Modelos de funding imobiliário no Brasil

O Problema do Funding no Mercado
de Crédito Para Habitação no Brasil

Volume 03 - Os modelos de funding imobiliário no Brasil e seus limites
IR PARA O ÍNDICE EBOOK O PROBLEMA DO FUNDING NO MERCADO DE CRÉDITO PARA HABITAÇÃO NO BRASIL - VOL.3 1
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O QUE VOCÊ
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NESTE EBOOK
ÍNDICE
Introdução 04
Os modelos de funding imobiliário no Brasil 05
O sistema brasileiro de poupança e empréstimo (SBPE) 11
O fundo de garantia por tempo de serviço (FGTS) 13
O sistema financeiro imobiliário (SFI) 17
Os limites do modelo de funding imobiliário no Brasil 19
Referências 40
Conclusão 41
INTRODUÇÃO
Dando continuidade e finalizando os volumes apresentados,

(que você pode baixar gratuitamente aqui), este último
volume busca explicar de maneira clara sobre crédito
imobiliário e financiamento de longo prazo no Brasil.
Concluiremos sobre os modelos de funding imobiliário no

Brasil e falaremos sobre a entrada do FGTS no mercado
imobiliário. Além disso, o ebook conta com gráficos diversos
para melhor entendimento e objetividade dos temas
abordados.
Desta forma, esperamos que este material o auxilie por

completo sobre o mercado de habitação e seus diversos
modelos. Boa leitura!
Os modelos de funding
imobiliário no brasil
Os modelos de funding imobiliário no Brasil
No Brasil, o modelo adotado de financiamento imobiliário habitação e reforçando o aumento de recursos do governo
divide as operações em dois sistemas: federal.
1. O Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que opera com Já a partir de 2005, como forma de subsídio direto para
recursos direcionados das Cadernetas de Poupança e do aquisição de imóveis, o governo dispôs de mais de R$ 10
FGTS; e bilhões ao ano. A origem dos recursos destes subsídios
foram o FGTS, o Orçamento Geral da União (OGU), o Fundo
2. O Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), no qual os recursos de Amparo ao Trabalhador (FAT), o Fundo de Arrendamento
são originados no mercado de capitais, pela securitização Residencial (FAR), o Fundo de Desenvolvimento Social (FDS)
de créditos dos construtores ou incorporadores junto aos e o Tesouro Nacional.
seus clientes.
Após o fato, a nova Política Nacional de Habitação, cria o
Além desses dois sistemas organizados, os bancos operam Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social - FNHIS
financiamentos diretos com recursos livres em sua e institui o Conselho Gestor do FNHIS – primeiro PL de
carteira hipotecária. iniciativa popular que aguardou quase 13 anos para ser
aprovado no Congresso Nacional, o que aconteceu neste
Após a estabilidade da economia nacional, o Brasil presenciou ano de 2005.
um período de crescimento econômico que impactou
diretamente nas fontes de funding do SFH. O país presenciou Desta forma, com o novo Sistema Nacional de Habitação de
o crescimento do emprego e o aumento da poupança Interesse Social previsto na lei espera-se agregar, além de
interna, afetando o volume de recursos disponíveis no FGTS mais recursos do OGU, recursos de Estados e municípios no
e no SBPE, ampliando desta forma, o potencial de crédito à esforço de somar subsídios que ajudem a oferecer moradias
para os que estão engrossando e ampliando as

favelas e os loteamentos clandestinos em todo
o Brasil o que, neste começo de milênio, está
longe de constituir uma minoria da população
brasileira.
A Política Nacional da Habitação capta seu

funding via Sistema Brasileiro de Poupança e
Empréstimo (SBPE), Orçamento Geral da União
(OGU) e do Fundo de Garantia por Tempo de
Serviço (FGTS). Dentre todas as formas citadas,
a que mais recebe destaque é o SBPE. Você
sabe o porquê?
Quando comparada a composição do funding

da Política Nacional de Habitação (PNH) entre
2005 e 2011, o SBPE apresenta uma captação
ascendente, mostrando um crescimento Gráfico 1. Volume de participação das fontes de recursos da PNH – Brasil, acumulado 2005 a 2011
muito superior ao do FGTS e aos recursos
provenientes do OGU, conforme ilustrado no
gráfico ao lado:
Conforme acima, o SBPE representa 67% das também representa uma grande parte do
fontes que abastecem o PNH, mostrando total de recursos captados. Na Tabela 1, a
sua importância como funding quando evolução do SBPE entre os anos de 2004 a
comparado ao FGTS e aos recursos oriundos 2007 é observada, sendo comparada com os
de subsídios diretos do tesouro nacional, Certificados de Recebíveis Imobiliários e o
conforme representado no Gráfico 2, que FGTS.
iremos analisar em breve.
Ao final do período, o SBPE soma 18
Além da alta representatividade do SBPE milhões dos 26 bilhões de financiamentos
dentro da Política Nacional da Habitação, concedidos no ano de 2007.
no Sistema Financeiro da Habitação, ele Confira:
Gráfico 2. Percentual de participação

das fontes de recursos da PNH – Brasil,
acumulado 2005 a 2011
Fonte: (BALTRUSIS; FIGUEIREDO, 2013,
p.3).
O Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), regido pela

