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Noes de
Operaes Imobilirias
MDULO 09
BRASLIA 2005
Caro Aluno
O incio de qualquer curso uma oportunidade repleta de expectativas. Mas um
curso a distncia, alm disso, impe ao aluno um comportamento diferente, ensejando
mudanas no seu hbito de estudo e na sua rotina diria, porque estar envolvido com
uma metodologia de ensino moderna e diferenciada, proporcionando absoro de
conhecimentos e preparao para um mercado de trabalho competitivo e dinmico
O curso Tcnico em Transaes Imobilirias ora iniciado est dividido em nove
mdulos. Este mdulo 09 traz para voc a bsica disciplina Operaes Imobilirias que
dividida em trs grandes unidades de estudo, apresenta, dentre outros itens essenciais, a
origem da profisso e o seu exerccio, as normas legais, os rgos de fiscalizao, o cdigo
de tica e noes sobre avaliao de imveis, alm de exerccio de fixao, testes para
avaliar seus aprendizado e lista de vocabulrio tcnico que, com certeza, ser indispensvel
no seu desempenho profissional.Trata-se, como voc pode perceber, de uma completa,
embora sinttica, habilitao no mbito desse conhecimento to decisivo para o futuro
profissional do mercado imobilirio.
Se o ensino a distncia garante maior flexibilidade na rotina de estudos tambm
verdade que exige do aluno mais responsabilidade. Ns, do INEDI , proporcionamos
as condies didticas necessrias para que voc obtenha xito em seus estudos, mas o
sucesso completo e definitivo depende do seu esforo pessoal. Colocamos sua
disposio, alm dos mdulos impressos, um completo site (www.inedidf.com.br) com
salas de aula virtuais, frum com alunos, tutores e professores, biblioteca virtual e salas
para debates especficos e orientao de estudos.
Em sntese, caro aluno, o estudo dedicado do contedo deste mdulo lhe permitir
no s o domnio dos conceitos mais elementares de Operaes Imobilirias, como
tambm a melhor abordagem do cliente, alm do conhecimento dos instrumentos bsicos
para que o futuro profissional possa atingir os seus objetivos no mercado de imveis.
Enfim, ao concluir seus estudos neste mdulo voc ter vencido uma importante etapa
para atuar com destaque neste seguimento da economia nacional.
Boa sorte!
SUMRIO
INTRODUO....... .....................................................................................................07
UNIDADE I
1. O CORRETOR DE IMVEIS ..................................................................................11
1.1 Conceito de Corretagem ...............................................................................11
1.2 Caractersticas profissionais do Corretor ........................................................11
1.3 Histrico......................................................................................................08
1.4 Espcies de Corretores ..................................................................................09
1.5 Legitimidade .................................................................................................09
2. O EXERCCIO DA PROFISSO .............................................................................11
2.1 Formas de Exercer ........................................................................................11
2.2 A Remunerao .............................................................................................12
2.3 O Over-price ................................................................................................13
2.4 A Opo de Venda ........................................................................................13
2.5 Encargos do Corretor ...................................................................................15
2.6 Avaliao de Imveis .....................................................................................16
2.7 Benfeitorias ...................................................................................................17
2.8 Bens passveis de avaliao ............................................................................18
2.9 Mtodos de avaliao ....................................................................................18
UNIDADE II
3. COFECI e CRECI .....................................................................................................21
3.1 Os rgos Fiscalizadores ..............................................................................21
3.2 COFECI .......................................................................................................21
3.3 CRECI .........................................................................................................22
4. OS RGOS DE CLASSE .......................................................................................24
4.1 O Sindicato dos Corretores de Imveis .........................................................24
4.2 O Sindicato das Empresas Imobilirias ..........................................................24
5. CDIGO DE TICA PROFISSIONAL ...................................................................25
6. CDIGO DE PROCESSO DISCIPLINAR ..............................................................26
UNIDADE III
7. NOES BSICAS NECESSRIAS .......................................................................29
7.1 Noes Bsicas sobre Financiamento de Imveis ...........................................29
7.2 Noes Bsicas sobre Locao de Imveis .....................................................34
INTRODUO
A sociedade brasileira tem vivenciado uma grande transformao no
mundo dos negcios. Desde o seu descobrimento o Brasil viveu perodos
bem definidos no seu desenvolvimento. Do perodo colonial at o final da
Segunda Guerra, tivemos o predomnio das atividades ligadas terra. Era o
pas agro-pastoril.
A partir de 1945, com o fim da guerra, o pas entrou na era da
industrializao. Houve o xodo do campo para as cidades e a populao
foi se transformando de mo-de-obra agrria para mo-de-obra industrial e
comercial. Valorizou-se o trabalhador das empresas produtoras de bens de
consumo.
Nas duas ltimas dcadas, surgiu um outro tipo de trabalhador, tal
seja, o prestador de servios. Esta atividade terciria tem se expandido por
todos os cantos do territrio brasileiro. Tal fenmeno universal. Em todos
os pases, principalmente os mais desenvolvidos, o profissional liberal,
enquadrando-se como atividade prestadora de servios a que mais cresce.
a que mais movimenta a economia. O Corretor de Imveis se enquadra
nesta nova categoria de prestador de servios.
Dois teros da riqueza nacional dos pases em desenvolvimento
dependem da propriedade imobiliria.
Assim, a importncia de se adaptar a esses novos tempos. a poca da
competio e que vence quem tem melhor qualidade a oferecer. Dar subsdios
para que o Corretor de Imveis tenha esse padro de qualidade o objetivo
deste mdulo. Ao mesmo tempo em que mostra a evoluo da profisso, dlhe tambm a oportunidade de conhecer as normas de seu trabalho e de sua
conduta e, acima de tudo, a importncia de oferecer servios com princpios,
com tica e com capacidade. Este o motivo maior do exame de proficincia
institudo pelo COFECI por meio das diversas disciplinas curriculares.
O presente mdulo tem como meta auxiliar ao candidato no exame
de proficincia. Todavia, pela extenso dos assuntos, no dever ele ater-se
somente ao texto. A consulta s obras indicadas na bibliografia servir como
fonte riqussima para um melhor entendimento da matria.
Bons estudos !
Unidade
I
Conceituar os termos especficos da rea de transao
imobiliria - corretor e espcies, corretagem - transao
imobiliria, honorrios, opo de venda, profissional autnomo;
Identificar as caractersticas profissionais do Corretor;
Identificar os encargos do Corretor;
Analisar a evoluo histrica da profisso no Brasil;
Identificar as exigncias vigentes para o desempenho da profisso
Identificar as prerrogativas do profissional da rea;
Apresentar argumentos relativos remunerao devida ao Corretor;
Identificar as caractersticas do processo de avaliao de imvel,
Refletir sobre o uso de possibilidades da profisso de forma
indevida.
Refletir sobre a responsabilidade social do profissional da rea.
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1. O CORRETOR DE IMVEIS
1.1 CONCEITO DE CORRETAGEM
A palavra corretagem, geralmente,
usada com vrios sentidos. Ela pode significar
o acordo, o trato, o contrato que pessoas jurdicas ou particulares ajustam com corretores
para a compra e venda de mercadorias ou ttulos e efeitos de comrcio; pode indicar, tambm, a funo ou ofcio do corretor e, ainda,
pode significar o prprio salrio, ou honorrios (comisso) a que o corretor faz jus, quando
consegue, proveitosamente, aproximar as partes interessadas numa transao.
Corretar fazer o ofcio, a funo de
corretor, servindo de intermedirio entre duas
partes, representando ora o vendedor, ora o
comprador.
Corretor de imveis o profissional
que anda, procura ou agencia negcios imobilirios. A intermediao ser bem ou mal sucedida na medida em que o corretor usa de
sua capacidade profissional aliada tica, honestidade e disposio para encontrar o produto, quase sempre um imvel, certo para a
pessoa certa. O Corretor, portanto, um promotor de transaes comerciais. A mais comum
dessas transaes a imobiliria.
A transao imobiliria uma modalidade de trabalho de explorao econmica.
Assim, deve ser desempenhada de forma tal
que todas as partes envolvidas tenham um tratamento igualitrio e coerente com os princpios bsicos de qualquer profissional que prima pela melhor forma de desenvolver o seu
trabalho.
O novo Cdigo Civil Brasileiro (Lei n
10.406, de 10 de janeiro de 2002), que entrou
em vigor dia 10 de janeiro de 2003, inovando
em relao ao cdigo anterior traz o Captulo
XIII dedicado Corretagem, estabelecendo
regras de obedincia obrigatria aos corretores de imveis nos artigos 722 a 729, alm de
prever benefcios, especialmente aqueles ligados ao pagamento de honorrios.
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1.3 HISTRICO
A intermediao imobiliria no Brasil
comeou de maneira informal, no perodo
colonial, com os primeiros agentes de negcios imobilirios. Dava-se essa denominao agentes imobilirios - queles que, entre outras
atividades, tambm se encarregavam em descobrir os proprietrios dos terrenos e moradias que poderiam ser vendidos aos estrangeiros que aqui chegavam.
No se tratava de uma profisso regular,
na acepo tcnica do termo, e sim, como todas as demais, uma atividade econmica, sem
qualquer vnculo de emprego ou classista.
