LAUDO PERICIAL CONDOMÍNIO SAINT JAMES

Rua Domingos Augusto Setti, 194 – Vila Mariana - São Paulo – CEP: 04116-070

ELABORADO POR: CREA DATA: DOC. Nº: PÁGINAS:

Eng. Aguinaldo Gonçalves 5070327218-SP 18/11/2019 01 1 de 8

1 Indice
1 Indice ....................................................................... 1
2 Histórico....................................................................1
3 Objetivo ....................................................................1
4 Documentos e Órgãos de Consulta .........................1
5 Identificação das partes envolvidas .........................2
6 Definições da Demanda ...........................................2
7 Considerações Iniciais...............................................2 - 3
8 Relatos Importantes ............................................... .3 - 06
9 Encerramento ..........................................................07 - 08

2 HISTÓRICO
REVISÃO NATUREZA DAS PRINCIPAIS MODIFICAÇÕES
00 18/11/2019

3 Objetivo
Vistoriar através de inspeção local e registro fotográfico as manifestações patológicas no local/planta solicitada
pelo contratante e retratar as possíveis causas, verificando o estado do bem, apurando as causas que
motivaram determinado evento.

4 Documentos e Órgãos de Consulta

CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL – CPC – ARTIGO 464; Artigo 618 CC, ART. 6º DA LEI Nº 9099 /95, ART.437
e 130 CPC, NBR9050/2015, NBR15575/2013 (Edificações Habitacionais - Desempenho e o Guia
Orientativo para Atendimento à Norma de Desempenho), NBR5674/2012, NBR 13752/1996 (Perícias de

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engenharia na construção c i v i l ) , NBR 12722/1992 (Discriminação de serviços para construção de edifícios),

NBR6118/2014 (Projeto de estruturas de concreto — Procedimento), Projeto de Lei 01-0489/05
(Dispõe sobre o “check-up” das edificações no âmbito do Município de São Paulo).

5 Identificação das partes envolvidas

Engenheiro Civil; Administradora de Condomínio WS e demais moradores do referido Condomínio Saint James.

6 Definições da Demanda
As responsabilidades do condomínio, serão citadas com a observação de necessidade de manutenções
preditivas, preventivas e corretivas (NBR5674), bem como dos demais responsáveis.
Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de
materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do
trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.
Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o
empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito."

*A NBR15575/2013 e NBR6118/2014 serão citadas como elementos fundamentais para o entendimento deste
documento.

7 Considerações Iniciais
O Edifício Saint James, está situado na Rua Domingos Augusto Setti, 194 - Vila Mariana - São Paulo - SP, CEP:
04116-070.
Por registro fotográfico realizado pelo próprio elaborador do Laudo, caracterizado como não atendimento a
NBR5674 (Manutenção em Edificações), NBR6118/2014 (Projeto de estruturas de concreto — Procedimento),
Projeto de Lei 01-0489/05 (Dispõe sobre o “check-up” das edificações no âmbito do Município de São Paulo),
NBR 12722/1992 (Discriminação de serviços para construção de edifícios), NBR15575/2013 (Edificações
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Habitacionais - Desempenho e o Guia Orientativo para Atendimento à Norma de Desempenho) por parte do
Condômino, haja visto o alto grau de infiltração e de vício construtivo, das diversas camadas de revestimentos
ineficazes sobre a LAJE/PISO (Cobertura) pela obra irregular da piscina/área externa do da unidade 121
afetando a unidade 111 (Apartamento inferior), no referido terraço em não conformidade as legislações
vigentes e sem a anuência do condomínio, bem como pelas imagens reais da situação da piscina, piso e
LAJE/TETO do morador do andar abaixo da piscina, além de demais elementos citados neste documento
imparcial.

8 Relatos Importantes

FOTO 1: Apresentação da piscina construída na Laje de cobertura

As diversas partes da piscina e seu entorno apresentam sinais de irregularidades na concepção de projeto não
autorizado, degradação do estado da piscina pelas intempéries, os descuidos em permitir acúmulo de água de
chuva sem que tivesse uma cobertura que impeça inclusive a proliferação de “Dengue” e outros possíveis
insetos ou animais, a falta de projeto que cite memorial de cálculo para saber a capacidade de carga da laje
inferior.

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APARTAMENTO 111:

1) INFILTRAÇÃO NO TETO/LAJE DO QUARTO DO CASAL;

2) TRINCAS E FISSURAS NO TETO DO QUARTO DO CASAL.

Foto 2: INFILTRAÇÃO NO TETO/LAJE DO QUARTO DO CASAL.

Foto 3: TRINCAS E FISSURAS NO TETO DO QUARTO DO CASAL.

