Define a Regularização Fundiária de

Imóveis Urbanos (REURB) como um

CONJUNTO de MEDIDAS, JURÍDICAS,
URBANÍSTICAS, AMBIENTAIS e SOCIAIS
destinadas à incorporação dos NÚCLEOS
URBANOS INFORMAIS ao ordenamento
territorial urbano e à titulação de seus
ocupantes, conforme estabelecido no
Artigo 9º

A REURB independe da publicação de lei

MUNICIPAL sobre o tema (Artigo 28,
parágrafo único da Lei: "Não impedirá a
Reurb, na forma estabelecida nesta Lei, a
inexistência de lei municipal específica que
trate de medidas ou posturas de interesse
local aplicáveis a projetos de regularização
fundiária urbana."

A lei devolve e reforça a COMPETÊNCIA

do Município (PODER EXECUTIVO) para
Lei 13.465/2017 IMPLEMENTAR a REURB
independentemente de regulamentação
pela Câmara de Vereadores ou de
anuência prévia do Estado, do Poder
REURB - Introdução Judiciário, do Ministério Público ou do
Cartório de Registro de Imóveis.

Quais imóveis NÃO PODEM SER

REGULARIZADOS PELA REURB?

QUAIS NÚCLEOS podem ser objeto de

REURB? Resposta: Aquele que for
URBANO e INFORMAL.

LOTES SEM EDIFICAÇÕES

CHACREAMENTO e a REURB

DO MARCO TEMPORAL DA REURB

REURB - Introdução
1. Lei 13.465/2017
1.1. Define a Regularização Fundiária de Imóveis Urbanos (REURB) como um CONJUNTO de
MEDIDAS, JURÍDICAS, URBANÍSTICAS, AMBIENTAIS e SOCIAIS destinadas à incorporação dos
NÚCLEOS URBANOS INFORMAIS ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes,
conforme estabelecido no Artigo 9º

1.1.1. Artigo 9º: Ficam instituídas no território nacional normas gerais e procedimentos aplicáveis à
Regularização Fundiária Urbana (Reurb), a qual abrange medidas JURÍDICAS, URBANÍSTICAS,
AMBIENTAIS e SOCIAIS destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento
territorial urbano e à titulação de seus ocupantes.

1.1.1.1. JURÍDICAS: ao disponibilizar ferramentas para a regularização plena do núcluo

identificado e tratando as desconformidades por meio do parcelamento do solo (loteamento
comum e de acesso controlado), instituição de condomínio (condomínio horizontal, vertical,
urbano, simples e de lotes), direito real de laje, regularização das edificações e da outorga de
propriedade aos ocupantes identificados no núcleo.

1.1.1.2. URBANÍSTICAS: Ligada à implantação de infraestrutura inexistente ou necessária

1.1.1.3. AMBIENTAL: ao permitir a regularização de unidades em área de preservação

permanente (APP) ou em área de unidade de conservação de uso sustentável ou de proteção de
mananciais prevendo a elaboração de estudo técnico previsto nos Artigos 64 e 65 da Lei
12.651/12, desde que sejam evidenciadas melhorias ambientais em relação à situação de
ocupação informal anterior, inclusive por meio de compensações ambientais, quando for o caso.

1.1.1.4. SOCIAL: ao permitir a outorga de propriedade plena ao ocupante por meio da legitimação
fundiária em substituição aos direitos reais de concessão real de uso e concessão de uso
especial para fins de moradia concretizando de forma plena o direito real à moradia e às
condições de vida adequada. Uma vez regularizado o imóvel, o ocupante titulado tem condições
de contratar melhorias habitacionais, criar emprego e renda utilizando o imóvel como sede de
pequenos empreendimentos comerciais, fazendo-o circular por dentro do sistema registral e
obtendo empréstimos bancários com juros mais acessíveis.

