MINISTÉRIO DA EDUCAÇÃO

SECRETARIA DA EDUCAÇÃO PROFISSIONAL E TECNOLÓGICA

INSTITUTO FEDERAL GOIANO - CAMPUS TRINDADE
Disciplina: Legislação Profissional – Prof. Dr. Elio Fraga

ENCONTRO 2 EaD – DIREITO DE CONSTRUIR E VIDA COMUNITÁRIA

INTRODUÇÃO
O Código Civil garante ao proprietário o direito de construir no terreno de sua propriedade,
mas, a legislação impôs limites a esse direito, como por exemplo, o direito de vizinhança também
previsto no Código Civil e pela regulamentação de ordem administrativa, estabelecida pela
legislação municipal pertinente.
Toda atividade humana envolve a utilização de conhecimentos, procedimentos manuais e
observações por parte de todos os envolvidos. Na construção civil, pode-se elencar algumas
funções indispensáveis do processo, como, construtor, arquiteto, engenheiro, mestre de obras,
pedreiro, carpinteiro e inúmeros outros profissionais, os quais contribuem com conhecimentos e
experiências técnicas e ética.
É o poder de observar, reconhecer e transferir a aplicação do seu conhecimento no
desempenho de sua função profissional, que em algum momento, pode inegavelmente, vir a
ocorrer falhas. Mas, as falhas ou erros da atividade profissional não será tratado neste encontro. No
entanto, far-se-á uma breve exposição sobre as questões psicológicas, as quais podem afetar os
profissionais da área, onde avalia que enquanto atividade de construir, transcende a área da ciência
exata, principalmente quando estes se deparam em juízo ou com opinião sem fundamento preciso e
com raciocinando do senso comum ou nada científico.
Portanto, os profissionais da área de engenharia precisam se preparar não somente de
maneira técnica e jurídica, mas, principalmente, psicologicamente para construir, encontrando as
prováveis soluções viáveis e solidarias e inclusive, para passar a conviver na construção com
algumas situações negativas de mínima ordem.

2. DIREITO DE CONSTRUIR E A HARMONIA NA VIDA COMUNITÁRIA

Conforme descreve Meirelles (1996) que o direito de propriedade é o que afeta diretamente
as coisas corpóreas, sejam elas, móveis ou imóveis, subordinando-as à vontade do homem. O
direito de propriedade é real, no sentido que incide imediatamente sobre a coisa e a segue em todas

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as suas mutações e, o domínio particular se vem socializando ao encontro da afirmativa de Léon
Duguit (1931), em Las Transformaciones Generales del Derecho Privado de que: a propriedade
não é mais o direito subjetivo do proprietário; é a função social do detentor da riqueza.
Respaldando essa ideia, Alves (1999) destaca: “Com efeito, o direito de propriedade é
considerado não-ilimitado e de exercício condicionado. Sempre o fora, mas hoje o elemento social,
nele implícito, aflora de modo palmar”. Deste modo, o autor procede em todo os seus termos, em
que os progressos da tecnologia e o êxodo do campo à cidade densificaram a sociedade moderna,
de tal modo que os conflitos entre vizinhos se tornaram praticamente inevitáveis, e que, a
vizinhança, como círculo social, organismo social, antecedeu a propriedade imóvel.
Assim, inegavelmente, surge a intervenção, e apenas aí, operada pelo elemento territorial,
causa mesma de evolução do grupo social. Este contexto, impõe a fixação de alguns conceitos
técnicos da construção civil: Construção e edificação são expressões técnicas de sentido diverso,
comumente confundidas pelos leigos. Construção é o gênero, do qual a edificação é a espécie.
Construção, em sentido técnico, oferece-nos o duplo significado de atividade e de obra.
Como atividade, indica o conjunto de operações empregadas na execução de um projeto;
como obra, significa toda realização material e intencional do homem, visando adaptar a natureza
às suas conveniências. Neste sentido, até mesmo a demolição se enquadra no conceito de
construção, porque objetiva, em última análise, a preparação do terreno para subsequente e melhor
aproveitamento.
Enquanto a edificação é a obra destinada a habitação, trabalho, culto, ensino ou recreação.
Nas edificações distingue-se, ainda, o edifício das edículas: edifício é a obra principal; edículas são
as obras complementares (garagem, dependências de serviços etc). Alves (1999) trata o termo
construção que, a exemplo de edificação, é obra. Toma-se, com ele, a obra pelo gênero, de que
espécie são a edificação, a demolição, a reforma, a reconstrução, a reparação. Se se destina,
coberta, a abrigar atividade humana ou qualquer instalação, equipamento e material, a obra de
construção denomina-se edificação.
O Prédio é um termo o significado de construção, como Comumente, ouvimos e até
tratamos, genericamente. Mas, o termo construção propriamente dito, a edificação, que atribuição
o termo: “prédio” é mais usado para as edificações de médio a grande porte, principalmente
quando possui mais de um pavimento. Em legislação, o vocábulo prédio, significa, genericamente,
a propriedade fundiária: a terra com suas construções e servidões; mas, na linguagem comum, o
termo prédio vem-se tornando privativo da construção, ou mais propriamente da edificação, onde
se encontra com frequência nas escrituras de alienação, a referência específica: “terreno e prédio

