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Escola Secundária da Marquesa de Alorna – Almeirim

Tema 3.2 As áreas urbanas: dinâmicas internas – A dinâmica funcional das cidades
Ficha Informativa n.º 1 de Geografia A 11.º Ano - 2018-2019

A Diferenciação Funcional das Cidades

1. As cidades são lugares onde aumentam os contactos entre pessoas e instituições, se

procede à troca de produtos e de ideias, se concentram os locais de convívio e de diversão
e se concentram o conhecimento e o apoio técnico necessários à maioria das atividades
económicas.
2. Ao analisarmos a cidade sob o ponto de vista funcional, constatamos a existência de três
importantes funções: comercial, residencial e industrial. Estas atividades não se localizam
de forma dispersa, anárquica e arbitrária no espaço urbano, tendendo, pelo contrário, a
organizar-se em áreas específicas, que apresentam uma certa homogeneidade e que, por
isso, se designam áreas funcionais, que assumem fisionomias diferentes conforme a
natureza das atividades que neles se concentram. Prevalecem assim lógicas de organização
espacial com características homogéneas em termos de identificação morfológica, mas
diferenciadas entre si. Dessa forma, a cidade é encarada como zonada, em que cada uma
das partes que a integra aparece associada a um uso específico.
3. A diferenciação funcional no espaço urbano está relacionada com alguns fatores,
nomeadamente a variação do preço do solo e a acessibilidade.
De facto observa-se que o centro da cidade é o local privilegiado em termos de
acessibilidade e de concentração das atividades económicas, sendo, por isso, a área da
cidade onde se registam os valores mais elevados do solo.
A grande concorrência e a concentração das atividades terciárias numa área geralmente
restrita conduzem a uma certa competição pelo espaço, gerando-se, desta forma, um
nítido desequilíbrio entre a oferta e a procura.
Esta situação, em que a oferta é inferior à procura, tem conduzido a uma desenfreada
especulação fundiária, atingindo os preços do solo, nesta área da cidade, valores
extremamente elevados. São as grandes empresas e instituições bancárias que têm
capacidade financeira para suportar os elevados preços que se praticam no interior da
cidade. A acessibilidade não é uniforme em todo o espaço urbano, sendo, sem dúvida, um
dos factores mais importantes na variação do preço do solo (renda locativa), o que vai
provocar uma diferenciação funcional. Verifica-se uma diminuição da acessibilidade do
centro da cidade para a sua periferia e, logicamente, uma diminuição do preço do solo. O
centro da cidade por ser a área mais central e de maior acessibilidade é, normalmente, a
mais cara – especulação fundiária nos locais de maior acessibilidade.
Esta diminuição da acessibilidade é acompanhada por uma diferenciação funcional.
A zona central da cidade é dominada pelo cruzamento de eixos de comunicação, que
tornam este local da cidade o de maior acessibilidade ao nível interno e externo. Assim, ao
ser o mais acessível, este espaço sofre uma maior competição pelas atividades terciárias e,
consequentemente, o terreno disponível vai sendo cada vez mais escasso, o que provoca
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desequilíbrios entre a oferta e a procura. A grande concorrência e a concentração das

atividades terciárias numa área restrita, têm provocado uma grande especulação fundiária,
o que tem levado a um aumento substancial do preço do solo nesta área.

 A Reter…

Renda locativa é uma teoria económica que determina que as rendas ou os valores do solo
diminuem com as distâncias ao centro, isto é, revelam uma diminuição com o aumento da
distância ao centro. O afastamento ao centro promove uma diminuição da procura de terrenos, o
que leva a um aumento dos disponíveis e a uma consequente diminuição da renda locativa.

Especulação fundiária é quando há um desequilíbrio entre a oferta e a procura. Quando a procura

é bastante superior à oferta, os preços do solo atingem valores muito elevados e muito
superiores ao seu valor real.

Solo expectante é o espaço que se encontra à espera de ocupação, de uma intervenção.

