MANUAL TÉCNICO PARA PROJETOS E OBRAS

Macapá – AP
2021
 ÍNDICE

1. Procedimentos para aprovação de projetos ......................................................... 3

2. Documentos necessários para aprovação de projetos junto ao Condomínio ....... 4

3. Unificação ou desmembramento de lotes ............................................................ 4

4. Equipamentos permitidos na faixa de recuo ........................................................ 6

5. Acessos e passeios das calçadas ........................................................................... 6

6. Recuos mínimos obrigatórios das construções .................................................... 7

7. Abrigos para automóveis ...................................................................................... 8

8. Recuos para piscinas ............................................................................................. 9

9. Edículas ................................................................................................................. 9

10. Restrições específicas das edificações .................................................................. 9

11. Fechamento do lote por muros ............................................................................. 11

12. Procedimentos para início e execução de obras ................................................... 12

13. Auto de conclusão da obra ................................................................................... 16

14. Responsabilidade do proprietário do Lote ............................................................ 16

15. Restrições quanto ao uso do imóvel ..................................................................... 17

 OBJETIVO

Este Manual Técnico para Projetos e Obras tem por objetivo orientar os
proprietários dos lotes e os profissionais contratados para a elaboração de projetos e
execução de obras dentro do Condomínio Residencial Bougainvillea, indicando as
responsabilidades e normas técnicas a serem seguidas para a elaboração correta e
aprovação de projetos, e para as construções das residências no Condomínio.

Este conjunto de normas e orientações tem como intuito prover o Condomínio

de uma ocupação urbanística harmônica, preservando a qualidade da paisagem e suas
características mais marcantes.

A responsabilidade destas restrições e orientações em zelar pelo cumprimento

das observações ao longo do tempo, certamente trará grandes benefícios ao
Condomínio Residencial Bougainvillea consolidando-o como um empreendimento de
qualidade, trazendo bem-estar para seus moradores e valorizando o patrimônio da
comunidade.

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 1. Procedimentos para aprovação de projetos

a) Todos os projetos devem ser primeiramente aprovados junto ao Condomínio, como

previsto neste manual e de acordo com o regimento interno, para posterior aprovação
junto aos órgãos públicos competentes.

b) O profissional contratado pelo proprietário, para o desenvolvimento do projeto

arquitetônico, deve realizar consulta prévia junto ao Condomínio para solicitar este
manual. A área técnica do Condomínio está à disposição do proprietário e profissional
técnico, para atendimento em horários previamente agendados.

c) Uma vez elaborados os projetos, os documentos para aprovação destacados no ITEM

2 devem ser enviados ao Condomínio para análise. O profissional responsável irá
analisar os projetos e aprovará ou emitirá um relatório da análise, relacionando as
desconformidades e ajustes necessários de forma a adequar o projeto às normas deste
manual, neste caso, o projeto deverá ser revisto, adequando-o a estas orientações para
nova análise do Condomínio.

d) O proprietário de lote deve observar as restrições de ordem específica para este

loteamento, que regulam o direito de utilização e aproveitamento do lote, sendo que
tais limitações são suplementares e prevalecem após o cumprimento das Legislações
Municipais, Estaduais e Federais, tanto quanto ao uso do solo, quanto à aprovação de
projetos. Tais restrições, conforme previsto em Regimento Interno, devem ser
cumpridas pelo proprietário de lote, bem como por seus sucessores.

e) Após a aprovação do Condomínio, o proprietário deve submeter o projeto à aprovação

da Prefeitura Municipal de Macapá – PMM, uma vez aprovado e obtido o Alvará de
Construção, o proprietário deve encaminhar uma cópia deste documento e do projeto
aprovado pela Prefeitura ao Condomínio, antes do início das obras. Nesta ocasião o
Condomínio emitirá a Autorização de Início de Obras. Antes do início de qualquer
serviço, se faz necessário o cadastramento de operários de construção e prestadores
de serviço junto ao Condomínio para obtenção de permissão de acesso destes no local.

f) Antes do início da obra, somente será permitido o levantamento topográfico e

sondagens do lote, sendo que o proprietário deve comunicar previamente ao

3
 Condomínio, o dia e horário de tais serviços, bem como os profissionais ou empresas
que irão executar o serviço, para que os mesmos possam entrar no Condomínio. É
indicado a execução destes levantamentos prévios para a orientação dos projetos
arquitetônicos e estruturais das futuras residências.

