BAIXADA SANTISTA

LEGISLAÇÃO URBANA

Ana Carolina Detilio - R.A 21105168 /Caroline Henrique - R.A 20954184/ Giovanna Rolim - R.A 21095764 /Nicole Nassif - R.A 21073353
 MAPA 01
PLANO DIRETOR

FONTE: SMA - CPLA, 2009 / AGEM, 2009

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LEGISLAÇÃO URBANA
 MAPA 02
USO E OCUPAÇÃO
DO SOLO

FONTE: EMPLASA .

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LEGISLAÇÃO URBANA
 MAPA 03
ANALISE PLANO DIRETOR X REALIDADE URBANA

MAPA PLANO DIRETOR MAPA ANALISES

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LEGISLAÇÃO URBANA
 MAPA 03
ANALISE - PLANO DIRETOR X
REALIDADE URBANA
ÁREA COM ALTO INCENTIVO FISCAL E BAIXO INCENTIVO A
INFRAESTRUTURA – Áreas impostas e consideradas polos
econômicos da Baixada Santista geram renda e
empregos a população, porém deixam a infraestrutura e
equipamentos públicos aos moradores de forma
precária.
ÁREAS COM INCENTIVOS DE ALTA DENSIDADE EM ZONAS
INSTAVEIS – Observamos zonas por toda extensão do
território com precariedades de habitação como
residências próximas aos rios, em áreas de preservação,
palafitas e em zonas de risco de deslizamento, o que
impacta é o momento em que analisamos o Plano Diretor
e vemos um incentivo de urbanização nesses locais que
deveriam ser locais de habitações irregulares.
ZONAS DE INCENTIVOS A VERTICALIZAÇÃO – O incentivo
de verticalização das orlas já é um cenário recorrente na
Baixada Santista, porém algumas áreas demarcadas pelo
Plano diretor incentivando essa verticalização são locais
de orla preservados com mata densa o que incentiva o
desmatamento e alimenta a especulação imobiliária
local.

ZONA RURAL EM PROCESSO DE

TRANSFORMAÇÃO/EXPANSÃO URBANA – O Plano Diretor
estabelece uma zona rural na cidade de Peruíbe, a região é
cercada por uma Zona Ambientalmente Protegida. Na área
rural temos inúmeras habitações e pudemos observar uma
expansão dessa concentração para as áreas ambientais que
deveriam se manter preservadas.
ZONA DE EXPANSÃO URBANA ESTABELECIDA PELO USO DO
SOLO – O mapeamento do Uso do Solo traz zonas de
expansão urbana algumas dessas áreas são compostas por
uma vegetação densa e áreas com risco de deslizamento,
visualizando esses pontos foi possível analisar a falta de
coerência da legislação em incentivar o desenvolvimento
urbano nessas áreas.
INCENTIVOS INDUSTRIAIS – Os incentivos fiscais nessas
áreas incentivam a instalações de industrias criando
grandes polos industriais pelo território, porém em porções
de território essas áreas estão sendo propostas com os
arredores predominantemente residencial implicando
diretamente na qualidade de vida dos moradores próximos,
como as contaminações do solo, água e ar.

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 MAPA 04
DINÂMICA IMOBILIÁRIA

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 MAPA 05
VULNERABILIDADES
SOCIAIS E ECOLÓGICAS

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 MAPA 06
CLASSIFICAÇÃO DE
ZONAS

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 MAPA 07
SÍNTESE DE PROBLEMATICAS
Plano Diretor conflitante com urbanização
existente:
Falta ou incentivo de uma legislação de apoio
condizente com a real situação de áreas problemáticas
da cidade.

Habitações em zonas instáveis:

Grande parte do território conta com habitações
irregulares e precárias, a maioria delas estabelecidas
em zonas de risco geológico, inundações e em áreas de
remanescentes de restinga ou mata atlântica.

Zona de Expansão Urbana – Incentivo da

Legislação:
Em algumas cidades foram mapeadas zonas de
expansão urbana definindo machas onde deve se
expandir a urbanização, porém essas zonas estão
sendo incentivadas em áreas próximas as de risco de
deslizamento e em áreas de remanescentes. O
desenvolvimento deve ser incentivado de maneira
consciente e sucinto.

Especulação imobiliária – Verticalização e

encarecimento das orlas
A Baixada Santista em toda sua história sempre contou
com uma grande especulação próximo as orlas, o que
caracterizou o território com grandes arranha-céus nas
faixas de areia e habitações mais simples no interior do
território. Os lotes próximos as praias se tornaram
extremamente caros o que causou a ocupação da
população de baixa renda para zonas mais distantes e
sem infraestrutura. Observamos que apesar desse
cenário já existente em grande parte do território áreas
menos verticalizadas e até mesmo as que já estão
extremamente verticalizadas continuam incentivando e
empreendendo edificações nas regiões de orla
ocasionando problemas climáticos e concentrando a
infraestrutura.

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