Poder Judiciário da União

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS

TERRITÓRIOS

Órgão 5ª Turma Cível

Processo N. APELAÇÃO CÍVEL 0715658-53.2020.8.07.0001

APELANTE(S) LCC EMPREENDIMENTOS E CONSTRUCAO LTDA - ME

APELADO(S) PALALAKE ENTRETENIMENTO EIRELI - ME

Relator Desembargador JOSAPHÁ FRANCISCO DOS SANTOS

Acórdão Nº 1348041

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. REVISÃO CONTRATUAL. RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO.

PANDEMIA. COVID-19. MEDIDAS RESTRITIVAS DE CIRCULAÇÃO E ISOLAMENTO
SOCIAL. SITUAÇÃO EXCEPCIONAL. TEORIA DA IMPREVISÃO. PRINCÍPIOS DA
SOLIDARIEDADE SOCIAL, DA BOA FÉ OBJETIVA E DA EQUIVALÊNCIA MATERIAL.
INTERVENÇÃO DO JUDICIÁRIO NA ATIVIDADE ECONOMICA. CARÁTER
SUBSIDIÁRIO E EXCEPCIONAL. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE.

1. É fato notório que a pandemia provocada pelo novo coronavírus (SARS-CoV-2), causador da
COVID-19, levou várias unidades da federação, inclusive o Distrito Federal, a adotar medidas
restritivas de circulação e de isolamento social que afetaram de forma substancial a atividade
econômica.

2. A pandemia vem sendo compreendida como sendo uma situação excepcional, tanto que várias
medidas vem sendo implementadas pelo governo local e federal, através de ações pontuais e diversas
proposições legislativas que hoje alcançam a marca de 39 (trinta e nove) leis, a fim de minimizar os
efeitos devastadores na economia.

3. Não se pode desconsiderar a força de lei que tem o contrato firmado entre as partes. Estabelece o
Código Civil o pacta sunt servanda, com respeito aos princípios da função social, da boa-fé objetiva e
da equivalência material, mormente porque pautado na autonomia de vontade. No entanto, o mesmo
diploma legal contempla a possibilidade de revisão excepcional e de forma limitada para evitar a
resolução contratual, temperando o princípio do pacta sunt servanda, conforme parágrafo único do art.
421 e inciso III do art. 421-A, ambos introduzidos pela Lei n. 13.874/2019, com a Teoria da
Imprevisão, albergada pelos arts. 478 e seguintes do Código Civil.
4. Mesmo diante da conjuntura atual, frente à pandemia da COVID-19, não se pode perder de vista que
a intervenção do Judiciário sobre a atividade econômica - em especial aquela desenvolvida por
particulares em pé de igualdade - reveste-se de caráter subsidiário e excepcional, notadamente diante
do prestígio de que goza a liberdade contratual no ordenamento jurídico.

5. Dessa forma, a interpretação e aplicação da revisão contratual, diante da onerosidade excessiva, deve
privilegiar a maximização do princípio da solidariedade social, de tal modo que os ônus decorrentes da
pandemia COVID-19 não sejam suportados exclusivamente por um dos contratantes.

6. Merece reforma a sentença que não observa a ocorrência de uma divisão igualitária das perdas, as
quais devem ser suportadas pelo locador e pelo locatário, sob pena de restarem malferidos os princípios
da solidariedade social, da função social e da preservação dos contratos.

7. Recurso parcialmente provido.

ACÓRDÃO

Acordam os Senhores Desembargadores do(a) 5ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito

Federal e dos Territórios, JOSAPHÁ FRANCISCO DOS SANTOS - Relator, ANA CANTARINO - 1º
Vogal e MARIA IVATÔNIA - 2º Vogal, sob a Presidência da Senhora Desembargadora MARIA
IVATÔNIA, em proferir a seguinte decisão: CONHECER. DAR PARCIAL PROVIMENTO.
UNÂNIME., de acordo com a ata do julgamento e notas taquigráficas.

