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Campus Contagem
DIREITO CIVIL V
1 Semestre
2017
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PUC MINAS Campus Contagem
DIREITO CIVIL V 7 Perodo
Prof. Simone Reissinger
Ementa
Objetivos
Objetivo geral: possibilitar ao aluno a compreenso crtica, anlise e
interpretao das teorias e dos institutos de Direitos Reais e sua aplicao s
diversas reas do Direito.
Mtodos Didticos
Unidades de Ensino
Processo de Avaliao
FARIAS, Cristiano Chaves de. ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil: direitos reais (v. 5). 11 ed.
Rio de Janeiro: Atlas, 2015. (livro eletrnico)
PEREIRA, Caio Mario da Silva. Instituies de direito civil: direitos reais (v. 4). 23 ed. Rio de Janeiro:
Forense, 2015. (livro eletrnico)
VENOSA, Slvio de Salvo. Direito civil: direitos reais (v. 5). 15 ed. So Paulo: Atlas, 2015. (livro
eletrnico)
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GONALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: direito das coisas (v. 5). 11 ed. So Paulo: Saraiva,
2015. (livro eletrnico)
RIBEIRO, Benedito Silvrio. Tratado de usucapio. 7 ed. So Paulo: Saraiva, 2012. (livro eletrnico)
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas. 7 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2014. (livro eletrnico)
SOUZA, Adriano Stanley Rocha. Direito das coisas. 3 ed. Belo Horizonte: Del Rey, 2013.
MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de direito civil: direito das coisas. 44 ed. So Paulo: Saraiva,
2015. (livro eletrnico)
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INDICE
I INTRODUO AO TEMA
III. PROPRIEDADE
IV DIREITOS DE VIZINHANA
V CONDOMNIO
VI PERDA DA PROPRIEDADE
I INTRODUO AO TEMA
materiais = coisa
Bens
imateriais (ex.: personalidade)
Direitos das coisas, para Clvis Bevilqua, o complexo das normas reguladoras
das relaes jurdicas referentes s coisas suscetveis de apropriao pelo homem. Tais
coisas so, ordinariamente, do mundo fsico, porque sobre elas que possvel exercer o
poder de domnio. Todavia, h coisas espirituais que tambm entram na esfera do direito
patrimonial, como o direito dos autores sobre as suas produes literrias, artsticas ou
cientficas. (BEVILQUA apud RIZZARDO, 2014).
Direitos reais a nomenclatura preconizada por Savigny e preferida pela maioria da
doutrina e dos Cdigos, conforme lio de Carlos Roberto Gonalves (2015, p. 20).
Carlos Roberto Gonalves (2015) esclarece que ambas as expresses (direito das
coisas e direitos reais) possuem conceito e objetivo idnticos, tratando da mesma matria.
O direito das coisas, neste sentido, regula o poder do homem sobre certos bens
suscetveis de valor e os modos de sua utilizao econmica.
No CC, o livro III dos direitos das coisas, possui configurao mais ampla, pois
envolve os direitos reais propriamente ditos (art. 1.225, CC), a posse e os direitos de
vizinhana1. Alm disso, a legislao civilista adotou tambm os direitos autorais,
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Os direitos reais, no sistema brasileiro, so uma classe de direitos subjetivos dotada de certas e
determinadas caractersticas bastante particulares. So os direitos elencados no CC 1.225 (...). A posse, no
Brasil, como se ver no seu momento oportuno no regulada como direito real. (...) Sendo assim, como
esta disciplina estuda a posse e os direitos reais, melhor se denomina como direito das coisas,
compreendendo assim um ramo do direito objetivo que regula os processos apropriatrios, tanto do ponto
de vista dos fatos, quanto do ponto de vista dos direitos. (PENTEADO, 2008, p. 71-72).
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O direito real significa o poder da pessoa sobre a coisa, numa relao que se
estabelece diretamente e sem intermedirio, que se exerce erga omnes. O direito de
crdito (ou pessoal) requer sempre a interposio de um sujeito passivo, devedor da
prestao (dar, fazer ou no fazer), ou seja, ope-se unicamente a determinada pessoa.
Neste sentido, no direito real (jus in re) o direito tem por objeto, imediata e
diretamente, a prpria coisa. Quem tem direito real, o tem independentemente da
participao de outra pessoa.
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Esta teoria no aceita uma relao jurdica diretamente entre a pessoa do sujeito e a
prpria coisa. A relao jurdica se desenvolve sempre entre duas pessoas (premissa
kantiana), ou entre dois sujeitos: o ativo e o passivo.
No direito de crdito h dois sujeitos em confronto: o sujeito ativo e o sujeito
passivo, que se vincula ao primeiro e lhe deve a prestao. A relao jurdica se forma
entre pessoas determinadas.
No direito real existe um sujeito ativo, o titular do direito real, e h uma relao
jurdica, que no se estabelece com a coisa, pois esta objeto do direito, mas tem a
faculdade de op-la erga omnes. Assim, estabelece-se a relao jurdica entre o sujeito
ativo (titular do direito real) e o sujeito passivo (a generalidade annima dos indivduos
ou sujeito passivo universal). O sujeito passivo universal tem que se abster prtica de
qualquer ato tendente a lesar o proprietrio. Est obrigado a respeitar o direito do titular.
A distino tambm pode ser percebida pela anlise da pretenso decorrente da
violao do direito subjetivo. Nos direitos reais a pretenso decorre da ofensa a direitos
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5. Direito de sequela (o seu titular pode 5. Apenas tem o patrimnio do devedor como
perseguir, ir buscar o objeto de seu direito garantia.
com quem quer que esteja)
6. O titular do direito real de garantia tem 6. O titular credor quirografrio (no tem
preferncia em caso de falncia ou concurso preferncia)
creditrio, na venda da coisa gravada
7. Numerus clausus / Taxatividade 7. Numerus apertus (art. 425, CC)
(art. 1.225, CC)
3.1 Direito real sobre coisa prpria: propriedade (jus in re propria) - direito real pleno.
3.2 Direitos reais sobre coisa alheia ou direitos limitados (jus in re aliena)
a) direitos reais de gozo e fruio: servido, usufruto, uso, habitao, direito de
superfcie, concesso de uso especial para fins de moradia e concesso de direito real de
uso2, laje3. (Enfiteuse e renda constituda sobre imvel CC/1916).
b) direitos reais de garantia: hipoteca, anticrese, penhor, propriedade fiduciria
(alienao fiduciria em garantia).
c) direito real aquisio: promessa irrevogvel de compra e venda; o devedor
fiduciante, seu cessionrio ou sucessor tambm passaram a ter direito real de aquisio
nos termos do art. 1.368-A, que foi includo no Cdigo Civil pela Lei n. 13.043/14.
4.1 Obrigaes propter rem: so aquelas que recaem sobre uma pessoa, por fora de
determinado direito real. Ex.: obrigao imposta aos proprietrios e inquilinos de um
prdio de no prejudicarem a segurana, o sossego e a sade dos vizinhos (art. 1.227,
CC); obrigao dos donos de imveis confinantes, de concorrerem para as despesas de
construo e conservao de tapumes divisrios (art. 1.297, 1, CC). Tambm
denominada de obrigao ambulatria, por se transferir a eventuais novos ocupantes do
imvel.
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Essas duas formas de concesses foram inseridas como direitos reais, pela Lei n. 11.481/07, no art. 1.225
do Cdigo Civil. So medidas voltadas regularizao fundiria de interesse social em imveis da Unio,
buscando novas solues para a moradia no Pas. Farias e Rosenvald (2009, p. 11) esclarecem que esses
dois modelos jurdicos j faziam parte da legislao especial. A Lei n. 11.481/07 cuidou apenas de
sistematiz-los no rol taxativo do Cdigo Civil. Ao contrrio dos demais direitos reais, no foram dedicados
ttulos especficos a estas duas figuras, que, portanto, permanecem submetidas s legislaes que lhe deram
origem. A insero da concesso especial para fins de moradia atende a uma evoluo legislativa que
iniciou no art. 183, 1 da Constituio Federal, passando pela MP n. 2220/2001, artigo 56 do Estatuto da
Cidade e art. 167 da Lei de Registros Pblicos. J a concesso de direito real de uso remete ao contrato
administrativo de direito real do art. 7 do Decreto-lei n. 271/67.
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O direito real de laje foi inserido no Cdigo Civil (art. 1.225, XIII e art. 1.510-A) atravs da Medida
Provisria n. 759, de 22/12/2016, que dispe, entre outras medidas, da regularizao fundiria rural e
urbana.
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4.2 nus reais: so obrigaes que limitam o uso e gozo da propriedade, constituindo
gravames ou direitos oponveis erga omnes, por exemplo, a renda constituda sobre
imvel. Aderem e acompanham a coisa.
4.3 Obrigaes com eficcia real: so aquelas que, sem perder seu carter de direito a
uma prestao, transmitem-se e so oponveis a terceiro que adquira direito sobre
determinado bem. Ex.: art. 576, CC (oposio do locatrio ao adquirente da coisa locada).
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b) Teoria objetiva, formulada por Rudolf Von Ihering (1818-1892). Ihering foi
aluno de Savigny na Faculdade de Direito de Berlim. Na teoria objetiva a posse no
reconhecida como modelo jurdico autnomo, pois o possuidor seria aquele que concede
destinao econmica propriedade, isto , visibilidade ao domnio. A posse a porta
que conduziria propriedade, um meio que conduz a um fim (FARIAS; ROSENVALD,
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2015, p. 37). Para Ihering a proteo da posse tem como nico fundamento a defesa
imediata da propriedade, pois, na maioria dos casos, coincidem no mesmo titular.
Ihering caracteriza a posse da seguinte forma:
Corpus: relao exterior (imagem) que normalmente h entre o proprietrio e sua
coisa, no sendo exigido o poder fsico imediato, mas o uso econmico da mesma em
relao s necessidades do possuidor de acordo com sua utilidade econmica. Prevalece a
conduta de dono, ou seja, a maneira como o proprietrio age em face da coisa, o que pode
ser analisado de forma objetiva, sem a necessidade de saber a inteno do agente. A
posse, ento, a exteriorizao da propriedade, a visibilidade do domnio, o uso
econmico da coisa. Ela protegida, em resumo, porque representa a forma como o
domnio se manifesta (GONALVES, 2015, p. 51).
Animus: est inserido no elemento corpus, na medida em que o possuidor direciona
sua vontade para o procedimento externo, no necessariamente de ser proprietrio. A
posse reconhecida exteriormente. Desta forma, admite-se a posse por outrem, j que no
se exige a inteno de dono para que algum seja possuidor.
De acordo com essa teoria, se algum subtrai a coisa, obtm posse injusta, mas, se o
proprietrio livremente transfere o poder de fato, o possuidor obtm posse justa. Assim,
independentemente da condio de proprietrio, possuidor quem concede destinao
econmica coisa, isto , visibilidade ao domnio.
A frmula de Jhering P = C, indicando que a posse reconhecvel externamente
por sua destinao econmica, independentemente de qualquer manifestao volitiva do
possuidor, sendo suficiente que ele proceda em relao coisa como se comportaria o
proprietrio em relao ao que seu, mesmo reconhecendo o domnio alheio.
Pela teoria objetiva amplia-se o rol dos possuidores, estendendo-se a proteo
possessria queles que se conduzem como presumveis proprietrios, podendo esses
agirem por conta prpria.
J a deteno, na teoria objetiva, uma posse degradada, desqualificada em virtude
de lei. As hipteses no CC/2002 so: fmulo/servidor da posse (art. 1.198); atos de
violncia e clandestinidade (art. 1.208); permisso e tolerncia (art. 1.208).
Aqueles considerados meros detentores na teoria clssica, so considerados
possuidores pela teoria objetiva. Outrossim, por dispensar a inteno de dono, a teoria
objetiva consagra a admissibilidade da coexistncia das posses direta e indireta.
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O Cdigo Civil, em seu art. 1.196, adota a teoria objetiva da posse. Assim,
necessrio que se manifeste como estado de fato visvel a toda sociedade (corpus), de
acordo com o hbito normal dos proprietrios, o qual decorrncia de atividades
dirigidas a esse propsito (animus) pelo possuidor. Pela letra do legislador, o possuidor
quem, em seu prprio nome, exterioriza alguma das faculdades da propriedade, seja ele
proprietrio ou no. (FARIAS e ROSENVALD, 2009, p. 40).
H exceo quanto teoria objetiva no Cdigo Civil apenas em relao usucapio
(art. 1.238, 1.242, CC), com uma ntida concesso teoria subjetiva, que demanda o
animus domini de Savigny.
Neste sentido, a distino entre posse e deteno no depende exclusivamente do
arbtrio do sujeito. H que se examinar em cada caso se o ordenamento protege a relao
com a coisa. Quando no houver proteo, existe mera deteno, como no caso do art.
1.198, CC (fmulo/servidor da posse), situao em que o prprio Cdigo exclui a posse.
Assim, o conceito amplo de posse, descrito no art. 1.196 do CC, deve ser
examinado em consonncia com o art. 1.198 e, tambm, com a ressalva do art. 1.208.
Farias e Rosenvald afirmam:
(...) que, nos dias atuais, as teorias de Savigny e Ihering no so mais capazes
de explicar o fenmeno possessrio luz de uma teoria material dos direitos
fundamentais. Surgiram ambas em momento histrico no qual o fundamental
era a apropriao de bens sob a lgica do ter em detrimento do ser. Ambas as
teorias se conciliavam com a lgica do positivismo jurdico, na qual a posse se
confina no direito privado como uma construo cientfica, exteriorizada em
um conjunto de regras hermticas. (2015, p. 40)
subjetivo, pois este protegido contra qualquer tipo de leso e a posse interesse
juridicamente tutelado contra determinadas leses (esbulho, turbao e ameaa).
A teoria mais aceita nos dias atuais de que a posse tem a configurao de direito,
ou seja, tutelada como se fosse direito tendo em vista a sua posio no sistema
jurdico (CIMARDI, 2008).