4. Progressivamente, a partir do centro, assiste-se a um decréscimo e dispersão das

atividades terciárias e ao aparecimento de outras funções: residencial e/ou industrial.
Este facto traduz-se numa diminuição da procura e, consequentemente, dos preços.
No entanto, verificam-se algumas excepções, existindo áreas da cidade que, embora
afastadas do centro, registam, pela convergência de importantes meios de transporte,
uma forte acessibilidade, o que se traduz numa subida dos valores do solo.
Outros fatores condicionantes da organização e formação das áreas funcionais?
- Qualidade dos edifícios;
- Condições de habitabilidade;
- Infraestruturas e equipamentos existentes;
- Condições ambientais (espaços verdes, níveis de poluição, segurança,…);
- Aspetos sociais (caracts. socioeconómicas da população residente).

As áreas terciárias
O centro da cidade
CBD (Central Business District) = Baixa (nos EUA “Downtown”, em França “Cité”, em
Inglaterra “City”)
Ao analisarmos a diferenciação funcional numa cidade, constatamos que,
independentemente da sua dimensão, a área central se individualiza sempre das
restantes pela forte concentração das atividades terciárias, pela grande intensidade de
usos do solo, pelo fraco número de alojamentos, pelo volume de empregos que fornece
e, obviamente, pela forte atração que exerce sobre a população: tratar negócios, ver
montras, fazer compras, aceder a funções raras e/ou especializadas, etc.
O centro revela, assim, um dinamismo que não se encontra em nenhuma outra área da
cidade.
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Geralmente é de fácil reconhecimento: as importâncias do comércio de luxo, a presença

maciça de instituições bancárias, de sedes de empresas, dos edifícios públicos, dos
monumentos, dos locais de diversão, individualizam o centro em relação aos outros
bairros (a presença e predominância destas funções caracterizam todos os centros das
cidades, particularmente as de maior dimensão).

 Área e centro de negócios por excelência (no caso particular das cidades europeias,
corresponde, regra geral, à parte histórica da cidade). É necessário admitir que a
localização do comércio em meio urbano obedece a um certo número de regras, sendo
que os lugares de convergência dos meios de comunicação e os eixos de grande circulação
são especialmente favorecidos.

 Predominância das atividades ligadas ao sector terciário, particularmente o de nível mais

elevado, quer ligado ao comércio quer ligado aos serviços - centro como pólo de atração
para as empresas, comércio e serviços, que se concentram naquela área para poderem
beneficiar da população numerosa que aí aflui durante o dia – deste modo, o preço dos
terrenos é também uma consequência desta atração, daí resultando o máximo
aproveitamento e constante remodelação do CBD.
Nesta área da cidade, a elevada competição pelo espaço em que a escassez se faz sentir de
forma acentuada, tem conduzido ao incremento da construção em altura como forma de
optimizar o solo disponível, sendo por isso frequente a presença de edifícios de elevada
volumetria.
O elevado preço do solo por m2 nesta zona da cidade é assim justificado por um conjunto
diversificado de fatores destacando-se a boa acessibilidade, a elevada competição pelo
espaço conjugada com a sua escassez, a localização na área de expansão do CBD, a forte
interdependência locativa e o grande prestígio da área.

 Geograficamente, localiza-se no centro da cidade (coração económico da cidade),

definido em termos de acessibilidade, na exata medida em que todas as principais artérias
de circulação convergem para o CBD, fator indutor da forte concentração das atividades
mais sensíveis à centralidade (aspetos decorrentes da elevada acessibilidade, da forte
afluência diária de população flutuante).

 Tráfego diurno particularmente intenso (lugar frequente de congestionamento

rodoviário), tanto ao nível de veículos como de peões. Note-se que, na atualidade, se
assiste em muitas cidades à implementação de medidas restritivas à circulação automóvel,
encerrando-se ruas à sua circulação, e privilegiando-se, em contrapartida, a criação
crescente de zonas e espaços pedonais, exclusivamente destinadas à circulação pedestre.
Caracteriza-se igualmente pela boa acessibilidade em termos de transportes coletivos.
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 Forte concentração de funções de nível superior - terciário superior (funções raras) -,

