OUC

operação
urbanista
consorciada

Osório de Paiva
Uma breve apresentação sobre
nossa empresa e equipe.
 NOSSA EQUIPE

Nara Albuquerque Jader Vieira Paulo R. Freitas Josenildo Cruz

Apresenta a Cartografia da área
da OUC selecionada
( Localização dentro da malha
urbana, Zoneamento, Sistema
Viário, Usos do Solo e etc) ..
Estabelece diretrizes para a
realização da Operação Urbana
Consorciada Osório de Paiva na
área que indica, prevendo
mecanismos para sua
implantação e dá outras
providências.
Apresenta os resultados da OUC
mostrando o antes e depois
apontando se todas a mestas
da operação foram cumpridas.
Análise crítica da OUC:
apresentar situaçConfronto
entre a situação anterior e o
resultado obtidos bem como a
avaliação crítica da equipe
sobre o resultado da OUC.

 CARTOGRAFIA
1.1 - LOCALIZAÇÃO DENTRO DA MALHA URBANA
___

___
___
___
___
__

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
______
LIMITE FORTALEZA
OUC OSÓRIO DE PAIVA
FORTALEZA EM MAPAS
 CARTOGRAFIA
1.2 - ZONEAMENTO : ZEIS

OUC OSÓRIO DE PAIVA

ZEIS DE OCUPAÇÃO
ZEIS DE VAZIOS

SEUMA/2018
 CARTOGRAFIA
1.2 - ZONEAMENTO :
ZEIS PDDUFOR

OUC OSÓRIO DE PAIVA

ZEA ( ZONA ESPECIAL AMBIENTAL )
ZEIS DE OCUPAÇÃO
ZEIS DE VAZIOS

SEUMA/2018
 OUC OSÓRIO DE PAIVA CARTOGRAFIA
ZRA ( ZONA DE RECUPERAÇÃO AMBIENTAL ) 1.2 - ZONEAMENTO :
ZPA ( ZONA DE PROTEÇÃO AMBIENTAL ) ZONAS AMBIENTAIS

SEUMA/2020 SEUMA/2020
 CARTOGRAFIA
1.2 - ZONEAMENTO : ZRU 2

OUC OSÓRIO DE PAIVA

ZRU 2 ( ZONA DE REQUALIFICAÇÃO URBANA )

