Painel 2 MANUTENO PREDIAL E GARANTIA IMOBILIRIA 2 PARTE

27/06/2013
Eng. Paulo Grandiski

Aspectos da ABNT NBR5674:2012

Plano de manuteno predial
Impactos sobre a garantia imobiliria 1
 ABNT NBR5674:2012
Segunda edio
vlida a partir de
25ago2012

MANUTENO DE EDIFICAES
REQUISITOS PARA O SISTEMA
DE GESTO DE MANUTENO

substituiu a 1. Verso de 1999,

mas mantendo o ttulo

ADMITE-SE QUE OS PARTICIPANTES DESTE SEMINRIO TENHAM

CONHECIMENTO PRVIO DO TEXTO DAS NORMAS
NBR 14037, NBR 5674 E NBR5462 2
1 OBJETIVO: Esta norma define os termos relacionados com a confiabilidade e a
mantenabilidade. 3
 VISO GERAL
DA OBRIGATORIEDADE DA
ENTREGA DOS MANUAIS
AOS COMPRADORES DE
IMVEIS

4
5
 RELAES DE CONSUMO
Da obrigatoriedade da entrega de
manual ao consumidor
Art. 50 do CDC "A garantia contratual complementar
legal e ser conferida mediante termo escrito"
Pargrafo nico: O termo de garantia ou equivalente
deve ser padronizado e esclarecer, de maneira
adequada, em que consiste a mesma garantia, bem
como a forma, o prazo e o lugar em que pode ser
exercitada e os nus a cargo do consumidor, devendo
ser-lhe entregue, devidamente preenchido pelo
fornecedor, no ato do fornecimento, acompanhado de
manual de instruo, de instalao e uso de produto
em linguagem didtica, com ilustraes"
6
7
 Sntese da norma ABNT NBR 5674:2012
1. Escopo e abrangncia
2. Definies importantes
3. Requisitos / instrumentos do sistema de gesto da manuteno
3.1. Organizao do sistema de gesto da manuteno
3.2. Provimento dos recursos
3.3. Planejamento anual das atividades
3.4. Previso oramentria anual
4. Operao do sistema de gesto da manuteno
4.1. Programa de manuteno
4.2 Listas de verificao e relatrios de inspeo
4.3. Registros e arquivamento de documentos
4.4. Indicadores de eficincia da gesto do sistema de manuteno
5. Incumbncias e responsabilidades
6. Exemplo de Programa de Manuteno Preventiva
7. Documentos integrantes do Programa de Manuteno Preventiva
8. Modelos de registros das verificaes realizadas
Subtemas desta palestra:
Plano de manuteno predial
Impactos sobre a garantia imobiliria 8
NBR14574

1 ESCOPO

Esta Norma estabelece os requisitos para a gesto do sistema de manuteno de

edificaes.

A gesto do sistema de manuteno inclui meios para

- preservar as caractersticas originais da edificao
- prevenir a perda de desempenho decorrente da degradao de seus
sistemas, elementos ou componentes.

EDIFICAES EXISTENTES ANTES DA VIGNCIA DESTA NORMA DEVEM SE ADEQUAR

OU CRIAR OS SEUS PROGRAMAS DE MANUTENO ATENDENDO AO APRESENTADO
NESTA NORMA.

Os anexos desta Norma apresentam exemplos de modelos no restritivos ou

exaustivos a serem adaptados em funo das caractersticas especficas da
edificao.

9
NBR 5674 ITEM 3 - DEFINIES
3.2 EMPRESA CAPACITADA
Organizao ou pessoa que tenha recebido capacitao,
orientao e responsabilidade de profissional habilitado e
que trabalhe sob responsabilidade de profissional
habilitado

3.3 EMPRESA ESPECIALIZADA

Organizao ou profissional liberal que exerce funo na
qual so exigidas qualificao e competncia tcnica
especficas

3.4 EQUIPE DE MANUTENO LOCAL

Pessoas que realizam diversos servios, tenham recebido
orientao e possuam conhecimento de preveno de
riscos e acidentes.

4.1.5 O programa de manuteno deve especificar se os

servios devem ser realizados por empresa capacitada,
empresa especializada ou equipe de manuteno local,
conforme 3.2 a 3.4

10
NBR 5674:2012 ITEM 3 - DEFINIES

8.6 Servio de manuteno

Interveno realizada na edificao e seus sistemas, elementos ou componentes
constituintes

PERGUNTA: Toda interveno manuteno?

11
 TIPOS DE MANUTENO
Item 4.1.3
Manuteno rotineira: fluxo constante de servios padronizados e cclicos.
Ex. limpeza geral e lavagem de reas comuns

Manuteno corretiva: servios que demandam ao ou interveno

imediata a fim de permitir a continuidade do uso dos sistemas, elementos
ou componentes das edificaes, ou evitar graves riscos ou prejuzos
pessoais e/ou patrimoniais as seus usurios ou proprietrios.