A limitao dos meios de comunicao
e a dificuldade pela descoberta de novas oportunidades de negcios, geraram um movimento de troca de informaes pessoais entre os
agentes imobilirios. Eles, diariamente, se encontravam nos cafs de esquina e outros pontos movimentados das cidades maiores para
procurar e oferecer imveis para seus clientes.
Esse intercmbio, modesto a princpio,
foi se desenvolvendo, atraindo novos interessados pela atividade, fazendo surgir as primeiras lideranas. Nasceu, a assim, no Rio de Janeiro, o primeiro sindicato dos corretores de
imveis, no ano de 1927. Uma vez organizado
e promovendo a expanso de negcios de seus
filiados, o Sindicato do Rio tornou-se uma referncia para a atividade de corretagem da poca. Sua experincia foi levada a outros Estados, repetindo-se a boa repercusso no, ainda,
incipiente mercado imobilirio.
Unidos sob a forma de sindicatos, os
corretores passaram a trabalhar no sentido de
ver a atividade legalmente reconhecida, com
lei prpria disciplinando a profisso. At ento, a atividade era considerada sem importncia j que qualquer pessoa podia exerc-la. Pertencer ao sindicado era uma vantagem, mas no
uma obrigatoriedade legal.
Este movimento sindical foi ganhando
fora e mobilizando outros segmentos dentro
da prpria atividade. Tal fato foi acentuado
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dever comprovar ser um Tcnico em Transaes Imobilirias TTI, formado por estabelecimento de ensino reconhecido pelos rgos
educacionais competentes. (Resoluo COFECI n 327/92). Esta Resoluo foi baixada em
cumprimento ao Decreto n 81.871/78 que,
ao regular a Lei n 6.530/78 determina em seu
art. 28:
A inscrio do Corretor de Imveis e da pessoa jurdica ser efetuada no Conselho Regional da jurisdio, de acordo com Resoluo do
Conselho Federal de Corretores de Imveis .
Atualmente, a atividade de corretagem
est passando por uma transformao substancial com o objetivo de adequar o profissional s novas formas de trabalhar. Nesse sentido a qualificao profissional torna-se um
instrumento bsico. No h mais espao para
aventureiros. Aqueles que quiserem prosperar, devero estar atentos s mudanas e s
exigncias da sociedade. O segundo grau completo uma exigncia, porm, j no o bastante. Desde 1927, quando se formou o primeiro sindicado de corretores de imveis,
muita coisa mudou. A Lei n 4.116 foi importante na sua poca. A Lei n 6.530 incrementou a atividade mas j no satisfatria,
estando a reclamar sua substituio para se
adequar aos novos tempos. A criao dos
Cursos de nvel superior bem traduzem a importncia deste segmento da sociedade brasileira, que o mercado imobilirio.
1.4 ESPCIES DE CORRETORES
O corretores podem ser classificados em
duas grandes divises:
a) Corretores oficiais So aqueles profissionais que, para o exerccio de determinada atividade, prevista em Lei, so investidos
de f pblica prprias do seu ofcio, tais como:
Os Corretores de Fundos Pblicos (Lei n
4.728/65); Corretores de Mercadorias (DecreINEDI - Cursos Profissionalizantes
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2. O EXERCCIO DA
PROFISSO
2.1 FORMAS DE EXERCER
O Corretor tem como objetivo buscar o
acordo de vontade das partes numa transao
imobiliria.
Como profissional autnomo, o corretor pode exercer sua atividade de diversas formas. Destacam-se como principais:
Trabalhando individualmente em casa
ou em seu escritrio;
Aliando-se a outros corretores e mantendo um escritrio conjunto com rateio das despesas e participao nos negcios realizados por qualquer um dos
parceiros;
Fazendo parceria com alguma pessoa
jurdica, ou seja, uma empresa imobiliria;
Como empregado celetista de uma empresa imobiliria.
Existem pontos positivos e pontos negativos para cada uma destas situaes. O profissional deve fazer uma avaliao de qual o
melhor mtodo para seu estilo de trabalho.
Trabalho individual em casa ou em seu
escritrio - trabalhando em casa, onde o escritrio a prpria residncia, as despesas so
pequenas. No entanto corre-se o risco de ficar
distante do dia a dia prprio da atividade, onde
a troca de informaes altamente positiva
para o corretor manter-se atualizado com a
dinmica do mercado imobilirio.
A troca de informaes uma oportunidade que se tem de oferecer algum imvel
a outros profissionais e de se informar com
eles se os mesmos tm algum a oferecer.
Muitas vezes um tem a mercadoria que o
outro precisa.
Trabalho aliado a outros corretores.
Exercendo a atividade aliado a outros, o corretor arca com as despesas do escritrio sob
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forma de rateio e igualmente divide o resultado de seus ganhos. Na verdade, tudo vai depender da frmula acordada para o funcionamento do escritrio, que, em princpio funciona como se fosse uma empresa jurdica, normalmente constituda.
Parceria com uma empresa imobiliria - estar empresa ligado a uma imobiliria,
tem se mostrado bastante eficaz e largamente utilizada em todo o Brasil, principalmente
nas grandes cidades. a parceria capital financeiro (da empresa) aliada ao capital trabalho
(do corretor). Nesse sistema, a empresa oferece o suporte fsico e operacional, bancando
todos os custos, ficando o corretor com a funo prpria da intermediao, arcando, to
somente, com as despesas pessoais necessrias
execuo de seu trabalho. Cada imobiliria
tem um forma de fazer a diviso dos resultados financeiros das comisses recebidas, No
entanto, normalmente, obedecido um princpio de tradio para essa modalidade de parceria, ou seja, uniforme quanto ao mtodo e
com pequenas variaes quanto aos percentuais de cada uma das partes.
Como empregado celetista de uma
empresa imobiliria - O corretor tem carteira assinada, passando a ser um empregado da
empresa imobiliria, com salrio definido, recolhimento de FGTS e, eventualmente, comissionamento por vendas, captao etc.
2.2 A REMUNERAO
O corretor tem direito remunerao
sempre que ocorre um resultado satisfatrio
de seu trabalho. Essa remunerao, para o profissional autnomo, chamada honorrio.
Na compra e venda de imveis usados
ou os chamados Imveis de Terceiros, quem
paga os honorrios do corretor , geralmente,
o dono do imvel, muito embora possa haver
acordo para que o trabalho do profissional seja
remunerado pelo comprador.
A forma como o pagamento ser efetuado e a quem caber o nus, deve ser explicitaINEDI - Cursos Profissionalizantes
rios est o no preenchimento dos itens relativos ao prazo de validade da opo e as vendas
realizadas aps expirar o prazo avenado, ou
seja, prazo combinado para que o servio seja
prestado durante determinado perodo.
Pode ocorrer, muitas vezes, que o cliente s se manifeste, concretamente, sobre determinado imvel, depois de vencida a opo,
podendo, ainda, procurar diretamente o proprietrio para fazer a sua proposta. Para resguardar os seus direitos comisso, deve o
corretor, ao trmino do contrato de intermediao, comunicar por escrito ao proprietrio,
o nome e a identificao das pessoas por ele
trabalhadas e, se possvel, fazendo um pequeno resumo de como se procederam os entendimentos, incluindo as datas de visita e demais
dados que podero reforar os fundamentos
para se pleitear os honorrios pelos servios
prestados na tentativa de concretizar a transao. Estando bem fundamentado e documentado, dificilmente poder o proprietrio se
eximir pelo pagamento da comisso.
Casos h em que o proprietrio no assina a opo de venda, mas to somente uma
autorizao para que o imvel seja trabalhado. importante observar a diferena, porque a simples autorizao poder ser revogada a qualquer momento pelo cliente, enquanto que o contrato de intermediao ou opo, cria um vnculo de direitos e obrigaes
recprocas. Aquele que se sentir prejudicado
tem meios de reivindicar da outra parte o que
lhe for devido.
A autorizao um ato unilateral enquanto a opo de venda bilateral, ou seja, o que
vem escrito faz lei entre as partes, obrigandoas aos termos constantes do documento.
O novo Cdigo Civil Brasileiro (Lei n
10.406/2002), no art. 726, estabelece condies especiais para o servio de intermediao prestado com autorizao escrita e com
exclusividade. Esta deve ser a meta do profissional corretor de imveis: buscar sempre a
autorizao, de venda ou locao, escrita e com
exclusividade.
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2.7 BENFEITORIA
Benfeitoria qualquer melhoramento incorporado definitivamente ao solo ou a um
imvel pelo homem, e que no pode ser retirado sem destruio ou dano considervel.
Incluem-se como benfeitoria reparos feitos
com o fim de conservar ou embelezar, melhorar as suas condies
Tipos de Benfeitorias:
Benfeitoria necessria indispensvel para conservar ou impedir a deteriorao ou a destruio da coisa;
Benfeitoria til embora dispensvel
aumenta ou facilita o uso da coisa ou
melhora a sua condio aumentandolhe o valor;
Benfeitoria volupturia dispensvel
que visa, apenas, tornar a coisa mais
aprazvel ou recrevel.
Alm dessa tipologia, as benfeitorias
podem ser consideradas como:
Benfeitorias no reprodutivas edificaes, vedos, instalaes hidrulicas,
de irrigao etc.
Benfeitorias reprodutivas culturas
comerciais ou domsticas.
Alm da benfeitoria deve-se considerar a depreciao, ou seja, a desvalorizao
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f) Existem trs tipos de benfeitorias que podem ser feitas pelo locatrio. Quais so elas?
