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Actas da

1 CONFERNCIA DE PLANEAMENTO REGIONAL E URBANO & 11 WORKSHOP DA APDR


Sobre o tema

TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO


11 de Novembro de 2011 Universidade de Aveiro

Organizao:

Comisso Organizadora da 1 Conferncia de Planeamento Regional e Urbano & 11 Workshop da APDR Departamento de Cincias Sociais, Polticas e Territrio Universidade de Aveiro

Coordenao da edio:

Eduardo Castro, Joo Marques e Paulo Batista Grupo de Estudos em Territrio e Inovao / Unidade de Investigao em Governana e Polticas Pblicas Departamento de Cincias Sociais, Polticas e Territrio Universidade de Aveiro

Editora:

Universidade de Aveiro 1 Edio Revista Maro de 2012 ISBN 978-972-789-359-1

TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro

1. Conferncia de Planeamento Regional e Urbano & 11. Workshop APDR

APRESENTAO
As mudanas verificadas nos mercados imobilirios produzem impactos significativos noutros segmentos da economia e consequentemente no bem-estar das populaes, visveis e sentidos por todos. A importncia do sector da habitao justifica, assim, o esforo acrescido para desenvolver e aplicar conhecimento que sirva de base s tomadas de deciso. Neste evento pretendeu-se criar um frum de troca de conhecimentos e de debate que abarque a ligao entre TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO, procurando reunir trabalhos que reflictam diferentes perspectivas relativas s questes habitacionais, quer pelo mundo acadmico, quer por agentes responsveis pela definio de polticas e tomadas de deciso no mbito da gesto do territrio, do mercado imobilirio e da habitao. A presente edio das Actas da 1 Conferncia de Planeamento Regional e Urbano e 11 Workshop da APDR pretende disseminar as reflexes efectuadas, publicando alguns dos trabalhos apresentados por diversos autores.

TEMAS

1. Modelos de anlise do mercado imobilirio e habitacional 2. Estilos de vida e procura da habitao 3. Ordenamento do territrio, poltica de solos e habitao 4. Investigao em arquitectura, cidade e habitao 5. Polticas sociais da habitao 6. Polticas de habitao e desenvolvimento 7. Habitao e construo sustentvel 8. Regenerao urbana e estratgias residenciais de habitao

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COMISSO ORGANIZADORA:
Eduardo Anselmo de Castro (Universidade de Aveiro) Joo Loureno Marques (Universidade de Aveiro) Tomaz Dentinho (Universidade dos Aores) Jorge Carvalho (Universidade de Aveiro) Paulo Silva (Universidade de Aveiro) Marta Marques (Universidade de Aveiro) Paulo Batista (Universidade de Aveiro) Elisabete Martins (APDR) Artur da Rosa Pires (Universidade de Aveiro) Carlos Pinho (Universidade de Aveiro) Carlos Rodrigues (Universidade de Aveiro) Elisabete Figueiredo (Universidade de Aveiro) Frederico Moura e S (Universidade de Aveiro) Gonalo Santinha (Universidade de Aveiro) Joo Margalha (Universidade de Aveiro) Jos Carlos Mota (Universidade de Aveiro) Jos Manuel Martins (Universidade de Aveiro)

COMISSO CIENTFICA:
Antnio Baptista Coelho (LNEC) Antnio Manzoni (AECOPS) Arnab Bhattacharjee (Dundee University) Artur da Rosa Pires (Universidade de Aveiro) Carlos Pinho (Universidade de Aveiro) Carlos Rodrigues (Universidade de Aveiro) Eduardo Anselmo de Castro (Universidade de Aveiro) Elisabete Figueiredo (Universidade de Aveiro) Duncan Maclennan (St. Andrews University) Frederico Moura e S (Universidade de Aveiro) Gonalo Santinha (Universidade de Aveiro) George Galster (Wayne State University) Isabel Breda (Universidade do Porto) Isabel Guerra (Instituto Superior de Cincias do Trabalho e da Empresa) Joo Ferro (Universidade de Lisboa) Joo Loureno Marques (Universidade de Aveiro) Joo Margalha (Universidade de Aveiro) Joaquim Montezuma (Instituto Superior de Economia e Gesto) Jorge Carvalho (Universidade de Aveiro) Jos da Silva Costa (Universidade do Porto) Jos Carlos Mota (Universidade de Aveiro) Jos Manuel Martins (Universidade de Aveiro) Maria Jos Valente (Instituto Politcnico da Guarda) Paulo Silva (Universidade de Aveiro) Rui Loza (IHRU) Tapabrata Maiti (Michigan State University) Teresa S Marques (Universidade do Porto) Tomaz Dentinho (Universidade dos Aores) Victor Neves (Universidade de Coimbra) Vtor Campos (DGOTDU)

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1. Conferncia de Planeamento Regional e Urbano & 11. Workshop APDR INDICE

TEMA 1 | MODELOS DE ANLISE DO MERCADO IMOBILIRIO E HABITACIONAL ........... 1


SESSO 1.1 | 14H00 | SALA 12.2.8 ....................................................................................................3
O IMPACTO DO METRO DO PORTO NA VALORIZAO IMOBILIRIA .........................................................5 MODELOS TERICOS DE ANLISE DO MERCADO DE SEGUNDA HABITAO .......................................21 THE ROBUSTNESS OF AN ARTIFICE TO TEST SPATIAL EFFECTS ON HOUSING PRICE PREDICTIONS FOR GUARDA CITY ...........................................................................................................................................39 TIPOLOGIA HABITACIONAL DE DIFERENTES GRUPOS POPULACIONAIS: UMA PROPOSTA METODOLGICA...............................................................................................................................................49 OS PADRES ESPACIAIS DO MERCADO DA HABITAO: UMA VISO NO GEOMTRICA DO ESPAO .............................................................................................................................................................67

SESSO 1.2 | 15H30 | SALA 12.2.8 ..................................................................................................69


METODOLOGIAS DE ANLISE PROSPECTIVA. APLICAO AO MERCADO DE HABITAO .................71 ASSIMETRIA DE INFORMAO NO MERCADO IMOBILIRIO EM PORTUGAL ..........................................73 VARIABLES EXPLICATIVAS DEL VALOR INMOBILIARIO INMUEBLES RESIDENCIALES EN LISBOA, PORTUGAL ........................................................................................................................................................87 DEFINIO DE SUBMERCADOS HABITACIONAIS: UMA ABORDAGEM EXPLORATRIA ........................95 HOUSE PRICE DYNAMICS IN EU COUNTRIES ..............................................................................................97

TEMA 2 | ESTILOS DE VIDA E PROCURA DA HABITAO ............................................... 105


SESSO 2.1 | 14H00 | 12.2.9 ........................................................................................................... 107
AS POLTICAS DE HABITAO FACE DIVERSIDADE E MUDANA NOS ESTILOS DE VIDA ...........109 QUANTIFICAO DO VALOR ATRIBUDO A DIFERENTES FORMAS URBANAS .....................................111 NOVOS ESTILOS DE VIDA E PROCURA HABITACIONAL - O CASO DOS STUDIO RESIDENCE NO GRANDE PORTO .............................................................................................................................................113 O ESPAO ENVOLVENTE HABITAO E A QUALIDADE DE VIDA NUMA PERSPECTIVA DE BEMESTAR SUBJECTIVO ......................................................................................................................................129

SESSO 2.2 | 14H00 | 12.2.9 ........................................................................................................... 131


ENTRE O DECLNIO E A ATRACTIVIDADE: A UTILIZAO DE RESIDNCIAS SECUNDRIAS NO RURAL DE BAIXA DENSIDADE ...................................................................................................................................133 SEGUNDAS RESIDNCIAS E TURISMO RESIDENCIAL: NOVAS FORMAS DE HABITAO, NOVO MERCADO IMOBILIRIO ................................................................................................................................149 O CONDOMINIO COMO PARADIGMA? INICIATIVAS DE TRANSIO: DESAFIOS S POLTICAS PBLICAS DE HABITAO? ..........................................................................................................................167 A SOCIEDADE PORTUGUESA DO FIM DO SCULO XX NA PUBLICIDADE DE IMOBILIRIO .................177

TEMA 3 | ORDENAMENTO DO TERRITRIO, POLTICA DE SOLOS E HABITAO ....... 179


SESSO 3.1 | 14H00 | 12.2.10 ......................................................................................................... 181
DESAFIOS NO SECTOR DA HABITAO: EXPECTATIVAS SOCIAIS DAS FAMLIAS/POLITICAS URBANSTICAS ...............................................................................................................................................183 APEADEIROS ESQUECIDOS - NOVAS OPORTUNIDADES E PRIORIDADES PARA O PLANEAMENTO URBANSTICO? ...............................................................................................................................................185

TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro ESTRATGIAS HABITACIONAIS NOS EXTREMOS: AS HABITAES CONTEMPORNEAS PARA ALTA E BAIXA RENDAS EM JUIZ DE FORA, BRASIL .............................................................................................201

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SESSO 3.2 | 15H30 | 12.2.10 ......................................................................................................... 215


FISCALIDADE E POLTICA HABITACIONAL ..................................................................................................217 OCUPAO DISPERSA, O QUE FAZER? .....................................................................................................219 A CLASSIFICAO DO SOLO E A FLEXIBILIDADE DO PLANO ..................................................................221 POLTICA DE SOLOS E POLTICA DA HABITAO .....................................................................................227

TEMA 4 | INVESTIGAO EM ARQUITECTURA, CIDADE E HABITAO ........................ 231


SESSO 4.1 | 14H00 | 12.2.11 ......................................................................................................... 233
A ACTIVIDADE DO LNEC E A ACTUALIDADE DO TEMA NA PERSPECTIVA DA RECONSTRUO DE UMA CIDADE MAIS HUMANA E MAIS VIVA ..................................................................................................235 MANUAL DE ABORDAGEM AOS TERRITRIOS TRANSITRIOS: ABORDAGEM POSSVEL S PAISAGENS EMERGENTES ...........................................................................................................................239 EVOLUO MORFOLGICA DA CIDADE EFEITOS NAS CAPITAIS IBRICAS ......................................247 OUTRAS FORMAS DE HABITAR ....................................................................................................................259 PERCEPO E CONSTRUO SIMBLICA DE ESPAOS RESIDENCIAIS .............................................261

SESSO 4.2 | 15H30 | 12.2.11 ......................................................................................................... 275


HABITAO E CONDIES DE HABITABILIDADE ......................................................................................277 A ACTIVIDADE DO LNEC NO DOMNIO DA REABILITAO DO PATRIMNIO CONSTRUDO: O GUIA TCNICO DA REABILITAO HABITACIONAL .............................................................................................279 OPERAES DE URBANIZAO DE DOMINANTE RESIDENCIAL COMO PRODUTORAS DE ESTRUTURAS URBANAS MAIS INTELIGVEIS: UMA QUESTO DE PROCESSO ....................................281 TENDNCIAS NA HABITAO .......................................................................................................................299 O PAPEL DOS PLANOS MUNICIPAIS DE ORDENAMENTO DO TERRITRIO NO DESENHO DA CONTINUIDADE EM REAS RESIDENCIAIS O CASO DA REA METROPOLITANA DE LISBOA .........305

TEMA 5 | POLTICAS SOCIAIS DA HABITAO ................................................................. 307


SESSO 5.1 | 14H00 | 12.2.12 ......................................................................................................... 309
ALOJAMENTOS ALTERNATIVOS PARA A POPULAO IDOSA ................................................................311 POLTICAS SOCIAIS E AMBIENTE CONSTRUDO: CONTRIBUTOS PARA UM ENVELHECIMENTO BEMSUCEDIDO. ......................................................................................................................................................317 ESTIMAO DA PREVALNCIA DE CARNCIA HABITACIONAL GRAVE ENTRE A POPULAO IDOSA EM PORTUGAL: REVISO DA LITERATURA ................................................................................................333 SITUAO HABITACIONAL DAS PESSOAS IDOSAS DA BAIXA POMBALINA ...........................................339 DIAGNSTICO DE NECESSIDADES HABITACIONAIS: A ESCALA DE MATOSINHOS .............................349

TEMA 6 | POLTICAS DE HABITAO E DESENVOLVIMENTO ......................................... 357


SESSO 6.1 | 15H10 | 12.2.14 ......................................................................................................... 359
RIO DE FRADES - MINING VILLAGE AND CONTRIBUTIONS FOR TOURISM............................................361 DESENVOLVIMENTO LOCAL E PARTICIPAO: REFLEXES A PARTIR DA REQUALIFICAO DO BAIRRO PADRE CRUZ ....................................................................................................................................370 MIGRAES E POLTICAS DE HABITAO EM LISBOA: DA PRIMEIRA GLOBALIZAO AO SCULO XXI. ...................................................................................................................................................................390

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro PRESSO CONSTRUTIVA POTENCIAL E EFECTIVA - ANLISE ESTATSTICA DO PARQUE HABITACIONAL PORTUGUS NA LTIMA DCADA 2001/2011 .................................................................408 UNIVERSITY-COMMUNITY PARTNERSHIPS AND THE HOUSING MARKET .............................................432

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TEMA 7 | HABITAO E CONSTRUO SUSTENTVEL .................................................. 433


SESSO 7.1 | 14H00 | 12.2.14 ......................................................................................................... 435
SUSTENTABILIDADE DA CONSTRUO COMO MOTE PARA A INOVAO ...........................................437 USO DE GUA SUBTERRNEA COMO FONTE TRMICA NA CLIMATIZAO DE EDIFCIOS: SITUAO ACTUAL EM PORTUGAL E PERSPECTIVAS FUTURAS ..............................................................................439 O IMPACTO DO CONSUMO ENERGTICO DO SECTOR DA HABITAO ................................................447

TEMA 8 | REGENERAO URBANA E ESTRATGIAS RESIDENCIAIS DE HABITAO 449


SESSO 8.1 | 15H30 | 12.2.12 ......................................................................................................... 451
ANLISE DOS CONTRIBUTOS DAS SRU PARA A REABILITAO HABITACIONAL E O ARRENDAMENTO: UM ESTUDO DE CASO E ALGUMAS PROPOSTAS METODOLGICAS....................453 PROBLEMAS E DESAFIOS EMERGENTES DA HABITAO SOCIAL: UMA REFLEXO SOBRE A (IN)SUSTENTABILIDADE DA HABITAO PBLICA ....................................................................................463 ESTRATGIAS DE HABITAO NOS PROCESSOS DE REGENERAO URBANA: O CASO DO PROGRAMA ESTRATGICO DE REABILITAO URBANA DO CENTRO HISTRICO DE BRAGA (2012) ..........................................................................................................................................................................481 ENTRE A PONTA DO DEDO E O HORIZONTE: PLANO ESTRATGICO PARA SETBAL NASCENTE ...501

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TEMA 1 | MODELOS DE ANLISE DO MERCADO IMOBILIRIO E HABITACIONAL

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SESSO 1.1 | 14H00 | SALA 12.2.8


Moderador: Joo Marques

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro O IMPACTO DO METRO DO PORTO NA VALORIZAO IMOBILIRIA Cristiane Reis (cristiane_a_reis@hotmail.com) & Jos Costa (jcosta@fep.up.pt) Universidade do Porto Este estudo analisa a influncia do Metro do Porto na valorizao imobiliria das habitaes do municpio do Porto e Matosinhos. Em teoria, imveis localizados nas proximidades de estaes de Metro tendem a ter um valor de mercado superior a imveis com as mesmas caractersticas mas desprovidos desse acesso, devido, essencialmente, ao acrscimo de acessibilidade que o Metro representa. A pesquisa emprica quanto relao entre o preo das habitaes e a acessibilidade ao Metro (medida pela distncia de percurso pedestre estao de Metro mais prxima) envolveu uma anlise estatstica aplicada a 561 transaces ocorridas nos municpios do Porto e de Matosinhos, cujo territrio comporta cerca de 56% das estaes de Metro. Com recurso ao modelo de preos hednicos foram obtidos os preos implcitos dos atributos relativos s caractersticas estruturais da habitao, acessibilidade e ao Metro. Surpreendentemente, no se encontraram evidncias de que a proximidade do Metro gerasse um prmio positivo no preo de transaco das habitaes, pelo contrrio, as concluses deste estudo apontam para um prmio negativo para a proximidade de uma habitao estao de Metro. Estima-se que por cada metro de que nos aproximemos de uma estao o preo das habitaes venha reduzido em 0,005%, por cada dez metros o valor reduz-se 0,05% e por cada cem metros, 0,5%. Ainda que o efeito possua muito pouca expresso, estatisticamente significativo. Presumese que a falta de informao acerca da idade e das condies de conservao dos imveis podem estar a influenciar negativamente a varivel em teste e a penalizar a qualidade os resultados obtidos.

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INTRODUO
O objectivo deste trabalho avaliar o impacto que o Metro do Porto produz na valorizao imobiliria das habitaes dos municpios do Porto e Matosinhos. Essa avaliao ser feita com recurso ao modelo de preos hednicos que permite aferir do preo implcito dos atributos que impactam no valor das habitaes. Este tema foi escolhido dada a actualidade e importncia que a descoberta e aplicao de novos instrumentos de financiamento podem ter na melhoria dos dfices crnicos que afectam o sector dos transportes em Portugal. Sabe-se que as actuais fontes de financiamento das empresas pblicas de transporte (receitas de tarifrio, receitas comerciais, subvenes estatais, entre outras [1] no so suficientes para fazer face aos avultados custos operacionais (quanto mais aos de investimento), nomeadamente quando falamos de sistemas de Metro. Numa conjuntura muito pouco favorvel para o recurso ao crdito e sem perspectivas de saldos operacionais positivos futuros, urge encontrar outras solues que permitam garantir o adequado retorno dos capitais investidos na explorao desses sistemas. A construo de uma infra-estrutura de transporte, nomeadamente de Metro, tem tendncia a gerar um nmero significativo de externalidades positivas, como sejam: aumento da acessibilidade e da mobilidade, reduo do congestionamento e da presso sobre o estacionamento, melhoria da qualidade do ar, requalificao do tecido urbano superfcie (mais notrio nos sistemas de Metro Ligeiro de Superfcie), entre outras. Regra geral, h evidncia de que terrenos, habitaes e comrcios sofram valorizaes positivas na sequncia da entrada em servio de estaes de Metro uma vez que estas traduzem um acrscimo de acessibilidade, de mobilidade e, tendencialmente, uma melhoria na qualidade do ar na zona envolvente. Essa externalidade positiva decorrente do investimento pblico incorporada pelos proprietrios dos imveis gerando benefcios econmicos que repercutem apenas a seu prprio favor tendo, muitas vezes, efeitos nefastos associados especulao imobiliria e ao saudvel ordenamento urbano. Para que uma parte desse benefcio fosse justamente repartido por quem o provocou, o Metro, h estudos que se debruam no chamado Land Value Capture, ou seja, na captao da valorizao dos terrenos/imveis decorrente de investimentos pblicos significativos, nomeadamente investimentos em transportes. De forma a fornecer as bases para um sistema de Land Value Capture para o Metro do Porto, analisar-se-, qual o impacto induzido pelo Metro no valor das habitaes dos municpios do Porto e Matosinhos.

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O MODELO DE PREOS HEDNICOS NO MERCADO DA HABITAO


A teoria econmica tradicional tende a pressupor um elevado grau de homogeneidade dos bens, levando a que seja indiferente adquirir um determinado tipo de bem a um produtor ou a outro alternativo. esta simples presuno que permite generalizar o comportamento e as decises tanto de produtores como de consumidores, dando o enquadramento terico necessrio anlise do equilbrio do mercado. No entanto, a habitao um exemplo perfeito de um bem heterogneo (entre outras caractersticas especficas como sejam a imobilidade e a durabilidade), o que basta para deitar por terra toda a aplicabilidade que os modelos econmicos gerais poderiam ter na anlise do mercado habitacional. Na realidade quando adquirimos uma habitao no adquirimos verdadeiramente o bem habitao, mas sim, um conjunto de caractersticas ou atributos cujo resultado o bem habitao. Quando um consumidor adquire por um determinado preo uma habitao o que ele est realmente a fazer, consciente ou inconscientemente, a valorar cada um dos atributos da mesma, ou seja, como se existisse um mercado virtual onde cada um dos atributos pudesse ser transaccionado, determinando-se assim o seu valor. A isto designamos um mercado implcito, e esta a chave para, como iremos ver de seguida, solucionar o problema do estudo do mercado habitacional. Uma vez que o corpo principal da teoria econmica no consegue, dar resposta de forma adequada problemtica do mercado da habitao, havia que encontrar uma nova abordagem teoria do consumidor. E foi mesmo isso que Kelvin J. Lancaster fez quando publicou um artigo designado: A New Approach to Consumer Theory [2]. Nesse artigo, Lancaster, refere que os consumidores atribuem nveis de utilidade s caractersticas dos bens e no directamente a estes. Assim, cada acto de consumo depende de um vector de caractersticas, pelo que, diferentes combinaes de atributos geram diferentes bens e, consequentemente, utilidades diversificadas. Escassos oito anos depois, publicado um artigo que vai mais alm e afirma que se os bens podem ser vistos como agregados de atributos ento o seu preo tambm advm dos preos atribudos a cada um desses atributos. Isto desemboca naquilo que usualmente se chama mercado implcito, isto , os atributos, apesar de no transaccionveis individualmente, possuem um preo de equilbrio ou valor de mercado [3]. Segundo Rosen, observados que sejam os preos de um bem e a quantidade dos atributos que o compem, consegue-se determinar os preos implcitos desses atributos, ou preos hednicos. Econometricamente, os preos hednicos so estimados atravs de uma regresso em que o preo do bem funo das suas caractersticas. Assim, um determinado tipo de bem pode ser definido atravs de n caractersticas objectivamente mensurveis.

O MODELO DE PREOS HEDNICOS APLICADO AVALIAO DO IMPACTO DE SISTEMAS DE METRO


As regresses hednicas aplicadas ao preo dos imveis tm sido usadas para estimar os benefcios de inmeros projectos pblicos. Essa forma de anlise particularmente atractiva uma vez que pode ser aplicada a bens no transaccionveis como externalidades e bens pblicos [4]. Na prtica, possvel testar o impacto de determinada externalidade decorrente da implementao de uma infra-estrutura de transporte, por exemplo, por via da criao de um atributo com ela relacionado. Existem centenas de estudos em todo o globo de avaliao do impacto das infra-estruturas de transporte no mercado imobilirio, mesmo restringindo esse universo aos sistemas ferrovirios e at mesmo aos sistemas metropolitano, esse nmero chega s dezenas. Nos Estados Unidos da Amrica, por exemplo, um estudo realizado sobre o Metro Buffalo revelam que as habitaes localizadas na zona de impacto possuem um valor 2 a 5% acima do valor mdio das habitaes da cidade [5]. J na Europa, e relativamente ao Metro de Izmir na Turquia, h um estudo que confirma que a proximidade a uma estao de Metro provoca acrscimo de preo nas habitaes na ordem de 0,07% a 0,19% por cada 1% que se reduza a distncia estao [6]. Tambm h estudos que revelam o contrrio, nomeadamente um estudo relativo ao Metro de Manchester (Metrolink), cuja concluso revela um prmio negativo para a proximidade de uma habitao estao de Metro. Os autores especulam as seguintes razes para que tal acontea: rudo e congestionamento de trfego associado s estaes e s linhas, desvios nas vias rodovirias, pouca utilizao do sistema ferrovirio de transporte pblico dada a densidade populacional. Apontam ainda a possvel inadequao das variveis que compem o vector vizinhana, entre outros problemas associados estimao do modelo de preos hednicos [7].

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ESTUDO EMPRICO
Breve enquadramento da rede do Metro do Porto O Metro do Porto iniciou a operao comercial no dia 1 de Janeiro de 2003 com a abertura do troo Trindade Senhor de Matosinhos da Linha Azul, com 12 quilmetros de extenso e 18 estaes. No final de 2010, encontrava-se em explorao uma rede composta por 5 linhas, 60 quilmetros de extenso e 70 estaes, distribudos por 6 municpios Porto, Matosinhos, Maia, Vila do Conde, Pvoa de Varzim e Vila Nova de Gaia. No incio de 2011 foi inaugurada a Linha de Gondomar (entre o Estdio do Drago e Fnzeres), acrescentando mais 7 quilmetros rede e 10 estaes. Para o 2 semestre de 2011 prev-se a inaugurao da extenso a Santo Ovdio, cerca de 700 metros e mais uma estao. O Metro do Porto um sistema de metro ligeiro de superfcie, ou seja, um meio de transporte ligeiro, que assenta sobre carris, desenvolve-se maioritariamente superfcie e em stio prprio. Actualmente, existem mais de 400 sistemas de metro ligeiro em operao por todo o mundo, 60 sistemas em construo e mais de 200 em planeamento. Apenas no municpio do Porto se pode encontrar troos do Metro do Porto subterrneos, nos restantes municpios a rede desenvolve-se totalmente superfcie. Os metros ligeiros de superfcie obrigam a um cuidado muito especial no que se refere compatibilizao urbana do sistema com o territrio, uma vez que iro ocupar espao na urbe que j de si escasso, no o partilhando com os outros meios de transporte como acontece, por exemplo, com os autocarros e elctricos. Para alm do acrscimo de acessibilidade que tanto os metros convencionais como os ligeiros de superfcie trazem, este ltimo pode, por via de uma insero no territrio adequada e de qualidade, potenciar e ampliar a qualidade de vida na zona envolvente, seja atravs da reorganizao do trfego rodovirio (com consequente diminuio da poluio atmosfrica e rudo) ou reabilitao de passeios e zonas verdes. No caso do Metro do Porto, o investimento em insero urbana da 1 fase do sistema foi significativo, seno vejamos, o Metro do Porto foi responsvel por: Uma rea de interveno urbanstica de 812.000 m (arruamentos e passeios requalificados), valor praticamente idntico soma das reas de interveno dos programas Polis, Urbcom, Urban e Porto 2001 nos municpios de implantao do Metro; Implementao de quase 200.000 m de espao verde e plantao de 5.000 rvores;
2 2

Criao de 3.500 m2 de ciclovias e 2.500 lugares de estacionamento. Ao nvel da acessibilidade, o Metro do Porto assegura a cobertura de grandes plos geradores de trfego, nomeadamente: estabelecimentos de ensino, de sade, e importantes centros de servios e comrcio. As taxas de cobertura potencial do Metro so bastante significativas: 40% dos postos de trabalho e 22% da populao total residente na rea metropolitana [8]. Definio da Base de Dados A pesquisa emprica quanto relao entre o preo das habitaes e a acessibilidade ao Metro (medida pela distncia Estao de Metro mais prxima) envolveu uma anlise estatstica aplicada aos municpios do Porto e de Matosinhos, cujo territrio comporta cerca de 56% das Estaes de Metro data de 31 de Dezembro de 2010.

Fig. 1 - rea de Estudo - Porto e Matosinhos

TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro A escolha dessa rea geogrfica foi motivada por uma srie de factores: Impossibilidade de tratar um grande nmero de dados devido ao elevado trabalho manual associado; Porto e Matosinhos so os municpios da rea Metropolitana do Porto (AMP) com maior nmero de Estaes de Metro (21 estaes e 18 estaes respectivamente); A rede de Metro encontra-se consolidada h bastante tempo. Porto e Matosinhos foram os primeiros municpios da AMP a serem servidos pelo novo meio de transporte;

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Forte dinmica do mercado imobilirio devido ao elevado nmero de transaces imobilirias (considerando os 6 municpios servidos pelo Metro, 43% dos contratos de compra e venda de prdios 1 entre 2006 e 2009 ocorreram nos municpios do Porto e Matosinhos) . Em termos temporais, foram analisadas as transaces ocorridas entre 1 de Junho de 2006, pelas 0:00 horas e 31 de Agosto de 2010, pelas 12:00 horas. O ponto de partida dessa banda temporal foi definido tendo em conta que foi em Maio de 2006 que o Sistema de Metro ficou estabilizado, ou seja, aps essa data no existiu qualquer abertura ao pblico de troos que alterassem significativamente a rede (conforme j referido anteriormente). O limite mais recente da banda temporal foi determinado tendo em conta a data de extraco da informao da base de dados sobre transaces imobilirias. As transaces consagradas na base de dados dizem respeito, unicamente, a habitaes (moradias e apartamentos) e a negcios de compra e venda, ou seja, no inclui arrendamentos nem venda de prdios, garagens e terrenos. A base de dados teve como fonte exclusiva a informao constante da aplicao RE-MAX iConnect, tendo sido a Remax Nobre a nica agncia a permitir acesso informao necessria (de entre as mais de 60 entidades contactadas).

Fig. 2 - O Metro em Brito Capelo - Matosinhos Caracterizao da amostra De seguida faz-se uma breve caracterizao da amostra por freguesia para os parmetros mais importantes em estudo. Por observao do mapa abaixo, constata-se que as freguesias de Guifes (Matosinhos), Miragaia, Vitria e S (Porto), no possuem nenhuma observao na amostra. J as freguesias de Paranhos e Ramalde possuem mais de 60 observaes cada, seguindo-se Matosinhos, Foz do Douro, Lordelo do Ouro e Cedofeita.

INE, Contratos de compra e venda (N.) de prdios por Localizao geogrfica e Tipo de prdio; Anual, Quadro extrado em 06 de Dezembro de 2010 (19:23:39), website: http://www.ine.pt.

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Fig. 3 - N. de observaes da amostra Verifica-se que, em mdia, as habitaes da amostra que esto a menos de 500 metros de distncia de uma estao de Metro se localizam nas freguesias de So Nicolau, Cedofeita, Santo Ildefonso, Bonfim, Senhora da Hora e Matosinhos. As freguesias cujas habitaes da amostra distam, em mdia, mais de 2 quilmetros de distncia do Metro so Nevogilde, Foz do Douro e Perafita.

Fig. 4 - Distncia ao Metro Foi em Aldoar, Foz do Douro, Lordelo do Ouro e Massarelos que se efectuaram transaces de valor mais elevado, seguindo-se Nevogilde e Lea da Palmeira. Do lado oposto, os preos mais baixos foram praticados em Santo Ildefonso, Senhora da Hora e em So Mamede de Infesta. Antecipa-se desde j uma anlise entre o preo de transaco mdio e a distncia mdia das habitaes ao Metro, onde se constata que as zonas cujas habitaes da amostra esto mais prximas do Metro - a verde claro e a verde escuro no mapa acima, aparecem no mapa do preo de transaco com as cores vermelho, amarelo e laranja, ou seja, com os preos mdios de transaco mais baixos.

Fig. 5- Preo de transaco

TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Estatstica Descritiva Apresenta-se, na tabela 1, as variveis a considerar na anlise, respectiva descrio, fontes e principais indicadores. Ao todo, contamos com 17 variveis independentes, 10 relativas a atributos estruturais da habitao, 6 relativas localizao e atributos de acessibilidade e 1 varivel referente ao vector Metro distncia de percurso pedestre da habitao estao de Metro mais prxima. A varivel dependente PRCVND foi alvo de uma actualizao a Dezembro de 2010, de forma a eliminar o impacto temporal dos preos. Para se proceder actualizao foi utilizado o ndice mais detalhado disponvel 2 ndice da Confidencial Imobilirio . Ao nvel da correlao entre variveis apresenta-se, na tabela 2, a matriz de correlaes. Sem surpresas, so os atributos estruturais da habitao que apresentam maior correlao com a varivel PRCVND10. Num primeiro grupo aparecem as variveis AREAU, CB, AREAT e TIPOL, com valores para o coeficiente de correlao superiores a 0,5. Seguem-se as variveis AQC, GAR e WC, todas com 0,36. Relativamente aos restantes atributos, verifica-se, surpreendentemente, que os sinais das variveis BOAV, CM, DIS e POLO so contrrios ao esperado. Sinais positivos nessas variveis indicam que quanto mais longe desses pontos de referncia maior a valorizao da habitao! No que respeita correlao entre variveis independentes, nota para o altssimo grau de correlao entre as variveis POLO e BOAV (na ordem dos 0,9), bem como, AREAU e AREAT (correlao de 0,8). Em grau menor, mas tambm elevado, apresentam-se positivamente correlacionadas as variveis PARQCDD e PRAIA, AREAU e TIPOL, DIS e CM. Algumas destas correlaes, nomeadamente aquelas entre variveis referentes a atributos estruturais das habitaes, eram j esperadas, na medida em que, por lei, uma habitao com uma determinada tipologia obrigada a ter um valor mnimo para a respectiva rea; no que respeita AREAU e AREAT, considerando que na amostra mais de 50% das observaes possuem idntico valor para ambas variveis, nada de estranhar nos resultados do coeficiente de correlao.

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A Confidencial Imobilirio disponibiliza os chamados Micro-ndices que podem ser filtrados ao nvel da freguesia, segmentando entre apartamentos e moradias. Para cada uma das observaes da base de dados foi aplicado um factor de actualizao tendo em conta o ndice na data de venda do imvel e o ndice em Dezembro de 2010, considerando a freguesia em que o imvel est localizado, bem como, o tipo de imvel apartamento ou moradia.

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Tabela 1 - Definio das variveis
Variveis Descrio Unidade Tipo Fonte Mdia DesvioPadro Mnimo Mximo

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Varive l Depe nde nte PRCVND10 Preo de transaco da habitao a preos de 2010 Euros Remax 131.550,49 92.563,60 10.923,00 662.253,00

Varive is Inde pe nde ntes AC ANDAR AQ C AREAT AREAU BO AV CB CM DIS GAR PARQ PARQ C DD PO LO PRAIA TIPO TIPO L WC Existncia de Ar Condicionado Andar em que se situa a habitao Existncia de Aquecimento Central rea total rea til Distncia de percurso pedestre da habito Boavista (Casa da Msica) N. de casas de banho (com chuveiro) Dummy. Possui = 1; No possui = 0 N. Dummy. Possui = 1; No possui = 0 m2 m2 Metros N. Vector Habitao Vector Habitao Vector Habitao Vector Habitao Vector Habitao Vector Acessibilidade Vector Habitao Vector Acessibilidade Vector Metro Vector Habitao Vector Acessibilidade Vector Acessibilidade Vector Acessibilidade Vector Acessibilidade Vector Habitao Vector Habitao Vector Habitao Remax Remax Remax Remax Remax Calculado com GPS Remax Calculado com GPS Calculado com GPS Remax Calculado com GPS Calculado com GPS Calculado com GPS Calculado com GPS Remax Remax Remax 2,37 0,34 1,21 0,52 0,00 1,00 Valor 0 Dummy. Possui = 1; No possui = 0 Dummy. Possui = 1; No possui = 0 Dummy. Possui = 1; No possui = 0 Dummy. Apartamento = 1; Moradia = 0 Remax Remax Remax Remax 526 429 203 74 7,00 2,00 Valor 1 35 132 358 487 1.608,93 4.275,82 2.459,99 3.734,98 1.003,00 2.176,56 2.225,00 2.252,00 13,00 434,00 41,00 41,00 7.000,00 10.000,00 12.000,00 8.000,00 136,00 110,45 3.258,16 1,56 2.579,67 1.042,33 109,99 62,17 2.116,00 0,72 1.304,00 910,72 30,00 19,00 128,00 1,00 209,00 8,00 1.065,00 530,00 13.000,00 5,00 8.000,00 4.370,00 2,35 2,25 0,00 13,00

Distncia de percurso pedestre da habitao Metros Cmara Municipal mais prxima Distncia de percurso pedestre da habitao Metros Estao de Metro mais prxima Existncia de Garagem Dummy. Possui = 1; No possui = 0

Distncia de percurso pedestre da habitao Metros ao Parque mais prximo Distncia de percurso pedestre da habito ao Parque da Cidade Metros

Distncia de percurso pedestre da habitao Metros ao Plo Universitrio mais prximo Distncia de percurso pedestre da habitao Metros Praia mais prxima Apartamento ou Moradia N. de quartos N. de wc (sem chuveiro) Dummy. Apartamento = 1; Moradia = 0 N. N.

Detalhe das Variveis Dummy AC AQC GAR TIPO Existncia de Ar Condicionado Existncia de Aquecim ento Central Existncia de Garagem Apartamento ou Moradia

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Tabela 2- Matriz de correlaes


PRCVND10 AC ANDAR AQ C AREAT AREAU BO AV CB CM DIS GAR PARQ PARQ C DD PO LO PRAIA TIPO TIPO L WC PRC VND 10 1 0,20 0,04 0,36 0,59 0,71 0,03 0,61 0,09 0,25 0,36 -0,11 -0,20 0,05 -0,25 -0,24 0,55 0,36 AC 1 -0,02 0,19 0,09 0,17 0,10 0,22 0,10 0,08 0,16 0,06 0,03 0,11 -0,01 0,08 0,12 0,16 ANDAR AQ C AREA AREA BO AV T U CB CM DIS GAR PARQ PARQ PO LO PRAIA TIPO TIPO L WC CDD

1 0,07 -0,18 -0,12 -0,11 -0,10 -0,05 0,02 0,16 -0,11 -0,15 -0,09 -0,13 0,41 -0,13 -0,06

1 0,12 0,19 0,16 0,23 0,13 0,17 0,34 0,09 -0,09 0,17 -0,18 0,14 0,06 0,17

1 0,80 0,03 0,50 0,05 0,04 0,11 -0,03 0,04 0,04 0,04 -0,55 0,61 0,30

1 0,01 0,63 0,04 0,05 0,19 -0,07 -0,01 0,02 0,00 -0,45 0,74 0,41

1 0,02 0,29 0,41 0,15 0,41 0,08 0,90 -0,35 0,01 -0,06 0,01

1 0,01 0,05 0,24 -0,07 -0,11 0,07 -0,09 -0,27 0,63 0,04

1 0,71 0,21 0,61 0,19 0,27 0,01 0,01 0,04 0,04

1 0,17 0,38 -0,04 0,38 -0,39 0,02 0,03 0,02

1 0,12 -0,11 0,16 -0,10 0,16 0,08 0,10

1 0,37 0,44 0,05 0,05 -0,10 -0,01

1 -0,18 0,77 -0,08 -0,09 0,05

1 -0,56 0,02 -0,03 -0,03

1 -0,10 -0,03 0,03

1 -0,44 -0,16

1 0,35

Estimao do Modelo Procedeu-se estimao do modelo utilizando o procedimento Box-Cox que indicar qual a transformao mais adequada para a varivel dependente. Foram efectuadas duas transformaes, uma incluindo todas as observaes e outra retirando os outliers de forma a aferir se existem alteraes significativas aos resultados. Os resultados da transformao Box-Cox so bastante favorveis na medida em que a transformao ideal indicada pelo mtodo , simplesmente, a transformao logartmica - uma vez que o lambda obtido foi zero. A incluso ou excluso de outliers no alterou significativamente o resultado. Assim, passamos a ter seguinte funo de estudo: Equao 1- Estimao A ( 10 ) = 10,90 + 0,11 + 0, 01 + 0,16 + 0,0008 + 0,0027 + 0,00004 + 0,18 0,00001 + 0,00005 + 0,35 + 0,00001 + 0,00001 0,00010 0,00010 0,04 + 0,04 + 0,11 + Tabela 3 - Estimao A
Estimao LOG(PRCVND10) Varivel Dependente Varivel Coeficiente t prob. 10,899 128,88 0,000 Constante 0,1059 1,80 0,072 AC 0,0137 2,06 0,040 ANDAR 0,1564 4,40 0,000 AQC 0,0008 3,57 0,000 AREAT 0,0027 5,86 0,000 AREAU 4,46E-05 2,12 0,035 BOAV 0,1788 6,27 0,000 CB -7,66E-06 -0,38 0,706 CM 4,67E-05 1,50 0,133 DIS 0,3517 GAR 10,92 0,000 1,30E-05 0,59 0,557 PARQ 1,45E-05 1,01 0,313 PARQCDD -0,00010 -4,23 0,000 POLO -0,00010 -5,90 0,000 PRAIA -0,0448 -0,83 0,405 TIPO 0,0378 2,05 0,041 TIPOL 0,1062 3,43 0,001 WC 2 R 0,7456 2 Ra 0,7377 F 93,625 Prob(F) 0,0000 DW 1,9053

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Em primeiro lugar, h que retomar a questo da autocorrelao entre variveis, assim, h que decidir se se mantm no modelo as variveis BOAV, POLO, AREAT e AREAU dado o alto grau de correlao apresentado (maior que 0,8, ao nvel de 99% de confiana). No que se refere AREAT e AREAU e, considerando que em mais de 50% das observaes o valor para essas duas variveis idntico, parece ento fazer sentido eliminar uma dessas variveis. O coeficiente de correlao da AREAU e AREAT com a varivel dependente de 0,71 e 0,59 respectivamente, pelo que, opta-se pela eliminao da varivel AREAT. Foram elaboradas duas regresses, onde se retiram cada uma dessas variveis, os melhores resultados so obtidos com a retirada da varivel AREAT. No que se refere s variveis POLO e BOAV, ambas possuem valores de correlao baixos com a varivel dependente, ainda assim, o valor de correlao da varivel POLO com a varivel PRCVND10 praticamente o dobro da que ocorre entre BOAV e PRCVND10. Estimaram-se duas regresses retirando cada uma das variveis. Os melhores resultados so obtidos sem a varivel BOAV, pelo que, decidiu-se retirar essa varivel da anlise. Procedeu-se a um conjunto de estimaes paralelas de modo a tentar encontrar o modelo mais adequado, foram testados diversos modelos: Retirando-se sucessivamente variveis no significativas; Com variveis de impacto para as variveis relativas s distncias, ou seja, em vez de se considerar a varivel contnua, criaram-se dummies referentes proximidade do ponto de referncia. A distncia de impacto considerada como adequada foi de 500 metros. Os melhores resultados foram obtidos com a eliminao das variveis CM e PARQ e sem a introduo das variveis de impacto. Assim, resulta que a melhor regresso passa a ser: Equao 2 Estimao B ( 10 ) = 10,93 + 0,09 + 0,01 + 0,36 + 0,00003 + 0,11 + + 0,16 0,00006 + 0,00364 0,00010 + 0,17 + 0,00005 0,10 + 0,04

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Tabela 4 - Estimao B
Estimao Varivel Dependente LOG(PRCVND10) t prob. Varivel Coeficiente 129,56 0,000 10,925 Constante 0,0888 1,50 0,134 AC 2,11 0,035 0,0142 ANDAR 4,55 0,000 0,1632 AQC 0,0036 9,72 0,000 AREAU 0,1748 6,08 0,000 CB 5,09E-05 2,77 0,006 DIS 11,02 0,000 0,3561 GAR 2,07 0,039 2,61E-05 PARQCDD 0,000 -5,62E-05 -6,41 POLO 0,000 -9,99E-05 -6,67 PRAIA -0,1018 -1,98 0,049 TIPO 2,00 0,046 0,0370 TIPOL 3,38 0,001 0,1056 WC 2 R 0,7376 2 Ra 0,7314 F 118,281 Prob(F) 0,0000 DW 1,9193

At ao momento, as variveis de localizao utilizadas referem-se unicamente s distncias. Embora existisse na base de dados informao acerca da freguesia a que cada observao pertence, optou-se por, de incio, no utilizar esses elementos na medida em que as distncias do um indicador muito mais refinado de localizao que a freguesia. Ainda assim, de modo a tentar perceber melhor a realidade, decidiu-se estimar algumas funes incluindo variveis associadas localizao do ponto de vista macro. Foram criadas variveis dummy relativas ao municpio, s zonas (Porto nascente - PORTNAS, Porto centro - PORTCENT, Porto poente - PORTPOE, Matosinhos nascente - MATNAS e Matosinhos poente - MATPOE), bem como, a clusters resultantes da anlise de

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro cluster two step. Os resultados dessas estimaes apresentaram sempre coeficientes no significativos para as variveis de localizao introduzidas, no trazem melhorias para o ajustamento e a varivel DIS manteve o coeficiente muito baixo e positivo. Considerando-se como provvel a existncia de submercados no mercado habitacional, procedeu-se repartio da amostra de modo a elaborarem-se estimaes independentes por amostra. Assim, fez-se uma primeira repartio da amostra com base no municpio e uma segunda repartio com base nas zonas j utilizadas anteriormente (PORTCENT, PORTNAS, PORTPOE, MATNAS e MATPOE). Os resultados dessas estimaes so os seguintes: Tabela 5 - Resultados para estimao por municpio e por zona
Estimao Zona PORTO MATOSINHOS PORTCENT PORTNAS PORTPOE MATNAS MATPOE Observaes 396 165 105 184 107 81 84 LOG(PRCVND10) Varivel Dependente LOG(PRCVND10) LOG(PRCVND10) LOG(PRCVND10) LOG(PRCVND10) LOG(PRCVND10) LOG(PRCVND10) Varivel Coeficiente t prob. Coeficiente t prob. Coeficiente t prob. Coeficiente t prob. Coeficiente t prob. Coeficiente t prob. Coeficiente t prob. 10,820 88,34 0,000 10,873 52,90 0,000 10,511 50,45 0,000 10,597 85,13 0,000 10,521 27,75 0,000 10,828 60,20 0,000 10,497 50,47 0,000 Constante 0,0019 0,1954 -0,0806 -0,35 0,729 -0,1270 -0,96 0,337 0,0612 0,2388 0,1392 AC 0,02 0,981 2,42 0,017 0,51 0,610 3,05 0,003 0,76 0,452 0,0069 0,89 0,373 0,0407 2,84 0,005 0,0221 1,04 0,300 -0,0007 -0,06 0,950 0,0158 1,38 0,172 0,0278 1,55 0,125 0,0372 1,70 0,093 ANDAR 0,1467 0,1765 0,1243 0,1647 0,0601 0,1968 0,1597 AQC 3,22 0,001 3,17 0,002 0,93 0,355 2,60 0,010 0,79 0,432 2,46 0,016 1,98 0,052 0,0038 0,0024 0,0041 0,0028 0,0050 0,0000 -0,02 0,987 0,0041 AREAU 8,92 0,000 2,77 0,006 5,03 0,000 4,36 0,000 5,18 0,000 3,10 0,003 0,1607 4,76 0,000 0,2569 4,79 0,000 -0,0029 -0,04 0,971 0,2788 5,53 0,000 0,1392 2,36 0,020 0,2178 3,62 0,001 0,2352 2,63 0,011 CB 6,97E-05 2,20 0,029 -3,35E-05 -0,75 0,456 0,0002 0,0001 DIS 1,22 0,226 -2,09E-05 -0,35 0,727 1,01 0,316 -3,22E-05 -0,88 0,383 -9,12E-06 -0,28 0,777 0,4351 10,74 0,000 0,1752 3,62 0,000 0,3696 4,15 0,000 0,4415 7,99 0,000 0,4913 5,91 0,000 0,1545 2,72 0,008 0,2056 2,69 0,009 GAR 4,56E-05 1,85 0,066 7,08E-05 2,20 0,030 -6,35E-05 -0,72 0,475 PARQCDD -3,72E-05 -1,30 0,194 -5,70E-05 -2,10 0,038 -0,0001 -0,70 0,484 -5,92E-05 -1,64 0,104 -2,58E-05 -1,37 0,175 POLO -0,0001 -4,21 0,000 -0,0001 -3,25 0,001 -2,60E-05 -0,18 0,860 -2,28E-05 -0,32 0,753 PRAIA -0,1237 -2,04 0,042 -0,0197 -0,19 0,846 0,0394 -0,2283 -2,71 0,008 -0,0651 -0,62 0,540 -0,2026 -1,59 0,115 0,0509 TIPO 0,27 0,790 0,31 0,758 0,0424 1,99 0,047 0,0264 0,69 0,493 0,0975 2,19 0,031 0,0447 1,48 0,140 0,0436 0,96 0,339 0,1362 2,70 0,009 -0,0183 -0,32 0,747 TIPOL 0,0935 0,2177 -0,0154 -0,18 0,856 0,0979 0,1219 0,0657 0,2981 WC 2,49 0,013 4,02 0,000 1,73 0,085 1,85 0,068 1,03 0,309 3,41 0,001 2 R 0,7577 0,7229 0,6585 0,7587 0,7889 0,7542 0,7225 2 Ra 0,7495 0,6990 0,6181 0,7433 0,7620 0,7150 0,6801 F 91,903 30,296 16,301 49,172 29,282 19,249 17,039 0,0000 0,0000 Prob(F) 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 DW 1,8132 2,1574 1,9312 1,8075 1,6647 2,0189 2,3092

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Os resultados da estimao por municpio demonstram que, efectivamente, existem algumas diferenas entre o mercado imobilirio do Porto e o de Matosinhos. No que se refere varivel relativa ao Metro, nota-se que, na estimao para a cidade do Porto, o coeficiente mantm a ordem de grandeza e o sinal, no entanto, na estimao de Matosinhos, o coeficiente muda de sinal, ainda que, se torne no significativo. Tambm notrio que a varivel GAR (que sempre se apresentou significativa e com um coeficiente bastante elevado) diminua substancialmente o seu coeficiente entre a estimao do Porto e de Matosinhos. Isto pode indiciar que a varivel GAR poder estar a captar, na cidade do Porto, informao no disponvel na base de dados, nomeadamente a idade do edifcio. Nos estudos ao mercado habitacional, uma das variveis mais importantes e vulgarmente utilizadas a idade da habitao. Infelizmente para a amostra em causa no foi possvel obter essa informao para a generalidade das observaes, pelo que, no Porto, onde existe um grande nmero de habitaes sem garagem e que so, tendencialmente, as habitaes mais antigas, a varivel relativa GAR pode tambm estar a absorver o efeito da idade, pelo que, o seu coeficiente no reflecte apenas o impacto no preo da existncia de garagem na habitao mas tambm a juventude do imvel. A repartio da amostra por zonas leva a que a varivel DIS passe a ser sempre no significativa, em alguns casos matem-se com sinal positivo, noutros muda para negativo Porto Nascente, Matosinhos Nascente e Poente. Uma vez mais, a varivel GAR apresenta valores bastante altos no Porto. Para finalizar, resolveu-se acrescentar na base de dados, a idade mdia dos edifcios (IDAMD), a proporo de edifcios que necessitam de reparao (REP) e a proporo de edifcios muito degradados (DEGR), com base nas informaes por freguesia obtidas no INE. Obviamente que no se trata de uma informao perfeita pois assumiremos que as observaes encontram-se com uma idade e estado de conservao igual mdia da sua freguesia. Ainda assim, essa anlise til de modo a se tentar aferir do impacto que a incluso desse tipo de variveis pode causar na varivel de estudo DIS. Das trs variveis includas, apenas a varivel referente proporo de edifcios muito degradados que se apresentou significativa. O coeficiente associado varivel da distncia ao Metro manteve-se, em todos os casos, positivo, embora no significativo quando includa a varivel DEGR. Isto pode indiciar que a varivel DIS encontra-se a captar alguma informao referente ao estado das habitaes, que no vem reflectida numa varivel prpria nas estimaes que incluem a idade mdia e a proporo de edificos que necessitam de reparao. Considerando todas as estimaes elaboradas at ao momento, o nmero de observaes disponveis, as caractersticas conhecidas do mercado imobilirio no Porto e Matosinhos, as caractersticas da amostra e a prtica corrente neste tipo de estudos, opta-se por manter, como melhor modelo encontrado, a estimao B. Conforme explicitado anteriormente, considera-se que o modelo que melhor exprime a realidade do mercado da habitao nos municpios do Porto e Matosinhos a estimao B (tabela 4). A regresso B tem um coeficiente que no estatisticamente significativo, para um nvel de significncia de 5% varivel AC e dois coeficientes estatisticamente significativos mas com uma probabilidade associada estatstica t muito prxima dos 5% -

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro variveis TIPO e TIPOL. Todos os restantes coeficientes so estatisticamente significativos para um nvel de significncia de 1%, com excepo das variveis ANDAR e PARQCDD. Como se sabe, num modelo de regresso semi-log, mais especificamente na forma log-lin, ou seja, em que a transformao logartmica aplicada varivel dependente, os coeficientes das variveis independentes so conhecidos na literatura por semi-elasticidades [9] pois traduzem a variao relativa na varivel dependente em consequncia da alterao absoluta na varivel independente. Analisando individualmente os coeficientes do Vector Habitao, estima-se que: Para um nvel de confiana na ordem dos 87%, quando a varivel AC (existncia de ar condicionado na habitao) toma o valor 1, provoca um impacto positivo no preo de transaco na ordem dos 9%, ou seja, tudo o mais constante, o facto de uma habitao possuir ar condicionado implica um preo de transaco 9% superior a uma habitao sem esse equipamento; Uma variao de 1 piso no sentido ascendente de altura ao solo gera um aumento no preo de transaco da habitao de 1,4%. Geralmente habitaes em pisos mais elevados tendem a ser mais valorizadas, pois proporcionam melhores vistas e menor sombreamento, no entanto, em prdios sem elevador, o aumento no nmero do piso em que uma habitao se encontra localizada poder ter um efeito negativo, assim, o valor obtido para o coeficiente da varivel ANDAR parece ser razovel; A presena de aquecimento central numa habitao (varivel AQC) tenha um impacto muito positivo no preo, na ordem dos 16%. Esta varivel d-nos uma proxy (aproximao) da idade da habitao, j que a instalao de aquecimento central muito vulgar em imveis recentes mas menos usual em imveis muito antigos; Cada metro quadrado adicional de rea til (varivel AREAU) gera um impacto positivo de 0,36% no preo. Tendo em conta a escala dessa varivel, mais intuitivo pensar num acrscimo absoluto superior, assim, por cada 10 metros quadrados de rea adicional o preo eleva-se 3,6%. O valor obtido parece bastante razovel e com aderncia realidade; Uma casa de banho adicional numa habitao aumenta o preo de transaco cerca de 17,5%. Os wc (varivel WC), possuem um valor relativo inferior, o que j era de esperar pois distinguem-se das casas de banho pela no existncia de chuveiro. Um wc adicional possui um impacto positivo no preo de 10,3%; Os consumidores valorizam mais as moradias que os apartamentos estando dispostas a pagar um prmio de 10,6% pelas moradias em detrimento dos apartamentos. A varivel TIPO distingue os apartamentos (quando a dummy toma o valor 1) das moradias (quando a dummy toma o valor 0); Os consumidores esto dispostos a pagar 3,7% por cada quarto adicional que a habitao possua (varivel TIPOL). Este valor apresenta-se surpreendentemente baixo, no entanto, sabe-se que por via da legislao uma habitao com uma determinada tipologia obrigada a ter um valor de rea mnimo, pelo que, a varivel AREAU pode estar a captar o efeito da rea adicional que decorre de mais um quarto na habitao (relembra-se que o valor de correlao entre as variveis TIPOL e AREAU era de 0,74);

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Uma habitao que disponha de garagem tem um preo superior em 35,6% comparativamente s habitaes sem garagem. partida poderia parecer ser um prmio exagerado, no entanto, considerando a dependncia actual dos indivduos face ao transporte individual, parece fazer todo o sentido a existncia de um prmio alto, alm do que, essa varivel poder estar a captar informao relativa idade do imvel, na medida em que, pelo menos na zona da baixa do Porto, muitos imveis tm uma idade avanada e so desprovidos de garagem. Analisando agora as variveis do Vector Acessibilidade, temos que a varivel PARQCDD a nica que apresenta um sinal contrrio ao esperado. Segundo o modelo, estima-se que: Por cada metro que nos afastemos do Parque da Cidade as habitaes se tornem mais caras em 0,0026%, ou seja, por cada cem metros de afastamento, o preo aumenta 0,26%. O que seria de esperar era uma diminuio do preo pelo afastamento, ou, em sentido inverso, um aumento de preo pela proximidade, algo que no acontece para um nvel de confiana na ordem dos 96%;

H um impacto positivo no preo de 0,56% por cada cem metros de aproximao ao Plo Universitrio mais prximo e 1% no caso da aproximao praia. Os valores obtidos so inferiores ao esperado. No que respeita varivel que pretende aferir da importncia da proximidade a uma estao de Metro na definio do preo de transaco das habitaes varivel DIS temos um sinal contrrio ao esperado, ou seja, estima-se que: Por cada metro de proximidade a uma estao o preo das habitaes venha reduzido em 0,005%, por cada dez metros a reduo de 0,05% e por cada cem metros, 0,5%. Embora, na prtica, seja um impacto muitssimo pequeno, a verdade que esse coeficiente estatisticamente significativo para um nvel de confiana acima dos 99%.

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Podemos especular sobre inmeros motivos para que tal acontea, mas tendo por base o conhecimento da realidade do mercado habitacional do Porto e Matosinhos, do traado da linha do Metro e localizao das suas estaes e das concluses obtidas em estudos semelhantes, possvel avanar, com alguma segurana, os seguintes fundamentos para o sinal positivo da varivel DIS (por ordem decrescente de importncia): Ausncia de variveis relevantes; Traado da linha do Metro a partir da Trindade e em direco Pvoa de Varzim e Trofa coincidente com o traado da antiga Linha da CP; Nvel de utilizao do sistema de metro;

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Rudo, congestionamento de trfego e desvios nas vias rodovirias. No que respeita ausncia de variveis explicativas relevantes, notrio que h pelo menos duas variveis que habitualmente so usadas neste tipo de estudo e que, no caso do mercado habitacional do Porto e Matosinhos so crticas: a idade do imvel e o seu estado de conservao. O mercado da habitao dessas duas cidades bastante heterogneo, mesmo dentro de cada cidade, num espao de dois ou trs quarteires podemos ver a convivncia harmoniosa de bairros sociais, com moradias de luxo, condomnios novos, com prdios abandonados, indstrias falidas e servios em expanso. A no obteno de observaes suficientes que contivessem informao sobre a idade do imvel e a no obteno de qualquer indicador que permitisse aferir do estado de conservao do imvel, parece ter sido, pois, fortemente penalizador do estudo efectuado. No municpio do Porto (municpio com 70% das observaes) as freguesias atravessadas pela linha do Metro so freguesias com uma elevada proporo de alojamentos com necessidade de reparao e com uma idade mdia bastante elevada, sendo o ncleo central (a baixa) caracterizado ainda por uma grande percentagem de alojamentos vagos. No municpio de Matosinhos e na freguesia com o mesmo nome (onde se localizam 30% das habitaes 3 em estudo no Municpio), h entre 50% a 60% de habitaes que necessitam de reparao . Assim, a varivel DIS parece estar a absorver alguns atributos negativos que as habitaes possam ter e que no vm reflectidos em nenhuma varivel prpria. O traado da linha do Metro desde a Trindade em direco Pvoa e Trofa utiliza a antiga linha da CP. Nesse percurso existem zonas com habitaes muito antigas e algumas at degradadas. A ferrovia pesada era um factor de expulso da populao nas suas imediaes, na medida em que, gerava grandes inconvenientes ao nvel do rudo e poluio, pois a operao era feita com recurso a automotoras a diesel. Ainda que a situao tenha vindo a mudar com a introduo do Metro, devido requalificao urbana, eliminao da poluio e reduo do rudo, pode no ter passado tempo suficiente para que se desse uma renovao do mercado habitacional.

Fig. 6 - Estao da Trindade - antes e depois do Metro No que respeita ao nvel de utilizao do Metro, no possumos dados neste estudo que permitam aferir se o mesmo se encontra abaixo do potencial ou benchmarking com outros sistemas de caractersticas similares, nomeadamente no que respeita densidade populacional das reas atravessadas. Este argumento foi utilizado no estudo relativo ao Metrolink de Manchester [7], j referido anteriormente, onde, tal como aqui, se chegou concluso que existe um prmio negativo associado proximidade da habitao ao Metro. De qualquer forma, no estudo de Avaliao do Impacto Global da 1 Fase do Projecto do Metro do Porto [8], vem referido que a proporo estimada de utilizadores do Metro na rea Metropolitana do Porto (AMP) de 12,5%, a de utilizadores 4 de outros transportes colectivos 24,1% e a de utilizadores de transporte individual de 47,2% . A quota de mercado de cerca de 1/8 parece ser um valor razovel tendo em conta a extenso da AMP. Ainda assim, do conhecimento geral que h zonas no municpio do Porto e Matosinhos ainda no servidas pelo Metro que
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Dados dos Census 2001, INE. Os 16% restantes referem-se a indivduos que se deslocam em meios de transporte no motorizados ou que no se deslocam.

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro poderiam ter, caso viessem a ser servidas, um forte impacto na procura desse meio de transporte (pelo efeito rede e no s) e, consequentemente, um impacto positivo na valorizao que os indivduos atribuem localizao prxima do Metro. Quanto ao ltimo factor passvel de estar a afectar negativamente o modelo estimado, temos o facto de as linhas/estaes de Metro provocarem rudo, congestionamento e desvio de vias rodovirias, nomeadamente em sistemas que se desenvolvem maioritariamente superfcie, como o caso do Metro do Porto. No estudo a respeito do Metro de Portland [10], foi efectuada uma dupla anlise avaliando, por um lado, o impacto positivo do Metro na sequncia de acrscimos de acessibilidade e, por outro, o impacto negativo decorrente do rudo. Os resultados apontam para a existncia efectiva de um impacto negativo mas que superado pelo impacto positivo da acessibilidade. No caso do Metro do Porto, pode-se considerar de forma especulativa que o rudo pode estar a afectar o coeficiente da varivel em estudo DIS no havendo, no entanto, qualquer estudo ou evidncia que comprove essa suspeio. Depois de analisar a significncia individual das variveis, analisemos a significncia global do ajustamento. Para isso utilizaremos a estatstica F de Snedecor que permite avaliar a significncia conjunta da globalidade das variveis explicativas includas no modelo. O valor obtido para a estatstica F foi de 118,3, sendo rejeitada a hiptese da regresso no ser globalmente significativa. Para a anlise da bondade do ajustamento podemos analisar o valor do coeficiente de determinao que alcana o valor de 0,738, significando que 74% da varincia explicada pela regresso. O valor obtido est em harmonia com os valores obtidos para esse indicador noutros estudos similares. No que respeita ao fenmeno de auto-correlao, e tendo em conta o valor da estatstica Durbin-Watson (1,919), conclui-se que no h evidncia de autocorrelao entre os resduos.
k 14 550dl 1,81173 550du 1,90845 600dl 1,82177 600du 1,91026

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Fig. 7 - Estatstica Durbin-Watson Realizou-se o teste de White para avaliar a existncia de heterocedasticidade, tendo em conta os valores obtidos, conclui-se pela existncia de heterocedasticidade no ajustamento.
F Obs*R
2

2,282656 184,5409

Prob. F(99,461) Prob.X (99)


2

0,0000 0,0000

Fig. 8 - Resultados do teste de White Para ultrapassar este problema, foi utilizada uma funcionalidade do E-Views que permite corrigir os erros-padro. Assim, temos o seguinte novo ajustamento: Tabela 6 - Estimao C
Estimao Varivel Dependente LOG(PRCVND10) t prob. Varivel Coeficiente 10,925 Constante 114,65 0,0000 0,0888 1,5207 0,1289 AC 0,0142 ANDAR 2,2600 0,0242 0,1632 5,8223 0,0000 AQC 0,0036 5,4110 0,0000 AREAU 0,1748 4,9653 0,0000 CB 5,09E-05 2,8461 0,0046 DIS 0,3561 GAR 10,4648 0,0000 2,61E-05 2,2131 0,0334 PARQCDD -5,62E-05 -6,3429 0,0000 POLO -9,99E-05 -6,9417 0,0000 PRAIA -0,1018 -1,4847 0,1382 TIPO 0,0370 TIPOL 1,5495 0,1219 0,1056 2,9712 0,0031 WC 2 R 0,7376 2 Ra 0,7314 F 118,281 Prob(F) 0,0000 DW 1,9193

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A estimao C quando comparada com a estimao B, para a qual se efectuou j uma anlise exaustiva, no apresenta grandes alteraes, a no ser pelo facto das duas variveis cujo nvel de significncia se encontrava muito prximo dos 5%, agora passaram a ser no significativas para um nvel de confiana de 95% (variveis TIPO e TIPOL). Mantm-se a significncia global do ajustamento e a ausncia de autocorrelao. De seguida, analisa-se a questo da multicolinearidade, problema bastante vulgar nas regresses hednicas. Para avaliar o grau de multicolinearidade que pode existir no modelo, efectuaram-se regresses entre as variveis explicativas e examinou-se os respectivos coeficientes de determinao e o valor do VIF (Variance Inflaction Factor).

Tabela 7 - Coeficientes de determinao e VIF das regresses entre variveis explicativas


Varivel dependente R
2

VIF

AC
ANDAR AQC AREAU CB DIS GAR PARQCDD POLO PRAIA TIPO TIPOL WC

0,13 0,23 0,23 0,67 0,59 0,36 0,26 0,76 0,53 0,84 0,41 0,65 0,32

1,1 1,3 1,3 3,0 2,4 1,6 1,4 4,2 2,1 6,3 1,7 2,9 1,5

Os valores obtidos no so exageradamente altos e, tendo em conta que, por um lado, este um problema habitual nas funes de preos hednicos da habitao em consequncia dos efeitos de vizinhana e homogeneizao das preferncias e que, por outro, os estimadores mantm as suas propriedades estatsticas, ou seja, permanecem BLUE (Best Linear Unbiased Estimators), no se afigura plausvel efectuar qualquer alterao estimao C. Concluindo, a regresso final obtida neste estudo resulta da desconsiderao de duas variveis fortemente correlacionadas (AREAT e BOAV), seguindo-se da excluso das variveis PARQ e CM. Efectuaram-se um conjunto de estimaes diversificadas com o objectivo de compreender melhor o fenmeno estudado, de encontrar a melhor estimao possvel e de entender os motivos que levaram a sinais contrrios na varivel de teste mais relevante para este trabalho DIS. Por fim, analisou-se em detalhe o melhor modelo obtido e testaramse as suas propriedades principais, tendo-se efectuado um ajustamento em consequncia da constatao da existncia de heterocedasticidade.

CONCLUSES
O objectivo deste estudo era o de avaliar o impacto que o Metro do Porto provoca em termos de valorizao do mercado imobilirio, mais propriamente ao nvel do mercado habitacional nos municpios do Porto e Matosinhos. Esperava-se obter evidncia de que quanto mais prximo de uma estao de Metro uma habitao se localizasse, maior o valor que os consumidores estavam dispostos a pagar, ou seja, esperava-se encontrar o preo implcito do atributo distncia estao de Metro mais prxima e que esse preo fosse menor medida que nos afastssemos da estao. Presume-se que o acrscimo de acessibilidade gerado pelos sistemas transporte, nomeadamente pelos sistemas de Metro, provoquem uma valorizao no preo das habitaes que se situem nas proximidades. Do lado da oferta existe j conscincia desse potencial, na amostra em estudo, cerca de 45% das habitaes que se encontravam a menos de 500 metros de uma estao de Metro faziam referncia proximidade do Metro no anncio de venda, assumindo que se trata de um atributo valorizador do imvel e, consequentemente gerador de maior procura e/ou maior preo. Certo que, no se encontrou, neste estudo, evidncia de que a proximidade do Metro gere um prmio positivo no preo de transaco das habitaes, pelo contrrio, surpreendentemente, as concluses deste estudo apontam para um prmio negativo para a proximidade de uma habitao estao de Metro. Estima-se que por cada metro

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro de proximidade a uma estao o preo das habitaes venha reduzido em 0,005%, por cada dez metros o valor reduz-se 0,05% e por cada cem metros, 0,5%. verdade que o impacto referido tem muito pouca expresso, de qualquer forma, apresenta-se estatisticamente significativo para um nvel de confiana superior a 99%. Esta concluso no caso nico, estudos efectuados noutras cidades, nomeadamente em Manchester com o Metrolink chegaram a concluses similares. Diversos motivos podem ser avanados para justificar esses resultados, mas no caso em estudo, suspeita-se que estejam em falta variveis relevantes e habitualmente utilizadas neste tipo de anlise, como sejam, a idade do imvel e o seu estado de conservao. Conhecendo a realidade habitacional do Porto e Matosinhos, notria a heterogeneidade existente na qualidade e estado das habitaes, pelo que, os dados estruturais das habitaes angariados na base de dados da Remax parecem no ter sido suficientes para distinguir as habitaes mais velhas e menos preservadas das restantes. Acresce a isto que, em especial na baixa da cidade do Porto, a linha do Metro atravessa zonas algo debilitadas/degradadas, com uma grande proporo de alojamentos vagos e alojamentos com necessidade de reparaes. Chama-se tambm a ateno para que grande parte da linha de Metro actual a partir da Trindade e em direco Pvoa de Varzim e Trofa foi construda no antigo canal da CP que operava com automotoras a diesel geradoras de rudo e poluio, levando repulso dos alojamentos de qualidade (com preos de transaco mais elevados) que tendem a estar localizados em zonas mais aprazveis. Tendo isto em considerao, suspeita-se que a varivel relativa distncia da habitao estao de Metro esteja a captar essas influncias negativas gerando um resultado oposto ao esperado. conhecido o efeito revolucionrio do Metro no ordenamento do territrio e na qualidade da mobilidade urbana, tanto na cidade do Porto como em Matosinhos, nomeadamente atravs da requalificao de arruamentos e passeios, criao de amplas zonas verdes, reduo da poluio, promoo de ganhos de tempo para utilizadores e no utilizadores do sistema, reduo na presso sobre o estacionamento e cobertura de pontos-chave, como sejam, estabelecimentos de ensino, sade, servios e comrcio. Assim, pode ser que seja apenas uma questo de tempo at que o mercado habitacional acompanhe essa evoluo e se renove, algo que j vem acontecendo em pequena escala com a reabilitao do centro histrico Portuense mas que, com o impulso renovador gerado pelo Metro pode facilmente se estender a outras reas do municpio do Porto e Matosinhos.

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro MODELOS TERICOS DE ANLISE DO MERCADO DE SEGUNDA HABITAO Cludia Ribeiro de Almeida (calmeida@ualg.pt) Universidade do Algarve O mercado de segundas habitaes envolve investimentos elevados nos destinos, em novos empreendimentos tursticos, complexos de animao e complexos desportivos de apoio, sendo desde 2007 associado a um novo produto estratgico, o turismo residencial. Os turistas estrangeiros que esto associados a este segmento de procura turstica (Turismo residencial), deslocam-se para os destinos, onde possuem a sua segunda habitao, por via area, sendo por isso muito importante estabelecer elos de ligao entre os vrios stakeholders, nomeadamente entidades pblicas e privadas que operam no destino, companhias areas e aeroportos, pois s assim se podem adequar estratgias individuais e em parceria entre todos os interessados, com o objectivo de captar clientes e at mesmo novos investimentos para a regio. Os conceitos tericos que se conhecem e dados recolhidos em 2007 e 2010, apontam para que os proprietrios estrangeiros visitem vrias vezes por ano o destino onde possuem uma segunda habitao, em perodos de menor procura turstica, o que permite reduzir os ndices de sazonalidade do destino. Neste artigo iremos abordar com mais detalhe a questo do mercado de segundas habitaes e do produto estratgico que lhe est associado, o turismo residencial, e apresentar dois modelos tericos que foram desenvolvidos para avaliar o processo de deciso de compra de um imvel num destino (Procura), com as vrias etapas que lhe so inerentes e caractersticas subjacentes, assim como a cadeia de valor do imobilirio residencial-turstico (Oferta), que nos permite identificar processos e intervenientes que nela participam, permitindo aferir a complexidade inerente a toda a envolvente e acima de tudo a dificuldade que existe no relacionamento entre actores/participantes. Estes modelos tericos, validados por vrios colaboradores de entidades pblicas e privadas associadas a este segmento de procura, permitiram-nos gerar novo conhecimento e uma anlise integrada e estruturada de toda a envolvente associada procura e oferta. O novo conhecimento criado revelou-se importante para os vrios actores pblicos e privados envolvidos no processo, uma vez que lhes permitiu uma anlise estruturada e ampla da realidade associada a este segmento de procura, assim como para uma melhor identificao dos parceiros a incluir em futuras parcerias e metodologias de promoo internas e externas. Este tambm um tpico de investigao muito pertinente e que pode suscitar a elaborao de outros estudos comparativos em vrias regies de Portugal e destinos tursticos internacionais, ao utilizar uma metodologia semelhante de recolha de dados.

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INTRODUO
O actual panorama das sociedades originou uma crescente necessidade de conhecimento que permita identificar, analisar e avaliar de forma correcta e integrada um determinado sector, destino ou empresa e que permita uma tomada de decises estruturada e acima de tudo baseada em dados actualizados, recolhidos por via de metodologias adequadas e adaptadas realidade em anlise. Estudar o fenmeno turstico um desafio para qualquer investigador, uma vez que um sector onde se cruzam muitas reas do saber, ou seja, intricado com diversas temticas que se cruzam e permitem uma anlise inovadora de um mesmo fenmeno. Neste artigo procuramos demonstrar de que modo que o mercado da segunda habitao pode ser analisado de forma integrada por via de dois modelos tericos aplicados ao estudo da procura e da oferta associada. Enquanto parte integrante de um destino turstico, o mercado de segunda habitao, constitui uma forma de alojamento no classificado com grande impacte na economia da regio ou pas. A elaborao dos modelos que se apresentam foi suportada por uma metodologia que nos permitiu a participao de diversos stakeholders associados ao mercado da segunda habitao e que com o seu testemunho nos ajudaram a delinear os dois modelos, a cadeia de valor do imobilirio residencial-turstico e o modelo do processo de deciso de compra de um imvel num destino turstico. Os modelos tericos apresentados neste artigo foram concebidos no mbito de uma tese de doutoramento, tendo sido aplicados ao estudo da realidade da regio do Algarve, suportando deste modo a recolha integrada de informao relativa procura e oferta associada.

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A importncia do conhecimento para o estudo do mercado de segunda habitao


O conceito de gesto do conhecimento surgiu nos anos 80, sendo definido por Chase, 1997 in Ruhanen (2004) como uma forma de encorajar os indivduos a partilhar conhecimento e ideias de modo a criar valor acrescido aos produtos e servios. De um modo geral a gesto do conhecimento um processo em que a propriedade intelectual e a investigao se associam e se transformam em capacidades que permitem melhorar as competncias de uma organizao, possibilitando-lhes uma viabilidade e um sucesso a longo prazo (Wiig, 1997 in Ruhanen, 2004). Inkpen (1998) refere que a criao do novo conhecimento o grande desafio das organizaes, potenciando a mudana organizacional. Havens, 1999 in Plessis (2005) salienta que a gesto do conhecimento permite aos indivduos inovarem e tomarem decises conscientes e efectivas. Van der Spek (2000) refere que o principal objectivo da gesto do conhecimento arranjar, orquestrar e organizar o ambiente em que as pessoas so convidadas a fazer, desenvolver, partilhar, combinar e consolidar conhecimento. Deste modo uma organizao deve focar-se em criar uma cultura e uma viso de conhecimento, permitindo aos colaboradores trabalharem num ambiente que incite ao desenvolvimento de capacidades e de novas formas de trabalho. Numa era caracterizada pela incerteza, as organizaes so competitivas ao criarem conhecimento, disseminarem por toda a organizao e ao desenvolverem novos produtos e servios. O sucesso competitivo baseia-se na forma como o capital intelectual gerido, desde a sua captao, codificao e transferncia de modo a adquirir novas competncias atravs da formao e desenvolvimento at reengenharia de processos (Plessis, 2005). Holsapple (2000) refere que os recursos informao e conhecimento no tm sido utilizados de modo a permitir uma melhor gesto de recursos humanos, materiais e financeiros, nomeadamente ao nvel da partilha interna de questes relacionadas com as tarefas desenvolvidas por cada colaborador no seu posto de trabalho e da importncia que este conhecimento assume aquando da delineao de novos procedimentos por parte dos gestores (Kakabadse, 2001). Em suma podemos referir que a gesto do conhecimento pode assegurar a disponibilidade e o acesso a conhecimento estratgico sobre mercados, produtos e servios, concorrentes, processos e procedimentos, competncias, assim como a legislao aplicvel, de modo a facilitar a tomada de deciso nas actividades dirias (Plessis, 2005). Tudo isto permite a uma organizao actuar de modo mais dinmico, flexvel e de forma conveniente em cenrios de mudana e perante os seus concorrentes. Por outro lado podem oferecer aos seus colaboradores plataformas de conhecimento e aperfeioamento de competncias, com resultados directos na maior competitividade da organizao (Plessis, 2005). Devemos no entanto ter em ateno que o processo de gesto do conhecimento no pode ser separado de um processo de inovao, ou seja, trazer novas ideias para o mercado (Holsapple, 2000). No contexto de um sector de actividade crucial deter conhecimento e informao actualizada, que permita conhecer quais as caractersticas da procura, perceber como se posicionam os concorrentes directos e determinar quais as condicionantes que limitam a actuao de uma empresa ou at mesmo de um destino relativamente a esse mesmo sector. Santos (2004) argumenta referindo que a tecnologia actual permite recorrer a muitas ferramentas e tcnicas para a anlise de dados e facilita a interpretao de sinais de comportamento, de preferncias, hbitos e desejos que os consumidores apresentam. Este autor salienta ainda que o nmero de instrumentos e metodologias tem aumentado em nmero significativo e vem responder de forma cada vez mais eficiente aos interesses dos empresrios. Verifica-se no entanto que a informao disponvel nem sempre a mais actualizada ou indicada para conhecer as necessidades da procura nem da oferta, situao que ocorre pela falta de estudos, pouca partilha de informao ou ainda pela falta de recursos humanos e financeiros das vrias empresas. Tudo isto nos leva a percepcionar da urgncia de criar mecanismos que permitam reduzir ou minimizar esta situao, com vantagens para as empresas e para o destino turstico. O nosso estudo recai sobre a anlise, por via de modelos tericos, do mercado de segundas habitaes, sector associado a um dos novos produtos estratgicos do turismo apontados pelo Plano Estratgico Nacional de Turismo (PENT) em 2006, o turismo residencial, que tambm denominado de turismo de segunda habitao ou turismo de segunda residncia. O mercado de segundas habitaes apresenta caractersticas mpares, tornandose desde logo um excelente tpico de investigao, uma vez que est associado a um turista que utiliza durante a estada a sua segunda residncia, que pode estar inserida num edifcio ou condomnio privados ou ento num conjunto turstico (resort). De acordo com Warnken (2003), verifica-se uma tendncia nos destinos tursticos, principalmente os associados ao turismo balnear ou de montanha, para o investimento em projectos imobilirios, utilizados no s como segunda habitao mas tambm como fonte de rendimento dos proprietrios que arrendam os imveis aos turistas durante os perodos de maior procura. O autor refere ainda que muitos destes meios de alojamento se inserem em

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro condomnios privados, onde existem um conjunto de servios de apoio, nomeadamente a manuteno, limpeza e at mesmo servios de rentabilizao (arrendamento do imvel). King (2000); Williams (2000); Mller (2002), referem que existe uma maior procura de segundas habitaes no s em destinos balneares como tambm em zonas rurais e de montanha, sendo as ltimas reas uma tendncia mais recente na Europa. Warnken (2003) salienta nos ltimos 30/40 anos os condomnios privados se tornaram parte integrante das infraestruturas de alojamento em muitos destinos balneares e de montanha, permitindo uma diversificao da oferta de acomodao e at mesmo como meio de alojamento para trabalhadores temporrios durante os perodos de maior procura turstica.

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Consideraes sobre o conceito de turismo de segunda habitao


O conceito de turismo de segunda habitao ou turismo residencial tem vindo a ser analisado com base em diferentes pontos de vista, originando ao longo dos ltimos anos definies cujos limites reais so confusos e esto subjacentes a uma experincia pessoal ou percepo individual do conceito (Cols, 2003). De acordo com Mellado, 2001 in Junta de Andalucia (2001), o termo quando utilizado de forma corrente e intuitiva faz aluso a uma tipologia determinada de turistas que ainda no foi suficientemente analisada de uma perspectiva conceptual, podendo mesmo confundir ou baralhar quem pretende estudar o tema. Na sua investigao Hall (2004) verificou que esta temtica debatida h vrias dcadas um pouco por todo o mundo. Este autor identificou vrios investigadores que estudaram o tema, sendo a primeira referncia relacionada a Ljungdahl (1938) que efectuou uma anlise sobre as segundas casas em Estocolmo ainda antes da II Grande Guerra Mundial. Mais tarde Wolfe (1951, 1952, 1962, 1965 e 1977) estudou o fenmeno no Canad. Outros autores como Finnveden, 1960; Aldskogius, 1968; Bielckus, 1977; Barbier, 1965; Cribier, 1966, 1973; David, 1966; David & Geoffroy, 1966; Clout, 1969, 1971, 1977, Grault, 1970 e Arrones, 1979 in Hall (2004) tambm se debruaram sobre o tema. Hall (2004) refere que nos EUA, Ragatz, 1970; Ragatz & Gelb, 1970; Tombaugh, 1970; Burby et al, 1972; Clout, 1972 e Geisler & Martinson, 1976 tambm analisaram estas questes. No entanto a publicao de Coppock, 1977 Second homes: Curse or blessing, viria a ficar mais conhecida e a originar numerosos estudos e debates sobre o tema. Verifica-se no entanto que pouca ateno foi dada a este fenmeno no final dos anos setenta e at meados dos anos oitenta. Hall (2004), refere que s a partir do final dos anos oitenta, incio dos anos noventa que a temtica voltou a ser estudada com mais profundidade, tendo surgido nesta altura diversas publicaes sobre o tema. Para Hall (2004), o renascer do tema ficou a dever-se a factores como o crescimento da migrao dos reformados em termos inter-regionais e internacionais, ao aumento do reconhecimento das implicaes econmicas, sociais e ambientais do turismo pelos governos e ainda a utilizao deliberada das segundas moradias como elemento de desenvolvimento econmico. Em Espanha, Mazn (1987) efectuou no seu estudo uma caracterizao da regio de Alicante, nomeadamente a Playa de San Juan, onde se tinha criado um ambiente urbanstico irracional, densamente edificado, pouco harmonioso, com carncias em termos de equipamentos e servios, assim como de zonas verdes e espaos abertos. Este autor tem vindo a analisar com detalhe todo o processo associado ao desenvolvimento do turismo residencial na regio da Costa Blanca (Espanha). Os vrios autores analisados sugerem definies distintas para o turismo de segunda habitao, residencial, moradia secundria, entre outras, o que demonstra a urgncia de criar consensos e estabelecer fronteiras entre o que pode ou no ser classificado como turismo residencial (Tabela 1). Segundo Ferreira (2007), Portugal tem potencial para conquistar no futuro um lugar de destaque no mercado imobilirio europeu e ser reconhecido como um dos principais destinos de qualidade da Europa, indo de encontro s tendncias globais e da procura (Figura 1). Tabela 6 Quadro resumo das definies propostas para turismo residencial
AUTORES Bertoln, 1983 in Mazn (2005a) Mazn e Aledo, 1996 in Mazn (2005) CONCEITO Turismo residencial DEFINIO PROPOSTA Processo de desenvolvimento urbano que nada mais do que uma revitalizao artificial. As caractersticas do turismo residencial no permitem a estabilidade econmica dos municpios, cujos problemas estruturais de economia continuam por resolver. Actividade econmica que se dedica urbanizao, construo e venda de vivendas tursticas residenciais que compem o sector extra-hoteleiro, formando um conjunto de vivendas, normalmente de propriedade individual, oferecidas ao meio turstico, quase sempre fora dos canais oficiais, e situadas, na sua grande maioria, em

Turismo residencial

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zonas litorais. Os proprietrios usam estes imveis como alojamento de veraneio ou residncia, de forma permanente ou semi-permanente, fora do seu local de residncia habitual. Pressupe o movimento de pessoas do seu local de residncia para outro onde adquiriram ou arrendaram uma moradia, comum no caso de pessoas na idade da reforma, originando um movimento migratrio das classes mais idosas para novos locais de residncia e lazer que se situam normalmente nos destinos litorais do Sul da Europa, onde possvel usufruir de um clima ameno ao longo do ano e que lhes oferece uma boa qualidade de vida. Fenmeno que implica mobilidade entre espaos emissores e reas receptoras de procura, podendo transformar-se num processo de aumento da populao Alojamento pertencente a uma pessoa que j possui uma residncia principal e que reside normalmente numa cidade ou pelo menos longe da sua casa de campo, que visita ao fim de semana ou em frias. Casa de tempos livres, pertencente a um cidado ou ocupada temporariamente pelo seu proprietrio, famlia ou amigos. Aquela em que o sujeito (ou famlia com que convive, no caso de um sujeito dependente) dispe para seu uso, sendo esta comprada, emprestada ou arrendada permanentemente pelo seu proprietrio. No se consideram como tal as residncias que foram compradas pelo sujeito e posteriormente arrendadas ou emprestadas a outras pessoas, nem as residncias que o sujeito alugue para o seu uso em perodos inferiores a um ano. Propriedade que pode ser prpria ou arrendada por uma famlia, cuja residncia oficial est situada num outro local. A segunda residncia aparece configurada como propriedade de lazer onde os seus proprietrios a procuram com o intuito de fugir das tenses e problemas do seu dia-a-dia. Exemplo claro de uma poltica urbana irracional, anti-econmica e contraditria, tendo em conta que o modelo social se baseia no desenvolvimento econmico como valor e no consumo como meio. Utilizao recreacional de segundas casas por parte dos seus proprietrios, amigos ou familiares dos mesmos, ou turistas que lhes arrendaram a casa. Tem em conta relacionamentos, comportamentos e aces que resultam da viagem e da estada numa segunda casa. As residncias permanentes nas segundas casas no so consideradas como actividade turstica. No entanto os autores ressalvam que todos os grupos de pessoas que viajam das suas residncias principais para segundas casas so considerados turistas, sejam eles os proprietrios, amigos ou familiares ou at mesmo as pessoas que aluguem essas mesmas casas Imvel independente utilizado como segunda habitao ou para fins tursticos, associado a actividades de lazer, num sistema de propriedade plena ou parcial e dotado de servios e infra-estruturas complementares. Uma moradia secundria quando utilizada somente em determinado perodo do ano, de forma sazonal, peridica ou espordica e no constitui uma residncia habitual de uma ou vrias pessoas. Pode ser, portanto, uma casa de campo, praia ou cidade, utilizada nas frias, Vero, fim-de-semana, trabalho temporrio ou em outras ocasies. Imvel utilizado de forma sazonal e como segunda habitao, inserido num empreendimento turstico em propriedade plural com servios complementares e equipamentos de animao ou num meio de alojamento local que quando devidamente registado pode ser comercializado para fins tursticos.

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Mazn (2006)

Turismo residencial

Monreal, 2001 in Mazn (2005) Barbier, 1969 in Olmedo, 1989 Cribier, 1973 in Olmedo, 1989

Turismo residencial Residncia secundria Residncia secundria

INE-Espaa, 1995 in Cols, 2003

Residncia secundria

Dicionrio de Geografia Humana in Mazn (2005) Gmez, 1983 in Mazn (2005)

Residncia secundria

Segunda residncia

Taubamann, 1973; Jaakson, 1986; Gartner, 1993 e Tress, 2000 in Tress (2002)

Turismo de segundas casas

Abreu (2007)

Alojamento de turismo residencial

INE-Espaa, 1994e 1995 in Cols, 2003

Moradia secundria

Almeida (2009)

Alojamento de Turismo residencial

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Figura 1 Tendncias que propiciam o desenvolvimento do turismo residencial Associado ao fenmeno de desenvolvimento do turismo residencial encontramos a questo da qualidade nos destinos, cada vez mais importante para os clientes, por estar associada no s ao produto oferecido, mas tambm segurana, existncia de transportes pblicos, actividades culturais, infra-estruturas desportivas, assim como percepo de indicadores de limpeza e cuidado com o meio ambiente nas ruas, praias e espaos verdes. O cliente est cada vez mais consciente dos problemas que o rodeiam, devido ao aumento da informao, formao e da prpria experincia de vida e de viagem, o que o torna mais exigente em termos de produtos e servios que consome, quer no seu pas de origem ou no destino para onde viaja em trabalho e/ou lazer (Almeida, 2006). Neste sentido, os resorts integrados surgem como uma resposta inovadora, associada a qualidade de servios e de produtos, com actividades de animao diversificadas e ajustadas s actuais tendncias do mercado.

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Os destinos devem empenhar-se em oferecer produtos e servios em que a qualidade seja uma varivel intrnseca, pois s assim podero concorrer com outros em que a mesma j foi h muito interiorizada. No entanto, e para isto possa acontecer, necessria uma consciencializao de todos aqueles que trabalham e vivem nesse mesmo destino, de forma a serem correctamente integrados nesta estratgia de melhoria contnua, proporcionando um futuro mais promissor e adequado s tendncias de crescimento (Almeida, 2006). Por outro lado temos o facto de no se conseguir avaliar com detalhe quais as principais caractersticas associadas procura (processos inerentes deciso de compra de uma segunda habitao, comportamento dos proprietrios durante a sua estada e qual o tipo de utilizao do imvel) e oferta (caracterizao da cadeia de valor de um projecto de imobilirio residencial-turstico, seus intervenientes e actividades, oferta existente na regio em estudo, entre outros). Dos vrios conceitos tericos apreendidos ao longo da reviso de literatura efectuada e de todo o processo de recolha de dados inerente metodologia deste estudo, foi possvel compreender a diversidade de pontos de vista que existem por parte de vrios autores relativamente ao conceito de turismo residencial, suas condicionantes, benefcios, desafios e impactes para os destinos. As diferentes opinies e interpretaes deixam perceber a necessidade de criar regras de classificao e definio deste fenmeno, que constitui, segundo Mellado, 2001 in Junta de Andalucia (2001), uma das parcelas dentro da actividade turstica mais desconhecida, onde existe informao pontual, fragmentada e de carcter irregular. Vera Rebollo (1995) salienta a este propsito que o desconhecimento estatstico deste fenmeno est associado a uma indefinio da sua classificao como turistas e da dificuldade na concepo de uma definio que seja abrangente e real em diferentes contextos. Quando se analisam as questes relativas ao turismo residencial, fcil perceber que existe uma dificuldade em aceder a dados que permitam avaliar a real dimenso deste fenmeno, sendo que uma das principais razes tem a ver com a utilizao de diferentes definies, com um cunho pessoal e reflectindo experincias individuais, e a outra com a dificuldade que existe em encontrar ferramentas estatsticas que permitam apreciar regularmente dados relativos a este tipo de turismo.