Manuteno preventiva: servios cuja realizao seja programada com

antecedncia, priorizando as solicitaes dos usurios, estimativas da
durabilidade esperada dos sistemas, elementos ou componentes das
edificaes em uso, gravidade e urgncia, e relatrios de verificaes
peridicas sobre o seu estado de degradao.

12
REQUISITOS PARA O PLANEJAMENTO
ANUAL DAS ATIVIDADES
5.1 CONSIDERAES
O planejamento anual dos servios de manuteno deve ser estabelecido de
forma a considerar:
a) Prescries e especificaes tcnicas para as edificaes;
b) Disponibilidade de recursos humanos;
c) Disponibilidade de recursos financeiros...
d) Sequncia racional e durao das atividades;
e) Cronograma fsico x financeiro;
f) Necessidades de haver desenhos, incluindo seus detalhes;
g) Procedimentos de execuo ou referncia s normas tcnicas e legislao;
h) Especificaes detalhadas dos insumos e materiais;
i) Manutenibilidade;
j) Dispositivos de sinalizao e proteo dos usurios;
k) Previso de acessos seguros a todos os locais da edificao onde sejam
realizadas inspees e atividades de manuteno;
l) Minimizao de interferncia nas condies de uso normal da edificao
durante sua execuo.

13
PROGRAMA DE MANUTENO

14
ESTRUTURA DO PROGRAMA DE
MANUTENO

15
INCUMBNCIAS E RESPONSABILIDADES

VER ART.1348
DO COD. CIVIL

16
 CDIGO CIVIL ART. 1348

Art. 1348 Compete ao sndico:

V diligenciar a conservao e a guarda das partes comuns e zelar

pela prestao dos servios que interessem aos possuidores;

VI elaborar o oramento da receita e da despesa relativa a cada

ano;

17
 ITENS DE MANUTENO
QUE CONSTAM NAS
NORMAS DE DESEMPENHO
NBR15575

18
19
NBR15575-1

O funcionamento de um subsistema, durante a

vida til, depende da substituio de
componentes que se desgastam em tempo
menor do que a vida til do sistema (flexveis,
gaxetas, o courinho da torneira, etc.),
providncias compreendidas na atividade de
Manuteno.

20
NBR15575-1
Exemplo: (consta no Anexo D)

um revestimento de fachada em argamassa pintado pode ser projetado

para uma VUP de x anos, desde que a pintura seja refeita a cada y
anos, no mximo
Se o usurio no realizar a manuteno prevista, a VU real do revestimento poder
ser seriamente comprometida
As eventuais patologias resultantes tero origem no uso inadequado e no em uma
falha de construo
A partir da Norma de Desempenho, o diagnstico de uma falha passar pela anlise
se houve, ou no, a manuteno adequada (no caso do exemplo, a percia dever
indicar se houve a pintura a cada y anos)

21
 NBR15575-1
(Item C.2, do Anexo C - Consideraes sobre Durabilidade e vida til, pg. 43

Definio clara da responsabilidade dos usurios pela manuteno:

1) Aos usurios incumbe realizar os programas de manuteno segundo a ABNT NBR
5674, considerando as instrues do manual de uso, operao e manuteno e
recomendaes tcnicas das inspees prediais.

22
 NBR15575-1 pgina 9

Para se atingir a VUP, os usurios devem desenvolver os programas

de manuteno segundo ABNT NBR 5674. Os usurios devem seguir as
instrues do manual de uso, operao e manuteno, as instrues dos
fabricantes de equipamentos e recomendaes tcnicas das inspees
prediais. (pg. 45)

3) 5.4 Usurio
Ao usurio ou seu preposto cabe realizar a manuteno, de acordo com o que
estabelece a ABNT NBR 5674 e o manual de operao, uso e manuteno, ou
documento similar (ver 3.18)

23
 TABELA DE NORMAS CITADAS NA NBR15575-1
ITEM 14.2 Requisito Vida til de projeto do
edifcio e dos sistemas que o compem
14.2.4 Mtodo de avaliao
b) pela comprovao da durabilidade dos elementos
e componentes dos sistemas, bem como de sua
correta utilizao, conforme as Normas a elas
associadas que tratam da especificao dos
elementos e componentes , sua aplicao e
mtodos e ensaios especficos, como