_______________________________________
_______________________________________
g) Para melhorar seus conhecimentos responda o que significa vedo?
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h) O proprietrio de um imvel residencial locado a terceiro obrigado a indenizar benfeitorias volupturias? Porqu?
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_______________________________________
i) Faa sua pesquisa e defina o que bem tangvel.
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_______________________________________
Obs: na determinao do valor de alugueres para imveis novos e sem a possibilidade de se usar o mtodo comparativo, em
regra usa-se como base 0,5% (meio por cento)
do valor total do imvel. Assim, um apartamento que tenha valor de 1.000.000,00 (um
milho), seu aluguel inicial, por esse mtodo,
seria de 5.000,00 (cinco mil).
- Residual: tendo o valor total do imvel e o do terreno, a diferena o valor
da edificao.
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Unidade
II
Conceituar os termos relativos ao processo inscrio
e aos rgos de interesse da categoria - Conselho Federal,
Conselho Regional, Sindicato;
Analisar o papel dos rgos fiscalizadores da Profisso;
Analisar o Cdigos de tica e o de Processo Disciplinar do Corretor
de Imveis;
Identificar as exigncias vigentes para o desempenho da profisso;
Refletir sobre a convenincias de filiao a um Sindicato da Categoria.
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3. COFECI e CRECI
ESTRUTURA E
FUNCIONAMENTO
3.1 OS RGOS FISCALIZADORES
O exerccio da profisso de Corretor de
Imveis est, legalmente, subordinado, em
mbito nacional, ao Conselho Federal de
Corretores de Imveis - COFECI, e, em mbito regional, ao Conselho Regional de Corretores de Imveis - CRECI, da jurisdio de
competncia.
O COFECI e os CRECIs so rgos de
disciplina e fiscalizao do exerccio da profisso de Corretor de Imveis, exercendo, dentre outras, aes de natureza:
Disciplinar;
Normativa;
Deliberativa;
Administrativa;
Supervisora.
Plenrio
Diretoria
Conselho Fiscal
Comisses e Grupos de Trabalho.
O plenrio, rgo deliberativo, composto por dois representantes de cada Conselho Regional, tendo competncia para eleger
o presidente, a diretoria, elaborar e alterar o
seu prprio regimento, elaborar e alterar o
Cdigo de tica Profissional, fixar anuidades,
emolumentos e multas, expedir resolues, criINEDI - Cursos Profissionalizantes
Normativa;
Fiscalizadora;
Disciplinar;
Deliberativa;
Administrativa;
Supervisora.
Presidente;
Primeiro e segundo Vice-Presidentes;
Primeiro e segundo Secretrios;
Primeiro e segundo Tesoureiros;
Conselho Fiscal (trs membros efetivos
e trs suplentes).
I.
II.
a) Para conhecer a histria da profisso, responda: a profisso de corretor de imveis foi regulamentada pela Lei n ________, posteriormente substituda pela Lei n _____________.
_____________________________________
_____________________________________
b) J ficou bem claro que somente corretor
de imveis habilitado ao exerccio profissional
aquele que estiver inscrito no Creci Conselho
Regional de Corretores de Imveis da regio.
Veja no art. 17 da Lei n 6.530/78 e cite trs
das principais funes dos Crecis:
_____________________________________
_____________________________________
c) Segundo as disposies do art. 11 da Lei n
6.530/78, com a nova redao dada pela Lei
n 10.795/2003, o Plenrio do Creci composto por _________ Conselheiros efetivos.
_____________________________________
_____________________________________
d) E o Plenrio do Cofeci? composto por
________ Conselheiros Federais efetivos e
igual nmero de suplentes, eleitos nos Crecis.
_____________________________________
_____________________________________
e) O art. 14 da Lei n 6.530 estabelece que o
mandato dos Conselheiros eleitos de ______
anos, e no remunerado.
_____________________________________
_____________________________________
_____________________________________
31
4. OS RGOS DE CLASSE
4.1 OS SINDICATOS DOS
CORRETORES DE IMVEIS
O Conselho Federal e os Conselhos
Regionais Corretores de Imveis, so rgos
encarregados de disciplinar, fiscalizar e orientar o exerccio da profisso de corretor de
imveis, em conformidade com a legislao
federal e que, desde 1978 vem expresso na
Lei n 6.530 e no Decreto n 81.871, mencionados anteriormente.
A inscrio no Conselho Regional o
Corretor de Imveis obrigatria.
Outro rgo importante, relacionado ao
Corretor de imveis o Sindicato da categoria, de filiao facultativa.
Os sindicatos tm um carter social voltado para defender os interesses de seus filiados. Ele assistencial no sentido de estar ao
lado de seus membros na defesa da categoria
como um todo ou a um filiado, em casos individuais. Da porque, via de regra, os Sindicatos contam com uma assessoria jurdica sempre disposio daqueles que dela necessitam.
O Sindicato tem ainda funo de apoio a seus
filiados em razo dos diversos convnios que
firma com entidades de sade, educao, empresas privadas, sempre tendo como objetivo
trazer vantagens a seus membros.
No caso especfico dos Sindicatos dos
Corretores de Imveis, h um vnculo muito
forte com os Conselhos Regionais, principalmente porque:
At o advento da Lei n 10.795/03 os
Sindicatos tinham a prerrogativa de indicar um tero para compor o Conselho Regional, escolhido entre os seus
filiados.
o Sindicato quem elabora as tabelas
de comisso sobre os servios prestados pelos Corretores de Imveis, cabendo ao Conselho somente homologar referidas tabelas e que, uma vez ho-
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5. CDIGO DE TICA
PROFISSIONAL
Cdigo um conjunto de disposies,
de regulamentos legais aplicveis em diversos
tipos de atividades. Cdigo de tica profissional do Corretor de imveis, portanto, o conjunto de disposies que regem a profisso.
Essas disposies so estabelecidas pelo Conselho Federal dos Corretores de Imveis e
possuem efeito legal.
O Cdigo de tica Profissional, aprovado pela Resoluo COFECI n 326/92, j
em seu artigo primeiro esclarece o motivo pelo
qual foi aprovado pelo Conselho Federal:
Art. 1 - Este Cdigo de tica Profissional
tem por objetivo fixar a forma pela qual deve
se conduzir o Corretor de Imveis, quando no
exerccio profissional .
Os artigos 2, 3 e 4 tm um carter de
recomendao, estabelecendo o que o Corretor de Imveis deve e o que no se deve fazer
no exerccio de sua profisso, a qual deve ser
considerada como alto ttulo de honra, sendo
vedado praticar ou permitir que se pratique
atos que comprometam a sua dignidade.
O art. 5 impe a responsabilidade do
corretor pelos atos que venha a praticar e cujas
conseqncias podem ser danosas ao cliente e,
como tal, responsabiliza-o civil e penalmente.
O art. 6 tem o carter mandamental, enumerando as proibies impostas ao Corretor
de Imveis, enquanto que o art. 7 d competncia ao CRECI de cada regio para apurar e
aplicar a punio cabvel em decorrncia da prtica de qualquer das proibies enumeradas.
Por fim, o Cdigo faz referncia s recomendaes e proibies dos artigos anteriores e classifica em faltas leves e graves a transgresso a qualquer uma delas.
O Cdigo de tica Profissional tem
como objetivo valorizar a profisso e, ao mesmo tempo, cobrar responsabilidades dos profissionais que atuam no mercado imobilirio.
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O Cdigo de tica no pode ser ignorado por nenhum Corretor de Imveis. Pela sua
importncia, a tica Profissional um dos componentes curriculares deste curso.
6. CDIGO DE PROCESSO
DISCIPLINAR
Aprovado pela Resoluo 146/82, o
Cdigo de Processo Disciplinar tem como
escopo a apurao e punio de infrao s
leis, regulamentos e normas disciplinadoras
do exerccio da profisso de Corretor de
Imveis.
O cumprimento do previsto nesse Cdigo responsabilidade exercida, em primeira instncia, pelos Conselhos Regionais, nos limites
de cada jurisdio e, em grau de recurso, pelo
COFECI.
Alm das infraes previstas no Cdigo
de tica Profissional, h ainda outras enumeradas no artigo 20 da Lei 6.530 e artigo 38 do
Decreto n 81.871 e que so classificadas como
leves e graves.
Constituem infraes de natureza leve:
I.
II.
III.
IV.
V.
VI.
VII.
A representao das infraes ser efetivada atravs de processo disciplinar, originado de Auto de Infrao ou de Termo de
Representao, sendo assegurado ampla
defesa, tanto na primeira instncia quanto em
grau de recurso junto ao COFECI.
De conformidade com o artigo 39 do
Decreto 81.871, as sanes disciplinares consistem em:
a) advertncia verbal;
b) censura;
c) multa;
d) suspenso at 90 dias;
e) cancelamento da inscrio.
O enquadramento em falta leve ou grave orientar-se- pelas circunstncias de cada
caso, sendo que a sano de multa pode ser
cumulativa com outra penalidade, podendo
as infraes leves constantes do Cdigo de
tica Profissional serem fixadas entre uma a
trs anuidades, e para as infraes consideradas graves, a multa dever ser mnima de
duas e o mximo de seis anuidades, sem prejuzo das demais sanes em ambos os casos. (Resoluo 315/91).
