Escolar Documentos
Profissional Documentos
Cultura Documentos
Manual de
Gesto Predial
Manual Tcnico
[Secretaria da Administrao]
MANUAL DE GESTO
PREDIAL
Janeiro/2010
SECRETARIA DA ADMINISTRAO
Manoel Vitrio da Silva Filho
Realizao
Diretoria de Patrimnio DPA/SSA
SENAI DR-BA
rea Tecnolgica - Construo Civil
Dayana Bastos Costa
Tatiana Gesteira de Almeida Ferraz
Reviso Tcnica
Jorge Luiz de Aquino Lima (Sistemas de Impermeabilizao)
Colaborao
Superintendncia de Gesto Pblica SGP
Victor Emmanuel Maia Fonseca
Copyright2009porSENAIDRBA.Todososdireitosreservados
3
Manual de Gesto Predial
SUMRIO
APRESENTAO .................................................................................................................. 6
1. INTRODUO................................................................................................................ 7
4
Manual de Gesto Predial
GLOSSRIO......................................................................................................................... 64
REFERNCIAS .................................................................................................................... 66
ANEXOS............................................................................................................................... 67
5
Manual de Gesto Predial
APRESENTAO
Esta melhoria de processo visa uma maior eficcia da gesto e manuteno dos prdios
pblicos, assim como um acompanhamento mais eficiente dos contratos de prestao de
servio que garantam o bom funcionamento destes empreendimentos.
Por este motivo, a rea de Construo Civil do SENAI Bahia, por encomenda da SAEB,
desenvolveu um manual tcnico cujo objetivo proporcionar aos gestores prediais um
referencial terico e prtico para a implementao de uma sistemtica de gesto da
manuteno predial.
Espera-se que este Manual seja til aos gestores prediais, fornecendo conhecimentos
tcnicos essenciais para o exerccio da funo e despertando para a necessidade da
gesto das atividades da manuteno das edificaes, de forma a otimizar recursos e
melhorar a qualidade da prestao dos servios.
6
Manual de Gesto Predial
1. INTRODUO
A manuteno predial tem sido tema de debates nos ltimos anos no setor da construo
civil brasileira. Este debate se iniciou a partir do acidente ocorrido no edifcio residencial
Palace II no Rio de Janeiro em 1998, provocando fortes preocupaes tanto no meio
tcnico quanto na comunidade brasileira quanto s condies de uso e manuteno das
edificaes (GOMIDE, PUJADAS, NETO, 2006).
Em 1999, foi lanada a NBR 5674 Manuteno de edificaes Procedimento, com o
objetivo de fixar procedimentos de orientao para a organizao de um sistema de
manuteno de edificaes. Esta norma foi um marco para a implementao de aes
voltadas a manuteno predial.
De acordo com a referida norma, a manuteno predial um conjunto de atividades a
serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificao e de
suas partes constituintes visando atender as necessidades e a segurana dos seus
usurios.
Alm disso, a manuteno predial visa prolongar a vida til da edificao; reduzir os
dispndios com equipamentos; evitar o elevado custo social causado pelo maior tempo
de indisponibilidade de uso destes equipamentos devido a deficincias em sua gerncia e
manuteno; reduzir custos com manuteno corretiva; bem como proporcionar servios
de alta qualidade.
importante destacar que no faz parte do escopo da manuteno predial a realizao
de obras de alteraes, ampliaes, reparos ou reconstruo parcial ou total, que
ocorrem esporadicamente por necessidades funcionais ou por acidentes (GOMIDE,
PUJADAS, NETO, 2006).
Apesar da recente evoluo dos estudos e de aes relativas manuteno predial, a
realidade brasileira ainda revela improvisao e falta de conhecimento de conceitos e
prticas de gesto predial, inclusive nos prdios pblicos. Existe uma carncia de cursos
de capacitao de profissionais e de metodologias para a adequada gesto da
manuteno predial, sejam em prdios privados ou pblicos, tais como edificaes
residenciais, comerciais, hospitalares, educacionais, entre outros.
Diante desta realidade, o Governo Estadual, representado pela SAEB Secretaria de
Administrao do Estado da Bahia percebeu a necessidade de melhorar a gesto e a
manuteno dos prdios pblicos do Estado, visando garantir um melhor funcionamento
destas edificaes, assim como tornar mais eficiente o acompanhamento dos contratos
de prestao dos servios de manuteno.
O caminho escolhido pelo Estado foi a realizao de um Programa Gesto Predial que
incluiu a capacitao de mais de 120 gestores prediais, durante o perodo de maio a
setembro de 2009, alm da criao de um manual tcnico de referncia para o
planejamento, execuo e controle da manuteno preventiva e corretiva dos prdios
pblicos.
Este Manual Tcnico constitui-se, portanto, num referencial terico e prtico para a
implementao de uma sistemtica de gesto predial visando tornar mais eficientes e
eficazes as atividades de manuteno.