2. Documentos necessários para aprovação de projetos junto ao Condomínio

a) Cópia do Contrato de Compra e Venda com a descrição do lote original ou certidão de

matrícula atualizada.

b) E-mail de solicitação de análise de projeto indicando os dados do proprietário (nome,

números de contato e e-mail) e do autor do projeto (nome, números de contato e e-
mail).

c) Projeto arquitetônico completo, contendo plantas técnicas, cortes, fachadas,

cobertura e detalhes construtivos, em formato digital e em PDF.

d) RRT - Registro de Responsabilidade Técnica, emitido pelo CAU (Conselho de

Arquitetura e Urbanismo) ou ART - Anotação de Responsabilidade Técnica, emitida
pelo CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia), recolhidos pelo autor do
projeto e pelo responsável técnico pela obra, em formato digital.

e) Em caso de unificação ou desdobro, apresentar planta de alteração do lote, se

aplicável, já aprovada pela Prefeitura Municipal de Macapá, acompanhada de ART ou
RRT quitada.

NOTA: Sugerimos por segurança construtiva, o levantamento topográfico e sondagens

do lote antes da confecção dos projetos.

3. Unificação ou desmembramento de lotes

a) É possível unificar dois ou mais lotes adjacentes, de modo a formar um único lote.
Todas as normas do Regimento Interno são aplicáveis também a esse novo lote, cuja
regularização perante a Prefeitura Municipal de Macapá e respectivo registro no
Cartório de Registro de Imóveis, é de responsabilidade exclusiva do proprietário do
lote.

b) Para lotes unidos por divisa lateral, há obrigatoriamente que se manter a profundidade

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 padrão da quadra em que estão situados, podendo a sua recomposição ser feita
unicamente por testada de frente.

Figura 01 – Unificação por divisa lateral

c) Para lotes unidos por divisa de fundos, só será permitida a sua união para obtenção de um
único lote, com duas frentes, respeitando os recuos frontais descritos no ITEM 6.

Figura 02 – Unificação por divisa de fundos

d) Será permitida somente a construção de uma única habitação, sendo vedada a construção
de edícula, ou seja, a construção deverá ser monobloco, devendo ser respeitados os
recuos descritos no ITEM 6.

e) Não será permitida, em hipótese alguma, a abertura de vielas, ruas, praças ou passagens

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 de pedestres, quando da união ou recomposição de lotes.

f) Está proibido o desmembramento de lote único, mesmo que a legislação assim o permita.
Exceto, a partir de lotes resultantes da unificações anteriores, de dois ou mais lotes.

4. Equipamentos permitidos na faixa de recuo

a) Na faixa de recuo frontal, somente pode ser implantados o abrigo de medidores de

água e energia, e a entrada de telefone e TV a cabo, no padrão e localização estipulada
pelo Condomínio.

b) O abrigo de medidores deve obedecer as normas das concessionárias de serviços

públicos da região e ao padrão estabelecido pelo Condomínio.

c) Não é permitida a construção de abrigo para gás engarrafado no recuo frontal,

devendo respeitar os recuos laterais e de fundos.

d) Não são permitidas as instalações de caixas de correio e de lixeiras.

5. Acessos e passeios das calçadas

a) Ao construir o lote, o profissional responsável deve executar o passeio para pedestres

na calçada, respeitando o padrão do Condomínio, com largura de 1,40m (um metro e
quarenta centímentros) ou seguir o alinhamento já existente. O proprietário do lote é
responsável pela execução, preservação e manutenção do passeio ao longo dos
alinhamentos do seu lote.

1,40m

Figura 03 – Passeio para pedestres

6
b) O passeio para pedestres deve ser executado em piso de concreto armado com a
aplicação do piso tátil para deficientes de acordo com as indicações da Prefeitura
Municipal de Macapá.

c) A faixa de passeio público de pedestres deve permanecer totalmente desobstruída,

livre de rampas ou degraus e não pode ter seu perfil natural alterado. Somente será
permitido rampa de acesso para automóveis, na direção da garagem da residência.
Vetado rampa na extensão total do lote.

d) Não poderá haver a plantação de árvores ao longo da calçada, exceto as que já estão
instaladas pela construtora.

e) É vetado o rebaixamento de guias onde estão posicionadas as captações de drenagem

de águas pluviais (“bocas de lobo”) e onde estão instalados os postes de iluminação
pública.