Lei 11977, sob operacionalização da Caixa Econômica Federal
(CEF), possui duas fases:
• A primeira fase, contempla uma meta inicial para construção

de 1 milhão de unidades habitacionais com recursos da
União da ordem de R$18,5 bilhões em subsídio.
• A segunda, possui uma meta inicial para a construção

adicional de 2 milhões de unidades habitacionais com
uma previsão de recursos da União que ultrapassa R$ 60
bilhões em subsídios.
Tabela 1. Financiamento Imobiliário, 2004-2007, R$ Milhões Correntes Sob forma de política anticíclica, com foco na geração de
emprego para enfrentar os possíveis rebatimentos da crise
Fonte: (GIAMBIAGI; NASCIMENTO, 2008, p 189)
internacional de 2008, este programa inclui significativos

recursos orçamentários da União para subsídios,
Apesar da importância já destacada do SBPE dentro da compreendendo duas diferentes fontes de captação de
composição do funding para habitação no Brasil, merece funding. Entenda:
destaque o Programa Minha Casa Minha Vida, pois ele
representa um marco importante no combate ao déficit
• FAR/OGU: Oferta de habitação destinada às famílias com
habitacional.
renda fixada inicialmente em até 3 salários mínimos, por
meio da contratação direta da produção habitacional logo abaixo. Segundo a CEF, em 2012, foram contratadas 1,7
privada com recursos da União. As famílias assumem o milhões de unidades, sendo 40% na modalidade de oferta
compromisso de pagar 5% da sua renda por 10 anos, o até 3 salários mínimos, 48% na modalidade financiamento
qual é uma espécie de contrapartida parcelada. O critério até 6 salários mínimos e outras 12% na faixa até 10 salários
de seleção é estabelecido pelas prefeituras, de acordo mínimos. Do total contratado, cerca de 780 mil já haviam
com uma lógica social e não de financiamento. sido entregues. Entenda:
• FGTS: Subsídio para acesso ao financiamento, com

recursos do FGTS e suporte do Fundo Garantidor de
Crédito, destinado à aquisição de unidades ofertadas
pelo mercado. Os subsídios provêm de recursos oriundos
do OGU e do FGTS, sendo concedidos de forma direta
(complemento da entrada) e indireta (spread e demais
taxas) para mutuários com renda de até 6 salários mínimos.
Para mutuários com renda de até 10 salários mínimos, os
subsídios são oferecidos de forma indireta, por meio dos
custos cartorários, dos seguros e das taxa de juros via
contrato de financiamento imobiliário.
Para ficar claro, o demonstrativo do Programa Minha Casa Tabela 2. Demonstrativo do Programa Minha Casa Minha Vida, Brasil, 2012
Minha vida é apresentado na Tabela 2, que iremos apresentar

Fonte: Eloy, Costa e Rosseto (2013, p.11).
Nota: SM = Salário Mínimo
O sistema brasileiro de poupança e empréstimo O tradicional equilíbrio proporcionado pelas cadernetas

(SBPE) entre segurança, liquidez e rentabilidade se desfigurou
completamente, passando o item rentabilidade a determinar
Falando sobre o SBPE, entendemos que é formado pela o comportamento dos indivíduos, como forma de protegerem
reunião das cadernetas de Poupança. E o que é isso? suas poupanças contra a corrosão gerada pela inflação.
A Caderneta de Poupança é um contrato de depósito,
com características especiais, que pode ser feito entre os Os recursos captados por intermédio das cadernetas
poupadores nas Caixas Econômicas, Sociedades de Crédito são aplicados pelos agentes financeiros, conforme
Imobiliário e Associações de Poupança e Empréstimo. determinações fixadas pelo Conselho Monetário Nacional.
Pelas regras atuais estabelecidas pelo CMN (Resolução n.
Apesar do sucesso da caderneta de poupança junto ao 3932/2010), do saldo da caderneta de poupança do SBPE,
grande público, o nível de concentração do saldo total 65% deve ser direcionado ao financiamento imobiliário,
da poupança sempre foi muito elevado. Do saldo total da do qual 80% (52% do saldo da poupança) funciona como
poupança 85% do montante está concentrado em 15% dos funding das operações de financiamento habitacional no
depositantes, justificado pela concentração desta renda. âmbito do SFH e 20% (13% do saldo) pode ser utilizado em
operações imobiliárias a taxa de mercado, sendo que 50%
(6,5% do saldo destas operações) deve necessariamente ser
O efeito negativo que a concentração origina é a alta
direcionado à habitação.
sensibilidade dos saldos da caderneta de poupança às
variações na rentabilidade dos outros instrumentos de
mercado.
imobiliário no Brasil
Desta forma, o depósito compulsório é automaticamente

recolhido pelo Banco Central do Brasil mediante débito
na conta de reservas bancárias que os agentes financeiros
mantêm naquela instituição. Na hipótese do agente financeiro
não atingir os 70% em financiamentos habitacionais, o
Banco Central também debita o complemento na conta de
reservas bancárias remunerando os recursos por apenas 80%
do índice de correção monetária. Como a instituição paga
aos depositantes correções integrais mais juros de 0,5%
ao mês, o não cumprimento impõe perdas significativas.
O fundo de garantia por tempo de serviço 1. gerar recursos para o financiamento dos programas
(FGTS) habitacionais e em infraestrutura urbana, tendo em
vista que as fontes até então existentes se mostravam
Falando sobre o FGTS, o mesmo foi instituído pela Lei n° 5.107, insuficientes;
de 13 de setembro de 1966, e regulamentado pelo Decreto
n° 59.820, de 20 de dezembro de 1966. Atualmente, é regido 2. gerar maior poupança compulsória em favor dos
pela Lei n° 8.036, de 11 de maio de 1990, que dentre as empregados; e,
modificações implementadas em relação às disposições
da Lei n° 5.107, o vinculou à Caixa Econômica Federal. 3. minimizar os problemas observados nas relações
Anteriormente, as contas eram administradas pela rede trabalhistas.
bancária.
A efetiva retomada das operações com recursos do FGTS só
O FGTS é formado pelo depósito que todas as empresas voltou a ocorrer em 1990 e 1991, quando foram contratadas
são obrigadas a fazer mensalmente em contas vinculadas cerca de 526 mil unidades, sendo 360 mil somente no ano de
ao nome dos empregados, com valor correspondente a 1991. O volume de operações contratadas nesses dois anos,
8% da remuneração paga no mês anterior. Os depósitos no entanto, comprometeu o orçamento dos anos seguintes,
mantidos nas contas vinculadas, além da correção impedindo a realização de novas operações.
monetária, recebem juros de 3% ao ano. A criação do
FGTS pretendeu alcançar simultaneamente três objetivos Neste aspecto, merece ser destacado que boa parte das 526
principais: mil unidades objetivaram atender objetivos políticos e, muitas
delas, apresentaram problemas de comercialização, sendo que no