7
Manual de Gesto Predial
8
Manual de Gesto Predial
Descrio do Sistema
Registros:
Registros de presso: vlvulas de pequeno porte, instaladas em sub ramais ou em
pontos de utilizao, destinadas regulagem da vazo de gua ou fechamento.
Registros de gaveta: vlvulas de fecho para a instalao hidrulica predial, destinadas
a interrupo eventual de passagem de gua para reparos na rede ou ramal.
Esgoto:
Pontos de esgoto: pontos por onde so liberadas as guas servidas de lavatrios,
vasos sanitrios, tanques etc, alm dos ralos secos e sifonados.
Tubulao de esgoto: dividida em ramais de descarga, ramais de esgoto, tubos de
queda, subcoletores e coletores.
Tubulao de ventilao: possibilita o escoamento dos gases emanados do coletor
pblico.
Ralos e sifes:
Ralos: devem possuir grelhas de proteo para evitar que detritos maiores caiam em
seu interior, ocasionando entupimento.
Ralos sifonados e sifes: possuem "fecho hdrico", que consiste numa pequena
cortina de gua, que evita o retorno do mau cheiro.
9
Manual de Gesto Predial
guas pluviais:
guas de chuvas ou de lavagem: So normalmente coletadas pelas redes pluviais.
Sistema de guas pluviais: tem a funo de recolher e dispor adequadamente as
guas pluviais. Composto por calhas e condutores horizontais e verticais, estes
ltimos tambm chamados de prumadas.
Cuidados de Uso
No lanar objetos nos vasos sanitrios e ralos que possam causar entupimento, tais
como: absorventes higinicos, folhas de papel, cotonetes, cabelos, fio dental, etc.
No jogar gordura ou resduo slido nas pias e nos lavatrios. Jog-los no lixo.
Usar a grelha de proteo nos ralos das pias de cozinha.
No subir ou se apoiar nas louas e bancadas, pois podem se soltar ou quebrar,
causando ferimentos graves. No permitir sobrecarga sobre as bancadas.
No utilizar hastes, cidos ou similares para desobstruo do esgoto.
Banheiros, cozinhas e reas de servio sem utilizao por longos perodos podem
ocasionar mau cheiro, em funo da ausncia de gua nos ralos e sifes. Para eliminar
este problema, basta adicionar uma pequena quantidade de leo de cozinha para a
formao de uma pelcula, evitando-se assim a evaporao.
Durante longos perodos sem utilizao de reas molhadas, manter os registros de
gaveta fechados.
No apertar em demasia os registros, torneiras e misturadores.
Ao instalar filtros e torneiras no os atarraxar com excesso de fora, pois pode danificar
a sada da tubulao, provocando vazamentos.
No retirar elementos de apoio de peas de utilizao ou bancadas (mo francesa,
coluna do tanque, etc.).
Manter desobstrudo o extravasor (ladro).
Manter o ralo e seu entorno livre de detritos ou qualquer material que possa causar
entupimento.
Limpar os metais sanitrios, ralos das pias e lavatrios, louas e cubas de ao inox em
pias, com gua e sabo neutro e pano macio. Nunca com esponja ou palha de ao e
produtos abrasivos.
O sistema de combate a incndio no pode ser modificado e a gua de reserva deve
ser mantida.
Manter instalaes de incndio sinalizadas.
10
Manual de Gesto Predial
Nunca utilizar a mangueira do hidrante para qualquer outro uso que no seja combate
a incndio.
Manter livre o acesso a hidrantes e extintores.
No utilizar a caixa de incndio para depsito de materiais, mesmo que
temporariamente.
11
Manual de Gesto Predial
Realizar uma verificao visual dos pontos de sada de gua, registros, vlvulas,
pontos de coleta de esgoto, ralos, etc., aps a concluso dos reparos.
Verificar se os materiais utilizados nos reparos atendem s normas de referncia
(indicao nas peas) e se so compatveis com os materiais j instalados.
Verificar o correto funcionamento de registros e vlvulas, aps a concluso da
instalao de gua fria. Para verificar o registro de gaveta, fech-lo e abrir uma
torneira. Um leve escoamento de gua aceitvel nestes casos.
Em caso de reparos em tubulaes de gua, solicitar que sejam realizados testes de
presso. Verificar se existem vazamentos, utilizando gua sob presso 50% superior
presso esttica mxima da instalao durante pelo menos 6 horas.
Aguardar 1h para cada metro de coluna dgua antes de submeter a tubulao
presso. Caso se faa teste de presso, aguardar 12h.
Verificar inclinaes mnimas dos tubos de esgoto: 1% para DN 100 e 2% para DN 75.
Verificar dimetro mnimo dos tubos de esgoto:
Ramal de descarga de esgoto secundrio: DN 40
Ramal de descarga que descarregue vaso sanitrio: DN 100
Tubo de queda que descarregue vaso sanitrio: DN 100
Coletor Predial: DN 100
Cortes em tubos devem sempre ser executados perpendicularmente ao eixo da pea.
Tubos cortados fora de esquadro podem originar vazamentos.
Verificar inclinao mnima das calhas: 0,5%.
