FUNDAÇÃO ESCOLA DE COMÉRCIO ALVARES PENTEADO

MESTRADO EM CIÊNCIAS CONTÁBEIS

SIMONE MARIA NETO NOGUEIRA JUNQUEIRA

A LEGISLAÇÃO SOBRE O PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

NAS AQUISIÇÕES IMOBILIÁRIAS: OS IMPACTOS DO
REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO (RET)

Dissertação apresentada ao Centro Universitário

Álvares Penteado – UNIFECAP, como requisito
para a obtenção do título de Mestre em Ciências
Contábeis.

Orientador: Prof. Dr. Marcos Reinaldo

Severino Peters
Co-orientador: Prof. Dr. Mauro Fernando Gallo

São Paulo

2008
 FUNDAÇÃO ESCOLA DE COMÉRCIO ÁLVARES PENTEADO - FECAP
Reitor: Prof. Dr. Sergio de Gouvea Franco
Pró-reitor de Graduação: Prof. Edison Simoni da Silva
Pró-reitor de Pós-graduação: Prof. Dr. Sergio de Gouvea Franco
Coordenador do Mestrado em Ciências Contábeis: Prof. Dr. Claudio Parisi

FICHA CATALOGRÁFICA

Junqueira, Simone Maria Neto Nogueira

J95L A legislação sobre o patrimônio de afetação nas aquisições imobiliárias: os
impactos do regime especial de tributação (RET) / Simone Maria Neto Nogueira
Junqueira. - - São Paulo, 2008.
126 f.

Orientador: Prof. Dr. Marcos Reinaldo Severino Peters

Co-orientador: Prof. Dr.Mauro Fernando Gallo

Dissertação (mestrado) – Fundação Escola de Comércio Álvares Penteado -

FECAP - Mestrado em Ciências Contábeis.

1. Mercado imobiliário - Legislação 2. Impostos – Custos.

CDD 333.33
 FOLHA DE APROVAÇÃO

SIMONE MARIA NETO NOGUEIRA JUNQUEIRA

A LEGISLAÇÃO SOBRE O PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO NAS

AQUISIÇÕES IMOBILIÁRIAS: OS IMPACTOS DO REGIME
ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO (RET)

Dissertação apresentada à Fundação Escola do Comércio Álvares Penteado -

FECAP, como requisito para a obtenção do titulo de Mestre em Ciências
Contábeis.

BANCA EXAMINADORA:

Prof. Dr. Mauro Fernando Gallo

Fundação Escola do Comércio Álvares Penteado –FECAP
Professor Co-orientador

Prof. Dr. Benedito Felipe de Souza

Universidade Sagrado Coração – USC

Prof. Dr. Marcos Reinaldo Severino Peters

Fundação Escola do Comércio Álvares Penteado –FECAP
Professor Orientador – Presidente da Banca Examinadora

São Paulo, 28 de novembro de 2008.

 DEDICATÓRIA

Ao Renato, por todo carinho, compreensão e incentivo, facilitando toda trajetória à conclusão
deste trabalho.
Aos meus filhos, Giovanna, Julianna, Renato e Ana Júlia que compreenderam a minha ausência
ao longo destes 2 anos.
A Deus que me guia em todos momentos de minha vida.
 AGRADECIMENTOS

Agradeço ao Prof. Dr. Marcos Reinaldo Severino Peters, meu orientador, pelo
apoio e dedicação;

Ao Prof. Dr. Mauro Fernando Gallo, pela colaboração e incentivo;

Ao Prof. Dr. Benedito Felipe de Souza, por ser o idealizador desta jornada;

Ao Prof. Dr. Anísio Candido Pereira, por todo apoio;

Às Faculdades Integradas de Ourinhos, pelo incentivo dado, para a concretização

deste curso.

Muito obrigado à todos.

A casa própria ainda hoje ressoa com tanta profundidade quanto há um século. Mesmo
na era digital, tijolo e argamassa são os fatores que nos dão estabilidade nos fazem
sentir em casa.
Alan Greenspan, ex-presidente do Federal Reserve Board (Fed), o Banco Central dos
EUA
 RESUMO

A habitação sempre foi uma preocupação do homem, a princípio como um lugar

seguro onde pudesse proteger a prole e a si mesmo, depois, essa forma de
abrigo evoluiu através dos tempos com o crescimento do déficit habitacional, a
baixa qualidade nos materiais utilizados nos empreendimentos imobiliários, a
carga tributária questionada por empresas do setor; sinalizavam que as
alterações nas Leis que regulamentam o setor da construção civil seriam
necessárias, até que no ano de 2004, o Presidente da República, sancionou a Lei
nº. 10.931/04, que dispõe sobre o Patrimônio de Afetação, propõe uma certa
proteção para comprador em caso de uma dificuldade financeira da empresa
incorporadora. O objetivo geral do trabalho é verificar a percepção dos envolvidos:
prováveis compradores, alunos do curso de Ciências Contábeis e do Curso de
Direito; se há conhecimento da Lei, da proteção proposta e como esta percepção
interfere na opção da compra de um imóvel. Como objetivo específico está o
custo tributário e os métodos de tributação. No estudo observa-se que os
prováveis compradores, na grande maioria não conhecem a Lei mas, percebem a
sua proteção e que seria decisiva na compra de um imóvel. No aspecto do custo
tributário, observa-se que o Regime Especial de Tributação (RET) não é
vantajoso para a empresa incorporadora e, poucas utilizam. Dentro deste
contexto, nota-se que uma Lei se não tiver aplicabilidade, ou seja, com a qual a
sociedade não altera os costumes, pode cair em desuso.

Palavras-chave: Mercado imobiliário. Custo tributário. Patrimônio de afetação.

 ABSTRACT

Housing has always been a concern of man, at first as a safe place where he
could protect his offspring and himself, then, that shelter form developed through
the times with the growth of the housing deficit, the low quality in the materials
used in the real estate developments, the tax burden questioned by companies of
the section; they signaled that the alterations in the Laws that regulate the section
of the building sector would be necessary. Then, in 2004, the President,
sanctioned the Law nº 10.931/04, that disposes on the Affected Equity, proposing
a certain protection for the buyer, in case of financial difficulty of the developing
company. The general objective of this work is to verify the perception of those
involved: probable buyers, students of Accounting Sciences Course and Law
Course; to verify how much knowledge of the Law there is, of the proposed
protection and how this perception interferes in the option of the purchase of a
property. The specific objective is the tributary cost and the taxation methods. In
the study it is observed that the great majority of probable buyers don't know the
Law but they notice its protection and that it would be decisive in the purchase of a
property. In the aspect of the tributary cost, it is observed that the Special Regime
of Taxation (RET) is not advantageous for the developing company and few of
them use it. In this context, it is noticed that if a Law is not applicable, in which the
society doesn't alter the habits, it might not be used after all.

Key-words: Real estate market Tributary cost. Affected Equity.

 LISTA DE GRÁFICOS

Gráfico 1 - Evolução na criação de empresas ................................................... 35

Gráfico 2 - PIS e COFINS não cumulativo x cumulativo.................................... 65
Gráfico 3 - Resumo de impostos ....................................................................... 86
Gráfico 4 - Faixa etária ...................................................................................... 92
Gráfico 5 - Questões 6 e 7 - agrupadas ............................................................ 93
Gráfico 6 - Questões 9 e 10 - agrupadas .......................................................... 94
Gráfico 7 - Questão 11 comparada por curso ................................................... 94
Gráfico 8 - Questões 12 e 13 - agrupadas ........................................................ 96
Gráfico 9 - Curso e questão 10 ......................................................................... 98
Gráfico 10 - Curso e questão 13 ......................................................................... 98
Gráfico 11 - Recursos concedidos no período em unidades – SBPE - 2008 .... 101
Gráfico 12 - Faixa de valor x número de prestações ......................................... 102
 LISTA DE QUADROS

Quadro 1 - Conceito de receita ........................................................................... 45

Quadro 2 - Determinação do resultado no caso de avaliação do andamento por
medição ............................................................................................. 50
Quadro 3 - Determinação do resultado no caso de avaliação do andamento com
base nos custos incorridos ................................................................ 51
Quadro 4 - Alíquotas por faixa de receita no Super Simples - Anexo IV .............. 69
 LISTA DE TABELAS
Tabela 1 - Carga tributária no setor da construção civil 2003 ........................... 20
Tabela 2 - Carga tributária no setor da construção – Brasil 2003 ..................... 21
Tabela 3 - Necessidades de investimento em habitação, 2007-2010 ............... 30
Tabela 4 - Empregos na construção civil - canteiro de obras ............................ 31
Tabela 5 - Empregos na construção civil – patamares diferenciados ............... 31
Tabela 6 - Número de empreendimentos lançados em São Paulo ................... 32
Tabela 7 - Características das unidades domiciliares lançadas em São Paulo. 33
Tabela 8 - Empresas classificadas por número de empregados e receita ........ 35
Tabela 9 - Determinação do resultado no caso de avaliação do andamento por
medição ................................................................................................................ 51
Tabela 10 - Evolução da carga tributária - arrecadação total 1996-2006 ............ 58
Tabela 11 - DRE Lucro Real Anual ..................................................................... 62
Tabela 12 - LALUR .............................................................................................. 63
Tabela 13 - Cálculo do Imposto de Renda - Lucro Real - Anual ......................... 63
Tabela 14 - Cálculo da CSLL - Lucro Real .......................................................... 63
Tabela 15 - Desconto PIS/COFINS não cumulativo ............................................ 64
Tabela 16 - PIS/COFINS cumulativo ................................................................... 65
Tabela 17 - DRE Lucro Presumido Anual ........................................................... 67
Tabela 18 - Cálculo da CSLL e IRPJ - Lucro Presumido - Anual ........................ 67
Tabela 19 - Cálculo dos tributos pelo Super Simples .......................................... 69
Tabela 20 - Distribuição dos tributos - RET ......................................................... 70
Tabela 21 - Cálculo dos tributos pelo RET .......................................................... 71
Tabela 22 - Lista de empresas por ordem de participação no mercado - 2007... 77
Tabela 23 - Lista de empresas por número de unidades lançadas - 2007 .......... 77
Tabela 24 - Lista de empresas por número de lançamentos - 2007 ................... 77
Tabela 25 - IRPJ e CSLL - CYRELA ................................................................... 79
Tabela 26 - Receita de vendas a apropriar - CYRELA ........................................ 80
Tabela 27 - Comparativo de tributos - alíquotas.................................................. 81
Tabela 28 - Exemplo dos tributos no Lucro Real Anual - RET ............................ 82
Tabela 29 - LALUR com ajustes do RET ............................................................ 83
Tabela 30 - IRPJ e CSLL (RET) .......................................................................... 83
Tabela 31 - Comparativo de imposto a pagar por faixa de receita ...................... 85
Tabela 32 - Resumo descritivo ............................................................................ 91
 LISTA DE TABELAS

Tabela 33 - Qui quadrado - curso e questão 11 .................................................. 95

Tabela 34 - Correlação de Pearson .................................................................... 97
Tabela 35 - Teste t - percepção .......................................................................... 99
 LISTA DE SIGLAS

BACEN Banco Central do Brasil

BNDS Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social
BNH Banco Nacional da Habitação
BOVESPA Bolsa de Valores do Estado de São Paulo
BP Balanço Patrimonial
CBIC Câmara Brasileira da Indústria da Construção
CCI Cédulas de Crédito Imobiliário
CFC Conselho Federal de Contabilidade
COFINS Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social
CRC Conselho Regional de Contabilidade
CRI Certificados de Recebíveis Imobiliários
CSLL Contribuição Social sobre o Lucro Líquido
CTN Código Tributário Nacional
DARF Documento de Arrecadação de Receitas Federais
DFC Demonstração de Fluxo de Caixa
DLPA Demonstração dos Lucros e Prejuízos Acumulados
DMPL Demonstração das Mutações do Patrimônio Líquido
DOAR Demonstração das Origens e Aplicações de Recursos
DRE Demonstração do Resultado do Exercício
EMBRAESP Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio
EPP Empresa de Pequeno Porte
FGTS Fundo de Garantia por Tempo de Serviço
FGV Fundação Getúlio Vargas
IBGE Instituto Brasileiro de Geografia E Estatística
IBPT Instituto Brasileiro de Planejamento Tributário
ICMS Imposto sobre Operações Relativas à Circulação de
Mercadorias e sobre Prestações de Serviços de Transporte
Interestadual, Intermunicipal e de Comunicação
IN SRF Instrução Normativa da Secretaria da Receita Federal
IPI Imposto sobre Produtos Industrializados
 LISTA DE SIGLAS

IRPJ Imposto de Renda Pessoa Jurídica

ISS Imposto sobre Serviços
LALUR Livro de Apuração do Lucro Real
LC Lei Complementar
LCI Letra de Crédito Imobiliário
MPE Micro e Pequena Empresa
MTE Ministério do Trabalho e Emprego
NBC Norma Brasileira de Contabilidade
NBC P Norma Brasileira de Contabilidade Profissional
NBC T Norma Brasileira de Contabilidade Técnica
PASEP Programa de Formação do Patrimônio do Servidor Público
PIB Produto Interno Bruto
PIR Provisão do Imposto de Renda
PIS Programa de Integração Social
REF Resultado de Exercícios Futuros
RET Regime Especial de Tributação
RIR Regulamento do Imposto de Renda
SBPE Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo
SECOVI Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e
Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São
Paulo
SFH Sistema Financeiro da Habitação
SFI Sistema de Financiamento Imobiliário
SINAPI Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da
Construção Civil
SINDUSCONSP Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São
Paulo
Q6 Questão 6
Q7 Questão 7
Q8 Questão 8
Q9 Questão 9
 LISTA DE SIGLAS

Q10 Questão 10
Q11 Questão 11
Q12 Questão 12
Q13 Questão 13
 SUMÁRIO

1 INTRODUÇÃO ............................................................................................ 16
1.1 Descrição sucinta do tema .......................................................................... 17
1.2 Justificativa .................................................................................................. 18
1.3 Delimitação.................................................................................................. 22
1.4 Problema de pesquisa ................................................................................. 23
1.5 Hipótese ...................................................................................................... 23
1.6 Objetivo geral .............................................................................................. 24
1.6.1 Objetivo específico ................................................................................... 24
1.7 Estrutura do trabalho ................................................................................... 25

2 CONCEITUAÇÃO E FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA................................. 27

2.1 A contabilidade e os tributos ....................................................................... 35
2.2 Tributos ....................................................................................................... 52
2.3 Enquadramento de empresas pela tributação ............................................. 58
2.3.1 Lucro real ................................................................................................. 59
2.3.2 Lucro presumido ....................................................................................... 65
2.3.3 Super simples-Simples Federal ................................................................ 68
2.3.4 Regime especial de tributação(RET) ........................................................ 70
2.4 Patrimônio de afetação................................................................................ 71
2.5 Estudo tributário .......................................................................................... 75

3 METODOLOGIA ......................................................................................... 87
3.1 Classificação da pesquisa ........................................................................... 87
3.2 Caracterização da amostra ......................................................................... 89
3.3 Coleta e tratamento dos dados ................................................................... 89

4 APRESENTAÇÃO E ANÁLISE DOS DADOS ............................................ 92

4.1 Pesquisa com incorporadoras e loteadoras ................................................ 99
4.1.1 Pesquisa com incorporadoras ................................................................... 99
4.1.2 Pesquisa com loteadoras ........................................................................ 103

5 CONSIDERAÇÕES FINAIS ...................................................................... 104

REFERÊNCIAS.................................................................................................. 107

APÊNDICE A - Cálculo de tributos por faixa de faturamento ..................... 117

APÊNDICE B - Questionário para alunos ..................................................... 123
APÊNDICE C - Entrevista com o diretor do Grupo Santa Paula ................. 124
ANEXO A - DRE - CYRELA BRAZIL REALTY S.A. ......................................... 126
 16

1 INTRODUÇÃO

A habitação sempre foi uma preocupação do homem, a princípio como

um lugar seguro onde pudesse proteger a prole e a si mesmo, depois essa forma
de abrigo evoluiu através dos tempos. A necessidade por água e alimentos fez
com que os povos se movimentassem de uma região para outra, iniciando o
desenvolvimento da pecuária e da agricultura, estabelecendo-se em caráter
permanente em determinados locais. Assim começaram a se formar as cidades
ao redor de rios. Segundo Mumford (1998), a primeira se desenvolveu na
Mesopotâmia em 3500 a.C. entre os rios Tigre e Eufrates.

O crescimento da população provoca a necessidade de organização, pois

os problemas começavam a surgir, como o lixo que acarretava doenças. Os
sistemas governamentais são instalados, ficando responsáveis pelo fornecimento
de serviços como a construção de estruturas, o comércio e a criação de leis que
protegiam as cidades contra ataques inimigos. Em decorrência da organização,
surgem os primeiros impostos sobre as classes trabalhadoras, com o objetivo de
financiar os programas sociais da cidade. O rei da Babilônia, por volta do ano de
1700 a.C, publica um código de conduta e ética conhecido por Código de
Hamurábi, como mostra Armando Souto Maior (1973, p. 39): “.... quando um
arquiteto construir uma casa, tão negligentemente que ela se desmorone, e que o
proprietário morra na derrocada, esse arquiteto deve ser morto ...” Desde então,
vem-se observando a necessidade constante de legislação específica no sentido
de regulamentar diversos setores, mas, principalmente, o da construção civil.

A necessidade de normas que regulassem diversos setores vinha sendo

acompanhada de acordo com a evolução da sociedade; até que, em 1964, surgiu
uma nova regulamentação da construção civil no Brasil. O Presidente da
República sancionou a Lei nº. 4.591/64 (BRASIL,1964), que dispõe sobre o
condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. O aumento do déficit
habitacional já vinha sinalizando que algumas providências teriam de ser
tomadas, no sentido de incentivar o crescimento da atividade imobiliária. Um dos
maiores problemas que foram vivenciados por compradores de imóveis, em um
passado recente, foi a baixa qualidade das construções imobiliárias. Outra
preocupação foi a tributação que os incorporadores questionavam: a alta carga
 17

incidente sobre as obras. Os bancos, em alguns casos, arcaram com o ônus, ao

emprestar o dinheiro para as empresas, sem acompanhar se o capital estava
sendo bem aplicado. Em outros casos, quem arcava com o ônus eram os
compradores.

Desde então, vêm sendo feitas alterações na legislação que envolve as

incorporações imobiliárias, visando certa proteção, tanto aos compradores como
aos órgãos financiadores.

1.1 Descrição sucinta do tema

No primeiro momento da construção, quando os homens buscavam a

proteção e os alimentos; os abrigos eram construídos com a única preocupação
de dar segurança aos habitantes, sem o conhecimento sobre os custos das obras,
o controle financeiro. A contabilidade, que tem como objeto o controle do
patrimônio, e as leis eram inexistentes na época inicial da civilização. Muitas
transformações ocorreram até que começaram a surgir casos de empresas que,
de certa forma, lesavam seus compradores, causando preocupação em alguns
segmentos envolvidos como: instituições financeiras, promitentes compradores e
Governo.

A Lei nº. 4.591/64 (BRASIL, 1964) regulamenta o âmbito dos condomínios

e das edificações, mas não cita a cobrança dos tributos, podendo a empresa
optar por aqueles permitidos para o setor da construção civil. Entretanto, em
2004, esta lei recebeu algumas alterações com a criação da Lei nº. 10.931/04
(BRASIL 2004) que dispõe sobre o Patrimônio de Afetação de Incorporações
Imobiliárias. Sendo opcional à incorporadora, a nova lei mantém o
empreendimento afetado afastado e incomunicável com o patrimônio da empresa
responsável pela construção, criando assim um aspecto de proteção para os
envolvidos. Deste modo, o imóvel não pode ser utilizado como forma de
pagamento em dívidas assumidas em outras obras. Com a opção, permite-se a
criação do Regime Especial de Tributação (RET) que dá a opção de tributação
em 7% sobre a receita. Dentro de todos os aspectos de que dispõe a Lei, inclui
no texto um novo método de tributação, mesmo que como opção.
 18

Considerando que o setor produtivo de uma forma geral reclama do nível

dos encargos tributários. Acredita-se que a alta carga tributária e a informalidade
sejam grandes problemas ao setor imobiliário também. Com a opção ao
Patrimônio de Afetação, a empresa tem o direito de opção pelo RET, no qual o
empreendimento afetado terá uma alíquota unificada sobre a receita mensal. Num
primeiro momento, tem-se a impressão de redução da carga tributária; mas, em
recente trabalho de Ribas, Segreti e Bito (2004), sobre as vantagens da adoção
do Patrimônio de Afetação nas incorporações imobiliárias através das
demonstrações contábeis de incorporadoras da região metropolitana de São
Paulo, percebe-se exatamente o contrário: mesmo tendo uma alíquota
relativamente baixa, em determinadas formas de tributação ou valores, não se
ameniza o impacto da carga tributária que tanto compromete o setor. Na
unificação de 7%, estão os impostos e as contribuições sociais sendo destacados:
Imposto de Renda Pessoa Jurídica (IRPJ), Programa de Integração Social (PIS),
Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (COFINS), Contribuição
Social sobre o Lucro Líquido (CSLL). As novas diretrizes criadas a partir da Lei nº.
10.931/04 (BRASIL, 2004), dentre outros fatores, demonstram transparência e
segurança aos compradores, a partir do momento que mantêm o patrimônio
afastado, tendo objetivo específico. Com a contabilidade separada, as contas
bancárias também fazem crer que tudo que envolva a obra esteja separado para
se cumprir o que foi proposto, ou seja, a construção do empreendimento.

O patrimônio afetado mostra uma origem no trust em algumas correntes

doutrinárias. Citado como originário na figura da fidúcia germânica, quando
demonstra certa segurança ao comprador pelo fato de ter finalidade especifica.
No caso de a empresa incorporadora sofrer algum problema financeiro com
outros empreendimentos, a segurança consiste no fato de apartar o bem dos
demais, pois não há comunicação dos bens com o patrimônio da incorporadora,
como afirma Chalhub (2001).

1.2 Justificativa

A construção civil é um setor de grande importância na economia. Há

previsão de investimentos no total de R$ 1,2 trilhão para o período de 2008-2011,
 19

dos quais 44% ficará na construção civil, segundo Torres Filho, Puga e
Nascimento (2007) em estudo do Banco Nacional de Desenvolvimento
Econômico e Social (BNDES). É um setor que necessita, em grande parte, de
crédito. Uma grande preocupação nos financiamentos bancários diretos com a
incorporadora está na inadimplência do setor. Algumas vezes, o capital
emprestado pela instituição financeira não é utilizado no empreendimento ao qual
se destina, pois acaba cobrindo algum déficit de caixa de empreendimentos
anteriores e, em algum momento, leva à inadimplência.

A baixa qualidade dos materiais utilizados nos empreendimentos

imobiliários (construção) causa preocupação. Há casos recentes em que prédios
inteiros desabam. São episódios nos quais as famílias acabam arcando com o
ônus material e moral. A propósito disso, foi sancionada a Lei nº. 10.931/04
(BRASIL, 2004) que, dentre alguns aspectos, propõe certa segurança, ao incluir
na Lei nº. 4.591/64 (BRASIL, 1964), no art. 31-C; a criação de uma comissão de
representantes tanto dos promitentes, como de agentes financeiros. Esta
comissão poderá ser formada por pessoas físicas ou jurídicas, que farão o
acompanhamento mais próximo do patrimônio afetado (obra), evitando assim
problemas, como baixa qualidade de material ou o emprego do caixa para outros
setores da incorporadora. Cabe ao incorporador entregar à comissão de
representantes os balancetes e o cronograma da obra; além de manter a
escrituração contábil separada, mesmo que não esteja obrigado pela legislação
tributária.

Uma das características da contabilidade está no fato de que a

informação serve a inúmeros usuários (internos e externos). Com a promulgação
da Lei nº 10.931/04 (BRASIL 2004) e as alterações na Lei nº 4.591/64 (BRASIL,
1964) este fato fica mais evidente. O aspecto contábil, a que se refere à Lei, não
está associado apenas à mensuração de ativos e passivos, está no sentido mais
amplo, de sua essência e princípios, já que a informação contábil serve a muitos
usuários que a utilizam em diversos fins e em tomadas de decisões. É, nesse
sentido, que se justifica o presente estudo da transparência e da confiabilidade
contidas na geração de informações contábeis.

O aspecto tributário sempre foi abordado com o impacto que causava ao

setor de construção civil. No ano de 2003, a carga tributária representava 34% do
 20

Produto Interno Bruto (PIB), e em 2007 chega a 37% em valores absolutos.

Fatores, como a informalidade, alteram os valores, conforme evidenciado em
estudo da Fundação Getúlio Vargas/Projetos (FGV/Projetos):

Tabela 1 - Carga tributária no setor da construção civil 2003

Setor de atividade Valor adicionado a preço Valor da Carga total Carga /
básico (1) produção(2) dos VA
Setores(3) (3/1)
Construção civil 100.951.217 192.867.698 26.894.101 26,64%
Construção civil formal 37.141.024 75.071.108 16.969.074 45,69%
Construção civil informal 63.810.193 117.796.590 9.925.027 15,55%
Fonte: FVG/Projetos, adaptados pelo autor.

Fatores de informalidade interferem, como por exemplo, na mão-de-obra,

já que, muitas vezes, não existe o registro do empregado. Deste modo, os
tributos, que recaem sobre a mesma; ficam sem contabilizar as contas nacionais,
diminuindo assim os investimentos oriundos dos impostos: a ação social a qual o
Estado se propõe.

Os tributos, como IRPJ, CSLL e os decorrentes da mão-de-obra (

encargos sociais) dentro da informalidade; são os que menos arrecadam aos
cofres públicos, segundo estudo da FVG/Projetos, no relatório de pesquisa da
“Construção formal x informal: produtividade e carga tributária” que analisa a
carga tributária no ano de 2003. Os valores em percentuais (tabela 1)
representam a carga tributária total da construção civil e a incidente sobre a
parcela formal e informal do mesmo setor.

Nota-se que a carga maior está no setor formal e os valores sobre a

previdência oficial e o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), IRPJ e a
CSLL, que têm os saldos zerados, mostram que não há o recolhimento dos
tributos. Fica um ponto de reflexão, no caso de requerer o habite-se, dentre outros
itens, é obrigatório o recolhimento dos tributos incidentes sobre a mão-de-obra, o
que leva a crer que, em algum momento haverá o recolhimento dos mesmos. O
PIS/PASEP e o COFINS têm seus valores incluídos no item outros impostos
sobre a produção. A tabela a seguir representa os valores por tributos, os de
competência federal, estadual ou municipal.
 21

Tabela 2 - Carga tributária no setor da construção – Brasil 2003

Construção Construção Construção civil Brasil
formal informal
ICMS 4.429.129 7.452.447 11.881.576 118.271.457
IPI/ISS 1.381.658 2.003.144 3.384.802 28.631.423
Imposto sobre Importação 175.144 175.144 8.084.235
Outros específicos 37.368 51.813 89.181 5.739.915
Outros impostos sobre a produção 6.017.294 6.017.294 106.389.884
IPTU 14.926 44.287 59.213 8.913.166
IPVA 129.620 6.822 136.442 7.643.546
IPMF CPMF 257.507 366.513 624.020 22.984.138
Previdência oficial e FGTS 2.788.735 2.788.735 121.845.929
Imposto de renda 1.305.570 1.305.570 82.575.993
CSLL 432.122 432.122 15.661.353
Demais (ITR) 2.709.648
Total de impostos 16.969.074 9.925.027 26.894.101 529.450.687
VA a preços básicos 37.141.024 63.810.193 100.951.217 1.470.963.650
VP 75.071.108 117.796.590 192.867.698 3.027.401.164
% VA 45,70% 15,60% 26,60% 36,00%
% VP 22,60% 8,40% 13,90% 17,50%
Fonte: Construção formal x informal: produtividade e carga tributária - FVG/Projetos, adaptados pelo
autor.

O estudo tributário em relação ao RET abrange tributos como: PIS,

COFINS, IRPJ e CSLL; as alíquotas são diferenciadas, pelos métodos de
tributação permitidos pela legislação atual que, para empresas tributadas pelo
Lucro Real, parte-se do lucro líquido (RIR/99, art. 247), apurado contabilmente,
para o IRPJ que é de 15% do lucro ajustado, acrescido (se for o caso) em 10% do
valor que ultrapassar R$ 60.000,00 no trimestre (ou R$ 20.000,00 no mês); a
CSLL é de 9%, também sobre o lucro ajustado; já o PIS/PASEP e a COFINS tem
alíquotas de 1,65% e 7,60%, respectivamente, sobre a receita auferida, devido ao
regime não cumulativo, ao qual, estão sujeitas essas empresas.

