FUNDOS IMOBILIÁRIOS

INVESTIMENTO INTELIGENTE EM IMÓVEIS

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 SOBRE ESTE LIVRO

Desde 2002 venho estudando assuntos relacionados ao mercado financeiro, educação

financeira e investimentos. Nesse período tenho notado a falta de material de qualidade
disponível no Brasil. O que existe, aos montes, são reportagens superficiais, ou que
tentam “vender” ideias e produtos financeiros ou livros técnicos escritos em uma
linguagem não tão simples de ser compreendida pelo cidadão comum, e por isso não
cumprem muito bem o papel de levar educação financeira de qualidade para os que
querem investir, mas são totalmente leigos no assunto. Felizmente, esse quadro está
começando a mudar.

No ano de 2012, os fundos imobiliários já eram destaques em diversos meios de

comunicação especializados, mas as reportagens ainda pareciam mais anúncios de
produtos financeiros do que materiais informativos e ainda não havia nenhum livro sobre
esse assunto no Brasil. Daí surgiu a ideia e comecei a escrever a primeira edição deste
livro.

Escrever um livro é um grande desafio. Aqui o maior desafio foi buscar informações
oficiais e transformar essas informações em um texto simples de ser compreendido pelo
cidadão comum, que chega em casa cansado no final de um dia duro de trabalho, mas
quer aprender a investir para progredir e melhorar sua vida. Pensado ainda nesse cidadão
comum, muitas vezes carente de educação financeira, procurei introduzir alguns tópicos e
conceitos simples de finanças pessoais e investimentos gerais ao longo desse livro para
facilitar a compreensão do tema principal.

Depois da publicação da primeira edição, muitos leitores entraram em contato e

enviaram dúvidas e sugestões de melhorias para um trabalho futuro. Essas melhorias
foram realizadas e o trabalho final está aqui nesta segunda edição. Espero ter cumprido
meu objetivo de apresentar os fundos imobiliários ao cidadão comum como opção de
investimento da forma mais clara, simples e objetiva possível. Será um prazer receber seu
feedback quando terminar sua leitura. No final do livro você irá encontrar as formas de
entrar em contato comigo.

Boa leitura!

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 O AUTOR

O autor Danilo Bastos é graduando em Gestão Financeira, e desde 2002, atua como
investidor no mercado financeiro. Danilo também escreve sobre investimentos e finanças
pessoais, e tem artigos publicados em sites de referência sobre o assunto.

4
 PREFÁCIO

Um dos principais motivos que me levou a criar o blog, “O Pequeno Investidor”, foi
divulgar informação sobre o fascinante mundo dos investimentos sem “economês”. Era
algo raro nos livros especializados sobre o assunto há quatro ou cinco anos, e algo muito
necessário, já que os brasileiros ainda carecem de educação financeira.

Por isso tudo, recebi com muita honra o convite para prefaciar a segunda edição da
obra “Fundos Imobiliários”, de Danilo Bastos. Ela encarna os ideais que qualquer obra
voltada à educação financeira do grande público deveria buscar. Os “segredos” do
mercado dos fundos imobiliários são revelados página a página de um texto que qualquer
um pode compreender com o mínimo de esforço.

Mas não se engane! A simplicidade, traço característico desde a primeira edição do

livro, não significa que o conteúdo da obra é simplório. Pelo contrário, o livro “Fundos
Imobiliários” desvenda os principais mistérios de um mercado que, infelizmente, ainda é
muito pouco conhecido do grande público. E é pouco conhecido justamente porque
faltam no mercado publicitário mais autores que se proponham a explicar o assunto com
tanta clareza quanto Danilo.

Na verdade, acredito que este é um dos principais problemas a serem enfrentados em

nosso mercado financeiro. Temos uma boa infraestrutura bancária e os últimos anos têm
visto a entrada de grandes fundos de investimento no país. Mas, paradoxalmente, a maior
parte dos brasileiros insiste nas velhas receitas de economia, herdada de seus pais:
investir, só em poupança e em imóveis!

Com isso, uma geração inteira desperdiça seu esforço inteiro em investimentos que
podem não ser os mais adequados para seus objetivos financeiros. Não que a poupança e
o mercado imobiliário sejam investimentos ruins em si mesmos. Mas não são
investimentos adequados para todos os perfis. A poupança, por exemplo, mal tem
acompanhado os nefastos efeitos da inflação nos últimos anos. Ela deveria ser utilizada
apenas para quem tem metas de curto prazo e necessita de grande liquidez. Do mesmo
modo, os imóveis são adequados também para perfis muito específicos, que têm como
meta o longuíssimo prazo, não têm necessidade alguma de liquidez rápida e sabem
escolher bons imóveis a preços razoáveis.

Mas e como ficam aqueles que querem investir para o longo prazo, mas desejam ter
maior liquidez para o caso de necessitar do dinheiro investido? Ou aqueles que procuram
investir em imóveis, mas não têm o conhecimento (e o tempo!) necessário para escolher
uma boa casa, apartamento ou loja comercial e se dedicar à sua administração? Para esses
investidores, uma excelente alternativa pode ser investir em fundos imobiliários.

Mas muitos ainda temem esse mercado, por não encontrarem informação suficiente —
e bem explicada — para dar a segurança necessária para investir. Daí a relevância de uma

5
obra como “Fundos Imobiliários”, que explica não apenas o essencial sobre essa
modalidade de investimento que ainda é recente no Brasil, mas também dá dicas
importantes sobre como tirar o melhor proveito desse mercado. E o livro ainda
contextualiza os fundos imobiliários (FIIs) em um panorama mais amplo de educação
financeira, ao discutir as vantagens e desvantagens dos FIIs para o pequeno investidor
que pretende investir para o longo prazo, bem como os perfis que melhor podem se
aproveitar dessa grande e ainda recente ferramenta de investimento.

Por tudo isso, entendo que “Fundos Imobiliários” é uma grande contribuição à
literatura nacional sobre educação financeira. Qualquer um que deseje ter em mãos um
manual de consulta rápida para tirar dúvidas pontuais sobre esse mercado, ou procure
compreender mais profundamente esse mercado com uma abordagem simplificada, terá
em “Fundos Imobiliários” uma excelente fonte de pesquisa.

Fábio P. L. Almeida
Fábio P. L. Almeida é mestre em Direito Constitucional e em Filosofia pela UnB, investidor desde
2006, editor do site “O Pequeno Investidor” (www.opequenoinvestidor.com.br) e autor dos livros
“Manual do Pequeno Investidor em Ações” e “Manual do Pequeno Investidor em Renda Fixa”. No
twitter: @peqinv

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 2ª EDIÇÃO - 2014
DANILO BASTOS

PREFÁCIO DE FÁBIO P. L. ALMEIDA

REVISÃO
Gabriella Regina

PROJETO GRÁFICO
Ana Paula Agostini

O conteúdo desta obra é de responsabilidade exclusiva do autor.

É proibida a duplicação ou reprodução deste volume, no todo ou em parte, sob quaisquer formas ou por
quaisquer meios (eletrônico, mecânico, gravação, fotocópia, distribuição na web e outros).

Editora Bookess
Rua Lauro Linhares, 1281 - Sala 4
88036-003, Florianópolis SC
Impresso no Brasil
2014, Bookess Editora

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 SUMÁRIO

FUNDOS IMOBILIÁRIOS
SOBRE ESTE LIVRO
O AUTOR
PREFÁCIO
2ª Edição - 2014
Danilo Bastos
Prefácio de Fábio P. L. Almeida
INTRODUÇÃO
1 ENTENDENDO OS FUNDOS IMOBILIÁRIOS.
Começo e perspectivas futuras
O RECEIO DE UM NOVO TIPO DE INVESTIMENTO
QUAIS AS VANTAGENS PARA O INVESTIDOR?
COMPRA E VENDA DE COTAS
EM QUE UM FUNDO IMOBILIÁRIO PODE INVESTIR?
FUNDOS COM RENDA GARANTIDA
QUAL TIPO DE FUNDO É O MELHOR?
FUNDO IMOBILIÁRIO É RENDA FIXA OU VARIÁVEL?
QUEM TOMA CONTA DE TUDO?
COMO OBTER INFORMAÇÕES?
A GRANDE VOCAÇÃO DESSE TIPO DE ATIVO
2 COMPARANDO O INVESTIMENTO DIRETO EM IMÓVEIS COM OS
FUNDOS IMOBILIÁRIOS
TIPOS DE IMÓVEIS
TIPOS DE INQUILINOS
GANHO DE ESCALA
DIVERSIFICAÇÃO
SIMPLIFICAÇÃO
GESTÃO
REINVESTIMENTO DOS LUCROS
LIQUIDEZ
FRACIONAMENTO
COTAÇÃO
TRIBUTAÇÃO
RENTABILIDADE
FACILIDADE DE CONHECER NA PRÁTICA.
QUADRO COMPARATIVO GERAL
3 NEM TUDO É UM MAR DE ROSAS
DIFICULDADE DE CONHECER OS IMÓVEIS
IMPOSSIBILIDADE DE ESCOLHER OS IMÓVEIS
IMPOSSIBILIDADE DE UTILIZAÇÃO COMO GARANTIA
IMPOSSIBILIDADE DE BARGANHA NA COMPRA

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 TRIBUTAÇÃO NO GANHO DE CAPITAL
GESTÃO PROFISSIONAL
E, ENTÃO, PODEMOS DIZER QUE INVESTIR EM IMÓVEIS
TRADICIONAIS E EM FUNDOS IMOBILIÁRIOS É A MESMA COISA?
4 COMO ESCOLHER BONS FUNDOS IMOBILIÁRIOS PARA INVESTIR
CONHEÇA O FUNDO EM QUE VOCÊ PRETENDE INVESTIR
ESTEJA ATENTO AO GESTOR.
CONFIRA A RENDA QUE VEM SENDO DISTRIBUÍDA
OBSERVE O VALOR PATRIMONIAL DA COTA
EVITE FUNDOS QUE TÊM UM ÚNICO IMÓVEL
EVITE FUNDOS QUE TÊM UM ÚNICO INQUILINO
INVISTA, PREFERENCIALMENTE, EM FUNDOS NEGOCIADOS EM
BOLSA
VÁ CONHECER OS IMÓVEIS
UM EXEMPLO COM UM CASO REAL
OBSERVAÇÕES FINAIS SOBRE A ANÁLISE DE FUNDOS
5 GERENCIAMENTO DE RISCOS
O QUE É RISCO?
QUAL O INVESTIMENTO MAIS SEGURO?
O MAIOR RISCO RELACIONADO A INVESTIMENTOS
RISCO OU OSCILAÇÃO PATRIMONIAL?
DILUINDO OS RISCOS
A DIVERSIFICAÇÃO
TRABALHANDO COM A DIVERSIFICAÇÃO
BOLHA IMOBILIÁRIA E FUNDOS IMOBILIÁRIOS
OBSERVAÇÕES FINAIS SOBRE RISCO
6 UMA VISÃO GERAL SOBRE INVESTIMENTOS
COLOCANDO O SEU DINHEIRO PARA TRABALHAR
CONSTRUINDO RIQUEZA
PERFIL DO INVESTIDOR
ESTRATÉGIA DE INVESTIMENTO
A IMPORTÂNCIA DO FATOR TEMPO
A INFLAÇÃO
A VERDADE SOBRE O SEU BANCO
QUATRO CASAS VERDES, UM HOTEL VERMELHO
ORGANIZE-SE PARA COMEÇAR A INVESTIR
7 FUNDOS IMOBILIÁRIOS E OS SEUS INVESTIMENTOS
COMO OS FUNDOS IMOBILIÁRIOS SE ENCAIXAM EM UM PORTFÓLIO
DE INVESTIMENTOS
QUANTO COLOCAR EM FUNDOS IMOBILIÁRIOS
O PERFIL DEFENSIVO DOS FUNDOS IMOBILIÁRIOS
FUNDOS IMOBILIÁRIOS E A PROTEÇÃO CONTRA A INFLAÇÃO
A SUA RENTABILIDADE
TRADE COM FUNDOS IMOBILIÁRIOS
APROVEITANDO AS OSCILAÇÕES NEGATIVAS PARA GANHAR MAIS

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 IFIX — ÍNDICE DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS DA BOVESPA
PASSO A PASSO PARA COMEÇAR A INVESTIR
CONSIDERAÇÕES FINAIS
AGRADECIMENTOS
ENTRE EM CONTATO COM O AUTOR:

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 INTRODUÇÃO

Se existe um produto finito e de alta demanda, esse produto é a terra. Você nasce,
mora e trabalha em um pedaço de terra. Não tem como fabricar mais espaço. O que
existe já está aí e ponto final. Muito do que existe não é produtivo e, dificilmente, serve
para moradia. Porém, a demanda por espaços físicos é grande e vem aumentando a
passos largos. A população mundial está crescendo. Quanto maior o número de pessoas
habitando o nosso planeta, maior será a necessidade de espaços para construção de
residências, áreas de lazer, centros de compras, áreas comerciais e industriais; como
prédios de escritórios, consultórios, hotéis e fábricas, por exemplo. Uma grande
população também requer áreas extensas para produção de alimentos. E, é claro, não
podemos nos esquecer da preservação ambiental. A preservação do meio ambiente que,
aliás, é fundamental para a manutenção da nossa existência, vem tornando cada vez mais
difícil e complexa a tarefa de explorar produtivamente e comercialmente terras até então
inexploradas.

É fácil entender por que o investimento em imóveis é tão levado a sério em todo
mundo. Ao encontrarmos um produto finito e de alta demanda, encontramos junto uma
possibilidade de ganhar dinheiro. E ganhar dinheiro é o objetivo de todos quando se trata
de investimento.

Investimento em imóveis é algo relativamente simples de entender. Todo mundo

conhece alguém que investe em imóveis, mesmo que esse alguém seja seu senhorio.
Imóveis são, tradicionalmente, excelentes geradores de renda. Além de serem, em tese,
protegidos contra a inflação. Se bem localizados e geridos, são uma fonte constante de
renda passiva por meio dos aluguéis recebidos. Muitos que ainda não investem, sonham
em adquirir imóveis como alternativa de investimento, geração de renda para a
aposentadoria ou independência financeira. Porém, não é tão simples assim para o
pequeno investidor adquirir um imóvel para locação. Comprar um imóvel está cada vez
mais caro. O que pode ser bom para quem já possui um, dificulta muito o acesso para
quem ainda quer comprar o primeiro ou, ainda, o segundo ou o terceiro.

Além do preço, outras dificuldades surgem na hora de comprar um imóvel para

locação. Que tipo de imóvel comprar? É melhor comprar uma casa, um pequeno
apartamento ou um escritório? Onde comprar? Em qual bairro ou cidade será mais fácil
alugar e ter acesso aos melhores inquilinos? Quais documentos é preciso verificar para
não ter problemas no futuro? Responder a todas essas questões tomaria um grande
tempo se fazendo pesquisa; visitando imóveis e imobiliárias; e se esquivando dos
corretores que tentam te empurrar coisas ruins. Quem já comprou ou tentou comprar
um imóvel, seja para moradia ou seja para investimento, sabe bem o que eu estou
falando. Tempo é algo que, de uma maneira geral, o pequeno investidor não tem.
Ninguém que chega em casa cansado no fim do expediente tem muito tempo para sair
por aí buscando as melhores oportunidades de investimento imobiliário. A grande maioria
dos pequenos investidores comprará poucos ou, às vezes, somente um imóvel durante

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toda a sua vida. Isso aumenta muito a pressão para fazer uma escolha certa. Após a
compra, o pequeno investidor irá enfrentar outras dificuldades. Ele terá que encontrar
inquilinos, fazer um bom contrato para proteger seu patrimônio, fiscalizar se todas as
contas, como IPTU e condomínio, estão sendo pagas, além, é claro, do próprio aluguel.
Você até pode terceirizar a gestão para uma imobiliária, mas isso irá comprometer um
pouco da sua receita. O pequeno investidor ainda sofre com o fato de não poder
comprar os melhores imóveis, justamente por ter pouco dinheiro. Uma loja em um bom
shopping center ou um escritório de alto padrão é, provavelmente, uma melhor opção de
investimento, mas custa muito mais caro do que um apartamento ou casa em bairros
residenciais periféricos.

Outro detalhe que deve ser bem avaliado na hora de comprar um imóvel é a grande
imobilização de capital. O investidor, ao comprar um imóvel tradicional, imobiliza muito
dinheiro em um único bem. Isso pode ser um grande problema caso seja necessário
vender a propriedade às pressas, em função de qualquer emergência.

Para os grandes investidores, investir em imóveis é muito mais fácil do que para o
pequeno investidor. Grandes investidores possuem muito dinheiro e, com muito dinheiro,
por meio de uma equipe que o assessora, o grande investidor tem acesso mais fácil ao
conhecimento. Conhecimento gera oportunidade. Oportunidade para comprar ou
desenvolver boas propriedades em qualquer lugar e, com elas, ter acesso aos melhores
inquilinos, bem como colocar profissionais qualificados para gerir esse patrimônio. Porém,
para qualquer tipo de investidor, inclusive para o pequeno investidor, existe um caminho
que permite ter acesso com pouco dinheiro, bem menos que o necessário para comprar
qualquer imóvel tradicional, a imóveis e inquilinos de primeira linha. Com menos
burocracia, com menos tempo perdido em pesquisas, com menos riscos e com uma
ótima rentabilidade caindo mensalmente na sua conta como o aluguel de qualquer imóvel
tradicional. Esse caminho são os FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO ou
FII.

Os fundos imobiliários simplificam extremamente o investimento em imóveis. Não

existe a burocracia da aquisição de um imóvel tradicional e o investimento pode ser
feito com pouco dinheiro. Hoje, com menos de R$ 1.000,00 (mil reais) é possível investir
em um fundo imobiliário e começar a receber rendimentos proporcionais ao seu capital
investido. Não é preciso esperar meses ou anos para acumular o capital necessário para a
aquisição de uma pequena propriedade para locação nem perder tempo correndo atrás
de papelada, conversando com corretores e tentando encontrar uma boa propriedade que
torne viável seu investimento. Com alguns clicks de mouse, você se torna sócio de grandes
empreendimentos e coloca, de imediato, seu dinheiro para trabalhar. Uma grande quantia
em dinheiro necessária para adquirir qualquer imóvel, quando investindo de forma direta,
pode ser dividida em diversos fundos e, com isso, diluir riscos. Essas e outras vantagens,
que serão mais bem discutidas posteriormente nesse livro, têm atraído muita gente para
esse mercado; desde pessoas que estão iniciando sua formação patrimonial até outros que
já se encontram em uma fase de desfrutar da renda proveniente de um patrimônio
acumulado. A mídia também tem voltado os olhos para os fundos imobiliários, notícias
surgem diariamente nos diversos tipos de meio de comunicação disponíveis. Porém, até

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que ponto é confiável realizar investimentos se baseando em informações de quem ganha
dinheiro vendendo jornal? É importante que o investidor saiba pensar e agir por conta
própria, sem se deixar influenciar por uma enxurrada de informações de péssima
qualidade que estão disponíveis por aí.

Com esse livro, eu pretendo ensinar a você como se tornar um investidor em imóveis
de forma simples e prática, mesmo que você seja completamente leigo no assunto. Não
se preocupe se você tem ou não algum conhecimento prévio, pois usarei uma linguagem
simples e objetiva para abordar tudo o que você precisa saber para que possa iniciar seus
investimentos. Não farei nenhuma recomendação específica sobre qualquer fundo. Meu
objetivo é ensiná-lo a raciocinar para que possa tomar sozinho todas suas decisões de
investimento no que se refere aos fundos imobiliários. Afinal, você como investidor
sempre será o responsável por seu dinheiro e seus investimentos. Ao terminar este livro,
você saberá o que são os fundos imobiliários, como eles atuam e como começar a
investir em imóveis para a formação de patrimônio e geração de renda passiva de uma
maneira mais prática e inteligente.

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 1 ENTENDENDO OS FUNDOS IMOBILIÁRIOS.
Que tal investir em imóveis e obter uma renda passiva por meio de aluguéis? Essa
renda pode complementar seu salário, sua aposentadoria ou, ainda, levar você a uma
possível independência financeira. Imagine-se dono de salas comerciais e escritórios de
alto padrão, lojas em shoppings centers nas melhores localizações do país, flats, lojas de
rua e agências bancárias. Imagine-se recebendo, mensalmente, rendimentos em sua conta,
proveniente do aluguel, sem se preocupar com a gestão desses imóveis e com toda a
burocracia que envolve a administração desse tipo de ativo. Saiba que isso é possível.
Mesmo quem tem pouco dinheiro pode investir em imóveis por meio de fundos
imobiliários.

Mas, afinal, o que é um Fundo Imobiliário?

Imagine que você disponha de R$200.000,00 (duzentos mil reais) para investir e sua
intenção seja comprar um imóvel que gere renda para você. Com esse dinheiro, você não
terá muitas opções. Você irá encontrar apenas casas ou apartamentos simples, em bairros
periféricos. Imóveis simples são alugados para pessoas simples, muitas lutam arduamente
para sobreviver em um mundo cada vez mais caro e sobrevivem com dificuldade. Isso
aumenta a possibilidade de inadimplência ou atrasos no pagamento.

Agora, imagine que, para ter acesso a um imóvel melhor, você convide um amigo, que
disponha de mais R$200.000,00 (duzentos mil reais) para investir com você. Agora o
leque de opções aumenta um pouco. Juntos vocês poderão ter acesso a imóveis melhores.
Talvez, com esse dinheiro, seja possível comprar um pequeno escritório que pode ser
alugado para um médico ou um advogado, com uma melhor taxa de retorno e menores
riscos de inadimplência. Ou, ainda, pensando em diversificação, vocês poderiam comprar
duas casas simples e, dessa forma, diluir os riscos como vacância e inadimplência. Se,
além do seu amigo, você conseguir mais duas pessoas com mais R$200.000,00 (duzentos
mil reais) cada uma, agora, vocês terão juntos R$800.000,00 (oitocentos mil reais). E,
obviamente, com mais dinheiro, suas opções aumentam muito, tanto em qualidade de
imóveis e, consecutivamente, de inquilinos, quanto na diluição dos riscos associados ao
investimento imobiliário. Em investimentos, também é extremamente válido aquele ditado
que diz que a união faz a força.

É assim que funcionam os fundos imobiliários. Eles reúnem investidores, de forma

organizada e profissional, com o propósito de aplicar seus recursos em negócios
imobiliários a fim de terem acesso a melhores opções de investimento do que teriam se
investissem de forma isolada. De uma maneira geral, o pequeno investidor não consegue
comprar imóveis de alto padrão. Eles ficam restritos, devido a limitações financeiras, a
pequenos imóveis residenciais ou comercias. Porém, ao adquirir uma cota de um fundo
imobiliário, qualquer pessoa passa, imediatamente, a ser coproprietária de imóveis de alto
padrão ou, dependendo do tipo de fundo, passa a ser coproprietária de recebíveis

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imobiliários que, geralmente, só investidores qualificados têm acesso. E, dessa forma,
quando o fundo recebe os aluguéis dos seus imóveis ou proventos dos investimentos que
possui, ele repassa esse dinheiro aos investidores. Vale mencionar que o fato de possuir
cotas de determinado fundo não autoriza o investidor a ter direitos reais sobre os imóveis
do fundo. Isso é, caso algum investidor pretenda utilizar qualquer dos imóveis, ele deve
remunerar o fundo.

