LEI 8245/91

CURSO COMPLETO DE LOCAÇÃO

LEI 8245/91

Art. 22. O locador é obrigado a:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que

se destina;

II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado

do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos
eventuais defeitos existentes;

VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este

pagas, vedada a quitação genérica;
LEI 8245/91
(continuação)

Art. 22. O locador é obrigado a:

VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de

intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à
aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar

contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo
disposição expressa em contrário no contrato;

IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às

parcelas que estejam sendo exigidas;

X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se
entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de
manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do

imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem

como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de

empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de

intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva.

ART. 23. O LOCATÁRIO É OBRIGADO A:

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da

locação, legal ou contratualmente exigíveis, no
prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia
útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado,
quando outro local não tiver sido indicado no
contrato;
II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou
presumido, compatível com a natureza deste e com
o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o
mesmo cuidado como se fosse seu;
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em
que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes
do seu uso normal;
IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador
o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja
reparação a este incumba, bem como as eventuais
turbações de terceiros;
V - realizar a imediata reparação dos danos
verificados no imóvel, ou nas suas instalações,
provocadas por si, seus dependentes, familiares,
visitantes ou prepostos;
ART. 23. O LOCATÁRIO É OBRIGADO A: (Continuação)

VI - não modificar a forma interna ou externa do

imóvel sem o consentimento prévio e por escrito
do locador;
VII - entregar imediatamente ao locador os
documentos de cobrança de tributos e encargos
condominiais, bem como qualquer intimação,
multa ou exigência de autoridade pública, ainda
que dirigida a ele, locatário;
VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo
de força, luz e gás, água e esgoto;
IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por
seu mandatário, mediante combinação prévia de
dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo
visitado e examinado por terceiros, na hipótese
prevista no art. 27;
X - cumprir integralmente a convenção de
condomínio e os regulamentos internos;
XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as
necessárias à administração respectiva, especialmente:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos

empregados do condomínio;

b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos,

mecânicos e de segurança, de uso comum;

e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum

destinados à prática de esportes e lazer;

f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso

comum;
Continuação...

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da

locação;

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou

complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se
referentes a período anterior ao início da locação.

2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas

referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas
a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo
exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.

3º No edifício constituído por unidades imobiliárias

autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os
locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas
referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.
CONTRATO DE LOCAÇÃO

Pelo presente contrato de locação e na melhor forma de direito, as

partes contratantes infraqualificadas, tem entre si justa e contratada a
locação de imóvel para fins XXXXXXXX, na forma das cláusulas
seguintes que mutuamente outorgam, aceitam e se obrigam cumprir,
por si, seus herdeiros ou sucessores, na forma da lei:

CLÁUSULA PRIMEIRA - DAS PARTES

LOCADOR: xxxxxxxxxxxxx, brasileiro, xxxxxx, xxxxxx, portador da cédula de
identidade RG nº xxxxxxxx SSP/SP e inscrito no Cadastro Nacional de Pessoas
Físicas CPF.sob nº xxxxxxxxxxx, residentes e domiciliados na Av. xxxxxxxxxx,
nºxxxxxxxx, Apartamento:xxx, Bloco:xxxxxx – São Paulo – SP, Telefone (xx)xxxxx-xxxx
e e-mail xxxx@xxxx.com.br;

LOCATÁRIOS: xxxxxxxxxxxxx, brasileiro, xxxxxx, portador da cédula de identidade

RG nº xxxxxxxx SSP/SP e inscrito no Cadastro Nacional de Pessoas Físicas CPF.sob
nº xxxxxxxxxxx, e sua esposa xxxxxxxxxxxxxx, brasileira, xxxxxxxx, portadora da
cédula de identidade RG n° xxxxxxxxx SSP/SP, e inscrita no Cadastro Nacional de
Pessoas Físicas CPF sob n°: xxxxxxxxxx, casados sob o regime da comunhão parcial
de bens, residentes e domiciliados na Av. xxxxxxxxxx, nºxxxxxxxx, Apartamento:xxx,
Bloco:xxxxxx – São Paulo – SP, Telefone (xx)xxxxx-xxxx e e-mail xxxx@xxxx.com.br;
A IMPORTÂNCIA DAS INFORMAÇÕES CORRETAS:

Nome: Em nosso país temos muitos homônimos,

portanto a escrita correta e completa do nome é
fundamental para identificar o individuo.

Identidade: Podemos ainda tirar certidões de

nascimentos e identidades em diversos estados no
território nacional sem que se confrontem, e diante
da questão da homonímia o local e o estado de
origem da identidade é fundamental para
identificar corretamente a pessoa.

Estado Civil: Em muitos casos a pessoa omite ou mente seu estado civil
para não necessitar da vênia conjugal, ou até mesmo em casos de união
estável para fraudar o direito do companheiro(a).
Existe ainda os casos em que há mudança do estado civil entre a
aquisição do imóvel e sua venda, o que gera a necessidade da alteração
do registro imobiliário através de averbação.
A IMPORTÂNCIA DAS INFORMAÇÕES CORRETAS:

Regime de Casamento: Conforme a legislação é

o regime de casamento que determina a
nomenclatura do cônjuge e ainda define
necessidade ou não da outorga marital ou uxória
na qualidade de anuente ou vendedor(a) e ainda
prevê a dispensa da a assinatura do cônjuge no
Regime da separação total de bens e no regime
da Participação Final nos Aquestos .

Endereço: O endereço declarado

pelas partes deve ser completo e
atualizado, pois poderá ser utilizado
em caso de notificação judicial ou
extra judicial como meio de
comunicação e para intimação em
caso de processo judicial.
CONTRATO DE LOCAÇÃO

CLÁUSULA SEGUNDA - DO IMÓVEL EM LOCAÇÃO

O imóvel objeto de locação que trata o presente contrato é constituído

pelo apto n°xxxx Bloco x, situado nesta capital, à Rua xxxxxxxxxx, com
xxxx vagas de garagem, melhor caracterizado e devidamente registrado
na matricula nºxxx.xxx junto ao xxº Registro de Imóveis da capital.

CLÁUSULA TERCEIRA - DO PRAZO DE LOCAÇÃO

O prazo da locação é de xx(xxxxxx) meses, com início no dia xx de

xxxxxxx de xxxx e o término no dia xxx de xxxxxx de xxxx, quando então
deverão os LOCATÁRIOS restituír o imóvel, completamente livre e
desocupado de pessoas e objetos, através da entrega das chaves ao
LOCADOR ou sua Administradora.

3.1 - Havendo interesse das partes na prorrogação da locação deverá a

interessada comunicar à outra com antecedência mínima de 30 dias.
LEI 8245/91
Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou
superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá
findo o prazo estipulado, independentemente de notificação
ou aviso.

§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do

imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador,
presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado,
mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o

contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para
desocupação.
LEI 8245/91

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a
trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se
automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser
retomado o imóvel:

I - Nos casos do art. 9º;

II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do

imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;

III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para
uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim
como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização

de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída,
em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração
de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;
 LEI 8245/91
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta
meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se
automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser
retomado o imóvel:

V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:

a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a

mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou,
residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;

b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel

próprio.