justificativas da forte afluência de público durante o dia a esta zona da cidade,
constituindo-se como as únicas capazes de suportar os elevados valores da renda locativa
(constitui a área da cidade, onde, frequentemente, o preço do solo é mais elevado).
É aqui que encontramos as sedes dos bancos, a Bolsa de Valores, as companhias de
seguros, as sedes das grandes firmas industriais, mas, também, os níveis superiores da
administração Pública, Ministérios, Governos Regionais e Municipais, tribunais superiores,
etc.
Para além destas atividades, encontram-se, ainda, o comércio de luxo, os grandes
armazéns, os restaurantes de luxo, os hotéis, os cinemas e as casas de espetáculo. Ao nível
do comércio a retalho, constata-se que uma das suas principais características é o facto de
oferecer artigos caros e raros.

 Pela predominância das funções terciárias, o CBD é por excelência um “polo de

emprego” (muito mais pessoas a trabalhar do que a viver).

 Demograficamente, a sua população é muito flutuante, apenas elevada durante o dia,

sendo restritas as áreas residenciais, por força das elevadas rendas praticadas, sendo cada
vez mais residual a sua presença, muitas vezes confinada a casas antigas, frequentemente
degradadas e ocupadas por uma franja da população tendencialmente idosa. À medida
que as cidades evoluem o centro vai perdendo a sua função residencial, porque os seus
diferentes tipos de atividades vão ocupando progressivamente os prédios e a população
muda-se para os arredores (a função residencial permanece frequentemente apenas nas
ruas secundárias e nos andares mais altos dos prédios antigos e degradadas - população
envelhecida e/ou de baixos recursos, e portanto incapacitada de concorrer pelo solo
urbano, face à sua crescente valorização). Grande parte do parque habitacional existente,
exactamente como resultado da sua antiguidade, para além do seu carácter
remanescente, apenas nos pisos inferiores, reflete a ausência de infraestruturas hoje
consideradas básicas, como sejam o WC, a ausência de elevador, o estar integrado
frequentemente em ruas estreitas, sem estacionamento e apenas acessíveis de forma
pedestre, e ainda a existência apenas ocasional de habitações recuperadas ou alvo de
intervenções de reabilitação urbana.

 Geralmente é não só a zona mais importante da cidade como é também a mais conhecida
quer pelos citadinos quer pelos visitantes.

Assim, no CBD é possível encontrar-se:

 Os centros de decisão quer da administração pública, como ministérios, tribunais superiores,

governos regionais ou municipais, quer da vida económica, como a bolsa de valores, as sedes
de bancos, das companhias de seguros, as sedes das grandes firmas industriais, etc.
(correspondentes a funções associadas ao terciário superior);
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 O comércio especializado sobretudo relativo a bens raros, ou seja, de luxo, os grandes

armazéns, os hotéis, os restaurantes de luxo, os teatros, os cinemas e outros locais de
espetáculo de nível mais elevado;

 O comércio, sobretudo a retalho (sobressaindo que uma das suas principais características é o
facto de oferecer artigos caros e raros) e serviços mais vulgares, como cafés, pastelarias,
tabacarias e restaurantes, que se destinam a servir a população que se desloca, trabalha e
reside no coração da cidade.

Doc. 1 - LISBOA, CIDADE DE COMPRAS

Lisboa é uma cidade ideal para fazer compras no comércio tradicional. A Baixa e o Chiado, a Avenida da
Liberdade, as avenidas de Roma, João XXI e Guerra Junqueiro e Campo de Ourique, são quatro áreas da
cidade que contribuem para a sua projeção internacional. As ruas da Baixa, completamente planas e
organizadas, constituem uma rede comercial com centenas de lojas. O Chiado, por seu lado, não é só a
Rua Garrett, a Rua do Carmo e o largo das duas igrejas, com os seus cafés, livrarias e demais lojas célebres.
O Chiado é muito mais do que isso. É o coração de Lisboa. A Avenida da Liberdade assistiu à instalação,
nos últimos anos, de algumas lojas das marcas de maior prestígio mundial. Tornou-se um prolongamento
pedonal da Baixa, enriquecido pelas características de passeio público dos finais do século XIX. A tríade
das avenidas de Roma, Guerra Junqueiro e João XXI é outra área com uma personalidade própria, uma
das preferidas dos lisboetas para compras e convívio. A qualidade das lojas sempre foi uma das suas
marcas distintivas. Finalmente, Campo de Ourique é também um bairro atrativo pelas suas lojas de grande
qualidade, aliadas às melhores características do espaço urbano, plano e agradavelmente dimensionado.
Adaptado de www.atl-turismolisboa.pt, 2012