Já no caso do Lucro Presumido, para o cálculo do IRPJ, utiliza-se uma

base cálculo de 8% sobre a receita bruta para se determinar a base de cálculo,
sobre a qual se aplica uma alíquota de 15% que é o imposto devido e o adicional
de 10%, se for o caso. Para a CSLL, a base de cálculo é de 12% sobre a receita
bruta e se aplica 9% (alíquota) para encontrar o tributo devido. Para o caso do
PIS/PASEP e a COFINS, as alíquotas são de 0,65% e 3%, respectivamente, pela
cumulatividade que é imposta às empresas tributadas por esse método.

No caso do RET, as alíquotas são: IRPJ de 3%, CSLL de 1,15%,

PIS/PASEP de 0,65% e COFINS de 3%. Neste caso, pode-se afirmar que o total
 22

é de 7%, por todas as alíquotas incidirem sobre a receita mensal. No Simples

Nacional (Super Simples) existe variação em função da faixa de faturamento.

1.3 Delimitação

Dentro de todo contexto macro que envolve o setor imobiliário no ponto

de vista econômico, criando renda, oportunidades para as classes menos
favorecidas e recolhimento de impostos; surgem necessidades de proteção aos
promitentes compradores que envolvem a qualidade do imóvel produzido e
vendido e do material empregado na obra. Visando acolher as famílias que
habitarão esses imóveis, é importante o comprometimento da incorporadora na
entrega do bem adquirido, nesse momento que o consumidor busca no sonho da
casa própria o amparo proposto na Lei nº 10.931/04 (BRASIL 2004).

Os profissionais especializados em marketing, em todo momento, tentam

abordar, de diversas maneiras, o consumidor, criando necessidades, através do
estudo do comportamento. O marketing tem que seguir uma conduta ética,
conforme aborda Solomon (2002, p.33) “ética comercial envolve regras de
conduta que guiam ações do mercado”. Em outras linhas ele conclui “ nos valores
que incluem honestidade, confiabilidade, imparcialidade, justiça, integridade,
interesse pelos outros, responsabilidade e lealdade”.

O consumidor tem sido objeto de estudo de vários autores, os quais

abordam o comportamento, assim como faz Solomon (2002, p. 34) “as pessoas
muitas vezes compram produtos não pelo o que eles fazem, mas sim pelo o que
eles significam”. Assim podemos definir como um processo de troca no qual a
emoção influencia o comportamento: a compra do imóvel pode ser definida como
algo que trará a segurança, status ou lazer. A confiança está presente nesse
processo de troca “quando uma empresa que entrega valor satisfaz mais de uma
necessidade” (ROBINETTE; BRAND, 2002, p. 28). Nessa abordagem está o
Patrimônio de Afetação que, na essência, visa a dar confiança com a entrega de
valor ao promitente comprador. A informação é fator importante e tem por
finalidade “mudar o modo como o destinatário vê algo; exercer algum impacto
sobre seu julgamento e comportamento” (DAVENPORT; PRUSAK, 1998, p. 4).
 23

No processo de negociação especificamente de imóvel, existe o contrato

de compra e venda no qual há cláusulas incluídas; algumas vezes, beneficiando
apenas o incorporador. Nesse processo, é importante destacar os aspectos do
comportamento do consumidor, sendo o objeto da pesquisa no que tange sua
percepção, delimitando a pesquisa.

Fixamos assim os limites da pesquisa e o aprofundamento do assunto. O

objeto de estudo esta delimitado no ponto de congruência da Lei nº. 10.931/04
(BRASIL, 2004) e sua utilização pelos prováveis compradores, no aspecto do
conhecimento sobre a legislação e a interferência na opção pela compra de
imóvel; em que ponto há equilíbrio na carga tributária gerada pelos tributos
utilizados de forma unificada no RET e; finalmente, qual o impacto para
determinadas faixas de receita nas incorporadoras.

1.4 Problema de pesquisa

A Lei nº. 10.931/04 (BRASIL, 2004) torna as operações mais

transparentes para os promitentes compradores e agentes financeiros. Os
controles contábeis e a transparência das informações sobre o andamento da
obra são eficazes para garantir a segurança quanto à qualidade da construção,
quanto ao prazo de entrega e à qualidade assumidos pelo incorporador da
construção civil. Além disso, garantem também a proteção para o bem.
Entretanto, desde que a Lei foi sancionada, não se observou com grande
freqüência a opção por afetar o patrimônio. O problema sugerido é qual o nível de
conhecimento que o provável comprador tem sobre a Lei nº. 10.931/04 (BRASIL,
2004) e se há percepção do aspecto de segurança proporcionada aos
compradores.

1.5 Hipótese

Atualmente, a revolução do conhecimento é muito presente no cotidiano.

A informação interfere no comportamento das pessoas e, algumas vezes,
constitui-se como fator importante na decisão de compra. Pode ser utilizada como
ferramenta de marketing o Patrimônio de Afetação, no momento em que o
 24

provável comprador percebe a proteção que propõe a Lei nº. 10.931/04 (BRASIL,
2004), ao afetar o patrimônio, mantendo-o separado dos bens da incorporadora.
Nesse sentido, há duas hipóteses propostas para estudo:
1ª. O provável comprador conhece a Lei nº. 10.931/04 (BRASIL 2004) e percebe
a proteção proposta;
2ª. O provável comprador não conhece a Lei nº. 10.931/04 (BRASIL 2004) e não
percebe a proteção proposta.

1.6 Objetivo geral

O objetivo geral do trabalho é verificar a percepção dos envolvidos:

prováveis compradores, alunos do curso de Ciências Contábeis e do Curso de
Direito; se há conhecimento da Lei nº. 10.931/04 (BRASIL, 2004), da proteção
proposta e como essa percepção interfere na opção por compra de imóveis.

1.6.1 Objetivo específico

Dentro do objetivo proposto está o custo tributário. Fatores, como

arrecadação de tributos, são relevantes tanto para dar continuidade às ações
sociais, propostas pelo governo, como para formação do custo do imóvel. Os
métodos de tributação propostos para estudo são:
a) Super Simples (Simples Nacional);
b) Lucro Real;
c) Lucro Presumido.

O RET não é método de tributação, é uma opção tributária para

incorporadoras ao afetar o patrimônio e, inclui seguintes tributos:
• Imposto de Renda Pessoa Jurídica (IRPJ) e o adicional, caso exista;
• Programa de Integração Social (PIS/PASEP);
• Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (COFINS);
• Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL).

A compra não é um processo isolado, a princípio depende de fatores

como: necessidade, a satisfação relacionada ao significado do produto. No
decorrer do processo, o fator preço identifica a possibilidade, seguido por
 25

localização e outros fatores de aspectos pessoais. O fator que determina a

compra, após preenchidos os requisitos anteriores; é a informação entorno do
objeto de compra, idoneidade da empresa, informações sobre qualidade do
imóvel, como a incorporadora ou construtora trata os clientes. Nesse aspecto,
entra a percepção das pessoas compradoras de imóveis que é significativa, por
responder a estímulos, estando o comportamento sustentado por interpretações
que são elaboradas a partir do histórico pessoal, com esse sentido; criando por
um modelo mental dos envolvidos no processo. Nesse contexto, o objeto de
estudo, estará na percepção que o provável comprador tem sobre a Lei nº.
10.931/04 (BRASIL 2004) e se interfere na opção pela compra de um imóvel
afetado.

1.7 Estrutura do trabalho

O primeiro capítulo é composto pela introdução, a qual aborda o

referencial informativo sobre construção civil, desde os primórdios até os dias
atuais, ou seja, estuda-se a importância da construção civil no mercado. Enfatiza,
ainda, a justificativa da importância do tema, as hipóteses, a delimitação, o
objetivo geral e o especifico.

O segundo capítulo é direcionado a alavancar todo o referencial teórico

por meio de conceitos consolidados que sustentam a problemática que envolve o
tema final: o Patrimônio de Afetação. Aborda-se alguns temas secundários que
têm ligação com o tema proposto, desde a importância da construção civil,
abordando o déficit habitacional nesse momento, matéria de destaque no objeto
de pesquisa e as formas de tributação nas empresas de construção civil,
considerando os métodos: Super Simples - Simples Nacional, Lucro Presumido e
o Lucro Real, e o a opção tributária ao RET.

O terceiro capítulo enfoca o estudo tributário, utilizando os métodos

tributários propostos, sendo os cálculos pertinentes ao: IRPJ, CSLL, PIS/PASEP e
COFINS.

No quarto capítulo, é definida a metodologia utilizada: a ciência social

descrita com os métodos: qualitativo e quantitativo utilizados ao longo do trabalho,
estarão apresentados os componentes do estudo, o delineamento, bem como a
 26

análise dos dados e a avaliação geral da pesquisa. Por último, serão

apresentadas as recomendações do trabalho, seguidas da referência
bibliográfica.
 27

2 CONCEITUAÇÃO E FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA

A habitação vem em crise há muitos anos, em função do

desenvolvimento, o fluxo de pessoas da zona rural para a zona urbana nos anos
70 desencadeou a crise do setor imobiliário, trazendo um crescimento
desgovernado para algumas cidades, relacionando os problemas urbanos com os
habitacionais. É direito do cidadão, previsto na Constituição Federal art. 6º, a qual
descreve que todos têm direito a uma moradia digna, construída com materiais
duráveis que proporcionem segurança e bem-estar aos seus moradores. Os
fatores conseqüentes do déficit habitacional são: cohabitação (várias famílias
morando em um mesmo domicílio), habitações precárias, sem paredes de
alvenaria e cobertura (as favelas ou casarões antigos e abandonados utilizados
com moradia da população de rua). A falta de saneamento é um fator que
influencia esse déficit que é observado e medido em função da carência de
moradia da sociedade conforme cita a nota técnica da FGV/Projetos sobre o
Déficit Habitacional (2006).

A intervenção do governo com uma política social de habitação se faz

necessária pela precariedade de moradias que atinge uma faixa da população
que recebe entre um e três salários mínimos. O crédito é fator importante para
uma parte da sociedade que precisa de financiamento, mas, atualmente, encontra
dificuldade no tocante à obtenção desse crédito, necessitando de subsídio do
governo para que haja diminuição do déficit ao longo dos anos.

Até 1930, a iniciativa privada era responsável pela construção de

moradias. A migração de pessoas para as cidades, com a intensificação do
processo industrial, trouxe a preocupação com infra-estrutura e acomodação das
famílias que viviam na periferia. O problema de falta de indexadores limitava o
programa da Casa Própria em meados de 1960, de acordo com estudo sobre o
Crédito Imobiliário no Brasil, caracterização e desafios da Fundação Getúlio
Vargas (FGV/Projetos) no ano de 2007.

Em 1964, no período dos governos militares, ocorreu a criação do

Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Juntamente com o Banco Nacional de
Habitação (BNH) já existia a preocupação de dinamizar o setor que vinha em
crise devido às taxas de inflação e de juros. A reforma bancária e a estruturação
 28

dos mercados de capitais, destacados como sendo grande instrumento de

captação de recursos, em anos seguintes; passam por uma grande
reestruturação em função da queda da renda. Fatores como correção monetária,
garantindo rentabilidade real, e a criação do BNH; propiciam orientação na rede
de agentes especializados na captação e aplicação dos recursos. A captação
tinha duas fontes: a caderneta de poupança e o FGTS. O prazo era de 30 anos
para financiamento e, em 1967, foi criado o Fundo de Compensação de
Variações, para tentar equilibrar a diferença entre o saldo devedor e a prestação.
Continuando a tentativa de diminuir os déficits financeiros, causados pela inflação
e pelas prestações com valor residual; cria-se o Coeficiente de Equiparação
Salarial, que busca adequar as necessidades do mercado.

Segundo estudo da FGV/Projetos (2007), o número de unidades

financiadas passam de 8 mil em 1965 para 627 mil em 1980. O crédito foi
determinante para o desenvolvimento econômico, financiando moradias e
gerando empregos.

Com problemas estruturais de financiamento, há um declínio significativo

no subsídio do Governo nos anos seguintes, representado em 70% em 1980 e
chegando a aproximadamente 10% em 2003. A criação do Plano de Ação
Imediata, em 1990, propunha-se a financiar aproximadamente 245.000
habitações, financiadas com recursos do FGTS, sendo grande parte dos
empreendimentos imobiliários providos pelo setor privado. Buscando alternativas
de equilíbrio ao setor, em 1997, é criado o Sistema de Financiamento Imobiliário
(SFI), que tem por objetivo a promoção de financiamentos imobiliários, a
securitização dos créditos imobiliários por meio de Certificados de Recebíveis
Imobiliários (CRI), as Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e as Cédulas de Crédito
Imobiliário (CCI); além de maior segurança jurídica dos contratos com alienação
fiduciária e, como conseqüência, captar recursos no mercado.

Atualmente, há dois modelos de financiamento imobiliário que têm ação

direta do governo:
a) SFI: abrange imóveis residenciais e comerciais, com recursos
oriundos da securitização dos créditos;
b) SFH: com recursos oriundos da caderneta de poupança,
constituído pela poupança voluntária dos depósitos do Sistema
 29

Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), abrangendo, em

grande maioria, a classe média e também pelo FGTS que, em
grande parte, visa ao financiamento para as famílias de baixa
renda.

O Banco Central do Brasil (BACEN) contabiliza, no território nacional, de

fevereiro de 2007 até janeiro de 2008, que foram concedidos financiamentos
habitacionais para 201.843 unidades, representando 97,13% de aumento em
relação ao período anterior, sendo que 47,90% foram destinados para aquisição
de unidades já construídas e o restante, 52,10% a financiamentos para
construção de imóveis. Existe, também, o financiamento direto com o
incorporador, que financia diretamente a obra com o promitente comprador de
imóveis.

A inadimplência é uma grande preocupação; no caso do SBPE, os

contratos com mais de três prestações em atraso, chegam a 17,20%, considerado
alto pelo BACEN, que, no mesmo estudo, cita que os contratos assinados até
1986 eram de 63,57%. Observa-se a preocupação com inadimplência pela
questão do repasse do dinheiro. No caso de inadimplência, o efeito é em cadeia,
o que, muitas vezes, levou empresas a comprometerem seus caixas,
comprometendo a qualidade de alguns imóveis construídos.

A FGV/Projetos, por meio de estudo, cita que o déficit habitacional, em

2005, era de 7.832 milhões de domicílios, o que representou 14,7%. Em outro
estudo da mesma instituição, já em 2007, observou-se que, projetando a
demanda incremental por habitação das famílias brasileiras, a necessidade de
construção de 6,9 milhões de moradias; para os grupos menos favorecidos (12%
da população mais pobre). A necessidade seria de cerca de 1,6 milhão de novas
casas entre 2007 e 2010, tendo em vista a redução do déficit habitacional e
também a demanda adicional pela formação de novas famílias. No mesmo
estudo, os demais grupos sociais, encontram-se na necessidade de 5,3 milhões
de novas moradias entre 2007 e 2010.
 30

Tabela 3 - Necessidades de investimento em habitação, 2007-2010

Financiamentos/subsídios Quantidade Unidade Investimento, R$ bilhões de 2005
2007-2010 por ano
Habitação Social 43,166 10,791
• Redução do déficit 912.843 Unidade 24,190 6,05
• Novas moradias 716.046 Unidade 18,975 4,74
Habitação Mercado 5.251.005 Unidade 417,455 104,36
Total 460,620 115,15
*Fonte FGV adaptado pelo Autor

Os números expressos na tabela acima refletem um investimento de R$

115 bilhões por ano, totalizando aproximadamente R$ 461 bilhões, implicando em
aumento de crédito concedido em todas as modalidades. A elevação do valor
levaria a uma ampliação significativa da taxa de investimento no país, com efeitos
diretos sobre o crescimento econômico. Estima-se que venha a surgir uma grande
expansão do crédito em função da necessidade de financiamentos, uma vez que
grande parte da população, que necessita de habitação, precisa de crédito
também, visto que sendo um bem de valor elevado, é necessário um alto
montante de dinheiro no mercado.

A construção civil movimenta o mercado, pela criação de empregos

diretos e indiretos, além de possuir encadeamento produtivo, considerado macro
setor. As atividades da construção civil são definidas por setores que têm a
edificação residencial e comercial, como também os serviços. A outra atividade
chamada de outros produtos da construção engloba a preparação do terreno,
sondagens e fundações, movimentações de terra, obras viárias e aluguel de
equipamentos.

Com as atividades distribuídas, observa-se o grande mercado de

empregos que o setor cria. A geração de postos de trabalho, através da
construção civil, é de grande importância na economia, pois, além de diminuir o
desemprego, inclui os profissionais com menor nível de especialização no
mercado, como o caso de alguns pedreiros e serventes, utilizados no canteiro de
obras. O crescimento no mercado dos profissionais de menor instrução na
economia brasileira nos últimos 5 anos é observado, segundo Meireles (2007, p.
5)
A construção de habitações representa 6% do PIB, gerando mais de 5
milhões de empregos diretos e caracterizando-se como a atividade
 31

econômica que mais emprega a população economicamente ativa,

especialmente aquela parcela de menor qualificação.

Dentro dos empregos gerados, existem vários subsetores na classificação

dos níveis hierárquicos do setor da construção civil. Nota-se que, no ano de 2003,
a geração de empregos foi menor, mas isso representa apenas o mês de outubro,
novembro e dezembro, o que significa 26% da atividade nacional. Já no ano de
2007, correspondente ao período de janeiro até setembro, representava 27% do
setor no país.

Tabela 4 - Empregos na construção civil - canteiro de obras

Período Preparação Edificações Infra- Obras de Obras de Total
do terreno Estrutura Instalação Acabamento
2003 38.857 592.429 43.751 144.726 82.380 902.143
2004 153.666 2.455.060 184.900 588.489 328.286 3.710.401
2005 156.450 2.535.626 201.562 633.514 338.965 3.866.117
2006 175.875 2.739.333 248.166 641.929 346.009 4.151.312
2007 142.794 2.303.877 194.589 512.773 284.245 3.438.278
Fonte: SindusCon-SP/FGV Projetos e MTE

Dentro do canteiro de obra, os empregados de edificações significam o

maior número de ocupações; fora do canteiro, em patamares diferenciados
existem os segmentos da incorporação, e da engenharia e arquitetura.

Tabela 5 - Empregos na construção civil – patamares diferenciados

Período Incorporação de Imóveis Engenharia e Arquitetura Total
2003 84.437 93.707 178.144
2004 339.867 398.179 738.046
2005 351.251 456.297 807.548
2006 371.268 511.917 883.185
2007 301.835 421.482 723.317
Fonte: SindusCon-SP/FGV Projetos e MTE

Segundo pesquisa elaborada pela FGV/Projetos, em 2006, e com base

nos dados do Ministério do Trabalho e do Emprego, houve um crescimento visível
nos empregos gerados nos meses de abril e maio, “...nesse período, o número de
vagas com carteira elevou-se 6,5%, na comparação com o mesmo período de
2005...”. Em estudos recentes, observou-se que para cada R$ 1 milhão investidos
no setor, geram-se dois empregos formais diretos e dez indiretos.
 32

Com o crescimento do setor, observa-se também a evolução do emprego

formal, demonstrando que os diversos patamares de atividades das construtoras
estão respondendo ao aumento de recursos para o setor. O Estado de São Paulo
consome, aproximadamente, 24,4% do cimento consumido no país, segundo a
Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).

De acordo com o Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de

São Paulo (CONSTRUCARTA, 2007), que faz estudos constantes dentro do setor
da construção civil; a participação no PIB, até o mês de junho de 2008, era de
8,82, bem acima de 4,98 no ano de 2007.

Tabela 6 - Número de empreendimentos lançados em São Paulo

PIB Mercado Imobiliário(1) Consumo de Cimento
Ano (1) Taxa acumulada Lançamentos Velocidade SFH(2) Mil toneladas
no ano Das Vendas
Total Construção Unidades (%) Unidades São Paulo Brasil
Civil financiadas
2001 1,31 -2,09 23.785 7,6 35.589 11.263 38.264
2002 2,66 -2,15 21.157 8,4 28.790 10.657 37.620
2003 1,15 -3,28 26.367 7,2 36.376 9.525 33.562
2004 5,72 6,58 22.315 7,6 51.903 9.129 33.923
2005 3,16 1,77 25.287 8,8 59.872 9.347 35.422
2006 3,75 4,62 25.389 12,1 110.996 10.520 40.775
2007 5,42 4,98 38.536 16,2 183.599 11.449 45.003
2008(3) 5,84 8,82 8.653 14,1 77.598 3.036 11.546
(1) Lançamentos e V.V.referem-se ao município de São Paulo e, SFH, ao Brasil
(2) Total = Construção e Aquisição
(3) Acumulado no ano
Fonte:FIBGE, Embraesp, Secovi-SP, Bacen e SNIC

O padrão dos empreendimentos lançados, segundo Empresa Brasileira

de Estudos do Patrimônio (EMBRAESP, 2006), demonstra que o padrão alto está
em crescimento ao lado do médio baixo. Os padrões médio e médio alto não
sofrem mudanças significativas em escalas percentuais, estando associados à
crise econômica vivida em anos anteriores.

O valor do metro quadrado é um ponto que sofre forte variação, pois

fatores como: localização (terrenos em bairros de fácil acesso têm preços
maiores) e a qualidade no material empregado (pisos, instalação elétrica e
materiais de acabamento) aumentam ou diminuem o preço de custo, interferindo
diretamente no preço de venda.
 33

Tabela 7 - Características das unidades domiciliares lançadas em São Paulo

Padrão médio baixo
Período de análise Área privativa (em m²) Preço total deflacionado R$ Preço do m² R$
Ago. 2003 a Jul. 2004 53,45 108.506,63 2.030,06
Ago. 2004 a Jul. 2005 55,28 110.337,34 1.995,97
Agos2005 a Jul. 2006 53,27 102.509,92 1.924,35
Padrão médio
Período de análise Área privativa (em m²) Preço total deflacionado R$ Preço do m² R$
Ago. 2003 a Jul. 2004 68,48 194.651,25 2.842,45
Ago. 2004 a Jul. 2005 73,92 198.347,24 2.683,27
Agos2005 a Jul. 2006 68,26 195.690,39 2.866,84
Padrão médio alto
Período de análise Área privativa (em m²) Preço total deflacionado R$ Preço do m² R$
Ago. 2003 a Jul. 2004 107,05 362.364,71 3.385,00
Ago. 2004 a Jul. 2005 111,50 359.964,60 3.228,38
Agos2005 a Jul. 2006 115,84 369.463,30 3.189,43
Padrão alto
Período de análise Área privativa (em m²) Preço total deflacionado R$ Preço do m² R$
Ago. 2003 a Jul. 2004 255,89 1.546.761,43 6.044,63
Ago. 2004 a Jul. 2005 213,54 1.061.524,88 4.971,08
Agos2005 a Jul. 2006 245,56 1.217.796,64 4.959,26
Fonte: EMBRAESP, adaptado pelo autor.

Há uma grande necessidade de financiamentos para impulsionar ainda

mais o setor, além dos micro-créditos incentivados pelo governo federal. Esses
créditos são fundamentais para as empresas privadas poderem financiar seus
empreendimentos.

O SBPE distribui 65% dos recursos em financiamento imobiliário,

advindos da caderneta de poupança e captados pelas instituições financeiras. Em
2003, foram 2,2 bilhões, em 2004 somaram 3 bilhões e 2005 houve uma projeção
de 8 a 12 bilhões, segundo o BACEN.

O crescimento observado no ano de 2007 vem concretizar o empenho do

governo: as vendas do mês de dezembro aumentaram 76%, segundo Sindicato
das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis
Residenciais e Comerciais de São Paulo (SECOVI), na cidade de São Paulo. Um
empreendimento de luxo (4 dormitórios) na faixa de R$ 1.000 milhão, liderou as
vendas com 43,7% do total comercializados no mês, segundo o mesmo órgão.

Segundo o BACEN, o crédito esteve em R$ 777,3 bilhões (total) em abril,

o que representa 32,0% do PIB contra 31,4% no mês anterior; sendo que 22,1%
se referem ao crédito com recursos livres, especificamente para habitações que
 34

estão em torno de 38,8 bilhões, mostrando um acréscimo de 24% em relação ao

mesmo período no ano anterior.

A construção civil é dividida em duas atividades:

a) edificações que envolvem habitação, obras comerciais, industriais,
sociais, culturais, lazer, etc.
b) construção pesada: que envolve a construção de obras viárias,
pontes, saneamento, energia elétrica, comunicação, etc.

A quantidade de empresas envolvidas com atividade imobiliária

especificamente ligada à construção civil (edificações), em 2005 soma 105.459,
segundo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) são distribuídas da
seguinte forma:
a) preparação do terreno, demolição e preparação do terreno,
sondagens e fundações destinadas à construção, grandes
movimentações de terra;
b) construção de edifícios e obras de engenharia civil: edificações
(residenciais, industriais, comerciais e de serviços);
c) obras viárias;
d) obras de arte especiais;
e) obras de montagem;
f) obras de outros tipos;
g) obras de infra-estrutura para engenharia elétrica e para
telecomunicações: obras para geração e distribuição de energia
elétrica e obras para telecomunicações;
h) obras de instalações: instalações elétricas, instalações de sistemas
de ar condicionado, de ventilação e refrigeração, instalações
hidráulicas, sanitárias, de gás e de sistema de prevenção contra
incêndio;
i) outras obras de instalações;
j) obras de acabamento;
k) aluguel de equipamentos de construção e demolição com operador.

O crescimento no número de empresas ligadas a construção civil, vem

sendo observado pelo IBGE, desde 1966, conforme Gráfico 1:
 35

70 000 65 161
60 000
50 000
40 000
30 000 23 110 23 492
20 000
7 142 7 563
10 000 796 828
0
Até 1967 1971 1981 1991 1996 2004
1966 a a a a a
1970 1980 1990 1995 2003

Gráfico 1 - Evolução na criação de empresas

Fonte: IBGE PAIC 2005

Em um universo de 105.459 empresas ligadas a construção civil,

distribuídas em três faixas segmentadas pelo número de empregados, observa-se
que a maior receita se encontra nas que têm mais de 30 pessoas ocupadas, em
decorrências de obras com maior valor, relatados no ano de 2005, conforme
explicita a seguir.

Tabela 8 - Empresas classificadas por número de empregados e receita

Classes totais Número de empresas Receita Total
Total das empresas 105.459 106.214.495
Empresas até 4 pessoas ocupadas 76.628 10.384.490
Empresas entre 5 e 29 pessoas ocupadas 21.279 15.191.875
Empresas com 30 ou mais pessoas ocupadas 7.552 80.638.130
Fonte: IBGE PAIC 2005

Em todo o mercado imobiliário, observa-se no número de empresas

ligadas à construção civil, que representam toda a movimentação na economia
gerada por empregos e comercialização de material de construção;
financiamentos que têm como produto final o domicílio. Dentro desse contexto,
pode-se incluir a contabilidade que tem peso capital nas construções, apurando
resultados, levantando custos ou contabilizando tributos.

2.1 A contabilidade e os tributos

A contabilidade é uma ciência social que tem como objeto o Patrimônio

das empresas ou entidades. Nagatsuka e Teles (2005, p. 1) abordam ser “difícil
precisar exatamente como nasceu a contabilidade, mas ao fazermos uma
analogia com a humanidade, notamos que é tão antiga quanto o homem que
 36

conta”. Jules Baude apud Nagatsuka e Teles (2005, p. 1) “onde ela teria surgido
3000 a.C” a qual já era utilizada por peritos que legalizavam e assinavam sobre
as tabuletas.

Passada por algumas alterações: a escola italiana é o berço da

contabilidade, nela surgindo a moeda, a letra de câmbio (cheque), por volta do
século XIV; e as avaliações monetárias, as causas e efeitos. Com a Revolução
Industrial e o desenvolvimento da capacidade produtiva dos artesãos, temos a
contabilidade de custos. Os procedimentos começaram a ter forma mais direta
com as primeiras aparições do mercado de capitais. Passou para escola norte
americana voltando especificamente para as empresas, observando as variações
patrimoniais.

Em todos os momentos, buscou-se servir aos usuários de maneira clara e

objetiva. As demonstrações financeiras ou econômicas fornecem dados, que
transformados em informações, servem a inúmeros usuários, com muitos
objetivos diferentes, desde suas primeiras aparições. Busca-se, nos controles, os
aspectos qualitativos ou quantitativos patrimoniais que são utilizados para analisar
os riscos, o crescimento ou tomar decisões com base na informação gerada.

O Código Civil Brasileiro, instituído pela Lei nº. 10.406/2002, em seu art.
1.179 aborda a obrigatoriedade da escrituração contábil:
Art. 1.179. O empresário e a sociedade empresária são obrigados a
seguir um sistema de contabilidade, mecanizado ou não, com base na
escrituração uniforme de seus livros, em correspondência com a
documentação respectiva, e a levantar anualmente o balanço
patrimonial e o de resultado econômico.
§ 1o Salvo o disposto no art. 1.180, o número e a espécie de livros ficam
a critério dos interessados.
§ 2o É dispensado das exigências deste artigo o pequeno empresário a
que se refere o art. 970.

