ESCOLA DA MAGISTRATURA DO

ESTADO DO RIO DE JANEIRO EMERJ.

DIREITO DE VIZINHANA
Flvio Tartuce

Graduado pela Faculdade de Direito da USP.

Especialista e Mestre em Direito Civil pela PUC/SP.
Coordenador dos cursos de Direito Civil, Direito Contratual e Direito de Famlia
e das Sucesses da Escola Paulista de Direito.
Professor da ESA/OAB/SP e em Escolas da Magistratura.
Advogado, parecerista e rbitro.
Autor de Obras pela Editora Mtodo.

DIREITOS DE VIZINHANA.
Organizao da matria. Captulo V do Livro do Direito das Coisas
a)

Do uso anormal da propriedade (Seo I, arts. 1.277 a 1.281

do CC);

b)

Das rvores limtrofes (Seo II, arts. 1.282 a 1.284 do CC);

c)

Da passagem forada (Seo III, art. 1.285 do CC);

d)

e)

f)

g)

Da passagem de cabos e tubulaes (Seo IV, arts. 1.286 e

1.286 do CC);
Das guas (Seo V, arts. 1.288 a 1.296 do CC);
Dos limites entre prdios e do direito de tapagem (Seo VI,
arts. 1.297 a 1.298 do CC);
Do direito do construir (Seo VII, arts. 1.299 a 1.313 do CC).

DIREITOS DE VIZINHANA.
Fundamentos do Direito de Vizinhana:
1.

Lealdade e Boa-f (Washington de Barros Monteiro).

2.

Funo Social (San Tiago Dantas).

Conceito de Direito de Vizinhana:

Ramo do Direito das Coisas que regulamenta as relaes jurdicas
existentes entre prdios que mantm, diante de uma razo
material ou imaterial, laos entre si.
As normas relativas ao direito da vizinhana constituem claras
limitaes ao direito de propriedade, em prol do bem comum e
da paz social.
As obrigaes que surgem dos institutos de vizinhana constituem
obrigaes ambulatrias ou propter rem, que acompanham a
coisa onde quer que ela esteja, em um sentido ambulatrio
(TARTUCE, Flvio. SIMO, Jos Fernando. Direito Civil. Volume
4. Direito das Coisas. So Paulo: Mtodo).
3

DIREITOS DE VIZINHANA.
USO ANORMAL DA PROPRIEDADE.

Art. 1.277. O proprietrio ou o possuidor de um prdio

tem o direito de fazer cessar as interferncias
prejudiciais segurana, ao sossego e sade dos
que o habitam, provocadas pela utilizao de
propriedade vizinha.
Pargrafo nico. Probem-se as interferncias
considerando-se a natureza da utilizao, a localizao
do prdio, atendidas as normas que distribuem as
edificaes em zonas, e os limites ordinrios de
tolerncia dos moradores da vizinhana.
Enunciado n. 319 CJF/STJ. A conduo e a soluo das
causas envolvendo conflitos de vizinhana devem
guardar estreita sintonia com os princpios
constitucionais da intimidade, da inviolabilidade da
vida privada e da proteo do meio ambiente
4

DIREITOS DE VIZINHANA.
USO ANORMAL DA PROPRIEDADE.

JULGADO 1.

DIREITO DE VIZINHANA Uso nocivo da propriedade Oito ces

em pequeno quintal Rudos e odores excessivos Sentena
mantida para limitar a dois animais Recurso improvido
(Tribunal de Justia de So Paulo, Apelao Cvel n. 846.1780/0 So Paulo 36 Cmara de Direito Privado Relator:
Pedro Baccarat 24.08.06 v.u. voto n. 1.465).