12
Manual de Gesto Predial
Descrio do Sistema
Uma instalao eltrica constituda por diversos elementos, tais como componentes
eltricos, circuitos e quadro eltrico de distribuio, conforme descrito a seguir.
Componentes Eltricos:
Tomadas de uso geral: para ligao de aparelhos de utilizao mveis ou portteis.
Tomadas de uso especfico: para ligao de equipamentos fixos e estacionrios.
Pontos de iluminao: para ligao de lmpadas e luminrias.
Interruptores: para acionamento dos pontos de iluminao.
Quadro de distribuio (QD): recebe a energia do medidor e distribui para os diversos
circuitos. Neles se encontram os dispositivos de proteo (disjuntores).
Condutores Eltricos:
Tem a funo de transportar energia eltrica necessria ao bom funcionamento de
todos os equipamentos. So feitos comumente de cobre ou de alumnio, com
isolamento de PVC.
Eletroduto:
Tem funo de proteger os condutores contra as aes mecnicas e corroso. Tem
tambm a funo de proteger contra perigos de incndio, resultante de
superaquecimento de condutores. Podem ser tubos de metal ou de PVC, rgidos ou
flexveis.
Circuito:
um conjunto de tomadas de uso geral e especfico, pontos de energia, pontos de
iluminao e interruptores, cuja fiao se encontra interligada.
Quadro Eltrico:
composto por disjuntor geral com chave seccionadora ou dispositivo diferencial
residual (DR), que desliga todos os circuitos, e por diversos disjuntores secundrios,
que desligam os seus respectivos circuitos. Esse disjuntor diferencial tem ainda a
funo de segurana de todos os circuitos eltricos contra as correntes de fuga
provocadas por aparelhos eletrodomsticos ou instalao eltrica em ms condies
de conservao.
13
Manual de Gesto Predial
Sistema de Aterramento:
Parte da instalao eltrica que visa proteger as edificaes e as pessoas contra
descargas atmosfricas e cargas eletrostticas, por meio de ligao terra. Constitudo
por condutor de proteo e eletrodo de aterramento (quando em barras rgidas,
chamado de haste de aterramento).
Cuidados de Uso
14
Manual de Gesto Predial
15
Manual de Gesto Predial
16
Manual de Gesto Predial
Descrio do Sistema
Cuidados de Uso
Antes de realizar quaisquer furos em paredes, verificar a posio das instalaes hidrulicas,
eltricas e impermeabilizao.
Para melhor fixao de objetos nas paredes e tetos, utilizar parafusos com buchas apropriadas
ao revestimento. Evitar o uso de pregos para no danificar o acabamento.
Evitar o choque causado por batida de portas.
No lavar as paredes e tetos com gua e produtos abrasivos (ex: cloro lquido, soda custica ou
cido muritico).
17
Manual de Gesto Predial
Descrio do Sistema
Argamassa colante
Produto industrial, no estado seco, composto de cimento Portland, agregados minerais
e aditivos qumicos, que, quando misturado com gua, forma uma massa viscosa,
plstica e aderente, empregada no assentamento de placas cermicas para
revestimento.
Rejuntes
Tratamento dado s juntas de assentamento dos materiais cermicos e pedras naturais
para garantir a estanqueidade e o acabamento final dos revestimentos de pisos e
paredes e dificultar a penetrao de gua.
Os rejuntes tambm tm a funo de absorver pequenas deformaes, por isso, existe
um tipo especfico de rejuntamento para cada local e tipo de revestimento.
So utilizados no preenchimento das juntas de revestimentos cermicos em pisos e
paredes, tanto internos(a) quanto externamente. Tambm so utilizados em pedras
naturais, pastilhas de porcelana e pastilhas de vidro.
Cuidados de Uso
18
Manual de Gesto Predial
19
Manual de Gesto Predial
Descrio do Sistema
Cuidados de Uso
20
Manual de Gesto Predial
Para a recolocao de peas, atentar para o uso correto da argamassa colante para
cada tipo de pedra e ambiente (interno e externo).
Verificar na embalagem se as caractersticas das argamassas colantes atendem aos
requisitos de uso.
Verificar visualmente o nivelamento entre as peas, a planeza do revestimento, a
variao na espessura das juntas e a presena de salincias.
Verificar visualmente o preenchimento das juntas entre as peas, nas quais no devem
haver falhas (falta ou excesso).
Verificar visualmente a limpeza das peas.
21
Manual de Gesto Predial
Descrio do Sistema
Cuidados de Uso
No deixar a luz do sol bater diretamente sobre os pisos, pois pode criar rachaduras,
trincas ou causar outros prejuzos, s vezes irreparveis.
Nas reas do piso onde a luminosidade no incide, como aquelas que ficam sob os
tapetes, a madeira pode ficar com colorao diferente. Deixar que a rea fique exposta
luz durante algumas semanas, at que o piso retome a tonalidade original.
Nunca molhar o piso de madeira com gua corrente ou pano encharcado.
Ao derrubar algum tipo de lquido no piso, limpar imediatamente com um pano seco
para evitar manchas.
