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1. Introdução. 4
2. Conceito e Natureza Jurídica do Condomínio. 5
3. Criação do Condomínio. 7
3.1. Cadastro no CNPJ. 9
3.2. Cadastro no INSS. 9
3.3. Cadastro no FGTS/PIS. 9
4. Convenção. 11
5. Regimento Interno. 22
6. Administração do Condomínio. 24
6.1. Assembléia Geral. 25
6.2. Síndico. 27
6.3. Conselho Fiscal / Conselho Consultivo. 29
7. Contador. 30
7.1. Ética Profissional do Contabilista. 31
8. Contabilidade. 32
8.1. Plano de Contas. 33
8.2. Balancete / Prestação de Contas. 34
8.3. Demonstrações Contábeis
8.4.
8.3. Documentação p/ Contabilidade. 36
9. Administração Financeira do Condomínio. 37
9.1. Taxa Fixa / Rateio. 37
9.2. Taxas Extras. 38
9.3. Controle do Recebimento de Taxas Condominiais. 38
9.4. Boleto Bancário / Recibo. 38
9.5. Protesto das Taxas de Condomínio. 39
9.6. SPC / SERASA de Inadimplentes. 44
9.7. Fundo de Reserva. 44
9.8. Juizado Especial. 44
10. Setor Pessoal do Condomínio. 46
10.1. Contrato de Trabalho. 46
10.1.1. Contrato de Experiência. 46
10.1.2. Folha de Pagamento. 47
10.1.3. Férias. 47
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10.1.4. Cesta Básica. 50
10.1.5. Vale Transporte. 51
10.1.6. Adiantamentos. 51
10.1.7. Aviso Prévio. 51
10.1.8. Calendário de Obrigações. 52
10.1.9. Encargos Sociais. 53
10.1.10. 13º Salário. 54
10.1.11. FGTS. 54
10.1.12. Negociação Sindical. 57
10.1.13. Data Base. 57
10.2. Terceirização de Mão de Obra. 57
10.2.1. Responsabilidade do Condomínio. 58
10.3. Honorários do Síndico. 58
10.3.1. INSS. 58
10.3.2. ISSQN. 58
10.4. Conveção SECOVI . 58
10.5. Escala de Trabalho de Portaria. 58
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1. INTRODUÇÃO.
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2. CONCEITO E NATUREZA JURÍDICA DO CONDOMÍNIO.
2.1. Conceito
Po demo s afir mar pela defin ição acima expo st a que o Co ndo mín io
vem a ser o do mín io exercido po r duas o u mais pesso as em relação a u ma
co isa co mu m. Assim, t emo s que há u ma repart ição do do mín io de u ma co isa
para duas o u mais p esso as.
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d ispo r e u sar livrement e de t o das as p art es co mu ns, desde qu e respeit ando sua
dest inação , de mo do a não prejud icar a co let iv idad e.
Po r sua vez, a pro pr ied ade p art icu lar co nst it u i-se pelas u n idad es
o u apart ament o s autô no mo s, delimit ad o s pelas paredes d iv isó r ias. Cada
pro priet ár io t em do mín io ú nico e exclu sivo so br e suas p art es ou
depend ências.
Art. 2º Cada unidade com saída para a via pública, diretamente ou por processo de
passagem comum, será sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva,
qualquer que seja o número de suas peças e sua destinação, inclusive (VETADO)
edifício-garagem, com ressalva das restrições que se lhe imponham.
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2.2. Natureza Ju rídica
3. CRIAÇÃO DO CONDOMÍNIO.
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III - a c om pet ên ci a da s a ssem bl éi a s, for m a de sua c on voca çã o e
quor um exi gi do pa ra a s del i ber a ç õe s;
Ap esar de não t er a mesma nat ureza jur íd ica de o ut ras ent idades,
que exp lo ram at ividade eco nô mica, co m o u sem fins lucrat ivo s, co mo as
empresas em g eral, o Co ndo mín io é o br ig ado a fazer sua inscr ição no
Cadast ro Nacio nal da P esso a Jur íd ica do Min ist ér io da Fazenda (CNPJ/ MF),
t endo em vist a algu mas o br ig açõ es qu e o mesmo t em qu e cu mpr ir.
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3.2. Cadast ro no INSS
4. CONVENÇÃO
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A co nvenção do co ndo mín io é qu e det er mina e
regu lament a a vid a co ndo min ial, evident ement e se m
in fr ing ir a leg is lação vigent e. A pró pr ia lei do co ndo mín io
det er mina que a co nvenção regu le algu ns it en s
impo rt ant es, t ais co mo : a) o mandat o do sínd ico , co nselho
e su bsínd ico , se ho uver: b) o prazo e as fo r mas d e
co nvo car as assemb lé ias o rd inár ias e ext rao rd inár ias; c) o
quo ru m das assemb lé ias, em pr imeira e seg u nd a
co nvo cação ; d) o quo ru m necessár io para vo t ação de
mat ér ias específicas, co mo : alt eração da co nvenção ;
dest it u ição do sínd ico ; o ut ro s; e) o mo do de usar as co isa s
e o s serviço s co mu ns.
