Apostila - Versao - 10 - 2008 - Avaliac Imov Rurais

APOSTILA DO CURSO DE
AVALIAES DE
IMVEIS RURAIS

Este texto resumido destinado aos interessados
nos estudos de Percias e Avaliaes de
Engenharia aplicadas a Imveis Rurais.
O texto-base o livro Avaliao de
Propriedades Rurais do autor Marcelo Rossi de
Camargo Lima, que aborda com muita
propriedade, os diversos aspectos da matria e
inclui as novas normas da ABNT com
comentrios.

Dr. Valdemar Antnio Demtrio
Professor Titular do Depto. de Engenharia Rural -
ESALQ USP de Piracicaba SP
Eng Agr Luis Augusto C. Moura Andrade
Perito Judicial e Engenheiro de Avaliao

Piracicaba SP
Outubro de 2008
2 2
APOSTILA DE AVALIAES DE IMVEIS RURAIS
OUTUBRO 2008
NDICE REMISSIVO
NDICE REMISSIVO ................................................................................................................... 2
NDICE TABELAS ....................................................................................................................... 3
NDICE FIGURAS ...................................................................................................................... 3
1. INTRODUO .................................................................................................................. 4
2. OBJETIVOS ....................................................................................................................... 5
3. CONCEITOS BSICOS ..................................................................................................... 6
4. CONSIDERAES SOBRE A NORMA ABNT NBR 14.653-3 / 2004 ................................. 11
5. MTODOS DE AVALIAO ........................................................................................... 21
5.1. MTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO (OU THE SALES
COMPARISON APPROACH)............................................................................................................... 21
5.2. MTODO DA RENDA (OU THE INCOME CAPITALIZATION APPROACH) ........................... 23
5.3. MTODO RESIDUAL ........................................................................................................ 24
6. FATORES DE HOMOGENEIZAO PARA A AVALIAO DE TERRA NUA ..................... 25
6.1. CLASSE DE CAPACIDADE DE USO DOS SOLOS ......................................................... 25
6.2. SITUAO DO IMVEL (QUANTO AO ACESSO) ....................................................... 40
6.3. CLASSE DE CAPACIDADE DE USO VERSUS SITUAO ............................................. 42
7. PLANEJAMENTO E LEVANTAMENTO AMOSTRAL ........................................................... 46
8. VISTORIA IMVEL AVALIANDO E AMOSTRAS .............................................................. 47
9. HOMOGENEIZAO ..................................................................................................... 48
9.1. NOTA AGRONMICA (NA) .......................................................................................... 49
9.2. DETERMINAO DAS AMOSTRAS SEMELHANTES ..................................................... 50
9.3. FATOR DE ELASTICIDADE (OU DE OFERTA) ................................................................. 51
9.4. VALOR DA TERRA NUA (VTN) ....................................................................................... 51
10. SANEAMENTO AMOSTRAL ........................................................................................ 54
10.1. CRITRIO DA MDIA ARITMTICA ................................................................................ 54
10.2. CRITRIO DO DESVIO PADRO ................................................................................... 55
10.3. CRITRIO DE CHAUVENET ............................................................................................. 55
10.4. CRITRIO DE ARLEY ........................................................................................................ 56
10.5. VALOR DO IMVEL AVALIANDO ................................................................................ 58
10.6. INTERVALO DE CONFIANA (OU CAMPO DE ARBTRIO) ........................................ 58
11. AVALIAO DE BENFEITORIAS ................................................................................. 60
12. AVALIAO DE BENFEITORIAS REPRODUTIVAS ....................................................... 61
12.1. AVALIAO DE CULTURAS DOMSTICAS .................................................................. 62
12.2. AVALIAO CULTURAS COMERCIAIS ........................................................................ 62
12.3. AVALIAO DE PASTAGENS ....................................................................................... 65
13. AVALIAO DE BENFEITORIAS NO REPRODUTIVAS (CONSTRUES RURAIS) ..... 67
14. AVALIAO DE MQUINAS E IMPLEMENTOS AGRCOLAS ..................................... 71
15. AVALIAO DE SEMOVENTES .................................................................................. 72
16. AVALIAO DE MATAS NATURAIS ........................................................................... 73
17. LEGISLAO FLORESTAL ........................................................................................... 75
18. BIBLIOGRAFIA ........................................................................................................... 79
3 3
OUTUBRO 2008
NDICE TABELAS
Tabela 1 Classificao dos laudos de avaliao quanto fundamentao ............... 17
Tabela 2 Grau de preciso da estimativa de valor no caos de utilizao do mtodo
comparativo direto de dados de mercado ............................................................................. 17
Tabela 3 Fatores para classificao dos solos ....................................................................... 35
Tabela 4 - Capacidade de uso do solo e valor relativo de cada classe de capacidade
de uso do solo .................................................................................................................................. 37
de uso do solo .................................................................................................................................. 38
Tabela 6 - Valores Mdios Percentuais em funo das Classes de Capacidade
segundo vrios autores. ................................................................................................................. 38
Tabela 7 - Fatores limitantes classe de capacidade de uso e suas subdivises. .............. 39
Tabela 8 - Valores Mdios Percentuais em funo das Classes de Capacidade de Uso
e Limitaes do Solo. ..................................................................................................................... 40
Tabela 9 - Escala de valores de terras segundo a situao e viabilidade de circulao.
............................................................................................................................................................ 41
Tabela 10 Situao do imvel em relao localizao e acesso ................................. 42
Tabela 11 - Fatores de ponderao na obteno do valor das terras rsticas segundo
a classe de capacidade de uso e situao segundo KOZMA ............................................. 43
a classe de capacidade de uso e situao segundo FRANA ........................................... 43
a classe de capacidade de uso e situao segundo o INCRA ........................................... 43
Tabela 14 Fatores de ponderao na obteno do valor das terras considerando a
classe de capacidade de uso e situao ................................................................................ 44
Tabela 15 - Fatores de ponderao na obteno do valor das terras rsticas
considerando a classe e subclasse de capacidade de uso e situao, segundo
FRANA (1983). ............................................................................................................................... 44
Tabela 16 d/s crtico do critrio de Chauvenet ..................................................................... 56
Tabela 17 Nvel de .................................................................................................................... 57
Tabela 18 - Critrio de Arley - r crtico ..................................................................................... 57
Tabela 19 Valores do percentil da Distribuio de Student ................................................ 59
Tabela 20 Coeficientes de depreciao para pastagens ................................................. 66
Tabela 21 Coeficientes de depreciao para construes rurais .................................... 68
Tabela 22 Razo de depreciao em funo do tipo de construo ........................... 69
Tabela 23 - - Fatores de depreciao em funo do tipo de construo e da idade .. 69
Tabela 24 Coeficientes de depreciao fsica e funcional ................................................ 70
Tabela 25 Coeficientes de depreciao fsica e funcional ................................................ 71
NDICE FIGURAS
Figura 1 - Composio de um imvel rural ................................................................................ 22
Figura 2 - Critrios empregados para avaliao de imvel rural ......................................... 23
Figura 3 - Resumo da variao do tipo e da intensidade mxima de utilizao da terra
sem risco de eroso acelerada em funo das classes de capacidade de uso, retirado
de KOZMA (1984) ............................................................................................................................ 36

4 4
OUTUBRO 2008
1. INTRODUO
Entende-se por avaliao o conjunto de operaes com as quais se
podem somar juzo sobre o valor de um bem, e, no caso especfico de bens
imveis, sobre o valor de uma propriedade ou de um direito a ela relativo.
Para muitos autores o processo avaliatrio tem por objetivo fixar o valor
de troca das coisas vendveis ou o que se mede pela quantidade de outros
bens que, numa economia de trocas, poderia ser obtido por um bem da
propriedade avalianda. o poder de aquisio que pode ser comparado
com qualquer mercadoria, porm mais cmodo medi-lo em termos
monetrios. Neste caso obtendo o preo do produto, isto , o valor da troca,
expresso em somas monetrias.
A idia de valor est intimamente ligada idia de utilidade, ou seja, s
tem valor aquilo que til. Na teoria econmica, conceitua-se utilidade como
a capacidade que possuem certos bens de satisfazer uma necessidade, e,
mais, para que uma coisa seja considerada til, necessria a ocorrncia de
trs condies:
- existncia de alguma relao entre as qualidades dessa coisa
e a necessidade ou desejo;
- conhecimento desta relao;
- possibilidade dela (relao) ser utilizada.
A idia de valor remonta aos mais velhos costumes de troca, desde o
escambo de bens entre os primeiros homens. E ainda hoje, estes parmetros
vetustos so determinantes para estabelecer o valor das coisas.
CAIRES (1978), citado por PELLEGRINO (1983), resume o processo
avaliatrio nos seguintes termos:
De modo muito simples, mesmo pecando quanto ao rigor, pode-se
dizer que: Avaliar medir o valor. O valor uma grandeza e, como
tal, suscetvel de ser medida. Por sua vez, Medir comparar. Da
infere-se que avaliao a determinao do valor de uma coisa
obtida por comparao com outras semelhantes.
5 5
OUTUBRO 2008
2. OBJETIVOS
A avaliao de propriedades rurais matria altamente especializada,
que exige conhecimentos pormenorizados, quer no campo das atividades
agropecurias, quer no campo da Engenharia de Avaliaes. Desta forma
faz-se necessrio, que o profissional avaliador tenha conhecimento das
tcnicas das Cincias Agrrias (Agronomia, Florestal, Zootecnia e outras), alm
dos conhecimentos gerais do mercado imobilirio rural, para a execuo da
avaliao e responder aos quesitos do Laudo Avaliatrio.
Este texto tem como objetivo primordial, apresentar aos profissionais de
Engenharia, os conceitos tericos bsicos, utilizados na execuo da Percia
Judicial e na Avaliao de Engenharia aplicada a Imveis Rurais. Ter como
intuito, facilitar e difundir os conhecimentos j publicados de diversos
profissionais, trabalhos estes que se encontram avulsos por todo o Pas, a fim de
que os avaliadores tenham cada vez mais segurana na determinao de
justos valores, os mais prximos da perfeio.
6 6
OUTUBRO 2008
3. CONCEITOS BSICOS
A dificuldade de se obter uma definio nica e precisa para o que
venha a ser valor, foi responsvel pelo surgimento de duas escolas ou
correntes universais sobre o que se entende por valor:
- Escola Univalente: defende que o valor de um determinado
bem nico, num dado momento, qualquer que seja a
finalidade da avaliao;
- Escola Pluralista: defende o princpio de que conceituao de
valor pode mudar, de acordo com a finalidade de sua
determinao.
Segundo PELLEGRINO (1983), os adeptos da escola ou corrente pluralista
conferem ao valor um carter extremamente subjetivo, sujeito as mais diversas
variaes, em funo dos mais insignificantes detalhes. Assim que surge o
valor de mercado: venal; contbil; intrnseco, artstico; estimativo etc.
Dado a inexistncia de consenso filosfico entre valor e preo, dado que
o objetivo final do processo avaliatrio a obteno de uma soma capaz de
traduzir, em termos monetrios, todos os quesitos objetivos e subjetivos deste
processo. Distingue-se, portanto, trs conceitos igualmente importantes: Preo
de Mercado; Valor de Mercado e Valor Potencial.
- Preo de Mercado: o montante de dinheiro que deve ser
entregue ou pode ser obtido no mercado ativo, sob as
condies imediatas e existentes numa determinada data. O
preo pago pela propriedade desconsidera os motivos,
presses e o conhecimento.
- Valor de Mercado: o preo mais alto, em termos de dinheiro,
que uma propriedade alcanaria num mercado aberto e
competitivo, sob todas as condies necessrias a uma venda
justa, na qual o comprador e o vendedor procederiam de
forma prudente, com todos os conhecimentos indispensveis,
assumindo que o preo no seria afetado por estmulos
indevidos.
- Valor Potencial: representado pela capacidade que o imvel
possui de produzir renda mxima.
Segundo PELLEGRINO (1983), a diferena entre preo e valor de
mercado, que, num dado momento o valor significa o que a propriedade
vale, enquanto o preo expressa a quantia pela qual ele pode ser vendido.
O valor potencial utilizado em avaliao, para mostrar se, em face do
valor potencial, um negcio imobilirio oferece atrativos para a aplicao do
capital.
Segundo Demtrio (1991) do ponto de vista jurdico, terra (ou "bem-de-
raiz") pode ser conceituada como qualquer poro da superfcie terrestre
sobre o qual podem ser exercidos os direitos de propriedade que dizem
respeito no somente rea da superfcie, mas tambm a coisas tais como a
cobertura vegetal natural, as construes e outras benfeitorias feitas pelo
homem e aqueles objetos que jazem acima ou abaixo da superfcie, tais como
plantaes e pedreiras, por exemplo.
7 7
OUTUBRO 2008
O conceito econmico de terra, segundo BARLOWE (1972) muito
amplo abrangendo o somatrio dos recursos naturais e daqueles criados pelo
homem, sobre os quais a possesso de qualquer poro da superfcie terrestre
permite controle. Subdivide-se a terra como: espao, natureza, fator de
produo, bem de consumo, situao, propriedade e capital, cujas definies
so:
- Terra como espao - espao cbico (jazidas minerais) e
espao acima da superfcie (construes e exploraes
agrcolas);
- Terra como natureza - ambiente natural determinado pelas
condies climticas, topogrficas e edficas;
- Terra como fator de produo - fonte natural de alimentos,
fibras, materiais de construo, minerais e outras matrias
primas utilizadas na sociedade moderna. Est estreitamente
ligado ao conceito de terra como "bem-de-consumo";
- Terra como situao - modernamente, grande importncia
atribuda ao conceito de terra como situao, isto , sua
localizao em relao: ao mercado consumidor, vias de
acesso e outros aspectos scio-econmicos. Em Percia e
Avaliao de Engenharia aplicada a Imvel Rural a situao
do imvel aparece, em escala de grandeza, logo aps a
capacidade de uso, na estimativa do valor das terras;
- Terra como propriedade - tem conotao com os direitos e
responsabilidades que indivduos ou grupos exercem sobre a
posse e uso da terra.
Os imveis de destinao rural so aqueles cuja melhor alternativa
econmica de explorao realizada pela atividade agrcola, pecuria,
extrativa vegetal, florestal ou agro industrial.
O Estatuto da Terra (Lei n.. 4.504, de 30 / 11 / 1964), define em seu artigo
4 o seguinte:
Artigo 4 - Para os efeitos desta Lei, definem-se:
I - Imvel Rural, o prdio rstico, de rea contnua qualquer
que seja a sua localizao que se destina explorao
extrativa agrcola, pecuria ou agro-industrial, quer atravs de
planos pblicos de valorizao, ou quer seja, pela iniciativa
privada;
II - "Propriedade Familiar", o imvel rural que, direta e
pessoalmente explorado pelo agricultor e sua famlia, lhes
absorva toda a fora de trabalho, garantindo-lhes a
subsistncia e o progresso social e econmico, com rea
mxima fixada para cada regio e tipo de explorao, e
eventualmente trabalho com a ajuda de terceiros;
III - "Mdulo Rural", a rea fixada nos termos do inciso anterior;
IV - "Minifndio", o imvel rural de rea e possibilidades
inferiores s da propriedade familiar;
V - "Latifndio", o imvel rural que:
a) exceda dimenso mxima fixada na forma do artigo
46, 1, alnea "b", desta Lei, tendo-se em vista as
8 8
OUTUBRO 2008
condies ecolgicas, sistemas agrcolas regionais e o fim
a que se destine;
b) no excedendo o limite referido na alnea anterior, e
tendo rea igual ou superior dimenso do mdulo de
propriedade rural, seja mantido inexplorado em relao
s possibilidades fsicas, econmicas e sociais do meio,
com fins especulativos, ou seja, deficiente ou
inadequadamente explorado, de modo a vedar-lhe a
incluso no conceito de empresa rural.
Obedecendo ao disposto na fundamentao legal, a avaliao de
imveis rurais consiste na determinao tcnica do preo de mercado do
imvel como um todo, estando a includas as terras, seus recursos naturais e
benfeitorias.
Tendo em vista este procedimento, separao do valor da terra nua das
benfeitorias, quando da avaliao, normalmente, os seguintes itens so
separados:
- TERRAS - so avaliadas em funo de sua capacidade de uso,
localizao e outros fatores, porm sem vegetao e sem
benfeitorias, dentro do conceito de terra nua;
- RECURSOS NATURAIS (desde que no tenham sido
considerados junto com a terra nua) - tudo aquilo que pode
ser considerado como ddiva da natureza que se encontra
sobre o solo, fixado ou no a ele, ou mesmo logo abaixo da
superfcie e que possa ser extrado para vender ou ser usado
na propriedade tais como: matas e capoeiras (madeira e
lenha), pedreiras e cascalheiras, jazidas diversas, nascentes e
quedas d'gua;
- BENFEITORIAS PRODUTIVAS (capital fundirio produtivo) -
abrangem todas as inovaes introduzidas no imvel rural
capazes de proporcionar rendimentos, oriundos da venda de
seus produtos: reflorestamentos, pastos cultivados ou
melhorados, culturas permanentes (cafezais, pomares etc.);
- BENFEITORIAS NO PRODUTIVAS (capital fundirio auxiliar) -
abrangem todas as inovaes introduzidas no imvel rural que
no proporcionam rendimentos prprios, embora contribuam
para o xito das exploraes. o caso das edificaes em
geral (casas, galpes, estbulos, pocilgas, currais e outras) e
dos chamados melhoramentos fundirios (trabalhos de
conservao do solo, sistemas de irrigao e drenagem,
audes e outros trabalhos de efeito permanente ou
prolongado, efetuados no prprio solo);
- SEMOVENTES (capital de explorao fixo, vivo) - animais de lide
e auxiliares e os produtores (ou de rendimento);
- MOTORES, MQUINAS E IMPLEMENTOS - abrangem veculos,
tratores, mquinas de benefcio, moto-bomba, arados, grades,
ferramentas e utenslios, arreios, mobilirio e outros (capital de
explorao fixo, inanimado);
- PRODUTOS E MATERIAIS DIVERSOS - incluem os produtos
adquiridos no comrcio (sementes, mudas, fertilizantes,
9 9
OUTUBRO 2008
corretivos, raes, produtos fitossanitrios, combustveis e
lubrificantes) ou os produzidos na propriedade e ainda no
vendidos como colheitas pendentes ou armazenadas,
sementes, estrume e outros (capital de explorao circulante).
A determinao do valor da riqueza mineral no ser includa no valor
de propriedade rural neste trabalho, por ser matria estranha aos profissionais
das cincias agrrias e, especfica ao Engenheiro de Minas, Gelogo entre
outros.
No entanto, o valor destas jazidas deve ou no ser includo no valor das
propriedades dependendo dentre outros fatores, da existncia de alvar de
explorao.
No h consenso sobre a definio de terra nua, como se pode ver a
seguir.
O INCRA, na Instruo Normativa 08 / 93, em seu Anexo II, item 4.1,
determina o seguinte:
"Considera-se terra nua a terra com suas acesses naturais, nos
termos dos artigos 43, inciso I, e 64 do Cdigo Civil.
Entende-se, portanto por acesses naturais tudo o que se encontrar
incorporado a terra sem a interveno do proprietrio.
Artigo 43 - So bens imveis;
Inciso I: "O solo com a sua superfcie, os seus acessrios e
adjacncias naturais, compreendendo as rvores e frutos
pendentes, o espao areo e o subsolo.1
Artigo 64 - No se consideram benfeitorias os melhoramentos
sobrevindos coisa sem a interveno do proprietrio, possuidor ou
detentor.2
Analisando os citados artigos, veremos que primeiro define bem imvel e
o segundo, de forma no muito clara, define benfeitoria.
A Constituio Federal, no seu artigo 184 diz que os imveis
desapropriados sero indenizados em ttulos da dvida agrria e as benfeitorias
teis e necessrias em dinheiro, mas em nenhum momento se refere
definio de terra nua. Pode-se deduzir que excluindo as benfeitorias teis
necessrias todo o restante terra nua.
O Estatuto da Terra (Lei 4.504 / 64) e a Lei 8.629 / 93 em nenhum
momento deixam claro o conceito de terra nua. A medida provisria 1997-34,
de 13 / 01 / 2000, diz o seguinte:
Art. 3 - Os artigos 2, 6, 7, 11, 12, 17 e 18 da Lei n. 8.629, de 25 de
fevereiro de 1993, passam a vigorar com as seguintes alteraes:
Art. 12 - Considera-se justa a indenizao que reflita o preo atual
de mercado do imvel em sua totalidade, a includas as terras e
acesses naturais, matas e florestas e as benfeitorias indenizveis
observadas os seguintes aspectos:
I - localizao do imvel;
II - aptido agrcola;
III - dimenso do imvel;
IV - rea ocupada e ancianidade das posses;

