Artigo Planejamento Financeiro

ISSN 2319-0485 PRÁTICAS EM CONTABILIDADE E GESTÃO
CONTABILIDADE CONDOMINIAL:
PERCEPÇÃO DOS CONDÔMINOS
QUANTO AO CONHECIMENTO
TÉCNICO DA PRESTAÇÃO DE CONTA
À LUZ DA LEGISLAÇÃO VIGENTE
Recebido em 07.12.2017
Aprovado em 12.12.2017
Bruno Jorge da Silva Alfredo

Graduado em Ciências Contábeis na Universidade Federal de Pernambuco.
Pós-Graduando – MBA em Gestão Financeira e Controladoria na Faculdade Estácio.
E-mail: brunojorge_silva@hotmail.com
Ana Lucia Fontes de Souza Vasconcelos

Pós-Doutorado na Universidade de São Paulo/USP, Programa de Pós-Graduação em Controladoria e
Contabilidade da FEA/USP – PPGCC. Doutorado em Serviço Social pela Universidade Federal de
Pernambuco – UFPE. Mestrado em Ciências Contábeis e Atuariais pela Pontifícia Universidade Católica
de São Paulo/PUC/SP. Graduação em Ciências Contábeis pela Universidade Católica de Pernambuco/
Unicap (1989). Membro do Mestrado Profissional em Controladoria Empresarial (PPGCC)
da Universidade Presbiteriana Mackenzie
E-mail: ana.vasconcelos@mackenzie.br e anafontes_ufpe@yahoo.com.br
PRÁTICAS EM CONTABILIDADE E GESTÃO ISSN 2319-0485
2017 • v. 5 • n. 1 • p. 108-133 • ISSN 2319-0485. http://dx.doi.org/10.5935/2319-0485/praticas.v5n1p108-133
BRUNO JORGE DA SILVA ALFREDO, ANA LUCIA FONTES DE SOUZA VASCONCELOS
RESUMO das despesas e receitas para transparência, presta-

O presente trabalho apresenta um estudo de caso ção de contas e, por último, apresenta a teoria dos
realizado no conjunto habitacional denominado stakeholders. Na segunda fase apresenta a análise
Condomínio Residencial Ignêz Andreazza. Tem dos resultados, em que primeiramente tem-se um
por objetivo evidenciar a percepção da capacida- breve histórico do condomínio estudado e após
de técnica dos condôminos quanto às legislações mostram-se os resultados obtidos na pesquisa. Na
vigentes no que tange à prestação de contas de terceira e última fase, conclui-se que os morado-
uma gestão de condomínios. E também como os res não têm conhecimento técnico a respeito das
gestores estão exercendo suas atividades, para as leis no que tange à prestação de contas condomi-
quais podem se beneficiar da contabilidade como nial; e também foi detectada a falta de participa-
uma ferramenta de ajuda em funções como con- ção dos condôminos nas reuniões de condomínio
trolar, planejar os recursos, prestar contas de for- e de prestação de contas por parte da administra-
ma transparente e tomar decisões coerentes. A ção do condomínio.
metodologia aplicada é de uma pesquisa explora-
tória e descritiva; quanto aos procedimentos, PALAVRAS-CHAVE
apresenta-se como uma pesquisa bibliográfica; e Administração condominial. Prestação de contas.
quanto à abordagem do problema, é uma pesqui- Stakeholders.
sa qualitativa do estudo de caso, para que possa
investigar o perfil dos condôminos no que tange
ao conhecimento técnico sobre relatórios de pres-
tação de contas. Para análise e interpretação dos
dados foi usado o modelo estatístico por meio da
função “CONT.SE” e “CONT.SES” do Microsoft
Excel 2010, que permite contar, cruzar os dados a
partir de um determinado critério estabelecido. A
trajetória metodológica divide-se em três fases: a
primeira fase, Revisão da Literatura, trata dos te-
mas estudados neste trabalho, tais como: admi-
nistração condominial, convenção condominial,
contabilidade aplicada ao condomínio, segregação
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CONTABILIDADE CONDOMINIAL: PERCEPÇÃO DOS CONDÔMINOS QUANTO AO CONHECIMENTO TÉCNICO DA

PRESTAÇÃO DE CONTA À LUZ DA LEGISLAÇÃO VIGENTE
INTRODUÇÃO Convocará o síndico, anualmente, reu-
nião da assembleia dos condôminos, na
Com a nova Lei n. 10.406, de 10 de janeiro forma prevista na convenção, a fim de
de 2002 (que instituiu o novo Código Ci- aprovar o orçamento das despesas, as
vil), vários artigos da Lei n. 4.591/64 foram contribuições dos condôminos e a pres-
revogados, remanescendo poucos disposi- tação de contas, e eventualmente ele-
tivos, especialmente os referentes à incor- ger-lhe o substituto e alterar o regimento
poração imobiliária (FARBER; SEGRETI, interno (BRASIL, 2002).
2004). A falta de conhecimento adequado

a respeito das práticas e das leis que regu- A obrigatoriedade de prestar contas
lam as entidades condominiais cria difi- também pode ser encontrada no art. 22,
culdades para os gestores em administrar letra f, da Lei n. 4.591/64, em que compete
as propriedades, que muitas vezes não sa- ao síndico “prestar contas à assembleia dos
bem o que fazer quando deparam com condôminos” (BRASIL, 1964).
uma situação a realizar ou simplesmente É frequente ouvir muitas reclamações
não têm disponibilidade de tempo sufi- de descontentamento de parte dos mora-
ciente para realizá-la, nem recursos neces- dores de condomínio a respeito dos servi-
sários a essa prática (GAO; HO, 2011 apud ços prestados pelos administradores de
MALHEIRO, 2013). condomínios, tanto para administradores
Pelos direitos e obrigações dos condô- internos (síndicos) como para as empresas
minos referentes às receitas e despesas especializadas contratadas para essa ativi-
para manutenção da propriedade, a Lei n. dade (MALHEIRO, 2013).
10.406/02, em seu art. 1.347, VIII, trouxe a Em uma pesquisa encontrou-se nos re-
obrigatoriedade de os responsáveis legais latórios apresentados para justificar os gastos
prestarem contas das suas gestões aos con- a falta de união e de explicação clara a respei-
dôminos, e essa obrigatoriedade se estende to das normas pertinentes, o que causou flu-
até o art. 1.350 da mesma lei, que diz: tuações de nomenclaturas das contas sem
uma explicação detalhada a respeito das des-
pesas do condomínio, causando a falta de
entendimento das informações prestadas aos
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interessados, que têm a sensação de desvio verdadeira situação patrimonial e aquela