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METODOLOGIA
Os dados obtidos durante a reviso de literatura permitiram-nos reunir dados sobre o mercado de segundas habitaes demonstrando-nos a complexidade associada a esta temtica e diversidade de sub-temas que se interligam e lhe do uma dimenso superior. Por outro lado foi possvel reconhecer que seria importante existir um ponto de debate entre vrios intervenientes de todo o processo, de modo a que pudessem ser trocadas ideias, pontos de vista e acima de tudo informao pertinente para o estudo e para a sistematizao de conhecimento. Todo este processo levou-nos a identificar quais as necessidades especficas de informao relativas caracterizao da procura e qual a mais-valia da concepo de um modelo que integrasse conceitos relativos ao processo de compra de uma habitao num destino turstico, assim como a reconhecer a complexidade inerente cadeia de valor associada construo de um projecto de imobilirio-turstico e a importncia que teria a concepo de um modelo que aglutinasse o fluxo processual. De modo a irmos ao encontro destas necessidades de informao, foi necessrio delinear uma metodologia que nos permitisse a recolha de dados primrios que complementassem os dados secundrios j inventariados anteriormente, nomeadamente: (i) Construo e validao do modelo do processo de deciso de compra de uma habitao num destino turstico com vrios colaboradores de entidades associadas cadeia de valor do imobilirio residencial-turstico; (ii) Validao da cadeia de valor associada a um projecto de imobilirio residencial-turstico com diversos intervenientes. A seleco dos entrevistados foi efectuada por via de uma amostragem em snowball sampling proposta por Churchill, 1983 in Vicente (1996). A utilizao deste tipo de amostragem permitiu-nos identificar junto dos entrevistados nomes de outros indivduos que poderiam contribuir de forma positiva para o melhor conhecimento do funcionamento dos processos inerentes cadeia de valor de um projecto de imobilirio residencial-turstico; A recolha de dados primrios, para a concepo destes dois modelos, revelou-se bastante importante, uma vez que nos permitiu identificar aspectos tcnicos que no so discutidos em documentos de ndole acadmica devido sua especificidade, e que nos demonstraram a complexidade inerente ao estudo do mercado de segunda residncia, tanto do ponto de vista da procura como da oferta. Cada um destes modelos tericos ser apresentado de seguida.

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MODELO DO PROCESSO DE DECISO DE COMPRA APLICADO AQUISIO DE UMA SEGUNDA HABITAO


No processo de reviso de literatura no foram identificados autores que tivessem estudado esta realidade, pelo que optmos por analisar um modelo mais generalista relativo ao processo de deciso de compra proposto por Kotler, 1967 in Kotler (2006), que tem vindo a trabalhar sobre esta temtica desde os anos sessenta (Figura 2).

Figura 2 Etapas do processo de deciso de compra Fonte: Elaborao prpria a partir de Kotler, 1967 in Kotler (2006) Kotler, 1967 in Kotler (2006), contempla cinco etapas no seu modelo: i) Reconhecimento de uma necessidade Quando se reconhece um problema ou uma necessidade de um determinado produto ou servio, gerada por uma carncia, uma insatisfao ou at mesmo mudanas familiares, sociais ou financeiras. As sugestes externas que motivam a sua identificao podem ser pessoais (opinio ou atitude de compra de um amigo ou familiar) ou impessoais (leitura de um folheto ou visualizao de um anncio comercial). Segundo Gade, 1980 in Leito (1998), este reconhecimento pode ser travado por uma impossibilidade financeira, pessoal, social, ou outra que finalizam o processo; ii) Procura de informao Kotler, 1967 in Kotler (2006) refere que o interesse na aquisio origina a procura de informaes que complementem dados j existentes. As fontes de informao do consumidor podem ser as pessoais (famlia, amigos, vizinhos e conhecidos), comerciais (publicidade, vendedores, representantes, embalagens, mostrurios), pblicas (meios de comunicao de massa, organizaes que se dedicam a avaliar o consumo) e experimentais (utilizao do produto). De acordo com Gade, 1980 in Leito (1998), a procura de um maior ou menor nmero de informaes depende da importncia ou o valor do produto ou servio, os custos da procura de informao ou as caractersticas da prpria pessoa; iii) Avaliao de alternativas Esta etapa sugere a comparao das vrias alternativas existentes e da avaliao custo-benefcio de cada uma delas, de modo a que a escolha seja a mais coerente e adequada s necessidades do comprador; iv) Deciso de compra De acordo com Kotler (2006), o consumidor cria preferncias entre as marcas do conjunto de escolha e tambm forma uma inteno de comprar as marcas preferidas. Quando pretende comprar o consumidor pode passar por cinco sub-decises, deciso por marca, por revendedor, por quantidade, por ocasio e por forma de pagamento. A sua satisfao est directamente relacionada com a avaliao entre a sua expectativa de valor, formada aps a anlise das variveis envolvidas e o seu uso; v) Avaliao aps a compra Esta ltima etapa determina o comportamento futuro em relao ao produto ou servio e a indicao do mesmo a outras pessoas (Leito, 1998). Deste modo torna-se vital para quem vende recolher informaes aps a compra, de forma a poder reunir dados que permitam avaliar se as expectativas dos clientes foram totalmente satisfeitas ou no, e desta forma poderem actuar e melhorar na tentativa de assegurarem a qualidade do produto ou servio oferecido. Segundo Kotler (2006) os profissionais do marketing tambm devem conhecer a forma como os consumidores utilizam e descartam os produtos, um bom indicador para avaliar o grau de frequncia de compra e de fidelidade ao produto. O modelo de Kotler foi utilizado por outros autores para avaliar diferentes servios, nomeadamente: (i) as compras on-line (Park, 2002; Kohli, 2004); (ii) escolha de cursos universitrios (Moogan, 1999; Moogan, 2003; Kallio, 1995); (iii) seleco de um destino de frias (Fodness, 1999; Oppermann, 1999; Tapachai, 2000; Jeng, 2002; Kang, 2003; Wang, 2004); (iv) seleco de servios de restaurao (Yksel, 2003); (v) compra de imveis residenciais (Leito, 1998; Susilawati, 2001; Neves, 2004 e Guagliardi, 2003); (vi) compra de uma segunda habitao num destino turstico (Grupo I, 2006). De todos os modelos analisados, o que nos pareceu mais prximo do nosso estudo foi aquele proposto pelo Grupo I (2006), uma vez que avalia todo o processo que est associado aquisio de uma segunda habitao num destino turstico por via de quatro etapas: (i) captao de informao; (ii) deciso de compra; (iii) compra e (iv) servio ps-venda. Do nosso ponto de vista, no se contemplam neste modelo variveis que se pressupem ser relevantes para este processo, nomeadamente: (i) os elementos referentes ao contacto do comprador com o destino antes do incio do

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro processo de compra; (ii) as motivaes que originaram o desejo ou a necessidade de compra; (iii) perodos de visitas a habitaes; (iv) processo de negociao antes da compra e (v) a utilizao que feita pelo comprador no perodo aps a compra. Neste sentido inicimos a elaborao do nosso prprio modelo, utilizando para isso os conhecimentos apreendidos ao longo do processo de reviso de literatura, assim como pelas entrevistas que foram efectuadas a stakeholders que actuam no sector da imobiliria residencial-turstica e que tm um conhecimento detalhado dos vrios momentos que se sucedem neste processo de deciso. O modelo do processo de deciso de compra de uma habitao num destino turstico permite no s aferir o ciclo de actividades que est inerente a todo o processo de compra de uma habitao, como tambm pode constituiu um elemento importante para o desenho de um questionrio dirigido procura. Como referido anteriormente, as informaes disponveis no incio do nosso estudo sobre o comportamento de um proprietrio de uma segunda habitao eram poucas e no permitiam descrever com detalhe quais as etapas que estavam associadas deciso de compra e posterior utilizao de uma segunda habitao. Neste contexto e perante esta falta de informao, foi concebido um modelo terico a partir de Kotler (2006), Grupo I (2003) e Leito (1998), que nos permitiu delinear todo o processo de deciso de compra de uma segunda habitao (Figura 3). O modelo proposto demonstra a complexidade que est inerente a este processo, que contempla sete etapas distintas que se interligam entre si gerando um conjunto de actividades onde participam diferentes intervenientes. Na primeira etapa existe uma proximidade com o destino, ou seja, o cliente desloca-se ao destino em frias, para visitar amigos ou familiares ou at mesmo em negcios. De acordo com o Grupo I (2006), e relativamente aos resultados obtidos num estudo realizado em Espanha, verificou-se que antes da compra de uma habitao foram realizadas pelo menos trs visitas ao destino. Os dados apresentados permitem perceber qual a ligao que existia ao destino antes de ser desencadeado o processo de deciso de compra. Cuba, 1989; Cribier, 1993 e Torres Bernier, 2003 in Huete (2008) referem que quando o turista repete o mesmo destino de frias ao longo de vrios anos tem tendncia a escolh-lo como local para a aquisio de uma segunda habitao. Aps este contacto com o destino ou localidade, existe por parte de um turista uma vontade, uma inteno de querer comprar uma habitao, sendo esta motivada pelo destino em si, pelas caractersticas de uma habitao ou habitaes que j viu ou at mesmo porque outros familiares e/ou amigos tambm possuem uma no mesmo local. A terceira etapa consiste na anlise de informaes sobre habitaes. Este processo pode ser realizado de forma individual por parte do potencial proprietrio, junto de promotores imobilirios ou at mesmo de imobilirias (nacionais ou internacionais). nesta fase que acontecem as visitas a vrias habitaes, por via indirecta (catlogos, stios na Internet ou visionamento de filmes promocionais), ou ento por via directa (visita habitao com o proprietrio, com o promotor ou com a imobiliria). Verifica-se actualmente que os promotores e imobilirias estrangeiras procuram chegar junto dos potenciais proprietrios de forma inovadora e profissional, utilizando diferentes meios de comunicao e promoo, como as brochuras de elevada qualidade grfica, filmes promocionais ou at mesmo apresentaes a grupos privados de clientes no seu pas de origem, que proporcionam as primeiras reservas de imveis, garantindo ao promotor parte das vendas finais. Para que o cliente conhea in loco as vrias habitaes apresentadas, realizada uma inspection trip, ou seja, uma viagem organizada pelo promotor imobilirio ou por empresa imobiliria ao destino onde se situam as vrias habitaes para venda. Uma inspection trip tem a durao de trs ou quatro dias, perodo em que os clientes visitam imveis previamente identificados, sendo acompanhados por colaboradores do promotor turstico ou at mesmo de uma imobiliria contratada para o efeito. No final da visita e aps ter analisado as diferentes alternativas, o cliente decide se pretende ou no adquirir um dos imveis. A aquisio de um imvel implica, para muitos indivduos, a solicitao de um crdito a uma entidade bancria, o que tem originado nos ltimos anos o desenvolvimento de novos produtos financeiros, abrangentes e flexveis, quer para o mercado nacional como para o internacional, nomeadamente: (i) Crdito para a compra de uma segunda habitao; (ii) Crdito para aquisio de uma habitao permanente; (iii) Crdito para arrendamento; (iv) Crdito para investimento; (v) Crdito para a construo. Tendo em conta a concorrncia que j se verifica nestes produtos financeiros as entidades bancrias apostam em campanhas de promoo estruturadas de forma a captar a ateno no s do mercado nacional, como tambm dos mercados internacionais. A ttulo de exemplo temos a Caixa Geral de Depsitos, que tem um produto intitulado de Live in Portugal, que se destina ao financiamento de habitao secundria para clientes de nacionalidade estrangeira no residentes no pas. A etapa seis envolve a concretizao da compra e a elaborao dos registos necessrios nas Finanas, Conservatria do Registo Predial e demais empresas de servios, como por exemplo o servio de electricidade, de fornecimento de gua, entre outros. Sempre que existe um condomnio ou uma entidade promotora que

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro oferea servios integrados na compra da habitao, o proprietrio pode negociar e/ou contratar servios de apoio, como por exemplo a limpeza da habitao, a manuteno, a segurana ou at mesmo sua rentabilizao atravs de arrendamento a terceiros, desde que a habitao esteja licenciada para fins tursticos, como referido no Decreto-Lei n 39/2008 de 7 de Maro.

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Figura 3 Modelo do processo de deciso de compra aplicado aquisio de uma segunda habitao No final de todo este processo encontramos uma das etapas com menor nvel de conhecimento e provavelmente uma das mais importantes para destinos como o Algarve, e que se refere ao tipo de utilizao atribuda habitao. O modelo do processo de deciso de compra de uma habitao num destino turstico demonstra toda a complexidade que est inerente a este processo, que pode ser mais ou menos longo dependendo do tipo de utilizao final que se pretende atribuir ao imvel. Para um futuro proprietrio que pretenda uma segunda casa para utilizao em famlia ou at mesmo para rentabilizar em determinados perodos do ano, o processo de escolha pode ser mais moroso, sendo atribuda uma valorizao adicional a aspectos como dimenso da habitao, acessos mesma, proximidade de zonas comerciais ou de lazer, entre outros. No caso de um investidor existem h partida um conjunto de etapas que lhe so indiferentes, principalmente se estivermos perante investidores que adquirem as suas habitaes atravs de empresas especializadas (brokers) localizadas no seu pas de origem e que lhes apresentam um determinado

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro empreendimento como um bom investimento a curto prazo. Para estes proprietrios a valorizao est associada s mais-valias que pode vir a retirar da venda ou do arrendamento da habitao a curto prazo. Uma anlise correcta de todo este processo permite a uma empresa conhecer melhor os seus clientes, compreender os factores que influenciam o seu processo de escolha e posterior aquisio e actuar de forma correcta e atempada em momentos chave. As atitudes dos outros, os factores considerados imprevistos e o risco percebido podem afectar esta deciso e os nveis de satisfao (Kotler, 2006).

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CADEIA DE VALOR DE UM PROJECTO DE IMOBILIRIO RESIDENCIAL-TURSTICO


Para alm do modelo salientado anteriormente, foi ainda possvel atravs da reviso de literatura, avaliar a complexidade de processos inerentes cadeia de valor de um projecto de imobilirio residencial-turstico e identificar os intervenientes que participam na mesma. Esta constatao levou-nos a ponderar da mais-valia que teria a elaborao de um modelo terico que demonstrasse as vrias etapas e os intervenientes que constituem a cadeia de valor. Para suportar o desenho deste modelo, foram analisados os modelos propostos por Teixeira (2007a) e Sousa (2007), complementados com conceitos tericos identificados durante a reviso de literatura. Segundo Poon (1993), a cadeia de valor uma ferramenta importante para traar o processo da criao de valor no sector turstico. Uma anlise correcta serve para determinar a forma como cada interveniente cria valor e a chave para perceber porque e como que a posio de cada interveniente pode mudar medida que as regras do mercado mudam. Durante a anlise de informao disponvel foram identificados dois modelos de cadeia de valor, um primeiro proposto por Teixeira (2007a), onde se apresenta o ponto de vista de uma empresa mediadora (Figura 4) e um segundo proposto por Sousa (2007) que evidencia o papel de uma entidade bancria (Figura 5). Estes dois modelos permitem-nos desde logo perceber que a cadeia de valor percepcionada pelos autores de forma diferente, apesar de existirem pelo menos trs etapas que so comuns, nomeadamente a aquisio do terreno, a construo e a venda. Este ponto de vista divergente est associado s actividades em que esto inseridos (banca e mediadora imobiliria), assim como ao envolvimento e posicionamento que ambos tm na cadeia de valor. Neste estudo, e porque a inteno seria analisar a cadeia de valor no seu todo e de diferentes perspectivas, pareceu-nos importante delinear todas as etapas envolvidas, assim como as actividades que lhes so inerentes. Durante o processo de reviso de literatura e no seguimento da realizao do painel de debate, foram identificadas vrias actividades que esto associadas cadeia de valor associada construo de um projecto de imobilirio residencial-turstico. Esta cadeia de valor integra diferentes actividades associadas a reas de negcio distintas, que no se encontram estruturadas ou documentadas. Neste sentido pareceu-nos importante perceber como se estruturava esta mesma cadeia de valor, de modo a conseguirmos desenhar um modelo que resumisse de forma simples e clara como se interligam as vrias actividades e os intervenientes. O desenho inicial da cadeia de valor baseou-se nos modelos propostos por Teixeira (2007a) e Sousa (2007) e nas informaes recolhidas durante a realizao do painel de debate.

Figura 4 Cadeia de valor de um projecto de Imobilirio residencial-turstico na ptica de uma mediadora imobiliria

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Figura 5 Cadeia de valor de um projecto de Imobilirio residencial-turstico na ptica de uma entidade bancria

Figura 6 Cadeia de Valor de um projecto de imobilirio residencial-turstico Para validar cada uma das etapas e identificar outras que pudessem estar omissas no modelo, recorremos a uma metodologia assente na amostragem snowball, proposta por Churchill, 1983 in Vicente (1996). A cada inquirido foi solicitado que analisasse o modelo inicialmente concebido (Figura 6) de modo a que fosse identificada a etapa ou etapas em que se enquadrava a sua actividade e de que modo interagia com os demais intervenientes. A cadeia de valor inicia-se com duas etapas prvias, que podem condicionar o desenvolvimento de todo o processo, so elas:

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro (i) o Planeamento e uso do territrio - Definio dos planos orientadores de planeamento e uso do territrio com base na poltica de ordenamento do territrio e urbanismo vigente a nvel nacional, que pode condicionar a construo em determinadas zonas, dimenso dos edifcios, tipo de arquitectura, entre outros; (ii) Valorizao de terrenos A valorizao de terreno surge do facto de terceiros adquirem terrenos com pouco valor comercial, sobre os quais no existe ainda muita procura. Verifica-se que em muitos casos os proprietrios solicitam um pedido de aprovao para construo, que quando aprovado vai valorizar o terreno no mercado e torn-lo mais atractivo para potenciais investidores. Nestes casos o proprietrio pode optar por vender a curto prazo o terreno, a valores muito superiores ao inicialmente pago, ou simplesmente mant-lo fora do mercado. Esta ltima opo origina uma valorizao do terreno a mdio/longo prazo. Estas duas etapas prvias podem condicionar um projecto, a primeira devido s restries legais inerentes ao uso do territrio e a segunda pelo facto dos terrenos ficarem sobrevalorizados, assumindo no final preos muito elevados, nem sempre estimados partida pelos investidores. Aps as etapas prvias inicia-se um ciclo de onze etapas, sendo que a primeira est associada vontade que um promotor imobilirio ou um grupo investidor tem em efectuar um investimento num novo projecto imobilirio. Neste caso pode existir por parte do investidor uma ideia pr-definida, quer em termos de tipo de edifcios ou servios de animao ou at mesmo localizao, ou ento ser um projecto ainda sem referncias quer de edifcios ou at mesmo de localizao geogrfica. Em ambos os casos comum que o investidor solicite apoio especializado a um gestor de projecto, que ir seleccionar, coordenar e gerir todos os processos reportando-os sempre que necessrio para o promotor, investidor ou dono da obra. Compete a um gestor de projecto gerir os custos, os prazos de construo e acima de tudo a qualidade final de todo o projecto. O papel do gestor de projecto complexo, pelo facto de assumir a responsabilidade do princpio at ao fim do processo, sendo por isso acompanhado de uma equipa multidisciplinar composta por arquitectos, consultores tursticos e consultores financeiros, urbanizadores, construtores civis, juristas, mediadores imobilirios e at mesmo, numa fase adiante, a financiadores do projecto, normalmente entidades bancrias que se associam como parceiros financeiros e comerciais. A par do gestor de projecto um promotor ou investidor pode ainda recorrer aos servios de uma consultora turstica, que apesar de no estar presente em todo o processo, acompanha o projecto nas primeiras etapas, ou seja, na anlise de mercado onde vai identificar quais os requisitos da procura seja em termos de caractersticas das habitaes, destinos onde pretende adquirir uma habitao, montantes que pretende disponibilizar para a sua aquisio, entre outros. Estes estudos de mercado so importantes pelas alteraes constantes do mercado e pela cada vez maior exigncia dos clientes ao nvel dos projectos imobilirios. Posteriormente e munido desta informao, um promotor ou investidor, com o apoio do consultor turstico j pode efectuar os primeiros esboos do tipo de projecto que pretende construir, assim como quais as reas geogrficas em que o mesmo se poderia inserir. Numa fase seguinte inicia-se o processo de prospeco de terrenos nas reas geogrficas apontadas pelo promotor ou investidor. A escolha de um terreno deve ter em conta no s os requisitos dos projectos, como tambm as limitaes existentes em termos de legislao ou reas protegidas onde no permitida a edificao (etapa prvia 1). Por outro lado um consultor turstico ou um gestor de projecto devem tambm analisar as propostas de terrenos j com projectos aprovados que tambm esto no mercado para venda (etapa prvia 2). Numa etapa posterior e aps identificado o terreno pretendido para a edificao do projecto imobilirio, inicia-se o estudo de viabilidade do negcio, que deve ter a participao de uma equipa multidisciplinar constituda pelo promotor ou representante do grupo investidor, o gestor de projecto, a empresa de consultoria turstica, um arquitecto, um urbanista e um jurista. Esta equipa pronuncia-se sobre aspectos especficos relativos ao projecto de modo a que todo o processo inerente ao Pedido de Informao Prvia (PIP) rena as informaes e justificaes necessrias a apresentar Cmara Municipal. A entrega do PIP no implica necessariamente a aprovao do projecto, pelo que quando o mesmo no acontece o promotor deve rever todo o processo e em vrios casos iniciar uma nova pesquisa de terrenos. Quando o PIP aprovado o promotor ou grupo investidor tem o prazo de um ano para adquirir o terreno. Na etapa de aquisio do terreno o promotor/investidor pode associar-se a uma entidade bancria, solicitando o financiamento para a compra do terreno ou at mesmo para a urbanizao e construo do projecto. comum que as entidades bancrias se tornem parceiras do projecto imobilirio, credibilizando-o no mercado atravs da participao em aces de promoo conjunta. Por outro lado esta parceria facilita o pedido de financiamentos individuais por parte de compradores residentes ou no residentes. As entidades bancrias oferecem actualmente um leque abrangente de produtos financeiros que vo ao encontro das necessidades dos promotores e at mesmo dos futuros proprietrios, nomeadamente: (i) Crdito para a compra de terrenos; (ii) Crdito urbanizao imobiliria; (iii) Crdito para a aquisio de lotes de terreno; (iv) Crdito construo/promoo; (Crdito a construtores; (v) Garantias bancrias; (vi) Leasing

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro imobilirio; (vii) Financiamento a fundos de investimento; (viii) Crdito imobilirio; (ix) Crdito reabilitao urbana, entre outras solues costumizadas de acordo com as especificidades do cliente (Sousa, 2007). Aps a aquisio do terreno surge a etapa da elaborao do Projecto ImobilirioTurstico, um dos momentos mais importantes pelo facto de aqui se reunir toda a documentao necessria sobre o projecto imobilirio, clculo de custos de edificao, especificaes relativas aos edifcios a construir, legislao aplicvel ao tipo de construo, dados relativos a estudos de mercado especficos que demonstrem as tendncias da procura e a importncia da construo do projecto na ptica de desenvolvimento da regio ou do pas, pareceres de entidades externas sobre a mais-valia da construo do empreendimento para a regio, seja pelo emprego gerado, investimento, grau de atractividade para determinados segmentos de mercado ou at mesmo pelo facto de se integrar convenientemente na rea escolhida para edificao. Estes pareceres podem ser efectuados pela Regio de turismo da rea onde se insere o projecto, pela Associao que represente os interesses dos hoteleiros que estejam localizados na mesma rea geogrfica, ou por outras entidades relevantes para o processo. Aps definido todo o Projecto, o promotor ou grupo investidor solicita equipa de consultores ou ao gestor de projecto a elaborao do plano de marketing para o projecto, assim como a definio do conceito que vai estar associado. Para definir o conceito do projecto devem ser tidos em conta diferentes pormenores e informaes provenientes dos estudos de mercado efectuados, histria associada ao local onde se vai inserir o projecto de edificao, qualidades naturais e paisagsticas do local, tipo de arquitectura definida, entre outros. Este processo moroso e envolve no s o gestor de projecto, como tambm os consultores tursticos e uma agncia de comunicao especializada. nesta fase que se define a imagem do projecto, mensagens promocionais, entre outros. De acordo com Bordas (2007) um resort deve primeiro definir ou criar uma histria, que pode e deve estar associada ao local onde se insere o projecto, posteriormente deve ser desenvolvidas actividades que permitam ao cliente ter experincias diferentes, como por exemplo fazer vinho ou azeite. Aps estas duas etapas ultrapassadas que, na sua opinio, se deve desenvolver o resort. Quando o conceito se encontra definido devem ser realizados testes junto de potenciais clientes de modo a avaliar se este bem aceite no mercado. No caso da avaliao final ser negativa, ou seja, dos clientes no aceitarem o conceito, o processo deve ser revisto e at mesmo alterado. Quando o conceito bem aceite pelos potenciais clientes, o promotor ou investidor pode iniciar a promoo do projecto imobilirio junto dos potenciais compradores. Nesta mesma altura e tendo em conta o tipo de empreendimento que est associado ao projecto imobilirio, um promotor pode tentar angariar uma Marca hoteleira de renome internacional que se associe ao projecto atravs da gesto da unidade hoteleira ou at mesmo de outros servios complementares, como por exemplo um Spa. Este processo deve ser suportado por vrias informaes, nomeadamente: (i) localizao; (ii) conceito associado; (iii) tipo de empreendimentos (hotel, apartamentos, moradias, aparthotel) e servios de animao (golfe, spa, tnis, entre outros); (iv) dados sobre o estudo de mercado efectuado previamente; (v) estudo de viabilidade financeira com a indicao de custos de construo e previso dos prazos de finalizao do projecto; entre outros que possam ser relevantes para a sua tomada de deciso. Aps escolhida a Marca que vai integrar o projecto comum que sejam solicitados ajustes ao projecto inicial que decorrem do facto de existir uma imagem tipo que tem que ser cumprida ou simplesmente porque a empresa julga ser o mais conveniente. A etapa seguinte refere-se promoo do projecto, que deve ser realizada por uma empresa especializada. Esta empresa deve seguir as directrizes do plano de marketing e da definio do conceito, de modo a apresentar uma coerncia na imagem. As campanhas de promoo devem apresentar traos de sobriedade, credibilidade e acima de tudo uma imagem que seja facilmente captada pelo potencial cliente. De acordo com Fagan (2007), director do Grupo Ocenico, uma campanha promocional de um empreendimento deve primeiro que tudo apresentar o pas onde est inserido, depois a sua localizao e no final o empreendimento em si. Para que demonstre profissionalismo e credibilidade uma campanha deve estar assente em materiais promocionais de excelente qualidade, sejam eles brochuras, filmes promocionais ou outros. Fagan (2007) salienta que um empreendimento quando se promove est a concorrer com outros que se localizam em destinos distintos, o que torna todo este processo mais complicado e por isso mais exigente sob o ponto de vista da mensagem que apresenta e dos meios que utiliza. O processo de promoo de um empreendimento no fica encerrado com a definio da campanha promocional, que constitui apenas a primeira etapa. Um promotor ou grupo investidor deve dar igualmente ateno forma como vai vender o seu produto, atravs de que meios e por quem ir ser efectuado. A escolha de uma ou mais empresas de mediao imobiliria ou a constituio de uma equipa prpria de vendas um processo que exige cuidado, seja pela forma como se ir processar a venda, seja pelo profissionalismo dos vendedores. Sempre que possvel deve ser oferecida uma formao especfica que integre temticas relacionadas com tcnicas de promoo de venda de empreendimentos, argumentos a utilizar, palavras ou expresses a evitar com

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro determinados mercados, informaes sobre crditos para a aquisio de uma habitao (seja de um banco especfico ou no geral), assim como informaes sobre o processo legal associado aquisio de uma habitao no pas em causa. O projecto imobilirio deve tambm ser focado nesta formao, para que o vendedor fique familiarizado com o projecto e com as vrias valncias do mesmo. O local fsico onde acontecem as reunies com os clientes deve apresentar uma boa imagem, se possvel enquadrada no tipo de projecto em oferta (Fagan, 2007). Vrios promotores optam nesta fase do projecto por efectuar apresentaes privadas a um grupo de potenciais compradores no seu pas de origem, onde se apresenta todo o projecto imobilirio, caractersticas das habitaes, infra-estruturas de apoio, servios de animao existentes, assim como o preo e as diferentes modalidades de compra ou de rentabilizao disponveis. Quando o cliente fica interessado no projecto pode efectuar uma reserva prvia de um dos imveis, garantindo deste modo as primeiras vendas e a viabilidade do negcio. Existem no mercado diferentes opes de compra para um futuro proprietrio, promovidas e explicadas pelo promotor durante o processo de venda. Podemos encontrar desde a simples compra de um imvel para frias ou para viver longos perodos de tempo, at compra em quarter-share, ou seja, um mesmo imvel adquirido por quatro proprietrios distintos, que podem utilizar a habitao apenas noventa dias por ano ou em twelfth-share, ou seja, o imvel adquirido por doze proprietrios, que podem utilizar a habitao apenas trinta dias por ano. Estes dois ltimos exemplos so oferecidos pelo Grupo Ocenico em dois dos seus empreendimentos do Algarve. Cada uma das opes de compra ou rentabilizao exige por parte do promotor diferentes tipos de servio de apoio ao longo do processo de ps-compra, ou seja, se para vrios promotores no necessria a sua presena administrativa permanente, para outros esta exigida diariamente devido complexidade de processos. De acordo com Warnken (2008) as diferentes modalidades reflectem a mudana que tem vindo a acontecer no sector da construo e em concreto em termos do turismo residencial, em que os proprietrios no pretendem s adquirir um imvel para frias, mas tambm rentabilizar o seu investimento atravs do arrendamento a terceiros ou na partilha da habitao com outros indivduos. Warnken (2008) salienta que o crescimento deste tipo de habitaes surge essencialmente devido a quatro factores: (i) A aposta forte dos construtores civis nos ltimos anos neste segmento de mercado, que vm neste tipo de empreendimentos boas fontes de receita ainda mesmo em off-plan, ou seja, quando a obra ainda est numa fase inicial, reduzindo por isso os riscos financeiros e a necessidade de recorrer ao crdito bancrio para efectuar a obra; (ii) Estes projectos no se destinam s a um uso turstico, pois muitas so as pessoas que ficam longos perodos de tempo no destino, potenciando o desenvolvimento de um conjunto de servios associados; (iii) Maior procura por parte dos turistas de imveis privados para as suas frias em vez de unidades hoteleiras; (iv) A existncia de mais do que um proprietrio num mesmo imvel (quarter-share ou twelfth-share) potencia o aumento das receitas para o investidor. O autor salienta ainda que todo este cenrio se desenvolveu num perodo em que existe um maior rendimento disponvel por parte dos indivduos para investir e adquirir segundas habitaes. A nona etapa refere-se urbanizao e construo de todas as obras inerentes ao projecto imobilirio residencialturstico. Importa realar o facto de que s na nona etapa se inicia a construo, ou seja, as etapas anteriores so mais burocrticas e esto relacionadas com o projecto, em termos de pedido de autorizao, aquisio do terreno e posterior promoo. Esta etapa para os promotores uma das mais importantes, por constituir o ponto de partida de toda a construo do projecto imobilirio. Neste processo inicia-se em primeiro lugar toda a componente de urbanizao do espao e posteriormente a de construo dos edifcios associados ao projecto. Durante o processo de construo os promotores disponibilizam um imvel modelo de modo a poder efectuar visitas com os clientes. Durante todo o processo de construo a equipa de vendas continua a efectuar a promoo do projecto, participa em feiras de imobilirio e outros eventos onde possa apresentar directamente o empreendimento (Teixeira, 2007b). Uma das aces comuns nesta etapa a organizao de visitas ao destino (inspection tours), que tm a durao de trs ou quatro dias e o objectivo de levar o potencial comprador a visitar diferentes imveis, previamente seleccionados, captando a sua ateno para determinados pormenores e caractersticas dos mesmos. No final desta viagem o cliente pode optar ou no por um dos imveis apresentados (Teixeira, 2007b). No final do processo de construo o promotor ou investidor concretiza as vendas iniciadas no processo de promoo, preparam os contratos de compra e venda e todos os documentos necessrios para o registo do imvel e, quando necessrio, para os clientes apresentarem nas entidades bancrias onde pretendem solicitar um financiamento para a sua aquisio. Quando uma entidade bancria se associa a um projecto imobilirio este processo mais simples, pelo conhecimento prvio que existe relativamente ao empreendimento e documentao que j foi disponibilizada. Actualmente so vrias as entidades bancrias nacionais que se associam a projectos desta natureza, oferecendo condies de emprstimo favorveis aos potenciais compradores, sejam eles nacionais ou estrangeiros.

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro A ltima etapa da cadeia de valor refere-se gesto ps-construo, ou seja, gesto administrativa de condomnios e de outros servios de apoio existentes no empreendimento, assim como a gesto tcnica que passa pelo apoio aos proprietrios na manuteno, limpeza das habitaes, limpeza de piscinas, entre outros. Muitos promotores associam venda do imvel os servios de rentabilizao durante o perodo em que estes no esto ocupados, garantindo ao proprietrio um retorno do investimento e o pagamento das despesas inerentes ao condomnio, manuteno, entre outros. Estes contratos ficam desde logo estabelecidos, constituindo um dos atractivos para a aquisio do imvel. A cadeia de valor, da forma como foi descrita pode transparecer a simplicidade, no entanto este um processo que nem sempre fcil e temporalmente rpido. Este encadeamento de etapas pode demorar vrios anos, devido essencialmente a questes burocrticas relacionadas com a legislao aplicvel ao nvel dos espaos territoriais onde se pretende edificar o projecto. Nestes casos para muitos investidores a cadeia de valor pode ter um espao temporal que ultrapassa os dez anos, o que desde logo incute um desajuste entre o projecto previamente estabelecido, tipo de construo, tipologia dos imveis e at mesmo nos materiais escolhidos, comparativamente s tendncias actuais do mercado. No se pretende porm que esta cadeia de valor seja simplesmente um modelo descritivo, mas sim um elemento elucidativo de toda a trama processual e burocrtica que um promotor/investidor tem que ultrapassar, podendo num patamar superior constituir um elemento de trabalho que permita avaliar onde e quando se encontram os principais entraves do processo e como podem ser minimizados. Estes modelos constituem em tese uma viso sistmica de um determinado processo, suscitando discusses e at mesmo a delineao de alternativas e simplificao de tarefas. Numa anlise comparativa entre o modelo da cadeia de valor (Figura 6) e o Modelo do Processo de deciso de compra de uma segunda habitao verifica-se que existem trs etapas que se interligam, nomeadamente o Plano de Marketing e Promoo dos projectos imobilirios que tem uma ligao directa com a segunda etapa do Modelo do processo de deciso de compra, ou seja, quando um cliente tem inteno de comprar uma habitao e comea a recolher informaes sobre as vrias alternativas existentes no destino. Encontramos ainda a dcima etapa, relativa concretizao das vendas que est interligada com a etapa seis, a concretizao da compra. A ltima etapa dos dois modelos est tambm associada, ou seja a etapa da Gesto ps construo com a etapa de utilizao/rentabilizao da habitao (Figura 7).

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Figura 7 Interaco entre o Modelo da Cadeia de valor de um projecto de Imobilirio residencial-turstico e o Modelo do processo de deciso de compra de uma segunda habitao Esta interaco demonstra a importncia que existe no estudo integrado destes dois modelos, que para alm de serem dinmicos, se complementam, ou seja, se os processos inerentes cadeia de valor no se desenvolverem,

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro no existe oferta de alojamento para que os potenciais proprietrios desencadeiem a vontade de adquirir uma habitao num destino. Por outro lado se no houver vontade de adquirir uma habitao a componente da oferta no tem procura. um ciclo complexo que envolve diversas reas de negcio que no todo exercem vrias actividades complementares, que podem actuar do lado da oferta e da procura, como o caso das entidades bancrias, que prestam os seus servios financeiros aos promotores imobilirios que pretendem investir (oferta) assim como financiam a aquisio de uma habitao a um cliente (procura). O estudo conjunto destes dois modelos permite por um lado, compreender quer as motivaes associadas ao processo de deciso de compra de uma habitao e por outro todo o processo que est associado ao investimento num novo projecto de imobilirio residencial-turstico, ou seja, uma anlise integrada de dois processos que se complementam e que devem ser analisados no seu todo pois s assim se conseguem compreender e antecipar motivaes, necessidades do mercado e acima de tudo quais os momentos chave que podem aumentar o grau de motivao dos futuros proprietrios na aquisio de uma habitao.

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CONCLUSES
O estudo integrado de um sector de actividade uma ferramenta importante para compreender todos os processos que se interligam e que originam interaces improvveis entre os vrios actores, demonstrando graus de complexidade nem sempre avaliados ou imaginados pelos mais leigos na matria. O estudo do mercado das segundas habitaes do ponto de vista da procura e da oferta revelou-se bastante interessante do ponto de vista processual, uma vez que permite aferir a complexidade inerente construo de um projecto de imobilirio residencial-turstico, mas tambm ao processo de deciso de compra de uma segunda habitao. Neste artigo foi possvel avaliar a importncia que existe em analisar os dois modelos apresentados de forma conjunta, uma vez que determinados processos de unem, constituindo grandes desafios para quem opera no sector. Os modelos tericos apresentados, pela participao directa de vrios actores que actuam directa e indirectamente com o mercado da segunda habitao, permitiram investigadora uma melhor anlise dos vrios processos que se interligam e que demonstram a complexidade inerente aos mesmos. Criar novo conhecimento sobre temtica ainda pouco exploradas do ponto de vista acadmico cada vez mais um desafio para os investigadores, revelando-se uma componente importante para todos aqueles que pretendem investigar de forma aplicada problemticas associadas a determinados sector de actividade. O artigo que se apresenta, resulta de uma investigao de doutoramento mais alargada, que foi realizada na Universidade de Aveiro, em que a investigadora teve a oportunidade de usufruir de uma Bolsa de Doutoramento em Empresa da Fundao para a Cincia e a Tecnologia, apoiada igualmente pela ANA, Aeroportos de Portugal, onde permaneceu durante dois anos (Aeroporto de Faro Diviso de Marketing e apoio ao cliente).

AGRADECIMENTO: Este artigo foi parcialmente apoiado pela Fundao para a Cincia e a Tecnologia

REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro THE ROBUSTNESS OF AN ARTIFICE TO TEST SPATIAL EFFECTS ON HOUSING PRICE PREDICTIONS FOR GUARDA CITY Maria Jos Valente (mjvalente@ipg.pt) Instituto Politcnico da Guarda Using 400 housing price observations for the year 2007 from Guarda City we determined the assessed houses value for tax purposes by the predictions from hedonic pricing models. The potential implications of violating the assumptions of independence and homogeneity asked for displaying a tricks to deal with EViews7s powerlessness of taking account for spatial dependence on houses prices. Subsequently, with Stata, we evaluate the merit of our tricks to validate one efficient asymptotic parameter estimation, one biased inference, and precise predictions from the conventional hedonic methods. The findings suggest some tricks` ability to advice for spatial dependence.

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INTRODUCTION
Distributional equity in the Portuguese real property taxation was the core motivation for one research study. In this field hedonic residential analysis lends support to the fact that the utilityand thus the valueof a house is a function of the utility of its various characteristics [7; 10]. However the traditional econometric approach, which makes it possible to estimate the value of each characteristic, is subject to methodological and statistical problems resulting from the spatial dependence of errors. The awareness from many researchers to a major limitation of traditional hedonic analysis, namely its insensitivity to the spatiality of housing datasets, and of the potential consequences of omitting spatial effects on the statistical validity and reliability of models, led us to a tricks EViews7 application to deal with new techniques available to incorporate spatial effects in hedonic analysis. After implementation of the tricks approach to assess its relative merit to check up potential error autocorrelation, it seems important to address them to typical hedonic real estate data, if necessarily, so we introduce a spatial hedonic model for this purpose. This paper investigates the efficiency gains from tricks EViews7s approach. Indeed it appears to be limited support for spatial autocorrelation analysis, after the increase in the number of spatial software applications, seeing as achievement into the size adjustment of bias that can occur in parameters from some assigning spatial effects. So, this paper investigates the tricks power and ability to capture spatial autocorrelation and provide more accurate spatial predictions useful in the evaluation of real estate markets. The paper is organized into four sections. Section 2 sets the price of a property as a function of values describing its characteristics, known as the hedonic price function (because it is determined by the different qualities of the differentiated good and the utility derived from their consumption), and discusses the functional form of the hedonic price model. Section 3 presents a way out to spatial EViews7 limitations. Following section 4 brings the basic issues involved in modelling the autocorrelation structure and compare by difference the most commonly used techniques. The conclusion finally discloses some evidence for the artifices good performance.

BACKGROUND
The property taxes remain a significant source of revenue for local governments. Trends in property tax revenues provide for some appeal to introduce market value as one basis for property taxation. Estimates of the housing prices and of the stock value are derived from observations on housing transactions. Housing is an example of what in economics is termed a differentiated good. Such goods consist of a diversity of products that, while differing in a variety of characteristics, are so closely related in consumers minds that they are considered as being one commodity. Housing is traded in the property market. Market forces determine that different varieties of the product command different prices and that these prices depend on the individual products exact characteristics. For example, we would expect properties possessing larger area will tend to command a higher price in the market than properties that have fewer areas. Furthermore, the set of prices in the market define a competitive equilibrium. That is, in general, the market will settle on a set of prices for the numerous varieties of the differentiated good that reconcile supply with demand and clear the market. Which can be read as; the price of a property, P , is a function of the vector of values, z ,

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro describing different quantities of each k characteristics of the property, P = p ( z ) . This function is known as the hedonic price function. The hedonic price as a framework articulated by Rosen [10] continues to be a popular method for modeling qualitydifferentiated goods, which assumes that a continuous function relates the price of a house to its attributes the hedonic price function and that people select a house by equating the marginal utility of each house attribute to its marginal price. Property valuation models seek to explain or predict the market value of properties from real estate data. The hedonic price regression can be used to determine how much more must be paid for a property with an each extra unit of a particular housing characteristic. The advantage of the hedonic methods is that they control for the characteristics of properties, thus allowing the analyst to distinguish the impact of changing sample composition from actual property appreciation. For this the hedonic technique is an acceptable method for accommodating attribute differences in a house price model. Even though the hedonic price has been widely recognized, issues such as model specification procedures, multicollinearity, independent variable interactions, heteroskedasticity, non linearity, and outlier data points can seriously block the performance of hedonic price model in real estate valuations. About functional form of the hedonic price model, or about the distribution of the variables and errors of the model, there are no assumptions. The Box-Cox Transformations, as flexible forms, allow determining the best fit [6]. Detail about the functional form before estimating the equation is not a trouble, once the data determine the appropriate functional form. 1 A good way to establish a model is to use cross-validation. To evaluate the forecasting accuracy of the models is used a goodness of fit index, the average mean average error (Average-MAE). Despite complex functional forms 2 and sophisticated regression techniques we used 400 observations on house sales, in 2007, from Guarda city, to illustrate applicable techniques for hedonic house price estimation. By going from a benchmark linear specification 3 to logarithmic functional forms and Box-Cox transformations, the mean average error, MAE, in 1000 regressions can be reduced significantly. The best results however can be achieved using a semi-log model. The average MAE indicates a 14.2% reduction in the prediction error: from 12,552.243 on the benchmark linear model to 10,793.232 in the log-linear specification. Ordinary least squares (OLS) provides a single set of coefficient estimates for all observations within the dataset, which means the traditional hedonic model assumes a set of spatially invariant coefficients. The appropriateness of this simplifying assumption (i.e. coefficient stability) is suspect not only from a theoretical perspective, but has also been challenged by many empirical studies which often report interdependence among observations and spatial variations of regression coefficients. These studies have proved the superiority of spatial approaches over traditional hedonic regression in terms of improving the explanatory power and the statistical properties of the models. Making use of spatial tools to capture adjacency effects we introduce the next section.

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A TRICKS DESIGNED AS MEASURE OF SPATIAL AUTOCORRELATION


Usually with cross-sectional data autocorrelation is not expected, but there are circumstances in which the stochastic errors may appear with autocorrelation. This occurrence can arise when adjacent observations share similar random effects, for example, the possibility of housing prices in the neighbourhoods Lameirinhas and Centro may be affected by sunlight and orientation to the north and also, by the same nearness to the park school. Or, still, when it omits in functional form an important independent variable (e. g. geographical coordinates, distance to schools) and, in this case, would be in the scenario of autocorrelation "apparent". In this context, the classic regression model, runs a serious risk of violating the assumption of no correlation between error terms (disturbance), i.e. cannot guarantee the satisfaction of the condition, cov( i , j ) = 0, i j . The presence of autocorrelation, perceived into standard error values understated for the estimated coefficients increases the likelihood of Type II errors. The consequences of spatial autocorrelation are the same as those of time series autocorrelation: the OLS 4 estimators are unbiased but inefficient, and the estimates of the variance of the estimators are biased. Thus the precision of the estimates as well as the reliability of hypotheses testing can be improved by making a correction for autocorrelation. Once the structure of the autocorrelation has been estimated, this information can be incorporated into any predictions, thereby improving their accuracy (this technique is known as kriging in the geostatistics literature and best linear unbiased prediction (BLUP) in the econometrics literature). Just as with time

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro series autocorrelation, maximum likelihood (ML) techniques are commonly used to estimate the autocorrelation 5 parameters and the regression coefficients. Despite the similarities, spatial autocorrelation is conceptually more difficult to model than time series autocorrelation, because of the ordering issue. In a time series context, the researcher typically assumes that earlier observations can influence later ones, but not the reverse. In the spatial context, an ordering assumption such as this is not possible: if A affects B, it is likely that the reverse is also true. Also, the direction of influence is not limited to one dimension as in time series, but can occur in any direction (although we generally restrict the problem, at least in the case of housing, to two dimensions). A method for modelling the autocorrelation structure is to depict the process itself. This approach is based on the work of geographers [5] and requires the use of a weight matrix. This approach is probably the more common of 6 the two in the real estate literature (see [4] and [9] for examples). The first task is quantification of the location aspects of our sample data. Location allow us to calculate distances from any point in space and consent to determine which units are neighbours (have borders that touch) or to represent observational units in reasonable proximity to each other. Given that we can always map a set of spatial data observations. In our case from the nine entities (different neighbourhoods in Guarda city) depicted in the map configuration below, we generate a 9 by 9 binary matrix W containing 81 elements,

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Lameirinhas 8 Centro 9 Luz 5 Cast. Velhos 6

Sr Remdios

Pinheiro 2

Povoa Mileu 4 Guarda Gare 1

R.Diz 3

Figure 1. Neighbourhoods map configuration It turns out there are a large number of ways to construct a matrix that contains contiguity information regarding the regions. Below, we define a binary matrix W (symmetric with zeros on the main diagonal, by convention) that reflects the linear contiguity relationships among the nine entities in figure above. So we define wij = 1 for entities that share a common edge to the immediate right or left of the region of interest and wij = 0 otherwise. Then the matrix W shows the first order linears contiguity relations for the nine zones,

0 1 1 1 W = 1 0 0 0 0

1 0 0 0 0 0 0 0 0

1 0 0 0 0 0 0 0 0

1 0 0 0 0 0 0 0 0

1 0 0 0 0 1 0 0 0

0 0 0 0 1 0 1 1 1

0 0 0 0 0 1 0 0 1

0 0 0 0 0 1 0 0 1

0 0 0 0 0 1 1 1 0

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro In applied work we may obtain a standardized version of W by switch the elements of matrix W to have rowsums of unity. That standardization allow us to obtain a new variable, mi ( P ) =

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wij Pj .
j

This new variable is

important to calculate Morans I, I = Cov( P , mi ( P)) Var ( P ) , which allow us to test, in a statistical sense, for i i unevenness in the spatial distribution of some characteristic, z . In space, the error variances are also heteroskedatic; which is not the case in the time domain [3]. The heteroskedasticity is induced by the spatial process and will complicate specification testing (i.e. distinguishing true heteroskedasticity from that induced by a spatial process). To capture heteroskedasticity we can look at the residuals of our model and test the hypothesis null of no heteroskedasticity, then the result of Whites test is carried out by obtaining, [( n * R 2 ) = 26.679]

2[ 32 ] , which is

highly significant; so we dont reject the null of no heteroskedasticity. A more powerful test is applied, the GoldfeldQuandt test, by ordering all observations on the basis of the independent variable (age, area, room, bathrooms) 8 suspected of causing heteroskedasticity. The results are heterogeneous; hence they recommend the introduction of Glesjers Test. From the output, Glesjers Test carries out evidence to reject the hypothesis of heteroskedasticity. This is a good consequence since we dont need concerned to distinguish true heteroskedasticity from that induced by the spatial process, so the tests against spatial dependence will have more power. Now, our spatial software handicap (spatial econometric methods are not routinely incorporated in EViews7), recommends an adjustment of the standard autocorrelation tests bid by EViews7 allowing this application to overcome the creation constraint weighting matrix, W .
400*400

In order to apply the principles of the standard autocorrelation tests we have to reduce the two-dimensional space in which the regions are located to a one-dimensional space like the time dimension (from an idea developed by Lykke, E. A. and Reis E., [8]). Lining up all the regions according to their location does it; so that we start from one corner of the Guarda city and then take the nearest neighbouring area, and the next-nearest, etc. There is scope for ambiguity here, of course, but fortunately we didnt have to really do this ordering, because the municipalities were originally numbered according to location, so we just had to sort all data according to municipality number postal. The results are, Table 1. Data according to municipality number postal
Centro Lameiri nhas 8 SrRem dios 7 Castelo s Velhos 6 Luz Povoa Mileu 4 Rio Diz 3 Pinheir o 2 Guarda Gare 1

Then we can use the large sample Breusch-Godfrey Serial Correlation LM test statistic as a proxy for a test of spatial correlation and the Durbin-Watson statistic as a formal nearness with Morans I, already consider above, which is applied to residuals ( DW = e ' Ae e ' e , A is a band matrix, 1, 2, 1 ). Once the alignment of data according the spatial codification present in table has been introduced, this information can be used to estimate housing model, following the value 1.998 for the Durbin Watson (DW) statistic. If there is no serial correlation the DW statistic will be around 2 . In this case DW statistic will fall practically 2 , so we dont reject the null hypothesis of no serial correlation. But there are three main limitations of DW test as a test for serial correlations; first the distribution of the DW statistic under the null hypothesis depends on the data matrix z (the housing characteristics matrix); second if there are lagged dependent variables on the right-hand side of a regression; finally, you may only test the null hypothesis of no serial correlation against the hypothesis of first-order serial correlation. To overcome these limitations we applied one other test of serial correlation the Breusch-Godfrey LM test. The null hypothesis of this test is no serial correlation in the residuals up to specified order. In our case study, since the highest contiguous spatial relations we can associate are 4 regions, we should introduce a 4 order lag to be tested. EViews7 reports a statistic labelled F-statistic, and an Obs.* R 2 ( NR 2 ), 0.157 and 0.681 , respectively. The test doesnt reject the hypothesis of no serial correlation up to order four (if instead a lag 4, defined as function of the maximum value of space contiguous we had introduced the values of 1, or of 2, or of 3, in test LM of BreuschGodfrey, we would be continued not to reject the hypothesis of inexistence of correlation in series above of order 1, or of order 2, or of 3 order, respectively).

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro EViews7 will display the autocorrelation and partial autocorrelation functions of the residuals with the Ljung-Box Q9 statistics for high-order serial correlation. The testing procedures output suggests that all Q-statistics are insignificant with large p-values, and at all lags the autocorrelations and the partial autocorrelations are nearly zero; so there is no serial correlation in the residuals. Our conclusion can achieve best performance if we interpret the Q-statistics as a c 2 distribution, so the results of
2 2 2 2 one [1] = 0.541 , one [2] = 0.563 , one [3] = 0.586 and one [4] = 0.623 , reveal, for highly significance level, we can accept the hypothesis of no autocorrelation. Finally some doubts can exist about the accuracy and precision of the artifice used, the transformation of twodimensional space in a one-dimensional space and the consistency of the results produced. To overcome those we try calculating the Morans I, although the difficulty to create the weight matrix W , as function of contiguous 400*400

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spatial keep going; so we segment the housing sample by the number of rooms to obtain efficiency gains from the time of computing results. We choose the two smaller sub-segments sample, one the houses with one room, denominated T1, with 33 observations, the others with four rooms, denominated T4, with 39 observations, both with the follow spatial distribution, Table 2. Two smaller sub-segments sample
Centro Lanhas SRemd CVelhos Luz PMileu RDiz Pinheiro GGare

T1 T4

16 9

3 3

3 4

1 4

1 4

0 1

0 1

0 1

9 12

The oldest and best test known is Morans I for regression residuals, is a locally best invariant test, and moments and estimation details are given in [5], and [2]. For those sub-segments the Morans I are, IT 1 = 0.179 and

IT 4 = 0.031 , respectively. The Moran coefficient (a scaled coefficient, since its calculated from a standardized
weight matrix) is identical to LM-error tests,
10

and it asymptotically follows a and [2 ]T4 1

distribution with one degree of

freedom. In these cases we have [2 ]T1 1

= 4.131

= 0.173 , then the hypothesis of one specific

misspecification with spatial error, under high level of significance, can be rejected. This tricks to carry out spatial estimation and specification testing using EViews7 seems adequately address spatial dependency or spatial heterogeneity issues. Nevertheless by introducing the spatial error and spatial lag regression models we can compare to each other and to the traditional hedonic modelling approach.

SPATIAL DIAGNOSTICS
One of the main distinguishing features of spatial data analysis is that it takes account the spatial arrangement of the observational units, which we will call locations [1]. Then, generating the spatial weighting matrix W the
400*400

spatial arrangement is addressed, once the matrix elements wij express the presence or absence (binary weights matrix) of potential spatial interaction between each possible pair of locations. Now, when the classical OLS regression is running there are three tests performed to assess the spatial dependence of the model. These tests carry out evidence (or not) about spatial autocorrelation of the residuals (Morans I) and for spatial dependence in linear models (LM tests). The low significance of the tests output, Moran's I (error) 0.507 ; LM (error) 0.000 ; Robust LM (error) 0.001 , suggests that the null hypothesis of no
(0.612) (1.000) (0.975)

spatial correlation in the error terms was not rejected matching with the result obtained from the artifice, so the hedonic model was estimated with robust OLS . Following the no presence of spatial dependence matching from the three tests outcomes and from the artifice interpretation, it is important put the classical OLS side by side to spatial error and spatial lag regression models, respectively SEM and SLM, using Stata ml routine.

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Table 3. OLS, SEM and SLM results

1. Conferncia de Planeamento Regional e Urbano & 11. Workshop APDR

OLS
AREA 0.004
***

SEM
0.004
***

SLM
0.004
***

(3.63) -0.014
***

(4.77) -0.014
***

(4.78) -0.014
***

ANOS

(-5.29) 0.003 (0.10) 0.020 (0.54) 0.036 (0.87) -0.041 (-0.54) -0.017 (-0.62) 0.004 (0.12) 0.062
*

(-5.66) 0.016 (0.59) 0.023 (0.66) 0.029 (0.72) -0.061 (-0.84) -0.017 (-0.66) 0.004 (0.15) 0.053 (1.54) 0.139
**

(-5.65) 0.016 (0.60) 0.023 (0.66) 0.029 (0.72) -0.061 (-0.83) -0.017 (-0.64) 0.004 (0.14) 0.053 (1.54) 0.139
**

AQCENTRAL

ARRECA

CBANHO

CV

ELEV

EXPSOL

GCANAL

(1.73) 0.125
**

GSDOS

(1.94) 0.062
*

(2.24) 0.064
**

(2.24) 0.064
**

GSUM

(1.91) -0.009 (-0.33) 0.064


**

(2.05) 0.001 (0.04) 0.061


**

(2.05) 0.001 (0.04) 0.061


**

JANDUPLAS

LAR

(2.11) 0.033 (0.50) -0.040 (-0.62) -0.046 (-0.67) 0.023 (0.35) 0.068
*

(2.11) 0.019 (0.29) -0.060 (-0.78) -0.054 (-0.82) 0.090 (0.14) 0.050 (1.45)

(2.11) 0.018 (0.29) -0.061 (-0.79) -0.054 (-0.82) 0.090 (0.14) 0.050 (1.44)

PPRIM

PQRT

PSEG

PTERC

QUARTOS

(1.81)

OLS
RCH -0.028 (-0.40) -0.023 (-0.21)

SEM
-0.040 (-0.58)

SLM
-0.040 (-0.58)

LSREMD

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LRDIZ 0.011 (0.08) -0.078 (-0.63) -0.083 (-0.70) 0.002 (0.02) -0.014 (-0.12) -0.109 (-0.99) 0.032 (0.25) -0.058 (-0.53) 0.60 0.61 0.000
*

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LPNHR

LPMILEU

LLUZ

LLAMNH

LGGARE

LCVLHOS

LCNTRO
2

R _adjusted

(1.86) 0.000
*

(1.80)

Notes: Variable dependent, LNVMERCADO, transaction log-price of the i-th house sold in 2007. Variable independents *** explained in appendix A. The number in parentheses below the estimated coefficient is the computed t-statistic. Significant at ** the 1.0 percent level. Significant at the 5.0 percent level. * Significant at the 10.0 percent level.

A coefficient, on the spatially correlated error is added as an additional indicator. The estimate of is nearly zero, undersized, and practically no significant, indicating no spatial-autoregressive dependence in LNVMERCADO. In other words, the property price for a neighborhood is not affected by the property prices in the neighboring locations. Also a coefficient parameter, , appears and reflects the spatial dependence inherent in our sample data. The estimated has the same statistic performance; it corroborates the absence of spatial autocorrelation in the housing prices. So the estimated vector has the same interpretation as in a simple linear model, therefore including a spatial lag of the dependent variable go away.

CONCLUSION
The good performance of the artifice propose was validated by the weighted regression model but we cant recommend this artifice as a good substitute for spatial tests. Former, the contextual variations over space on hedonic price model are specified using fixed coefficients derived from location dummy variables to assess their direct effect on house values; it assumes that the marginal prices of structural housing attributes are invariant through space. Nevertheless markets are heterogeneous and such heterogeneity may result in locally distorting the demand for specific structural attributes and amenities of homes. The artifices applicability provides evidence that hedonic framework unswerving at the root of stationary. Later this feature is supported when the OLS spatial expansion method makes it possible to consider the spatial heterogeneity of regression parameters. The artifice seems a reliable device for undertaking efficiency and reliability to hedonic coefficients estimated, but this appealing success becomes freezing as the closest zero mean value from location dummy variables (since 0.035 LPNHR, LCVLHOS - just 0.275 - LCNTRO). Actually the data can provide bias outputs; the small observations number every one neighborhood weakening the outcome power.

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Notes
. Cross-validation refers to the process of removing one of the n observation points and using the remaining n 1 points to predict its value. This process is repeated at each data point; for each estimate, n 1 points are used. The interpolation error at each data point is the difference between its observed and predicted values. 2 . Guarda is a Portuguese city, situated at 1056 metres, is the highest in Portugal. Located in the central region of Portugal, belongs to statistic sub region of Beira Interior Norte. The urban nucleus of the city of Guarda has 31,224 inhabitants. Covering a area of 36.9 square kilometres, the distance from every neighbourhood to business centre is not trouble. The traffic overcrowding is not problem, people use more personnel transport than collective transport. The intuition disclose indifference to house location, this attribute dont appears determinant for choice.
3 1

. MAE=

1 P Pt , where Pt is the expected price, Pt is the observed price and T is the number of estimations. T t t =1

. Unbiased and consistent estimation by OLS requires that error term and regressors are uncorrelated. This assumption is violated when, The spatially lagged or average neighbouring dependent variable (housing price) WP is correlated with the unobserved error term: WP = W(I W) The matrix, W(I W)
2 E ( , ' ) = = v I . 1 1

Z + W(I W)1

, does not have all zeros on leading diagonal, hence E ' W (I W ) 1 P 0 .

OLS efficiency and correct standard errors requires that error term is homoscedastic and has no autocorrelation, i.e.

5. With the log-likelihood function, L ( , , 2 ) = 1 ln V 1 n ln(2 2 ) + 2 ( P Z ) 'V (P Z ) , where V equals 2 2

(I W ) '(I W ) . The maximum likelihood method efficiently estimates the model asymptotically (given the assumptions
hold).
6

. The usual prediction of the dependent variable, P = Z + is correct by a weighted average of the errors on nearby

properties as in, P = Z + W ( P Z ) + , where W represents an 400 by 400 comparable weighting matrix with 0s on the diagonal (the observation cannot predict itself). The rows of W sum to 1 as implied by below. The non-zero entries on the ith row of W represent the observations whose errors interact with the error on the ith observation. We assume independent, 0 mean errors from a normal distribution. These assumptions appear in, (a) W [ 1 ] = [ 1 ] ; (b) diag ( W ) = [ 0 ] ; (c)
(400*400) (400*1) (400*1) (400*1)

0 < 1 e (d)
7 8

N (0, I) .

. For example, m9 ( P) = 1 P + 1 P + 1 P + 1 P or m1 ( P) = 1 P + 1 P + 1 P . 8 7 6 5 3 4 2

F[203,71] age = 1.251 /Dont reject the null of no heteroskedasticity; F[218,55] area = 2.539 /Reject the null of no

heteroskedasticity; F[197,77] bathrooms = 2.402 /Reject the null of no heteroskedasticity F[197,77]rooms = 2.475 /Reject the null of no heteroskedasticity. 9 . The Q-statistics at lag k is a test for the null hypothesis that there is no autocorrelation up to order k and is computed as,

QLB = T (T + 2) 2 (T J ) , where, 2 , is the squared of j-th residuals autocorrelation, 2 = j j j


j =1

t = j +1

et et j

et2 , and T
t =1

is

the number of observations. Under the null hypothesis, Q is asymptotically distributed as a 2 , with degrees of freedom equal to the number of autocorrelation.
1

' 2 2 0. LM = 1 T (e We s ) , where s 2 is the maximum likelihood variance e'e , T is a scalar computed as the trace of a n 2

quadratic expression in the weight matrix, T = tr ( W'W + W ) .

REFERENCES
1. Anselin, L., Space and applied econometrics : Introduction. Regional Science and Urban Economics, Vol. n 22(3): 307-316, (1992). 2. Anselin, L., Spatial Econometics: Methods and Models. Kluwer: Dordrecht (1988).

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro 3. Anselin, L, Bera, A. K., Spatial Dependence in Linear Regression Models with an Introduction to Spatial Econometrics. In Handbook of Applied Economic Statistics, Ullah, A, Giles D. E. (eds). Marcel Dekker: New York (1998). 4. Can, A., Specification and Estimation of Hedonic Housing Price Models. Regional Science and Urban Economics, Vol. 22: 453474, (1992). 5. Cliff, A. D, Ord, J. K.,Spatial Processes: Models & Applications. Pion: London (1981). 6. Kulshreshtha, S. N, Gillies J. A., Economic Evaluation of Aesthetic Amenities: A Case Study of River View. Water Resources Bulletin, Vol. 29(2): 257-266, (1993). 7. Lancaster, K. J., A New Approach to Consumer Theory. Journal of Political Economy, Vol. 74: 132-157, (1966). 8. Lykke E. A, Reis E. J., Deforestation, Development, and Government Policy in the Brazilian Amazon: An Econometric Analysis. NEMESIS, IPEA N 513, (1997). 9. Pace, R. K, Gilley O. W., Optimally Combining OLS and the Grid Estimator. Real Estate Economics, Vol. 26 (2): 331-347, (1998). 10. Rosen, S., Hedonic prices and implicit markets: Product differentiation in pure competition. Journal of Political Economy, Vol. 82: 3455, (1974).

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Appendix A: Statistics Summary


Variable
AGE AQCENTRAL LNAREA ARRECA BATHROOMS CV ELEV EXPSOL GCANAL GSDOS GSUM JANDUPLAS LAR LCNTRO LCVLHOS LGGARE LLAMNH

Definition Age of house (years) Dummy variable: one if house is heated by central system, else zero. Total floor space house/log (unit for area, m ) Dummy variable: one if house has loft, else zero. Number of bathrooms Dummy variable: one if house has placed on underground floor, else zero. Dummy variable: one if house has lift system, else zero. Dummy variable: one if house has a good sunlight, else zero. Dummy variable: one if house has central gas system, else zero. Dummy variable: one if house has two garages, else zero. Dummy variable: one if house has one garage, else zero. Dummy variable: one if house has double windows, else zero. Dummy variable: one if house has inglenook, else zero. Dummy variable: one if house has situated at Centro, else zero. Dummy variable: one if house has situated at CVelhos, else zero. Dummy variable: one if house has situated at GuardaGare, else zero. Dummy variable: one if house has situated at Lameirinhas, else zero.
2

Mean

Std. Dev.

4.938 6.048 0.515 0.50 4.699 0.297 0.89 0.313

1.718 0.498 0.093 0.29 0.428 0.495 0.835 0.372 0.748 0.435 0.053 0.223 0.738 0.441 0.585 0.493 0.722 0.448 0.275 0.447 0.035 0.184 0.233 0.423 0.1 0.300

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LLUZ LNVMERCADO LPMILEU LPNHR LRDIZ LSREMD PPRIM PQRT PSEG PTERC ROOMS RCH

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Dummy variable: one if house has situated at BairroLuz, else zero. Transaction log-price of the i-th house sold in 2007. Dummy variable: one if house has situated at PovoaMileu, else zero. Dummy variable: one if house has situated at BPinheiro, else zero. Dummy variable: one if house has situated at RioDiz, else zero. Dummy variable: one if house has situated at SraRemedios, else zero. Dummy variable: one if house has located on first floor, else zero. Dummy variable: one if house has located on fourth floor, else zero. Dummy variable: one if house has located on second floor, else zero. Dummy variable: one if house has located on third floor, else zero. Number of rooms Dummy variable: one if house has located on ground floor, else zero. 0.133 0.339 11.40 0.327 6 0.06 0.228

0.035 0.184 0.013 0.111 0.118 0.322 0.248 0.432 0.055 0.228 0.25 0.434

0.203 0.402 2.67 0.773

0.145 0.352

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro TIPOLOGIA HABITACIONAL DE DIFERENTES GRUPOS POPULACIONAIS: UMA PROPOSTA METODOLGICA Emlia Malcata Rebelo (emalcata@fe.up.pt) Universidade do Porto O trabalho de investigao aqui apresentado inserese nas pesquisas internacionais recentes sobre a importncia dos imigrantes para a sustentabilidade urbana e regional, s relaes entre as caractersticas dos imigrantes e as realidades socioeconmicas e territoriais, e s caractersticas dos alojamentos dos imigrantes. O seu objectivo consiste em definir uma tipologia de localizao e habitacional dos principais grupos de imigrantes de acordo com as respectivas caractersticas demogrficas, econmicas e profissionais. Esta metodologia aplicada, como estudo de caso, rea Metropolitana do Porto. Para se atingir este objectivo procedeu-se: (i) montagem de um sistema de informao de gesto com diferentes variveis demogrficas, econmicas, profissionais, e referentes localizao e caractersticas habitacionais (por pas de origem e a nvel de freguesia); (ii) ao desenvolvimento de um interface de simulao e de representao cartogrfica destas variveis; (iii) sua integrao em "tableaux de bord" de forma a permitir a monitorizao da respectiva evoluo e comparao entre diferentes grupos de imigrantes e entre diferentes espaos territoriais; (iv) ao desenvolvimento de um modelo explicativo das localizaes de diferentes grupos de imigrantes, baseado na metodologia das rvores de classificao hierrquica, e (v) ao estabelecimento de uma tipologia habitacional dos principais grupos de imigrantes, de acordo com as respectivas caractersticas. Pretende-se atravs da identificao, organizao e estruturao da informao, e da aplicao da metodologia proposta, apoiar os poderes pblicos na formulao estratgica de polticas habitacionais e na sua implementao, considerando as caractersticas reais e previsveis dos diferentes grupos populacionais na rea territorial em estudo, em estreita coordenao com as estratgias sectoriais e de desenvolvimento do territrio. Atravs da identificao das desigualdades habitacionais inter-populacionais e inter-territoriais, este estudo reala, ainda, a necessidade do planeamento e da gesto urbanstica intervirem no sentido de assegurar o acesso generalizado e equitativo de todos os cidados a boas condies habitacionais.

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ENQUADRAMENTO TERICO
Diversos fatores explicam os padres de localizao de diferentes grupos tnico-culturais, interferindo na forma como os imigrantes se integram sob os pontos de vista socioeconmico e territorial. Estes factores referem-se, essencialmente, diferenciao espacial devido s caractersticas das economias urbanas; performance dos mercados habitacionais; performance dos mercados laborais: mobilidade espacial, socioeconmica e profissional dos diferentes grupos; e s caractersticas dos imigrantes, respectivas redes de acolhimento, e 5 processos de assimilao e integrao [1; 2; 3]. As inter-relaes entre o territrio e as caractersticas econmicas e profissionais dos diferentes grupos de imigrantes assumem uma importncia crtica na anlise dos padres de povoamento [4; 5; 6; 7; 8; 9; 10; 11]. Assim, a diferenciao socioespacial dos layouts urbanos traduz fortemente as caractersticas das economias 6 urbanas e metropolitanas, as iniciativas das empresas, a distribuio territorial do capital [4; 7; 8], a mobilidade e disponibilidade de transportes urbanos, e a existncia de habitao, infraestruturas e equipamentos prximos dos principais plos de emprego. Esta diferenciao socioespacial importante na explicao dos padres de povoamento porque permite analisar quais so as actividades que atrem mais mo-de-obra imigrante, onde que elas se localizam, e qual a respetiva acessibilidade (nomeadamente em relao aos locais em que se localizam os alojamentos dos imigrantes). As caractersticas do mercado habitacional que melhor explicam os padres de povoamento dos diferentes grupos 7 de imigrantes referem-se s polticas habitacionais (nomeadamente de regenerao/requalificao urbana ), e estrutura do mercado habitacional. Esta estrutura traduz-se na existncia real ou prevista de habitaes (novas ou em segunda mo), infraestruturas e equipamentos; nas facilidades de alojamento; nos processos de
A assimilao consiste num conjunto de processos que permitem superar as diferenas culturais e lingusticas que emergem quando novos imigrantes entram numa dada sociedade. A integrao refere-se aos processos duradouros que lhes permitem permanecer nesta sociedadehspede. 6 A distribuio territorial do capital refe-se aos investimentos pblicos e privados, que se traduzem na gerao de emprego. 7 As polticas de regenerao urbana podem traduzir-se na gentrificao de determinadas reas urbanas, em especial ao longo da costa (tal como acontece em Lisboa, Barcelona, Gnova e Atenas), ou no centro das cidades (por exemplo em Milo e Turim).
5

49

TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro filtragem e sucesso de usos nos espaos metropolitanos centrais; na existncia de habitao clssica versus no clssica; na existncia de mercado de arrendamento e suas caractersticas, e nas condies de acesso ao crdito para a aquisio de casa prpria [4; 6; 7; 9; 10; 11; 12]. Tambm a acessibilidade, as redes de comunicao e os sistemas de transporte condicionam fortemente a localizao dos imigrantes [13; 14; 15; 16] e, consequentemente, a respectiva integrao socioeconmica e profissional. A forma como as vizinhanas urbanas que traduzem diferentes morfologias e tipologias, recursos, infraestruturas e equipamentos so percepcionadas e apropriadas pelos imigrantes [17; 18; 19; 20] condicionam as suas 8 localizaes, as suas redes sociais [15; 16; 19; 21; 22; 23; 24], e a sua exposio aos nativos e a outras comunidades [13; 14; 16; 19; 25]. Portanto, as vizinhanas condicionam o seu acesso s oportunidades socioeconmicas e profissionais [8; 13; 14; 15; 19; 26; 27; 28; 29; 30; 31; 32]. Os padres de localizao dos diferentes grupos de imigrantes relacionam-se, tambm, fortemente, com a performance dos mercados laborais, nomeadamente no que se refere: s suas caractersticas empreendedoras; oferta de empregos; importncia assumida pelo trabalho na sua rede de relaes e nas vizinhanas; mobilidade espacial e diversidade/rotao do trabalho; e capacidade dos empregadores atriburem aos imigrantes postos de trabalho adequados [33]. As empresas cada vez mais flexveis, com localizaes espaciais evolutivas e diversificadas, e organizadas em redes [34; 35] recorrem crescentemente a mo de obra temporria e flexvel, o que , em geral, favorvel aos imigrantes. Como estes tm, normalmente, elevada mobilidade, as empresas e as regies economicamente mais dinmicas exercem uma forte atraco sobre eles condicionando, consequentemente, os seus padres de povoamento. As escolhas de localizao residencial dependem das distncias ao centro principal e aos centros secundrios, em que se localizam a maior parte dos empregos e dos servios [36; 37; 38; 39]. Nestas decises fundamental o equilbrio entre despesas com habitao, transportes e outras; a localizao relativa da residncia e do trabalho; e as caractersticas de concentrao ou disperso territorial [40]. A mobilidade socioeconmica e profissional depende da perceo de que as economias urbanas distribuem recursos e oportunidades irregularmente no espao e, portanto, os imigrantes deslocam-se de modo a atingirem os mais elevados nveis sociais e profissionais que conseguem [4; 5; 6; 7; 8; 9; 10; 11]. De acordo com as motivaes e processos de integrao [41], os imigrantes respondem s necessidades do mercado de trabalho, ocupando empregos no disputados pelos nativos (nomeadamente em servios domsticos, assistncia social ou atividades no setor secundrio), ou empregos que requerem maiores nveis de habilitaes e qualificaes (entrando, neste caso, em competio directa com os nativos) [8; 15; 17; 20; 27; 29; 30; 31; 32; 42; 43; 44; 45; 46]. Esta atraco ou repulso exercida pelas caractersticas econmicas e sociais vai depender de razes diversas, como sejam: as motivaes, as qualificaes acadmicas e profissionais; o balano entre as razes profissionais e as razes familiares e comunitrias; os contratos laborais pr-estabelecidos, e as expectativas de emprego [18; 24]. Estas razes traduzem-se em diferentes padres de povoamento adoptados pelos imigrantes. Os processos de assimilao e integrao dos imigrantes dependem, sobretudo, de normas culturais e de fatores 9 contextuais [47; 48; 49], nomeadamente do comportamento dos nativos e de outros grupos tnico-culturais [8; 12; 41; 50; 51]. No entanto, os discursos sociais multiculturalistas prevalecentes em Portugal que assentam numa forte herana cultural entre diferentes povos, asseguram o princpio da igualdade, e aceitam a diversidade como um complemento sinergstico e no como uma ameaa [50] - tm largamente favorecido a integrao socioeconmica e profissional, quer a nvel das vizinhanas, quer a nvel do acesso ao mercado de trabalho.

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METODOLOGIA E ESTUDO DE CASO Linhas gerais da metodologia


Esta metodologia permite descrever, em cada momento, os padres de povoamento dos diferentes grupos tnicoculturais, que assentam na sua caracterizao demogrfica, econmica e profissional, na localizao do trabalho em relao residncia, e nas caractersticas dos respectivos alojamentos (Figura 1). Para isso comea por se desenvolver e implementar um sistema de informao de gesto metropolitana constitudo por trs bases de dados: a primeira referente s caractersticas demogrficas, econmicas e profissionais dos imigrantes; a segunda referente localizao absoluta da residncia e localizao do trabalho em relao residncia; e a terceira referente s caractersticas dos alojamentos e dos respetivos edifcios (de acordo com o pas de origem do titular do alojamento).

8 A exposio refere-se ao potencial grau de contacto ou possibilidade de interao entre os membros de uma minoria tnico-cultural e outras pessoas numa dada rea geogrfica. 9 Estes comportamentos podem gerar processos de integrao ou segregao habitacional, socioeconmica ou profissional.

50

TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro A metodologia desenvolve-se em trs etapas. Na primeira ajustada uma rvore de classificao hierrquica, que 10 relaciona o local de residncia (concelho ) de cada grupo de imigrantes com as respetivas caractersticas demogrficas (pas de origem), econmicas (actividade econmica), e profissionais (grupo profissional). Na segunda desenvolve-se um conjunto de tableaux de bord que permite a sistematizao das caractersticas dos alojamentos dos diferentes grupos populacionais. Na terceira, os padres de povoamento so descritos pormenorizadamente atendendo, por um lado, s localizaes (e aos fatores que lhes esto subjacentes) e, por outro, s caractersticas habitacionais. Isto permite estabelecer uma tipologia dos padres de povoamento e habitacionais dos principais grupos de imigrantes na rea metropolitana em estudo. Esta metodologia inclui, ainda, um interface de simulao matemtica e de representao cartogrfica, articulado com o sistema de informao de gesto metropolitana, com a rvore de classificao hierrquica, e com os tableaux de bord sobre alojamentos/edifcios. o conhecimento destes padres (na forma estatstica, descritiva e cartogrfica) que permite a posterior definio de polticas pblicas referentes, sobretudo, ao mercado habitacional que favoream a integrao destes diferentes grupos populacionais no tecido socioeconmicoprofissional metropolitano.

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Base de dados sobre as caractersticas demogrficas, econmicas e profissionais dos diferentes grupos de imigrantes

Base de dados da localizao residencial e da localizao do trabalho em relao residncia (por concelho e por freguesia)

Base de dados com as Caratersticas dos alojamentos e dos respetivos edifcios (de acordo com o pas de origem do titular)

rvore de classificao hierrquica que relaciona o local de residncia com as caratersticas dos imigrantes

Tableaux de Bord com as caractersticas dos alojamentos e dos respetivos edifcios Interface de simulao e representao cartogrfica

Caracterizao dos padres de povoamento e habitacionais dos diferentes grupos de imigrantes

Proposta de polticas habitacionais dirigidas integrao de imigrantes


Bases de dados propostas e implementadas (sistema de informao de gesto metropolitana) Passos desenvolvidos na metodologia Interface de simulao e de visualizao cartogrfica (desenvolvido em sistemas de informao geogrfica)

Figura 1: Linhas gerais da metodologia prosseguida nesta pesquisa.

Breve descrio da rea Metropolitana do Porto


A rea Metropolitana do Porto localiza-se no norte de Portugal, e constituda por nove concelhos (Espinho, Gondomar, Maia, Matosinhos, Porto, Pvoa de Varzim, Valongo, Vila do Conde e Vila Nova de Gaia), e por cento e trinta freguesias (Figura 2). 11 A informao foi recolhida a partir dos censos populacionais , para cada indivduo residente nesta rea 12 13 metropolitana [49] . Estes registos foram, depois, agrupados por pas de origem , para cada freguesia (dentro de

Neste artigo, para simplificar, os padres de povoamento esto caracterizados a nvel do concelho. No entanto, esta pesquisa foi desenvolvida a nvel da freguesia. 11 As principais vantagens que decorrem do uso desta fonte so as seguintes: (i) a informao recolhida de uma forma sistematizada e exaustiva (ao nvel das freguesias), e cobre todos os indivduos que residem na area em estudo (nativos e imigrantes); (ii) esta informao fidedigna, j que validada por uma instituio estatal; (iii) permite a comparao dos valores das variveis em diferentes momentos, entre diferentes unidades territoriais, e entre diferentes grupos populacionais. A principal desvantagem do uso desta fonte resulta do facto de ignorar os imigrantes ilegais, e a respectiva presena em mercados de trabalho paralelos. 12 No foi possvel incluir dados mais recentes porque a informao dos censos 2011 ainda no est disponvel. Logo que esteja, estes passos metodolgicos sero prosseguidos no sentido de caracterizar os actuais padres de povoamento dos diferentes grupos de imigrantes na rea Metropolitana do Porto. Sabe-se, no entanto, de acordo com dados j publicados destes censos, que o nmero de imigrantes aumentou em Portugal entre 2001 e 2011.

10

51

TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro cada concelho). A informao recolhida refere-se s seguintes variveis demogrficas, econmicas e profissionais: pas de origem, localizao residencial (concelho e freguesia), atividade econmica, grupo profissional, e localizao relativa da residncia e do local de trabalho. Foi ainda recolhida e sistematizada informao referente s caractersticas dos alojamentos, de acordo com o pas de origem do seu titular. Esta informao refere-se s seguintes variveis: tipo de edifcio em que se situa o alojamento; tipo de utilizao do referido edifcio; tipo de alojamento; forma de ocupao do alojamento; forma de abastecimento de gua; existncia de eletricidade; existncia e tipo de aquecimento; existncia e tipo de instalaes sanitrias; existncia de banho ou duche; existncia e tipo de cozinha; existncia e tipo de encargos com a aquisio; e existncia e tipo de encargos com o alojamento. A informao recolhida foi, depois, agrupada de acordo com estes pases ou grupos de pases, indo alimentar um sistema de informao de gesto, constitudo por trs bases de dados principais: a primeira refere-se s caractersticas dos grupos populacionais; a segunda refere-se localizao residencial dos grupos populacionais; e a terceira refere-se s caractersticas dos alojamentos. Os diferentes grupos de imigrantes apresentam as seguintes distribuies populacionais na rea Metropolitana (Figura 3):
14

1. Conferncia de Planeamento Regional e Urbano & 11. Workshop APDR

Figura 2: Concelhos e freguesias constituintes da rea Metropolitana do Porto.

Nesta pesquisa foi usado o conceito de imigrante permanente adoptada pelo INE: pessoa nativa ou estrangeira que, no perodo de referncia de um ano, entrou num determinado pas com o propsito de a permanecer durante mais de um ano, que tinha previamente vivido num pas estrangeiro durante mais de um ano. 14 Em todas estas variveis foram usadas as notaes/classificaes adotadas pelo INE.

13

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro

1. Conferncia de Planeamento Regional e Urbano & 11. Workshop APDR

% Portugal 0-1 1.1 - 3 3.1 - 3.9

% W. and N. E.U. countries 0-1 1.1 - 3 3.1 - 3.3

% Brazil 0-1 1.1 - 3 3.1 - 9.3

% Af c. with Port. language 0-1 1.1 - 3 3.1 - 5.1

% Venezuela 0-1 1.1 - 3 3.1 - 6.8

% South Africa 0-1 1.1 - 3 3.1 - 5.8

% East. E. countries 0-1 1.1 - 3 3.1 - 7.8

Figura 3: Distribuio percentual dos diferentes grupos populacionais na rea Metropolitana do Porto. De acordo com esta informao na rea Metropolitana do Porto residiam, em 2001, 1 208 026 portugueses e 52 654 imigrantes (cerca de 4,2% da populao total), com a seguinte distribuio, de acordo com o pas ou grupos de pases de origem: 53% de pases africanos de lngua oficial portuguesa; 19,9% de pases ocidentais da Unio Europeia; 14,1% de outros pases estrangeiros (incluindo 5,3% da Venezuela e 3,2% da frica do Sul); 11,1% do Brasil; e 1,9% de pases do leste europeu (principalmente Ucrnia e Rssia). A distribuio percentual dos graus de ensino dos grupos populacionais estudados a seguinte (Figura 4):

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20%


OUTROS P. ESTRANGEIROS

TOTAL IMIGRANTES

UNIO EUROPEIA

Sem nenhum grau de ensino

Ensino Bsico

Ensino Secundrio

Ens. Mdio ou superior

Figura 4: Distribuio percentual dos diferentes grupos populacionais de acordo com os graus de ensino. A distribuio percentual dos grupos populacionais estudados, de acordo com o sector de atividade econmica e com o grupo profissional a seguinte (Figura 5):

53

PORTUGAL

PASES DE LESTE

PALOPS

10% 0%

BRASIL

TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro


100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

1. Conferncia de Planeamento Regional e Urbano & 11. Workshop APDR


100% 80% 60% 40% 20%
OUTROS P. ESTRANGEIROS PASES DE LESTE UNIO EUROPEIA TOTAL IMIGRANTES PORTUGAL BRASIL PALOPS

0%

UNIO EUROPEIA

BRASIL

PASES DE LESTE

PALOPS

OUTROS. P. ESTRANG.

TOTAL IMIGRANTES

PORTUGAL

SECTOR PRIMRIO

SECTOR SECUNDRIO

SECTOR TERCIRIO

F. Armadas Tc. Intermdios Agricultores Trab. No Qualificados

Quadros Superiores Administrativos Operrios

Especialistas Vendedores Oper. Mquinas

Figura 5: Distribuio percentual dos diferentes grupos de imigrantes de acordo com o setor de atividade econmica e com o grupo profissional, respetivamente. Constata-se que na rea Metropolitana do Porto a percentagem de imigrantes em grupos profissionais superiores substancialmente superior percentagem homloga de nativos (28,8% e 16,9% so quadros superiores da administrao pblica e privada, e especialistas intelectuais e cientficos, e 16,3% e 10,8%, respetivamente, so tcnicos e profissionais de nvel intermdio). A anlise comparativa dos locais de residncia e de trabalho da populao residente na rea Metropolitana do Porto (Figura 6) mostra que, em mdia, a percentagem dos trabalhadores ativos que trabalham na mesma freguesia onde residem mais reduzida na populao imigrante (24,4%) do que na populao nativa (29%), o mesmo acontecendo para aqueles que trabalham numa freguesia distinta embora pertencendo ao mesmo concelho (30,5% e 32,6%, respectivamente), enquanto que a populao ativa portuguesa que trabalha noutro concelho ascende a 37,1% e a populao imigrante aos 43,8%. Os imigrantes dos pases do leste europeu so aqueles que exibem uma mais elevada percentagem de postos de trabalho na freguesia de residncia (41,8%). Tambm 27,8% do total de imigrantes de outros pases estrangeiros e 27,2% dos brasileiros trabalham na mesma freguesia onde residem. , ainda, de realar, que 46,5% dos imigrantes africanos de lngua oficial portuguesa trabalham num concelho distinto daquele em que residem.
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

TOTAL IMIGRANTES

UNIO EUROPEIA

OUTROS P. EST.

Na freguesia

Noutra freguesia do concelho

Noutro concelho

No estrangeiro

Figura 6: Distribuio percentual dos diferentes grupos populacionais de acordo com a freguesia de trabalho relativamente freguesia de residncia. No que se refere s caractersticas habitacionais de destacar o perfil substancialmente diferente das distribuies de encargos com a aquisio ou com o arrendamento habitacional entre imigrantes e nativos, e entre os diferentes grupos de imigrantes (Figura 7):

PORTUGAL

P.LESTE

PALOPS

BRASIL

54

TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro


REPARTIO DOS ALOJAMENTOS DOS GRUPOS POPULACIONAIS NA AMP, POR EXISTNCIA E ESCALES DE ENCARGOS COM A AQUISIO
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
598,56 E MAIS DE 498,80 A 598,55 DE 399,04 A 498,79 DE 299,28 A 399,03 DE 249,40 A 299,27 DE 199,52 A 249,39 DE 149,64 A 199,51 DE 99,76 A 149,63 DE 59,86 A 99,75
UNIO EUROPEIA BRASIL PASES DE PALOPS OUT. PASES TOTAL POPULAO PORTUGAL LESTE ESTRANG. IGRANTES TOTAL IM

1. Conferncia de Planeamento Regional e Urbano & 11. Workshop APDR


REPARTIO DOS ALOJAMENTOS DOS GRUPOS POPULACIONAIS NA AMP, POR ESCALES DE ARRENDAMENTO
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
498,80 E MAIS DE 399,04 A 498,79 DE 299,28 A 399,03 DE 249,40 A 299,27 DE 199,52 A 249,39 DE 149,64 A 199,51 DE 99,76 A 149,63 DE 59,86 A 99,75 DE 34,92 A 59,85 DE 24,94 A 34,91 DE 14,96 A 24,93 MENOS DE 14,96

MENOS DE 59,86 SEM ENCARGOS

Figura 7: Distribuio percentual dos diferentes grupos populacionais de acordo com a existncia e escales de encargos com a aquisio, e os escales de arrendamento habitacional.