Ao longo desse capítulo, você irá entender melhor como esse tipo de investimento
funciona e ver algumas das vantagens desse tipo de investimento.

COMEÇO E PERSPECTIVAS FUTURAS

Os Fundos Imobiliários foram introduzidos no Brasil em 1993 pela Lei Nº 8668/93 e,
inicialmente, regulados pela instrução 205/94 da CVM – Comissão de Valores
Mobiliários.

Apesar dos mais de vinte anos de introdução no mercado brasileiro e do

desenvolvimento consistente que eles vêm apresentando, os fundos imobiliários ainda são
relativamente pouco explorados e divulgados por aqui. De fato, ao comparar o mercado
brasileiro com o mercado dos Estados Unidos ou com outros que existem há mais tempo,
é possível vislumbrar o nível de evolução e desenvolvimento que ainda teremos. Hoje,
essa maneira de investir em imóveis está presente em torno de 40 países. Os Estados
Unidos, onde eles surgiram primeiro, têm o mercado mais desenvolvido e consolidado do
mundo, mas os fundos imobiliários também possuem forte presença na Europa e Ásia.

Os fundos imobiliários são bem semelhantes em todas as nações nas quais estão
inseridos, com apenas algumas diferenças nas leis que os regulam em cada país. A razão
principal desse tipo de ativo existir é facilitar e permitir o acesso ao investimento em
imóveis de primeira linha e, por isso, em todo o mundo, a maioria dos fundos investe em
imóveis tradicionais comerciais e, até mesmo, em residências. O investimento em
recebíveis imobiliários, permitido no Brasil e também nos Estados Unidos, não é
autorizado em todos os países.

A consolidação e o reconhecimento que os fundos imobiliários vêm obtendo em todo o

mundo, principalmente como excelentes geradores de renda, é um bom indicativo da
seriedade desse tipo de ativo financeiro. Apesar de estar se falando mais em fundos
imobiliários ultimamente, eles não devem ser encarados como modismos ou “bola da
vez” e sim como um ativo que pode oferecer inúmeras vantagens para o investidor que
souber lidar com eles.

Investir dinheiro no Brasil sempre foi algo relativamente fácil devido às taxas
exorbitantes de juros praticadas aqui. De forma simples, não só investidores brasileiros,
mas estrangeiros inclusive, ganharam e ainda ganham muito dinheiro fácil com
investimentos atrelados à renda fixa. Porém, a possiblidade de reduções na taxa básica de
juros induz a todos que querem investir dinheiro a buscar melhores alternativas de
investimento, e muitos estão olhando com carinho para os fundos imobiliários.

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 Outros fatores como o desenvolvimento econômico, o déficit imobiliário e o próprio
gosto e a necessidade do brasileiro em função da proteção que esse ativo oferece contra
a inflação, visto que, geralmente, contratos de aluguel são reajustados em função de
algum índice de preços, trazem boas perspectivas futuras para o contínuo
desenvolvimento desse mercado.

O RECEIO DE UM NOVO TIPO DE INVESTIMENTO

Novos produtos financeiros trazem sempre mais opções de investimento. Porém, mais
opções trazem junto mais dúvidas. A quantidade de produtos que vêm surgindo
ultimamente é muito grande. Por um lado, isso pode ser bom, pois, com o surgimento de
novos produtos, é mais fácil adaptá-los ao perfil e objetivo de cada investidor. Porém, o
desconhecimento sobre novos produtos pode ser perigoso, levar o pequeno investidor a
investir em “lixos financeiros” e, com isso, vir a perder dinheiro. Não se iniba com seus
receios. Ter receio de algo desconhecido é normal não só em investimentos, como
também na vida. Uma bela forma de se acabar com o medo do desconhecido é
justamente procurando conhecer aquilo que te assusta.

Infelizmente, não só no Brasil, mas também em grande parte dos países mais
desenvolvidos do que o nosso, a educação financeira tem sido um problema sério. As
instituições de ensino tradicionais não preparam o aluno para lidar com dinheiro, elas o
preparam simplesmente para trabalhar por ele. Muitos dos melhores alunos, ao
terminarem o ensino médio, possuem um vasto conhecimento em matemática, física,
geografia, história, química, entre outras disciplinas, mas, se precisarem comprar um
aparelho de televisão ou ainda, um tênis de forma parcelada, muitos não saberão como
calcular, por exemplo, o quanto estarão pagando de juros. Eles não fazem a menor ideia
de como proteger seu dinheiro da inflação, quando sabem o que é inflação, e muito
menos como realizar bons investimentos, colocando o dinheiro para trabalhar.

Com os egressos do ensino superior, também não é diferente. Você passa algum tempo
na faculdade e, ao conclui-la, a não ser que você tenha estudado algo ligado à área
financeira, você será mais um leigo quando se trata de dinheiro. Poderá ter dificuldades
com o seu planejamento financeiro pessoal e, caso consiga poupar uma parte do seu
salário, não saberá onde colocar esse dinheiro. Tomara que você não peça conselhos ao
seu melhor amigo, que pode ser tão leigo quanto você ou, ainda, ao seu gerente de banco,
que sempre irá lhe oferecer as melhores opções, mas talvez elas não sejam as melhores
para você e sim, para ele bater suas metas e para o banco ganhar dinheiro. Portanto,
procure se informar. A sua educação financeira depende, principalmente, de você.

O investimento em imóvel é algo simples de ser compreendido. Você compra uma casa
e aluga. O aluguel cai na sua conta e o seu imóvel tende, mas pode ser que isso não
ocorra, a valorizar com o tempo. Qual a dificuldade nisso? Nenhuma, certo? Qualquer
um, mesmo sem muita instrução, pode fazer isso. Esse é mais um dos motivos que
atraem o pequeno e médio investidor para o investimento imobiliário. O mecanismo de
investimento em fundos imobiliários é o mesmo. Você compra cotas do fundo e ele
investe em imóveis (mas não só em imóveis), recebe os aluguéis e eventuais proventos de

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outras aplicações, e distribui a maior parte desse dinheiro na sua conta.

Os fundos imobiliários, por terem suas cotas negociadas em bolsa de valores, assustam
muita gente simplesmente pela menção do termo bolsa de valores. Principalmente, os que
já perderam dinheiro ou os que conhecem alguém que já perdeu nesse mercado. A
grande maioria perde na bolsa por não saber o que está fazendo. Investe baseada em
emoções e informações pouco confiáveis que existem aos montes por aí. O investimento
em ativos financeiros é algo sério e muitos, mesmo os não profissionais, estão ganhando
dinheiro com isso. Mas não confunda cotas de fundo imobiliário com ações. Cotas de
fundos imobiliários não são ações e não possuem a mesma volatilidade que as ações
possuem. Cotas de fundos imobiliários são apenas mais um produto negociado em bolsa
de valores. Procure enxergar isso como um ponto positivo pela praticidade que ela
proporciona. Ao longo desse livro, você irá clarear as suas ideias a respeito.

QUAIS AS VANTAGENS PARA O INVESTIDOR?

De certa forma, pode se dizer que um fundo imobiliário é uma fusão do investimento
tradicional em imóveis com o mercado de capitais. Essa fusão trouxe diversos benefícios
ao investidor, principalmente, ao pequeno e médio investidor. Alguns desses benefícios
são o acesso a imóveis de primeira linha, poder investir em imóveis com pouco dinheiro,
acesso a inquilinos de primeira linha, ganhos de escala, diversificação, simplificação,
fracionamento do investimento, liquidez, entre outros.

Uma outra grande vantagem dos fundos imobiliários é a isenção fiscal sobre o aluguel
recebido, desde que de acordo com algumas condições. Todas essas vantagens serão
melhores analisadas e comparadas ao investimento tradicional em imóveis no capítulo 2.
Por hora, veja o investimento em fundos imobiliários como uma diferente maneira de
investir em imóveis.

Todos esses benefícios são aproveitados com a praticidade do investimento no

mercado financeiro. Por terem as cotas negociadas em bolsa de valores, você investe em
fundos imobiliários do seu computador, no conforto da sua casa. Você não tem que sair
por aí procurando imóveis, conversando com corretores, visitando imobiliárias e
perdendo um tempo precioso para comprar imóveis de segunda linha. Não só a compra
ou, posteriormente, a venda das cotas é feita do seu computador, mas toda a pesquisa e
seleção do que comprar também são feitas dessa forma. E isso é uma grande vantagem,
não é mesmo? Muitos dos que conseguem poupar querem procurar formas de investir e
colocar o dinheiro para trabalhar, mas acabam desistindo justamente pela falta de tempo
e conhecimento. Não é uma tarefa fácil desenvolver qualquer atividade paralela a sua
atividade profissional principal. Devido à correria do dia a dia, as pessoas têm dificuldade
até para levar uma vida pessoal satisfatória. Dessa forma, o mercado financeiro surge
como uma alternativa a investimentos tradicionais ou, ainda, a atividades paralelas
convencionais. E, dentro do mercado financeiro, os fundos imobiliários surgem como
uma alternativa ao investimento convencional em imóveis.

COMPRA E VENDA DE COTAS

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 Quais são as portas de entrada e saída desse tipo de investimento? Isto é, como eu
posso adquirir ou me desfazer das minhas cotas para ter meu dinheiro de volta?

Primeiramente, é importante entender que um fundo imobiliário é negociado em cotas.

Uma cota é uma fração, ou seja, um pedaço do fundo. Como já mencionado, cotas de
fundos imobiliários são negociadas em bolsa de valores. Isso é um benefício incrível, pois
torna muito mais prática a negociação. Atualmente, um home broker – sistema que permite
a negociação de ativos em bolsa de valores via computador pessoal – é tão eficiente e
autoexplicativo quanto o seu home banking. Ter acesso a um sistema desses é fácil, basta
realizar um cadastro em uma corretora de valores. Realizar este cadastro e possuir uma
conta em uma corretora é um processo semelhante ao de abrir uma conta em um banco.
Alguns documentos serão exigidos, fichas para serem preenchidas, etc. Provavelmente,
seu banco também possui uma corretora de valores, abrir a conta na corretora do seu
banco pode ser menos burocrático do que em outra. Mas saiba que existem dezenas de
corretoras por aí e, assim como bancos, cada uma oferece um tipo de serviço, de
qualidades e preços diferentes umas das outras. Vale a pena realizar uma boa pesquisa
para saber qual delas melhor se adequa ao seu perfil. E, depois de tudo, se não estiver
satisfeito com a sua, você também pode abrir uma conta em outra e transferir seus
recursos. Tenha em mente que corretoras ganham com corretagem, portanto, é comum
encontrar algumas que sugerem intensivamente, por vezes, até de forma inconveniente,
que você negocie seus ativos, sem se importar, realmente, se você irá, de fato, ganhar
com essa negociação. Por isso, é muito importante ter conhecimento sobre aquilo em que
você está investindo seu dinheiro.

Nos fundos imobiliários não existe o resgate de cotas. Você não pode simplesmente
ligar para o seu gerente ou solicitar via computador o seu dinheiro ou parte dele como
você faria em um fundo de ações ou renda fixa do seu banco. Para se livrar das cotas,
você tem que vender para alguém e, para comprar, você tem que comprar de alguém, da
mesma forma e com a mesma simplicidade que você vende ou compra ações via home
broker. A facilidade de vender depende da qualidade do fundo, e de como o fundo
específico e essa classe de ativos são vistos naquele momento pelo mercado. Esses fatores
irão gerar um número maior ou menor de pessoas interessadas em comprar. Geralmente,
é muito mais fácil e rápido vender uma cota de fundo imobiliário do que um imóvel
físico tradicional, mas pode ser um pouco mais demorado do que vender ações.
Discutiremos um pouco melhor a questão da liquidez em um tópico posterior.

EM QUE UM FUNDO IMOBILIÁRIO PODE INVESTIR?

O modelo dos fundos imobiliários adotados no Brasil estabelece que os fundos
imobiliários podem investir em empreendimentos imobiliários representados por
quaisquer direitos reais sobre bens imóveis, e títulos de renda fixa e variável. O objetivo
do fundo é ganhar dinheiro por meio da locação, arrendamento ou alienação das
unidades dos imóveis adquiridos pelo fundo, ou pelos demais investimentos que o fundo
pode realizar.

Dentro das opções de investimento disponíveis aos fundos imobiliários, cada fundo irá

18
possuir sua própria política e estratégia de investimento. Essa política de investimento,
bem como as estratégias utilizadas pelos fundos e os ativos que cada fundo pretende
investir são de conhecimento público e podem ser encontradas em dois documentos que
são o regulamento e o prospecto do fundo. Ambos serão mais bem analisados um pouco
mais à frente.

De acordo as estratégias de investimento dos fundos, nós iremos encontrar os que

adquirem ou constroem imóveis para locação, os que adquirem ou constroem imóveis
para venda, os que investem em recebíveis imobiliários e os que investem em cotas de
outros fundos. Alguns ainda utilizam duas ou mais estratégias citadas anteriormente de
forma combinada. Vamos ver cada um deles a seguir.

Imóveis Reais:

Aqui, estão os fundos que investem, primordialmente, em imóveis tradicionais. Em sua

maioria, eles adquirem ou constroem imóveis, alguns feitos sob encomenda – esses
conhecidos como build to suite, dos mais diversos tipos, para locação. Esses imóveis
podem ser flats, escritórios, lajes corporativas, agências bancárias, lojas de rua ou em
shoppings, etc. Na grande maioria das vezes, são imóveis de alto padrão. Alguns fundos
constroem ou adquirem esses imóveis visando à venda posterior para, dessa forma, obter
ganho de capital. Quando um fundo pretende vender e distribuir todo o seu patrimônio,
ele tem prazo determinado para seu encerramento. Os demais, geralmente, são de prazo
indefinido.

Esse tipo de fundo possibilita ao pequeno investidor, de acordo com sua estratégia e do
fundo que ele investe, ter acesso a imóveis de primeira linha e ganhar com os proventos
distribuídos ou com o ganho de capital por meio de possíveis valorizações das cotas.

Recebíveis Imobiliários:

Esses fundos não estão em imóveis reais propriamente ditos e sim em recebíveis
lastreados em imóveis; principalmente em letras hipotecárias, letras de crédito imobiliário
e certificados de recebíveis imobiliários ou, ainda, cotas de fundos de investimento em
direito creditório. Assim, esse tipo de fundo investe em títulos de dívida imobiliária. Cada
título terá um prazo de vencimento e uma remuneração. A remuneração desses títulos é,
geralmente, atrelada a algum índice. O gestor irá, de acordo com a política de
investimento do fundo, mesclar esses títulos a fim de obter determinada remuneração ao
investidor.

Esse tipo de fundo pode ter um prazo de existência definido e, na ocasião do resgate
dos títulos, o gestor irá repassar esse dinheiro aos cotistas ou, ainda, poderá ter um prazo
indefinido e, nesse caso, o gestor irá buscar novos títulos para aquisição.

Os fundos que investem em recebíveis imobiliários possibilitam ao pequeno investidor

o acesso a investimentos que, geralmente, só estão disponíveis aos investidores
qualificados.

19
 Cotas de outros fundos:

Aqui estão os fundos que investem em cotas de outros fundos imobiliários. Dentre
esses fundos, iremos encontrar os mais diversos tipos de estratégia e, de acordo com as
regras de cada fundo, o gestor irá alocar os recursos em cotas de fundos que investem
em imóveis reais, seja para locação ou venda e em cotas de fundos que investem em
recebíveis. Os gestores que conseguirem as melhores alocações irão obter os melhores
ganhos para seus cotistas.

Devido a uma participação em uma grande variedade de fundos, esses fundos são
extremamente diversificados, mas isso não significa que seja uma boa ideia ter somente
um fundo desse tipo, pois, apesar da ampla diversificação que um fundo desse tipo
oferece, você estará extremamente concentrado no risco de gestão.

FUNDOS COM RENDA GARANTIDA

Existem fundos imobiliários que garantem uma renda mínima ao investidor. Esse tipo
de procedimento é relativamente comum e atrai uma série de investidores desinformados
que se encantam como termo “renda garantida”. Mas essa renda garantida tem um
detalhe: ela é por tempo determinado. Esses fundos, geralmente, estão com imóveis em
construção e, para eles, pode valer a pena, ao invés de pegar um empréstimo e pagar
juros, vender cotas para se capitalizar e pagar uma renda mínima ao investidor. Após a
finalização das obras, esse valor pago até então deixará de existir e os cotistas só irão
receber a renda que o fundo gerar. Essa renda poderá ser maior ou menor, mas aí já é
outra história, ninguém conseguirá prever isso com exatidão. Muitos que compram cotas
desse fundo esquecem desse detalhe: a renda é por tempo determinado, e se iludem com
os ganhos fáceis da renda garantida, outros têm a ilusão de que irão vender as cotas com
facilidade quando essa renda garantida deixar de existir. Eles podem até estar certos e
conseguir vender com facilidade, mas, devido ao grande número de pessoas querendo
vender, a tendência do preço da cota é despencar e, nesse caso, provavelmente, quem
estiver vendendo às pressas terá que aceitar um preço menor pelas suas cotas, talvez até
menos do que o preço que ele pagou na aquisição; e isso pode resultar em um grande
prejuízo.

QUAL TIPO DE FUNDO É O MELHOR?

Dentre os tipos de fundos existentes, qual deles é o melhor para se investir? Essa
pergunta é extremante simples de responder, mas primeiro depende da resposta de outra
pergunta que você deverá fazer a você mesmo: “Qual a sua estratégia de investimento?”.

Não estou falando do seu objetivo, que, provavelmente, deverá ser algo como ganhar
dinheiro, acumular patrimônio e obter renda. Ou, ainda, deve ser tudo isso junto, enfim,
qual o seu plano para chegar lá? Você não deve simplesmente sair comprando tudo o que
ver pela frente. Deverá, primeiro, elaborar uma estratégia de investimento e comprar
ativos que possibilitem o desenvolvimento dessa estratégia. Basicamente, por meio de
fundos imobiliários, você terá acesso a alguns títulos de dívida que são restritos aos

20
investidores qualificados ou terá acesso ao investimento em imóveis de alto padrão. A
utilização dos fundos imobiliários para investimento em imóveis reais é o mais comum e
possui uma série de vantagens e também algumas desvantagens que serão mais bem
discutidas ao longo desse livro.

A simples diversificação sem critérios também deve ser evitada. Muito se fala sobre
diversificação, mas ela deve ser executada sempre dentro de uma estratégia de
investimentos. Ter uma estratégia e ser fiel a ela, só alterando essa estratégia ao ter 100%
de certeza de que encontrou uma melhor é o que fará com que você não corra o risco
de deixar de seguir a razão e ir atrás de suas emoções em momentos de alta volatilidade
do mercado ou de crises financeiras. Com certeza, se você ainda não passou por uma,
provavelmente, você passará.

Você já ouviu falar em efeito manada? Esse efeito ocorre quando um investidor, ao
invés de tomar decisões racionais, acaba fazendo o que a maioria está fazendo. É um
comportamento natural do ser humano, principalmente em momentos de alta volatilidade
do mercado. Lembre-se de que muitas pessoas perdem dinheiro em investimentos e, ao
fazer o que a maioria está fazendo, você provavelmente, estará perdendo também. Por
isso, defina uma estratégia de investimento que atenda os critérios necessários para
alcançar seus objetivos pessoais e seja fiel a essa estratégia.

FUNDO IMOBILIÁRIO É RENDA FIXA OU VARIÁVEL?

Essa é uma dúvida comum de quem está começando nesse tipo de investimento. Mas é
uma questão simples de ser respondida. Antes de tudo, vamos a uma breve definição do
que é renda fixa e do que é renda variável. Renda fixa é o tipo de investimento no qual é
possível dimensionar o retorno na hora da aplicação e renda variável é aquele tipo de
investimento em que não é possível dimensionar esse retorno.

Muitos acreditam que os fundos imobiliários são ativos de renda fixa. Achar isso é
comum porque alguns distribuem um rendimento relativamente constante. Mas um
fundo imobiliário pode variar na distribuição do rendimento em função de diversos
fatores, como vacância em alguns imóveis, inadimplência, reajustes positivos ou até
negativos nos contratos de aluguel e pode, ainda, variar o valor da cota em função da
gestão do fundo, oferta e demanda, e até em função de qualquer insanidade do mercado
financeiro. Todos esses fatores, e esses são apenas alguns fatores, fazem com que não
seja possível dimensionar o retorno dos fundos na hora do investimento e, por isso, eles
são classificados como ativos de renda variável.

A variação do retorno em ativos de renda variável não é algo necessariamente ruim e

nem é possível afirmar, apenas em função dessa variação, que ativos de renda variável
são melhores ou piores dos que os de renda fixa. Tudo irá depender do perfil, dos
objetivos e das estratégias do investidor.

QUEM TOMA CONTA DE TUDO?

21
 Quando você investe em imóveis por meio da aquisição de cotas de fundos
imobiliários, você, de fato, está entregando o seu dinheiro nas mãos de alguém para
investi-lo para você. É claro que você pode e deve acompanhar e fiscalizar a gestão do
seu patrimônio por meio dos meios cabíveis. Simplesmente entregar o seu suado dinheiro
nas mãos de outros e não acompanhar, compreender e concordar com o que está sendo
feito com ele não é algo muito inteligente a ser feito e, por isso, eu não recomendo que
você o faça.

Todo o fundo possui um administrador, o administrador é responsável por toda a

administração do fundo e deverá exercer tal administração de acordo com o regulamento
do fundo. Cabe, ainda, ao administrador o fornecimento de informações aos cotistas e ao
órgão fiscalizador. O órgão governamental responsável pela regulamentação e fiscalização
dos fundos imobiliários é a Comissão de Valores Mobiliários (CVM). A CVM é vinculada
ao Ministério da Fazenda e tem como atribuição disciplinar, normatizar e fiscalizar o
funcionamento do mercado de valores mobiliários e a atuação de seus protagonistas. Seu
poder de normatização é abrangente e engloba todas as matérias referentes ao mercado.

Não é qualquer instituição que pode administrar um fundo de investimento imobiliário.

De acordo com a própria CVM, somente poderão atuar como gestores desse tipo de
fundo os bancos múltiplos com carteira de investimento ou carteira de crédito imobiliário,
bancos de investimento, sociedade corretora ou sociedade distribuidora de valores
mobiliários, sociedade de crédito imobiliário, caixas econômicas, e associações de
poupança e empréstimo.

O administrador deverá manter sempre os cotistas e o órgão fiscalizador informado

sobre fundo. As seguintes informações deverão ser divulgadas, semestralmente, pelo
administrador:

• Balanço patrimonial;
• Demonstração do resultado;
• Demonstração do fluxo de caixa;
• Parecer do auditor independente;
• Relatório do representante dos cotistas, quando eleito.
A fim de evitar fraudes, todas as informações fornecidas pelo administrador do fundo
são auditadas por um auditor independente. Esse auditor também não é qualquer auditor,
ele deverá ser registrado na CVM. Em um prazo de até 60 dias após a divulgação das
demonstrações financeiras, o auditor emitirá um parecer a respeito do seu trabalho de
auditoria.

