UNIVERSIDADE CRUZEIRO DO SUL

CURSO DE DIREITO

O INADIMPLEMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS E SUAS CONSEQUENCIAS

JURÍDICAS

MARCOS DA PAZ RODRIGUES

SÃO PAULO
2021
 UNIVERSIDADE CRUZEIRO DO SUL
CURSO DE DIREITO

O INADIMPLEMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS E SUAS CONSEQUENCIAS

JURÍDICAS

MARCOS DA PAZ RODRIGUES

Monografia apresentada à Banca Examinadora do

Centro Universitário da Universidade Cruzeiro do
Sul como exigência parcial para a obtenção de
título de Bacharel em Direito, sob a orientação do
Prof. Me. Valter Barroso Jr.

SÃO PAULO
2021
UNIVERSIDADE CRUZEIRO DO SUL
 CURSO DE DIREITO

O INADIMPLEMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS E SUAS CONSEQUENCIAS

JURÍDICAS

Monografia apresentada à Banca Examinadora do

Centro Universitário da Universidade Cruzeiro do
Sul, como exigência parcial para a obtenção de
título de Bacharel em Direito, sob a orientação do
Prof. Me. Valter Barroso Jr.

Data da Aprovação:
___/___/______

Banca Examinadora:

_____________________________________
Prof.

_____________________________________
Prof.

_____________________________________
Prof.

SÃO PAULO
2021
Sumário

Resumo ..............................................................................................

Abstract

Introdução

Resumo ..................................................................................................................................................4
Abstract..................................................................................................................................................4
Introdução..............................................................................................................................................4
1. Verticalização Urbana no Brasil......................................................................................................9
1.1 Breve Histórico.............................................................................................................................9
1.2 Proposta Nacional de Habitação.................................................................................................10
1.1 Atuação Estadual de São Paulo.............................................................................................11
1.2 Esfera Municipal...................................................................................................................12
2. CONDOMÍNIO EDILÍCIO................................................................................................................14
2.1 Disposições Gerais ....................................................................................................................14
2.2 Instituição...................................................................................................................................16
2.3 Constituição................................................................................................................................17
2.4 Convenção..................................................................................................................................18
2.5 Direitos dos Condôminos............................................................................................................19
2.6 Deveres dos Condôminos...........................................................................................................20
2.7 Cumprimento dos Deveres.........................................................................................................20
2.8 Realização de Obras no Condomínio..........................................................................................22
2.9 Administração do Condomínio...................................................................................................23
2.10 Síndico......................................................................................................................................24
2.11 Assembléia...............................................................................................................................26
2.12 Quorum de Votações................................................................................................................26
2.13 Extinção do Condomínio..........................................................................................................27
3. SANÇÕES PREVISTAS AO CONDÔMINO INADIMPLENTE...............................................................28
3.1 Capacidade Legislativa do Condomínio......................................................................................36
3.2 Possibilidade do corte no fornecimento de água.......................................................................38
4. DIREITOS FUNDAMENTAIS PREVISTOS NA CONSTITUIÇÃO..........................................................43
 4.1 Dignidade da Pessoa Humana....................................................................................................44
4.2 Direito de Propriedade...............................................................................................................45
4.3 Função social da propriedade.....................................................................................................46
4.4 Penhora do bem de família........................................................................................................47
CONCLUSÃO.........................................................................................................................................49
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS.............................................................................................................51

RESUMO

Este trabalho tem como objetivo apresentar uma análise crítica, no âmbito do
condomínio edilício, concernente ao dever de o condômino contribuir com as
despesas condominiais previstas no artigo 1.336, I, do Código Civil Brasileiro, e as
sanções possíveis que podem ser aplicadas previstas em nosso ordenamento
jurídico, sanções estas sempre de caráter pecuniário, que em muitos casos acabam
se tornando letra morta, sem eficácia prática. Para isso foram trazidos dispositivos
históricos, legais, posicionamento doutrinário e decisões judiciais que versam sobre
a matéria, a fim de embasar as informações aqui apresentadas. Inicialmente aborda
o conceito histórico do condomínio edilício, o crescimento populacional que fez
surgir enorme déficit habitacional. Retrata um breve esforço das iniciativas estatais
para reduzir o déficit habitacional, a verticalização como solução para abrigar os
novos habitantes. Analisa a natureza do Condomínio Edilício e as normas previstas
no Código Civil Brasileiro. As sanções possíveis de acordo com o ordenamento
jurídico. A natureza da convenção do condomínio, com possibilidade de os
condôminos elaborar normas que melhor atendam seus interesses. Por fim, analisa
os direitos constitucionais de Dignidade da Pessoa Humana, Direito de
Propriedade, Direitos Sociais e de Moradia Digna. Busca-se, contudo, a
harmonização jurídica na aplicação das sanções que buscam forçar os condôminos
inadimplentes a cumprir com seus deveres, em favorecimento a massa
condominial.
Palavras Chave: Condomínio Edilício; Dever; Inadimplemento; Corte de Água;
Execução; Penhora.

ABSTRACT

This paper aims to present a critical analysis, within the scope of the building
condominium, concerning the joint owner's duty to contribute to the condominium
expenses provided for in article 1336, I, of the Brazilian Civil Code, and the possible
sanctions that may be applied as provided for in our legal system, these sanctions
are always pecuniary in nature, which in many cases end up becoming a dead letter,
with no practical effectiveness. For this, historical and legal provisions, doctrinal
position and court decisions dealing with the matter were brought in, in order to
support the information presented here. Initially, it addresses the historical concept of
the building condominium, the population growth that gave rise to a huge housing
deficit. It depicts a brief effort by state initiatives to reduce the housing deficit,
verticalization as a solution to shelter the new inhabitants. Analyzes the nature of the
Building Condominium and the rules provided for in the Brazilian Civil Code. Possible
sanctions according to the legal system. The nature of the condominium agreement,
with the possibility for the unit owners to draw up rules that best meet their interests.
Finally, it analyzes the constitutional rights of Human Dignity, Property Rights, Social
Rights and Decent Housing. However, legal harmonization is sought in the
application of sanctions that seek to force defaulting unit owners to comply with their
duties, favoring the condominium mass.
Keywords: Building Condominium; To owe; Default; Water Cutting; Execution;
Garnishment.
 INTRODUÇÃO

O presente trabalho de conclusão de curso, tem como objetivo apresentar

uma análise crítica, no âmbito do condomínio edilício, concernente ao dever de o
condômino contribuir com as despesas condominiais previstas no artigo 1.336, I, do
Código Civil Brasileiro (BRASIL, 2002).
Iniciamos fazendo um sucinto levantamento histórico para fim de
contextualização da formação dos grandes centros urbano originado pelo
crescimento populacional, ocasionado pelo movimento migratório das pessoas em
busca de melhores meios de vida, ou atraídas pelo recrutamento das suas
atividades, ou tragadas na voragem do industrialismo (PEREIRA, 2021, p. 51).
Este movimento proporcionou um cenário econômico de auto custo de lotes,
materiais de construção e inflação imobiliária, forçando um melhor aproveitamento
dos espaços, fazendo surgir cidades em sentido vertical, projetando para o alto as
edificações (PEREIRA, 2021, p. 52).
Demonstramos que o poder executivo, através do “Plano Nacional de
Habitação, atrai investidores para edificação de construções em massa de
residências”, mediante projetos e financiamentos habitacionais, na aquisição da
casa própria para as classes menos favorecidas, a fim de combater o déficit
habitacional, apesar de “transitoriamente satisfatória” contudo restou apenas “como
paliativo (PEREIRA, 2021, p. 52).
Apresentamos também a criação de agentes financeiros que proporcionaram
acessibilidade a financiamentos de longo prazo e empresas públicas com a
finalidade de aplicar as políticas habitacionais em todas as esferas do poder
executivo, seja no âmbito Federal, Estadual ou Municipal. (MORAES, 2018, p. 51).
Realizamos uma abordagem sintética dos artigos 1.331 ao 1.358 do Código
Civil Brasileiro, e no fundamentos doutrinários destes, contudo, dando maior
atenção aos artigos 1.336 e 1.337 do CC (BRASIL, 2002), que tratam das sanções
ao condômino inadimplente.
É feito uma análise exegética do artigo 1.334 CC (BRASIL, 2002), que trata
da capacidade legislativa do Condomínio de criar normas que houver por bem
estipular, que melhor atenda as suas particularidades.
Em comento, temos uma exposição dos princípios basilares previstos em
nossa Carta Magna (CF, 1988), como Dignidade da Pessoa Humana, Direitos de
Propriedade, Função Social da Propriedade, Penhora do Bem de Família, Direitos
Sociais e Moradia.
Concluímos o presente trabalho com uma crítica à aplicação dos direitos
fundamentais previstos em nossa Constituição Federal (CF, 1988), em
consideração o princípio processual do meio de execução menos gravoso ao
executado (artigo 805, CPC, 2015), e nesse entendimento, dentro da capacidade
legislativa atribuída ao condomínio, possibilitar o condomínio realizar o corte de
água da unidade inadimplente, fazendo uso da possibilidade de penhora somente
depois de esgotados todos os meios extrajudiciais e judiciais de cobrança
existentes.
1. Verticalização Urbana no Brasil

Temos no Brasil, “com o crescimento das aglomerações urbanas,

desenvolvimento vertical das cidades”, uma nova situação social, fazendo surgir a
“necessidade de uma disciplina jurídica para o apropriamento das coisas dentro
desse critério novo de comunhão” (PEREIRA, 2021, 56).

1.1 Breve Histórico

Não se sabe ao certo quando iniciou o processo de verticalização como

conhecemos hoje, contudo, alguns autores retratam “a existência de propriedades
fracionadas comuns na Babilônia, Egito e Grécia” (VENOSA e WEEL, 2021, 39)..
Pereira (2021, 52) relata ter ocorrência de praticas de habitações coletivas na
Roma antiga, sendo regradas pelo direito romano. Karpat (2021,16) cita em sua
literatura que a autora Rita Raposo credita a existência inicial “a partir da praça
residencial inglesa, nascida em Londres”.
Certo é que os Condomínios que conhecemos hoje são fruto do crescimento
urbano, sendo forçoso admitir novas formas de abrigar a força de trabalho e o
surgimento de novas ofertas de serviços, conforme:
“a evolução cada vez mais veloz das cidades, os espaços passaram
a ser compartilhados por mais pessoas, exigindo uma nova estrutura
adaptada para o aumento da demanda social e de força de trabalho
urbano” (KARPAT, 2020, 16).
O crescimento populacional se ateve as áreas centrais das principais cidades,
favorecendo o desenvolvimento de grandes centros urbanos, em decorrência do
êxodo rural, processo migratório por melhores condições de vida ou pelas ofertas de
trabalho fruto do processo de industrialização (PEREIRA, 2021, 51).
De outro lado:
“os custos dos lotes, dos materiais de construção e a inflação
imobiliária, permitem uma política de verticalização, aprimoramento
das técnicas construtivas para melhor aproveitamento dos espaços e
distribuição dos encargos econômicos mediante edifícios de
apartamentos” com isso “projetou para o alto as edificações,
imaginou acumular as residências e aposentos uns sobre os outros,
 criou o arranha-céu, fez as cidades em sentido vertical” (PEREIRA,
2021, 52).
O poder executivo, através do “Plano Nacional de Habitação, atrai
investidores para edificação de construções em massa de residências”, mediante
projetos e financiamentos habitacionais, a aquisição da casa própria para as classes
menos favorecidas, a fim de combater o déficit habitacional, apesar de
“transitoriamente satisfatória”, contudo, restou apenas “como paliativo” (PEREIRA,
2021,52).

