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Tribunal de Justia de So Paulo

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ARTIGO - ACERVOS

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451 Responsabilidade civil em condomnios edilcios


16/09/2011

TARLEI LEMOS PEREIRA Advogado

Sumrio: 1. Introduo; 2. Breve escoro histrico; 3. Denominao e natureza jurdica do condomnio; 4. Objeto do condomnio; 4.1 Modalidades de condomnio; 4.2
Instituio do condomnio; 4.3 Condomnio composto de vrios edifcios; 4.4 Conveno do condomnio; 4.5 Registro da instituio e da conveno; 5. Direitos e deveres
dos condminos; 6. Despesas de condomnio; 6.1 Conceito e natureza das despesas de condomnio; 6.2 Espcies de despesas; 6.3 Responsabilidade do adquirente por
despesas no pagas pelo alienante de unidade autnoma; 7. Assembleia geral de condminos aspectos gerais; 8. Sndico e suas atribuies perante o condomnio; 8.1
Responsabilidade do condomnio por ao ou omisso do sndico; 8.2 Prestao de contas pelo sndico; 9. Disciplina de uso das partes comuns e privativas; 9.1 Defesa
da intimidade; 9.2 Embarao ao uso das reas e coisas de uso comum; 9.3 Poluio sonora; 9.4 Festas e reunies; 9.5 Barulho produzido por crianas; 9.6 Animais em
edifcios; 9.7 Recebimento ocasional de clientes em prdio residencial; 10. Uso da rea de estacionamento de veculos; 10.1 Responsabilidade do condomnio por furto
de veculo do interior da garagem de edifcio; 11. Responsabilidade dos condminos pelos dbitos do condomnio; 12. Responsabilidade civil na administrao
condominial; 13. Responsabilidade civil resultante de coisas lquidas e slidas que carem em lugar indevido; 14. Responsabilidade civil por acidente em poo de
elevador; 15. Responsabilidade civil do condomnio na jurisprudncia; 15.1 Supremo Tribunal Federal; 15.2 Superior Tribunal de Justia; 15.3 Tribunal de Alada de Minas
Gerais extinto pela EC n 45/2004; 15.4 Tribunal de Justia de Minas Gerais; 15.5 Tribunal de Alada do Paran extinto pela EC n 45/2004; 15.6 Tribunal de Justia do
Paran; 15.7 Tribunal de Alada do Rio de Janeiro extinto pela EC n 45/2004; 15.8 Tribunal de Justia do Rio de Janeiro; 15.9 Tribunal de Justia do Rio Grande do Sul;
15.10 Tribunal de Justia de Santa Catarina; 15.11 Primeiro Tribunal de Alada Civil de So Paulo extinto pela EC n 45/2004; 15.12 Segundo Tribunal de Alada Civil de
So Paulo extinto pela EC n 45/2004; 15.13 Tribunal de Justia de So Paulo; 15.14 Tribunal de Justia do Distrito Federal e Territrios; 16. Casustica do condomnio
em edifcios: outras questes interessantes; 16.1 lcita a excluso de condmino nocivo tranquilidade do condomnio?; 16.2 Razes de segurana individual podem
justificar a alterao da fachada do edifcio?; 16.3 Responde o condomnio por furto de veculo estacionado na garagem do edifcio?; 16.4 Qual a validade das clusulas
de no indenizar nas convenes de condomnio?; 16.5 Em caso de alienao do imvel, quem responde pelas despesas de condomnio: o titular do domnio ou o
compromissriocomprador?; 17. Quadro sintico; 18. Concluses; 19. Bibliografia; 20. Apndice: I Legislao Lei n 10.406, de 10 de janeiro de 2002 Cdigo Civil
Brasileiro; II Enunciados aprovados nas Jornadas de Direito Civil do Conselho da Justia Federal relacionados ao tema ; III Smula n 260 do Superior Tribunal de
Justia; IV Smulas n 1, 2, 3, 12 e 13 do Tribunal de Justia de So Paulo; 21. Modelos de peties a serem adaptados ao caso concreto: I Ao de reparao de
danos furto de motocicleta em garagem de condomnio edilcio; II Ao de indenizao por danos morais objetos lanados da janela do edifcio.

Resumo: Inova o Cdigo Civil de 2002 ao introduzir no Livro III Do Direito das Coisas, Ttulo III Da Propriedade, Captulo VII Do Condomnio Edilcio, artigos 1.331 a
1.358, regras atinentes ao condomnio edilcio, anteriormente disciplinado pela vetusta Lei n 4.591/64 Lei de Condomnio e Incorporao Imobiliria.

Neste trabalho, a par de revisitarmos alguns aspectos importantes do instituto , tais como suas modalidades, forma de instituio, conveno, assembleia geral,
atribuies do sndico etc., procuramos enfrentar o tema da , tema este ainda pouco tratado pela doutrina.

Com efeito, no mais das vezes, limitase a doutrina nacional a abordar aspectos atinentes responsabilizao civil do condomnio edilcio em virtude de furto de
veculo do interior de garagem ou, seno isso, a tratar da responsabilidade civil resultante de coisas lquidas e slidas effusis et dejectis que carem em lugar indevido.

No entanto, embora tambm tenhamos abordado ambos os aspectos acima, como no poderia deixar de ser, procuramos explorar i a responsabilidade civil do
condomnio por ao ou omisso do sndico; ii por embarao ao uso das reas e coisas de uso comum; iii a questo da poluio sonora; iv o barulho produzido por
crianas e animais em edifcios; alm da v responsabilidade dos condminos pelos dbitos do condomnio e a vi responsabilidade civil na administrao condominial.

Outrossim, efetuamos pesquisa jurisprudencial nos principais tribunais ptrios, objetivando apresentar ao leitor a orientao dominante acerca da Responsabilidade
civil em condomnios edilcios, bem como inserimos, ao trmino do trabalho, algumas outras questes que reputamos interessantes e que, certamente, guardam ntima
relao com o tema vertente.

PalavrasChave: Direito de Propriedade; Condomnio Edilcio; Responsabilidade Civil.

Abstract: The Brazilian Civil Code of 2002 takes an innovative approach by introducing rules related to coownership of buildings, formerly governed by Law No.
4,591/64 Law of CoOwnership of Buildings and Real Estate Development into Book III Property Law, Title III Property, Chapter VII CoOwnership of Buildings,
articles 1,331 to 1,358.

In this paper, in addition to addressing some important aspects of the Coownership law, such as its types, form of creation, convention, general meeting,
superintendents attributions, etc., we also addressed the topic of Tort Law pertaining to CoOwnership of Buildings, a matter not sufficiently dealt with by the doctrine.

In fact, most of the time, the Brazilian doctrine is limited to addressing aspects related to civil liability of the coownership of buildings, namely thefts of vehicles from
their garages or the civil liability resulting from solid and liquid objects effusis et dejectis falling into inappropriate places.

Nevertheless, although we have also addressed both of the above aspects, as it should be, we have sought to explore i the civil liability of the building coownership for
action or inaction of the superintendent; ii for obstruction of the common areas or of the things of common use; iii the issue of sound pollution; iv the noise
generated by children and pets in buildings; in addition to the v liability of occupants for condominium debts and the vi civil liability in condominium administration.
Furthermore, we have carried out a case law search in the major Brazilian Courts, aiming to present the reader with the dominant guidance on Tort Law in CoOwnership
of Buildings, and at the end of this paper, we introduced other matters we deem relevant, which certainly bear a close relation to the topic in question.

Keywords: Property Law; Coownership of buildings; Tort Law.

Uma vez posto o condomnio a funcionar, cada comunheiro, em face de terceiros, atua como proprietrio exclusivo e ordinrio; mas, em face de seus consortes, seu direito
esbarra com igual direito dos mesmos, de maneira que sua atividade, no desfrute da coisa comum, s permitida enquanto no invadir a rea de interesse daqueles.

O condomnio, entretanto, foi sempre visto como forma anormal de propriedade, na iminncia de se resolver. Apresentase, ao ver dos escritores antigos e modernos,
nacionais e estrangeiros, como fonte de demandas e ninho de brigas, situao anmala, cuja existncia no se pode negar, mas que fora melhor no existisse. SILVIO
RODRIGUES, Direito Civil: direito das coisas, vol. 5, 16 edio, So Paulo: Saraiva, 1987, p. 192

1.Introduo

Considerandose que a vetusta Lei n 4.591, de 16 de dezembro de 1964, foi derrogada pelo Cdigo Civil de 2002[1], bem assim que o tema Responsabilidade civil
em condomnios edilcios ainda hoje desperta o interesse de muitos, ensejando acerbados debates na comunidade acadmica e nos tribunais, propusemonos a escrever
sobre o assunto, no intuito de tentar elucidar alguns aspectos jurdicos intrincados que, certamente, ensejam mais demorada reflexo.

No pretendemos, portanto, esgotar o assunto; antes, revisitamos de maneira geral o instituto jurdico do condomnio, suas principais modalidades e
caractersticas, forma de instituio, atribuies do sndico e da assembleia de condminos etc., tudo como ponto de partida para a anlise da responsabilidade civil nos
condomnios em edificaes.

Essa anlise prvia do instituto era absolutamente necessria para, em um segundo momento, enfrentarmos as questes atinentes responsabilidade civil, pois,
certamente, no seria possvel delimitla sem antes rememorar e compreender alguns aspectos fundamentais que envolvem a denominada propriedade horizontal[2].

Assim, procuramos contribuir com a anlise da responsabilidade civil por ao ou omisso do sndico; embarao ao uso das reas comuns do edifcio; barulho
produzido por crianas; furto de veculos do interior da garagem; dentre outros enfrentamentos palpitantes.

Valemonos, principalmente, dos ensinamentos dos ilustres doutrinadores Joo Batista Lopes e J. Nascimento Franco, nossos eternos mestres, que inegavelmente
muito contriburam acerca do tema Condomnio. Tambm h de ser sempre lembrado o nome de Caio Mrio da Silva Pereira, porquanto foi dele o Projeto que resultou
na edio da Lei de Condomnio e Incorporao Imobiliria Lei n 4.591/64.

Mas no nos furtamos responsabilidade de emitir nosso entendimento sobre cada questo, sempre que considerado oportuno. Se o trabalho servir ao propsito
a que se destina, somente a sempre bemvinda crtica dos demais colegas poder dizer.

2. Breve escoro histrico

O aproveitamento econmico do solo constitui preocupao antiga da maioria dos povos.[3]

Em Roma, o direito de propriedade no era ilimitado, mas as restries admitidas pelos romanos a esse direito no chegavam ao ponto de aceitar a coexistncia
entre a propriedade exclusiva e a copropriedade sobre partes comuns, segundo noticia o desembargador aposentado do Tribunal de Justia do Estado de So Paulo,
Joo Batista Lopes.[4]

Para os romanos, o proprietrio do solo era dominus da edificao sobre ele construda aedificium solo cedit et ius soli sequitur.[5]

certo, porm, que na Idade Mdia, era conhecido um sistema de propriedade semelhante ao condomnio hodiernamente conhecido[6]. Mas a terra como objeto
de direito de propriedade criao do liberalismo e do capitalismo.[7]

No Brasil, as Ordenaes j se referiam casa de dois senhorios:


E se huma casa for de dous senhorios, de maneira que de hum delles seja o soto, o de outro o sobrado, no poder aquelle, cujo for o sobrado, fazer janella sobre o
portal daquelle, cujo for o sto, ou logea, nem outro edifcio algum.

Entretanto, nem na Consolidao de Teixeira de Freitas, nem no Esboo, a matria despertou interesse, presumivelmente por no ter at ento aflorado o problema
habitacional.

O Cdigo Civil de 1916, igualmente, no disps sobre o condomnio edilcio.[8]

A esse propsito, Washington de Barros Monteiro[9] obtemperou que ao legislador faltou intuio do que viria suceder nesse assunto. Construdos os primeiros
edifcios, passaram eles a regerse pelos usos e costumes, aplicandose, ainda, as disposies analgicas do condomnio geral. A ordenao urbanstica da atividade edilcia
constitui um momento importante da atividade urbanstica do poder pblico, porque visa a examinar todos os projetos concretos de construo, para verificar se se
acham, ou no, em harmonia com o plano e com as regras de ordenao de uso e ocupao do solo.[10]

De forma tmida, sob influncia das legislaes de outros pases e sob presso dos fatos, o Decreto n 5.481, de 25.06.1928, tentou disciplinar a matria.

Na sequncia, foi promulgada a Lei n 4.591/64[11] que, em linhas gerais, disciplinou a propriedade horizontal, porm se ressentiu de algumas impropriedades e
lacunas. Esta lei ainda sofreu alteraes pela Lei n 4.864/65[12], entre as quais a que possibilitou o desdobramento da incorporao em vrias incorporaes artigo 6.

Finalmente, no ano de 2002, veio a lume a Lei n 10.406 Novo Cdigo Civil Brasileiro, que no Livro III Do Direito das Coisas, Ttulo III Da Propriedade, Captulos
VI e VII, tratou do condomnio geral artigos 1.314 a 1.330 e do condomnio edilcio artigos 1.331 a 1.358.

3. Denominao e natureza jurdica do condomnio

Denominase condomnio uma espcie de propriedade, em que dois ou mais sujeitos so titulares, em comum, de uma coisa indivisa proindiviso, atribuindose, a
cada condmino, uma parte ou frao ideal da mesma coisa.[13]

Por outras palavras, dse condomnio, quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e
cada uma de suas partes[14]. O condomnio edilcio pode ser considerado, efetivamente, um direito real novo e complexo, em razo de combinar figuras preexistentes
de direitos reais.[15]

O termo condomnio, que formado pela juno da preposio com junto, ao lado de e do substantivo domnio latim dominium, ou seja, direito de propriedade,
significa dizer que a propriedade pertence ao mesmo tempo a mais de uma pessoa.[16]

Mas condomnio diferente de comunho, conforme adverte Danielle Machado Soares[17]:


O termo comunho uma palavra que deriva do latim communis, que significa pluralidade, coletividade ou reunio de elementos singulares. Esta significao fez com
que os antigos a grafassem comunio, justamente para diferencila da sua significao religiosa, o que hoje irrelevante, tendo em vista as vrias acepes que uma
palavra possuir (sic.).

Os juristas, por sua vez, tomaram emprestado o termo do mundo coloquial, e nele introduziram um sentido tcnico para qualificar tudo aquilo que comum a sujeitos
distintos, independentemente de se referir a coisas ou a bens, pois tratase simplesmente de comunho de direitos.

Portanto, h comunho de direitos quando vrios sujeitos distintos possuem direitos idnticos sobre a mesma coisa ou conjunto de bens. Pode ser percebida em qualquer
categoria de direito. Como exemplos, podemos destacar o direito de famlia, onde o instituto evidenciado, quando a lei estabelece o regime da comunho conjugal de bens;
no direito sucessrio, quando ocorrer a transmisso da universalidade de bens aos herdeiros; e no direito das coisas, quando deparamonos com o instituto
condomnio.

No que diz respeito natureza jurdica do condomnio, o saudoso professor Washington de Barros Monteiro[18], aps examinar as diversas teorias que procuram
explicar o instituto entre elas a que v no condomnio um nico direito, indistintamente outorgado a todos os condminos, e a teoria das propriedades plrimas
parciais , estuda a questo em face do Cdigo Civil Brasileiro, observando:
O Cdigo Civil brasileiro, tomando partido entre correntes to diversas e to embaraosas, aceitou a teoria da subsistncia, em cada condmino, da propriedade sobre
toda a coisa, delimitada naturalmente pelos iguais direitos dos demais consortes; entre todos se distribui a utilidade econmica da coisa; o direito de cada condmino, em
face de terceiros, abrange a totalidade dos poderes imanentes ao direito de propriedade, mas entre os prprios condminos o direito de cada um autolimitado pelo de
outro, na medida de suas quotas, para que possvel se torne sua coexistncia.

Percebese, portanto, que o Cdigo Civil de 2002 acolheu a teoria da subsistncia, em cada condmino, da propriedade sobre toda a coisa, que encontra limite no
igual direito dos demais comunheiros, nas relaes internas. Em relao a terceiros, cada condmino atua como se titular do domnio em sua abrangncia[19]. Nas
relaes externas entre consortes e terceiros, a posio jurdica do condmino no se bitola pelo valor de seu quinho; a proporcionalidade de sua quota ideal s tem
relevncia na gradao da intensidade da ao entre os prprios condminos. Logo, o comunheiro pode agir em relao a terceiro sem se restringir ao valor de sua
quota.[20]

4. Objeto do condomnio

A propriedade horizontal tem por objeto a reunio de habitaes, salas ou lojas, formando uma unidade estrutural edifcio sujeita a um nico regulamento
jurdico, para atendimento das necessidades e fins comuns.

No edifcio, h partes de uso comum e partes exclusivas.

So consideradas comuns as coisas destinadas ao servio do edifcio: o solo, as escadas, as paredes mestras, os ptios, os elevadores, a portaria, a fachada etc.[21]

As reas de uso exclusivo so constitudas pelas unidades autnomas.

O direito de gozo sobre as partes comuns est sujeito ao princpio de igualdade ou reciprocidade, de modo que ao condmino no ser lcito tolher o exerccio do
direito dos demais coproprietrios, conforme adverte Joo Batista Lopes.[22]
4.1Modalidades de condomnio

O Cdigo Civil de 2002 prev as seguintes modalidades de condomnio, a saber:

aVoluntrio, comum ou geral: tem previso na Seo I artigos 1.314 a 1.326, do Captulo VI Do condomnio geral, do Ttulo III Da propriedade, do Livro III Do
Direito das Coisas, ocorrendo quando duas ou mais pessoas so proprietrias de um mesmo bem em regra, de quinhes iguais. Exemplo: uma propriedade
pertencente a dois irmos.
Este tipo de condomnio pode ser extinto por diviso cmoda ou podese propor ao de extino de condomnio, se o caso.

diferente de comunho, em que os comunheiros so titulares do todo. Exemplo: comunho universal de bens no casamento aps a separao, passam os ento
comunheiros a ser condminos.

bNecessrio ou legal: previsto nos artigos 1.327 a 1.330. Decorre da lei e no h como promover a sua diviso sem destruio do objeto. Exemplo: paredemeia.

Maria Helena Diniz[23] esclarece que o condomnio por meao de paredes, cercas, muros e valas o estado permanente de indiviso, protegido pela lei, em razo da
utilidade comum que apresenta aos vizinhos, como um meio de se manter a paz coletiva e a segurana (CC, art. 1.327), sendo, por isso, um condomnio forado ou
necessrio. (...) Pelo art. 1.297, 1, do Cdigo Civil, presumese que essas obras divisrias pertencem aos proprietrios confinantes, a no ser que algum dos vizinhos prove
que lhes pertencem de modo exclusivo.

cEdilcio ou em edificaes: previsto nos artigos 1.331 a 1.358 do Cdigo Civil. Teve sua origem com as guerras e com o crescimento das cidades. Nele existem
pavimentos horizontalmente sobrepostos, como camadas de bolo de casamento. No Brasil, surgiu com a Lei n 4.591/64 Lei de Incorporaes Imobilirias.[24]

dCondomnio ao rsdocho ou condomnio deitado: o desembargador do Tribunal de Justia do Estado de So Paulo, Celso Laet de Toledo Cesar[25], faz meno
a essa modalidade de condomnio, indagando a respeito: se o condomnio verticalizado se denomina condomnio horizontal, aquele verdadeiramente horizontalizado
como seria chamado?

E prossegue o referido doutrinador, esclarecendo:


Hoje, com o advento dos condomnios fechados, num retorno medieval da utilizao da propriedade, surgiram novas formas condominiais, que
exigem, igualmente, maior reflexo.

No transcurso da queda do Imprio Romano, os imperadores mandaram que as cidades se cercassem para se proteger das invases dos brbaros, e
hoje, com o crescimento da violncia urbana, a gerar uma necessidade de proteo e segurana, os condomnios fechados proliferam, uns sob a forma de loteamento (o mais
usual); todavia a lei no ignora a possibilidade de se constituir um condomnio numa determinada rea, ali erigindose mais de uma edificao.

A Lei 4.591 bastante explcita a respeito dessa forma de condomnio, e a transcrio seria demorada, mas ao constituir o condomnio nos termos do
art. 8, o incorporador dever determinar o tipo de construo, casas trreas, assobradadas ou mesmo edifcios, discriminando, a partir da, a parte do terreno ocupada pela
edificao e tambm aquela eventualmente reservada como de utilizao exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a frao ideal de todo o terreno e de
partes comuns, que corresponder s unidades.

Tambm haver discriminao das partes do terreno que sero utilizadas, em comum, pelos condminos e, finalmente, as passagens para as vias
pblicas ou para as unidades constituendas.

Essas regras derivadas da Lei 4.591 foram implementadas pelos arts. 6 e 7 da Lei 4.864, de 29.11.1965, que criou medidas de estmulo construo
civil.

No visamos comentar o mencionado tpico das relaes condominiais em edificaes vrias, num complexo condominial de difcil, porm no
impossvel acertamento, mas suas formas de extino.
E, com relao a ela, a situao parece simples.

Isso porque, entrelaandose o condomnio tipo horizontal com o constitudo ao rsdocho, o que ocorre a multiplicidade de diviso de reas,
porque o condmino ser titular de uma quotaparte ideal do terreno mater, ser proprietrio de uma quotaparte ideal do terreno destacado para ser construdo, ou o
edifcio, do qual ter uma unidade autnoma e as reas comuns respectivas, ou sua casa, passando a deter, igualmente, a propriedade exclusiva das passagens internas,
jardins etc.

Da mesma forma ser quotista das outras reas comuns, como ruas, passagens externas etc., afora, evidentemente, as reas institucionais que a
legislao local exigir.

Notese, por ltimo, que o compscuo[26], previsto no artigo 646 do Cdigo Bevilqua[27], no teve previso legal no Cdigo Reale. Em contrapartida, o
condomnio edilcio teve ampla e merecida ateno do legislador, que lhe dedicou 28 vinte e oito artigos, incluindose as disposies gerais artigos 1.331 a 1.346; a
administrao do condomnio artigos 1.347 a 1.356; e a extino do condomnio artigos 1.357 e 1.358.

4.2 Instituio do condomnio

Na lio do saudoso J. Nascimento Franco[28], a instituio do condomnio antecede a conveno e ato que depende de vrias formalidades, a ltima das quais
seu registro no Cartrio de Registro Imobilirio.

Uma vez institudo o condomnio num edifcio ou numa vila, tornase ponto de convergncia de interesses privados, cuja coexistncia harmoniosa depende de sua
administrao.

Concluda a construo do edifcio e institudo o condomnio, termina a atividade do incorporador, do arquiteto, dos operrios, e uma nova realidade surge
reclamando disciplina legal e gerenciamento prprio.

A disciplina do uso do edifcio consta da Conveno de Condomnio e do Regulamento Interno, tendo passado este a fazer parte integrante daquele, conforme
disposto no artigo 1.334, inciso V, do Cdigo Civil de 2002.[29]

4.3Condomnio composto de vrios edifcios

Quando o condomnio composto por vrios edifcios, cada um deles pode ter uma conveno prpria, a qual, todavia, deve aterse s diretrizes constantes do
instrumento de instituio e conveno do condomnio global. Nesse caso, a conveno de cada edifcio regular somente a sua prpria utilizao e administrao, bem
como a forma de previso, rateio e cobrana das despesas das respectivas unidades autnomas.[30]

Com exceo dessa modalidade de condomnio, em que cada bloco pode regerse por sua prpria conveno e, no que for aplicvel, pela conveno do
condomnio geral, inadmissvel seccionarse um edifcio em diversos setores, tais como garagem, lojas, escritrios etc., tendo cada um deles conveno prpria. O que
deve e pode haver um conjunto de clusulas especficas e aplicveis s queles setores, inseridas no corpo da prpria conveno, ficando de todo modo entendido
que a administrao do condomnio totalizase na pessoa do seu sndico.[31]

4.4Conveno do condomnio

A Conveno a lei interna do edifcio e, por isso, de obedincia obrigatria por todos os seus ocupantes, motivo pelo qual o sndico tem ao direta contra o
locatrio, e no propriamente contra o condminolocador, para punilo no caso de violao de qualquer de suas disposies, bem como para obriglo a desfazer
obras irregulares ou remover coisas instaladas inconvenientemente.[32]

Como lei principal, situase hierarquicamente acima de toda e qualquer outra norma, v.g., o regulamento interno, deciso da assembleia geral, resoluo do
conselho consultivo etc.

Com efeito, todas as demais disposies constituem normas infraconvencionais, que s tm eficcia jurdica na medida em que se ajustarem conveno e jamais
quando com ela conflitarem.

4.5Registro da instituio e da conveno

Os instrumentos de instituio e conveno devem ser registrados no Cartrio de Registro de Imveis, nos termos dos artigos 167, inciso I, 17, e 178, inciso III, da
Lei de Registros Pblicos.[33]

Com esse registro, o condomnio se legaliza e, da por diante, passa a ser gerenciado pelos rgos administrativos criados pela conveno, a qual, uma vez
aprovada em assembleia convocada e realizada regularmente, tornase obrigatria para todos os condminos, ainda que no registrada.[34]

5.Direitos e deveres dos condminos

Segundo Joo Batista Lopes[35], o titular da unidade autnoma e cotitular das partes comuns exerce todos os poderes inerentes ao domnio, afigurandosenos
imprprio falar de limitaes ou restries ao seu direito.

Entretanto, os condminos esto sujeitos a uma regulamentao do exerccio de seus direitos, em razo das necessidades impostas pela convivncia.

O Cdigo Civil de 2002 traz nos artigos 1.314 a 1.322 o rol dos direitos e deveres dos condminos, verbis:
CAPTULO VI
Do Condomnio Geral

Seo I
Do Condomnio Voluntrio

Subseo I
Dos Direitos e Deveres dos Condminos

Art. 1.314. Cada condmino pode usar da coisa conforme sua destinao, sobre ela exercer todos os direitos compatveis com a indiviso, reivindicla de terceiro, defender a
sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravla.

Pargrafo nico. Nenhum dos condminos pode alterar a destinao da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.

Art. 1.315. O condmino obrigado, na proporo de sua parte, a concorrer para as despesas de conservao ou diviso da coisa, e a suportar os nus a que estiver sujeita.
Pargrafo nico. Presumemse iguais as partes ideais dos condminos.

Art. 1.316. Pode o condmino eximirse do pagamento das despesas e dvidas, renunciando parte ideal.

1o Se os demais condminos assumem as despesas e as dvidas, a renncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporo dos pagamentos que
fizerem.

2o Se no h condmino que faa os pagamentos, a coisa comum ser dividida.

Art. 1.317. Quando a dvida houver sido contrada por todos os condminos, sem se discriminar a parte de cada um na obrigao, nem se estipular solidariedade, entendese
que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinho na coisa comum.

Art. 1.318. As dvidas contradas por um dos condminos em proveito da comunho, e durante ela, obrigam o contratante; mas ter este ao regressiva contra os demais.

Art. 1.319. Cada condmino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou.

Art. 1.320. A todo tempo ser lcito ao condmino exigir a diviso da coisa comum, respondendo o quinho de cada um pela sua parte nas despesas da diviso.

1o Podem os condminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo no maior de cinco anos, suscetvel de prorrogao ulterior.

2o No poder exceder de cinco anos a indiviso estabelecida pelo doador ou pelo testador.

3o A requerimento de qualquer interessado e se graves razes o aconselharem, pode o juiz determinar a diviso da coisa comum antes do prazo.

Art. 1.321. Aplicamse diviso do condomnio, no que couber, as regras de partilha de herana (arts. 2.013 a 2.022).

Art. 1.322. Quando a coisa for indivisvel, e os consortes no quiserem adjudicla a um s, indenizando os outros, ser vendida e repartido o apurado, preferindose, na
venda, em condies iguais de oferta, o condmino ao estranho, e entre os condminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, no as havendo, o de quinho
maior.

Pargrafo nico. Se nenhum dos condminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomnio em partes iguais, realizarse licitao entre estranhos e,
antes de adjudicada a coisa quele que ofereceu maior lano, procederse licitao entre os condminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer
melhor lano, preferindo, em condies iguais, o condmino ao estranho.

Por outro lado, mister no deslembrar que o condmino no tem direito a usucapir bem em condomnio, conforme bem anota Benedito Silvrio Ribeiro[36]:
Inexistindo, no condomnio pro indiviso, a possibilidade de diviso material da coisa, detendo cada um dos condminos uma frao ideal e no sendo lcito a
qualquer deles dispor da mesma, em parte ou do todo, concluise que no cabe falar em usucapio, na hiptese de noconsentimento dos demais condminos.

No podendo um dos condminos excluir os demais da posse, inviabilizase a usucapio, pois revelase precariedade no intento do possuidor, que tem contra si o
seu prprio ttulo. A condio condominial afasta a posse animo domini.

Alis, nunca demais lembrar que a usucapio no admite nenhum tipo de surpresa ou trapaa em detrimento daquele contra quem se alega a prescrio
aquisitiva.

6.Despesas de condomnio

6.1 Conceito e natureza das despesas de condomnio

Entre os principais deveres dos condminos figura o de concorrerem para as despesas de condomnio, expresso ampla que abrange no somente as verbas
dispendidas com a conservao ou manuteno do edifcio v.g., limpeza, funcionamento dos elevadores, empregados, consumo de gua e luz etc., mas tambm as
destinadas a obras ou inovaes aprovadas pela assembleia de condminos v.g., ampliao da garagem, instalao de porto eletrnico, construo de salo de festas
etc.. Inclui, ainda, outros ttulos como responsabilidade por indenizaes, tributos, seguro etc.[37]

Por outras palavras, Jorge Tarcha e Luiz Antonio Scavone Junior[38] definem despesas de condomnio como sendo aquelas necessrias ao funcionamento do edifcio,
seu embelezamento e manuteno.

