UNIVERSIDADE FEDERAL DE PERNAMBUCO

CENTRO DE CIÊNCIAS JURÍDICAS

FACULDADE DE DIREITO DO RECIFE
PÓS-GRADUAÇÃO lato sensu EM DIREITO CIVIL E EMPRESARIAL

JADIAEL LIMA BEZERRA JÚNIOR

DA POSSIBILIDADE DE REVISÃO DOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO

IMOBILIÁRIA EM RAZÃO DA PANDEMIA PELO NOVO CORONAVÍRUS
(COVID-19)

RECIFE-PE
2021
 Jadiael Lima Bezerra Júnior

DA POSSIBILIDADE DE REVISÃO DOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO

IMOBILIÁRIA EM RAZÃO DA PANDEMIA PELO NOVO CORONAVÍRUS
(COVID-19)

Trabalho de Conclusão de Curso apresentado ao Programa de

Pós-Graduação lato sensu em Direito Civil e Empresarial do
Centro de Ciências Jurídicas / Faculdade de Direito do Recife
da Universidade Federal de Pernambuco como requisito parcial
para obtenção do título de especialista.

Orientadora: Professora Mestra Cora Cristina Ramos Barros

Costa.

Recife-PE
2021
 RESUMO

O presente estudo científico tem por objetivo demonstrar a possibilidade jurídica de revisar os
contratos de locação imobiliária em razão da pandemia pelo novo coronavírus (Covid-19),
fato superveniente à formação do contrato. Apresentando as medidas jurídicas disponíveis no
ordenamento normativo brasileiro para readequar os negócios jurídicos impactados pela crise
econômica gerada pelas restrições ao convívio social impostas pelo Poder Público. O artigo
abordará a aplicação da teoria da imprevisão como principal fundamento a ser utilizado pelos
locatários para revisar o contrato de locação imobiliária, evitando que apenas uma das partes
do negócio jurídico suporte sozinha os efeitos negativos da pandemia pelo novo coronavírus.
Pretenderá ainda, abordar a situação dos projetos de lei nº 1.179/2020 e o de nº 034/2021, e
também, apresentar um comparativo entre a revisão dos contratos de locação residencial do
não residencial. Desse modo, as questões brevemente resumidas serão abordadas e
esclarecidas no bojo do presente artigo científico.

Palavras-Chave: Contrato. Locação imobiliária. Pandemia. Coronavírus. Fato superveniente.

Teoria da imprevisão. Revisão contratual.
 SÚMARIO

1. INTRODUÇÃO.......................................................................................................... 05

2. DA PANDEMIA PELO NOVO CORONAVÍRUS...................................................

DAS MEDIDAS ADOTADAS PELO PODER PÚBLICO BRASILEIRO NO
2.1
COMBATE A DISSEMINAÇÃO DO NOVO CORONAVÍRUS (COVID-19).......
DOS PRINCIPAIS IMPACTOS NEGATIVOS NA ECONÔMIA BRASILEIRA
2.2 EM DECORRÊNCIA DAS MEDIDAS RESTRITIVAS ADOTADAS PELO
PODER PÚBLICO PARA CONTROLE DA PANDEMIA.......................................
2.3 DO PROJETO DE LEI Nº 1.179 DE 2020.................................................................
2.4 DO PROJETO DE LEI Nº 034 DE 2021....................................................................

3. DOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA...............................................

DAS MEDIDAS JURÍDICAS DISPONÍVEIS NO ORDENAMENTO JURÍDICO

4. BRASILEIRO PARA EQUILIBRAR OS CONTRATOS EM RAZÃO DE FATO
SUPERVENIENTE À SUA FORMAÇÃO................................................................

5. DA TEORIA DA IMPREVISÃO OU DA IMPREVISIBIIDADE............................

DA APLICAÇÃO DA TEORIA DA IMPREVISÃO NOS CONTRATOS DE

6.
LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA.......................................................................................
6.1 DA REVISÃO DOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL.....................
6.2 DA REVISÃO DOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL...........

7. CONCLUSÃO............................................................................................................

8. REFERÊNCIAS..........................................................................................................
1 APRESENTAÇÃO......................................................................................................... 16

2 INTRODUÇÃO.............................................................................................................. 17

3 CONTEXTUALIZAÇÃO DA ÁREA DE ESTUDO......................................................... 30

3.1 Um breve olhar sobre a formação de Recife, Zumbi e Madalena................................. 30
3.2 Do Textifício Santa Maria à formação da Comunidade Sítio do Berardo...................... 48

3.3 As Formas de ocupação na Madalena e Zumbi............................................................ 50

4 PRODUÇÃO ESPACIAL E TRANSFORMAÇÕES NO COTIDIANO DOS BAIRROS 58

4.1 O bairro sob a ótica do espaço vivido............................................................................ 66
4.2 A Lei dos 12 Bairros e seus impactos sobre a Madalena............................................. 72
4.3 Enquanto isso, As Zonas Especiais de Interesse Social – ZEIS................................... 86
4.4 O cotidiano e os modos de uso..................................................................................... 111

5 CONSIDERAÇÕES FINAIS.......................................................................................... 127

REFERÊNCIAS............................................................................................................. 130

APENDICE A – ROTEIRO DE ENTREVISTAS COM MORADORES.......................... 135

APENDICE B – ROTEIRO DE ENTREVISTA COM COMERCIANTES....................... 136

APENDICE C – ROTEIRO DE ENTREVISTA COM EMPREENDEDOR SOCIAL/

LÍDER 137
SOCIAL.........................................................................................................................

APENDICE D – ROTEIRO DE ENTREVISTA COM DIREÇÃO COMPAZ................... 138

APENDICE E – TERMOS DE AUTORIZAÇÃO DE USO DE IMAGEM....................... 139

 4

1. INTRODUÇÃO

Desde meados do mês de março de 2020, os países que fazem parte do planeta terra,
em especial o Brasil, vêm sofrendo com os efeitos da pandemia pelo novo coronavírus
(Covid-19). Um vírus que causa doença respiratória, de fácil transmissão entre as pessoas e de
alta letalidade. É um acontecimento imprevisível e sem precedente no país, que além de afetar
a saúde das pessoas, contribuiu para gerar um cenário de recessão econômica.

Em detrimento do avanço da doença (Covid-19) no Brasil, e como forma de evitar o

colapso no sistema de saúde nacional, o Poder Público reconheceu o estado de calamidade
pública e adotou inúmeras medidas restritivas para combater a propagação do novo
coronavírus, dentre elas, se destacam o isolamento social, a suspensão de atividades
econômicas não essenciais, redução no horário de funcionamento de algumas empresas e a
diminuição da jornada de trabalho dos funcionários. Determinações que atingiram
drasticamente a circulação de pessoas nas ruas das cidades, principalmente nas áreas
comerciais.

Diante dessas medidas restritivas, a economia brasileira foi impactada

negativamente, ocorrendo uma diminuição da capacidade geral de consumo diante do
aumento do desemprego e da redução de faturamento das pessoas físicas e jurídicas. Ademais,
o incentivo massivo para as pessoas se manterem isoladas socialmente em suas residências,
contribuiu de forma significativa para diminuição da circulação de riquezas na sociedade
brasileira.