§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário,
promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com
imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
CONTRATO DE LOCAÇÃO

CLÁUSULA QUARTA - DO PREÇO DO ALUGUEL

O preço do aluguel mensal livremente convencionado pelas partes é de

R$ xxxxxx,00 (xxxxxxxxxxxxxxxx reais), devendo ser pago até o dia xxxxx
(xxx) do mês subseqüente ao vencido,

Através de boleto bancário emitido pela administradora XXXXXXXX,

Estabelecida a Rua XXXXXXX, XXXX, XXXXXXXXXX, São Paulo – SP,
Fone: xx xxxxxxxx, e-mail xxxx@xxxx.com.br, ou outra forma que a mesma
indicar.

OU
Através de deposito bancário a favor do LOCADOR, a cargo do Banco
xxxxx Agencia xxxxxxxx Conta corrente xxxxxxx., ou outra forma que o
mesmo indicar.

QUANDO ADMINISTRADO
QUANDO NÃO ADMINISTRADO
CONTRATO DE LOCAÇÃO

CLÁUSULA QUINTA – DA FORMA DE PAGAMENTO

Caso os LOCATÁRIOS não recebam o boleto bancário até 2(dois) dias do vencimento
do seu aluguel, deverão estes acessar o site da administradora www.xxxxxxxx.com.br
para obtenção da segunda via.

5.1 – A segunda via de boleto vencido pode ser obtida através do site do banco xxxx
https://www.xxx.com.br/servicos/boletos/segunda-via/

5.2 - Não será aceito, em hipótese nenhuma, deposito em conta corrente ou poupança
da administradora ou do LOCADOR para pagamento de aluguel e/ou encargos.

Em caso de despesa extraordinária de condomínio, competente ao LOCADOR,

cobrada no boleto condominial, deverão os LOCATÁRIOS apresentar o boleto
condominial quitado ao LOCADOR para que este informe o procedimento de
compensação ou reembolso.

QUANDO ADMINISTRADO
QUANDO NÃO ADMINISTRADO
CONTRATO DE LOCAÇÃO

CLÁUSULA SEXTA – DA INADIMPLENCIA, REAJUSTE E DA MORA

O aluguel será reajustado a cada 12 (doze) meses, sendo o primeiro reajuste em xx de

xxxxx de 20xx, segundo os índices do IGPM acumulados no período, tendo-se por
base o valor integral do mesmo, e, no caso de sua extinção, de forma alternativa e
subsidiária, pelo índice que vier a substitui-lo.

6.1 - Não obstante o reajuste anual aqui estipulado fica desde já, ajustado entre
as partes que no caso da periodicidade ser liberada por lei, os valores
pactuados serão sempre reajustados no menor prazo permitido.

6.2 - Os aluguéis que não forem pagos em seus vencimentos, implicará na

incidência de multa de 10% (dez por cento) juros de 2% (dois por cento) ao
mês além de correção monetária pelo índice do IGPM e honorários
advocatícios de cobrança até sua efetiva liquidação..

6.3 – A inadimplência dos LOCATÁRIOS faculta à Administradora e ou ao

LOCADOR, a critério temporal destes, ao acionamento da garantia locatícia,
sem prejuízo à inclusão dos nomes dos LOCATÁRIOS junto ao SERASA e
aos demais órgãos de serviço de proteção de crédito.
CONTRATO DE LOCAÇÃO

CLÁUSULA SÉTIMA - DOS ENCARGOS

Ficarão a cargo exclusivo dos LOCATÁRIOS, os pagamentos de: Despesas
Ordinárias de CONDOMINIO, IPTU, LUZ, ÁGUA, GÁS e SEGURO CONTRA
FOGO, impostos e taxas e todos os encargos, que incidam ou venham a incidir
sobre o imóvel, até a efetiva entrega das chaves, mesmo que os lançamentos
sejam efetuados em nome de terceiros, ou do LOCADOR.

7.1 - A administradora providenciará o seguro contra fogo anualmente, durante a

vigência do contrato, com cláusula de indexação, usando como referencia
100(cem) vezes o valor do aluguel, conforme artigo 22 VIII da lei 8245/91 e
enviará a cópia da apólice e as cobranças aos LOCATÁRIOS
conjuntamente no boleto do aluguel.

7.1 - Os LOCATÁRIOS providenciarão o seguro contra fogo durante a vigência

do contrato, em companhia de sua escolha, com cláusula de indexação,
usando como referencia 100(cem) vezes o valor do aluguel, conforme
artigo 22 VIII da lei 8245/91. A apólice deverá ser apresentada ao
LOCADOR no prazo de 45 (quarenta e cinco) dias, contados da assinatura
do presente e anualmente, por conta da renovação anual, sob pena de
não o fazendo, sujeitar-se às penalidades do presente contrato.
QUANDO ADMINISTRADO QUANDO NÃO ADMINISTRADO
CONTRATO DE LOCAÇÃO

CLÁUSULA SÉTIMA - DOS ENCARGOS

7.2 - É dever e responsabilidade exclusiva dos LOCATÁRIOS a transferência para o

seu nome das contas de consumo de Agua, Luz e Gás em até 30(trinta) dias, Ficando
os mesmos autorizados e responsáveis pelos contatos com as concessionarias,
administradoras, empresas e ou orgãos geradores de todos os encargos assumidos
nesta clausula para qualquer finalidade.

7.3 - A inobservância do cumprimento da transferência de titularidade bem como dos

pagamentos dos encargos em seus vencimentos, que gerarem prejuízo financeiro ou
moral ao LOCADOR, como a inclusão de seu nome nos órgãos de proteção ao crédito,
será de responsabilidade dos LOCATÁRIOS, assumindo estes não só pelo ônus
decorrente ao inadimplemento de cada débito, como pelo dano moral, sem prejuízo da
cobrança da multa contratual independente de eventuais ações.

IPTU Eletropaulo Comgás Adm Predial

Instalação xxxxxxxx xxxxxxxxxxx xxxxxxxxxx xxxxxxxxxxx

Contato Site Prefeitura Site Eletropaulo Site Comgás F.xxxx-xxxx

CONTRATO DE LOCAÇÃO

CLÁUSULA SÉTIMA - DOS ENCARGOS

7.4 – Por conveniência da Administradora ou do LOCADOR, a qualquer

momento poderão ser exigidos e cobrados juntamente com o aluguel no
mesmo boleto um ou mais encargos assumidos pelos LOCATÁRIOS,
transferindo assim a incumbência pela quitação ao LOCADOR, estando
atualmente apurado o valor das despesas ordinárias de condomínio no
importe de R$xxx,xxx e o iptu mensal no importe de R$xxx,xx. Compromete-
se o LOCADOR ou sua administradora notificar os LOCATÁRIOS sobre
toda e qualquer alteração nos valores iniciais aqui informados.