Diferenciação espacial

Ao nível do CBD, existe a tendência para a diferenciação espacial, quer em altura quer no
que respeita às ruas (zonamento vertical e zonamento horizontal).
Regra geral, as funções terciárias menos nobres e/ou atividades com menor nível de
exigência de contacto direto com o público, tendem a ocupar os pisos superiores dos
edifícios, cabendo ao comércio a ocupação do rés-do-chão.
Mas esta diferenciação no uso do espaço faz-se sentir também por um zonamento
horizontal, sobretudo nas cidades de maior dimensão, isto é, a ocorrência e distribuição de
áreas especializadas: centro financeiro (bancos, seguros,…..), centros de comércio a
retalho e de lazer, centros de comércio grossista, etc. (ver toponímia de algumas ruas)

A diferenciação funcional em altura

A forte concentração de atividades numa área relativamente restrita leva,

conforme sublinhado, a uma intensa competição pelo espaço e ao elevado valor
do solo.
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Este facto tem conduzido ao desenvolvimento dos edifícios em altura, o que faz com que os
edifícios altos predominem, sendo esta uma das suas principais características morfológicas.
A distribuição das atividades evidencia uma diferenciação horizontal e vertical (Doc.1).

Doc. 1 – A ocupação do espaço na Rua Augusta (Lisboa), adaptado de A Cidade em Portugal, de Teresa Barata Salgueiro.

Através da análise do doc. 1, pode-se observar a distribuição da função terciária e

residencial na Baixa de Lisboa.
No zonamento vertical, observa-se o predomínio do comércio no rés-do-chão e 1 andar.
Correspondem a funções que necessitam de grande contacto com o consumidor. Pelo
contrário, as funções com menor necessidade de contacto com o público ocupam os
andares superiores, como, por exemplo, armazéns e algumas pequenas unidades
industriais.

A habitação está confinada aos andares superiores e apresenta uma grande

heterogeneidade, podendo ser ocupada por uma população envelhecida e de fracos
recursos ou por uma população com uma boa situação económica

Dinâmica funcional / Limites do CBD

Palco de uma grande acessibilidade e de elevada concentração das atividades terciárias, o
Centro é o “ex-líbris” da cidade, é o seu cartão-de-visita, nacional e internacional, sendo
genericamente considerada a zona da cidade mais conhecida quer pelos residentes quer
pelos visitantes.
Contudo, a cidade não é estática, sofrendo mutações no tempo e no espaço, fruto do
crescimento, do desenvolvimento e da adaptação a novas necessidades. Ora se o terciário
tem andado associado ao CBD, hoje, e cada vez mais, a sua localização acompanha o
crescimento das cidades. As cidades crescem e com elas assiste-se à expansão e a uma
descentralização das atividades terciárias, incluindo as de nível superior, para outras áreas
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da cidade, mais espaçosas e bem servidas de transportes. Estas fixam-se preferencialmente

ao longo de grandes eixos de circulação radiais, logo de grande acessibilidade.
A expansão e a migração/deslocalização das atividades terciárias para outras áreas da
cidade resultam, então, de condicionalismos a que os centros estão sujeitos, como, por
exemplo:
 O elevado congestionamento funcional;
 Fortes dificuldades de circulação, devido aos constantes congestionamentos;
 A escassez de espaço para expansão das atividades;
 As ruas estreitas e a saturação das vias de acesso (elevada intensidade de tráfego);
 As dificuldades de estacionamento;
 Desenvolvimento de novas vias de comunicação na periferia das grandes cidades.

