Manual de

Anistia de
Edificaes

Contedo
Apresentao ...................................................................................................................................1
O que a Anistia de Edificaes? ..................................................................................................2
Quais os benefcios? .......................................................................................................................3
Histrico de Leis ..............................................................................................................................4
Anistia - Leis 13.558/03 e 13.876/04 ...........................................................................................5
No so passveis de Regularizao ..............................................................................................6
Anlise de um Processo .................................................................................................................7
Despachos Decisrios .....................................................................................................................8
Zoneamento .....................................................................................................................................8
Restries Contratuais ...................................................................................................................8
Uso e ocupao do Solo ..................................................................................................................9
Etapas da Anistia ..........................................................................................................................12
Informaes ...................................................................................................................................14
Glossrio .........................................................................................................................................15
Consulte Tambm ..........................................................................................................................16

Apresentao
Senhores Muncipes,
Este Manual de Anistia de Edificaes destinado a todos os habitantes
da cidade de So Paulo que desejam saber mais sobre as Leis de Anistia.
Neste manual esto as principais informaes sobre o processo de anistia
e como sua anlise.

O que a anistia de edificaes?

Quais os benefcios?

As anistias so leis especficas ou leis de excees que permitem a regularizao de

edificaes com algumas infraes referentes a lei de zoneamento e ao cdigo de obras
vigente.

Ao solicitar a Anistia voc no estar somente regularizando seu imvel, h diversos

benefcios. Voc poder:

Os processos protocolados pelas leis de anistia esto subordinados ao departamento

de aprovaes: SEHAB e Subprefeituras.
No caso da SEHAB, os processos so analisados pelo Grupo Tcnico Especial de Anlise
(GTEA).
As anistias, ao contrrio dos processos de regularizao, permitem algumas
concesses pr-determinadas nas leis 13.558/03 e 13.876/04, facilitando sua
regularizao e atualizao do cadastro imobilirio.

Vender o imvel;
Averbar no Registro de Imveis;
Solicitar Certido do INSS;
Desconto no Seguro do Imvel;
Dependendo do uso, concorrer na ISO 900X;
Participao de concorrncia pblica;
Locao de imvel mais garantida;
Reformar o imvel legalmente;
Evitar multas para o imvel;
Obter a Licena de Funcionamento.

Histrico de Leis

Anistia: Leis 13558/03 e 13876/04

Ato 663 (cdigo de obras Arthur Sabia) anterior a 1972.

A Anistia pode ser aplicada para obras concludas at a data da lei (13/09/2002) com
paredes erguidas e cobertura executada.

Lei 7.785 de 1972 (alvar de conservao).

Lei 7.805 de 1972 (parcelamento, uso e ocupao do solo - zoneamento anterior).
Lei 8.001 de 1973 (parcelamento, uso e ocupao do solo).
Lei 8.266 de 1975 (cdigo de obras antigo).
Lei 8.382 de 1976 (criao do cadastro de edificaes e edificaes regularizadas).
Lei 8.979 de 1979 e decreto 16.379/80 (classificaes das edificaes).
Lei 9.602 de 1983 (regularizava edificaes e equipamentos tanques e bombas).

As edificaes de uso residenciais classificadas como R1/R2-01/R2-03 e R podero

ser beneficiadas pela Lei de Anistia, desde que comprovadas existncia at 13/09/2002
e podero protocolar pedido a qualquer tempo.
So cobrados ISS e taxas de regularizao antes do despacho decisrio.
PARA USOS NO CONFORMES, no podero ter acrscimo de rea computvel a
regularizar.
A eventual outorga onerosa cobrada sobre a varivel de localizao das regies de
macroareas delimitadas pelo Plano Diretor Estratgico.

Lei 10.199 de 1986 (regularizava edificaes com atestados de segurana e inclua

desdobros de lotes para residncias).

OBSERVAO : na zona Z-2 benefcio da reduo de 50%. Os valores recolhidos pela

Outorga Onerosa so destinados ao Fundo Municipal da Habitao.

Lei 11.228 de 1992 (Cdigo de Obras vigente).

Antes dos despachos decisrios h algumas exigncias a serem atendidas: AVS

(CONTRU), AFLR (CONTRU/SUB.), AVCB (normas de segurana).

