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E Book Manual FIIs
E Book Manual FIIs
Introdução.....................................................................................................................3
Tributações e impostos................................................................................................32
Considerações finais....................................................................................................37
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Introdução
Olá, investidor.
Neste material, você terá acesso a todas as informações necessárias para começar
a investir em Fundos Imobiliários (FIIs).
Porém, temos de separar o imóvel que será utilizado para moradia, trabalho ou
lazer daquele que é um investimento.
Para decidir o seu imóvel de moradia, trabalho ou lazer, ninguém conhece melhor
suas preferências do que você mesmo, não é mesmo?
Para a parte de investimentos, estaremos juntos nesta etapa! Por mais redundante
que seja, aquele que será um imóvel que servirá como investimento deve ser
analisado como tal.
Pois é, isso tudo é possível. Para driblar os pontos negativos da aplicação direta
em imóveis, os Fundos de Investimento Imobiliário são a melhor opção! Entretanto,
poucos sabem de fato como investir nesta modalidade.
Então, se você tem interesse nesse tipo de investimento e quer começar a investir
nele, é importante conhecer exatamente como funcionam os Fundos Imobiliários.
Por esse motivo, preparamos este manual com tudo que você precisa saber sobre
os FIIs.
Boa leitura!
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FUNDOS
IMOBILIÁRIOS:
O QUE SÃO E COMO
FUNCIONAM
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C
riados com o objetivo de expandir, estimular e fortalecer o mercado
imobiliário, os Fundos Imobiliários surgiram nos Estados Unidos, em 1960,
e o conceito se espalhou pelo mundo. No Brasil, os Fundos de Investimento
Imobiliário foram criados em junho de 1993 pela Lei Federal 8.668/93. Esta lei criou
a base de funcionamento do produto que vigora até hoje.
• Lajes corporativas.
• Shoppings.
• Agências bancárias.
• Galpões logísticos.
• Imóveis de varejo.
• Imóveis residenciais.
• Hospitais.
• Títulos de dívida imobiliária.
• entre outros.
Esses fundos são divididos em parte iguais, chamadas de cotas, as quais são
negociadas na Bolsa de Valores e podem ser compradas por qualquer pessoa.
Na prática, ao comprar uma cota de um FII, você será dono de um pedaço de
diversos imóveis.
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construídos ou em construção,
destinados a fins comerciais ou
residenciais. Além disso, também
é possível a aquisição de títulos
relacionados ao setor, como as Letras
de Crédito Imobiliário (LCIs) ou os
Certificados de Recebíveis Imobiliários
(CRIs).
Ao comprar imóveis, o fundo terá como renda a sua locação, venda ou o seu
arrendamento. Se optar por aplicar em títulos e valores imobiliários, a renda virá
dos rendimentos distribuídos por esses ativos ou pela diferença entre os preços de
compra e venda. Em ambos os casos, os rendimentos ou aluguéis são distribuídos
periodicamente aos cotistas.
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diretamente suas cotas a outro investidor sem precisar sair do ambiente da Bolsa.
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FUNDOS
IMOBILIÁRIOS E
IMÓVEIS: ENTENDA
AS DIFERENÇAS
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M
uito provavelmente você conhece alguém que comprou um imóvel para
viver da renda gerada com o aluguel. Se lhe falássemos que essa é uma
atitude bem mais arriscada do que a de investir em um Fundo Imobiliário,
você acreditaria? A maioria das pessoas provavelmente não, mas essa é uma
realidade.
Os FIIs têm menos riscos e são considerados uma categoria de investimento mais
conservadora em relação à compra de um imóvel físico. Isto porque são geridos
por profissionais, estando menos sujeitos a possíveis imprevistos.
Por exemplo, quando um imóvel fica vazio por muito tempo, os custos de
manutenção são muito altos. Além disso, o próprio dono é o responsável por
resolver qualquer outro problema que possa surgir dentro do seu imóvel alugado,
por exemplo.
Se você não quer ter esse tipo de dor de cabeça, ter uma casa ou apartamento
para alugar a terceiros pode não ser a melhor opção.