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Unidade
III
Conceituar os termos relativos a sistema financeiro,
locao, condomnio, incorporao imobiliria, empresa
imobiliria;
Identificar os diferentes tipos de financiamento utilizados na rea;
Analisar as vantagens e desvantagens dos diferentes tipos de
financiamento da rea;
Explicar o funcionamento bsico de um condomnio;
Identificar as caractersticas bsicas de uma incorporao imobiliria;
Identificar as exigncias legais para a constituio de uma empresa;
Identificar as atividades e formulrios mais utilizados nas empresas
imobilirias;
Refletir sobre papel do Corretor do processo de transao
imobiliria.
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7. NOES BSICAS
NECESSRIAS
A matria de Operaes Imobilirias,
tanto no nvel mdio (TTI) como no nvel superior (3 grau) tem uma abrangncia bastante
ampla em razo de seu carter voltado para o
cotidiano do Corretor de Imveis. Da porque a necessidade de se avanar parcialmente
no campo das outras matrias, sem contudo
tirar delas o mrito e a importncia. Essas informaes sero vistas, de maneira sinttica,
para dar ao leitor uma noo especfica, em
cada assunto tratado.
No presente trabalho, sero abordadas,
apenas, questes que o corretor se depara no
seu dia-a-dia, porm, de forma genrica. Tal
considerao serve como um alerta para existncia dessas questes.
Recomenda-se, portanto, a procura de
outras fontes de informao a respeito das
mesmas, a busca de outros estudos,.
7.1 NOES BSICAS SOBRE
FINANCIAMENTO DE IMVEIS
O Sistema Financeiro de Habitao SFH -, foi criado pela Lei n 4.380/64, com o
objetivo de implantar uma poltica de habitacional de alcance a todas as classes sociais, principalmente aquelas assalariadas, sem recursos
para adquirir um imvel pelas condies, at
ento, existentes.
Para exercer as funes de orientar, disciplinar e controlar a poltica habitacional, pretendida foi criado o Banco Nacional de Habitao - BNH , como parte integrante do
SFH.
Desde sua criao at 1986, quando foi
extinto, o BNH desempenhou suas funes com
a participao das instituies financeiras autorizadas a operar com crdito imobilirio, financiando milhes de moradias por todo o pas.
Uma vez extinto o BNH, suas funes
foram transferidas para o Banco Central. Por
questes estruturais, as operaes desse setor
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Lei n 11.124, de 16 de junho de 2005, que institui o Sistema Nacional de Habitao de Interesse Social SNHIS, cujo objetivo viabilizar para a populao de baixa renda o acesso
terra urbanizada (terrenos) e habitao digna
e sustentvel, com implementao de polticas
e programas de investimentos e subsdios para
viabilizar financiamentos populao de menor renda.
A Caixa Econmica Federal ser o agente financeiro operador do SNHIS, podendo o
Conselho Monetrio Nacional autorizar outros
agentes financeiros a atuar no Sistema Financeiro de Habitao.
Os recursos para o financiamento sero
originados do FAT Fundo de Amparo ao
Trabalhador, do FGTS Fundo de Garantia
do Tempo de Servio, do Fundo Nacional de
Habitao de Interesse Social FNHIS, criado pela mesma lei, e por outros fundos ou programas que vierem a ser incorporados ao
SNHIS.
IIIB Plano Carta de Crdito FGTS Individual - Destinado s famlias com renda familiar de at R$ 4.500,00 e destinados aquisio da casa prpria.
O valor da carta de crdito varia de acordo com a renda familiar, podendo chegar a R$
64.000,00, correspondendo a 80% do valor
venal do imvel, desde que seja novo. Para o
imvel usado o limite de R$ 44.000,00 e sendo somente o terreno, limita-se esse valor a R$
8.000,00. O valor do encargo mensal no poder ser superior a 25% da renda bruta familiar, chegando a 30% em casos especiais a critrio da Caixa.
Depois de aprovada a ficha do candidato, expedida a Carta de Crdito, com a validade de 30 dias, podendo ser prorrogada por
mais 30.
O prazo mximo de amortizao de
239 meses.
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Funciona nos mesmos moldes dos demais tipos de consrcio. O adquirente da cota
recebe a carta de crdito correspondente ao
valor contratado, ao ser contemplado. No consrcio da Caixa possvel usar o FGTS para
dar lance.
Programa de Arrendamento Residencial
PAR. Nesse programa, que destinado populao de baixa renda, as unidades residenciais sero adquiridas com recursos de um fundo financeiro, constitudo exclusivamente para
esse fim. A Caixa, em parceria com os Estados e Municpios publica os editais informando ao segmento da construo civil, quais as
reas priorizadas em diversas regies do Brasil.
As principais caractersticas do programa so:
Envolvimento de rgos pblicos e
empresas, em parcerias, tais como:
Ministrio da Fazenda;
Secretaria de Estado e Desenvolvimento Econmico;
Caixa Econmica Federal;
Empresas do ramo da construo civil;
Empresas imobilirias na rea de administrao de imveis
O valor mximo de cada unidade de
R$ 20.000,00 e cada empreendimento poder
contar com no mximo 160 unidades, sendo
que cada construtora poder ter vrios empreendimentos, desde que esse total no ultrapasse 1.000 unidades. O tamanho mnimo de cada
unidade de 37m2., devendo conter necessariamente dois quartos. Os Estados e Municpios
priorizados, devero adotar medidas de reduo ou iseno de ITBI, IPTU etc.
Uma vez pronta a unidade, a Caixa far
um contrato de arrendamento por determinado prazo, findo o qual, o arrendatrio poder
exercer o direito de compra.
Por ser o principal gestor do Sistema Financeiro de Habitao, a Caixa Econmica Federal rene um maior nmero de alternativas
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a) Volte ao texto e escreva abaixo qual a finalidade do SFH Sistema Financeiro de Habitao em nosso pas:
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b) O locatrio;
c) O imvel.
Locador uma pessoa fsica ou jurdica
que cede a outrem (o locatrio) o uso e gozo
de bem mvel ou imvel, mediante um contrato de locao. O locador detentor da legitimidade para ceder a algum (ao locatrio), a
ttulo oneroso, um bem de sua propriedade ou
sob sua proteo e/ou administrao patrimonial. Podem, assim, ser locadores:
a) O proprietrio, propriamente dito;
b) O tutor;
c) O usufruturio;
d) O esplio, etc.
Em todas essas condies, o locador
deve, necessariamente, ter a legitimidade para
figurar no polo ativo da locao.
Por locatrio entende-se a pessoa que
recebe do locador um bem ou um servio,
mediante um contrato de locao, obrigandose a pagar por isso o preo ajustado. O locatrio tambm chamado de inquilino, de arrendatrio.
Como o locador, o locatrio deve, igualmente, ser capaz para assumir compromissos e
responder pelo seu cumprimento ou pelas conseqncias pela inadimplncia.
No tem validade um contrato de locao em que pessoa jurdica esteja indevidamente
representada, por quem no tem poderes para
tal ou, ainda, para prestar fiana em nome de
empresa, quando pelo contrato social esto
vedado.
Juridicamente, o termo imvel um
bem fixo que no se pode transportar, tais
como, terreno, casa. Qualquer edificao imvel por ao do homem.
O imvel s passvel de locao se estiver em condies de ser dado mansa e pacificamente para uso do locatrio. Com muita freqncia, ocorrem casos em que um imvel financiado pela Caixa est em fase de execuo,
com meses e meses de atraso e o seu proprietrio o d em locao, mesmo sabendo que mais
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Art. 6 - O locatrio poder denunciar a locao por prazo indeterminado mediante comunicado por escrito ao locador, com antecedncia mnima de trinta dias.
Para exercer o direito de retomada, necessariamente, o documento de compra e venda (escritura ou cesso de direitos) dever estar
registrada margem da matrcula do imvel).
Pargrafo nico
Na ausncia do aviso, o locador poder exigir quantia correspondente a um ms de aluguel e encargos, vigentes quando da resilio.
Art. 12 - Em caso de separao de fato, separao judicial, divrcio ou dissoluo da sociedade concubinria, a locao prosseguir automaticamente com o cnjuge ou companheiro que
permanecer no imvel.
Se o contrato de locao estiver em nome
do cnjuge que se retirou do imvel, h por
fora da lei uma sub-rogao, passando o cnjuge que permaneceu no imvel como o novo
locatrio, o qual dever comunicar, por escrito ao locador a nova situao das relaes locatcias. de se observar que, havendo a subrogao e conseqentemente outro locatrio,
os fiadores antigos ficam desobrigados, podendo o locador exigir novos fiadores ou outra
garantia admitidas na lei do inquilinato, no prazo mximo de 30 dias, contados da data em
que tomou conhecimento do fato.
Art. 17 - livre a estipulao do aluguel,
vedada a sua estipulao em moeda estrangeira e a sua vinculao variao cambial ou ao
salrio mnimo.
Pargrafo nico - Nas locaes residenciais
sero observados os critrios de reajustes previstos na legislao especfica.
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ou dao em pagamentos, o locatrio tem preferncia para adquirir o imvel locado, em igualdade de condies com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negcio mediante notificao judicial, extrajudicial ou outro
meio de cincia inequvoca.
Pargrafo nico - A comunicao dever conter todas as condies do negcio e, em especial,
o preo, a forma de pagamento, a existncia de
nus reais, bem como o local e horrio em pode
ser examinada a documentao pertinente.
