Como dividir um terreno em dois

Desdobrar ou dividir um terreno em duas ou em até mais partes é possível se a metragem

estabelecida pela prefeitura, por meio da lei municipal, permite fazer o desmembramento. E essa
lei pode variar de cidade para cidade e determinando uma metragem específica. Feita a divisão,
cada lote passará ter a sua própria matrícula.

Diferencia-se o mero desdobro, cujo procedimento é mais simples, do loteamento e

desmembramento, que são hipóteses de parcelamento de solo previstas na lei 6.766/79 e que
exigem uma séria de documentos previstos no artigo 18 da citada lei.Segundo Dr.
KioitsiChicuta, odesdobro é figura que surgiu logo após a entrada em vigor da Lei 6.766, de
1979, quando se discutiu a necessidadeda estrita observância do seu artigo 18 para todo e
qualquer desmembramento. Deixou-se claro na ocasião que, não havendo empreendimento e
prejuízo a eventuais adquirentes, presentes ou futuros, era possível o registro do parcelamento
sem necessidade da documentação elencada na lei, enquadrando o caso como mero desdobro, ou
seja, divisão da área em duas partes distintas.

Para se iniciar um procedimento de desdobro, um profissional habilitado pelo CREA deverá

medir o terreno, com ou sem construção, a ser dividido e preparar as plantas e o memorial
descritivos, para protocolar e aprovar na prefeitura municipal. O memorial reúne todas as
informações referentes à divisão do terreno como descrições, medições e divisões.

Feito isso, juntar com o memorial, as plantas e o alvará (aprovação pelo órgão competente do
município setor urbanístico) concedido pela prefeitura, o requerimento de solicitação de
desmembramento preenchido para apresentar ao oficial do cartório de Registro de Imóveis.

No requerimento deverá constar a assinatura de todos os proprietários e cônjuges, com firmas

reconhecidas, o número de matrículas e a descrição do imóvel subdividido.

Identificar as benfeitorias depois da subdivisão, informando o lote e a localização.

Com o restante dos documentos já mencionados (plantas, alvará e memorial

- certidão comprobatória da situação), o requerimento deverá ser endereçado ao cartório

especificando a solicitação do desdobramento.

Após o protocolo em Cartório dos documentos, e estando tudo em ordem, o Oficial de Registro
de Imóveis irá proceder a averbação de subdivisão e encerramento da matrícula originária e abrir
as novas matrículas dos imóveis divididos, respeitando-se o principio da unitariedade matricial,
ou seja, para cada imóvel haverá uma matrícula e cada matrícula um único imóvel.

Por fim é importante salientar que de acordo com o item 150.4, do capítulo XX, das Normas de
Serviço da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, "nos desmembramentos, o oficial,
sempre com o propósito de obstar expedientes ou artifícios que visem a afastar a aplicação da lei
n. 6.766, de 19 de dezembro de 1979, cuidará de examinar, com seu prudente critério e baseado
em elementos de ordem objetiva, especialmente na quantidade de lotes parcelados, se se trata ou
não de incidência do registro especial. Na dúvida, submeterá o caso à apreciação do Juiz
Corregedor Permanente" .

DESMEMBRAMENTO DE LOTES INFERIOR A 125,00 M2

por gentileza alguem saberia me informar se existe possibilidade de uma prefeitura autorizar
desdobro de imóveis com area inferior a 125,00 m2? Tenho duas casas num mesmo terreno, cuja
area total resulta em 240,00 m2, portanto cada casa tem acesso para rua, luz, agua, etc.,
independentes, sem area em comum entre elas, mas nao atinge 125,00 m2, e sim 120,00 m2.
Será que existe possibilidade de desmembramento delas? Caso sim qual o fundamento que eu
poderia citar para a prefeitura local? E o cartório aceitará para registro? Caso nao, existe a
possibilidade de instituir um condominio entre estas duas casas, ainda que nao tenham área em
comum, entre elas, para que eu possa vende-las separadamente por fração?