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nele construído [...]” (MEIRELLES, 1996). Complementando esse conceito Alves (1999) descreve
que prédio integra o subsolo, solo e sobressolo, ou seja, a edificação ou construção. A ideia de
prédio é mais ampla que a de terreno, pedaço da terra, que está no substrato.
Considera-se que o parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou
desmembramento, observadas as disposições desta Lei e das legislações estaduais e municipais
pertinentes. Define que loteamento é a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com
abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou
ampliação das vias existentes. Desmembramento é a subdivisão de gleba em lotes destinados a
edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de
novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já
existentes.

2.1 Construção e seu limite

Para discutir os limites, Alves (1999) explica que obra é a realização de trabalho no bem
imóvel do usuário vizinho, desde seu início até a conclusão, implicando o resultado na alteração do
estado físico anterior. Código Civil/2002, ressalta-se que os materiais destinados a qualquer
construção, quando ainda não utilizados, são tratados e conservam a qualidade de bens móveis.
Legitimando este conceito, Meirelles (1996) esclarece que, essa é a orientação correta nas
construções, principalmente nas edificações urbanas, que constituem a tessitura dos bairros
(limitações urbanísticas impostas pelo Poder Públicos destinados a organizar os espaços
habitáveis, onde se exerce as funções sociais: habitação, trabalho, circulação, recreação), e dela
dependem o bem-estar recíproco dos vizinhos e a harmonia na vida comunitária.
Por essa razão, o particular pode exigir de seu vizinho, o respeito às normas administrativas
e urbanísticas da construção, tão essenciais como às restrições civis de vizinhança. Considera-se
que a invenção da cidade regular e a enunciação das primeiras regras de Urbanismo. Essas devem
seguir o previsto no Código Civil, onde o proprietário tem o direito de construir no terreno de sua
propriedade, desde que observe o direito de vizinhança como estabelecido legislação municipal
relacionada ao tema. Não há um consenso na legislação municipal, podendo variar de um
município para outro, mas, o Coeficiente Básico de quanto se pode construir em qualquer cidade
deve variar entre 1 e 2,5 vezes a área do terreno.
Neste sentido, entende-se por construção toda realização material e intencional do homem,
visando adaptar o imóvel às suas conveniências. Assim, o Código Civil define que é construção a
edificação ou a reforma como a demolição, ato de murar, onde todo aquele que se ergue rente à