Relativamente natureza jurdica das despesas de condomnio, temse que constituem obrigao, no sentido tcnicojurdico, revestindose de peculiaridades,
porque tm eficcia em relao a terceiros.

Tratase, portanto, de obrigaes propter rem em virtude da coisa, que na definio de Maria Helena Diniz[39], so aquelas que recaem sobre uma pessoa por
fora de um determinado direito real, permitindo sua liberao pelo abandono do bem.

A obrigao de pagar as contribuies condominiais de carter propter rem, vinculando o proprietrio da unidade imobiliria correspondente. A obrigao
propter rem no deixa de ser pessoal, como de resto da essncia dos direitos obrigacionais. Mas tem uma peculiaridade que a distingue: recai sobre o titular do direito
de propriedade, vale dizer no deriva de uma relao jurdica, mas de uma situao jurdica. Nesse contexto, o adquirente da unidade imobiliria condominial, por se
tornar titular do domnio, assume instantaneamente a condio de devedor dos dbitos que sobre ela incidem. Qualquer conveno entre o alienante e o adquirente
sobre a responsabilidade pelo pagamento dos dbitos condominiais pendentes no pode ser oposta ao condomnio.[40]

Sendo o pagamento das despesas de condomnio uma obrigao propter rem, como demonstrado, podese chegar ao extremo de se perder a prpria unidade
autnoma, em sede de execuo civil, mesmo se tratando de bem de famlia obviamente se o devedor no tiver outros bens passveis de constrio judicial. O
condmino inadimplente pode, inclusive, ser protestado, conforme faculta a Lei Estadual Paulista n 13.160, de 21 de julho de 2008.[41]

6.2 Espcies de despesas

Grosso modo, podese dizer que as despesas de condomnio se classificam em ordinrias e extraordinrias.

Conforme adverte Joo Batista Lopes[42], a discriminao exaustiva das despesas ordinrias e extraordinrias seria impossvel, dada a variedade e complexidade de
situaes geradas pela vida condominial.

Entretanto, Jorge Tarcha e Luiz Antonio Scavone Junior[43], esclarecem que:


Tirante as hipteses legais do art. 22, pargrafo nico, da Lei n. 8.245/91, as despesas extraordinrias (que nos imveis locados devem ser pagas
pelo locador) so aquelas que no se referem a gastos de manuteno, nem so necessrias para a administrao do condomnio, mas: interessam estrutura do edifcio ou
de alguma forma, aumentam o seu valor.
Por despesas ordinrias, alm das expressamente discriminadas no art. 23, pargrafo nico, da Lei n. 8.245/91, entendemse aquelas de
manuteno e aquelas necessrias administrao do condomnio, tais como: salrios e demais encargos dos empregados; consumo de gua, coleta de esgoto (no Municpio
de So Paulo, cobrados de modo a abranger todo o edifcio); luz e gs das reas comuns; limpeza, conservao e pintura das reas internas de uso comum; manuteno de
equipamentos, mquinas e utenslios de qualquer natureza, tais como elevadores; pequenos reparos nas instalaes eltricas e hidrulicas de uso comum; fundo de reserva,
se previsto na Conveno; seguro do edifcio (art. 13 da Lei n 4.591/64 e art. 23 do Decreto n 61.867/67); materiais de limpeza; honorrios do administrador e iseno do
sndico. g.o.[44]

Dessa forma, insta acentuar que as despesas extraordinrias devem ser pagas pelo locador, relativamente aos imveis locados; j as despesas ordinrias de
condomnio, so de responsabilidade do locatrio inquilino, pois se trata de encargo da locao. Significa que o inquilino deve pagar as despesas ordinrias ao locador
que, por sua vez, responde pela totalidade das despesas ordinrias e extraordinrias, perante o condomnio.

Assim o na medida em que no h qualquer relao jurdica obrigacional unindo o locatrio inquilino ao condomnio.

6.3 Responsabilidade do adquirente por despesas no pagas pelo alienante de unidade autnoma
O artigo 1.345 do Cdigo Civil de 2002 suficientemente preciso ao dispor que:

O adquirente de unidade responde pelos dbitos do alienante, em relao ao condomnio, inclusive multas e juros moratrios.

Pedro Elias Avvad[45], ao tratar do tema Responsabilidade do adquirente, com propriedade, obtempera:
A dvida que surge no tocante s demais penalidades existentes ou ajuizadas contra o condmino proprietrio, que no se refiram s despesas
condominiais como, por exemplo, no que concerne s obrigaes de fazer ou de indenizar e, ainda, pelas multas por abuso de direito e por comportamento antissocial. A lei
no fez qualquer distino entre a natureza da dvida quando instituiu a responsabilidade do adquirente pelos dbitos do alienante, em relao ao condomnio. Pode ser
que aqui o legislador tenha dito mais do que pretendia, mas no h como se cogitar da mens legislatoris, mas, tosomente, da mens legis.

Com relao a danos causados pelo imvel do alienante a outra unidade, no h dvida alguma, tambm, ser responsvel o adquirente, mas isso
decorre do mesmo princpio adotado no direito de vizinhana. So, portanto, transmissveis ao adquirente todos os dbitos relativos unidade, sem excees, porquanto, se a
lei no distingue, no dado ao intrprete fazer qualquer distino. g.o.

Portanto, na esteira da lio acima transcrita, podemos concluir que o supramencionado artigo 1.345 do Cdigo Civil resolveu, de vez, a questo da natureza
jurdica da obrigao de uma unidade em contribuir para o condomnio, consagrando, como j tivemos oportunidade de mencionar, o carter propter rem da dvida, que
se origina do prprio imvel e, por isso, o acompanha e deve ser solvida por quem detiver os direitos sob o domnio no momento da execuo civil.

Assim, entende Pedro Elias Avvad[46], que vai o adquirente da unidade condominial responder por todos os dbitos do alienante, seja de que origem forem, desde
que se relacionem com a unidade. Tal no ocorre, todavia, quando a dvida for pessoal ou oriunda de outra relao jurdica estranha questo condominial propriamente
dita.

7. Assembleia geral de condminos aspectos gerais

Sidney Alves Pacheco[47], ao abordar o tema Assembleia Geral, deixou registrado que:

As Assembleias Gerais Ordinrias ou Extraordinrias so necessrias todas as vezes que houver assuntos do interesse do condomnio a serem discutidos e
deliberados.
Portanto, todos os deveres e obrigaes dos condminos concentramse nas Assembleias Gerais, previamente convocadas, uma vez que elas, por analogia, renem
de uma s vez os poderes executivo, legislativo e judicirio do condomnio, muito embora outorgue algumas de suas prerrogativas ao sndico.

Com efeito, o rgo deliberativo do condomnio em edifcios de apartamentos a Assembleia Geral, constituda por todos os consortes, que, em regra, decide pelo
voto da maioria, apurada no pelo nmero de pessoas, mas pelas quotas ideais, havendo hipteses em que h necessidade de unanimidade de votos, como as que
envolvem, v.g., atos de disposio de partes comuns. Qualquer alterao da conveno depender da aprovao de 2/3 dos condminos. A mudana de destinao
residencial, comercial ou mista do edifcio ou da unidade imobiliria requerer aprovao unnime dos comunheiros Cdigo Civil, artigo 1.351. As deliberaes
assembleares, exceto quando se exigir quorum especial, so tomadas, em primeira convocao, pela maioria dos votos dos condminos presentes, que representem pelo
menos metade das fraes ideais. Os votos sero proporcionais s fraes ideais no solo poder poltico e nas outras partes comuns pertencentes a cada condmino,
salvo disposio diversa da conveno de constituio de condomnio Cdigo Civil, artigo 1.352 e pargrafo nico.[48]

A Assembleia Geral tem por misso autorizar inovaes no edifcio; dirimir contendas entre os condminos; verificar e aprovar o oramento das despesas ordinrias
da administrao do condomnio, as contribuies dos condminos e a prestao de contas[49], a alterao do regimento interno e autorizar as despesas
extraordinrias; eleger e destituir, pelo voto da maioria absoluta metade mais um, o sndico que praticar irregularidades, no prestar contas ou administrar mal o
condomnio; escolher o substituto do sndico Cdigo Civil, artigos 1.349 e 1.350 etc.

Contudo, no ilimitado nem absoluto o poder desse rgo mximo; sofre restries da lei e da conveno e pode ser judicialmente controlado, conforme
previso expressa contida no artigo 1.350, 2, do Cdigo Civil.[50]

8.Sndico e suas atribuies perante o condomnio


Joo Batista Lopes[51], abeberandose em Antnio Chaves, explica que:
O sndico tradicionalmente considerado como um mandatrio do condomnio. (...) Demonstram os tratadistas o carter restrito em que deve ser aceita a ideia de
mandato, no que diz respeito aos poderes atribudos ao sndico, e acrescentam que ele rgo do condomnio como pessoa jurdica, e no dos proprietrios ut singuli, dos
quais ele no representante e com os quais no tem relao jurdica. Da resulta que o sndico no pode agir em nome dos coproprietrios, principalmente numa ao
judicial, e que, ao contrrio, ele pode agir contra os coproprietrios.

O sndico o representante dos condminos[52], eleito pela assembleia geral, no mantendo com o condomnio qualquer relao de emprego, podendo ser
destitudo sem direitos trabalhistas.

A teor do disposto no artigo 1.347 do Cdigo Civil de 2002, a assembleia escolher um sndico, que poder no ser condmino, para administrar o condomnio, por
prazo no superior a 2 (dois) anos, o qual poder renovarse.

As principais atribuies do sndico esto arroladas no artigo 1.348 do Cdigo Civil[53], j tendo o Tribunal de Justia de So Paulo decidido por sua
responsabilizao exclusiva em virtude de prejuzos causados a condomnio, por irregularidades cometidas na administrao do dinheiro arrecadado, eis que a ele
compete a gesto interna da edificao[54]. A respectiva ao de indenizao em face do sndico, a propsito, pode ser proposta por qualquer condmino,
individualmente, ou pelo condomnio.[55]

8.1 Responsabilidade do condomnio por ao ou omisso do sndico

J. Nascimento Franco[56] relata que o condomnio responde pelo prejuzo causado a terceiros por ao ou omisso do sndico (art. 932, III, do CC), especialmente no
tocante vigilncia e controle sobre os empregados e guardas[57], nos termos estabelecidos pela Conveno e proporcionalmente s verbas que lhe forem propiciadas pelos
condminos. Desde, porm, que o fato tenha ocorrido por falha na vigilncia de responsabilidade do condomnio.

Anota, ainda, que caso mais comum pedido de indenizao por furto ou dano em veculos estacionados na garagem, mas, em princpio, ao deixar um carro na
garagem, seu dono no transfere ao condomnio o dever de vigilncia, que, de resto, tem de ser dosada pelos recursos a ela destinados. Da no se poder imputar omisso de
vigilncia se os condminos no tiverem propiciado verbas para isso.[58] Da admitirse tambm que a Assembleia deixe de votar verba especfica no apenas por economia,
como tambm para excluir a responsabilidade do condomnio.[59]

Porm, j se decidiu que a indenizao devida quando dos condminos for cobrada verba especialmente destinada a servios de segurana e guarda, pois, neste
caso, o furto ou o dano podem ser imputados omisso de quem estava incumbido de evitlos e provido de meios para isso.[60]

8.2 Prestao de contas pelo sndico

O dever de prestar contas inerente a quem detm mandato e isto, bvio, inserese no poder de representao exercido pelo sndico.

Ocorre que, o administrador pode ser indicado pelo sndico, como seu preposto, devendo ser referendado pela assembleia, conforme dispuser a Conveno. Se o
administrador tiver, autonomamente, os poderes do inciso VII [do artigo 1.348 do Cdigo Civil], cobrando as contribuies e as multas e gerindo as contas do
condomnio, dever, consequentemente, prestar contas dessa gesto diretamente assembleia. Se, ao contrrio, o administrador for subordinado ao sndico, este ser o
responsvel perante a assembleia, pelos atos de seus prepostos, cabendolhe, unicamente, o dever de apresentar as contas na forma da lei e da conveno.[61]

Desde que prestadas e aprovadas em assembleia[62], as contas passam a ter presuno relativa juris tantum de regularidade, equivalendo a uma quitao
conferida gesto desempenhada pelo sndico.

Sendo presuno relativa, comporta rediscusso apenas pela via judicial, em que no poder ser analisado o mrito das contas, mas sim a presena de alguma
irregularidade formal ou de vcios dos atos jurdicos que qui tenham, de algum modo, afetada a sua aprovao dolo, erro, simulao, coao, falsidade documental,
fraude artigos 138 e seguintes do Cdigo Civil.[63]

9. Disciplina de uso das partes comuns e privativas

Cada consorte, alm de seu direito de, livremente, usar, fruir e dispor de sua unidade autnoma Cdigo Civil, artigo 1.335, I, poder usar e gozar de certas partes
comuns do edifcio, como: vestbulo, escadas, elevadores, corredores, desde que no desvirtue sua destinao e no cause danos ou incmodos aos demais comunheiros
nem exclua a sua utilizao pelos demais condminos Cdigo Civil, artigo 1.335, II[64]. O direito do condmino a guardar um automvel na garagem do edifcio, por
exemplo, de natureza real, e seu exerccio no plano ftico configura posse, tutelvel atravs dos remdios jurdicos possessrios. Provadas essa posse e a turbao por
ato da administrao do edifcio, julgase procedente a ao de manuteno, independentemente de qualquer indagao sobre a efetiva existncia do direito ADCOAS,
1982, n 85.413; mas no tem o condmino posse sobre lugar em garagem, demarcada em carter provisrio pela administrao do condomnio ADCOAS, 1983, n
89.781. A falta de vagas na garagem, vendidas ou no construdas, tem sido considerada defeito de construo indenizvel pelo incorporador ao condomnio e ao
comprador que ficar sem direito vaga. Os condminos prejudicados, cujas unidades sofreram desvalorizao em razo do referido defeito, podero propor contra o
vendedor ao indenizatria por quantia equivalente ao nmero de vagas faltantes RT, 540:117, 577:85, 542:107, 702:91; RJTACSP, 114:177. O seguro obrigatrio, mas
cada consorte poder contratlo em separado para sua unidade autnoma.[65]

9.1 Defesa da intimidade

Relativamente intimidade dos condminos, prevalece o entendimento razovel de que a visita de pessoa do sexo oposto a homem ou mulher que morar
principalmente sozinha em um apartamento insuscetvel de controle, salvo, claro, se violadas as regras gerais de boa vizinhana.

J houve casos nos quais os tribunais prontamente atuaram, proibindo a interferncia abusiva e, ato contnuo, julgando improcedentes aes de despejo contra
locatrios, bem como garantindo a livre utilizao do imvel por via do interdito proibitrio artigos 932 e 933 do Cdigo de Processo Civil[66].

Com efeito, na utilizao de sua unidade, o condmino no pode sofrer restrio, exceto no tocante s regras de destinao do imvel e s usuais de boa
vizinhana. Dessa forma, descabido que o sndico, os demais condminos ou a polcia fiscalize e restrinja o ingresso de pessoas nas unidades autnomas de um
edifcio.

Poderseia argumentar que, hodiernamente, reina entre ns um clima generalizado de insegurana, mormente nos grandes centros urbanos, mas nem mesmo isso
autorizaria a restrio ao uso das unidades condominiais. Por outro lado, a ningum dado desconhecer que grande parte dos edifcios passaram a adotar sistema de
segurana interno, instalandose cmeras de filmagem e outros modernos equipamentos v.g., ofendculos, o que, de certo modo, plenamente justificvel e
compreensvel, devendo ser tolerados na moderna sociedade em que vivemos.[67]

Mas que no se faa confuso: o que no se permite a manifesta violao da intimidade de visitantes, estranhos ao condomnio, e de seus respectivos moradores,
podendo o porteiro limitarse a identificar pessoas que pretendam adentrar qualquer apartamento.

bvio que, nessa seara, h de prevalecer, antes de tudo, o bom senso dos envolvidos, no devendo o ocupante do apartamento ultrapassar os limites do razovel,
sob pena de fazer mau uso do imvel.[68]

9.2 Embarao ao uso das reas e coisas de uso comum

Regra geral, qualquer condmino pode, aps obtida autorizao da unanimidade dos demais, utilizarse de rea comum do prdio, sem maior utilidade para
outros, se para ele tiver algum proveito.

Entretanto, convm no deslembrar que o artigo 1.335, inciso II, do Cdigo Civil[69], confere ao condmino o direito de usar as partes comuns do edifcio segundo
sua destinao e contanto que no exclua o uso pelos demais compossuidores.[70]

9.3 Poluio sonora

O rudo excessivo nos condomnios infrao costumeira que requer sempre pronta atuao do sndico, sob pena de se instalar a balbrdia.

A poluio sonora constitui grave infrao dos deveres de vizinhana porque prejudica o sossego e a prpria sade das pessoas que, a princpio, vem no seu lar
um reduto de segurana e tranquilidade.

Muitos julgam que o barulho deva cessar apenas aps as 22 vinte e duas horas. Ledo engano, pois a lei no diz isso, malgrado existam decises judiciais nesse
sentido[71].

Ao contrrio, o incmodo aos vizinhos deve ser evitado a qualquer hora do dia ou da noite, at porque o barulho excessivo impede o trabalho nas horas ditas
teis, bem como o repouso durante a noite.[72]

9.4Festas e reunies

No h restrio que o ocupante de um apartamento, seja ele condmino ou inquilino, promova festas ou reunies sociais, desde que, claro, sejam evitados
instrumentos musicais em tonalidade incmoda aos vizinhos, bem assim tenham durao razovel, em horrio no predominantemente destinado ao repouso noturno.

9.5 Barulho produzido por crianas

Como bem adverte J. Nascimento Franco[73], esse um ponto delicado que tem de ser cuidado compreensivamente, pelo sndico e pelos pais em conjunto.

De fato, o barulho produzido por crianas, tolerveis no interior das residncias isoladas, no podem slo, todavia, nas partes comuns dos edifcios de apartamentos.

Caso haja permanncia abusiva de grupos no hall social, ou mesmo abuso do uso de instrumentos ruidosos, qualquer condmino pode, querendo, exigir providncias
do sndico que, neste caso, dever tomlas, sob pena de sua responsabilizao.

9.6Animais em edifcios

Dizse que o Direito acima de tudo uma questo de bom senso. Disso no discordamos, porm em se tratando de animais em condomnios edilcios, haja bom
senso!

que o apego exagerado de certos moradores a seus animais de estimao por vezes no s incomodam os demais, mormente em virtude do barulho produzido,
bem como colocam em risco a segurana de crianas e adultos, o que definitivamente no desejvel.

Frequentemente, as convenes ou os regulamentos dos condomnios admitem ou no a permanncia de animais nas unidades autnomas. Outras vezes,
permitem, apenas, animais de pequeno porte, como v.g. ces, gatos e pssaros.[74]

Porm, uma coisa certa: os ces de tamanho avantajado e de raas sabidamente agressivas v.g., pit bull, rottweiler, doberman e mastim napolitano, no devem
ser tolerados, porque atemorizam pessoas que transitem pelas dependncias do condomnio edilcio.[75]

No mais, tudo depender das situaes peculiares a envolver o caso concreto, bem como o grau de agressividade do animal, pois quem mora em um edifcio de
apartamentos por certo deve se submeter s restries impostas pelas regras de boa vizinhana. Por isso, h entendimento doutrinrio no sentido de que o co dcil de
pequeno porte, se no for um ensandecido uivante madrugador, tambm no representa qualquer empecilho para a sua manuteno na unidade, ainda que a conveno
no lhe faa qualquer ressalva[76].

De outro lado, o extinto Primeiro Tribunal de Alada Civil de So Paulo, no julgamento da Apelao Cvel n 00.396.3485/00, proferido pela 8 Cmara, em que foi
relator o Juiz Toledo Silva, decidiu pela no manuteno no apartamento do autor da ao judicial, de ave cujo canto de tonalidade irritante, restando caracterizado
rudo excessivo anormal e insuportvel j. 21.12.1988 v.u. JTA 117:43.

Seja como for, frisese que uma vez permitida a presena de animais domsticos em apartamentos, as devidas condies de higiene devero ser sempre mantidas.
[77]

9.7 Recebimento ocasional de clientes em prdio residencial

Essa questo, at certo ponto, parecenos de fcil soluo.

Obviamente, no podero ser instalados nos edifcios residenciais escritrios ou consultrios para o exerccio das diversas profisses, tais como advocacia,
medicina, odontologia, engenharia, arquitetura etc., sob pena de desvio de finalidade especfica dos apartamentos. Tampouco podero ser instalados verdadeiros
lupanares, para exerccio ainda que velado do meretrcio.

Mas, nada impede que, vez ou outra, um cliente seja atendido no apartamento do profissionalmorador, desde que no haja periodicidade.

Com efeito, algumas atividades certamente devero ser evitadas, a fim de que no causem incmodo aos demais moradores, tais como cursos de qualquer
natureza[78], que pressupem a continuidade por um largo perodo e afluncia de diversos alunos.

Vindo isso a acontecer, poder o sndico vir a ser responsabilizado, solidariamente com o profissional que resida no edifcio e tenha no apartamento recebido seus
clientes.

10. Uso da rea de estacionamento de veculos

Na sequncia, trataremos da responsabilidade do condomnio no caso de eventual furto de veculo do interior da garagem de edifcio.

Contudo, mister partirmos da premissa fundamental de que luz do Enunciado n 91, aprovado na I Jornada de Direito Civil do Conselho da Justia Federal, a
conveno de condomnio ou a assembleia geral podem vedar a locao de rea de garagem ou abrigo para veculos a estranhos ao condomnio. Maria Helena Diniz[79],
alis, reafirma essa regra ao afirmar que nada obsta a que a conveno de condomnio contenha, por questes de segurana, norma proibindo a locao de garagem a
pessoa estranha ao condomnio (CC, art. 1.333; JSTJ, Lex 85:111).

Nesse diapaso, notese que nem mesmo o artigo 1.338 do Cdigo Civil[80] ter o condo de excluir a possibilidade de se vetar, na conveno condominial, a
locao a estranhos do abrigo para veculos privativo de determinado condmino. A conveno a lei interna do condomnio e pode dispor sobre todos os temas de
interesse do organismo condominial, em especial aqueles referentes segurana interna. S a desconformidade com as normas legais pode esmaecer ou subtrair a fora
normativa da conveno. Levando em conta que o artigo 1.338 apenas estabelece uma escala de preferncia a ser seguida em caso de aluguel de vaga de garagem, e
no propriamente cria o direito irrestrito de locao, perfeitamente lcita a existncia de restries na conveno que objetivem interesses comuns do corpo
condominial[81]. Em suma, um direito que tem a maioria condominial, de no admitir, a pretexto de guardar veculo, o ingresso permanente de estranho nas
dependncias da edificao.[82]

10.1Responsabilidade do condomnio por furto de veculo do interior da garagem de edifcio


A concentrao populacional nas grandes cidades determinou a generalizao dos edifcios em substituio das moradias isoladas. Grandes conjuntos passaram a
ser construdos nas cidades, destinados a evitar aos seus moradores os inconvenientes da promiscuidade e a lhes propiciar as vantagens da vida coletiva, alguns
abrigando servios visando atingir as necessidades mais elementares.[83]

Mas outros problemas foram surgindo, tais como, no que ora releva salientar, o congestionamento das ruas contguas pelos veculos que se dirigem s garagens
dos edifcios, as quais, tambm, passaram a ficar lotadas.

O Cdigo Civil de 2002, a seu turno, disciplinou as relaes jurdicas decorrentes do denominado condomnio horizontal ou edilcio, j normatizado pela Lei n
4.591/64.[84]

A esse respeito, esclarece Silvio de Salvo Venosa[85] que, o atual Cdigo Civil passa a disciplinar integralmente o dito condomnio edilcio, revogando, em princpio,
essa matria na Lei 4.591/1964, mas mantm em vigncia a parte relativa s incorporaes.

Com o advento da nova codificao, todo aquele que, por ao ou omisso voluntria, negligncia ou imprudncia, violar direito e causar dano a outrem, ainda que
exclusivamente moral, comete ato ilcito Cdigo Civil, artigo 186.

Antnio Benedito Ribeiro Pinto[86], abeberandose em Rui Stoco, ao tratar do furto de veculos estacionados na garagem de edifcios de condomnio, anota que:
Os edifcios em condomnio no respondem, como regra, pelo furto de veculos, seus acessrios ou objetos neles deixados, quando estacionados na garagem
do prdio.

Ao estacionar seu veculo na vaga de garagem existente no prdio o condmino ou apenas morador ou usurio no transfere a sua guarda administrao
do condomnio, nem entre eles se estabelece um contrato de depsito.

Alis, quase sempre as convenes de condomnio trazem disposio nesse sentido, pois, como ali est firmado, as vagas de garagem constituem unidades
agregadas prpria unidade residencial ou comercial pertencente ao usurio. Com essa previso expressa de inexistncia de garantia, o condmino, locatrio ou mero
usurio j no poder alegar ignorncia, posto que alertado, de modo que lhe caber tomar maiores providncias no que pertine segurana, mantendo seu veculo
permanentemente trancado, com os vidros fechados, no deixando objetos de valor visveis em seu interior; instalando alarme, trava de segurana, sistema de corte de
combustvel e mantendo seguro do veculo.

A obrigao de guarda s pode prevalecer se estiver expressamente prevista na Conveno ou no Regulamento Interno do condomnio ou se este mantiver
guarda ou vigilncia para o fim especfico de zelar pela incolumidade dos veculos estacionados na garagem do prdio.

Mas, agora, a obrigao de indenizar j no mais ser corolrio de um contrato de depsito, mas em razo da obrigao do empregador em responder pelos
atos culposos de seus prepostos.

Ora, se o condomnio mantm funcionrios com a tarefa de vigiar e resguardar os veculos estacionados e se um deles vem a ser furtado, ter o preposto
obrado com culpa in vigilando, de modo que por esse agir (ou no agir) culposo dever responder o patro.

Portanto, para que se possa responsabilizar o condomnio, seria necessrio que, por deliberao dos condminos, determinadas medidas de segurana
devessem ser adotadas e houvessem falhado no caso concreto, por culpa do sndico ou de algum preposto.

A despeito da responsabilidade do condomnio, assim se manifestam J. Nascimento Franco e Nisske Gondo:

Na administrao interna do edifcio ou do conjunto de edifcios, deve o sndico prover a vigilncia, moralidade e segurana, bem como os servios que
interessem a todos os moradores (art. 22, 1, b). Cabe Conveno prever expressamente as mincias relativas s situaes peculiares do edifcio, uma vez que a lei aborda
o problema em linhas gerais. Pelo prejuzo que resultar a terceiros do descumprimento, pelo Sndico, do seu dever de vigilncia, responde patrimonialmente o condomnio.
Contudo, no responde por danos causados a veculos estacionados na garagem se no ficar provada culpa de seus empregados e se a Conveno expressamente isentlo
do dever de indenizar (Condomnios e edifcios, 4 edio, 1987, p. 250).

Nesse mesmo sentido, a orientao jurisprudencial do Superior Tribunal de Justia, que em acrdo relatado pelo Ministro Barros Monteiro, teve a oportunidade
de deixar assentado que:

certo que ao sndico incumbe a administrao interna da edificao no que respeita vigilncia e segurana, mas sua atuao dependente de meios que
os condminos pem a sua disposio com vistas a tal finalidade. STJ 4 Turma, R.Esp. Rel. BARROS MONTEIRO, RT 680/204

Com efeito, bastante frequente a pretenso das pessoas de responsabilizarem os condomnios, querendo ser indenizadas por furtos de veculos nas garagens
destes tipos de edifcios.

Nesse aspecto, aborda J. Nascimento Franco[87] que o condomnio responde pelo prejuzo causado a terceiros por ao ou omisso do sndico, especialmente no
tocante vigilncia e controle sobre os empregados e guardas, nos termos estabelecidos pela Conveno e proporcionalmente s verbas que lhe forem propiciadas pelos
condminos. Desde, porm, que o fato tenha ocorrido por falha na vigilncia de responsabilidade do condomnio. Caso mais comum pedido de indenizao por furto ou
dano em veculos estacionados na garagem. Ocorre que, em princpio, ao deixar um carro na garagem, seu dono no transfere ao condomnio o dever de vigilncia, que, de
resto, tem de ser dosada pelos recursos a ela destinados. Da no se poder imputar omisso de vigilncia se os condminos no tiverem propiciado verbas para isso. Da
admitirse tambm que a Assembleia deixe de votar verba especfica no apenas por economia, como tambm para excluir a responsabilidade do condomnio.

E prossegue o saudoso professor: contudo, a indenizao devida quando dos condminos for cobrada verba especialmente destinada a servios de segurana e
guarda, pois, nesse caso, o furto ou o dano podem ser imputados omisso de quem estava incumbido de evitlos e provido de meios para isso.

