CONSULENTE: EMPRESA MUNICIPAL DE URBANIZAO - EMURB OBJETO: Material Prospecto do Estudo de Viabilidade da Operao Urbana Consorciada Faria Lima.

AMARAL

D'AVILA

ENGENHARIA DE AVALIAES,
tendo sido contratada para a elaborao de Estudo de Viabilidade da Operao Urbana Faria Lima, vem apresentar suas consideraes no presente

RESUMO DO ESTUDO DE VIABILIDADE

N 11.561/04

1. INTRODUO
Trata o presente da sntese do Laudo n 11.560/04, elaborado pela empresa Amaral dAvila Engenharia de Avaliaes - Estudo de Viabilidade da Operao Urbana Faria Lima. A verso integral do laudo pode ser consultada diretamente na Emurb, sito Rua So Bento, n 405, 15 andar, bem como no webesite da PMSP, no endereo eletrnico http://www.prefeitura.sp.gov.br/cepac.

2. OBJETIVO
O principal objetivo do estudo a anlise da viabilidade do CEPAC (Certificado de Potencial Adicional de Construo) como valor mobilirio no mbito da Operao Urbana Consorciada Faria Lima. O trabalho contempla quatro grandes estudos, que podem ser sintetizados da seguinte maneira: a) Viabilidade do CEPAC: por meio de duas anlises distintas, pretende-se demonstrar que o valor mnimo dos CEPAC - R$1100,00 - economicamente vivel para os investidores, e que os empreendimentos imobilirios lanados no permetro da Operao Urbana Consorciada Faria Lima, com o uso de CEPAC, tero custo inferior ao que se verificaria se os mesmos empreendimentos imobilirios ou fossem lanados em outras regies ou na mesma regio, porm sem adeso operao. b) Viabilidade de Empreendimentos: tem como objetivo demonstrar, sob a tica do investidor e atravs de modelos hipotticos montados com base em situaes paradigmas e em premissas estabelecidas, a viabilidade econmica do CEPAC com base na comparao da Taxa Interna de Retorno (TIR) de empreendimentos residenciais e comerciais, no mbito dos subsetores que compem a Operao Urbana Consorciada Faria Lima; c) Estoques: pretende-se demonstrar que a rea adicional de construo vinculada quantidade de CEPAC que poder ser emitida no mbito da Operao Urbana Consorciada Faria Lima inferior rea adicional de construo que potencialmente poderia ser consumida, alm de indicar a existncia de escassez em cada um dos setores; d) Demanda: pretende-se indicar, adotando-se trs cenrios distintos (pessimista, realista e otimista), as estimativas de consumo de CEPAC durante a vigncia da Operao Urbana Consorciada Faria Lima.

3. REFERNCIAS NORMATIVAS
Sero consideradas as prescries da Lei N 13.430 de 13/09/2002 Plano Estratgico do Municpio de So Paulo, da Lei de Uso e Ocupao do Solo do Municpio de So Paulo (1972), da Lei N 13.769 de 26/01/2004 e da Lei 13.871 de 08/07/2004 Operao Urbana Consorciada Faria Lima, da NBR 5.676 - Norma para Avaliao de Imveis Urbanos, NBR 14653-1 Procedimentos Gerais e da

NBR 14.653-4 Empreendimentos - Normas de Avaliao de Bens da ABNT e as

Normas para Avaliao de Imveis Urbanos do IBAPE-SP. Obs: Caso a lei de zoneamento e os planos regionais que esto em processo de aprovao mantenham as posturas adotadas nesse trabalho, os resultados finais no sofrero alterao.

4. CONSIDERAES PRELIMINARES
De acordo com a NBR 14.653-4 Empreendimentos, o Estudo de Viabilidade se enquadra no Grau II de Fundamentao. Os valores determinados no Estudo de Viabilidade referem-se Junho de 2004.

5. OPERAO URBANA CONSORCIADA FARIA LIMA

5.1. Resultados Gerais
A Operao Urbana Consorciada Faria Lima compreende um conjunto integrado de intervenes coordenadas pela Prefeitura, por intermdio da Empresa Municipal de Urbanizao EMURB, com participao dos proprietrios, moradores, usurios e investidores em geral, visando a melhoria e a valorizao ambiental da rea de influncia definida em funo da implantao do sistema virios de interligao da Avenida Brigadeiro Faria Lima e a Avenida Pedroso de Moraes e com as Avenidas Presidente Juscelino Kubitschek, Hlio Pellegrino, dos Bandeirantes, Engenheiros Lus Carlos Berrini e Cidade Jardim. Aprovada pela Cmara Municipal atravs da Lei 11.732 de 14 de maro de 1995, essa Operao Urbana j conta com um histrico de nove anos, o que permite avaliar o seu desempenho ao longo desse tempo. A mdia anual de propostas (projetos protocolados na prefeitura com pedido de adeso s regras estabelecidas na lei da Operao Urbana) protocoladas entre 1995 e 2000 foi de aproximadamente 23 propostas/ano, variando de 18 em 1995 quando a operacionalizao foi iniciada at 38, em 1996.

O elevado nmero de propostas protocoladas em 1996 pode ser explicado pela euforia econmica ps-Real e pelas expectativas geradas, dentre outros fatores.

Os maiores consumos de rea Construda Adicional na rea Diretamente Beneficiada ocorreram nos anos de 1999, 2000 e 2002. J na rea Indireta, destacou-se o ano de 2000.

possvel observar junto ao grfico a seguir que o interesse na rea indiretamente beneficiada era superior ao constatado na rea direta, j que apresentava maior extenso territorial e a forma de clculo da contrapartida era diferente.

Potencial Adicional de Construo

100% 80% 60% 40% 20% 0% 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
rea Direta rea Indireta

FONTE: Secretaria Municipal do Planejamento/DEPLANO

Considerando os levantamentos realizados at junho de 2004 pela SEMPLA, na rea direta foi utilizado um potencial de 372.423,30m2, que corresponde a 29,79% do potencial total de 1.250.000,00m2. Na rea indireta, do potencial total de 1.000.000,00m2 j foram utilizados 59,60%, ou seja, 596.067,56m2.

A evoluo do consumo do potencial poder ser observa no grfico a seguir:

Consumo Acumulado de ACA

9 6 8 .0 14 ,8 9 9 17.2 3 7,54 9 6 8 .4 9 0 ,8 6

ACA em m2

72 2 .52 4 ,4 3 73 9 .56 0 ,9 9

3 55.72 5,9 3 2 13 .6 4 1,3 3 2 4 3 .0 0 2 ,59 9 .9 75,8 0 19 9 5 9 8 .0 58 ,0 9 19 9 6 19 9 7 19 9 8 19 9 9 2000 2001 2002 2003 2004

FONTE: Secretaria Municipal do Planejamento/DEPLANO

Ainda de acordo com o levantamento efetuado pela SEMPLA, at junho de 2004 foram consumidos, na rea direta 164.244,79m2 de terreno e na rea indireta 336.997,12m2, totalizando 501.241,91m2. A evoluo do consumo do terreno poder ser observa no grfico a seguir:

Consumo Acumulado de Terreno

322.412,60 274.361,18 335.292,90 336.997,12 275.361,18 164.244,79 116.886,30 53.948,01 65.656,96 84.386,38 48.259,77 28.934,88 81.020,84 55.833,66 29.797,22 152.825,37 121.642,92 164.244,79

6.316,65 -

At em m2

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

rea Direta

rea Indireta

FONTE: Secretaria Municipal do Planejamento/DEPLANO

At Junho de 2004 a Operao Urbana Faria Lima gerou, atravs do recebimento das contrapartidas, uma receita de R$ 311.958.986,72, dos quais 42% so provenientes da rea Diretamente Beneficiada e 58% da rea Indiretamente Beneficiada. Como poder ser observado junto ao grfico a seguir, apesar do nmero de propostas referentes a imveis situados na rea indireta ser muito superior, os valores de contrapartida gerados no espelham diferena significante, podendo at apontar certo equilbrio. A evoluo dos valores desde 1995 at junho de 2004 pode ser observada no grfico a seguir:

Contrapartida Acumulada
Valores em R$ x 1000
166.831,96 178.242,08 180.120,38 131.838,61 120.048,87 89.826,29 41.262,80 131.838,61 121.251,45 85.831,13 60.949,12 26.880,69 13.226,35 3.466,61 17.722,38 32.251,77 30.835,69 36.414,53 121.268,49

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

rea Direta

rea Indireta

FONTE: Secretaria Municipal do Planejamento/DEPLANO

Em janeiro de 2004, atravs de projeto de lei enviado Cmara Municipal no segundo semestre de 2003, a Lei 11.732/95 foi substituda pela Lei 13.769 de 26/01/2004 para adequar-se ao Estatuto da Cidade e ao novo Plano Diretor Estratgico de So Paulo. Posteriormente, em junho, a Lei 13.769/2004 foi alterada pela lei 13.871 de 08/06/2004, adequando-a ento Instruo CVM n 401 de 29/12/2003, que regulamenta o CEPAC enquanto um valor mobilirio.

5.2. Valor de Equivalncia do CEPAC

Uma novidade introduzida pela Lei 11.732/95 - Operao Urbana Faria Lima, foi o CEPAC Certificado de Potencial Adicional de Construo, um ttulo que seria negocivel em bolsa e que foi proposto como forma de obteno antecipada dos recursos que seriam destinados realizao do programa de investimentos. No entanto, como vimos, o CEPAC no se constituiu enquanto um ttulo negocivel em Bolsa de Valores, e limitou-se a ser apenas um valor de referncia no clculo de valor de contrapartida, e a Operao, ento, valeu-se da outorga onerosa do direito adicional de construo aplicado lote a lote, empreendimento a empreendimento. A Lei 11.732/95 determinava que o valor da outorga onerosa dos benefcios nas reas indiretamente beneficiadas era determinado com base em avaliao do imvel, com e sem os benefcios, devendo a contrapartida financeira ser acordada entre o proponente e o Executivo. Quanto aos lotes situados nas reas diretas, a determinao da outorga onerosa dos benefcios era realizada de forma automtica, pela converso dos parmetros urbansticos adicionais em CEPAC, atravs de uma tabela de equivalncia e da aplicao do valor do CEPAC. Assim, o valor do CEPAC era determinado administrativamente e por poltica urbanstica que incentivava a troca de pele da regio, e ao longo dos nove anos de existncia da Operao, adquiriu valores nominais conforme pode ser observado a seguir:
Variao do Valor de Referncia - CEPAC
R$ 1.070,00 R$ 850,00 R$ 700,00 R$ 660,00 R$ 600,00 R$ 660,00 R$ 600,00 R$ 700,00 R$ 750,00 R$ 750,00 R$ 850,00 R$ 1.070,00

95 /19 9 / 14

96 /19 7 / 31

/1 1/8

6 99

97 /19 6 / 30

/1 1/7

7 99 3

0/1 1/1

8 99

98 /19 1 1 1/

2/2 1/1

0 00

/2 1/1

1 00

03 /20 5 / 31

/2 1/6

3 00

04 /20 2 / 29

DATA

FONTE: Secretaria Municipal do Planejamento

Antes da aprovao da Lei 13.871/04, eram vlidos os seguintes valores de equivalncia do CEPAC em metros quadrados por setor:

Tabela de Valores de Converso de Certificados de Potencial Adicional de Construo - CEPAC

Subpermetro Zonas de Uso Equivalncia de 1 CEPAC em m de rea de Construo Computvel Comercial / Servio 1 - Pinheiros 2 - Itaim 3 - Vila Olmpia 4 - Vila Funchal 5 - Uberaba Z.2 Z.2 Frente J. Kubitschek Z.2 / Z.3 / Z.4 Z.2 4,00 1,50 2,00 4,00 4,00 R2.02 4,50 1,80 5,00 5,00 4,00 R3.01 5,00 2,20 3,00 6,00 6,00 6,00

Subpermetro

Zonas de Uso

Equivalncia de 1 CEPAC em m de rea de Construo Computvel para Ocupao no Trreo (acima de 50% at 70%). 2,50 1,00 1,30 2,50 -

1 - Pinheiros 2 - Itaim 3 - Vila Olmpia 4 - Vila Funchal 5 - Uberaba

Z.2 Z.2 Frente J. Kubitschek Z.2 / Z.3 / Z.4 Z.2

Subpermetro

Zonas de Uso

Equivalncia de 1 CEPAC em m de rea de Terreno referente a Mudana de Uso (com ou sem outorga de Potencial Adicional de construo). Comercial / Servio Corredor Z.a CR1.1 4,00 2,00 Habitao R.02 4,50 Multifamiliar R.3.01 5,00 3,00 -

1 - Pinheiros 2 - Itaim 3 - Vila Olmpia 4 - Vila Funchal 5 - Uberaba

Z.2 Z.2 Frente J. Kubitschek Z.2 / Z.3 / Z.4 Z.2

Com a aprovao da Lei 13.871 de 08 de junho de 2004, foram redefinidos os setores e subsetores e os valores de equivalncia do CEPAC em metros quadrados por subsetor da Operao, bem como os estoques mximos por setor e por uso, conforme tabelas constantes da referida lei. com base nesses valores de equivalncia que este Estudo de Viabilidade desenvolvido.

5.2.1. Fatores de Equivalncia

ANEXO 1 - TABELA 1:TABELA DE EQUIVALNCIA DO CEPAC PERMETRO SETOR SUB SETORES COLUNA A COLUNA B COLUNA C

Equivalncia de 1 CEPAC em m de rea adicional de construo computvel

Residencial SETOR 1 Pinheiros 1a (frente F. Lima) 1b 1c 1d SETOR 2 Faria Lima 2a (frente F. Lima, entre Rebouas e C. Jardim) 2b (frente F. Lima, entre C. Jardim e Juscelino) 2c (incluindo frente C. Jardim) 2d 2e SETOR 3 Hlio Pelegrino 3a (frente F. Lima) 3b (frente Juscelino) 3c 3d 3e 4a (frente F. Lima) SETOR 4 Olimpadas 4b 4c 4d 1,2 1,8 2,6 2,8 0,8

Equivalncia de 1 Equivalncia de 1 CEPAC em m de CEPAC em m de terreno para taxa de rea de terreno ocupao adicional referente a (acima de 50% at 70%) mudana de uso e parmetros Residenci urbansticos Com/Serv al Com/Serv 0,8 1,5 1,7 1,8 0,5 2 2 2 2 1,5 0,8 0,5 1,2 1,8 2,6 2,3 0,8 1,2 1,7 1,5

0,9

0,6

1,5 0,9 0,6 0,8 0,5 1 0,8 0,8 1 1 1,5 0,6 0,9 1,2 1

1,1 1,3 1,8 1,2 1,2 2,5 1,5 2,5 0,9 2 2 2

0,8 0,5 1,2 0,8 1 1 1 1,5 0,6 0,9 1,2 1

1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 2 2 2 2

1,2 0,8 1,8 1,2 1,2 1,5 1,5 2,3 0,9 1,4 1,8 1,5

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Utilizao da tabela: a) Coluna A Na Coluna A esto listados os fatores de converso da rea construda adicional de construo computvel em nmero de CEPAC, em funo do uso do empreendimento pretendido, vlidos para cada subsetor. Tomando-se, por exemplo, a construo de um empreendimento residencial sobre um terreno de 1.000,00m2, situado em Zona de Uso Z2, no interior do Setor Pinheiros Subsetor 1c. De acordo com a legislao em vigor, por estar situado em Zona Z2, sobre o terreno possvel a construo do empreendimento de uso residencial com rea construda computvel equivalente ao produto entre o Coeficiente de Aproveitamento Bsico pela rea de terreno. De acordo com o Plano Diretor Estratgico do Municpio de So Paulo o Coeficiente de Aproveitamento Bsico (CAb) em Zona 2 para o Uso Residencial igual a 1,00. Sendo assim, a rea Construda Computvel Permitida de 1.000,00m2. Porm, com a adeso Operao Urbana Consorciada Faria Lima poder ser utilizado um Coeficiente de Aproveitamento de no mximo quatro vezes a rea do terreno (CA = 4,00), ou seja, o empreendimento poder apresentar uma rea Construda Computvel de 4.000,00m2. Nesse caso, como a rea computvel de 1.000,00m2 j era permitida pela legislao e o empreendimento pretende apresentar uma rea computvel de 4.000,00m2, a rea Adicional de Construo Computvel de 3.000,00m2 (4.000,00m2 - 1.000,00m2). Com base nessa rea adicional de construo ser determinada a quantidade de CEPAC necessria. Lembrando que o terreno de nosso exemplo est implantado no Subsetor 1C e que o empreendimento pretendido apresenta uso residencial, o fator indicado pela Tabela de Equivalncia na Coluna A 2,6. Logo, o nmero de CEPAC necessrio para permitir a construo desse empreendimento ser obtida atravs da relao entre a rea construda adicional e o fator de converso, da seguinte forma: N CEPAC = rea Construda Adicional Computvel Fator de Converso

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N CEPAC = 3.000,00m2 2,6 N CEPAC = 1.153,85 arredondando: N CEPAC = 1.154 b) Coluna B Na Coluna B esto listados os fatores de converso da rea de terreno em nmero de CEPAC, vlidos para cada subsetor. Tal converso ocorrer quando se pretender, por exemplo, erigir num determinado local (dentro do interior do permetro da operao) um uso que, sem a adeso Operao Urbana Consorciada Faria Lima, no seria permitido. Como exemplo pode ser citada a pretenso de se construir edifcios residenciais e comerciais nas Zonas de Uso Z1 e Z9 ou a utilizao de uma residncia situada em Zona de Uso Z1 para o uso comercial. Tomando-se, por exemplo, a construo de um empreendimento residencial sobre um terreno de 1.000,00m2, situado em Zona de Uso Z9, no interior do Setor Olimpadas Subsetor 4b. De acordo com a legislao em vigor, por estar situado em Zona Z9, sobre o terreno no seria possvel a construo do empreendimento de uso residencial, motivo pelo qual o empreendedor dever aderir Operao Urbana Consorciada Faria Lima e pagar a contrapartida pela concesso desse benefcio, cuja determinao ocorre atravs da aquisio de CEPAC. Lembrando que o terreno de nosso exemplo est implantado no Subsetor 4b, o fator indicado pela Tabela de Equivalncia na Coluna B 2,0. Logo, o nmero de CEPAC necessrio para permitir a construo desse empreendimento ser obtida atravs da relao entre a rea de terreno e o fator de converso, da seguinte forma: N CEPAC = . rea de Terreno .

Fator de Converso N CEPAC = 1.000,00m2 2,0

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N CEPAC = 500

c) Coluna C
Na coluna denominada pela lei como Coluna C esto listados os fatores de converso da rea de terreno em nmero de CEPAC, vlidos para cada subsetor, devendo tal converso ocorrer quando um empreendimento apresentar uma rea de projeo superior que seria possvel sem a adeso Operao Urbana Consorciada Faria Lima. Tomando-se, por exemplo, a construo de um empreendimento residencial sobre um terreno de 1.000,00m2, situado em Zona de Uso Z2, no interior do Setor Pinheiros Subsetor 1d. De acordo com a legislao em vigor, por estar situado em Zona Z2 o edifcio residencial poderia ocupar at 50% da rea do terreno, ou seja, poderia apresentar uma rea de projeo de 500,00m2. Porm, atravs da adeso Operao Urbana Consorciada Faria Lima, o empreendedor pretende lanar um produto cuja rea de projeo ser de 700,00m2. Lembrando que o terreno de nosso exemplo est implantado no Subsetor 1d, o fator indicado pela Tabela de Equivalncia na Coluna C 2,3. Logo, o nmero de CEPAC necessrio para permitir a construo desse empreendimento que ocupar uma rea de projeo maior que a permitida pela legislao ser obtida atravs da relao entre a rea de terreno e o fator de converso, da seguinte forma: N CEPAC = . rea de Terreno .