No arrastar mveis ou objetos sobre a superfcie.
Utilizar protetores de feltros ou de borracha nos ps dos mveis.
Evitar a queda de objetos pontiagudos. Alguns tipos de saltos de sapato tambm
podem danificar o piso.
Utilizar tapete ou capacho nas portas de entrada para evitar que os sapatos tragam
gros de poeira que possam vir a riscar o piso.
Antes da aplicao do acabamento final, no deixar cair sobre a superfcie graxa ou
leo.
Aplicar o acabamento final tipo cera, verniz ou resina de poliuretano, utilizando os
servios de empresas especializadas.
22
Manual de Gesto Predial
23
Manual de Gesto Predial
Descrio do Sistema
Cuidados de Uso
24
Manual de Gesto Predial
Manuteno Corretiva Critrios de Inspeo
25
Manual de Gesto Predial
Descrio do Sistema
26
Manual de Gesto Predial
Outros produtos
Aguarrs: indicado para a diluio de esmalte sinttico, tinta a leo, vernizes e para
limpeza de equipamentos de pintura.
Removedores: so produtos qumicos destinados remoo de tinta seca, para
preparao de uma nova superfcie a ser pintada.
Cuidados de Uso
Evitar atrito nas superfcies pintadas, pois a abraso pode remover a tinta, deixando
manchas.
Evitar pancadas que marquem ou trinquem a superfcie.
Evitar contato de produtos qumicos de limpeza, principalmente produtos cidos.
27
Manual de Gesto Predial
Em caso de necessidade de retoque, deve-se repintar todo o pano da parede (de quina
a quina), para evitar diferenas de tonalidade entre a tinta velha e a nova numa mesma
parede.
Rebocos novos devem ter sido executados h, pelo menos, 28 dias.
Evitar realizar pintura em dias com muita umidade sujeitos a chuva.
Partes soltas ou mal aderidas devem ser eliminadas, raspando, lixando ou escovando
a superfcie.
Imperfeies profundas do reboco/cimentado devem ser corrigidas com argamassa.
Imperfeies rasas das superfcies devem ser corrigidas com Massa Acrlica (reboco
externo e interno) ou Massa Corrida (reboco interno).
Antes de iniciar a pintura: forrar o cho, retirar os espelhos dos interruptores e proteger
rodaps e esquadrias.
Antes de executar a pintura de paredes e tetos, proteger as esquadrias de alumnio
com fitas adesivas de PVC. As fitas tipo crepe costumam manchar as esquadrias
quando em contato prolongado.
Remover a fita adesiva imediatamente aps o uso.
28
Manual de Gesto Predial
29
Manual de Gesto Predial
Descrio do Sistema
Pivotante: porta ou janela com movimento de rotao sobre o eixo vertical, atravs de
pivs, passando por um ponto entre as bordas da folha (muito comum nas portas de vidro
temperado).
Basculante: janela com movimento de rotao sobre o eixo horizontal (muito comum em
janelas de sanitrios). Proporcionam ventilao ao ambiente limitando / impedindo o
acesso de gua da chuva.
Guilhotina: janela com movimento de translao na direo vertical. Deve-se ter especial
ateno com o dispositivo de fixao da parte mvel.
30
Manual de Gesto Predial
Cuidados de Uso
31
Manual de Gesto Predial
32
Manual de Gesto Predial
Descrio do Sistema
Os forros com painis removveis (PVC, fibra, isopor, etc) tm a vantagem de facilitar o
acesso s instalaes embutidas para execuo de reparos ou modificaes.
Cuidados de Uso
Forros de Madeira
Fazer a impermeabilizao da madeira para evitar possveis problemas como:
rachaduras e presena de fungos.
gua proveniente de vazamento ou de vapor gerado nos banheiros e cozinhas pode
comprometer a durabilidade do forro. Uma ventilao adequada pode evitar problema
de menor intensidade.
A limpeza pode ser feita com o uso de pano seco ou por aspirao mecnica.
Forros de PVC
necessrio ter cuidado com a instalao de luminrias, pois os forros podem sofrer
deformaes ou manchas devido ao excesso de calor.
De preferncia, as luminrias devem estar fixadas na estrutura de apoio e no nas
placas de PVC.
As lminas utilizadas nesta estrutura devem ter tons pastel: branco, bege ou cinza
claro. Outras tonalidades esto sujeitas a manchas.
Para limpeza, utilizar um pano embebido em detergente ou sabo neutro e gua.
No forar o forro para evitar danos ao mesmo.
33
Manual de Gesto Predial
Forros de Gesso
No lavar o forro com gua e produtos abrasivos.
No fixar suportes para pendurar vasos ou quaisquer outros objetos, pois o forro no
dimensionado para suportar pesos.
Evitar impactos no forro que possam danific-los.
Manter os ambientes ventilados, evitando o aparecimento de bolor nos tetos.