DIREITOS DE VIZINHANA.
USO ANORMAL DA PROPRIEDADE. JULGADO 2.
VIZINHANA. PLANTIO DE RVORE. DESCUMPRIMENTO DE ACORDO.
DANOS CAUSADOS A PROPRIEDADE VIZINHA. INOCORRNCIA.
EMBARGOS INFRINGENTES. DIREITO DE VIZINHANA. PLANTIO DE
RVORES. INOCORRNCIA DE FRAUDE A ACORDO. USO NORMAL DA
PROPRIEDADE. INEXISTNCIA DE PREJUZOS SEGURANA, SADE E
SOSSEGO. LITIGNCIA DE M-F NO CARACTERIZADA. DECISO
MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. Inexiste intuito de fraudar acordo
passado em julgado, se a obrigao de fazer imposta ao recorrido
restou devidamente cumprida no momento em que o muro causador
do primeiro embate foi reduzido aos parmetros convencionados entre
as partes, ficando dirimida, assim, a questo sob a tica do direito de
tapagem. O plantio de rvores no terreno do embargado no tem
pertinncia com o j desatado direito de tapagem. Diz respeito, isto
sim, natureza de sua utilizao (conteno de encosta), no havendo
qualquer elemento probatrio que induza a presuno do uso nocivo (
CC/1916, art. 554) ou anormal (CC, art. 1.277/2002) da propriedade.
Estes, como cedio, traduzem-se pela utilizao do bem imvel com
prejuzo segurana, sade e ao sossego do prediozinho. E tal no
ocorre, in specie, uma vez que os embargantes no tiveram afetados
os direitos acima elencados. (TJRJ, EI 510/2002, Rio de Janeiro,
Dcima Segunda Cmara Cvel, Rel. Des. Wellington Jones Paiva; Julg.
12/08/2003).
6

DIREITOS DE VIZINHANA.
USO ANORMAL DA PROPRIEDADE.
Art. 1.278. O direito a que se refere o artigo
antecedente no prevalece quando as interferncias
forem justificadas por interesse pblico, caso em
que o proprietrio ou o possuidor, causador delas,
pagar ao vizinho indenizao cabal
Exs. Utilizao do imvel para aqueduto (passagem de
gua) ou de rede eltrica.
Art. 1.279. Ainda que por deciso judicial devam ser
toleradas as interferncias, poder o vizinho exigir a
sua reduo, ou eliminao, quando estas se
tornarem possveis.
Ex: O rio secou. Princpio da menor onerosidade.

DIREITOS DE VIZINHANA.
USO
ANORMAL
DA
PROPRIEDADE.
PROCESSUAIS.

MEDIDAS

Art. 1.280. O proprietrio ou o possuidor tem direito a

exigir do dono do prdio vizinho a demolio, ou a
reparao deste, quando ameace runa, bem como
que lhe preste cauo pelo dano iminente.
Demolio Ao demolitria. ltima medida.
Reparao Ao de Nunciao de Obra Nova e Ao de
Obrigao de Fazer e No Fazer (art. 461 do CPC).
Prestar Cauo Ao de Dano Infecto.
Art. 1.281. O proprietrio ou o possuidor de um prdio,
em que algum tenha direito de fazer obras, pode,
no caso de dano iminente, exigir do autor delas as
necessrias garantias contra o prejuzo eventual. 8

DIREITOS DE VIZINHANA.
RVORES LIMTROFES. LIMITES ENTRE PRDIOS.
Art. 1.282. A rvore, cujo tronco estiver na linha
divisria, presume-se pertencer em comum aos
donos dos prdios confinantes. CONDOMNIO
NECESSRIO.
Art. 1.283. As razes e os ramos de rvore, que
ultrapassarem a estrema do prdio, podero ser
cortados, at o plano vertical divisrio, pelo
proprietrio do terreno invadido.
Art. 1.284. Os frutos cados de rvore do terreno
vizinho pertencem ao dono do solo onde caram, se
este for de propriedade particular.
Marco Aurlio Bezerra de Melo: Exceo ao princpio de
que o acessrio segue o principal (Quem traga as
gotas ms que trague as boas).
9

RVORES LIMTROFES. JULGADO. PROTEO AMBIENTAL.