Esse entendimento encontra, hodiernamente, manifesto respaldo jurisprudencial.[88]

11. Responsabilidade dos condminos pelos dbitos do condomnio

Mais uma vez abeberamonos nas preciosas lies do saudoso J. Nascimento Franco[89], para esclarecer que, relativamente aos dbitos do condomnio, os
condminos suportam, conjuntamente, perante terceiros, as consequncias das deliberaes tomadas em Assembleia ou de fatos atribuveis ao condomnio. Seno
vejamos:
Todos os condminos suportam perante terceiro as consequncias das deliberaes tomadas em Assembleia ou de fatos atribuveis ao condomnio, motivo
pelo qual, em caso de cobrana judicial contra ele, o sndico tem de ratear o valor cobrado entre todos os condminos logo depois de recebida a citao na execuo, a qual
feita na pessoa dele, como representante legal do condomnio ru[90]. Sem esse rateio, o credor pode penhorar qualquer coisa de uso comum, tais como linhas telefnicas,
mveis, crditos, depsitos bancrios, rendimentos percebidos pelo condomnio, devendose ponderar, todavia, que a administrao do edifcio poder inviabilizarse caso a
penhora incida sobre valores correspondentes s cotaspartes pagas pelos condminos para custeio de despesas inadiveis, como salrios de empregados, consumo de gua,
luz e fora, conservao dos elevadores etc. Nessa hiptese, o advogado do condomnio pode pedir ao juiz que limite a constrio apenas sobre parte daqueles valores[91].
Temse mesmo admitido a penhora do edifcio inteiro ou de determinadas partes comuns, se o condomnio executado no tiver outros bens penhorveis[92]. O que no se
pode, porm, penhorar uma unidade autnoma isolada, visto que seu dono no responde sozinho pelos dbitos da comunidade[93].

Por isso que o condmino que discordar de uma deliberao, por entendla ilegal ou inconveniente ao condomnio, pode ressalvar o direito de no participar do
rateio da eventual condenao, declarando expressamente seu voto contrrio e alertando os demais sobre os fundamentos em que se apia[94].
Essa declarao dispensvel quando a ao travada com o prprio dissidente, por fora do princpio de que ningum pode ser compelido a custear processo contra
si mesmo.

(...) Biasi Ruggiero adere tese de que o condmino que litiga contra o condomnio deve participar do rateio das despesas feitas pelo ltimo. Mas pondera que, para
evitar procedimentos em cascata, ser conveniente que na inicial e na contestao se formule pedido para que na sentena o juiz decida a respeito num ou noutro
sentido[95]. Tratase de um ponto de vista razovel, embora nos parea mais lgico o entendimento dos que isentam o condmino litigante do pagamento de advogado
para postular contra ele mesmo, tanto mais que se for vencido arcar, como nus da sucumbncia, com as custas e honorrios usualmente constantes da condenao. E, se
vencedor, no se compreende que mesmo assim tenha de pagar a sustentao, por seu opositor, de ponto de vista rejeitado pela Justia.

Alm dos gastos deliberados pela Assembleia Geral, h tambm outros pelos quais respondem todos os condminos, tais como os decorrentes de obrigaes tributrias
e anlogas do condomnio.

(...) Sobre o INSS, ponto assentado que o condomnio tem a obrigao de efetuar os recolhimentos atribudos aos empregadores em geral. Ocorre que, o Dec.lei
1.826/96, ao regulamentar a LC 84, determinou o recolhimento de 15% (quinze por cento) sobre o valor da cotaparte na despesa de condomnio no cobrada ao
condmino que exerce gratuitamente a funo de sndico. Tratase de um recolhimento antes no exigido e que apresenta fortes indcios de inconstitucionalidade, pois o
sndico no empregado do condomnio, nem sua colaborao pode ser assemelhada a uma relao de emprego, que tem natureza jurdica peculiar. A iseno do rateio, no
caso, constitui mera liberalidade do condomnio, que nem de longe constitui remunerao sujeita quele recolhimento.

Ademais, no tocante ao rateio, a assembleia dos condminos livre para estipular a forma adequada de fixao da quota dos condminos, desde que obedecidos
os requisitos formais, preservada a isonomia e descaracterizado o enriquecimento ilcito de alguns condminos. O rateio igualitrio das despesas condominiais no
implica, por si s, enriquecimento sem causa dos proprietrios de maior frao ideal.[96]

A sano incidente sobre rateio condominial emerge plena diante do simples vencimento da prestao no paga, a no ser que a conveno proba a cobrana. A
correo monetria, por sua vez, mera atualizao do valor que no configura acrscimo. A correo monetria em despesas condominiais deve incidir a partir do
vencimento de cada parcela, nos termos da conveno e em consonncia com a Lei do Condomnio e Incorporaes Lei n 4.591/64, artigo 12, 3. O condmino
impontual deve suportar as penalidades de que trata a conveno de condomnio, entre elas a incidncia sobre o dbito de multa prevista no percentual de 2% e de
juros de 1% ao ms[97], exigncias que so consentneas com a Lei do Condomnio e Incorporaes e com o Cdigo Civil Brasileiro.[98]

12. Responsabilidade civil na administrao condominial

O condomnio edilcio um ente sem personalidade jurdica, embora tenha capacidade processual, a teor do disposto no artigo 12, inciso IX, do Cdigo de
Processo Civil[99], e no artigo 1.348, inciso II, do Cdigo Civil de 2002[100].

Tambm no tem lucro, nem fins econmicos, e a despeito do nome pomposo condomnio edilcio, no passa de uma vaquinha que feita para propiciar a
vida em comunidade, conforme referiu Joo Paulo Rossi Paschoal em palestra proferida na ACIGABC Associao dos Construtores, Imobilirias e Administradoras do
Grande ABC, em maio de 2006.

De fato, qualquer oscilao na arrecadao do condomnio, por mnima que seja, j bastante para causar insatisfao e abalo, provocando generalizada m
vontade dos condminos para com a contribuio mensal.

Entretanto, preciso ter em mente que, em ltima anlise, o condomnio nada mais que os prprios condminos, cujos esforos, somados, propiciaro a
adequada administrao do patrimnio comum.

Consequentemente, o tema responsabilidade civil do condomnio deve ser enfrentado mediante a aplicao da regra in dubio pro comunitatis, tendo em vista o
potencial desagregador, nocivo e nefasto que uma eventual indenizao acarretaria aos condminos.

Exemplificativamente, devese constatar o nvel, proporo e qualidade da segurana existente no condomnio, pois quanto maior for a segurana fornecida,
maiores sero as despesas arcadas pelos condminos e, por via de consequncia, maior ser o dever de guarda assumido pelo condomnio. Nesse sentido a lio de
Antonio Biasi Ruggiero[101], a seguir transcrita:
O toque essencial para que haja a responsabilizao, a especificidade das funes dos empregados. Se o condomnio no se props a prestar supervigilncia, a
funcionar como autntico guardio e, para isso, no recebeu qualquer verba, como pode responder por aquilo a que no era obrigado?

Outro aspecto relevante a ser analisado aquele relativo s atribuies e relevncia do Conselho Fiscal na vida condominial.

Com efeito, o artigo 1.356 do Cdigo Civil de 2002 preconiza:

Poder haver no condomnio um conselho fiscal, composto de trs membros, eleitos pela assembleia, por prazo no superior a 2 (dois) anos, ao qual compete dar
parecer sobre as contas do sndico.

O usual que o Conselho funcione mesmo como rgo auditor das contas do sndico, isto , incumbido de dar parecer a seu respeito, o qual no vincula o
convencimento e a deciso da assembleia.

Mas isso no elimina a possibilidade de o locatrio, entretanto, exercer o seu direito de vista dos documentos a que se refere o artigo 23, 2, da Lei n 8.245/91.
[102]

H, ainda, a possibilidade de divulgao das unidades inadimplentes no balancete ou documento assemelhado, sem que isso implique, a nosso ver, em dano
moral, mormente se identificado o apartamento pelo respectivo nmero e no pelo nome do condmino.[103]

13.Responsabilidade civil resultante de coisas lquidas e slidas effusis et dejectis que carem em lugar indevido
O artigo 938 do Cdigo Civil de 2002, trata da reparao do dano resultante do lanamento de coisas matrias lquidas ou corpos slidos de uma casa rua, da
forma seguinte:

Aquele que habitar prdio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele carem ou forem lanadas em lugar indevido.

A responsabilidade, conforme ensina Carlos Roberto Gonalves[104], puramente objetiva. No se cogita da culpa. J no direito romano a actio de effusis et dejectis
se destinava a definir a responsabilidade em face do dano causado por uma coisa lanada de uma habitao para o exterior. No se indagava se foi lanada
propositalmente rua ou se caiu acidentalmente. Se se havia despejado uma coisa lquida (effusum) ou lanado um objeto (dejectum) de um edifcio sobre um lugar
destinado passagem pblica, concediase contra o habitator, independentemente de culpa, uma ao, varivel em seu objeto de acordo com as hipteses.

O referido artigo 938 pode ser considerado um claro exemplo de presuno de responsabilidade de guarda da coisa inanimada, bastando que a vtima prove a
relao de causalidade entre o dano e o evento.

Somente se remove a presuno de responsabilidade do chefe de famlia que habita a casa dono, locatrio, usufruturio, comodatrio se houver prova de culpa
exclusiva da vtima por haver provocado a queda do objeto ou caso fortuito que afasta a relao de causalidade.

Sem dvida, a ideia inspiradora da regra a de garantir o transeunte contra algum objeto que caia ou seja lanado, imprudentemente, do interior de uma
residncia.[105]

Em relao s coisas e lquidos lanados ou cados de edifcios, sem que se consiga apurar de qual apartamento tombou, afirma Aguiar Dias[106] que a soluo
no pode ser outra seno a que j oferecia o Edito: responsabilidade solidria de todos os moradores.

No mesmo sentido, o pensamento de Pontes de Miranda, citado por Carlos Roberto Gonalves[107], para quem no direito brasileiro, a solidariedade por parte
de todos os que poderiam ser os responsveis. Assim, se o edifcio tem duas alas de apartamentos, s uma das quais est em posio de ter coisas que caiam ou sejam
lanadas, os habitantes dos apartamentos a situados que so legitimados passivos. Dse o mesmo a respeito dos andares.

A supramencionada orientao de Aguiar Dias foi acolhida pela 7 Cmara do extinto 1 Tribunal de Alada Civil de So Paulo, que firmou entendimento no
sentido da responsabilidade objetiva do condomnio, uma vez no identificado o apartamento de onde o objeto fora atirado. Seno vejamos:
A questo solucionada pela inadmissibilidade de se imputar a conduta que ensejou o dano a algum em especial. Logo, responde o condomnio. Evidente que o
art. 1.529, ao dispor, em 1916, que aquele que habitar uma casa, ou parte dela, responde pelo dano proveniente das coisas que dela carem ou forem lanadas em lugar
indevido, previu a responsabilidade do habitante de uma casa, de vez que inexistiam, ento, grandes edifcios de condomnio vertical. No entanto, nada impede a
interpretao extensiva, de forma a abarcar, na compreenso do conceito, o condomnio, quando a lei fala aquele. A subsuno do fato hiptese legal... decorre do quanto
se vem dizendo que a norma jurdica abarca, em seu contedo semntico, a responsabilidade no apenas do morador de edifcio em condomnio mas deste prprio. A culpa
annima ou a responsabilidade sem culpa emerge do texto legal. O que responde pelo dano aquele que habita a casa. Por extenso, aquele que habita edifcio em
condomnio. Como se torna inadmissvel que o lesado perquira sobre a autoria, o condomnio responde pelo dano causado. JTACSP, RT 87/138

Nessa senda, Carlos Roberto Gonalves[108] afirma lhe parecer, entretanto, procedente a crtica que, a esse entendimento, faz Silvio Rodrigues, em anlise ao
artigo 1.529 do Cdigo Civil de 1916 [atual artigo 938 do Cdigo Civil de 2002], nos termos seguintes:

O dispositivo em comentrio referese responsabilidade daquele que habita uma casa ou parte dela. O que vale dizer que, quando um prdio habitado por
muitas pessoas, cada uma ocupando frao delimitada do edifcio, a responsabilidade pelo dano causado a terceiro com a queda de objetos do ocupante daquela parte do
edifcio de onde caiu a coisa causadora do prejuzo. Pois bvio que, se a coisa caiu de um apartamento do quarto andar, no pode ser responsabilizado aquele que mora
no dcimo.

E prossegue Carlos Roberto Gonalves[109] com suas pertinentes observaes:

Tal concepo, alm de se ajustar aos termos da lei, parecenos realmente mais consentnea com a equidade e com o senso de justia. Afigurasenos injusto
responsabilizar solidariamente todos os moradores de uma ala de edifcio de muitos andares pela morte de um pedestre atingido por algum objeto, sem que se saiba de qual
apartamento caiu.

Nesse sentido j decidiu o Tribunal de Justia de So Paulo:

Dano causado por ocupante de unidade autnoma condominial Autor da leso que permanece no anonimato Hiptese de ilegitimidade passiva ad causam do
condomnio Carncia decretada (RJTJSP, 89/173).

Em casos dessa natureza, merece acolhida, pois, a opinio de Caio Mrio da Silva Pereira:

Cumpre, nesse caso, apurar de onde veio o objeto causador do dano. Aguiar Dias lembra o critrio de apurar a ala em que se deu a queda do objeto, para eximir o
da ala oposta (ob. cit., n 177). Neste sentido de se identificar a unidade de onde ele proveio, de se considerar que, nos termos do que dispe a Lei 4.591, de 16 de
dezembro de 1964, art. 2, cada unidade autnoma tratada como objeto de propriedade exclusiva... necessrio assentar que, se de um edifcio coletivo cai ou lanada
uma coisa, a inteligncia racional do art. 1.529 no autoriza condenar todos os moradores, rateando a indenizao ou impondolhes solidariedade (Silvio Rodrigues, ob. cit.,
n 47). Se se impe ao habitador a responsabilidade, preciso concilila com a noo de unidade autnoma, pois que, se de uma delas ocorreu o fato danoso, somente
quem a habita o responsvel, e no todos, indistintamente (Responsabilidade, cit., p. 125).

A jurisprudncia majoritria dos tribunais ptrios agasalha esse entendimento.[110]

14.Responsabilidade civil por acidente em poo de elevador


Considerandose que acidente em poo de elevador poder ocorrer em virtude de queda do carro ou em razo de defeito no seu maquinrio, fazse necessria
alguma reflexo acerca da responsabilidade civil da oriunda.

O condomnio edilcio representado por seu sndico, o qual responde por ao ou omisso que venha a cometer. Nos termos do artigo 1.348, inciso V, do Cdigo Civil
de 2002, compete ao sndico diligenciar a guarda e conservao das partes comuns e zelar pela prestao dos servios que interessem aos possuidores.

Assim, consoante anota Magno Cardoso Brando[111], podese dizer que se o sndico no mantm vigilncia quanto manuteno dos elevadores e acontece algum
acidente, o condomnio ser obrigado a indenizar a vtima, quando esta apenas se lesionar, ou a indenizar a famlia da vtima, caso esta venha a bito, se, por exemplo, em
razo de uma falha mecnica o elevador pra em outro pavimento e a vtima cai em seu poo. Ora, se a empresa que presta manuteno ao elevador no a faz com os
devidos cuidados, tambm ser responsabilizada, pois tinha a obrigao de manter o elevador sempre em bom estado de funcionamento. Pelos motivos mencionados, a
culpa do condomnio e da empresa de manuteno sempre ser presumida, tratandose, desta feita, de responsabilidade objetiva imprpria ou impura.

Com efeito, o condomnio tem a obrigao de fiscalizar a manuteno realizada pela empresa de elevadores, e esta a de manter o elevador em bom estado de
funcionamento, sob pena de responsabilizao.

Relativamente responsabilidade solidria do condomnio e da empresa de manuteno de elevadores, Magno Cardoso Brando[112] abeberandose em Maria Estela
Sahyo, cita o seguinte trecho jurisprudencial:
No dizer sempre expressivo da Jurisprudncia Brasileira, o Acrdo unnime da 4 Cmara Cvel do Tribunal de So Paulo, proferido na Apelao n 254.778
e julgado em 16/12/76, nos fornece uma lio, relatada a seguir:

Ao pretender entrar no elevador uma pessoa foi projetada no vcuo, pois a cabine se encontrava em outro pavimento. A vtima acionou o condomnio e a
empresa encarregada da conservao dos elevadores, logrando xito em sua demanda...

Lobrigase, portanto, que h uma presuno de culpa tanto do condomnio devido falta de vigilncia em relao manuteno prestada pela empresa de elevadores,
quanto da empresa de manuteno por no realizar os reparos necessrios ao bom funcionamento do elevador, sendo solidria a responsabilidade de ambos.

Por fim, mister no deslembrar que, objetivando evitar que pessoas caiam em poos de elevadores, a Lei Municipal n 9.502, de 11 de maro de 1997[113], tornou
obrigatrio constar nas portas dos elevadores o aviso seguinte:
Aviso aos passageiros:

Antes de entrar no elevador, verifique se o mesmo encontrase parado neste andar.


Este aviso, por bvio, tem apenas o intuito de prevenir novos acidentes, no sendo considerado, em hiptese alguma, excludente de responsabilidade.[114]

15.Responsabilidade civil do condomnio na jurisprudncia

A jurisprudncia a seguir colacionada foi colhida por amostragem, mais com o intuito de apresentar alguns aspectos j enfrentados nos diversos tribunais ptrios
acerca do tema Responsabilidade civil em condomnios edilcios.

No tem, portanto, a pretenso de esgotar o assunto, nem o compromisso de trazer posicionamentos predominantes na jurisprudncia, mesmo porque, dada a
dinmica de acontecimentos no campo condominial, a cada dia se apresentam novas e inusitadas questes a serem enfrentadas pelos operadores do Direito.

Assim, apresentamos ordenadamente, a seguir, algumas decises que nos chamaram ateno, quer pelo contedo jurdico, quer pela infinidade de aspectos
prticos que a vida em sociedade impe, os quais desafiam a todo instante o nosso raciocnio jurdico.

15.1Supremo Tribunal Federal


RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONDOMNIO EDIFCIO EM CONSTRUO DANOS CAUSADOS A PRDIO VIZINHO RESPONSABILIDADE SOLIDRIA DO
CONSTRUTOR E DO CONDOMNIO, PROPRIETRIO DA OBRA CCB, ARTS. 554 E 572 Em face da jurisprudncia do STF, a responsabilidade civil pelos danos causados
pela obra cabe, solidariamente, ao construtor e ao condomnio. Recurso extraordinrio conhecido e provido. STF R.E. n 93.5169 RJ Rectes: Alberto Andr Capper
e s/ Mulher Recdos: Construtora Imobiliria Panorama S.A. e Condomnio do Edifcio Saint Cheron Rel.: Min. RAFAEL MAYER j. 17.03.1981

15.2Superior Tribunal de Justia


O condomnio de apartamentos responde pelos danos causados por ato ou omisso de seus empregados art. 159 do CC [atual art. 186]. STJ 3 T. R.Esp. Rel.: Min.
DIAS TRINDADE j. 29.12.90 RT 667/199

RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONDOMNIO EMPREGADO QUE, INDEVIDAMENTE, RETIRA DA GARAGEM VECULO PERTENCENTE A UM DOS CONDMINOS, VINDO
A CAUSAR ACIDENTE IRRELEVNCIA DE O PROPRIETRIO TER ENTREGADO A OUTRO PREPOSTO AS CHAVES DO CARRO PARA LAVAGEM CONDOMNIO A QUEM
CABIA A GUARDA E VIGILNCIA DOS VECULOS RESPONSABILIDADE CONFIGURADA PROCEDNCIA LEI 4.591/64 CONDOMNIO, ART. 22, 1, B CCB, ART.
1.521, III O condomnio de apartamentos responsvel por ato de seu preposto que causa dano a condmino, sobretudo quando deixa de exercer a devida vigilncia,
de sorte a proporcionar a retirada de veculo recolhido garagem do edifcio e provocar acidente de que resultou o prejuzo. STJ R.Esp. n 6.337 DF Recte: Maria
Cristina Pena Monteiro Gordilho Recdo: Condomnio do Bloco C da SQS 208 Rel.: Min. DIAS TRINDADE j. 19.12.1990

ILCITO OCORRIDO NA REA COMUM DO EDIFCIO No h responsabilidade do condomnio se este no assumiu expressamente em sua conveno a obrigao de
indenizar os danos sofridos pelos condminos, decorrentes de atos ilcitos ocorridos nas reas comuns do prdio. STJ 4 T. R.Esp. n 268.669 Rel.: Min. RUY
ROSADO DE AGUIAR j. 19.04.2001 DJU 01.10.2001 RT 798/225

RESPONSABILIDADE CIVIL CONDOMNIO FURTO NO INTERIOR DE SALA O conceito de responsabilidade no pode ser estendido ao ponto de fazer recair sobre o
condomnio o resultado do furto ocorrido no interior de sala ou apartamento, numa indevida socializao do prejuzo. Isso porque o condomnio, embora incumbido de
exercer a vigilncia do prdio, no assume uma obrigao de resultado, pagando pelo dano porventura sofrido por algum condmino. Sofrer pelo descumprimento da
sua obrigao de meio se isso estiver previsto na conveno. Fora da, por nada responde. STJ 4 T. R.Esp. n 149.653/SP Rel.: Min. RUY ROSADO DE AGUIAR DJU
04.11.1997

CLUSULA DE NO INDENIZAR LICITUDE Prevendo a Conveno que o condomnio no responsvel pelos danos sofridos por veculos estacionados na garagem
do prdio, no admissvel, em caso de furto, pleitearse indenizao porque lcita a clusula de no indenizar. Precedentes da 3 T. do STJ: Recursos Especiais 10.285 e
13.027. Smulas 83 e 7 do STJ. STJ 3 T. R.Esp. Rel.: Min. NILSON NAVES j. 24.05.94 RSTJ 67/457 RT 710/196

RESPONSABILIDADE DO CONDOMNIO EM EDIFCIOS, PELOS ATOS DE SEUS PREPOSTOS CLUSULA DA CONVENO, DE ISENO DE RESPONSABILIDADE
VALIDADE, EM PRINCPIO ... As clusulas de noresponsabilidade do condomnio perante os condminos, ou as deficincias na guarda e vigilncia do prdio e dos
veculos estacionados em suas dependncias, esto vinculadas s deliberaes regularmente adotadas na conveno, e/ou as convenincias e as disponibilidades dos
condminos em contribuir para as despesas e encargos comuns. Clusula de iseno de responsabilidade, para quando os condminos aceitam confiar a guarda de suas
chaves aos porteiros do prdio, a fim de evitar o incmodo de pessoalmente movimentar seus veculos. Porteiro que se apodera de um carro, sai a passeio e o destri
em acidente. Incidncia da clusula. Lei 4.591/63, artigo 9, pargrafos 2 e 3, c e d. Recurso Especial conhecido e provido. STJ 4 T. R.Esp. n 26.8520/RJ Rel.:
Min. ATHOS CARNEIRO j. 08.03.93

Lcito aos condomnios estabelecer no ser devida indenizao, pelo condomnio, em virtude de danos sofridos por veculos estacionados na garagem do edifcio. STJ
3 T. R.Esp. n 10.285SP Rel.: Min. NILSON NAVES j. 05.11.1991 DJU 16.12.1991 p. 18.534 Seo I, ementa

IMPOSSIBILIDADE DE RESPONSABILIZAR O SNDICO NA HIPTESE DE SUBTRAO DE BENS NA GARAGEM DO EDIFCIO Ao sndico certo incumbe a
administrao interna da edificao no que respeita vigilncia e segurana, mas sua atuao dependente de meios que os condminos pem sua disposio com
vistas a tal finalidade. Ao porteiro no era dado cometerse a funo de vigilncia dos automveis estacionados na garagem. STJ 4 T. R.Esp. Rel.: Min. BARROS
MONTEIRO j. 10.09.91 RT 680/204

Conforme reiterada jurisprudncia desta Corte, no relao de consumo a que se estabelece entre os condminos e o Condomnio, referente s despesas para
manuteno e conservao do prdio e dos seus servios. STJ 3 T. R.Esp. n 441.873/DF Rel.: Min. CASTRO FILHO DJU 23.10.2006 p. 295

FURTOS NAS REAS COMUNS O condomnio s responde por furtos ocorridos nas suas reas comuns se isso estiver expressamente previsto na respectiva conveno.
STJ 2 Seo E. Div. em R. Esp. n 268.669/SP Rel.: Min. ARI PARGENDLER DJU 26.04.2006 p. 198

RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONDOMNIO POR HOMICDIO DOLOSO PRATICADO POR VIGIA TERCEIRIZADO CONTRA MORADOR Em regra, no h
responsabilidade do Condomnio por fato de terceiro. Isso porque, conforme reiterada jurisprudncia da Casa, conquanto o disposto no art. 22 da Lei n 4.591/64
preceitue que a administrao do condomnio est a cargo do sndico, da no se conclui que este o responsvel por todos os danos sofridos pelos condminos,
notadamente os causados por atos dolosos de terceiros. STJ 4 T. R.Esp. n 579.121/DF Rel.: Min. LUS FELIPE SALOMO DJe 30.03.2009

RESPONSABILIDADE DO CONDOMNIO IMPROCEDNCIA O entendimento do acrdo recorrido no sentido de que quando o sndico extrapola os limites da
competncia atribuda por lei ou conveno, o condomnio no se responsabiliza pelos seus atos, est em sintonia com a jurisprudncia deste Superior Tribunal de
Justia. STJ 3 T. AgRg no A.I. n 1.086.516/PR Rel.: Min. SIDNEI BENETI DJe 14.04.2009

15.3Tribunal de Alada de Minas Gerais extinto pela EC n 45/2004


RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONDOMNIO MOTOCICLETA FURTADA DA GARAGEM DO PRDIO AO DA SEGURADORA, SUBROGADA NOS DIREITOS DA
SEGURADA CONDOMNIO QUE NO TEM A GUARDA DOS VECULOS POIS NO MANTM VIGIA OU GARAGISTA INEXISTNCIA DE DEPSITO CONVENO,
ADEMAIS, ESTABELECENDO A RESPONSABILIDADE DE CADA CONDMINO SOBRE SEU VECULO ALEGADA CULPA DE ALGUM DOS MORADORES, POR TER DEIXADO
O PORTO ABERTO NO COMPROVAO IMPROCEDNCIA O condomnio que no possui receita especfica para custear gastos com a guarda e vigilncia de
veculos estacionados em sua garagem privativa no pode ser responsabilizado pelo reembolso do pagamento do seguro relativo ao furto dos mesmos, por no ser seu
depositrio e inexistir prova de que tenha contribudo de qualquer forma para o evento. TAMG Ap. Cvel n 33.131 Belo Horizonte Apte: Sul Amrica Terrestres,
Martimos e Acidentes Cia. de Seguros Apdo: Condomnio do Edifcio Alexandre Caetano Corra Rel.: Juiz CLUDIO COSTA j. 12.05.1987

15.4Tribunal de Justia de Minas Gerais


RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONDOMNIO EDIFCIOGARAGEM FURTO DE ACESSRIOS EM VECULO ESTACIONADO CLUSULA DE NO INDENIZAR
LIVREMENTE PACTUADA PELOS CONDMINOS, EM CONVENO VALIDADE, QUANDO NO CONTRARIA A ORDEM PBLICA NEM POTESTATIVA
IMPROCEDNCIA Os furtos de objetos em veculos estacionados em garagem de edifcio em condomnio no so por este ressarcidos, se existe clusula de no
indenizar, inserida no Regimento Interno, aprovada pelos prprios condminos, afastando a responsabilidade civil do condomnio. TJMG Ap. Cvel n 67.157 Juiz de
Fora Aptes: Marcus de Lima Moreira e Condomnio do EdifcioGaragem Apdos: Os mesmos Rel.: Des. OLIVEIRA LEITE j. 16.04.1985

DIREITO CIVIL COBRANA DESPESAS COM OBRAS EM UNIDADE CONDOMINIAL AUTNOMA RESPONSABILIDADE DO CONDMINO PROPRIETRIO Responde
pelas despesas com obras em unidade condominial autnoma o condmino que seu proprietrio, no cabendo ao condomnio arcar com despesa alguma que
extrapole a sua responsabilidade, mormente quando no demonstrado pelo requerente que a obrigao do requerido efetivamente seria alm do que foi quitado.
TJMG 11 Cm. Cvel Apel. Cvel n 1.0024.05.731.1169/001 Rel.: Des. FERNANDO CALDEIRA BRANT j. 08.07.2009

AO DECLARATRIA DE NULIDADE CONDOMNIO ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINRIA INOBSERVNCIA DAS FORMALIDADES DA CONVENO AUSNCIA
DE QURUM MNIMO NULIDADE DESPESAS REALIZADAS SNDICA DEVER DE INDENIZAR Constatada violao s formalidades de convocao e presena
mnima de condminos para a realizao de assembleia extraordinria, reputamse nulas tanto a convocao quanto as deliberaes da assembleia. A sndica deve
indenizar o condomnio pelas despesas extraordinrias que realizar sem autorizao para tanto, em razo de tal conduta violar o dever do administrador de respeitar a
conveno de condomnio e as determinaes da assembleia. TJMG 18 C. Cvel Apel. Cvel n 1.0024.07.669.1633/001 Rel.: Des. ELPDIO DONIZETTI j.
30.06.2009