SEUMA/2020

1/1
 CARTOGRAFIA
1.3 - SISTEMA VIÁRIO

OUC OSÓRIO DE PAIVA

CICLOFAIXAS
CICLOVIAS

SCSP/2022 1/2
 CARTOGRAFIA
1.3 SISTEMA VIÁRIO

OUC OSÓRIO DE PAIVA

LINHAS DE ÔNIBUS

ETUFOR/2022 1/3
 CARTOGRAFIA
1.4 - USOS DO SOLO

OUC OSÓRIO DE PAIVA

RESIDENCIAL

COMERCIAL

SERVIÇOS

MISTO

INSTITUCIONAL

INDUSTRIAL

SERV. + COMÉRCIOS

SEUMA/2021
 CARTOGRAFIA
1.5 - BENS PATRIMONIAIS E TOMBADOS

IGREJA COMO UM BEM CULTURAL

ENCONTROS DA COMUNIDADE
NÃO TOMBADA

ETUFOR/2022
 CARTOGRAFIA
1.6 - ÁREAS VERDES / LAZER COMUNITÁRIO EQUIPAMENTOS DE
SAÚDE / EDUCAÇÃO

PRAÇA DA LIBERDADE -
PARQUINHO AMIGO DA CRIANÇA

PRAÇA CJ JD FLUMINENSE -
PARQUINHO AMIGO DA CRIANÇA

PRAÇA IGREJA SÃO FRANCISCO -

PARQUINHO AMIGO DA CRIANÇA

MAPPFOR/2023
1/1
 CARTOGRAFIA
1.6 - ÁREAS VERDES / LAZER COMUNITÁRIO EQUIPAMENTOS DE
SAÚDE / EDUCAÇÃO

ARENINHAS

SCSP/2022
1/2
 CARTOGRAFIA
1.6 - ÁREAS VERDES / LAZER COMUNITÁRIO EQUIPAMENTOS DE
SAÚDE / EDUCAÇÃO

EQUIPAMENTO CULTURAL OSÓRIO DE PAIVA

O projeto atende às normas de

acessibilidade, oferta salas
multiuso, quadra poliesportiva
coberta e quadra de futsal,
academia ao ar livre, anfiteatro,
parque infantil, academias de
dança e artes marciais mistas,
bloco educacional, área
administrativa e almoxarifado.
O local conta, ainda, com horta
comunitária e farmácia viva.
SEUMA/2020
1/3
 CARTOGRAFIA
1.7 - PRESENÇA DE INFRAESTRUTURA

OUC OSÓRIO DE PAIVA

ABASTECIMENTO DE ÁGUA

1/1
CAGECE/2022
 CARTOGRAFIA
1.7 - PRESENÇA DE INFRAESTRUTURA

ESGOTAMENTO SANITÁRIO

OUC OSÓRIO DE PAIVA

REDE DE ESGOTO

ESTAÇÃO DE TRATAMENTO
DE ESGOTO

CAGECE/2018 1/2
 CARTOGRAFIA
1.7 - PRESENÇA DE INFRAESTRUTURA

COLETA DE LIXO

OUC OSÓRIO DE PAIVA

COLETA DURANTE O DIA

COLETA DURANTE A NOITE

SCSP/2019 1/3
 CARTOGRAFIA
1.8 - PONTOS NODAIS E MARCOS NA PAISAGEM URBANA

MARCO NA PAISAGEM URBANA:

CENTRO CULTURA OSÓRIO DE PAIVA

PONTO NODAL:
SUPERMERCADO ATACADÃO

FORTALEZA EM MAPAS
 CARTOGRAFIA
1.10 - CONJUNTO HABITACIONAL, ASSENTAMENTOS PRECÁRIOS

OUC OSÓRIO DE PAIVA

LOTEAMENTO IRREGULAR

FAVELA

CONJUNTO HABITACIONAL

PLANO FORTALEZA 2040 E PLHIS - For / 2016

1/1
 CARTOGRAFIA
1.10 - ASSENTAMENTOS EM ÁREAS DE RISCO

OUC OSÓRIO DE PAIVA

PARCIAL

NÃO

TOTAL

PLHIS - For / 2012

1/2
 "Segundo o Art. 244 do PDPFor 2009 cada
operação urbana consorciada deverá será criada por lei específica."(SEUMA)

2. LEI DA OUC
APRESENTAÇÃO
"No Estatuto da Cidade a Lei nº
10.257/2001 regulamentou o
instrumento urbano das
"Seção X,Art. 32.,§ 1o. Considera-se operação urbana consorciada o
Operações urbanas consorciadas,
que constituem um tipo especial conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo Poder Público
de intervenção urbanística voltada municipal, com a participação dos proprietários, moradores, usuários
para a transformação estrutural permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar em
de um setor da cidade."(SEUMA)* uma área transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a
valorização ambiental."(Lei 10.257/2001)

*Fonte: https://urbanismoemeioambiente.fortaleza.ce.gov.br/images/urbanismo-e-meio-
ambiente/programas/fortaleza_cidade_empreendedora/oucs_vigentes/apresentacao_ouc_osorio_de_paiva.pdf
Acessado em 10 de Abril de 2023
2. LEI DA OUC
BASE Lei 10.403, de 13 de outubro de 2016. visa promover transformações