RESULTADOS OBTIDOS
Aplicou-se esta metodologia rea Metropolitana do Porto, tendo-se obtido a seguinte rvore de classificao 15 hierrquica que identifica as localizaes residenciais dos diferentes grupos de imigrantes (concelhos), com base nas suas caractersticas demogrficas, econmicas e profissionais (figura 8):

Figura 8: rvore de classificao hierrquica que relaciona os concelhos de residncia dos imigrantes com as respetivas caratersticas demogrficas, econmicas e profissionais. O primeiro critrio de repartio baseia-se no grupo profissional, que divide os imigrantes entre os grupos profissionais superiores administradores, diretores e quadros superiores de empresas pblicas e privadas, e especialistas intelectuais e cientficos -, e os imigrantes pertencentes aos restantes grupos profissionais. S depois que se aplica o critrio do pas de origem, residindo os imigrantes dos pases ocidentais da Unio Europeia, dos pases do leste europeu e dos pases africanos de lngua oficial portuguesa principalmente no concelho do Porto. Os imigrantes de grupos profissionais superiores de outros pases estrangeiros repartem-se do seguinte modo: os da frica do Sul localizam-se na Maia, os dos Estados Unidos da Amrica, Canad e Colmbia em Vila Nova de Gaia, os da Venezuela, Brasil e pases asiticos no concelho do Porto. Em relao aos imigrantes de outros grupos profissionais, podemos dividi-los entre os provenientes de Frana, Holanda, Alemanha e Itlia, e os outros. Os primeiros que trabalham na agricultura, pesca, e indstria transformadora residem, predominantemente, no concelho da Pvoa de Varzim; e os das restantes actividades econmicas residem, predominantemente, no concelho de Vila Nova de Gaia. Os dos restantes pases da Europa ocidental, e pases do leste europeu ( excepo da Rssia e Ucrnia) vivem no concelho do Porto, e os da Rssia e Ucrnia no concelho de Vila Nova de Gaia. Os imigrantes provenientes de Angola e de Moambique que
15

Na elaborao/ajuste desta rvore de classificao hierrquica foi utilizado o software Matlab.

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Tabela 1: Tableaux de bord das variveis habitacionais dos diferentes grupos populacionais residentes na rea Metropolitana do Porto
PORTUGUESES (%) IMIGRANTES DE P. OCIDENTAIS DA UNIO EUROPEIA (%) IMIGRANTES DO BRASIL (%) IMIGRANTES DE PASES DO LESTE EUROPEU (100%) IMIGRANTES DE PASES AFRICANOS DE LNGUA OFICIAL PORTUGUESA (%) IMIGRANTES DE OUTROS P. ESTRANGEIROS (%) TOTAL DE IMIGRANTES (%)

1. Conferncia de Planeamento Regional e Urbano & 11. Workshop APDR

CLSSICO OUTRO EXCLUSIVAMENTE RESIDENCIAL PRINCIPALMENTE RESIDENCIAL PRINCIPALMENTE NO RESIDENCIAL CLSSICO BARRACA RUDIMENTAR MVEL IMPROVISADO NOUTRO LOCAL PROPRIETRIO LOCATRIO SUB-LOCATRIO OUTROS REDE PBLICA REDE PARTICULAR NO EDIFCIO FONTANRIO POO PARTICULAR OUTRA FORMA COM ELECTRICIDADE SEM ELECTRICIDADE AQUECIMENTO CENTRAL LAREIRA APARELHOS FIXOS APARELOS MVEIS SEM AQUECIMENTO COM RETRETE NO ALOJAMENTO COM AUTOCLISMO COM RETRETE NO ALOJAMENTO SEM AUTOCLISMO RETRETE FORA DO ALOJAMENTO MAS NO EDIFCIO SEM RETRETE COM INSTALAO DE BANHO OU DUCHE SEM INSTALAO DE BANHO OU DUCHE COZINHA COM MENOS DE 4M2 COZINHA COM MAIS DE 4M2 COM KITCHENETTE SEM COZINHA SEM ENCARGOS MENOS DE 59,86 DE 59,86 A 99,75 DE 99,76 A 149,63 DE 149,64 A 199,51 DE 199,52 A 249,39 DE 249,40 A 299,27 DE 299,28 A 399,03 DE 399,04 A 498,79 DE 498,80 A 598,55 598,56 E MAIS MENOS DE 14,96 DE 14,96 A 24,93 DE 24,94 A 34,91 DE 34,92 A 59,85 DE 59,86 A 99,75 DE 99,76 A 149,63 DE 149,64 A 199,51 DE 199,52 A 249,39 DE 249,40 A 299,27 DE 299,28 A 399,03 DE 399,04 A 498,79 498,80 E MAIS

TIPO DE EDIFCIO 99,8 100,0 97,6 0,2 0,0 2,4 TIPO DE OCUPAO DO EDIFCIO 84,1 75,1 72,3 72,7 15,6 24,3 27,3 27,0 0,3 0,7 0,4 0,3 TIPO DE ALOJAMENTO 99,2 99,7 99,8 95,1 0,2 0,1 0,0 0,8 0,1 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 1,2 0,4 0,1 0,1 2,4 0,1 0,1 0,0 0,4 FORMA DE OCUPAO DO ALOJAMENTO 63,5 60,1 28,5 65,7 27,5 34,7 59,6 30,3 0,9 0,7 2,6 0,7 8,0 4,5 9,4 3,3 SISTEMA DE ABASTECIMENTO DE GUA 91,6 95,3 82,6 86,4 8,0 4,6 15,8 12,5 0,2 0,0 0,8 0,5 0,0 0,0 0,0 0,2 0,1 0,0 0,0 0,3 0,1 0,1 0,8 0,1 EXISTNCIA DE ELETRICIDADE 99,9 100,0 99,6 99,9 0,1 0,0 0,4 0,1 EXISTNCIA E TIPO DE AQUECIMENTO 14,5 13,7 8,5 6,7 17,4 14,6 7,7 15,2 4,8 5,6 4,0 5,1 46,4 48,1 40,9 43,2 17,1 18,1 38,9 29,8 EXISTNCIA E TIPO DE INSTALAES SANITRIAS 97,1 97,4 90,7 93,5 0,8 0,7 2,4 2,2 1,7 1,7 4,9 3,3 0,3 0,1 2,0 1,0 EXISTNCIA DE INSTALAES DE BANHO OU DUCHE 98,4 98,2 92,7 94,0 1,6 1,8 7,3 6,0 EXISTNCIA E TIPO DE COZINHA 24,8 15,6 19,6 25,8 73,2 80,4 77,0 67,1 3,9 3,1 3,8 1,7 0,1 0,3 3,3 0,3 EXISTNCIA E ESCALES DE ENCARGOS COM A AQUISIO 49,9 42,7 49,3 55,0 1,5 1,5 0,0 2,7 1,6 2,5 0,0 2,4 1,1 2,0 0,0 2,6 2,2 3,8 0,0 3,5 3,8 4,2 0,0 4,4 6,2 6,2 6,0 5,4 13,7 13,2 9,0 10,5 8,9 9,9 10,4 6,2 4,7 5,5 6,0 3,1 6,4 8,4 19,4 4,1 ESCALES DE ARRENDAMENTO 7,6 4,7 7,6 19,1 8,1 3,7 14,6 12,7 2,4 4,4 0,0 12,6 4,5 6,2 1,6 13,5 3,5 4,2 1,1 10,0 5,8 5,4 13,5 7,6 4,8 5,8 9,2 6,3 4,7 7,2 9,7 5,1 7,3 13,1 8,6 4,5 21,3 24,5 14,6 6,1 11,9 12,0 9,7 1,6 18,1 8,9 9,7 0,9 99,6 0,4

99,7 0,3 75,2 24,4 0,4 99,5 0,1 0,0 0,0 0,2 0,1 71,8 24,1 0,6 3,6 95,8 3,9 0,1 0,0 0,0 0,1 99,9 0,1 14,1 16,6 4,5 47,3 17,5 97,7 0,6 1,5 0,3 98,9 1,1 16,5 80,8 2,5 0,2 27,5 2,1 2,7 2,5 3,9 6,3 8,5 17,2 12,6 6,9 10,0 5,8 3,9 5,9 7,0 8,2 8,0 8,9 8,1 13,0 21,0 6,7 3,5

99,9 0,2 74,9 24,7 0,5 99,5 0,0 0,0 0,0 0,3 0,1 71,0 22,3 0,7 6,0 91,8 8,0 0,0 0,0 0,0 0,0 100,0 0,0 17,0 18,6 4,6 42,6 17,2 98,3 0,3 1,2 0,1 99,4 0,6 15,0 83,0 2,0 0,0 45,0 1,7 2,5 1,3 2,2 4,2 6,4 13,1 9,2 4,8 9,6 1,0 1,2 3,2 5,1 2,8 5,3 6,5 7,9 20,2 24,8 11,7 10,3

99,7 0,3 74,7 24,8 0,4 99,5 0,1 0,0 0,0 0,2 0,1 68,0 26,4 0,7 4,9 94,3 5,4 0,1 0,0 0,0 0,1 99,9 0,1 14,3 16,6 4,7 46,6 17,8 97,5 0,6 1,6 0,3 98,7 1,3 16,7 80,3 2,8 0,2 35,5 1,8 2,4 2,1 3,3 5,3 7,5 15,6 11,2 6,1 9,1 5,6 4,9 4,4 5,9 5,7 7,0 7,2 7,2 12,3 21,8 9,3 8,5

trabalham na agricultura, pesca, construo e comrcio residem no concelho de Vila Nova de Gaia, ao passo que trabalham no turismo, transportes, actividades financeiras, administrao pblica, educao e sade trabalham predominantemente em Vila Nova de Gaia, e os que trabalham em servios domsticos e em instituies internacionais vivem, principalmente, no concelho do Porto. Os imigrantes da frica do Sul que trabalham na agricultura e na indstria vivem no concelho de Vila Nova de Gaia, ao passo que os trabalham em actividades do sector tercirio residem no concelho da Maia. Em relao aos imigrantes brasileiros residem nos concelhos do Porto e de Vila Nova de Gaia. No que se refere aos imigrantes provenientes da Venezuela, os que trabalham na agricultura, pesca, indstria, construo e comrcio residem, essencialmente, em Vila Nova de Gaia, e os que trabalham nas restantes actividades do sector tercirio residem, essencialmente no concelho da Maia. Os tableaux de bord que sistematizam as caractersticas dos alojamentos na rea Metropolitana do Porto apresentam no s os valores absolutos para cada uma das variveis em anlise, como tambm a respetiva repartio percentual entre as diferentes classes de cada varivel (este ltimo caso est sistematizado na Tabela 16 1) .
16

O quadro aqui apresentado refere-se totalidade da rea metropolitana, embora este estudo tenha sistematizado em tableaux de bord os valores das variveis por concelho e, dentro de cada concelho, por freguesia.

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro A repartio percentual dos imigrantes por tipo de edifcios assemelha-se distribuio homloga dos portugueses. Os grupos de imigrantes da Unio Europeia e de outros pases estrangeiros so aqueles em que menor a percentagem de ocupao de edifcios no clssicos. Pelo contrrio, os imigrantes dos pases da Europa de leste so aqueles cuja percentagem relativa de ocupao de edifcios no clssicos mais elevada (substancialmente mais elevada do que aquilo que acontece com os restantes grupos de imigrantes). Nota-se alguma diferena entre nativos e imigrantes no tipo de ocupao dos edifcios. Assim, os imigrantes em geral ocupam edifcios exclusivamente residenciais em menor percentagem do que os portugueses, ocorrendo o contrrio em relao aos edifcios principalmente residenciais. Os imigrantes da Unio Europeia e de outros pases estrangeiros so aqueles em que mais elevada a ocupao relativa de edifcios exclusivamente residenciais. Em relao aos edifcios principalmente residenciais, so os imigrantes do Brasil e dos pases da Europa de leste aqueles em que a sua ocupao relativa mais elevada. Os imigrantes da Unio Europeia, seguidos dos de outros pases estrangeiros so aqueles que apresentam percentagens mais elevadas de ocupao de edifcios principalmente no residenciais. O perfil percentual de ocupao por tipos de alojamento muito semelhante entre nativos e imigrantes. No entanto, de realar que os imigrantes dos pases de leste europeu apresentam valores relativos substancialmente mais elevados de ocupao de alojamentos improvisados, alojamentos mveis, e barracas do que os seus homlogos. No que se refere s formas de ocupao dos alojamentos, constata-se que h uma maior proporo de imigrantes proprietrios, e uma menor proporo de locatrios do que aquilo que acontece com os nativos. So os imigrantes dos pases africanos de lngua portuguesa e os de outros pases estrangeiros aqueles em que maior a percentagem relativa de proprietrios e em que menor a percentagem relativa de locatrios. Os imigrantes dos pases da Europa de leste apresentam um perfil de forma de ocupao claramente dissonante dos restantes, j que vivem em alojamentos alugados mais do dobro dos imigrantes que habitam em alojamentos prprios. Tambm este o grupo que apresenta maiores percentagens de outras formas de ocupao, e de sublocatrios. Constata-se que a percentagem de alojamentos ocupados por estrangeiros que tm abastecimento de gua atravs da rede pblica mais elevada que a percentagem homloga de nativos, sendo as restantes formas de abastecimento percentualmente inferiores (ou iguais) s dos portugueses. So os imigrantes de lngua oficial portuguesa (de frica ou do Brasil) aqueles cujos alojamentos so abastecidos pela rede pblica em maior percentagem, sendo os dos pases da Europa de leste aqueles que apresentam maiores percentagens relativas de abastecimento de gua atravs de rede privada, no edifcio ou de outra forma. Praticamente todos os alojamentos tm electricidade. Aqueles que esto ligeiramente pior servidos, no entanto, so de imigrantes dos pases da Europa de leste. Os alojamentos dos imigrantes esto bastante melhor servidos do que os alojamentos dos nativos em termos de aquecimento, sendo este predominantemente assegurado por aparelhos mveis ( semelhana daquilo que acontece com os portugueses, embora em menor percentagem). Os imigrantes dos pases da Europa de leste esto numa clara desvantagem, j que 38,9% dos seus alojamentos no dotado de qualquer tipo de aquecimento (o que em termos percentuais representa mais do dobro dos alojamentos dos seus homlogos de outros pases). Os imigrantes esto, tambm, melhor servidos do que os prprios nativos, de instalaes sanitrias com retrete com autoclismo nos seus alojamentos, bem como com instalaes de banho ou duche. Tambm aqui se verifica que so os alojamentos dos imigrantes dos pases da Europa de leste aqueles que apresentam percentagens relativas mais elevadas de retrete fora do alojamento mas no edifcio, de retrete no alojamento sem autoclismo, sem retrete, e sem instalaes de banho ou duche. 2 Nos alojamentos dos imigrantes predominante a existncia de cozinha com mais do que 4 m , semelhana daquilo que acontece com os portugueses, embora no primeiro caso a percentagem relativa seja mais elevada do 2 que no segundo, sendo a percentagem de alojamentos com cozinhas com menos do que 4m inferior para os imigrantes do que para os nativos. Os imigrantes dos pases da Europa de leste so aqueles em que as percentagens relativas de kitchenettes e sem cozinha so mais elevadas. substancialmente superior a percentagem de portugueses que no tem encargos com a aquisio de alojamento (55%) do que a percentagem de imigrantes (35,5%). Relativamente aos alojamentos com encargos constata-se que so mais elevados os encargos dos imigrantes com a aquisio para valores mensais superiores a 199,5 euros mensais do que para os portugueses, sendo a percentagem relativa tanto mais elevada quanto mais altos forem os escales. So os imigrantes dos pases da Europa de leste e do ocidente da Unio Europeia aqueles que tm maior percentagem de alojamentos sem encargos (cerca de 50% do total de alojamentos). tambm interessante constatar que, at ao escalo dos 250 euros/ms os imigrantes da Europa de leste no tm encargos com a aquisio, que estes encargos s se manifestam a partir deste valor, e atingem perto de 20% no escalo de 598,6 ou mais euros/ms. Os perfis de distribuio dos encargos os imigrantes da Unio Europeia, do Brasil e de outros pases estrangeiros assemelham-se. Os imigrantes dos pases africanos de lngua portuguesa

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro tm uma distribuio mais equilibrada entre todos os escales, destacando-se os escales de 299,3 a 498,8 euros/ms. Tambm os outros imigrantes apresentam maiores encargos com a aquisio nesta faixa. No caso dos portugueses, a percentagem de escales de encargos com o arrendamento , geralmente, decrescente com a renda. No entanto, o mesmo no acontece com os imigrantes, em que os encargos com o arrendamento so, normalmente, mais altos quanto mais elevados forem os escales de arrendamento, sendo de destacar a maior percentagem de imigrantes que pagam rendas situadas entre os 249,4 euros e os 399,0 euros mensais. Esta constatao de pagamento de elevadas rendas especialmente visvel no que se refere aos imigrantes da Unio Europeia, Brasil, e de outros pases estrangeiros. De entre os vrios grupos de imigrantes, os dos pases da Europa de leste so aqueles em que, para alm dos escales referidos, so mais elevados os encargos nos dois escales mais baixos de arrendamento. A conjugao dos resultados obtidos a partir da anlise cruzada da rvore de classificao hierrquica com a informao sobre as caractersticas habitacionais sistematizada nos tableaux de bord permite concluir que existem diferenas sistemticas nos padres de povoamento dos diferentes grupos de imigrantes que residem na rea Metropolitana do Porto, propondo-se a seguinte tipologia de povoamento e habitacional (Tabela 2): Tabela 2: Padres de povoamento e habitacionais dos diferentes grupos de imigrantes na rea Metropolitana do Porto. Padro Caracterizao do povoamento
No h discriminao em relao aos imigrantes dos grupos profissionais superiores, qualquer que seja a sua origem. Os imigrantes dos pases ocidentais da Europa e dos pases de lngua portuguesa (frica e Brasil) so os que esto espacialmente melhor integrados. Os imigrantes dos pases ocidentais da Unio Europeia distribuem-se, em geral, nas reas mais nobres dos concelho do Porto, Vila Nova de Gaia e Pvoa de Varzim, em zonas associadas a nveis mais elevados de qualidade ambiental. Os brasileiros esto fortemente localizados no ncleo metropolitano e na rea suburbana, bem como ao longo da costa suburbana.

1. Conferncia de Planeamento Regional e Urbano & 11. Workshop APDR

Caracterizao habitacional

As suas caractersticas habitacionais so muito semelhantes s dos nativos. Distribuies de localizao muito semelhantes s dos nativos, o mesmo acontecendo em relao s caractersticas das suas habitaes.

Os imigrantes dos pases africanos de lngua oficial portuguesa tm uma localizao eminentemente suburbana, e maioritariamente trabalham e residem em concelhos distintos.

Ocupam predominantemente edifcios clssicos; Ocupam, predominantemente, edifcios exclusivamente residenciais; Juntamente com os imigrantes da Europa de leste, so aqueles que apresentam menor nmero de alojamentos com encargos com a aquisio; Os imigrantes da Unio Europeia, do Brasil e de outros pases estrangeiros so aqueles que apresentam encargos com rendas mais elevados. Os edifcios principalmente residenciais tm uma maior percentagem de ocupao pelos brasileiros do que por outros grupos populacionais; Nos alojamentos arrendados, predominantemente pagam rendas situadas entre os 250 e os 400 euros mensais. O tipo de edifcios, o tipo de ocupao dos edifcios, e o tipo de alojamentos so muito semelhantes aos dos portugueses; Este grupo (juntamente com o grupo de imigrantes de outros pases estrangeiros) aquele em que maior a percentagem relativa de proprietrios e em que menor a percentagem relativa de locatrios; Os imigrantes de lngua portuguesa so aqueles cujos alojamentos so abastecidos por gua da rede pblica em maior percentagem; Estes imigrantes so os que apresentam maior percentagem de encargos com a aquisio, e o perfil de encargos est distribudo de forma equilibrada entre todos os escales ( semelhana dos nativos), embora seja mais forte entre os 300 e os 500 euros mensais; Em relao aos encargos com o arrendamento, apresentam

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro


um perfil crescente em termos percentuais com o aumento da renda at aos 400 euros/ms, decrescendo substancialmente a partir da. Estes imigrantes so aqueles que tm maior percentagem de ocupao de edifcios no clssicos; e apresentam maiores percentagens de ocupao de alojamentos improvisados, alojamentos mveis e barracas; Contrariamente quilo que acontece com os restantes grupos populacionais, os seus alojamentos so predominantemente alugados; A maioria dos seus alojamentos abastecida pela rede pblica, mas em percentagens inferiores s dos restantes grupos populacionais; Uma elevada percentagem dos seus alojamentos no dispe de qualquer espcie de aquecimento; Os seus alojamentos so os pior servidos em termos de instalaes sanitrias e de instalaes de banho ou duche; A percentagem de alojamentos sem cozinha ou com kitchenette deste grupo mais elevada do que os restantes; este o grupo em que maior percentagem no tem encargos com os alojamentos nem encargos de aquisio nos escales mais baixos; Estes imigrantes tm encargos mais elevados nos dois escales de arrendamento mais baixos. Juntamente com os imigrantes dos pases ocidentais da Unio Europeia, so aqueles em que menor a percentagem de ocupao de edifcios no clssicos; Juntamente com os imigrantes dos pases ocidentais da Unio Europeia so aqueles em que mais elevada a ocupao relativa de edifcios exclusivamente residenciais; e em que so mais elevadas as percentagens de ocupao de edifcios principalmente no residenciais; Juntamente com os imigrantes dos pases africanos de lngua oficial portuguesa, so aqueles em que mais elevada a percentagem relativa de proprietrios, e em que menor a percentagem relativa de locatrios; O perfil de distribuio de encargos com a aquisio deste grupo aproxima-se do dos imigrantes dos pases ocidentais da Unio Europeia e do Brasil; Juntamente com os imigrantes dos pases ocidentais da Unio Europeia e do Brasil, so os que apresentam maiores encargos nos quatro escales mais elevados de arrendamento (a partir dos 250 euros/ms).

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Os imigrantes dos pases do leste europeu exibem padres de povoamento fragmentados e difusos, apesar da distribuio territorial do seu grupo profissional superior ser mais contnua do que a distribuio da sua populao em geral.

Os imigrantes da Venezuela e da frica do Sul exibem comportamentos de povoamento fortemente bipolarizados (concelhos da Maia e de Vila Nova de Gaia), onde a respetiva densidade populacional elevada.

DISCUSSO DE RESULTADOS
Anlise da tipologia habitacional proposta para os principais grupos de imigrantes
Estes padres de povoamento vo, agora, ser interpretados e discutidos luz das suas razes explicativas relevantes identificadas na seco terica -, e com base nas caractersticas habitacionais dos diferentes grupos de imigrantes. Padro 1 No existe discriminao espacial em relao aos imigrantes com estatuto profissional elevado, qualquer que seja o seu pas de origem. Conforme era de esperar, a diferenciao socioespacial traduz-se no facto do ncleo metropolitano e dos centros urbanos (onde se localizam as empresas e os servios) exercerem uma forte atraco sobre os imigrantes altamente qualificados. Como os imigrantes na rea Metropolitana do Porto exibem nveis profissionais superiores aos valores homlogos dos nativos, as oportunidades laborais, a actuao das redes de acolhimento e orientao de imigrantes, os seus prprios acordos laborais pr-estabelecidos, e a sua tendncia para se juntarem a imigrantes da mesma origem, tendem a orient-los para as zonas em que so maiores as necessidades de mo

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro de obra: quer para o centro da rea metropolitana, quer para as zonas litorais que ligam os principais centros urbanos. A anlise da rvore de classificao hierrquica mostra que a repartio espacial que resulta da atrao exercida por estas dinmicas territoriais sobre os imigrantes dos grupos profissionais superiores (quadros superiores e especialistas intelectuais e cientficos) prevalece sobre as caractersticas do respectivo grupo tnicocultural [1]. Padro 2 Os imigrantes dos pases ocidentais da Europa e dos pases de lngua portuguesa (frica e Brasil) so os que esto espacialmente melhor integrados (quer considerando a populao em geral quer considerando aqueles que pertencem a grupos profissionais superiores). As distribuies territoriais destes imigrantes so muito semelhantes s dos nativos, o mesmo acontecendo em relao s caractersticas das suas habitaes. Atendendo a que 19,9% dos imigrantes nesta rea metropolitana provm de pases ocidentais da Unio Europeia, e 64,1% de pases de expresso portuguesa, a sua presena exerce um impacto social e econmico importante, atendendo a que as respetivas distribuies territoriais (bem como as distribuies territoriais dos respetivos grupos profissionais superiores) reproduzem muito aproximadamente as distribuies homlogas dos nativos. A sua forte presena nos centros urbanos metropolitanos e na rea suburbana, favorecida pela sua difuso espacial contnua, e considerando os seus antecedentes acadmicos e experincia profissional, tem vindo a aumentar a sua exposio aos nativos. A excelente integrao dos imigrantes de expresso portuguesa no tecido econmico urbano e suburbano resulta, fundamentalmente: da sua experincia migratria de longa data; da sua partilha 17 cultural e lingustica com os nativos; da sua maior exposio aos nativos ; da performance das redes de receo e orientao de imigrantes e dos organismos estatais; da perspectiva multiculturalista com que so encarados; da 18 importncia que atribuem aos laos com os familiares e amigos; do excesso de proviso habitacional ; e dos processos de filtragem habitacional (em especial nos centros urbanos e na zona suburbana). A integrao com sucesso dos imigrantes dos pases ocidentais da Unio Europeia tem tambm sido favorecida pela sua partilha da cultura europeia, da herana histrica, e das condies de vida com os portugueses. Os processos de suburbanizao que traduzem as dinmicas urbanas e as caractersticas dos mercados habitacionais, reforados pelo facto da maioria destes imigrantes trabalhar por conta de outrem - so determinantes nos seus povoamentos, vizinhanas e redes sociais e profissionais. Esta tradio de localizao suburbana tem-se vindo a traduzir na atrao de novas geraes de imigrantes que se tem vindo progressivamente a integrar no tecido socioeconmico suburbano o que, aliado s boas oportunidades profissionais com que se deparam, tem favorecido a sua ascenso socioeconmica e profissional. Padro 3 Os imigrantes dos pases ocidentais da Unio Europeia distribuem-se, em geral, nas reas mais nobres dos concelho do Porto, Vila Nova de Gaia e Pvoa de Varzim, em zonas associadas a nveis mais elevados de qualidade ambiental Conforme decorre da anlise da rvore de classificao hierrquica, os imigrantes de grupos profissionais superiores de pases ocidentais da Unio Europeia localizam-se, predominantemente, no concelho do Porto, enquanto que os restantes se localizam ou no concelho da Pvoa de Varzim (os que trabalham na agricultura, pesca e indstria) ou no concelho de Vila Nova de Gaia (os que trabalham em actividades do setor tercirio). Constata-se, ainda (por anlise da informao censitria e da respetiva representao cartogrfica), que as suas localizaes residenciais privilegiam zonas em que as morfologias urbanas e as tipologias do edificado so menos densas. Isto facilmente explicado pelo facto destes imigrantes possuirem, em geral, um poder de compra superior ao dos restantes. Isto confere-lhes uma maior capacidade de acesso ao crdito para a aquisio de habitao prpria, ou ao mercado de arrendamento, ou de suportarem maiores despesas com a habitao e com as prprias deslocaes casa-trabalho. Por essa razo optam por zonas residenciais e por habitaes mais caras, em locais normalmente associados a nveis mais elevados de qualidade ambiental. No entanto, estes padres de localizao residencial so, em certa medida, condicionados pelas polticas correntes de regenerao urbana atualmente prosseguidas pelos municpios mais antigos da rea Metropolitana do Porto. Estas polticas tm gerado processos de gentrificao que tm conduzido as famlias de maiores rendimentos quer para localizaes mais centrais, quer para localizaes litorais privilegiadas, independentemente da sua origem tnico-cultural. Mas h uma outra razo que justifica a escolha de zonas de povoamento mais disperso por parte destes imigrantes. Como nas zonas territoriais mais dispersas existe uma elevada procura de trabalho especializado (especialmente nas reas da sade e das altas tecnologias s quais os nativos no tm, frequentemente, capacidade de dar resposta), a integrao dos imigrantes altamente qualificados encorajada pelas prprias populaes (j que satisfaz as suas necessidades reais), ao passo que nos centros urbanos e da rea suburbana tm de competir diretamente com os nativos. Estes empregos permitem-lhes nveis de atingimento profissional
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Esta maior exposio, por sua vez, tem favorecido o seu acesso a melhores condies habitacionais, s infraestruturas e aos equipamentos, e tem-lhes aberto melhores perspetivas sociais e profissionais. 18 A atraco exercida sobre este grupos de imigrantes favorecida pela existncia de alojamentos, infraestruturas e equipamentos prximo dos centros de emprego (em geral em toda a zona suburbana).

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro mais elevados, mais conformes aos seus perfis acadmicos e profissionais, s suas capacidades empreendedoras, e s suas prprias motivaes. Padro 4 Os brasileiros esto fortemente localizados no ncleo metropolitano e na rea suburbana, bem como ao longo da costa suburbana A rvore de classificao hierrquica permite constatar que os brasileiros se localizam predominantemente nos concelhos do Porto e de Vila Nova de Gaia, qualquer que seja o seu grupo profissional. A anlise da informao censitria (e a respetiva representao cartogrfica) evidenciam, ainda, a localizao preferencial e de forma concentrada - deste grupo de imigrantes nas freguesias mais populosas e/ou ao longo da costa destes concelhos, o que denota a sua elevada densidade no uso do solo urbano e suburbano. Estas caractersticas do povoamento destes imigrantes relacionam-se fortemente com as suas caractersticas intrnsecas (atribuem uma importncia muito grande aos laos familiares e rede de amigos), e os seus elevados nveis de sucesso na assimilao e integrao resultam da sua proximidade cultural e lingustica com os nativos. Para alm disso, o facto de cerca de 83,4% destes imigrantes trabalharem no sector tercirio (comrcio e servios) justifica esta localizao central na rea metropolitana, a opo por edifcios de usos exclusivamente residenciais ou de usos mistos, e os elevados encargos com o arrendamento (que decorrem do facto dos preos dos alojamentos e das rendas serem mais elevadas nas zonas mais centrais e nas zonas litorais, o que lhes bloqueia, em grande parte, o acesso aquisio de casa prpria). No entanto, estes locais caracterizam-se por espaos mais antigos e no regenerados, com preos mais baixos e nveis de qualidade de vida abaixo dos espaos litorais dos concelhos do Porto e da Pvoa de Varzim (para onde vo os imigrantes dos pases do ocidente da Unio Europeia), o que resulta, em grande parte, dos prprios processos de invaso/sucesso no uso do solo. Padro 5 Os imigrantes dos pases africanos de lngua oficial portuguesa tm uma localizao eminentemente suburbana, e maioritariamente trabalham e residem em concelhos distintos. A anlise da rvore de classificao hierrquica conduz concluso de que os imigrantes provenientes dos pases africanos de lngua oficial portuguesa pertencentes a grupos profissionais superiores se localizam no concelho do Porto, ao passo que os que pertencem aos restantes grupos profissionais residem, predominantemente, nos concelhos de Vila Nova de Gaia (os que trabalham na agricultura, pesca, construo e comrcio), e Porto (os que trabalham no turismo, transportes, actividades financeiras, administrao pblica, educao e sade). Este o grupo com mais deslocaes casa-trabalho, como se pode constatar da anlise da distribuio espacial relativa dos seus locais de trabalho em relao s residncias. Os processos de integrao fsica e socioeconmica so fortemente moldados pela proviso habitacional, pelas condies de acesso habitao, e pelas condies de operao do mercado habitacional. Os padres de localizao dominantes nas comunidades de imigrantes africanos de lngua portuguesa nos centros urbanos e nas reas suburbanas, o facto da maioria destes imigrantes (79,1%) trabalhar no sector tercirio de actividade, a boa proviso suburbana de alojamentos, e a existncia de um sistema de transportes metropolitanos eficiente e bem organizado, bem como a influncia de factores sociolgicos e culturais permite-lhes suportar maiores distncias casa-trabalho e, portanto, maiores nveis de mobilidade. Por um lado, o seu imaginrio cultural e as suas perspetivas de permanncia de longa durao nos territrios hspedes, conduz a uma preferncia pela aquisio 19 de casa prpria , embora o seu poder de compra no lhes permita aceder a alojamentos muito caros. Por essa razo optam por localizaes suburbanas, onde os alojamentos so mais conformes s suas capacidades financeiras, ainda que isso implique uma maior despesa em transportes. Por outro lado, e de acordo com os dados sistematizados nos tableaux de bord, a distribuio equilibrada dos escales de aquisio mostram que estes imigrantes parecem ter condies de acesso ao crdito muito idnticas s dos nativos. Tal pode dever-se ao facto de conseguirem satisfazer as garantias requeridas pelos bancos, j que recorrem facilmente famlia ou amigos. Padro 6 Os imigrantes dos pases do leste europeu exibem padres de povoamento fragmentados e difusos, apesar da distribuio territorial do seu grupo profissional superior ser mais contnua do que a distribuio da sua populao em geral. A este padro de povoamento correspondem condies habitacionais mais precrias, e com caractersticas absolutamente distintas das dos restantes grupos populacionais. Conforme est patente na rvore de classificao hierrquica, os imigrantes de grupos profissionais superiores de pases do leste europeu residem, fundamentalmente, no concelho do Porto, ao passo que os dos restantes grupos profissionais se distribuem entre os concelhos do Porto, Vila Nova de Gaia e Pvoa de Varzim. Constata-se, ainda, a partir da interpretao e representao cartogrfica dos dados censitrios, que a distribuio territorial destes imigrantes fortemente fragmentada. Os factores que explicam os padres de localizao residencial deste grupo de imigrantes, bem como a localizao relativa dos seus locais de trabalho em relao aos locais de residncia so as suas prprias caractersticas, as motivaes subjacentes aos seus movimentos migratrios, a operao das redes de acolhimento e de orientao de imigrantes, e as caractersticas dos mercados habitacionais. Os movimentos
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Representam o grupo populacional em que menor a percentagem de alojamentos sem encargos com a aquisio.

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro migratrios deste grupo populacional so os mais recentes nesta rea Metropolitana. Atendendo a que estas redes de imigrantes so mais restritas do que outras, eles deparam-se inicialmente com maiores dificuldades de assimilao, atendendo sua linguagem e costumes substancialmente diferentes dos dos nativos. Isto reforado pela sua forte tendncia para o isolamento, traduzida na sua fragmentao e disperso territorial, o que dificulta ainda mais o seu processo de integrao. Adicionalmente, como estes imigrantes tm, fundamentalmente, um perfil urbano, a sua localizao ocorre, essencialmente, nos centros urbanos e na rea suburbana, apesar do seu padro fragmentado. Atendendo a que as suas motivaes so, fundamentalmente, pecunirias, eles so menos reivindicativos do que os restantes grupos de imigrantes no que se refere s condies de trabalho pretendidas. Alm disso, como normalmente no tm com eles as suas famlias, e tm perspectivas de permanncia mais curta em Portugal, os seus comportamentos so fortemente moldados pelo seu trabalho, tendendo portanto a escolher localizaes residenciais prximas daquele. Apesar de geralmente deterem elevados nveis acadmicos e competncias profissionais, as suas caractersticas, motivaes e comportamentos geralmente restringem o seu acesso s infraestruturas, equipamentos e redes socioeconmicoprofissionais e, consequentemente, os seus processos de integrao so muito mais longos e complexos. Apesar disso, o reconhecimento das suas qualificaes acadmicas e profissionais tem desempenhado um papel importante nestes processos, e tem estimulado a articulao entre as necessidades metropolitanas especficas de mo de obra e as suas capacidades especializadas. No que se refere ao mercado habitacional, a expanso metropolitana ocorrida durante as duas ltimas dcadas (juntamente com as polticas municipais de realojamento) conduziram a processos de invaso/sucesso de usos, em que as classes sociais com mais elevada mobilidade se tm vindo a deslocar progressivamente para a rea suburbana, deixando vagos alguns alojamentos mais centrais (e tambm, normalmente, mais degradados). Estes processos so fortemente modelados pelas caractersticas das economias locais, e dependem da concentrao/disperso territorial de capital, e da disponibilidade e eficincia dos sistemas de transporte. Este grupo de imigrantes tem, assim, frequentemente beneficiado (mesmo numa base provisria) de alojamentos deixados vagos, sendo a sua sucesso de ocupao de alojamentos principalmente conduzida pela sua procura de localizaes prximas dos locais de trabalho, ainda que temporariamente. Esta , frequentemente a soluo por eles encontrada (ou proposta pelos organismos de receo e orientao de imigrantes), atendendo s suas 20 restries de rendimento, e ao facto de se depararem com grandes obstculos para adquirirem casa prpria . Atendendo a que as suas reclamaes de qualidade so, frequentemente, reduzidas, recorrem, frequentemente a alojamentos antigos e degradados, com contratos de arrendamento de longa data, o que traduz processos de 21 filtragem espacial . Por estas razes, as suas condies habitacionais so mais precrias, e com caractersticas absolutamente distintas das dos restantes grupos populacionais. Padro 7 Os imigrantes da Venezuela e da frica do Sul exibem comportamentos de povoamento fortemente bipolarizados (concelhos da Maia e de Vila Nova de Gaia), onde a respetiva densidade populacional elevada Os imigrantes provenientes da Venezuela e da frica do Sul provenientes de grupos profissionais superiores localizam-se, fundamentalmente no concelho do Porto (os primeiros) e no concelho de Vila Nova de Gaia (os segundos). Os restantes grupos profissionais destes imigrantes optam pelo concelho de Vila Nova de Gaia (os que trabalham na agricultura, pesca, indstria, construo e comrcio, no primeiro caso, e os que trabalham na agricultura e indstria, no segundo) e os restantes no concelho da Maia. Alm, disso, a distribuio territorial destes grupos de outros imigrantes estrangeiros apresenta uma forte concentrao nas freguesias destes concelhos limtrofes da rea metropolitana, no interior. Nesta rea metropolitana no h discriminao relativamente aos imigrantes altamente qualificados, conforme j foi realado no padro 1. Verifica-se ainda, a partir da anlise dos dados, que a maioria destes imigrantes trabalham num concelho distinto do concelho de residncia. Em relao aos outros imigrantes destes pases, a rvore de classificao hierrquica evidencia, pelo menos, quatro nveis de deciso em que o pas a varivel determinante. Isto reala que as caractersticas populacionais deste grupo (nomeadamente as suas caractersticas gregrias) se sobrepem s caractersticas econmicas e profissionais na escolha da sua localizao residencial, e nas caractersticas dos seus padres de povoamento. Esta constatao evidencia a sua preferncia por localizaes prximas, nas suas comunidades tnico-culturais pr-estabelecidas, em morfologias territorialmente dispersas. Atendendo ao seu imaginrio latino, estes imigrantes preferem habitaes de tipologia unifamiliar, ou lotes de terreno onde possam construir, de acordo com as suas posses financeiras, localizados na margem suburbana da rea Metropolitana do Porto. Nestes locais as morfologias urbanas so mais espaadas e as tipologias do edificado so menos densas (mais dispersas) do que no ncleo metropolitano e na rea suburbana. No entanto, estas elevadas concentraes destes grupos populacionais na fronteira suburbana reduzem a sua exposio e contacto com os nativos, o que pode reduzir a sua mobilidade socioeconmicoprofissional, e dificultar os seus processos de integrao e acesso s oportunidades.
De facto, os imigrantes no-ocidentais que no falam portugus tm vindo a ser fortemente penalizados no acesso ao crdito porque tm dificuldade em arranjar fiador que garanta a sua dvida hipotecria. 21 O sistema de arrendamento dual prevalecente em Portugal refora a clivagem entre alojamentos degradados, por um lado, com contratos de arrendamento antigos, e alojamentos luxuosos modernos com contratos de arrendamento recentes, por outro.
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CONCLUSES E RECOMENDAES
Considerando a importncia crescente dos imigrantes para a sustentabilidade demogrfica e socioeconmica, a presente proposta metodolgica contribui para a formulao de polticas pblicas habitacionais dirigidas as diferentes grupos de imigrantes, favorecendo a sua integrao (j que permite caracterizar os seus padres de povoamento, as caractersticas demogrficas, econmicas e profissionais que lhes esto subjacentes, e a tipologia habitacional que lhes est adstrita). Esta metodologia pode ser aplicada a diferentes realidades urbanas e metropolitanas, e em diferentes momentos (desde que o sistema de informao de gesto a montante seja devidamente atualizado), permitindo monitorizar a evoluo dos padres de povoamento e da tipologia habitacional dos diferentes grupos populacionais ao longo do tempo. O interface de simulao e visualizao cartogrfica permite, ainda, testar polticas alternativas, considerando diferentes valores das variveis referentes aos imigrantes ou considerando diferentes cenrios alternativos das variveis habitacionais, analisando os seus impactos previsveis sobre os padres de povoamento. Finalmente, permite harmonizar polticas habitacionais dirigidas a imigrantes, no mbito de diferentes enquadramentos institucionais e legais. Algumas possveis intervenes concretas referentes proviso de habitao, infraestruturas e equipamentos podem consistir [27] em melhorar o acesso dos imigrantes (sobretudo de alguns grupos) aquisio ou arrendamento de alojamentos; em melhorar a acessibilidade das reas residenciais aos principais centros de emprego, comrcio e servios; em melhorar a proviso de espaos pblicos, equipamentos urbanos e transportes; e em promover o envolvimento dos agentes econmicos, agncias no governamentais e populao em geral nos processos de planeamento. Agradecimentos A autora agradece Fundao para a Cincia e a Tecnologia (FCT), ao Instituto Nacional de Estatstica (INE) e ao Alto Comissariado para a Imigrao e Dilogo Intercultural (ACIDI) todo o apoio prestado.

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro OS PADRES ESPACIAIS DO MERCADO DA HABITAO: UMA VISO NO GEOMTRICA DO ESPAO 1 1 2 Joo Marques (jjmarques@ua.pt), Eduardo Castro (ecastro@ua.pt), Arnab Bhattacharjee 1 Grupo de Estudos em Territrio e Inivao (GOVCOPP) - Universidade de Aveiro 2 University of Dundee, Esccia Este artigo reala os aspectos determinantes da abordagem quantitativa do espao na anlise do mercado da habitao. So 3 os aspectos do espao que so analisados: i) heterogeneidade espacial; ii) dependncia espacial (efeito spillover); e iii) escala espacial. A dificuldade de identificar mercados habitacionais e compreender os nveis de interaco que se estabelecem entre eles amplamente referida na literatura, bem como a panplia de mtodos adequados para os analisar. No entanto, no h consenso sobre as metodologias que devem ser aplicadas. De modo a contribuir para a compreenso da estrutura espacial (heterogeneidade Palavras-chave: Escala Espacial, Heterogeneidade Habitao,Modelos Hednicos Economtricos Espaciais e spillovers) do mercado habitacional em espao urbano ser apresentada uma nova metodologia para analisar os efeitos de dependncia espacial, bem como os respectivos resultados da sua aplicao emprica. Contrariamente, abordagem tradicional que considera a definio a priori de uma matriz de pesos espaciais (W), apresentada uma abordagem no paramtrica que permite estimar essa mesma matriz (W). Um resultado interessante desta metodologia a possibilidade de encontrar valores negativos significativos de interaco espacial. Espacial, Interaco Espacial, Mercado da

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SESSO 1.2 | 15H30 | SALA 12.2.8


Moderador: Carlos Pinho

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro METODOLOGIAS DE ANLISE PROSPECTIVA. APLICAO AO MERCADO DE HABITAO Eduardo Castro (ecastro@ua.pt), Joo Marques (jjmarques@ua.pt), Monique Borges (Monique@ua.pt) Grupo de Estudos em Territrio e Inovao - Universidade de Aveiro O mercado da habitao complexo, multidimensional e depende da variabilidade de factores exgenos e da quantidade de informao acessvel aos agentes que intervm no mercado da habitao. Assim, a anlise deste tema requer o enquadramento de diversos aspectos socioeconmicos, das caractersticas nicas da habitao, bem como das dinmicas urbanas e territoriais. A importncia da habitao justifica um esforo acrescido para desenvolver e aplicar conhecimento que sirva de base tomada de deciso; processo que depende da evoluo dos factores que influenciam o mercado da habitao. Os modelos analticos formais que tm vindo a ser aplicados limitam a capacidade de introduzir a incerteza do futuro, o que refora o contributo da anlise prospectiva, enquanto ferramenta estratgica que promove a construo de vises futuras, com o objetivo de informar a tomada de deciso e mobilizar aces. O projecto Factores determinantes da procura da habitao em Portugal DONUT, estuda a dinmica do mercado de habitao e analisa os factores explicativos do preo da habitao, combinando modelos economtricos e a anlise prospetiva (anlise de cenrios e questionrios Delphi). O presente trabalho discute a importncia da aplicao das metodologias de prospectiva enquanto ferramenta de apoio deciso, sendo por isso aqui apresentada uma anlise exploratria dos cenrios a ser desenvolvidos. Neste sentido, o trabalho est estruturado em trs partes: i) breve descrio dos modelos de previso, ii) o mercado da habitao no contexto dos cenrios, onde so explicadas as dimenses escolhidas para o exerccio, iii) breve descrio dos cenrios.

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Palavras-chave: Prospectiva, Cenrios, Mercado da habitao

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro ASSIMETRIA DE INFORMAO NO MERCADO IMOBILIRIO EM PORTUGAL Fernando Tavares (faotavares@ua.pt), Elisabeth T. Pereira (melisa@ua.pt), Antnio Moreira (amoreira@ua.pt) Universidade de Aveiro A assimetria de informao apresenta grande importncia no mercado imobilirio. O presente estudo apresenta uma reviso da literatura que sustenta a relevncia da assimetria de informao no mercado imobilirio, dividida em quatro vertentes distintas: distoro de preos no mercado imobilirio, assimetria de informao e seleco adversa, assimetria de informao e previsibilidade de retornos e assimetria de informao e depreciao imobiliria. No mercado imobilirio, o agente imobilirio est melhor informado que o comprador e esta assimetria de informao pode conduzir a seleco adversa quando h produtos de boa qualidade e outros de m qualidade sem que o comprador consiga identific-los. Neste mercado a assimetria de informao maior entre os cinco e os dez anos de existncia do imvel, pois numa habitao recente o valor da estrutura representa a maior parte do valor da propriedade, enquanto nas mais antigas o valor do terreno preponderante. Com base na reviso da literatura foi elaborado um inqurito que foi respondido por 330 vendedores das trs maiores empresas de mediao imobiliria do mercado imobilirio portugus. Procedeu-se a uma anlise descritiva dos resultados e estudaram-se as diferenas estatisticamente significativas no nvel de informao considerado pelos agentes imobilirios em funo do gnero, do nvel de escolaridade, do desempenho da profisso em full-time ou part-time e, tambm, a nvel da preferncia de realizao dos negcios com potenciais clientes. Com o objectivo de descobrir e analisar um conjunto de variveis interrelacionadas e reduzir o grande nmero de variveis num nmero mais pequeno de factores aplicou-se a Anlise Factorial. O estudo concluiu pela existncia de oito factores determinantes da assimetria de informao no mercado imobilirio: externalidades negativas, possibilidades de negcio, qualidade da habitao, reas de servios/arrumos, proximidade a negcios, reas de descanso / lazer, imagem de marca e externalidades positivas.

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INTRODUO
A assimetria de informao tem um grande impacto nos negcios imobilirios. Esta relevncia implica necessidade de compreender a assimetria de informao no mercado imobilirio e o modo como se reflecte na realizao de um negcio imobilirio. O aspecto da iliquidez do mercado imobilirio e o tempo de espera durante a venda apresentam custos irreparveis. A minimizao da informao assimtrica, nomeadamente o problema da seleco adversa, pode-se conseguir pela ponderao do equilbrio necessrio no preo, sustentando a reputao dos players no mercado e a qualidade dos imveis. A assimetria de informao em funo da depreciao imobiliria leva a que o comprador tenha necessidade de investir na procura de informao, pois apresenta-se numa situao de desvantagem. O mercado imobilirio depende de factores subjectivos do avaliador, do vendedor e do comprador, devendo-se levar ainda em conta uma razovel quantidade de variveis a ponderar para a obteno do preo final do imvel. Muitos problemas do mercado imobilirio resultam da informao imperfeita que o afecta e a obteno de informao traduz-se num custo que por vezes pode ser elevado. Assim, dada a relevncia de investigar a informao assimtrica no mercado imobilirio, e partindo dos aspectos evidenciados numa reviso da literatura elaborou-se um inqurito relativo ao nvel de informao dada pelos agentes imobilirios aos potenciais compradores e relacionamento durante a compra. O objectivo do inqurito foi fazer um levantamento dos aspectos mais relevantes que podem ter influncia na aquisio de habitao. O presente artigo estrutura-se em 5 partes. Aps esta introduo, na seco referente parte experimental descreve-se como foi elaborada a reviso de literatura e a descrio da metodologia utilizada no tratamento do inqurito, na seco seguinte apresentam-se os resultados obtidos e discusso e a ltima seco parte 5 conclui o trabalho desenvolvido.

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PARTE EXPERIMENTAL
Reviso da Literatura
Neste artigo dividiu-se a reviso da literatura em quatro pontos: distoro de preos no mercado imobilirio, assimetria de informao e seleco adversa, assimetria de informao e previsibilidade dos retornos e assimetria de informao e depreciao imobiliria. Assim, em jeito de smula, apresenta-se a reviso da literatura sobre estas quatro vertentes da assimetria de informao. (1) Distores nos preos do mercado imobilirio Relativamente s distores nos preos do mercado imobilirio, provocadas pela assimetria de informao, destacam-se as concluses dos seguintes trabalhos: - O agente imobilirio est melhor informado sobre os valores de transaco e da situao do mercado [1]; - Os agentes imobilirios vendem as suas habitaes 3,7% mais caras do que as dos seus clientes e esto em mdia mais 10 dias no mercado [1]; - H habitaes que so induzidas pelos agentes a uma venda demasiado rpida e a um preo mais baixo [1]; - Em tempos de descida de preos o mercado residencial menos lquido, mas existe uma maior persistncia de preos [2]; - O preo no mercado imobilirio residencial pode ter ajustamentos limitados devido a ser por vezes aprisionado por investimentos futuros [3-5]; - positiva e estatisticamente significativa a relao entre o retorno do mercado accionista e o retorno do imobilirio comercial [6]; - Num mercado imobilirio eficiente os custos energticos dos edifcios devem ser antecipados pelo mercado e incorporados nos valores das rendas [7]; - O mercado imobilirio caracterizado pela iliquidez e as propriedades imobilirias sendo idiossincrticas so difceis de avaliar por outsiders [8]. (2) Assimetria de informao e seleco adversa A seleco adversa ocorre quando um bem de qualidade inferior atinge um preo superior ao de maior qualidade, no correspondendo por isso s caractersticas percepcionadas pelo mercado. Neste mbito destacam-se os seguintes trabalhos e concluses: - A relao preo / qualidade no reflecte uma situao de equilbrio, pois um oferente pode reduzir a qualidade sem que isso afecte significativamente a qualidade mdia do mercado e sem que isso tenha impacto no preo [9]; - H seleco adversa quando h produtores que oferecem produtos de boa qualidade e outros de m qualidade sem que o comprador consiga identific-los [10]; - Existem vrios tipos de consumidores e isso implica a oferta de vrios nveis de qualidade mnima aceitvel [11]; - Pode-se considerar prmio de reputao como o grau de imperfeio do mercado [11]; - Da informao assimtrica pode resultar perigos / riscos morais e seleco adversa [12]; - difcil obter informaes e avaliar as externalidades positivas e negativas associadas seleco de um imvel [13]. (3) Assimetria de informao e previsibilidade dos retornos no mercado imobilirio No mercado imobilirio existe pouca informao sobre os retornos. Este facto tambm contribui para a existncia de assimetria neste mercado. So exemplos de estudos que apontam nesse sentido: - No mercado imobilirio, o crdito hipotecrio eficiente no que diz respeito aos lucros comerciais e os mercados no so acessveis prtica de arbitragem [14]; - O risco de negociao com um investidor melhor informado maior durante os perodos de actividade comercial onde a taxa de procura mais elevada [15]; - Nos mercados imobilirios privados os negcios dos no informados dominam a actividade e isso motivado pela informao privilegiada dos investidores informados [15]; - A extrema proximidade dos participantes no mercado fornece suporte previso de que os agentes menos informados tm uma participao mais limitada no mercado [16]; - No mercado imobilirio existe uma correlao negativa entre o comprador e longas distncias [16]; - Os agentes de segmentos melhor informados so procurados a fim de atenuar a assimetria de informao [16]; (4) Assimetria de informao e depreciao imobiliria Desde o momento de concluso da construo do imvel que ele entra em depreciao. A depreciao no linear ao longo da vida do imvel, mas os agentes imobilirios tm formas de diluir esses riscos. De estudos preponderantes nesta rea, constata-se que:

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- No mercado imobilirio os vendedores tm tendncia para fazer uso da informao interna tirando disso partido e inflacionando os preos [17]; - Quanto maior a diferena entre o preo pedido e o preo a que a transaco se efectua maior ser a assimetria de informao [17]; - Os agentes racionais mas pouco informados no fazem negcios com outros agentes informados por terem receio da seleco adversa [18]; - Os compradores de imveis de fora da cidade em mdia pagam 5% mais pelas suas propriedades que os compradores locais [19]; - Os participantes no mercado usam formas de financiamento alternativas para mitigar problemas de informao no mercado imobilirio [20]; - O valor de estrutura deprecia-se a uma taxa constante, logo o valor da propriedade mudar a uma taxa constante [17]; - Numa habitao recente o valor de estrutura representa a maior parte do valor da propriedade. Nas habitaes velhas o valor do terreno o que assume maior importncia [17]; - A assimetria de informao no mercado habitacional maior nas habitaes com idades entre os cinco e os dez anos [17]. Podemos sublinhar que a assimetria de informao tem uma importncia acrescida no mercado imobilirio, pois os estudos documentam e demonstram graves assimetrias de informao. Muitos dos problemas do mercado resultam da obteno de informao e da seleco adversa; o vendedor normalmente sabe o que est a vender e o comprador nem sempre sabe o que est a comprar.

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Metodologia de investigao usada no tratamento do inqurito


Partindo dos aspectos evidenciados na reviso da literatura elaborou-se um inqurito relativo ao nvel de informao dada pelos agentes imobilirios aos potenciais compradores e relacionamento estabelecido durante a compra. O objectivo do inqurito foi fazer um levantamento dos aspectos mais relevantes que podem ter influncia na aquisio de habitao. O inqurito foi enviado via e-mail para os vendedores das trs maiores empresas de mediao imobiliria em Portugal. Em termos de questes, o inqurito possui questes de resposta directa e de escala de likert com cinco nveis. Para o tratamento dos dados obtidos atravs do inqurito recorreu-se ao software SPSS. Para a anlise descritiva dos resultados foram feitos testes s mdias para testar se estas so ou no estatisticamente diferentes. O teste t-Student testa se as mdias de duas populaes so ou no estatisticamente diferentes [21-22]. A estatstica do teste t-Student assim como o valor crtico deste teste s so vlidos para comparar mdias de duas populaes [21-22]. O procedimento correcto para comparar k mdias, duas a duas, designa-se por comparao mltipla de mdias. Existem vrios testes post-hoc de comparaes mltiplas de mdias (ex. Tukey, Scheff, Newman-Keuls, LSD, etc.) porm no existe ainda um consenso sobre qual destes testes o mais apropriado. De um modo geral o teste de Tukey aceite como um dos mais robustos a desvios normalidade das varincias para amostras grandes, que o nosso caso, enquanto para amostras pequenas o teste de Bonferroni dos mais potentes. Recorreu-se tambm Anlise Factorial, que consiste numa tcnica de anlise exploratria que tem como objectivo descobrir e analisar um conjunto de variveis inter-relacionadas de modo a constituir uma escala de medida para factores que, de alguma forma, controlam as variveis originais [21-22]. Assim, recorreu-se Anlise Factorial, com o intuito de reduzir o grande nmero de variveis consideradas, num nmero bastante mais pequeno de factores. Para avaliar se a aplicao do modelo permite fazer uma boa anlise factorial foi tido em conta o valor do teste de Kaiser-Meyer-Olkin (KMO) (Quadro 1) ao qual se associou o teste de Bartlett para ver o nvel de significncia, sendo que se este ltimo for de 0,000 leva-nos rejeio da hiptese da matriz das correlaes na populao ser a matriz identidade. Assim, poderemos concluir pela adequabilidade da anlise factorial. Caso tal no se verificasse dever-se-ia reconsiderar a utilizao do modelo factorial em causa. Quadro 1 - Intervalos do teste de Kaiser-Meyer-Olkin para se avaliar a aplicao do modelo Valor do KMO ]0,9 1,0] ]0,8 0,9] ]0,7 0,8] ]0,6 0,7] ]0,5 0,6] KMO<=0,5 Fonte: Pestana e Gageiro (2005) Aplicao do modelo Excelente ptima Boa Regular Medocre Inadequada

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Analisada a correlao entre as variveis pelos testes anteriores, podemos prosseguir com a anlise factorial, onde pela anlise do Alpha de Cronbach se pode verificar a consistncia interna dos factores [23] (Quadro 2). Quadro 2 - Intervalos do Alpha de Cronbach para avaliar a fiabilidade dos factores Valor do Alpha de Cronbach ]0,9 1,0] ]0,8 0,9] ]0,7 0,8] ]0,6 0,7] ]0,5 0,6] Alpha de Cronbach <=0,5
Fonte: George e Mallery (2003)

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Aplicao do modelo Excelente Bom Aceitvel Duvidoso Pobre Inaceitvel

O nmero de componentes extrados seguiu sempre os preceitos apresentados por [24-25], os quais afirmam que se devem considerar somente os componentes com valor prprio superior a 1, embora esta regra nem sempre seja de aplicabilidade [26-27]. Utilizou-se o modelo de rotao de factores ortogonal devido sua maior simplicidade, pois na rotao ortogonal a orientao original entre factores preservada, isto , os factores aps a rotao continuam ortogonais. Para efectuar a rotao dos eixos factoriais utilizmos o mtodo ortogonal Varimax com normalizao de Kaiser, cujo objectivo [21], a obteno de uma estrutura factorial na qual apenas uma das variveis originais est fortemente associada com um nico factor, estando contudo, pouco associada com os restantes factores, eliminando, assim, os valores intermdios, os quais dificultam a interpretao dos resultados.

RESULTADOS E DISCUSSO
Anlise Descritiva de Resultados
A amostra em estudo constituda por 330 indivduos, com idades entre os 18 e os 70 anos e uma idade mdia de aproximadamente 41 anos ( =41,45; s=9,768). Relativamente ao gnero, verifica-se que 60,0% so do sexo masculino e 40,0% so do sexo feminino. Quanto frequncia do estado civil verifica-se que, com maior destaque, 51,2% so casados, 20,6% so separados/divorciados, 16,4% so solteiros, 11,2% vivem em unio e 0,6% so vivos. No que diz respeito ao exerccio da profisso 93,3% fazem-no em full-time e 6,7% em part-time. Em termos do nvel de escolaridade, 49,4% tm formao superior, 47,0% possuem o ensino secundrio e 3,6% o ensino bsico. Quadro 3 - Nvel de informao a dar pelos agentes imobilirios aos potenciais compradores relacionada com a qualidade de construo No tem relevncia % Relevante % 58,5 53,9 50,6 51,2 53,6 41,5 Pouco relevante % Muito relevante % 22,1 16,7 40,0 42,7 16,1 34,2 Estou indeciso % 3,3 4,5 2,4 1,8 7,9 7,9 Mediana 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 Desvio Padro 0,984 1,088 0,836 0,727 1,034 1,079

Mdia Reputao da empresa construtora Processos usados na construo Materiais de construo usados e sua durabilidade Climatizao da habitao Projecto de arquitectura Projecto relacionado com segurana do edifcio 3,85 3,60 4,23 4,32 3,62 3,92

Moda 4 4 4 4 4 4

1,8 2,7 0,9 0,3 1,5 1,8

14,2 22,1 6,1 3,9 20,9 14,5

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Conforto da habitao Eficincia e manuteno das instalaes Segurana estrutural do edifcio Zonas comuns do edifcio 4,55 4,12 4,06 3,87 5 4 5 4 5,00 4,00 4,00 4,00 0,628 0,888 1,034 0,881 1,2 1,5 0,9 2,1 7,0 11,5 11,8 0,9 6,1 6,7 5,2 36,7 50,6 39,7 63,6 60,3 35,2 40,6 18,5

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Os indivduos da amostra apresentam uma idade mdia na profisso de aproximadamente 5 anos ( =4,75; s=4,136) e um valor mximo de 27 anos. Sobre o nvel de informao a dar pelos agentes imobilirios aos potenciais compradores relacionada com a qualidade de construo (Quadro 3) destaca-se com a mdia mais elevada que os agentes imobilirios consideram relevante ou muito relevante a informao sobre o conforto (97%) e climatizao da habitao (93,9%). Com os valores mdios mais baixos (mesmo assim elevados) os agentes imobilirios consideram pouco relevante ou que no tm relevncia informao sobre os processos usados na construo (24,8%) e o projecto de arquitectura (22,4%). No que respeita ao nvel de informao a dar pelos agentes imobilirios aos potenciais compradores relacionada com a utilizao da habitao (Quadro 4) os agentes imobilirios consideram relevante ou muito relevante a informao relativa existncia de elevador (95,8%), facilidade de estacionamento exterior (94,8%) e aos custos de condomnio (93%). No oposto consideram que no tem relevncia ou pouco relevante a informao relacionada com a recolha de lixo (47,3%), com a localizao da caixa das escadas (45,7%) e com o material usado na cobertura do edifcio (30,3%).

Quadro 4 - Nvel de informao a dar pelos agentes imobilirios aos potenciais compradores relacionada com a utilizao da habitao
Pouco relevante % Muito relevante % 40,6 56,4 7,6 20,9 6,1 40,3 36,1 16,1 23,3 36,1 Estou indeciso % 1,2 1,5 8,8 7,6 6,7 2,7 3,0 8,8 4,2 4,8 Desvio Padro relevncia % Relevante % 54,2 39,4 37,9 46,1 40,0 52,7 53,0 44,8 64,5 42,4

Mediana

Facilidade de estacionamento exterior Existncia de elevador Localizao da caixa de escadas Custos energticos da habitao Recolha do lixo Custos de condomnio Idade exacta da habitao Material usado na cobertura do edifcio Existncia de espaos verdes exteriores Impostos futuros a pagar pela habitao

4,32 4,48 3,02 3,60 2,98 4,29 4,17 3,43 4,03 3,95

4 5 2 4 2 4 4 4 4 4

4,00 5,00 3,00 4,00 3,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00

0,691 0,707 1,135 1,132 1,152 0,719 0,824 1,150 0,779 1,108

No tem

Mdia

Moda

0,9 4,8 2,7 7,0 3,6 0,3 3,0

3,9 1,8 40,9 22,7 40,3 4,2 7,9 26,7 7,6 13,6

Nas vrias possibilidades de negcio de um agente imobilirio no mercado da habitao apresentadas (Quadro 5), estes tm preferncia por fazer negcios com clientes que no recorram ao crdito (86,1%), com clientes que procuram habitao de qualidade (78,2%) e com clientes que conhecem o mercado (77,0%). Os agentes imobilirios tm pouca ou nenhuma preferncia em fazer negcios com clientes que recorrem ao crdito (45,5%), com clientes que procuram habitao barata (43,0%) e com pessoas que residem afastadas do imvel que pretendem comprar (36,6%).

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Quadro 5 Preferncias das possibilidades de negcio de um agente imobilirio no mercado da habitao
Pouca preferncia % Estou indeciso % Desvio Padro Preferncia % No tenho preferncia % preferncia % 9,1 20,0 9,4

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Mediana

Mdia

Moda

Com outros agentes imobilirios Com pessoas que j residem prximo do local da compra Com pessoas que residem afastadas do imvel que pretendem comprar De uma habitao usada De uma habitao nova Com clientes que procuram habitao de qualidade Com clientes que procuram habitao barata Com clientes que recorrem ao crdito Com clientes que no recorrem ao crdito Com clientes que conhecem o mercado Com clientes jovens (tipo primeira compra) Com clientes de meia-idade (cliente que no a primeira vez que compra de habitao)

3,35 3,39 3,02 3,35 3,48 3,85 2,98 2,92 4,23 3,84 3,20 3,51

4 4 4 4 4 4 4 4 5 4 4 4

4,00 4,00 3,00 4,00 4,00 4,00 3,00 3,00 5,00 4,00 4,00 4,00

1,421 4,436 1,380 1,399 1,404 1,301 1,400 1,350 1,184 1,181 1,377 1,380

17,0 19,7 22,4 18,2 17,3 13,3 20,3 19,1 8,2 8,8 18,5 17,9

14,8 9,1 14,2 10,9 8,5 2,1 22,7 26,4 3,0 6,1 15,2 5,2

8,5 6,4 14,5 8,8 8,5 6,4 10,0 10,3 2,7 8,2 10,6 9,1

36,1 42,1 36,4 41,5 40,3 42,1 32,1 32,4 29,4 46,7 39,7 44,2

Relativamente dimenso dos compartimentos (Quadro 6), sobre o nvel de informao a dar pelos agentes imobilirios, estes consideram importante ou muito importante a informao a dar relativamente rea da sala (98,8%), rea dos quartos (95,2%) e rea da cozinha (94,9%). Consideram de menor importncia as informaes relativas rea da marquise (39,4%) e rea dos arrumos (30,6%). Quadro 6 - Nvel de informao sobre a dimenso dos compartimentos
Muito importante % 45,8 12,7 70,0 16,4 45,5 No tem importncia % Desvio Padro Importante % 49,4 54,2 28,8 55,8 49,4 42,7 60,6 55,2 Pouco importante % Indeciso %

Mediana

Mdia

rea dos quartos rea dos quartos de banho rea da sala rea da varanda rea da cozinha rea da marquise rea da garagem rea dos arrumos

4,36 3,51 4,67 3,68 4,35 3,17 3,85 3,41

4 4 5 4 4 4 4 4

4,00 4,00 5,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00

0,724 1,053 0,559 0,999 0,730 1,134 0,930 1,096

0,6 1,2 1,5 0,3 4,2 0,9 2,4

3,3 26,4 0,3 17,9 4,2 35,2 13,9 28,2

Relativamente ao nvel de informao que deve ser dada pelos agentes imobilirios aos potenciais compradores sobre a localizao da habitao (Quadro 7), estes consideram que deve ser dada relevncia s vistas de mar (98,5%), s vistas de montanha (94,8%), proximidade de supermercado (91,2%) e proximidade de farmcia (83,7%). E que deve ser facultado um menor nvel de informao, sendo por isso dada pouca relevncia, face aos parques elicos (29,1%), proximidade de bares ou restaurantes (27,8%) e aos parques degradados (25,5%).

Estou

Moda

0,9 5,5 0,9 8,5 0,6 8,8 4,5 4,8

Muita

23,6 22,7 12,4 20,6 25,4 36,1 14,8 11,8 56,7 30,3 16,1 23,6

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Quadro 7 - Nvel de informao que deve ser dada pelos agentes imobilirios aos potenciais compradores, sobre a localizao da habitao.
Estou indeciso % Muita relevncia % 23,6 17,6 37,0 38,8 45,5 33,0 41,2 33,3 20,6 69,4 54,2 30,9 37,0 18,2 18,2 37,3 Desvio Padro Relevncia % 47,0 46,7 32,7 33,9 29,4 34,2 30,3 35,5 37,9 29,1 40,6 45,5 46,7 44,8 54,8 53,9 No dar relevncia % 6,7 7,0 7,9 7,3 7,3 8,5 7,9 7,0 7,6 0,3 0,6 2,1 0,6 3,9 1,8 0,6

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Mediana

Rudo de trnsito Parque degradado Aterro sanitrio Linha de alta tenso Terrenos circundantes contaminados Poluio do ar superior mdia Queima de resduos slidos Estaes de Tratamento de guas Residuais (ETAR) Parque Elico Vistas de Mar Vistas de montanha Vistas de praa Existncia prxima de farmcia Existncia prxima de bar / restaurante Existncia prxima de banco Existncia prxima de supermercado

3,65 3,49 3,79 3,86 3,97 3,70 3,86 3,73 3,42 4,67 4,45 3,91 4,08 3,49 3,69 4,22

4 4 5 5 5 4 5 4 4 5 5 4 4 4 4 4

4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 5,00 5,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00

1,188 1,180 1,275 1,250 1,251 1,288 1,284 1,258 1,243 0,555 0,731 1,040 0,951 1,154 1,026 0,779

Pouca relevncia % 15,5 18,5 12,1 11,2 9,1 13,6 11,2 14,8 21,5 0,6 3,0 12,4 10,9 23,9 18,2 4,8

Mdia

Moda

7,3 10,3 10,3 8,8 8,8 10,6 9,4 9,4 12,4 0,6 1,5 9,1 4,8 9,1 7,0 3,3

Analisaram-se tambm as diferenas estatisticamente significativas a nvel da assimetria de informao por parte dos agentes imobilirios no que respeita ao gnero, ao nvel de escolaridade e se o seu trabalho em part-time ou full-time. No que respeita s diferenas estatisticamente significativas ao nvel da varivel gnero (Quadro 8), verificou-se que os agentes imobilirios do gnero masculino apresentam valores de mdia mais elevados e estatisticamente significativos na preferncia em fazer negcios com outros agentes imobilirios e com pessoas que tanto podem residir prximas como afastadas do negcio que pretendem concretizar. Apresentam tambm mdia mais elevada e estatisticamente significativa relativamente ao gnero feminino na preferncia em fazer negcios com habitao usada e com clientes que recorrem ao crdito. Quadro 8 - Resumo dos itens estatisticamente significativos relativamente varivel gnero Masculino - Com outros agentes imobilirios; - Com pessoas que residam prximo; - Com pessoas que residam afastadas; - De habitao usada; - Clientes que recorrem ao crdito. Feminino - Eficincia e conforto da habitao; - Segurana estrutural do edifcio.

Os agentes imobilirios do gnero feminino, por seu lado, apresentam diferenas estatisticamente significativas com a mdia mais elevada, no nvel de informao, sobre a eficincia e conforto da habitao e sobre a segurana estrutural do edifcio. No Quadro 9 podemos observar os itens estatisticamente significativos relativamente varivel de nvel de escolaridade. Assim, o nvel de escolaridade bsico apresenta valores de mdia mais baixos sobre o nvel de informao da rea da sala e na preferncia de realizao de negcios com as pessoas que residam prximo da habitao que pretendem comprar. Nos agentes imobilirios com nvel de escolaridade de secundrio no existem diferenas estatisticamente significativas.

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro No que respeita aos agentes imobilirios com nvel de escolaridade de ensino superior, apresentam mdia mais elevada comparada com os outros nveis de escolaridade sendo a diferena estatisticamente significativa no que se refere informao sobre os custos energticos da habitao. O mesmo acontece com a mdia do nvel de informao a dar sobre a dimenso dos quartos da habitao onde apresenta uma mdia mais elevada e com diferena estatisticamente significativa relativamente aos agentes com outros nveis de escolaridade.

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Quadro 9 - Resumo dos itens estatisticamente significativos relativamente varivel nvel de escolaridade Bsico - rea da sala (mdia mais baixa); - Com pessoas que residem prximo (mdia mais baixa com todos). Secundrio - Nada a referir Superior - Custos energticos da habitao (superior e secundrio); - rea dos quartos (com todos).

Quadro 10 - Resumo dos itens estatisticamente significativos relativamente varivel de trabalho em part-time ou full-time. Part-time - Nada a referir. Full-time - Idade exacta da habitao; - Existncia de elevador.

No que respeita s diferenas sobre os agentes imobilirios que trabalham em part-time ou full-time, podemos verificar, pelo Quadro 10, que os agentes que trabalham em full-time apresentam mdias mais elevadas e estatisticamente significativas em dois itens: informao sobre a idade da habitao e sobre a existncia de elevador.

Anlise Factorial Global


Aps a anlise descritiva dos resultados obtidos, realizou-se uma Anlise Factorial global a fim de identificar qual o nmero mnimo de variveis no correlacionadas (ortogonais), designadas de componentes principais. As componentes principais (ou factores) so calculadas por ordem crescente de importncia, assim, a primeira explica a mxima varincia dos dados originais, a segunda a mxima varincia no explicada pela primeira e assim sucessivamente. Isto significa que nos permite identificar quais os factores mais pertinentes na explicao da assimetria de informao no mercado imobilirio habitacional. A Anlise Factorial pressupe a existncia de um nmero menor de variveis no observveis subjacentes aos dados que expressam o que existe em comum nas variveis iniciais. Para concluir se a Anlise Factorial adequada, calculmos a estatstica de KMO e realizmos o teste de Bartlett. Tendo em conta o valor de KMO (0,886), presente no Quadro 11, que segundo [21-22] permite uma ptima Anlise Factorial e uma vez que o teste de Bartlett tem associado um nvel de significncia de 0,000 leva-nos rejeio da hiptese da matriz das correlaes na populao ser a matriz identidade, mostrando assim que a correlao entre algumas variveis estatisticamente significativa. Podemos concluir pela adequabilidade da Anlise Factorial. Caso tal no se verificasse dever-se-ia reconsiderar a utilizao deste modelo factorial. Quadro 11 - KMO e Bartlett's Test da globalidade das questes do inqurito Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy. Bartlett's Test of Sphericity Approx. Chi-Square df Sig. ,886 9718,791 990 ,000

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Quadro 12 - Varincia total explicada da globalidade das questes do inqurito
Initial Eigenvalues Comp onent 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 Total 9,673 6,303 4,417 3,008 2,398 1,610 1,183 1,125 ,911 ,875 ,855 ,758 ,747 ,695 ,680 ,612 ,607 ,557 ,523 ,511 ,492 ,475 ,443 ,425 ,413 ,391 ,366 ,341 ,328 ,320 ,301 ,280 ,268 ,258 ,253 ,216 ,209 ,200 ,187 ,185 ,155 ,143 ,124 ,121 ,055 % of Variance 21,496 14,007 9,816 6,685 5,329 3,577 2,628 2,501 2,024 1,945 1,899 1,684 1,659 1,544 1,511 1,361 1,349 1,237 1,162 1,136 1,093 1,055 ,984 ,945 ,919 ,869 ,812 ,758 ,730 ,711 ,669 ,622 ,596 ,574 ,563 ,480 ,464 ,445 ,416 ,411 ,344 ,318 ,277 ,270 ,122 Cumulative % 21,496 35,503 45,319 52,005 57,334 60,911 63,540 66,040 68,065 70,010 71,909 73,594 75,253 76,797 78,308 79,669 81,018 82,255 83,416 84,552 85,645 86,701 87,685 88,629 89,548 90,417 91,229 91,987 92,717 93,429 94,098 94,720 95,317 95,891 96,453 96,934 97,397 97,842 98,258 98,669 99,014 99,332 99,608 99,878 100,000 Extraction Sums of Squared Loadings Total 9,673 6,303 4,417 3,008 2,398 1,610 1,183 1,125 % of Variance 21,496 14,007 9,816 6,685 5,329 3,577 2,628 2,501 Cumulative % 21,496 35,503 45,319 52,005 57,334 60,911 63,540 66,040 Rotation Sums of Squared Loadings Total 6,976 6,744 3,953 3,631 3,136 1,819 1,803 1,655 % of Variance 15,503 14,986 8,784 8,070 6,970 4,043 4,007 3,677 Cumulative % 15,503 30,489 39,273 47,343 54,313 58,356 62,363 66,040

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Verificada a correlao entre as variveis em ambos os testes anteriores, podemos prosseguir com a Anlise Factorial, onde iremos analisar o Alpha de Cronbach para verificar a consistncia interna dos factores. Verificamos no Quadro 12 que os valores prprios dos oito factores so todos superiores a 1 (critrio de Kaiser). Foram efectuadas diversas tentativas para que o loading de cada varivel fosse superior a 0,5, isto , foram retiradas sucessivamente as variveis com loading inferior a 0,5 (Quadro 13). Da Anlise Factorial resultou a extraco de oito factores responsveis por explicar 66 % da varincia total (Quadro 13). A varincia no explicada, de aproximadamente 34%, poder estar relacionada com outros factores menos relevantes, resultantes de outras combinaes das variveis

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Quadro 13 - Matriz de componentes da globalidade das questes do inqurito
Component 1
Queima de resduos Terrenos contaminados Aterro sanitrio Linha de alta tenso Poluio do ar ETAR Parque degradado Rudo de trnsito Parque Elico Com clientes jovens Com clientes de meia idade De habitao usada De habitao nova Com pessoas que residem prximo Com pessoas que residem afastadas Clientes que recorrem ao crdito Clientes que procuram barato Clientes que procuram qualidade Clientes que conhecem o mercado Com outros agentes imobilirios Clientes que no recorrem ao crdito Eficincia manuteno das instalaes Segurana estrutural do edifcio Zonas comuns do edifcio Climatizao da habitao Projecto de segurana do edifcio Conforto da habitao Custos energticos habitao rea da marquise rea dos quartos de banho rea dos arrumos rea da Varanda rea da garagem rea da cozinha Existncia de banco Existncia prxima de farmcia Existncia de supermercado Existncia de bar / restaurante rea da sala rea dos Quartos Reputao da empresa construtura Processos usados na construo Materiais de construo e durabilidade Vistas de mar Vistas de montanha

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,929 ,919 ,888 ,887 ,883 ,879 ,835 ,779 ,669 ,826 ,823 ,794 ,788 ,779 ,770 ,743 ,731 ,696 ,668 ,594 ,545 ,785 ,714 ,700 ,669 ,653 ,627 ,551 ,855 ,773 ,773 ,729 ,664 ,528 ,855 ,804 ,774 ,762 ,856 ,761 ,837 ,622 ,576 ,826 ,689 21,496 21,496 9,673 0,958 14,007 35,505 6,303 0,924 9,816 45,319 4,417 0,845 6,685 52,005 3,008 0,851 5,329 57,334 2,398 0,857 3,577 60,911 1,610 0,731 2,628 63,540 1,183 0,721 2,501 66,040 1,125 0,757

Varincia explicada Varincia Acumulada Valor prprio Cronbach's Alpha

O Alpha de Cronbach indica-nos a consistncia de cada factor tal como apresentado no Quadro 14.

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Vamos, de seguida descrever como foram denominados e interpretados os factores seleccionados a partir da anlise das componentes principais (Quadro 14). Quadro 14 - Alpha de Cronbach dos factores da globalidade do inqurito
Cronbach's Alpha 0,958 0,924 0,845 Boa 0,851 Boa 0,857 Boa 0,731 Aceitvel 0,721 Aceitvel 0,757 Aceitvel Consistncia do Excelente Excelente Cronbach's Alpha

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No Quadro 15 apresentam-se os factores resultantes da anlise factorial global. Relativamente ao Factor 1, a observao das variveis que contribuem para explicar este factor permite-nos concluir que estamos perante externalidades negativas. Assim este factor explicado pelo nvel de informao que os agentes imobilirios entendem que deve ser dado aos potenciais compradores, sendo que como as mdias dos diferentes itens so baixas, conduzem a uma assimetria de informao e apresentam uma excelente consistncia. Quadro 15 - Factores resultantes da Anlise Factorial global
Factores Factor 1 Variveis por ordem decrescente associadas ao factor Queima de resduos Terrenos contaminados Aterro sanitrio Linha de alta tenso Poluio do ar ETAR Parque degradado Rudo de trnsito Parque Elico Com clientes jovens Com clientes de meia idade De habitao usada De habitao nova Com pessoas que residem prximo Com pessoas que residem afastadas Clientes que recorrem ao crdito Clientes que procuram barato Clientes que procuram qualidade Clientes que conhecem o mercado Com outros agentes imobilirios Clientes que no recorrem ao crdito Eficincia manuteno das instalaes Segurana estrutural do edifcio Zonas comuns do edifcio Climatizao da habitao Projecto de segurana do edifcio Conforto da habitao Custos energticos habitao rea da marquise rea dos quartos de banho rea dos arrumos rea da Varanda rea da garagem rea da cozinha Existncia de banco Existncia prxima de farmcia Existncia de supermercado Existncia de bar / restaurante rea da sala rea dos Quartos Reputao da empresa construtora Processos usados na construo Materiais de construo e durabilidade Vistas de mar Vistas de montanha Sinal + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + Interpretao dos factores

Externalidades Negativas

Factor 2

Possibilidades de Negcio

Factor 3

Qualidade da Habitao

Factor 4

reas de Servios

Factor 5

Proximidade a Negcios

Factor 6 Factor 7

reas de descanso ou lazer

Imagem de Marca Externalidades Positivas

Factor 8

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro No Factor 2 a observao das variveis que contribuem para explicar este factor permite-nos concluir que estamos perante as diferentes possibilidades de negcio dos agentes imobilirios. Assim, este factor explicado pelas diferentes preferncias por parte dos agentes imobilirios em fazer negcios com os possveis clientes, sendo que o conjunto de variveis apresenta uma excelente consistncia. No Factor 3 a observao das variveis que contribuem para explicar este factor permite-nos concluir que estamos perante a qualidade da habitao. Este factor, pois explicado pelo nvel de informao dado pelos agentes imobilirios aos potenciais compradores. As diferentes variveis deste factor apresentam uma boa consistncia. O Factor 4 apresenta a importncia dada pelos agentes imobilirios a potenciais compradores sobre a rea dos servios e arrumos numa habitao. Apresenta este factor uma boa consistncia. No Factor 5 a observao das variveis que contribuem para explicar este factor, permite-nos concluir que estamos perante o nvel de informao que os agentes imobilirios entendem que deve ser dado aos possveis compradores sobre a existncia de variveis de negcios nas proximidades. Est relacionado com a centralidade dentro da malha urbana. As diferentes variveis deste factor apresentam uma boa consistncia. Para o Factor 6, contribui um conjunto de variveis que esto relacionadas com o nvel de informao que dado pelos agentes imobilirios s reas de descanso ou lazer na habitao. Este factor apresenta uma consistncia aceitvel. Por sua vez, as variveis que contribuem para o Factor 7 esto relacionadas com a imagem de marca e qualidade de construo. Representam pois o nvel de informao que os agentes imobilirios entendem que deve ser dado s diferentes variveis e que apresentam uma consistncia aceitvel. No Factor 8, a observao das variveis que contribuem para explicar este factor, esto relacionadas com as externalidades positivas da habitao. Assim, este factor explicado pelo nvel de informao que os agentes imobilirios entendem que deve ser dado aos possveis compradores, sendo que como a mdias destas variveis elevada podemos concluir que para este factor a assimetria de informao baixa e apresenta uma consistncia aceitvel.

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CONCLUSES
Uma das formas que o comprador tem para diminuir a assimetria procurando informao, o que neste mercado apresenta custos elevados. Tambm procurando um produto standard e equilibrado em termos de qualidade e preo e empresas com reputao, o comprador pode diminuir a assimetria de informao, apesar de a reputao atribuda a uma empresa no presente ser correspondente qualidade efectivamente oferecida no perodo anterior. A parte detentora da informao (o vendedor na generalidade das circunstncias) tirar vantagem da assimetria de informao e pede um preo superior ao de equilbrio de mercado. A seleco adversa acontece quando um bem de qualidade inferior atinge um preo superior ao da maior qualidade, no correspondendo s caractersticas percepcionadas pelo mercado. Podemos concluir que o mercado imobilirio um mercado caracterizado pela iliquidez e o mecanismo de preos leva tempo a informar os participantes no mercado, as propriedades imobilirias so idiossincrticas e difceis de avaliar por outsiders. Os vendedores informados no disponibilizam toda a informao quando pretendem vender imveis, particularmente quando as assimetrias de informao so importantes o que leva a que haja segmentao de mercados. Normalmente os corretores imobilirios quando escolhem a sua prpria propriedade tendem a faz-lo com outros corretores, sugerindo que os corretores tendem a negociar com outros corretores que esto em ambientes com assimetria de informao mais elevada. Os compradores de fora da cidade pagam mais pelas propriedades que os compradores locais e os compradores desfavorecidos a nvel de informao usam a pesquisa do mercado e o financiamento para amenizar a informao. A assimetria de informao medida pela idade da habitao um aspecto a levar em considerao. As propriedades residenciais antigas sofrem uma depreciao considervel, mas entre os 5 e os 10 anos que apresentam maior assimetria de informao. Nas propriedades residenciais mais antigas a maior parcela do seu valor corresponde ao valor do terreno. A diferena que existe entre os preos de tabela e os preos de venda influenciada pela assimetria de informao. O vendedor dever ponderar o preo de equilbrio, pois um preo elevado levar a um aumento de tempo no mercado por parte do imvel e a um maior desconto no preo final de venda. Os indivduos dependem cada vez mais de especialistas para tomarem decises no imobilirio, pois os especialistas tm informaes valiosas que podem reduzir as distores. Os agentes imobilirios vendem as suas

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro prprias casas mais caras do que as dos seus clientes, havendo em contrapartida algumas habitaes induzidas pelos seus agentes a uma venda excessivamente rpida e a um preo mais baixo. No mercado imobilirio a persistncia do preo por parte do vendedor resulta muitas vezes do peso da dvida que tem que ser liquidada (anterior), ou da diminuio de liquidez monetria que traria constrangimentos a novas compras. Assim, o preo no mercado imobilirio residencial est aprisionado a pagamentos ou investimentos futuros. No nvel de informao que disponibilizada pelos agentes imobilirios observamos que as variveis ligadas a externalidades positivas (vistas de mar e montanha), ao conforto da habitao e rea da sala, so as que apresentam um maior nvel na disponibilizao de informao, enquanto variveis como a recolha de lixo, localizao da caixa das escadas ou material usado na cobertura apresentam um nvel de informao disponibilizado mais baixo. As diferenas estatisticamente significativas obtidas so em maior nmero quando estudamos o gnero do agente imobilirio, sendo que, no essencial, diferenas existentes so poucas. Por fim, verificamos atravs da Anlise Factorial a existncia de oito factores que condicionam a participao dos agentes imobilirios no negcio. Por um lado, as externalidades negativas apresentadas pelo imvel e, por outro, as externalidades positivas. Atendendo ao facto de que as externalidades negativas tm menores valores mdios, conclumos que os agentes imobilirios do menor importncia ao nvel de informao das externalidades negativas e maior s externalidades positivas. Outro factor importante a relao entre o potencial cliente e as preferncias do agente imobilirio. Os agentes imobilirios tm pouca preferncia por fazerem negcios com clientes que recorrem ao crdito, que procuram habitao barata ou que tenham residncia afastada do imvel. Outros factores preponderantes no estudo da assimetria de informao so a separao que os agentes imobilirios fazem entre rea de servio na habitao e a rea de descanso ou lazer. Verificou-se que existe uma preocupao por parte dos agentes imobilirios em darem uma relevncia maior ao nvel de informao sobre as reas de lazer ou descanso. Um factor com uma boa consistncia o relacionado com a qualidade da habitao, que demonstra uma homogeneidade do nvel de informao que prestada pelos agentes imobilirios. Outros factores avalizados pelos agentes imobilirios so a proximidade a negcios (centralidade urbana) e a imagem de marca do construtor.

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro VARIABLES EXPLICATIVAS DEL VALOR INMOBILIARIO INMUEBLES RESIDENCIALES EN LISBOA, PORTUGAL Jorge Ferreira Vaz (jfv@ipb.pt) Instituto Politcnico de Bragana Las tcnicas de valoracin usualmente utilizadas siguen permitiendo demasiada libertad a los tasadores en la aplicacin de los mtodos de tasacin. Asimismo, la discrecionalidad es la palabra de orden en la actividad de la valoracin inmobiliaria, siendo permitida la incorporacin del sentimiento (es decir, de la subjetividad) en las tasaciones incluso cuando efectuadas respectando estndares internacionales (IVS, EVS) y/o de instituciones que regulan las tasaciones (RICS, TEGOVA, etc.). La aplicacin de los mtodos economtricos a la actividad de tasacin tiene como intuito la eliminacin de la subjetividad por medio de la aplicacin de procedimientos estadsticos. En este trabajo se utilizan los modelos hednicos (modelos economtricos aplicados a las valoraciones) para determinar cules son las caractersticas definidoras del precio de inmuebles residenciales multifamiliares (tipo piso) y para estimar el valor previsible de venta de inmuebles conocidas sus caractersticas. Se utilizan las tcnicas estadsticas de Regresin Lineal Mltiple y el Anlisis Factorial Exploratorio - Anlisis de Componentes), mtodos distintos que funcionan como baremo uno del otro, aplicndolos a una muestra de 82 inmuebles en venta en la cuidad de Lisboa, Portugal.Se concluye que de las 15 caractersticas recogidas, las que poseen un peso especfico mayor en la formacin del precio son la Superficie, el Nmero de Baos, la Vista Privilegiada, y el Nmero de Estacionamientos, explicando estas variables el 80,9% del valor del inmueble.