AO DE DANO INFECTO DIREITO DE VIZINHANA RVORE
DA ESPCIE ARAUCARIA ANGUSTIFOLIA NA DIVISA DOS
IMVEIS DANOS E PERTURBAES QUEDA DE GRIMPAS E
GALHOS PREJUZOS NO COMPROVADOS PARECERES DO
CORPO DE BOMBEIRO, IBAMA E SECRETARIA DO MEIO
AMBIENTE DA PREFEITURA MUNICIPAL PERIGO IMINENTE
NO EVIDENCIADO DESNECESSRIO O CORTE ESPCIE
AMEAADA DE EXTINO SENTENA MANTIDA RECURSO
DESPROVIDO. No h deferir pedido de corte de espcie em
extino quando demonstrado, por percia realizada pela
prefeitura municipal e relatrios dos rgos competentes, que
a rvore do tipo Araucaria angustifolia no apresenta
comprometimento de seus troncos ou galhos a ponto de causar
danos ao terreno lindeiro, j que em perfeito estado de
conservao. A queda de galhos ou folhas no terreno dos
vizinhos, quando ocorrida apenas em situaes espordicas
vendavais , no caracteriza mau uso da propriedade a ponto
de autorizar a derrubada de rvores (TJSC, Apelao Cvel n.
2006.015061-9, de Lages. Relator: Des. Fernando Carioni.
Data da deciso: 19.09.2006. Publicao: DJSC Eletrnico n.
86, edio de 01.11.2006, p. 29)

10

PASSAGEM FORADA.
Art. 1.285. O dono do prdio que no tiver acesso a via
pblica, nascente ou porto, pode, mediante
pagamento de indenizao cabal, constranger o
vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo ser
judicialmente fixado, se necessrio.
1o Sofrer o constrangimento o vizinho cujo imvel
mais natural e facilmente se prestar passagem.
2o Se ocorrer alienao parcial do prdio, de modo
que uma das partes perca o acesso a via pblica,
nascente ou porto, o proprietrio da outra deve
tolerar a passagem.
3o Aplica-se o disposto no pargrafo antecedente
ainda quando, antes da alienao, existia passagem
atravs de imvel vizinho, no estando o
proprietrio deste constrangido, depois, a dar uma
outra.
11

DIFERENAS ENTRE PASSAGEM FORADA E

SERVIDO PREDIAL (SERVIDO DE PASSAGEM).
Passagem Forada

Servido Predial

Instituto de Direito de
Vizinhana.
Imvel encravado e imvel
serviente.
Obrigatria

Direito real de gozo ou

fruio.
Imvel dominante e imvel
serviente.
No obrigatria (facultativa)

H pagamento obrigatrio de
indenizao ao imvel
serviente.
Cabe ao de passagem
forada

No h pagamento obrigatrio
de indenizao ao imvel
serviente.
Cabe ao confessria.

12

PASSAGEM FORADA. QUESTO 1.

Lucas prope ao, postulando lhe seja reconhecido direito
a passagem e determinada a demolio de obstculo.
Sustenta que resta cabalmente demonstrado o
encravamento de seu imvel, possuindo direito de
passagem, inerente ao direito de propriedade. Alega que
proprietrio de lote de terreno localizado em Jocon, na
Praia do Sudoeste, onde foi construdo um muro, que
inviabilizou o acesso rua e desvalorizou o bem.
O condomnio ru, por sua vez, relata que o imvel somente
encontra-se encravado porque os genitores do autor
alienaram os terrenos em torno, sem ressalvar qualquer
servido de passagem.
Aduz que o encravamento provocado no enseja proteo.
Decida a questo, fundamentadamente.

13

PASSAGEM FORADA. QUESTO 1.

Ver ementa e fundamentao da Apelao Cvel n: 2006.001.48901 TJ/RJ - 18 Cmara Cvel - Relator: Des. Luiz Felipe Salomo.
TERRENO ENCRAVADO.PASSAGEM FORADA.DIREITO DE
ACESSO.COLOCAO DE PORTO. EXCLUSO DA INDENIZAO.
Apelao Cvel. Ao objetivando garantir direito de passagem e
demolio de muro, com consequente indenizao. O direito a passagem
forada atribudo ao titular do terreno vizinho como forma de garantir o
direito de ir e vir do imvel encravado. Natureza de direito potestativo e
obrigacional. Funda-se na inexistncia de alternativa para acesso ao
imvel, conforme dispe o artigo 559, do Cdigo Civil de 1916 (artigo
1.285, atual Cdigo Civil) independentemente de quem deu causa ao
confinamento do terreno. No h confundir o conceito de direito de
passagem forada com servido, esta fruto da vontade e aquela da lei.
Percia que demonstra cabalmente o encravamento do imvel.
Desnecessria, no entanto, a demolio do muro, bastando a colocao
de porto que viabilize o acesso. Inexistncia de prova quanto alegao
de perdas e danos, no devendo ser acolhida a indenizao pretendida
pelo autor. Por outro lado, registre-se, ainda, que a concesso de
passagem enseja direito de indenizao ao proprietrio do prdio
serviente, nos termos do artigo 560, do CC/16 (correspondncia no
mesmo artigo 1.285, CC/2002) a ser apurado em ao prpria. Recurso
14
provido, em parte.