Administração
Dono de imóvel
Escrituras, certidões, ITBI, locação, vacância, reforma, cobranças etc.
Investidor
Por meio do home broker, é possível negociar
cotas sem se preocupar com burocracias e
com o dia a dia do investimento. Basta ter
conexão com a internet.
Liquidez
Dono de imóvel
São muitas variáveis que tornam
a venda de um imóvel uma tarefa
difícil. Problemas externos, como a
crise econômica, pesam
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bastante no poder de compra das pessoas.
Investidor
Não existem as complicações do mercado comum, mas, na maior parte dos
casos, a venda é feita de pessoa para pessoa dentro da Bolsa. Por isso, pode ser
que você não consiga vender sua(s) cota(s) no mesmo desejado (porém, muito
provavelmente você não levará tanto tempo para vendê-la(s) quanto no caso de
um imóvel físico).
Custos de venda
Dono de imóvel
A taxa média cobrada por corretores é de 6% do valor do imóvel. Isso sem contar
todo o valor gasto com as documentações.
Investidor
Em média, é cobrado 0,5% de corretagem (o valor pode variar conforme a
corretora escolhida. Vale lembrar que várias corretoras trabalham com corretagem
zero para esse tipo de negociação).
Impostos
Dono de imóvel
Os aluguéis relativos aos imóveis de
propriedade direta são tributados
pelo Imposto de Renda.
Investidor
Não há incidência de IR sobre
o rendimento distribuído, o
que aumenta seu retorno (à
frente, falaremos mais sobre
tributação e impostos).
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Como é feita a gestão?
Dono de imóvel
O proprietário de um imóvel de aluguel, em geral, não tem tempo para observar o
dia a dia do imóvel e encontrar maneiras de melhorar seus ganhos. Por isso, acaba
tendo mais dor de cabeça.
Investidor
Os fundos contratam profissionais especializados no setor para otimizar a
rentabilidade.
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VANTAGENS E
DESVANTAGENS
DOS FUNDOS
IMOBILIÁRIOS
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Vantagens do investimento em FIIs
Em suma, todo investidor, qualquer que seja seu porte financeiro, pode tornar-se
sócio de grandes empreendimentos imobiliários de alta qualidade por meio da
aquisição das cotas de um fundo: com menos de R$ 100 já é possível comprá-las.
Se você optasse por investir em um imóvel físico, precisaria de muito mais dinheiro.
De R$ 300.000,00 – no mínimo. Isso sem contar os gastos adicionais com corretor
de imóveis, cartório e imposto.
Dividendos mensais
Além disso, os FIIs permitem que você receba uma espécie de aluguel mensal,
que são os dividendos. A fonte do dinheiro que você
irá receber são os aluguéis pagos por inquilinos
desses imóveis. E como os inquilinos são
empresas, os contratos de locação têm
longa duração. Variam de 3 a 10
anos. Bem superiores aos contratos
residenciais. Não que eles nunca
fiquem vagos, mas as chances
de um espaço ficar vazio
são bem menores quando
falamos de uma loja em um
shopping, do andar de uma
laje corporativa ou de um
galpão logístico perto do
aeroporto. Ou seja, é uma
ferramenta incrível para
quem busca obter renda
extra e proteger seu capital.
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Diversificação
Dividendos isentos de IR
Outra vantagem é que os dividendos que você receberá mensalmente são isentos
de Imposto de Renda. Praticamente todos os outros investimentos têm algum tipo
de tributação. Isso não acontece com os Fundos Imobiliários. Talvez possa parecer
pouca coisa, mas, ao longo dos anos, isso faz uma grande diferença.
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Sem burocracia com administração
Custos baixos
Se optar por investir em fundos, e não diretamente em imóveis, você não gastará
com documentações que chegam a 5% do valor do imóvel e levam um certo
tempo para ficarem prontas.
Valorização
É por isso que cada vez mais pessoas buscam por esse investimento inteligente.
O boletim do mercado imobiliário divulgado pela B3 mostra que o número de
investidores em Fundos Imobiliários (FIIs) na Bolsa de Valores de São Paulo (B3)
chegou à marca de 792.229 em fevereiro de 2020.