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INTRODUCCIN
La estimacin del valor de mercado de inmuebles por el mtodo de los precios hednicos tiene como base la determinacin de los factores (variables independientes) formadores del valor y sus interrelaciones. En teora, el valor global de un inmueble resulta de la combinacin lineal de los precios implcitos de cada una de sus variables explicativas de valor. En el presente trabajo se presenta la aplicacin de los modelos hednicos al mercado inmobiliario residencial con el objetivo de determinar cules son las variables ms importantes en la explicacin del valor de inmuebles residenciales (tipo piso) localizados en la cuidad de Lisboa, capital de Portugal, ms concretamente en el distrito 22 de Santa Maria dos Olivais. Las muestras, inmuebles residenciales en edificios multifamiliares nuevos y usados, han sido recogidas en el mes de Junio de 2011. La valoracin inmobiliaria, considerada factor de extrema importancia en la manutencin de un clima estable en los mercados financieros, asume en la actualidad un papel an ms preponderante. En un tiempo en el cual las entidades financieras dificultan el acceso al crdito hipotecario debido al incremento del riesgo de crdito y del crdito mal parado, y los reguladores obligan a la capitalizacin y al aumento del core capital ratio de los bancos, la determinacin del valor de mercado de los inmuebles por medio de mtodos objetivos y universales (aplicables por todos los tasadores) asume mayor relevancia. Estamos viviendo un momento en lo cual la valoracin inmobiliaria asume un papel preponderante en la estabilidad y eficiencia de los mercados globales de capitales. La actual crisis financiera global hiperboliza la necesidad de produccin de tasaciones que espejen el justo valor de mercado de los inmuebles, pues que la especulacin inmobiliaria ha sido uno de los causadores de la crisis. De hecho, la situacin actual del mercado inmobiliario es de paro (concretamente en Portugal y en Espaa) lo que cambia los presupuestos a los cuales los intervinientes del mercado estaban acostumbrados hasta ahora. Hay que adaptarse a la situacin en lo que respecta a mtodos, tcnicas, conceptos, preconceptos y asunciones aplicados en la actividad de valoracin, asumiendo el cambio en el mercado, estudindolo y desarrollando nuevas tcnicas y mtodos de valoracin. Asimismo, la actual crisis internacional mundial ha incrementado el debate sobre la regulacin financiera y, consecuentemente, sobre la regulacin de la valoracin inmobiliaria. De la misma forma, la introduccin de la normalizacin contable en la unin europea concurre en el mismo sentido. En su cimera de Abril de 2009, en Londres, los lderes del G20 han pedido clareza y consistencia en la aplicacin de los estndares internacionales de valoracin. La no inclusin de viviendas unifamiliares y/o rurales se debe a que las caractersticas de este tipo de viviendas son muy disimilares a las de los pisos en lo que respecta a superficie, localizacin y entorno.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Asimismo, la eliminacin de la discrecionalidad de la ecuacin de clculo del valor de los inmuebles, debe ser el camino a recurrir por la disciplina de la valoracin inmobiliaria. Cuestiones base del estudio: Cules son las caractersticas ms relevantes de los inmuebles residenciales en edificios de habitacin colectiva en la formacin del precio del inmueble? Asimismo, se pretende determinar cules son las variables caractersticas del inmueble - cuyo peso especfico (o ponderacin) son ms determinantes en el clculo de la variable dependiente, el precio del inmueble. Aspectos a considerar por el tasador en la visita al inmueble, o sea, cules deben ser las caractersticas del inmueble a las cuales el tasador debe prestar ms atencin y atribuir una escala de medida ms alargada (con ms clases de medida). El modelo sirve para estimar valores de venta? Se sirve, cul es el intervalo de confianza presentado?

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ESTADO DEL ARTE


La creacin de un cuadro legal reglamentario de la actividad de tasacin inmobiliaria en Portugal est en la agenda poltica desde el ao 2007. En las Grandes Opes (Grandes Opciones) del Plan para 2007 (Ley 2/2006, subcaptulo Sector de la Construccin y Inmobiliario), en las del Plan de 2008 (Ley 31/2007, punto I.1.2 Subttulo Sector de la Construccin y Inmobiliario) y en las del Plan de 2009 (Ley 41/2008, captulo I.1. 1 opcin, punto I.1.2, subtitulo Sector de la Construccin y Inmobiliario) el asunto es referido y en el ltimo caso se refiere inclusivamente la creacin de un cuadro legal para el ejercicio de la actividad de los valoradores de inmuebles. Todava, ese cuadro legal no est aun definido existiendo solamente unas versiones previas del anteproyecto de ley. A la luz del anteproyecto de ley consultado (todava no es una versin final del Proyecto de Ley), la supervisin y la coordinacin de la prctica de las valoraciones estar a cargo del Instituto Nacional de Construo e Imobilirio INCI. El trabajo est en curso pero no concluido por lo que actualmente la prctica de la valoracin en Portugal no tiene un diploma reglamentario de referencia (a la excepcin de valoraciones para determinados fines, como las valoraciones para Fondos de Inversin, reguladas por la Comisso de Mercados e Valores Imobiliarios - CMVM), as que los valoradores aplican los mtodos sin criterio y, muchas veces, sin objetividad. La actual crisis financiera (que empez el ao 2008) ha trado cambios considerables en el mercado inmobiliario portugus concretamente en lo que respecta a la concesin de crdito hipotecario que es hoy de difcil acceso y los spreads elevados. Se espera una subida a corto plazo en tasas de juro referencia lo que significa que el esfuerzo de las familias va aumentar, lo que ir aumentar tambin el incumplimiento de sus obligaciones con las instituciones financieras. El ndice de confianza de los consumidores sigue en baja y, de acuerdo con las estimativas del Fondo Monetario Internacional (FMI) y de la Unin Europea (UE), la recesin econmica en Portugal durar por lo menos 3 aos. No obstante, se nota por parte de los portugueses un gran aprecio por bienes inmuebles a pesar de las situaciones de crisis. El mercado inmobiliario Portugus de compra venta se caracteriza por su opacidad, por la falta de informacin publicada (accesible a todos los intervinientes), de ndices y precios de construccin. En cuanto al mercado de arrendamiento, se trata de un mercado tradicionalmente poco activo en resultado de una legislacin existente que garanta muchos derechos al arrendatario y muchas obligaciones al propietario. Se esperaba que la Ley de Arrendamiento Urbano (LAU) publicada recientemente aumentase la dinmica pero tal no ha pasado todava. De la misma manera, el memorndum de la troika formada por el FMI, la UE y el Banco Central Europeo (BCE), organismos responsables por negociar el prstamo da Portugal, contiene medidas cuyo objetivo es dinamizar el arrendamiento, bajando las rentas y acabando con los derechos sucesorios de los arrendatarios. En Portugal la valoracin inmobiliaria se caracteriza por la ausencia de un Cdigo de las Valoraciones, una normativa generalista que reglamente el sector bien como la actividad profesional de tasacin, que se caracteriza por la ausencia de normalizacin y de bases de datos crebles y estructuradas, la inexistencia de un plano global de certificacin de los profesionales tasadores la subjetividad inherente a la tasacin adquiere en Portugal un carcter superlativo. Asimismo, hasta poco no exista Cdigo de Actividad Econmica (CAE) de la profesin de valorador y todava no existe un supervisor para todos los mbitos de la actividad. Normalmente los tasadores son profesionales de Arquitectura o Ingeniera cuya formacin en valoraciones se resume a cursos ministrados por las propias empresas o organismos (formacin interna) para los cuales van efectuar tasaciones. Por otro lado, estn disponibles cursos superiores, especializaciones y pos-grados con calidad y que contribuyen ampliamente para la evolucin de la actividad de valoracin en Portugal.

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Como ttulo oficial que permita efectuar valoraciones nicamente la Comisso de Mercados de Valores Imobilirios (CMVM) emite un certificado de Perito Avaliador de Imveis de Fundos de Investimento Imobilirio a los tasadores que efectuaren un curso de formacin en una de sus entidades certificadoras y cumplan otros 23 requisitos . La escasez de informacin inmobiliaria caracteriza ms bien el mercado portugus. En la mayora de los casos la informacin inmobiliaria recogida (pesquisa de mercado, valores presumibles de transaccin, entre otros) se trata apenas a nivel interno, no existiendo cualquiera publicacin que sistematice precios de inmuebles, de construccin, ndices o primas, publicacin que sera de mayor utilidad para la apertura del mercado y para el desarrollo de la valoracin en Portugal. Tomemos Espaa como ejemplo comparativo, donde la Valoracin Inmobiliaria est reglamentada: los requisitos para ejercer la profesin de tasador estn perfectamente definidos, las Sociedades de Tasacin obtienen una homologacin y estn inscritas en el Registro Especial del Banco de Espaa, existen organismos supervisores da actividad e legislacin que reglamenta as valoraciones con criterios, parmetros y fuentes de informacin bien definidos. Los diplomas ms importantes son el Real Decreto 775/1997 de 30 de mayo, sobre o Rgimen Jurdico de Homologacin de los Servicios y Sociedades de Tasacin, la ORDEN ECO/805/2003 de 27 de marzo y Real decreto 1020/1993: normas tcnicas para determinar el valor catastral. De acuerdo con la Ley 2/1981, sobre la regulacin del mercado hipotecario y con el Real Decreto 755/1997, de 30 de mayo, sobre el rgimen jurdico de homologacin de las sociedades y servicios de tasacin la supervisin de las valoraciones efectuadas por sociedades de valoracin o por entidades de crdito est a cargo del Banco de Espaa. Asimismo, el Banco de Espaa puede solicitar a las entidades tasadoras la informacin que necesite para el ejercicio de sus funciones de supervisor y para la formacin de estadsticas relacionadas con sus funciones. La regulacin de la actividad de valoracin de inmuebles ha sido constantemente adiada en Portugal, pero a lo mejor se vislumbra un cambio en breve con la definicin de un cuadro legal que reglamentar las valoraciones. Asimismo, la cuestin que Josep Roca Cladera (1996) [4] coloca con respecto a la valoracin inmobiliaria espaola se adecua perfectamente a la situacin actual portuguesa. La valoracin inmobiliaria: ciencia, arte u oficio? Lo que conlleva a otra cuestin: Valoracin: subjetividad o opinin profesional? Las orientaciones (orientaciones, no reglas exactas y objetivas) para la prctica de la valoracin a efectos especficos - hipotecaria, impuestos, expropiacin, urbansticas, fondos de pensiones y empresas de seguros, fondos de inversin colectiva - estn reguladas por diversos diplomas legislativos portugueses que no tienen relacin entre ellos. No existe un rgimen jurdico de la valoracin inmobiliaria que reglamente la actividad, por lo que todas las valoraciones que estn fuera de los mbitos referidos estn en una situacin de vaco legal. De la misma forma, la supervisin es inexistente en las valoraciones de mercado o privadas. A pesar de no haber normativa aplicable a todo tipo de valoraciones en Portugal algunos de los valoradores utilizan criterios y tcnicas reconocidas internacionalmente, como las plasmadas en el Blue Book de Tegova, en el Red Book del Royal Institute of Chartered Surveyors RICS -, en las International Valuation Standards (IVS) o en las Normas Europeas aprobadas de tasacin de Inmuebles. Algunas escuelas (como el Instituto Superior de Economia y Gestin y el Instituto Superior Tcnico, ambos de la Universidade Tcnica de Lisboa) y el Laboratrio Nacional de Engenharia Civil promocionan cursos de valoracin en asociacin con estos grupos/asociaciones con el intuito de introducir y/o desarrollar los mtodos y las practicas de valoracin que se aplican en Portugal y formar valoradores cuya prctica se ve demasiado libre o no cientfica. Se distinguen tres tipos de valoradores en Portugal: los que trabajan para los bancos (tasaciones hipotecarias); los de las grandes consultoras inmobiliarias (aplican normalmente las normas de RICS o Tegova); y los tasadores individuales o por cuenta propia (auto didactas), profesionales con niveles de formacin en valoracin bastante distintos.

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METODOLOGA
Teniendo como objetivos la determinacin de cules son las variables que mejor explican el valor inmobiliario (para inmuebles residenciales en edificios multifamiliares tipo piso) y, consecuentemente, cules deben ser las observaciones a efectuar por los tasadores en la visita al inmueble, se utilizaran los mtodos estadsticos de regresin mltiple y de anlisis factorial, aplicndolos a una muestra de 82 inmuebles. Se utilizaron los dos mtodos, factorial y regresin, con el nimo de poseer un trmino de comparacin de un con relacin al otro y, de esta forma, hallar la mejor ecuacin posible la que mejor explique la variable dependiente y permita realizar mejores estimaciones de valor de la variable dependiente.
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Decreto-Lei n 60/2002 de 20 de Maro de 2002

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro La utilizacin de la regresin mltiple permite tambin la determinacin de una funcin de estimacin de la variable dependiente, el precio estimado de venta del inmueble El anlisis factorial exploratorio permite la determinacin de los factores que mejor explican el modelo que, en este estudio, son las caractersticas de los inmuebles. Partiendo de este anlisis se determinan los componentes principales, o sea, se agrupan las variables jerrquicamente en funcin de su poder explicativo de la variable dependiente. En el anlisis factorial exploratorio se ha optado por la opcin Componentes Principales, en orden a descubrir cules son las variables o grupos de variables que explican un mayor porcentaje de la variable dependiente. En el mtodo de regresin mltiple se han hecho diversos testes, introduciendo y retirando variables hasta llegar al modelo que mejor explica la variable dependiente, el precio previsible de venta (se han realizado regresiones manejando las opciones ENTER, STEPWISE y STEPFORWARD).

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Muestra
La muestra utilizada en este estudio resulta de una bsqueda en portales de inmobiliarias de inmuebles en la zona administrativa - freguesia, en portugus - Santa Maria dos Olivais, en Lisboa Portugal. Esta zona de la cuidad de Lisboa ha pasado recientemente por un proceso de transformacin urbana que empez con la EXPO 98. Despus del terminus de la exposicin se ha transformado en una nueva zona de la cuidad de Lisboa. Se han elegido solamente inmuebles localizados dentro del polgono formado por el Rio Tajo, la carretera Segunda Circular, el puente Vasco da Gama y la Avenida Marechal Gomes da Costa por se consideraren prximos en trminos de caractersticas de localizacin dentro de los inmuebles en venta en Santa Maria dos Olivais.

Anlisis de Regresin
En el estudio se han efectuado diversos anlisis estadsticos utilizando los datos recogidos en el sentido de testar las hiptesis y/o confirmarlas. Por medio de la regresin lineal mltiple se determinaran cuales son de las variables utilizadas las que tienen mayor capacidad explicativa del precio del inmueble (variable dependiente), utilizando los mtodos, de acuerdo con Maroco, 2010 [18]:

ENTER: se eligen como variables independientes las 15 variables en estudio; STEPFORWARD (introduccin progresiva): en el primer paso de este anlisis se introduce solamente la constante, de seguida se introduce la variable independiente que conlleve a un mayor aumento del R2a , es decir, la variable que tenga el valor propio (p-value) superior. Este procedimiento termina cuando el mayor p-value de las variables no introducidas sea menor que , el coeficiente referencia fijado, normalmente, del 0,05 o 0,1 o cuando se introduzcan todas las variables; STEPBACKWARD (eliminacin progresiva): en este anlisis se empieza con todas las variables y se van retirando del modelo una a una las que presenten un nivel de significancia (capacidad explicativa de la variable dependiente) reducido, testando la significancia del modelo como si a variable a introducir fuera la ltima a entrar en el modelo. El procedimiento termina cuando la estadstica F de la variable a retirar sea superior al FRemoval o cuando terminen las variables. STEPWISE (regresin paso a paso): modelo hibrido entre los 2 anteriores. El anlisis empieza solamente con 1 variable pero la significancia de la adicin de una nueva variable al modelo se testa como en el mtodo backward. A cada etapa del modelo se introduce la variable regresora ms significativa, examinando si todas las variables previamente introducidas deben de permanecer. El procedimiento termina cuando las variables no introducidas queden fuera del rango de FEntry y ninguna de las introducidas salga por medio del valor de FRemoval. Este procedimiento es particularmente apropiado cuando existen correlaciones significativas entre las variables en estudio; ENTER utilizando las variables con mayor capacidad explicativa en resultado de los anlisis anteriores. ENTER utilizando las 15 variables estandarizadas (Zscores) en el sentido de verificar la necesidad de estandarizacin de las variables para efectuar los anlisis; ENTER utilizando la variable estandarizada (Zscore) Balcones/Terraza; ENTER utilizando los factores que resultan del Anlisis Factorial Exploratorio (mtodo Anlisis de Componentes); ENTER utilizando las 15 variables pero con el estacionamiento como variable dummy (tiene o no tiene estacionamiento). 90

TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro En la planificacin del modelo se han elegido las variables independientes presumiblemente explicativas del valor inmobiliario con base en la teora de valoraciones tradicional y tambin de acuerdo con la informacin disponible en los portales inmobiliarios. De hecho, se escogern las variables deliberadamente publicitadas en los anuncios y se han separado en dos grupos: variables explicativas referentes al edificio; variables referentes al inmueble muestra.

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Anlisis factorial exploratrio


La aplicacin del mtodo del anlisis factorial exploratorio tiene como objetivo la comprobacin de los resultados obtenidos en la RLM. En el AF se han introducido las 15 variables explicativas (la variable dependiente valor del inmueble queda de fuera). Como hemos visto anteriormente no hay diferencia entre utilizar variables normalizadas o no normalizadas en este estudio, as que en el anlisis factorial se utilizaran los Zscores. Abajo se presentan algunas de las tablas con los resultados estadsticos obtenidos en la AF. De la aplicacin del AF Exploratorio - mtodo Rotated Component Matrix VARIMAX -, resultan 5 componentes que agrupan las variables de la siguiente manera: 2 COMPONENTE 1 Superficie (m ); Nmero Dormitorios; Nmero Baos; Nmero Estacionamientos. COMPONENTE 2 Instalaciones Tcnicas; Calidad Acabados; Vista Privilegiada; Edificio_Categoria; Edificio_Instalaciones. COMPONENTE 3_ Estado Conservacin; Balcones/Terraza; Usado/Nuevo. COMPONENTE 4_ Piscina/Jardn Comunidad. COMPONENTE 5_ Trastero; Edificio_Conservacin. En la tabla siguiente se presentan los componentes que resultan del anlisis factorial exploratorio, bien como su valor propio e el porcentaje de varianza explicada por cada factor: Rotated Component Matrix Variables Factor 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Nmero Baos Nmero Dormitorios Superficie (m2) Nmero Estacionamientos Calidad Acabados Edificio_Categoria Vista Privilegiada Edificio_Instalaciones Instalaciones Tcnicas Estado Conservacin Balcones/Terraza Usado/Nuevo Piscina/Jardn Comunidad Trastero Edificio_Conservacin Valor Propio (Eigenvalue) % Varianza Explicada 4,64 30,936 2,201 14,672 1,476 9,839 1,362 9,078 0,855 0,846 0,814 0,747 0,779 0,77 0,668 0,65 0,546 0,816 0,686 0,458 0,872 0,776 0,713 1,029 6,862

Tabla 1: Anlisis Factorial Exploratoria

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Observando la tabla se concluye que las variables que forman el Factor 1 (Nmero de Baos; Nmero de Dormitorios; Superficie; y Nmero de Estacionamientos) son las que explican un mayor porcentaje de la varianza en este anlisis, por lo que se puede considerar este factor como el ms representativo del valor del inmueble. Asimismo, podemos referir la presencia de homogeneidad en las caractersticas de las variables que forman cada componente principal.

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ANLISIS DE RESULTADOS
Por medio de los anlisis de Regresin Lineal Mltiple y del Anlisis Factorial Exploratorio se determinaran las variables ms relevantes en la formacin del precio del inmueble, es decir, las caractersticas del inmueble que ms influyen en su precio de venta. En la RL no hemos basado en los resultados obtenidos utilizando los mtodos de seleccin de predictores STEPFORWARD, STEPBACKWARD y STEPWISE, procediendo a un razonamiento de los mismos y testando cuales serian las variables con mayor peso en este modelo.

Grafico 1: Variables utilizadas en el modelo final Se destaca la convergencia de resultados obtenidos utilizando mtodos distintos. De los anlisis estadsticos efectuados las variables extradas (o sea, las que se han utilizado en el modelo final) han sido las que presentaran mayor p-value y significancia inferior al 10%. De hecho, todas las variables que componen el modelo final respectan estos principios. Las variables que tienen mayor importancia (mayor importancia relativa) en la explicacin de la variable 2 dependiente valor previsible de venta del inmueble - son las variables Superficie (m ), Nmero de Estacionamientos; Vista Privilegiada, y Nmero de Baos. Se opt por excluir del modelo la variable Usado/Nuevo que presenta un valor de significancia de 0,149, es decir, fuera del lmite superior del 10% de significancia. Sin embargo, la utilizacin de esta variable en el modelo proporcionara un aumento de la capacidad explicativa de la variable independiente (Coeficiente de determinacin 2 R a: 0,812). Los resultados obtenidos en la AF permiten validar las conclusiones retiradas de los anlisis de RL efectuadas recurriendo a los mtodos expuestos anteriormente. Importa subrayar la coincidencia de variables obtenidas utilizando el AF e la RL. El componente 1 (que tiene un % de explicacin obtenido en el AF agrupa las variables Superficie, Nmero de Baos y Nmero de Estacionamientos, tres de las cuales son variables que presentan los betas (b) estandarizados superiores y que se utilizaran en el modelo final de Regresin Lineal. Observando los resultados obtenidos de la regresin lineal mltiple Modelo Final - se puede considerar que el modelo final presentado es estadsticamente altamente significativo (sig. = 0,000 < 0,01), no exhibe problemas de multicolinealidad (los VIF son muy inferiores a 10) y que est bien ajustado pues presenta un Coeficiente de 2 determinacin R a de 0,809, lo que significa que 80,9% de la variabilidad total del precio se explica por medio de las variables independientes presentes en el modelo de regresin lineal ajustado. Adems, todas las variables que componen el modelo son estadsticamente significativas para =0,10. De acuerdo con los resultados obtenidos en este estudio, el modelo final que resulta de este estudio se puede considerar estadsticamente significativo y con gran capacidad de explicacin de la variable dependiente.

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Modelo final obtenido: 2 Valor Previsible de Venta (VPV) = -54.966,874 + 1.455,788 * Superficie (m ) + 65.294,572 * Numero Baos + 37.854,572 * Nmero Estacionamientos + 46.557,918 * Vista Privilegiada (0/1) El valor obtenido es vlido para un intervalo de confianza del 95%, en concordancia con la significancia estadstica utilizada en los clculos que ha sido del 5%. Un indicador que podra ser til en la valoracin inmobiliaria seria la margen de error que resulta de la aplicacin de la expresin de estimacin de la variable dependiente que deriva de este estudio, algo que no est en el mbito del mismo.

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro DEFINIO DE SUBMERCADOS HABITACIONAIS: UMA ABORDAGEM EXPLORATRIA 1 1 1 Paulo Batista (pauloricardolb@ua.pt), Joo Marques (jjmarques@ua.pt), Eduardo Castro (ecastro@ua.pt), Jos 2 2 Ramalho (jose.ramalho@ua.pt), Jos Moreira (jose.moreira@ua.pt) 1 Grupo de Estudos em Territrio e Inovao (GOVCOPP) - Universidade de Aveiro 2 IEETA / DETI Universidade de Aveiro Com o objectivo de desenvolver um modelo explicativo dos preos habitacionais para Portugal continental, o trabalho apresenta uma anlise exploratria associada ao trabalho emprico realizado no mbito do projecto de investigao Factores determinantes da procura da habitao em Portugal DONUT financiado pela Fundao para a Cincia e Tecnologia. Com o acesso a uma significativa quantidade de dados disponibilizados pelo portal Casa Sapo, abordam-se trs diferentes desafios para a concretizao do objectivo global do projecto: i) a consolidao de uma base de dados, que abarca cerca de 4 milhes de registos, relativos ao territrio nacional continental, ii) a construo de modelos economtricos explicativos do preo da habitao e iii) a identificao de potenciais padres territoriais, contguos ou no, determinados por semelhanas significativas nos atributos determinantes na formao de preo dos imveis habitacionais. No ltimo ponto atrs enunciado, a equipa de investigao tem analisado diversas abordagens para a delimitao de submercados habitacionais. Como se demonstra neste trabalho, a diversidade de opes assinalvel, no entanto no se identifica uma metodologia inequvoca e universal. Algumas ferramentas computacionais recentes oferecem possibilidades analticas de integrao e interligao das diferentes dimenses passveis de serem consideradas para definio de submercado (por ex. as caractersticas socioeconmicas, ocupao do solo, acessibilidades, ). Estas mesmas ferramentas oferecem ainda a possibilidade de contornar as tradicionais dificuldades de georreferenciao de informao disponibilizada em diferentes fontes.

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro HOUSE PRICE DYNAMICS IN EU COUNTRIES Carlos Pinho (cpinho@ua.pt) Unidade de Investigao em Governana, Competitividade e Polticas Pblicas and Departamento de Economia, Gesto e Engenharia Industrial (DEGEI), Universidade de Aveiro In this study we investigate the impact of fundamentals on prices of house markets. We consider different patterns of evolution of prices markets on several EU countries and we have tried to find how they respond to the evolution of the main fundamentals considered in the literature, the Keywords: house prices, panel data evolution of real income, population growth and real interest rate. Over the period of 1971-2005, the results point out to very different impact of fundamentals on prices of house markets, although these fundaments globally explain the dynamics of real prices houses.

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1 - INTRODUCTION
Over the past two decades, housing prices have followed divergent patterns among EU countries. Although in some cases, such as Ireland, Spain, Britain and Belgium had very high growth rates, others, like Portugal, Germany had growth rates very low or even negative. Figure 1 illustrates the annual growth of real house prices and volume growth between the various EU countries. Fig. 1: House Prices and Volume [Growth] 1980:2005

Residential Investment Volume - Annual Growth (%)


16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% Germany 0% -1.5% -2% Real House Prices - Annual Growth (%) Denmark Netherlands France Austria Finland Portugal Italy 2.5% 4.5% 6.5% Spain United Kingdom Belgium Ireland

0.5% Sweden

8.5%

10.5%

12.5%

The evolution of a housing price index (base 100 in 2000) to 13 countries in the EU for the period 1970 to 2007 is presented in Figures 2a to 2c below. The Figure 2a shows the evolution of prices in countries with high growth rates in the period. Figure 2c presents the evolution of prices in countries with lower or even negative growth rates, while Figure 2b shows the indices of countries with intermediate growth rates.

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Fig. 2a: Real House Price Indices (2000 = 100, period 1971:2009)

Fig. 2b: Real House Price Indices (2000 = 100, period 1971:2009)

Fig. 2c: Real House Price Indices (2000 = 100, period 1971:2009)

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro The main objective this paper is to analyse how fundamentals, such as population growth, interest rate and income per capita have impact in such different patterns of real house prices. This paper is structured as follows. In section one, we provide an overview of the literature review. We present the data used and describe the research methodology in section three. The results are reported and discussed in section four. Finally, section five present the main conclusions.

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2. SHORT LITERATURE REVIEW


Despite the importance of analyzing the development of the housing market, see eg Carroll et al. (2006), there is a relatively small number of studies that have examined the patterns of price movements based on their fundaments, in a broad set of countries or regions, among others Annett (2005), and Terrones Otrok (2004), Egert and Mihaljek (2007), Hiebert and Rome (2010). Usually, house prices are modeled as a function of income per capita, interest rate, demographic factors, expected change in house prices, and other financial and non-financial factors. The elasticities of house prices with respect of such fundamentals presented in the empirical literature differ widely. The results depend on the used variables, considered regions, period examined and methodology used.

3. DATA AND METHODOLOGY


The data set used in the analysis includes annual observations on real housing prices, RHP, real personal disposable income, RDHEAD, long-run interest rates, RLIR, and population growth, POP. Data on housing prices are taken from national sources and BIS. See Table 1 for detailed description. Table 1. Variable description Variable Real house prices Long term interest rates Total population GDP Disposable income Description Source

Housing price, real, deflated by BIS and National CPI sources Real long-term interest rate OECD ADB database Population total United Nations OECD database Household disposable income, OECD value database GDP volume ADB ADB

The real house prices in location i and period t (RHP) is a function of prices fundamentals, such as population growth (POP), income per capita (RDIHEAD) and log-run interest rate (RLIR). We assume that the functional relationship is log-linear, so following equation is obtained:

Ln RHPit = 0 + 1 Ln RDIHEAD it + 2 RLIRit + 3 POP + it

(1)

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4. RESULTS AND DISCUSSION


The analysis provides evidence for the period 1970-2005 and eleven European countries. The estimates of relationships between changes in real house prices and theirs fundamentals are presented in Tables 24. Table 2 and Table 3 present results of panel estimation. Static panel results are shown at Table 2, while Table 3 show results of dynamic panel. The income per capita (RDIHEAD) is highly significant and has the expected positive sign in all regressions, indicating a strongly positively relationship between changes in house prices and income. The log-run real interest rate (RLIR) coefficients have also, in all cases, the expected negative sign and are statistically significant in some of the cases, indicating that real house prices benefits of lowering the interest rate. The rate of growth of total population (POP) has the correct sign and appears significant. Table 3 present results of dynamic panel. With this specification, in a given year, real house prices can therefore be explained by the real house price the previous years and the income per capita, real interest rate and population growth. The coefficient of the first lag (0.608) is statistically significant. The magnitude and the sign of the coefficient are consistent with previous literature. This result suggests that the first lag of house prices has explanatory power in forecasting the next periods house prices. In the specification (2), we consider two lags, and the second lags is also statistically significant and present a negative coefficient, numerically smaller than the first lag, suggesting some degree of mean reversion. The signs for all of the coefficients are the expected. These results are in line with empirical literature points to the existence of a strong persistence of house price dynamics, and a tendency to revert to the mean process. Table 2 Static Panel Dependent variable: log real house prices Period: 1971-2005; Frequency: Annual VARIABLES RDIHEAD RLIR POP Constant 1 pool 0.244* (0.117) -0.002 (0.0124) -2.650 (15.41) 2.363** (0.913) 384 0.183 in 2 fe 0.244*** (0.117) -0.002 (0.0124) -2.650 (15.41) 2.363** (0.913) 384 0.183 3 re 1.024*** (0.0393) -0.010*** (0.00307) 11.12*** (2.23) -3.990*** (0.314) 520 0.594

Observations R-squared

Robust standard errors parentheses *** p<0.01, ** p<0.05, * p<0.1

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Table 3 Dynamic Panel (SYS-GMM) Dependent variable: log real house prices Period: 1971-2005; Frequency: Annual

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VARIABLES

SYS-GMM

SYS-GMM

L.RHP

0.608 (0.0593)

*** 1.097 (0.0643) -0.401 (0.0400)

***

L2.RHP

***

LDHEAD RLR

0.431 (0.089) -0.00679 (0.004) 9.277 (2.92) -1.641 (0.595) 362 11 in

*** 0.496 (0.061) -0.00151 (0.0035) *** 3.321 (1.92) *** 5.086 (2.54 ) 362 11

***

POP

Constant

**

Observations Number of id Robust standard errors parentheses *** p<0.01, ** p<0.05, * p<0.1

In conclusion, the analysis of real house prices determinants, to the eleven countries, between 1971 and 2005, irrespective of the panel approaches used, points out to a positive and significant impact of population growth and income per capita and a negative impact of real interest rate, as expected. At this analysis level we find about half of regressions presenting at least one unexpected signal. Furthermore, the amplitude of coefficients with expected signals is high. This result may be explained, by the variables considered, the income per capita could be an imperfect measure of permanent income, as well as the growth of total population could capture imperfectly the demand demographic effects.

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Table 4 OLS results by country. Dependent variable: log real house prices Period: 1971-2005; Frequency: Annual OLS VARIABLES RDIHEAD Austria 2.303*** (0.137) 0.0375* (0.0186) 19.98*** (6.031) -13.54*** (1.019) 35 0.927 Belgium 1.393*** (0.152) -0.0350*** (0.00977) -44.84** (20.65) -6.305*** (1.116) 35 0.761 Finland 0.759*** (0.122) France Germany Ireland -0.567*** 1.003*** (0.0764) (0.0463) 0.0181* (0.0105) 4.824* (2.460) 8.995*** (0.589) 35 0.650 -0.00994 (0.00809) 7.797* (4.285) -3.575*** (0.314) 35 0.953

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RLIR POP Constant

1.119*** (0.0918) -0.0105 0.0251*** (0.00717) (0.00689) 21.66 25.88** (20.23) (10.35) -1.335 -4.298*** (0.939) (0.708) 35 0.587 35 0.828

Observations R-squared OLS VARIABLES RDIHEAD

Italy 0.690*** (0.120) -0.00571 (0.00846) -5.320 (10.26) -0.501 (0.882) 35 0.619

Netherlands Spain 1.783*** (0.183) -0.0677*** (0.0139) -22.71 (17.97) -9.249*** (1.469) 35 0.847 1.517*** (0.112)

Sweden

UK 1.306*** (0.111) -0.0122 (0.00734) 20.01 (18.64) -5.382*** (0.757) 35 0.893

RLIR POP Constant

0.632*** (0.110) 0.00341 0.0484*** (0.00845) (0.00674) 5.835 7.092 (7.704) (7.719) -6.423*** -1.594 (0.748) (1.077) 35 0.901 34 0.673

Observations R-squared

Standard errors in parentheses *** p<0.01, ** p<0.05, * p<0.1

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5. SUMMARY AND CONCLUSIONS


In this paper we have analysed the impact of the main fundaments affecting the dynamics of real house prices among eleven EU countries over the last decades. Several patterns of evolution of real house prices among the countries have been identified. The evidence on real house price of real interest rates, population growth and income per capita across EU countries at the global level appears to be consistent with the expected; the analysis at country level presents several inconsistent results. When we consider price trend in the individual countries a significant group of local and specific aspects/variables should be considered.

References
Annett, A. (2005). House prices and monetary policy in the euro area, Chapter III in Euro area policies: selected issues, IMF Country Report No. 05/266. Hiebert, P. and Roma, M., (2010). Relative house price dynamics across euro area and US cities Convergence or divergence?, European Central Bank, Working Paper Series N 1206 / June 2010. gert, B. and Mihaljek, D. (2007). Determinants of house prices in central and eastern Europe BIS Working Papers N 236, 2007 Terrones, M. and Otrok, C. (2004). The global house price boom, Chapter III in IMF, World Economic Outlook, April.

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TEMA 2 | ESTILOS DE VIDA E PROCURA DA HABITAO

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SESSO 2.1 | 14H00 | 12.2.9


Moderador: Frederico Moura e S

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro AS POLTICAS DE HABITAO FACE DIVERSIDADE E MUDANA NOS ESTILOS DE VIDA Paulo Conceio (psc@fe.up.pt) Universidade do Porto

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro QUANTIFICAO DO VALOR ATRIBUDO A DIFERENTES FORMAS URBANAS Paulo Batista (pauloricardolb@ua.pt), Eduardo Castro (ecastro@ua.pt), Joo Marques (jjmarques@ua.pt) Grupo de Estudos em Territrio e Inovao (GOVCOPP) - Universidade de Aveiro Esta comunicao apresenta os resultados preliminares da construo de uma ferramenta para a quantificao de benefcios associados forma urbana. O trabalho desenvolvido vem no seguimento de vrias comunicaes anteriores que, com este trabalho, formam uma abordagem global para a concretizao do objectivo de mensurar os benefcios percepcionados pela populao perante a diferente combinao de atributos urbansticos do territrio onde residem. Como defendido nos trabalhos anteriores, as metodologias sustentadas na teoria das preferncias declaradas, assumem-se como incontornveis na construo do dispositivo experimental que permite concretizar o objectivo deste trabalho. Desta forma, recorreu-se implementao de um sistema de simulao do funcionamento do mercado para determinar, monetariamente, as preferncias individuais da populao, dadas diferenas na oferta de bens ou servios que no so comummente transaccionados no mercado. Neste tipo de metodologias, a anlise e tratamento dos dados enfrenta desafios assinalveis, sendo que o trabalho desenvolvido pretende demonstrar algumas solues que minimizam as fraquezas deste tipo de estudos. Os resultados obtidos para o territrio de Aveiro lhavo, levam-nos a assinalar a valorizao (por ordem decrescente de importncia) dos atributos que determinam uma ocupao territorial de edificado unifamiliar, situado prximo de comrcio e equipamentos, em local sossegado, com tecido urbano constitudo por edificado isolado e numa mistura de tecido urbano com espaos agro florestais

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NOVOS ESTILOS DE VIDA E PROCURA HABITACIONAL - O CASO DOS STUDIO RESIDENCE NO GRANDE PORTO Ftima Matos (fmatos@letras.up.pt), Ana Sofia Bessa (sofia.bessa@hotmail.com), Diogo Braga (diogombraga@gmail.com), Sara Miranda (saraasmiranda@gmail.com) Universidade do Porto Nas duas ltimas dcadas, as profundas transformaes da sociedade portuguesa, originaram novas procuras e novas necessidades face ao mercado habitacional. So sobretudo citadas como mais significativas, algumas transformaes na estrutura demogrfica da populao, como o envelhecimento da populao e a diversificao do tipo de famlias. Mas so igualmente apontadas as dinmicas socioculturais, que se traduzem por dimenses de individualizao e mudana dos estilos e modos de vida que intimamente ligados aos fenmenos anteriores do origem a uma diversificao da procura. O objectivo desta comunicao a caracterizao de um novo segmento do mercado habitacional privado na rea do Grande Porto, concludo no incio do sculo XXI os Studios Residence - trata-se de um novo modelo habitacional diferenciado, um novo produto imobilirio, que representa uma excepo no quadro da homogeneidade e massificao que tem caracterizado, de uma forma geral, a oferta habitacional, dirigido a uma populao jovem, que apela a um modo de vida urbano ps-moderno, claramente assumido na prpria estratgia publicitria, em que a arquitectura do edifcio, dos espaos comuns, da casa ou mesmo a sua decorao tornam-se um smbolo de diferenciao do estilo de vida dos ocupantes. Citando os prprios slogans publicitrios so mais do que uma habitao, so um conceito de vida ou so mais do que um espao fsico, so a extenso da personalidade do proprietrio. Os Studios Residence so constitudos por pequenos apartamentos T0 e T0 duplex, com uma particular vocao para o investimento para arrendamento, um regime de ocupao actualmente residual. Os casos estudados, localizam-se em reas novas da cidade e concelhos perifricos, resultantes de planos urbansticos recentes - nova rea das Antas, no Porto e Arrbida, em Vila Nova de Gaia. A anlise apresentada, resulta de uma investigao em curso, que nesta primeira fase, inclui a caracterizao dos empreendimentos e os resultados preliminares dos dados de um inqurito realizado a uma amostra dos residentes, cujos objectivos foram, para alm da caracterizao, perceber as suas motivaes pela escolha deste segmento de mercado e satisfao, relativamente ao empreendimento e servios prestados. Como breve concluso podemos salientar, uma radicalizao de individualizao, com sobre representao dos agregados familiares mais reduzidos (isolados e casais sem filhos), como corolrio da configurao tipolgica deste edificado. So sobretudo ocupados por jovens com ensino superior, (estudantes e especialistas das actividades intelectuais e cientficas), a viver em coabitao (amigos e namorados), oriundos da periferia, mas tambm, de concelhos fora da rea Metropolitana do Porto e predomnio do arrendamento. Quanto motivao pela escolha deste segmento de mercado, so mais valorizadas a multifuncionalidade da casa, o isolamento acstico e trmico e a acessibilidade.

INTRODUO
A histria das metrpoles feita de diversas contribuies, umas planeadas outras espontneas. Ambas, ao longo dos tempos, reflectem e incorporam a evoluo gradual ou a rpida sucesso de diferentes modos de produo dos espaos construdos. Estes modos de produo resultam de vrios factores como, por exemplo, as tecnologias construtivas, a regulao do uso do solo, o funcionamento dos mercados imobilirios, as estratgias de investimento, as polticas de habitao ou as simples preferncias individuais ou dos agregados familiares. Estes modos de produo tm evidenciado uma elevada dinmica, estando intrinsecamente ligados s mudanas sociais, econmicas e culturais. O objectivo desta comunicao a caracterizao de um novo segmento do mercado habitacional privado na rea do Grande Porto, concludo no incio do sculo XXI os Studios Residence - trata-se de um novo modelo habitacional diferenciado, um novo produto imobilirio, de reduzida dimenso (T0 s com reas totais, incluindo 2 cozinha e casa de banho, com cerca de 40 m ), que representa uma excepo no quadro da homogeneidade e massificao que tem caracterizado, de uma forma geral, a oferta habitacional. O interesse pela diferenciao advm de duas relaes interdependentes: - o desenvolvimento do sector imobilirio numa lgica de mercado, e portanto relacionado com as questes do consumo, o qual, em contexto ps-fordista, muito mais estruturado em termos de segmentao do que de massificao;

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro - o da individualizao, que conduz a uma valorizao social da diferenciao individual, que alimentada e alimenta a prpria segmentao do consumo [1]. Saliente-se contudo que, no mercado imobilirio portugus e tambm no Grande Porto, encontramos um modelo habitacional anterior, onde a diferenciao j est presente - os condomnios fechados - diferenciao essa patente, na individualizao condominial, atravs da atribuio de um nome prprio ao empreendimento e na identidade arquitectnica prpria [1, p. 3], marcada pela delimitao espacial, atravs de barreiras fsicas, com restrio ou controlo do seu acesso a estranhos, na privatizao de diversos equipamentos e servios de apoio residncia, destacando-se os de lazer e segurana, ou seja uma mistura de funes prpria da cidade psmoderna, alm de serem uma resposta s necessidades de afirmao de grupos sociais ascendentes que procuram uma identidade e uma diferenciao face aos outros [2]. Os Studios Residence, surgem, aps o virar do sculo no fim do ciclo imobilirio ascendente que teve o seu inicio na segunda metade dos anos 80 do sculo XX em que a confiana generalizada na rentabilidade do investimento imobilirio j comeava a ser posta em causa, devido repetio da oferta e fraca qualidade. Fim de um ciclo, em que as notcias sobre a crise internacional do imobilirio s surgiriam um pouco mais tarde. Fim de um perodo em que a crescente profissionalizao do sector imobilirio, coincidiu, tambm, com a percepo de uma mudana social centrada nas alteraes familiares, sendo de salientar, a reduo da dimenso das famlias, envelhecimento dos ncleos, aumento do nmero de pessoas a viver ss, alterao dos modos de vida e uma maior exigncia em termos de qualidade de vida, sendo a qualidade da habitao uma das dimenses valorizadas. Este produto imobilirio apresenta, ainda, uma caracterstica ser um produto global, uma rplica de modelos idnticos originrios de outros pases do mundo, ainda que, adaptados evoluo do mercado local, mas tambm da prpria sociedade portuguesa. O primeiro estudo desenvolvido em Portugal sobre novos tipos habitacionais diferenciados, oferecidos pelo mercado imobilirio contemporneo, foi realizado por Sandra Marques Pereira [1 e 3], que refere a diferenciao [] equacionada sobretudo ao nvel da morfologia do espao domstico e, de certa forma, do pblico-alvo a que se destinam [3, p.8]. A autora analisa quatro modelos habitacionais: Arquitectura Sustentvel (Torre Sul, edifcio localizado na zona Parque Expo), Lofts (o LisboaLoft, em Alcntara), Studios Residence Palcio (localizado no centro histrico da cidade de Lisboa, Rua do Poo dos Negros) e Condomnios Residenciais para Seniores (Domus Clube situados um no limite ocidental da Parque Expo e o outro em Alcntara). A autora refere no seu trabalho que, uma das vias de pesquisa das dinmicas actuais da mudana social (leia-se modernizao), legveis a partir do universo da casa, justamente a explorao dos tipos habitacionais diferenciados oferecidos pelo mercado contemporneo, no contexto [da suposta] homogeneidade herdada do Fordismo [3 p.7]. Esta comunicao, inspirou-se, em parte no estudo realizado por Sandra Marques Pereira, contudo o nosso propsito no foi to ambicioso, como o desenvolvido pela autora, pois trata-se de um trabalho de investigao ainda em curso, que nesta primeira fase, inclui a caracterizao dos empreendimentos e os resultados preliminares dos dados de um inqurito realizado a uma amostra dos residentes. Na verdade, aquilo que procuramos explanar foi a caracterizao deste novo produto imobilirio - os Studio Residence - de modo a identificar os seus elementos distintivos, salientando-se a composio e configurao do espao, do alojamento ao edifcio, servios incorporados, agente de promoo, localizao, caractersticas dos moradores, as motivaes pela escolha deste segmento de mercado e a sua satisfao, relativamente aos empreendimentos e servios prestados. Saliente-se ainda que, os dois casos de estudo analisados se diferenciam, do caso estudado pela autora acima referida, dado que o Studios Residence Palcio, resultou da reabilitao de um edifcio, localizado no centro histrico da cidade de Lisboa, enquanto que, os Studios Residence Arrbida e Antas, so construes novas e localizam-se em reas novas do Grande Porto, resultantes de planos urbansticos recentes, apesar dos trs Studios terem sido todos promovidos pela mesma imobiliria. Os casos estudados ficam localizados em duas reas novas, dotadas de grande centralidade e acessibilidade. Trata-se de duas situaes, em que a construo de estruturas urbanas ncoras (centros comerciais, hipermercados, hospital e novo estdio de futebol), desencadeou um processo de urbanizao, densificando por adies sucessivas, o tecido urbano envolvente, atravs de processos de colmatao de terrenos desocupados e/ou substituio, de antigos usos. Surgindo, assim, novos edifcios, de tipologias, crceas e imagens diversificadas, uns fundamentalmente residenciais, outros mistos (residncia, comrcio e/ou escritrios), ou ainda destinados a outros usos (hotel e escritrios). O Studios Residence da Arrbida fica situado numa rea cuja expanso urbanstica resultou, em grande parte, da construo da ponte da Arrbida, da A1 e dos acessos de ligao a esta, a partir do n da Afurada. O Studios Residence das Antas insere-se na rea do Plano de Pormenor das Antas, de 2002, cujo objectivo foi a requalificao de uma rea, onde se localizava o antigo estdio das Antas, algumas unidades industriais obsoletas, terrenos camarrios e particulares abandonados (fig. 1).

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Como refere, Sandra Marques Pereira, no existem muitos estudos cientficos dedicados s vivncias contemporneas em casas diminutas, salientando, contudo, para o caso de estudo em anlise, o trabalho de Rosselin [4], onde se destaca o carcter de transitoriedade, ligado a uma fase da vida familiar, sendo por definio tambm extensvel aos Studios, aspecto alis patente na prpria publicidade dos mesmos, voc, procura um lugar para morar, no muito grande mas espaoso, econmico e de boa rentabilidade, perto de tudo e de todos; apresentamos-lhe o Studios Residence [3, p.219]. Os Studios Residence surgiram com a Amorim imobiliria, que em 2006 foi comprada pela Chamartn, actual promotora dos Studios. Actualmente, este mesmo grupo tenciona apostar num novo empreendimento que se localizar no Plo Universitrio da Asprela na cidade do Porto, com o objectivo de atrair jovens estudantes. Este modelo habitacional, muito para alm de uma habitao, um conceito de vida destinado a quem quer a sua independncia, jovens em incio de carreira, profissionais deslocados, estudantes e investidores [5], as habitaes caracterizam-se por serem pequenas, com espaos amplos, multifuncionais e versteis (fig. 2), que procuram responder a um modo de vida urbano ps-moderno, que privilegia o conforto e a funcionalidade.

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Figura 1: Localizao dos Studios Residence das Antas e Arrbida

Figura 2: Planta Studios Arrbida Fonte: http://www.studioresidence.pt/portfolio_galeria.aspx?

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O Studios Residence da Arrbida (em Vila Nova de Gaia) encontra-se perto do n da Afurada da A1, junto ao centro comercial e do hospital com o mesmo nome, para alm de outros empreendimentos habitacionais ou mistos e prximo do plo Universitrio do Campo Alegre (fig.1). O projecto do arquitecto Alcino Soutinho, 2 encontrando-se j totalmente comercializado, com uma rea total de 14.407 m , 240 apartamentos, apresentando uma praa pedonal e amplas reas ajardinadas. Os apartamentos apresentam reas que variam entre os 32.41 2 2 2 m e os 53m , os preos de venda rondam os 1500 a 2000/m (mobilados ou no) com garagem, tendo um arrendamento garantido aos investidores, entre os 500 e 550 . O empreendimento oferece, ainda um conjunto de servios de apoio, complementares habitao, tendo sido construdo segundo alguns dos mais recentes princpios da sustentabilidade arquitectnica, nomeadamente em termos de isolamento trmico e acstico do edificado e reduo do consumo energtico das reas comuns (utilizao de sensores). O Studios Residence da Antas, na cidade do Porto, fica localizado na nova rea das Antas (fig. 1), junto ao centro comercial Dolce Vita (promovido pela mesma empresa), tendo uma entrada directa para este centro comercial, 2 ocupando uma rea de 11.360 m , constitudo por um edifcio de 17 pisos, com 286 apartamentos de tipologia T0 2 2 2 e T0 duplex, com reas de 41m e 66 m , com preos de venda que rondam os 1500 a 2500 por m mobilados (o investidor pode optar por comprar/ou arrendar com ou sem mobilirio) e com garagem. Este modelo de habitao surge de uma parceria criada entre a Chamartn e as empresas de mobilirio e decorao Mveis Tralho e Rodrigues, sendo possvel comprar, arrendar ou comprar arrendando, sempre numa soluo integrada. Neste caso o investidor tem arrendamento garantido por parte da empresa (bolsa de arrendamento) correspondente a uma renda mdia mensal de 500 , que actualizada anualmente a uma taxa de 0.25%. O comprador tem de investir 20% de capital prprio, os restantes 80%, so financiados por uma das instituies bancrias parceiras do projecto. Como veremos mais frente, este tipo de oferta habitacional procura responder autonomizao residencial dos jovens, refira-se que, um dos principais obstculos emancipao familiar dos jovens precisamente as condies de acesso habitao. Os jovens confrontam-se, cada vez mais, com dificuldades de resposta, em termos de oferta e oportunidades de acesso habitao, que lhes permita construir um projecto residencial coincidente com a sua situao inicitica em termos de projectos de vida e correspondente condio escolar (os processos formativos mais qualificados exige, muitas vezes uma sada da casa dos pais), laboral, profissional e familiar. Outras caractersticas que diferenciam este segmento habitacional, prende-se com o facto dos servios disponibilizados se assemelharem aos de um hotel, da a expresso associada ao Studios de hotelizao [3,p.223-224]. Deste modo, destaca-se a portaria 24 horas em que a funo do porteiro no propriamente as usualmente tradicionais (limpeza ou retirada do lixo), exercendo mais a funo de recepcionista e tambm de segurana, situao alis patente no prprio local onde exerce estas funes, um balco muito semelhante ao que encontramos num hotel (fig.3), para alm do facto de pertencerem a uma empresa de segurana contratada pela administrao do condomnio, em vez do tradicional porteiro/a contratado/a e residente no edifcio.

Figura 3: Portaria Studios Antas Fonte: http://www.studioresidence.pt/portfolio_galeria.aspx? Relativamente sala de convvio, esta apresenta as caractersticas de um lobby, na medida em que composta por sofs, pequenas mesas de apoio, televiso, mquina de caf, de snacks e internet wireless, apresentando duas funes, por um lado, funciona como espao de recepo de pessoas mais ou menos exteriores ao ciclo ntimo dos moradores, por outro, um espao de encontro e socializao dos condminos, que frequentam este espao, dada a exiguidade do espao domstico, situao que constatamos, nas Antas, quando realizamos os inquritos, em que esta sala estava repleta de moradores que assistiam em conjunto a um jogo na televiso. Por

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro fim, no podemos deixar de salientar a existncia de uma lavandaria comum, funo que geralmente est associada esfera privada do alojamento, surgindo neste caso como um espao exterior comum a todos os residentes, constituindo, assim, mais um elemento de diferenciao deste modelo habitacional.

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METODOLOGIA
Como referido na introduo, um dos objectivos deste trabalho, foi procurar caracterizar o perfil dos moradores, as suas motivaes pela escolha deste segmento de mercado e a sua satisfao, relativamente aos empreendimentos e servios prestados, para tal recorremos elaborao de um inqurito, preenchido pelos inquiridores, que foi aplicado a uma amostra dos residentes nos dois Studios. O inqurito composto por quatro grupos de questes. O primeiro, refere-se caracterizao dos ocupantes, sexo, idade, estado civil, tipo de famlia, profisso, grau de escolaridade e o local de trabalho, tambm continha uma pergunta relativa aos rendimentos, mas esta acabou por no ser considerada na anlise, dado o nmero elevado de recusas. No que respeita ao segundo grupo de questes, estas, relacionam-se com a caracterizao da casa, nomeadamente a tipologia, o regime de ocupao, o facto de ter pedido ou no emprstimo bancrio para a aquisio da habitao, o valor da renda (no caso desta ser arrendada) e por fim se comprou ou arrendou o apartamento j mobilado. O terceiro grupo de questes incide sobre a mobilidade residencial, assim tentamos apurar h quanto tempo os moradores residiam na habitao, o porqu da mudana e onde viveu anteriormente. O quarto grupo prende-se com a satisfao dos moradores relativamente ao apartamento, sua rea envolvente bem como aos servios disponibilizados em cada um dos empreendimentos. Assim, foram realizados, durante o ms de Abril de 2011, 53 inquritos no Studios das Antas e 27 na Arrbida, perfazendo um total percentual de 21% nas Antas e 13% na Arrbida, tendo em conta o nmero de alojamentos que se encontravam ocupados e a recusa de alguns moradores, sobretudo, na Arrbida em responderem ao inqurito. O inqurito composto, por um conjunto de perguntas fechadas, nomeadamente, as relativas ao grau de satisfao, nestas foi pedido aos inquiridos que assinalassem, entre as vrias respostas as que correspondiam quer sua insatisfao, quer satisfao, numa escala de valorizao, composta por 5 valores, desde insatisfeito at muito satisfeito, pelo que as percentagens totais obtidas nestas respostas, ultrapassa os 100%, pois os inquiridos podiam escolher diferentes respostas. Outro conjunto de questo, so abertas, como foi o caso, das razes que levaram mudana de casa, tendo-se neste caso, procedido a uma anlise de contedo, para se poder realar, quais os factores mais valorizados pelos inquiridos. Aps a recolha da informao e posterior tratamento dos dados, procedemos sua anlise o que, nos permitiu tirar algumas concluses e fazer algumas comparaes entre os empreendimentos. A anlise que apresentamos de seguida, constitui, uma primeira reflexo, sobre os dados obtidos, sendo ainda nossa inteno, aprofundar trs aspectos que neste inqurito no foram contemplados, nomeadamente, as questes relativas s relaes de vizinhana e estilos de vida.

RESULTADOS E DISCUSSO
Na anlise dos resultados do inqurito, procuramos salientar, algumas caractersticas que nos permitissem, conhecer melhor aquilo que Sandra Marques Pereira refere como os pioneiros da diferenciao habitacional ou seja, uma pequena parte daquilo a que por vezes se chama as novas classes mdias, [3, p.247], as quais, como a autora salienta, se distinguem dos demais grupos sociais pelo seu especial desempenho modernizador [3,p.247]. Um primeiro aspecto a salientar o facto do modelo habitacional em estudo, constituir, para o agente promotor, uma certa forma de experimentao da inovao e diferenciao habitacional, ou seja a criao, do que podemos classificar como um novo nicho de mercado. Saliente-se, ainda que, o promotor realiza uma leitura do perfil desses pioneiros, a partir do contexto social, de certa forma determinado por um discurso da emergncia de novos tipos de famlia e novos estilos de vida. Alis, como j referimos acima o discurso publicitrio demonstra isso mesmo. Na verdade, uma primeira aproximao ao surgimento de novos tipos de famlia, pode ser comprovado, pelos prprios dados estatsticos dos Censos, entre 2001 e 2011 para o Grande Porto, o nmero de famlias teve um crescimento de 13%, enquanto a populao aumentou 2%, o que denota, uma diminuio da dimenso das famlias. Com efeito, em 2001 a dimenso mdia das famlias era de 2,9 enquanto que em 2011, este valor de 2,6.

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Relativamente estrutura etria possvel concluir que em ambos os empreendimentos predominam os indivduos do sexo masculino. Ao analisar a idade dos moradores, verifica-se que os escales etrios onde esto concentrados a maior parte dos inquiridos, em ambos os empreendimentos correspondem aos 15-24, 25-34 e 3544 anos (fig. 4 e 5). Tal facto, vem confirmar que estes empreendimentos so sobretudo direccionados para a populao mais jovem, como referimos na introduo.

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Figura 4: Estrutura Etria Studios Antas (%)

Figura 5: Estrutura Etria Studios Arrbida (%) Observando os dados da caracterizao da famlia (tabela 1), conclumos que a maioria dos inquiridos, em ambos os empreendimentos, vivem isolados. De seguida, destacam-se os casais sem filhos. Todos os outros no so significativos, no entanto, tambm se evidencia os agregados com duas ou mais pessoas sem relao de parentesco, como o caso de amigos e namorados, que viviam juntos, quase todos estudantes. Relativamente ao tipo de famlia, onde se verifica a sobre representao dos isolados, refira-se ainda que, a maioria destes, situa-se nos escales etrios dos 15-24, 25-34 e 35-44 anos, correspondendo nos dois empreendimentos a um total de 53 indivduos de ambos os sexos. Estes valores, da idade e do tipo de famlias, parecem confirmar, de certo modo, a tendncia analisada por Wall e Aboim [6] sobre os perfis regionais de mudana familiar construdos a partir da comparao dos dados censitrios de 1991 e 2001, que referem para o caso do Grande Porto o desenvolvimento do que entendemos serem indicadores de individualizao e de informalizao: aumentam bastante as percentagens de pessoas ss, com algum destaque para a populao jovem a viver s, e de famlias monoparentais com filhos menores, bem como as prticas informais de conjugalidade, sobretudo quando associadas a indivduos com maiores capitais escolares [6, p. 98]. Tabela 1 Caracterizao da Famlia Studios Antas Studios Arrbida 79% 11% 0% 0% 4% 63% 25% 4% 4% 0%

Tipo de famlia

Isolado Casal sem filhos Casal com filhos Monoparental Agregado sem ncleo conjugal com duas ou mais pessoas com relao de parentesco

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Agregado com duas ou pessoas sem relao parentesco Total mais de 6% 100% 4% 100%

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No que respeita ao estado civil antes dos inquiridos se mudarem para os empreendimentos, nas Antas 81% era solteiro, 13% era casado e 6% divorciado. Na Arrbida, 74% era solteiro, 11% casado, 7% encontrava-se em unio de facto e 7% era divorciado. No entanto, actualmente, estes valores sofreram alteraes na medida em que, nas Antas, 72% so solteiros, 8% casados, 6% vivem em unio de facto, 13% divorciados e 2% so vivos. J na Arrbida, 50% so solteiros, 6% so casados, 37% vivem em unio de facto e 7% divorciados. Estes valores, mostram uma tendncia para o aumento de divrcios e de indivduos que vivem em unio de facto. Contudo, nestes empreendimentos h um grande predomnio de indivduos solteiros, valores que mais uma vez vm demonstrar, a radicalizao da individualizao, caracterstica das novas classes mdias e de um modo de vida ps-moderno, como referido por Sandra Marques Pereira [3]. De modo a compreender a mobilidade residencial dos moradores foi necessrio perceber qual a situao destes actualmente e antes de irem habitar os Studios. Assim verificmos que a maior parte dos habitantes inquiridos nas Antas reside h menos de um ano no empreendimento, j no caso da Arrbida a maioria dos moradores inquiridos reside h mais de trs anos nos Studios. Tal facto, deve-se ao empreendimento da Arrbida existir h mais anos que o das Antas. O empreendimento da Arrbida foi construdo em 2003 e o das Antas em 2006, situao que tambm poder estar relacionada com o carcter transitrio dos Studios, associado, como veremos mais frente sua acessibilidade financeira, tendo em conta as profisses exercidas, sobretudo quanto ao arrendamento. Quanto s razes, que esto na origem da mudana de residncia, a maioria dos moradores das Antas e da Arrbida, salientaram as acessibilidades/localizao e a proximidade ao local de trabalho ou estudo como se pode ver atravs das figuras 6 e 7. Como j referimos anteriormente na introduo, os Studios esto localizados em locais estratgicos servidos por boas acessibilidades, o que de certo modo explica a valorizao do factor acessibilidade/localizao. O ritmo alucinante dos dias de hoje, com os horrios laborais cada vez mais estendidos, retira tempo s actividades de lazer. Consequentemente, as pessoas tendem a procuram casas prximas do local de trabalho ou de estudo como forma de encurtarem o tempo dispensado nos movimentos pendulares e assim, poderem dispor de maior tempo para as actividades de lazer.

Figura 6: Motivos para mudar de casa no Studios Antas (%)

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Figura 7: Motivos para mudar de casa no Studios Arrbida Tentmos ainda apurar o grau de escolarizao dos indivduos inquiridos assim como as suas profisses, para termos uma ideia da sua classe social. Assim, percebemos que a maioria so licenciados (53% nas Antas e 67% na Arrbida), o que pode explicar o elevado nmero de indivduos inseridos no grupo dos especialistas das actividades intelectuais e cientficas, composto por mdicos, engenheiros e professores. Atravs das figuras 8 e 9, perceptvel que uma parte dos inquiridos est em incio de carreira uma vez que o nmero de estudantes decresceu 10%. No entanto, os estudantes continuam a ter uma representao elevada. Na anlise dos mesmos dados relativos ao empreendimento da Arrbida podemos verificar (figuras 10 e 11) que as profisses que predominam so as mesmas que encontramos nas Antas, sendo ainda de salientar, o grupo do pessoal administrativo. Quanto aos estudantes, tambm se observa uma diminuio do seu nmero, passando de 19% para 9%. O que mostra que este modelo habitacional destinado, preferencialmente, a pessoas em incio de vida e pertencentes aquilo que muitos designam de novas classes mdia, dado o tipo de profisso que exercem e o grau de escolarizao que tm, pois a maioria est contida no grupo dos profissionais tcnicos de enquadramento e no grupo dos empresrios, dirigentes e profissionais liberais, segundo a classificao da estrutura de classes definida no ndice socioprofissional de classe, desenvolvida por Almeida, Costa e Machado [7].

Figura 8: Profisso dos moradores segundo a Classificao Nacional de Profisses de 2010 antes de habitarem no Studios Antas

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Figura 9: Profisso actual dos moradores segundo a Classificao Nacional de Profisses de 2010 no Studios Antas

Figura 10: Profisso dos moradores segundo a Classificao Nacional de Profisses de 2010 antes de habitarem no Studios Arrbida.

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Figura 11: Profisso actual dos moradores segundo a Classificao Nacional de Profisses de 2010 no Studios Arrbida. No que toca tipologia do alojamento, a maioria dos inquiridos antes de se mudarem para o empreendimento das Antas residiam em habitaes de tipologia T3, tratando-se quase exclusivamente de indivduos que viviam em casas dos pais e na Arrbida a tipologia dominante era T1. O regime de ocupao anterior tambm difere entre os empreendimentos, uma vez que nas Antas a maioria dos inquiridos residia em habitao prpria e no caso da Arrbida residia em casa arrendada. Estes valores confirmam mais uma vez que, este modelo habitacional procura responder autonomizao residencial dos jovens, sobretudo dos estudantes e dos indivduos em incio de carreira. Outro factor que considermos relevante para compreender a questo da mobilidade residencial sabermos o local de trabalho e de residncia anterior dos inquiridos antes de se mudarem para os empreendimentos das Antas e Arrbida. Assim, conclumos que existe uma certa coincidncia entre o local de residncia anterior e o de trabalho, ainda que relativamente ao primeiro encontramos uma maior referncia a outros concelhos fora do Grande Porto. No Studios das Antas, os locais mais referidos foram Porto, Maia e Matosinhos sendo que alguns tambm indicaram outros concelhos fora do Grande Porto. J no empreendimento da Arrbida, as respostas que merecem especial destaque so, Porto, Vila Nova de Gaia e outros concelhos fora do Grande Porto. Actualmente, o local de trabalho dos inquiridos nas Antas maioritariamente no Porto e dos inquiridos na Arrbida igualmente o Porto e Vila Nova de Gaia. Estes resultados vo de encontro ao que os inquiridos indicaram como sendo os motivos para se mudarem para esta habitao, tal como vimos anteriormente, a maioria dos inquiridos respondeu que mudou de casa pela acessibilidades/localizao e pela proximidade ao local de trabalho, e verifica-se que a maioria actualmente reside mais prximo do local de trabalho. Para este estudo, achamos, igualmente, necessrio fazer uma caracterizao da casa, como referimos, na metodologia. Assim, importante sabermos em que tipologias habitam os inquiridos, dado que em ambos os empreendimentos existem apartamentos de tipologia T0 e T0 duplex. Nas Antas todos os inquiridos responderam que viviam em tipologia T0, na Arrbida predomina o T0, no entanto, 8 inquiridos residem em T0 Duplex. O facto de predominar a tipologia T0, est de certo modo relacionada, quer com os preos mais baixos destes, quer com o facto de os T0 duplex, terem um menor nmero, pois s existem no ltimo piso dos dois empreendimentos. O regime de ocupao predominante em ambos os empreendimentos o arrendamento, sendo 73% nas Antas e 67% na Arrbida. Este predomnio pode explicar-se, pelo facto deste tipo de regime de ocupao ser mais vantajoso a esta populao que se encontra em fase de transio tanto no ciclo de vida como tambm, na vida profissional. Quanto ao valor da renda, em ambos os empreendimentos verifica-se que as rendas esto, predominantemente, abaixo dos 500. No entanto, houve uma grande percentagem de pessoas que se recusou a responder a esta questo pela forma como foram realizados os inquritos, ou seja, muitos dos inquritos no foram preenchidos pelos prprios moradores, isto fez com que alguns dos inquiridos no respondesse por se tratar de uma questo que consideram do foro pessoal. Ainda assim, estes valores de arrendamento tornam-se relativamente acessveis quer para os estudante, quer para os grupos de profisses em que os moradores esto inseridos. Apesar da grande maioria estar em regime de arrendamento h uma percentagem de moradores que vive em casa prpria pois este tipo de segmento habitacional visto como um investimento e para alm disso, h uma garantia de arrendamento para os investidores, dado que, como referimos na introduo, a Chamartn, garante que as casas adquiridas, so colocadas no mercado de arrendamento, sem que o proprietrio tenha preocupaes com isso, uma vez que a empresa que trata de tudo. Uma das vantagens deste segmento habitacional, o facto das casas poderem ser compradas e arrendadas j mobiladas, 87% dos inquiridos da Antas e 70% da Arrbida, adquiriu ou arrendou os apartamentos j mobilados. Esta opo mais prtica para os moradores, pois no tm a preocupao de adequar o mobilirio s dimenses da casa e ao arranjo arquitectnico do interior da habitao e tambm se torna mais econmico. Relativamente ao grau de satisfao dos moradores em relao ao apartamento, foi-lhes perguntado porque optaram por esta tipologia habitacional. Nas Antas, 21% no responde questo, 25% respondeu por viver s. No entanto, quanto resposta multifuncionalidade do espao habitacional / qualidade dos materiais 42% nas Antas e 59% na Arrbida apontoua como motivo para a escolha desta tipologia (fig. 12 e 13). De facto, esta tipologia oferece multifuncionalidade uma vez que num espao pequeno possvel conciliar vrias divises da casa, como a sala de estar, quarto, cozinha, escritrio e casa de banho. Para alm disso, a casa adapta-se a diferentes situaes consoante aquilo que o morador pretende, a sala, dado o tipo de mobilirio que possui, noite, transforma-se, facilmente num quarto e tambm existe uma mesasecretria para a funo de escritrio (fig.14).

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Figura 12: Motivos para a escolha desta tipologia nos Studios Antas

Figura 13: Motivos para a escolha desta tipologia nos Studios Arrbida

Figura 14: Apartamento Studios Arrbida http://www.studioresidence.pt/portfolio_galeria.aspx? Quanto aos servios utilizados nestes empreendimentos, no Studios das Antas 54% dos inquiridos respondeu frequentar a sala do convvio e 39% a lavandaria, na Arrbida 45% utiliza a lavandaria e 32% a sala do convvio. Verifica-se, assim que, a utilizao da sala do convvio um local de eleio dos moradores, pelo contacto estabelecido entre eles, por se tratar de uma rea onde os habitantes podem conviver aps um dia de trabalho, inclusive convidar um amigo, uma vez que as suas casas so de dimenses reduzidas. A menor percentagem de utilizao da lavandaria, no empreendimento das Antas, justificada pelo facto de se tratar de um servio com um preo elevado, segundo o que podemos apurar atravs da realizao dos inquritos. Relativamente ao grau de satisfao, este importante para entendermos como o morador se relaciona com a sua habitao, com o empreendimento e tambm com a rea envolvente. Essa importncia relaciona-se com o facto dos Studios Residence serem um conceito que se demarca dos restantes modos de habitar e oferece um

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro conjunto de servios que os moradores podem usufruir, que lhes garante tranquilidade e qualidade de vida, bem como esto localizados em reas de grande centralidade do Grande Porto. Pela anlise ao grau de satisfao com a habitao, os inquiridos mostram-se globalmente satisfeitos ou muito satisfeitos (fig.15 e fig.16). No empreendimento das Antas o projecto da casa obteve o maior grau de satisfao com 85%, seguido pelo isolamento acstico e trmico (71%) e a dimenso da casa, com 65%. Isso demonstra que o conceito de habitar dos Studios um factor de satisfao para os moradores, pois o conceito est muito interligado com o projecto da casa. No empreendimento da Arrbida, os resultados foram idnticos, no entanto, a maioria dos moradores inquiridos elegeram a multifuncionalidade da casa como factor de maior satisfao, com 81%, assim como o isolamento trmico (78%) sendo que a dimenso da casa obteve tambm o menor nmero de satisfeitos, com 56%. Mais uma vez se nota um grau de satisfao relativo ao conceito, dado que, a multifuncionalidade do espao est inerente ao modelo habitacional inovador e maior adaptao aos novos estilos de vida.

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Figura 15: Grau de satisfao com a habitao Studios Antas

Figura 16: Grau de Satisfao com a habitao Studios Arrbida Relativamente ao grau de satisfao com os servios, os moradores dos dois empreendimentos mostram-se satisfeitos ou muito satisfeitos (96%) relativamente portaria 24h (fig. 17 e 18). Isso deve-se ao facto do porteiro, como j foi referido, ser mais do que um zelador do prdio, assumindo as funes de recepcionista e segurana, garantindo, o controle das entradas e sadas, ao mesmo tempo que uma figura muito prxima dos moradores, o que justifica o elevado grau de satisfao. Tambm com um grau elevado de satisfao (85%), surge a sala de convvio, no empreendimento das Antas, situao que podemos constatar durante a realizao dos inquritos, onde a sala esteve constantemente cheia de moradores, quer a usufruir da internet wireless, quer a tomar caf ou a ver televiso, tendo sido, igualmente referido, pelos moradores que muitas vezes recebiam neste espao os amigos, dada a reduzida dimenso das

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro casas, alm do facto da maioria dos inquiridos viverem ss e este espao funcionar, tambm como local de encontro e convvio com os vizinhos. No entanto, no empreendimento da Arrbida, o grau de satisfao de apenas 44%, o que pensamos estar relacionado, com a menor dimenso deste espao e pelo facto da maioria dos moradores inquiridos no viverem ss (ver tabela 1).

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Figura 17: Grau de satisfao com os servios Studios Antas

Figura 18: Grau de satisfao com os servios Studios Arrbida Os servios que suscitaram maior insatisfao, nos moradores inquiridos nos Studios das Antas, foram a falta de espaos verdes no empreendimento, o preo elevado da lavandaria e a m gesto do condomnio. Para perceber como a centralidade dos empreendimentos condiciona a escolha e a satisfao dos moradores, tentou-se perceber qual o grau de satisfao em relao envolvente. Desta forma os moradores mostraram-se globalmente satisfeitos, sendo que nas Antas, os inquiridos manifestaram-se satisfeitos em relao s acessibilidades, com 100% de satisfao, o comrcio, com 94%, e os transportes pblicos com 90% (fig.19). Esta situao, deriva da estratgia da empresa de centralizao dos empreendimentos como se pode depreender da mensagem publicitria, as suas localizaes foram estudadas de forma a proporcionar grande centralidade, ptimas acessibilidades e extrema proximidade de espaos comerciais, com uma oferta ampla e diversificada, reas de lazer, zonas verdes e outros equipamentos teis para simplificar o seu dia a dia [5], no caso especifico das Antas, como referimos, na introduo, o empreendimento localiza-se ao lado de um centro comercial, na imediaes de uma estao de metro (Estdio do Drago) e numa rea de grande acessibilidade (junto via de Cintura Interna). No entanto, os inquiridos esto insatisfeitos com a falta de espaos verdes e de parque infantil, situao que estranhamos dado que a grande maioria no tem filhos. No empreendimento da Arrbida, os resultados so globalmente satisfeitos, sendo que o comrcio tem 100% de satisfao, e destaca-se a satisfao com as reas de sade, com 85%, que explicado com a localizao de um

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro grande hospital privado nas imediaes do empreendimento, alm disso tambm a proximidade a um centro comercial, bem com as acessibilidades, demonstram o grau de satisfao dos moradores com a envolvente do empreendimento (fig.20).

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Figura 19: Grau de satisfao com a envolvente Studios Antas

Figura 20: Grau de satisfao com a envolvente Studios Arrbida

CONCLUSO
Concluindo podemos afirmar que, o segmento de mercado analisado, constitui uma oferta muito recente do mercado habitacional privado no Grande Porto trata-se de uma nova soluo habitacional diferenciada, que representa uma excepo, no quadro da homogeneidade e massificao que tem caracterizado, de uma forma geral, a oferta habitacional. Os Studios Residence, so dirigidos a uma populao jovem, que apela a um modo de vida urbano ps-moderno, claramente assumido na prpria estratgia publicitria, em que a arquitectura do edifcio, dos espaos comuns, da casa ou mesmo a sua decorao tornam-se um smbolo de diferenciao do estilo de vida dos ocupantes.

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Este modelo habitacional, muito para alm de uma habitao, um conceito de vida destinado a quem quer a sua independncia, jovens em incio de carreira, profissionais deslocados e estudantes. Pela anlise do inqurito pudemos constatar isso mesmo, na verdade no perfil social dos moradores, salientam-se os seguintes aspectos: - populao muito jovem, onde predomina os indivduos isolados sobretudo solteiros e os casais sem filhos, indicadores da individualizao da sociedade ps-moderna; - indivduos com qualificaes elevadas e integrados no grupo dos profissionais tcnicos de enquadramento e no grupo dos empresrios, dirigentes e profissionais liberais; - um nmero significativo de estudantes; - uma trajectria residencial e tambm de trabalho, que no se cingem cidade do Porto ou ao Grande Porto, sendo alis a proximidade ao local de trabalho actual uma das razes apontadas para a mudana de residncia. Relativamente ao grau de satisfao dos moradores em relao ao apartamento, servios oferecidos no empreendimento e rea envolvente do mesmo, destaca-se, como os mais valorizados a multifuncionalidade do espao habitacional / qualidade dos materiais, a portaria e sala de convvio, funcionando esta, dada a exiguidade das casas como um prolongamento da mesma, onde podem receber visitas e conviver com os vizinhos, as acessibilidades e a proximidade ao comrcio, constituindo, alias, todos estes factores uma marca de inovao deste conceito habitacional, patente no marketing utilizado pelo promotor. Saliente-se ainda que, os Studios, enquanto modelo habitacional inovador, diferenciado e de certo modo transitrio, no percurso de vida dos seus moradores, apresentam caractersticas que se adaptam bem, individualizao crescente da sociedade urbana ps-moderna: a multifuncionalidade da casa, num espao reduzido, que se transforma ao longo do dia, de forma a ser possvel a realizao das diferentes actividades domsticas (cozinhar, descansar, trabalhar/estudar e dormir) e a hotelizao da habitao, numa lgica de casaservio [1]. Um aspecto que consideramos tambm fundamental, e que pretendemos aprofundar numa fase posterior da investigao so as potencialidades de disseminao deste modelo pelo territrio, nomeadamente, em reas onde a reabilitao urbana est a ocorrer, caso do centro da cidade do Porto. Na verdade, pela anlise que realizamos, os Studios so um modelo habitacional particularmente propcio autonomizao da populao jovem, particularmente, estudantes e quadros migrantes que vivem sozinhos, populao que procura uma habitao pequena, no muito cara e com uma localizao central ou dotada de boas acessibilidades. Assim este modelo habitacional pode constituir uma opo para repovoar e rejuvenescer o centro da cidade, sobretudo tendo em conta o contexto actual de potencial crescimento do arrendamento, dadas as maiores restries de acesso ao crdito.

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BIBLIOGRAFIA
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O ESPAO ENVOLVENTE HABITAO E A QUALIDADE DE VIDA NUMA PERSPECTIVA DE BEM-ESTAR SUBJECTIVO Teresa S Marques (tmarques@letras.up.pt), Isabel Cristina Martins Faculdade de Letras Universidade do Porto

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SESSO 2.2 | 14H00 | 12.2.9


Moderador: Elisabete Figueiredo

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro ENTRE O DECLNIO E A ATRACTIVIDADE: A UTILIZAO DE RESIDNCIAS SECUNDRIAS NO RURAL DE BAIXA DENSIDADE Tiago Faria (tiago.gillot@gmail.com), Maria Joo Canadas (mjcanadas@isa.utl.pt), Ana Novais (ananovais@isa.utl.pt) Instituto Superior de Agronomia Perante a rpida modernizao da agricultura, os espaos rurais nos pases desenvolvidos foram palco de mudanas significativas nas ltimas dcadas. Em Portugal, tal como noutros pases da Europa do Sul, estas transformaes ocorreram de forma mais tardia e menos profunda. Em todo o caso, meio sculo passado, a agricultura deixou de constituir a grelha de anlise fundamental para ler o rural.Consumado o forte xodo para as grandes cidades do litoral e para o estrangeiro, as perdas demogrficas e o envelhecimento da populao caracterizam grande parte do rural do Continente portugus. O estilo de vida actualmente menos distinguvel do urbano e as ltimas dcadas atenuaram distncias e trouxeram, em parte, os equipamentos e a qualidade de vida que faltavam no momento da partida massiva dos seus habitantes. Em algumas zonas, a chegada de novos residentes permitiu alguma revitalizao demogrfica e a dinamizao das economias locais. Novas actividades substituem o anterior domnio da agricultura, algumas das quais associadas a novas procuras de origem urbana, que crescentemente interpretam estes territrios como espaos de consumo. No estudo abordaram-se as novas dinmicas econmicas e sociais no contexto do rural de baixa densidade. Foi avaliada a utilizao de residncias secundrias nestes territrios, uma das dimenses das novas procuras pelo espao rural, observando-se os impactes locais que decorrem da existncia destas habitaes e da presena dos seus utilizadores. Trata-se dum estudo de caso, numa aldeia do distrito de Castelo Branco, onde foi realizado um inqurito por questionrio a utilizadores de residncias secundrias. Avaliada a sua contribuio para as dinmicas locais, os resultados demonstram que, durante as suas estadias, estes visitantes sazonais, marcados por uma relao anterior com o local, constituem um importante fluxo populacional e desenvolvem actividades associativas e prticas de consumo localmente relevantes. O estudo avaliou ainda a evoluo na utilizao das casas e das prticas desenvolvidas durante as estadias, que permitiu registar uma intensificao nas ltimas dcadas. Apesar destes sinais promissores, foram tambm identificadas relaes entre os padres de utilizao das casas e as diversas geraes de utilizadores que deixam em aberto o futuro deste movimento.

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INTRODUO
Este estudo parte da constatao e apreciao das mudanas que, nas ltimas dcadas, vm percorrendo os territrios rurais no contexto europeu, com um olhar particular sobre o caso portugus. Nestas mudanas descobrem-se novas dinmicas sociais e econmicas, que, com maior ou menor profundidade, conforme os pases, as regies e at os locais, se vo afirmando e tomando o lugar que agora j no pertence apenas cada vez menos agricultura. O espao, a economia e as populaes rurais, antes estruturadas pelo domnio da produo agrcola e florestal, conhecem agora outras actividades. A existncia destas novas actividades e dos actores que as protagonizam, bem como a articulao, mais ou menos profunda, com os sistemas urbanos, so hoje factores cada vez mais determinantes para compreender as dinmicas econmicas e sociais em presena e cuja avaliao relevante para observar as vias de desenvolvimento que vo sendo seguidas ou simplesmente projectadas. Aqui abordam-se sobretudo os fenmenos relacionados com a consolidao das procuras, de origem urbana, fundadas na percepo do rural como um espao de consumo e que podem constituir uma dimenso decisiva para o desenvolvimento destes territrios. Em particular, neste estudo foi avaliada a contribuio da utilizao de residncias secundrias em meio rural para a afirmao destas novas dinmicas, focando este olhar nos territrios em que ao declnio da agricultura se seguiu uma pronunciada eroso demogrfica, que hoje persiste e acompanhada pelo envelhecimento da populao, a par de uma significativa debilidade das economias locais no contexto do Continente portugus, esta a realidade dominante nas regies do interior, onde nas ltimas dcadas as estatsticas e os discursos pblicos sublinham sintomas de despovoamento. O ponto de partida um trabalho anterior (Faria, 2006): um estudo de caso em que foram inquiridos utilizadores de residncias secundrias numa aldeia beir, onde o fenmeno relevante e so as ligaes anteriores ao local que constituem o critrio determinante para as visitas. Revelam-se, assim, alguns aspectos distintivos destes utilizadores, com motivaes e prticas que, apesar de crescentemente enquadrveis nas tendncias mais amplas

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro que justificam as crescentes procuras pelos espaos rurais no plano consumista, remetem ainda para compromissos e referncias presentes no territrio: as estadias so interpretadas como momentos de lazer, mas tambm de contacto com razes, patrimnios e pessoas que se cruzam naquele local. Por outro lado, a existncia de mltiplos padres de utilizao das casas reflectem a evoluo no sentido do crescimento e diversidade nas utilizaes, onde se podem identificar ainda novas formas de mobilidade; em particular, a diferenciao das utilizaes segundo as geraes dos indivduos abre a questo sobre as formas como se pode desenrolar a continuidade deste movimento. Este texto est dividido em 4 pontos distintos. Nos dois primeiros, traa-se um panorama sobre o debate e as referncias em torno das mudanas nos territrios rurais e os seus diferentes contornos no contexto europeu, com destaque para a situao portuguesa, tendo em vista o enquadramento do fenmeno da utilizao das residncias secundrias e as diferentes situaes a que corresponde. Depois apresenta-se o estudo de caso e exibem-se os principais dados que resultam do tratamento da informao recolhida. Finalmente, avanam-se as principais concluses.

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UM RURAL EM MUDANA
Na Europa do Norte, foram mais precoces os primeiros sintomas de eroso do antigo rural e da especificidade das sociedades que o ocupavam. Nestes pases, comparando com outras zonas da Europa, a motomecanizao e os restantes avanos tecnolgicos chegaram primeiro e encontraram condies para a sua integrao no processo produtivo. Em particular, com o fim da Segunda Guerra Mundial, respondendo ao contexto da reconstruo e da recuperao econmica, a interveno pblica destes Estados visou o fornecimento de mais alimentos com recurso a uma menor fatia da populao activa. O sucesso da agricultura familiar moderna, desempenhada muitas vezes por um nico elemento do agregado, que dispensa outra mo-de-obra e consegue aceder a factores de produo que lhe permitem multiplicar por vrias dezenas a produtividade de apenas algumas dcadas antes, teve tambm consequncias menos entusiasmantes. Assim, passados alguns anos, sentiam-se os efeitos negativos duma agricultura que abraou este modelo fortemente produtivista. Ganham visibilidade os problemas ambientais, em grande parte devido aos enormes incrementos nos consumos intermdios, muitos deles correspondentes utilizao de combustveis fsseis ou ao recurso intensivo a produtos de sntese. Surgem tambm excedentes na produo, fruto da aco combinada das produtividades crescentes e das extensas garantias consagradas na PAC, que avolumam a evidncia dum contraditrio sucesso dos seus objectivos iniciais. Exprimem-se tambm fortes desigualdades entre territrios, pela impossibilidade de implementar o modelo de intensificao em vastas regies, gerando desemprego, agravando as dimenses do xodo rural e desafiando limiares de sustentabilidade (Calvrio, 2010). Reestruturao aps o domnio produtivista? Quando, na dcada de 70 do sculo passado, se retraem as economias dos pases desenvolvidos e se afiguram alteraes de carcter global, a realidade nestes territrios rurais tinha tambm mudado consideravelmente. A actividade econmica diversificou-se, a mobilidade destas populaes aumentou e chegaram novos residentes atrados por atributos que no encontravam nas cidades. Do mundo urbano passaram a chegar tambm novas expectativas e exigncias. Perante a necessidade de um novo quadro analtico, nas ltimas dcadas os estudos tm discutido a existncia de uma reestruturao rural, nomeadamente a partir da publicao de um trabalho de Marsden et al. (1993), que, apesar de focado na realidade britnica, iniciou um debate que teve ecos nos pases desenvolvidos e concretamente no contexto do Norte da Europa. Esta abordagem reclama a importncia das mutaes nos territrios rurais e a sua centralidade num novo enquadramento econmico e social global, defendendo uma viso holstica e integradora dos mltiplos elementos que se cruzam e conformam um quadro de mudana. Seguindo a pista da evoluo dos direitos de propriedade, consideram-se os interesses que os disputam e as respectivas formas de regulao, na presena de novas actividades e alteraes na composio social dos aglomerados rurais. Mudanas nas economias e populaes rurais Este cenrio de mudanas justifica que grande parte dos estudos nos pases da Europa do Norte passem a falar num rural ps-produtivista, onde se afirmam preocupaes ambientais e de conservao da natureza e se instalam actividades dos outros sectores da economia, ao mesmo tempo que crescem as procuras de origem urbana e de perspectiva consumista.