de recursos por parte de administração gera- realmente divulgada nos relatórios atuais
da pela falta de transparência das informa- que os administradores das entidades con-
ções apresentadas (REIS et al., 2013). dominiais utilizam para repassar as infor-
Por tanto, os relatórios contábeis das mações financeiras e patrimoniais aos
entidades condominiais devem ser repassa- condôminos, dificultando um controle
dos para os moradores de forma simples e adequado da gestão dos patrimônios (SE-
clara, para que esses assim possam interpre- GRETI; FARBER, 2006 apud FELICIANO;
tar com maior facilidade a situação finan- LEAL, 2012).
ceira e patrimonial do condomínio. Apesar Para se ter uma prestação de contas
de não existir legislação que obrigue o uso condominiais de forma legal e atender às ex-
da contabilidade em condomínios, se a ad- pectativas dos interessados, é imprescindível
ministração do condomínio optar por fazer a presença de um contador registrado no
a contabilidade legal, devem ser obedecidos Conselho Regional de Contabilidade (CRC),
os princípios contábeis previstos na ITG já que a contabilidade está diretamente liga-
2002 – Entidade Sem Finalidade de Lucros, da a controle de direitos, bens e obrigações
aprovada pela Resolução CFC n. 1.409/12, do condomínio. Esse contador então irá fa-
contabilizando os movimentos financeiros zer os registros dos fatos, mostrando assim a
e econômicos (GONI, 2008). real situação patrimonial do condomínio
Lembrando que existe um Projeto de (CRC-CE, 2008).
Lei n. 6, de 2002, na Assembleia Legislativa Em razão das divergências nos relató-
do Estado de São Paulo, com o objetivo de rios apresentados e das obrigatoriedades de
exigir que a prestação das contas do con- prestação de contas das entidades condo-
domínio seja executada pelo profissional miniais a respeito das suas gestões perante
de contabilidade, que é a pessoa com capa- os condôminos, atendendo a todas as nor-
cidade, habilitação e responsabilidade para mas e às legislações vigentes da referida en-
executar essas funções (FARBER; SEGRE- tidade, surge o seguinte questionamento:
TI, 2006; POERSCH, 2010). Qual a percepção dos condôminos quanto
Nos estudos feitos foi encontrado um ao conhecimento técnico da prestação de
nível elevado de discrepância entre a contas à luz do Novo Código Civil,
111

Lei n. 10.406/02, art. 1.348, VIII, e Lei n. determinado período. A seção seguinte ex-
4.591/64, art. 22, § 1º, f de Condomínio? põe a metodologia de pesquisa, seguida da
Dessa forma, o objetivo principal deste discussão e apresentação dos resultados
estudo é evidenciar a percepção dos condô- desta pesquisa. Finaliza-se o estudo com as
minos quanto ao conhecimento técnico da conclusões e as referências.
prestação de contas à luz do Novo Código
Civil, Lei n. 10.406/02, que dispõe sobre CONTEXTO E A REALIDADE
condomínio edilício, e Lei n. 4.591/64, que INVESTIGADA
dispõe sobre o condomínio em edificações
e incorporações imobiliárias. A razão deste O desafio da vida condominial pode ser
estudo se assenta na Lei n. 4.591/64 em seu aquele originado de conflitos entre vizinhos.
artigo 22, letra f, que diz que é obrigação do Com isso, existe uma necessidade de um ad-
síndico “prestar contas à assembleia dos ministrador flexível, com o conhecimento
condôminos”, e na letra g, “manter guarda- das mais variadas áreas, “tanto nas áreas de
da durante o prazo de cinco anos para even- direito (legislação condominial, trabalhista,
tuais necessidades de verificação contábil contratos, consumidor, etc.), administração
toda a documentação relativa ao condomí- (gestão condominial), contabilidade, entre
nio” (BRASIL, 1964). outras, todas essas necessidades permitiram
O presente estudo está estruturado da o surgimento de novos administradores dos
seguinte forma: a seção que segue apresenta condomínios que é chamado de Síndico
uma contextualização do objeto de estudo. Profissional” (GONI, 2008, p. 9).
A seção posterior traz uma breve revisão A administração de condomínios é
dos aspectos teóricos, apresentando a ad- uma atividade complexa influenciada pe-
ministração condominial como um proces- las expectativas dos moradores. Por isso é
so de gestão de recursos oriundos de mul- aconselhável aos administradores procu-
tas, cotas etc.; a convenção condominial rar conhecer primeiramente as expectati-
como um acordo estipulado em uma folha vas dos condôminos em relação à gestão
entre os condôminos e toda a sua adminis- do condomínio, podendo assim traçar
tração; e prestação de contas como um pro- com clareza os objetivos a serem alcança-
cesso de justificar receitas e despesas de um dos, atingindo a maior satisfação dos
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stakeholders (SCHWARTZ, 2009, p. 2). O REVISÃO DA LITERATURA