Lei 11.522 de 1994 (regularizava edificaes e criou a cobrana de outorga onerosa e

segurana com ressalva para apresentao no CONTRU).
Lei 13.340 de 2002 (Plano Diretor Estratgico).
Leis 13558/2003 e 13876 de 2004 (atual Lei de Anistia para edificaes e com
cobrana de outorga onerosa, limite de CA para 4,0). Decreto 45.324 de 2004 (ndices de
zoneamento pela lei 8001/73 e complementares).

O Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) poder ser substitudo por Atestado
de Segurana.
necessrio apresentar a ART e CAU ou CREA do responsvel tcnico.

Lei 13.885 de 2004 (uso e ocupao do solo vigente).

Decreto 45.817 de 2005 (classificao dos usos R e nR).
4

No so passiveis de regularizao:

Anlise de um Processo

Em alguns casos o projeto no ser passivel de regularizao atravs da Lei de Anistia:

Ao receber o processo o tcnico inicia a anlise atravs da leitura e verificao dos

dados do BDT (Boletim de Dados Tcnicos), emitido pelo Departamento de Cadastro da
Prefeitura.

Quando houver invaso ao logradouro, usos no conformes, imveis com Operao

Interligada, imveis com Operao Urbana (Centro e gua Branca), faixa no
edificante de corregos, imveis sub-judice de obras irregulares, infraes as restries
contratuais de loteamentos aprovados, instalaes de telefonia.
Quando estiver localizado em uma rua sem sada (profundidade maior que 50m) com
largura inferior 10 metros.
(Uso diverso do residencial)
Quando os vos de iluminao/ventilao estiverem a menos de 1,50m da divisa do
lote.
Quando o coeficiente de Aproveitamento maior que 4.0.

O tcnico ento realiza a verificao da classificao das categorias de uso e

zoneamento utilizado que se referem legislao anterior, como por exemplo os usos
C.1 / C.2 / C.3 / S.1 / S.2 / S.3 / E.1 / E.2 / E.3 / I.1 / I.2 / I.3.
Aps essa verificao, o tcnico da Prefeitura inicia a leitura e anlise dos documentos
fornecidos pelo interessado, tais como:
- escritura;
- registro de imveis;
- IPTU;
- plantas;
- comprovante da rea regularizada
importante lembrar que usos especficos necessitam de apresentao documentos
especficos, como por exemplo o memorial industrial, licena da CETESB, laudo de
rudos do IPT, anuncia do CONPRESP, CONDEPHAAT, COMAR, SEMA, SVMA, certido de
diretrizes de SMT e o respectivo TRAD.
Se houver necessidade de complementao de informaes, o
tcnico ir entrar em contato com o interessado, por isso lembrese sempre de manter seu contato atualizado.

Despachos Decisrios

Uso e Ocupao do Solo

Janela Perpendicular
ao vizinho:
Distncia mnima de 75 cm.

Competncias de despachos decisrios nas Leis 13.558/03 e 13.876/04 (SEHAB):

Diretoria de Diviso (Grupo Tcnico Especial de Anlise - GTEA)
Diretoria de Departamento;
Secretrio da Habitao;
Sr. Prefeito.

PRAZOS:
Recursos e reconsiderao de despacho: 60 dias corridos aps a publicao

Avano da Marquise
sobre a calada:
Projeo mxima
de 75% da largura
da calada
Altura mnima
de 3,00m

Comunicados: 60 dias corridos

Zoneamento
A cidade est subdivida em Zonas de Uso e, na
nalise dos processos de Anistia, so considerados
os mapas e os parmetros urbansticos (coeficientes
de aproveitamento, recuos, gabarito, etc) conforme
a Lei de Uso e Ocupao do Solo e Lei n 8.001 de 28
de dezembro de 1973 e complementares, vigente a
poca.

