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DEZ 2002

NBR 14653-4

Avaliao de bens
Parte 4: Empreendimentos
ABNT - Associao
Brasileira de
Normas Tcnicas
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Rio de Janeiro
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Origem: Projeto 02:134.02-001/4:2002

ABNT/CB-02 - Comit Brasileiro de Construo Civil
CE-02:134.02 - Comisso de Estudo de Avaliao na Construo Civil
NBR 14653-4 - Assets appraisal - Part 4: Business
Descriptor: Appraisal
Vlida a partir de 30.01.2003
Palavra-chave: Avaliao

16 pginas

Sumrio
Prefcio
0 Introduo
1 Objetivo
2 Referncias normativas
3 Definies
4 Smbolos e abreviaturas
5 Classificao dos empreendimentos
6 Procedimentos de excelncia
7 Atividades bsicas
8 Metodologia aplicvel
9 Procedimentos para a utilizao do mtodo de capitalizao da renda
10 Especificao das avaliaes quanto fundamentao
11 Apresentao do laudo de avaliao
ANEXO
A Referncias bibliogrficas
Prefcio
A ABNT - Associao Brasileira de Normas Tcnicas - o Frum Nacional de Normalizao. As Normas Brasileiras, cujo
contedo de responsabilidade dos Comits Brasileiros (ABNT/CB) e dos Organismos de Normalizao Setorial
(ABNT/ONS), so elaboradas por Comisses de Estudo (CE), formadas por representantes dos setores envolvidos, delas
fazendo parte: produtores, consumidores e neutros (universidades, laboratrios e outros).
Os Projetos de Norma Brasileira, elaborados no mbito dos ABNT/CB e ABNT/ONS, circulam para Consulta Pblica entre
os associados da ABNT e demais interessados.
Esta Norma constituda das seguintes partes, sob o ttulo geral Avaliao de bens:
- Parte 1: Procedimentos gerais
- Parte 2: Imveis urbanos
- Parte 3: Imveis rurais, culturas agrcolas e semoventes
- Parte 4: Empreendimentos

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- Parte 5: Mquinas, equipamentos, instalaes e bens industriais em geral

- Parte 6: Recursos naturais e ambientais
- Parte 7: Patrimnios histricos
Esta Norma contm o anexo A, de carter informativo.
0 Introduo
Esta a primeira Norma da ABNT que trata da avaliao de empreendimentos. Anteriormente, o assunto foi tratado de
forma limitada em algumas das normas de avaliao especficas.
Esta parte da NBR 14653 visa detalhar e complementar os procedimentos gerais estipulados na NBR 14653-1, nos
aspectos que dizem respeito avaliao de empreendimentos.
1 Objetivo
Esta parte da NBR 14653 fixa as diretrizes para a avaliao de empreendimentos quanto a:
a) classificao da sua natureza;
b) instituio de terminologia, definies, smbolos e abreviaturas;
c) descrio das atividades bsicas;
d) definio da metodologia bsica;
e) especificao das avaliaes;
f) requisitos bsicos de laudos e pareceres tcnicos de avaliao.
2 Referncias normativas
As Normas relacionadas a seguir contm disposies que, ao serem citadas neste texto, constituem prescries para esta
parte da NBR 14653. As edies indicadas estavam em vigor no momento desta publicao. Como toda norma est sujeita
a reviso, recomenda-se queles que realizam acordos com base nesta que verifiquem a convenincia de se usarem as
edies mais recentes das normas citadas a seguir. A ABNT possui a informao das normas em vigor em um dado
momento.
NBR 14653-1:2001 - Avaliao de bens - Parte 1: Procedimentos gerais
Decreto Federal 81.621, de 03/05/78, que aprova o Quadro Geral de Unidades de Medida.
Lei n 6.404, de 15/12/1976, que dispe sobre as Sociedades por Ao
Lei n 9.074, de 07/07/1975, que estabelece normas para a outorga e prorrogao das concesses e permisses de
servios pblicos
Lei n 10.303, de 31/10/2001, que altera e acrescenta dispositivos na Lei n 6.404
Lei n 10.406, de 10/01/2002, que institui o Cdigo Civil
Decreto n 2.594, de 15/05/1998, que regulamenta a Lei n 9.491, de 09/09/1997, que dispe sobre o Programa
Nacional de Desestatizao
Decreto n 3.000, de 26/03/1999, que institui o Regulamento do Imposto de Renda
3 Definies
Para os efeitos desta parte da NBR 14653, aplicam-se as definies da NBR 14653-1 e as seguintes:
3.1 alavancagem: Utilizao de financiamentos com o objetivo de elevar a taxa interna de retorno do fluxo de caixa de um
empreendimento.
3.2 anlise de sensibilidade: Anlise do efeito de variaes dos parmetros do modelo adotado, no resultado da
avaliao.
3.3 benefcio fiscal: Reduo ou diferimento de impostos e taxas concedidos pelo poder pblico, com o objetivo de
incentivar determinada atividade econmica.
3.4 beta: Nmero que indica o risco sistemtico de um investimento, ou seja, a volatilidade de uma ao ou de um fundo
mtuo, comparada a um ndice do mercado como um todo.
3.5 beta do empreendimento: Beta estimado para um empreendimento por comparao com betas de empresas de
capital aberto do setor em anlise.