Caso o investidor tenha qualquer dúvida sobre as informações divulgadas pelo

administrador, ele deverá contata-lo e solicitar esclarecimentos. O Administrador tem o
interesse de esclarecer as dúvidas dos cotistas e do mercado em geral, afinal, são fundos
abertos.

Existe uma lei que obriga os fundos imobiliários a distribuir, no mínimo, 95% do lucro
com efeito caixa, baseados nos balanços semestrais, aos cotistas. O restante fica em caixa

22
para serem reinvestidos ou custear qualquer despesa financeira ou administrativa que
possa surgir. Essa distribuição costuma ocorrer mensalmente, mas isso não é regra.

Um caminho para o investidor participar da gestão do seu patrimônio é por meio da

assembleia geral dos cotistas. A assembleia geral nada mais é do que uma reunião dos
cotistas a fim de deliberar sobre: as contas relativas ao fundo, demonstrações financeiras
apresentadas pelo administrador, destituição ou substituição do administrador, emissão de
novas cotas, fusão, incorporação, cisão, dissolução, liquidação, mudanças na política de
investimentos, eleição ou, ainda, destituição de representante dos cotistas. Todos nós
sabemos que é o olho do dono que engorda o gado, portanto, é fundamental que o cotista
participe das assembleias e, caso não possa participar, esteja sempre atento às decisões
que lá foram tomadas.

Ainda de acordo com a CVM, os cotistas têm o direito de receber a remuneração

proporcionada pelo fundo, nos termos do respectivo regulamento, participar e votar na
assembleia geral de cotistas, e exercer a função de representante dos cotistas para
acompanhar e fiscalizar a gestão do fundo.

Lembre-se: investir é como plantar dinheiro, não adianta só jogar a semente lá e ficar
esperando que a planta cresça!

COMO OBTER INFORMAÇÕES?

Assim como ocorre no mercado de ações, é natural que, com o desenvolvimento do
mercado de fundos imobiliários, surjam vários sites e livros especializados a respeito. No
Brasil, pelo fato dos fundos imobiliários serem relativamente recentes, ainda não existe
muito material contendo informações sobre fundos imobiliários. A maior parte do que
você irá encontrar por aí na Internet são reportagens contendo informações básicas. Eu
não conheço muitos sites nacionais sobre esse tema e, pelo que me consta, a primeira
edição desse livro que você está lendo foi o primeiro lançado no Brasil sobre fundos
imobiliários. Atualmente, já existem outros e eu recomendo que você leia, pelo menos,
dois ou três sobre esse assunto a fim de conhecer pontos de vistas de autores diferentes
e, até mesmo, descobrir informações que não estarão em todas as obras.

Para pesquisar um pouco mais sobre o investimento em fundos imobiliários em geral,

você pode recorrer ao site da Bovespa e da Comissão de Valores Mobiliários ou, ainda,
aos sites dos administradores de fundos.

Para uma pesquisa ainda mais abrangente, vá até qualquer buscador na Internet, como
o Google, por exemplo, e digite “fundos imobiliários” ou, ainda, digite a palavra “REITS”
(Real Estate Investment Trusts), que é como os fundos imobiliários são conhecidos nos
Estados Unidos. Lá, pelo fato do mercado de fundos imobiliários ser um pouco mais
maduro, existe uma infinidade de informação em sites gratuitos e até livros que podem
ser comprados pela própria Internet. Atente ao fato de que, em outros países, o mesmo
tipo de investimento está sujeito a regras diferentes do que no Brasil. Ter fontes de
informações confiáveis é fundamental para uma boa gestão dos seus investimentos, por

23
isso, quando não estiver em um site de um órgão oficial, procure analisar bem o que você
está lendo. Procure, também, fazer uma boa análise quando estiver conversando com os
outros sobre investimentos e alguém sugerir algo a você. É impressionante como existem
pessoas que acham que entendem tudo sobre um assunto só porque leram uma matéria
no jornal ou na sua revista semanal preferida. Essas pessoas estarão sempre prontas a te
dar dicas quentes sobre investimento. Não faça a besteira de cair nelas sem antes fazer
uma análise da excelente estratégia para ganhar dinheiro que está sendo fornecida
gratuitamente a você

Antes de adquirir cotas de um fundo imobiliário, procure ler, pelo menos, dois
documentos importantes, que são o regulamento e o prospecto do fundo em que você
pretende investir. Vejamos como a CVM define esses dois documentos:

R EGULAMENTO : É o documento no qual estão estabelecidas as regras básicas de

funcionamento de um fundo de investimento imobiliário.

P ROSPE CTO : O prospecto é o documento que apresenta as informações para o

investidor relativas à política de investimento do fundo e dos riscos envolvidos, bem
como dos principais direitos e responsabilidades dos cotistas.

Mais adiante, nesse livro, nós iremos ver como analisar fundos imobiliários para
investir, e voltaremos a falar sobre o regulamento e o prospecto de um fundo imobiliário.

O mais importante de tudo: as informações oficiais, aquelas que você deve tomar
como verdade absoluta antes de realizar seus investimos, são as que você encontra no site
da Bovespa.

A GRANDE VOCAÇÃO DESSE TIPO DE ATIVO

Existem, basicamente, duas maneiras do cotista ganhar com um fundo imobiliário: a
valorização da cota, que proporciona ganho de capital, e a renda distribuída mensalmente,
que proporciona fluxo de caixa ao investidor. Apesar da forte valorização no preço dos
imóveis que temos acompanhado em tempos recentes no mercado brasileiro, é quase
certo afirmar que essa valorização não irá continuar para sempre, pelo menos não nesse
nível. Porém, em função da alta distribuição de rendimentos que esse tipo de ativo
proporciona, os fundos imobiliários têm uma grande vocação particular que é a de serem
grandes geradores de renda para o investidor. A grande maioria dos fundos, que obtém
lucros consistentes em suas operações, repassa a maior parte desse lucro para seus
cotistas. Essa distribuição de rendimentos ou dividendos gera um fluxo de caixa constante
que pode ser, automaticamente, reinvestido ou utilizado da forma que o investidor bem
entender.

Ter ativos bons geradores de renda permite ao investidor consumir a renda e preservar
o patrimônio principal. A distribuição de renda dos fundos imobiliários costuma, quando
o investidor pagou um preço justo pela cota, ser maior do que muitas das ações tidas
como boas pagadoras de dividendos.

24
 Alguns fundos, aqueles que têm prazo definido de duração, distribuem não só a renda,
mas devolvem, aos poucos, parte do capital investido. Esse procedimento é conhecido
como amortização. Ao consumir todo o dinheiro de um fundo que age dessa forma, o
investidor ficará sem nada após a extinção do fundo. Por isso, para aqueles que
pretendem não reinvestir o rendimento distribuindo e sim gastar a renda de outras
formas, os fundos mais interessantes são aqueles que não têm prazo definido de duração
e, por isso, serão, enquanto bem administrados e lucrativos, uma fonte constante de renda
passiva.

Para o pequeno e médio investidor, que pensa em adquirir um imóvel com a intenção
de gerar renda com o aluguel para complementar seu salário, para aquele que pretende
adquirir vários imóveis para que, no futuro, eles sejam a fonte de sua aposentadoria ou,
ainda, para os que estão buscando a independência financeira por meio do recebimento
de renda passiva com o aluguel, os fundos imobiliários se encaixam como uma luva. São
excelentes geradores de renda, com vários benefícios agregados, e relativamente fáceis de
analisar e gerenciar dentro do seu portfólio de investimento.

Veja, no próximo capítulo uma comparação detalhada sobre o investimento direto em

imóveis e o investimento em imóveis por meio dos fundos imobiliários.

25
 2 COMPARANDO O INVESTIMENTO DIRETO EM
IMÓVEIS COM OS FUNDOS IMOBILIÁRIOS

Agora que você já compreende o mecanismo de funcionamento dos fundos

imobiliários, vamos fazer uma comparação entre eles e o investimento direto em imóveis.
Na verdade, no final das contas, o objetivo das duas modalidades de investimento é
único: ganhar dinheiro por meio da aquisição de imóveis fazendo com que eles gerem
renda. Portanto, pelo fato do ativo que serve de lastro para as duas modalidades de
investimento ser o mesmo, ambas as modalidades estão sujeitas a, praticamente, as
mesmas características, o que torna fácil o estabelecimento de uma comparação entre
elas. A grande diferença está no fato dos fundos imobiliários serem uma ferramenta mais
elaborada, por isso, quando melhor trabalhada, traz inúmeras vantagens ao investidor.

As características que serão utilizadas para essa comparação serão:

• Tipos de imóveis;
• Tipos de inquilinos;
• Ganho de escala;
• Diversificação;
• Simplificação;
• Gestão;
• Reinvestimento dos lucros;
• Liquidez;
• Fracionamento;
• Cotação;
• Tributação;
• Rentabilidade;
• Facilidade de conhecer na prática.
Mesmo que, por esquecimento ou descuido, eu tenha deixado alguma característica
fora dessa relação, ao final desse capítulo, você que já investe em imóveis, que pretende
adquirir ou construir um ou mais imóveis com o objetivo de geração de renda ou você
que tem dúvidas se realiza o investimento direto ou opta pelos fundos imobiliários, já terá
informações suficientes e poderá estabelecer uma comparação entre essas duas formas
de investir em imóveis e chegar sozinho à conclusão de qual modalidade se encaixa
melhor ao seu perfil.

TIPOS DE IMÓVEIS
Se você pudesse, independente do preço, comprar o imóvel que quisesse para que ele
gerasse renda para você, que tipo de imóvel você iria comprar? Esqueça o fator preço,
imagine que todos custem a mesma coisa e pense um pouco em qual seria o melhor
gerador de renda. Seria melhor comprar uma pequena loja de rua em uma cidade do

26
interior ou uma loja em um grande shopping center na capital? Um pequeno escritório
localizado em um prédio comercial simples na periferia ou um escritório de alto padrão
em um grande centro comercial e financeiro? Ou, ainda, uma quitinete no Boqueirão da
Praia Grande ou um Flat em frente ao aeroporto de Congonhas em São Paulo? Sem
desmerecimento a nenhuma cidade, meu único objetivo é analisar o retorno sobre o
capital investido.

Imóveis de primeira linha, com certeza, trazem inúmeras vantagens aos seus
proprietários. Eles tendem a ser melhores geradores de renda, tendem a ter uma
demanda maior e uma maior valorização ou, ainda, uma melhor conservação de valor
em caso de uma queda no preço desse tipo de ativo. Mas, é claro, eles custam mais e o
preço afugenta o pequeno investidor. Afinal, um flat em frente ao aeroporto de
Congonhas deve estar custando três vezes mais do que uma quitinete no Boqueirão da
Praia Grande. Mesmo que, com o objetivo de gastar menos, você pense em construir um
imóvel para, depois, alugá-lo, o capital despendido seria alto e o retorno demorado.
Porém, por meio de fundos imobiliários, com pouco dinheiro, algo em torno de
R$1.000,00 (mil reais) e, em alguns casos, até menos, você consegue adquirir cotas em
fundos imobiliários que investem em imóveis de primeira linha e, dessa forma, se tornar
coproprietário desse tipo de imóvel e, imediatamente, começar a receber de forma
mensal o aluguel proporcional a sua participação nesses imóveis.

TIPOS DE INQUILINOS
O tipo de imóvel que você adquire está diretamente relacionado ao tipo de inquilino
que você terá. Imóveis de primeira linha trazem consigo inquilinos de primeira linha.
Inquilinos de primeira linha tendem a depredar menos o imóvel, são menos inadimplentes
e pagam mais por bons imóveis.

Imóveis de segunda linha são alugados pela parcela mais pobre da população. Essa
parcela vive com dificuldade em um mundo cada vez mais caro e competitivo. Um
profissional liberal em início de carreira que aluga um escritório de segunda linha,
geralmente, está lutando com dificuldades e pode ser que, em um mês ou outro, ele não
feche as contas e, por isso, atrase o seu aluguel. Esse profissional, quando estiver mais
bem estabelecido, irá procurar um escritório de melhor padrão no melhor bairro da
cidade e irá deixar você na mão à procura de outro inquilino de segunda linha. O mesmo
acontece com imóveis residenciais. Famílias com poucos recursos alugam imóveis na
periferia e pagam menos, depredam mais e fazem mais pressão contrária na hora de um
reajuste de aluguel. Você já pensou no trabalho e dor de cabeça que dá despejar uma
família inadimplente? Mesmo com as últimas alterações na lei do inquilinato, pode ser que
não seja tão simples assim convencer um juiz a colocar na rua um pai de família com
esposa e filhos.

Fundos imobiliários só investem em imóveis de primeira linha e, com isso, têm

inquilinos de primeira linha. Ao invés de imóveis residenciais, eles adquirem flats em que
o possível hóspede inadimplente simplesmente nem consiga abrir a porta do quarto com
o cartão magnético dele caso suas contas não estejam sendo pagas. Ao invés de escritórios

27
em bairros periféricos, eles adquirem escritórios de alto padrão, grandes prédios
comerciais e lajes corporativas voltadas a profissionais e empresas já estabelecidos, e, ao
invés de salões comerciais de rua que, possivelmente, seriam alugadas para a instalação
de uma pastelaria, sorveteria, botequim ou uma loja de R$ 1,99; os fundos compram ou
constroem bons imóveis que serão agências bancárias, hipermercados, lojas de
departamento ou, ainda, adquirem lojas em shoppings centers, por exemplo. E, com
pouco dinheiro, você pode ser coproprietário de tudo isso. Então, para que se aborrecer
com inquilinos de segunda linha?

Com os inquilinos de primeira linha, grande parte dos problemas já se vão pelo ralo. E
mesmo que, eventualmente, o fundo tenha problemas com inquilinos, quem vai tomar
conta dessa “bucha” é o administrador do fundo enquanto você vai estar tranquilamente
tomando uma caipirinha e recebendo os rendimentos mensais na sua conta, que serão
pouco afetados por problemas isolados com inquilinos pelo fato de serem diluídos no
grande número de imóveis que o fundo possui. Isso é, caso o fundo possua um grande
número de imóveis, mas isso é assunto para outro capítulo, um pouco mais à frente.

GANHO DE ESCALA
Quando se fala em ganho de escala, o que está sendo afirmado é que a união faz a
força.

Imagine a seguinte situação: você possui um valor qualquer e deseja comprar um

escritório, um apartamento ou uma loja em um shopping center. Para sua sorte, você
possui todo o dinheiro e, como você é um bom negociador, irá tentar negociar com o
corretor o pagamento à vista e, com isso, vai obter algum desconto no valor do imóvel.
Provavelmente você irá conseguir, porque, afinal de contas, está pagando à vista e não é
toda hora que aparece alguém disposto ou com condições de fazer isso. Agora, imagine
se, ao invés de um único imóvel, você comprar metade dos imóveis disponíveis no
empreendimento ou, ainda, você comprar todo o prédio. Com certeza, seu desconto será
maior ainda e, quanto menos for pago pelo imóvel ou pelos imóveis, maior será a sua
rentabilidade. Mais um passo na direção de fazer dinheiro, que é o nosso objetivo, certo?
É dessa forma que os fundos imobiliários negociam. Com mais dinheiro, eles pagam
menos por mais e melhores imóveis, e obtêm uma melhor rentabilidade. Isso é o ganho
de escala.

O ganho de escala também pode ser observado na diluição dos custos com a gestão do
patrimônio do fundo. São relativamente poucos funcionários e poucos gastos divididos
proporcionalmente para um grande número de cotistas. Isso seria bem mais difícil caso
você estivesse investindo diretamente em um único imóvel. Mesmo que você tivesse
mais de um e terceirizasse a gestão, as imobiliárias costumam cobrar um valor fixo sobre
o aluguel recebido e, dificilmente, você teria, a não ser que fosse um grande investidor,
algum poder de barganha.

DIVERSIFICAÇÃO

28
 A melhor forma de não perder dinheiro em investimentos é fazer uma boa análise
daquilo que você investe e continuar acompanhando sempre seus investimentos.
Diversificar também é uma forma de reduzir a possibilidade de perder dinheiro, desde
que você analise todos os ativos que pretende investir para diversificar. Como analisar
fundos imobiliários para fazer um bom investimento é o assunto de um próximo capítulo,
por hora, vamos falar de diversificação sem entrar em gráficos, fórmulas e tabelas.

Diversificar nada mais é do que aquela velha história de distribuir os ovos em várias
cestas. Porém, para distribuir os ovos, você tem que ter vários ovos e várias cestas. Nessa
analogia, os ovos representam o dinheiro e a cesta, os ativos.

Imagine que você tenha R$200.000,00 (duzentos mil reais) para comprar um único
imóvel. É impossível diversificar com isso. O máximo que você poderia fazer seria
comprar dois imóveis de R$100.000,00 (cem mil reais), de pior qualidade, obviamente,
com todos os malefícios discutidos anteriormente, para ter o mínimo de diversificação.

Porém, se, ao invés de investir diretamente em imóveis, você optar por investir em
fundos imobiliários, com esse mesmo valor, você poderia investir em 10 fundos
imobiliários diferentes, por exemplo, colocando R$20.000,00 (vinte mil reais) em cada
um. Dessa forma, você poderia diversificar não só em número de fundos, mas em
estratégias de investimento diferentes, investindo em um que é focado em flats, outro em
pátios logísticos, mais um focado em escritórios e salas comerciais, e assim por diante.
Você pode diversificar por localização geográfica investindo em um fundo que adquire
lojas em shoppings de São Paulo e em outro que faz o mesmo no Rio de Janeiro. E,
ainda, pode diversificar por administrador, escolhendo fundos de administradores
diferentes a fim de participar de competências administrativas diferentes.

Ainda nesse exemplo, se você possui R$200.000,00 (duzentos mil reais), você não
precisa colocar todo esse dinheiro em fundos imobiliários, você pode reservar, de acordo
com o seu perfil e objetivos de investimento, uma porcentagem para esse fim e o resto
alocar em outras classes de ativos, como ações, renda fixa, etc. E, com isso, obter uma
ampla diversificação, o que seria bem mais complicado se você investisse diretamente em
imóveis.

SIMPLIFICAÇÃO
Quem já comprou ou tentou comprar um imóvel sabe o trabalho que dá procurar
imóveis em sites, jornais, visitar imobiliárias, conversar com corretores, responder e-mails
e ligações e, muitas vezes, não encontrar exatamente aquilo que estava procurando. Sem
contar o tempo perdido e o dinheiro gasto rodando por aí para fazer visitas e mais visitas
a propriedades.

Após encontrar o imóvel, há uma série de burocracias. Você irá assinar um contrato de
intenção de compra, reconhecer firma e levantar uma série de documentos seus e
aguardar que o proprietário faça o mesmo para que seja averiguado se não está nada
errado com a transação. E, é claro, que, antes de tudo isso, você irá dar um sinal, ou seja,

29
desembolsar uma grana e ficar aguardando a morosidade do sistema.

Após toda a análise de documentos, você irá desembolsar um grande volume de

dinheiro. Além de pagar o proprietário, você também terá que pagar a escritura e recolher
o ITBI (Imposto sobre Tramitação de Bens Imóveis). Como sua intenção era colocar o
imóvel para alugar, agora você entra em uma nova fase. Você irá anunciar o imóvel por
conta própria ou entregá-lo a uma imobiliária? Talvez você tenha que reformar o imóvel.
E, após encontrar um candidato a inquilino, agora é só aguardar mais um pouco e esperar
que toda a análise da documentação dele seja feita e aprovada para, então, assinar mais
um contrato e começar a receber os aluguéis. Algumas imobiliárias, a título de comissão,
costumam ficar com o primeiro aluguel. Ou seja, você só irá ver a cor do segundo.

Ao investir em imóveis via fundos imobiliários, todo o processo ocorre literalmente

com alguns clicks de mouse. Você escolhe em qual fundo investir, dá uma ordem de
compra por meio do seu home broker e pronto. O sistema casa a sua ordem de compra
com a ordem de venda de alguém e tudo está concluído. Em três dias, o dinheiro
referente ao número de cotas que você comprou é debitado na sua conta e creditado na
do vendedor, e você já é um coproprietário de imóveis. Como o fundo já estava em
andamento, você, automaticamente, já começa a receber os aluguéis e coisas como
escritura, ITBI e documentação não farão parte do seu universo e sim do administrador
do fundo.

GESTÃO
Independente da forma que você invista em imóveis, alguém tem que tomar conta de
tudo. Se você fizer o investimento direto ou você ou uma imobiliária a que você tenha
delegado essa tarefa terá que encontrar inquilinos, fazer cobranças, verificar o pagamento
ou não de todas as contas como IPTU e condomínio, além de negociar e renegociar
contratos de aluguel. Caso você tenha contratado uma imobiliária para a realização dessa
tarefa, você terá que pagar sozinho as taxas referentes à prestação desse serviço.

Fundos imobiliários têm uma equipe de gestão profissional para fazer todo esse
trabalho para os cotistas. As taxas são diluídas entre todos, possibilitando a redução dos
custos com o ganho de escala. Outro fator de extrema importância na gestão profissional
dos fundos é que ela está totalmente focada no mercado imobiliário. A equipe de gestão
irá encontrar oportunidades para a compra ou desenvolvimento de novos projetos e
propor a forma de obter recursos, sem que os cotistas tenham que desembolsar mais
nenhum centavo para tal operação. Os fundos, por meio da sua administração
profissional, também poderão vender imóveis que, por qualquer motivo, estejam
deixando de ser bons investimentos para aquisição de outros que se enquadrem melhor
nos objetivos e nas estratégias do fundo.

Qual a possibilidade da sua imobiliária telefonar para você e sugerir que você venda
seu imóvel no interior e compre um apartamento em Santos para aproveitar os
benefícios do pré-sal?

30
REINVESTIMENTO DOS LUCROS
Finalmente, após anos juntando dinheiro, você acumulou o capital necessário para a
compra do seu primeiro imóvel para locação. Vamos supor que esse valor seja algo em
torno de R$ 100.000,00 (cem mil reais). Então, você compra uma casa e aluga e recebe
algo em torno de R$650,00 (seiscentos e cinquenta reais) por mês de aluguel. Para
facilitar um pouco a sua vida, não vamos mexer no aluguel e faremos de conta que não
existe imposto nem taxas de administração cobradas por uma eventual imobiliária que
porventura esteja cuidando do imóvel para você.

Agora, faça as contas e pasme com o tempo necessário, recebendo esse aluguel
mixuruca, que você irá levar para acumular dinheiro para a compra do segundo imóvel.
O terceiro, então, nem se fala. A não ser que você já tenha uma grande quantidade de
dinheiro em caixa ou receba por mês um excelente salário, você levará muitos e muitos
anos para conseguir construir um patrimônio imobiliário que possa lhe fornecer uma
renda mensal satisfatória.