1.2 Proposta Nacional de Habitação

Com o adensamento populacional dos grandes centros, agravado pelo

recesso econômico, fez com o poder executivo federal, em busca de uma
legitimação legal, difunde no imaginário do trabalhador o status de proprietário,
atrelado ao espírito de responsabilidade na manutenção daquele. (MORAES, 2018,
51).
A intervenção estatal fez surgir a FCP – Fundação da Casa Popular em 1946,
que competia centralizar a política de habitação e o atendimento à população por
meio de empréstimos a juros baixos (MORAES, 2018, 51).
Em 1962 surgiu uma Proposta Nacional de Habitação, contribuindo para o
surgimento do BNH – Banco Nacional de Habitação, o SFH – Sistema Financeiro da
Habitação, com recursos oriundos do recém criado FGTS – Fundo de Garantia por
Tempo de Serviço, Cadernetas de Poupança e letras de títulos imobiliários, que
possibilitou financiamentos de longos prazos e a comercialização em massa de
unidades habitacionais (MORAES, 2018, 55).
A redemocratização e o advento da nova Carta Constitucional permitiram
um novo fôlego nos projetos habitacionais, desde Collor, 1990-1992 – PAIH – Plano
de Ação Imediata para Habitação, caracterizado pela diminuição dos custos
produtivos, do tamanho das unidades e maior distanciamento dos centros, em um
movimento denominado de periferização (MORAES, 2018, 56);
Itamar Franco, 1992-1994 – Programa Habitar Brasil e Morar Município,
caracterizado pela destinação de fundos para os conselhos estaduais e municipais,
descentralizando a atuação federal (MORAES, 2018, 56);
 Fernando Henrique Cardoso 1994-1998, 1999-2002 – Foi caracterizado pela
reorganização institucional e novas linhas de financiamento em três frentes distintas,
sendo: 01 - Habitar Brasil ou Morar-Melhor, Habitar BID, e Pró-Moradia; 02 - Carta
de Crédito Individual e Associativo e Programa de Apoio à Produção e 03 - Sistema
Financeiro Imobiliário, o Programa Brasileiro da Qualidade e Produtividade do
Habitat e o Programa de Arrendamento Residencial (MORAES, 2018, 56);
Luis Inácio Lula da Silva 2002-2006, 2007-2010 – Tem como destaque uma
nova abordagem na Política Nacional de Habitação que implantou o Sistema
Nacional de Interesse Social, pela Lei 11.124/2005 e do Plano Nacional de
Habitação em 2009, com destaque para o mais conhecido dos planos habitacionais
de alcance nacional, o Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV. A Lei
10.257/2001 trouxe o Estatuto da Cidade e a criação do Ministério das Cidades,
criado pela medida provisória 103/2003, convertida na Lei 10.683/2003, tem como
principal característica a concretização do princípio constitucional da função social
da propriedade (MORAES, 2018, 57).

1.1 Atuação Estadual de São Paulo

Na esfera estadual o impacto da industrialização e do crescimento

populacional também influenciou as políticas habitacionais. A política habitacional
Estadual paulista iniciou-se com a criação da Caixa Estadual de Casas para o Povo
– CECAP, em 1949, pelo Governador Ademar de Barros (APARÍCIO, 2017, 42).
Em 1981 o CECAP passou a denominar Companhia de Desenvolvimento de
São Paulo – CODESPAULO, passando a utilizar outras fontes de recursos além do
SFH – Sistema Financeiro de Habitação. Sob a gestão de Franco Montoro a
CODESPAULO passou a denominação de CDH – Companhia de Desenvolvimento
Habitacional (APARÍCIO, 2017, 42).
Já em 1989, sob então governo de Orestes Quércia passa a
denominação atual CDHU – Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano,
destinando recursos para projetos voltados a habitações de interesse social
passando a priorizar parcerias com prefeituras de cidades do interior do estado, com
construção de casas em massa de casas de baixo custo com planta ampliável
(APARÍCIO, 2017, 43).
 Utilizou inicialmente o sistema de mutirão, fornecendo equipe técnica e os
materiais e os interessados (mutuários) forneciam a mão de obra. Posteriormente
esse sistema foi deixado de lado, para adoção dos sistemas SH2 e SH3. A CDHU foi
a maior empresa pública de habitação de interesse social da America latina, na
década de 1990 (APARÍCIO, 2017, 45).

1.2 Esfera Municipal

Na esfera municipal temos a atuação da COHAB – Companhia Metropolitana

de Habitação de São Paulo, fundada em 1965, pela lei 6.738/1964, com a finalidade
de favorecer acesso de habitação digna à população de menor renda, obedecendo
às normas e critérios estabelecidos pelo governo municipal e pela legislação federal,
promovendo soluções de habitação popular na região metropolitana de São Paulo,
(CORDEIRO, 2009, 12).
No período de 1974 a 1986 foram implantados inúmeros conjuntos
habitacionais nas zonas periféricas da região metropolitana de São Paulo, surgindo
os Conjuntos Habitacionais Brigadeiro Faria Lima, Conjunto Habitacional José
Bonifácio, Conjunto Habitacional Padre Anchieta, Conjunto Habitacional Nossa
Senhora da Penha, Conjunto Habitacional Heliópolis, Conjunto Habitacional Fernão
Dias, Conjunto Habitacional Prestes Maia, Conjunto Habitacional Juscelino
Kubstchek, Conjunto Habitacional Santa Etelvina – Cidade Tiradentes, entre outros
nas Cidades de Carapicuíba, Itapeví e Santo André.
Ainda na esfera municipal, tivemos o Projeto Cingapura, que visava a
urbanização das favelas com a implantação de habitações coletivas de interesse
social, “tinha como objetivo erradicar as favelas paulistanas, em especial as dos
locais de grande visibilidade na cidade, como as grandes avenidas (PIRES, 2012,
65) .

1.3 Aspectos legais do Condomínio

Em nosso ordenamento jurídico pátrio, temos as modalidades de condomínio
voluntário, oriundo da vontade das partes, e condomínio necessário, por
determinação legal, abordados pelo Código Civil Capítulo VI artigos 1.314 a 1.330.
No capítulo VII dos artigos 1.331 a 1.358, temos a figura do Condomínio Edilício,
objeto do presente estudo (CC, BRASIL, 2002).
Ocorre condomínio quando a mesma coisa pertencer a duas ou mais
pessoas, de forma que o direito de cada uma não se sobrepõe ao direito da outra
sobre a totalidade sendo medido por quotas ou fração, nessa esteira argumenta
Tartuce “Verifica-se a existência do condomínio quando mais de uma pessoa tem a
propriedade sobre determinado bem, seja ele móvel ou imóvel”(TARTUCE, 2021,
384).
Em ato contínuo “quando uma coisa pertence a diversos proprietários e fica
na indivisão, recaindo o direito de cada proprietário sobre o conjunto, e não sobre a
porção determinada da coisa. A propriedade de um bem pertence pro indiviso a
várias pessoas.” (RIZZARDO, 593, 2016)
Existem legislações sobre condomínio no ordenamento jurídico brasileiro
que remontam ao tempo do Brasil Império, como lembrado “sobre as Ordenações
Filipinas, que disciplinavam casa de dois “senhorios”, em um sentido de propriedade
comum que vigeram até o Código de 1.916” (VENOSA e WELL, pag 40, 2021).
Entretanto o Código de 1.916 foi silente quanto a legislar sobre a matéria.
Sendo retomado o assunto na lei 4.591/1964, cujo projeto tem como autor Caio
Mario da Silva Pereira, que abordou os Condomínios Edilícios e a Incorporação.

2. CONDOMÍNIO EDILÍCIO

Atualmente o Código Civil de 2002 passou a disciplinar toda a matéria de

condomínio edilício, derrogando tacitamente toda disposição em contrário contida na
lei anterior, ou seja, permanece em vigência a parte de Incorporação e conforme
entendimento majoritário da doutrina, as matérias que não foram abordadas pela lei
nova, devem ser usadas de maneira complementar. (LINDB, artigo 02 § 02).
Os condomínios são regidos por normas de direito público como a
constituição federal, Código Civil, Lei do Condomínio e demais leis ordinárias,
decretos de âmbito estadual, municipal e federal – e de direito privado, decorrente
do acordo de vontades entre pessoas, físicas e jurídicas, no âmbito das relações
privadas; como exemplo o regimento interno, a convenção de condomínio e as
decisões de assembléia, (KARPAT, 2020, 21).

2.1 Disposições Gerais

Nos condomínios vemos a existência de unidades autônomas e dá-se

Condomínio edilício quando presentes várias unidades habitacionais ou separada
por (dividindo-se) pelos pavimentos, ou seja, umas sobre as outras, podendo ainda
ocorrer a separação por paredes, quando presentes várias unidades no mesmo
pavimento. Ocorrendo uma divisão jurídica bipartite, pois incidiram partes dessas
áreas que serão particulares e áreas que serão de uso comum (TARTUCE, 2021,
384)
Para uma melhor compreensão vale destacar a seguinte lição de Rizzardo:

“é que identifica o condomínio que se convencionou denominar

condomínio edilício, isto é, condomínio de edifício de apartamentos,
havendo a convivência de uma propriedade exclusiva sobre as
unidades autônomas, ou as partes ideais de cada titular, e uma
propriedade comum sobre o conjunto de partes destinadas ao
proveito de todos os condôminos” (RIZZARDO, 2021, 26).

Aqui nos apresenta o que está previsto no artigo 1.331, CC, (BRASIL, 2002),
“Pode haver, em edificações partes que são propriedades exclusivas,” fazendo
alusão às unidades habitacionais e a vagas de garagem, no caso de
empreendimento com fins residenciais e para o caso de lojas, sobrelojas e
escritórios, quando se tratar de empreendimento com finalidade comercial.
Em ato contínuo, haverá “partes que são propriedade comum dos
condôminos”, (BRASIL, 2002), que retrata as quadras poliesportivas, a piscina,
biblioteca, academia, área de churrasqueira, brinquedoteca, dentre outras que possa
existir, de uso coletivo nos limites previsto na convenção e ainda os que venham ser
aprovados pelos condôminos.
Conforme se extrai do parágrafo primeiro do referido artigo, toda parte
suscetível de utilização independente, autônoma como os apartamentos, os
escritório, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo ou nas
outras partes comum, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e
gravadas livremente por seus proprietários, “assim, tais áreas podem ser, com
liberdade no exercício da autonomia privada, vendidas, doadas, hipotecadas, entre
outras instituições cabíveis sobre o bem,” (TARTUCE, 2021, p. 415).
No referido parágrafo existe uma restrição ao livre exercício da propriedade,
referente aos abrigos de veículos, que não poderão ser alienadas ou alugadas a
pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de
condomínio (BRASIL, 2002). Na visão de Tartuce (2021, p. 415) tal medida “tem
justificativa na proteção da segurança do condomínio, bem como na
sua funcionalidade”.
Cabe frisar que esta limitação é temporária, devendo-se observar o que está
previsto na convenção de cada condomínio. O abrigo de veículos comercializado
vinculando-se a uma unidade autônoma, fazendo parte da fração ideal, o exercício
do direito de propriedade deve ser feito “a ressalva do direito de preferência para
locação da vaga de garagem” (TARTUCE, 2021 p. 415).
Na situação que a vaga de garagem é considerada área comum, “in sólidum”
(TARTUCE, 2021,p.415), temos duas situações, a primeira é a previsão na
convenção que seu uso é rotativo, essa modalidade é comumente encontrada nos
empreendimentos de interesse social construídos pelas COHABs e pela CDHU.
Somadas a esta estão as demais áreas comuns, previstas no parágrafo
segundo do artigo 1.331, o solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral
distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais e
as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados
em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou
divididos. Tartuce ensina que “tais partes não podem ser alienadas separadamente,
ou divididas, pois constituem, in solidum, o todo condominial imobiliário” (TARTUCE,
2021, p. 415).
Cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no
solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou
ordinária no instrumento de instituição do Condomínio (artigo 1.331 § 3º), em suma
“a fração ideal no solo e nas partes comuns que é proporcional ao valor da unidade
autônoma” (BRASIL, 2002).
Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro
público (artigo 1.331 § 4º), um edifício composto por doze pavimentos sendo um por
andar, não poderá existir impedimento para os demais moradores acessar o
logradouro público. Como regra geral, o terraço de coberturas é considerado área
comum, salvo disposição em contrario da escritura de constituição do condomínio
(artigo 1.331 § 5.º) (BRASIL, 2002).
Determinando a convenção o terraço de cobertura como área exclusiva, as
despesas de manutenção e conservação devem ser custeadas pelo seu proprietário,
não podendo ocasionar danos as unidades imobiliárias inferiores (artigo 1.344 CC)
(BRASIL, 2002).