número de edifícios verticais vem cres-
cendo e, com isso, a necessidade de se ter Administração condominial
uma lei que atenda às necessidades e aos
conflitos entre moradores e administra- A administração condominial é um pro-
dores, donde o surgimento da Lei n. cesso que visa o bem-estar de toda a comu-
4591/64 e da Lei n. 10.406/02, que favore- nidade e a valorização dos imóveis existen-
cem a vida no condomínio, disciplinando tes (CAVALCANTE, 1972 apud INÁCIO,
a forma de gestão e de convívio. Nesse 2008, p. 45). O Sebrae/RJ (2010) afirma que
processo de regulamentação, as leis orien- as administradoras de condomínios são
tam a convenção de condomínio, na qual pessoas jurídicas que exercem várias ativi-
são estipuladas as formas ideais da utiliza- dades no condomínio em conjunto com o
ção de cada unidade; o rateio das despe- síndico, tais como: administração financei-
sas, a data para convocação das assem- ra, prestação de contas, entre outros.
bleias, a duração do mandato do síndico e O condomínio já existia desde os tem-
do conselho consultivo, as penalidades e pos mais remotos, onde as pessoas mais
as multas referentes ao descumprimento necessitadas se beneficiavam das proprie-
das normas (SCHWARTZ, 2009). dades comuns, por motivo das dificuldades
Este estudo está delimitado geogra- que tinham em adquirir a residência pró-
ficamente junto ao conjunto habitacio- pria; surgiram assim vários decretos ten-
nal Residencial Ignêz Andreazza, situa- tando disciplinar a matéria por conta dos
do na Av. Recife, no bairro de Estância, conflitos habitacionais. A primeira lei a re-
cidade de Recife, Pernambuco, conside- gularizar a matéria é a Lei n. 4.591, de 16 de
rado o maior condomínio privado da dezembro de 1964, que traz as normas para
América Latina, “com 2.464 apartamen- a convivência dentro de condomínio. De-
tos divididos em 23 blocos, 176 prédios e pois há a entrada do novo Código Civil, Lei
mais de 14 mil moradores” e ainda conta n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002, revo-
com quase “80 funcionários entre efeti- gando alguns artigos da Lei n. 4.591/64
vos e terceirizados”. (FARBER; SEGRETI, 2004, p. 2-3).
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A Lei n. 4.591/64, em seu art. 1º, diz do condomínio é realizada pelo síndico
que condomínio são edifícios ou conjuntos com a ajuda de um grupo de moradores. Já
de edifícios, de um ou mais pavimentos, na cogestão, a função de síndico é auxiliada
construídos sob a forma de unidades isola- por uma assessoria especializada, com aju-
das entre si, destinadas a fins residenciais da de um profissional de contabilidade de-
ou não residenciais, em que as suas partes vidamente registrado no CRC. Por último,
ou como todo podem ser alienados, objeti- temos o síndico profissional, que é uma
vamente considerados; e a forma da utiliza- empresa especializada contratada para ad-
ção de cada unidade, propriedade autôno- ministrar o condomínio, assumindo toda
ma está sujeita a limitações dessa Lei. responsabilidade a respeito da sua ges-
Dentro do condomínio existem áreas tão (GONI, 2008, p. 18-19).
que são de uso comum e área de uso parti- O Código Civil de 2002 prevê o art.
cular de cada condômino. Essa disposição 1.347: “A assembleia escolherá um síndico,
está no Código Civil Brasileiro em seu ar- que poderá não ser condômino, para ad-
tigo 1.331 § 1°. As partes de propriedade ministrar o condomínio, por prazo não
de uso particular são constituídas por superior a dois anos, o qual poderá reno-
apartamentos próprios separados com pa- var-se” (BRASIL, 2002). Nessa óptica, po-
redes e cada condômino tem domínio úni- de-se constatar que o Código Civil de 2002
co das suas áreas. No § 2° da mesma lei as não exige que o síndico seja um condômi-
partes que compõem o uso comum são o no ou proprietário. Há intérpretes dessa lei
solo em que se constrói o edifício, suas que consideram que o síndico pode ser
fundações, pilastras, teto, vestíbulos etc. pessoa física ou jurídica, proprietária ou
Todas as partes destinadas a uso comum não de uma propriedade condominial.
podem ser utilizadas livremente por todos Além de respeitar o Código Civil de 2002 e
os condôminos, desde que respeitem a a Lei n. 4.591/94, o dever do síndico se es-
convenção. tende por outras leis, como: “Lei n. 8.137
Existem três modalidades de adminis- de 27 de dezembro de 1990, que trata dos
tração de condomínio, que são: autogestão, crimes da ordem tributária, econômica e
cogestão e administração do síndico pro- contra relações de consumo e também có-
fissional. Na autogestão, a administração digo da defesa do consumidor, regulado
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pela Lei n. 8.078 de 11 de setembro de Parágrafo único. Para ser oponível con-
1990” (FARBER; SEGRETI, 2004, p. 4). tra terceiros, a convenção do condomí-
nio deverá ser registrada no Cartório de
Convenção condominial Registro de Imóveis (BRASIL, 2002).
A convenção condominial nada mais é que Com base no artigo da lei acima, todo
um acordo estipulado em uma folha entre condomínio tem que ter a sua convenção,
os moradores do condomínio e toda a sua e deverá ser registrada no Cartório de
administração. Nesse acordo será decidida Imóveis para ser validada perante tercei-
a forma da convivência dentro do condo- ros. Também é preciso assinatura de titula-
mínio. Para Franco (apud FERNANDES, res de direitos que representem no míni-
2013, p. 26), “a convenção é a lei interna do mo 2/3 dos membros que compõem a
edifício e, por isso, é de obediência obriga- assembleia do condomínio. Lembrando
tória por todos os seus ocupantes”. Por sua que, conforme reconhecido pela Súmula n.
vez, Vargas (2004, p. 32) define convenção 260 do Superior Tribunal de Justiça, mes-
como “lei universal do condomínio, eis mo sem ter feito o registro da convenção
que obriga a todos sem distinção valendo no CNPJ, o condomínio pode beneficiar-
até para os que penetrarem no condomí- -se da convenção aprovada para regula-
nio após sua constituição”. rizar as relações entre os moradores
O novo Código Civil, Lei n. 10.406/ (VARGAS, 2004, p. 31).
2002, art. 1.333, afirma: Tanto a convenção de condomínio
como o regimento interno devem ser ela-
A convenção que constitui o condomí- borados com base no respeito às “normas
nio edilício deve ser subscrita pelos titula- constitucionais e infraconstitucionais per-
res de, no mínimo, dois terços das fra- tinentes à regulamentação da boa convi-
ções ideais e torna-se, desde logo, vência em edifício composto por unidades
obrigatória para os titulares de direito autônomas, de forma que as regras alcan-
sobre as unidades, ou para quantos so- cem legitimidade coercitiva no âmbito
bre elas tenham posse ou detenção. condominial” (CAMPANA, 2014, p. 16).
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O objetivo primordial da convenção é Convocará o síndico, anualmente, reu-
orientar a relação dos condôminos, ofere- nião da assembleia dos condôminos, na
cendo normas que valem para o comporta- forma prevista na convenção, a fim de
mento de todos que frequentam a proprie- aprovar o orçamento das despesas, as
dade, para que o condomínio possa ter contribuições dos condôminos e a pres-
uma condição essencial e harmônica. Em tação de contas, e eventualmente ele-
consonância com a lei do condomínio, a ger-lhe o substituto e alterar o regimento
convenção oferece conjuntos de obrigações interno (BRASIL, 2002).
e direitos visando resguardar em benefício