1
Dispositivo correspondente no novo Cdigo Cvel: art. 79.
2
Idem: art. 97
1 10 0
OUTUBRO 2008
V - funcionalidade, tempo de uso e estado de conservao
das benfeitorias.
1 Verificado o preo atual de mercado da totalidade
do imvel, proceder-se- deduo do valor das
benfeitorias indenizveis a serem pagas em dinheiro,
obtendo-se o preo da terra a ser indenizado em TDA.
2 Integram o preo da terra as florestas naturais, matas
nativas e qualquer outro tipo de vegetao natural, no
podendo o preo apurado superar, em qualquer
hiptese, o preo de mercado do imvel.
A norma ABNT NBR 14.653-3 / 2004, admite para fins de clculo de valor
da terra nua a seguinte condio, estabelecida pelo artigo 10.1.2:
Artigo 10.1.2 - admissvel na avaliao a determinao do valor
da terra nua a partir de dados de mercado de imveis com
benfeitorias, deduzindo-se o valor destas.
Concluindo, recomenda-se que conste no laudo e / ou parecer tcnico
a definio de terra nua, para dirimir quaisquer dvidas.
1 11 1
OUTUBRO 2008
4. CONSIDERAES SOBRE A NORMA ABNT NBR 14.653-3 /
2004
Para a determinao do valor de um imvel rural, deve ser definido um
procedimento, onde so seguidos regras e fatores. Atualmente os trabalhos de
Percias e Avaliaes de Engenharia para Imveis Rurais so normatizados pela
Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT), e especificado na norma
brasileira ABNT NBR 14.653-3 / 2004 (Avaliao de Bens Parte 3: Imveis
Rurais).
A seguir destacar-se-o os principais aspectos da norma vigente, assim
como tecer alguns comentrios sobre a sua aplicao prtica.
1. Objetivo
1.1. Esta parte da ABNT NBR 14.653-3 / 2004 detalha as diretrizes
e padres especficos de procedimentos para a avaliao de
imveis rurais, especialmente quanto a:
- instituio de terminologia, definies, smbolos e
abreviaturas;
- classificao de sua natureza;
- descrio das atividades bsicas;
- definio da metodologia bsica;
- identificao do valor de mercado ou outra
referncia de valor;
- especificao das avaliaes;
- requisitos bsicos de laudos e pareceres tcnicos de
avaliao.
1.2. Esta parte da ABNT NBR 14.653-3 / 2004 exigvel em todas
as manifestaes tcnicas escritas, vinculadas s atividades de
Engenharia de Avaliaes de Imveis Rurais.
1.3. Esta parte da ABNT NBR 14.635-3 / 2004 no tem a inteno
de esgotar a matria e, sempre que for julgado conveniente,
dever ser complementada ou atualizada para atender aos
seus objetivos.
A norma descreve as seguintes atividades bsicas para o servio de
Percias e Avaliaes de Imveis Rurais:
7. Atividades Bsicas
7.1. Generalidades: recomendvel que o Engenheiro de
Avaliaes esclarea por ocasio da contratao aspectos
essenciais para definir o mtodo avaliatrio e eventuais nveis
de fundamentao e preciso que pretende atingir, entre
outros:
- finalidade: desapropriao, aquisio,
arrendamento, alienao, dao em pagamento,
1 12 2
OUTUBRO 2008
permuta, garantia, fins contbeis, seguro,
arrematao, adjudicao
3
e outros;
- objetivo: valor de mercado, de compra e venda ou
de arrendamento; outros valores, tais como: valor
em risco, valor patrimonial, custo de reedio,
preo de liquidao forada; indicadores de
viabilidade e outros;
- prazo limite previsto para a apresentao do laudo;
- condies a serem utilizadas, no caso de laudos de
uso restrito.
As atividades bsicas correspondem as seguintes etapas:
- conhecimento e requisio de documentao;
- vistoria;
- coleta de dados;
- diagnstico do mercado;
- escolha e justificativa dos mtodos e critrios de
avaliao;
- tratamento dos dados de mercado;
- clculo do valor do imvel.
de fundamental importncia a ateno a todas as etapas citadas para
que o trabalho seja feito de maneira criteriosa e correta, possibilitando a
obteno do preo justo ao imvel avaliando, assim como garantido o
cumprimento da imparcialidade do Engenheiro de Avaliaes.
De acordo com a norma ABNT NBR 14.653-3 / 2004, no item 7.3, define-se
vistoria como:
A vistoria visa permitir ao Engenheiro de Avaliao conhecer, da
melhor maneira possvel, o imvel avaliando e o contexto imobilirio
a que pertence, de forma a orientar a coleta de dados. Alm do
previsto na ABNT NBR 14.653-1 / 2004, devem ser observados os
aspectos relevantes na formao do valor, de acordo com o
objeto, o objetivo e a finalidade da avaliao, constantes em 7.3.1
e 7.3.2.
Para todos os trabalhos de Engenharia de Avaliaes deve-se fazer um
planejamento da pesquisa e um adequado levantamento de dados,
conforme orientaes dos seguintes itens da norma vigente:
7.4 - Pesquisa para estimativa do valor de mercado
7.4.1 Planejamento da pesquisa Na pesquisa, o que se
pretende a composio de uma amostra
representativa de dados de mercado de imveis com
caractersticas, tanto quanto possvel, semelhantes s do
avaliando, usando-se toda a evidncia disponvel. Esta
etapa deve iniciar-se pela caracterizao e delimitao
do mercado em anlise, com o auxlio de teorias e

3
Adjudicao: Ato pelo qual os bens penhorados ao devedor, e levados praa, ou leilo, so
transmitidos ao credor exeqente, ou outro devidamente habilitado, a seu requerente e para
pagamento do seu crdito, por preo igual ao da avaliao, quando no houve licitantes, ou
pelo valor do maior lano, quando arrematado por terceiros.
1 13 3
OUTUBRO 2008
conceitos existentes advindas de experincias adquiridas
pelo avaliador sobre a formao do valor.
Na estrutura da pesquisa so eleitas as variveis que, em
princpio, so relevantes para explicar a formao de
valor e estabelecidas as supostas relaes entre si e com
a varivel dependente.
A estratgia de pesquisa refere-se abrangncia da
amostragem e s tcnicas a serem utilizadas na coleta e
anlise dos dados, como a seleo e abordagem de
fontes de informao, bem como a escolha do tipo de
anlise (quantitativa ou qualitativa) e a elaborao dos
respectivos instrumentos para a coleta de dados (fichas,
planilhas, roteiros de entrevista, entre outros).
7.4.2 Identificao das variveis do modelo As variveis
do modelo so identificadas como:
- varivel dependente: para a
especificao correta da varivel
dependente, necessria uma
investigao no mercado em relao
sua conduta e s formas de expresso
dos preos (por exemplo, preo total ou
unitrio, moeda de referncia, formas
de pagamento). tambm necessrio
observar a homogeneidade nas
unidades de medida;
- varivel independente: as variveis
independentes, referem-se s
caractersticas fsicas (rea, classes de
capacidade de uso das terras, entre
outros), de situao (acesso,
localizao, distncia a centro de
referncia, entre outros) e econmicas
(ofertas ou transaes, poca,
condio do negcio vista ou a
prazo). As variveis devem ser
escolhidas com base em teorias
existentes, conhecimentos adquiridos,
senso comum e outros atributos que se
revelem importantes no decorrer dos
trabalhos, pois algumas variveis
consideradas importantes no
planejamento da pesquisa podem se
mostrar pouco relevantes
posteriormente e vice-versa.
...................
7.4.3 Levantamento de dados
7.4.3.1 Tem como objetivo a obteno de uma
amostra representativa para explicar o
1 14 4
OUTUBRO 2008
comportamento do mercado, no qual o
imvel avaliando est inserido.
...................
7.4.3.3 O levantamento de dados constitui a
base do processo avaliatrio. Nesta etapa, o
Engenheiro de Avaliaes investiga o
mercado, coleta dados e informaes
confiveis preferencialmente a respeito de
negociaes realizadas e ofertas,
contemporneas data de referncia da
avaliao, com suas principais caractersticas
econmicas, fsicas e de localizao. As fontes
devem ser diversificadas tanto quanto possvel.
A necessidade de identificao das fontes
deve ser objeto de acordo entre os
interessados. No caso de avaliaes judiciais
obrigatria a identificao das fontes.
7.4.3.4 Os dados de oferta so indicaes
importantes do valor de mercado. Entretanto,
deve-se considerar superestimativas que em
geral acompanham esses preos e, sempre
que possvel, quantific-las pelo confronto com
dados de transaes.
...................
7.4.3.6 Os dados de mercado devem ter suas
caractersticas descritas pelo Engenheiro de
Avaliaes at o grau de detalhamento que
permita compar-los com o bem avaliando,
de acordo com as exigncias dos graus de
preciso e de fundamentao.
7.4.3.7 Especial ateno deve ser dada
classificao de terras dos dados de mercado.
7.4.3.8 Somente sero aceitos os seguintes
dados de mercado:
- transaes;
- ofertas;
- opinies de Engenheiros de Avaliaes
ligados ao setor imobilirio rural;
- opinies de profissionais ligados ao setor
imobilirio rural;
- informaes de rgos oficiais.
Todas as propriedades que compem a amostragem devem ser,
preferencialmente, vistoriadas pelo Engenheiro de Avaliaes, para que o
mesmo possa checar as informaes coletadas, assim como possibilitar a
correta caracterizao das mesmas. Deve-se dar preferncia por trabalhar
com o maior nmero possvel de transaes (ou negcios realizados) e depois
ofertas, evitando-se ao mximo a utilizao de opinies ou informaes de
rgos oficiais.
1 15 5
OUTUBRO 2008
Depois de coletados os dados os mesmos devem sofrer um tratamento
com o intuito de checar sua viabil idade de utilizao na determinao de
valor da propriedade avalianda, conforme descrito a seguir:
7.7 - Tratamento dos dados
7.7.1 Preliminares
7.7.1.1 recomendvel, preliminarmente, a
sumarizao das informaes obtidas sob a
forma de grficos que mostrem as distribuies
de freqncia para cada uma das variveis,
bem como as relaes entre elas. Nesta
etapa, verificam-se o equilbrio da amostra, a
influncia das possveis variveis-chave sobre
os preos e a forma de variao, possveis
dependncias entre elas, identificao de
pontos atpicos, entre outros. Assim, podem-se
confrontar as respostas obtidas no mercado
com as crenas a priori do Engenheiro de
Avaliaes, bem como permitir a formulao
de novas hipteses.
7.7.1.2 Nos casos de transformao de
pagamento parcelado ou a prazo de um
dado de mercado para preo vista, esta
deve ser realizada com a adoo de uma
taxa de desconto, efetiva, lquida e
representativa da mdia praticada pelo
mercado, data correspondente a esse dado,
discriminando-se a fonte.
7.7.1.3 No tratamento dos dados podem ser
utilizados, alternativamente e em funo da
qualidade e da quantidade de dados e
informaes disponveis:
- tratamento por fatores
homogeneizao por fatores e critrios,
fundamentados por estudos conforme
7.7.2.1, e posterior anlise estatstica dos
resultados homogeneizados;
- tratamento cientfico tratamento de
evidncias empricas pelo uso de
metodologia cientfica que leve
induo de modelo validado para o
comportamento do mercado
7.7.1.4 Deve-se levar em conta que qualquer
modelo uma representao simplificada do
mercado, uma vez que no considera todas as
suas informaes. Por isso, precisam ser
tomados cuidados cientficos na sua
elaborao, desde a preparao da pesquisa
e o trabalho de campo, at o exame final dos
resultados.
1 16 6
OUTUBRO 2008
...................
7.7.2 Tratamento por fatores
7.7.2.1 Os fatores a serem utilizados neste
tratamento devem ser indicados
periodicamente pelas entidades tcnicas
regionais reconhecidas, revisados
periodicamente e devem especificar
claramente a regio para a qual so
aplicveis. Alternativamente, podem ser
adotados fatores de homogeneizao
medidos no mercado, desde que o estudo de
mercado especfico que lhes deu origem seja
anexado ao laudo.
...................
7.7.2.3 No caso de utilizao de tratamento
por fatores, deve ser observado o anexo B.
...................
7.8.2 O valor de mercado deve considerar o
aproveitamento eficiente do imvel.
Este artigo da norma extremamente relevante para o Engenheiro de
Avaliaes, quando da execuo dos seus servios, pois ir determinar o
correto e justo valor da propriedade avalianda.
Voltando a anlise da norma, agora discutindo conceitos relacionados
com a metodologia de avaliao.
8 Metodologia aplicvel
8.1 Mtodo comparativo direto de dados de mercado Ao
utilizar a inferncia estatstica com modelos de regresso
linear, consultar os requisitos mnimos estabelecidos no anexo
A. No caso de utilizao de tratamento por fatores, consultar o
anexo B.
8.2 Mtodo da capitalizao da renda
..................
8.2.2 No caso de avaliaes de produes vegetais,
devem ser observados os procedimentos de 8.2.2.1 a
8.2.2.3.
8.2.2.1 Os rendimentos lquidos esperados
devem ser considerados a partir da data de
referncia da avaliao at o final da vida til
da produo vegetal.
8.2.2.2 Na determinao da renda lquida,
deve-se considerar a receita bruta, deduzido
os custos diretos e indiretos, inclusive o custo da
terra nua, os impostos e o custo de
erradicao, se houver.
8.2.2.3 No clculo do custo da terra nua, pode-
se utilizar o custo de oportunidade sobre o
capital que ela representa ou o valor do seu
arrendamento.
1 17 7
OUTUBRO 2008
Atualmente, a norma vigente da ABNT instituiu os conceitos de grau de
preciso e de fundamentao, so possveis classificaes do trabalho do
Engenheiro Avaliador, estas classificaes determinam o nvel de preciso do
trabalho apresentado, conforme resumo a seguir:
9 Especificaes das avaliaes
9.1 Generalidades
9.1.1 A especificao de uma avaliao est
relacionada tanto com o empenho do Engenheiro de
Avaliaes, como com o mercado e as informaes que
possam ser dele extradas. O estabelecimento inicial pelo
contratante do grau de fundamentao desejado tem
por objetivo a determinao do empenho no trabalho
avaliatrio, mas no representa garantia de alcance de
graus elevados de preciso. Quanto ao grau de preciso,
este depende exclusivamente das caractersticas do
mercado e da amostra coletada e, por isso, no
passvel de fixao a priori.
..................
9.2 Quanto fundamentao
9.2.1 Os laudos de avaliao so classificados quanto
fundamentao nos graus indicados na tabela 1, de
acordo com a soma dos pontos em funo das
informaes apresentadas.
Tabela 1 Classificao dos laudos de avaliao quanto
fundamentao

Grau
I II III
Limite mnimo 12 36 71
Limite mximo 35 70 100
9.2.2 Esta pontuao obtida segundo os critrios
especificados na norma. Quando a finalidade for a
avaliao do imvel rural como um todo, utilizando-se o
mtodo comparativo direto de dados de mercado,
conjugado ou no com os mtodos de custo e da
capitalizao da renda.
..................
9.2.2.2 O Engenheiro de Avaliaes deve
enquadrar seu trabalho em cada item da
tabela 2 da norma (Pontuao para fins de
classificao das avaliaes quanto ao grau
de fundamentao). A soma dos pontos
obtidos nos dez itens deve ser utilizada para
conferir o grau de fundamentao conforme a
tabela 1, observadas as restries de 9.2.3.
9.3 Quanto preciso As avaliaes de imveis rurais sero
especificadas quanto preciso no caso em que for utilizado
exclusivamente o mtodo comparativo direto de dados de
mercado, conforme a tabela a seguir:
Tabela 2 Grau de preciso da estimativa de valor no caos de
utilizao do mtodo comparativo direto de dados de mercado
1 18 8
OUTUBRO 2008
Descrio
Grau
III II I
Amplitude do intervalo de
confiana de 80% em torno do
valor central da mdia
<=30% 30% - 50% > 50%
NOTA: Observar subseo 9.1
A seguir destacaremos os procedimentos especficos para a avaliao
de diversos elementos existentes nas propriedades rurais.
10 Procedimentos especficos
10.1 Terras Nuas
10.1.1 Na avaliao das terras nuas, deve ser
empregado, preferencialmente, o mtodo comparativo
direto de dados de mercado.
..................
10.1.3 Fatores de homogeneizao No caso de
utilizao de fatores de homogeneizao, recomenda-se
que a determinao destes tenha origem nos estudos
fundamentados estatisticamente e envolva variveis
como, por exemplo, escalas de fatores de classes de
capacidade de uso, fatores de situao e recursos
hdricos. Os dados bsicos devem ser obtidos na mesma
regio geoeconmica onde est localizado o imvel
avaliando e tratados conforme anexo B.
10.2 Construes e instalaes
10.2.1 As avaliaes, quando no usado o mtodo
comparativo direto de dados de mercado, devem ser
feitas por oramentos qualitativos e quantitativos,
compatveis com o grau de fundamentao.
..................
10.2.3 A depreciao deve levar em conta:
- aspectos fsicos em funo da idade
aparente, da vida til e do estado de
conservao;
- aspectos funcionais, considerando o
aproveitamento da benfeitoria no
contexto socioeconmico do imvel e
da regio em conjunto, a obsolescncia
e a funcionalidade do item.
10.3 Produes vegetais Na avaliao em separado das
produes vegetais deve-se observar o descrito em 10.3.1 a
10.3.3.
10.3.1 Deve ser empregado o mtodo da capitalizao
da renda para a identificao do valor econmico.
10.3.2 No caso de culturas de ciclo longo no primeiro ano
de implantao, recomendam-se utilizar,
alternativamente ao mtodo da capitalizao da renda,
o custo de implantao, includos os custos diretos e
indiretos.
10.3.3 Nas pastagens, emprega-se o custo de formao,
com a aplicao de um fator de depreciao
1 19 9
OUTUBRO 2008
decorrente da diminuio da capacidade de suporte da
pastagem.
10.3.3.1 Tambm pode ser utilizado o valor
presente lquido dos valores mdios regionais
de arrendamento de pastagens nas mesmas
condies, pelo perodo restante de sua vida
til, deduzidos os custos diretos e indiretos,
inclusive o custo da terra.
10.4 Florestas Nativas Para a identificao do valor da terra
em conjunto com a sua floresta nativa, deve-se seguir o
descrito em 10.4.1 e 10.4.2.
10.4.1 Deve ser utilizado, sempre que possvel, o mtodo
comparativo direto de dados de mercado.
10.4.2 Quando existir explorao econmica autorizada
pelo rgo competente pode ser utilizado o mtodo da
capitalizao da renda, onde devem ser considerados os
custos diretos e indiretos. Neste caso, se for necessrio o
inventrio florestal, este deve ser executado para a rea
avalianda.
..................
10.6 Equipamentos e mquinas agrcolas A avaliao pode
ser feita pelo mtodo comparativo direto de dados de
mercado ou pela apurao do custo de reedio, quando
no existir mercado para o bem. Recomenda-se a citao das
fontes de consulta e apresentao dos clculos efetuados.
10.7 Obras e trabalhos de melhorias das terras Quando estas
obras e trabalhos de melhoria das terras no tiverem sido
contemplados em outros itens da avaliao, a identificao
do valor deve ser feita pelo custo de reedio.
recomendada a citao das fontes consultadas e
apresentao dos clculos efetuados.
De acordo com a norma da ABNT NBR 14.653-3 / 2004, na apresentao
dos laudos de avaliao devem constar obrigatoriamente o seguinte:
11 Apresentao de Laudos de Avaliao Os laudos de
avaliao devem ser apresentados no modelo completo ou
simplificado, conforme 11.1 e 11.2.
11.1 O laudo completo deve incluir:
- identificao da pessoa fsica ou jurdica ou seu
representante legal que tenha solicitado o trabalho;
- objetivo (exemplo: valor de mercado ou outro valor) e
finalidade (exemplo: garantia, dao em
pagamento, venda e compra) da avaliao;
- pressupostos conforme, 7.2.2 ABNT NBR 14.653-1 / 2001,
ressalvas e fatores limitantes;
- roteiro do acesso ao imvel;
- planta esquemtica de localizao;
- descrio da regio, conforme 7.3.1;
- identificao e caracterizao do bem avaliado,
conforme 7.3.2;
2 20 0
OUTUBRO 2008
- data da vistoria;
- descrio detalhada das terras (7.3.2.2), construes,
instalaes (7.3.2.3) e produes vegetais (7.3.2.4);
- descrio detalhada das mquinas e equipamentos
(7.3.2.6), obras e trabalhos de melhorias das terras
(7.3.2.5);
- classificao conforme seo 5;
- indicao do(s) mtodo(s) utilizado(s), com
justificativa da escolha;
- pesquisa de valores, atendidas as disposies de 7.4;
- descrio detalhada das terras, do imvel da amostra
conforme 5.2.1;
- memria de clculo do trabalho utilizado;
- diagnstico de mercado;
- data da vistoria, concluso, resultado da avaliao e
sua data de referncia;
- especificao da avaliao, com grau de
fundamentao e preciso;
- local e data do laudo;
- qualificao legal completa e assinatura do(s)
profissional(ais) responsvel(ais) pela avaliao.
11.2 O laudo simplificado deve incluir:
- identificao da pessoa fsica ou jurdica e / ou seu
representante legal que tenha solicitado o trabalho;
- objetivo da avaliao;
- roteiro de acesso ao imvel avaliando;
- identificao e caracterizao do bem avaliando
(terras, produes vegetais, etc.);
- indicao do(s) mtodo(s) utilizado(s), com
justificativa da escolha;
- especificao da avaliao;
- data da vistoria, concluso, resultado da avaliao e
sua data de referncia;
- qualificao legal completa e assinatura do(s)
profissional(ais) responsvel(eis) pela avaliao;
- local e data do laudo.
Os nveis de preciso da avaliao esto condicionados a confiabilidade
e ao tratamento dos elementos pesquisados, sendo as avaliaes classificadas
em trs nveis:
- avaliao de preciso rigorosa;
- avaliao de preciso normal;
- avaliao expedita.
No decorrer do trabalho sero detalhadas as orientaes previstas na
norma ABNT NBR 14.653-3 de 2004 para a Avaliao de Imveis Rurais.
2 21 1
OUTUBRO 2008
5. MTODOS DE AVALIAO
Partindo-se do pressuposto de que o objetivo deste trabalho a
determinao do valor de mercado de um imvel, ou seja, o valor onde o
proprietrio e o vendedor esto interessados em vender ou comprar, mas no
esto obrigados, nada mais bvio que esta determinao parta de valores
oferecidos e / ou transacionados no livre mercado imobilirio. Quais so estas
informaes?
Normalmente, o mercado fornece os valores de venda e de
arrendamento, desta forma, criaram-se, basicamente dois mtodos para a
determinao do valor de venda de imveis de destinao rural.
O Mtodo Comparativo (ou The Sales Comparison Approach), que como
o prprio nome diz, visa determinar o valor baseando-se na comparao
direta com outros imveis ofertados ou transacionados no mercado,
efetuando-se claro, a correo devida das diferenas entre eles.
O outro seria o Mtodo da Renda (ou The Income Capitalization
Approach) que se baseia na capitalizao de um rendimento anual, obtido
no mercado, para determinar-se o valor total da propriedade.
Existe ainda um terceiro mtodo denominado Mtodo Residual, pouco
usual, que determina o valor do imvel pela da comparao das benfeitorias
existentes no imvel avaliando com imveis sem estas benfeitorias.
5.1. MTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO (OU
THE SALES COMPARISON APPROACH)
Esta metodologia a mais usual e aplicada nas avaliaes de imveis
rurais, Terra nua, sendo inclusive a metodologia recomendada pela ABNT, na
norma brasileira n.. 14.653-3 de 2004 (ABNT NBR 14.653-3 / 2004 Avaliao de
Bens Parte 3: Imveis Rurais), que rege os trabalhos de Percia e Avaliao de
Engenharia aplicada Imvel Rural.
O mtodo comparativo tambm conhecido como mtodo direto ou
sinttico, pois se baseia na comparao direta do imvel avaliando com
outros imveis ofertados ou negociados no mercado, procedendo s
correes das diferenas entre eles, visto que no existem imveis iguais.
Essas correes buscam transpor as condies encontradas nos imveis
pesquisados para as do imvel avaliando, utilizando-se, para isso, da
homogeneizao dos elementos que exercem influncia no valor das terras,
quais sejam:
- caractersticas fsicas;
- localizao e acesso;
- benfeitorias;
- entre outros, especficos para cada regio.
Esta metodologia dependente da coleta de elementos no mercado
imobilirio da regio, imveis ofertados ou negociados, os quais devem ser
verificados e analisados pela vistoria criteriosa tal como a executada na
propriedade avalianda. Quanto mais precisas as descries dos elementos a
2 22 2
OUTUBRO 2008
serem utilizados, menor a margem de erro na transposio dos mesmos
(homogeneizao).
O prprio nome da metodologia auto-explicativo, ou seja, realizam-se
comparaes entre os diversos imveis existentes na mesma regio
geoeconmica do imvel avaliando, para determinao do valor da
propriedade.
A dificuldade deste mtodo consiste exatamente na comparao. Sabe-
se que as fazendas tm caractersticas distintas, como: reas cultivadas;
quantidade e tamanho de benfeitorias no reprodutivas; produes
diferentes; tipos de solos; disponibilidade de gua; cobertura vegetal natural
(matas) etc.
Devido a estas, e muitas outras, diferenas entre as diversas fazendas, a
comparao somente vivel quando as propriedades so semelhantes.
Mesmo assim, encontram-se diferenas quanto aos tipos de solos (ocorrncia);
produes; construes etc.
Assim, para permitir uma comparao entre dados semelhantes e
posteriormente, homogeneiz-los, a metodologia recomenda que se separem
as terras do restante da composio do imvel, est representado na Fig. 1.
TERRAS
terras cultivveis
terras cultivveis em alguns casos
terras no cultivveis
CULTURAS
bens que geram rendimentos
pastagens, caf, cana, laranja
fruticultura, cult. anuais etc.
CONSTRUES
parte do processo produtivo
galpes, silos, armazns, cercas,
casas, currais, estradas etc.
SEMOVENTES
rebanhos
gado leiteiro, de corte, equinos,
sunos, caprinos, piscicultura etc.
MQUINAS
motores, implementos
tratores,
mquinas de benefcio etc.
PRODUTOS
adquiridos ou produzidos
sementes, fertilizantes,
colheitas armazenadas etc.
RECURSOS
NATURAIS
Outros
IMVEL RURAL
composio
TERRAS
terras cultivveis
terras cultivveis em alguns casos
terras no cultivveis
CULTURAS
bens que geram rendimentos
pastagens, caf, cana, laranja
fruticultura, cult. anuais etc.
CONSTRUES
parte do processo produtivo
galpes, silos, armazns, cercas,
casas, currais, estradas etc.
SEMOVENTES
rebanhos
gado leiteiro, de corte, equinos,
sunos, caprinos, piscicultura etc.
MQUINAS
motores, implementos
tratores,
mquinas de benefcio etc.
PRODUTOS
adquiridos ou produzidos
sementes, fertilizantes,
colheitas armazenadas etc.
RECURSOS
NATURAIS
Outros
IMVEL RURAL
composio