7.5 - Deverão os LOCATÁRIOS, apresentarem por ocasião da devolução do

imóvel todos os comprovantes originais dos pagamentos das obrigações
aqui assumidas.
CONTRATO DE LOCAÇÃO

CLÁUSULA SÉTIMA - DOS ENCARGOS

7.2 - Por conveniência do LOCADOR, a qualquer momento

poderão ser exigidos e cobrados juntamente com o
aluguel um ou mais encargos assumidos pelos
LOCATÁRIOS, transferindo assim a incumbência pela
quitação ao LOCADOR.
OU

7.2 - Por conveniência das partes os encargos de

CONDOMINIO e IPTU serão juntamente com o
aluguel depositados pelos LOCATÁRIOS na conta
do LOCADOR, transferindo assim a incumbência
pela quitação ao LOCADOR, estando atualmente
apurado o valor das despesas ordinárias de
condomínio no importe de R$ xxx,xxx e o iptu mensal
no importe de R$ xxx,xx. Comprometendo-se o
LOCADOR a notificar os LOCATÁRIOS sobre toda e
qualquer alteração nos valores iniciais aqui
informados.
CONTRATO DE LOCAÇÃO

CLÁUSULA OITAVA
DO ESTADO DO IMÓVEL
O imóvel objeto deste foi entregue aos
LOCATÁRIOS nas condições descritas e
fotografadas que compõe o Laudo de Vistoria,
devidamente assinado pelas partes, integrando
o presente, obrigando-se os LOCATÁRIOS a
devolvê-lo, uma vez finda a locação, nas
mesmas condições em que o recebeu, salvo as
deteriorações decorrentes do seu uso normal
(Art. 23, III da Lei do Inquilinato n° 8.245/91),
razão pela qual, no momento da restituição das
chaves, proceder-se-á a uma nova vistoria.
CONTRATO DE LOCAÇÃO

8.1 - Constatadas eventuais irregularidades durante a locação ou

após a entrega das chaves e verificada a necessidade de
reparos no imóvel em decorrência de ausência de zelo ou o
uso indevido, fará o LOCADOR ou sua Administradora,
apresentar em até 3(três)dias uteis aos LOCATÁRIOS, um
orçamento prévio assinado por profissional do ramo, sendo-
lhe facultado pagar o valor nele declinado, liberando-se
assim de eventuais ônus em razão de demora e/ou
imperfeições nos serviços. Caso contrário, poderá os
LOCATÁRIOS contratar por sua própria conta e risco, mão-
de-obra especializada, arcando nessa condição com os
riscos de eventuais imperfeições dos serviços e pelo
pagamento do aluguel dos dias despendidos para a sua
execução, em caso de inercia na manifestação dos
LOCATÁRIOS quanto aos reparos após 5(cinco)dias a
contar da apresentação do orçamento, será considerado
aprovado o orçamento e sua execução, que será
posteriormente cobrado dos LOCATÁRIOS, cessando a
locação após a vistoria final e unicamente com o “Termo de
Rescisão Contratual”, firmado pelo LOCADOR ou sua
ADMINISTRADORA.
CONTRATO DE LOCAÇÃO

8.2 – Em até xx(xxxxxxxx) dias a contar do inicio da locação, poderá os

LOCATÁRIOS reclamar de algum vicio ou defeito pré-existente no
imóvel ou não observado na vistoria em relação à parte estrutural,
elétrica, hidráulica e aparelhos não testados, contestando de forma
escrita devendo o LOCADOR providenciar o reparo ou conceder
carência para o conserto após constatação formal pelo vistoriador.

CLÁUSULA NONA - DA CONSERVAÇÃO DO IMÓVEL

Os LOCATÁRIOS deverão realizar as suas expensas, todo e qualquer

reparo de carater de manurtenção do imóvel, porem não poderão fazer no
imóvel ou em suas dependências, quaisquer obras ou benfeitorias, sem
prévia e expressa anuência do LOCADOR, não lhes cabendo direito de
retenção, por aquelas que, mesmo consentidas, venham a ser realizadas.

9.1 - Caso não convenha ao LOCADOR a permanência de

quaisquer obras ou benfeitorias realizadas pelos
LOCATÁRIOS, mesmo consentidas, deverão estes, uma vez
finda a locação, removê-las às suas expensas, de modo a
devolver o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu.
LEI 8245/91

Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em

contrário, as benfeitorias necessárias
introduzidas pelo locatário, ainda que não
autorizadas pelo locador, bem como as
úteis, desde que autorizadas, serão
indenizáveis e permitem o exercício do
direito de retenção.

Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão

indenizáveis, podendo ser levantadas
pelo locatário, finda a locação, desde
que sua retirada não afete a estrutura e
a substância do imóvel.
CONTRATO DE LOCAÇÃO

9.2 O LOCADOR autoriza que os LOCATÁRIOS

realizem uma obra no imóvel consistentes de
(descrever as benfeitorias), no valor orçado em
R$ ..................., sob responsabilidade dos
LOCATÁRIOS e para tanto será concedida uma
carência mensal no valor do aluguel de R$
..................., durante ......... meses, iniciando-se
o desconto no pagamento a partir do 2° aluguel,
e terminando no ....° mês.

9.3 Para fins de reajuste do aluguel, bem como para

aplicação de multa, será considerado o valor do
aluguel integral, sem a redução concedida a
título de carência.

* Clausula a ser inserida no contrato quando acordado previamente entre as partes.

CONTRATO DE LOCAÇÃO

9.4 Os LOCATÁRIOS se comprometem a entregar a obra

acima descrita, de forma satisfatória e integral, cumprindo
100% da proposta comercial aprovada pelo LOCADOR,
sendo que, caso não seja iniciada em até 30 dias após o
início da vigência do presente contrato, a carência
compactuada será imediatamente cancelada, até que a
obra seja iniciada.

9.5 Caso a obra não seja entregue na forma do parágrafo

anterior, além da multa contratual descrita na cláusula
décima terceira, os LOCATÁRIOS se obrigam ao
pagamento das perdas e danos que porventura o
LOCADOR tiver, bem como ao pagamento da empresa
contratada para a conclusão ou efetivação da obra, caso
a mesma esteja inacabada ou não tenha sido entregue.

* Clausula a ser inserida no contrato quando acordado previamente entre as partes.

CONTRATO DE LOCAÇÃO E LEI 8245/91

CLÁUSULA DÉCIMA - DA VISTORIA

Os LOCATÁRIOS desde já, autorizam o LOCADOR, a administradora

ou seu representante legal, a vistoriar o imóvel ora locado, quando
entender conveniente, dentro de horário comercial, e agendado com
antecedência mínima de 2(dois) dias, não podendo os LOCATÁRIOS
postergarem dita vistoria por mais de 72horas após o agendamento..

10.1 - Caso seja constatado qualquer dano no imóvel ora locado,

ocasionado durante o período da locação, aplicar-se-á o
disposto no parágrafo 8.1 da cláusula oitava deste
instrumento.

Art.23 – Lei 8245/91

IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário,

mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que
seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese
prevista no art. 27;
 ATENÇÃO
Quando for de sua responsabilidade,
o corretor deve realizar a vistoria de
entrada ou inicial, no imóvel ora
locado, sendo de sua competência
trazer uma visão panorâmica aos
olhos de quem distante do negócio
encontrar-se, as minúcias do estado
do imóvel, seus objetos e instalações
de forma clara.