15.5Tribunal de Alada do Paran extinto pela EC n 45/2004


RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONDOMNIO LEGITIMIDADE PASSIVA OBJETOS LANADOS POR MORADORES DE APARTAMENTOS SOBRE IMVEL VIZINHO,
PROVOCANDO DANOS NA COBERTURA E INFILTRAES AO CONTRA O CONDOMNIO DESCABIMENTO, NA ESPCIE LEGITIMIDADE PASSIVA DAQUELES
CONDMINOS CUJAS UNIDADES ESTO NA ALA DO PRDIO DE ONDE FISICAMENTE POSSVEL O ARREMESSO DOS OBJETOS CARNCIA DA AO CCB, ART.
1.529 A reparao de dano causado pelo arremesso de coisas de edifcio sujeito a condomnio sobre a cobertura do prdio vizinho deve ser exigida de quem o causou,
provada ou presumidamente. Havendo no edifcio conjuntos ou apartamentos de onde so impossveis os arremessos, manifesta se torna a ilegitimidade dos
proprietrios dessas partes para responderem pelo prejuzo e do sndico do condomnio para responder por todos, indistintamente. TAPR Ap. Cvel n 338/78
Curitiba Apte: Condomnio do Edifcio Tijucas Bloco 1 Apdos: Triunfo Cinematogrfica Ltda. e David Antnio da Silva Carneiro Rel.: Juiz SCHIAVON PUPPI j.
04.10.1978

15.6Tribunal de Justia do Paran


RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONDOMNIO ARROMBAMENTO DE APARTAMENTO COM SUBTRAO DE JIAS AUTORIA DESCONHECIDA EVENTO OCORRIDO
NO PERODO DIURNO QUANDO O VIGIA NO ESTAVA EM SERVIO CULPA IN ELIGENDO OU IN VIGILANDO DO CONDOMNIO NO DEMONSTRADA
IMPROCEDNCIA Para que a ao proposta merecesse acolhimento na forma prescrita pelo art. 159 do Cdigo Civil e no art. 22, 1, letra b, da Lei 4.591/64,
impunhase que o apelante provasse, de maneira a no admitir dvidas, que houve culpa pelo evento por parte do recorrido. E o exame da prova colhida convence de
que, na verdade, inexiste, por parte do recorrido, qualquer modalidade de culpa, quer in vigilando, quer in eligendo; no se sabe, at o momento, o nome da pessoa que
cometeu o furto; ignorase se foi pessoa do prprio condomnio ou estranho; o ilcito penal se deu no perodo diurno quando o vigia no estava em servio; os
elementos probatrios existentes nos autos so frgeis e no autorizam o pagamento da indenizao pleiteada pelo apelante. Recurso no provido. TJPR Ap. Cvel n
263/83 Curitiba Apte: Raul Pereira Apdo: Condomnio Residencial Tivoli Rel: Des. PLNIO CACHUBA j. 26.04.1983

EXISTNCIA DE CLUSULA EXPRESSA DE ISENO DE RESPONSABILIDADE NA CONVENO DE CONDOMNIO Inexistindo vnculo obrigacional que atribua ao
condomnio o dever de guarda dos veculos dos condminos quando estacionados em rea comum, improcede a ao do condmino que visa indenizao pelo valor de
veculo furtado daquele local. TJPR 3 C. Ap. Rel.: Des. NUNES DO NASCIMENTO j. 18.08.92 RT 696/173

15.7Tribunal de Alada do Rio de Janeiro extinto pela EC n 45/2004


RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONDOMNIO INFILTRAO DE GUA CAUSADA POR VAZAMENTO NA BANHEIRA DE OUTRO APARTAMENTO PROVA PERICIAL
INDICANDO NO TER A INFILTRAO ORIGEM NAS INSTALAES COMUNS DO EDIFCIO DEMANDA CONTRA O CONDOMNIO IMPROCEDNCIA Improcedncia
do petitum, contra o Condomnio formulado, uma vez demonstrado que as infiltraes e vazamentos no tiveram, afinal, origem em instalaes de uso comum.
Manuteno do julgado de 1 grau. TACivRJ Ap. Cvel n 24.163 Apte: Esplio de Maria do Cu Castro Correia Apdo: Condomnio do Edifcio Comet I Rel.: Juza
UREA PIMENTEL PEREIRA j. 07.11.1978

GARAGEM VECULOS GUARDADOS DANOS RESPONSABILIDADE Se o condomnio exerce o controle da garagem do edifcio, fiscalizando a entrada e sada de
pessoas, responde por danos sofridos por veculos ali guardados, no tendo eficcia regulamento em que consigna a excluso prvia de qualquer responsabilidade.
TACivRJ 4 Cm. v.u. j. 18.09.1979

DESABAMENTO DE MARQUISE DE EDIFCIO LITISDENUNCIAO RESPONSABILIDADE DE CONDOMNIO Responde o condomnio, a ttulo de dono de edifcio,
pelos danos resultantes da sua runa, parcial ou total, se esta provier de falta de reparos, cuja necessidade era manifesta. No se desvincula ele dessa responsabilidade,
ainda que tenha contratado firma especializada em demolies, se esta, ao se desincumbir do encargo, no se cercou das cautelas devidas, para evitar a ocorrncia dos
danos reclamados. H, sem dvida, relao de preposio entre o Condomnio e a empresa contratada, porquanto esta ltima funcionou ad instar de longa manus
daquele, ao executar o ato, que lhe incumbia fazlo. Culpas in eligendo e in omittendo caracterizadas, a ensejarem o dever de ressarcir. Provimento do recurso. TACivRJ
6 Cm. Apel. Cvel n 2.359/96 Rel.: Juiz LUIZ ODILON GOMES BANDEIRA j. 14.05.96

15.8Tribunal de Justia do Rio de Janeiro


RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONDOMNIO FURTO DE ACESSRIOS E DANOS NO PAINEL DE VECULO NA GARAGEM DO PRDIO CONVENO QUE EXCLUI A
RESPONSABILIDADE DO CONDOMNIO S QUANDO AS CHAVES SO ENTREGUES AO MANOBRISTA IRRELEVNCIA, NA ESPCIE CONDOMNIO RESPONSVEL EM
FACE DA SEGURANA PRECRIA NAS PARTES COMUNS CULPA CONCORRENTE DA AUTORA POR NO TER DOTADO O CARRO DE ALARME OU SEGURO
PROCEDNCIA PARCIAL SUCUMBNCIA RECPROCA CPC, ART. 21 Precariedade da segurana, quanto ao acesso e vigilncia, das partes comuns da edificao.
Obrigao de indenizar. Procedncia parcial do pedido indenizatrio. TJRJ Ap. Cvel n 1.230/89 Apte: Condomnio do Edifcio Toulouse Lautrec Apda: Nilza Bastos
Gomes dos Santos Rel.: Des. ELMO ARUEIRA j. 30.05.1989

ACIDENTE EM ELEVADOR SOB CONSERTO RESPONSABILIDADE CIVIL CONDOMNIO EDIFCIO DE APARTAMENTOS MORTE DE MENOR EM ELEVADOR SOB
CONSERTO CULPA PELO DEVER DE CUIDADO TANTO DO CONDOMNIO QUANTO DA EMPRESA QUE REALIZAVA O SERVIO NO ELEVADOR INDENIZAO DOS
DANOS MATERIAIS E MORAIS Se o condomnio deixa de adotar providncia consistente na colocao de placa de aviso de conserto de elevador e se a empresa
responsvel pelo conserto, por seu preposto, procede de igual forma, com esse atuar, configurador da culpa, pelo descuramento de dever de cuidado objetivo, vem a
dar causa a acidente, com morte de menor, morador do prdio, respondem, ambos, pelos danos causados, de ordem material e moral. TJRJ 3 C. Ap. Rel.: Des.
OSCAR SILVARES j. 20.08.96 RT 737/382

REPARAO DE DANOS SOFRIDOS PELO CONDMINO Pedido de reparao de danos sofridos por condmino com o furto de equipamento em sua unidade
comercial, que direcionado ao condomnio, por alegada negligncia. O condomnio no obrigado a assegurar a inviolabilidade do condmino, mas to somente a
prestar os servios cujos custos sejam por este suportados. Precedentes jurisprudenciais. TJRJ 11 Cm. Cvel Apel. Cvel n 2005.001.26042 Relatora Desa.
MARILENE MELO ALVES j. 21.09.2005

15.9Tribunal de Justia do Rio Grande do Sul


RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONDOMNIO LIQUIDAO DE SENTENA CONDOMNIO QUE, INDEVIDAMENTE, IMPEDE CONDMINA DE ALUGAR SEU
APARTAMENTO PARA USO NO RESIDENCIAL IMVEL DESOCUPADO EM TODO O CURSO DA DEMANDA PERDAS E DANOS QUE DEVEM ABRANGER SOMENTE A
DIFERENA, A MAIOR, DO QUE A CONDMINA PODERIA TER AUFERIDO, POIS NADA A IMPEDIA DE ALUGAR O APARTAMENTO PARA FINS RESIDENCIAIS, NESTE
PERODO CCB, ART. 1.060 Se o lesado, por desateno em assunto prprio, deixou de auferir renda, no obstada por ato do ru, no justo responda este pela
totalidade do prejuzo. Aplicao do art. 1.060 do CC. TJRS Embs. Infs. n 500.422.142 Embte: Condomnio Edifcio Santos Dumont Embda: Ana Maria Calegaro
Linck Porto Alegre Rel.: Des. GALENO LACERDA j. 16.12.1983

MANUTENO DE ANIMAIS A manuteno de animal que no de pequeno porte co da raa pit bull na unidade condominial infringe a Conveno de Condomnio.
Deciso tomada em assembleia geral extraordinria, no sentido da retirada imediata do cachorro do condomnio. Insegurana para os condminos. TJRS 18 Cm.
Cvel A.I. n 70.012.724.506 Relatora Desa. AGATHE ELSA SCHMIDT DA SILVA j. 15.12.2005

OFENSAS AO SNDICO O condmino tem o direito de criticar a gesto do sndico do seu prdio, porm dentro dos limites legais. As crticas ofensivas honra da
sndica, formuladas em correspondncias dirigidas a outros condminos, geram dever de indenizar por danos morais. TJRS 9 Cm. Cvel Apel. Cvel n
70.006.884.613 Rel.: Des. ADO SRGIO DO NASCIMENTO CASSIANO j. 14.09.2005

CONDOMNIO OBRIGAO DE FAZER INFILTRAES E VAZAMENTOS PROVENIENTES DE PARTE COMUM DE USO EXCLUSIVO Vazamentos e infiltraes oriundos
de terrao de uso exclusivo dos rus. Responsabilidade destes pelos reparos necessrios. Arts. 1.340 e 1.344 do CCB. TJRS 19 Cm. Cvel Apel. Cvel n
70.024.054.363 Rel.: Des. CARLOS RAFAEL DOS SANTOS JNIOR j. 09.09.2008

DIREITO DE VIZINHANA INFILTRAES PROVENIENTES DO ANDAR SUPERIOR PECULIARIEDADES CONSTRUTIVAS E NORMA CONSUETUDINRIA ART. 1.344,
CC/2002 SITUAO DE BELIGERNCIA ENTRE OS CONDMINOS A norma consuetudinria no pode se apresentar contrria lei, sendo que o art. 1.344, do C. Civil
vigente, atribui ao proprietrio da cobertura a responsabilidade por fazer cessar infiltraes e ademais a ausncia de registro da conveno condominial afasta em face
de terceiros, tal qual se d quanto aos que venham adquirir unidades no condomnio, submisso deliberao assemblear, razo pela qual se restabelece a deciso
monocrtica, mas mitigada coero e estendido lapso para reparos. TJRS 20 Cm. Cvel A.I. n 70.008.106.080 Rel.: Des. ARMNIO JOS ABREU LIMA DA ROSA j.
07.04.2004

15.10Tribunal de Justia de Santa Catarina


RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONDOMNIO RISCOS NA LATARIA DE VECULO ESTACIONADO NA GARAGEM DO EDIFCIO ALEGAO DE INEXISTIR RELAO DE
GUARDA OU DEPSITO POR SER O BOX DO VECULO, UNIDADE AUTNOMA DE USO PRIVATIVO DESCABIMENTO CONVENO QUE EXPRESSAMENTE ATRIBUI AO
PORTEIRO E ZELADOR A VIGILNCIA DAS INSTALAES, SEM RESSALVA DAS GARAGENS PROCEDNCIA Estabelecendo as letras a e j, do art. 20, da respectiva
conveno que o porteiro e o zelador so obrigados a manter o policiamento interno e a vigilncia contnua do conjunto, sem restringir os automveis estacionados na
garagem existente no subsolo do prdio, o condomnio deve indenizar os danos constatados na pintura desse veculo. TJSC Ap. Cvel n 30.338 Capital Apte: Jlia
Maria Bittelbrunn Apdo: Condomnio Residencial Ouro Verde Rel.: Des. FRANCISCO OLIVEIRA FILHO j. 28.04.1989

CONDOMNIO CHAMADA DE CAPITAL DESCUMPRIMENTO POR PARTE DO SNDICO DE ASSEMBLEIA ORDINRIA EXEGESE DO ART. 1.341, 4, DO CC/2002.
PRELIMINAR NO APRECIADA NO PRIMEIRO GRAU DE JURISDIO IMPOSSIBILIDADE O condmino que realizar obras ou reparos necessrios ser reembolsado das
despesas que efetuar, no tendo direito restituio das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum. TJSC 3 Cm. Cvel A.I. n
2004.023.3868 Rel.: Des. JOS VOLPATO DE SOUZA j. 22.10.2004

15.11Primeiro Tribunal de Alada Civil de So Paulo extinto pela EC n 45/2004


RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONDOMNIO EXPLOSO DE APARELHO DE AQUECIMENTO, EM APARTAMENTO, PROVOCANDO DANOS EM PARTES COMUNS DO
PRDIO ABASTECIMENTO DEFEITUOSO DE GUA QUE PODE TER CONCORRIDO PARA O EVENTO INSUFICINCIA, PORM, PARA RESPONSABILIZAR O
CONDOMNIO IRRELEVNCIA, TAMBM, DE O ZELADOR TER REALIZADO CONSERTO INEFICAZ, POIS ESTAVA PROIBIDO, PELA CONVENO, DE PRESTAR TAIS
SERVIOS RESPONSABILIDADE DO CONDMINO CCB, ART. 1.529 INAPLICVEL O fato de defeituoso abastecimento de gua poder ter concorrido para a exploso,
ou de o zelador ter realizado conserto ineficaz, no so suficientes para atribuir a responsabilidade ao condomnio, sendo responsvel o prprio condmino pela
exploso do aquecedor ocorrido em seu apartamento. 1 TACivSP Ap. Cvel n 255.826 Capital Apte: Lincoln Guedes Apdo: Condomnio Edifcio Damasco Rel.:
Juiz SILVA COSTA j. 26.06.1979

CONDOMNIO POLUIO SONORA INCMODO CAUSADO A MORADORES DO PRIMEIRO PAVIMENTO DECORRENTE DO INSISTENTE BARULHO DO PORTO DA
GARAGEM, DO ACIONAMENTO DE BUZINAS, DA ACELERAO DE MOTORES E TRNSITO E CONVERSA DE PESSOAS NO LOCAL Necessidade de se amenizar os
inconvenientes adotandose o princpio da solidariedade, respeitandose o direito da minoria. Determinao para que o condomnio fixe multa a transgressores visando
limitao do barulho no perodo de repouso noturno e para que substitua o porto. Cominatria parcialmente procedente. Recurso parcialmente provido. Prova. Percia.
Poluio sonora. Pretenso a converso de julgamento em diligncia solicitando parecer da CETESB, alegando impropriedade do laudo do perito. Desnecessidade.
Situao apurada na percia que j permite a apreciao do mrito. Agravo retido improvido. 1 TACivSP 10 Cm. Apel. Cvel n 568.3358 Rel.: Juiz ANTNIO
NOGUEIRA j. 06.02.1996

15.12Segundo Tribunal de Alada Civil de So Paulo extinto pela EC n 45/2004


RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONDOMNIO PREPOSTO QUE, APS OBTER AS CHAVES DO VECULO DO CONDMINO, CAUSA ACIDENTE EM VIA PBLICA
EMPREGADO CONTRATADO PELO AUTOR PARA LAVAR O CARRO, POR SUA CONTA E RISCO ATIVIDADE ESTRANHA AO CONDOMNIO QUE INCLUSIVE PROIBIA TAIS
EXPEDIENTES CARNCIA DA AO A atividade do agente de lavar o carro do condmino e, nesta ocasio, causar o dano, no pode ser imputada ao condomnio,
visto que era apenas um servio extra, estranho s suas atribuies funcionais e at proibido pelo condomnio. 2 TACivSP Embs. Infs. n 53.215 So Jos dos
Campos Embte: Gian Carlo Pontello Embdo: Condomnio Edifcio Nacional Rel.: Juiz NEY ALMADA j. 30.03.1978

CONDOMNIO Tratandose de nus propter rem que grava o prprio bem, a dvida condominial se transfere ao comprador que tem que saldla para manter o
equilbrio econmicofinanceiro da comunidade que passou a integrar, tendo ao de regresso contra o antecessor. 2 TACivSP 2 Cm. Apel. s/ reviso n 559.700
00/3 Rel.: Juiz FELIPE FERREIRA j. 08.11.1999 RT 774:306

MANUTENO DE ANIMAIS DE PEQUENO PORTE EM APARTAMENTO ADMISSIBILIDADE PREJUZO INEXISTENTE No demonstrada a prejudicialidade de co de
pequeno porte em relao aos demais integrantes do condomnio, h de se respeitar o direito de propriedade que ampara os moradores, anulandose a penalidade
imposta por condomnio sob esse fundamento. 2 TACivSP 10 Cm. Apel. n 602.83000/0 Rel.: Juiz MARCOS MARTINS j. 14.02.2001

15.13Tribunal de Justia de So Paulo


RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONDOMNIO TENTATIVA DE FURTO DE TOCAFITAS, PROVOCANDO DANOS EM VECULO, ESTACIONADO NA GARAGEM COMUM
PRDIO COM PORTO MECNICO E SEM VIGIA ESPECFICO INADMISSIBILIDADE DE SE RESPONSABILIZAR O CONDOMNIO, EM FACE DE SUA NATUREZA JURDICA
SUI GENERIS IRRELEVNCIA DE A ASSEMBLEIA GERAL TER OFERECIDO QUANTIA MENOR, PARA COMPOSIO AMIGVEL, NO ACEITA PELO AUTOR
IMPROCEDNCIA Considerandose sua natureza jurdica peculiar, no cabe responsabilizar o condomnio por danos em veculo de um dos condminos, pois se estaria,
indevidamente, atingindo o prprio patrimnio dos demais. TJSP Embs. Infs. n 85.0741 Capital Embte: Vito Florestano Embdos: Condomnio Edifcio Tulipas e
outra Rel.: Des. MARCO CSAR j. 04.08.1988

DIREITO DE REGRESSO DA SEGURADORA POR FURTO OCORRIDO NO INTERIOR DA UNIDADE AUTNOMA No tem direito de regresso contra o condomnio a
seguradora que cobriu os danos decorrentes de furto de objetos ocorrido no interior de unidade autnoma de seu segurado se o Regulamento Interno daquele prev,
expressamente, que cada titular responde isoladamente pelos roubos e assaltos que podem ocorrer em suas unidades, no lhes cabendo partilhar com os demais
condminos os prejuzos da decorrentes. TJSP 5 C. Ap. Rel.: Des. MARCO CSAR j. 17.10.91 RT 674/119

HOMICDIO PRATICADO POR CONDMINO Ilegitimidade de parte passiva. Ocorrncia. Ao de indenizao. Responsabilidade Civil. Ato ilcito. Homicdio praticado
por condmino. Ilegitimidade do condomnio para figurar no plo passivo da ao. Responsabilidade apenas do causador do dano. Inteligncia do art. 159 do CC [atual
art. 186]. Recurso provido. TJSP 1 C. Ap. n 230.0331 Rel.: Des. GUIMARES E SOUZA j. 01.07.95
FURTO DE VECULO DE VISITANTE DA REA DE ESTACIONAMENTO DO PRDIO DESOBRIGAO DE INDENIZAR Indenizao. Responsabilidade civil. Condomnio.
Veculo de visitante. Furto em seu estacionamento. Contrato unilateral, do qual o condomnio nenhum benefcio extrai. Dolo ou culpa grave do ru no demonstrados.
Verba no devida. Art. 1.057 do CC [atual art. 392]. Irrelevncia da existncia de um controle de visitantes. Ao improcedente. Recurso provido. Voto vencido. TJSP
8 C. Dir. Privado Ap. Rel.: Des. ALDO MAGALHES j. 04.09.96 JTJLEX 184/102

RESPONSABILIDADE SOLIDRIA DO CONDOMNIO E DA EMPRESA ADMINISTRADORA O condomnio e a empresa administradora do prdio respondem por furto de
automvel deixado na garagem do edifcio, por condmino. TJSP 3 C. Ap. Rel.: Des. MORETZSOHN DE CASTRO j. 11.12.75 RT 508/123

RESPONSABILIDADE CIVIL CONDOMNIO Furto no interior de apartamento. Inexistncia de servio especial de segurana pago pelos condminos no perodo em
que o ato teria sido praticado. Ao improcedente. TJSP 8 C. Dir. Privado Rel.: Des. YUSSEF CAHALI j. 19.08.98 JTJLEX 210/97

DIVULGAO DO NOME OU DO NMERO DO APARTAMENTO DE CONDMINO INADIMPLENTE NO DEMONSTRATIVO INTERNO INDENIZAO


RESPONSABILIDADE CIVIL DANO MORAL CONDOMNIO INDICAO DO NMERO DO APARTAMENTO DO PRDIO CUJO MORADOR EST INADIMPLENTE
ADMISSIBILIDADE Meio que no se constitui em cobrana, mas sim em mera expresso de conduta contbil prpria da administrao condominial. Recurso no
provido. TJSP 3 C. Dir. Privado A.I. n 308.4274/9 Rel.: Des. NIO SANTARELLI ZULIANI j. 19.08.2003 JTJLEX 272/296

MANUTENO DE ANIMAIS CONDOMNIO AO COMINATRIA COMPELINDO CONDMINOS A, COM BASE EM NORMA DE REGIMENTO INTERNO VEDANDO A
PRESENA DE ANIMAIS, PROVIDENCIAR A REMOO DE CES DAS UNIDADES DE SUA PROPRIEDADE Ces das raas Yorkshire e Poodle, de portes pequenos e
dceis, cuja presena nunca poderia acarretar incmodos ou prejuzos aos demais condminos. Regras, no caso, ademais, estabelecida em prol dos prprios animais, a
qual, de todo modo, haveria de ser interpretada de acordo com a finalidade preconizada na Lei do Condomnio artigos 10, III, e 19, da Lei n 4.591/64, sob pena de
constituir abuso e ser considerada ineficaz. Improcedncia mantida. Apelao do condomnio improvida. TJSP 2 C. Dir. Privado Apel. Cvel n 137.3724/6 Rel.: Des.
J. ROBERTO BEDRAN j. 26.08.2003

incabvel a permanncia de co da raa pit bull em condomnio, que j atacou a mordidas um empregado e um transeunte que passava em frente ao prdio. Dessa
forma, tendo em vista o perigo atual e iminente que o co representa, dever ser retirado do condomnio com o fim de preservar a incolumidade fsica dos condminos,
funcionrios e visitantes. TJSP 4 Cm. Ap. n 137.4334/500 Rel.: Des. MUNHOZ SOARES RT 819:200

INDENIZAO ROUBO DE OBJETOS EM APARTAMENTO EM CONDOMNIO Ausncia de previso da conveno de condomnio sobre o dever de guarda Ausncia
de responsabilidade do ru sobre supostos prejuzos sofridos pelo autor Recurso provido para julgar o pedido improcedente. TJSP 4 C. Dir. Privado Apel. n
994.07.034.6688 Rel.: Des. TEIXEIRA LEITE j. 16.12.2010

INDENIZAO RESPONSABILIDADE CIVIL DANOS MATERIAIS FURTO EM UNIDADE COMPONENTE DE CONJUNTO COMERCIAL AUSNCIA DE DEVER DE
GARANTIA DE SEGURANA PELO CONDOMNIO Existncia, no caso, de deliberao prvia e vlida da assembleia geral relativa noindenizao dos casos de
subtrao de bens das unidades Hiptese, ademais, em que no comprovado o nexo de causalidade entre a instalao da grade pelo condomnio e a ocorrncia do
furto qualificado Deciso de improcedncia mantida Recurso improvido. TJSP 6 C. Dir. Privado Apel. n 990.10.458.3004 Rel.: Des. VITO GUGLIELMI j.
18.10.2010

RESPONSABILIDADE CIVIL DANOS MATERIAIS E MORAIS CONDOMNIO FURTO OCORRIDO DENTRO DE UNIDADE AUTNOMA Ausncia de previso de
responsabilidade na conveno condominial Ausncia do dever de segurana e vigilncia Ausncia de prova de falha na prestao do servio de portaria Culpa dos
rus no demonstrada Improcedncia Recurso no provido. TJSP 1 C. Dir. Privado B Apel. n 994.07.104.4030 Relatora Desa. DAISE FAJARDO NOGUEIRA
JACOT j. 08.11.2010

AO DE REPARAO DE DANOS CONDOMNIO FURTO EM GARAGEM DE EDIFCIO AO DE INDENIZAO SENTENA DE IMPROCEDNCIA CONFIRMAO
1. Cerceamento de defesa Inocorrncia Fatos que se pretendia demonstrar sem interesse para a resoluo do litgio 2. Responsabilidade civil do condomnio
Furto de veculo estacionado na garagem Situao em que inexiste expressa previso na conveno e no regulamento interno sobre a responsabilidade do condomnio
Ausncia, ademais, de sistema de vigilncia efetiva, vale dizer, de equipamentos ou funcionrios especificamente empregados para a segurana das garagens Quadro
em que no se verifica a responsabilidade civil, conforme tranquila orientao doutrinria e jurisprudencial Apelao a que se nega provimento. TJSP 25 C. Dir.
Privado Apel. n 992.05.064.0924 Rel.: Des. RICARDO PESSOA DE MELLO BELLI j. 10.11.2009

RESPONSABILIDADE CIVIL Furto de pertences no interior da unidade condominial Culpa in vigilando do condomnioru configurada Conduta negligenciosa do
porteiro ao permitir a entrada de estranhos na ausncia dos moradores, sob a mera alegao de que possuam as chaves do apartamento Culpa concorrente afastada
Descabimento, todavia, de condenao por danos morais Apelo provido em parte. TJSP 6 C. Dir. Privado Apel. Cvel c/ reviso n 353.7314/000 Rel.: Des.
SEBASTIO CARLOS GARCIA j. 01.10.2009

CONDOMNIO HORIZONTAL FURTO EM UNIDADE AUTNOMA Responsabilidade civil que no existe se a Conveno no prev expressamente o dever de indenizar
por danos ocorridos nas reas comuns ou internas das unidades autnomas Inexistncia de culpa por excepcional negligncia na segurana que, no caso, se limita ao
controle do ingresso de moradores, visitantes e prestadores de servio Jurisprudncia antiga e remansosa deste TJSP e do STJ Improcedncia acertada Recurso
improvido. TJSP 4 C. Dir. Privado Apel. n 641.5114/1 Rel.: Des. MAIA DA CUNHA j. 04.06.2009

INDENIZAO DANO MORAL COMUNICAO AOS CONDMINOS ACERCA DO INADIMPLEMENTO DO AUTOR QUANTO S TAXAS CONDOMINIAIS Configurao
de exerccio regular de direito, merc do dever do sndico de prestar contas e informar aos demais condminos sobre os motivos que influem no rateio mensal das
despesas comuns. Inaplicabilidade, ao caso, das disposies do Cdigo de Defesa do Consumidor. Ausncia, ademais, de qualquer excesso ou abuso na redao do
comunicado. Eventuais constrangimentos sofridos pelo condmino inadimplente e seus familiares que decorrem de sua prpria e exclusiva conduta. TJSP 6 C. Dir.
Privado Apel. Cvel n 325.1414/8 Rel.: Des. SEBASTIO CARLOS GARCIA j. 05.02.2004

INDENIZAO DESPESAS CONDOMINIAIS VEICULAO DE INADIMPLEMENTO DANO MORAL INDEVIDO Competindo ao sndico cobrar dos condminos suas
contribuies, cumprir e fazer cumprir a conveno, o regimento interno e as determinaes assembleares, na exegese dos artigos 1.336, I e 1.348, IV e VII da lei
substantiva, a anotao no balancete inadimplente, sem mencionar o nome do condmino, no implica constrangimento ilegal, capaz de gerar dano moral. TJSP 35
C. Dir. Privado Apel. Cvel n 1.210.794.007 Rel.: Des. CLVIS CASTELO j. 08.06.2009

INDENIZAO POR DANOS MORAIS Sndico que enderea carta com contedo ofensivo a condmino. Expresses injuriosas e difamatrias ferindo o sentimento e a
dignidade da pessoa. Vontade livre e consciente de injuriar, de denegrir, de macular a honorabilidade e o decoro da pessoa. Patrimnio moral que deve ser objeto de
reparao. TJSP 10 C. Dir. Privado Apel. Cvel n 247.4504/0 Rel.: Des. TESTA MARCHI j. 31.05.2005

USO DE VAGAS DE GARAGEM PREVALNCIA DA CONVENO SOBRE O REGULAMENTO INTERNO Enquanto a conveno condominial instrumento que constitui a
compropriedade, o regulamento interno disciplina apenas a vida social entre os condminos, nunca o direito real que o ttulo constitutivo outorga. Isto leva certeza de
que, no confronto entre as duas normas acerca do uso de vagas de garagem, vale o que consta da conveno, porque registrada no cartrio de imveis. TJSP 3 C. Dir.
Privado Apel. n 281.1744/9 Rel.: Des. NIO SANTARELLI ZULIANI v.u. j. 15.04.2003

CONDOMNIO AO DE COBRANA Reconhecimento da responsabilidade da usufruturia e dos nusproprietrios da unidade em dbito Legitimidade passiva dos
nuproprietrios para o fim de atender ao requisito de continuidade registral Prevalncia do interesse da coletividade em receber os recursos para o pagamento de
despesas indispensveis e inadiveis. TJSP 34 C. Dir. Privado Apel. n 990.10.155.4534 Relatora Desa. ROSA MARIA DE ANDRADE NERY j. 06.12.2010

15.14 Tribunal de Justia do Distrito Federal e Territrios


INSTALAO DE ARMRIO EM VAGA DE GARAGEM A instalao de armrios em vagas de garagem deve observar as normas do condomnio, pena de se causar dano
esttico, com a quebra da harmonia do conjunto. Ao juiz no cabe verificar se a construo convm ou no ao condomnio, cumprindolhe apenas restabelecer a
imperatividade da norma que disciplina a construo. TJDF Apel. Cvel n 2002.01.1.026.1410 Rel.: Des. JAIR SOARES DJU 13.05.2004 p. 79

NO H RELAO DE CONSUMO ENTRE CONDOMNIO E CONDMINOS No se caracterizam como relaes de consumo, as relaes jurdicas havidas entre
condomnio e condmino, razo pela qual no incidem, na espcie, as regras contidas no CDC. TJDF Apel. Cvel n 2001.01.1.071.8657 Relatora Desa. CARMELITA
BRASIL DJU 30.04.2003 p. 32

CONDMINO QUE IMPORTUNA DEMAIS MORADORES Se morador em condomnio se porta de maneira absolutamente inadequada e desrespeitosa, eis que provoca
rudos altamente incomodativos, impondo aos vizinhos situao de constrangimento e stress e tirandolhes o sossego, em franca violao s regras condominiais,
embora no tenha o Condomnio tomado qualquer atitude, correta a sentena que impe ao ru obrigao de no fazer, alm de multa. TJDF Apel. Cvel n
2001.01.1.098.0535 Relatora Desa. CARMELITA BRASIL DJU 29.10.2003 p. 46

16.Casustica do condomnio em edifcios: outras questes interessantes

Joo Batista Lopes, desembargador aposentado do Tribunal de Justia do Estado de So Paulo, em sua dissertao de mestrado apresentada na Pontifcia
Universidade Catlica de So Paulo PUC/SP, no ano de 1980, sob orientao do professor Jos Manoel de Arruda Alvim Netto, listou 42 questes que ensejariam maior
reflexo por parte do operador do Direito, em virtude dos numerosos e complexos problemas jurdicos emergentes da propriedade horizontal.