Brasília (DF), 23 de Junho de 2021

Desembargador JOSAPHÁ FRANCISCO DOS SANTOS

Relator

RELATÓRIO

Trata-se de apelação interposta por LCC EMPREENDIMENTO E CONSTRUÇÃO LTDA - ME

(Id 24626243) em face da r. sentença de Id 24626222, proferida pelo MM. Juiz de Direito da 23ª Vara
Cível de Brasília que, nos autos do pedido REVISIONAL DE ALUGUEL, ajuizado por PALALAKE
ENTRETENIMENTO EIRELLI - ME, julgou PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos
apenas para confirmar, em parte, a liminar anteriormente deferida e determinar a redução do aluguel
dos meses de maio a setembro/2020 em 70% (setenta por cento) do valor original previsto no contrato,
do mês de outubro/2020 em 50% (cinquenta por cento) do valor original, e do mês de novembro/2020
em 30% (trinta por cento) do valor original, mantendo-se inalterados os demais termos contratuais,
inclusive os alugueis vencidos e vincendos que não se refiram aos meses acima mencionados.

Em face da causalidade e a sucumbência recíproca e substancialmente equivalente, as partes foram

condenadas, em igual proporção, a arcarem com o pagamento das custas processuais e dos honorários
advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, ficando suspensa a
exigibilidade das verbas de sucumbência devidas pelo autor em razão a gratuidade de justiça a ele
deferida.

Opostos embargos de declaração (Id 24626226), foram eles rejeitados (Id 24626239).

Inconformada, apela a autora, conforme argumentos lançados no recurso de Id 24626243.

Colaciona lição de doutrinadores que entende amparar sua tese e, pugna, ao final, pela reforma da
sentença para que sejam julgados improcedentes os pedidos ou, caso seja mantida a sentença, requer
seja a redução estabelecida no patamar máximo de 30% para cada mês de aluguel que a sentença
concedeu o desconto.

Preparo regular (Id 24626245).

Contrarrazões (Id 24626250).

É o relatório.

VOTOS

O Senhor Desembargador JOSAPHÁ FRANCISCO DOS SANTOS - Relator

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

Conforme relatado, cuida-se de apelação interposta por LCC EMPREENDIMENTOS E

CONSTRUÇÃO LTDA - ME, contra a sentença que, nos autos da renovatória de locação contra ela
interposta por PALALAKE ENTRETENIMENTO EIRELLI - ME, julgou PARCIALMENTE
PROCEDENTES os pedidos apenas para confirmar, em parte, a liminar anteriormente deferida e
determinar a redução do aluguel dos meses de maio a setembro/2020 em 70% (setenta por cento) do
valor original previsto no contrato, do mês de outubro/2020 em 50% (cinquenta por cento) do valor
original, e do mês de novembro/2020 em 30% (trinta por cento) do valor original, mantendo-se
inalterados os demais termos contratuais, inclusive os alugueis vencidos e vincendos que não se
refiram aos meses acima mencionados.

Em seu apelo, o réu/apelante repisa argumentos anteriormente deduzidos e requer a reforma da

sentença aduzindo que, por força do disposto no artigo 422 do Código Civil, devem os contratantes
guardar, tanto na conclusão do contrato, quanto em sua execução, os princípios da probidade e da
boa-fé, sendo que a autora/apelada não comprovou a adoção de qualquer prática que pudesse garantir
a sobrevivência da sua empresa durante o período da pandemia.

Diz que os descontos concedidos pelo d. Julgador a quo causaram impactos em suas finanças, já que
deixou de receber valores essenciais para a sua saúde financeira por ser a locação de imóveis sua
atividade preponderante.

Argumenta que não pode ser desconsiderada a bilateralidade da relação pactuada e que não é possível
a aplicação, em abstrato, dos institutos do caso fortuito e da força maior, devendo o Julgador verificar
se há uma impossibilidade real e direta (causa e efeito) para que não ocorra a satisfação da obrigação.

Aduz que a dificuldade enfrentada em razão dos reflexos causados pela crise sanitária não se
enquadram nos conceitos dos referidos institutos, já que atinge ambas as contratantes, bem como
porque não houve a demonstração de vantagem indevida por parte do locador.