final de 1996 mais de 50 mil delas não haviam sido comercializadas
e um número expressivo ainda não tinha sua construção concluída.
A movimentação dos recursos do FGTS só é possível após o

atendimento de uma série de requisitos:
1. despedida sem justa causa, inclusive a indireta, de culpa

recíproca e de forma maior. Neste caso, a partir da edição da
Lei n° 8.036, o empregador fica obrigado a pagar uma multa ao
trabalhador de valor correspondente a 40% dos recursos que
este acumulou em sua conta vinculada, para reduzir as demissões
motivadas;
2. extinção total da empresa, fechamento de quaisquer de seus

estabelecimentos, filiais ou agências, supressão de parte de suas
atividades, ou ainda falecimento do empregador individual;
sempre que qualquer dessas ocorrências implique rescisão
de contrato de trabalho, comprovada por declaração escrita
da empresa, suprida, quando for o caso, por decisão judicial
transitada em julgado;
3. aposentadoria concedida pela Previdência Social; 6. liquidação ou amortização extraordinária do saldo

devedor de financiamento imobiliário, observadas as
4. falecimento do trabalhador, sendo o saldo pago aos condições estabelecidas pelo Conselho Curador, dentre
seus dependentes para esse fim habilitados perante a elas a de que o financiamento seja concedido no âmbito
Previdência Social, segundo o critério adotado para a do SFH e haja interstício mínimo de dois anos para cada
concessão de pensões por morte. Na falta de dependentes, movimentação;
farão jus ao recebimento do saldo da conta vinculada
os seus sucessores previstos na lei civil, indicados em 7. pagamento total ou parcial do preço da aquisição da
alvará judicial, expedido a requerimento do interessado, moradia própria, observadas as seguintes condições: - o
independente de inventário ou arrolamento; mutuário conte com no mínimo três anos de trabalho sob
o regime do FGTS, na mesma empresa ou em empresas
5. pagamento de parte das prestações decorrentes de diferentes; - seja a operação financiável nas condições
financiamento habitacional concedido no âmbito do vigentes para o SFH.
Sistema Financeiro da Habitação - SFH, desde que: - o
mutuário conte com no mínimo três anos de trabalho sob 8. quando permanecer três anos ininterruptos sem
o regime do FGTS, na mesma empresa ou em empresas créditos de depósitos;
diferentes; - o valor bloqueado seja utilizado, no mínimo
durante o prazo de 12 meses; - o valor do abatimento 9. extinção normal do contrato a termo, inclusive o dos
atinja, no máximo, 80% do montante da prestação. Neste trabalhadores temporários;
caso, o percentual é determinado em função da renda
do mutuário, sendo que quanto maior a renda, menor é 10. suspensão total do trabalho avulso por período igual
o percentual do encargo a ser pago com os recursos do ou superior a noventa dias, comprovada por declaração
FGTS;
do sindicato representativo da categoria. Recentemente Os recursos do FGTS são remunerados a uma taxa fixa de 3%
foi autorizada a utilização de recursos do FGTS para a.a. mais a correção da taxa referencial (TR). Considerando
pagamento de despesas incorridas durante a fase de a remuneração fixa abaixo da poupança (6% a.a ou 75% da
produção das unidades. Selic) e a correção da TR, que historicamente fica abaixo
Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC), o FGTS é
O FGTS é regido por um Conselho Curador integrado por uma fonte sub- remunerada, recolhida de forma compulsória
três representantes da categoria dos trabalhadores e três e de difícil movimentação.
representantes da categoria dos empregadores, além de
um representante de cada uma das seguintes entidades: A sub- remunerada atrelada às demais características fazem
Ministério da Fazenda, Ministério do Planejamento e do FGTS uma fonte privilegiada de recursos de longo prazo.
Orçamento, Ministério do Trabalho, Ministério da Indústria,
do Comércio e do Turismo, Caixa Econômica Federal e Banco
Central do Brasil.
O sistema financeiro imobiliário (SFI) • Os certificados de recebíveis imobiliários (CRI),