Nesse cenário provocado pela pandemia do novo coronavírus, os contratos de trato

sucessivo ou de execução continuada, como é o caso dos contratos de locação imobiliária
tanto residencial quanto para fins comerciais, ficaram em uma situação de incertezas, no
tocante ao seu cumprimento. Pois, a diminuição da renda dos locatários por fato superveniente
à formação do contrato tende a dificultar o cumprimento das obrigações assumidas,
especialmente o adimplemento dos aluguéis.

Para essa situação de desequilíbrio contratual ocorrido por acontecimentos

imprevisíveis e alheios a vontade das partes, o ordenamento jurídico brasileiro dispõe de
mecanismos que deverão ser observados pelas partes do contrato quando a tentativa de
renegociação extrajudicial restar inexitosa. Essas medidas estão disciplinas nos artigos 18 e 19
 5

da Lei nº 8.245/1991, e também, de forma subsidiária, nos artigos 317, 478, 479 e 480 do
Código Civil Brasileiro.

Os dispositivos mencionados evidenciam a teoria da imprevisão, que permite ocorrer

à resolução ou a revisão contratual, quando ficar demonstrado, que o fato superveniente a
formação do contrato é de caráter extraordinário e imprevisível, que foge da normalidade dos
acontecimentos do cotidiano, evitando a onerosidade excessiva.

Desse modo, deve-se asseverar que não há lacuna legislativa no Brasil, no tocante a
possibilidade de reequilibrar os contratos de locação imobiliária em razão de acontecimento
superveniente à sua formação. No caso, o fato superveniente é a pandemia do novo
coronavírus (Covid-19), situação imprevisível que escapa da normalidade do cotidiano de
qualquer sociedade.

A metodologia aplicada no presente trabalho de conclusão de curso, pauta-se em

pesquisa bibliográfica, através de renomados livros que tratam da matéria, bem como o acesso
aos sites do Planalto para consultar as legislações vigentes no país, da Câmera de Deputados e
do Senado Federal para acompanhar o trâmite dos projetos de lei de nº 1.179/2020 e o de nº
031/2021 e demais sites de notícias, ferramentas de grande importância na construção deste
artigo científico. Ademais, esta pesquisa propõe-se a demonstrar os argumentos necessários
para que a parte locatária possa utilizá-los na fundamentação do seu pedido de revisão do
contrato de locação imobiliária em razão da pandemia pelo novo coronavírus (Covid-19),
buscando o equilíbrio do negócio jurídico, e com isso, evitar que apenas a parte locatária
suporte sozinha os efeitos negativos da pandemia.
 6

2. DA PANDEMIA PELO NOVO CORONAVÍRUS (COVID-19)

Em dezembro de 2019, surgiam os primeiros casos de uma síndrome gripal

desconhecida com evolução para síndrome respiratória aguda em Wuran, capital da província
de Hubei, na China, que mais tarde foi constatado como Covid-19, enfermidade causada pelo
novo coronavírus (SARS-CoV-2).

Segundo o Ministério da Saúde, a doença Covid-19 é uma infecção respiratória

aguda provocada pelo coronavírus (SARS-CoV-2), de elevada gravidade, de fácil transmissão
entre as pessoas e de disseminação global.1

Após receber diversos alertas sobre a doença (Covid-19), que provoca febre,
cansaço, tosse seca, perda de olfato e paladar e, também, problemas na respiração, em 11 de
março de 2020, a Organização Mundial de Saúde – OMS declarou que o planeta terra estava
vivendo uma pandemia global pelo novo coronavírus (Covid-19).

De acordo com a OMS, a pandemia consiste em uma disseminação a nível global de

uma nova doença que se espalha por diferentes países e regiões do mundo, com transmissão
de ser humano para ser humano, com alto nível de contágio.2

Desde o início da pandemia, o Brasil registrou mais de dezenove milhões de casos de

Covid-19, além disso, contabilizou mais de quinhentos mil óbitos em decorrência do novo
coronavírus (Covid-19).3 A pandemia causada pela Covid-19 acarretou e vem acarretando
inúmeros problemas de caráter econômico e social.

Desse modo, em face da alta capacidade de transmissão desse vírus e de sua

letalidade, centenas de países, incluindo o Brasil, adotaram medidas restritivas com a
finalidade de combater o aumento do contágio e, com isso, diminuir a circulação do vírus
entre as pessoas.

Entretanto, tais medidas rígidas implicaram em mudanças drásticas, que se fizeram

sentir na economia, nos serviços de saúde, no mercado de consumo e principalmente nas
relações comerciais e contratuais.

1
BRASIL. Ministério da Saúde. Disponível em <https://www.gov.br/saude/pt-br/coronavirus/o-que-e-o-
coronavirus>. Acesso em: 01 de Julho de 2021.
2
BRASIL. Organização Pan-Americana da Saúde. Disponível em <www.paho.org/pt/covid19/historico-da-
pandemia-covid-19>. Acesso em: 01 de Julho de 2021.
3
Brasil tem 1.366 mortes por Covid-19 em 24 horas e total de óbitos passa de 553 mil. G1, 2021. Disponível em
<https://g1.globo.com/bemestar/coronavirus/noticia/2021/07/28/brasil-tem-1366-mortes-por-covid-19-em-24-
horas-e-total-de-obitos-passa-de-553-mil.ghtml> . Acesso em 28 de Julho de 2021.
 7

2.1. DAS MEDIDAS ADOTADAS PELO PODER PÚBLICO BRASILEIRO NO

COMBATE A DISSEMINAÇÃO DO NOVO CORONAVÍRUS (COVID-19)

Em detrimento do avanço da proliferação em massa do novo coronavírus a nível

mundial, no dia 06 de fevereiro de 2020, editou-se a Lei Federal nº 13.979, denominada de
Lei Nacional da Quarentena.

A Lei em questão dispõe sobre inúmeras medidas a serem tomadas para

enfrentamento da emergência de saúde pública de importância internacional decorrente do
surto do novo coronavírus. Além de diferenciar, em seu artigo 2º, quarentena de isolamento, e
de determinar o uso obrigatório de máscara de proteção individual para circulação em espaços
públicos e privados acessíveis ao público, também, elenca os profissionais essenciais ao
controle de doenças e à manutenção da ordem pública.4

Em 20 de março de 2020, foi aprovado pelo Congresso Nacional e publicado no

diário oficial da união o Decreto Legislativo nº 06 de 2020, reconhecendo a ocorrência do
estado de calamidade pública no Brasil.

Com o reconhecimento do estado de calamidade pública no país, foi possível que o

governo aumentasse a despesa pública em razão da pandemia. Com essa liberdade de gasto, o
governo alargou despesas com o programa assistencial do Bolsa Família, assegurou o repasse
de recursos para pagamento do auxílio emergencial e direcionou quantias extras para os
estados e municípios adquirem medicamentos e insumos.5

Os governos estaduais e municipais por todo o território nacional adotaram inúmeras

medidas de natureza temporárias para combater a disseminação do novo coronavírus. Dentre
elas, se destaca a determinação do distanciamento e isolamento social, cancelamento de
eventos, alterações de horários de funcionamento e forma de atendimento ao público e das
restrições de funcionamento presencial de comércios e indústrias que exploram atividades de
caráter não essencial.

