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Noes de
Operaes Imobilirias
MDULO 09
BRASLIA 2005
Os textos do presente Mdulo no podem ser reproduzidos sem autorizao do
INEDI Instituto Nacional de Ensino a Distncia
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Vicente Jnior
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Grfica e Editora Equipe Ltda
347.46:459
C413m
Caro Aluno
Em sntese, caro aluno, o estudo dedicado do contedo deste mdulo lhe permitir
no s o domnio dos conceitos mais elementares de Operaes Imobilirias, como
tambm a melhor abordagem do cliente, alm do conhecimento dos instrumentos bsicos
para que o futuro profissional possa atingir os seus objetivos no mercado de imveis.
Enfim, ao concluir seus estudos neste mdulo voc ter vencido uma importante etapa
para atuar com destaque neste seguimento da economia nacional.
Boa sorte!
SUMRIO
INTRODUO....... .....................................................................................................07
UNIDADE I
1. O CORRETOR DE IMVEIS ..................................................................................11
1.1 Conceito de Corretagem ...............................................................................11
1.2 Caractersticas profissionais do Corretor ........................................................11
1.3 Histrico......................................................................................................08
1.4 Espcies de Corretores ..................................................................................09
1.5 Legitimidade .................................................................................................09
UNIDADE II
3. COFECI e CRECI .....................................................................................................21
3.1 Os rgos Fiscalizadores ..............................................................................21
3.2 COFECI .......................................................................................................21
UNIDADE III
7. NOES BSICAS NECESSRIAS .......................................................................29
7.1 Noes Bsicas sobre Financiamento de Imveis ...........................................29
7.2 Noes Bsicas sobre Locao de Imveis .....................................................34
7.3 Noes Bsicas sobre Condomnio ................................................................40
7.4 Noes Bsicas sobre Loteamentos urbanos ..................................................42
7.5 Noes Bsicas sobre Incorporao Imobiliria .............................................43
7.6 Como constituir uma empresa imobiliria ......................................................45
Bons estudos !
TCNICO EM TRANSAES IMOBILIRIAS
Unidade
I
dever comprovar ser um Tcnico em Transa- to-Lei n 806 de 1.851, art, 26); Corretores de
es Imobilirias TTI, formado por estabe- Cmbio (Operaes de Cmbio, Lei n 5.601/
lecimento de ensino reconhecido pelos rgos 70); Corretores de Seguro (Lei n 5.594/64);
educacionais competentes. (Resoluo COFE-
CI n 327/92). Esta Resoluo foi baixada em b) Corretores livres So aqueles pro-
cumprimento ao Decreto n 81.871/78 que, fissionais que atuam como intermedirios, em
ao regular a Lei n 6.530/78 determina em seu negcios prprios, na comercializao de coi-
art. 28: sas mveis, imveis, bens ou servios, promo-
vendo a aproximao das partes e tendo direi-
A inscrio do Corretor de Imveis e da pes- to a remunerao pelo trabalho prestado.
soa jurdica ser efetuada no Conselho Regio- Algumas dessas atividades ainda no tm
nal da jurisdio, de acordo com Resoluo do nenhuma legislao especfica e por isso qual-
Conselho Federal de Corretores de Imveis . quer pessoa, desde que tenha capacidade jurdi-
ca, pode praticar o servio. Podem ser citados
Atualmente, a atividade de corretagem como exemplo os corretores de automveis, os
est passando por uma transformao subs- agentes literrios, de espetculos pblicos.
tancial com o objetivo de adequar o profissi- Outras atividades da rea j se encontram
onal s novas formas de trabalhar. Nesse sen- com a profisso reconhecida e regulada por
tido a qualificao profissional torna-se um lei. Os corretores so considerados livres, po-
instrumento bsico. No h mais espao para rm protegidos por legislao prpria que rege
aventureiros. Aqueles que quiserem prospe- toda a atividade. Os Corretores de Imveis so
rar, devero estar atentos s mudanas e s o principal exemplo.
exigncias da sociedade. O segundo grau com-
pleto uma exigncia, porm, j no o bas- 1.5 LEGITIMIDADE PARA O
tante. Desde 1927, quando se formou o pri- EXERCCIO DA PROFISSO
meiro sindicado de corretores de imveis,
muita coisa mudou. A Lei n 4.116 foi im- prerrogativa do Corretor de Imveis
portante na sua poca. A Lei n 6.530 incre- a intermediao na compra, venda, permuta e
mentou a atividade mas j no satisfatria, locao de imveis, podendo, ainda, opinar
estando a reclamar sua substituio para se quanto comercializao imobiliria.
adequar aos novos tempos. A criao dos Conforme a Lei 6.530/78, regulamenta-
Cursos de nvel superior bem traduzem a im- da pelo Decreto 81.871/78, s pode exercer a
portncia deste segmento da sociedade bra- profisso de corretor de imveis quem estiver
sileira, que o mercado imobilirio. legitimado para tal.
