204 - Planilha 4 - 1.0 - Método Comparativo Direto (Rural) (18.06.2021)

PLANILHA E MODELO DE LAUDO PARA AVALIAÇ
Menu
COMPARATIVO DIR
Início Seja bem-vindo(a). Com esta planilha você poderá avaliar imóveis urbanos, abordando
1. Dados Iniciais
2. Roteiro e Mapas IMPORTANTE: LEIA OS PASSOS E ENTENDA A PLANI

3. Características Internas
Dúvidas? Clique nos Links presentes em toda a planilha para ver vídeos explic
4. Relatório Fotográfico preenchimento e análise de cada aba!
5. Croqui de Localização
Passo 1 DADOS INCIAIS
6. Pesquisa
7. Homogeneização No Dados Iniciais você deve inserir informações e fotos principais do imóvel qu
como objetivo apresentar as características mais relevantes do avaliando.
8. Especificação da Avaliação
Gerar PDF
Recomendações Passo 2 INFORMAÇÕES GERAIS

O principal objetivo desta etapa é contextualizar a região do imóvel, apresentan
infraestrutura urbana e descrição do entorno.
Passo 3 CARACTERÍSTICAS INTERNAS

Nesta área você descreverá os principais pontos valorizantes e desvalorizante
características internas por ambiente.
Passo 4 RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
Aqui você deve inserir fotos do imóvel, afim de demonstrar as características in
Passo 5 CROQUI DE LOCALIZAÇÃO
Nesta área você deverá inserir uma imagem de satélite da localização do imóv
Passo 6 PESQUISA
Aqui você deverá descrever as amostras que servirão de dados para a homoge
Passo 7 HOMOGENEIZAÇÃO
Esta é uma das principais etapas de elaboração do laudo, visto que é aqui que
imóvel.
Passo 8 FUNDAMENTAÇÃO
Nesta etapa será fundamentado o laudo conforme a norma de avaliação.

AUDO PARA AVALIAÇÃO IMÓVEIS RURAIS
Precisa de Suporte? Clique aqui
TIVO DIRETO
á avaliar imóveis urbanos, abordando os principais critérios e característica da Engenharia de Avaliações.
S E ENTENDA A PLANILHA
a planilha para ver vídeos explicativos sobre o método,
es e fotos principais do imóvel que será objeto da avaliação, este passo tem
mais relevantes do avaliando.
ERAIS
zar a região do imóvel, apresentando os equipamento comunitários,
S INTERNAS
tos valorizantes e desvalorizante do imóvel, além de descrever suas
OGRÁFICO
e demonstrar as características internas mencionada no passo anterior.
ALIZAÇÃO
de satélite da localização do imóvel e amostras.

servirão de dados para a homogeneização do laudo.
ão do laudo, visto que é aqui que será definido qual o Valor de Mercado do
orme a norma de avaliação.

Laudo de Avaliação - Imóvel Rural
Insira o nome do Autor do Laudo Laudo de Avaliação - Precisão e Fundamentação conforme NBR 14.653-3
Clique aqui para inserir a foto Clique aqui para inserir a foto
Informações Gerais
Solicitante: espólio de antonio florentino Data da Solicitação:
Proprietário: Data da Vistoria:
Endereço: Data do Laudo:
Complemento: Matrícula:
Bairro: Objetivo:
Cidade: UF: CEP: Finalidade:
Informações de Áreas
Matrícula CCIR CAR Projeto do Imóvel
Área: 150.00 ha Área: ha Área: 200.00 ha Área: 900.00 ha
Construída: 200.00 m² Construída: m² Construída: 100.00 m² Construída: 5,000.00 m²
Módulo Fiscal: ha Módulo Fiscal: ha Módulo Fiscal: ha Módulo Fiscal: ha
ITR GEO Área Considerada
Área: 150.00 ha Área: ha Área: 900.00 ha < Projeto do Imóvel
Construída: m² Construída: m² Construída: 5,000.00 m² < Projeto do Imóvel
Módulo Fiscal: ha Módulo Fiscal: ha Módulo Fiscal: - ha < Matrícula
Características do Imóvel
Topografia: Moderadamente Ondulado Cons. Do Solo:
Drenagem: Estradas Internas:
Textura: Melhoramentos:
Util. Economica: Profundidade:
Aproveitamento: Pedregosidade:
Pot. Produtivo: Erosão:

Benfeitorias: Precipitação:
Altitude:
Valor de Mercado
R$ 0.00
#NAME?
Comentários Gerais
O imóvel objeto deste estudo foi avaliado considerando a inexistência de servidões, ônus, posse, domínio, hipoteca, passivos ambientais, vínculos e desapropriações
que onerem o bem avaliado.
Responsável Técnico:
Telefone de Contato:
Assinatura:
Identificação:
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Roteiro do Acesso ao Imóvel
Descritivo Mapa do Roteiro de Acesso
Clique aqui para inserir a foto
Coordernadas
Latitude:
Longitude:
Memorial Descritivo da Área

Descritivo Delimitação da área
Mapa Pedológico da Região

Descritivo Mapa
Para consultar o mapa, clique aqui.
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Benfeitorias de Solo | Distribuição e Acabamentos Internos
Insira aqui o nome da Benfeitoria e/ou Solo
Distribuição Qtd. Piso Paredes Forro Esquadrias
Insira aqui o nome da benfeitoria de/no solo

- - - - - -

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Benfeitorias de Solo | Distribuição e Acabamentos Internos
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Relatório Fotográfico
Inserir Descrição Inserir Descrição
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Mapa de Localização do Imóvel
Clique aqui para -inserir a foto
Mapa de Localização das Amostras
Clique aqui para- inserir a foto
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Avaliando
Endereço: 0
Bairro: 0 Cidade: 0 UF: 0
Área de Terreno (ha): 900.00 Área Construída: 5000.00
Situação: Preço Anunciado: N/A
Hidrográfia: Fonte: N/A Inserir a foto
Topográfia: Moderadamente Ondulado Informante: N/A

Benfeitorias Contato N/A
Classes de Solo
I 100% IIIw(a) 64% IVe,s 44% VIIe,s 17%
IIs 88% IIIe 60% Vw(a) 39% VIII 13%
IIe 80% IIIe,s 56% VIe 32% Áterreno(ha): 0.00 100%

IIe,s 74% IVs 50% VIe,s 26%
Índice Cálculado: 0%
IIIs 68% IVe 47% VIIe 23%
Observações:
Elemento Comparativo 1
Endereço:
Bairro: Cidade: UF:
Área de Terreno (ha): Área Construída:
Situação: Preço Anunciado:
Hidrográfia: Fonte: Inserir a foto
Topográfia: Informante:
Benfeitorias Contato
Classes de Solo

Observações:
Endereço:
Bairro: Cidade: UF:
Classes de Solo

Observações:
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Endereço:
Bairro: Cidade: UF:
Classes de Solo

Observações:
Endereço:
Bairro: Cidade: UF:
Classes de Solo

Observações:
Endereço:
Bairro: Cidade: UF:
Classes de Solo

Observações:
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Endereço:
Bairro: Cidade: UF:
Classes de Solo

Observações:
Endereço:
Bairro: Cidade: UF:
Classes de Solo

Observações:
Endereço:
Bairro: Cidade: UF:
Classes de Solo

Observações:
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Endereço:
Bairro: Cidade: UF:
Classes de Solo

Observações:
Endereço:
Bairro: Cidade: UF:
Classes de Solo

Observações:
Endereço:
Bairro: Cidade: UF:
Classes de Solo

Observações:
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Endereço:
Bairro: Cidade: UF:
Classes de Solo

Observações:
Endereço:
Bairro: Cidade: UF:
Classes de Solo
I 100% 20.00 4% IIIw(a) 64% 50.00 10% IVe,s 44% 150.00 30% VIIe,s 17% 280.00 56%

Observações:
Endereço:
Bairro: Cidade: UF:
Classes de Solo
I 100% 20.00 4% IIIw(a) 64% 50.00 10% IVe,s 44% 150.00 30% VIIe,s 17% 280.00 56%