Outra celeuma sobre o assunto se a posse, entendida como direito, um direito
real ou no. A maioria dos doutrinadores entende que a posse no um direito real, bem
como no so reais as aes possessrias, pois ela no foi expressamente elencada como
direito real no art. 1.225 do Cdigo Civil, nem em outra legislao esparsa. Alegam,
ainda, a falta de registro da posse no ofcio imobilirio4. Assim, a posse seria inoponvel
erga omnes, carecendo dos atributos da sequela, preferncia e publicidade, uma vez que
os direitos reais imobilirios apenas nascem com o registro. A posse pode resultar de uma
relao obrigacional, como um contrato de locao, comodato ou arrendamento. Nestes
casos, no h dvida que a posse direta no pode ser conceituada como direito real.
Uma corrente minoritria, representada por Caio Mrio da Silva Pereira e
Orlando Gomes, afirma que a posse direito real, com todas as suas caractersticas:
oponibilidade erga omnes, indeterminao do sujeito passivo, incidncia em objeto (no
em uma prestao) obrigatoriamente determinado, sujeio direta e imediata do objeto ao
titular (o possuidor atua imediatamente sobre a coisa, sem necessidade da colaborao de
terceiros), etc.
Para as teorias sociolgicas da posse, tutela-se a posse como direito pessoal especial
inserido entre os direitos de personalidade em ateno superior previso
constitucional do direito primrio moradia (art. 6, CF) e o acesso aos bens vitais
mnimos hbeis a conceder dignidade pessoa humana (art. 1, III, CF). A oponibilidade
erga omnes da posse no deriva da condio de direito real patrimonial, mas do atributo
4
Hoje j possvel a legitimao da posse, que consiste no ato do Poder Pblico destinado a conferir ttulo
de reconhecimento de posse de imvel objeto de demarcao urbanstica, com a identificao do ocupante e
do tempo e natureza da posse (art. 47, IV da Lei n. 11.977/09, que dispe sobre o Programa Minha Casa
Minha Vida). Trata-se de importante instrumento que visa garantir a funo social da propriedade e da
cidade, notadamente o direito social fundamental moradia. De acordo com a lei 11.977/09, o poder
pblico conceder ttulo de legitimao de posse aos ocupantes cadastrados. Esse ttulo ser registrado na
matrcula do imvel. A legitimao de posse devidamente registrada constitui direito em favor do detentor
da posse direta para fins de moradia.
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4 Objeto da posse
5 Desdobramento da Posse
outra pessoa para que a utilize como decorrncia de relao jurdica de direito real (por
exemplo, penhor, usufruto, propriedade fiduciria) ou pessoal (por exemplo, comodato,
locao). admitida no art. 1.197, CC.
A POSSE DIRETA adquirida pelo no-proprietrio, correspondente apreenso
fsica da coisa. As suas caractersticas so a temporariedade, pois o desdobramento da
posse se baseia em relao transitria de direito e a subordinao, vez que a atuao do
possuidor direto limitada ao mbito de poderes transferidos pelo possuidor indireto, de
acordo com a espcie de relao jurdica.
isto , caber quele que mantiver atuao material sobre a coisa. A posse indireta pode
ser fracionada. Ex.: Locador/Locatrio (possuidores indiretos) Sublocatrio (possuidor
direto).
6 Classificao da Posse
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A posse injusta do art. 1.200, CC caracterizada em sentido estrito, cabendo para defesa da posse as aes
possessrias. A posse injusta do art. 1.228, CC caracterizada em sentido amplo e, neste caso, a ao para
defesa da posse ser a ao reivindicatria.
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Pode-se fazer um paralelo com o Direito Penal: posse violenta (art. 157, CP
roubo); posse clandestina (art. 155, CP furto) e posse precria (art. 168, CP
apropriao indbita).
(...) daquele que adquire a posse de um terreno por meio de prtica de vcio de
consentimento, logrando xito em obter a aquisio da propriedade mediante
um ttulo aquisitivo. Ter posse justa, eis que no se prevaleceu de violncia,
clandestinidade ou precariedade para iniciar a posse. Todavia, patente a m-f
na conduta eivada de dolo, fraude ou coao. (FARIAS; ROSENVALD, 2009,
p. 116)
Aplicao prtica da distino entre a boa-f e a m-f na posse: arts. 1.214, 1.219 e
1.242, CC.
Justo ttulo o ttulo hbil, apto a conferir ou transferir o domnio e a posse, e que
realmente a transferiria se no possusse um vcio qualquer, quanto forma ou aos
requisitos legais exigidos sua validade. Leva-se em considerao a faculdade abstrata de
transferir. Por exemplo, um testamento pelo qual algum recebe um imvel, ignorando
que o ato nulo. hbil, no obstante o vcio, para transmitir-lhe a crena de que o
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Cdigo Civil, Art. 1.233. Quem quer que ache coisa alheia perdida h de restitu-la ao dono ou legtimo
possuidor.
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302 Art.1.200 e 1.214. Pode ser considerado justo ttulo para a posse de boa-
f o ato jurdico capaz de transmitir a posse ad usucapionem, observado o
disposto no art. 113 do Cdigo Civil.
Posse nova a de menos de ano e dia. Posse velha a de ano e dia ou mais. O
decurso do prazo tem o fim de consolidar a situao de fato, permitindo que a posse seja
considerada isenta dos defeitos da violncia e da clandestinidade, embora tal iseno
possa ocorrer antes.
A fixao deste prazo pode estar relacionada ao tempo de plantio e colheitas:
Posse ad interdicta aquela que pode ser defendida pelos interditos possessrios,
quando molestada, mas no conduz usucapio. Exemplo: o locatrio vtima de ameaa
ou de efetiva turbao ou esbulho.
Posse ad usucapionem a que se prolonga por determinado lapso de tempo
estabelecido na lei, possibilitando ao seu titular a aquisio da propriedade. Deve-se
ressaltar que a aquisio da propriedade por usucapio exige outros requisitos: o exerccio
de maneira mansa e pacfica, o animus domini e, alguns casos, a boa-f e o justo ttulo.
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6.7 Composse
7 Deteno
Para Savigny, deteno a ausncia de animus domini por parte daquele que detm
o poder fsico sobre a coisa. J a teoria de Jhering diferencia detentor e possuidor pela
regulamentao do direito objetivo.
Pode-se conceituar deteno (ou tena), de acordo com o direito civil brasileiro,
como a posse degradada, posto que juridicamente desqualificada pelo ordenamento
vigente. Em algumas situaes, algum que possui poder ftico sobre a coisa (o detentor),
no tem a proteo jurdica porque assim entendeu o legislador. Somente a posse gera
efeitos jurdicos, conferindo direitos e pretenses possessrias em nome prprio: esta a
grande distino. (GONALVES, 2015, p. 63).
So hipteses de deteno previstas no Cdigo Civil:
a) servidores ou fmulos da posse: art. 1.198. Exercitam atos de posse em nome
alheio como mero instrumento da vontade de outrem. No necessria a existncia de
contrato formal de trabalho ou remunerao como contraprestao aos servios
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praticados. Basta visualizar um vnculo social de subordinao pelo qual algum atua
materialmente sobre a coisa, porm sem autonomia.
De acordo com o art. 62 do CPC/1973, o fmulo da posse demandado como ru
poderia nomear autoria o proprietrio ou o possuidor. Tal forma de interveno de
terceiro no possui correspondente no CPC/15. Desta forma, o fmulo da posse dever
apresentar a contestao e alegar sua ilegitimidade (art. 337, XI, CPC/15), indicando o
sujeito passivo da relao jurdica discutida, sempre que tiver conhecimento (art. 339,
CPC/15). O juiz facultar ao autor a alterao da petio inicial, com a substituio do
ru, no prazo de 15 dias (art. 338, CPC/15).
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Neste caso, a funo social da propriedade passa a ser exercida pelo precarista ao conceder destinao
econmica ao bem em nome prprio. Prevalece o direito fundamental social de moradia.
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Pela teoria objetiva adotada pelo Cdigo Civil, possuidor aquele que tem de fato o
exerccio, pleno ou no, de algum dos poderes inerentes ao domnio9. Assim, qualquer
um que esteja nessa situao ter adquirido a posse (art. 1.204, CC).
O art. 1.205, CC estabelece os sujeitos de aquisio da posse, que so mais comuns
na aquisio da posse civil: a prpria pessoa que a pretende ou seu representante; por
terceiro sem mandato, dependendo de ratificao.
O art. 1.207 especifica os casos de sucesso na posse, inter vivos e mortis causa, e
a unio de posses, que reduz diferentes posses a uma s:
a) sucessio possessionis (por sucesso universal e a ttulo singular): na sucesso
universal o herdeiro chamado a suceder na totalidade da herana, atravs de frao ou
cota-parte. A ttulo singular o testador deixa ao beneficirio um bem certo e determinado
(legado).
Na sucesso universal, transmitindo-se um patrimnio inteiro, os herdeiros
continuam a posse dos bens da herana. No se pode destacar a nova posse da antiga (art.
1.784, CC saisine), portanto, se existirem vcios (objetivos ou subjetivos) na posse do
de cujus, esses continuaro na posse dos herdeiros (art. 1.206). Nesta situao o esplio
tem legitimao ativa para o ajuizamento da ao de usucapio aps a concluso do prazo
para prescrio aquisitiva (art. 12, V, CPC).
b) acessio possessionis (por acesso ou a ttulo particular ou singular): sempre se
verifica inter vivos e por meio de uma relao jurdica (exemplo: contrato de compra e
venda). O sucessor singular tem a faculdade de unir a sua posse do antecessor. Se o
desligamento ocorrer, sua posse estar livre dos vcios que maculavam a relao
possessria anterior, conforme explicam Gonalves (2015) e Rizzardo (2014):
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Enunciado 301 Art.1.198. c/c art.1.204. possvel a converso da deteno em posse, desde que
rompida a subordinao, na hiptese de exerccio em nome prprio dos atos possessrios. (IV Jornada de
Direito Civil 2006).
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Usar, gozar, dispor e reivindicar.
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10 Efeitos da posse
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Quando o proprietrio ou possuidor faz obras ou despesas no seu prprio bem no h repercusso para o
direito possessrio, por inexistir consequncias jurdicas nessa atuao. (FARIAS; ROSENVALD, 2015, p.
145). Esse eentendimento oposto previso do art. 97, CC.
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No se deve confundir benfeitorias e acesses industriais (construes e plantaes). As benfeitorias so
melhoramentos realizados em coisa j existente. As acesses so obras que criam coisas novas, como a
construo de uma casa. As consequncias so diversas para ambas.
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Exemplo: colocao de novos alicerces evitando a runa de casa antiga.
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Exemplo: colocao de grades nas janelas para segurana do prdio.
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Consiste na faculdade de o possuidor manter o poder ftico sobre a coisa alheia, como forma de
constranger o retomante a pagar a indenizao.
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Art. 167, II, 16 da Lei n. 6.015/73.
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- Matrcula: tem por finalidade individualizar o imvel. Pode-se dizer que a sua
certido de nascimento. S se modifica com o desmembramento e fuso do imvel.
- Registro: gnero e tem como fundamento um ato jurdico de disposio total ou
parcial da propriedade. Suas espcies so: transcrio qualquer ato de transmisso
imobiliria, ex.: alienao; inscrio nus real que no transmite propriedade, ex.:
hipoteca, penhora, bem de famlia.
- Averbao: todo ato que no seja registro. So alteraes secundrias que no
modificam a essncia do registro, mas alteram as caractersticas fsicas do imvel (ex.:
construo ou demolio) ou a qualificao do titular do direito real (ex.: certido de
casamento, pacto antenupcial).
Matrcula
n. 929
Registros
01 e 02 da
matrcula 929
Averbao 03
da matrcula
929
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um dos efeitos mais importantes da posse. Entretanto, ser visto como modo de
aquisio da propriedade.
Restitui a posse quele que a tenha perdido em razo de um esbulho, sendo privado
do poder fsico sobre a coisa. Esbulho a perda injusta da posse. (PENTEADO, 2008,
p. 477). Segundo Rizzardo (2014), pratica esbulho quem priva outrem da posse, de
modo violento ou clandestino, ou com abuso de confiana.. O esbulho pode ser total ou
parcial, bastando que o possuidor tenha sido mitigado de qualquer parcela de seu poder
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A sistemtica e princiopiologia das aes possessrias foi mantida no CPC/15. Encontra-se no Ttulo III
(Procedimentos Especiais), do Livro I, da Parte Especial do CPC/15 (arts. 554 a 568).
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de fato sobre a coisa. Alm do aspecto civil, o esbulho possessrio tambm est tipificado
na rea penal - art. 161, 1., II, CP.
Vistos etc.
Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto pelo Condomnio
Civil do Pantanal Shopping em face da deciso proferida pelo Juzo da 7 Vara
Cvel da Comarca de Cuiab que, nos autos da Ao de Interdito Proibitrio
movida em desfavor dos integrantes do "Bonde do Rolezinho" e outros,
indeferiu o pedido liminar.
Inconformado, o Agravante alega que recentemente foi vtima de tumulto e
aglomerao que culminou em briga generalizada, quebra de mesas, pratos,
copos e furtos, provocada por jovens e adolescentes, que se reuniram sob
pretexto de estar no exerccio do direito de manifestao, obrigando os lojistas
a fecharem as portas.
(...)
Aduz que os encontros para o chamado Rolezinho so marcados por meio
das redes sociais, onde j circula a notcia de que o prximo est agendado para
acontecer em 02/02/2014, nas dependncias do Shopping Recorrente.
Sob esses argumentos, requer a concesso do efeito ativo, a fim de coibir os
Agravados de se apossarem das dependncias do Shopping Pantanal para a
realizao de quaisquer atos desordeiros, a exemplo do denominado
rolezinho.
o relatrio. Decido.
(...)
Extrai-se dos autos que o Agravante representa todos os condminos,
proprietrios e possuidores do empreendimento comercial do ramo de
Shopping Centers, ao passo que os rus so grupos sem personalidade jurdica
constituda, cujos participantes so de difcil identificao, que organizam
manifestaes em locais privados, conclamando os adeptos do movimento por
meio das redes sociais.
