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CURSO DE FORMAÇÃO
DE TÉCNICOS EM
TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS
T.T.I.
MATEMÁTICA FINANCEIRA
Nesse sentido, o presente trabalho foi elaborado com ênfase na matemática financeira
básica e fundamental necessária à realização da compra, venda e locação de imóveis,
incluindo operações sobre mercadorias, taxas de juros, inflação e regimes de
capitalização.
Desde então, muita água passou sob a ponte, como o povo diz. A tecnologia
massificou o uso das calculadoras eletrônicas, e já quase não se recorre aos cálculos
na ponta do lápis.
Grandeza
É todo valor que, ao ser relacionado a outro de certa forma, quando há a variação de
um, o outro, como consequência, varia também. Em nosso dia-a-dia, quase tudo se
associa a duas ou mais grandezas. Assim, quando falamos em: velocidade, tempo,
peso, espaço, etc., estamos lidando diretamente com grandezas que estão
relacionadas entre si.
1
SANTOS, J. A – Matemática para Concursos - 3ª parte – Juliobattisti.com.br – Acessado em
20/12/2010
Exemplos:
Razão e Proporção
A razão entre dois números, dados em certa ordem, sendo o segundo número sempre
diferente de zero, é o quociente indicado do primeiro pelo segundo.
Observação Importante: 1) Lê-se: nove está para doze sendo que o 1º número
é o antecedente e 2º número é o consequente.
Então:
1 – Propriedade Fundamental
Em toda proporção o produto dos meios é sempre igual ao produto dos extremos.
2/5 = 4/10 » 5 x 4 = 20 | 2 x 10 = 20
Aplicação:
2 – Composição
Em toda proporção, a soma dos primeiros termos está para o primeiro ou para
o segundo, assim como a soma dos dois últimos está para o terceiro ou para o quarto
termo.
Aplicação:
a = menor; b= menor
3 - Decomposição
Aplicação:
Determinar dois números, sabendo-se que a razão entre eles é de 7/3 e que a
diferença é 48.
a = maior ; b=menor
a – b = 48
Portanto,
Se a – b = 48, então b = 84 – 48 = 36
4 – Em toda proporção a soma dos antecedentes está para a soma dos consequentes,
assim como qualquer antecedente está para seu consequente.
Aplicação:
Aplicação:
a = largura b = comprimento
Aplicação:
Divisão Proporcional2
2
Baseado em SODRÉ, U. -
http://pessoal.sercomtel.com.br/matematica/fundam/razoes/divprop.htm - Acessado em
20/12/2010
A=Kp e B=Kq
A B A+B 100
= = = = 20
2 3 5 5
A B A-B 60
= = = =12
8 3 5 5
Para decompor um número M em partes X1, X2, ..., Xn diretamente proporcionais a p1,
p2, ..., pn, deve-se montar um sistema com n equações e n incógnitas, sendo as somas
X1+X2+...+Xn=M e p1+p2+...+pn=P.
X1 X2 Xn
= = ... =
p1 p2 pn
X1 X2 Xn X1+X2+...+Xn M
= =...= = = =K
p1 p2 pn p1+p2+...+pn P
A B C A+B+C 120
= = = = =10
2 4 6 P 12
A B C 2A+3B-4C 120
= = = = = – 15
2 4 6 2×2+3×4-4×6 -8
Assim, basta montar o sistema com duas equações e duas incógnitas, tal que A+B=M.
Desse modo:
A B A+B M M.p.q
= = = = =K
1/p 1/q 1/p+1/q 1/p+1/q p+q
A B A-B 10
= = = = 240
1/6 1/8 1/6-1/8 1/24
3
Também existem proporções com números negativos.