Uma vez protegido pelo imperativo da
1.4 ESPCIES DE CORRETORES lei, o profissional deve sujeitar-se s normas
oriundas de seus Conselhos Regionais que, em
O corretores podem ser classificados em harmonia com o Conselho Federal se faz pre-
duas grandes divises: sente em todo o territrio nacional, criando
condies de trabalho e disciplinando o seu
a) Corretores oficiais So aqueles pro- funcionamento.
fissionais que, para o exerccio de determina- Como qualquer outra profisso regula-
da atividade, prevista em Lei, so investidos mentada, aquele que no atende s exigncias
de f pblica prprias do seu ofcio, tais como: de seu Conselho ou nele no est inscrito, no
Os Corretores de Fundos Pblicos (Lei n poder desenvolver as atividades privativas da
4.728/65); Corretores de Mercadorias (Decre- profisso. Neste sentido a lei clara. Respon-
INEDI - Cursos Profissionalizantes 13
TCNICO EM TRANSAES IMOBILIRIAS
de civil e criminalmente todos aqueles que co- mnio em edificaes e as incorporaes imo-
metem ilcitos no desempenho profissional ou bilirias:
que a exeram a profisso sem estarem regu-
larmente inscritos. Art. 65 crime contra a economia popu-
Os Conselhos Regionais, rgos encar- lar promover incorporao, fazendo, em pro-
regados da orientao e da fiscalizao da posta, contratos, prospectos ou comunicao ao
atividade, tratam de processos envolvendo pblico ou aos interessados, afirmao falsa
pessoas que, no estando inscritos como sobre a constituio do condomnio, alienao
profissionais, exercem ilegalmente a profis- de fraes ideais do terreno ou sobre a constru-
so e, assim, por ignorar a legislao ou por o das edificaes.
m-f, lesam os clientes que a eles confiam Pena recluso de 1 a 4 anos e multa, de 5 a
seus interesses. 50 vezes o maior salrio mnimo vigente no
Por no estarem inscritos nos Conselhos Pas.
de sua regio, esses pseudo-corretores, quan-
do flagrados ou denunciados, tm contra si ins- Pargrafo 1 - Incorrem na mesma pena:
taurados os processos pelo exerccio ilegal da
profisso, cuja conseqncia uma ao penal I o incorporador, o corretor e o construtor,
pblica, pela prtica de contraveno, como individuais, bem como os diretores ou gerentes
prescreve o Artigo 47 do Decreto-Lei n de empresas coletiva, incorporadora, correto-
3.688/41 (Lei das Contravenes Penais) que ra ou construtora que, em proposta, contrato,
assim se expressa: publicidade, prospecto, relatrio, parecer, ba-
lano ou comunicao ao pblico ou aos cond-
Art. 47 - Exercer profisso ou atividade eco- minos, candidatos ou subscritores de unidades,
nmica ou anunciar que a exerce, sem preen- fizerem afirmao falsa sobre a constituio do
cher as condies a que por lei est subordina- condomnio, alienao de fraes ideais ou so-
do o seu exerccio: bre a construo das incorporaes.
PENA - Priso simples, de quinze dias a trs (grifamos)
meses, ou multa, de cinqenta centavos a cinco
cruzeiros.
da de maneira clara, evitando assim que haja 81.871/78 no art. 16, inciso VIII, que assim
dupla cobrana de honorrios. se expressa:
A dupla cobrana um ato ilcito, pre-
visto em lei. S se admite quando as partes por Compete aos Conselhos Regionais:
mtuo e comum acordo, optarem por dividir Homologar, obedecidas as peculiaridades lo-
o que devido ao profissional. cais, tabelas de preos de servios de correta-
Nas vendas de imveis novos perten- gem para uso dos inscritos, elaboradas e apro-
centes s construtoras, a remunerao j est vadas pelos sindicatos respectivos.
includa no preo de tabela e no oferece mai-
ores particularidades. O incio das vendas, nor- 2.3 O OVER-PRICE
malmente, s acontece depois de celebrado um
contrato entre o corretor ou a imobiliria e o Em Ingls, over price significa acima do
empreendedor. preo, acima do custo ou do valor. Custo ex-
Quando se trata de vendas em loteamen- cessivo.
tos, existem formas diferenciadas. Em alguns Na rea de transao imobiliria,
casos, a comisso equivale ao valor total da Over-price ou over price, se caracteriza
entrada e esta repassada para a imobiliria como um ganho adicional superior comis-
responsvel pelo lanamento, que em seguida so normal devida pelos servios prestados,
faz o acerto com o corretor. e recebida de forma camuflada para que as
Em outros casos, j na proposta de com- partes no tenham conhecimento de que es-
pra, o sinal de negcio corresponde aos hono- to pagando a mais.
rrios do corretor, que ao entregar a proposta Todo ganho que esteja acima do combi-
imobiliria ou ao empreendedor j retm o nado e que o profissional recebe, sem que o
que lhe devido. cliente tenha conhecimento, caracteriza-se
Na locaes de imveis, no se trata de como over-price. Esse um procedimento abo-
corretagem, mas sim de taxa de administrao. minvel, proibido pelo Conselho Federal e,
Quem paga pelos servios prestados o pro- expressamente, proibido pelo Cdigo de ti-
prietrio. Nesse sentido, a Lei n 8.245/91, a ca Profissional (Art. 6, inciso III).
chamada Lei do Inquilinato, no artigo 22 ao O infrator deve ser punido com multa
tratar das obrigaes do locador, diz expres- pecuniria que varia de 2 a 6 anuidades. Essa
samente: multa prevista para a pessoa fsica e para a
pessoa jurdica. Se o over-price for praticado
Art. 22 O locador obrigado a: conjuntamente por mais de um corretor ou
........ se em parceria com a imobiliria, todos rece-
VII pagar as taxas de administrao imo- bero, individualmente, a punio prevista no
biliria, se houver....... Cdigo.