Inobstante as peculiaridades do caso, pelo menos em princpio, no h como
negar que as alegaes do Recorrente so relevantes e que h perigo de dano de
difcil e incerta reparao.
(...)
Em outras palavras, o Estado Democrtico de Direito deve ser garantido a
todos os cidados, todavia, o seu exerccio deve ser analisado em um contexto
geral, no se admitindo que a livre manifestao e o livre trnsito de uns
atinjam o direito de propriedade e o direito de locomoo de outros, bem como
o direito ao trabalho, tambm assegurado pela Carta Magna.
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(...)
Ou seja, o exerccio de um direito sem limites importa em leso de outras
garantias. Se a livre manifestao for exercida de maneira a cercear o direito de
locomoo e trabalho em Shopping Center, local privado e destinado ao
comrcio, prestao de servios e lazer, no ha como ignorar a ofensa ao
direito daqueles que clamam pela proteo judicial, ainda que no se trate de
um caso clssico de interdito proibitrio.
(...)
Com efeito, nesta quadra de cognio sumria, nota-se que grupos de pessoas,
valendo-se do direito de manifestar seus pensamentos e ideologias, j
promoveram aglomerao com finalidades outras, transformando o momento
que deveria ser de lazer e alegria, em ato de depredao, vandalismo e
subtrao de bens, em franca violao ao direito de propriedade do
Condomnio Agravante, dos comerciantes e dos clientes/consumidores,
conforme se v pelas imagens da mdia acostada fl. 39.
Cumpre ressaltar que, diferentemente de logradouros pblicos, os shoppings
so empreendimentos privados, havendo que se garantir o direito de posse e
propriedade, assim tido como direito oponvel erga omnes, coibindo-se a ao
de possveis manifestantes que pretendam causar desordem pblica, incitar
prtica de atos de depredao, bem como a ocorrncia de furtos e de violncia
s pessoas, em especial crianas, idosos e gestantes, como ocorreu no episdio
anterior.
(...)
Diante do exposto, por considerar presentes os pressupostos legais, defiro o
pedido de efeito ativo e determino que se expea mandado de tutela inibitria a
fim de que os Agravados se abstenham de praticar qualquer ato desordeiro,
assim como o denominado rolezinho, nas dependncias do Shopping
Agravante, sob pena de multa de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada caso
de descumprimento desta ordem judicial.
(...) Cumpra-se.
(MATO GROSSO, TJMT, 2 Cmara Cvel. Agravo de Instrumento n.
5271/2014 deciso liminar. Des. Clarice Claudino da Silva. Julgado em
23/01/2014. Disponvel em:
<http://servicos.tjmt.jus.br/processos/tribunal/dadosProcessoPrint.aspx>.
Acesso em: 27/01/2014)
Assim, por exemplo, o caseiro que venha a exercer a autodefesa para garantir a
posse do stio que est sob seus cuidados, visando o interesse do possuidor daquele bem.
17
V Jornada de Direito Civil (2011) Enunciado 494: No desforo possessrio, a expresso contanto que
o faa logo deve ser entendida restritivamente, apenas como a reao imediata ao fato do esbulho ou da
turbao, cabendo ao possuidor recorrer via jurisdicional nas demais hipteses.
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O CPC/15 trouxe as tutelas provisrias (art. 294 e seguintes), que se dividem em tutela de urgncia e
tutela de evidncia. A tutela de urgncia pode ser de natureza antecipada (art. 300, 3, CPC) ou de
natureza cautelar (art. 301, CPC).
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A doutrina dominante entende que o autor pode optar pelo Juizado Especial, mas,
para garantir a ampla defesa e facilitao do acesso ao Judicirio, deve ajuizar a ao na
justia comum (competncia relativa).
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Neste caso era cabvel a nomeao autoria, prevista no art. 62 do CPC/1973, que no possui previso no
19
CPC/15.
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Tais pedidos, de acordo com o art. 555 do CPC/15, podem ser a condenao em
perdas e danos, indenizao dos frutos, imposio de medida necessria e adequada para
evitar nova turbao ou esbulho, ou, ainda, para cumprir-se a tutela provisria ou final.
Verifica-se, assim, que a medida necessria e adequada no fica restrita
cominao de pena (art. 921, II, CPC/1973), normalmente fixao de multa diria, para o
caso de nova turbao ou esbulho. No est previsto no CPC/15 o pedido de desfazimento
de construo ou plantao feita em detrimento da posse, como no art. 921, III,
CPC/1973. Neste caso, tal pedido s poder ser feito seguindo-se o procedimento
comum.
A cumulao sucessiva, isto , o atendimento desses pedidos subsidirios (art.
555, CPC/15) depende do acolhimento do interdito, pois sua rejeio impede a anlise
dos demais.
Trata-se de exceo ao art. 327, 2, CPC/15, pois, caso contrrio, o autor perderia
a possibilidade de obteno de liminar no interdito possessrio, frustrando o seu maior
intento. Entretanto, com a nova redao dada pelo 2 do art. 327 do CPC/15, parece
possvel cumular pedidos com procedimentos diversos, seguindo o procedimento comum,
mas sem perder as caractersticas especficas do procedimento possessrio de fora nova.
A sentena ser objetivamente complexa, isto , ao mesmo tempo que julgada
uma ao possessria, de carter executivo lato sensu, portanto, sem necessidade de
processo autnomo complementar, os pedidos sucessivos de indenizao dependem de
futuro cumprimento de sentena por quantia certa.
A ao possessria s mantm o procedimento especial se a cumulao versar os
pedidos descritos no art. 555, CPC/15. Se o autor cumular um pedido de resoluo
contratual, por exemplo, no poder obter a liminar e prevalecer a regra geral do art.
327, 2, CPC/15.
20
Art. 505. No obsta manuteno, ou reintegrao na posse, a alegao de domnio, ou de outro direito
sobre a coisa. No se deve, entretanto, julgar a posse em favor daquele a quem evidentemente no
pertencer o domnio.
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a) Ao de imisso de posse
Esta ao era contemplada no CPC de 1939, nos arts. 381 a 383, como ao
possessria.
c) Ao de dano infecto
Causa de pedir: fundado receio de que o prdio vizinho em runas cause prejuzos.
O seu fundamento est nos arts. 1.277 e 1.280, CC. uma ao preventiva, de carter
cominatrio, mas devido proteo que confere ao possuidor tida como possessria
(no especfica). A diferena em relao ao de nunciao de obra nova que a ao
de dano infecto refere-se obra velha.
Exige-se, neste caso, o estado de deteriorao ou de vcio de construo,
caracterizando um risco iminente ao imvel vizinho. A pretenso do autor a de que o
proprietrio do prdio vizinho preste cauo para garantia de eventual indenizao quanto
realizao de eventuais reparos que vierem a ser necessrios, se produzidos os danos
previstos.
Legitimidade ativa: possuidor ou proprietrio do prdio ameaado.
Esta ao no foi regulamentada expressamente pelo CPC/1973, nem pelo CPC/15,
seguindo, portanto, o procedimento comum.
O art. 1.228, 2, CC, trata dos atos emulativos relacionados propriedade (abuso
de direito). Caso a obra em execuo se enquadre nesta situao, admissvel a propositura
de ao com pedido de obrigao de no fazer com a cominao de multa, na forma do
art. 497, CPC/15. Na ao de dano infecto no h, necessariamente, o elemento subjetivo
intencional de causar prejuzo.
d) Embargos de terceiro
ao de procedimento especial, prevista nos arts. 674 ao 681, CPC/15, destinada
quele que, no sendo parte num processo de conhecimento, em cumprimento de
sentena ou de execuo, sofre turbao ou esbulho da posse de seus bens, em
decorrncia de determinao judicial.
admitida a oposio de Embargos de terceiro pelo promitente comprador do
imvel, ainda que o contrato no esteja registrado, nos termos da Smula 84 do STJ.
O seu objetivo a desconstituio da constrio judicial desfavorvel ao terceiro.
21
H entendimento em sentido contrrio, preconizando o aproveitamento da ao como demolitrio, j que,
concluda a obra, no h o que embargar. Aps a concluso da obra o vizinho tem prazo decadencial de ano
e dia, aps a concluso da obra, para pedir sua demolio (art. 1.302, CC).
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O prazo para interposio dos embargos o do art. 915, CPC/15, ou seja, 15 dias a
contar na forma do art. 231 do CPC/15 (em geral, da data da juntada aos autos do
mandado de citao para entrega da coisa).
Os embargos podero ser recebidos no efeito suspensivo, se relevantes os
fundamentos e o prosseguimento da execuo puder causar dano difcil ou de incerta
reparao (art. 919, 1, CPC/15).
O embargante (possuidor de boa-f) no precisa garantir o juzo com a penhora,
depsito ou cauo, pois a sua inteno exatamente a conservao da coisa alheia. Por
outro lado, o embargado poder obter a posse do bem desde que preste cauo ou
deposite o valor do crdito pretendido.
13 Legitimao da Posse
A Lei Federal n 11.977/2009, que dispe sobre o Programa Minha Casa, Minha
Vida PMCMV e a regularizao fundiria22 de assentamentos urbanos, significa forte
avano a fim de facilitar e impulsionar a regularizao fundiria de assentamentos
irregulares. A citada lei trouxe novos instrumentos de regularizao fundiria de interesse
social, tais como a demarcao urbanstica (art. 56), a legitimao da posse (art. 59), a
usucapio administrativa (art. 60), a concesso de uso especial para fins de moradia ( 1
do art. 183 da CF; MP 2.220/01; art. 1.225, XI, CC) e a concesso de direito real de uso
(Decreto-Lei n. 271, de 28 de fevereiro de 1967, com a redao dada pela Lei n.
11.481/2007; art. 1.225, XII, CC).
Neste momento importante destacar a legitimao da posse, definida pela Lei n.
11.977/2009:
22
Art. 46. A regularizao fundiria consiste no conjunto de medidas jurdicas, urbansticas, ambientais e
sociais que visam regularizao de assentamentos irregulares e titulao de seus ocupantes, de modo a
garantir o direito social moradia, o pleno desenvolvimento das funes sociais da propriedade urbana e o
direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado.
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23
Art. 47 (...) III. demarcao urbanstica: procedimento administrativo pelo qual o poder pblico, no
mbito da regularizao fundiria de interesse social, demarca imvel de domnio pblico ou privado,
definindo seus limites, rea, localizao e confrontantes, com a finalidade de identificar seus ocupantes e
qualificar a natureza e o tempo das respectivas posses;
24
Enunciado 593 indispensvel o procedimento de demarcao urbanstica para regularizao fundiria
social de reas ainda no matriculadas no Cartrio de Registro de Imveis, como requisito emisso dos
ttulos de legitimao da posse e de domnio. (VII Jornada de Direito Civil, 2015).
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III PROPRIEDADE
1 Introduo
Por muito tempo o Direito das Coisas manteve-se fiel tradio romana e aos
princpios individualistas. O direito de propriedade reconhecido como o mais
importante e mais slido de todos os direitos subjetivos outorgados ao indivduo.
Entretanto, esse direito vem sofrendo profundas alteraes. O primeiro fator para
isso a preponderncia do interesse pblico sobre o privado. Assim, antes a propriedade
era entendida, simplesmente, como a relao privada e individual, de carter sagrado e
absoluto. No havia qualquer restrio ao livre exerccio desse direito pelo proprietrio
(usar, gozar e dispor da coisa). As legislaes proclamavam a intangibilidade do domnio
(direito absoluto).
Atualmente, verifica-se que, gradativamente, a concepo individualista foi se
modificando, reconhecendo o interesse pblico sobre o privado. O interesse pblico, de
contedo social, veiculado atravs do direito constitucional e do direito administrativo,
aos poucos foi destruindo os direitos absolutos do proprietrio.
Neste desenvolvimento histrico do direito de propriedade, tambm contriburam
os progressos do socialismo. Assim, a CR/88 (art. 5, XXIII e 170, III) prev a funo
social da propriedade e o CC/2002 condena o abuso de direito (art. 187), especificamente
do direito de propriedade (art. 1.228, 2). Desta forma, o proprietrio pode usar a coisa,
mas sem ferir os direitos dos outros cidados. Ex.: plantar rvores, sem aparente utilidade
para o proprietrio, apenas para tolher a vista panormica do vizinho (ato emulativo - Art.
1.228, 1 e 2, CC).
Assim, a propriedade, hoje, com o atributo da funo social, tem de ser geradora
de novas riquezas, de mais trabalho e emprego, tornando-se apta a concorrer para o bem
geral do povo.
certos mveis, como redes, armas e utenslios de uso prprio. O solo pertencia a toda a
tribo.
O Direito Romano traz a raiz histrica de todo o direito de propriedade.
Preponderava o sentido individualista de propriedade. Entretanto, existiam duas formas
de propriedade coletiva:
a) propriedade da gens: nos primrdios da cultura romana a propriedade era da
cidade ou gens, possuindo cada indivduo uma restrita poro de terra (1/2
hectare), e s eram alienveis os bens mveis. (DINIZ, 2004, p. 109)
b) propriedade da famlia: substituiu a propriedade da gens, mas tambm foi
sendo extinta pelo fortalecimento da autoridade do pater familias.
Cada famlia cultuava seus prprios deuses, chamados lares ou manes. Nada
mais eram que seus antepassados. Os romanos no acreditavam em cu. Os
mortos continuavam vivendo, mas no mesmo territrio que haviam ocupado
enquanto vivos. Da a importncia das terras familiares, solo sagrado em que se
enterravam os ancestrais e se lhes prestava culto. Estando vinculada a esses
sentimentos, era lgico que s se concebesse a propriedade em solo romano.
(FIUZA, 2004, p. 717)
25
Baseado no captulo 5 A funo social da propriedade do livro de Gilberto Bercovici, Constituio
econmica e desenvolvimento: uma leitura a partir da Constituio de 1988.