34
Manual de Gesto Predial
Descrio do Sistema
Cuidados de Uso
A manuteno corretiva das divisrias deve ser realizada sempre com os mesmos
materiais das divisrias originais. O sistema de gesso acartonado possui arremates,
acessrios e parafusos prprios do sistema. No improvisar. Atentar para a cor do
acabamento das chapas e dos perfis.
Verificar estabilidade dos painis e fixao dos vidros, aps a instalao das divisrias.
Verificar prumo das divisrias com auxlio de uma rgua de prumo.
Verificar visualmente o acabamento das chapas e das emendas das divisrias de
gesso acartonado.
35
Manual de Gesto Predial
Descrio do Sistema
36
Manual de Gesto Predial
Cuidados de Uso
Evitar acmulo de gua nos pisos, Sse necessrio lavar, remover excesso de gua
com rodo.
Evitar plantas com razes agressivas que possam danificar a impermeabilizao ou
obstruir os drenos de escoamento.
Manter o nvel de terra em jardineiras no mnimo 10 cm abaixo da borda, para evitar
infiltraes indesejveis.
No permitir a fixao de antenas, postes de iluminao ou outros equipamentos sobre
lajes impermeabilizadas atravs da utilizao de buchas, parafusos ou chumbadores.
Sugere-se a utilizao de base de concreto sobre a camada de proteo da
impermeabilizao, sem remov-la ou danific-la.
No fixar pregos ou parafusos e buchas, nem chumbadores nos revestimentos das
platibandas, rufos, muros e paredes impermeabilizadas.
Para qualquer tipo de instalao de equipamento sobre superfcie impermeabilizada,
deve-se solicitar a presena de uma empresa especializada em impermeabilizao.
Lavar os reservatrios com produtos de limpeza e materiais adequados, mantendo a
caixa vazia somente o tempo necessrio para limpeza. No utilizar mquinas de alta
presso, produtos que contenham cidos nem ferramentas como esptula, escova de
ao ou qualquer tipo de material pontiagudo. recomendvel que esta lavagem seja
feita por empresa especializada.
Tomar os devidos cuidados com o uso de ferramentas como picaretas, enxades, etc.
nos servios de plantio e manuteno dos jardins, de modo a evitar danos camada
de proteo mecnica existente.
No permitir que se introduzam objetos de nenhuma espcie nas juntas de trabalho.
37
Manual de Gesto Predial
38
Manual de Gesto Predial
Descrio do Sistema
Cuidados de Uso
39
Manual de Gesto Predial
40
Manual de Gesto Predial
Descrio do Sistema
Cuidados de Uso
41
Manual de Gesto Predial
42
Manual de Gesto Predial
43
Manual de Gesto Predial
44
Manual de Gesto Predial
45
Manual de Gesto Predial
d) Acionamento (motores)
Verificar a existncia de sujeira, danos e corroso. Mensal
Limpar os elementos. Mensal
Verificar o sentido de rotao. Mensal
Verificar vibraes e rudos anormais. Mensal
Lubrificar os mancais. Mensal
Verificar a instalao e fixao dos protetores. Mensal
Medir e registrar tenso e correntes eltricas. Mensal
Verificar aperto dos parafusos de fixao das bases dos motores. Mensal
Eliminar focos de corroso. Semestral
Medir e registrar o isolamento eltrico. Anual
Verificar o aterramento eltrico. Anual
e) Compressores Alternativos e Parafusos
Verificar a existncia de sujeira externa, danos e corroso. Mensal
Limpar externamente. Mensal
Verificar vibraes e rudos anormais. Mensal
Verificar o nvel de leo no visor. Mensal
Verificar o funcionamento do separador de leo. Mensal
Medir e registrar tenso e correntes eltricas. Mensal
Medir e registrar o isolamento eltrico. Mensal
Verificar o aterramento eltrico. Mensal
Verificar o funcionamento do aquecedor de leo. Mensal
Verificar a operao, durante a partida, do dispositivo de reduo
Mensal
de capacidade.
Verificar o funcionamento das vlvulas de servios. Mensal
Executar teste de vazamento. Mensal
Verificar e ajustar o funcionamento dos dispositivos de
Mensal
segurana.
Verificar os parafusos de fixao das bases dos compressores. Mensal
Medir e registrar a presso de suco junto ao compressor. Trimestral
Medir e registrar a temperatura do gs de suco e do gs de
Trimestral
descarga junto ao compressor.
Medir e registrar a temperatura junto ao compressor. Trimestral
Medir e registrar a presso do leo. Trimestral
Eliminar focos de corroso Semestral
Completar o nvel de leo. Semestral
Verificar o teor de acidez do leo. Semestral
46
Manual de Gesto Predial
47
Manual de Gesto Predial
48
Manual de Gesto Predial
49
Manual de Gesto Predial
50
Manual de Gesto Predial
51
Manual de Gesto Predial
Incio
Elabora Cronograma
Anual de Manuteno
Planilha 1
Elabora a Previso
Oramentria Anual
Planilha 2
H recurso?
Programa e realiza
Manuteno NO SIM
Preventiva Planilha
3
Identificado
servio de Contrata servio
manuteno
corretiva?