No caso do Estado de Pernambuco, por exemplo, houve a entrada em vigor do

Decreto nº 48.833, de 20.03.2020, que declarou situação de calamidade pública em todo o
estado. Além disso, também entrou em vigor o Decreto nº 48.809, de 14.03.2020, que
4
BRASIL. Lei Federal nº 13.979, de 06 de Fevereiro de 2020. Disponível em:
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2019-2022/2020/lei/l13979.htm>. Acesso em 02 de Julho de 2021.
5
BRASIL. Senado Federal. Disponível em: <https://www12.senado.leg.br/noticias/materias/2021/01/06/fim-de-
vigencia-do-estado-de-calamidade-acaba-com-auxilios-emergenciais-e-muda-regras-fiscais-e-orcamentarias>.
Acesso em 02 de Julho de 2021.
 8

suspendeu diversos serviços e atividades, no âmbito do Estado de Pernambuco. Dentre as

atividades suspensas estão: funcionamento das escolas, universidades e demais instituições de
ensino, público ou privado, bares, shoppings centers e demais estabelecimentos que exploram
atividades não essenciais, podendo funcionar apenas “serviços e atividades essenciais”.6

São medidas adotadas pelo Poder Público com a finalidade de combater o avanço do
novo coronavírus (Covid-19) e, com isso, garantir a proteção da saúde da população, evitar o
colapso do sistema de saúde e reduzir a quantidade de óbitos causados pelo vírus.

2.2. DOS PRINCIPAIS IMPACTOS NEGATIVOS NA ECONOMIA BRASILEIRA EM

DECORRÊNCIA DAS MEDIDAS RESTRITIVAS ADOTADAS PELO PODER
PÚBLICO PARA CONTROLE DA PANDEMIA

Com a pandemia da Covid-19, as medidas restritivas impostas pelo Poder Público, de

distanciamento e isolamento social tiveram um impacto negativo não apenas nas questões
psicológicas das pessoas, mas também na saúde econômico-financeira de toda sociedade
brasileira, afinal muitas empresas, em especial os pequenos e médios empresários, estão
encontrando enormes dificuldades em gerar qualquer tipo de receita e, em contrapartida, suas
obrigações e despesas, dentre elas com o pagamento de aluguéis, foram mantidas e até mesmo
agravadas, em decorrência da pandemia.

Segundo o observatório da Fundação Oswaldo Cruz – FIOCRUZ, os impactos da

pandemia de Covid-19, causada pelo Novo Coronavírus, produziram e vêm produzindo
repercussões não apenas de ordem biomédica e epidemiológica em escala global, mas também
no âmbito social, econômico, político e cultural, haja vista, ser um acontecimento sem
precedentes na história recente das epidemias no país.7

O Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) divulgaram dados mostrando

que a taxa de desemprego atingiu 14,7% no primeiro trimestre do ano de 2021.8

Além da queda na renda das famílias, na diminuição de investimentos no País e na

redução da capacidade produtiva das indústrias, o mercado de consumo sentiu a diminuição
6
PERNAMBUCO. Decreto nº 48.809, de 14 de março de 2020. Pernambuco: Assembléia Legislativa, [2020].
Disponível em: <https://legis.alepe.pe.gov.br/texto.aspx?id=49417&tipo=> . Acesso em 10 de Julho de 2021.
7
FIOCRUZ. Impactos sociais, econômicos, culturais e políticos da pandemia. Disponível em:
<https://portal.fiocruz.br/impactos-sociais-economicos-culturais-e-politicos-da-pandemia>. Acesso em 10 de
Julho de 2021.
8
Brasil soma recorte de 14,8 mi de desempregados em meio à crise da pandemia. UOL, 2021. Disponível em:
<https://economia.uol.com.br/noticias/reuters/2021/05/27/brasil-tem-desemprego-de-147-no-tri-ate-marco-diz-
ibge.htm>. Acesso em 10 de Julho de 2021.
 9

da capacidade geral de consumo, haja vista, com as medidas de restrições impostas à

atividade econômica, as pessoas deixaram de consumir inúmeros produtos e serviços tidos
como não essenciais.9

Nesse contexto provocado pela pandemia do novo coronavírus, os contratos de

execução continuada, como é o caso dos contratos de locação imobiliária, tanto residencial
quanto para fins comerciais, ficam em uma situação de incertezas, no tocante ao seu
cumprimento. Pois, tornam-se o centro das discussões acerca da possibilidade ou não de suas
cláusulas serem revistas e até mesmo na possibilidade do locatário se abster de cumprir às
obrigações pactuadas.

O Brasil terá grandes desafios aos longos dos próximos anos, o primeiro é a
conclusão o mais breve possível do programa de vacinação contra a Covid-19, que atualmente
já imunizou mais de sessenta milhões de pessoas no Brasil10, para que quantidade de
contaminados e óbitos decorrentes do vírus diminua drasticamente. Além disso, o país terá
que adotar medidas para combater a grave recessão econômica causada pela pandemia do
novo coronavírus (Covid-19).

2.3. DO PROJETO DE LEI Nº 1.179 DE 2020

No dia 13 de abril de 2020, o Senador Federal Antônio Anastasia do Partido Social

Democrático do Estado de Minas Gerais – PSD/MG, apresentou a Câmara dos Deputados o
Projeto de Lei nº 1.179 de 2020, que tinha como finalidade instituir normas de natureza
transitória e emergencial, aplicáveis às relações de direito privado durante o período de
calamidade pública causada pela pandemia pelo novo coronavírus (Covid-19).11

Dentre outras disposições, o Projeto de Lei nº 1.179/2020 tratava em seus artigos 6º e

7º, a possibilidade de resilição, resolução e revisão dos contratos, além disso, no tocante a
locação de imóveis urbanos disciplinava em seu artigo 9º, a impossibilidade de concessão de

9
Como a pandemia ‘bagunçou’ a economia brasileira em 2020. G1, 2020. Disponível em:
<https://g1.globo.com/economia/noticia/2020/12/12/como-a-pandemia-baguncou-a-economia-brasileira-em-
2020.ghtml>. Acesso em: 10 de julho de 2021.
10
Vacinação contra Covid: mais de 61 milhões estão totalmente imunizados; 130 milhões tomaram a 1º dose.
G1, 2021. Disponível em: < https://g1.globo.com/bemestar/vacina/noticia/2021/08/30/vacinacao-contra-a-covid-
mais-de-61-milhoes-estao-totalmente-imunizados-130-milhoes-tomaram-a-1a-dose.ghtml>. Acesso em: 31 de
Agosto de 2021.
11
BRASIL. Câmara dos Deputados. Tramitação do Projeto de Lei nº 1.179/2020. Disponível em:
<https://www.camara.leg.br/proposicoesWeb/fichadetramitacao?idProposicao=2247564> . Acesso em: 11 de
Julho de 2021.
 10

liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações judiciais de despejo. 12 Diante desta
possibilidade de não ocorrer o despejo, a parte locatária ao ter a sua situação econômico-
financeira atingida pelos impactos negativos da pandemia da Covid-19, teria embasamento
jurídico para suspender o pagamento dos aluguéis durante o período mais crítico da pandemia.