Observações:
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Homogeneização de Dados
A Vl de Mercado Á. de Terreno F. Oferta Unit/ha Área Situação Topografia Produto Unit-ha Homo
Fatores
1 R$ - 0.00 1.00 R$ - 0.950 1.000 0.900 1.000 1.000 1.000 1.000 0.86 R$ -
2 R$ - 0.00 1.00 R$ - 0.950 1.000 0.900 1.000 1.000 1.000 1.000 0.86 R$ -
3 R$ - 0.00 1.00 R$ - 0.950 1.000 0.900 1.000 1.000 1.000 1.000 0.86 R$ -
4 R$ - 0.00 1.00 R$ - 0.950 1.000 0.900 1.000 1.000 1.000 1.000 0.86 R$ -
5 R$ - 0.00 1.00 R$ - 0.950 1.000 0.900 1.000 1.000 1.000 1.000 0.86 R$ -
6 R$ - 0.00 1.00 R$ - 0.950 1.000 0.900 1.000 1.000 1.000 1.000 0.86 R$ -
7 R$ - 0.00 1.00 R$ - 0.950 1.000 0.900 1.000 1.000 1.000 1.000 0.86 R$ -
8 R$ - 0.00 1.00 R$ - 0.950 1.000 0.900 1.000 1.000 1.000 1.000 0.86 R$ -
9 R$ - 0.00 1.00 R$ - 0.950 1.000 0.900 1.000 1.000 1.000 1.000 0.86 R$ -
10 R$ - 0.00 1.00 R$ - 0.950 1.000 0.900 1.000 1.000 1.000 1.000 0.86 R$ -
Média R$ - Média R$ -
Desvio 0.00 Desvio 0.00
Coef. de variação 0.00 Coef. de variação 0.00
Média Saneada R$ 0.00

Limite Inferior R$ -
Limite Superior R$ -
Amostras Saneadas 0
Amostras Descartadas 10
Área (ha) Unit/ha Fator Ajuste
Valor de Mercado x x = R$ 0.00
900.00 R$0.00 1.00
Tratamento Estátistico
DADOS Residual % e Dispersão
100%
Número de Amostras Coletados: 10
90%
Número de Amostras Saneados: 0 80%
70%
Limite Inferior (p/ha): R$ 0.00
60%
Média Aritmética (p/ha): R$ 0.00 50%
R$ 0.00 40%
Limite Superior (p/ha):
30%
Média Saneada (p/ha): R$ 0.00 20%
T. de Student: 0.000 10%
0%
Desvio Padrão: 0.00 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Coeficiente de Variação: 0.000 R$1.00

R$0.90
INTERVALO DE CONFIABILIDADE R$0.80
R$0.70
Resultado(p/ha): R$ 0.00 R$0.60
0.00% R$ 0.00 R$0.50

Inferior (p/ha):
R$0.40
Superior (p/ha): 0.00% R$ 0.00 R$0.30
Amplitude Total 0.00% R$0.20
R$0.10
R$-
Comentários sobre o cálculo
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Especificação da Avaliação | NBR 14.653-3 | 2019
Fundamentação
Tabela 4 - Grau de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores
Item Descrição
1 Caracterização do bem avaliando
Completa quanto aos atributos utilizados no tratamento 2 Pontos
2 Quantidade mínima de dados efetivamente utilizados
3 1 Ponto
3 Apresentação dos dados
Atributos relativos a todos os dados e variáveis analisados na modelagem 2 Pontos
4 Origem dos fatores de homogeneização (conforme 7.7.2.1)
Publicações 2 Pontos
5 Intervalo admissível de ajuste para o conjunto de fatores
0,80 a 1,25 3 Pontos
Tabela 5 – Enquadramento segundo o grau de fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores
Item Descrição
1 Pontos obtidos
10 Pontos
2 Itens Obrigatórios
Todos, no mínimo no grau I
3 Grau de Fundamentação Obtido
Grau I
Precisão
Tabela 6 – Grau de precisão da estimativa de valor no caso de utilização do método comparativo direto de dados de mercado
1 Amplitude do Intervalo de Confiança Obtido
0.00%
2 Grau de Precisão Obtido
Grau III
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RECOMENDAÇÕES QUANTO A AVALIAÇÃO
1. Quanto a Caracterização de ativos e passivos ambientais | Item 7.3.2.9 NBR 14.653-3/2019