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Meia lgua quadrada equivale a 2.178 hectares. 1 hectare equivale a 10.000 metros.
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27
O direito obrigacional tambm um direito subjetivo patrimonial.
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28
Slvio de Salvo Venosa, por exemplo, entende ser a expresso propriedade voltada apenas para os bens
corpreos (NCC) e domnio para os bens incorpreos (direitos autorais ex.: cair no domnio pblico; ou
domnio de pgina da internet). Outros autores, no entanto, no faro distino, assim como no antigo
Cdigo Civil.
29
Tem sido objeto de larga controvrsia entre juristas, filsofos e socilogos o fundamento jurdico da
propriedade. Em todos os tempos, muito se discutiu sobre a origem e a legitimidade desse direito.
(GONALVES, 2015, p. 242)
68
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Essa a teoria com mais adeptos e a acolhida pela Igreja Catlica, como direito
natural, conforme se depreende das encclicas papais:
Pio XI, na Encclica Quadragsimo Ano, afirma que o direito de possuir bens
individualmente no provm da lei dos homens, mas da natureza; a autoridade
pblica no pode aboli-lo, porm, somente regular o seu uso e acomod-lo ao
bem do homem. (GONALVES, 2015, p. 244)
Alguns autores entendem que aquelas trs primeiras faculdades consistem nos
elementos internos ou econmicos do direito de propriedade, pois por intermdio do seu
exerccio que o proprietrio obter as vantagens pecunirias decorrentes de sua
titularidade. O direito de reivindicar denominado elemento externo ou jurdico da
propriedade, vez que representa a faculdade de excluir terceiros de indevida ingerncia
sobre a coisa.
Trata-se do poder que o proprietrio tem de mover ao para obter o bem de quem
injustamente o detenha ou possua, em virtude do seu direito de sequela, que uma das
caractersticas do direito real. A ao reivindicatria a pretenso ajuizada pelo
proprietrio no possuidor (privado dos poderes de uso e gozo) contra o possuidor no
proprietrio.
7.1 Exclusividade
30
O atributo da perpetuidade vem sendo flexibilizado com as recentes alteraes constitucionais, sendo
contestado pelo princpio da funo social da propriedade.
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9 Espcies de propriedade
mentalidade, erigindo como direitos fundamentais do ser humano a tutela de sua vida e de
sua dignidade.
No que concerne ao direito de propriedade, hoje ele est relativizado. No final do
sculo XIX, na Frana, surgiram as primeiras restries ao absolutismo do direito de
propriedade, por intermdio da teoria do abuso do direito. 31
Com essa mudana de paradigma, o proprietrio passa a ser titular de direitos e
deveres. Assim, ao lado dos poderes do titular colocam-se obrigaes positivas deste
perante a comunidade. Pode-se falar que a funo social o quinto elemento, somado s
faculdades de usar, gozar, dispor e reivindicar. Enquanto esses so estticos, aquele
dinmico e assume um papel decisivo de controle sobre os demais. Significa dizer que o
proprietrio s exercer os direitos de uso, gozo, disposio e reivindicao da coisa, se
conceder destinao relevante ao bem.
31
Proprietrio que edifica uma enorme chamin para emanar gases no terreno vizinho; proprietrio que
levanta muro com hastes de ferro para causar danos aos dirigveis que partiam do prdio contguo (Clement
x Bayard). Nos dois casos h atos emulativos, isto , aqueles com nimo de lesar interesses alheio. Ver
artigos 187 e 1.228, 2. do Cdigo Civil.
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Conforme o art. 186, CF, a propriedade rural cumpre sua funo social quando
observados trs elementos: econmico, social e ecolgico.
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32
Enunciado 506 Na aplicao do princpio da funo social da propriedade imobiliria rural, deve ser
observada a clusula aberta do 1 do art. 1.228 do Cdigo Civil, que, em consonncia com o disposto no
art. 5, inciso XXIII, da Constituio de 1988, permite melhor objetivar a funcionalizao mediante
critrios de valorao centrados na primazia do trabalho. (V Jornada de Direito Civil/2011)
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11.1 Registro
33
Ttulo: negcios jurdicos emanados da autonomia privada (contrato de compra e venda, doao, etc.),
bem como sentena de adjudicao, carta de arrematao.
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forma, se o proprietrio no desfruta de garantia absoluta do seu ttulo, por outro lado,
tem a comodidade de aguardar que o terceiro apresente as provas necessrias para
desconstitu-lo. A presuno juris tantum de domnio proporciona ao proprietrio uma
vantagem processual, que a inverso do nus da prova.
Exemplo: Joo celebra contrato de compra e venda com Manoel, vindo o
comprador a efetuar o registro imobilirio. Posteriormente Antonio alega que o alienante
(Joo) no era proprietrio, sendo a aquisio realizada por Manoel a non domino.
Antonio ajuizar ao para decretao de invalidade do ttulo (contrato de compra e
venda) com a cumulao sucessiva do pedido de cancelamento do registro, logrando xito
nesta demanda e eliminar a propriedade de Manoel (art. 1.245, 2, CC).
Supondo, ainda, que Manoel houvesse alienado o imvel para Maria e esta,
sucessivamente, a Joaquim, seria ainda possvel que Antonio alegasse o vcio do ttulo
perante Joaquim. Os vcios originrios do ttulo so insanveis e se transmitem junto
cadeia de adquirentes. irrelevante ao desfecho da causa a alegao de boa-f por parte
de Joaquim (art. 1.247, pargrafo nico, CC).34
Assim, a regra geral que o registro imobilirio tem presuno relativa. Todavia,
existe uma forma de registro com presuno absoluta. o chamado registro pelo sistema
Torrens (art. 277 e ss. da Lei n. 6.015/73)35. O ttulo levado a assento no Registro
Torrens tem valor absoluto, ficando resguardado de quaisquer protestos, reclamaes,
reivindicaes e evices, como se estivesse revestido com o manto da intangibilidade.
Restringe-se ao registro de imveis rurais.
34
STJ, REsp. n. 122.853 SP 3. Turma Rel. Min. Ari Pargendler DJU 07/08/2000.
35
Enunciado 502 relativa a presuno de propriedade decorrente do registro imobilirio, ressalvado o
sistema Torrens. (V Jornada de Direito Civil/2011)
81
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Veja no Anexo deste Roteiro de Aulas uma relao de documentos importantes que
devem ser providenciados antes da aquisio de um imvel.
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11.2 Acesso
36
Se o rio for navegvel, a acesso se verifica em proveito da pessoa jurdica de direito pblico, por se
tratar de guas pblicas. Ver arts. 20, IV e 26, II e III, da CR/88.
37
lveo: a superfcie que as guas cobrem sem transbordar para o solo natural e ordinariamente enxuto.
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Se um brao do rio abrir a terra, a ilha que resultar desse desdobramento continua a
pertencer aos proprietrios custa de cujos terrenos se constituiu.
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38
APELAO CVEL - REINTEGRAO DE POSSE - ALUVIO - AUSNCIA DE
COMPROVAO QUE A AUTORA FOI DESAPOSSADA DA COISA INJUSTAMENTE -
IMPOSSIBILDIADE - AO ORDINRIA - ILEGITIMIDADE DA FIADORA - CONSIGNAO EM
PAGAMENTO - VALORES DEVIDOS A R DA REINTEGRAO DE POSSE. -Com cuidado para no
ferir a regra de que no juzo possessrio incabvel a discusso do domnio, preciso antes de mais nada,
entender que estamos diante de um tpico caso de acesso, especificamente, da espcie aluvio. - Os
acrscimos formados por depsitos e aterros naturais, ou pelo desvio das guas dos rios, ainda que estes
sejam navegveis, pertencem aos donos dos terrenos marginais. Permanece assim, a conhecida regra de que
o acessrio segue o principal. - Para a concesso da proteo de reintegrao de posse, deve o requerente
comprovar, no processo, no apenas a posse anterior, o esbulho praticado pelo requerido, com a perda da
posse e a data da prtica de tal ato. necessrio tambm que o requerente, comprove que foi desapossado
da coisa, injustamente, com o fim de reav-la e restaurar a posse perdida. - Sendo fiadora, a apelante parte
ilegtima para propor a presente ao. princpio basilar do direito que ningum poder pleitear, em nome
prprio, direito alheio. E sendo assim, somente os titulares dos interesses em conflito tm direito
prestao jurisdicional. - compreensvel os apelados no saber a quem pagar os aluguis, tendo em vista a
avena travada na reintegrao de posse. Entretanto, uma vez julgada improcedente, no restam dvidas de
que os aluguis so devidos apelante. (MINAS GERAIS, TJ, 16 Cmara Cvel, AC n. 1.0015.06.034272-
0/001, Rel. Des. Batista de Abreu. Julgado em 20/05/2009. Publicado em 03/07/2009).
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H um total e permanente abandono do antigo leito, por um rio que seca ou que se
desvia em virtude de fenmeno natural, ficando o leito inteiramente descoberto e
passando a pertencer aos proprietrios ribeirinhos das duas margens, seja o rio pblico ou
particular. Deve originar-se de foras naturais. Os donos dos terrenos por onde o rio
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inaugure novo curso no tm direito indenizao, por se tratar de fora maior que no
pode ser evitada.
A diviso se far tendo por base a linha mediana do lveo abandonado, pertencendo
a cada um na extenso de sua testada, por uma linha perpendicular da margem, nos
pontos extremos, linha mediana do lveo.
Se o lveo abandonado se der por foras humanas, o prejudicado far jus
indenizao correspondente ao valor das terras submergidas. Havendo irregularidade da
parte contrria, poder, ainda, o prejudicado reclamar o desfazimento da obra e o retorno
das guas ao curso original.
Se a mudana da corrente se der por utilidade pblica, o terreno ocupado pelo novo
lveo deve ser indenizado e o lveo abandonado passa a pertencer ao expropriante para
que se compense da despesa feita39. Nesse caso, o abandono do lveo foi artificial, por
isso no se fala em acesso.
39
ABERTURA MATRCULA IMOBILIRIA. LVEO ABANDONADO ORIUNDO DE OBRA
PBLICA. PROPRIEDADE ESTATAL. De acordo com o disposto no art. 26 do Cdigo de guas e no
art. 1.252 do Cdigo Civil, o lveo abandonado de corrente pertence aos proprietrios ribeirinhos das duas
margens. Todavia, se a mudana da corrente se fez por obra pblica o lveo abandonado passa a pertencer
ao expropriante para que se compense da despesa feita, no caso, a municipalidade. (MINAS GERAIS, TJ,
5 Cmara Cvel, AC n. 1.0433.08.269497-0/001, Rel. Des. Maria Elza. Julgado em 02/07/2009. Publicado
em 21/07/2009).
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O pargrafo nico do art. 1.255, CC traz uma hiptese nova, que a acesso
inversa ou desapropriao privada. Neste caso, o solo deixa de ser o bem principal.
Trata-se, mais uma vez, da aplicao do princpio da funo social da propriedade: o
dono do solo invadido deveria, durante a construo, ter feito uso da ao de nunciao
de obra nova, para embarg-la.
3 - Proprietrio do terreno e possuidor-construtor/plantador agem de m-f: art.
1.256 e seu pargrafo nico, CC. Pode-se exemplificar esse caso com situao bastante
comum encontrada nas camadas de baixa renda: o casal constitudo por A e B resolvem
construir sua casa nos fundos do terreno do pai de A. Tempos depois o casal resolve se
separar. Caber a B pleitear indenizao calculada sobre 50% do valor da acesso
(construo), uma vez que o proprietrio agiu de m-f ao permitir as obras em seu
terreno. B no ter qualquer direito sobre o terreno.
4 - Terceiro de boa-f que realiza semeadura, plantao ou construo em terreno
alheio com sementes, plantas e materiais alheios: art. 1.256 e 1.257, pargrafo nico, CC.
5 - Construo em zona lindeira (que invade parcialmente terreno alheio): art.
1.258 e 1.259, CC. A norma favorece a boa-f do construtor e evita-se a demolio de
construo de valor considervel que invadiu pequena rea do proprietrio vizinho (no
superior a 1/20 parte desse), desde que o beneficiado o indenize conforme o valor do solo
invadido, levando-se em conta a desvalorizao mercadolgica do remanescente.
Esse fato comum em loteamentos irregulares, com marcos divisrios apagados ou
confusos. Aqui tambm se observa a aplicao do princpio da funo social da
propriedade, em detrimento ao direito do proprietrio que no embargou oportunamente a
obra, movendo nunciao de obra nova.
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11.3 Usucapio
usu + capio/capere
Pelo uso tomar/adquirir => adquirir (a coisa) pelo uso
40
Enunciado 318 Art.1.258. O direito aquisio da propriedade do solo em favor do construtor de m-f
(art. 1.258, pargrafo nico) somente vivel quando, alm dos requisitos explcitos previstos em lei,
houver necessidade de proteger terceiros de boa-f. (IV Jornada de Direito Civil/2006)
90
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Enunciado 317 Art. 1.243. A accessio possessionis, de que trata o art. 1.243,
primeira parte, do Cdigo Civil, no encontra aplicabilidade relativamente aos
arts. 1.239 e 1.240 do mesmo diploma legal, em face da normatividade do
usucapio constitucional urbano e rural, arts. 183 e 191, respectivamente. (IV
Jornada de Direito Civil/2006).
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Enunciado 497 A fluncia do prazo de 2 anos previsto pelo art. 1.240-A para
a nova modalidade de usucapio nele contemplada tem incio com a entrada em
vigor da Lei n. 12.424/2011. (V Jornada de direito Civil/2011).
O justo ttulo (art. 1.201, pargrafo nico; art. 1.242, CC) o documento capaz de
transferir o domnio; formalizado e devidamente transcrito e hbil ou idneo aquisio
da propriedade. Ex.: contrato de compra e venda, de doao, formal de partilha. Assim,
aquele ttulo que, em tese, seria capaz de transferir o domnio, mas tem algum
vcio/irregularidade no obsta o direito de usucapir, pois pode ser eivado pelo tempo,
exceto a nulidade absoluta.