A acessibilidade ao CBD tem sofrido então um decréscimo, o que constitui uma mais-valia
para o aparecimento de novas e modernas áreas de consumo, como os Shoppings Centers,
as megastores ou mesmo os hipermercados, nas áreas mais periféricas, dotadas de bons
acessos rodoviários e equipamentos onde o estacionamento não é um problema.
Estas novas formas de comércio constituem uma alternativa ao tradicional CBD, que tem
vindo a perder liderança em termos de procura e de abastecimento das populações. As
grandes superfícies apresentam uma gama muito diversificada de produtos de uso corrente,
designadamente produtos alimentares e de higiene e limpeza, vendidos a preços muito
atrativos, o que tem contribuído para o encerramento do comércio tradicional que não
consegue resistir à concorrência das grandes superfícies.
Os centros comerciais, beneficiando igualmente, de uma boa localização e de bons parques
de estacionamento, oferecem uma gama diversificada de artigos (comércio, cinemas,
restaurantes, cabeleireiros, etc.) e constituem uma boa alternativa ao CBD, que tende a
perder, a nível comercial, o seu papel de liderança, reduzindo a sua área de influência.
Passou-se, assim, de um modelo monocêntrico para um modelo policêntrico, isto é, a
presença de mais do que uma centralidade no tecido urbano, mantendo mesmo assim o
CBD parte das suas funções.
Este fenómeno de expansão e fragmentação do CBD, com a consequente geração de novas
centralidades, é comum em países desenvolvidos e decorre não só do crescimento
económico mas também da crescente importância das cidades como centros polarizadores
de população e atividade terciária.

O desenvolvimento dos transportes, a crescente utilização do automóvel e a expansão das

cidades têm contribuído para o progressivo distanciamento das áreas residenciais e as áreas
terciárias (comerciais) em relação ao centro da cidade.

Relativamente aos limites do CBD, é difícil delimitar no espaço a área ocupada pelo CBD.
No ponto central, todas as funções que caracterizam o centro estão bem identificadas, mas
à medida que nos afastamos estas vão perdendo significado e dando lugar às áreas
residenciais vizinhas.
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O CBD não constitui uma área da cidade rigidamente demarcada, até por força do
sublinhado anteriormente, refletindo a dinâmica da própria aglomeração urbana: os seus
limites correspondem a áreas que se poderão expandir ou contrair; Se a cidade cresce, o
CBD expande-se; se ela não se desenvolve o CBD contrai-se.
No caso de a cidade crescer, o crescimento do CBD absorve a vizinhança residencial mais
próxima, empurrando as pessoas e as fábricas para a periferia.

A desertificação do CBD
Desertificação demográfica do CBD: um problema a necessitar de soluções

Se no passado as áreas centrais da cidade eram um local de grande prestígio e

extremamente procuradas pela população para aí residir, o mesmo não se passa no
presente. Estas têm sido alvo de uma diminuição da população residente, que tem
procurado noutros bairros, mais recentes e funcionais, localizados noutras áreas da cidade
e/ou na sua periferia, a qualidade de vida que o centro já não lhes oferece.
Os fatores responsáveis pelo abandono do centro e, consequentemente, pela diminuição da
função residencial passam:
 Pela crescente ocupação do centro pelas atividades terciárias;
 Pelo desenvolvimento dos transportes urbanos e suburbanos (que aumenta a
mobilidade da população e a sua fixação em áreas afastadas do local de trabalho),
aliado ao menor preço das habitações, que estimulou a fixação da população na
periferia das grandes cidades;
 Pelo aumento do congestionamento de trânsito e das dificuldades de estacionamento
(o veículo particular continua a ter uma utilização crescente, o que agrava não só a
circulação do trânsito, como os locais de estacionamento vão sendo mais exíguos);
 Pelo aumento da poluição sonora e atmosférica;
 Pela degradação das habitações antigas, que cada vez mais apresentam condições de
habitabilidade precárias, constituindo mesmo um risco para a saúde e a vida dos seus
habitantes.