4
O inverso de um número é o quociente de 1 por este número. Exemplos: o inverso de 2 é 1/2,
o inverso de 3/5 é 5/3 e o de 1/5 é 5
X1 X2 Xn
= = ... =
1/p1 1/p2 1/pn
X1 X2 Xn X1+X2+...+Xn M
= =...= = =
1/p1 1/p2 1/pn 1/p1+1/p2+...+1/pn 1/p1+1/p2+...+1/pn
A B C A+B+C 220
= = = = = 240
1/2 1/4 1/6 1/2+1/4+1/6 11/12
A = B = A+B = M = M.p.q =K
5
Observe que existem proporções com números fracionários
A B A+B 58
= = = = 70
2/5 3/7 2/5+3/7 29/35
A B A-B 21
= = = = 72
4/6 3/8 4/6-3/8 7/24
X1 X2 Xn
= =...=
p1/q1 p2/q2 pn/qn
X1 X2 Xn X1+X2+...+Xn
= =...= =
p1/q1 p2/q2 pn/qn p1/q1+p2/q2+...+pn/qn
A B C 2A+3B-4C 10 100
= = = = =
1/2 10/4 2/5 2/2+30/4-8/5 69/10 69
Regra de Sociedade
pk = Ck tk,
C = C1 + C2 + ... + Cn
Os pesos de cada sócio serão indicados em milhares para não termos muitos
zeros nas expressões dos pesos. Desse modo:
A B C A+B+C 25000
= = = = =5
2000 1800 1200 5000 5000
Regra de Três
Exemplo:
Z1 A1 · B1 · C1 · D1 · E1 · F1 …
=
Z2 A2 · B2 · C2 · D2 · E2 · F2 …
Z1 A1 · B2 · C1 · D1 · E1 · F1 …
=
Z2 A2 · B1 · C2 · D2 · E2 · F2 …
Z1 A1 · B2 · C1 · D2
=
Z2 A2 · B1 · C2 · D1
Exemplos:
A grandeza Número de dias (C) é a que servirá como referência para as outras
grandezas. Analisaremos se as grandezas Quilômetros (A) e Horas por dia (B) são
diretamente proporcionais ou inversamente proporcionais à grandeza C que
representa o Número de dias. Tal análise deve ser feita de uma forma independente
para cada par de grandezas.
Consideremos as grandezas Número de dias e Quilômetros. Usaremos a lógica
para constatar que, se rodarmos maior número de dias, percorreremos maior
quilometragem; e se rodarmos menor número de dias, percorreremos menor
quilometragem. Assim, temos que estas duas grandezas são diretamente
proporcionais.
Porcentagem
6
PFOUTS, R.W – Dicionário de Ciências Sociais – Fundação Getúlio Vargas/MEC – Rio, 1987
– pág. 962
CUSTOS
Custos são medidas monetárias dos sacrifícios financeiros com os quais uma
organização, uma pessoa ou um governo, têm de arcar a fim de atingir seus objetivos,
sendo considerados esses ditos objetivos, a utilização de um produto ou serviço
qualquer, utilizados na obtenção de outros bens ou serviços. A Contabilidade
Gerencial incorpora esses e outros conceitos econômicos para fins de elaborar
Relatórios de Custos de uso da Gestão Empresarial.
No Brasil, o Decreto-Lei 1.598/77, em seu artigo 14, determina que: “o contribuinte que
mantiver sistema de contabilidade de custo integrado e coordenado com o restante da
escrituração poderá utilizar os custos apurados para avaliação dos estoques de
produtos, principalmente para fins fiscais”.
Sob a ótica contábil, custos os são gastos que a entidade realiza com o objetivo de por
o seu produto pronto para ser comercializado, fabricando-o ou apenas revendendo-o,
ou o de cumprir com o seu serviço contratado. Uma diferença básica para a despesa é
Custeio Direto (ou Variável): É um método de custeio usado para alocação apenas dos
custos variáveis ao produto. Segundo Leoni "o sistema de custeio variável ou direto é
um método que considera apenas os custos variáveis de apropriação direta como
custo do produto ou serviço". Segundo Lopes de Sá (1990, p. 108) diz que o custeio
variável é "o processo de apuração de custo que exclui os custos fixos". Segundo
Meglioni "enquanto no custeio por absorção eles são rateados aos produtos, no
custeio variável, são tratados como custos do período, indo diretamente para o
resultado igualmente as despesas". A diminuição da necessidade de rateio deve-se ao
fato de que no sistema de custeio variável, são alocados aos produtos e/ou serviços,
somente os custos variáveis e, como na maioria dos casos, os custos variáveis
também são diretos, não alocando os rateios dos custos indiretos. Ele é usado para
eliminar qualquer distorção na apuração dos custos oriundos de problemas com
rateios pois os custos fixos são tratados como despesas.