6. Recuos mínimos obrigatórios das construções

a) Os recuos mínimos obrigatórios, são as medidas entre o limite externo da edificação

no plano horizontal e as divisas do lote, contadas a partir da alvenaria externa,
seguindo os tamanhos:

 Recuo Frontal: 3m (três metros) contados da alvenaria, sendo permitida a

projeção de beirais de no máximo 1,50m (um metro e cinquenta centímetros)
até o limite do lote;

 Recuos Laterias: 1,50m (um metro e cinquenta centímetros) cada lateral, sendo
permitidas as projeções dos beirais com avanço máximo de 0,80m (oitenta
centímetros) das divisas laterais.

 Recuo de Fundo: 3m (três metros), sendo permitida a projeção de beirais de no

máximo 1,50m (um metro e cinquenta centímetros) até o limite do lote;

b) Todos os lotes de esquina devem obedecer o recuo frontal principal de 3m (três

metros), sem obstáculos que impeçam a visão dos cruzamentos .

c) Sacadas, jardineiras, terraços, varandas e outros elementos não devem avançar sobre
os recuos.

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 7. Abrigos para automóveis

a) Os abrigos para automóveis podem ocupar um dos recuos laterais somente e desde
que:

 Seja obedecido o recuo frontal de 3m (três metros);

 Não utilize a divisão do lote como sustentação da construção;

 Sua profundidade não exceda a extensão de 8m (oito metros) contados a partir

do limite da construção;

 A cobertura disponha de captação das águas pluviais e que se evite a descarga

sobre o lote vizinho ou sobre o muro de divisa;

 Eventuais construções sobre o abrigo de automóveis respeite o recuo lateral

indicado no manual;

 Sua altura não ultrapasse 3,50m (três metros e cinquenta centímetros) incluindo
o ponto mais alto do telhado ou da cobertura.

Figura 04 – Abrigo para automóveis

NOTA: Fica a critério do proprietário se haverá vão de ventilação, ou não, acima da divisa
do lote vizinho.

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 8. Recuos para piscinas

b) As piscinas devem respeitar o recuo mínimo de 0,50m (cinquenta centímentros), em

relação as divisas laterais e de fundo do lote.

c) Nos lotes com frente para duas ruas, a implantação da área de lazer ou espaço
gourmet, devem respeitar os recuos do ITEM 6, caracterizando o fechamento desta
área como a segunda fachada da construção.

d) Essas regras valem para ofurôs e hidromassagens.

9. Edículas

a) As edículas, quando construídas, devem ser sempre térreas, não podendo ultrapassar
a altura de 3,50m (três metros e cinquenta centímetros) a contar do ponto mais alto
do telhado ou da cobertura.

b) A edícula pode ser construída na faixa de recuo, somente sobre uma parede paralela a
divisão do lote, e pode ser encostada em uma das suas laterais, desde que não haja
aberturas nas divisas do lote vizinho.

c) Caso a altura da edícula ultrapasse a divisão do lote existente, o proprietário deve

solicitar permisão escrita do proprietaio do lote vizinho, caso seja permitido, o
proprietário poderá fazer a ampliação do muro, obedecendo o limite máximo de 3,50m
(três metros e cinquenta centímetros) e o mesmo ficará responsável pela adequação
da face do muro do vizinho, com reboco e pintura.

d) Quando houverem faixas de servidão de passagem de águas pluvias, as edículas devem

respeitar o recuo lateral de 1,50m (um metro e cinquenta centímetros) para estas
divisas.

e) As edículas não podem ser edificadas antes do início da construção principal e

expedição do Alvará de Construção.

10. Restrições específicas das edificações

a) Área mínima da construção principal não pode ser inferior a 100m² (cem metros
quadrados).