A contabilidade, é sistematizada por normas e resoluções, disciplinam

tantos os procedimentos técnicos como a conduta do profissional contábil,
estabelecendo os padrões de divulgação. A Resolução do Conselho Federal de
Contabilidade nº. 751/93, dispõe sobre as Normas Brasileiras de Contabilidade,
menciona no art. 1º:
As Normas Brasileiras de Contabilidade estabelecem regras de conduta
profissional e procedimentos técnicos a serem observados quando da
realização dos trabalhos previstos na Resolução CFC nº. 560, de 28 de
 37

outubro de 1983, em consonância com os Princípios Fundamentais de

Contabilidade.

No caso de ser norma profissional, serão estabelecidos os padrões de

conduta e ética; por norma técnica situa os procedimentos para elaborar os
controles contábeis ou demonstrações. Estão contidos os padrões, respeitando a
atividade a que se propõe, serão citadas pelo prefixo NBC T, sendo descrita da
seguinte maneira: Norma Brasileira de Contabilidade Técnica.

Os dados brutos são transformados em informação que serve a mercados

e a diversos usuários, pessoas físicas ou jurídicas, com interesses diversos. O
Conselho Federal de Contabilidade (CFC) (2002, p.37) estabelece que “razão
pela qual as informações geradas pela Entidade devem ser amplas e fidedignas
e, pelo menos, suficientes para a avaliação da sua situação patrimonial.”

Os usuários podem ser internos ou externos. No caso dos internos, os

proprietários, gerentes ou administradores, servem-se das informações com maior
base de dados, e a utilizam com maior agilidade; já os externos, os fornecedores,
mercado financeiro, bancos, governo, têm, como base de dados, as
demonstrações contábeis.

As bases de dados têm de ser temporais para que os usuários possam se

basear nelas para tomar decisões ágeis. Compreensão também é outro fator
importante, pois ao mensurar, avaliar comportamentos, ela tem de ser
compreendida por todos aqueles a quem venha servir.
Nota-se que algumas empresas, após terem divulgadas suas demonstrações
contábeis, viram o valor da ação cair. Mesmo assim, cumpriram seu papel de
fornecer informações de grande valia ao mercado, ao manter os usuários
informados sobre os bens, direitos e as obrigações da empresa; mostrando a
confiança que se tem sobre a contabilidade.

A palavra confiança que vem do latim, significa segurança e bom conceito

que se faz de alguém, convicção do próprio valor. É de difícil mensuração pelo
fato de, muitas vezes, não existir análise, tendo de se basear no fator histórico.
Quanto maior o número de informações (positivas), maior a confiança, conclusão
que resulta no conhecimento. Nesse momento, é necessário estabelecer o
conceito de marketing, já que a empresa tem de ser eficaz em relação aos
 38

concorrentes para satisfazer o mercado alvo (KOTLER, 1998). A satisfação pode

ser observada sob vários ângulos, tanto na compra do imóvel (pelo que ele
representa), como na relação promitente comprador e empresa (idoneidade).
Nesse momento, o marketing é utilizado como a ferramenta em alguns aspectos:
tanto nas informações obtidas nas demonstrações contábeis, como na própria
empresa (institucional).

A empresa é um sistema que interage com o meio ambiente, publicando

informações ou colocando no mercado produtos de acordo com as necessidades
dos consumidores (mercado alvo). Para chegar ao lucro, parte-se da venda do
produto, mas, se a abordagem estiver no marketing, o produto é para satisfação
do cliente, implicando na confiança que se tem sobre o objeto do desejo, incluindo
a empresa no aspecto maior que constrói, vende e gera informações ao mercado
financeiro. Essa inclusão implica no grau de confiança, que medido, pode prever o
comportamento empresarial, através de análise das demonstrações contábeis.
Para isso, as Normas Brasileiras de Contabilidade são destacadas como canal
entre a empresa e o mercado.

A Resolução do CFC Nº. 785/95, ao aprovar a NBC-T-1 - DAS

CARACTERÍSTICAS DA INFORMAÇÃO CONTÁBIL, cita em seu texto que “a
confiabilidade é atributo que faz com que o usuário aceite a informação contábil e
a utilize como base de decisões, configurando, pois, elemento essencial na
relação entre aquele e a própria informação”. As atitudes do mercado financeiro
frente à divulgação das demonstrações contábeis evidenciam que os padrões
estabelecidos são compreendidos, notando que há avaliação do comportamento
da empresa através do resultado obtido e pode projetar o futuro.

Através da resolução do CFC nº. 563/83, que aprova a NBC T 2, a qual

trata das formalidades da escrituração contábil; pode a empresa manter a
escrituração dos fatos administrativos por processo manual, mecanizado ou
eletrônico. A resolução estabelece ainda que:
2.1.2 – A escrituração será executada:
a)em idioma e moeda corrente nacionais;
b)em forma contábil;
c)em ordem cronológica de dia, mês e ano;
d)com ausência de espaços em branco, entrelinhas, borrões, rasuras,
emendas ou transportes para as margens;
 39

e)com base em documentos de origem externa ou interna ou,na sua

falta, em elementos que comprovem ou evidenciem fatos e a prática de
atos administrativos.

Permite o uso de códigos e abreviaturas desde que seja mantida a

uniformidade e expresse o verdadeiro significado das transações. São de
responsabilidade do contabilista habilitado.

Os Livros: Diário e Razão, são permanentes na empresa ou entidade nos

quais são lançados em ordem cronológica os fatos contábeis que provoquem ou
não variações patrimoniais. O diário deverá ser registrado no Cartório de Registro
Público. Caso opte por fazer a escrituração em formulários contínuos por
utilização de processamento eletrônico, deverão ser numerados e encadernados
em forma de livro. Não devem conter espaços em branco ou rasuras.

A contabilização das receitas ou despesas deve ser elaborada a partir da

realização, independentemente do recebimento ou pagamento, pelo regime de
competência. O caso da contabilização das receitas ou despesas, no momento
efetivo do recebimento ou pagamento, é conceituado por regime de caixa, pois
registra a entrada ou saída de numerários.

A contabilidade tem alguns princípios que norteiam todo o seu trabalho,

sendo sua essência e a matéria constitutiva do comprimento de seu fim que,
através dos fatos, informa aos usuários a situação da empresa. Na Resolução do
CFC nº. 750/93, no art. 3º, ficam estabelecidos quais são os Princípios
Fundamentais de Contabilidade: da entidade; da continuidade; da oportunidade;
do registro pelo valor original; da atualização monetária; da competência e da
prudência. Todos são de grande importância para atingir os objetivos, pois
estabelecem padrões. Podemos citar com relação ao tema do trabalho: o princípio
da entidade e o da oportunidade.

O Princípio da Entidade pode ser relacionado ao fato de algumas

empresas confundirem o patrimônio pessoal com o da empresa, a utilização dos
numerários para cobrir as faltas em outros investimentos e o não cumprimento
das obrigações, fazendo com que os promitentes compradores arcassem com o
ônus. O art. 4º da Resolução 750/93:
Art. 4º. O Princípio da ENTIDADE reconhece o Patrimônio como objeto
da Contabilidade e afirma a autonomia patrimonial, a necessidade da
diferenciação de um Patrimônio particular no universo dos patrimônios
existentes, independentemente de pertencer a uma pessoa, um
 40

conjunto de pessoas, uma sociedade ou instituição de qualquer

natureza ou finalidade, com ou sem fins lucrativos. Por conseqüência,
nesta acepção, o patrimônio não se confunde com aquele dos seus
sócios ou proprietários, no caso de sociedade ou instituição.

Parágrafo único – O PATRIMÔNIO pertence à ENTIDADE, mas a

recíproca não é verdadeira. A soma ou agregação contábil de
patrimônios autônomos não resulta em nova ENTIDADE, mas numa
unidade de natureza econômico-contábil.

A empresa ou entidade tem autonomia sobre o Patrimônio, mas não deve

confundir com a autonomia dos sócios. Pode ser utilizado nas atividades que
pertençam à atividade-fim da empresa, mas não em benefício próprio ou
particular dos sócios.

Com o Princípio da Oportunidade, observa-se o respeito ao tempo e à

confiabilidade das informações geradas pela contabilidade, vindo aprimorar ainda
mais os registros contábeis. O art. 6º da referida resolução estabelece que:
Art. 6º. O Princípio da OPORTUNIDADE refere-se, simultaneamente, à
tempestividade e à integridade do registro do patrimônio e das suas
mutações, determinando que este seja feito de imediato e com a
extensão correta, independentemente das causas que as originaram.
Parágrafo único – Como resultado da observância do Princípio da
OPORTUNIDADE:
I – desde que tecnicamente estimável, o registro das variações
patrimoniais deve ser feito mesmo na hipótese de somente existir
razoável certeza de sua ocorrência.
II – o registro compreende os elementos quantitativos e qualitativos,
contemplando os aspectos físicos e monetários;
III – o registro deve ensejar o reconhecimento universal das variações
ocorridas no patrimônio da ENTIDADE, em um período de tempo
determinado, base necessária para gerar informações úteis ao processo
decisório da gestão.

A oportunidade se faz necessária para a tomada de decisão, podendo ser

utilizada não só para os registros, mas através do registro, a informação poderia
ser gerada e utilizada em tempo hábil, para todas empresas (ou entidades),
inclusive as que exploram a atividade imobiliária.

A atividade imobiliária é abrangente como define Costa (2007, p. 19):

A atividade imobiliária compreende o desmembramento de terrenos,
loteamentos, incorporação de imóveis, construção própria ou em
condomínio, locação de imóveis próprios ou de terceiros e
administração de Centros Comerciais, Shopping Centers e
Condomínios Residenciais.

Os imóveis podem ser construídos pela empresa ou por empreitada,

devendo ser entregues pronto ou em fase de construção.
 41

A Lei nº. 4.591/64 (BRASIL, 1964) que regulamenta os condomínios em

edificações e as incorporações imobiliárias no art. 28 define:
Art. 28. As incorporações imobiliárias, em todo o território nacional,
reger-se-ão pela presente Lei.
Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação
imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a
construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto
de edificações compostas de unidades autônomas.

A atividade imobiliária necessita de resultados e análise dos números

produzidos pelos registros. Ela deve seguir a Resolução do CFC nº. 963/03, que
aprova a NBC T 10.5, estabelecendo procedimentos técnicos sobre as entidades
imobiliárias em cooperação com Banco Central do Brasil, a Comissão de Valores
Mobiliários, o Instituto dos Auditores Independentes do Brasil, o Instituto Nacional
de Seguro Social, o Ministério da Educação e do Desporto, a Secretaria Federal
de Controle, a Secretaria da Receita Federal do Brasil, a Secretaria do Tesouro
Nacional e a Superintendência de Seguros Privados, estabelecendo os
procedimentos de avaliação, de registro das variações patrimoniais e de
estruturação das demonstrações contábeis. As informações mínimas a serem
divulgadas em notas explicativas para as entidades imobiliárias são
caracterizadas por:
a) compra e venda de direitos reais sobre imóveis;
b) incorporação em terreno próprio ou em terreno de terceiros;
c) loteamento de terrenos em áreas próprias ou em áreas de terceiros;
d) intermediação na compra ou venda de direitos reais sobre imóveis;
e) administração de imóveis; e
f) locação de imóveis.

Empresas de capital aberto, que têm ações no mercado, adotam

procedimentos de acordo com a Lei nº. 6.404/1976, com as alterações da Lei nº.
11.638/2007, em relação às demonstrações como a forma de elaboração e
apresentação conforme particularidades societárias. As empresas de pequeno
porte têm, na Constituição da República Federativa do Brasil, promulgada no ano
de 1988; tratamento favorecido conforme inciso IX, do art. 170:
IX - tratamento favorecido para as empresas de pequeno porte
constituídas sob as leis brasileiras e que tenham sua sede e
administração no País. (Redação dada pela Emenda Constitucional nº.
6, de 1995).
 42

As demonstrações eram elaboradas em conformidade com a NBC T 3,

que ainda não foi alterada de acordo com a Lei nº. 11.638/2007, que elimina as
duas últimas demonstrações conforme demonstra-se a seguir. Estão assim
constituídas:
a) Balanço Patrimonial (BP);
b) Demonstração do Resultado do Exercício (DRE);
c) Demonstração de Lucros ou Prejuízos Acumulados (DLPA);
d) Demonstração das Mutações do Patrimônio Líquido (DMPL);
e) Demonstração das Origens e Aplicações de Recursos (DOAR);

A Lei nº. 6.404/1976, modificada pela Lei nº. 11.638/2007 em seu art. nº.
176 :

Art. 176. Ao fim de cada exercício social, a diretoria fará elaborar, com
base na escrituração mercantil da companhia, as seguintes
demonstrações financeiras, que deverão exprimir com clareza a
situação do patrimônio da companhia e as mutações ocorridas no
exercício:
I. balanço patrimonial;
II. demonstração dos lucros ou prejuízos acumulados;
III.demonstração do resultado do exercício; e
IV.demonstração dos fluxos de caixa; e (Redação dada pela Lei nº.
11.638,de 2007).
V. se companhia aberta, demonstração do valor adicionado. (Incluído
pela Lei nº. 11.638,de 2007).

O BP é uma demonstração financeira que evidencia quantitativa e

qualitativamente o patrimônio da empresa num determinado período. É
constituído pelo ativo, passivo e pelo patrimônio líquido. A Lei nº. 6.404/1976
alterada pela Lei nº 11.638/2007, cita a classificação do patrimônio e a forma de
agrupamento:
Art. 178. No balanço, as contas serão classificadas segundo os
elementos do patrimônio que registrem, e agrupadas de modo a facilitar
o conhecimento e a análise da situação financeira da companhia.
§ 1º No ativo, as contas serão dispostas em ordem decrescente de grau
de liquidez dos elementos nelas registrados, nos seguintes grupos:
a) ativo circulante;
b) ativo realizável a longo prazo;
c) ativo permanente, dividido em investimentos, imobilizado, intangível e
diferido. (Redação dada pela Lei nº. 11.638,de 2007).
§ 2º No passivo, as contas serão classificadas nos seguintes grupos:
a) passivo circulante;
b) passivo exigível a longo prazo;
c) resultados de exercícios futuros;
d) patrimônio líquido, dividido em capital social, reservas de capital,
ajustes de avaliação patrimonial, reservas de lucros, ações em
 43

tesouraria e prejuízos acumulados. (Redação dada pela Lei nº.

11.638,de 2007).
§ 3º Os saldos devedores e credores que a companhia não tiver direito
de compensar serão classificados separadamente.

Dentro do ativo, temos os bens e direitos; que são subdivididos em três

grandes grupos: circulante, realizável a longo prazo e permanente. O fator divisor
entre o circulante e o realizável a longo prazo é o exercício social. No permanente
temos os investimentos, o intangível, o imobilizado e o diferido. A estrutura do
ativo é crescente segundo o grau de liquidez. No passivo temos, as obrigações da
empresa com terceiros, podendo estar no circulante ou no exigível à longo prazo,
segundo o grau de exigibilidade. No patrimônio líquido, temos os recursos da
própria entidade, a equação patrimonial é Ativo – Passivo = Patrimônio Líquido.

As notas explicativas são regulamentadas pela NBC T 6.2 que, por serem
parte integrante do balanço patrimonial deverão contemplar:
6.2.2.2 – As informações contidas nas notas explicativas devem ser
relevantes, complementares e/ou suplementares àquelas não
suficientemente evidenciadas ou não constantes nas demonstrações
contábeis propriamente ditas.
6.2.2.3 – As notas explicativas incluem informações de natureza
patrimonial, econômica, física e social, bem como os critérios utilizados
na elaboração das demonstrações contábeis e eventos subseqüentes
ao balanço.

A DRE, elaborada pelo princípio da competência em que as receitas

serão contabilizadas na ocasião da transferência do bem, independente do
recebimento. As despesas na ocasião do consumo, independente do pagamento,
mostram o confronto das receitas, custos e as despesas, buscando o resultado
líquido do período. É vertical e dedutiva, partindo sempre da receita operacional
bruta, que envolve a venda pertencente à atividade operacional relativa à
atividade-fim.

A DLPA é a apresentação que, em um determinado período, visa aos

resultados evidenciados da seguinte maneira:
• o saldo no início do período;
• os ajustes de exercícios anteriores;
• as reversões de reservas;
• a parcela correspondente à realização de reavaliação, líquida do
efeito dos impostos correspondentes;
 44

• o resultado líquido do período;

• as compensações de prejuízos;
• as destinações do lucro líquido do período;
• os lucros distribuídos;
• as parcelas de lucros incorporados ao capital;
• o saldo no final do período.

Diante dela pode-se ter, tanto a variação do resultado acumulado como a

destinação dos lucros.

O art. nº. 188, da Lei nº. 6.404/1976, inclui as alterações da Lei nº.
11.638/2007 sobre Demonstração de Fluxo de Caixa (DFC) e a Demonstração do
Valor Adicionado (DVA) que define a forma de apresentação:
Art. 188 As demonstrações referidas nos incisos IV e V do caput do art.
176 desta Lei indicarão, no mínimo: (Redação dada pela Lei nº.
11.638,de 2007)
I – demonstração dos fluxos de caixa – as alterações ocorridas, durante
o exercício, no saldo de caixa e equivalentes de caixa, segregando-se
essas alterações em, no mínimo, 3 (três) fluxos: (Redação dada pela Lei
nº. 11.638,de 2007)
a) das operações; (Redação dada pela Lei nº. 11.638,de 2007)
b) dos financiamentos; e (Redação dada pela Lei nº. 11.638,de 2007)
c) dos investimentos; (Redação dada pela Lei nº. 11.638,de 2007)
II – demonstração do valor adicionado – o valor da riqueza gerada pela
companhia, a sua distribuição entre os elementos que contribuíram para
a geração dessa riqueza, tais como empregados, financiadores,
acionistas, governo e outros, bem como a parcela da riqueza não
distribuída. (Redação dada pela Lei nº. 11.638,de 2007)
III - o excesso ou insuficiência das origens de recursos em relação às
aplicações, representando aumento ou redução do capital circulante
líquido;
IV - os saldos, no início e no fim do exercício, do ativo e passivo
circulantes, o montante do capital circulante líquido e o seu aumento ou
redução durante o exercício.

A Lei nº. 6.404/1976 inclui, ainda em seu texto, que os valores terão a
comparação de exercício anterior, na publicação que é obrigatória em meios de
comunicação de grande veiculação. As notas explicativas terão a característica de
indicar os critérios:
§ 5º As notas deverão indicar:
a) Os principais critérios de avaliação dos elementos patrimoniais,
especialmente estoques, dos cálculos de depreciação, amortização e
exaustão, de constituição de provisões para encargos ou riscos, e dos
ajustes para atender a perdas prováveis na realização de elementos do
ativo;
b) os investimentos em outras sociedades, quando relevantes (artigo
247, parágrafo único);
 45

c) o aumento de valor de elementos do ativo resultante de novas

avaliações (artigo 182, § 3º);
d) os ônus reais constituídos sobre elementos do ativo, as garantias
prestadas a terceiros e outras responsabilidades eventuais ou
contingentes;
e) a taxa de juros, as datas de vencimento e as garantias das
obrigações a longo prazo;
f) o número, espécies e classes das ações do capital social;
g) as opções de compra de ações outorgadas e exercidas no exercício;
h) os ajustes de exercícios anteriores (artigo 186, § 1º);

Os balancetes de verificação são normatizados pela NBC T 2.7, que

define a relação de contas com seus respectivos saldos, tanto devedores como
credores (incluindo receitas e despesas). O grau de detalhamento deve ser de
acordo com sua finalidade: saldos terão seus totais. O balancete têm como
finalidade atender a seus usuários e deve ser elaborado mensalmente, mesmo
não tendo obrigatoriedade. Ele difere do BP, sendo o primeiro apenas a relação
de contas e o segundo, o resultado das contas após o fechamento do exercício.

A receita tem sido fonte de discussão pelo seu reconhecimento.

Hendriksen e Breda (1999, p. 224) argumenta que é o momento de “problemas
fascinantes na teoria da contabilidade”. Concluindo o pensamento, Hendriksen e
Breda (1999, p.224) ainda afirmam que “uma definição de receita e os problemas
de avaliação e determinação do momento de ocorrência”.

Com esta idéia, observam-se as divergências no reconhecimento da

receita, pois, pela competência do exercício, seria na transferência do bem.
Alguns autores afirmam que deva ser mensurável, relevante e confiável
(HENDRIKSEN; BREDA, 1999). Pelo regime de caixa é no momento da entrada
de numerários.

Época do registro Critérios Exemplos

Durante a Estabelecimento de um preço firme baseado num Valores a pagar; contratos
produção contrato ou em condições gerais de negócio, ou de longo prazo;
existência de preços de mercado em vários estágios da crescimento natural.
produção.
Na conclusão da Existência de preço de venda determinável ou preço de Metais preciosos,
produção mercado estável. Não há custo substancial de venda. produtos agrícolas,
serviços.
No momento da Preço determinado para o produto. Método razoável de Maioria das vendas de
venda estimação do montante a ser recebido. Estimação de mercadorias.
todas as despesas significativas associadas.
No momento do Impossível avaliar ativos recebidos com grau razoável de Venda a prestação; troca
pagamento exatidão. Despesas adicionais significativas prováveis, por ativos fixos sem valor
que não podem ser estimadas com grau razoável de determinável com
precisão no momento da venda. precisão.
Quadro 1- Conceito de receita
Fonte: Hendriksen e Breda (1999, p. 229)
 46

A comercialização de imóveis deve ser registrada no momento da

assinatura do contrato (título translativo) de compra e venda, independente do
recebimento, partindo do princípio que é um processo contínuo. Alguns tributos,
incidentes sobre a venda são contabilizados no momento do registro, e a
realização é o momento da troca (valores x produto), ficando difícil contabilizar a
realização para produtos não concluídos. Uma característica para o registro é o
fato que deve ser confiável (recebimento da parcela), permitindo uma postergação
no reconhecimento, mesmo por ser necessária a medição do produto e o
numerário recebido, ou pelo fato de haver despesas adicionais ligadas à produção
que serão realizadas ainda, o que leva ao Resultado de Exercícios Futuros (REF),
quando há o reconhecimento na venda a apropriar.

A propósito dos contratos de compra e venda que tenham os prazos

relativamente longos, e que incidiriam os tributos em valores ainda sem
recebimento; a IN SRF nº. 84/1979, que estabelece normas para a apuração do
lucro nas atividades de compra e venda, loteamento, incorporação e construção
de imóveis esclarece que:
13.1 Na venda a prazo ou a prestação de unidade concluída, com
pagamento total contratado para o período-base da venda, o lucro bruto
será apurado e reconhecido, no resultado do exercício social, na data
em que se efetivar a transação.
13.2 - Na venda a prazo ou a prestação de unidade concluída, com
pagamento restante ou pagamento total contratado para depois do
período-base da venda, o lucro bruto apurado poderá, para efeito de
determinação do Lucro Real, ser reconhecido nas contas de resultado
de cada exercício social proporcionalmente à receita da venda recebida,
observadas as normas constantes das divisões do presente subitem.

Normalmente, o lucro bruto é apurado ao confrontar a receita operacional

bruta (competência) com as deduções (os impostos incidentes sobre a venda e as
devoluções) e o custo. Na construção civil, há permissão para o reconhecimento
da receita no recebimento da parcela, considerando a venda em parcelas
mensais para apuração do lucro bruto, o que permite o regime de caixa
concomitante com o regime de competência. No contexto, permite-se a criação
do grupo (passivo) Resultado de Exercícios Futuros, que registra o compromisso
de compra e venda e há permissão para apropriar os custos correspondentes,
conforme IN SRF nº. 84/1979:
14.4.2 - Com referência ao reconhecimento do lucro bruto:
 47

1 - o reconhecimento do lucro bruto poderá ser feito proporcionalmente

à receita da venda recebida em cada exercício social, mediante a
utilização de conta ou contas do grupo de resultados de exercícios
futuros, em que se registrarão a receita bruta da venda e o custo da
unidade, inclusive o orçado;
2 - as transferências parciais do lucro bruto, do grupo de resultados de
exercícios futuros para o resultado de cada exercício social, serão feitas
sempre com base na relação atualizada entre o lucro bruto e a receita
bruta da venda.

As empresas envolvidas com atividade imobiliária citada como

construtoras utilizam o subgrupo citado, no qual registram as receitas futuras e
deduzem os custos referentes às obras em andamento. O REF não está previsto
na NBC T 3, e deverá estar no Passivo da seguinte forma segundo a Lei nº.
6.404/1976 e alterada pela Lei nº. 11.638/2007:
Art. 181. Serão classificadas como resultados de exercício futuro as
receitas de exercícios futuros, diminuídas dos custos e despesas a elas
correspondentes.

• Resultado de Exercícios Futuros

Receita de Exercícios Futuros
(-) Custo de Exercícios Futuros

Os recebimentos antecipados deverão ser considerados adiantamento de

cliente, não sendo considerados como receitas. As receitas auferidas de obra em
construção deverão obedecer ao reconhecimento pela produção, ou ao critério da
proporcionalidade.

Os custos e despesas incorridos devem ser registrados

proporcionalmente às receitas, sendo composto pelo preço do terreno e o gasto
de legalização, o projeto, terraplenagem, canteiro de obra, encargos financeiros
diretamente ligados ao empreendimento.

Com o advento da Revolução Industrial, a formação do custo ganhou

destaque ao apropriar os custos referentes à transformação, surgindo daí a
Contabilidade Industrial e, atualmente, a Contabilidade de Custos. Para Neves e
Vicenconti (2000, p.6):
Com o advento da Revolução Industrial e a conseqüente proliferação
das empresas industriais, a Contabilidade viu-se às voltas com
problema de adaptar os procedimentos de apuração do resultado em
empresas comerciais (que apenas revendiam mercadorias compradas
de outrem) para as empresas industriais, que adquiram matéria-prima e
utilizavam fatores de produção para transformá-las em produtos
destinados à venda.
 48

O aumento do número de empresas, na época, fez surgir uma nova

dúvida ao adaptar o método de apuração do resultado das empresas comerciais
para as empresas industriais, que transformavam a matéria-prima em produtos
para venda. Com a adaptação do método, havia necessidade de apropriar o
consumo de matéria-prima, a mão-de-obra, energia elétrica, dentre muitos outros
custos. Criou-se o método de custeio (que apura o custo do produto vendido),
somente assim é possível apurar resultado, uma vez que confronta a venda com
os custos e despesas. Atualmente, dentre os vários métodos de custeio, o que é
mais utilizado é o Custeio por Absorção que determina como custo o que é
necessário para o produto, podendo ser direto ou indireto.

No aspecto do volume pode ser fixo ou variável, sendo aceito pela

legislação do Imposto de Renda. As despesas servem para apuração do
resultado, não compondo o custo do produto.

A NBC T 10.5 que regulamenta a contabilização das atividades

imobiliárias determina como custo:
10.5.2.7. O custo do imóvel compreende todos os gastos incorridos para
a sua obtenção, independentemente de pagamento e abrange:
a) preço do terreno, inclusive gastos necessários à sua aquisição e
regularização;
b) custo dos projetos;
c) custos diretos e indiretos relacionados à construção, inclusive
aqueles de preparação do terreno e canteiro de obras;
d) impostos, taxas e contribuições envolvendo o empreendimento; e
e) encargos financeiros diretamente associados ao financiamento da
construção.

Ainda dentro da construção civil temos os custos com características

específicas:
a) custos pagos ou incorridos: são aqueles previstos em projetos, que
incorreram, ou há previsão para que ocorram, podendo ter sido
pagos ou com previsão de pagamento, permitidos na formação do
custo de imóvel vendido. Apropria-se na ocasião da venda do
imóvel;
b) custos contratados: são custos adicionais utilizados para serviços
adicionais no imóvel construído;
 49

c) custo orçado: são os custos que serão incorridos ainda, vindos de

um planejamento da obra em construção, elaborados a partir de
custos usuais para aquele tipo de empreendimento.

Pode-se adotar um ou mais, ao mesmo tempo, mas respeitando-se a

legislação vigente, lembrando que o método de custeio que serve para apuração
do resultado é o método de custeio por absorção, sendo permitido apropriar a
proporcionalidade do custo em função da venda a prazo, para chegar-se ao
resultado bruto.

Na construção civil, os custos podem ser diretos (necessários à obra e de

fácil mensuração) e indiretos (necessários e precisam de um critério para fazer a
distribuição). Muito importante como ferramenta gerencial, conhecer o custo é
fundamental a qualquer atividade.

Como a apropriação do custo é feita no momento da venda, é necessário

um estudo mais profundo, uma vez que existem várias formas de comercialização
de um empreendimento imobiliário. A venda à vista de unidade concluída talvez
seja a mais simples; tudo já incorreu e fica mais fácil a identificação e
mensuração. Em unidades ainda não concluídas, poderá ser adotado o custo
orçado e não corresponder ao custo incorrido, dificultando lançamento do custo
proporcional que deveria ser por medição do serviço prestado, havendo algumas
defasagens: a obra pode estar em estágio menor do que foi a receita
(recebimento de parcelas).