Vale lembrar que o corretor ou empresa profisso. Mostre a sua preferncia e cite 5 des-
s poder anunciar, publicamente, se estiver sas atividades.
munido de documento escrito que lhe faculte _______________________________________
o direito de intermediar a venda, ou seja, a _______________________________________
opo. o que estabelece o Decreto 81.871/
78, no art. 5, assim como a Resoluo n 458/ b) Na parceria com empresas imobilirias o
96 do Conselho Federal. corretor de imveis ter vnculo empregat-
Decreto 81.871/78, art. 5 - cio? Pesquise antes de responder:
_______________________________________
Somente poder anunciar publicamente o _______________________________________
Corretor de Imveis, pessoa fsica ou jurdica,
que tiver contrato escrito de mediao ou auto- c) Na qualidade de profissional liberal, como se
rizao escrita para alienao do imvel anun- chama a remunerao do corretor de imveis?
ciado. _______________________________________
_______________________________________
Resoluo COFECI n 458/95 - Dispe
sobre anncio para venda de imvel. d) Normalmente, numa operao de compra
e venda, quem paga a remunerao do corre-
O CONSELHO FEDERAL DE COR- tor de imveis?
RETORES DE IMVEIS, no uso das _______________________________________
atribuies que lhe confere o Artigo 16, Item _______________________________________
XVII, da Lei 6.530, de 12 de maio de 1.978, _______________________________________
RESOLVE:
Art. 1 - Somente poder anunciar publica- e) Na administrao de alugueres o corretor
mente o Corretor de Imveis, pessoa fsica ou de imveis (ou empresa imobiliria) recebe que
jurdica, que tiver, com exclusividade, contra- tipo de remunerao?
to escrito de intermediao imobiliria. _______________________________________
Art. 2 - Dos anncios e impressos contar o _______________________________________
nmero da inscrio de que fala o artigo 4 da
Lei 6.530/78, precedido da sigla CRECI, f) Veja no texto e responda qual o rgo ou
acrescido da letra J, quando se tratar de pes- entidade responsvel pela elaborao da Ta-
soa jurdica. bela de Honorrios do corretor de imveis.
_______________________________________
A no obedincia a esta norma sujeita o _______________________________________
infrator pena pecuniria, que varia de uma a
trs anuidades, podendo ser aumentada em at g) Com suas palavras descreva o que significa
seis anuidades em caso de reincidncia fixada over price.
pela Resoluo COFECI n 492/96. _______________________________________
_______________________________________
de, por tempo de contribuio ou por invali- c) Pesquise e relacione abaixo quais as vanta-
dez s estar assegurada se as contribuies gens do profissional liberal ser inscrito no
forem feitas regularmente pelo tempo e pelos ISSQN:
valores fixados pelo INSS. _______________________________________
Uma vez inscrito na previdncia social, _______________________________________
o Corretor ir contribuir dentro de uma tabe-
la progressiva e que servir de clculo quando
do recebimento da aposentadoria. Por isso,
importante, tambm, que seja obedecida a ta-
bela progressiva de tempo de permanncia em
cada perodo para poder aumentar o valor da
contribuio mensal, lembrando sempre que a
aposentadoria leva em conta o tempo de con-
tribuio e a idade, para fazer jus aos benefci-
os previdencirios.
Aqueles profissionais que j se esto ins-
critos na previdncia social, porm com as
contribuies atrasadas, o melhor procedimen-
to procurar um Posto do INSS e se inteirar
das mltiplas formas de parcelamento do d-
bito a fim de regularizarem a situao.
Por fim, ressalte-se que, de acordo com
as mais recentes medidas tomadas pelo INSS,
passou a ser obrigao da fonte pagadora re-
ter o valor da contribuio previdenciria, sem-
pre que for feito qualquer pagamento a aut-
nomos e demais profissionais liberais, exceto
se o prestador do servio comprovar que re-
colhe essa contribuio e est, regularmente,
em dia.
Unidade
II
trao, inclusive pelo no repasse das parcelas Assim como o COFECI, tambm o
devidas ao Conselho Federal e arrecadados CRECI, tm como rgo deliberativo o
pelos Conselhos Regionais. plenrio, constitudo de seus membros e
Registra-se, que as atividades da Presi- como rgo administrativo, a diretoria,
dncia, Diretores e Conselheiros so exercidas cujo funcionamento so fixados em regi-
sem qualquer tipo de remunerao. mento baixado por Resoluo do Conse-
lho Federal.
3.3 CONSELHOS REGIONAIS DE No mbito de sua competncia e jurisdi-
CORRETORES DE IMVEIS o o CRECI exerce, entre outras, aes de na-
CRECI tureza:
mologada, torna-se regra geral, mesmo imveis, e qual tarefa delegada ao Creci da
para aqueles que no pertencem ao Sin- regio?
dicato. ______________________________________
Os Sindicatos foram os responsveis ______________________________________
pelos primeiros passos para o nasci-
mento, aperfeioamento e evoluo da
profisso de Corretores de Imveis,
como j visto no incio deste trabalho.