Entretanto, após debates, as medidas mencionadas acima, no entanto, não foram

aprovadas em sua integralidade pelo Senado Federal, sob o argumento de que os proprietários,
locadores dos imóveis, poderiam depender da receita do aluguel para assegurar o seu sustento
de sua família, e com isso, de certa forma, também foram atingidos pela pandemia da Covid-
19.13

Após algumas importantes alterações ao texto original do Projeto de Lei nº

1.179/2020, houve a aprovação e no dia 10 de junho de 2020, entrou em vigor a Lei nº
14.010/202014. Mas, nenhuma das regras emergenciais que abordava especificamente os
contratos de locação imobiliária foi aprovada e o texto da mencionada lei, acabou não tendo
considerável impacto nesse tipo de relação jurídica.

2.4. DO PROJETO DE LEI Nº 034 DE 2021

No dia 03 de fevereiro de 2021, o Deputado Federal João Carlos Bacelar Batista do

partido Podemos – PODE do Estado da Bahia/BA, apresentou a Câmara de Deputados o
Projeto de Lei nº 034 de 2021, que têm como objetivo instituir regras sobre renegociação
extrajudicial das locações não residenciais de imóvel urbano contratadas até 20 de março de
2020.15

O Projeto de Lei nº 034/2021 busca incentivar as tratativas de renegociação entre a

parte locatária e a parte locadora de imóvel para fins comerciais, desde que o contrato de
locação tenha sido firmado até o dia 20 de março de 2020, ou seja, celebrado antes da
decretação da pandemia no Brasil. Ademais, prevê a possibilidade de redução de 20% (vinte

12
BRASIL. Câmara dos Deputados. Projeto de Lei nº 1.179/2020. Dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial
e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do coronavírus (Covid-
19). Brasília: Câmara dos Deputados, 2020. Disponível em: <https://www.camara.leg.br/proposicoes
Web/prop_mostrarintegra? codteor=1880267&filename=PL+1179/2020>. Acesso em: 11 de Julho de 2021.
13
BRASIL. Senado Federal. Emenda nº 68 e 81 ao Projeto de Lei nº 1.179/2020. Alteração do artigo 9º do
Projeto de Lei nº 1.179, de 2020. Disponível em:
<https://www25.senado.leg.br/web/atividade/materias/-/materia/141306>. Acesso em: 11 de Julho de 2021.
14
BRASIL. Lei nº 14.010, de 10 de Junho de 2020. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_
ato2019-2022/2020/lei/L14010.htm>. Acesso em: 11 de Julho de 2021.
15
BRASIL. Câmara dos Deputados. Tramitação do Projeto de Lei nº 034 de 2021. Disponível em:
<https://www.camara.leg.br/proposicoesWeb/fichadetramitacao?idProposicao=2268659>. Acesso em: 11 de
Julho de 2021.
 11

por cento) no valor do aluguel, caso a parte locadora se mantenha inerte a proposta de
renegociação formulada pela parte locatária.16

No tocante a tramitação do Projeto de Lei nº 034/2021, desde o dia 08.04.2021,

aguarda-se manifestação da Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania.17

A aprovação desse projeto de lei é de grande importância para o setor empresarial,

pois iria ajudar as empresas de médio e pequeno porte a se reestruturar financeiramente, no
tocante as obrigações contratuais de natureza continua, pois em muitos casos o faturamento
desses empresários, no período de pandemia, é destinado unicamente para arcar com as
despesas de manutenção do estabelecimento, acarretando em um desequilíbrio contratual,
onde apenas a parte locatária suporta de forma sozinha os impactos da pandemia da Covid-19.

3. DOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA

16
BRASIL. Câmara dos Deputados. Projeto de Lei nº 034 de 2021. Dispõe sobre renegociação extrajudicial das
locações não residenciais de imóvel urbano contratadas até 20 de março de 2020. Brasília: Câmara dos
Deputados, 2021. Disponível em: <https://www.camara.leg.br/proposicoesWeb/prop_mostrarintegra;jsessionid
=node01bo2ld4mcmdatixdu25fwlqdu2886223.node0?codteor=1959586&filename=PL+34/2021>. Acesso em:
11 de Julho de 2021.
17
BRASIL. Câmara dos Deputados. Tramitação do Projeto de Lei nº 034 de 2021. Disponível em:
<https://www.camara.leg.br/proposicoesWeb/fichadetramitacao?idProposicao=2268659>. Acesso em: 11 de
Julho de 2021.
 12

O contrato de locação é um dos instrumentos mais usados no decorrer da evolução da

humanidade, é através dele que as pessoas formalizam seus negócios jurídicos, descrevendo o
objeto da locação, valor a ser pago pelo locatário e se o prazo será determinado ou
indeterminado.

De acordo com o artigo 565 do Código Civil, no contrato de locação, uma das partes
se obriga a ceder à outra, por período determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível,
mediante retribuição.18

Inicialmente se faz necessário apresentar algumas breves considerações formuladas

pelo professor Cleyson de Moraes Mello sobre a figura do contrato, vejamos:

O contrato é um negócio jurídico bilateral ou plurilateral que representa um

acordo (pacto) de duas ou mais vontades, cujos interesses se contrapõem, já
que uma das partes contratantes quer a prestação e a outra a contraprestação.
É um acordo de vontades, capaz de criar, modificar ou extinguir relações
jurídicas. O contrato deve ser analisado não só a partir do plano de interação
entre as partes contratantes, bem como deve refletir as suas conexões
externas (relação do contrato com o mercado – plano econômico) e a sua
inserção no “mundo da vida” (mundo vivido, dasein, ser-no-mundo),
traduzindo, destarte, uma dinâmica socioeconômica a relação jurídico
contratual.19

Nesse sentido, além das cláusulas e condições previstas no contrato, as partes

também deverão observar os acontecimentos externos no momento da celebração do contrato
e em seu cumprimento, devendo sempre prevalecer à função social do contrato e a boa-fé
objetiva das partes contratuais.

Existem inúmeros tipos de contratos, alguns nominados no código civil brasileiro e

por leis especiais e outros inominados: compra e venda, troca ou permuta, empréstimo,
doação, prestação de serviços, e também, o contrato de locação imobiliária, o qual se dará
total atenção no decorrer desta pesquisa.

A locação imobiliária é disciplinada pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), que

regula a locação residencial urbana (artigos 46 e 47) e a locação não residencial, denominada
usualmente de locação para fins comerciais (artigos 51 a 57).

18
BRASIL. Código Civil Brasileiro. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406
compilada.htm>. Acesso em 15 de Julho de 2021
19
MELLO, Cleyson de Moraes. Direito Civil: Contratos. Vol. 3, 21 ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos Editora,
2017. p. 28.
 13

A locação residencial é aquela que tem natureza de moradia. O locatário aluga a

coisa com a finalidade de residir no imóvel, estabelecer o seu local de descanso e de firmar o
domicílio habitual.20

Já a locação não residencial, nos termos do artigo 51 da Lei nº 8.245/1991, consiste

nas locações de imóveis destinadas ao comércio 21 (lojas, bares, farmácias, casa de material de
construção), onde o locatário aluga a coisa com a finalidade exclusiva de comercializar seus
produtos e/ou serviços e, assim, obter lucros.