comum o patrimônio do condomínio e a Prestar contas é o processo de dar e re-
moralidade do ambiente de modo que tudo ceber o que foi acordado em um determina-
possa ser justo e perfeito para todos. do contrato, que se realiza em torno do con-
fronto entre os recursos arrecadados e as
Prestação de contas despesas realizadas. Nas entidades sem fina-
lidade de lucro, o ato de prestar contas pode
A prestação de contas acontece quando al- ser percebido como um processo em que
guém tem direito de exigir as contas de ou- os administradores conseguem cumprir a
tro que tem obrigação de prestá-la, em que meta estabelecida corretamente, cumprindo
são apurados os saldos durante uma admi- assim todas as exigências, justificando todas
nistração. Esse processo de prestar contas as movimentações que estavam sob sua res-
tem o objetivo de melhorar o entendimento ponsabilidade (OLIVEIRA, 2009, p. 52).
entre o devedor e o credor, portanto a lei dá Como diz a Lei n. 10.406/02 em seu
o direito tanto para quem vai exigir quanto artigo 1.356, em toda administração de
para quem irá prestá-lo de propor tal ação condomínio o síndico pode ser assessora-
(LÁZARO; OLIVEIRA, 2013, p. 1). do por um conselho consultivo composto
A Lei n. 10.406/02, em seu artigo 1.350, por três condôminos, que irá atuar de for-
prevê a realização anual de assembleia a fim ma independente, com as funções de
de aprovar o orçamento: apoiar, acompanhar, fiscalizar e emitir
parecer sobre a administração do síndico
em assembleia (BRASIL, 2002). Como o
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dinheiro é a parte mais polêmica do con- sentado de forma transparente, mostra

