Sumário

1. Introdução em Inspeção Predial

2. Etapas da Inspeção Predial

3. Laudo de Inspeção Predial

4. Principais termos

5. Conclusão
1. Introdução em Inspeção Predial
Grandes desabamentos de prédios comerciais e residenciais são comumente
veiculados nos jornais. Muitos deles, os mais graves, resultam em feridos
graves ou mortes (como o caso do desabamento do Edifício Andréa em
Fortaleza). Estes fatos nos chamam atenção para a importância de se realizar
a Inspeção Predial de uma edificação.

Em diversos destes casos se verifica a baixa (ou quase nenhuma) atividade

de manutenção. Habitualmente, proprietários de imóveis, usuários e gestores
prediais negligenciam, ou mesmo ignoram, atividades preventivas,
corretivas, reformas e outras que, por definição, deveriam alavancar uma
melhor performance de desempenho nos elementos construtivos,
culminando em acidentes de todos os graus.

Em 2009, o IBAPE/SP fez uma pesquisa de Causa X Efeito para acidentes

em edificações com mais de 10 anos de construída. O resultado reforça a
importância de se fazer a manutenção adequada em edificações com o intuito
de se diminuir o colapso e a deterioração precoce das edificações.

Figura 1 - Causas de acidentes em edificações

Fonte: “Inspeção Predial: a Saúde dos Edifícios” – IBAPE/SP

O diagnóstico que auxilia no direcionamento de investimentos na edificação

e nas adequações do plano de manutenção é denominado de Inspeção
Predial. Esta atividade possui métodos próprios e tem por objetivo gerar uma
lista de prioridades técnicas com orientações ou recomendações para a sua
correção, por meio de um laudo que deve seguir a Norma Técnica ABNT
NBR 13752.
2. Etapas da Inspeção Predial
Baseando-se no método desenvolvido pelo IBAPE, com mais de 40 anos
atuando no ramo da Perícia Predial, a Inspeção Predial se traduz em nove
etapas principais:

Figura 2 - Etapas da Inspeção Predial

Fonte: “Inspeção Predial: a Saúde dos Edifícios” – IBAPE/SP
A inspeção deve ser bastante minuciosa, detalhada e a mais investigativa
possível. Por isso, é necessário averiguar cada centímetro do local em
questão. Todos os elementos, sistemas e equipamentos devem ser levados
em conta nesta etapa de verificação visual. Caso se faça necessária a
utilização de qualquer ensaio técnico mais detalhado, a recomendação do
ensaio é feita via laudo.

Sendo assim, segue abaixo uma lista dos sistemas a serem analisados pelo
inspetor:

 Elementos estruturais aparentes;

 Sistemas de vedação (externos e internos);
 Sistemas de revestimentos, incluindo as fachadas;
 Sistemas de esquadrias;
 Sistemas de impermeabilização, através dos indícios de perda de
desempenho como infiltrações;
 Sistemas de instalação hidráulica (água fria, água quente, gás, esgoto
sanitário, águas pluviais, reúso de água e esgoto etc.);
 Sistemas de instalação elétrica;
 Geradores;
 Elevadores;
 Sistemas de proteção contra descargas atmosféricas (para-raios);
 Sistema de combate a incêndio;
 Sistema de coberturas (telhados, rufos, calhas etc.);
 Acessibilidade;

3. Laudo da Inspeção Predial

Após a etapa de análise da inspeção, é necessário gerar um Laudo de

Inspeção Predial, elaborado a partir de diretrizes técnicas. Existe uma série
de informações básicas que devem estar contidas neste Laudo:

1. Identificação do solicitante;
2. Classificação do objeto da inspeção;
3. Localização;
4. Datas das vistorias e equipe;
 5. Descrição técnica do objeto: Tipologia e Padrão Construtivo
Utilização e Ocupação Idade da Edificação;
6. Nível utilizado de inspeção;
7. Documentação analisada;
8. Critério e metodologia da inspeção;
9. Lista de verificação dos elementos construtivos e equipamentos
vistoriados com a descrição e localização das respectivas anomalias e
falhas.
10.Classificação e análise das anomalias e falhas quanto ao grau de
prioridade;
11.Lista de prioridades;
12.Classificação da qualidade de manutenção;
13.Lista de recomendações técnicas;
14.Lista de recomendações gerais e sustentabilidade;
15.Relatório fotográfico (este pode ser anexo ao Laudo ou, ainda, junto
de cada problema constatado e descrito no item 9);
16.Recomendação do prazo para nova Inspeção Predial;
17.Data do laudo;
18.Assinatura do (s) profissional (ais) responsável (eis), acompanhada do
número do CREA ou CAU e número do IBAPE;
19.Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), emitida pelo CREA,
ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), emitida pelo CAU.