Primeiramente há de se verificar junto a Prefeitura o que dispõe o Plano Diretor e a lei de

Parcelamento Urbano, porém em todos os municípios que conheço os referidos Planos é
impossivel o desmembramento em áreas tão pequenas. Deve-se obter uma Certidão da Prefeitura
Municipal, comprovando a aprovação do desmembramento, bem como constando as divisas,
medidas e confrontações das áreas desmembradas. Também existe o desmembramento, em que é
feita a subdivisão da gleba em lotes destinados à edificação, com aproveitamento do sistema
viário existente, ou seja, a via de circulação (Rua ou Av.) pavimentada ou não, desde que não
implique em abertura de novas vias ou modificação da existente. Caso inexistente Lei Municipal,
deve-se observar a 6.766/79 e suas alterações posteriores . O Art. 4º da lei 6.766/70 diz que "Os
loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos:
...
II - os lotes terão área mínima de 125 m2 (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente
mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando a legislação estadual ou municipal determinar maiores
exigências, ou quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de
conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos
competentes;

Certidão de desmembramento de área em zona urbana

Parte de: Desmembramento, Imóvel e propriedade

Secretaria do Meio Ambiente - SEMA

Este conteúdo instrui sobre como requerer Certidão de desmembramento de áreas em zona
urbana perante o Município de Joinville (SC). Continue lendo para saber como proceder.

Etapas

Requerer viabilidade
A primeira etapa junto ao Município de Joinville é requerer Certidão de viabilidade do
desmembramento, que indica se o mesmo poderá ser feito ou não.

Antes de começar
É necessário já ter providenciado:

 Certidão atualizada do imóvel expedida por um Cartório de Registro de Imóveis, com validade
máxima de 180 dias.
 Certidão de confrontantes.
Documentos a reunir

 Planta da área a ser desmembrada.

 Memorial descritivo do projeto.
 Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) do profissional responsável pela planta.
 CD contendo:
o projeto georreferenciado e com pontos de levantamento topográfico da área.
o relatório com pontos de levantamento topográfico da área.
 Certidão atualizada do imóvel expedida por um Cartório de Registro de Imóveis, com validade
máxima de 180 dias (cópia).
 Certidão de confrontantes (via original).

Onde protocolar
Protocole a documentação em:

Sede da Secretaria do Meio Ambiente – SEMA

Rua Anita Garibaldi, 79 - Anita Garibaldi - 89203-300, Joinville - SC

Aberto: segunda a sexta, 8h às 14h

(47) 3433-2230

Como funciona

1. Protocolada a documentação, é emitido boleto de cobrança de preço público.

2. Pague o boleto e apresente o comprovante de pagamento no local de protocolo da
documentação.
3. Feito o pagamento, o processo é analisado pela Unidade de Parcelamento do Solo – UPS, da
Secretaria do Meio Ambiente – SEMA.
4. Técnicos da UPS vistoriam o local e analisam o projeto georreferenciado.
5. Concluída a análise, a certidão de viabilidade é emitida e fica disponível para retirada no local de
protocolo da documentação.

Requerer aprovação
A segunda etapa junto ao Município é requerer Certidão de aprovação do desmembramento,
que torna legal a execução do desmembramento.

Documentos a reunir

1. Uma primeira pasta contendo documentação listada na Instrução Normativa 39 da FATMA/SC,

que instrui sobre planos, programas e projetos ambientais para desmembramento.
2. Uma segunda pasta contendo:
1. Certidão de viabilidade de desmembramento (via original).
2. Plantas da área a ser desmembrada (3 vias).
3. Memorial descritivo do projeto.

Onde protocolar
Protocole a documentação em:
Sede da Secretaria do Meio Ambiente – SEMA

Rua Anita Garibaldi, 79 - Anita Garibaldi - 89203-300, Joinville - SC

Aberto: segunda a sexta, 8h às 14h

(47) 3433-2230

Como funciona

1. Protocolada a documentação, é emitido boleto de cobrança de preço público.

2. Pague o boleto e apresente o comprovante de pagamento no local de protocolo da
documentação.
3. Feito o pagamento, o processo é analisado, concomitantemente, pela Unidade de Controle e
Qualidade Ambiental- UCA e pela Unidade de Parcelamento do Solo – UPS, da Secretaria do
Meio Ambiente – SEMA.
4. Feita a análise, a certidão de desmembramento é emitida e fica disponível para retirada no local
de protocolo da documentação.

Observações
Para ser consolidado, o desmembramento depende, ainda, de outras duas etapas:

Averbação em cartório
É realizada junto a um Cartório de Registro de Imóveis. Para requerê-la, é necessário reunir a
seguinte documentação, a ser apresentada no cartório:

1. Certidão de desmembramento (via original).

2. Planta da área (cópia).
3. Memorial descritivo do projeto (cópia).
4. Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) do profissional responsável pela planta (cópia).

Validação
É realizada junto à Unidade de Cadastro Técnico – UCT da Secretaria da Fazenda – SEFAZ.
Para requerê-la, é necessário reunir a seguinte documentação:

 Certidão atualizada do imóvel expedida por um Cartório de Registro de Imóveis, com validade
máxima de 180 dias, após a averbação em cartório (via original).