5. REGIMENTO INTERNO.
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I mó veis, t al qua l a Co nvenção do Co ndo mín io . Valer r essalt ar que est e po de
ser part e int egrant e da Co nvenção .
Para a vo t ação de cr iação o u alt eração de Regu la ment o Int erno ,
far-se-á necessár io o quo ru m mín imo d e do is t erço s do s pro pr iet ár io s. Suas
alt eraçõ es so ment e po derão ser feit as at ravés de Assemb lé ia Geral.
Segue mo delo de reg iment o int er no no ANEXO II, part e
int egrant e dest a apo st ila.
6. ADMINISTRAÇÃO DO CO NDOMÍNIO.
IX - r ea li z ar o segur o da edi fi ca çã o.
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Ar t . 1. 349. A a ssem bl éi a , esp e ci a l m en t e c on voca da pa r a o fi m
est a bel e ci d o n o § 2 o d o a r t i go a n t eced en t e, poder á , pel o vot o da
m a i or ia a bs ol ut a de s eus m em br os, d est i t ui r o s í n di co qu e pr a t i ca r
i rr egul ar i da des, nã o pr est a r con t a s, ou nã o a dm in i str ar
c on ven i en t em en t e o c on dom í n i o.
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6.1. Assemb léi a Gera l
ASSE MBLÉI A: Reu n ião de nu mero sas pesso as para d et er minado fim,
especialment e de liberat ivo . (AURÉLIO, 1 999)
É realizada u ma vez po r ano . Sua pr inc ipal fina lidade é apro var
as ver bas d est inadas a co br ir as desp esas no r mais necessár ias ao
fu nc io nament o do co ndo mín io p ara o próximo exercíc io . Exe mp lo : Desp esas
co m salár io s, águ a, lu z, elevado res, mat erial d e limp eza, et c.
Nessas assemb lé ias o s inqu ilino s po der ão part icipar, inclu siv e
co m o vo to , sem haver necessidad e de pr o curação e desde q ue o pro priet ár io
est eja au sent e.
Out ra finalid ade ser ia apresent ar a p rest ação de co nt as do
exercíc io que se encerro u e ainda eleger o sínd ico , su bsínd ico e co nselho ,
além de t rat ar de o ut ro s assu nt o s de int eresse geral do s co ndô mino s. Para
essas asse mb léias, o s inqu ilino s po derão vo t ar sem precisar em apresent ar
pro curação , caso o pro priet ár io não co mp areça (Lei nº 9.267, de 25 de março
de 1996).
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Geralment e, as d eliberaçõ es d ever ão t er a maio r ia do s pr esent es
co m d ireit o ao vo to , salvo as mat ér ias q ue exija m quo ru m esp ecífico , co mo :
mo d ificação da Co nvenção , dest it u ição do sínd ico , vazament o s, ent up iment o s,
co mpra de int er fo ne, aut o mação do s po rtõ es, co mpr a de mó veis p ara o salão
de fest as, alt eração de fachad a, p int ura do préd io , et c.
Nas o bras que beneficiarão , exclu sivament e, ao s pro priet ár io s do
imó vel, o s inq u ilino s po derão part icip ar das assemb lé ias, desd e que po ssua m
pro curação lega lment e co nst it u íd a. O rateio dessas d esp esas será p ago pelo s
pro priet ár io s.
6.2. Síndico
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V - di l i gen ci a r a con ser va çã o e a gua r da da s par t es com un s e z el a r
pel a pr est a çã o dos s er vi ç os que i n t er essem a os p os sui dor e s;
IX - r ea li z ar o segur o da edi fi ca çã o.
[. . . ]
Temo s qu e o Có d igo Civ il P át rio prevê, em seu art igo 1356 que o
Co ndo mín io po derá cr iar u m co nselho fiscal, qu e t erá co mo fu nção dar
parecer so bre as co nt as do sínd ico , que será eleit o pelo pr azo de do is ano s,
sendo fo r mado po r t rês co ndô mino s.
Devemo s t er em ment e que, a part ir do mo ment o que o co nselho
fiscal apro va as co nt as do sínd ico , aquele passa a ser respo nsável ju nt ament e
co m o sínd ico pelas co nt as apr esent adas p o r est e últ imo .
No caso do Co nselho Co nsu lt ivo , est e é co mpo st o de t rês
membro s efet ivo s e de t rês sup lent es. O mandat o não é irrevo gável, po dendo
ser dest it u ído s a qu alqu er t empo pelas assemb lé ias gerais. At ualment e vár ias
Co nvençõ es d iv id em o co nselho em do is g rupo s, o co nsu lt ivo e fiscal.
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Analisar as co nt as apresent adas pelo sínd ico ;
E mit ir parecer so bre as co nt as e apresent á- lo em assemb léia geral;
Aut o r izar o sínd ico a efet uar despesas ext rao rdinár ias não previst as no
o rçament o ;
E labo rar u m r egu la ment o e as alt eraçõ es que fo rem necessár ias par a o u so
das p art es recreat ivas do co ndo mín io , sem qu e haja d ispo siçõ es co nt rár ias
ao est abelecido na Co nvenção ;
Au x iliar o sínd ico em suas at ividades.