Porém, com esse mesmo valor investido em fundos imobiliários, você quase que
reinveste o dinheiro automaticamente. Vamos supor que a cota do fundo esteja custando
R$1.000,00 (mil reais) e com os R$ 100.000,00 (cem mil reais) investidos você esteja
recebendo um total de R$ 750,00 (setecentos e cinquenta reais) por mês. A cada dois
meses, você compra uma cota ou compra duas a cada três meses e já passa a receber o
aluguel referente a elas e os direciona para a aquisição de mais cotas.

Por meio do investimento em imóveis via fundos imobiliários, é possível aproveitar o

milagre dos juros compostos a seu favor. Com o investimento direto em imóveis, isso não
é possível.

Atente, também, para o fato de que, para começar a investir em fundos imobiliários,
você não precisa esperar anos e anos até juntar todo o dinheiro necessário para a compra
de um imóvel. Como as cotas são extremamente baratas, você começa a investir e
desfrutar muito mais cedo dos benefícios desse tipo de investimento.

LIQUIDEZ
Quando alguém fala em liquidez em finanças, esse alguém está se referindo à
capacidade de transformar algo em dinheiro. Mais precisamente, um ativo em dinheiro.

Alguns ativos são extremamente líquidos, como títulos públicos por exemplo. Outros,
como os imóveis, são menos líquidos.

Ter liquidez em um investimento é algo importante. A liquidez é a sua “porta de saída”

daquele tipo de investimento. Muitas pessoas perdem dinheiro quando precisam vender
às pressas um ativo com baixa liquidez.

De fato, imóvel é um ativo de baixa liquidez, ninguém vende um imóvel de uma hora

31
para outra. Se você, por qualquer motivo, tiver que vender um imóvel às pressas,
provavelmente, irá perder dinheiro. As cotas de fundos imobiliários costumam ser muito
mais fáceis de serem vendidas do que um imóvel tradicional. A liquidez, no Brasil, ainda
não é tão boa como nos Estados Unidos, por exemplo, que possui um mercado de
fundos imobiliários bem mais desenvolvido. Mas o nosso mercado está em
desenvolvimento e, com isso, o número de negócios diários aumenta e a liquidez é
consequência disso.

Resumindo a questão, sim é possível vender cotas de fundos imobiliários e sair do

investimento, e isso irá ocorrer bem rápido se comparada à venda de um imóvel
convencional, porém, mais lentamente, se comparado a títulos públicos ou ações. O
patrimônio alocado em imóveis por meio de fundos imobiliários ainda possui outra
vantagem sobre o investimento direto em imóveis, que é capacidade de fracionamento,
como veremos a seguir.

FRACIONAMENTO
Você já viu alguém com um grande patrimônio sofrer com a falta de dinheiro? Essa é
uma situação bem comum. Muitas pessoas que possuem um grande patrimônio, ao
precisar de dinheiro de uma hora para outra, não tem como tirar de lugar nenhum. Isso
ocorre porque imobilizaram grande parte do capital em ativos de alto valor e baixa
liquidez. Uma péssima alocação de ativos pode fazer sim alguém ficar sem dinheiro
mesmo tendo um grande patrimônio.

Esse tipo de situação pode ocorrer com pessoas que têm grande parte do seu
patrimônio em imóveis. Se você tem um imóvel de R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta
mil reais) e precisa de R$ 10.000,00 (dez mil reais) com urgência terá que se desfazer do
seu imóvel, muitas vezes, aceitando um valor menor, caso não tenha esse dinheiro em
outro tipo de ativo ou aplicação mais líquida. Ou, ainda, terá que fazer um empréstimo e
pagar altas taxas de juros por isso.

Já um investidor na mesma situação, porém com esse valor alocado em fundos

imobiliários, pode vender somente a quantidade de cotas referente ao capital que precisa.
Ou seja, ele pode fracionar o seu patrimônio imobiliário, coisa que quem investe
diretamente em imóveis não pode fazer.

COTAÇÃO
Se verificarmos em um dicionário, encontraremos a seguinte definição para a palavra
cotação: cotação é o ato ou efeito de cotar, preço pelo qual se negociam mercadorias,
títulos, ações ou fundos públicos, moedas estrangeiras, nas bolsas ou nas praças de
comércio. Cotação em economia é o ato ou efeito de cotar, estabelecer preço, valor, de
alguma coisa.

Mas qual a finalidade de saber o preço do seu patrimônio? Algumas pessoas não dão
muita importância ao conhecimento do preço dos seus ativos, principalmente os ativos

32
geradores de renda. Eles estão mais interessados na renda que os ativos proporcionam do
que no conhecimento de quanto o mercado está pagando por ele. O dono de um negócio
qualquer, como uma pizzaria ou um açougue, por exemplo, não costuma querer saber a
todo instante quanto exatamente o mercado pagaria por seu comércio. Eles estão mais
preocupados com o lucro gerado. O mesmo ocorre com alguns proprietários de imóveis
para locação. Outros preferem não saber simplesmente porque têm medo da variação
patrimonial.

Você saberia dizer exatamente quanto vale o seu imóvel? Possivelmente não, talvez
você até ache que saiba baseado no valor que o seu vizinho vendeu o imóvel dele ou no
que o corretor da imobiliária da esquina disse. Na verdade, todo ativo sofre variações a
todo instante no seu preço. Essas variações ocorrem, basicamente, por força da oferta e
demanda daquele tipo de ativo. Já a oferta e a demanda irão variar em função de outros
fatores mais complexos. Por hora, compreenda que o seu imóvel, assim como qualquer
imóvel, sofre variações constantes no seu preço. O que acontece é que, como você não
tem uma maneira de conhecer a cada minuto a cotação do seu imóvel, você mantém na
cabeça o último preço conhecido e toma aquilo como real.

Já com os ativos financeiros negociados em bolsa de valores, como as cotas de fundos

imobiliários, é muito mais fácil conhecer o preço dos ativos. Lá, os compradores e
vendedores estão cruzando suas ordens de compra e venda o tempo todo. Isso é a oferta
e demanda trabalhando e formando um preço, que é de conhecimento público.

Mas qual a vantagem do conhecimento da cotação dos ativos? Em um primeiro lugar,

o mercado financeiro não é exatamente eficiente na determinação do preço. É comum
ocorrer, em um determinado período, variação no preço de um determinado ativo de tal
forma que faça com que ele fique extremamente barato ou caro. Ora, se você sabe que
não há nada de errado com o ativo, foi apenas uma variação em função das distorções
do mercado, está ali uma excelente oportunidade para você comprar mais daquele ativo,
no nosso caso, cotas de fundos imobiliários, pagando menos e, com isso, obter uma maior
rentabilidade. As cotas de fundos imobiliários não são tão voláteis, isto é, não sofrem
tantas variações no preço quanto sofrem as ações, mas ainda assim, sofrem alguma
variação e é possível aproveitá-las a seu favor.

Outra vantagem no conhecimento do preço do ativo é para o investidor que definiu

uma estratégia de investimento e alocação de ativos, e a segue à risca, fazendo inclusive,
balanceamento de carteira. Imagine alguém que definiu que irá manter 30% do seu
patrimônio em imóveis, 30% em ações e 40% em renda fixa. Como ele poderá ser fiel a
sua estratégia se não puder cotar os seus ativos? Não tem jeito!

Falaremos mais sobre estratégias de investimento e como aproveitar a variação da cota

para aumentar a rentabilidade um pouco mais à frente.

TRIBUTAÇÃO
Todo investidor inteligente e honesto deveria se preocupar em pagar, de forma legal,

33
menos imposto possível. É óbvio que, quanto mais impostos você pagar, menos dinheiro
produzido por seus investimentos irá sobrar no seu bolso.

Quem investe diretamente em imóveis tem que pagar imposto sobre o aluguel recebido
e sobre o ganho de capital. Salvo algumas raras brechas legais, no geral, não tem muito
como fugir do leão. Já os investidores em fundos imobiliários pagam impostos somente
sobre o ganho de capital na venda da cota. Os rendimentos recebidos mensalmente são
isentos de imposto de renda para pessoas físicas. Porém, para que o investidor possa
usufruir desse benefício, o fundo tem que ser negociado exclusivamente em bolsa de
valores ou mercado de balcão, ter mais de 50 cotistas e o investidor que irá se beneficiar
com a isenção não pode possuir mais de 10% das cotas do fundo. Sinceramente, eu não
parei para analisar todos os fundos negociados na Bovespa, mas acredito que a grande
maioria absoluta se encaixe nessa condição, afinal, não pagar imposto de forma legal é o
desejo de todos os cotistas que tenham o mínimo de juízo e, por isso, eles irão cuidar para
que o fundo fique enquadrado nessas condições.

A isenção de imposto sobre os rendimentos recebidos é um excelente ponto positivo

para os fundos imobiliários em face do investimento direto em imóveis. Viver de renda
ou simplesmente complementar a sua renda mensal fica extremamente mais fácil com
esse benefício fiscal.

Já no quesito ganho de capital, tanto o investidor em imóvel de maneira tradicional

quanto o investidor em fundos imobiliários serão tributados na hora da venda de seu
patrimônio. O primeiro em 15% e o segundo em 20%. Nessa condição, a do ganho de
capital, o investimento tradicional em imóveis larga na frente, porém ele tropeça em
outro fator que não é tributo, mas irá sair do bolso do investidor de qualquer maneira.
Esse outro fator é a corretagem. As imobiliárias costumam cobrar 6% de corretagem.
Está certo que elas merecem ser remuneradas pelo trabalho que prestam, mas sofrer um
corte de 6% no seu patrimônio acaba sendo uma grande perda para o investidor. E, com
tantas perdas, fica cada vez mais difícil ir muito longe em um negócio no qual você
precisa perder o menos possível para obter os melhores resultados.

Em relação à corretagem, os investidores em fundos imobiliários podem ser menos

penalizados. As corretoras cobram um valor fixo de corretagem. A minha, por exemplo,
cobra R$10,00 (dez reais) independentemente do valor da cota. Se trabalharmos com um
valor médio aproximado de R$1.000,00 (mil reais) para a cota, quem utiliza a minha
corretora estaria pagando apenas 1% de corretagem e não 6% como no investimento
direto em imóveis. É claro que esse 1% pode variar, pois nem toda corretora cobra
R$10,00 (dez reais), algumas cobram mais e outras cobram menos, e nem todo fundo
tem suas cotas negociadas a R$1.000,00 (mil reais), elas também variam de preço de
acordo com o fundo.

A nítida vantagem tributária que os fundos imobiliários têm sobre os rendimentos

mensais reforça a minha afirmação feita anteriormente sobre a maior vocação dos
fundos imobiliários ser a geração de renda passiva.

34
RENTABILIDADE
Afinal, o que é rentabilidade? Rentabilidade nada mais é do que o retorno que você
tem sobre o dinheiro que você investiu. A rentabilidade, tanto para o investimento
tradicional em imóveis quanto para os fundos imobiliários, pode vir de duas maneiras.
Uma delas é por meio dos aluguéis recebidos e a outra é a valorização do patrimônio, que
é a valorização do imóvel. No caso dos fundos, a valorização do imóvel será refletida no
valor da cota.

A valorização dos imóveis está ligada a fatores que podem ou não estar sob o controle
do proprietário ou gestor do imóvel. Alguns dos fatores que podem ser controlados e
direcionam a propriedade para uma possível valorização são, por exemplo, uma boa
gestão e manutenção do imóvel. Outros fatores que não podem ser controlados são
melhorias públicas ao redor da propriedade ou maior demanda por aquele tipo específico
de imóvel. Todas essas condições que podem aumentar ou, ainda, diminuir o valor da
propriedade são iguais tanto para o investimento tradicional em imóveis quanto para os
fundos imobiliários.

Se no quesito valorização patrimonial podemos considerar o investimento tradicional

em imóveis e os fundos imobiliários tecnicamente empatados, o mesmo não ocorre
quando falamos dos rendimentos recebidos mensalmente, ou seja, os aluguéis. Despesas
administrativas e impostos corroem os lucros. Por isso, se elas diminuírem, você recebe
mais dinheiro e os lucros aumentam. Imposto não existe para os rendimentos recebidos
pelos cotistas dos fundos, e, como visto anteriormente, despesas administrativas são
menores em função do ganho de escala para os cotistas de fundos imobiliários. Além
desses fatores, outros, como diluição do risco de vacância, que ainda será comentado
mais à frente nesse livro, e o fato dos fundos investirem, em sua maioria, em imóveis
comerciais, que costumam ter um aluguel maior do que imóveis residenciais, fazem com
que eles levem vantagem e tenham, por isso, a capacidade de pagar um melhor aluguel.

FACILIDADE DE CONHECER NA PRÁTICA.

Os fundos imobiliários ainda têm uma grande vantagem que o investimento tradicional
em imóveis não tem, a facilidade de conhecer na prática. Com pouco dinheiro e extrema
rapidez, é possível comprar uma ou algumas cotas e fazer a experiência com esse tipo de
investimento. Com o investimento tradicional não é tão simples assim.

QUADRO COMPARATIVO GERAL

Para facilitar a visualização de tudo o que foi dito nesse capítulo, observe esse quadro
no qual pode ser estabelecida uma melhor comparação entre o investimento direto em
imóveis e o investimento em fundos imobiliários.
Fundos Imobiliários Investimento Direto em Imóveis
Imóveis Primeira linha. Depende do capital disponível.

35
Inquilinos Primeira linha. Depende dos imóveis.

Ganho de escala É possível sempre. Só é possível com um grande patrimônio.

Diversificação É possível sempre. Depende de um grande patrimônio.
Simplificação Extremamente simples. Burocrático e trabalhoso.
Gestão Profissional e ativa. Por conta do investidor.
Reinvestimento dos lucros É imediato. É um processo lento.
Liquidez Satisfatória. Baixa.
Fracionamento Totalmente possível. Não é possível.
Cotação Simples e instantânea. Extremamente trabalhosa.
Tributação Isenta nos aluguéis. Não há isenção.
Rentabilidade É boa em bons fundos. Depende do imóvel e da gestão.
Conhecimento na prática É simples, fácil e barato. Bastante caro.

36
 3 NEM TUDO É UM MAR DE ROSAS
Infelizmente, é verdade. Nem tudo é um mar de rosas! Com certeza ficou bem claro
pela forma que expus a comparação entre fundos imobiliários e imóveis tradicionais no
capítulo anterior, que eu tenho uma predileção pelos fundos imobiliários. Porém, eu
estaria sendo injusto e esse livro seria incompleto se não escrevesse sobre possíveis
desvantagens desse tipo de investimento. É importante lembrar sempre que, em finanças
pessoais, não devemos analisar os fatos somente pelo aspecto financeiro e matemático. É
fundamental que a palavra “pessoais” não seja deixada de lado e o aspecto humano
também seja avaliado. Afinal, é importante que o investidor invista em paz e durma
tranquilo. Veja, então, alguns fatores que, para algumas pessoas, podem ser vistos como
desvantagens e tire suas conclusões.

DIFICULDADE DE CONHECER OS IMÓVEIS

Para muitas pessoas, poder visitar, conhecer, tocar e poder passar sempre de carro na
frente para poder ver como está o imóvel é algo muito importante. Realizar esse tipo de
coisa é extremamente simples para quem adquire um imóvel tradicional, mas pode ser
algo bem mais difícil para o investidor em fundos imobiliários. Um fundo imobiliário
pode possuir diversos imóveis e só esse fator já dificulta o conhecimento pessoal de cada
um deles. Além do mais, o fato de ter cotas de determinado fundo não dá o direito ao
cotista de entrar e sair em todas as dependências dos imóveis. É claro que é possível
entrar em aéreas públicas de alguns edifícios comerciais ou shoppings, mas, por motivos
óbvios, não será possível fazer isso em toda a propriedade. Essa impossibilidade ao
acesso direto pode incomodar bastante alguns investidores que não se sentem
confortáveis em ver seu patrimônio apenas no extrato fornecido pela sua corretora ou na
tela do computador. Para essas pessoas, a dificuldade de ter acesso direto aos imóveis é
uma desvantagem.

IMPOSSIBILIDADE DE ESCOLHER OS IMÓVEIS

Algo que é bem comum para quem investe diretamente em imóveis é a escolha de qual
propriedade adquirir. Isso não é possível para o investidor de fundos imobiliários. Quem
escolhe os imóveis do fundo é o gestor sem nenhuma interferência do cotista. O
investidor de fundos tem a opção de escolher em quais fundos investir, mas, talvez, ele
nunca concorde plenamente com todos os imóveis que o fundo que ele é cotista possui.
Para alguns investidores, principalmente os que estão há mais tempo no ramo do
investimento direto, delegar essa decisão para outro não é algo aceitável e, por isso, para
essas pessoas, essa impossibilidade de escolher quais imóveis possuir é uma desvantagem
para o investimento em fundos imobiliários.

IMPOSSIBILIDADE DE UTILIZAÇÃO COMO GARANTIA

Ninguém sabe ao certo se ou quando irá enfrentar situações em que precise de

37
dinheiro. O correto seria toda pessoa ter uma reserva financeira para situações de
emergência, mas, na prática, não é todo mundo que age dessa maneira. Em situações em
que seja necessário muito dinheiro e, às pressas, imóveis reais podem ser dados como
garantias de empréstimos. Isso gera um endividamento, mas pode resolver o problema da
necessidade urgente de dinheiro. Isso não é possível para os investidores em fundos
imobiliários. Por isso, em situações como essas, o investidor de fundos leva desvantagem.

IMPOSSIBILIDADE DE BARGANHA NA COMPRA

Uma técnica bem comum para quem investe diretamente em imóveis é procurar
pessoas endividadas que estejam precisando de dinheiro rápido e oferecer uma quantia
em dinheiro menor que o preço de mercado para o pagamento à vista. Com isso, eles
conseguem um desconto na hora de adquirir uma propriedade e isso aumenta a
rentabilidade, seja para quem busca fluxo de caixa seja para quem busca ganho de capital.
Agir dessa forma não é possível para os investidores em fundos imobiliários. Ao adquirir
cotas pelo seu home broker, você irá pagar o preço de mercado, formado pela oferta e
procura. Não existe a possibilidade de uma negociação direta com o vendedor, o que
pode ser visto como uma desvantagem para os investidores de fundos imobiliários.

TRIBUTAÇÃO NO GANHO DE CAPITAL

Quem vende um imóvel com lucro tem que pagar imposto sobre o ganho de capital.
Isso é, sobre a diferença entre o preço pago na compra e o preço de venda. A tributação
será de 15% sobre o ganho. Os investidores de fundos imobiliários levam desvantagem
nesse sentido. Apesar de serem isentos sobre os rendimentos mensais, ao realizarem uma
venda com lucro, eles devem pagar um imposto de 20% sobre o ganho de capital.

GESTÃO PROFISSIONAL
A gestão profissional que foi citada anteriormente como sendo uma vantagem para os
investidores de fundos imobiliários também pode ser considerada uma desvantagem para
muitos investidores. Algumas pessoas não se sentem confortáveis em delegar decisões
tomadas sobre seus investimentos. Quem pensa dessa forma não tem o perfil para ser
sócio de empresas geridas por outros ou para ser cotista de nenhum tipo de fundo e, para
eles, a gestão profissional é uma desvantagem.

E, ENTÃO, PODEMOS DIZER QUE INVESTIR EM IMÓVEIS

TRADICIONAIS E EM FUNDOS IMOBILIÁRIOS É A MESMA
COISA?
Esse tema é bastante discutido em fóruns de investimento e também já foi notícia em
muitos meios de comunicação especializados. Porém, com tudo o que já vimos até aqui,
fica fácil e simples responder: “Não!”. Fundos imobiliários não são a mesma coisa que
imóveis tradicionais. Apesar do fundo não ser uma empresa e sim uma comunhão de
recursos com um objetivo comum, ao adquirir cotas de um fundo imobiliário, você estará
adquirindo um negócio. Esse negócio é um sistema ou estratégia para fazer o dinheiro

38
investido gerar mais dinheiro. E, assim como qualquer outra que você possa fazer de
forma individual ou em grupo, essa estratégia tem riscos, benefícios e até algumas
desvantagens, como exposto neste capítulo e no anterior. Lembre-se de que alguns fundos
nem investem em imóveis físicos tradicionais e sim em recebíveis imobiliários. Alguns
ainda investem em cotas de outros fundos. Por isso, falar que esses dois tipos de fundos,
ou, ainda, os que investem somente em imóveis físicos tradicionais são a mesma coisa
que imóveis tradicionais não têm o menor cabimento.

Por serem ativos diferentes, em uma carteira de investimentos amplamente

diversificada, você poderia ter imóveis tradicionais e fundos imobiliários. Se você tem
dinheiro suficiente para ter diversos imóveis gerando renda para você, meus parabéns!
Mas essa não é a realidade da grande maioria dos investidores ou dos que pretendem
começar a investir com o pouco dinheiro que pode ser poupado mensalmente. A maior
parte das pessoas que está começando a investir em busca de independência financeira
ainda não tem nem a casa própria, quanto mais tem dinheiro sobrando para ter vários
imóveis geradores de renda periódica. Mesmo quando falamos de pequenos imóveis,
sejam quitinetes ou pequenas casas e apartamentos de um dormitório, estamos falando de
investimento de, no mínimo, R$200.000,00 (duzentos mil reais). Talvez até em pequenas
cidades ou regiões periféricas das grandes cidades você encontre imóveis por pouco
menos do que isso. Mesmo que encontre tais imóveis, você necessitaria de tanto dinheiro
para investir que, caso não tenha um bom capital, você levará muito tempo para
acumular esse dinheiro. Imagine, então, após anos acumulando o dinheiro para o
primeiro, quanto tempo você levaria para comprar o segundo, o terceiro e assim por
diante.

Uma alternativa que possibilitaria o investimento em imóveis físicos tradicionais, sem a

necessidade de ter um grande capital, seria chamar o seu amigo, o seu vizinho e o seu
cunhado para investir com você. Dessa forma, juntos vocês conseguiriam ter um capital
maior e comprar um imóvel, seja para locação ou para posterior venda. Agora, imagine
que algum de vocês tenha qualquer problema pessoal ou, em razão de um conflito de
interesses, queiram ou precisem do dinheiro investido de volta. Não seria tão simples
assim recuperar seu capital. Mas, se juntar um grupo de pessoas para adquirir imóveis
em conjunto, seria uma forma de ter acesso ao mercado imobiliário, por que não fazer
isso por meio de fundos imobiliários? Além do mais, os fundos costumam ser uma
sociedade mais bem organizada do que seria uma entre você e seus amigos e parentes.
Sem contar que, por ter cotas negociadas em bolsa de valores, fica muito mais fácil
entrar e sair do investimento.

Mesmo para o pequeno investidor interessado no investimento em título de dívidas

imobiliárias, seria necessário ter um patrimônio de, no mínimo, R$300.000,00 (trezentos
mil reais) para poder ser considerado um investidor qualificado e ter acesso a esse
mercado. Ter todo esse dinheiro não é a realidade de uma grande parte dos pequenos
investidores. Os fundos que investem em títulos de dívida proporcionam esse acesso.

Cabe a você, como investidor, avaliar se você tem ou não o perfil para esse tipo de
investimento. Ninguém conhece você melhor do que você mesmo! Pense, reflita e decida.