Deverá o corretor atentar-se a todos

os detalhes quando da realização da
vistoria quanto a quantidade,
qualidade, estado, material, situação
e disposição do imóvel além de seus
objetos e instalações.
 ATENÇÃO
A ausência de oposição do locatário quanto aos itens mencionados na
vistoria de entrada se faz presumir que a vistoria reflete o verdadeiro
estado físico dos objetos e do imóvel locado.

É importante conferir as partes a oportunidade de conservar ou corrigir

a vistoria, evitando-se discussões futuras.

A vistoria deve ser a mais completa possível e envolver os objetos além

da parte elétrica, hidráulica, piso, esquadrias, pintura, azulejos, louças,
portas e ferragens.

ATENÇÃO
É de extrema importância fotografar todo o imóvel na vistoria,
entregando as partes uma cópia das fotos protocolando-as.
 LAUDO DE VISTORIA

NO SEU CABEÇALHO:

Endereço do imóvel objeto da vistoria

Data
Horário
Nome completo do vistoriador
Creci
Nome do locador(a)
Nome do locatário(a)
 LAUDO DE VISTORIA

EM SEU TEOR:
A divisão clara e expressa por cômodos.
A descrição da coisa:
Objeto
Forma
Material
Cor
Estado Obs: Conjuntamente a vistoria
Marca é entregue neste ato as partes
Funcionabilidade um CD contendo as fotos
atuais do imóvel, ou imprimir
as fotos na própria vistoria.
SUGESTÕES DE NOMENCLATURAS

Por se tratar de um documento a linguagem utilizada na vistoria

deve ser clara e de fácil interpretação, não obstante alguns objetos
necessitem de descrições técnicas que devem ser respeitadas.

USUAL: SUGESTÃO:

Corredor Hall de distribuição

Pontos de Luz Fios Aparentes

Piso Frio Tipo de Piso

(Ardósia, porcelanato, Mármore, etc...)

SUGESTÕES DE NOMENCLATURAS

USUAL: SUGESTÃO:

Quarto Dormitório

Lustre Dourado Ouro ou Latão

Não tem chuveiro? Tem elefante?

 PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
36a CÂMARA
APELAÇÃO SEM REVISÃO N° 992.08.060568-0
COMARCA: Franca - 2a Vara Cível

Trata-se de apelação interposta contra sentença que julgou

parcialmente procedente ação de cobrança de alugueres
cumulada com danos materiais. Entendeu o magistrado que ao
locatário incumbia a prova de que a entrega das chaves se dera
antes da data afirmada pelo locador. Afastou a indenização por
danos materiais no imóvel, ante a ausência de laudo de vistoria
no início da locação. Condenou o Réu ao pagamento dos
alugueres referentes ao período de janeiro a setembro de 2006,
o que equivale ao valor de R$ 4.590,00, corrigidos desde a
propositura da ação e acrescidos de juros de mora desde a
citação.
 PODER JUDICIÁRIO SÃO PAULO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
27a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO SEM REVISÃO N° 992.05.137872-7
SANTO ANDRÉ - 3a VARA CÍVEL
LOCAÇÃO DE IMÓVEIS - COBRANÇA

O que há, tão somente, é a primeira vistoria realizada pela

administradora quando do recebimento do imóvel, a qual aponta,
inclusive, a existência de vários pontos de umidade em alguns
cômodos, além da necessidade de reparos em algumas torneiras,
trincos de janelas, fechaduras (fls. 11), o que evidencia, por si, um
estado regular do imóvel.

A autora, no caso em tela, não demonstrou efetivamente o fato

constitutivo de seu direito, posto ter deixado de comprovar que a
inquilina não cumpriu o pactuado na forma e na maneira que foram
estipuladas no contrato.

Obs.: Faltou o laudo de vistoria final e entrega das chaves.

CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA - DO DIREITO DE PREFERÊNCIA

O LOCADOR declara expressamente ter conhecimento do direito de

preferência dos LOCATÁRIOS, estabelecido nos artigos 27 e seguintes
da Lei n° 8.245/91, e em caso de intenção de alienação do imóvel ora
locado, oferecerá preferencialmente aos LOCATÁRIOS nas mesmas
condições comerciais que pretende colocar ao mercado e, no caso de os
LOCATÀRIOS não exerce-la após 30 dias da oferta, o LOCADOR estará
dispensado de qualquer tipo de obrigação, podendo negociar com
terceiros nas mesmas condições oferecidas.

11.1 - Caso os LOCATÁRIOS façam uso do seu

direito de preferência e adquira o imóvel ora
locado, a comissão imobiliária pré-fixada em 6,0%
será devida pelo LOCADOR à intermediadora
xxxxxxxxxx pela aproximação e intermediação
entre as partes conforme artigos 725 e 727 do
Código Civil vigente.
LEI 8245/91

Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa

de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem
preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições
com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio
mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência
inequívoca.

Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as

condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de
pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local
e horário em que pode ser examinada a documentação
pertinente.

Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não

manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à
proposta, no prazo de trinta dias.
 LEI 8245/91

Art. 29. Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior

desistência do negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade
pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.

Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a

preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários
os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a
qualquer deles, se um só for o interessado.

Parágrafo único. Havendo pluralidade de

pretendentes, caberá a preferência ao locatário
mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.
LEI 8245/91
Art. 32. O direito de preferência não
alcança os casos de perda da propriedade
ou venda por decisão judicial, permuta,
doação, integralização de capital, cisão,
fusão e incorporação.

Parágrafo único. Nos contratos firmados a

partir de 1o de outubro de 2001, o direito de
preferência de que trata este artigo não
alcançará também os casos de constituição
da propriedade fiduciária e de perda da
propriedade ou venda por quaisquer formas
de realização de garantia, inclusive mediante
leilão extrajudicial, devendo essa condição
constar expressamente em cláusula
contratual específica, destacando-se das
demais por sua apresentação
gráfica. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
 LEI 8245/91
Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá
reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e
demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel
locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do
ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja
averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula
do imóvel.

Parágrafo único. A averbação far-se-á à vista de

qualquer das vias do contrato de locação desde que
subscrito também por duas testemunhas.

Art. 34. Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino

terá prioridade sobre a do locatário.
JURISPRUDÊNCIA

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve a

condenação do proprietário de um imóvel, localizado em São Paulo, ao
pagamento de indenização de 75 salários mínimos à empresa locatária
que pretendia adquirir o bem, mas fora impedida porque, dentro do prazo
de preferência, a Rádio e Televisão Record conseguiu realizar a compra.

Na origem, empresa de pequeno porte ajuizou ação anulatória, com

pedido de posse e de compensação por danos morais, contra o dono do
imóvel, que o vendeu para a Record, dez dias antes de acabar o prazo
de preferência (preempção) a que o locatário tem direito.