A IN SRF nº. 21/1979, uniformiza o procedimento de apuração nos

contratos, com prazo superior a um ano, de construção por empreitada ou de
fornecimento de bens ou serviços a serem produzidos. É clara a informação de
que o tempo não compreende o período anterior ao contrato, estabelecendo ainda
que há controle específico e a medição do serviços deverá ser elaborada por
profissional da área através de laudo técnico. A avaliação de andamento poderá
ser por: percentual da execução física ou o custo incorrido em proporção ao custo
orçado da obra, o valor correspondente é elaborado a partir de cálculos, conforme
o item 8 da respectiva Instrução Normativa demonstrado no Quadro 2.
 50

Para o resultado, parte-se da receita correspondente ao período base

menos os custos incorridos ao período base, especificados como orçado com
prazo superior a um ano.

Custo total orçado ou % da execução acumulada, Custo incorrido proporcional,

estimado, reajustado X demonstrada nos laudos técnicos ate o = acumulado até o período-
período-base base
Custo incorrido proporcional, Custo incorrido proporcional, Custo incorrido corresponde
acumulado até o período- acumulado até o período-base anterior = ao período-base
base -

Preço total, reajustado % da execução acumulada, Receita proporcional

demonstrada nos laudos técnicos ate o = acumulada até o período-
X
período- base base
Receita proporcional Receita proporcional acumulada até o Receita correspondente ao
acumulada até o período- período-base anterior = período-base
-
base
Receita correspondente ao Custos incorridos correspondente ao Resultado computável na
período-base - período-base = determinação do lucro liquido
Quadro 2 - Determinação do resultado no caso de avaliação do andamento por medição
Fonte: IN SRF 21/79

No caso de um empreendimento em fase de construção, com custos

orçados, constantes em memorial descritivo, elaborados em um planejamento de
construção, com os custos usuais para aquela atividade, o reconhecimento dos
custos e da receita deverão estar no padrão da fórmula sugerida pela SRF na IN
21/1979.

Pela complexidade da fórmula, é interessante propor um exemplo com a

simulação de venda de 1 unidade imobiliária, em fase de construção (custos
orçados) com os valores a saber:
• Preço de venda (predeterminado): R$ 100.000,00;
• Custo orçado: R$ 55.410,00;
• Prazo de entrega (produção) e contratual: 36 meses;
• A percentagem do progresso da execução é 10%, avaliado por
técnicos e, não há custo incorrido proporcional de períodos anteriores,
acumulado até o período-base anterior. O valor contratual
correspondente a entrada é de: R$ 10.000,00.
 51

Tabela 9 - Determinação do resultado no caso de avaliação do andamento

por medição
• Custo proporcional acumulado até o período base
R$ 55.410,00 X 10% = R$ 5.541,00
R$ 5.541,00 - R$ 0,00 = R$ 5.541,00

• Receita correspondente ao período-base

R$ 100.000,00 X 10% = R$ 10.000,00
R$ 10.000,00
R$ 10.000,00 - R$ 0,00 =

• Resultado computável na determinação do lucro líquido

R$ 10.000,00 - R$ 5.541,00 = R$ 4.459,00
Fonte: Autor

O resultado no caso de avaliação do andamento por medição é de R$

4.459,00, há a possibilidade do cálculo por avaliação do andamento com base
nos custos incorridos, parte-se da receita correspondente acumulada menos os
custos incorridos, chegando-se ao resultado, conforme observado na fórmula a
seguir.

Custos incorridos acumulados

até o período-base Receita proporcional,
Preço total, reajustado X
Custo total orçado ou = acumulada até o período-base
estimado, reajustado
Receita proporcional,
Receita proporcional, Receita correspondente ao
- acumulada até o período-base
acumulada até o período-base = período-base
anterior
Receita correspondente, Custos incorridos no período- Resultado computável na
-
acumulada até o período-base base = determinação do lucro líquido
Quadro 3 - Determinação do resultado no caso de avaliação do andamento com base nos custos
incorridos
Fonte: IN SRF 21/79

Os custos orçados para execução poderão ser incluídos no andamento da

obra, e serão classificados no passivo como uma obrigação a cumprir em curto ou
longo prazo. Existem situações que apresentam os valores dos custos orçados a
maior (excesso) ou a menor (insuficiência) que deverão ser ajustados na
apuração do resultado no decorrer do período de pagamento. Todos os custos
citados devem estar em observância ao método de custeio por absorção que é
aceito pela legislação do imposto de renda.
 52

O controle de estoque é fundamental e a construção civil está obrigada a

fazê-lo pelo inventário permanente, registrando as entradas de materiais e as
saídas, apurando o custo do imóvel vendido.

A contabilidade possui algumas ramificações consideradas áreas

específicas. Assim como a contabilidade de custos poderia ser citada também a
contabilidade tributária, pelo fato das empresas do setor imobiliário serem
geradoras de tributos e necessitarem de planejamento em virtude da legislação
tributária passar por atualizações constantes. Os fatos contábeis gerados pelas
empresas da construção civil podem constituir-se de fatos geradores para
incidência de tributos de acordo com a legislação tributária impõe, sendo
importante para o crescimento do país. Desde a promulgação da Constituição
Federal, em 1988, foram editadas 3,6 milhões de normas; em matéria tributária
foram 235.900 normas. Além disso, foram criados vários tributos, segundo estudo
do Instituto Brasileiro de Planejamento Tributário (IBPT) do ano 2007. Com a
criação constante de regulamentação no que se refere aos tributos, é importante
ressaltar a contabilidade tributária, para o gerenciamento dos tributos nas várias
atividades imobiliárias.

2.2 Tributos

Os tributos ocupam um papel significativo na construção civil, sendo

motivo de queixas dos empresários do setor que alegam ser o fator de maior valor
em uma residência. A cobrança dos tributos vem desde 5000 a.C. até os dias
atuais. Em um primeiro momento, era agrado aos deuses com uma forma de
devoção, depois eram cobrados daqueles que perdiam a guerra. Os derrotados
demonstravam com o ato profunda admiração e respeito, entregando parte ou
total de seus bens aos vencedores. Desde então, tem sido foco de várias
discussões no sentido de amenizar o impacto causado no setor produtivo. Os
tributos têm objetivo social de grande importância, pois financia ações no setor de
saúde, habitação, saneamento, transporte dentre outras (BRASIL. MINISTÉRIO
DA FAZENDA, 2005).
 53

Tributos, conforme a Lei nº. 5.172 (BRASIL, 1966), denominada Código

Tributário Nacional (CTN) pelo art. 7º do Ato Complementar nº. 36, de 13.3.1967,
art. 3º, conceitua:
É toda obrigação pecuniária compulsória, em moeda ou cujo valor nela
possa se exprimir, que não constitua sanção de ato ilícito, instituída em
lei e cobrada mediante atividade administrativa plenamente vinculada.

Os tributos têm, na natureza jurídica, o fato gerador que é a origem da

obrigação tributária instituída por Lei. A base de cálculo possui a função de apurar
a importância a ser recolhida aos cofres públicos, utilizando a alíquota a qual é o
percentual que será aplicado no cálculo da apuração, quando ad valorem ou um
valor fixo, quando a alíquota é denominada de específica ou ad rem.

A competência tributária pode ser da União, do Estado, do Distrito Federal

ou do Município. Os tributos, ainda podem ser vinculados, caso haja alguma
contraprestação ou não vinculados que são os impostos e não há
contraprestação. São considerados tributos, segundo o CTN:
a) impostos;
b) taxas;
c) contribuições de melhoria.

A Constituição Federal inclui as contribuições especiais (contribuições

sociais e outras) e os empréstimos compulsórios.

Cabe à União instituir o imposto que é conceituado pelo CTN no art. 16, “...
é o tributo cuja obrigação tem por fato gerador uma situação independente de
qualquer atividade estatal específica, relativa ao contribuinte...”. No caso de
distribuição a outras pessoas jurídicas de direito público, a competência legislativa
será a quem for de direito. Conforme aponta Machado (2002, p. 256), “o fato
gerador do dever jurídico de pagar imposto é uma situação de vida do
contribuinte, relacionada a seu patrimônio, independente do agir do Estado”.
Pode-se afirmar que a obrigação de pagar o tributo é criada mediante a Lei. O
objetivo das arrecadações dos impostos é cobrir as despesas de interesse
comum da comunidade.

São considerados impostos conforme CTN:

a) Impostos sobre o Comércio Exterior (de importação e exportação);
 54

b) Impostos sobre o Patrimônio e a Renda (Imposto sobre a

Propriedade Territorial Rural, Imposto sobre a Propriedade Predial e
Territorial Urbana, Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis e
de Direitos a eles Relativos, Imposto sobre a Renda e Proventos de
Qualquer Natureza);
c) Impostos sobre a Produção e a Circulação (Imposto sobre Produtos
Industrializados, Imposto Estadual sobre Operações Relativas à
Circulação de Mercadorias e Serviços, Imposto sobre Serviços,
Imposto sobre Operações de Crédito, Câmbio e Seguro, e sobre
Operações Relativas a Títulos e Valores Mobiliários, Imposto sobre
Serviços de Transportes e Comunicações, Imposto sobre Serviços
de Qualquer Natureza);
d) Impostos Especiais (Imposto sobre Operações Relativas a
Combustíveis, Lubrificantes, Energia Elétrica e Mineral do País,
Impostos Extraordinários).

A taxa é definida no CTN, no art. 77: “têm como fato gerador o exercício
regular do poder de polícia, ou a utilização, efetiva ou potencial, de serviço público
específico e divisível, prestado ao contribuinte ou posto à sua disposição.” Elas
têm contraprestação de serviços públicos, ou seja, é em função do custo do
serviço ao contribuinte, portanto, são vinculadas.

A contribuição de melhoria no art. 81 do CTN é “instituída para fazer face

ao custo de obras públicas de que decorra valorização imobiliária, tendo como
limite total a despesa realizada, e como limite individual, o acréscimo de valor que
da obra resultar para cada imóvel beneficiado”. Tem em comum com a taxa o fato
de ser vinculada, mas a uma obra pública e não a um serviço público.

É possível citar ainda outras figuras tributárias previstas na Constituição

da República Federativa do Brasil, promulgada no ano de 1988 e com alterações
posteriores:
Art. 148. A União, mediante lei complementar, poderá instituir
empréstimos compulsórios:
I - para atender a despesas extraordinárias, decorrentes de calamidade
pública, de guerra externa ou sua iminência;
II - no caso de investimento público de caráter urgente e de relevante
interesse nacional, observado o disposto no art. 150, III, "b".
Parágrafo único. A aplicação dos recursos provenientes de empréstimo
compulsório será vinculada à despesa que fundamentou sua instituição.
 55

Art. 149. Compete exclusivamente à União instituir contribuições sociais,

de intervenção no domínio econômico e de interesse das categorias
profissionais ou econômicas, como instrumento de sua atuação nas
respectivas áreas, observado o disposto nos arts. 146, III, e 150, I e III,
e sem prejuízo do previsto no art. 195, § 6º, relativamente às
contribuições a que alude o dispositivo.
§ 1º Os Estados, o Distrito Federal e os Municípios instituirão
contribuição, cobrada de seus servidores, para o custeio, em benefício
destes, do regime previdenciário de que trata o art. 40, cuja alíquota não
será inferior à da contribuição dos servidores titulares de cargos efetivos
da União. (Redação dada pela Emenda Constitucional nº. 41,
19.12.2003).
§ 2º As contribuições sociais e de intervenção no domínio econômico de
que trata o caput deste artigo: (Incluído pela Emenda Constitucional nº.
33, de 2001).

Conforme se observa, são estabelecidos os empréstimos compulsórios e

as contribuições especiais e parafiscais, que visam a atender aos aspectos
sociais, interesses de categorias econômicas e interesses profissionais.

Os tributos que abrangem a construção civil e serão abordados neste

trabalho são:
a) Impostos:
-Imposto de Renda Pessoa Jurídica (IRPJ), que é um imposto
sobre a renda, capital ou trabalho; é direto, pois quem paga é o
contribuinte, e progressivo: quanto maior a renda maior a alíquota
do imposto, instituído pelo Decreto nº. 3.000/1999, sendo
considerado o Regulamento do Imposto de Renda (RIR).

b) Contribuições Sociais Especiais ou Parafiscais, que são a fonte de

financiamento do sistema de seguridade social, abrangendo os
serviços sociais do Estado:
-Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social
(COFINS): Criada pela Lei Complementar nº. 70 de 30 de
dezembro de 1991. É um tributo cobrado pela União para atender
aos programas sociais do governo federal, atualmente regida pela
Lei nº. 9.718/1998, com as alterações subseqüentes e que visam a
melhorar os aspectos sociais dos trabalhadores. A base de cálculo
da COFINS, no regime cumulativo e não cumulativo, é a receita
bruta na venda da unidade imobiliária ou a receita total,
diferenciando-se no desconto de créditos apurados com base em
 56

custos, despesas e encargos da pessoa jurídica permitidos com a

opção da não cumulatividade.
-Programa de integração social e o Programa de Formação do
Patrimônio do Servidor Público (PASEP). O PIS foi criado pela Lei
Complementar nº. 7, de 07 de setembro de 1970 e o PASEP pela
Lei Complementar nº. 08/1970. São regulamentados pelo Decreto
nº. 78.276/1976. São contribuições sociais pagas pela pessoa
jurídica. Na atividade imobiliária, a receita bruta compreende o
valor efetivamente recebido pela comercialização de unidades
imobiliárias, de acordo com o método de tributação determinado
pela legislação do Imposto de Renda. Caso haja a cobrança de
juros, a variação monetária deverá compor a receita bruta, quando
se tratar do lucro presumido. Podem ser cumulativas, há uma
alíquota diferenciada em função da atividade da empresa, mas não
permite o desconto de créditos apurados com base em custos,
despesas e encargos da pessoa jurídica. O PIS não cumulativo foi
instituído em dezembro de 2002, sendo permitido apenas a
empresas tributadas pelo Lucro Real; tem alíquota maior que a
cumulativa, mas permite o desconto de créditos.

A opção que dispõe sobre a incidência não-cumulativa da contribuição

para o PIS/PASEP e da Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social
(COFINS) sobre as receitas decorrentes das atividades de revenda de imóveis,
desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária e
construção de prédio destinado à venda, a base de cálculo como a receita
mensal; apenas permitida para empresas tributadas pelo Lucro Real.

Existe a previsão de desconto dos créditos na incorporação imobiliária,

empreendimentos de desmembramento de terreno ou loteamento ou construção
do imóvel relacionada aos custos dos bens e serviços como energia elétrica
consumida, aluguéis dos prédios utilizados na atividade. Se for de pessoa jurídica,
desde que já não tenha pertencido ao patrimônio da empresa, haverá desconto
também de aluguel das máquinas e equipamentos, valor das contraprestações de
operações oriundas do arrendamento mercantil e encargos de depreciação das
máquinas e equipamentos, encargos de amortização das benfeitorias em imóveis
 57

de terceiros e bens recebidos em devolução. O desconto dos créditos será

permitido na ocasião em que se efetivar a venda.

A IN SRF nº. 458, de 2004 dispõe sobre a incidência não-cumulativa da

Contribuição para o PIS/PASEP e da COFINS sobre as receitas decorrentes das
atividades imobiliárias em questão. Ela determina, no art.3º., a base de cálculo.

Art. 3o A base de cálculo das contribuições é o faturamento mensal,

que compreende a receita bruta da venda de unidades imobiliárias e
todas as demais receitas auferidas pela pessoa jurídica.
§ 1o A apuração da receita bruta da venda de unidades imobiliárias
seguirá o mesmo regime de reconhecimento de receitas previsto na
legislação do Imposto de Renda.
§ 2o Não integram a base de cálculo a que se refere este artigo as
receitas:
I - não-operacionais, decorrente da venda de ativo permanente;
II - referentes a:
a)vendas canceladas e aos descontos incondicionais concedidos;
b)reversões de provisões e recuperações de créditos baixados como
perda que não representem ingresso de novas receitas, o resultado
positivo da avaliação de investimentos pelo valor do patrimônio líquido e
os lucros e dividendos derivados de investimentos avaliados pelo custo
de aquisição que tenham sido computados como receita.

A alíquota pelo regime não cumulativo é de 7,60% para COFINS e 1,65%

para o PIS, sendo diferenciada da cumulativa que é de 3% para COFINS e 0,65%
para o PIS. A diferença de aproximadamente 253% na alíquota pode ser
compensada, conforme o caso, no momento em que é permitido o desconto dos
créditos gerados dentro da cadeia produtiva.

A CSLL, tem como objetivo o financiamento da seguridade social, a base

de cálculo é o resultado do exercício antes da provisão do imposto de renda,
instituída pela Lei nº. 7.689/1988.

Dentro do aspecto teórico dos tributos, vale citar que há uma constante
alteração na legislação tributária devido às modificações de alíquotas ou aspectos
gerais, e que desde a promulgação da Constituição Federal, em 5 de outubro de
1988 até 5 de outubro de 2007, 148.577 normas federais foram editadas, segundo
o IBPT, o que ressalta a importância do profissional envolvido com aspectos
tributários dentro da empresa.
 58

Tabela 10 - Evolução da carga tributária - arrecadação total 1996-2006

Ano PIB Tributos % do Tributos % do Tributos % do Arrecadação % do
Federais PIB Estaduais PIB Municipais PIB total PIB

1996 843.966 139.484 16,53 62.980 7,46 10.116 1,20 212.580 25,19
1997 939.147 158.566 16,88 69.320 7,38 11.305 1,20 239.191 25,47
1998 979.276 181.828 18,57 72.070 7,36 14.219 1,45 268.117 27,38
1999 1.065.000 210.691 19,78 79.154 7,43 15.096 1,42 304.941 28,63
2000 1.179.482 250.302 21,22 95.383 8,09 16.011 1,36 361.696 30,67
2001 1.302.136 278.599 21,40 108.262 8,31 16.884 1,30 403.745 31,01
2002 1.477.822 341.510 23,11 122.234 8,27 18.742 1,27 482.486 32,65
2003 1.699.948 391.052 23,00 139.137 8,18 22.990 1,35 553.179 32,54
2004 1.941.498 454.313 23,40 166.117 8,56 29.705 1,53 650.135 33,49
2005 2.147.944 514.417 23,95 187.873 8,75 30.574 1,42 732.864 34,12
2006 2.322.818 570.789 24,57 211.956 9,12 35.193 1,52 817.938 35,21
Fonte: IBGE, IBPT.

Houve um crescimento na arrecadação de tributos nos últimos anos, mais

do que proporcional a elevação do PIB, provocando um incremento na carga
tributária. Observa-se que a arrecadação total passou de 25,19% do PIB em 1996
para 35,21% em 2006 registrando um crescimento de 39,78%, porém os tributos
federais, que é o foco deste trabalho apresentam no mesmo período uma
elevação ainda maior, alcançando 48,64%.

2.3 Enquadramento das empresas pela tributação

As empresas podem ser enquadradas no estudo em 3 modalidades:

a) Lucro Real;
b) Lucro Presumido;
c) Super Simples - Simples Nacional.

O RET, não é método de tributação e, sim opção tributária as empresas

incorporadoras.

O enquadramento fica em função da receita (faturamento) e da

característica da empresa (construtora ou incorporadora). Grande parte do
mercado da construção civil está nas empresas, com até quatro empregados,
representando 76.628 empresas (72,66%) e 9,77% da receita total arrecadada. A
maior participação em receita está no menor número de empresas, que mesmo
representado 7,16% das empresas, responde por 75% da receita segundo dados
do IBGE.
 59

Empresas que, tenham como objetivo operacional a incorporação e

construção de imóveis podem ser enquadradas no Lucro Real, Lucro Presumido
ou Patrimônio de Afetação com opção ao RET. Empresas que se dediquem
exclusivamente a obras de engenharia (construção de imóveis), mesmo que por
empreitada; podem ser enquadradas pela Lei Complementar nº. 123/2006
(Simples Nacional). Na Lei Complementar consta uma vedação incluída no art.
17º “XIV – que se dedique ao loteamento e à incorporação de imóveis”, levando a
concluir que as incorporadoras não podem fazer parte do Simples Nacional.

2.3.1 Lucro Real

Lucro Real é o lucro apurado a partir do lucro líquido e conforme a

legislação do Imposto de Renda, que é ajustado com adições, exclusões e
compensações. Conforme a Lei nº. 9.718/1998:
Art. 14. Estão obrigadas à apuração do Lucro Real as pessoas jurídicas:
I - cuja receita total, no ano-calendário anterior seja superior ao limite de
R$ 48.000.000,00 (quarenta e oito milhões de reais), ou proporcional ao
número de meses do período, quando inferior a 12 (doze) meses;
(Redação dada pela Lei nº. 10.637, de 2002).

O lucro líquido é apurado a partir da receita operacional bruta, diminuindo

as deduções da receita (devoluções, impostos incidentes sobre a venda e
abatimentos) encontrando-se a receita líquida. Após são deduzidos os custos e as
despesas operacionais, apurando-se o resultado operacional. Incluindo as
receitas e despesas não operacionais obtém-se o resultado antes do IRPJ e
CSLL. A estrutura da DRE é dedutiva e vertical.

A escrituração deverá estar em conformidade com a legislação, utilizando

os livros comerciais segundo RIR/99: Diário e Razão. O Livro Diário de utilização
obrigatória é previsto no art. 258 do RIR/99:
Sem prejuízo de exigências especiais da lei, é obrigatório o uso de Livro
Diário, encadernado com folhas numeradas seguidamente, em que
serão lançados, dia a dia, diretamente ou por reprodução, os atos ou
operações da atividade, ou que modifiquem ou possam vir a modificar a
situação patrimonial da pessoa jurídica (Decreto-Lei nº. 486, de 1969,
art. 5º).

Com a utilização da informática, pode-se substituir o Livro Diário por

fichas numeradas sendo as folhas seqüenciais, em ordem cronológica e devem
ter termo de abertura e encerramento sendo submetido ao órgão de registro. Os
 60

livros-caixa e conta-corrente são considerados auxiliares; fica dispensado o

registro ou autenticação, por serem auxiliares ao Diário.

O Livro Razão é de uso obrigatório, conforme RIR/99 art. 259:

A pessoa jurídica tributada com base no Lucro Real deverá manter, em
boa ordem e segundo as normas contábeis recomendadas, Livro Razão
ou fichas utilizados para resumir e totalizar, por conta ou subconta, os
lançamentos efetuados no Diário, mantidas as demais exigências e
condições previstas na legislação (Lei nº. 8.218, de 1991, art. 14, e Lei
nº. 8.383, de 1991, art. 62).

Além dos livros comerciais, a empresa utiliza os livros fiscais: Registro de

Inventário, Registro de Entradas ou Compras, e o LALUR. Todos devem ser
mantidos em boa ordem e conservação.

Serão permitidas adições e exclusões ao lucro líquido e serão

demonstradas no LALUR, sendo determinado pelo lucro líquido antes da Provisão
do Imposto de Renda. O conceito de Lucro Real é o lucro líquido ajustado pelas
adições, exclusões e compensações, conforme art. nº. 249 do RIR/1999. As
adições são:
I - os custos, despesas, encargos, perdas, provisões, participações e
quaisquer outros valores deduzidos na apuração do lucro líquido que,
de acordo com este Decreto, não sejam dedutíveis na determinação do
Lucro Real;
II - os resultados, rendimentos, receitas e quaisquer outros valores não
incluídos na apuração do lucro líquido que, de acordo com este Decreto,
devam ser computados na determinação do Lucro Real.

Como exclusão (RIR/1999, art. 250):

I - os valores cuja dedução seja autorizada por este Decreto e que não
tenham sido computados na apuração do lucro líquido do período de
apuração;
II - os resultados, rendimentos, receitas e quaisquer outros valores
incluídos na apuração do lucro líquido que, de acordo com este Decreto,
não sejam computados no Lucro Real;

É permitida a compensação de prejuízos, conforme RIR/1999, art. 250:

III - o prejuízo fiscal apurado em períodos de apuração anteriores,

limitada a compensação a trinta por cento do lucro líquido ajustado
pelas adições e exclusões previstas neste Decreto, desde que a pessoa
jurídica mantenha os livros e documentos, exigidos pela legislação
fiscal, comprobatórios do prejuízo fiscal utilizado para compensação,
observado o disposto nos arts. 509 a 515 (Lei nº. 9.065, de 1995, art. 15
e parágrafo único).
 61

Deverá ser demonstrada no LALUR que é dividido em duas partes.

• Parte A: na qual estão discriminadas as adições das despesas
indedutíveis, os valores excluídos e as compensações efetuadas;
• Parte B: estão incluídos os valores que poderão influenciar os
resultados futuramente. O prejuízo fiscal pode ser citado como fator
de alteração nos resultados, e uma recomendação é o resultado de
exercícios futuros.

Os cálculos do IRPJ e CSLL são feitos a partir dos ajustes no LALUR,

cujas alíquotas são:
• 15% para IRPJ, sendo atribuído um adicional de 10% para os
valores que ultrapassarem R$ 20.000,00 ao mês, e com a
trimestralidade o valor será acumulado em R$ 60.000,00;
• 9% para CSLL.

Como parte do trabalho estará focada no estudo dos tributos federais em

empresas tributadas pelo Lucro Real, Lucro Presumido, Simples Nacional e os
tributos abordados no RET para o cálculo, do imposto devido; a receita (bruta) é
fator determinante, sendo utilizada conforme o método de tributação. As faixas de
receita para empresas tributadas pelo Simples Nacional, têm um intervalo de: até
R$ 240.000,00 para as micro empresas (MPE) e, de R$ 240.000,01 até R$
2.400.000,00 para as empresas de pequeno porte (EPP).

Existe diferença na característica da empresa e divergência entre

incorporadoras (abrangência maior dentro da atividade imobiliária) e construtoras,
sendo que a última é permitida a inclusão no Simples Nacional, com a Lei
Complementar nº. 123/2006.

Por ser relativamente recente (2006) e, incluir a construção civil, é

interessante fazer um estudo em relação aos outros métodos de tributação. Para
o estudo de comparação, a faixa de receita observada tem o valor médio de R$
1.200.000,00, por se constituir a faixa média do faturamento das empresas
tributadas pelo Simples Nacional.
 62

Tabela 11 - DRE Lucro Real Anual

Nomenclatura Valor em R$
Receita Operacional Bruta 1.200.000,00
(-) Deduções da Receita
Devoluções
PIS/COFINS (não cumulativo)1 (111.000,00)
(=) Receita Liquida 1.089.000,00
(-) Custo dos Imóveis Vendidos (708.000) (647.875,00)
Custo dos imóveis vendidos-desconto de crédito do PIS/COFINS
(708.000-10.725-49.400)
(=) Resultado Bruto 441.125,00
(-) Despesas Operacionais
Vendas
• Comissões (36.000,00)
• Provisão para Devedores Duvidosos (25.000,00)
Administrativas
Salários (105.425,00)
• Aluguel de equipamentos (10.0000) (9.075,00)
(valor da despesa-desconto de crédito de PIS/COFINS)
(10.000-165-760)
• Energia elétrica (5.000,00) (4.537,50)
(valor da despesa-desconto de crédito de PIS/COFINS)
(5.000,00-82,50-380,00)
• Arrendamento mercantil (10.500,00) (9.528,75)
(valor da despesa-desconto de crédito de PIS/COFINS)
(10.500,00-173,25-798,00)
• Multa (30.000,00)
Financeiras
(+) Outras receitas
(=) Resultado antes da CSLL/IR 221.558,75
1
Alíquota de 1,65% para o PIS/PASEP e 7,60% para COFINS sobre a Receita Operacional Bruta.

Para as empresas tributadas pelo Lucro Real, é permitido o PIS/PASEP e

COFINS não cumulativo, podendo a empresa optar, conforme IN SRF nº.
458/2004, que regulamenta o desconto dos créditos dentro da atividade
imobiliária; a alíquota difere da opção cumulativa. Como as alíquotas são de
1,65% e 7,60% respectivamente, é permitido o desconto de créditos gerados, tais
como:
I - à energia elétrica consumida em seus estabelecimentos;
II - aos aluguéis de prédios, máquinas e equipamentos, pagos a
pessoa jurídica, utilizados nas atividades da empresa;
III - às despesas financeiras decorrentes de empréstimos e
financiamentos até o mês de julho de 2004;
IV - ao valor das contraprestações de operações de arrendamento
mercantil de pessoa jurídica;

Pode incluir os encargos de depreciação e amortização com bens. Ainda

sobre utilização dos créditos, a determinação é clara ao incluir que, no caso da
 63

atividade imobiliária, a utilização dos créditos referentes aos custos será

reconhecida no momento da venda. O exemplo simulado tem 2 momentos: no
primeiro, os cálculos tem alíquotas do regime não cumulativo e não há o desconto
dos créditos; no segundo, há o desconto dos créditos calculados no trimestre.