Fator de Converso N CEPAC = 1.000,00m2 2,3 N CEPAC = 434,78 arredondando N CEPAC = 435

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Importante esclarecer que, tendo em vista a impossibilidade de se prever, de forma explcita a ocorrncia dessa solicitao, por conservadorismo no consideramos a probabilidade de gerao de CEPAC com base nesse benefcio ao analisarmos a viabilidade do CEPAC (Captulo 4 do Laudo 11.560/04) nem ao compararmos a viabilidade de empreendimentos hipotticos no interior do permetro da Operao Urbana Consorciada Faria Lima.

5.2.2. Distribuio do Estoque TABELA 2 - DISTRIBUIO GERAL DOS ESTOQUES

Permetro Residencial SETOR 1 - Pinheiros SETOR 2 - Faria Lima SETOR 3 - Hlio Pelegrino SETOR 4 - Olimpada 286.695 288.190 292.445 190.440 Estoque Lquido mximo (m) Com/serv 96.600 73.715 182.505 95.565 Total 383.295 361.905 474.950 286.005

RESUMO DOS ESTOQUES

ESTOQUE TOTAL DE REA ADICIONAL REA ADICIONAL J UTILIZADA ESTOQUE LQUIDO A SER UTILIZADO 2.250.000 m 940.000 m 1.310.000 m

5.3. Benefcios Urbansticos

Do Programa de Investimentos constante da Lei da Operao Urbana Consorciada Faria Lima j esto implantados dois prolongamentos da Avenida Faria Lima: um deles para o norte, desde a Rua Cardeal Arcoverde at a Rua Natingui; o outro, para o sul, desde a Rua Jorge Coelho at a Avenida Helio Pellegrino. A Avenida Helio Pellegrino tambm foi prolongada at a Avenida Repblica do Lbano, nas proximidades do Parque do Ibirapuera.

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No que se refere agregao dos lotes, no permetro da Operao Urbana Faria Lima h regies onde o parcelamento do solo muito antigo, compondo-se de lotes compridos, com pequena frente, de 5 a 10 metros lineares e rea total de 100,00m 2 a 200,00m2. Segundo dados da SEMPLA, em mais de 50% das 85 propostas aprovadas at Outubro de 2000, os terrenos resultavam da agregao de reas menores, proporcionando uma melhor configurao das quadras na regio. A ampliao das reas abertas ao pblico para circulao de pedestres e outras atividades afins, tambm presente como um dos objetivos da Lei 11.732/95 e incentivada atravs da concesso de rea computvel gratuita de 20% da rea do lote, para os casos em que haja reserva, no pavimento trreo, de espaos destinados circulao e atividades de uso aberto ao pblico. Das 85 propostas aprovadas at Outubro de 2000, seis fizerem uso desse dispositivo legal, proporcionando uma rea de fruio pblica total maior que 10.000,00m2. Alm disso, foram exigidos dos empreendedores a arborizao ou ajardinamento dos recuos, de modo a ampliar as reas verdes e a qualidade de vida dos espaos pblicos. Atualmente esto em andamento duas obras de importantes intervenes que contribuiro para melhorar a situao do trfego na regio: a passagem em desnvel no cruzamento da Avenida Rebouas sob a Avenida Brigadeiro Faria Lima e a passagem em desnvel no cruzamento da Avenida Cidade Jardim sob a Avenida Brigadeiro Faria Lima. Iniciada em Dezembro de 2003 e com previso para entrega em Setembro de 2004, a implantao da passagem em desnvel nas Avenidas Rebouas e Eusbio Matoso sob a Avenida Brigadeiro Faria Lima beneficiar cerca de dois milhes de pessoas, reduzir o tempo de viagens de nibus e criar novo paisagismo e iluminao. A passagem em desnvel da Avenida Cidade Jardim sob a Avenida Brigadeiro Faria Lima, com entradas e sadas pelas Avenidas Cidade Jardim e Nove de Julho, foi iniciada em Dezembro de 2003 e seu trmino est previsto para ocorrer em Setembro de 2004. A obra apresentar uma extenso de 1.100 metros entre os emboques de entrada e sada.

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A passagem beneficiar cerca de dois milhes de pessoas atravs da maior rapidez que ser gerada no trnsito, da criao de sadas livres para avenidas estratgicas como a Avenida Cidade Jardim e a Avenida Nove de Julho, do melhor escoamento da Avenida Europa, da diminuio de tempo gasto com viagens de nibus e do novo paisagismo e iluminao. Tambm esto em andamento, desde Maro de 2004 as obras do prolongamento da Avenida Hlio Pellegrino, propiciando a ligao da Avenida Brigadeiro Faria Lima com a Rua Funchal, e de alargamento da prpria Rua Funchal. A previso para concluso desses trechos Outubro de 2004. Dever ainda ter incio ainda, o Boulevard JK, que prev o rebaixamento da Avenida Juscelino Kubitschek para trfego de passagem e a recuperao da via em nvel, reduzida em suas dimenses, para o trfego de caractersticas mais locais e requalificao urbana. Essas obras fazem parte de um conjunto de intervenes de requalificao urbana da regio da Vila Olmpia/Vila Funchal, atravs de uma parceria entre a Prefeitura de So Paulo e a Associao Colmia Vila Olmpia. Alm de melhorar a acessibilidade interna e externa rea, essa parceria prev a ampliao e qualificao dos espaos pblicos. Quanto Reconverso do Largo da Batata, a EMURB aps a homologao do resultado do Concurso Pblico Nacional de Reconverso do Largo da Batata , contratou o projeto vencedor e j licitou as obras nele previstas. Trata-se de uma ampla transformao urbana naquela rea que, juntamente com o Instituto Tomie Ohtake e SESC da Rua Paes Leme estimularo nova e intensa dinmica econmica e urbana em Pinheiros.

6. COMPORTAMENTO DO MERCADO
A anlise do comportamento do mercado imobilirio ser dividida em trs etapas: diagnstico do mercado, definio da situao paradigma e estudo tcnico de valores; e considerar, como produtos imobilirios somente os terrenos incorporveis, os apartamentos e os conjuntos comerciais. Na primeira sero traados os panoramas do mercado de terrenos, apartamentos e conjuntos, voltados para os setores que compem o permetro da Operao Urbana Faria Lima.

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De posse das principais informaes a respeito do mercado imobilirio, na segunda etapa ser definida a situao paradigma, tica sob a qual ser efetuado o estudo tcnico de valores (terceira etapa) cujos resultados serviro de base para a anlise de viabilidade do CEPAC.

6.1. Diagnstico do Mercado 6.1.1. Panorama do Mercado de Terrenos Incorporveis

Considerados o histrico e os principais vetores de valorizao e de desvalorizao de cada setor (Captulo 3 do Laudo 11.560/04), a vocao dos terrenos incorporveis de cada setor pode ser resumida da seguinte forma: a) Setor Pinheiros A regio compreendida pelo Setor Pinheiros tem como principal vocao a implantao de estabelecimentos de comrcio e servios. Nesse contexto destaca-se a Avenida Brigadeiro Faria Lima, ao longo da qual podem ser encontrados inmeros edifcios de classe A e B e alguns de Classe AA, sendo que alguns j sofreram retrofit, que tem como principal objetivo a incorporao de tecnologias modernas e materiais de qualidade avanada. Tambm podem ser encontrados edifcios comerciais nas proximidades das Avenidas Brigadeiro Faria Lima, Eusbio Matoso e Pedroso de Moraes. As demais reas do setor tambm podem ser direcionadas para a incorporao residencial, com destaque para as unidades com trs dormitrios, destacando-se a regio situada nas proximidades de Alto de Pinheiros. No interior do Setor Pinheiros predominam as reas implantadas na Zona de Uso Z2, entretanto, podem ser encontradas pequenas regies em Zona 3 e Zona 4 que, por apresentarem maior potencialidade construtiva exercem grande atratividade junto ao mercado imobilirio. b) Setor Faria Lima A regio compreendida pelo Setor Faria Lima tem como principal vocao a implantao de estabelecimentos de comrcio e servios. Nesse contexto destaca-se a Avenida Brigadeiro Faria Lima, ao longo da qual podem ser encontrados inmeros edifcios de Classe AA. Tambm podem ser encontrados edifcios comerciais ao longo da Avenida Presidente Juscelino Kubitschek e em suas proximidades.

17

As regies situadas entre a Avenida Presidente Juscelino Kubitschek e a Avenida Cidade Jardim e entre esta e a Rua Tucum so mais indicadas para a implantao de empreendimentos residenciais de padro mdio-alto a alto. Quanto ao zoneamento, o setor engloba uma pequena rea em zona de uso Z4 que j est absorvida pelo Shopping Center Iguatemi e alguns edifcios comerciais. As demais reas esto em zona de uso Z2. Sendo assim, as reas que exercem maior atratividade junto ao mercado imobilirio so a Avenida Brigadeiro Faria Lima e a regio entre Avenida Presidente Juscelino Kubitschek e a Avenida Cidade Jardim e entre esta e a Rua Tucum. c) Setor Hlio Pellegrino A regio compreendida pelo Setor Hlio Pellegrino tem como principal vocao a implantao de edifcios residenciais, destacando-se a regio chamada de Vila Uberabinha onde j se verifica uma grande quantidade de edifcios residenciais de padro elevado. J os empreendimentos comerciais esto na regio situada nas proximidades da Avenida Presidente Juscelino Kubitschek e da Avenida Santo Amaro. O setor engloba reas situadas nas zonas de uso Z2, Z3 e Z4, com predominncia da zona Z2. Entretanto, a tendncia de que a concentrao dos empreendimentos comerciais continue nas proximidades das Avenidas Presidente Juscelino Kubitschek e Santo Amaro e de que a concentrao dos empreendimentos residenciais ocorra nas reas mais prximas Vila Nova Conceio e ao Itaim Bibi. d) Setor Olimpadas A regio compreendida pelo Setor Olimpadas tem como principal vocao a implantao de edifcios comerciais. Nesse contexto destaca-se a Vila Funchal onde j se verificada uma grande quantidade de edifcios de Classe A e B e alguns edifcios de Classe AA e cuja expectativa de que se torne o prolongamento da Avenida Eng. Lus Carlos Berrini. A regio situada nas proximidades da confluncia da Rua Nova Cidade com a Avenida Brigadeiro Faria Lima, onde esto concentrados os restaurantes, bares e casas noturnas, pode tanto ser utilizada para a implantao de edifcios residenciais quanto comerciais. Quanto ao zoneamento, o setor engloba reas implantadas nas zonas de uso Z2, Z3 e Z4.

18

Depois das reas mais prximas Avenida Presidente Juscelino Kubitschek e Rua Funchal (que interligar a Avenida Brigadeiro Faria Lima Avenida Eng. Lus Carlos Berrini), as situadas nas zonas de uso Z3 e Z4 so as que apresentam maior tendncia de exercer maior atratividade junto ao mercado imobilirio.

6.1.2. Panorama do Mercado de Apartamentos

O ano de 2003 registrou um aumento de aproximadamente 8% no nmero total de lanamentos e 10% no nmero de unidades lanadas na Cidade de So Paulo. Foi encerrado com um total aproximado de 26.580 unidades lanadas, sendo que deste aproximadamente 50% esto na Zona Sul de So Paulo. A mdia anual de nmero de lanamentos na Cidade de So Paulo, verificada nos anos de 1996 a 2003, de 341 empreendimentos, destacando-se com 437 o ano de 2003 e com 252 o ano de 1998.

N de Lanamentos
500
406 437

400 300 200 100 0

363 318 252 167 159 253

370 332

201 129 156 111 161

213

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

CIDADE DE SO PAULO

ZONA SUL

Fonte: AMARAL DAVILA ENG DE AVALIAES

Na Zona Sul da cidade, a mdia anual de nmero de lanamentos, verificada nos anos de 1996 a 2003, de 162 empreendimentos, destacando-se o ano de 2003 com 213 e o ano de 1999 com 111. Analisando-se a evoluo do nmero de lanamentos possvel observar que, tanto na Cidade de So Paulo quanto na Zona Sul, ocorreu diminuio entre os anos de 1996 a 1999. A partir de ento e at o ano de 2003 ocorreu aumento significativo do nmero de lanamentos.

19

J a evoluo da participao da Zona Sul no nmero de lanamentos no Municpio de So Paulo no acompanhou o mesmo ritmo, porm, acredita-se que se mantenha no patamar mdio.

No grfico a seguir poder ser observada a evoluo da participao da Zona Sul no nmero de lanamentos no Municpio de So Paulo ao longo dos ltimos 8 anos:

Zona Sul - Porcentagem de Lanamentos

52,00 50,00 48,00 46,00 43,87 44,00 42,00 40,00 38,00 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 43,51 46,99 46,01 51,19 50,00 49,51 48,74

Fonte: AMARAL DAVILA ENG DE AVALIAES

Em mdia, 47,48% dos lanamentos ocorridos no Municpio de So Paulo esto concentrados na Zona Sul.

No ano de 1998 a porcentagem de lanamentos na Zona Sul em comparao ao Municpio de So Paulo foi de 51,19% e no ano de 2001 com 43,51% - maior e menor participaes. At o final do primeiro trimestre de 2004 foram registrados 710.373,84m2 de rea construda lanada, sendo que 40,00% esto na Zona Sul da cidade. Esse nmero corresponde a 16,14% da rea verificada ao longo do ano de 2003, sendo importante esclarecer que historicamente a concentrao do nmero de lanamentos na Cidade de So Paulo ocorre no segundo semestre, sendo o primeiro trimestre o perodo mais fraco.

20

Nmero de Lanamentos
341 350,00 300,00 250,00 200,00 150,00 100,00 50,00 Cidade Zona Sul 73 29 162

M dia

2004

Fonte: AMARAL DAVILA ENG DE AVALIAES

A mdia anual do Valor Geral de Vendas (VGV) no Municpio de So Paulo de aproximadamente US$ 2.088.000.000,00 e na Zona Sul de aproximadamente US$ 1.125.000.000,00.

Valor Geral de Vendas

3.500,00 3.000,00 2.500,00 2.000,00 1.500,00 1.000,00 500,00 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
1.451,01 1.218,89 2.649,61 2.151,63 1.446,72 1.309,24 664,02 1.968,62 1.662,41 1.722,93 1.102,60 829,92 1.114,98 1.299,34 2.064,66 3.043,30

CIDADE DE SO PAULO

ZONA SUL

Valores em milhares de dlares Fonte: AMARAL DAVILA ENG DE AVALIAES

Apesar da tendncia de crescimento indicada a partir do ano 2000, o Valor Geral de Vendas no Municpio de So Paulo no ano de 2003 foi inferior ao verificado no ano de 1996. J nos empreendimentos situados na Zona Sul se constata aumento no Valor Geral de Vendas em 2003 em comparao a 1996.

21

A rea total lanada aumentou, de 1999 a 2003 em aproximadamente 43% na Cidade de So Paulo. Somente na Zona Sul da Cidade o aumento da rea lanada foi registrado em 105%. No grfico a seguir possvel observar a evoluo da rea construda lanada na Zona Sul da Cidade de So Paulo de 1996 a 2003:

Zona Sul - rea Construda Lanada

3.000,00 2.500,00 2.000,00 1.500,00 1.000,00 500,00 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2.343,66 1.933,40 1.934,32 1.745,54 1.686,71 1.507,27 1.221,12 2.511,71

rea em mil m2
Fonte: AMARAL DAVILA ENG DE AVALIAES

J a evoluo da rea construda lanada na Cidade de So Paulo de 1996 a 2003 poder ser observada no grfico a seguir:

rea Total Lanada

5.000,00 4.000,00 3.000,00 2.000,00 1.000,00 1999 2000 2001 2002 2003
4.141,24 4.033,59 4.045,00 3.781,48 4.075,00 3.375,00 3.452,00 3.085,41 4.401,62 4.431,00

Amaral dAvila - em mil m2

Embraesp - em mil m2

Fonte: AMARAL DAVILA ENG DE AVALIAES dados em vermelho (exceto coberturas)

22 EMBRAESP Empresa Brasileira de Estudos de Patrimnio - dados em cinza (incluindo coberturas)

A rea construda lanada no Municpio de So Paulo aumentou cerca de 16% nos ltimos dois anos. No mesmo perodo, a Zona Sul mostrou um crescimento de rea total da ordem de 49%. Dentre os bairros da Zona Sul, merecem destaque as regies do Morumbi, Itaim, Vila Nova Conceio e Brooklin como as que apresentaram maior rea lanada no ano de 2003. A evoluo da rea total construda lanada ao longo dos ltimos 5 anos poder ser observada a seguir:
DADOS GERAIS ULTIMOS 5 ANOS
200,00 190,00 180,00 170,00 160,00 150,00 140,00 130,00 120,00 110,00 100,00 90,00 80,00 70,00 60,00 50,00 40,00 30,00 20,00 10,00 0,00

rea Lanada

OT E

BE LO

RU M BI

KL IN

PA RQ U

IT A

M A

M O

SC

BR O

M O

CA M

TO

M A

RE A

SA N

IL A

1.999

2.000

2.001

2.002

IL A

OV

CO

NC E

PO

I O

IM

EM A

RO

2.003

Obs: rea total construda lanada em mil m2.