O magistrado de primeiro grau julgou os pedidos improcedentes. Em seu

entendimento, o direito de preferência não seria válido, porque não fora
averbado ao contrato locatício no cartório de registro de imóveis. Além
disso, segundo ele, como foram vendidos vários imóveis contíguos, a
preferência deveria ser exercida em relação a todos eles, e não somente
quanto ao imóvel alugado.
JURISPRUDÊNCIA
INDENIZAÇÃO
O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) deu parcial provimento ao
recurso da União Park e condenou o locador ao pagamento de 75 salários
mínimos de indenização. Não satisfeita, a empresa interpôs recurso especial
no STJ.
De acordo com o ministro João Otávio de Noronha, relator, o artigo 27 da Lei
8.245/91 estabelece os requisitos para que o direito de preferência seja
exercido pelo inquilino que tenha interesse em adquirir o imóvel locado em
igualdade de condições com terceiros.
“Em caso de inobservância de tal regramento pelo locador,
poderá o locatário fazer jus a indenização caso comprove
que tinha condições de comprar o bem nas mesmas
condições que o adquirente”, explicou.
Noronha disse que, além dos efeitos de natureza obrigacional (perdas e
danos), o desrespeito à preempção do locatário pode ter eficácia real,
“consubstanciada no direito de adjudicação compulsória do bem, uma vez
observados os ditames do artigo 33 da Lei do Inquilinato”.
 POSSE
Contudo, segundo ele, o direito real à adjudicação (posse) do bem só pode
ser exercido se o locatário fizer o depósito do valor do imóvel e das demais
despesas de transferência de propriedade; formular o pedido no prazo de
seis meses do registro do contrato de compra e venda; e promover a
averbação do contrato de locação assinado por duas testemunhas na
matrícula do bem, no cartório de registro de imóveis, pelo menos 30 dias
antes da alienação.
“Impõe-se a obrigação legal de averbar o contrato de locação para
possibilitar a geração de efeito erga omnes (vinculante) no tocante à
intenção do locatário de fazer valer seu direito de preferência e tutelar
os interesses de terceiros na aquisição do bem imóvel”, esclareceu
Noronha.
Por fim, o relator defendeu que, mesmo que a falha do locador tenha
impedido a averbação do contrato de locação, “não estaria assegurado o
direito à adjudicação compulsória do bem se o terceiro adquirente de boa-fé
não foi cientificado da existência de referida avença quando da lavratura da
escritura de compra e venda do imóvel no cartório de registro de imóveis”.
 LEI 8245/91

Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente

poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa
dias para a desocupação, salvo se a locação for por
tempo determinado e o contrato contiver cláusula de
vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à
matrícula do imóvel.

§1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o

promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão
na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do
mesmo.

§2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa

dias contados do registro da venda ou do compromisso,
presumindo - se, após esse prazo, a concordância na
manutenção da locação.
GARANTIAS
Lei 8245/91

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do

locatário as seguintes modalidades de garantia:

I - caução;

II - fiança;

III - seguro de fiança locatícia.

IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

(Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

Parágrafo Único: É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma

das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.
CAUÇÃO

Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.

§ 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e

documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da
respectiva matrícula.

§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três

meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança,
autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em
benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião
do levantamento da soma respectiva.

§ 3º A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de trinta

dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades
emissoras.
 CAUÇÃO EM DINHEIRO

A Caução em dinheiro deverá obedecer o disposto na Resolução 09 de

13/08/79 do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) que diz:

1. As entidades do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – SBPE poderão

receber em depósito, em garantia de contrato de locação, quantia equivalente a até 3
(três) meses do aluguel convencionado.

2. O depósito terá o prazo de duração da locação.

3. O depósito será aberto em conta conjunta, não solidária, em nome do locador e do

locatário.
(...)
5. Qualquer retirada somente poderá ser efetuada:

5.1. pelo locatário, com anuência por escrito do locador;

5.2. pelo locador, com anuência por escrito do locatário;
5.3. pelo locatário, contra apresentação da quitação, pelo locador, das obrigações do
primeiro no contrato que deu origem ao depósito;
5.4. pelo locatário ou pelo locador devidamente autorizado por sentença judicial
transitada em julgado.
CONTRATO DE LOCAÇÃO

CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA - DA GARANTIA LOCATÍCIA

Os LOCATÁRIOS oferecem como garantia locatícia a caução equivalente

a 3 (três) alugueis vigentes ou seja a importância de R$ xxxxxx,00 (xxxx
reais) valor esse que será feito depósito em moeda nacional corrente,
seguindo a orientação do item 3 da Resolução nº09 de 13/08/1979 do
sistema brasileiro de poupança e empréstimos (SBPE).

12.1 - O LOCADOR compromete-se a acompanhar os LOCATÁRIOS,

para em conjunto realizarem a operação da caução junto ao
banco.

12.2 - Constatada a necessidade de reparos no imóvel ao fim do

Contrato, nos termos da Cláusula Oitava e seguintes,
LOCATÁRIOS e LOCADOR concordam expressamente com a
utilização do valor da CAUÇÃO para promover tais reparos,
devendo o LOCADOR devolver o saldo restante aos
LOCATÁRIOS no prazo de 10 dias contados do fim dos reparos,
mediante depósito na conta do mesmo, Banco ______, Agência
______ C/C ________.
CONTRATO DE LOCAÇÃO

CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA - DA GARANTIA LOCATÍCIA

Assinam também o presente contrato, na condição de proprietários e

CAUCIONANTES (qualificação completa dos proprietários do imóvel)
que caucionam o imóvel de sua propriedade, consistente de (copiar o
texto integral da matrícula), tudo conforme declinado na matrícula nº
xxxxx, do xxx Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, para fins
de garantia locatícia que compreenderá todas as responsabilidades
aqui assumidas pelos LOCATÁRIOS sejam elas principais ou
assessorias decorrentes deste contrato de locação, que deverá
inclusive ser averbado à margem da matricula xxx.xxxx junto ao xx
registro de Imóveis para que surta os jurídicos e publicitários efeitos do
ato.

12.1 - O levantamento do gravame do imóvel dado a titulo de

caução deverá ocorrer quando finda a locação através
do termo de rescisão ou pela substituição da garantia
locatícia aprovada expressamente pelo LOCADOR.
CONTRATO DE LOCAÇÃO

CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA - DA GARANTIA LOCATÍCIA

Para garantir as obrigações assumidas neste contrato, os LOCATÁRIOS,

dão neste ato, em caução ao LOCADOR, o Título de Capitalização no valor
nominal de R$ xx.xxx,00 (xxx reais), subscrito(s) pela xxxxxxxxxxxxxxxxxxx,
representado pela proposta/formulário n° xxxxxxx.

12.1 - Ao término do prazo de vigência do Título, as partes

autorizam a xxxxxxxxxxx., a REPLICAR o título, com as
mesmas Condições Gerais do Título inicialmente
adquirido, sendo que este permanecerá como caução à
locação supra referida até a efetiva desocupação do
imóvel e entrega das chaves.