PASSAGEM FORADA. QUESTO 1.

Ver ementa e fundamentao do Recurso Especial n: 316.336 STJ - 3 Turma - Relator: Ministro Ari Pargendler.
CIVIL. DIREITOS DE VIZINHANA. PASSAGEM FORADA
(CDIGO CIVIL, ARTIGO 559). IMVEL ENCRAVADO. Numa era
em que a tcnica da engenharia dominou a natureza, a noo de
imvel encravado j no existe em termos absolutos e deve ser
inspirada pela motivao do instituto da passagem forada, que
deita razes na supremacia do interesse pblico; juridicamente,
encravado o imvel cujo acesso por meios terrestres exige do
respectivo proprietrio despesas excessivas para que cumpra a
funo social sem inutilizar o terreno do vizinho, que em qualquer
caso ser indenizado pela s limitao do domnio. Recurso
especial conhecido e provido em parte.
Enunciado n. 88 CJF/STJ: O direito de passagem forada,
previsto no art. 1.285 do CC, tambm garantido nos casos em
que o acesso via pblica for insuficiente ou inadequado,
consideradas inclusive as necessidades de explorao
15
econmica.

PASSAGEM DE CABOS E TUBULAES.

Art. 1.286. Mediante recebimento de indenizao que atenda,
tambm, desvalorizao da rea remanescente, o proprietrio
obrigado a tolerar a passagem, atravs de seu imvel, de cabos,
tubulaes e outros condutos subterrneos de servios de
utilidade pblica, em proveito de proprietrios vizinhos, quando
de outro modo for impossvel ou excessivamente onerosa.
Pargrafo nico. O proprietrio prejudicado pode exigir que a
instalao seja feita de modo menos gravoso ao prdio onerado,
bem como, depois, seja removida, sua custa, para outro local
do imvel.
Art. 1.287. Se as instalaes oferecerem grave risco, ser
facultado ao proprietrio do prdio onerado exigir a realizao de
obras de segurana.
REGIME IGUAL AO DA PASSAGEM FORADA.

16

LIMITES ENTRE PRDIOS E DIREITO DE TAPAGEM.

Art. 1.297. O proprietrio tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de
qualquer modo o seu prdio, urbano ou rural, e pode constranger o seu
confinante a proceder com ele demarcao entre os dois prdios, a
aviventar rumos apagados e a renovar marcos destrudos ou arruinados,
repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas
despesas.
1o Os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisrios, tais como
sebes vivas, cercas de arame ou de madeira, valas ou banquetas,
presumem-se, at prova em contrrio, pertencer a ambos os
proprietrios confinantes, sendo estes obrigados, de conformidade com
os costumes da localidade, a concorrer, em partes iguais, para as
despesas de sua construo e conservao. CONDOMNIO
NECESSRIO.
2o As sebes vivas, as rvores, ou plantas quaisquer, que servem de
marco divisrio, s podem ser cortadas, ou arrancadas, de comum
acordo entre proprietrios.
3o A construo de tapumes especiais para impedir a passagem de
animais de pequeno porte, ou para outro fim, pode ser exigida de quem
provocou a necessidade deles, pelo proprietrio, que no est obrigado a
concorrer para as despesas.
17

LIMITES ENTRE PRDIOS E DIREITO DE TAPAGEM.