Os ativos e passivos ambientais eventualmente existentes, caso façam parte do objeto da avaliação, podem ser valorados à parte, seguindo os critérios
da ABNT NBR 14653-6, no que couber, e apresentados em separado do valor do bem. O avaliador deve declarar no laudo se a avaliação considera ou
não a existência de ativos e passivos ambientais.
2. Quanto aos elementos comparativos | Item 7.4.1 NBR 14.653-3/2019

A pesquisa pode abranger dados localizados em diversos municípios situados dentro da região geoeconômica do bem avaliando, defnida e justificada no
laudo.
As fontes devem ser diversifcadas tanto quanto possível. A identifcação das fontes é necessária, exceto no laudo de uso restrito, quando as partes
podem acordar diferentemente. | Item 7.4.3.4
Os dados devem ter suas características descritas pelo profssional da engenharia de avaliações e sua localização informada, com o grau de
detalhamento que permita compará-los com o bem avaliando. | Item 7.4.3.7
3. Quanto ao Tratamento de Dados | Anexo B NBR 14.653-3/2019

Para a utilização deste tratamento, considera-se como dado com atributos semelhantes aqueles em que cada um dos fatores de homogeneização,
calculados em relação ao avaliando, estejam contidos entre 0,50 e 2,00. | B.1.2.1
O preço homogeneizado de cada dado amostral, resultado da aplicação de todos os fatores de homogeneização, deve estar contido no intervalo de
0,50 a 2,00, em relação ao preço observado no mercado. | B.1.2.2
4. Quanto ao processo de homogeneização | Anexo B NBR 14.653-3/2019

É o produto dos fatores pelos preços observados dos dados | Item B.4
5. Quanto a Coleta do Solo
Cada propriedade precisa de uma quantidade de nutrientes para ter o melhor rendimento. E você sabe que a adubação de um ano não serve para a
safra seguinte!
Para determinar tudo isso, é preciso de uma boa análise de solo.
Então, recomendamos, que seja feito a análise de solo textural.
Este modelo de laudo foi elaborado por nós da IEA Engenharia. Cas
ou ace
QUALQUER ALTERAÇÃO REALIZ
Esquema de classes, subclasses e unidades de capacidade de uso (A

Menu
Menu As limitações de uso foram subdividadas e designadas na forma de letras, onde:
- e: indica limitação pela erosão presente ou potencial;
Início - s: limitações relativas as solo
- a/w: limitações por excesso de água
1. Dados Iniciais
- c: limitações climáticas
2. Roteiro e Mapas
3. Características Internas Classes Subclasses Unidades Capacidade d
4. Relatório Fotográfico I I
5. Croqui de Localização
II Declividade acentuado II
6. Pesquisa
III Declividade longo II
7. Homogeneização
8. Especificação da Avaliação IV Mudança textual abrupta II

Gerar PDF
V Erosão laminar III
Recomendações
VI Erosão em Sulcos III

e
VII Erosão Voçorocas III
VIII Erosão eólica III
Depósitos de erosão IV
Permeabilidade baixa IV
Horizonte arenoso IV
Pouca fertilidade V
Textura arenosa em todo o perfil VI
Pedregosidade VI
Argilas expansivas VII
Baixa saturação em bases VII
s Toxidade de aluminio VIII

s
Baixa capacidade de troca
Ácidos sulfatos e sulfetos
Alta saturação com sódio
Excesso de sais solúveis
Excesso de caronatos
Lençol freático elevado
Risco de inundação
w (a)
Subsidência em solos orgânicos
Deficiência oxigênio no solo
Seca prolongada
Geada
c Ventos frios
Granizo
Neve
Distribuição de Águas Superficiais

Deslandes, Cristiano Augusto - Avaliação de Imóveis Rurais (2002)
Nº Tipo RH: Qualificações
Recursos Naturais: margem de rios secundários, ou de grande rio, com v

e intermitentes, córregos ou veredas, lagoas, etc.
1 Muito bom
Recursos artificiais: serviços de fornecimento público, cisternas, po
represas, caixas d'águas, bebedouros, etc.
Recursos Naturais: margem de rios secundários, ou nascentes perenes e

ou veredas, lagoas, etc.
2 Bom
Recursos artificiais: cisternas, poços, artesianos, açudes, represas, cai
etc.
Recursos naturais: margem de rio secundário, nascentes perenes e int
veredas, lagoas, etc.
3 Normal
Recursos artificiais: cisternas, poços artesianos, açudes, represas, caixas
Recursos naturais: nascentes perenes e intermitentes, córregos ou vered