Embora a rea consumida de terreno tenha decrescido cerca de 29% em 2003 em comparao ao ano de 2002, em comparao ao ano de 1999 essa rea 53% superior, conforme poder ser observado a seguir:
rea de Terreno - Municpio de So Paulo
1.888,54
2.000,00 1.800,00 1.600,00 1.400,00

rea de Terreno - Zona Sul

1.290,14

1.331,48 878,77 863,00

1.495,65

1.349,14

1.200,00

AT em mil m2

1.400,00

AT em mil m2

1.200,00 1.000,00 800,00 600,00 400,00 200,00 1999

1.035,00 905,00

1.018,00

1.084,00

1.000,00 800,00 600,00 400,00 200,00

886,68 647,65

811,49

303,45

2000

2001

2002

2003

1999 2000 2001 2002 2003

Amadal dAvila

Embraesp

23 Fonte: AMARAL DAVILA ENG DE AVALIAES dados em vermelho EMBRAESP Empresa Brasileira de Estudos de Patrimnio - dados em cinza

No ano de 2003 a absoro de terreno na Zona Sul respondeu por 60% de toda a rea de terreno consumida na Cidade de So Paulo. Nos anos anteriores essa relao foi de 68% (2002), 59% (2001), 49% (2000) e 35% (1999), indicando, portanto, um aumento de aproximadamente 75% entre 2003 e 1999.
rea de Terreno - Zona Sul x Municpio
1.888,54
2.000,00 1.800,00 1.600,00 1.400,00 1.200,00 1.000,00 800,00 600,00 400,00 200,00 1999 2000 2001 2002 2003

rea de Terreno Consumida

AT em mil m2

1.331,48 1.495,65 878,77 647,65 303,45 886,68

1.349,14 1.290,14 40% 811,49

60%

Municpio

Zona Sul

Zona Sul

Demais

Fonte: AMARAL DAVILA ENG DE AVALIAES

A seguir poder ser observada a rea lanada na regio dos Setores Pinheiros, Faria Lima, Hlio Pellegrino e Olimpadas em comparao com o volume de rea lanada na Zona Sul de So Paulo:

rea Construda Lanada

4% 10% 13%

55% 18%
S Pinheiros S Olimpadas S Faria Lima Restante S Hlio Pelegrino

Fonte: AMARAL DAVILA ENG DE AVALIAES

24

Se houver a manuteno da taxa de juros e reaquecimento da economia, o mercado imobilirio espera incremento da ordem de 10% a 15% em relao aos resultados de 2003, segundo o SECOVI-SP. Em 2003 a demanda por imveis de alto padro chegou a responder por 20% das vendas (acima da mdia histrica de 10% a 12%), permitindo ao mercado imobilirio apresentar resultados positivos em termos de valor geral de vendas. A expectativa positiva do setor se confirma com o balano do primeiro trimestre de 2004. Influenciados pelos resultados dos lanamentos focados no pblico com maior poder aquisitivo e com conceitos mais adequados ao estilo de vida contemporneo, o volume vendido foi 45% superior ao registrado em igual perodo de 2003 e o valor das unidades lanadas alcanou R$ 1,2 bilho, com predominncia das residncias de 2 e 3 dormitrios.

6.1.3. Panorama do Mercado de Escritrios

A economia brasileira vem mostrando estabilidade no primeiro trimestre de 2004, com tendncia de crescimento. O mercado de escritrios coorporativos de So Paulo registrou, desde o terceiro trimestre de 2003 leve crescimento na ocupao total. De acordo com estudos efetuados pela Jones Lang LaSalle, a absoro lquida do primeiro trimestre de 2004 foi de 30,8 mil m2 de rea til para escritrios coorporativos de alto padro, sendo 24,5 mil m2 nos de Classe AA e 6,3 mil m2 nos de Classe A. Sua parcela mais representativa funo da efetiva ocupao em 2004, de espaos comercializados no final do ano passado. Merece destaque, dentre os edifcios institucionais, os 66,5mil m2 teis absorvidos pelo Frum Trabalhista de So Paulo, entregue em maro deste ano. Entretanto, o mercado ainda dispe de cerca de 450 mil m2 teis vazios em edifcios AA e A, sendo que nesta ltima, mais da metade do espao vago est em edifcios novos. Para 2004 h expectativa de queda progressiva na vacncia como conseqncia da reduo do novo estoque. No mercado de escritrios de Classe AA verificou-se, no primeiro trimestre desse ano, a reduo do espao ocupado nas regies nobres da Faria Lima, Vila Olmpia e Paulista, responsvel pela ligeira queda da taxa de vacncia.

25

Espao Vago - Regies Nobres Classe AA

20% 12% 10%

5% 36%

13% 3% 1%

Faria Lima Vila Olmpia

Itaim Paulista

Berrini M arginal Pinheiros

Barra Funda Verbo Divino

Fonte: JONES LANG LASALLE

Embora a regio da Faria Lima seja a que possui maior rea vaga em edifcios classe AA na cidade de So Paulo (36% da rea total disponvel para locao), isso ocorre unicamente em funo do estoque recorde entregue recentemente e ainda no totalmente absorvido e no indica que h possibilidade ou no da regio em absorver novos empreendimentos. De acordo com estudos elaborados pela Jones Lang LaSalle, cerca de 2/3 dos espaos ocupados no primeiro trimestre do ano em edifcios AA foram em edifcios entregues em 2003. No primeiro trimestre de 2004 foram ocupados 24,5 mil m2 teis em edifcios classe AA, sendo que a regio da Faria Lima foi responsvel por 77% dessa absoro, seguida pela Vila Olmpia com 20% e pela Paulista com 19%. J os estudos da CB Richard Ellis indicaram que a ocupao ocorrida no primeiro trimestre de 2004 foi de 164.100,00m2, sendo 3% inferior em relao ao trimestre anterior e 59% superior ao primeiro trimestre de 2003. Segundo a Jones Lang LaSalle, o primeiro trimestre de 2004 fechou com um estoque total de 738 mil m2 teis de escritrios e uma taxa de vacncia mdia de 28%. O novo estoque previsto at o final de 2004 de 68 mil m2 teis, sendo que 39 mil m2 em regies nobres, o que representa 40% de todo o estoque AA entregue em 2003.

26

Novo Estoque, Taxa de Vacncia e Absoro Lquida

Fonte: JONES LANG LASALLE

De Janeiro a Maro de 2004 foram entregues aproximadamente 67,6 mil m2 teis de novo estoque corporativo, o que j ultrapassou o volume total entregue em 2003. O estoque entregue nesse perodo, somado ao novo estoque previsto at o final de 2004, de cerca de 30 mil m2 teis, representar um volume recorde, o maior dos ltimos 8 anos.

Novo Estoque, Taxa de Vacncia e Absoro Lquida

Fonte: JONES LANG LASALLE

27

Os estoque de edifcios Classe A atingiu 1,2 milhes de m2 teis e devido ao estoque que ainda no foi absorvido a taxa de vacncia subiu nesse trimestre de 18,6% para 23,8%. As regies da Marginal, da Berrini e da Vila Olmpia possuem juntas pouco mais de 50% da rea vaga disponvel para locao na cidade em empreendimentos de classe A, conforme poder ser observado no grfico a seguir:

Espao Vago - Regies Nobres - Classe A

15% 5% 17% 18% 12% 12% 1% 12%

8%

Faria Lima Alphaville M arginal Pinheiros

Fonte: JONES LANG LASALLE

Itaim Vila Olmpia Jardins

Berrini Paulista Verbo Divino

Na regio da Marginal Pinheiros a alta de vacncia decorrente, sobretudo, dos espaos que vagaram nos ltimos anos e que ainda no foram ocupados. J nas regies da Berrini e da Vila Olmpia a alta vacncia conseqncia principalmente do novo estoque entregue nos ltimos anos e ainda no totalmente absorvido. Segundo projees traadas pela Jones Lang LaSalle, dentre as regies nobres de So Paulo a Vila Olmpia a que apresenta maior potencial de crescimento de escritrios de alto padro at 2.006. O estoque deve aumentar 70% nos prximos dois anos, o que far com que a regio passe da atual 8 posio para 5 em tamanho de estoque. Nos ltimos dez anos o estoque de escritrios do bairro passou de 160 mil m2 de rea til para 400 mil m2, a maior parte deles de classe B. Os edifcios de classe AA correspondem hoje a 6% do estoque local e com o crescimento da oferta esse percentual dever chegar a 15% at 2006.

28

Para receber os novos projetos revistos, a regio, que sofre com congestionamentos, principalmente por causa de suas ruas estreitas, deve se transformar num bairro modelo nos prximos meses. A revitalizao da rea, patrocinada pelo poder privado, com o apoio do poder pblico, por intermdio do Projeto Colmia, promete liberar as ruas para o trnsito de pedestres, criar estacionamentos subterrneos, alargar as vias principais, entre outras mudanas. O projeto de revitalizao e o desenvolvimento dos empreendimentos comerciais que esto previstos tendem a redesenhar a Vila Olmpia e ampliar sua importncia no cenrio do mercado de escritrios corporativos da capital paulista. No grfico a seguir poder ser observado o estoque de edifcios de Classe A e AA na Cidade de So Paulo previsto pela empresa Jones Lang LaSalle para at 2.006:

Fonte: JONES LANG LASALLE

6.2. Situao Paradigma

a) Terrenos A determinao do terreno paradigma foi efetuada com base na anlise da rea mdia de terreno ocupada pelos lanamentos residenciais e comerciais na regio de cada um dos setores (vide Captulo 3 do Laudo 11.560/04), considerando ainda a vocao da regio, o panorama do mercado de apartamentos e conjuntos comerciais, as zonas de uso existentes e a rea mnima necessria para adeso Operao Urbana Faria Lima. A situao paradigma considerada no Estudo Tcnico de Valores de Terrenos pode ser resumida da seguinte forma:

29

Setor Pinheiros Faria Lima Hlio Pellegrino Olimpadas b) Apartamentos

Uso Residencial 1.000,00 m2 1.000,00 m2 1.000,00 m2 1.000,00 m2

Uso Comercial 1.000,00 m2 2000,00 m2 1.000,00 m2 2000,00 m2

Zonas Z2, Z3 e Z4 Z1, Z8CR3, Z2 Z2, Z3 e Z4 Z2, Z3, Z4 e Z9

Atravs da anlise dos lanamentos residenciais ocorridos na regio de cada um dos setores conforme Captulo 3 do Laudo 11.560/04 e da rea de terreno paradigma foi determinada a tipologia do apartamento paradigma, que pode ser resumida da seguinte forma: Setor Pinheiros Faria Lima Hlio Pellegrino Olimpadas rea til 110,00 m2 300,00 m2 110,00 m2 110,00 m2 Nmero de Dormitrios 3 4 3 3 Nmero de Vagas 2 5 2 2 Padro Construtivo Comercial - Alto Alto Comercial - Alto Comercial - Alto

c) Conjuntos Comerciais Com base na vocao de cada um dos setores e no panorama do mercado de escritrios, a situao paradigma eleita para o estudo tcnico de valores de conjuntos comerciais pode ser sintetizada da seguinte maneira: Setor Pinheiros Faria Lima Hlio Pellegrino Olimpadas rea til 220,00 m2 970,00 m2 220,00 m2 970,00 m2 Nmero de Vagas Padro Construtivo 6 Classe A 40 Classe AA 6 Classe A 40 Classe AA

6.3. Estudo Tcnico de Valores

O estudo tcnico de valores tem como objetivo determinar o valor de mercado de terrenos elegveis para a Operao Urbana Faria Lima que sero utilizados para a anlise de viabilidade do CEPAC e para a anlise de viabilidade econmica dos empreendimentos. a) Terrenos Para a determinao do valor unitrio dos terrenos foi utilizado o Mtodo Comparativo de Dados de Mercado atravs da Inferncia Estatstica, considerando os zoneamentos existentes e a vocao de cada setor.

30

Para a composio do campo amostral foram realizadas extensas pesquisas na regio delimitada por cada um dos setores visando a obteno de elementos comparativos, adotando-se como meta a coleta de elementos situados em seu interior e que fossem o mais semelhante possvel ao terreno paradigma.

Os valores podem ser ilustrados da seguinte maneira:

Valores Unitrios - Setor Pinheiros

4.500,00 4.000,00 3.500,00 3.000,00 2.500,00 2.000,00 1.500,00 1.000,00 500,00 1a - Z2 1a 1b - Z2 1c - Z2 1c - Z3 1c - Z3 1d - Z2 1d - Z3 Z8CR3
USO COMERCIAL 1000m2

Valores Unitrios - Setor Faria Lima

7.000,00 6.000,00 5.000,00

(R$/m2)

(R$/m2)

4.000,00 3.000,00 2.000,00 1.000,00 2a - Z8CR3 2b - Z2 2c - Z2 2d - Z2 2e - Z1

USO RESIDENCIAL 1000m2 USO COMERCIAL 2000m2

USO RESIDENCIAL 1000m2

Valores Unitrios - Setor Hlio Pellegrino

7.000,00 6.000,00 5.000,00 7.000,00 6.000,00 5.000,00

Valores Unitrios - Setor Olimpadas

(R$/m2)

(R$/m2)

4.000,00 3.000,00 2.000,00 1.000,00 3a - Z2 3b - Z2 3c - Z2 3c - Z3 3c - Z4 3d - Z2 3e - Z2 3e - Z4

USO RESIDENCIAL 1000m2 USO COMERCIAL 1000m2

4.000,00 3.000,00 2.000,00 1.000,00 4a - Z2 4b - Z2 4b - Z4 4b - Z9 4c - Z2 4c - Z3 4d - Z2 4d - Z3 4d - Z4

USO RESIDENCIAL 1000m2 USO COMERCIAL 2000m2

Obs1: Os valores unitrios so vlidos para Junho de 2004. Obs2: Os elementos comparativos (fotografados e localizados) bem como a inferncia estatstica podero ser analisados junto ao Laudo 11.560/04.

b) Apartamentos

Atravs do Mtodo Comparativo de Dados de Mercado, os valores unitrios de apartamentos (definidos como situao paradigma) em cada um dos setores, que foram determinados atravs da Inferncia Estatstica, podero ser observados no grfico a seguir:

31

Valores Unitrios de Apartamentos

8 .0 0 0 ,0 0 7.0 0 0 ,0 0 6 .0 0 0 ,0 0

(R$/m2)

5.0 0 0 ,0 0 4 .0 0 0 ,0 0 3 .0 0 0 ,0 0 2 .0 0 0 ,0 0 1.0 0 0 ,0 0 -

Pinheiros

Faria Lima

Helio Pellegrino

Olimpadas

valor mnimo

valor mdio

valor mximo

Obs1: Os valores unitrios so vlidos para Junho de 2004. Obs2: Os elementos comparativos (fotografados e localizados) bem como a inferncia estatstica podero ser analisados junto ao Laudo 11.560/04.

c) Conjuntos Comerciais Utilizando-se a mesma metodologia empregada para a determinao dos valores dos apartamentos, os valores unitrios dos conjuntos comerciais determinados em cada um dos setores, conforme poder ser observado junto ao Captulo 3 do Laudo 11.560/04, so os seguintes:

Valores Unitrios de Conjuntos Comerciais

9 .0 0 0 ,0 0 8 .0 0 0 ,0 0 7.0 0 0 ,0 0 6 .0 0 0 ,0 0

(R$/m2)

5.0 0 0 ,0 0 4 .0 0 0 ,0 0 3 .0 0 0 ,0 0 2 .0 0 0 ,0 0 1.0 0 0 ,0 0 -

Pinheiros

Faria Lima

Helio Pellegrino

Olimpadas

valor mnimo

valor mdio

valor mximo

Obs1: Os valores unitrios so vlidos para Junho de 2004. Obs2: Os elementos comparativos (fotografados e localizados) bem como a inferncia estatstica podero ser analisados junto ao Laudo 11.560/04.

32

7. VIABILIDADE DO CEPAC
7.1. Primeira Anlise
A viabilidade do CEPAC, atravs da primeira anlise, ser indicada a partir da determinao do maior valor que poder ser assumido pelo CEPAC (Certificado de Potencial Adicional de Construo) para manter o custo do empreendimento competitivo, utilizando-se como parmetro de comparao o valor mnimo estabelecido de R$ 1100,00 (um mil e cem reais) pela Lei 13.769 de 26/01/2004 e pela Lei 13.871 de 08/07/2004. Para tanto ser utilizado o mtodo do terreno virtual, cujo princpio a comparao entre o imvel ao qual se agrega o benefcio da Operao Urbana (com o uso de CEPAC), com um outro terreno de mesmas caractersticas cuja rea seja virtualmente maior, de tal forma que a potencialidade construtiva seja atingida sem o pagamento de contrapartida financeira. Das vrias anlises elaboradas, que podem ser observadas no Captulo 4 Viabilidade do CEPAC do Laudo 11.560/04, diante da situao mais desfavorvel para cada setor, foram obtidos os seguintes valores:
SETOR Pinheiros Faria Lima Hlio Pellegrino Olimpadas VALOR DO CEPAC (R$) 1.266,75 1.336,80 1.170,78 1.320,67

possvel concluir que, lanando-se CEPAC por valor mnimo de R$ 1100,00, a Operao Urbana vivel em todo o seu territrio, pois os custos dos empreendimentos que utilizem CEPAC sero menores do que os valores que deveriam ser despendidos na aquisio de rea maior de terreno para que se pudesse executar a mesma construo.

7.2. Segunda Anlise

Em que pese o fato dessa anlise tratar da comparao entre empreendimentos imobilirios lanados dentro e fora do permetro da Operao Urbana, cumpre esclarecer que a regio dotada de particularidades que a torna nica no Municpio de So Paulo, sendo focada para um pblico alvo totalmente diferenciado, destacando-se o corredor da Avenida Brigadeiro Faria Lima, o bolso residencial da Cidade Jardim e os imveis do bairro de Vila Nova Conceio no Setor Hlio Pellegrino.

33

Adotando-se terrenos com mesmas caractersticas, conforme detalhado no Laudo 11.560/04, e mantendo-se as demais premissas apresentadas no mesmo estudo, o ndice Fiscal abaixo do qual se torna desinteressante a Operao Urbana (porque a outorga onerosa ficaria mais barata do que o CEPAC), para os diversos zoneamentos e usos em cada setor, pode ser observado na tabela a seguir:
SUBSETOR Pinheiros 1a Pinheiros 1a Pinheiros 1b Pinheiros 1c Pinheiros 1c Pinheiros 1c Pinheiros 1d Pinheiros 1d Faria Lima 2a Faria Lima 2b Faria Lima 2c Faria Lima 2d Faria Lima 2e Hlio Pellegrino 3a Hlio Pellegrino 3b Hlio Pellegrino 3c Hlio Pellegrino 3c Hlio Pellegrino 3c Hlio Pellegrino 3d Hlio Pellegrino 3e Hlio Pellegrino 3e Olimpadas 4a Olimpadas 4b Olimpadas 4b Olimpadas 4b Olimpadas 4c Olimpadas 4c Olimpadas 4d Olimpadas 4d Olimpadas 4d ZONA 2 8 CR3 2 2 3 4 2 3 8 CR3 2 2 2 1 2 2 2 3 4 2 2 4 9 2 4 9 2 3 2 3 4 USO RESIDENCIAL 3.055,56 2.037,04 2.037,04 1.410,26 940,17 940,17 1.309,52 873,02 3.055,56 4.074,07 3.333,33 2.820,51 2.851,85 3.055,56 3.055,56 1.466,67 977,78 977,78 2.444,44 488,89 977,78 1.561,73 1.833,33 1.222,22 2.444,44 1.833,33 1.222,22 1.833,33 1.222,22 1.222,22 USO COMERCIAL 4.125,00 2.750,00 2.037,04 1.410,26 940,17 940,17 1.309,52 873,02 3.960,00 5.133,33 3.850,00 6.160,00 3.300,00 4.125,00 3.300,00 3.300,00 2.200,00 2.200,00 3.300,00 733,33 1.466,67 1.894,44 3.422,22 2.200,00 3.972,22 2.566,67 1.650,00 3.080,00 1.980,00 1.980,00

Obs1: Por premissa, foram comparados terrenos com a mesma rea e em zonas de valor semelhantes. Obs2: Os valores dos ndices Fiscais esto em R$/m2. Obs3: Considerou-se pagamento a vista tanto para a contrapartida financeira da Operao Urbana Faria Lima, como para a Outorga Onerosa vlida para as regies lindeiras.