39
Se estiver disposto, vamos em frente. No próximo capítulo, veremos como analisar e
escolher fundos imobiliários para investir.

40
4 COMO ESCOLHER BONS FUNDOS IMOBILIÁRIOS
PARA INVESTIR

Se você chegou até aqui, é porque você está realmente interessado nessa forma de
investir em imóveis. Nesse capítulo, iremos ver alguns critérios importantes para fazer
uma boa análise de fundos imobiliários antes do investimento inicial e durante o período
em que você mantiver as cotas no seu portfólio de investimento.

Os dois grandes objetivos de um investidor é a diminuição dos riscos e o aumento da

rentabilidade. Uma boa análise influencia no resultado final desses dois objetivos.

Não existe um consenso claro entre analistas de investimento sobre quais são
exatamente os critérios mais importantes na escolha de um ativo. Isso é, não existe um
critério mais importante do que outro para que eles possam ser organizados em ordem
de importância. Todos devem ser levados em consideração. Em conjunto, eles, com
certeza, irão nortear a decisão do investidor sobre a aquisição ou não das cotas de
determinado fundo. Mas tome cuidado para nunca fundamentar sua decisão baseada
somente em um indicador. Um indicador isolado não é pilar de sustentação de nenhum
investimento realizado de forma séria. À medida que você evolui como investidor você
desenvolve, dentro da sua estratégia e objetivos, sua própria maneira de analisar ativos e
o resultado dela pode ser facilmente medido por meio da rentabilidade dos seus
investimentos.

Vejamos, a seguir, alguns critérios importantes para uma boa análise de investimentos
em fundos imobiliários.

CONHEÇA O FUNDO EM QUE VOCÊ PRETENDE INVESTIR

Saiba onde você está colocando o seu dinheiro. Eu conheço algumas pessoas que
investem em ações, mas não fazem a menor ideia do que as empresas das quais elas se
tornaram sócias fazem, que produtos elas produzem ou serviço que elas prestam. Aliás,
algumas nem sabem que se tornaram sócias da empresa. A não ser que seu objetivo seja
fazer trade e, para isso, você irá seguir uma estratégia específica para a compra e venda de
ações, você provavelmente irá perder dinheiro com ações sem conhecer as empresas que
você investe. Com fundos imobiliários não é diferente. Ao adquirir cotas de fundos
imobiliários, você se torna coproprietário de um grande patrimônio imobiliário e,
obviamente, espera rentabilidade do seu investimento. Portanto, não faz o menor sentido
você adquirir uma cota de um fundo sem saber em que exatamente o fundo investe,
como ele investe, que tipo de fundo é e qual sua estratégia de investimento. Essas
questões serão respondidas ao ler dois importantes documentos que são o regulamento e
o prospecto do fundo.

No regulamento você irá encontrar:

41
 • Os tipos de investimentos ou empreendimentos imobiliários que poderão ser
realizados;
• O prazo de duração do Fundo;
• A política de investimento do Fundo;
• A taxa de ingresso ou critérios para a sua fixação;
• O número de cotas a serem emitidas;
• A possibilidade ou não de futuras emissões;
• Os critérios para subscrição de cotas;
• A política de comercialização dos empreendimentos;
• O mecanismo de distribuição de resultados;
• A qualificação do administrador e suas respectivas obrigações;
• O tratamento das despesas e dos encargos;
• Os critérios para apuração do valor patrimonial das cotas;
• As informações obrigatórias a serem prestadas aos cotistas;
• A taxa de administração;
• As demais taxas e despesas;
• Os casos de dissolução e liquidação do Fundo, bem como os mecanismos
previstos.

No prospecto, você irá encontrar:

• Informações sobre o administrador do Fundo;

• Os objetivos da gestão do Fundo;
• A explicação da política de investimentos;
• O público-alvo a que se destina o Fundo;
• As hipóteses de contratação de terceiros para prestação de serviços;
• A política de distribuição de resultados;
• Os riscos envolvidos;
• O estudo de viabilidade.
Outra forma importante para o conhecimento e acompanhamento da administração do
fundo é a leitura dos comunicados feitos pelo gestor. Os comunicados são, literalmente, a
satisfação que o administrador dá aos cotistas donos do dinheiro e ao mercado em geral.

O acesso a esses documentos é público e todos podem ser conseguidos com o

administrador ou no site da Bovespa.

ESTEJA ATENTO AO GESTOR.

O gestor é o principal responsável pelo seu patrimônio. É ele quem irá administrar,
encontrar inquilinos, negociar contratos e cuidar da preservação do patrimônio, bem
como tomar decisões sobre a venda de algum imóvel para aquisição de outro ou, ainda,
propor o desenvolvimento de novos projetos. Boas atitudes tomadas pelo gestor farão
seu patrimônio crescer. Apesar do mercado de fundos imobiliários ser relativamente
recente no Brasil, alguns administradores já se destacam. Eles possuem mais de um fundo
negociado na bolsa sob sua gestão e, em função do trabalho que está sendo realizado,
estão construindo uma boa reputação.

42
CONFIRA A RENDA QUE VEM SENDO DISTRIBUÍDA
Renda passada não é garantia de renda futura. Mas observar a renda que vem sendo
distribuída pode lhe dar boas pistas sobre o trabalho que o fundo vem desenvolvendo e
se ele se encaixa ou não no seu objetivo, que é encontrar bons geradores de renda.

A renda que vem caindo na sua conta é fruto, basicamente, dos aluguéis recebidos dos
imóveis que o fundo possui e, eventualmente, da venda de algum desses imóveis. Pode,
ainda, vir da negociação de ativos de renda fixa ou variável realizadas pelo fundo. A
leitura do prospecto e regulamento irá permitir a você saber em que fundo investir e
focar nos que estão dentro da sua estratégia.

A renda distribuída mensalmente é chamada de dividendos. Quando buscamos bons

pagadores de dividendos, existe um importante indicador para facilitar a nossa análise.
Esse indicador é o Dividend Yield. O Dividend Yield é obtido dividindo o valor em dinheiro
que cada acionista recebeu por cota pelo preço da cota.

Dividend Yield=dinheiro recebido

preço da cota
Exemplo:

Imagine que um fundo qualquer, cujo preço da cota seja R$1.000,00 (mil reais),
distribua aos seus cotistas R$ 7,00 (sete reais) por cota. Qual é o Dividend Yield desse
fundo?

Dividend Yield=dinheiro recebido

preço da cota

Dividend Yield = 7/1000 = 0,007 ou 0,7%

Esse fundo hipotético que nos serviu de exemplo apresenta um Dividend Yield ou DY de
0,7%. O que é muito bom se imaginarmos que o investidor recebe esse valor por cota
livre de imposto.

Um fundo que vem apresentando um bom histórico de distribuição de dividendos é

um fundo que pode se enquadrar nos nossos objetivos quando estamos procurando bons
fundos para investir. Dê preferência aos bons pagadores sempre que aqui o foco for
renda passiva. Claro que não devemos usar somente o dividend yield para fundamentar
nossa decisão de compra, mas ele é, sem dúvida, um importante indicador.

Ao analisar esse indicador, tenha em mente que fundos diferentes investem em imóveis
diferentes e, por isso, uma inconstância pode ser observada nos dividendos distribuídos
mensalmente. Fundos que alugam escritórios ou galpões industriais, por exemplo, têm um
contrato de aluguel longo. Esse valor será pago mensalmente ao fundo e distribuído aos
cotistas, portanto, tendem a ser mais constantes. Fundos que são proprietários de flats ou,
ainda, lojas em shopping center tendem a ter uma distribuição mais irregular em função

43
da sazonalidade desse tipo de negócio.

Outro fator que deve ser observado ao analisar a renda que vem sendo distribuída
mensalmente é o fato de que alguns fundos, ao realizarem sua oferta inicial de cotas,
podem estar captando dinheiro para a aquisição ou desenvolvimento de boa parte ou da
totalidade de seus imóveis. Nesse caso, por ainda não terem os imóveis, estarem em
construção ou desocupados, eles não estão recebendo nenhuma renda mensal. Alguns
desses fundos, durante a oferta inicial, para estimular a aquisição de suas cotas, garantem
aos investidores uma renda mensal mínima, porém, depois de passado esse período de
garantia, a renda virá do aluguel dos imóveis adquiridos ou desenvolvidos e, portanto, não
necessariamente será igual à recebida como garantia durante o período inicial do fundo.

Adquirir cotas de fundos em oferta inicial pode ser um bom negócio. Pois, como os
fundos ainda irão construir os imóveis, a cota tende a valorizar refletindo a diferença de
preço de um projeto de construção de imóvel para um imóvel pronto; da mesma forma
que quem compra um imóvel na planta tende a ter certa valorização após a construção
do imóvel. Porém, por outro lado, envolvem um risco maior, justamente por não
possuírem ainda os imóveis que são a ferramenta para a remuneração do investidor.

OBSERVE O VALOR PATRIMONIAL DA COTA

O valor patrimonial da cota é definido como sendo o valor obtido mediante a divisão
do valor do patrimônio líquido pela quantidade de cotas representativas do capital social.
O patrimônio líquido representa o que os cotistas têm de fato, pois ele é a somatória de
tudo de valor que o fundo possui, excluindo as possíveis dívidas e obrigações do fundo.
Portanto, o valor patrimonial da cota mostra o quanto do patrimônio do fundo cada cota
representa. Esse valor é periodicamente auditado, por isso deve ser visto como confiável.

Não necessariamente a cota é negociada na bolsa de valores pelo seu valor patrimonial.
Aliás, dificilmente isso ocorre. Devido a distorções do mercado, perspectiva de
crescimento ou encolhimento, ou, ainda, devido a uma alta ou baixa distribuição de
dividendos, entre outros fatores, a cota é, geralmente, negociada a um valor diferente do
seu valor patrimonial. O mercado tende a antecipar e refletir no preço da cota aquilo que
ele considera que irá acontecer no futuro. Perspectivas otimistas fazem com que o preço
seja negociado acima do seu valor patrimonial e perspectivas pessimistas fazem com que
o preço seja negociado abaixo do valor patrimonial.

Evite pagar caro demais pela cota. É possível que a cota esteja sendo negociada a duas
vezes ou mais do que o seu valor patrimonial. A não ser que esse fundo seja um
excelente pagador de dividendos e tenha uma boa perspectiva de crescimento, não
justifica pagar caro demais pela cota. Esteja atento, também, às cotas negociadas muito
abaixo do valor patrimonial. Isso pode estar ocorrendo devido a perspectivas negativas
que você ainda não tenha percebido ou devido a alguma distorção no mercado, nesse
caso, quando você tem certeza de que não há nada de errado com o fundo, os momentos
em que o preço de negociação oscila para baixo do valor patrimonial é um excelente
momento para comprar mais cotas, pagando menos. Ainda veremos nesse livro como

44
aproveitar essas oscilações no preço para maximizar os ganhos.

O valor de negociação e o valor patrimonial da cota podem ser encontrados no site da

Bolsa de Valores de São Paulo – Bovespa.

EVITE FUNDOS QUE TÊM UM ÚNICO IMÓVEL

Alguns fundos imobiliários são proprietários de um único imóvel. Ser proprietário de
um único imóvel deixa o fundo exposto a riscos, como o risco de vacância e
inadimplência, o que afetaria diretamente a arrecadação do fundo e, consecutivamente, a
distribuição dessa renda aos cotistas.

Esteja atento aos fundos que são proprietários de imóveis “build-to-suit”. Esse tipo de
imóvel é construído sob medida para o inquilino e, posteriormente, alugado a este.
Dependendo das características do imóvel, pode ser bem difícil encontrar outro inquilino
que necessite dessas mesmas características se o atual deixar o imóvel. Mesmo que o
contrato de locação seja longo e tenha multa rescisória, ele não é eterno e você, caso não
tenha feito uma boa análise, pode estar adquirindo suas cotas no final desse contrato.

Os fundos imobiliários são uma ferramenta que permitem ao investidor praticar a

diversificação, mesmo quando estão investindo em único fundo. A diversidade de opções
de investimento em fundos imobiliários traz boas opções para que você não tenha que
correr esse risco, principalmente se estiver investindo em um único fundo.

EVITE FUNDOS QUE TÊM UM ÚNICO INQUILINO

Alguns fundos imobiliários têm vários imóveis. Porém, mesmo tendo vários imóveis,
alguns deles têm todos os imóveis locados para o mesmo inquilino. Nesse caso, se o
inquilino parar de pagar ou rescindir o contrato, toda a receita do fundo estará
comprometida. Esses fundos tendem a ser mais vulneráveis a pressões do inquilino na
hora de qualquer negociação, como o reajuste de aluguel. Pior ainda será se o inquilino
for um prestador de serviço essencial à população, como um hospital, por exemplo. Não
é tão simples assim despejar um inquilino desses.

INVISTA, PREFERENCIALMENTE, EM FUNDOS NEGOCIADOS

EM BOLSA
Nem todos os fundos imobiliários são negociados em bolsa de valores. Fique atento a
esse detalhe. Os fundos negociados em bolsa de valores oferecem duas grandes
vantagens ao investidor. A primeira delas é a porta de saída desse tipo de investimento. Se
você, por qualquer motivo, precisar vender suas cotas, é só sentar na frente do
computador e, com alguns clicks de mouse, dar a ordem de venda. Alguns fundos
negociados em bolsa de valores contratam um agente financeiro chamado Formador de
Mercado. Esse agente atua diariamente no mercado secundário estimulando a negociação
das cotas. Isso facilita muito a saída do investimento por meio da venda das cotas.

Outro importante motivo para você dar preferência aos fundos negociados em bolsa

45
de valores é o fato de isso ser uma das condições para a isenção dos aluguéis recebidos
pelo investidor pessoa física. Já falamos sobre isso anteriormente, lembra-se? É bom você
se lembrar para não perder essa grande vantagem do não pagamento de impostos.

VÁ CONHECER OS IMÓVEIS
Dentro das suas possibilidades, vá conhecer os imóveis dos fundos que você pretende
adquirir cotas. Além da sensação de tangibilidade, que é importante para muitos novatos
no mercado financeiro, ao visitar os imóveis que você pretende investir, você pode
observar outros fatores, como a situação do imóvel e a instalação de concorrentes na
região. Um prédio de escritórios antigo e pessimamente conservado pode estar prestes a
perder seus inquilinos em função de outros empreendimentos semelhantes, mas mais
modernos que possam estar sendo construídos ao redor e você irá identificar com uma
simples passada de carro na frente. Ou, ainda, uma visita em um domingo no shopping
center, que é seu alvo de investimento, poderá revelar uma grande concentração de
terrenos vagos ao redor, que possibilitam a instalação de concorrentes. Esse tipo de
informação facilita sua tomada de decisão.

UM EXEMPLO COM UM CASO REAL

No passado recente do mercado brasileiro de fundos imobiliários, ocorreu um caso que
vale muito a pena ser citado. Um determinado fundo vinha apresentando uma excelente
rentabilidade não só em função da valorização das cotas, mas também em função da
renda mensal que vinha sendo distribuída.

Muitos investidores agindo por impulso, e após terem analisado muito provavelmente
somente o fator rentabilidade, adquiriram cotas desse fundo. De repente, o inquilino
começou a atrasar o aluguel fazendo os cotistas sofrerem com a inadimplência e,
posteriormente, uma cansativa negociação que envolveu inclusive a justiça. O inquilino
chegou a entrar na justiça solicitando redução no valor do aluguel e o gestor entrou com
ordens de despejo em função do atraso desse.

No imóvel em questão, funcionava um hospital. Esse tipo de cliente não é tão simples
de ser despejado devido ao serviço social que presta.

Enquanto a confusão rolava, parte da imprensa divulgava matérias em que era

destacado o risco do investimento em fundos imobiliários.

Ora, todo investimento envolve risco! Mas o maior risco de todos é investir,
independente de qual seja o ativo, sem antes realizar uma boa análise.

Lembre-se: fazer uma boa análise não é pedir a opinião de seu sogro, seu vizinho ou
seu cunhado; a não ser que algum deles seja realmente um especialista no assunto. Uma
boa análise só é válida após ter sido levado em conta fatores, como o seu objetivo, perfil
e o ativo em questão. Você mesmo deve ter a capacidade de realizar essa análise ou
concordar com a análise feita por um especialista. Quando eu digo um especialista, eu

46
não estou me referindo ao gerente do seu banco.

Agora, imagine que, ao procurar fundos imobiliários para investir, um investidor

qualquer se encantasse pela rentabilidade do fundo citado como exemplo e pensasse em
investir nele. Em um primeiro momento, não há nada de errado com isso, até porque
uma boa rentabilidade é mesmo um dos primeiros itens a chamar atenção de um
investidor. Se esse investidor age e executa seus investimentos somente por impulso, o
que, infelizmente, é bem comum, ele provavelmente investiria nesse fundo. Talvez no
máximo, para se sentir menos culpado, ele ligaria para o primo ou para o melhor amigo
antes. Porém, se esse investidor já tivesse lido esse livro e tivesse prestado bem atenção
nesse capítulo, que trata de como escolher bons fundos imobiliários para investir, ele
provavelmente não compraria cotas desse fundo.

Uma boa análise utilizando os critérios discutidos anteriormente poderia ter evitado
muita dor de cabeça para os investidores. O imóvel estava locado somente para um
inquilino, por se tratar de um hospital, o imóvel tinha características especiais que
dificultam a locação para outro inquilino. Um hospital só serve para quem quer montar
um hospital, diferente de um prédio de escritórios, que pode ter utilidade para diversos
tipos de empresas. Outro detalhe importante é o fato do cliente prestar serviço essencial
à sociedade, o que dificulta o despejo. Está certo que a rentabilidade era boa, mas isso,
isoladamente, não é fator decisivo para a tomada de decisão de investimento. Com
certeza, após ler esse livro, você não investiria em um fundo como esses, não é mesmo?
Tenho certeza que não.

OBSERVAÇÕES FINAIS SOBRE A ANÁLISE DE FUNDOS

Os critérios vistos nesse capítulo servem para dar um norteamento às decisões de
investimento e para que o pequeno e médio investidor tenham uma referência para
realizar suas análises. Muita gente que perde dinheiro em investimentos perde porque
suas decisões de investimento são tomadas sem qualquer critério ou análise prévia. Não
se investe em nada, muito menos em fundos imobiliários, baseado somente em uma
reportagem de jornal, televisão ou, ainda, em função de uma simples conversa com um
colega de trabalho.

É comum que alguns grandes investidores divulguem os ativos imobiliários que

costumam investir. O fato de alguém, mesmo que seja alguém famoso ou que você
confie, ter adquirido cotas de determinado fundo não significa que você deva comprar
também sem uma prévia análise. Esse alguém pode ter comprado por motivos diferentes
dos seus, ou em um momento diferente no qual aquele ativo era um bom investimento e
talvez, agora, não seja mais. Esse alguém pode também ter simplesmente errado na
análise.

A praticidade de adquirir cotas de fundos imobiliários em relação ao investimento

direto em imóveis pode estimular o investidor a adquirir cotas por impulso e, com isso,
perder dinheiro ou, simplesmente, deixar de ganhar como deveria.

47
 Mesmo os investidores que possuem alguém de extrema confiança para realizar
análises de investimento por ele ou simplesmente dar dicas úteis para a tomada de
decisões devem ter condições de analisar a informação que está sendo fornecida e
concordar ou não com ela. O dinheiro é seu e, por isso, você será o maior ganhador ou
perdedor. Esteja sempre atento, nunca delegue totalmente a tarefa de tomar conta do seu
dinheiro para outra pessoa. Uma simples revisão dos critérios vistos nesse capítulo é um
grande começo para embasar sua tomada de decisão de investimento em fundos
imobiliários.

48
 5 GERENCIAMENTO DE RISCOS
Não existe investimento totalmente livre de riscos. Na verdade, riscos e rentabilidade
são diretamente proporcionais e caminham de mãos dadas. Quanto maior a rentabilidade,
maior o risco. Porém, se você pensa que investir é algo muito arriscado e, por isso, você
deve ficar de fora, saiba que não investir é mais arriscado ainda. Toda pessoa com um
mínimo de juízo deveria batalhar para ter, no mínimo, uma reserva financeira de
emergência e, se possível, tentar buscar, dentro de um período razoável, uma forma de
ser financeiramente independente.

A maior arma de um bom investidor é seu próprio cérebro e, por isso, o maior
investimento que qualquer um pode fazer é investir em conhecimento. Alguém com
algum conhecimento pode trocar uma rentabilidade pífia de um péssimo investimento
para algo mais atrativo e, com isso, obter melhores ganhos.

O primeiro grande passo para diluir o risco associado a qualquer investimento é uma
boa análise dos ativos que serão adquiridos para compor o portfólio de investimento.
Uma boa análise, por meio de critérios como os que foram vistos no capítulo anterior,
tende a direcionar o seu dinheiro para os ativos com uma maior probabilidade de retorno
e menores probabilidades de perda do capital investido.

Além de uma boa análise de ativos, existe outra ferramenta extremamente poderosa,
que, quando bem trabalhada, e em conjunto com uma boa análise, ajuda a diluir o risco
associado aos investimentos: a diversificação.

Ao longo desse capítulo, nós iremos ver como a diversificação pode ser trabalhada para
ajudar você a obter melhores resultados com os menores riscos possíveis nos seus
investimentos em fundos imobiliários.

O QUE É RISCO?
Risco, quando se fala de investimento, é a possibilidade de perder dinheiro ou, ainda, de
não ganhar como se esperava ganhar. O grau de risco é um conceito abstrato, pois varia
de pessoa para pessoa. O que alguns podem julgar como sendo algo extremamente
arriscado, outros podem considerar como sendo de pouco risco. Existem indicadores que
medem o grau de risco, mas eles fogem um pouco do nosso objeto nesse livro. O
importante é que fique claro que todo investimento envolve risco. Porém o risco é, de
certa forma, aliado do investidor, pois, se não houvesse o risco, não haveria o retorno ou
a remuneração do capital investido. Quando qualquer pessoa faz um investimento, os
juros que ela recebe ou qualquer tipo de ganho que ela possa vir a ter é, na verdade, um
prêmio por correr certo tipo de risco. Por isso, quanto maior for o risco, maior será o
retorno esperado.

Alguns dos fatores de risco associados a investimentos, em geral, são os riscos de

49
liquidez, risco de mercado, risco de crédito, risco monetário, risco regulatório e risco do
negócio. Veja, a seguir, a definição desses riscos:

R ISC O DE LIQUIDEZ : Liquidez é a facilidade de transformar o ativo em dinheiro.

Portanto, risco de liquidez é a possibilidade de você não conseguir transformar o seu
ativo em dinheiro na hora que você precisar.

RISCO DE MERCADO: Esse risco está relacionado com as oscilações no preço do ativo
em função da demanda desse ativo no mercado. A demanda pode variar por motivos
diversos, como uma crise financeira, por exemplo.

RISCO DE CRÉDITO: Esse é o risco do tomador do empréstimo dar o calote e não pagar
o investidor que emprestou o dinheiro. Por exemplo, quando alguém compra um título
público ele está na verdade emprestando o dinheiro para o governo e receberá por isso
o seu dinheiro investido de volta corrigido de juros. O risco de crédito é o risco de o
governo não honrar a dívida.

