INSPEÇÃO PREDIAL DAS INSTALAÇÕES

1
Sumário
NOSSA HISTÓRIA .................................................................................. 3

INTRODUÇÃO ......................................................................................... 4

HISTÓRICO DA INSPEÇÃO PREDIAL ................................................... 7

O que é inspeção predial? ..................................................................... 10

Quando deve ser iniciado o programa de inspeção predial? ................. 10

Como deve ser feita a contratação da inspeção predial? ...................... 10

Quais são os profissionais habilitados para fazer a inspeção predial? .. 11

Qualidade total e desempenho predial .................................................. 11

Norma de desempenho ......................................................................... 12

Visão sistêmica tridimensional e análise de risco .................................. 13

Visão sistêmica tridimensional ............................................................... 13

Manutenção predial ............................................................................... 14

Requisitos para a documentação .......................................................... 14

Generalidade ...................................................................................... 14
Fluxo da documentação ..................................................................... 15
Registros ............................................................................................ 16
Comentários à norma de inspeção predial do Ibape ............................. 16

Comentários ....................................................................................... 17
Classificação das inspeções prediais .................................................... 18

Quanto ao nível da inspeção .............................................................. 18

Comentários ao projeto de norma da ABNT – NBR 16747.................... 18

Introdução .......................................................................................... 18
PROCEDIMENTO DE INSPEÇÃO PREDIAL ........................................ 19

Abrangências da análise .................................................................... 19

Comentários ....................................................................................... 20
CHECK-LIST PARA INSPEÇÕES PREDIAIS RESIDENCIAIS DE
MÚLTIPLOS PAVIMENTOS: DESENVOLVIMENTO E APLICAÇÃO .............. 20

1
 Conclusão .......................................................................................... 26
ETAPAS DE UMA INSPEÇÃO PREDIAL .............................................. 27

O LAUDO DE INSPEÇÃO PREDIAL ..................................................... 28

O QUE DEVE SER INSPECIONADO .................................................... 29

INSPEÇÃO PREDIAL: PARA QUE SERVE? ........................................ 30

DOCUMENTOS A SEREM ANALISADOS ............................................ 31

REFERÊNCIAS ..................................................................................... 34

2
 NOSSA HISTÓRIA

A nossa história inicia com a realização do sonho de um grupo de

empresários, em atender à crescente demanda de alunos para cursos de
Graduação e Pós-Graduação. Com isso foi criado a nossa instituição, como
entidade oferecendo serviços educacionais em nível superior.

A instituição tem por objetivo formar diplomados nas diferentes áreas de

conhecimento, aptos para a inserção em setores profissionais e para a
participação no desenvolvimento da sociedade brasileira, e colaborar na sua
formação contínua. Além de promover a divulgação de conhecimentos culturais,
científicos e técnicos que constituem patrimônio da humanidade e comunicar o
saber através do ensino, de publicação ou outras normas de comunicação.

A nossa missão é oferecer qualidade em conhecimento e cultura de forma

confiável e eficiente para que o aluno tenha oportunidade de construir uma base
profissional e ética. Dessa forma, conquistando o espaço de uma das instituições
modelo no país na oferta de cursos, primando sempre pela inovação tecnológica,
excelência no atendimento e valor do serviço oferecido.

3
 INTRODUÇÃO

Acidentes de grande porte em edificações ganharam destaque na mídia

nas últimas semanas. O desabamento de três prédios no Centro do Rio de
Janeiro (RJ) e outro em São Bernardo do Campo (SP) chamou a atenção para
a necessidade de se realizar um trabalho técnico, ainda pouco explorado, que é
a INSPEÇÃO PREDIAL ou VISTORIA DO CHECK-UP das edificações. Os
noticiários alertam, há tempos, para diversos acidentes prediais, com vítimas
fatais, nas edificações brasileiras. Além dessas tragédias do Rio de Janeiro e
São Bernardo, há outras já registradas envolvendo desabamento de telhados e
coberturas, quedas de marquises em concreto armado em edifícios, incêndios
causados por danos elétricos, dentre outros.

Muitas dessas tragédias ocorreram e ocorrem em edificações com mais

de 20 anos, situação em que se verifica a baixa (ou quase nenhuma) qualidade
nas atividades de manutenção. Habitualmente, proprietários de imóveis,
usuários e gestores prediais negligenciam, ou mesmo ignoram, atividades
preventivas, corretivas, reformas e outras que, por definição, deveriam alavancar
uma melhor performance de desempenho nos sistemas e elementos
construtivos. Essas negligências traduzem-se em prejuízo e, em alguns casos,
acidentes. É de conhecimento técnico que os sistemas e elementos construtivos
necessitam de atividades de manutenção ao longo de sua vida útil, para garantir
níveis aceitáveis de desempenho e de segurança, originalmente previstos em
projeto para atendimento às exigências dos usuários dessas edificações.

A Câmara de Inspeção Predial do IBAPE/SP no ano de 2009, preocupada

com a relação “causa x efeito” dos acidentes e sua forte correlação com a
Manutenção Predial, realizou um estudo sobre acidentes ocorridos em
edificações com mais de 30 anos, apresentado no XV COBREAP1 . O estudo
considerou dados de conhecimento comum, publicados pela imprensa, e
informações cadastradas no banco de dados do Corpo de Bombeiros do Estado

4
de São Paulo. Nesse estudo, os acidentes prediais analisados ocorreram,
exclusivamente, em edificações na sua fase de uso. Excluídos dessa análise,
portanto, acidentes ocorridos na fase de obras e em edificações com menos de
10 anos. Dos resultados obtidos, 66% das prováveis causas e origens dos
acidentes são relacionadas à deficiência com a manutenção, perda precoce de
desempenho e deterioração acentuada. Apenas 34% dos acidentes possuem
causa e origem relacionada aos chamados vícios construtivos ou, ainda,
anomalias endógenas. O gráfico abaixo ilustra os resultados.

Gráfico 01: Distribuição da incidência dos acidentes prediais por tipo de

origem.

Os dados apresentados remetem a uma conclusão: há meios de se

diminuir o colapso e a deterioração precoce das edificações. É necessário
implementar sistemas de manutenção predial e realizar avaliações periódicas
das condições técnicas, de uso e de manutenção dos edifícios. Exatamente essa
avaliação ou o diagnóstico da edificação é denominada INSPEÇÃO PREDIAL
ou VISTORIA do CHECK-UP. É preventiva, diminui o risco de acidentes prediais
e auxilia no direcionamento de investimentos na edificação e nas adequações
do plano de manutenção.