Art. 28 - O direito de preferncia do locatrio, caducar se no manifestada, de maneira
inequvoca, sua aceitao integral proposta,
no prazo de trinta dias.
Art. 32 - O direito de preferncia no alcana os casos de perda da propriedade ou venda
por deciso judicial, permuta, doao, integralizao de capital, ciso, fuso e incorporao.
Art. 33 - O locatrio preterido no seu direito
de preferncia poder reclamar do alienante as
perdas e danos ou, depositando o preo e demais
despesas do ato de transferncia, haver par si o
imvel locado, se o requerer no prazo se seis meses, a contar do registro do ato no Cartrio de
Imveis, desde que o contrato de locao esteja
averbado pelo menos trinta dias antes da alienao junto matrcula do imvel.
Para que o proprietrio possa vender o
imvel locado sem nenhum problema com o
inquilino, deve dar a este o direito de preferncia, o que se faz atravs de uma notificao por
escrito, devendo o inquilino se manifestar na
segunda via da notificao ou em outro documento hbil.
Todas as informaes sobre o negcio
devero constar da notificao, tais sejam: o
preo, as condies de pagamento, se existe
nus ou no, onde os documentos de propriedade podem ser examinados.
No sendo o imvel oferecido ao locatrio e se for vendido a outra pessoa, ter ele,
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b) Como a Lei que trata das locaes imobilirias define o que imvel no residencial?
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A administrao do condomnio exercida pelo sndico e de seus auxiliares. O condomnio deve ter no mnimo, um Sndico e um
Conselho Consultivo, constitudo de trs condminos, sendo que em ambos os casos o mandato no poder exceder a dois anos, sendo
todavia permitida a reeleio.
O Conselho Consultivo necessariamente deve ser integrado por condminos, porm a funo de sndico poder ser exercida
por no condmino e inclusive por pessoa
jurdica.
As decises sobre a forma de administrao do condomnio cabem Assemblia
Geral, que pode ser de dois tipos: a assemblia
geral ordinria e a assemblia geral extraordinria. A ordinria rene-se em data prevista
na Conveno, objetivando:
a) Eleio do sndico e demais membros
para a administrao pelo perodo no
superior a dois anos;
b) Para exame e a votao das contas da
administrao podendo aprov-las ou
rejeit-las.
c) Discutir e aprovar o oramento para e
exerccio seguinte;
d) Outros assuntos de natureza permanente. Eventualmente poder tratar de assuntos vrios, desde que constantes da
pauta de convocao.
A extraordinria, que pode ser convocada pelo Sndico, pelo Conselho ou por qualquer condmino que represente o mnimo previsto na conveno, deve obrigatoriamente
constar o motivo da convocao na pauta;
O comparecimento assemblia no
uma obrigao, porm importante que a ela
compaream todos os condminos, porque
nela que so discutidos os assuntos de interesses da comunidade do prdio.
O sndico, eleito pelos condminos em
Assemblia Geral tem a funo de dirigir e
administrar o condomnio, cumprindo-lhe levar com probidade o seu trabalho. Alm de
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53
co nesses artigos so uma espcie de leasing imobilirio, possibilitando o desfazimento do negcio de maneira simplificada,
se necessrio, sem prejuzos para as partes,
diferentemente do que estabelece o Cdigo
de Defesa do Consumidor.
Pelo Cdigo, em caso de inadimplncia, o loteador, sem prazo definido, obrigado a devolver o que recebeu, corrigido,
podendo reter apenas 10% como forma de
indenizao.
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O Pargrafo nico do art. 3o diz: o patrimnio da incorporadora responder pelas dvidas tributrias da incorporao afetadas.
Esse dispositivo resultou no nome Patrimnio de Afetao, que significa, em sntese, que a contabilidade da obra ser feita independentemente dos demais controles da empresa, e o terreno, as acesses e os demais bens
vinculados incorporao imobiliria, manterse-o apartados do patrimnio do incorporador e se destinaro a viabilizar a concluso das
obras e entrega das unidades imobilirias aos
adquirentes.
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Aps registrar o Contrato Social na Junta Comercial de sua sede, deve ser solicitada a
inscrio da empresa no Creci da regio, obedecidas as regras dos artigos 24 a 29 da Resoluo-Cofeci n 327/92.
Se necessrio, a empresa poder abrir filiais em locais distintos de sua sede, mantendo
o mesmo corretor responsvel. Enquanto a
matriz est sujeita ao pagamento de anuidade
e emolumentos segundo a faixa do capital social declarado, a filial tem esses encargos reduzidos metade do valor pago pela matriz.
7.7.1. Atividades e formulrios mais
utilizados nas empresas imobilirias
Os corretores de imveis e as empresas
imobilirias podem (e devem) se especializar
num ou mais tipos de atividades comuns classe. As principais so:
- administrao de alugueres residenciais e comerciais;
- administrao de condomnios residenciais;
- administrao de condomnios no residenciais (flats, apart-hotis, shoppings, resorts etc);
- compra e venda de imveis residenciais de terceiros;
- compra e venda de imveis comerciais;
- compra e venda de imveis rurais;
- incorporaes, normalmente em parceria com empresas construtoras;
- loteamentos.
Existem ainda outras atividades especficas, como a comercializao de pontos comerciais, de galpes e glebas destinadas a loteamentos. Outro ponto a ser tratado com ateno pelas imobilirias a captao de imveis,
seja para venda, seja para locao.
A captao de imveis de suma importncia porque a forma de se obter o produto com o qual comercializa e sobrevive a
empresa.
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a) uma empresa imobiliria deve ter um profissional corretor de imveis como responsvel tcnico; esse corretor deve ser registrado
no contrato social com que denominao:
_____________________________________
_____________________________________
b) Volte ao texto e escreva abaixo quais as atividades possveis de serem desenvolvidas por
uma empresa imobiliria:
_____________________________________
_____________________________________
c) Pela legislao brasileira o que vem a ser
nome fantasia?
_____________________________________
_____________________________________
d) Pense um pouco e relacione abaixo qual ou
quais as atividades da profisso de corretor de
imveis que voc deseja se especializar.
_____________________________________
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OPERAES IMOBILIRIAS
OPERAES IMOBILIRIAS
26) Uma imobiliria (pessoa jurdica) no precisa ser inscrita no CRECI se:
a) Todos os scios forem corretores inscritos.
b) Se pelo menos um scio for inscrito.
c) Se todos os seus corretores forem inscritos.
d) Se no tiver nenhum corretor nela trabalhando.
e) Todas as alternativas esto erradas.
07 ( ) O direito de receber a comisso prevista no contrato de opo de venda permanece, mesmo depois de vencido o prazo, desde que comprovado que o comprador foi atendido pelo corretor. Este prazo alm do vencimento de 180 dias.
08 ( ) Mesmo no tendo opo de venda ou
autorizao para vender um imvel, o corretor poder anunci-lo publicamente desde que seja inscrito no CRECI e esteja em dia com a sua anuidade.
09 ( ) A tabela de comisso pela intermediao imobiliria definida nos Congressos dos corretores de imveis que se realizam anualmente.
10 ( ) A tabela de comisso pela intermediao elaborada pelo Sindicado dos Corretores de Imveis para ter validade necessita ser
homologada pelo CRECI de cada regio.
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OPERAES IMOBILIRIAS
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OPERAES IMOBILIRIAS
GL
OSSRIO
GLOSSRIO
Ao revisional de aluguel de imvel: tem o objetivo de proceder ao reajuste do aluguel quando no h acordo entre o locador e o locatrio. Pode ser
movida por qualquer das partes. Ver art. 68 a 70 da Lei n 8.245/91.
Adimplir : cumprir, executar, completar (um contrato).
Adjacncias: vizinhana de uma coisa e outra. Dependncia acessria entre
duas coisas.
Adjacente: que fica junto, contguo. ngulos que tm o mesmo vrtice e so
separados por um lado comum.
Ad Corpus: expresso latina que qualifica a venda que se faz por corpo, i.,
por um nico preo. Ex: venda de apartamentos, casas etc.
Ad Mensuram: expresso latina que qualifica a venda em que o preo
estipulado por unidades ou partes, sem se considerar o todo. a venda por
medida ou conta. Ex: venda de fazendas: o preo estipulado por alqueire,
por equitare etc.
Ad Valorem: expresso latina que significa pelo valor.
Aforamento: tambm designado enfiteuse, o contrato pelo qual o proprietrio transfere o domnio til e perptuo de um imvel, mediante o pagamento de um foro anual, certo e invarivel. Este instituto jurdico foi abolido pelo novo CC, no art. 2.038.
guas interiores: guas martimas, fluviais e lacustres que integram o territrio de um Estado.
guas pluviais: aquelas acumuladas pela chuva. Podem passar a pertencer
quele que as represar em terrenos de sua propriedade.
Alienao: venda. Transferncia de propriedade de uma coisa, de um direito, real ou pessoal.
Alienao fiduciria: negcio jurdico pelo qual uma das partes chamada
fiducirio, adquire, em confiana, a propriedade de um bem mvel, obrigando-se a devolv-lo quando satisfeita a obrigao. A Lei 9.514/97, art. 22,
passou a permitir a alienao fiduciria para bens imveis.