Unidade
III
c) Sendo titular desse crdito, o constru- prador, no pagando o bem vista, obtm
tor busca negoci-lo com a companhia um parcelamento, dando em garantia o pr-
securitizadora mediante a cesso de prio bem adquirido, obrigando-se assim a
crdito; cumprir o avenado, sob pena de, no o fa-
zendo, ver-se expropriado do imvel, atra-
d) A companhia securitizadora por sua vez vs de um procedimento previsto na prpria
emite ttulos CRI vinculados ao crdi- lei (arts. 26 e 27).
to adquirido do construtor e promove A constituio da alienao fiduciria
a sua colocao no mercado financeiro. um contrato:
Para que haja uma sintonia neste ciclo de a) formal, dado que exige forma escrita;
pagar rendimentos aos investidores e cobrar
juros dos adquirentes, a lei cuidou de homoge- b) pblico, mesmo que celebrado por
neizar as condies de crdito, utilizando os instrumento particular, de sua essn-
mesmos critrios para o clculo de juros, de cia o registro pblico no Cartrio de
correo monetria e de garantia. Registro de Imveis para que possa
Assim, o artigo 5 determina as condi- valer contra terceiros;
es essenciais para o financiamento, tratan-
do das condies monetrias, financeiras e se- c) oneroso, na medida em que os cele-
curitrias. brantes visam a obter vantagens ou be-
O artigo 17 cuida das garantias nas ope- nefcios;
raes do financiamento imobilirio, entre elas
a alienao fiduciria, admitindo-se todavia d) bilateral, porquanto surge da vonta-
outras tradicionais garantias j existentes em de de duas ou mais partes, com direi-
nosso direito, como a hipoteca. tos e obrigaes recprocas;
Como o interesse maior consiste em sim-
plificar a garantia do emprstimo e a celerida- e) comutativo, uma vez que as obriga-
de na execuo dos inadimplentes, a lei con- es de ambas as partes so conheci-
centrou-se na garantia fiduciria a partir do j das previamente.
citado artigo 22.
O conceito deste tipo de garantia vem Importante observar que na alienao fi-
j no seu artigo 22: A alienao fiduciria regula- duciria, o construtor, o incorporador ou mes-
da por esta Lei o negcio jurdico pelo qual o devedor, mo o particular, ao fazer a comercializao do
ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a trans- imvel receber a garantia da fidcia, podendo
ferncia ao credor, ou fiducirio, da propriedade resol- reter em seu nome ou buscar recursos no mer-
vel de coisa imvel. cado, faz a cesso do direito a terceiros interes-
Muito embora na alienao fiduciria sados em investir seu capital. Diz o pargrafo
haja a transferncia do domnio da proprieda- primeiro do art. 22 que: ...a alienao fiduciria
de para o credor, este no o seu objetivo, poder ser contratada por pessoa fsica ou jurdica, no
mas sim o de lhe dar garantia, no caso de sendo privativa das entidades que operam no SFI.
inadimplncia do devedor. margem da Lei n 9.514/97 que insti-
A alienao fiduciria um contrato tuiu o SFI, existem outras modalidades de fi-
acessrio, porquanto, sua natureza a de ga- nanciamento para a aquisio de imvel. Essa
rantir o recebimento de um crdito existente variao vai desde o financiamento bancado
em outro contrato, dito principal, como por pelo prprio vendedor at aqueles que ainda
exemplo uma compra e venda, em que o com- so tidos e mantidos pelo poder pblico.
40 INEDI - Cursos Profissionalizantes
OPERAES IMOBILIRIAS Unidade III
A Caixa Econmica Federal, hoje o prin- de imvel residencial urbano. Existem dois
cipal agente pblico para o financiamento de momentos distintos neste sistema. Primeiro
moradias, tem vrias modalidades, destacan- a fase de utilizao do crdito, cuja utilizao
do-se: dever ocorrer no prazo mximo de seis me-
ses. Aps esse perodo ou do uso total do cr-
I - Plano Fundo de Amparo ao Trabalhador dito antes disto, vem o segundo momento, que
- FAT- Habitao o de amortizao do emprstimo e que cal-
culado pelo sistema Price. O valor do financi-
O Plano operado em duas linhas: amento poder ir at R$ 180.000,00 e dever
ser liquidado no prazo mximo de 36 meses.
SFI. Financiamento de imveis na planta e/ou
em construo. III- Plano FGTS Casa Prpria - Tem aces-
Nessa perspectiva, o plano objetiva via- so qualquer trabalhador, observados alguns
bilizar a produo de empreendimentos na plan- requisitos, como:
ta ou em fase de construo diretamente a pes-
soas fsicas, alavancando a indstria da constru- Ser filiado ao regime do FGTS h mais
o civil, gerando emprego e renda. Tem aces- de trs anos;
so a esse plano todas as pessoas fsicas, inde- No ser proprietrio ou promitente
pendente das faixas de renda, j que o constru- comprador de imvel residencial finan-
tor/incorporador devedor solidrio at a en- ciado pelo SFH, em qualquer parte do
trega das unidades ao muturio. A operao territrio nacional;
consiste na emisso de Carta de Garantia de fi- No ser proprietrio de qualquer tipo
nanciamento a quem pleiteia o financiamento de imvel no municpio onde exera
Construtora/Proponente e esta por sua vez faz sua ocupao, bem como nos munic-
a contratao individual com os interessados pios limtrofes;
atravs de contrato particular de compromisso Exclusivamente para aquisio de im-
de compra e venda. A amortizao pelo siste- vel residencial concludo ou em cons-
ma SAC-Sistema de Amortizao Constante. O truo, no sendo possvel utilizar os
limite de financiamento de R$ 180.000,00 recursos somente para a compra do
terreno;
Carta de Crdito - Fat-Habitao Residen- O recurso deve ser utilizado para o pa-
cial. Linha de crdito imobilirio gamento parcial do preo de aquisio
Destinado s pessoas fsicas com recur- de imvel residencial, financiado fora
sos do Fundo de Amparo ao Trabalhador, vin- do Sistema Financeiro de Habitao;
culada ao programa de gerao de emprego e
renda na indstria da construo civil e ao SFI. IIIA - Plano FGTS Financiamento de
Destina-se aquisio de terreno e imveis na planta e/ou em construo com
construo ou somente construo se o can- recursos do FGTS.
didato j possuir o terreno. Amortizao pelo Para usufruir desse financiamento, o inte-
Sistema SAC e prazo mximo de financiamen- ressado deve atender aos seguintes requisitos:
to de 204 meses, devendo a construo ser
concluda no prazo de at 18 meses. Renda familiar de at R$ 4.500,00;
Que o empreendimento escolhido para
II - Plano Construcard. Linha de financia- adquirir o imvel j tenha sido apro-
mento habitacional destinada a aquisio de vado pela Caixa e com o uso deste tipo
material de construo, reforma ou ampliao de recurso.