Figura 1 - Composio de um imvel rural
A partir do valor total do imvel faz-se a decomposio em valor da terra
nua e valor das benfeitorias existentes (com valor comercial).
Desta maneira, separando as terras dos demais componentes do imvel,
faz-se a homogeneizao dos dados da terra nua, para determinar um valor
para a situao paradigma desejado.
Normalmente o valor das terras (que a varivel dependente ou
explicada) flutua em funo de alguns fatores (denominados variveis
independentes ou explicativas), como por exemplo:
2 23 3
OUTUBRO 2008
100 |
.
|
\
|
=
i
r
VI
CAPACIDADE DE USO
fertilidade
profundidade
drenagem etc
LOCALIZAO
acesso
distncias
trafegabilidade etc
RECURSOS
aguadas
matas
etc.
-
DIMENSO
rea
TTULO DE DOMNIO
escritura
posse
etc.
-
TERRAS
CULTURAS
CONSTRUES
INSTALAES
ETC.
IMVEL
CAPACIDADE DE USO
fertilidade
profundidade
drenagem etc
LOCALIZAO
acesso
distncias
trafegabilidade etc
RECURSOS
aguadas
matas
etc.
-
DIMENSO
rea
TTULO DE DOMNIO
escritura
posse
etc.
-
TERRAS
CULTURAS
CONSTRUES
INSTALAES
ETC.
IMVEL

Figura 2 - Critrios empregados para avaliao de imvel rural
Os procedimentos para a homogeneizao a partir destes dados sero
apresentados nos captulos mais adiante nesta monografia.
5.2. MTODO DA RENDA (OU THE INCOME CAPITALIZATION
APPROACH)
Tambm denominado indireto, ou analtico, o mtodo da renda consiste
em capitalizar a renda lquida da propriedade avalianda. Em matemtica
financeira, sempre que se conhece a renda proveniente de um capital, pode-
se determin-lo. Por analogia, o mesmo princpio se aplica aos imveis rurais
em geral, ou seja, conhecendo a sua renda lquida, efetiva ou potencial,
pode-se determinar o seu valor.
Esse mtodo s tem condies de ser aplicado com segurana nas
propriedades rurais bem organizadas e com contabilidade em ordem. Mesmo
assim, deve-se ter muita cautela na adoo da taxa de capitalizao da
renda lquida a ser aplicada.
Trata-se de um mtodo com alta sensibilidade, exigindo cuidados
redobrados, recomendando-se que no seja nunca aplicado isoladamente,
mas sempre como verificao do resultado obtido pelo emprego do mtodo
comparativo. Por derradeiro, cumprem assinalar que os dois mtodos so
processos de trabalho que se complementam, ambos, apresentando as suas
dificuldades e vantagens.
Depende da anlise dos balanos dos ltimos anos (3 a 5) da
propriedade e da aplicao, sobre a mdia dos rendimentos lquidos, de uma
taxa de capitalizao. Os problemas neste caso so dois:
- o nmero reduzido de imveis com balanos confiveis e bem
estruturados;
- qual a taxa a ser aplicada.
Neste mtodo relaciona-se o valor da terra diretamente com a sua
capacidade de produo de renda (encontrada pela anlise do imvel
dentro da regio e das possibilidades de explorao existentes).
Este mtodo parte do pressuposto que o preo de uma propriedade rural
est relacionado com a renda que ela capaz de produzir capitalizada,
representada matematicamente da seguinte forma:
onde;
2 24 4
OUTUBRO 2008
VI = valor do imvel (definir a classe, a situao, com ou sem
benfeitorias, etc.);
r = renda lquida/ ha.;
i = taxa de capitalizao.
A grande dificuldade do mtodo consiste na determinao da taxa de
capitalizao que ser utilizada no trabalho, j que no existem estudos
tcnicos, embasados estatisticamente, que informe qual a taxa de renda
para imveis rurais.
Assim, devido falta de trabalhos publicados relacionados com este
tema, sugere-se o seguinte: sempre que o profissional elaborar um laudo com
o mtodo comparativo direto de dados de mercado, ele pode determinar a
renda lquida possvel da referida propriedade. Com estes dois valores pode-se
calcular a taxa de renda atual daquele imvel com suas caractersticas
espelhadas na avaliao. Uma taxa mdia, resultado de diversas verificaes
na mesma regio, pode ento ser utilizada e justificada em outros laudos onde
a avaliao ser feita utilizando-se tambm do mtodo da renda.
5.3. MTODO RESIDUAL
Existe ainda um terceiro MTODO, no to difundido, que o RESIDUAL.
Em poucas palavras, resume-se na comparao de valores unitrios de
imveis com determinadas benfeitorias (reprodutivas ou no) com outros sem
as mesmas, determinando-se assim, o valor de mercado da terra nua.
Este mtodo mais indicado para a finalidade de verificao do
resultado encontrado, quando comparado com os outros dois mtodos
anteriores.
Como j comentado, recomenda-se o uso deste como um aferidor para
uso do avaliador.
2 25 5
OUTUBRO 2008
6. FATORES DE HOMOGENEIZAO PARA A AVALIAO DE
TERRA NUA
Segundo a norma da ABNT NBR 14.653/3 de 2004, a metodologia
recomendada para a avaliao de terra nua o mtodo comparativo direto
de dados de mercado, e, como visto anteriormente este critrio baseia-se na
utilizao de fatores de homogeneizao para a apurao do valor da terra
nua (VTN) da propriedade avalianda.
Os fatores de homogeneizao so caractersticas dos imveis que
podem ser comparadas com outros imveis pertencentes a mesma regio
geoeconmica. A cada um destes fatores de homogeneizao atribudo
um valor, que permite a comparao com o valor da propriedade avalianda.
Para a aplicao do mtodo comparativo, faz-se necessrio definir quais
os fatores que exercem influncia no valor, para, a seguir determinar como
transport-los para um imvel padro.
Os principais fatores podem ser resumidos como:
- classe de capacidade de uso dos solos (caractersticas fsicas
dos solos);
- distncias em relao a centros consumidores e/ou
compradores ou de influncia na regio (situao);
- dimenses das reas.
Dependendo da regio em estudo, podem existir outros fatores, como
por exemplo:
- potencial hdrico (volume de cursos dgua nas propriedades
capacidade de irrigao para zonas de orizicultura ou em
regies de clima seco);
- cobertura florstica (regies de fronteira agrcola, onde o valor
da mata est embutido no valor da terra, podendo at
depreci-la) etc.
Discutir-se-o a seguir a classe de capacidade de uso dos solos e a
situao, elemento que relaciona o acesso e a distncia do imvel ao centro
de comercial mais prximo.
6.1. CLASSE DE CAPACIDADE DE USO DOS SOLOS
No exame das propriedades rurais o Engenheiro ter que observar certas
caractersticas fsicas que so importantes para a fixao do valor.
Isto se deve principalmente ao fato de que as terras possuem
denominaes regionais que no permitem a qualquer profissional determinar
com preciso sobre qual tipo de solo est-se referindo. Visando evitar que tais
denominaes resultem em dvidas e procurando trabalhar com informaes
tcnicas, define-se um critrio capaz de caracterizar os diversos tipos de terras,
possibilitando conferir as mesmas um valor econmico. Desta forma a norma
conclui-se que o mais adequado utilizao da classificao por classes de
capacidade de uso.
2 26 6
OUTUBRO 2008
Este critrio est baseado na Capacidade de Uso da Terra, III
Aproximao, publicada no Manual para Levantamento Utilitrio do Meio
Fsico e Classificao de Terras no Sistema de Capacidade de Uso.
Neste, as terras esto divididas em trs grupos principais e, estes grupos
divididos em oito classes de capacidade de uso e, estas em at quatro
subclasses cada (exceo classe I).
Os grupos foram estabelecidos com base nos tipos de intensidade de uso
das terras. As classes baseadas no grau de limitao de uso e as subclasses na
natureza da limitao de uso. Existem ainda as unidades de capacidade de
uso que no fazem parte deste estudo.
Para possibilitar o enquadramento das terras nesta classificao seria
recomendvel que o profissional tenha em mos a anlise dos solos do imvel
avaliando ou ento que tenha conhecimentos de pedologia para que, no
momento da vistoria, detalhar os principais solos.
Segundo LEPSCH (1983) toda classificao tcnica deve ser apoiada em
determinado nmero de pressuposies, estabelecidas em funo dos
objetivos que se tem em vista e das condies scio-econmicas da rea de
trabalho. A seguir transcrevemos estas pressuposies:
A classificao de capacidade de uso das terras, desenvolvida para
auxiliar o planejamento de prticas de conservao do solo, deve ser feita
pela interpretao do levantamento do meio fsico, efetuado com o uso de
mtodos computacionais e/ou fotogrametria, para as interpretaes prvias e
trabalhos de campo. Ela baseada em combinaes de efeito do clima,
caractersticas e propriedades da terra relacionadas com os riscos de eroso,
limitaes de uso, capacidade produtiva e manejo do solo.
So consideradas como restries permanentes, dentre outras: o declive,
a textura, a profundidade efetiva do solo, os efeitos anteriores da eroso, a
permeabilidade, a capacidade de reteno de gua, o tipo de argilo-
minerais. J os arbustos, rvores ou tocos possveis de serem removidos ou
deficincias de fertilidade do solo que podem ser normalmente corrigidas com
corretivos do solo (calcrio ou gesso) e adubos, no so consideradas como
caractersticas permanentes. Em resumo, as condies temporrias, ainda que
possam ser importantes para o planejamento, no servem de base
classificao.
Ao se proceder a classificao, tem-se que levar em conta o nvel de
manejo referente ao grau de utilizao das tcnicas agrcolas comprovadas
pela experimentao e pesquisa agronmica, e que refletem determinado
grau de aplicao de capital e de tecnologia.
Terras enquadradas em uma mesma classe de capacidade de uso
podem ser similares apenas no que diz respeito ao grau de limitao de uso
para fins agrcolas e / ou risco de depauperamento do solo, quando
cultivadas. Uma classe pode estar presente em diferentes tipos de solos, e
muitos destes podem requerer uso e manejo diferentes. Por essa razo,
generalizaes seguras sobre tipos mais apropriados de cultivos e
necessidades de manejo no podem ser feitas ao nvel de classe, sem levar
em conta todas as caractersticas e propriedades dos solos (para isso,
geralmente necessrio determinar a unidade de capacidade de uso).
A classificao da capacidade de uso no um grupamento de acordo
com o uso econmico da terra ou obrigatoriamente com seu valor de
2 27 7
OUTUBRO 2008
aquisio. Contudo, as classes apresentam um ordenamento decrescente das
possibilidades de aproveitamento mais intensivo do solo, sem o risco de
depauperamento intensivo, e por isso, em uma mesma regio em idnticas
condies de localizao, a terra cuja capacidade de uso do solo permite
possibilidade de aproveitamento mais intensivo e que propicia ao proprietrio
maior liberdade de escolha de uso, tem, geralmente, um maior valor.
Distncias de mercados, tipos de estradas, tamanho de glebas,
localizao em funo das demais reas, recursos e habilidade de indivduos
que operam na lavoura e caractersticas de direito de propriedade no so
critrios para a classificao da capacidade de uso.
Segundo LEPSCH (1983), para caracterizao das classes e subclasses de
capacidade de uso deve-se conhecer:
- as possveis utilizaes que se podem aplicar ao solo (grupos);
- as prticas de controle de eroso e as prticas
complementares de melhoramentos (classes);
- as limitaes do solo (subclasses).
As utilizaes que se podem aplicar ao solo foram divididas em:
GRUPO A: Terras passveis de serem utilizadas com culturas anuais,
perenes, pastagens e / ou reflorestamento e vida silvestre
(comporta as classes I, II, III e IV).
GRUPO B: Terras imprprias para cultivos intensivos, mas ainda
adaptadas para pastagens e / ou reflorestamento e / ou vida
silvestre, porm cultivveis em casos de algumas culturas especiais
protetoras do solo (comporta as classes V, VI e VII).
GRUPO C: Terras no adequadas para cultivos anuais, perenes,
pastagens ou reflorestamento, porm apropriadas para proteo
da flora e fauna silvestre, recreao ou armazenamento de gua
(comporta a classe VIII).
As prticas de controle eroso (exemplos: terraceamento em nvel ou
com gradiente ligados com canais escoadouros, plantio e cultivo em nvel,
faixas de reteno ou de rotao e canais divergentes) e as prticas
complementares de melhoramentos (exemplos: calagem, adubaes
qumicas, adubao verde, rotao de culturas, subsolagem, drenagem,
diviso e manejo de pastagens) foram divididas em oito classes designadas
por numeral romano:
GRUPO A
CLASSE I: terras cultivveis, aparentemente sem problemas
especiais de conservao.
CLASSE II: terras cultivveis com problemas simples de
conservao.
CLASSE III: terras cultivveis com problemas complexos de
conservao.
CLASSE IV: terras cultivveis apenas ocasionalmente ou em
extenso limitada, com srios problemas de conservao.
GRUPO B
CLASSE V: terras adaptadas em geral para pastagens e/ou
reflorestamento, sem necessidade de prticas especiais de
conservao, cultivveis apenas em casos muito especiais.
2 28 8
OUTUBRO 2008
CLASSE VI: terras adaptadas em geral para pastagens e / ou
reflorestamento, com problemas simples de conservao,
cultivveis apenas em casos especiais de algumas culturas
permanentes protetoras do solo.
CLASSE VII: terras adaptadas em geral somente para
pastagens ou reflorestamento, com problemas complexos de
conservao.
GRUPO C
CLASSE VIII: terras imprprias para cultura, pastagem ou
reflorestamento, podendo servir apenas como abrigo e
proteo de fauna e flora silvestre, como ambiente para
recreao, ou para fins de armazenamento de gua.
E, as limitaes do solo, por sua vez, foram divididas em quatro
subclasses, designadas pelas seguintes letras:
- e = pela eroso presente e / ou risco de eroso;
- s = relativas ao solo;
- a (ou w) = por excesso de gua;
- c = climticas.
A natureza da limitao representada por letras minsculas, de modo
que a subclasse representada pelo numeral romano da classe seguido da
letra que designa a limitao (exemplo: IIIe que significa pertencer a classe III
com problema de eroso).
O enquadramento das classes pode ser feito por dois processos: o
paramtrico e o sinttico. Basicamente, pode-se dizer que o primeiro,
paramtrico, classifica as terras com base nica na limitao mais severa que
possui e o segundo, sinttico, de acordo com o somatrio dos graus de
limitaes e aptides do solo.
Com base no critrio paramtrico, MENDES SOBRINHO & YAMANAKA
(1966) sugeriram uma rgua para Classificao de terras. A principal
vantagem deste critrio que, uma vez estabelecida a tabela, ou chave (o
que requer do profissional um processo subjetivo, mas habilidoso) ela pode ser
aplicada de tal forma que diferentes operadores possam obter resultados
consistentes em um mesmo trato de terra.
A seguir apresentao conforme a Classificao do Manual para
Levantamento Utilitrio do Meio Fsico e Classificao de Terras no Sistema de
Capacidade de Uso (1983), as caracterizaes das classes e subclasses de
capacidade de uso:
Classe I - so terras que tem nenhuma ou somente muito
pequenas limitaes permanentes ou riscos de
depauperamento. So prprias para culturas anuais
climaticamente adaptadas, com produo de colheitas entre
mdias e elevadas sem prticas ou medidas especiais de
conservao do solo. Normalmente, so solos profundos, de
fcil mecanizao, com boa reteno de umidade no perfil e
fertilidade de mdia a alta. So reas planas ou com
declividades muito suaves (< 2%), sem riscos de inundao e
sem grandes restries climticas. No h afloramentos de
rocha, nem o lenol de gua permanentemente elevado ou
qualquer outra condio que possa prejudicar o uso de
2 29 9
OUTUBRO 2008
mquinas agrcolas. Dependendo de bons sistemas de
manejo, podem mesmo ser cultivadas com plantas que
facilitem a eroso, como o algodo, milho ou mandioca,
plantado em linhas retas, sem perigo aprecivel de eroso
acelerada. As prticas comuns de melhoria e manuteno da
fertilidade do solo, inclusive a rotao de culturas e aplicao
de corretivos e fertilizantes, devem ser usadas nas terras da
classe I. Esta classe no admite subclasses.
Classe II - consiste em terras que tm limitaes moderadas
para o seu uso. Esto sujeitas a riscos moderados de
depauperamento, mas so terras boas, que podem ser
cultivadas desde que lhes sejam aplicadas prticas especiais
de conservao do solo, de fcil execuo, para produo
segura e permanente de colheitas entre mdias e elevadas,
de culturas anuais adaptadas regio. A declividade j pode
ser suficiente para provocar enxurradas e eroso. Em terras
planas, podem requerer drenagem, porm sem necessidade
de prticas complexas de manuteno dos drenos. Podem
enquadrar-se nessa classe tambm terras que no tenham
excelente capacidade de reteno de gua. Cada uma
dessas limitaes requer cuidados especiais, como arao e
plantio em contorno, plantas de cobertura, cultura em faixas,
controle de gua, proteo contra enxurradas advindas de
glebas vizinhas, alm das prticas comuns referidas para a
classe I, como rotaes de cultura e aplicaes de corretivos e
fertilizantes. A classe II admite as seguintes subclasses:
Subclasse IIe: terras produtivas, com relevo suavemente
ondulado, oferecendo ligeiro a moderado risco de
eroso (classe de declive entre 2% e 6%);
Subclasse IIs: terras produtivas, planas ou suavemente
onduladas, com ligeira limitao pela capacidade de
reteno de gua, ou baixa saturao de bases (carter
distrfico), ou pouca capacidade de reteno de
adubos (baixa capacidade de troca catinica - CTC);
Subclasse IIa: terras produtivas, praticamente planas, com
ligeiras restries de drenagem ou excesso de gua, sem
riscos de inundao, mas, uma vez instalado o sistema de
drenos, de fcil manuteno e, a probabilidade da
salinizao, pequena;
Subclasse IIc: terras produtivas, praticamente planas ou
suavemente onduladas, com ligeiras limitaes climticas
(seca prolongada at trs meses).
Classe III - so terras que quando cultivadas sem cuidados
especiais, esto sujeitas a severos riscos de depauperamento,
principalmente no caso de culturas anuais. Requerem medidas
intensas e complexas de conservao do solo, a fim de
poderem ser cultivadas segura e permanentemente, com
produo mdia a elevada, de culturas anuais adaptadas.
Esta classe pode apresentar variaes (subclasses), de acordo
3 30 0
OUTUBRO 2008
com a natureza do fator restritivo de uso. Os principais fatores
limitantes so: a declividade (moderado), drenagem
deficiente, escassez de gua no solo (regies semi-ridas no
irrigadas) e pedregosidade. Freqentemente, essas limitaes
restringem muito a escolha das espcies a serem cultivadas,
ou a poca do plantio ou operaes de preparo e cultivo do
solo. A classe III admite as seguintes subclasses:
Subclasse IIIe: terras com declividades moderadas (classe
de declive entre 6% e 12%), relevo suavemente ondulado
a ondulado, com deflvio rpido, com riscos severos
eroso sob cultivos intensivos, podendo apresentar
eroso laminar moderada e / ou sulcos superficiais e rasos
freqentes, tambm em terrenos com declives da classe
entre 2% e 6% e solos muito erodveis, como aqueles com
mudana textural abrupta;
Subclasse IIIs: terras praticamente planas ou suavemente
onduladas com fertilidade muito baixa (carter lico) ou
limitadas ainda por: profundidade efetiva mdia, ou
drenagem interna moderada a pobre; ou risco
acentuado de salinizao, ou dificuldades de preparo do
solo devido presena de pedras ou argilas expansivas
(carter vrtico);
Subclasse IIIa: terras praticamente planas com limitaes
moderadas por excesso de gua, mas sem riscos
freqentes de inundaes: a drenagem possvel, mas,
sua manuteno complexa;
Subclasse IIIc: terras praticamente planas a suavemente
onduladas, com moderadas limitaes climticas, como
a escassez de gua em regies semi-ridas.
Classe IV - so terras que tm riscos ou limitaes permanentes
muito severas quando usadas para culturas anuais,
apresentam declividade de 12% a 20 %. Os solos podem ter
fertilidade natural boa ou razovel, mas no so adequados,
para cultivos intensivos e contnuos. Usualmente, devem ser
mantidas com pastagens, mas podem ser suficientemente
boas para certos cultivos ocasionais (na proporo de um ano
de cultivo para cada quatro a seis de pastagem) ou para
algumas culturas anuais, porm com cuidados muito especiais.
Tais terras podem ser caracterizadas pelos seguintes aspectos:
declive ngreme, eroso severa, obstculos fsicos, como
pedregosidade ou drenagem muito deficiente, baixa
produtividade, ou outras condies que as tornem imprprias
para o cultivo moto mecanizado regular. Em algumas regies,
onde a escassez de chuvas seja muito sentida, de tal maneira
a no serem seguras as culturas sem irrigao, as terras
devero ser classificadas na classe IV, so previstas as
seguintes subclasses:
Subclasse IVe: terras severamente limitadas por risco de
eroso para cultivos intensivos, geralmente com
3 31 1
OUTUBRO 2008
declividades acentuadas (classe de declive entre 10 e
15%), com deflvio muito rpido, podendo apresentar
eroso em sulcos superficiais muito freqentes, em sulcos
rasos freqentes ou em sulcos profundos ocasionais;
tambm o caso de terrenos com declives da classe
entre 5% e 10%, mas com solos muito suscetveis eroso,
tais como os Podzlicos com mudana textural abrupta;
Subclasse IVs: solos limitados pela profundidade efetiva
rasa, ou apresentando pedregosidade (30% - 50%), com
problemas de moto mecanizao, ou ainda com
pequena capacidade de reteno de gua aliada a
problemas de fertilidade (como no caso das Areias
Quartzosas);
Subclasse IVa: solos midos, de difcil drenagem,
dificultando trabalhos de moto mecanizao e ainda
com outra limitao adicional, tal como risco de
inundao ocasional, que impede cultivo contnuo;
Subclasse IVc: terras com limitaes climticas
moderadas a severas, ocasionando perodos
prolongados de seca, no sendo possveis colheitas em
anos muito secos, ou ento com risco ocasional de
geada.
Classe V - so terras planas, ou com declives muito suaves,
praticamente livres de eroso, mas imprprias para serem
exploradas com culturas anuais, e que podem, com
segurana, serem apropriadas para pastagens, florestas ou
mesmo para algumas culturas permanentes, sem a aplicao
de tcnicas especiais. Embora se apresentando praticamente
planas e no sujeitas eroso, no so adaptadas para
explorao com culturas anuais comuns, em razo de
impedimentos permanentes, tais como muito baixa
capacidade de armazenamento de gua, encharcamento
(sem possibilidade de ser corrigido), adversidade climtica,
freqente risco de inundao, pedregosidade ou afloramento
de rochas. Em alguns casos, possvel o cultivo exclusivo de
arroz; mesmo assim, risco de insucesso pelas limitaes
advindas principalmente do risco de inundao. O solo,
entretanto, tem poucas limitaes de qualquer espcie, para
uso em pastagens ou silvicultura. Podem necessitar de alguns
tratos para produes satisfatrias tanto de forragens como de
arbustos e rvores. Entretanto, se tais tratos forem dispensados,
no sero sujeitas eroso acelerada. Por isso, podem ser
usadas permanentemente sem prticas especiais de controle
de eroso ou de proteo do solo, so previstas para a classe
V as seguintes subclasses:
Subclasse Vs: terras planas no sujeitas eroso, com
deflvio praticamente nulo, podendo apresentar como
limitaes os seguintes fatores: muito baixa capacidade
de armazenamento de gua, drenagem interna muito
3 32 2
OUTUBRO 2008
rpida ou muito lenta, pedregosidade ou rochosidade
intensa e problemas advindos de pequena profundidade
efetiva;
Subclasse Va: terras planas no sujeitas eroso, com
deflvio praticamente nulo, severamente limitado por
excesso de gua, sem possibilidade de drenagem
artificial e / ou risco de inundao freqente, mas que
podem ser usadas para pastoreio, pelo menos em
algumas pocas do ano;
Subclasse Vc: terras planas com limitaes climticas
severas, com longos perodos de seca e / ou risco
freqente de geada, neve ou ventos frios.
Classe VI - terras imprprias para culturas anuais, mas que
podem ser usadas para produo de certos cultivos
permanentes teis, como pastagens, florestas e algumas
permanentes protetoras do solo, como seringueira e cacau,
desde que adequadamente manejadas. O uso com
pastagens ou culturas permanentes protetoras deve ser feito
com restries moderadas, com prticas especiais de
conservao do solo, uma vez que, mesmo sob esse tipo de
vegetao, so medianamente suscetveis de danificao
pelos fatores de depauperamento do solo. Normalmente as
limitaes que apresentam, so em razo da declividade
excessiva (20% a 40%) ou pequena profundidade do solo, ou
presena de pedras impedindo emprego de mquinas
agrcolas. Quando a pluviosidade da regio adequada para
culturas, as limitaes da classe VI residem em geral, na
declividade excessiva, na pequena profundidade do solo ou
na pedregosidade. Nas regies semi-ridas, a escassez de
umidade, muitas vezes, a principal razo para o
enquadramento da terra na classe VI, que apresenta as
seguintes subclasses:
Subclasse VIe: terras que, sob pastagem (ou,
eventualmente, com culturas permanentes protetoras do
solo, como por exemplo: seringueira, cacau ou banana),
so medianamente suscetveis eroso, com relevo
ondulado e declividades acentuadas (classe de declive
entre 10% e 15%, ou entre 5% e 10% para solos muito
erodveis), propiciando deflvio moderado a severo;
dificuldades severas de moto mecanizao, pelas
condies topogrficas, com risco de eroso que pode
chegar a muito severo; presena de eroso em sulcos
rasos muito freqentes ou sulcos profundos freqentes;
Subclasse VIs: terras constitudas por solos rasos ou, ainda,
com pedregosidade (30% - 50%) e/ou rochas expostas na
superfcie. Outra condio que pode caracteriz-las a
pequena produtividade dos solos, como no caso das
Areias Quartzosas em terrenos no planos;
3 33 3
OUTUBRO 2008
Subclasse VIa: solos muito midos, com pequenas ou
nulas possibilidades de drenagem artificial, acarretando
problemas moto mecanizao, agravados por certa
suscetibilidade eroso ou recebimento de depsitos
erosivos oriundos de reas vizinhas;
Subclasse VIc: terras com limitaes climticas muito
severas, a ocasionar seca edafolgica muito prolongada
que impea o cultivo mesmo das plantas perenes mais
adaptadas.
Classe VII - terras que, por serem sujeitas a muitas limitaes
permanentes, alm de serem imprprias para culturas anuais,
apresentam severas limitaes, mesmo para certas culturas
permanentes protetoras do solo, pastagens e florestas. Sendo
altamente suscetveis de danificao, exigem severas
restries de uso, com prticas especiais. Normalmente, so
muito ngremes, erodidas, pedregosas ou com solos muito
rasos, ou ainda com deficincia de gua muito grande. Os
cuidados necessrios a elas so semelhantes aos aplicveis
classe VI, com as diferena de poder ser necessrio maior
nmero de prticas conservacionistas, ou que estas tenham
que ser mais intensivas, a fim de prevenir ou diminuir os danos
por eroso. Requerem cuidados extremos para controle da
eroso. Seu uso, tanto para pastoreio como para produo de
madeira, requer sempre cuidados especiais. Suas subclasses
so as seguintes:
Subclasse VIIe: terras com limitaes severas para outras
atividades que no florestas, com risco de eroso muito
severo, apresentando declividades muito acentuadas
(mais de 40% de declividade) propiciando deflvios muito
rpidos ou impedindo a moto mecanizao; presena
de eroso em sulcos muito profundos, muito freqentes;
Subclasse VIIs: terras pedregosas (mais de 50% de
pedregosidade), com associaes rochosas, solos rasos a
muito rasos ou, ainda, com agravante de serem
constitudas por solos de baixa capacidade de reteno
de gua;
Subclasse VIIc: terras com limitaes climticas muito
severas, a exemplo das terras situadas em regies semi-
ridas, em locais onde a irrigao seria imprescindvel,
mas impraticvel.
Classe VIII - terras imprprias para serem utilizadas com
qualquer tipo de cultivo, inclusive o de florestas comerciais ou
para produo de qualquer outra forma de vegetao
permanente de valor econmico. Prestam-se apenas para
proteo e abrigo da fauna e flora silvestre, para fins de
recreao e turismo ou armazenamento de gua em audes.
Consistem, em geral, em reas extremamente ridas, ou
acidentadas, ou pedregosas, ou encharcadas (sem
possibilidade de pastoreio ou drenagem artificial), ou
3 34 4
OUTUBRO 2008
severamente erodidas ou encostas rochosas, ou, ainda dunas
arenosas. Inclui-se a a maior parte dos terrenos de mangues e
de pntanos e terras muito ridas, que no se prestam para
pastoreio. So possveis as seguintes subclasses:
Subclasse VIIIe: terras de relevo excessivo, com declives
extremamente acentuados e deflvios muito rpidos, a
expor os solos a alto risco de eroso inclusive a elica,
como o caso das dunas costeiras; presena de
processos erosivos muito severos, inclusive voorocas;
Subclasse VIIIs: terras constitudas por solos muito rasos e /
ou com tantas pedras a afloramentos de rocha, que
impossibilitem plantio e colheita de essncias florestais;
Subclasse VIIIa: terras planas permanentemente
encharcadas, como banhados ou pntanos, sem
possibilidade de drenagem ou apresentando problemas
srios de fertilidade, se drenados, como no caso dos solos
Tiomrficos;
Subclasse VIIIc: terras com limitaes climticas muito
severas, como as das reas ridas, que no se prestam
mesmo ao pastoreio ocasional.
Alm das oito classes de capacidade de uso, existem as terras que no
possibilitam o desenvolvimento de vegetao: so reas denominadas como
tipos de terreno. Entre elas, enquadram-se os afloramentos contnuos de
rochas, areias de praias, reas escavadas pelo homem etc.
Na tabela a seguir, encontra-se uma planilha com caractersticas dos
solos que limitam a sua explorao, a anlise desta planilha no levantamento
de campo, serve como ferramenta, facilitadora, classificao da classe da
capacidade de uso dos solos da propriedade avalianda. Seu uso
extremamente simples, e, a determinao da referida classe ocorre quando se
encontra para a rea avaliada o fator mais restritivo.