NO SIM
NO SIM NO SIM
Atualiza planilha de
Solicita cotao para Solicita correo dos Programao
servios tcnicos de Elabora oramento servios Corretiva e analisa os
terceiros dados
Trmino
Figura1FluxodaGestodaManutenoPredial
52
Manual de Gesto Predial
PERIODI-
AO / VERIFICAO J F M A M J J A S O N D
CIDADE
Vistoriar todas as dependncias para constatar se h lmpadas
apagadas, brilho arroxeado ou extremidade enegrecida, necessitando X X X X X X X X X X X X
de substituio. Semanal
Antes de substituir qualquer lmpada, inspecionar: contatos internos,
fixao, soquetes, reator etc. X X X X X X X X X X X X
Semanal
Inspecionar lmpadas incandescentes, vapor de mercrio, refletores,
luz de vivia etc., bem como interruptores, substitudo as queimadas. X X X X X X X X X X X X
Semanal
Corrigir fixao das tampas de caixas de passagem, tomadas e
X X X X X X X X X X X X
interruptores. Semanal
Medir e registrar nvel de iluminao nos pavimentos Trimestral X X X X
Efetuar inspeo na rede de tomadas de piso com teste NEON Trimestral X X X X
Reapertar carcaas das tomadas Trimestral X X X X
Efetuar limpeza geral das lmpadas e luminrias Semestral X X
Reapertar parafusos de sustentao Semestral X X
Inspecionar reatores e reapert-los Semestral X X
Inspecionar reatores bases e soquetes Semestral X X
APROVAO - GESTOR PREDIAL: Joo Souza DATA: XX/YY/ZZ
Figura 2 Exemplo de Cronograma de Manuteno Preventiva preenchido
53
Manual de Gesto Predial
54
Manual de Gesto Predial
55
Manual de Gesto Predial
56
Manual de Gesto Predial
APROVAO FINAL OU
DATA DATA OK/ NO
AO OU VERIFICAO DESCRIO DO PROBLEMA1 NMERO DA
PREVISTA REALIZADA OK?
SOLICITAO2
Vistoriar todas as dependncias para constatar se h
lmpadas apagadas, brilho arroxeado ou extremidade 01/07/2009 01/07/2009 OK
enegrecida, necessitando de substituio.
Inspecionar lmpadas incandescentes, vapor de mercrio,
refletores, luz de vivia etc., bem como interruptores, DANIFICAO DO REFLETOR DA REA
01/07/2009 01/07/2009 NO OK 09/01
EXTERNA DO PRDIO
substitudo as queimadas.
Corrigir fixao das tampas de caixas de passagem, tomadas
03/07/2009 04/07/2009 OK
e interruptores.
Medir e registrar nvel de iluminao nos pavimentos 03/07/2009 04/07/2009 OK
Efetuar inspeo na rede de tomadas de piso com teste
04/07/2009 04/07/2009 OK
NEON
Reapertar carcaas das tomadas CARCAAS DA SALAS 01, 02 E 10 DO
04/07/2009 04/07/2009 NO OK 09/02
PRDIO PRINCIPAL DANIFICADAS
57
Manual de Gesto Predial
AVALIAO DO FORNECEDOR2
FORNECEDOR: Ilumina Tecnologia em Instalaes DATA DA AVALIAO: 16/10/2009
QUALIDADE PRAZO ATENDIMENTO
Bom Ruim Bom Ruim Bom Ruim
APROVAO PELO GESTOR PREDIAL: Joo Souza DATA: 16/10/2009
APROVAO DO SOLICITANTE: - DATA: -
1
Caso o problema seja resolvido a contento, rubricar nesta coluna (aprovao final aps reinspeo). Caso contrrio, abrir novo chamado, registrando no campo o nmero da solicitao.
2
O campo Avaliao do fornecedor valido para servios terceirizados e deve ser preenchido aps a aprovao em todas as verificaes.
Considera-se que o servios de boa qualidade quando atende s especificaes e aos critrios de inspeo.
Considera-se um bom prazo de entrega quando as datas previstas em contrato ou plano de trabalho so atendidas.
Considera-se bom atendimento quando os funcionrios do fornecedor usam EPIs, tm cuidado com o manuseio dos materiais, esto disponveis para a soluo de problemas, deixam o ambiente
de trabalho limpo, respeitam as normas estabelecidas pelo contratante etc.
Figura 5 Exemplo de Programao de Manuteno Corretiva preenchida
58
Manual de Gesto Predial
59
Manual de Gesto Predial
60
Manual de Gesto Predial
61
Manual de Gesto Predial
Escopo detalhado dos servios (explicitar os itens que fazem parte do contrato, assim
como, quando necessrio, aqueles itens que no compem o mesmo);
Cronograma dos servios de manuteno;
Especificaes e quantitativos dos materiais a serem utilizados (quando aplicvel);
Critrios para aceitao dos servios (critrios de inspeo explicitados nas fichas de
referncia);
Normas tcnicas e regulamentadoras que devem ser atendidas na execuo dos
servios;
Normas internas do contratante para execuo do Servio (exemplo: horrio de incio e
trmino dos servios);
Qualificao tcnica da equipe responsvel pelo servio;
Critrios de avaliao dos fornecedores;
Garantia de qualidade dos servios.