A documentação deve ser protocolada em:

Atendimento Fazendário

Desmembramento
Desmembramento é a subdivisão de área de terreno para constituição de outros ou então
desvinculação de parte de um terreno para incorporação à propriedade contígua, respeitadas as
vias oficiais, sem criação de novas vias e logradouros públicos ou sem prolongamento,
modificação ou ampliação dos já existentes.
Informações gerais:

 O parcelamento do solo e as modificações da propriedade urbana serão requeridos em formulário

próprio, preenchido conforme o indicado na legenda das plantas apresentadas e o constante dos
documentos que instruírem o pleito;
 A apresentação das plantas e os documentos necessários aos atos de aprovação do parcelamento
do solo e modificação da propriedade urbana, e outros procedimentos, obedecerão às condições
estabelecidas no Anexo VII da Lei nº 16.286/97;
 A tramitação dos processos só poderá ser iniciada após a apropriação do pagamento da taxa pelo
sistema de arrecadação da SEFIN (Secretaria de Finanças) ou após a apresentação na Divisão
Regional correspondente, do DAM (Documento de Arrecadação Municipal) devidamente pago;
 Não poderá haver débitos de tributos municipais referentes ao(s) imóvel(is) e Responsável
Técnico (CIM – Cartão de Inscrição Municipal);
 Todos os documentos deverão ser apresentados em cópias autenticadas ou acompanhadas dos
originais para autenticação na Regional;
 Outras informações/documentos poderão ser solicitadas na análise do processo;
 As plantas, destinadas ao Desmembramento de terreno(s), constarão de Locação e Situação,
elaboradas em prancha única;
 ATENÇÃO: Consultar a legislação ambiental quanto a existência de restrições ao parcelamento
do solo (loteamento, desmembramento e remembramento) na área e demais requisitos legais;
 O Projeto Urbanístico deverá obedecer às Leis Municipais n° 16.176/96 (Uso e Ocupação do
Solo), nº 16.286/97 (Parcelamento do Solo), n° 16.719/01 (Lei dos 12 bairros), nº 17.449/08 e
demais legislações municipal, estadual e federal pertinentes;
 Após o deferimento, o requerente deverá solicitar certidão narrativa com o teor do terreno
resultante, para fins de averbação no RGI (Registro Geral de Imóveis) e posterior apresentação na
Divisão Regional correspondente;
 O prazo de validade da aprovação da planta de terreno é de 02(dois) anos a contar da data de
aprovação final podendo ser revalidadas por igual período mediante requerimento do interessado,
de acordo com a Lei nº 17.661/10;
 Caso haja divergência entre as dimensões/áreas do terreno e a documentação apresentada (RGI),
após aprovação na Regional, o requerente deve providenciar retificação junto ao cartório de
imóveis, conforme Lei Federal nº 10.931/04;
 A inobservância das normas legais e regulamentares, pertinentes ao parcelamento do solo e
modificações da propriedade urbana, constitui infração punível com as penalidades previstas na
legislação municipal e federal pertinente;
 Para maiores informações, consultar a Lei nº 16.286/97.

Documentos/Informações necessários ao ingresso do processo:

 Formulário próprio, em 02(duas) vias, devidamente preenchido e assinado pelo responsável

técnico e proprietário;
 Comprovante de propriedade do imóvel – Escritura registrada no Cartório de Registro de Imóveis
– RGI, com até um ano de averbação ou certidão atualizada da mesma; No caso de Usucapião
deverá ser apresentada a Sentença Judicial correspondente;
 Projeto Urbanístico em 05 cópias plotadas em papel opaco, assinadas pelo proprietário e pelo
responsável técnico do projeto;

OBS: É facultada a apresentação inicial de 02 jogos do projeto para a fase de análise. Para
aprovação do mesmo, serão exigidos 05 jogos completos e corrigidos.

 Documento de Responsabilidade Técnica registrado no Conselho Profissional competente (ART

– Anotação de Responsabilidade Técnica expedida pelo CREA ou RRT – Registro de
Responsabilidade técnica expedido pelo CAU), do responsável técnico pelo projeto de
parcelamento do solo apresentado.
 Nº(s) da(s) Inscrição(ões) Imobiliária(s) atualizada(s) do(s) imóvel(is);
 Certidão Negativa de Débitos expedida pela SEFIN – Secretaria de Finanças referentes às
inscrições imobiliárias correspondentes ao pedido.