INEDI - Cursos Profissionalizantes 41
TCNICO EM TRANSAES IMOBILIRIAS
Funciona nos mesmos moldes dos de- de financiamento imobilirio. Entretanto, outros
mais tipos de consrcio. O adquirente da cota segmentos empresariais e financeiros tambm
recebe a carta de crdito correspondente ao tm linhas de crdito destinado aquisio da
valor contratado, ao ser contemplado. No con- casa prpria. Destacam-se os seguintes:
srcio da Caixa possvel usar o FGTS para
dar lance. Plano Direto da Construtora - A empre-
sa, ao lanar um empreendimento, cria
Programa de Arrendamento Residencial uma tabela com preos preestabelecidos
PAR. Nesse programa, que destinado po- e sem qualquer vinculao a agentes finan-
pulao de baixa renda, as unidades residenci- ceiros. O aporte para a construo basi-
ais sero adquiridas com recursos de um fun- camente da construtora e, a medida em
do financeiro, constitudo exclusivamente para que vo sendo comercializadas as unida-
esse fim. A Caixa, em parceria com os Esta- des, os adquirentes assumem o papel de
dos e Municpios publica os editais informan- alocar os recursos necessrios. So previ-
do ao segmento da construo civil, quais as amente estipulados os ndices de reajuste,
reas priorizadas em diversas regies do Bra- com maior aplicao o INCC e o CUB.
sil. Estipula-se, normalmente, ainda, que,
aps o Termo de Habite-se o reajuste pas-
As principais caractersticas do programa so: se a ser pelo IGP-M e incidindo-se ainda
Envolvimento de rgos pblicos e os juros de 1% ao ms.
empresas, em parcerias, tais como:
Ministrio da Fazenda; Bancos Particulares - Destinam-se a in-
Secretaria de Estado e Desenvolvimen- teressados/adquirente, desde que preen-
to Econmico; cha os requisitos exigidos por cada insti-
Caixa Econmica Federal; tuio de crdito. Leva-se em conta sobre-
Empresas do ramo da construo civil; tudo o relacionamento e a reciprocidade
Empresas imobilirias na rea de admi- entre o cliente e o banco. Alm do inde-
nistrao de imveis xador pactuado, o financiador cobra ju-
ros normalmente oscilando entre 12% a
O valor mximo de cada unidade de 18% ao ano e o prazo de financiamento
R$ 20.000,00 e cada empreendimento poder mximo de 15 anos. uma das modali-
contar com no mximo 160 unidades, sendo dades de financiamento mais onerosas
que cada construtora poder ter vrios empre- para o adquirente, j que o banco tem
endimentos, desde que esse total no ultrapas- como principal caracterstica obter a mai-
se 1.000 unidades. O tamanho mnimo de cada or rentabilidade para a aplicao de seu
unidade de 37m2., devendo conter necessari- capital financeiro.
amente dois quartos. Os Estados e Municpios
priorizados, devero adotar medidas de redu-
o ou iseno de ITBI, IPTU etc.
Uma vez pronta a unidade, a Caixa far
um contrato de arrendamento por determina-
do prazo, findo o qual, o arrendatrio poder
exercer o direito de compra. a) Volte ao texto e escreva abaixo qual a finali-
Por ser o principal gestor do Sistema Fi- dade do SFH Sistema Financeiro de Habita-
nanceiro de Habitao, a Caixa Econmica Fe- o em nosso pas:
deral rene um maior nmero de alternativas __________________________________
INEDI - Cursos Profissionalizantes 43
TCNICO EM TRANSAES IMOBILIRIAS
Art. 6 - O locatrio poder denunciar a lo- Para exercer o direito de retomada, ne-
cao por prazo indeterminado mediante co- cessariamente, o documento de compra e ven-
municado por escrito ao locador, com antece- da (escritura ou cesso de direitos) dever estar
dncia mnima de trinta dias. registrada margem da matrcula do imvel).
o locatrio, seis meses de prazo para anular a Art. 47 - Quando ajustada verbalmente ou
escritura de compra e venda e depositando o por escrito e com prazo inferior a trinta meses,
valor da transao resguardando assim o direi- findo o prazo estabelecido, a locao prorroga-
to de adquirir o bem. se automaticamente, por prazo indeterminado,
somente podendo ser retomado o imvel:
Art. 35 - Salvo expressa disposio contra-
tual em contrrio, as benfeitorias necessrias I nos casos do art. 9;
introduzidas pelo locatrio, ainda que no au- II em decorrncia de extino do contrato de
torizadas pelo locador, bem como as teis, des- trabalho, se a ocupao do imvel pelo locat-
de que autorizadas, sero indenizveis e per- rio estiver relacionada com o seu emprego;
mitem o exerccio do direito de reteno. III se for pedido para uso prprio, de seu cnju-
ge ou companheiro, ou para uso residencial de as-
Art. 36 - As benfeitorias volupturias no cendente ou descendente que no disponha, assim
sero indenizveis, podendo ser levantadas como seu cnjuge ou companheiro, de imvel resi-
pelo locatrio, finda a locao, desde que sua dencial prprio;
retirada no afete a estrutura e a substncia IV se for pedido para demolio e edifica-
do imvel. o licenciada ou para a realizao de obras
aprovadas pelo poder pblico, que aumentem
Art. 37 - No contrato de locao, pode o lo- a rea construda em, no mnimo, vinte por
cador exigir do locatrio as seguintes modali- cento ou, se o imvel for destinado a explora-
dades de garantia: o do hotel ou penso, em cinqenta por cento;
V se a vigncia ininterrupta da locao ul-
I cauo; trapassar cinco anos.