R ISCO DE INFLAÇÃO: O risco de inflação é o risco do seu investimento não dar um

retorno suficiente para, pelo menos, cobrir a inflação.

R ISCO MONETÁRIO: Risco monetário se refere ao risco de uma mudança na política

monetária afetar negativamente o valor dos seus ativos.

RISCO REGULATÓRIO: O risco regulatório é o risco que o investidor corre caso ocorra
qualquer alteração nas normas que regulam seu investimento que possam afetá-lo de
forma negativa.

RISCO DO NEGÓCIO: Aqui estão os riscos relacionados especificamente ao negócio em

que o dinheiro foi investido, como o risco do negócio ser superado pelos concorrentes,
tornar-se obsoleto ou, simplesmente, não ser bem administrado.

Outros riscos, como o risco de vacância ou inadimplência, são riscos associados ao

investimento em imóveis, independentemente de ser investimento direto ou por meio de
fundos imobiliários. Vejamos a definição desses dois tipos de riscos:

RISCO DE VACÂNCIA : É risco relacionado ao fato de o imóvel poder estar ou vir a ficar
desocupado. Um imóvel desocupado não gera receita e afeta diretamente a
rentabilidade desse tipo de investimento.

RISCO DE INADIMPLÊNCIA : Esse risco é semelhante ao risco de crédito, pois se refere ao

fato de quem deveria pagar o investidor simplesmente não vir a fazê-lo por qualquer
motivo. Porém, aqui, ele recebe denominação de risco de inadimplência, referindo-se ao
fato do inquilino não pagar o aluguel.

Como você pode ver, quem investe está sujeito a uma série de riscos. Mas não se
assuste com a quantidade de riscos existentes. Ao longo desse capítulo, nós iremos ver
como diluir esses riscos de forma a tornar o investimento em fundos imobiliários o

50
menos arriscado possível.

QUAL O INVESTIMENTO MAIS SEGURO?

Se você ainda acha que vai encontrar algum investimento totalmente livre de riscos,
lembre-se, mais uma vez, de que não existe investimento sem risco.

Muita gente pensa que a poupança é um investimento livre de riscos, mas isso não é
verdade. Quando você faz uma aplicação na caderneta de poupança, você está confiando
seu dinheiro ao banco e você corre o risco do banco quebrar ou passar por um aperto
financeiro e não pagar você. E bancos quebram! Alguns já quebraram no Brasil e outros
fora. Recentemente, durante a crise imobiliária americana, nós observamos algumas
grandes instituições passarem por problemas financeiros sérios e terem que ser socorridas
pelo governo para não fechar as portas. O mesmo ocorreu logo depois com bancos
europeus devido à crise na zona do euro.

Quando você faz um empréstimo ao banco por meio de um CDB, você também corre
o risco de não ver o seu dinheiro de volta. Esse é um dos motivos pelo qual os bancos
menores e, em tese, mais arriscados costumam pagar uma taxa maior do que os grandes
bancos.

Outra grande falsa ilusão é que o empréstimo de dinheiro para o governo federal por
meio da aquisição de títulos públicos é 100% seguro. Isso também não é verdade.
Realmente, o mercado acredita que a última instituição a quebrar dentro de um país é o
governo federal e, por isso, o investimento em títulos do governo é o mais seguro de
todos. Mas o fato de ser o mais seguro não quer dizer que seja 100% seguro. Diversos
investidores que possuíam títulos públicos de alguns países europeus perderam o sono
com a possibilidade de um calote devido à crise na zona do euro.

No Brasil, existe uma instituição privada sem fins lucrativos chama Fundo Garantidor
de Crédito ou FGC. O FGC faz parte do sistema financeiro e foi criado com o objetivo
de fornecer alguma proteção para os depositantes e investidores. Caso o banco quebre, o
FGC cobre, atualmente, até o valor de R$250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais) o
dinheiro em conta corrente, poupança e CDB, por exemplo. Investimentos que são
cobertos pelo FGC são considerados, até o limite de cobertura, investimentos mais
seguros e, por isso, também não costumam ter uma boa rentabilidade. Utilizando o
próprio CDB, nós podemos observar que a maioria dos bancos paga um maior juro para
os valores acima do valor máximo coberto pelo FGC.

Então, afinal, qual é o investimento mais seguro? Essa é uma questão difícil de
responder, mas, de uma maneira geral, salvo eventuais exceções, você irá observar que
os investimentos mais “seguros” são os que têm a menor remuneração e os mais
“arriscados” os que têm a maior. Porém, isso tudo é muito relativo, às vezes, um
investimento tido como seguro tem uma rentabilidade tão ruim que não consegue nem
cobrir a inflação e, portanto, quem colocar dinheiro ali vai perder dinheiro. E como
perder dinheiro é uma característica de risco, esse investimento tido como seguro é

51
extremamente arriscado. Tome cuidado com rótulos e definições quando o assunto é
investimento, procure sempre pensar e analisar antes de qualquer tomada de decisão.

O MAIOR RISCO RELACIONADO A INVESTIMENTOS

É possível que você esteja assustado com a quantidade de fatores de risco existentes,
inclusive nas aplicações que você julgava extremamente simples e seguras. Talvez, antes
de ler as primeiras páginas desse capítulo, você nem sabia do quão arriscado poderia ser
investir dinheiro. Mas saiba que, quando se trata de dinheiro e investimento, existe algo
muito mais arriscado do que investir; e esse algo mais arriscado é não investir.

Não investir dinheiro é mais arriscado do que investir por uma série de fatores. Um
deles é que você precisa de dinheiro. Você vive em uma sociedade capitalista e, nesta,
caso você não tenha muito capital a sua disposição, você terá que trabalhar duro por ele.
A não ser que você seja um índio selvagem ou viva de uma maneira totalmente à
margem da sociedade moderna e civilizada, você precisa de dinheiro para comprar as
coisas que necessita para viver. Sua casa, suas roupas, sua comida, seus remédios, tudo
isso custa dinheiro. Por isso, a maioria das pessoas precisa trabalhar por dinheiro e, muitas
vezes, se sente totalmente escrava do seu trabalho. E realmente muitas delas são!

A não ser que você já tenha dinheiro investido trabalhando e fornecendo dinheiro para
você, você, provavelmente, é um escravo do seu trabalho. Se, no mês que vem, você
parar de trabalhar, muito provavelmente, irá ficar sem dinheiro. Isso é um bom motivo
para você investir dinheiro.

Outro fator importante para você investir é a possibilidade de você passar por
qualquer emergência pessoal que, para sair dela, você precise de dinheiro. Se você não
tiver, você terá que pegar emprestado. Para isso, você irá pagar altos juros ao banco.
Além do banco, quem foi mais esperto do que você e investiu dinheiro em algum
produto financeiro do banco ou adquiriu ações desse banco também irá ganhar com os
juros que você está pagando.

Um terceiro bom motivo é o fato de que, um dia, você terá que parar de trabalhar e se
aposentar. Aí você terá duas opções: viver com a ninharia que a Previdência Social paga
ou ter alguma qualidade de vida com o dinheiro que você investiu a vida toda.

Vou dar a você ainda um quarto motivo. Quem não investe, vive dando dinheiro para
os outros. Você dá dinheiro aos acionistas do seu banco quando paga juros de um
empréstimo ou ao proprietário dos imóveis que você eventualmente aluga.

Para sobreviver melhor em uma sociedade capitalista, você tem que ser o dono do
capital ou pagará sempre mais caro para utilizar o capital dos outros.

E porque você não pode simplesmente poupar ao invés de investir e correr todos esses
riscos? A resposta é simples: quem poupa, apenas está guardando dinheiro e dinheiro
guardado vai ser sempre consumido pela inflação. Com isso, você irá perder o seu poder
de compra e todo o trabalho que você teve para poupar terá sido em vão. Poupar é

52
apenas o primeiro passo e somente com o primeiro passo você não chega a lugar
nenhum. Os demais virão por meio de bons investimentos. Por isso, o maior risco
relacionado a investimentos é, simplesmente, não investir.

RISCO OU OSCILAÇÃO PATRIMONIAL?

O “investimento” mais popular entre os brasileiros é, provavelmente, a caderneta de
poupança e o investimento em renda fixa por meio de fundos em instituições financeiras
ou, ainda, por meio da compra direta de títulos de renda fixa. Esses investimentos se
tornaram populares por dois motivos principais: a falsa ilusão de serem considerados
como 100% seguros e as altas taxas de juros no presente e passado recente brasileiro que
levou muitos investidores com o mínimo de conhecimento para investimentos atrelados à
renda fixa. Investindo comodamente dessa forma, a fim de proteger o capital da perda
provocada pela inflação, e, é claro, aproveitar para ganhar com facilidade devido às altas
taxas de juros, o brasileiro foi criando o mito de que é extremamente arriscado investir
em ativos relacionados à renda variável.

Renda variável é o termo utilizado para definir os ativos em que não é possível
dimensionar o retorno no momento da aplicação. Mas não poder definir esse retorno não
é algo necessariamente ruim. É comum que ativos de renda variável tenham um retorno
maior do que os ativos de renda fixa. A grande diferença em relação a investimentos de
renda fixa é que esse maior retorno não é dimensionável no início do investimento e não
será constante mês a mês. As ações são um grande exemplo de ativos de renda variável.
Não é possível saber exatamente quanto será o lucro de uma determinada empresa e de
que forma esse lucro irá refletir no preço das ações. Outro exemplo de ativo de renda
variável são os fundos imobiliários. Os fundos não têm como garantir aos cotistas um
valor exato que esses receberão mensalmente de dividendos em função da distribuição
dos aluguéis recebidos. Isso é simples de entender. Um fundo bem montado e gerido é
possuidor de vários imóveis e é bem possível que, eventualmente, alguns desses imóveis
estejam desocupados, reduzindo, dessa forma, a arrecadação do fundo. Esses mesmos
imóveis podem, posteriormente, ser locados por valores diferentes dos contratos
anteriores. Esses são alguns fatores que podem fazer a renda distribuída variar.

Outra grande característica dos investimentos em renda variável, principalmente os

negociados em bolsa de valores, é a variação no preço dos ativos em função das
oscilações do mercado. Essas oscilações de preço provocam, consecutivamente, oscilação
no patrimônio do investidor. No curto prazo, os preços variam em função do humor dos
investidores, das expectativas sobre algum ativo, das notícias que estão sendo divulgadas,
etc. Fatores como esses alteram o interesse dos investidores sobre determinado ativo.
Quando esse interesse aumenta, em função de uma maior procura, o preço aumenta e,
quando o interesse diminui, o preço diminui. Essas variações ocorrem, com frequência,
no curto prazo, porém, em um prazo maior, o preço dos ativos tende a acompanhar o
desempenho do negócio. Fundos imobiliários, que são nosso objeto de estudo, quando
têm uma boa gestão e um aumento na rentabilidade, tendem, também, a ter, no longo
prazo, um aumento no preço das cotas e fazem com que o patrimônio do investidor
oscile para cima. A recíproca também é verdadeira, uma péssima gestão e redução nos

53
aluguéis distribuídos irá reduzir o valor da cota.

A verdade é que o preço de muitos ativos está sujeito a variações e, consecutivamente,

sujeito a causar variação no patrimônio do investidor. O preço do ouro varia, do petróleo
varia, das ações variam, dos imóveis variam e das cotas dos fundos imobiliários também
variam.

O maior risco de um ativo é o próprio ativo em questão. É o risco de uma empresa

quebrar no caso de ações, por exemplo, ou, no caso de fundos imobiliários, é o risco de
um fundo ficar sem inquilinos, o inquilino ficar inadimplente ou, ainda, os imóveis do
fundo ficarem velhos e os clientes se mudarem para imóveis mais modernos. Por isso, o
grande fator de risco é o próprio ativo e não a oscilação normal do seu preço.

A oscilação patrimonial deve sim ser encarada como fator de risco, quando o
investimento é para objetivos de curto prazo, como comprar uma TV daqui a três meses
ou se casar no fim do ano, pois, devido à oscilação, é possível que, no curto prazo, o seu
patrimônio oscile de forma negativa, o que irá atrapalhar os seus planos. Já em um prazo
maior, não tenha dúvidas que os ativos de renda variável podem ter um retorno muito
melhor.

DILUINDO OS RISCOS
Com certeza você já notou que uma boa análise do fundo imobiliário, antes do
investimento inicial utilizando os critérios comentados no capítulo anterior, é o primeiro
grande passo para a diluição do risco de um investimento. Qualquer outra estratégia que
possa ser utilizada na tentativa de diluir riscos no investimento em fundos imobiliários
perderá o efeito ou terá o efeito reduzido se não for precedida de uma boa análise.

Os riscos relacionados a investir em um fundo imobiliário que tem somente um imóvel

ou um inquilino, como o risco de vacância ou inadimplência, já serão eliminados com
uma boa análise que você fará lendo o regulamento e o prospecto. Assim como riscos do
negócio relacionado à capacidade e competência do administrador, você irá eliminar
investindo em fundos administrados por gestores que vêm demonstrando resultados
consistentes não só no fundo que você pretende investir, mas em outros fundos
administrados por ele. Apesar desses exemplos que demonstram como uma boa análise
pode reduzir alguns riscos do investimento em fundos imobiliários, nem todos os riscos
podem ser eliminados ou diluídos somente com uma boa análise.

Para um melhor efeito e alcance do objetivo de minimizar os riscos da melhor maneira

possível, podemos utilizar outra grande ferramenta que é a diversificação.

A DIVERSIFICAÇÃO

No mundo dos investimentos, diversificação é como o investidor divide seu patrimônio

em diversos ativos. A diversificação pode ocorrer entre várias classes de ativos, como
fundos imobiliários, ações e renda fixa, ou, ainda, dentro da mesma classe de ativos,

54
que é quando um investidor coloca seu dinheiro em dez fundos imobiliários diferentes,
por exemplo.
A diversificação ajuda a reduzir as perdas. Alguém que tem seu dinheiro alocado em
vários ativos diferentes poderá reduzir as perdas de um ativo com o ganho dos demais.
Imagine alguém que tenha seu dinheiro alocado em um único fundo imobiliário e que
esse fundo seja o hospital citado no capítulo anterior que, de repente, teve problemas
com o inquilino que ficou inadimplente. Esse investidor ficaria sem receber os
rendimentos mensais. Agora, se esse mesmo investidor tivesse o seu capital alocado
em cinco fundos diferentes, os outros quatro ainda lhe forneceriam rendimentos até
que o problema com o inquilino inadimplente fosse resolvido.
A forma como a diversificação será realizada depende muito do perfil e do objetivo do
investidor, além, é claro, do capital disponível. Investidores com pouco dinheiro terão
dificuldades em praticar uma ampla diversificação pela dificuldade de dividir o pouco
dinheiro entre vários ativos.

TRABALHANDO COM A DIVERSIFICAÇÃO

Mais uma vez, uma boa diversificação começa com uma boa análise. Você pode
começar a diversificação quando ainda estiver escolhendo os fundos imobiliários em que
irá investir. Dê preferência aos fundos que possuem vários imóveis e vários inquilinos.
Assim, antes mesmo de dividir o seu dinheiro em vários fundos, você já estará
diversificando desde a primeira aquisição de cota que fizer. Mas diversificar em um único
fundo não o suficiente. É muito importante que, a partir do momento em que começar a
investir em fundos imobiliários, você adquira cotas de vários fundos. Não adianta praticar
a diversificação por meio da aquisição de cotas de um único fundo diversificado.
Enquanto eu escrevo esse livro, investidores de um fundo imobiliário que é possuidor de
uma considerável porcentagem de um shopping em São Paulo estão, possivelmente,
perdendo noites de sono. A prefeitura está ameaçando fechar o imóvel em função de
irregularidades com a quantidade de vagas no estacionamento desse shopping.

Em um caso como esse, um investidor que tem cotas de vários fundos não estaria tão
preocupado. Nesse caso, mesmo que o shopping feche as portas e nunca mais reabra, os
cotistas não perderiam todo o dinheiro, pois o imóvel, nem que seja pelo terreno, ainda
tem algum valor. Mas, para fins de exemplificação, vamos levar o caso ao extremo e
imaginar que nem o terreno tivesse valor, o que é impossível.

Vejamos como ficaria a carteira de investimentos de alguém que tivesse cotas de dez
fundos imobiliários diferentes, com R$10.000,00 (dez mil reais) aplicado em cada fundo e
que um dos fundos perdesse todo o patrimônio. Mais uma vez, eu repito que um fundo
perder todo o patrimônio é praticamente impossível. Na nossa simulação, para ser o mais
conservador possível, vamos imaginar que as cotas não valorizem e que todos os fundos
estejam distribuindo rendimentos na ordem de 7% ao ano.

FUNDO A – R$ 10.000,00 – após 1 ano – R$ 700,00

FUNDO B – R$ 10.000,00 – após 1 ano – R$ 700,00
FUNDO C – R$ 10.000,00 – após 1 ano – R$ 700,00

55
 FUNDO D – R$ 10.000,00 – após 1 ano – R$ 700,00
FUNDO E – R$ 10.000,00 – após 1 ano – R$ 700,00
FUNDO F – R$ 10.000,00 – após 1 ano – R$ 700,00
FUNDO G – R$ 10.000,00 – após 1 ano – R$ 700,00
FUNDO H – R$ 10.000,00 – após 1 ano – R$ 700,00
FUNDO I – Patrimônio totalmente perdido
FUNDO J – R$ 10.000,00 – após 1 ano – R$ 700,00
Nessa simulação, o investidor obteve um retorno de 7% ao ano em rendimentos
distribuídos em cada fundo, com exceção do FUNDO I no qual todo o patrimônio foi
perdido. No final desse período, ele teria recebido R$6.300,00 (seis mil e trezentos reais)
de dividendos. Se ele mantiver esses investimentos por dois anos, terá recebido um total
de R$12.600,00 (doze mil e seiscentos reais) de aluguéis distribuídos e, com isso, ele terá
recuperado todo o dinheiro que estava no FUNDO I e “evaporou”.

Note que, para fazer essa simulação e levá-la ao extremo, eu não considerei o
reinvestimento dos dividendos ou rendimentos recebidos, o que daria o efeito de juros
compostos e aumentaria o retorno. Trabalhei, ainda, com uma distribuição de dividendos
de 7% ao ano, porém é possível obter rentabilidades melhores comprando nos momentos
certos. Também foi considerado que o patrimônio do FUNDO I simplesmente
desapareceu, o que é teoricamente impossível.

BOLHA IMOBILIÁRIA E FUNDOS IMOBILIÁRIOS

O recente aumento no preço dos imóveis no Brasil vem causando, em muitos
investidores, o receio de estarmos prestes a ver o estouro de uma bolha imobiliária.

Oscilações em preços de ativos sempre existiram e sempre irão existir. É impossível

prever com 100% de exatidão essas oscilações. Existem diversas teorias que defendem ou
não a ideia de estarmos prestes a ver o estouro de uma bolha imobiliária.

A questão é que, independente do fato de uma bolha estar ou não se formando nesse
exato momento, nós investidores temos que entender como uma possível bolha
imobiliária poderia afetar nossos investimentos em fundos imobiliários e encontrar
formas de diluir possíveis riscos. Afinal, quando pensamos em investimentos para o longo
prazo, temos que considerar que o longo prazo é tempo suficiente para encontrarmos
crises financeiras de todos os tipos.

Tudo começa como uma simples reflexão: como você investe em Fundos Imobiliários?
Isso é, quando você investe de onde você espera que venha sua rentabilidade?

Primeiramente, vamos relembrar que a rentabilidade nos fundos imobiliários pode vir
de duas formas: ganho de capital e fluxo de caixa. O ganho de capital é expresso pelo
aumento no valor da cota e o fluxo de caixa pelos rendimentos distribuídos
periodicamente. Entender isso é fundamental, pois sua estratégia de investimento irá
depender de onde você espera que venha o seu retorno.

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 Quem investe pensando em fluxo de caixa deve adquirir cotas de fundos que são
diversificados em imóveis e inquilinos, que tem boa gestão e bons inquilinos. Deve,
também, adquirir cotas de vários fundos, além de observar outros detalhes que estão
sendo discutidos ao longo desse livro. Isso é importante para garantir que os fundos nos
quais você investe são realmente bons geradores de renda.

Já quem investe pensando somente em ganho de capital deve desenvolver estratégias

baseadas em fatos que lhe permitam acreditar na valorização futura dos imóveis que
compõem a carteira do fundo ou em outros fatores que resultem na valorização da cota.
Sinceramente, o foco na valorização da cota não me atrai, principalmente pelo alto grau
de imprevisibilidade no preço futuro da cota. Eu procuro ver a valorização da cota como
um bônus dentro da minha estratégia de investimento em fluxo de caixa. Porém, existem
adeptos desse tipo de investimento.

Mas como um estouro de uma bolha imobiliária poderia afetar esse tipo de
investimento?

Três fatores são importantes:

1 – É impossível prever com exatidão quando uma crise ou um estouro de bolha irá
ocorrer;

2 – Se você quer investir com seriedade, saiba que, mais cedo ou mais tarde, você irá
enfrentar uma crise, portanto, esteja sempre preparado. Inclusive psicologicamente;

3 – Grandes fortunas são feitas e outras são perdidas em momentos de crise. Os que
tiverem maior conhecimento terão maior controle emocional para encontrar
oportunidades e é para o bolso deles que o dinheiro irá fluir. Crises ou, até mesmo,
estouro de bolhas provocam distorções no preço dos ativos que podem e devem ser
aproveitadas de forma correta para a aquisição de mais ativos pelo menor preço.

Dados divulgados pela americana NAREIT (National Association of Real Estate

Investment Trusts), no início de 2009, mostram como foi grande a redução no preço das
cotas de fundos imobiliários nos Estados Unidos no ano de 2008.

Na hipótese de um estouro de uma bolha imobiliária, a redução no preço dos imóveis

irá, consecutivamente, refletir na redução do preço da cota. A procura por cotas também
irá reduzir, isso irá causar, em um primeiro momento, uma redução maior ainda no preço
desses ativos. Dessa forma, quem investe pensando somente em ganho de capital irá
perder dinheiro.

Já quem investe pensado em fluxo de caixa, mesmo que uma redução na atividade
econômica possa refletir nos rendimentos distribuídos regularmente – e é possível que
isso ocorra – é muito pouco provável que uma carteira bem diversificada em bons
fundos tenha uma grande redução no rendimento distribuído. Os imóveis que estão
locados, ou a maior parte deles, continuarão locados conforme o contrato de aluguel e os
fundos continuarão distribuindo esse aluguel.

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 É claro que mesmo os investidores em fluxo de caixa verão uma redução no preço da
cota. Mas o grande objetivo dos investidores em fluxo de caixa é a renda distribuída
regularmente, não importa que o seu patrimônio oscile – e ele irá oscilar – desde que a
sua renda seja satisfatória.