domínio, assim como o de toda relação ju- toda a situação financeira e patrimonial
rídica, o síndico é obrigado a prestar con- em que se encontra a entidade condomi-
tas de sua gestão, porque está sob sua nial (GONI, 2008, p. 12).
responsabilidade todo o processo financei-
ro do condomínio, mesmo que as funções PROCEDIMENTOS
administrativas tenham sido delegadas a METODOLÓGICOS
outra pessoa ou por uma administração
especializada (JÚNIOR et al., 2008, p. 9). Tipo de pesquisa
Por isso o síndico deve ser transpa-
rente em suas atribuições, prestando suas O método científico utilizado é o dedutivo,
contas da forma mais clara, evitando assim por meio do qual, partindo-se de dados
qualquer desconfiança da sua gestão. Lem- gerais, suficientemente constatados, infere-
brando que o Código Civil prevê em seu -se uma verdade (MARCONI; LAKATOS,
artigo 1.349 que o síndico pode ser demitido 2010, p. 63).
do cargo caso pratique irregularidades, não Esta pesquisa compreende um trabalho
preste contas ou não administre a proprie- exploratório e descritivo por se tratar de um
dade de forma convincente; a demissão estudo de campo de uma pesquisa orientada
acontecerá em uma assembleia especial- pela estratégia de um estudo de caso prece-
mente convocada para o fim estabelecido dido de exposição do problema de pesquisa
(BRASIL, 2002). – questões orientadoras – do enunciado de
Por isso a contabilidade é uma peça proposições. Assim, o estudo irá fazer uma
principal como auxílio para registro dos abordagem quantitativa de estudo de caso,
fatos e da transparência na prestação de para que possa investigar o perfil dos condô-
contas, daí a presença de um contador na minos no que tange aos conhecimentos téc-
hora de prestação de contas. Farber e Se- nicos sobre relatórios de prestação de contas.
greti (2004, p. 13) afirmam que “todos os Entende-se estudo de caso como uma
fatos econômicos devem ser registrados e forma de investigação empírica que procu-
controlados através de lançamentos contá- ra desvendar os fenômenos em seu am-
beis”. Um balanço patrimonial claro, apre- biente verdadeiro, no momento em que os
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fenômenos e toda a sua abordagem não 2ª Fase: etapa em que foi realizada a
estão claros. Para evidenciar essas relações delimitação do estudo e se estabeleceram
ele utilizará várias fontes de evidências, os contornos do fenômeno, apropriando-
como: questionários, entrevistas etc. É um -se da questão problema e definindo-se o
modelo adequado quando o pesquisador objeto de estudo. Foram escolhidas nessa
quer responder a perguntas do tipo “como” fase as técnicas de coleta de dados.
e “por quê” (YIN, 2015, p. 12). Desse 3ª Fase: a última etapa foi destinada à
modo, o método de estudo de caso permi- análise sistemática e redação do relatório.
te investigar processos sociais quando es- A pesquisa possui dois momentos de
ses ocorrem, o que permite uma análise abordagem dos dados:
processual, contextual das várias ações que 1º Momento – Dados qualitativos: entre-
ocorrem nas organizações. vistas com as pessoas-chave do condomínio.
2º Momento – Dados quantitativos:
Coleta de dados solicitação do arquivo que contém a pres-
tação de contas do exercício findo em
A coleta de dados foi realizada mediante 31/12/2014.
corroboração junto aos administradores e
moradores do Conjunto Residencial Ignêz Análise dos dados
Andreazza, por meio de reuniões presen-
ciais, bem como pela obtenção de infor- Primeiramente foi realizada a tabulação
mações e documentações suportes neces- dos dados no Excel, possibilitando a visua-
sárias às análises, para fins de obtenção do lização das relações entre eles, o que facilita
resultado desta pesquisa. a sua compreensão e interpretação. Os da-
As fases do processo se estabeleceram dos são classificados pela divisão em gru-
da seguinte forma: pos e reunidos de modo que os critérios
1ª Fase: etapa exploratória na qual se possam ser comprovados ou refutados.
definiu o escopo do objeto de estudo a par- Para análise e interpretação dos da-
tir de visitas e contatos com a organização, dos foi usado o modelo estatístico por
permitindo inferência dentro do contexto meio das funções “CONT.SE” e “CONT.
do mundo real (YIN, 2015, p. 23). SES” do Microsoft Excel 2010. A função
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“CONT. SE” possibilita a contagem dos de um critério. Para descobrir quantos res-
dados coletados através de um determina- pondentes (funcionário público) têm ren-
do critério estabelecido. Nesse caso, possi- da familiar, incluindo a dele, de mais de
bilitou a realização da contagem dos dados seis salários mínimos, foi escolhido um
coletados deste estudo pelo seguinte crité- intervalo entre a ocupação dos responden-
rio. Por exemplo: as planilhas do gênero tes e a renda, e depois com o critério de
dos respondentes contêm lista de gêne- busca referente a esse intervalo, depois
ros na coluna A (1=masculino e 2=femini- mais um intervalo e seu respectivo critério
no) e a resposta do respondente na coluna de busca, exemplo =CONT.SES (‘F2:-
B. Foi usada a função CONT.SE para con- F83;”1”;G2:G83;”5”).
tar quantas vezes se repetem o número 1
ou 2 na coluna B e, dessa maneira, deter- RESULTADOS DA PESQUISA
minar quantas pessoas são do sexo mascu-
lino ou feminino. Por exemplo: =CONT. Nesta seção realiza-se uma análise descri-
SE (B2:B25,”1”). tiva dos questionários respondidos por 82
A função “CONT. SES”, além de auxi- condôminos, incluindo administradores e
liar a realização da contagem dos dados funcionários, para identificar o nível da
por um critério estabelecido, possibilita percepção técnica dos condôminos no que
cruzar dados por meio de buscas com mais tange à prestação de contas.
Gráfico 1 – Gênero dos respondentes com relação à situação do imóvel

Fonte: Elaborado pelos autores a partir da aplicação do questionário.
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A situação do imóvel é um fator rele- Consequentemente, havendo mais envol-

vante, em que os proprietários e inquilinos vimento, podem ocorrer aproximações ou
têm os seus direitos e obrigações. Pode-se conflitos entre os moradores e a adminis-
observar que a maioria dos respondentes tração (LOPES; MONTEIRO, 2013, p. 10).
é proprietária do imóvel e que ocupa No condomínio, o que se fraciona é o
61=74,39%, ficando assim os inquilinos direito de propriedade e não o domínio
com 20=24,39%. dele, pois cada condômino tem proprieda-
Com isso, percebe-se que as decisões de sobre a coisa toda, delimitada pelos di-
do condomínio são tomadas de acordo reitos dos demais consortes. Entretanto, o
com os interesses dos proprietários. Os proprietário do apartamento dispõe de um
moradores proprietários são pessoas mais poder amplo no que concerne à utilização
próximas das atividades condominiais, do interior do seu apartamento, mas vê-se
participando nas reuniões do condomínio, limitado por uma série de restrições ten-
discutindo com os vizinhos por causa de dentes a que tudo se desenvolva pacifica-
problemas. Ou seja, os proprietários inter- mente, com o respeito recíproco dos inte-
ferem e se envolvem mais com as questões resses de cada um dos demais proprietários
do condomínio e com outros moradores. (LOPES, 1996 apud SILVEIRA, 2010, p. 23).
Gráfico 2 – Idade em relação ao tempo de moradia

120
De acordo com o Gráfico 2, pode-se Grau de satisfação dos relatórios da

concluir que a maioria dos respondentes prestação de contas em relação à
vive no condomínio há mais de quatro formação dos respondentes
anos, visto que 76,83% deles possuem
mais de quatro anos como moradores no Para chegar ao objetivo da nossa pesquisa,
conjunto, o que pode ser um fator de mo- é relevante conhecer o nível de satisfação
tivação para participarem junto da admi- dos respondentes com relação aos relató-
nistração e inteirarem-se das custas do rios de prestação de contas apresentados
condomínio. No que diz respeito à ques- pelos gestores de condomínio. Relaciona-
tão idade, não existe diferença no proces- do com a formação dos respondentes, foi
so de tomada de decisão entre jovens, constatado que 29=35,37% dos responden-
adultos e idosos, nos estudos feitos por tes alegaram que não existem relatórios de
MacPherson, Phillips e Sala (apud BAKOS; prestação de contas no condomínio, e des-
PARENTE; BERTAGNOLLI, 2010, p. 2); se total, 14=17,07% deles têm formação
não existe a diferença de idade no que tan- superior completa ou mais, 3=3,66% su-
ge à tomada de decisão. perior incompleto, 4=4,88% nível técni-
Walker, Fain, Fisk e McGuire (apud co, 5=6,10% ensino médio completo e
SCHNEIDER; PARENTE, 2006, p. 2) 1=1,22% ensino médio incompleto e ensi-
“não observaram efeito da idade na velo- no fundamental completo; ainda temos
cidade e na qualidade da tomada de deci- 1=1,22% dos que não responderam sobre a
são, em uma tarefa que incluía habilida- sua formação. Temos também um total de
des relacionadas ao ato de dirigir”. E 24=29,27% dos respondentes que se sen-
também não existe a diferença no estudo tem insatisfeitos com os relatórios, e dentre
de Hershey e Wilson (apud SCHNEIDER; os insatisfeitos temos 13=15,85% dos
PARENTE, 2006, p. 2) sobre a qualidade respondentes com a formação superior com-
das decisões acerca da designação finan- pleta, 6=7,32% com ensino médio comple-
ceira entre jovens e idosos. Conclui-se to, 2=2,44% com o nível técnico e superior
que tanto jovens, adultos e idosos estão incompletos; 18=21,95% dos responden-
envolvidos com as questões da responsa- tes se consideram indiferentes, em que
bilidade e da tomada de decisão. 10=12,20% deles têm superior completo
121