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Estes territrios rurais encontram-se agora na presena de um renovado conjunto de interesses e expectativas, estabelecendo-se novos equilbrios entre produo e consumo. Marsden et al. (1993) apontam que, em busca da especializao flexvel, unidades industriais, mas sobretudo variados servios, foram atrados para os territrios rurais, onde os avanos nas redes de comunicao e nas tecnologias de informao tornaram possvel a instalao de novos investimentos. Os sinais de diversificao econmica, apesar de consistentes, devem ser olhados com prudncia. Mantm-se, em muitas regies, a influncia dos interesses ligados agricultura, no s por conservarem uma posio importante quanto propriedade do solo (e, portanto, condicionarem a sua evoluo), mas tambm porque dcadas de favorecimento das polticas pblicas, alm de constiturem uma base privilegiada para investimentos futuros, prestam-se a reivindicaes sobre a sua continuidade, mesmo que crescentemente adaptada a novos pressupostos. No entanto, a transio ps-produtivista da agricultura, a que corresponderia uma generalizada reorganizao estrutural e institucional das exploraes tendo em vista a superao do anterior paradigma da modernizao, no nem mesmo no rural britnico, que inspirou a proposta confirmada pelos dados empricos (Ortiz, 2005: 10). Tambm a sociedade mudou nestes territrios. Desde logo, porque as transformaes no processo produtivo agrcola foram acompanhadas, no s por um acentuado xodo, mas tambm pelo esbatimento das antigas linhas diferenciadoras nas sociabilidades, com a crescente homogeneizao dos comportamentos e hbitos segundo os padres urbanos. A mobilidade de e para os territrios rurais aumentou significativamente nas ltimas dcadas. Esse foi o guio que ocupou, desde a dcada de 70 do sculo passado, grande parte dos estudos sobre as populaes rurais nos pases desenvolvidos, onde foram identificados os primeiros sinais de alguma recuperao demogrfica (Milbourne, 2007). Assim, passa a falar-se na existncia de um fenmeno de contra-urbanizao, ou seja, de fluxos populacionais do urbano para o rural, contrariando a tendncia de forte concentrao das dcadas anteriores. Estes novos residentes do rural, identificados com a classe mdia que resultou da terciarizao da economia, descobrem um rural que conserva atributos agora valorizados, mas tambm onde o investimento pblico e a dinmica econmica esbateram algumas desvantagens que marcavam, no passado, a vida fora dos grandes centros urbanos. Foi, portanto, largamente estabelecida uma associao entre o processo de reestruturao e este fenmeno, visto como uma resposta a uma maior disperso espacial da actividade econmica (e diversificao das actividades nas reas rurais), melhoria das vias de comunicao e acesso a servios pblicos, numa conjuntura capaz de atrair para o rural pessoas sobretudo em idade activa, constituindo assim uma oportunidade de desenvolvimento para estes territrios, conforme indicam Stockdale et al. (2000) num estudo sobre o contexto escocs. Estes autores, como outros (Milbourne, 2007; N Laoire, 2007), identificam e contestam a sobrevalorizao, presente nas narrativas mais clssicas da contra-urbanizao, dos conflitos entre locais e recm-chegados estes ltimos, com maior poder de compra e habilitaes, transportando a sua viso do rural, seriam responsveis pelo aumento do custo de vida (sobretudo da habitao), por competirem pelo emprego e dominarem as economias locais, alm de potenciarem um choque cultural entre o seu modo de vida urbano e os valores tradicionais. Esta tendncia de revitalizao demogrfica no rural no demonstrou, no entanto, uma total consistncia: as estatsticas revelam, logo a partir da dcada de 80, uma quebra neste movimento e, apesar de alguma recuperao na dcada seguinte, os fluxos anteriores no foram retomados (Mitchell, 2004). Ainda assim, continua a ser um importante factor de redistribuio da populao em grande parte dos pases desenvolvidos (Stockdale et al., 2000). Mudana de paradigma ou apenas mudana? A amplitude e significado do quadro de alteraes atrs descrito integram actualmente o debate dos estudos rurais centrados nos pases da Europa do Norte. Se indiscutvel que o cenrio presente em meados do sculo passado no comparvel ao de hoje, tambm verdade que a unanimidade no total entre as leituras sobre as transformaes econmicas e sociais das ltimas dcadas. Hoggart e Paniagua (2001a) desafiam as metodologias e concluses mais frequentes, questionando a existncia de um processo de reestruturao de carcter global e, mais concretamente, a sua penetrao nos territrios rurais: no deixando de defender a sua utilidade enquanto abordagem, recusam a reestruturao rural como um facto, apoiados, entre outros exemplos, na dificuldade em confirmar a afirmao de uma agricultura psprodutivista ou como, apesar dos sinais de diversificao de actividades ou do movimento de novos residentes, se mantm velhos traos da economia (entre outros indicadores, o domnio dos empregos associados a baixas remuneraes e fraca incorporao de tecnologia) e da sociedade rural tradicional (nos aspectos relativos aos papis de gnero, por exemplo). Assinalam-se tambm alertas dirigidos a algumas das concluses mais frequentes nos estudos sobre as populaes. Mitchell (2004), num ensaio sobre os estudos focados no fenmeno da contra-urbanizao, adverte mesmo para uma conceptualizao pouco consistente e a sua utilizao pouco homognea ou at arbitrria,

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro afectando a comparabilidade das investigaes. J N Laoire (2007), num trabalho que aborda o retorno para o rural irlands, evidencia que a leitura sobre o fenmeno migratrio comporta dimenses que mereceram pouca ateno nas abordagens mais ortodoxas, questionando o dualismo presente nas narrativas dos conflitos entre habitantes locais e novos residentes. Stockdale (2006), debruando-se sobre algumas zonas perifricas do rural escocs, confirma a importncia do retorno, nomeadamente de jovens qualificados, para o desenvolvimento endgeno. Por outro lado, apesar de dominarem as referncias s migraes de elementos da classe mdia em idade activa, Jauhiainen (2009), num estudo de caso no rural finlands, integra o retorno de idosos e reformados no fenmeno da contra-urbanizao, defendendo a sua potencialidade para o desenvolvimento das zonas mais remotas e o papel das polticas pblicas desse ponto de vista. Esse rural mais perifrico que, convm sublinhar, foi bem menos procurado por novos residentes do que as zonas que permitem, pela sua curta distncia e facilidades proporcionadas pelas vias de comunicao, movimentos pendulares dirios, continuando assim, em vastas reas, o declnio demogrfico. Milbourne (2007) confirma esta ltima ressalva e relembra ainda que, saindo do contexto geogrfico mais habitual dos estudos, mesmo olhando para os restantes pases europeus, a tendncia continua a ser o despovoamento. Que transio nos rurais em Portugal e na Europa do Sul? Comparativamente realidade mais a Norte, a integrao dos territrios rurais do Sul da Europa no contexto geral de mudanas ocorreu de forma mais tardia e menos profunda. Apesar dos traos gerais, tambm aqui se verificam importantes diferenas no s entre pases, mas tambm entre regies, como mais frente se defende para a situao portuguesa. Tendo em conta este contexto bastante diferenciado, as grelhas de anlise e as preocupaes foram necessariamente diversas das tendncias dominantes nos estudos do Norte da Europa. A este respeito, Baptista (2010) relembra que a teoria da reestruturao rural implica, para ser heurstica, que a economia da populao rural se associe estreitamente economia do espao, o que, mesmo no abreviando a necessidade de considerar o tema da propriedade, torna difcil a sua aplicao situao portuguesa, tendo em conta o acentuado desfasamento entre aquelas dimenses. Sobre a realidade espanhola, Hoggart e Paniagua (2001b) consideram que as mudanas das ltimas dcadas foram muito moderadas do ponto de vista qualitativo e que, portanto, no se pode dizer que tenham reestruturado o rural, onde detectam ainda uma coerncia estrutural com razes antigas. Por outro lado, Ortiz (2005: 21) considera que os rurais espanhis esto a experimentar processos de diferenciao e, embora reconhecendo as diferenas relativamente ao seu contexto original, defende que esta abordagem, por relacionar mltiplas dimenses e actores envolvidos, contribui para compreender o processo de mudana e poder at ser til para descobrir 'outras' reestruturaes. Transio rural Olhando mais concretamente para os territrios da Pennsula Ibrica, destaca-se, desde logo, uma forte diminuio do peso da actividade agrcola: a contribuio para o produto e o emprego baixaram consideravelmente nas ltimas dcadas, mesmo que a um ritmo e intensidade menores do que nos espaos a Norte da Europa. Estes territrios acompanharam, ainda que com algum atraso, a alterao profunda dos pressupostos da questo agrria no conjunto dos pases desenvolvidos: Arnalte e Baptista (2009) assinalam a emergncia da questo rural nos territrios ibricos e constatam uma progressiva dissociao dos espaos e sociedades rurais relativamente produo agrria, tanto em Portugal como em Espanha. Novos elementos de dinamismo econmico favorecem frequentemente a separao entre a populao rural e o territrio que a rodeia, pelo que existem novas questes a considerar, como os novos usos do solo, a afirmao de actividades territoriais ou a gesto ambiental do territrio. Num contributo para o debate sobre as vias para o desenvolvimento rural nos territrios da pennsula ibrica, Arnalte e Muoz (2009) confirmam a presena de velhos e novos actores, agora num cenrio em que as funes atribudas ao territrio e os interesses a que correspondem so mais diversificados. Concretizando sobre o rural espanhol, apoiados nos exemplos das regies da Catalunha e da Comunidade Valenciana, estes autores descrevem a existncia de situaes diferenciadas ao longo do territrio, tanto no que diz respeito s racionalidades perseguidas pelas exploraes agrcolas, como relativamente s caractersticas e peso de novas actividades econmicas. J sobre as dinmicas demogrficas, Arnalte e Baptista (2009: 10) assinalam que a estabilizao da populao no rural espanhol registada nos ltimos anos oculta (...) apreciveis desequilbrios territoriais e, concretamente, a continuada eroso demogrfica nas zonas mais distantes dos centros urbanos: um movimento de novos residentes explica-se pela presena de uma nova mobilidade laboral (num rural periurbano, que se vai alargando ao ritmo da melhoria das vias de comunicao), mas tambm pela chegada de trabalhadores imigrantes ou de neo-rurais, conformando um rural mais heterogneo do que no passado recente. Relativamente situao portuguesa, um estudo recente sobre As dinmicas socioeconmicas do espao rural do Continente Portugus traa o perfil actual dos territrios rurais no pas e procura os vectores da sua

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro diferenciao espacial, que se aborda mais frente. Seguindo um texto de Baptista (2010), que compila os principais resultados e concluses do estudo, saliente o facto das produes agrcola e florestal terem hoje um peso minoritrio, mesmo onde mais resistiram ao declnio, face s outras actividades econmicas. Simultaneamente, observa-se a relevncia crescente das actividades ambientais, territoriais e ligadas herana rural, num espao que est agora segmentado entre as funes que assegura e repartido pelos interesses sectoriais dos que promovem e organizam as diferentes actividades. Enquanto cresce a viso do espao rural como um espao de consumo, a agricultura mantm uma presena forte nos planos social e cultural, apesar da grande perda de relevncia do ponto de vista econmico. O rural portugus ainda fundamentalmente um rural de nascimento, familiar e de interconhecimento e onde surgem sinais de atractividade residencial (tambm por parte dos habitantes locais). No entanto, o despovoamento continua e estas populaes so, relativamente s cidades, mais envelhecidas e mais dependentes do Estado-Providncia (e, portanto, menos comprometidas com o mercado de trabalho), sendo ainda evidente a debilidade dos actores locais e, em geral, a sua reduzida capacidade para conduzir iniciativas no seu territrio. No fundo, h sinais de uma transio rural que, no entanto, ainda muito incipiente. Os rurais em Portugal e as novas dinmicas Neste percurso, constata-se a diferenciao territorial do processo de mudanas e dos seus efeitos, a partir da qual se distinguem vrios rurais no contexto nacional. Segue-se aqui a tipologia proposta num estudo recente sobre As dinmicas socioeconmicas do espao rural do Continente portugus, que, segundo critrios em parte definidos num trabalho anterior (Novais et al., 2000) e relacionados com a densidade populacional e o peso da populao rural activa agrcola, identifica um rural de baixa densidade, um rural agrcola, um rural de indstria e servios e um rural urbano. Esta diversidade, convm sublinhar, tem pesos diferentes no territrio: respectivamente, estes rurais correspondem a 98, 36, 55 e 80 concelhos; e a 59,2%, 8,6%, 15,1% e 16,7% da superfcie do Continente (Baptista, 2010). no rural de baixa densidade, que ocupa bem mais de metade do territrio estendendo-se um pouco por todo o interior do Continente, desde o norte algarvio, passando por todo o Alentejo e pela raia beir, at Trs-os-Montes , mas onde apenas reside cerca de 16% da populao rural, que se centram as preocupaes deste estudo. So estes territrios em que mais se sente o declnio demogrfico e onde o recuo da agricultura mais dificilmente vem sendo substitudo por novas actividades contrariedades que legitimam discursos que vm advogando um final anunciado para estas zonas. No entanto, mesmo que quase sempre de forma dbil, registam-se sinais de dinamismo, em grande parte associados busca, iniciada nas ltimas dcadas por vastos sectores da populao urbana, pelo contacto com a natureza e com as vivncias e costumes rurais. Este movimento de revalorizao do mundo rural (Ribeiro, 2003: 200), essencialmente motivado pelo desconforto relativamente s rotinas e aos valores dominantes no mundo urbano, encara os espaos rurais tambm como espaos de consumo. Neste estudo a avaliao recai sobre os impactes da presena temporria de urbanos nas zonas rurais. No ponto seguinte aborda-se o contexto em que ocorre a utilizao de residncias secundrias e a sua contribuio para a emergncia de dinmicas econmicas e sociais nos territrios rurais.

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A UTILIZAO DE RESIDNCIAS SECUNDRIAS E AS DINMICAS LOCAIS NO RURAL PORTUGUS


O rural, embora se mantenha margem de grande parte dos fluxos tursticos, integra crescentemente o mapa dos destinos de lazer nos pases desenvolvidos. Nestas sociedades, em que a maioria da populao vive, h j vrias geraes, em ambientes urbanos, verifica-se um crescente interesse pelas amenidades proporcionadas pelas zonas rurais: no s como local de residncia, mas tambm como objecto de procuras associadas a uma crtica ao modelo urbano-industrial dominante de sociedade e seus valores (Ribeiro, 2003). Nelas se expressam a emergncia das preocupaes ambientais e o desejo de contacto com meios considerados naturais e saudveis, mas tambm a atraco pelas vivncias e costumes rurais; cruzam-se motivaes mais pragmticas com outras mais simblicas, sendo estas ltimas em grande medida subsidirias de uma viso idlica do rural, partilhada por largos sectores das populaes urbanas. No contexto europeu, este movimento expandiu-se fortemente a partir da dcada de 60 do sculo passado (Cnoves et al., 2004), embora ainda restrito a algumas regies em Portugal o fenmeno mais recente e menos amplo. Destaca-se que, no conjunto dos pases desenvolvidos e tambm em Portugal, a maioria dos turistas dos meios rurais recorre a casas de familiares e amigos ou a casas de frias (Cavaco, 2009: 62). Ganha assim relevo a utilizao de residncias secundrias, que, com incidncias particulares e motivaes diversas, permite admitir

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro que grande parte do interesse pelos territrios rurais se concretiza em estadias no mediadas pelo mercado da hotelaria. O crescimento do fenmeno e as dinmicas locais No que diz respeito a Portugal, os mais recentes recenseamentos de populao, da responsabilidade do Instituto Nacional de Estatstica, distinguem os alojamentos familiares vagos dos alojamentos familiares ocupados. So estes ltimos que aqui importam, uma vez que se trata daqueles que, no momento censitrio, no se encontravam disponveis no mercado de habitao, ou seja, os que foram considerados como sendo utilizados. O Censos de 2001, distingue ento, entre este tipo de alojamentos, os de residncia habitual e os de uso sazonal ou secundrio: este ltimo, sendo definido como o alojamento familiar ocupado que utilizado periodicamente e onde ningum tem a sua residncia habitual correspondendo a uma fuso dos alojamentos de ocupao ausente e de uso sazonal apontados nos recenseamentos anteriores assinala, no fundo, a partir dos critrios fixados, a existncia das residncias secundrias. Os dados assim recolhidos, avaliados por Cavaco (2003, 2005 e 2009), revelam que, no Continente, o nmero deste tipo de alojamentos no parou de crescer nas ltimas dcadas: passaram de 423 mil em 1981 para 659 mil em 1991, ou seja, uma variao de 55,6% nesse decnio; em 2001 eram j 897 mil (18,6% relativamente ao total de alojamentos), um acrscimo de 25,9% no espao de uma dcada e mais do dobro relativamente a 1981. Assim, segundo o recenseamento de 2001, cerca de um quinto de todos os alojamentos no pas estariam a ser utilizados de forma sazonal ou secundria. Registam-se, contudo, importantes diferenas regionais: esta proporo , por exemplo, de 38,5% no Algarve, de 32,4% no Alto-Trs-os-Montes, de 35,8% no Pinhal Interior Sul, de 34,1% na Beira Interior Norte ou de 33,6% na Beira Interior Sul; mas , no extremo oposto, menos de 10% no Grande Porto e Entre Douro e Vouga. Os dados revelam, alm do acentuado crescimento do nmero de residncias secundrias, uma distribuio no espao marcada por uma forte disperso, em grande parte motivada pelas reduzidas dimenses do territrio nacional e pela melhoria das vias rodovirias (Cavaco, 2005). Ainda assim, tm predominncia as zonas correspondentes s regies mais marcadas pela migrao (para o estrangeiro ou para as cidades do litoral), s mais atractivas como destino de frias, s mais prximas da residncia principal ou ainda s que vm atraindo estrangeiros, na sua maioria j aposentados (Cavaco, 2003). Independentemente das suas variadas motivaes, tem vindo a considerar-se que a utilizao destas casas pode reforar a procura local de bens e servios, como o retalho de produtos alimentares e domsticos, a restaurao, os produtos tradicionais ou ainda o mercado da construo civil. Importa considerar, certo, os limites da prpria oferta local nos territrios mais perifricos (Sampaio, 2009), alguns deles j com pouca ou nenhuma populao residente de forma permanente e onde, portanto, os impactes das estadias nestas residncias secundrias tm efeito noutros locais (Carvalho, 2006). Em todo o caso, os padres de consumo destes utilizadores, a suas exigncias em variedade e qualidade, leva-os muitas vezes aquisio de parte dos produtos essenciais para as suas estadias no prprio local de residncia principal. Da mesma forma, contando, na sua maioria, com grande mobilidade (transporte individual) e tempo disponvel, muitos optam frequentemente por se abastecer em unidades comerciais de mdia e grande dimenso nas cidades mais prximas, o que, alis, em muitas aldeias, j prtica entre as prprias populaes locais. Apesar destas advertncias, aqui segue-se a pista que identifica a possibilidade de que a presena de utilizadores de residncias secundrias possa contribuir decisivamente para o desenvolvimento local e para a inverso dos processos de abandono (Cavaco, 2005: 399) nestes territrios, favorecendo a manuteno de pequenas unidades de comrcio, mobilizando alguns recursos locais e ainda pela importncia, do ponto de vista social, da revitalizao a que estes fluxos frequentemente correspondem, com impactes nas sociabilidades, no associativismo ou simplesmente na quebra do isolamento das populaes, sobretudo as mais marcadas pelo envelhecimento. O que so residncias secundrias? fundamental clarificar a abordagem conceptual aqui seguida para a avaliao do objecto de estudo, ou seja, importa delimitar o que se entende por residncia secundria, tanto mais que o termo vai sendo utilizado para designar coisas que nem sempre so coincidentes. A este propsito, acentuando a dificuldade nesta delimitao, Cavaco (2009: 64) assinala a existncia de novas mobilidades permanentes, contnuas, entre vrias residncias, todas igualmente principais ou secundrias. Mesmo admitindo que esta realidade escapa larga maioria da populao, verificam-se casos, nomeadamente entre aqueles que esto j no gozo das suas reformas, de uma marcada alternncia entre residncias, diluindo o seu carcter principal e secundrio. A mesma autora diferencia ainda residncias de frias e residncias secundrias, distinguindo, respectivamente, as estadias episdicas, por um lado, daquelas que, por outro, so peridicas, repetidas, numa segunda residncia que ocupada de forma alternativa, mas igualmente habitual. Acompanhando fundamentalmente a definio seguida nos Censos, num estudo que incide sobre as reas de baixa densidade populacional do Algarve, Sampaio (2009) considera como residncia secundria o alojamento

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro que, sendo utilizado, no ocupado por ningum de forma permanente. Numa abordagem mais dependente das motivaes, o estudo de Carvalho (2006: 5) define residncia secundria como uma alternativa de residncia (fixa) de uma famlia, cujo domiclio principal est situado em outro lugar e que usada essencialmente por membros dessa famlia para fins recreativos ou de lazer. No estudo de caso, em que se procura essencialmente compreender os efeitos locais que resultam das estadias, a abordagem centra-se claramente no ponto de vista de quem utiliza estas habitaes. Nesta perspectiva, so considerados utilizadores de residncias secundrias aqueles que utilizam alojamentos de forma peridica, independentemente dos seus ritmos ou motivaes, que podem mesmo ser diversos entre os frequentadores de uma mesma casa. Interessa, alis, avaliar como se relacionam estes (e outros) factores com a contribuio destes utilizadores para as dinmicas locais. Da mesma forma, sendo a avaliao centrada em quem usa os alojamentos, o critrio que, nos Censos, exclui as habitaes que so residncia principal de outros, no aqui seguido. Motivaes e prticas A aquisio de residncias secundrias segue, em muitos casos, uma lgica de proximidade relativamente residncia principal. Assim sucede em muitas reas rurais volta das principais cidades do litoral, em que a presena de segundas habitaes est associada a uma utilizao frequente, facilitada pela acessibilidade. So muitas vezes zonas que permitem desenvolver actividades de recreio (balneares, nomeadamente), mas tambm locais mais isolados que proporcionam momentos de descanso e fuga frequente ao quotidiano da cidade e do trabalho. Na zona da Grande Lisboa constata-se justamente este fenmeno, com a forte presena de residncias secundrias, em grande parte seguindo as reas balneares: os dados dos Censos de 2001, registam que 27,4% de todos os alojamentos de uso sazonal ou secundrio do Continente se concentram na regio de Lisboa e Vale do Tejo (Cavaco, 2003 e 2005). Num outro exemplo, relativamente Serra da Lous, vrios estudos (Dinis e Malta, 2003; Carvalho, 2006) indicam que os proprietrios de residncias secundrias so maioritariamente oriundos de concelhos vizinhos, nomeadamente de Coimbra ou da Lous. Apesar da proximidade ser ainda um factor importante na aquisio das residncias secundrias, a distncia no constitui uma barreira to forte como no passado, dada a j referida evoluo nas mobilidades. Ainda que a distncia no seja irrelevante para compreender a frequncia e durao das estadias, atenuam-se as limitaes de tempo nas deslocaes sazonais para locais mais distantes, o que vem permitindo a diversificao dos locais escolhidos para as segundas habitaes. Assim, muitos encontram sossego e isolamento em zonas de grande eroso populacional e mesmo de abandono, de que exemplo o movimento de aquisio de montes alentejanos. Outros procuram locais onde podem desenvolver prticas desportivas e ldicas durante as suas estadias, como a caa ou os desportos radicais. Outros ainda revem-se nos valores histricos, culturais ou patrimoniais, adquirindo (e, muitas vezes, reconstruindo) casas tpicas em aldeias consideradas rsticas ou histricas, num movimento que em muitos casos contribui, sem apoios pblicos, para a preservao do patrimnio arquitectnico (Carvalho, 2006). No entanto, domina ainda a atractividade das zonas prximas da costa, onde muitas famlias decidem adquirir alojamentos que, em alguns casos, alm de usados de forma sazonal, so interpretados como fonte de rendimentos complementares (alugueres por curtos perodos) ou ainda como parte de uma estratgia de investimento atravs da valorizao dos imveis (Cavaco, 2003). Entre estes utilizadores, ser certamente possvel encontrar inmeras diferenas, no s quanto s suas motivaes, mas tambm, por exemplo, no que diz respeito aos fluxos de utilizao das residncias. No entanto, une-os o facto de se relacionarem de uma forma marcadamente hedonstica com os locais que elegem para as suas estadias. Nas situaes que se descrevem a seguir, embora esta seja uma dimenso presente, h outros factores a considerar. As razes provincianas e a relao com o local Uma parte importante das residncias secundrias tem filiao no intenso xodo rural posterior a 1950 (Cavaco, 2005: 394). Esta fuga das difceis condies de vida sentidas no rural portugus, na procura de trabalho onde ele havia, teve essencialmente dois tipos de destino: para o estrangeiro, nomeadamente para os pases do Norte da Europa, que viviam um perodo de expanso econmica, passados que estavam os difceis anos de reconstruo que se seguiram Grande Guerra (Hespanha, 1994); mas tambm para as cidades do litoral, onde se sentia o crescimento da economia portuguesa e o maior dinamismo do sector industrial, que garantia novos empregos. Uns e outros, ao partirem, deixaram para trs as suas razes, a aldeia onde nasceram e cresceram, que, apesar das adversidades que os levaram a partir quando tiveram oportunidade, se mantiveram, para muitos, uma referncia. Muitos destes migrantes e seus descendentes so hoje protagonistas de regressos s suas origens. Assim, se alguns optam, em especial no momento da reforma, por (re)estabelecer a sua residncia principal na aldeia onde

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro nasceram, muitos so aqueles que a utilizam residncias secundrias. No entanto, o destino da migrao no indiferente para interpretar os ritmos, pocas e at as motivaes e as caractersticas destas utilizaes. Os emigrantes concentram quase sempre as suas estadias numa nica poca do ano, correspondente s suas frias, geralmente no Vero. um momento importante para reactivar relaes na origem e at ostentar o sucesso decorrente da sua partida, mas tambm aproveitado, em muitos casos, para preparar o regresso. De facto, como relatam Portela e Nobre (2002) num estudo sobre o retorno numa aldeia de Trs-os-Montes, muitos emigrantes, que deram continuidade no estrangeiro imposio de trabalhar muito e poupar muito que se sentia no rural portugus, aplicam prioritariamente essas poupanas em habitao: compra de terreno e a construo de casa prpria, ou a aquisio de casa, ou mesmo a recuperao de habitao antiga, onde de forma progressiva se vai preparando o regresso definitivo, muitas vezes no momento da reforma a grande importncia da autoconstruo transforma as frias numa ocasio para efectivar o sonho de ter uma casinha em condies, mas sada do corpo. No estudo de caso, no entanto, a avaliao dirige-se sobretudo queles que migraram para as cidades mais dinmicas do litoral e que hoje regressam periodicamente aldeia onde nasceram, acompanhados pelas geraes descendentes que progressivamente vo at autonomizando as suas utilizaes. Esta situao bem distinta da anterior, no s no que diz respeito aos ritmos que pautam as suas passagens pela aldeia e s motivaes que as justificam, mas tambm na relao que mantm com o local e as actividades que a desenvolvem. Muitas vezes estas estadias fazem-se na casa onde passaram a sua infncia, quase sempre j recuperadas ou reconstrudas adaptadas, portanto, a um novo padro de vida e de conforto, conquistado no seu xodo e bem diferente do contexto de dificuldades que imps a sua sada. A utilizao destes alojamentos segue assim uma lgica essencialmente familiar e remete para uma ligao com o local que determina algumas particularidades. Um conjunto de interesses presentes no local podem determinar deslocaes que no so claramente identificveis com actividades tursticas, nomeadamente as visitas e apoio a familiares ou as obrigaes decorrentes da existncia de propriedades (agrcolas e florestais, nomeadamente). Aqui parte-se da hiptese de que estas dimenses, embora ainda presentes, vm perdendo peso e sendo substitudas por outro tipo de lgicas associadas s estadias, agora mais relacionadas com o lazer e a valorizao destes espaos como locais de frias ou como destino de descanso ou recreio ocasional. Para as novas geraes de utilizadores, com uma relao mais tnue com o local, podem mesmo sobrepor-se outros interesses: mais racionais do que emotivos nos seus investimentos, abandonam frequentemente as velhas heranas e constroem ou adquirem residncias secundrias em espaos urbanos e acessveis (Cavaco, 2005: 395). Apesar destas ressalvas, persiste o factor essencial que distingue estes utilizadores, ou seja, a ligao especial que os vincula ao local e que potencia muitas vezes o desenvolvimento de actividades distintas de outros tipos de utilizadores de residncias secundrias. Esta dimenso particular, ancorada num compromisso com a vida da aldeia que os viu nascer (ou onde tm as suas razes), pode evidenciar-se em prticas diferenciadas, na valorizao do contacto com os residentes e outros utilizadores de residncias secundrias ou ainda numa participao mais frequente no associativismo local. Assim, distinguem-se aqui os alojamentos familiares de uso secundrio no conjunto das habitaes delimitadas como residncias secundrias, utilizadas com base nesta relao anterior com o local por estes filhos da terra e respectivo agregado familiar. Esta designao tem, portanto, um sentido mais estrito do que aquela que seguida nos critrios utilizados pelo Instituto Nacional de Estatstica para os ltimos recenseamentos da populao, que pode ser interpretada como uma maior aproximao totalidade das residncias secundrias. naquela relevante fraco dos alojamentos e nas suas particularidades que se centram as preocupaes deste estudo.

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RESIDNCIAS SECUNDRIAS NO RURAL DE BAIXA DENSIDADE: ESTUDO DE CASO


Com o objectivo de avaliar a contribuio dos utilizadores de residncias secundrias para as dinmicas econmicas e sociais nos territrios rurais em declnio demogrfico, a investigao consistiu num estudo de caso. Tendo em conta a dimenso e a complexidade do fenmeno da utilizao das residncias secundrias, no sentido de atingir profundidade na observao e nas concluses, o estudo centrou-se numa nica aldeia: Medelim, uma aldeia situada no concelho de Idanha-a-Nova, distrito de Castelo Branco, claramente enquadrada no rural de baixa densidade e que regista uma grande presena de residncias secundrias que, segundo os Censos 2001, so em maior nmero do que as residncias principais. Foi desenvolvido um inqurito por questionrio, aplicado durante os meses de Agosto e Setembro de 2006, no qual foram retidos os dados pessoais do inquirido e dos restantes utilizadores da casa, informaes relativas casa e sobre a utilizao e ainda as actividades que os inquiridos desenvolvem durante as suas estadias.

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Os utilizadores principais No questionrio a residncia a unidade bsica de anlise cada um dos inquritos remete para uma nica casa e para a sua utilizao. Cada inquirido, denominado por utilizador principal, foi seleccionado, em cada casa, sempre que possvel, atravs de um critrio que garantisse que se trata daquele que tem um papel de destaque na gesto da casa e nos fluxos das suas utilizaes. O conjunto dos 50 inquiridos (30 mulheres e 20 homens) totalmente composto por indivduos com razes no local. A grande maioria nasceu em Medelim ou noutra localidade da regio: 86% nasceram no concelho, 80% dos quais na prpria aldeia; entre os restantes, o nascimento ocorre na cidade que foi o destino da migrao dos ascendentes ou acontece ocasionalmente noutro local e os primeiros anos de vida so, nestes casos, passados na aldeia. Quanto ao momento em que ocorre a sada da aldeia, independentemente da gerao que toma a iniciativa, constata-se que mais de metade (56%) teve lugar nas dcadas de 50 e 60 do sculo passado, confirmando a hiptese de que estes utilizadores (ou os seus ascendentes) so protagonistas do forte xodo rural registado naquele perodo. Este facto justifica que a idade mdia dos inquiridos seja de 64,8 anos e que mais de metade (52%) tenha 65 ou mais anos apenas 4 inquiridos tm menos de 50 anos, verificando-se que a maioria esto nos cinquentas, nos sessentas ou at nos setentas. A esmagadora maioria destes utilizadores (84%) tem a sua residncia principal em Lisboa ou na Grande Lisboa. Os restantes dividem-se sobretudo por algumas cidades do litoral apenas em 2 casos no Grande Porto. Apenas um inquirido declarou morar em Castelo Branco, a sede de distrito. Ou seja, encontrou-se a esperada prevalncia de situaes relacionadas com o xodo para as cidades do litoral, neste caso sobretudo para a regio de Lisboa. Praticamente metade (46%) dos utilizadores principais concluiu apenas a (antiga) 4 classe, sendo que 6% declarou mesmo no ter qualquer nvel de instruo, apesar de saber ler e escrever. Entre os que cumpriram, no mnimo, o antigo 5 ano ou seja, o 9 ano de escolaridade contam-se 42% dos inquiridos, entre os quais 12% concluram um curso no ensino superior (nvel de bacharelato ou superior). Apesar deste nvel de instruo relativamente baixo, a avaliao das qualificaes tendo em conta a ocupao dos inquiridos classificou cerca de metade dos utilizadores principais entre os Medianamente Qualificados e cerca de um tero nos Nada Qualificados. Regista-se ainda uma marcada diferenciao de gnero deste ponto de vista, com predomnio dos homens nos nveis de qualificao mais altos e de mulheres nos mais baixos. Importa acrescentar que perto de metade (46%) dos inquiridos so reformados e que apenas num caso se verificou uma situao de desemprego. Os outros utilizadores Os utilizadores no inquiridos, indicados pelos utilizadores principais no mbito do questionrio, constituem um conjunto muito mais numeroso e heterogneo, tendo sido apontados 342 indivduos no conjunto das 50 casas. Pela sua diversidade, considerou-se necessrio enquadr-los em geraes (relativas ao utilizador principal): Prprio, que corresponde aos indivduos que fazem parte da mesma gerao que o utilizador principal (em que se incluram o cnjuge, irmos, primos, etc.); ascendentes (integrando, sobretudo, pais e sogros); Descendentes 1 (onde foram includos filhos, noras e genros, sobrinhos, etc.); Descendentes 2 (na qual se encontram netos, sobrinhos-netos, etc.); e ainda Descendentes 3 (incluindo os bisnetos). So sobretudo os descendentes do utilizador principal que hoje utilizam os alojamentos: 43,3% pertencentes a Descendentes 1, 29,8% a Descendentes 2 e ainda 6,7% a Descendentes 3; 18,7% correspondem a indivduos da gerao do Prprio e apenas 1,5% so Ascendentes. Avaliado este conjunto alargado de utilizadores, verifica-se que, de uma forma geral, os nveis de qualificao so superiores quando comparados com os utilizadores principais. Os maiores nveis de qualificao esto associados gerao que sucede dos inquiridos (29,7% dos quais so Muito Qualificados). Os estudantes representam 18,1% do total destes utilizadores (maioritariamente pertencentes a Descendentes 2) e cerca de um quarto dos indivduos no podem ser classificados quanto qualificao (quase sempre por serem demasiado jovens ou ainda, em menor nmero, por falta de informao). Numa breve nota sobre o conjunto de todos os 392 utilizadores, incluindo os principais e os outros, afirmam-se alguns traos gerais: as mulheres so a maioria da amostra (53,1%); so os descendentes sobretudo os Descendentes 1 que, em maior nmero, utilizam as casas; quanto qualificao, os Medianamente Qualificados so o grupo mais representado (31,4%) e os indivduos das geraes mais recentes tendem a apresentar nveis de qualificao mais elevados; tambm o gnero perde peso na definio da qualificao nas geraes jovens. A casa

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Os utilizadores declararam-se maioritariamente proprietrios da casa 34 casos, correspondentes a 68% do total. Apenas 4 inquiridos recorrem ao arrendamento. O usufruto da casa (ainda pertence aos seus ascendentes) ou a posse partilhada (resultante do acordo ou da no concluso do processo das heranas) completam as restantes situaes. Importa ainda referir que cerca de um quinto (18%) das casas utilizadas pelos inquiridos so a residncia principal de familiares (nomeadamente, dos pais). Entre os que so proprietrios, a herana e a compra so as formas mais comuns de aquisio com 15 casos cada uma, correspondendo, no total, a mais de 88% dos proprietrios. Apenas 2 inquiridos afirmam ter construdo de raiz a casa que agora utilizam nas suas estadias na aldeia. Noutros 2 casos, a aquisio foi assegurada pela combinao entre a herana e a compra (aos restantes herdeiros). Do total de casas avaliadas no inqurito, em apenas cerca de um quarto (24%) os seus proprietrios ou utilizadores declaram no terem sido realizadas obras remodelaes no interior ou no exterior, com ou sem alterao da traa. Entre aqueles que j fizeram intervenes na casa, cerca de 90% remodelaram o interior e 76% o exterior, enquanto que apenas 21% alteraram a traa. Muitos deles mais de metade (52%) fizeram obras no interior e no exterior, mas sem alterao da traa: ou seja, alteraes de fundo, mas com a preocupao de no alterar significativamente o aspecto da casa. A mo-de-obra e os materiais utilizados nestas obras foram sobretudo locais: tomando como referncia o concelho, entre aqueles que efectuaram intervenes nas casas, cerca de 68% obtiveram localmente tanto a mode-obra como os materiais quase sempre na prpria aldeia; quando os utilizadores optaram por contratar mode-obra e obter os respectivos materiais fora do concelho, essas situaes correspondem quase sempre a locais no concelho vizinho (Penamacor) e nunca a locais fora do distrito (de Castelo Branco). Estes resultados confirmam a importncia da presena destes utilizadores para a dinamizao do sector da construo civil, notria pela generalizao das intervenes e pela procura de recursos (humanos e materiais) locais. Dados gerais sobre a utilizao da casa Os resultados apontam para uma mdia de cerca de 7,8 utilizadores por cada casa um nmero com significado, apesar das diferenas verificadas no interior do conjunto. Uma significativa maioria dos utilizadores (75%) escolhe pelo menos o Vero para as suas passagens pela aldeia, sendo esta, de longe, a poca mais concorrida. Seguem-se, como alvo das preferncias, a Pscoa e as visitas espordicas. O Natal ainda escolhido por mais de um quinto do total e algumas vezes no fim-de-semana a aldeia recebe a visita de 12% dos utilizadores das casas abrangidas peo inqurito. Todas as outras pocas do ano contam com menos de 10% daqueles que usam as casas da amostra. Os utilizadores principais elegem, proporcionalmente, as pocas das suas estadias de forma semelhante relativamente ao total de utilizadores, no entanto nota-se uma ainda maior prevalncia do Vero (84%), da Pscoa (64%) e do Natal (34%) nas suas escolhas. Os dados recolhidos evidenciam, portanto, uma grande concentrao das estadias nos momentos das frias. Nestes momentos, o fluxo populacional que converge para a aldeia bastante significativo: segundo as respostas obtidas, durante o Vero, apenas estas 50 casas so responsveis por 294 presenas sazonais (recorde-se que a populao residente, segundo os Censos de 2001, era de 342 pessoas). Mesmo admitindo que estas respostas correspondem a situaes muito diversas quanto durao das estadias, esta uma dinmica populacional que no negligencivel. tambm relevante o facto de 15 destes utilizadores (distribudos por 7 casas), independentemente de outras estadias de mais curta durao, passarem largas temporadas na aldeia: vrios meses, quase sempre no Vero, em alguns casos numa alternncia permanente com a residncia (ainda considerada) principal. A utilizao da casa foi tambm avaliada relativamente ao passado h 10 ou 20 anos, conforme a idade do entrevistado (menor ou maior de 50 anos de idade, respectivamente), ou ainda sujeita a outro tipo de limitaes (como o momento em que os inquiridos iniciaram a utilizao da casa, por exemplo). Foram assim apurados 213 indivduos (entre os quais, 49 utilizadores principais), correspondendo a uma mdia de cerca de 4,3 utilizadores por casa. Este nmero corresponde a pouco mais de metade dos utilizadores actuais, embora seja necessrio ressalvar que apenas se registaram, para esta contabilizao, as pessoas que ainda usavam a casa no momento do inqurito uma opo metodolgica que se prendeu, antes de mais, com o facto de se ter considerado til captar os dados pessoais de todos os utilizadores. Ainda assim, a dimenso desta diferena revela, sem dvida, o crescimento significativo na utilizao das casas. Os dados recolhidos para a utilizao no passado demonstram que globalmente as escolhas em torno das pocas para as estadias so semelhantes s captadas para o momento da recolha da informao, embora com uma menor presena nos fins-de-semana e uma maior concentrao nas frias: especialmente relevante no que toca ao Vero (93,1%), mas a diferena tambm sensvel na Pscoa (52%) e no Natal (44,6%). Por outro lado, a passagem espordica pela aldeia era no passado bem menos significativa. Todas as outras opes de resposta contaram com menos de 10% de registos. Analisando apenas os utilizadores principais e comparando com a totalidade, verifica-se que estes seguem essencialmente a mesma distribuio nos momentos escolhidos para as passagens pela aldeia.

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Estes resultados parecem confirmar o recente aumento de mobilidade para o local. De facto, confrontando as respostas obtidas relativamente ao presente e no passado, constata-se no s um aumento do nmero de utilizadores, mas tambm alguma diversificao das pocas em que se desenvolvem as estadias. No surpreende, pois, que 54% dos utilizadores principais tenham declarado que intensificaram a utilizao das casas (apenas 20% apontaram a diminuio), referindo razes associadas ao aumento do tempo disponvel para o efeito: alterao da relao com o trabalho (passagem reforma, sobretudo; tambm a reduo do horrio de trabalho) ou motivaes familiares, fundamentalmente na origem (sobretudo a diminuio da dependncia dos filhos). As razes para a utilizao As referncias a um passado vivido na aldeia so motivos determinantes para a utilizao das residncias. As saudades ou as razes so, na actualidade, a razo mais apontada para a manuteno de uma presena regular no local, enquanto perdem peso as necessidades de assistncia ou visita a familiares. Em todo o caso, a oportunidade de gozar uma temporada de lazer e descanso tambm muito referida. Embora muitos inquiridos tenham apontado as mesmas razes para justificar as suas deslocaes aldeia na actualidade e no passado, as motivaes actuais mostram maior concentrao das respostas relacionadas com as razes (66%) e com a fruio de momentos de lazer e descanso (52%) um grande nmero de inquiridos aponta as duas simultneo. Mas a grande diferena verifica-se nas razes familiares: o apelo da presena na aldeia de pessoas necessitadas de assistncia ou objecto de visita perdeu muita da sua importncia 55,1% no passado, mas apenas 26% quando se referem actualidade (e em nenhum caso so o nico motivo apontado). A procura de momentos de lazer contribui com propores semelhantes s actuais, enquanto que, como seria de esperar, as motivaes com referncias ao passado aumentaram. Padres de utilizao Procurando analisar a utilizao do ponto de vista individual ou seja, as pocas em que cada utilizador frequenta a residncia , foram definidos padres de utilizao a partir das pocas delimitadas no inqurito. Para o efeito, foram agrupadas algumas respostas (fundindo, por exemplo, as pocas do Natal e da Pscoa ou ainda algumas opes consideradas espordicas); e foi tambm diferenciado um padro que inclui os utilizadores que passam temporadas longas nas residncias, independentemente de recorrerem ou no s casas em perodos mais curtos. Tendo em conta as respostas, para cada utilizador, relativas ao presente e ao passado, foram encontrados 23 padres de utilizao diferentes, que se descrevem no Quadro 1. QUADRO 1. DIFERENTES PADRES DE UTILIZAO CAPTADOS, TENDO EM CONTA O CONJUNTO DOS UTILIZADORES poca Padro de utilizao 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 Vrios meses Sempre ao fimdesemana Fim-desemana s vezes Natal / Pscoa Vero Espordico Acontecimento

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro 17 18 19 20 21 22 No presente, para o conjunto dos utilizadores, dominam claramente os padres 8 e 7 (ligados utilizao nos perodos de frias Pscoa e Natal e, sobretudo, Vero; o peso relativo dos padres 2 e 4 revela a mesma tendncia), bem como o padro 13 (que reflecte uma utilizao espordica). No passado, tambm no que diz respeito totalidade dos utilizadores, verifica-se uma concentrao num nmero mais reduzido de padres, com uma predominncia ainda mais marcada das estadias nas pocas das frias (grande domnio dos padres 7 e 8, seguidos, a grande distncia, pelos padres 2 e 1), sendo as utilizaes espordicas bem menos representativas do que no presente. Os utilizadores principais acompanham fundamentalmente a mesma tendncia e o mesmo tipo de evoluo: no passado, o padro 7 (presena nos 3 principais perodos de frias) e o padro 8 (exclusivamente no Vero) eram seguidos, em conjunto, por cerca de dois teros dos indivduos; no presente, essa concentrao menor e, sobretudo, revela-se a importncia dos que utilizam a casa vrios meses por ano (padro 14), que estava totalmente ausente nas referncias ao momento anterior. Tendo em conta o elevado nmero de padres de utilizao em presena, foi definida uma tipologia de padres, conforme se apresenta no Quadro 2. O objectivo foi facilitar a leitura destes dados, mas tambm agregar padres em tipos que espelham as transformaes nas mobilidades e nas utilizaes. QUADRO 2. NMERO DE UTILIZADORES (TOTAL E PRINCIPAIS) SEGUNDO O TIPO DE PADRO DE UTILIZAO (NO PRESENTE E NO PASSADO). PERCENTAGEM, RELATIVAMENTE AO TOTAL DE UTILIZADORES E UTILIZADORES PRINCIPAIS PRESENTE Tipo de padro de utilizao Segunda residncia "Frias" Padres N total de utilizadores (principais + outros) 15 % N de utilizadores principais 7 % N total de utilizadores (principais + outros) 0 PASSADO % N de utilizadores principais 0 %

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14 2, 3, 4, 7, 8, 13, 16, 17, 18 1, 5, 6, 9, 10, 12, 15, 19, 20, 21, 22 11 TOTAL

3,8

14,0

0,0

0,0

250

63,8

29

58,0

177

83,1

41

83,7

"Fins-desemana"

57

14,5

14

28,0

24

11,3

16,3

Espordico

70 392

17,9 100,0

0 50

0,0 100,0

12 213

5,6 100,0

0 49

0,0 100,0

Os dados demonstram claramente que o tipo de padro das frias o mais seguido pelos utilizadores. No entanto, constata-se tambm que esse domnio se esbateu nas ltimas dcadas, revelando uma evoluo em favor de padres de utilizao que incluem os fins-de-semana, a alternncia com a residncia principal ou as estadias espordicas. Esta tendncia ainda mais marcada quando se tm em conta apenas os utilizadores principais, que, relativamente ao passado, apresentam uma maior mudana para tipos de padres que no o das frias. Os padres de utilizao e as geraes A relao anterior destes utilizadores com o local , no s um factor distintivo, mas tambm uma dimenso decisiva para a escolha desse mesmo local para as estadias e os ritmos em que elas ocorrem. Assim, foi avaliada

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro a diferenciao das utilizaes em funo da gerao a que pertencem os utilizadores, admitindo que esta uma varivel que pode ter influncia na vinculao ao territrio e, portanto, tambm nas estadias. Foram consideradas as geraes j definidas anteriormente. No entanto, distinguiram-se os maiores e menores de 18 anos (apenas para os Descendentes 1 e os Descendentes 2, uma vez ser nestas geraes que se justifica esta clarificao) uma deciso que se prende com a necessidade de definir um critrio para procurar aferir a autonomia nas decises destes utilizadores sobre as suas estadias. Tendo em conta os padres de utilizao de cada utilizador, bem como a sua pertena a cada uma das geraes definidas, procedeu-se a uma anlise de correspondncias. A Figura 1. mostra a projeco das nuvens de pontos no primeiro plano factorial: padro de utilizao (no presente) e gerao dos utilizadores. Foram, portanto, considerados os dois primeiros eixos factoriais, que, no conjunto, representam 66,80% da inrcia total (o primeiro explica, por si s, 50,06% da inrcia). FIGURA 1. NUVENS DE PONTOS RESULTANTE DA ANLISE DE CORRESPONDNCIAS POR CRUZAMENTO ENTRE OS PADRES DE UTILIZAO (NO PRESENTE) E AS GERAES (PLANO FACTORIAL DOS EIXOS 1 E 2)

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Legenda: os nmeros, a azul, entre 1 e 20, correspondem aos padres de utilizao; os pontos a vermelho assinalam as geraes: asc = Ascendentes; ut_p = utilizadores principais; gpr = Prprio; d1_me = Descendentes 1 (menores); d1_ma = Descendentes 1 (maiores); d2_me = Descendentes 2 (menores); d2_ma = Descendentes 2 (maiores); d3 = Descendentes 3. A partir dos dados da anlise de correspondncias e da observao do resultado grfico das nuvens de pontos, pode admitir-se que os padres de utilizao apresentam alguma diferenciao consoante as geraes de utilizadores. Em particular, ressalta a oposio entre os utilizadores principais e os que pertencem sua gerao ou so ascendentes, relativamente aos Descendentes 2 (maiores) e os Descendentes 3. Relevante tambm o facto dos Descendentes 2 (maiores) uma gerao constituda, na sua maioria, por indivduos pertencentes 2 gerao aps aquela que abandonou a aldeia e qual se pode atribuir autonomia nas decises sobre as estadias , estarem claramente associados a uma utilizao espordica das residncias. As actividades desenvolvidas pelos inquiridos O inqurito avaliou algumas actividades desenvolvidas pelos utilizadores com interesse para as dinmicas locais: a participao no associativismo local, as actividades produtivas associadas posse de terras e ainda as formas de consumo durante as estadias. Relativamente s actividades associativas, procurou-se apurar a participao dos inquiridos em organizaes de vrios tipos: nas associaes locais vrias, nas Festas da aldeia ou em trabalho de voluntariado. Uma clara maioria dos inquiridos (70%) afirma ter algum vnculo realidade associativa local, embora, entre eles, a maior parte se declare apenas como scio sem responsabilidades nem constrangimentos pessoais (em tempo, por exemplo) decorrentes desse vnculo: apenas um inquirido tem actualmente funes dirigentes e um outro teve no passado; o trabalho voluntrio apontado por 3 inquiridos.

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Constatou-se no local o relevante contributo destes utilizadores para a organizao da principal iniciativa colectiva da aldeia, que se contam quase sempre entre os membros da Comisso de Festas. Entre os 50 inquiridos, 7 foram j festeiros: 6 no passado, a maioria dos quais mais do que uma vez 2 deles declararam mesmo j ter participado na referida Comisso 8 vezes; outro foi um dos responsveis pela festa deste ano, o que, atendendo tanto dimenso da amostra como ao reduzido nmero de elementos ( volta de uma dezena) que compem a Comisso de Festas, no deixa de ser significativo. No que diz respeito s terras e s actividades produtivas nelas desenvolvidas, foi avaliada a propriedade e a sua dimenso, bem como os tipos de culturas e respectivos rendimentos e ainda o recurso a mo-de-obra. A maioria dos inquiridos (56%) declarou-se proprietrio de terras prximas da aldeia (57% por herana, 25% por compra e 18% por combinao das duas anteriores). A dimenso mdia das propriedades de 3,85 ha, prevalecendo a dimenso entre 1 ha e 5 ha; mais de um tero das terras tm dimenso igual ou inferior a 1 ha e apenas cerca de 7% superior a 10 ha. Entre os proprietrios, mais de metade (57,1%) ainda retiram rendimentos das suas terras, dos quais a maioria proveniente da produo agrcola ou florestal. Registam-se ainda casos em que os proprietrios recorrem a rendeiros, que exploram as terras s teras ou s meias, ou seja, partilham uma parte dos proveitos decorrentes da sua actividade nestes casos, sempre em gneros e no em dinheiro em troca do direito a utilizar a terra. As culturas so quase sempre permanentes, sobretudo oliveiras para a produo de azeite, mas tambm sobreiros dos quais se retira a cortia ou ainda, com menos expresso, os eucaliptos. Os proveitos so maioritariamente destinados ao consumo da prpria famlia (69%) o mercado, alis, nunca a nica motivao associada produo nestas propriedades, aparecendo apenas combinado com o autoconsumo nos restantes 31% dos casos. De qualquer forma, nos casos em que a tarefa de trabalhar a terra no deixada aos rendeiros, a mo-de-obra quase sempre familiar (apenas 1 inquirido apontou o recurso ao trabalho assalariado: eventual e de origem local). Relativamente s prticas de consumo, apenas um dos inquiridos afirma no utilizar o comrcio local (caf, padaria ou mercearia). No entanto, quando se trata das compras mais relevantes necessrias durante as estadias (produtos alimentares, de higiene, limpeza ou outros) os resultados so bem diferentes: apenas num caso os produtos so adquiridos na aldeia; em 2 casos os produtos so trazidos de casa; metade dos inquiridos compra num hipermercado da regio; as restantes respostas so combinaes das anteriores (com clara prevalncia do abastecimentos nos hipermercados). Os inquiridos afirmaram ainda unanimemente adquirir produtos regionais durante as suas passagens pela aldeia (gastronmicos, quase exclusivamente), sendo que a maioria (62%) prefere compr-los na aldeia. Apesar da grande importncia do abastecimento em hipermercados, as respostas parecem indicar que a presena destes utilizadores tem um efeito positivo no comrcio local, nomeadamente tendo em conta o recurso generalizado destes utilizadores aos cafs e padarias.

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CONCLUSES
Os resultados do inqurito e as restantes avaliaes feitas no local confirmam que a presena de residncias secundrias tem impactes relevantes nas dimenses econmicas e sociais locais. Um dos dados mais ntidos a importante mobilizao populacional a que corresponde a utilizao de residncias secundrias em Medelim: em apenas 50 casas segundo os Censos de 2001, existiam na aldeia 205 alojamentos de uso sazonal ou secundrio , o nmero de pessoas registado (392) superior populao residente (342). Constata-se ainda um inequvoco crescimento do nmero de utilizadores, registando-se, no perodo de referncia definido no inqurito, um aumento de cerca de 84% (de 213 para 342). Estes nmeros revelam, independentemente de outras avaliaes, que as novas geraes se juntam s anteriores. Neste universo mais alargado de utilizadores est tambm presente uma maior diversidade nas formas de utilizao das casas. Esta diferenciao acompanha o sentido da evoluo nas mobilidades e dos movimentos gerais em que se enquadram as formas de consumo do espao rural. De facto, apesar de ainda dominarem os padres de utilizao que elegem sobretudo os perodos correspondentes s frias (Natal, Pscoa e Vero), crescem as estadias em fins-de-semana e aquelas que ocorrem de forma espordica. Estas novas tendncias coexistem, no entanto, com a dimenso essencial que justifica a presena destas pessoas na aldeia: a relao anterior destes utilizadores com o local, alm de determinar a localizao das residncias secundrias, tambm o motivo mais apontado para justificar actualmente as estadias. As origens, as razes ou as saudades foram nomeadas por dois teros dos utilizadores principais, que maioritariamente nasceram em Medelim e a basearam alguns anos da sua vida.

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Esta ligao ao territrio distingue de forma decisiva estes filhos da terra de outras situaes de utilizao de residncias secundria, que, durante as suas estadias, animam relaes de amizade ou familiares e valorizam o contacto com os residentes e outros visitantes temporrios. Tambm a sua participao no associativismo local, elemento decisivo para a manuteno destas organizaes, parece indissocivel da sua ligao aldeia: 70% dos inquiridos declararam-se envolver-se de alguma forma, destancando-se que esto quase sempre entre os festeiros, constituindo a base organizativa do evento mais importante da aldeia Os sintomas de evoluo nas motivaes associadas s estadias so, no entanto, evidentes. Os resultados apontam para uma relao com o local mais liberta de obrigaes, como demonstra a significativa perda de importncia das motivaes relacionadas com visitas ou apoio a familiares (a razo mais apontada para as estadias no passado). Da mesma forma, apesar de mais de metade dos inquiridos (56%) possurem actualmente terras na freguesia, as actividades agrcolas ou florestais esto ausentes das razes apontadas para as deslocaes aldeia. Alm do significado para as sociabilidades locais nas relaes pessoais e na presena decisiva no associativismo e nos eventos colectivos os resultados indicam tambm efeitos positivos na economia local. Em particular, so as reas de negcio directamente relacionadas com o consumo que mais parecem beneficiar da presena destes utilizadores: apesar do enorme peso do abastecimento nos hipermercados, 98% dos inquiridos declarou recorrer ao comrcio local cafs, padarias e at s mercearias locais. Regista-se tambm o impacte no sector local da construo civil e no respectivo mercado de materiais. Em suma, a relao anterior destes utilizadores com o local o factor decisivo para compreender as estadias. As prticas que lhes esto associadas, que distinguem esta situao das que mais tipicamente se enquadram no movimento de procura crescente pelos espaos rurais enquanto espaos de consumo, constituem factores importantes para contrariar o declnio social e econmico do territrio que as acolhe. Estes utilizadores, seguindo uma lgica familiar no uso das casas, so hoje mais numerosos e pertencem a diferentes geraes. Na diversidade de padres de utilizao e das suas motivaes, cruzam-se dimenses tursticas com as que decorrem de um compromisso particular com o territrio. Em todo o caso, as razes para as passagens pela aldeia, permanecendo intimamente relacionadas com a ligao especial ao local, parecem hoje menos pragmticas e mais subjectivas do que no passado. No futuro, a continuidade deste movimento sazonal em direco aldeia depende das novas geraes de utilizadores. A informao recolhida neste estudo, apesar de indicar uma diferenciao das utilizaes, apontando para padres menos frequentes associados autonomia dos indivduos pertencentes s geraes mais jovens, no permite concluir se este facto se deve sua fase no ciclo de vida, a uma tendncia de desvinculao em relao s casas ou a uma combinao destes factores. Esta questo, deixada em aberto, parece ser uma pista importante para investigaes futuras, sobretudo tendo em conta que o caso da utilizao de residncias secundrias em Medelim certamente semelhante ao de muitos outros territrios do rural de baixa densidade no Continente portugus.

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REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS:
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro SEGUNDAS RESIDNCIAS E TURISMO RESIDENCIAL: NOVAS FORMAS DE HABITAO, NOVO MERCADO IMOBILIRIO 1( 2 3 Jos Antnio Oliveira jantol@netcabo.pt), Maria de Nazar Oliveira-Roca (mn.roca@fcsh.unl.pt), Zoran Roca (zoran.roca@ulusofona.pt) 1 2 TERCUD - Centro de Estudos do Territrio, Cultura e Desenvolvimento, ULHT, e-GEO Centro de Estudos de 3 Geografia e Planeamento Regional, FCSH-UNL, TERCUD Residncia, morada, habitao, casa, lar, stio de pernoita, so diferentes formas de encarar a utilizao bsica de uma construo que serve de alojamento. Aparentemente seria fcil resumir o substantivo de cada uma dessas utilizaes palavra habitao, mas nem o senso comum nem a investigao cientfica fazem essa ligao directa. Habitar e residir, tal como morar e ter casa em tal stio, so formas de encarar o alojamento que no podem ser desligadas das transformaes sociais que, no espao de uma gerao, pelo menos em Portugal, conduziram desconstruo (ou falecimento) de duas trempes interligadas: Deus, Ptria e Autoridade e Famlia, Propriedade e Estado. Em Portugal, a primeira trempe desabou com o 25 de Abril de 1974, e a segunda facilmente ilustrvel pelas novas formas de estruturao familiar, novos entendimentos sobre o conceito de propriedade e novos modos de interveno do Estado. da inrcia entre esse desabamento e as posteriores transformaes, que pensamos dever ser equacionado o "problema habitacional" e consequente "problema imobilirio" do Pas. Quando, em 2001, se verificava um rcio de 1,4 fogos por famlia clssica, ao mesmo tempo que, ainda actualmente subsistem problemas habitacionais de toda a ordem para um grande nmero de pessoas, parece existir uma disfuno que pe em confronto uma contradio de base: a subsistncia de um mercado imobilirio privado desajustado das necessidades da procura (pelo que o Estado tem de dar respostas sociais) e, por isso, inoperante no que respeita ao desiderato constitucional do direito habitao, a par do crescimento de ofertas e procuras que parecem encontrar na multiplicao de residncias a resposta falta de outras oportunidades de investimento que garantam e consolidem rendimentos futuros suficientemente atractivos. fundamental equacionar a origem e as motivaes do forte crescimento das segundas residncias em Portugal, em articulao com a avaliao do parque habitacional existente. Esse crescimento pode bem ser o resultado, para alm do efeito do investimento emigrante, do acumular (com eventual abandono) de um parque edificado obsoleto que, pelas mais variadas razes assim foi contabilizado pelos recenseadores, mas no deixa de ser um desafio para a revitalizao do mercado imobilirio, no apenas do ponto de vista do alargamento da procura, mas tambm do encontrar de novas formas de comercializao do que entendemos ser "imobilirio turstico residencial". Para alm das fontes oficiais de informao estatstica sero tambm utilizados os resultados do processo de inquirio e entrevista obtidos no mbito do SEGREX Expanso das Segundas Residncias e Planeamento do Desenvolvimento Territorial em Portugal, projecto em execuo no Centro de Estudos do Territrio, Cultura e Desenvolvimento (TERCUD) da Universidade Lusfona de Humanidades e Tecnologias, em parceria com o eGeo da Universidade Nova de Lisboa e com financiamento da Fundao para a Cincia e Tecnologia (FCT/PTDC/GEO/68440/2006).

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INTRODUO
O objectivo desta comunicao o de apresentar, de forma crtica, as vantagens e desvantagens, para o prprio mercado imobilirio, da expanso de segundas residncias, numa lgica em que devem ser valorizados os projectos que promovem o conhecimento dos seus usos e frequncia de utilizao, responsabilidades de gesto e manuteno e, assim, a possibilidade de claramente identicar resultados e efeitos desse tipo de promoo (turismo de segunda residncia, onde o turismo residencial um dos tipos), versus a utilizao no controlada de quase um milho de habitaes recenseadas como segundas residncias, as quais apenas podem ser identificadas, de forma cabal, a partir do seu registo de escritura, no podendo ser, por isso, objecto de escrutnio pblico relativamente aos seus efeitos e impactes no desenvolvimento local. Na elaborao desta comunicao, para alm da informao estatstica oficial, so tambm importantes, porque auxiliares no processo de reflexo, os contributos qualitativos resultantes do trabalho de inquirio e entrevista conduzidos no mbito do SEGREX Expanso das Segundas Residncias e Planeamento do Desenvolvimento Territorial em Portugal, projecto em execuo no Centro de Estudos do Territrio, Cultura e Desenvolvimento (TERCUD) da Universidade Lusfona de Humanidades e Tecnologias, em parceria com o e-Geo da Universidade Nova de Lisboa e com financiamento da Fundao para a Cincia e Tecnologia (FCT/PTDC/GEO/68440/2006). Numa economia fortemente dependente da construo civil e obras pblicas, no s por ter um sector industrial que, por variadas razes, sempre enfrentou uma forte concorrncia internacional, mas tambm porque, ou

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro esgotou alguns modelos, ou nunca conseguiu consolidar um sector de servios intrinsecamente inovador, o investimento em habitao surge, em Portugal, como a sada natural para a aplicao de poupanas cujas taxas de retorno devem ser contextualizadas em nveis onde a especulao se assumiu como o principal motor. A evoluo do nmero de alojamentos, do nmero de habitantes e do nmero de habitantes por alojamento, tem seguido em Portugal comportamentos diversos. A problemtica habitacional, ao relacionar alojamento e famlia, extremamente complexa e diacrnica, pelo que no fcil estabelecerem-se relaes de causalidade que ajudem, de forma sistemtica, a perceber a sua evoluo. Por um lado, os padres habitacionais (reas, nmero de divises, existncia ou no de retrete, por exemplo), principalmente os relacionados com questes culturais (elas mesmas indissociveis da economia), tm-se alterado ao longo do tempo. Por outro, tambm a famlia tem experimentado mudanas que podemos considerar revolucionrias, desde a generalizao da famlia sem ncleo at desfragmentao e/ou recomposio familiar. Qualquer uma daquelas evolues tem-se traduzido, em termos do mercado imobilirio, numa reformatao dos principais elementos do sistema. A par da marginalizao (abandono que, no caso da construo, no havendo procura, redunda na sua degradao) de algumas tipologias habitacionais (idade, nmero de divises, cobertura de servios), surgem ofertas que esto desajustadas, ou das expectativas da procura (perpetuando assim um ordenamento do territrio fragmentado e de retorno custoso), ou da capacidade aquisitiva dessa mesma procura, cavando-se assim ainda mais o fosso entre a normalidade e o luxo e, por isso, correndo o prprio mercado imobilirio o risco de saturao, tendo em conta a procura solvente que em cada momento necessita de um bem de grande prazo de amortizao. De um pas de forte deficit habitacional, Portugal passa a ser um pas de superavit construtivo. As razes para o deficit habitacional podem ser encontradas em 3 factores: i) a herana e permanncia de um stock habitacional antigo e pouco renovado e, por isso com fraca capacidade de resposta s exigncias higieno-sanitrias dos tempos modernos; ii) as intensas migraes internas que criaram novas necessidades habitacionais nas principais reas urbanas; iii) a generalizada insolvncia das famlias que no alavancou respostas atempadas por parte do sector da construo civil. Por outro lado, as razes para o recente superavit habitacional aliceram-se em 3 outros factores interrelacionados com os anteriores: i) a oportunidade de investimento num sector fortemente deficitrio e que, dados os grandes desajustamentos entre oferta e procura, proporcionou elevadas taxas de retorno do capital; ii) a promoo de uma cultura de proprietrio num contexto em que o mercado de arrendamento, ou era inexistente, ou apresentava elevadas incertezas de retorno, a par de uma inflao elevada; iii) em correlao com as observaes anteriores, com a retraco do mercado de arrendamento, a descida das taxas de inflao e a consequente baixa das taxas de juro, a cultura de proprietrio consolidou-se, apoiada por estratgias de alargamento de mercados por parte do sector bancrio. Uma reflexo sobre o estado da habitao em Portugal no pode deixar de lado o fenmeno emigratrio, o qual criou dois grandes efeitos sobre o mercado imobilirio: (i) por um lado, dinamizou o sector da construo civil ao tentar dar resposta a um desejo legtimo de fazer na sua terra a casa de acolhimento na situao de reforma (o desejo do emigrante de sua terra voltar), sendo que este efeito se reflectiu num pulular de formas arquitectnicas documentadas por MOUTINHO (1997); (ii) por outro, deu origem a investimentos que, apesar de no poderem ser considerados especulativos, porque balizados pelo justo retorno das suas aplicaes financeiras, acabaram por ajudar a empolar um mercado de forte inrcia associada. A emigrao, para alm de ter induzido uma migrao econmica, a que obviamente correspondeu uma migrao social da agricultura para a construo civil e da para o comrcio e servios, constituiu-se, primeiro atravs das remessas de divisa e, posteriormente, atravs do investimento directo, como uma das principais foras motrizes da economia nacional, desde os anos 60 at hoje. Tendo em conta uma herana pesada que ainda hoje condiciona o funcionamento do mercado de habitao portugus, seja o congelamento das rendas, seja o facto de o Pas no ter sofrido directamente os resultados destrutivos de duas Grandes Guerras, seja ainda a informalidade/ilegalidade de solues encontradas para resolver alguns problemas habitacionais, tentaremos mostrar como isso acaba por estar na base de um outro problema que emerge na dcada de 90: o forte crescimento do imobilirio residencial desajustado da procura. Esta procura teve de se apoiar num sector bancrio disponvel para o crdito. Mas, agora, essa mesma banca tenta dinamizar um novo segmento de habitao, procurando atrair novos investidores, incluindo estrangeiros, aproveitando as amenidades ambientais de grande qualidade de muitos troos do territrio nacional para a promoo de segundas residncias e, particularmente, destas integradas em resorts (ROCA et al., 2009).

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro

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AS ORIGENS E AS CONSEQUNCIAS DO PROBLEMA HABITACIONAL EM PORTUGAL


Apesar de o problema habitacional em Portugal ter origens histricas que o relacionam com o incio do processo de industrializao do sculo XIX, foi apenas durante a 1 Repblica que foram tomadas algumas medidas tendentes a minimizar a forte especulao que se fazia sentir num mercado onde a oferta era demasiado insuficiente para uma procura maioritariamente insolvente e em acelerado crescimento. Uma dessas medidas, o designado congelamento das rendas (Decreto de 11 de Novembro de 1910, Decreto n 1097, de Novembro de 1914, Lei n 2030, de 22 de Junho de 1948) viria a tornar-se, mesmo ainda no sculo XXI, num dos maiores entraves ao funcionamento do mercado, com consequncias reconhecidamente negativas sobre a gesto pblica do imobilirio urbano. Como todos os mercados num contexto de economia capitalista, pese embora o carcter regulador do Estado, o jogo entre a oferta e a procura que determina os preos. No entanto, em Portugal, este jogo nem sempre decorreu de acordo com as regras, explcitas ou implcitas, de respeito pelos investidores ou pelas directivas estatais, tendo disso resultado uma interessante e criativa forma de resposta, tanto por parte da oferta como, correlativamente, da procura, que ainda hoje marca grandes troos da nossa paisagem urbana, sobretudo na rea Metropolitana de Lisboa. Os bairros clandestinos, ou reas Urbanas de Gnese Ilegal (AUGI), tal o seu peso na conformao de territrios municipais como os da Amadora, Loures, Sintra, Cascais, Oeiras, Seixal, Palmela e Sesimbra, emanam de uma estratgia inteligente de aproveitamento da inoperncia dos poderes pblicos por parte de investidores e do esforo de auto-construo por parte de uma procura insolvente que na grande cidade tentou replicar um pedao da sua terra (FERREIRA, 1985). Os meados da dcada de 50, para alm de terem correspondido ao incio do xodo rural para a capital (BRITO, 1976), viriam tambm a ser a preparao para o intenso processo emigratrio com destino Europa, o qual se intensifica com a perda dos territrios de Goa, Damo e Diu, e o eclodir dos conflitos armados em frica. De facto, durante a dcada de 60 que se intensificam, tanto os movimento migratrios em direco a Lisboa como para o estrangeiro. Em Lisboa, as opes habitacionais para a classe trabalhadora menos qualificada so parcas e de m qualidade. Para alm das vilas operrias, as principais opes so os quartos ou partes de casa alugados, os bairros de lata ou, ento, o bairro clandestino de feio mais digna que o bairro de lata, sendo que o primeiro deles se desenvolveu s portas da capital (Brandoa).
Figura 3: Evoluo da populao e do nmero de fogos, 1864 a 2001
100000000

10000000

1000000

100000 1864 1878 1890 1900 1911 1920 1930 1940 1950 1960 1970 1981 1991 2001 2007

Population

Dwelings

Fonte: OLIVEIRA, 2011

Salgueiro (1972) foi uma das maiores contribuintes para o conhecimento do fenmeno dos bairros clandestinos, por via da comprovao cientfica baseada num intenso trabalho de campo. A localizao destes bairros fazia-se, por regra, em reas marginais de dois territrios municipais, aqueles que eram menos percorridos pela fiscalizao camarria ou onde permaneciam dvidas sobre os limites concelhios (SALGUEIRO, 1972). Esta localizao era prxima de uma estrada percorrida por transportes pblicos, fazendo-se a ligao a essa estrada atravs de um caminho que garantia a discrio do bairro emergente (OLIVEIRA, 1988). A forma destes bairros, inicialmente determinada pelo reticulado de caminhos abertos pelo promotor e limitada pela propriedade loteada, era paulatinamente condicionada por uma sucesso de estratgias de ocupao que seguia, de um modo geral,

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro esta sequncia: 1) o proprietrio do avo vedava o seu terreno e desse conjunto de vedaes, normalmente em muro de alvenaria, resultava o primeiro esboo de arruamentos; 2) o proprietrio pontuava marginalmente a sua propriedade com rvores de fruto e construa um pequeno anexo num dos extremos; 3) por fim, procedia construo da casa de habitao, podendo o anexo ser arrendado. Tambm havia espao para a horta (FERREIRA, 1985). Tambm haveria electricidade. As baixadas efectuadas pela empresa fornecedora no atendiam legalidade da construo desde que houvesse poste pblico nas proximidades. Tambm poderia haver telefone, nas mesmas condies que para o caso da electricidade, apesar deste ser de banalizao mais recente (OLIVEIRA, 1995). Mas, mesmo este fenmeno que se julgava ser apropriao das classes mais insolventes, se veio a revelar como alvo de outros grupos sociais, mais abastados na disponibilidade de investimento. Da, termos realidades diversas, em termos de composio social ou mesmo de qualidade urbanstica, as quais podemos diferenciar entre a Quinta da Cabouca (na margem sul, concelho do Seixal e a poente de Corroios) ou So Domingos de Rana, a norte e no limite do concelho de Cascais com o de Oeiras. O primeiro como bairro sobretudo ocupado por trabalhadores operrios da antiga siderurgia nacional, enquanto o segundo foi na sua origem um bairro de investimento para segundas residncias, rapidamente transformadas em primeiras, tal a dinmica de consolidao da actual AML.

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A EMERGNCIA DE UM NOVO PARADIGMA DE ACESSO HABITAO E O PAPEL DO RAMO DA CONSTRUO CIVIL


Quando se chega a Abril de 1974 enfrenta-se a complexa tarefa de legalizao dos bairros clandestinos herdados, para a qual muito contribuiu o apoio do Programa SAAL (Servio Ambulatrio de Apoio Local, concebido pelo Arq Nuno Portas) o qual para alm de ter apoiado os moradores de bairros problemticos nos processos de recuperao, reconstruo ou nova construo de habitao, tambm suportou os poderes pblicos na promoo de uma nova vaga de habitao social. De facto, aps um antigo ciclo de habitao social promovida pelo Estado Novo, na maior parte dos casos dirigida a segmentos especficos da populao (MATOS, 1990), amplia-se no ps 25 de Abril, uma filosofia baseada na massificao e correlativa guetizao social, a qual aumentou, por exemplo, os problemas de criminalidade (FERREIRA, 1994). Mas, controlada a expanso da construo ilegal e aumentados os nveis de eficincia na gesto dos territrios concelhios, nomeadamente pela introduo dos Planos Directores Municipais j durante a dcada de 80, a par de um mercado de arrendamento quase inexistente, expande-se e consolida-se o hbito de compra da habitao. Esta expanso foi apoiada por dois agentes principais: i) o Estado, atravs da concesso de bonificaes nas taxas de juro bancrio, fosse para casais de baixos rendimentos, fosse para jovens; e ii) a banca (antes da liberalizao do mercado bancrio, a Caixa Geral de Depsitos - banco do Estado era a maior emprestadora), tanto atravs do financiamento da construo, como da aquisio (ARAJO, 2008). Com o Decreto-Lei n. 321-B/90, de 15 de Outubro, o qual estabelece um novo regime jurdico do arrendamento urbano, tenta-se minimizar o efeito da lei do congelamento das rendas. No entanto, o mercado de arrendamento continuava a no oferecer condies de rendibilidade, nem para senhorios (desconfiados ou inseguros no rendimento que poderiam obter com a colocao no mercado dos seus imveis e, por isso, inflacionando os valores das rendas, num contexto de fraca oferta), nem para potenciais arrendatrios (valores de arrendamento demasiado elevados). Deste modo, com a participao do Estado e a disponibilidade da banca, continua a expanso de um novo paradigma de relao jurdica habitacional baseado no que podemos designar por cultura de proprietrio.

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Figura 4: Evoluo do nmero de famlias e do nmero de fogos, 1940 a 2001
6000000

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Nr. of households and nr. of dwelings

5000000

4000000

3000000

2000000

1000000

0 1940 1950 1960 1970 1981 1991 2001

Years Nr. of dwelings Nr. of households

Fonte: OLIVEIRA, 2011

A par da crescente procura dirigida compra de habitao, cristaliza um imenso parque predial urbano, mais ou menos antigo, com usos e ocupaes muito diversos. Por um lado, e tendo por referncia a cidade (ou concelho) de Lisboa, abundam as situaes de completo abandono e consequente degradao do edificado arrendado porque os valores das rendas so demasiado baixos para financiar obras de restauro e manuteno e porque os senhorios no esto seguros sobre a recolocao no mercado de arrendamento dos alojamentos que vo ficando vagos. Por outro lado, abunda o mesmo tipo de situao, ou porque os mesmos senhorios ficam espera que o prdio esteja devoluto para depois poderem realizar capital com a sua venda, ou ento porque esperam uma valorizao especulativa do terreno ocupado pelo imvel. Apesar de o planeamento municipal, nomeadamente atravs da delimitao de zonas histricas com regulamentao urbanstica apertada, se ter constitudo como um obstculo a este ltimo tipo de actuao, o fenmeno do abandono e da proliferao de prdios devolutos no deixa, ainda hoje, de ser um problema urbano gravssimo em Lisboa. Mas, qual tem sido o papel do ramo da construo civil e obras pblicas (CCOP) em todo o processo antes descrito? Qual a importncia da construo de habitao e o significado da recuperao de imveis na sua actividade? As respostas a estas questes no so fceis, no s por causa dos dados estatsticos de fraca qualidade, mas tambm porque a produo de edificado apresenta oportunidades que aumentam a complexidade do funcionamento do mercado: por um lado, a colmatao do dfice herdado de muitos anos sem investimento e, por outro, a oportunidade de investimento em imobilirio turstico, uma das mais fortes componentes do chamado turismo residencial. Do mesmo modo que noutros pases, tambm em Portugal o ramo da construo civil e obras pblicas (CCOP) tem uma importncia inegvel, no s no, mas tambm para, o conjunto da economia nacional. No contexto da matriz de relaes tcnicas entre ramos de actividade, a CCOP aquele que apresenta, seno as maiores intensidades, pelo menos a maior diversidade em termos das relaes com todos os outros ramos de actividade econmica, correspondendo isso, na matriz de produo nacional, aos maiores volumes de formao bruta de capital fixo (FBCF) e de disponibilizao de empregos (alguns autores estimam que por cada emprego gerado pela actividade da construo so criados 3 novos empregos no conjunto da economia - Afonso et al., 1998: 22), a par de menores ndices de importao (LOPES, 2007). Como qualquer outra actividade produtiva, a construo depende em grande medida da vitalidade da economia, sendo sobretudo importante a quantidade e o valor das encomendas providenciadas pelo sector pblico. Assim, numa fase de forte conteno do investimento pblico, o ramo CCOP pode experimentar uma crise profunda que, dadas as suas relaes de sinergia e efeitos multiplicadores sobre outras actividades, acaba por se repercutir numa generalizao de efeitos negativos acrescidos sobre toda a economia. Em Portugal, semelhana do que se passa noutros pases europeus (BAGANHA et al., 2000), o ramo da construo civil assume, em termos econmicos, e tanto em termos de emprego como do nmero de empresas, um significado estruturalmente importante. No entanto, o sector da construo civil assume em Portugal caractersticas especiais j que, para alm da diversidade de situaes empresariais, o prprio Pas tem uma histria e uma prtica que o diferenciam de muitos outros pases, pois embora sejam comuns problemas de preo do solo, a nossa histria marcada pela insolvncia da maioria da populao no acesso ao mercado da habitao.

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Em Portugal, se olharmos para os dados estatsticos mais detalhados disponveis por municpio, aqueles que constituem a chamada Base de Dados BELEM, rapidamente chegamos concluso de que, em termos do nmero de empresas, o ramo da construo civil e obras pblicas surge sempre num lugar destacado, logo a seguir, naturalmente, ao comrcio, ramo de actividade onde ainda pululam as menos que micro empresas, muitas vezes empresas em nome individual ou em comandita, ou sociedades unipessoais, que amenizam os indicadores do desemprego (CACHINHO, 2002). De uma realidade onde vinga um nmero assinalvel de milhares de micro empresas, passamos para uma outra onde pontuam algumas dezenas daquelas que, de facto, tm poder econmico e financeiro para dar resposta forte procura de obras pblicas que tem marcado os nossos ltimos 20 anos. Isto , em termos de valores envolvidos, a designada engenharia de obras pblicas e a construo de equipamentos correspondiam, em 2007, a 75,4% das receitas das empresas com mais de 20 empregados (absorvendo, assim, a maior parte dos recursos nacionais - quase 100% pblicos), enquanto as restantes intervenes (maioritariamente privadas) e que correspondem sobretudo ao imobilirio residencial se ficavam por uma pequena parcela (24,6%, em 2007) (Quadro 1).
Quadro 16: Estrutura do valor dos trabalhos realizados por empresas com 20 e mais pessoas ao servio, por tipo de obra, em Portugal - 2005 a 2007 (%) Tipos de obra Edifcios Edifcios residenciais Edifcios no residenciais Obras de engenharia civil Total 2005 44,3 23,4 20,9 55,7 100,0 2006 45,9 20,2 25,7 54,1 100,0 2007 51,2 24,6 26,6 48,8 100,0

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Fonte: 2005 - INE, I. P., Inqurito Anual s Empresas; 2006, 2007- INE, I. P., Inqurito Anual s Empresas de Construo.

O volume de vendas associado construo de habitao nova, no s por problemas de recolha de dados estatsticos (apenas empresas com mais de 20 empregados), mas tambm por razes de funcionamento deste universo empresarial, est muito subestimado. De facto, se considerarmos o volume de vendas das empresas de construo (Quadro 2) por relao aos valores dos contratos de compra e venda de propriedades (prdios urbanos, rsticos ou mistos) (Quadro 3), e mesmo tendo em conta que as operaes de compra e venda se referem, em cerca de 80%, a transaces sobre prdios urbanos e que uma parte delas no abrange apenas construes novas e, ainda, que remanesce uma margem de lucro que necessrio deduzir dessas transaces, facilmente se percebe que no estamos perante uma proporo de 30/70, mas sim, como estimamos, de 50/50.
Quadro 17: Volume de negcios (milhes de ) das empresas por Actividade econmica (CAE Rev. 3) e Escalo de pessoal ao servio, 2007 e 2008 2007 Milhes Menos de 10 10 19 pessoas ao servio 10 49 pessoas ao servio 20 49 pessoas ao servio 50 249 pessoas ao servio 250 e mais pessoas ao servio Total do ramo da construo Menos de 10 10 19 pessoas ao servio 10 49 pessoas ao servio 20 49 pessoas ao servio 50 249 pessoas ao servio 250 e mais pessoas ao servio 92033,3 37793,1 85745,2 47952,1 76681,3 35109,2 12019,3 4491,3 9042,6 4551,4 6931,7 7115,6 % 25,9 10,6 24,1 13,5 21,6 2008 Milhes 92386,5 40100,8 89710,8 49610,0 81042,5 % 25,1 10,9 24,4 13,5 22,0 100,0 31,4 11,5 24,1 12,5 20,8 23,7

Total dos ramos de actividade econmica 355691,3 100,0 368392,4 100,0

101231,5 28,5 34,2 12,8 25,8 13,0 19,7 20,3

105252,7 28,6 11316,2 4145,9 8658,4 4512,6 7487,2 8525,9

100,0 35987,8

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Fonte: INE
Quadro 18: Contratos de compra e venda () de prdios por Localizao geogrfica e Tipo de prdio, 2007 Valor dos contratos Unidades Territoriais Portugal Norte Centro Lisboa Alentejo Algarve Regio Autnoma dos Aores Regio Autnoma da Madeira Fonte: INE Milhes de 29630,1 6352,6 4132,2 11888,8 1794,2 4155,9 436,7 869,6 % 100,0 21,4 13,9 40,1 6,1 14,0 1,5 2,9

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Alis, para alm das empresas com menos de 20 empregados terem, na construo, uma representao maior que no conjunto da economia (Quadro 2), elas geram mais de 30% do volume de vendas, pelo que pode tambm dizer-se que a sua no considerao introduz um erro equivalente em qualquer indicador de caracterizao deste ramo.

A EVOLUO DA CONSTRUO DE HABITAO E A FALSA SATURAO DO MERCADO


De 1991 para 2001, para o conjunto do Pas, o nmero de alojamentos ocupados pelo proprietrio aumentou 35,9%. Como normal, nas reas rurais que prevalece a situao de plena propriedade (valores em torno ou superiores a 80%), apesar de nas reas metropolitanas de Lisboa e Porto j serem, em 2001, de 67,8% e 65,8%, respectivamente. De modo inverso, nestas reas de maior densidade urbana que maior a parcela dos proprietrios endividados (49,6% e 45,8%, respectivamente, enquanto no restante territrio portugus esse valor da ordem dos 22%). Por sua vez, 4,4% do total de proprietrios do Pas com dvida banca, tinha um encargo mensal acima de 500 euros, valor que na Regio de Lisboa e no Grande Porto subia para 8,4% e 7,5%, respectivamente. Quando se toma em conta o montante das transaces sobre edifcios ficamos perante um valor nacional de cerca de 30 milhes de euros onde a Regio de Lisboa se aproxima dos 9 milhes e 500 mil euros. Este facto, para alm de pr em evidncia que pouco mais de 2 dezenas de concelhos absorvem quase 1 tero do investimento em construo de edifcios, revelador da discrepncia geogrfica de aplicao de investimentos pblicos e privados. Os primeiros desses investimentos so, tendencialmente, igualmente distribudos por todo o Pas (investimentos virios e em equipamentos pblicos de utilizao colectiva), enquanto os segundo encontram na rea de maior concentrao populacional o terreno para a sua reproduo, em crescendos que, pelo menos at 2003 (j que desse ano e at 2007 se verifica um abrandamento das taxas de crescimento), pode indiciar o incio de uma tendncia para a saturao do mercado, com o correlativo ajustamento da actividade construtiva.
Quadro 19: Estimativas do Parque Habitacional 1991-2007 - Fogos, em Portugal, por NUTS III
Portugal 1991 1997 1998 1999 2000 N % N % N % N % N % 4216541 100,0 4668220 100,0 4770778 100,0 4893773 100,0 5007100 100,0 Norte 1297894 30,8 1465416 31,4 1505628 31,6 1555762 31,8 1602099 32,0 Centro 1081789 25,7 1181103 25,3 1202474 25,2 1224958 25,0 1245460 24,9 Lisboa 1076267 25,5 1191486 25,5 1216493 25,5 1248507 25,5 1277803 25,5 Alentejo 376311,4 8,9 402137,3 8,6 407367,3 8,5 414106,8 8,5 420113,3 8,4 Algarve 220476,7 5,2 253076,4 5,4 259563,5 5,4 267117,2 5,5 274954,9 5,5 R. A. Aores 84276,98 2,0 89380,9 1,9 90532,76 1,9 91422,41 1,9 92455,64 1,8 R. A. Madeira 79526,22 1,9 85620,29 1,8 88719,96 1,9 91900,25 1,9 94214,72 1,9

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2001 2006 2007 Var. % 1991-2007 Var. % mdia anual 1991-2001 Var. % mdia anual 2001-2007 N % N % N % 5106441 100,0 5532754 100,0 5590370 100,0 32,6 2,1 1,6 1641812 32,2 1794791 32,4 1811833 32,4 39,6 2,6 1,7 1265697 24,8 1362439 24,6 1375526 24,6 27,2 1,7 1,4 1298343 25,4 1381147 25,0 1392250 24,9 29,4 2,1 1,2 426050 8,3 451974 8,2 456193 8,2 21,2 1,3 1,2 283377 5,5 326320 5,9 333834 6,0 51,4 2,9 3,0 93410 1,8 101726 1,8 103168 1,8 22,4 1,1 1,7 97752 1,9 114357 2,1 117566 2,1 47,8 2,3 3,4

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Nota: Para os anos de 2002 a 2005, os dados relativos aos municpios de Lisboa e Seia, por consequncia Portugal, encontram-se subavaliados por apenas inclurem informao dos proprietrios das obras. Fonte: INE, Estatsticas da Construo e da Habitao, 2008

A evoluo do stock de alojamentos tendo por referncia os dados disponveis nas Estatsticas da Construo e Habitao publicadas pelo INE, entre 1991 e 2007, apresenta um padro geral para o Pas e respectivas subdivises administrativas ou estatsticas ao qual pode ser ajustado uma funo de tipo sigmide ou logstica, apesar de o seu parmetro declive ser muito pouco acentuado, ao contrrio do que se passa com outros fenmenos de difuso ou de ciclo de vida de produtos. Isto , a habitao pode ser entendida como um produto pouco perecvel e com capacidade de adaptao a novos segmentos de mercado, independentemente da sua qualidade ou capacidade de incorporao de inovaes, j que a localizao (apesar de relativa face constituio de novas centralidades urbanas sociais, econmicas ou culturais) fundamental, tanto no seu usufruto, como na percepo da sua valorizao. Tendo em conta aquele padro, possvel identificar trs perodos evolutivos: 1) um primeiro, correspondente a um acrscimo ligeiro mas contnuo, entre 1991 e, aproximadamente, 1997; 2) um segundo, com mais elevadas taxas de variao, entre 1997 e 2003; e, por fim, 3) um terceiro e ltimo, onde se verifica um abrandamento das taxas de acrscimo da construo de novos alojamentos, visvel entre 2004 e 2007.
Figura 5: Evoluo do nmero de fogos por NUT2, 1991 a 2007
6000000

5000000

4000000

Portugal Continente Norte

N de fogos

3000000

Centro Lisboa Alentejo Algarve

2000000

Reg. Aut. Aores Reg. Aut. Madeira

1000000

0
19 95 19 97 19 99 20 01 20 03 19 91 20 05 19 93 20 07

Anos

Fonte: INE, Estatsticas da Construo e da Habitao

Mas, os valores absolutos escondem uma outra realidade que as taxas de crescimento anual ajudam a esclarecer. De facto, por regies NUT2, verifica-se um comportamento dissemelhante, apresentando o Algarve e as duas regies autnomas uma tendncia positiva, ao passo que as restantes mostram o inverso. Este maior dinamismo das duas regies mais atractivas do ponto de vista do turismo de lazer, a que acresce os Aores, apesar de tudo ainda um destino pouco visitado mas em fase de arranque, pode indiciar a emergncia de novas oportunidades para a construo de tipologias (sejam moradias, sejam apartamentos) relacionadas com a segunda residncia, strictu sensu, ou o turismo residencial em resorts. Por outro lado, todas as outras regies mostram sinais de saturao e, da, o abrandamento das taxas de crescimento de novo imobilirio habitacional.

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Figura 6: Tendncia evolutivas das taxas de crescimento dos fogos, 1991 a 2007
4,0

3,5

ir de Ma ut. A R.

3,0

Algarve

2,5

Growth rate in %

2,0

PORTU GAL

Norte

1,5

Centro

Lisboa

1,0

ores R. Aut. A

Alentejo

0,5

0,0 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Years

Fonte: OLIVEIRA, 2011

As trs regies mais dinmicas, so tambm aquelas onde o preo de aquisio de fogos mais elevado, juntando-se-lhes tambm Lisboa, a qual em 2000 e entre 2002 e 2004 apenas era suplantada pela Madeira. No entanto, se retirarmos o efeito sobre os preos induzido pelo facto de, nas ilhas, para alm dos custos de importao de materiais, os mercados serem mais exguos e territorialmente descontnuos, a regio de Lisboa indubitavelmente aquela onde os preos do alojamento so mais elevados. Apesar de os valores no terem sido deflaccionados, as taxas de crescimento do preo mdio dos prdios em propriedade horizontal transaccionados entre 2000 e 2007, pelo menos at 2005, so manifestamente superiores taxa de inflaco e, sobretudo entre 2002 e 2005, verifica-se um comportamento em alta relativamente atpico que afectou principalmente o Algarve e Lisboa. A figura seguinte ilustra essa evaoluo e na sua elaborao apenas foram tidos em conta os valores dos contratos de compra e venda relativos a prdios urbanos em regime de propriedade horizontal, j que isso corresponde, no s maior parte dos alojamentos, mas tambm porque a introduo de outros prdios urbanos, rsticos ou mistos - parte rural e parte urbana -, iria introduzir um efeito relacionado com a transaco de grandes propriedades, normalmente alvo posterior de loteamento. Este comportamento aparenta estar relacionado com o aumento do investimento em habitaes de segmento mais elevado, j que no tem correspondncia no aumento do crdito bancrio, pois o indicador crdito habitao por habitante no sofre nesse mesmo perodo idntica alterao (segundo o INE, 6192 euros por habitante em 2002 e 7390 euros por habitante, em 2005). Nos dois ltimos anos, 2006 e 2007, as variaes de preo so muito menos marcadas (e por vezes negativas) em todas as regies, com excepo de Lisboa, Aores e Madeira. O Algarve regista, de 2006 para 2007, a variao menos acentuada desde o ano 2000 e, o Norte, fica-se por uma taxa de 0,4%, valores que, dada a inflaco, correspondem na realidade a uma baixa de preo, ou seja, a um ajustamento do mercado imobilirio tendo em conta a reconhecida retraco da procura.

