigo que : Nas quadras que contenham vilas ou ruas sem saida com
largura inferior a 10 m ( dez metros ), na faixa envoltria de 20 metros, dever ser observado o
gabarito de altura mxima de 15 m ( quinze metros ), quando o gabarito, definido para a zona de
uso, no for mais restritivo. Faixa envoltria que ser portanto aplicada sobre os lotes vizinhos.

Ora, "mancha ou faixa envoltria" um dispositivo previsto e utilizado na legislao de proteo ao


Patrimnio Arquitetnico. Aplicado fora do contexto da legislao de proteo aos bens
significativos, este dispositivo carece de eficcia e de legitimidade.

A legislao de proteo ao Patrimnio prev um conjunto de procedimentos, que no seu conjunto


tem a finalidade de avaliar se determinado objeto digno de ser preservado e merecer o estatuto
de "bem tombado", ou seja : inscrito no "Livro do Tombo". Este processo consiste na perfeita
identificao do objeto, na sua anlise por um conselho de especialistas, a fim de decidir sobre sua
incluso no rol dos bens tombados. O principal aspecto a considerar que o bem que se cogita
preservar seja excepcional em suas caracteristicas.

Um artigo de lei que cria "manchas envoltrias" ao redor das "vilas", desconsiderando as etapas
prvias que podem recomendar o "tombamento", produz em grande parte restries e prejuzos
indevidos aos vizinhos. Pois o tombamento , antes de tudo, um gravame que incide sobre o bem
tombado, e portanto sobre a propriedade, e s a partir deste gravame podem decorrer eventuais
benefcios para o imvel e seu titular.

O referido artigo 182 fere frontalmente o princpio de isonomia, consagrado pelo Direito e previsto
na Constituio Federal, conforme estabelecido no artigo 5o. ( Tit. II, Cap. I ) : "Todos so iguais
perante a lei". Diz ainda o artigo 1.299 do Codigo Civil de 2002, ( Tit III, Cap. V, Seo VII ) que
: "o proprietrio pode levantar em seu terreno as construes que lhe aprouver, salvo o direito dos
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vizinhos e os regulamentos administrativos".

O direito dos vizinhos so os mesmos, iguais para todos. Se a Legislao de Zoneamento, na parte
que relaciona as formas de parcelamento do solo, inclui as vilas como uma dentre outras,
impensvel atribuir, a posteriori, direitos desiguais para formas equivalentes de parcelamento e
ocupao ( para reas sujeitas aos mesmos critrios ). O art. 182 fere tambm a noo do suum
cuique tribuere, segundo a qual a responsabilidade de um ato incumbe a quem o cometeu e no a
outra pessoa. Se as vilas merecem recuos adicionais, estes incumbem ao seu empreendedor, e no
a terceiros.

Arriscamo-nos a afirmar que o artigo 182 da Lei seja inconstitucional: invade as atribuies dos
diversos Conselhos de Proteo ao Patrimnio, atropela os procedimentos consagrados ao adotar
um dispositivo de proteo extraido do seu contexto, omisso na identificao do objeto
especfico que pretende proteger, e no d conta efetivamente de impedir que as vilas importantes
venham a ser alteradas ou demolidas. Os imveis na sua vizinhana, porm, podero ter sido
definitivamente prejudicados.

Num momento em que se discute a necessidade de adensar o tecido urbano, e s vsperas das
revises do Plano Diretor e da Lei de Zoneamento do Municpio de So Paulo, seria mais do que
necessrio promover a discusso do artigo 182.

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