34

8. VIABILIDADE DE EMPREENDIMENTOS NA OUFL

Com a finalidade de demonstrar as vantagens de se investir na rea da Operao Urbana Faria Lima com a aquisio de CEPAC sero efetuados estudos de viabilidade econmica de empreendimentos, no mbito dos subsetores que compem o seu permetro, sob a tica do investidor, atravs de modelos hipotticos montados com base em situaes paradigmas e em premissas estabelecidas que podem ser verificadas no Captulo 5 do Laudo 11.560/04. Para tanto, foram comparadas as Taxas Internas de Retorno obtidas junto ao fluxo de caixa de empreendimento efetuado atravs de trs maneiras possveis de se construir no interior do permetro, denominadas por hipteses I, II e III. Hiptese I A primeira maneira possvel de se construir num terreno situado no interior do permetro da Operao Urbana Consorciada Faria Lima atravs da utilizao das posturas estabelecidas pela Municipalidade junto ao Plano Diretor Estratgico. Nessa alternativa o investidor opta por no aderir Operao Urbana Consorciada Faria Lima e dessa forma seu empreendimento apresentar rea Construda Computvel Total equivalente ao produto entre a rea de seu terreno e o coeficiente de aproveitamento bsico. Hiptese II - A segunda maneira possvel de se construir num terreno situado no interior do permetro da Operao Urbana Consorciada Faria Lima atravs da utilizao de benefcios por ela estabelecidos, adquirindo da municipalidade, em contrapartida, um determinado nmero de CEPAC. Nessa alternativa o investidor opta por aderir Operao Urbana Consorciada Faria Lima e dessa forma, seu empreendimento apresentar rea Construda Computvel Total equivalente ao produto entre a rea de seu terreno e coeficiente de aproveitamento por ele escolhido, limitado a 4 vezes a rea do terreno. Nessa hiptese a rea vendvel de seu empreendimento ser superior obtida na hiptese anterior.

35

Hiptese III - A terceira alternativa de investimento corresponde construo de um empreendimento que apresenta a mesma rea construda computvel que seria obtida caso o investidor houvesse optado por aderir Operao Urbana Consorciada Faria Lima, porm, sem aderir. Nesse caso, o investidor opta por adquirir terrenos sobressalentes para, utilizando-se das posturas preconizadas pelo Plano Diretor Estratgico, erigir um empreendimento com a mesma rea vendvel da Hiptese II. Nessa alternativa, o investidor no adquire CEPAC, porm, precisar comprar terrenos alm daquele que j possui.

Para a comparao dos investimentos foram adotados os seguintes indicadores de qualidade: Taxa Interna de Retorno, Exposio Mxima e Payback. A Taxa Interna de Retorno TIR (para medir o ganho proporcional peridico futuro) ser obtida atravs do fluxo financeiro dos empreendimentos projetados para cada subsetor. Optou-se pela sua adoo por ser o mais utilizado pelo mercado imobilirio. Alm disso, o carter adimensional desse parmetro possibilita a anlise de cada alternativa de investimento sem a necessidade de se conhecer outros dados. Outros indicadores de qualidade, relacionados com o investimento, que tambm sero obtidos atravs do fluxo financeiro dos empreendimentos so: exposio mxima (define o valor mximo do investimento), payback (mensura o tempo de retorno do capital investido) e Valor Presente Lquido (VPL). A composio do fluxo de cada empreendimento considera: o zoneamento de situao, a rea de terreno, o valor unitrio do terreno, o valor da contrapartida financeira, as despesas com aprovao e projetos, o custo da construo e seu cronograma fsico-financeiro, as despesas com marketing, a comisso do vendedor, o lucro do incorporador, os tributos (como premissa: Imposto de Renda e Contribuio Social) e a receita com a comercializao das unidades que considera, alm do valor da unidade, a forma de pagamento, a velocidade de vendas e a valorizao. Cumpre esclarecer que os resultados obtidos so vlidos para as premissas adotadas que foram fundamentadas em parmetros mdios e genricos, alguns assumidos de forma constante com a finalidade de possibilitar a comparao entre as hipteses. Caso os empreendedores alterem essas premissas os resultados sofrero alterao para mais ou para menos.

36

De acordo com as premissas, os clculos e os fluxos financeiros que esto detalhados junto ao Captulo 5 do laudo 11.560/04, as TIR obtidas para os empreendimentos residenciais baseados em modelos hipotticos so as seguintes:
Subsetor 1b 1c 1c 1c 1d 1d 2c 2d 3c 3c 3c 3d 3e 3e 4b 4b 4b 4c 4c 4d 4d 4d Zona HIP I 2 2 3 4 2 3 2 2 2 3 4 2 2 4 2 4 9 2 3 2 3 4 1,59 5,94 (3,28) (3,28) 5,42 (1,87) 20,90 26,78 6,83 2,83 2,83 12,03 12,64 0,21 (0,20) (0,33) (17,80) 4,60 2,29 2,22 2,29 (-2,03) TIR (% a.a.) HIP II 7,85 12,55 7,67 7,67 13,48 9,76 31,89 38,35 16,40 15,58 15,58 15,08 19,37 12,32 8,16 9,34 4,14 11,66 12,85 9,96 12,85 9,09 HIP III 4,46 10,17 (0,92) (0,92) 9,26 0,59 26,29 33,96 10,07 5,42 5,42 13,43 17,70 2,21 2,22 0,13 (15,14) 7,80 5,08 5,00 5,08 0,13

Considerando todas as premissas adotadas na composio dos fluxos de empreendimentos residenciais, a hiptese II de investimento (com adeso Operao Urbana Faria Lima) a que apresenta maior TIR em todos os subsetores e em todos os zoneamentos. Portanto, a melhor forma de investimento, de acordo com essas anlises ocorre com a aquisio de CEPAC. O grfico a seguir ilustra a comparao das TIR obtidas para os empreendimentos residenciais com a taxa mnima de atratividade de 14% a.a., praticada de forma usual pelo mercado imobilirio e que considera o risco e a atratividade do capital:

37

TIR - Hiptese II - Residencial

50,00
TIR % a.a.

40,00 30,00 20,00 10,00 1b - Z2 1c - Z2 1c - Z3 1c - Z4 1d - Z2 1d - Z3 2c - Z2 2d - Z2 3c - Z2 3c - Z3 3c - Z4 3d - Z2 3e - Z2 3e - Z4 4b - Z2 4b - Z4 4b - Z9 4c - Z2 4c - Z3 4d - Z2 4d - Z3 4d - Z4

HIP II Taxa Praticada

Atravs do grfico possvel observar que aproximadamente 30% dos empreendimentos residenciais apresentam Taxa Interna de Retorno superior taxa mnima de atratividade de 14% a.a. possvel observar ainda que as maiores TIR ocorrem no Setor Faria Lima.

As TIR de empreendimentos comerciais (a seguir transcritas) tambm obtidas de acordo com o Captulo 5 do laudo 11.560/04 e pautadas em modelos hipotticos fundamentados na situao paradigma eleita podem ser observados no quadro resumo a seguir apresentado:

38 Subsetor 1a 1b 1c 1c 1c 1d 1d 2a 2b 2c 2d 2e 3a 3b 3c 3c 3c 3d 3e 3e 4b 4b 4b 4c 4c 4d 4d 4d Zona HIP I 2 2 2 3 4 2 3 8 CR3 2 2 2 1 2 2 2 3 4 2 2 4 2 4 9 2 3 2 3 4 (13,82) (5,98) 3,13 10,23 10,23 (0,13) 10,23 14,59 (9,30) 9,08 7,42 30,74 (20,42) (14,40) (4,06) 12,03 12,03 (1,37) 11,02 12,52 (4,53) 15,27 (8,20) (1,51) 17,69 (4,34) 17,69 11,00 TIR (% a.a.) HIP II 6,48 19,78 25,85 21,15 21,15 24,75 21,69 18,71 16,53 29,47 21,42 45,36 2,63 8,71 15,21 18,04 18,04 12,42 25,43 19,50 19,54 25,11 16,19 24,71 28,47 18,44 25,65 20,67 HIP III (9,70) 1,70 11,22 12,78 12,78 6,99 12,78 14,60 (5,88) 6,11 14,22 30,56 (16,89) (10,29) 1,43 14,30 14,30 (0,75) 13,41 11,46 2,11 20,26 (1,45) 7,32 23,66 3,01 23,66 14,88

Considerando as premissas adotadas na composio dos fluxos de empreendimentos comerciais a hiptese II de investimento (com adeso Operao Urbana Faria Lima) a que apresenta maior TIR em todos os subsetores e em todos os zoneamentos. Portanto, de acordo com as premissas assumidas no estudo, a melhor forma de investimento ocorre com a aquisio de CEPAC. possvel afirmar que, na mdia, a melhor forma de investimento para empreendimentos comerciais atravs da aquisio de CEPAC. O grfico a seguir ilustra a comparao das TIR obtidas para os empreendimentos comerciais com a taxa mnima de atratividade de 14% a.a.:

39

TIR - Hiptese II - Comercial

50,00 45,00 40,00 35,00 30,00 25,00 20,00 15,00 10,00 5,00 1a - Z2 1b - Z2 1c - Z2 1c - Z3 1c - Z4 1d - Z2 1d - Z3 2a - Z8 2b - Z2 2c - Z2 2d - Z2 2e - Z1 3a - Z2 3b - Z2 3c - Z2 3c - Z3 3c - Z4 3d - Z2 3e - Z2 3e - Z4 4b - Z2 4b - Z4 4b - Z9 4c - Z2 4c - Z3 4d - Z2 4d - Z3 4d - Z4
HIP II Taxa Praticada

Atravs do grfico possvel observar que aproximadamente 83% dos empreendimentos comercias apresentam Taxa Interna de Retorno superior taxa mnima de atratividade de 14% a.a.

Comparando-se as TIR obtidas, os empreendimentos de uso residencial demonstraram melhores resultados no Setor Faria Lima. Nos demais setores os melhores resultados referem-se ao uso comercial.

Quanto exposio de capital, de acordo com as premissas assumidas no estudo de viabilidade, as menores ocorrem, para empreendimentos residenciais e comerciais, na hiptese I de investimento que a que apresenta um produto resultante com menor rea construda e menos unidades em comparao s demais alternativas de investimento.

Comparando-se as hipteses II e III, cujos produtos apresentam a mesma rea construda computvel, a exposio menor ocorre na hiptese II, tanto para empreendimentos residenciais quanto comerciais. Ou seja, para se obter um mesmo produto o investimento final ser menor quando o empreendedor aderir Operao Urbana Faria Lima e adquirir CEPAC.

% a.a.

40

Exposio Mxima - Residencial

9 ,0 0 8 ,0 0

Valor x R$ 1.000.000,00

7,0 0 6 ,0 0 5,0 0 4 ,0 0 3 ,0 0 2 ,0 0 1,0 0 -

Pinheiros

Faria Lima

Helio Pellegrino

Olimpadas

HIP I

HIP II

HIP III

Exposio Mxima - Comercial

3 0 ,0 0

Valor x R$ 1.000.000,00

2 5,0 0

2 0 ,0 0

15,0 0

10 ,0 0

5,0 0

Pinheiros

Faria Lima

Helio Pellegrino

Olimpadas

HIP I

HIP II

HIP III

Os empreendimentos comerciais, que apresentam maior Taxa Interna de Retorno (TIR), so tambm os que requerem maior valor de investimento. Nesse contexto destacam-se os Setores Faria Lima (mdia da Exposio Mxima de cerca de R$ 18.500.000,00) e Olimpadas (mdia da Exposio Mxima de cerca de R$ 12.200.000,00), cujos produtos so de padro superior ao dos demais setores. Dentre as alternativas de investimento de empreendimentos residenciais, os que requerem maior investimento so os situados no Setor Faria Lima (mdia da Exposio Mxima de cerca de R$ 6.800.000,00).

41

Os fluxos montados com base nas premissas, parmetros e modelos assumidos e apresentados no Laudo 11.560/04 indicaram que o menor tempo de retorno do investimento (payback) nos empreendimentos residenciais pautados na hiptese II ocorre no Setor Faria Lima (39 meses) e o maior ocorre nos Setores Olimpadas e Pinheiros (66 meses).

Payback - Residencial
70 ,0 0 6 0 ,0 0 50 ,0 0 4 0 ,0 0 3 0 ,0 0 2 0 ,0 0 10 ,0 0 -

meses

Pinheiros

Faria Lima

Helio Pellegrino

Olimpadas

Da mesma forma, considerando os empreendimentos comerciais, o menor tempo de retorno do investimento (payback) ocorre no Setor Faria Lima (44 meses) e o maior ocorre no Setor Hlio Pellegrino (55 meses).

Payback - Comercial
6 0 ,0 0 50 ,0 0

4 0 ,0 0

meses

3 0 ,0 0

2 0 ,0 0

10 ,0 0

Pinheiros

Faria Lima

Helio Pellegrino

Olimpadas

42

Por necessitar de informaes complementares para ser analisado o Valor Presente Lquido no o parmetro mais recomendado para a anlise de investimentos pelo mercado imobilirio, entretanto, nas tabelas a seguir sero apresentados os VPL dos investimentos, considerando a taxa de desconto de 14% a.a. a) Empreendimentos Residenciais
Subsetor Zona HIP I 1b 1c 1c 1c 1d 1d 2c 2d 3c 3c 3c 3d 3e 3e 4b 4b 4b 4c 4c 4d 4d 4d 2 2 3 4 2 3 2 2 2 3 4 2 2 4 2 4 9 2 3 2 3 4 (1.303.317,51) (671.040,73) (1.896.152,57) (1.896.152,57) (766.617,91) (1.756.647,34) 782.854,61 1.242.082,59 (771.810,30) (1.342.571,28) (1.164.542,07) (219.639,43) (115.031,81) (1.630.202,05) (1.683.595,08) (1.830.861,63) (3.298.399,42) (969.726,94) (1.290.952,53) (1.301.118,61) (1.290.952,53) (1.910.436,76) VPL (R$) HIP II (1.117.142,10) (207.034,16) (1.018.208,10) (1.018.208,10) (76.876,53) (682.535,06) 3.602.466,60 4.211.612,34 418.410,81 278.145,25 278.145,25 217.005,19 792.906,46 291.768,36 (1.126.337,47) (868.248,81) (2.240.082,42) (412.469,27) (195.575,59) (743.860,95) (195.575,59) (917.913,89) HIP III (1.827.040,87) (557.548,94) (3.007.772,63) (3.007.772,63) (751.174,71) (2.731.233,58) 2.584.007,53 4.170.605,64 (773.428,71) (1.914.950,67) (1.914.950,67) (113.843,49) 545.476,20 (2.600.749,47) (2.591.128,24) (3.250.519,75) (11.991.661,10) (1.164.031,13) (1.805.843,14) (1.826.175,30) (1.805.843,14) (3.250.519,75)

43

Observamos na tabela acima que boa parte dos resultados obtidos a partir da situao paradigma definida e a taxa de 14%, apresentam VPL negativo. Porm, cabe observar que, apesar dos valores negativos os resultados da Hiptese II (utilizando o CEPAC), so maiores que os das outras hipteses. Isso significa que a opo de investimento mediante a aquisio do CEPAC melhor que as outras hipteses. b) Empreendimentos Comerciais
Subsetor 1a 1b 1c 1c 1c 1d 1d 2a 2b 2c 2d 2e 3a 3b 3c 3c 3c 3d 3e 3e 4b 4b 4b 4c 4c 4d 4d 4d Zona 2 2 2 3 4 2 3 8 CR3 2 2 2 1 2 2 2 3 4 2 2 4 2 4 9 2 3 2 3 4 HIP I (2.632.708,92) (1.388.097,18) (565.394,36) (378.689,82) (378.689,82) (800.476,77) (378.689,82) 182.065,57 (5.867.560,96) (971.859,72) (875.896,94) 2.196.302,31 (4.284.701,95) (2.701.694,31) (1.250.128,54) (207.679,84) (207.679,84) (1.101.644,61) (157.235,35) (159.933,33) (2.927.941,10) 278.420,69 (4.206.427,14) (2.057.331,29) 703.677,92 (2.633.490,94) 703.677,92 (658.595,95) VPL (R$) HIP II (1.857.718,06) 993.096,36 1.705.933,36 1.113.903,02 1.113.903,02 1.576.364,53 1.184.245,40 2.858.118,91 1.492.952,11 7.099.132,05 3.986.969,80 11.343.532,63 (3.224.360,68) (1.211.417,30) 239.663,79 745.643,02 745.643,02 (310.669,42) 1.709.978,38 912.300,51 2.150.554,26 3.831.587,27 985.670,33 3.402.564,13 4.304.916,77 1.619.983,82 3.659.173,64 2.296.899,77 HIP III (8.877.649,98) (3.290.205,33) (526.161,58) (222.158,98) (222.158,98) (1.466.491,22) (222.158,98) 385.271,55 (19.127.449,48) (5.495.701,85) (130.522,77) 7.176.946,26 (15.522.241,75) (9.141.781,23) (8.877.649,98) 59.248,71 59.248,71 (3.886.285,07) (108.648,03) (491.586,17) (6.546.352,85) 2.294.765,75 (10.418.271,21) (2.945.154,06) 3.054.130,56 (5.451.724,02) 3.054.130,56 329.582,82

9. INTERVENES URBANSTICAS E SEUS EFEITOS

Assumindo-se como premissa que sero efetuadas as intervenes mencionadas no Anexo 2 da Lei 13.769 de 26/01/2004, o Captulo 6 do Estudo de Viabilidade (Laudo n 11.560/04) relacionou as intervenes que afetaro cada um dos setores e abordou como o mercado imobilirio ser afetado por elas.