Requer sejam afastadas as reduções concedidas na sentença por entender que cada contratante é
responsável pelos riscos inerentes ao seu próprio negócio e defende a tese no sentido de que, por não
haver solidariedade no lucro percebido pela atividade, também não há que se falar em divisão de
eventuais prejuízos.

Pugna, assim, pela reforma da sentença para que sejam julgados improcedentes os pedidos constantes
da inicial ou, caso seja ela mantida, requer que a redução dos valores mensais do aluguel sejam
fixados no percentual máximo de 30% para cada mês em que houve a concessão dos descontos,
mantendo-se intactos os demais termos do contrato firmado entre as partes.

Após analise da matéria, verifico que o apelante tem razão apenas em parte.

Efetivamente, é fato notório que a pandemia provocada pelo novo coronavírus (SARS-CoV-2),
causador da COVID-19, levou várias unidades da federação, inclusive o Distrito Federal, a adotar
medidas restritivas de circulação e de isolamento social que afetaram de forma substancial a atividade
econômica.

Por certo, a pandemia deve ser compreendida como uma situação excepcional e várias medidas vêm
sendo implementadas pelo governo local e federal desde fevereiro do ano corrente, através de ações
pontuais e diversas proposições legislativas que hoje alcançam a marca de 39 (trinta e nove) leis, a fim
de minimizar seus efeitos devastadores na economia.

Não se desconsidera, contudo, a força de lei que tem o contrato firmado entre as partes, sendo que o
Código Civil estabelece o pacta sunt servanda, com respeito aos princípios da função social, da boa-fé
objetiva e da equivalência material, mormente porque pautado na autonomia de vontade.

O mesmo diploma legal, todavia, contempla a possibilidade de revisão excepcional e limitada para
evitar a resolução contratual, temperando o princípio do pacta sunt servanda, conforme parágrafo
único do art. 421 e inciso III do art. 421-A, ambos introduzidos pela Lei n. 13.874/2019, com a Teoria
da Imprevisão, albergada pelos arts. 478 e seguintes do Código Civil.

Dessa forma, a interpretação e aplicação da revisão contratual, diante da onerosidade excessiva, deve
privilegiar a maximização do princípio da solidariedade social, de tal modo que os ônus decorrentes
da pandemia COVID-19 não podem ser suportados exclusivamente por um dos contratantes.

Deve-se ter cautela, portanto, quando da análise de demandas que requerem a revisão judicial de
contratos, em especial quanto à capacidade econômica de ambos os contratantes, preservando, sempre
que possível, a vontade manifestada pelas partes.

Diante desse cenário, o pedido pode ser embasado na ocorrência de fato imprevisível e excepcional,
com amparo na teoria da imprevisão constantes do art. 478 e seguintes do CC, quando faz-se possível
uma revisão temporária na relação locatícia visando minimizar o desequilíbrio entre os contratantes e
distribuir, de forma mais equânime e solidária, as consequências advindas da pandemia na atividade
comercial.

Esse é o entendimento que vem sendo adotado por essa Relatoria, conforme se observa de aresto
publicado recentemente: Confira-se:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. REVISÃO DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO DE VEÍCULO.

SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE DAS PRESTAÇÕES E AFASTAMENTO DA MORA EM TUTELA
DE URGÊNCIA. PRESENÇA DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC. PANDEMIA. SUSPENSÃO
DAS AULAS PRESENCIAIS. IMPOSSIBILIDADE DO EXERCÍCIO DA ATIVIDADE
PROFISSIONAL. TRANSPORTE ESCOLAR. IMPACTO NA RENDA FAMILIAR. TEORIA DA
IMPREVISÃO. RISCO A QUE SE SUBMETE IGUALMENTE O CREDOR. BALANCEAMENTO DAS
NORMAS. DECISÃO REFORMADA. 1. A prova incipiente juntada com a inicial evidencia a
atividade profissional do marido da agravante como motorista de van, veículo esse que é justamente
o objeto do contrato de financiamento firmado em abril de 2019 entre as partes. 1.1. Está
suficientemente demonstrado também o abalo nas finanças do núcleo familiar da agravante pela
suspensão das atividades escolares em virtude da pandemia, pois atingiu em cheio o labor de seu
marido, passando a família a contar apenas com a renda mensal da agravante, cujo valor é bem
inferior ao da prestação. 2. A pandemia deve ser compreendida como uma situação excepcional,
tanto que várias medidas vem sendo implementadas pelo governo local e federal desde fevereiro do
ano corrente, através de ações pontuais e diversas proposições legislativas que hoje alcançam a
marca de 39 (trinta e nove) leis, a fim de minimizar os efeitos devastadores na economia. 3.
Obviamente, não está a se desconsiderar a força de lei que tem o contrato firmado entre as partes,
estabelecendo, o Código Civil, o pacta sunt servanda, com respeito aos princípios da função social,
boa-fé objetiva e equivalência material, mormente porque pautado na autonomia de vontade. 3.1.O
mesmo diploma, todavia, contempla a possibilidade de revisão excepcional e limitada para evitar a
resolução contratual, temperando o princípio do pacta sunt servanda, conforme parágrafo único do
art. 421 e inciso III do art. 421-A, ambos introduzidos pela Lei n. 13.874/2019, além da Teoria da
Imprevisão, albergada pelos arts. 478 e seguintes do Código Civil. 4. Nesse panorama, há de se
permitir a revisão excepcional do contrato pois é indiscutível que a rescisão dos contratos de
prestação de serviço que davam apoio financeiro para que a agravante honrasse o pagamento das
parcelas do financiamento da van deu-se em virtude da suspensão das aulas presenciais nas
faculdades e universidades do Distrito Federal, as quais ainda hoje estão sendo ministradas
exclusivamente em ambiente virtual. 5. Resta assim satisfatoriamente demonstrada a presença do
pressuposto da probabilidade do direito, assim como o risco ao resultado útil do processo, eis que,
diante do não pagamento das prestações, a qualquer momento a agravada pode se valer da via
judicial para, com base no Decreto-Lei n. 911/69, exercer seu direito de credor fiduciário. 6. De
outro lado, há de se ponderar que a agravada também está sendo atingida pelos efeitos econômicos
negativos decorrentes da pandemia, pois o não recebimento da contraprestação afeta também seu
equilíbrio econômico-financeiro e, em maior escalada, compromete até a concessão de novos
créditos, formando um círculo vicioso e altamente prejudicial para a economia do país. 7. Nesse
descortino, a suspensão pleiteada pela agravante deve ser limitada a obstar que a agravada inscreva
o seu nome no cadastro de inadimplentes e ainda obstar que, por meio de ação de busca e apreensão,
venha a discutir o bem dado em garantia até o julgamento do feito na origem. 8. Recurso
parcialmente provido.
(Acórdão 1324989, 07470268320208070000, Relator: JOSAPHA FRANCISCO DOS SANTOS, 5ª
Turma Cível, data de julgamento: 10/3/2021, publicado no PJe: 30/3/2021. Pág.: Sem Página
Cadastrada.)

Diante desse cenário, observa-se que a sentença vergastada merece reparos, em parte.
Premente se faz a necessidade de uma revisão temporária na relação locatícia visando minimizar o
desequilíbrio entre os contratantes, no entanto, devem ser distribuídas, de forma mais equânime e
solidária, as consequências advindas da crise financeira provocada pela pandemia, sopesando-se os
termos contratuais a fim de atingir um razoável equilíbrio econômico-financeiro do contrato durante a
relação processual.

Não se reveste de razoabilidade a concessão de descontos mensais, no percentual de 70% (setenta por
cento), durante o período de maio a setembro/2020, sobre o valor originalmente previsto no contrato e
de 50% (cinquenta por cento), no mês de outubro/2020.

Isso porque não se observa a ocorrência de uma divisão igualitária das perdas, as quais deve ser
suportadas pelo locador e locatário, sob pena de restarem malferidos os princípios da solidariedade
social, da função social e da preservação dos contratos.