II fiana;
III seguro de fiana locatcia. Art. 56 - Nos demais casos de locao no
residencial, o contrato por prazo determinado
Art. 38 - A cauo poder ser em bens m- cessa, de pleno direito, findo o prazo
veis ou imveis. estipulado,independentemente de notificao ou
aviso.
Art. 39 - Salvo disposio contratual em con-
trrio, qualquer das garantias da locao se Art. 57 - O contrato de locao por prazo
estende at a efetiva devoluo do imvel. indeterminado pode ser denunciado por escrito,
pelo locador, concedidos ao locatrio trinta dias
Art. 45 - So nulas de pleno direito as clu- para desocupao.
sulas do contrato de locao que visem a elidir
os objetivos da presente Lei, notadamente as
que probam a prorrogao prevista no art. 47,
ou se afastem o direito renovao, na hiptese
do art. 51, ou que imponham obrigaes pecu-
nirias para tanto.
Art. 46 - nas locaes ajustadas por escrito e a) No mercado imobilirio e at nos meios ju-
por prazo igual ou superior a trinta meses, a rdicos, como chamada a Lei n 8.245/91 ?
resoluo do contrato ocorrer findo o prazo ______________________________________
estipulado, independentemente de notificao ou ______________________________________
aviso. ______________________________________
INEDI - Cursos Profissionalizantes 49
TCNICO EM TRANSAES IMOBILIRIAS
b) Como a Lei que trata das locaes imobili- i) Em relao s garantias locatcias, em qual
rias define o que imvel no residencial? situao o locador (e o corretor) est sujeito
______________________________________ pena de priso?
______________________________________ ______________________________________
______________________________________ ______________________________________
- Planta de situao;
- Planta baixa, com localizao e dimen-
so dos lotes, sistema virio, reservas,
praas, locais para comrcio, escolas e
lazer;
- Planta de levantamento topogrfico;
- Memorial descritivo, planilha de clcu-
lo e caderneta de campo;
- Escritura de registro do imvel;
- RIMA Relatrio de Impacto am-
biental.
ficao ou ampliao das vias existentes. co nesses artigos so uma espcie de lea-
2o Considera-se desmembramento a sing imobilirio, possibilitando o desfazi-
subdiviso de gleba em lotes destinados a edifi- mento do negcio de maneira simplificada,
cao, com aproveitamento do sistema virio se necessrio, sem prejuzos para as partes,
existente, desde que no implique na abertura diferentemente do que estabelece o Cdigo
de novas vias e logradouros pblicos, nem no de Defesa do Consumidor.
prolongamento, modificao ou ampliao dos Pelo Cdigo, em caso de inadimpln-
j existentes. cia, o loteador, sem prazo definido, obri-
gado a devolver o que recebeu, corrigido,
Com relao infra-estrutura mnima podendo reter apenas 10% como forma de
a ser feita pelo loteador, a lei assim determina, indenizao.
ainda no art. 2o:
A Lei n 4.591/64, em seu artigo 28 zembro foi sancionada a Lei n 4.591, receben-
expressa: do o nome de Condomnio e Incorporaes,
por dispor sobre Condomnio em edificaes
Considera-se incorporao imobiliria a ati- e as incorporaes imobilirias.
vidade exercida com o intuito de promover e Os primeiros 27 artigos da lei tratam das
realizar a construo, para alienao total ou relaes condominais e os artigos 28 ao 66 se
parcial, de edificaes ou conjunto de edifica- ocupam das edificaes ou conjunto de edifica-
es compostas de unidades autnomas. es de prdios residenciais e no residenciais.
Quem pode ser considerado incorpora-
Dentro da atividade imobiliria, um dos dor? A resposta est no artigo 28, pargrafo
tpicos mais importantes diz respeito s IN- nico da referida Lei:
CORPORAES IMOBILIRIAS. Isto por-
que uma incorporao imobiliria implica em Considera-se incorporao imobiliria a ati-
tomar um terreno e sobre ele edificar unida- vidade exercida com o intuito de promover e
des distintas e independentes entre si, para ven- realizar a construo, para alienao total ou
da e entrega futura, porm unidas por situa- parcial, de edificaes ou conjunto de edifica-
es necessrias a fim de atender os objetivos es compostas de unidades autnomas.
de uma habitao coletiva. Significa, portanto,
mobilizar fatores de produo com objetivos O incorporador pois a figura central
definidos para construir e, antes, durante ou de uma incorporao imobiliria. dele a idia
aps a concluso da construo, vender as uni- de empreender o projeto, planejar o negcio,
dades imobilirias que integram a edificao assumindo a responsabilidade pelos recursos
coletiva. Para tanto, h o envolvimento de pes- financeiros necessrios ao empreendimento e
soas e tcnicos das mais variadas especialida- ainda, pela comercializao e o registro de cada
des e funes, objetivando levar a cabo o em- unidade junto ao Registro de Imveis.
preendimento at a sua concluso, e finalizan- O incorporador, para lanar um empre-
do todo o processo com a individualizao e endimento, dever seguir um roteiro, em con-
discriminao de cada uma das unidades edifi- formidade com as caractersticas de cada pro-
cadas, fazendo o assentamento no Registro de jeto, porm todos eles sujeitos Lei 4.591/64.