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Dentre as concluses apresentadas para cada setor, destacam-se:

9.1. Setor Pinheiros

O aumento de potencialidade incentivar a verticalizao no setor; Aumento do nmero de lanamentos residenciais e comerciais na regio compreendida entre a Avenida Brigadeiro Faria Lima e a Marginal do Rio Pinheiros e incremento no valor de venda das unidades; A reurbanizao do Largo da Batata, com a criao de novas vias de acesso, recuperao de espaos pblicos e a criao de calades influenciar de forma especial a valorizao dos imveis e contribuir, de forma marcante, para a mudana de ocupao da regio; A transferncia do terminal de nibus do Largo da Batata para as proximidades da Marginal Pinheiros e a criao de novas ligaes virias geraro maior movimentao nas ruas internas do setor e juntamente com a recuperao dos espaos pblicos causaro o surgimento de uma nova rea comercial; A criao da Nova Praa de Pinheiros, que ampliar a perspectiva da igreja existente, configurar um novo espao de uso pblico na rea atualmente densamente ocupada, melhorando a qualidade de vida e impulsionando a valorizao dos imveis situados no seu entorno; Melhoria da qualidade de vida com o aumento de reas verdes e a implantao do projeto de paisagismo ao longo da Avenida Brigadeiro Faria Lima; A concluso da estao do Metr em 2006, que ser feita em parceria com o Governo do Estado de So Paulo, ir impulsionar o desenvolvimento da regio, gerando em funo da criao de maior facilidade de interligao com outras reas da cidade, valorizao imobiliria em todo o setor; A criao de passagem subterrnea nas Avenidas Rebouas e Eusbio Matoso sob a Avenida Brigadeiro Faria Lima reduzir o tempo de viagens de nibus, fornecendo instalaes para os usurios de transportes pblicos e criar novo paisagismo e iluminao, gerando melhoria na qualidade de vida do entorno e valorizando os imveis. A construo da passagem em desnvel nas Avenidas Rebouas e Eusbio Matoso sob a Avenida Brigadeiro Faria Lima contribuir para melhoria das condies de acesso, uma vez que desafogar o trnsito intenso;

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9.2. Setor Faria Lima

O aumento de potencialidade e os incentivos ao remembramento de lotes incentivar a j consolidada verticalizao no setor; A possibilidade de mudana de uso acarretar valorizao imobiliria nas residncias situadas nas proximidades da Avenida Brigadeiro Faria Lima; A construo da passagem em desnvel nas Avenidas Rebouas e Eusbio Matoso sob a Avenida Brigadeiro Faria Lima contribuir para melhoria das condies de acesso, uma vez que desafogar o trnsito intenso; A construo da passagem em desnvel interligando a Avenida Cidade Jardim s Avenidas Europa e 9 de Julho, sob a Avenida Brigadeiro Faria Lima, eliminado um dos principais semforos de reteno, contribuir para melhoria das condies de acesso, uma vez que desafogar o trnsito intenso; O Novo Boulevard JK, que dar continuidade ao rebaixamento da via expressa, interligando o Tnel Tribunal de Justia com o encontro da Avenida Naes Unidas, acarretar melhoria na qualidade de vida atravs do processo de reurbanizao e implantao de iluminao e novo mobilirio urbano;

9.3. Setor Hlio Pellegrino

O aumento de potencialidade e os incentivos ao remembramento de lotes incentivar a verticalizao no setor; Os reflexos da construo da passagem em desnvel interligando a Avenida Cidade Jardim s Avenidas Europa e 9 de Julho, sob a Avenida Brigadeiro Faria Lima, tambm sero sentidos atravs da valorizao imobiliria que de forma mais acentuada ocorrer nos empreendimentos comerciais. A regio tambm ser beneficiada pelos reflexos do Novo Boulevard JK, que acarretar melhoria na qualidade de vida atravs do processo de reurbanizao e implantao de iluminao e novo mobilirio urbano; A interligao da Avenida Brigadeiro Faria Lima Avenida Eng. Lus Carlos Berrini com o prolongamento da Avenida Hlio Pellegrino e o alargamento da Rua Funchal consolidar a regio como uma das reas mais nobres do Municpio de So Paulo para a implantao de escritrios;

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9.4. Setor Olimpadas

O aumento de potencialidade e os incentivos ao remembramento de lotes incentivar a verticalizao no setor; O Novo Boulevard JK, que dar continuidade ao rebaixamento da via expressa, interligando o Tnel Tribunal de Justia com o encontro da Avenida Naes Unidas, acarretar melhoria na qualidade de vida atravs do processo de reurbanizao e implantao de iluminao e novo mobilirio urbano; A interligao da Avenida Brigadeiro Faria Lima Avenida Eng. Lus Carlos Berrini com o prolongamento da Avenida Hlio Pellegrino e o alargamento da Rua Funchal consolidar a regio como uma das reas mais nobres do Municpio de So Paulo para a implantao de escritrios; Atravs dessa interligao o trnsito na regio ser extremamente beneficiado, inclusive a sua ligao com a regio sudoeste da cidade atravs do complexo de pontes sobre o Rio Pinheiros na altura da Avenida Jornalista Roberto Marinho.

10. IMPACTO AMBIENTAL E DE VIZINHANA

10.1. EIA Medidas Mitigadoras
No capitulo 9, o Estudo de Impacto Ambiental da Operao Faria Lima (fls 414 a 448), elaborado em 1993, analisa de forma global as medidas mitigadoras, sem conceituar especifidades tcnicas para os setores e subsetores, no entanto, recomenda diversos programas que deveriam ser seguidos na poca. Medidas Mitigadoras de Carter Geral Quanto s medidas de carter geral o referido estudo recomenda que: To logo a obra esteja licitada a empreiteira encarregada dever elaborar o Plano de Obra contendo informaes sobre a localizao e operao dos canteiros de obras, o fluxo de veculos de servios, localizao e plano de manejo das reas de emprstimo e bota-fora, alem de cuidados no sentido de minimizar os incmodos aos imveis lindeiros, no que diz respeito a danos nas edificaes, gerao de rudo e poeira; Apresentao de um plano de circulao de veculos e pedestres, a ser elaborado pelo CET, que dever ser implantado durante a execuo das obras, tanto para os fluxos de passagem pelos bairros afetados, quanto, para as reas lindeiras s obras, no sentido de garantir acesso aos moradores e usurios dos estabelecimentos de comercio, servios e equipamento e evitar congestionamentos;

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Elaborao de um plano, em conjunto com as concessionrias de servios pblicos, da relocao das redes de infra-estrutura que sero afetadas, de forma que a populao no venha a ser apenada coma interrupo do atendimento; Obteno de parecer do CONDEPHAAT quanto s interferncias do empreendimento com a Chcara Itaim e o Parque do Povo; Acompanhamento arqueolgico da relocao das redes de infra-estrutura

subterrneas, situadas em um raio de 400m a partir do Largo de Pinheiros, de acordo com recomendao do Instituto Brasileiro de Patrimnio Cultural IBPC; Avaliao da possibilidade de adequao do traado virio do prolongamento da Av. Brigadeiro Faria Lima, na altura da interseco das ruas Aspsia e Sertozinho, no sentido de preservar o conjunto de rvores ali existentes, em especial de um exemplar de jequitib-rosa, notvel pela inexistncia de exemplares desta espcie na cidade de So Paulo; Medidas Mitigadoras Programas Recomendados Caracterizao do Problema: A Operao Urbana Faria Lima traz em seu bojo uma relao de conflito que articula, de um lado, o Poder Publico local e de outro, uma gama consideravelmente heterognea de segmentos scio-econmicos, polticos, envolvidos direta e indiretamente com o projeto e seus impactos. A heterogeneidade destes segmentos no repousa apenas em suas origens sciopolticas diferenciadas, mas sobretudo na diversidade de significados, interesses e objetivos que a Operao Urbana Faria Lima pode representar individualmente. E esta diversidade de interesses e objetivos, nem sempre convergentes, que permeia o relacionamento que se estabelece entre o Estado e a Sociedade, sempre que o primeiro decide uma interveno que implica alteraes no quadro da segunda. No caso do projeto objeto do EIA, esse relacionamento foi estabelecido h 25 anos. Assim foi que, do lado do Poder Publico, o projeto foi considerado por diferentes administraes, com entendimentos tcnicos, interesses e alianas bastante diferenciados. Do lado dos segmentos scio-polticos envolvidos com o empreendimento, tambm se alteraram as regras definidoras de sua resistncia , adeso ou conformismo como projeto.

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O EIA observou a fragilidade do processo de informao do Estado para as sociedades locais envolvidas com seus empreendimentos. Esta fragilidade aplica-se no apenas no caso da Operao Urbana Faria Lima, mas a uma gama considervel de empreendimentos decididos nas esferas, municipal, estadual e federal. Um processo de informaes sobre um dado empreendimento e importante no apenas enquanto elemento integrante de uma democracia, que garante o conhecimento do projeto, de suas reais interferncias e correspondes prticas compensatrias, mas tambm porque as informaes em pauta constituem elementos bsicos para formao do conhecimento sobre o projeto. Quando uma das partes envolvidas, no caso a sociedade local, no dispe deste conhecimento, agua-se a assimetria de poder inerente em uma relao que articula, de um lado, o Estado com todas as informaes relativas ao projeto e sua evoluo, e de outro lado a sociedade local, instrudas por diferentes verses sobre o projeto e seus impactos, a luz das quais os segmentos scio-econmicos se posicionam e reagem sobre o empreendimento. O EIA recomenda que a Prefeitura Municipal de So Paulo de um programa de comunicao social para subsidiar o processo de conhecimento da Operao Urbana Faria Lima, a sociedade local formou seu entendimento sobre o projeto basicamente atravs de informaes veiculadas pela imprensa e por eventos promovidos por associaes de bairros e lideranas polticas, que mais polemizaram que informaram sobre o projeto. A polmica, para cumprir seu papel de conscincia critica de um processo deve, necessariamente, ser precedida de um conhecimento do objeto de discusso. Finalizando, cumpre sublinhar que neste item procurou-se detectar os principais objetos de conflito entre a Prefeitura Municipal de So Paulo e segmentos scio-polticos envolvidos direta e indiretamente coma Operao Urbana Faria Lima. Estes objetos, enfocados do ponto de vista de questes relevantes, no sentido de sua importncia e permanncia na pauta de preocupaes da opinio publica local, transformam-se em objetos de comunicao, relativos a outras fases do empreendimento, tais como aquelas de sua construo e operao. As aes que estruturam o programa de comunicao social foram distribudas por fases do projeto, contemplando em cada uma delas objetivos, objetos de comunicao e pblico-alvo especficos.

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Aes Imediatas: Instalaes de postos de informao; Definio pela Prefeitura do Municpio de So Paulo de uma comisso permanente de negociao; Formao de coordenao tcnica unificada; Aes de Mdio Prazo: Danos nas edificaes; Desvios de transito e aumento de fluxo de veculos pesados; Aes de Longo Prazo: Aps a concluso das obras, a regio do empreendimento apresentar novas feies de uso e circulao. Em termos de comunicao social esta fase requer a formao de um conhecimento, por parte dos usurios, relativo a utilizao, a mais racional possvel do sistema virio; A responsabilidade de concepo e operacionalizao da campanha ser da Prefeitura Municipal de So Paulo, a qual dever garantir recursos necessrios a implantao; Programa de Recomposio da Paisagem Objetivos: Recomposio total das reas desapropriadas, visando sua urbanizao e recuperao da paisagem, coerente com a presena do empreendimento e com o padro urbano pretendido; No caso das reas de canteiro, emprstimo e bota-fora, sua recomposio visa a integrao das reas modificadas com o entorno e a segurana da populao residente nas adjacncias, no sentido de evitar processos erosivos, deslizamentos e entulhamento de baixadas e canais de drenagem; Ao Indicada: Elaborao de projeto de paisagismo. A implantao do projeto paisagstico estende-se da fase de pr-implantao, implantao, operao e manuteno permanente;

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O projeto de paisagismo a ser definido para as reas afetadas pela execuo das obras previstas pela Operao Urbana Faria Lima dever atender a uma multiplicidade de condicionantes, sejam de carter esttico, enquanto co-definidor do especo urbano, sejam relativos ao conforto ambiental, enquanto regulador de micro-clima, seja de interesse para a fauna, enquanto formador de ambientes capazes de sustentar determinadas espcies animais; O EIA ainda define no que concerne a recomposio da paisagem urbana: Diretrizes de carter paisagstico; Diretrizes relativas ao conforto ambiental; Diretrizes relativas avifauna;

RIV Impactos e Medidas Mitigadoras Impactos: Entre os impactos que devero ocorrer na rea de influncia do empreendimento, existem alguns que so comuns a todos os subpermetros, ou a maioria deles. Impactos por Aspecto Ambiental a) Atividades Produtivas Inibio de atividades produtivas; Deslocamento compulsrio de atividades produtivas; Prejuzo as atividades produtivas lindeiras; Criao de empregos na construo civil; Atrao de atividades produtivas; Aumento de empregos tercirios b) Estrutura Urbana Aumento de acessibilidade e de vantagens locacionais; Reforo do papel funcional dos bairros c) Aspectos Demogrficos Aumento da populao residente Mudana do perfil residente Aumento da populao flutuante

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d) Condies de vida da populao Insegurana e expectativas da populao Deslocamento compulsrio da populao residente Incmodos causados pelas obras Mudana nos referenciais culturais e) Organizao social Mobilizao de parte da sociedade local Emergncia de conflitos sociais f) Mercado Imobilirio Paralisao das transaes de imveis a serem desapropriados; Valorizao de imveis da rea de influencia direta; g) Trafego e Transporte Trfego pesado para transporte de material; Congestionamento de trafego; Integrao das radiais; Aumento de Velocidade Media; Alterao no fluxo de veculos h) Redes de infra-estrutura Interferncias comas redes Aumento da demanda i) Equipamentos sociais Deslocamento compulsrio Dificuldade de acesso Aumento de demanda j) Patrimnio Histrico, Cultural e Arqueolgico Possibilidade de interferncia com bens de valor histrico e cultural Possibilidade de interferncia com stios arqueolgicos k) Estrutura geral da paisagem Modificaes na paisagem Degradao da paisagem por remanescentes de desapropriao

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Estabelecimento de novos referenciais da paisagem Consolidao de novos referenciais da paisagem l) Vegetao Retirada da vegetao Aumento de nmero e espcies m) Avifauna Diminuio/ aumento da populao n) Rudo Gerao de rudo Alterao nos nveis de rudo o) Qualidade do Ar Piora da qualidade do ar Alterao na qualidade do ar Impactos Especficos por Bairros Na poca de elaborao do estudo foram colocadas preocupaes quanto avifauna e aos impactos que ocorreriam com a abertura da Avenida Brigadeiro Faria Lima em ambas as direes, dentre as quais merecem destaque: Recomendao do Instituto Brasileiro do Patrimnio Cultural IBPC, tendo em vista a existncia, no sculo XVI, de aldeamento indgena na regio central do bairro de Pinheiros, no sentido de que qualquer alterao que venha a ocorrer em um circulo de 400m de raio tendo como o centro o Largo de Pinheiros, dever ser acompanhado de prospeco e, se for o caso, operao de salvamento de sitio arqueolgico; O alvio do trfego nas vias coletoras da regio do Itaim Bibi proporcionando o aumento da acessibilidade ao comrcio e reas residenciais, beneficiando de forma mais significativa a Av. Brigadeiro Faria Lima e as ruas Tabapu, Iguatemi, Joaquim Floriano, Joo Cachoeira, Clodomiro Amazonas e Professor Atlio Innocenti A necessidade de aprovao do projeto da Avenida Brigadeiro Faria Lima em funo da existncia da Chcara Itaim, onde se encontram tombadas pelo CONDEPHAAT runas de uma casa bandeirista. Essa construo, que no ser afetada pela implantao da avenida, porm, situa-se a menos de 300 metros desta.

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As exigncias contidas na LAP esto sendo cumpridas de acordo com o avano das Intervenes, conforme indicam o Relatrio Tcnico n 09/DECONT-2/2001 e o Ofcio PR209 da EMURB (vide anexo VII).

11. ANLISE DOS LANAMENTOS

11.1. Evoluo dos Preos

Atravs do mapeamento dos lanamentos imobilirios ocorridos na Cidade de So Paulo no perodo de 1996 a 2003 foi possvel analisar a evoluo dos valores de terrenos e apartamentos. Essa evoluo, que est mais bem detalhada no Captulo 8 do Laudo 11.560/04, poder ser observada nos grficos a seguir apresentados:

11.1.1. Setor Pinheiros

EVOLUO DOS PREOS DOS TERRENOS REGIO DO SETOR PINHEIROS

Valores Mnimos
2.500,00 2.000,00
(R$/m2) (R$/m2)

Valores Mdios
3.000,00 2.500,00 2.000,00 1.500,00 1.000,00 500,00 3.500,00 3.000,00 2.500,00 2.000,00 1.500,00 1.000,00 500,00 -

Valores Mximos

1.500,00 1.000,00 500,00 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

(R$/m2)

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

Zona 3/4

Zona 2

Zona 3/4

Zona 2

Zona 3/4

Zona 2

FONTE: Amaral dAvila Engenharia de Avaliaes S/C Ltda

valores em R$/m2 de rea de terreno

Obs: Os valores de terreno referem-se aos praticados nas reas incorporveis, nos locais de maior adensamento.

54 Obs: No interior do Setor Pinheiros, segundo metodologia e clculos apresentados no Laudo 11.560/04, a faixa dos valores praticadas para os terrenos de R$ 1.460,00/m2 a R$ 3.910,00/m2.

EVOLUO DOS PREOS DE APARTAMENTOS REGIO DO SETOR PINHEIROS

Valores Mdios
3.500,00 3.000,00

Valores Mnimos
2.500,00

Valores Mximos
5.000,00 4.500,00 4.000,00

2.000,00
2.500,00

3.500,00 3.000,00 2.500,00

1.500,00

2.000,00 1.500,00 1.000,00

1.000,00

2.000,00 1.500,00 1.000,00

500,00
500,00

500,00 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

FONTE: Amaral dAvila Engenharia de Avaliaes S/C Ltda

valores em R$/m2 de rea til

Obs: No interior do Setor Pinheiros, segundo metodologia e clculos apresentados no Laudo 11.560/04, a faixa dos valores praticadas para o apartamento paradigma de R$ 2.800,00/m 2 a R$ 3.200,00/m2 e para o conjunto comercial paradigma de R$ 4.900,00/m2 a R$ 5.400,00/m2.

11.1.2. Regio do Setor Faria Lima

EVOLUO DOS PREOS DOS TERRENOS REGIO DO SETOR FARIA LIMA

Valores Mnimos
5.000,00 4.000,00
(R$/m2) (R$/m2)

Valores Mdios
6.000,00 5.000,00 4.000,00 3.000,00 2.000,00 1.000,00 7.000,00 6.000,00 5.000,00 4.000,00 3.000,00 2.000,00 1.000,00 -

Valores Mximos

3.000,00 2.000,00 1.000,00 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

(R$/m2)

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

Zona 3/4

Zona 2

Zona 3/4

Zona 2

Zona 3/4

Zona 2

FONTE: Amaral dAvila Engenharia de Avaliaes S/C Ltda

valores em R$/m2 de rea de terreno

Obs: Os valores de terreno referem-se aos praticados nas reas incorporveis, nos locais de maior adensamento. Obs: No interior do Setor Faria Lima, segundo metodologia e clculos apresentados no Laudo 11.560/04, a faixa dos valores praticadas para os terrenos de R$ 1.900,00/m2 a R$ 5.800,00/m2.

55 EVOLUO DOS PREOS DE APARTAMENTOS REGIO DO SETOR FARIA LIMA

Valores Mnimos
2.250,00 2.000,00 1.750,00 1.500,00 1.250,00 1.000,00 750,00 500,00 250,00 3.500,00 3.000,00 2.500,00 2.000,00 1.500,00 1.000,00 500,00 Valores Mdios Valores Mximos

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

5.000,00 4.500,00 4.000,00 3.500,00 3.000,00 2.500,00 2.000,00 1.500,00 1.000,00 500,00 -

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

FONTE: Amaral dAvila Engenharia de Avaliaes S/C Ltda

valores em R$/m2 de rea til

Obs: No interior do Setor Faria Lima, segundo metodologia e clculos apresentados no Laudo 11.560/04, a faixa dos valores praticadas para o apartamento paradigma de R$ 6.400,00/m2 a R$ 6.900,00/m2 e para o conjunto comercial paradigma de R$ 7.400,00/m2 a R$ 7.700,00/m2.

