CIRCULAR / PARECER JURÍDICO

MUDANÇA DA DESTINAÇÃO RESIDENCIAL DAS UNIDADES

EXPLORAÇÃO COMERCIAL ATRAVÉS DA PLATAFORMA AIRBNB E ASSEMELHADAS

Prezados Srs. e Sras. CONDÔMINOS(AS) do MUNDI CONDOMÍNIO RESORT, em

atenção a pedido de parecer jurídico feito pelo síndico em exercício,
acerca da possibilidade/legalidade de exploração das unidades autônomas
(apartamentos) que compõem o condomínio através do sistema AIRBNB e
assemelhados, esclarecemos o seguinte:
1. A utilização dos imóveis que compõem o Mundi Condomínio Resort tem
como principal norma de regência sua Convenção de Condomínio, criada com
fundamento – e autorização - nos arts. 1.332, 1.333 e 1.334 da Lei
10.406/2002 (Código Civil). Do referido art. 1.332 da Lei 10.406/2002
consta norma expressa acerca da obrigatoriedade da Convenção prever o
fim a que as unidades se destinam e, assim sendo, o art. 1º da Convenção
de Condomínio, abaixo transcrito, prevê que:

“Art. 1º - O “RESIDENCIAL MUNDI CONDOMÍNIO RESORT” situado na Rua

Gentil Portugal do Brasil, nº 55, lotes 01 a 19 – quarteirão 131,
no Bairro Camargos, Belo Horizonte-MG, num total de 1.220 unidades
residenciais, constitui-se de um conjunto de prédios edificados
conforme o projeto aprovado pela Prefeitura Municipal de Belo
Horizonte, tendo como finalidade a destinação de suas unidades
autônomas para o uso de natureza residencial e a ela
vinculada, conforme regulado pelas disposições dos artigos 1.331
e seguintes do Código Civil Brasileiro, assim como por toda a
legislação complementar aplicável e, especialmente, pelas
disposições da Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que não foram
derrogadas pelo novo Código Civil.”(Destaque nosso)

2. Não obstante inexistir previsão expressa que indique se

sistemas/plataformas como AIRBNB e assemelhados e/ou qualquer outra
forma de locação de alta rotatividade configurem a exploração comercial
da unidade autônoma (apartamento), o que se justifica principalmente por
serem estes, de certa forma, inéditos, temos que o Superior Tribunal de
Justiça – STJ, no julgamento do RECURSO ESPECIAL nº 1819075/RS, firmou
o seguinte entendimento:
“DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO
RESIDENCIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. LOCAÇÃO FRACIONADA
DE IMÓVEL PARA PESSOAS SEM VÍNCULO ENTRE SI, POR CURTOS PERÍODOS.
CONTRATAÇÕES CONCOMITANTES, INDEPENDENTES E INFORMAIS, POR
PRAZOS VARIADOS. OFERTA POR MEIO DE PLATAFORMAS DIGITAIS
ESPECIALIZADAS DIVERSAS. HOSPEDAGEM ATÍPICA. USO NÃO RESIDENCIAL
 DA UNIDADE CONDOMINIAL. ALTA ROTATIVIDADE, COM POTENCIAL AMEAÇA
À SEGURANÇA, AO SOSSEGO E À SAÚDE DOS CONDÔMINOS. CONTRARIEDADE
À CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO QUE PREVÊ DESTINAÇÃO RESIDENCIAL.
RECURSO IMPROVIDO.
1. Os conceitos de domicílio e residência (CC/2002, arts. 70 a
78), centrados na ideia de permanência e habitualidade, não se
coadunam com as características de transitoriedade,
eventualidade e temporariedade efêmera, presentes na hospedagem,
particularmente naqueles moldes anunciados por meio de
plataformas digitais de hospedagem.
(...)
4. Embora aparentemente lícita, essa peculiar recente forma de
hospedagem não encontra, ainda, clara definição doutrinária, nem
tem legislação reguladora no Brasil, e, registre-se, não se
confunde com aquelas espécies tradicionais de locação, regidas
pela Lei 8.245/91, nem mesmo com aquela menos antiga,
genericamente denominada de aluguel por temporada (art. 48 da
Lei de Locações).
(...)
8. O Código Civil, em seus arts. 1.333 e 1.334, concede autonomia
e força normativa à convenção de condomínio regularmente
aprovada e registrada no Cartório de Registro de Imóveis
competente. Portanto, existindo na Convenção de Condomínio regra
impondo destinação residencial, mostra-se indevido o uso de
unidades particulares que, por sua natureza, implique o
desvirtuamento daquela finalidade (CC/2002, arts. 1.332, III, e
1.336, IV).
(...)
(REsp 1819075/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Rel. p/
Acórdão Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em
20/04/2021, DJe 27/05/2021)

3. Ou seja, em linhas gerais, temos que o entendimento recentemente

firmado pelo STJ caminha para a conclusão de que a exploração das
unidades autônomas por aplicativos como AIRBNB e assemelhados afronta a
proibição de uso comercial das unidades.

4. Não obstante a decisão acima transcrita não ser vinculante, ou

seja, não poder ser imediatamente imposta a todos os condomínios do
Brasil, temos que na ausência de previsão legal e/ou convencional acerca
do tema, é ela, neste momento, o principal indicativo de que a exploração
das unidades através do AIRBNB e assemelhados configura uso comercial
dos apartamentos e, portanto, hão de ser proibidas por força da previsão
constante do art. 1º da Convenção de Condomínio do Mundi Condomínio
Resort.

5. E mais, assim como também consta da decisão acima transcrita, temos

que, diante da alta rotatividade de hóspedes, a exploração das unidades
por meio do AIRBNB e assemelhados não configura locação nos ditames da
Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato ou Lei de Locações), forma de
exploração que, de fato, não altera a destinação residencial do imóvel.

6. Por todo o exposto, a conclusão que se pode alcançar é que a

exploração comercial das unidades autônomas (apartamentos) através do
AIRBNB e sistemas assemelhados afronta o art. 1º da Convenção de
Condomínio do Mundi Condomínio Resort, expõe a coletividade condominial
a evidente insegurança e, portanto, pode e deve ser proibida pelo
síndico/administração em exercício, isso, até que venha a ser editada
previsão legal expressa.

Sendo o que havia para o momento, renovamos nossos protestos de estima

e consideração com os senhores condôminos.

Belo Horizonte, 18 de abril de 2022

Assinado de forma digital por

ALISSON FERNANDES DE ALISSON FERNANDES DE
RAMOS:09639248690 RAMOS:09639248690
Dados: 2022.04.18 10:43:46 -03'00'

HÉLIO ARCA FERNANDES CHAIMER ADVOGADOS

ALISSON FERNANDES
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