LEGAL urbanísticas estruturais e melhorias socioeconômicas na área de

operação e assegurar a proteção e a valorização do recurso ambiental
da APP inserida no objeto desta OUC. possibilitar também o
parcelamento das glebas não loteadas e reparcelamento através de
"§ 2º,I – a modificação de índices e características de
OODC dos solos lindeiro à av. Osório de Paiva no trecho entre av. jardim
parcelamento, uso e ocupação do solo e subsolo, bem como
fluminense entre os limites dos municípios Fortaleza Maracanaú.
alterações das normas edilícias, considerado o impacto
ambiental delas decorrente;(Ibdem)"
 2. LEI DA OUC
CRITÉRIOS
EQUIPAMENTO CULTURAL
R$ 2.380.584,62 + R$
482.162,55(ADITIVO)
MOBILIÁRIO
CAMPINHO DO LEITE
TOTAL
FUNDURB- Fundo Municipal de
Desenvolvimento Urbano
**Fonte: https://urbanismoemeioambiente.fortaleza.ce.gov.br/images/urbanismo-e-meio-
ambiente/infocidade/negocios-urbanos/apresentacao_2021_seuma_10_reuniao_rev12.pdf
Acessado em 10 de Abril de 2023
"CAP VI, Art. 16.II – Pelos CONVENIADOS CONSORCIADOS,
compreendidos aqui para efeito do presente item, os
proprietários dos terrenos afetados pela Operação Urbana
Consorciada Osório de Paiva, ora autorizada pela Lei: a)
Submeter à aprovação do Município os projetos de
parcelamento ou de regularização fundiária e de uso e
ocupação dos terrenos inseridos na área da Operação
=R$ 2.862.747,17 Urbana Consorciada; b) Doar ao Município; quando do
parcelamento, as áreas públicas destinadas ao sistema viário,
Áreas Verdes, e Institucionais, e Fundo de Terra e, em caso de
=R$ 305.000,00 reparcelamento, estas áreas na mesma quantidade dos
loteamentos originais, em conformidade com as diretrizes
=R$ 1.237.640,46 estabelecidas pela SEUMA; c) Implantar, e executar, às suas
expensas, toda a infraestrutura e urbanização da área de
acordo com as diretrizes definidas pelo Poder Público
=R$ 4.405.387,63 Municipal, na forma disposta nesta Lei; d) Implementar em
cooperação com o Município, o Plano de Arborização,
incumbindo ao conveniado a manutenção do plantio por
um período mínimo de 2 (dois) anos; "**
2. ANTIGO ZRU 2 - caracteriza-se pela insuficiência ou
precariedade da infraestrutura e dos serviços urbanos, visando adequação das condições de habitabilidade,
acessibilidade e mobilidade;

ZONEAMENTO

ZPA - destinada à preservação dos ecossistemas e

dos recursos naturais;***

ZRU2 ZPA
ZONA DE
ZONAS DE OCUPAÇÃO
ZONA DE
REQUALIFICAÇÃO PRESERVAÇÃO
URBANA 2 AMBIENTAL

TAXA DE PERMEABILIDADE 30 100

TAXA DE SOLO 60 0
OCUPAÇÃO TO (%) 60 0
SUBSOLO

ÍNDICE DE
BÁSICO 1,50
APROVEITAMENTO
MÍNIMO 0,10 0,00
(IA) MÁXIMO 1,50 0,00
FATOR DE PLANEJAMENTO(Fp)) - 0,00
ALTURA MÁXIMA DA EDIFICAÇÃO (m) 48,00 0,00
ZRU2
TESTADA 5,00 0,00
DIMENSÕES
ZPA MÍNIMAS PROFUNDIDADE (m) 25,00 0,00
DO LOTE ÁREA (m²) 125,00 0,00
1 - -
2 45 -
ÁREAS DE 3 60 -
FRAÇÃO DO LOTE APLICAÇÃO
4 75 -
5 100 -

***LUOS-2017. 11 DE AGOSTO. SECÃO I. CAP III. 'sendo permitido apenas uso indireto dos recursos naturais.
 2. NOVO ZONA 01 - Caracteriza-se carência de equipamentos e espaços públicos, pela presença de imóveis não
utilizados e subutilizados e incidência de núcleos habitacionais de interesse social precários

ZONEAMENTO
Zona 03 - Destinada à preservação dos ecossistemas e dos recursos naturais como também habitação social
oom foco em acessibilidade e mobilidade***