Posto isso, verifica-se que a redução dos descontos para o patamar de 50% (cinquenta por cento)
durante o período de maio a setembro/2020, e de 40% (quarenta por cento), no mês de outubro/2020,
sobre o valor originalmente previsto no contrato, bem como a manutenção do desconto de 30% (trinta
por cento) para no mês de novembro/2020, melhor atende a referidos princípios.

Esse entendimento se encontra em consonância com as decisões que vem sendo proferidas por essa e.
Turma, conforme se pode observar dos arestos abaixo colacionados:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. TUTELA DE URGÊNCIA.

PANDEMIA. COVID-19. CENTRO EDUCACIONAL. PERDA DE RECEITAS. COMPROVAÇÃO.
REDUÇÃO DO VALOR DA LOCAÇÃO. TEORIA DA IMPREVISÃO. POSSIBILIDADE. QUESTÃO
INÉDITA. SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. 1. A pandemia de COVID-19, com as consequentes
medidas governamentais implantadas a fim de conter sua disseminação, impactou de forma negativa
os setores econômicos, incluindo o de prestação de serviços educacionais. Tal cenário, por se
originar de fato imprevisível e excepcional, possibilita, com amparo na teoria da imprevisão (art.
478 e seguintes do CC), uma revisão temporária na relação locatícia, de forma a minimizar o
desequilíbrio entre os contratantes, distribuindo, de forma mais amena e solidária, as
consequências advindas da pandemia na atividade comercial. 2. Para fins de concessão de tutela
provisória de urgência, deve o magistrado sopesar o contexto fático apresentado in limine litis pelas
partes, a fim de alcançar, em juízo de probabilidade, um razoável equilíbrio econômico-financeiro do
contrato a viger durante a relação processual. 3. Em sede de ação revisional de aluguel, ponderadas
as condições expostas por ambas as partes durante a crise gerada pela pandemia, não se vislumbra
desproporcionalidade na redução do valor do aluguel em 50%, tratando-se de divisão igualitária das
perdas a serem suportadas pelo locador e locatário até a prolação de sentença de mérito. 4. Questão
que ainda não foi objeto de apreciação pelo magistrado não pode ser decidida de forma inédita pelo
Tribunal, sob pena de supressão de instância. 5. Agravo conhecido e não provido.
(Acórdão 1277879, 07130768320208070000, Relator: ANA CANTARINO, 5ª Turma Cível, data de
julgamento: 26/8/2020, publicado no DJE: 9/9/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (g.n.)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL. PANDEMIA. COVID-19. INTERRUPÇÃO DAS

ATIVIDADES NÃO ESSENCIAIS. SUSPENSÃO DO ALUGUEL DE LOJA COMERCIAL.
IMPOSSIBILIDADE. REDUÇÃO DO ALUGUEL. POSSIBILIDADE. RATEIO DOS PREJUÍZOS
ENTRE AS PARTES. 1. No âmbito dos contratos regidos pelo Código Civil, deve ser observada a
premissa da conservação dos negócios jurídicos. A revisão contratual terá vez em hipóteses
excepcionais, quando restar demonstrada a inequívoca necessidade da parte prejudicada no caso
concreto. 2. O novo cenário imposto pela pandemia da COVID-19 e pelas medidas de combate
estabelecidas pelo Poder Público afetou de diversas formas muitas obrigações negociais. 3. A
pandemia é uma hipótese de caso fortuito ou força maior, razão pela qual o ordenamento jurídico
autoriza a parte a resolver o contrato ou pleitear a readequar o valor real da prestação, inexistindo
previsão legal que autorize a suspensão do cumprimento da obrigação. 4. A interrupção das
atividades comerciais em razão da quarentena decorrente da pandemia de COVID-19 não permite
que o locatário seja desobrigado do pagamento dos aluguéis durante o período da quarentena. 5. É
inquestionável a existência de impactos financeiros a incidir sobre as atividades do locador e do
locatário, sendo razoável que os prejuízos sejam rateados entre as partes. 6. Agravo de instrumento
parcialmente provido.
(Acórdão 1282063, 07142668120208070000, Relator: HECTOR VALVERDE, 5ª Turma Cível, data
de julgamento: 9/9/2020, publicado no DJE: 21/9/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (g.n.)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. TUTELA DE URGÊNCIA.

