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Laudo Avaliação
Laudo Avaliação
SOLICITANTE:
FUNDAO DE DESENVOLVIMENTO DA UNICAMP - FUNCAMP GLEBA DE TERRA 146 A, MATRCULA N 157.238 DO 3 CRI DE CAMPINAS-SP. APURAR O VALOR REAL E ATUAL DO IMVEL.
ART
Anotao de Responsabilidade Tcnica Lei Federal N. 6.496 de 07/12/77
1- N DA ART
92221220101956057
NDICE
1. PRELIMINARES .......................................................... 3 2. VISTORIA .................................................................... 3 2.1. Localizao .............................................................. 3 2.2. Zoneamento ............................................................. 3 2.3. Caractersticas da Regio ......................................... 4 2.4. Acessibilidade.......................................................... 4 2.5. Mapa de Localizao ............................................... 5 2.6. Descrio do Imvel ................................................ 6 2.7. Melhoramentos Pblicos .......................................... 8 2.8. Caractersticas do Terreno........................................ 8 3. AVALIAO ............................................................... 9 3.1. Normas Observadas ................................................. 9 3.2. Metodologia ............................................................. 9 3.3. Seleo .................................................................. 10 3.4. Homogeneizao.................................................... 10 3.4.1. Fator Oferta ..................................................... 10 3.4.2. Fator Topografia .............................................. 10 3.4.3. Fator Superfcie ............................................... 11 3.4.4. Fator Aproveitamento ...................................... 11 3.4.5. Fator Melhoramentos ....................................... 12 3.4.6. Fator Acessibilidade ........................................ 12 3.4.7. Fator de Porte .................................................. 14 3.4.8. Fator Transposio .......................................... 15 3.5. Especificao das Avaliaes................................. 16 3.6. Valor Unitrio do Terreno ...................................... 17 4. VALOR TOTAL DO IMVEL ................................... 18 5. CONCLUSO............................................................. 18 6. ENCERRAMENTO .................................................... 19
1. PRELIMINARES
O presente trabalho tem por finalidade apurar o valor real e atual do imvel objeto da matrcula n. 7.162, do 3 Cartrio de Registro de Imveis de Campinas.
2. VISTORIA
A vistoria ao imvel foi realizada no dia 30 de agosto de 2010, acompanhado pelo Sr. Gilberto, funcionrio da Funcamp, que gentilmente indicou o imvel em questo, e presenciou a realizao das exposies fotogrficas e demais verificaes necessrias ao laudo.
2.1. Localizao
O imvel situa-se no Municpio de Campinas, localizado entre o Jardim So Cristovo, Parque Dom Pedro II, Bosque Augusto Rushci, Conjunto Habitacional Mons. Luiz Fernandes de Abreu (Dic I), com acesso pela Av. Arymana e Av. Coaciara, na regio sudoeste do Municpio.
2.2. Zoneamento
Conforme a Lei Municipal N 6.031 de 28 de 12 de 1988, que dispe sobre o uso e ocupao do no Municpio de Campinas o imvel em questo se enquadrava em Zona 3, ou seja, zona estritamente residencial, destinados aos usos habitacionais unifamiliares e multifamiliares; o comrcio, os servios e as instituies da mbito local sero permitidos com restries quanto localizao. 3
2.4. Acessibilidade
O acesso ao imvel pode ser feito pela Av. das Amoreiras, segue pela Rua Piracicaba, segue a direita pela Av. Ruy Rodrigues. Virar a direita e seguir pela Av. Arymana. Uma das frentes do imvel fica na Av. Arymana, entre as Ruas Gravata e Rua. Maj. Oswaldo Esteves.
A figura abaixo ilustra a poligonal sobreposta imagem do Gogle Earth, delimitando o imvel avalido
A topografia do terreno apresenta a parte mais elevada com frente para a Av. Arymana, com declive para a Av. Coaciara. Da continua em declive at a divisa com o remanescente da Gleba 146 e Av. Cinco do Jardim So Cristovo. A parte baixa do terreno faz frente para a Av. Coaciara, esquina com a Rua Santos Futebol Clube.