ZONA 01 ZONA 03
ZONAS DE OCUPAÇÃO AV.OSORIO
DE PAIVA
VIAS LOCAIS

TAXA DE PERMEABILIDADE 30 50
TAXA DE SOLO 60 33
OCUPAÇÃO TO (%) 60 33
SUBSOLO

ÍNDICE DE
BÁSICO 0,60 0,60
APROVEITAMENTO
MÍNIMO 0,10 0,00
(IA) MÁXIMO 1,50 0,60
FATOR DE PLANEJAMENTO(Fp)) 1,50 1,50
-
ALTURA MÁXIMA DA EDIFICAÇÃO (m) 48,00 15,00
ZONA 01
TESTADA 12,00 12,00
DIMENSÕES
ZONA 02 MÍNIMAS PROFUNDIDADE (m) 25,00 25,00
ÁREA (m²) 300,00
DO LOTE 300,00
1 - -
ZONA 03 2 45 -
ÁREAS DE 3 60 -
FRAÇÃO DO LOTE APLICAÇÃO
4 75 -
5 100 -

Art. 9º. Os parâmetros de ocupação para a Zona 02 desta OUC, correspondente à ZPA 1, são estabelecidos no art. 66
da Lei Complementar n. 62/2009, e permanecem inalterados.(Lei Ordinária nº 10.403, de 13 de outubro de 2015)
 O Atacadão é a maior rede atacadista do Brasil, com mais de
250 lojas de Autosserviço, 30 Atacados de Distribuição.
2. EMPREENDEDOR
PRINCIPAL
Resumo da ATA 78ª
Arq. Rojestiane Nobre elaborou a licença
Prévia(LP) (LI) e o processo de Alvará de
Construação. Sr .Jerônimo Silva, representante da
Federação de Bairros e Favelas de
Fortaleza(FBFF) colaborou com sua experiência.
Sra. Angela Maria (IPEC) propos a ideia de um
Conselho Gestor já que estava sem. O Arq.
Luciano Guimarães informou que o
hipermercado teria 50 mil metros quadrados
onde 7645 seriam doados para espaço
comunitário. Sr. Osmar Delboni(CREA)
parabenizou a prefeitura pela OUC sugerindo
aumentar o gabarito.

https://acervo.fortaleza.ce.gov.br/download-file/documentById?id=d7615ed3-2ad4-4bd1-85e5-40d9495b1623
2. EMPREENDEDOR
DEVERES "CAP VI, Art. 16.II - e) Efetuar o pagamento das contrapartidas
devidas ao Poder Público, relativas à aplicação dos instrumentos
previstos nesta Lei, ou executar as obras dos equipamentos
prioritários estabelecidos no Plano de Ocupação, mediante
aprovação do Município; f) Implantar medidas mitigadoras e
compensações ambientais exigidas quando da aprovação de
Projetos Especiais; g) Responsabilizar-se pelas medidas
compensatórias estabelecidas quando do Licenciamento
Ambiental; h) Implantar, em parceria com o Poder Público, o
reflorestamento das margens dos recursos hídricos inseridos na
área da presente OUC. " (Lei OUC Osório de Paiva)
 2. CRONOLOGIA 2019 - Após Reunião do Conselho Gestor ocorrida em

PRAZOS 14/08/2019, ficou definido o

redirecionamento de recurso remanescente do

2016- INÍCIO Equipamento Cultural para execução da

Areninha do Campo do Leite e reforma na Lagoa da Viúva
2020 – Termo de recebimento definitivo do
equipamento do centro cultural do Canindezinho
datado de 07 de dezembro de 2020 e a inauguração
dia 18 de dezembro de 2020.