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3.6 capital de giro: Quantia para fazer face s despesas correntes, necessria para colocar ou manter em marcha o
empreendimento.
3.7 capital de terceiros: Recursos obtidos por meio de emprstimo, aplicados no empreendimento e que correspondem a
rubricas ou contas do exigvel, tambm denominado capital de emprstimo.
3.8 capital prprio: Recursos dos scios ou quotistas aplicados no empreendimento, comprometidos com o seu
desempenho e compondo seu patrimnio, tambm denominado capital de risco.
3.9 capitalizao: Agregao de juros ao capital aplicado.
3.10 carga tributria: Impostos e taxas incidentes sobre o empreendimento.
3.11 cenrio: Conjunto de premissas a respeito do comportamento de um mercado ou empreendimento.
3.12 concesso: Ato do poder pblico destinado a permitir a explorao comercial de servio, de minrio ou de indstria,
que seja legalmente de sua atribuio.
3.13 condomnio: Forma de propriedade na qual o bem pertence a mais de um proprietrio.
3.14 condomnio pr-indiviso: Caso particular de condomnio no qual no h parte privativa atribuda a nenhum dos
proprietrios.
3.15 curto prazo: Perodo de tempo reduzido, normalmente de at um ano, ou ento definido explicitamente pelo
engenheiro de avaliaes, em funo da especificidade de cada empreendimento, sem que sejam previstas alteraes
estruturais ou tecnolgicas.
3.16 custo de manuteno: Gastos necessrios para preservar as condies normais de utilizao de um bem.
3.17 custo de oportunidade do capital: Maior taxa de juros aufervel no mercado em outras oportunidades de
investimento concorrentes, em termos de montante investido e prazo, a um dado nvel de risco.
3.18 custo direto: Gastos na produo de bens ou servios, relativos a mo de obra, matria prima, utilidades e
manuteno.
3.19 custo fixo: Custo que no depende da quantidade de bens ou servios produzidos pelo empreendimento no curto
prazo.
3.20 custo indireto: Despesas relativas a vendas, administrao, financeiras e gerais na produo de bens ou servios.
3.21 custo marginal: Custo apropriado produo adicional de um mesmo bem ou servio.
3.22 custo ponderado de capital: Taxa de desconto obtida por mdia ponderada dos custos de capital prprio e de
terceiros.
3.23 custo varivel: Custo que depende diretamente da quantidade de bens ou servios produzidos pelo
empreendimento.
3.24 debnture: Ttulo emitido por uma sociedade annima para captar recursos que oferecem remunerao prefixada,
ps-fixada ou na forma de participao nos lucros da companhia emissora ou de empreendimentos. Pode ser conversvel
em quotas de empreendimentos ou aes de empresas.
3.25 dedues da receita bruta: Quantia relativa a devolues, inadimplementos, impostos e contribuies incidentes
sobre a receita (por exemplo: ICMS, PIS, COFINS, ISS, IPI).
3.26 desmonte: Estgio ou hiptese do empreendimento correspondente sua desimobilizao total ou parcial, pela
venda do remanescente, tais como estoques, equipamentos, instalaes, terrenos e benfeitorias, considerado o passivo
ambiental eventualmente decorrente.
3.27 despesas gerais: Gastos que, por dificuldade de apropriao, no possam ser considerados nas demais contas
relativas a custos e despesas.
3.28 empreendimento de base imobiliria: Empreendimento em imvel destinado explorao de comrcio ou servios.
3.29 empreendimento de base industrial: Empreendimento destinado transformao industrial.
3.30 empreendimento de base mineral: Empreendimento destinado extrao ou beneficiamento mineral.
3.31 empreendimento de base rural: Empreendimento destinado explorao das atividades agrcolas e pecurias;
extrao e explorao vegetal e animal; transformao de produtos agrcolas ou pecurios, sem que sejam alteradas a
composio e as caractersticas do produto in natura.
3.32 empreendimento imobilirio: Empreendimento em imvel destinado ao parcelamento do solo ou construo de
benfeitorias, com o objetivo de venda das unidades geradas.

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3.33 estudo de viabilidade tcnico-econmica: Avaliao destinada a diagnosticar a viabilidade tcnico-econmica de