4. Principais Termos

Algumas definições devem estar frescas na mente do profissional de

Inspeção. São termos que muitas vezes se confundem entre si, mas que, em
muitos casos, têm significados totalmente distintos. Por isso, separamos
algumas definições corriqueiras e que devem estar na ponta da língua de
quem atua na área.
 Anomalia – Irregularidade, anormalidade, exceção à regra.
 Assistente técnico - Profissional legalmente habilitado, indicado e
contratado pela parte para orientá-la, assistir os trabalhos periciais em
todas as fases da perícia e, quando necessário, emitir seu parecer
técnico;
 Arbitramento: Determinação de um valor em situações em que não
haja um critério intrínseco pré-estabelecido. O arbitramento pode
 decorrer de uma avaliação ou de outras formas que, dependendo de
condições específicas, podem ser adotadas para a identificação do
valor procurado. No âmbito das atividades periciais o arbitramento,
usualmente, está associado a uma Liquidação de Sentença;
 Avaria – Estrago físico e material decorrente de vícios, defeitos ou
ações de origem externa;
 Conformidade – Atendimento a requisitos e padrões estabelecidos em
projetos, memoriais descritivos, normas técnicas, legislações
específicas, manuais técnicos e outros documentos desenvolvidos por
fabricantes e prestadores de serviço, boletins técnicos de produtos e
procedimentos, dados de fabricantes de produtos / sistemas /
equipamentos / máquinas, contratos e material promocional;
 Dano – Prejuízo causado a outrem pela ocorrência de vícios, defeitos,
sinistros e delitos, entre outros;
 Defeitos –Anomalias que podem causar danos efetivos ou representar
ameaça potencial de afetar a saúde ou segurança do dono ou
consumidor, decorrentes de falhas do projeto ou execução de um
produto ou serviço, ou ainda, de informação incorreta ou inadequada
de sua utilização ou manutenção;
 Degradação – Redução de desempenho devido à atuação de um ou
vários agentes de degradação;
 Deterioração – Depreciação de um bem devido ao desgaste de seus
componentes ou falhas de funcionamento de sistemas, em razão de
uso ou manutenção inadequado;
 Engenharia Legal - área de especialização dos profissionais da
engenharia e arquitetura que atuam na interface técnico-legal
envolvendo avaliações e toda espécie de perícias visando solução ou
prevenção de litígios;
 Laudo – Documento técnico elaborado por profissional habilitado no
qual são relatadas constatações, análises e conclusões de perícias,
exames, vistorias e avaliações;
 Mutilação – Depreciação de um bem devida à retirada de sistemas ou
componentes originalmente existentes;
 Obsoletismo – Superação tecnológica ou funcional;
 Parecer Técnico – Relatório circunstanciado, ou esclarecimento
técnico emitido pelo assistente técnico ou por um profissional
capacitado e legalmente habilitado sobre assunto de sua especialidade;
  Perito - Profissional legalmente habilitado, idôneo e capacitado para
realizar uma perícia;
 Vícios– Anomalias que afetam o desempenho de produtos ou serviços,
ou os tornam inadequados aos fins a que se destinam, causando
transtornos ou prejuízos materiais ao consumidor. Podem decorrer de
falha de projeto, ou da execução, ou ainda da informação defeituosa
sobre sua utilização ou manutenção.

5. Conclusões

É importante ressaltar que a Inspeção Técnica não é Manutenção; em

verdade, a Inspeção tem por objetivo direcionar a manutenção. Além disso,
lembre-se que a deficiência no diagnóstico das falhas causa retrabalho e
gastos desnecessários, sem contar que o problema poderá ressurgir,
agravando a situação e causando prejuízo ainda maior.

Por isso, ambos os serviços (inspeção e manutenção) devem ser feitos por
profissionais capacitados e responsáveis.