A posse de boa f (art. 1.201 e 1.202, CC) aquela em que o possuidor est
convencido de que no ofende direito alheio; ignora vcio/obstculo que impede a
aquisio da propriedade; crena de que a coisa realmente lhe pertence. A menor dvida
exclui a boa-f e resta ao possuidor a usucapio na forma extraordinria.
aquele negcio jurdico que foi levado a registro, o qual posteriormente foi cancelado.
Trata-se de proteger o proprietrio aparente. Tambm chamada de usucapio
documental ou tabular. Essa previso tambm est na Lei n. 6.015/73, art. 214, 5 (com
alterao pela Lei n. 10.931/04). A usucapio tabular visa convalidar o registro
expurgando os vcios congnitos que maculavam a estrutura do ttulo41.
c) Usucapio especial rural ou pro labore: art. 191, CR/88 e art. 1.239, CC.
Esta espcie de usucapio surgiu com a Constituio Federal de 1934. Foi
regulamentada pela Lei n. 6.969/81.
O objetivo nesta forma de usucapio a fixao do homem no campo, exigindo a
ocupao produtiva do imvel, devendo neste morar e trabalhar o usucapiente. O
usucapiente no deve ser proprietrio de outro imvel urbano ou rural.
A doutrina e a jurisprudncia no admitem a soma de posses, denominada accessio
possessionis42 nesta modalidade de usucapio especial, visto que h requisitos
personalssimos incompatveis com a aludida soma, como produtividade do trabalho do
possuidor ou de sua famlia e morada no local. afastada at mesmo a hiptese de
adicionamento quando o sucessor a ttulo singular faz parte da famlia e passa a trabalhar
a terra e a produzir, nela residindo. (GONALVES, 2012, p. 263).
41
Enunciado 569 No caso do art. 1.242, pargrafo nico, a usucapio, como matria de defesa, prescinde
do ajuizamento da ao de usucapio, visto que, nessa hiptese, o usucapiente j o titular do imvel no
registro. (VI Jornada de Direito Civil/2013)
42
Enunciado 317 Art. 1.243. A accessio possessionis, de que trata o art. 1.243, primeira parte, do Cdigo
Civil, no encontra aplicabilidade relativamente aos arts. 1.239 e 1.240 do mesmo diploma legal, em face
da normatividade do usucapio constitucional urbano e rural, arts. 183 e 191, respectivamente. (IV Jornada
de Direito Civil/2006).
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Assim, por exemplo, o caso julgado pelo STF atravs do Recurso Extraordinrio n.
422.349/RS. Os autores ajuizaram ao de usucapio especial urbano referente a uma
rea de 225m, em Caxias do Sul/RS. Entretanto, o pedido deles foi julgado
improcedente, em primeira e segunda instncias, pois o mdulo mnimo para
parcelamento do solo urbano 360m. O recurso, com o reconhecimento da existncia de
repercusso geral da questo constitucional suscitada, foi julgado em 29/04/2015:
O tema tambm foi objeto da VII Jornada de Direito Civil (2015), referindo-se
rea rural:
Pelo contedo dos Enunciados 498 e 499, acredita-se que a revogao mencionada
no Enunciado 595 se refere ao Enunciado 498 e no ao 499. Deve-se verificar eventual
retificao do Enunciado 595.
O Enunciado 499 (V Jornada de Direito Civil, 2011) coerente com todo o
entendimento que vigora no Direito de Famlia contemporneo, isto , a igualdade entre
todas as formas de entidades familiares, incluindo a homoafetiva. Desta forma, a
usucapio familiar aplica-se a todas elas, desde que preenchidos os requisitos exigidos
pela legislao:
MODELO
Espcies Especial Especial Especial Usucapio
Extraordinria Ordinria rural urbana urbana famliar
Requisitos individual Coletiva
Posse Mansa, pacfica, ininterrupta e com animus domini
Tempo
Dispositivos
legais
Limite de
rea/zona
Boa-f
(justo
ttulo)
Exige
moradia
habitual
Exige nico
imvel
Pode ser
reconhecido
mais de
uma vez
O CPC/1973 previa procedimento especial para a usucapio, nos artigos 941 a 945.
A ao de usucapio no est prevista no CPC/15. Assim, a pretenso do usucapiente
seguir o procedimento comum do CPC/15.
100
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43
Smula 391/STF: O confinante certo deve ser citado, pessoalmente, para a ao de usucapio.
101
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A propriedade mvel tambm pode ser adquirida pelo modo originrio (ocupao e
usucapio) ou derivado (especificao, confuso, comisto, adjuno, tradio e sucesso
hereditria44).
12.1 Ocupao
44
A sucesso hereditria como forma de aquisio da propriedade estudada no Direito das Sucesses.
45
A ocupao, conforme o CC, tem por objeto seres vivos e coisas inanimadas. Assim, recair em animais,
sob a forma de caa e pesca, bem como sobre substncias minerais, vegetais ou animais lanados praia
pelo mar.
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a) ocupao propriamente dita (art. 1.263, CC). O seu objeto so os seres vivos e
coisas inanimadas sem dono, recaindo, principalmente nos dias atuais, na caa e pesca,
conforme legislao especial.
b) descoberta (arts. 1.233 a 1.237, CC). Tem por objeto as coisas perdidas. A
descoberta o achado de coisa mvel perdida pelo proprietrio.
Quem acha coisa perdida tem a obrigao de restituio ao dono ou legtimo
possuidor (art. 1.233, CC; art. 746, CPC/15). O descobridor deve usar todos os meios
possveis para encontrar o verdadeiro dono, comunicando o fato aos conhecidos,
publicando em jornais e outros meios de comunicao. No conseguindo encontr-lo,
deve entregar o achado autoridade competente do lugar (art. 1.233, pargrafo nico,
CC). A violao dessas normas pode enquadrar-se no delito de apropriao de coisa
achada (art. 169, pargrafo nico, II, CP).
O descobridor no adquire o bem achado, mas tem direito a um prmio ou
recompensa, denominada achdego, acrescida da indenizao pelas despesas de
conservao e transporte da coisa, se tiver feito.
O valor da indenizao d-se conforme art. 1.234 e seu pargrafo nico, CC. O
dono da coisa perdida pode eximir-se do pagamento da recompensa se resolver abandon-
la. Neste caso o descobridor tem direito de se apropriar dela, pois torna-se res derelicta.
c) tesouro (arts. 1.264 a 1.266, CC). O objeto so as coisas achadas. De acordo com
o art. 1.264, CC, tesouro o depsito antigo de coisas preciosas ocultas, cujo dono seja
desconhecido. Se sua propriedade puder ser justificada, no h tesouro. Exemplo: objeto
encontrado em escavao de terreno ou demolio de prdio. requisito que a coisa
esteja oculta. A ocultao deve ter sido providenciada pelo homem. No se tem achado
quando a ocultao se d por fenmeno natural.
Os bens encontrados (tesouro) sero adquiridos conforme as regras a seguir:
1. se for achado pelo proprietrio do terreno, ou em pesquisa que ordenou por meio
de prepostos, pertence ao proprietrio, seguindo a regra de que o acessrio segue o
principal (art. 1.265, CC).
2. se for encontrado por pessoa que no proprietria, isto , pelo descobridor, ter
este direito metade do tesouro quando o encontre casualmente (art. 1.264, CC).
Exemplo: comodatrio, locatrio.
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12.2 Usucapio
12.3 Especificao
12.5 Tradio
13 Aes de domnio
13.1 Ao reivindicatria
46
Constituto possessrio: o proprietrio de um bem o aliena a outrem, mas continua como possuidor direto,
isto , h uma inverso no ttulo da posse. Assim, o possuidor que possua em nome prprio passa a possuir,
em razo de acordo (clausula constituti), em nome do adquirente. Ex.: o alienante, em vez de entregar a
coisa vendida, a conserva para si por um outro ttulo, como o de locatrio.
47
Tradio brevi manu: aquele que detinha o bem mvel em nome alheio passa a possu-lo como
proprietrio. No h tradio material da coisa, pois esta permanece na posse direta do primitivo possuidor.
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13.2 Ao vindicatria
13.3 Ao confessria
48
No ao de natureza dplice como as possessrias.
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13.4 Ao negatria
O objetivo do pedido nesta ao acabar com a ofensa praticada (turbao) por
quem se acha titular de direito real e, tambm, obter-se uma deciso que obrigue o
demandado a abster-se de novos atos de turbao.
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3.13.5 Ao publiciana
49
(...) A presente ao publiciana foi proposta pelo fato de ter transcorrido o lapso temporal para a
aquisio pela usucapio, no ter sido ajuizada ao de usucapio e no terem os autores a posse atual, que
lhes foi retirada por ato injusto de terceiro (fls. 06 e 07). (...) A ao publiciana, conforme j esclarecido,
exige trs requisitos: que tenha decorrido prazo suficiente para ensejar a usucapio, que no haja ao de
usucapio pendente e que haja perda do exerccio da posse direta pelo autor da ao em decorrncia do
esbulho. Referida ao se fundamenta nos artigos 1228 e 1238 do Cdigo Civil de 2002, e muito embora
no conste expressamente na letra da lei, permitida. (SO PAULO, TJ, 1 Cmara de Direito Privado, AC
n. 0023826-03.2010.8.26.0003, Rel. Des. Rui Cascaldi. Julgado em 20/08/2013).
111
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IV DIREITOS DE VIZINHANA
50
O vocbulo prdio no se refere apenas edificao de uma casa ou apartamentos em condomnio, pois
mesmo o terreno sem edificao considerado imvel lato sensu.
51
O terno vizinho no se aplica apenas aos prdios confinantes, mas a todos que podem sofrer
repercusso de atos advindos de prdios prximos.
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52
Enunciado 319 Art.1.277. A conduo e a soluo das causas envolvendo conflitos de vizinhana
devem guardar estreita sintonia com os princpios constitucionais da intimidade, da inviolabilidade da vida
privada e da proteo ao meio ambiente. (IV Jornada de de Direito Civil/2006)
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53
(...) Da detida anlise dos autos v-se que a parte autora/agravada ajuizou a presente ao aduzindo em
sntese que a parte r/agravante faz mal uso de terreno lindeiro sua propriedade como depsito de
materiais de construo, perturbando-lhe o sossego e a sade, fsica e mental, alm de causar danos ao muro
limtrofe sua residncia. A narrativa inicial revela ainda ser freqente o trnsito de veculos de carga no
local, causando todo tipo de rudo e poeira, razo pela qual necessita de manter as janelas fechadas.
Menciona a presena de operrios e palavreado de baixo calo, implicando sofrimento psicolgico e
prejuzo para o desempenho das suas atividades normais.
A parte r/agravante arvora-se defensivamente nos princpios da ordem econmica, livre iniciativa e
impacto social, afirmando, ainda, no estarem presentes as razes psquicas alegadas pela autora para o
deferimento da liminar, tampouco a perturbao de sossego noturno. (...) (Trecho extrado do voto do Des.
Otvio de Abreu Portes).
54
Abusivos so os atos que, embora o causador do incmodo se mantenha nos limites de sua propriedade,
mesmo assim vem a prejudicar o vizinho, muitas vezes sob a forma de barulho excessivo. Consideram-se
abusivos no s os atos praticados com o propsito deliberado de prejudicar o vizinho, seno tambm
aqueles em que o titular exerce o seu direito de modo irregular, em desacordo com a sua finalidade social.
(GONALVES, 2015, p. 350).
114
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a) Ao cominatria: com base no art. 497, CPC/15, para fazer cessar o uso
nocivo. possvel o pedido de tutela de urgncia de natureza antecipada (art. 300,
CPC/15), a fim de viabilizar a medida nas obrigaes de fazer e no fazer. O autor pode
cumular ao pedido inibitrio o de danos materiais e morais verificados at a efetivao da
medida coercitiva.
b) Ao indenizatria: com base no art. 186 do CC, que objetiva a formao de
ttulo executivo judicial. utilizada pelo morador se os incmodos j cessaram,
pretendendo ele o restabelecimento do status quo ante ao ilcito.
c) Ao de dano infecto: proposta quando h justo receio de vir a ser prejudicado
pela runa do prdio vizinho (art. 1.280, CC). Tem carter preventivo e pressupe um
115
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Por outro lado, certo que os autores, poderiam cortar os ramos de rvore que
invadissem a sua propriedade, at o plano vertical divisrio, sem prvia
reclamao ou aviso (artigo 1.283 do Cdigo Civil). Entretanto, trata-se de
simples faculdade, que no afasta a obrigao dos rus, como proprietrios, de
podar a rvore, a fim de evitar prejuzos aos vizinhos, arcando com as
respectivas despesas e ressarcimento dos danos provocados por sua desdia,
como no caso.
Fixadas essas premissas, da decorre necessariamente a concluso de que houve
uso anormal da propriedade pelos rus, que importou em leso aos autores,
justificando a adoo das providncias determinadas pela sentena, alm do
ressarcimento dos danos materiais, a serem apurados em liquidao. (SO
PAULO, TJ, 31 Cmara de Direito Privado, AC n. 0009599-
11.2010.8.26.0099/Bragana Paulista. Rel. Des. Antonio Rigolin. Julgado em
09/12/2014).
55
A passagem forada assemelha-se servido de passagem ou de trnsito. Todavia, a primeira obrigao
propter rem decorrente do direito de vizinhana; a segunda direito real previsto no art. 1.378, CC.
56
H entendimento no sentido de que o encravamento no precisa ser absoluto (RIZZARDO, 2014). Assim,
constatando-se dificuldade, insuficincia, inadequao ou, at mesmo, periculosidade do percurso,
permitir-se- ao magistrado interpretar o dispositivo de forma extensiva, concedendo ao proprietrio
necessitado outra sada para que seu imvel tenha a sua utilizao ampliada e possa atender s necessidades
de explorao econmica. (FARIAS e ROSENVALD, 2015, p. 556-557)
118
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b) guas suprfluas das correntes comuns e das nascentes. O art. 1.290, CC (art.