um empreendimento, com a utilizao de indicadores de viabilidade.
3.34 fluxo de caixa: Srie de receitas, custos e despesas de um empreendimento ao longo de um determinado perodo.
3.35 fluxo de caixa projetado: Projeo de receitas, custos e despesas de um empreendimento ao longo de seu
horizonte.
3.36 fluxo operacional: Organizao conceitual dos processos inerentes operao do empreendimento.
3.37 good-will: Diferena entre o valor econmico de um empreendimento e o seu valor patrimonial.
3.38 horizonte: Perodo de projeo do fluxo de caixa do empreendimento.
3.39 incerteza: Possveis oscilaes aleatrias nos resultados esperados, quantificveis ou no por probabilidade.
3.40 investimento: Gastos referentes aquisio de direitos, implantao, ampliao, melhorias, reposio ou
substituio de bens e necessidade de capital de giro no empreendimento.
3.41 longo prazo: Perodo de tempo normalmente acima de cinco anos, ou ento definido explicitamente pelo engenheiro
de avaliaes, em funo da especificidade de cada empreendimento.
3.42 lucro tributvel: Base de clculo dos tributos (por exemplo, imposto de renda, contribuio social sobre o lucro) que
incidem sobre o resultado antes da tributao, considerada a deduo da parcela relativa depreciao prevista na
legislao fiscal.
3.43 mdio prazo: Perodo de tempo normalmente entre um e cinco anos, ou ento definido explicitamente pelo
engenheiro de avaliaes, em funo da especificidade de cada empreendimento.
3.44 modelo determinstico: Modelo em que se pressupe serem os parmetros utilizados invariveis.
3.45 modelo probabilstico: Modelo em que so associadas distribuies de probabilidade s variveis-chave do modelo.
3.46 perodo de capitalizao: Prazo de referncia da taxa de juros efetiva, que ser utilizada para a capitalizao.
3.47 perodo de recuperao (pay-back): Perodo no qual os resultados lquidos acumulados da operao do
empreendimento equivalem ao investimento.
3.48 perodo de recuperao descontado: Perodo no qual os resultados lquidos da operao do empreendimento,
descontados a uma determinada taxa, equivalem financeiramente ao investimento.
3.49 preo de liquidao forada: Quantia aufervel pelo bem, na hiptese de uma venda compulsria ou em prazo
menor que o mdio de absoro pelo mercado
3.50 prmio de risco: Adicional de taxa de juros em relao taxa livre de risco, necessria para remunerar o risco do
empreendimento.
3.51 prmio de risco de um pas: Adicional de taxa de juros devido ao risco conjuntural de um pas, correspondente
diferena entre a remunerao do ttulo do Tesouro Norte-Americano de longo prazo e a de seu similar no pas (por
exemplo, Risco Brasil).
3.52 project finance: Modalidade de financiamento de projetos baseada no seu fluxo de caixa, em que os emprestadores
aceitam como garantia as receitas futuras do projeto e a hipoteca da base fsica do empreendimento (por exemplo, terreno,
benfeitorias ou instalaes a serem construdas).
3.53 receita bruta: Receita proveniente de vendas e servios.
3.54 receita lquida: Receita bruta deduzida das parcelas relativas a devolues, inadimplementos, impostos e
contribuies incidentes.
3.55 receita no-operacional: Receita dissociada da operao do empreendimento.
3.56 receita operacional: Receita associada diretamente operao do empreendimento.
3.57 regime de caixa: Regime em que se consideram, para apurar o resultado, a receita recebida, os custos e as
despesas no perodo efetivo em que ocorreram.
3.58 regime de competncia: Regime em que se consideram, para apurar o resultado, as receitas, os custos e as
despesas no perodo de competncia respectivo, mesmo que no tenham sido efetivamente recebidos ou pagos nesse
perodo.
3.59 renda lquida: Resultado em cada perodo do fluxo de caixa, conforme estrutura bsica definida em 7.5.1.5.1.
3.60 resultado antes de tributao: Resultado operacional acrescido do resultado no operacional, sem considerar a
incidncia de tributos sobre o lucro tributvel.
3.61 resultado aps a tributao: Resultado antes da tributao, deduzidos os tributos sobre o lucro tributvel.

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3.62 resultado bruto: Receita bruta deduzida do custo direto.

3.63 resultado de operaes financeiras: Diferena entre as receitas e despesas provenientes de operaes financeiras.
3.64 resultado no operacional: Resultado de atividade no relacionada diretamente operao do empreendimento.
3.65 resultado operacional: Resultado bruto deduzido do custo indireto.
3.66 risco: Parte da incerteza que pode ser quantificada por probabilidade.
3.67 risco conjuntural: Risco decorrente de mudanas nas condies macroeconmicas, polticas, culturais e sociais.
3.68 risco de implantao: Risco resultante de alteraes de prazo e preo previstos durante a implantao do
empreendimento.
3.69 risco de mercado financeiro: Risco resultante de mudanas no comportamento das taxas de juros e cmbio, nos
preos de aes e de commodities e no descolamento entre taxas/preos, prazos e moedas/ndices.
3.70 risco de mercado setorial: Risco resultante de variaes de oferta e demanda, bem como respectivos nveis de
preo de insumos e produtos do setor.
3.71 risco de operao: Risco associado atividade operacional, que envolve fatores como sistemas inadequados
(informao ou suporte), falhas gerenciais, de equipamentos, de controle, de comportamento humano, bem como sinistros
e comprometimento ambiental.
3.72 risco financeiro: Risco ao empreendimento decorrente da falta de recursos, em funo de descompassos de caixa
ou de obteno de crdito.
3.73 risco legal: Risco decorrente de mudanas de legislao que afete o empreendimento, inclusive no que se refere
tributao.
3.74 taxa de crescimento: Tendncia, medida em percentagem, da evoluo de uma varivel de produo, de um ativo
ou empreendimento, observada num determinado perodo.
3.75 taxa de desconto: Taxa utilizada para calcular o valor presente de um fluxo de caixa.
3.76 taxa de juros: Relao percentual entre a remunerao financeira de um capital e o respectivo principal, num
determinado prazo.
3.77 taxa de risco: Componente da taxa mnima de atratividade destinado a remunerar o risco do empreendimento.
3.78 taxa efetiva: Taxa real, que considera juros compostos referidos ao perodo de capitalizao.
3.79 taxas equivalentes: Taxas de juros capitalizadas em perodos diferentes, cuja aplicao gera resultados financeiros
idnticos.
3.80 taxa interna de retorno: Taxa de juros que anula o fluxo de caixa descontado de um investimento.
3.81 taxa interna de retorno modificada: Taxa interna de retorno que leva em conta os resultados da gesto financeira.
3.82 taxa interna de retorno real: Taxa interna de retorno, descontada a taxa de inflao, caso o fluxo de caixa tenha sido
montado a preos correntes.
3.83 taxa livre de risco: Taxa referente a uma aplicao com risco mnimo, usualmente associada remunerao de
ttulos do tesouro norte-americano.
3.84 taxa mnima de atratividade: Taxa de desconto do fluxo de caixa, compatvel com a natureza e caractersticas do
empreendimento, bem como com a expectativa mnima de emulao do empreendedor, em face da sua carteira de ativos.
3.85 taxa nominal: Taxa virtual, associada a juros simples, sem ser, geralmente, referida a um prazo diferente do perodo
de capitalizao. Quando embutido o efeito da inflao, denomina-se taxa nominal cheia.
3.86 taxa real: Taxa de juros, descontada a inflao.
3.87 utilidades: Servios relativos a fornecimento de energia, gua, combustveis e congneres.
3.88 valor da perpetuidade: Valor remanescente de um empreendimento ao final do horizonte projetivo, considerados
resultados perenes.
3.89 valor de desmonte: Valor presente da renda lquida aufervel pela venda dos bens que compem o empreendimento,
na condio de sua desativao.
3.90 valor econmico: Valor presente da renda lquida aufervel pelo empreendimento, durante sua vida econmica, a
uma taxa de desconto correspondente ao custo de oportunidade de igual risco.
3.91 valor patrimonial: Somatrio dos valores de mercado dos bens que compem o ativo permanente do
empreendimento. Na impossibilidade de se identificar o valor de mercado de algum bem componente do empreendimento,
considera-se a sua melhor aproximao: custo de reedio, valor econmico ou valor de desmonte.