Custeio por absorção (ou integral): O sistema de custeio por absorção é o sistema que
apura o valor dos custos dos bens ou serviços, tomando como base todos os custos
da produção incluindo os custos diretos, indiretos, fixos e variáveis. Segundo Meglioni,
"o custeio por absorção é o método que consiste em atribuir aos produtos fabricados
todos os custos de produção, quer de forma direta ou indireta. Assim todos os custos,
sejam eles fixos ou variáveis, são absorvidos pelos produtos."
Custeio ABC: A alocação dos custos indiretos é baseada nas atividades relacionadas.
Custos Fixos: são os custos que, embora tenham um valor total que não se altera com
a variação da quantidade de bens ou serviços produzidos, seu valor unitário se altera
de forma inversamente proporcional à alteração da quantidade produzida. Ex.: O
pagamento de aluguel.
Custos Totais: é a soma de Custos Variáveis mais Custos Fixos, representado pela
formula CT=CF+CV.
Custos indiretos: todos os outros custos que dependem da adoção de algum critério
de rateio para sua atribuição à produção. No jargão da contabilidade brasileira, eles
são chamados de CIF, de Custos Indiretos de Fabricação.
Lucros e Prejuízos
Lucro não operacional: resultado positivo das receitas e despesas não operacionais;
Lucro Líquido: diferença positiva do lucro bruto menos o lucro operacional e o não
operacional;
7
Economia Aziendal, segundo a maioria dos compêndios de contabilidade, desde a formação
das chamadas partidas dobradas na configuração do então chamado Ativo (atividade) e
Passivo (recursos envolvidos) de ou em uma atividade qualquer operacional, ou que envolve
consecução de objetivos; seria então, sua contabilização ou esse devido objeto de
contabilidade que é o que se chamou de Azienda e a sua economia ou consecução.
JUROS
Histórico
Quando você vê em uma propaganda: "Compre uma televisão à vista por $ 1.000 ou a
prazo em 5 parcelas de $ 260" é provável que pensasse assim: "É melhor comprar a
prazo, pois prefiro pagar parcelado e, em apenas 5 meses, eu acabo de pagar."
Juro é o preço ou a remuneração paga, em moeda, pela utilização de uma quantia, "o
ágio obtido em dinheiro vivo sobre liquidez futura"8 . Com muita frequência os
economistas não se satisfizeram com essa definição banal, indagando o porquê da
existência do juro.
8
KEYNES, J. M. The theory of the rate of interest. In: GAYER, A. D. [org.]. The lessons of
monetary experience: essays in honour of Irving Fisher. London, Mlen & Unwin, 1937. p. 145;
MARSHALL, A. Money, credit ind commerce. London, Macmillan, 1923. p. 73; OHLIN, B. G.
Some notes on the Stockholm theory of savings and invest-ment. In: The economic Journal.
1937. v. XLVII, p. 221-40; ROBERTSON, D. H. Essays in monetary theory. London, P. S. Cing,
1940. p. 1-2).
Para muitos, essa subestimação explica a preferência por bens presentes em relação
a bens disponíveis no futuro; a presença desse elemento não constitui, entretanto,
ingrediente necessário da teoria de preferência pelo tempo, exceto numa sociedade
estacionária.
"Tudo o que se faz necessário para existência do juro numa sociedade progressista é
que seus membros sintam alguma relutância em adiar o consumo da renda presente,
a fim de elevar a renda futura a um nível superior ao presente, a uma taxa mais que
limitada” 11. Poucos economistas negam hoje a importância da preferência pelo tempo,
porém muitos julgam que a curva de poupança, na qual o volume de poupança é
apresentado como função da taxa de juro, tem pouca elasticidade em grande parte de
sua extensão.
9
SENIOR, N.W. An outline of the science of politicd economy, 1836. 6. ed. London, Charles
Griffin, 1872. p. 58-60; ver também BOWLEY, M. Nassau sénior and classical economia.