2.2 Instituição
A previsão legal determina que a instituição do condomínio se dê por ato
entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo
constar daquele ato, além do disposto em lei especial: I – A discriminação e
individualização das unidades de propriedade exclusiva, extremadas umas das
outras e da parte comum; II – A determinação da fração ideal atribuída a cada
unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; III – o fim que as unidades se
destinam (BRASIL, 2002);
Leciona Azevedo, (2018, p. 95) “resta evidente que o condomínio edilício,
para existir, deverá ser instituído e registrado na circunscrição imobiliária da
localidade do imóvel, nascendo, daí, o direito real dos condôminos, oponíveis erga
omnes”.
Gonçalves (2020, p. 153) relata no seu curso de direito das coisas que a
“instituição do condomínio é sempre um ato de vontade” ocorrendo assim de três
formas “por destinação do proprietário do edifício, por incorporação ou por
testamento”.

2.3 Constituição

Gonçalves ensina em sua doutrina que:

“O ato de instituição é previsto no art. 1.332 do referido diploma

e pode resultar de ato entre vivos ou testamento, com inscrição
obrigatória no Registro de Imóveis, devendo conter, além do
disposto em lei especial, a individualização de cada unidade, a
determinação da fração ideal atribuída a cada uma
 relativamente ao terreno e partes comuns, e o fim a que se
destina” (GONÇALVES, 2020, p. 153).

Em complemento, podemos compreender que

“o condomínio edilício pode ser instituído mesmo antes de

construído o edifício, como acontece, no lançamento de
construções, pelo incorporador, ou, ainda, estando o prédio em
construção ou já construído. Todavia, o ato de instituição e
consequente registro imobiliário são indispensáveis para que
venha a existir” (AZEVEDO, 2018, p. 95).

2.4 Convenção

A Convenção de condomínio é tida como um ato norma, “no qual se estipulam

os direitos e deveres de cada condômino” e tem reconhecido “caráter
predominantemente estatutário ou institucional”, conforme preceito do artigo 1.333
CC, deve ser subscrita por pelo menos 2/3 das frações ideais. (GONÇALVES, 2020,
p. 153).
O alcance da convenção atinge não somente os seus signatários, mas
também “todas as pessoas que ocupem o edifício, na qualidade de seus sucessores,
prepostos, inquilinos, comodatários, etc” (GONÇALVES, 2020, p. 153).
Nas lições de Rizzardo, encontramos que a convenção:

“é o ato normativo interno do microssistema do condomínio,

aprovado pela vontade dos condôminos em assembleia,
destinando-se a regular as relações entre os condôminos, mas
estendendo-se sua aplicação a terceiros que frequentarem o
 prédio ou forem ocupantes de unidades” (RIZZARDO, 2020,
133).

Importante frisar que dentro da Convenção de Condomínio, existe ainda uma

norma que visa regular o quotidiano, denominado no inciso V do artigo 1.334, do
diploma em estudo, de Regulamento Interno.  

Trata-se do regulamento geral, que traz as regras fundamentais a

respeito do cotidiano do condomínio, tais como a utilização das áreas
comuns, as restrições de uso, os horários de funcionamento e suas
limitações, as proibições e permissões genéricas ou específicas,
entre outros conteúdos possíveis. (TARTUCE 434, 2021).

Gonçalves (2018, p. 96) ensina que, “a convenção de condomínio

regulamenta a vida em comum, como verdadeiro complexo normativo de direitos e
de obrigações dos condôminos.
Afirma ainda, “que a convenção, que poderá ser feita por escritura pública ou
por instrumento particular (§ 1o do art. 1.334), deve ser subscrita, por, no mínimo,
2/3 dos titulares das frações ideais, devendo ser levada ao registro imobiliário, para
valer contra terceiros (art. 1.333)” (GONÇALVES, 2018, p. 96).
Para regular a vida dos moradores do condomínio se faz necessário o
regulamento interno, “por seu turno, faz parte integrante da convenção condominial”,
pode ser, mas não obrigatoriamente, “elaborado em instrumento, à parte, pois é
mais sujeito a mutações, contendo proibições, como relativas à coleta de lixo,
presença de animais domésticos, colocação de roupas etc” (AZEVEDO, 2018, 97).
Para alteração das regras previstas no regulamento interno, conforme
enunciado 248 – da III Jornada de Direito Civil, “o quorum para alteração do
regimento interno do condomínio edilício pode ser livremente fixado na convenção”
(TARTUCE, 435, 2021)..
Em suma, não se exige o mesmo quorum para a alteração da convenção,
fixado na lei como preceito de ordem pública, que não pode ser afastado
(TARTUCE, 435, 2021).
2.5 Direitos dos Condôminos

Os direitos e obrigações dos condôminos vêm disciplinados, respectivamente,

nos arts. 1.335 e 1.336 do atual Código e na Convenção de Condomínio
(AZEVEDO, 2018, 98).
Aos condôminos estão previstos os direitos de: I - usar, fruir e livremente dispor
das suas unidades; II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e
contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores; III - votar nas
deliberações da assembléia e delas participar, estando quite com suas obrigações
(AZEVEDO, 2018, 98).
O direito de usar tem que ser dentro dos limites “do bom vizinho” (AZEVEDO,
98, 2021), respeitando a finalidade estritamente residencial. O direito de locar ou
alienar a parte exclusiva, sem interferência dos demais condôminos.
Pode fazer o uso da piscina, da biblioteca, academia, dentre outras áreas
comuns que possam ter no empreendimento. Este uso não pode limitar o dos
demais condôminos, como sendo área privativa (AZEVEDO, 2018, 98).

2.6 Deveres dos Condôminos

O condomínio não tem fins lucrativos, destarte, depende unicamente das
contribuições dos seus “coproprietários”, sendo assim “obrigação dos condôminos
de arcarem, na proporção de suas quotas, com as despesas ordinárias e
extraordinárias do condomínio” (AZEVEDO, 2018, p. 99).
Logo cada unidade imobiliária: I - deve contribuir para as despesas do
condomínio na proporção das duas frações ideais, salvo disposição em contrário na
convenção II - O condômino tem o dever de não realizar obras que comprometam a
segurança da edificação; III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e
esquadrias externas; IV – das às suas partes a mesma destinação que tem a
edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego , salubridade e
segurança dos possuidores, ou aos bons costumes; artigo 1.336, I, II, III e IV, CC
(BRASIL, 2002).
A contribuição condominial tem característica de “obrigações propter rem,
próprias da coisa ou ambulatórias, seguindo o bem com quem quer que ele esteja”.
(TARTUCE, 433, 2021).
2.7 Cumprimento dos Deveres

Se o condômino não pagar as despesas de condomínio, na proporção devida,

ficará sujeito à cobrança judicial do valor das despesas, acrescido dos juros
moratórios convencionados, ou, não o sendo, os de 1% ao mês e multa de até 2%
sobre o débito (§ 1o do art. 1.336) (AZEVEDO, 2018, 99).
O legislador atribuiu penalidades para o caso de inobservância no cumprimento
dos deveres, “as penalidades são de ordem econômica, e que nem sempre surtem
efeito, sobretudo em vista dos percalços exigidos para a sua exigibilidade e
conversão de bens em dinheiro” (RIZZARDO, 2020, 169).
Nessa esteira,

“As soluções judiciais, normalmente cominatórias, buscando

condutas de fazer e não fazer (manter postura condizente,
acondicionar o lixo, evitar excesso de barulho, não perturbar o
sossego etc.), além de morosas, também acabam em punir através
da aplicação de multas” RIZZARDO, 2020, 169).

Existe decisão do STJ, “interpretando o interpretando o supratranscrito § 1º,

que é legítima a cobrança de juros moratórios acima de um por cento ao mês em
caso de inadimplência das taxas condominiais” (GONÇALVES, 2021, 157) , existindo
previsão expressa na convenção que os juros moratórios serão superiores aos de
um por cento, estes poderão ser aplicados até o limite legal vigente.
Contudo, “se o descumprimento for das obrigações constantes dos incisos ii a
iV do art. 1.336, assenta o § 2o do mesmo dispositivo legal que o condômino faltoso
deverá pagar a multa prevista no ato de instituição ou na convenção condominial.
Na falta de disposição da multa acima tratada, caberá a assembleia geral, por
dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da
multa (AZEVEDO, 2018, 100).
Para a figura do condômino ou possuidor que não cumpre reiteradamente
com os seus deveres perante o condomínio poderá, três quartos dos condôminos
restantes, deliberarem que este seja constrangido a pagar multa correspondente até
ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais,
conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independente das perdas de danos.
(AZEVEDO, 2018, p. 100).
Ocorrendo estipulação superior ao previsto na lei, “não será nula a clausula
penal, mas ineficaz, no valor que ultrapassar esse limite”. (AZEVEDO, 2018, p. 100).
O condômino que demonstra reiterado comportamento antissocial, que gere
incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores,
poderá ser constrangido a pagar multa correspondente a dez vezes o valor da
contribuição para as despesas condominiais, até deliberação ulterior deliberação da
assembleia, conforme previsão do § único artigo 1.337, (AZEVEDO, 2018, p. 101).
Revela-se profundamente tímida a lei no reprimir as transgressões e em
permitir medidas fortes contra o condômino ou morador desajustado e de mau
procedimento (RIZZARDO, 2020, 169).
Na locação do abrigo de veículos pelo possuidor, o artigo 1.338, CC, é
assegurado aos demais condôminos o direito de preferência (BRASIL, 2002).
É permitida ao condômino possuidor a alienação da vaga de garagem para
outro condômino “só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato
constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral”
(GONÇALVES, 2021, 163).

2.8 Realização de Obras no Condomínio

Dependendo da natureza das obras no condomínio, o quorum para aprovação

dessas despesas varia. Se forem voluptuárias, dependerá sua aprovação de 2/3 dos
condôminos; se úteis, da maioria dos condôminos (AZEVEDO, 2018, 102).
O diploma em estudo no seu artigo 96 classifica as benfeitorias em
voluptuárias, úteis e necessárias. Voluptuárias são as benfeitorias consideradas de
mero deleite e recreio; úteis são as que aumentam ou facilitam o uso do bem;
necessárias são as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.
(BRASIL, 2002).