A INSPEÇÃO PREDIAL é uma atividade que possui norma e método

próprios. Classifica as deficiências constatadas na edificação com visão
sistêmica e gera lista de prioridades técnicas com orientações ou
recomendações para a sua correção. O IBAPE/SP estuda o tema há mais de 10
anos e desenvolveu a norma técnica e publicou um livro sobre o assunto, dentre
outros documentos técnicos. Para a realização da INSPEÇÃO PREDIAL,
portanto, recomenda-se o emprego da NORMA DE INSPEÇÃO PREDIAL,

5
disponível no site www.ibape-sp.org.br. Por fim, é importante destacar que o
trabalho técnico é realizado por profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto),
especialista e capacitado para a função, assim como ocorre na medicina. A
INSPEÇÃO PREDIAL é apresentada ao contratante na forma de LAUDO. Esse
documento segue diretrizes mínimas, em observância à Norma Técnica ABNT
NBR 13752 e à Norma Específica do IBAPE/SP, citada.

6
 HISTÓRICO DA INSPEÇÃO PREDIAL
No final dos anos de 1998 no Paraná o assunto começou a ser discutido
no INAPAR (Hoje IBAPE PR) pelos peritos de maneira ampla tendo em vista as
diversas demandas judiciais entre Condomínios e Construtoras, entre
Condôminos e Condomínios e entre Condôminos. De uma maneira generalizada
observaram os peritos naquela época que essas demandas aconteciam
principalmente por falta de manutenção nas edificações principalmente em
edifícios Residenciais.

A ideia da Inspeção predial remonta no Brasil a década de 1960 quando

já se pensava em como melhorar o desempenho das edificações de maneira
geral. Havia e existe ainda hoje preocupação com os edifícios que envelhecem,
a falta de segurança ou mesmo a incorreta manutenção, e a necessidade de
impedir que se transformem em sinistros como nos casos do “Edifício Andraus,
Edifício Joelma, Edifício Andorinha”, isto considerando incêndio e quanto a
estrutura? O que se diria no Edifício Senador em São Bernardo do Campo - SP.
Faltou inspeção predial com olhos técnicos?

As primeiras iniciativas para esta lacuna começaram a ser preenchidas

pelo IBAPE-SP através de cursos sobre o assunto, dados principalmente pelo
Eng. Tito Lívio Ferreira Gomide que no X COBREAP - Congresso Brasileiro de
Engenharia de Avaliações e Perícias em Porto Alegre em 1999, teve uma
repercussão muito boa a apresentação do trabalho sobre a Inspeção Predial,
inclusive com premiação de menção honrosa. Sintetizou-se em seguida as
colocações isoladas da engenharia em Inspeção Predial. Posteriormente
organizaram-se grupos de trabalho e compilaram uma Norma, repassando para
o IBAPE Nacional sua revisão, e que até hoje é a base fortalecida sobre o
assunto. Houve a promulgação de várias Leis Municipais em diversas cidades
brasileiras, Santos, Jundiaí, Salvador, Balneário Camboriú entre outras.

Em Curitiba houve um avanço onde sem uma lei especifica para Inspeção
Predial criou-se em julho de 2004, através do novo Código de Obras do
município o CVS, Certificado de vistoria de Segurança sob responsabilidade da
Comissão de Segurança de Edificações e Imóveis – COSEDI subordinada

7
diretamente ao Prefeito Municipal, coordenada pelo IBAPE-PR e os
representantes da sociedade (Corpo de Bombeiros, Cosedi, Crea, PMC) a
melhor forma de operacionalizar o CVS, visto que será exigida a para obras
novas e antigas. Infelizmente aguarda-se a boa vontade parlamentar para o
desenvolvimento de tão necessária visão técnica. Apresentou-se em julho de
2005 no Seminário Brasileiro de Inspeção Predial um novo conceito de
segurança e meio ambiente nas inspeções prediais com a denominação de
Engenharia Diagnostica.

A Inspeção Predial não é assunto novo. É matéria técnica discutida há

algum tempo. Não se trata de modismo ou oportunismo. O histórico do tema está
descrito abaixo, iniciado com a publicação da primeira norma de manutenção
pela ABNT. Seguem as datas e os eventos:

1997 – Publicação do livro “A Saúde dos Edifícios”, realizada pelo

IBAPE/SP e CREA/SP.

1998 – A obrigatoriedade da Inspeção Predial é assunto discutido em

Porto Alegre, no Congresso de Perícias de Engenharia e Avaliações, através de
trabalho técnico apresentado pelo Engo Tito Lívio F. Gomide, considerando os
acidentes prediais ocorridos naquela oportunidade.

1999 – Entra em vigor a norma técnica da ABNT NBR 5674: Manutenção

dos Edifícios – Procedimentos.

2000 – Fundada a Câmara de Inspeção Predial do IBAPE/SP.

2003 – Publicação e aprovação da Norma de Inspeção Predial do

IBAPE/SP, coordenada pelo Engº Miguel Grossi.

2005 – A Câmara de Inspeção Predial do IBAPE/SP realiza a primeira

revisão da Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP, coordenada pelo Engo
Milton Gomes.

2005 – Realização pelo IBAPE/SP do Seminário de Inspeção Predial e

Manutenção.

8
 2005 – Publicação pelo IBAPE/SP, através da editora LEUD, do livro:
“Inspeção Predial: check-up predial e guia da boa manutenção” (2ª Edição: 2009)
e (3ª Edição: 2012).

2007 – A Câmara de Inspeção Predial do IBAPE/SP realiza a segunda

revisão da Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP, coordenada pelo Engo
Milton Gomes.

2009 – O IBAPE/SP e outras entidades, junto com o sistema CREA,

elaboram as Diretrizes para a Inspeção Predial em Estádios de Futebol.

2009 – Entra em vigor o Decreto Federal 6.795 de 16/03/2009, que obriga

as inspeções prediais nos estádios de futebol e a Portaria 124 do Ministério dos
Esportes, que regulamenta o Decreto.

2009 – Publicação e aprovação da Norma de Inspeção Predial do IBAPE

Nacional.

2009 – A Câmara de Inspeção Predial do IBAPE/SP apresenta um estudo

sobre Acidentes Prediais e as Deficiências com a Manutenção, coordenada pela
Engª Marli Lanza Kalil.

2011 – A Câmara de Inspeção Predial do IBAPE/SP realiza a terceira

revisão da Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP, coordenada pelo Engº
Vanderley Jacob Junior.

2011/2012 – A ABNT revisa a norma ABNT NBR 5674.

2012 – A Câmara de Inspeção Predial do IBAPE/SP, com apoio do IBAPE

NACIONAL e do CONFEA, publica a cartilha informativa “Inspeção Predial – a
saúde dos Edifícios”, coordenada pela Arq. Vanessa Pacola – 1ª Edição.

2012 – Revisão da Norma de Inspeção Predial do IBAPE Nacional. 2012

– A ABNT abre Comissão de Estudos CE:02.140.02 – Inspeção Predial –
Terminologia e Procedimentos.

2013 – A Câmara de Inspeção Predial do IBAPE/SP publica a Cartilha de

Inspeção Predial – “Prevenção e Combate a Incêndio”, coordenada pela Arq.
Vanessa Pacola.