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b) As habitações não devem ultrapassar mais que dois pavimentos (térreo e superior)
acima do nível da rua.

c) A edificação deve respeitar uma altura máxima, incluindo o telhado ou cobertura, de

10m (dez metros), contados a parti da cota do abrigo de automóveis.

d) Edificações de dois pavimentos devem apresentar fechamento total de sua cobertura

com o elemento de platibanda em alvenaria, já as construções térreas podem utilizar
o recurso de platibanda frontal, exceto residências de esquina.

e) Os vãos de acesso às edificações e aos compartimentos de permanência prolongada

deverão ter largura mínima de 0,80m (oitenta centímetros). Sendo estes: Sala, cozinha
e quartos (Lei do Uso e Ocupação do Solo – PMM, CAP.VII, Art. 105).

f) Taxa de Ocupação (T.O.): A área coberta de projeção horizontal (excluídas as

projeções de beirais) da construção principal (com um ou dois pavimentos) somada à
área de projeção horizontal da edícula e do abrigo de automóveis (se houverem),
compõe a taxa total de ocupação do lote. Esta soma não pode ultrapassar a 60%
(sessenta por cento) da área do lote.

g) Coeficiente de Aproveitamento (C.A.): A área máxima total construída, que inclui a

edificação principal, somada à área da edícula (se houver) deve ser igual ou menor à
área do lote. Portanto, o coeficiente de aproveitamento máximo permitido é igual a 1
(um).

h) Área mínima permeável: Todos os lotes devem manter uma área mínima permeável
correspondente a 20% (vinte por cento) de sua área, podendo, para esse efeito,
computarem-se as faixas de recuos previstas neste instrumento.

i) Faixas de servidão: Todos os lotes já contemplam as faixas de servidão de águas

pluviais e esgotos de acordo com o posicionamento da construtora.

j) As águas pluviais devem ser direcionadas para a guia. Quando houver “boca de lobo”
próxima às águas pluviais, estas podem ser direcionadas diretamente para ela.

k) É proibida a execução de subsolos nos lotes.

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 NOTA: O Condomínio está locado no Setor Residencial 4 –SR4 de acordo com a Lei do
Uso e Ocupação do Solo da Lei complementar nº 029/2004 da Prefeitura Municipal de
Macapá.

11. Fechamento do lote por muros

a) Fechamento no recuo frontal: Na faixa do recuo frontal será permitido fechamento

com muro em alvenaria com altura máxima de 2m (dois metros) e inclinação para a
parte frontal, como figura abaixo. É proibida sua utilização no alinhamento de frente
do lote, que deve ser mantido sem nenhum tipo de fechamento.

Figura 05 – Muro para faixa de recuo frontal

b) Muros de fechamento das divisas laterais e de fundos: Podem ser executados muros
nas divisas laterais e na divisa de fundo em alvenaria, com altura máxima de 2m (dois
metros), respeitando-se o afastamento de recuo frontal mínimo de 3m (três metros),
sempre revestidos de reboco e pintados externamente.

c) Lote com divisas laterais ou de fundos com Sistemas de Lazer, Áreas Verdes ou Clube:
O lote com divisa lateral ou divisa de fundos para estas áreas, somente pode executar
o fechamento nestas divisas em alvenaria, de altura máxima de 2m (dois metros).

d) Lotes de esquina: O lote de esquina deve ter o fechamento ao longo do alinhamento

secundário executado em alvenaria com altura máxima de 2m (dois metros),
respeitando o afastamento do recuo frontal de 3m (três metros) em relação ao

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 prolongamento do alinhamento principal.

Figura 06 – Muro para faixa de recuo frontal de esquina

12. Procedimentos para início e execução de obras

a) Antes do início da obra, somente será permitido o levantamento topográfico e

sondagens do lote, sendo que o proprietário deve comunicar previamente ao
Condomínio, o dia e horário de tais serviços, bem como os profissionais ou empresas
que irão executar o serviço, para que os mesmos possam entrar no Condomínio.

b) Todas as empresas, seus funcionários e profissionais autônomos contratados pelo

proprietário de lote, devem ser cadastrados no Condomínio, para receberem
autorização de entrada para execução dos serviços e obras.

c) Qualquer obra só pode ser iniciada após a apresentação do projeto aprovado pela
Prefeitura Municipal de Macapá e do Alvará de Construção, e após ser expedida a
autorização para início de obra pelo Condomínio.

d) Qualquer contrariedade às restrições urbanísticas que venham a ser constatadas

mesmo depois da aprovação do projeto, não dará ao proprietário o direito de executar
as obras em desacordo com tais restrições, nem ensejarão contra o Condomínio
qualquer pedido de indenização, ou mesmo perdas e danos.