4 Regular Recursos artificiais: cisternas, poços artesianos, açudes, represas, caix
etc.
Recursos naturais ou artificiais que não possibilitem a total utilização d

5 Ruim vocação regional e natural.
6 Muito ruim Inexistência de recursos naturais ou artificiais, o que impossibilita a util

de sua vocação regional e natural.
r nós da IEA Engenharia. Caso tenha alguma dúvida favor nos contatar através do e-mail: contato@ieaengenharia.com.br
ou acesse www.ieaengenharia.com.br.
ALTERAÇÃO REALIZADA NESTA ABA, PODERÁ GERAR DANOS IRRECUPERÁVEIS NO MODELO DE LAUDO |
s de capacidade de uso (Adaptado de Peralta, 1963) Situação

tras, onde: Elaborado pelo Engº Otávio Teixeira Mendes So
Situação
Capacidade de Uso da Terra - Classes/Subclasses
100% I 100% Ótima
80% IIs 88% Muito boa
80% IIe 80% Boa
80% IIe,s 74% Desfavorável
61% IIIs 68% Má
61% IIIw(a) 64% Péssima
61% IIIe 60%
61% IIIe,s 56%
47% IVs 50%
47% IVe 47% Situação
Elaborado por SEAD-GO

47% IVe,s 44%
39% Vw(a) 39% Descrição
29% VIe 32% Plano
29% VIe,s 26% Suave Ondulado
20% VIIe 23% Moderadamente Ondulado
20% VIIe,s 27% Ondulado
13% VIII 13% Fortemente Ondulado

de Águas Superficiais
alificações Escala de Valor Adotado
os, ou de grande rio, com várias nascentes perenes

etc. Entre 1,30 e 1,50, quando
relacionados "a qualidade, 1.30
to público, cisternas, poços artesianos, açudes, quantidade e distribuiçao
dos recursos hídricos"
os, ou nascentes perenes e intermitentes, córregos Entre 1,15 e 1,29, quando

relacionados à quantidade,
qualidade e distribuição 1.15
os, açudes, represas, caixas d'água, bebedouros, dos recursos hídricos.
, nascentes perenes e intermitentes, córregos ou Entre 1,01 e 1,14, quando
relacionados à quantidade,
qualidade e distribuição 1.01
s, açudes, represas, caixas d'água, bebedouros, etc dos recursos hídricos.
Fixo em 1,00, quando a

mitentes, córregos ou veredas, lagoas, etc. quantidade, qualidade e
distribuição dos recursos 1.00
os, açudes, represas, caixas d'água, bebedouros, hídricos não contribuem
para melhorar as condições
do imóvel rural.
Entre 0,80 e 0,99, quando

bilitem a total utilização do imóvel, dentro de sua relacionados à quantidade, 0.80
qualidade e distribuição
dos recursos hídricos.
Entre 0,50 e 0,79,

o que impossibilita a utilização do imóvel, dentro dependendo da vocação
regional e natural do 0.50
imóvel.
aria.com.br
RÁVEIS NO MODELO DE LAUDO | CUIDADOS
Situação do Imóvel do ponto de vista da circulação

rado pelo Engº Otávio Teixeira Mendes Sobrinho, Avaliações para Garantia, Ed. PINI, 1983
Características
Tipo de estrada Importância das Distâncias Praticabilidade durante o ano Escala de valor
Asfaltada Limitada Permanente 100%
1º Classe sem asfato Relativa Permanente 95%
Não pavimentada Significativa Permanente 90%
Vias e distâncias se
Estradas e servidões Sem condições satisfatórias 80%
equivalendo
Distâncias e classes se
Fechos nas servidões Problemas sérios com chuvas 75%
equivalendo
Fechos e interceptações por Problemas sérios mesmo com
- 70%
córregos sem pontes seca
Situação do Imóvel do ponto de vista da circulação
rado por SEAD-GO
Descrição Variação Adotado
0 a 3% 1.00
Ondulado 3 a 8% 0.95
radamente Ondulado 8 a 13% 0.90
ado 13 a 20% 0.85
mente Ondulado 20 a 45% 0.80