12.2 - Os LOCATÁRIOS se responsabilizam em comunicar

qualquer alteração cadastral ou então se manifestar
contrariamente à reaplicação do Título, com no mínimo
15 (quinze) dias de antecedência da data do vencimento
do título.
CONTRATO DE LOCAÇÃO

CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA - DA GARANTIA LOCATÍCIA

12.3 - Ao término do prazo de locação, desde que cumpridas, pelos
LOCATÁRIOS, todas as obrigações decorrentes deste contrato,
inclusive, a desocupação do imóvel e entrega das chaves sem a
existência de qualquer débito ou dano ao imóvel, será liberado junto
à xxxxxxxxxxxx. a caução do Título, apresentado. Para tanto,
deverá ser apresentado documento rescisório da locação firmado
pelo LOCADOR e LOCATÁRIOS, com o reconhecimento de firma
das assinaturas, bem como outros documentos requeridos pela
Sociedade de Capitalização.

12.4 - Se os LOCATÁRIOS não observarem quaisquer das cláusulas do

presente contrato, fica, desde já, o LOCADOR autorizado a resgatar
o Título caucionado, a qualquer momento, mesmo antes do prazo
final de capitalização, inclusive com a correção devida,
independentemente de interpelação judicial ou extrajudicial, a fim de
que o valor do resgate quite eventual importância que lhe seja
devida em razão de débitos oriundos deste contrato, respeitando os
termos descritos nas condições gerais do título de capitalização.
Art.39. Salvo disposição contratual
em contrário, qualquer das garantias
da locação se estende até a efetiva
devolução do imóvel, ainda que
prorrogada a locação por prazo
indeterminado, por força desta Lei.
(Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
 ART. 829
CÓDIGO CIVIL A fiança conjuntamente prestada a um só débito
por mais de uma pessoa importa o compromisso
“da fiança” de solidariedade entre elas, se declaradamente
não se reservarem o benefício de divisão.

ART. 818
Pelo contrato de fiança, uma pessoa
garante satisfazer ao credor uma
obrigação assumida pelo devedor, caso
este não a cumpra.
PARÁGRAFO ÚNICO
Estipulado este benefício, cada fiador responde
unicamente pela parte que, em proporção, lhe
couber no pagamento.

ART. 822
Não sendo limitada, a fiança
compreenderá todos os acessórios da
dívida principal, inclusive as despesas
judiciais, desde a citação do fiador. ART. 832
O devedor responde também perante
o fiador por todas as perdas e danos
que este pagar, e pelos que sofrer em
razão da fiança.
ART. 825
Quando alguém houver de oferecer
fiador, o credor não pode ser obrigado a
aceitá-lo se não for pessoa idônea,
domiciliada no município onde tenha de
prestar a fiança, e não possua bens
ART. 834
Quando o credor, sem justa causa,
suficientes para cumprir a obrigação.
demorar a execução iniciada contra o
devedor, poderá o fiador promover-lhe
o andamento.
CÓDIGO CIVIL
Da vênia conforme o regime de casamento

Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges

pode, sem autorização do outro, exceto no regime da
separação absoluta:
I - alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;
II - pleitear, como autor ou réu, acerca desses bens ou direitos;
III - prestar fiança ou aval;
IV - fazer doação, não sendo remuneratória, de bens comuns, ou dos
que possam integrar futura meação.

Art. 1.648. Cabe ao juiz, nos casos do artigo antecedente, suprir a

outorga, quando um dos cônjuges a denegue sem motivo
justo, ou lhe seja impossível concedê-la.

Art. 1.656. No pacto antenupcial, que adotar o regime de participação

final nos aqüestos, poder-se-á convencionar a livre
disposição dos bens imóveis, desde que particulares.
Lei nº8.009, de 29 de março de 1990

Dispõe sobre a impenhorabilidade do bem de família.

Art. 1º O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é

impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil,
comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos
cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele
residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei.

Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de

execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza,
salvo se movido:

VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de

locação. (Incluído pelo Art.82 da Lei nº 8.245, de 1991)

Súmula 549 do STJ –É válida a penhora de bem de família pertencente a

fiador de contrato de locação.” (REsp 1.363.368)
 •STF: RE 605709/SP de 15/06/2018

Não é penhorável o bem de família do fiador, no caso de contratos de

locação comercial.

Com base neste entendimento, a Primeira Turma, por maioria e em conclusão de

julgamento, deu provimento a recurso extraordinário em que se discutia a
possibilidade de penhora de bem de família do fiador em contexto de locação
comercial.

Vencidos os ministros Dias Toffoli (relator) e Roberto Barroso que negaram provimento
ao recurso. Ressaltaram que o Supremo Tribunal Federal pacificou o entendimento
sobre a constitucionalidade da penhora do bem de família do fiador por débitos
decorrentes do contrato de locação.

A lógica do precedente é válida também para os contratos de locação comercial, na

medida em que — embora não envolva o direito à moradia dos locatários —
compreende o seu direito à livre iniciativa. A possibilidade de penhora do bem de
família do fiador — que voluntariamente oferece seu patrimônio como garantia do
débito — impulsiona o empreendedorismo, ao viabilizar a celebração de contratos de
locação empresarial em termos mais favoráveis. Por outro lado, não há
desproporcionalidade na exceção à impenhorabilidade do bem de família (Lei nº
8009/1990, art. 3º, VII [1]). O dispositivo legal é razoável ao abrir a exceção à fiança
prestada voluntariamente para viabilizar a livre iniciativa.
CONTRATO DE LOCAÇÃO

CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA - DA GARANTIA LOCATÍCIA

Para fins de garantia das obrigações decorrentes da presente locação, na

qualidade de FIADORES e principais pagadores xxxxxxxxxxxxx, brasileiro,
xxxxxx, portador da cédula de identidade RG nº xxxxxxxx SSP/SP e inscrito
no Cadastro Nacional de Pessoas Físicas CPF.sob nº xxxxxxxxxxx, e sua
esposa xxxxxxxxxxxxxx, brasileira, xxxxxxxx, portadora da cédula de
identidade RG n° xxxxxxxxx SSP/SP, e inscrita no Cadastro Nacional de
Pessoas Físicas CPF sob n°: xxxxxxxxxx, casados sob o regime da
comunhão parcial de bens, residentes e domiciliados na Av. xxxxxxxxxx,
nºxxxxxxxx, Apartamento:xxx, Bloco:xxxxxx – São Paulo - SP, Assumem
solidariamente com os LOCATÁRIOS, todas as obrigações instituídas neste
contrato, cujas responsabilidades subsistirão sempre, declarando possuírem
condições e lastro patrimonial suficientes para garantirem o contrato, e
apresentam como parte do patrimônio o imóvel de sua propriedade,
consistente de (copiar o texto integral da matrícula), tudo conforme
declinado na matrícula nº xxxxx, do xxx Cartório de Registro de Imóveis de
São Paulo.

*Solidariamente e não Subsidiariamente

CONTRATO DE LOCAÇÃO

CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA

DA GARANTIA LOCATÍCIA

12.1 - Em caso de morte, exoneração,

falência ou insolvência de quaisquer
dos FIADORES, obrigam-se os
LOCATÁRIOS, num prazo de
quinze (30) dias, contados da
verificação do fato, a apresentar
substituto idôneo financeiro capaz
para garantir todas as obrigações
ora assumidas ao LOCADOR, à
juízo deste, sob pena de
desfazimento do contrato, conforme
preceitua o paragrafo único do
artigo 40 da lei 8245/91.
FIANÇA
“lei 8245/91”

Art. 40.