Algumas ações que podem ser tomadas para minimizar os impactos de uma bolha
imobiliária:

1 – Utilize os fundos imobiliários como ativos geradores de renda. Procure enxergar

ganhos com o aumento no preço da cota como “bônus” e não como o principal objetivo
do seu investimento. Se o seu objetivo é o ganho de capital, faça isso com ações, elas são
muito mais líquidas e existem técnicas muito mais elaboradas para fazer trades com ações
e obter lucro com o ganho de capital;

2 – Invista em diversos fundos imobiliários e que atuam em vários setores, como

escritórios, shoppings, hotéis, galpões industriais, etc. Nem todos os setores serão afetados
da mesma forma em uma crise imobiliária ou financeira. Invista em fundos que têm
como objetivo a renda periódica por meio do aluguel;

3 – Analise bem o valor da cota antes de realizar uma compra. Estabeleça uma relação
entre esse valor e o que vem sendo distribuindo de renda periódica. Assim, você saberá
se está ou não pagando caro demais. Quando estiver adquirindo cotas de fundos que
oferecem uma renda garantida por determinado período, lembre-se de que isso irá acabar
e que o valor que virá após o término da renda garantida é uma incógnita e qualquer
promessa é mera especulação;

4 – Procure enxergar sua carteira de Fundos Imobiliários da mesma forma que alguém
que investe em ações visando a dividendos ou alguém que tem algumas casinhas de
aluguel enxerga. O objetivo é a renda que vem sendo distribuída, não importa a oscilação
do patrimônio. Aproveite os momentos de oscilação negativa para a aquisição de mais
cotas de bons fundos. Antes de realizar tais aquisições, analise bem se as cotas não estão
ficando baratas por algum problema específico do fundo em questão, como péssima
gestão, inadimplência de inquilinos, etc.;

5 – Todo investidor, mesmo os que estão se especializando ao máximo em algum tipo

específico de ativo, deve ter uma parcela do seu capital alocado em ativos de renda fixa.
Tais ativos, por terem uma volatilidade menor, podem ser usados em situações de
emergência a fim de não obrigar o investidor a vender ativos cujo preço esteja abaixo do
valor em função de qualquer crise ou insanidade do mercado;

6 – E, por fim, entenda que sempre haverá crises. Todos os grandes investidores
passam por elas e, mesmo assim estão mais ricos do que as pessoas que deixaram de
investir por medo ou desconhecimento.

OBSERVAÇÕES FINAIS SOBRE RISCO

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 Nesse capítulo, foi possível notar como a boa análise dos fundos imobiliários aliada a
uma boa diversificação podem reduzir muito os riscos do investimento em imóveis por
meio de fundos imobiliários. O fato das cotas apresentarem um preço baixo em relação
ao investimento direto em imóveis permite a prática da diversificação nos fundos de uma
maneira muito mais ampla do que no investimento tradicional em imóveis. A
diversificação apresentada aqui foi um exemplo de diversificação dentro de uma mesma
classe de ativos, mas lembre-se de que ela também pode e deve ser feita entre classes de
ativos diferentes (ações, renda fixa, imóveis, ouro, etc.). Quanto mais ativos dentro da sua
carteira de investimento, maior será a diluição do risco.

Diversifique desde o primeiro fundo que você investir. Dê preferência aos que já são
diversificados por investirem em vários imóveis em localizações diferentes. Antes de
diversificar, analise bem o ativo.

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 6 UMA VISÃO GERAL SOBRE INVESTIMENTOS
Com o que foi visto até agora, você já tem uma boa ideia do que são os fundos
imobiliários, como eles funcionam, suas vantagens em relação à aquisição direta de
imóveis para geração de renda, como analisá-los e como gerenciar o risco desse tipo de
investimento.

Muitos erros relacionados a investimentos ocorrem porque os investidores,

principalmente os iniciantes, desconhecem conceitos básicos ou simplesmente não
pararam para pensar e formar sua própria opinião a respeito desses conceitos. Existem
muitas regras relacionas a finanças, mas, quando falamos de finanças pessoais, a
divergência de opiniões é enorme. O que causa essa quantidade enorme de divergência é
justamente a palavra “pessoais”. Cada pessoa terá uma forma diferente de processar e
lidar com cada informação, e defenderá seu ponto de vista como se fosse a verdade
absoluta. Por isso, é muito importante que você forme a sua própria opinião relacionada
a investimentos e finanças pessoais.

Nesse capítulo, iremos ver alguns conceitos relacionados a investimentos e finanças

pessoais a fim de tornar essa obra o mais completa possível e possibilitar às pessoas que
ainda não investem em nada e não têm conhecimento sobre investimentos que possam
realizar seus investimentos com mais confiança, segurança e controle sobre o que estão
fazendo. Se você já é investidor há algum tempo e tem domínio sobre os temas
relacionados a isso, fique à vontade para pular esse capítulo e ir direto ao capítulo 7.

COLOCANDO O SEU DINHEIRO PARA TRABALHAR

Já citei aqui alguns motivos importantes para você investir dinheiro. Tenho certeza de
que, para você, que é leitor de um livro sobre investimentos, não falta motivação. Mas,
muitas vezes, existe a dúvida do que é de fato investir e como fazer isso. É comum
observar, em rodas nas quais o assunto é finanças e investimentos, as pessoas repetindo
sempre as mesmas frases decoradas. E uma delas é: “Você deve colocar o seu dinheiro
para trabalhar!”. De fato, investir é colocar o seu dinheiro para trabalhar. Mas o que é
colocar o seu dinheiro para trabalhar?

Existe uma grande diferença entre trabalhar por dinheiro e colocar o dinheiro para
trabalhar. Um médico, um advogado, um aviador, um vendedor ou qualquer profissional
autônomo ou, ainda, quem trabalha como empregado está trabalhando por dinheiro.
Quem compra e vende roupas, carros ou ações está trabalhando por dinheiro. Quem
constrói casas para vender ou compra imóveis usados, reforma e vende para obter lucro,
está trabalhando por dinheiro. Quem trabalha por dinheiro simplesmente não irá ganhar
dinheiro se ficar sem trabalhar. Quem trabalha por dinheiro tem limitações e esta
limitação está relacionada à sua capacidade máxima de trabalho. Quem trabalha por
dinheiro, por mais que trabalhe e por mais que ganhe, dificilmente, terá algo que é

60
fundamental para viver e ser feliz: que é tempo livre para se dedicar ao que realmente é
importante para você. Investir é colocar o dinheiro para trabalhar para você, é adquirir
coisas que colocam dinheiro no seu bolso e direcionar esse dinheiro para a aquisição de
mais coisas que colocam mais dinheiro no seu bolso e, assim, construir uma bola de neve
que, mais cedo ou mais tarde, irá, literalmente, sustentar você e pagar suas contas.

Quando alguém se torna sócio de uma empresa por meio da aquisição de ações, esse
alguém irá ganhar dinheiro com os lucros distribuídos por meio dos dividendos. Quem
adquire um imóvel e o coloca para alugar ou, ainda, ao invés de adquirir um imóvel, faz
isso de uma forma mais inteligente: por meio de fundos imobiliários, está colocando o
seu dinheiro para trabalhar e irá receber dinheiro periodicamente independente de ter que
bater cartão ou cumprir horário. É claro que, para você analisar e acompanhar seus
investimentos, tomará tempo, mas nem se compara ao tempo gasto quando se trabalha
por dinheiro.

Muitas vezes, uma coisa que parece ser um investimento não é. Para quem está
buscando formas de colocar o dinheiro para trabalhar é importante tentar conceituar
investimento para melhor nortear suas decisões. Utilizando como base o conceito de que
investimento é aquilo que coloca dinheiro no seu bolso sem que você tenha que trabalhar
duro para isso, fica mais fácil avaliar o que é ou não um investimento. O imóvel que você
mora ou a casa que você comprou no campo ou na praia para passar férias não são um
investimento porque não estão colocando dinheiro no seu bolso. Um imóvel igual,
alugado para alguém e gerando renda para você é um investimento. Assim como um
pequeno negócio aberto com o objetivo de ganhar dinheiro, se está fazendo você ficar o
tempo todo lá e está sendo para você um segundo emprego, também não é um
investimento.

Eu não estou dizendo que você não deva ter uma casa no campo ou abrir um pequeno
negócio que exija dedicação integral. O que quero dizer é que, para quem está buscando
formas de colocar o dinheiro para trabalhar, esse não é o caminho. Arrumando formas
de ganhar dinheiro que exijam muito tempo e dedicação uma hora, você irá esbarrar no
fator tempo, que é, sem dúvida, uma grande limitação para qualquer trabalhador. Quando
você investe, ou seja, quando você coloca o dinheiro para trabalhar para você, você não
terá esse fator como limitante e suas possibilidades de ganho serão bem maiores. No
curto prazo, a possibilidade de ganhos é maior quando se trabalha por dinheiro, mas bons
investimentos lhe trarão, em um médio prazo, o fluxo constante de renda e lhe darão
tempo para viver se dedicado a coisas que são realmente importantes para você. É isso
que a sabedoria popular fala por meio do ditado que diz que “quem trabalha não tem
tempo para ganhar dinheiro”.

CONSTRUINDO RIQUEZA
Ser rico, ou pensar em ser, ainda é um tabu. Principalmente em um país como nosso
em que grande parte da população vive em condições extremamente difíceis e muitos dos
que enriqueceram fizeram isso de forma ilícita ou na base da exploração dos mais pobres.
Muita gente nem sabe exatamente o que é ser rico.

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 Será mesmo que aquela pessoa que anda de carrão e se veste com a roupa da moda é
uma pessoa rica? Na verdade, não necessariamente. Ser rico não é ganhar bem, não é se
vestir bem nem ser exibicionista. Muitas pessoas que “tiram onda” de rico por aí, se
perderem o emprego, provavelmente, passarão grandes dificuldades em pouco tempo,
pois a riqueza que acumularam, na verdade, não tem valor nenhum.

Existem algumas definições sobre o que é ser rico ou, até mesmo, milionário por aí.
Uma definição interessante sobre ser rico e milionário diz que, para ser milionário, não
basta ter um milhão, milionário é aquele que pode, a qualquer momento, gastar o
equivalente a um milhão sem alterar em nada seu padrão de vida, e rico é aquele que, se
parar de trabalhar, consegue manter o mesmo padrão de vida, até o fim dos seus dias,
somente com o patrimônio que acumulou. Esse conceito sobre ser rico é o mesmo
conceito de ser financeiramente independente.

A revista Forbes que, regularmente, divulga o ranking dos mais ricos do mundo mede
esse grau de riqueza por meio do patrimônio de cada um. Não interessa o maior salário, a
casa mais bonita, o melhor carro nem qualquer outra coisa que exibicionistas julgam
importante.

Construir riqueza nada mais é do que formar patrimônio e o segredo para formar
patrimônio é direcionar o seu dinheiro para a aquisição de coisas que colocam dinheiro
no seu bolso.

Observe que o conceito de ser rico, ou seja, ter patrimônio suficiente para viver dele
ou da renda que ele proporciona até o fim dos seus dias, é o mesmo conceito de ser
financeiramente independente. E não há nada de errado em pensar em acumular dinheiro
suficiente para não ter mais preocupações com o salário que acaba antes do fim do mês,
com a possibilidade de ficar desempregado ou simplesmente pensar em acumular
patrimônio para poder viver tranquilamente e se dedicar ao que realmente gosta de fazer,
mesmo que isso seja trabalhar por prazer e não mais por dinheiro. Se o conceito de
independência financeira é o mesmo de ser rico, ser rico não deveria ser nenhum tabu e
poderia fazer parte do objetivo de todos.

PERFIL DO INVESTIDOR
Muitos consultores de investimento e autores de finanças pessoais têm grandes e
diferentes teorias a respeito do perfil do investidor. O perfil está ligado com o fator risco
e a tolerância ao ver seu patrimônio oscilar. Na verdade, tudo o que se faz na vida tem
risco e oscila. Quando você escolhe uma carreira ou ingressa na faculdade, você assume
o risco de não conseguir se formar ou de não conseguir um emprego depois de formado
e, muito possivelmente, no curto prazo, sua carreira irá oscilar entre altos e baixos.
Quando você decide se casar, você também assume riscos, e também terá altos e baixos
no relacionamento. Com investimentos, não é diferente. Os melhores resultados são
obtidos com certa exposição ao risco.

Não só em investimentos, mas também na vida, é bem complicado definir quanto de

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risco você está disposto a tolerar. Na vida, quem é totalmente avesso a riscos
simplesmente acaba não vivendo. Dessa forma, todo o mundo assume certos riscos
calculados para tentar alcançar seus objetivos. Devido a essa complicação de definir com
exatidão quanto risco cada pessoa está disposta a correr, em investimentos, eu prefiro
definir o perfil do investidor entre dois grandes grupos: os perdedores e os ganhadores. O
dinheiro está circulando e mudando de mãos todos os dias, saindo do bolso de uns e
entrando no bolso de outros, dessa forma, fica fácil definir o seu perfil para saber onde
nessa história você quer se encaixar. Quem se enfia dentro de uma bolha de plástico com
a desculpa de ser totalmente avesso a riscos, possivelmente, está do lado dos que irão
perder. Isso ocorre com frequência com investidores que se definem com perfil
extremamente conservador e deixam o dinheiro em um fundo qualquer ou em uma
aplicação que tenha altas taxas de administração e baixa rentabilidade. Após o desconto
das taxas, impostos e da inflação, o rendimento poderá ser bem próximo de zero ou,
ainda, ser negativo. Ou seja, nesse caso, o “conservador”, na verdade, está perdendo e,
por isso, ele é um perdedor.

Tome muito cuidado para que o medo não atrapalhe a realizar bons investimentos.
Muitos investidores se definem como conservadores simplesmente porque não
conhecem muito sobre investimentos e, por isso, colocam o dinheiro onde consideram
seguro e, com isso, podem acabar perdendo ou, quando tem sorte, conseguem empatar.
Defina o seu perfil como sendo um perfil de ganhador e faça o possível para conseguir
isso.

ESTRATÉGIA DE INVESTIMENTO
A estratégia de investimento está relacionada a como você irá investir e onde você
pretende chegar. Por isso, antes de começar a investir, defina aonde você quer chegar.
Qual é seu objetivo? Você está juntando dinheiro para comprar algo ou investindo para
comprar sua “carta de alforria”? Se o seu objetivo é comprar ou pagar algo,
principalmente em um curto espaço de tempo, dê preferência aos ativos com menos
oscilação, mas se o seu objetivo é a independência financeira ou a “carta de alforria” em
um logo prazo, algo, no mínimo, entre 7 ou 10 anos, não se preocupe tanto com as
oscilações de curto prazo e dê preferência aos ativos com melhores ganhos e melhor
distribuição de renda, mesmo que seja em renda variável.

Quando você sai da sua casa e pretende ir para algum lugar, você tem que saber para
onde vai e como vai chegar lá, caso contrário, você está correndo o risco de não chegar a
lugar nenhum ou, simplesmente, de não chegar aonde você pretendia. Com investimento,
é a mesma coisa. Quanto patrimônio você quer? Quais os ativos você irá adquirir?
Quanto do seu patrimônio você irá alocar em cada tipo de ativo?

A definição de uma estratégia de investimento também é muito importante para saber

como agir em um momento adverso do mercado, como uma crise financeira, por
exemplo. Claro que você até pode mudar sua estratégia quando realmente encontrar uma
que melhor se adapte aos seus objetivos e até ao seu perfil. Mas quem não tem uma
estratégia e não a segue à risca, com disciplina, acaba perdendo simplesmente porque

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tende a fazer o que os outros estão fazendo. Essa tendência que o investidor inexperiente
ou sem estratégia definida tem de seguir a multidão é conhecida como efeito manada.
Isso acontece porque, diante de uma incerteza, é confortável ao ser humano, ao invés de
tomar uma decisão, agir da mesma maneira que todo mundo está agindo. Infelizmente, a
maioria influenciada perde dinheiro no mercado financeiro nos momentos de alta
volatilidade e, se você seguir a maioria, obviamente, você irá perder também. Na
verdade, esse dinheiro perdido está sendo transferido dos muitos que estão dentro da
multidão descontrolada para os poucos que estão fora. Ter uma estratégia de
gerenciamento de carteira definida e ser fiel a essa estratégia é fundamental para evitar
seguir a multidão e, consecutivamente, perder dinheiro.

Na hora de definir sua estratégia e visualizar aonde você quer chegar, pense em algo
grande. Os melhores resultados são obtidos por pessoas que pensam grande. Se você for
estudar Medicina, você tem que pensar em ser um grande especialista e estudar com esse
objetivo. Se você quiser ser um aviador profissional, estude e se dedique para voar na
melhor empresa aérea. Pode até ser que você não se torne um grande médico especialista
ou não venha a ser comandante em uma grande empresa aérea. Tudo bem, isso faz parte
da vida. Mas, se você não se dedicar a esse objetivo, se você fizer as coisas com
pensamentos medíocres do tipo “para mim tanto faz” ou “o que vier está bom”, você
dificilmente irá realizar algo que seja realmente relevante. Na hora de definir seu objetivo
como investidor, pense em independência financeira. Pode até ser que você não chegue
lá, mas, se chegar perto, os resultados já serão extraordinários.

A IMPORTÂNCIA DO FATOR TEMPO

Tempo é algo bem relativo. O que pode ser muito tempo para uns pode não ser para
outros. A verdade é que grandes projetos levam tempo. Ninguém se torna um grande
profissional de uma hora para outra. Fazer uma faculdade e ser respeitado no meio em
que você pretende atuar pode levar até dez anos, às vezes, mais. Investir corretamente e
com bons resultados também leva tempo. Muita gente deixa de investir porque acha que
vai levar tanto tempo para acumular determinada quantia que simplesmente desiste.
Outros acabam dando preferência para mais uma atividade remunerada como um
segundo emprego ao invés de investir, justamente pelo imediatismo dos ganhos.

Quando você senta à mesa do gerente do seu banco e adquire um plano de previdência
privada, você faz uma simulação para 20 ou 30 anos a frente. Na hora de investir por
conta própria, você deve ter a mesma linha de raciocínio, você precisa de prazo para
acumular um patrimônio considerável. Claro que, investindo por conta própria de uma
maneira eficiente, você pode reduzir esse tempo para a aposentadoria.

O tempo não só permite a acumulação de conhecimento que irá sempre lhe

proporcionar melhores ganhos, mas, para o investidor, o tempo é fundamental para
deixar os juros compostos agirem. Isso irá acontecendo naturalmente à medida que você
pega os ganhos dos seus investimentos e adquire mais coisas capazes de te dar mais
dinheiro e, assim, sucessivamente, até que isso vira uma bola de neve. Em um
determinado momento, você conseguirá retirar dinheiro dos seus investimentos para

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viver dele ou gastá-lo como quiser e, ainda, irá sobrar para o reinvestimento.

Quando se fala em tempo, existe algo que não pode ser deixado de lado que é, sem
dúvida, um grande inimigo do investidor: a inflação.

A INFLAÇÃO
A inflação é a perda do poder de compra do dinheiro. Quando você observa o
aumento de preço das coisas com o passar do tempo, isso é a inflação agindo. A inflação
é um dos maiores inimigos do investidor. Você não pode pensar em investir sem pensar
em proteger o seu dinheiro da inflação. Muitos investimentos ou aplicações financeiras,
inclusive algumas das frequentemente oferecidas por alguns bancos, após descontar
impostos e taxas administrativas, não cobrem a inflação. Se o rendimento do seu
investimento é menor do que a inflação, você está perdendo dinheiro e deveria reavaliar
o que você está fazendo. Perder para a inflação é o que acontece com quem guarda
dinheiro. Quem tem dinheiro em espécie guardado em casa ou mesmo parado em conta
corrente está, pouco a pouco, perdendo o seu poder de compra.

Não é tão complicado saber se você está perdendo ou não. Na prática, o rendimento
líquido dos seus investimentos, já descontados impostos e taxas administrativas, quando
houver, tem que ser maior do que a inflação medida naquele mesmo período. Você pode
usar como referência o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo). Esse
índice reflete o custo de vida das famílias com renda mensal entre 1 e 40 salários
mínimos e é medido nas principais regiões metropolitanas do país.

Alguns tipos de ativos são no longo prazo, em tese, protegidos contra inflação.
Principalmente os ativos reais ou os que têm os ativos reais como lastro. Alguns exemplos
de ativos reais são imóveis e ouro. No longo prazo, ações de boas empresas também
oferecem certa proteção. Você pode ainda proteger seu dinheiro da inflação ao adquirir
títulos públicos indexados ao IPCA.

É importante que você observe sempre se a sua rentabilidade está superando a

inflação. Não adianta nada poupar, investir e ter muito dinheiro no futuro se o poder de
compra dele tiver sido perdido.

A VERDADE SOBRE O SEU BANCO

Você já notou que seu gerente, geralmente, te oferece as mesmas opções de
investimento? E, mesmo ele sendo “culto financeiramente” e “sempre disposto a te
ajudar”, ele nunca sugere a você, pequeno investidor, investimentos mais qualificados ou
com rentabilidade realmente atraente?

Infelizmente, o pequeno e médio investidor, principalmente o que não tem

conhecimento, pode perder dinheiro ao lidar com alguns produtos e investimentos
oferecidos pelo seu banco ou, simplesmente, deixar de ganhar como poderia. Existe uma
definição utilizada pelos agentes e pelas instituições financeiras que eu considero muito

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injusta, que é a de que investidor qualificado é o que tem muito dinheiro para investir.
Veja bem: em qualquer área, qualificado é aquele que tem qualificações, que tem
conhecimento. Mas no mundo financeiro não é assim. Se você tiver muito dinheiro, você
pode ser tão inteligente quanto uma porta e você será considerado qualificado.

Entenda que o seu gerente, por mais solícito que ele possa ser, ele trabalha para o
banco e não para você. É ao banco que ele tem que agradar. Lá, ele tem metas para
bater, relacionadas à captação de recursos e à venda de produtos financeiros. Essas metas
são definidas pelo banco, em função da necessidade da instituição e é bem comum que as
necessidades da instituição sejam oferecidas a você como sendo as “melhores” opções de
investimento existentes.

O gerente precisa vender esses produtos para bater as metas profissionais dele. Faz
parte do trabalho dele. Por isso, nem sempre ele poderá sugerir outros produtos que não
estejam no portfólio do banco. Se você pretende colocar seu dinheiro em um fundo de
renda fixa, saiba que você pode comprar diretamente muitos desses títulos sem pagar as
altas taxas de administração cobradas pelos bancos. Se a sua ideia é fazer uma
previdência privada, você pode investir diretamente em ações, inclusive de formas pouco
trabalhosas utilizando ETFs, por exemplo, e em títulos públicos na mesma proporção que
o seu plano de previdência faria sem pagar altas taxas de administração. Quantas vezes o
seu gerente já lhe falou sobre isso? É bem comum quando os gerentes fazem uma
simulação de quanto dinheiro você terá daqui a 20 ou 30 anos fazendo uma previdência,
eles nem ao menos incluam o efeito da inflação no período. Seu gerente considerou a
inflação quando fez a simulação do seu plano? Se ele fez, dê os parabéns para ele, porque
a grande maioria não faz simplesmente por medo de afugentar o cliente quando ele
observar o medíocre resultado final após tantos anos de esforço poupando.