Tendo em vista que o escopo do presente trabalho, entretanto, a anlise jurdica do Condomnio Edilcio luz da responsabilidade civil, optamos por compilar
apenas 5 dessas questes[115] que, parecenos, possa ser de maior interesse dentro do apertado crculo de anlise a que nos propusemos. Seno vejamos:

16.1 lcita a excluso de condmino nocivo tranquilidade do condomnio?

Embora o posicionamento de Joo Batista Lopes seja contrrio possibilidade de excluso do condmino nocivo tranquilidade do condomnio, conforme se l
em sua obra Condomnio, 7 edio, 2000, pp. 148 e 149, entendemos que essa questo merece uma anlise mais detida, mormente luz do Cdigo Civil de 2002.

Com efeito, assim se manifesta o referido desembargador:


(...) vse o condomnio, frequentemente, invadido por pessoas de comportamento censurvel, quando no insuportvel, cuja presena no edifcio constitui
srio entrave tranquilidade da coletividade de condminos.

No dispe nosso ordenamento jurdico de instrumentos eficazes para banir do edifcio pessoas desse jaez.

Entretanto, em posicionamento diametralmente oposto se manifesta o desembargador Amrico Isidoro Anglico[116], do Tribunal de Justia do Estado de So
Paulo, que em artigo de sua autoria intitulado Excluso do condmino por reiterado comportamento antissocial luz do Novo Cdigo Civil, assim se pronuncia:

Quanto excluso do condmino, a mim me parece que, um olhar mais atento Nova Lei Civil deixa claro caber ao Juiz tal deciso, ante certos
acontecimentos no microcosmo condominial. Seno vejamos, o Novo Cdigo Civil no art. 1.337, pargrafo nico, estabelece que:

O condmino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivncia com os demais condminos ou
possuidores, poder ser constrangido a pagar multa correspondente ao dcuplo do valor atribudo contribuio para as despesas condominiais, at ulterior deliberao da
assembleia.

Atenhamonos ao caso do condmino antissocial. Antissocial quer dizer contrrio sociedade (condominial); aquele que se ope ao convvio social; insocivel;
contrrio organizao, costumes ou interesses da sociedade (Dicionrio Eletrnico Houaiss da Lngua Portuguesa e Dicionrio da Lngua Portuguesa Larousse).

Imaginemos a hiptese de um condmino dado ao exacerbado alcoolismo, frequentemente encontrado nas escadas do condomnio em desalinho, bem como
desfalecido nos elevadores, expelindo vmito e dejetos. Ante tal fato, o condomnio, atravs de seu sndico, convoca uma Assembleia Geral Extraordinria (art. 1.354, do
NCC), em cuja pauta convocativa destina a aplicao do constrangimento de at dez vezes a taxa condominial ao proprietrio da unidade 150, ante reiterado
comportamento antissocial, gerando incompatibilidade de convivncia com a sociedade condominial j desgastada em decorrncia de tal comportamento.

A assembleia por 3/4 (trs quartos) de seus condminos restantes (art. 1.337, do NCC), excluindo assim o condmino do apartamento 150, que convocado e
presente assembleia defendeuse alegando que haveria de mudar o seu comportamento, aplicou no ato assemblear a multa com fundamento no art. 1.337, pargrafo
nico, de dez vezes o quantum da contribuio condominial (s.m.j., o quorum exigido na Nova Lei Civil, nas hipteses: reiteradamente inadimplente, infrator e antissocial
simples, restando entender pela aplicao das multas com muita facilidade pelo condomnio).

Posteriormente, foi paga a multa, contudo, o condmino prosseguiu em seu exacerbado alcoolismo, e at mesmo agudou este comportamento antissocial
(codificao direito de vizinhana, artigos 1.277 e 1.279, do NCC). O condomnio ingressa com pedido de tutela jurisdicional antecipada, colimando a excluso do
condmino do condomnio, trazendo inequvoca prova dos fatos ocorridos, demonstrando a verossimilhana das alegaes e preenchendo todos os demais pressupostos
legais exigidos (art. 273, do CPC), requerendo a excluso do condmino daquele condomnio.

O condomnio, ento autor, pode tambm, com base no art. 461, 5, do Cdigo de Processo Civil, requerer ao Juiz a concesso da tutela especfica da
obrigao, e, assim, de ofcio ou a requerimento, poder determinar a remoo de pessoas e coisas (art. 273 e 461, do CPC, confrontese com Cdigo de Processo Civil
Comentado, Nelson Nery Jnior e Rosa Maria de Andrade Nery, RT, 6 edio, de 15.03.02 e Cdigo de Processo Civil e legislao processual em vigor, Theotonio Negro,
Saraiva, 34 edio, de 04.06.03, art. 461 e acrscimos, inclusive pargrafo 5, consoante a Lei 10.444 de 07.05.02). Vse neste exemplo e outros, bem assim, trfico de
drogas, prostituio em condomnio residencial; evidncia, o comportamento antissocial desfigurando e agredindo a sociedade condominial, e ento poder o juiz, de
plano ou durante o desenrolar da ao, desalojar, excluir o coproprietrio da convivncia condominial.

O legislador civil, quanto ao condomnio edilcio, trouxe limitao social no direito de propriedade criando um direito complexo, um binmio propriedade
exclusiva e propriedadecomum (art. 1.331, do NCC). Na vertente hiptese, salvo melhor juzo, o comportamento antissocial extravasa o lar, a propriedade exclusiva do
comproprietrio para as reas comuns edilcias, tambm denominadas fraes ideais, de impossvel diviso, levando o condomnio impossibilidade de corrigir tal
comportamento, mesmo aps a imposio do constrangimento legal.

Pode o Juiz, ento, ante a evidncia dos fatos, da prova inequvoca e do convencimento da verossimilhana, decidir pela excluso do coproprietrio da
unidade condominial, continuando este com seu patrimnio, podendo loclo, emprestlo ou vendlo, perdendo, porm, o direito de convivncia naquele
condomnio.

Lobrigase, portanto, que hodiernamente razovel se admitir a possibilidade de excluso do condmino nocivo tranquilidade do condomnio, nos exatos
termos acima delineados, com o que externamos nossa concordncia.

16.2Razes de segurana individual podem justificar a alterao da fachada do edifcio?

Essa questo tem sido levada aos tribunais algumas vezes, principalmente quando se trata da colocao de grades de ferro no intuito de se proteger a
incolumidade das crianas, implicando em alterao da fachada do prdio, sem a concordncia dos demais condminos.

A jurisprudncia no tem aceitado tal pretenso, sob o fundamento de que a fachada do edifcio no pode ser modificada para atender a interesses individuais de
certos condminos, eis que a fachada do edifcio propriedade de todos[117].

Nesse sentido trazemos colao os seguintes arestos:


BLINDEX SEGURANA AO PROPRIETRIO DA UNIDADE INSTALAO IRREGULAR RETIRADA Alterao de fachada decorrente da colocao de blindex e alumnio,
visando maior segurana aos menores, moradores do ltimo andar. Colocao irregular acarretando, em consequncia, a determinao da retirada. TJRJ Apel. n
13.966/92 Relatora: Desa. VALRIA MARON v.u.

ALTERAO DE FACHADA defeso ao condmino alterar a fachada do edifcio se no obtiver a aquiescncia da unanimidade dos demais condminos em assembleia.
TJDF Apel. Cvel n 2003.01.1.085.0835 1 T. Rel.: Des. NVIO GONALVES DJU 21.02.2006 p. 96

CONDOMNIO MODIFICAO DE FACHADA Colocao de cortina rolo em parte externa e pintura das portas social e de servio. Caracterizao da infrao ao art.
1.336, III, do Cdigo Civil, antiga previso do art. 10, I, da Lei n 4.591/64, ou da norma da Conveno Condominial. Prova robusta das modificaes ocorridas. Sentena
de improcedncia, com reconveno acolhida. Apelao no provida. TJSP 5 C. Dir. Privado Apel. Cvel c/ reviso n 283.7824/800 Apte: Jussara Lemos Pereira
Apdo: Condomnio Edifcio Baro dos Morenos Rel.: Des. OSCARLINO MOELLER j. 24.06.2009

CONDOMNIO EDIFCIO FECHAMENTO DE VARANDA COM VIDRO HIPTESE DE ALTERAO NA FACHADA DO PRDIO DESCABIMENTO Determinao para
retirada dos vidros. Ao cominatria procedente. Recurso improvido, com observao. TJSP 8 C. Dir. Privado Apel. Cvel n 268.6534/0 Rel.: Des. CAETANO
LAGRASTA j. 06.05.2009

APELAO CVEL CONDOMNIO AO COMINATRIA ALTERAO DA FACHADA DO PRDIO Grades na janela externa de unidade condominial. Alterao
substancial da uniformidade do prdio, porquanto avana os limites da face externa do edifcio. Impossibilidade, ante a ausncia da aquiescncia dos demais
condminos. Exegese do art. 10, 2, da Lei n 4.591/64, bem como do art. 11 da conveno condominial. Honorrios advocatcios. Manuteno. Valor razovel fixado na
sentena. Recurso de apelao ao qual se nega provimento. TJRS 18 Cm. Cvel Apel. Cvel n 70.023.216.989 Rel.: Des. PEDRO CELSO DAL PRA j. 20.03.2008

ALTERAO DE FACHADA NECESSIDADE DE APROVAO DOS CONDMINOS No pode o condmino alterar a fachada de edifcio, a menos que conte com a
aprovao dos demais, por se tratar de um bem comum a todos os coproprietrios, no sendo o uso da coisa, mxime em tema de propriedade condominial, irrestrito,
quer por fora de lei, quer em razo do contido na conveno. TJSP 3 C. Dir. Privado Apel. Cvel n 105.0374 Rel.: Des. WALDEMAR NOGUEIRA FILHO v.u. j.
25.07.2000 BolAASP n 2.226/207

ALTERAO DE JANELA E DO HALL QUEBRA DO CONJUNTO ARQUITETNICO No pode o proprietrio de apartamento introduzir modificaes em janelas, com
quebra de harmonia do conjunto arquitetnico, e modificar o hall do edifcio, com sacrifcio at de sua iluminao. RT 291:306

Admitese, entretanto, que o condmino, se lhe convier, construa grades de proteo na parte interna das janelas ou coloque rede protetora[118], mormente se
crianas residirem na unidade condominial.

Do mesmo modo, anotam Joo Nascimento Franco e Nisske Gondo[119], que a jurisprudncia vem admitindo o abrandamento da regra para permitir a instalao
de aparelhos de ar condicionado na fachada dos edifcios[120].

16.3Responde o condomnio por furto de veculo estacionado na garagem do edifcio?


Primeiramente, h que se partir do princpio de que o condomnio deve responder por danos causados a terceiros por ao ou omisso do sndico e de seus
prepostos v.g., garagista, porteiro etc..

Contudo, no que diz respeito a furto de veculos, mister se estabelecer distino entre os edifcios que dispem e os que no dispem de servios de garagistas ou
manobristas.

Explicase: na primeira hiptese, parece ser decorrncia natural que, se os condminos pagam pela prestao de um servio guarda ou vigilncia de veculos,
tero direito a indenizao sempre que o furto ocorrer por negligncia dos empregados do condomnio.

Mas, no caso de edifcios com portas automticas ou em que no sejam colocados disposio do condmino servio de guarda ou vigilncia dos veculos, a
soluo dever ser outra, no havendo fundamento jurdico para se responsabilizar o condomnio quando nenhuma obrigao assume perante os condminos.

A esse propsito, no julgamento da Apelao Cvel n 259.863, de 19.09.1979, o 1 Tribunal de Alada Civil de So Paulo, por sua 3 Cmara, teve oportunidade de
decidir:
No se constitui relao de guarda ou de depositrio do condomnio com cada condmino o fato de este estacionar e guardar seu veculo na sua unidade
autnoma vaga ou garagem. A responsabilidade pela guarda da coisa continua exclusiva do condmino, tanto quanto o mobilirio ou outro valor guardado em seu
apartamento.

Outrossim, frisese que a jurisprudncia do Superior Tribunal de Justia pacfica no sentido de que no se aplica o Cdigo de Defesa do Consumidor s relaes
jurdicas existentes entre condomnio e condminos.[121]

16.4Qual a validade das clusulas de no indenizar nas convenes de condomnio?

Primeiramente, entendemos que seja conveniente compreender a distino entre causa de irresponsabilidade e clusula de no indenizar. A diferena entre uma e
outra est em que a primeira exclui a responsabilidade e a segunda afasta apenas a indenizao. A causa de irresponsabilidade, por outro lado, no depende da vontade
das partes, provindo sempre da lei.[122]

Embora haja certa controvrsia acerca da matria, predomina o entendimento de que, em princpio, vlida a clusula de no indenizar inserida nos contratos de
direito civil.[123]

Porm, essa clusula acessria dos contratos est sujeita a vrias restries, no prevalecendo quando: a ofender a ordem pblica ou os bons costumes; b
objetivar a excluso dos efeitos do dolo do agente; c se cuidar de contratos de adeso; d presente a culpa do agente.[124]

que as disposies da lei contratual so de ordem pblica, razo pela qual nenhuma validade ter a clusula que as contrariar ou que vise a obstar sua eficcia.

Assim, por exemplo, no poder ser aceita clusula que isente de responsabilidade condminos que causarem danos s partes comuns do edifcio.

Entretanto, em casos especiais, sua validade no poder ser contestada, por exemplo, se o condomnio no mantm qualquer servio na garagem do edifcio v.g.,
garagistas, manobristas, porteiros etc., nem cobra qualquer verba a esse ttulo. Nesse caso, inexistindo qualquer obrigao do condomnio relativamente guarda do
veculo, temse que aos condminos incumbir, com exclusividade, exercer a vigilncia sobre seus bens deixados na garagem do edifcio.

16.5Em caso de alienao do imvel, quem responde pelas despesas de condomnio: o titular do domnio ou o compromissriocomprador?

Considerandose que o condomnio em edifcios constitui direito real, caracterizado pela fuso entre a propriedade sobre as unidades autnomas e a
copropriedade sobre as partes comuns, temse que so os condminos, e no os meros possuidores, os responsveis pelas despesas de condomnio.

o que estatui o artigo 1.315 do Cdigo Civil de 2002, verbis:


Art. 1.315. O condmino obrigado, na proporo de sua parte, a concorrer para as despesas de conservao ou diviso da coisa, e a suportar os nus a que
estiver sujeita.

Pargrafo nico. Presumemse iguais as partes ideais dos condminos.

Assim, no feliz exemplo de Joo Batista Lopes[125], o locatrio no pode ser acionado pelo condomnio, porquanto no mantm relao jurdica com o ltimo, mas
com o locador possuidor indireto. E conclui o referido doutrinador: o locatrio, como curial, no condmino.

Entretanto, tratandose de compromissriocomprador, promitentecessionrio, usufruturio etc., o mesmo Joo Batista Lopes admite a possibilidade de um maior
elastrio relativamente ao conceito de condmino, para inclulos entre os responsveis pelas despesas de condomnio.

Tal aspecto jurdico se explicaria pelo fato de o compromissriocomprador ostentar o mesmo status do proprietrio, havendo, assim, uma equiparao ope legis.

Logo, concluise pela possibilidade de o compromissriocomprador, a quem haja sido transferida a posse direta, responder pelas despesas de condomnio, uma
vez devidamente comunicada ao condomnio a existncia do compromisso.[126]

17.Quadro sintico
Responsabilidade civil:

Do condomnio: sempre, responsabilidade objetiva[127];

Do condmino: quando demonstrada sua culpa exclusiva no evento;

O condomnio e o condmino no so responsveis exceo:

quando houver culpa exclusiva da vtima;

se no existir nexo de causalidade.

Fonte: Carlos Alberto Dabus Maluf e Mrcio Antero Motta Ramos Marques, Condomnio edilcio, 3 edio, So Paulo: Saraiva, 2009, p. 194.

18.Concluses

Em todo trabalho acadmico, a escolha do objeto da pesquisa implica, de certo modo, uma adeso a determinados pontos de vista a respeito do tema estudado.
Ao longo da exposio, como era necessrio, muitas assertivas foram feitas acerca do tema delimitado, baseadas em estudos j conhecidos de diversos doutrinadores,
notadamente dos professores Joo Batista Lopes e J. Nascimento Franco, sendo certo que, para ser rigorosamente completa, precisaria decomporse em outros itens,
alm dos eleitos pelo autor.

Dada a relativamente recente introduo do Condomnio edilcio no Cdigo Civil de 2002 Lei n 10.406, vem a jurisprudncia cumprindo o seu papel de aplicar o
Direito ao caso concreto, valendose das regras insculpidas nos artigos 186 a 188 Dos Atos Ilcitos e 927 a 954 Da Responsabilidade Civil.

Como concluso deste trabalho, no temos a preocupao primordial de reapresentar resumidamente e na mesma ordem cada um dos pensamentos lanados,
mas sim de deixarmos nossa modesta contribuio queles que, no futuro, venham se embrenhar na anlise dos diversos aspectos jurdicos que envolvem a
responsabilidade civil em condomnios edilcios.

A seguir, ento, nossas concluses de ordem genrica:

aTratandose de responsabilidade civil em condomnios edilcios, temos que, de um lado, i a responsabilidade do condomnio ser sempre objetiva, inclusive por atos
praticados por seus prepostos; de outro lado, ii a responsabilizao do condmino ocorrer quando e se demonstrada sua culpa exclusiva no evento, sendo, portanto,
subjetiva;

bComo exceo regra geral, o condomnio e o condmino no sero responsveis quando houver culpa exclusiva da vtima ou se no existir nexo de causalidade
entre a ao e o resultado;

cO adquirente de unidade autnoma responde pelos dbitos do alienante, em relao ao condomnio, inclusive em relao s multas e aos juros moratrios. Tratase
da consagrao do carter propter rem da dvida, que se origina do prprio imvel e, por via de consequncia, o acompanha, devendo ser solvida por quem detiver os
direitos sob o domnio. Porm, tal no ocorrer quando se cuidar de dvida pessoal ou oriunda de relao jurdica estranha questo condominial;

d Cuidandose de compromissriocomprador, promitentecessionrio, usufruturio etc., admitese a possibilidade de um maior elastrio relativamente ao conceito de
condmino, para inclulos entre os responsveis pelas despesas do condomnio mas, bvio, locatrio no condmino. que o compromissriocomprador ostenta o
mesmo status do proprietrio, ocorrendo uma equiparao ope legis;

eO condomnio responde na esfera civil pelo prejuzo causado a terceiros por ao ou omisso do sndico, especialmente em relao vigilncia e controle sobre os
empregados e guardas, consoante estabelecido pela Conveno e proporcionalmente s verbas que lhe forem propiciadas pelos condminos;

f certo que o dever de prestar contas inerente a quem detm mandato, mas h que se distinguir duas situaes diferentes, a fim de se responsabilizar o sndico ou o
administrador. Se o administrador tiver, autonomamente, poderes para cobrar as contribuies e as multas, gerindo as contas do condomnio, dever prestar contas da
gesto diretamente Assembleia. Mas, se o administrador for subordinado ao sndico, este ser o responsvel perante a Assembleia, pelos atos de seus prepostos,
cabendolhe o dever de apresentar as contas na forma da lei e da Conveno, sob pena de sua responsabilizao;

g Os edifcios em condomnio no respondem, como regra, pelo furto de veculos, seus acessrios ou objetos neles deixados, quando estacionados na garagem do
prdio, pois no se transfere a sua guarda administrao do condomnio, nem se estabelece um contrato de depsito. A obrigao de guarda s prevalecer se estiver
expressamente prevista na Conveno ou no Regulamento Interno do condomnio ou, alternativamente, se este mantiver guarda ou vigilncia para o fim especfico de
zelar pela incolumidade dos veculos estacionados na garagem do prdio;

h A clusula de no indenizar, inserida nos contratos de direito civil, a princpio, vlida, porm comporta algumas restries, no prevalecendo quando i ofender a
ordem pblica ou os bons costumes; ii objetivar a excluso dos efeitos do dolo do agente; iii se tratar de contratos de adeso; bem como iv se presente a culpa do
agente;

i Relativamente aos dbitos do condomnio, os condminos suportam, conjuntamente, perante terceiros, as consequncias das deliberaes tomadas em Assembleia ou
de fatos atribuveis ao condomnio;

jO tema responsabilidade civil do condomnio edilcio deve sempre ser enfrentado mediante a aplicao da regra in dubio pro comunitatis, considerandose o potencial
desagregador que uma eventual indenizao acarretaria aos condminos;

kNo tocante responsabilidade civil resultante de coisas lquidas e slidas effusis et dejectis que carem em lugar indevido, puramente objetiva, no se cogitando de
culpa; somente se remover a presuno de responsabilidade daquele que habita a unidade autnoma se houver prova de culpa exclusiva da vtima ou caso fortuito. Se
no for possvel identificar de qual apartamento tombou a coisa, a soluo ser a responsabilidade solidria de todos os moradores do condomnio ou, ao menos,
daqueles condminos que habitem a ala ou andar do prdio de onde a coisa slida ou lquida foi arremessada;

l Hodiernamente, a jurisprudncia vem admitindo luz do Cdigo Civil de 2002 e com supedneo no artigo 461, 5, do Cdigo de Processo Civil, a excluso de
condmino nocivo tranquilidade do condomnio, sempre que ele se houver com reiterado comportamento antissocial ou gerar incompatibilidade de convivncia com
os demais condminos. Pode o juiz, ento, ante a evidncia dos fatos, decidir pela excluso do proprietrio da unidade condominial, continuando este com seu
patrimnio, podendo loclo, emprestlo ou vendlo, se lhe convier, perdendo, porm, o direito de convivncia naquele condomnio.

Tarlei Lemos Pereira especialista em Direito de Famlia e das Sucesses. Mestre em Funo Social do Direito pela Faculdade Autnoma de Direito FADISP. Membro
fundador da Academia de Pesquisas e Estudos Jurdicos APEJUR. Advogado em So Paulo.

19.Bibliografia

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__________


20. Apndice
I LEGISLAO
LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002 http://legislacao.planalto.gov.br/legisla/legislacao.nsf/Viw_Identificacao/lei%2010.4062002?OpenDocument
Cdigo Civil Brasileiro
PARTE GERAL

LIVRO III

TTULO III
Dos Atos Ilcitos

Art. 186. Aquele que, por ao ou omisso voluntria, negligncia ou imprudncia, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato
ilcito.
Art. 187. Tambm comete ato ilcito o titular de um direito que, ao exerclo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econmico ou social, pela boaf
ou pelos bons costumes.
Art. 188. No constituem atos ilcitos:
I os praticados em legtima defesa ou no exerccio regular de um direito reconhecido;
II a deteriorao ou destruio da coisa alheia, ou a leso a pessoa, a fim de remover perigo iminente.
Pargrafo nico. No caso do inciso II, o ato ser legtimo somente quando as circunstncias o tornarem absolutamente necessrio, no excedendo os limites do
indispensvel para a remoo do perigo.

PARTE ESPECIAL
LIVRO I
TTULO IX
Da Responsabilidade Civil
CAPTULO I
Da Obrigao de Indenizar
Art. 927. Aquele que, por ato ilcito arts. 186 e 187, causar dano a outrem, fica obrigado a reparlo.
Pargrafo nico. Haver obrigao de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida
pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.
Art. 928. O incapaz responde pelos prejuzos que causar, se as pessoas por ele responsveis no tiverem obrigao de fazlo ou no dispuserem de meios suficientes.
Pargrafo nico. A indenizao prevista neste artigo, que dever ser equitativa, no ter lugar se privar do necessrio o incapaz ou as pessoas que dele dependem.
Art. 929. Se a pessoa lesada, ou o dono da coisa, no caso do inciso II do art. 188, no forem culpados do perigo, assistirlhes direito indenizao do prejuzo que
sofreram.
Art. 930. No caso do inciso II do art. 188, se o perigo ocorrer por culpa de terceiro, contra este ter o autor do dano ao regressiva para haver a importncia que tiver
ressarcido ao lesado.
Pargrafo nico. A mesma ao competir contra aquele em defesa de quem se causou o dano art. 188, inciso I.
Art. 931. Ressalvados outros casos previstos em lei especial, os empresrios individuais e as empresas respondem independentemente de culpa pelos danos causados
pelos produtos postos em circulao.
Art. 932. So tambm responsveis pela reparao civil:
I os pais, pelos filhos menores que estiverem sob sua autoridade e em sua companhia;
II o tutor e o curador, pelos pupilos e curatelados, que se acharem nas mesmas condies;
III o empregador ou comitente, por seus empregados, serviais e prepostos, no exerccio do trabalho que lhes competir, ou em razo dele;
IV os donos de hotis, hospedarias, casas ou estabelecimentos onde se albergue por dinheiro, mesmo para fins de educao, pelos seus hspedes, moradores e
educandos;
V os que gratuitamente houverem participado nos produtos do crime, at a concorrente quantia.
Art. 933. As pessoas indicadas nos incisos I a V do artigo antecedente, ainda que no haja culpa de sua parte, respondero pelos atos praticados pelos terceiros ali
referidos.
Art. 934. Aquele que ressarcir o dano causado por outrem pode reaver o que houver pago daquele por quem pagou, salvo se o causador do dano for descendente seu,
absoluta ou relativamente incapaz.
Art. 935. A responsabilidade civil independente da criminal, no se podendo questionar mais sobre a existncia do fato, ou sobre quem seja o seu autor, quando estas
questes se acharem decididas no juzo criminal.
Art. 936. O dono, ou detentor, do animal ressarcir o dano por este causado, se no provar culpa da vtima ou fora maior.
Art. 937. O dono de edifcio ou construo responde pelos danos que resultarem de sua runa, se esta provier de falta de reparos, cuja necessidade fosse manifesta.
Art. 938. Aquele que habitar prdio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele carem ou forem lanadas em lugar indevido.
Art. 939. O credor que demandar o devedor antes de vencida a dvida, fora dos casos em que a lei o permita, ficar obrigado a esperar o tempo que faltava para o
vencimento, a descontar os juros correspondentes, embora estipulados, e a pagar as custas em dobro.
Art. 940. Aquele que demandar por dvida j paga, no todo ou em parte, sem ressalvar as quantias recebidas ou pedir mais do que for devido, ficar obrigado a pagar ao
devedor, no primeiro caso, o dobro do que houver cobrado e, no segundo, o equivalente do que dele exigir, salvo se houver prescrio.
Art. 941. As penas previstas nos arts. 939 e 940 no se aplicaro quando o autor desistir da ao antes de contestada a lide, salvo ao ru o direito de haver indenizao
por algum prejuzo que prove ter sofrido.
Art. 942. Os bens do responsvel pela ofensa ou violao do direito de outrem ficam sujeitos reparao do dano causado; e, se a ofensa tiver mais de um autor, todos
respondero solidariamente pela reparao.
Pargrafo nico. So solidariamente responsveis com os autores os coautores e as pessoas designadas no art. 932.
Art. 943. O direito de exigir reparao e a obrigao de prestla transmitemse com a herana.