Nesse sentido, segundo Caio Mário da Silva Pereira, o que irá definir a natureza da
locação do imóvel urbano será a destinação dada à coisa, isto é, se o locador ou o locatário no
momento da celebração do contrato de locação, estabelecer que o imóvel objeto da locação
seja utilizado exclusivamente para moradia, estará diante de uma locação residencial, mas, se
for pactuado que o imóvel será utilizado para explorar atividade econômica, neste caso,
estaremos diante uma locação não residencial.22

Em ambas as formas de contrato de locação imobiliária, deverá sempre observar os

requisitos legais, em especial a manifestação de vontade das partes, a boa-fé objetiva e a
função social do contrato, para que produza os efeitos no mundo jurídico.

20
TARTUCE, Flávio. Direito Civil: Teoria Geral dos Contratos e Contratos em Espécie. Vol. 3, 12 ed. Rio
de Janeiro, 2017. p. 497.
21
BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de Outubro de 1991. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_
03/leis/l8245.htm>. Acesso em: 15 de Julho de 2021.
22
PEREIRA, Caio Mario da Silva. Instituições de Direito Civil. Vol. 3, 21 ed. Rio de Janeiro, 2017. p. 191.
 14

4. DAS MEDIDAS JURÍDICAS DISPONÍVEIS NO ORDENAMENTO JURÍDICO

BRASILEIRO PARA EQUILIBRAR OS CONTRATOS EM RAZÃO DE FATO
SUPERVENIENTE Á SUA FORMAÇÃO

As partes integrantes de qualquer contrato, inclusive o de locação imobiliária,

buscam a priori, realizar o devido cumprimento das condições pactuadas entre eles, sem
vícios ou previsão de arrependimento. Mas, poderão ocorrer causas supervenientes à
formação do contrato, que dificulte o seu integral cumprimento.

Nesse diapasão, a grave crise sanitária ocasionada pela pandemia do novo

coronavírus (Covid-19) no Brasil é fato superveniente a vontade das partes contratuais, haja
vista, tal acontecimento não ter sido previsível de acontecer.

Diante da gravidade do novo coronavírus (Covid-19) e a precariedade do serviço de

saúde nacional para suportar a alta demanda de atendimento médico, fez com que o Poder
Público adotasse medidas extraordinárias para controlar a disseminação do vírus, restringindo
a circulação de pessoas, através da determinação do isolamento social, restrição de
funcionamento de diversos estabelecimentos comerciais (lojas, cinemas, bares, academias)
que explorasse atividades econômicas consideradas não essenciais, e também, a suspensão
temporária de algumas empresas.

Em reflexo a essas medidas restritivas mencionadas acima e adotadas pelos entes

públicos (União, Estados e Municípios), a economia brasileira sentiu de forma negativa os
consequências dessas determinações, houve aumento no desemprego, diminuição da renda
familiar, redução drástica no faturamento de grande parte das empresas de médio e pequeno
porte, bem como, a redução significativa na capacidade geral de consumo.

Diante desse crítico cenário causado pela pandemia do novo coronavírus (Covid-19),
os impactos negativos também afetaram as relações de natureza privada, em especial os
contratos de trato sucessivo ou de execução continuada celebrados antes da pandemia, como
por exemplo, os contratos de locação imobiliária, que foram colocados no centro de
discussões no tocante ao seu integral cumprimento. Pois, o contexto social e econômico em
que esse tipo de negócio jurídico foi celebrado, difere totalmente do momento em que ele está
sendo executado, haja vista, estarmos diante de um cenário de recessão econômica causada
pela pandemia de covid-19, que é um acontecimento extraordinário e imprevisível.
 15

Desse modo, é nítida a possibilidade de ocorrer conflitos decorrentes dessa situação

inédita no país, que é superveniente à celebração da locação imobiliária e acaba provocando o
desequilíbrio contratual. Sendo, assim, necessária uma resposta jurídica a esse novo cenário
econômico no Brasil.

O ordenamento jurídico brasileiro possui dispositivos legais em vigor que devem ser
observados no momento de reequilibrar os contratos de execução continuada firmados antes
da pandemia, em especial os contratos de locação imobiliária.

Nesse sentido, tanto a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), quanto o Código Civil
Brasileiro (Lei nº 10.406/2002), disciplinam normas que autorizam a revisão dos contratos de
locação imobiliária.

A Lei do Inquilinato dispõe em seus artigos 18 e 19 a possibilidade das partes que

fazem parte da relação locatícia de alterar ou modificar, em comum acordo, as cláusulas que
disciplinam o valor do aluguel e o seu reajuste. Além disso, prevê ainda, a possibilidade de
uma das partes pedirem judicialmente a revisão do valor do aluguel, caso a tentativa do
acordo restar inexitosa entre as partes do contrato de locação imobiliário.23

O código civil brasileiro (Lei nº 10.406/2002) é aplicado de forma subsidiária às

relações locatícias, mas, a sua observância é de extrema importância no presente cenário de
pandemia, pois, é através dele que será assegurada a função social do contrato. Além disso, a
Lei do Inquilinato não disciplina a teoria da imprevisão, mas apenas prevê em seu artigo 19 a
possibilidade de revisão judicial do contrato de locação imobiliária. Já o código civil regula a
teoria da imprevisão, conforme previsão nos artigos 317, 478, 479 e 480.24

Art. 317, CC: Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção

manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua
execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure,
quando possível, o valor real da prestação.

(...)

Art. 478, CC: Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a

prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema
vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e
imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da
sentença que a decretar retroagirão à data da citação.

23
BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de Outubro de 1991. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_
03/leis/l8245.htm>. Acesso em: 15 de Julho de 2021.
24
BRASIL. Código Civil Brasileiro. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406
compilada.htm>. Acesso em 15 de Julho de 2021.
 16

Art. 479, CC: A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a

modificar equitativamente as condições do contrato.

Art. 480, CC: Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das

partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o
modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.

Os dispositivos evidenciados acima prevêem a possibilidade jurídica de ocorrer à

resolução ou a revisão contratual, quando ficar demonstrado, que o fato superveniente a
formação do contrato seja de caráter extraordinário e imprevisível, ou seja, o evento deverá
ser excepcional, fugindo, assim, da normalidade dos acontecimentos do cotidiano, evitando a
onerosidade excessiva.

Desse modo, deve-se asseverar que não há lacuna legislativa, no tocante a

possibilidade de reequilibrar os contratos de locação imobiliária em razão de acontecimento
superveniente à sua formação. No caso, o fato superveniente é a pandemia do novo
coronavírus (Covid-19), situação imprevisível que escapa da normalidade do cotidiano de
qualquer sociedade.
 17

5. DA TEORIA DA IMPREVISÃO OU DA IMPREVISIBILIDADE

Intimamente ligada ao princípio do pacta sunt servanda, a teoria da imprevisão

possui sua origem história registrada desde o Código de Hammurabi, que previa em sua lei nº
48, a possibilidade do devedor não cumprir determinadas obrigações do contrato, caso
ocorresse eventos naturais que tornasse impossível o cumprimento delas.