7. CONTADOR
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7.1. ÉTICA PRO FISSIONAL DO CONTABILISTA.
8. Contabilidade
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Escr it uração do s livro s co nt ábeis;
Escr it uração do livro caixa;
Prest ação de Co nt as ( mensal) ;
Prest ação de Co nt as Anual (Demo nst raçõ es Co nt ábeis) ;
E labo ração de Orçament o s;
Ap urar e emit ir Gu ias de Reco lhiment o de INSS, FGTS, ISS, DARF do
IRRF, DARF do PIS s/ Fo lha de Pagament o ;
Bo let o s Bancár io s das Taxas Co ndo min iais No r mais e Ext ras;
Reg ist ro de E mpregado em Livro Pró pr io (Ad missão e Demissão ), bem
co mo at ualizaçõ es;
Rescisão de Co nt rato de Trabalho ;
At ualização da Cart eir a de Trabalho e Previd ência So cial – CTPS ;
CAGED. Cad ast ro Geral de E mpregado s e Desempr egado s, Rais, Gfip, et c.
Cart ão do CNPJ;
Ap uração das co nt as da ad min ist ração ant er io r;
Past as co m as despesas e receit as refer ent es ao s ú lt imo s cinco ano s;
Past as co m as prest açõ es d e co nt as do s ú lt imo s cinco ano s;
Past as co m o s t ribut o s pago s pelo Co ndo mín io ;
Past as co m as co nt as a pagar ;
Relação de Inad imp lent es at ualizada;
Livro de Reg ist ro de Invent ár io ;
Livro de Reg ist ro de Empregado s;
Do cu ment ação co mpro bat ó ria referent e à Pesso al.
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No que t ange à do cu ment ação relat iva ao pesso al deve- se
aco nd io ná- la em p ast a pró pr ia para facilit ar a id ent ificação e
aco mpanhament o de fiscalizaçõ es. Co lo cando có p ias na past a de desp esas.
Vale salient ar que a bo a guarda e co nservação do s do cument o s
facilit a o t rabalho do co nt abilist a, u ma vez que a deso rganização prejud ica a
mensur ação do s fat o s co nt ábeis.
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Independ ent e d isso é necessár io qu e o sín d ico mant enha as co nt as
do co ndo mín io devid ament e at ualizadas, de so rt e a t er sempre e m mão s as
in fo r maçõ es requ is it ad as pelo s co ndô mino s. Assim, a prest ação de co nt as
deve ser feit a mensalment e e repassadas para o s co ndô mino s, para qu e o s
mesmo s t enham maio r co nt ro le so bre o que pagam e co m o que é gast o o seu
d inheiro , devendo t ais info r maçõ es serem de fácil co mpreensão .
MARÇO/2006
2. RECEITAS 51.562,24
2.1. COTAS CONDOMINIAIS 52.261,23
2.1.1. COTAS RECEBIDAS - COBRANÇA BB 20.784,10
2.1.2. COTAS RECEBIDAS – CARTEIRA 31.477,07
2.1.3. (–) DEVOL. DE COTAS (CH. DEVOLVIDOS) ( – ) 698,99
3. DESPESAS 50.227,02
3.1.DESPESAS OPERACIONAIS 15.897,81
3.1.1. DESPESAS TRABALHISTAS 15.897,81
3.1.1.1. FOLHA DE PAGAMENTO 7.352,00
3.1.1.2. HONORÁRIOS SÍNDICO 855,00
3.1.1.3. INSS. 2.811,02
3.1.1.4. FGTS. 735,52
3.1.1.5 RETENÇÃO ISS SÍNDICA 45,59
3.1.1.6. PIS S/ FOLHA PAGAMENTO 73,75
3.1.1.7. VALE TRANSPORTE 1.354,30
3.1.1.8. REFEIÇÕES FORNECIDAS 1.554,15
3.1.1.9. PENSÃO ALIMENTÍCIA 86,57
3.1.1.10. FÉRIAS CONCEDIDAS 967,01
3.1.1.11. SERVIÇOS EXTRAORDINÁRIOS 62,90
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3.2. DESPESAS ADMINISTRATIVAS 33.916,86
3.2.1. LUZ, AGUA, ESGOTO E TELEFONE 13.603,81
3.2.1.1. COELCE 6.997,36
3.2.1.2. CAGECE 6.170,70
3.2.1.3. TELEMAR 211,09
3.2.1.4. CLARO 224,66
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8.3. DOCUMENTAÇÃO P/ CONTABILIDADE.
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Para d ir imir qu aisquer d ú vidas acerca d as o br ig açõ es acessó r ias
que o s Co ndo mín io s est ão o br igado s a prest ar, segu e abaixo qu adro
in fo r mat ivo :
9. INFORMAÇÕES GERENCIAIS
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Outras medidas cabíveis são as cobranças através dos diversos mecanismos,
seja extrajudicial ou judicial. Conforme será exposto no item 10 desta.
Essas são algumas medidas que surtiram efeito em outras experiências. Vale
ressaltar que o custo com energia em horários de pico é cerca de 20% maior.