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3.92 valor presente: Valor atual de um pagamento ou fluxo futuros, descontados a uma determinada taxa de juros.
3.93 valor presente lquido: Valor presente, deduzido o investimento.

3.94 valor residual: Valor de alienao do empreendimento ao fim do horizonte projetivo.

3.95 variveis-chave: Variveis que apresentam maior elasticidade na anlise de sensibilidade.
3.96 volatilidade: Oscilao de preo de um ttulo mobilirio, commodity ou ativos lquidos em um perodo de tempo
definido.
4 Smbolos e abreviaturas
As notaes adotadas pelo engenheiro de avaliaes devem ser devidamente explicitadas no laudo ou parecer tcnico,
indicando-se tambm suas respectivas unidades de medida, em acordo com o Decreto Federal 81.621 de 03/05/78.
5 Classificao dos empreendimentos
5.1 Generalidades
Os empreendimentos podem ser classificados de acordo com 5.1.1 e 5.1.2.
5.1.1 Conforme o estgio
Os empreendimentos podem ser classificados conforme o estgio em:
- concepo ou anteprojeto;
- projeto;
- implantao ou execuo;
- pr-operao (start-up ou posto em marcha);
- operao (em marcha);
- paralisado ou embargado;
- desativado;
- desmonte.
5.1.2 Conforme a base
Os empreendimentos podem ser classificados conforme a base em:
a) Imobilirios, ou com parcelamento do solo, ou com benfeitorias, ou com ambos, que, quanto ao uso, podem ser:
- residenciais;
- comerciais;
- de servios;
- industriais;
- rurais;
- mistos;
b) de base imobiliria, com fins de explorao comercial e/ou de servios, como:
- hotel, motel, resort, apart-hotel;
- shopping center, outlet e centros de compras assemelhados;
- parque temtico;
- clube;
- posto de combustveis;
- teatro, cinema, casa de diverso;
- depsito (por exemplo: armazm, silo fixo, reservatrio);
- hospital, clnica, casa de repouso;
- cemitrio;
- supermercado;
- estdio, arena;
- estabelecimento de ensino;

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c) de base industrial:
- de transformao;
- de construo civil;
d) de base rural:
- agroindstria;
- explorao animal;
- explorao vegetal (extrao ou cultivo);
- explorao mista;
e) de base comercial e servios, como:
- transmisso de dados;
- teleinformtica.
f) de base mineral:
- extrao;
- beneficiamento;
g) com base em concesses de servios pblicos; como:
- gua potvel (produo e distribuio);
- esgoto;
- coleta e tratamento de resduos slidos;
- energia eltrica (gerao, transmisso e distribuio);
- telecomunicao;
- radiodifuso e televiso;
- gs (distribuio);
- rodovia;
- ferrovia;
- hidrovia;
- terminais de transporte:
1) rodovirio;
2) hidrovirio e martimo;
3) aerovirio;
4) ferrovirio;
5) intermodal;
- transporte coletivo.
6 Procedimentos de excelncia
Devem ser seguidos os procedimentos estabelecidos na NBR 14653-1.
7 Atividades bsicas
7.1 Requisio e conhecimento da documentao
Para atender ao estabelecido na NBR 14653-1, recomenda-se solicitar, entre outros e quando cabvel, os documentos
constantes na tabela 1.

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Tabela 1 - Documentao bsica

Para identificao de

Item

Documentao
bsica

Valor

Indicadores de
viabilidade

Custos

Documentao da situao dominial

Sim

Sim

No

Alvars e licenas

Sim

Sim

No

Projetos e especificaes de engenharia e

arquitetura

Sim

Sim

Sim

Oramentos de despesas pr-operacionais

Sim, para valor

econmico

Sim

Sim

Oramentos de investimento

Sim, para valor

econmico

Sim

Sim

Cronogramas fsico-financeiros

Sim, para valor

econmico

Sim

Sim

Planos de desenvolvimento (expanses e

ampliaes previstas)

Sim

Sim

Sim, se objetivar
custo de
desenvolvimento

Pesquisas e estudos de mercado

Sim

Sim

No

Fluxo operacional do empreendimento

Sim

Sim

No

10

Balanos e balancetes analticos

Sim, para valor

econmico

Sim, para anlise

de continuidade
de operao

No

11

Relatrios gerenciais de desempenho, incluindo as

receitas e despesas

Sim

Sim, para anlise

de continuidade
de operao

No

Projees de desempenho

Sim, para valor

econmico

Sim

No

Anlises anteriores de viabilidade tcnica e

econmico-financeira

Sim, para valor

econmico

Sim

No

12
13
7.2 Vistoria

A vistoria dos bens tangveis constituintes do empreendimento e/ou do entorno que o influencia imprescindvel no intuito
de caracteriz-lo, registrando seus atributos fsicos e de utilizao relevantes para a avaliao.
7.3 Coleta de dados
Para atender ao estabelecido na NBR 14653-1, recomenda-se obter, entre outros e quando cabvel, os elementos
constantes na tabela 2.