Segundo Pablo Stolze Gagliano e Rodolfo Pamplona Filho, a ascensão da teoria da

imprevisão, deu-se na França em 1918, com o ressurgimento da cláusula rebus sic stantibus
do Direito Canônico, em resposta a primeira guerra mundial (1914-1918), aos movimentos
sociais e as mudanças que alteraram a situação econômica global, causando forte impacto nos
contratos de longo prazo, pactuados antes da guerra mundial.25

Sustentam os juristas mencionados acima, que a teoria da imprevisão ficou esquecida

nos sistemas jurídicos entre os séculos XVIII e XIX, em razão do auge do liberalismo, em que
a vontade e a razão humana eram o centro do universo. E, com isso, durante muitos anos, o
princípio do pacta sunt servanda, que defende a tese de que o contrato se faz lei entre as
partes, imperou de forma absoluta, sem que se pudesse conceder, a revisão ou resolução de
um determinado negócio jurídico por força de um acontecimento superveniente a sua
formação. Entretanto, tudo mudou na primeira metade do século XX, em face da deflagração
de uma guerra mundial, bem como, pelos movimentos sociais que ocorriam na Europa
Ocidental.26 Tudo isso, fizeram com que a aplicação absoluta do princípio do pacta sunt
servanda, fosse repensada.

Ademais, o pós-doutor Cleyson de Moraes Mello observa que:

O princípio do pacta sunt servanda já sofria uma mitigação da cláusula

rebus sic stantibus, originada do direito canônico, segundo a qual o contrato
deveria ser executado em consonância com as condições econômicas ao
tempo de sua celebração, ou seja, caso ocorresse uma alteração que tornasse
a prestação excessivamente gravosa para umas das partes, seria possível a
extinção do instrumento contratual. Todavia, a cláusula rebus sic stantibus
não era invocada pelos contratantes, já que no auge do liberalismo
predominavam-se nos sistemas jurídicos da época (séculos XVII e XIX), o
culto ao princípio da força obrigatória dos contratos, a liberdade contratual
e a autonomia da vontade. De modo geral, uma vez concluído o contrato, as
partes deveriam cumpri-lo, como se fora uma lei, de acordo com as cláusulas
estipuladas no instrumento contratual, já que predominava a época o

25
GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo; Novo Curso de Direito Civil: Contratos. Vol.
04, 1º ed. São Paulo: Saraiva, 2018, p. 252-253.
26
GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo; Novo Curso de Direito Civil: Contratos. Vol.
04, 1º ed. São Paulo: Saraiva, 2018, p. 252.
 18

princípio da intangibilidade do pactuado. Não obstante a existência de tais

princípios, na primeira metade do século XX, a Teoria da Imprevisão
procurou reviver de certa forma a cláusula rebus sic stantibus, já que seria
possível resolver o contrato ou rever o conteúdo de suas cláusulas, a partir da
ocorrência de acontecimentos novos e imprevisíveis, não imputáveis aos
contraentes.27

Nesse sentido, acrescente o mestre em direito civil Carlos Roberto Gonçalves:

A teoria recebeu o nome de rebus sic stantibus e consiste basicamente em

presumir, nos contratos comutativos, de trato sucessivo e de execução
diferida, a existência implícita (não expressa) de uma cláusula, pela qual a
obrigatoriedade de seu cumprimento pressupõe a inalterabilidade da situação
de fato. Se esta, no entanto, modificar-se em razão de acontecimentos
extraordinários (uma guerra, p ex.), que tornem excessivamente oneroso para
o devedor o seu adimplemento, poderá este requerer ao juiz que o isente da
obrigação, parcial ou totalmente.28

Desse modo, para Pablo Stolze e Pamplona Filho:

A Teoria da Imprevisão consiste no reconhecimento de que a ocorrência de

acontecimentos novos, imprevisíveis pelas partes e a elas não imputáveis,
com impacto sobre a base econômica ou a execução do contrato, admitiria a
sua resolução ou revisão, para ajustá-lo às circunstancias supervenientes. 29

Assim, a Teoria da Imprevisão é o fundamento que permite rediscutir as condições

de uma relação contratual de caráter sucessivo, em razão da ocorrência de acontecimentos
novos, imprevisíveis pelas partes do negócio jurídico e que elas não tenham contribuído para
a ocorrência. Ademais, como já se constatou, a presente teoria mais convém aos contratos de
execução continuada, sendo ineficaz para os contratos de execução imediata.

27
MELLO, Cleyson de Moraes. Direito Civil: Contratos. Vol. 3, 21 ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos Editora,
2017. p. 213-214.
28
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. Vol. 03, 9º ed. São Paulo: Saraiva, 2012, p. 175.
29
GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo; Novo Curso de Direito Civil: Contratos. Vol.
04, 1º ed. São Paulo: Saraiva, 2018, p. 253.
 19

6. DA APLICAÇÃO DA TEORIA DA IMPREVISÃO NOS CONTRATOS DE

LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA

Como já se observou, o contrato de locação imobiliária é caracterizado como um

negócio jurídico de execução continuada. E, a depender da destinação do imóvel objeto do
contrato, a locação poderá ter natureza residencial ou não residencial. Mas, em ambas as
formas, a função social do contrato e a boa-fé objetiva das partes contratuais, deverão ser
observadas.

Apesar da incidência, em regra, do princípio da pacta sunt servanda nas relações

contratuais, inclusive nos contratos de locação imobiliária, a sua força cogente, de obrigar as
partes contratuais a cumprirem integralmente as obrigações assumidas, não é absoluta,
podendo as condições de determinado negócio jurídico serem revistas diante de
acontecimentos supervenientes a formação do contrato e alheios a vontade das partes, que
provoque o desequilíbrio contratual.

O Código Civil brasileiro, em seu artigo 317, prevê os requisitos necessários para
assegurar a revisão contratual com base na teoria da imprevisão, vejamos: fatos
supervenientes em decorrência de motivos imprevisíveis, modificação da base econômica do
contrato e o desequilíbrio contratual caracterizado pela onerosidade excessiva.

Nota-se, portanto, da leitura do dispositivo mencionado acima, que é possível que a

parte contratual atingida pelos impactos da pandemia pelo novo coronavírus (Covid-19), bem
como, esteja evidente a onerosidade excessiva suportada pela parte locatária, possa valer-se
da teoria da imprevisão adotada pelo ordenamento jurídico brasileiro, para que as condições
do negócio jurídico sejam revistas.