importante entender que são títulos de crédito
Segundo autores, embora a securitização de recebíveis nominativos que podem ser negociados no mercado de
imobiliários no Brasil seja incipiente, em 2002, o total emitido capitais. As CRI’s são lastreadas em créditos imobiliários e
em certificados de recebíveis imobiliários ultrapassa os R$ são de emissão exclusiva das companhias securitizadoras
340 milhões. Deste total, 50% corresponde às operações de crédito imobiliário que, por sua vez, podem adquirir os
relativas ao mercado residencial. créditos de uma originadora ou podem emitir diretamente
os créditos para os consumidores finais.
O SFI não tem dependência de funding direto ou de
direcionamento obrigatório como o SFH, pois procura captar • As Cédulas de Crédito Imobiliário (CCI) são títulos
fundos junto ao mercado de capitais. Para tanto, o SFI utiliza executivos extrajudiciais que representam o direito
alguns instrumentos financeiros, desenhados para este tipo de créditos imobiliários, com fluxo de pagamentos
de operação, e outros que já existiam e foram adaptados ao parcelados, e podem ser emitidos pelos credores dos
modelo do SFI. créditos imobiliários. As CCI ́s podem representar a
totalidade do crédito ou uma fração do mesmo, não sendo
valores mobiliários, mas títulos emitidos para ‘facilitar’ a
Os instrumentos financeiros utilizados pelo SFI são:
transação dos valores relacionados ao crédito imobiliário.
Certificados de Recebíveis Imobiliários; Cédulas de Crédito
Imobiliário; Letra de Crédito Imobiliário; Debênture; Letra
Hipotecária; e, Cédula de Crédito Bancário. Entenda-os As companhias securitizadoras, por exemplo, compram
melhor: CCI e as utilizam como lastro para a emissão, no mercado
secundário, de CRI, os quais são os valores mobiliários.
• As Letras de Crédito Imobiliário (LCI) são títulos forma de financiamento por meio de empréstimo de
de crédito que podem ser lastreados por créditos longo prazo correspondendo a um empréstimo que o
imobiliários ligados ao instituto jurídico tanto da hipoteca comprador do título faz à empresa emissora.
quanto da alienação fiduciária de um imóvel. A LCI pode
ser garantida por um (ou mais) crédito imobiliário desde • A Letra Hipotecária é um título emitido por instituições
que seu prazo de vencimento não seja superior ao prazo financeiras autorizadas a conceder em créditos
de quaisquer dos créditos imobiliários que lhe sirvam de hipotecários, mais especificamente as Sociedades de
base. Crédito Imobiliário, os bancos múltiplos com carteira de
crédito imobiliário e a Caixa Econômica Federal. A sua
• A Debênture é o tradicional instrumento de captação garantia é a caução de créditos hipotecários de que as
de recursos no mercado financeiro. Esta é um título letras sejam titulares, garantidos pela primeira hipoteca,
emitido apenas por sociedades anônimas não financeiras, sendo emitidos vinculados a uma hipoteca.
de capital aberto, com garantia de seu ativo que as lança
no mercado para obter recursos de médio e longo prazo, • A Cédula de Crédito Bancário é um título de crédito
destinados normalmente ao financiamento de projetos equivalente a uma promessa de pagamento em
de investimentos ou alongamento do perfil do passivo. espécie, decorrente de operação de crédito em qualquer
modalidade. Esta pode ser emitida com ou sem garantia
• Ela garante ao comprador uma remuneração fixa em um real e pode ter pactuado todas as suas características
prazo determinado, não dando direito de participação tais como juros, critérios de sua incidência, capitalização,
nos bens ou lucros da empresa. Além disso, ela é uma entre outros.
Os limites do modelo de funding
Os limites do modelo de funding imobiliário no Brasil
Os limites do SBPE, bem como os limites do FGTS, aparecem No caso do FGTS, os subsídios são extraídos dos titulares
de duas formas: a primeira, no tocante à vulnerabilidade e das contas vinculadas (os trabalhadores do setor formal)
à sustentabilidade da captação de recursos. E a segunda, que, sendo depositantes compulsórios, não têm como se
no tocante aos subsídios do funding e à eficiência destes evadir das rentabilidades reais negativas que lhes estão
recursos para diminuição do déficit habitacional no Brasil. sendo impostas.
Analisando o SBPE, os subsídios são oriundos da isenção Entre janeiro de 2000 e dezembro de 2004, para uma variação
do imposto de renda sobre os rendimentos da poupança e de 51,01% no IPCA, os depósitos do FGTS tiveram uma
das compensações regulatórias concedidas pelo Conselho rentabilidade total, entre atualização e juros, de 32,89%. Isso
Monetário Nacional (CMN) aos agentes financeiros do equivale a uma perda real anual de 2,5%. Assim o subsídio
sistema. do FGTS vem na forma de recursos sub-remunerados.
Estima-se uma isenção de imposto de renda na ordem O desempenho do SBPE e do FGTS é ineficiente, desde a
de R$ 2,9 bilhões em 2005, de acordo com o seguinte década de 1980, em relação à expansão da oferta habitacional
raciocínio: saldo da ordem de R$ 128 bilhões, sujeito a um no Brasil. Entre 1991 e 2000, os domicílios permanentes no
rendimento de 9% a. a. (atualização de TR + juros de 6,17%), país passaram de 34,1 milhões para 44,8 milhões, uma média
com rendimento ajustado para a cobrança do imposto de de quase 1,2 milhão de novas residências por ano.
11,2%, gerando rentabilidade bruta de R$ 14,3 bilhões e um
imposto potencial de R$ 2,9 bilhões à alíquota de 20%. No período, em média, o FGTS forneceu apenas 130 mil
financiamentos anuais. O desempenho dos depósitos de
poupança foi ainda menos expressivo: 48 mil

financiamentos por ano. Além disso, muitos
desses financiamentos foram destinados à
aquisição de imóveis usados ou as reformas.
No Programa Carta de Crédito, por exemplo,

aproximadamente 2/3 dos financiamentos
foram destinados a imóveis usados. Por isso,
a contribuição agregada direta dos dois
sistemas para a expansão da oferta de novas
casas foi de apenas cerca de 60 mil por ano,
equivalente a 5% do total.
No Gráfico 3 os recursos destinados ao

financiamento de novas unidades do SBPE e
FGTS somados não chegam a R$ 200.000 de
um total de R$ 1.200.000. Entenda melhor no
gráfico ao lado.
Gráfico 3. Comparativo SBPE e FGTS no financiamento a novas unida-
des habitacionais - Fonte: (KÖHLER, 2009, p.10)
O impacto da utilização dos subsídios

para aquisição de imóveis usados,
pela falta de articulação dos atuais
programas em manter o foco na
aquisição de imóveis novos, estimula
a baixa formalidade do mercado
de trabalho no setor da construção
civil. No Gráfico 4, o índice de
formalidade da construção civil é
35%, representando apenas 2,8% do
PIB frente a 8% do PIB do setor.
Gráfico 4. Proporção do setor formal na construção civil