90, CA) trata do direito s sobras das guas nascentes no captadas e das guas pluviais
(servido de guas suprfluas).
As guas pluviais (das chuvas) e nascentes pertencero ao dono do prdio onde
diretamente carem ou surgirem, o qual poder delas dispor como bem queira. Contudo,
no lhe ser lcito desperdi-las em detrimento de outros prdios, sob pena de
indenizao aos seus proprietrios pela perda do remanescente.
57
Enunciado 598 Na redao do art. 1.293, agricultura e indstria no so apenas qualificadores do
prejuzo que pode ser causado pelo aqueduto, mas tambm finalidades que podem justificar sua construo.
(VII Jornada de Direito Civil, 2015).
58
Da anlise do arcabouo probatrio erigido na presente Ao, verifico que houve a comprovao de
que, apesar de no haver formalizao, existe, sim, servido relativamente ao imvel da parte r em prol do
imvel da parte autora em razo da captao de gua da nascente ora em discusso.
Restou evidenciado, na inspeo judicial realizada fl. 34, que a nascente de gua fica na parte de cima dos
referidos imveis (fl. 34-item 1) e que o fluxo normal da gua, sem o represamento, no sentido da casa da
autora (fl. 34 - item 2). Que a gua corre em terra nua, sem encanamento (fl. 34 - item 3). (Extrado do
voto do Des. lvares Cabral da Silva).
120
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sobre as sobras uma servido destinada a usos domsticos, bebedouro de gado e a outras
finalidades, especialmente as agrcolas. (GONALVES, 2015, p. 363).
c) Fluxo das guas pelo prdio inferior ou do escoamento natural das guas. O
dono do prdio inferior obrigado a receber e escoar as guas pluviais ou correntes que
naturalmente escorram do superior (servido de escoamento) sem qualquer tipo de
indenizao. Caso o proprietrio do prdio superior realize drenos, sulcos ou obras que
facilitem o escoamento das guas, dever proceder de modo a no agravar a primitiva
condio do prdio inferior (art. 1.288, CC e 69, CA). Excluem-se da obrigao do art.
1.288, CC todas as guas obtidas pelo proprietrio do prdio superior por meio de
mquinas e bombas, por via de cisternas e poos. Em tais casos, o habitante do prdio
inferior no ter que receb-las, eis que no atingiram o seu terreno de forma natural.
(FARIAS e ROSENVALD, 2015, p. 561).
O curso artificial das guas pode ser efetuado por aqueduto ou por encanamento
(art. 1.289, CC)59, mas neste caso o imvel inferior no est obrigado a suportar as
interferncias decorrentes de seu escoamento, podendo exigir que se desvie o fluxo ou
optar pela indenizao dos prejuzos que venha a sofrer. Todavia, se o imvel inferior
obter algum benefcio pelo escoamento artificial, da indenizao eventualmente devida
ser descontado o benefcio (pargrafo nico do art. 1.289, CC).
59
Aqueduto: qualquer obra realizada para derivar o curso de guas de um lugar para o outro.
Encanamento: o aproveitamento do curso dgua por meio de canais, para qualquer fim.
121
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Conforme o art. 1.297, CC, todo proprietrio pode constranger o seu confinante a
proceder com ele demarcao entre dois prdios, a aviventar rumos apagados e a
renovar marcos destrudos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os
interessados as despesas.
Ao demarcatria a medida judicial utilizada para a fixao ou aviventao dos
rumos apagados ou destrudos de dois imveis (art. 574, CPC/15). A obrigao para
proceder demarcao geogrfica surge quando: a linha divisria ainda no foi
delimitada; ou h confuso sobre os limites de cada imvel.
60
Sebes vivas so cercas de arbustos, ramos, estacas ou ripas entrelaadas para vedar terrenos.
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Na zona rural a limitao de no mnimo trs metros do terreno vizinho (art. 1.303,
CC).
61
Lembrar que esta ao no possui correspondente no NCPC como procedimento especial, conforme
havia no CPC/1973 (art. 934 a 940).
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d) Outra limitao ao direito de construir est no art. 1.311, CC, que trata da
segurana dos vizinhos, proibindo a execuo de obras que provoquem desmoronamento
ou deslocao de terras, sem que antes sejam impreterivelmente realizadas obras
acautelatrias. Aqui tambm pode-se utilizar da ao de nunciao de obra nova.
Entretanto, mesmo tendo o construtor tomado as devidas medidas acautelatrias e
ocorrendo prejuzos para o vizinho, este dever ser indenizado62. Trata-se de
responsabilidade objetiva pela teoria do risco (art. 1.311, pargrafo nico, CC).
62
Pode-se citar como exemplo o desmoronamento da Rua Cabo Verde, no bairro Sion, em dezembro/2013,
decorrente de obra realizada no local por uma Construtora.
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V CONDOMNIO
Se a coisa comum for divisvel, qualquer condmino pode exigir sua diviso, caso
no tenham acordado a indiviso por tempo superior a cinco anos, passvel de mais uma
prorrogao por idntico perodo (art. 1.320, 1).
Quando no h acordo (escritura pblica) entre os condminos para extino do
condomnio, qualquer coproprietrio pode exigir a diviso da coisa comum. A ao de
diviso procedimento especial de jurisdio contenciosa (arts. 588 a 598, CPC/15),
imprescritvel, como consequncia da perpetuidade do domnio.
Se a coisa comum for indivisvel jurdica ou materialmente , porm, a pretenso
divisria invivel. Nesta situao se encontram os bens que, aps fracionados, perdem
suas caractersticas essenciais ou o seu valor econmico. Ex.: lotes urbanos e rurais que,
fracionados, alcancem rea inferior ao mdulo mnimo estabelecido legalmente.
Neste caso, se nenhum dos consortes optarem pela adjudicao da coisa,
indenizando os demais, qualquer condmino pode exigir a venda (alienao judicial) para
repartio do preo (art. 730, CPC/15).
130
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63
Para ser classificado como propriedade horizontal ou vertical, deve-se analisar o elemento que separa as
unidades.
64
O cdigo civil de 1916 no previa regras sobre o condomnio edilcio, pois no incio do sculo XX no se
cogitava, no Brasil, de edificaes como os prdios de apartamento ou comerciais.
132
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Os direitos dos condminos esto previstos no art. 1.335, CC. Os deveres esto no
art. 1.336, CC (ver art. 1.345, CC; art. 3., IV da Lei n. 8.009/90)65.
Considera-se constrangimento ilegal por abuso do direito o cerceamento ao
exerccio de faculdades do domnio ao condmino em decorrncia do inadimplemento
das taxas. Pode-se cogitar ainda do dano moral causado ao condmino, em virtude do
alarde na divulgao de sua condio de inadimplente (ex.: aviso ostensivo no hall
social), com ntido nimo de constranger, lesando a dignidade e os direitos de
personalidade do indivduo.
65
Enunciado 504 nula a estipulao que, dissimulando ou embutindo multa acima de 2%, confere
suposto desconto de pontualidade no pagamento da taxa condominial, pois configura fraude lei (Cdigo
Civil, art. 1336, 1), e no reduo por merecimento. (V Jornada de Direito Civil/2011)
Enunciado 566 A clusula convencional que restringe a permanncia de animais em unidades autnomas
residenciais deve ser valorada luz dos parmetros legais de sossego, insalubridade e periculosidade.
Referncia legislativa: Cdigo Civil, art. 1.335, I, e Lei n. 4.591/1964, art. 19. (VI Jornada de Direito
Civil/2013).
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66
Enunciado 507 Verificando-se que a sano pecuniria mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da
funo social da propriedade (arts. 5, XXIII, da CRFB e 1.228, 1, do CC) e a vedao ao abuso do
direito (arts. 187 e 1.228, 2, do CC) justificam a excluso do condmino antissocial, desde que a ulterior
assembleia prevista na parte final do pargrafo nico do art. 1.337 do Cdigo Civil delibere a propositura
de ao judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal. (V Jornada
de Direito Civil/2011)
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A violncia nos centros urbanos e a busca por uma melhor qualidade de vida, levou
os moradores da cidade a buscar residncias nos chamados condomnios fechados ou
loteamentos fechados.
As formas jurdicas tradicionais de parcelamento do solo no Brasil so o loteamento
e o condomnio edilcio (horizontal).
VI PERDA DA PROPRIEDADE
6.1 Alienao
6.2 Renncia
formalizando-se o ato abdicativo por escritura pblica ou termos nos autos, levando ao
registro imobilirio quando da transcrio do formal de partilha.
Quanto aos bens mveis tambm s se aplica a renncia como modo de perda da
propriedade no direito hereditrio.
6.3 Abandono
o ato material pelo qual o proprietrio se desfaz da coisa porque no quer mais
ser seu dono67. Como no se trata de ato expresso, resulta de atos exteriores que atestem a
manifesta inteno de abandonar, sendo insuficiente o mero desuso (desprezo fsico pela
coisa) se no acompanhado de sinais evidentes do nimo de abdicar da propriedade (art.
1.275, III, CC). Tambm chamado de derelio ou derrelio.
Nosso ordenamento no admite o imvel sem dono, por isso, o art. 1.276, 1., CC,
estabelece que o imvel urbano abandonado ser arrecadado como bem vago pelo
Municpio ou Distrito Federal, passando ao seu domnio aps trs anos. No caso de
imvel rural a arrecadao e o domnio se daro pela Unio. Esses imveis sero
destinados reforma agrria e poltica habitacional urbana.
Durante o prazo de trs anos permitido ao proprietrio voltar atrs e reaver o
imvel que intencionava abandonar, pois o Poder Pblico s adquire a propriedade aps o
trmino do prazo de arrecadao, isto , trs anos.
H presuno absoluta (juris et de jure) da referida inteno se, cessados os atos de
posse, o proprietrio deixar de satisfazer os encargos fiscais (art. 1.276, 2., CC). Em
decorrncia do princpio da funo social da propriedade, percebe-se no atual CC uma
relativizao do atributo da perpetuidade da propriedade.
De acordo com o caput do art. 1.276 h um fato impeditivo para a arrecadao pelo
Poder Pblico do imvel abandonado pelo seu real proprietrio: o imvel encontrar-se na
67
Enunciado 565 No ocorre a perda da propriedade por abandono de resduos slidos, que so
considerados bens socioambientais, nos termos da Lei n. 12.305/2012. Artigo: 1.275, III, do Cdigo Civil
(VI Jornada de Direito Civil/2013).
Lei n. 12.305/12, art. 3. Para os efeitos desta Lei, entende-se por: (...) XV - rejeitos: resduos slidos que,
depois de esgotadas todas as possibilidades de tratamento e recuperao por processos tecnolgicos
disponveis e economicamente viveis, no apresentem outra possibilidade que no a disposio final
ambientalmente adequada; XVI - resduos slidos: material, substncia, objeto ou bem descartado
resultante de atividades humanas em sociedade, a cuja destinao final se procede, se prope proceder ou se
est obrigado a proceder, nos estados slido ou semisslido, bem como gases contidos em recipientes e
lquidos cujas particularidades tornem invivel o seu lanamento na rede pblica de esgotos ou em corpos
dgua, ou exijam para isso solues tcnica ou economicamente inviveis em face da melhor tecnologia
disponvel; (...).
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posse de outrem. A posse de terceiros sobre o bem suficiente para conceder funo
social propriedade68 e determinar a excluso da pretenso titularidade pelo Poder
Pblico.
6.4 Perecimento
6.5 Desapropriao
68
Enunciado 597 A posse impeditiva da arrecadao, prevista no art. 1.276 do Cdigo Civil, efetiva e
qualificada por sua funo social. (VII Jornada de Direito Civil, 2015).
141
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69
Enunciado 84 - Art. 1.228: A defesa fundada no direito de aquisio com base no interesse social (art.
1.228, 4 e 5, do novo Cdigo Civil) deve ser arguida pelos rus da ao reivindicatria, eles prprios
responsveis pelo pagamento da indenizao.
70
Enunciado 495 - O contedo do art. 1.228, 4 e 5, pode ser objeto de ao autnoma, no se
restringindo defesa em pretenses reivindicatrias.
71
Enunciado 306 Art.1.228. A situao descrita no 4 do art. 1.228 do Cdigo Civil enseja a
improcedncia do pedido reivindicatrio. (IV Jornada de Direito Civil/2006).
72
Enunciado 308 - Art.1.228. A justa indenizao devida ao proprietrio em caso de desapropriao
judicial (art. 1.228, 5) somente dever ser suportada pela Administrao Pblica no contexto das polticas
pblicas de reforma urbana ou agrria, em se tratando de possuidores de baixa renda e desde que tenha
havido interveno daquela nos termos da lei processual. No sendo os possuidores de baixa renda, aplica-
se a orientao do Enunciado 84 da I Jornada de Direito Civil.
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Civil, no que concerne s demais classificaes dos bens pblicos. (IV Jornada
de Direito Civil/2006).73
No processo que for alegada a desapropriao judicial (ou indireta) nos termos do
art. 1.228, 4 e 5, o Ministrio Pblico dever intervir, bem como o juiz poder
determinar a interveno de rgos pblicos para fins de licenciamento ambiental e
urbanstico da rea objeto do processo.
73
Enunciado 83 - Art. 1.228: Nas aes reivindicatrias propostas pelo Poder Pblico, no so aplicveis
as disposies constantes dos 4 e 5 do art. 1.228 do novo Cdigo Civil. (I Jornada de Direito
Civil/2002)
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A distino oriunda da classificao acima est nos efeitos operados pela extino.
Dessa forma, a resoluo por condio ou termo opera efeitos ex tunc. J a resoluo por
causa superveniente opera efeitos ex nunc, conforme Enunciado n. 508 da V Jornada de
Direito Civil (2011):
74
A propriedade fiduciria ser mais bem analisada no captulo sobre direitos reais de garantia (p. 172).