9
 2014 – Entra em vigor a norma técnica da ABNT NBR 16280:2014 –
Norma de Reforma em Edificações – Sistemas de Gestão de Reformas –
Requisitos.

2014 – A Câmara de Inspeção Predial do IBAPE/SP publica a Cartilha de

Inspeção Predial – “Acessibilidade”, coordenada pela Arq. Vanessa Pacola.

2015 – A Câmara de Inspeção Predial do IBAPE/SP, com apoio do IBAPE

Nacional, lança esta 2ª Edição da cartilha informativa “Inspeção Predial – a
saúde dos Edifícios”, coordenada pela Arq. Vanessa Pacola.

O que é inspeção predial?

A inspeção predial é o check-up da edificação, visando à boa qualidade predial
e também à boa saúde de seus usuários. Ela requer o diagnóstico de seus
sistemas para posteriores providências de reparos e serviços de manutenção
predial.

Quando deve ser iniciado o programa de inspeção

predial?
O programa de inspeção predial deve ser iniciado a partir da entrega do
empreen- dimento, mediante a formulação da inspeção de entrega de obra, um
dos produ- tos previstos pela Engenharia Diagnóstica, aplicável ao caso. Tal
prática vem se consolidando como um diferencial positivo de algumas empresas
construtoras, destacando se as reuniões prévias com os adquirentes para
apresentar o pro- duto imobiliário e entregar/explicar o manual de uso, operação
e manutenção, bem como a realização de vistorias ou inspeções técnicas de
conclusão das áreas comuns e do checklist das unidades, para facilitar e
antecipar a solução das pen- dências usuais dessa fase.

Como deve ser feita a contratação da inspeção

predial?
A contratação do serviço de inspeção predial deve ser permanente, inclusive
para que favoreça e possibilite pagamentos parcelados aos condomínios,
constituindo se procedimento de baixo custo e de muita utilidade. A proposta do

10
serviço costuma conter o detalhamento técnico da atividade, a relação dos
tópicos do laudo e a des- crição dos profissionais da equipe, além de dados
sobre os documentos necessários e o planejamento do serviço. A boa prestação
de serviço recomenda que a inspeção predial seja formalizada por meio de
contrato escrito e assinado pelas partes, com previsões de ações e obrigações
bem definidas pelos contratantes, inclusive com as especificações minuciosas
de etapas do serviço, limites de responsabilidades, preços, condições de
pagamento, prazos de entrega do laudo e outras particularidades, tais como a
autorização e a facilidade de acesso aos locais a serem inspecionados e o
acom- panhamento de funcionários do prédio (manutencista ou gerente predial)
ou da administradora na inspeção de campo.

Quais são os profissionais habilitados para fazer a

inspeção predial?
Normalmente os engenheiros e os arquitetos são profissionais habilitados para
a inspeção predial, mas devem possuir experiência na atividade pericial de
Engenha- ria e conhecimentos em Patologia de Edificações, Ensaios
Tecnológicos, Técnicas de Engenharia Diagnóstica e de Qualidade Predial Total,
além de atributos pessoais específicos, como o espírito investigativo e a
curiosidade na apuração das origens

Qualidade total e desempenho predial

A busca pela qualidade predial total tem despertado a cons- cientização
de construtores e incorporadores que alme- jam atender às exigências
crescentes dos consumidores do mercado imobiliário e atinge todos os
segmentos dos pro- dutos da construção, desde o usuário da habitação de
inte- resse social (HIS) ao usuário de edifício de mais alto padrão, incluindo as
edificações de uso comercial e industrial e também os prédios públicos.

As determinações legais referentes à qualidade dos pro- dutos evoluíram

acentuadamente após a sanção da Lei Fede- ral nº 8.078, de 11 de setembro de
1990, mais conhecida como Código de Defesa do Consumidor (CDC). O art. 4,
item IId, desse código estabelece como princípio a “garantia dos produtos e
serviços com padrões adequados de qualidade, segurança, durabilidade e

11
desempenho”, ou seja, é imprescindível o atendimento do requisito qualidade
para o cumprimento da lei. O contrato de construção, qualquer que seja a
modali- dade (empreitada ou administração), envolve uma obrigação de
resultado. Seu objeto é a obra pronta e acabada, apta para ser utilizada para os
fins a que se destina.

Assim, responde o construtor por eventuais defeitos que vierem a

aparecer na obra. Essa responsabilidade perdura pelo tempo razoável da
expectativa de durabilidade do produto. Se o defeito aparecer no prazo de
garantia, a responsabilidade do construtor é obje- tiva, bastando a prova da
relação de causa efeito entre o vício Em 2018, iniciou se o processo de revisão
dessa norma, com uma reunião reali- zada no Sindicato da Indústria da
Construção Civil do Estado de São Paulo (Sindus- con/SP) em 14 de setembro
de 2018, juntamente com a ABNT e demais interessados.

Norma de desempenho
A norma de desempenho NBR 15575 finalmente foi revisada e publicada
e está em vigor desde julho de 2013, encontrando se estruturada de acordo com
o diagrama da Fig. 1.

Fig. 2.1 Estrutura da NBR 15575

12
 Em sua estruturação, pressupõe se que o edifício inserido no meio
ambiente e sub- metido a condições de exposição ou à atmosfera do local de
sua implantação deve atender, primordialmente, às exigências dos usuários ao
longo de sua vida útil (VU). Tais exigências representam o conjunto de
necessidades dos usuários a serem satis- feitas durante o uso, de modo a
cumprir ou atender a todas as funções que foram estabelecidas no projeto, desde
que o mesmo edifício seja submetido às ações de manutenção e às condições
de uso previstas no projeto. As exigências dos usuários, apresentadas adiante,
são traduzidas em requisitos de desempenho, de ordem qualitativa, e
representam, em suma, o que se espera do edifício em uso do ponto de vista do
usuário.

Visão sistêmica tridimensional e análise de risco

A inspeção predial total resulta da aplicação de duas metodo- logias
capitais da Engenharia Diagnóstica, responsáveis por agregar componentes
técnicos e objetivos na análise do ins- petor predial, precisamente a visão
sistêmica tridimensio- nal e a priorização das providências: a primeira analisando
as condições construtivas e de uso e os procedimentos de manutenção, e a
segunda permitindo a ordenação dos repa- ros e das adequações necessárias
na edificação inspecionada.

Visão sistêmica tridimensional

A visão sistêmica tridimensional (VST) é uma metodologia de modelagem
da análise técnica da edificação que permite analisar todas as variantes que
envolvem o desempenho dos elementos edificantes, possibilitando ajustar e
introduzir técnicas de manutenção predial a fim de alcançar a quali- dade predial
total. Vale transcrever o conceito de inspeção predial até então consagrado pela
recente literatura técnica e publicado no livro Engenharia Diagnóstica em
edificações (Gomide; Fagundes Neto; Gullo, 2015, p. 120), segundo o qual
“inspeção predial é a análise das condições técnicas, de uso e de manutenção
da edificação, visando orientar a manutenção e a qualidade predial total”. Dessa
forma, percebe se que a análise da qualidade abrange necessariamente as
correções construtivas e as con- dições de uso e manutenção, podendo, assim,
ser subdividida conforme mostrado a seguir.