11.1.3. Regio do Setor Hlio Pellegrino

EVOLUO DOS PREOS DOS TERRENOS REGIO DO SETOR HLIO PELLEGRINO

Valores Mnimos
3.000,00 2.500,00 2.000,00 1.500,00 1.000,00 500,00 4.000,00 3.500,00 3.000,00 2.500,00 2.000,00 1.500,00 1.000,00 500,00 -

Valores Mdios
5.000,00 4.500,00 4.000,00 3.500,00 3.000,00 2.500,00 2.000,00 1.500,00 1.000,00 500,00 -

Valores Mximos

(R$/m2)

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

(R$/m2)

(R$/m2)

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

Zona 3/4

Zona 2

Zona 3/4

Zona 2

Zona 3/4

Zona 2

FONTE: Amaral dAvila Engenharia de Avaliaes S/C Ltda

valores em R$/m2 de rea de terreno

Obs: Os valores de terreno referem-se aos praticados nas reas incorporveis, nos locais de maior adensamento. Obs: No interior do Setor Hlio Pellegrino, segundo metodologia e clculos apresentados no Laudo 11.560/04, a faixa dos valores praticadas para os terrenos de R$ 1.400,00/m 2 a R$ 5.800,00/m2.

56

EVOLUO DOS PREOS DE APARTAMENTOS REGIO DO SETOR HLIO PELLEGRINO

Valores Mnimos
5.000,00 4.500,00 4.000,00 3.500,00 3.000,00 2.500,00 2.000,00 1.500,00 1.000,00 500,00 7.000,00 6.000,00 5.000,00 4.000,00 3.000,00 2.000,00 1.000,00 -

Valores Mdios

Valores Mximos

1996

1997 1998

1999

2000

2001 2002

2003

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

8.000,00 7.000,00 6.000,00 5.000,00 4.000,00 3.000,00 2.000,00 1.000,00 -

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

FONTE: Amaral dAvila Engenharia de Avaliaes S/C Ltda

valores em R$/m2 de rea til

Obs: No interior do Setor Hlio Pellegrino, segundo metodologia e clculos apresentados no Laudo 11.560/04, a faixa dos valores praticadas para o apartamento paradigma de R$ 3.300,00/m 2 a R$ 3.900,00/m2 e para o conjunto comercial paradigma de R$ 5.000,00/m2 a R$ 5.600,00/m2.

11.1.4. Regio do Setor Olimpadas

EVOLUO DOS PREOS DOS TERRENOS REGIO DO SETOR OLIMPADAS

Valores Mnimos
3.000,00 2.500,00 2.000,00 1.500,00 1.000,00 500,00 3.500,00 3.000,00 2.500,00 2.000,00 1.500,00 1.000,00 500,00 -

Valores Mdios
4.500,00 4.000,00 3.500,00 3.000,00 2.500,00 2.000,00 1.500,00 1.000,00 500,00 -

Valores Mximos

(R$/m2)

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

(R$/m2)

(R$/m2)

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

Zona 3/4

Zona 2

Zona 3/4

Zona 2

Zona 3/4

Zona 2

FONTE: Amaral dAvila Engenharia de Avaliaes S/C Ltda

valores em R$/m2 de rea de terreno

Obs: Os valores de terreno referem-se aos praticados nas reas incorporveis, nos locais de maior adensamento. Obs: No interior do Setor Olimpadas, segundo metodologia e clculos apresentados no Laudo 11.560/04, a faixa dos valores praticadas para os terrenos de R$ 2.000,00/m2 a R$ 5.800,00/m2.

57

EVOLUO DOS PREOS DE APARTAMENTOS REGIO DO SETOR OLIMPADAS

Valores Mnimos
3.000,00 2.500,00 2.000,00 1.500,00 1.000,00 500,00 4.000,00 3.500,00 3.000,00 2.500,00 2.000,00 1.500,00 1.000,00 500,00 Valores Mdios Valores Mximos

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

5.000,00 4.500,00 4.000,00 3.500,00 3.000,00 2.500,00 2.000,00 1.500,00 1.000,00 500,00 -

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

FONTE: Amaral dAvila Engenharia de Avaliaes S/C Ltda

valores em R$/m2 de rea til

Obs: No interior do Setor Olimpadas, segundo metodologia e clculos apresentados no Laudo 11.560/04, a faixa dos valores praticadas para o apartamento paradigma de R$ 3.200,00/m 2 a R$ 3.400,00/m2 e para o conjunto comercial paradigma de R$ 5.400,00/m2 a R$ 6.100,00/m2.

11.2. Lanamentos
Considerando os edifcios de apartamento e os edifcios comerciais como produtos imobilirios analisados, no perodo de 1996 a 2004 ocorreram 132 lanamentos no interior do permetro da Operao Urbana Faria Lima que correspondem a 7.805 unidades.
SETOR Pinheiros Faria Lima Hlio Pellegrino Olimpadas total N DE LANAMENTOS N DE UN LANADAS RESIDENCIAIS COMERCIAIS RESIDENCIAIS COMERCIAIS 5 5 468 473 24 8 440 155 48 7 2.968 499 8 27 1.142 1.660 85 47 5.018 2.787

Da rea de terreno de 260.743m2, consumida por esses lanamentos cerca de 58% destina-se ao uso residencial e os 42% restantes ao uso comercial. Nas tabelas a seguir esto resumidos os principais parmetros desses lanamentos:
RESIDENCIAL Pinheiros Faria Lima Hlio Pellegrino Olimpadas Total Terreno 8.466 42.445 78.009 23.545 152.464 rea til Lan 35.242 170.494 329.848 97.629 633.213 rea Total Lan 75.705 298.060 591.847 176.763 1.142.375 VGV (em US$) 34.188.358,24 416.564.359,91 547.928.958,60 106.694.231,56 1.105.375.908,31 % 3,09 37,69 49,57 9,65 100,00

58
COMERCIAL Pinheiros Faria Lima Hlio Pellegrino Olimpadas Total Terreno 5.486 22.035 16.738 64.019 108.278 rea til Lan 22.220 120.928 79.461 223.944 446.553 rea Total Lan 46.845 249.873 152.438 466.275 915.431 VGV (em US$) 48.015.547,69 372.344.149,19 165.482.298,62 509.931.814,29 1.095.773.809,79 % 4,38 33,98 15,10 46,54 100,00

Destaca-se, dentre os setores que compem o permetro da Operao Urbana Faria Lima, o Hlio Pellegrino com a maior concentrao de rea total lanada de uso residencial e o Olimpadas de uso comercial. A evoluo da rea construda lanada no perodo de 1996 a 2004 poder ser observada nos grficos a seguir:
Histrico da rea Total Lanada Residencial
180.000 160.000 140.000 120.000 140.000 120.000 100.000

Histrico da rea Total Lanada Comercial

em m2

100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 1.996 1.997 1.998 1.999 2.000 2.001 2.002 2.003 2.004

em m2

80.000 60.000 40.000 20.000 0 1.996 1.997 1.998 1.999 2.000 2.001 2.002 2.003 2.004

Pinheiros

Faria Lima

Hlio Pellegrino

Olimpadas

Pinheiros

Faria Lima

Hlio Pellegrino

Olimpadas

Quanto ao Valor Geral de Vendas, destacam-se os Setores Hlio Pellegrino e Faria Lima na anlise dos empreendimentos de uso residencial. Embora no Hlio Pellegrino se constate o maior valor acumulado, no Setor Faria Lima a proporo entre esse valor e a rea total lanada superior obtida nos demais setores.
Histrico VGV - Residencial
100% 90% 80% 70% 100% 90% 80% 70%

Histrico VGV - Comercial

x 1000 US$

x 1000 US$

60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1.996 1.997 1.998 1.999 2.000 2.001 2.002 2.003 2.004

60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1.996 1.997 1.998 1.999 2.000 2.001 2.002 2.003

Pinheiros

Faria Lima

Hlio Pellegrino

Olimpadas

Pinheiros

Faria Lima

Hlio Pellegrino

Olimpadas

59

Quanto ao uso comercial destaca-se, pela maior gerao de VGV o Setor Olimpadas, porm, de maneira anloga ao ocorrido no uso residencial no Setor Faria Lima que a proporo entre o VGV e a rea Total Lanada a maior.

A distribuio do nmero de lanamentos, do nmero de unidades, da rea til lanada, da rea total lanada e do VGV (em dlares) no mbito dos subsetores poder ser observada nas tabelas a seguir:

PINHEIROS Residencial 1A 1B 1C 1D Subtotal Comercial 1A 1B 1C 1D Subtotal TOTAL - PINHEIROS

Lans 2 3 5 3 2 5 10

Unids Lans 238 230 468 213 260 473 941

Terreno 3.944 4.522 8.466 3.276 2.210 5.486 13.952

rea til Lan 15.914 19.328 35.242 10.272 11.948 22.220 57.462

rea Total Lan 40.581 35.124 75.705 22.740 24.105 46.845 122.550

VGV (em US$) 16.313.001,32 17.875.356,92 34.188.358,24 16.530.167,29 31.485.380,40 48.015.547,69 82.203.905,93

FARIA LIMA Residencial 2A 2B 2C 2D 2E Subtotal Comercial 2A 2B 2C 2D 2E Subtotal TOTAL - FARIA LIMA

Lans 7 17 24 2 3 1 1 1 8 32

Unids Lans 114 326 440 79 44 12 12 8 155 595

Terreno 13.289 29.156 42.445 5.572 11.106 1.008 3.148 1.200 22.035 64.480

rea til Lan 55.826 114.668 170.494 30.593 62.838 4.264 12.072 11.160 120.928 291.422

rea Total Lan 96.000 202.060 298.060 66.213 127.009 9.983 29.070 17.600 249.873 547.933

VGV (em US$) 157.955.831,62 258.608.528,29 416.564.359,91 153.894.399,94 175.039.703,33 4.984.285,68 23.076.923,04 15.348.837,20 372.344.149,19 788.908.509,10

60
HLIO PELLEGRINO Lans Unids Lans Residencial 3A 3B 3C 14 1.106 3D 29 1.586 3E 5 276 Subtotal 48 2.968 Comercial 3A 3B 1 11 3C 6 488 3D 3E Subtotal 7 499 TOTAL - HLIO PELLEGRINO 55 3.467 Terreno 18.040 53.273 6.696 78.009 5.257 11.481 16.738 94.747 rea til Lan 74.533 234.120 21.195 329.848 21.549 57.912 79.461 409.309 152.438 744.285 43.736 108.702 rea Total Lan 134.384 417.674 39.789 591.847 VGV (em US$) 93.778.122,93 424.675.265,33 29.475.570,34 547.928.958,60 49.255.645,34 116.226.653,28 165.482.298,62 713.411.257,22

OLIMPADAS Residencial 4A 4B 4C 4D Subtotal Comercial 4A 4B 4C 4D Subtotal TOTAL - OLIMPADAS

Lans 3 4 1 8 25 1 1 27 35

Unids Lans 596 490 56 1.142 1.572 72 16 1.660 2.802

Terreno 15.799 6.743 1.003 23.545 56.199 1.597 6.222 64.019 87.564

rea til Lan 66.310 27.258 4.061 97.629 189.231 5.496 29.216 223.944 321.573

rea Total Lan 119.731 49.180 7.852 176.763 397.053 10.968 58.256 466.275 643.038

VGV (em US$) 67.396.068,53 33.028.058,07 6.270.104,96 106.694.231,56 421.479.419,89 10.855.182,24 77.597.212,16 509.931.814,29 616.626.045,85

Maiores detalhes sobre o histrico e o mapeamento (que inclui a apresentao de mapa com a localizao dos lanamentos) podero ser observados no Captulo 8 do Laudo 11.560/04.

12. VIABILIDADE DA ABSORO DE CEPAC

12.1. Estoque
Atravs da anlise do estoque pretende-se demonstrar que a quantidade de CEPAC que poder ser emitida no mbito da Operao Urbana Consorciada Faria Lima inferior rea adicional de construo que potencialmente poderia ser consumida, alm de indicar a existncia de escassez em cada um dos setores;

61

12.2. Estoque Potencial de Terreno

Para a determinao do estoque de terrenos existente no interior do permetro da Operao Urbana Consorciada Faria Lima foram efetuados extensos estudos no mbito dos subsetores, consolidando informaes provenientes das quadras fiscais, dos projetos de desapropriao promovidos pela Prefeitura do Municpio de So Paulo e pela Companhia do Metropolitano de So Paulo, da Secretaria Municipal de Planejamento, de ortofoto da regio e de levantamentos realizados in loco pela equipe tcnica da Amaral dAvila Engenharia de Avaliaes. Considerando como sendo passvel de adeso Operao Urbana Faria Lima os terrenos existentes e os que possam abrigar empreendimentos imobilirios tambm atravs de substituio do uso atualmente empregado, o estoque de terreno poder ser observado na tabela a seguir:
SETOR Pinheiros Faria Lima Hlio Pellegrino Olimpadas TOTAL REA DE TERRENO (m2) Total 1.010.000,00 820.000,00 1.430.000,00 800.000,00 4.060.000,00 Passvel de Adeso 640.000,00 190.000,00 920.000,00 400.000,00 2.150.000,00

Importante ressaltar que no foram excludas as reas de terreno sobre os quais j esto protocolados processos de adeso Operao Urbana Faria Lima e que ainda no foram aprovados.

12.3. rea Construda Adicional Potencial

A rea construda adicional potencial referente a cada um dos subsetores ser determinada a partir dos zoneamentos existentes e da vocao imobiliria por eles apresentada. Assim sendo, a determinao do estoque de rea construda adicional potencial ser efetuado atravs da indicao da porcentagem de terreno que cada tipo de empreendimento (comercial ou residencial) ocupar nos diversos zoneamentos dos vrios subsetores, considerando-se ainda seus coeficientes de aproveitamento bsico. Conforme poder ser observado junto ao Captulo 9 do Laudo 11.560/04, o estoque de rea construda adicional potencial de:

62

SETOR ACAR (m2) ACANR (m2) ACAT (m2) Pinheiros 907.520,00 904.778,42 1.812.298,42 Faria Lima 311.976,00 189.804,00 501.780,00 Hlio Pellegrino 1.432.449,00 1.086.521,00 2.518.970,00 Olimpadas 388.396,50 718.453,50 1.106.850,00 Total 3.040.341,50 2.899.556,92 5.939.898,42 Nota: ACAR: rea Construda Adicional Uso Residencial; ACANR: rea Construda Adicional Uso No Residencial; ACAT: rea Construda Adicional Total

Importante esclarecer que, de acordo com as preconizaes do Art. 21 da Lei 13.871 de 8/7/2004, o estoque relativo s propostas protocoladas anteriormente data de publicao da desta lei dever ser deduzido do estoque total previsto. Conforme levantamento efetuado pela SEMPLA Secretaria Municipal de Planejamento, as propostas em fase de aprovao apresentam o seguinte consumo de ACA:

SETOR ACAR (m2) ACANR (m2) ACAT (m2) Pinheiros 2.988,02 21431,58 24.419,60 Faria Lima 58.790,80 0,00 58.790,80 Hlio Pellegrino 41.037,45 0,00 41.037,45 Olimpadas 1.700,00 5.036,02 6.736,02 Total 104.516,27 26.467,60 130.983,87 Nota: ACAR: rea Construda Adicional Uso Residencial; ACANR: rea Construda Adicional Uso No Residencial; ACAT: rea Construda Adicional Total

12.4. Mudana de Uso Potencial

A rea potencial de terreno onde haver mudana de uso potencial ser determinada atravs do somatrio das reas de terreno que sero ocupadas por uso que no seria permitido de acordo com as posturas da legislao. So as reas ocupadas por empreendimentos residenciais e comerciais nas Zonas 1 e 9, conforme pode ser observado a seguir:
SETOR Pinheiros Faria Lima Hlio Pellegrino Olimpadas Total Mudana de Uso Residencial (m2) 0,00 2.646,00 0,00 4.475,00 7.121,00 Mudana de Uso No Residencial (m2) 0,00 20.244,00 0,00 40.275,00 60.519,00 Mudana de Uso Total (m2) 0,00 22.890,00 0,00 44.750,00 67.640,00

63

12.5. Quantidade Potencial de CEPAC

A quantidade de CEPAC ser determinada atravs da transformao da rea Construda Adicional Potencial e da rea de Mudana de Uso Potencial atravs dos fatores de equivalncia estabelecidos pela da Operao Urbana Faria Lima, cuja tabela transcreve-se abaixo:
Setor e Subsetor Pinheiros 1 a Pinheiros 1 b Pinheiros 1 c Pinheiros 1 d Faria Lima 2 a Faria Lima 2 b Faria Lima 2 c Faria Lima 2 d Faria Lima 2 e Hlio Pellegrino 3 a Hlio Pellegrino 3 b Hlio Pellegrino 3 c Hlio Pellegrino 3 d Hlio Pellegrino 3 e Olimpadas 4 a Olimpadas 4 b Olimpadas 4 c Olimpadas 4 d Mudana de rea Adicional de Construo Residencial Comrcio/Servio Uso 1,20 0,80 2,00 1,80 1,50 2,00 2,60 1,70 2,00 2,80 1,80 2,00 0,80 0,50 1,50 0,90 0,60 1,50 1,10 0,80 1,50 1,30 0,50 1,50 1,80 1,20 1,50 1,20 0,80 1,50 1,20 1,00 1,50 2,50 1,00 1,50 1,50 1,00 1,50 1,50 1,50 2,50 0,60 2,00 0,90 0,90 2,00 2,00 1,20 2,00 2,00 1,00 2,00 2,00 Taxa de Ocupao Residencial Comrcio/Servio 1,20 0,80 1,80 1,20 2,60 1,70 2,30 1,50 0,80 0,50 0,90 0,60 1,20 0,80 0,80 0,50 1,80 1,00 1,20 0,80 1,20 0,80 1,50 1,00 1,50 1,00 2,30 1,50 0,90 0,60 1,40 0,90 1,80 1,20 1,50 1,00

Considerando-se os totais de rea Construda Adicional Potencial e de rea de Mudana de Uso Potencial a Quantidade Potencial de CEPAC ser de:

CEPAC Potencial
Setor Pinheiros Faria Lima Hlio Pellegrino Olimpadas Total CEPAC - ACA R CEPAC - ACA NR Total CEPAC - M U R CEPAC - M U NR 337.588,99 592.398,06 929.987,05 246.359,37 302.058,25 548.417,62 1.764,00 4.116,00 688.014,00 962.711,00 1.650.725,00 194.198,25 774.896,22 969.094,47 2.237,50 22.375,00 xxxx xxxx 4.098.224,14 xxxx xxxx 4.128.716,64 Total 5.880,00 24.612,50 30.492,50

Nota: CEPAC - ACAR: CEPAC proveniente de rea Construda Adicional de Uso Residencial; CEPAC ACANR: CEPAC proveniente de rea Construda Adicional Uso No Residencial; CEPAC M U R: CEPAC proveniente de Mudana de Uso - Residencial; CEPAC M U NR: CEPAC proveniente de Mudana de Uso No Residencial;

12.6. Exemplo Numrico

Como exemplo sero apresentados os clculos que foram efetuados para o Setor Olimpadas.