3 35 5
OUTUBRO 2008
Tabela 3 Fatores para classificao dos solos
Fatores limitantes Caractersticas I II III IV V VI VII VIII
1. Fertilidade
natural ou
produtividade
aparente (V%)
a. Muito alta >70 % X
b. Alta - 50 % a 70 % X
c. Mdia - 30 % a 50 % X
c. Baixa - 10 % a 30 % X
d. Muito baixa < 10 % X
2. Profundidade
efetiva
a. Muito profundo > 200 cm X
b. Profundo - 100cm a 200 cm X
c. Moderadamente profundo - 50 cm a
100cm
X
e. Raso - 25 cm 50 cm X
d. Muito raso < 25 cm X
3. Drenagem
interna
a. Excessiva X
b. Forte X
c. Acentuada X
d. Bem drenado X
e. Moderada X
f. Imperfeita X
g. Mal drenado X
h. Muito mal drenado X
4. Deflvio
superficial
a. Muito rpido X
b. Rpido X
c. Moderado X
d. Lento X
e. Muito lento X
5. Pedregosidade
a. Sem pedras X
b. Ligeiramente pedregoso < 1% X
c. Moderadamente pedregoso 1% a 10% X
d. Pedregoso 10% a 30% X
e. Muito pedregoso 30% a 50% X
f. Extremamente pedregoso > 50% X
6. Riscos de
Inundao
a. Ausente X
b. Ocasional X
c. Freqente X
d. Muito freqente X
7. Classe de
declividade
a. < 2% X
b. 2% a 6% X
c. 6% a 12% X
d. 12% a 20% X
e. 20% a 40% X
f. > 40% X
8. Grau de
eroso laminar
a. No aparente X
b. Ligeira X
c. Moderada X
d. Severa X
e. Muito severa X
9. Sulcos rasos
a. Ocasionais X
b. Freqentes X
c. Muito freqentes X
10. Sulcos mdios
a. Ocasionais X
b. Freqentes X
11. Sulcos
profundos
a. Ocasionais X
b. Freqentes X
12. Voorocas X
13. Seca
edafolgica
a. Muito longa X
b. Longa X
c. Mdia X
d. Curta X
e. Muito curta X
O valor da terra est diretamente relacionado com o aproveitamento
permitido e a liberdade de uso que ela propicia ao proprietrio / explorador.
3 36 6
OUTUBRO 2008
Isto significa que, quanto maior o grau de aproveitamento, quanto mais
intensivo e quanto maior a gama de uso que o solo permite, maior o valor
deste.
Este maior valor pode ser comparado, no quadro a seguir, classe I, que
permite qualquer tipo de uso com as menores limitaes.
Figura 3 - Resumo da variao do tipo e da intensidade mxima de utilizao da terra
sem risco de eroso acelerada em funo das classes de capacidade de uso, retirado
de KOZMA (1984)
Sentido das
aptides e das
limitaes
Classe
de
cap.
de uso

Vida
silves-
tre e
recre
ao
Silvicultura Pastoreio
Cultivo
ocasio-
nal ou
limitado
Cultivo Intensivo
Limita
-do
Mode-
rado
Inten-
sivo
Com-
ple-
xo
Sim-
ples
No
apa-
rente

I

II

III
IV
V

VI

VII
VIII

Deve-se dispensar uma ateno especial com relao s propriedades
de grande porte com infra-estrutura adequada e acima da mdia da regio.
Normalmente os melhoramentos aplicados aos solos podem eliminar fatores
restritivos como eroso, fertilidade etc. o que permitir classific-lo em uma
subclasse de maior valor. Este o nico meio de incluir a aplicao de
tecnologia no valor da terra. Os demais melhoramentos advindos desta infra-
estrutura como timas pastagens, culturas de alta produtividade sero
avaliadas especificamente quando da determinao do valor daquelas,
onde devero ser considerados aqueles itens que significam a "plus valia" por
hectare deste imvel com relao a outras propriedades.
Pelo mesmo quadro pode-se concluir que o valor ir decrescer medida
que diminui a adaptabilidade e liberdade de escolha de uso e aumentarem
as limitaes e os riscos de uso.
Este fato levou diversos profissionais, atuantes na rea, a procurar
estabelecer um valor relativo a cada classe de capacidade de uso, em
ordem decrescente s limitaes de exploraes rurais, capazes de refletir,
com aprecivel margem de segurana a renda possvel (ou mxima) da terra
em cada uma das classes de capacidade de uso dos solos.
A
u
m
e
n
t
o

d
a
s

l
i
m
i
t
a
e
s

e

d
o
s

r
i
s
c
o
s

d
e

u
s
o

A
u
m
e
n
t
o

d
a

a
d
a
p
t
a
b
i
l
i
d
a
d
e

e

d
a

l
i
b
e
r
d
a
d
e

d
e

e
s
c
o
l
h
a

d
e

u
s
o

Sentido do aumento da intensidade de uso
SUB-UTILIZAO DA TERRA
SOBRE-UTILIZAO DA TERRA
3 37 7
OUTUBRO 2008
Esta idia foi proposta primeiramente pelo Engenheiro Agrnomo
MENDES SOBRINHO (1966), que ento confeccionou a tabela a seguir. Nesta
pode-se notar que o valor relativo mencionado foi expresso em porcentagem.
de uso do solo
Classe de
Cap. de
Uso dos
Solos
Critrio
Escala de
Valores (%)
I
terras para culturas, sem problemas de conservao e
fertilidade, exige adubao de manuteno, renda lquida
de orizicultura.
100
II
terras de culturas, com pequenos problemas de
conservao e fertilidade exigem prticas simples
(nivelamento), renda lquida de orizicultura.
95
III
terras de culturas, com srios problemas de conservao e
fertilidade exigem prticas complexas (terraceamento),
renda lquida de orizicultura.
75
IV
terras de culturas ocasionais (2 anos) e pastagens (3 anos),
sem problemas de conservao, renda lquida de
agricultura em 1 ano associada de pastagem em 4 anos
55
V
terras s de pastagens, sem problemas de conservao,
renda lquida de pecuria leiteira.
50
VI
terras s de pastagens, pequenos problemas de
conservao, fertilidade exige prticas simples, renda
lquida de pecuria leiteira.
40
VII
terras de florestas, srios problemas de conservao,
fertilidade exige prticas complexas (estradas de acesso),
renda lquida de explorao silvcola.
30
VIII
terras de abrigo de vida silvestre, sem problemas de
conservao, renda lquida de eventual explorao
pisccola.
20
Fonte: MENDES SOBRINHO
As exploraes rurais que refletem a renda lquida de maior rentabilidade
para cada classe foram definidas para uma poca e regio pr-fixadas e no
devem ser seguidas como nicas. Para cada regio podem-se adaptar estas
rendas, seguindo os padres locais prprios.

3 38 8
OUTUBRO 2008
de uso do solo
Classe de
Cap. de Uso
dos Solos
Critrio
Escala de
Valores
(%)
I
renda lquida da agricultura sem despesas de prticas
especiais de melhoramento e / ou proteo do solo
100
II
renda lquida da agricultura sujeita a despesas com prticas
conservacionistas simples.
95
III
renda lquida da agricultura, sujeita a despesas com prticas
conservacionistas intensivas.
75
IV
renda lquida de culturas em um ano, associadas com
pastagens em quatro anos (pecuria leiteira do tipo mdio).
55
V
renda lquida de pastagens (pecuria leiteira do tipo
mdio), sem despesas com prticas especiais.
50
VI
renda lquida de pastagens (pecuria leiteira do tipo
mdio), sujeita a despesas com prticas conservacionistas
em pastagens.
40
VII renda lquida de explorao florestal (eucalipto para lenha) 30
VIII renda lquida de uma eventual explorao pisccola 20
Fonte: VEGNI-NERI (1976)
Do mesmo modo, os valores relativos desta tabela foram elaborados
com base em extensa pesquisa de propriedades vendidas ou venda para
uma regio. Outros autores tambm procederam aos mesmos clculos, em
outras regies, chegando a valores diversos, reunidos pelo Engenheiro
Agrnomo, professor da Escola Superior de Agricultura 'Lus de Queiroz', USP,
Geraldo Vitorino FRANA (1983), a seguir apresentados:
Tabela 6 - Valores Mdios Percentuais em funo das Classes de Capacidade
segundo vrios autores.
Classe de
Capacidade
de Uso dos
Solos
Valores relativos em porcentagem
Borgonovi Marques Vegni-Neri Souza Mdias
I 100 100 100 100 100
II 80 67 95 80 80
III 64 44 75 60 61
IV 51 30 55 52 47
V 41 20 50 44 39
VI 33 13 40 28 29
VII 26 9 30 14 20
VIII 21 6 20 7 13
Fonte: FRANA
Uma das razes para as diferenas entre os diversos autores, segundo o
professor FRANA (1983), a no considerao, por nenhum destes, das
naturezas das limitaes, ou seja, das Subclasses de Capacidade de Uso.
Outra razo seriam as condies regionais prprias de cada estudo.
Segundo FRANA (1983), quando numa mesma classe de capacidade
de uso ocorrem duas ou mais limitaes de mesmo grau (ou seja, subclasses
de capacidade de uso), a dificuldade de corrigi-las ou mant-las sob controle
diminui na seguinte ordem:

c s w e > > >
3 39 9
OUTUBRO 2008
onde:
e = eroso ou risco de eroso;
w (a) = excesso de gua (ou deficincia de oxignio);
s = limitaes inerentes ao solo e;
c = limitaes devidas ao clima.
Ou seja, eroso apresenta o maior grau de limitao, enquanto que o
clima o menor.
O esquema a seguir proposto por LEPSCH et alii (1983) resume as
principais caractersticas a serem observadas nas classes, subclasses e
unidades:
Tabela 7 - Fatores limitantes classe de capacidade de uso e suas subdivises.
Capacidade de uso das terras
Classes Subclasses Unidades
I
II
III
IV
V
VI
VII
VIII
Com este refinamento, a definio da natureza das limitaes, lcito
admitir-se uma variao entre os valores relativos de cada classe de
capacidade de uso, de acordo com as subclasses, variao essa que da
ordem de 10% a 15%.
Com base nestes argumentos, FRANA (1983) organizou a tabela
apresentada a seguir, na qual so propostos os valores relativos das classes e
subclasses de capacidade de uso, utilizados na regio de Piracicaba. Para
1.declive acentuado
2. declive longo
3. mudana textural abrupta
4. eroso laminar
5. eroso em sulcos
6. eroso em voorocas
7. eroso elica
8. depsitos de eroso
9. permeabilidade baixa
10. horizonte A arenoso
e
(exce-
to V)
1. pouca profundidade efetiva
2. textura arenosa em todo perfil
3. pedregosidade
4. argilas expansivas
5. baixa saturao em bases
6. toxicidade de alumnio
7. baixa capacidade de troca
8. cidos sulfatos / sulfetos
9. alta saturao com sdio
10. excesso de sais solveis
11. excesso de carbonatos
s
1. lenol fretico elevado
2. risco de inundao
3. subsidncia em solos orgnicos
4. deficincia de oxignio no solo
a
1. seca prolongada
2. geada
3. ventos frios
4. granizo
5. neve
c
4 40 0
OUTUBRO 2008
outras regies deve-se verificar se os valores relativos correspondem
realidade, caso contrrio, faz-se necessrio a adoo justificada de novos
valores relativos.
Tabela 8 - Valores Mdios Percentuais em funo das Classes de Capacidade de Uso
e Limitaes do Solo.
Classe de
Capacidade de Uso
Valores Relativos a
Classe Cap. de Uso
Subclasse de
Capacidade de
Uso
Valores Relativos a
Subclasse Cap. Uso
I 100 100
II 80
IIs 88
IIe 80
IIe,s 74
III 61
IIIs 68
IIIw 64
IIIe 60
IIIe,s 56
IV 47
Ivs 50
Ive 47
Ive,s 44
V 39 Vw 39
VI 29
VIe 32
VIe,s 26
VII 20
VIIe 23
VIIe,s 17
VIII 13 VIII 13
Fonte: FRANA
Para a Classe I no so admitidas subclasses e, para a Classe VIII no foi
detectada nenhuma variao no valor em funo das limitaes de uso.
Desta forma tm-se definido valores relativos para as classes e subclasses
de capacidade de uso de solo segundo diversos autores.
Conforme exposto por ROSSI (2005), qual ser a curva de solos adequada
para o trabalho que voc, leitor, est fazendo? preciso esclarecer que todas
estas curvas j apresentadas esto corretas para as regies e pocas onde
foram elaboradas, mas o problema com a adoo de qualquer uma destas
sem os cuidados necessrios.
Ainda segundo ROSSI (2005) talvez esteja aqui razo das crticas
utilizao do critrio classes de capacidade de uso: em vez de se testar qual
a curva de valores que representa a regio em estudo, diversos profissionais
aplicam uma mesma curva para diferentes localidades, gerando distores.
O correto a verificao da representatividade daquela curva frente ao
mercado em anlise, com as necessrias precaues.
E de acordo com ROSSI (2005) quais so estes cuidados? simples:
devemos verificar se a curva corresponde regio que estamos trabalhando.
Como fazer isto? Utilizando-se da amostragem encontrada para verificar qual
das tabelas melhor se adapta aos seus dados.
6.2. SITUAO DO IMVEL (QUANTO AO ACESSO)
Situao, ou localizao o prximo item analisado que exerce
influncia significativa no valor da terra nua, sendo sua avaliao discutida a
seguir.
4 41 1
OUTUBRO 2008
ROSSI (2005) ensina que o critrio de julgamento da localizao de um
imvel rural refere-se, principalmente, qualidade dos acessos e
proximidade dos mercados consumidores dos produtos explorados.
Considere-se, por exemplo, uma propriedade que se dedique
explorao pecuria de grande porte, localizada no limite urbano de uma
cidade bastante populosa, que no possua, entretanto, um frigorfico, em
cotejo com outra propriedade submetida mesma explorao e possuindo as
mesmas caractersticas, porm afastada vrios quilmetros do permetro
urbano, contando com a proximidade de um frigorfico capaz de absorver a
sua produo. Certamente a segunda propriedade ter um valor superior
primeira, para aquele tipo de explorao.
KOZMA (1985) referindo-se ao trabalho do Engenheiro Agrnomo Octvio
Teixeira Mendes Sobrinho, que quantificou estas diferenas, que assim se
manifesta sobre o problema:
... A longa vivncia de mais de 30 anos no mister de perito
avaliador nos habilitou, durante o contnuo exerccio, aquilatar as
implicaes econmicas entre a situao do imvel e o valor da
propriedade. Sucessivos levantamentos de vrios milhares de laudos
avaliativos e o seu cotejo, elaborados ao longo do tempo
mencionado, quer para financiamento agropecurio, com garantia
hipotecria da propriedade (Banco do Brasil) quer para
desapropriaes por utilidade pblica (aproveitamento
hidreltricos), nos forneceram vasto cabedal de elementos,
permitindo: ordenao de seis categorias de situaes da
propriedade rstica, com base, sobretudo, nas classes de estradas;
e o estabelecimento de uma escala refletindo a relao existente
entre a situao do prdio rstico e seu valor.
A tabela a seguir, organizada pelo Engenheiro Hlio de Caires, sintetiza a
soluo proposta pelo Engenheiro Octvio T. Mendes Sobrinho.
Tabela 9 - Escala de valores de terras segundo a situao e viabilidade de circulao.
Situao
Circulao Escala
de
valor
(%)
Tipo de Acesso
Importncia das
distncias
Praticabilidade
durante o ano
tima Asfaltada Limitada Permanente 100
Muito boa
Primeira classe no
pavimentada
Relativa Permanente 95
Boa No pavimentada Significativa Permanente 90
Desfavorvel
Estradas e servides
de passagem
Vias e distncias
se equivalendo
Sem condies
satisfatrias
80
M Fecho nas servides
Distncias e
classes se
equivalendo
Problemas srios na
estao chuvosa
75
Pssima
Fechos e
interceptadas por
crregos sem ponte