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Figura 7: Evoluo do preo mdio dos prdios em propriedade horizontal transaccionados entre 2000 e 2007
160,00

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1000 / transacted dweling in horizontal property

140,00

120,00

100,00

Norte Centro

80,00

Lisboa
60,00

Alentejo Algarve R. A. Aores

40,00

20,00

R. A. Madeira
0,00 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Years

Fonte: OLIVEIRA, 2011

Mas, esta reduo de preo, pouco significa para o esforo das famlias associado aquisio de uma habitao, num contexto em que os preos do arrendamento so superiores a esse mesmo esforo e, por isso, ainda no so uma alternativa atraente. Por um lado, e tendo em conta que, por exemplo, em 2008, o salrio anual mdio rondou os 19.000 euros (INE, 2008), a aquisio de uma habitao em Lisboa, tendo presente o valor mdio de 145 mil euros em 2007, poderia corresponder ao investimento de quase oito anos de trabalho enquanto, por exemplo, em Dublin, esse esforo seria de apenas cinco anos e meio, e isto considerando apenas o rendimento mximo de elegibilidade para uma habitao camarria (40.000 euros/ano) ou seja, o limiar mximo de pobreza, a par de valores mdios da habitao de cerca de 220.000 euros (FOLEY, 2004). Mas, quando confrontamos o esforo de manuteno de uma habitao (rendas, mesmo que de aquisio, e outras despesas correntes) com a estrutura de despesas familiares, chegamos, de acordo com o INE, a um valor de 14%. O que est por detrs deste contrasenso que faz pesar to pouco um investimento to avultado? Nada que no tenhamos j referido. To s e apenas, por um lado, a inrcia associada baixa de encargos com habitao adquirida em contextos temporais de elevadas taxas de inflao (por exemplo, em meados dos anos 80, quando as taxas de juro do crdito rondavam os 18% ao ano) e, por outro, a permanncia ainda frequente de valores de arrendamento extremamente baixos, mesmo aps a liberalizao do arrendamento urbano em 1990. De facto, ainda em 2001, 59% dos alojamentos arrendados no Pas, correspondiam a um valor de renda mensal abaixo dos 99,75 e, em Lisboa e no Grande Porto, essa proporo subia para 66%. De 1991 para 2001, tomando como referncia as NUT2 e 3, as taxas de crescimento dos alojamentos foram sempre superiores, com excepo do Pinhal Litoral e dos Aores, s taxas de crescimento das famlias. Da, dever a figura 7 ser interpretada na ptica dos valores mdios para cada uma dessas variveis, salientando as situaes que mais se afastam da linha de tendncia correspondente alterao de uma delas em funo da outra varivel. Verifica-se uma repartio muito equilibrada (correlao de Pearson de 0,903), tendo por referncia a variao do nmero de famlias, entre as situaes em que ocorreu um valor mais alto ou mais baixo do crescimento dos alojamentos face ao que seria de esperar. No entanto, o grfico seguinte (Figura 7) mostra que as NUT2 e NUT3 onde o acrscimo de alojamentos foi superior ao acrscimo das famlias so aquelas, ou onde permanecem problemas habitacionais por resolver (Cvado e Grande Porto e a Regio Norte no seu conjunto), ou onde a par desses mesmos problemas tambm importante o fenmeno turstico (caso da Regio da Madeira), ou ainda, onde as amenidades ambientais sugerem ser o motor do crescimento da construo de alojamentos que presumimos provavelmente destinados a segundas residncias (Alentejo Litoral e Pinhal Interior Sul). Na situao oposta (crescimento do nmero de famlias superior ao crescimento que seria de esperar para os alojamentos), destacam-se casos muito diversos, ou em que o dinamismo econmico da dcada de 90 (que justifica um dinamismo demogrfico positivamente atpico, no contexto nacional), parece no ter tido correspondncia no crescimento da construo (Pinhal Litoral), ou onde a crise de emprego foi particularmente acentuada (Cova da Beira) ou, ainda, onde mais evidente a perda de vitalidade demogrfica e econmica (Serra da Estrela e Beira Interior Norte).

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Figura 8: Relao entre a taxa de crescimento do nmero de famlias e a do nmero de alojamentos, entre 1991 e 2001
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Cvado Grande Porto

30

Entre Douro e Vouga Ave Norte Algarve

25

Pen. Setbal Tmega Alentejo Litoral R. A. Madeira Oeste Pas Minho-Lima Alto Trs-os-Montes Continente Lisboa Baixo Vouga Pinhal Litoral

Growth rate (%)number of dwelings

20

Grande Lisboa Do-Lafes Centro Baixo Mondego

15

Pinhal Int. Norte Douro

Beira Interior Sul Pinhal Int. Sul Alto Alentejo


10

Lezria do Tejo Mdio Tejo Alentejo Alentejo Central R. A. Aores Cova da Beira

Baixo Alentejo

Beira Interior Norte Serra da Estrela

5
y = 0,7456x + 9,289 R 2 = 0,815

0 -10 -5 0 5 10 15 20 25 30

Growth rate (%) number of families

Fonte: OLIVEIRA, 2011

Em Portugal, as transformaes que tramitaram entre a existncia de um parque habitacional com elevada densidade de ocupao (1864, com quase 11 pessoas por alojamento), at outro que alberga uma mdia de 1,9 pessoas por alojamento (2007) (Figura 8), referem-se quelas que se relacionam com os hbitos scio-culturais e capacidade econmica que esto na base da alterao das estruturas familiares (ANDR, 1994). De facto, o nmero mdio de pessoas por alojamento, j desde 1930 que tem vindo a decrescer de forma acentuada, mas com uma taxa de decrscimo mais elevada sobretudo a partir de 1981, ano a partir do qual tambm mais volumosa a variao absoluta do nmero de alojamentos.
Figura 9: Evoluo da populao, do nmero de alojamentos e da densidade de ocupao dos alojamentos, 1864 a 2007
12,0 4,5 4,0 10,0 Milions of inhabitants and dwelings 3,5 8,0 3,0 2,5 6,0 2,0 4,0 1,5 1,0 2,0 0,5 0,0
1864 1878 1890 1900 1911 1920 1930 1940 1950 1960 1970 1981 1991 2001 2007

0,0

Population

Dwelings

Nr. of residents per dweling

Fonte: OLIVEIRA, 2011

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Nr. of dwelings/inhabitant

TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Mas, significa isto que as necessidades habitacionais das famlias esto satisfeitas? Os dados no mostram isso. Por um lado, apesar de ter diminudo no Pas, de 1991 para 2001, a proporo de alojamentos no clssicos (essencialmente barracas e alojamentos precrios em madeira) no total de alojamentos (variao de -1,2%), regies houve onde essa variao acusou problemas gravssimos (+98,1% no Algarve, +43,2% no Alentejo e +29,3% na Regio Norte). Se do conjunto dos alojamentos no clssicos apenas extrairmos os classificados como barracas, j que o conceito de casas rudimentares de madeira no suficientemente claro no Censo, ento o Alentejo e o Algarve passam a ser as nicas regies onde este fenmeno aumentou com taxas extremamente preocupantes: 75,6% e 56,5%, respectivamente. Se a esta realidade de aprofundamento do problema habitacional juntarmos uma outra relacionada com as ms condies de habitabilidade, ento o problema agrava-se ainda mais. Por exemplo, em Portugal, em 2001, 2,5% dos alojamentos clssicos ocupados como residncia habitual (e por isso retiradas as situaes relacionadas com barracas e quejandos), no dispunham de retrete. No total, considerando os alojamentos clssicos existentes, mas retirados aqueles que so segundas residncias e os que declaradamente no oferecem condies de habitabilidade ou so partilhados por mais do que uma famlia, chega-se a um valor de 3.591.887, o que, tendo em conta o nmero total de famlias (3.654.633, em 2001, entre clssicas e institucionais) resulta num dfice de 62.746 alojamentos. Se a este valor somarmos as famlias que vivem em alojamentos no clssicos, obtemos um novo total de 90.065 alojamentos em falta. Esta carncia pode ser suprida a partir dos alojamentos que, em 2001, se encontravam vagos (516.085, retirados os que se encontravam vagos para demolio). No entanto, se tivermos em ateno que, tambm em 2001, 568.886 alojamentos estavam sobrelotados (uma ou mais divises em faltam, atendendo ao nmero de elementos da famlia), as necessidades de novos alojamentos, mesmo tendo em conta o reajustamento com o existente, alteram-se substancialmente. De facto, se considerarmos apenas os alojamentos que tm 3 ou mais divises em falta e a esse dado acrescentarmos o nmero de alojamentos necessrios ao funcionamento do mercado (2% do total de famlias, para suprir necessidades de mobilidade, eventuais abates ao stock existente, fragmentao/recomposio familiar, etc.), ento o volume de alojamentos necessrios altera-se para 204.087, valor que continua a ser amplamente coberto pelos alojamentos vagos. Mesmo tendo em conta o crescimento populacional de 2001 para 2011, amplamente suportado pela imigrao, dificilmente se justifica, tendo em conta este baano geral, a continuao da construo de habitaes novas, devendo o mercado entrar numa nova etapa que dever privilegiar a recuperao do edificado existente. Mas, este tipo de balano obnubila tambm o factor mais importante: a Geografia. O Plano Estratgico de Habitao, para o perodo 2008-2013, atravs dos contributos de uma vasta equipa de consultores (GUERRA et al., 2010), j introduz as componentes das diferenciaes regionais e sociais. De facto, fundamenal saber-se onde, e para quem, faltam alojamentos e onde estes esto em demasia, do mesmo modo que tambm fundamental programar a construo de alojamentos junto aos locais onde tambm mais previsvel o aumento do emprego. Esta relao de proximidade casa-emprego ter maiores probabilidades de ocorrer nas maiores concentraes urbanas do Pas, exactamente aquelas onde o dfice habitacional perdura, mesmo descontando alguma ineficincia na gesto do parque habitacional pblico, incluindo o de tipo social. Em acrscimo, tambm dever o Estado assegurar que o processo de recuperao do edificado antigo no ir perpetuar as fracas condies habitacionais providenciadas por tipologias inadequadas, pelo que, sobretudo ao nvel dos centros histricos das vilas e cidades devem ser encontradas solues flexveis que conjuguem preservao (ou valorizao da paisagem urbana) com modernidade (reas e nveis de servio nas habitaes condizentes com os actuais modos de vida).

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NOVOS SEGMENTOS DE INVESTIMENTO: IMOBILIRIO TURSTICO RESIDENCIAL E SEGUNDAS RESIDNCIAS


Tendo apenas em conta a informao estatstica oficial, em 2008 estavam registados 2041 estabelecimentos da hotelaria convencional mais os que a legislao define como sendo outros empreendimentos tursticos. Desse total apenas menos de 2% eram aldeamentos tursticos e mais de 88% localizavam-se no Algarve. No geral, a evoluo de 1995 a 2008 aponta para o seguinte: (i) um aumento significativo e progressivo dos hotis e hotis apartamentos; (ii) uma tendncia para o decrscimo das tipologias de menor valor acrescentado, tambm as mais frequentes, e que em 2008 passaram a ser classificadas como alojamento local deixando, por isso, de ser consideradas como empreendimentos tursticos; (iii) aps um perodo de forte crescimento, pelo menos at 2005, os apartamentos tursticos passam a registar uma taxa de variao negativa em 2008; (iv) uma quase que estabilizao, j desde 1995, do nmero de aldeamentos tursticos, apesar da sua aparente densificao (progressivo aumento da sua capacidade de alojamento).

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Estes dados chamam desde logo a ateno, num contexto da natural adaptao da oferta procura, para algumas observaes relevantes, cujas modalidades de resposta podem configurar o futuro do turismo em Portugal: (i) um comportamento positivo da procura efectiva assente em estadias curtas (city short breaks), sejam de lazer ou negcios; (ii) o esgotamento da tipologia aldeamento turstico, talvez por concorrncia dos resorts, mas muito provavelmente pela oferta similar mas fora dos procedimentos tursticos (housing developments within urban perimeters); (iii) a reconfigurao da oferta nas tipologias de menor valor acrescentado; (iv) o incio da falncia da tipologia apartamentos tursticos, muitas vezes assente numa explorao em regime de propriedade temporalmente fraccionada (time-sharing), sobretudo localizada em destinos de sol e mar j com capacidades de carga prximas da exausto e, por isso, cada vez menos atractivas, tendo sobretudo em conta os custos envolvidos (partilha da manuteno anual) e a concorrncia das camas fora do mercado regulado. (v) Por fim, tendo em conta, pelo menos at h pouco tempo, o comportamento do mercado imobilirio, bem assim como a tendncia para o aumento do comportamento psicocntrico do turista em forte relao com a idade (progressivo envelhecimento da procura potencial), no podemos descurar o efeito da componente de segundas residncias enquanto parte do turismo residencial. Em Portugal, no existe regulamentao especfica que se aplique promoo de segundas residncias quando estas se encontram fora de empreendimentos tursticos classificados como aldeamentos tursticos, apartamentos tursticosou conjuntos tursticos, sendo estes ltimos tambm vulgarmente conhecidos e designados na legislao como resorts. Quando no enquadradas numa das tipologias antes referidas, aplica-se a legislao geral que regula a aquisio de habitao prpria. De facto, pese embora a recente adopo do conceito de turismo residencial, j desde 1969 que existe a possibilidade de comercializao de segundas residncias no mbito de outras figuras de alojamento turstico enquadradas na legislao portuguesa (mais recentemente alterada em 2008): as moradias tursticas, os aldeamentos tursticos e os conjuntos tursticos. Para melhor se entender esta afirmao, passemos em revista o historial da regulao pertinente para este tema. O processo de licenciamento e classificao dos empreendimentos tursticos, onde se incluem aqueles em que possvel ser proprietrio de uma segunda residncia, actualmente regulado pelo Decreto Lei n 39/2008, de 7 de Maro. Este texto legal vem na sequncia de um longo percurso de regulao turstica que tem incio em 1954, com a publicao da Lei n 2073, de 23 de Dezembro desse ano. A este diploma legal segue-se, na senda de um conceito onde a interveno do Estado era fundamental para a garantia da qualidade da oferta como motor do desenvolvimento turstico do Pas, o Decreto-Lei n 49399, de 24 de Novembro de 1969, o qual, para alm de definir as tipologias de alojamento hoteleiro tambm introduz pela primeira vez a noo de conjunto turstico. Entre outras normas regulamentares, destacam-se, a seguir, o Decreto-Lei n 435/82, de 30 de Outubro, onde se estabelecem, pela primeira vez, as normas de classificao e gesto dos aldeamentos tursticos. Em 1986, atravs do Decreto-Lei n 328/86, de 30 de Setembro tambm revisto o D.L. n 49399, de 24 de Novembro de 1969, com a justificao de que surgiram novas formas de alojamento turstico cujo aparecimento dos anos 70, ou mesmo dos anos 80, isto j num contexto poltico estabilizado onde as regies autnomas e autarquias locais eram uma realidade e se considerava necessrio preservar a qualidade dos equipamentos tursticos e das condies naturais estabelecendo-se pela primeira vez normas destinadas delimitao de reas com especiais aptides tursticas. Para essas reas, estabelece-se a possibilidade de se definirem normas e parmetros rigorosos, destinados a preservar, por um lado, o seu meio ambiente e o patrimnio cultural existente e, por outro, salvaguardar a qualidade do equipamento turstico que nelas ser implantado (CARVALHO, 1988:210). Finalmente, aps o Decreto Regulamentar n 8/89, de 21 de Maro que aprovou o Regulamento dos Empreendimentos Tursticos publicado o Decreto-Lei n 167/97, de 4 de Julho, o qual estabeleceu o Regime Jurdico da Instalao e Funcionamento dos Empreendimentos Tursticos em vigor at 2008, ano em que foi publicada a legislao j citada (D. L. n 39/2008) e actualmente em vigor. Relativamente a toda a legislao anterior, as grandes alteraes introduzidas pelo D. L. n 39/2008, referem-se a: i) o fim de algumas tipologias de empreendimentos tursticos, tais como as estalagens, as penses (incluindo o seu nvel superior que era designado por albergaria), os motis e as moradias tursticas. A tipologia de turismo no espao rural (TER) passa a acolher as casas de campo, o agro-turismo, os hotis rurais e o turismo de aldeia. O turismo de habitao, anteriormente includo no TER passa a constituir-se como uma tipologia autnoma; ii) a criao de uma nova categoria designada por estabelecimentos de alojamento local, a qual inclui os casos que no se enquadrem na definio de empreendimento turstico, isto , que no disponham de um adequado conjunto de estruturas, equipamentos e servios complementares (Art 2 do D.L. 39/2008, de 7 de Maro);

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro iii) a imposio de todas as unidades de alojamento se deverem encontrar permanentemente afectas utilizao turstica, cuja comercializao dever estar sempre a cargo de uma entidade exploradora, sendo vedado esse direito aos proprietrios individuais, nos casos em que exista um regime de propriedade plural. Ora, compreensivelmente, foi sobretudo esta ltima alterao que gerou inmeras reaces de insatisfao por parte de pessoas envolvidas no segmento que preferimos designar por imobilirio turstico, j que se levantam grandes problemas de comercializao das unidades de alojamento quando est em causa a capacidade de gerir individualmente a sua utilizao e fruio plenas. De facto, a legislao muito restritiva relativamente possibilidade de utilizao exclusiva das unidades de alojamento por parte do seu proprietrio. Apesar de se admitir o regime de propriedade plural (conceito que inclui o regime de propriedade horizontal, na qual coexistem a propriedade exclusiva de uma parte do prdio com a propriedade comum ou compropriedade das partes que a todos servem), a actual legislao manda que todas as unidades de alojamento estejam sempre disponveis para utilizao turstica, independentemente do seu regime de propriedade, atravs da mediao de uma entidade exploradora, a qual poder ser, ou no, a entidade proprietria. Uma parte da justificao para esta "atitude legal" pode ser encontrada no sistema de planeamento que tem orientado a ocupao do territrio em Portugal. Por um lado, num processo que objecto de duas atitudes, por vezes, antagnicas e, tambm por vezes, politica e economicamente justificadas, existe uma superviso apertada sobre a definio e o alargamento do permetro dos aglomerados urbanos e, por outro, facilita-se a edificao para fins habitacionais fora desses mesmos permetros tendo em conta dois argumentos de significado (ou impacte) diferente: i) o direito habitao e ao assento de lavoura de um agricultor (licenciamento casustico que normalmente entra em conta com critrios de dimenso mdia da propriedade rstica 7,5ha em alguns concelhos do Sul do Pas, mas que pode ir a 1000 m2 em municpios de propriedades de muito pequena dimenso mdia, como o caso do Minho) e ii) a necessidade de desenvolvimento turstico, podendo para isso reservarem-se extensas reas de territrio municipal onde se verificam amenidades ambientais especficas desde que no colidam com os valores do ambiente natural a preservar, sejam do mbito da Reserva Ecolgica Nacional (REN), sejam do da Rede Natura 2000 (RN2000), sejam de qualquer outro tipo relacionado como as ZPE (Zonas de Proteco Especial, resultantes da RN2000 ou de outras directivas comunitrias). Mas, nem tudo claro sobre as reais diferenas existentes entre "aldeamentos" e "conjuntos" tursticos. De facto, possvel concluir que a legislao estabeleceu como grande diferena entre os dois tipos o facto de os "conjuntos tursticos" deverem integrar, pelo menos, um estabelecimento hoteleiro e outro equipamento, ou de animao, ou de restaurao. Aparentemente, a ideia do legislador foi tambm a de que aos "conjuntos tursticos" poderia estar aberto, ao contrrio dos aldeamentos, em planos de nvel regional e municipal, o caminho para a sua implantao em solos fora dos permetros urbanos. De facto, as reas do Pas que apresentam melhores condies de atraco, ou de sucesso de investimento, encontram-se fora dos permetros dos aglomerados urbanos, ou na envolvente de planos de gua (albufeiras de guas pblicas interiores ou martimas), ou na faixa costeira de muito baixa ocupao (quase toda a costa entre Sagres e Tria), ou em zonas de interface entre a costa e o interior rural tradicional preservado (uma faixa de 60 km da costa para o interior). A consulta do Registo Nacional de Turismo (RNT) (https://rnt.turismodeportugal.pt/RNET), mostra um total de 40 empreendimentos classificados como aldeamentos (32) e conjuntos tursticos (8). Do primeiro tipo, 4 esto em projecto e 5 correspondem apenas a intenes de investimento. Do segundo tipo, 1 est em projecto e 3 so intenes. Apesar de no Artigo 40. da Lei em vigor ser referido que O Turismo de Portugal, I. P., disponibiliza no seu stio na Internet o Registo Nacional dos Empreendimentos Tursticos (...) [onde] consta o nome, classificao, capacidade e localizao do empreendimento (...), ainda no possvel obter dados sobre as suas capacidades de ocupao. A maior parte destes empreendimentos (70%) localiza-se no Algarve, no deixando de ser interessante, apesar da fraca relevncia, a ocorrncia de localizaes em Penela, Mortgua e Lamego. O quadro seguinte ilustra as expectativas de crescimento do imobilirio turstico que existiam em 2006, quando ainda se perspectivavam grandes investimentos em resorts integrados. Apesar de nesse quadro os consultores no terem considerado os projectos de investimento em reas inferiores a 70 hectares (o suficiente para, em regime de mdia densidade, se construrem algumas centenas de moradias), visvel, tendo em conta a dimenso da ocupao territorial, a forte presso que o Alentejo e a sua costa iriam sofrer.

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Quadro 5: Perspectivas futuras - Resorts Integrados em Portugal Regio Montante de Investimento (Milhes de Euro) 1600 1500 2500 1500 1700 3900 12700 Dimenso (1000 ha) 2,0 2,0 10,0 20,7 5,5 4,5 44,7 rea de construo 2 (1000 m ) 700 370 5250 300 1816 169 26470 Total de unidades 3900 2300 15800 1200 5900 8800 37900

Oeste Ribatejo Costa Azul Costa Alentejana Alentejo Interior Algarve Total

Fonte: Adaptado de THR - Asesores en Turismo Hotelera y Recreacin, S.A. (2006) Turismo residencial e Resorts Integrados. Lisboa, Turismo de Portugal, I.P., p. 33 Fig. 9 - Distribuio das segundas residncias, por municpio, em 2011

N de segundas residncias
100 500 1.000 5.000 10.000

Fonte dos dados: INE, Censo de 2001

De facto, se entendermos o turismo residencial como algo que conjuga segunda residncia com uma oferta complementar que ultrapassa os simples servios de apoio na manuteno dessa mesma residncia (limpezas, lavandaria, engomadoria e pequenas obras de reparao, interiores e exteriores), o que pressupe a disponibilizao de outros servios, como por exemplo os de animao turstica, ento estaremos face a algo que ser merecedor de uma avaliao dos seus efeitos sobre o desenvolvimento local. Mas, se substituirmos o termo turismo residencial por turismo de segunda residncia, para alm da incluso dos empreendimentos do tipo resort j consolidados desde os anos 70 (ou em vias de concluso ou ainda em fase de projecto) os dados de base alteram-se substancialmente e teremos de passar a incluir os cerca de 950.000 fogos que ficaram classificados como tal no ltimo censo (Figura 9), e que correspondem a cerca de 20% do total de alojamentos familiares clssicos, com uma taxa de crescimento de cerca de 40% face a 1991. O forte crescimento do nmero de segundas residncias, apresenta de 1991 para 2001 um padro espacial que pouco se tem alterado, podendo afirmar-se que se tem verificado uma tendncia para a progressiva

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro homogeneizao da sua distribuio territorial (Oliveira, et al., 2009). Este fenmeno, o qual tambm sugere a existncia de problemas de classificao censitria, no deixa de se constituir como uma oportunidade acrescida para o mercado imobilirio. A percepo negativa que por vezes transparece de algumas reaces, nomeadamente por parte de algumas organizaes ambientalistas, sobre os efeitos no desenvolvimento derivados da promoo imobiliria para fins de turismo residencial em "resorts integrados", ancorada no que aconteceu, por exemplo, no Sul de Espanha (Aledo, 2009), acaba por esquecer a existncia destes 950000 alojamentos. Por outro lado, tambm todas as regies NUTII do Pas esto protegidas por planos de ordenamento, onde se incluem os PROT, os quais definem a capacidade mxima em nmero de camas tursticas, mas infelizmente nada dizem sobre as segundas residncias, tanto em meio rural, como urbano. Deste modo, do ponto de vista da produo de efeitos sobre o desenvolvimento a todas as escalas, o que ser prefervel? Ter claramente conhecidos n empreendimentos legalmente enquadrados e escrutinados pelos poderes pblicos e privados, ou ter 950 mil habitaes, com tendncia a crescer, consideradas como de segunda residncia e sobre as quais nada ou pouco se conhece?

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BIBLIOGRAFIA
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro O CONDOMINIO COMO PARADIGMA? INICIATIVAS DE TRANSIO: DESAFIOS S POLTICAS PBLICAS DE HABITAO? Paulo Castro Seixas (pseixas@iscsp.utl.pt) CAPP (Centro de Administrao e Polticas Pblicas), ISCSP UTL "Iniciativas de Transio" so novas formas de vida, presumivelmente resultantes da ideologia ecolgica e / ou da atual crise da antecipao e medo de uma era ps-petrleo. De uma forma ou de outra, as iniciativas de transio parecem ser experincias pelas quais as pessoas constroem lugares atravs da gesto de imaginrios futuros, mesmo que com aluses ao passado. Depois de um perodo em que vrias experincias foram basicamente rurais, j existem vrios casos em que estes imaginrios parecem tambm apresentar pontes entre a vida tradicional nas comunidades rurais e a vida urbana ps-industrial. Algumas das experincias urbanas podem revelar novas formas de lidar com uma das importantes inovaes da vida urbana do sculo XX: o condomnio. Os Condomnios foram criados, na maioria dos pases, basicamente desde a dcada de 1950 e so novas formas de gerir a dicotomia moderna entre espao pblico e privado. Os Condomnios introduziram e institucionalizaram de forma extensiva (em particular com o novos condomnios fechados dos anos 80 e 90) a propriedade coletiva. Embora muitos cientistas sociais e pesquisadores urbanos (como eu prprio h 10 anos) foram e ainda so bastante crticos em relao aos novos condomnios, a verdade que a propriedade coletiva na vida urbana moderna foi reforada e at mesmo monumentalizada atravs deles. Algumas iniciativas de transio continuam a explorar essa idia de propriedade coletiva e possvel perguntar se estamos diante de um paradigma mais novo condomnio? Este trabalho baseia-se em conhecimento etnogrfico exploratrio de algumas iniciativas de transio Portuguesas articulando-as com uma perspectiva sociolgica do movimento de transio social global. A questo central deste paper de tipo exploratrio a dos desafios que essas experincias representam para o futuro da habitao e, consequentemente, os novos desafios para as polticas pblicas de habitao.

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INTRODUO
A hiptese que este texto apresenta a de esto a surgir novos tipos de propriedade, ao mesmo tempo que muitas experincias se vo realizando a requerer conceptualizao e que tais processos so funo da mudana de paradigma face s instituies que se tornam centrais e, especificamente, ao papel dos valores de Igualdade e Liberdade e como eles so adstritos a tais instituies. Tal situao implica desafios s polticas pblicas e a reconceptualizao do que actualmente chamamos Democracia. Pretende-se identificar novas formas de relao entre instituies tipicas da construo moderna (a propriedade, a famlia, o Estado) e instituies tipicas da construo ps-moderna (meio-ambiente; regies urbanas e federaes (estatais ou outras) no respeito pelos direitos humanos). Na construo moderna, a propriedade, a famlia e o Estado constituem-se como fundamentos da igualizao: todos os indivduos devem ter alguma propriedade, todos so parte de uma famlia, todos esto integrados num Estado e assim todo o mundo reconhecivelmente Moderno se adopta a lgica da propriedade, da famlia e a do Estado. No entanto, em situao de crise (porventura poder-se-iam apontar algumas na era moderna), o carcter igualizador perde sentido e a crise do paradigma moderno que se instalou desde a 2 metade do sculo XX revela isso mesmo. Por vrias razes (que tentamos referir abaixo) as instituies igualizadoras da modernidade passaram a ser percepcionadas em funo do valor da liberdade: fao o que quero com a minha propriedade; tenho (ou no tenho sequer ) a famlia que quero e o Estado faz o que quer no limite das suas fronteiras (e, por vezes mesmo, para alm delas). Esta valorizao da Liberdade face igualizao ocorre ao mesmo tempo que vo surgindo novas instituies, umas de forma mais conceptual outras de forma emprica: o meio ambiente; as regies urbanas, os direitos humanos. Propomos que estas so as instituies que sustentam um novo paradigma de igualizao num mundo emergente: todo o mundo /est em vias de ser reconhecvel em funo do meio-ambiente, das regies urbanas (no sentido lato) e das federaes (de estados mas no necessariamente) no respeito pelos direitos humanos. Tal igualizao o que possibilita a (tendencial) livre circulao planetria de pessoas, a expanso das indstrias transnacionais e do turismo...mas essa tambm a nova relao necessria com o local num perodo de alteraes climticas e de pico do petrleo. A perda de sentido igualizador das instituies modernas no foi completa, razo pela qual podemos encontrar formas sociais que se constituem como hibridas entre as instituies modernas e as ps-modernas. Tal questo poder-nos-ia levar, tambm, a entrar na discusso da relao entre sobre-modernidade e ps-modernidade, ou seja a problemtica da definio da situao actual como a continuao do projecto moderno a uma outra escala ou como uma quebra desse projecto em funo de uma nova etapa, ps-moderna. No entraremos nesta

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro discusso, no entanto a existncia de formas de propriedade que agregam sentidos modernos e sobre ou psmodernos e os seus conflitos um sinal dos nossos tempos que torna complexa a viso do futuro que estamos a construir. Prope-se, ento, seguindo Magalhes (2007) mas no apenas num quadro de relaes internacionais, que o Condomnio possa ser entendido como paradigma da mudana. Paradigma mesmo na mudana de paradigma. O direito de propriedade interactua em interesses com o direito do meio-ambiente; a famlia interactua em interesses com o direito da diversidade cultural; o Estado interactua em interesses com os direitos humanos A soluo que parece ir-se construindo parece seguir o paradigma do condomnio. O Condominio, enquanto instituto jurdico, remonta ao Cdigo napolenico (1804), no entanto na segunda metade do sculo XX e, principalmente a partir dos anos 60, que tal regime de propriedade conquistou exponencialmente as nossas cidades e os nossos modos de vida. Com vrios nomes (co-proprit em Frana; Condominium ou Condo nos Estados Unidos; Strata Titles na Austrlia; etc), trata-se de um tipo de relao entre a res publica e a res privada relativamente recente ( por exemplo nos Estados Unidos em 1958 que surge a primeira legislao sobre condomnios e s em 1960 que surge o primeiro condomnio, em Portugal em 1955, na Austrlia em 1961). O que propomos que a noo de Condomnio, mais do que o seu regime jurdico estrito, um paradigma para o desafio em termos de polticas pblicas que enfrentamos na relao entre propriedade e meio ambiente; entre famlia e diversidade cultural; entre Estado e Direitos Humanos. Da conscincia dos limites ao crescimento (Clube de Roma) noo de Patrimnio Comum da Humanidade (UNESCO); da obsesso pelo Copyright inveno do Creative Comons; da Web 1.0 Web interactiva 2.0 (dos Wiki, blogs e redes sociais) e, mesmo semntica; da passagem da cidade de bairros e residncias regio urbana da cidade genrica de condomnios; da defesa dos Direitos Humanos ingerncia Humanitria e ideia de uma governncia global de cidados peregrinos e cidados cosmopolitas, regulado por uma constituio urbana (Carta Mundial do Direito Cidade); dos Estados fechados westfalianos confederao de Estados aberta e em contnua negociao e confederao sem Estados Em todos (e outros mais) exemplos o que podemos, porventura, constatar que o paradigma do Condomnio vai fazendo o seu caminho.

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A MUDANA DE PARADIGMA INSTITUCIONAL: RAZES E TEMPOS PARA UMA ANLISE


Resumamos, para j, num esquema, o que colocamos em discusso: Os princpios igualizadores modernos (Propriedade, Famlia e Estado) oposeram-se a um princpio de liberdade clnica ou mesmo individual, ao mesmo tempo que com o qual viveram e do qual se aproveitaram; da mesma maneira, as instituies igualizadoras psmodernas opem-se ao princpio de liberdade estatal e organizacional com o qual, ainda assim, convivem e do qual se aproveitam. Esta , talvez uma simplificao da relao entre novas formas de regulao e o liberalismo, o que implicaria tambm uma discusso acerca das relaes internacionais: entre o realismo poltico, o institucionalismo e a cultura mundial (Seixas, 2006) Instituies Modernas Princpio liberdade Princpio igualizador Instituies PsModernas Princpio Liberdade Princpio igualizador de de Autonomias individuais (autocracias), clnicas (oligocracias) ou outras, autrcicas ou/e coloniais/imperiais Propriedade Famlia Estado (empresas) ou outras, -Direitos

Autonomias estatais, organizacionais autrcicas ou/e coloniais/imperiais Meio-Ambiente Regies urbanas

Federaes humanos

A passagem de um paradigma a outro radica numa conscincia lenta de que as alteraes l ou aqui, globais ou locais esto inextrincavelmente interligadas. Assim, neste novo paradigma, ao invs de nos centrarmos numa parte (a especializao cientfica) sem uma concepo do todo e ao invs de exigirmos uma certeza (a prova cientfica) temos de ter uma concepo do todo ainda que com a noo de uma contnua incompletude e temos de actuar, ainda que com uma contnua incerteza. Em suma, de uma concepo positivista e de simplicidade passamos a uma emergente e de complexidade (Santos, 1987 e Morin, 1991). Seguindo esta lgica, e tendo em conta a proposta de sistemas ou esferas de Pardo Daz (1995) seguida tambm por Magalhes (2007: 16), podemos conceber a vida em funo de trs esferas: a Biosfera, a Sociosfera e a Tecnosfera. Pardo Daz define cada uma destas esferas da seguinte forma: O primeiro sistema ou esfera em que o ser humano se encontra imerso a Biosfera. Esta grande sistema d epontes funcionais e interdependentes compreende uma fina zona da terra, na qual se incluem as camadas baixas da atmosfera, estratos superiores da litosfera, e os seres vivos, includa a espcie humana, interactuando entre si e com o ambiente.

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Em segundo lugar estaria a Sociosfera, o sistema artificial de instituies desenvolvido pelo ser humano, para gerir as relaes da comunidade e com os outros sistemas. Este sistema soma das instituies socio-polticas, scio-econmicas evoluiu ao longo de sculos de histria e, como evidente, nele se encontra o Direito. Por outro lado, as relaes. Por outro lado, as relaes com os outros sistemas e em particular com a Biosfera, levam-se a cabo atravs de estruturas concretas. Algumas dessas estruturas constituem a Tecnosfera, como um sistema criado pelo ser humano e submetido ao seu controle. Compreenderia os aglomerados urbanos de aldeias, cidades, centros industriais e de energia, redes de transporte e comunicao, canais e vias fluviais, exploraes agrcolas etc... (Pardo Daz cit in Magalhes, 2007: 16) Ora, a nossa proposta neste texto relaciona-se, directamente, com estas trs esferas. De facto, o Meio-Ambiente um outro nome para a Biosfera, as Federaes (Estatais ou outras) constituem um novo modelo no mbito da Sociosfera e as Regies Urbanas um novo modelo no quadro da Tecnosfera. Falhada que foi a crena numa Biosfera inesgotvel e a crena numa Tecnosfera de solues, resta reconsiderar o padro de relaes que crimos e encontrar um relacionamento entre as trs esferas que seja sustentvel, ou seja, no comprometa as prximas geraes. A mudana de paradigma e o surgimento de novas instituies igualizadoras atribuvel as vrias razes e tal percurso tem diversos momentos. Ainda que seja possvel, certamente, vrias sistematizaes, consideramos que trs razes inter-relacionveis so bastante claras para explicitar a mudana: 1. Uma mudana da escala espao-temporal; 2. A expanso do capitalismo; 3. A evoluo das polticas democrticas. 1. Quanto mudana de escala espao-temporal, claro que ela um fato Moderno, facilmente historiada pelo menos desde o sculo XVIII (com os enciclopedistas e a emergncia da noo de humanidade) mas que data, porventura, mesmo do inicio da era Moderna, da 1 globalizao, com o Tratado de Tordesilhas, de 1498, que divide o planeta entre dois pases, evidenciando j a percepo de encolhimento espacial do planeta que se experienciou massivamente no fim do sculo XX. O que aconteceu na segunda metade do sculo XX que tal fato se concretizou quer pela via da exponenciao das transaes socio-econmicas e polticas internacionais, quer pela via da percepo generalizada de tal encolhimento do espao funo da revoluo das telecomunicaes e transportes. Esta mudana de escala espao-temporal praticada e percepcionada criava problemas econmicos e polticos. O que se tinha aceite como princpio igualizador na Europa (com Westfalia) no vigorava para as demais partes do mundo, vivendo-se assim segundo uma lgica esquizofrncia que aceitava dois princpios: a propriedade, famlia e Estado como princpios igualizadores na europa e, ao mesmo tempo, o Estado (ou agentes em seu nome) como instituio que corporizava uma liberdade expansionista colonial e mesmo imperial fora da Europa. Ou seja, a propriedade, a famlia e o Estado eram princpios igualizadores para uns mas no para outros. a mudana de escala espao-temporal que possibilita colocar em questo as instituies que estabeleciam um determinado equilbrio entre igualdade e liberdade e que passaram a ser caracterizadas em funo de uma liberdade ilegitima por um lado, ao mesmo tempo que se impunha o alargamento do seu valor de igualizao a todo o Planeta. Assim, a Propriedade, a famlia e o Estado so ao mesmo tempo instituies de liberdade ilegitima (porque coloniais) e instituies em que se investe para a igualizao moderna nos novos pases/Estados: esse paradoxo ainda vivido por vrios pases ps-coloniais, evidenciando fracturas internas de difcil conciliao. Para complexificar a situao, as novas instituies igualizadoras sobre ou ps-modernas (Meio-ambiente; regies urbanas e direitos humanos) so concebidas (no Sul como no Norte) como atentados contra o equilbrio igualizador mas libertrio das instituies modernas ou mesmo como processos de neo-colonialismo. 2. A expanso do capitalismo uma outra razo fundamental para a mudana das instituies igualizadoras. Todas as instituies acabaram por ser invadidas pela mercadorizao, como foi descrito nos anos 60 por Debord (c1967, 1991) e, depois, por muitos outros. Por um lado a mercadorizao hegemnica, ao possibilitar que o capitalismo alargasse a todas as esferas a lgica do mercado, levou a uma pluralidade de configuraes do capital (econmico, social, cultural) e a uma profunda sobreposio de grupos sociais ao longo do sculo XX que colocou em causa a prpria noo de classes sociais, passando-se a falar de estilos de vida. Assim, todas as instituies da modernidade, para alm do valor de uso, passaram a ter um valor de troca. A famlia era um modelo social de sustentao intergeracional com base na produo. O modelo social passou para o Estado, os filhos deixaram de ser entendidos como braos agrcolas de um cl alargado para serem entendidos na relao entre investimento e consumo instrumental ou emocional ou, mesmo, como elementos de vnculos temporrios e residuais. A propriedade que era parte integrante da noo de famlia, em funo do conceito de Casa, abrangendo esta quer as pessoas quer as propriedades e os prprios instrumentos de produo, perdeu primeiro esse valor de uso e logo o nico valor que adquiriu foi o valor de troca, muitas vezes mesmo esse muito baixo. O Estado foi talvez o ltimo a comear a soobrar mas isso que est a acontecer na mesma altura em que escrevemos, constituindo esse soobrar um momento de todo um processo genealgico de outra entidade. De facto, em 1945 existiam cerca de 50 Estados e no final do sculo XX o nmero dos mesmos passou para 200,

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro tendo, assim, quadruplicado. No entanto, cerca de 24 daqueles 50 Estados esto agora agregados na confederao que a Unio Europeia constitui. Ou seja, ao mesmo tempo que surgiram novos Estados, uma parte substancial dos antigos Estados criaram um modelo novo entre o super-estado e o supra-estado (Smith, 1995). 3. Quanto evoluo das polticas democrticas, as polticas pblicas foram alternando entre uma perspectiva liberal (que enfatizou e enfatiza a liberdade individual) e uma perspectiva socialista e, depois, social-democrata (que restringe a liberdade em funo da igualdade). Os dois processos referidos anteriormente (escala e mercadorizao) tornam-se, assim, uma questo de remodelao institucional. Ainda que mesmo que de formas diferentes - quer o liberalismo, quer o socialismo fossem internacionalistas, o Estado era, em ltima anlise, sempre a principal fronteira. A social-democracia e, especificamente, o modelo social europeu funcionaram dentro de um Estado. Mas tal j no possvel... nem demogrfica, nem econmica, nem politicamente. No momento em que escrevemos, em vrios Estados da Europa, a governao e as prprias eleies tm hipotecadas a sua actuao e a liberdade de voto em funo das empresas de rating e dos peritos de organismos internacionais (como a U.E, a OCDE, o FMI). Ao mesmo tempo que tal situao leva a uma descrena cada vez maior no sistema poltico e no contrato que ele era suposto legitimar entre governados e governantes (notando-se, alis, inflexes para os extremos do espectro partidrio em eleies), h uma vontade de aprofundar as polticas democrticas no sentido da participao dos cidados. A situao presente, de crise global, aquela em que as diversas modernidades alternativas que foram ensaiadas ao longo de mais de meio sculo comeam a ter possibilidade de criar audincias e seguidores no s entre as classes mdias dos pases desenvolvidos, o que indito, mas numa escala que poder levar a uma mudana de paradigma nos modos de vida nos tempos prximos. As trs razes apontadas fizeram estilhaar um regime scio-poltico sustentado na diviso planetria entre Ns e Outros, num contrato normativo e lesivo em que igualizao do Ns equivalia uma liberdade sobre os Outros, tidos como num sistema de igualizao mais baixo. Ou seja a igualizao, no respeito do direito propriedade, Famlia e Estado numa parte do planeta, foi feita na aceitao da liberdade face outra parte, implicando tal a ausncia de tais direitos para esses Outros. A ruptura que nos anos 60 assistimos nos sistemas coloniais teve um efeito imediato nas ex-colnias mas o efeito sobre os ex-colonizadores s agora est a atingir o seu ponto mximo. Assim, a mudana scio-espacial de um paradigma Moderno Estatal e Colonial para um paradigma PsModerno Global e Estatal (ver Seixas, 2007) implica novas instituies Socio-espaciais de igualizao como o Meio-Ambiente, as Regies Urbanas e as Federaes (Estatais ou outras) legitimadas nos Direitos Humanos. Podemos dizer que h momentos que evidenciam tal evoluo e, ainda que qualquer cronologia seja parcial e incompleta, ela tambm, por isso mesmo, uma forma de construirmos sentido do caminho percorrido e a percorrer. Assim, apresentamos abaixo alguns conceitos que podem caracterizar esse sentido. 1. Da conscincia dos Limites do Crescimento Sustentabilidade e ao Condominio da Terra 2. Do Condominio da Cidade Genrica Carta Mundial do Direito Cidade e aos Planos de Transio Urbana 3. Dos Direitos Humanos Ingerncia Humanitria e Governncia Global 1. Em 1972 o Clube de Roma institui o conceito de Limites do Crescimento e, em funo disso, em 1987 o conceito de Desenvolvimento Sustentvel torna-se central e tal implica gerir os padres de relao entre a Biosfera, a Sociosfera e a Tecnosfera, o que tem sido tentado pelas diferentes Conferncias e Tratados ao longo das duas ltimas dcadas procurando-se uma gesto para um Condomnio da Terra em construo, conceito proposto por Magalhes (2007) para uma nova ordem mundial. 2. O instituto legal do condominio ter a sua origem no cdigo napolenico ainda que s a partir da segunda metade do sculo XX se tenha comeado a generalizar como enquadrador do modo de vida urbano e, especificamente, a partir dos anos 60. A Cidade Genrica, conceito institudo por Rem Koolhaas, uma cidade de condominios. O Direito cidade, conceito institudo por Lefebvre em 1968 esteve na origem da Carta Mundial do Direito Cidade apresentada em 2004 como uma constituio urbana, implicando a cidade como instituio do direito a ter direitos, numa obrigao da cidade para a incluso. Em funo de um percurso que comea em 2001, e em funo da conscincia das alteraes climticas e das consequncias do pico do petrleo, Rob Hopkins em 2006 torna-se co-fundador do Transition Town Totness em 2006, instituindo o movimento da Transio e das cidades em transio (Portal de Transition Sidney). 3. A Declarao Universal dos Direitos Humanos de 1948 mas s em 1967 que se d a primeira ingerncia humanitria. Face situao de guerra no Biafra, uma provncia da Nigria, o conflito de interesses entre o direito de soberania e os direitos humanos derimido na prtica, pela primeira vez, em favor destes ltimos. A governncia global vai-se instituindo, primeiro porventura em funo de um humanitarismo de baixa intensidade, centrado na segurana e na sade, com as intervenes internacionais das novas geraes de ONG internacionais e pela coordenao da ONU. A gesto global pela Agncia Internacional de Energia Atmica (AIEA) da no proliferao das armas nucleares e da OMS relativa ao AIDS (VIH-SIDA), ao sindrome respiratrio agudo (SARS), gripe das aves e gripe A so tambm importantes referentes.
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Uma vez que as repblicas blticas (a Estnia, Letnia e Litunia) eram repblicas socialistas soviticas e que a eslovquia e a Repblica Checa eram uma s em 1945.

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro possvel que a governncia internacional, atravs do fortalecimento dos poderes da ONU venham a originar uma lgica de Condominio da Terra na acepo de Magalhes (2007) mas tambm bastante possvel que haja um distanciamento entre os poderes internacionais e mesmo nacionais face s comunidades locais, entregues sua propria resilincia e criando. Neste sentido sero as cidades-condominio e as comunidades-condominio e as suas redes internacionais de tipo digital que sero o centro da governncia planetria.

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NOVOS CONDOMINIOS E FEDERAES TRANS-HUMANAS? UMA GENEALOGIA EXPLORATRIA


O que procurmos caracterizar neste texto , de uma forma simplista e provisria, a transio social que implica um novo ecossistema, um novo modo de vida, uma nova ideologia, mesmo um novo tipo psicolgico em formao. Ainda que no tivssemos ainda caracterizado cada um destes aspectos considermos que h uma mudana de paradigma institucional (da Propriedade, Famlia e Estado para Meio-Ambiente, Regies Urbanas e Federaes, Estatais ou outras) que, em si mesmo revela uma nova relao entre Biosfera, Sociosfera e Tecnosfera e apresentmos algumas das razes e tempos de tal mudana. Ora tal mudana parece colocar o Condominio e a Federao de Condominios como modelo transversal que vai da experincia comunitria local, s novas definies de cidade em transio e nova forma de gerir as relaes internacionais. Neste ltimo ponto, apresentamos, segundo o critrio do mbito da conscincia e confederao crescente, as experincias de novas comunidades e os desafios de um direito dos comuns. Estas experincias constituem processos de socializao descontinuos no espao e no tempo mas unidos em funo dos problemas comuns, ainda que diversos, inerentes a uma transio socio-ambiental global que estamos a viver. A aprendizagem parece ser a de encontrar um contnuo coerente entre mbitos socio-ambientais diferenciados, desde a simples situao de Co-Habitao Rede Global, ao mesmo tempo que em cada nvel se procura a sustentabilidade local-global e presente-futuro, num novo equilbrio entre biosfera, sociosfera e tecnosfera que implica uma nova organizao social, uma nova ideologia e um novo tipo psicolgico. Apresentemos, ento, num primeiro momento, aqueles que tero iniciado a nova histria para, num segundo momento, caracterizarmos os casos em que a noo de condominio e federao de condominios est em curso.

A visionria, o crtico e o jurista


claro que caracterizar o incio de uma nova histria sempre um exerccio mtico mas , ao mesmo tempo, a nica forma de criarmos um sentido. O objectivo aqui propor que o Condomnio o paradigma da mudana de paradigma e, neste sentido, podemos dizer que tudo ter comeado com uma Visionria, Mirra Alfassa, um Crtico, Garrett Hardin, e um Jurista, Arvid Pardo. Mirra Alfassa, chamada A Me, foi a fundadora de Auroville, a cidade da madrugada. A Me escreveu: Auroville wants to be a universal town where men and women of all countries are able to live in peace and progressive harmony, above all creeds, all politics and all nationalities. The purpose of Auroville is to realise human unity. (Mother, 2004: 188). Auroville, a primeira e nica experincia urbana internacionalmente legitimada e ainda em funcionamento votada unidade humana na diversidade e transformao da conscincia surgiu a Alfassa nos anos 30. Nos anos 60 a Sociedade Sri Aurobindo props a Mirra a construo da cidade, a qual foi apoiada pelo governo da ndia e, em 1966, pela UNESCO numa resoluo que passou por unanimidade. Auroville, construda no Sul da ndia foi fundada a 28 de Fevereiro de 1968 como uma cidade universal para a emergncia de uma humanidade transicional: Humanity is not the last rung of the terrestrial creation. Evolution continues and man will be surpassed. It is for each individual to know whether he wants to participate in the advent of this new species. For those who are satisfied with the world as it is, Auroville obviously has no reason to exist. The Mother, 1966 (Portal de Auroville) A inaugurao de Auroville fez-se numa cerimnia que juntou 5000 pessoas de 124 naes, as quais trouxeram terra das suas naes, a qual foi misturada e guardada numa urna de mrmore, colocada agora no ponto focal do anfiteatro. Ao mesmo tempo, a Me apresentava a carta de 4 pontos de Auroville: 1. Auroville belongs to nobody in particular. Auroville belongs to humanity as a whole. But to live in Auroville, one must be a willing servitor of the Divine Consciousness. 2. Auroville will be the place of an unending education, of constant progress, and a youth that never ages. 3. Auroville wants to be the bridge between the past and the future. Taking advantage of all discoveries from without and from within, Auroville will boldly spring towards future realisations.

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro 4. Auroville will be a site of material and spiritual researches for a living embodiment of an actual Human Unity. (The Mother, 2004: 193-194) Auroville foi planeada para 50.000 pessoas, sendo uma cidade em 2010 ainda em crescimento com 2.160 habitantes de 45 pases de todas as classes sociais, com uma mdia de idades de cerca de 30 anos e com um tero de indianos. uma cidade em que nem poltica, nem religio nem a maior parte da propriedade privada exite sendo que todas as casas pertencem cidade (Hugller, 2005) e na qual se pretende chegar/educar para uma conscincia humana superior, quer dizer una e planetria, na sua diversidade. Assim, Auroville ter sido e a primeira cidade em que a relao meio-ambiente / regio urbana / federao planetria se pretendeu e se pretende identificar como novo quadro humano para um novo tempo. Garrett Hardin foi o Crtico que, em 1968, publicou o celebre artigo The tragedy of commons na revista science. Hardin considera que h uma classe de problemas humanos aos quais se pode chamar problemas sem soluo tcnica, considerando-se que Uma soluo tcnica pode ser definida como aquela que requer uma mudana apenas nas tcnicas das cincias naturais, implicando pouco ou nada na mudana dos valores humanos ou ideias de moralidade. (Hardin, 1968: 1243). O que Hardin nos diz que sempre que existe um espao colectivo tal espao pensado e usado na externalizaao das desvantagens/custos e na potenciao das vantagens pessoais. No seu artigo Hardin centra-se na populao e na fertilidade, no entanto apresenta tambm o mesmo argumento quando se refere aos oceanos ou aos parques nacionais e sua relao com a poluo. A finitude do mundo com que nos deparamos faz com que o espao no seja a soluo (Space is no escape). Assim, a tragdia da propriedade colectiva a de nos vermos a actuarmos sem remorsos em direco runa ou mesmo morte (freedom in a commons brings ruin to all). E uma vez que em muitos casos o espao colectivo no pode ser privatizado e to pouco a regulao administrativa fidedigna (quem vigia os que vigiam?), a nica soluo apontada por Hardin parece ser a educao: Education can counteract the natural tendency to do the wrong thing, but the inexorable succession of generations requires that the basis for this knowledge be constantly refreshed. E a educao deve passar a mensagem de que a liberdade o reconhecimento da necessidade , limitando, assim, a actuao face ao espao colectivo. Em ltima anlise, a soluo a educao para a responsabilidade social mas, como refere Hardin, The social arrangements that produce responsibility are arrangements that create coercion, of some sort e, assim, considera que The only kind of coercion I recomend is mutual coercion, mutually agreed upon by the majority of the people affected. Ou, de uma forma conclusiva: Individuals locked into the logic of the commons are free only to bring on universal ruin once they see the necessity of mutual coercion, they become free to pursue other goals. Assim, parece ficar claro que o que colectivo s se poder como tal em funo de uma contnua educao e coero mtua. , sem dvida, essa a funo das comunidades que se tm constitudo e crescido desde os anos 60 e que sero objecto de anlise no ponto seguinte. Finalmente, o Jurista: Arvid Pardo. Arvid Pardo tem uma histria de vida que , em si mesma, um modelo de cidado-peregrino e de cidado do mundo. Filho de um malts e de uma sueca que faleceram quando ainda era jovem, foi educado por um tio italiano que foi diplomata, embaixador no Brasil, Unio Sovitica, Alemanha e Vaticano, locais onde Pardo acabou por passar os perodos em que no estava a estudar. Fluente em italiano, ingls, francs, sueco e espanhol, diplomou-se em Histria e doutorou-se em Direito Internacional. A II Grande Guerra apanhou-o em actividades clandestinas anti-fascistas, tendo sido preso por Mussolini. Quando libertado, acabou por ser preso e condenado morte pela Gestapo e colocado na priso de alexzanderplatz em Berlim. Em 1945 libertado pela Cruz Vermelha mas quando o exrcito vermelho entrou em Berlim foi interrogado e, de novo, preso. Finalmente libertado caminhou at s linhas aliadas e acabou por chegar a Londres sem dinheiro algum. Comeou, ento, a sua carreira, primeiro como empregado de mesa, depois como secretrio, tendo finalmente entrado para o Secretariat of the Technical Assistance Board, instituio que antecedeu a UNDP e foi representante na Nigria e Equador. Em 1964 foi nomeado Representante Permanente de Malta nas Naes Unidas pelo pas tornado recentemente independente e que ele tinha visitado apenas brevemente. E nesta qualidade que a 17 de Agosto de 1967, na agenda da 22 sesso da Assembleia Geral das Naes Unidas, Arvid Pardo solicita que seja includo o seguinte item: Declaration and treaty concerning exclusively for peaceful purposes of the sea bed and of the ocean floor, underlying the seas beyond the limits of present national 25 jurisdiction, and the uses of their resources in the interests of mankind . Ainda que as emendas proposta ao texto tenham eliminado qualquer pretenso mudana da lei positiva e a resoluo 2340 que decorreu da proposta de Pardo tenha implicado demasiados compromissos, Arvid Pardo tornou-se um dos fundadores do instituto do Patrimnio Comum da Humanidade. Referir Mirra Alfassa, Garret Hardin e Arvid Pardo e as suas actuaes no perodo charneira de 1966 a 1968 falar de uma nova histria e de como ela se comeou a contar, uma histria de viso e conscincia planetria que institui cada pessoa e cada local como global, uma histria de responsabilidade sustentada pela necessidade numa coero mtua de acordo mtuo de uma educao comunitria constante e, finalmente, uma histria de uma legislao capaz de instituir regras de gesto dos espaos colectivos planetrios. claro que estes Declarao e tratado sobre a reserva exclusiva para fins pacificos do leito do mar e do fundo do oceano subjacentes a guas situadas alm dos limites actuais da jurisdio nacional, e sobre a utilizao dos seus recursos em beneficio da humanidade (adoptmos a traduo feita por Magalhes, 2007: 51-52)
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro personagens tm uma genealogia que os ultrapassa mas representam verses modernas de narrativas que foram contadas desde sempre, quer pelas sociedades tradicionais nos seus mitos, que por personagens que fazem parte da nossa histria (Jesus; Buda; Emmanuel Kant; Gandhi e outros).

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Experincias condominiais e federativas


As experincias condominiais so as mais diversas e, por isso, relativamente difceis de caracterizar. No entanto, estamos perante um novo movimento social cujas redes se criam pela web, utilizando, exactamente, as novas plataformas de conhecimento colectivo (a web 2.0 e os seus blogs, wikis, etc) para se expandir. Ou seja, a Federao socio-poltica faz-se de forma no territorial, ao contrrio do que acontece com os Estados. Finalizaremos este artigo apresentando algumas das experincias em funo do seu carcter j estruturado em redes ou federaes, ou seja, em que as experincias de base se foram estruturando, estando-se exatamente nas duas ltimas dcadas a agregar-se num nvel transnacional. Em funo disso, tambm os servios de informao, aconselhamento e apoio ao desenvolvimento de comunidades ecolgicas e sustentveis se tm vindo a desenvolver (ver, por exemplo, a Fellowship for Intentional Community e o Sustainable Communities Online). O FIC (Fellowship for Intentional Community) surgiu em 1994 e lista comunidades intencionais do planeta de forma alfabtica, por pases (em 75 pases diferentes) e tambm por tipos de comunidade (ecovilas; comunas; cohabitao; cooperativas e crists) num total de 2580 comunidades, sendo os pases com maior nmero os Estados Unidos, com 1799, o Canada com 146, o Reino Unido com 99 e Austrlia com 80. Estas confederaes, federaes e centros de servios associados a comunidades intencionais, revelam todo um conjunto de polticas pblicas que no so mais controladas pelos Estados em que as comundiades se encontram mas antes por mecanismos locais, translocais e transnacionais nos quais estas comunidades se encontram envolvidas. Apresentemos, ento, sumariamente, quatro federaes de diferentes tipos que podero evidenciar uma tendncia para a qual a pesquisa em novas polticas publicas dever estar atenta. a) A co-habitao (Cohousing Network) b) As comunidades egualitrias (Federation of Egalitarian Communities) c) As eco-vilas (Global Ecovillages Network) d) As cidades em transio (Transition Network) 1. A co-habitao ou cohousing surgiu na Dinamarca no inicio dos anos 60, havendo actualmente cerca de 150 agregados de co-habitao em todo o mundo. A co-habitao um sistema que responde s necessidades decorrentes do isolamento social e da crnica falta de dinheiro e tempo. Com vrias instalaes e comodidades comuns (frigorificos, mquinas de lavar, aquecimento, paineis solares, etc), e inclusiv o uso comum de terra para produo agrcola,o objectivo encorajar a partilha e uma vida mais comunitria, ecolgica e sustentvel (Hodgon e Hopkins, 2010). O primeiro projecto de cohousing surgiu com Bodil Graae, que escreveu um artigo de jornal intitulado "Children Should Have One Hundred Parents" e que reuniu 50 famlias no projecto Sttedammen na Dinamarca em 1967, o mais antigo projecto de cohabitao moderno conhecido no mundo (cohousing na Wikipedia). A co-habitao um tipo de empreendimento muito adoptado em situaes urbanas e est representado em redes nos Estados Unidos (The cohousing association of United States), no Canada (Canadian cohousing network), no Reino Unido (The UK cohousing network) e na Nova Zelndia (Eco-Village, and Cohousing Association of New Zealand). 2. A Federao das Comunidades Igualitria (FEC) uma rede de grupos comunais espalhados pela Amrica do Norte que variam em tamanho e mbito e que vo desde pequenos agregados agrcolas passando por comunidades de tipo vila e grupos de casas urbanas. A rede foi fundada em dezembro de 1976 quando a primeira assemblia foi realizada na Comunidade de East Wind no Missouri. A organizao foi originalmente inspirada pelas redes de apoio mtuo que Kat Kinkade observou entre os kibutzim israelitas. As idias iniciais iam da cooperao em emprstimos e intercmbio de trabalho partilha das competncias em construo existentes na comunidade na ajuda a pessoas de baixos rendimentos e, eventualmente, centrar-se na divulgao como atividade principal (Portal da FEC). A FEC actualmente composta por seis comunidades como membros titulares e um nmero de Comunidades aliadas e Comunidades em Dilogo. Todas as comunidades FEC so cooperativas de produo e a FEC segue 7 princpios e em que cada comunidade 1) mantm a terra, trabalho, rendimento e outros recursos em comum; 2) assume responsabilidades pelas necessidades dos seus membros, recebendo os produtos do seu trabalho e distribuindo estes e todos os outros bens egualmente ou de acordo com as necessidades; 3) pratica a noviolncia; 4) usa a forma de deciso em que todos os membros tm uma igual oportunidade de participar, quer por consenso, voto directo ou direito de apelo ou rejeio; 5) actua activamente para estabelecer a igualdade de todas as pessoas e no permite a discriminao com base na raa, classe, credo, origem tnica, idade, sexo, orientao sexual ou identidade de gnero; 6) actua para conservar os recursos naturais para as geraes presentes e futuras, enquanto luta pela melhoria contnua da conscincia e prtica ecolgicas; 7) cria processos para a

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro comunicao e participao grupal e proporciona um ambiente que apoia o desenvolvimento das pessoas (Portal da FEC). 3. As ecovilas surgiram como conceito depois de um relatrio elaborado por Robert e Diane Gilman em 1991 sobre os melhores exemplos de comunidades sustentveis em todo o mundo que surgiram desde os anos 60 ou, porventura, tendo origens ainda mais recuadas. A partir de tal relatrio, emerge a definio de ecovila: Ecovila um assentamento de escala humana, multi funcional, no qual as atividades humanas so integradas sem danificao ao mundo natural, de forma a apoiar o desenvolvimento humano saudvel, podendo continuar no futuro indefinido. Em 1987 criada a Gaia Trust A partir de 1995, a partir de um encontro nas comunidades sustentveis da Findhorn Foundation (Norte da Esccia), o conceito de ecovilas lanado globalmente e a GENGlobal Ecovillages Network ganha forma. partiu da organizao Gaia Trust da Dinamarca, uma organizao criada em 1987. O sistema das ecovilas evidencia toda a fileira de conscincia e mbito confederativo crescente ao mesmo tempo que mantm a relao local-global em cada nvel. Ou seja, o movimento das ecovilas inclui pequenas comunidades agregadas numa Zonas regionais mundiais (Gen- Europe; ENA, para as Amricas e Genoa, para sia e Oceania) e, por sua vez, numa rede global (a GEN), sendo que cada um destes nveis implica uma relao local-global, num equilibrio entre biosfera, sociosfera e tecnosfera. 4. O movimento de Transio o mais recente e, porventura, aquele com um crescimento mais evidente e tambm o que evidencia uma relao mais forte e estruturada com as polticas pblicas. O portal da Transition Sidney revela alguns aspectos da histria do movimento. Desde 2001 Rob Hopkins ensinava um curso de Sustentabilidade Prtica em Kinsale, na Irlanda, e em 2005, o visionamento do filme The End of Suburbia leva-o a organizar a conferncia The Challenge and Opportiunity of Peak oil e a propor aos seus alunos um Plano de Aco para o Declinio Energtico para a cidade de Kinsale para ser apresentado comunidade e autoridades locais. A comunidade e as autoridades locais, associados universidade, procuraram trabalhar e expandir e implementar o plano criar uma agenda estratgia para uma pegada ecolgica urbana menos dependente da energia fossil. Ter sido o primeiro Plano Estratgico Urbano de Transio (Portal da Transitionsidney). Em 2006, Rob Hopkins muda-se para Totness, em Devon, Inglaterra, para fazer um doutoramento na universidade de Plymouth e em 2008 lanado a obra Transition Handbook e em 2010 Transition in Action, um Plano de Aco para o declinio energtico para Totness. Neste momento, o movimento de transio est em forte implantao na Europa, Estados Unidos e Austrlia, como se pode confirmar pelo mapa das Iniciativas de Transio na Transition Network, contando 326 iniciativas de transio at Novembro de 2010. O facto do movimento de transio ter surgido, por um lado a partir da universidade e ter estabelecido uma ligao imediata com a comunidade e as autoridades locais e, por outro lado, ter-se centrado numa lgica urbana e de polticas pblicas para a escala de uma cidade, so, porventura, factores relevantes para o seu exito. A tendncia da relocalizao da economia e de uma combinao rural-urbano de muito maior sinergia , com o movimento de transio, proposta, pela primeira vez para ser reflectida e implementada a partir e sem sair das cidades e tal fez toda a diferena. Para alm disso, este movimento tem caractersticas cosmopolitas e parece ter grandes possibilidades de agregar os interesses das camadas mdias.
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PERSPECTIVAS
Procurmos apresentar neste texto uma mudana de paradigma, especificamente propondo que as instituies modernas da propriedade, famlia e Estado esto a ser substitudas por novas instituies, como sejam o meioambiente, as regies urbanas e as federaes (estatais ou outras). Indicmos algumnas razes e tempos de tal mudana e lanmos a pergunta do Condominio como paradigma na mudana de paradigma. Magalhes (2007) tinha j lanado tal ideia mas no campo de uma nova ordem global instituida pela coero e acordo mtuo (para usar uma expresso de Hardin, 1968) entre Estados numa nova ordem mundial que possibilitasse maior protagonismo ONU. No invalidando tal possibilidade top-bottom, procurmos antes neste texto evidenciar, de forma exploratria, a pluralidade e a riqueza de processos condominiais e os seus processos de confederao e federao global segundo critrios no territorial mas antes filosficos diversos, ainda que, porventura agregveis num quadro ideolgico ecolgico e criativo de carcter comunitrio. A impotncia de tal quadro e da sua realidade global no consentnea com o seu menosprezo acadmica, implicando uma ateno a Sociedade Civil Global que se vai criando e investigao na rea das Novas Polticas Pblicas que de tal Sociedade Civil vo emergindo.

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Traduo minha

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro A SOCIEDADE PORTUGUESA DO FIM DO SCULO XX NA PUBLICIDADE DE IMOBILIRIO Sandra Pereira (s.marquespereira11@gmail.com) DINMIA-CET, ISCTE-Instituto Universitrio de Lisboa Nesta comunicao apresentar-se- os resultados de uma anlise dos anncios relativos comercializao da habitao multifamiliar localizada em Lisboa e publicados no semanrio Expresso entre 1973 e 2000. So quatro os contedos fundamentais retirados dessa anlise: 1) As ambincias valorativas e ideolgicas dos vrios perodos em causa, assim como os sentidos da mudana social que caracterizou as ltimas 3 dcadas do sculo XX em Portugal, 2) Uma perspectiva sociolgica dos modelos de habitao criados e idealizados ao longo desse perodo, muito concretamente, na cidade de Lisboa, 3) Um entendimento, mesmo que relativamente exploratrio, de algumas das lgicas que foram tecendo a oferta imobiliria nos ltimos 30 anos do sculo XX, 4) Pistas para uma interpretao mais compreensiva da prpria imagem da Lisboa dos nossos dias.

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TEMA 3 | ORDENAMENTO DO TERRITRIO, POLTICA DE SOLOS E HABITAO

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SESSO 3.1 | 14H00 | 12.2.10


Moderador: Jorge Carvalho

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DESAFIOS NO SECTOR DA HABITAO: EXPECTATIVAS SOCIAIS DAS FAMLIAS/POLITICAS URBANSTICAS Ana Virtudes(virtudes@ubi.pt)
Universidade da Beira Interior

Verifica-se actualmente em Portugal um desajuste entre o mercado de habitao e os seguintes aspectos:- necessidades de conforto e habitabilidade das famlias e suas expectativas face ao bairro onde residem: - evoluo demogrfica da populao e alterao da composio e das estruturas familiares; - tipologias habitacionais excedentrias a par de outras onde existe carncia de oferta; - modelo de desenvolvimento urbano que tm vindo a caracterizar o territrio. Entre outros factores, estas lacunas devem-se a determinados aspectos que emanam da praxis dos ltimos anos com influncias determinantes no sector da habitao. Veja-se o exemplo do quadro actual resultante da experincia recente em matria de instrumentos, polticas e enquadramento legal do sistema de gesto territorial, que se caracteriza pelo sobredimensionamento das reas de expanso urbana os designados espaos urbanizveis favorecido pelo sonho concretizado s por alguns da habitao isolada e do espaoso logradouro no campo. Tais caractersticas tm vindo a favorecer a disperso urbana em detrimento da concentrao, a construo de novas redes de infra-estruturas em detrimento da rentabilizao das existentes ou a construo de novas urbanizaes em detrimento da reabilitao das zonas urbanas consolidadas. Consequentemente, alargam-se as distncias entre o local de residncia e o local de trabalho e exigem-se, para tal, excepcionais nveis de mobilidade e infra-estruturas. Poder-se- referir a propsito que a morfologia do territrio habitacional

baseada nestes espaos dispersos tem vindo a criar dificuldades quer para as famlias quer para as entidades gestoras como as autarquias locais relacionadas com a manuteno e funcionamento das redes de infra-estruturas, cujos custos crescentes so cada vez mais impossveis de manter. Especialmente em momentos de dificuldades financeiras como o actual. Neste contexto, este artigo tem como principal objectivo analisar alguns dos desafios que se colocam actualmente ao sector da habitao em Portugal tendo em considerao o desajustamento entre a oferta do mercado imobilirio e as necessidades e expectativas das famlias, no quadro do sistema de gesto territorial. A metodologia utilizada parte de uma anlise crtica acerca da evoluo histrica de alguns indicadores que tm vindo a caracterizar o sector da habitao, apoiada pela informao estatstica proveniente dos Recenseamentos Gerais da Populao, nomeadamente dos Censos de 2011. Tendo em considerao factores sociais e demogrficos como o envelhecimento acentuado da populao, o nmero crescente de fogos disponveis para venda que no encontram comprador ou as dificuldades de funcionamento do mercado na formao dos preos dos solos devidos a prticas urbansticas que apenas influencia os preos do imobilirio e das infra-estruturas que desafios, polticas ou estratgias se colocam ao sector da habitao em Portugal? esta a questo acerca da qual se pretende reflectir.

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APEADEIROS ESQUECIDOS - NOVAS OPORTUNIDADES E PRIORIDADES PARA O PLANEAMENTO URBANSTICO? Manuel Teixeira (nunesteixeira@gmail.com) CMA O principal objectivo da presente comunicao o da sensibilizao de tcnicos e decisores para a necessidade de se reforarem as prioridades territoriais relativas localizao de novas concentraes habitacionais, nomeadamente onde a pr-existncia de estaes e apeadeiros de linhas de transportes pblicos dever ditar especial preferncia nas opes de ordenamento e planeamento do territrio. A reflexo desenvolvida nas prximas pginas resulta da constatao de que, nas ltimas dcadas, o territrio envolvente a muitas paragens das linhas-frreas nacionais, foi largamente esquecido na sua aptido privilegiada para localizao de funes residenciais, de servios e equipamentos, e ainda na sua aptido para gerar economias de escala no uso do territrio. O tema assume especial gravidade, sobretudo se atendermos a que se previram fundos estruturais na Comunidade Europeia para a modernizao dos transportes pblicos urbanos, com relevncia do transporte ferrovirio ver Livro Branco: A poltica europeia de transportes no horizonte 2010, sem que estes tenham sido utilizados na sua plenitude. Sublinhe-se que municpios j possuidores de estudos e projectos com princpios de sustentabilidade, sero sempre aqueles que estaro em melhores condies para formular candidaturas com sucesso! Nesta sequncia de raciocnio, ser submetido reflexo geral um caso de estudo para o Municpio de Aveiro que atravessado por duas vias-frreas: a Linha do Norte e a Linha do Vale do Vouga. Acrescente-se que os municpios, j desde h muito tempo, tm grandes responsabilidades decorrentes das obrigaes de Portugal ter subscrito os documentos, onde se defende a sustentabilidade dos transportes pblicos e a integrao do planeamento do uso do solo com os transportes, resultantes da Cimeira da Terra (Conferncia do Rio-1992): A Declarao do Rio e A Agenda 21. Dada a abrangncia das questes que se relacionam com o conceito de mobilidade sustentvel entre a habitao e o trabalho, procurar-se- na presente reflexo limitar a matria de anlise ao enquadramento concreto do Municpio de Aveiro e a algumas importantes acepes contextuais consensuais at h bem pouco tempo. Da apresentao resultar como principal concluso, passvel de se extrapolar para outros municpios tambm atravessados por vias-frreas, que urge desencadear processos de programao prioritria de Unidades Operativas de Planeamento para as zonas envolventes s vrias estaes e apeadeiros (existentes e potenciais). Devero os planos urbansticos consequentes, seguir programas de densificao de actividades geradoras de passageiros dentro de um raio de mil metros (onde se destaca a habitao o comrcio os servios e os equipamentos pblicos). Devero ainda ser combatidos os processos de crescimento urbanstico disperso sem critrio e ainda combatido todo o crescimento urbanstico concertado mas que do qual no resultem quaisquer efeitos simbiticos com os sistemas de transportes pr-existentes.

INTRODUO
Na sequncia de trabalhos desenvolvidos que foram despoletados pelo seminrio intitulado de Estudo de Viabilidade Aveiro: Metropolitano Ligeiro de Superfcie, ocorrido em Maio de 2008, e das reflexes interdisciplinares da resultantes, surgiu uma srie de questes mais profundas no contexto temporalmente e disciplinarmente mais alargado do planeamento do territrio. Dada a importncia dessas questes e dado que na altura se encontrava em curso o processo de reviso do PDM e a elaborao do Plano Estratgico do Concelho de Aveiro (PECA), considerou-se oportuno compil-las em documento que contribusse para sua reflexo mais aprofundada no mbito dos trabalhos dos dois Planos. Aproveitou-se assim para elaborar um documento que chamasse a ateno para a necessidade de acautelar na futura verso do PDM e nos objectivos estratgicos do PECA, possibilidades futuras de melhoria efectiva da rede de transportes municipal onde se salientava a importncia da rede ferroviria. O assunto assumiu especial importncia, sobretudo por haver fundos estruturais disponveis na Comunidade Europeia para a modernizao dos transportes pblicos urbanos, onde dada especial relevncia ao transporte ferrovirio ver Livro Branco: A poltica europeia de transportes no horizonte 2010: a Hora das Opes. A comisso europeia, atravs da publicao do Livro Verde "Por uma nova cultura de mobilidade urbana" (em 25 de Setembro de 2007), lanou tambm uma nova abordagem sobre o assunto, onde a ideia central da futura

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro estratgia preconizada a necessidade de fundir as diferentes polticas de mobilidade urbana numa abordagem nica. Acrescente-se ainda que os municpios tambm tm grandes responsabilidades nesta matria, decorrentes de obrigaes por Portugal ter subscrito os documentos resultantes da Cimeira da Terra (Conferncia do Rio-1992): A Declarao do Rio e A Agenda 21. Na Agenda 21 defendeu-se a sustentabilidade dos transportes pblicos: O Cap. 7 Promoo do desenvolvimento sustentvel nos aglomerados urbanos, inclui 8 programas de aco, entre os quais: 1. Promover sistemas sustentveis de energia e transportes nos aglomerados urbanos: 2. Implementar uma nova abordagem abrangente do planeamento e gesto dos transportes urbanos atravs da promoo de sistemas eficientes e ambientalmente saudveis. 3. Integrar o planeamento do uso do solo com os transportes; 4. Adoptar programas de transportes urbanos que favoream os transportes pblicos de grande capacidade; 5. Estimular modos no motorizados de transporte nos centros urbanos (ciclovias, percursos pedestres, etc.); 6. Conceder ateno especial gesto eficaz do trfego, funcionamento eficiente dos transportes pblicos e manuteno da infra-estrutura; 7. Reavaliar os actuais modelos de consumo e produo com o objectivo de reduzir o uso de energia e de recursos nacionais. Como se pode facilmente observar, trata-se de matrias sobre as quais os municpios tm competncias e responsabilidades, mas que no lidaram com a necessria importncia nas duas ltimas dcadas. Portando, atendendo s preocupaes globais relativas ao ambiente e sustentabilidade das actividades humanas e atendendo ao momento da reviso do PDM no Municpio de Aveiro, de elaborao do Plano Estratgico da Concelho de Aveiro e ainda do Centenrio da Linha do Vouga (e dos investimentos nela previstos na altura 20 milhes de euros at 2011), entendeu-se como oportuno desenvolver o estudo em causa. Dada a abrangncia das questes que se relacionam conceito de Mobilidade Sustentvel, procurou-se limitar a matria de anlise ao enquadramento concreto do Municpio de Aveiro e a algumas acepes de contexto, importantes e altamente consensuais.

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PRESSUPOSTOS DE ENQUADRAMENTO
Como do conhecimento geral, existem muitas linhas de transportes pblicos em Portugal onde os dfices de explorao tm sido crnicos nas ltimas dcadas. Contudo, apesar de largamente dependente da acepo ideolgica ou poltica em vigor, no inteiramente justo ambicionar para todas as linhas de transportes, receitas de bilheteira superiores aos encargos de operao, se forem quantificados todos os benefcios indirectos (ambientais, de eficincia territorial, de sade pblica, etc.), bem como valorizados princpios de servio pblico, de combate s assimetrias regionais, de coeso territorial e de desenvolvimento turstico e ambiental. Importa assim definir uma hierarquia de prioridades e de grandezas, relativamente aos dfices de explorao admissveis versus amplitude do servio pblico e interesse regional e nacional. Com base neste argumento, assumiram-se como pressupostos de enquadramento que: As vias-frreas que atravessam o Concelho de Aveiro no so para abandonar no futuro, o que torna imperioso criar melhores condies de rentabilizao pressuposto muito recentemente posto em causa para a Linha do Vale do Vouga no Plano Estratgico Transportes do governo (Linhas orientadoras - Horizonte 2011-2015), onde se indica a sua desactivao at ao final do ano de 2011. So consensuais na comunidade tcnica e poltica, as vantagens ambientais, macroeconmicas, urbansticas, polarizadoras e funcionais da existncia de um eficiente sistema de transportes pblicos, em qualquer cidade do mundo. A concentrao urbana tem maior eficincia econmica do que a disperso urbana, em matria de gesto de transportes. Transportes pblicos regulares, rpidos e fiveis conseguem atrair passageiros dos outros meios. Estaes intermodais atractivas e amplamente acessveis, constituem um factor chave para o sucesso do transporte pblico.

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro O investimento no transporte pblico de forma isolada no consegue diminuir o transporte privado. necessrio existir um plano de transportes integrado o qual inclua planeamento do territrio e polticas de estacionamento e circulao, entre outras medidas. O sucesso est largamente dependente de uma combinao de compromisso poltico e eficincia operacional. Para se implementar uma soluo cuja operao tenha viabilidade financeira, necessrio garantir elevados valores de passageiros. A garantia de elevados quantitativos de passageiros s pode ser assegurada com concentraes populacionais relativamente superiores s que existem actualmente no Concelho de Aveiro e nos concelhos vizinhos. Quando se prev que as concentraes populacionais crticas podem ser postas em causa, cabe ao planeamento e ao ordenamento do territrio garantir que estas sejam reforadas, atravs da introduo de um aspecto estratgico na concepo urbanstica que o da "organizao do territrio tendo por base polticas de longo prazo, de transportes sustentveis". No mbito da reviso do PDM do municpio, defendeu-se assim a necessidade de assegurar possibilidades de criao futura de "corredores de transportes sustentveis dentro do Concelho de Aveiro". Para tal defendeu-se a necessidade de promover a densificao urbanstica ao longo desses corredores e concentrao junto s estaes actuais Defendeu-se tambm a necessidade de desincentivar a disperso urbanstica que tem acontecido nas ltimas dcadas em todo o concelho. Defendeu-se por fim que importa reservar os corredores que sero necessrios ocupar no futuro, de modo a no comprometer financeiramente (nas expropriaes) a sua futura execuo.

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METODOLOGIA UTILIZADA
Para melhor compreenso da estrutura da presente comunicao, apresenta-se abaixo a metodologia tcnicocientfica seguida na abordagem ao tema em questo: 1 Pressupostos principais - definio A linha do Vale do Vouga no para a acabar; Com a construo da nova linha de passageiros Porto Lisboa (RAV), o trfego ferrovirio da Linha do Norte diminuir, aumentando o potencial suburbano da Linha sobretudo em Aveiro;

2 Anlise territorial

Onde se concentra a populao residente; Onde esto os principais pontos geradores de viagens;

3 Anlise das vias-frreas

Populao servida pela Linhas / Estaes;

4 Identificao de oportunidades

Zonas concentradas onde a oferta de transportes escassa; Identificao de potenciais relaes simbiticas geradoras de efeitos multiplicadores;

5 Como rentabilizar o transporte ferrovirio em Aveiro

Proposta de cenrios futuros com potencial; Proposta de medidas de salvaguarda dos cenrios futuros (PDM e Plano Estratgico).

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PRESSUPOSTOS PRINCIPAIS
O Concelho de Aveiro actualmente atravessado por dois corredores ferrovirios importantes do ponto de vista do ordenamento territorial: o da Linha do Norte e o do Vale do Vouga. Actualmente a sua iterao funcional manifestamente reduzida, contudo o seu potencial enorme se forem interligadas algumas das muitas valncias territoriais existentes: Universidade de Aveiro; Hospital; grande Zona Industrial de Taboeira, Estdio do Euro e grande futuro Parque Desportivo de Taboeira; concentrado aglomerado urbanstico de Azurva; Pateira de Requeixo (turismo); Zona Industrial de gueda; Cidade de gueda; Plo Universitrio de gueda, etc. Caso haja uma aposta sria neste corredor, atravs da implementao de novas polticas de fiscalidade territorial e atravs da execuo de PMOTS, ambos indutores de novas dinmicas territoriais, a regio de Aveiro poder colocar todos os equipamentos e locais atrs referidos, acessveis a uma muito mais vasta populao, de abrangncia regional. Toda a populao que actualmente servida pela Linha do Norte pode ficar ao alcance dos grandes equipamentos de Aveiro e gueda, sem ser necessrio recorrer ao automvel (ou sem ser necessrio recorrer a mais que um meio de transporte pblico). Constitui ainda como pressuposto deste estudo a evidncia, recentemente tambm posta em causa, da construo da Ligao Ferroviria de Alta Velocidade entre Lisboa e Porto. Esta ligao era prevista atravessar o Concelho de Aveiro num novo corredor ferrovirio dedicado exclusivamente para o efeito. Como consequncia natural previu-se que o trfego ferrovirio da Linha do Norte diminuiria, aumentando o potencial suburbano da linha sobretudo em Aveiro. Constitui, como pressuposto final e de grande relevncia, a crena de que a Linha do Vale do Vouga para manter no longo prazo.

Figura 1: Concelho de Aveiro e Principais Vias de Comunicao Em consequncia desta abordagem sustentada em pressupostos altamente racionais data, transpareceu de imediato que deveriam ser encontradas solues que contribussem para melhorar a viabilidade tcnico-financeira e scio-ambiental das vias-frreas existentes. Solues essas que deveriam ser rapidamente implementadas ou ento salvaguardadas nos planos em execuo ou em reviso. A abordagem usada nas prximas pginas foi intencionalmente sinttica e concisa, de forma a tornar o documento rapidamente assimilvel quer pelo quadro tcnico em geral, quer pelo executivo municipal.

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Zonas de concentrao residencial


Para se avaliar qualquer soluo integrada de mobilidade para o Concelho de Aveiro, fundamental conhecer-se com detalhe o seu enquadramento demogrfico. Para conhecer com maior detalhe espacial a distribuio da concentrao populacional no Concelho de Aveiro, recorreu-se a Base Geogrfica de Referenciao da Informao de 2001 (BGRI), produzida pelo Instituto Nacional de Estatstica (INE), tendo sido trabalhados os dados para as subseces estatsticas do Concelho de Aveiro. Aguarda-se presentemente a publicao oficial da BGRI de 2011, para actualizar o presente estudo. Da anlise dos cartogramas resultantes, so claramente evidentes as freguesias que tm maiores densidades populacionais Vera Cruz, Glria, Sta. Joana, S. Bernardo, Esgueira e Aradas. As zonas de maior concentrao populacional ento praticamente todas a poente da EN-109. Contudo existem e algumas pequenas zonas a Nascente da EN-109 e at nas freguesias menos densas que apresentam concentraes pontuais importantes. Algumas destas tambm podem, com o seu contributo, vir a ter um significado importante na racionalizao de um sistema de transportes intra-concelhio.

Figura 2: Densidade Populacional 2001 Freguesias

Figura 3: Densidade Populacional Subseces Estatsticas da BGRI 2001

Os centros das freguesias menos densas, nomeadamente de Cacia, Eixo e Oliveirinha apresentam uma concentrao populacional focalizada de alguma relevncia. Dado que o Concelho de lhavo possui fortes relaes urbanas de proximidade com o Concelho de Aveiro e que estas atingem algumas zonas densamente povoadas segundo o INE (Figura 4), tambm se afigura como importante que estudos futuros, mais aprofundados, venham a produzir cartogramas pormenorizados idnticos, sobretudo para as zonas de fronteira com o Concelho de Aveiro destaque para a freguesia da Gafanha da Nazar e o centro da Freguesia de So Salvador.

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Figura 4: Densidade Populacional na Regio de Aveiro (INE, 2001).

Focos geradores de passageiros


Adicionalmente ao conhecimento da distribuio residencial das populaes, devem-se identificar os territrios dos fluxos, a configurao das bacias de emprego, a maior ou menor propenso, ou capacidade funcional das diferentes reas geogrficas para motivar viagens especficas e, por fim, a respectiva adequao do actual sistema de transportes em funcionamento.

Figura 5. Distribuio dos Equipamentos no Concelho de Aveiro. Como facilmente se pode verificar, a zona de concentrao natural dos equipamentos e eventos espaciais com grande potencial gerador de passageiros esto mais uma vez reunidos na zona central do concelho onde fica circunscrita a Cidade de Aveiro. A estrada nacional 109 (EN-109) at h bem pouco tempo (no anterior PDM) funcionava como um limite fsico natural da polarizadora Cidade de Aveiro, onde quase toda a actividade comercial e de servios se concentrava. Contudo, actualmente a EN-109 deixou de desempenar esse papel de forma to clara. O limite urbano da EN-109 foi posto em causa com o aparecimento, a nascente, de zonas com grandes ndices de centralidade ou de gerao de passageiros (zonas comerciais ou de emprego como a zona comercial das Glicnias e a zona comercial e industrial de Taboeira).

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Figura 6. Principais Focos Geradores de Passageiros no Concelho de Aveiro. Relativamente aco que o PDM em vigor teve, no reforo dos focos geradores de passageiros ao longo dos corredores ferrovirios que atravessam o Concelho, pode dizer-se que esta teve pouco significado. As unidades operativas do PDM que foram definidas (reas para a realizao de planos de pormenor) localizamse maioritariamente longe das estaes e apeadeiros e no foram entendidas como prioritrias. Nas poucas que se localizam perto de estaes ou apeadeiros, no ocorreu a sua materializao efectiva em planos de pormenor ou de urbanizao eficazes.

Figura 7. Unidades Operativas de Planeamento, do PDM em vigor.

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Torna-se claro que a acessibilidade viria e a optimizao das concentraes populacionais junto s estaes e apeadeiros no foi um dos grandes objectivos do anterior PDM nem da sua respectiva gesto, da que a reflexo aqui realizada tenha procurado sensibilizar a autarquia para a necessidade de acautelar esse objectivo na reviso do PDM em curso.

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Populao Residente servida pelas estaes


Relativamente quantificao da populao residente potencialmente utilizadora da linha-frrea, podem-se considerar vrios nveis de influncia em funo do meio de transporte que se utiliza para chegar at estao. Se o meio for simplesmente pedonal considera-se que os nveis de acessibilidade, podero ir desde o nvel imediato (at 200 metros) ao perifrico (at 800 ou 1.000 metros), diminuindo a atractividade da estao em funo do aumento da distncia a percorrer a p e do conforto do percurso em causa. Na ampliao do raio de aco das estaes ferrovirias ou de Metro, a facilitao do uso da bicicleta apresentase como uma frmula de enorme potencial. Nos mesmos 10 minutos percorridos a p, a maior parte das pessoas percorrer de bicicleta, pelo menos, 2 km. Tal distncia, mais que duplica o raio de influncia pedonal habitual das estaes de metro (at 1000 metros). Este raciocnio aplica-se igualmente a praticamente todos os outros interfaces intermodais. O nvel de conforto do acesso residencial s estaes mede-se sobretudo em funo da distncia pedonal (tempo do percurso) a realizar entre as estaes e as origens ou destinos das deslocaes, uma vez que so os passageiros que se deslocam exclusivamente a p, nas suas deslocaes casa-trabalho-escola, os principais utilizadores dos transportes pblicos. Contudo, outros factores podem contribuir para diminuir esse nvel de conforto: 1. Ausncia de abrigos capazes que proporcionem conforto fsico e segurana nos espaos de espera dos actuais apeadeiros; 2. Intermodalidade de transportes deficiente e desarticulao de horrios (ou transportes pblicos com linhas concorrentes); 3. Ausncia de percursos pedonais e ciclveis de aproximao aos apeadeiros, os quais sejam urbanisticamente atractivos e seguros; 4. Ausncia de comrcio e servios na vizinhana directa dos apeadeiros que fortalea a segurana passiva; 5. Ausncia de parques de estacionamento (no esquecendo os destinados a velocpedes) e espaos de largada de passageiros seguros, na proximidade dos apeadeiros. Infelizmente, a aco da maior parte destes factores encontra-se presente na quase totalidade das estaes e apeadeiros ferrovirios existentes no Concelho de Aveiro. Como se pode observar nos dois cartogramas seguintes, a populao residente, existente num raio de aco de 1.000 metros das vrias estaes tem um significado relevante que no deve ser menosprezado numa soluo de transportes municipais globalizante.

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Figura 8. Populao Residente em Torno das Estaes e Apeadeiros 1.000 metros. Naturalmente que a populao atrada pela Estao de Aveiro da Linha do Norte ultrapassa largamente o raio de aco referido (ligaes suburbanas, regionais e de inter-cidades), contudo trata-se de uma atraco que j no meramente urbana. O que se procura explorar e dar maior relevncia neste documento todo o potencial urbano que a linha tem no Concelho de Aveiro, o qual ainda est por aproveitar. Apesar de haver uma populao residente com algum significado ao longo dos corredores ferrovirios, isto apenas dentro do Concelho de Aveiro, apenas uma pequena fraco dessa populao usa o meio ferrovirio para as suas deslocaes dirias - cerca de 1.400 passageiros viajam diariamente na Linha do Vouga, entre Aveiro gueda Sernada do Vouga. (Ver Aveiro: Metro Ligeiro de Superfcie. Estudo de viabilidade, Gabinete de Mobilidade / CMA, Outubro 2008).