O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de

garantia, nos seguintes casos:

I - morte do fiador;

II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador,

declaradas judicialmente;
(Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança

de residência sem comunicação ao locador;

IV - exoneração do fiador;

V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada

por prazo certo;
 FIANÇA
“lei 8245/91”

VI - desaparecimento dos bens móveis;

VII - desapropriação ou alienação do imóvel.

VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento; (Incluído

pela Lei nº 11.196, de 2005)

IX - liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do

art. 37 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo
fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da
fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. (Incluído pela
Lei nº 12.112, de 2009)

Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia
locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação. (Incluído
pela Lei nº 12.112, de 2009)
DA EXONERAÇÃO DO FIADOR
“lei 8245/91”

Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou

dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente
com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.
(Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

§1º Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será
comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a
modalidade de garantia locatícia.
(Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

§2º O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de

30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida
pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante
120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
(Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
LEI 8245/91

Art. 41. O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das

obrigações do locatário.

OBSERVAÇÕES IMPORTANTES:
O art.41 diz tacitamente “Abrangerá” não “poderá abranger” com quem
fica a escolha das coberturas ?

Na contratação de seguro fiança locatícia, multas disciplinares do

condomínio não são cobertas pelo produto.

Logo se o locatário acumular multas por descumprimento do

regulamento interno do condomínio ou por atitudes reiteradas anti-social,
poderá recair sobre o locador tais valores e cobranças que o seguro
fiança não cobrirá.
CONTRATO DE LOCAÇÃO E LEI 8245/91

CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA - DA GARANTIA LOCATÍCIA

As partes convencionam que esse contrato de locação não terá

nenhuma das garantias locatícias previstas no artigo 37 da lei
8245/91, estando, portanto os LOCATÁRIOS cientes e sujeitos as
sanções contratuais, sem prejuízo do processo de despejo segundo o
inciso IX do paragrafo primeiro do artigo 59 da lei 8245/91.

Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das

modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do
aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.
LEI 8245/91
Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de
despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias,

independentemente da audiência da parte contrária e desde que
prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas
ações que tiverem por fundamento exclusivo:

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no

vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias
previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de
extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de
motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
CONTRATO DE LOCAÇÃO

CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA

DA MULTA POR INFRAÇÃO CONTRATUAL

Fica estipulada a multa de 03 (três) aluguéis vigentes à época para a parte

que infringir qualquer cláusula ou condição aqui pactuada, dependendo da
gravidade implicando ainda na imediata rescisão da presente locação,
independente de qualquer formalidade judicial ou extrajudicial.

13.1 - A multa será devida proporcionalmente caso os LOCATÁRIOS

desocupem o imóvel em prazo inferior ao estipulado neste contrato,
conforme artigo 4º da lei 8245/91 e artigo 413 do Código Civil
Brasileiro.
13.2 - O pagamento da multa prevista no “caput” desta cláusula não exonera
nem exime a parte infratora das demais obrigações aqui pactuadas.

13.3 - Todas as multas a que os LOCATÁRIOS derem causa serão de sua

responsabilidade, inclusive as que possam ser oriundas de
desobediência ao regime interno condominial, retenção de avisos de
lançamentos de impostos, taxas e de contas apresentadas, a
qualquer tempo apuradas, ainda que após a devolução do imóvel ao
LOCADOR.
CONTRATO DE LOCAÇÃO

13.4 havendo a intenção dos LOCATÁRIOS em devolver o imóvel após o

12º(décimo segundo) mês de locação, deverão estes, desde que
adimplentes com o contrato, com antecedência mínima de 30(trinta)
dias notificar o LOCADOR para que após a vistoria final do imóvel
possa o LOCADOR conceder a isenção da multa rescisória aos
LOCATÁRIOS.

* Clausula a ser inserida no contrato quando acordado previamente entre as partes.

CONTRATO DE LOCAÇÃO

CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA – DO USO DO IMÓVEL

O imóvel objeto deste instrumento é locado exclusivamente para servir

de residência aos LOCATÁRIOS e sua família, não podendo sua
destinação ser alterada, substituída ou acrescida de qualquer outra.
Fica vedada a sublocação, cessão ou transferência deste contrato, bem
como o empréstimo, parcial ou total do imóvel locado, que dependerão
de prévia e expressa anuência do LOCADOR.

14.1 - Obrigam-se desde já os LOCATÁRIOS, a respeitar os

regulamentos do condomínio e as leis vigentes, bem
como o direito de vizinhança, evitando a prática de
quaisquer atos que possam perturbar a tranquilidade ou
ameaçar a saúde pública.
CONTRATO DE LOCAÇÃO

CLÁSULA DÉCIMA QUINTA

DA ENTREGA DAS CHAVES E RECISÃO CONTRATUAL

Ao final do contrato e caso não se renove o contrato de locação, os

LOCATÁRIOS deverão seguir as seguintes etapas para a entrega das
chaves:

15.1 - Comunicar à imobiliária, mediante aviso prévio por escrito,

da intenção de não renovar o contrato de locação ou da
intenção em desocupar o imóvel, com no mínimo 30
(trinta) dias de antecedência.
 Contrato de Locação
CONTRATO DE LOCAÇÃO

15.2 - Depois que o imóvel estiver totalmente desocupado, limpo e

em ordem, conforme vistoria inicial, os LOCATÁRIOS
deverão marcar a vistoria final diretamente com a
Administradora, com pelo menos 3 (três) dias úteis de
antecedência.

15.2 - Depois que o imóvel estiver totalmente desocupado, limpo e

em ordem, conforme vistoria inicial, os LOCATÁRIOS
deverão marcar a vistoria final diretamente com o LOCADOR,
com pelo menos 3 (três) dias úteis de antecedência.

QUANDO ADMINISTRADO QUANDO NÃO ADMINISTRADO

15.3 - No momento da Vistoria Final, o vistoriador fará a verificação do estado
do imóvel, seus utensílios, mobiliário e instalações, confrontando com a
vistoria inicial, uma vez identificado qualquer dano ou necessidade de reparos,
aplicar-se-á o disposto na cláusula 8.1; Por outro lado constatado que o imóvel
encontra-se nas mesmas condições do inicio da locação, o vistoriador
procederá ao recebimento das chaves, controle remoto de garagens e cartão
de carrinho.

15.3 - O LOCADOR fará a assinatura da rescisão contratual bem como o

acerto final de aluguel e taxas proporcionais após a vistoria final
constatar a entrega do imóvel em ordem.

QUANDO ADMINISTRADO QUANDO NÃO ADMINISTRADO

15.4 - Se as chaves forem devolvidas antes de decorridos os 30 dias
desde o comunicado de desocupação, serão cobrados os dias de aluguel e
demais taxas até a data em que se completaria este prazo.

15.4 / 15.5 - Todos os serviços contratados tais como luz, gás, tv a cabo,
telefone, internet, etc..., ao termino do contrato de locação deverão ser
cancelados pelos LOCATÁRIOS.