London, Allen & Unwin, 1937. p. 137-66.
10
BOHM-BAVERK, E - The positive theory of capital. Trad. ingl. W. Smart. London, Macmillan,
1891. p. 285-424; JEVONS, W. S. The theory of political economy, 1871. 4. ed. London,
Macmillan, 1911. p. 71-4). Essa teoria foi criticada e aperfeiçoada por J. A. Schumpeter, I.
Fisher, F. A. Fetter, F. A. von Hayek e outros.
11
HAYEK, F. A. von. - The pure theory of capital. London, Routledge & Kegan Paul, 1941. p.
420)
12
KEYNES, J.M.- The general theory of employment, interest and money. London, Macmillan,
1936. p. 136-7, 145-6, 166-74, 202)
Como D. H. Robertson sempre se dispunha a observar, Keynes quase dizia que o juro
existe porque se espera que ele difira em grandeza do que é. Um melhor enunciado
da teoria de preferência pela liquidez diria que o juro não pode cair abaixo de um
mínimo devido à alternativa de entesouramento, mas que qualquer taxa acima desse
mínimo é adequada para induzir o desentesouramento (se não forem previstas taxas
futuras mais altas e se outras circunstâncias forem favoráveis). Com justiça, Robertson
censurava Keynes por deixar de acentuar que, numa situação de equilíbrio, a taxa de
juros deve satisfazer tanto à "conveniência marginal de guardar dinheiro" como à
"inconveniência marginal da abstenção de consumo". Observou R. Harrod que o
tomador de empréstimo "terá de pagar o preço necessário para satisfazer o
prestamista por esperar ou o preço necessário a satisfazê-lo por preterir a liquidez,
seja qual for o maior. Keynes parece supor que o maior será o segundo13".
Apesar da ênfase que dão à sua teoria favorita do juro, todos os economistas
reconhecem que a produtividade ou o rendimento do capital são um determinante do
juro. Entretanto, muita confusão é suscitada pela mistura de análises estáticas e
dinâmicas. Tanto J. A. Schumpeter como E. Bohm-Bawerk observaram que o
importante era a produtividade de valor e não a produtividade física.
Cálculo
Juros Simples
Vimos que juro é toda compensação em dinheiro que se paga ou se recebe pela
quantia em dinheiro que se empresta ou que é emprestada em função de uma taxa e
do tempo. Quando falamos em juros, devemos considerar:
1. O dinheiro que se empresta ou que se pede emprestado é chamado de capital.
2. A taxa de porcentagem que se paga ou se recebe pelo aluguel do dinheiro é
denominada taxa de juros.
3. O tempo deve sempre ser indicado na mesma unidade a que está submetida a taxa,
e em caso contrário, deve-se realizar a conversão para que tanto a taxa como a
unidade de tempo estejam compatíveis, isto é, estejam na mesma unidade.
4. O total pago no final do empréstimo, que corresponde ao capital mais os juros, é
denominado montante.
Para calcular os juros simples j de um capital C, durante t períodos com a taxa
de 1% ao período, basta usar a fórmula:
C·i·t
j=
100
Exemplos:
1. O preço à vista de um aparelho é de R$ 450,00. A loja oferece este aparelho
para pagamento em 5 prestações mensais e iguais porém, o preço passa a ser de R$
652,00. Sabendo-se que a diferença entre o preço à prazo e o preço à vista é devida
aos juros cobrados pela loja nesse período, qual é a taxa mensal de juros cobrada
por essa loja?
A diferença entre os preços dados pela loja é: 652,00 - 450,00 = 202,50
A quantia mensal que deve ser paga de juros é: 202,50 / 5 = 40,50
Se X% é a taxa mensal de juros, então esse problema pode ser resolvido da
seguinte forma:
X% de 450,00 = 40,50
X/100.450,00 = 40,50
450 X / 100 = 40,50
450 X = 4050
X = 4050 / 450
X=9
Resposta: A taxa de juros é de 9% ao mês.