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 linha de divisa destinado à vedação de suas propriedades/pertencente a quem o constrói, não pode
ser utilizado como elemento de sustentação.
Considera-se ainda, algumas questões que são praticamente unânimes nas legislações
municipais, tais como: aqueles que ensejam o despejo de água diretamente sobre o prédio vizinho,
as que tem finalidade de abrir janelas, fazer terraços ou varandas, a menos de um metro e meio do
terreno vizinho. Entretanto, há um padrão estabelecido no Código Civil, mas o órgão responsável
pelo cumprimento é o regulamento administrativo e o código de postura municipal.
Em relação aos limites, Meirelles (1996) destaca que as paredes divisórias são as que
integram a estrutura do edifício na linha de divisa, com duas possibilidades legais de
assentamento: parede somente no seu terreno ou até meia espessura no interior do terreno vizinho;
no primeiro caso, o vizinho que necessitar utilizá-la para travamento, desde que suporte, terá que
pagar a metade do valor da parede e do chão correspondente, e, no segundo caso, terá que pagar
metade do valor da parede e, mesmo tratando-se de parede-meia insuficiente para suportar a obra
do vizinho, este terá que fazer nova parede, rente a primeira, como também não poderá embutir,
sem consentimento do vizinho, armários ou obras semelhantes correspondendo e outras, do lado
oposto, de modo a colocar em risco a sua segurança – fornos de forja ou fundição, canos de esgoto,
fossos, aparelhos higiênicos, depósito de sal ou de substâncias corrosivas, como prevê o Código
Civil.
Nestas situações, é mais prudente não usar a prática da parede-meia, e desta forma, se evita
os inconvenientes de ordem técnica, a escavação, o aterro, a pintura e demais trabalhos destinados
a beneficiar, tapar em propriedades urbanas e rurais, é um meio de vedação permitido pelas
normas administrativas, incluindo os muros, cercas, sebes vivas, gradis, valas, tabiques de
proteção aos edifícios em construção e o que mais se destina a separar, vedar ou proteger o imóvel
ou impedir o devassamento do prédio, desobstruir, conservar ou embelezar o prédio.
Os limites entre prédios e o direito de tapagem, o Código Civil descreve que: As sebes
vivas, as árvores, ou plantas quaisquer, que servem de marco divisório, só podem ser cortadas, ou
arrancadas, de comum acordo entre proprietários. Nos casos confusos, sobre os limites, e em falta
meios para determinar a conformidade da posse justa; e, não se achando ela provada, o terreno
contestado se dividirá por partes iguais entre os prédios, ou, não sendo possível a divisão cômoda,
se adjudicará a um deles, mediante indenização ao outro.

Direito de Construir Código Civil – Lei no10.406, de 10 de janeiro de 2002.

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 Vamos iniciar com a citação literal dos artigos 1.299 até 1.301 do Código Civil (CC) para
depois fazer as explicações como segue:

Art. 1.299. O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver,
salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos.
Art. 1.300. O proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje águas,
diretamente, sobre o prédio vizinho.
Art. 1.301. É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e
meio do terreno vizinho.
§ 1o As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as
perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de setenta e cinco centímetros.
§ 2o As disposições deste artigo não abrangem as aberturas para luz ou ventilação, não
maiores de dez centímetros de largura sobre vinte de comprimento e construídas a mais de
dois metros de altura de cada piso.

Com base no licenciamento local vamos ao direito de construir, conforme o Código Civil,
art 1.228, é um direito que tem origem no direito de propriedade, e assegura ao proprietário a
faculdade de usar e dispor do que lhe pertence, como lhe aprouver, nele incluído o direito de edificar
as construções que quiser. Entretanto, Gonçalves (2012) esclarece que o exercício do direito de
propriedade não é absoluto, condicionando-se a outros valores, que merecem igual tutela da lei, seja no
interesse dos vizinhos, seja naquele do bem-estar da coletividade.
Corroborando com essa ideia Diniz (2011) argumenta que o direito de construir constituir
é prerrogativa inerente da propriedade, limitada ao direito dos vizinhos e aos regulamentos
administrativos, e mostra que os art. 1299 e 1300 do código civil assegura ao proprietário o direito de
construir afirmando que o mesmo poderá levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver,
salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos e desde que o seu prédio não despeje
águas, diretamente, sobre o prédio vizinho.
Essa autora busca embasamento não somente no código civil, mas Estatuto das Cidades e,
particularmente, a legislação que pode existir por força de legislação municipal. Ela Ressalta que o art.
1.301 do CC proíbe, em zona urbana, abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda a menos de um
metro e meio do terreno vizinho, e demonstra que a legislação ordinária cível está em nítida harmonia
com as garantias fundamentais da vida privada, conforme o art. 5º da CF/88, inciso X.
Para Gonçalves (2012) denomina esse fato como instituto de devassamento da propriedade
vizinha e defende a previsão normativa como forma de proibir que se construa de maneira a perturbar
o recato e a privacidade familiar do confrontante. Neste sentido, o art 1301 do código civil, parágrafo
primeiro afirma que as janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como os
perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de setenta e cinco (75) centímetros.