CAPTULO II
Da Indenizao
Art. 944. A indenizao medese pela extenso do dano.
Pargrafo nico. Se houver excessiva desproporo entre a gravidade da culpa e o dano, poder o juiz reduzir, equitativamente, a indenizao.
Art. 945. Se a vtima tiver concorrido culposamente para o evento danoso, a sua indenizao ser fixada tendose em conta a gravidade de sua culpa em confronto com
a do autor do dano.
Art. 946. Se a obrigao for indeterminada, e no houver na lei ou no contrato disposio fixando a indenizao devida pelo inadimplente, apurarse o valor das perdas
e danos na forma que a lei processual determinar.
Art. 947. Se o devedor no puder cumprir a prestao na espcie ajustada, substituirse pelo seu valor, em moeda corrente.
Art. 948. No caso de homicdio, a indenizao consiste, sem excluir outras reparaes:
I no pagamento das despesas com o tratamento da vtima, seu funeral e o luto da famlia;
II na prestao de alimentos s pessoas a quem o morto os devia, levandose em conta a durao provvel da vida da vtima.
Art. 949. No caso de leso ou outra ofensa sade, o ofensor indenizar o ofendido das despesas do tratamento e dos lucros cessantes at ao fim da convalescena,
alm de algum outro prejuzo que o ofendido prove haver sofrido.
Art. 950. Se da ofensa resultar defeito pelo qual o ofendido no possa exercer o seu ofcio ou profisso, ou se lhe diminua a capacidade de trabalho, a indenizao, alm
das despesas do tratamento e lucros cessantes at ao fim da convalescena, incluir penso correspondente importncia do trabalho para que se inabilitou, ou da
depreciao que ele sofreu.
Pargrafo nico. O prejudicado, se preferir, poder exigir que a indenizao seja arbitrada e paga de uma s vez.
Art. 951. O disposto nos arts. 948, 949 e 950 aplicase ainda no caso de indenizao devida por aquele que, no exerccio de atividade profissional, por negligncia,
imprudncia ou impercia, causar a morte do paciente, agravarlhe o mal, causarlhe leso, ou inabilitlo para o trabalho.
Art. 952. Havendo usurpao ou esbulho do alheio, alm da restituio da coisa, a indenizao consistir em pagar o valor das suas deterioraes e o devido a ttulo de
lucros cessantes; faltando a coisa, deverse reembolsar o seu equivalente ao prejudicado.
Pargrafo nico. Para se restituir o equivalente, quando no exista a prpria coisa, estimarse ela pelo seu preo ordinrio e pelo de afeio, contanto que este no se
avantaje quele.
Art. 953. A indenizao por injria, difamao ou calnia consistir na reparao do dano que delas resulte ao ofendido.
Pargrafo nico. Se o ofendido no puder provar prejuzo material, caber ao juiz fixar, equitativamente, o valor da indenizao, na conformidade das circunstncias do
caso.
Art. 954. A indenizao por ofensa liberdade pessoal consistir no pagamento das perdas e danos que sobrevierem ao ofendido, e se este no puder provar prejuzo,
tem aplicao o disposto no pargrafo nico do artigo antecedente.
Pargrafo nico. Consideramse ofensivos da liberdade pessoal:
I o crcere privado;
II a priso por queixa ou denncia falsa e de mf;
III a priso ilegal.

LIVRO III

TTULO III

DA PROPRIEDADE

CAPTULO VI
Do Condomnio Geral
Seo I
Do Condomnio Voluntrio
Subseo I
Dos Direitos e Deveres dos Condminos
Art. 1.314. Cada condmino pode usar da coisa conforme sua destinao, sobre ela exercer todos os direitos compatveis com a indiviso, reivindicla de terceiro,
defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravla.
Pargrafo nico. Nenhum dos condminos pode alterar a destinao da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.
Art. 1.315. O condmino obrigado, na proporo de sua parte, a concorrer para as despesas de conservao ou diviso da coisa, e a suportar os nus a que estiver
sujeita.
Pargrafo nico. Presumemse iguais as partes ideais dos condminos.
Art. 1.316. Pode o condmino eximirse do pagamento das despesas e dvidas, renunciando parte ideal.
1o Se os demais condminos assumem as despesas e as dvidas, a renncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporo dos pagamentos
que fizerem.
2o Se no h condmino que faa os pagamentos, a coisa comum ser dividida.
Art. 1.317. Quando a dvida houver sido contrada por todos os condminos, sem se discriminar a parte de cada um na obrigao, nem se estipular solidariedade,
entendese que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinho na coisa comum.
Art. 1.318. As dvidas contradas por um dos condminos em proveito da comunho, e durante ela, obrigam o contratante; mas ter este ao regressiva contra os
demais.
Art. 1.319. Cada condmino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou.
Art. 1.320. A todo tempo ser lcito ao condmino exigir a diviso da coisa comum, respondendo o quinho de cada um pela sua parte nas despesas da diviso.
1o Podem os condminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo no maior de cinco anos, suscetvel de prorrogao ulterior.
2o No poder exceder de cinco anos a indiviso estabelecida pelo doador ou pelo testador.
3o A requerimento de qualquer interessado e se graves razes o aconselharem, pode o juiz determinar a diviso da coisa comum antes do prazo.
Art. 1.321. Aplicamse diviso do condomnio, no que couber, as regras de partilha de herana arts. 2.013 a 2.022.
Art. 1.322. Quando a coisa for indivisvel, e os consortes no quiserem adjudicla a um s, indenizando os outros, ser vendida e repartido o apurado, preferindose, na
venda, em condies iguais de oferta, o condmino ao estranho, e entre os condminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, no as havendo, o de
quinho maior.
Pargrafo nico. Se nenhum dos condminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomnio em partes iguais, realizarse licitao entre
estranhos e, antes de adjudicada a coisa quele que ofereceu maior lano, procederse licitao entre os condminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem
afinal oferecer melhor lano, preferindo, em condies iguais, o condmino ao estranho.
Subseo II
Da Administrao do Condomnio
Art. 1.323. Deliberando a maioria sobre a administrao da coisa comum, escolher o administrador, que poder ser estranho ao condomnio; resolvendo alugla,
preferirse, em condies iguais, o condmino ao que no o .
Art. 1.324. O condmino que administrar sem oposio dos outros presumese representante comum.
Art. 1.325. A maioria ser calculada pelo valor dos quinhes.
1o As deliberaes sero obrigatrias, sendo tomadas por maioria absoluta.
2o No sendo possvel alcanar maioria absoluta, decidir o juiz, a requerimento de qualquer condmino, ouvidos os outros.
3o Havendo dvida quanto ao valor do quinho, ser este avaliado judicialmente.
Art. 1.326. Os frutos da coisa comum, no havendo em contrrio estipulao ou disposio de ltima vontade, sero partilhados na proporo dos quinhes.
Seo II
Do Condomnio Necessrio
Art. 1.327. O condomnio por meao de paredes, cercas, muros e valas regulase pelo disposto neste Cdigo arts. 1.297 e 1.298; 1.304 a 1.307.
Art. 1.328. O proprietrio que tiver direito a estremar um imvel com paredes, cercas, muros, valas ou valados, tlo igualmente a adquirir meao na parede, muro,
valado ou cerca do vizinho, embolsandolhe metade do que atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado art. 1.297.
Art. 1.329. No convindo os dois no preo da obra, ser este arbitrado por peritos, a expensas de ambos os confinantes.
Art. 1.330. Qualquer que seja o valor da meao, enquanto aquele que pretender a diviso no o pagar ou depositar, nenhum uso poder fazer na parede, muro, vala,
cerca ou qualquer outra obra divisria.

CAPTULO VII
Do Condomnio Edilcio
Seo I
Disposies Gerais
Art. 1.331. Pode haver, em edificaes, partes que so propriedade exclusiva, e partes que so propriedade comum dos condminos.
1o As partes suscetveis de utilizao independente, tais como apartamentos, escritrios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veculos, com as respectivas fraes
ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitamse a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietrios.
2o O solo, a estrutura do prdio, o telhado, a rede geral de distribuio de gua, esgoto, gs e eletricidade, a calefao e refrigerao centrais, e as demais partes
comuns, inclusive o acesso ao logradouro pblico, so utilizados em comum pelos condminos, no podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
3o A cada unidade imobiliria caber, como parte inseparvel, uma frao ideal no solo e nas outras partes comuns, que ser identificada em forma decimal ou
ordinria no instrumento de instituio do condomnio. Redao dada pela Lei n 10.931, de 2004 http://www.planalto.gov.br/CCIVIL/_Ato2004
2006/2004/Lei/L10.931.htm#art58
4o Nenhuma unidade imobiliria pode ser privada do acesso ao logradouro pblico.
5o O terrao de cobertura parte comum, salvo disposio contrria da escritura de constituio do condomnio.
Art. 1.332. Instituise o condomnio edilcio por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartrio de Registro de Imveis, devendo constar daquele ato, alm do
disposto em lei especial:
I a discriminao e individualizao das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II a determinao da frao ideal atribuda a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III o fim a que as unidades se destinam.
Art. 1.333. A conveno que constitui o condomnio edilcio deve ser subscrita pelos titulares de, no mnimo, dois teros das fraes ideais e tornase, desde logo,
obrigatria para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou deteno.
Pargrafo nico. Para ser oponvel contra terceiros, a conveno do condomnio dever ser registrada no Cartrio de Registro de Imveis.
Art. 1.334. Alm das clusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a conveno determinar:
I a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuies dos condminos para atender s despesas ordinrias e extraordinrias do condomnio;
II sua forma de administrao;
III a competncia das assembleias, forma de sua convocao e quorum exigido para as deliberaes;
IV as sanes a que esto sujeitos os condminos, ou possuidores;
V o regimento interno.
1o A conveno poder ser feita por escritura pblica ou por instrumento particular.
2o So equiparados aos proprietrios, para os fins deste artigo, salvo disposio em contrrio, os promitentes compradores e os cessionrios de direitos relativos s
unidades autnomas.
Art. 1.335. So direitos do condmino:
I usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II usar das partes comuns, conforme a sua destinao, e contanto que no exclua a utilizao dos demais compossuidores;
III votar nas deliberaes da assembleia e delas participar, estando quite.
Art. 1.336. So deveres do condmino:
I contribuir para as despesas do condomnio na proporo das suas fraes ideais, salvo disposio em contrrio na conveno; Redao dada pela Lei n 10.931, de
2004 http://www.planalto.gov.br/CCIVIL/_Ato20042006/2004/Lei/L10.931.htm#art58
II no realizar obras que comprometam a segurana da edificao;
III no alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV dar s suas partes a mesma destinao que tem a edificao, e no as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurana dos possuidores, ou aos
bons costumes.
1o O condmino que no pagar a sua contribuio ficar sujeito aos juros moratrios convencionados ou, no sendo previstos, os de um por cento ao ms e multa de
at dois por cento sobre o dbito.
2o O condmino, que no cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagar a multa prevista no ato constitutivo ou na conveno, no podendo
ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuies mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; no havendo disposio expressa, caber
assembleia geral, por dois teros no mnimo dos condminos restantes, deliberar sobre a cobrana da multa.
Art. 1.337. O condmino, ou possuidor, que no cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomnio poder, por deliberao de trs quartos dos
condminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente at ao quntuplo do valor atribudo contribuio para as despesas condominiais, conforme a
gravidade das faltas e a reiterao, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Pargrafo nico. O condmino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivncia com os demais condminos ou
possuidores, poder ser constrangido a pagar multa correspondente ao dcuplo do valor atribudo contribuio para as despesas condominiais, at ulterior
deliberao da assembleia.
Art. 1.338. Resolvendo o condmino alugar rea no abrigo para veculos, preferirse, em condies iguais, qualquer dos condminos a estranhos, e, entre todos, os
possuidores.
Art. 1.339. Os direitos de cada condmino s partes comuns so inseparveis de sua propriedade exclusiva; so tambm inseparveis das fraes ideais correspondentes
as unidades imobilirias, com as suas partes acessrias.
1o Nos casos deste artigo proibido alienar ou gravar os bens em separado.
2o permitido ao condmino alienar parte acessria de sua unidade imobiliria a outro condmino, s podendo fazlo a terceiro se essa faculdade constar do ato
constitutivo do condomnio, e se a ela no se opuser a respectiva assembleia geral.
Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condmino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.
Art. 1.341. A realizao de obras no condomnio depende:
I se volupturias, de voto de dois teros dos condminos;
II se teis, de voto da maioria dos condminos.
1o As obras ou reparaes necessrias podem ser realizadas, independentemente de autorizao, pelo sndico, ou, em caso de omisso ou impedimento deste, por
qualquer condmino.
2o Se as obras ou reparos necessrios forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realizao, o sndico ou o condmino que tomou a
iniciativa delas dar cincia assembleia, que dever ser convocada imediatamente.
3o No sendo urgentes, as obras ou reparos necessrios, que importarem em despesas excessivas, somente podero ser efetuadas aps autorizao da assembleia,
especialmente convocada pelo sndico, ou, em caso de omisso ou impedimento deste, por qualquer dos condminos.
4o O condmino que realizar obras ou reparos necessrios ser reembolsado das despesas que efetuar, no tendo direito restituio das que fizer com obras ou
reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
Art. 1.342. A realizao de obras, em partes comuns, em acrscimo s j existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilizao, depende da aprovao de dois teros
dos votos dos condminos, no sendo permitidas construes, nas partes comuns, suscetveis de prejudicar a utilizao, por qualquer dos condminos, das partes
prprias, ou comuns.
Art. 1.343. A construo de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifcio, destinado a conter novas unidades imobilirias, depende da aprovao da
unanimidade dos condminos.
Art. 1.344. Ao proprietrio do terrao de cobertura incumbem as despesas da sua conservao, de modo que no haja danos s unidades imobilirias inferiores.
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos dbitos do alienante, em relao ao condomnio, inclusive multas e juros moratrios.
Art. 1.346. obrigatrio o seguro de toda a edificao contra o risco de incndio ou destruio, total ou parcial.
Seo II
Da Administrao do Condomnio
Art. 1.347. A assembleia escolher um sndico, que poder no ser condmino, para administrar o condomnio, por prazo no superior a dois anos, o qual poder
renovarse.
Art. 1.348. Compete ao sndico:
I convocar a assembleia dos condminos;
II representar, ativa e passivamente, o condomnio, praticando, em juzo ou fora dele, os atos necessrios defesa dos interesses comuns;
III dar imediato conhecimento assembleia da existncia de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomnio;
IV cumprir e fazer cumprir a conveno, o regimento interno e as determinaes da assembleia;
V diligenciar a conservao e a guarda das partes comuns e zelar pela prestao dos servios que interessem aos possuidores;
VI elaborar o oramento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII cobrar dos condminos as suas contribuies, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII prestar contas assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX realizar o seguro da edificao.
1o Poder a assembleia investir outra pessoa, em lugar do sndico, em poderes de representao.
2o O sndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representao ou as funes administrativas, mediante aprovao da assembleia, salvo
disposio em contrrio da conveno.
Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no 2o do artigo antecedente, poder, pelo voto da maioria absoluta de seus membros,
destituir o sndico que praticar irregularidades, no prestar contas, ou no administrar convenientemente o condomnio.
Art. 1.350. Convocar o sndico, anualmente, reunio da assembleia dos condminos, na forma prevista na conveno, a fim de aprovar o oramento das despesas, as
contribuies dos condminos e a prestao de contas, e eventualmente elegerlhe o substituto e alterar o regimento interno.
1o Se o sndico no convocar a assembleia, um quarto dos condminos poder fazlo.
2o Se a assembleia no se reunir, o juiz decidir, a requerimento de qualquer condmino.
Art. 1.351. Depende da aprovao de 2/3 dois teros dos votos dos condminos a alterao da conveno; a mudana da destinao do edifcio, ou da unidade
imobiliria, depende da aprovao pela unanimidade dos condminos. Redao dada pela Lei n 10.931, de 2004 http://www.planalto.gov.br/CCIVIL/_Ato2004
2006/2004/Lei/L10.931.htm#art58
Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberaes da assembleia sero tomadas, em primeira convocao, por maioria de votos dos condminos
presentes que representem pelo menos metade das fraes ideais.
Pargrafo nico. Os votos sero proporcionais s fraes ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condmino, salvo disposio diversa da
conveno de constituio do condomnio.
Art. 1.353. Em segunda convocao, a assembleia poder deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.
Art. 1.354. A assembleia no poder deliberar se todos os condminos no forem convocados para a reunio.
Art. 1.355. Assembleias extraordinrias podero ser convocadas pelo sndico ou por um quarto dos condminos.
Art. 1.356. Poder haver no condomnio um conselho fiscal, composto de trs membros, eleitos pela assembleia, por prazo no superior a dois anos, ao qual compete
dar parecer sobre as contas do sndico.
Seo III
Da Extino do Condomnio
Art. 1.357. Se a edificao for total ou consideravelmente destruda, ou ameace runa, os condminos deliberaro em assembleia sobre a reconstruo, ou venda, por
votos que representem metade mais uma das fraes ideais.
1o Deliberada a reconstruo, poder o condmino eximirse do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condminos, mediante
avaliao judicial.
2o Realizada a venda, em que se preferir, em condies iguais de oferta, o condmino ao estranho, ser repartido o apurado entre os condminos, proporcionalmente
ao valor das suas unidades imobilirias.
Art. 1.358. Se ocorrer desapropriao, a indenizao ser repartida na proporo a que se refere o 2 do artigo antecedente.

II ENUNCIADOS APROVADOS NAS JORNADAS DE DIREITO CIVIL DO CONSELHO DA JUSTIA FEDERAL

RELACIONADOS AO TEMA CONDOMNIO EDILCIO

Enunciado n 89 aprovado na I Jornada de Direito Civil do Conselho da Justia Federal: O disposto nos arts. 1.331 a 1.358 do novo Cdigo Civil aplicase, no que
couber, aos condomnios assemelhados, tais como loteamentos fechados, multipropriedade imobiliria e clubes de campo.

Enunciado n 90 aprovado na I Jornada de Direito Civil do Conselho da Justia Federal: Deve ser reconhecida personalidade jurdica ao condomnio edilcio nas
relaes jurdicas inerentes s atividades de seu peculiar interesse.

Enunciado n 91 aprovado na I Jornada de Direito Civil do Conselho da Justia Federal: A conveno de condomnio ou a assembleia geral podem vedar a
locao de rea de garagem ou abrigo para veculos a estranhos ao condomnio.

Enunciado n 92 aprovado na I Jornada de Direito Civil do Conselho da Justia Federal: As sanes do art. 1.337 do novo Cdigo Civil no podem ser aplicadas
sem que se garanta direito de defesa ao condmino nocivo.

Enunciado n 246 aprovado na III Jornada de Direito Civil do Conselho da Justia Federal: Fica alterado o Enunciado n 90, com a supresso da parte final: nas
relaes jurdicas inerentes s atividades de seu peculiar interesse. Prevalece o texto: Deve ser reconhecida personalidade jurdica ao condomnio edilcio.

Enunciado n 247 aprovado na III Jornada de Direito Civil do Conselho da Justia Federal: No condomnio edilcio possvel a utilizao exclusiva de rea
comum que, pelas prprias caractersticas da edificao, no se preste ao uso comum dos demais condminos.

Maria Helena Diniz explica que a rea comum, portanto, poder ser utilizada exclusivamente por cada condmino (p. ex., pilar de cada unidade), que nele poder
colocar objetos decorativos, ao passo que a utilizao da rea de uso comum ser de todos os condminos (p. ex., hall de entrada, jardim, escadas etc.). Vide: RT, 775:305,
753:226, 734:343; RSTJ, 130:366.[128]

Enunciado n 248 aprovado na III Jornada de Direito Civil do Conselho da Justia Federal: O quorum para alterao do regimento interno do condomnio edilcio
pode ser livremente fixado na conveno.

III SMULA N 260 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIA

A conveno de condomnio aprovada, ainda que sem registro, eficaz para regular as relaes entre os condminos.

A conveno de condomnio tem natureza institucionalnormativa (II TACSP, Ap. Cv. n 333.368, Rel. Ferraz de Arruda, j. 19.04.1993). o atoregra gerador de direito
aplicvel a todos que se encontrarem no condomnio em condio permanente ou ocasional de ocupantes (RT, 818:210, 772:178, 749:338), logo tem efeito vinculante,
alcanando os titulares de direito sobre as unidades e os possuidores e, ainda, os meros detentores.[129]

IV SMULAS N 1, 2, 3, 12 E 13 DO TRIBUNAL DE JUSTIA DE SO PAULO

Smula n 1: O Compromissrio comprador de imvel, mesmo inadimplente, pode pedir a resciso do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensao
com gastos prprios de administrao e propaganda feitos pelo compromissrio vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupao do bem.

Smula n 2: A devoluo das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imvel deve ser feita de uma s vez, no se sujeitando forma de
parcelamento prevista para a aquisio.

Smula n 3: Reconhecido que o compromissrio comprador tem direito devoluo das parcelas pagas por conta do preo, as partes devero ser repostas ao estado
anterior, independentemente de reconveno.

Smula n 12: A ao de cobrana pode ser direcionada contra todos ou qualquer dos condminos individualmente, no caso de unidade autnoma pertencente a mais
de uma pessoa.

Smula n 13: Na ao de cobrana de rateio de despesas condominiais, consideramse includas na condenao as parcelas vencidas e no pagas no curso do
processo at a satisfao da obrigao art. 290, CPC.

21. MODELOS DE PETIES A SEREM ADAPTADOS AO CASO CONCRETO:


I Ao de reparao de danos furto de motocicleta em garagem de condomnio edilcio

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA VARA CVEL DO FORO CENTRAL DA CAPITAL/SP

FULANO DE TAL, brasileiro, solteiro, administrador de empresas, portador da Cdula de Identidade R.G. n 00.000.000 e inscrito no C.P.F./M.F.
sob n 000.000.00000, residente e domiciliado na Rua XXXXX n XXX, apto. n XX, Bairro Centro, nesta Capital do Estado de So Paulo, por seu advogado infraassinado
instrumento de mandato incluso, vem, com fundamento nos artigos 186, 927 e seguintes do Cdigo Civil Brasileiro, combinados com o artigo 275, inciso I, do Cdigo
de Processo Civil, propor a presente

AO DE REPARAO DE DANOS

pelo procedimento sumrio, em face do CONDOMNIO EDIFCIO XXXXX, inscrito no C.N.P.J./M.F. sob n 00.000.000/000000, situado na Rua XXXXX n XXX, Bairro
Centro, nesta Capital do Estado de So Paulo, CEP: 00000000, representado por seu sndico, Sr. BELTRANO, de qualificao ignorada, pelos motivos de fato e de direito
a seguir expostos:

I DOS FATOS

1. O autor, em __/__/__, adquiriu uma motocicleta marca Honda, modelo CRF 230F, ano de fabricao
2010, placa XXX0000, para seu uso particular, conforme nota fiscalfatura n XXX, emitida pela concessionria de veculos YYY doc. incluso, e respectivo Certificado de
Registro e Licenciamento de Veculo n XXX doc. incluso.

2. Em __/__/__, por volta das 22h00, o autor foi informado pelo porteiro noturno do condomnioru,
onde mora, que a referida motocicleta havia sumido rectius: sido furtada de dentro da garagem onde estacionada, localizada no subsolo do edifcio Box n X.

3. No mesmo dia, o fato delituoso foi objeto da lavratura de um Boletim de Ocorrncia, junto ao 77
Distrito Policial desta Capital Santa Ceclia, para as providncias de ndole criminal doc. incluso, oportunidade na qual restou esclarecido que a motocicleta permanecia
estacionada em local adequado, bem como que o porto de acesso garagem do edifcio estava devidamente trancado, conforme determinao da Assembleia Geral
Extraordinria do condomnioru, datada de __/__/__ doc. incluso.

4. Ocorre que, independentemente das providncias tomadas na esfera criminal, o autor, por diversas vezes, procurou o sndico, a fim de
pleitear ressarcimento pelo prejuzo havido, porquanto o condomnio indubitavelmente responsvel na rbita civil. Para tanto, o autor, inclusive, encaminhou uma
notificao extrajudicial ao condomnio, aos cuidados do sndico, datada de __/__/__, porm no obteve qualquer resposta, nem mesmo foi contranotificado doc.
incluso.

5. Diante do silncio eloquente, a demonstrar total indiferena do condomnioru em relao ao episdio que, a propsito, poderia ter
vitimado qualquer dos condminos , alternativa no restou ao autor seno ajuizar a presente ao de reparao de danos, com o fito de obter indenizao pelo valor
de mercado da motocicleta furtada, ou seja, R$ 10.530,00 dez mil, quinhentos e trinta Reais, conforme consta do caderno Jornal de Carros e Motos, encartado no
Jornal O Estado de S. Paulo, edio de __/__/__ doc. incluso.

6. Frisese que o condomnioru alm de dispor de porto de garagem com tranca automtica, porteiros dois diurnos e um noturno e
cmeras filmadoras de vigilncia, tambm emprega profissionais de segurana especialmente treinados, objetivando coibir aes delituosas como a narrada na presente
exordial. Desse modo, absolutamente inaceitvel que o condomnio tente, agora, se esquivar, pois evidncia responsvel pelo pagamento de indenizao ao autor
que, alis, vem contribuindo em dia com o pagamento das despesas condominiais docs. inclusos.

7. Lobrigase, portanto, que a responsabilidade toda do ru, mormente ao se considerar que a respectiva Conveno de Condomnio prev,
na Clusula X, que em caso de dano, furto ou roubo de veculos estacionados na garagem do edifcio, o condomnio arcar com o pagamento de indenizao ao(s)
respectivo(s) proprietrio(s), mediante rateio do valor correspondente entre o nmero total de apartamentos doc. incluso.

II DO DIREITO

8. Como dito, extreme de dvidas que o condomnioru responsvel pela reparao do dano causado ao autor, pelo furto ali ocorrido.

9. Nesse sentido, o artigo 186 do Cdigo Civil Brasileiro suficientemente preciso ao dispor:

Aquele que, por ao ou omisso voluntria, negligncia ou imprudncia, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente
moral, comete ato ilcito.

10. Outrossim, mister no deslembrar o disposto nos artigos 927, caput, e 932, inciso III, do mesmo Codex, respectivamente:

Aquele que, por ato ilcito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a reparlo.

So tambm responsveis pela reparao civil: o empregador ou comitente, por seus empregados, serviais e prepostos, no exerccio do
trabalho que lhes competir, ou em razo dele.

11. Ainda, a Smula n 341 do Colendo Supremo Tribunal Federal estabelece que:

presumida a culpa do patro ou comitente pelo ato culposo do empregado ou preposto.

12. No caso vertente, restou clara a culpa in vigilando do condomnioru, eis que, nem o porteiro, nem os seguranas, perceberam de
imediato a subtrao da motocicleta. Alis, segundo testemunhas, o porteiro, no dia da ocorrncia, foi visto dormindo na guarita do edifcio durante o seu horrio
normal de trabalho. Os seguranas, por outro lado, haviam sado juntos para jantar, por volta do horrio em que foi efetivada a ao dos furtadores, desrespeitando o
turno de revezamento entre eles, estabelecido pelas normas internas do condomnio.

13. Nem mesmo o fato de o porto da garagem permanecer habitualmente trancado isenta o condomnioru de responsabilidade, pois, a
despeito disso, a motocicleta foi efetivamente subtrada, embora em circunstncias ainda no totalmente esclarecidas.

14. Obviamente, tanto os porteiros quanto os seguranas tm o dever de vigiar, ou seja, no permitir que estranhos adentrem as dependncias
do condomnio, vigiando atentamente os bens dos condminos que frequentemente passam todo o dia fora no trabalho como seus veculos, apartamentos e tudo
mais que pertena aos condminos, que os remuneram para tal mister.

15. A motocicleta foi furtada por meliante que adentrou a garagem e de l a retirou sorrateiramente, sem que a ao fosse sequer percebida. As
chaves para ignio do veculo bom que se diga , no estavam no contacto, pois permaneciam todo o tempo em poder do autor, dentro de seu apartamento.

16. A matria sub examine encontra respaldo no apenas na doutrina, como tambm na jurisprudncia de nossos tribunais, no sentido de ser o
condomnio responsvel pela indenizao do prejuzo sofrido, devendo responder por culpa, nos termos dos dispositivos legais e smula do STF acima mencionados.

17. TARLEI LEMOS PEREIRA, ao tratar do tema Responsabilidade Civil em Condomnios Edilcios, escreve:

A responsabilidade do condomnio ser sempre objetiva, inclusive por atos praticados por seus prepostos. (...) Os edifcios em condomnio no
respondem, como regra, pelo furto de veculos, seus acessrios ou objetos neles deixados, quando estacionados na garagem do prdio, pois no se transfere a sua guarda
administrao do condomnio, nem se estabelece um contrato de depsito. A obrigao de guarda s prevalecer se estiver expressamente prevista na Conveno ou no
Regulamento Interno do condomnio ou, alternativamente, se este mantiver guarda ou vigilncia para o fim especfico de zelar pela incolumidade dos veculos estacionados
na garagem do prdio. Aut. e op. cits., Anhanguera, 2011, p. __, g.n.