ou mais, 3=3,66% têm superior incomple- clara e simples de interpretação. A de-

to, 1=1,22% dos respondentes tem nível monstração contábil tem como foco prin-
técnico e ensino médio completo, 2=2,44% cipal a transparência das informações das
têm ensino médio incompleto. Por último, mais variadas áreas, que podem ser: patri-
11=13,41% dos respondentes se sentem sa- monial, econômica, financeira, legal, fis-
tisfeitos com relação aos relatórios de pres- cal, social, tributária, oferecendo aos inte-
tação de contas, em que 4=4,88% deles ressados as informações sobre a situação
com formação superior ou mais, 3=3,66 da entidade, permitindo uma avaliação
ensino médio completo, 2=2,44% têm ní- precisa para melhor tomada de decisão
vel técnico, 1=1,22% superior incompleto. (FARBER; SEGRETI, 2006).
Com isso, observa-se que 50% do total Como o objetivo deste estudo é conhe-
dos respondentes têm formação superior cer o nível da percepção técnica dos condô-
completa ou mais, e a maioria deles conside- minos no que tange às leis da prestação de
ra que não existem relatórios ou se sente in- contas do condomínio, foram aplicados os
satisfeita com os relatórios de prestação de questionários sobre como os moradores
contas dos gestores. Essas situações dão a avaliam seus graus de conhecimento sobre
entender que a relação entre os condôminos a Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/91). O
e a administração condominial não é uma Código Civil de 2002 prevê o art. 1.347 so-
das melhores, olhando pelo número de insa- bre Assembleia; a Lei n. 4.591/64 do condo-
tisfação e de não existência dos relatórios. mínio prevê o art. 22, § 1º sobre prestação
Sugere-se assim que as entidades con- de contas; e a CFC-ITG 2002 dispõe sobre
dominiais procurem conhecer primeira- Entidade Sem Finalidade de Lucros.
mente as expectativas dos condôminos em A Lei n. 8.245/91 é relevante tanto para
relação à gestão do condomínio, podendo os inquilinos como para os proprietários
então traçar com clareza os objetivos a serem quanto ao conhecimento das obrigações,
alcançados, atingindo, desse modo, a maior ficando assim, em seu art. 22, o locador
satisfação dos stakeholders (SCHWARTZ, (proprietário) responsável pelo pagamento
2009, p. 2). das despesas extraordinárias, e o art. 23
Com auxílio da contabilidade, esse menciona as despesas ordinárias que ficam
objetivo pode ser alcançado de forma mais sob a responsabilidade do locatário (inqui-
122
lino) (BRASIL, 1991). O Gráfico 3 mostra dentes não têm nenhum conhecimento a
que 35=42,68% dos respondentes conside- respeito da lei.
ram ter conhecimento baixo das leis, e Sobre o conhecimento da Lei n.
26=31,71% deles alegam não ter nenhum 4.591/64 no que tange à prestação de con-
conhecimento a respeito dessa lei. Ainda tas do condomínio, sendo o síndico obri-
temos 19=23,17% com o conhecimento gado a justificar sua gestão, o Gráfico 3
médio, e apenas 2=2,44% com o conheci- mostra que 64=78,05% dos respondentes
mento alto, percebendo-se assim um nível não dispunham de nenhum conhecimen-
de conhecimento fraco. Essa situação pode to e 10=12,20% consideram ter conheci-
gerar impasse entre as partes na hora de mento baixo.
cumprir suas obrigações. Por último, o resultado do Gráfico 3
Quando questionados sobre o conhe- mostra que não existe nenhum responden-
cimento do Código Civil de 2002, que pre- te com o conhecimento alto sobre a norma
vê o art. 1.347 sobre Assembleia, onde são do CFC-ITG 2002, que dispõe sobre enti-
tomadas as decisões do condomínio como dades sem fins lucrativos, ficando 4=4,88%
a escolha do síndico, a formação de um dos respondentes com o conhecimento en-
conselho consultivo, entre outros, o Gráfi- tre médio e baixo, destacando assim um
co 3 mostra que 61=74,39% dos respon- resultado significativo de maioria absoluta
Gráfico 3 – Nível de conhecimento técnico das leis do condomínio