Fonte: Köhler (2009, p. 04).
A expansão em bases organizadas da

oferta habitacional poderia significar
a reversão dessa característica.
O Gráfico 5 ilustra que, entre
1992 e 1997, a formalidade na
construção civil caiu de 45% para
35%. Tal característica evidencia
uma correlação entre o virtual
desaparecimento do financiamento
à produção e o enfraquecimento do
mercado formal de mão-de-obra da
construção civil brasileira.
Gráfico 5. Participação dos contribuintes da previdência sobre a

mão-de-obra total (1992 e 1997)
Fonte: Köhler (2009, p.8)
Não apenas os indicadores de financiamentos para a

expansão do parque habitacional têm sido frustrantes, mas
também são fortes as evidências de que os sistemas oficiais
não atendem à população mais necessitada.
Observando-se os dados, constata-se que a população

de baixa renda possui acesso muito limitado aos
financiamentos habitacionais, o que obriga esse grupo a
recorrer quase que exclusivamente ao autofinanciamento e
à autoconstrução. O autofinanciamento é definido como a
construção com recursos financeiros próprios.
Nesses casos, primeiramente se constrói uma célula

essencial (sala, quarto, cozinha, banheiro) e, com o tempo,
amplia-se a construção dentro das possibilidades de caixa.
A autoconstrução difere do autofinanciamento por incluir
não só recursos financeiros próprios, mas também mão-de-
obra própria ou de amigos e da família.
Uma das evidências do baixo

acesso ao financiamento, via crédito
habitacional, e da prevalência do
autofinanciamento é a comparação
entre os percentuais de imóveis não
quitados em relação ao total de
imóveis próprios, por faixa de renda.
Quanto maior a renda das famílias,

maior a proporção dos imóveis
próprios que ainda se encontram
em estágio de financiamento,
conforme pode ser verificado no
Gráfico 6. Isso evidencia que a
população de maior renda têm
maior acesso proporcional às fontes
de financiamento de habitação. Gráfico 6. Proporção de imóveis não quitados em relação ao
Entenda.
total de imóveis próprios por classe de renda do proprietário,
Brasil, 2000 - Fonte: Köhler (2009, p.9)
Outro ponto de demanda reprimida

nos financiamentos para baixa renda
fica evidente na alta proporção
de imóveis cedidos sobre total de
imóveis ocupados nas classes de
renda baixa, conforme ilustrado no
gráfico a seguir. Essas proporções
provavelmente se explicam pela
construção de anexos – verticais ou
horizontais – em propriedades de
parentes.
Gráfico 7. Proporção de domicílios por classe de renda Brasil,

2000 - Fonte: Köhler (2009, p.7)
O terceiro e último elemento

empírico a ser analisado é o maior
peso que o gasto com aluguel tem
sobre a renda das famílias, quando
a renda é reduzida. O fenômeno é
ilustrado no gráfico abaixo.
Gráfico 8. Renda versus Gasto com aluguel

Fonte: Köhler (2009, p.10)
O percentual de imóveis não quitados, o percentual de Não faz sentido manter o sistema de subsídios para atender
imóveis cedidos e o gasto proporcional com aluguel, apenas aos mutuários que possam pagar. As dificuldades
suportam o argumento de que a origem do problema seria de superar a ineficiência das políticas de financiamento
a má distribuição de renda no Brasil, mas não comprovam habitacional – ao menos no que se refere à sua incapacidade
uma ineficiência nos sistemas oficiais de financiamento. O de atingir o público pretendido, o de baixa renda – residem
problema estaria assim estabelecido com a falta de capacidade justamente na excessiva ênfase no diagnóstico do déficit
de pagamento por parte dos futuros mutuários, que apesar habitacional e na pouca elaboração sobre as causas da
de demandarem habitações, não teriam condições mínimas relativa ineficiência dos sistemas de financiamento em
para obter o financiamento (KÖHLER, 2009, p. 12). conseguir chegar até a população de baixa renda.
Porém, esta argumentação não faz muito sentido Eloy (2013, p.32) aponta para as mesmas questões, salientando
considerando que a lógica dos sistemas oficiais de os problemas de conseguir direcionar os recursos do SBPE
financiamento habitacional é a de extração de subsídios da para a população de baixa renda, pois é neste segmento
sociedade para transferi-los aos supostos beneficiários de que se concentra o maior déficit habitacional.
baixa renda – é a não alocação pura por mecanismo de
mercado. Os dois autores reforçam o limite do SBPE, sob a ótica de
funding subsidiando o seu real destino. A questão central
Köhler (2009, p.12) defende que o sistema atual deve repassar do limite do SBPE não é a escassez dos recursos, mas sim a
os subsídios para os mutuários que dele necessitam ou devem alocação dos subsídios oriundos desta forma de captação
ser encerrados os programas de subsídios, permitindo que de funding. Para reforçar a questão, os dados apresentados
o mercado opere livremente na satisfação da demanda. nos próximos gráficos demonstram os volumes da captação
da poupança nos últimos 8 anos.

O que salienta o argumento associado
ao volume de funding disponível via
SBPE.
Gráfico 9. Captação de Poupança versus Retirada, 1995-2013 em

Milhões de Reais
Fonte: Elaborado pelo autor a partir dos dados ABECIP (2014).
A captação líquida do SBPE mostra

a sazonalidade do incremento no
saldo das cadernetas de poupança,
conforme o Gráfico 10. A captação
líquida quebrou o recorde histórico,
alcançando R$ 50 bilhões em 2013.
Porém, quando o saldo acumulado

é analisado (soma dos rendimentos
das aplicações e da captação líquida)
um forte crescimento nos últimos
anos é observado, em que somente
os rendimentos ultrapassaram a
marca dos R$ 24 bilhões em 2013,
conforme o gráfico ao lado.
Gráfico 10. Captação Líquida da poupança privada, 1995-2013 em
Fonte: Elaborado pelo autor a partir dos dados ABECIP (2014).
A captação líquida do SBPE mostra Gráfico 10. Captação Líquida da

poupança privada, 1995-2013 em
a sazonalidade do incremento no Milhões de Reais
Fonte: Elaborado pelo autor a
saldo das cadernetas de poupança, partir dos dados ABECIP (2014).
conforme o Gráfico 10. A captação

líquida quebrou o recorde histórico,
alcançando R$ 50 bilhões em 2013.
Porém, quando o saldo acumulado