Problemas srios
mesmo nas secas
70
Fonte: CAIRES
ROSSI (2005) explica que se deve lembrar que est tabela tambm foi
elaborada, a exemplo daquelas de classes de capacidade de uso, a partir de
dados de mercado para uma determinada regio e poca. Ela pode
continuar adaptada para os dias atuais e algumas regies, mas no significa
4 42 2
OUTUBRO 2008
que representa o Brasil rural. Como exemplo, podemos citar trabalho realizado
recentemente onde no foram detectadas em nvel de mercado imobilirio,
diferenas de valores por hectare para terras, com frente para asfalto ou com
frente para estradas de terra de boa qualidade.
Atualmente existe uma nova tabela de caracterizao da situao do
imvel rural, desenvolvida pelos tcnicos do INCRA e, em vigncia desde 2007.
Nesta tabela os tcnicos do INCRA incorporaram ao elemento tipo de acesso,
a questo do acesso fluvial, muito importante em regies mais remotas do
pas, locais estes muitas vezes sem nenhum tipo de estrada.
Tabela 10 Situao do imvel em relao localizao e acesso
SITUAO
CARACTERSTICAS
Valor
Relativo
(%)
Tipo de acesso
Importncia
das
distncias
Praticabilidad
e durante o
ano
Terrestre
Fluvial
(navegabili
dade)
tima Asfaltada 0 1 h
No
significativa
Permanente 100
Muito boa
1 classe no
asfaltada
1 3 h Relativa Permanente 95
Boa
No
pavimentada
3 6 h Significativa Permanente 90
Regular
Estradas e
servides de
passagem
6 12 h Significativa
Sem
condies
satisfatrias
80
Desfavorvel
Fecho nas
servides
Parte do
ano
Significativa
Problemas
srios na
estao
chuvosa
75
M
Fechos e
interceptada
por crrego
sem ponte
Restrita Significativa
Problemas
srios mesmo
na seca
70
Fonte: INCRA (2007), Mdulo III Avaliao de Imveis Rurais, adaptado de KOSMA
(1986)
Assim analisando-se as tabelas pode-se concluir que, o item a ser
observado com maior cuidado o tipo de acesso, vindo num segundo plano
a distncia e a praticabilidade destes acessos.
6.3. CLASSE DE CAPACIDADE DE USO VERSUS SITUAO
Concentrando-se no mtodo comparativo direto de dados de mercado,
proposto pelo Engenheiro Mendes Sobrinho, o qual parte do pressuposto de
que os principais fatores determinantes do valor da terra em uma propriedade
rural so:
- capacidade de uso dos diversos solos;
- situao do imvel em relao s zonas de influncia da
regio.
Notam-se neste trabalho que foram elaboradas tabelas onde, os
diferentes tipos de solos (Classes de Capacidade de Uso) foram relacionados
com valores relativos expressos em porcentagem.
4 43 3
OUTUBRO 2008
Do mesmo modo foi feita uma tabela relacionando a localizao do
imvel com valores relativos tambm expressos em porcentagem.
O Engenheiro Agrnomo KOZMA (1984), baseando-se nos estudos de
MENDES SOBRINHO (1966), montou uma nova tabela, relacionado s Classes
de Capacidade de Uso com a situao da propriedade, resultando disto,
coeficientes para cada tipo de solo e situao.
Com isto, depois de determinado o valor da relao de uma CLASSE
versus determinada SITUAO de solo, por uma simples multiplicao, pode-se
determinar os ndice agronmico (IA), que expressam o valor de uma
determinada combinao de classe da capacidade de uso e situao.
a classe de capacidade de uso e situao segundo KOZMA
Situao
Classe
I II III IV V VI VII VIII
100% 95% 75% 55% 50% 40% 30% 20%
tima - 100% 1,000 0,950 0,750 0,550 0,500 0,400 0,300 0,200
muito boa 95% 0,950 0,903 0,713 0,523 0,475 0,380 0,285 0,190
boa - 90% 0,900 0,855 0,675 0,495 0,450 0,360 0,270 0,180
desfavorvel -
80%
0,800 0,760 0,600 0,440 0,400 0,320 0,240 0,160
m - 75% 0,750 0,713 0,563 0,413 0,375 0,300 0,225 0,150
pssima - 70% 0,700 0,665 0,525 0,385 0,350 0,280 0,210 0,140
Fonte: KOZMA
Do mesmo modo procedeu FRANA (1983), quando relacionou as
diferentes classes de solo com as diversas situaes possveis.
a classe de capacidade de uso e situao segundo FRANA
Situao
Classe
100% 80% 61% 47% 39% 29% 20% 13%
tima - 100% 1,000 0,800 0,610 0,470 0,390 0,290 0,200 0,130
muito boa 95% 0,950 0,760 0,576 0,447 0,370 0,276 0,190 0,123
boa - 90% 0,900 0,720 0,549 0,423 0,351 0,261 0,180 0,117
desfavorvel - 80% 0,800 0,640 0,488 0,376 0,312 0,232 0,160 0,104
m - 75% 0,750 0,600 0,458 0,352 0,292 0,218 0,150 0,098
pssima - 70% 0,700 0,560 0,427 0,329 0,273 0,203 0,140 0,091
Fonte: FRANA
Tambm se pode acrescentar a tabela utilizada pelo INCRA - Instituto
Nacional de Colonizao e Reforma Agrria, na instruo normativa n. 08 / 93
(Sistemtica de Desapropriao por Interesse Social), cujos valores so:
a classe de capacidade de uso e situao segundo o INCRA
Situao
Classe
100% 90% 75% 65% 55% 45% 35% 30%
tima - 100% 1,000 0,900 0,750 0,650 0,550 0,450 0,350 0,300
muito boa 95% 0,950 0,855 0,710 0,617 0,522 0,427 0,332 0,285
boa - 85% 0,850 0,765 0,637 0,552 0,467 0,385 0,297 0,255
regular - 70% 0,700 0,630 0,525 0,455 0,385 0,315 0,245 0,210
desfavorvel - 60% 0,600 0,540 0,450 0,390 0,305 0,270 0,210 0,180
m - 50% 0,500 0,450 0,375 0,325 0,275 0,225 0,175 0,150
Fonte: INCRA IN n. 8 DE 1993
4 44 4
OUTUBRO 2008
Atualmente o INCRA utiliza em seus trabalhos de Avaliao de Imveis
Rurais uma nova tabela com fatores de ponderao, conforme tabela a
seguir.
Tabela 14 Fatores de ponderao na obteno do valor das terras considerando a
classe de capacidade de uso e situao
SITUO
CLASSE DE CAPACIDADE DE USO
100% 80% 61% 47% 39% 29% 20% 13%
tima 100% 1,000 0,800 0,610 0,470 0,390 0,290 0,200 0,130
Muito Boa 95% 0,950 0,760 0,580 0,447 0,371 0,276 0,190 0,124
Boa 90% 0,900 0,720 0,549 0,423 0,351 0,261 0,180 0,117
Regular 80% 0,800 0,640 0,488 0,376 0,312 0,232 0,160 0,104
Desfavorvel 75% 0,750 0,600 0,458 0,353 0,293 0,218 0,150 0,098
M 70% 0,700 0,560 0,427 0,329 0,273 0,203 0,140 0,091
Fonte: INCRA (2007) Mdulo III Avaliao de Imveis Rurais, adaptado de FRANA
(1983) e citado por ROSSI (2005).
Como se notam, as tabelas utilizaram apenas as Classes de Capacidade
de Uso, enquanto FRANA (1983) sugeriu que as diferenas entre as diversas
tabelas podem ser resultantes, em parte, da no utilizao das subclasses.
Assim, ele sugeriu a incluso, na tabela anterior, das subclasses de
capacidade de uso, resultando ento a tabela a seguir.
Tabela 15 - Fatores de ponderao na obteno do valor das terras rsticas
considerando a classe e subclasse de capacidade de uso e situao, segundo
FRANA (1983).
SITUAO
CLASSE E SUBCLASSE DE CAPACIDADE DE USO
I IIs IIe IIe,s IIIs IIIw IIIe IIIe,s IVs IVe IVe,s Vw VIe VIe,s VIIe VIIe,s VIII
100% 88% 80% 74% 68% 64% 60% 56% 50% 47% 44% 39% 32% 26% 23% 17% 13%
tima 100
%
1,00 0,88 0,8 0,74 0,68 0,64 0,6 0,56 0,5 0,47 0,44 0,39 0,32 0,26 0,23 0,17 0,13
Muito
boa
95
%
0,95 0,836 0,76 0,703 0,646 0,608 0,57 0,532 0,475 0,447 0,418 0,37 0,304 0,247 0,219 0,162 0,123
Boa 90
%
0,90 0,792 0,72 0,666 0,612 0,576 0,54 0,504 0,45 0,423 0,396 0,351 0,288 0,234 0,207 0,153 0,117
Desfav
orvel
80
%
0,80 0,704 0,64 0,592 0,544 0,512 0,48 0,448 0,4 0,376 0,352 0,312 0,256 0,208 0,184 0,136 0,104
M 75
%
0,75 0,66 0,6 0,555 0,51 0,48 0,45 0,42 0,375 0,353 0,33 0,293 0,24 0,195 0,173 0,128 0,097
Pssi-
ma
70
%
0,70 0,616 0,56 0,518 0,476 0,448 0,42 0,392 0,35 0,329 0,308 0,273 0,224 0,182 0,161 0,119 0,091
Fonte: FRANA
Com base nestes quadros, o trabalho do Engenheiro de Avaliaes
torna-se mais rpido e fcil, uma vez que determinada ou conhecida a classe
de capacidade de uso dos solos e a sua situao, quanto ao tipo de acesso,
determina-se o coeficiente ou o valor unitrio bsico para uma determinada
condio, este valor denominamos a partir de agora como ndice
agronmico (IA).
Deve-se lembrar sempre que estas tabelas, como j demonstrado, tm
valores diferentes, dependendo da regio e da poca em que foram
realizadas, ou seja, no se recomenda a adoo de nenhuma das tabelas
listadas neste trabalho sem que antes seja feita uma verificao prvia com
dados de mercado, plenamente justificada, de que a mesma retrata o
funcionamento do mercado de terras agrcolas da regio.
4 45 5
OUTUBRO 2008
Da mesma forma, esta classificao de solos por capacidade de uso no
implica necessariamente a ocorrncia de todas as classes em todas as regies
deste Pas, sendo perfeitamente possvel criar-se uma equao das classes
apenas com aquelas mapeadas no local analisado.
Aos dois fatores j citados, capacidade de uso das terras e situao,
pode-se juntar um terceiro, que seria a dimenso das propriedades, pois se
sabe que imveis rurais tm variaes significativas no valor, devido ao
tamanho. Dependendo da regio existiro outros fatores, como potencial de
irrigao, pluviosidade, porcentagem de rea com cobertura florstica natural
(mata nativa) etc., cuja homogeneizao poder ser feita utilizando-se da
mesma seqncia sugerida a seguir.
4 46 6
OUTUBRO 2008
7. PLANEJAMENTO E LEVANTAMENTO AMOSTRAL
A avaliao consiste, simplificadamente, na transposio de uma srie
de ofertas e / ou transaes de imveis para o local do imvel avaliando,
utilizando-se para isto da homogeneizao dos elementos pelos fatores que
exercem influncia no valor das terras.
Para a realizao de um trabalho de avaliao de imvel rural
necessrio que sejam cumpridas as seguintes etapas:
- 1 etapa - Organizao e sistematizao das informaes
gerais da regio de influncia sobre o imvel;
- 2 etapa - Vistoria do imvel, com descrio,
dimensionamento e qualificao das benfeitorias teis,
necessrias e volupturias
4
;
- 3 etapa - Coleta de dados e diagnsticos do mercado;
- 4 etapa - Escolha e justificativa dos mtodos e critrios de
avaliao;
- 5 etapa - Tratamento estatstico dos dados de mercado;
- 6 etapa - Clculo do valor do imvel;
- 7 etapa - Concluso do trabalho e apresentao dos
resultados em laudo circunstanciado.
Para formar a amostra recomenda-se a busca de transaes (negcios
realizados) e imveis ofertados na regio, ou quando for o caso, nmero de
amostras insuficientes, buscam-se as opinies de fontes idneas e ligadas ao
setor imobilirio rural regional, para compor um conjunto de elementos de
qualidade e nmero suficiente para obteno de um resultado confivel, que
mais se aproxime do valor provvel de mercado, para o imvel rural objeto da
avaliao.
Quando necessria a utilizao de opinies no conjunto amostral deve-
se limitar o nmero de amostras ao mximo de 50% do total de elementos
vlidos, segundo o Manual de Levantamento Fundirio do INCRA (2007)
Mdulo III. As opinies devero ser coletadas com base na descrio de um
imvel paradigma ou padro da regio, utilizando-se da linguagem regional,
para que os emitentes dessas opinies refiram-se a um imvel cujo valor possa
servir como base para a avaliao.
Todos os elementos pesquisados devero ser consignados em Fichas de
Pesquisa, que contemplem o mximo possvel de atributos. O tcnico
responsvel poder acrescentar outras informaes que considerar relevantes.
Os dados bsicos devem ser obtidos na mesma regio de influncia do
imvel avaliando. No havendo na regio nmero de elementos suficientes
para compor a amostra, pode ser ampliada a rea de pesquisa, com
justificativa plausvel.
ROSSI (2005) define como regio de caractersticas geoeconmicas
semelhantes aquela de mesma atividade econmica, mesma malha viria,
sob influncia do mesmo centro consumidor.

4
Benfeitoria volupturia aquela que visa simples deleite ou recreio, sem aumentar o uso
normal do bem.
4 47 7
OUTUBRO 2008
8. VISTORIA IMVEL AVALIANDO E AMOSTRAS
O interesse do Engenheiro de Avaliaes buscar encontrar o
verdadeiro valor de um bem, neste caso, uma propriedade rural. Isto no
pode ser feito sem o conhecimento detalhado deste bem e do contexto onde
ele est inserido.
Cabe ao Engenheiro de Avaliaes solicitar ao interessado toda a
documentao sobre a propriedade em estudo que entender necessria
para o bom desenvolvimento de seu trabalho, como: ttulo de domnio,
plantas, histricos de produo etc.
Alm destas, o profissional podem utilizar-se tambm de cartas de solos,
levantamentos aerofotogramtricos, imagens de satlite, cartas
planialtimtricas, etc.
De posse deste material, o trabalho de campo pode comear com a
vistoria ao imvel analisado, onde levantar-se-o, independente do mtodo a
ser adotado ou da combinao de mtodos, os seguintes dados bsicos da
propriedade, durante os trabalhos de vistoria:
- dados cadastrais da propriedade e proprietrio;
- caractersticas fsicas, como:
- vegetao;
- relevo;
- tipos de solos;
- classes de capacidade de uso dos solos;
- recursos hdricos;
- recursos naturais;
- situao (caractersticas da vizinhana);
- benfeitorias;
- tipo e volume da produo (receita e despesa).
Para facilitar seu trabalho, o profissional pode se valer de algumas fichas
de pesquisa e coleta de dados. ROSSI (2005) ressalta um velho ditado: Uma
fotografia vale mais que mil palavras. Ou seja, o laudo deve vir sempre
acompanhado de documentao fotogrfica.
O levantamento de dados, tanto do imvel avaliando como das
amostras, imveis ofertados ou negociados, deve obedecer ao mesmo
critrio, pois nada adiantaria ao Engenheiro de Avaliaes procederem a uma
minuciosa vistoria no imvel avaliando se no proceder da mesma maneira na
sua amostragem de dados.
4 48 8
OUTUBRO 2008
9. HOMOGENEIZAO
Esta etapa consiste na preparao dos dados coletados do imvel
paradigma, ou avaliando, e das amostras levantadas na mesma regio
geoeconmica para a realizao da homogeneizao dos dados.
Em um processo avaliatrio, na maioria das vezes, acaba-se
comparando objetos com caractersticas desiguais. Ou seja, todo o imvel,
quer seja urbano ou rural, , por natureza, nico, sendo que a nica relao
possvel entre eles refere-se capacidade de gerar bem-estar ou bens e
servios teis a seu proprietrio.
No caso especfico de propriedades rurais e, conforme MOREIRA (1984), a
homogeneizao de dados amostrais se obtm aplicando coeficientes
corretivos para determinadas caractersticas (ou atributos) dos imveis rurais.
Estes coeficientes, cuja determinao ou escolha, advm da prtica do
avaliador, formam a base de toda a boa avaliao.
Embora na definio destes coeficientes haja algo de subjetivo, muitos
deles encontram-se tabelados e tem sido amplamente utilizados, sem muita
contestao, por avaliadores de reconhecida habilidade. Estes coeficientes
so:
- coeficientes de caractersticas fsicas (capacidade e uso do
solo);
- coeficientes do tipo e volume de produo (capacidade de
gerar renda lquida);
- coeficientes de localizao e / ou situao (proximidade com
centros fornecedores de insumos e consumidores da
produo);
- coeficientes de forma de pagamento (reduo do preo
vista etc.).
O mtodo comparativo tem como fonte de dados os imveis que foram
negociados ou esto em oferta no mercado imobilirio.
Ao mesmo tempo, este mtodo trabalha com valores de terra nua (VTN),
que no esto disponveis, uma vez que as propriedades so negociadas com
as respectivas benfeitorias.
Somente para reafirmar o j exposto, a principal diferena entre as
diversas propriedades rurais so as culturas (ou benfeitorias reprodutivas) e as
construes e instalaes (ou benfeitorias no reprodutivas), alm de
rebanhos, mquinas e equipamentos. Para viabilizar este trabalho de
avaliao, a recomendao a separao do valor das culturas (ou
benfeitorias reprodutivas) das construes e instalaes (ou benfeitorias no
reprodutivas), dos rebanhos, das mquinas e equipamentos em cada uma das
amostras. Como resultado desta separao (valor do imvel valor das
culturas valor das construes valor dos rebanhos valor das mquinas)
temos o valor de TERRA agora dita NUA, isto , sem as benfeitorias realizadas
pelo proprietrio, ocupante ou explorador.
E no que isto ajuda? Esta separao nos permite trabalhar com as
propriedades como se todas estivessem sem benfeitorias, possibilitando
compar-las utilizando-se de suas caractersticas mais significativas tanto do
4 49 9
OUTUBRO 2008
ponto de vista agronmico, quanto do produtor rural: fertilidade natural,
topografia, profundidade, drenagem etc. associado ao tipo de acesso,
parmetros para os quais existem sistemas de classificao que nos permitem
compar-los.
A homogeneizao a etapa onde o valor da terra nua de cada
amostra gera um valor para a propriedade avalianda, pela correlao entre
suas notas agronmicas, para tanto necessrio os seguintes procedimentos:
- caracterizao detalhada da propriedade avalianda,
conforme as Fig. 1 e 2 desta monografia;
- escolha da tabela com o fator de homogeneizao a ser
utilizado adequado regio;
- clculo da nota agronmica do imvel avaliando e das
amostras;
- determinao das amostras semelhantes, seus limites de
variao;
- determinao do fator de oferta ou elasticidade;
- clculo do valor da terra nua (VTN) de cada amostra;
- homogeneizao dos elementos amostrados, cada elemento
amostrado conferir ao imvel avaliando um VTN;
- elaborao do conjunto, definido, como amostra
homogeneizada, que dever ser saneada.
Definidos estes critrios, digamos bsicos, iremos agora analisar as
informaes que nos so fornecidas pelos profissionais que trabalham ou
encontram-se envolvidos na comercializao de imveis, como Corretores de
Imveis, Cartorrios e etc.
Assim na seqncia da apostila iremos expor a metodologia de clculo
da nota agronmica (NA), a determinao do Fator de Elasticidade (fe), a
equao do valor de terra nua (VTN), possibilitando assim o estabelecimento
do conjunto amostral semelhante para a posterior homogeneizao dos
dados amostrais.
9.1. NOTA AGRONMICA (NA)
A nota agronmica um indicador do potencial de uso da propriedade,
seja ela a avalianda ou uma amostra, pois relaciona as respectivas classes de
capacidade de uso dos solos da propriedade com um ndice agronmico (IA)
oriundo das tabelas de fatores de homogeneizao existentes, sempre
considerar a tabela mais adequada para a rea em estudo.
Para tanto, deve-se transformar a classificao de solos regional
encontrada (solos de cultura, solos de primeira, solos de cerrado, solos
mecanizveis, solos de pastagens etc.) para a classificao por capacidade
de uso das terras, conforme j explicado em captulos anteriores.
Uma vez obtida a informao, deve-se, sempre que possvel e/ou
necessrio, fazer-se uma vistoria no imvel negociado ou ofertado, para
conferir ou tirar duvidas quanto aos dados fornecidos, podendo utilizar-se de
recursos do geoprocessamento.
Aps a coleta dos dados amostrais, e, efetuada a visita a todos imveis,
deve-se definir para cada uma das propriedades as respectivas reas de
cada classe de capacidade de uso no imvel, posteriormente com as tabelas
5 50 0
OUTUBRO 2008
de fatores de homogeneizao, deve-se atribuir a cada gleba seu respectivo
ndice agronmico (IA), sempre se lembrando de relacionar a classe de
capacidade de uso do solo com a situao do imvel.
De posse destas informaes, procede-se ento o clculo da nota
agronmica da propriedade, conforme a seguinte equao:
onde;
NA = nota agronmica do imvel;
A1 = rea da gleba 1;
IA1 = ndice agronmico da gleba 1;
A2 = rea da amostra 2;
IA2 = ndice agronmico da gleba 2;
An-1 = rea da amostra n-1;
IAn-1 = ndice agronmico da gleba n-1;
An = rea da amostra n;
IAn = ndice agronmico da gleba n;
At = rea total do imvel analisado.
Este clculo deve ser repetido para a propriedade avalianda, assim
como para todas as propriedades amostradas.
9.2. DETERMINAO DAS AMOSTRAS SEMELHANTES
Segundo ROSSI (2005), as normas de avaliao recomendam a utilizao
de amostras de mercado semelhantes ao avaliando. Mas, afinal, como definir
fazendas semelhantes?
A princpio, seriam propriedades com as mesmas atividades econmicas,
exemplificando: na avaliao de um imvel com cultivo de cana, laranja e
pastagens, devem-se procurar amostras com as mesmas atividades. Outra
referncia seria comparar os ndices agronmicos (IA) do imvel avaliando
com as amostras.
Conforme previsto na norma ABNT NBR 14.653-3 / 2004, no artigo B.1.2.1
deve-se trabalhar na fase da homogeneizao somente com os dados
compreendidos no seguinte intervalo:
B.1.2.1 Para a utilizao deste tratamento, consideram-se como
dado de mercado com atributos semelhantes aqueles em que
cada um dos fatores de homogeneizao, calculados em relao
ao avaliando, esteja contido entre 0,50 e 1,50.
Caso o presente laudo esteja enquadrado nos graus II ou III de
fundamentao a norma vigente preconiza o seguinte:
9.2.3.5 obrigatrio nos graus II e III o
seguinte:
...................
d) que, no caso da utilizao de fatores de
homogeneizao, o intervalo admissvel de
ajuste para cada fator e para o conjunto de
fatores esteja compreendido entre 0,80 e 1,20.
( ) ( ) ( ) ( ) | |
)
`
+ + +
=