2017-2018

https://urbanismoemeioambiente.fortaleza.ce.gov.br/images/urbanismo-e-meio- 2022 - FIM

ambiente/infocidade/negocios-urbanos/relatorio_11_semestral_cg_osorio_de_paiva.pdf
 2. DESTINO DO
RECURSO
Execução de equipamentos prioritários;
Reflorestamento das margens dos
recursos hídricos;
Implementação de Plano de Arborização.
Resgate de uma área degradada,
melhorias urbanísticas, ambientais e
ampliação de receita;
Implantação de sistema viário no entorno
da operação;
valorização do patrimônio cultural, artístico, histórico, paisagístico e
Requalificação do
entorno, gerando
valorização do solo urbano;
Implantação de equipamento público
para socialização da comunidade
CAPÍTULO VII DA GESTÃO DA OPERAÇÃO URBANA CONSORCIADA
Art. 19. O Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano – FUNDURB
deverá receber os recursos de contrapartidas financeiras decorrentes da
aplicação da Outorga Onerosa do Direito de Construir, Outorga Onerosa
de Alteração de Uso e de outros instrumentos urbanísticos, recolhido
em razão da implantação dos empreendimentos nos perímetros desta
OUC.
Parágrafo único Os recursos obtidos pelo Município na forma do caput
deste artigo serão aplicados exclusivamente dentro da área desta OUC,
prioritariamente, nos programas de intervenções a seguir enumerados:
I – Elaboração e implantação de projetos de equipamentos
institucionais, prioritariamente culturais, parques e praças, com foco na
recuperação da área e na promoção da justiça social, mediante a
turístico;
II – Execução de Programas de Educação Ambiental, com aporte de
equipamentos e equipe técnica adequada, antes, durante e após o fim
das obras, sendo o cronograma concomitante à manutenção da
arborização;
III – Elaboração e implantação de Programa de Recuperação
Ambiental;
IV – Programa de coleta seletiva de resíduos;
V – Elaboração e implantação de programa de regularização fundiária.
 OBRIGAÇÕES
PODER PÚBLICO
Aprovar desmembramento da Gleba
Doar terreno para equipamento público
Aprovar projeto arquitetônico, alvará e licenças
ambientais.
Aprovar projeto de construção de via a ser
implantada.

acervo pessoal:paulofreitas
 OBRIGAÇÕES
PROPONENTE
Submeter a aprovação desmembramento da Gleba
Doar 15% do terreno para equipamento público
Doar ao Município de Fortaleza, a faixa de alargamento
da Av. Osório de Paiva, incidente no terreno, com largura
de 10m, correspondendo a uma área de 2.379,30m²
DOAR ao Município de Fortaleza, a faixa de terreno
lindeiro ao limite sul da gleba de propriedade do
convenente ATACADÃO S.A descrita na matrícula nº
54.721, do Registro de Imóveis da 6ª Zona de Fortaleza-
CE, objetivando o alargamento da servidão existente e
conhecida como Rua Francisco Saraiva
Submeter a aprovação projeto arquitetônico, alvará e
licenças ambientais.

acervo pessoal:paulofreitas
 OBRIGAÇÕES
PROPONENTE
Executar, as expensas do proponente, as obras
referentes à abertura da via indicada como rua
Francisco Saraiva.
programa de educação ambiental para çlaplicação na
área de influência da operação.
Programa de coleta seletiva do lixo, na área de
influência da operação.
Execução de equipamento voltado para educação.

acervo pessoal:paulofreitas
EQUIPAMENTOS
CONSTRUÍDOS
Atacadão
Rua Francisco Saraiva
Equipamento Cultural
Areninha Campo do leite
Urbanização da lagoa da Viuva
Praça das Mães
Praça do Reggae
Praça do Banco
Praça Balneário
Forródromo

acervo pessoal:paulofreitas
 EQUIPAMENTOS
CONSTRUÍDOS
ATACADÃO E CENTRO CULTURAL

2013 2022
 EQUIPAMENTOS
CONSTRUÍDOS
ATACADÃO E CENTRO CULTURAL

2015
 EQUIPAMENTOS
CONSTRUÍDOS
RUA FRANCISCO SARAIVA

2015 2022
 EQUIPAMENTOS
CONSTRUÍDOS
PARQUE DA LAGOA DA VIÚVA

2015 2022
 EQUIPAMENTOS
CONSTRUÍDOS
PARQUE DA LAGOA DA VIÚVA
FORRÓDROMO PRAÇA DAS MÃES

2015 2022 2015 2022

2015 2015
 REGISTRO
FOTOGRÁFICO
ATACADÃO/CENTRO CULTURAL
 REGISTRO
FOTOGRÁFICO
CAMPO DO LEITE
 EQUIPAMENTOS
ATUALMENTE
Todos os equipamentos previstos para a OUC foram
realizados, alguns posteriormente a outros, mas de fato o
planejamento foi seguido. A realidade nos dias atuais é que
nem todos os equipamentos passam por manutenção e
limpeza como é o caso do parque Lagoa da Viúva.