Tabela 12 - LALUR
PARTE A - REGISTRO DOS AJUSTES DO LUCRO LÍQUIDO DO EXERCÍCIO (valores em R$)
Resultado antes das provisões 221.558,75
(+) Adições
XX/XX/20XX Provisão para devedores duvidosos (Livro Diário, fl XX) 25.000,00
XX/XX/20XX Multas (Livro Diário, fl XX) 30.000,00 55.000,00
(-) Exclusões
(=)LUCRO REAL ANTES DA COMPENSAÇÃO DE PREJUÍZOS
(=)LUCRO REAL 276.558,75
Fonte: Autor

Para a apuração do Imposto de Renda da Pessoa Jurídica, parte-se do

lucro líquido ajustado pelo LALUR, com adições e exclusões permitidas pela
legislação.

Tabela 13 - Cálculo do Imposto de Renda - Lucro Real - Anual

Cálculo do IR Valores em R$
Lucro ajustado 276.558,75
15% do IR (276.558,75 x 15%) 41.483,81
Adicional de 10% ((276.558,75-240.000,00)x10%) 3.655,88
Imposto devido 45.139,69
Fonte: Autor

Para apuração da CSLL, parte-se do Lucro Líquido ajustado antes de

deduzir a parcela corresponde ao Imposto de Renda.

Tabela 14 - Cálculo da CSLL - Lucro Real

Cálculo da CSLL Valores em R$
Resultado antes das provisões 221.558,75
(+) Adições
XX/XX/20XX Provisão para devedores duvidosos (Livro Diário, fl XX) 25.000,00
XX/XX/20XX Multas (Livro Diário, fl XX) 30.000,00
Lucro ajustado 276.558,75
9% de CSLL 24.890,29
Fonte: Autor
 64

O PIS e COFINS não cumulativo, regulamentados pela Instrução

Normativa da Secretaria da Receita Federal nº. 458/2004, permitem o desconto
dos créditos como forma de apuração do imposto devido.

O PIS sobre a venda é de R$ 19.800,00, descontado o valor do crédito de

R$ 11.145,75; na COFINS o valor calculado sobre a venda é de R$ 91.200,00,
deduzindo o crédito de R$ 51.338,00. O valor a ser recolhido aos cofres públicos,
referente ao PIS e COFINS é de R$ 48.516,25, calculado pelo regime não
cumulativo, conforme tabela abaixo.

Tabela 15 - Desconto PIS/COFINS não cumulativo

CÁLCULO DO PIS NÃO CUMULATIVO
ELEMENTOS Valores em R$
1) Débitos
Vendas R$ 1.200.000,00 X 1,65% 19.800,00
2) (-) Créditos
• Compras R$ 650.000,00 X 1,65% 10.725,00
• Aluguéis pagos a PJ – R$ 10.000,00 X 1,65% 165,00
• Arrendamento Mercantil R$ 10.500,00 X 1,65% 173,25
• Energia elétrica R$ 5.000,00 X 1,65% 82,50 (11.145,75)
3) PIS a Recolher (1-2) 8.654,25
CÁLCULO DA COFINS NÃO CUMULATIVA
1) Débitos
Vendas R$ 1.200.000,00 X 7,60% 91.200,00 91.200,00
2) (-) Créditos
• Compras R$ 650.000,00 X 7,60% 49.400,00
• Aluguéis pagos a PJ - R$ 10.000,00 X 7,60% 760,00
• Arrendamento Mercantil R$ 10.500,00 X 7,60% 798,00
• Energia elétrica R$ 5.000,00 X 7,60% 380,00 (51.338,00)
(=) COFINS a recolher (1-2) 39.862,00
(=)PIS e COFINS a recolher 48.516,25
Fonte: Autor

O art. 7º da Instrução Normativa da Secretaria da Receita Federal nº.

458/2004, faz referência à exclusão do desconto do crédito o valor referente a:
I - de mão-de-obra paga a pessoa física, bem assim dos encargos
trabalhistas, sociais e previdenciários, e dos bens e serviços, acrescidos
dos tributos incidentes na importação, adquiridos de pessoa física ou
jurídica residente ou domiciliada no exterior, ressalvado o disposto no
art. 18;
II - da aquisição de bens ou serviços não sujeitos ao pagamento das
contribuições, inclusive no caso de isenção, esse último quando
revendidos ou utilizados como insumo em produto ou serviços sujeitos à
alíquota 0 (zero), isentos ou não alcançados pelas contribuições.
 65

Tabela 16 - PIS/COFINS cumulativo

CÁLCULO DO PIS/COFINS CUMULATIVO
Elementos Valores em R$
1) Débitos
Vendas R$ 1.200.000,00 X 0,65% 7.800,00
PIS a recolher 7.800,00
2) Débitos
Vendas R$ 1.200.000,00 X 3% 36.000,00
COFINS a recolher 36.000,00
(=) PIS e COFINS a Recolher 43.800,00
Fonte: Autor

Caso o método de tributação permitisse que a empresa optasse pelo

regime cumulativo, o montante a ser recolhido seria de R$ 43.800,00, no caso da
construção civil (construção de imóveis) e com faturamento de R$ 1.200.000,00,
permitido para empresas tributadas pelo Lucro Presumido.

49.000,00 48.516,25

48.000,00
47.000,00

46.000,00

45.000,00
43.800,00
44.000,00

43.000,00
42.000,00

41.000,00
PIS/COFINS não cumulativo PIS/COFINS cumulativo

Gráfico 2 - PIS e COFINS não cumulativo x cumulativo

Fonte: Autor

As alterações, tanto nos tributos como nas alíquotas, merecem estudos

constantes. A contabilidade atual requer grande conhecimento para orientar os
contribuintes.

2.3.2 Lucro Presumido

A Lei nº. 9.718/1998, alterada pela Lei nº. 10.637/2002, define as pessoas
jurídicas que podem ser tributadas pelo Lucro Presumido:
 66

Art. 13. A pessoa jurídica cuja receita bruta total, no ano-calendário

anterior, tenha sido igual ou inferior a R$ 48.000.000,00 (quarenta e oito
milhões de reais), ou a R$ 4.000.000,00 (quatro milhões de reais)
multiplicado pelo número de meses de atividade do ano-calendário
anterior, quando inferior a 12 (doze) meses, poderá optar pelo regime
de tributação com base no Lucro Presumido. (Redação dada pela Lei
nº. 10.637, de 2002).

É uma forma simplificada para apuração dos tributos (IRPJ e CSLL). A

determinação inclui ainda que sejam empresas cujas atividades que não estão
obrigadas a se enquadrarem no Lucro Real. A base de cálculo é a venda,
deduzindo as canceladas, descontos concedidos, o Imposto sobre Produtos
Industrializados (IPI) e o Imposto sobre Operações relativas à Circulação de
Mercadorias e Prestação de Serviços de Transporte Interestadual e Intermunicipal
e de Comunicação (ICMS), quando cobrado por substituição tributária. O
percentual de 32% para presunção da base de cálculo é reduzido para 8% no
caso do IRPJ, pelo fato de haver o emprego de material aplicado à construção
civil. A alíquota é de 15%, podendo haver um adicional de 10% caso o valor
encontrado na base de cálculo seja superior a R$ 60.000,00 no trimestre ou R$
20.000,00 no mês.

Para a CSLL, a base de cálculo é de 12% e a alíquota aplicada é de 9%.

Não é necessário ajustar o lucro operacional conforme empresas tributadas pelo
Lucro Real. Utilizando os mesmos valores do exemplo da Tabela 11, na qual a
empresa é tributada pelo Lucro Real, observa-se uma diferença no PIS e
COFINS, em função da diferença de alíquotas; no Lucro Presumido não é
permitida a não cumulatividade. As alíquotas são 0,65% para o PIS/PASEP e
3,00% para COFINS, diferentes do regime não cumulativo, mas não é possível o
desconto de créditos.
 67

Tabela 17 - DRE Lucro Presumido Anual

Nomenclatura Valores em R$
Receita operacional bruta 1.200.000,00
(-) Deduções da receita
Devoluções
PIS/COFINS (cumulativo)1 (43.800,00)
(=) Receita liquida 1.156.200,00
(-) Custo dos imóveis vendidos (708.000,00)
(=) Resultado bruto 448.200,00
(-) Despesas operacionais
Vendas
• Comissões (36.000,00)
• Provisão para devedores duvidosos (25.000,00)
Administrativas
• Salários (105.425,00)
• Aluguel (10.000,00)
• Energia elétrica (5.000,00)
• Arrendamento mercantil (10.500,00)
• Multa (30.000,00)
Financeiras
• (+) Receita de Juros
• (-) Despesa de Juros
(+) Outras receitas
(=) Resultado antes das provisões 226.275,00
1
Alíquota de 0,65% para o PIS/PASEP e 3,00% para COFINS sobre a Receita Operacional Bruta
Fonte: Autor

A forma de presunção de lucro na atividade imobiliária por empreitada

permite a base de cálculo em 8% no IRPJ a ser aplicada sobre a receita bruta,
quando houver o fornecimento e utilização de material na obra (em qualquer
quantidade) e 32%, quando houver unicamente o emprego e fornecimento de
mão-de-obra, para o cálculo da CSLL, a base de cálculo será sempre de 12%.

Tabela 18 - Cálculo da CSLL e IRPJ - Lucro Presumido - Anual

Imposto de Renda Valores em R$
Base de cálculo 1.200.000 X 8% 96.000,00
Imposto de renda alíquota 15% 14.400,00
Adicional 10%
Total do Imposto de Renda 14.400,00

CSLL Valores em R$
Base de cálculo 1.200.000 X 12% 144.000,00
CSSL alíquota 9% 12.960,00
Total da CSLL 12.960,00
IR e CSLL a pagar 27.360,00
Fonte: Autor
 68

Os valores apurados da CSLL e do IRPJ deverão ser incluídos para

complementar a DRE como provisões.

2.3.3 Super Simples - Simples Nacional

A construção civil (construção de imóveis) foi incluída no Super Simples

no ano de 2007. É uma forma unificada de tributação o que, anteriormente não
era permitido no Simples Federal; as alíquotas estão previstas no Anexo IV –
Serviços, da referida Lei com alíquotas diferenciadas em função da receita. Vale
ressaltar que apenas as empresas que trabalham “exclusivamente” com
construção podem ser incluídas, não podendo utilizar-se deste regime de
tributação as incorporadoras.

O Simples Federal criado pela Lei nº. 9.317/1996, extinto em 1/07/2007

pela Lei Complementar nº. 123/2006 que instituiu o Super Simples, voltado para
as MPE e as de EPP, as define como:
Art. 3º Para os efeitos desta Lei Complementar, consideram-se
microempresas ou empresas de pequeno porte a sociedade
empresária, a sociedade simples e o empresário a que se refere o art.
966 da Lei nº. 10.406, de 10 de janeiro de 2002, devidamente
registrados no Registro de Empresas Mercantis ou no Registro Civil de
Pessoas Jurídicas, conforme o caso, desde que:
I – no caso das microempresas, o empresário, a pessoa jurídica, ou a
ela equiparada, aufira, em cada ano-calendário, receita bruta igual ou
inferior a R$ 240.000,00 (duzentos e quarenta mil reais);
II – no caso das empresas de pequeno porte, o empresário, a pessoa
jurídica, ou a ela equiparada, aufira, em cada ano-calendário, receita
bruta superior a R$ 240.000,00 (duzentos e quarenta mil reais) e igual
ou inferior a R$ 2.400.000,00 (dois milhões e quatrocentos mil reais).

Na Lei Complementar nº. 123/2006, estão previstas inclusões e

exclusões. É uma forma unificada de arrecadação de impostos; as alíquotas são
progressivas em função da receita acumulada nos doze meses anteriores ao
período de incidência. Na unificação estão incluídos os seguintes tributos:
I.Imposto sobre a Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ);
II.Imposto sobre Produtos Industrializados (IPI);
III.Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL);
IV. Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (COFINS);
V. Contribuição para o PIS/PASEP;
VI. Contribuição para a Seguridade Social, a cargo da pessoa jurídica;
VII. Imposto sobre a Circulação de Mercadorias e Serviços e sobre
Serviços de Transporte Interestadual e Intermunicipal (ICMS);
VIII. Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza (ISS).
 69

As alíquotas são progressivas em função da receita e variam de 4,50%

até 16,85%, no Anexo IV do Simples Nacional, sobre a receita auferida, sendo
prevista na alíquota a inclusão do Imposto sobre Serviços (ISS) que é incidente
na construção civil. Como os impostos abordados no RET não incluem o Imposto
sobre Serviços (ISS) e a alíquota deste imposto é diferenciada dentre os diversos
municípios, na ocasião dos cálculos será excluído o ISS, para que o comparativo
tenha apenas IRPJ, CSLL, COFINS, PIS/PASEP.

Receita bruta em 12 meses Alíquota IRPJ CSLL COFINS PIS/PASEP ISS

(em R$)
Até 120.000,00 4,50% 0,00% 1,22% 1,28% 0,00% 2,00%
De 120.000,01 a 240.000,00 6,54% 0,00% 1,84% 1,91% 0,00% 2,79%
De 240.000,01 a 360.000,00 7,70% 0,16% 1,85% 1,95% 0,24% 3,50%
De 360.000,01 a 480.000,00 8,49% 0,52% 1,87% 1,99% 0,27% 3,84%
De 480.000,01 a 600.000,00 8,97% 0,89% 1,89% 2,03% 0,29% 3,87%
De 600.000,01 a 720.000,00 9,78% 1,25% 1,91% 2,07% 0,32% 4,23%
De 720.000,01 a 840.000,00 10,26% 1,62% 1,93% 2,11% 0,34% 4,26%
De 840.000,01 a 960.000,00 10,76% 2,00% 1,95% 2,15% 0,35% 4,31%
De 960.000,01 a 1.080.000,00 11,51% 2,37% 1,97% 2,19% 0,37% 4,61%
De 1.080.000,01 a 1.200.000,00 12,00% 2,74% 2,00% 2,23% 0,38% 4,65%
De 1.200.000,01 a 1.320.000,00 12,80% 3,12% 2,01% 2,27% 0,40% 5,00%
De 1.320.000,01 a 1.440.000,00 13,25% 3,49% 2,03% 2,31% 0,42% 5,00%
De 1.440.000,01 a 1.560.000,00 13,70% 3,86% 2,05% 2,35% 0,44% 5,00%
De 1.560.000,01 a 1.680.000,00 14,15% 4,23% 2,07% 2,39% 0,46% 5,00%
De 1.680.000,01 a 1.800.000,00 14,60% 4,60% 2,10% 2,43% 0,47% 5,00%
De 1.800.000,01 a 1.920.000,00 15,05% 4,90% 2,19% 2,47% 0,49% 5,00%
De 1.920.000,01 a 2.040.000,00 15,50% 5,21% 2,27% 2,51% 0,51% 5,00%
De 2.040.000,01 a 2.160.000,00 15,95% 5,51% 2,36% 2,55% 0,53% 5,00%
De 2.160.000,01 a 2.280.000,00 16,40% 5,81% 2,45% 2,59% 0,55% 5,00%
De 2.280.000,01 a 2.400.000,00 16,85% 6,12% 2,53% 2,63% 0,57% 5,00%
Quadro 4 - Alíquotas por faixa de receita no Super Simples - Anexo IV
Fonte: SEBRAE

Para efeito de demonstração, será utilizado o valor de R$ 1.200.000,00 de

receita, por ser o valor médio da tabela, estando entre R$ 0,00 e R$ 2.400.000,00,
sendo o mesmo que já foi utilizado para as empresas tributadas pelo Lucro Real e
pelo Lucro Presumido.

Tabela 19 - Cálculo dos tributos pelo Super Simples

Tributo Alíquota Receita operacional bruta Imposto devido
COFINS 2,23% 1.200.000,00 26.760,00
PIS/PASEP 0,38% 1.200.000,00 4.560,00
IRPJ 2,74% 1.200.000,00 32.880,00
CSLL 2,00% 1.200.000,00 24.000,00
Total 7,35% 88.200,00
Fonte: Autor
 70

O total de 7,35% corresponde a alíquota do Anexo IV de 12% diminuída

do ISS, que é de 4,65%. Há uma diferença se comparada com a faixa de R$
1.200.000,01 até R$ 1.320.000,00 que corresponde a alíquota total de 12,80%,
no mesmo Anexo IV, que inclui o ISS, de 5% o qual, por não fazer parte do estudo
foi excluído do percentual, por ter alíquotas diferenciadas nos vários municípios.

2.3.4 Regime Especial de Tributação (RET)

O RET foi criado para unificar os impostos e, de algum modo, amenizar o

impacto tributário das empresas do setor da construção civil, podendo ser
utilizado apenas pelas incorporadoras que tenham o objetivo operacional
preponderante, a construção de imóveis residenciais. Não consiste em
obrigatoriedade, sendo opção tributária ao afetar o patrimônio. Foi definido no art.
1º da Lei nº. 10.931/04 (BRASIL, 2004):
Art. 1o Fica instituído o regime especial de tributação aplicável às
incorporações imobiliárias, em caráter opcional e irretratável enquanto
perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos
adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.
Art. 2o A opção pelo regime especial de tributação de que trata o art. 1o
será efetivada quando atendidos os seguintes requisitos:
I - entrega do termo de opção ao regime especial de tributação na
unidade competente da Secretaria da Receita Federal, conforme
regulamentação a ser estabelecida; e
II - afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação
imobiliária, conforme disposto nos arts. 31-A a 31-E da Lei no 4.591, de
16 de dezembro de 1964.

A opção dará direito a uma única alíquota que envolve todos os tributos,
tais como IRPJ, CSLL, PIS, COFINS, distribuídos da seguinte maneira:

Tabela 20 - Distribuição dos tributos - RET

Tributo Alíquota
COFINS 3,00%
PIS/PASEP 0,65%
IRPJ 2,20%
CSLL 1,15%
Total 7,00%
Fonte: Autor

As alíquotas incidem sobre a receita auferida, acrescidas das receitas financeiras

ou variações monetárias, caso existam. O aspecto tributário tem sido objeto de
 71

estudos de vários autores, incluindo Ribas Filho (2006). As empresas buscam

tributação com menor impacto, aumentando assim o resultado. No caso da opção
pelo RET, vem como incentivo para a construção civil, assim como garantia ao
promitente comprador e ao agente financiador.

Para a simulação do RET, será utilizado a mesma receita operacional

bruta de exemplos anteriores que é de R$ 1.200.000,00.

Tabela 21 - Cálculo dos tributos pelo RET

Tributo Alíquota Receita operacional bruta Imposto devido
COFINS 3,00% 1.200.000,00 36.000,00
PIS/PASEP 0,65% 1.200.000,00 7.800,00
IRPJ 2,20% 1.200.000,00 26.400,00
CSLL 1,15% 1.200.000,00 13.800,00
Total 7,00% 84.000,00
Fonte: Autor

A empresa, quando opta pelo Patrimônio de Afetação, não está obrigada

ao RET que é opcional, mas quando faz, é em caráter irrevogável e enquanto
durar a obra. O pagamento do imposto será feito em Documento de Arrecadação
de Receitas Federais (DARF) único com o código da receita especificado, e o
recolhimento até o décimo dia do mês subseqüente àquele em que houver sido
auferida a receita.

2.4 Patrimônio de afetação

O objeto da contabilidade é o patrimônio que é composto por:

a) bens;
b) direito;
c) obrigações.

Os Bens são tudo o que pode ser avaliado economicamente. Eles podem
ser classificados em corpóreos (tangíveis), aqueles que têm forma física ou
incorpóreos (intangíveis), não tem forma física. Direito é o que a empresa tem a
receber, como por exemplo, a venda de mercadoria a prazo gera um direito. As
Obrigações, por sua vez, são geradas a partir da obtenção dos financiamentos,
com terceiros ou sócios.
 72

Dentro da empresa não há segregação de obrigações específicas

geradas por bens específicos, pois todas as despesas são pagas por todas as
receitas, utilizando um único caixa. Não havendo proteção de um determinado
empreendimento (no caso da empresa vir a ter um problema financeiro), os bens
e direitos no geral respondem pelas dívidas-obrigações.

Nos últimos anos, houveram vários casos gerados por empresas no setor
da construção civil (construção de imóveis), em que os promitentes compradores
viram seus imóveis destruídos devido a baixa qualidade do material de construção
utilizado na obra. O Estado buscando cumprir seu papel no sentido de resguardar
as pessoas de possíveis prejuízos financeiros e morais, promulgou a Lei nº.
10.931/04 (BRASIL, 2004), que dentre outras coisas, dá certa proteção aos
promitentes compradores, ao segregar o patrimônio afetado. O direito nas
sociedades modernas, segundo Dimoulis (2003, p. 46), “é um conjunto de normas
que objetiva regulamentar o comportamento social” e, atribuem algumas
características para as normas jurídicas:
a) são criadas, aplicadas, modificadas e extintas por autoridades que
possuem a competência para tanto. Essa competência lhes é
conferida mediante uma norma jurídica, proveniente de vontade
política dominante que exprime o Estado;
b) são escritas e veiculadas em publicações oficiais a cargo do
Estado;
c) objetivam a manutenção da estrutura social, mesmo se muitas
vezes promovem interesses dos mais fracos;
d) são geralmente respeitadas na prática, possuindo um grau
satisfatório de eficácia social;
e) sua eficácia social é garantida pela ameaça de coação, ou seja por
meio de possíveis imposição de sanções;
f) são reconhecidas como vinculantes pela maioria da população que
acredita na legitimidade do direito estatal. (Dimoulis, 2003, p. 46)

No que tange a norma jurídica, segundo Reale (2000, p. 105), “não basta
que uma regra jurídica se estruture, pois é indispensável que ela satisfaça a
requisitos de validade”. A validade, deve ter três aspectos e, no mesmo
pensamento o referido autor estabelece que: “o da validade formal ou técnico-
jurídica (vigência), o da validade social (eficácia ou efetividade) e o da validade
ética (fundamento)”. O fato da eficácia, gera efeito na sociedade e, caso seja
negativo, tende ao desuso, necessita de realização validando e reconhecendo a
norma, delimitando o agir coletivo.
 73

A Lei nº. 10.931/04 (BRASIL, 2004), trouxe alterações à Lei nº. 4.591/64
(BRASIL, 1964) e, nesse sentido, Marques Filho e Diniz (2006, p. 87) esclarece:
Estas alterações objetivam dar segurança e estabilidade à
função econômica e social do acervo da incorporação, dando maior
garantia aos adquirentes e às instituições financeiras, criando um
vínculo entre o patrimônio afetado e as obrigações decorrentes da
incorporação. A afetação em si busca vincular as receitas da
incorporação à concretização do empreendimento, impossibilitando que
o incorporador desvie valores destinados à incorporação e impedindo
que credores estranhos ao empreendimento possam penhorar bens
afetados.

Há casos de incorporadoras ou construtoras que, utilizam os recursos de

caixa de um empreendimento em outros, tornando-os deficitários e, em algum
momento pode comprometer a saúde financeira da empresa, já que os bens,
considerados em si mesmos, acabam se tornando objeto de relação jurídica.

Segundo Caio Mario da Silva Pereira, citado por Marques Filho e Diniz
(2006, p. 121), a Teoria da Afetação se define como:
A teoria da afetação é aquela através da qual se concebe uma espécie
de separação ou divisão do patrimônio pelo encargo imposto a certos
bens, que são disponibilizados a serviço de um fim determinado. A
afetação não importa na disposição do bem, e, portanto na sua saída do
patrimônio do sujeito, mas, na sua imobilização em função de uma
finalidade.

Manter um bem afetado não significa tirá-lo do patrimônio. Ele terá que
cumprir o objetivo a que se propõe e, durante o período, ele terá gestão
econômica e subordinação jurídica sobre o bem afetado, mas, após cumprir a
finalidade ele retorna à relação jurídica sem restrição, podendo responder por
outros compromissos assumidos.

O condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias têm

regulamentações próprias, determinadas no art. 28 da Lei nº. 4.591/64 (BRASIL,
1964): “As incorporações imobiliárias, em todo o território nacional, reger-se-ão
pela presente Lei”. O conceito de incorporador, nesse sentido é definido no art. 29
da referida Lei:
Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou
não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a
venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais
frações a unidades autônomas, (Vetado) em edificações a serem
construídas ou em construção sob regime condominial, ou que
meramente aceite propostas para efetivação de tais transações,
coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se,
conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas
condições, das obras concluídas.
 74

Mesmo tendo um capítulo específico das obrigações e direitos do

incorporador, previsto na Lei nº. 4.591/64 (BRASIL, 1964), no qual estão os
documentos necessários à incorporação, não existia a responsabilidade do
incorporador perante os condôminos ou promitentes.

As regras jurídicas, segundo Dimoulis (2003, p.99) “apenas facilitam o

convívio social, procurando prevenir e solucionar problemas”, e dentro da
conjuntura, no ano de 2004, o Presidente da República sancionou a Lei nº.
10.931/04 que instituiu o Patrimônio de Afetação, mantendo o empreendimento
separado dos demais bens da incorporadora, preservando o patrimônio afetado e
assim os promitentes compradores; bem como as instituições financiadoras. É
opcional e irretratável. Durante o andamento da obra, fica determinado no art. 31º-
A § 2º: “O incorporador responde pelos prejuízos que causar ao patrimônio de
afetação. (Incluído pela Lei nº. 10.931, de 2004)”.

Chalhub (2005) enfatiza a criação da afetação “ introduz no direito positivo

brasileiro um moderno mecanismo de segregação de riscos, aplicável às
incorporações imobiliárias, que constitui, sem dúvida, atividade de extraordinário
alcance econômico e social ”.

O autor ainda expõe que a segregação do patrimônio “ admitida pela

teoria da afetação encerra a imposição de certos encargos a determinados bens
em razão de alguma destinação que se lhes atribui”Chalhub (2001, p.119).
Permitindo, assim, uma autonomia ao patrimônio, que tem função especifica, mas
não é separado dos bens no sentido geral. Nesse sentido, verifica-se, na origem
do trust, a função que se propõe o patrimônio de afetação.

Com a segregação do patrimônio, os credores ficam impossibilitados de

alcançar um bem afetado, protegido de ações que não sejam pertencentes a ele,
gerando confiança aos promitentes compradores, que têm seu bem inalcançável
em caso de falências ou outras ações não oriundas da obra afetada, cabendo ao
incorporador a boa administração, o qual deverá ter conta bancária especifica ao
empreendimento segregado e manter escrituração contábil separada.

A criação da comissão de representantes que acompanhará a obra,

verificando os livros e registros, extratos bancários, tendo livre acesso a todos os
documentos pertencentes ao patrimônio. Em caso de falência do incorporador, a
 75

comissão de representantes convocará os proprietários para decidirem o destino

da obra, podendo dar continuidade e ficarem responsáveis por ela com poderes
para firmarem contratos e dar andamento ao empreendimento ou encerrar o
patrimônio afetado.

Se o incorporador não vender todas as unidades imobiliárias, ficará

responsável pelo pagamento das parcelas que corresponderem à conclusão da
obra e, no caso de falência, durante o período em que o patrimônio estiver
afetado, as dívidas oriundas de outro empreendimento não alcançam o bem
afetado. Entretanto, ao término do objetivo que se propõe, o patrimônio retorna ao
incorporador sem restrições.

2.5 Estudo tributário

O mercado imobiliário atravessa seus melhores dias devido ao

crescimento das vendas, a diminuição nas taxas de juros, ao déficit habitacional
alto e prazo maior para pagamento.

É considerado o setor que mais cresceu nos últimos anos. Tem havido
uma reorganização nas empresas incorporadoras que estão se unindo, buscando
participação maior no mercado de ações.

Este mercado implica em risco, pois ações externas interferem no valor

de ação individualmente, considerado ativo de renda variável.

A Bolsa de Valores de São Paulo (BOVESPA), que é uma instituição

administradora de mercado, publica a lucratividade de ações das empresas de
forma global. No informe técnico (maio 2008), está incluída a empresa JHSF
Participações S.A. como a empresa de construção civil com uma participação
positiva no mercado de capitais, dentro do setor específico da construção civil
(construção e incorporação de imóveis), é a de maior lucratividade nos últimos 12
meses.