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Tabela 2 - Coleta de dados

Para identificao de
Dados

Valor

Indicadores de
viabilidade

Custos

Legislao aplicvel, inclusive impostos e taxas sobre

o faturamento e tributao sobre o lucro, depreciao
e outras dedues para a determinao da receita
lquida tributvel

Sim

Sim

Sim, para impostos

incidentes sobre os
custos

Dispositivos tributrios especiais aplicveis e

enquadramento tributrio do empreendimento

Sim

Sim

Sim

Oramentos de despesas pr-operacionais

Sim, para valor

econmico

Sim

Sim

Oramentos de investimento

Sim, para valor

econmico

Sim

Sim

Informaes de desempenho setoriais ou de

empreendimentos semelhantes, inclusive participao
no mercado

Sim

Sim, para anlise

de continuidade de
operao

No

Pesquisas e estudos de mercado

Sim

Sim

No

Previses de cenrios econmicos globais e setoriais

Sim, para valor

econmico

Sim

No

Taxas de juros de mercado

Sim, para valor

econmico

Sim

Sim, para os
custos financeiros

Betas de empresas de capital aberto do setor em

anlise

Sim, para valor

econmico, em
setores especficos

Sim, em setores
especficos

No

Variveis especficas, conforme a tipologia do

empreendimento (entre outras: velocidade de vendas,
taxa de ocupao, nvel de ociosidade, receitas de
vendas, receitas de locao)

Sim

Sim

No

7.4 Escolha da metodologia

Deve ser feita de acordo com o disposto em 7.5 e seo 8 da NBR 14653-1:2001.
No que se refere identificao do valor do empreendimento, o mtodo adotado dever considerar a finalidade da
avaliao, conforme o apresentado na tabela 3.
7.5 Tratamento dos dados
7.5.1 Para identificao de valor e indicadores de viabilidade
7.5.1.1 Anlise operacional do empreendimento
A operao do empreendimento deve ser descrita e caracterizada em relao sua adequabilidade tcnica, capacidade
instalada, condies de manuteno e renovao, viabilidade de crescimento e indicadores de produo, produtividade e
eficincia.
7.5.1.2 Anlise das sries histricas do empreendimento
As sries histricas do empreendimento devem conter dados relativos evoluo da configurao fsica do
empreendimento e do seu desempenho operacional, econmico e financeiro ao longo do tempo, especialmente no que
tange s variveis-chave.
A anlise deve contemplar, quando possvel, o comportamento continuado das variveis-chave nos perodos pretritos
observados, com a identificao de tendncias, sazonalidades, volatilidades e componentes cclicos ou atpicos, com
nfase no comportamento dos custos fixos e variveis.

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7.5.1.3 Anlise setorial e diagnstico de mercado

O desempenho setorial deve ser analisado, diagnosticado e cotejado com o do empreendimento, quando existir,
preferentemente em relao s variveis-chave, e levar em considerao pesquisas, diagnsticos e informaes setoriais
disponveis.
Deve levar em conta fatores de mercado qualitativos ou quantitativos que possam ter impacto sobre o desempenho do
empreendimento.
Deve ser feito de acordo com o estabelecido em 7.7.2 da NBR 14653-1:2001.
7.5.1.4 Taxa de desconto
A taxa de desconto a ser adotada no fluxo de caixa corresponde ao custo de oportunidade para o empreendedor,
considerando-se o nvel de risco do empreendimento.
Nos modelos determinsticos, a taxa de desconto uma composio da taxa livre de risco e um prmio de risco.
Nos modelos probabilsticos, o risco do empreendimento calculado por meio da anlise de risco, considerando-se a taxa
de desconto igual taxa livre de risco.
Na identificao do valor econmico, recomenda-se adotar modelos probabilsticos que dispensam a adoo de prmio de
risco.
7.5.1.5 Modelagem
7.5.1.5.1 Escolha do modelo
A escolha do modelo depende do tipo do empreendimento, da finalidade da avaliao e do grau de fundamentao que se
pretende atingir.
No modelo de fluxo de caixa, devem ser simuladas as condies de operao real do empreendimento. Recomenda-se a
adoo da seguinte estrutura bsica de contas para o fluxo de caixa:
Estrutura bsica do fluxo de caixa

NOTAS

1
1.1
1.2
2
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
3
4
4.1
4.2
4.3
4.4
5
6
6.1
6.2
7
8
8.1
8.2
9
10
10.1
10.2
11
12
12.1
12.2
12.3
12.4
13

Receita lquida (1.1 + 1.2)

Receita bruta
Dedues da receita bruta
Custo direto (2.1 +....+2.4)
Custo de mo-de-obra
Custo de matria-prima
Custo de utilidades
Custo de manuteno
Custo direto de vendas
Resultado Bruto (1 + 2)
Custo indireto (4.1 + ...+4.4)
Despesas administrativas
Despesas com marketing
Despesas gerais
Resultado de operaes financeiras
Resultado operacional (3 + 4)
Resultado no operacional (6.1 + 6.2)
Receitas no operacionais
Despesas no operacionais
Resultado antes de tributao (5+6)
Dedues da base tributria (8.1+8.2)
Depreciao contbil do ativo imobilizado
Outras dedues da base tributria
Lucro tributvel (7+8)
Impostos e contribuies (10.1 +10.2)
Imposto de renda
Contribuio social sobre o lucro tributvel
Resultado aps a tributao (7 + 10)
Investimento (12.1 + ... + 12.4)
Implantao
Ampliao e melhorias
Reposio/substituio/exausto
Necessidade de capital de giro
Renda lquida (11 + 12)

1 Nos casos em que no for considerada no fluxo de caixa alguma das rubricas, como, por exemplo, resultados no operacionais ou
impostos, isso deve ser explicitado no laudo.
2 O valor residual ou da perpetuidade, se houver, integra o fluxo de caixa no final do horizonte.