Restries Contratuais
Quando houver restries contratuais registradas em ttulos ou contrato padro de
loteamento em zonas Z1 / Z9 / Z14 / Z15 / Z17 / Z18 e em corredores especiais Z8CR1 / Z8-CR5 / Z8-CR6, dever ser apresentada Escritura Primitiva (da Loteadora para
o 1 proprietrio).
8

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Recuo Lateral:
Mnimo de 1.50 m ou
Anuncia do Vizinho

via

Coeficiente de aproveitamento: o quanto pode ser construdo em relao ao

tamanho do terreno. Por exemplo: se o coeficiente de aproveitamento mximo for
1,00 ser permitido construir somente uma vez a rea do lote. Lembrando que essa
conta feita somente considerando a rea computvel.
Gabarito: a altura mxima permitida para a edificao.
rea computvel: rea considerada nos clculos dos ndices (rea total construida
subtraindo a rea no computvel).
rea no computvel: rea no considerada nos clculos dos ndices, como
por exemplo os estacionamentos cobertos da atividade, reas destinadas a ar
condicionado, rea tcnica, marquise, casa de mquinas, cabine primria, etc.
9

Melhoramento Pblico
A cidade possui diversos planos de melhoramento
pblico. Eles so como uma reserva de espao a
fim de garantir alargamentos ou aberturas de vias
e outros espaos de utilidade pblica. Para saber se
o terreno em questo possui um melhoramento,
necessrio consultar o Departamento de Projetos
da Secretaria Municipal de Infraestrutura Urbana e
Obras (PROJ SIURB).
O atendimento ao pblico feito de segunda sexta-feira, das 10h s 16h. Localiza-se
na Praa da Repblica, n 154, 11 andar, telefone (11) 3100-1500.

Bem tombado ou preservado

No caso de imvel tombado ou preservado necessrio
obter previamente a anuncia do Condephaat e/ou
Conpresp, rgos estadual e municipal, respectivamente,
responsveis pela preservao dos bens. Se o imvel
estiver prximo a outro tombado, tambm necessrio
consultar os rgos acima mencionados.

Cone de aproximao de aeroporto

Caso o imvel se localize em zona de controle de trfego areo e/ou cone de
aproximao de aeroportos, deve ser observado o gabarito mximo de altura.
Quando no projeto a altura ultrapassar o limite indicado na Ficha Tcnica, dever ser
apresentada anuncia prvia do 4 Comando Areo (COMAR), rgo responsvel pelas
diretrizes relativas s condies de voo.
10

Polo Gerador de Trfego

Dependendo do nmero de vagas e em funo da atividade desenvolvida no lote, o
empreendimento pode ser considerado um Polo Gerador de Trfego. Nessa situao,
h a necessidade de manifestao da Secretaria Municipal de Transportes (SMT) e
Companhia de Engenharia de Trfego (CET) com relao s exigncias para amenizar o
impacto no entorno.

rea Especial de Trfego (AET)

A cidade possui alguns setores classificados como rea Especial de Trfego que
apresentam saturao da capacidade viria. Nestes locais, os empreendimentos devem
observar os dispositivos especiais fixados pela Lei 10.334/87 e seo 4D
do decreto 32.329/92.

rea de Proteo aos Mananciais (APM)

No caso de o imvel estar situado dentro de APM, o projeto deve observar a legislao
estadual pertinente, sendo necessrio aprov-lo previamente na Companhia Ambiental
do Estado de So Paulo (CETESB).

Permetro de Operao Urbana

Algumas reas da cidade esto sujeitas a diretrizes especiais que permitem alterao
dos parmetros urbansticos estabelecidos na legislao de parcelamento, uso
e ocupao do solo. Para conhecer os parmetros especiais desse instrumento
urbanstico, Operaes Urbanas Faria Lima (Lei 13.769/2004), Centro (Lei 12.349/1997),
gua Branca (Lei 11.774/1995) ou gua Espraiada (Lei 13.260/2001), consulte a
Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano (SMDU).

11

Etapas da Anistia - Leis 13.558/03 e 13.876/04

Opo 1: Processos em
andamento antes de
15/04/2003
Por ex: Lei 11.522/94 tem que
apresentar opo assinada pelo
proprietrio ou procurador.

Identificao do lote

IPTU
Matrcula
Escritura Primitiva
(Restries Contratuais).

Opo 2: Comprovar a existncia

antes de 13/09/2002 atravs
de Foto Base e Parecer Tcnico
(foto interpretao) onde ocorre
acrcimo de rea.