67
GL
OSSRIO
GLOSSRIO
Alqueire: unidade de medida agrria que varia de regio para regio. Em
Minas Gerais o alqueire vale 48.400 m; em So Paulo, 24.200 m, e no norte
do Brasil 27.225 m.
Aluguel: do latim elocariu. Preo de alugar. Aluguer.
Aluvio: modo de aquisio originria de propriedade imvel, derivada da
formao de acrscimos de depsitos natural de terras, ou pelo desvio das
guas do rio.
Alvar: ordem emanada de autoridade competente em favor de algum, certificando, autorizando ou determinando atos e direitos. Na construo civil
a autorizao para incio de obra.
lveo: superfcie que as guas cobrem sem transbordar para o solo natural e
ordinariamente enxuto.
Anticrese: contrato pelo qual o devedor - conservando ou no a posse de
um imvel - atribui ao credor (anticresista), a ttulo de garantia da dvida, os
frutos e rendimentos oriundos do imvel.
Aplice: ttulo de obrigao civil, ou mercantil. Cdula ou instrumento de
contrato de seguro de vida ou de risco martimo ou terrestre.
Aqestos: bens adquiridos por qualquer dos cnjuges, na vigncia da sociedade, e que passam a integrar a comunho.
Arbitragem: processo decisrio de conflito de interesses em que os litigantes escolhem, de comum acordo, um rbitro mediador, comprometendo-se
a acatar o parecer deste. Mediante clusula compromissria este tipo de soluo de demandas vem sendo muito utilizado nos contratos de locao e de
compra e venda de imveis.
Arras: do grego arrabon. Garantia ou sinal dado por um dos contratantes
que firma a presuno de acordo final e torna obrigatria a conveno. Ver
arts. 417 a 420 do CC.
Arrendamento: contrato pelo qual o arrendador d em locao um imvel
ao arrendatrio. Mais utilizado para imveis rurais, embora no haja diferena essencial entre arrendamento e locao.
68
OPERAES IMOBILIRIAS
GL
OSSRIO
GLOSSRIO
Astreinte: penalidade imposta ao devedor, consistente numa prestao peridica, que vai sendo acrescida enquanto o montante total do dbito no
pago.
Aval: garantia do pagamento do ttulo de crdito, de natureza pessoal, dada
por terceiro.
Avulso: modo de aquisio originria da propriedade imvel, que ocorre
quando, por fora natural violenta, uma poro de terra se destaca de um
prdio e se junta a outro.
Bem-de-famlia: proteo, instituda mediante escritura pblica, contra eventual execuo de bens, relativamente ao imvel em que reside a famlia. (Ver
Lei n 6.015/73, art. 260). A Lei 8.009/90, art. 3o, III, permite que o bem-defamlia seja dado em garantia nos contratos de locao, podendo, por este
dispositivo legal, ser penhorado. No mesmo sentido dispe a Lei n 8.245/
91, art. 82). No entanto, a jurisprudncia do STF est firmada no sentido de
que o bem-de-famlia impenhorvel, fazendo-o com lastro no direito constitucional de moradia. Assim, os artigos citados das leis 8.009/90 e 8.245/
91, so insconstitucionais.
Benefcio de ordem: tambm chamado de benefcio de excusso, consiste
na prerrogativa legal conferida ao fiador demandado de exigir, at a contestao da lide, que sejam executados inicialmente os bens do devedor principal. Ver art. 827 do CC.
Benfeitorias: obras ou despesas realizadas em um bem imvel (ou mvel),
com o intuito de mant-lo conservado, melhorado ou embelezado. Podem
ser classificadas como benfeitorias teis, necessrias ou volupturias.
Bens fungveis: aqueles mveis que podem ser substitudos por outros da
mesma espcie, qualidade e quantidade.
Bens imveis: aqueles que no podem ser transportados sem que ocorra a
sua destruio ou inutilizao. Podem ser:
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GL
OSSRIO
GLOSSRIO
Bens infungveis: aqueles que so insubstituveis por outros. As obras de
arte, o direito autoral etc.
Bens pblicos: aqueles que integram o domnio nacional, pertencentes
Unio, aos Estados, Aos Municpios e ao Distrito Federal. So assim classificados:
Bens de uso comum do povo: mares, rios, estradas, ruas e praas.
Bens de uso especial: terrenos e edificaes em uso para o servio pblico.
Bens dominicais: constitudos pelo patrimnio das pessoas jurdicas de
direito pblico, como objeto de direito pessoal ou real dessas entidades.
Capitalizao: processo matemtico de obteno do valor residual de um
bem.
Captao de imvel: busca de imvel, pelo corretor, para locao, compra e venda, obtendo autorizao escrita do proprietrio.
Casa: Determina a CF no art. 5o, XI: "A casa asilo inviolvel do indivduo, ningum nela podendo penetrar sem consentimento do morador, salvo em caso de flagrante delito ou desastre, ou para prestar socorro, ou,
durante o dia, por determinao judicial."
Caso fortuito: acontecimento de ordem natural gerador de efeitos jurdicos, como as erupes vulcnicas, queda de raios, estiagem, avalanches, o
aluvio etc.
Cauo: garantia do adimplemento da obrigao, que consiste no depsito
em dinheiro ou na apresentao de bens suficientes em juzo (cauo real)
ou nomeao de fiador idneo (cauo fidejussria). Cauo na locao de
imvel prevista no art. 37, I, da Lei n 8.245/91.
Cesso: contrato oneroso ou gratuito, pelo qual o cedente transfere, ao
cessionrio, crditos ou direitos.
Clusula compromissria: tambm denominada pactum de compromittendo, a clusula que obriga os contratantes, em caso de litgio, a se submeterem composio desta mediante arbitragem. Muito utilizada nos contratos de locao.
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OPERAES IMOBILIRIAS
GL
OSSRIO
GLOSSRIO
Clusula leonina: clusula contratual que atribui, a uma das partes, vantagens injustificadamente maiores do que aquelas conferidas outra parte.
Comodato: do latim commodatum, significando emprstimo gratuito de
bem infungvel, que se perfaz com a tradio deste. No admite a devoluo
de bem diverso daquele objeto do acordo. (CC, arts. 579 a 585)
Compscuo: terreno em que pastam animais de vrios donos.
Compra e venda: contrato em que um dos contratantes, denominado vendedor ou alienante, se obriga a transferir a propriedade de um bem mvel
ou imvel, corpreo ou incorpreo, ao outro contratante, denominado
comprador ou adquirente, mediante o pagamento de preo certo em dinheiro ou valor fiducirio correspondente. Ver art. 481 do CC.
Compromisso arbitral: conveno pela qual os interessados submetem seu
litgio arbitragem judicial ou extrajudicial de uma ou mais pessoas. Ver
clusula compromissria.
Compromisso de compra e venda (ou contrato ou promessa de compra e venda):
contrato preliminar que objetiva a celebrao posterior de um contrato definitivo, que vem a ser de compra e venda, quase sempre de bem imvel.
Ver arts. 462 a 466 do CC.
Concordata: benefcio que a lei confere ao devedor comerciante de boa-f,
consistente na prorrogao dos prazos de pagamento ou na reduo do
montante devido, a fim de evitar a decretao de sua falncia.
Condio resolutiva: condio que enseja a extino do contrato, to logo
verificado determinado fato, em regra estabelecido por uma das partes, como
a quitao de prestaes.
Condomnio: direito exercido simultaneamente, por vrias pessoas, sobre
um mesmo objeto, incidindo referido direito num quinho ideal.
Condomnio edilcio: denominao adotada pelo CC (arts. 1.331 e seguintes) para o condomnio em edifcio de apartamentos.
Consumidor: toda pessoa fsica ou jurdica que adquire ou utiliza produto
ou servio como destinatrio final. (Lei n 8.078/90, art. 2o - Cdigo do
Consumidor)
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GL
OSSRIO
GLOSSRIO
Contrato: acordo de vontades entre duas ou mais pessoas, sobre objeto lcito e possvel, com o fim de adquirir, resguardar, modificar ou extinguir direitos. Pode ser aberto, acessrio, a titulo oneroso ou no, bilateral ou unilateral (doaes), consensual, comutativo etc.
Contrato de corretagem: pelo contrato de corretagem uma pessoa denominada corretor, no vinculada por mandato (procurao), prestao de servios ou qualquer relao de dependncia, obriga-se a obter para o outro
contratante, seu cliente, denominado dono do negcio ou comitente, um ou
mais negcios, conforme as instrues que receber. (ver CC, arts. 722 a 729).
Contrato de locao de imvel: contrato bilateral, oneroso, comutativo,
firmado entre o locador e o locatrio, tendo como objeto imvel residencial, no residencial ou rural, com obedincia aos ditames da lei do inquilinato
(Lei 8.245/91) e do Cdigo do Consumidor.
Corretor de Imveis: o profissional que atua no mercado imobilirio na
intermediao na compra, venda, administrao, permuta, locaes e avaliaes imobilirias e de bens, mediante recebimento de honorrios. A profisso
de corretor de imveis regulamentada pela Lei n 6.530, de 12 de maio de
1978, por sua vez regulamentada pelo Decreto n 81.871, de 29 de junho de
1978. A corretagem imobiliria est disposta nos artigos 722 a 719 do CC.
Dao em pagamento: um dos modos de extino das obrigaes, consistente no pagamento de dvida mediante a entrega de objeto diferente do
convencionado, devendo operar-se com o consentimento do credor.