Nos produtos crticos, fundamental assegurar que o produto adquirido est conforme os
requisitos especificados de aquisio. Para tanto fundamental cumprir bem as
seguintes etapas:
definio de informaes para aquisio, em especial, especificao do produto;
qualificao e avaliao de fornecedores;
verificao do produto adquirido.
62
Manual de Gesto Predial
63
Manual de Gesto Predial
GLOSSRIO
64
Manual de Gesto Predial
65
Manual de Gesto Predial
REFERNCIAS
AZEVEDO, Hlio Alves de. O Edifcio e seu Acabamento. So Paulo: [s.n.], 1987.
66
Manual de Gesto Predial
ANEXOS
67
Manual de Gesto Predial
jul/09
Data Leitura Consumo M3
01/07/2009
01/07/2009 a 02/07/2009 0 Consumo gua em M3 por dia
02/07/2009 a 03/07/2009 0
03/07/2009 a 04/07/2009 0
04/07/2009 a 05/07/2009 0
05/07/2009 a 06/07/2009 0 1
06/07/2009 a 07/07/2009 0 0,9
07/07/2009 a 08/07/2009 0 0,8
08/07/2009 a 09/07/2009 0 0,7
09/07/2009 a 10/07/2009 0 0,6
0,5
10/07/2009 a 11/07/2009 0
0,4
11/07/2009 a 12/07/2009 0
0,3
12/07/2009 a 13/07/2009 0
0,2
13/07/2009 a 14/07/2009 0
0,1
14/07/2009 a 15/07/2009 0
0
15/07/2009 a 16/07/2009 0
16/07/2009 a 17/07/2009 0
09
09
09
09
09
09
00
00
00
00
00
00
00
00
00
20
20
20
20
20
2
/2
/2
/2
/2
/2
/2
/2
2
17/07/2009 a 18/07/2009 0
7/
7/
7/
7/
7/
7/
7/
7/
7
7
/0
/0
/0
/0
/0
/0
/0
/0
/0
/0
/0
/0
/0
/0
/0
02
04
06
08
10
12
14
16
18
20
22
24
26
28
30
18/07/2009 a 19/07/2009 0
a
a
09
09
09
09
09
09
09
09
09
19/07/2009 a 20/07/2009 0
0
0
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
7/
7/
7/
7/
7/
7/
7/
7/
7/
7/
7/
7/
7/
7/
7/
20/07/2009 a 21/07/2009 0
/0
/0
/0
/0
/0
/0
/0
/0
/0
/0
/0
/0
/0
/0
/0
01
03
05
07
09
11
13
15
17
19
21
23
25
27
29
21/07/2009 a 22/07/2009 0
22/07/2009 a 23/07/2009 0
23/07/2009 a 24/07/2009 0
24/07/2009 a 25/07/2009 0
25/07/2009 a 26/07/2009 0
26/07/2009 a 27/07/2009 0
27/07/2009 a 28/07/2009 0
28/07/2009 a 29/07/2009 0
29/07/2009 a 30/07/2009 0
30/07/2009 a 31/07/2009 0
68
Manual de Gesto Predial
Secretaria da Administrao do Estado da Bahia - SAEB
Superintendncia de Servios Administrativos - SSA
Diretoria de Servios - DS
jul/09
Data Leitura Consumo KW/h
01/07/2009
01/07/2009 a 02/07/2009 0 Consumo em KWH/dia
02/07/2009 a 03/07/2009 0
03/07/2009 a 04/07/2009 0
04/07/2009 a 05/07/2009 0
05/07/2009 a 06/07/2009 0 1
06/07/2009 a 07/07/2009 0 0,9
07/07/2009 a 08/07/2009 0 0,8
08/07/2009 a 09/07/2009 0 0,7
09/07/2009 a 10/07/2009 0 0,6
0,5
10/07/2009 a 11/07/2009 0
0,4
11/07/2009 a 12/07/2009 0
0,3
12/07/2009 a 13/07/2009 0
0,2
13/07/2009 a 14/07/2009 0
0,1
14/07/2009 a 15/07/2009 0
0
15/07/2009 a 16/07/2009 0
16/07/2009 a 17/07/2009 0
09
09
09
09
09
09
00
00
00
00
00
00
00
00
00
20
20
20
20
20
/2
/2
/2
/2
/2
/2
/2
/2
2
17/07/2009 a 18/07/2009 0 7/
7/
7/
7/
7/
7/
7/
7
7
/0
/0
/0
/0
/0
/0
/0
/0
/0
/0
/0
/0
/0
/0
/0
02
04
06
08
10
12
14
16
18
20
22
24
26
28
30
18/07/2009 a 19/07/2009 0
a
a
09
09
09
09
09
09
09
09
09
09
19/07/2009 a 20/07/2009 0
0
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
7/
7/
7/
7/
7/
7/
7/
7/
7/
7/
7/
7/
7/
7/
7/
20/07/2009 a 21/07/2009 0
/0
/0
/0
/0
/0
/0
/0
/0
/0
/0
/0
/0
/0
/0
/0
01
03
05
07
09
11
13
15
17
19
21
23
25
27
29
21/07/2009 a 22/07/2009 0
22/07/2009 a 23/07/2009 0
23/07/2009 a 24/07/2009 0
24/07/2009 a 25/07/2009 0
25/07/2009 a 26/07/2009 0
26/07/2009 a 27/07/2009 0
27/07/2009 a 28/07/2009 0
28/07/2009 a 29/07/2009 0
29/07/2009 a 30/07/2009 0
30/07/2009 a 31/07/2009 0
69
Manual de Gesto Predial
70