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7.5.1.2 Estimativa do horizonte

O horizonte deve ser definido levando em considerao a natureza do empreendimento, as caractersticas setoriais e o
estgio tecnolgico.
7.5.1.3 Cenrios
Os cenrios aplicveis devem refletir condies factveis de operao do empreendimento e de comportamento do
mercado. Para a sua construo, podem ser assumidas hipteses variveis de pessimistas a otimistas.
7.5.1.5.4 Anlise de sensibilidade
Tem o propsito de identificar as variveis de maior elasticidade (variveis-chave), sobre as quais recomenda-se maior
ateno na fundamentao.
7.5.1.5.5 Anlise de risco
Tem como propsito quantificar o risco do empreendimento em funo das variveis-chave e seus efeitos sobre o
resultado esperado.
Nos modelos probabilsticos, uma vez identificadas as variveis-chave do modelo, por meio da anlise de sensibilidade, e
identificadas as respectivas distribuies de probabilidade associadas, so aceitveis, entre outros, os seguintes processos
genricos para quantificao de risco do empreendimento:
- seleo ao acaso de uma combinao de valores para as diversas variveis-chave atravs de tcnicas de
simulao (como a tcnica de Monte Carlo), com o objetivo de gerar a distribuio dos resultados possveis;
- identificao da distribuio normal dos resultados possveis, como no mtodo das variaes paramtricas.
Nos dois casos, identifica-se o grau de variabilidade da distribuio dos resultados possveis do modelo, mensurvel por
seu coeficiente de variao.
Nos modelos determinsticos, aceitvel a considerao do risco por meio de um prmio de risco.
7.5.2 Para a identificao de custos
7.5.2.1 Mtodo da quantificao do custo
Utilizado para identificar o custo de reedio de benfeitorias, equipamentos e instalaes. Pode ser apropriado por custos
unitrios, de reedio ou de substituio, ou por oramento detalhado.
7.5.2.1.1 Depreciao fsica
O clculo da depreciao fsica pode ser realizado de forma analtica por meio de oramento necessrio recomposio
do bem na condio de novo ou por meio da aplicao de coeficiente de depreciao que leve em conta o seu estado de
operao ou conservao.
Esse coeficiente deve ser aplicado sobre o valor deprecivel.
7.5.2.2 Mtodo comparativo direto de custo
A utilizao do mtodo comparativo direto para a avaliao de custos deve considerar uma amostra composta por bens
semelhantes.
7.6 Identificao do resultado
7.6.1 Valor de mercado
No caso de identificao do valor de mercado, esta deve ser feita de acordo com o estabelecido em 7.7.1 da
NBR 14653-1:2001.
7.6.2 Preo de liquidao forada
No caso de identificao do preo de liquidao forada, este ser o maior apurado entre o valor econmico e o de
desmonte, ambos na condio de liquidao forada.
7.6.3 Indicadores de viabilidade
O resultado final das anlises de viabilidade econmica pode ser expresso sob a forma de taxas internas de retorno, valor
presente lquido, custo anual, perodos de recuperao (pay-back) e ndices de lucratividade (por exemplo: retorno sobre
ativos - ROA, retorno sobre investimentos ROI, valor econmico adicionado EVA, valor de mercado adicionado (market
value added) MVA e o Retorno sobre o patrimnio lquido ROE).

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7.6.4 Fundo de comrcio e good-will

A identificao dever considerar a previsibilidade de rendas lquidas a serem auferidas pelo empreendimento, durante sua
vida econmica, e corresponder diferena entre o valor econmico e o patrimonial. Em caso de apurao de valor
negativo, configura-se uma perda econmica.
7.7 Informaes complementares
Na apresentao dos resultados relativos identificao do valor, podem ser apresentadas, adicionalmente, referncias s
rentabilidades financeira e econmica do empreendimento, bem como sobre suas taxas de retorno e pay-back, entre
outros, comparados, quando possvel, com os indicadores setoriais correspondentes.
8 Metodologia aplicvel
Existem trs campos bsicos de aplicao da presente metodologia: identificar valor, custos e indicadores de viabilidade.
8.1 Mtodos para identificar o valor
8.1.1 A identificao de valor depende fundamentalmente do objetivo da avaliao, do tipo de valor que se pretende
identificar, das caractersticas do empreendimento e do mercado no qual se insere, podendo ser empregados, em cada
caso, os mtodos comparativo direto de dados de mercado, involutivo, evolutivo e da renda, conceituados na
NBR 14653-1, isolados ou conjuntamente, conforme a tabela 3.
Tabela 3 - Escolha da metodologia
Mtodo

Valor patrimonial

Estimativa do valor do
terreno, de alguns
Comparativo
equipamentos e
direto de dados
edificaes, de
de mercado
semoventes, mveis e
utenslios
Involutivo

Estimativa do valor do
terreno

Evolutivo

Estimativa do valor
patrimonial do
empreendimento

Valor econmico

Valor de desmonte

Valor de mercado

Estimativa de taxas de
juros, taxas de
crescimento, receitas e
despesas de referncia