Dentro do contexto operacional, em nota explicativa, a JHSF

Participações S.A. é:
Uma sociedade por ações de capital aberto, constituída em 29 de Junho
de 2006, com o objetivo principal de atuar como holding, participando do
capital de outras sociedades, dedicadas primariamente as atividades de
incorporação, compra e venda de imóveis residenciais e comerciais, a
 76

construção e exploração de shoppings centers, a locação de imóveis

comerciais próprios, a prestação de serviços de administração, gestão
de contratos e outros correlatos, a exploração de atividades hoteleiras e
turísticas em geral, bem como a participação em outras sociedades e
administração de bens próprios. (BOVESPA)

O mercado imobiliário, atualmente, está em constantes alterações e/ou

composições associativas, a JHSF, não se dedica exclusivamente à construção
de imóveis, tendo participação em: incorporações com as empresas: JHSF
Incorporações S.A., JHSF Jardim S.A., JHSF Empreendimentos S.A., Companhia
Boa Vista de Desenvolvimento Imobiliário, JHSF (Uruguay) S.R.L., Aveiro
Incorporações S.A; no ramo de shoppings centers: JHSF Shoppings S.A.,
Shopping Cidade Jardim S.A., Companhia Santa Cruz, SAS - Sociedade
Administradora de Centros Comerciais, Companhia Metrô Norte; na atividade de
hotéis: Hotéis Fasano & Resorts S.A., Hotel Marco Internacional S.A.; envolve
ainda a atividade de prestação de serviços e locações com a Companhia
Patrimonial de Imóveis Comerciais, Companhia Administradora de
Empreendimentos e Serviços, Sociedade Administradora de Estacionamentos e
Serviços S.A.

Empresas que têm envolvimento mais específico com a construção civil,

como a GAFISA S.A., CYRELA BRAZIL REALTY S.A. e a CONSTRUTORA
TENDA S/A, apresentaram lucratividade de 10,2%, 12,9% e 24,9%
respectivamente, no mês de maio de 2008.

A EMBRAESP tem um sistema de informações sobre o mercado

imobiliário, com os números de lançamentos das empresas, participação no
mercado e, publica a posição das incorporadoras, conforme participação no
mercado e de maneira global no ano de 2007, conforme será mostrado na tabela
a seguir.
 77

Tabela 22 - Lista de empresas por ordem de participação no mercado - 2007

Posição Empresa Pontos % do Mercado
1º CYRELA BRAZIL REALTY 84,94 5,66%
2º EVEN 68,96 4,60%
3º GOLDFARB 62,73 4,18%
4º TENDA 61,06 4,07%
5º ABYARA 59,17 3,94%
6º GAFISA 37,57 2,50%
7º CAMARGO CORREA 37,55 2,50%
8º TRISUL 36,74 2,45%
9º AGRA 33,94 2,26%
10º TECNISA 33,42 2,23%
Fonte: EMBRAESP

Quando o quesito restringir-se as unidades lançadas, há uma alteração

no ranking (posição).

Tabela 23 - Lista de empresas por número de unidades lançadas - 2007

Posição Empresa Nº Unidades % do Mercado
1º CYRELA BRAZIL REALTY 4.296 6,34%
2º GOLDFARB 4.113 6,07%
3º TENDA 3.340 4,93%
4º ABYARA 3.042 4,49%
5º EVEN 2.402 3,55%
6º TRISUL 2.303 3,40%
7º AGRA 1.909 2,82%
8º COMPANY 1.858 2,74%
9º CAMARGO CORREA 1.792 2,64%
10 GAFISA 1.520 2,24%
Fonte: EMBRAESP

A empresa com maior número de lançamentos no mercado é a

GOLDFARB, conforme tabela abaixo:

Tabela 24 - Lista de empresas por número de lançamentos - 2007

Posição Empresa Nº. Lançamentos % do Mercado
1º GOLDFARB 26,33 4,59%
2º TENDA 23,00 4,01%
3º EVEN 20,50 3,57%
4º CYRELA BRAZIL REALTY 18,92 3,30%
5º MRV 11,00 1,92%
6º CAMARGO CORREA 10,00 1,74%
7º TRISUL 9,75 1,70%
8º GAFISA 9,50 1,66%
9º TECNISA 9,17 1,60%
10 COMPANY 7,83 1,36%
Fonte: EMBRAESP
 78

Nem todas as empresas participam da BOVESPA. Neste trabalho, será

utilizada para o objeto de estudo, apenas a CYRELA BRAZIL REALTY S.A., a
empresa que tem a maior participação no mercado de acordo com o ranking
(posição) geral fornecido pela EMBRAESP. Basicamente será utilizada a DRE da
empresa CYRELA BRAZIL REALTY S.A. ( ANEXO A), para que se possa elencar
em valor percentual do custo com a incorporação que, neste momento, será
utilizado para dar seqüência ao trabalho, sendo que alguns tributos incidem
diretamente sobre a receita e outros sobre o lucro, fator que interfere no
resultado.

Com o mercado imobiliário atual, as empresas estão se reorganizando e

se compondo com outras buscando maior rentabilidade. O posicionamento no
mercado competitivo é reconhecido pela CYRELA BRAZIL REALTY S.A., que
publica na BOVESPA a informação de que no segmento residencial, em termos
de valor geral das vendas dos empreendimentos lançados em 2006, 2005 e 2004:
tem participações de mercado de 5,42%, 5,19% e 5,63% respectivamente. A
metodologia utilizada pela EMBRAESP em suas estatísticas aborda o número total de
edifícios, unidades e a receita obtida no período.

Nos últimos três anos, a CYRELA BRAZIL REALTY S.A., tem-se

destacado em São Paulo e no Rio de Janeiro, na atividade imobiliária, envolvendo
desmembramento dos terrenos, administração de imóveis e construção. O objeto
social e a principal atividade da companhia são a incorporação e a construção de
imóveis residenciais, buscando participar do mercado através da participação em
sociedades controladas ou consórcios que, até então, participavam apenas dos
mercados de imóveis de luxo. Atualmente, pelas composições e parcerias,
participa do mercado de habitação popular, tendo 97% da receita líquida oriunda
da incorporação imobiliária. Por opção de certas controladas do grupo, alguns
empreendimentos estão submetidos ao Patrimônio de Afetação.

É oportuno lembrar que, para o cálculo do IRPJ e CSLL, em empresas

tributadas pelo Lucro Presumido, é utilizada uma base de cálculo sobre o valor da
receita de venda. Após encontrar a base de cálculo, é aplicada a alíquota para
calcular o imposto devido. No RET, a alíquota é diretamente aplicada sobre a
receita de venda. No Simples Nacional, os tributos incidem sobre a receita de
venda. No caso do Lucro Real, os impostos incidem sobre o resultado contábil
 79

antes das provisões, considerando as adições, exclusões e compensações, e

apurando-se o resultado fiscal sobre o qual será calculado o IRPJ e a CSLL.

As notas explicativas revelam que o desenvolvimento dos

empreendimentos de incorporação imobiliária é efetuado através da companhia e
de suas controladas, criadas com objetivo específico de desenvolver o
empreendimento, ou através de consórcios. Na empresa controladora, o IRPJ tem
alíquota de 15%, acrescido de 10% de adicional, caso ultrapasse R$ 60.000,00 no
trimestre ou R$ 20.000,00 no mês, a CSLL tem alíquota de 9%, e ambos são
calculados observando os critérios da legislação vigente. As controladas possuem
outros métodos de tributação, permitidos pela legislação tributária e utilizam o
Lucro Presumido e o RET, conforme evidenciado:

Tabela 25 - IRPJ e CSLL - CYRELA

09/2007 06/2007

Lucro Real
Imposto de renda 2.899 306
Contribuição Social 919 119
3.818 425
RET
Imposto de renda 1.174 481
Contribuição Social 614 252
1.788 733
Lucro Presumido
Imposto de renda 17.585 10.114
Contribuição Social 8.088 5.026
25.673 15.140
Total do encargo de imposto de renda e contribuição social 31.279 16.298
Fonte: Bovespa/ Cyrela

Para dar seqüência ao estudo, é necessário estabelecer o custo e as

despesas, para que o resultado IRPJ e CSLL, no caso de empresas tributadas
pelo Lucro Real, sejam o mais próximo da realidade. Para isso, será utilizada a
DRE (Anexo A) da empresa que detém maior participação no mercado, a
CYRELA BRAZIL REALTY S.A. em que foram analisados os custos e despesas,
e quanto representam proporcionalmente da receita liquida.
 80

O Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil

(SINAPI) faz publicações sobre o custo em obras, calculados pelo IBGE em
convênio com a Caixa Econômica Federal, atribuindo o valor de R$ 701,38, o
metro quadrado de construção, no mês de maio/2008, no Estado de São Paulo.
No valor, não estão incluídos custo com o terreno, projetos, licenças, habite-se,
certidões, seguros, administração da obra, instalações provisórias,
financiamentos, lucro da incorporadora, ligações domiciliares (água, esgoto,
energia elétrica), depreciação dos equipamentos, equipamentos de segurança,
máquinas, ferramentas e fundações especiais.

Os empreendimentos lançados, a partir de 2004, utilizam a Resolução do

CFC nº. 963, que define na NBC T 10.5 que as Notas Explicativas devem ser
publicadas com a função de complemento ao BP, para ilustrar o trabalho inclui-se
uma parte do texto publicado pela CYRELA na BOVESPA: “onde o custo incorrido
das unidades vendidas, incluindo o custo do terreno, é apropriado integralmente
ao resultado”, no qual o custo é proporcional à receita, no caso de receita de
imóveis a apropriar e os seus respectivos custos.

Tabela 26 - Receita de vendas a apropriar - CYRELA

Controladora Consolidado
Empreendimentos efetivados a partir de 2004 set/07 jun/07 set/07 jun/07
Receita de vendas a apropriar 3.341 6.634 2.075.140 1.808.339
Custos das unidades vendidas a apropriar (2.217) (4.246) (1.247.947) (1.087.163)
Despesas comerciais a apropriar (167) (312) (47.338) (43.909)
Resultado 957 2.076 779.855 677.267
Custo proporcional em % 66,36 64,00 60,14 60,12
Fonte:BOVESPA/CYRELA, adaptados pelo autor.

Como existe certa proporção do custo, que segundo Scherrer (2003, p.

36), “não podemos tirar o “foco” do critério da proporcionalidade que se deve
adotar para as receitas e os custos das unidades imobiliárias vendidas”,
estabelecido por meio de cálculos, de determinação do resultado, no caso de
avaliação do andamento por medição, de acordo com a IN SRF 21/1979, em
relação à receita de venda a apropriar e o custo das unidades vendidas a
apropriar, em 09/2007, o custo foi de 66,36% (controladora), 64,00%
(controladora) em 06/2007, 60,14% (consolidado) em 09/2007 e 60,12%
(consolidado) em 06/2007.
 81

Conforme pode ser verificado no Anexo A, a receita líquida da CYRELA

BRAZIL REALTY S.A. apresentou os seguintes valores: R$ 414.824 no 3º
trimestre de 2007, R$ 1.073.611 no acumulado jan/set/2007, R$ 232.815 no 3º
trimestre de 2006, R$ 725.896 no acumulado jan/set/2006; e seus custos dos
imóveis vendidos: R$ 230.348 no 3º trimestre de 2007, R$ 612.366 no acumulado
jan/set/2007, R$ 127.169 no 3º trimestre de 2006, R$ 395.386 no acumulado
jan/set/2006; representados em valores percentuais: 55,53%, 57,04%, 54,62%,
54,47% respectivamente. Pode-se verificar que, em média o custo representa
55,41% da receita líquida.

O resultado antes da tributação e participações é respectivamente de:

30,17%, 37,53%, 19,07% e 31,28% (Anexo A), perfazendo um valor percentual
médio de 29,51%, em relação à receita líquida.

Tabela 27 - Comparativo de tributos - alíquotas

Tributo Lucro Real* Lucro Presumido RET
PIS 1,65% 0,65% 0,65%
COFINS 7,60% 3,00% 3,00%
IRPJ 15,00% 8% X 15,00% 2,20%
Adicional (sobre a parcela do lucro que exceder
R$ 240.000,00 no ano) 10,00% 10,00% 0,00%
CSLL 9,00% 12% X 9,00% 1,15%
* Regime não cumulativo para o PIS e COFINS
Fonte:Autor

No exemplo, serão utilizados o Lucro Real, o Lucro Presumido, o RET e o

Simples Nacional. Conforme citadas anteriormente, as deduções propostas
servem apenas para o PIS e COFINS das empresas tributadas pelo Lucro Real; o
custo representará um percentual de 55,41% da receita líquida e as despesas
15,08% (diferença entre lucro bruto 44,59% e o resultado antes do IRPJ/CSLL
29,51%) em função do IRPJ e CSLL a ser calculado sobre o resultado que
encontra-se no Anexo A. a ser calculado sobre o resultado que encontra-se no
Apêndice A.

Para os cálculos dos tributos devidos, o método que requer os custos e

despesas para encontrar o resultado antes das provisões, é o Lucro Real. Ao
valor ajustado (base de cálculo), aplica-se os percentuais da CSLL e do IRPJ,
portanto será feito um esboço na faixa de receita de R$ 2.400.000,00, do qual R$
 82

1.200.000,00 vindos da atividade imobiliária tributada pelo RET e o restante

tributado pelo Lucro Real , visando mostrar como o resultado foi apurado e como
foi calculado o valor correspondente aos tributos (IRPJ, CSLL, PIS, COFINS), na
tabela a seguir.

Tabela 28 - Exemplo dos tributos no Lucro Real Anual - RET

Nomenclatura Valores em R$
Receita Operacional Bruta 2.400.000,00
(-) Deduções da Receita
Devoluções
PIS/COFINS (não cumulativo)1 (111.000,00)
PIS/COFINS (cumulativo RET)2 (43.800,00)
(=) Receita Liquida 2.245.200,00
(-) Custo dos Imóveis Vendidos (1.355.875,00)
• Custo dos imóveis vendidos-desconto de crédito do PIS/COFINS
(708.000-10.725-49.400) (647.875,00)
• Custo dos imóveis vendidos RET (708.000,00)
(=) Resultado Bruto 889.325,00
(-) Despesas Operacionais
Vendas
• Comissões (72.000,00)
• Provisão para Devedores Duvidosos (50.000,00)
Administrativas
• Salários (105.425,00)
• Salários RET (105.425,00)
• Aluguel de equipamentos (10.0000) (9.075,00)
(valor da despesa-desconto de crédito de PIS/COFINS)
(10.000-165-760)
• Aluguel de equipamentos RET (10.0000) (10.000,00)
• Energia elétrica (5.000,00) (4.537,50)
(valor da despesa-desconto de crédito de PIS/COFINS)
(5.000,00-82,50-380,00)
• Energia elétrica RET (5.000,00) (5.000,00)
• Arrendamento mercantil (10.500,00) (9.528,75)
(valor da despesa-desconto de crédito de PIS/COFINS)
(10.500,00-173,25-798,00)
• Arrendamento mercantil RET (10.500,00) (10.500,00)
• Multa (60.000,00)
Financeiras
(+) Outras receitas
(=) Resultado antes da CSLL/IRPJ 447.833,75
1
Alíquota de 1,65% para o PIS/PASEP e 7,60% para COFINS
2
Alíquota de 0,65% para o PIS/PASEP e 3,00% para COFINS
Fonte:Autor
 83

As incorporadoras tem como opção de método de tributação o: Lucro

Real, Lucro Presumido e RET; já as construtoras tem o Lucro Real, Lucro
Presumido ou Simples Nacional. Para encontrar o lucro líquido ajustado (Lucro
Real), parte-se do resultado antes da CSLL e do IRPJ. No caso de
empreendimento com patrimônio afetado, há a permissão para adição dos custos
e despesas vinculados às receitas da atividade imobiliária tributadas pelo RET no
LALUR e exclusões da receita oriunda do patrimônio afetado, conforme
evidenciado abaixo.

Tabela 29 - LALUR com ajustes do RET

PARTE A - REGISTRO DOS AJUSTES DO LUCRO LÍQUIDO DO EXERCÍCIO (valores em R$)
Resultado antes das provisões 447.833,75

(+) Adições
Provisão para devedores duvidosos (Livro Diário, fl
XX) 50.000,00
Multas (Livro Diário, fl XX) 60.000,00
Custos e despesas vinculados às receitas da
atividade imobiliária tributadas pelo RET –
Patrimônio de Afetação 874.925,00

(=) Soma das adições 1.432.758,75

(-) Exclusões
Receitas da Atividade Imobiliária Tributadas pelo
RET - Patrimônio de Afetação 1.200.000,00
(=) Soma das exclusões 1.200.000,00
(=)LUCRO REAL ANTES DA COMPENSAÇÃO DE PREJUÍZOS

(=)LUCRO REAL 232.758,75

Fonte: Autor

Como o IRPJ e a CSLL são calculados à partir do lucro ajustado (com

adições e exclusões) para empresas tributadas pelo Lucro Real. Os valores
utilizados para o exemplo, são os mesmos da tabela 11, com os descontos
permitidos para o PIS/COFINS. Os tributos (IRPJ e CSLL) pertencentes tanto ao
Lucro Real como ao RET estão mostrados na tabela a seguir:

Tabela 30 - IRPJ e CSLL (RET)

Lucro Real
IRPJ (R$ 232.758,75 X 15%) R$ 34.913,81
CSLL (R$ 232.758,75 X 9%) R$ 20.948,29
IRPJ (R$ 1.200.000,00 X 2,20%) R$ 26.400,00
CSLL (R$ 1.200.000,00 X 1,15%) R$ 13.800,00
Total do encargo de IRPJ e CSLL R$ 96.062,10
Fonte: Autor
 84

Para melhor visualização, caso a empresa não opte pelo Patrimônio de

Afetação com opção pelo RET, com o faturamento de R$ 2.400.000,00 e os

custos e despesas relacionados abaixo:

• PIS/COFINS não cumulativo - R$222.000,00;

• Custo dos imóveis vendidos – R$ 1.295.750,00;

• Comissões – R$ 72.000,00;

• Provisão para devedores duvidosos - R$ 50.000,00;

• Salários – R$ 210.850,00;

• Aluguel de equipamentos – R$ 18.150,00;

• Energia elétrica – R$ 9.075,00;

• Arrendamento mercantil – R$ 19.057,50;

• Multa - R$ 60.000,00.

O valor correspondente ao IRPJ e CSLL seriam respectivamente de: R$

114.279,38 e R$ 49.780,58, que somados chegam ao resultado de 164.059,96.

Os custos tributários, são objeto de estudo no trabalho e, para calcular os

tributos: IRPJ, CSLL, PIS, COFINS foram utilizados para o Lucro Real e o Lucro

Presumido, o regime cumulativo; no caso do Simples Nacional, as alíquotas são

as constantes no quadro 1; para o RET, as alíquotas estão na tabela 27.

Na tabela abaixo, os tributos como: PIS, COFINS, IRPJ, CSLL, estão com o

valor expresso pelo total (somados). No Apêndice A, estão demonstrados de

forma individual, por faixa de receita.

 85

Tabela 31 - Comparativo de imposto a pagar por faixa de receita

(IRPJ/CSLL/PIS/COFINS)
Faixa de receita Lucro Real Lucro Presumido RET Simples
R$ 120.000,00 R$ 18.812,73 R$ 7.116,00 R$ 8.400,00 R$ 3.000,00
R$ 240.000,00 R$ 37.625,47 R$ 14.232,00 R$ 16.800,00 R$ 7.512,00
R$ 360.000,00 R$ 56.438,20 R$ 21.348,00 R$ 25.200,00 R$ 15.120,00
R$ 480.000,00 R$ 75.250,93 R$ 28.464,00 R$ 33.600,00 R$ 22.320,00
R$ 600.000,00 R$ 94.063,67 R$ 35.580,00 R$ 42.000,00 R$ 30.600,00
R$ 720.000,00 R$ 112.876,40 R$ 42.696,00 R$ 50.400,00 R$ 39.960,00
R$ 840.000,00 R$ 131.689,14 R$ 49.812,00 R$ 58.800,00 R$ 50.400,00
R$ 960.000,00 R$ 152.210,98 R$ 56.928,00 R$ 67.200,00 R$ 61.920,00
R$ 1.080.000,00 R$ 174.237,35 R$ 64.044,00 R$ 75.600,00 R$ 74.520,00
R$ 1.200.000,00 R$ 196.263,73 R$ 71.160,00 R$ 84.000,00 R$ 88.200,00
R$ 1.320.000,00 R$ 218.290,10 R$ 78.276,00 R$ 92.400,00 R$ 102.960,00
R$ 1.440.000,00 R$ 240.316,47 R$ 85.392,00 R$ 100.800,00 R$ 118.800,00
R$ 1.560.000,00 R$ 262.342,84 R$ 92.508,00 R$ 109.200,00 R$ 135.720,00
R$ 1.680.000,00 R$ 284.369,22 R$ 99.624,00 R$ 117.600,00 R$ 153.720,00
R$ 1.800.000,00 R$ 306.395,59 R$ 106.740,00 R$ 126.000,00 R$ 172.800,00
R$ 1.920.000,00 R$ 328.421,96 R$ 113.856,00 R$ 134.400,00 R$ 192.960,00
R$ 2.040.000,00 R$ 350.448,33 R$ 120.972,00 R$ 142.800,00 R$ 214.200,00
R$ 2.160.000,00 R$ 372.474,71 R$ 128.088,00 R$ 151.200,00 R$ 236.520,00
R$ 2.280.000,00 R$ 394.501,08 R$ 135.204,00 R$ 159.600,00 R$ 259.920,00
R$ 2.400.000,00 R$ 416.527,45 R$ 142.320,00 R$ 168.000,00 R$ 284.400,00
Fonte: Autor.

Ainda dentro do contexto, no caso das empresas tributadas pelo Lucro

Real, há a previsão do regime não cumulativo (PIS e COFINS) que, permite
descontar os créditos referentes aos aluguéis do prédio pagas à pessoa jurídica e
os aluguéis ou depreciação de equipamentos, a energia elétrica, e a compra do
material para a construção. O PIS/PASEP e a COFINS são tributos que incidem
diretamente sobre a venda e, ao permitir o desconto do crédito, será maior a
transparência do recolhimento dos tributos, sendo paga a diferença dos créditos
em relação aos débitos, o que pode ser chamado de compensação ou
abatimento. Para efeito dos cálculos, utilizou-se o regime cumulativo em função
da IN SRF 458/2004, com as alíquotas do PIS de 0,65% e 3% para COFINS.
 86

450.000,00

400.000,00

350.000,00

300.000,00

250.000,00

200.000,00

150.000,00

100.000,00

50.000,00

1.080.000,00

1.200.000,00

1.320.000,00

1.440.000,00

1.560.000,00

1.680.000,00

1.800.000,00

1.920.000,00

2.040.000,00

2.160.000,00

2.280.000,00

2.400.000,00
120.000,00

240.000,00

360.000,00

480.000,00

600.000,00

720.000,00

840.000,00

960.000,00
Lucro Real Lucro Presumido RET Simples

Gráfico 3- Resumo de impostos

Fonte: Autor.

A característica operacional e a faixa de receita (faturamento) são

determinantes para a constituição e enquadramento da empresa. Mesmo
verificada qual a opção tributária de menor impacto, vale ressaltar que as
empresas são tributadas de acordo com a previsão legal, com permissões e
exclusões observadas no decorrer do estudo.
 87

3 METODOLOGIA

O conhecimento é produzido através de experiências sobre o fenômeno

do objeto de estudo. Parte-se da investigação, como a pesquisa que é um
processo que gera conhecimento. Para estabelecer a relação teórica e prática,
buscou-se a pesquisa descritiva e exploratória. Segundo Gil (1999, p.44) “As
pesquisas descritivas são, juntamente com as exploratórias, as que habitualmente
realizam os pesquisadores sociais preocupados com a atuação prática”. Assim, a
pesquisa descreve, investiga e analisa o fenômeno para que a compreensão do
mesmo seja possível no momento exploratório do trabalho.

3.1 Classificação da pesquisa

No primeiro momento, foi feita a contextualização do ambiente macro

econômico em que está inserido o mercado imobiliário; o déficit previsto para
2020, que se mostra como influência nas decisões empresariais. Para dar
suporte, foi utilizada pesquisa bibliográfica em: livros, revistas especializadas e
sítios da rede mundial de computadores. Basicamente no banco de dados do
IBGE, representando o governo; SINDUSCON que é o Sindicato da Construção
Civil e a Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (EMBRAESP), que faz
estudos setoriais e especializada em consultoria na área imobiliária, preenchendo
o objetivo específico referente ao estudo tributário.

As incorporadoras, por estarem envolvidas no processo de venda, fizeram

parte do estudo. Foi feito um levantamento da base de dados da Bolsa de Valores
do Estado de São Paulo, no qual foi analisada a empresa com maior
representatividade no mercado imobiliário, segundo o ranking geral publicado
pela EMBRAESP. Após a identificação da empresa, foram examinadas as
demonstrações de resultado do exercício da empresa, para analisar os resultados
e os custos. De posse dos resultados, foi elaborado um estudo por meio de
simulação em empresas tributadas pelo Lucro Real, nas quais o IRPJ e a CSLL
incidem sobre o resultado e, para conclusão do estudo, utilizou-se a faixa de
faturamento médio do Simples. Nas notas explicativas das empresas: CYRELA e
GAFISA, por representarem as maiores no mercado imobiliário (construção de
 88

imóveis), e ter no objetivo operacional a construção de imóveis residenciais;

buscou-se informação relativa a utilização do patrimônio de afetação, no sentido
de conhecer se havia patrimônio afetado, em seus empreendimentos.

Dentro do contexto, com o objetivo de estudar o fenômeno, foi feita uma

entrevista com uma empresa de grande representatividade no mercado de
loteamento de terrenos na América do Sul, a empresa Grupo Santa Paula - GSP,
em sua sede, com o Diretor Presidente, Sr. Reynaldo Galves Leal. O objetivo da
entrevista foi conhecer qual garantia era pedida por agentes financeiros no caso
de financiamento.

Para atingir o objetivo geral, foi elaborada uma pesquisa com alunos do:
1º ao 4º termos na grade curricular semestral, 3º e 4º anos na grade curricular
anual do curso de Ciências Contábeis; 1º ao 8º termo na grade curricular
semestral do curso Direito, em uma Instituição de Ensino Superior na região oeste
do Estado de São Paulo, por se tratar de universitários com capacidade de
avaliação de valores sobre a Lei nº. 10.931/04 (BRASIL, 2004), por meio de
questionários aplicados no mesmo horário.

A utilização do questionário como instrumento serve para verificar a

percepção dos alunos em relação ao conhecimento da Lei 10.931/04. Krech
(1978) apud Amaral, Godoy e Silva (2007)situa que: “Estudos em psicologia
mostram que na percepção humana estão presentes o julgamento e a
seletividade do percebedor”. Os mesmos autores, em outro momento, citando
César (1999), continuam o argumento:
Trata-se da maneira como a pessoa vê e organiza os estímulos que
recebe. Os estímulos, sejam físicos ou sociais, são julgados e
organizados de maneira totalmente individualizada e correspondem à
sua realidade intrapessoal. Fatores como experiências pessoais e
psicológicas do percebedor, o fato percebido, as pessoas relacionadas
ao fato percebido, o contexto e a situação em que o fato foi percebido
podem justificar a escolha, o julgamento e a organização que o
percebedor deu ao estímulo recebido.

Neste contexto, para a elucidação de questionamentos, a análise

exploratória por meio de estatística, busca descrever o fenômeno da percepção.
 89

3.2 Caracterização da amostra

A amostra foi composta por 361 alunos, na qual: 162 alunos do curso de
Ciências Contábeis; 199 alunos do curso de Direito. É uma amostragem não
probabilística (por ser específica).

Os alunos estão devidamente matriculados nas séries correspondentes,

são de ambos os sexos, faixa etária variável entre 18 a 53 anos, casados ou
solteiros, com ou sem residência própria.

3.3 Coleta e tratamento dos dados

Em um primeiro momento, houve uma quantificação, com os valores

numéricos utilizados para descrever a freqüência das respostas, a média e o
desvio padrão entre os entrevistados. Após os valores estabelecidos, utilizou-se a
estatística paramétrica para alcançar os objetivos que mostraram como diferentes
aspectos são iguais em determinadas escalas, facilitando a interpretação da
amostra com a freqüência em relação ao total das respostas. Para isso, utilizou-
se o pacote estatístico SPSS 16,0 Evaluation Version (versão de avaliação),
como ferramenta de análise de dados.

Os dados foram coletados no mês de agosto do ano de 2008, utilizando o

questionário impresso em papel, como ferramenta. Fatores passíveis de
mensuração são chamados de variáveis. Algumas destas foram destacadas por
apresentar diferentes características, na qual o fator da precisão de avaliação foi
de suma importância. As variáveis utilizadas são categóricas e no trabalho
envolvem o conhecimento que se tem sobre a Lei nº. 10.931/04 (BRASIL 2004).

Para utilização do software SPSS 16.0 Evaluation Version (versão de

avaliação), as questões que descreviam o perfil do entrevistado, e que tinham
respostas categóricas não numéricas, foram transformadas em valores
numéricos, para preencher os requisitos do programa que analisa valores
numéricos.
 90

A questão nº. 1 que identifica o curso, com a transformação, passa adotar

o nº. 1 para o curso de Ciências Contábeis e o nº. 2 para o curso de Direito. A
questão nº. 2 adota o critério do nº. 1 para sexo feminino e nº. 2 para masculino.