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9.2.3. Telefonia
9.2.5. Serviços
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Nesse po nt o , t ent aremo s repassar alg u mas id éias para melho r ar a
sit uação financeir a do s co ndo mín io s e mino rar o s efeit o s no civo s da
inad imp lência.
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prev isíve l. No no sso ent end iment o , co m o est abeleciment o de u m fu ndo de
reser va, mu it as vezes po der ia ser evit ado a co brança de t axas ext ras.
Na verdad e a co brança de t axas ext ras d ever ia exist ir ap enas no
caso de u ma d espesa que não pudesse ser previst a, co mo po r exemp lo p ara
pagament o de u ma o bra necessár ia, o u ainda qu ando ficasse d ecid ido pela
Assemb lé ia a necessid ade de o bra p ara melho r ia do co ndo mín io .
Est e t ó pico ser ve ap enas co mo lembr et e para o s ad min ist rado res
que a manut enção do co nt ro le do recebiment o das t axas co ndo min iais é u ma
necess idad e prement e. Pr imeirament e, pelo fat o de que não deve haver
co brança indevid a nas t axas co ndo min iais. E m segu ndo lug ar, co m u m
co nt ro le efet ivo , será po ssíve l à ad min ist ração ver ificar, sempr e qu e
necessár io , o nível d e inad imp lência do co ndo mín io e t o mar as pro vidências
necessár ias.
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Assim, t er íamo s no prot esto das t axas de co ndo mín io , u ma
so lução t ent ado ra para o s ad min ist rado res.
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ao int érpret e, po r seu t urno , criar rest r içõ es o nde a lei não rest r ing e, máx ime
se não há qualq uer pr inc íp io d e d ireit o . Ao revés, o prot est o na hipó t ese
avent ada é ext remament e eficaz, t endo inegável alcance so cial.
Reg ist re-se que, a r igo r, não é preciso sequer co mpro var o
reg ist ro de co nvenção co ndo min ial, u ma vez que o parágrafo ú n ico do art igo
1333 do No vo Có d igo Civil est abelece qu e t al reg ist ro so ment e t em efeit o de
to rná- lo o po nível a t erceiro s, sig n ificando que ent re o co ndô mino e o
co ndo mín io a o br ig ação exist e, independent ement e do reg ist ro . Não t eria
sent ido ad mit ir- se o pro t esto de u m t ít u lo co nsensual, mas que po de t er sido
o bt ido po r meio s su asó r io s ileg ít imo s o u em fu nção de negó cio s jur íd ico s
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inex ist ent es e neg ar pro t esto a u m t ít u lo q ue co nsu bst ancia d ív ida que deco rre
da lei. Veja- se qu e é bast ant e co mu m a pro po sit ura de açõ es anu lat ó r ias de
t ít u lo s camb ia is pela inexist ência de relação jur íd ica ent re as part es, co mo
co st uma aco nt ecer na emissão de d up licat as fr ias. Rar as são , ent ret ant o , as
açõ es, ao meno s aju izad as co m ser iedad e de pro pó sit o , em qu e se põ e em
dúv ida a leg it imid ad e da co brança de co t as co ndo min iais.
Desd e qu e regu la ment e apro vad as pelas assemb lé ias co ndo min ia is
são devidas as despesas de rat eio . A pro va dest e fat o será min ist rada
facilment e pelo apresent ant e do do cument o de d ívid a, bast ando que ex iba
có p ia d a at a da assemb lé ia qu e aut o r izo u a despesa. Po r sua vez, o fat o de não
haver, event ualment e, ass inat ura do devedo r na co nvenção o u na assemb lé ia
que delibero u so bre a rea lização da desp esa, seja o rd inár ia o u ext rao rd inár ia,
não lhe r et ira a cert eza. Nesse sent ido , veja-se o p inião do Ju iz Ricardo
Albert o Pereir a, afir mando que “q ualqu er do cu ment o que demo nst re que seja
u ma d ív ida po de ser pro t est ado . Uma d ív ida não precisa necessar iament e est ar
assinad a”. É que a co nvenção , u ma vez apro vad a, o br iga o s pro pr iet ár io s
present es, assim co mo o s fut uro s adqu irent es das u nidades. Po r o utro lado , a
co t a co ndo min ia l t ambém é líqu id a, bast ando que o apresent ant e demo nst re
que a ver ba fo i aut o rizad a em assemb lé ia, na fo r ma do s art igo s 134 1 e 135 0
do No vo Có digo Civ il.
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CPC), é, inequ ivo cament e, u m do cu ment o de d ív ida, est ando su jeit a, po rt ant o ,
a prot esto , na fo r ma do art igo 10 da Lei 9 492/97.
Os pro ced iment o s a serem ado t ado s são o s segu int es:
• Dir ig ir- se à CENTRAL DE DISTRIBUIÇÃO DE
PROTESTOS, sit uada à Rua Dr. Jo sé Lo urenço , 870, sala
609 – Fo rt aleza- CE, fo ne: (85) 3261.88.29 .