X
acervo pessoal:paulofreitas acervo pessoal:paulofreitas
 4. ANALISE CRITICA
DESENVOLVIMENTO URBANO

A área da OUC com a previsão

da instalação do equipamento
central da operação o Atacadão.

Apesar de está em um corredor

de fluxo de transito intenso
provocado pela conurbação
entre os limites de Fortaleza e
Maracanaú é notável que a OUC
esta em uma área em que o
mercado imobiliário formal não
faz grandes investimento o que
se diferencia das demais OUC
de Fortaleza.

Imagem: Google
 4. ANALISE CRITICA
DESENVOLVIMENTO URBANO

A área da OUC na data de

inauguração do equipamento
central da operação o Atacadão.

Imagem: Google
 4. ANALISE CRITICA DESENVOLVIMENTO URBANO

Ao longo do tempo
vários equipamento públicos
e privados se instalaram ou
adequaram-se a nova
realidade das margens da
Ozorio de Paiva.
Porém o mesmo não acontece
com as demais areas da OUC que
ver sua adequação a passos
lentos assim como as áreas
adjacentes a ela.
desta for a avenida funciona com
um paredão que esconde a Imagem: Google
realidade das demais áreas para
quem passa no local.

Imagens: Google
4. ANALISE CRITICA
PONTOS POSITIVOS
CENTRO CULTURAL
O equipamento foi desenvolvido em
consenso com a comunidade com
isso tem uma ótima aceitação

ALMENTO DO EMPREGO E RENDA

com a instalação de outros comércios
a empregabilidade aumentou
consideravelmente na região.

SENTIMENTO DE PERTENCIMENTO
As pessoas gostam do que foi feito e
argumentam que o bairro melhorou
consideravelmente uma vez que tem
equipamentos de qualidade no comercio
local e que até pessoas dos bairros visinhos
agora visitam o bairro para fazer compras
4. ANALISE CRITICA
PONTOS NEGATIVOS
DELIMITAÇÃO
O verdadeiro sentido das leis da OUC não são
verdadeiramente empregado, pois em sua
delimitação deixou de fora as ZEIS existentes no
perímetro de proximidade não podendo assim
usufruir da contrapartida do empreendimento.

ALMENTO DO EMPREGO E RENDA

Apesar do aumento na empregabilidade
as politicas de priorização da pessoas
das localidades próximas não foram
cumpridas por falta de pessoal
qualificado.

SENTIMENTO DE PERTENCIMENTO
As pessoas gostam do que foi feito e
argumentam que o bairro melhorou a um
desenvolvimento concentrado na Av. Ozorio
de Paiva formando um paredão que esconde
a realidade das áreas verdadeiramente
precárias do bairro.
 LEGISLAÇÃO - Alterações da LPUOS e versão
comentada no Canal Urbanismo e Meio Ambiente
https://urbanismoemeioambiente.fortaleza.ce.gov
.br/urbanismo-e-meio-ambiente/445-
parcelamento-uso-e-ocupacao-do-solo-lei-n-236-
2017
INFOCIDADE - KMLs e KMZs
https://urbanismoemeioambiente.fortaleza.ce.gov
.br/infocidade/11-arquivos-kml-s-e-kmz-s
IX Forum Adolfo Hebster -

BIBLIOGRAFIA
Fontes dos relatórios
Carla Camila Girão Albuquerque
Coordenadora de Desenvolvimento Urbano – COURB
Luciana Mendes Lobo
Secretária de Urbanismo e Meio Ambiente – SEUMA
OBRIGADO!