1.2. A REURB independe da publicação de lei MUNICIPAL sobre o tema (Artigo 28, parágrafo único da
Lei: "Não impedirá a Reurb, na forma estabelecida nesta Lei, a inexistência de lei municipal específica
que trate de medidas ou posturas de interesse local aplicáveis a projetos de regularização fundiária
urbana."

1.2.1. A lei é autoaplicável e todas as vezes que exige algum tipo de REGULAMENTAÇÃO cita a
expressão "ATO DO PODER EXECUTIVO MUNICIPAL"para indicar a desnecessidade de
publicação de lei. Basta regulamentação por DECRETO ou PORTARIA do Poder Executivo

1.2.1.1. Vejamos exemplos trazidos na Lei:

1.2.1.1.1. Artigo 13. A Reurb compreende duas modalidades: I- Reurb de Interesse Social
(Reurb-S) - regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados
predominantemente por população de baixa renda, assim declarados em ATO DO PODER
EXECUTIVO MUNICIPAL;
 1.2.1.1.2. Artigo 16: Na Reurb-E, promovida sobre bem público, havendo solução consensual,
a aquisição de direitos reais pelo particular ficará condicionada ao pagamento do justo valor da
unidade imobiliária regularizada, a ser apurado na forma estabelecida em ATO DO PODER
EXECUTIVO TITULAR DO DOMÍNIO, sem considerar o valor das acessões e benfeitorias do
ocupante e a valorização decorrente da implantação dessas acessões e benfeitorias.

1.3. A lei devolve e reforça a COMPETÊNCIA do Município (PODER EXECUTIVO) para

IMPLEMENTAR a REURB independentemente de regulamentação pela Câmara de Vereadores ou de
anuência prévia do Estado, do Poder Judiciário, do Ministério Público ou do Cartório de Registro de
Imóveis.

1.3.1. Em tese, a injustificada omissão do Poder Executivo Municpal em cumpri-la pode configurar
ato atentatório aos princípios da administração pública ensejador de improbidade administrativa
(Artigo 11, caput, da Lei 8.429/92). Neste caso, a jurisprudência é firme no sentido de ser suficiente o
dolo genérico de burlar a regra, dispensando a comprovação do prejuízo.

1.4. Quais imóveis NÃO PODEM SER REGULARIZADOS PELA REURB?

1.4.1. 1) Imóveis localizados em núcleos urbanos informais situados em áreas indispensáveis à

segurança nacional ou de interesse da defesa, assim reconhecidas em decreto do Poder Executivo
Federal (Artigo 11, §5º da Lei 13.467/17)

1.4.2. 2) Imóveis siuados em áreas de riscos geotécnicos, de inundações ou de outros riscos

especificados em lei em que não seja possível eliminar, corrigir ou administrar o risco na parcela por
eles afetada, hipótese em que a realocação dos ocupantes é obrigatória (Artigo 39)

1.4.3. 3) As edificações localizadas na faixa de 15 metros ao longo dos rios ou de qualquer curso
d'água que sejam ocupadas por pessoas classificadas como REURB-E (Artigo 65, §2º da Lei
12.651/2012).
1.5. QUAIS NÚCLEOS podem ser objeto de REURB? Resposta: Aquele que for URBANO e
INFORMAL.

1.5.1. CONCEITO DE NÚCLEO URBANO: Segundo o inciso I do Artigo 11 da Lei, é o

"assentamento humano, com uso e características URBANAS, constituído por unidades imobiliárias
de área inferior à fração mínima de parcelamento prevista na Lei 5868/1972, independentemente da
propriedade do solo, ainda que situado em área qualificada ou inscrita como rural".

1.5.2. CONCEITO INFORMAL: Inciso II, artigo 11: "informal" todo núcleo que esteja com algum
defeito de irregularidade ao autorizar a REURB naqueles classificados como "CLANDESTINO,
IRREGULAR ou no qual não foi possível realizar, por qualquer modo, a titulação de seus ocupantes,
ainda que atendida a legislação vigente à época de sua implantação ou regularização".