• Fo r mu lár io (ANEXO IV)
• P lan ilha do s cálcu lo s que est ão sendo co brado s
• At a de E leição de S índ ico (Có p ia Aut ent icada)
• At a que est abeleceu o valo r qu e est á sendo pro t est ado
(Có p ia Aut ent icada)
OBS: Além d esses do cu ment o s, suger imo s que seja co nvo cado u ma
Assemb lé ia para decid ir so br e o prot est o das t axas em at raso .
No caso do SERAS A, est e ó rgão não d ispo nib iliza est e ser viço ,
ficando rest r it o apenas a empresas em g eral, banco s, so ciedades de créd it o ,
et c. Já o SPC, est e sim d ispo nib iliza seu s ser viço s ao s co ndo mín io s, d e so rt e
que po de ser mais u ma ar ma para a co brança do s inad imp lent es.
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d it o no s it ens 9.1. e 9.2. a fo r mação de u m fu ndo de reser va t em co mo
o bjet ivo a eco no mia d e det er minado s valo res qu e po derão ser ut ilizado s no
caso do apareciment o de u ma d espesa inesperada e assim, evit ar- se a co brança
de algu ma t axa ext ra.
Há vár ias fo r mas de se canalizarem recu rso s para a manut enção
de u m Fu ndo de Reserva, devendo -se o bser var o que est á est ipu lado em
Co nvenção . As pr incipais fo r mas são :
10% so bre o valo r mensal p ago de co ndo mín io para co br ir as despesas
o rdinár ias;
Os juro s mo rat ór io s e as mu lt as co bradas do s co ndô mino s;
20% do saldo ver ificado no o rçament o de cada exercício ;
Receit as au fer idas co m a ut ilização do salão de fest as.
Nesse sent ido , é que decid imo s ded icar u m tó p ico apenas par a
est e assu nt o .
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CONTRAT O: at o o u efeit o de co nt rat ar. Aco rdo o u co nvenção ent re du as o u
mais p esso as, par a a execução de algu ma co isa, so b det er minadas co nd içõ es.
Do cu ment o em qu e se reg ist ra esse aco rdo o u co nvenção . Aco rdo , aju st e,
co mbinação , pro messa aceit a. (MICHAE LIS, 1998)
Assim, co mo to da e qualqu er empresa, o Co ndo mín io , na relação
co m seus fu ncio nár io s, deve fir mar co m o s mes mo s o devido co nt rato de
t rabalho .
Para car act er ização do co nt rat o de trabalho , são necessár io s
quat ro pressupo st o s. Tais pressupo st o s são a su bo rd inação , a não
event ualidad e, a pesso alid ade e o pag ament o de salár io . A exclu são de ap enas
u m dest es, desco nfigur a a relação de empr ego .
No caso da su bo rd inação , o empr egado segue as o rdens e
o rient açõ es do empr egado r. A não event ualidad e, co mo a pró pr ia expressão
no s d iz, o t rabalho não po de ser prest ado de maneir a event ual e sim reg u lar.
A pesso alid ade vem a ser o t erceiro pressu po st o, vez que o empregado não
po de se fazer su bst it u ir po r o ut ro , no desempenho de suas fu nçõ es. Po r
ú lt imo , pela prest ação do seu t rabalho o empreg ado é devidament e
remu nerado co m salár io .
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11.4. Féria s
As fér ias do s fu ncio nár io s são regu lamen t adas pela CLT em seu s
art . 129 a 141. Ond e são det er minado s o s prazo s para aqu is ição , prazo s p ara
co ncessão , mu lt as pela não co ncessão no prazo co rreto , sit uaçõ es qu e
suspend em o d ir eit o , ent re o ut ras.
O prazo para aq u isição do d ireit o de go zar fér ias é de u m ano a
part ir do mo ment o é assinado o co nt rato de t rabalho , sendo adqu ir ido mais u m
per ío do a cada ano co mp let ado .
O per ío do para co ncessão das fér ias é d e u m ano , in iciado apó s
adqu ir ido o direit o de go zo . Co nt udo, a co ncessão t em qu e ser feit a d ent ro
dest e per ío do , po is caso ent re no no vo per ío do aqu isit o , as fér ias vencidas
serão pagas em do bro .
Exist em caso s específicas par a co ncessão de fér ias, co mo par a
meno res, que as fér ias d evem co inc id ir co m as fér ias esco lar es, mesmo sendo
o empr egado r o respo nsáve l p ela co mu nicação do perío do .
E m caso do fu ncio nár io t iver at é cinco falt as durant e o ano , est e
t erá d ireit o a t r int a d ias de fér ias, co nsecut ivo s. Caso t enha de seis a quat o rze
falt as t erá d ireit o a vint e e qu at ro dias, se t iver d e qu inze a vint e e t rês falt as
go zará dezo it o d ias e se t iver de v int e e quat ro a t rint a e du as falt as go zará
do ze d ias apenas.
No caso da cest a básica, est a po ssu i nat ureza salar ial, salvo se
deco rrer de no r ma co let iva qu e d ispo nha d iferent ement e o u se fo r inclu íd a
pelo E mpregado r no P lano de Aliment ação ao Trabalhado r (PAT).