O centro é então uma área de contrastes:

 A elevada densidade demográfica diurna contrasta com a baixa densidade registada após o
encerramento do horário de trabalho;
 Os edifícios, inicialmente residenciais, demolidos ou restaurados, foram adotados às
funções terciárias e contrastam com os que não sofreram qualquer obra de beneficiação,
estando desprovidos das mínimas condições de habitabilidade;

 Uma população jovem, adulta e dinâmica, que durante o dia cruza as ruas do centro para
trabalhar ou passear, contrasta com uma população envelhecida e/ou imigrante pobre, de
fracos recursos económicos, que, por uma questão afetiva ou por falta de opções, vive nos
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pisos superiores dos edifícios parcial ou totalmente degradados, sobrevivendo assim em

condições sub-humanas.

Cada vez mais o poder local sente a necessidade de inverter esta situação e conferir a esta
área a soberania, a identidade e a dinâmica que já teve no passado.
Assim, há a necessidade de revitalizar e requalificar o centro da cidade através, por exemplo,
da pedonalização de vias e praças, do aumento de espaços de convívio e de lazer, como
restaurantes, cafés e bares, da restauração ou construção de escritórios, lojas e
equipamentos culturais, mas também de habitação de luxo (de forma a atrair para esta área
um estrato da população com maior poder económico) e habitação economicamente mais
acessível a uma população adulta/jovem, de forma a rejuvenescer esta área.

Assim, sobretudo nos casos das cidades de Lisboa e do Porto, verifica-se, em termos
demográficos, que o centro alberga uma população envelhecida e de fracos recursos, que
vive em condições geralmente degradantes.
O CBD torna-se uma área perigosa, sendo, durante a noite, ocupado pelos excluídos da
sociedade. Em Lisboa, tem-se verificado, nos últimos anos, um aumento da pobreza urbana, da
criminalidade e da toxicodependência.
Há freguesias centrais da cidade de Lisboa que nos últimos 20 anos perderam mais de 60% da
sua população.

Como reabilitar o centro da cidade?

A partir de 1980, tem-se verificado, a nível das cidades europeias e americanas, uma
tendência para inverter esta situação, pretendendo-se atrair para o centro da cidade as
classes sociais de maior poder económico. Esta tendência, denominada por “fenómeno
centrípeto”, tem como objetivo revitalizar e requalificar o centro da cidade. Para isso,
constroem-se, a par de escritórios e equipamentos culturais, apartamentos de luxo.
Contudo, apesar dos esforços para restituir ao centro a função residencial, os efeitos destas
medidas têm sido muito limitados.

Lisboa dá hipótese aos jovens de morar em centro histórico

A Câmara Municipal de Lisboa, através do pelouro do Urbanismo, vai lançar no dia 19 deste mês o programa
“LX – ReHabitar o Centro”, colocando no mercado de arrendamento 20 fogos e três espaços comerciais em
edifícios municipais reabilitados, em bairros históricos da cidade, destinados à população jovem.
Através deste programa, a autarquia de Lisboa pretende arrendar fogos e espaços comerciais a rendas
acessíveis, tendo por referência o seu valor de mercado reduzido em 25%, “dando assim oportunidade à
população jovem de residir em Lisboa, no concelho onde já estuda ou trabalha”.
De acordo com os termos do regulamento do concurso, a “atribuição dos imóveis é efetuada através da
celebração de um contrato de arrendamento, pelo prazo único de cinco anos, destinando-se o arrendamento
dos fogos habitacionais exclusivamente à habitação própria e permanente do arrendatário e o arrendamento
dos espaços comerciais ao exercício exclusivo da atividade do arrendatário”.
Com esta iniciativa, o município pretende contrariar a tendência para a desertificação dos centros históricos
da cidade, assumindo, após a reabilitação do edificado, um papel ativo na dinâmica de renovação
populacional dos bairros. Para a vereadora Gabriela Seara, “também os espaços comerciais disponibilizados
constituirão pólos indutores de uma oferta de qualidade ao nível do comércio tradicional e dos serviços”.
Luísa Botinas, http://dn.sapo.pt/, 15 de Janeiro de 2007
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