123

que 74=90,24% dos respondentes não têm suficiente para realizá-la, nem recursos
nenhum conhecimento da norma. necessários a essa prática (GAO; HO, 2011
Percebe-se que, ao longo do Gráfico apud MALHEIRO, 2013).
3, a maioria dos respondentes não tem ne- Por esse motivo é relevante ter conhe-
nhum conhecimento a respeito das leis do cimento das leis que favorecerem o conví-
condomínio, concluindo-se assim que o vio de forma harmônica, com ajuda da
nível de conhecimento técnico a respeito convenção de condomínio onde estará es-
das leis do condomínio é fraco, e essas si- tipulada a forma ideal da utilização de
tuações podem gerar desconfiança e con- cada unidade; a forma de rateio das despe-
flitos entre condôminos e administração. sas; a data para convocação das assem-
A falta de conhecimento adequado a bleias; a duração do mandato do síndico e
respeito das práticas e das leis que regulam do conselho consecutivo; as penalidades e
as entidades condominiais cria dificulda- as multas referentes ao descumprimento
des para o condomínio administrar as pro- das normas (SCHWARTZ, 2009).
priedades; os condôminos muitas vezes Pela relevância que a capacitação tem
não sabem o que fazer quando deparam em uma determinada organização, o Grá-
com uma situação a realizar ou simples- fico 4 demonstra a participação dos res-
mente não têm disponibilidade de tempo pondentes em capacitação da gestão do
Gráfico 4 – Participação em capacitação condominial relacionada com a ordem de prioridade

124
condomínio relacionada com a ordem de A participação dos moradores nas

prioridade. Pelos resultados percebe-se reuniões do condomínio é muito fraca,
que os moradores não têm capacitação a como podemos perceber no Quadro 1. A
respeito da gestão de condomínio, onde maioria dos respondentes não participa
79=96,34% do total de 82 respondentes das reuniões ou alega que não existem es-
nunca participaram de nenhuma capacita- sas reuniões. Como se pode ver, são
ção da gestão de condomínio. Com relação 53,66% dos respondentes que não partici-
ao grau de prioridade SIM 1, é assimilada a pam das reuniões ordinárias e extraordi-
prioridade máxima; SIM 2, a prioridade nárias do condomínio, e 58,54% não ana-
média; SIM 3, a prioridade mínima. O re- lisam documentos da prestação de contas.
sultado aponta 60,98% do total dos res- Conclui-se assim que existe a falta de
pondentes com SIM 2 prioridade média, e participação nas reuniões de condomínio e
em seguida 24,39% dos respondentes com análise de documentos para fins de toma-
SIM 1 prioridade máxima, e 6,10% para da de decisão. Essa falta de participação
SIM 3 prioridade mínima; por último, te- dos condôminos nas reuniões e análise dos
mos 8,54% dos que não informaram as documentos só reforça a ideia de que pode
suas prioridades. ser causado por motivos como a falta de
A falta de capacitação pode gerar uma conhecimento técnico adequado para ava-
barreira para a participação dos condômi- liar a gestão, por não compreenderem os
nos nos processos da gestão de condomínio demonstrativos financeiros, ou pela dis-
e na tomada de decisão. Por isso, é aconse- cordância da forma de administrar do sín-
lhável que a administração do condomínio dico (SCHWARTZ, 2009).
insira um sistema de capacitação que irá Essa falta de participação e de controle
tornar os moradores mais capazes, com co- pode gerar fraude e má administração de re-
nhecimentos a respeito das leis e do mode- cursos, ou desestimular os gestores a utiliza-
lo da gestão de condomínio, levando estes a rem o melhor procedimento de controle, e
uma integração e interação com as causas também as decisões podem ser tomadas pela
da entidade, podendo refletir criticamente minoria ou pelo síndico, colocando assim
sobre as mudanças ocorridas em sua volta e em risco o patrimônio de toda a comunida-
dessa reflexão tomar decisões eficazes. de. Por isso é relevante a participação dos
125

Não se
Como você avalia sua Em Não
participação?
Sim % Não %
Parte
% aplica a este %
respondeu
%
condomínio
Presença nas reuniões
8 9,76 44 53,66 15 18 15 18,29 0 0
ordinárias do condomínio
Presença nas reuniões
extraordinárias do 7 8,54 44 53,66 15 18 16 19,51 0 0
condomínio
Busco ler os documentos
7 8,54 43 52,44 1 1,2 31 37,8 0 0
enviados pelo síndico
Analiso os documentos de
2 2,44 48 58,54 0 0 30 36,59 2 2,4
prestação de contas
Observo os livros de
5 6,1 57 69,51 0 0 13 15,85 7 8,5
contabilidade
Procuro participar de
5 6,1 60 73,17 0 0 7 8,54 10 12
comissões
Não me interesso por
6 7,32 36 43,9 0 0 5 6,1 35 43
assembleias
Quadro 1 – Participação de moradores na gestão do condomínio

condôminos nas reuniões, realizando as ca- A pesquisa procurou investigar quem

pacitações para fazer um bom controle da está envolvido na prestação de contas do
gestão. E o síndico deve ser transparente, uti- condomínio. O Gráfico 5 aponta que
lizando todos os procedimentos contábeis 7,32% dos respondentes afirmaram que é
que lhe permitirão passar as informações de realizada apenas pelo síndico do condomí-
forma clara e simples para os interessados, nio, e 6,10% deles afirmam que é realizada
para que possam fazer acompanhamento de pelo síndico com ajuda do contador, desta-
controle da situação financeira e patrimonial cando que 86,59% dos moradores não res-
dos recursos do condomínio e assim realizar ponderam, alegando que não existe a pres-
a tomada de decisão. tação de contas no condomínio.
126
Gráfico 5 – Quem realiza a prestação de contas do condomínio