13
 Manutenção predial
A atividade associada à manutenção predial é tratada pelas prescrições
propostas na NBR 5674 (ABNT, 2012), mas o que se observa na prática é que
poucos edifícios possuem esse tipo de serviço implantado em conformidade com
o referido diploma técnico, em detrimento da durabilidade das edificações. De
acordo com a NBR 15575-1 (ABNT, 2013 p.7), a durabilidade é definida como a
“capacidade da edificação ou de seus sistemas de desempenhar suas funções,
ao longo do tempo e sob condições de uso e manutenção especificadas”. Outros
termos associados e correlatos ao desenvolvimento do sistema de manutenção
das edificações podem ser citados e são de grande utilidade para o
entendimento da terminologia vigente, como os que seguem, cujas definições
são referenciadas na NBR 15575-1, a saber:

Inspeção predial de uso e manutenção Verificação, através de

metodologia técnica, das condições de uso e de manutenção preventiva
e corretiva da edificação. Manual de operação, uso e manutenção
Documento que reúne apropriadamente todas as informações
necessárias para orientar as atividades de operação, uso e manutenção
da edificação. Nota: Também conhecido como manual do proprietário,
quando aplicado para as unidades autônomas, e manual das áreas
comuns ou manual do síndico, quando aplicado para as áreas de uso
comum.

Na sequência, serão destacados alguns itens considerados mais

importantes, especificamente o item 7 da versão de 2012, com os comentários
devidos quando pertinentes.

Requisitos para a documentação

Generalidade
A estrutura de documentação e registro de informações deve ser
concebida para propiciar evidências da gestão do programa da manutenção,
custo × benefício na realização dos serviços de manutenção, redução da
incerteza no planejamento, projeto e execução dos serviços de manutenção e

14
auxílio no programa e no planejamento de serviços futuros. A documentação do
programa de manutenção deve incluir:

a) manual de uso, operação e manutenção das edifica- ções

conforme ABNT NBR 14037;
b) manual dos fornecedores dos equipamentos e serviços;
c) programa de manutenção;
d) planejamento da manutenção contendo o previsto e o efetivo, tanto
do ponto de vista cronológico quanto financeiro;
e) contratos firmados;
f) catálogos, memoriais executivos, projetos, desenhos,
procedimentos executivos dos serviços de manuten- ção e
propostas técnicas;
g) relatório de inspeção;
h) documentos mencionados na ABNT NBR 14037:2011, Anexo A,
em que devem constar a qualificação do res- ponsável e os
comprovantes da renovação;
i) registros de serviços de manutenção realizados;
j) ata das reuniões de assuntos afetos à manutenção;
k) documentos de atribuição de responsabilidade de ser- viços
técnicos

Fluxo da documentação

O condomínio deve dispor de um fluxo, escrito e aprovado, de

documentação. Esta Norma recomenda que sejam seguidas as fases indi- cadas
na Figura 2. As deliberações referentes à documentação descrita na Figura 1
devem constar na ata do condomínio.

15
 Fig. 2 Fluxo da documentação

Registros

Devem ser mantidos registros legíveis e disponíveis para prover

evidências da efetiva implementação do programa de manutenção, do
planejamento, das inspeções e da efe- tiva realização das manutenções.

Comentários à norma de inspeção predial do Ibape

Conforme já elucidado no comentário da versão anterior, reitera se que
as normas de inspeção predial evoluíram ao longo do tempo, desde os
primórdios, quando do lançamento da primeira norma sobre o tema, em 1999,

16
pelo Ibape/SP. A versão de 2012 do Ibape (Ibape, 2012) sofreu alguns ajustes
nessa edição e segue transcrita com os comentários perti- nentes dos autores,
que foram complementados ou eventual- mente reiterados, a seguir
apresentados.

Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia Norma de

Inspeção Predial Nacional Coordenação: Eng. Flávia Zoéga Andreatta Pujadas
Eng. Marcelo Suarez Saldanha.

Colaboradores: Eng. Alexandre Marcelo Fontes Lara; Eng. Almir

Roberson Aizzo Sodré; Eng. Antemildo Batista de Andrade; Eng. Antonio Carlos
Dolacio; Eng. Antonio Sergio Liporoni; Eng. Arival Guimarães Cidade; Eng.
Aurélio José Lara; Eng. Bernando Jacinto Damian Tasso; Eng. Daniel Rodrigues
Rezende Neves; Eng. Eduardo Aleixo; Eng. Elcio Avelar Maia; Eng. Emerson de
Mello; Eng. Evelise Chemale Zancan; Eng. Francisco Xavier Bandeira Ventura;
Arq. Geraldo da Rocha Ozio; Eng. Gil- berto Couri; Eng. Guilherme Federman;
Eng. Flávia Zoéga Andreatta Pujadas; Eng. Fulvio Lauria; Eng. Jerônimo Cabral
P. F. Neto; Eng. José Carlos Paulino.

Atribuições profissionais As inspeções prediais deverão ser realizadas

apenas por profissionais, engenheiros e arquitetos, devidamente registrados no
CREA e CAU e dentro das respectivas atribuições profissionais, conforme
resoluções do Confea e CAU BR, preferencialmente membros do Ibape,
treinados e capacitados mediante cursos específicos promovidos pelo Instituto.
As inspeções prediais possuem características multidisciplinares, con- soante a
complexidade dos sistemas e subsistemas construtivos a serem inspecionados.
O profissional responsável pela realização do trabalho pode convocar
profissionais de outras especialidades para assessorá lo, conforme o nível de
inspeção predial contratado, cuja comprovação deve ser anexada ao laudo
através das competentes ARTs e RRTs.

Comentários
Considerando que a inspeção predial é uma atividade técnica de alta
complexidade e responsabilidade, concorda se com o destaque da qualificação
profissional neces- sária, que é de exclusiva atribuição aos profissionais
registrados nos CREAs e CAUs. É importante destacar que a inspeção está

17
incluída como atribuição de profissio- nais registrados nos CREAs e CAUs. O
conhecimento geral das disciplinas aplicado aos sistemas construídos e
incorporados a edificações prescindem cada vez mais da multidisciplinaridade;
dessa forma, incentiva se a formatação de parcerias entre as equipes e
profissionais especialistas nos estudos afetos à saúde predial, que compõe a
pauta principal e o enfoque a ser abordado nos trabalhos de inspeção predial.