Estimativa do valor do
terreno, de alguns
equipamentos e
edificaes, de
semoventes, mveis e
utenslios

Estimativa direta do
valor do
empreendimento,
em mercados
especficos

No aplicvel

Estimativa do valor do
terreno

No aplicvel

No aplicvel

Estimativa do valor das

partes do
empreendimento, com
fator de comercializao
adequado

Estimativa do valor
do empreendimento,
com fator de
comercializao
adequado

Renda
Estimativa do valor de
partes ou componentes do
empreendimento, tais
Estimativa do valor do
como: terrenos, jazidas,
empreendimento
culturas, direitos (por
exemplo, servido)

a) clculo do valor
presente da venda das
diversas partes ou
componentes do
empreendimento;

Estimativa do valor
do empreendimento
em mercados onde
b) estimativa do valor de as transaes sejam
partes ou componentes, efetuadas com base
tais como: terreno, jazida, neste tipo de anlise
direitos (por exemplo,
servido)

8.2 Mtodos para identificar custo

A identificao de custos dos empreendimentos pode ser realizada com o emprego do mtodo comparativo direto de custo
ou do mtodo da quantificao de custo, conceituados na NBR 14653-1.
8.3 Indicadores de viabilidade econmica de empreendimentos
Os indicadores de viabilidade dependem de caractersticas do empreendimento e do empreendedor e podem ser, entre
outros: o valor presente lquido, a taxa interna de retorno, o perodo de recuperao e os ndices de lucratividade.
8.3.1 Valor presente lquido
Este indicador de viabilidade expresso pelo valor presente do fluxo de caixa descontado, projetado no horizonte do
empreendimento, incluindo o valor do investimento a realizar.
O empreendimento ser considerado vivel quando o seu valor presente lquido for nulo ou positivo, para uma taxa de
desconto equivalente ao custo de oportunidade de igual risco.

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8.3.2 Taxa interna de retorno

Este indicador de viabilidade expresso pela taxa de desconto que anula o valor presente do fluxo de caixa projetado no
horizonte do empreendimento, incluindo o valor do investimento a realizar.
O empreendimento ser considerado vivel quando a sua taxa interna de retorno for igual ou superior taxa de desconto
equivalente ao custo de oportunidade de igual risco.
8.3.3 Tempo de retorno
Este indicador de viabilidade expresso pelo tempo necessrio para que a renda lquida acumulada do empreendimento
iguale o investimento nele comprometido.
O tempo de retorno pode ser simples ou descontado: o simples corresponde ao tempo necessrio para anular a diferena
entre as despesas de investimento e as receitas lquidas, sem considerar a remunerao do capital; o descontado
corresponde ao tempo necessrio para anular a mesma diferena, quando as parcelas so descontadas a uma taxa de
desconto.
A utilizao isolada do perodo de recuperao como indicador de viabilidade no conclusiva, mas til para comparar
alternativas de investimento a uma mesma taxa de desconto.
8.3.4 ndice de lucratividade
a relao entre o valor presente das receitas lquidas e o dos investimentos.
O empreendimento ser considerado vivel quando o seu ndice de lucratividade for igual ou superior unidade, para uma
taxa de desconto equivalente ao custo de oportunidade de igual risco.
9 Procedimentos para a utilizao do mtodo da capitaliza o da renda
9.1 Definir previamente o tipo de valor que se pretende identificar, seja ele uma aproximao do valor de mercado, ou fruto
de condies especficas do investidor ou estabelecidas pelo avaliador.
9.1.1 Se o objetivo for encontrar uma aproximao do valor de mercado, devem ser cotejadas as condies do
empreendimento avaliando com os indicadores e parmetros apresentados efetivamente pelo setor, levando em
considerao as necessidades de correo de eventuais desvios existentes no empreendimento ou informaes no
confiveis.
9.1.1.1 Sob essas circunstncias, deve-se adotar o pressuposto de que a gesto do empreendimento no futuro seguir
padres profissionais praticados no setor.
9.2 O valor econmico estimado a partir da projeo do fluxo de caixa, com a considerao de valores contigenciais e
outras obrigaes.
9.3 O mtodo da capitalizao da renda procura identificar o valor do empreendimento com base na expectativa de
resultados futuros, partindo-se da elaborao de cenrios possveis. Assim, o valor do empreendimento corresponder ao
valor presente do fluxo de caixa projetado, descontado a taxas que reflitam adequadamente remunerao do capital e
riscos do empreendimento, do setor e do pas, quando aplicvel.
9.3.1 Os valores so projetados, em geral, em moeda constante, no se computando a taxa de inflao.
9.4 Componentes principais do mtodo
A aplicao do mtodo requer a determinao dos seguintes componentes principais:
a) o fluxo de caixa projetado determinado a partir de modelos de simulao aplicveis s caractersticas do
empreendimento em questo. Esses modelos levam em conta as variveis-chave, bem como disponibilidade de
insumos, regularidade de demanda, capital imobilizado no giro, margens, estoques, dentre outros;
b) ao final do horizonte projetivo, deve-se considerar o valor residual ou o valor da perpetuidade do empreendimento;
c) a taxa de desconto utilizada para calcular o valor presente do fluxo de caixa projetado pode ser determinada pelo
custo ponderado de capital, pela taxa mnima de atratividade do empreendimento, dentre outros;
d) a taxa de crescimento (positiva, negativa ou nula) de variveis-chave do empreendimento pode ser estimada por sua
evoluo nos ltimos anos, quando for presumida a continuidade das condies passadas. Esta anlise pode ser feita
por meio da determinao de tendncias ou por anlise de sries temporais, com o emprego de informaes setoriais e
de conjuntura;
e) no caso de novos empreendimentos, deve ser considerada a capacidade de absoro do produto no mercado, bem
como o estgio logstico do comportamento da demanda, por meio da anlise, por exemplo, da vocao, cultura e
prticas comerciais, participao no mercado e preos praticados, dentre outras.