Vejamo s: O vale refeição , fo r necido po r fo rça do co nt rat o de
t rabalho , t em carát er salar ia l, int egrando a remu neração do empregado , para
to do s o s efeit o s legais (TST – sú mu la 24)
De aco rdo co m o art . 81 da CLT, part e do salár io po derá t er su a
part e paga co m o fo rneciment o de aliment o s.
No caso da aliment ação , est a vem regu la ment ada pela co nvenção
co let iva de t rabalho , o nde o s empreg ado res são o br igado s a fo rnecer refeição
35
a seu s empr egado s zelado res e po rt eiro s, o u fo rnecer vale aliment ação no
valo r de R$ 3,90, sendo desco nt ado R$ 1,50 do salár io do s fu ncio nár io s.
11.7. Adiantamento s
O aviso prévio est á devid ament e regu lament ado pela CLT no s
art igo s 487 e segu int es da CLT. Ond e são det er minado s o prazo para
co mu nicação que deve ser de in iciat iva de quem so licit ar a d ispensa o u
demissão , co m ant ecedência mín ima de 30 d ias. Caso o empreg ado r não
co mu niqu e o aviso o empreg ado t erá d ir eit o ao aviso ind enizado . O mesmo
o corre se o empregado não co mu nicar no prazo devido , será d esco nt ado de
suas ver bas rescisó r ias o valo r da indeniz ação devida.
Se fo r feit a a rescisão no mês que ant eced e a dat a base p ara
reajust e, mesmo que seja fe it o aviso ind enizado o empreg ado t erá d ireit o a
mais u m salár io co mo inden ização , pelo fat o da d ispensa o co rrer no mês do
reajust e.
36
Documento /
Dia Obrigação Histórico Código
Formulário
Até o Salário de
Pagamento dos Salários Mensais Recibo
quinto dia mar/08
útil
Até o
sétimo dia FGTS Pagamento do FGTS referente à comp. Encerrada mês anterior. GFIP/SEFIP
útil
0561,
Recolhimento do Imposto de Renda Retido na Fonte correspondente a fatos
IRRF Darf 1708 e
geradores ocorridos no mês anterior.
0588
Até o dia Pagamento do ISS referente aos serviços tomados (no caso dos
ISS DAM
10 contribuintes substitutos) no mês anterior.
Previdência
Recolhimento das contribuições previdenciárias (INSS) relativas à
Social GPS
competência anterior.
(INSS)
Até o 8109
último dia Pagamento do PIS cujos fatos geradores ocorreram no mês de Março de
PIS-Pasep Darf
do 2008.
6912
segundo
decêncido
De aco rdo co m o s d iver so s ent end imen to s jur isprud encia is, o s
to mado res de ser viço s das empr esas de t erceir ização de mão de o bra, são
so lidar ia ment e respo nsáveis pelo p agament o das o br igaçõ es t rabalh ist as
iner ent es ao ser viço . Deve-se co brar da co nt rat ada as Gfip s, GPS e fo lha d e
pagament o ind iv idu alizadas, referent es ao mês imed iat ament e ant er io r ao
pagament o
37
11.11. Honorá rio s do Síndico
11.11.1. INSS
11.11.2. ISSQN
38
11.13. Salário Mínino
informação:
Em virtude da Medida Provisória N.º 421/08 – que dispõe sobre o reajuste e o
aumento real do salário mínimo de R$ 380,00 para R$ 415,00, vigente a partir do dia
1º de março – só haver sido publicada em edição extraordinária do Diário Oficial da
União no dia 29/02/2008, vimos hoje, dia 03/03/2008, esclarecer que:
Essa disposição é apenas um ajuste para que nenhum empregado ganhe menos
que o salário mínimo vigente, considerando que a data base para a categoria é 1º de maio,
onde será estabelecido novo piso salarial para as categorias.
39
BIBLIOGRAFIA
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jurisp rud ência e p rática. Sant a Cruz da Co nceição : Vale do Mo gi, 2003.
AZEVEDO, Osmar Reis; SENNE, S ilv io Helder Lencio ni. Obr ig açõ es Fiscais
das So cied ades Co o perat ivas e E nt idades sem Fins Lucrat ivo s. S ão Pau lo ,
Tho mso n-IOB, 2007.
BERNARDO, Fabr icio . Condom ínio e condôm ino no novo código civil -
incluindo quadro com parativo. Leme: RCN, 2003.
BORGES, Ant o nio Miguel. Adm inist raçã o e contabilidade do s condom ínio s
residenciais: legisl ação e m odelo s p rá ticos. 1. ed. São Pau lo : Resenha
Tr ibut ár ia, 1989.
40
CONSOLIDAÇÃO DAS LEIS DO TRABALHO. Decret o-lei nº 5.452, de
01.05.1943 - Atualiza do e acom panhado de notas à Legi slaçã o Co rrelata, de
Legislação Tra balhista Esp ecial, d e Regi m ento Intern o do TST (excerto), de
Súm ulas do STF, STJ, TFR (em m atéria trabalhi sta) e do TST (Enunciados
1 a 363), de Orienta ção Juri sp ruden cia l da SDI e da SDC e Precedentes
Norm ativo s do TST, e de índ ices si stem ático d a CLT, num érico da
legisla ção, crono lógico s da legisl ação m eram ente alterado ra e alfab ético-
rem issi vo da CLT, da legi slação com plem entar e das súm ulas. 30. ed. at ual.
e au m. São Pau lo : Saraiva, 200 3.