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APARTAMENTO 121:
1) APRESENTOU PISCINA DESCOBERTA COM POSSIBILIDADE DE GERAÇÃO DE CONTAMINAÇÕES E
DOENÇAS POR INSETOS DIVERSOS;
2) APRESENTOU IRREGULARIDADES VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO APARENTES (FALHAS CONSTRUTIVAS
OSTENSIVAS, DETECTÁVEIS FACILMENTE MESMO POR LEIGOS EM CONSTRUÇÃO) E VÍCIOS OCULTOS
(FALHAS CONSTRUTIVAS INEXISTENTES NO ATO DA ENTREGA (OU SÓ DETECTÁVEIS NESSA OCASIÃO
POR TÉCNICOS ESPECIALIZADOS), E QUE SURGEM OU SÓ SÃO DETECTADAS ALGUM TEMPO DEPOIS DA
ENTREGA);
3) APRESENTOU TUBULAÇÕES DESPROPORCIONAIS E COM RESÍDUOS EM SUAS ESTRUTURAS;
4) APRESENTOU INSTALAÇÕES ELÉTRICAS EXPOSTAS E EM CONTATO COM UMIDADE;
5) APRESENTOU ACÚMULO DE RESÍDUOS DIVERSOS COMO MADEIRAS, BLOCOS, ARGAMASSA.

Foto 4: APRESENTOU PISCINA DESCOBERTA COM POSSIBILIDADE DE GERAÇÃO DE CONTAMINAÇÕES E DOENÇAS POR INSETOS DIVERSOS

Foto 5: APRESENTOU IRREGULARIDADES VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO APARENTES.

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Foto 6: APRESENTOU TUBULAÇÕES DESPROPORCIONAIS E COM RESÍDUOS EM SUAS ESTRUTURAS

Foto 7: APRESENTOU INSTALAÇÕES ELÉTRICAS EXPOSTAS E EM CONTATO COM UMIDADE

Foto 8: APRESENTOU ACÚMULO DE RESÍDUOS DIVERSOS COMO MADEIRAS, BLOCOS, ARGAMASSA.

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9 Encerramento

A edificação já está fadada ao processo de anomalias ligadas a falha construtiva (VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO) do
sistema de projeto, instalação, mão de obra, material, impermeabilização, e gestão da obra resultando em
manchas, trincas, fissuras e mofo.
A tentativa de correção da falha construtiva no processo de impermeabilização e revestimento da laje principal
(Terraço apartamento 121), porém, em vão, os materiais utilizados e mão de obra evidenciam o despreparo no
processo, culminaram para o resultado alcançado (DANOS). Com a falha no processo de impermeabilização da
laje se evidencia a percolação em todo sistema de reboco/emboço, onde a água procurou caminhos e
ocasionando rupturas, manchas, trincas e fissuras onde houve facilidade em seus pontos mais fracos.
A empresa e os profissionais prestadores de serviços, erraram em não seguir os procedimentos mínimos para
garantir a não ocorrência dos “DANOS”.
O Condomínio não negligenciou a NBR5674/2012, que dita sobre as manutenções em edificações habitacionais
em relação ao prazo de 5 (cinco) anos.
Quando se está doente, procura-se um médico, quando estamos com problemas em animais, contrata-se um
veterinário, quando existem problemas judiciais, contrata-se advogados.
Em patologias de Engenharia é a mesma situação, existem várias empresas de Construção, Obras e Reformas, o
problema é encontrar uma Engenharia Especializada, as vezes os valores nos surpreendem por possuir um
profissional de Engenharia qualificado ou especializado e partimos pelo mais barato.
Na situação analisada nesta Perícia observou-se que não foi o foco uma licitação ou cotação que permitisse
contratar uma empresa especializada e com valor médio de mercado, solicitou-se que a responsável pela OBRA
(Construção da Piscina) refizesse ou consertasse as ANOMALIAS que surgiram, sendo assim, é nítido que houve
também falha na GESTÂO dos reparos da obra, na Inspeção/acompanhamento dos serviços devido ao fato de
existir risco grave e eminente de que o reboco do quarto do casal do apartamento 111 venha-se a soltar-se
com possibilidade de danos materiais e pessoais, existe também a possibilidade de novas Trincas na Laje/Teto e

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posterior queda de partes da alvenaria e ruptura da laje com a piscina vindo a desabar no quarto do casal do
apartamento 111.
Recomendação deste Perito: Retirada imediata da piscina, Retirada de todo piso existente para posterior
impermeabilização de toda LAJE/PISO do apartamento 121.

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AGUINALDO GONÇALVES

PERITO EM ENGENHARIA PELO IBAPE (INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE SÃO PAULO)
ENGENHEIRO CIVIL – CREASP: Nº 5070327218- SP
TÉCNICO EM SEGURANÇA DO TRABALHO – MTE/SP Nº 022019.1
ESPECIALISTA EM EMERGÊNCIAS E SEGURANÇA
ART: 28027230191534048