3. AVALIAO
3.1. Normas Observadas
A avaliao ter por base as recomendaes e parmetros de clculo preconizados pelas seguintes normas, atualmente em vigor:
Norma Brasileira para Avaliaes de Bens NBR14.653-1 Norma Para Avaliao de Imveis Urbanos IBAPE/SP 2005
* *
3.2. Metodologia
Em funo das caractersticas da gleba e diante das consultas efetuadas junto ao mercado imobilirio da regio, para determinao do valor de venda conclumos pela aplicao do Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado, tratada no item 9.2 da Norma do IBAPE/SP sendo a homogeneizao das caractersticas dos dados efetuada por meio do tratamento por fatores, descrita no item 10. Foram utilizados os elementos amostrais mais semelhantes possveis ao avaliando, em todas suas caractersticas, cujas diferenas perante o mesmo, para mais, ou para menos, so levadas em conta. Os fatores foram aplicados ao valor original do elemento comparativo na forma de somatrio. Efetuada a coleta dos dados, foram selecionados trs elementos comparativos dentre os demais encontrados na pesquisa de mercado. Na homogeneizao dos atributos intrnsecos adotou-se o critrio do Eng. Joo Ruy Canteiro, com exceo da acessibilidade, para a qual se adotou o critrio do Eng. O. T. Mendes Sobrinho.
3.3. Seleo
Na seleo dos elementos, foi considerada importante a semelhana, no que diz respeito situao, destinao, forma, ao grau de aproveitamento, s caractersticas fsicas e adequao ao meio, devidamente verificados, evitando-se, na medida permitida pela pesquisa, aqueles de homogeneizao complexa.
3.4. Homogeneizao
Para a homogeneizao dos elementos de pesquisa sero utilizados os fatores de ponderao propostos pelo Eng. Joo Ruy Canteiro apresentado na obra Construes Terrenos: Subsdioa Tecnica da Avaliao 3 Edio, Ed. Pini So Paulo - 1980.
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De acordo com a tabela descrita acima, o fator adotado quanto superfcie foi 1,00.
De acordo com a tabela acima, o fator adotado para aproveitamento foi para loteamento, no valor de 1,00.
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Situao paradigma: muito boa VALOR DA TERRA SEGUNDO A SITUAO E VIABILIDADE DE CIRCULAO CARACTERSTICAS SITUAO TIPO DE IMPORT. PRATIC. ESCALA ESTRADA DAS DURANTE DE DISTNCIAS O ANO VALOR tima Asfaltada Limitada Permanente 100 Muito Boa Primeira Relativa Permanente classe No 95 asfaltada Boa No Significativa Permanente 90 pavimentada Desfavorvel Estradas e Vias e Sem 80 servides de distncias se condies
12
Pssima
passagem equivalendo satisfatrias Fechos nas Distncias e Problemas servides classe se srios na equivalendo estao chuvosa Fechos e Problemas interceptadas srios -por crregos mesmo na s/ pontes seca
75
70
Para o fator acessibilidade, foi considerada a situao paradigma tima, uma vez que o imvel acessado por vias asfaltadas. Desta forma, o valor utilizado para este fator foi 100.
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Fator de Porte Referencia do Imvel AR 0023 AR 0038 AR 00107 AR 00291 AR 00296 AR 00206 CM 0010 CM 0020 AR 00311 AR 01041 Avaliado Vu 15,00 18,00 80,00 107,00 35,00 40,00 35,00 50,00 40,00 86,00 Area 116.000,00 81.110,00 90.000,00 56.000,00 251.142,85 500.000,00 150.000,00 60.000,00 350.000,00 173.000,00 51.642,00 Fator 53,21 57,97 56,58 62,89 42,95 33,79 49,79 61,97 38,53 47,90 63,97
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b)
c)
d)
e) f)
Para a avaliao do imvel em questo foram encontrados cinco elementos comparativos semelhantes, atendendo ao item 13.1.1, alnea b) da Norma do IBAPE, o que confere ao laudo o grau fundamentado.
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Quanto ao grau de preciso, diante dos elementos de mercado colhidos e critrios adotados, a presente avaliao enquadrou-se no grau de preciso II, definido na Norma do IBAPE/SP 2005.
Vu = R$ 35,29/m2
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5. CONCLUSO
Diante do todo exposto e fundamentado na pesquisa imobiliria realizada na regio, conclu-se que o valor do imvel objeto da matrcula N 157.238 do 3 CRI de Campinas, denominado Gleba 146-A em nmeros redondos
R$1.822.000,00
(Um milho, oitocentos e vinte e dois mil reais) (vlido para Outubro/2010)
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6. ENCERRAMENTO
Diante dos elementos de mercado colhidos e critrios adotados, a presente avaliao enquadra-se no grau de preciso II, definido na Norma do IBAPE/SP 2005. Nada mais havendo a esclarecer, encerramos o presente laudo, que composto por 19 folhas, impressas no anverso e devidamente rubricadas pelo signatrio, sendo esta assinada.
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ANEXO I
Modelo de Estatstica Descritiva
ANEXO II
Elementos da Avaliao