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 O referido autor ressalta que o Código Civil, art 1301, parágrafo segundo não abrangem as
aberturas para luz ou ventilação, de até maiores de dez (10) centímetros de largura, vinte (20) de
comprimento e construídas a mais de dois metros de altura de cada piso. O CC prevê ainda, o prazo
decadencial da ação demolitória depois de um ano e um dia da conclusão da obra.
O art 1302 do Código Civil, prevê que o proprietário pode, no lapso de um ano e um dia
após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio.
Passado esse prazo, ele não poderá, por sua vez, edificar sem atender ao disposto neste artigo, nem
impedir, ou dificultar, o escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho.
O prazo cadencial não se aplica para os casos do parágrafo único do art 1302 do Código
Civil. Em se tratando de vãos, ou aberturas para luz, seja qual for a quantidade, altura e disposição, o
vizinho poderá, a todo tempo, levantar a sua edificação, ou contramuro, ainda que lhes vede a
claridade, ou seja, a lei afasta a aplicação da decadência para vãos e aberturas para luz.
Sobre essa situação, para obras em andamento, cabe ao prejudicado lançar mão de ação de
nunciação de obra nova que Tartuce (2019) explica como embargo de obra nova, é a ação que visa
impedir a continuação de obras no terreno vizinho que prejudicassem o possuidor ou o proprietário, ou
que estivessem em desacordo com os regulamentos civis e administrativos. Em outras palavras ao
revés do prejudicado mover ação demolitória, ele deverá lançar mão da ação de nunciação de obra
nova, com o escopo de embargar a obra por desrespeito às normas de construção.
O direito de madeiramento ou travejamento está contemplado no Art.1.304 e explica que
nas cidades, vilas e povoados cuja edificação estiver adstrita a alinhamento, o dono de um terreno pode
nele edificar, madeirando na parede divisória do prédio contíguo, se ela suportar a nova construção;
mas terá de embolsar ao vizinho metade do valor da parede e do chão correspondentes.
O art. 1.305 do CC explana que “O confinante, que primeiro construir, pode assentar a
parede divisória até meia espessura no terreno contíguo, sem perder por isso o direito a haver meio
valor dela se o vizinho a travejar, caso em que o primeiro fixará a largura e a profundidade do
alicerce.” Este caso é chamado de parede-meia, é o ato e construir a linha divisória até meia espessura
no terreno contíguo. Entretanto, se a parede divisória pertencer a um dos vizinhos, e não tiver
capacidade para ser travejada pelo outro, não poderá este fazer-lhe alicerce ao pé sem prestar caução
àquele, pelo risco a que expõe a construção anterior, como descrito a seguir no parágrafo único do art.
1305. “Se a parede divisória pertencer a um dos vizinhos, e não tiver capacidade para ser travejada
pelo outro, não poderá este fazer-lhe alicerce ao pé sem prestar caução àquele, pelo risco a que expõe a
construção anterior.”

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 O art. 1.306 explica que, o condômino da parede-meia pode utilizá-la até ao meio da
espessura, não pondo em risco a segurança ou a separação dos dois prédios, e avisando previamente o
outro condômino das obras que ali tenciona fazer; não pode sem consentimento do outro, fazer, na
parede-meia, armários, ou obras semelhantes, correspondendo a outras, da mesma natureza, já feitas do
lado oposto.
Portanto, a parede-meia gera um condomínio legal entre os confinantes. Significando que o
condômino da parede-meia pode utilizá-la até ao meio da espessura, não pondo em risco a segurança
ou a separação dos dois prédios e avisando previamente ao outro condômino das obras que ali tenciona
fazer. Ademais não pode, sem consentimento do outro, fazer na parede-meia armários ou obras
semelhantes, correspondendo a outras, da mesma natureza, já feitas do lado oposto.
O art. 1.307 explica disciplina o direito de alteamento ao dizer que, Qualquer dos
confinantes pode altear a parede divisória, se necessário reconstruindo-a, para suportar o alteamento;
arcará com todas as despesas, inclusive de conservação, ou com metade, se o vizinho adquirir meação
também na parte aumentada.
O art. 1.308 mostra que, “Não é lícito encostar à parede divisória chaminés, fogões, fornos
ou quaisquer aparelhos ou depósitos suscetíveis de produzir infiltrações ou interferências prejudiciais
ao vizinho. § único A disposição anterior não abrange as chaminés ordinárias e os fogões de cozinha.
Os art. 1.309 até 1.311 apresentam as proibições normativas, iniciando com a vedação de
construções capazes de poluir, inutilizar para uso ordinário a água do poço ou nascente a ela
preexistentes, proíbe ainda escavações ou quaisquer obras que tirem ao poço ou à nascente de outrem a
água indispensável às suas necessidades normais, como descrito a seguir.
Art. 1.309. São proibidas construções capazes de poluir, ou inutilizar, para uso ordinário,
a água do poço, ou nascente alheia, a elas preexistentes.
Art. 1.310. Não é permitido fazer escavações ou quaisquer obras que tirem ao poço ou à
nascente de outrem a água indispensável às suas necessidades normais.
Art. 1.311. Não é permitida a execução de qualquer obra ou serviço suscetível de provocar
desmoronamento ou deslocação de terra, ou que comprometa a segurança do prédio
vizinho, senão após haverem sido feitas as obras acautelatórias.