t
n n n n
A
IA A IA A IA A IA A
NA
1 1 2 2 1 1
5 51 1
OUTUBRO 2008
Assim deve-se proceder ao clculo do limite inferior (Linf.) e do superior
(Lsup.) de variao dos dados amostrais em torno da nota agronmica (NA),
demonstrado pelas seguintes equaes:
onde;
Linf. = limite inferior do conjunto amostral semelhante;
Lsup. = limite superior do conjunto amostral semelhante;
NAavalianda = nota agronmica da propriedade avalianda.
Aps a determinao dos limites do conjunto amostral semelhante,
devem-se excluir os elementos que no se encontram dentro do intervalo,
restando um novo conjunto amostral semelhante para trabalhar na fase de
homogeneizao.
9.3. FATOR DE ELASTICIDADE (OU DE OFERTA)
Alm da deduo do valor das benfeitorias (incluem-se todas aquelas
que tm valor numa comercializao normal) devemos atentar para o fato de
que, para aqueles dados que esto venda (ofertas) existe o que se
convencionou denominar FATOR ELASTICIDADE (fe), isto , aquela margem de
negociao entre o preo pedido e o efetivamente transacionado.
Em perodos normais, entenda-se onde a oferta e a procura so
equivalentes, esta margem seria de 10% sobre o valor total do imvel,
devendo-se atentar que esta margem pode ser maior (ex.: 20%, 30%, 40%, 50%)
quando o nmero de imveis ofertados maior que o nmero de
compradores, ou menor no caso contrrio (ex.: sem margem de negociao).
Segundo ROSSI (2005), na rea de avaliao de imveis urbanos, onde
dispomos de uma base de dados maior, em perodos normais, entendam-se
perodos em que a oferta e a procura so equivalentes, esta margem de
10% sobre o valor total do imvel, j na rea rural, freqentemente nos
deparamos com margens diferentes. Geralmente so maiores, sendo a mais
comumente encontrada a de 20%.
A verificao desta margem deve ser feita, pela comparao de
diversas ofertas com negociaes efetivamente realizadas na regio em
estudo, para que se possa adotar o coeficiente correto para a regio, no
momento da avaliao.
9.4. VALOR DA TERRA NUA (VTN)
As informaes coletadas no mercado imobilirio regional definem as
propriedades de forma geral: com rea total, reas plantadas, culturas
50 , 0
80 , 0
. inf
. inf
=
=
avalianda
avalianda
NA L
ou
NA L
50 , 1
20 , 1
. sup
. sup
=
=
avalianda
avalianda
NA L
ou
NA L
5 52 2
OUTUBRO 2008
existentes, benfeitorias no reprodutivas, rea imprprias para agricultura,
reas de reserva legal etc.
Isto significa dizer que, imprescindvel uma pesquisa a mais completa e
detalhada possvel, inclusive com a vistoria da propriedade, com a descrio
das produes de culturas, taxas de lotao de pastagens, estado de
conservao de construes etc.
Como a fonte de pesquisa no nos fornece diretamente o valor da terra
nua, principalmente, porque este item no comercializado isoladamente e,
portanto, a definio de seu valor somente pode ser feita por um Engenheiro
Avaliador, deve-se antes de iniciar a homogeneizao dos diversos dados,
retirarem o valor das benfeitorias daqueles dados existentes no mercado
imobilirio.
Alm da deduo do valor das benfeitorias (incluem-se todas aquelas
que tm valor numa comercializao normal) devemos atentar para o fato de
que, para aqueles dados que esto venda (ofertas) existe o que se
convencionou denominar FATOR ELASTICIDADE, isto , aquela margem de
negociao entre o preo pedido e o efetivamente transacionado.
Deve-se lembrar que o valor do imvel ofertado consiste na composio
de terra nua e benfeitorias. Uma observao pertinente neste ponto que o
fator de elasticidade (fe) deve ser aplicado como um fator de desconto no
valor do imvel ofertado, assim sendo ele incide sobre qual valor? O valor total
do imvel ofertado ou sobre o valor do imvel ofertado menos as suas
benfeitorias?
Levando-se em conta que ao ofertar uma propriedade no mercado, o
seu proprietrio estabeleceu um preo para todo o imvel, conhecidamente
no meio rural como porteira fechada, ou seja, terra nua e benfeitorias.
Assim sendo, consta no preo ofertado uma margem de negociao
estabelecida pelo comerciante, como o fator de elasticidade (fe) um
coeficiente de desconto para este spread, tem-se que o mesmo deve ser
aplicado sobre o valor total ofertado para a propriedade.
No caso do fator de elasticidade ser aplicado sobre o valor total do
imvel menos suas benfeitorias, geraria um incremento incorreto no valor da
terra nua da propriedade, pois se deixaria de descontar a margem de
negociao imposta pelo proprietrio sobre o valor das benfeitorias, o que
incorreto, visto que, na negociao do tipo porteira fechada, a terra nua e
as benfeitorias perfazem um valor nico.
Desta forma chegamos neste momento na definio do valor da terra
nua (VTN) da propriedade, quer seja el a uma oferta ou negcio realizado,
conforme visto na seguinte equao:
onde;
VTN = valor da terra nua por unidade de rea;
Vt = valor total do imvel (ofertado ou transacionado);
fe = fator de elasticidade;
Vb = valor das benfeitorias;
At = rea do imvel.
( ) | |
)
`

=
At
Vb f Vt
VTN
e
1
5 53 3
OUTUBRO 2008
O valor da terra nua (VTN) deve ser expresso preferencialmente em reais
por hectare (R$ / ha).
Importante salientar que o fator de elasticidade (fe), parte da equao
acima, s existe quando o imvel for oferta, nos casos de negcio realizado
este no existe, ou podemos considerar que assume o valor de 1.
Este procedimento deve ser realizado para todos os elementos que
compe o conjunto amostral semelhante.
Aps a realizao destas atapas, fica-se apto a proceder a
homogeneizao, propriamente dita, dos valores estabelecidos. Uma vez
determinado o valor unitrio de terra nua, pode-se agora comparar diversos
imveis ofertados ou negociados com uma situao paradigma, que
normalmente a propriedade avalianda.
Assim sendo, como os imveis pesquisados se situam na mesma regio
geoeconmica do imvel avaliando, pode-se calcular uma relao entre a
nota agronmica do imvel pesquisado com a nota agronmica da
propriedade avalianda.
Tem-se no presente momento uma tabela com a identificao da
amostra, sua rea (At), nota agronmica (NA) e valor de terra nua (VTN),
deve-se ento determinar como o valor da terra nua da amostra relaciona-se
com um valor de terra nua para a propriedade avalianda.
Este critrio, que relaciona o imvel amostrado com a propriedade
avalianda, a nota agronmica destes elementos.
Adota-se um procedimento simples, para relacionar o valor da terra nua
da propriedade amostral com a determinao do valor da terra nua da
propriedade avalianda, onde a nota agronmica dos elementos que
possibilita a comparao.
Assim, cria-se para a propriedade avalianda um conjunto de valores
denominados de valor de terra nua indexado (VTNindexado), que ser a base
para o saneamento, ou tratamento estatstico do conjunto amostral. A
equao que se utiliza para isto est descrita a seguir:
onde;
VTNindexado = valor da terra nua indexado para a propriedade
avalianda;
VTNpesquisa = valor da terra nua do imvel pesquisado;
NAavalianda = nota agronmica da propriedade avalianda;
NApesquisa = nota agronmica do imvel pesquisado.
pesquisa
avaliando pesquisa
indexado
NA
NA VTN
VTN

=
5 54 4
OUTUBRO 2008
10. SANEAMENTO AMOSTRAL
Em Engenharia de Avaliaes, denomina-se saneamento de dados
amostrais, a operao de eliminao de valores extremos (ou dados
suspeitos), considerados no representativos da populao. Ou seja, com o
saneamento os dados sero mais homogneos e confiveis.
O saneamento destes dados poder ser feito segundo quatro critrios,
sendo que a adoo de um ou outro critrio depender dos objetivos e da
metodologia utilizada na coleta de dados.
So critrios utilizados e aceitos para o saneamento amostral:
- critrio da mdia aritmtica;
- critrio do desvio padro;
- critrio de Chauvenet;
- critrio de Arley.
Os dados homogeneizados, pelo critrio da nota agronmica (NA) que
sero saneados pelos diferentes critrios.
10.1. CRITRIO DA MDIA ARITMTICA
Este critrio consiste na definio dos limites inferior e superior para a
variao dos dados amostrais, devendo-se desconsiderar os valores que no
se encontram contidos neste intervalo estabelecido.
A definio dos limites leva em conta a mdia aritmtica da amostra
multiplicada por um coeficiente de variao de 30% (trinta por cento) para
menos e para mais.
Descrio das etapas de clculo:
- clculo da mdia aritmtica do conjunto amostral;
- clculo do desvio padro do conjunto amostral;
- clculo dos limites, inferior e superior;
- saneamentos de dados amostrais;
- clculo da mdia aritmtica e desvio padro saneado.
onde:
Linf. = limite inferior do intervalo;
Lsup. = limite superior do intervalo;
X L = 70 , 0
. inf
X L = 30 , 1
. sup
n
Xi
X
n
i
=
=
1
( )
1
1
2
=

=
n
X X
s
n
i
i
5 55 5
OUTUBRO 2008
X = mdia aritmtica simples;
s = desvio-padro.
Aps a determinao dos limites, utiliza-se como critrio de saneamento
a eliminao de todos os elementos que se encontrarem fora deste intervalo,
ou seja, trinta por cento acima ou abaixo da mdia so excludos durante o
processo de saneamento.
Aps este procedimento, obtm-se um novo conjunto amostral,
denominado de saneado, onde novamente calcula-se a nova mdia
aritmtica, denominada mdia saneada (xs) e o novo desvio-padro, agora
tambm denominado de desvio-padro saneado (ss).
10.2. CRITRIO DO DESVIO PADRO
Este critrio diferencia-se do anterior no seguinte aspecto, para a
determinao dos limites, inferior e superior, calculam-se os mesmos pela
subtrao e adio do desvio-padro da mdia aritmtica do conjunto
amostral, conforme as equaes a seguir:
onde;
Linf. = limite inferior do intervalo;
Lsup. = limite superior do intervalo;
X = mdia aritmtica simples;
s = desvio padro.
Aps a verificao dos valores que esto abaixo e acima dos limites,
obtm-se um novo conjunto amostral saneado, onde novamente calcula-se a
mdia aritmtica saneada (xs) e o respectivo desvio padro saneado (ss).
10.3. CRITRIO DE CHAUVENET
Neste critrio, os limites consistem no clculo do valor de d/s, inferior e
superior da amostragem, onde d representa a diferena entre um elemento
da amostra e a mdia, expresso em valores absolutos, divididos pelo, s, ou
desvio-padro, para em seguida compar-lo com um d/scrtico tabelado.
onde;
d/Sinf. = limite inferior;
d/Ssup. = limite superior;
Valorelemento = valor do elemento analisado;
x = mdia aritmtica do conjunto amostral;
s = desvio-padro do conjunto amostral.
s X L =
. inf
s X L + =
. sup
s
x Valor
s d
elemento

=
. inf
/
s
x Valor
s d
elemento

=
. sup
/
5 56 6
OUTUBRO 2008
Aps a determinao dos limites inferior e superior, deve-se encontrar o
d/scrtico, em funo do nmero de elementos do conjunto amostral, levantados
em tabela a seguir.
Tabela 16 d/s crtico do critrio de Chauvenet
n (nmero de
elementos)
d/s (valor crtico) n (nmero de
elementos)
d/s (valor crtico)
5 1,65 18 2,20
6 1,73 20 2,24
7 1,80 22 2,28
8 1,86 24 2,31
9 1,92 26 2,35
10 1,96 30 2,39
12 2,03 40 2,50
14 2,10 50 2,58
16 2,16
Como o teste especfico para cada elemento, o usual testar as
extremidades, ou seja, o maior e o menor elemento, caso estes sejam inferiores
ao d/scrtico tabelado, no h necessidade de eliminar nenhum elemento da
amostragem, entretanto caso sejam maiores, deve-se eliminar estes
elementos.
Caso ocorra a eliminao de algum elemento, deve-se proceder um
novo saneamento do conjunto amostral restante, pois este critrio estabelece
que seja feitos procedimentos de saneamento at que no seja eliminada
mais nenhuma amostra aps o procedimento de saneamento.
Ao trmino do processo de saneamento deve-se calcular a mdia
saneada (xs) e o desvio-padro saneado (ss) do conjunto amostral final.
10.4. CRITRIO DE ARLEY
O critrio de Arley possui a mesma metodologia do critrio de
Chauvenet, sendo o d/s substitudo por r, e para se encontrar o r crtico
deve-se proceder ao exame em uma tabela de dupla entrada, em funo de
V (grau de liberdade) e o(nvel).
Os clculos do rinferior e rsuperior, so iguais ao clculo do d/s, tanto inferior
quanto superior.
onde;
rinf. = limite inferior;
rsup. = limite superior;
Valorelemento = valor do elemento analisado;
x = mdia aritmtica do conjunto amostral;
s = desvio padro do conjunto amostral.
s
x Valor
r
elemento

=
. inf
s
x Valor
r
elemento

=
. sup
5 57 7
OUTUBRO 2008
Para se encontrar o rcrtico, tem-se que conhecer o V e o do conjunto
amostral, sendo o V = graus de liberdade, ou seja, V=n-2 e, o encontrado na
tabela a seguir:
Tabela 17 Nvel de
Nvel
n At 5 De 5 a 10 De 10 a 50 Mais de 50
o 10% 5% 1% 0,1%
Tabela 18 - Critrio de Arley - r crtico
V
o
10% 5% 1% 0,1%
1 1,397 1,409 1,414 1,414
2 1,559 1,645 1,715 1,730
3 1,611 1,757 1,918 1,982
4 1,631 1,814 2,051 2,178
5 1,640 1,848 2,142 2,329
6 1,644 1,870 2,208 2,447
7 1,647 1,885 2,256 2,540
8 1,648 1,895 2,294 2,616
9 1,649 1,903 2,324 2,678
10 1,649 1,910 2,348 2,730
11 1,649 1,916 2,368 2,774
12 1,649 1,920 2,385 2,812
13 1,649 1,923 2,399 2,845
14 1,649 1,926 2,412 2,874
15 1,649 1,928 2,423 2,899
16 1,649 1,931 2,432 2,921
17 1,649 1,933 2,440 2,941
18 1,649 1,935 2,447 2,959
19 1,649 1,936 2,454 2,975
20 1,649 1,937 2,460 2,990
21 1,649 1,938 2,465 3,003
22 1,648 1,940 2,470 3,015
23 1,648 1,941 2,475 3,026
24 1,648 1,941 2,479 3,037
25 1,648 1,942 2,483 3,047
26 1,648 1,943 2,487 3,056
27 1,648 1,943 2,490 3,064
28 1,648 1,944 2,492 3,071
29 1,648 1,945 2,495 3,078
30 1,648 1,945 2,498 3,085
35 1,648 1,948 2,509 3,113
40 1,648 1,949 2,518 3,134
45 1,647 1,950 2,524 3,152
50 1,647 1,951 2,529 3,166
Assim como para o critrio de Chauvenet, o teste especfico para cada
elemento, sendo usual testar as extremidades, ou seja, o maior e o menor
elemento, caso estes sejam inferiores ao rcrtico tabelado, no h necessidade
de eliminar nenhum elemento da amostragem, entretanto caso sejam maiores
ou menores, deve-se eliminar estes elementos.
Caso ocorra a eliminao de algum elemento, deve-se proceder um
novo saneamento do conjunto amostral restante, pois este critrio estabelece
que seja feitos procedimentos de saneamento at que no seja eliminada
mais nenhuma amostra aps o procedimento de saneamento.
5 58 8
OUTUBRO 2008
Igualmente ao critrio anterior, no trmino do processo de saneamento
deve-se calcular a mdia saneada (xs) e o desvio-padro saneado (ss) do
conjunto amostral final.
10.5. VALOR DO IMVEL AVALIANDO
Aps o saneamento dos dados amostrais, por qualquer um dos critrios
apresentados, parte-se para definir o valor da propriedade avalianda.
Tem-se que definir qual ser o valor da terra nua da propriedade
avaliando com base nos dados do conjunto amostral saneado, dentre estes
dados qual ser o VTN/ha da propriedade avalianda?
Aps o saneamento dos dados amostrais, tem-se um conjunto de dados
que representam valores que cada amostra contribuiu para a determinao
do valor da propriedade avalianda, assim deve-se calcular uma nova mdia e
desvio padro do conjunto amostral restante. Esta nova mdia chamamos de
mdia saneada (xs) e o novo desvio-padro de desvio-padrao saneado (ss).
Este valor da mdia saneada (xs) ser considerado como o valor da terra
nua por hectare (VTN/ha) da propriedade avalianda, para calcular o valor da
terra nua da propriedade avaliando deve-se multiplicar a sua rea (ha) pel o
valor da mdia saneada (xs).
10.6. INTERVALO DE CONFIANA (OU CAMPO DE ARBTRIO)
O alicerce do trabalho de avaliao a pesquisa consistente, que
permita um tratamento estatstico do conjunto amostral que oferea aos
avaliadores a segurana de que o val or por ele adotado esteja dentro do
intervalo de confiana, ou campo de arbtrio.
Para uma maior segurana e confiabilidade dos dados foi estabelecido
pela norma ABNT NBR 14.653-3 / 2004 o CAMPO DE ARBTRIO (ou intervalo de
confiana):
B.4 o campo de arbtrio corresponde ao intervalo compreendido
entre o valor mximo e mnimo dos preos homogeneizados
efetivamente utilizados no tratamento, limitado a 10% em torno do
valor calculado. Caso no seja adotado o valor calculado, o
Engenheiro de Avaliaes deve justificar sua escolha.
Para definir o campo de arbtrio, deve-se calcular o intervalo de
confiana , conforme demonstra a prxima equao:
onde;
I.C. = intervalo de confiana para a mdia populacional ou
verdadeira ();
Xs = mdia saneada;
t = percentil da distribuio de Student com v=n-1 graus de
liberdade a 10% de probabilidade;
| | ( ) | |
| |