DUTRA, Art u mira. Lei condom inial: novas reg ras a pa rti r de hoje. Jo rnal O
Po vo . Fo rt aleza, 11.01.2003. Eco no mia.
LOPES, Jo ão Bat ist a. Condom ínio. 5. ed. at ual. amp. São Pau lo : Revist a do s
Tr ibu nais, 1996.
SALGADO, Jo nas E lias. Cond om ínio à luz do novo código civil. 1. ed.
Camp inas: Ser vanda Ed it o ra, 2004
PLANIOL ET RIPERT, Trait é Prat ique de Dro it Civil, vo l. 3º, nº. 319
41
ANE XOS:
42
ANEXO I
MODELO DE CONVENÇÃO
Ca pí t ul o I
Da Pr opr i eda de
Ar t. 1º - O C on dom í n i o do E di fí ci o . . . . . .. .. . .. .. . é c on st i t uí do de pa r t es c om un s a t odos os
c on dôm i n os e de un i da des a ut ôn om a s de pr opr i eda de excl usi va de ca da c om unh ei r o.
Ar t. 2º - O E di fí ci o . . . .. . .. .. . .. . é con st i t uí do d e su bs ol o, pa vi m en t o t ér r eo, . . .. . .. .
pa vi m en t os-t i po e c ober t ura , com . . . (. . .. ) a par t am en t os sen do qua t r o em ca da pa vi m en t o-
t i po, e um a l oja , l oca l i z a da n o pa vi m en t o t érr eo, que t om ou o n úm er o de . . ., ca ben do a
ca da um a da s un i da des a ut ôn om a s a fr a çã o de . .. .. . .. . a vos do t er r en o e da s coi sa s c om un s.
43
e) a en tr a da soci a l do edi fí ci o, c om . .. . .. .. m 2;
j) a s ca i xa s d' á gua;
m ) os poç os de ven t i l a çã o;
o) o t ubo c ol et or de l i xo;
Ca pí t ul o II
44
a ) usa r, goz a r, fr uir e di spor da s r espe ct i va s un i da des a ut ôn om a s, c om o m el h or lh es
a pr ouver , desde qu e r espei t a da s a s di sposi ç ões dest a Con ven çã o, do Regi m en t o In t ern o e
dem a i s r egul a m en t os da m esm a , dec or r en t es da Lei n º 4. 591, de 16/ 12/ 1964, da s dem a i s
l ei s a pl i cá vei s, e à s n or m a s da m or a l ;
c) exa m i n ar l i vr os, a r qui vos, c on t a s e d ocum e n t os out r os, p od en do, a qua l quer t em po,
sol i ci t a r in for m a ções a o Sí n di co ou a Adm i ni st r a dora , sobr e a s quest ões a t i n en t es à
a dm in i str a çã o do Con dom í n i o;
a ) cum pr ir e fa z er cum pr ir , por si , seus h er dei r os, fa m i l i ar es, l oca t á r i os, ser vi ça i s,
vi si t a n t es e su ce ss or es a qua l quer t í t ul o, o di spost o n est a C on ven çã o e n o Regi m en t o
In t ern o; na Lei n º 4. 591, de 16/ 12/ 1964;
45
f) c om un i car a o Sí n di co qua l quer ca so d e m ol ést i a c on t a gi osa , in fe cci osa ou en dêm i ca ,
pa ra a s pr ovi dên ci a s ca bí vei s jun t o à s a ut or i da des sa n it ár i a s;
l ) ca da con dom í n i o ser á obr i ga do a r epar ar , por sua con t a , t odos e qua i squer dan os que n a s
pa rt es c om un s ou a qua l quer dos dem a i s a par ta m en t os do E di fí ci o for em ca usa dos p or
de fei t os n a s i n sta l a ções da sua pr opr i eda de, nã o r epar a da s a t em po pod en do o Sí n di c o ou
os c on dôm i n os pr ejudi ca d os exi gi r do r esp on sá vel o r essa r ci m en t o do cu st ei o da r epa r a çã o
i nt egr a l dos da n os da í der i va dos;
46
r ) os pi sos da s un i da des nã o de ver ã o ser l a va dos d e m od o a i n un dar a s part es c om un s e
un i da des pr óxi m a s, n em a s m esm a s pr oduz ir in fi lt ra ções;
Ca pí t ul o III
47
§ 1º - Ca da uma da s uni da des . .. a . .. , . .. a .. ., .. . a .. . e . .. a . .. . con t r i buir ã o par a a s
desp esa s c om un s n a pr opor çã o d e . . . a vos p or c a da un i da de; o a par ta m ent o . . ., l oca l i z a do
n a cober t ur a do E di fí ci o, c on tr i bui rá com . . . a vos.
Ca pí t ul o IV
Da Dest i n a çã o, Us o e Fr ui çã o
48
di sc ot e ca , a ç ougue, ofi ci n a m ecâ n i ca , bor r a ch eir o e qua l quer out r o qu e p ossa p er t ur bar a
t ran qüi l i da de e o s oss eg o d os m or a dor es.