Nas lições de Azevedo temos o seguinte sobre as obras nos condomínios:

 “Se essas obras, ou reparos, forem urgentes, com despesas
excessivas, devem ser executadas e convocada imediatamente
a assembleia para deliberação. Não sendo urgentes, deve ser
convocada a assembleia, para que seja, antes, dada
autorização (§§ 2o e 3o). O condômino que realizar essas
despesas será somente delas reembolsado (§ 4o). A realização
de obras, nas partes comuns do condomínio, para facilitar ou
aumentar a utilização, dependerá de aprovação de 2/3 dos
votos dos condôminos, não sendo permitidas construções
(acessões), nessas partes comuns, que possam prejudicar a
utilização por qualquer dos condôminos (art. 1.342). Nesse
passo, resta evidente que, nem mesmo com o quorum de 2/3,
podem ser feitas essas construções, como a de parede de
garagem, por exemplo, limitando, sobremaneira, a saída de um
condômino, de sua unidade autônoma” (AZEVEDO,2018, 102).

É importante frisar que a construção de outro pavimento, ou no solo comum,

de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende de
aprovação da unanimidade dos condôminos (AZEVEDO, 2018, 102)
O artigo 1.344 CC, descreve que quando ocorrer do terraço de cobertura ter
um proprietário, a este está incumbido as despesas da sua conservação, de modo
que não haja danos as demais unidades imobiliárias inferiores (BRASIL, 2002)..
O adquirente de unidade autônoma responde pelos débitos do alienante,
relativa-mente ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. Tal
responsabilidade decorre da natureza do débito ser “propter rem” (AZEVEDO, 2018,
p.103).

2.9 Administração do Condomínio

A administração do condomínio será exercida pelo Síndico escolhido pela

Assembleia geral, “a função do síndico pode ser conferida a um dos proprietários de
apartamento (o que, aliás, normalmente acontece), como pode, ainda, ser atribuída
a pessoa estranha ao condomínio” (PEREIRA, 2021, p. 192).
 Não existe impedimento legal “que a função de administrador seja dada a
uma pessoa jurídica” (PEREIRA, 2021, p. 192).
É cediço que o síndico pode ser isento das taxas condominiais, quando
condômino e “nada impede que os condôminos votem em assembleia verba de
remuneração, rateada com as despesas de condomínio, por todos os consortes”.
(PEREIRA, 2021, p. 193).
Importante destacar “no tocante à gratuidade ou não, vigora a mais ampla
liberdade” (PEREIRA, 2021, 193). Em ato contínuo, “lícita é a remuneração indireta:
o condômino-síndico dispensado da quota nas despesas de administração enquanto
estiver no exercício do cargo” (PEREIRA, 2021, 193).
Conforme exegese do artigo 1.347 CC, o prazo da sindicatura não poderá ser
superior a dois anos, permitido a renovação, inexiste restrição para mandatos
sucessivos (BRASIL, 2002).

2.10 Síndico

Roseli Benevides Schwartz em sua obra Revolucionando o Condomínio,

descreve que o síndico deve se portar com “Integridade, Ética, Transparência e
Competência”. Em sua visão:

“A tarefa de administrar um condomínio é bastante ampla, sendo

importante que se tenha um prévio conhecimento sobre a legislação
do condomínio, dos funcionários, dos inquilinos; os tipos de
administração; os documentos envolvidos na fiscalização; os itens de
manutenção; e os tipos de seguro” (SCHWARTZ, 2018. 85).

Compete aos síndicos:

i – convocar assembleia dos condôminos; ii – representar, ativa e

passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os
atos necessários à defesa dos interesses comuns; iii – dar imediato
conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial
ou administrativo, de interesse do condomínio; iV – cumprir e fazer
cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da
 assembleia; V – diligenciar a conservação e a guarda das partes
comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos pos-
suidores; Vi – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa
a cada ano; Vii – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem
como impor e cobrar as multas de-vidas; Viii – prestar contas à
assembleia, anualmente e quando exigidas; iX – realizar o seguro da
edificação (AZEVEDO, 2018, 103).

Tão relevante é a questão do seguro que responderá o síndico,

pessoalmente, pela sua omissão, no caso de ocorrer o sinistro. (PEREIRA, 2021, p.
199).
Destarte ponderar que o seguro acima descrito “não se confunde com o que
pode ser celebrado pelos condôminos, individualmente, com relação às suas
unidades autônomas e o seu conteúdo, o que não é obrigatório” (PEREIRA, 2021, p.
199).
No exercício da atribuição de convocar os moradores para assembléia, seja
ordinária ou extraordinária, deve-se atentar a regra de publicidade, sendo “comum
que as convocações sejam enviadas por correspondência a todos os condôminos,
constando, ainda, aviso nas áreas comuns, caso dos elevadores” (TARTUCE, 2021,
p. 461).
No regramento da Lei 4.591/64, era previsto apenas ao síndico delegar
funções meramente administrativas, mantendo-se as personalíssimas. “O Código
Civil de 2002 alterou, significativamente, o sistema, ao estabelecer que o síndico
pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as
funções administrativas, mediante aprovação da Assembleia, salvo disposição em
contrário da Convenção (PEREIRA, 2021, p. 202).
No entendimento de Pereira, (2021, p. 202) o síndico tem a discricionariedade
de escolha dos seus prepostos, adstrito ao gozo de sua confiança, contudo, deve
submetê-la a assembleia, não ocorrendo aprovação, só restam duas opções,
substituir os prepostos ou então abdicar da sindicatura, traduzido pelo voto de
desconfiança.
Não sendo estes o caminho percorrido pelo síndico, incorrerá em rebeldia e
intransigência, devendo ocorrer necessariamente a sua destituição (PEREIRA, 2021,
p. 203).
 Em ato contínuo, vale destacar, conforme bem ensina a doutrina de Tartuce
(2021, p. 462), a destituição do síndico não pode ser por “meros caprichos, sem
relevância”, mas sim devendo “ocorrer a destituição por justos motivos”.
Se o síndico cometer irregularidades, não prestar contas, ou não administrar
convenientemente o condomínio, poderá ser destituído pelo voto da maioria absoluta
dos membros da assembleia (AZEVEDO, 2018, p. 104).
O novo código foi omisso quanto à pessoa do subsíndico, prevista no
regramento anterior, ficando o critério “da conveniência de elegê-lo, o que poderá
constar da convenção ou do regimento interno. O cargo de subsíndico é mais
frequente nos condomínios com elevado número de unidades autônomas, o que,
atualmente, não é raro” (PEREIRA, 2021, p. 203).

2.11 Assembléia

A assembleia é o órgão deliberativo dos condôminos, e pode ser Ordinária ou

Extraordinária (PEREIRA, 2021, p. 176). A competência para convocar a assembleia
é do síndico, sendo esse omisso, um quarto dos condôminos correspondentes as
frações ideais. Não se reunindo a assembleia, a requerimento de qualquer
condômino, caberá ao juiz decidir, §2º artigo 1.350 (BRASIL, 2002) .

Ordinária: É realizada anualmente, para aprovação das pastas de

prestação de contas do período anterior bem como da aprovação
orçamentária do ano corrente.
Extraordinária: Poderá acontecer sempre que necessária, conforme
“houver conveniência e necessidade” (PEREIRA, 2021, p. 176).

Além do órgão deliberativo, temos a figura do órgão consultivo financeiro,

composto de três membros, eleitos pela assembleia, conforme previsto na
convenção, art. 1.356 (BRASIL, 2002). Esse conselho não é obrigatório, mas
facultativo. O prazo de atuação não pode ser superior a dois anos, de acordo com o
mandato do síndico (TARTUCE, 2021, p. 471).

2.12 Quorum de Votações

 Para as deliberações serem efetivas e não incorrer em nulidade formal,
adstrita a cada particularidade dos assuntos a serem tratados, ensina Pereira (2021,
p. 178) que:

“as decisões se tomam, via de regra, por simples maioria. Tendo em

vista, todavia, a importância da matéria e sua repercussão na órbita
jurídico-econômica dos condôminos, poderá a Convenção dispor
diferentemente, e fixar quorum especial para as decisões. A validade
destas, a sua oponibilidade aos ausentes, a sua repercussão, a sua
obrigatoriedade e normatividade dependem da apuração do quorum,
pois é óbvio que a inobservância deste implica a ineficácia da
deliberação (PEREIRA, 2021, P. 178).”

Portanto para realização da assembleia devem ser observados os seguintes

requisitos:
A alteração na convenção depende da aprovação de dois terço dos votos dos
condôminos. Já a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária fica
vinculada a aprovação por unanimidade dos condôminos (AZEVEDO, 2018, p. 104).
Salvo quando exigido quorum especial, serão tomadas, em primeira
convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo
menos metade das frações ideais (AZEVEDO, 2018, p. 104).
Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes
comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de
constituição do condomínio (§ único art. 1.352, BRASIL, 2.002). “Assim, a
convenção pode estipular que todos os condôminos têm direitos iguais nos votos”
(TARTUCE, 2021, p.470).
Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos
votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial, art. 1.353 (BRASIL,
2002).
“Concretizando a norma e servindo de bom exemplo, decidiu-se que,
considerando que a aprovação em assembleia realizada em segunda
convocação para a construção da academia prescindia de quorum
especial, a assinatura da maioria dos condôminos presentes
mostrou-se escorreita para a deliberação da obra, em observância ao
art. 1353 do Código Civil” (TARTUCE, 2021, p. 470).
 Todos os condôminos devem ser convocados para a assembleia sob pena de
não poder existir deliberação na mesma (art. 1.354). Ensina Tartuce (2021, 165) que
“a convocação de todos os condôminos é obrigatória, sob pena de nulidade”.
As decisões da assembleia, tomadas, em cada caso, pelo quorum que a
convenção fixar, obrigam todos os condôminos, mesmo os vencidos e os que não
compareceram (TARTUCE, 2021, p. 165).

2.13 Extinção do Condomínio

O condomínio deixa de existir se faltarem seus pressupostos básicos: terreno e

partes comuns, em condomínio necessário; e habitabilidade pelos condôminos de
suas unidades autônomas (AZEVEDO, 2021, p. 104).
Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os
condôminos poderão, em assembleia, decidir pela continuidade do condomínio,
votando pela reconstituição, ou pela venda do prédio. Os votos, nessa assembleia
especial extraordinária, deverão representar metade mais uma das frações ideais
(art. 1.357, BRASIL, 2002).
Pode o condômino em caso de reconstrução, alienar seus direitos a outros
condôminos, mediante avaliação judicial; havendo venda, o condômino sempre terá
preferência relativamente ao terceiro (AZEVEDO, 2021, p. 104).