6.1. DA REVISÃO DOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL

O contrato de locação residencial que possui a finalidade de resguardar o direito a

moradia, a priori não é afetado diretamente pelos efeitos da pandemia pelo novo coronavírus
(Covid-19), pois, o uso e gozo do imóvel continuam sendo possível, haja vista, a parte
locatária utiliza o imóvel em sua integralidade, principalmente pela medida de isolamento
social ter sido adotada pelo Poder Público. Mas, de forma indireta o contrato de locação
residencial poderá ser afetado pelos impactos da pandemia, como por exemplo, o inquilino
sofrer redução na sua remuneração, perder o emprego ou ter o contrato de trabalho suspenso,
situações que podem dificultar o adimplemento do aluguel.
 20

O doutor em direito privado Anderson Schreider, defende que os contratos de

locação residencial não são passíveis de revisão em razão da pandemia pelo novo coronavírus
(Covid-19), como argumento alega o seguinte:

A pandemia, ou melhor, as medidas governamentais e particulares adotados

para combater a pandemia não provocam nem impossibilidade, nem
desequilíbrio do contrato de locação residencial, nem afetam
substancialmente a sua fruição. Ao contrário, o contrato de locação
residencial, em muitos casos, tem sido mais fruído do que nunca. As
medidas governamentais adotadas para evitar a circulação de pessoas, bem
como as próprias recomendações das entidades nacionais e internacionais
engajadas na proteção da saúde, fizeram com que mais e mais pessoas
ficassem em casa e a hashtag #fiqueemcasa tornou-se – com a adesão,
registre-se, do autor – uma das mais populares na internet .30

José Fernando Simão também argumenta no sentido da impossibilidade de revisar os

contratos de locação residencial em detrimento da pandemia ao afirmar que “A mudança
pessoal do devedor não implica mudança da base do negócio jurídico. Não afeta o sinalagma
contratual.” 31

Os argumentos utilizados pelos autores mencionados acima para defender a não

realização da revisão dos contratos de locação residencial em razão da pandemia pelo novo
coronavírus (Covid-19) não merecem ser ovacionados. Isso porque, os efeitos da pandemia
afetaram a ambas as partes do contrato de locação, tanto o locador quanto o locatário. Em
alguns casos, a única renda da parte locadora é o valor do aluguel, por isso, se defende a
revisão contratual e não a sua resolução. Por outro lado, o locatário teve a sua renda mensal
afetada de alguma maneira, sendo reduzida ou até mesmo extinta através do desemprego ou
falência do empregador.

O fato de o locatário utilizar mais o imóvel durante a pandemia do que antes dela,
devido ao isolamento social, não é motivo suficiente para não conceder a revisão do contrato
de locação residencial. A parte locatária está em quarentena no imóvel por determinações
governamentais e não por sua vontade, os seus rendimentos foram reduzidos ou extintos por
causa das ações do poder publico, em suspender o funcionamento das empresas que exploram

30
SCHREIDER, Anderson. Contratos de locação imobiliária na pandemia. Pensar: Revista de Ciências
Jurídicas, 2020. Disponível em: < https://periodicos.unifor.br/rpen/article/view/11487/pdf>. Acesso em: 31 de
agosto de 2021.
31
SIMÃO, José Fernando. Pandemia e locação – algumas reflexões necessárias após a concessão de liminares
pelo Poder Judiciário. Um diálogo necessário com Aline de Miranda Valverde Terra e Fabio Azevedo.
Migalhas, 2020. Disponível em: <https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-contratuais/325272/pandemia-
e-locacao---algumas-reflexoes-necessarias-apos-a-concessao-de-liminares-pelo-poder-judiciario--um-dialogo-
necessario-com-aline-de-miranda-valverde-terra-e-fabio-azevedo>. Acesso em: 31 de Agosto de 2021
 21

atividades econômicas não essenciais, ou seja, os acontecimentos supervenientes a formação

do contrato de locação residencial, estão alheios a vontade das partes do contrato.

Nesse sentido, o que deverá ser analisado é a existência da alteração da realidade

econômica das partes no momento da execução do contrato de locação residencial. Pois, não é
justo que apenas umas das partes suportem de forma solitária os efeitos negativos da
pandemia.

6.2. DA REVISÃO DOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL

No tocante aos contratos de locação não residencial, as medidas restritivas adotadas

pelo Poder Público no combate a disseminação do novo coronavírus (Covid-19), em especial
o fechamento temporário dos estabelecimentos empresariais que exploram atividade
econômica não essencial, contribuíram para que a cessão do uso e gozo do imóvel comercial
tornar-se impossível, pelo simples fato da parte locatária não poder utilizar o imóvel em sua
integralidade por determinações governamentais.

Nesse sentido, o Doutor e Mestre pela Faculdade de Direito da Universidade de São

Paulo, o Professor José Fernando Simão, afirma que:

Para as locações não residenciais, há um problema que deve ser objeto das
nossas reflexões. O locatário pode estar privado do acesso ao imóvel por
conta dos decretos públicos que restringem aglomeração e pretendem evitar
a propagação por pico da pandemia.

(...)
Logo, o que se conclui é que em razão do fato do príncipe (determinação do
poder público) algumas atividades comerciais (empresariais) ficaram
suspensas, ou seja, o estabelecimento literalmente fechou as portas. É o que
ocorre, por exemplo, com o comércio de rua, as lojas de roupas, calçados,
papelarias etc.32

Com efeito, essas empresas que se viram obrigadas a fecharem as portas

temporariamente, se depararam com a abrupta redução do seu faturamento e a necessidade de
adimplir as diversas obrigações firmadas antes da pandemia, que passaram a ser executadas
em um cenário totalmente distinto, à época da celebração, e que alterou consideravelmente a
base financeira do estabelecimento comercial, podemos mencionar como exemplo dessas
obrigações o pagamento do aluguel.

32
SIMÃO, José Fernando. Pandemia e locação – algumas reflexões necessárias após a concessão de liminares
pelo Poder Judiciário. Um diálogo necessário com Aline de Miranda Valverde Terra e Fabio Azevedo.
Migalhas, 2020. Disponível em: <https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-contratuais/325272/pandemia-
e-locacao---algumas-reflexoes-necessarias-apos-a-concessao-de-liminares-pelo-poder-judiciario--um-dialogo-
necessario-com-aline-de-miranda-valverde-terra-e-fabio-azevedo>. Acesso em: 14 de Agosto de 2021.
 22

Interessante colacionar o posicionamento publicado no site migalhas pelo

especialista em direito empresarial André Augusto de Araújo, que sobre o tema ora debatido
entendeu que:

Nesse sentido, considerando a possibilidade de fatores externos às relações

contratuais e alheias à vontade das partes, o Código Civil estabeleceu a
chamada Teoria da Imprevisão, também denominada de cláusula rebus sic
standibus, que permite a resolução ou revisão dos contratos de execução
continuada ou diferida, em razão de situações extraordinárias e imprevisíveis
e que tornem a prestação excessivamente onerosa a uma das partes
contratantes.
(...)
Verifica-se, portanto, que as empresas atingidas pela crise econômica
causada pela pandemia da Covid-19, que tiveram suas atividades
prejudicadas com o fechamento, ainda que temporário, de seus
estabelecimentos comerciais, podem sim valer-se da teoria da imprevisão
adotada pela legislação pátria, para que seja suscitada a resolução ou revisão
dos contratos de locação de imóveis comerciais.
Não obstante, para que seja possível a aplicação da teoria da imprevisão nos
referidos contratos, faz-se imprescindível que a empresa comprove que a
execução do contrato se tornou excessivamente onerosa. 33

Desse modo, a teoria da imprevisão poderá ser aplicada aos contratos de locação não
residencial em razão da pandemia pelo novo coronavírus (Covid-19), haja vista, tratar-se de
um fato extraordinário, imprevisível e superveniente a celebração do negócio jurídico, que
onerou excessivamente uma das partes causando o desequilíbrio contratual.