PANDEMIA. COVID-19. LOCATÁRIA. PERDA DE RECEITAS. COMPROVAÇÃO. REDUÇÃO DO
VALOR DA LOCAÇÃO. TEORIA DA IMPREVISÃO. DIVISÃO DAS PERDAS. PRETENSÃO DE
REDUÇÃO MAIOR. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. QUESTÃO INÉDITA. SUPRESSÃO DE
INSTÂNCIA. 1. A pandemia de COVID-19, com as consequentes medidas governamentais
implantadas a fim de conter sua disseminação, impactou de forma negativa os setores econômicos,
incluindo o de prestação de serviços. Tal cenário, por se originar de fato imprevisível e excepcional,
possibilita, com amparo na teoria da imprevisão (art. 478 e seguintes do CC), uma revisão
temporária na relação locatícia, de forma a minimizar o desequilíbrio entre os contratantes,
distribuindo, de forma mais amena e solidária, as consequências advindas da pandemia na atividade
comercial. 2. Para fins de concessão de tutela provisória de urgência, deve o magistrado sopesar o
contexto fático apresentado in limine litis pelas partes, a fim de alcançar, em juízo de probabilidade,
um razoável equilíbrio econômico-financeiro do contrato a viger durante a relação processual. 3. Em
sede de ação revisional de aluguel, ponderadas as condições expostas por ambas as partes durante a
crise gerada pela pandemia, não se vislumbra desproporcionalidade na redução do valor do aluguel
em 14% ante a queda do faturamento da locatária em 28%, tratando-se de divisão igualitária das
perdas a serem suportadas pelas partes. 4. Ante a ausência de demonstração da plausibilidade das
alegações pela locatária, não prospera o pedido de redução da locação em 50%. 5. Questão atinente
ao prazo de redução dos alugueis, por não ter sido ainda objeto de apreciação pelo magistrado, não
pode ser decidida de forma inédita pelo Tribunal, sob pena de supressão de instância. 6. Agravo
conhecido e não provido.
(Acórdão 1282061, 07124108220208070000, Relator: ANA CANTARINO, 5ª Turma Cível, data de
julgamento: 9/9/2020, publicado no DJE: 21/9/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (g.n.)

Dessa forma, mesmo diante da conjuntura atual, frente à pandemia da COVID-19, não se pode perder
de vista que a intervenção do Judiciário sobre a atividade econômica - em especial aquela
desenvolvida por particulares em pé de igualdade - reveste-se de caráter subsidiário e excepcional,
notadamente diante do prestígio de que goza a liberdade contratual no ordenamento jurídico. (Lei nº
13.874/2019, art. 2º, inc. I e III).

De outro lado, a autora/apelante não ficará totalmente privada dos rendimentos do imóvel, nem se
exigirá o cumprimento de prestação momentaneamente excessiva ao locatário, o que se reputa justo e
coerente e resguarda os interesses de ambas as partes, com a preservação da empresa e do contrato
firmado entre eles.

Ante o exposto, conheço do recurso e a ele dou PARCIAL PROVIMENTOpara que a redução dos
descontos dos alugueis ocorra no patamar de 50% (cinquenta por cento) durante o período de maio a
setembro/2020, de 40% (quarenta por cento) no mês de outubro/2020, sobre o valor originalmente
previsto no contrato, devendo ser mantida a sentença em seus demais termos.
É como voto.

A Senhora Desembargadora ANA CANTARINO - 1º Vogal

Com o relator
A Senhora Desembargadora MARIA IVATÔNIA - 2º Vogal
Com o relator

DECISÃO

CONHECER. DAR PARCIAL PROVIMENTO. UNÂNIME.