é analisado (soma dos rendimentos
das aplicações e da captação líquida)
um forte crescimento nos últimos
anos é observado, em que somente Gráfico 11. Rendimento das aplicações
os rendimentos ultrapassaram a da poupança, 1995-2013 em Milhões

de Reais
marca dos R$ 24 bilhões em 2013, Fonte: Elaborado pelo autor a partir
dos dados ABECIP (2014).
conforme o gráfico ao lado.
O saldo acumulado da captação da Gráfico 12. Saldo Acumulado da captação

de poupança privada, 1995 - 2013 em
poupança privada foi da ordem de Milhões de Reais
Fonte: Elaborado pelo autor a partir dos
R$ 450 bilhões em 2013, enquanto dados ABECIP (2014).
que o volume financiado foi de R$

109 bilhões, conforme os Gráficos 12
e 13, respectivamente. Desta forma,
o excesso de recursos via SBPE
através da caderneta de poupança
foi evidenciado.
Gráfico 13. Volume de Operações contrata-

das com recursos da caderneta de Poupan-
ça, 2013 em Milhões de Reais
Fonte: Elaborado pelo autor a partir dos
dados ABECIP (2014).
A captação líquida de 2013 da caderneta de poupança foi de vez que não consegue alocar em novos empreendimentos
54 bilhões de reais, porém, o SBPE concedeu como crédito os retornos das aplicações realizadas”.
para aquisição apenas 7 bilhões de reais. O motivo para
tamanha diferença entre captação e utilização dos recursos Ainda no tocante ao limite do FGTS, por se tratar de um fundo
da caderneta de poupança é a regra de direcionamento para abastecido pela poupança compulsória dos trabalhadores
financiamento habitacional que permite a contabilização empregados, existe a questão da sazonalidade do nível de
dos fundos de investimentos do FGTS, das CRI’s e das emprego, que afeta a capacidade de arrecadação do fundo.
Letras hipotecárias como forma de cumprir as regras de Dessa maneira, em momentos de aquecimento econômico, a
exigibilidade do SBPE. captação tende a ser maior, o que coincide com a ampliação
dos financiamentos no âmbito do SFH no ciclo de crédito
Alguns autores deixam explícito que os recursos captados por recente.
meio da poupança compulsória do FGTS deveriam ser melhor
utilizados em prol do combate ao déficit habitacional. Na O montante financiado pelo FGTS, em 2013, foi de R$ 39,50
prática, os recursos sub-remunerados do FGTS atendem bilhões, o equivale a um crescimento de 10,2% em relação
uma lógica de alocação ótima puramente financeira, ao ano anterior. A taxa de elevação anual deste indicador,
protegendo desta forma os cotistas do FGTS, porém não porém, vem decaindo desde 2010, ano em que o crescimento
alcança o objetivo de redistribuição de renda. do montante financiado alcançou 65,6%. Em 2013, a aquisição
de 491.460 unidades habitacionais foi financiada pelo FGTS,
Estima-se que “esse fato revela uma ‘ociosidade’ dos ligeiro incremento de 0,5% em relação a de 2012.
recursos do FGTS, enquanto fundo rotativo de crédito, uma
Assim, conforme deduzível pela

discrepância entre as taxas de
elevação dos dois indicadores e tal
qual vem acontecendo anualmente
desde 2005, houve alta relevante
do valor de financiamento médio
por unidade. Este último alcançou
o valor de R$ 80.297,14 em 2013,
número 9,7% superior ao registrado
em 2012, ilustrado na tabela a seguir.
Tabela 3. Desempenho do FGTS, 2000-2013

Fonte: UQBAR (2014, p. 24).
A outra questão levantada no início deste capítulo aborda a e comprometendo o equilíbrio do sistema.
perenidade dos recursos do FGTS e do SBPE. A perenidade
do SBPE pode ser analisada sob a ótica do seu maior risco, Mesmo após a redução substancial dos índices de inflação,
de captar recursos no curto prazo e repassá-los no longo conquistada com a implementação do Plano Real, o alto nível
prazo. de inadimplência dos mutuários e o custo de oportunidade
exorbitante, medido pelas taxas de juros reais oferecidos
A instabilidade macroeconômica da década de 80 acentuou pelos títulos públicos, levaram as instituições financeiras
a fragilidade da estrutura contábil dos agentes financeiros. privadas evitarem a concessão de crédito de longo prazo
Isso porque os depósitos em poupança possuem um para a aquisição de habitações.
comportamento cíclico muito parecido com a economia,
retraindo-se proporcionalmente mais em períodos de Outro ponto que merece atenção é a perenidade dos
recessão. subsídios da Política Nacional de Habitação. Uma vez que
os subsídios saem direto do orçamento geral da união, este
Essa característica é ainda mais importante devido à subsídio estimula o gasto público, o que dificulta a redução
participação de fundos como o FGTS, cujos saques se da taxa de juros básica da economia.
elevam em períodos de retração no nível de emprego.
Os limites do SFI esbarram nos limites da formação de
Outra vulnerabilidade do SBPE e do FGTS reside no fato de poupança de longo prazo no Brasil. O funding do SFI
que as flutuações macroeconômicas diminuem a capacidade é originado na emissão de títulos privados, portanto,
de pagamento dos mutuários, aumentando a inadimplência concorrentes dos títulos de dívida pública. Autores
apontam também para o problema da ausência de marcos instituições financeiras também merece atenção. A questão
regulatórios estáveis capazes de oferecer garantias mínimas da centralização traz um efeito perverso ao mercado
aos investidores privados e a falta d e atratividade dos papéis secundário, uma vez que existe uma concentração em
convencionais nas emissões primárias. instituições com alta liquidez, a securitização não se faz
necessária, tornando dispensável o mercado secundário no
O principal limitante do SFI é a formação de poupança intuito do aumento da liquidez dos títulos.
de longo prazo privado no Brasil (conforme abordado no
capítulo anterior). As condições apontadas pelo Banco Alguns autores, porém, defendem que os bancos privados
Mundial se desdobram na necessidade do Estado atuar no Brasil já enxergam o crédito de longo prazo como uma
como regulador e fomentador do mercado. boa oportunidade de ganho. Entretanto, existem algumas
barreiras microeconômicas a serem resolvidas. Entre elas,
Não basta que o Estado regule apenas as questões associados destacam-se as seguintes: (i) limitado funding dos bancos
às desigualdades sociais, mas o Estado que deve atuar como em volume, prazos e moeda; (ii) ausência de um mercado
estruturador do mercado de hipotecas; criando regras de secundário de crédito bancário, e; (iii) insegurança jurídica
investimento, estimulando a demanda dos agentes públicos das operações de longo prazo.
e privados e, acima de tudo, implementando um ambiente
institucional capaz de transmitir confiança aos investidores. Em relação ao limitado funding, afirma-se que não há no
Brasil instrumentos que permitam aos bancos captarem
Nesta perspectiva do Banco Mundial, a centralização dos recursos de longo prazo. Por exemplo, as Letras Financeiras
recursos voltados ao mercado imobiliário em poucas (LF ́s) foram criadas para gerar funding para os bancos,
entretanto tanto do ponto de vista do emissor quanto do ponto de