15.6 – O acerto final de aluguel e taxas proporcionais é feito por meio da

quitação de boleto enviado pela administradora aos LOCATÁRIOS, que só
estarão dispensados das obrigações contratuais e com o reconhecimento
da rescisão contratual, após confirmação da compensação do pagamento
do boleto.
 Contrato de Locação
CONTRATO DE LOCAÇÃO
CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA – DOS HONORÁRIOS

As partes declaram que a aproximação e intermediação imobiliária

entre elas, fora contratada, aceita e concluída nos moldes do Art.722
e seguintes do Código Civil, pela intermediadora xxxxxxxxxxxx.
Inscrita no Creci:xxxx, e reconhecem que os honorários devidos a ela
a ser pago pelo LOCADOR é de R$ xx.xxxx,xxx (xxxxxxxxxxxxxxx
reais), com vencimento até xx/xx/xxxx.

16.1 - Em caso de atraso no pagamento dos honorários, incidirá sobre este

multa de mora de 10% (dez por cento) juros de 2% (dois por cento)
ao mês além de correção monetária pelo índice do IGPM e
honorários advocatícios de cobrança até sua efetiva liquidação.

16.2 - O LOCADOR autoriza e concorda, expressa e exclusivamente, que a

intermediadora receba o 1º (primeiro) aluguel dos LOCATÁRIOS, e
retenha o valor a titulo de comissão imobiliária, sendo que, em caso de
diferença ou na hipótese dos LOCATÁRIOS não pagarem o aluguel
mensal, a responsabilidade pelo pagamento da diferença, ou da
integralidade da comissão imobiliária, permanece para o LOCADOR no
prazo, forma e valor assinalado no “caput”.
CONTRATO DE LOCAÇÃO

CLÁUSULA DECIMA SÉTIMA – DECLARAÇÕES

As Partes LOCADOR, LOCATÁRIOS E FIADORES, declaram

expressamente que firmam o presente instrumento como fruto de mútuo
acordo e consentimento, após terem discutido e refletido amplamente sobre
todas suas disposições, tendo, portanto, exercido de forma plena suas
autonomias de vontade para contratar, e elaborado o presente instrumento
dentro dos princípios da probidade e boa fé conforme dispõe o artigo 422
do código civil, estando ainda conscientes de seus direitos e obrigações,
declarando as mesmas ainda:

A) - Que pela intermediadora, foram-lhes prestados amplos esclarecimentos

acerca da presente transação;

B) – Que o imóvel locado foi visitado, vistoriado e acordado entre as partes

quanto aos acessórios e objetos de seu interior.

C) - Que todas as informações declaradas, prestadas e aqui contidas expressam

a verdade e que contra eles não estão sendo movidos quaisquer
procedimentos judiciais ou extrajudiciais, que venham causar risco à
presente transação;
CONTRATO DE LOCAÇÃO

D) Que eventual tolerância de qualquer das Partes quanto ao inexato cumprimento

por outra das obrigações assumidas neste contrato ou a sua não exigência, não
implicará, tácita ou implicitamente, renúncia ou dispensa de tais obrigações, nem
significará novação, que não se presume, permanecendo as mencionadas
obrigações válidas e exigíveis a qualquer tempo.

E) Que assumem a responsabilidade civil e criminal pela legitimidade de sua

assinatura, pela autenticidade dos documentos exibidos e veracidade das
informações prestadas.

F) Que conhecem a lei locacional comprometendo-se em respeita-la durante toda a

vigência deste contrato.

G) Que sabem que em eventual inadimplência, a critério temporal do LOCADOR ou

sua ADMINISTRADORA, os LOCATÁRIOS e ou FIADORES poderão ser
incluídos junto a relação de devedores nos órgãos de Proteção ao Crédito,
conforme lei estadual 15.659/2015.
CONTRATO DE LOCAÇÃO

H) As partes autorizam o cartório de registro de imóveis a proceder com a

averbação do presente contrato para assim assegurar as partes e dar a devida
publicidade.

I) Que os LOCATÁRIOS e FIADORES nomeiam-se e constituem-se entre si, em

caráter irrevogável, seus bastantes procuradores, para o fim especial de em seu
nome e em nome de qualquer dos outros que esses outorgam, receber
notificações, intimações, citações de toda e qualquer demanda judicial ou extra
judicial.

J) Que ficará exclusivamente a cargo dos LOCATÁRIOS a comprovação quanto a

data da devolução do imóvel, bem como quanto ao estado em que foi restituído,
conforme art. 373, §3° e §4° do Código de Processo Civil vigente.

K) Desde já, concordam as partes que, caso os LOCATÁRIOS fiquem inadimplentes

com suas obrigações, a Administradora, nos termos do art.347 inc.I, do Código
Civil, poderá quitar o débito com o LOCADOR, sub-rogando-se, em todos os
direitos, ações, privilégios e garantias do credor primitivo (locador), em relação a
divida, contra o devedor principal (locatários e fiadores).
CONTRATO DE LOCAÇÃO E CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL

CLÁUSULA DÉCIMA OITAVA – DO FORO

Fica eleito o Foro da comarca da Capital, como único competente para dirimir todas as
dúvidas ou questões oriundas deste contrato, arcando a parte que for julgada vencida
com as despesas extrajudiciais a que der causa além do pagamento das custas e
honorários advocatícios da parte vencedora.
As partes, após lerem e haverem tomado conhecimento do texto deste contrato e
entendido o seu sentido e alcance, têm justo e acordado a locação da unidade
imobiliária, sendo certo que este negócio jurídico se regulará pelos itens supra,
mutuamente aceitos e outorgados, portanto, assinam o presente, em três (03) vias, de
igual teor e forma, na presença das testemunhas infra, para que surta seus legais e
jurídicos efeitos, obrigando se ao fiel cumprimento de todas as suas cláusulas e
condições.

CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL

Art. 47. Para as ações fundadas em direito real sobre imóveis é
competente o foro de situação da coisa.
§ 1o O autor pode optar pelo foro de domicílio do réu ou pelo foro de
eleição se o litígio não recair sobre direito de propriedade,
vizinhança, servidão, divisão e demarcação de terras e de
nunciação de obra nova.
LOCAÇÃO POR TEMPORADA – LEI 8245/91

Art. 48. Considera - se locação para temporada aquela destinada à residência temporária
do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde,
feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de
determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja
ou não mobiliado o imóvel.
Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do
contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o
guarnecem, bem como o estado em que se encontram.

Art. 49. O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e

encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no
art. 37 para atender as demais obrigações do contrato.

Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do
locador por mais de trinta dias, presumir - se - á prorrogada a locação por tempo
indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e
dos encargos.
Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá
denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47.
RETOMADA, DEVOLUÇÃO E DESPEJO – LEI 8245/91

Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o

locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-
lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de
cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente
estipulada.
(Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a

devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador,
privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas
daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com
prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador

para reaver o imóvel é a de despejo.

Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica se a locação

termina em decorrência de desapropriação, com a imissão do
expropriante na posse do imóvel.
 IMPORTANTE ! – LEI 8245/91

Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de

cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor
do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:

I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do

aluguel e encargos permitidos;

II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade

de garantia num mesmo contrato de locação;

III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da

locação para temporada.

Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em

moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao
salário mínimo.

Art. 20. Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o

locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.