Art. 1.298. Sendo confusos, os limites, em falta de outro meio,
se determinaro de conformidade com a posse justa; e, no se
achando ela provada, o terreno contestado se dividir por partes
iguais entre os prdios, ou, no sendo possvel a diviso cmoda,
se adjudicar a um deles, mediante indenizao ao outro.
Possibilidade de Ao Demarcatria. Art. 946, inc. I, do CPC, ao
proprietrio para obrigar o seu confinante a estremar os
respectivos prdios, fixando-se novos limites entre eles ou
aviventando-se os j apagados.
A ao demarcatria segue rito especial, nos termos das regras
constantes entre os arts. 950 a 966 do CPC.

18

LIMITES ENTRE PRDIOS. QUESTO 2.

Na comarca de Miguel Pereira foi proposta ao de demarcao de
terras pelo usufruturio do Stio Nova Esperana em face do
legtimo proprietrio do Stio Rio Feliz, tendo em vista conflito
acerca do real limite divisrio das terras possudas pelo autor e
pelo ru. O ru alega que o autor parte ilegtima por no ser o
proprietrio, na forma prescrita no artigo 1.298 do Cdigo Civil.
Decida a questo.
RESPOSTA: Em uma interpretao literal do artigo 1.298 do
Cdigo Civil tem-se que apenas o proprietrio parte legtima
para figurar como autor da ao de diviso e demarcao de
terras, mas h tambm o entendimento de que o enfiteuta, o
usufruturio e o superficirio podem resolver o conflito com
relao demarcao do imvel. Parece ser o entendimento
majoritrio. H ainda o posicionamento minoritrio da extenso
do apontado direito aos possuidores.

19

REGIME DAS GUAS.

Art. 1.288. O dono ou o possuidor do prdio inferior obrigado a
receber as guas que correm naturalmente do superior, no
podendo realizar obras que embaracem o seu fluxo; porm a
condio natural e anterior do prdio inferior no pode ser
agravada por obras feitas pelo dono ou possuidor do prdio
superior.
Art. 1.289. Quando as guas, artificialmente levadas ao prdio
superior, ou a colhidas, correrem dele para o inferior, poder o
dono deste reclamar que se desviem, ou se lhe indenize o
prejuzo que sofrer. Pargrafo nico. Da indenizao ser deduzido
o valor do benefcio obtido.
Art. 1.290. O proprietrio de nascente, ou do solo onde caem
guas pluviais, satisfeitas as necessidades de seu consumo, no
pode impedir, ou desviar o curso natural das guas
remanescentes pelos prdios inferiores.

20

REGIME DAS GUAS.

Art. 1.291. O possuidor do imvel superior no poder poluir as
guas indispensveis s primeiras necessidades da vida dos
possuidores dos imveis inferiores; as demais, que poluir, dever
recuperar, ressarcindo os danos que estes sofrerem, se no for
possvel a recuperao ou o desvio do curso artificial das guas.
ARTIGO INCONSTITUCIONAL, PARA PARTE DA DOUTRINA (Luiz
Edson Fachin).

Enunciado n. 244 CJF/STJ, prevendo que O art. 1.291 deve ser

interpretado conforme a Constituio, no sendo facultado a
poluio das guas, quer seja essenciais ou no s primeiras
necessidades da vida (Marco Aurlio Bezerra de Melo).

21

DIREITO DE CONSTRUIR.
Art. 1.299. O proprietrio pode levantar em seu terreno as construes
que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos
administrativos.
Art. 1.300. O proprietrio construir de maneira que o seu prdio no
despeje guas, diretamente, sobre o prdio vizinho. Trata-se da vedao
do ESTILICDIO.
I A figura jurdica do estilicdio visa atender s situaes criadas pelos
proprietrios que deixam ficar os beirados dos telhados dos seus prdios
urbanos a gotejar sobre prdios vizinhos. II Uma vez constituda tal
servido art. 1365 do Cdigo Civil o proprietrio do prdio serviente
no pode levantar edifcio ou construo que impea esse escoamento das
guas pluviais gota a gota, devendo realizar as obras necessrias para que
o dito escoamento se faa sobre o seu prdio, sem prejuzo para o prdio
dominante. III Porm, o dono do prdio beneficiado com a dita servido
no pode agravar essa forma de escoamento, designadamente reunindo
essas diversas quedas numa caleira e da encaminhar as guas para um
ponto de queda nico (Tribunal de Relao de Coimbra, Processo n.
3905/2005, Dr. Jaime Ferreira, Origem: Tribunal Judicial de So Pedro do
Sul, Deciso de 31/01/2006).