Imveis da circunscrio a que originalmente Este roteiro basicamente:
o terreno encontrava-se matriculado.
At 1964 a atividade de construo civil Possuir ou adquirir o terreno onde se
era feita de forma desordenada e sem qualquer pretende construir;
legislao especfica. Os poucos empresrios Ter os projetos aprovados nos rgos
que de dispunham a construir prdios condo- competentes;
minais se perdiam na prpria falta de planeja- Registrar o Memorial de Incorporao
mento e na incerteza da liquidez de recebimen- no Cartrio de Registro de Imveis;
to das unidades vendidas durante a construo. Contratar a construo;
Muitos compradores atrasavam os pagamentos Comercializar as unidades que com-
e conseqentemente, atrasava-se ou inviabiliza- pem o projeto;
va-se a concluso do empreendimento. Concluir a obra;
Com a criao do BNH em agosto de Fazer o registro individual no Cart-
1964 tornou-se necessria uma legislao re- rio de Registro de Imveis de cada uni-
gularizadora da atividade de construo civil dade comercializada;
voltada para as edificaes residenciais. Assim, Instalar o condomnio com entrega do
neste mesmo ano de 1964, no dia 16 de de- prdio aos condminos.
56 INEDI - Cursos Profissionalizantes
OPERAES IMOBILIRIAS Unidade III
9) A tabela de comisso pela intermediao 14) De acordo com o Decreto 81.871/78 que
imobiliria : regulamenta a profisso de Corretor de Im-
a) Elaborada pelo COFECI. veis, as sanes disciplinares podem ser de:
b) Elaborada pelo CRECI de cada regio. a) Advertncia verbal.
c) Definida nos Congressos dos corretores b) Censura.
de imveis que se realizam anualmente. c) Multa.
d) De comum acordo entre o corretor e a d) Suspenso de at 90 dias.
imobiliria onde ele trabalha. e) Todas as alternativas esto corretas.
e) Todas as alternativas esto erradas.
15) Tendo com o base o Cdigo de tica, o
10) A tabela de comisso pela intermediao corretor de imveis em relao ao exerccio
elaborada pelo Sindicado dos Corretores de da profisso, classe e a seus colegas no est
Imveis para ter validade necessita: obrigado a:
a) Ser homologada pelo COFECI. a) Prestigiar as entidades de classe.
b) Ser homologada pelo CRECI de cada b) Respeitar o direito de outro corretor que
regio. j esteja atendendo a um mesmo cliente.
c) No precisa ser homologada. c) Colocar-se a par da legislao vigente.
d) S homologada se o Sindicado mani- d) Zelar pela prpria reputao.
festar esta vontade. e) Defender os direitos e prerrogativas pro-
e) Todas as alternativas esto certas. fissionais e a reputao da classe.
11) Receber uma comisso alm do combina- 16) proibido ao corretor de imveis:
do, de forma fraudulenta chamada de: a) Promover a intermediao com cobran-
a) Over-chips. a de over-price.
b) Over-price. b) Fazer transao imobiliria contra dis-
c) Over-dose. posio literal da lei.
d) Tabela price. c) Praticar quaisquer atos de concorrncia
e) Super price. desleal aos colegas.
d) Desviar, por qualquer modo, cliente de
12) Dentre as atribuies do corretor de im- outro corretor.
veis est a de: e) Todas as alternativas esto corretas.
a) Exercer a intermediao na compra e
venda. 17) permitido ao corretor de imveis:
b) Exercer a intermediao na permuta. a) Desviar, por qualquer modo, cliente de
c) Exercer a intermediao na locao. outro corretor.
d) Opinar quanto comercializao imo- b) Praticar quaisquer atos de concorrncia
biliria. desleal aos colegas.
e) Todas as alternativas esto corretas. c) Fazer transao imobiliria contra dis-
posio literal da lei.
13) No mbito de sua competncia, o CRECI d) Promover a intermediao com cobran-
exerce, entre outras, aes de natureza: a de over-price.
a) Normativa. e) Todas as alternativas esto erradas.
b) Fiscalizadora.
c) Disciplinar. 18) No de competncia do Conselho Fede-
d) Deliberativa. ral dos Corretores de Imveis (COFECI):
e) Todas as alternativas esto corretas. a) Eleger sua diretoria.
62 INEDI - Cursos Profissionalizantes
OPERAES IMOBILIRIAS
26) Uma imobiliria (pessoa jurdica) no pre- II - Assinale as verdadeiras com a letra V e
cisa ser inscrita no CRECI se: as falsas com a letra F. Coloque essas letras
a) Todos os scios forem corretores ins- nos parnteses colocadas depois dos nmeros
critos. das questes.
b) Se pelo menos um scio for inscrito.
c) Se todos os seus corretores forem ins- 01 ( ) S pode ser incorporador uma pes-
critos. soa jurdica.
d) Se no tiver nenhum corretor nela tra-
balhando. 02 ( ) No da competncia do sndico
e) Todas as alternativas esto erradas. representar ativa e passivamente o condomnio.