Portanto, o Código Civil é claro em relação a execução de qualquer obra ou serviço que
pode provocar dano aos demais, como esclarece o parágrafo único. O proprietário do prédio vizinho
tem direito a ressarcimento pelos prejuízos que sofrer, não obstante haverem sido realizadas as obras
acautelatórias.
O art. 1.312, esclarece que: “Todo aquele que violar as proibições estabelecidas nesta
Seção é obrigado a demolir as construções feitas, respondendo por perdas e danos.” Esse artigo dá
origem a chamada ação demolitória como procedimento comum ordinário.

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 A surpresa vem no art. 1.313 do CC, esse prevê que o proprietário ou ocupante do imóvel é
obrigado a tolerar que o vizinho entre no prédio, mediante prévio aviso, para: dele temporariamente
usar, quando indispensável à reparação, construção, reconstrução ou limpeza de sua casa ou do muro
divisório, ou ainda apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que aí se encontrem casualmente.
Esses casos atípicos, são indicados na norma e, para aplicação deste preceito que ocorrem
em situações de limpeza ou reparação de esgotos, goteiras, aparelhos higiênicos, poços e nascentes e
ao aparo de cerca viva, assegurando-se indenização acaso exista dano ao vizinho na realização destas
atividades, como mostra a própria lei transcrita a seguir.

Art. 1.313. O proprietário ou ocupante do imóvel é obrigado a tolerar que o vizinho entre
no prédio, mediante prévio aviso, para:
I – dele temporariamente usar, quando indispensável à reparação, construção,
reconstrução ou limpeza de sua casa ou do muro divisório;
II – apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que aí se encontrem casualmente.
§ 1o O disposto neste artigo aplica-se aos casos de limpeza ou reparação de esgotos,
goteiras, aparelhos higiênicos, poços e nascentes e ao aparo de cerca viva.
§ 2o Na hipótese do inciso II, uma vez entregues as coisas buscadas pelo vizinho, poderá
ser impedida a sua entrada no imóvel.
§ 3o Se do exercício do direito assegurado neste artigo provier dano, terá o prejudicado
direito a ressarcimento.

2.2 Restrições de vizinhança à construção

Vizinhança abrange, na sistemática do Código Civil brasileiro, não só os prédios
confinantes como os mais afastados, desde que sujeitos às consequências do uso nocivo das
propriedades que os rodeiam, que nem por isso ficam desprotegidos contra os danos de vizinhança.
A lei vincula não só o proprietário (titular do domínio) como o possuidor do imóvel a qualquer
título legítimo (compromissário comprador, locatário, comodatário etc).
Serão tratados aqui somente os aspectos físicos das restrições de vizinhança, desconsidera
os demais tipos de ações judiciais cabíveis para cada caso, - indenizatória, demolitória, nunciação
de obra nova, etc. As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as
perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de setenta e cinco centímetros. Essas disposições
não abrangem as aberturas para luz ou ventilação, não maiores de dez centímetros de largura sobre
vinte de comprimento e construídas a mais de dois metros de altura de cada piso.
Em relação ao prazo, o proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra,
exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio; passado esse prazo, não
poderá, por sua vez, edificar sem atender o indicado no código civil que - é defeso abrir janelas, ou
fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho -, nem impedir, ou
dificultar, o escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho.