vista do investidor, as LF ́s não são atrativas.
Em relação ao emissor, existe a exigibilidade de encaixes

compulsórios, ao passo que em relação ao investidor, as LF ́s não
oferecem vantagens significativas de aplicações de prazos menores,
tais como os CDBs. Dessa forma, reformas no sentido de reduzir ou
zerar os encaixes compulsórios, minimizar a tributação sobre as LF
́s e dar tratamento isonômico aos investidores estrangeiros, são
ajustes necessários para o melhor desenvolvimento do financiamento
privado de longo prazo no Brasil.
Já no que se refere ao mercado secundário, o autor sugere a

eliminação da exigência existente no mercado de derivativos,
segundo a qual a transferência de risco do ativo base para fundos
de pensão ou fundos de investimentos é vedada.
Com o fim desta exigência, outras instituições podem atuar

como receptoras do risco de crédito, o que, em tese, incentiva a
diversificação do risco. Com a maior diversificação do risco de
crédito, o mercado secundário seria fomentado e as A baixa capacidade de consumo das famílias tem,
operações de longo prazo dinamizadas. Para o autor, são obviamente, reflexo perverso na questão habitacional,
necessárias medidas que viabilizem o mercado secundário função do relativamente alto custo de moradia,
de crédito e criem mecanismos de financiamento privado especialmente nas áreas urbanas, além do impacto das taxas
de longo prazo. de juros, spreads, demais custos e restrições de acesso ao
crédito.
Por fim, no que se refere à insegurança jurídica, o autor
sugere o aperfeiçoamento da lei de falências, tal como o Analisa-se que, entre 1980 e 2005, a parcela salarial –
afastamento de acionistas quando o credor julgar que este participação do rendimento do trabalho no total da renda
seja o melhor caminho para a recuperação da empresa. Além nacional – foi fortemente reduzida no Brasil, passando de
disso, comenta-se a necessidade de melhora em relação ao 50% do total da renda nacional para quase 35%, enquanto
Código de Processo Civil, com ênfase nos procedimentos a parcela referente às outras formas de rendimento do
que ampliem a velocidade de recuperação de garantias. capital (lucros, juros, aluguéis) dobrou, em termos reais,
aumentando sua participação na renda nacional, em 28,6%.
Os limites dos atuais modelos de funding também podem
ser observados pelo impacto da curva de demanda por Nesse mesmo período, o salário mínimo perdeu 55%
crédito promovido no desenvolvimento do mercado. A de seu poder aquisitivo. Entre 1986 e 1993, o rendimento
demanda por crédito habitacional está refletida no déficit médio real de todos os ocupados com renda registrou
habitacional do Brasil. O mutuário deve ter condição de significativa queda de 30,6% e continuou a cair, embora em
comprovar sua capacidade de repagamento para aquisição ritmo menor, para 16,5% entre 1995 e 2003.
do crédito imobiliário.
A falta de capacidade de pagamento é um dos fatores que

explicam um paradoxo do mercado imobiliário no Brasil: o
excesso de oferta de imóveis, já que a oferta está concentrada
em imóveis que fogem ao poder aquisitivo da população de
baixa renda.
Além do problema associado a renda, o problema de

assimetria de informação é relevante para o limite da demanda
por crédito habitacional. Analisa-se que a assimetria de
informação se caracteriza pela existência de uma diferença
informacional entre dois indivíduos e surge, basicamente,
em função dos altos custos existentes na atividade de coleta
de informação.
Portanto, para mitigar o risco de assimetria de informação,

sugere-se que seja criado um bureau de crédito a fim
de abastecer as instituições financeiras com informação
sobre os futuros mutuários.
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Central do Brasil, n. 87, 2004. geografia y ciências sociales, v. 7, n. 146, 2003. economia política: PUC/SP, São Paulo, 2008.
CONCLUSÃO
Com o final deste eBook e de todos os volumes disponíveis, conclui-se que o entrave
ao crédito habitacional tem como efeito negativo o alto índice do déficit habitacional.
A falta de dinamismo do mercado de crédito habitacional,l tem forte impacto no
desenvolvimento do mercado imobiliário, dado a dependência que as famílias
possuem do crédito para a aquisição do bem habitação.
Nos três volumes, foram destacados a relevância do funding na discussão do

desenvolvimento do mercado de crédito habitacional e os limites das atuais fontes
de funding do Brasil, e inclusive que a principal fonte de funding do Brasil é o Sistema
Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e o seu principal limite é a sua real
utilização.
Outra questão relevante quanto à utilização dos recursos do SBPE é o impacto da

utilização dos subsídios para aquisição de imóveis usados pela falta de articulação
dos programas em manter o foco na aquisição de imóveis novos, perdendo a chance
de manter aquecido o mercado de construção civil, o qual é responsável por 8% do
PIB.
A segunda fonte de funding mais relevante no Brasil é a poupança compulsória do