22

DIREITO DE CONSTRUIR.
Art. 1.301. defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terrao ou
varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho.
1o As janelas cuja viso no incida sobre a linha divisria, bem
como as perpendiculares, no podero ser abertas a menos de
setenta e cinco centmetros.
2o As disposies deste artigo no abrangem as aberturas para
luz ou ventilao, no maiores de dez centmetros de largura sobre
vinte de comprimento e construdas a mais de dois metros de altura
de cada piso.
Smula 120 do STF: Parede de tijolos de vidro translcido pode ser
levantada a menos de metro e meio do prdio vizinho, no
importando a servido sobre ele. AINDA TEM APLICAO.
Smula 414 do STF: No se distingue a viso direta da oblqua na
proibio de abrir janela, ou fazer terrao, eirado, ou varanda, a
menos de metro e meio do prdio de outrem. CANCELADA.

23

DIREITO DE CONSTRUIR.
Art. 1.302. O proprietrio pode, no lapso de ano e dia
aps a concluso da obra, exigir que se desfaa janela,
sacada, terrao ou goteira sobre o seu prdio; escoado o
prazo, no poder, por sua vez, edificar sem atender ao
disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou
dificultar, o escoamento das guas da goteira, com
prejuzo para o prdio vizinho. Pargrafo nico. Em se
tratando de vos, ou aberturas para luz, seja qual for a
quantidade, altura e disposio, o vizinho poder, a todo
tempo, levantar a sua edificao, ou contramuro, ainda
que lhes vede a claridade.
Art. 1.303. Na zona rural, no ser permitido levantar
edificaes a menos de trs metros do terreno vizinho.
24

DIREITO DE CONSTRUIR. CONCEITOS IMPORTANTES

PAREDE-MEIA CONDOMNIO NECESSRIO. Art. 1.306. O condmino da
parede-meia pode utiliz-la at ao meio da espessura, no pondo em risco
a segurana ou a separao dos dois prdios, e avisando previamente o
outro condmino das obras que ali tenciona fazer; no pode sem
consentimento do outro, fazer, na parede-meia, armrios, ou obras
semelhantes, correspondendo a outras, da mesma natureza, j feitas do
lado oposto.
ALTEAMENTO Aumentar a parede-meia. Art. 1.307. Qualquer dos
confinantes pode altear a parede divisria, se necessrio reconstruindo-a,
para suportar o alteamento; arcar com todas as despesas, inclusive de
conservao, ou com metade, se o vizinho adquirir meao tambm na
parte aumentada.
TRAVEJAMENTO OU MADEIRAMENTO - Direito de colocar uma trave, viga
ou madeira no prdio vizinho nos casos em que h o alinhamento da
parede-meia. Art. 1.304. Nas cidades, vilas e povoados cuja edificao
estiver adstrita a alinhamento, o dono de um terreno pode nele edificar,
madeirando na parede divisria do prdio contguo, se ela suportar a nova
construo; mas ter de embolsar ao vizinho metade do valor da parede e
25
do cho correspondentes.

DIREITO DE CONSTRUIR. CONCEITOS IMPORTANTES

DIREITO DE PENETRAO.
O art. 1.313 do atual Cdigo Civil, em decorrncia da realizao de
obras, reconhece que o proprietrio ou ocupante obrigado a
tolerar que o vizinho adentre no seu imvel, desde que haja prvio
aviso, nas seguintes hipteses:
a) Se o vizinho, temporariamente, dele for usar usar, quando
indispensvel reparao, construo, reconstruo ou limpeza de
sua casa ou do muro divisrio. Ex.: o proprietrio deve tolerar a
entrada do vizinho para reparos em paredes ou corte de galhos de
rvores. Esse direito de tolerncia aplicado aos casos de limpeza
ou reparao de esgotos, goteiras, aparelhos higinicos, poos e
nascentes e ao aparo de cerca viva (art. 1.313, 1., do CC).
b) Para o vizinho apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que
ali se encontrem casualmente. Ex.: o vizinho entra no imvel de
outrem para pegar uma bola de futebol ou um gato perdido. Uma
vez sendo entregue a coisa buscada pelo vizinho, o proprietrio
pode impedir novas entradas no imvel (art. 1.313, 2., do CC).