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O direito real consiste no poder jurdico, direto e imediato, do titular sobre a coisa,
com exclusividade e contra todos; tem, como elementos essenciais, o sujeito ativo, a coisa
e a relao ou poder do sujeito ativo sobre a coisa.
A propriedade o direito real mais completo e confere ao seu titular os poderes de
usar, gozar e dispor de seus bens, assim como de reav-los do poder de quem
injustamente os possua ou detenha (art. 1.228, CC). Quando todas essas prerrogativas
acham-se reunidas em uma s pessoa, diz-se que titular da propriedade plena.
Entretanto, quando algum ou alguns dos poderes inerentes ao domnio se
destacarem e se incorporarem ao patrimnio de outra pessoa (atributo da elasticidade e
consolidao), teremos a propriedade limitada, como por exemplo no usufruto, pois o
direito de usar e gozar fica com o usufruturio, permanecendo com o nu-proprietrio
somente o de dispor e reivindicar a coisa. Em razo desse desmembramento, o
usufruturio passa a ter um direito real sobre coisa alheia, sendo oponvel "erga omnes".
O direito real sobre coisa alheia o de receber, por meio de norma jurdica,
permisso do seu proprietrio para us-la ou t-la como se fosse sua, em determinadas
circunstncias, ou sob condio de acordo com a lei e com o que foi estabelecido em
contrato vlido (Godofredo Telles Jnior).
Os direitos reais sobre coisa alheia podem ser divididos em:
Direitos reais de uso e fruio: servides prediais, usufruto, uso, habitao,
superfcie, concesso de uso especial para fins de moradia, concesso de direito real de
uso, rendas constitudas sobre imveis e enfiteuse (essas duas previstas apenas no
CC/1916);
Direitos reais de garantia: penhor, anticrese, hipoteca e propriedade fiduciria
(alienao fiduciria em garantia);
Direito real de aquisio: compromisso ou promessa irrevogvel de venda.
Os direitos reais sobre coisa alheia tm durao temporria75, pois a lei no permite
o fracionamento da propriedade por perodos indefinidos (atributos da elasticidade e da
consolidao). Ex.: vitaliciedade do usufruto (art. 1.410, I, CC); hipoteca 30 anos (art.
1.485, CC).
De acordo com Farias e Rosenvald (2015), cuida-se de direito real sobre coisa
imvel, que impe restries em um prdio em proveito de outro, pertencentes a
diferentes proprietrios. O prdio que suporta a servido o serviente. O outro, em
favor do qual se proporciona utilidade e funcionalizao da propriedade, o dominante.
(p. 670, grifos nossos).
A finalidade da servido predial, portanto, proporcionar uma valorizao do
prdio dominante, tornando-o mais til, agradvel ou cmodo, implicando, por outro
lado, uma desvalorizao econmica do prdio serviente.
A servido se liga ao direito de propriedade do prdio dominante e no pessoa
que seja sua titular. O desdobramento do domnio se d em favor e contra os prdios
dominante e serviente, respectivamente. Desta forma, se um dos prdios for alienado, isso
no extingue a servido predial, pois o nus real adere coisa, acompanhando-a
permanentemente e opondo-se erga omnes.
O direito real de servido acessrio ao direito de propriedade, aplicando-se,
aqui, portanto, a regra de que o acessrio segue o principal. Disso decorre sua
inalienabilidade, pois no pode ser objeto de existncia autnoma. Luciano Penteado
(2008) e Arnaldo Rizzardo (2014) acrescentam, ainda, que devido caracterstica da
acessoriedade, a servido no pode ser penhorada nem hipotecada.
Outra caracterstica da servido predial a indivisibilidade, pois no pode ser
instituda em parte ideal do prdio, bem como, continua existindo o gravame mesmo que
se promova a diviso da propriedade sobre o imvel (art. 1.386, CC).
75
As contraes dominiais so transitrias, pois mais cedo ou mais tarde, os poderes novamente se
unificaro com o proprietrio, e a propriedade ser plena. (FARIAS e ROSENVALD, 2015, p. 658).
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Quanto sua durao, Luciano Penteado (2008) afirma que indefinida, o que, na
opinio dele, no significa perptua, apenas inexiste termo. J Farias e Rosenvald (2015),
afirmam que a servido predial reveste-se de perpetuidade, como o direito a que acede.
Porm, nada impede que seja constituda por tempo limitado. (p. 674). Arnaldo Rizzardo
(2014) assevera a necessidade de uma causa perptua para a servido, ou, pelo menos, de
longa durao. De qualquer forma, a servido extingue-se pelos modos relacionados nos
arts. 1.387 a 1.389 do Cdigo Civil.
A incidncia da servido no se d apenas entre prdios contguos, podendo
abranger prdios separados (ex.: aqueduto e servido de passagem).
A servido no se presume, ou seja, h de ser explcita. Conforme Arnaldo
Rizzardo (2014), a interpretao sempre restrita, pois envolve uma limitao ao
exerccio da propriedade. Assim, o nus da prova de quem afirma sua existncia. O art.
1.378, CC estabelece que a servido se constitui mediante declarao expressa do dono
do imvel. Assim, o titular da servido deve exercit-la estritamente, nos termos de sua
constituio e em rgida consonncia com o fim que a determinou, sem afastar-se dos
limites das necessidades que a originaram. (RIZZARDO, 2014).
O dono do prdio dominante no pode estender ou ampliar a servido a outras
propriedades, pois sua constituio se d pela utilidade coisa (dominante), portanto a
extenso se fixa e se determina pelas necessidades do prdio dominante. Quem tem o
direito de tirar gua de um poo ou crrego alheio s pode aproveitar a que se fizer
necessria para os usos da casa e a irrigao do prdio dominante e no para empreg-la
em prdio diverso, ou para vend-la ou d-la. (RIZZARDO, 2014).
76
Esta classificao no encontrada em todos os autores. Luciano Penteado (2008) e Farias e Rosenvald
(2009) no a mencionam.
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b) Modos de constituio
De acordo com Farias e Rosenvald (2015), a servido pode ser constituda por
negcios unilaterais (testamento e a destinao do pai de famlia), contrato, sentena e
usucapio (art. 1.378, 1.379, pargrafo nico do CC), mas os autores ainda explicam a
servido administrativa.
O contrato o modo mais comum de constituio das servides prediais. Em
regra, negcio jurdico oneroso, prevendo indenizao ao titular do prdio serviente
pela restrio gerada, mas nada impede que seja gratuito. O contrato gera efeitos
obrigacionais e serve como ttulo aquisitivo do direito real imobilirio, pois s se
constitui com o registro (art. 1.378, CC). Somente os proprietrios (poder de disposio)
podem convencionar servido, a qual pode ser contnua ou descontnua, aparente ou no
aparente. A servido pode ser instituda por sentena, em ao divisria, na forma do art.
art. 596, II, CPC/15. Essa situao viabiliza a utilizao dos vrios lotes que surgem pela
repartio de um s imvel e no raramente ocorre quando um dos terrenos criados com a
diviso demanda o acesso para a via pblica em razo de encravamento. (FARIAS;
ROSENVALD, 2015, p. 679-680).
As servides contnuas e aparentes podem ser adquiridas por usucapio, aps o
exerccio pacfico e contnuo, por 10 ou 20 anos (art. 1.379 e pargrafo nico do CC). Em
se tratando de servido de trnsito, se a passagem for individualizada, sobretudo pela
natureza das obras realizadas, converte-se em servido aparente, conferindo-se proteo
possessria ao autor das obras. A usucapio de servido tambm pode ser alegada em via
de defesa. A doutrina critica o prazo de 20 anos para a usucapio extraordinria de
servido, uma vez que, para manter a coerncia com o sistema jurdico, o prazo deveria
ser de 15 anos77.
77
Enunciado 251 Art. 1.379: O prazo mximo para o usucapio extraordinrio de servides deve ser de
15 anos, em conformidade com o sistema geral de usucapio previsto no Cdigo Civil. (III Jornada de
Direito Civil).
151
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O objeto do usufruto, conforme art. 1.390, CC, pode ser bens mveis infungveis e
inconsumveis; bens imveis; patrimnio inteiro ou parte deste; direitos, desde que
transmissveis (ex.: aes de S/A). Desta forma, o usufruto pode ser particular, se recair
sobre bem determinado, ou universal, ao recair sobre uma universalidade de bens (ex.:
herana). Pode, ainda, ser pleno, se abranger todos os frutos e utilidades da coisa, ou
restrito, se a fruio for delimitada pela excluso da plenitude da explorao da coisa.
a) Caractersticas
O usufruto temporrio (art. 1.410, II), uma vez que no se prolonga alm da
vida do usufruturio. Pode ser constitudo por tempo determinado ou condio resolutiva.
personalssimo, pois sua nica finalidade beneficiar pessoas determinadas (art.
1.411).
b) Modos constitutivos
e) Extino
O chamado usufruto imprprio ou quase usufruto tem por objeto bem consumvel.
Assim, ao fim da relao jurdica no existe possibilidade de o restituir, o que se far
atravs de valor, salvo o caso de usufruto de ttulos de crdito (art. 1.395), que se
destinam percepo do seu valor especfico.
O conceito de necessidades como critrio para fruio da coisa foi trazido pelo
prprio legislador: avaliado conforme a condio social do titular do direito, bem como a
situao econmica da comunidade em que est inserida, considerando, ainda, o nmero
de pessoas que se albergam na entidade familiar (art. 1.412, 1 e 2 do CC).
O direito real de uso temporrio, indivisvel, intransmissvel e
personalssimo. A primeira caracterstica significa que o direito real no se prolonga
alm da vida do usurio (beneficirio), podendo ser pactuado a termo ou condio
resolutiva.
indivisvel, pois no pode ser constitudo por parte (DINIZ, 2004, p. 444).
Entretanto, Rizzardo (2014) entende que possvel dividir o uso no tempo para vrias
pessoas, com horrio especfico para cada uma, como por exemplo, quando tenha por
objeto uma mquina ou instrumento, sempre se estabelecendo as condies e lapsos
temporais, mesmo que sucessivamente.
intrasmissvel ou incessvel, pois nem o direito nem o exerccio podem ser
cedidos.
personalssimo, pois s se constitui para assegurar ao usurio a utilizao
imediata do bem conforme suas necessidades. concedido exclusivamente a uma pessoa
determinada, portanto, se o usurio falecer no se transmite o direito para seus sucessores.
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De acordo com o art. 1.414, CC, constitui o direito real temporrio de usar
gratuitamente casa alheia, para morada do titular e de sua famlia. Desta forma, seu objeto
unicamente imvel residencial.
Conforme Rizzardo (2014), a destinao exclusiva para residncia, sem
possibilidade para o comrcio ou a indstria, ainda que do habitador, ou morador-usurio.
Entretanto, ressalta o autor que este requisito deve ser visto com certa tolerncia,
permitindo-se atividades, mesmo que profissionais, de cunho artesanal, desde que no
descaracterizem a principal funo, que a habitao.
O direito real de habitao no pode ser transferido. Desta forma, probe-se a
locao e o comodato do imvel pelo titular do direito.
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a) Caractersticas
78
Ver, ainda, a exceo ao princpio da acesso no pargrafo nico do art. 1.255, CC (acesso inversa).
79
Enunciado 568 O direito de superfcie abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espao areo
relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato, admitindo-se o direito de sobrelevao, atendida a
legislao urbanstica. Referncia legislativa: Cdigo Civil, art. 1.369, e Estatuto da Cidade, art. 21. (VI
Jornada de Direito Civil/2013).
80
Desde que inexistam recursos minerais no subsolo (art. 20, IX, CF).
81
Previsto expressamente no art. 21, 1. do EC.
160
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82
No mrito, os agravantes alegam, em apertada sntese, que so os proprietrios do imvel descrito na
inicial, cujo direito de superfcie foi concedido onerosamente aos agravados; que ajuizaram ao de
cobrana em face do agravado Leonardo Lino Silva, na qualidade de devedor solidrio da parcelas em
atraso do "cnon superficirio", sendo proferida sentena com trnsito em julgado a favor dos ora
agravantes; que os dois primeiros agravados foram notificados extrajudicialmente da extino da concesso
de superfcie em face do inadimplemento; que a liminar de reintegrao de posse foi deferida neste
processo, mas os agravados, agindo de m-f, apresentaram Exceo de Incompetncia nos prprios autos
da reintegratria, argindo suposta conexo de aes; que a nica pretenso dos agravados na outra ao,
em trmite na 1 Vara Cvel, uma indenizao amparada em contrato de compra e venda que eles
celebraram com terceiros estranhos lide; que, dessa forma, no existe igualdade dos objetos das aes,
no havendo que se falar em conexo. (Extrado do voto do Des. Sebastio Pereira de Souza)
83
Enunciado 509 Ao superficirio que no foi previamente notificado pelo proprietrio para exercer o
direito de preferncia previsto no art. 1.373 do CC assegurado o direito de, no prazo de seis meses,
contado do registro da alienao, adjudicar para si o bem mediante depsito do preo.
84
Enunciado 321 Art. 1.369. Os direitos e obrigaes vinculados ao terreno e, bem assim, aqueles
vinculados construo ou plantao formam patrimnios distintos e autnomos, respondendo cada um
dos seus titulares exclusivamente por suas prprias dvidas e obrigaes, ressalvadas as fiscais decorrentes
do imvel. (IV Jornada de Direito Civil/2006)
85
Enunciado 322 Art. 1.376. O momento da desapropriao e as condies da concesso superficiria
sero considerados para fins da diviso do montante indenizatrio (art. 1.376), constituindo-se
litisconsrcio passivo necessrio simples entre proprietrio e superficirio.