64

Na tabela a seguir poder ser observada a rea construda adicional potencial (ACA Potencial) correspondente a cada um dos subsetores:
Subsetor 4a 4b 4c 4d Total Uso Residencial Uso No Residencial 137.862,50 591.657,50 183.888,00 55.782,00 66.646,00 71.014,00 388.396,50 718.453,50 Total 729.520,00 239.670,00 137.660,00 1.106.850,00

A quantidade de CEPAC potencial ser obtida atravs da relao entre a rea Construda Adicional e o fator de converso, conforme se observa a seguir:
Subsetor 4a 4b 4c 4d Total Uso Residencial fator 0,90 137.862,50 2,00 183.888,00 2,00 66.646,00 2,00 388.396,50 CEPAC Uso No Residencial 68.931,25 591.657,50 91.944,00 55.782,00 33.323,00 71.014,00 194.198,25 718.453,50 fator 0,60 0,90 1,20 1,00 CEPAC 657.397,22 46.485,00 71.014,00 774.896,22 CEPAC Total 726.328,47 138.429,00 104.337,00 969.094,47

Na tabela a seguir poder ser observada a rea potencial de terreno onde haver mudana de uso potencial:
Subsetor Uso Residencial Uso No Residencial 4a 4b 4.475,00 44.750,00 4c 4d Total 4.475,00 44.750,00 Total 49.225,00 49.225,00

A quantidade de CEPAC potencial ser obtida atravs da relao entre a rea de Terreno com Mudana de Uso Potencial e o fator de converso, conforme se observa a seguir:
Subsetor 4a 4b 4c 4d Total Uso Residencial 4.475,00 4.475,00 fator 2,00 2,00 2,00 2,00 CEPAC Uso No Residencial 2.237,50 44.750,00 2.237,50 44.750,00 fator 2,00 2,00 2,00 2,00 CEPAC 22.375,00 22.375,00 CEPAC Total 24.612,50 24.612,50

Logo, a quantidade total de CEPAC que potencialmente pode ser gerada no Setor Olimpadas de: CEPAC Potencial = 969.094,47CEPAC + 24.612,50CEPAC CEPAC Potencial = 993.706,97CEPAC

65

12.6.12.7.

Concluses

Conclui-se que a rea Adicional de Construo que cada setor tem capacidade de consumir, tanto para os usos residencial e quanto para o no residencial, superior ao respectivo limite estabelecido pela lei da Operao Urbana Faria Lima.

ACA Potencial x ACA Limite Uso Residencial

1.600,00 1.400,00 1.200,00 1.432,45

em 1000m2

1.000,00 800,00 600,00 400,00 200,00 -

907,52

311,98 286,70 288,19 292,45

388,40 190,44

Pinheiros potencial

Faria Lima

Hlio Pellegrino limite

Olimpadas

ACA Potencial x ACA Limite Uso No Residencial

1.200,00 1.000,00 904,78 718,45 1.086,52

em 1000m2

800,00 600,00 400,00 200,00 Pinheiros potencial Faria Lima Hlio Pellegrino limite 96,60 189,80 73,72 182,51

95,57

Olimpadas

Conclui-se ainda, segundo o estudo efetuado, que a quantidade de CEPAC que potencialmente poder ser lanada tambm superior quantidade mxima autorizada para emisso por Lei, que de 650.000,00 (seiscentos e cinqenta mil).

66

CEPAC - Potencial x Limite

5.000.000,00 4.000.000,00 3.000.000,00 2.000.000,00 650.000,00 1.000.000,00 0,00 CEPAC Potencial CEPAC Limite 4.128.716,64

12.7.12.8.

Demanda

Atravs da anlise da demanda apurou-se a estimativa de consumo de CEPAC no interior do permetro da Operao Urbana Faria Lima atravs da adoo de trs cenrios alternativos: pessimista, realista e otimista.

Com base no levantamento de lanamentos imobilirios ocorridos no interior do permetro no perodo de 1996 a 2004 foram elaborados quadros resumos consolidando o nmero de empreendimentos, o nmero de unidades, a rea de terreno consumida, a rea til lanada, a rea total lanada e o valor geral de vendas (em reais e em dlares) por tipologia (residencial ou comercial).

A anlise de todas essas variveis em cada subsetor bem como a considerao do adensamento, histrico e vocao da regio e dos melhoramentos urbansticos e dos reflexos das obras tornaram possvel analisar a tendncia de crescimento, manuteno ou diminuio do consumo dos produtos residenciais e comerciais em cada um dos setores.

Conforme demonstrado junto ao Captulo 9 do Laudo 11.560/04, a tendncia dos setores pode ser resumida da seguinte forma:

67

Uso Residencial SETOR Pinheiros Faria Lima Hlio Pellegrino Olimpadas Uso Comercial SETOR Pinheiros Faria Lima Hlio Pellegrino Olimpadas TENDNCIA tendncia de maior consumo tendncia de manuteno de consumo tendncia de maior consumo tendncia de diminuio de consumo TENDNCIA tendncia de maior consumo tendncia de manuteno de consumo tendncia de maior consumo tendncia de manuteno de consumo

12.7.1.12.8.1.

Formao dos Cenrios

Considerando-se as tendncias de consumo, o adensamento, o histrico, a vocao da regio e os melhoramentos urbansticos e seus reflexos, foram projetados os lanamentos e suas respectivas reas de terreno em cada subsetor, para os usos residencial e comercial. A partir das posturas de cada zoneamento existente nos subsetores gerou a evoluo de consumo de rea construda adicional de construo. Atravs da tabela de equivalncia essa rea construda adicional de construo gerou a evoluo do consumo de CEPAC. Assumiu-se como premissa que a mudana de uso ocorrer ao longo de todo o perodo, de forma constante, na proporo de 5% da quantidade de CEPAC gerada por rea Construda Adicional.

12.7.2.12.8.2.

Evoluo do Consumo Cenrio Realista

12.7.2.1.12.8.2.1.

Para a formao do cenrio realista foi considerada a seguinte distribuio de lanamentos:

68

ano 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 total

Pinheiros Res 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 12 N Res 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 12 Res

Faria Lima N Res 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 36 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 12

Hlio Pellegrino Res 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 60 N Res 2 2 2 2 2 2 2 2 1 1 2 2 22 Res

Olimpadas N Res 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 24 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 12

12.7.2.1.1.12.8.2.1.1.

Evoluo do Consumo de Terreno

A projeo do consumo de terreno no cenrio realista, proveniente da transformao dos lanamentos em rea, ao longo do horizonte de anlise definido pelos limites de ACA e de nmero de CEPAC poder ser observado na tabela a seguir:
REALISTA Pinheiros Faria Lima Hlio Pellegrino Olimpadas TOTAL TOTAL ACUMULADO 2.004 3.500,00 7.000,00 11.000,00 6.000,00 27.500,00 27.500,00 2.005 3.500,00 7.000,00 11.000,00 6.000,00 27.500,00 55.000,00 2.006 3.500,00 7.000,00 11.000,00 6.000,00 27.500,00 82.500,00 2.007 3.500,00 7.000,00 11.000,00 6.000,00 27.500,00 110.000,00 2.008 3.500,00 7.000,00 11.000,00 6.000,00 27.500,00 137.500,00 2.009 3.500,00 7.000,00 11.000,00 6.000,00 27.500,00 165.000,00

REALISTA Pinheiros Faria Lima Hlio Pellegrino Olimpadas TOTAL TOTAL ACUMULADO

2.010 3.500,00 7.000,00 11.000,00 6.000,00 27.500,00 192.500,00

2.011 3.500,00 7.000,00 11.000,00 6.000,00 27.500,00 220.000,00

2.012 3.500,00 7.000,00 11.000,00 6.000,00 27.500,00 247.500,00

2.013 3.500,00 7.000,00 11.000,00 6.000,00 27.500,00 275.000,00

2.014 3.500,00 7.000,00 11.000,00 6.000,00 27.500,00 302.500,00

2.015 3.500,00 7.000,00 11.000,00 6.000,00 27.500,00 330.000,00

A evoluo do consumo de terreno pode ser observada no grfico a seguir apresentado:

69

Consumo Acumulado de Terreno Cenrio Realista

391.247,48

499.537,69

475.237,97 397.004,10 247.500,00 220.000,00

At em m2

55.000,00 27.500,00 6.316,65 58.732,10

165.000,00 82.500,00 110.000,00 102.207,78 192.500,00 137.500,00 165.407,22 121.490,62

1995/2004

1997/2006 Consumida

1999/2008

2001/2010 Projetada - Realista

2003/2012

Atravs do grfico acima possvel constatar que a projeo da rea de terreno a ser consumida inferior ao consumo de terreno no perodo de 1995 a 2003 por empreendimentos no interior do permetro da Operao Urbana Faria Lima.

Exemplo Numrico:

a) Anlise de Tendncia

O histrico dos lanamentos residenciais ocorridos no Setor Pinheiros indicou tendncia de crescimento de consumo e rea mdia de terreno consumida de 2.000,00m2.

70

Pinheiros - Residencial
Ano 1.996 1.997 1.998 1.999 2.000 2.001 2.002 2.003 2.004 TOTAL Mdia Nmero de rea de rea til rea Total Lanamentos Terreno (m2) Lanada (m2) Lanada (m2) 4 6.769 27.590 60.694 1 1.697 7.652 15.011 5 0,59 8.466 1.006 35.242 4.187 75.705 8.995

tendncia de maior consumo CENRIOS Nmero de rea de rea til rea Total Lanamentos Terreno (m2) Lanada (m2) Lanada (m2) 1 1.500,00 6.000,00 12.000,00 2 2.000,00 8.000,00 16.000,00 4 4.000,00 16.000,00 32.000,00

Pessimista Realista Otimista

O histrico dos lanamentos comerciais ocorridos no Setor Pinheiros indicou tendncia de crescimento de consumo e rea mdia de terreno consumida de 1.500,00m2.

71

Pinheiros - Comercial
Ano 1.996 1.997 1.998 1.999 2.000 2.001 2.002 2.003 2.004 TOTAL Mdia Nmero de rea de rea til rea Total Lanamentos Terreno (m2) Lanada (m2) Lanada (m2) 1 866 6.969 13.289 2 1.973 7.302 16.206 1 1.303 2.970 6.534 1 1.344 4.979 10.816 5 0,59 5.486 652 22.220 2.640 46.845 5.566

tendncia de maior consumo CENRIOS Nmero de rea de rea til rea Total Lanamentos Terreno (m2) Lanada (m2) Lanada (m2) 1 1.200,00 4.800,00 9.600,00 1 1.500,00 6.000,00 12.000,00 2 2.500,00 10.000,00 20.000,00

Pessimista Realista Otimista

b) Distribuio dos Lanamentos Considerando a tendncia de manuteno de consumo, o nmero de lanamentos considerado no cenrio realista foi distribudo dentre os subsetores, de acordo com os zoneamentos existentes e com a vocao de cada um deles, gerando a seguinte tabela:
SETOR PINHEIROS
1a Z2 Z8 CR4 1b Z2 1c Z2 Z3 Z4 1d Z2 Z3 Subtotal 2.000,00 1.500,00 2.000,00 1.500,00 2.000,00 2.000,00 1.500,00 2.000,00 1.500,00 1.500,00 2.004 Residencial No Residencial Residencial 2.005 No Residencial Residencial 2.006 No Residencial Residencial 2.007 No Residencial

2.000,00

1.500,00

2.000,00

1.500,00

2.000,00

1.500,00

TOTAL

3.500,00

3.500,00

3.500,00

3.500,00

72
SETOR PINHEIROS
1a Z2 Z8 CR4 1b Z2 1c Z2 Z3 Z4 1d Z2 Z3 Subtotal 2.000,00 1.500,00 2.000,00 1.500,00 2.000,00 1.500,00 2.000,00 1.500,00 2.000,00 1.500,00 1.500,00 2.000,00 2.000,00 1.500,00 2.000,00 1.500,00 2.008 Residencial No Residencial Residencial 2.009 No Residencial Residencial 2.010 No Residencial Residencial 2.011 No Residencial

TOTAL

3.500,00

3.500,00

3.500,00

3.500,00

SETOR PINHEIROS
1a Z2 Z8 CR4 1b Z2 1c Z2 Z3 Z4 1d Z2 Z3 Subtotal

2.012 Residencial No Residencial 1.500,00 Residencial

2.013 No Residencial Residencial

2.014 No Residencial Residencial

2.015 No Residencial

1.500,00 2.000,00 1.500,00 2.000,00

2.000,00

2.000,00 1.500,00

2.000,00

1.500,00

2.000,00

1.500,00

2.000,00

1.500,00

2.000,00

1.500,00

TOTAL

3.500,00

3.500,00

3.500,00

3.500,00

12.7.2.1.2.12.8.2.1.2.

Evoluo do Consumo de ACA

A projeo da rea construda adicional de construo, que considera as reas de terreno consumidas e as posturas referentes a cada zoneamento existente no interior do permetro poder ser observada na tabela a seguir:
REALISTA Pinheiros Faria Lima Hlio Pellegrino Olimpadas TOTAL TOTAL ACUMULADO 2.004 9.000,00 21.000,00 30.000,00 18.000,00 78.000,00 78.000,00 2.005 10.500,00 18.800,00 30.000,00 12.000,00 71.300,00 149.300,00 2.006 10.500,00 21.000,00 31.400,00 14.800,00 77.700,00 227.000,00 2.007 10.500,00 21.000,00 29.800,00 15.200,00 76.500,00 303.500,00 2.008 8.500,00 21.000,00 33.000,00 14.800,00 77.300,00 380.800,00 2.009 8.500,00 21.000,00 33.000,00 12.000,00 74.500,00 455.300,00

73
REALISTA Pinheiros Faria Lima Hlio Pellegrino Olimpadas TOTAL TOTAL ACUMULADO 2.010 9.000,00 21.000,00 30.000,00 15.200,00 75.200,00 530.500,00 2.011 9.000,00 18.800,00 28.400,00 12.000,00 68.200,00 598.700,00 2.012 10.500,00 21.000,00 24.400,00 18.000,00 73.900,00 672.600,00 2.013 10.500,00 21.000,00 29.400,00 18.000,00 78.900,00 751.500,00 2.014 9.000,00 18.800,00 33.000,00 12.000,00 72.800,00 824.300,00 2.015 9.000,00 21.000,00 33.000,00 12.000,00 75.000,00 899.300,00

A evoluo do consumo de rea construda adicional de construo poder ser observada no grfico a seguir:

Consumo de Acumulado de ACA Cenrio Realista

968.014,89 917.237,54 672.600,00

722.524,43

At em m2

739.560,99 455.300,00 303.500,00 227.000,00 355.725,93 149.300,00 213.641,33243.002,59 98.058,09 9.975,80 380.800,00 598.700,00 530.500,00

78.000,00

1995/2004

1997/2006 Consumida

1999/2008

2001/2010 Projetada - Realista

2003/2012

Atravs do grfico acima possvel constatar que a projeo da rea construda adicional a ser consumida inferior ao consumo de ACA no perodo de 1995 a 2003 por empreendimentos no interior do permetro da Operao Urbana Faria Lima.

Nas tabelas a seguir poder ser observado que o estoque utilizado de ACA inferior ao estoque mximo previsto na Lei 13.769/04:

74

Estoque Utilizado de ACA Realista Pinheiros Faria Lima Hlio Pellegrino Olimpadas TOTAL

Residencial Comercial 68.000,00 46.500,00 172.800,00 72.600,00 278.400,00 87.000,00 81.200,00 92.800,00

TOTAL 114.500,00 245.400,00 365.400,00 174.000,00 899.300,00

Estoque Mximo de ACA Tabela 2 da Lei 13.769 Residencial Comercial Pinheiros 286.695,00 96.600,00 Faria Lima 288.190,00 73.715,00 Hlio Pellegrino 292.445,00 182.505,00 Olimpadas 190.440,00 95.565,00 TOTAL ESTOQUE LQUIDO

TOTAL 383.295,00 361.905,00 474.950,00 286.005,00 1.506.155,00 1.310.000,00

Exemplo Numrico: Para exemplificar, tomaremos o consumo de terreno previsto para 2004, e o transformaremos em ACA: Subsetor 1c Zona 2 Residencial

rea de Terreno = 2.000,00m2 Coeficiente de Aproveitamento Bsico = 1,00 Coeficiente de Aproveitamento Mximo = 4,00 ACA = 2.000,00m2 x (4,00 1,00) = 6.000,00m2 rea de Terreno = 1.500,00m2 Coeficiente de Aproveitamento Bsico = 2,00 Coeficiente de Aproveitamento Mximo = 4,00 ACA = 1.500,00m2 x (4,00 2,00) = 3.000,00m2

Subsetor 1c Zona 3 No Residencial

ACA Setor Pinheiros 2004 = 9.000,00m2

12.7.2.1.3.12.8.2.1.3.

Evoluo do Consumo de CEPAC

A evoluo do consumo de CEPAC no cenrio realista, transformado a partir do consumo da rea construda adicional atravs da tabela de converso a seguinte:

75
REALISTA Pinheiros Faria Lima Hlio Pellegrino Olimpadas Mudana de Uso TOTAL TOTAL ACUMULADO 2.004 4.072,40 19.876,92 16.880,00 12.733,33 2.678,13 56.240,79 56.240,79 2.005 4.642,86 18.788,25 19.440,00 8.488,89 2.568,00 53.928,00 110.168,78 2.006 7.932,69 20.548,25 19.240,00 8.466,67 2.809,38 58.996,99 169.165,78 2.007 4.789,92 17.676,92 19.880,00 11.333,33 2.684,01 56.364,18 225.529,96 2.008 4.038,46 22.308,25 23.410,00 9.320,00 2.953,84 62.030,55 287.560,51 2.009 7.053,57 17.614,92 18.600,00 7.066,67 2.516,76 52.851,91 340.412,42

REALISTA Pinheiros Faria Lima Hlio Pellegrino Olimpadas Mudana de Uso TOTAL TOTAL ACUMULADO

2.010 5.098,04 19.876,92 18.720,00 11.333,33 2.751,41 57.779,71 398.192,13

2.011 3.974,36 18.788,25 16.240,00 8.488,89 2.374,57 49.866,07 448.058,21

2.012 7.767,86 20.548,25 13.200,00 10.600,00 2.605,81 54.721,91 502.780,12

2.013 5.307,69 19.876,92 18.840,00 12.733,33 2.837,90 59.595,85 562.375,97

2.014 3.907,56 18.788,25 18.600,00 8.488,89 2.489,24 52.273,94 614.649,90

2.015 3.974,36 20.548,25 24.690,00 7.066,67 2.813,96 59.093,24 673.743,15

Essa evoluo poder ser observada ainda no grfico a seguir:

Consumo Acumulado de CEPAC Cenrio Realista 673.743,15

502.780,12 562.375,97 448.058,21 340.412,42 287.560,51 169.165,78 225.529,96 56.240,79 110.168,78 398.192,13 614.649,90

2.004

2.005

2.006

2.007

2.008

2.009

2.010

2.011

2.012

2.013

2.014

2.015

76

Conclui-se que no cenrio realista o consumo do total de 650.000 CEPAC previsto em lei ocorrer no perodo de 11 a 12 anos. Exemplo Numrico: Para exemplificar, tomaremos o consumo de ACA previsto para 2.004, e o transformaremos em CEPAC: Subsetor 1c Zona 2 Residencial ACA = 6.000,00m2 Fator de Converso = 2,60 CEPAC = 6.000,00m2 / 2,60 = 2.307,69 CEPAC ACA = 3.000,00m2 Fator de Converso = 1,70 CEPAC = 3.000,00m2 / 1,70 = 1.764,71 CEPAC

Subsetor 1c Zona 3 No Residencial

ACA Setor Pinheiros 2004 = 4.072,40m2

12.7.2.2.12.8.2.2.