Edificao/Caractersticas

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Segurana

Zoneamento
Planta
Permeabilidade/Reservatrio de guas Pluviais
Uso

2a

Anuncias:
CONPRESP/CONDEPHAAT
Comar
Vizinho
APA/SEMA
Mananciais
Condominio (frao ideal)

Produto Final
Retirada do Auto de
Regularizao e Planta
Carimbada (SEHAB-21)

GTEA - Publicao e
emisso do Auto de
Regularizao

Declarao

AVCB/Atestado
AVS
AFLR
Acessibilidade

Melhoramento virio
Sub-jdice (art 7 VIII do
decreto 45.324/04

2b

Contrato Social
Memorial Industrial
Memorial de Servios

DEFERIMENTO

NEC

Comprovao de taxas/
ISS e check list para
cobrana outorga
onerosa

Higiene e
Salubridade (W.Cs)
Segurana
USO
CA>4

Fotos podem ser aceitas

nos seguintes casos:
- NEC
- Fechamento de vo para
vizinho
- Alinhamento (invaso)
- Demolio ou construo
solicitadas
Solo Potencialmente
contaminado
(DECONT, CETESB)

5a

5b

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Informaes

Glossrio

GTEA
Rua So Bento, n 405, 9 andar, Centro -sala 92
Atendimento ao pblico: Teras e Quintas das 14h s 17h
Telefone: 11 3397.3637

AFLR
APROV
ART
AVCB
AVS
CAU
COMAR
CONTRU

CETESB
Av. Professor Frederico Hermann Jnior, 345-Alto de Pinheiros
Ligao gratuita: Disque Meio Ambiente - 0800 11 3560
www.cetesb.sp.gov.br
CONDEPHAAT
Rua Mau, 51 - Luz
Telefone: 11 2627-8000
www.cultura.sp.gov.br
CONPRESP
Av. So Joo, 473 - 17 andar - Centro
Telefone: 11 3361-3119
www.conpresp.sp.gov.br
BASE S/A
Rua Marqus de Lages, 1027 Vila das Mercs
Telefone: 11 2948-990
www.baseaerofoto.com.br
IV COMAR
Avenida Dom Pedro I, 100
Telefone: 11 3208-0077
Andamento do processo: www.prefeitura.sp.gov.br
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Alvar de Funcionamento de Local de Reunio

Departamento de Aprovao das Edificaes
Anotao de Responsabilidade Tcnica
Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros
Auto de Verificao de Segurana
Conselho de Arquitetura e Urbanismo
Comando Areo
Departamento de Controle do Uso de Imveis
CONDEPHAAT Conselho de Defesa do Patrimnio Histrico Arqueolgico, Artstico e
Turstico
CONPRESP Conselho Municipal de Preservao do Patrimnio Histrico, Cultural e

Ambiental da Cidade de So Paulo
CREA
Conselho Regional Engenharia Arquitetura Agronomia
DECONT
Departamento de Controle Ambiental
DEPAVE
Departamento de Parques e reas Verdes
EEA
Equipe Especial de Anlise
GTEA
Grupo Tcnico Especial de Anlise
IPTU
Imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana
ISS Imposto sobre servios de qualquer natureza
NEC
Notificao de Exigncias Complementares

(Autorizao para Execuo de Adaptaes)
PROJ/SIURB Secretaria Municipal de Infra-Estrutura Urbana e Obras
SEMA
Secretaria Municipal do Meio Ambiente
SVMA
Secretaria Municipal do Verde e Meio Ambiente
SMT
Secretaria Municipal de Transportes
TRAD
Termo de Recebimento e Aceitao Definitivo
ZEIS
Zona Especial de Interesse Social
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Consulte tambm:
Para saber mais sobre a legislao vigente e o processo de aprovao eletrnica de
projetos, acesse os manuais j disponveis para download na pgina So Paulo Mais
Fcil atravs do endereo www.prefeitura.sp.gov.br/spmaisfacil .

PUBLICAO
TEXTOS
Corpo Tcnico do GTEA
Reviso de Textos e diagramao
Corpo Tcnico do GTEA
DIREO DE ARTE E DESIGN
2011 Marcello de Oliveira
Ilustraes
Fernanda Vaz de Campos
Francisco Ferreira
Dezembro/2012

Todos os procedimentos descritos neste manual so estabelecidos por lei e podem sofrer modificaes.

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Verso Digital
Consulte a verso digital deste manual na internet no endereo:
www.prefeitura.sp.gov.br/spmaisfacil

Realizao:

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