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 O parágrafo único do Código Civil, esclarece que em se tratando de vãos, ou aberturas para
luz, seja qual for a quantidade, altura e disposição, o vizinho poderá, a todo tempo, levantar a sua
edificação, ou contramuro, ainda que lhes vede a claridade.
Em relação a condomínio de apartamentos para quaisquer fins Alves (1999) explica que
não exclui o trabalho de demolição, muita vez pressuposto fático à reconstrução, ou à reparação,
ou quiçá, à limpeza. Mas, para quaisquer fins, a Lei Federal nº 4.591, de 1964 que regula esse tema
impedem: a manutenção da estrutura e do aspecto original do edifício, que altera a forma,
tonalidade e cores diversas da fachada externa no conjunto da edificação, ou parte ou em
esquadrias externas.
Neste sentido, Grandiski (2001) destaca para este tópico ainda que, a alteração de fachada é
sempre assunto polêmico, a começar pela própria definição do que seja a fachada, entendida nas
perícias como “a superfície mais externa que envolve a construção”, é o alçado da parte exterior de
um edifício, sendo o termo alçado, tudo o que for visível de um ponto externo à fachada faria parte
dela.
Quando a alteração for de pequena monta, sem comprometer a segurança do imóvel, não
prejudicando alguém ou o aspecto estético da fachada, por exemplo, substituição de esquadria de
ferro por outra semelhante, mas em alumínio, mas preservando vidas humanas, tais como as
colocações de redes protetoras. As cores das esquadrias externas não podem ser alteradas pelo
condômino, quebrando a uniformidade da fachada.
Portanto, ao substituir esquadrias de ferro por outras de mesmo tipo, mas de alumínio, este
deverá ser pintado na cor original. Já o forro da cortina interna não faz parte da fachada, e,
portanto, poderia ser de qualquer cor, embora afetando o aspecto visível externamente. Neste caso,
a convenção poderia especificar previamente a cor do forro das cortinas, uniformizando esse
aspecto externo, e – preservação da finalidade do prédio, segurança da edificação e o bem-estar
dos condôminos e ocupantes.
Quanto a utilização das áreas e equipamentos comuns, destaca-se como restrições
individuais e gerais, onde a primeira serve para atender a interesses peculiares de vizinhos e, de
maneira geral como inibição de incômodos para o confrontante – tipo de construção que possa tirar
a vista panorâmica ou causar sombreamento e, a segunda, de ordem urbanística, comum e
frequentes nos loteamentos, visando assegurar ao bairro os requisitos urbanísticos convenientes,
conforme o plano diretor do município – que rege o uso e ocupação dos solos individualizados por
bairro – classificado em lei de zoneamento – zonas: residencial, comercial, industrial e especial,
com suas respectivas atividades permitidas, recuos exigidos, taxa de ocupação de solo, coeficiente

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de aproveitamento, delimitação da zona urbana permitido regido por legislação urbana específica à
sua destinação.