)
|
|
.
|
\
|

n
s
t x C I
ou
e X C I
s
s
s
: . .
: . .
5 59 9
OUTUBRO 2008
ss = desvio padro saneado;
n = nmero de elementos do conjunto saneado
O Significado do intervalo de confiana o seguinte: que, com um
coeficiente de confiana de 80% de probabilidade esse intervalo contm a
mdia populacional ou verdadeira.
O valor de t, ou percentil da distribuio de Student, pode ser
encontrada na tabela a seguir:
Tabela 19 Valores do percentil da Distribuio de Student
Nvel de confiana 80%
Grau de liberdade
Percentis
t0,90
1 3,080
2 1,890
3 1,640
4 1,530
5 1,480
6 1,440
7 1,420
8 1,400
9 1,380
10 1,370
11 1,360
12 1,360
13 1,350
14 1,340
15 1,340
16 1,340
17 1,333
18 1,330
19 1,328
20 1,325
1,282
A determinao do campo de arbtrio ser pelo intervalo de confiana.
Entretanto, caso a variao em torno do valor calculado supere 10% limitar-se-
a este percentual. Salienta-se que o campo de arbtrio do imvel obtido
calculando-se o campo de arbtrio da terra nua, somado ao valor
determinado para as benfeitorias.
Este intervalo de confiana representa a faixa de arbtrio do avaliador,
dentro da qual ele poder decidir livremente. Em realidade, essa deciso do
avaliador no deve ser aleatria, mas fundamentada nos elementos de que
ele dispe ao realizar o trabalho da avaliao.
O uso do Intervalo de Confiana veio disciplinar a informao do laudo
pericial, pois extremamente comum dois peritos atriburem valores diferentes
para um mesmo imvel, numa mesma poca, no significando que estivessem
errados, nem que o imvel pudesse ter mais de um valor, desde que estes
valores distintos estejam compreendidos no campo de arbtrio.
6 60 0
OUTUBRO 2008
11. AVALIAO DE BENFEITORIAS
As benfeitorias podem ser divididas em:
BENFEITORIAS REPRODUTIVAS (capital fundirio produtivo):
abrangem todas as inovaes introduzidas no imvel rural capazes
de proporcionar rendimentos advindos da venda de seus produtos,
como:
- reflorestamentos;
- pastos cultivados ou melhorados;
- culturas anuais;
- culturas perenes e semiperenes;
- canaviais;
- cafezais;
- pomares e etc.
BENFEITORIAS NO REPRODUTIVAS (capital fundirio auxiliar):
abrangem todas as inovaes introduzidas no imvel rural que no
proporcionam rendimentos prprios, embora contribuam para o
xito das exploraes. o caso das:
- edificaes em geral;
- casas;
- galpes;
- estbulos;
- pocilgas;
- currais e outras instalaes;
- assim como os chamados melhoramentos fundirios,
como:
trabalhos de conservao do solo;
sistemas de irrigao e drenagem;
audes e outros trabalhos de efeito permanente ou
prolongado, efetuados no prprio solo.
Todas as benfeitorias existentes na propriedade avalianda devem ser
citadas e dimensionadas no momento da vistoria do imvel rural, sendo
aquelas localizadas em reas de preservao permanente e/ou reserva legal
identificadas em separado.
importante que o vistoriador verifique a existncia de licena ambiental
para as atividades ou empreendimentos desenvolvidos no imvel, sujeitas ao
licenciamento ambiental de acordo com o Anexo 01 da Resoluo do
CONAMA n. 237/1997.
Os dados bsicos devem ser obtidos na mesma regio de influncia do
imvel avaliando. No havendo na regio nmero de elementos suficientes
para compor a amostra, pode ser ampliada a rea de pesquisa.
A seguir, iremos detalhar a metodologia para determinao do valor de
mercado de cada um destes tipos de benfeitorias.
6 61 1
OUTUBRO 2008
12. AVALIAO DE BENFEITORIAS REPRODUTIVAS
As culturas, permanentes ou no, existentes em uma propriedade rural,
podem ter finalidade comercial ou no, constituindo-se simplesmente em
plantaes domsticas, que no integram a explorao econmica do
imvel. Em funo da finalidade, ser feita a escolha dos critrios de
avaliao.
Assim, verifica-se a existncia de duas frentes de trabalho, uma primeira
e, mais importante, voltada para a determinao do valor econmico das
culturas comerciais, e outra estudando a determinao dos valores de
indenizaes para culturas domsticas.
Segundo a norma brasileira para avaliao de imveis rurais, NBR 14.653-
3 / 2004, no que se refere avaliao de culturas estabelece o seguinte:
10.3 Produes Vegetais na avaliao em separado das
produes vegetais deve-se observar o descrito em 10.3.1 a
10.3.3.
10.3.1 Deve ser empregado o mtodo da capitalizao
da renda para a identificao do valor econmico.
A definio do Mtodo na mesma NBR :
8.2.2 No caso de avaliao de produes vegetais
devem ser observados os seguintes procedimentos:
8.2.2.1 Os rendimentos lquidos esperados
devem ser considerados a partir da data de
referncia da avaliao at o final da vida til
da produo vegetal.
8.2.2.2 Na determinao da renda lquida
deve-se considerar a receita bruta, deduzidos
os custos diretos e indiretos, inclusive o custo da
terra nua, os impostos e o custo de
erradicao, se houver.
8.2.2.2.1 No clculo do custo da terra nua
pode-se utilizar o custo de oportunidade sobre
o capital que ela representa ou o valor de seu
arrendamento.
Voltando as produes vegetais:
10.3.2 No caso de culturas de ciclo longo no primeiro
ano de implantao, recomendam-se utilizar,
alternativamente ao mtodo da capitalizao da renda,
o custo de formao, includos os custos diretos e
indiretos.
As benfeitorias reprodutivas localizadas em reas de preservao
permanente e/ou reserva legal sero identificadas, descritas no laudo, porm
no avaliadas. As benfeitorias no reprodutivas localizadas em reas de
preservao permanente e reserva legal que se encontre em
desconformidade com a legislao ambiental no sero avaliadas. J as que
atendam os requisitos legais sero avaliadas e computadas no valor da
indenizao.
6 62 2
OUTUBRO 2008
12.1. AVALIAO DE CULTURAS DOMSTICAS
Para avaliao de CULTURAS DOMSTICAS (ou no comerciais) deve-se
utilizar o critrio do custo de reposio, isto , avaliao da cultura pelo custo
de formao da mesma.
O custo de formao compreende todos os custos necessrios para a
implantao da cultura, como: custo da muda e das despesas necessrias ao
plantio e manuteno, at a idade em que se inicia nova produo, caso o
pomar ou a rvore j estivesse em produo, caso contrrio, at a idade em
que a avaliao esta sendo feita.
A equao que demonstra isto a seguinte:
onde:
Vb = valor da benfeitoria;
Cf = custo de formao.
12.2. AVALIAO CULTURAS COMERCIAIS
As produes vegetais, assim entendidas, so todas as culturas, inclusive
as pastagens e florestas plantadas, existentes em uma propriedade rural tm
finalidade comercial. Em funo da finalidade, ser feita a escolha dos
critrios de avaliao.
Para fins de avaliao das culturas comerciais deve-se considerar os
seguintes aspectos da cultura e das prticas agrcolas:
- espcie botnica;
- rea de plantio em ha. e/ou covas;
- estgio presente e desenvolvimento do ciclo vegetativo;
- estado fitossanitrio e tratos culturais;
- espaamento entre plantas;
- culturas intercaladas;
- plantio em terraos, contornos, cordes, banquetas individuais
e outros.
O critrio para avaliao de CULTURAS COMERCIAIS o valor econmico
(VE) da cultura. Todos os dados necessrios para o clculo do valor
econmico devem ser obtidos segundo a produtividade da prpria
propriedade, ou em estudos publicados pelos Institutos de Pesquisa, como o
Instituo de Economia Agrcola (IEA) da Secretaria de Agricultura de So Paulo
(fonte de exemplo), ou equivalente em outros Estados, devendo-se atentar
para o fato de que estes estudos baseiam-se numa produtividade pr-
determinada, que deve ser equipara produo do imvel em estudo. Em
outras palavras, sugere-se cuidado quando da adoo de tabelas com
valores mdios de produo, uma vez que cada imvel tem uma
produtividade nica.
Uma anlise mais aprofundada do assunto e, considerando o princpio
bsico da Engenharia de Avaliaes, que visa determinar o valor otimizado do
bem considerado, pode-se distinguir uma metodologia bsica para a
avaliao de culturas comerciais.
Admitindo-se o princpio bsico de se calcular o valor otimizado do bem,
resta uma nica frmula de clculo, que considera o valor integral da
Cf Vb =
6 63 3
OUTUBRO 2008
produo futura da cultura, ou seja, baseia-se a metodologia no conceito de
LUCRO CESSANTE, onde se devem restituir ao seu proprietrio todos os
rendimentos lquidos futuros que o mesmo deixar de auferir com a perda do
bem.
Na avaliao de culturas comerciais, adotam-se o mtodo do valor
econmico, que calcula o valor presente dos rendimentos lquidos esperados,
deduzido todas as despesas vincendas e, submetido a um coeficiente de
risco, inerente a atividade agropecuria.
A expresso algbrica que melhor traduz o determinado na norma :
onde;
VE = valor econmico da cultura;
Rl = receita lquida;
Fa = fator de valor presente;
r = taxa de risco, inerente a cultura.
Na determinao da renda lquida deve-se considerar a receita bruta,
deduzidos todos os custos diretos e indiretos, inclusive o custo da terra nua, os
impostos e o custo de erradicao, se houver.
D R Rl =
onde;
Rl = renda lquida;
R = receitas totais da cultura;
D = despesas totais da cultura.
Normalmente adota-se a varivel taxa de risco o valor de 10% (dez por
cento), entretanto muitos trabalhos sugerem que esta taxa deve ser
compatvel com a cultura e os seus riscos de produo, de acordo com a
regio em anlise. Uma fonte alternativa para determinao da taxa de risco
seria o Seguro Agrcola, o grande inconveniente desta opo que no Brasil o
seguro agrcola ainda uma coisa incipiente.
Detalhando a expresso anterior, quanto ao clculo do fator de valor
presente obtm-se a seguinte equao:
- fator de atualizao para srie de pagamentos constantes (ou
uniformes):
- fator de atualizao para pagamento nico:
onde;
i = taxa de juros;
n = nmero de perodos.
Outra grande dificuldade de deste mtodo, consiste, na determinao
do valor da taxa de juros, empregada no clculo do fator de valor presente.
Embora a constituio federal estabelea um teto de 12% a.a. para a taxa de
juros bancrios entendimento que sua adoo (mesmo que justificada) seja
motivo de controvrsias, pois, a nica alternativa de rendimento garantida
r Fa Rl VE =
( )
( ) (
(
+
+
=
n
n
i i
i
Fa
1
1 1
( ) (
(
+
=
n
i
Fa
1
1
6 64 4
OUTUBRO 2008
pelo governo federal a Caderneta de Poupana, com rendimento anual de
6% a.a. Desta maneira, conforme a norma especifica, deve-se justificar a
escolha da taxa de juros que ser adotada nos clculos executados no laudo
de avaliao.
Reorganizando, tem-se a seguinte equao para determinao do valor
econmico de determinada cultura comercial:
- fator de atualizao para srie de pagamentos constantes (ou
uniformes):
( )
( )
( )
)
(
(
+
+
=
=
n
n
i i
i
r D R VE
ou
Fa r Rl VE
1
1 1

- fator de atualizao para pagamento nico:
( )
( )
)
(
(
+
=
=
n
i
r D R VE
ou
Fa r Rl VE
1
1