Fonte: B3
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Como já mencionamos anteriormente, você não pode exercer qualquer direito real
sobre os imóveis e empreendimentos que fazem parte do patrimônio do fundo,
embora esses papéis estejam em seu nome. Quem responde pessoalmente por
qualquer obrigação legal é o administrador do fundo.
Volatilidade
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oscilações diárias de preço. Esta volatilidade pode ser uma desvantagem caso
você queira vender suas cotas e elas não estejam no valor desejado.
Porém, vale destacar que os imóveis físicos também sofrem oscilações de preço,
porém, você não as vê, porque os imóveis físicos não são cotados no ambiente de
Bolsa.
Risco de mercado
Assim como acontece com os fundos que investem em ações, existe um risco
de mercado. O que isto significa? O investidor estará sujeito a uma série de
imprevistos ou situações adversas, como crises econômicas, que podem afetar o
setor imobiliário como um todo.
Risco de liquidez
Um outro aspecto a ser destacado é que, por ser um “condomínio fechado”, o FII
não permite que suas cotas sejam resgatadas pelos investidores. Isso só pode
ser feito em caso de liquidação do fundo ou ao final do vencimento, no caso de
fundos que têm um prazo determinado. Assim, o único jeito de você se desfazer da
aplicação é vender suas cotas para outro investidor. Mas fique atento: nem sempre
você vai encontrar pessoas dispostas a comprar sua participação no fundo, o que
pode retardar o processo de venda.
Risco de crédito
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TIPOS DE FUNDOS
IMOBILIÁRIOS
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D
e acordo com a Anbima, os FIIs são divididos conforme seus objetivos e suas
gestões. Quanto ao objetivo, os fundos dividem-se em:
Quanto aos segmentos, os FIIs podem ser divididos em Fundos de Tijolo e Fundos
de Papel.
Fundos de Tijolo
• Shoppings Centers.
• Lajes Corporativas.
• Galpões Logísticos.
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• Galpões Industriais.
• Universidades.
• Supermercados.
• Agências bancárias.
• Entre outros.
Fundos de Papel
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COMO ESCOLHER
UM FUNDO
IMOBILIÁRIO
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N
este capítulo, com o objetivo de facilitar seu entendimento, usaremos como
exemplo dados do Fundo HGLG11. Isto não constitui uma recomendação.
Taxa de vacância
Por exemplo, se o fundo tem 10.000 m² de Área Bruta Locável (ABL) e tem uma
sala de 1000 m² sem inquilino (área vacante), isto significa que ele tem uma taxa de
vacância de 10%.
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Liquidez
Para calcular o Dividend Yield deve-se dividir o valor dos dividendos pagos por
cota no período pelo valor individual das suas cotas e multiplicar o resultado dessa
divisão por 100, obtendo assim, um percentual.
Por exemplo, se o valor do último dividendo pago pelo fundo HGLG11 foi de R$
0,78 por cota e o valor individual/unitário da cota está em R$ 174,47 (fechamento
de 15 de maio de 2020), o Dividend Yield será de 0,45%.
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É também possível a realização do cálculo considerando vários meses por meio da
mesma lógica: basta somar o valor dos dividendos pagos durante todo o período
que se quer considerar e dividir o resultado pelo valor atual da cota. Assim, você
encontrará o Dividend Yield do fundo em relação ao valor da cota atual.
Onde:
Isto significa que o valor da cota está barato, pois, se cada cota deveria custar R$
120,00 e está sendo negociada em Bolsa a R$ 100,00, se comprar no valor em
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que elas estão sendo negociadas, você as comprará com desconto.
P/VPA menor que 1 significa que a cota está subvalorizada em relação à sua
avaliação.
P/VPA maior que 1 significa que a cota está supervalorizada em relação à sua
avaliação.
Ou seja, neste caso, como o P/VPA está em 0,83, a cota está subvalorizada em
relação à sua avaliação.