Classificação das inspeções prediais

Quanto ao nível da inspeção
A inspeção predial é classificada quanto a sua complexidade e elaboração
de laudo, consideradas as características técnicas da edificação, manutenção e
operação existentes e necessidade de formação de equipe multidisciplinar para
execução dos trabalhos. Os níveis de inspeção predial podem ser clas- sificados
em nível 1, nível 2 e nível 3. A classificação da inspeção é realizada pelo inspetor
predial, após análises das características da edificação e de acordo com a
finalidade da mesma. Quando o nível de inspeção predial for determinado pelo
contratante, isto deverá constar no laudo com ressalvas sobre eventuais não
confor- midades entre o nível determinado e as características observadas na
edificação inspecionada. Independentemente do nível de inspeção predial
utilizado para a emissão do laudo, o critério e o método da inspeção deverão ser
obrigatoriamente seguidos na execução do trabalho, conforme detalha o item 7
desta.

Comentários ao projeto de norma da ABNT – NBR

16747
Esse projeto de norma da ABNT, de dezembro de 2018, con- templa as
diretrizes, os conceitos, a terminologia, os requisi- tos e os procedimentos da
inspeção predial. Sua transcrição, com comentários, é apresentada a seguir.

Introdução
A inspeção predial é um processo que visa auxi- liar na gestão da
edificação e, quando realizada com periodicidade regular, contribui com a
miti- gação de riscos técnicos e econômicos associados à perda do
desempenho. Sua periodicidade deve obedecer às leis e regulamentos vigentes,

18
bem como à eventual recomendação do profissional da inspeção. Uma vez que
a utilização da edifi- cação é uma atividade dinâmica, assim como sua exposição
permanente a agentes degradantes, os resultados da inspeção predial são
referentes ao momento em que a inspeção foi realizada e, portanto, devem
sempre ser associados à data da vistoria que a embasou.

A atividade de inspeção predial estabelecida nesta Norma tem por

objetivo constatar o estado de conservação e funcionamento da edificação, seus
sistemas e subsistemas, de forma a permitir um acompanhamento sistêmico do
desempenho ao longo da vida útil, para que sejam mantidas as condições
mínimas necessárias à segurança, habitabilidade e durabilidade da edificação.
Conforme as especificidades de cada edificação, serão determinados os
sistemas, subsistemas, elementos e componentes construtivos a serem
contemplados na inspeção predial. A atividade de ou Conselho de Arquitetura e
Urbanismo – CAU), dentro das respectivas atri- buições profissionais
contempladas nas Leis Federais nº 5.194, de 21/12/1966, e nº 12.378, de
31/12/2010, e resoluções do Conselho Federal de Engenharia e Agronomia
(Confea) e Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil (CAU BR). Nota:
convém que os profissionais possuam capacitação na área específica e
instruções complementares sobre desempenho das edificações, patologia das
edificações, manutenção predial e/ou temas correlatos.

PROCEDIMENTO DE INSPEÇÃO PREDIAL

Abrangências da análise

A inspeção predial baseia se na constatação e análise do estado aparente

de desempenho dos sistemas construtivos na fase de uso, operação e
manutenção, considerando os requisitos dos usuários. A análise consiste na
constatação da situação da edificação quanto à sua capa- cidade de atender a
suas funções segundo os requisitos dos usuários, com registro das anomalias,
falhas de manutenção, uso e operação e manifestações patológicas identificadas
nos diversos componentes de uma edificação. Nota: recomenda se que as
normas técnicas utilizadas como referência para aná- lise de requisitos ou
análise das características de projeto da edificação sejam consideradas, levando
em conta a época do projeto e a construção da edificação. A abrangência da

19
avaliação de desempenho na inspeção predial deve consi- derar no mínimo o
seguinte subconjunto de requisitos dos usuários:

a. segurança.
 segurança estrutural;
 segurança contra incêndio;
 segurança no uso e na operação.

b. habitabilidade.
 estanqueidade;
 saúde, higiene e qualidade do ar;
 funcionalidade e acessibilidade.
c. sustentabilidade.
 durabilidade;
 manutenibilidade.

Comentários
Nas abrangências da análise sobre a inspeção predial, omitiu se seu
principal objetivo, notadamente a análise dos riscos oferecidos pela edificação,
além de considerar os requisitos dos usuários, neste último caso contrariando as
considerações da própria norma, especificamente sobre não contemplar o
atendimento dos requisitos da NBR 15575.

CHECK-LIST PARA INSPEÇÕES PREDIAIS

RESIDENCIAIS DE MÚLTIPLOS PAVIMENTOS:
DESENVOLVIMENTO E APLICAÇÃO
A Norma de Inspeção Predial do IBAPE/NA (2012) define: “Inspeção
predial é a análise isolada ou combinada das condições técnicas, de uso e de
manutenção da edificação”. Logo, a inspeção predial é uma vistoria aprimorada,
que avalia as condições físicas e funcionais dos imóveis de uma edificação, a
fim de identificar anomalias e falhas, sendo então, um instrumento importante de
orientação das atividades de manutenção. A Norma do IBAPE/NA (2012) indica
um roteiro prático para elaboração da inspeção, com indicação da obtenção de

20
informações preliminares da edificação, análise da documentação, levantamento
das irregularidades, classificação das irregularidades quanto ao grau de risco,
definição das prioridades, fornecimento das recomendações técnicas, avaliação
do estado de manutenção e uso, além de abrangência de aspectos sustentáveis.

A ABNT (2012) e IBAPE/SP (2012) declaram que o check-list deve

orientar a inspeção, considerando:

a) Um roteiro de inspeções dos sistemas, subsistemas, elementos,

equipamentos e componentes da edificação, ou seja, uma ordem cronológica da
vistoria;

b) As formas de manifestações patológicas esperadas por causa da

degradação natural da edificação associados à sua vida útil. Deve-se observar
as características de projeto dos elementos construtivos e o Manual de
Operação, Uso e Manutenção.

c) Os itens inspecionados devem verificar se as necessidades e

exigências dos usuários estão sendo atendidas pelos sistemas construtivos e
pelo plano de manutenção.

A Norma do IBAPE/NA indica que a inspeção predial deve incluir,

minimamente, os seguintes sistemas construtivos e elementos: estrutura,
impermeabilização, instalações hidráulicas e elétricas, revestimentos externos
em geral, esquadrias, revestimentos internos, elevadores, climatização,
exaustão mecânica, ventilação, coberturas, telhados, combate a incêndio e
SPDA. O check-list desenvolvido e aplicado é apresentado no Apêndice e
abrange os seguintes tópicos:

OBTENÇÃO DE INFORMAÇÕES
Entrevista preliminar com síndicos e/ou funcionários de terceirizadas,
antes da inspeção, para fornecer informações importantes quanto às possíveis
modificações e reformas da edificação original, assim como permitir melhor
entendimento das práticas rotineiras de conservação e manutenção.

VERIFICAÇÃO E ANÁLISE DA DOCUMENTAÇÃO

A verificação documental tem por objetivo identificar não conformidades

técnicas e legais. As documentações administrativas, técnicas e de manutenção

21
e operação devem ser solicitadas pelo inspetor predial para verificação, antes
mesmo da inspeção propriamente dita. Após análise, devem ser registradas
como orientações técnicas as possíveis ressalvas encontradas a documentação.
Vale destacar, porém, que a inspeção predial não almeja legalizar a edificação.