1.5.3. CONCEITO CONSOLIDADO: Artigo 11, inciso III - é CONSOLIDADO o núcleo de "difícil
reversão, considerados o tempo da ocupação, a natureza das edificações, a localização das vias de
circulação e a presença de equipamentos públicos, entre outras circunstâncias a serem avaliadas
pelo Município".

1.5.3.1. Sendo REVERSÍVEL

1.5.3.1.1. Será necessária a observância da lei Municipal vigente sobre parcelamento do solo
sem qualquer tipo de flexibilização ou, ainda, da Lei 6766/79 e/ou da lei 4561/64, sob pena de
lesão aos padrões urbanísticos e ambientais da cidade podendo, inclusive, gerar a
configuração de improbidade administrativa ao gestor (Artigo 11, caput, da Lei nº 8.429/92).

1.5.3.2. Sendo IRREVERSÍVEL

 1.5.3.2.1. A irreversibilidade é extraída pelo tempo da ocupação, a natureza das edificações, a
localização das vias de circulação e a presença de equipamentos públicos, entre outras
circunstâncias a serem avaliadas pelo Município.

1.5.3.3. OBSERVAÇÃO QUANDO SE TRATAR DE IMÓVEIS DE PROPRIEDADE DA UNIÃO

1.5.3.3.1. Existe uma lei própria para os Imóveis da União, que é a Lei 9636/1998. A lei da
REURB a alterou e estipulou parâmetros próprios para se apurar a circunstância de
CONSOLIDAÇÃO de um núcleo. Assim, os municípios podem adotar os seguintes requisitos,
previstos no Artigo 16-C, §2º da Lei 9636/1998:

1.5.3.3.1.1. Art. 16-C (...) §2º: Para os fins desta Lei, considera-se área urbana consolidada
aquela: I-Incluída no perímetro urbano ou em zona urbana pelo plano diretor ou por lei
Municipal específica; II-com sistema viário implantado e vias de circulação pavimentadas;
III - organizada em quadras e lotes predominantemente edificados; IV- de uso
predominantemente urbano, caracterizado pela existência de edificações residenciais,
comerciais, industriais, institucionais, mistas ou voltadas à prestação de serviços; e V- Com
a presença de, no mínimo, TRÊS dos seguintes equipamentos de infraestrutura urbana
implantados: a) drenagem de águas pluviais; b) esgotamento sanitário; c) abastecimento de
água potável; d) distribuição de energia elétrica; e e) limpeza urbana, coleta e manejo de
resíduos sólidos.

1.5.3.3.1.1.1. Os requisitos entre os incisos I a IV não são cumulativos; os requisitos do

Inciso V (infraestrutura) precisarão estar presente pelo menos 3 requisitos.

1.5.4. CONCEITO DE "USO E CARACTERÍSTICAS URBANAS" = deve ser aqui entendido como o
lazer, os serviços, a moradia, instalações de instituições, entre outros.

1.5.4.1. O uso NÃO urbano, ou seja, RURAL, estaria atrelado a núcleos que se destinam a
atividades de agroindústria, pecuária, agricultura, entre outras que NÃO podem, portanto, ter seus
núcleos definidos como de uso urbano e, consequentemente, não se pode defender um
enquadramento no conceito de "núcleo urbano informal consolidado" para fins de aplicação da
Reurb.

1.6. LOTES SEM EDIFICAÇÕES

1.6.1. O fato de o lote não possuir edificações não impede a titulação dos possuidores pela Reurb,
tendo em vista que tais beneficiários se enquadram no conceito de ocupante previsto no inciso VII,
do Artigo 11, da Lei da Reurb.

1.6.1.1. Artigo 11. Para fins dessa Lei, consideram-se: (...) VIII - ocupante: aquele que mantém
poder de fato sobre lote ou fração ideal de terras públicas ou privadas em núcleos urbanos
informais.