Localização
Imóveis bem localizados tendem a ter taxas de vacância baixas, por conta da
maior procura, e o m² mais valorizado. Além disso, possuem, consequentemente,
aluguéis mais caros e melhores inquilinos (bons pagadores). Verifique sempre a
localização dos imóveis que compõem a carteira do FII em que você pretenda
investir.
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Fonte: CSHG. Localização e locatários de alguns dos imóveis que compõem o fundo HGLG11
Diversificação
Quanto mais imóveis um fundo tem, mais diversificado ele é. Assim, o risco de
inadimplência também é reduzido.
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Fonte: CSHG. Imóveis que compõem o fundo HGLG11
Performance e Rentabilidade
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Fonte: Quantum Axis.
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CUSTOS DE
COMPRA E VENDA
DE FIIs
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Custo de corretagem e custo de emolumentos
Taxa de administração
Taxa de performance
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Taxa de colocação
Por último, existe a taxa de colocação, que é uma comissão paga referente à
comercialização das cotas dos fundos.
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TRIBUTAÇÕES E
IMPOSTOS
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O
s rendimentos recebidos por investidores pessoa física são isentos de
Imposto de Renda, o que pode ser muito vantajoso à primeira vista. Mas
você deve sempre ficar atento, pois, para que o benefício fiscal tenha
validade, as seguintes condições precisam ser atendidas:
Atenção: o IR dos FIIs não é retido na fonte, como acontece com a maioria dos
títulos de renda fixa. Por este motivo, se você tiver de pagar algum imposto, terá de
pagar por meio de um DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais).
Sendo o recolhimento do imposto obrigação do investidor.
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O prazo para o pagamento do DARF é até o último dia útil do mês seguinte ao da
negociação que resultou em lucro. Exemplificando, se você efetuar a venda de
cotas com lucro no mês de abril, você deverá pagar o IR devido até o último dia útil
de maio.
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COMO INVESTIR
EM FIIs: PASSO
A PASSO
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P
ara investir em Fundos Imobiliários é muito simples. Basta seguir os seguintes
passos que pontuamos abaixo:
• Passo 1
Abra sua conta em uma corretora – caso você ainda não tenha uma.
Existem diversas corretoras excelentes e muito seguras. O processo é
totalmente online e gratuito.
• Passo 2
Efetue uma transferência de valores da conta do seu banco para a sua
conta da corretora.
• Passo 3
Escolha em qual fundo deseja investir.
• Passo 4
Por meio do home broker da sua corretora, digite o código do ativo em
que deseja investir. Códigos de FIIs são compostos por 4 letras e pela
terminação 11, que representa cotas de fundos. Assim, o formato é este:
XXXX11, como exemplo, temos HGLG11.
• Passo 5
Escolha a quantidade de cotas que deseja comprar e envie uma ordem
de compra.
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CONSIDERAÇÕES
FINAIS
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O
que achou da possibilidade de se tornar dono de imóvel sem precisar
desembolsar fortunas? Como você pode ter percebido, investir em Fundos
Imobiliários não é um bicho de sete cabeças e é recomendado para quem
deseja diversificar a carteira.
No lugar de gastar muito e ter as dores de cabeça que todo dono de imóvel tem,
investir em FIIs dá a você a possibilidade de participar de um grande investimento
com um investimento inicial baixo. Isso sem contar o potencial de valorização dos
FIIs e a gestão feita por profissionais qualificados.
Queremos também deixar claro aqui que Fundos Imobiliários não são indicados
para compor sua reserva de emergência. A reserva de emergência deve ficar em
ativos de baixo risco. Tenha sempre em mente que investimentos em Fundos
Imobiliários devem ser orientados para o longo prazo.
Em suma, a chave para uma boa escolha deve passar pelos seguintes pontos:
confiança no gestor, entendimento dos ativos que compõem seu portfólio, sua
filosofia de investimentos e o tipo e tamanho do risco que o fundo oferece em
comparação ao que você esteja disposto a tomar.
Com uma boa análise e segurança na hora de investir, você pode ter lucros
significativos.
Um abraço,
Equipe Levante.
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