18. Na jurisprudncia ptria, encontrase os seguintes arestos:

RESPONSABILIDADE CIVIL CONDOMNIO MOTOCICLETA DE CONDOMNIO ESTACIONADO NA GARAGEM DO EDIFCIO FURTO


INDENIZAO DEVIDA. Correspondncia ao real valor do veculo na ocasio do evento. Responde o condomnio pelo furto de motocicleta de condomnio estacionada na
garagem do edifcio, devendo a indenizao corresponder ao real valor do veculo na ocasio do evento. RT 589:77

RESPONSABILIDADE CIVIL CONDOMNIO GARAGEM COMUM FURTO DE VECULO INDENIZAO DEVIDA INTELIGNCIA DA
SMULA 341 DO STF. Se o condomnio mantm vigia para efeito de fiscalizao e segurana, cumprelhe arcar com a obrigao de responder pelo furto de veculo
regularmente guardado na garagem comum, em razo de falha de preposto no respectivo servio. RT 598:66

GARAGEM VECULOS GUARDADOS DANOS RESPONSABILIDADE. Se o condomnio exerce o controle da garagem do edifcio, fiscalizando a entrada e sada de
pessoas, responde por danos sofridos por veculos ali guardados, no tendo eficcia regulamento em que consigna a excluso prvia de qualquer responsabilidade. TACivRJ,
4 Cm., v.u., j. 18.09.1979

CONDOMNIO PRDIO DE APARTAMENTO BICICLETA DO MORADOR GUARDADA NO LUGAR ADEQUADO FURTO AO DE


INDENIZAO PROCEDNCIA. O condomnio no pode subtrairse obrigao de indenizar o dono de bicicleta guardada em local especialmente destinado no edifcio
guarda de tais veculos por seu furto. RT 521:151

19. Em suma, por qualquer prisma que se enxergue a questo, pecou a vigilncia do condomnioru ao permitir que a motocicleta do autor, que
estava devidamente estacionada na vaga de garagem a ela destinada, fosse furtada.

20. Logo, ante a evidente falha de vigilncia, nasce a responsabilidade civil do condomnio edilcio, que dever indenizar o autor pelo prejuzo
sofrido.

III DO PEDIDO

21. Diante do exposto, o autor requer se digne V. Exa. de:

i determinar a citao do condomnioru, na pessoa do sndico, nos termos do artigo 222 do Cdigo
de Processo Civil, para, querendo, apresentar em audincia de tentativa de conciliao a defesa que tiver, se tiver, sob pena de revelia artigo 277, 2, c.c. artigo 278,
caput, ambos do Cdigo de Processo Civil;

ii colher durante a instruo processual o depoimento pessoal do sndico, sob pena de confesso, bem
como proceder oitiva das testemunhas, cujo rol segue abaixo, protestandose, desde logo, pela juntada de novos documentos, se necessrio;

iii ao final, julgar totalmente PROCEDENTE a ao, para o fim de condenar o condomnioru ao
pagamento de R$ 10.530,00 dez mil, quinhentos e trinta Reais, a ttulo de indenizao pelo prejuzo sofrido, acrescido de juros de mora e correo monetria desde a
poca do evento __/__/__, consoante a Smula n 54 do Superior Tribunal de Justia[130];

iv alternativamente, condenar o condomnioru a entregar ao autor uma motocicleta similar, nova zero
quilmetro, bem como ao pagamento das custas processuais, despesas judiciais e honorrios advocatcios, estes a serem fixados nos termos do artigo 20, 3, do
Cdigo de Processo Civil.

22. D causa o valor de R$ 10.530,00 dez mil, quinhentos e trinta Reais.

Termos em que,

D.R.A. esta, com os documentos que a instruem,

PEDE DEFERIMENTO.

So Paulo, __ de ___________ de 2011.

p.p. _____________________________

Advogado O.A.B. n XXX

ROL DE TESTEMUNHAS:

1 _______________

R.G. 00.000.000

C.P.F. 000.000.00000

Rua __________ n ___ Bairro ___________

CEP: 0000000

So Paulo/SP

2 _______________

R.G. 00.000.000

C.P.F. 000.000.00000

Rua __________ n ___ Bairro ___________

CEP: 0000000

So Paulo/SP

3 _______________
R.G. 00.000.000

C.P.F. 000.000.00000

Rua __________ n ___ Bairro ___________

CEP: 0000000

So Paulo/SP

ENDEREO DO ADVOGADO PARA INTIMAES:

Rua ___________ n ___ Bairro ___________

CEP: 0000000

So Paulo/SP

II Ao de indenizao por danos morais objetos lanados da janela do edifcio

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DO JUIZADO ESPECIAL CVEL DA FACULDADE AUTNOMA DE DIREITO FADISP COMARCA DE SO PAULO/SP

FULANO DE TAL, brasileiro, casado, garom, portador da Cdula de Identidade R.G. n 00.000.000 e inscrito no C.P.F./M.F. sob n
000.000.00000, residente e domiciliado na Rua XXXXX n XXX, apto. n XX, Bairro Pinheiros, nesta Capital do Estado de So Paulo, por seu advogado infraassinado
instrumento de mandato incluso, vem, com fundamento nos artigos 186, 927 e 938, todos do Cdigo Civil Brasileiro, combinados com os dispositivos da Lei n
9.099/95 Lei dos Juizados Especiais Cveis e Criminais, propor a presente

AO DE INDENIZAO POR DANOS MORAIS

em face do CONDOMNIO EDIFCIO XXXXX, inscrito no C.N.P.J./M.F. sob n 00.000.000/000000, situado na Rua XXXXX n XXX, Bairro Pinheiros, nesta Capital do Estado
de So Paulo, CEP: 00000000, representado por seu sndico, Sr. BELTRANO, portador da Cdula de Identidade R.G. n 00.000.000 e inscrito no C.P.F./M.F. sob n
000.000.00000, pelos motivos de fato e de direito a seguir expostos:

I DOS FATOS

1. O autor exerce a funo de garom no Bar e Lanchonete XXXX Ltda., localizado defronte ao condomnioru. Nessa qualidade, atende a
clientela, servindolhes bebidas e refeies nas mesas dispostas na calada, conforme permisso concedida pela Prefeitura Municipal de So Paulo docs. inclusos.

2. Ocorre que, no dia __/__/__, por volta das 21h00, foram arremessadas dzias de ovos sobre as referidas mesas, vindo a atingir o autor, bem
como os clientes do bar. No foi possvel identificar exatamente de qual apartamento os ovos foram atirados, porm certo que provieram do condomnioru, mesmo
porque no h outra edificao por perto que possibilite atingir as mesas postas na calada.

3. A situao ocorrida foi deveras embaraosa. O autor foi atingido por sete ovos, sendo que seu uniforme ficou completamente conspurcado.
Isso para nada dizer que cascas dos ovos provocaram leses leves em sua testa e cabea fotografias inclusas. A clientela, assustada, deixou o local imediatamente sob
comentrios de que estava chovendo ovos naquele instante.

4. Ningum assumiu a autoria do ato que, alis, em tese configuraria injria real na esfera criminal , porm testemunhas afirmaram ter visto
dois adolescentes levando caixas de ovos para dentro do condomnioru minutos antes do ocorrido, o que foi confirmado pelo porteiro do edifcio.

5. Obviamente, o ato de vandalismo no se justifica, mormente ao se considerar que o bar costuma fechar todos os dias pontualmente s
22h00, de modo a no incomodar a vizinhana a desoras, respeitandose as posturas municipais, notadamente a denominada Lei do Psiu Programa de Silncio
Urbano.

6. O autor ficou profundamente constrangido e humilhado com o ocorrido e nem mesmo tem tranquilidade para trabalhar, hodiernamente,
servindo as mesas da calada, porquanto receia que, a qualquer momento, possa chover ovos novamente.

7. Contudo, tendo sido constatado que os ovos foram efetivamente arremessados por moradores do condomnioru, impese a sua
responsabilizao na rbita civil, devendo indenizar o autor pela quantia de R$ 7.000,00 sete mil Reais, valor este a ser fixado por V. Exa. em atendimento ao disposto
no artigo 3, inciso I, da Lei n 9.099/95.

8. Por oportuno, frisese que o autor chegou at mesmo a procurar o sndico do edifcio, por diversas vezes, a fim de tentar uma composio
amigvel, porm jamais logrou sequer ser atendido, o que demonstra o total descaso do representante do condomnioru.

9. Nessa senda, alternativa no restou ao autor seno ajuizar a presente ao indenizatria, por meio da qual se colima a integral reparao dos
danos morais havidos, que se norteia pelos fundamentos de direito a seguir delineados.

II DO DIREITO

10. A pretenso do autor, ora deduzida, encontra inteiro respaldo nos artigos 186, 927 e 938, todos do Cdigo Civil Brasileiro, verbis:

Art. 186 Aquele que, por ao ou omisso voluntria, negligncia ou imprudncia, violar direito e causar dano a outrem, ainda que
exclusivamente moral, comete ato ilcito.

Art. 927 Aquele que, por ato ilcito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a reparlo.

Art. 938 Aquele que habitar prdio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele carem ou forem lanadas em lugar
indevido.

11. Na doutrina, TARLEI LEMOS PEREIRA teve oportunidade de escrever sobre o tema Responsabilidade civil resultante de coisas lquidas e slidas
(effusis et dejectis) que carem em lugar indevido, obtemperando:

No tocante responsabilidade civil resultante de coisas lquidas e slidas (effusis et dejectis) que carem em lugar indevido, puramente
objetiva, no se cogitando de culpa; somente se remover a presuno de responsabilidade daquele que habita a unidade autnoma se houver prova de culpa exclusiva da
vtima ou caso fortuito. Se no for possvel identificar de qual apartamento tombou a coisa, a soluo ser a responsabilidade solidria de todos os moradores do
condomnio ou, ao menos, daqueles condminos que habitem a ala ou andar do prdio de onde a coisa (slida ou lquida) foi arremessada. Aut. cit., in Responsabilidade
Civil em Condomnios Edilcios, Anhanguera, 2011, p. __, g.n.

12. Tambm na jurisprudncia ptria se localiza julgados no seguinte sentido:

CONDOMNIO OBJETOS LANADOS DA JANELA DO EDIFCIO. A impossibilidade de identificao do exato ponto de onde parte a conduta
lesiva impe ao condomnio arcar com a responsabilidade reparatria por danos causados a terceiros. STJRT 767:194; RSTJ 116:258

Tratandose de queda de vaso em condomnio edilcio, em que no se pode precisar o apartamento pelo qual o objeto foi lanado, resta
caracterizada a responsabilidade subsidiria do condomnio, nos termos do art. 938 do CC/2002, pelos danos causados. TJRJ, 1 Cm. Cvel, Apelao Cvel n
2005.001.16539, Rel.: Des. MARIO GUIMARES NETO, j. 02.12.2005

A queda de objetos de unidades imobilirias causando danos em transeuntes, fato grave e merece reprimenda severa, sendo inequvoco que tenham as vtimas
experimentado grande sofrimento, dor e angstia, geradora de indenizao por danos morais. TJRJ, 18 Cm. Cvel, Apelao Cvel n 2004.001.19946, Rel.: Des. JORGE
LUIZ HABIB, j. 05.10.2004

Ainda, no sentido de que o condomnio responder pela queda de objetos, quando no se puder identificar de qual apartamento caram: RT 530:212, 714:153, 616:64;
JTACSP 87:138; RJTJSP 89:173.

13. Para que se configure a responsabilidade civil pressupese a existncia dos seguintes pressupostos: a dano suportado pela vtima; b culpa
ou dolo do agente; c nexo de causalidade entre o ato ilcito e o dano.

14. No caso acima narrado, o dano suportado pelo autor evidente, pois foi humilhado publicamente ao ser atingido por sete ovos, os quais
culminaram por ferilo, ainda que levemente.

15. Outrossim, inegvel ter havido deliberada inteno dos agentes de arremessar os ovos na direo certeira das mesas localizadas do lado de
fora do bar, a fim de conspurcar tanto os clientes, quanto o autor.

16. Logo, no tendo sido identificados os agentes, dever o condomnioru responder de maneira exemplar, indenizando o prejuzo sofrido
pelo autor que, frisese, no se trata de mero dissabor sem maiores consequncias.


III DO PEDIDO

17. Ante o exposto, o autor requer se digne V. Exa. de:

i determinar a citao do condomnioru, na pessoa do sndico, nos termos do artigo 18, inciso I, da
Lei n 9.099/95, para, querendo, apresentar a defesa que tiver, se tiver, sob pena de revelia artigo 20 c.c. o artigo 30, ambos da Lei n 9.099/95;

ii colher durante a instruo processual o depoimento pessoal do sndico, sob pena de confesso, bem
como proceder oitiva das testemunhas, cujo rol ser apresentado oportunamente artigo 34, 1, da Lei n 9.099/95, protestandose, desde logo, pela juntada de
novos documentos, se necessrio;

iii ao final, julgar totalmente PROCEDENTE a ao, para o fim de condenar o condomnioru ao pagamento de R$ 7.000,00 sete mil Reais[131], a ttulo de
indenizao pelos danos morais sofridos, acrescido de juros de mora e correo monetria desde a poca do evento __/__/__, consoante a Smula n 54 do Superior
Tribunal de Justia[132].

[* Vide os artigos 54 e 55 da Lei n 9.099/95 sobre custas, despesas e honorrios advocatcios]

18. D causa o valor de R$ 7.000,00 sete mil Reais.

Termos em que,

D.R.A. esta, com os documentos que a instruem,

PEDE DEFERIMENTO.

So Paulo, __ de ___________ de 2011.

p.p. _____________________________

Advogado O.A.B. n XXX

ENDEREO DO ADVOGADO PARA INTIMAES:

Rua ___________ n ___ Bairro ___________

CEP: 0000000

So Paulo/SP

[1]. O Novo Cdigo Civil Lei 10.406/02 derrogou apenas o Ttulo I da Lei 4.591/64 arts. 1 ao 27; os demais ttulos continuam em vigor. Esclarecendo melhor: quando
uma lei determina, geralmente em seu final, o cancelamento de outra se diz que a lei anterior foi revogada expressamente; quando a matria regulamentada
novamente, sem a revogao expressa, dizse que a lei anterior foi derrogada ou seja, perdeu sua eficcia jurdica e no tem mais valor. Assim, a regulamentao hoje
em vigor para os condomnios edilcios o Cdigo Civil Captulo VII arts. 1.331 a 1.358. Disponvel em <http://licitamais.com.br/respostas/questions/1064afinalo
quealterounalei4591de1964>; acesso em 06.11.2009 http://licitamais.com.br/respostas/questions/1064afinaloquealterounalei4591de
1964%3e;%20acesso%20em%2006.11.2009.

[2]. Tambm conhecida com o nomen juris de propriedade em planos horizontais, condomnio sui generis, condomnio por andares, condomnio em edifcios de
andares ou apartamentos, condomnio di case divise in parti, condomnio negli edifici, propriedad por pisos o por departamentos, coproprit des immeubles btis,
dentre outras denominaes.

[3]. A chamada crise habitacional , inquestionavelmente, um dos mais graves e complexos problemas com que se defronta a humanidade.

Decorrncia de uma srie de fatores duas grandes guerras, xodo rural, exploso demogrfica, formao das megalpolis, anseio de aquisio da casa prpria , a crise
habitacional provocou o surgimento de uma nova tcnica de construo e de um complexo jurdico cuja perfeita compreenso desafia os estudiosos.

(...) Essa nova modalidade de condomnio, a que Bernard expressivamente denomina proprit originale, importa a instituio de limites de gozo e regulamentao do
exerccio de direitos com consequente imposio de deveres.

Cuidase, evidncia, de um novo instituto jurdico, participante, a um tempo, da comunho e da indiviso, extremandose, portanto, do condomnio tradicional.

O proprietrio de um apartamento titular de um direito de natureza complexa, por isso que exerce seu direito de coproprietrio sobre as partes comuns e seu domnio
sobre as partes exclusivas, sujeito a restries de uso e obrigaes perante a comunidade a que pertence.

Tais restries e obrigaes se impem para tornar possvel o exerccio dos direitos pelos demais condminos, assegurandose perfeito equilbrio na vida condominial. Joo
Batista Lopes, Condomnio, 7 edio, So Paulo: Revista dos Tribunais, 2000, pp. 21 e 22

[4]. Ibidem, p. 23.


[5]. Caio Mrio da Silva Pereira, Propriedade horizontal, Rio de Janeiro: Forense, 1961, p. 36.
[6]. Essa espcie de propriedade ganhou notoriedade na Idade Mdia, em Grenobele, Frana, onde o sistema existente era denominado albergement. O proprietrio da rea
(albergeteur), possuidor do domnio de rea, negociava o domnio til do local onde as pessoas, que contratavam com ele, construam a sua residncia. Ento, a pessoa
obtinha a propriedade da rea onde residia, mas no tinha a propriedade das demais reas, que poderiam ser de outros adquirentes ou do prprio albergeteur. Vincius
Ferreira Britto, Condomnio edilcio e sua funo social, dissertao de mestrado apresentada banca examinadora da Faculdade Autnoma de Direito FADISP, 2007, p.
13, apud Everaldo Augusto Cambler, Incorporao Imobiliria: ensaio de uma teoria geral, So Paulo: Revista dos Tribunais, 1993, p. 84.

[7]. Guilherme Calmon Nogueira da Gama e Andrea Leite Ribeiro de Oliveira, Funo social da propriedade e da posse, in Funo social do direito civil, Coordenao:
Guilherme Calmon Nogueira da Gama, 2 edio, So Paulo: Atlas, 2008, p. 42.

[8]. O Cdigo Civil de 1916, no Captulo IV Do Condomnio, Ttulo II Da Propriedade, do Livro II Do Direito das Coisas, disps acerca Dos direitos e deveres dos
condminos artigos 623 a 634; Da administrao do condomnio artigos 635 a 641; Do condomnio em paredes, cercas, muros e valas artigos 642 a 645; bem como
Do compscuo artigo 646, mas no tratou especificamente do condomnio edilcio. Conforme anota Maria Helena Diniz, esse termo vem do latim aedilici (um), no
designando apenas o edil, mas tambm suas atribuies, como a de fiscalizar as construes pblicas e particulares Aut. cit., Curso de Direito Civil Brasileiro: direito das
coisas, vol. 4, 22 edio, So Paulo: Saraiva, 2007, p. 220, nota de rodap n 247.

[9]. Aut. cit., Curso de Direito Civil: direito das coisas, 13 edio, So Paulo: Saraiva, p. 217.

[10]. Jos Afonso da Silva, Direito urbanstico brasileiro, So Paulo: Revista dos Tribunais, 1981, p. 558.

[11]. Dispe sobre o condomnio em edificaes e as incorporaes imobilirias.

[12]. Cria medidas de estmulo indstria de construo civil.

[13]. Ayrton Pinassi, Administrao de condomnio, Campinas: Ag Juris, 1999, p. 19.

[14]. Caio Mrio da Silva Pereira, Instituies de Direito Civil: direitos reais, vol. IV, Rio de Janeiro: Forense, 1970, p. 135.

[15]. Jos de Oliveira Ascenso, Direitos reais, Lisboa: [s.e.], 1973, p. 498.

[16]. Danielle Machado Soares, Condomnio de fato: incidncia do princpio da autonomia privada nas relaes jurdicas reais, Rio de Janeiro: Renovar, 1999, p. 57.

[17]. Ibidem, p. 56.

[18]. Joo Batista Lopes, Condomnio, p. 51, apud Washington de Barros Monteiro, Curso de Direito Civil, pp. 198 e 199.

[19]. Marco Aurelio S. Viana, Comentrios ao novo Cdigo Civil, vol. XVI, Rio de Janeiro: Forense, 2003, p. 325.

[20]. Maria Helena Diniz, Curso de Direito Civil Brasileiro: direito das coisas, 22 edio, 2007, p. 187.

[21]. A propsito, Pontes de Miranda ensina que so partes integrantes do edifcio todo e, portanto, comuns, como o terreno e o edifcio, no podendo ser separados, nem
alienados: as escadas e elevadores, se servem a todos os andares e todos concorreram para a sua construo e instalao e concorrem para a conservao. Aut. cit.,
Tratado de Direito Privado, vol. 12, 2 edio, pp. 290 e 291

[22]. Ibidem, p. 60.

[23]. Aut. e op. cits., p. 217.

[24]. Dispe sobre o condomnio em edificaes e as incorporaes imobilirias.

[25]. Aut. cit., Venda e diviso da propriedade comum: doutrina e jurisprudncia, 2 edio, So Paulo: Revista dos Tribunais, 2001, pp. 274 e 275.

[26]. Compscuo ager compascuus, jus pascendi Direito, comum a diversos, aos pastos do mesmo prdio rstico, ou de comunho de pastos entre proprietrios
de prdios diversos. Pedro Nunes, Dicionrio de tecnologia jurdica, vol. I, 9 edio, Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1976, p. 215

Do compscuo Eis a expresso empregada pelo nosso legislador para significar comunho de pastagens. (...) Assim como em meu campo se apascenta o rebanho dos
vizinhos, tambm nos terrenos destes tenho direito de colocar o gado de minha propriedade. Washington de Barros Monteiro, Curso de Direito Civil: direito das coisas, 3
volume, 31 edio, So Paulo: Saraiva, 1994, p. 223

[27]. Cdigo Civil de 1916, artigo 646 Se o compscuo em prdios particulares for estabelecido por servido, regerse pelas normas desta. Se no, observarse, no que
lhe for aplicvel, o disposto neste captulo, caso outra coisa no estipule o ttulo de onde resulte a comunho de pastos. Pargrafo nico O compscuo em terrenos
baldios e pblicos regularse pelo disposto na legislao municipal.

[28]. Aut. cit., Condomnio, 3 edio, So Paulo: Revista dos Tribunais, 2001, p. 16.

[29]. necessria a aprovao de 2/3 dos votos de todos os condminos para alterao do Regimento Interno, tendo em vista que o quorum previsto para alterao
da Conveno artigo 1.351 do Cdigo Civil e o Regimento faz parte da Conveno artigo 1.334, V, do Cdigo Civil. Contudo, predomina o entendimento de que a
prpria conveno pode estabelecer uma forma de aprovao/alterao menos rgida Enunciado n 248 da Jornada de Direito Civil da Justia Federal.

[30]. Ibidem, pp. 16 e 17.

[31]. J. Nascimento Franco, Condomnio, p. 17, apud Darnley Villas Boas, Condomnio urbano, p. 13.

[32]. JTJ 218/24.

[33]. Lei n 6.015/73 Lei de Registros Pblicos:

Artigo 167 No Registro de Imveis, alm da matrcula, sero feitos: I o registro: 17) das incorporaes, instituies e convenes de condomnio;

Artigo 178 Registrarseo no Livro n. 3 Registro Auxiliar: III as convenes de condomnio.

[34]. Ac. do STJ no R.Esp. n 128.418/RJ RT 772/178 e RDI 48/274.

[35]. Aut. e op. cits., p. 92.

[36]. Aut. cit., Tratado de usucapio, vol. 1, 2 edio, So Paulo: Saraiva, 1998, p. 496.

[37]. Joo Batista Lopes, op. cit., p. 97.

[38]. Auts. cits., Despesas ordinrias e extraordinrias de condomnio, 2 edio, So Paulo: Juarez de Oliveira, 2000, p. 1.

[39]. Aut. cit., Curso de Direito Civil Brasileiro: teoria geral das obrigaes, vol. 2, 22 edio, So Paulo: Saraiva, 2007, p. 21.

[40]. James Eduardo Oliveira, Cdigo Civil Anotado e Comentado: doutrina e jurisprudncia, 2 edio, Rio de Janeiro: Forense, 2010, p. 1.224, nota ao artigo 1.345.

[41]. O governador de So Paulo, Jos Serra, sancionou na segundafeira 21/7/2008 a Lei n 13.160/08 que permite protestar boletos de condomnio e de aluguel. De
autoria da deputada Maria Lucia Amary, a iniciativa teve origem no Projeto de Lei n 446/04, aprovado pela Assembleia Legislativa e integralmente sancionado pelo
governador, passando a valer no dia seguinte sano 22/7, conforme publicado no Dirio Oficial do Estado. Disponvel em
<http://www.sindiconet.com.br/2928/informese/parcerias/espacosecovi/duvidassobreanovalei131aquepermiteprotestodeinadimplentes>; acesso em
02.11.2009 http://www.sindiconet.com.br/2928/informese/parcerias/espacosecovi/duvidassobreanovalei131aquepermiteprotestode
inadimplentes%3e;%20acesso%20em%2002.11.2009.

[42]. Aut. e op. cits., p. 101.

[43]. Auts. e op. cits., pp. 9 e 13.

[44]. Maria Helena Diniz anota que O rol dessas despesas no taxativo; outras podero a ser includas, desde que destinadas conservao, manuteno do edifcio,
imprescindveis ao seu uso. Assim, quem se utiliza do edifcio, sendo locatrio de unidade autnoma, dever pagar, por estar tirando proveito dessas despesas. O locatrio
apenas dever pagar tais despesas ordinrias condominiais se forem devidamente comprovadas no s essas despesas, como tambm a previso oramentria e o rateio
mensal, podendo, a qualquer tempo, reclamar tal comprovao. Aut. cit., Lei de locaes de imveis urbanos comentada, 3 edio, So Paulo: Saraiva, 1995, p. 100

[45]. Aut. cit., Condomnio em edificaes no novo Cdigo Civil, Rio de Janeiro: Renovar, 2004, p. 134.

[46]. Ibidem, p. 136.

[47]. Aut. cit., Manual do condmino, atualizador: Nagib Slaibi Filho, 2 edio, Rio de Janeiro: Forense, 2002, p. 150.

[48]. Maria Helena Diniz, op. cit., p. 238.

[49]. RT 780/361.

[50]. Cdigo Civil, artigo 1.350, 2 Se a assembleia no se reunir, o juiz decidir, a requerimento de qualquer condmino.

[51]. Aut. e op. cits., p. 124.

[52]. Questo que merece ser enfrentada a que ocorre quando se est diante de um condomnio de fato, sem sndico eleito. Neste caso, no se sabe, a princpio, como
fica a representao do condomnio, mas Arruda Alvim prope o que parece ser a nica soluo jurdica possvel ao afirmar que se existir de fato um condomnio, mas
no existir sndico eleito, o processo civil atribui com foro de juridicidade, no plano processual, legitimao ad causam para representar o condomnio quele que, de fato, o
administra. Jos Manoel de Arruda Alvim Netto, Cdigo de Processo Civil Comentado, vol. II, So Paulo: Revista dos Tribunais, 1975, p. 82, in fine, e 83

[53]. Cdigo Civil, artigo 1.348 Compete ao sndico:

I convocar a assembleia dos condminos;

II representar, ativa e passivamente, o condomnio, praticando, em juzo ou fora dele, os atos necessrios defesa dos interesses comuns;

III dar imediato conhecimento assembleia da existncia de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomnio;

IV cumprir e fazer cumprir a conveno, o regimento interno e as determinaes da assembleia;

V diligenciar a conservao e a guarda das partes comuns e zelar pela prestao dos servios que interessem aos possuidores;

VI elaborar o oramento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII cobrar dos condminos as suas contribuies, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII prestar contas assembleia, anualmente e quando exigidas;

IX realizar o seguro da edificao.

1o Poder a assembleia investir outra pessoa, em lugar do sndico, em poderes de representao.

2o O sndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representao ou as funes administrativas, mediante aprovao da assembleia, salvo
disposio em contrrio da conveno.

[54]. TJSP Apelao Cvel n 193.1852 Rel.: Des. LUIZ TMBARA j. 30.06.1992.

[55]. Lair da Silva Loureiro Filho e Luiz Antonio Scavone Jr., Comentrios ao Cdigo Civil: artigo por artigo, Coords.: Luiz Antonio Scavone Jr. et al., 2 edio, So Paulo:
Revista dos Tribunais, 2009, p. 1.646.

[56]. Aut. e op. cits., p. 73.

[57]. Acolhendo ao em que o condmino pleiteou indenizao em razo de homicdio cometido pelo zelador contra sua filha, o juiz considerou que o condomnio
havia negligenciado em no coibir os atos abusivos de seu empregado em relao vtima e que acabaram na prtica do crime JTJLex 212/101. O Tribunal negou
indenizao por homicdio praticado por condmino RJ 222/89, n. 10420. Condenando o condomnio por no ter o zelador entregue correspondncia destinada a
condmino residente no edifcio, cf. BDI, fevereiro de 2002, n 4/18.

[58]. RT 727/173 e 728/236. Embora negada responsabilidade do condomnio pelo furto de carro na garagem, tornase ele responsvel quando o dono do veculo
obrigado a deixar sua chave com o manobrista JTJLex 204/75, inclusive para movimentar os veculos durante obras no local BDI Boletim do Direito Imobilirio, vol.
24, agosto de 2000, p. 17.

[59]. Aut. e op. cits., p. 74.

[60]. Acrdo da 1 Cm. Cvel do TJSP, nos E.I. n 107.708, j. 31.10.1989 Boletim da AASP, 1.626/90.

[61]. Pedro Elias Avvad, op. cit., p. 150.

[62]. A prestao das contas se d em assembleia geral, dependendo sua aprovao da obteno da representatividade de praxe, ou seja, maioria simples dos presentes
em segunda chamada, nos termos dos artigos 1.352 e 1.353 do Cdigo Civil de 2002. Nesse sentido:

PRESTAO DE CONTAS CONDOMNIO CONTAS APROVADAS PELA ASSEMBLEIA GERAL INADMISSIBILIDADE DE NOVA EXIGNCIA POR PARTE DE CONDMINO
QUE DELA NO PARTICIPOU CARNCIA MANTIDA RECURSO NO PROVIDO.