2.3 Vinculação das restrições de vizinhança às limitações administrativas em prol do bem-

estar da população
As limitações administrativas na atividade de construir é uma sequencial da restrição de
vizinhança, ressaltando que as limitações administrativas, são as que protegem, genericamente, a
coletividade, é o benefício do bem-estar da comunidade tendo em vista a função social da
propriedade. Razão pela qual, o Direito de Construir está sujeito às restrições de caráter
regulamentar, destinadas a impedir o uso da propriedade de forma nociva à saúde, contrária à
segurança ou qualquer outro motivo de interesse público dessa natureza, com liberdade ampla,
dentro da órbita reclamada pelo bem-estar coletivo e do respeito à substância do próprio direito de
propriedade.
Essa limitação expressa a determinação do Código Civil, as normas ou restrições de
vizinhança são sempre complementadas pelas limitações administrativas ordenadoras da
construção e asseguradoras da funcionalidade urbana.
Também se inserem as normas para construção nas vizinhanças de aeroportos e nas
margens das rodovias, que requerem tratamento especial quanto à segurança tanto para edificações
e culturas em áreas adjacentes ao pouso de aeronaves, bem como do espaço aéreo, e, em rodovias
fixa-se um recuo obrigatório non edificanti – área não permitida à edificação, a fim de evitar que
sejam invadidas pela poeira e pela fumaça dos veículos, e não prejudicar a visibilidade e a
segurança do trânsito na via expressa.
Meirelles (1996) declina ainda que os superiores interesses da comunidade justifiquem as
limitações urbanísticas de toda ordem, notadamente as imposições sobre área edificável, altura e
estilo dos edifícios, volume e estrutura das construções. Complementa ainda que em nome do
interesse público, a administração exige alinhamento, nivelamento, afastamento, áreas livres e
espaços verdes; impõe determinados tipos de material de construção; fixa mínimos de insolação,
iluminação, aeração e cubagem; estabelece zoneamento; prescreve sobre loteamento, arruamento,
habitações coletivas e formação de novas povoações; regula o sistema viário e os serviços públicos
e de utilidade pública; ordena, enfim, a cidade e todas as atividades das quais depende o bem-estar
da comunidade.
Essa enumeração evidencia, que as limitações urbanísticas confinam com as normas
sanitárias e as regras de trânsito, uma vez que todas elas confluem para o mesmo objetivo: o bem-

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estar da população. Deste modo, Alves (1999) entende e comenta que as limitações de vizinhança,
não são intromissões. São reduções de conteúdo; portanto, em sentido preciso, limitações.
Acrescenta ainda que, o direito de propriedade assim concebido, a princípio, com o passar
dos tempos viu-se na contingência da limitação, para a possibilidade mesma do fato social da
vizinhança, eis que a aniquilação de um dos termos da relação impediria a sua própria existência.
A fundamentação do direito de construir no direito de propriedade e, tratando-se de propriedade
imóvel, existe a necessidade das construções para colher as vantagens que o terreno – propriedade
imóvel, lhe proporciona.
Neste sentido, Meirelles (1996) adverte que o direito de construir não é absoluto, porque as
relações de vizinhança e o bem-estar coletivo impõem aos proprietários certas limitações a esse
direito, visando assegurar a coexistência pacífica dos indivíduos em sociedade.

2.4 Liberdade de uso da propriedade

Liberdade é a condição do indivíduo que possui o direito de fazer escolhas de acordo com a
própria vontade. Enquanto a propriedade é o direito que dá ao titular de bens, poderes diversos
sobre a forma o de usar, gozar e dispor de um determinado bem, seja ele, móvel ou imóvel. Assim,
O Art 5º da Constituição Federal de 1988 estabelece que: “Todos são iguais perante a lei, sem
distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a
inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade”, nos
termos do Inciso XXII determina que, é garantido o direito de propriedade.
Neste sentido, Diniz (1992) esclarece que o direito de propriedade pode ser entendido
como o direito que a pessoa física ou jurídica tem, dentro dos limites normativos, de usar, gozar e
dispor de um bem, corpóreo ou incorpóreo, bem como de reivindicá-lo de quem injustamente o
detenha. Assim sendo, o uso de um bem diz respeito ao direito de usufruir de um bem ou colocá-lo
a disposição do uso de outro de pessoa, sem que essa possa modificar a substância do bem. Por
exemplo, se você é proprietário de um imóvel, pode optar por usufruir dele, emprestá-lo ou alugá-
lo.
Diniz (1992) explica que o direito de gozo sobre um bem significa ter direitos sobre os
frutos ou rendimentos que esse bem fornece. Por exemplo, ter o direito sobre os rendimentos do
aluguel de um imóvel que é seu. Já o direito de dispor é o direito que mais expressa o domínio de
posse sobre o bem. Significa que você pode optar por vendê-lo, doá-lo ou trocá-lo. Portanto, o
direito de propriedade, é ter liberdade uso, gozo ou dispor da propriedade conforme a sua vontade.