26

DIREITO DE CONSTRUIR. QUESTO 3.

Paulo, sob a alegao de que teve diminuda a ventilao e
luminosidade em sua casa, alm de completo devassamento,
em razo da construo de um segundo pavimento na casa
do vizinho, prope ao de nunciao de obra nova em face
de Roberto. Informa o autor que o ru no possui licena da
autoridade municipal para levantar a construo e que a
janela, que teve prejudicada a ventilao, foi construda com
inobservncia da distncia legalmente exigida, mas com
anuncia do ru. Em contestao, o ru sustenta que a falta
de autorizao pela autoridade municipal questo to
somente de direito pblico e que no guarda qualquer relao
de causalidade com o prejuzo que o autor alega ter sofrido
e, ainda, que efetivamente anuiu com a construo irregular
da janela, mas que isso no pode impedi-lo de edificar
regularmente nos limites de sua propriedade. Decida a
questo.

27

DIREITO DE CONSTRUIR. QUESTO 3.

Ver ementa e fundamentao da Apelao Cvel n: 2001.001.14.364 TJRJ - 2 Cmara Cvel - Relator: Des. Fernando Cabral.
NUNCIAO DE OBRA NOVA. VIZINHANA. OBRAS DE ACRSCIMO.
DANOS CAUSADOS A PROPRIEDADE VIZINHA. DIREITO DE
VISIBILIDADE, CLARIDADE E VENTILAO. CONSTRUO SEM
LICENA. IRRELEVNCIA. DESFAZIMENTO DE OBRA. IMPROCEDNCIA
DO PEDIDO. Ao de nunciao de obra nova. Construo de um
segundo pavimento no prdio vizinho. Interferncia que provoca a
reduo da ventilao e iluminao do prdio dos autores. Obra
realizada sem autorizao da Municipalidade. Irrelevncia. Edificao
realizada nos limites da propriedade dos demandados. Inconvenientes
causados pela abertura de janelas a menos de metro e meio do prdio
contguo. Direito do proprietrio de construir em seu terreno e
aumentar as dimenses de seu imvel. A abertura de janelas com
inobservncia da distncia legalmente prevista, sem oposio do
proprietrio vizinho, manifestada no prazo de ano e dia, fecha-lhe as
portas para exigir o desfazimento da obra, mas no o inibe de edificar
nos limites de sua propriedade. Uso normal e necessrio da coisa
prpria. Recurso ao qual se d provimento, para julgar improcedente o
pedido.
28

CONDOMNIO COMUM.
CONDOMNIO = COMPROPRIEDADE. DUAS OU MAIS PESSOAS TM A
PROPRIEDADE SOBRE UMA COISA.

Art. 1.314. Cada condmino pode usar da coisa conforme sua

destinao, sobre ela exercer todos os direitos compatveis com
a indiviso, reivindic-la de terceiro, defender a sua posse e
alhear a respectiva parte ideal, ou grav-la.
Pargrafo nico. Nenhum dos condminos pode alterar a destinao
da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos,
sem o consenso dos outros.
Art. 1.315. O condmino obrigado, na proporo de sua parte, a
concorrer para as despesas de conservao ou diviso da coisa,
e a suportar os nus a que estiver sujeita.
Pargrafo nico. Presumem-se iguais as partes ideais dos
condminos.

29

CONDOMNIO COMUM.
CLASSIFICAO QUANTO ORIGEM:
a)
Condomnio voluntrio ou convencional. Ex. compra de um
imvel por trs amigos.
b)
Condomnio eventual, incidente ou de fato (condomnio
fortuito). Ex. decorrente de herana.
c)
Condomnio forado ou necessrio. Ex. Paredes, cercas, muros
e valas (art. 1.249 do CC).
CLASSIFICAO QUANTO FORMA:
a)
Condomnio pro indiviso.
b)
Condomnio pro diviso.
CLASSIFICAO QUANTO AO TEMPO:
a)
Condomnio permanente. Nos casos de condomnio forado.
b)
Condomnio transitrio. Nos demais casos. O condomnio tende
a desaparecer, por ser um pomo de discrdia.