Percebe-se pelo resultado que não num determinado período, melhorando

existe a prestação de contas no condomí- assim o entendimento entre administração
nio, e essa situação pode ser motivada pela e todos os seus interessados. Consequente-
falta de participação dos moradores junto mente, isso gera segurança, confiabilidade
à administração nas reuniões de condomí- e tranquilidade por parte dos moradores,
nio, além da falta de capacitação condomi- que são os contribuintes com o pagamento
nial para realização de controle e de avalia- de suas cotas, para sustentar todos os ser-
ção da administração. viços necessários para a vida do condomí-
Lembrando que, ao não prestar contas, nio (JÚNIOR et al., 2008).
o síndico está ferindo as leis que discipli-
nam a entidade, nas quais se vê a obrigato- CONCLUSÃO
riedade do síndico, na Lei n. 4.591/64, em
seu artigo 22, letra f, e também na Lei n. Este estudo teve por objetivo evidenciar a
10.406/02, em seu artigo 1.348, VII, de percepção dos condôminos quanto ao co-
prestar contas justificando todas as entra- nhecimento técnico da prestação de contas
das e saídas dos recursos do condomínio à luz da legislação vigente. É fácil perceber
127

que os condôminos não têm conhecimen- disciplina a matéria. O síndico é um repre-

to técnico de prestação de contas à luz das sentante legal do condomínio, obrigado
legislações vigentes, pois de acordo com o pelo Novo Código Civil 2002 e pela Lei n.
resultado da pesquisa, a maioria dos res- 4.591/64 a prestar todas as informações
pondentes não dispunha de nenhum co- necessárias, que podem ser econômicas,
nhecimento das leis do condomínio. Com financeiras ou administrativas.
isso, pode-se afirmar que o motivo desse Para pesquisadores futuros, sugerem-
desconhecimento é a falta da capacitação -se a aprofundação do estudo e a amplia-
dos condôminos a respeito das leis e da ção da amostra dos respondentes dos ques-
gestão de condomínio. O resultado da pes- tionários; também é necessária a cobrança
quisa aponta que 96,34% dos respondentes junto às administradoras de condomínios
nunca participaram de uma capacitação para que forneçam as informações referen-
da gestão de condomínio. tes aos relatórios de controle de todo o pro-
Apurou-se também que os condômi- cesso da administração do condomínio.
nos não participam das reuniões do con-
domínio, um fator que pode gerar a falta CONDOMINIUM ACCOUNTING:
de conhecimento da situação patrimonial PERCEPTION OF CONDOMINIUM
e financeira do condomínio e, consequen- OWNERS REGARDING TECHNICAL
temente, ferir a tomada de decisão. Essa KNOWLEDGE OF THE PROVISION
situação pode ser causada por motivos OF ACCOUNT IN LIGHT OF
como a falta de conhecimento técnico ade- CURRENT LEGISLATION
quado para avaliar a gestão, a não compre-
ensão dos demonstrativos financeiros ou ABTRACT
ainda a discordância da forma de adminis- This study presents a case study on the housing
trar do síndico. project called Residential Condominium Ignêz
Por último, verificou-se que não exis- Andreazza. It aims to highlight the perceived ex-
te a prestação de contas na entidade, ge- pertise of the shareholders, as the current legisla-
rando assim assimetria informacional e tion regarding the accountability of condominium
falta de transparência na gestão de recur- management. And how managers are exercising
sos. Com essa ação, o síndico fere a lei que their activities, where it can benefit from the
128
accounting as a help tool in functions such as KEYWORDS

control, plan resources, to account transparently Condominium administration. Accountability.
and take consistent decisions. The methodology Stakeholders.
of the aims is exploratory and descriptive re-
search; about the procedures is presented as bibli- REFERÊNCIAS
ographic research; regarding the dealings is a
qualitative research case study so that you can in- BAKOS, D. S.; PARENTE, M. A. de M. P.;
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ISSN 2319-0485 PRÁTICAS EM CONTABILIDADE E GESTÃO

Bruno Jorge da Silva Alfredo

Ana Lucia Fontes de Souza Vasconcelos

2017 • v. 5 • n. 1 • p. 108-133 • ISSN 2319-0485. http://dx.doi.org/10.5935/2319-0485/praticas.v5n1p108-133

BRUNO JORGE DA SILVA ALFREDO, ANA LUCIA FONTES DE SOUZA VASCONCELOS

RESUMO das despesas e receitas para transparência, presta-

2017 • v. 5 • n. 1 • p. 108-133 • ISSN 2319-0485. http://dx.doi.org/10.5935/2319-0485/praticas.v5n1p108-133

CONTABILIDADE CONDOMINIAL: PERCEPÇÃO DOS CONDÔMINOS QUANTO AO CONHECIMENTO TÉCNICO DA

INTRODUÇÃO Convocará o síndico, anualmente, reu-

nião da assembleia dos condôminos, na

Com a nova Lei n. 10.406, de 10 de janeiro forma prevista na convenção, a fim de

revogados, remanescendo poucos disposi- tação de contas, e eventualmente ele-

tivos, especialmente os referentes à incor- ger-lhe o substituto e alterar o regimento

poração imobiliária (FARBER; SEGRETI, interno (BRASIL, 2002).

2004). A falta de conhecimento adequado

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interessados, que têm a sensação de desvio verdadeira situação patrimonial e aquela

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stakeholders (SCHWARTZ, 2009, p. 2). O REVISÃO DA LITERATURA

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1990” (FARBER; SEGRETI, 2004, p. 4). tra terceiros, a convenção do condomí-

nio deverá ser registrada no Cartório de

Convenção condominial Registro de Imóveis (BRASIL, 2002).

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O objetivo primordial da convenção é Convocará o síndico, anualmente, reu-

orientar a relação dos condôminos, ofere- nião da assembleia dos condôminos, na

mento de todos que frequentam a proprie- aprovar o orçamento das despesas, as

uma condição essencial e harmônica. Em tação de contas, e eventualmente ele-

consonância com a lei do condomínio, a ger-lhe o substituto e alterar o regimento

convenção oferece conjuntos de obrigações interno (BRASIL, 2002).

e direitos visando resguardar em benefício

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dinheiro é a parte mais polêmica do con- sentado de forma transparente, mostra

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Gráfico 1 – Gênero dos respondentes com relação à situação do imóvel

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A situação do imóvel é um fator rele- Consequentemente, havendo mais envol-

Gráfico 2 – Idade em relação ao tempo de moradia

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De acordo com o Gráfico 2, pode-se Grau de satisfação dos relatórios da

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ou mais, 3=3,66% têm superior incomple- clara e simples de interpretação. A de-

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Gráfico 3 – Nível de conhecimento técnico das leis do condomínio

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Gráfico 4 – Participação em capacitação condominial relacionada com a ordem de prioridade