Dado um conjunto com duas ou mais aplicações a juros simples, cada qual com seus
próprios valores de capital, taxa e prazo, dizemos que prazo médio é um prazo único
tal que, substituindo os prazos de cada uma das aplicações dadas, produzira o mesmo
total de juros das aplicações originais.
Exemplo de exercício:
Três capitais de R$ 1.000,00, R$ 2.000,00 e R$ 3.000,00 foram aplicados às
taxas simples de 2%%, 3% e 4% ao mês durante três meses, dois meses ao mês,
respectivamente. Qual seria o prazo médio para estas três aplicações?
A B C AxBxC BxC
Prazos Capitais Taxas Produtos Pesos
3 meses 1 2 3x1x2=6 1x2=2
2 meses 2 3 2x2x3 = 12 2x3=6
1 mês 3 4 1x3x4=12 3x4=12
Prazo Médio = (6+12+12)/(2+6+12) = 30/20 = 1,5 (meses)
Desconto
Em finanças, chama-se Desconto à diferença entre o Valor Nominal de um título (Valor
Futuro) “VF” e o Valor Presente ou Atual “VP” deste mesmo título [D = VF – VP]. Há
dois tipos básicos de descontos: Comerciais (por fora) ou Racionais (por dentro).
Define-se desconto como sendo o abatimento que o devedor faz jus quando antecipa
o pagamento de um título ou quando o mesmo é resgatado antes de seu vencimento,
ou ainda, como sendo o juro cobrado por um intermediário para antecipar o
recebimento de um título, que representa um direito de crédito futuro. É uma operação
tradicional no mercado financeiro e no comércio em geral. Notações comuns na área
de descontos:
D Desconto realizado sobre o título
A – VP Valor Atual ou Valor Presente de um título
N-VF Valor Nominal ou Valor Futuro de um título
i Taxa de desconto
n Número de períodos para o desconto
Descontos simples são obtidos com cálculos lineares, e os descontos compostos são
obtidos com cálculos exponenciais.
Observe que, quando a taxa for igual ao inverso do prazo ou maior que este inverso, a
adoção do desconto comercial simples nos conduz a um absurdo financeiro.
VP = VF / (1 + i n)
Sendo dc = VF . i . n e dr = VF . i . n / 1 + i . n dc – dr = (VF . i . n - VF . i . n) / 1
+ i . n dc – dr = (VF . i . n (1 + i . n) – VF . i . n) / 1 + i . n dc – dr = VF . i . n (1 + i . n –
1) / 1 + i . n dc – dr = VF . i . n . i . n / 1 + i . n = dc – dr = dr . i . n dc = dr . i . n + dr dc =
dr (1 + i . n)
O melhor estudo que se pode fazer com o desconto racional composto é considerar o
Valor Atual ou presente (VP) como o capital inicial de uma aplicação e o Valor Nominal
ou Futuro (VF) como o montante desta aplicação, levando em consideração que as
taxas e os tempos funcionam de forma similar nos dois casos.
Deste modo, a fórmula para cálculo do Valor Atual ou Valor Presente, com
base nos juros compostos, ficará:
Capitalização17
Até este ponto estudamos o juro durante uma unidade de tempo e desenvolvemos
uma fórmula para este Juro (lembre-se que J = C.i). Na prática, porém, os problemas
envolvem vários períodos de aplicação e, portanto, precisaremos estudar a geração
dos juros durante mais de uma unidade de tempo; para isso, devemos conhecer o
conceito de regime de capitalização.
Do ponto de vista das finanças, capitalização é o processo de aplicação de uma
importância a uma determinada taxa de juros e de seu crescimento por força da
incorporação desses mesmos juros à quantia inicialmente aplicada. No sentido
particular do termo, capitalização é uma combinação de economia programada e
sorteio, sendo que o conceito financeiro acima exposto aplica-se apenas ao
componente "economia programada", cabendo ao componente lotérico o papel de
17
CORTEZ, V. – Comentários de Matemática Financeira –
www.vemconcursos.com/ensino/index.phtml?page_autor=18
M=C+J
M = 1000 + 300
M = $1.300,00
Exemplo:
b) Seja a aplicação de um capital de $1.000 a taxa de juro de 10% a.m., durante três
meses, no regime de capitalização composta. Calcule os juros totais e o montante?