FORMULÁRIO DA INSPEÇÃO DE CAMPO

A inspeção de campo tem por objetivo constatar as condições do edifício,

através do preenchimento do check-list e do registro fotográfico dos aspectos
relevantes. Gomide, Pujadas e Fagundes Neto (2014) destacam que “tal
listagem deverá abranger os sistemas construtivos das áreas externas e internas
da edificação ou obra, bem como dos equipamentos e instalações”. O inspetor
deve elaborar uma lista de verificação dos sistemas e subsistemas construtivos,
adequando-a a complexidade da edificação. Os itens da lista serão, portanto, os
tópicos inspecionados. O formulário desenvolvido contém o roteiro da vistoria
por sistemas, para ambientes internos, e por áreas da edificação, para ambientes
externos. Esta parte do check-list também inclui itens de avaliação da
manutenção e do uso, assim como das recomendações gerais e de
sustentabilidade, por considerar que as informações requeridas por estes tópicos
devem ser obtidas durante a inspeção de campo.

AVALIAÇÃO DA MANUTENÇÃO

A inspeção predial é uma ferramenta importante de análise do plano de

manutenção, o qual pode ser ajustado para suprir as reais necessidades do
empreendimento. Segundo a Norma do IBAPE-NA, devem ser verificados o
Plano de Manutenção e as condições de execução das atividades propostas. As
manutenções são avaliadas como: ATENDE, ATENDE PARCIALMENTE ou
NÃO ATENDE.

AVALIAÇÃO DO USO

Quanto ao uso, compara-se as premissas de projeto com as condições

reais de utilização. A ABNT (2013a) determina que os projetos especifiquem o
uso previsto para a edificação. Caso não seja possível acessar os projetos, o
perito deve registrar no laudo e basear sua avaliação nas referências técnicas,

22
leis específicas ou instruções técnicas pertinentes. A IBAPE/NA (2012) classifica
como:

a) Uso regular – condições de uso da edificação coerentes com as

estabelecidas em projeto.

b) Uso irregular – condições de uso de projeto não são respeitadas, uso

real em desacordo com o pressuposto.

RECOMENDAÇÕES GERAIS E DE SUSTENTABILIDADE

A Norma do IBAPE Nacional considera que a sustentabilidade deve

contemplar além dos aspectos ambientais (permeabilidade de solo, descartes
irregulares para redes públicas, contaminação do esgoto doméstico, etc),
questões como o uso racional de recursos naturais e preservação do conforto e
segurança dos usuários. IBAPE/SP (2012) cita outros tópicos que devem ser
considerados neste tópico, por exemplo:

• Situações de interdição parcial ou total de sistemas e da própria

edificação;

• Situações administrativas que envolvam interdições pelos órgãos

públicos e multas;

• Falta de acessibilidade em determinados locais ou sistemas. Observar

cumprimento da NBR 9050;

• Existência ou não de plano de manutenção, bem como registros das

atividades de manutenção realizadas;

• Mudanças significativas no uso que causem deficiências futuras;

• Periodicidade das inspeções prediais futuras.

REGISTRO FOTOGRÁFICO

O relatório fotográfico é fundamental para facilitar a identificação das não

conformidades. A planilha desenvolvida do registro fotográfico contém, além das
descrições das irregularidades, as respectivas classificações e recomendações
técnicas.

23
 CLASSIFICAÇÃO DAS ANOMALIAS E FALHAS

A Norma de Inspeção Predial do IBAPE-NA propõe a seguinte

classificação:

 Anomalia: endógena, exógena, natural ou funcional.

 Falha: de planejamento, de execução, operacional ou gerencial.

CLASSIFICAÇÃO QUANTO AO GRAU DE CRITICIDADE

A classificação quanto à criticidade de uma anomalia ou falha deve ser

realizada levando em consideração aspectos técnicos, como probabilidade de
causar acidentes, custo de reparo, grau de deterioração, comprometimento do
valor imobiliário e perda do desempenho desejado. Segundo a Norma do IBAPE
Nacional, são classificadas da seguinte forma:

a) CRÍTICO: risco de provocar danos contra a saúde e segurança das

pessoas e do meio ambiente; perda excessiva de desempenho e funcionalidade
causando possíveis paralisações; aumento excessivo de custo de manutenção
e recuperação; comprometimento sensível de vida útil.

b) MÉDIO: risco de provocar a perda parcial de desempenho e

funcionalidade da edificação sem prejuízo à operação direta de sistemas, e
deterioração precoce.

c) MÍNIMO: risco de causar pequenos prejuízos à estética ou atividade

programável e planejada, sem incidência ou sem a probabilidade de ocorrência
dos riscos críticos e regulares, além de baixo ou nenhum comprometimento do
valor imobiliário.

RECOMENDAÇÕES TÉCNICAS

As recomendações técnicas devem ser dadas com linguagem inteligível,

simples, para permitir o entendimento inclusive de pessoas sem conhecimento
técnico, afinal, não se trata de uma prescrição técnica, sendo esta de
responsabilidade dos profissionais contratados para sua realização, não faz
parte do trabalho de inspeção.

24
 INDICAÇÃO DE PRIORIDADE (GERAL E POR SISTEMA)

Após o levantamento das anomalias e falhas, torna-se necessário

priorizar as ações corretivas para melhor aproveitamento dos recursos e
diminuição dos impactos de redução do desempenho.

Neste trabalho será utilizado o método GUT para ordenamento das

prioridades. Esta ferramenta de gerenciamento de risco faz parte da teoria da
decisão econômica, contudo pode ser ajustada para uso em outras áreas,
inclusive a engenharia civil (KNAPP; OLIVAN, 2015). Como explicam Costa e
Zancan (2012), para adequar o método à inspeção predial, “deve-se atribuir
pesos a cada anomalia existente e fazer a multiplicação entre eles obtendo-se
assim, o total de pontos”. Gomide, Pujadas e Fagundes Neto (2009) propuseram
a adaptação do sistema GUT para manutenção predial, conforme Figura 3:

Figura 3 – Critérios do grau de risco e pesos referentes a metodologia

utilizada para a classificação da ordem de prioridades das irregularidades
(GOMIDE, PUJADAS E FAGUNDES NETO, 2009).

25
 Quanto maior o valor final maior a criticidade e prioridade. Pode-se então
facilmente elencar as prioridades, com menor subjetividade no trabalho. Esta
ordenação servirá para avaliar e auxiliar o plano de manutenção da edificação,
bem como verificar não conformidades concentradas em um sistema,
subsistema ou área específica. Para facilitar as ações de manutenção, o check-
list prevê a organização das irregularidades por sistemas.