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Por essa razão, o título deste item “Liberdade de uso da propriedade” e demonstra que esse é um
direito protegido pela CF/88.
Por outro lado, no Brasil existe uma corrente progressista com a narrativa que limita o
direito de propriedade garantido pela Constituição Federal, impondo um limitador. Esse limite é o
cumprimento da chamada função social, a ser cumprida por propriedades rurais e urbanas,
respectivamente conforme determina os Estatutos da Terra e da Cidade.
O Estatuto da terra prevê que a função da propriedade rural é determinada pelo seu
aproveitamento racional e adequado, pela utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e
preservação do meio ambiente, pela observância das disposições que regulam as relações de
trabalho e pela exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores. Caso, a
terra não cumpra essas condições a CF/88 prevê processo de desapropriação pelo poder público,
mediante indenização. Vem daí a possibilidade de retirada da posse do proprietário para fins de
reforma agrária e o foco do Movimento dos Trabalhadores Rurais Sem-Terra (MST).
Neste sentido, Maluf (2012) esclarece a propriedade exercerá a sua função social. Assim
sendo, ao mesmo tempo em que é regulamentado como direito fundamental, revela-se o interesse
público da utilização da propriedade tendo em vista os anseios da sociedade.
A função social da propriedade vem reconhecida como um dos princípios basilares da
ordem econômica nacional, no sentido de que representa um dos elementos que garante a
circulação de riquezas. A função social da propriedade, foi explorada pelo professor Miguel Reale
e outros insignes juristas, no Código Civil, artigo 1228, e traduz com todas as letras que a
propriedade cumprirá a sua função social e no inciso segundo, cuida do patrimônio histórico e
artístico e cultural, trazendo grande inovação ao Código Civil brasileiro, indo em sintonia com a
Constituição de 1988.
A seguir listo os princípios fundamentais da propriedade de acordo com Pinto (2013)
como:
1º – Oponibilidade erga omnes: o direito de propriedade é oposto contra qualquer pessoa da
sociedade humana que o viole – caráter absoluto.
2º – Publicidade: o direito de propriedade só é oponível quando se torna público, e a propriedade
se torna pública pelo registro. O registro dá publicidade à propriedade.
3º – Perpetuidade: o direito de propriedade é perpétuo. Não é obrigatório. A propriedade só
desaparece por vontade do proprietário ou por determinação legal. Existe uma exceção que é a
propriedade resolúvel.
4º – Exclusividade: não é um princípio absoluto. Exceção: condomínio.

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5º – Elasticidade: a propriedade pode se distender ao máximo ou comprimir ao máximo à vontade
do proprietário. Quando o proprietário detém todos os poderes, há a propriedade plena. Quando
um dos poderes é retirado do proprietário, chama-se propriedade limitada, o mesmo que direito
real sobre coisas alheias. Ex: superfície, usufruto, hipoteca.

REFERÊNCIAS
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LEX, 1999
BRASIL. Lei Nº. 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em:.
Acesso em: 25 abr. 2023.
BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil, de 05 de outubro 1988. Brasília, 1988.
Disponível em: .Acesso em: 25 abr. 2023.
DINIZ, Maria Helena. Sistemas de registros de imóveis. Editora Saraiva, 1992.
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro, 26ª Edição. Direito das Coisas. São
Paulo: Saraiva, 2011. Volume 4, p. 317
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro, 7ª Edição. Direito das Coisas. São Paulo:
Saraiva, 2012. Volume 5, p. 371.
GRANDISKI, Paulo. Perícias em Edificações. Curso de Especialização em Engenharia de
Avaliações de Bens e Perícias, Apostila CEDEMPT – Londrina, Maringá, set.2001.
https://jus.com.br/artigos/27032/direito-de-propriedade-funcao-social-e-limitacoes-constitucionais
MALUF, Carlos Alberto Dabus. Limitações ao direito de propriedade.Revista da Faculdade de
Direito, Universidade de São Paulo, p. 839-855, 2012.
MEIRELLES, Hely Lopes. Direito de Construir. 7.ed.atual.São Paulo: malheiros,1996
PINTO, Luiz Fernando de Andrade. Direito de propriedade. Curso de direitos reais, 2013.
REZENDE, Vera F. et al. A Outorga Onerosa do Direito de Construir e o Solo Criado. Uma
necessária avaliação das matrizes conceituais. Revista Brasileira de Estudos Urbanos e Regionais
(RBEUR), v. 11, n. 2, p. 51-71, 2009.
TARTUCE, Flávio. Direito das Coisas. 11. ed. ver. e atual. Rio de Janeiro: Forense, 2019.

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