3. SANÇÕES PREVISTAS AO CONDÔMINO INADIMPLENTE

Conforme já estudado, aos condôminos compete contribuir para as despesas do

condomínio, na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na
convenção, inciso I do artigo 1.336 (BRASIL, 2002).
As despesas de condomínio são gastos, benfeitorias, que se fazem necessárias
à utilização pelos condôminos das partes comuns do condomínio (AZEVEDO, 2021,
p. 98).
 É importante destacar que “trata-se de obrigação propter rem, uma vez que deve
ser suportada por quem tiver a coisa em seu domínio” (GONÇALVES, 2021, p. 156).
Conforme se extrai do § 1º do artigo 1.336, CC, o condômino que não pagar a
sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo
previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito
(BRASIL, 2002).
Podemos constatar a existência de uma faculdade disposto na primeira parte do
§ 1º do artigo 1.336 (BRASIL, 2002), que possibilita o condomínio determinar o valor
da aplicação de juros moratórios que melhor lhe favoreça.
Neste sentido, Gonçalves retrata o seguinte julgado:
“Decidiu o Superior Tribunal de Justiça, interpretando o
supratranscrito § 1º, que é legítima a cobrança de juros moratórios
acima de 1% ao mês em caso de inadimplência das taxas
condominiais. Para tanto, basta que exista previsão expressa na
convenção de condomínio. Concluiu o acórdão que, nos termos do
art. 1.336 do Código Civil, devem ser aplicados os juros moratórios
expressamente convencionados, ainda que superiores a 1% ao mês;
e apenas quando não há essa previsão, deve-se limitar os juros de
mora a esse percentual” GONÇALVES, 2020, p. 157).
Em tese, percebeu-se que liberdade do condomínio convencionar os juros
moratórios era plena, contudo, na prática evidenciou-se o contrário. Acreditava-se
que “o percentual de multa” era fator preponderante “que motiva alguém, no âmbito
pessoal e psicológico, a inadimplir” ou não “com uma obrigação” (TARTUCE, 2021,
p. 448).
Fato é que “razões de outra ordem é que geram o descumprimento
obrigacional em nosso País, especialmente as dificuldades financeiras e a má
educação financeira do brasileiro médio (TARTUCE, v4 2021, p. 448).
Em julgado do TJMG, (Apelação Civil – 1.0090.18.002172-8/001) a
cominação de juros no importe de 0,33% a dia, foi considerado abusivo, com
fundamento no artigo 406 do codex civil e no artigo 1º do Decreto 22.626/33, não
permitindo a aplicação dos juros de mora superiores ao dobro da taxa legal.
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - EMBARGOS À EXECUÇÃO -
DESPESAS CONDOMINIAIS - JUROS DE MORA
CONVENCIONADOS - APLICABILIDADE. Os juros moratórios
sobre o débito de despesas condominiais devem ser cobrados
no percentual previsto na convenção de condomínio. V.V.
 APELAÇÃO - AÇÃO DE COBRANÇA - TAXAS
CONDOMINIAIS - JUROS DE MORA - PERCENTUAL
ABUSIVO - REDUÇÃO. Nas cobranças de taxas de
condomínio, é vedada a estipulação de juros de mora em taxa
superior ao dobro da taxa legal.

Sendo assim, a liberalidade do condomínio para convencionar juros

moratórios, decorrentes da inadimplência, não pode contrariar norma vigente, que
veda aplicação dos juros de mora superiores ao dobro da taxa legal.
Diferentemente da Lei 4.591/61, o atual código civil, trás “como novidade
outras penalidades, em montantes superiores, que podem ser mais eficientes do que
um simples percentual de multa sobre a obrigação principal” (TARTUCE, 2021, p.
448).
O Código inovou ao prever punição para o condômino ou proprietário que não
cumprir reiteradamente com os seus deveres e para o que apresentar
comportamento antissocial (SCHWARTZ, 2.017, p. 27).
Dispõe o art. 1.337, caput, do CC, que o condômino que não cumprir
reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação
de 3/4 dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa de até o quíntuplo
do valor atribuído à quota condominial, conforme a gravidade das faltas e a
reiteração, independentemente das perdas e danos (BRASIL, 2002).
Registra tratar-se novamente de faculdade, contudo o seu exercício esbarra
no quorum especial para votação. Vários são os doutrinadores a defender como
melhor saída, para tornar a previsão legal eficaz, alterar a convenção prevendo
aprovação pelo voto de 2/3 dos presentes (TARTUCE, 2021, 449).
Este também é o entendimento de Tartuce (2021, p. 449) acreditando ser
“possível alterar a convenção para prever outro quorum, pois esta norma relativa à
votação é de ordem privada”. Em ato contínuo cita ser “possível estipular que o
quorum será de 2/3 sobre os presentes na assembleia, e não sobre o restante dos
condôminos” (TARTUCE, 2021, 449).
Esta adequação tem relevância porque “na maioria dos condomínios edilícios
este quórum é muito difícil ou até mesmo impossível de se alcançar, especialmente
naqueles que reúnem centenas de condôminos” (PEREIRA, 2021, 155).
Nesse sentido, encontramos na literatura de Flávio Tartuce os seguintes
julgados:
 Como se pode perceber, os quoruns qualificados exigidos,
mais uma vez, são difíceis de serem alcançados na prática,
razão pela qual a convenção pode trazer outra previsão
(admitindo a premissa, implicitamente: TJSP, Apelação
9080440-15.2009.8.26.0000, Acórdão 6549920, 34.ª Câmara
de Direito Privado, São Paulo, Rel. Des. Nestor Duarte, j.
25.02.2013, DJESP 13.03.2013). Repise-se, mais uma vez,
que as normas são de ordem privada nesse ponto. Quanto aos
tetos dos valores das multas, não cabe contrariar as normas,
tidas como de ordem pública, a exemplo do comentado quanto
ao art. 1.336, § 2.º. As duas penalidades do art. 1.337 são
aplicadas ao chamado condômino antissocial, aquele que não
se configura com a realidade social e coletiva do condomínio.
Tal caracterização depende de análise caso a caso.
(TARTUCE, 2021, 540).
“Despesas condominiais. Cumulação das multas previstas nos
arts. 1.336, § 1.º, e 1.337, caput, do CC de 2002. Possibilidade.
Não configuração de bis in idem. Inadimplemento reiterado
conforme critério definido pelos próprios condôminos e que não
esvazia a previsão do art. 1.336, § 1.º. Apelo não provido”
(TJSP, Apelação com Revisão 916995008, 30.ª Câmara de
Direito Privado, Rel. Juiz Luiz Felipe Nogueira, j. 29.11.2007.”
(TARTUCE, 2021, 540).

Aplica-se a sanção acima prevista, do artigo 1.337 CC, ao “condômino ou

possuidor que descumprir reiteradamente suas obrigações condominiais (e aqui
qualquer das obrigações retratadas na lei) (AZEVEDO, 2021, p.100).
A sanção deve ser aplicada de maneira gradual, considerando a gravidade e
a reiteração das faltas, estando limitada a até cinco vezes as contribuições
condominiais, independente das perdas de danos que forem apurados (artigo 1.337,
BRASIL, 2002).
O parágrafo único do artigo em comento, trás a baila a figura do “condômino
ou possuidor de comportamento antissocial, conceituado como aquele que gera
incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores”
(PEREIRA, 2021, p. 154).
Para melhor entendimento, uma vez que “o legislador não define o que tipifica
o comportamento antissocial e não poderia elencar as condutas que autorizariam a
sanção, caberá aos juízes, diante do caso concreto fazê-lo” (PEREIRA, 2021, p.
154).

É importante destacar “que não se poderá confundir uma conduta ou

temperamento reservado ou diferente do comum, a traduzir até mesmo uma
educação deficiente” como uma conduta antissocial (PEREIRA, 2021, p. 154).
 Preferiu o legislador adotar fórmula genérica ou aberta, referindo-se apenas à
incompatibilidade de convivência (PEREIRA, 2021, p. 154).
Constatada a situação da figura elencada acima, “poderá se aplicar multa
correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas
condominiais, até ulterior deliberação da Assembleia” (PEREIRA, 2021, p. 154)

Em suma, aos condôminos inadimplentes está cominado:

I - aplicar juros de mora convencionados no importe de dois por

cento e, na impossibilidade de previsão, os de um por cento ao
mês e multa de até dois por cento sobre o débito (§ 1º, artigo
1.336 CC);
II – aplicar multa de até cinco vezes o valor das contribuições
mensais, desde que votada por 3/4 dos condôminos restantes,
ao condômino que reiteradamente não cumpre seus deveres,
observando a gravidade das faltas e reiterações (artigo 1.337
CC);
III - aplicar multa de até dez vezes o valor das contribuições
mensais, ao condômino ou possuidor por reiterado
comportamento antissocial, até ulterior deliberação da
assembleia (§ único do artigo 1.337 CC);

Concluímos que o legislador somente previu fixação de penas “de natureza

pecuniária tanto ao condômino inadimplente eventual, ao inadimplente reiterado e ao
condômino de reiterado comportamento antissocial, consistente na aplicação de
multas”, indexada ao valor da contribuição para as despesas condominiais
(PEREIRA, 2021, p. 155).

Na prática se verifica que:

“O condômino punido, sendo abastado, preferir pagar a multa e

manter a conduta censurada. Há, ainda, outra circunstância que
torna ineficaz a sanção. É que, recusando-se o condômino a pagar a
multa que lhe foi aplicada, terá o condomínio que assestar-lhe a
pretensão de cobrança pela via judicial, o que pode alongar-se por
anos, tornando-se dolorosa via crucis a onerar o condomínio e acirrar
os ânimos” (PEREIRA, 2021, 156).

Pereira (2021, p. 155) discorre que:

A experiência já nos ensinou que a sanção não é eficaz, tornando-se,

na verdade, letra morta a incentivar as condutas que põem em risco
a convivência civilizada e deteriorando, de forma insuportável, a
qualidade de vida dos condôminos. (PEREIRA, 2021, 155).
 De mesmo modo, compactuando com a mesma visão Rizzardo (2020, p. 171)
em sua literatura defende:

O mais grave descumprimento de deveres seguramente é de cunho

econômico e consiste na falta de pagamento das contribuições
condominiais, embora assegurada a possibilidade da cobrança
judicial, e encontre-se a obrigação garantida pela própria unidade,
cuja expropriação não é protegida pela impenhorabilidade, diante do
artigo 3º, inciso IV, da Lei n. 8.009/1990. Outras infrações que
ultrapassam a suportabilidade da tolerância estão na conduta
inconveniente do condômino, quebrando a ordem, a normalidade e o
equilíbrio no conjunto habitacional; nos incômodos que provoca; no
desrespeito às normas de convivência, de modo a tornar-se um
elemento desagregador e pernicioso, causa de constantes atritos ou
conflitos sociais. (RIZZARDO, 2020, 171).