e) Devem ser enviados ao Condomínio, todos os arquivo de legalização, como os projetos

aprovados, alvarás, licenças, bem como de todas as comunicações relativas a cada lote

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 do empreendimento.

f) Os pedidos de interligação de serviços públicos devem ser feitos pelo proprietário de

lote diretamente às concessionárias locais responsáveis pelo fornecimento de energia
elétrica e de água e esgoto.

g) No caso de modificação de projeto durante a execução da obra, o fato deve ser

comunicado imediatamente ao Condomínio, dando-se início ao processo de nova
análise das plantas e substituição do projeto aprovado.

h) Após os serviços de levantamento topográfico e sondagens o lote deve ter todo o seu
perímetro protegido por tapumes de modo a prover o fechamento da obra.

i) O tapume deve ser colocado e mantido em perfeitas condições durante todo o período
da obra. O tapume deve ser em painéis metálicos ou em madeira, ambos pintados e
com altura de 2m (dois metros).

j) O tapume deve ter portão de acesso à obra para pedestres e carga e descarga de
material.

Figura 07 – Tapume indicado para área de obra

k) Podem ser utilizados terrenos de terceiros dentro do Condomínio para armazenagem

de produtos de obra, desde que haja um documento de autorização do proprietário
do terreno.

l) O início da construção só é permitido após o completo fechamento do canteiro de

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 obras.

m) A placa de obra, deve respeitar os padrões estabelecidos pelos conselhos do CREA /

CAU do Estado e deve ser fixada na parte frontal do tapume, devendo contar no
mínimo, com o nome do proprietário do lote, área total da edificação, profissional
responsável pelo projeto e execução e os registros correspondente ao projeto e
execução.

Figura 08 – Placa de obra modelo CAU

n) O fechamento do lote com tapumes só é permitido durante o período de execução de

obras, sendo proibido para lotes que não estejam sendo edificados.

o) As ruas e passeios devem ser limpos diariamente durante a execução da obra e não
podem ser obstruídos.

p) Não é permitida a utilização e ocupação do passeio, da via pública, de áreas públicas

ou praças para o depósito de materiais de construção ou realização de serviços de
obra ou o fechamento das mesmas com tapume.

q) O barracão de obras pode ser executado em alvenaria, madeira, ou ser um container

de metal, devendo, contudo, ser mantido sempre limpo, pintado e em bom estado de
conservação. Seu acesso deve ser unicamente pelo interior do canteiro, não sendo

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 permitidas aberturas voltadas para os acessos e recuos, de modo a não oferecer visão
interior.

r) O proprietário que estiver realizando obra em seu lote deve providenciar proteções
para evitar danos ao meio fio, durante o acesso de veículos pesados. Da mesma forma,
deve proteger e manter as calçadas, evitando que caminhões de transporte de
caçamba de entulho, descarreguem-nas sem proteção, a fim de preservar os pisos.

s) Toda carga e descarga de materiais, seja por quanto tempo for, deve sempre,
obrigatoriamente, ser efetuada dentro do lote, previamente fechado por tapume e
muro, sendo terminantemente proibido o uso das calçadas, ruas e avenidas do
loteamento para depósito ou acúmulo de materiais de construção.

t) Não é permitido o armazenamento nem a lavagem destes materiais nos passeios ou

nas ruas do loteamento. É proibido despejar resíduos de obra, de qualquer tipo, na
rede de águas pluviais e de esgoto do empreendimento.

u) O esgoto da obra deverá ser captado e conduzido diretamente à rede do Condomínio.

v) As caçambas de entulho podem ser instaladas, somente, sobre o leito pavimentado

das ruas, nunca sobre as calçadas ou sobre as guias e sarjetas.

w) São permitidos anúncios de venda ou locação do imóvel de qualquer natureza nos

terrenos e nas edificações, desde que com autorização do Condomínio.

x) Fica terminantemente proibido o preparo de concreto, massas para assentamento e

revestimento, ou qualquer outro tipo de material destinado à construção, no passeio,
vias públicas ou áreas de lazer.