Fator Área
Elaborado pelo Prof. Dr. Carlos Arantes (2013)
Baseado na relação entre o índice do loca
observações "in loco", fatores de pondera
realizados pelo Avaliador. Esse fator tem com
estão situados os imóveis pesquisados. Os fat
Área Escala
até 500 ha 1.00
de 500 a 1.500 ha 0.95
de 1.500 a 2.500 ha 0.90
de 2.500 a 5.000 ha 0.85
Acima de 5.000 ha 0.80

Fator Transposição
ção entre o índice do local avaliando em relaçao ao índice do local pesquisado e é obtido através de
loco", fatores de ponderação, pesquisa imobiliária e pelos conhecimentos de trabalhos desta natureza
Avaliador. Esse fator tem como objetivo depreciar ou valorizar o imóvel avaliando, conforme o local em que
imóveis pesquisados. Os fatores de transposição geralmente adotados estão situados na faixa de 0,50 a 1,50.
Fator Fonte
A superestimativa dos dados de oferta (elasticidade dos negócios) deverá ser descontada do valor total pela aplicação do fa
médio observado no mercado. Na impossibilidade da sua determinação, pode ser aplicado o fator consagrado 0,9 (desconto
10% sobre o preço original pedido). Todos os demais fatores devem ser considerados após a aplicação do fator oferta.
Fonte Descrição
Transação Em contato com o informante o imóvel encontra-se vendido.
Oferta Em contato com o informante o imóvel está anunciado para venda.

valor total pela aplicação do fator
ator consagrado 0,9 (desconto de
plicação do fator oferta.
Escala de valor
1.00
0.90

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2. Roteiro e Mapas IMPORTANTE: LEIA OS PASSOS E ENTENDA A PLANI

Recomendações Passo 2 INFORMAÇÕES GERAIS

Passo 3 CARACTERÍSTICAS INTERNAS

Passo 4 RELATÓRIO FOTOGRÁFICO

Aqui você deve inserir fotos do imóvel, afim de demonstrar as características in

Passo 5 CROQUI DE LOCALIZAÇÃO

Nesta etapa será fundamentado o laudo conforme a norma de avaliação.

e demonstrar as características internas mencionada no passo anterior.

de satélite da localização do imóvel e amostras.

orme a norma de avaliação.

Pot. Produtivo: Erosão:

Clique aqui para inserir a foto

Memorial Descritivo da Área

Clique aqui para inserir a foto

Mapa Pedológico da Região

Clique aqui para inserir a foto

Para consultar o mapa, clique aqui.

Insira aqui o nome da benfeitoria de/no solo

Insira aqui o nome da benfeitoria de/no solo

Insira aqui o nome da benfeitoria de/no solo

Insira aqui o nome da benfeitoria de/no solo

Insira aqui o nome da benfeitoria de/no solo

Insira aqui o nome da benfeitoria de/no solo

Insira aqui o nome da benfeitoria de/no solo

Insira aqui o nome da benfeitoria de/no solo

Inserir Descrição Inserir Descrição

Inserir Descrição Inserir Descrição

Inserir Descrição Inserir Descrição

Inserir Descrição Inserir Descrição

Inserir Descrição Inserir Descrição

Inserir Descrição Inserir Descrição

Inserir Descrição Inserir Descrição

Inserir Descrição Inserir Descrição

Inserir Descrição Inserir Descrição

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Mapa de Localização das Amostras

Clique aqui para- inserir a foto

Topográfia: Moderadamente Ondulado Informante: N/A

IIs 88% IIIe 60% Vw(a) 39% VIII 13%

IIe 80% IIIe,s 56% VIe 32% Áterreno(ha): 0.00 100%

IIs 88% IIIe 60% Vw(a) 39% VIII 13%

IIe 80% IIIe,s 56% VIe 32% Áterreno(ha): 0.00 100%

IIs 88% IIIe 60% Vw(a) 39% VIII 13%

IIe 80% IIIe,s 56% VIe 32% Áterreno(ha): 0.00 100%

IIs 88% IIIe 60% Vw(a) 39% VIII 13%

IIe 80% IIIe,s 56% VIe 32% Áterreno(ha): 0.00 100%

IIs 88% IIIe 60% Vw(a) 39% VIII 13%