Cenrio Otimista

Para a formao do cenrio otimista foi considerada a seguinte distribuio de lanamentos:

ano 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 total Pinheiros Res 4 4 4 4 4 4 4 4 32 N Res 2 2 2 2 2 2 2 2 16 Res 3 3 3 3 3 3 3 3 24 Faria Lima N Res 1 1 1 1 1 1 1 1 8 Hlio Pellegrino Res 8 8 8 8 8 8 8 8 64 N Res 3 3 3 3 3 3 3 3 24 Res 3 3 3 3 3 3 3 3 24 Olimpadas N Res 2 2 2 2 2 2 2 2 16

12.7.2.2.1.12.8.2.2.1.

Evoluo do Consumo de Terreno

A projeo do consumo de terreno no cenrio otimista, proveniente da transformao dos lanamentos em rea, ao longo do horizonte de anlise definido pelos limites de ACA e de nmero de CEPAC poder ser observado na tabela a seguir:

77
OTIMISTA Pinheiros Faria Lima Hlio Pellegrino Olimpadas TOTAL TOTAL ACUMULADO 2.004 6.500,00 8.600,00 16.500,00 9.200,00 40.800,00 40.800,00 2.005 6.500,00 8.600,00 16.500,00 9.200,00 40.800,00 81.600,00 2.006 6.500,00 8.600,00 16.500,00 9.200,00 40.800,00 122.400,00 2.007 6.500,00 8.600,00 16.500,00 9.200,00 40.800,00 163.200,00 2.008 6.500,00 8.600,00 16.500,00 9.200,00 40.800,00 204.000,00 2.009 6.500,00 8.600,00 16.500,00 9.200,00 40.800,00 244.800,00 2.010 6.500,00 8.600,00 17.100,00 9.200,00 41.400,00 286.200,00 2.011 6.500,00 8.600,00 16.500,00 9.200,00 40.800,00 327.000,00

A evoluo do consumo de terreno pode ser observada no grfico a seguir apresentado:

Consumo Acumulado de Terreno Cenrio Otimista

391.247,48

499.537,69

475.237,97
369.600,00

At em m2

397.004,10
244.800,00 122.400,00 163.200,00 204.000,00 286.200,00 327.000,00

81.600,00 40.800,00

102.207,78 165.407,22 121.490,62

6.316,65

58.732,10

1995/2004

1997/2006 Consumida

1999/2008

2001/2010 Projetada - Otimista

2003/2012

Atravs do grfico acima possvel constatar que a projeo da rea de terreno a ser consumida inferior ao consumo de terreno no perodo de 1995 a 2003 por empreendimentos no interior do permetro da Operao Urbana Faria Lima.

12.7.2.2.2.12.8.2.2.2.

Evoluo do Consumo de ACA

A projeo da rea construda adicional de construo, que considera as reas de terreno consumidas e as posturas referentes a cada zoneamento existente no interior do permetro poder ser observada na tabela a seguir:

78
OTIMISTA Pinheiros Faria Lima Hlio Pellegrino Olimpadas TOTAL TOTAL ACUMULADO 2.004 17.000,00 25.800,00 45.000,00 27.600,00 115.400,00 115.400,00 2.005 19.500,00 22.600,00 45.000,00 18.400,00 105.500,00 220.900,00 2.006 19.500,00 25.800,00 46.500,00 22.600,00 114.400,00 335.300,00 2.007 19.500,00 25.800,00 43.500,00 23.400,00 112.200,00 447.500,00 2.008 15.500,00 25.800,00 49.500,00 22.600,00 113.400,00 560.900,00 2.009 15.500,00 25.800,00 49.500,00 18.400,00 109.200,00 670.100,00 2.010 17.000,00 25.800,00 46.800,00 23.400,00 113.000,00 783.100,00 2.011 17.000,00 22.600,00 42.000,00 18.400,00 100.000,00 883.100,00

A evoluo do consumo de rea construda adicional de construo poder ser observada no grfico a seguir:

Consumo Acumulado de ACA Cenrio Otimista

883.100,00 783.100,00 722.524,43

968.014,89

917.237,54

At em m2

739.560,99 670.100,00 447.500,00 335.300,00 220.900,00 213.641,33 355.725,93 560.900,00

115.400,00 9.975,80 98.058,09

243.002,59

1995/2004

1997/2006 Consumida

1999/2008

2001/2010

2003/2012

Projetada - Otimista

Atravs do grfico acima possvel constatar que a projeo da rea construda adicional a ser consumida, apesar de ter incio em patamar superior ao incio da evoluo do consumo de ACA no perodo de 1995 a 2003 por empreendimentos no interior do permetro da Operao Urbana Faria Lima, ao final do perodo no se constata um crescimento to acentuado. Nas tabelas a seguir poder ser observado que o estoque utilizado de ACA inferior ao estoque mximo previsto na Lei 13.769/04:

79

Estoque Utilizado de ACA Otimista Pinheiros Faria Lima Hlio Pellegrino Olimpadas TOTAL Residencial Comercial 88.000,00 52.500,00 129.600,00 70.400,00 277.800,00 90.000,00 79.800,00 95.000,00 TOTAL 140.500,00 200.000,00 367.800,00 174.800,00 883.100,00

Estoque Mximo de ACA Tabela 2 da Lei 13.769 Pinheiros Faria Lima Hlio Pellegrino Olimpadas TOTAL ESTOQUE LQUIDO Residencial Comercial 286.695,00 96.600,00 288.190,00 73.715,00 292.445,00 182.505,00 190.440,00 95.565,00 TOTAL 383.295,00 361.905,00 474.950,00 286.005,00 1.506.155,00 1.310.000,00

12.7.2.2.3.12.8.2.2.3.

Evoluo do Consumo de CEPAC

A evoluo do consumo de CEPAC no cenrio otimista, transformado a partir do consumo da rea construda adicional atravs da tabela de converso a seguinte:

OTIMISTA Pinheiros Faria Lima Hlio Pellegrino Olimpadas Mudana de Uso TOTAL TOTAL ACUMULADO

2.004 7.556,56 26.016,78 23.400,00 19.633,33 3.830,33 80.437,01 80.437,01

2.005 8.452,38 23.456,78 30.600,00 13.088,89 3.779,90 79.377,96 159.814,97

2.006 13.990,38 26.016,78 29.100,00 12.966,67 4.103,69 86.177,53 245.992,49

2.007 8.697,48 22.816,78 27.900,00 17.533,33 3.847,38 80.794,98 326.787,47

2.008 7.243,59 28.576,78 36.075,00 14.300,00 4.309,77 90.505,14 417.292,61

2.009 12.232,14 21.750,12 27.900,00 10.866,67 3.637,45 76.386,37 493.678,98

2.010 9.607,84 26.016,78 28.800,00 17.533,33 4.097,90 86.055,86 579.734,84

2.011 7.393,16 23.456,78 24.600,00 13.088,89 3.426,94 71.965,78 651.700,62

Essa evoluo poder ser observada ainda no grfico a seguir:

80

Consumo Acumulado de CEPAC Cenrio Otimista

651.700,62 579.734,84

493.678,98

417.292,61 245.992,49 326.787,47

80.437,01

159.814,97

2 .0 0 4

2 .0 0 5

2 .0 0 6

2 .0 0 7

2 .0 0 8

2 .0 0 9

2 .0 10

2 .0 11

Conclui-se que no cenrio otimista o consumo do total de 650.000 CEPAC previsto em lei ocorrer no perodo de 7 a 8 anos.

12.7.2.3.12.8.2.3.

Cenrio Pessimista

Para a formao do cenrio pessimista foi considerada a seguinte distribuio de lanamentos:

ano 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 total Pinheiros Res 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 16 N Res 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 16 Res 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 32 Faria Lima N Res 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 0 0 0 13 Hlio Pellegrino Res 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 64 N Res 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 32 Res 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 16 Olimpadas N Res 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 16

81

12.7.2.3.1.12.8.2.3.1.

Evoluo do Consumo de Terreno

A projeo do consumo de terreno no cenrio pessimista, proveniente da transformao dos lanamentos em rea, ao longo do horizonte de anlise definido pelos limites de ACA e de nmero de CEPAC poder ser observado na tabela a seguir:
PESSIMISTA Pinheiros Faria Lima Hlio Pellegrino Olimpadas TOTAL TOTAL ACUMULADO 2.004 2.700,00 5.600,00 8.500,00 3.750,00 20.550,00 20.550,00 2.005 2.700,00 5.600,00 8.500,00 3.750,00 20.550,00 41.100,00 2.006 2.700,00 5.600,00 8.500,00 3.750,00 20.550,00 61.650,00 2.007 2.700,00 5.600,00 8.500,00 3.750,00 20.550,00 82.200,00 2.008 2.700,00 5.600,00 8.500,00 3.750,00 20.550,00 102.750,00 2.009 2.700,00 5.600,00 8.500,00 3.750,00 20.550,00 123.300,00 2.010 2.700,00 5.600,00 8.500,00 3.750,00 20.550,00 143.850,00 2.011 2.700,00 5.600,00 8.500,00 3.750,00 20.550,00 164.400,00

PESSIMISTA Pinheiros Faria Lima Hlio Pellegrino Olimpadas TOTAL TOTAL ACUMULADO

2.012 2.700,00 5.600,00 8.500,00 3.750,00 20.550,00 184.950,00

2.013 2.700,00 5.600,00 8.500,00 3.750,00 20.550,00 205.500,00

2.014 2.700,00 5.600,00 8.500,00 3.750,00 20.550,00 226.050,00

2.015 2.700,00 5.600,00 8.500,00 3.750,00 20.550,00 246.600,00

2.016 2.700,00 5.600,00 8.500,00 3.750,00 20.550,00 267.150,00

2.017 2.700,00 3.600,00 8.500,00 3.750,00 18.550,00 285.700,00

2.018 2.700,00 3.600,00 8.500,00 3.750,00 18.550,00 304.250,00

2.019 2.700,00 3.600,00 8.500,00 3.750,00 18.550,00 322.800,00

A evoluo do consumo de terreno pode ser observada no grfico a seguir apresentado:

Consumo Acumulado de Terreno Cenrio Pessimista

391.247,48

499.537,69

475.237,97 397.004,10

At em m2

165.407,22 102.207,78 58.732,10 121.490,62 102.750,00

184.950,00 164.400,00

61.650,00 82.200,00 20.550,00 41.100,00 6.316,65

143.850,00 123.300,00

1995/2004

1997/2006 Consumida

1999/2008

2001/2010 Projetada - Pessimista

2003/2012

82

Atravs do grfico acima possvel constatar que a projeo da rea de terreno a ser consumida inferior ao consumo de terreno no perodo de 1995 a 2003 por empreendimentos no interior do permetro da Operao Urbana Faria Lima.

12.7.2.3.2.12.8.2.3.2.

Evoluo do Consumo de ACA

A projeo da rea construda adicional de construo, que considera as reas de terreno consumidas e as posturas referentes a cada zoneamento existente no interior do permetro poder ser observada na tabela a seguir:

PESSIMISTA Pinheiros Faria Lima Hlio Pellegrino Olimpadas TOTAL TOTAL ACUMULADO

2.004 6.900,00 16.800,00 23.000,00 11.250,00 57.950,00 57.950,00

2.005 8.100,00 14.800,00 23.000,00 7.500,00 53.400,00 111.350,00

2.006 8.100,00 16.800,00 24.000,00 8.900,00 57.800,00 169.150,00

2.007 8.100,00 16.800,00 22.500,00 9.850,00 57.250,00 226.400,00

2.008 6.600,00 16.800,00 25.500,00 8.900,00 57.800,00 284.200,00

2.009 6.600,00 16.800,00 25.500,00 7.500,00 56.400,00 340.600,00

2.010 6.900,00 16.800,00 23.000,00 9.850,00 56.550,00 397.150,00

2.011 6.900,00 14.800,00 21.500,00 7.500,00 50.700,00 447.850,00

PESSIMISTA Pinheiros Faria Lima Hlio Pellegrino Olimpadas TOTAL TOTAL ACUMULADO

2.012 8.100,00 16.800,00 20.000,00 11.250,00 56.150,00 504.000,00

2.013 8.100,00 16.800,00 25.500,00 11.250,00 61.650,00 565.650,00

2.014 6.900,00 14.800,00 25.500,00 7.500,00 54.700,00 620.350,00

2.015 6.900,00 16.800,00 25.500,00 7.500,00 56.700,00 677.050,00

2.016 8.100,00 16.800,00 24.000,00 11.250,00 60.150,00 737.200,00

2.017 6.900,00 10.800,00 22.500,00 7.500,00 47.700,00 784.900,00

2.018 6.600,00 10.800,00 23.000,00 11.250,00 51.650,00 836.550,00

2.019 8.100,00 10.800,00 23.000,00 9.850,00 51.750,00 888.300,00

A evoluo do consumo de rea construda adicional de construo poder ser observada no grfico a seguir:

83

Consumo Acumulado de ACA Cenrio Pessimista

968.014,89 917.237,54 722.524,43

At em m2

739.560,99 504.000,00 355.725,93 340.600,00 284.200,00 226.400,00 111.350,00 169.150,00 98.058,09 213.641,33 243.002,59 447.850,00 397.150,00

57.950,00 9.975,80

1995/2004

1997/2006 Consumida

1999/2008

2001/2010 Projetada - Pessimista

2003/2012

Atravs do grfico acima possvel constatar que a projeo da rea construda adicional a ser consumida inferior ao consumo de ACA no perodo de 1995 a 2003 por empreendimentos no interior do permetro da Operao Urbana Faria Lima.

Nas tabelas a seguir poder ser observado que o estoque utilizado de ACA inferior ao estoque mximo previsto na Lei 13.769/04:

Estoque Utilizado de ACA Pessimista Pinheiros Faria Lima Hlio Pellegrino Olimpadas TOTAL Residencial Comercial 67.500,00 50.400,00 172.800,00 72.000,00 274.500,00 102.500,00 54.600,00 94.000,00 TOTAL 117.900,00 244.800,00 377.000,00 148.600,00 888.300,00

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Estoque Mximo de ACA Tabela 2 da Lei 13.769 Pinheiros Faria Lima Hlio Pellegrino Olimpadas TOTAL ESTOQUE LQUIDO Residencial Comercial 286.695,00 96.600,00 288.190,00 73.715,00 292.445,00 182.505,00 190.440,00 95.565,00 TOTAL 383.295,00 361.905,00 474.950,00 286.005,00 1.506.155,00 1.310.000,00

12.7.2.3.3.12.8.2.3.3.

Evoluo do Consumo de CEPAC

A evoluo do consumo de CEPAC no cenrio pessimista, transformado a partir do consumo da rea construda adicional atravs da tabela de converso a seguinte:

PESSIMISTA Pinheiros Faria Lima Hlio Pellegrino Olimpadas Mudana de Uso TOTAL TOTAL ACUMULADO

2.004 3.142,53 16.307,69 12.200,00 8.366,67 2.000,84 42.017,74 42.017,74

2.005 3.607,14 15.462,94 15.800,00 5.577,78 2.022,39 42.470,25 84.487,99

2.006 6.230,77 17.062,94 15.300,00 5.233,33 2.191,35 46.018,39 130.506,38

2.007 3.724,79 14.307,69 14.700,00 7.666,67 2.019,96 42.419,11 172.925,49

2.008 3.153,85 18.662,94 18.975,00 5.860,00 2.332,59 48.984,37 221.909,86

2.009 5.571,43 14.396,27 14.700,00 4.533,33 1.960,05 41.161,08 263.070,94

2.010 3.911,76 16.307,69 14.133,33 7.666,67 2.100,97 44.120,43 307.191,37

2.011 3.064,10 15.462,94 12.800,00 5.577,78 1.845,24 38.750,06 345.941,43

PESSIMISTA Pinheiros Faria Lima Hlio Pellegrino Olimpadas Mudana de Uso TOTAL TOTAL ACUMULADO

2.012 6.107,14 17.062,94 12.200,00 6.800,00 2.108,50 44.278,58 390.220,01

2.013 4.130,77 16.307,69 17.100,00 8.366,67 2.295,26 48.200,38 438.420,40

2.014 3.018,91 15.462,94 14.700,00 5.577,78 1.937,98 40.697,60 479.118,00

2.015 3.064,10 16.307,69 20.175,00 4.533,33 2.204,01 46.284,13 525.402,14

2.016 4.007,14 14.307,69 15.300,00 8.366,67 2.099,08 44.080,58 569.482,71

2.017 3.142,53 8.307,69 12.200,00 5.577,78 1.461,40 30.689,40 600.172,12

2.018 3.271,49 9.062,94 14.600,00 7.740,00 1.733,72 36.408,15 636.580,27

2.019 6.107,14 8.307,69 10.533,33 6.100,00 1.552,41 32.600,58 669.180,85

Essa evoluo poder ser observada ainda no grfico a seguir:

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Consumo Acumulado de CEPAC Cenrio Pessimista

600.172,12 525.402,14 569.482,71 438.420,40 479.118,00 345.941,43 390.220,01 263.070,94 130.506,38 42.017,74 307.191,37

669.180,85

636.580,27

221.909,86 172.925,49

84.487,99

2.004 2.005 2.006 2.007 2.008 2.009 2.010 2.011 2.012 2.013 2.014 2.015 2.016 2.017 2.018 2.019

Conclui-se que no cenrio pessimista o consumo do total de 650.000 CEPAC previsto em lei ocorrer no perodo de 15 a 16 anos.

13. CONCLUSO
Atravs das anlises apresentadas com relao ao primeiro estudo possvel concluir que o valor mnimo dos CEPAC - R$ 1100,00 economicamente vivel para os investidores. Em funo das anlises de empreendimentos imobilirios, pautados em modelos hipotticos embasados nas premissas assumidas e na situao paradigma eleita, possvel concluir que dentre as alternativas apresentadas a economicamente mais vivel a que considera a compra do CEPAC (adeso Operao Urbana). Observou-se que a rea construda adicional de construo vinculada quantidade de CEPAC que poder ser emitida no mbito da Operao Urbana Consorciada Faria Lima inferior rea adicional de construo que potencialmente pode ser consumida. De acordo com o estudo da demanda conclui-se que os CEPAC sero absorvidos entre 7 e 16 anos dependendo do cenrio de anlise. Segundo os cenrios e tendo como base as premissas adotadas, a rea construda a ser gerada ser compatvel com o que se verifica no mercado imobilirio. As consideraes e concluses desse estudo so pautadas nas limitaes e pressuposies relacionadas no Laudo 11.560/04.

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ENCERRAMENTO
Encerrados os trabalhos, foi redigido e impresso este LAUDO, que se compe de 75 (setenta e cinco) folhas escritas de um s lado, contendo rubricas impressas, menos esta ltima, que vai datada e assinada

No acompanham anexos:

So Paulo, 14 de Julho de 2004

PELA AMARAL D'AVILA ENGENHARIA DE AVALIAES

CELSO DE SAMPAIO AMARAL NETO CREA n 133.052/D Engenheiro Civil

JOO FREIRE D'AVILA NETO CREA n 90.899/D Engenheiro Civil