Já na questão nº. 3, que utiliza uma faixa de idade com variação em 7

níveis, adotou-se o critério:
• 18 para a faixa de: 18 a 22 anos;
• 23 para a faixa de: 23 a 27 anos;
• 28 para a faixa de: 28 a 32 anos;
• 33 para a faixa de: 33 a 37 anos;
• 38 para a faixa de: 38 a 42 anos;
• 43 para a faixa de: 43 a 47 anos;
• 48 para a faixa de: 48 a 52 anos;
• 53 para a faixa de: mais de 53 anos.

Nas questões de nº. 4 e 5, a resposta “sim” passa receber o nº. 1 e a

resposta “não” terá o nº. 2.

Utilizou-se a escala de Likert com 5 escalas gradativas (pontos),

buscando atingir o objetivo de opinião e concordância de que o conhecimento do
indivíduo seria capaz de influenciá-lo na compra de um imóvel afetado.

A atitude estudada foi distribuída e pontuada da seguinte maneira:

• concordo plenamente - 5 pontos;
• concordo - 4 pontos;
• indiferente - 3 pontos;
• discordo - 2 pontos;
• discordo plenamente – 1 ponto.

Com base nos dados relacionados, a amostra, com o SPSS 16.0, faz um
resumo descritivo (estatístico), conforme observado na tabela a seguir:
 91

Tabela 32 - Resumo descritivo

Descriptive Statistics
N Minimum Maximum Mean Std. Deviation Variance
Q6 357 1 5 4,0392 ,99076 ,982
Q7 359 1 5 3,5237 1,26132 1,591
Q8 358 1 5 4,1927 ,92537 ,856
Q9 359 1 5 4,4150 ,76800 ,590
Q10 360 1 5 4,2694 ,85569 ,732
Q11 350 1 5 2,9857 ,93779 ,879
Q12 359 1 5 2,2563 1,15360 1,331
Q13 359 1 5 3,8134 1,04707 1,096
Valid N (listwise) 324
Fonte: Autor utilizando o SPSS 16,0

Partiu-se de um pré-teste com 10 pessoas, fora da amostra, buscando

possíveis correções no questionário. Foi aplicado pessoalmente em sala de aula.
Tabuladas as informações, buscou-se uma correlação de Pearson, na qual foi
buscado um relacionamento entre as variáveis, e é usado “quando os dados
satisfazem as condições dos testes paramétricos” (DANCEY; REIDY,2006, p.
525). Para correta utilização da análise deve-se observar o tratamento dos dados
nos casos que:
• existem respostas atípicas (outliers);
• dados perdidos;
• multicolinearidade.

Os dados perdidos, por ausência do aluno, não foram incluídos. Foram

permitidos apenas os questionários respondidos de forma completa. Os dados
perdidos foram deixados com valor 0.
 92

4 APRESENTAÇÃO E ANÁLISE DOS DADOS

As questões de 1 a 5 tiveram objetivo de identificar o perfil da amostra,

como curso, sexo, idade, estado civil e se possuíam residência própria, destacado
pelo fato ser ou não um provável comprador.

Quanto ao sexo dos entrevistados, 168 alunos são do sexo feminino e.

185 do sexo masculino, 8 alunos não se identificaram, e segundo Gouvêa, Farina
e Varella (2007), citando Hair “ o tratamento mais simples e direto com os dados
perdidos é incluir no estudo somente as observações com os dados completos” e
foi a decisão tomada neste estudo. Dos respondentes, 87 são casados e 271
solteiros , 3 não responderam. A idade que aparece com maior freqüência está na
faixa de 18 a 22 anos (168 alunos), representando 48% do total analisado.

5% 3% 1%1%
6%

10%
48%

26%

18 A 22 23 A 27 28 A 32 33 A 37 38 A 42 43 A 47 48 A 52 53

Gráfico 4 - Faixa etária

Fonte: Autor

Outro aspecto de relevância está no aspecto de ter ou não residência

própria, na amostra, foram identificados 233 como sim (tem residência) e, 124
como não (não tem residência própria), 4 são inválidos.

Neste momento, utilizou-se o agrupamento no qual foi buscado em

questões semelhantes as mesmas características. Segundo Amaral et al apud
Hair Jr. et. al. (2007, p. 51)
A técnica de agrupamentos permite ao pesquisador classificar os
sujeitos investigados, denominados na técnica de objetos, procurando
identificar as semelhanças entre eles no agrupamento.
 93

Para agrupar, as questões foram distribuídas em 3 níveis de freqüência:

Discordo (D), Indiferente (I) e Concordo (C). O nível D é composto por respostas
discordo plenamente e discordo. Agrupadas, já no nível I, estão as respostas
indiferentes e; por último, no nível C, foram agrupados as respostas concordo e
concordo plenamente.

As questões 6 e 7, identificam se seria financiado ou não, além de

identificar o fator que é de importância pela opção de compra, destacado no preço
acessível presente nas duas questões, conforme verificado no gráfico abaixo e
com as respostas agrupadas em 3 níveis de freqüência: Discordo (D), Indiferente
(I) e Concordo (C).

300

250

200

150

100

50

0
D I C D I C
Q6 Q7

Gráfico 5 - Questões 6 e 7 - agrupadas

Fonte: Autor

A questão 8 procura identificar a idoneidade da empresa como fator de

decisão. A grande maioria, 282 respostas concordo, representando
aproximadamente 78% dos respondentes mostram como fator determinante a
empresa.

Já as questões 9 e 10, visam de maneira subjetiva o conhecimento da Lei

nº. 10.931/04 (BRASIL, 2004), e agrupadas em 3 níveis de freqüência: Discordo
(D), Indiferente (I) e Concordo (C), verifica-se pouca diferença, conforme
evidenciado no gráfico.
 94

350
300
250
200
150
100
50
0
D I C D I C
Q9 Q10

Gráfico 6 - Questões 9 e 10 - agrupadas

Fonte: Autor

Na questão 11, de modo objetivo, busca-se o conhecimento da Lei nº.

10.931/04 (BRASIL, 2004), quando comparados sem agrupamento, utilizando o
recurso do pacote estatístico SPSS 16.0, chamado crosstabs, que permite
comparar 2 ou mais variáveis.

Confrontando o conhecimento com o curso, em níveis de 1 a 5, conforme

citado anteriormente, percebe-se que, no nível 4 (concordo) e 5 (concordo
plenamente), a diferença está no curso de Direito, cujos estudantes conhecem um
pouco mais. De modo geral, nos níveis 3 (indiferente), 2 (discordo) e 1 (discordo
plenamente), nota-se que estão a grande maioria, representando
aproximadamente 75% da amostra. É possível observar, portanto, que a maioria
desconhece a Lei, conforme gráfico abaixo:

100 90 91
80
60
38
40 28 28 29
21
14
20 6 5
0
1 2 3 4 5

Contábeis Direito

Gráfico 7- Questão 11 comparada por curso

Fonte: Autor
 95

Neste momento, buscou-se a validação do questionamento do

conhecimento dos alunos em relação à Lei. Foi necessária a utilização do teste
Chi-Square Tests, conhecido como qui-quadrado, que busca uma associação (ou
relacionamento) entre as variáveis estudadas. Segundo Dancey e Reidy (2006, p.
283), “o teste calcula as freqüências esperadas nas células”. Caso não exista
associação, a hipótese nula é verdadeira, conforme verificado na tabela abaixo.

Tabela 33 - Qui quadrado - curso e questão 11

Value df Asymp. Sig. (2-sided)
Pearson Chi-Square 10,608(a) 4 ,031
Likelihood Ratio 11,175 4 ,025
Linear-by-Linear Association ,021 1 ,886
N of Valid Cases 350
a 0 cells (,0%) have expected count less than 5. The minimum expected count is 8,58.
Fonte: Autor utilizando o SPSS 16,0

Uma análise com o x2 foi executada, para descobrir se existe uma relação
significativa entre o curso e a questão 10, com estudantes universitários dos
cursos de Ciências Contábeis e de Direito. Com o valor de x2 na ordem de
10,608, e o grau de liberdade, perfazendo 4, e significância assintótica de 0,031,
notou-se que não há associação do curso e o conhecimento da Lei,
principalmente pela significância ser > 0,0001, sendo a hipótese nula verdadeira.

Na seqüência do questionário, as questões 12 e 13, de forma objetiva,

buscam o fator de decisão de imóvel afetado como fator determinante uma Lei
que proteja o comprador, ao manter o bem afastado dos demais. Mesmo as 298
respostas, em níveis agrupados, considerando 1 para discordo e 2 para
indiferentes na questão 12; os alunos concordam que seria determinante como
fator de decisão, conforme verificado no gráfico abaixo com as respostas
agrupadas em 3 níveis de freqüência: Discordo (D), Indiferente (I) e Concordo (C).

O questionário completo se encontra no Apêndice B.

 96

300
233 245
250
200
150
100 65 61 74
40
50
0
D I C 298 D I C
Q12 Q13

Gráfico 8 - Questões 12 e 13 - agrupadas

Fonte: Autor

Em um determinado momento da pesquisa, verificou-se a necessidade

de separar variáveis em blocos, para observação do conjunto. Foram separadas,
utilizando o curso e a questão 11 como questionamento, observando o
comportamento de todas as questões 6, 7, 8, 9, 10, 12 e 13, em relação às
variáveis destacadas, sem agrupamento, verificando em todos os níveis de 1 a 5,
do discordo plenamente até o concordo plenamente..

O teste Crosstab do pacote estatístico SPSS 16,0 Evaluation Version

(versão de avaliação), que faz uma avaliação cruzada , produz uma análise para
cada variável categórica, relacionando com outra variável, enquanto mostra a
freqüência e porcentagem de valores que estão presentes e a porcentagem de
valores perdidos para cada categoria como relacionado as outras variáveis.

Buscou-se saber se o curso poderia interferir na resposta pela

capacidade de avaliação dos alunos nos cursos escolhidos para a amostra. A
questão 11 destacada é a que de maneira objetiva visa o conhecimento do aluno
em relação à Lei nº 10.931/04 (BRASIL 2004).

Dos que são indiferentes (maior freqüência) à Lei, nota-se maior

concentração na opção concordam e concordam plenamente; para as questões 6
e 7, pode-se concluir que o preço acessível, constante nas duas questões seja o
fator decisivo na opção de compra.
 97

A idoneidade da empresa construtora é observada na questão 8, com

maior freqüência nos que desconhecem ou são indiferentes à Lei. É percebida
também nas questões 9 e 10, ao escolherem a opção concordo como resposta.

As questões 12 e 13 identificam o fator decisivo na opção compra,

mesmo não considerando importante o patrimônio afetado, seria decisório,
confirmado na questão 13.

Ao afastar as variáveis, nota-se o comportamento entre elas, mas não a

relação entre o curso e a Lei nº. 10.931/04 (BRASIL, 2004), quando há
necessidade de estudar apenas as duas variáveis, o comportamento de uma em
relação a outra.

Por último, verificou-se a correlação entre o curso e a questão 11,

percebida por valores próximos de 1, na qual se considera como forte correlação.
No caso estudado, observa-se o valor de -0,008, identificando correlação fraca
(negativa), conforme verificado na tabela abaixo:

Tabela 34 - Correlação de Pearson

Correlations
Curso Q11
Curso Pearson Correlation 1,000 -,008
Sig. (2-tailed) ,886
N 361,000 350
Q11 Pearson Correlation -,008 1,000
Sig. (2-tailed) ,886
N 350 350,000
Fonte: SPSS 16,0

Assumido o desconhecimento da Lei nº. 10.931/04 (BRASIL, 2004),

busca-se fatores nas questões: a 10 que propõe de modo subjetivo a proteção da
Lei e a questão 13 que valida a 12, que tem a mesma característica da questão
10.

No caso da questão 10, no primeiro momento, foi comparada com o curso

e depois a mesma questão com o fato de o respondente ser casado ou não.
A questão 10, comparada com o curso, mostra que a maioria dos respondentes
identificou como fator de importância o questionamento feito pela questão 10: no
caso de compra de imóvel, é fundamental que a construtora mantenha os
 98

compradores informados sobre a movimentação financeira da obra, conforme

verificado pelos resultados no gráfico abaixo:

120
100
80
60
40
20
0
1 2 3 4 5

Q10

Contábeis Direito
Gráfico 9 - Curso e questão 10
Fonte: Autor

O fato de o respondente ser casado ou não também dá resultados

comparados à questão 10. Dos casados, 77 identificaram os níveis 4 e 5
(concordo e concordo plenamente); já dos não casados, 226 estão na mesma
faixa.

Outra questão que propõe a percepção da Lei é a 13, no momento em

que valida a questão 12, comparada com o curso escolhido. Quando é afastada
das demais; identifica de forma acentuada, com a maior freqüência as opções 4 e
5 (concordo e concordo plenamente), podendo verificar que há uma percepção
forte, mesmo com o desconhecimento da Lei 10.931/04 (BRASIL, 2004),
conforme gráfico.

80 72 72
70
60 56
50 43 45
40 31
30
16
20 11 10
10 3
0
1 2 3 4 5
Q13

Contábeis Direito

Gráfico 10- Curso e questão 13

Fonte: Autor
 99

Para observar as condições sobre a distribuição dos dados (DANCEY;

REIDY, 2006), o teste t (estatístico) é recomendado. Esse teste mostra que, tanto
nos que têm residência, como nos que não têm, não há variação, mas todos
percebem a proteção proposta pela Lei, através da questão 10, mesmo com o
desconhecimento verificado anteriormente.

Tabela 35 - Teste t - percepção

Group Statistics
Residência N Mean Std. Deviation Std. Error Mean
Q10 Sim 233 4,2618 ,87353 ,05723
Não 123 4,2846 ,83490 ,07528
Fonte: Autor utilizando o SPSS 16,0

Conforme verificado, as médias são muito próximas, 4,2618 e 4,2846,

com p<0,05 o que valida a interpretação pela significância (<0,05), verifica-se que
ter ou não residência própria não interfere na percepção da Lei ao comparar a
questão 10 com o fato de ter(ou não) residência própria.

4.1 Pesquisa com incorporadoras e loteadoras

4.1.1 Pesquisa com incorporadoras

No que tange ao estudo, é interessante ressaltar, dentre outros itens, a

avaliação das incorporadoras, uma vez que são as que podem optar pelo
patrimônio de afetação.

Para a pesquisa, buscou-se nas Notas Explicativas dos Balanços

Patrimoniais, publicados no site da BOVESPA, segundo o ranking da
EMBRAESP, que identifica a CYRELA e a GAFISA, como as maiores no setor da
construção civil. No primeiro momento, foi importante identificar a atividade fim da
empresa.

O contexto operacional da CYRELA, citado em Notas Explicativas, é:

A Companhia tem como objeto social e atividade preponderante a
incorporação e construção de imóveis residenciais, principalmente em
conjunto com outros parceiros, através da participação em sociedades
controladas ou consórcios. Nesse contexto, com o objetivo de alavancar
 100

negócios em comum, gerando sinergias de suas atividades e know-how

para um crescimento conjunto em escala, a partir de 2006 a Companhia
adotou como estratégia firmar "Joint Ventures". (BOVESPA, 2007).

A GAFISA tem como contexto operacional:

A Gafisa S.A. ("Gafisa” ou “Companhia") tem como objetivo social: (a)

promoção e administração de empreendimentos imobiliários de
qualquer natureza, próprios ou de terceiros; (b) compra, venda e
negociação com imóveis de forma geral, incluindo a concessão de
financiamentos para os seus clientes; (c) construção civil e prestação de
serviços de engenharia civil; (d) desenvolvimento e implementação de
estratégias de marketing relativas a empreendimentos imobiliários
próprios e de terceiros; e (e) participação em outras sociedades, no
Brasil ou no exterior, com os mesmos objetivos sociais da Companhia.
(BOVESPA, 2007).

Conforme observado, as duas maiores empresas são incorporadoras,

responsáveis por toda incorporação, comercialização, construção; característica
principal para opção pelo Patrimônio de Afetação.

Já, no segundo momento, a pesquisa focou no fato de publicar se há

patrimônio afetado. A GAFISA não cita nas notas explicativas o Patrimônio de
Afetação, já a CYRELA coloca com opção das controladas, conforme texto:
Ainda, como facultado pela lei nº 10.931/04, que instituiu o regime
especial de tributação (RET), certas controladas optaram por submeter
seus empreendimentos ao patrimônio de afetação, o qual é feito de
forma irretratável e irrevogável quando do seu registro (BOVESPA,
2007).

Como a Nota Explicativa é parte do Balanço Patrimonial, em um

determinado momento a CYRELA destaca o IRPJ da empresa, no qual inclui todo
imposto apurado e também o RET, com o saldo destacado conforme Tabela 25.

Em estudo recente sobre adoção do Patrimônio de Afetação, Ribas Filho

(2006, p. 81), observa a percepção sobre o conhecimento da Lei nº. 10.931/04
(BRASIL 2004) em 42 empresas do setor imobiliário, que estão distribuídas em:
16 incorporadoras, 16 incorporadoras e construtoras, 6 construtoras, 3 outras
atividades e 1 incorporadora, construtora e outras atividades. No estudo, observa-
se que:
ƒ 7 empresas – fizeram estudos e estão adotando o Patrimônio de
Afetação;
 101

ƒ 3 empresas – fizeram estudos e pretendem utilizar o Patrimônio de

Afetação nas próximas incorporações;
ƒ 12 empresas – fizeram estudos e não pretendem utilizar o
Patrimônio de Afetação;
ƒ 20 empresas – não fizeram estudos sobre o Patrimônio de Afetação.
Em outro momento, foi importante conhecer se as empresas pesquisadas
buscam recursos financeiros com instituições financeiras, que também teriam seu
patrimônio resguardado e, conforme Ribas Filho (2006, p. 83), das 42 empresas
analisadas: 7 utilizam recursos próprios, 3 utilizam recursos dos compradores, 4
empregam recursos captados junto à instituições financeiras, 1 vale-se de
recursos dos compradores e obtidos junto à instituições financeiras, 19 utilizam
recursos próprios dos compradores e obtidos juntos à instituições financeiras, 5
aproveitam recursos próprios dos compradores, captados junto à instituições
financeiras e obtidos no mercado acionário, 1 com recursos próprios dos
compradores, captados junto à instituições financeiras e obtidos com a
securitização de créditos, 2 usam os recursos próprios dos compradores,
captados junto à instituições financeiras e obtidos no mercado acionário e com
securitização de créditos. No gráfico abaixo, pode-ser verificar o crescimento dos
financiamentos junto ao SFH no ano de 2008.

3000
2544
2500

2000 1877
1774
1546 1609
1500 1256

1000
541 505 528
390 393 403
500
7 9 15 10 8 11
0
TM(1)
TM(2)

TM(1)
TM(2)

TM(1)
TM(2)

TM(1)
TM(2)

TM(1)
TM(2)

TM(1)
TM(2)
SFH

SFH

SFH

SFH

SFH

SFH

Jan Fev Mar Abr Mai Jun

Gráfico 11 - Recursos concedidos no período em unidades – SBPE - 2008

Fonte: BACEN Adaptado pelo Autor
SFH – Financiamentos habitacionais concedidos no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação
TM(1)– Financiamentos habitacionais concedidos à taxa de mercado-imóveis residenciais
TM(2)– Financiamentos habitacionais concedidos à taxa de mercado-imóveis comerciais
 102

A necessidade por recursos obtidos por financiamento é visível e, com

crescimento acentuado. Outro fator que pode ser incluído no estudo é a faixa de
valor das prestações, para identificação de como os recursos estão sendo
distribuídos e, assim observar a proteção proposta pela Lei nº. 10.931/04 (BRASIL
2004); no caso da empresa incorporadora não conseguir cumprir os
compromissos financeiros. O fato de o patrimônio estar afetado, mantendo
afastado dos demais, responde apenas por compromissos assumidos por aquele
empreendimento junto aos agentes financeiros. O gráfico abaixo mostra a faixa de
valor e o número de prestações que existem na faixa sugerida:

140.000 127.031
120.000
100.000
76.373
80.000
60.000
40.000 27.427 31.322
15.589 21.332
20.000 8.774 9.711
372 866
-
Número de prestações

Até R$ 20,00 De R$ 20,00 até R$ 50,00 De R$ 50,01 até R$100,00

De R$ 100,01 até R$ 200,00 De R$ 200,01 até R$ 300,00 De R$ 300,01 até R$ 400,00
De R$ 400,01 até R$ 500,00 De R$ 500,01 até R$ 600,00 De R$ 600,01 até R$ 700,00
Acima de R$ 700,00
Gráfico 12 - Faixa de valor x número de prestações
Fonte: BACEN, adaptado pelo Autor
Referente a Dez de 2007, em número de prestações, SBPE

Conforme estudo, em 21 instituições financeiras (BACEN), observa-se

que a grande parcela dos recursos fornecidos, está na faixa de prestação acima
de R$ 700,00 (127.031) que responde por R$ 236.926.762. Os recursos para
setor são de grande vulto financeiro.
 103

4.1.2 Pesquisa com loteadoras

As empresas loteadoras de terreno não fazem parte do objeto principal do

trabalho, mas há uma ligação forte com as incorporadoras, tanto na captação de
recursos que financiem seus empreendimentos, quanto na inadimplência, por
envolver terrenos e construções. Assim como a venda e tudo que esteja
relacionado com o ato de empreender. A empresa entrevistada foi citada com o
intuito de verificar quais são as garantias para captação de recursos junto às
instituições financeiras e à inadimplência no setor. A escolha da empresa foi por
ter grande representatividade no segmento, com 150 loteamentos, contabilizando
160 mil clientes com vendas a vista e a prazo. Fatores como: ser a primeira a
fazer contrato de alienação fiduciária e, a primeira a fazer securitização de
recebíveis em loteamentos no Brasil, junto à instituições financeiras, merecem
destaque. A empresa, que desmembra terrenos, presente neste momento é do
Grupo Santa Paula - GSP, conforme informação obtida na entrevista com o
Diretor Presidente, Senhor Reynaldo Galves Leal.

Conforme entrevista (Apêndice D), observa-se que, as instituições

bancárias não solicitam que o patrimônio, objeto de financiamento, esteja afetado.
Solicitam garantia reais, como bens de valores que garantam o valor emprestado.
A inadimplência destacada é considerada baixa em função das medidas
adotadas.
 104

5 CONSIDERAÇÕES FINAIS

As Leis são fonte de Direito, que nascem do costume ou do uso comum,

espelhadas nos anseios da sociedade. Fatos divulgados mostraram que em
apartamentos de 2 ou 3 dormitórios, com fachadas de mármore, esquadrias de
alumínio, orçados e comercializados por R$ 130.000,00 (no ano de 1995),
financiados; foram utilizadas areia de dunas de praia e água salobra. Os
compradores viram o sonho da casa própria se desmoronar, levando-os a
arcarem com os prejuízos, tanto moral quanto material.

Aspectos legais são considerados força, nos quais ninguém está obrigado
a fazer algo (ou não), senão mediante a “força da Lei”. Um clamor desta ordem
fez o Estado se manifestar e promulgar a Lei nº. 10.931/04 (BRASIL, 2004), que
dentre outros itens, dispõe sobre o patrimônio de afetação nas incorporações
imobiliárias, visando proteger a sociedade, de modo a não arcarem com perdas
desta ordem. No texto, a luz do Direito deu às empresas incorporadoras a opção
de escolher entre afetar ou não um empreendimento, que consagra um objetivo
especifico na teoria da afetação. Na preferência por afetar o patrimônio, as
incorporadoras têm a alternativa tributária, da referida Lei no art. 1 que dá como
opção o RET, o qual estipula em 7% (total) os tributos como IRPJ, PIS/PASEP,
CSLL e COFINS. Ficou constatado no estudo de Ribas Filho (2006) sobre as
incorporadoras que utilizam a Lei nº. 10.931/04 (BRASIL, 2004) que: em 2006, 7
empresas afetaram o patrimônio; e no presente estudo, dentre as empresas que
publicam suas demonstrações na BOVESPA, apenas a CYRELA, inclui nas notas
explicativas que optou pelo Patrimônio de Afetação por opção das controladas,
nas empresas destacadas para estudo: GAFISA E CYRELA.

Já o aspecto das instituições financeiras, nos últimos anos, revela que o

número de financiamentos vem aumentando com a mesma velocidade do
crescimento da construção civil. Dentro deste contexto, a Lei nº. 10.931/04
(BRASIL, 2004) tem um aspecto de garantia, quanto a gerenciamento financeiro,
qualidade no material empregado, e cronograma de obra; pelo fato de manter o
empreendimento separado dos demais e acompanhado por uma comissão de
representantes. Mas, para estas, o fato de que o patrimônio seja afetado ou não é
indiferente para a liberação de recursos em forma de empréstimos.
 105

No decorrer da pesquisa, no estudo sobre custo tributário proposto com

empresas construtoras que não sejam incorporadoras, verificou-se que as
empresas tributadas (construtoras) pelo Lucro Real, Lucro Presumido ou Simples
Nacional, no caso específico de tributos federais, comparados nas faixas de R$
0,00 até R$ 2.400.000,00, até o faturamento de R$ 720.000,00; o impacto menor
está nas empresas pertencentes ao método proposto pelo Simples Nacional. A
partir do faturamento de R$ 840.000,00, as empresas tributadas pelo Lucro
Presumido apresentaram uma carga menor, observada pelo valor da totalidade
dos tributos, conforme exemplificado no Apêndice A.

Comparando o Lucro Real com o Lucro Presumido e o RET, para

incorporadoras, nas faixas de faturamento de R$ 0,00 até R$ 2.400.000,00,
observa-se que o método a oferecer menor impacto é o Lucro Presumido.

As normas jurídicas atendem a um clamor da sociedade. Conforme foi

observado na pesquisa com alunos dos cursos de Ciências Contábeis e de
Direito, a Lei nº. 10.931/04 (BRASIL, 2004) é percebida (de modo subjetivo), pois
a grande maioria desconhece de forma objetiva, mas percebem a importância
dela. As empresas, que foram objeto de estudos anteriores (RIBAS FILHO, 2006),
não percebem a eficácia. Por isso, essa lei não está sendo utilizada pela maioria,
de 42 empresas analisadas, apenas 7 utilizam o Patrimônio de Afetação.

Uma Lei (ou norma jurídica) que tem pressupostos básicos, como citados
anteriormente, deve ser válida pelo fato de não haver norma superior (soberania).
O trâmite para aprovação previsto na Constituição Federal, a legitimidade, é o que
citamos como clamor da sociedade e, que no direito, é o que está conforme as
Leis. O fato de serem escritas e publicadas é um direito constitucional atribuídos a
todas as Leis, dando transparência que é um princípio democrático. Outro ítem é
o fato de visar o bem estar da sociedade, proporcionando grande satisfação e
gerando eficácia social reconhecida com vinculante pela maioria da população.

Quando um ou mais pressupostos não são atendidos, a Lei tende ao

desuso, principalmente no aspecto da eficácia que sugere a aceitação pela
sociedade que percebe a proteção proposta pelo Estado. O desuso tira a validade
de uma Lei, como um costume negativo, pela falta de aplicabilidade da mesma.
 106

Não há a extinção, apenas não há uso pelo fato de que a sociedade não
tenha percebido sua importância.

Na pesquisa, verificou-se que os prováveis compradores os quais se

beneficiariam com o uso da Lei, perceberam que seria importante a utilização,
mas desconheciam a mesma. As empresas que poderiam optar pela Lei objeto de
estudo, não sentiram favorecimento em relação ao custo tributário proposto pelo
RET, com alíquota única de 7%, verificada como de grande impacto. Os bancos
não solicitam que o patrimônio esteja afetado para disponibilizar recursos para as
empresas. Nota-se que não houve eficácia, ou a realização por não alterar os
costumes da sociedade, tendendo ao desuso.

Respondendo às hipóteses do trabalho, que são: o provável comprador

conhece a Lei nº. 10.931/04 (BRASIL, 2004) e percebe a proteção proposta e, na
segunda hipótese, não conhece a Lei e não percebe a proteção proposta;
observou-se durante a pesquisa, que não há conhecimento específico em relação
a Lei, mas o provável comprador, percebe a proteção proposta e, seria fator
decisório na opção por compra de imóvel.