Encerrada a fase de aplicação das sanções administrativa possíveis resta ao

condomínio buscar a jurisdição estatal a fim de ter seu direito satisfeito.
Embora não tenha personalidade jurídica, “contudo, o condomínio “tem
personalidade processual, por atuar como parte ativa ou passiva em processos
judiciais”, (VENOSA e WELL, 2021, 42).
Na mesma esteira, Pereira (2021, p. 192) ensina que “atribuiu-se ao
condomínio legitimidade “ad causam” e “ad processum”, o que supre a ausência da
personalidade jurídica, permitindo sua presença em juízo, como autor ou como réu,
além de celebrar negócios jurídicos”.
Não tendo personalidade, é necessário um representante e conforme “inciso II
do artigo 1.348 CC, estatui que o síndico representa o condomínio ativa e
passivamente, sendo a pessoa habilitada para ser citada ou promover ações em
defesa do condomínio” (VENOSA e WELL, 2021, p. 92)..
Tão logo, “a sentença proferida em processo atinge a todos os condôminos”
(VENOSA e WELL, 2021, p. 92).
Em fase pré-processual o condomínio poderá requerer que “o crédito
referente às contribuições condominiais aprovadas em assembleia pode ser
protestado quando não for pago no vencimento (VENOSA e WELL, 2021, p. 92).
É importante destacar que “o condomínio pode optar pelo procedimento
comum para cobrança judicial ou pelo processo de execução” (VENOSA e WELL,
2021, p. 92).
 Conforme o caso concreto, seja preferível “o procedimento comum para tentar
uma mediação judicial junto ao inadimplente, o que não é possível no processo
executivo” (VENOSA e WELL, 2021, p. 92).
Essa observação é pertinente porque:
“os créditos decorrentes das multas previstas no artigo 1.336 e 1.337
do Código Civil não constitui título executivo extrajudicial, não
podendo ser protestado nem tão pouco executado, mas sua
cobrança judicial deve ser deita pelo procedimento comum,
garantindo condômino direito amplo defesa”. (VENOSA e WELL,
2021, 92).
Para ajuizamento de ação referente ao descumprimento do inciso I do artigo
1.336, a melhor pratica é do processo de execução, revestido de certeza, liquidez e
exigibilidade do título executivo judicial previsto no artigo 783 CPC e compor o rol do
artigo 784 CPC inciso X, (VENOSA e WELL, 2021, 92).
Entretanto, se o ajuizamento for decorrente de aplicação das sanções prevista
no artigo 1.336 incisos II a IV e artigo 1.337 caput e parágrafo único, é preferível o
procedimento comum, ante a impossibilidade de execução e para garantir o direito a
ampla defesa (VENOSA e WELL, 2021, 92).
Na ação judicial que tratar do reiterado comportamento antissocial, previsto
no artigo 1.337 parágrafo único, Azevedo (2021, p. 201), defende a possibilidade de
requerer que o juiz determine “o afastamento desse condômino de comportamento
nocivo, que não perderá seu direito de propriedade sobre sua unidade autônoma,
mas sim o direito de usá-la, de habitar nela”.
Defende que “a exclusão do condômino nocivo é a única solução para conter
os aludidos abusos no direito de propriedade, que tem seu fundamento,
principalmente constitucional, na ideia de função social (AZEVEDO, 101, 2021).
Discorre ainda:
“Esse meu pensamento foi um dos utilizados pela 4a Câmara de
Direito Privado do tribunal de Justiça de são Paulo, em julgado em
que um dos condôminos, “reincidente no descumprimento das
normas regulamentares”, com “condutas antissociais, apesar da
multa aplicada” e não paga, criando “clima de instabilidade ao grupo
e uma insegurança grave”, em razão de seu “gênio violento e ao fato
de andar armado no ambiente por privilégio profissional” (AZEVEDO,
101, 2021).
O Gonçalves apresenta em sua doutrina julgado do TJ-RS, que acatou por
“decidir pela exclusão do proprietário da unidade autônoma, continuando este com
seu patrimônio, podendo ainda dispor do imóvel, perdendo, entretanto, o direito de
convivência naquele condomínio”. (GONÇALVES, 2021, 161).
 Apresenta também no mesmo sentido, julgados do TJ-SP,
“Condomínio edilício – Situação criada por morador, sargento da
Polícia Militar, que, reincidente no descumprimento das normas
regulamentares, renova condutas antissociais, apesar da multa
aplicada e que não é paga, construindo, com isso, clima de
instabilidade ao grupo e uma insegurança grave, devido ao seu gênio
violento e ao fato de andar armado no ambiente, por privilégio
profissional – Adequação da tutela antecipada emitida para obrigá-lo
a não infringir a convenção, sob pena de multa ou outra medida
específica do § 5º do art. 461 do CPC [de 1973], inclusive o seu
afastamento” (GONÇALVES, 2021, 161).

No mesmo sentido, apresenta julgado do Tribunal de Justiça do Rio de

Janeiro:

“Da mesma forma, a avaliação da possibilidade jurídica do

pedido quanto à expulsão do primeiro réu também deve ser
verificada segundo as suas asserções, as quais indicam a sua
admissibilidade com respaldo de interpretação doutrinária,
ainda que somente em situações extremas em que a
progressão da multa não se revelou eficaz a ilidir a ameaça à
tranquilidade ou à segurança dos demais moradores”
(GONÇALVES, 2021, p. 161).

Vale destacar o caráter reipersecutório da despesa condominial, “vinculando

os titulares das unidades autônomas automaticamente, como simples decorrência
da propriedade imóvel (VENOSA e WELL, 2021, p. 103)
Logo, “as despesas condominiais são encargos da própria coisa, conforme
artigo 833, § 1º do CPC, porque necessárias a sua conservação e subsistência, e
tem, portanto, natureza “propter rem” gravando o imóvel que as geram”. (VENOZA e
WELL, 2021, p. 109).
Decorre desta natureza execução do crédito relativo às contribuições
condominiais a penhora da unidade autônoma do devedor, mesmo quando gravado
com clausula de impenhorabilidade e inalienabilidade (VENOSA e WELL, 2021,
109).
Assim sendo, “a impenhorabilidade da unidade autônoma por disposição
voluntária ou por força da Lei 8.090/1990 não impede a penhora do imóvel fundada
em débitos de despesas condominiais” (VENOSA e WELL, 2021, p. 109).
Em síntese geral deste capitulo, ao condomínio compete aplicar sanções
administrativas constituídas pela imposição de multas e, não surtindo efeito, sendo
caso do inciso I do artigo 1.336, levar o referido título a protesto, e em ato contínuo,
buscar a tutela jurisdicional a fim de obrigar o inadimplente a cumprir com a
respectiva obrigação, requerendo limitação do direito de propriedade para o de
reiterado comportamento antissocial e ainda requerer a penhora da própria unidade
imobiliária do condômino como garantia, para receber os débitos existentes na
aplicação do artigo 1.337 caput e parágrafo único (BRASIL, 2002).

3.1 Capacidade Legislativa do Condomínio

Conforme preceito do artigo 1.334, pelo legislador foi concedido uma capacidade
legislativa, de criar normas e procedimentos na convenção, além dos enumerados
no artigo anterior do diploma civil, determinando que “além das clausulas referidas
no artigo 1.332”, podendo criar outras normas que “os interessados houverem por
bem estipular” (BRASIL, 2002).
Buscamos na doutrina de Pereira, a natureza jurídica da convenção, que melhor
permita entender a sua essência, que assim discorre:
“Ato-regra ou ato constitutivo de um direito estatutário (vide n. 60,
infra) cria a normação de conduta para um agrupamento social
reduzido, ditando regras de comportamento, assegurando direitos e
impondo deveres. No tocante a estes últimos, cumpre notar que o
regulamento de um edifício estatui restrições à liberdade de ação de
cada um, em benefício da coletividade, e estabelece regras
proibitivas e imperativas, a que todos se sujeitam. Daí a necessidade
da aprovação por quorum especial, pois não pode existir norma de
origem convencional, restritiva de direitos individuais, sem a
anuência geral ou para a qual não se imponham condições especiais
de votação” (PEREIRA, 2021, p. 116).

O Pereira (2021, p. 118) ensina que “não podemos admitir a existência parcial
do ato-regra para distinguir como ineficazes apenas as normas restritivas de direitos
e dar como válidas as demais. Ou existe ou não existe o ato”.
A manutenção do conceito acima se fundamenta no regramento da
formalidade existente do quorum especial para votação da convenção, na falta
desse cumprimento, padecerá o ato-norma por vício formal, não terá eficácia.
(PEREIRA, 2021, p. 118).
Assim sendo “como norma jurídica, embora de caráter restrito ou em circuito
fechado, a convenção impõe restrições de direitos e, enquanto os confere, traduz
limitações às faculdades alheias, em benefício do sujeito ativo”. (PEREIRA, 2021, p.
119).
 Como norma, pois que é, a Convenção obriga a todos, tanto aos que lhe
deram sua aprovação como aos que penetraram posteriormente no circuito, o que
não constitui uma afirmação de pura abstração doutrinária, mas já tem sido
proclamado em decisão da justiça”. (PEREIRA, 2021, p. 119)
Nesse raciocínio fica claro perceber que:

“o caráter normativo da convenção do condomínio é pacificamente

reconhecido. Sua força cogente aos condôminos, seus sucessores e
sub-rogados, e eventualmente às pessoas que penetram aquele
círculo fechado, representado pelo edifício, é aceita sem relutâncias”.
(PEREIRA, 2021, p. 119)

Embora sui generis, “é inegável que a convenção é uma declaração de

vontade, destinada a produzir efeitos jurídicos”. (PEREIRA, 2021, p. 119). A vontade
criadora é a do agrupamento dos condôminos, que por um instrumento em que se
perpetua a sua emissão volitiva gera um “ato jurídico” (lato sensu), que deve ser
recebido e tratado como fonte formal de direito. (PEREIRA, 2021, p. 119).

Em fechamento ao pensamento do exímio doutrinador:

“o ato jurídico é a fonte do direito, seja ele a lei como resultado da

vontade do grupo social, seja o ato jurisdicional como expressão da
vontade do Estado, manifestada pelo órgão do Poder Judiciário, seja
o ato subjetivo, como declaração de vontade destinada à produção
de efeitos jurídicos” (PEREIRA, 2021, 119).

Analisando os ensinamentos de Pereira (2021, p.119), concluímos que dentro

da classificação latos sensos, a que estão os atos jurídicos, abrangem o ato-regra,
ato subjetivo, ato-condição, ato jurisdicional.
“Nesta classificação encontra guarida a convenção do condomínio,
como um ato-regra, que se define como a manifestação de vontade
dotada de força obrigatória e apta a pautar um comportamento
individual. No primeiro plano do ato-regra está a lei, como expressão
volitiva do grupo social” (PEREIRA, 2021, 119).

Em conclusão ao tópico, analisando o exposto acima, o “ato jurídico é a fonte

do direito”, que passa ser lei “como resultado da vontade do grupo social”. Diante da
exegese do artigo 1.334, da capacidade atribuída ao condomínio de erigir normas na
convenção, a assembleia com quorum especial, 2/3 dos condôminos, poderá
estipular normas que melhor atendam a “vontade de um grupo social”. (PEREIRA
(2021, p. 119).
 Permanecerá ainda, como já constatado, que é de difícil observar os
requisitos para atingir o quorum necessário para a deliberação de alterar a
convenção, mas permitirá que o condomínio busque normas no melhor interesse da
coletividade.

3.2 Possibilidade do corte no fornecimento de água

Concluímos que o legislador somente previu fixação de penas de multas

indexada ao valor da contribuição para as despesas condominiais, tanto ao
inadimplente eventual, ao inadimplente reiterado e ao condômino de reiterado
comportamento antissocial. (PEREIRA, 2021, p. 155),

Na prática se verifica ineficaz a aplicação das referidas sanções, escolhendo

o infrator abastado pagar a multa e manter a conduta repugnada, do que se adequar
ao comportamento aceitável pela coletividade. (PEREIRA, 2021, p. 155).

De outro modo, se mostra mais danoso ainda, quando o inadimplente ou o de

reiterado comportamento antissocial se recusa a pagar a multa imposta, levando o
condomínio a buscar a tutela jurisdicional (PEREIRA, 2021, p. 156).

Tratando-se de aplicação de multa deverá a ação se feita pelo processo

comum, que pode alongar-se por anos, tornando-se dolorosa via crucis a onerar o
condomínio e acirrar os ânimos. (PEREIRA, 2021, p. 156).

A sanção sendo ineficaz, “tornando-se, na verdade, letra morta”, acaba

por “incentivar as condutas que põem em risco a convivência civilizada e
deteriorando, de forma insuportável, a qualidade de vida dos condôminos”.
(PEREIRA, 2021, p. 155).