33
ARAÚJO, André Augusto de. Teoria da imprevisão e a revisão de contratos de locação comercial em tempos
de pandemia. Migalhas, 2021. Disponível em: <https://www.migalhas.com.br/depeso/343850/teoria-da-
imprevisao-e-revisao-de-contratos-de-locacao-em-pandemia>. Acesso em 15 de Agosto de 2021.
 23

7. CONCLUSÃO

A pandemia causada pelo novo coronavírus (Covid-19) acarretou e vem acarretando

inúmeros problemas de natureza econômica e social. Por ser um acontecimento extraordinário
e sem precedentes no país, as pessoas ficam com várias dúvidas acerca do cumprimento das
obrigações firmadas antes do fato superveniente. Somado a isso, a recessão econômica
causada pelas ações governamentais, dentre elas o fechamento temporário das empresas que
não exploram atividade econômica essencial, colocaram o cidadão em uma situação de
vulnerabilidade econômica, pois houve uma drástica redução do faturamento tanto da pessoa
jurídica quanto da pessoa física.

Nesse cenário, os negócios jurídicos de trato sucessivo ou de execução continuada,

como é o caso dos contratos de locação imobiliária, tornou-se o assunto principal entre os
interessados em saber qual o rumo que essas relações jurídicas iriam tomar.

De um lado, há o locador, proprietário do imóvel e que em muitos casos depende da

renda dos alugueis para sobreviver e do outro lado temos o locatário que foi diretamente
afetado pelos impactos negativos da pandemia, como por exemplo, desemprego, redução de
salário, fechamento temporário do estabelecimento comercial e etc. Nota-se que ambas as
partes do contrato de locação imobiliária foram afetados pela pandemia.

Para resolver qualquer conflito nesse sentido, o ordenamento jurídico brasileiro prevê
a possibilidade de ocorrer à revisão contratual, com base na teoria da imprevisão, ou seja,
apesar da pandemia ser um acontecimento extraordinário e sem precedentes no Brasil, não há
lacunas legislativas no tocante a possibilidade de equilibrar os contratos de locação
imobiliária.

Os contratos de locação imobiliária celebrados antes da pandemia tiveram como base

financeira o contexto social e econômica daquele momento, mas, com o acontecimento da
pandemia, a situação financeira do país e o momento da execução do contrato mudou
totalmente, devendo ser observado se essa alteração econômica e social afetaram as partes do
contrato, havendo a redução dos ganhos e da impossibilidade de uso e gozo do imóvel os
valores a título de aluguel deverão ser revistos, para evitar que apenas uma das partes sofram
os impactos negativos da pandemia de forma solitária.

Não se pode deixar de mencionar, ainda, que além da possibilidade de rever as

condições do contrato, o código civil brasileiro disciplina a resolução por onerosidade
 24

excessiva, que poderá ser aplicada quando ficar demonstrado que a prestação de uma das
partes se tornou excessivamente onerosa, com extrema vantagem à outra, em detrimento, de
acontecimentos extraordinários e imprevisíveis. Entretanto, a situação de pandemia é de
caráter transitório, haja vista, a população brasileira já está se vacinando e voltando aos
poucos a normalidade, diante disso, é mais interessante e viável para as partes do contrato de
locação imobiliária a revisão contratual, conservando-se as relações negociais e deixando a
resolução apenas para contratos inviáveis financeiramente para ambas as partes.

Por fim, ainda que haja a possibilidade de ocorrer à resolução ou revisão dos
contratos de locação imobiliária com base na teoria da imprevisão pela via judicial, o mais
prudente é a renegociação das condições do negócio jurídico de forma extrajudicial, pois
somente as partes do contrato possuem a noção de sua relação jurídica contratual e os
verdadeiros impactos da pandemia na vida de cada um deles.
 25

8. REFERÊNCIAS

ARAÚJO, André Augusto de. Teoria da imprevisão e a revisão de contratos de locação

comercial em tempos de pandemia. Migalhas, 2021. Disponível em: <https://www.
migalhas.com.br/depeso/343850/teoria-da-imprevisao-e-revisao-de-contratos-de-locacao-em-
pandemia>. Acesso em 15 de Agosto de 2021.

BRASIL. Câmara dos Deputados. Projeto de Lei nº 034 de 2021. Dispõe sobre renegociação
extrajudicial das locações não residenciais de imóvel urbano contratadas até 20 de março de
2020. Brasília: Câmara dos Deputados, 2021. Disponível em: <https://www.camara.leg.br/
proposicoesWeb/prop_mostrarintegra;jsessionid=node01bo2ld4mcmdatixdu25fwlqdu288622
3.node0?codteor=1959586&filename=PL+34/2021>. Acesso em: 11 de Julho de 2021.

BRASIL. Câmara dos Deputados. Projeto de Lei nº 1.179/2020. Dispõe sobre o Regime
Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no
período da pandemia do coronavírus (Covid-19). Brasília: Câmara dos Deputados, 2020.
Disponível em: <https://
www.camara.leg.br/proposicoesWeb/prop_mostrarintegra?
codteor=1880267&filename=PL+1179/2020>. Acesso em: 11 de Julho de 2021.

BRASIL. Câmara dos Deputados. Tramitação do Projeto de Lei nº 034 de 2021. Disponível
em: <https://www.camara.leg.br/proposicoesWeb/fichadetramitacao?idProposicao=2268659>
Acesso em: 11 de Julho de 2021.

BRASIL. Câmara dos Deputados. Tramitação do Projeto de Lei nº 1.179/2020. Disponível

em: <https://www.camara.leg.br/proposicoesWeb/fichadetramitacao?idProposicao=2247564>
. Acesso em: 11 de Julho de 2021.
BRASIL. Código Civil Brasileiro. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/
leis/2002/l10406compilada.htm>. Acesso em 15 de Julho de 2021.

BRASIL. Lei Federal nº 13.979, de 06 de Fevereiro de 2020. Disponível em:

<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2019-2022/2020/lei/l13979.htm>. Acesso em 02
de Julho de 2021.
BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de Outubro de 1991. Disponível em: <
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm>. Acesso em: 15 de Julho de 2021.

BRASIL. Lei nº 14.010, de 10 de Junho de 2020. Disponível em:

<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2019-2022/2020/lei/L14010.htm>. Acesso em: 11
de Julho de 2021.
BRASIL. Ministério da Saúde. Disponível em
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BRASIL. Organização Pan-Americana da Saúde. Disponível em

<www.paho.org/pt/covid19/historico-da-pandemia-covid-19>. Acesso em: 01 de Julho de
2021.

BRASIL. Senado Federal. Disponível em:

<https://www12.senado.leg.br/noticias/materias/2021/01/06/fim-de-vigencia-do-estado-de-
 26

calamidade-acaba-com-auxilios-emergenciais-e-muda-regras-fiscais-e-orcamentarias>.
Acesso em 02 de Julho de 2021.
BRASIL. Senado Federal. Emenda nº 68 e 81 ao Projeto de Lei nº 1.179/2020. Alteração do
artigo 9º do Projeto de Lei nº 1.179, de 2020. Disponível em:
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