Assim, verifica-se a existncia de um mtodo bsico para avaliao de
culturas comerciais, que prev o clculo do valor econmico do bem, com
base no rendimento lquido integral da cultura, uma vez que se procura o valor
de um bem produtivo, que esta gerando renda para a propriedade
avalianda.
Existem momentos, em que no se conhece o estgio de
desenvolvimento da plantao no ciclo de desenvolvimento da cultura, e,
estando a mesma em produo, o valor da benfeitoria deve ser calculado
pelo custo de formao de uma cultura semelhante mais os rendimento
lquidos presentes que o possuidor daquela cultura deixar de auferir enquanto
espera a sua nova plantao entrar em fase produtiva.
Este conceito deve ser calculado pelo somatrio do valor atual do custo
de formao, acrescido do valor presente das expectativas de receitas
lquidas deixadas de auferir, durante o perodo de formao da cultura,
correspondentes ao nmero de anos menos um necessrio para que a planta
atinja a idade produtiva, multiplicado por um coeficiente de risco. A expresso
algbrica que melhor expressa este conceito a seguinte:
onde:
Vb = valor benfeitoria;
Cf = custo de formao;
Rl = receita lquida;
Fa = fator de valor presente;
r = taxa de risco, inerente a cultura.
( ) r Fa Rl Cf Vb
ou
VE Cf Vb
+ =
+ =
6 65 5
OUTUBRO 2008
Em se tratando de culturas no recomendadas para o local (ou regio),
deve-se considerar apenas e to somente, o valor atual do custo de formao
desta cultura.
Em resumo, a avaliao de culturas dever ser feita, sempre que possvel,
pelo mtodo do valor econmico, quando no houver condies de se
aplicar esta metodologia, deve-se justificar a escolha de metodologia
alternativa, desde que esta seja perfeitamente adequada.
Deve-se atentar especial cuidado, para que os custos utilizados estejam
equiparados produtividade da propriedade. Exemplo: um determinado
estudo apresenta um custo de formao de $ 1.000,00 / ha considerando uma
expectativa de produo de 100 toneladas / ha.; a utilizao deste custo em
uma propriedade com produo de 50 toneladas / ha. a estaria
supervalorizando, enquanto que outra com produo de 150 toneladas / ha.
a subvalorizaria.
12.3. AVALIAO DE PASTAGENS
Pastagem cultivada, para fins de avaliao, nada mais do que um tipo
de cultura perene, onde temos a fase de plantio, o perodo de formao e
o ciclo de utilizao.
Segundo a norma brasileira para avaliao de imveis rurais, NBR 14.653-
3 / 2004, no que se refere avaliao de pastagens estabelece o seguinte:
10.3.3 Nas pastagens, emprega-se o custo de
formao, com a aplicao de um fator de
depreciao decorrente da diminuio da capacidade
de suporte da pastagem.
10.3.3.1 Tambm pode ser utilizado o valor
presente lquido dos valores mdios regionais
de arrendamento de pastagens nas mesmas
condies, pelo perodo restante da vida til,
deduzidos os custos diretos e indiretos, inclusive
o custo da terra.
A diferena est no produto final: carne, leite, animais para cria, animais
melhorados (reprodutores), matria seca, silagem, feno, etc.
Se a pastagem cultivada pode ser enquadrada como uma cultura, a
recomendao para a avaliao a seguinte, deve-se determinar qual o
custo para formao de uma pastagem semelhante e depreci-la conforme
seu estado vegetativo, a expresso que demonstra isto fornecida abaixo:
onde:
Vb = valor da benfeitoria;
CF = custo de formao, que se resume neste caso ao custo de
plantio, retirado de uma planilha adaptada tecnologia utilizada
no imvel em estudo;
d = depreciao.
Podem ser previstas, por exemplo, as operaes de preparo do solo,
plantio, insumos e tratos culturais.
Custos relativos ao desbravamento (derrubada, destoca,
encoivaramento, catao, etc.) somente sero admitidos em regies de
d CF Vb =
6 66 6
OUTUBRO 2008
fronteira agrcola, onde tais operaes foram recentemente realizadas e
ainda no ocorreu a amortizao desse capital investido. Essa condio
confirmada quando no se verifica mais no mercado a ocorrncia de
negcios com valorao de terras brutas (cobertura vegetal primria).
O tcnico deve prestar ateno para as planilhas de custos, que devem
representar a realidade da regio avalianda.
H uma grande dificuldade, no caso das pastagens, em utilizar-se o
mtodo da determinao do valor econmico (VE), pela simples falta de
informaes detalhadas e precisas sobre a explorao de animais a pasto.
Assim vrios autores, depois de estudos diversos, concluram que este pode ser
equiparado ao valor do arrendamento da pastagem, durante um tempo
correspondente ao perodo entre o plantio e a liberao para o pastoreio.
O valor calculado corresponde a uma pastagem NOVA, recm
implantada. E para aquelas j com alguns perodos de utilizao? A nossa
recomendao acompanha o trabalho de SAVIETTO (1997) e ROSSI (2005): a
esse valor ser aplicado um coeficiente de depreciao em funo do
estado vegetativo e fitossanitrio.
Os itens a serem considerados na depreciao de pastagens so:
- incidncia de ervas daninhas invasoras;
- falhas na formao ou claros na pastagem;
- processos erosivos;
- presena de cupinzeiros ou sauveiros;
- baixo nvel de manejo, como excesso de pastoreio;
- ausncia de diviso de pastagem, o que implica baixo nvel
de manejo;
- aspecto vegetativo ruim, com as plantas no atingindo a
altura mdia da espcie.
A depreciao ser realizada considerando:
- TIMO - no ocorrncia dos itens acima
- BOM ocorrncia de um dos itens acima;
- REGULAR ocorrncia de dois dos itens acima;
- PRECRIO - ocorrncia de trs dos itens acima
- MAU ocorrncia de quatro dos itens acima;
- PSSIMO ocorrncia de cinco ou mais dos itens acima.
Ou seja, temos o seguinte quadro demonstrativo dos coeficientes de
depreciao:
Tabela 20 Coeficientes de depreciao para pastagens
Estado vegetativo ou
fitossanitrio
timo Bom Regular Precrio Mau Pssimo
Depreciao 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 0,00
Fonte: ROSSI (2005)
6 67 7
OUTUBRO 2008
13. AVALIAO DE BENFEITORIAS NO REPRODUTIVAS
(CONSTRUES RURAIS)
Sob essa designao genrica incluem-se aquelas benfeitorias que esto
vinculadas ao solo e no podem ser negociadas separadamente da terra,
compreendendo as construes e instalaes como:
- casas;
- galpes para mquinas e veculos;
- depsitos;
- secadores;
- pocilgas;
- avirios;
- armazns;
- estbulos;
- silos;
- abrigos;
- cercas;
- estradas internas;
- represas;
- barragens;
- poos;
- sistemas de irrigao e drenagem;
- trabalhos de conservao dos solos;
- etc.
Recomenda-se utilizar o Mtodo da Quantificao de Custo que consiste
na identificao do Custo de Reedio, ou seja, o custo necessrio para a
reproduo de um bem semelhante, descontado a depreciao, tendo em
vista o estado de conservao e funcionalidade do bem avaliado.
Poder ser utilizado, alternativamente, o Critrio Residual que consiste na
comparao de valores de imveis com determinadas benfeitorias
(reprodutivas ou no) com outros sem essas benfeitorias, determinando-se
assim, o valor de mercado daquelas. Esse critrio deve ser utilizado quando
houver elementos suficientes para ampla pesquisa e convico do avaliador.
A norma da ABNT NBR 14.653-3 / 2004, preconiza que as instalaes rurais
devem ser avaliadas da seguinte forma:
10.2 Construes e instalaes
10.2.1 As avaliaes, quando no usado o mtodo
comparativo direto de dados de mercado, devem ser
feitos por oramentos qualitativos e quantitativos,
compatveis com o grau de fundamentao.
10.2.2 Quando empregado o mtodo da quantificao
de custo, podem ser utilizados oramentos analticos,
cadernos de preos ou planilhas de custos, especficos
para mercados rurais. recomendvel que esses
materiais sejam anexados ao trabalho, de acordo com o
grau de fundamentao.
10.2.3 A depreciao deve levar em conta:
6 68 8
OUTUBRO 2008
- aspectos fsicos: determinados em
funo da idade aparente, da vida til
e do estado de conservao;
- aspectos funcionais: considerando o
aproveitamento da benfeitoria no
contexto socioeconmico do imvel e
da regio em conjunto, a obsolescncia
e a funcionalidade do imvel.
Do texto da Norma pode-se concluir que, a frmula bsica para
determinao do valor das benfeitorias no reprodutivas pode ser expressa
como:
onde,
Vb = valor da benfeitoria no reprodutiva;
C = custo unitrio de reposio (R$/m2);
A = rea total da construo (m2);
d = coeficiente de depreciao fsica e funcional.
O custo unitrio deve ser determinado, preferencialmente, por
oramentos, ou ento por tabelas previamente testadas e aprovadas para a
regio analisada.
O coeficiente de depreciao deve considerar o estado fsico e
funcional do item analisado.
O ilustre Engenheiro MAGOSSI (1983) sugere que, para instalaes
rsticas, o coeficiente de depreciao fsica no deve seguir o critrio linear,
em funo da idade aparente e da vida til presumvel do bem, e sim,
recomenda, unicamente o emprego do critrio baseado no estado de
conservao do bem avaliando. Os fatores por ele recomendados esto
expressos na tabela a seguir:
Tabela 21 Coeficientes de depreciao para construes rurais
Estado de conservao Exemplos de caractersticas Fator de depreciao (%)
timo Nova 1,00
Bom Necessita de pintura 0,80
Regular Anterior + troca de telhas 0,60
Precrio Anterior + trincas 0,40
Mau Anterior + problemas estruturais 0,20
Pssima Sem condies de reforma 0,00
Fonte: MAGOSSI (1983).
Outra metodologia de determinao do coeficiente de depreciao
fsica, a tabela linear, elaborada pelos peritos judiciais para a capital de So
Paulo, que considera a vida til provvel e aparente do imvel, portanto, no
seria a mais recomendada para a zona rural, abaixo demonstraremos sua
forma de clculo:
onde,
Kd = coeficiente de depreciao;
R = razo de depreciao;
n = idade.
d A C Vb =
( )
n
R Kd = 1
6 69 9
OUTUBRO 2008
Na tabela seguinte, podem-se encontrar alguns valores pr-
determinados da razo de depreciao fsica em funo do tipo da
construo.
Tabela 22 Razo de depreciao em funo do tipo de construo
Tipo de construo Razo de depreciao
Barracos 4,00%
Residncias proletria, rstica/mdio comercial 1,50%
Residncia mdio superior / luxo 2,00%
Apartamentos e escritrios 2,50%
Armazns e indstrias 1,50%
Construes de madeira 4,00%
Tabela 23 - - Fatores de depreciao em funo do tipo de construo e da idade
n
R
1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0
1 0,990 0,985 0,980 0,975 0,970 0,965 0,960
2 0,980 0,970 0,961 0,951 0,941 0,931 0,922
3 0,970 0,955 0,942 0,927 0,913 0,898 0,884
4 0,960 0,941 0,923 0,903 0,885 0,867 0,849
5 0,951 0,927 0,904 0,881 0,858 0,837 0,815
6 0,942 0,913 0,886 0,858 0,832 0,807 0,782
7 0,932 0,900 0,868 0,834 0,807 0,789 0,751
8 0,923 0,886 0,851 0,816 0,783 0,757 0,721
9 0,914 0,873 0,834 0,796 0,760 0,726 0,692
10 0,904 0,860 0,818 0,776 0,758 0,700 0,664
15 0,860 0,798 0,738 0,683 0,633 0,586 0,542
20 0,818 0,739 0,667 0,602 0,543 0,490 0,442
25 0,778 0,686 0,604 0,530 0,466 0,410 0,360
30 0,740 0,636 0,546 0,467 0,400 0,342 0,294
35 0,703 0,589 0,493 0,389 0,343 0,287 0,240
40 0,669 0,546 0,446 0,362 0,294 0,240 0,195
45 0,636 0,507 0,402 0,319 0,254 0,201 0,159
50 0,605 0,470 0,364 0,280 0,217 0,168 0,130
55 0,575 0,436 0,333 0,240 0,190 0,141 0,106
60 0,548 0,405 0,298 0,218 0,160 0,117 0,086
Fonte: Estudo Edificaes - Valores de Venda 1987
A depreciao funcional aquela derivada da inadequao,
superao e/ou anulao da edificao dentro do contexto da atividade
econmica do imvel e da regio.
muito importante destacar isto: a anlise da funcionalidade deve ser
feita dentro do contexto do imvel avaliando e, tambm, dentro do contexto
da regio, adotando-se sempre o BOM SENSO. Nunca o Engenheiro de
Avaliaes deve utilizar-se do contexto particular/pessoal.
Como exemplo pode-se citar uma propriedade com uma quantidade de
construes destinadas produo de caf, s que a atividade hoje se
resume explorao de cana de acar, tanto no imvel em estudo como
em toda a regio, sendo o plantio de caf invivel devido a problemas de
mo de obra e condies de clima e solo.
Neste caso, a anlise da funcionalidade destas construes deve
abranger alguns itens: podem ser utilizadas para outra atividade dentro do
imvel? Em caso positivo, quanto em termos de capacidade operacional? Em
caso negativo, tem valor como material usado para aproveitamento em
outras benfeitorias? A resposta a estas perguntas e lgico, a outras que
7 70 0
OUTUBRO 2008
forem condizentes com o problema, que determinar a funcionalidade da
construo.
Outra questo seria tambm o dimensionamento e capacidade
operacional com relao ao tamanho do imvel e respectiva produo. Por
exemplo, silos com capacidade muito superior a capacidade de produo no
imvel, e sem condies de armazenar produes de terceiros. Neste caso, a
depreciao funcional seria em funo da porcentagem utilizada
atualmente.
Segundo ROSSI (2005) pode-se classificar a funcionalidade de um bem
nos seguintes critrios:
- Adequada: edificao est perfeitamente adequada sua
utilizao; encontra-se 100% aproveitada e/ou funcional e/ou
utilizada, considerando o imvel e a regio num perodo de
um ano agrcola;
- Inadequada: edificao est parcialmente adequada sua
utilizao; aproximadamente 75% de sua capacidade
aproveitada e/ou funcional e/ou utilizada, considerando o
imvel e a regio num perodo de um ano agrcola;
- Superada: edificao est superada, considerando as
recomendaes tcnicas atuais, mas aproximadamente 50%
de sua capacidade ainda aproveitada e/ou funcional e/ou
utilizada, considerando o imvel e a regio num perodo de
um ano agrcola;
- Residual: edificao no tem utilidade nenhuma, servindo
apenas como fonte de material usado; 20% aproveitada e/ou
funcional e/ou utilizada, considerando o imvel e a regio
num perodo de um ano agrcola.
Juntando a depreciao fsica proposta por MAGOSSI (1983) com a
funcionalidade proposta por ROSSI (2005) pode-se sugerir os seguintes
coeficientes de depreciao fsica e funcional, conforme tabela abaixo:
Tabela 24 Coeficientes de depreciao fsica e funcional
Depreciao
fsica
Depreciao Funcional
100% utilizada
ou tima
75% utilizada ou
mdia
50% utilizada ou
regular
20% utilizada
ou valor
residual
timo 100% 1,00 0,75 0,50 0,20
Bom 80% 0,80 0,60 0,40 0,16
Regular 60% 0,60 0,45 0,30 0,12
Precrio 40% 0,40 0,30 0,20 0,08
Mau 20% 0,20 0,15 0,10 0,04
7 71 1
OUTUBRO 2008
14. AVALIAO DE MQUINAS E IMPLEMENTOS AGRCOLAS
A avaliao de mquinas e implementos agrcolas deve ser feita pelo
mtodo comparativo direto, com a citao das fontes, conforme a norma
vigente da ABNT NBR 14.653-3 / 2004, que especifica o seguinte:
10.6 Equipamentos e mquinas agrcolas a avaliao pode
ser feita pelo comparativo direto de dados de mercado ou pela
apurao do custo de reedio, quando no existir mercado
para o bem. Recomenda-se a citao das fontes de consulta e
apresentao dos clculos efetuados.
No caso de no ser possvel a aplicao deste mtodo por falta de
elementos comparativos no mesmo estado do bem avaliando, pode-se utilizar
entre outros o critrio sugerido por FILLINGER (1985) que consiste,
resumidamente em:
- fixar o preo do equipamento novo, segundo pesquisa de
mercado;
- determinar a vida til provvel do bem, com base em tabelas
publicadas (vide livro Engenharia de Avaliaes, pginas 130 /
132);
- calcular a razo de depreciao anual
- por ltimo, calcular a taxa de depreciao pela idade do
equipamento.
Tabela 25 Coeficientes de depreciao fsica e funcional
Bem
Perodo de depreciao (anos)
Limite inferior Mdia Limite Superior
Veculos utilitrios 3 4 5
Maquinrio e equipamentos
agrcolas em geral, incluindo silos
para gros, cercas e obras
8 10 12
Edificaes rurais 20 25 30
Fonte: PINI
Ou seja, mquinas e equipamentos deste tipo, tm suas vidas teis,
estimadas em no mximo igual ao limite superior, o que corresponde a uma
depreciao anual de:
onde:
D = percentual anual de depreciao;
A = nmero de anos previsveis de vida til.
A idade limite superior no significa que o equipamento com idade maior
que este no tenha valor de mercado. Este limite serve para determinar a
depreciao anual do equipamento.
A
D
100
=
7 72 2
OUTUBRO 2008
15. AVALIAO DE SEMOVENTES
A avaliao de animais de lide ou de criaes (gado, cavalos, sunos,
aves, etc.) tambm deve ser feita pelo mtodo comparativo direto, com a
citao das fontes consultadas.
Por exemplo, um rebanho de gado de corte: animais destinados
engorda sero avaliados pelo peso (valor da arroba); animais destinados
reproduo e bezerros pelo valor unitrio, e assim por diante.
Para animais de elite ou de raa a avaliao tambm deve ser feita por
comparao, tomando-se os cuidados necessrios se forem utilizados dados
de leiles (forma de pagamento, genealogia etc.).
7 73 3
OUTUBRO 2008
16. AVALIAO DE MATAS NATURAIS
A aplicao das recomendaes a seguir deve ser utilizada apenas
quando o valor das matas naturais j no tiver sido includo no valor da terra
nua.
A avaliao de matas naturais ou nativas deve, em primeiro lugar,
atender ao pr-requisito de ser passvel de explorao exibindo-se de
autorizao do rgo fiscalizador, com a apresentao do alvar.
Uma vez atendido este preceito, a avaliao feita segundo o
inventrio florestal da rea para determinao do volume e tipo de madeira
existente, conforme recomendao da norma da ABNT NBR 14.653-3 / 2004:
10.4 Florestas nativas para a identificao do valor da terra
em conjunto com a sua floresta nativa, deve-se seguir o descrito
em 10.4.1 e 10.4.2.
10.4.1 Deve ser utilizado, sempre que possvel, o mtodo
comparativo direto de dados de mercado.
10.4.2 Quando existir explorao econmica autorizada
pelo rgo competente pode ser utilizado o mtodo da
capitalizao da renda, onde devem ser considerados os
custos diretos e indiretos. Neste caso, se for necessrio o
inventrio florestal, este deve ser executado para a rea
avalianda.
O mtodo residual aqui indicado consistiria em determinado o volume de
madeira explorvel, quantificar o tempo e o custo necessrio para a retirada
desta, em um nico corte. Lembrar o custo relativo referente ao mercado
consumidor e especial ateno ao tempo, uma vez que o prprio mercado
consumidor tem uma capacidade de absoro da matria prima segundo a
lei de oferta e procura.
A determinao do volume de madeira existente na propriedade pode
ser feita pela seguinte equao:
onde:
V = volume de madeira em st/rvore;
DAP = dimetro altura do peito mdio;
H = altura comercial mdia do povoamento;
FF = fator de forma do tronco, devido ao espaamento e a espcie
cultivada;
FE = fator de empilhamento para a espcie em estudo.
Desta forma, utilizando-se da expresso do valor econmico, pode-se
determinar o valor da floresta em estudo, de seguinte forma:
onde:
VE = valor econmico do povoamento analisado;
Rl = renda lquida do povoamento, determinado em funo da
quantidade de madeira disponvel e o preo da madeira,
FE FF H DAP V =
2
4
t
r Fa Rl VE =
7 74 4
OUTUBRO 2008
deduzidos todas as despesas de explorao e transporte da
mesma;
Fa = fator de atualizao para valor presente;
r = taxa de risco da atividade.
Todos estes clculos e explicaes somente tm validade caso exista
alvar de explorao da madeira, entretanto se no houver alvar, a mesma
deixa, lgico, de ter valor comercial em uma transao de compra e venda
de propriedades rurais, como volume de madeira.
Nestes casos, a anlise deve envolver diversas variveis, como:
- valorizao real que a mata exerce no entorno devido
preservao de nascentes e diminuio dos riscos de
depauperao do solo entre outros;
- se a propriedade atende aos requisitos previstos na Lei Federal
n. 4771 de 15 / 09 / 1965 com a nova redao dada pela Lei
Federal n. 7803 de 18 / 07 / 1989 que impe a Reserva Florestal
Legal (RFL), caso contrrio, se est atendendo Lei Federal n.
8171 de 17 / 01 / 1991, art. 99, que obriga ao proprietrio rural,
quando for o caso, a recompor, mediante o plantio, em cada
ano, de pelo menos um trinta avos da rea total para
complementar a referida RFL;
- gastos para manuteno da rea ocupada pela mata
natural;
- seqestro de carbono
- etc.
Lembrar de que as recomendaes acima no esgotam o assunto,
extremamente complexo, e que merece uma, anlise individual e criteriosa de
especialista no assunto.
7 75 5
OUTUBRO 2008
17. LEGISLAO FLORESTAL
Atualmente a preservao do meio ambiente vem ganhando destaque
no ambiente econmico, fazendo com que as regras de preservao do meio
ambiente sejam mais rgidas e os rgos de defesa destes interesses mais
atuantes, assim necessrio ter-se conhecimento bsico da legislao
ambiental e suas conseqncias para o Engenheiro de Avaliaes.
Desta forma importante conhecer os principais pontos da poltica
nacional de Meio Ambiente (Lei n. 6.938, de 31 de agosto de 1981) e o novo
Cdigo Florestal Brasileiro (Lei n. 4.771, de 15 de setembro de 1965):
Poltica Nacional de Meio Ambiente:
...............................
Art. 2 - A Poltica Nacional do Meio Ambiente tem por objetivo
a preservao, melhoria e recuperao da qualidade
ambiental propcia vida, visando assegurar, no Pas,
condies ao desenvolvimento socioeconmico, aos
interesses da segurana nacional e proteo da dignidade
da vida humana, atendidos aos seguintes princpios:
..................................
Novo Cdigo Florestal:
Art. 1 - As florestas existentes no territrio nacional e as demais
formas de vegetao, reconhecidas de utilidade s terras que
revestem, so bens de interesse comum a todos os habitantes
do Pas, exercendo-se os direitos de propriedade, com as
limitaes que a legislao em geral e especialmente esta Lei
estabelecem.
1 - As aes ou omisses contrrias s disposies
deste cdigo na utilizao e explorao das florestas e
demais formas de vegetao so consideradas uso
nocivo da propriedade, aplicando-se, para o caso, o
procedimento sumrio previsto no art. 275, inciso II, do
Cdigo de Processo Civil.
..................................
Art. 2 - Considera-se de preservao permanente, pelo s
efeito desta Lei, as florestas e demais formas de vegetao
natural situadas:
a) Ao longo dos rios ou de qualquer curso dgua desde
o seu nvel mais alto em faixa marginal cuja largura
mnima seja:
- de 30 m (trinta metros) para os cursos dgua
de menos de 10 m (dez metros) de largura;
- de 50 m (cinqenta metros) para os cursos
dgua que tenham de 10 (dez) a 50 m
(cinqenta metros) de largura;
- de 100 m (cem metros) para os cursos dgua
que tenham de 50 (cinqenta) a 200 m
(duzentos metros) de largura;
7 76 6
OUTUBRO 2008
- de 200 m (duzentos metros) para os cursos
dgua que tenham de 200 (duzentos) a 600 m
(seiscentos metros) de largura;
b) de 500 m (quinhentos metros) para os cursos dgua
que tenham largura superior a 600 m (seiscentos
metros).
c) ao redor das lagoas, lagos ou reservatrios dgua
naturais ou artificiais;
d) nas nascentes, ainda que intermitentes e nos
chamados olhos dgua, qualquer que seja a sua
situao topogrfica, num raio mnimo de 50 m
(cinqenta metros) de largura;
e) no topo dos morros, montes, montanhas e serras;
f) nas encostas ou partes destas, com declividade
superior a 45, equivalente a 100% na linha de maior
declive;
g) nas restingas, como fixadoras de dunas ou
estabilizadoras de mangues;
h) nas bordas dos tabuleiros ou chapadas, a partir da
linha de ruptura de relevo, em faixa nunca inferior a
100 m (cem metros) em projees horizontais;
i) em altitude superior a 1.800 m (um mil e oitocentos
metros), qualquer que seja a vegetao.
Pargrafo nico. No caso de reas urbanas,
assim entendidas as compreendidas nos
permetros urbanos definidos por lei municipal e
nas regies metropolitanas e aglomeraes
urbanas, em todo o territrio abrangido,
observar-se- o disposto nos respectivos planos
diretores e leis de uso do solo, respeitados os
princpios e limites a que se refere este artigo.
Art. 3 - Consideram-se, ainda, de preservao permanente,
quando assim declaradas por ato do Poder Pblico, as
florestas e demais formas de vegetao natural destinadas:
.................................
g) a manter o ambiente necessrio vida das
populaes silvcolas;
.................................
1 - A supresso total ou parcial de florestas
de preservao permanente s ser admitida
com prvia autorizao do Poder Executivo
Federal, quando for necessria execuo de
obras, planos, atividades ou projetos de
utilidade pblica ou interesse social.
2 - As florestas que integram o Patrimnio
Indgena ficam sujeitas ao regime de
preservao permanente (letra g) pelo s
efeito desta Lei.
7 77 7
OUTUBRO 2008
Art. 3 - A explorao dos recursos florestais em terras indgenas
somente poder ser realizada pelas comunidades indgenas
em regime de manejo florestal sustentvel, para atender a sua
subsistncia, respeitados os artigos 2 e 3 deste Cdigo.
...............................
Art. 16 As florestas e outras formas de vegetao nativa,
ressalvadas as situadas em reas de preservao permanente,
assim como aquelas no sujeitas ao regime de utilizao
limitada ou objeto de legislao especfica, so susceptveis
de supresso, desde que sejam mantidas, a ttulo de reserva
legal no mnimo:
- oitenta por cento, na propriedade rural situada em
rea de floresta localizada na Amaznia Legal;
- trinta e cinco por cento, na propriedade rural situada
em rea de cerrado localizada na Amaznia Legal,
sendo no mnimo vinte por cento na propriedade e
quinze por cento na forma de compensao em outra
rea, desde que esteja localizada na mesma micro
bacia, e seja averbada nos termos do 7 deste artigo;
- vinte por cento, na propriedade rural situada em rea
de floresta ou formas de vegetao nativa localizada
nas demais regies do Pas.
1 - O percentual de reserva legal na
propriedade situada em reas de floresta e
cerrado ser definido considerando
separadamente os ndices contidos nos incisos I
e II deste artigo.
2 - A vegetao da reserva legal na
propriedade no pode ser suprimida, podendo
apenas ser utilizada sob regime de manejo
florestal sustentvel, de acordo com princpios
e critrios tcnicos e cientficos estabelecidos
no regulamento, ressalvados as hipteses
previstas no 3 deste artigo, sem prejuzo das
demais legislaes especficas.
A Constituio Federal, em seu art. 225, impe ao Poder Pblico e
coletividade o dever de defender e preservar o meio ambiente, sendo que no
pargrafo 3 enfatiza que as condutas e as atividades lesivas a este sujeitaro
os infratores, pessoas fsicas ou jurdicas, a sanes penais e administrativas,
definidas na Lei n. 9.605/1998, independentemente da obrigao de reparar
os danos causados.
Entende-se por recuperao a restituio de uma vegetao e/ou rea
degradada a uma condio no degradada, que pode ser diferente da sua
situao original.
Deve ser estimado o custo da recuperao de reas degradadas
ocasionadas pela utilizao de tcnicas inadequadas de manejo e
conservao dos solos. Devero ser estimados os custos de recuperao das
reas de Preservao Permanente que foram total ou parcialmente
7 78 8
OUTUBRO 2008
suprimidas sem a devida autorizao do rgo ambiental competente (artigo
4 da Lei 4771/65, com redao dada pela MP 2166/67, de 24/09/01).
Tambm devem ser estimados os custos de recuperao das reas de
Reserva Legal que estejam com sua vegetao suprimida ou que no estejam
sendo devidamente utilizadas sob regime de explorao florestal (artigo 16 da
Lei 4771/65, com redao dada pela MP 2166/67, de 24/09/01). Caso inexista
rea de reserva legal no imvel deve ser calculado o custo de recuperao
de sua vegetao.
Nos casos em que haja a comprovao da recuperao das referidas
reas, com projeto tcnico protocolado junto ao rgo ambiental
competente, cujo cronograma esteja sendo devidamente cumprido (artigo 44
da lei 4771/65, com redao dada pela MP 2166/67, de 24/09/01), devero ser
calculados apenas os custos referentes recuperao das fases a serem
cumpridas.
Em face da diferenciao dos biomas nacionais e da possibilidade de
ocorrncia de graus distintos de degradao, no adequado um padro
nico de custos de recuperao ambiental. A Cmara Tcnica da
Superintendncia Regional dever elaborar planilhas de custos para
recuperao de reas degradadas a serem adotadas em todas as avaliaes
de imveis rurais do Estado, devendo, para tanto, buscar subsidio junto aos
rgos ambientais.
Os custos advindos dos clculos referentes recuperao devero ser
citados em separado no Laudo de Vistoria e Avaliao.
7 79 9
OUTUBRO 2008
18. BIBLIOGRAFIA
ABNT, Avaliao de Imveis Rurais, So Paulo, Norma Brasileira Registrada n.
8.799, Associao Brasileira de Normas Tcnicas, 1985.
ABNT, Avaliao de Imveis Rurais, So Paulo, Norma Brasileira Registrada n.
14.653-3 Avaliao de bens Parte 3 Imveis Rurais, Associao Brasileira
de Normas Tcnicas, 2004.
AEASP, Curso de Engenharia de Avaliaes - Avaliao de Propriedades
Rurais, Associao de Engenheiros Agrnomos do Estado de So Paulo, 1980.
AEASP e IBAPE, I Curso de Avaliaes e Peritagens, Associao de Engenheiros
Agrnomos do Estado de So Paulo com a colaborao do Instituto Brasileiro
de Avaliaes e Percias de Engenharia, 1977.
AMERICAN INSTITUTE OF REAL ESTATE APPRAISERS, The Appraisal of Rural
Property, Chicago, Illinois, 1983.
BARLOWE, R. Land resources economics. New Jersey, 2 ed., Prentice Hall, 1972.
BOLFARINE, H & BUSSAB, W. O. Elementos de amostragem. Belo Horizonte, 11
SINAP / USP, 1994.
CAIRES, H. R. R. de Novos Tratamentos Matemticos em Temas de Engenharia
de Avaliaes, So Paulo, PINI, 1978, 2 ed.
CANTEIRO, J. R., Construes, seus custos de reproduo na capital de So
Paulo de 1939 a 1979, Terrenos, subsdios tcnica da avaliao, Ed. PINI, So
Paulo, 3 ed. 1980.
CUNHA, S. B da e GUERRA, A. J. T. (organizadores), Avaliao e Percia
Ambiental, Ed. Bertrand Brasil, Rio de Janeiro, 1999
DAUDT, C. D. L., Curso de Avaliaes e Percias Judiciais (Vistoria e Avaliao
de Imveis Rurais), Porto Alegre.
DAUDT, C. D. L., Metodologia dos Diferenciais Agronmicos na Vistoria e
Avaliao do Imvel Rural, Porto Alegre, CREA/RS, 1996.
DEMTRIO, V. A., Novas Diretrizes para Avaliao de Imveis Rurais, Congresso
de Avaliaes e Percias - IBAPE, guas de So Pedro, 1991.
DEMTRIO, V. A. (Coordenador), Anais do Simpsio sobre Engenharia de
Avaliaes e Percias, Piracicaba, FEALQ, 1995.
DINIZ, J. N. N., Caderno de Preos de Benfeitorias Rurais no Reprodutivas,
CESP / SP, 1997.
DINIZ, J. N. N., Manual para Classificao da Capacidade de Uso das Terras
para fins de Avaliao de Imveis Rurais - 1 aproximao, CESP / SP, 1997
FERNANDES, J. F., Avaliaes para Garantias (Avaliao de Imveis Rurais), So
Paulo, Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia, ed. PINI, 1983.
FEALQ / CEPEA e USP / ESALQ / DESR, Preos Agrcolas, Depto. de Economia e
Sociologia Rural da ESALQ da USP, e Centro de Pesquisa em Economia
Agrcola da FEALQ, vrios volumes.
FIKER, J., Manual de Redao de Laudos, So Paulo, ed. PINI, 1989.
FILLINGER, V. C., Engenharia de Avaliaes (Avaliao de Mquinas,
Equipamentos, Instalaes Industriais e Indstrias), So Paulo, Instituto Brasileiro
de Avaliaes e Percias de Engenharia, ed. PINI, 1985.
FRANA, G. V., Estudo agro tcnico e avaliao das terras da Fazenda So
Sebastio Municpio de Santa Cruz das Palmeiras Estado de So Paulo -
8 80 0
OUTUBRO 2008
Levantamento de Solos, Capacidade de Uso e Valor Relativo das Terras,
Piracicaba, ESALQ, 1983.
HIRSCHFELD, H., Engenharia Econmica, So Paulo, Atlas, 1982, 2 edio.
IBAPE, Anais do X Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliaes e Percias,
Porto Alegre, Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia do Rio
Grande do Sul, vrios trabalhos, 1999.
IBAPE / SP, Anais do IX Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliaes e
Percias, So Paulo, Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia
de So Paulo, vrios trabalhos, 1997.
ICAPE, Anais do VIII Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliaes e
Percias, Florianpolis, Instituto Catarinense de Engenharia de Avaliaes e
Percias, vrios trabalhos, 1995.
IEA, Informaes Econmicas, Governo do Estado de So Paulo, Secretaria de
Agricultura e Abastecimento, Coordenadoria Scio-Econmica, Instituto de
Economia Agrcola, vrios volumes.
KOZMA, M. C. F. da S., Engenharia de Avaliaes (Avaliao de Propriedades
Rurais), So Paulo, Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia,
ed. PINI, 1984.
LEPSCH, I. F., (Coord.) Manual para Levantamento Utilitrio do Meio Fsico e
Classificao de Terras no Sistema de Capacidade de Uso, Campinas,
Sociedade Brasileira da Cincia do Solo, 1983.
LEPSCH, I. F., Solos - Formao e Conservao, 4 edio, So Paulo, Coleo
Prisma - Brasil, Ed. Melhoramentos, 1982.
MAGOSSI, A. J., Avaliaes para Garantias (Avaliao de Imveis Rurais), So
Paulo, Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia, ed. PINI, 1983.
MAGOSSI, A. J., Mtodo para Avaliao de Florestas Artificiais, Caderno
Brasileiro de Avaliaes e Percias, 1991.
MARTINS, F. G. E MARTINS, F. G. N., Avaliao de Propriedades Rurais, Instituto
Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia, separata.
MEDEIROS JNIOR, J. da R. e FIKER, J., A Percia Judicial: Como Redigir Laudos e
Argumentar Dialeticamente, So Paulo, ed. PINI, 1996.
MENDES SOBRINHO , O T. & YAMANAKA, I. Contribuio ao uso de aparelho de
bolso para classificao do solo seguindo a capacidade de uso. In: Congresso
Pan-Americano de Conservao do Solo, 1, So Paulo, 1966. Anais ... So
Paulo, Secretaria da Agricultura, Ministrio da Agricultura, p. 345-350.
MOREIRA, A. L., Princpios de Engenharia de Avaliaes, So Paulo, PINI - Escola
Nacional de Habitao e Poupana, 1984.
NEVES, L. C. das e DEMTRIO, V. A., Engenharia de Avaliaes e Matemtica
Financeira, So Paulo, Curso realizado na AEASP, 1992.
NUNES, PEDRO DOS REIS, Dicionrio de Tecnologia Jurdica. 9 ed. Rio de
Janeiro: Freitas Bastos, 1976.2 v.
OHNO, M., Avaliao de Benfeitorias no Reprodutivas, So Paulo, 2 ed. CESP,
1971.
PELEGRINO, J. C., Avaliaes para Garantias (Avaliao de Propriedades
Rurais), So Paulo, Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia,
ed. PINI, 1983.
PERALTA, P. M. Gua para los reconocimientos de conservacin y clasificacin
de la capacidad de la tierra. Santiago, Min. Agricultura y Pesca. Direccin de
Agricultura y Pesca. Dep. Conservacin y Assistencia Tcnica, 1963. 63p.
8 81 1
OUTUBRO 2008
RIBAS, L. C. Proposta Metodolgica para Avaliao de Danos Ambientais - o
caso florestal. 1996, 242 pgs. Tese (Doutorado). Escola Politcnica.
Universidade de So Paulo.
SAVIETTO, C., Caderno de Preos para Avaliao de Culturas Perenes, CESP /
SP, 1997.
TRIOLA, M. F., Introduo Estatstica, 7 edio, Rio de Janeiro, LTC - Livros
Tcnicos e Cientficos Editora S.A., 1999.
VEGNI-NERI, G. B. dei, Avaliao de Imveis Urbanos e Rurais, 4 edio, So
Paulo, Ed. Nacional, 1979.

Apostila - Versao - 10 - 2008 - Avaliac Imov Rurais

Enviado por

Dados do documento

Título original

Direitos autorais

Formatos disponíveis

Compartilhar este documento

Compartilhar ou incorporar documento

Opções de compartilhamento

Você considera este documento útil?

Este conteúdo é inapropriado?

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

Apostila - Versao - 10 - 2008 - Avaliac Imov Rurais

Enviado por

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

APOSTILA DO CURSO DE

Você também pode gostar