Figura 9. Populacional Residente abrangida pelas Estaes da Linha do Vouga - 1.000 metros.

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Nos prximos dois cartogramas podemos ainda verificar como baixa a densidade populacional da grande rea urbana do Concelho (zona peri-urbana e urbana a Poente da A-25 / A-17), com apenas cerca de 10 habitantes por hectare. Podemos ainda observar que o valor da densidade populacional sobe muito acima dos 100 hab./ha., em muitas zonas / bairros mais centrais, atingindo pontualmente valores acima dos 500 hab./ha. Portanto, dever-se- dar especial ateno a estes bairros pontuais quando se partir para o planeamento de uma rede de transportes sustentvel.

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Figura 11: Populao Residencial a Menos de 1000 metros de cada Estao Ferroviria Por fim, como se pode ainda observar no cartograma da figura 11, existem bastantes zonas residenciais que ficam completamente fora do raio de aco pedonal das estaes (1.000 metros), algumas das quais fazem parte do conjunto das mais densas do Concelho de Aveiro (destaca-se aqui grande parte da freguesia da Glria que vai desde os liceus at ao Glicnias, passando pelo bairro de Santiago). Contudo estas zonas so atravessadas pelas vias-frreas, levando a questionar o porqu de nas ltimas 3 dcadas no surgirem novas estaes/apeadeiros em adio ou substituio das estaes deficitrias. Figura 10: Populao Residente a Poente do IC1 (A25 e A17)

Como aumentar os passageiros


Para aumentar o nmero de passageiros das linhas-frreas do Concelho de Aveiro, a frmula base que se preconiza simples: 1. Aumentar a qualidade e quantidade das acessibilidades s estaes e apeadeiros existentes; 2. Aumentar a populao residente ou criar factos urbanos geradores de atraco de passageiros no raio de aco dessas estaes, direccionando para a o futuro crescimento urbanstico que dever passar a ser altamente selectivo no territrio; 3. Minimizar linhas de transportes pblicos rodovirios que so concorrentes; 4. E, por fim, criar novas estaes, onde j existe grande densidade residencial ou grande concentrao de plos geradores de passageiros (comrcio, trabalho, escolas, servios), ou ainda, onde existe grande potencial territorial (recursos territoriais, grandes projectos previstos, etc.).

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Figura 12. Potencial Residencial de trs novas estaes no Concelho de Aveiro Comeando pela medida de criar novas estaes, como facilmente se pode verificar pelo cartograma da figura 12., (com base em dados de 2001), a hipottica criao de apenas duas estaes suburbanas em Aveiro, catapultaria a populao residencial a menos de 1.000 metros das estaes para +65% na Linha do Vouga e +87% na Linha do Norte. O facto de a possibilidade de uma nova estao perto das Glicnias permitir o acesso concorrida zona comercial, e ainda Universidade, ISCIA, Centro de Sade e Hospital, faz-nos poder facilmente ambicionar duplicar o potencial de passageiros existente a menos de 1.000 metros das estaes, em ambas as Linhas. Em termos muito simplistas, mas clarividentes, o dobro dos passageiros corresponde ao dobro das receitas de bilheteira e a metade da despesa mdia por passageiro, o que se reflectiria com significado nos encargos com o sistema de transportes ferrovirios na rea territorial de Aveiro.

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Figura 13. Zonas com grande potencial gerador de passageiros junto das linhas-frreas Outras zonas com claro potencial gerador de passageiros, aptas para localizar novas estaes, adicionais, so a envolvncia dos centros comerciais, do futuro Parque Desportivo e da Zona Industrial de Taboeira, todos na envolvente Norte da Linha do Vouga. Naturalmente que novas estaes, duplicaes de linha ou novos ramais ferrovirios no so investimentos diminutos e como tal exigem estudos interdisciplinares especficos mais aprofundados, bem como um programa de prioridades faseado em medidas de curto, mdio e longo prazos. Contudo, dado que tem sido to lato o horizonte temporal do planeamento municipal (ver figura 14.), projectando urbanidade para valores populacionais to elevados, defende-se aqui que o planeamento do respectivo sistema de transportes no dever ser descurado, devendo ser, pelo menos, salvaguardadas as possibilidades de expanso do actual sistema de transportes ferrovirio.

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Figura 14. Estimativas da Capacidade Populacional do PU (2003) e do PDM (1995) Parece claro que quando se planeia espao urbano para 430.000 habitantes, tambm se deve acautelar o respectivo sistema de transportes pblicos que o serve. Se o plano de urbanizao da Cidade de Aveiro tem a enorme ambio de potenciar solo urbano e organizvel para 430.000 habitantes, dever tambm ter a obrigao de prever um forte incremento nas necessidades de transportes no territrio em questo. A ttulo de referncia relativa, note-se que a populao residente em todo o Concelho de Aveiro de 78.463 habitantes, segundo os resultados preliminares dos Censos 2011 (crescimento de 6,5% relativamente a 2001). Relativamente s frmulas a aplicar para aumentar a populao residente ou criar factos urbanos geradores de atraco de passageiros no raio de aco das estaes e ainda aumentar a qualidade e quantidade das suas acessibilidades, estas passam por uma focalizao da aco do planeamento municipal na questo da sustentabilidade territorial e do seu respectivo sistema de transportes. Caber assim ao municpio criar os instrumentos de planeamento e ordenamento do territrio que promovam o desenho urbano necessrio e estimulem a sua materializao, naturalmente de forma faseada consoante uma ordem de prioridades estratgicas e de acordo com os recursos financeiros disponveis.

Soluo hipottica para os corredores ferrovirios


Com base nas reflexes anteriormente expostas e com base na sua materializao geogrfica nas cartas de trabalho, apresentam-se abaixo os resultados do exerccio realizado, o qual dever ser enriquecido no futuro. Foi assim elaborada uma possibilidade abrangente, de enriquecimento e valorizao da oferta ferroviria no Concelho de Aveiro.

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Os vrios pormenores que compem esta soluo apresentada no encerram custos altamente avultados, dado os traados propostos serem de nvel e socorrerem-se em grande parte do espao canal vazio disponvel j existente dentro do corredor da Linha do Norte (e j existente tambm sob as obras de arte). O resultado deste exerccio serve sobretudo para exemplificar, com grande clareza, o potencial urbano e suburbano que as vias-frreas que atravessam o Concelho de Aveiro, podem ter na valorizao de um futuro sistema de transportes e no reforo da sua sustentabilidade financeira.

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Figura 15.Soluo de potenciao urbana da Linha do Vale do Vouga Saliente-se que quanto maior for a integrao dos vrios meios de transportes em meio urbano, maior a sua subsidiariedade e consequentemente maiores so os resultantes efeitos multiplicadores desejados no incremento: de passageiros, de qualidade de vida, e de sustentabilidade econmica e ambiental. Por conseguinte, o que interessa no simplesmente a valorizao de um dos componentes do sistema como o apresentado na figura anterior para a Linha de Vale do Vouga, mas antes a valorizao do sistema como um todo, importando potenciar todas as relaes simbiticas entre territrios, entre estruturas virias e entre todos os meios de transporte em geral. Da resulta a evidente obrigatoriedade de relacionar a Linha do Vale do Vouga com a Linha do Norte, fundindo ambas num nico sistema ferrovirio integrado e com alto potencial de utilizao urbana e suburbana.

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Figura 16. Utopia? Potenciao urbana de soluo ferroviria integrada. O exerccio atrs apresentado encerra um conjunto de medidas concretas perfeitamente exequveis em termos tcnicos, que importa explicar e que so sinteticamente desenvolvidas abaixo. Medidas concretas exequveis: 1. Prolongamento Linha do Vale do Vouga em 4km, paralelamente Linha do Norte: 1,5km at s Glicnias e sua eventual continuao por mais 2,5km at ao Bom Sucesso - So-Bernardo. Com esta medida torna-se possvel elevar o nmero de potenciais residentes utilizadores da linha de cerca de 19.000 para cerca de 32.000 o que corresponde a um aumento de 65%. Para alm disso, permite ligar pontos altamente concentrados atravs da Linha, coisa que actualmente no se verifica. Este nmero poderia ser transformado em mais de 50.000 potenciais utilizadores se lhe adicionarmos os utentes dos estabelecimentos de ensino, de sade e de comrcio, destacando a Universidade de Aveiro que ficaria relativamente prxima de uma nova potencial estao a localizar junto ao concorrido Centro Comercial das Glicnias. 2. Saneamento do troo sinuoso e degradado entre Esgueira e Azurva, criando uma variante, ligeiramente deslocada para Norte com o objectivo de criar uma nova estao que sirva o Estdio do Euro, o Retail Park e Zona Industrial de Taboeira e ainda a futura grande Zona Desportiva de Aveiro. Com esta variante conseguir-se- ambicionar trazer mais de 5.000 potenciais viagens dirias para a Linha do Vale do Vouga, as quais actualmente pertencem ao domnio do transporte privado. 3. Criao de um novo apeadeiro da Linha do Norte junto ao Bairro do Olho de gua. Em 2001 a populao residente dentro de um raio de aco de 1.000 metros deste ponto era de cerca de 5.500 habitantes (mais que a soma dos valores para as estaes de Cacia e Quints que perfaziam: 4.971 residentes). Este

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro ponto situa-se ainda relativamente prximo do complexo comercial Pingo Doce / Continente e perto das zonas industriais de Cacia (a Porte) e Taboeira (a Nascente). A soluo genrica apresentada e as respectivas medidas, apesar de ainda no possurem o nvel de aprofundamento e de sustentao tcnica e cientfica desejados, servem claramente como um bom ponto de partida do qual se podem construir diversas solues viveis, divergindo nelas sobretudo o peso financeiro das opes tcnicas a tomar. Servem ainda para demonstrar que com algum ensejo, se pode ambicionar uma eventual simbiose de interesses entre CP, REFER, Municpio de Aveiro e ainda Municpio de gueda. Os municpios podem comprometer-se a trabalhar para o efectivo aumento futuro dos potenciais passageiros das vias-frreas e em contrapartida a REFER poder comprometer-se em melhorar os respectivos nveis de servio (qualidade e quantidade) e em equacionar a criao de novas estaes. Por fim, servem ainda para sensibilizar os vrios rgos municipais, dos municpios atravessados por vias-frreas, que com algum esforo se podem dotar com a devida antecedncia, de estudos e projectos em carteira. A preexistncia de estudos nesta matria, pode vir a ser crucial na candidatura e aproveitamento de possibilidades futuras de financiamento, para revitalizao de sistemas de transportes urbanos com componentes ferrovirias.

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QUESTES A SALVAGUARDAR NO PLANOS EM EXECUO OU REVISO


Na sequncia dos argumentos apresentados, defendeu-se, sinteticamente, que deveriam ser acauteladas prioritariamente as seguintes medidas fundamentais na reviso do PDM e na elaborao do Plano Estratgico do Concelho de Aveiro: 1. Criao de um canal de salvaguarda (non-aedificandi) ao longo de toda a Linha do Norte, o qual permita a criao de uma linha segregada, paralela actual linha, para futuras funes urbanas / suburbanas; 2. Ampliao da servido administrativa da Linha do Vale do Vouga de modo a que no futuro esta possa vir a ser duplicada, caso se justifique; 3. Criao de um corredor de salvaguarda (non-aedificandi) para possveis traados de variantes aos troos altamente estranguladas da Linha do Vale do Vouga (zona do Estdio e Zona Desportiva de Taboeira / saneamento do troo de Azurva e eventual ligao a lhavo); 4. Programao de vrias Unidades Operativas de Planeamento para as zonas envolventes das vrias estaes existentes ou potenciais - devendo os planos urbansticos consequentes, seguir programas de densificao qualificada de actividades geradoras de passageiros num raio de 1000 metros (escolas, comrcio, servios, densidade residencial, etc.) e primar por princpios de sustentabilidade econmica e ambiental. 5. Execuo de um plano geral de mobilidade pedonal e ciclvel, de acesso a todas as estaes e apeadeiros existentes e potenciais no concelho (tendo por objectivo a potenciao das relaes funcionais entre os vrios pontos geradores de passageiros). 6. Implementao de medidas regulamentares e de fiscalidade que desincentivem a disperso urbanstica e que estimulem a prioridade concertao urbanstica em funo do sistema de transportes existente e futuro. As medidas apresentadas devero ser aprofundadas e complementadas, em funo das particularidades e especificidades de cada local. O presente estudo dever ser futuramente actualizado com os dados da BGRI de 2011 resultantes dos Censos de 2011, e ainda com quantificaes de passageiros potenciais, relativos s grandes unidades de servios, comrcio e equipamentos, existentes e previstas no territrio em anlise.

BIBLIOGRAFIA
1. Livro Branco: A poltica europeia de transportes no horizonte 2010. http://europa.eu/scadplus/leg/pt/lvb/l24007.htm 2. Aveiro: Metro Ligeiro de Superfcie. Estudo de viabilidade. Gab. Mobilidade/CMA: Arminda Soares (Outubro 2008)

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro 3. Estudo de Viabilidade Tcnica, Econmica e de Mercado da Linha do Vouga. REFER, Maio de 2005. 4. Plano de Urbanizao Estimativa da Capacidade Populacional. CMA, DTC, 2007. Nunes Teixeira. 5. Contributo / Reflexo para a Reviso do PDM Concelho de Aveiro, Crescimento versus Desenvolvimento. CMA, 2006. Nunes Teixeira. 6. Estudo de Viabilidade Tcnica e Financeira da Implementao de uma Rede de Metropolitano Ligeiro de Superfcie/Elctrico Moderno para a Regio de Aveiro. CESUR 1996 7. UITP, Ticket to the future 3 stops to Sustainable Mobility, 2003 8. O Futuro Sustentvel - Plano Estratgico de Ambiente da rea Metropolitana do Porto. 2007. www.futurosustentavel.org/ 9. Relatrio sobre Mobilidade de Janeiro de 2006. www.futurosustentavel.org 10. Bicicletas universitrias. 2007. http://osverdesemlisboa.blogspot.com/2007/10/bicicletas-universitrias.html 11. Concurso para rede de bicicletas em Lisboa. 2007. http://osverdesemlisboa.blogspot.com/2007/10/concursopara-rede-de-bibliotecas.html 12. Base Geogrfica de Referenciao da Informao (BGRI) e da Base de Segmentos de Arruamentos (BSA). INE 2001. 13. Transportes e Polticas de Mobilidade sustentvel e democrtica Mdulo de Neoliberalismo e Servios Pblicos CULTRA Cooperativa Cultura Trabalho e Socialismo. Abril de 2008. 14. Livro Verde da Comisso, "Por uma nova cultura de mobilidade urbana". Setembro de 2007.

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ESTRATGIAS HABITACIONAIS NOS EXTREMOS: AS HABITAES CONTEMPORNEAS PARA ALTA E BAIXA RENDAS EM JUIZ DE FORA, BRASIL Antonio Filho (arqfilho@globo.com), Frederico Braida (frederico.braida@ufjf.edu.br), Carina Folena, Dbora Souza, Daniel Moya, Mayara Carvalho Universidade Federal de Juiz de Fora O objetivo deste artigo apresentar alguns resultados de pesquisa sobre os padres habitacionais na cidade de Juiz de Fora, que fica a duzentos quilmetros do Rio de Janeiro. A regio teve no ciclo do ouro seus primeiros registros de ocupao como parada no trajeto de viajantes entre as zonas de produo no interior de Minas Gerais e o porto, na capital. Contudo, foi na virada do sculo 19 para o 20 que o lugarejo ganhou status de cidade atravs de intensa produo industrial, sobretudo txtil. Hoje, a cidade funciona como um polo de servios mdicos e educacionais e de comrcio para a regio da Zona da Mata. Houve um notrio crescimento do setor da construo civil nos ltimos cinco anos, com empreendimentos de mdio e grande portes para diferentes faixas de renda. A introduo de variado repertrio formal o objeto central de anlise do texto, procurando estabelecer uma relao entre tipologia habitacional, lugar de investimento e mercado imobilirio. So escolhidas as tipologias unifamiliares (casas) e multifamiliares (edifcios de apartamentos) como objetos de estudo privilegiados em contextos de alta e baixa rendas na cidade. Verificamos os bairros onde os empreendimentos se localizam e como influem no mercado imobilirio da cidade. No conjunto, a comparao entre as estratgias habitacionais em contextos extremos permite que identifiquemos modos de vida que so recorrentes hoje, com reflexos na forma arquitetnica e no espao urbano. Por fim, verificamos que o crescimento recente do setor da construo civil tem trazido efeitos perversos para a cidade, como a alta no preo dos imveis e um adensamento na regio central e adjacncias, com reflexos para o trnsito e para a poluio e sem minimizar o deficit habitacional na cidade, calculado em torno de 20.000 unidades (2010).

INTRODUO: BREVE QUADRO DA HABITAO NA CIDADE


Uma grande poca comea. Um esprito novo existe. A indstria, exuberante como um rio que rola para seu destino, nos traz os novos instrumentos adaptados a esta poca nova animada de esprito novo. A lei de economia gere imperativamente nossos atos e nossos pensamentos. O problema da casa um problema de poca. O equilbrio das sociedades hoje depende dele. A arquitetura tem como primeiro dever, em uma poca de renovao, operar a reviso dos valores, a reviso dos elementos constitutivos da casa. [...] (LE CORBUSIER, Por uma Arquitetura, p.159. So Paulo: Perspectiva, 2006) A cidade de Juiz de Fora se desenvolveu por seus caminhos, estradas e ferrovias. A ocupao territorial iniciou-se atravs das concesses de sesmarias nas primeiras dcadas do sculo XVIII ao longo do Caminho Novo, visando plantao de roas de milho e a construo de ranchos para os viajantes [5]. A insuficincia de dados acerca de uma cultura indgena local faz com que as representaes coloniais constituam a mais antiga forma de expresso arquitetnica remanescente no municpio [7], sendo exemplificadas principalmente pelas sedes das fazendas de caf implantadas nas sesmarias concedidas, dentre as quais destacam-se: a Fazenda da Tapera (de 1704); a Fazenda do Juiz de Fora (de 1710); a Fazenda Ribeiro das Rosas (de 1770) e a Fazenda do Floresta (de 1858). Esses conjuntos arquitetnicos constitudos pelas casas-sedes, senzalas e casas de colonos, primeiras manifestaes do habitar juiz-forano documentadas, apresentam edificaes erguidas em estrutura autnoma de madeira com alvenarias de adobe, coberturas de telhas de barro do tipo capa e canal, com vos de vergas e sobrevergas retas vedados por esquadrias do tipo guilhotina de madeira e vidro [16]. So a complexidade dos detalhes construtivos, a dimenso das construes, o nmero de aberturas e ritmo, bem como a setorizao interna dos casares assobradados, que diferenciam as sedes das fazendas das casas dos colonos e conferem hierarquia aos conjuntos. Logo aps a elevao da Vila de Santo Antnio do Paraibuna cidade, ainda na segunda metade do sculo XIX, que o centro do municpio foi configurado, tendo a planta da cidade sido assinada pelo Engenheiro Gustavo Dodt. Toda a conformao urbana se desenvolvia s margens da Rua Direita (Caminho Novo), ao longo da qual

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro estavam os principais centros de poder, com belos e imponentes sobrados onde se estabeleceu a elite juiz-forana [11]. Na mesma poca, a cidade recebeu um novo estmulo para o desenvolvimento: a Construo da Estrada de Rodagem Unio e Indstria, ligando a provncia de Minas Gerais ao Rio de Janeiro, seguida da expanso da Estrada de Ferro Dom Pedro II, que no final de 1875 trouxe o trem at Juiz de Fora. Alm de escravos, a Companhia Unio e Indstria trouxe estrangeiros, em sua maioria alemes, para executarem as obras da estrada, os quais, se estabeleceram na Colnia Pedro II e na Vilagem [5], regio dos atuais bairros So Pedro e Borboleta. As habitaes dos colonos alemes apresentavam caractersticas identificadoras da cultura germnica em seu modo mais reconhecvel: erguidas com paredes de tijolos aparentes, tcnica utilizada na ocasio da emigrao, quando j no mais usavam a madeira como material estrutural [7]. Com a construo da estao de trem na cidade, houve um deslocamento das atividades concentradas no ncleo central para as ruas prximas ferrovia, que se configurou como um emblema de novos tempos, e que tambm abrigou um valor pragmtico: pelo trem chegavam pessoas, livros, materiais para as edificaes. nesse contexto de pensamento que se fez o morar ecltico na virada do sculo XIX e incio do sculo XX, estilo construtivo que, atravs da incorporao de elementos da arquitetura clssica, se configurava como um contraponto s construes operrias e aos cortios advindos do desenvolvimento industrial. Para a consolidao do ecltico foi imprescindvel a atuao dos imigrantes com suas aptides industriais e conhecedores das tcnicas e preceitos do higienismo [11]. Nesse mrito, a Companhia Pantaleone Arcuri iniciou uma tradio construtiva que, por dcadas, foi responsvel por grande parte das feies do centro de Juiz de Fora [7]. Raphael Arcuri o projetista de vrios exemplares habitacionais eclticos, dentre eles o prprio palacete da famlia, datado de 1923, onde se percebe a distribuio ritmada dos vos e diferentes ornamentos; o Edifcio Ciampi, da dcada de 1930, considerado poca com seus cinco pavimentos o primeiro arranha-cu da cidade; e a Vila Iracema, de 1914, um solar dotado de caractersticas extradas do art nouveau como o gradil de ferro e os ornatos em desenhos sinuosos. As mudanas econmicas que se concretizavam no incio do sculo XX eram refletidas na arquitetura habitacional, que foi buscando a simplificao de suas linhas e a racionalizao de suas formas, simbolizando o fim de um tempo baseado na economia cafeeira e nos senhores de terras, consolidando mais um contraponto aos palacetes que se seguiam pela Avenida Baro do Rio Branco at chegar ao Alto dos Passos, tambm um bairro de elite. As residncias art dco construdas nas dcadas de 1930 e 1940, principalmente na parte baixa da Rua Marechal Deodoro, considerada uma rea pobre da cidade, verticalizaram a paisagem e tornaram-se emblema de progresso e modernizao. De fato, essa uma soluo habitacional adotada por famlias srias e libanesas, mas pouco difundida na cidade: no andar inferior o comrcio, nos superiores a moradia [11]. O centro de Juiz de Fora sempre exerceu grande importncia funcional e emblemtica, porm, com o desenvolvimento da cidade, a verticalizao, o aumento do fluxo de automveis e pessoas, ainda no segundo quartel do sculo XX, inicia-se uma busca por locais adjacentes ao ncleo central onde fosse possvel habitar em melhores condies ambientais e de vida. Esse processo empreendido por uma classe, que em sua maioria comportava profissionais liberais, foi o responsvel pela ocupao de bairros como Granbery e Santa Helena, que abrigaram uma arquitetura residencial seguindo os modelos de implantao das chcaras, com quintais e pomares, com edificaes com traos neocoloniais ou em estilo chal, sendo recorrentes varandas e alpendres. At meados do sculo XX, Juiz de Fora ainda vivia seu perodo industrial ureo, juntamente com os conjuntos fabris e suas vilas operrias. Trabalhadores vinculados a indstrias em diversas partes da cidade consolidaram, atravs de suas habitaes, muitas vezes ligadas a um programa arquitetnico mnimo e sem um estilo predefinido, a formao de inmeros bairros como: o Floresta, o Poo Rico, o Morro da Glria, o Mariano Procpio, o Fbrica, o Benfica e o Botangua. Na ocupao mais longnqua do centro da cidade, alguns fatores mostraram-se importantes: a implantao da primeira linha de nibus na dcada de 1940, a circulao do ltimo bonde em 1969 e o advento do automvel no terceiro quadrante do sculo XX. Nesse contexto consolida-se o morar moderno, cuja maior manifestao ocorreu no bairro Bom Pastor, com suas vias largas, lotes de dimenses generosas, ruas arborizadas e equipamentos de lazer. Para esse bairro de traado planejado se dirigiu novamente uma classe de profissionais liberais, que passaram a habitar residncias com pavimento trreo resolvido em pilotis, recuos frontais, combinao de volumes e planos diferenciados, decorao com painis em mosaico, panos de vidro, recursos paisagsticos, jogos de luz e sombra nas superfcies, venezianas para proteo solar, telhado em asa de borboleta - e outros aspectos caractersticos da arquitetura moderna difundida no Brasil a partir da dcada de 1950 [12-19]. O ano de 1949 foi um marco para a habitao multifamiliar juiz-forana devido construo do Edifcio Primus, com seus 12 pavimentos e 46 apartamentos, localizado Avenida Rio Branco, alavancando um processo de verticalizao que se acentuou consideravelmente a partir de ento. O aproveitamento mximo dos terrenos e a ausncia de afastamento entre as edificaes, foram algumas das estratgias que tornaram possveis a construo de edifcios de grande nmero de apartamentos com cmodos de dimenses confortveis. O adensamento do centro e suas consequncias ambientais e de conforto levaram a Prefeitura de Juiz de Fora e o Instituto de Pesquisa e Planejamento IPPLAN/JF a elaborar, em 1986, a Legislao Urbana de Juiz de Fora,

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro compreendendo Lei de Uso e Ocupao do Solo, o Cdigo de Edificaes e a Lei de Parcelamento do Solo. Com essa legislao, a cidade foi dividida em zonas, cada qual com suas respectivas categorias de uso, modelos de ocupao, regulao de taxas de ocupao e coeficientes de aproveitamento e instituio de afastamentos mnimos. Apesar de se constituir como um instrumento regulador do uso do solo urbano, a nova legislao acabou por favorecer a verticalizao de bairros de tradio em habitao unifamiliar, como Bom Pastor e Santa Helena, em um processo que ainda se encontra em franco crescimento. Outro ponto levantado pela legislao e que repercutiu em uma mudana dos padres de habitao diz respeito ao Cdigo de Edificaes. A instituio de valores mnimos para dimenses e alturas de cmodos, juntamente com as restries ao aproveitamento do solo, acabou por desencadear um novo padro de habitao multifamiliar pautado na elaborao de projetos que se desenvolvem nos padres mnimos exigidos. Essa estratgia, conformada por apartamentos de rea menor, permitia a incluso de mais unidades. nesse contexto que se encontra o recorte temporal analisado nesse artigo: o adensamento do centro, a instalao de equipamentos e servios nos demais bairros e a melhoria de acessos a localidades antes tidas como longnquas. Tambm insere-se nesse recorte a instaurao de um pensamento de que o centro e adjacncias so o espao do caos urbano, o que levou uma classe social de alta renda a habitar em condomnios fechados na zona oeste da cidade, onde a implantao da Universidade Federal na dcada de 1960 deu incio a um processo de desenvolvimento da regio. Ao mesmo tempo, novos bairros como o Estrela Sul foram urbanizados e valorizaram-se perante a instalao em suas proximidades de um shopping center, recebendo diversos empreendimentos de construo civil. Chama ateno tambm o ingresso no mercado imobilirio juiz-forano de construtoras atuantes em territrio nacional. Paralelo a essa movimentao est o desenvolvimento e crescimento dos bairros da periferia e o aumento das zonas de especial interesse social e de localidades de habitaes subnormais, onde as leis da cidade formal no se fazem presentes na garantia de seus mnimos padres de conforto. Nesse mbito tambm busca-se compreender a atuao da Empresa Regional de Habitao de Juiz de Fora, a Emcasa, atravs da construo de conjuntos habitacionais em diversos bairros perifricos desde a dcada de 1980, e as repercusses do programa Minha Casa Minha Vida na cidade.

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O MERCADO PARA A HABITAO DE ALTA RENDA


Um fenmeno especfico vem ocorrendo nas regies nobres das grandes cidades brasileiras: uma valorizao imobiliria expressiva, que nos ltimos quatro anos fez com que os imveis de alto padro chegassem a ficar, em mdia 66%, mais caros. O que para alguns especialistas induz um processo de bolha imobiliria, caracterizada por uma elevao infundada dos preos dos imveis, para o presidente do Sindicato de Habitao de So Paulo SECOVI-SP, Joo Crestana, trata-se da recuperao de um mercado estagnado nos ltimos vinte anos [1]. Combinado e relacionado a esse processo de valorizao encontra-se outro fenmeno urbano prprio das grandes cidades: os condomnios e loteamentos fechados, nas suas mais variadas formas, sejam eles residenciais unifamiliares, de edifcios residenciais multifamiliares, condomnios de uso misto e restrito, condomnios-clube etc. A globalizao, a reestruturao das relaes sociais em novas bases, a crise do Estado, o processo de desacelerao do crescimento industrial e o aumento da inseguridade urbana atrelada questo social, so algumas das justificativas apontadas por autores como Svampa (2001) e Queiroz Ribeiro (1997) para a ocorrncia de tal fenmeno habitacional [3]. De fato esse ponto de vista encontra suporte nos resultados apresentados pelo Instituto de Pesquisas Fractal acerca da anlise do perfil da classe alta brasileira no que tange aos objetos possudos, atividades de lazer, aspiraes pessoais, comportamentos e preocupaes sociais. A pesquisa realizada com 2614 pessoas com renda mensal acima de R$ 4.000,00, em nove cidades brasileiras, entre elas: So Paulo, Rio de Janeiro, Braslia e Porto Alegre, revelou que a maior preocupao desse pblico est relacionada segurana pblica no Brasil, seguida por outras preocupaes que dizem respeito, por exemplo, educao, famlia, sade fsica [8]. De posse de dados como os apurados pela pesquisa, possvel vislumbrar as razes para a crescente comercializao de moradias em condomnios fechados com diversos equipamentos de lazer e entretenimento, uma vez que estas tipologias de habitao atuam como respostas s demandas preconizadas pelo pensamento da classe de alta renda: morar seguramente e desfrutar de bons ndices de qualidade de vida. Na cidade de Juiz de Fora, o quadro da valorizao dos imveis, dentro de suas propores, no se difere muito daquele apresentado no restante do pas e vem sendo acentuado por uma srie de transformaes nos bairros adjacentes ao centro, onde j possvel assimilar os efeitos da especulao imobiliria. Se, no decorrer do sculo XX, a regio central viveu um intenso processo de densificao e verticalizao, hoje devido s premissas da Lei de Uso e Ocupao do Solo de 1986, so os bairros perifricos (como, por exemplo, Bom Pastor, Alto dos

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Passos, So Mateus, Granbery e Santa Helena), antes caracterizados pelo predomnio da habitao unifamiliar, que se apresentam em processo de verticalizao, denotando uma outra caracterizao paisagstica. A expanso imobiliria ocorrida nesses bairros, tradicionais redutos da elite, em muito esteve atrelada s facilidades de um acesso central, proximidade que esses locais apresentavam em relao aos colgios, hospitais, aos centros comerciais, mercados e estabelecimentos de entretenimento. No entanto, principalmente nas ltimas dcadas, o habitar da classe de alta renda juiz-forana no mais se resume a esses bairros adjacentes ao centro.

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Figura 1: Vista Area da Cidade de Juiz de Fora (GOOGLE EARTH, 2011). Em amarelo, principais zonas de implantao de condomnios residenciais, em vermelho, locais de interesse analtico. Fonte: gora, 2011. O esquema grfico representado acima diagnostica uma concentrao dos principais condomnios residenciais em determinadas reas da cidade de Juiz de Fora, em especial na zona oeste. Pensar na abertura de vias como um dos fatores de consolidao desses empreendimentos um exerccio imprescindvel compreenso das preferncias por tais localizaes, porque mesmo com a expanso de servios institucionais e comerciais para alm da regio central, o centro ainda se configura como principal sede das reparties municipais e dos edifcios comerciais. Nesse sentido, a ocupao das reas assinaladas possui razes em determinados fatos histricos: a inaugurao do Aeroporto da Serrinha, em 1958, e da Avenida Guadalajara, que lhe d acesso; a instalao da Universidade Federal de Juiz de Fora na dcada de 1960, no Bairro de Marmelos, com a finalidade de desenvolver a regio dotada de poucos recursos [28], que depois culminou na ampliao da Avenida Independncia; a abertura da Garganta do Dilermando em 1972, na gesto de Itamar Franco, que facilitou o acesso norte/nordeste ao centro. Essas aes empreendidas nas dcadas de 1960 e de 1970, constituram o cerne de todo o processo de ocupao recente da regio: a facilidade de acessos trouxe uma considervel demanda de habitao unifamiliar estabelecida em condomnios, mas tambm acarretou a vinda de faculdades privadas, de estabelecimentos comercias e de sade, e nesse segundo momento que se enquadra o atual crescimento imobilirio nessas regies, que diante de sua valorizao, vivenciam um processo de verticalizao. Exemplos tpicos desse contexto so os bairros Estrela Sul (prximo ao Independncia Shopping) e o Bairro Bandeirantes (que tem seu acesso principal atravs da Garganta do Dilermando), os quais so dois pontos de atuao de grandes construtoras focadas na habitao multifamiliar.

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As habitaes unifamiliares de alta renda


A produo arquitetnica do Brasil tem grande participao de escritrios voltados ao mercado formal e de alta renda, com um enfoque mais autoral [6], em Juiz de Fora a situao no se difere. Apesar do crescimento econmico em todo o pas nos ltimos anos, que culminou no aumento de renda da populao, nota-se que em Juiz de Fora o ato de contratar um escritrio de arquitetura para a execuo de um projeto residencial ainda est centrado nas classes de maior poder aquisitivo, dessa forma, as construes emblemticas desse setor em grande parte so de autoria de escritrios de renome na cidade. Nesse contexto, e com a finalidade de apurar quais as principais caractersticas das residncias do setor de alta renda, foi feita uma busca nos principais escritrios de arquitetura da cidade de Juiz de Fora com vistas a levantar os projetos residenciais nesse setor por eles desenvolvidos, catalog-los e analis-los segundo os seguintes critrios, considerados de relevncia na compreenso das tipologias: caractersticas do stio de implantao, caracterizao do espao no edificado, tipologia de cobertura, sistema estrutural, acabamento externo, vos e aberturas e programa das edificaes. A partir do levantamento e quantificao desses dados, foi possvel traar um perfil geral da habitao unifamiliar de alta renda em Juiz de Fora. Quanto s caractersticas dos terrenos em que so implantadas essas edificaes, notificou-se que a grande maioria dos projetos analisados localizada em lotes de relevo acidentado, sendo comuns dois tipos de estratgias projetuais: tomar partido do relevo para realizao de um trabalho paisagstico ou disposio de nveis diferenciados da construo, ou locar a rea de lazer em um plano horizontal acima da poro acidentada, estruturada por um complexo sistema de pilares e vigas em concreto armado.

Figuras 2, 3 e 4: Imagens das Residncias C.H., A.N. e P.R., localizadas em condomnios de Juiz de Fora e de autoria do escritrio Mascarenhas Arquitetos Associados, disponveis em : <www.mascarenhasarquitetos.com.br>, acesso em 10 de outubro de 2011. Implantadas em grande parte em condomnios fechados da cidade, a caracterizao dos terrenos dessas residncias est atrelada localizao desses empreendimentos urbansticos em regies de relevo acidentado, por vezes junto a reas de preservao, como por exemplo: o Parque Imperial, Bosques Imperiais, Granville, todos situados nas imediaes e subida do Morro do Imperador, principal referencial altimtrico de Juiz de Fora. Contudo, no somente na disposio das residncias que o relevo influencia, ele se configura como um dos indicativos de outro ponto de interesse analtico: a locao dos condomnios em reas de cota mais alta desfrutando da paisagem urbana e natural da regio. Esse fator exerce influncia direta na esttica das construes, uma vez que a adoo de panos de vidro torna-se recorrente nos projetos arquitetnicos, sendo um artifcio de aproveitamento dessas visadas no partido das construes. Quanto ao aproveitamento do espao no edificado das habitaes desse setor, so caractersticos desses projetos o rebuscamento do trabalho paisagstico e a implantao recorrente de piscinas, em resposta aos ideais de lazer na segurana e conforto do lar. Essa linha de pensamento tambm influencia o programa das residncias: somados aos tradicionais compartimentos da habitao, em alguns exemplares j so inseridas salas de jogos, pequenas academias, saunas e salas de TV. Quanto caracterizao dos elementos construtivos, alguns pontos chamam ateno. Em termos de cobertura das edificaes, so recorrentes duas tipologias: o telhado colonial estruturado em madeira e a adoo de lajes impermeabilizadas. Esse fator um indicativo de que h uma segmentao no setor de habitao de alta renda: a viso da casa em suas linhas mais tradicionais e a incorporao de uma arquitetura contempornea, consolidada na simplificao de ornatos e nos jogos de volumes. Esse fator tambm influencia diretamente nos sistemas estruturais adotados pelos arquitetos, sendo recorrente a adoo da estrutura de concreto armado, e em segundo plano, nos exemplares que referenciam uma arquitetura mais tradicional, a estrutura em madeira. Contudo, se h uma segmentao com relao aos elementos construtivos, no se pode dizer o mesmo acerca da caracterizao dos acabamentos. Nesse mbito, recorrente o revestimento em massa das alvenarias com detalhes em pedra filetada, uma tendncia da arquitetura nacional. Trabalhada em tons amarelados, a aplicao desse tipo de revestimento destina-se a conferir um carter rstico s edificaes [24]. A inteno de composio de uma ambincia rstica nessas construes tambm faz-se representada atravs da tipologia de esquadrias adotadas, em sua grande maioria de madeira.

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro De forma em geral, possvel afirmar que a tipologia de habitao unifamiliar de alta renda caracterizada por edificaes de alto padro construtivo, com programa arquitetnico extenso, compartimentos de grandes dimenses, rebuscamento esttico, adoo de solues estruturais complexas na implantao nos terrenos, e aproveitamento do potencial paisagstico do entorno. Essas caractersticas conferem a essas residncias um carter oneroso, tanto do ponto de vista do valor final agregado s construes, quanto complexidade dos processos construtivos nelas empregados. As habitaes multifamiliares de alta renda Se no setor da habitao unifamiliar de alta renda prevalece a autoria dos mais renomados escritrios de arquitetura da cidade, no caso das tipologias multifamiliares nessa faixa de renda, tem-se uma considervel atuao por parte das construtoras, mesmo porque trata-se de uma escala diferente de empreendimento que pressupe maiores demandas tanto de mo-de-obra, quanto de materiais construtivos na execuo. Contudo, vrios projetos residenciais multifamiliares nesse padro foram feitos por arquitetos da cidade, e frente aos lanamentos recentes, nota-se que cada vez mais escritrios de arquitetura de Juiz de Fora vm alcanando espao nesse tipo de mercado. Com vistas a compreender as principais caractersticas das habitaes multifamiliares de alto padro juiz-foranas, foi realizado um levantamento dos principais projetos vinculados a esse setor nos escritrios de arquitetura e nas construtoras atuantes nessa rea. Ao levantamento seguiu-se a catalogao e identificao dos aspectos relevantes, a ttulo do que foi realizado nos estudos acerca das habitaes unifamiliares. Com relao s caractersticas dos terrenos onde so implantados os edifcios residenciais multifamiliares, h um equilbrio entre acidentados e planos. De fato diagnosticou-se que a ocorrncia desses empreendimentos se d em dois especficos contextos urbanos da cidade: junto s reas de expanso (como o caso do bairro Estrela Sul), ou em bairros de tradio residencial j consolidados, em grande parte reas nobres da cidade, como: Bom Pastor, Santa Helena, Paineiras, Cascatinha e Alto dos Passos.

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Figuras: 5, 6, 7 e 8: Imagens de Edifcios Residenciais de Alto Padro da Construtora Vieira Arajo, disponveis em: <http://vieiraaraujo.com.br/nova/index.html#endereco>, acesso em 19/10/2011. Novamente o ideal de qualidade de vida no conforto e segurana do condomnio se faz presente nos projetos de alta renda atravs da valorizao do trabalho paisagstico nas reas no edificadas, e da insero constante de elementos como: piscinas, saunas, fitness Center, SPA e espao gourmet. As mudanas no programa arquitetnico dos edifcios residenciais de alta renda no se resumem rea comum dos prdios, nos apartamentos consolidam-se novos conceitos de moradia. A varanda ganha dimenses generosas e passa abrigar funes alm da contemplao da paisagem, tornam-se recorrentes as tipologias de varanda gourmet. Na parte social dos apartamentos, salas que integram funes variadas e chegam a dispor de quatro ambientes, no setor ntimo, grande parte dos projetos tem todos os seus quartos integrando sutes. A sute master, por sua vez, diferenciada pela adio de um closet e de uma banheira de hidromassagem no banheiro, que abriga com freqncia dois sanitrios e dois lavatrios. Desde a dcada de 1930, com o advento da industrializao e urbanizao, o uso do concreto armado no Brasil se acentuou, sendo at nos dias de hoje considerado o material mais conveniente ao contexto da construo civil brasileira, tanto do ponto de vista da segurana, quanto do financeiro, por ser relativamente barato e pouco exigente em relao mo-de-obra [25]. Em Juiz de Fora a preferncia pela adoo do concreto armado nas estruturas tambm se faz presente unanimemente nos exemplos de edifcios residenciais levantados. Quanto esttica das edificaes, destaca-se o uso acentuado do acabamento em massa, seguido pelos revestimentos em alucobond das fachadas. Quanto s aberturas unnime a vedao por esquadrias de alumnio e nota-se tambm um crescimento da aplicao de panos de vidro, principalmente nas coberturas dos apartamentos, formalizando partidos arquitetnicos que levam em considerao o aproveitamento de visadas na elaborao dos ambientes internos.

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O MERCADO PARA A HABITAO DE BAIXA RENDA


De acordo com Toledo e Abdalla (2009), nos ltimos anos, devido ao acelerado processo de migrao campocidade e tambm grande desigualdade social em nosso pas, a populao de baixa renda tem procurado resolver o problema de moradia fora do mercado formalizado, buscando alcanar este direito com aes de ocupao de terrenos vazios pblicos ou privados, atravs de parcelamentos irregulares/clandestinos ou de modo espontneo para garantir um espao na cidade que tambm lhe pertence. Porm estas aes desarticuladas criam reas no reconhecidas oficialmente, onde os processos de crescimento no obedecem a nenhum marco regulatrio. As prefeituras, na tentativa de estruturar a cidade, promovem programas de regularizao fundiria com o objetivo de reconhecer a posse nestes terrenos. O municpio de Juiz de Fora, tambm envolvido neste problema nacional, desenvolve aes para o reconhecimento destes espaos urbanos ilegais. Como resultado da m distribuio de renda, riquezas e oportunidades, a sociedade brasileira vem sofrendo, a cada dia mais, com o desenvolvimento desigual das classes sociais e isto faz com que uma pequena parcela da populao tenha acesso produo de bens e servios e uma grande parcela forada a viver com o restante. O planejamento urbano no feito levando em considerao a condio socioeconmica da populao e a dinmica de crescimento das cidades, fazendo com que uma parcela significativa das aglomeraes urbanas se desenvolva margem do que fora planejado [27]. Para o planejamento habitacional, as aes voltadas para as pessoas carentes no foram suficientes, desde a Fundao da Casa Popular, passando pela criao e extino do Banco Nacional da Habitao. A crescente migrao campo-cidade a partir da dcada de 50 fez a situao se agravar e atualmente, mais de 60 milhes de brasileiros moram em favelas ou loteamentos clandestinos e irregulares. Em Juiz de Fora, vrias reas foram ocupadas de maneira irregular e desde a dcada de 80 j existem, na cidade, aes de regularizao fundiria a fim de legitimar a posse aos efetivos ocupantes do terreno. De acordo com Teixeira e Lawall (2007, p. 04), o levantamento realizado entre os anos de 2006 e 2007 pelo CPS/UFJF (Centro de Pesquisas Sociais da Universidade Federal de Juiz de Fora) analisou 144 reas de interesse social. Dados fornecidos pela PJF (Prefeitura de Juiz de Fora) indicavam que 75 reas j eram identificadas at 1996, outras 12 entre 1997 e 2000. Mais 32 reas com potencialidade para a classificao como reas de habitao subnormal foram identificadas pela PJF em 2002. Finalmente, a pesquisa realizada pelo CPS/UFJF localizou mais 25 reas em 2006. Todo esse trabalho foi acompanhado pela prestao de informaes pelo rgo municipal de habitao, a Empresa Regional de Habitao de Juiz de Fora (EMCASA), a respeito da situao fundiria dessas localidades. Desde o Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano (PDDU) de 2000, as reas de habitao subnormal em Juiz de Fora recebiam a nomenclatura de AEIS (reas de Especial Interesse Social). Os quadros a seguir foram feitos a partir de levantamentos de dados do Centro de Pesquisas Sociais da Universidade Federal de Juiz de Fora. O primeiro diz respeito a relao renda/ condies da moradia e o segundo mostra a situao especfica das AEIS (reas de Especial Interesse Social), levando em considerao as residncias irregulares e em melhoria.

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Para entender melhor os dados citados acima, segundo Teixeira e Lawall (2007, p. 06), os nmeros da inadequao habitacional em Juiz de Fora: so 9.158 domiclios (em 2007). Dando ateno separadamente para alguns arranjos de nmeros possveis de serem feitos a partir dos dados acima, verificamos que 6.999 domiclios precisam de regularizao fundiria e 6.231 domiclios precisam receber investimentos de infra-estrutura nas reas em que esto localizados. Essas informaes corroboram o que j foi identificado como aspecto de grande peso na definio da condio de subnormalidade em que vivem populaes pobres nas cidades brasileiras. O grande nmero de domiclios em irregularidade fundiria indcio de um processo de ocupao desordenada da terra que, ao mesmo tempo em que alternativa para quem no possui recursos financeiros para morar com boas condies de habitabilidade, resultado das vistas grossas do poder pblico em relao ao grave problema habitacional brasileiro, isso somado presso do mercado imobilirio que reserva para si as reas com maiores investimentos da cidade. Do levantamento realizado em reas subnormais podemos ainda destacar que h 333 domiclios para os quais h indicao de remoo. Neste caso so requeridas casas novas, mais a garantia de condies de infra-estrutura e regularizao fundiria. H 4.405 domiclios que, ao mesmo tempo, precisam de infra-estrutura e regularizao fundiria; 2.594 domiclios esto em condio de inadequao porque em irregularidade fundiria, apesar de terem infra-estrutura (em reas no-regularizadas); e 1.826 recebem ou j receberam aes para a regularizao fundiria dos domiclios (em regularizao, parcialmente regularizadas ou regularizadas), mas ainda so carentes de infra-estrutura. Ainda de acordo com Teixeira e Lawall (2007, p. 11), Dentre as 144 reas cadastradas pela pesquisa do CPS/UFJF como aglomerados subnormais, 82 tm mais de 50 domiclios, o que se enquadraria, do ponto de vista da proporo, na definio de favela do IBGE. Ainda que em muitas delas a carncia de infra-estrutura no tenha sido verificada, a irregularidade da posse da terra uma caracterstica da maioria absoluta dessas localidades com mais de 50 domiclios. Cabe ainda acrescentar que das 82 reas aqui mencionadas, 22 esto na Regio Norte da cidade, como pode ser observado no quadro a seguir.

muito grande o percentual da populao vivendo em reas de risco e, proporcionalmente falando, so poucos os programas habitacionais que visam a resoluo do problema. Em Juiz de Fora, a EMCASA o maior responsvel pelas tentativas de solucionar essa questo. De acordo com a Secretaria de Obras da PJF, visando a execuo de todas as aes voltadas a inibir e combater o dficit habitacional no municpio de Juiz de Fora, a Empresa Regional de Habitao de Juiz de Fora - EMCASA foi criada pela Lei n 7.152, de 27 de agosto de 1987, constituda como uma sociedade de economia mista, regida pela Lei n 6.404 de 15 de dezembro de 1976, tendo como acionista majoritrio a Prefeitura de Juiz de Fora, e demais aes distribudas pelo capital privado. Ainda segundo a Secretaria de Obras da PJF, a EMCASA estuda os problemas da habitao, planeja a produo e a comercializao das unidades habitacionais, repassa ao muturio final os financiamentos para a aquisio da habitao ou dos materiais destinados construo e cuida, ainda, de outras aes que visam combater ou inibir o dficit habitacional do municpio e da regio. A EMCASA oferece populao unidades habitacionais a baixo custo (lotes, casas e apartamentos). Os Projetos Sociais e Habitacionais da EMCASA so integrados Prefeitura de Juiz de Fora visando o bem comum das famlias e a incluso social atravs da moradia. Os muturios so

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro pessoas de mdia baixa renda, que buscam ofertas diferentes das que so oferecidas pelo mercado imobilirio. A prioridade no atendimento para o muturio que tem renda at 3 salrios mnimos. Ao longo do tempo e de acordo com a ocupao dos imveis, as melhorias e benefcios nas residncias so observados. Nota-se que os imveis depois de serem ocupados so ampliados ou reformados de acordo com a possibilidade de cada muturio, podendo contar com outros programas que financiam materiais de construo, com valores acessveis para essa populao. visvel a importncia que uma instituio atrelada ao poder pblico como a EMCASA e outras empresas tm. Mas a existncia de um programa que invista em construo extremamente necessrio para a reduo do dficit habitacional, uma vez que a meta construir mais e em um curto prazo de tempo a fim de atender a demanda e cumprir as metas estabelecidas pelo prprio programa. O Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), lanado pelo governo federal em parceria com os estados e municpios, gerido pelo Ministrio das Cidades e operacionalizado pela Caixa Econmica Federal, uma forma de oferta de habitao s populaes de baixa renda que consiste na construo de moradias que so vendidas sem arrendamento prvio e financiadas [2]. A ligao desse programa a uma instituio destinada a solucionar os problemas de moradia, como a EMCASA, extremamente importante para se atingir o objetivo com xito, j que os empreendimentos devem ser elaborados de acordo com as diretrizes de planejamento da cidade e de acordo com a demanda. No ano de 2009, o PMCMV, iniciou-se em juiz de fora sendo chamado de Prefeitura Casa Prpria e tinha a finalidade de beneficiar as famlias com renda de at R$1.395,00 e dar continuidade a construes de habitaes, j iniciadas por programas habitacionais que foram paralisados. Como consta no site da Prefeitura de Juiz de Fora, Jos Henrique, superintendente da CEF (Caixa Econmica Federal) diz que alm da reduzir o dficit habitacional, o programa traz cidadania, emprego e renda a partir do momento que mobiliza diversos setores da sociedade, entre eles, o setor da construo civil. O nmero de unidades de moradias estabelecido em funo da rea e do projeto, como podemos observar na imagem referente ao loteamento So Vicente de Paula no Bairro Borboleta, Regio Oeste da cidade, que possui 13 casas populares, erguidas no loteamento destinado s famlias que viviam em um abrigo na antiga escola municipal do mesmo bairro.

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Figura 9: Obras do Loteamento So Vicente de Paula, no Bairro Borboleta, regio Oeste da cidade, disponvel em: <http://www.pjf.mg.gov.br/noticias/view.php?data=10/2/2011&modo=link2>, acesso em 19/10/2011. A construo dos conjuntos obedece s dimenses mnimas definidas para cada tipologia: em casa trrea, utilizase de dois quartos, sala, cozinha, banheiro e rea de servio, com rea til mnima de 32m referente transio de pessoas e rea til mnima de 36m referente acessibilidade, de forma que a rea de servio no computada nas reas teis; e em apartamento, a diferena est somente na rea til mnima de transio, que de 37m e na rea til mnima de 40m referente acessibilidade.Atualmente so quantificados nove novos empreendimentos dentre os quais podemos identificar moradias finalizadas e em processo de construo localizados em vrias partes da cidade e estes possuem tipologias de casas trreas, apartamentos e condomnios conforme observado nas fotos. O preo das prestaes de R$50 ou 10% da renda familiar, e em caso de apartamentos, o morador tambm deve arcar com as despesas de condomnio.

Figuras 10 e 11: Imagens de um dos novos empreendimentos do PMCMV em Juiz de Fora, respectivamente Loteamento Parque das guas e Residencial Belo Vale II, localizados no Jardim Cachoeira Bairro Monte Castelo e Av. Presidente Juscelino Kubitschek no Bairro Barbosa Lage. Fonte: <http://www.pjf.mg.gov.br/noticias/view.php?modo=link2&idnoticia2=27414>, acesso em 21 de outubro de 2011.

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro A partir do Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano de Juiz de Fora e do site da Prefeitura, podemos perceber quais so os lugares em que h um maior interesse para empreendimentos destinados s pessoas de baixa renda devido aos locais onde se encontram conjuntos habitacionais. No bairro Bandeirantes, onde sua configurao fsica j marcada por edificaes de at trs pavimentos e muitas residncias unifamiliares, conjuntos habitacionais foram implantados ao longo dos anos 70. Na regio de Santa Cndida, localizada no Bairro Monte Castelo, j obtemos implantao de novos loteamentos do PMCMV devido topografia do local ser favorvel a construes populares. Em bairros como Barbosa Lage, a habitao popular se inicia com tipologias de casas trreas e posteriormente com inmeros blocos de apartamentos construdos pelo PMCMV, como ocorre na Cidade do Sol, Jquei Clube II e Jquei Clube III. E por ltimo, bairros como, Milho Branco, Sagrado Corao de Jesus, Benfica, Nova Era e So Geraldo, tambm so palco de empreendimentos destinados populao menos favorecida. O mercado imobilirio nessas reas cresceu muito em funo das boas condies da moradia voltadas para a populao das classes mais baixas. Os custos mais baixos que so oferecidos s famlias de baixa renda facilitam o acesso a casa prpria. A maioria das pessoas antes moravam em condies precrias, em reas de risco, aglomerados e sem nenhum padro de conforto. Depois de mudar para uma moradia digna, a felicidade dos moradores muito grande. Os conjuntos so, como j citado, em locais perifricos distantes do centro da cidade, o que obriga os moradores a ser dependente do transporte pblico. As distancias acabam sendo atenuadas pela melhoria da qualidade de vida e a satisfao das pessoas, o que pode ser observado em um depoimento de uma beneficiria do Programa ao Jornal Mega Minas.Com: Me de duas meninas de oito e cinco anos, a desempregada Elimar de Jesus foi a primeira sorteada. Vivendo do auxlio aluguel da Prefeitura no bairro Vila Alpina, Elimar se emocionou ao ser contemplada com um dos 281 imveis. ' muito alegria e felicidade. S tenho a agradecer. Agora terei tranquilidade para criar minhas filhas', disse.

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Figura 12: Vista Area da Cidade de Juiz de Fora (GOOGLE EARTH, 2011). Em amarelo, principais zonas de implantao de empreendimentos residenciais, em vermelho, o centro da cidade. Fonte: gora, 2011. Atravs do esquema grfico representado acima, podemos notar a grande distncia da maioria dos conjuntos habitacionais de baixa renda em relao ao centro da cidade de Juiz de Fora, Esse fato se deve ao motivo da regio central estar totalmente habitada em resultado do crescimento da cidade. Dessa forma, sobra-se a alternativa de expandir essas reas para locais mais perifricos da cidade, pois so favorveis construo em grande escala dessas moradias. Outro ponto observado referente distncia do centro da cidade o qual considerado um fator negativo j que a maioria dos empreendimentos se localiza em reas que no possuem infra-estrutura adequada como encontramos na regio do centro.

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Atravs de pequenas aes pontuais de iniciativa municipal que fazem parte do histrico da cidade, como o surgimento do bairro Vila Furtada de Menezes destinado, inicialmente, para abrigar as vtimas da enchente ocorrida na cidade de Juiz de Fora em 1940 [10] e a construo de casas para trabalhadores devido ampliao do setor industrial na cidade, podemos considerar que funcionaram como um incentivo para as futuras construes de conjuntos habitacionais destinados a baixa renda.

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As Habitaes de Baixa renda


Com a inteno de compreender as principais caractersticas das habitaes de baixo padro, foi realizado um levantamento dos principais projetos vinculados a esse setor nas instituies atuantes nessa rea. O levantamento baseou-se no site da prefeitura de Juiz de Fora e de principais rgos de habitao no municpio, como a EMCASA, e constatou-se que no caso da baixa renda os projetos ficam a cargo das prprias construtoras, no sendo vistos ainda escritrios de renome atuando nessa faixa de renda, que so em sua maioria multifamiliares. A partir disso, realizamos pesquisas sobre essas construtoras e detectamos que a tipologia adotada para o setor popular a mesma de mais de cinqenta anos atrs, quando surgiram os primeiros conjuntos habitacionais brasileiros. Foram modificadas apenas as tecnologias construtivas, com o intuito de reduzir os gastos com a obra. As caractersticas das habitaes de baixa renda e alta renda se diferem muito no s pelo pblico alvo, mas pelo objetivo a qual so destinadas. Enquanto que na habitao de alta renda aproveita-se da inclinao do terreno para ousar na arquitetura resultando em um diferencial em relao s demais, nos empreendimentos de baixa renda, um terreno plano mais valorizado, j que dessa forma h a possibilidade de construir um maior nmero de moradias padronizadas. No setor de alta renda os programas arquitetnicos se tornam mais complexos com o passar dos anos, nas edificaes que se enquadram nos moldes do Minha Casa, Minha Vida, tem-se uma rea reduzida e um programa mnimo de residncia j que a inteno aproveitar ao mximo o terreno e tornar o processo de construo o mais rpido possvel. O sistema estrutural se difere bastante devido necessidade de economia exigida para evitar o aumento do custo das residncias , o que tornaria a aquisio da casa mais difcil para famlias que possuem poucas condies. Quanto implantao, em funo da necessidade de grandes terrenos, as residncias de baixa renda so geralmente localizadas longe do centro e dos principais equipamentos urbanos, devido ao preo dos terrenos e da inteno de aproveitar as reas de expanso da cidade. As reas construdas no se relacionam com possveis reas verdes existentes no entorno, j que no h elementos que favoream essa ligao como ocorre em habitaes de alta renda atravs de grandes aberturas e reas em que essa ligao com o exterior seja necessria. No caso das reas externas, percebe-se uma flexibilidade em relao s normas edilcias como no caso dos afastamentos entre as casas que proporcionam privacidade, ventilao e iluminao e o que seria referente a reas de lazer encontradas em habitaes de alta renda, seriam as reas comuns a todos os moradores s que com a ausncia de mobilirios para tal finalidade e as ruas que funcionam como acesso e convvio ao mesmo tempo. No h barreiras fsicas delimitando os terrenos referentes s casas, entretanto, h famlias que constroem suas prprias barreiras a fim de obter segurana, utilizando at mesmo materiais que no possuem tal funo, fato que resulta na favelizao dos empreendimentos. E no caso de algumas multi que so situadas em loteamentos fechados, a questo da barreira continua pendente, j que no h delimitao das unidades. Os empreendimentos de habitao de interesse social tm como importante requisito a restrio de custo, diferente da habitao de alta renda que procura investir mais em sistemas construtivos de alto padro em busca de valorizar a edificao e dessa forma subir o seu custo. De acordo com essa lgica, observamos o uso de elementos construtivos eficientes e de baixo custo nas habitaes de baixa renda tais como paredes de concreto, esquadrias de PVC, telha de fibrocimento ou colonial e entre outros. A volumetria de difere bastante j que possui um formato mais simples sem quaisquer ornamentaes e detalhes em materiais diferentes.

Figuras 13, 14 e 15: Conjuntos habitacionais unifamiliares localizados em Juiz de Fora < http://www.cohab.mg.gov.br/show.php?idnoticia=435>, <http://www.panoramio.com/photo/58465765>, <http://www.pjf.mg.gov.br/noticias/view.php?modo=link2&idnoticia2=27655>. Acesso em 21 de outubro de 2011.

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Figuras 16, 17 e 18: Conjuntos habitacionais multifamiliares localizadas em Juiz de Fora. Fonte: gora, 2011, <http://www.valorengenharia.com/?p=products&id=9> <http://www.valorengenharia.com/?p=products&id=6>. Acesso em 21 de outubro de 2011.

CONSIDERAES FINAIS
A histria da cidade de Juiz de Fora, brevemente tratada aqui pelo destaque dado ao setor habitacional, perpassa um conjunto varivel de exemplos arquitetnicos e urbansticos, que incluem desde as primeiras fazendas construdas no territrio aos grandes marcos temporais para a dinamizao da forma urbana, como a abertura da Estrada Unio Indstria e a chegada da ferrovia. So destaque tambm na histria da cidade as construes eclticas, modernas, em estilo art nouveau e art dco e a crescente verticalizao do centro da cidade e o alargamento da periferia, a partir dos anos 1960. Contudo, verificamos que a regio central da cidade adensada demais, o acesso melhorado para determinadas regies da cidade, a construo de condomnios fechados e edifcios de alto padro arquitetnico se mostram na atualidade juiz-forana como uma notria influncia da especulao imobiliria no contexto urbano. facilmente perceptvel como a urbanizao voltada para a populao de maior poder aquisitivo e, no diferindo da maioria das cidade brasileiras, em Juiz de Fora, essa especulao acaba expulsando a populao mais pobre para a periferia, quase sempre no planejada. As reas com melhor infra estrutura so as mais valorizadas e a populao mais pobre acaba como grande vtima de polticas habitacionais pouco consistentes. Porm, verificamos que diferentemente de outros centros brasileiros, a forte presena residencial na rea central e a passagem da maior parte da populao dos bairros adjacentes pelo centro, que ajuda a criar uma slida identidade do uso habitacional junto ao uso do comrcio, o que positivo para a vitalidade urbana. Atualmente, a cidade vive intenso processo de investimento do setor imobilirio pela abertura do crdito para financiamento a uma parcela maior da populao, principalmente, de renda mais baixa. Do ponto de vista das classes mais favorecidas, verificamos que uma demanda reprimida por investimentos nessa fatia do setor faz com que haja uma rpida substituio de residncias unifamiliares por prdios de apartamentos na rea central e bairros prximos. Do ponto de vista das classes menos favorecidas, os empreendimentos se localizam em reas com caractersticas urbanas e/ou topogrficas menos favorecidas. Assim, a tipologia adotada para o setor popular a mesma de mais de cinqenta anos atrs, quando surgiram os primeiros conjuntos habitacionais. O tempo da referncia no o problema, mas a manuteno de uma tipologia que j foi exaustivamente difundida e criticada. Na dinmica da cidade a habitao conta sem subterfgios com prticas nem sempre democrticas sobre o territrio, indubitavelmente, presenas marcantes e indisfarveis na paisagem. (...) um colega arquiteto europeu fez o seguinte comentrio, no isento de razo: a arquitetura brasileira fenomenal, mas aparece para ns como uma arquitetura apenas de casas chiques, e quando no, de prdios habitacionais e comerciais de luxo. (Joo Sette Whitaker Ferreira, Perspectivas e desafios para o jovem arquiteto no Brasil: Qual o papel da profisso? Vitruvius, Arquitextos 133.07. 2011.) Parece que esse tema ainda carece de mais debate na sociedade e cabe aos arquitetos fomentarem essa discusso, pois, seja no Brasil, mas tambm em Juiz de Fora, a maior parte dos arquitetos se dedicam quase que totalmente arquitetura destinada ao mercado da alta renda, j que para construir para as classes menos favorecidas necessrio a intermediao do Estado, quase sempre pela via de programas habitacionais. Muitas so as tecnologias desenvolvidas para a arquitetura de baixo custo, mas, na realidade, a carncia de polticas pblicas que realmente ajudem a resolver o grave problema da poltica habitacional. Enquanto isso, a populao de baixa renda quase sempre ocupa as reas de risco, as periferias mais distantes e os lugares de menor interesse urbano. Os programas voltados essa populao ainda no so proporcionais ao tamanho do problema e muitas pessoas ainda vivem em situaes desumanas. Nas cidades atuais, como Juiz de Fora, ainda h a carncia de programas voltados populao que j habita suas casas em situaes de risco, o que eleva bastante o deficit habitacional e expe a ausncia de polticas pblicas consistentes para a habitao desde o fim dos anos 1980. Nessa dinmica de poucos acertos e muitos desenganos, a forma da cidade se altera e os melhores exemplos de habitao no chegam para todos, alertando para o fato de que a habitao, mesmo sendo a maior porcentagem da indstria da construo, ainda um item tratado com pouca relevncia na complexa equao que se d na cidade contempornea.

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REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro 23. Prefeitura de Juiz de Fora, Prefeitura Casa Prpria: obras de loteamento no bairro Borboleta esto em fase adiantada. Prefeitura de Juiz de Fora, Notcias, 10 de fevereiro de 2011. Disponvel em: <http://www.pjf.mg.gov.br/noticias/view.php?data=10/2/2011&modo=link2>. Acesso em: 19 out. 2011. 24. Prezotto, S., Pedras filetadas : o revestimento est presente em diferentes projetos e agrega a rusticidade das rochas ao charme do recorte em filetes.Portal Casa e Cia. Revista Casa e Construo: online.Disponvel em: <http://festaviva.uol.com.br/escc/edicoes/39/artigo115625-3.asp>. Acesso em 16 out. 2011. 25.Santos, R.E. dos, A armao do concreto no Brasil: histria da difuso do sistema construtivo concreto armado e da construo de sua hegemonia. 2008. 338f.. Tese de doutorado apresentada na Faculdade de Educao da UFMG. Belo Horizonte, 2008. Disponvel em: <http://www.bibliotecadigital.ufmg.br/dspace/bitstream/1843/FAEC84KQ4X/1/2000000140.pdf>. Acesso em 19 out. 2011. 26.Teixeira, B.B.; Lawall, J.S., Espao pblico e segregao espacial: crescimento de reas de habitao subnormal em cidade de porte mdio Juiz de Fora (MG). Juiz de Fora, 2007. Disponvel em: <http://observatoriogeograficoamericalatina.org.mx/egal12/Geografiasocioeconomica/Geografiaurbana/178.pdf>. Acesso em: 16 out 2011. 27. Toledo, J.A.R.; Abdalla, G.F., Poltica de habitao com regularizao fundiria: um estudo de caso no municpio de Juiz de Fora, MG. Juiz de Fora: Editora Magister, 2009. Disponvel em: <http://www.ibdu.org.br/imagens/POLITICADEHABITAcaOCOMREGULARIZAcaOFUNDIaRIA.pdf>. Acesso em: 16 out 2011. 28. Universidade Federal de Juiz de Fora, Plano diretor do campus da Universidade Federal de Juiz de Fora. Juiz de Fora, 1973.

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SESSO 3.2 | 15H30 | 12.2.10


Moderador: Jorge Carvalho

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FISCALIDADE E POLTICA HABITACIONAL Carlos Lobo

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OCUPAO DISPERSA, O QUE FAZER? Jorge Carvalho (jcarvalho@ua.pt), Carina Pais (pais@ua.pt) GOVCOPP - Universidade de Aveiro

No mbito do Projecto de Investigao Ocupao Dispersa: Custos e Benefcios concluiu-se que a Ocupao Dispersa ocupa muito mais solo (com usos urbanos) e implica custos de infra-estruturas muito mais elevados do que a Ocupao Concentrada. Quanto ao apreo pela Ocupao Dispersa, os residentes de Aveiro-lhavo (tal como os de vora) revelam que o que preferem inequivocamente uma habitao em edifcio unifuncional, no necessariamente em contexto disperso. No obstante o que ainda no se sabe, no suscitando a Ocupao Dispersa um especial apreo e sendo muito mais cara no que respeita ao solo e s infra-estruturas, afigura-se evidente que deve ser contrariado o seu alastramento. Mas e a Ocupao Dispersa existente? Como orden-la? A primeira recomendao assumir a especificidade deste hbrido entre ocupao urbana e rural, recusando a ideia de que se trata de um territrio espera de ser urbanizado. Na verdade, tendo em considerao a actual dinmica demogrfica e econmica, esta uma realidade que permanecer por muitos anos, pelo que dever ser assumida, ter classe ou categoria prpria e regulamentao especfica. Outra importante recomendao passa pela recusa da ideia de que a disperso equivale a um alastramento sem limites. Para o seu ordenamento til proceder a uma anlise do territrio partindo do geral para o particular, procurando dividi-lo em Unidades Territoriais de Base (atravs do reconhecimento da realidade ou assumindo algum voluntarismo) para organizar a vivncia e a identidade destes territrios escala local. O ordenamento da Ocupao Dispersa pressupe tambm a definio de regras sobre trs aspectos determinantes: o nvel de servio das infra-

estruturas, a edificabilidade e o espao pblico. Em sntese propem-se as seguintes atitudes: Adopo de uma inverso metodolgica que implica partir do nvel de servio da infraestrutura para a edificabilidade. Em concreto devero calcular-se as capacidades disponveis das vias e demais infraestruturas existentes, face edificabilidade j instalada. Como tal, a definio da carga edificatria deve reportar-se faixa marginal das vias, sendo complementada por regras morfotipolgicas: o carcter uni/bifuncional dos edifcios, crceas, muros... Em princpio, no devero ser abertas novas vias, salvo quando decorrentes de viso de conjunto, uma vez que o seu estender alimenta a disperso. Sendo assim, h que acautelar especialmente a adequao funcional e a qualidade formal das vias existentes. Desde logo, h que considerar o seu perfil transversal e confront-lo com a correspondente carga de utilizao, a de atravessamento e a marginal, tirando ilaes quanto convenincia de densificar a edificabilidade marginal. Na concepo de uma qualquer futura transformao da via h que evitar custos excessivos. Fica a convico de que, quando no haja trfego de atravessamento significativo, no haver necessidade de segregao de funes, podendo optar-se por vias unitrias. Por fim, sublinha-se como recomendao-chave: assumir e qualificar a mistura urbano-rural, compatibilizando o nvel de servio das infraestruturas existentes com a edificao admitida na faixa marginal via e, sempre que possvel, manter usos ruraispara alm dessa faixa.

Palavras-chave: ocupao dispersa, ordenamento do territrio, infra-estruturas, edificabilidade

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro A CLASSIFICAO DO SOLO E A FLEXIBILIDADE DO PLANO Jos Lameiras (jalameiras@gmail.com), Teresa Corujo (teresa.corujo@gipp.pt) GIPP, Lda. Gesto Integrada de Projectos e Planeamento O quadro de referncia para a delimitao de reas urbanizveis remete para a definio rgida geogrfica e quantitativa em planta de qualificao do solo das usualmente denominadas reas de expanso, o que se traduz na maior dificuldade de acolhimento de oportunidades, na potenciao da especulao fundiria, na maior dificuldade de regulao do mercado e no incremento de uma atitude passiva por parte dos proprietrios, garantido que est o aforramento pretendido com a classificao do seu prdio como urbano. A propsito da elaborao da reviso do PDM de bidos, desenvolveu-se uma metodologia que procura ultrapassar esta questo e, em simultneo, enquadrar as grandes preocupaes que se colocam a uma poltica de solos consequente, nomeadamente no tocante a uma interveno mais activa das autarquias e no cumprimento da estratgia estabelecida. A proposta diferencia o solo urbanizvel, entendido como aquele que se destina expanso urbana, em preferencial e em potencial, que incluir, em planta, uma rea superior quela que se considera necessria para urbanizao no horizonte do Plano, sendo o limite da rea efectivamente urbanizvel estabelecido em Regulamento. Da totalidade do solo urbanizvel como tal delimitado na Planta de Ordenamento, s poder assim ser programada e, consequentemente, urbanizada, a rea definida em acordo com a legislao em vigor, tendo em conta as necessidades do municpio no horizonte do Plano. H no entanto maior liberdade para a localizao da rea que ser urbanizada, respondendo de forma mais eficaz s dinmicas que se venham a desencadear. Esta resposta dever estar suportada em critrios definidos previamente, seja atravs da programao estratgica a desenvolver no plano de actividades municipal, seja atravs da formulao de regulamentos claros de apoio deciso de urbanizar. Esta metodologia permite melhorar a resposta dos municpios na gesto de oportunidades, diminuir a incidncia de especulao do solo e incentivar uma atitude pr-activa e criativa dos particulares.

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INTRODUO
O quadro de referncia para a delimitao de reas urbanizveis remete para a definio rgida geogrfica e quantitativa em planta de qualificao do solo das usualmente denominadas reas de expanso, o que acarta os seguintes problemas: Maior dificuldade no acolhimento de oportunidades: as dinmicas surgidas durante o perodo de vigncia do Plano tm como obrigao a sua materializao nas reas pr-definidas como urbanizveis; Potenciao da especulao fundiria: a valorizao do solo atravs da mais-valia conferida pelo Plano o aforramento pretendido, no havendo disponibilizao do solo para o mercado, o que se traduz, consequentemente, numa maior dificuldade na regulao deste; Atitude passiva dos proprietrios, que no investem na urbanizao dos seus terrenos, garantindo que est o aforramento pretendido com a classificao do seu prdio como urbano. A propsito da elaborao da reviso do PDM de bidos, desenvolveu-se uma metodologia que procura ultrapassar esta questo e, em simultneo, enquadrar as grandes preocupaes que se colocam a uma poltica de solos consequente, nomeadamente no tocante a uma interveno mais activa das autarquias e no cumprimento da estratgia estabelecida.

DICOTOMIA ENTRE SOLO RURAL E URBANO E O VALOR DO SOLO


Actualmente, a legislao portuguesa divide o solo em rural e urbano, incluindo neste ltimo tanto o solo efectivamente urbanizado como aquele que se destina urbanizao. A esta dicotomia de classificao do solo em rural e urbano esto associados os efeitos acima referidos, nomeadamente a potenciao da especulao fundiria, a maior dificuldade de regulao do mercado e o incremento de uma atitude passiva por parte dos proprietrios, uma vez que classificao do solo como urbano no est associada a sua disponibilizao para a construo da cidade, ainda que o Regime Jurdico dos Instrumentos de Gesto Territorial (RJIGT), na parte dedicada execuo de planeamento territorial, sistemas de execuo e mecanismos de perequao compensatria, permita, no campo dos princpios e intenes, ultrapassar a reteno dos solos com fins especulativos e promover a sua disponibilizao para fins pblicos. No entanto, a desarticulao entre os vrios

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro regimes que regulam esta matria e a sua pouca aplicabilidade efectiva, tem conduzido situao actual, marcada pelos seguintes efeitos [1]: Excessivo peso do preo dos terrenos no produto final; Localizao perifrica de novos equipamentos urbanos em relao aos seus potenciais utentes, com a ocupao de terrenos em solo rural e preferencialmente, na procura de menores encargos de aquisio; Existncia de terrenos vazios em reas urbanizadas, no permitindo o devido retorno dos investimentos pblicos feitos ao nvel das infra-estruturas e equipamentos; Sucessivo adiamento de investimentos na produo de espao pblico; Manuteno do desejo de que todo e qualquer terreno seja includo em solo urbano atravs dos instrumentos de planeamento dos territrios municipais com vista ao aforramento e manuteno de um valor elevado para um dado terreno, aparentemente para sempre; Estmulo das tendncias dispersivas das construes para usos urbanos. Neste sentido, a discusso sobre se o solo urbanizvel deve ser uma categoria de solo urbano ou se deve manter o estatuto de solo rural at sua efectiva programao, sendo ento reclassificado como urbano, tem atravessado o contexto recente da reviso da Lei dos Solos [2]. Esta questo torna-se ainda mais fundamental quando se verifica que, no processo de formao do valor do solo num sistema no regulado, um acto administrativo o momento da classificao do solo como urbano que determina o maior diferencial de valor, podendo mesmo dar lugar criao de diferenciais de valor de solo baseados unicamente em expectativas subjectivas (incluindo a proximidade ou contiguidade ao permetro urbano), sem que se tenha realizado qualquer investimento pblico ou privado no sentido do aproveitamento dos terrenos em acordo com o estabelecido no instrumento de gesto territorial eficaz [3]. Actualmente, o que se verifica que, no processo de formao do valor do solo, a incluso no permetro urbano que determina o maior diferencial de valor. A necessidade da prvia programao do solo urbanizvel poder introduzir aqui algum ajustamento, mas at ao momento, e face forma como tm sido executados os Planos Directores Municipais de 1 gerao (principais produtores de solo urbano) no isso que acontece. Finalmente, a efectiva urbanizao (com o necessrio investimento em infra-estruturas), determina um novo momento de valorizao do solo, tendo como base j no o seu valor inicial mas aquele que foi gerado pelas expectativas associadas sua classificao. Para alterar esta situao, torna-se necessrio reduzir o diferencial de valor associado incluso do solo no permetro urbano, reforando o reconhecimento dos diferenciais de valor que esto associados programao e infra-estruturao [4]. neste sentido que a nova Lei de Solos espanhola (Lei n. 8/2007, de 28 de Maio de 2007), define os dois estados bsicos em que o solo se pode encontrar na sua situao actual rural e urbanizado incluindo no solo rural o solo para o qual os instrumentos de gesto urbanstica prevejam a transformao em solo urbanizado, mas cuja urbanizao ainda no ocorreu [5]. No se perspectivando, para a reviso da Lei de Solos portuguesa, idntica definio, a proposta que se apresenta de seguida pretende abordar estas questes tendo em conta o nosso actual quadro legislativo.

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DELIMITAO DO SOLO URBANIZVEL PROPOSTA MEODOLGICA


Tal como referido na Introduo, a proposta metodolgica que se apresenta em seguida foi desenvolvida no sentido de dar resposta s questes levantadas por parte tanto da equipa tcnica como do executivo municipal no decorrer dos trabalhos da reviso do Plano Director Municipal de bidos. A premissa a partir da qual construda a proposta metodolgica que o solo urbanizvel, entendido como aquele que se destina expanso urbana, se pode diferenciar em preferencial (que deve ser disponibilizado prioritariamente para a urbanizao) e em potencial (de reserva), e que, em princpio, o solo urbanizvel definido no Plano no programado, devendo a Cmara Municipal proceder sua programao quando necessrio, inscrevendo-o no plano municipal de actividades. O solo urbanizvel preferencial ser aquele para o qual j se conhece, com um grau de certeza aceitvel, a necessidade e a disponibilidade para a urbanizao, a programar pela Cmara Municipal e, muito provavelmente, a executar num sistema de cooperao. O solo urbanizvel potencial incluir, em planta, uma rea superior quela que se considera necessria para urbanizao no horizonte do Plano, sendo o limite da rea efectivamente urbanizvel estabelecido em Regulamento. Da totalidade do solo urbanizvel como tal delimitado na Planta de Ordenamento, s poder assim ser programada e, consequentemente, urbanizada, a rea definida em acordo com a legislao em vigor, tendo em conta as necessidades do municpio no horizonte do Plano. No caso de bidos, as limitaes expanso dos permetros urbanos so definidas pelo Plano Regional de Ordenamento do Territrio do Este e vale do Tejo (PROT-OVT), que determina que a expanso no pode ser superior a 30% da rea urbanizada consolidada, e desde que esta seja superior a 70% do permetro urbano em vigor.

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro H no entanto maior liberdade para a localizao da rea que ser urbanizada, desde que em contiguidade com o solo urbanizado ou que tenha entretanto adquirido caractersticas como tal, respondendo de forma mais eficaz s dinmicas que se venham a desencadear. A delimitao destas reas urbanizveis potenciais ter em conta: O modelo territorial proposto, nomeadamente no que respeita rede urbana; Os valores naturais; As condicionantes legais. A execuo deste solo processa-se no mbito de unidades de execuo, podendo a Cmara Municipal, para cada caso, definir a sua forma de participao atravs do sistema de execuo a adoptar. A delimitao de unidades de execuo poder ser proposta pelos particulares, devendo a Cmara Municipal ponderar, em cada caso, o cumprimento de critrios pr-estabelecidos em regulamento municipal. Estes critrios devero igualmente ser ponderados no caso de existirem propostas para unidades de execuo concorrentes, isto , que esgotem a rea programada para o perodo em curso pela Cmara Municipal, o que exige critrios definidos antecipadamente. A Cmara poder ainda estabelecer uma base concursal para a urbanizao de uma determinada rea, caso se revele necessrio. Em qualquer caso, a programao destas reas dever ser feita atravs da sua inscrio na programao da actuao urbanstica do municpio, incluindo ainda prazos para urbanizao e edificao, regimes de parceria, aquisio e fiscalidade. No final do perodo de vigncia do Plano, o solo que no seja urbanizado voltar a ser integrado em solo rural. Esta evoluo est patente nas figuras seguintes:

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Figura 2: Situao actual com todos os aglomerados em solo urbano

Figura 3: Delimitao de reas urbanizveis potenciais e reclassificao de um aglomerado como rural

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Figura 4: Unidades de execuo propostas em funo das dinmicas e gesto de oportunidades

Figura 5: Situao final do sistema urbano, com passagem a solo rural das reas no urbanizadas A opo pela figura da Unidade de Execuo como instrumento para a operacionalizao desta proposta tem por objectivo assegurar o desenho de conjunto da rea a urbanizar, o que poder ser conseguido atravs da definio prvia dos elementos que constituem a proposta da Unidade de Execuo, sem perder operacionalidade e permitindo o escrutnio pblico das propostas atravs da discusso pblica. A hiptese de manter as reas urbanizveis potenciais em solo rural, transformando-as em urbanizadas atravs Plano de Pormenor (que promoveria igualmente a reclassificao de solo) perde esta operacionalidade, sobretudo devido ao tempo de elaborao e aprovao que esta figura de planeamento exige.

CONCLUSES
A proposta de delimitao das reas a incluir no solo urbanizvel em sede de Plano Director Municipal apresentada neste artigo tem como objectivo dar resposta a algumas das questes que se colocam actualmente ao sistema de gesto territorial, no sentido de diminuir a incidncia da especulao fundiria associada ao aforramento de mais valias conferidas pela classificao do solo sem qualquer investimento ao nvel da infraestruturao, aumentando efectivamente a disponibilizao de reas para urbanizao. De facto, a introduo destes diferentes momentos ou etapas para a efectiva urbanizao do solo permite, por um lado, a diminuio do diferencial de valorizao conferido pela classificao do solo como urbano (uma vez que a classificao do solo como urbano por si mesma no garantia de que este venha um dia a ser urbanizado) e, por outro, valoriza o momento da sua programao, ligando o valor do solo de forma mais directa ao seu estatuto.

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Para alm de diminuir a incidncia da especulao do solo, esta proposta apresenta ainda as seguintes vantagens: Melhor resposta na gesto de oportunidades; Maior participao dos particulares, incentivando uma atitude pr-activa e criativa. Como principal inconveniente, para os particulares, a possibilidade de pagamento de IMI urbano dos prdios includos em solo urbanizvel potencial a partir do momento em que seja feita a actualizao deste imposto. Ser ainda de esperar uma eventual diminuio no investimento em actividades produtivas no urbanas. Por ltimo, refira-se a importncia, para esta proposta, da operacionalizao da programao da actuao urbanstica baseada da estratgia definida pelo Plano Director Municipal, explicitando as prioridades de desenvolvimento urbano, bem como do processo de monitorizao e de gesto do Plano. De facto, ser neste campo que se jogar o sucesso de uma proposta como esta. Sem a definio clara e concreta de critrios para a programao das reas a urbanizar, para a delimitao das Unidades de Execuo e para as eventuais regras de base concursal a adoptar, todo o processo ver diminuda a transparncia que se pretende conferir. Agradecimentos Os autores agradecem Cmara Municipal de bidos. Agradecem ainda Professora Doutora Fernanda Paula Oliveira, Dra. Ana Catita e ao Professor Doutor Jorge Carvalho pelas leituras e comentrios crticos que fizeram proposta apresentada neste artigo.

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro POLTICA DE SOLOS E POLTICA DA HABITAO Jorge Carvalho Cruzando Ordenamento do Territrio com Poltica de Habitao surgem, sem procurar ser-se exaustivo, trs temas de inegvel importncia e atualidade: Concentrao versus disperso edificatria; Reabilitao versus construo nova; Custo da habitao versus rendimento das famlias. Sobre estes temas nos debruaremos, procurando, a trao grosso, formular diagnstico e apontar caminhos.

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CONCENTRAO VERSUS DISPERSO EDIFICATRIA


A disperso edificatria hoje uma realidade incontornvel, em Portugal como em muitos outros pases, viabilizada pelo estender das infraestruturas e pela democratizao da acessibilidade criada pelo automvel. Muito discutida, tem sido dominantemente considerada como indesejvel, excessivamente consumidora de recursos naturais e financeiros. A atual poltica oficial portuguesa assume claramente esta posio (PNPOT, POLIS XXI, os diversos PROT), enunciando o objetivo de contrariar a Disperso. Estar certa, esta atitude? Investigao agora terminada27 conclui que a Disperso muito consumidora de solo e apresenta custos de infraestrutura na ordem do dobro relativamente aos da ocupao concentrada, mesmo se diminuindo o respectivo nvel de servio. Justifica-se, pois, contrariar o alastramento da Disperso. Mas, perante a atual realidade territorial, esta afirmao genrica no se afigura suficiente, havendo que a completar com outros enfoques. Desde logo, o princpio da racionalidade na utilizao dos recursos convida considerao e aproveitamento das infraestruturas j existentes. Para tal, h que admitir, ao longo de cada via, uma densificao que no ultrapasse a carga edificatria compatvel com o nvel de servio das infraestruturas que integra 28. Alm disso, h que considerar a vontade dos utilizadores, as razes que os levam a optar por uma habitao localizada em ocupao dispersa. Do inqurito realizado aos habitantes das cidades alargadas de Aveiro/lhavo e de vora (realizado no mbito da referida investigao) conclui-se que, face s vrias formas de ocupao residencial, o fator de maior apreo o de uma habitao individualizada. Arriscando uma generalizao (cientificamente a comprovar), dir-se- que a dinmica de construo de habitao dispersa traduz, no essencial, a procura de uma habitao individualizada a um preo compatvel. Perante este cenrio justificam-se duas observaes, a primeira relativa aos custos suportados pelo utilizador, a segunda sobre o encargo com as infraestruturas. Quando se falou em preo compatvel referia-se o preo do solo, o qual, obviamente, menor em contexto de disperso do que na antiga cidade concentrada. Mas, na vida da famlia, h que considerar outros custos, nomeadamente os da mobilidade. Considerando estes, as concluses comparativas poderiam ser outras, especialmente na fase do ciclo de vida familiar correspondente existncia de filhos em idade escolar, exatamente aquela em que mais ocorre a procura da vivenda/casa grande. Numa atitude prospectiva, vale a pena ainda notar que o anunciado fim do petrleo/energia barata pode originar custos insuportveis para esta opo de vida e um futuro abandono da edificao dispersa. Voltando ao contexto atual, importa atentar no custo das infraestruturas correspondentes ocupao dispersa (custos de investimento e custos de gesto/conservao) e h que confront-los com as atuais taxas urbansticas municipais. Logo se concluir que, na grande maioria dos casos29, as vivendas espalhadas pelo territrio pagam um valor irrisrio, quando comparado com os custos reais, e quando comparado com os praticados no mbito da expanso urbana concentrada (na qual a edificao quase sempre precedida de loteamento). Ou seja, a ocupao dispersa, exigindo infraestruturas mais caras, a que menos paga. Dito de outra forma, a atual taxao urbanstica municipal irracional e at injusta, contribuindo fortemente para a Disperso, situao que deveria ser corrigida. Em suma, a ttulo conclusivo: O alastramento da ocupao dispersa deve, de fato, ser contrariado;
27 28

Ocupao Dispersa, Custos e Benefcios Escala Local (no prelo), investigao coordenada por Jorge Carvalho. Esta relao nvel de servio/carga edificatria calculada/estabelecida atravs de uma abordagem custos/benefcios, em Ocupao Dispersa, Custos e Benefcios Escala Local. 29 Jorge Carvalho, 2003, Ordenar a Cidade, Quarteto, Coimbra, pg.469 a 487.

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro As vias j infraestruturadas podem/devem admitir uma densificao edificatria compatvel com o respetivo nvel de servio; As taxas urbansticas devem desempenhar uma funo pedaggica, fazendo perceber aos que optam por viver na Disperso que esta obriga a solues dispendiosas de infraestruturas, mesmo quando com baixo nvel de servio; Para responder procura atual, que alimenta a Disperso, h que providenciar a oferta de lotes/edifcios para habitao individual em reas de ocupao concentrada.