Ar t. 15 - Aos pr opr i et á ri os, seu s dep en den t es, l oca t á r i os, ser vi ça i s ou m or a dor es a
qua l quer t í t ul o, é veda do o us o da s pa r t es c om un s do Con dom í n i o pa r a depósi t os d e
qua l quer n a t ur ez a, esp eci a l m en t e en t ulh os, m óvei s et c. , bem c om o é expr essa m en t e
pr oi bi d o o a jun t a m ent o ou r eun i ã o de pess oa s, e xcet o n a s r eun i ões do C on dom í n i o.
Ca pí t ul o V
c) c on tr a t ar en genh ei r os, a dvoga dos, per i t os, c on t a dor es et c. , qua n do n ece ssá r i o, pa r a a
de fe sa dos i n t er esse s do C on dom í n i o;
d) t er sob sua gua r da e t ran sfer i r a o seu su ce s sor t od os os va l or es, l i vr os, docum en t os,
pl an t a s, r egi st r os et c. , e t udo o m a i s de pr opr i eda de do Con dom í n i o;
§ 2º - As deci sõe s do C on sel h o Con sul t i vo ser ã o sem pr e t om a da s por ma i or ia de vot os.
50
Ar t. 21 - O Sí n di co, ou qua l quer dos m em br os d o C on sel h o C on sul t i vo p od er ã o s er
dest i t uí dos pel o vot o d e 2/ 3 (d oi s t er ç os) dos c on dôm in os pr es en t es em A ss em bl éi a Ger a l
esp eci a l m en t e con voca da pa ra est e fi m .
Ca pí t ul o VI
Da s Ass em bl éi a s G er a i s
§ 2º - A s A ss em bl éi a s s er ã o r ea l i z a da s em pr im ei ra con voca çã o c om a pr es en ça de m a i or i a
a bs ol ut a dos c on dôm i n os, ou em s egun da e úl t i m a con voca çã o, c om qua l quer n úm er o de
pr esen t es, t rin t a m in ut os a pós o h or ár i o desi gn a do par a a sua r ea l iz a çã o em pr im ei ra
c on voca çã o.
Ca pí t ul o VII
Ca pí t ul o VIII
Da Gar a gem
Ca pí t ul o IX
Da s Pen a l i da des
Ca pí t ul o X
Da s Di sposi ç ões G er a i s
54
ANEXO II
Art i go 1º - O pr esen t e Regi m en t o In t ern o r eger -se-á pel a s di sp osi ç ões da L ei n º 4. 591, de
16-12-1964 e a l t era ções p ost er i or es, n ã o poden do c on fl i t a r com a Con ven çã o Con dom i n i a l,
da qua l é com pl em en t o, e a seu est r i t o cum pr im en t o obr i ga m -se t odos os m or a dor es d o
E di fí ci o, seja m pr opr i et ár i os, l oca t á r i os, em pr ega dos, depen den t es, ser vi ça i s e vi si t a n t es.
Art i go 3º - Nos a pa r ta m ent os e sua s dep en dên ci a s nã o pod er ã o ser guar da dos ou
dep osi t a dos expl osi vos i n fl a m á vei s.
Art i go 7º - As depen dên ci a s n ã o poder ã o ser obst r uí da s ou ut il i z a da s par a qua l quer out r o
pr opósi t o qu e n ã o se ja o de en t r a da e sa í da , sen do veda da a ut i l i za çã o de t a i s
depen dên ci a s pa ra depósi t o, m esm o m om en t ân eo, de objet os.
Art i go 9º - É pr oi bi d o a t i rar pa péi s, pon t a s de ci garr os, ou qua l quer obj et o, pel a s ja n el a s
ou n a s á r ea s com un s. Assi m c om o n ã o é p er m i t i do est en der r oupa s, t a pet es, et c, n a s
ja n el a s ou va r an da s ext ern a s do E di fí ci o.
55
Art i go 10º - O l i xo, d et r i t os e va r r edur a s de ver ã o ser r ec ol h i dos a d equa da m en t e,
c ol oca n do-s e em sa c os pl á st i cos pa r a con duz i dos a l oca l a pr opr ia do, pel o fa xi n ei r o que
r ecol h er á diar i am en t e de ca da a par t am en t o, em hor á ri o c on ven i en t e.
Art i go 15º - Os pr opr i et ári os e s eus i n qui l in os fi ca m obr i ga dos a z el a r pel a or dem e boa
r eput a çã o do E di fí ci o.
Art i go 16º - É pr oi bi d o m a n t er an im a i s ou a ve s n a s un i da des ou n a s pa rt es c om un s do
E di fí ci o.
56
ANEXO III
ATIVO
57
Condomínio do Edificio Modelo
CNPJ: 00.000.000/0000-00
PASSIVO
20X2 20X1
58
Condomínio do Edificio Modelo
CNPJ: 00.000.000/0000-00
20X2 20X1
59
ANEXO IV
FORMULÁRIO
End: ____ ______ ______ _______ ______ Co mp l.: ____ ______ ____
At encio sament e,
Carimbo e Assinatura
60