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9.5 Condies limitantes

9.5.1 A preciso matemtica dos procedimentos no representa qualquer garantia de que as anlises prospectivas
efetivamente ocorrero, j que o comportamento errtico das conjunturas geral e setorial pode afetar diretamente os
resultados do empreendimento, ainda que contemplados em diversos cenrios.
9.5.2 As informaes de desempenho do empreendimento e do set or, quando existentes, so de responsabilidade das
respectivas fontes.
10 Especificao das avaliaes quanto fundamentao
10.1 As avaliaes para identificao de valor e indicadores de viabilidade sero enquadradas segundo sua fundamentao, de acordo com a tabela 4.
Tabela 4 - Identificao de valor e indicadores de viabilidade
Item

Atividade

Para identificao de valor

Grau III

Grau II

Grau I

7.5.1.1

Anlise operacional do
empreendimento

Ampla, com os elementos Simplificada, com base

operacionais devidamente nos indicadores
explicitados
operacionais

Sinttica, com a
apresentao dos
indicadores bsicos
operacionais

7.5.1.2

Anlise das sries

histricas do
empreendimento1)

Com base em anlise do

processo estocstico para
as variveis-chave, em
um perodo mnimo de 36
meses

Com base em anlise

determinstica para um
prazo mnimo de 24
meses

Com base em anlise

qualitativa para um prazo
mnimo de 12 meses

7.5.1.3

Anlise setorial e
diagnstico de mercado

De estrutura, conjuntura,
tendncias e conduta

Da conjuntura

Sinttica da conjuntura

7.5.1.4

Taxas de desconto

Fundamentada

Justificada

Arbitrada

Probabilstico

Determinstico
associado aos cenrios

Determinstico

Simplificada

Rendas lquidas

7.5.1.5.1 Escolha do modelo

7.5.1.5.1

Estrutura bsica do fluxo de

Completa
caixa

7.5.1.5.2 Cenrios fundamentados

Mnimo de 5

Mnimo de 3

Mnimo de 1

7.5.1.5.3 Anlise de sensibilidade

Simulaes com
apresentao do
comportamento grfico

Simulao com
identificao de
elasticidade por varivel

Simulao nica com

variao em torno de 10%

7.5.1.5.4 Anlise de risco

Risco fundamentado

Risco justificado

Risco arbitrado

1)

S para empreendimento em operao.

10.2 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser considerados os seguintes
critrios:
10.2.1 Na tabela 4, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e 10 itens (de 7.5.1.1 a 7.5.1.5.4).
10.2.2 O atendimento a cada exigncia do grau I ter 1 ponto; do grau II, 2 pontos; e do grau III, 3 pontos.
10.2.3 O enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo
tabela 5.

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Tabela 5 - Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentao

(para identificao de valor)
Graus

III

II

Pontos

maior ou igual a 22

de 13 a 21

de 7 a 12

Restries

mximo de 3 itens
em graus inferiores,
admitindo-se no
mximo um item no
Grau I

mximo de 4 itens
em graus inferiores
ou no atendidos

mnimo de 7 itens
atendidos

(para indicadores de viabilidade)

Graus

III

II

Pontos

maior ou igual a 18

de 11 a 17

De 5 a 10

Restries

mximo de 4 itens
em graus inferiores,
admitindo-se no
mximo um item no
Grau I

mximo de 4 itens
em graus inferiores
ou no atendidos

mnimo de 5 itens
atendidos

10.2.4 Deve ser apresentada no laudo uma tabela com o enquadramento obtido em cada item, bem como a pontuao
global.
11 Apresentao do laudo de avaliao
11.1 Requisitos mnimos
11.1.1 Os laudos de avaliao de empreendimentos para a identificao de valor s sero admitidos na modalidade
completo e devem conter no mnimo os seguintes itens:
a) identificao do solicitante;
b) finalidade do laudo, quando informada pelo solicitante;
c) objetivo da avaliao;
d) pressupostos, ressalvas e fatores limitantes;
e) caracterizao fsica do empreendimento e perodo de vistoria;
f) indicadores bsicos operacionais do empreendimento;
g) anlise das sries histricas do empreendimento;
h) anlise setorial e diagnstico do mercado;
i) indicao do(s) mtodo(s) e procedimento(s) utilizado(s);
j) tratamento dos dados: taxas de desconto, escolha do modelo, estimativa do horizonte, fluxo de caixa, cenrios,
anlise de sensibilidade e de risco;
k) especificao da avaliao: indicar o grau de fundamentao atingido;
l) identificao e fundamentao do resultado adotado;
m) resultado da avaliao e data-base;
n) qualificao legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsvel(is) pela avaliao;
o) local e data do laudo.
11.1.2 Os laudos de avaliao de empreendimentos para a identificao de indicadores de viabilidade s sero admitidos
na modalidade completo e devero conter os itens listados em 11.1.1, com a exceo da alnea g).
11.1.2.1 No caso de empreendimentos em fase de projeto, no cabe a vistoria, porm obrigatrio o conhecimento da
regio e do entorno.
11.1.3 Os laudos de avaliao de empreendimentos para a identificao de custos seguiro as prescries das demais
partes desta Norma.
________________
/ANEXO A

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Anexo A (informativo)
Referncias bibliogrficas
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