Manual de Gesto Predial
71
Manual de Gesto Predial
72
Manual de Gesto Predial
4.11 Verificar aperto dos parafusos de fixao das bases dos motores. X
5.0 FILTRO DE AR
5.1 Verificar a existncia de sujeira, danos e corroso. X
5.2 Limpar e vedar frestas da estrutura. X
5.3 Eliminar focos de corroso. X
5.4 Medir e registrar o diferencial de presso. X
5.5 Verificar o ajuste da moldura do filtro na estrutura. X
5.6 Limpar o elemento filtrante (quando recupervel). X
5.7 Substituir o elemento filtrante. X
6.0 GABINETE
Verificar e eliminar sujeira, danos e corroso no gabinete, na moldura da
6.1 X
serpentina e bandeja.
6.2 Limpar bandejas. X
6.3 Verificar a operao de drenagem de gua da bandeja. X
73
Manual de Gesto Predial
76
Manual de Gesto Predial
13.0 INSTRUMENTAO
13.1 Verificar a existncia de sujeira, danos e corroso externa. X
13.2 Limpar externamente. X
13.3 Eliminar focos de corroso. X
Verificar se o instrumento est fornecendo informao sobre a
13.4 grandeza que est medindo. X
Verificar e registrar a validade do perodo de calibrao do instrumento,
13.5 atravs de etiqueta, selo ou certificado. X
Registrar e informar quais os instrumentos necessitam de calibrao ou
13.6 substituio. X
77
Manual de Gesto Predial
78
Manual de Gesto Predial
9.0 INSTRUMENTAO
9.1 Verificar a existncia de sujeira, danos e corroso externa. X
9.2 Limpar externamente. X
9.3 Eliminar focos de corroso. X
Verificar se o instrumento est fornecendo informao sobre a grandeza
9.4 que est medindo. X
Verificar e registrar a validade do perodo de calibrao do instrumento,
9.5 atravs de etiqueta, selo ou certificado. X
Registrar e informar quais os instrumentos necessitam de calibrao ou
9.6 substituio. X
79
Manual de Gesto Predial
80
Manual de Gesto Predial
81
Manual de Gesto Predial
82
Manual de Gesto Predial
84
Manual de Gesto Predial
Planilha 1 LOCAL:
PERIODI-
AO / VERIFICAO J F M A M J J A S O N D
CIDADE
85
Manual de Gesto Predial
Planilha 2 LO CAL:
86
Manual de Gesto Predial
Planilha 3 LOCAL:
APROVAO FINAL OU
DATA DATA OK/ NO
AO OU VERIFICAO DESCRIO DO PROBLEMA1 NMERO DA
PREVISTA REALIZADA OK?
SOLICITAO2
1
Caso a ao ou verificao esteja "No OK" deve-se descrever o problema.
2
Se necessrio abrir um chamado de manuteno corretiva, registrar o nmero do chamado. Caso o problema seja resolvido sem a necessidade de abrir um chamado, rubricar nesta coluna quando o problema
tiver sido resolvido (aprovao final aps reinspeo).
87
Manual de Gesto Predial
Planilha 4 LOCAL:
AVALIAO DO FORNECEDOR2
FORNECEDOR: DATA DA AVALIAO:
QUALIDADE PRAZO ATENDIMENTO
Bom Ruim Bom Ruim Bom Ruim
APROVAO PELO GESTOR PREDIAL: DATA:
APROVAO DO SOLICITANTE: DATA:
1
Caso o problema seja resolvido a contento, rubricar nesta coluna (aprovao final aps reinspeo). Caso contrrio, abrir novo chamado, registrando no campo o nmero da solicitao.
2
O campo Avaliao do fornecedor valido para servios terceirizados e deve ser preenchido aps a aprovao em todas as verificaes.
Considera-se que o servios de boa qualidade quando atende s especificaes e aos critrios de inspeo.
Considera-se um bom prazo de entrega quando as datas previstas em contrato ou plano de trabalho so atendidas.
Considera-se bom atendimento quando os funcionrios do fornecedor usam EPIs, tm cuidado com o manuseio dos materiais, esto disponveis para a soluo de problemas, deixam o ambiente de trabalho limpo,
respeitam as normas estabelecidas pelo contratante etc.
88