Um trabalho científico não é uma obra acabada, neste estudo fica uma
sugestão para próximos trabalhos: um estudo com incorporadoras, que
procurasse determinar as principais causas pela não adoção da tributação pelo
Patrimônio de Afetação.
 107

REFERÊNCIAS

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Dispõe sobre o desconto de créditos da Contribuição para o PIS/PASEP e da
Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (COFINS) calculados
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cumulativa da Contribuição para o PIS/PASEP e da Contribuição para o
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incorporação imobiliária e construção de prédio destinado à venda Disponível em:
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 109

______. Instrução Normativa SRF nº. 468/2004. Dispõe sobre a Contribuição

para o PIS/Pasep e a Cofins incidentes sobre as receitas relativas a contratos
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APÊNDICE A - Cálculo de tributos por faixa de faturamento

Receita Operacional Bruta R$ 120.000,00

(−) Deduções (PIS/COFINS) R$ (11.100,00)
(=) Receita líquida R$ 108.900,00 100,00%
(−) Custo do imóvel vendido R$ (60.341,49) 55,41%
(=) Lucro bruto R$ 48.558,51 44,59%
(−) Despesas operacionais R$ (16.422,12) 15,08%
(=) Lucro antes da CSLL e IR R$ 32.136,39 29,51%
Lucro Real Lucro Presumido RET Simples
PIS R$ 1.980,00 R$ 780,00 R$ 780,00
COFINS R$ 9.120,00 R$ 3.600,00 R$ 3.600,00 R$ 1.536,00
IRPJ R$ 4.820,46 R$ 1.440,00 R$ 2.640,00
Adicional R$ - R$ - R$ - R$ -
CSLL R$ 2.892,28 R$ 1.296,00 R$ 1.380,00 R$ 1.464,00
Total R$ 18.812,73 R$ 7.116,00 R$ 8.400,00 R$ 3.000,00
Receita Operacional Bruta R$ 240.000,00
(−) Deduções (PIS/COFINS) R$ (22.200,00)
(=) Receita líquida R$ 217.800,00
(−) Custo do imóvel vendido R$ (120.682,98)
(=) Lucro bruto R$ 97.117,02
(−) Despesas operacionais R$ (32.844,24)
(=) Lucro antes da CSLL e IR R$ 64.272,78
Lucro Real Lucro Presumido RET Simples
PIS R$ 3.960,00 R$ 1.560,00 R$ 1.560,00
COFINS R$ 18.240,00 R$ 7.200,00 R$ 7.200,00 R$ 4.584,00
IRPJ R$ 9.640,92 R$ 2.880,00 R$ 5.280,00
Adicional R$ - R$ - R$ - R$ -
CSLL R$ 5.784,55 R$ 2.592,00 R$ 2.760,00 R$ 2.928,00
Total R$ 37.625,47 R$ 14.232,00 R$ 16.800,00 R$ 7.512,00
Receita Operacional Bruta R$ 360.000,00
(−) Deduções (PIS/COFINS) R$ (33.300,00)
(=) Receita líquida R$ 326.700,00
(−) Custo do imóvel vendido R$ (181.024,47)
(=) Lucro bruto R$ 145.675,53
(−) Despesas operacionais R$ (49.266,36)
(=) Lucro antes da CSLL e IR R$ 96.409,17
Lucro Real Lucro Presumido RET Simples
PIS R$ 5.940,00 R$ 2.340,00 R$ 2.340,00 R$ 864,00
COFINS R$ 27.360,00 R$ 10.800,00 R$ 10.800,00 R$ 7.020,00
IRPJ R$ 14.461,38 R$ 4.320,00 R$ 7.920,00 R$ 576,00
Adicional R$ - R$ - R$ - R$ -
CSLL R$ 8.676,83 R$ 3.888,00 R$ 4.140,00 R$ 6.660,00
Total R$ 56.438,20 R$ 21.348,00 R$ 25.200,00 R$ 15.120,00
Receita Operacional Bruta R$ 480.000,00
(−) Deduções (PIS/COFINS) R$ (44.400,00)
(=) Receita líquida R$ 435.600,00
(−) Custo do imóvel vendido R$ (241.365,96)
(=) Lucro bruto R$ 194.234,04
(−) Despesas operacionais R$ (65.688,48)
(=) Lucro antes da CSLL e IR R$ 128.545,56
(continua)
 118

(continuação)
Lucro Real Lucro Presumido RET Simples
PIS R$ 7.920,00 R$ 3.120,00 R$ 3.120,00 R$ 1.296,00
COFINS R$ 36.480,00 R$ 14.400,00 R$ 14.400,00 R$ 9.552,00
IRPJ R$ 19.281,83 R$ 5.760,00 R$ 10.560,00 R$ 2.496,00
Adicional R$ - R$ - R$ - R$ -
CSLL R$ 11.569,10 R$ 5.184,00 R$ 5.520,00 R$ 8.976,00
Total R$ 75.250,93 R$ 28.464,00 R$ 33.600,00 R$ 22.320,00
Receita Operacional Bruta R$ 600.000,00
(−) Deduções (PIS/COFINS) R$ (55.500,00)
(=) Receita líquida R$ 544.500,00
(−) Custo do imóvel vendido R$ (301.707,45)
(=) Lucro bruto R$ 242.792,55
(−) Despesas operacionais R$ (82.110,60)
(=) Lucro antes da CSLL e IR R$ 160.681,95
Lucro Real Lucro Presumido RET Simples
PIS R$ 9.900,00 R$ 3.900,00 R$ 3.900,00 R$ 1.740,00
COFINS R$ 45.600,00 R$ 18.000,00 R$ 18.000,00 R$ 12.180,00
IRPJ R$ 24.102,29 R$ 7.200,00 R$ 13.200,00 R$ 5.340,00
Adicional R$ - R$ - R$ - R$ -
CSLL R$ 14.461,38 R$ 6.480,00 R$ 6.900,00 R$ 11.340,00
Total R$ 94.063,67 R$ 35.580,00 R$ 42.000,00 R$ 30.600,00
Receita Operacional Bruta R$ 720.000,00
(−) Deduções (PIS/COFINS) R$ (66.600,00)
(=) Receita líquida R$ 653.400,00
(−) Custo do imóvel vendido R$ (362.048,94)
(=) Lucro bruto R$ 291.351,06
(−) Despesas operacionais R$ (98.532,72)
(=) Lucro antes da CSLL e IR R$ 192.818,34
Lucro Real Lucro Presumido RET Simples
PIS R$ 11.880,00 R$ 4.680,00 R$ 4.680,00 R$ 2.304,00
COFINS R$ 54.720,00 R$ 21.600,00 R$ 21.600,00 R$ 14.904,00
IRPJ R$ 28.922,75 R$ 8.640,00 R$ 15.840,00 R$ 9.000,00
Adicional R$ - R$ - R$ - R$ -
CSLL R$ 17.353,65 R$ 7.776,00 R$ 8.280,00 R$ 13.752,00
Total R$ 112.876,40 R$ 42.696,00 R$ 50.400,00 R$ 39.960,00
Receita Operacional Bruta R$ 840.000,00
(−) Deduções (PIS/COFINS) R$ (77.700,00)
(=) Receita líquida R$ 762.300,00
(−) Custo do imóvel vendido R$ (422.390,43)
(=) Lucro bruto R$ 339.909,57
(−) Despesas operacionais R$ (114.954,84)
(=) Lucro antes da CSLL e IR R$ 224.954,73
Lucro Real Lucro Presumido RET Simples
PIS R$ 13.860,00 R$ 5.460,00 R$ 5.460,00 R$ 2.856,00
COFINS R$ 63.840,00 R$ 25.200,00 R$ 25.200,00 R$ 17.724,00
IRPJ R$ 33.743,21 R$ 10.080,00 R$ 18.480,00 R$ 13.608,00
Adicional R$ - R$ - R$ - R$ -
CSLL R$ 20.245,93 R$ 9.072,00 R$ 9.660,00 R$ 16.212,00
Total R$ 131.689,14 R$ 49.812,00 R$ 58.800,00 R$ 50.400,00
(continua)
 119

(continuação)
Receita Operacional Bruta R$ 960.000,00
(−) Deduções (PIS/COFINS) R$ (88.800,00)
(=) Receita líquida R$ 871.200,00
(−) Custo do imóvel vendido R$ (482.731,92)
(=) Lucro bruto R$ 388.468,08
(−) Despesas operacionais R$ (131.376,96)
(=) Lucro antes da CSLL e IR R$ 257.091,12
Lucro Real Lucro Presumido RET Simples
PIS R$ 15.840,00 R$ 6.240,00 R$ 6.240,00 R$ 3.360,00
COFINS R$ 72.960,00 R$ 28.800,00 R$ 28.800,00 R$ 20.640,00
IRPJ R$ 38.563,67 R$ 11.520,00 R$ 21.120,00 R$ 19.200,00
Adicional R$ 1.709,11 R$ - R$ - R$ -
CSLL R$ 23.138,20 R$ 10.368,00 R$ 11.040,00 R$ 18.720,00
Total R$ 152.210,98 R$ 56.928,00 R$ 67.200,00 R$ 61.920,00
Receita Operacional Bruta R$ 1.080.000,00
(−) Deduções (PIS/COFINS) R$ (99.900,00)
(=) Receita líquida R$ 980.100,00
(−) Custo do imóvel vendido R$ (543.073,41)
(=) Lucro bruto R$ 437.026,59
(−) Despesas operacionais R$ (147.799,08)
(=) Lucro antes da CSLL e IR R$ 289.227,51
Lucro Real Lucro Presumido RET Simples
PIS R$ 17.820,00 R$ 7.020,00 R$ 7.020,00 R$ 3.996,00
COFINS R$ 82.080,00 R$ 32.400,00 R$ 32.400,00 R$ 23.652,00
IRPJ R$ 43.384,13 R$ 12.960,00 R$ 23.760,00 R$ 25.596,00
Adicional R$ 4.922,75 R$ - R$ - R$ -
CSLL R$ 26.030,48 R$ 11.664,00 R$ 12.420,00 R$ 21.276,00
Total R$ 174.237,35 R$ 64.044,00 R$ 75.600,00 R$ 74.520,00
Receita Operacional Bruta R$ 1.200.000,00
(−) Deduções (PIS/COFINS) R$ (111.000,00)
(=) Receita líquida R$ 1.089.000,00
(−) Custo do imóvel vendido R$ (603.414,90)
(=) Lucro bruto R$ 485.585,10
(−) Despesas operacionais R$ (164.221,20)
(=) Lucro antes da CSLL e IR R$ 321.363,90
Lucro Real Lucro Presumido RET Simples
PIS R$ 19.800,00 R$ 7.800,00 R$ 7.800,00 R$ 4.560,00
COFINS R$ 91.200,00 R$ 36.000,00 R$ 36.000,00 R$ 26.760,00
IRPJ R$ 48.204,59 R$ 14.400,00 R$ 26.400,00 R$ 32.880,00
Adicional R$ 8.136,39 R$ - R$ - R$ -
CSLL R$ 28.922,75 R$ 12.960,00 R$ 13.800,00 R$ 24.000,00
Total R$ 196.263,73 R$ 71.160,00 R$ 84.000,00 R$ 88.200,00
Receita Operacional Bruta R$ 1.320.000,00
(−) Deduções (PIS/COFINS) R$ (122.100,00)
(=) Receita líquida R$ 1.197.900,00
(−) Custo do imóvel vendido R$ (663.756,39)
(=) Lucro bruto R$ 534.143,61
(−) Despesas operacionais R$ (180.643,32)
(=) Lucro antes da CSLL e IR R$ 353.500,29
(continua)
 120

(continuação)
Lucro Real Lucro Presumido RET Simples
PIS R$ 21.780,00 R$ 8.580,00 R$ 8.580,00 R$ 5.280,00
COFINS R$ 100.320,00 R$ 39.600,00 R$ 39.600,00 R$ 29.964,00
IRPJ R$ 53.025,04 R$ 15.840,00 R$ 29.040,00 R$ 41.184,00
Adicional R$ 11.350,03 R$ - R$ - R$ -
CSLL R$ 31.815,03 R$ 14.256,00 R$ 15.180,00 R$ 26.532,00
Total R$ 218.290,10 R$ 78.276,00 R$ 92.400,00 R$ 102.960,00
Receita Operacional Bruta R$ 1.440.000,00
(−) Deduções (PIS/COFINS) R$ (133.200,00)
(=) Receita líquida R$ 1.306.800,00
(−) Custo do imóvel vendido R$ (724.097,88)
(=) Lucro bruto R$ 582.702,12
(−) Despesas operacionais R$ (197.065,44)
(=) Lucro antes da CSLL e IR R$ 385.636,68
Lucro Real Lucro Presumido RET Simples
PIS R$ 23.760,00 R$ 9.360,00 R$ 9.360,00 R$ 6.048,00
COFINS R$ 109.440,00 R$ 43.200,00 R$ 43.200,00 R$ 33.264,00
IRPJ R$ 57.845,50 R$ 17.280,00 R$ 31.680,00 R$ 50.256,00
Adicional R$ 14.563,67 R$ - R$ - R$ -
CSLL R$ 34.707,30 R$ 15.552,00 R$ 16.560,00 R$ 29.232,00
Total R$ 240.316,47 R$ 85.392,00 R$ 100.800,00 R$ 118.800,00
Receita Operacional Bruta R$ 1.560.000,00
(−) Deduções (PIS/COFINS) R$ (144.300,00)
(=) Receita líquida R$ 1.415.700,00
(−) Custo do imóvel vendido R$ (784.439,37)
(=) Lucro bruto R$ 631.260,63
(−) Despesas operacionais R$ (213.487,56)
(=) Lucro antes da CSLL e IR R$ 417.773,07
Lucro Real Lucro Presumido RET Simples
PIS R$ 25.740,00 R$ 10.140,00 R$ 10.140,00 R$ 6.864,00
COFINS R$ 118.560,00 R$ 46.800,00 R$ 46.800,00 R$ 36.660,00
IRPJ R$ 62.665,96 R$ 18.720,00 R$ 34.320,00 R$ 60.216,00
Adicional R$ 17.777,31 R$ - R$ - R$ -
CSLL R$ 37.599,58 R$ 16.848,00 R$ 17.940,00 R$ 31.980,00
Total R$ 262.342,84 R$ 92.508,00 R$ 109.200,00 R$ 135.720,00
Receita Operacional Bruta R$ 1.680.000,00
(−) Deduções (PIS/COFINS) R$ (155.400,00)
(=) Receita líquida R$ 1.524.600,00
(−) Custo do imóvel vendido R$ (844.780,86)
(=) Lucro bruto R$ 679.819,14
(−) Despesas operacionais R$ (229.909,68)
(=) Lucro antes da CSLL e IR R$ 449.909,46
Lucro Real Lucro Presumido RET Simples
PIS R$ 27.720,00 R$ 10.920,00 R$ 10.920,00 R$ 7.728,00
COFINS R$ 127.680,00 R$ 50.400,00 R$ 50.400,00 R$ 40.152,00
IRPJ R$ 67.486,42 R$ 20.160,00 R$ 36.960,00 R$ 71.064,00
Adicional R$ 20.990,95 R$ - R$ - R$ -
CSLL R$ 40.491,85 R$ 18.144,00 R$ 19.320,00 R$ 34.776,00
Total R$ 284.369,22 R$ 99.624,00 R$ 117.600,00 R$ 153.720,00
(continua)
 121

(continuação)
Receita Operacional Bruta R$ 1.800.000,00
(−) Deduções (PIS/COFINS) R$ (166.500,00)
(=) Receita líquida R$ 1.633.500,00
(−) Custo do imóvel vendido R$ (905.122,35)
(=) Lucro bruto R$ 728.377,65
(−) Despesas operacionais R$ (246.331,80)
(=) Lucro antes da CSLL e IR R$ 482.045,85
Lucro Real Lucro Presumido RET Simples
PIS R$ 29.700,00 R$ 11.700,00 R$ 11.700,00 R$ 8.460,00
COFINS R$ 136.800,00 R$ 54.000,00 R$ 54.000,00 R$ 43.740,00
IRPJ R$ 72.306,88 R$ 21.600,00 R$ 39.600,00 R$ 82.800,00
Adicional R$ 24.204,59 R$ - R$ - R$ -
CSLL R$ 43.384,13 R$ 19.440,00 R$ 20.700,00 R$ 37.800,00
Total R$ 306.395,59 R$ 106.740,00 R$ 126.000,00 R$ 172.800,00
Receita Operacional Bruta R$ 1.920.000,00
(−) Deduções (PIS/COFINS) R$ (177.600,00)
(=) Receita líquida R$ 1.742.400,00
(−) Custo do imóvel vendido R$ (965.463,84)
(=) Lucro bruto R$ 776.936,16
(−) Despesas operacionais R$ (262.753,92)
(=) Lucro antes da CSLL e IR R$ 514.182,24
Lucro Real Lucro Presumido RET Simples
PIS R$ 31.680,00 R$ 12.480,00 R$ 12.480,00 R$ 9.408,00
COFINS R$ 145.920,00 R$ 57.600,00 R$ 57.600,00 R$ 47.424,00
IRPJ R$ 77.127,34 R$ 23.040,00 R$ 42.240,00 R$ 94.080,00
Adicional R$ 27.418,22 R$ - R$ - R$ -
CSLL R$ 46.276,40 R$ 20.736,00 R$ 22.080,00 R$ 42.048,00
Total R$ 328.421,96 R$ 113.856,00 R$ 134.400,00 R$ 192.960,00
Receita Operacional Bruta R$ 2.040.000,00
(−) Deduções (PIS/COFINS) R$ (188.700,00)
(=) Receita líquida R$ 1.851.300,00
(−) Custo do imóvel vendido R$ (1.025.805,33)
(=) Lucro bruto R$ 825.494,67
(−) Despesas operacionais R$ (279.176,04)
(=) Lucro antes da CSLL e IR R$ 546.318,63
Lucro Real Lucro Presumido RET Simples
PIS R$ 33.660,00 R$ 13.260,00 R$ 13.260,00 R$ 10.404,00
COFINS R$ 155.040,00 R$ 61.200,00 R$ 61.200,00 R$ 51.204,00
IRPJ R$ 81.947,79 R$ 24.480,00 R$ 44.880,00 R$ 106.284,00
Adicional R$ 30.631,86 R$ - R$ - R$ -
CSLL R$ 49.168,68 R$ 22.032,00 R$ 23.460,00 R$ 46.308,00
Total R$ 350.448,33 R$ 120.972,00 R$ 142.800,00 R$ 214.200,00
Receita Operacional Bruta R$ 2.160.000,00
(−) Deduções (PIS/COFINS) R$ (199.800,00)
(=) Receita líquida R$ 1.960.200,00
(−) Custo do imóvel vendido R$ (1.086.146,82)
(=) Lucro bruto R$ 874.053,18
(−) Despesas operacionais R$ (295.598,16)
(=) Lucro antes da CSLL e IR R$ 578.455,02
(continua)
 122

(conclusão)
Lucro Real Lucro Presumido RET Simples
PIS R$ 35.640,00 R$ 14.040,00 R$ 14.040,00 R$ 11.448,00
COFINS R$ 164.160,00 R$ 64.800,00 R$ 64.800,00 R$ 55.080,00
IRPJ R$ 86.768,25 R$ 25.920,00 R$ 47.520,00 R$ 119.016,00
Adicional R$ 33.845,50 R$ - R$ - R$ -
CSLL R$ 52.060,95 R$ 23.328,00 R$ 24.840,00 R$ 50.976,00
Total R$ 372.474,71 R$ 128.088,00 R$ 151.200,00 R$ 236.520,00
Receita Operacional Bruta R$ 2.280.000,00
(−) Deduções (PIS/COFINS) R$ (210.900,00)
(=) Receita líquida R$ 2.069.100,00
(−) Custo do imóvel vendido R$ (1.146.488,31)
(=) Lucro bruto R$ 922.611,69
(−) Despesas operacionais R$ (312.020,28)
(=) Lucro antes da CSLL e IR R$ 610.591,41
Lucro Real Lucro Presumido RET Simples
PIS R$ 37.620,00 R$ 14.820,00 R$ 14.820,00 R$ 12.540,00
COFINS R$ 173.280,00 R$ 68.400,00 R$ 68.400,00 R$ 59.052,00
IRPJ R$ 91.588,71 R$ 27.360,00 R$ 50.160,00 R$ 132.468,00
Adicional R$ 37.059,14 R$ - R$ - R$ -
CSLL R$ 54.953,23 R$ 24.624,00 R$ 26.220,00 R$ 55.860,00
Total R$ 394.501,08 R$ 135.204,00 R$ 159.600,00 R$ 259.920,00
Receita Operacional Bruta R$ 2.400.000,00
(−) Deduções (PIS/COFINS) R$ (222.000,00)
(=) Receita líquida R$ 2.178.000,00
(−) Custo do imóvel vendido R$ (1.206.829,80)
(=) Lucro bruto R$ 971.170,20
(−) Despesas operacionais R$ (328.442,40)
(=) Lucro antes da CSLL e IR R$ 642.727,80
Lucro Real Lucro Presumido RET Simples
PIS R$ 39.600,00 R$ 15.600,00 R$ 15.600,00 R$ 13.680,00
COFINS R$ 182.400,00 R$ 72.000,00 R$ 72.000,00 R$ 63.120,00
IRPJ R$ 96.409,17 R$ 28.800,00 R$ 52.800,00 R$ 146.880,00
Adicional R$ 40.272,78 R$ - R$ - R$ -
CSLL R$ 57.845,50 R$ 25.920,00 R$ 27.600,00 R$ 60.720,00
Total R$ 416.527,45 R$ 142.320,00 R$ 168.000,00 R$ 284.400,00
 123

APÊNDICE B – Questionário para alunos

1. Curso: ( ) Ciências Contábeis ( ) Direito

2.Sexo: ( ) Feminino ( ) Masculino

3. Idade:
[ ] 18 a 22 anos [ ] 23 a 27 anos [ ] 28 a 32 anos [ ] 33 a 37 anos
[ ] 38 a 42 anos [ ] 43 a 47 anos [ ] 48 a 52 anos [ ] mais de 53 anos

4. Casado: ( ) Sim ( ) Não

5. Possui residência própria ? ( ) Sim ( ) Não

6. No caso de compra de imóvel, o preço acessível ( financiado) seria fundamental.

( ) concordo plenamente ( ) concordo ( ) indiferente
( )discordo ( ) discordo plenamente

7.No caso de compra de imóvel, preço acessível ( não financiado) seria fundamental.
( ) concordo plenamente ( ) concordo ( ) indiferente
( )discordo ( ) discordo plenamente

8.No caso de compra de imóvel, construtora idônea seria fundamental.

( ) concordo plenamente ( ) concordo ( ) indiferente
( )discordo ( ) discordo plenamente

9. No caso de compra de imóvel , construtora que mantenha os compradores informados

sobre o material utilizado na obra seria fundamental
( ) concordo plenamente ( ) concordo ( ) indiferente
( )discordo ( ) discordo plenamente

10. No caso de compra de imóvel construtora que mantenha os compradores informados

sobre a movimentação financeira da obra, seria fundamental
( ) concordo plenamente ( ) concordo ( ) indiferente
( )discordo ( ) discordo plenamente

11. Conhece a Lei 10.931/04

( ) concordo plenamente ( ) concordo ( ) indiferente
( )discordo ( ) discordo plenamente

12.Compraria um imóvel de uma empresa que mantivesse o patrimônio em construção

afastado dos demais, não respondendo pelas dividas da construtora em outros
empreendimentos?
( ) concordo plenamente ( ) concordo ( ) indiferente
( )discordo ( ) discordo plenamente

13. A questão anterior seria fator decisivo para a compra de um imóvel .

( ) concordo plenamente ( ) concordo ( ) indiferente
( )discordo ( ) discordo plenamente
 124

APÊNDICE C - Entrevista com o diretor do Grupo Santa Paula

Entrevista:

Qual a sua formação?

Sou engenheiro civil

O Sr constrói imóveis?
Não, fazemos a parte da estrutura do loteamento e comercializamos os lotes, já construí imóveis
em épocas anteriores mas, não deu certo. Todas as vezes, deu prejuízo....não deu certo.

Qual a posição da sua empresa no mercado atual?

Estamos entre há 5 maiores no Brasil.

Tem algum patrimônio afetado?

Não, o GSP é tributado pelo Lucro Presumido e não é incorporadora de imóveis, não sendo
permitido a inclusão.

Caso sua empresa precise de empréstimo, o banco faz qual exigência?

Nossa empresa é sólida no mercado e, os bancos querem garantias, se formos dar imóveis como
garantia, nossos empreendimentos tem somas altas e, são muitos, seria necessário garantias de
valores muito altos. Temos um nome forte, utilizamos recursos próprios, transformamos os
recebíveis em dinheiro. O primeiro contrato de securitização de recebiveis no Brasil foi feito por
nossa empresa.

E a garantia de pagamento com o banco?

Para mim é interessante porque, quando tem um problema de inadimplência, o cara deixou de
pagar, o banco liga e fala: ”Reynaldo, tem um problema aqui” Ele manda o cliente para mim, eu
pago o saldo devedor para o banco, trago o cliente aqui, fazemos a notificação e, com o contrato
de alienação fiduciária, o lote retorna para mim em 5 dias. No contrato de compra e venda que
fazíamos anteriormente, que estava pensando em parar, a empresa era considerada um agente
de poupança, por que quando o cliente não achava interessante para ele, simplesmente parava de
pagar, e as decisões judiciais, eram muito desfavoráveis a nós. Por exemplo, eu vendo um lote e
pago ao corretor 10%; por exemplo, já paguei ao corretor 4.000,00, num lote de 40.000,00. O juiz
pegava e atribuía um valor incluindo os 4.000,00 que tinham sido pagos ao corretor. Eu pagava
um valor que, em muitas vezes, era maior do que o recebido, ainda o lote tinha desvalorizado e eu
tinha que ficar com o lote. Hoje está mais tranqüilo....

Então a inadimplência é baixa?

 125

Temos uma inadimplência baixa, caso o cliente não pague, o imóvel retorna para a empresa.
Outro item importante, foi que, o primeiro contrato de alienação fiduciária para loteadoras, foi feito
por nossa empresa, e isso diminui a inadimplência, caso o cliente não pague, o imóvel retorna
para a empresa em 5 dias.

E de quanto é?
Hoje, em torno de 5%.

E quanto era?
Era em torno de 30%. Diminuiu muito...

Fez algum estudo sobre o RET?

Não, não penso em construir atualmente.
 126

ANEXO A – DRE - CYRELA BRAZIL REALTY S.A.

Descrição da Conta Valor do Trimestre Valor Acumulado Valor do Igual Valor Acumulado
Atual do Atual Trimestre do do Exercício
01/07/2007 Exercício Exercício Anterior Anterior
a 01/01/2007 01/07/2006 01/01/2006
30/09/2007 a a a
30/09/2007 30/09/2006 30/09/2006
Receita Bruta de Vendas e/ou
Serviços 431.668 1.118.227 237.808 754.603
Incorporação de imóveis 418.305 1.086.370 216.933 698.102
Locação de imóveis - - 14.451 40.123
Prestação de serviços 13.363 31.857 6.424 16.378
Deduções da Receita Bruta (16.844) (44.616) (4.993) (28.707)
Receita Líquida de Vendas e/ou
Serviços 414.824 1.073.611 232.815 725.896
Custo de Bens e/ou Serviços
Vendidos (234.337) (624.554) (133.680) (407.961)
Dos imóveis vendidos (230.348) (612.366) (127.169) (395.386)
Dos imóveis locados (3.989) (12.188) (6.511) (12.575)
Resultado Bruto 180.487 449.057 99.135 317.935
Despesas/Receitas Operacionais (55.336) (46.094) (54.728) (90.889)
Com Vendas (44.577) (116.622) (33.777) (81.492)
Gerais e Administrativas (29.969) (74.671) (17.106) (49.616)
Gerais e administrativas (29.532) (73.358) (16.641) (48.254)
Honorários da administração (437) (1.313) (465) (1.362)
Financeiras 11.403 28.417 18.095 57.103
Receitas Financeiras 44.601 112.357 34.091 95.612
Despesas Financeiras (33.198) (83.940) (15.996) (38.509)
Outras Receitas Operacionais 7.807 116.782 - 3.943
Ganhos: variação participação
Societária 7.668 116.516 - -
Demais receitas 139 266 - 3.943
Outras Despesas Operacionais - - (21.940) (20.827)
Despesas com oferta pública de
Ações - - (19.713) (20.827)
Demais despesas - - (2.227) -
Resultado da Equivalência
Patrimonial - - - -
Resultado Operacional 125.151 402.963 44.407 227.046
Resultado Não Operacional - - - -
Receitas - - - -
Despesas - - - -
Resultado Antes Tributação/
Participações 125.151 402.963 44.407 227.046
*Resultado em % 30,17 37,53 19,07 31,28
Provisão para IR e Contribuição
Social (14.981) (31.279) (8.593) (24.397)
IR Diferido (8.013) (4.147) 3.108 (14.295)
Participações/Contribuições
Estatutárias (5.000) (8.000) (1.500) (3.000)
Participações (5.000) (8.000) - -
Contribuições - - - -
Reversão dos Juros sobre
Capital Próprio - - - -
Part. De Acionistas Não
Controladores (7.147) (28.757) (6.137) (23.698)
Lucro/Prejuízo do Período 90.010 330.780 31.285 161.656
Fonte: BOVESPA adaptado pelo Autor
* Cálculo elaborado pelo Autor