Solução:
Até o fim do primeiro mês temos uma unidade de tempo, logo, o juro em um mês será:
J1= $100,00
M1 = C + J = 1.000 + 100
M1 = $ 1.100,00
Para formar o juro do segundo mês, a taxa de juro incidirá sobre o montante do fim do
primeiro mês. Logo:
M2 = C + J1 + J2
M2 = $ 1.210,00
Para formar o juro do terceiro mês, a taxa de juro incidirá sobre o montante no fim do
segundo mês. Então:
J3 = M2.i
J3 = 1.210 . 10%
J3 = $121,00
M3 = C + J1 + J2 + J3
M3 = $1.331,00
J = J1+ J2+ J3
J = $ 331,00
Inflação
A moeda nacional do Brasil mudou de nome várias vezes, principalmente nos períodos
de altos índices de inflação. Na maioria das renomeações monetárias, foram cortados
três dígitos de zero, estratégia esta que impediu que um quilo de carne custasse cerca
de quatro milhões de unidades da moeda vigente, por exemplo.
Títulos de Crédito
Crédito é uma palavra de origem latina, que significa crer ou confiar. Crédito, no
sentido econômico ou comercial, significa confiança de que a pessoa que pediu
emprestado devolva ao emprestador o objeto do empréstimo ou, em outras palavras,
que o devedor satisfaça o compromisso assumido, ou pague a dívida contraída.
O crédito é, portanto, a faculdade de usar de um capital alheio, mediante o
compromisso de devolvê-lo a seu dono no prazo estipulado. O juro é a remuneração a
que tem direito o dono do capital pelo empréstimo.
A apreciação, o juízo favorável, enfim, que o possuidor do capital fizer de outra pessoa
ou de um grupo de pessoas é o que determinará a efetivação ou não da concessão de
crédito.
Crédito é, assim o elemento subjetivo; a base de tudo é a confiança, mas ela tem um
fundamento positivo estabelecido pela garantia material que o devedor possa oferecer
para o resgate da dívida ou pelo conceito moral de que ele goze. Nas relações de
negócio está excluída a generosidade ou magnanimidade. O comercio é feito à base
da segurança e ninguém que possua capital consente em privar-se dele senão com a
garantia da sua restituição na época determinada.
O capital em dinheiro está muitas vezes ocioso em mão de quem não tem aptidões
para empregá-lo. Passando para outras mãos mais hábeis e indo constituir um fator de
utilidades, desempenhará o papel que lhe compete na produção.
O elemento principal no crédito e o cronológico. Sem o fator tempo, que se denomina
prazo, não haverá crédito.
“É costume definir o crédito como sendo a troca de uma riqueza presente por uma
riqueza futura”.
O crédito pode ser também definido como um direito presente a um futuro pagamento.
O fator confiança, no crédito, assume importância vital, porque nas operações de
crédito há entrega de moeda em troca de uma promessa de reembolso se a operação
for dinheiro, como há também transferência das utilidades, das mercadorias, dos
serviços, em troca de promessas de seu pagamento, em ou no próprio gênero da
recebida.
Conceitos relacionados
Sistemas de amortização
O método foi idealizado pelo seu autor para pensões e aposentadorias. No entanto, foi
a partir da 2ª revolução industrial que sua metodologia de cálculo foi aproveitada para
cálculos de amortização de empréstimo.
A Tabela Price usa o regime de juros compostos para calcular o valor das parcelas de
um empréstimo e, dessa parcela, qual é a proporção relativa ao pagamento dos juros
e a amortização do valor emprestado.
Há uma grande polêmica em torno da tabela, que foi construída, segundo seu autor,
Richard Price (1803- 1812), por juros compostos, muitas vezes confundidos com
anatocismo (juros sobre juros). A questão matemática foi entretanto após a expedição,
pelos principais autores de matemática financeira do Brasil, de manifesto cuja tônica é
a afirmativa de que a Tabela Price é construída com base no regime de capitalização
por juro composto sem, novamente, ser abordada a remota hipótese de existir o
anatocismo.
Leasing