Denncia vazia: denncia imotivada da locao de imvel, promovida
pelo locador ou pelo locatrio. Ver artigos 6o e 57 da Lei do Inquilinato
- Lei n 8.245/91.
Desapropriao: uma das formas de expropriao(CF, art. 5o, XXIV),
consistente no desapossamento coercitivo de um bem mvel ou imvel,
pelo Poder Pblico, com fundamento na necessidade pblica, na utilidade
pblica ou, ainda, no interesse social, e mediante a justa e prvia indenizao em dinheiro.
Despejo de imvel: desocupao judicial de imvel locado, em favor do
proprietrio. Ver Lei do Inquilinato (8.245/91), arts. 59 e seguintes.
72
OPERAES IMOBILIRIAS
GL
OSSRIO
GLOSSRIO
Dever de urbanidade (tica profissional): dever imposto ao profissional, consistente em tratar bem o pblico, os colegas de profisso, as autoridades e os
funcionrios pblicos em geral, com respeito, discrio e independncia, exigindo igual tratamento e zelando pelas prerrogativas a que tem direito, de
modo a tornar-se merecedor de respeito, contribuindo com isso para o prestgio de sua classe.
Direito de Preferncia: tambm denominado preempo ou prelao, a
clusula especial do contrato de compra e venda de bem mvel ou imvel,
que garante ao vendedor o direito de readquir-lo junto ao comprador, desde que sustente igualdade de condies perante um terceiro interessado na
compra. Ver arts. 27 a 34 da Lei n 8.245/91.
Direito de recobro (mesmo que retrovenda): direito do vendedor de recobrar o
imvel vendido, desde que restitua o preo pago, mas as despesas e melhorias realizadas pelo adquirente.
Direito de tapagem: direito de vizinhana fundado no princpio da utilizao da propriedade, consistente em poder cercar, murar, valar ou tapar prdio urbano ou rural.
Direitos de vizinhana: decorrentes das limitaes jurdicas fruio de
imveis vizinhos pelos respectivos proprietrios. Washington Barros Monteiro observa: "Os direitos de vizinhana constituem limitaes impostas
pela boa convivncia social, que se inspira na lealdade e na boa-f. A propriedade deve ser usada de tal maneira que torne possvel a coexistncia social.
Se assim no se procedesse, se os proprietrios pudessem invocar uns contra
os outros seu pretenso direito absoluto e ilimitado, no poderiam praticar
qualquer direito pois as propriedades se aniquilariam no entrechoque de suas
vrias faculdades".
Distrato: dissoluo de um contrato motivado por resciso, resilio ou
resoluo.
Doao: contrato gratuito (benfico) pelo qual uma das partes (doador) se
compromete a transferir, gratuitamente, um bem de sua propriedade para o
patrimnio de outra. um tipo de contrato unilateral. A doao pode ser
pura ou incondicional, condicional, modal, remuneratria, com clusula de
reverso, a ttulo singular e inoficiosa. Vale lembrar que a doao pode ser
revogada em caso de ingratido do donatrio. Ver arts. 538 a 563 do CC.
73
GL
OSSRIO
GLOSSRIO
Domiclio: local onde a pessoa natural ou jurdica exerce sua atividade habitual, enquanto residncia o local onde a pessoa natural mora, com inteno
de ali permanecer.
Edil: do latim aedes, casa, prdio; da edificium, combinando com ficium,
de facere. tambm sinnimo de vereador.
Emolumentos: lucros eventuais.
Empreitada: contrato que denomina a "locao de servio em que o locador se obriga a fazer ou mandar fazer certa obra, mediante retribuio determinada ou proporcional ao trabalho executado."
Endosso: assinatura do endossante aposta no verso em branco do ttulo,
que tem por efeito transferir a propriedade deste, remanescente o endossante como um coobrigado solidrio no cumprimento da obrigao.
Enfiteuse: tambm denominado aforamento, um contrato bilateral e oneroso, no qual, por ato inter vivos ou por disposio de ltima vontade, o proprietrio do imvel confere, perpetuamente, a outrem o domnio til deste, mediante o pagamento de uma penso anual, invarivel, denominada foro
Escopo: alvo, mira, intuito, inteno.
Escritura: documento que comprova a celebrao de um negcio jurdico.
Esplio: Conjunto de bens que integra o patrimnio deixado pelo de cujus,
e que sero compartilhados, no inventrio, entre os herdeiros ou legatrios.
Estelionato: crime capitulado no art. 171 do CP, praticado contra o patrimnio alheio, que tem como caractersticas o engodo, a astcia e a picardia.
tica profissional: como cidado e profissional, deve o homem conduzirse ticamente nos seus contatos com seu semelhante. Os corretores de imveis esto obrigados a obedecer o Cdigo de tica Profissional, estabelecido par a classe com a Resoluo-Cofeci n 326/92.
Evico: perda total ou parcial de uma coisa, que sofre seu adquirente, em
conseqncia de deciso judicial promovida pelo verdadeiro dono ou possuidor. Ver arts. 447 a 456 do CC.
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Fato jurdico: todo acontecimento, natural ou humano, capaz de produzir,
modificar ou extinguir direitos .
Fiana locatcia: contrato acessrio em que o fiador garante o cumprimento da obrigao principal pelo afianado, se este no cumpri-la. A fiana
estabelecida entre o credor e o fiador, independentemente da vontade do
afianado, de modo que o fiador ser quem o credor quiser. Ver arts. 819 a
827 do CC, e art. 37 da Lei do Inquilinato (Lei n 8.245/91).
Fraude contra credores: defeito nos negcios jurdicos, consistente na diminuio dolosa do patrimnio do devedor, promovida por este, no intuito de prejudicar seus credores.
Funo social da propriedade: expresso que denomina o princpio pelo
qual o interesse pblico deve ter preferncia sobre a propriedade privada,
embora sem elimin-la. Da resultam os institutos da desapropriao.
Fundo de comrcio: fundo de comrcio a expresso adotada pelo art.
1.412 do CC, designando o complexo de bens corpreos e incorpreos,
organizado para o exerccio empresarial.
Garantias locatcias: garantias que a lei confere ao locador de imveis em
face da eventualidade do inadimplemento do contrato pelo inquilino. So
trs as modalidades definidas no art. 37 da Lei n 8.245/91: a cauo, a
fiana e o seguro fiana locatcia.
Geminados: diz-se de imveis contguos, em parede-e-meia. Jamais use a
expresso germinados, no caso de imveis contguos.
Habite-se: autorizao concedida pela autoridade administrativa para que
o imvel edificado de acordo com os requisitos legais possa ser ocupado
para os fins a que se destina.
Hasta pblica: a venda judicial de imveis, por leiloeiro.
Hectare: unidade de medida agrria correspondente a 100 ares. Cada are,
por sua vez, vale 100m. Assim, um hectare vale 10.000m.
Herdeiro: pessoa a quem se defere a sucesso de bens deixados pelo autor
da herana. Podem ser herdeiros legtimos, aqueles que a lei inclui na sucesso legtima (CC, art. 1829) e, por devoluo (CC art. 1.844) o Municpio, o
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Distrito Federal e a Unio. Herdeiro necessrio, legitimrio ou forado, qual
seja, o descendente ou ascendente do autor da herana. Herdeiro universal,
aquele que, legtimo ou necessrio, o nico sucessor. Herdeiro porcionrio,
aquele que, com outro herdeiro, divide o quinho hereditrio.
Hipoteca: direito real de garantia que incide sobre imvel.
Imvel rural: prdio rstico de rea contnua qualquer que seja a sua localizao, destinado explorao extrativa agrcola, pecuria ou agroindustrial,
quer mediante planos pblicos de valorizao, quer mediante iniciativa privada (art. 1 I, da Lei n 4.504/64 - Estatuto da Terra).
Incorporador imobilirio: pessoa natural ou jurdica, empresria ou no, que,
embora no levantando a construo, comprometa-se ou efetive a venda de
fraes ideais de terreno objetivando a vinculao de tais fraes a unidades
autnomas, em edificaes a serem construdas ou em construo sob regime
condominial, coordenando e levando a termo a incorporao e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preo e determinadas
condies, das obras concludas. (Lei 4.591/64, arts. 29 e 32 a 47)
Inquilino: pessoa que mora em imvel cedido por locao. Locatrio.
Latifndio: vasta extenso de terra concentrada nas mos de um s proprietrio. definido no art. 4o da Lei n 4.504/64.
Leasing: arrendamento mercantil de bens mveis e imveis, entre pessoas
jurdicas.
Legado: parte da herana deixada pelo testador quele que no seja herdeiro, denominado legatrio.
Legtima: parte da herana que cabe a cada herdeiro, e que no pode ser
disposta pelo testador.
Letra de cmbio: ttulo de crdito formal, consistente numa ordem escrita
de pagamento, de um emitente ou sacador, a outrem, chamado aceitante ou
sacado, para que pague a um terceiro, denominado tomador, determinada
importncia em local e data determinados.
Locao: contrato bilateral, consensual, oneroso e comutativo, em que uma
das partes, denominada Locador, se compromete a ceder outra, denominada Locatrio, o uso e gozo de bem mvel ou imvel no fungvel.