Muitas vezes, o dinheiro que você está pegando do banco quando você faz um
empréstimo entra no cheque especial ou, ainda, faz um pagamento mínimo da fatura do
cartão é o seu próprio dinheiro que está alocado em um investimento de baixa
remuneração. Veja bem, você está emprestando o seu dinheiro para você mesmo e ainda
pagando ao banco taxas e juros altíssimos para ele intermediar esse empréstimo entre
você e você mesmo! Isso é algo inteligente?

Mas não fique bravo nem chateado com o seu banco nem com o seu gerente, os
gerentes são pessoas legais que precisam trabalhar. Os bancos existem justamente para
intermediar o dinheiro entre os poupadores e os que necessitam de crédito, eles estão
fazendo o papel deles como instituições financeiras.

A sua obrigação como investidor qualificado, digo qualificado no sentido de possuir

conhecimento, é buscar sempre as melhores opções para o seu dinheiro. Você até pode
ouvir a opinião dos outros, mas não as siga por impulso sem antes parar e pensar
exatamente no que você está fazendo.

QUATRO CASAS VERDES, UM HOTEL VERMELHO

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 Acredito que a grande maioria de nós já brincou na infância com aquele jogo de
tabuleiro chamado banco imobiliário ou com alguma imitação desse jogo. Esse jogo pode
ser usado como um instrumento de educação financeira. Pelas regras do jogo, o vencedor
era aquele que acumulava mais dinheiro. E a única forma de fazer isso era adquirindo
coisas que colocassem dinheiro no seu bolso. Igual na vida real.

Outra coisa interessante era que, ao comprar quatro casas verdes, você poderia trocar
por um hotel vermelho. Como na vida real, pra quem tem pouco dinheiro para investir
nem sempre dá para comprar o hotel vermelho logo de cara. Claro que isso é uma
metáfora para demonstrar que, se você não dispõe de muito para investir, não desista. Vá
devagar fazendo pequenos investimentos, ou seja, comprando casas verdes e, em algum
tempo, você irá transferir seu dinheiro para investimentos melhores.

ORGANIZE-SE PARA COMEÇAR A INVESTIR

Muitas pessoas já perceberam os benefícios de colocar o dinheiro para trabalhar, mas
não conseguem fazer por falta de organização.

A organização é o grande primeiro passo. Anote suas despesas (todas elas) e suas fontes
de renda em uma planilha ou, até mesmo, em um pedaço de papel. Organize-se para
gastar menos do que você ganha e poupe a diferença. Veja bem, poupe a diferença e não
o que sobra. Se esperar até o fim do mês para ver o que irá sobrar, possivelmente, não
irá sobra r nada. O dinheiro que você poupa é tão importante ou mais do que as contas
que você paga, por isso, logo no começo do mês, antes de sair correndo para pagar os
outros, separe para você aquela quantia que você já havia calculado que iria sobrar.

Se você sabe que é uma pessoa desorganizada e tem dificuldades para seguir em frente
com seus planos, eu sugiro para você a estratégia das duas contas. Nessa estratégia, você
terá duas contas. A primeira é onde você recebe seu salário e paga suas despesas, é onde
estão vinculados os seus cartões de crédito, e qualquer tipo de empréstimo e
financiamento que você possa ter. É onde estão cadastradas qualquer conta que você
tenha em débito automático. É, ainda, onde você poupa para objetivos de curto prazo. A
segunda conta pode ser uma conta corrente, de preferência, em um banco diferente da
primeira, ou pode ser uma conta em um banco de investimento, shopping financeiro ou
corretora. Na segunda conta, é onde você irá colocar o seu dinheiro para trabalhar por
meio de bons investimentos. É lá que irá cair a renda proveniente de fundos imobiliários
ou ações, por exemplo, e é para onde você irá direcionar o dinheiro que está “sobrando”
na primeira conta. Da segunda conta, nunca sairá dinheiro até que você tenha alcançado
o seu objetivo. Se você passar por pequenas dificuldades, você se vira com a primeira
conta – como se a segunda nem existisse. Você irá notar que, com o passar do tempo,
você estará como qualquer cidadão que não investe, e isso ainda é a maioria, se virando
na conta número um e vivendo o dia a dia como sempre viveu, enquanto na conta dois
você estará produzindo cada vez mais dinheiro e patrimônio.

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 7 FUNDOS IMOBILIÁRIOS E OS SEUS
INVESTIMENTOS

Até esse momento, você já deve ter sua opinião formada sobre o investimento em
fundos imobiliários. Agora, neste capítulo, abordaremos os últimos detalhes sobre esse
tipo de investimento e como ele se relaciona com seus demais ativos para que você possa
lidar com eles de uma melhor forma no seu portfólio de investimentos. Saber utilizar
uma determinada ferramenta da melhor forma possível é fundamental para obtenção
dos melhores resultados. Em investimentos, pequenas variações no resultado farão uma
grande diferença em um período maior de tempo. Portanto, nunca deixe de fazer o
possível para melhorar, mesmo que de uma forma não muito expressiva inicialmente, a
rentabilidade da sua carteira. Com o tempo, você verá a diferença nos resultados.

COMO OS FUNDOS IMOBILIÁRIOS SE ENCAIXAM EM UM

PORTFÓLIO DE INVESTIMENTOS
Uma carteira de investimentos bem diversificada deverá ter, pelo menos, três tipos de
ativos. Os de geração de renda, os de crescimento e os de reserva financeira. Não existe
uma regra muito clara para definir isso, mas, com um pouco de observação, você irá
notar que cada classe de ativo desempenha um melhor papel.

Os ativos de reserva são, geralmente, os de renda fixa. Eles têm alta liquidez, mas, de
uma maneira geral, podem ter pouco rendimento, principalmente em cenários de baixas
de juros. Nesse caso, não destine para eles muito mais do que o necessário para
emergências ou o que estiver sendo “guardado” para um fim específico de curto prazo.

Os ativos de crescimento são os que possuem maior volatilidade no curto prazo, mas,
no longo prazo, poderão proporcionar um maior crescimento do seu patrimônio. Ações
de boas empresas ou, ainda, bons ETFs são bons ativos de crescimento patrimonial.

Os ativos de geração de renda são os que fornecem renda periódica ao investidor.

Imóveis locados para terceiros ou, de forma mais inteligente, os fundos imobiliários são
excelentes geradores de renda. Ações de empresas boas pagadoras de dividendos também
se encaixam nesse perfil.

Os fundos imobiliários, apesar da sua vocação inicial de serem ativos geradores de

renda, também podem fornecer aumento patrimonial em função da valorização da cota.
Mas procure ver o amento patrimonial como uma característica secundária desse tipo de
investimento. Uma espécie de bônus. O valor da cota irá oscilar juntamente com o
mercado imobiliário em geral ou, ainda, em função da oferta e demanda sobre esse tipo
de ativo, cenário econômico, etc. Uma boa gestão do fundo buscando sempre a
maximização das receitas, inclusive com a emissão de novas cotas para a aquisição de
mais imóveis, será sempre refletida no valor da cota e irá proporcionar o aumento do

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patrimônio do investidor.

Diversifique seus ativos nessas três classes. Tenha uma reserva para emergências, tenha
ativos com mais tendência a proporcionar crescimento patrimonial e tenha ativos que
sejam bons geradores de renda. Procure ver os fundos imobiliários como sendo esses
bons geradores de renda.

QUANTO COLOCAR EM FUNDOS IMOBILIÁRIOS

Existe muita gente que vive somente de renda oriunda de imóveis de aluguel e que tem
todo o seu patrimônio alocado nesse tipo de investimento. Eu realmente não recomendo
que alguém tenha todo o seu patrimônio alocado em somente uma classe de ativos. Não
importa em que tipo de ativo seja. Se isso não deve ser feito com imóveis tradicionais,
também não deve ser feito com fundos imobiliários. Quando alguém coloca todo o seu
patrimônio em uma única classe de ativos, ele perde o benefício da diversificação. Por
esse motivo, eu recomendo que você tenha outros ativos, além dos fundos imobiliários
em sua carteira, cada um com sua finalidade específica dentro do seu portfólio de
investimentos.

Como vimos anteriormente, os fundos imobiliários são excelentes geradores de renda e

essa característica é extremamente útil para o investidor, porque a renda proveniente dos
aluguéis, e que você receberá periodicamente, irá gerar um fluxo de caixa constante que
pode ser aproveitado para a aquisição de mais cotas de fundos imobiliários, de outros
ativos ou, ainda, ser a fonte de renda mensal do investidor. Os fundos não têm a mesma
volatilidade que as ações e, por isso, não farão com que o seu patrimônio tenha tanta
oscilação. Por não terem tanta oscilação e serem excelentes geradores de renda, pessoas
mais próximas da aposentadoria ou que já se encontram nessa fase podem alocar uma
maior parte do seu patrimônio em fundos imobiliários e usufruir melhor desse benefício.
Quem está ainda em formação patrimonial também pode usufruir dos benefícios dos
fundos imobiliários, mas deve considerar também alocar parte do seu patrimônio em algo
com tendência a lhe fornecer um maior aumento patrimonial como ações de boas
empresas.

O valor exato que você deve colocar em fundos imobiliários é uma questão muito
pessoal. Atente para ter, pelo menos, três classes de ativos em sua carteira de
investimento. Para facilitar seu raciocínio da porcentagem que você deve ter em cada
classe de ativos, responda perguntas como: “Eu preciso de uma grande reserva
financeira?”, “Meu emprego é estável?”, “Sou solteiro e moro com os meus pais ou sou o
principal provedor da minha família?”, “Estou aposentado ou perto dessa data ou ainda
estou longe?” e “Estou vivendo da renda dos meus investimentos ou ainda estou na fase
de formação de patrimônio?”.

Questões como essas poderão ajudar você a tomar uma melhor decisão de quanto do
seu patrimônio ter em fundos imobiliários. De uma maneira geral, salvo em casos raros
específicos, não tenha muito mais do que o equivalente a seis meses ou um ano do seu
salário em ativos de reserva financeira, principalmente em cenários de baixas taxas de

69
juros. Tenha, no máximo, se seu emprego é extremamente instável, um ano em reserva.
O resto aloque em bons geradores de renda e em ativos de crescimento patrimonial.

O PERFIL DEFENSIVO DOS FUNDOS IMOBILIÁRIOS

A aversão à oscilação patrimonial é um fator presente em grande parte dos
investidores. Em momentos de alta volatilidade, como crises financeiras, por exemplo,
muitos investidores migram seu patrimônio de ativos tidos como extremamente voláteis
para outros menos sujeitos à oscilação. No mercado de ações, as ações tidas como boas
pagadoras de dividendos podem cumprir esse papel. A distribuição frequente de renda
proporciona bons ganhos aos investidores durante um período de alta volatilidade, em
que muitos dos interessados em ganhos de capital não teriam tanta facilidade no mercado
de ações. É comum, inclusive, observar um forte aumento de preço nas ações tidas como
boas pagadoras de dividendos, enquanto as demais ações simplesmente despencam na
bolsa.

Os fundos imobiliários também podem cumprir esse papel. Eles não são tão voláteis se
comparados as ações e têm uma excelente distribuição de rendimentos. Essa distribuição
é maior e mais constante do que a da grande maioria das ações tidas como boas
pagadoras de dividendos. O fato de terem baixa volatilidade dá uma excelente estabilidade
no seu portfólio de investimento e a sua grande capacidade de geração de renda
possibilita, em períodos de alta volatilidade, a aquisição de outros ativos que por ventura
tenham se tornado baratos devido a oscilações irracionais do mercado.

FUNDOS IMOBILIÁRIOS E A PROTEÇÃO CONTRA A INFLAÇÃO

Não adianta nada você planejar algo importante, começar a acumular dinheiro e
patrimônio para esse fim e não considerar a famigerada inflação. A inflação irá corroer o
poder de compra do seu dinheiro com o tempo. Basta olharmos para a meta do governo
que, enquanto escrevo, está em 4,5% ao ano, para percebermos que esse valor é alto e
tem um efeito devastador no longo prazo. Muitos investimentos não lhe darão 4,5% ao
ano de juros real. Imagine, então, se o governo não conseguir segurar a inflação no centro
da meta.

Para proteger seu patrimônio da inflação, uma solução é adquirir ativos que forneçam
o máximo de proteção possível. Fundos imobiliários se encaixam nesse perfil pelo fato de
ter os contratos de aluguel periodicamente ajustados por algum índice. Se o dinheiro vale
menos em função da inflação, significa que o preço de tudo ou da grande maioria das
coisas aumentou e o mesmo também pode ocorrer com o preço dos imóveis em um
prazo maior. Bons contratos de aluguel têm cláusulas que corrigem anualmente, em
função da inflação medida no período, o valor pago pelo inquilino. Dessa forma,
investindo em fundos imobiliários, não só o seu patrimônio poderá estar protegido, mas
também o seu rendimento mensal terá correção periódicas para recuperar o seu poder de
compra.

A SUA RENTABILIDADE

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 Falar em rentabilidade é estabelecer uma relação entre o dinheiro que você
desembolsou e o dinheiro que você está recebendo de volta. Frequentemente, a
rentabilidade dos fundos será divulgada pelo gestor. Ele usará o valor da cota em um dia
específico, já que ela sofre variações, e o rendimento distribuído para fazer esse cálculo.
Todos os cotistas receberão de distribuição de rendimento o mesmo valor por cada cota
que possuem. Logicamente, quem possui mais cotas receberá mais e quem possui menos
cotas receberá menos, mas, proporcionalmente, o valor embolsado é igual para todos.

Vamos imaginar que um fundo qualquer tenha a sua cota sendo negociada a
R$1.000,00 (mil reais) em um dia qualquer e que, nesse dia, o fundo esteja fazendo a
distribuição de aluguéis e pagando R$10,00 (dez reais) por cota. Você poderá imaginar
que está ganhando 1% de rendimento naquele mês, certo? Se você pensou dessa forma,
você está errado. Quando for pensar nos rendimentos distribuídos e for fazer esse
cálculo para saber quanto por mês ou por ano você está tendo de rentabilidade, não
interessa quanto está valendo a cota. O que interessa é quanto você pagou por ela. Quem
pagou R$500,00 (quinhentos reais) por cota, por exemplo, estaria recebendo 2% e quem
pagou mais de R$1.000 (mil reais), obviamente, estaria recebendo menos. Entenda que a
única rentabilidade que interessa para você é a que ocorre em relação ao dinheiro que
você aplicou. Você poderá encontrar, em diversos meios de comunicação, o cálculo de
rentabilidade sendo feito com o valor de mercado da cota, esse dado pode ser
interessante para ajudar a você a tomar uma decisão de compra, mas não o utilize como
referência para calcular a sua rentabilidade. Mesmo o dinheiro sendo distribuído
igualmente entre os cotistas, a rentabilidade é extremamente individual e irá variar em
função do quanto você pagou pela cota.

TRADE COM FUNDOS IMOBILIÁRIOS

Fazer trade é fazer comércio, ou seja, é comprar por um preço e vender por um preço
maior. Praticamente, é possível fazer comércio com tudo o que está à venda. No
mercado financeiro, é muito comum o trade com ações, mas também é possível fazer isso
com outros ativos.

É possível sim ganhar com a variação do preço das cotas de fundos imobiliários.
Qualquer um pode aproveitar valorizações no preço da cota para vendê-la e embolsar o
lucro. Porém, como já foi dito anteriormente, essa não é a vocação principal dos fundos
imobiliários. Ao contrário do trade com ações, que é isento de imposto de renda até o
limite de R$20.000,00 (vinte mil reais) dentro de um mesmo mês, com as cotas de
fundos imobiliários você irá pagar imposto de renda de 20% sobre o ganho de capital.
Isso irá corroer uma boa parte do seu lucro. Claro que, eventualmente, você poderá
aproveitar uma valorização qualquer para vender algumas cotas e embolsar uma grana,
mas, se a sua intenção é mesmo fazer trade, eu sugiro que faça isso com ações.

Tome bastante cuidado ao fazer pesquisas na Internet sobre trades com fundos
imobiliários em sites estrangeiros, pois cada país tem suas leis e regras fiscais, portanto,
em função da diferença na forma de tributação de país para país, o que pode ser
vantajoso em outros locais talvez não seja tanto no Brasil.

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APROVEITANDO AS OSCILAÇÕES NEGATIVAS PARA GANHAR
MAIS
Todo ativo é cíclico e sofre oscilações em seu preço. É muito comum, em um
momento de oscilações negativas, o investidor menos qualificado, qualificado no sentido
de possuir menor conhecimento, entrar em desespero e vender sua participação em um
investimento qualquer simplesmente porque tem aversão total à oscilação do seu
patrimônio. Se uns estão vendendo barato, é porque outros estão comprando barato e
aproveitando a oscilação negativa para comprar mais.

Para ganhar mais com os momentos de baixa, você tem que observar, em primeiro
lugar, o que está causando a queda no preço do ativo, no nosso caso, as cotas de
determinado fundo imobiliário. A queda pode estar sendo ocasionada por problemas de
gestão ou problemas com o inquilino, por exemplo. Nesse caso, ou em qualquer situação
na qual a queda esteja sendo ocasionada por problemas específicos do fundo imobiliário,
não é o momento de comprar. E, dependendo do que está ocorrendo, talvez até seja a
hora de sair do investimento. Porém, muitas vezes, o preço das cotas pode cair em
função de fatores que não estão diretamente relacionados ao fundo, como uma crise
financeira por exemplo. Nos momentos em que o preço da cota de um fundo que tem
bons imóveis, bons inquilinos, é diversificado e bem gerido cai por simples
irracionalidades do mercado, você está diante de uma excelente oportunidade para
maximizar seus ganhos.

À medida que você vai comprando cotas de um determinado fundo, você vai
formando o seu preço médio. O seu preço médio é a soma do valor total líquido que
você pagou por cota, dividido pela quantidade de cotas.

PREÇO MÉDIO=soma dos valores líquidos pago por cota

quantidade de cotas
Com a aquisição de mais cotas por um preço menor, você, obviamente, reduz seu
preço médio. Como a sua rentabilidade é em função do seu preço médio e o rendimento
distribuído mensalmente por um bom fundo tende a ser constante e crescente, a sua
rentabilidade aumenta na medida em que o seu preço médio reduz. Você não tem muito
como interferir no aumento da renda que está sendo distribuída aos cotistas, mas pode
atuar na redução do seu preço médio sempre que o mercado apresentar distorções e
oferecer essas oportunidades para você.

IFIX — ÍNDICE DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS DA BOVESPA

A bolsa de valores Bovespa tem um índice chamado IFIX que mede o desempenho de
um conjunto fundos imobiliários negociados por ela. Esse índice é amplamente divulgado
nos principais meios de comunicação especializados e pode, também, ser facilmente
encontrado no site da Bovespa.

É comum encontrar investidores que fazem, com frequência, uma comparação entre
esse índice e o desempenho de sua carteira. Seja cauteloso ao fazer esse tipo de

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comparação, pois a composição do IFIX segue critérios específicos — esses critérios
podem ser encontrados no site da Bovespa — que, possivelmente, são diferentes dos
seus critérios; não necessariamente os fundos que compõem esse índice são os melhores
ou os mais recomendados para você. Por isso, se for comparar, não se esqueça de seus
critérios, suas metas e seus objetivos. Eles são mais importantes do que os estabelecidos
por qualquer índice.

PASSO A PASSO PARA COMEÇAR A INVESTIR

Muitas informações até agora? Não se preocupe, esse é o último tópico.

Após a publicação da primeira edição desse livro, eu recebi diversas sugestões de

leitores e tentei, na medida do possível, atender a todas essas solicitações nessa segunda
edição. Uma delas foi colocar um passo a passo sobre como investir em fundos
imobiliários. Mas isso, infelizmente, não poderei fazer! Eu não tenho nenhum passo a
passo para começar a investir para apresentar para você. Não tenho porque
simplesmente isso não existe! Não acredito que ninguém que tenha lido algum passo a
passo em qualquer lugar que seja, sobre investimentos em ativos de renda variável, tenha
aprendido algo e colocado em prática com êxito. Investimentos eficientes são aprendidos
e realizados de forma séria, por meio de um processo de educação financeira. É preciso
saber pensar e entender o que você está fazendo. Nós não estamos falando sobre como
aquecer uma refeição em um microondas. Esse processo sim poderia ser resumido em
um passo a passo. O mínimo que você precisa saber para começar a investir sozinho, sem
a ajuda de nenhum consultor de investimentos, tentei passar para você ao longo desse
livro. Mas, se, ainda assim, eu tivesse que apresentar um passo a passo, ele se resumiria a
esses dois itens:

1 — Estude e se informe bastante sobre fundos imobiliários por meio desse livro e,
também, de outros mais;

2 — Comece a investir por conta própria somente quando estiver confiante com o
conhecimento que você possui e, caso e não esteja confiante, volte ao item 1.

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 CONSIDERAÇÕES FINAIS

Desde 2002 eu venho estudando assuntos relacionados ao mercado financeiro,

investimentos e formas para colocar, de forma simples, o dinheiro para trabalhar. Mais
importante do que investir é poder fazer isso de uma forma fácil para que ninguém
tenha que se tornar investidor profissional para poder ter uma estabilidade financeira. Ter
essa estabilidade é fundamental para viver em paz e poder se dedicar as coisas que
realmente trazem a felicidade na vida.

Investir em imóveis é algo relativamente fácil, fazer isso por meio de fundos
imobiliários é mais fácil, prático e pode ser muito mais rentável. É uma excelente forma
de construir patrimônio lastreado em ativos reais e, pouco a pouco, ir gerando renda para
aumentar sua estabilidade financeira e direcionar você para uma possível independência
financeira.

Isso não significa que investir em fundos imobiliários deva ser sua única forma de
investir. Diversifique sempre seus investimentos, tenha sempre uma reserva líquida para
emergência em alguma aplicação segura e não hesite em buscar ajuda de profissionais
sérios e independentes, ou seja, aqueles que não estão vendendo produtos financeiros ou
não possuem vínculo com a instituição onde você irá investir, sempre que precisar.

O maior investimento de todos é, sem dúvida nenhuma, o investimento em

conhecimento. Portanto, meus parabéns por ter lido esse livro e não pare por aqui.
Procure sempre outras fontes de informação e conhecimento porque é isso que trará os
maiores ganhos.

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 AGRADECIMENTOS

Agradeço primeiramente aos meus pais Afrânio e Fátima pelo amor e pela criação que
me deram, minha esposa Renata, por estar sempre ao meu lado apoiando meus projetos
e aos meus filhos Ana Júlia e Bernardo, por serem a minha inspiração de vida.

Agradeço também ao Fábio P. L. Almeida por ter escrito o prefácio, aos amigos Sérgio
Benáglia e Rafael Barbui — grandes companheiros na vida e nos investimentos — pelos
conselhos para melhoria desse livro e principalmente aos que leram a primeira edição e
enviaram sugestões para que essa segunda edição pudesse cumprir melhor o seu papel de
levar educação financeira aos que estão buscando esse tipo de informação.

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ENTRE EM CONTATO COM O AUTOR:

Twitter @danilo_bastos
Ou pelo site da Editora Bookess:
http://www.bookess.com/profile/dgbastos/

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