30

CONDOMNIO. QUESTO 4.
Bracuhy Servios da Comunidade LTDA, em ao de cobrana em
que r Maria das Dores, pleiteia o pagamento de despesas
realizadas na prestao de servios de captao, tratamento e
distribuio de gua e esgoto, limpeza das ruas, pavimentao,
paisagismo, segurana e demais despesas de conservao do
complexo habitacional do qual a r faz parte. Alega, como
fundamento do pedido, que tais despesas devem ser rateadas
por todos aqueles que se beneficiam dos servios oferecidos.
Em contestao, a r sustenta que jamais celebrou contrato com a
autora, motivo pelo qual no se v obrigada a pagar qualquer
contraprestao. Aduz no existir nenhum condomnio no
complexo habitacional em que reside, constitudo de lotes
autnomos, razo por que no se pode falar em despesas
condominiais.
Decida, indicando os fundamentos de fato e de direito aplicveis
espcie.

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CONDOMNIO. QUESTO 4.
Ver ementa e fundamentao da Apelao Cvel n: 2001.001.20668 - TJRJ
- 2 Cmara Cvel - Relator: Des. Srgio Cavalieri Filho. 15/07/2005
CONDOMNIO DE FATO. LOTEAMENTO URBANO. DESPESAS CONDOMINIAIS.
RATEIO ENTRE OS CONDMINOS. RECURSO PROVIDO. Condomnio de
fato. Loteamento fechado. Despesas comuns. Obrigao de contribuir na
proporo do proveito. As despesas comuns necessrias para o custeio dos
servios de gua, esgoto, limpeza, segurana e conservao do condomnio
de fato devem ser rateadas entre todos os integrantes do loteamento
fechado, independentemente de contrato escrito, conveno ou estatuto
social, pois agride ao princpio que veda o enriquecimento sem causa
beneficiar-se algum dos servios oferecidos, graas ao esforo comum,
sem participar contributivamente. O s fato de adquirir um imvel num
loteamento fechado e passar a usufruir dos seus servios habitualmente
evidncia ter o adquirente aderido ao sistema de custeio das despesas
comuns ali adotado, e o quanto basta para tornar obrigatria a sua
contribuio. Provimento do recurso. (IRP). Smula n. 79: ASSOCIAO
DE MORADORES. CONDOMNIO DE FATO. COBRANA DE DESPESAS
COMUNS. PRINCPIO DO NO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. "Em
respeito ao princpio que veda o enriquecimento sem causa, as associaes
de moradores podem exigir dos no associados, em igualdade de
condies com os associados, que concorram para o custeio dos servios
por elas efetivamente prestados e que sejam do interesse comum dos
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moradores da localidade."

CONDOMNIO. QUESTO 5.
Paulo e Pedro ajuizaram ao de extino de condomnio
voluntrio celebrado entre as partes. Sustentam que
construram um prdio em condomnio com Marcos e
Matheus na Rua X, composto de 3 andares, quando
ficaram fixados os quinhes de cada um, mas as
partes se desentenderam, razo pela qual pleiteiam a
extino do condomnio, atravs da alienao do
imvel, j que indivisvel a coisa.
Em contestao, os rus pretendem a criao de um
condomnio edilcio, ou, caso o magistrado prefira, a
preservao do condomnio, subdvidindo-o em reas
delimitadas e exclusivas.
Decida fundamentadamente a questo.
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CONDOMNIO. QUESTO 5.

Ver ementa e fundamentao da Ao Rescisria n:

103/03 - rgo Especial TJRJ - Relator: Des.Sylvio
Capanema de Souza.
O julgado concluiu pela extino do condomnio, com a
sua alienao, por ser a coisa indivisvel. Ademais,
concluiu que impossvel convert-lo em condomnio
edilcio, revelia de qualquer condmino.
Capanema entende tratar-se de um direito potestativo
do condmino, aquele que encurrala as outras
partes.
Assim sendo, o direito extino no pode ser afastado
no caso concreto.
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