FGTS e o seu limite é muito semelhante ao do SBPE, ou seja, a real alocação destes
recursos.
Apresentamos que o SFI é a única alternativa no atual modelo brasileiro de funding

sem a lógica do subsídio. Porém, o SFI se restringe pelo incipiente mercado secundário
do Brasil, originado no problema da poupança de longo prazo.
Uma questão relevante levantada por esta dissertação é que a competição existente
entre os títulos públicos e os títulos privados restringe o mercado primário, pois os
títulos públicos no Brasil pagam um prêmio maior ao investidor, além de promover
uma maior segurança do que os títulos privados.
Além dos títulos públicos, outros problemas da restrição de poupança privada de

longo prazo são:
1. a repressão financeira: a tentativa governamental de solucionar as falhas de mercado

com o estabelecimento de teto para taxa de juros e com políticas de seletividade
no crédito resultou no baixo aprofundamento financeiro da economia brasileira;
2. os elevados déficits públicos atuam como redutores da poupança nacional e,

portanto, da capacidade de financiamento de longo prazo;
3. a baixa poupança privada: fatores culturais e a elevada carga tributária implicam

na baixa poupança privada doméstica, que associada à poupança pública negativa,
reduz mais ainda a capacidade de financiamento; e,
4. a alta taxa de juros de curto prazo inviabiliza as aplicações financeiras de prazos

mais longos.
Quando observado os modelos mais maduros, a necessidade de liquidez do mercado

primário é extremamente relevante para o crescimento sustentável do crédito
habitacional. Um crescimento sustentável do crédito habitacional no Brasil não ocorre
dado os problemas de captação de poupança privada e a atual alocação das fontes
de funding subsidiadas.
Portanto, o entrave do aumento da participação do crédito habitacional no PIB não

é de fácil solução. Porém, fica claro que o FGTS tem potencial para oferecer taxas
de financiamento mais baixas do que vem oferecendo e o SBPE tem condições de
alocar melhor os recursos captados pela caderneta de poupança.
Por fim, a continuidade desta pesquisa poderia englobar algumas questões:
1. os recursos do SBPE que serão usados para o produto financeiro refinanciamento

sairão da já reduzida quota de direcionamento para crédito habitacional?
2. o forte crescimento das Letras de Crédito Imobiliário (LCI) não criariam

oportunidade para melhor direcionar o SBPE para famílias que não conseguem
obter financiamento nos atuais condições de mercado?
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Fernando Marques
COO and Board Member – Grupo RTSC e CEO - ConCapital Serviços Financeiros.,
Bacharel em Administração, pela Universidade São Judas Tadeu e Mestre em
Economia pela PUC-SP, com mais de 12 anos de experiência nas áreas financeira,
investimentos, crédito imobiliário e construção civil e vasto conhecimento nos 3
pilares do tema desse e-book, ou seja, mutuário, bancos e incorporadora.

Modelos de funding imobiliário no Brasil

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O Problema do Funding no Mercado

de Crédito Para Habitação no Brasil

Dando continuidade e finalizando os volumes apresentados,

Concluiremos sobre os modelos de funding imobiliário no

Desta forma, esperamos que este material o auxilie por

para os que estão engrossando e ampliando as

A Política Nacional da Habitação capta seu

Quando comparada a composição do funding

Gráfico 2. Percentual de participação

O Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), regido pela

• A primeira fase, contempla uma meta inicial para construção

• A segunda, possui uma meta inicial para a construção

internacional de 2008, este programa inclui significativos

• FGTS: Subsídio para acesso ao financiamento, com

Minha vida é apresentado na Tabela 2, que iremos apresentar

O sistema brasileiro de poupança e empréstimo O tradicional equilíbrio proporcionado pelas cadernetas

Desta forma, o depósito compulsório é automaticamente

delas, apresentaram problemas de comercialização, sendo que no

A movimentação dos recursos do FGTS só é possível após o

1. despedida sem justa causa, inclusive a indireta, de culpa

2. extinção total da empresa, fechamento de quaisquer de seus

3. aposentadoria concedida pela Previdência Social; 6. liquidação ou amortização extraordinária do saldo

O sistema financeiro imobiliário (SFI) • Os certificados de recebíveis imobiliários (CRI),

poupança foi ainda menos expressivo: 48 mil

No Programa Carta de Crédito, por exemplo,

No Gráfico 3 os recursos destinados ao

O impacto da utilização dos subsídios

Gráfico 4. Proporção do setor formal na construção civil

A expansão em bases organizadas da

Gráfico 5. Participação dos contribuintes da previdência sobre a

Não apenas os indicadores de financiamentos para a

Observando-se os dados, constata-se que a população

Nesses casos, primeiramente se constrói uma célula

Uma das evidências do baixo

Quanto maior a renda das famílias,

Outro ponto de demanda reprimida

Gráfico 7. Proporção de domicílios por classe de renda Brasil,

O terceiro e último elemento

Gráfico 8. Renda versus Gasto com aluguel

da poupança nos últimos 8 anos.

Gráfico 9. Captação de Poupança versus Retirada, 1995-2013 em

A captação líquida do SBPE mostra

Porém, quando o saldo acumulado

A captação líquida do SBPE mostra Gráfico 10. Captação Líquida da

conforme o Gráfico 10. A captação

Porém, quando o saldo acumulado

os rendimentos ultrapassaram a da poupança, 1995-2013 em Milhões

O saldo acumulado da captação da Gráfico 12. Saldo Acumulado da captação

que o volume financiado foi de R$

Gráfico 13. Volume de Operações contrata-

Assim, conforme deduzível pela

Tabela 3. Desempenho do FGTS, 2000-2013

entretanto tanto do ponto de vista do emissor quanto do ponto de

Em relação ao emissor, existe a exigibilidade de encaixes

Já no que se refere ao mercado secundário, o autor sugere a

Com o fim desta exigência, outras instituições podem atuar

A falta de capacidade de pagamento é um dos fatores que

Além do problema associado a renda, o problema de

Portanto, para mitigar o risco de assimetria de informação,

Nos três volumes, foram destacados a relevância do funding na discussão do

Outra questão relevante quanto à utilização dos recursos do SBPE é o impacto da

A segunda fonte de funding mais relevante no Brasil é a poupança compulsória do