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8.2.6 Concesso de uso especial para fins de moradia (art. 183, 1, CR/88)
A concesso de direito real de uso de bens pblicos ou particulares foi criada pelo
Decreto-Lei n. 271, de 28 de fevereiro de 1967. Esse Decreto-Lei foi alterado pela Medida
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Esse direito real foi suprimido do atual Cdigo Civil. Sua previso est apenas no
art. 2.038, CC, que trata do princpio da irretroatividade da lei, resguardando os direitos
adquiridos. Justifica-se a supresso por tratar-se de direito real incompatvel com o
modelo da funo social da propriedade, uma vez que prejudica a livre circulao de
riquezas.
o direito real sobre coisa alheia por meio do qual o proprietrio transmite o
domnio til de bem imvel ao enfiteuta ou foreiro, para sua explorao econmica
perptua (art. 678, CC/1916). Ao proprietrio resta o domnio direto, desprovido de
qualquer gozo ou fruio (nua propriedade).
As partes so o senhorio direto (proprietrio). Ele praticamente conserva apenas o
nome de dono e alguns poucos direitos, que se manifestam em ocasies restritas. O
enfiteuta ou foreiro o titular do direito real sobre coisa alheia, possuindo a posse direta.
Ele tem um poder muito amplo sobre a coisa, podendo us-la e desfrut-la do modo mais
completo, bem como alien-la e transmiti-la por herana, por isso se diz que a enfiteuse
o mais amplo dos direitos reais sobre coisas alheias.
O enfiteuta deve pagar uma penso anual (foro), certa e invarivel ao senhorio. A
inadimplncia referente ao foro, por trs anos consecutivos, leva perda do direito real
por sentena (pena de comisso).
Alm do foro, tambm incidia sobre o direito real de enfiteuse o laudmio, pago
pelo enfiteuta ao senhorio, que se constitua no pagamento de 25% sobre o valor da
alienao/cesso onerosa do domnio til a terceiros. O laudmio no vigora mais nas
enfiteuses ainda existentes, conforme art. 2.038, CC.
O objeto eram terras no cultivadas e os terrenos que se destinassem
edificao86, terrenos de marinha87. Se constitudo sobre terras cultivadas ou terrenos
edificados, ser tratado como arrendamento ou locao por prazo indeterminado.
A enfiteuse se extingue pela(o):
86
So Paulo - H mais de duas dcadas, moradores e empresrios nas pores baruerienses de Alphaville
e Tambor articulam movimentos em prol da extino das taxas de foro e de laudmio, cobradas pela Unio
por considerar a regio como enfiteuse (cesso de direito de uso, em resumo simplista), ou "terras de
marinha". O nmero desses processos em curso na Justia estimado em 20 mil. Disponvel em:
http://www2.imovelweb.com.br/noticias/mercado-imobiliario/Alphaville--20-mil-processos-contra-
cobranca-de-la.aspx.
87
Bens pblicos dominiais da Unio, constitudos pela faixa de terra que vai at certa distncia, a partir da
preamar mxima. Sujeita a regras especiais de Direito Administrativo.
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No Direito Romano (Lei das XII Tbuas) o devedor respondia por suas dvidas
com o prprio corpo, sobre o qual incidia o poder do credor. A partir da Lex Poetelia
Papiria transferiu-se a garantia do adimplemento da obrigao para o patrimnio
material.
Entretanto, essa garantia genrica (patrimnio como um todo) foi insuficiente,
dando origem a duas espcies de garantia: a pessoal e a real. Desta forma, existem trs
espcies de garantias: ordinria (patrimnio do devedor); por vnculo pessoal (um terceiro
assume a responsabilidade pelo pagamento da dvida, tal como a fiana e o aval); real
(um bem determinado fica sob o poder de excusso do credor em caso de inadimplemento
de uma obrigao de trato sucessivo art. 1.419, CC).
Atualmente so garantias reais: o penhor, a anticrese, a hipoteca e a
propriedade fiduciria (alienao fiduciria em garantia).
O direito real de garantia o que vincula diretamente ao poder do credor
determinada coisa do devedor (direito de sequela), assegurando a satisfao de seu
crdito se inadimplente o devedor (Daibert), conforme art. 1.419, CC.
So caractersticas dos direitos reais de garantia:
a) Os direitos reais de garantia so acessrios da dvida.
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b) A instituio da garantia real pode ser feita pelo devedor, atravs de um bem
(mvel ou imvel) alienvel prprio ou por um terceiro (o garante), conforme art. 1.427,
CC (pode ser pactuada de forma diversa).
c) Para instituir o direito real de garantia necessria a capacidade genrica para
os atos da vida civil e a titularidade do poder de disposio sobre bens alienveis
(capacidade de alienar), conforme art. 1.420, CC. A aquisio da propriedade em
momento superveniente ao do contrato torna eficaz a constituio da garantia desde o
momento em que foi feita ( 1 do art. 1.420), como aplicao do princpio da
conservao dos contratos (nova principiologia do direito contratual). Quando se tratar de
bem em condomnio, a garantia sobre o bem todo s pode ser realizada com o
consentimento de todos, mas cada condmino, individualmente, pode instituir direito real
sobre a sua cota-parte ( 2 do art. 1.420).
d) A dvida garantida por direito real obrigao de trato sucessivo. Assim, o
credor no pode lanar mo de seu poder sobre a coisa se no houver inadimplemento. A
finalidade da garantia assegurar a obrigao at seu adimplemento. Entretanto, algumas
situaes previstas em lei autorizam a antecipao da dvida (art. 333). Especificamente
no caso de dvida garantida por direito real, os casos de antecipao da dvida esto no
art. 1.425, CC.
e) Os credores hipotecrio e pignoratcio possuem direito de preferncia, isto ,
eles tm a pretenso de receber antes de qualquer outro o pagamento de suas dvidas, por
conta da garantia (art. 1.422). Ver tambm os arts. 1.422, pargrafo nico; 958; 1.493,
pargrafo nico; 1.430; 1424, CC.
f) O credor anticrtico possui direito de reteno da coisa, isto , pode ficar com a
posse direta do bem, com fim de garantia, at o pagamento final da dvida, pelo prazo de
at 15 anos (art. 1.423 c/c 1.506)
g) Se o bem dado em hipoteca ou penhor for executado e o produto da excusso
no for suficiente para o pagamento da dvida, o devedor continua obrigado pelo saldo
remanescente (art. 1.430).
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a) Caractersticas
recai sobre coisa mvel e exige alienabilidade do objeto;
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O penhor pode ser extinnto dos seguintes modos: extino da dvida; nulidade,
prescrio da obrigao principal; remisso da dvida; perecimento do objeto empenhado;
renncia do credor; adjudicao judicial, remio ou venda amigvel da coisa
empenhada; confuso; resoluo da propriedade; escoamento do prazo; reivindicao do
bem gravado.
o direito real de garantia que grava coisa imvel alienvel ou bem a que a lei
entende por hipotecvel (art. 1.473, art. 80), pertencente ao devedor ou a terceiro, sem
transmisso de posse ao credor, conferindo a este o direito de promover a sua venda
judicial (penhora), pagando-se preferencialmente, se inadimplente o devedor.
a) Caractersticas e requisitos
88
Vinculam-se a portos. Possuem registro na Capitania dos Portos.
89
So individualizadas e tm registro aeronutico brasileiro. Ver arts. 79 e 82, CC.
90
Ressalte-se, inclusive, o art. 698, CPC, que prev a nulidade da praa, pleiteada em embargos de terceiro
ou ao autnoma, oposta pelo credor hipotecrio, quando ele no for regularmente intimado da sua
realizao.
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b) Espcies de hipoteca
Hipoteca legal: a lei confere a certos credores (art. 1.489, CC; 1.205 a 1.210,
CPC, no h correspondente no NCPC), que por se encontrarem em determinada situao
e pelo fato de que seus bens so confiados administrao alheia devem ter uma proteo
especial. Perdura indefinidamente, enquanto se prolongar a situao jurdica que visa
garantir. Requer sentena de especializao e inscrio.
Hipoteca judicial: aquela que a lei empresta a todo julgamento que condena um
devedor a executar sua obrigao. No considerada direito real, por isso no est no CC.
O seu objetivo evitar a fraude execuo. Requisitos: sentena condenatria proferida
pelo Poder Judicirio; liquidez dessa sentena; trnsito em julgado; especializao;
inscrio no registro imobilirio (art. 466, CPC, correspondente ao art. 495, NCPC).
O devedor pode alienar o bem gravado, bem como constituir sub-hipoteca (art.
1.476); defender sua posse; antecipar o pagamento da sua dvida; e tem direito liberao
do bem gravado, mediante o cumprimento da obrigao.
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o direito real sobre imvel alheio, em virtude do qual o credor obtm a posse
direta da coisa a fim de perceber-lhe os frutos e imput-los no pagamento da dvida, juros
e capital, sendo, porm, permitido estipular que os frutos sejam, na sua totalidade,
percebidos conta de juros (art. 1506).
a) Caractersticas
requer capacidade das partes;
no confere preferncia ao anticresista no pagamento do crdito com a
importncia obtida na excusso do bem onerado, pois s lhe conferido o direito de
reteno ( 1 do art. 1.509 e 1.423, CC);
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O credor pode reter o imvel do devedor, para dele usar e gozar, administrando-o
at liquidar o dbito, mediante a percepo da renda do imvel; reivindicar seus direitos
contra o adquirente do imvel e credores quirografrios e hipotecrios posteriores
inscrio da anticrese; possui direito de reteno (art. 1.509, 1 e 2) e defesa da posse;
O credor deve guardar e conservar o imvel como se fosse seu, respondendo pelas
deterioraes que, por culpa sua, o imvel vier a sofrer, bem como pelos seus frutos que
deixar de perceber por negligncia, desde que ultrapassem, no valor, o momento do seu
crdito (art. 1.508); prestar contas de sua administrao; restituir o imvel, findo o prazo
contratado ou quando o dbito for liquidado.
d) Extino
a) Caractersticas e requisitos
91
O devedor fiduciante, seu cessionrio ou sucessor passaram a ter direito real de aquisio nos termos do
art. 1.368-A, que foi includo no Cdigo Civil pela Lei n. 13.043/14.
92
De acordo com Farias e Rosenvald (2009, p. 380), o Decreto-lei 911/69 foi parcialmente esvaziado
devido ao tratamento de direito material e processual da propriedade fiduciria ter sido inserido no Cdigo
Civil. Entretanto, o mencionado dispositivo legal no foi totalmente revogado, devendo-se atentar ao
procedimento de busca e apreenso de bem nele previsto, com alterao pela Lei n. 10.931/04.
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O devedor pode ficar com a posse direta (art. 1.361, 2, CC) da coisa alienada
em garantia fiduciria, mantendo-a e conservando-a, defendendo-a com os interditos
possessrios; haver a restituio simblica do bem dado em garantia, assim que pagar seu
dbito ou reivindicar a coisa, se recusa houver por parte do fiducirio de entregar o bem,
uma vez paga a dvida; entregar o bem, no caso de inadimplemento da obrigao e
receber do fiducirio o saldo da venda da coisa alienada efetivada por fora do
inadimplemento de sua obrigao (art. 1.363,II, CC); intentar ao de consignao em
pagamento, se o credor recusar-se a receber o pagamento da dvida ou a dar quitao.
O devedor deve permitir que o credor ou fiducirio fiscalize o estado da coisa
gravada; no pode dispor da coisa alienada fiduciariamente; continuar obrigado
pessoalmente pelo remanescente da dvida, se o produto alcanado pela venda do bem,
realizada pelo credor, no for suficiente para saldar a sua dvida e as despesas efetuadas
com a cobrana (art. 1.366, CC).
O credor ser proprietrio "pro tempore" da coisa onerada que lhe transferida
com a posse indireta (art. 1.361, 2, CC), independentemente da sua tradio. O credor
fiducirio pode considerar vencida a dvida, se o devedor no pagar uma das prestaes;
reivindicar o bem alienado fiduciariamente; vender a terceiros a coisa que adquiriu
fiduciariamente, empregando o produto da venda da coisa alienada, se inadimplente o
devedor, no pagamento do seu crdito, juros e despesas de cobrana (art. 1.364, CC),
requerer a devoluo da coisa alienada fiduciariamente, a busca e apreenso, bem como
propor ao possessria quando necessrio e oferecer embargos de terceiro se o bem for
penhorado por qualquer credor do devedor.
O credor fiducirio deve proporcionar ao devedor o financiamento, emprstimo
ou entrega de mercadoria a que se obrigou e respeitar o uso da coisa alienada pelo
fiduciante; e restituir o domnio do bem gravado assim que o devedor quitar seu crdito.
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a) Requisitos
Para ser considerada direito real de aquisio, a promessa de compra e venda deve
conter os seguintes requisitos:
irretratabilidade do contrato (art. 1.417 e 473, CC);
recair sobre bem imvel loteado ou no, rural ou urbano, edificado ou no,
desde que no seja inalienvel;
exige que o preo seja pago vista ou em prestaes peridicas;
capacidade das partes e inscrio no registro imobilirio (art. 1.417, CC).
b) Efeitos jurdicos
Mediante o preenchimento dos requisitos acima, a promessa de compra e venda
passa a ser direito real e promove os seguintes efeitos:
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c) Extino
O direito real de aquisio pode se extinguir pela execuo voluntria do contrato,
execuo compulsria (adjudicao), distrato, resoluo (inadimplemento contratual),
impossibilidade superveniente de aquisio, vcio redibitrio e evico.
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REFERNCIAS
CIMARDI, Cludia Aparecida. Proteo processual da posse. 2 ed. rev., atual. e ampl.
2 tiragem. So Paulo: Revista dos Tribunais, 2008 (Coleo Estudos de direito de
processo, vol. 61).
COELHO, Fbio Ulhoa. Curso de Direito civil: volume 1. So Paulo: Saraiva, 2003.
DINIZ, Maria Helena. Direito civil brasileiro: direito das coisas. Vol. 4. So Paulo:
Saraiva, 2004.
FIUZA, Csar. Direito Civil: curso completo. 8. ed. Belo Horizonte: Del Rey, 2004.
GONALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro, v. 5: direito das coisas. 11 ed.
So Paulo: Saraiva, 2015. (Recurso on line).
JHERING, Rudolf von. Teoria simplificada da posse. Belo Horizonte: Lder, 2002.
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas. 7 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2014. (Recurso
on line).
ANEXO
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