Desse modo, se faz necessário corroborar com a mesma visão de

Rizzardo (2020, p. 169) em sua literatura onde defende:

O mais grave descumprimento de deveres seguramente é de cunho

econômico e consiste na falta de pagamento das contribuições
condominiais, embora assegurada a possibilidade da cobrança
judicial, e encontre-se a obrigação garantida pela própria unidade,
cuja expropriação não é protegida pela impenhorabilidade, diante do
artigo 3º, inciso IV, da Lei n. 8.009/1990. (RIZZARDO, 2020, 169).
 Demonstra através do direito comparado, as sanções previstas em outras
nacionalidades, que assim descreve:

“a exemplo de legislações de outros países, como da Suíça. Haroldo

Guilherme Vieira Fazano cita várias outras legislações que autorizam
a obrigação da venda da unidade, ou a interdição no uso, como as
da Alemanha, da Guatemala, do México, da Bulgária e da Espanha.,
(RIZZARDO, 2020, p. 171).

Defende ainda o referido que diante de “tamanha infração, deveria a lei

permitir ao síndico o simples cancelamento no fornecimento de certos serviços,
como o de água, luz, gás, se comum do condomínio a responsabilidade pelo
pagamento” (RIZZARDO, 2020, 171).
Fundamenta ainda o seu pensamento que:
“Pelo sistema atual, que consiste na simples cobrança, em vista da
morosidade e da ineficiência da Justiça, da crescente degradação da
prestação jurisdicional, tudo aliado a falsos princípios que muitos
juízes nutrem, pretensamente protetores de direitos humanos,
instala-se verdadeiro caos em vários condomínios, obrigando alguns
condôminos a pagarem durante longos anos encargos de consortes
relapsos e irresponsáveis, os quais valem-se do moroso mecanismo
judicial para protelarem indefinidamente as obrigações, máxime
através de recursos ao STJ, cuja superada, insuficiente e arcaica
estrutura conduz a se prolongar até dez ou mais anos um processo”.
(RIZZARDO, 2020, 171).

A natureza do pensamento de Rizzardo (2021, 171) está situada no fato da

única solução, para que toda coletividade não sofra, mesmo estando em dias com
suas obrigações, não sejam privados do uso dos serviços públicos e particulares a
que o condomínio participa como consumidor e também como contratante, é o rateio
da quota parta dos inadimplentes junto aos demais condôminos. Onerando e muito
os condôminos cumpridores dos seus deveres, no caso os bons pagadores.
(RIZZARDO, 2020, 171).

Com base no tudo exposto, “se houver previsão na convenção, parecem

passíveis de aplicação certas restrições, e mesmo represálias, como cortar o
fornecimento de água, luz ou gás”, parece ser medida mais branda e eficaz “como a
expropriação da unidade”. (RIZZARDO, 2020, 171).

Na mesma linha do pensamento temos os seguintes julgados na Justiça de

São Paulo:
33ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo
RELATOR: CARLOS NUNES
Data do Julgamento: 20/10/2014.
Data da Publicação: 23/10/2014.
AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº: 2163385-08.2014.8.26.0000.
AGRAVANTE: ELIANE NOGUEIRA GOMES.
AGRAVADO: CONDOMÍNIO EDIFÍCIO COLINAS DA CANTAREIRA.
ORIGEM: 2ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL DE SANTANA DA
COMARCA DA CAPITAL.
VOTO N°: 21.143.
DESPESAS DE CONDOMÍNIO. Ação de obrigação de não fazer com
pedido de tutela antecipada. Decisão de Primeiro Grau em que o
Magistrado indeferiu, em liminar, o pedido da autora, ora agravante,
para que não fosse interrompido os serviços de fornecimento de
água em sua unidade habitacional Posicionamento a quo acertado -
Individualização do fornecimento de água Corte do fornecimento que
se apresenta legal, e não viola qualquer direito da agravante, vez que
inadimplente com as despesas do condomínio - Massa condominial
não está obrigada a pagar por despesas de inadimplente, sob risco
de se impor verdadeiro caos ao condomínio Precedentes - Recurso
não provido.

AGRAVO DE INSTRUMENTO n° 0228357-89.2012.8.26.0000

AGRAVANTES: HARALD KALLWEÍT E MARIA ESTHER MELGAREJO DE
KALLWEÍT
AGRAVADOS: CONDOMÍNIO FOREST HILLS E ASSOCIAÇÃO
ADMINISTRADORA DO LOTEAMENTO ALTOS DO SÃO FRANCISCO
COMARCA: BARUERI
VOTO N° 689
DESPESAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DECLARATÓRIA - ALEGAÇÃO DE
INDEVIDO CORTE DO FORNECIMENTO , DE., ÁGUA. – PROVIDÊNCIA
AMPARADA EM ATO ÁSSEMBLEAR - VALIDADE E EFICÁCIA -
INADIMPLÊNCIA DOS RÉUS CONFIGURADA-IMPROCEDÊNCIA
RECONHECÍDA - RECURSO NÃO PROVÍDO Por deliberação da
assembléia de condôminos, adotou-se a individualização da medição de
consumo de modo que cada da unidade passou a pagar as respectivas
despesas na exata proporção de seu consumo. Também foi deliberada a
providencia do corte de fornecimento em caso de inadimplência, uma vez
decorrido o prazo de "sessenta", dias do aviso para regularização, como
forma de guarantir o equilíbrio da coletividade condominial, que continua
responsável pelo pagamento integral da tarifa perante a concessionária
prestadora de serviços. Tal medida não encontra óbice legal e vincula a
todos os condôminos; não constitui violação a qualquer direito, até porque a
coletividade não pode ser obrigada a responder pelo pagamento de valores
relativos ao consumo exclusivo da unidade condominial, sob pena de
colocar em risco a sua própria continuidade. Recurso não provido.

Recurso nº: 0011064-97.2011.8.26.0009

Fórum Regional de Vila Prudente
Recorrente: João Marcio Lanza
Recorrido: Condomínio Villagio Santo Antonio
Voto nº 519
EMENTA COMINATÓRIA OBRIGAÇÃO DE FAZER/NÃO FAZER ÁGUA
COBRANÇA FALTA DE PAGAMENTO CORTE - POSSIBILIDADE -
 SENTENÇA CONFIRMADA POR SUAS PRÓPRIAS RAZÕES, INCLUSIVE
NO QUE TANGE À LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ.

“Recurso nº: 0000872-09.2014.8.26.0007

Recorrente: Raimundo João Fidelis
Recorrido: Condomínio Águas de São Pedro I
Voto nº 719
Ementa: " Ação de obrigação de fazer - condômino que deixa de pagar taxa
condominial e em razão disso, tem corte em fornecimento de água –
situação que encontra amparo legal, porquanto a taxa condominial contém o
serviço de fornecimento de água, e que, embora, sendo de primeira
necessidade, só pode ser fornecido aos adimplentes com as obrigações
condominiais - sentença mantida- Recurso Improvido."

Recurso nº 0030580-41.2013.8.26.0007
Recorrente: Condominio Multipredial Cintra
Recorrido: Marcelo Marinho Gonzaga
Voto nº 474/2014
Ementa: Cível. Recurso Inominado. Supressão de água cuja cobrança não é
individualizada. Possibilidade. Cobrança feita pelo condomínio que é
suportada pelos demais condôminos. Sentença reformada. Recurso provido.

APELAÇÃO Nº 0008956-59.2011.8.26.0506
APELANTE: CONDOMÍNIO PARQUE RESIDENCIAL JARDIM DAS
PEDRAS
APELADO: JOÃO RICARDO SILVA LIMA DE SOUZA
COMARCA: RIBEIRÃO PRETO
VOTO Nº 7062
APELAÇÃO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – CONDOMÍNIO –
DESPESAS CONDOMINIAIS – CORTE NO FORNECIMENTO DE
ÁGUA À UNIDADE INADIMPLEMENTE – POSSIBILIDADE –
INEXISTÊNCIA DE ATO ILÍCITO - MEDIDA AUTORIZADA EM ATA
ASSEMBLEAR – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

Na análise do julgado, foi mantida a característica cogente da convenção,

acatando a deliberação que ocorreu em assembleia com aprovação por maioria
absoluta votos, que possibilita o corte da unidade inadimplente.
Sustenta o ilustre julgador não há qualquer ilegalidade no corte do
fornecimento procedido pela Ré, já que essa medida tem expressa previsão
contratual, tendo sido aprovada em Assembléia Geral de Condôminos. Assim, a
deliberação assemblear se apresenta válida e eficaz.
Fundamenta ainda “que, perante a concessionária, a responsabilidade pelo
pagamento do tributo é do condomínio”. (FERREIRA, 2014, 03)

Sustenta ainda:
“Não pode o autor se beneficiar de sua inadimplência,
acarretando a socialização injusta da verba com os demais
condôminos que cumprem com suas responsabilidades
 pontualmente, pagando por aqueles que não honram com suas
obrigações, sob pena de se consagrar verdadeiro
locupletamento indevido por parte do inadimplente equivocado
o entendimento benéfico do Dr. Juiz de Direito, que prestigia o
inadimplente, em detrimento dos demais, além da manifesta
violação que a sentença perpetrou contra o Art. 884 do Código
Civil”. (FERREIRA, 2014, 03).

Existem julgados desfavoráveis à medida que possibilita o corte de água.

Vejamos:

Apelação Nº 0028248-04.2013.8.26.0007 –
VOTO Nº 14.265
Apelante: Vilma Soares Da Costa
Apelado: Condomínio Amoreiras V
Comarca De São Paulo 1ª Vara Cível Do Foro Regional de
Itaquera
Mm. Juiz de direito: Alessander Marcondes França Ramos
Despesas de condomínio obrigação de fazer
Supressão do abastecimento de água - determinação do
síndico - impossibilidade - meio oblíquo de cobrança sem
previsão legal - cobrança possível pelos meios legais
ordinários - ação julgada procedente, no tocante à obrigação
de não fazer - reparação de danos morais indevida, porque se
trata de questão controvertida e, em princípio, agiu o
condomínio sob o amparo de suas normas internas
sucumbência recíproca.