1.7. CHACREAMENTO e a REURB

1.7.1. É possível a regularização dos "chacreamentos", localizados na zona rural, desde que sua
finalidade seja URBANA e a URBANIZAÇÃO seja IRREVERSÍVEL. Nesse caso, não será
necessária, para aplicação da Reurb, a edição de lei municipal incorporando tal área ao perímetro
urbano ou classificando-o como "extensão urbana".
 1.7.1.1. Importante notar que isso está previsto no próprio conceito de "núcleo urbano",
estampado no inciso I, do Artigo 11, da Lei 13465/2017, que ao descrever o conceito da unidade a
que se pode aplicar a Reurb deixou claro que o núcleo será classificado como urbano
independente da sua qualificação ou inscrição como rural, desde que tenha uso e características
URBANAS. Ademais, no mesmo artigo, em seu §6º, temos o esclarecimento da aplicabilidade da
Reurb e seus dispositivos a núcleos localizados em área RURAL, senão vejamos: §6º Aplicam-
se as disposições desta Lei aos imóveis localizados em área rural, desde que a unidade
imobiliária tenha área inferior à fração mínima de parcelamento prevista na Lei 5868/1972.

1.7.1.1.1. Cumpre ainda destacar que, mesmo localizada em área RURAL, a unidade
regularizada pela Reurb terá sua matrícula registrada no Cartório de Imóveis como área
URBANA, o que trará ao Município a prerrogativa de cobrança do IPTU sobre o imóvel.

1.8. DO MARCO TEMPORAL DA REURB

1.8.1. Nos termos do que previa o Artigo 21, §3º, da Medida Provisória - MP 759/16, o "NÚCLEO
URBANO INFORMAL CONSOLIDADO", para assim ser considerado, tinha como marco temporal a
data da publicação da referida Medida Provisória, qual seja, 22 de DEZEMBRO de 2016 - (§3º
núcleos urbanos informais consolidados: I- aqueles existentes na data de publicação desta Medida
Provisória).

1.8.1.1. Todavia, com a conversão da MP na Lei 13.465/17, esse marco temporal foi superado por
emendas parlamentares, sendo tal expressão temporal retirada, com o claro fim de estender a
aplicabilidade da Reurb aos núcleos que o Município reconheça como consolidados, independente
do seu tempo de existência ou consolidação.

1.8.2. OBSERVAÇÃO: confusão sobre o núcleo consolidado e o MARCO TEMPORAL pode-se

fazer com a Reurb em que se usa o INSTITUTO JURÍDICO da LEGITIMAÇÃO FUNDIÁRIA (que
veremos mais à frente) para titulação de seu ocupante. O instituto jurídico da LEGITIMAÇÃO
FUNDIÁRIA em si possui um MARCO TEMPORAL, conforme prevê o artigo 9º, §2º, da Lei: (§2º: A
Reurb promovida mediante legitimação fundiária somente poderá ser aplicada para os núcleos
informais comprovadamente existentes, na forma desta Lei, até 22 de dezembro de 2016).

1.8.2.1. Marco temporal que se repete sobre esse mesmo instituto no Artigo 23 do mesmo di
ploma legal: (Artigo 23: A legitimação fu ndiária constitui forma originária de aq uisição do direito
real de propriedade conferido por ato do poder público, e xclusivamente no âmbito da Reurb, à
quele que detiver em área pública ou p ossuir em área privada, como sua, unidade imobiliária com
destinação urbana, integrante de núcleo urbano informal consolidado existente em 22 de
DEZEMBRO de 2016.

1.8.3. Assim, resta evidente que compete ao Município deliberar sobre a consolidação de um núcleo
para fins de aplicabilidade da Reurb, observado seu caráter de irreversibilidade e de difícil retorno ao
status quo, entre outros pontos narrados na lei e vistos acima, como o TEMPO DA OCUPAÇÃO.