y) Não é permitida a lavagem de veículos, tais como caminhões de concreto, na área

intramuros ou no entorno do empreendimento. Caso isto ocorra, o proprietário será
notificado pelo Condomínio. Todos os caminhões de transporte de materiais passíveis
de derramamento (brita, areia, etc.) devem transitar com lonas de cobertura, caso
contrário não será autorizada a entrada e trânsito no loteamento. É proibido
estacionar veículos de carga nas ruas e avenidas do loteamento.

z) O Condomínio fará vistorias periódicas durante a execução da obra, para a verificação

da concordância com o projeto aprovado. Em caso de obra paralisada o proprietário

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 deve comunicar o Condomínio imediatamente e manter sua obra fechada, evitando
assim a entrada de pessoas não autorizadas na mesma.

aa) É proibido pernoitar na obra, devendo os empregados contratados obedecerem aos

horários de trabalho definidos no Regimento Interno do Condomínio.

bb) Não é permitida a queima de entulho e materiais que possam causar poluição
ambiental.

13. Auto de conclusão da obra

a) Ao final da obra, o proprietário deverá comunicar ao Condomínio para que este possa
efetuar a vistoria de conclusão da obra.

b) A obra só é considerada concluída se estiver de fato terminada e limpa, sem restos de

materiais, detritos e lixo no lote edificado.

c) Após a obra ter sido vistoriada pelo Condomínio, o proprietário poderá solicitar o
“Habite-se” junto a Prefeitura Municipal de Macapá.

d) Não é indicado a habitação no lote antes da emissão do “Habite-se” pela Prefeitura

Municipal de Macapá.

14. Responsabilidade do proprietário de lote

a) O descumprimento das obrigações previstas neste manual, em um ou mais itens,

sujeita o proprietário do lote às cominações previstas no Regimento Interno do
Condomínio.

b) As condições aqui descritas têm por finalidade assegurar o uso apropriado do lote e
estimular construções de residências de arquitetura compatível com as características
do empreendimento e, proteger os proprietários contra o uso indevido e danoso dos
imóveis, que poderão desvalorizar a propriedade.

c) Os projetos necessários às construções devem ser elaborados por Profissionais

Técnicos Habilitados (Arquitetos e/ou Engenheiros), os quais assumem a
responsabilidade pelos atos praticados e o acompanhamento da obra até sua
conclusão.

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d) O autor do projeto deve considerar os pontos de redes, postes, “bocas de lobo”,
verificando-os in loco, de forma que a construção não obstrua ou gere interferência
nos mesmos. Ainda que o projeto seja aprovado pelo Condomínio, no momento em
que for identificado o descumprimento deste manual, fica o proprietário do lote
responsável pela correção, incluindo custos para tal modificação. A manutenção do
descumprimento sujeita o proprietário às penalidades previstas no Regimento Interno
do Condomínio.

e) Fica estabelecido que, tanto a vendedora como quaisquer dos compradores e o

condomínio, em conjunto ou isoladamente, podem promover ação judicial ou tomar
outras providências pertinentes, a fim de impedir construções em desacordo com as
restrições urbanísticas previstas no manual.

f) O proprietário de lote deve obedecer rigorosamente às determinações da Prefeitura

Municipal de Macapá e dos demais Órgãos Públicos competentes, no que se refere à
utilização e aproveitamento do lote, não podendo, igualmente, fazer instalações
prejudiciais aos lotes vizinhos, responsabilizando-se inteiramente por eventuais
infrações às Leis, Regulamentos e Posturas que devam ser observadas.

g) O proprietário de lote responde por todo e qualquer acidente, de qualquer natureza

que afetar pessoas, animais ou bens, por sua culpa ou de terceiros contratados, bem
como pelos prejuízos que causar ou vier a causar a terceiros, sujeitando-se ao
cumprimento das penalidades impostas pelo Condomínio, sem prejuízo da
responsabilidade civil e criminal prevista em lei.

h) Enquanto não edificar, o proprietário de lote deve mantê-lo limpo e roçado.

15. Restrições quanto ao uso do móvel

a) Não é permitida a construção de mais de uma residência por lote, que se destinará
exclusivamente à habitação e moradia de uma única família.

b) Não é permitida construção de prédios não residenciais, tais como prédios para fins
comerciais, industriais ou de escritórios.

c) Não é permitida construção de residências em madeira ou qualquer outro tipo de

material, que não seja a alvenaria comum ou de blocos de cimentício.

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