Conclusão

Foi produzida uma ferramenta que agrega as orientações e

procedimentos para elaboração do laudo de inspeção, segundo a metodologia
da Norma de Inspeção Predial Nacional do IBAPE/NA e os princípios da
inspeção predial observados em livros, revistas e publicações técnicas,
exemplificado pela inspeção executada. Estas diretrizes constituem uma fonte
de informações para os futuros trabalhos neste assunto. O check-list elaborado
apresentou-se eficaz e de fácil aplicação, uma ferramenta importante para
auxiliar o inspetor durante o desenvolvimento da inspeção predial. Deve-se
ressaltar que a inspeção requer um conhecimento diversificado, obtido com a
prática profissional. Sendo assim, o check-list pode ser aprimorado a cada ganho
de experiência.

Como sugestão para novos trabalhos ligados ao tema, recomenda-se o

desenvolvimento da inspeção predial com os princípios da qualidade predial
total, considerando a visão sistêmica tridimensional, que são as condições
técnicas, de manutenção e uso, atribuindo pesos igualitários para estes critérios.
Outra proposta é inserir critérios que avaliem, de maneira objetiva, o atendimento
às exigências dos usuários, com itens de segurança, habitabilidade e
sustentabilidade, haja vista o que preconiza a NBR 15575 (2013).

26
 ETAPAS DE UMA INSPEÇÃO PREDIAL
1ª ETAPA: Levantamento de dados e documentos da edificação:
administrativos, técnicos, de manutenção e operação (plano, relatórios,
históricos etc).

2ª ETAPA: Entrevista com gestor ou síndico para averiguação de

informações sobre o uso da edificação, histórico de reforma e manutenção,
dentre outras intervenções ocorridas.

3ª ETAPA: Realização de vistorias na edificação, realizadas com equipe

multidisciplinar ou não, dependendo do tipo de prédio e da complexidade dos
sistemas construtivos existentes. O número de profissionais envolvidos na
Inspeção Predial e a complexidade da edificação definem o nível de inspeção a
ser realizada.

4ª ETAPA: Classificação das deficiências constatadas nas vistorias, por

sistema construtivo, conforme a sua origem. Essas podem ser classificadas em:
§ Anomalias construtivas ou endógenas (quando relacionadas aos problemas da
construção ou projeto do prédio);

§ Anomalias funcionais (quando relacionadas à perda de funcionalidade

por final de vida útil – envelhecimento natural);

§ Falhas de uso e manutenção (quando relacionadas à perda precoce de

desempenho por deficiências no uso e nas atividades de manutenção
periódicas).

Todas as deficiências são cadastradas por fotografias que devem constar

no Laudo de Inspeção Predial.

5ª ETAPA: Classificações dos problemas (anomalias e falhas), de acordo

com grau de prioridade, conforme estabelecido em norma, considerando os
fatores de conservação, as rotinas de manutenção previstas, os agentes de
deterioração precoce, a depreciação, os riscos à saúde, a segurança, a
funcionalidade e o comprometimento de vida útil.

27
 6ª ETAPA: Elaboração de lista de prioridades técnicas, conforme a
classificação de prioridade de cada problema constatado. Essa lista é ordenada
do mais crítico ao menos crítico.

7ª ETAPA: Elaboração de recomendações ou orientações técnicas para a

solução dos problemas constatados. Essas orientações podem estar
relacionadas à adequação do plano de manutenção ou a reparos e reformas
para a solução de anomalias.

8ª ETAPA: Avaliação da qualidade de manutenção, conforme

estabelecido em norma. Resumidamente, para essa classificação, consideram-
se as falhas constatadas na edificação, as rotinas, a execução das atividades de
manutenção e as taxas de sucesso, dentre outros aspectos.

9ª ETAPA: Avaliação do Uso da Edificação. Pode ser classificado em

regular ou irregular. Observam-se as condições originais da edificação e seus
sistemas construtivos, além de limites de utilização e suas formas.

O LAUDO DE INSPEÇÃO PREDIAL

Cumpridas as etapas do trabalho, é gerado o LAUDO DE INSPEÇÃO
PREDIAL. Laudo não é relatório ou lista de check-list, contendo termos “sim ou
não”, “atende ou não atende”, “verificado ou não verificado”, “existente ou
inexistente”. Não é lista de preenchimento de lacunas ou para assinalar
“xizinhos”.

Laudo é o documento que segue diretriz técnica para ser elaborado, a fim
de demonstrar todas as etapas do trabalho e fundamentar a conclusão.

Os itens mínimos que devem constar no Laudo são:

1. Identificação do solicitante;
2. Classificação do objeto da inspeção;
3. Localização;
4. Datas das vistorias e equipe;
5. Descrição técnica do objeto: Tipologia e Padrão Construtivo
Utilização e Ocupação Idade da Edificação
6. Nível utilizado de inspeção;

28
 7. Documentação analisada;
8. Critério e metodologia da inspeção;
9. Das informações:
 Lista de verificação dos elementos construtivos e
equipamentos vistoriados com a descrição e localização das
respectivas anomalias e falhas. Classificação e análise das
anomalias e falhas quanto ao grau de prioridade;

10. Lista de prioridades;

11. Classificação da qualidade de manutenção;

11. Lista de recomendações técnicas;

12. Lista de recomendações gerais e sustentabilidade;

13. Relatório fotográfico (este pode ser anexo ao Laudo ou,

ainda, junto de cada problema constatado e descrito no item 9);

14. Recomendação do prazo para nova Inspeção Predial;

15. Data do laudo;

16. Assinatura do(s) profi ssional(ais) responsável(eis),

acompanhada do número do CREA ou CAU e número do
IBAPE;

17. Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), emitida pelo

CREA, ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT),
emitida pelo CAU.

O QUE DEVE SER INSPECIONADO

É importante lembrar que a Inspeção Predial é um tipo específi co de
vistoria e contempla a análise dos sistemas, elementos e equipamentos
existente no prédio. Conforme já exposto, muitas vezes, o inspetor predial
necessita de uma equipe multidisciplinar. Essa vistoria possui caráter visual e
não emprega ensaios tecnológicos. Nos casos em que eles são necessários,
isso estará detalhado no Laudo, no item das orientações técnicas. Dessa forma,

29
os seguintes sistemas construtivos devem ser vistoriados e analisados pelo
inspetor predial, consideradas as etapas deste trabalho:

 Elementos estruturais aparentes;

 Sistemas de vedação (externos e internos);
 Sistemas de revestimentos, incluindo as fachadas;
 Sistemas de esquadrias;
 Sistemas de impermeabilização, através dos indícios de
perda de desempenho como infiltrações;
 Sistemas de instalação hidráulica (água fria, água quente,
gás, esgoto sanitário, águas pluviais, reúso de água e
esgoto etc);
 Sistemas de instalação elétrica;
 Geradores;
 Elevadores;
 Sistemas de proteção contra descargas atmosféricas (para-
raios);
 Sistema de combate a incêndio;
 Sistema de coberturas (telhados, rufos, calhas etc);
 Acessibilidade;
 Dentre outros.