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Locao no residencial: denominao dada pela Lei n 8.245/91 (Lei do
Inquilinato), locao comercial, industrial, abrangendo, ainda, locao de
prdios pblicos, galpes etc.
Locao para temporada: locao de imvel destinado residncia temporria do inquilino, por prazo no superior a 90 dias. Ver art. 48 da Lei do
Inquilinato.
Locador: denominao que se d quele que loca, aluga o bem ao locatrio.
Em se tratando de imvel o locador chamado por muitos de senhorio.
Luvas: importncia que o inquilino paga ao locador, independentemente do
aluguel, para conseguir um contrato de locao comercial. O art. 45 da Lei
n 8.245/91 permite a cobrana de luvas nos contratos iniciais.
Mediao: atividade que consiste em aproximar as partes potencialmente
contratantes, orientando-as para a concretizao do negcio, mediante comisso (honorrios, no caso dos corretores de imveis) a ser paga por um
ou por ambos os interessados.
Multipropriedade imobiliria: tambm chamada time-sharing: trata-se de
um sistema original de condomnio de bem imvel, em que cada condmino
tem o direito de utiliz-lo, com exclusividade, durante um certo perodo do
ano previamente estabelecido com os demais condminos.
Mtuo: espcie de contrato de emprstimo em que o mutuante transfere ao
muturio o domnio de bem fungvel, tendo este a obrigao de restituir
bem do mesmo gnero, qualidade e quantidade. O objeto mais comum deste contrato o dinheiro.
Nome empresarial: firma ou denominao da pessoa natural ou jurdica no
exerccio de suas atividades empresariais. O Cdigo Civil trata deste assunto
nos arts. 1.155 a 1.168.
Nota Promissria: ttulo de crdito formal, consistente numa promessa de
pagamento a ser efetuado pelo emitente, ao beneficirio ou ordem deste,
em data e local determinados.
Notrio: denominao dada ao Tabelio de notas, aquele encarregado da
elaborao de escrituras pblicas.
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Notificao premonitria: notificao que faz o locador ao inquilino para
denunciar o contrato de locao em vigor. Ver art. 46 da Lei n 8.245/91 Lei do Inquilinato.
Novao: um dos modos de extino das obrigaes, que consiste na formao de uma nova obrigao, em substituio anterior, que se extingue.
Nunciao de obra nova: tipo de ao judicial especial, de carter preventivo, para impedir que construo ou obra congnere venha a causar danos
ao proprietrio possuidor de imvel, a condmino de condomnio edilcio
ou ao Municpio.
Nu-proprietrio: denominao ao proprietrio de um bem que o cede em
usufruto a outrem.
Ocupao: forma originria de aquisio de propriedade, que consiste na
apropriao de coisa sem dono.
nus real: gravame incidente sobre bens mveis ou imveis, em face de
direitos reais sobre coisas alheias.
Outorga uxria: autorizao dada pela mulher ao marido, para a prtica de
determinados atos, sem a qual estes no teriam validade, haja vista o disposto nos artigos 107, 220, 1.647, 1.648 e 1.650, todos do CC.
Pacto compromissrio: tambm denominado contrato preliminar, a conveno pela qual as partes se comprometem a celebrar contrato futuro. A
promessa de compra e venda um exemplo.
Pacto de melhor comprador: clusula do contrato de compra e venda pela
qual o vendedor, dentro de um prazo estipulado, pode desfazer o negcio
se aparecer um novo comprador que oferea melhores condies.
Penhor: direito real sobre coisa alheia, consistente na entrega de um bem
mvel, suscetvel de alienao, efetuada pelo devedor ou terceiro, ao credor,
para garantia de um dbito.
Penhora de bens: apreenso judicial de bens do devedor, destinada a garantir o pagamento da dvida.
Pessoa natural: ser humano dotado de direitos e obrigaes determinados
pela lei.
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Posse: de acordo com o art. 1.196 do CC, considera-se possuidor todo
aquele que tem de fato o exerccio, pleno ou no, de alguns dos poderes
inerentes propriedade.
Preempo: tambm denominado referncia ou prelao, a clusula especial do contrato de compra e venda de bem mvel ou imvel, que garante ao
vendedor o direito de readquir-lo junto ao comprador, desde que sustente
igualdade de condies perante um terceiro interessado na compra.
Probidade: integridade de carter, honradez.
Procurador: pessoa que, no contrato de mandato, recebe poderes do mandante para atuar em nome deste, praticando atos ou administrando interesses. Pode ser pblica ou particular.
Prdigo: aquele que dilapida seus bens de forma compulsiva. o esbanjador, o perdulrio inconseqente, que leva runa seu patrimnio, muitas
vezes prejudicando a famlia.
Relativamente incapaz: situao do indivduo que, embora possa praticar,
pessoalmente, sem qualquer restrio, certos atos da vida civil, para a maioria destes dever estar assistido por algum escolhido em funo do parentesco, de relao de ordem civil ou por deciso judicial.
Remio de dvida: resgate, pagamento de dvida.
Remisso: renncia, libertao, perdo de dvida concedido pelo credor ao
devedor.
Renncia: uma das formas de perda de propriedade, a par da alienao (a
principal forma de perda da propriedade), do perecimento da coisa e da
desapropriao.
Retrovenda: clusula especial de contrato de compra e venda, pela qual o
vendedor tem o direito de resgatar o bem alienado (vendido), dentro de
determinado prazo, pagando o preo recebido e mais as despesas realizadas
pelo comprador.
Semovente: expresso que denomina os animais, especialmente aqueles teis
aos homens.
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Sublocao de imveis: ato de alugar a um terceiro uma parte da coisa locada.
Superfcie (direito de): direito real de uso de bem alheio, consistente na cesso de imvel, pelo proprietrio, a um superficirio, gratuita ou onerosamente, para que este construa ou plante no terreno. regulado pelos arts.
1.369 a 1.377 do CC.
Tapume: cerca de arame ou madeira, sebe viva, vala, enfim, qualquer estrutura que sirva de demarcao de terrenos contguos, e para impedir a entrada de pessoas ou animais. Ver art. 1.297 do CC.
Terras devolutas: so bens de natureza dominial, vale dizer, integral
o patrimnio de pessoas jurdicas de direito pblico. So terras vagas,
no aproveitadas, que podem ser alienadas ou cedidas a particulares.
Ver art. 20 da CF.
Terrenos de marinha: faixa de terra banhada pelas guas marinhas, lacustres ou fluviais, numa largura de 33 m, contados da preamar mdia terra
adentro. Esses terrenos integram o patrimnio da Unio.
Tombamento: ato pelo qual o Poder Pblico visa a preservao de bem de
valor histrico, cultural, artstico, cientfico ou paisagstico, e que consiste na
sua inscrio como Patrimnio Nacional.
Tradio: entrega real ou ficta de um bem, mediante a qual se transmite a
propriedade ou a posse. A tradio de um bem imvel se perfaz com o
registro da escritura pblica no Cartrio do Registro de Imveis daquela
regio especfica.
Transao: conveno pela qual as partes (transigentes) extinguem obrigaes litigiosas mediante concesses mtuas.
Transcrio: ato pelo qual o oficial competente lna, em livro prprio, o
registro dos ttulos translativos de propriedade, por ato inter vivos.
Turbao da posse: ato que, injustamente praticado, impede o normal
exerccio da posse pelo legtimo possuidor. Ver arts. 926 e 927 do CPC.
Usucapio: modo originrio de aquisio da propriedade, autorizada pela
posse mansa e pacfica, de um bem, no perodo fixado por lei. Ver arts.
1.260 a 1.262 do CC. CF, arts. 183 e 191, CPC, arts. 941 a 945.
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Usufruto: direito real sobre bem alheio atribudo a algum para que possa
fruir das utilidades e frutos de um bem de propriedade alheia, sem alterao de sua substncia, enquanto temporariamente destacado da mesma propriedade.
Venda a contento: clusula especial do contrato de compra e venda pela
qual o comprador pode desfazer o negcio se a coisa recebida no for
do seu agrado, tendo as obrigaes de mero comodatrio, enquanto estiver em seu poder, sob condio suspensiva, e no manifestar a aceitao.
Venda ad corpus: venda de bem imvel que leva em conta apenas sua
especificao por caractersticas e confrontaes, sem determinao de
rea. Ver CC, art. 500.
Venda ad mensuram: espcie de venda de imvel que exige a especificao da rea alienada, sendo esta determinada. Ver CC, art. 500.
Vcio redibitrio: defeito oculto que torna o bem alienado imprprio
para o uso a que se destina, ou causa diminuio do seu valor. Ver CC,
art. 2.164.
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BIBLIOGRAFIA
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So Paulo: Saraiva, 2003.
COFECI. Legislao. Braslia: 2000.
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GABARIT
O
GABARITO
EXERCCIO I
1-E
2-A
3-A
4-C
5-A
6-E
7-A
8-E
9-E
10-B
11-B
12-E
13-E
14-E
15-B
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EXERCCIO II
16-E
17-E
18-D
19-D
20-E
21-C
22-D
23-C
24-E
25-C
26-E
27-A
28-A
29-E
30-A
1-V
2-F
3-V
4-F
5-V
6-V
7-V
8-F
9-F
10-V
11-V
12-V
13-F
14-V
15-F
16-V
17-F
18-V
19-V
20-F
21-V
22-F
23-F
24-F
25-V
26-F
27-V
28-V
29-V
30-F