Verifica-se no referido Acordão da 25ª Camara de Direito Privado de São

Paulo - SP, o reconhecimento do poder cogente convenção, acatando decisão em
parte da assembleia, que estabelecia o corte no fornecimento das unidades
inadimplentes, tanto é que reconheceu exercício legal de direito, por ser medida
interna do condomínio.
Assevera que o condomínio pode se socorrer dos meios ordinários para
realizar a cobrança, ressaltando que a unidade imobiliária constitui garantia de
validade de satisfação de seu crédito junto ao condomínio, reputando o corte como
medida drástica, não aceita pela jurisprudência.
Mediante tudo estudado, sobre as sanções possíveis aos inadimplentes
eventuais, reiterados e também ao antissocial, que resistem a obedecer ao
regramento de convívio social, indagamos, qual sanção é menos gravosa
concernente a limitação ao direito de propriedade? As duas condutas atingem o
direito de propriedade, qual a aplicação poderá ser menos gravosa, conforme o
princípio preconizado no § único do artigo 805, (CPC.2015).
 4. DIREITOS FUNDAMENTAIS PREVISTOS NA
CONSTITUIÇÃO

Participamos da visão que “os princípios constitucionais são o ponto mais

importante do sistema normativo. Eles são verdadeiras vigas mestras, alicerces
sobre os quais se constrói o sistema jurídico”. (NUNES, 2018, 60)
Entendemos que “os princípios constitucionais dão estrutura e coesão ao
edifício jurídico. Assim, devem ser estritamente obedecidos, sob pena de todo o
ordenamento jurídico se corromper (NUNES, 2018, 60). Esses princípios “influi na
interpretação até mesmo das próprias normas magnas.O princípio jurídico
constitucional”

4.1 Dignidade da Pessoa Humana

Com o advento da Carta Magna de 1988, está evidenciado “que o principal

direito fundamental constitucionalmente garantido é o da dignidade da pessoa
humana. (NUNES, 2018, p. 68).
Defende Nunes (2018, p. 68) que a isonomia serve para gerar equilíbrio real,
porém, visando a concretizar o direito à dignidade. No seu entendimento é a
dignidade que dá a direção, o comando a ser considerado primeiramente pelo
intérprete.
Em ato contínuo, “esse fundamento funciona como princípio maior para a
interpretação de todos os direitos e garantias conferidos às pessoas no Texto
Constitucional (NUNES, 2018, p. 69).
Define a dignidade como algo que “nasce com a pessoa. É-lhe inata. Inerente
à sua essência”. (Nunes, 2018, p. 72).
Ele nasce, cresce e vive no meio social. E aí, nesse contexto, sua
dignidade ganha – ou, como veremos, tem o direito de ganhar – um
acréscimo de dignidade. Ele nasce com integridade física e psíquica,
mas chega a um momento de seu desenvolvimento em que seu
pensamento tem de ser respeitado, suas ações e seu
 comportamento – isto é, sua liberdade –, sua imagem, sua
intimidade, sua consciência – religiosa, científica, espiritual – etc.,
tudo compõe sua dignidade. (NUNES, 2018, p. 72).
Dignidade aponta para aquele que é inerente a pessoa, pelo simples fato de
ser, nascer pessoa humana; e ourto dirigido à vida das pessoas, à possibilidade e ao
direito que estas tem de viver uma vida digna. Nunes, 2018, 74)
Nunes (2018, p. 74) ainda sustenta e sua doutrina, que a Dignidade da
Pessoa Humana deve ser dirigida como um dever social, assegurados nos direitos
sociais previstos no art. 6o da Carta Magna, que por sua vez está atrelado ao caput
do art. 225, normas essas que garantem como direitos sociais a educação, a saúde,
a alimentação, o trabalho, a moradia, o transporte, o lazer, a segurança, a
previdência social, a proteção à maternidade e à infância, a assistência aos
desamparados.
Em conclusão desse tópico, discorremos que um princípio maior foi
preconizado na Carta Magna de 1988, o da Dignidade da Pessoa Humana. Para que
esse princípio se concretize, é necessário assegurar o cumprimento dos direitos
fundamentais como previstos no art. 6o da Carta Magna, que por sua vez está
atrelado ao caput do art. 225. (CF.1.988).

4.2 Direito de Propriedade

Encontramos na doutrina de Tartuce (2021, p. 149) que “propriedade é o

direito que alguém possui em relação a um bem determinado”.
Trata-se de um direito fundamental, protegido no art. 5.º, inc. XXII, da
Constituição Federal, mas que deve sempre atender a uma função social, em prol de
toda a coletividade. (TARTUCE, 2021, p. 149).
A propriedade é preenchida a partir dos atributos que constam do Código Civil
de 2002 (art. 1.228), sem perder de vista outros direitos, sobretudo aqueles com
substrato constitucional (TARTUCE, 2021, p. 149).
A propriedade é, assim, o estado da coisa, que pertence, em caráter próprio e
exclusivo, a determinada pessoa, encontrando-se em seu patrimônio e à sua
disposição. (AZEVEDO, 2021, p. 49).
Para Azevedo:
 “O direito de propriedade apresenta-se com sentido amplo,
englobando o poder de seu titular sobre os bens materiais,
corpóreos, e os imateriais, incorpóreos. Quando o direito de
propriedade objetiva bens materiais, ou corpóreos, ele se
denomina domínio, derivado de domare, que significa sujeitar,
dominar, que é poder exercido pelo dono ou dominus.
(AZEVEDO, 2021, p. 49).
Pereira (2004, p. 90), em sua doutrina conceitua a propriedade da
seguinte forma: “a propriedade é o direito de usar, gozar e dispor da coisa, e
reivindicá-la de quem injustamente a detenha” Como se vê, como tantos outros,
a sua construção é relacionada com os atributos da propriedade (Pereira,
2004,90).

4.3 Função social da propriedade

É importante destacar o que ensina Tartuce (2021, p. 163), que “o § 1.º do art.
1.228 do CC/2002 é um dos dispositivos mais importantes da vigente lei civil, ao
preceituar que “o direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as
suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de
conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas
naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada
a poluição do ar e das águas”.

Ensina ainda que,

“A norma civil codificada passou a consagrar expressamente a
função social, em um sentido de finalidade, como princípio orientador
da propriedade; além de representar a principal limitação a esse
direito” sendo assim de amplo conhecimento, como reconhecem
doutrina e jurisprudência, no caso da última pelos inúmeros julgados
transcritos. (TARTUCE, 2021, 163).

O avanço da socialização da propriedade exerce forte influencia sobre a

função social da propriedade, onde esta deve atender a ampla proteção aos
interesses e às necessidades comuns. (TARTUCE, 2021, p. 165).
Concluímos que o uso social da propriedade deve atender “uma função social
e seu uso é condicionado ao bem-estar coletivo previsto na Constituição Federal e
caracterizado nesta Lei. (TARTUCE, 2021, p. 165).
Logo, quando uma unidade imobiliária não cumpre com o dever de contribuir
com as despesas condominiais, está afrontando o princípio da função social e mais,
fere o bem-estar coletivo. (TARTUCE, 2021, p. 165).
 4.4 Penhora do bem de família

Cabe destacar que o bem de família se reveste da “inalienabilidade legal, não

pode ser objeto de hipoteca o bem de família convencional, previsto entre os arts”.
1.711 e 1.722 do CC/2002, por ser inalienável, além de impenhorável (TARTUCE,
2021, p. 686).
Por outra via, o de família legal (Lei 8.009/1990) pode ser hipotecado, por ser
apenas impenhorável. (TARTUCE, 2021, p. 686).
Tanto isso é verdade que uma das exceções à impenhorabilidade do família
legal é justamente o caso de ter sido dado o imóvel como garantia real pelo casal ou
pela entidade familiar (art. 3.º, inc. V, da Lei 8.009/1990), (TARTUCE, 2021, p. 686).
Entretanto, conforme destacado por Venosa e Well (2021, p. 109) as
despesas condominiais são encargos da própria coisa, conforme artigo 833, §1º do
CPC, que dispões que a impenhorabilidade não é oponível a execução de dívida
relativa ao próprio bem, inclusive àquela contraída para aquisição da coisa.
Vale destacar também que, “as despesas condominiais são encargos da
própria coisa porque necessárias à sua conservação e subsistência, e têm, portanto,
natureza propter rem, gravando o imóvel que as geram. (VENOSA e WELL, 2021, p.
109).
Assim concluímos esse tópico assentando que os débitos das despesas
condominiais quando executados pela via judicial de crédito possibilita a penhora da
unidade imobiliária do condômino devedor, ainda que gravado com clausula de
impenhorabilidade e inalienabilidade. (VENOSA e WELL, 2021, p. 109).

4.5 Direitos Sociais

Ao abordar o Princípio da Dignidade Humana, fomos direcionador pelo ilustre
professor, a abordar os Direitos Sociais, garantidos no artigo 6º da Constuição
Federal de 1988 (Nunes, 2018, p. 75).
Para atender o princípio da Dignidade da Pessoa Humana entende o autor ser
necessário a implantação dos Direitos Sociais em todo seu espectro, a saber:
direitos sociais a educação, a saúde, a alimentação, o trabalho, a moradia, o
transporte, o lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à maternidade e à
infância, a assistência aos desamparados. (NUNES, 2018, p. 75).
 4.6 Moradia
Evidente que moradia é um direito constitucional, previsto no artigo 6º da
Constituição Federal. As ações para a concretização desse princípio ocorrem
mediante a aplicação de medidas sociais em todas as esferas estatais. (CF, 1.988).
Os princípios são isonômicos, colocamos em evidencia o direito a moradia,
por se tratar do assunto abordado na fase de execução dos créditos condominiais
podendo a unidade imobiliária ser penhorada. (NUNES, 2018, p. 75).
No Título 1 deste trabalho foi discorrido sobre o esforço dos ente federativos
para atender ao princípio constitucional de garantir moradia digna a população.
Esses esforços variaram no decorrer dos anos, sendo poucos efetivos no alcance do
equilíbrio habitacional deficitário, que só aumenta a cada ano.
Concluímos o presente trabalho com uma crítica à aplicação dos direitos
fundamentais previstos em nossa Constituição Federal (CF, 1988), em consideração
o princípio processual do meio de execução menos gravoso ao executado previsto
no artigo 805, do Código de Processo Civil (CPC, 2015), e nesse entendimento,
dentro da capacidade legislativa atribuída ao condomínio, mediante aprovação em
assembléia por quorum especial, a possibilidade de o condomínio realizar o corte de
água da unidade inadimplente, fazendo uso da possibilidade de penhora somente
depois de esgotados todos os meios extrajudiciais e judiciais de cobrança
existentes.

5 CONCLUSÃO

Diante dos assuntos abordados nesse trabalho, visando a aplicação do

príncípio constitucional da Dignidade da Pessoa Humana, e em ato contínuo a
aplicação dos Direitos Sociais do qual o direito a moradia digna faz parte, por tudo
analisado, inclusive a fundamentação legal utilizada na jurisprudência, estamos
diante de princípios constitucionais conflitantes entre si.

Historicamente, por ser um dos primeiros de primeira geração, o direto de

propriedade, mesmo diante de restrições do exercício desse direito, ainda goza de
privilégios diante dos direitos sociais e que não dizer, no da Dignidade da Pessoa
Humana.

Nas palavras Nunes, (2018, p. 92), demonstra “que é dever de todos,

especialmente daqueles que militam no campo jurídico – advogados, promotores de
Justiça, juízes, professores de Direito etc. –, pautar sua conduta e decisões pela
necessária implementação real do respeito à dignidade da pessoa humana, princípio
absoluto”

Observados os princípios constitucionais, Dignidade da Pessoa Humana,

Propriedade, Direitos Sociais e Moradia, em cumprimento também de um princípio,
que desde a vigência do Novo código de Processo Civil vem tendo uma considerável
relevância, fundado na situação menos gravosa do devedor na execução,
preconizado pelo artigo 805 do Código de Processo Civil (CPC, 2015).

Respeitando a exegese do artigo 1.334, capacidade de criar atos-normas que

houver por bem estipular, normas estas de caráter privado, a convenção tendo
natureza cogente, respeitando a formalidade do quorum qualificado, de difícil
concretização na prática, atender a súplica da coletividade social em permitir o corte
no fornecimento de água das unidades inadimplentes, como meio mais célere e
menos oneroso de executar o credito referente as taxas condominiais de natureza
reipersecutórias, propter rem, e que não se revestem da impenhorabilidade do bem
de família.

Por tudo exposto, o corte no fornecimento de água é medida menos gravosa

que a penhora do bem de família, em observação ao princípio da dignidade da
pessoa humana, do direito de propriedade, direito social e direito a moradia. Se o
inadimplente não está conseguindo arcar com suas despesas, quem dirá sem
moradia.
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

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Paulo, Editora Saraiva, 2018.
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MORAES, Ivy Mayumi de. Locação social em São Paulo entre 2001 e 2016: definição da
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VENOSA, Silvio de Salvo, e WELL, Lívia Van. Condomínio em Edifício, teoria e
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