27) A pessoa jurdica para se inscrever no CRE- 03 ( ) As decises tomadas pela assem-
CI como imobiliria precisa: blia de condomnio, constituem-se obrigao
a) Ter um corretor como responsvel para todos os condminos.
tcnico.
b) Ter um capital social superior a 100 sa- 04 ( ) O registro da incorporao imobi-
lrios mnimos. liria ser vlido por um ano.
c) Ter um mnimo de trs scios.
d) Ter mais de um departamento de vendas. 05 ( ) Nas relaes de locao, os elemen-
e) Ter sede prpria. tos bsicos so o locador; o locatrio e o imvel.
GL OSSRIO
GLOSSRIO
Ad Corpus: expresso latina que qualifica a venda que se faz por corpo, i.,
por um nico preo. Ex: venda de apartamentos, casas etc.
Alienao fiduciria: negcio jurdico pelo qual uma das partes chamada
fiducirio, adquire, em confiana, a propriedade de um bem mvel, obri-
gando-se a devolv-lo quando satisfeita a obrigao. A Lei 9.514/97, art. 22,
passou a permitir a alienao fiduciria para bens imveis.
GL OSSRIO
GLOSSRIO
lveo: superfcie que as guas cobrem sem transbordar para o solo natural e
ordinariamente enxuto.
GL OSSRIO
GLOSSRIO
Bens fungveis: aqueles mveis que podem ser substitudos por outros da
mesma espcie, qualidade e quantidade.
Bens imveis: aqueles que no podem ser transportados sem que ocorra a
sua destruio ou inutilizao. Podem ser:
Imveis por natureza: o solo, com a sua superfcie.
Imveis por acesso fsica ou artificial: edifcios.
Imveis por acesso intelectual: as sementes lanadas ao solo.
Imveis assim considerados para efeitos legais: direitos reais sobre
imveis, penhor agrcola e as aes que os asseguram, as aplices da
dvida pblica, o direito sucesso aberta, os navios e os avies.
GL OSSRIO
GLOSSRIO
Casa: Determina a CF no art. 5o, XI: "A casa asilo inviolvel do indiv-
duo, ningum nela podendo penetrar sem consentimento do morador, sal-
vo em caso de flagrante delito ou desastre, ou para prestar socorro, ou,
durante o dia, por determinao judicial."
GL OSSRIO
GLOSSRIO
Clusula leonina: clusula contratual que atribui, a uma das partes, vanta-
gens injustificadamente maiores do que aquelas conferidas outra parte.
GL OSSRIO
GLOSSRIO
Contrato: acordo de vontades entre duas ou mais pessoas, sobre objeto lci-
to e possvel, com o fim de adquirir, resguardar, modificar ou extinguir di-
reitos. Pode ser aberto, acessrio, a titulo oneroso ou no, bilateral ou unila-
teral (doaes), consensual, comutativo etc.
GL OSSRIO
GLOSSRIO
Doao: contrato gratuito (benfico) pelo qual uma das partes (doador) se
compromete a transferir, gratuitamente, um bem de sua propriedade para o
patrimnio de outra. um tipo de contrato unilateral. A doao pode ser
pura ou incondicional, condicional, modal, remuneratria, com clusula de
reverso, a ttulo singular e inoficiosa. Vale lembrar que a doao pode ser
revogada em caso de ingratido do donatrio. Ver arts. 538 a 563 do CC.
GL OSSRIO
GLOSSRIO
Domiclio: local onde a pessoa natural ou jurdica exerce sua atividade habi-
tual, enquanto residncia o local onde a pessoa natural mora, com inteno
de ali permanecer.
Evico: perda total ou parcial de uma coisa, que sofre seu adquirente, em
conseqncia de deciso judicial promovida pelo verdadeiro dono ou pos-
suidor. Ver arts. 447 a 456 do CC.
GL OSSRIO
GLOSSRIO
GL OSSRIO
GLOSSRIO
Imvel rural: prdio rstico de rea contnua qualquer que seja a sua locali-
zao, destinado explorao extrativa agrcola, pecuria ou agroindustrial,
quer mediante planos pblicos de valorizao, quer mediante iniciativa pri-
vada (art. 1 I, da Lei n 4.504/64 - Estatuto da Terra).
Legado: parte da herana deixada pelo testador quele que no seja herdei-
ro, denominado legatrio.
Legtima: parte da herana que cabe a cada herdeiro, e que no pode ser
disposta pelo testador.
GL OSSRIO
GLOSSRIO
GL OSSRIO
GLOSSRIO
GL OSSRIO
GLOSSRIO
GL OSSRIO
GLOSSRIO
Superfcie (direito de): direito real de uso de bem alheio, consistente na ces-
so de imvel, pelo proprietrio, a um superficirio, gratuita ou onerosa-
mente, para que este construa ou plante no terreno. regulado pelos arts.
1.369 a 1.377 do CC.
Tapume: cerca de arame ou madeira, sebe viva, vala, enfim, qualquer estru-
tura que sirva de demarcao de terrenos contguos, e para impedir a entra-
da de pessoas ou animais. Ver art. 1.297 do CC.
GL OSSRIO
GLOSSRIO
Usufruto: direito real sobre bem alheio atribudo a algum para que possa
fruir das utilidades e frutos de um bem de propriedade alheia, sem alte-
rao de sua substncia, enquanto temporariamente destacado da mes-
ma propriedade.
Venda ad corpus: venda de bem imvel que leva em conta apenas sua
especificao por caractersticas e confrontaes, sem determinao de
rea. Ver CC, art. 500.
BIBLIOGRAFIA
FIZA, Csar. Direito Civil. Curso Completo. Belo Horizonte: Del Rey,
2001.
GABARIT
GABARITOO
EXERCCIO I EXERCCIO II