INSPEÇÃO PREDIAL: PARA QUE SERVE?

A Inspeção Predial traz uma série de vantagens. O síndico poderá obter
uma visão ampla e detalhada do estado de conservação e manutenção da edifi
cação, conhecendo os pontos críticos a serem corrigidos. Ele traz a lista de
prioridades técnicas. Logo, visa a auxiliar a gestão predial.

O laudo de Inspeção Predial apresenta prioridades. Isso proporciona ao

síndico subsídios à tomada de decisão, a fi m de garantir uma manutenção mais
eficiente e menos onerosa.

Dentre as aplicabilidades da inspeção e suas vantagens, destacam-se:

30
  Auxilia na revisão de manuais de síndico e proprietários, quando
contratada na época da assistência técnica da construtora, a fi m
de subsidiá-la;
 Preserva a garantia da construção, quando aliada ao manual do
síndico e proprietários, para melhor orientar o condomínio na boa
prática das atividades de manutenção já recomendadas pela
construtora;
 Verifica o estado de conservação da edificação, além de informar
as condições gerais da edificação, podendo ser utilizado em
avaliações de imóveis, além de estudos de valorização e
modernização;
 Informa subsídios técnicos e o “estado real” da edificação para
estudos preliminares para retrofit;
 Auxilia em transações imobiliárias (compra e venda de imóveis e
locação), informando o estado de conservação e alertando para
eventuais necessidades de reparos importantes;
 Auxilia na gestão condominial (síndico e administradora), quando
elaborada dentro de uma periodicidade, a fim de atestar e verificar
a evolução do estado de conservação do imóvel, além de auxiliar
a boa manutenção;
 Reduz o prêmio de seguro, pois atesta o estado de conservação e
manutenção etc.

DOCUMENTOS A SEREM ANALISADOS

A análise de documentos é parte do trabalho da Inspeção Predial. Esses
documentos devem ser solicitados pelo inspetor, no início dos trabalhos,
conforme apresentado nas etapas da Inspeção Predial. Os documentos a serem
solicitados variam de cidade para cidade. Logo, a lista abaixo apresentada deve
ser sempre adequada conforme o local e a complexidade da edificação. Em São
Paulo, de acordo com a Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP, recomenda-
se a análise dos seguintes documentos:

31
 DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS
 Regimento Interno do Condomínio;
 Auto de Conclusão;
 IPTU;
 Certificado de Manutenção – Ficha de Cadastro de Manutenção
(FICAM);
 Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB);
 Alvará de Funcionamento;
 Certificado de Manutenção do Sistema de Segurança;
 Certificado de Treinamento de Brigada de Incêndio;
 Licença de Funcionamento CETESB ou Órgão Estadual
Competente;
 Cadastro no Sistema de Limpeza Urbana; Comprovante da
Destinação de Resíduos Sólidos etc;
 Contas de Consumo de Energia Elétrica, Água e Gás.

DOCUMENTOS TÉCNICOS
 Memorial Descritivo dos Sistemas Construtivos;
 Projeto Executivo; Projeto de Estruturas;
 Projeto de Instalações Prediais: Instalações Hidráulico-Sanitárias e
de Água Pluviais;
 Instalações de Gás;
 Instalações Elétricas;
 Instalações de Cabeamento e Telefonia;
 Instalações do Sistema de Proteção Contra Descargas;
 Instalações de Ar-Condicionado;
 Projeto de Impermeabilização;
 Projeto de Revestimentos;
 Projeto de Pintura;
 Projeto de Paisagismo.

DOCUMENTAÇÃO SOBRE A MANUTENÇÃO E OPERAÇÃO

 Manual de Uso, Operação e Manutenção da Edificação, conforme
ABNT NBR 14037 (Manual do Proprietário e do Síndico);

32
 Plano de Manutenção, última versão, desenvolvido pelo
condomínio ou por empresa especializada;
 Plano de Manutenção e Operação e Controle (PMOC) e todos os
seus controles e relatórios (qualidade do ar, substituição de fi ltros
etc);
 Selos dos Extintores; Relatório de Inspeção Anual de Elevadores;
 Relatório de Inspeção Anual do Sistema de Proteção à Descarga
Atmosférica – SPDA, conforme ABNT NBR 5419;
 Relatório de Medições Ôhmicas, emitido a cada 5 (cinco) anos,
conforme ABNT NBR 5419;
 Atestado do Sistema de Proteção Contra Descargas Atmosféricas
– SPDA;
 Certificado de Limpeza e Desinfecção dos Reservatórios; Relatório
das Análises Físico-Químicas de Potabilidade de Água dos
Reservatórios e Rede;
 Certificado de Ensaios de Pressurização em Mangueiras; Laudos
de Inspeção Predial anteriores;
 Certificado de Ensaios de Pressurização em Cilindro de Extintores;
 Relatório do Acompanhamento de Rotina da Manutenção Geral;
 Relatórios dos Acompanhamentos das Manutenções dos Sistemas
Específicos, tais como: ar-condicionado, motores, antenas,
bombas, CFTV, equipamentos eletromecânicos e demais
componentes;
 Relatórios de Ensaios da Água Gelada e de Condensação de
Sistemas de Ar-Condicionado Central; Certificado de Teste de
Estanqueidade do Sistema de Gás;
 Relatórios de Ensaios Preditivos, tais como: termografia, vibrações
mecânicas etc;
 Relatórios dos Acompanhamentos das Manutenções dos Sistemas
Específicos, tais como: ar-condicionado, motores, antenas,
bombas, CFTV, equipamentos eletromecânicos e demais
componentes; Cadastro de Equipamentos e Máquinas.

33
 REFERÊNCIAS

ABNT – NBR 16071:2012 – Playgrounds

ABNT – NBR 11238/90; 10819/89; 9819/87; 10818/89; 11239/90; 10339/88;

9818/87; 14718/01

ABNT – NBR 5052: 1984 – Máquinas síncronas – Ensaios – Método de ensaio •

ABNT – NBR 5117: 1984 – Máquinas síncronas – Especificação

ABNT – NBR 5410: 1997 – Instalações elétricas de baixa tensão

IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – Norma de

Inspeção Predial, 2009.

IBAPE/SP – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São

Paulo – Norma de Inspeção Predial, 2011.

XIV COBREAP – Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícia,

realizado em São Paulo – Palestra da Câmara de Inspeção Predial: Acidentes
Prediais e a Incidência de Falhas e Anomalias em Edificações, 2009.

“Inspeção Predial: check-up predial: guia da boa manutenção”, IBAPE/SP –

Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo, Editora
Leud, 2ª Edição, 2009.

Material de Palestras Técnicas e Cursos de Inspeção Predial da Enga Flávia

Zoéga Andreatta Pujadas.

Material de Palestras Técnicas do Engo Antonio Carlos Dolacio.

34