Trecho do acrdo: (...) Nos termos do art. 24 da Lei 4.591/64, referendada pelos nossos Tribunais, basta a maioria simples para a aprovao das contas. Levandose em
conta tais fatores, no h como ser acolhida a irresignao formulada pelos apelantes, j que as contas foram julgadas boas em assembleia, no havendo razo de fato ou
de direito, a impor a obrigao de prestao de contas a todos os condminos. TJSP Apel. n 205.355.4/9 Capital Rel.: Des. ARTHUR DEL GURCIO j. 10.10.2001

[63]. Joo Paulo Rossi Paschoal, Responsabilidade civil na administrao condominial, disponvel em <http://www.secovi.com.br/noticias/arq_not/JoaoPauloABC.pdf
http://www.secovi.com.br/noticias/arq_not/JoaoPauloABC.pdf>; acesso em 02.11.2009.

[64]. Cdigo Civil, artigo 1.335 So direitos dos condminos: I usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; II usar das partes comuns, conforme a sua destinao,
e contanto que no exclua a utilizao dos demais compossuidores.
[65]. Maria Helena Diniz, Curso de Direito Civil Brasileiro: direito das coisas, 22 edio, p. 227.

[66]. Cdigo de Processo Civil, artigo 932 O possuidor direto ou indireto, que tenha justo receio de ser molestado na posse, poder impetrar ao juiz que o segure da
turbao ou esbulho iminente, mediante mandado proibitrio, em que se comine ao ru determinada pena pecuniria, caso transgrida o preceito.

Cdigo de Processo Civil, artigo 933 Aplicase ao interdito proibitrio o disposto na seo anterior.

[67]. Tratase de conjuntura que justifica at certo ponto o controle e a vigilncia nos halls de entrada e de circulao, bem como nos elevadores dos edifcios em geral, em
qualquer hora do dia ou da noite. J. Nascimento Franco, op. cit., p. 176

[68]. O que se probe o uso do apartamento como casa de tolerncia, porque o dever implcito de moralidade repele a aludida destinao. Havendo fundadas suspeitas
desse fato, o sndico ou administrador, no exerccio moderado do poder de vigilncia, pode controlar discretamente o uso suspeito e coletar elementos para instruo do
procedimento judicial adequado. J. Nascimento Franco, op. cit., p. 177

[69]. Cdigo Civil, artigo 1.335 So direitos do condmino: II usar das partes comuns, conforme a sua destinao, e contanto que no exclua a utilizao dos demais
compossuidores.

[70]. Quando algum condmino se apossa de um hall de circulao, de parte da escadaria, do terrao, enfim, de qualquer parte comum, est ipso facto, impedindo aos
demais que utilizem aquela rea para os fins a que ela foi destinada. Surgem os protestos, lavrase a discrdia, todos se sentem fraudados nos seus direitos e a
intranquilidade se instala no edifcio, com todo seu cotejo de desagradveis consequncias. J. Nascimento Franco, ibidem, p. 179

[71]. DIREITO DE VIZINHANA Condomnio que, diante dos rudos advindos de bar e restaurante das proximidades, ingressa com ao para compelir os responsveis a se
absterem de elevar o som das msicas e das reunies ali realizadas. Procedncia da ao, impedindo a r de funcionar aps as 22,00 horas. Estabelecimentos desprovidos de
sistema capaz de impedir ou minorar propagao de poluio sonora. Manuteno da ordem impeditiva at que a interessada providencie instalao de sistema adequado.
Provimento parcial do recurso. 2 TACivSP 8 Cm. Apel. c/ reviso n 657.59400/3 Rel.: Juiz KIOITSI CHICUTA j. 22.05.2003

[72]. guisa de ilustrao, nos Estados Unidos, o combate poluio sonora nos edifcios se faz de imediato pela polcia e em seguida junto s autoridades municipais,
mediante provocao do condomnio, pelo sndico, ou pelo condmino molestado: Each of those (nuisances) may be enforced by appropriate legal action, either by you or by
the association. Additionally, in cases of certain nuisances (e.g., loud parties), the police may take a role; and in the case of zoning violations (junk heaps in the neighboring
yard, improper businesses, noises, or odors), it would help to call the city or county zoning enforcement officer. They are obligated to enforce ordinances covering such
matters J. Nascimento Franco, op. cit., p. 181, apud Robert Natelson, Condominium, p. 94. Traduo livre: Cada uma dessas perturbaes podem ser executadas por
medidas legais cabveis, seja por voc ou pela associao. Alm disso, em casos de certas perturbaes por exemplo, festas barulhentas, a polcia pode ter um papel; e
no caso de violaes de zoneamento montes de lixo no quintal vizinho, medidas inadequadas, rudos ou odores, ela iria ajudar a chamar a Guarda Municipal. Eles so
obrigados a cumprir os regulamentos que abrangem essas questes.

[73]. Aut. e op. cits., p. 185.

[74]. Nesse sentido, inmeras decises judiciais mitigando o rigor e considerando ineficazes clusulas proibitivas da manuteno de animais de pequeno porte: JSTJ
49/176; JTJLex 167/32, 248/34; RT 791/213; BDI, maio de 2003, n 15/15, agosto de 2003, n 22/6; RJ 255/61; JTARGS 78/135 cancelando multa aplicada pelo sndico,
por se tratar de animal no incmodo; e JTJLex 173/31. Contudo, tambm j se decidiu que: no podem ser mantidos ces no prdio, se isso for proibido pela
conveno RT 381:119, 387:129, 530:142; JTACSP 59:126, 64:135, 67:54. Ou se houver prejuzo para o sossego e a segurana dos demais moradores RT 427:171. O co
pode ser mantido, se a conveno for omissa a respeito RT 525:221. O co pode ser mantido, apesar da proibio convencional, se o fato no prejudicar ningum RT
405:175, 478:151; JTACSP 39:350, 40:157; RJTJERGS 90:390.

[75]. Cdigo Civil, artigo 936 O dono, ou detentor, do animal ressarcir o dano por este causado, se no provar culpa da vtima ou fora maior.

[76]. James Eduardo Oliveira, Cdigo Civil Anotado e Comentado..., p. 1.210, apud Renzo Leonardi, O novo panorama do condomnio edilcio, in Condomnio Edilcio, 2
edio, So Paulo: Mtodo, p. 29.

[77]. Manuteno de animal sem as devidas condies de higiene: 2 TACivSP 6 Cm. Apel. s/ reviso n 734.76800/0 Rel.: Juiz ANDRADE NETO j. 18.02.2004.

[78]. Aulas particulares no podem ser proibidas, se no prejudicarem os condminos RT 397:174.

[79]. Aut. cit., Cdigo Civil Anotado, 15 edio, So Paulo: Saraiva, 2010, p. 936.

[80]. Cdigo Civil, artigo 1.338 Resolvendo o condmino alugar rea no abrigo para veculos, preferirse, em condies iguais, qualquer dos condminos a estranhos, e,
entre todos, os possuidores.

[81]. James Eduardo Oliveira, Cdigo Civil Anotado e Comentado..., 2 edio, p. 1.218.

[82]. Caio Mrio da Silva Pereira, Instituies de Direito Civil: direitos reais, atualizado por Carlos Edison do Rgo Monteiro Filho, vol. IV, 18 edio, Rio de Janeiro:
Forense, 2009, p. 193.

[83]. Antnio Benedito Ribeiro Pinto, Responsabilidade do condomnio por furto de veculo do interior da garagem, in Condomnio edilcio: aspectos relevantes,
Coordenao: Francisco Antonio Casconi e Jos Roberto Neves Amorim, So Paulo: Mtodo, 2005, p. 235.

[84]. Luiz Edson Fachin, Comentrios ao Cdigo Civil Parte Especial: direito das coisas, vol. 15 arts. 1.277 a 1.368, Coordenao: Antnio Junqueira de Azevedo, So
Paulo: Saraiva, 2003, p. 225.

[85]. Aut. cit., Cdigo Civil Comentado: direito das coisas, posse, direitos reais, propriedade, arts. 1.196 a 1.368, vol. XII, Coordenao: lvaro Villaa Azevedo, So Paulo:
Atlas, 2003, p. 450.

[86]. Aut. e op. cits., pp. 237 e 238, apud Rui Stoco, Tratado de responsabilidade civil, p. 501.

[87]. Aut. e op. cits., Condomnio, pp. 56 e ss.

[88]. Condomnio Indenizao pretendida por condmino em virtude de furto de motociclo da garagem coletiva Pretenso desacolhida Sentena mantida TJSP 3
Cm. Ap. Rel.: Des. GERALDO ROBERTO j. 19.09.1979.

Trecho do acrdo:

A instituio e Conveno do condomnio estabelecem que as vagas na garagem coletiva constituem unidades autnomas, portanto propriedades individuais dos
condminos (42/52). Consequentemente, no se constitui relao de guarda ou depositrio do condomnio, com cada condmino que estaciona e guarda seu automvel (ou
Mobylette) na sua unidade autnoma (vaga ou garagem). A responsabilidade pela guarda da coisa continua exclusiva do condmino, tanto quanto o mobilirio ou outro
valor guardado em seu apartamento. No consta estivesse a garagem organizada para produzir renda ao condomnio, que a explorasse comercialmente como
estacionamento de veculos. Se estivesse, poderia o condomnio responsabilizarse, dado o proveito tirado e a relao especial estabelecida.

Indenizao Responsabilidade civil Ato ilcito Furto de motocicleta de garagem de edifcio Existncia de preposto e aparato destinados a zelar pela guarda dos bens
Ao procedente Embargos recebidos Voto vencido.
Em princpio, um condomnio no tem a obrigao de guardar os bens de seus condminos, estejam eles no interior das unidades autnomas ou mesmo nos locais
destinados a depsitos ou estacionamento de veculos. E h casos (como o presente) em que Conveno ou Regulamento prevem que tais cuidados devem competir aos
titulares das unidades, no devendo este encargo reverter ao condomnio, salvo quando este dispe de todo um aparato destinado a zelar pela guarda de tais bens (grades,
dispositivos de segurana, vigias etc.) e se, no obstante tais cuidados, ainda assim o furto ou dano perpetrado (TJSP 1 Cm. E.Infrs. Rel.: Des. LUIZ DE AZEVEDO j.
31.10.1989 RJTJSP 123/331).

Indenizao Responsabilidade civil Furto de motocicleta em estacionamento de edifcio de apartamentos Responsabilidade que no decorre de simples situao
condominial Hiptese, ademais, em que o condomnio no mantm preposto encarregado da guarda e vigilncia dos veculos Ao improcedente Recurso no provido
(TJSP 4 Cm. Ap. Rel.: Des. ALVES BRAGA j. 19.04.1990 RJTJSP 126/163).

[89]. Aut. e op. cits., pp. 249253.

[90]. Na ao contra o condomnio o sndico deve ser citado como representante legal do ru, mas a execuo alcana os prprios condminos JTJLex 220/28; JSTJLex
10/143. Sobre penhora de todas as unidades autnomas por dbitos do condomnio RT 752/210; sobre penhora das rendas do condomnio 3 RTD, publicao do 3
Cartrio de Registro de Ttulos e Documentos, n 139, p. 2.

[91]. Analogicamente, podem ser apontadas decises como estas, que limitaram a penhora a uma parte das rendas de uma empresa, para possibilitar sua sobrevivncia
RT 772/291; BDI Boletim do Direito Imobilirio, n 22, ago./99, p. 19.

[92]. Deciso que J. Nascimento Franco reputou de problemtica execuo, da 1 Turma do TRT da 2 Regio, determinou a penhora do salo de festas de um edifcio,
desde logo estabelecendo que, em caso de alienao, os condminos teriam suas fraes ideais nas coisas de uso comum para formao de uma nova unidade
autnoma Ac. unn. n 20.929, no Ag. 02870098566, SuzanoSP, Relatora Juza DORA VAZ TREVINO, j. 11.10.1989.

[93]. TFR, 6 Turma, A.I. n 45.472SP, Rel.: Min. MIGUEL FERRANTE, j. 05.11.1986, DJU de 11.12.1986, p. 24.568 ementa. H divergncia sobre penhorabilidade do
elevador. Admitindoa: RT 614/193; em contrrio, considerandoa coisa comum inalienvel: JSTJ e TFR 13/282, RT 734/290. Cf. tb. acrdo acatando impugnao da
penhora de elevador, formulada pelo exequente que, para isso, alegava ser a constrio intil para ele, porque se tratava de equipamento que no podia ser destacado
da estrutura do edifcio BDI Boletim do Direito Imobilirio, n 8, maio/2000, p. 11; em sentido anlogo, RT 783/298.

[94]. RT 653/82, 1, in fine. Igual cautela deve ser feita pelo sndico, para ressalva de sua responsabilidade.

[95]. BDI Boletim do Direito Imobilirio, n 29, out./98, p. 10. O jurista comentava, no artigo citado, acrdo inserto na RSTJ 94/199, no qual o STJ decidia que, de todo
modo, o condomnio vencido teria de arcar com uma despesa a ser repartida entre todos os condminos.

[96]. Nesse sentido: STJ 4 T. R.Esp. n 541.317/RS Rel.: Min. CESAR ASFOR ROCHA DJU 28.10.2003 p. 294.

[97]. A taxa mxima de juros de 1% ao ms compatvel com as disposies do Cdigo Civil, artigos 406 e 591, e Lei da Usura (Dec. n 22.626/33), artigo 4. A conveno
de condomnio pode prever taxa menor por atraso no pagamento das prestaes condominiais, mas nunca superior a 1% ao ms. No silncio da conveno, incide a taxa
legal de 1% ao ms de juros de mora.

A norma estabelece o percentual mximo de 2% a ttulo de multa moratria pelo no pagamento em dia das despesas condominiais. A conveno de condomnio poder
prever, portanto, que a multa seja menor do que o teto legal, mas nunca superior. O percentual fixado no dispositivo comentado est em consonncia com o Cdigo de
Defesa do Consumidor, artigo 52, 1, havendo coerncia no sistema do direito privado, ainda que relao condominial no seja de consumo. Nelson Nery Junior e Rosa
Maria de Andrade Nery, Cdigo Civil Comentado, 7 edio, So Paulo: Revista dos Tribunais, 2009, p. 1.023, itens n 13 e 14

[98]. Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery, Cdigo Civil Comentado, p. 1.023, item n 9.

[99]. Cdigo de Processo Civil, artigo 12 Sero representados em juzo, ativa e passivamente:

IX o condomnio, pelo administrador ou pelo sndico.

[100]. Cdigo Civil, artigo 1.348 Compete ao sndico:

II representar, ativa e passivamente, o condomnio, praticando, em juzo ou fora dele, os atos necessrios defesa dos interesses comuns.

[101]. Aut. cit., Questes imobilirias, So Paulo: Saraiva, 1997, p. 65.

[102]. Lei 8.245/91, artigo 23, 2 O locatrio fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no pargrafo anterior, desde que comprovadas a previso
oramentria e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovao das mesmas.

[103]. Embora o presente estudo verse a responsabilidade civil em condomnios edilcios, permitimonos fazer brevssima digresso, para esclarecer que o sndico no
responder criminalmente pela divulgao das unidades condominiais inadimplentes na parte comum do edifcio. que, no caso, no restar caracterizada qualquer
ofensa honra dos condminos devedores, porquanto o fato atpico, deixando de configurar suposta infrao penal. Seno vejase: A calnia, prevista no artigo 138
do Cdigo Penal, exige que se impute falsamente a outrem fato definido como crime. No caso, o fato de se encontrar inadimplente em relao ao pagamento das prestaes
condominiais no configura tipo penal e, nesse sentido, ainda que tal situao seja falsa (a inadimplncia inexiste), no configurar qualquer ilcito penal. (...) A difamao,
prevista no artigo 139 do Cdigo Penal, a imputao a algum de fato ofensivo sua reputao. No caso, ainda que a inadimplncia possa atingir a reputao ou o
conceito em que o condmino tido pelos demais, o fato que a configurao do delito exige a presena do dolo especfico consistente no especial propsito de ofender,
inexistente no caso. A injria, prevista no artigo 140 do Cdigo Penal, a ofensa dignidade ou ao decoro da vtima. No h imputao de fato determinado, mas a emisso
de uma opinio que o agente tem a respeito do ofendido. Exigese, ainda, o dolo especfico consistente no especial propsito de ofender a dignidade ou o decoro da vtima.
No caso, porm, a simples publicao de relao de unidades condominiais inadimplentes no configura emisso de opinio negativa, nem tem o especial propsito de
ofender a dignidade do condmino. Daniel Carnio Costa e Vitor Frederico Kmpel, Provas da Magistratura/SP comentadas, Porto Alegre: Verbo Jurdico, 2010, p. 240

[104]. Aut. cit., Responsabilidade civil, 9 edio, So Paulo: Saraiva, 2005, p. 247, apud Serpa Lopes, Curso de Direito Civil, vol. 5, p. 309.

[105]. A jurisprudncia, entretanto, a tem estendido a situaes diversas: a construtora de uma obra deve indenizar o proprietrio de veculo danificado em virtude da
queda de andaime RT 506/256; a queda de um eucalipto fato previsvel e torna o proprietrio do prdio onde ele se encontra responsvel pelo dano causado RT
413/324; a queda de argamassa de cimento que se desprende de sacada de edifcio e atinge transeunte sujeita os responsveis pela obra a repararem os danos por este
sofridos RT 412/160.

[106]. Aut. cit., Da responsabilidade civil, vol. II, 10 edio, Rio de Janeiro: Forense, p. 441, item n 177.

[107]. Aut. e op. cits., p. 248, apud Pontes de Miranda, Tratado de Direito Privado: parte especial, t. 53, 1966, p. 409.

[108]. Aut. e op. cits., p. 187, apud Silvio Rodrigues, Direito Civil: responsabilidade civil, vol. 4, So Paulo: Saraiva, p. 144, item n 47.

[109]. Ibidem, p. 188.

[110]. RESPONSABILIDADE CIVIL PRDIO DE APARTAMENTO ARREMESSO DE OBJETO SOBRE PRDIO VIZINHO IMPOSSIBILIDADE PARA CERTOS CONDMINOS
CARNCIA DE AO. A reparao de dano causado pelo arremesso de coisas de edifcio sujeito a condomnio sobre a cobertura do prdio vizinho deve ser exigida de quem
o causou, provada ou presumidamente. Havendo no edifcio conjuntos ou apartamentos de onde so impossveis os arremessos, manifesta se torna a ilegitimidade dos
proprietrios dessas partes para responderem pelo prejuzo e do sndico do condomnio para responder por todos, indistintamente. RT 530/212
[111]. Aut. cit., Responsabilidade civil do condomnio edilcio, Recife: Nossa Livraria, 2007, p. 123.
[112]. Idem, p. 124, apud Maria Estela Sahyo, Responsabilidade civil por acidente em poo de elevador, disponvel em <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=659
http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=659>; acesso em 27.03.2006.

[113]. So Paulo, Lei n 9.502, de 11 de maro de 1997: Dispe sobre avisos a serem fixados nas portas externas dos elevadores instalados nas edificaes pblicas e
particulares. Disponvel em <http://www.admverti.com.br/html/Elevadores_alerta.htm>; acesso em 05.05.2006.

ntegra:

O PRESIDENTE DA ASSEMBLEIA LEGISLATIVA:

Fao saber que a Assembleia Legislativa decreta e eu promulgo, nos termos do artigo 28, 4, da Constituio do Estado, a seguinte lei:

Artigo 1 Os prdios comerciais, edifcios de apartamentos, escritrios e outros estabelecimentos congneres, pblicos ou particulares, dotados de elevadores, ficam
obrigados a fixar junto s portas externas desses equipamentos plaquetas de advertncia aos usurios, com os seguintes dizeres: Aviso aos passageiros: antes de
entrar no elevador, verifique se o mesmo encontrase parado neste andar.

Artigo 2 A no observncia do disposto na presente lei ensejar a aplicao de multas aos infratores.

Artigo 3 O Poder Executivo regulamentar esta lei no prazo de 90 noventa dias contados da data de sua publicao, inclusive fixando os valores das multas a que
se refere o artigo anterior.

Artigo 4 Esta lei entrar em vigor na data de sua publicao.

Assembleia Legislativa do Estado de So Paulo, aos 11 de maro 1997.

RICARDO TRPOLI, Presidente Publicada na Secretaria da Assembleia Legislativa do Estado de So Paulo, aos 11 de maro de 1997.

Auro Augusto Caliman Secretrio Geral Parlamentar.

[114]. Magno Cardoso Brando, op. cit., p. 125.

[115]. O rol completo de questes jurdicas apresentadas pelo desembargador Joo Batista Lopes pode ser encontrado na obra Condomnio, publicada pela Editora
Revista dos Tribunais, que atualmente se encontra em sua 10 edio.

[116]. Artigo redigido pelo autor citado em agosto de 2003, disponvel em <http://sisnet.aduaneiras.com.br/lex/doutrinas/arquivos/multacondncc.pdf
http://sisnet.aduaneiras.com.br/lex/doutrinas/arquivos/multacondncc.pdf>; acesso em 25.10.2009.

[117]. Vide Lei n 10.518/88 e Decreto n 33.008/93, sobre limpeza peridica da fachada de prdios.

[118]. CONDOMNIO RETIRADA DE REDE DE NYLON DA SACADA DE APARTAMENTO INADMISSIBILIDADE DETERMINAO NO CONSTANTE DO REGULAMENTO
INTERNO DO CONDOMNIO Ademais, a modificao, que pode ser considerada de pequena proporo, no quebrou a unidade esttica da fachada e sequer chegou a
comprometer a harmonia arquitetnica do edifcio. Recursos improvidos. TJSP 16 Cm. Apel. Cvel n 169.2162 Rel.: Des. CLIMACO DE GODOY j. 16.02.1992

[119]. Auts. cits., Condomnio em edifcios, in Revista dos Tribunais, n 65, So Paulo: Revista dos Tribunais.

[120]. COMINATRIA INSTALAO DE APARELHO DE AR CONDICIONADO CONDOMNIO A jurisprudncia temse pronunciado no sentido de que, ante o justo
conforto proporcionado pelos aparelhos de ar condicionado, no pode, em tese, vedar a instalao dos mesmos na fachada do prdio em condomnio. TJRJ 11 Cm.
Cvel Apel. Cvel n 1997.001.10229 Rel.: Des. CLUDIO DE MELLO TAVARES j. 03.02.1998 v.u. RTJ 68:509 e RT 561:242

[121]. Nesse sentido: STJ 4 T. R.Esp. n 679.019/SP Rel.: Min. JORGE SCARTEZZINI DJU 20.06.2005 p. 291.

[122]. Sergio Cavalieri Filho, Programa de responsabilidade civil, 6 edio, So Paulo: Malheiros, 2005, p. 529.

[123]. Clusula de no indenizar o acordo de vontades pelo qual se convenciona que determinada parte ser excluda do dever de indenizar a outra em razo de danos
oriundos de inexecuo ou execuo inadequada do contrato. apenas encontrada no mbito contratual, no sendo admitida em matria delitual, e s vlida com a
anuncia de ambas as partes.

Apesar de a conveno condominial no ter natureza contratual, e sim normativa, perfeitamente vlida a clusula de no indenizar inserida em seu texto, pois o
condomnio nada mais do que o conjunto de condminos, isto , a entidade condominial no rigorosamente outra pessoa, com direitos e deveres prprios, seno a soma
e conjunto dos condminos e, assim sendo, se os prprios condminos convencionaram a no responsabilizao do condomnio em determinados casos, razo no h para
se deixar de valer a vontade da maioria (mnimo de dois teros das assinaturas dos titulares das fraes ideais art. 1.333 do CCB) ali exposta.

Assim, embora a clusula de no indenizar seja apenas encontrada no mbito contratual, perfeitamente vlida quando inserida em conveno condominial...

importante esclarecer que a clusula de no indenizar exclui a responsabilidade civil, no por desaparecer o nexo causal, pois o mesmo no deixa de existir, mas em razo
do acordo de vontades realizado entre as partes.

Temse, por exemplo, uma clusula de no indenizar quando o dono de garagem proclama, com a anuncia do proprietrio do automvel, no se responsabilizar pela perda
ou furto de objetos deixados no interior do veculo.

O Cdigo de Defesa do Consumidor (Lei n 8.078/1990), em seu artigo 25, veda a estipulao de clusula que impossibilite, exonere ou atenue a obrigao de indenizar, no
admitindo, destarte, a clusula de no indenizar. Neste contexto, no considerada vlida estipulao da clusula de no indenizar, por estacionamentos de veculos, no
sentido de no se responsabilizarem por furtos de objetos do interior dos automveis.

Discutese a respeito da validade da clusula de no indenizar. Alguns a consideram uma clusula imoral e contrria ao interesse social. Outros a defendem, embasados no
princpio da livre autonomia de vontade, que prega a liberdade das partes para contratar quando o objeto do contrato seja lcito.

Para que referida clusula tenha validade, necessrio se faz que: haja uma bilateralidade de consentimento; no infringncia a preceito de ordem pblica ou aos bons
costumes, pois, neste caso, nem com o consentimento bilateral a clusula de no indenizar ter validade; e, por fim, mostrase imprescindvel que haja uma igualdade entre
os estipulantes, o que impede sua insero nos contratos de adeso. Preenchidos esses requisitos, a clusula de no indenizar reputase vlida e eficaz. Magno Cardoso
Brando, op. cit., pp. 86 a 88

[124]. lvaro Luiz Damsio Galhanone, A clusula de no indenizar, RJTJSP 79/17.

[125]. Aut. e op. cits., p. 183.

[126]. Nesse sentido, RT 744/267: predominante, no Segundo Tribunal de Alada Civil, o entendimento de que o compromissrio comprador imitido na posse da unidade
condominial ostenta legitimidade passiva na ao de cobrana de despesas. Confiramse recentes decises com as seguintes ementas:
CONDOMNIO COBRANA Em princpio, o responsvel pelas despesas condominiais o proprietrio. Admitese a ao diretamente contra o compromissrio comprador
desde que o fato, ou seja, a existncia do compromisso de venda e compra tenha sido comunicado ao condomnio, ou se encontre registrado o contrato. Hiptese em que
no ficou demonstrado tivesse o condomnio cincia da alienao. Legitimidade passiva da alienante. (Ap. s/ rev. n 542.7839 So Paulo 1 Cm., Rel.: MAGNO ARAJO
j. 16.03.1999)

Se o administrador do condomnio tem pleno conhecimento da transferncia da unidade atravs de compromisso de venda e compra, passando at a emitir os recibos das
despesas em nome do compromissriocomprador e dandolhe quitao, vedado lhe cobrar tais despesas do promitentevendedor, sendo irrelevante o fato de que em
nome deste ainda permanea a titularidade dominial. (Agr. Instr. n 591.677/3 1 Cm. Rel.: RENATO SARTORELLI j. 10.08.1999)

Em outro precedente, foi, porm, proclamada a legitimidade do titular de domnio consoante voto do juiz ANDREATTA RIZZO, verbis:

A apelante, ao revs do que brandiu, postase no plo passivo da ao como parte absolutamente legtima.

De fato, os documentos encartados aos autos do conta que a r, incorporadora e construtora do edifcio em que localizada a unidade residencial devedora, conquanto
tivesse assumido a obrigao de efetuar a respectiva entrega aos adquirentes Artur e Joo Baptista Savoy, no o fez, de tal sorte que permanece, ainda, como legtima titular
do domnio da mencionada unidade autnoma.

E, sendo assim, responsvel pelo pagamento das taxas condominiais incidentes sobre a mesma.

Realmente, a obrigao pela solvncia das despesas do condomnio, pela sua natureza propter rem grava a prpria unidade e vincula o titular do domnio. (2 TACivSP Ap.
s/ rev. n 551.06700/7 j. 05.07.1999)

Recentes acrdos do STJ revelam predominncia da tese de que o compromissriocomprador responde pelas despesas de condomnio: Agr. de Instr. n 243.683 Rel.: Min.
SLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, in DJU de 02.09.1999, p. 99; R.Esp. n 159.227, Rel.: Min. CESAR ASFOR ROCHA, in DJU de 20.09.1999, p. 65; Agr. de Instr. n 243.200, Rel.:
Min. WALDEMAR ZVEITER, in DJU de 24.08.1999, p. 92. Em contrrio, Agr. Reg. no Agr. de Instr. n 202.740, Rel.: Min. CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, in DJU de
22.03.1999, p. 204.

[127]. No mesmo sentido: A responsabilidade do condomnio edilcio sempre ser objetiva, no havendo necessidade de demonstrao da culpa, bastando que a lei preveja
sua responsabilidade ou mesmo que o ato danoso seja praticado por condmino ou preposto seu, a exemplo de porteiro, zelador, sndico etc.

Agora, a responsabilidade civil do condmino subjetiva, de modo que se for identificado como sendo o causador do dano, e provada sua culpa, o condomnio ter ao
regressiva contra o mesmo, a fim de se ressarcir. Magno Cardoso Brando, op. cit., p. 91

[128]. Aut. cit., Cdigo Civil Anotado, 15 edio, p. 930.

[129]. Ibidem, p. 932.

[130]. Smula n 54 do STJ Os juros moratrios fluem a partir do evento danoso, em caso de responsabilidade extracontratual.

[131]. O autor estimou o valor do dano moral sofrido base de R$ 1.000,00 um mil Reais por ovo que lhe atingiu 7 x R$ 1.000,00, totalizando R$ 7.000,00 sete mil
Reais.

[132]. Smula n 54 do STJ Os juros moratrios fluem a partir do evento danoso, em caso de responsabilidade extracontratual.

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