24
 LISTAGEM DE NORMAS DO I 4.2.4.b) da NBR15575-1
NBR 5649:2006 Reservatrio de fibrocimento para gua potvel - Requisitos
NBR 6136:2007 Blocos vazados de concreto simples para alvenaria - Requisitos
NBR8491:2012 Tijolo de solo-cimento - Requisitos
NBR9457:2013 Ladrilhos hidrulicos para pavimentao - Especificao e mtodos de ensaio
NBR10834:2012 Bloco de solo-cimento sem funo estrutural - Requisitos
NBR11173:1990 Projeto e execuo de argamassa armada
NBR13281:2005 Argamassa para assentamento e revestimento de paredes e tetos - Requisitos
NBR13438:2013 Blocos de concreto celular autoclavado - Requisitos
NBR13858-2: 2009 Telhas de concreto - Parte 2: Requisitos e mtodos de ensaio
NBR15210-1:2013 Telha ondulada de fibrocimento sem amianto e seus acessrios - Parte 1 - Classificao...

NBR15319:2007 Tubos de concreto, de seo circular, para cravao - Requisitos e mtodos de ensaio...

NBR6565:1982 Elastmero vulcanizado - Determinao do envelhecimento acelerado em estufa

NBR7398:2009 Produto de ao ou ferro fundido galvanizado por imerso a quente - Verificao da aderncia...

NBR7400:2009 Galvanizao de produtos de ao ou ferro fundido por imerso a quente - Verificao da...

NBR9781: 2013 Peas de concreto para pavimentao - Especificao e mtodos de ensaio

NBR13528:2010 Revestimento de paredes e tetos de argamassas inorgnicas - Determinao da resistncia...

NBR8094: 1983 Material metlico revestido e no-revestido - Corroso por exposio nvoa salina

NBR8096:1983 Material metlico revestido e no-revestido - Corroso por exposio ao dixido de enxofre...

...e outras Normas Brasileiras especficas, conforme o caso.

25
26
PRAZOS DE V.U.P.
OBRIGATRIOS

PRAZOS DE GARANTIA
RECOMENDADOS

27
A Tabela 7 consta do item 14.2.1 do corpo da NBR15575-1, e seus prazos de VUP
so de uso compulsrio, conforme DIRETIVA 2 da ABNT e art.39, VIII do CDC

28
As tabelas dos prazos de garantia constam do ANEXO D da NBR15575, que
informativo, ou seja, de uso no compulsrio, conforme DIRETIVA 2 da ABNT.

No obstante, espera-se que sejam aceitas pelo Poder Judicirio, substituindo o

antigo prazo geral de garantia de 5 anos.

ENG. PAULO GRANDISKI 29

ENG. PAULO GRANDISKI 30
ENG. PAULO GRANDISKI 31
ENG. PAULO GRANDISKI 32
33
34
OS ANEXOS DA NBR5674:2012

ANEXO A Informativo

Modelo para a elaborao de

programa de manuteno
preventiva de uma edificao
hipottica

35
36
http://www.sindusconmt.org.br/images/palestras/MANUAL_DE_USO_%20OPERACAO_E
37
_MANUTENCAO_DAS_EDIFICACOES-ROBERTO_MATOZINHOS.pdf
OS ANEXOS DA NBR5674:2012

ANEXO B Informativo

Modelo para a elaborao dos

registros que convm que
estejam disponveis no
condomnio, em atendimento
ao item 7.2 da norma
38
LISTA DOS REGISTROS

39
ANEXO B LISTA DE REGISTROS

40
OS ANEXOS DA NBR5674:2012

ANEXO C Informativo

Modelos de verificaes e
seus registros

41
TABELA C1 MODELO DE LIVRO DE REGISTRO DE MANUTENO

42
Tabela C2 Modelos de lista de verificaes para um subsistema Manuteno
preventiva da central de interfone (modelo possivel)

43
PRAZOS DE GARANTIA

A legislao no mudou. Continuam

valendo os mesmos prazos de decadncia
e de prescrio do CC e do CDC.

Prazos de garantia: Espera-se que o Poder

Judicirio adote os novos prazos de
garantia do ANEXO D da NBR15575-1,
embora constem em ANEXO
INFORMATIVO, portanto no
obrigatrios, conforme DIRETIVA 2 da
ABNT 44
VER DETALHES DOS PRAZOS NO LIVRO
PROBLEMAS CONSTRUTIVOS I Aspectos tcnico-legais da construo civil

45
DEFEITOS DE ORIGEM
Jurisprudencia do STJ em 11set2001
Automveis

Jurisprudncia recente do STJ

Mquina agrcola
INTERPRETAO DO STJ DAS
CONSEQUENCIAS DOS
DEFEITOS ORIGINAIS DE
FABRICAO NA VIDA UTIL DE
PROJETO
46
STJ REsp 984106 / SC MINISTRO LUIZ FELIPE SALOMO Dje 20/11/2012

4. O prazo de decadncia para a reclamao de defeitos

surgidos no produto no se confunde com o prazo de
garantia pela qualidade do produto - a qual pode ser
convencional ou, em algumas situaes, legal. O Cdigo
de Defesa do Consumidor no traz, exatamente, no art.
26, um prazo de garantia legal para o fornecedor
responder pelos vcios do produto. H apenas um prazo
para que, tornando-se aparente o defeito, possa o
consumidor reclamar a reparao, de modo que, se este
realizar tal providncia dentro do prazo legal de
decadncia, ainda preciso saber se o fornecedor ou
no responsvel pela reparao do vcio.