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REABILITAO VERSUS CONSTRUO NOVA


Esta dicotomia coloca-se a duas escalas territoriais, complementares entre si: ao nvel do tecido urbano (reabilitao urbana versus expanso urbana) e ao nvel do edifcio (reabilitao versus obra nova). Um simples percorrer do territrio ou um olhar sobre fotografia area30 permitem constatar a expanso dispersa e fragmentada que tem vindo a ocorrer em Portugal, especialmente nas envolventes das cidades. A consulta aos Censos do INE tambm totalmente esclarecedora. At ao final dos anos 70 alojamentos e famlias cresceram a par, sendo que em 1981, no Continente, existiam 1,16 fogos/famlia. Nos ltimos trinta anos o nmero de famlias aumentou 1,1 milho, mas o nmero de alojamentos cresceu 2,4 milhes. Existem agora 1,44 fogos/famlia, abundando os fogos vagos e os de segunda residncia, que em conjunto representam quase 1/3 do total. Considerando o investimento no sector residencial, constata-se que no ano 2000, em Portugal, a recuperao apenas representou 10,3% do total, enquanto na mdia europeia esse valor foi de 58,2%31. Esta diferena, abissal, bem caracterizadora da situao. Porque tem isto acontecido? Podem ser apontadas algumas razes, de natureza macro, que se afiguram inequvocas: - Ocorreram obras novas e no reabilitao de edifcios, porque os promotores obtinham maiores lucros e os utilizadores preferiam as primeiras relativamente s segundas. A obra nova assenta em imvel de menor custo (solo virgem contrapondo-se existncia de edifcio a reabilitar), os condicionantes so menores, a construo mais rpida, os resultados mais seguros. - Construiu-se muito, muitssimo mais do que a necessidade das famlias, porque tudo se vendia. Em fase de crescimento econmico, grande parte das poupanas das famlias foi canalizada para o imobilirio, percepcionado como investimento seguro, sendo que a multiplicao da segunda residncia tem que ser entendida no apenas como acto de consumo mas sobretudo como aplicao financeira. - Edifcios foram ficando sem uso, muitos deles em processo crescente de degradao, porque tambm eles eram entendidos como reserva financeira, remunerada atravs da evoluo da renda fundiria e, sobretudo, porque pagavam quase nada de imposto. Esta situao teve alguma correco com a entrada em vigor do IMI (DL 287/2003), mas muito insuficiente, j que a actualizao do valor das matrizes de prdios antigos sem obras nem transaces os manteve em valores muito baixos (ver artigos 15.). Tambm neste domnio os documentos oficiais (PNPOT, POLIS XXI, QREN, Programas de Governo) reconhecem a necessidade de evitar este desperdcio colectivo, traduzido no abandonar do existente e no ir construdo de novo em novas localizaes. Apontam ento, inequivocamente, o objectivo da reabilitao urbana e, para tal, alguns passos, ainda tmidos, j foram dados. Em sntese, o que h a fazer? Perante a necessidade de inverter uma prtica edificatria de mbito nacional, h que utilizar instrumentos que actuem a essa escala e, fundamentalmente, esses so os da fiscalidade. Esta deve ser perspetivada de tal forma que, para os promotores e para os utilizadores, a reabilitao surja como mais vantajosa do que a edificao nova32. Em concreto, h que: Fazer com que os imveis sem utilizao sejam crescentemente colocados no mercado (de venda ou de aluguer), o que acontecer se o respectivo IMI for de valor significativo. Tal aumento de oferta originar, previsivelmente, uma diminuio dos preos. Eliminar o IMT, j que este, ocorrendo aquando transaco, dificulta o funcionamento do mercado. Diferenciar a fiscalidade incidente sobre empresas de construo civil (designadamente IRC), conforme faam reabilitao ou obra nova, beneficiando a primeira. Diferenciar a fiscalidade suportada pelos proprietrios e/ou pelos utilizadores dos edifcios (IMI e/ou IRS), beneficiando as situaes de edifcios reabilitados e as localizaes em reas assumidas como de reabilitao ou colmatao prioritria.
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Ver Filipe Jorge e outros, 2007, Portugal visto do cu, Argumentum, Lisboa Ministrio das Obras Pblicas, Transportes e Habitao, 2004, O sector da Habitao no ano 2003 32 Ver RIBEIRO, Rui Macedo (2005). Instrumentos Fiscais e Reabilitao Urbana U Porto. Os exemplos citados, relativos a diversos pases, evidenciam o potencial dos instrumentos financeiros para incentivar a reabilitao.

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Complementarmente, ao nvel municipal, h que: Dificultar operaes urbansticas de expanso, diminuindo os permetros urbanos (o recente DR 11/2009 j aponta esse caminho), estabelecendo condies infraestruturais e processuais para que possam ocorrer e aumentando os respetivos encargos urbansticos. Promover operaes de reabilitao urbana em reas identificadas como estratgicas para o desenvolvimento e ordenamento dos territrios urbanos, dinamizando parcerias entre proprietrios, promotores e o prprio municpio. O DL 380/99 h muito que aponta para a adoo de parcerias em toda a execuo urbanstica; e o DL 307/2009, referente a reas de reabilitao urbana, acentua essa necessidade e orienta o caminho a trilhar. Aguarda-se, agora, alterao a este diploma para, alegadamente, facilitar a sua aplicao.

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CUSTOS DA HABITAO VERSUS RENDIMENTO DAS FAMLIAS


Referiu-se, atrs, que os fogos vagos e os de segunda habitao representam quase 1/3 do total. Esta situao de abundncia de alojamentos, no obstante algumas variaes, extensiva a todo o territrio portugus. Numa viso macro, salvaguardando a existncia de necessidades em localizaes especficas, pode ento concluir-se que, globalmente, no existe carncia quantitativa de alojamento e que, pelo contrrio, existe excesso e desperdcio. A questo que se coloca a do acesso habitao, a do funcionamento do mercado: no oferta efetiva de fogos que no esto a ser utilizados, compatibilidade dos preos com o rendimento das famlias. Esta ltima problemtica afigura-se essencial: - O custo de construo, relativamente econmica, ronda os 600 / m2 de abc (rea bruta de construo); somando-lhe solo, infraestruturas, demais encargos e lucro, o seu preo poucas vezes poder ser inferior a 1.000 / m2 de abc. Um alojamento com 100 m2 de abc (dimenso mdia/baixa) tem, ento, um preo dificilmente inferior a 100.000 . Perspectivando um rendimento bruto de 3,6 % (baixo, se considerarmos custos de manuteno e impostos), a renda mensal seria de 300 . - O rendimento das famlias portuguesas em 2005 era, em mdia, de 22.136 / ano 33, o mesmo dizer de 1.845/ms. Mas a variao entre rendimentos enorme. Dividindo-o em quintis, verifica-se que o rendimento mdio do quintil de menores recursos no chegava aos 700/ms, o do seguinte era de 1120 e o do quintil intermdio de 1507. Conclui-se, assim, que uma parte significativa das famlias, pelo menos 20%, no tem capacidade para aceder ao mercado de habitao e que, para a maioria, exige muito esforo. Refletindo sobre como poder ser assegurado o direito habitao das famlias de menores recursos, surgem duas hipteses, que podem/devem ser complementares: a do subsdio e a de menores custos de construo, diminuindo reas e requisitos. A ltima hiptese confronta-se com as crescentes exigncias tcnicas construo ocorridas nos ltimos anos, nomeadamente nos domnios da segurana ssmica, da segurana contra incndios, da acessibilidade (considerando pessoas com mobilidade reduzida), da acstica, de conforto trmico. O conceito de sustentabilidade e, designadamente, o de construo sustentvel, mais tm acentuado este caminho, nos domnios energtico, do ciclo da gua e do pr-tratamento dos resduos. Este crescendo de exigncias, algumas plenamente justificveis, at porque se traduziro em poupanas futuras, outras talvez exageradas, vm acrescentar custos iniciais habitao, tornando-a ainda mais inacessvel a famlias de menores recursos e dificultando/encarecendo muito a reabilitao. Voltando ao preo da habitao, continuando a reportar-nos a um fogo de dimenso banal (100 m2 de abc), h que recordar que os 100.000 so valor baixo, que em localizaes mais valorizadas poder facilmente duplicar. Esta diferena de preo, funo da localizao, est fortemente correlacionada com os diferentes valores do solo (ou do imvel pr-existente). Ocorre ento uma situao que, sendo racional do ponto de vista do mercado, muito perversa na perspectiva do ordenamento do territrio: - O rendimento de muitas famlias incompatvel com os preos dos locais mais adequados instalao de habitao, pelo que esta tende a procurar locais menos caros, na periferia, originando uma ocupao fragmentada e dispersa. - Edifcios e terrenos com localizao e infraestrurao adequadas localizao edificatria vo ficando desaproveitados, situao alimentada pela convico de que, para l de conjunturas, sempre sero remunerados com valorizao fundiria. O que fazer, ento, para atenuar estas questes inerentes a uma sociedade de mercado, constituda por famlias de rendimentos muito desiguais? As recomendaes a fazer devem ser compatveis com as anteriores, formuladas a propsito dos outros temas. Ver-se- que so at, em parte, coincidentes: Antes de mais, as referidas alteraes do IMI para que os imveis (edifcios, mas tambm terrenos para colmatao urbana) entrem de facto no mercado, fazendo baixar os preos.
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INE, Inqurito s Despesas das Famlias 2005/2006

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Selectivamente, em reas especficas, dinamizao de operaes de reabilitao e colmatao urbana, com programas que se possam pagar a si prprios, articulando produtos de alto valor imobilirio com produtos a preos controlados. De notar que as reas mais adequadas para o efeito so as que combinam centralidade com fraca presena edificatria e/ou usos obsoletos, desde logo pela sua potencial renda fundiria, mas tambm por permitirem intervenes altamente qualificadoras do territrio urbano onde se inserem. Nas operaes de reabilitao urbana e na edificao a custos controlados, aplicao muito mitigada das referidas exigncias tcnicas construo. A legislao em vigor, a referente habitao social, como a relativa a reabilitao urbana, j abre esta possibilidade, que deveria ser aprofundada. Organizao, em cada municpio, de um banco de imveis a preos controlados, eventualmente subsidiados, destinado a famlias de menores recursos. Tais imveis, para se aproximarem de quantidade suficiente no poderiam deixar de ser de baixo custo e, para evitar situaes de segregao social, teriam que ser muito disseminados. Afiguram-se adequados dois tipos de oferta: aluguer imperativo de fogos de pequena dimenso, actualmente devolutos, aps suficiente reabilitao; lotes destinados a autoconstruo em urbanizaes de edifcios unifamiliares, de colmatao urbana, em localizao semi-perifrica.

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Todas estas propostas, para serem viveis, exigem equilbrio econmico, financeiro e fiscal: aumentos de impostos articulados com redues fiscais; criao de renda fundiria calculada e repartida de forma rigorosa e transparente, assegurando o financiamento de uma oferta social. Exige, ainda, forte articulao entre Governo Central e Municpios e entre estes e os diversos agentes presentes no processo de ocupao edificatria, nomeadamente proprietrios e promotores. A situao actual, de travagem imobiliria e de crise econmica e financeira, bem menos favorvel que a anterior, exige contas rigorosas, ponderao e determinao. Mas os diagnsticos esto feitos, os caminhos para resolver os problemas so hoje estreitos mas esto razoavelmente perspectivados, assim haja vontade e capacidade poltica para os trilhar.

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TEMA 4 | INVESTIGAO EM ARQUITECTURA, CIDADE E HABITAO

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SESSO 4.1 | 14H00 | 12.2.11


Moderador: Paulo Silva

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro A ACTIVIDADE DO LNEC E A ACTUALIDADE DO TEMA NA PERSPECTIVA DA RECONSTRUO DE UMA CIDADE MAIS HUMANA E MAIS VIVA Antnio Baptista Coelho (abc@lnec.pt) LNEC Laboratrio Nacional de Engenharia Civil Numa segunda parte do texto aborda-se o que se No texto desenvolve-se a matria da investigao considera ser a grande actualidade da temtica da em arquitectura, cidade e habitao, segundo uma perspectiva que faz uma sntese do que foi a investigao em arquitectura, cidade e habitao, no actividade do Ncleo de Arquitectura e Urbanismo nosso sculo, o tal das cidades e numa (NAU) do Laboratrio Nacional de Engenharia Civil perspectiva, que se considera, hoje em dia, vital, da (LNEC) neste grande domnio e ao longo de mais de gradual mas sistemtica e urgente reconstruo de 40 anos de estudos desenvolvidos em continuidade. uma cidade mais humana, mais viva e mais culta. Palavras-chave: Arquitectura, Cidade, investigao, LNEC, NAU

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INTRODUO
Em termos gerais, a investigao sobre o habitar tem de cruzar saberes, dos arquitectos e de outros colegas. Mas precisamos de reforar um patrimnio terico prprio da Arquitectura, num caminho que tem de ser feito por acrscimos, sem tbuas-rasas, sem fundamentalismos, marcado por casos de referncia e por estudos multidisciplinares e prticos. A concepo do habitar (que edifcio mas tambm espao pblico) tem de considerar as ligaes mltiplas com o homem e o esprito humano, visando a re-humanizao do habitar, que essencial seja para a aproximao a uma qualidade arquitectnica que integre aspectos objectivos e emocionais, seja para a urgente reabilitao das cidades e paisagens que habitamos.

ESTRUTURAO DO TEMA E DA APRESENTAO


Farei (i), em seguida, a sntese da histria do Ncleo de Arquitectura e Urbanismo (NAU) Nacional de Engenharia Civil (LNEC), depois (ii) apontarei breves aspectos da actualidade nestas reas de investigao em arquitectura e habitat e sobre o interesse estratgico da conhecimento das linhas de investigao actualmente seguidas, e, finalmente, (iii) apontarei os que considero oportunos na investigao de uma cidade mais humana. do Laboratrio da investigao dinamizao do ttulos de temas

SNTESE DOS 42 ANOS DE ACTIVIDADE DO NAU DO LNEC


A investigao em arquitectura tem incio no Departamento de Edifcios do LNEC cerca de 1960, o que aponta para uns muito significativos 50 anos de investigao do LNEC nestas reas. H cerca de 42 anos criada a Diviso de Arquitectura, mais tarde designada Ncleo de Arquitectura e, finalmente, Ncleo de Arquitectura e Urbanismo (NAU); primeiro sob a coordenao de Nuno Portas, depois de Reis Cabrita, e depois eu prprio vai para 10 anos. A actuao dos doutorados do NAU mltipla, e a ttulo de exemplo refiro os estudos do Eng. Lea Coelho nas reas da segurana contra risco de incndio, a aco da da Arq. Isabel Plcido no domnio dos equipamentos sociais, matria esta que ser hoje aqui abordada ; a actividade da Arq. Ana Pinho nas urgentes reas da reabilitao urbana e habitacional, numa perspectiva que hoje aqui tambm podero conhecer, e a aco do Arq. Joo Branco Pedro no estudo dos nveis de habitabilidade, temtica aqui hoje tambm abordada. Os temas de estudo do NAU evoluram ao longo do tempo, destacando-se: o estudo das funes habitacionais, que evoluiu para a anlise da qualidade arquitectnica; o estudo dos espaos urbanos, desenvolvido j h cerca de trinta anos;

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro e o apoio ao projecto h cerca de 25 anos, o NAU foi pioneiro na conservao e reabilitao do patrimnio arquitectnico e urbano; contribumos para o desenvolvimento do actual sistema de gesto territorial; estamos a estudar novas formas de habitar; e estamos a avanar no planeamento ecolgico de sistemas urbanos. Os membros do NAU realizaram muitas intervenes pblicas, publicaram grande nmero de estudos, destacando-se cerca de 500 relatrios LNEC, e alguns livros, dos quais mais de 40 esto disponveis na Livraria do LNEC. Nos grandes temas do habitat, que foram de certa forma centrais na criao do NAU, em 1969, Nuno Portas estudou a Habitao de Interesse Social na Europa, e a habitao mnima e evolutiva, associando esta investigao a experincias recentes de projectos multifamiliares em Olivais Norte e Sul. Estes primeiros trabalhos tiveram a contribuio de muitos colegas, salientando-se: Maria da Luz Valente Pereira, Antnio Reis Cabrita, Fernando Gonalves e Vtor Campos, mas tambm: Alexandre Alves Costa, Manuela Fazenda, Francisco Silva Dias, Bartolomeu Costa Cabral, Gonalo Byrne, Helena Roseta, e Maria Amlia Correia Gago, entre outros. Por essa altura fizeram-se no NAU trabalhos pioneiros de avaliao da habitao pelos prprios habitantes, numa cooperao disciplinar, ento inovadora, entre arquitectos, engenheiros e colegas das cincias ditas sociais. Foram tambm os anos da influncia funcionalista e humanista francesa, com o estudo das exigncias humanas e funcionais no habitar, primeiro por Ruy Gomes, o engenheiro que projectou com Nuno Teotnio e Nuno Portas e depois com o trabalho clssico de Portas sobre essa temtica. Seguiu-se o aprofundamento dos aspectos do projecto, por Reis Cabrita, e o avano da investigao: para o espao exterior residencial e atente-se que ento, cerca de 1985, no havia praticamente informao portuguesa nestas matrias; para as anlises multidisciplinares do habitar em trs grandes campanhas de estudos prticos de satisfao que deram a conhecer 10 anos da nossa habitao de interesse social. e para a evoluo e a auto-construo da habitao popular, e a adaptabilidade habitacional, que crucial na sustentabilidade do habitar. Em seguida Reis Cabrita escreveu O Homem e Casa, depois avancei no estudo dos rumos e factores da qualidade arquitectnica residencial, no mbito de uma tese discutida na FAUP; e editei, tambm, na altura, uma espcie de guio de elementos associados qualidade residencial e que marcam os vrios nveis fsicos do habitat: do bairro, s vizinhanas, aos edifcios e habitaes. Em seguida Joo Branco Pedro desenvolveu um programa habitacional dimensionalmente bem pormenorizado e estruturado segundo aqueles nveis fsicos. E finalmente, h poucos anos, estudei os aspectos mais qualitativos da qualidade arquitectnica residencial, no trabalho designado habitao humanizada, que aborda, entre outros aspectos, a multidisciplinaridade, a escala, a integrao, a relao com a natureza, e a histria do habitar. Estes trabalhos foram entremeados por estudos especficos, entre os quais se referem alguns, que, provavelmente, no sabero que tm a marca do NAU: Foram as Recomendaes Tcnicas para Habitao Social, a Regulamentao sobre Segurana em Parques Infantis, o Regulamento de Segurana Contra Incndio em Edifcios Habitacionais, a Ficha Tcnica da Habitao, o Mtodo de Avaliao do Estado da Conservao de Imveis, a legislao sobre acessibilidades, a Anlise das Condies de Habitabilidade do Bairro do Alto da Cova da Moura e, actualmente, as Recomendaes Tcnicas para Equipamentos Sociais. Trabalhos estes participados pelos outros ncleos do Departamento de Edifcios do Laboratrio, da tecnologia e da patologia da construo s diversas valncias do conforto ambiental e ecologia social numa tradio do LNEC que tambm parte da nossa fora. E importa ainda referir o potencial de estudos do habitar proporcionado pela recente cedncia ao LNEC e ao NAU do acervo documental sobre habitao e urbanismo do Arq. Nuno Teotnio Pereira. Como actividades paralelas e recentes importa salientar a criao do Grupo Habitar, uma associao tcnica e cientfica sem fins lucrativos, multidisciplinar, com sede no NAU, que aborda as amplas matrias do habitar, e a edio semanal na Web da revista Infohabitar que j conta com mais de 350 artigos, por mais de 50 autores. Mas h ainda que salientar um aspecto fundamental, que a necessidade de se conjugarem as reflexes mais tericas com o conhecimento da prtica. E aqui salienta-se a oportunidade de, ao longo de 23 anos, se ter estudado, localmente, cerca de 700 conjuntos habitacionais e urbanos em todo o pas, no mbito dos Jris do Prmio INH, e do actual Prmio IHRU, uma experincia nica, depois registada em dois livros

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A ACTUALIDADE DA ACTIVIDADE DO NAU DO LNEC


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O actual quadro de investigao sistemtica em arquitectura, urbanismo, cidade e habitat muito distinto do de h cerca de 50 anos, que estava ento muito marcado pela aco do LNEC e do seu NAU, como acabmos de referir. Hoje em dia e desde h j bastante tempo, vrias escolas de arquitectura e de engenharia aliam actividade docente uma aco de investigao, associada aos respectivos estudos de concluso de licenciatura, psgraduao, mestrado, doutoramento e ps-doutoramento, sublinhando-se: a significativa quantidade de estudos desenvolvidos, e que comeam a ser estrategicamente centrados em temticas especficas no mbito de programas de doutoramento; e os casos em que estes trabalhos vo tendo uma estratgica divulgao em linhas editoriais, algumas j caracterizadas por ricos catlogos. Nesta matria fao uma referncia especfica aco que desde h longa data tem sido prosseguida pela FAUP e pelas suas edies, numa dinmica que comeou a ter j o mesmo tipo de desenvolvimento noutras instituies do nosso pas e cuja actividade global, frequentemente associada a aspectos igualmente importantes nas reas de eventos de discusso e de exposies importa apoiar e divulgar de todas as formas hoje possveis.

IMPORTNCIA DA ESTRUTURAO E DINAMIZAO DO CONHECIMENTO NESTAS REAS


E neste sentido no quero deixar de salientar, aqui, a actualidade da importncia e do potencial da dinamizao do conhecimento nestas matrias da Arquitectura, do Urbanismo e do Habitat no mundo que fala portugus, registando-se os seguintes aspectos julgados estruturantes: 1. A existncia, em Portugal, de um rico patrimnio de estudos que importa estruturar e divulgar de forma ampla, clara e acessvel. 2. O enorme potencial do Brasil, seja como produtor, seja como consumidor desse tipo de conhecimento; e aqui no devo esquecer a excelente FAUUSP, com a qual o LNEC tem um convnio, excelentes sites como o Vitruvius, e a existncia de centenas de escolas superiores de arquitectura e engenharia. 3. A importncia que a divulgao deste tipo de conhecimentos tem e ter no mbito dos pases da lusofonia, actualmente em desenvolvimento e portanto marcados por graves carncias em termos urbanos e habitacionais. 4. A existncia de excelentes acervos documentais que importa conhecer e divulgar melhor, e o exemplo a salientar o do IHRU no Forte de Sacavm, mas haver tambm o do antigo GTH e outras coleces institucionais. 5. E, finalmente, o interesse que ter o apoio divulgao estruturada e clarificada destas temticas do habitat, que esto cada vez mais disponveis, embora pouco filtradas, na Web, por exemplo ao nvel de redes de informao.

HABITAR CASA E CIDADE TEMA(S) BEM OPORTUNO(S)


Quero apontar, agora, ainda que de forma muito sinttica, alguns temas de investigao em Arquitectura, Cidade e Habitar, que resultaram dos nossos trabalhos; e assim apontarei alguns ttulos de temas associados ao bemhabitar casa e cidade, numa perspectiva de re-humanizao do habitar, registando que todas as imagens apresentadas so de habitao de interesse social portuguesa, o que sublinha que o caminho qualitativo que se defende depende apenas da qualidade global do projecto e da obra.

Habitar a cidade o stio, a paisagem


Tal como acabou de ser sugerido, importa, hoje em dia, considerar o habitar, verdadeiramente, como o habitar (d)a cidade e mesmo da paisagem, pois devemos viver num determinado stio, tanto como numa dada habitao.

Habitar com carcter


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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro importante podermos contar, cada vez mais, com um habitar nossa medida, e bem caracterizado e importa dar uma nova oportunidade cidade do convvio, matria em que crucial a existncia de vizinhanas de proximidade, que correspondem a um espao intermdio, entre casa e cidade

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Habitar em densidade sentida e agradvel


Nestas matrias a densidade pode ser veculo de mais convvio e de maior atractividade, devendo, naturalmente, haver um cuidado especfico com a criao de uma densidade agradavelmente sentida e nunca excessiva em termos funcionais.

Respeitar uma arquitectura urbana do pormenor e eficaz


Privilegiar uma nova densidade que no coloque em risco essenciais aspectos de bem-estar e referncia escala humana; sendo, para isso, essencial um urbanismo bem pormenorizado e bem qualificado.

Criar vizinhanas estimulantes


Ter em ateno que tais solues/densidades se desenvolvem com vizinhanas agradveis, diversificadas e com ricos contedos funcionais e de imagens.

Criar sequncias estimulantes


Considerar que tais solues/densidades tambm exigem sequncias urbanas to eficazes como funcional e visualmente estimulantes.

Privilegiar um jogo de jogos de elementos urbanos pblicos e privados


Construir um estimulante leque de tipologias urbanas e habitacionais, associado a um jogo dos acessos, visibilidades, limites e transies.

Recuperar a imagem e o papel mltiplo da rua


Visar, de certa forma, a recuperao do papel da rua, como stio intensamente habitvel: uma rua que quarto, e um quarto que rua porque est prximo dela.

Ligar o espao domstico e o espao citadino: habitar, verdadeiramente, a cidade


Ligar, assim, mais directamente, o espao domstico ao espao citadino ( e vice-versa).

(Re)criar uma cidade multisensorial e amigvel


Privilegiar uma cidade servida por um ambiente urbano que seja funcional mas tambm multisensorial, como defende Franois Ascher

(Re)criar cidade amigvel, agradavelmente misteriosa e viva,


(Re)criar uma cidade mais humana, porque amigvel, agradavelmente misteriosa, estimulante, viva e aberta ao peo, e marcada por uma verdadeira vida pblica,

(Re)criar uma cidade e casa, que sejam muitos lugares


(Re)criar uma cidade que seja uma casa enorme, como refere Herman Hertzberger, citando Aldo van Eyck .

Privilegiar a investigao tipolgica e prtica sobre o habitar


E, em tudo isto, aprofundar uma estimulante criao tipolgica, trabalhando-se cirrgica, tal como escreveu o Arq Alain Malherbe. o tecido urbano de maneira

Favorecer uma cidade e uma habitao apoiadas (mutuamente)


Numa proposta de habitao e cidade mutuamente apoiadas; na qual a habitao de interesse social se integra com naturalidade.

BREVSSIMAS NOTAS FINAIS


Falou-se/escreveu-se assim, um pouco, sobre as linhas de estudo prtico a privilegiar numa cidade que se deseja e se precisa que seja, urgentemente, melhor habitada, mais humana ou mais amigvel, mais adequada a diversos modos de vida e gostos de habitar, num quadro de solues cada vez mais ligadas ao habitar estendido do interior domstico a ruas e pracetas animadas e devolvidas estima pblica.

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro MANUAL DE ABORDAGEM AOS TERRITRIOS TRANSITRIOS: ABORDAGEM POSSVEL S PAISAGENS EMERGENTES Ins Alves (inesteixeiraalves@gmail.com) Universidade do Porto Uma particular preocupao sobre o lugar da arquitectura e seu enquadramento nos territrios conceptuais contemporneos, bem como na articulao desta com as demais disciplinas na estruturao de um projecto comum, de aproximao ao espao pblico. repensado o papel da teoria e da prtica atravs de duas dimenses que se entrecruzam e estabelecem uma linha de raciocnio na qual se proclama um esbatimento de campos de estudo e portanto, de territrios de actuao. Tendo o espao pblico como objecto de estudo, desenvolvida uma reflexo cerca dos territrios multifacetados de hoje, formulando uma franca abordagem a este territrio comum, tendo presente questes que por um lado se centram no multiculturalismo e que por outro se reflectem numa crescente homogeneizao territorial. Procura-se um revisitar das prticas artsticas e orientaes das cincias sociais e humanas que acompanharam uma abrupta alterao da condio do indivduo e da sua relao com o seu meio e com o seu semelhante, bem como um aprofundar da dimenso hbrida crescentemente instaurada, imposta atravs de uma sociedade de informao e desmultiplicao de realidades com a implementao de um domnio virtual e gerido por premissas contrrias quelas anteriormente seguidas. O conceito de nostalgia abordado, contrapondo-se rpida evoluo territorial e alterao dos usos, atravs de imposio de novas necessidades, de imediata eficcia. Uma reflexo com foco voltado sobre as problemticas impostas a partir da revoluo industrial, que resulta num repensar cerca dos territrios beira de estrada, a actual importncia da acessibilidade, bem como a eficcia no acesso informao e mobilidade. Territrios caracterizados pela necessidade de rpida resposta, em tempos negligenciados e que hoje possuem uma vida, uma dinmica singular, onde o espao pblico entendidos no imediato atravs da sua morfologia residual -, persiste e no qual as dinmicas sociais, comerciais e de troca se vo efectuando. Ancorando a aproximao a estes territrios atravs de ndulos ou cruzamentos localizados ao longo de uma via de singular importncia na cidade do Porto, a Estrada da Circunvalao surge como mera superfcie experimental, de aproximao s paisagens caracterizadas pelo seu forte carcter virio. Esta representa elemento de experimentao, de teste e observao que culmina na estruturao de um Manual de Abordagens e Intervenes, uma pea graficamente apelativa, que de forma ilustrativa e irnica, prope um filtro de abordagem polimorfia destes territrios. desenvolvida assim uma reflexo em que a teoria e a prtica possuem a mesma dimenso especulativa e ldica, que procure, imagem dos territrios descentrados de hoje, tambm um descentrar de disciplinas, apurando um possvel cariz hbrido e clarificando deste modo a sua aproximao ao terreno e formulao de abordagens fsicas, programticas e cognitivas, de resposta capaz s sociedades multiculturais e territrios mestios por estas delineados.

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INTRODUO
Uma inquietao cerca do propsito da arquitectura, quando o prprio conceito de cidade se parece extinguir, apresenta-se como ponto de partida neste captulo de histria. Dar um passo atrs e repensar arte e acima disso, questionar qual a fronteira entre esta e a disciplina da arquitectura e quais os seus objectivos comuns. Surge assim uma linha de raciocnio que parte da prpria ideia de Prtica Colaborativa, defendendo desde logo uma actuao multidisciplinar, de forte relao com os diversos agentes envolvidos na curadoria dos territrios urbanos, com particular nfase nos espaos pblicos. abordado o conceito de nostalgia, que pretende fazer uma relao entre um passado recordado de forma romntica, contrapondo-se a um complexo presente e um futuro incerto. repensado o incio da estruturao do subrbio e as problemticas que da advieram. Ao pensar o subrbio pensada a ideia de ps-modernidade, a forma como uma corrente artstica profundamente criticada no seu tempo explorou intensas preocupaes de carcter social e humano, reflectindo cerca da sua intersubjectividade e questes de marginalidade e segregao. Quando se fala de ps-modernidade, podemos depurar este conceito, com aquilo a que Lipovetzky mais tarde chama de Hipermodernidade, caracterizada atravs de uma Cultura-Mundo, que ganha forma sobre uma estrutura construda por um emaranhado de redes de informao. Uma intersubjectividade e desfragmentao do eu, que acompanha tambm uma desfragmentao de realidades e que aqui contrabalanada, atravs de uma anlise sobre a sociedade de informao, das suas potencialidades e ameaas.

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Ao abordar a hibridez da tipologia espacial, podemos tambm repensar a ideia de identidade e aquilo que hoje se entende pelo termo. Retomando o conceito inicial de Prtica Colaborativa, so aqui exploradas as Novas Prticas, levando ao extremo o esbater das fronteiras disciplinares, questionando a viabilidade da prpria ideia de Disciplina Hbrida. Por fim, delineada a ponte este um ensaio terico e um Manual de Abordagens e Intervenes, atravs de um captulo que questiona a ideia de Arte Pblica como elemento fundamental para a definio de lugar culturalmente aglutinador. Num momento final, estrutura-se um possvel dia de amanh, com uma ideia daquilo que comps uma proposta de Doutoramento, definida com um crescente de inquietaes que se fixaram da ideia de estruturao de uma rede interdisciplinar.

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HIBRIDISMO E NOVAS IDENTIDADES


Nunca como antes, o planeamento necessrio para que as cidades sobrevivam(1). Um planeamento estratgico e experimental, que de olhos postos no presente e num futuro prximo, aspire a uma franca relao entre individuo, sociedades, territrios e globalidades. Um programa de articulao entre diversas escalas que em alguns pontos partilhem um lugar comum, permitindo estruturar uma plataforma contnua de reflexo e abordagem, de questes cognitivas, materiais e programticas. Koolhaas refere que a cidade j no existe, proclamando a morte do urbanismo, reflectindo que fomos deixados com um mundo sem urbanismo, s arquitectura (...). O autor defende uma nova forma de urbanismo, que no consista apenas numa profisso, mas (n)uma forma de pensar, (n)uma ideologia, que possibilite desenvolver um exerccio no qual deixe de ser cerca do novo, mas sobre adio e modificao voltando-se para as questes urgentes dos territrios nos quais nos movemos, alterando prioridades, no sendo mais sobre o cidado mas sobre o subdesenvolvimento. Refere ainda que nossa sofisticao esconde grandes sintomas de cobardice centradas na simples questo do posicionamento que tomamos talvez a mais bsica aco de fazer cidade. Colmatando a reflexo, proclama que, mais do que nunca, a cidade tudo aquilo que temos. (2) Para entendermos o discurso de Koolhaas que por alguns poder ser considerado contraditrio , teremos primeiro de entender que a cidade que ele refere inicialmente no existir, no a mesma na qual acaba por colocar toda a sua esperana, necessitando para isto, estabelecer mais que uma disciplina, uma doutrina, que deixe de se centrar na arquitectura e no constante posicionamento da mesma, mas que se volte, sem desvios, para a crueza das questes contemporneas. Jean Michel Lger afirmava h j mais de 20 anos que uma Arquitectura forte uma Arquitectura arriscada, recordando, no entanto que do mesmo modo que o exerccio da cidadania no suficiente para garantir a felicidade do cidado, o da participao no garante por si s a satisfao do habitante (LGER, 1990), pelo que estar certamente do lado daqueles que, num posicionamento poltico e decisor, podero promover uma articulao de interesses pblicos e privados, porm conscientes das heterogeneidades sociais e territoriais. A necessidade de arriscar impe-se, porm a par de uma estratgia que no se baseie em dados exactos, que possibilite a constante articulao e reformulao dos posicionamentos e suas consequentes decises. Se entendermos o espao como mutvel, contestado e mltiplo (Massey, 1994), ento todas as disciplinas que intervm no mesmo tero de o abordar em consonncia com este principio da no-eternidade e da volatilidade. A forma intersubjectivada que fomos assumindo ao longo das ultimas dcadas, torna-nos permeveis envolvente material, cognitiva ou virtual. Os espaos que fazemos hoje, fazem-nos amanh, molda-nos sua medida, sendo que aquilo que materializamos num determinado momento, nos consome de seguida, sob forma inesperada e distinta da definida priori. A condio humana hoje condio urbana,(3) que nos torna mais que cidados, ou participantes - tal como Lger referia - , mas elementos participativos, como que clulas de um organismo em constante redefinio, no atingindo, em ocasio alguma designao estvel. As disciplinas clssicas da arquitectura e do urbanismo j no so suficientes para entender, planificar e controlar a paisagem urbana, nem a conduta dos seus habitantes(4). A confinao de determinada profisso sua prpria disciplina no faz mais sentido; o tcnico ter de lidar com as cincias exactas, bem como com as humanas e sociais, e o entendido no estudo do homem e sociedade ter de levar em conta todas as dimenses formais e descritivas de um processo. O projecto urbano pode agora ser mais estratgico e plstico, com intenes acunpuncturais sobre a pele humana para afectar o organismo inteiro(5). Um indicio deste conceito surge atravs da ideia de Sistema Linear Contnuo (Hansen e Hansen, 1967), no qual se entendia o mundo como instvel e imprevisvel e que, na sua aplicao arquitectura, este pressuposto deveria ser tido em conta, produzindo formas abertas e espaos inacabados, ao pensar o espao relacionalmente (Hansen, 2005), permitindo uma apropriao e consequente identificao por parte do utilizador.

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Ser importante, nos dias que atravessamos, resgatarmos pensamentos e formulaes tericas que coloque nfase nas preocupaes que, na gnese, lhes esteve associadas. Crises como a presente depresso econmica so bons momentos para fazer um balano das cidades(6), ser portanto til enfrentar esta como uma oportunidade para uma alterao conceptual e processual, procurando que as vises para iniciativas arquitecturais e estratgias de projectos de investigao no podem continuar a ser completamente controladas pelo designer ou investigador, mas adoptando uma qualidade recproca entre a teia social e as relaes ambientais(7). Ser pacfico considerar o ambiente territorial descentrado e fragmentado, como meio de maior urgncia de alterao das abordagens e prticas, que necessariamente passar pelo respeito pela pr-existncia, e portanto considerao pelas tipologias formais, comportamentais, e relacionais pr-estabelecidas. Assim, no s se pouparo recursos, naturais e construdos pelo homem, mas as nossas energias estaro focadas para criar novas e inesperadas intervenes hbridas.(8) Pode-se prosseguir, considerando a auto-estrada intrusa na paisagem e na vida buclica do campo, ou na geometria e vida do meio urbano. (...), no entanto ser um jogo de foras intil e ingnuo, nomeadamente se considerarmos o esquema infra-estrutural como constante movimento de foras. O mero esquema formal promove uma estrutura estvel que, assumido exclusivamente nos dias de hoje, representa vertente altamente voltil e obsoleta. Se interagirmos com a sua fora, aproveitamos as suas potencialidades e somos capazes de ver de forma oblqua esse acto linear de ritmos e foras em movimento que configuram a lgica dinmica da mobilidade, os resultados podem ser uma amlgama mais orgnica de foras similar dos rios que delinearam estrias na paisagem. (Martin Price 1994-1996) Se considerarmos as mais valias de uma sociedade de informao, fluxo e mobilidade, consideraremos principalmente as vias de comunicao; no s o telemvel ou o computador numa dimenso virtualizada e imaterial, que no entanto constitui a mais rpida difuso, sem grandes obstculos ao nvel das suas fronteiras, e com um notvel espalmar da relao espao/tempo mas tambm as vias asfaltadas que atravessam os territrios ls-a-ls, aeroportos, portos e caminhos de ferro, dotaremos os nossos territrios; elementos estruturantes, ou plos de atraco para a fixao populacional. E se as barreiras se esbatem quando consideramos a dimenso virtual das nossas relaes e comportamentos e se, aceder ou no, depende no do tempo dispensado, ou da linearidade do caminho a percorrer, mas de um terminal que permite a chegada de determinada informao, o acesso motor a determinada realidade, mantm a relao espcio-temporal que, apesar de em constante mutao, conhece fronteiras fsicas, variando contudo no dispositivo utilizado, sendo que este representa uma relao de maior acessibilidade, no dependendo inteiramente de um prtico de passagem para uma realidade imaterial. No Plano de Desenvolvimento para Almera, de 2004, o colectivo de arquitectos MVRDV referiam surpreendente que apenas se tenha explorado as possibilidades derivadas dos acessos s auto-estradas urbanas. Os vrios ns tendem efectivamente a converter-se em obstculos para o desenvolvimento do territrio circundante: Quais seriam as estratgias a adoptar a fim de impulsionar o uso intensivo das ditas zonas em torno das auto-estradas? (9) Parece-me que nos ltimos anos temos assistido uma inverso desta tendncia, quando observamos uma crescente fixao ao longo destes ns virios, no qual se conclui um provvel entendimento de habitar prximo de um prtico de entrada de rpido acesso aos centros empresariais, servios e emprego. pacifico afirmar que a cidade, tal como se estruturou no incio do processo de sedentarizao do homem, deixou de se inscrever na actual estruturao urbana e territorial. Manuel Gausa nomeava esta de dimenso metaurbana, uma estrutura definitivamente aberta (...) uma tripla combinao entre arquiplagos edificados , suportes arteriais e espaos livres intersticiais, o que nos permite chegar a um lxico mais franco dos elementos compositores do territrio, ou seja, edificaes (volumetrias), infra-estruturas (linhas) e paisagens (superfcies)(10). O autor refere ainda que j a ideia de metapolis na sua origem no remeteria j apenas para a capacidade de crescimento, mas sobretudo para a capacidade de combinao: de interconexo e interaco. Com o territrio e com outros territrios; com o lugar e outros lugares. Com identidades... e entre identidades. (11)

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Imagem 1. Esquema de foras e contra-foras protagonizadas em ambientes urbanos. Ins Alves, 2011

PBLICO: ESPAO&ARTE
A questo da estratgia e sua formulao ao nvel do desenho, bem como as demais vertentes no delinear de uma abordagem do mundo ocidental tal como o conhecemos, dever ser repensada e estruturada de forma a estabelecer um dialogo experimental, no qual o prprio espao pblico desenvolva um papel central, promovendo um carcter aglutinador de costumes, comportamentos e relaes. Sendo que este representa desde logo uma superfcie comum aos demais elementos que estruturam uma comunidade, sociedade e territrio, constituir estrutura preciosa no prosseguir de um palimpsesto experimental, que determine desde logo um novo olhar, sobre as questes de responsabilidade social, comprometimento e auto-conscincia. (...) O pblico no s uma construo espacial. E assim a verdadeira arte derivar o seu carcter pblico no pela sua localizao, mas pela sua natureza de envolvimento com congestionadas, cacofnicas interseces de interesses pessoais, valores colectivos, questes sociais, eventos polticos, e mais amplos padres culturais que marcam a nossa vida cvica.(12) A arte pblica, desde logo caracterizada atravs de uma densa camada critica e reflexiva cerca das questes humanas e sociais, de amplo conhecimento histrico, possui as ferramentas de consciencializao e reviso dos dados de outros tempos adquiridos . (...) Os artistas foram sempre capazes de organizao e mobilizao em torno de elementos da vida social; a cidade o habitat da arte (13), e portanto ser pacfico assumir que funo social desta cristalizar a imagem ou a resposta a uma imagem social esbatida, focando as suas linhas de contorno.(14) Entender os espaos pblicos numa dimenso hbrida e dot-los de caractersticas que no definam partida obstculos sua apropriao e programa, ser um dos possveis caminhos, entendendo tambm os territrios disciplinares com a mesma dimenso hbrida, ou seja, que no se apresentem partida conceptualmente condicionados, necessitando de uma determinada abertura na sua ligao s outras reas de estudo. Hibridismo no apenas uma mistura, uma dinmica dialgica, na qual certos elementos de culturas dominantes so apropriadas por minorias e re-articulados de modos subversivos. (15) Esta prpria ideia de re-articulao subversiva por parte das minorias, coloca-nos num registo reflexivo, sendo que a prpria arquitectura subversiva no s no segue as regras, como tambm as desafia e, deste modo, faz com que questionemos o cerne destas mesmas regras. Responde a necessidades, e, geralmente, est disponvel muito apressadamente para que seja utilizada. (16) Deste modo, colocamo-nos numa posio de estruturao de

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro espaos amplamente disponveis, ao nvel do seu imediatismo e da sua abrangncia social. Espaos completos sob a forma despida, sendo esta no possuidora de um carcter simplificativo e claro, mas aberto, e em aberto. Venturi, altamente contestado pelo movimento Moderno, num tom provocatrio, referia em 1966 Eu gosto de elementos que so hbridos em vez de puros, comprometer em vez de simplificar, ambiguidade em vez de articulao, ... inconsistente e equivocado em vez de directo e claro Menos uma chatice(17). A ideia de promover o espao experimental constantemente legitimado ao longo deste trabalho, existia j h mais de 50 anos, do outro lado do Atlntico, desmistificando a ideia da simplificao como forma de valorizao, proclamada por Mies, e assumindo ainda o prprio equivoco como forma de construo enriquecida de um espao. O contributo da prpria sociedade de informao, evoluo tecnolgica e conscincia ecolgica agravaram esta ideia de construo de uma linguagem hbrida, que veio alterar pressupostos altamente enraizados na nossa cultura. A condio hbrida da cybercidade desafia o antigo estatuto da geometria Cartesiana, o mapa, a matriz ou a grelha.(18) A gesto do nosso desenho deixa de ser estruturado a partir de uma raiz meramente matemtica, com introduo de novas condicionantes, ditados em grande parte pela multiculturalidade dos nossos territrios. Os nossos grandes plos urbanos, cosmopolitas e compostos por directivas originrias de diversas situaes geogrficas, religiosas ou politicas, dotam de grande ambiguidade a definio de conforto, espaopessoal e outros traos de carcter cultural. A adaptabilidade de uma inter-disciplina, que como de uma argamassa se trate, aglutine as diversas reas de trabalho, dando resposta aos territrios globalizantes, complexidade humana e s foras transversais promovidas pela velocidade, fluxo e informao, distinguvel pela sua franca abordagem entre protagonistas e realidades proposto deste modo. Vivenciamos (u)m territrio mestio e dinmico; variado, difuso e diverso nas suas materializaes; feito de experincias segmentadas, arritmicamente entrelaadas, de operaes contingentes destinadas a favorecer situaes de mistura e coabitao. Um organismo paradoxal () em contnua mutao, reciclagem e mudana.(19) Um olhar dinmico e mestio deste modo tambm necessrio; originrio de vrias preocupaes e realidades e amplamente aberto, consciente do seu prprio carcter de inconstante e inesperada mutabilidade.

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CONSIDERAES FINAIS
A reflexo desenvolvida, contm na sua gnese uma srie de inquietaes levantadas no finalizar de uma licenciatura em Arquitectura e entendimento da volatilidade da disciplina face aos dias que correm. So definidas algumas linhas de raciocnio e, deste modo, proposta uma fundamentao terica assente numa densa listagem de referencias bibliogrficas, que culmina nesta pea, que longe de a sentir como acabada, necessita de uma breve paragem e consequente reflexo. A vertente prtica que se segue reflecte trs grandes preocupaes; primeiro a dialctica entre a teoria e a prtica das questes exploradas, segundo a questo da interdisciplinaridade abordada com grande nfase ao longo deste trabalho; e por ltimo, a questo da transferibilidade. Deste modo, este longo captulo colmatado, dando vez ao Manual de Abordagens e Intervenes, um dossier dinmico e de consulta, que de forma ilustrativa e irnica, prope um filtro de abordagem polimorfia dos locais de beira de estrada. E a reflexo continuar. Demarcada pela necessidade de aprofundamento de grande parte das temticas abordadas, este trabalho representa o incio de um forte interesse, o da investigao. A vontade de prosseguir a pesquisa desenvolvida, porm procurando a participao de elementos considerados como essenciais para esta anlise - como Jane Rendell, Vito Acconci ou Doreen Massey que pela demarcada divergncia de background e de campo de estudo, me interrogo cerca da possibilidade de estruturao desta rede interdisciplinar de foras. O contacto com estes elementos entre outros foi assinalado na agenda, e atravs de um Programa Doutoral em Belas Artes, na rea de Arte Pblica, se pretende entender a importncia na relao disciplinar, com especial ateno na fruio das condies que, de um modo ou outro, se foram obtendo.

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Imagem 2. Exerccio de Cyber-geografia, tendo como base a referencia do exerccio Bigpixel, de Juliana Yamashita. A localizao de determinado edifcio procurada na Web e disposta sobre a sua localizao fsica . Cruzamento da Areosa, Porto. Ins Alves, 2011

Imagem 3. 4 Torre, imagem que representa o skyline multilayer de Barcelona, Espanha. Ins Alves, 2011

BIBLIOGRAFIA
(1) Traduo do Original Nevertheless, planning is necessary if cities are to survive., in The Sphinx in the City Urban life, the control of disorder and women, p.156, Elisabeth Wilson , University of California Press, 1991 (2) Traduo do original The city no longer exists; The death of urbanism; Now we are left with a world without urbanism, only architecture, ever more architecture; a profession, but a way of thinking, an ideology; urbanism will never again be about the new, only about the more and the modified. It will not be about the civilized, but

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro about underdevelopment; Our sophistication hides major symptoms of cowardice centred on the simple questions of taking positions maybe the most basic action in making the city; More than ever, the city is all we have, in Whatever happened to urbanism, Rem Koolhaas; in S, M, L, XL, Koolhaas, Rem; Mau, Bruce; 1995 (3) Traduo do original Today, the human condition is the urban condition, in The City and the Human Condition, in The City and the Human Condition, Ramoneda, Josep;, in In Favour of Public Space. Ten years of the European prize for urban public space, Actar, Barcelona 2010 (4) Traduzido do original Las disciplinas clsicas de la arquitectura y el urbanismo ya no son suficientes para entender, planificar y controlar este paisaje urbano, ni la conducta de sus habitantes., in El Nuevo Paisaje, Bart Lootsma; in Mutaciones, Rem Koolhaas et al,; Actar, Barcelona 2000 (5) Traduo do original El proyecto urbano ahora puede estar ms en lo estratgico y lo material, en intenciones acunpunturales sobre la piel urbana para afectar al organismo entero; in "De Cosas Urbanas" (p.153), Manuel Sol-Morales; Editorial Gustavo Gilli, Barcelona 2008 (6) Traduo do original Crises like the present economic depression are a good time to take stock of cities, in Space and Symbols in an Age of Decline, Sharon Zukin, in Re-presenting the City, ed. By Anthony King, 1996 (7) Traduo do original visions for architectural initiatives and strategies for research projects cannot remain fully controlled by a designer or researcher, but adopt a reciprocal quality within an entire web of social and environmental relations., in Field/work and site; Chris Speed; in Architecture and Field/Work, ed. By Suzanne Ewing, Jrmie Michael McGowan, Chris Speed, Victoria Clare Bernie; Routledge, London 2011 (8) Traduo do original Not only will we save resources, natural and man-made, but our energies will be focused on creating new and unexpected hybrid interventions, in "Suburban Transformations" (pag. 11) ; Paul Lukez; Princeton Architectural Press, Nova Iorque 2007 (9) Traduo do original Es sorprendente que apenas se hayan explotado las posibilidades derivadas de los accesos a las autopistas urbanas. Los nudos viarios tienden a convertirse, de hecho, en obstculos para el desarrollo del territorio circundante: Cules serian las estrategias a adoptar a fin de impulsar un uso intensivo de dichas zonas alrededor de las autopistas?, in Plan de desarrollo para Almere, MVRDV, 2004 (10) Traduo do original dimension metaurbana seria la de una estructura definitivamente abierta () referida a una triple combinacin entre archipilagos edificados, soportes arteriales y espacios libres intersticiales, es decir, ms sintticamente, entre edificaciones (volumetrias), infraestructuras (lineas) y paisajes (superficies), in OPEN Espacio Tempo Informacin Arquitectura, Vivenda e Ciudad Contempornea Teora e Historia de un cambio, (p.167,169), Manuel Gausa; Actar, Barcelona, 2010 (11) Traduo do original La idea de metpolis no remitira ya, tan solo, a la capacidad de crecimiento sino, sobre todo, a la capacidad de combinacin: de interconexin e interaccin. Con el territorio y con otros territorios; con el lugar y con otros lugares. Com identidades y entre identidades. Ibid., p.195 (12) Traduo do original the public is not only a spatial construct. And thus a truly art will derive its publicness not from its location, but from the nature of its engagement with the congested, cacophonous intersections of personal interests, collective values, social issues, political events, and wider cultural patterns that mark out our civic life., in Out of Order: The Public Art Machine, Patricia Phillips, in Artforum, 1988 (13) Traduo do original artists have always been capable of organizing and mobilizing around elements of social life; the city is arts habitat., in Alternative Space, Rosalyn Deutsche, in If you Lived Here, ed. By B. Wallis (1991) (14) Traduo do original One of the social functions of art is to crystallize an image or a response to a blurred social picture, bringing its outlines into focus., Ibid. (15) Traduo do original Hybridity is not just a mixing together, it is a dialogical dynamic in that certain elements of dominant cultures are appropriated by minorities and re-articulated in subversive ways., in Collaborative practices Hybrid ethnographies and fieldwork approches in Barabazaar, Kolkata, India, Martin Beattie; in Architecture and Field/Work, ed. By Suzanne Ewing, Jrmie Michael McGowan, Chris Speed, Victoria Clare Bernie; Routledge, London 2011 (16) Kronenburg, Robert; Arquitetura Subversiva; in Post-it City. Ciudades Ocasionales (p. 49), Direccin de Comunicacin de la Diputacin de Barcelona ; CCCB; 2008 (17) Traduo do original I like elements which are hybrid than pure, compromising rather than straightforward, ambiguous rather than articulated, inconsistent and equivocal rather than direct and clear Less is a bore, in Complexity and Contradition, Robert Venturi, 1966 (18) Traduo do original The hybrid condition of cybercities challenges the long held privileged status of Cartesian geometry, the map and the matrix or grid., in Crossing Cibercities Boundary problems separating the regional space of the city from the matrix of cyberspace (p.226), M. Christine Boyer; in Global City Regions: Their Emerging Forms by Hack,Gary; 2001 Routledge (19) Traduo do orininal un territorio mestizo y dinmico; variado, difuso y diverso en sus materializaciones; hecho de experiencias segmentadas, arrtmicamente entrelazadas, de operaciones contingentes destinadas a

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro favorecer situaciones de mezcla y cohabitacin. Um organismo paradjico () en continua mutacin, reciclaje y cambio., in OPEN Espacio Tempo Informacin Arquitectura, Vivenda e Ciudad Contempornea Teora e Historia de un cambio, (p. 182), Manuel Gausa; Actar, Barcelona, 2010

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Agradecimentos Agradeo ao Prof. lvaro Domingues pelas longas horas de conversa que me dispensou, Arq.a Ins Moreira pela disponibilidade que sempre teve, Prof. Gabriela por me ter passado tanto da sua sabedoria e ao Prof. Pedro Gadanho que me tem acompanhado no incio de uma nova fase profissional. Agradeo aos meus pais por me passarem sempre os melhores valores, minha irm Nocas pelo eterno carinho, tia Irene por ser to especial, e ao Joo, que acompanhou e apoiou incondicionalmente todos os dramas e conquistas dos ltimos tempos. Notas O presente artigo parte integrante da tese de Mestrado em Arte e Design para o Espao Pblico que tem por nome Manual de Abordagem aos Territrios Transitrios [entre a teoria e a prtica]: abordagem possvel de aproximao s paisagens emergentes, realizada pela Arq. Ins Alves, com orientao do Gegrafo lvaro Dominges, co-orientao da Arq. Ins Moreira e defendida perante jri na Faculdade de Belas Artes da Universidade do Porto, no dia 8 de Novembro de 2011.

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EVOLUO MORFOLGICA DA CIDADE EFEITOS NAS CAPITAIS IBRICAS Maria Joo Martins (mjmartins@lusoconcepto.com) Lusoconcepto- Consultora Inmobiliria Iberica, S.L., Espanha

O crescimento urbano, como uma inevitabilidade, tomou forma desde os primrdios da civilizao, com reflexos no modos de construo do suporte fsico civilizacional. A cidade de hoje o reflexo de ontem e ser a base para o amanh plane-la compreende-la na sua gnese e, simultaneamente, saber diagnosticar o seu dimensionamento urbano segundo as vocaes espaciais, tendo em vista a optimizao do tecido existente, a sustentabilidade e a competncia urbana e regional. Na urbanstica, quando analisado o seu produto fsico, a cidade, revela-se como um quase interminvel somatrio de contributos do homem: construo e inovao. Sobre estes resultados, multiplicam-se outros contributos ao longo de geraes, povos e culturas, de guerras, avanos e pocas, inevitvel a metamorfose da cidade, como um sistema vivo. Dessas alteraes constantes a que a cidade est sujeita, alguma perenidade est latente nas suas mais consolidadas composies morfolgicas. As unidades morfolgicas da cidade, os bairros como um dos cinco elementos da imagem urbana (LINCH: 1960), assinalam momentos em que a interveno do homem foi mais bem inserida, e encontrou formas e tipologias que se adaptaram ao longo dos tempos, e que hoje nos permitem analisar morfologias significativas do discurso do urbanismo. So mltiplos os trabalhos desenvolvidos em torno da anlise morfolgica, salientando-se os estudos da

escola de morfologia urbana inglesa desenvolvidos por COZEN que constituem o Urban Morphology Research Group da escola de Geografia da Universidade de Birmingham, de onde se destacam os investigadores WHITEHAND, SLATER, LARKHAM e VILAGRASA anlises morfolgicas que procuram identificar a correspondncia entre as tipologias residenciais mais frequentes e os respectivos perodos de expanso urbana. com uma abordagem crtica que se pretende apresentar alguns critrios e orientaes para o desenvolvimento futuro das cidades, nomeadamente atravs da anlise do modelo de ocupao topomorfolgico, assim como de variveis de usos, morfologias e densidades. Observando as vrias morfologias praticadas ao longo da evoluo urbana da cidade de Lisboa e da cidade de Madrid e analisando atravs de critrios de relao urbanimtrica, econmica e demogrfica, perspectivam-se cenrios de qualificao urbana num contexto ibrico. Neste processo a correlao das vrias morfologias apontam modelos territoriais que se pretendem competitivos para a cidade de Lisboa, designando-os como orientaes de desenvolvimento territorial tendenciais, fundamentais para determinar densidades ideais, to importantes para a programao e planeamento dos sistemas e redes urbanas.

INTRODUO
A cidade de hoje o reflexo de ontem e ser a base para o amanh plane-la compreende-la na sua gnese e, simultaneamente, saber diagnosticar o seu dimensionamento urbano segundo as vocaes espaciais, tendo em vista a optimizao do tecido existente, a sustentabilidade e a competncia urbana e regional. Na urbanstica, quando analisado o seu produto fsico, a cidade, revela-se como um quase interminvel somatrio de contributos do homem: construo e inovao. Sobre estes resultados, multiplicam-se outros contributos ao longo de geraes, povos e culturas, de guerras, avanos e pocas, inevitvel a metamorfose da cidade, como um sistema vivo. Dessas alteraes constantes a que a cidade est sujeita, alguma perenidade est latente nas suas mais consolidadas composies morfolgicas. As unidades morfolgicas da cidade, os bairros como um dos cinco elementos da imagem urbana (LINCH: 1960), assinalam momentos em que a interveno do homem foi mais bem inserida, e encontrou formas e tipologias que se adaptaram ao longo dos tempos, e que hoje nos permitem analisar morfologias significativas do discurso do urbanismo. So mltiplos os trabalhos desenvolvidos em torno da anlise morfolgica, salientando-se os estudos da escola de morfologia urbana inglesa desenvolvidos por COZEN34 que constituem o Urban Morphology Research Group da

Introdutor da morfologia urbana em Inglaterra, com trabalhos como Alnwick, Northumbertland: a study in TownPlan, Institute of British Geographers, n.27, Londres, 1969.

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro escola de Geografia da Universidade de Birmingham, de onde se destacam os investigadores WHITEHAND35, SLATER36, LARKHAM37 e VILAGRASA38 anlises morfolgicas que procuram identificar a correspondncia entre as tipologias residenciais mais frequentes e os respectivos perodos de expanso urbana39. com uma abordagem crtica que se pretende apresentar alguns critrios e orientaes para o desenvolvimento futuro das cidades, nomeadamente atravs da anlise do modelo de ocupao topo-morfolgico.

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EVOLUO MORFOLGICA: LISBOA & MADRID


A cidade existe enquanto herana comum, num padro histrico nico onde no so tidas em conta diferenas, tornando o aglomerado actual, remanescente, montono, de reduzida qualidade vivencial, ignorando a modernidade intrnseca a novas culturas urbanas, fruto da diversidade humana gerada pela prpria cidade. No existe um padro mundial que estabelea os critrios definidores da cidade40, variando de pas para pas e de dcada para dcada; segundo WIRTH (1938) a cidade corresponde a um agrupamento vasto, denso e permanente de indivduos socialmente heterogneos, centro de vida social, econmica, poltica e cultural. Tal relaciona-se com o processo histrico da evoluo da cidade, repleto de crises e mudanas radicais, que podem caracterizar-se pela sucesso de exploses dos seus limites, sucessivamente herdados (PORTAS et al: 2003). Observando as vrias morfologias praticadas ao longo da evoluo urbana da cidade de Lisboa e da cidade de Madrid e analisando atravs de critrios de relao urbanimtrica, econmica e demogrfica, perspectivam-se cenrios de qualificao urbana num contexto ibrico. Lisboa, marcada e condicionada pelo locus fsico, consequncia de um territrio acidentado caracterizado por vales com estrutura radial em relao ao rio e planaltos, promoveu uma ocupao faseada por zonas, conjuntos urbanos que criam uma paisagem citadina inicialmente concentrada, depois mais dispersa e nucleada, formas de desenvolvimento urbanstico baseadas em processos, tanto empricos como programados, que coexistiram no tempo e se materializaram em espaos prximos e at contguos. Madrid, localizada na zona central da Pennsula Ibrica a alguns quilmetros da serra de Guadarrama, e hidrograficamente sob a bacia do Tejo, sendo banhada pelo rio Manzanares que entra na cidade rodeada pelo Monte del Pardo, apresenta uma forma triangular e uma topografia suave, no oferecendo grandes obstculos, como montanhas ou rios extensos, ou de grande caudal, mas as suas colinas, inicialmente estratgicas na proteco da cidade, transformaram-se, nos tempos modernos, em condicionantes s linhas gerais do ordenamento urbano. WHITEHAND, J. W. R. (1972) Building cycles and the spatial pattern of urban growth Transactions of the Institute of British Geographers, n.56, p.39-55; WHITEHAND, J. W. R. (ed.) (1981) The Urban Landscape: Historical development and management Institute of British Geographers, Special Publication, Londres, n13;
WHITEHAND, J. W. R. (1987) The Changing Face of Cities. A study of Development Cycles and Urban Form Institute of British Geographers, Special Publication, Londres, n 21; WHITEHAND, J. W. R. (1990) Makers of the residential landscape: conflict and change in outer London Tansactions of the Institute of British Geographers, New Series, Londres, n.15, p.87-101; WHITEHAND, J. W. R.; LARKHAM, P. J. (ed.) (1992) Urban Landscape-International perspectives Routledge, Londres; WHITEHAND, J. W. R (1994) Development cycles and Urban Landscapes Geography - Journal of the Geographical Association, Vol.79, n.342, p.3-17. 36 SLATER, T.R. (ed.) (1987-1989) Urban Morphology Newsletter; SLATER, T.R (ed.) (1990) The Built Form of Western Cities Leicester University Press. 37 LARKHAM, P. J. (1986) The Agents of Urban Change Department of Geography, Universidade de Birmingham, Occasional Publications, n 21, Birmingham; LARKHAM, P. J. (1988) Agents and types of change in conserved townscape Transactions of the Institute of British Geographers, New Series, Vol.13, n 2, Londres, p. 148-164; LARKHAM, P. J. e JONES, Andrew N. (1993) Strategies for Increasing Residential Density Housing Studies, Vol. 8, n 2, Londres, p.83-97. 38 VILAGRASA, J. (1986) Una aproximacin morfogenetica al creixement urban. El caso de la Lleida contemporania BioBis, n.10, p.23-36; VILAGRASA, J. (1987) Poltica de L'habitatge i promoci privada a Lleida (1940-1980) Revista Catalana de Geografia, Vol.II, n. 5 p.33-49. 39 Destacam-se ainda outros estudos, nomeadamente elaborados por urbanistas, economistas e alguns gegrafos ingleses e suecos, dedicados anlise das variaes espaciais do valor do solo, quanto aos processos de desinvestimento e reinvestimento a designada teoria do rent gap, frequentemente ligada aos fenmenos de gentrification. 40 A Organizao das Naes Unidas considera que somente as reas urbanizadas com 20 mil ou mais habitantes sejam consideradas cidade, em Portugal a elevao dos lugares categoria e cidade cabe Assembleia da Repblica, sendo que, segundo a Lei n.11/82, de 2 de Junho, no seu artigo 13., uma vila s pode ser elevada categoria de cidade quando conte com um nmero de eleitores, em aglomerado populacional contnuo, superior a 8000 e possua, pelo menos metade dos seguintes equipamentos colectivos: instalaes hospitalares com servio de permanncia; farmcias; corporao de bombeiros; casa de espectculos e centro cultural; museu e biblioteca; instalaes de hotelaria; estabelecimento de ensino preparatrio e secundrio; estabelecimento de ensino pr-primrio e infantrios, mas, segundo o artigo 14, importantes razes de natureza histrica, cultural e arquitectnica podero justificar uma ponderao diferente ().
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Neste processo a correlao das vrias morfologias apontam modelos territoriais que se pretendem competitivos para a cidade de Lisboa, designando-os como orientaes de desenvolvimento territorial tendenciais, fundamentais para determinar densidades ideais, to importantes para a programao e planeamento dos sistemas e redes urbanas. A cidade cresceu exponencialmente desde as suas origens (exceptuando cataclismos naturais e polticos como, por exemplo, o terramoto de 1755 em Lisboa e a Guerra Civil em Madrid). Contudo, a tendncia desvirtuou-se e ambas as cidades iniciaram um autntico processo de decrscimo populacional a partir de 1981, actualmente em correco na cidade de Madrid (que apresenta um ligeiro crescimento demogrfico no censo de 2001) mas cada vez mais acentuado na cidade de Lisboa, apresentando uma populao total inferior recenseada em 1930. O crescimento de Madrid pode ser de facto relacionado com as anexaes de concelhos limtrofes que a tornou numa grande cidade-regio que se expande por todo um territrio. Ora Lisboa sempre evidenciou um crescimento muito superior regio que a circunda, tendncia que se modificou a partir das dcadas de 60 e 70 potencializada por um conjunto de factores dos quais se destaca a construo de infraestruturas consideradas macroordenadoras do territrio como sejam a Ponte Dr. Oliveira Salazar, actual Ponte 25 de Abril, e as ligaes ferrovirias de Cascais, Sintra e Vila Franca de Xira.

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Respostas aos aumentos demogrficos


No sculo XXI a cidade de Madrid, tal como a cidade de Lisboa, depara-se com outros desafios: manter a populao no ncleo central face ao crescente aumento dos preos por m2 da habitao, expanso da cidade com a criao de novos bairros, como os previstos para Madrid pelo Plan de Actuacin Urbanstica, entre os quais se destaca Ensanche de Vallecas, Ensanche de Carabanchel, Montecarmelo, Arroyo del Fresno, Las Tablas, Sanchinarro e Valdebebas, reabilitao do centro histrico, absoro e integrao do actual e crescente fenmeno de imigrao na cidade. Em Lisboa acontece o mesmo, embora atravs de vrias iniciativas pblicas possveis devido bolsa de terrenos municipais criada pelo Eng. Duarte Pacheco na dcada de 30, pela expropriao de quase 1/3 da cidade de Lisboa dando origem a diversos bairros41 que marcaram a expanso da cidade de Lisboa. O aumento populacional verificado no perodo 1940-1970 , como j referimos, resultado do xodo rural, porm a partir dos anos 70 este acrscimo populacional desacelera no concelho de Madrid em prol dos concelhos adjacentes e integrantes da rea Metropolitana de Madrid e desde 1995 o concelho de Madrid volta a registar valores positivos consequncia directa da imigrao, que em 2006 representava 13,57% da populao madrilena, e do nmero de nascimentos potenciado por uma taxa de natalidade em 2004 de 10,38 com tendncia para crescer. Na cidade de Lisboa, nas ltimas trs dcadas, nem o efeito da imigrao consegue conter a tendncia de despovoamento, num autntico esvaziamento urbano, originando uma diminuio em termos de competitividade e de sustentabilidade urbana, produzindo simultaneamente novas periferias em outros concelhos em segundos e terceiros anis suburbanos, sem definir com coerncia e perspiccia uma estratgia municipal, intermunicipal, ou metropolitana. A continuidade da degradao de Lisboa surge associada a uma degradao simtrica: a das periferias referida desde 1987 no Guia Urbanstico e Arquitectnico de Lisboa. Assim, recentemente as duas capitais ibricas aproximam-se em desafios urbanos mas afastam-se em respostas e perspectivas face a estes. Tais factos so visveis em Madrid no s pelo processo de planeamento in continuum que a caracteriza, como pela estratgia de cidade: estimulando o seu carcter tercirio e administrativo, em simultneo com uma poltica habitacional que busca a compactao de todas as funes dentro da urbe, tornando-a mais densa, sustentvel e mais eficiente, e por isso, mais competitiva. A cidade de Lisboa vislumbra um processo de aparente ruptura: uma cidade com um patrimnio edificado demasiadamente envelhecido que no atrai populao por no responder s necessidades do Modernismo, pouco denso, com zonas monofuncionais que alternam entre o conflito e o abandono, que perde em populao e ganha em trfego automvel, reduzindo a sua sustentabilidade urbana, a qualidade de vida da populao no s da cidade como da regio. So evidentes alguns dos aspectos da relao economia-organizao do espao, pois qualquer forma tem, para alm de uma motivao que pode ser predominantemente econmica, um custo, condicionado pelas possibilidades econmicas do seu agente, e um valor, funo sobretudo da sua eficincia fsica e espiritual, para alm de um aspecto tcnico, sobre o qual a economia tem tambm forte incidncia. Por outro lado, e como consequncia, parece poder afirmar-se que a um estado de desequilbrio econmico corresponde, embora no seja sua razo nica, um estado de descontinuidade do espao organizado (TVORA: 2006, p.62). A cidade de Madrid disso exemplo: particularmente desenvolvida quando Filipe II a converteu em capital de Espanha, tendo a funo administrativa desempenhada desde a sido acentuada pelo carcter centralista do sistema de governo instalado pelos Borbones. O abastecimento urbano ocupava um lugar central na preocupao
Numa primeira fase, os bairros de Alvalade, da Encarnao, de Caselas, e de Madredeus, e sequentemente o Bairro dos Olivais e de Chelas. Esta bolsa de terrenos permitiu as intervenes da EPUL, em Telheiras, Carnide, Restelo, etc.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro dos poderes pblicos (central e local) e descansava na complexa rede de agentes e instituies pblicas e privadas que funcionavam em torno do mercado, seguindo o sistema proteccionista caracterstico do mercantilismo, factos que a tornaram, durante o Antigo Regime, uma capital imperial, diferenciada das outras capitais europeias na transio do feudalismo ao capitalismo pela prpria posio geoespacial que a impediu de funcionar como centro comercial da monarquia espanhola (em prol de outras cidades espanholas como Sevilha e da necessidade de conquista da cidade de Lisboa demonstrada por Filipe II) e que a consagrou como centro da vida poltica e social, restringindo-se a actividade comercial ao consumo interno42 da cidade e ao mercado de produtos agrcolas. A produo industrial que se produziu no sculo XX, sobretudo aps a Guerra Civil e no ps-guerra, centrou-se em sectores dinmicos como a indstria qumica, metalrgica e outras direccionadas ao consumo urbano, favorecidos pelo estimulo da Administrao que face posio de Madrid denotavam a importncia de crescimento de um tecido industrial prprio, diferenciador e de elevada tecnologia que afirmasse a capital face s restantes cidades espanholas, favorecendo consequentemente a localizao de sedes de empresas nacionais e internacionais. A instaurao da democracia, apesar de promover a descentralizao administrativa, manteve a tendncia de expanso e crescimento urbano da cidade de Madrid que domina at actualidade sob uma economia urbana dinmica e diversificada alimentada pela centralidade de Madrid face Pennsula Ibrica, elevado grau de infraestruturao, crescimento populacional e capital humano de elevado nvel de formao.

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Os grandes processos de urbanizao e as suas morfologias


As cidades tm pocas significativas na sua histria que correspondem a perodos marcantes na sua estrutura urbana. O estudo aprofundado dos processos de formao e das estruturas que as cidades foram adquirindo ao longo da sua histria, justificam a diversidade e riqueza formal. As ideias que foram formuladas pelo estudo da Cmara Municipal de Lisboa relativo s morfologias urbanas43 ainda subsistem, quase que permitindo questionar: que foi feito? Concretizado? Teorias. E a prtica? Ser que o actual panorama de crise no imobilirio, perspectiva de descida de preos, qual sair associada uma diminuio da actividade da industria de construo, dar lugar a que reflexes do passado e do presente possam ser concretizadas, uma harmonizao de morfologias associada a uma qualificao do meio urbano. Muito do tecido consolidado no centro da cidade, apesar de pertencer a uma poca histrica, no tem valor urbanstico ou arquitectnico pelo que poderia ser moldado s necessidades, evoluir perante a Modernidade, com modernidade, em equilbrio, tal como Eugnio dos Santos e Carlos Mardel conseguiram na Baixa, remetendo antecipadamente respostas a necessidades futuras. Veja-se a resposta ao tendencial envelhecimento populacional e habitacional no se fomentam medidas vlidas e operacionais de forma a contrariar a tendncia; atrair a populao e particularmente os jovens para a cidade de Lisboa tem-se mostrado um slogan socialmente aceitvel mas politicamente impraticvel, salvo raras excepes44 que pela reduzida importncia numrica em nada contribuem para o solucionar do problema. Reabilitar a cidade, perspectivar novas tipologias que se coadunem com a procura (nomeadamente T1 e T2), interligar todo um sistema de transportes urbanos, consistem em trs medidas bsicas essenciais emergncia da cidade. Essa mesma Baixa de morfologia simblica, exemplar, de toda a cidade histrica, ao mesmo tempo lugar de passado uma geometria, uma cultura, uma vivncia urbana e lugar de futuro que novos usos, formas, ocupaes? Urge dar resposta a tais questes. Na anlise da cidade de Madrid constatamos uma precoce preocupao com o planeamento, reflectida em inmeros planos e estudos, a maioria deles no concretizados ou tardiamente concretizados45, reproduzindo, segundo LUCIO, desde a precoce proposta de Zuazo e Jansen de 1929 at ao projecto de Bidagor presente no plano de 1946 e at ao plano de 1963, um modelo planetrio de cidades satlite cidade central separadas por um anel verde. Verificamos que nas formas de crescimento da cidade residem dois tipos base de estrutura urbana, nomeadamente a estrutura urbana linear e a estrutura urbana em retcula. A estrutura urbana linear corresponde ao mais importante processo de produo e forma de crescimento urbano desde a Idade Mdia. Na estrutura urbana da poca medieval o crescimento urbano um processo de produo efectuado atravs das vias de comunicao, correspondendo normalmente ao tipo de crescimento urbano mais antigo, permanecendo como
A integrao em mercado nacional s foi possvel a partir do sculo XIX com o caminho-de-ferro e as mudanas polticoeconmicas da Era Liberal. 43 Vide CMARA MUNICIPAL DE LISBOA (1993) Lisboa. Morfologias Urbanas 1850-1950 Direco do Projecto de Planeamento Estratgico, Lisboa. 44 Programas EPUL Jovem e Reabilitar Lisboa da Empresa Pblica de Urbanizao de Lisboa, iniciados em 1996 e 1998, respectivamente. 45 Destacam-se as tentativas de planeamento promovidas pelo Plan General del rea Metropolitana de Madrid de 1963 e a Avanca de Esquema Director de la Subregin Central Madrid 2000.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro uma forma de desenvolvimento tradicional, no programado mas absorvido, com algumas alteraes, face sua preexistncia. Em Lisboa a importncia do crescimento urbanstico linear identifica-se nas estradas antigas de Santos, Cotovia e Campolide, Palhav, Arroios, Rua Direita dos Anjos, etc., sendo que a sua permanncia e edificao no contrariada pelos planos que se seguem e que absorvem este tipo de crescimento, integrando ou rectificando alinhamentos (CMARA MUNICIPAL DE LISBOA: 1993). A estrutura urbana em retcula caracteriza a cidade programada, correspondendo em Lisboa s primeiras experincias de traados do sculo XVI, fazendo com que o urbanismo de quinhentos se distinguisse do medieval na concepo da cidade pelo traado mais regular e ortogonal, iniciando o uso de conceitos e os princpios da perspectiva. Um tipo de urbanismo personificado em Lisboa em quinhentos na Idade da Razo ou Iluminismo, onde se concebeu como experincia de poder na figura do Marqus de Pombal, mas tambm em oitocentos no racionalismo liberal na figura de Ressano Garcia, onde anteriores eixos de crescimento foram progressivamente integrados nas malhas da cidade sob este novo traado. Cada um destes dois tipos de estruturas corresponde, por outro lado, a uma escala distinta: a estrutura linear escala da rua e a estrutura em retcula escala do bairro.

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Figura 1: Lisboa anterior e posterior a 1755, por Nuno Teotnio Pereira. Face ao tecido consolidado e anlise morfolgica, a cidade de Lisboa apresenta-se como um somatrio de partes, estratos e fragmentos, formalmente muito homogneos e com grande identidade fsica e ambiental. Conclui-se que existem quatro grandes tipos de morfologias na cidade de Lisboa, que podemos enquadrar temporalmente em quatro geraes, correspondendo cada uma a um tipo de cidade: 1. Cidade antiga, de funo ribeirinha, de trocas comerciais, com uma estrutura urbana linear paralela ao rio. 2. Cidade medieval, resultado de necessidades de proteco estratgicas, rodeada pelo castelo, e desenvolvendo-se no seu interior, rapidamente se expande alm muralhas e ruma para a zona ribeirinha local que adquire maior vivncia urbana. Caracteriza-se por um crescimento linear fundamentalmente de direco Este-Sudeste. 3. Cidade moderna, do grande traado urbano permitido pelo projecto urbano, definida por quarteires e boulevards, de posterior linguagem urbana baseada na rua e no bloco-ptio, de malha reticular e assumindo a direco de crescimento de Sul para Norte. 4. Cidade integrada, mista, compreendendo o quarteiro e o bloco, de malha livre, acompanhada do declnio das reas centrais. 5. Cidade contempornea, onde se verifica uma predominncia do bloco sob o quarteiro. Espanha e Portugal so considerados dois dos mais antigos e administrativamente centralizados pases da Europa, facto reflectido na sua configurao urbana. O grande impacto das monarquias no processo de urbanizao capitais como Lisboa e Madrid desenvolveu toda a sua configurao moderna por serem as capitais de regimes absolutistas. Se no fosse a deciso poltica de colocar Madrid como capital de Espanha jamais esta teria um papel de relevo na rede urbana de cidades espanholas. Os modelos de Pombal (leia-se Eugnio dos Santos) e Cerd foram os principais e mais pragmticos contributos na definio de uma caracterstica especfica da urbanstica portuguesa e espanhola. Pombal com a definio da futura urbanizao da cidade, detendo o controlo da elaborao, execuo e evoluo urbana, e, em Espanha, Cerd com a deciso de elaborar um conjunto de normas que regulassem o crescimento urbano da cidade de Madrid, tentando minimizar problemas que haviam ocorrido da experincia de Barcelona, o que permitiu uma

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro homogeneizao da interveno pblica na transformao da cidade, particularmente no controlo da expanso urbana e na transformao do centro da cidade. Porm a mudana morfolgica iniciada em Portugal no sculo XVIII e em Espanha no sculo XIX permitiu a regulao de muitos aspectos da vida urbana mas no apagou o sentimento de que nada mudou na maneira de gerir a transformao urbana. Madrid descrita por LUCIO como o resultado de um conjunto de morfologias que se foram acumulando ao longo da sua evoluo e na sua maioria resultado da interveno privada acumulao de actuaes de diversos tipos e dimenso dispersas na sua maioria pela periferia. Realmente a actuao privada foi um dos aspectos mais marcantes do fazer cidade em Madrid, facto contrastante com Lisboa onde a iniciativa privada e a iniciativa pblica detm perodos distintos. Assim, podemos definir Madrid cidade poltica e administrativa como um produto medieval alterado pelo fenmeno da capitalidade que a tornou numa cidade compacta e Lisboa cidade comercial e poltica de gnese rica e cosmopolita. Mas a cidade densa e compacta a que apresenta caractersticas que melhor asseguram a proximidade de actividades entre si (interaco de actividades), menor recurso ao automvel para deslocaes, maiores possibilidades para andar a p ou utilizar o transporte pblico. Segundo Pedro Ortiz Castao46 as decises que marcaram a estrutura de Madrid relacionam-se fundamentalmente com: Desenvolvimentos de Carlos III (La Arganzuella de 1760) com estrutura herdada do Barroco formalizada em pontos de perspectiva e centralidade conectada atravs de diagonais. Plano Castro de 1870 sobre uma estrutura reticulada, base do urbanismo do sculo XX em toda a Europa. Plano Bidagor de 1946 em pleno processo expansivo, com uma estrutura do sistema orbital de satlites relativamente independentes, que transforma a cidade contnua em cidade descontnua atravs de ncleos com uma individualidade prpria, mas interdependente, permitindo a passagem de um sistema de estrutura contnua para uma estrutura de subsistemas. Perodo de 80 anos desde o Plano Bidagor de 1946 at ao Plano Regional de 1996, em que os conceitos so combinados atravs da retcula global do territrio e uns mecanismos de subsistemas descontnuos com a individualidade dos municpios e das unidades urbanas. Outra das concluses relaciona-se com as consequncias que os regimes ditatoriais vividos por ambas as cidades, sendo que em Lisboa o salazarismo ter produzido uma continuidade e estabilidade no crescimento urbano enquanto que em Madrid o franquismo funcionou como motor destruidor mas, por outro lado, impulsionador, aps o seu termo, de uma constante renovao que at hoje a torna mais competitiva. A cidade actual cada vez mais uma cidade dual, fruto do conspecto da pobreza como um problema de Marginalidade47 recorrente dos processos de urbanizao e industrializao, da diferenciao scio-espacial, da qual resultam dois tipos principais de cidade: Cidade Formal e Cidade Informal. Estes dois tipos de cidade resultaram da assimetria territorial diferenciadora do intenso processo de atraco demogrfica e de ocupao do territrio produzida pela poltica de construo que rompeu com actos espontneos de construo da habitao pela populao, em formas de bairros clandestinos e bairros de barracas, mas que apesar da sua quase total eliminao persistem ainda hoje sob outras formas urbanas no corao da cidade de Lisboa, tornando-se a diviso destas duas cidades num instrumento de discriminao e domnio (BENVOLO: 1997 e GROSTEIN: 2001). Os socilogos da Escola de Chicago48 utilizaram a imagem de mosaico para designar a distribuio residencial dos grupos sociais das comunidades tnicas no meio urbano. As cidades so feitas de zonas, de bairros, de unidades de vizinhana (GRAFMEYER: 1994, p.16). Outro ponto de vista que, segundo ALLEXANDER (1965), distingue as cidades a diferena morfolgica entre as cidades artificiais, planeadas, e as cidades naturais49, espontneas, correspondendo a artificial cidade formal e a natural cidade informal. Porm, alm da complexidade espacial da cidade formal persiste a complexidade temporal; enquanto a cidade projectada, cidade formal, artificial ou cidade-rvore, surge enraizada num sistema raiz, a cidade no-projectada, cidade informal, natural ou cidade-arbusto, funciona num sistema retcula.
Pedro Ortiz Castao in Prefcio da obra Madrid: ciudad - regin. Entre la Ciudad y el Territorio en la segunda mitad del siglo XX, de Fernando de Tern, 1999. 47 A Teoria da Marginalidade, desenvolvida na dcada de sessenta particularmente na Amrica Latina, teve origem na Escola de Chicago, culminando na dcada de setenta na Teoria da Informalidade, tendo esta dedicando-se anlise das formas de vida urbana como resultado do processo de industrializao, que configurou comunidades isoladas em termos de espao fsico, social e cultural, dando assim incio a uma viso dual da sociedade. 48 Vide artigos de GRAFMEYER, Y. e JOSEPH, I. (1979) in Lcole de Chicago. Naissance de lcologie urbaine Paris, Aubier-Montaigne, 3. ed., 1990. 49 Segundo ALEXANDER na cidade natural a populao vive ligada aos diferentes bairros por laos, tais como a habitao, trabalho, lazer, relaes sociais e culturais, contrariando a subdiviso da cidade em unidades distintas como, por exemplo, nas unidades de vizinhana que impem aos habitantes uma disciplina rgida que impedem a criao dos referidos laos.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Podemos caracterizar como cidade informal cidade que vive dentro da cidade de Lisboa mas alheada dela, espacialmente dentro da cidade mas socialmente afastada da cidade as reas destinadas aos realojamentos, nomeadamente pelos Planos Especiais de Realojamento50 e pelos Planos de Interveno a Mdio Prazo, que apesar de estarem dentro da cidade a sua relao com esta ainda informal, bairros planeados para dar resposta a uma necessidade bsica habitao mas socialmente desestruturados das necessidades individuais, projectados para um tipo de populao e no para a populao51, pois a condensao da vida social, que est no princpio da urbanizao, implica simultaneamente que esta se torne complexa e diferenciada (GRAFMEYER: 1994, p.16). Salientam-se outras definies para a cidade informal, BENVOLO (1997) afirma que os estabelecimentos irregulares foram designados de marginais por corresponderem a uma franja secundria da cidade ps-liberal, no entanto esta definio j no se enquadra na actualidade onde estes estabelecimentos irregulares superam o crescimento dos estabelecimentos regulares, constituindo umas das principais formas de abrigo. AUG (1994) refere que estes no lugares, ou espao de passagem, incapazes de dar forma a qualquer tipo de identidade, lugares onde permanentemente se reafirma a necessidade de sentido social e a exigncia de viver em conjunto, constituem a medida da poca quantificvel, espaos que deixaram de ser lugares, decorrentes da instantaneidade e da ubiquidade que os meios de transporte, comunicao e informao parecem autorizar na cidade contempornea. Aduz o lugar e o no lugar como polaridades esquivas, onde o lugar nunca se apaga e o no lugar nunca se realiza, e cuja distino passa pela oposio do lugar ao espao, porque hoje, lugares e no lugares confundem-se e interpenetram-se, pois um no lugar depende de um lugar, do espao antropolgico52 ou espao identitrio, relacional e histrico. Duas cidades dentro de uma s cidade, que do ponto de vista filosfico poderiam ser associada, uma ao racionalismo de LEIBNIZ (1993) traduzido no excessivo planeamento, na falta de homogeneidade e fraca adaptabilidade, mas que reflecte uma cidade regida por um plano definido e um desenho urbano reflectido: uniformidade edificatria, linhas regulares e simtricas, amplo espao pblico, passeios e ruas razoavelmente dimensionados, numa continuidade; e outra, ao empirismo de LOCKE (1950) traduzido na ausncia de planeamento, heterogeneidade e capacidade de adaptao, uma cidade construda perante as necessidades da populao, espacial e temporalmente, conferindo-lhe uma organizao espontnea e heterognea, que implica descontinuidade e irregularidade.

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REFLEXES PARA O DESENVOLVIMENTO DA CIDADE


A evoluo morfolgica da cidade de Lisboa, que parte da poca medieval, inicia-se com a introduo da grelha no desenho urbano cujo primeiro exemplo o Bairro Alto, assumindo um cunho mais marcante no plano de reconstruo da Baixa e no perodo romntico no traado do Passeio Pblico que emerge para as novas avenidas, baseadas no modelo de Haussmann mas distintas deste por se efectuarem numa rea vazia e que poderiam, por exemplo, ter seguido o modelo de Soria53 no sentido da distribuio equitativa pela linearidade de equipamentos, espaos verdes, etc. Segundo KRGER, et al54, com a criao de mapas axiais, identificam-se dois perodos morfolgicos da cidade de Lisboa, antes e aps o terramoto, a antiga, herdada dos fencios, romana, mourisca e essencialmente medieval, menos uniforme, de maior variao morfolgica do tecido urbano, e a moderna, iniciada pela interveno pombalina e cujo pico atingido com a interveno do Estado Novo, de homogeneizao morfolgica do tecido urbano e de consolidao de um centro direccional afastado da zona ribeirinha, perodos que se caracterizam de modo distinto quanto configurao e posio do casco urbano em relao a todo o seu tecido urbano. O perodo medieval caracterizado por ruas estreitas, tortuosas, de configurao labirntica contrasta em tudo com a interveno pombalina que sob a forma de grelha reticulada que marcou a cidade e que marcar as futuras intervenes, mesmo que de uma forma desfigurada, como as intervenes nos grandes eixos (Avenida da

At 2006 foram concludos e distribudos, segundo a Cmara Municipal de Lisboa, 8.745 fogos promovidos pelos PER e 7.436 fogos promovidos pelos PIMP. 51 Exceptuam-se os casos dos PER de Telheiras Norte e do Rego. 52 O Espao Antropolgico corresponde ao local de uma experincia de relao com o mundo (e com o mundo quotidiano) por parte dos seus habitantes, nele situados em relao com o meio (GUTERRES: 2002). 53 de referir a presena da influncia de Soria em projectos recentes como o modelo macro de distribuio equitativa dos equipamentos e funes linearmente de Hamarby Jostac na Sucia. 54 KRGER, M., HEITOR, T. e TOSTOES, A. (1996) A Morfologia da Cidade de Lisboa: Da poca Medieval Cidade Actual in TCNICA, Revista de Engenharia, n. 1, Instituto Superior Tcnico, Lisboa.

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Liberdade, Almirante Reis e Repblica) que culminam em bairros morfologicamente homogneos (das Avenidas Novas). A cidade para ressurgir e pulsar necessita de estabelecer conexes com o passado e o futuro, resultado da leitura do presente. Tal facto remete-nos para uma cidade que evolui sem medo de quebrar o passado, evolui no na essncia mas no pormenor, adapta-se s necessidades dos seus cidados mas principalmente melhoria da sua qualidade de vida (face presente necessidade de aumentar as zonas de circulao viria, no sentido de optimizar a entrada diria de veculos na cidade de Lisboa, devemos antes aumentar a densidade urbana, fomentando a habitao no centro da cidade e promover a substituio das vias de circulao rodoviria por elctricos que estabeleam o transporte pblico e corredores verdes em prol da qualidade e atractividade urbana e social da cidade). Querer preservar integralmente largas zonas da cidade condena-las ao abandono humano, e quando aps uma longa degradao se descobrir que os custos da preservao so economicamente insustentveis e que as condies habitacionais e vivenciais em nada correspondem s oferecidas, ser difcil devolve-la e acima de tudo conseguir a sua aceitao por parte da populao, revitaliz-la Lisboa encontra-se neste fim de linha. Preservar a cidade compreender a sua prpria dinmica e ajusta-la Modernidade, numa mudana dirigida que compreende e apreende a mutao constante a que a cidade se sujeita. imprescindvel aprofundar conhecimentos, investigao na rea do desenho urbano, morfologia dos espaos e apologias do edificado, e a correlao destas matrias com a populao que habitava o espao e os processos sociais que lhes deram origem. A morfologia est intrinsecamente relacionada com processos sociais, com a populao residente, a que habita e possui o solo. A histria demonstra que a evoluo da morfologia urbana da cidade acompanha/molda-se com base em processos sociais que a desencadeiam e que a vo desenhando a passo e passo. igualmente de referir a importncia dos cataclismos naturais e polticos na correco, evoluo e reflexo da morfologia, como exemplo o terramoto de 1755 em Lisboa e a Guerra Civil em Madrid.

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