47
STJ REsp 984106 / SC MINISTRO LUIZ FELIPE SALOMO Dje 20/11/2012

5. Por bvio, o fornecedor no est, ad

aeternum, responsvel pelos produtos
colocados em circulao, mas sua
responsabilidade no se limita pura e
simplesmente ao prazo contratual de garantia, o
qual estipulado unilateralmente por ele
prprio. Deve ser considerada para a aferio da
responsabilidade do fornecedor a natureza do
vcio que inquinou o produto, mesmo que tenha
ele se manifestado somente ao trmino da
garantia
48
 STJ REsp 984106 / SC MINISTRO LUIZ FELIPE SALOMO Dje 20/11/2012

6. Os prazos de garantia, sejam eles legais ou contratuais, visam a

acautelar o adquirente de produtos contra defeitos relacionados ao
desgaste natural da coisa, como sendo um intervalo mnimo de
tempo no qual no se espera que haja deteriorao do objeto.
Depois desse prazo, tolera-se que, em virtude do uso ordinrio do
produto, algum desgaste possa mesmo surgir. Coisa diversa o vcio
intrnseco do produto existente desde sempre, mas que somente
veio a se manifestar depois de expirada a garantia. Nessa categoria
de vcio intrnseco certamente se inserem os defeitos de fabricao
relativos a projeto, clculo estrutural, resistncia de materiais, entre
outros, os quais, em no raras vezes, somente se tornam conhecidos
depois de algum tempo de uso, mas que, todavia, no decorrem
diretamente da fruio do bem, e sim de uma caracterstica oculta
que esteve latente at ento.

49
 STJ REsp 984106 / SC MINISTRO LUIZ FELIPE SALOMO Dje 20/11/2012

7. Cuidando-se de vcio aparente, certo que o

consumidor deve exigir a reparao no prazo de noventa
dias, em se tratando de produtos durveis, iniciando a
contagem a partir da entrega efetiva do bem e no fluindo
o citado prazo durante a garantia contratual. Porm,
conforme assevera a doutrina consumerista, o Cdigo de
Defesa do Consumidor, no 3 do art. 26, no que
concerne disciplina do vcio oculto, adotou o critrio da
vida til do bem, e no o critrio da garantia, podendo o
fornecedor se responsabilizar pelo vcio em um espao
largo de tempo, mesmo depois de expirada a garantia
contratual.

50
 STJ REsp 984106 / SC MINISTRO LUIZ FELIPE SALOMO Dje 20/11/2012

8. Com efeito, em se tratando de vcio oculto no

decorrente do desgaste natural gerado pela fruio
ordinria do produto, mas da prpria fabricao, e relativo
a projeto, clculo estrutural, resistncia de materiais, entre
outros, o prazo para reclamar pela reparao se inicia no
momento em que ficar evidenciado o defeito, no obstante
tenha isso ocorrido depois de expirado o prazo contratual
de garantia, devendo ter-se sempre em vista o critrio da
vida til do bem.

51
 STJ REsp 984106 / SC MINISTRO LUIZ FELIPE SALOMO Dje 20/11/2012

9. Ademais, independentemente de prazo contratual de

garantia, a venda de um bem tido por durvel com vida
til inferior quela que legitimamente se esperava, alm
de configurar um defeito de adequao (art. 18 do CDC),
evidencia uma quebra da boa-f objetiva, que deve
nortear as relaes contratuais, sejam de consumo, sejam
de direito comum. Constitui, em outras palavras,
descumprimento do dever de informao e a no
realizao do prprio objeto do contrato, que era a
compra de um bem cujo ciclo vital se esperava, de forma
legtima e razovel, fosse mais longo.

52
 EXEMPLOS DE
MANUTENO DEFICIENTE

53
54
55
56
57
 FRASE ORIGINAL
Manual das boas esposas

TRATE BEM DE SEU MARIDO QUE

ELE DURA A VIDA TODA

Parafraseando essa frase, no final desta apresentao:

58
FAA MANUTENO ADEQUADA DE
SEU IMVEL QUE ELE DURA TODA A
SUA VIDA TIL PROJETADA

Obrigado pela ateno.

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