ESCOLA SUPERIOR DA CETESB

CONFORMIDADE AMBIENTAL COM REQUISITOS TÉCNICOS E LEGAIS

GERENCIAMENTO DE ÁREAS CONTAMINADAS

NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS E ÁREAS CONTAMINADAS

- POSTURAS E PROCEDIMENTOS QUE DEVEM ORIENTAR O INTERESSADO

Emerson Teruaki Mochizuki

James Fernando Marques Arruda
Márcia Akemi Nakano
Vinícius Hideki Muraoka
Professora Eng. Maria Cecília

São Paulo - SP
junho/2022
 Sumário

1 APRESENTAÇÃO .............................................................................................................. 3
2 POR QUE REUTILIZAR ÁREAS CONTAMINADAS? ......................................................... 3
3 DUE DILIGENCE AMBIENTAL .......................................................................................... 4
4 ORIENTAÇÕES PRÁTICAS PARA AQUISIÇÃO DE ÁREAS CONTAMINADAS ............... 6
4.1 ESTUDO BÁSICO ........................................................................................................... 8
4.1.1 Verificação do histórico de ocupação do imóvel (incluindo documentações, vistoria em
campo no imóvel e entorno e entrevistas) ............................................................................. 8
4.1.2 Consulta a base de dados junto a órgãos públicos e entidades.................................... 9
4.2 AVALIAÇÃO PRELIMINAR ........................................................................................... 17
4.3 INVESTIGAÇÃO CONFIRMATÓRIA ............................................................................. 18
4.4 INVESTIGAÇÃO DETALHADA ..................................................................................... 19
4.5 AVALIAÇÃO DE RISCO ................................................................................................ 20
4.6 REABILITAÇÃO DE ÁREAS CONTAMINADAS ............................................................ 22
4.6.1 Plano de Intervenção para Reutilização ..................................................................... 22
4.6.2 Execução do Plano de Intervenção ............................................................................ 23
5 RESPONSABILIDADES ................................................................................................... 25
5. 1 PREVISÃO LEGAL....................................................................................................... 25
5.1.1 TRÍADE DE RESPONSABILIZAÇÃO AMBIENTAL .................................................... 27
5.1.2 DOS RESPONSÁVEIS ............................................................................................... 36
5.1.2.1 DO LIAME DE RESPONSABILIZAÇÃO .................................................................. 37
6 CONCLUSÃO................................................................................................................... 39
7 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ................................................................................. 40

2
1 APRESENTAÇÃO

A disponibilidade de áreas, estrategicamente bem localizadas, nos centros urbanos,

para implantação de empreendimentos - residenciais, comerciais, viários ou equipamentos
públicos - está cada vez mais escassa; tal necessidade pode ser solucionada com a utilização
de áreas reabilitadas para tal uso, após processo de gerenciamento de áreas contaminadas.
A reinserção e reutilização de tais áreas no contexto da realidade urbana moderna -
após submetidas aos devidos processos de descontaminação, remediação e recuperação -
se apresenta como alternativa de relevante interesse social, econômico e ambiental; uma vez
que viabiliza sua recuperação e reaproveitamento, trazendo de volta ao patrimônio dos
centros urbanos áreas que, embora estrategicamente bem localizadas e valorizadas,
encontravam-se comprometidas e ociosas, promovendo assim sua revitalização e utilização.
Nesse contexto, o presente estudo teve como objetivo realizar pesquisa teórica das
posturas e procedimentos que devem ser adotados e servir de orientação básica aos
potenciais adquirentes, investidores ou participantes de empreendimentos que envolvam a
aquisição de imóveis contaminados ou com potencial de contaminação; servindo de
ferramenta para a avaliação dos aspectos técnicos, legais, econômicos e sociais,
identificando potenciais riscos e soluções, com o foco na sustentabilidade.

2 POR QUE REUTILIZAR ÁREAS CONTAMINADAS?

A necessidade de reutilização de áreas onde foram desenvolvidas atividades

potencialmente poluidoras tem se intensificado nos últimos anos, principalmente em regiões
urbanas e metropolitanas adensadas e em zonas industriais. O uso de tais áreas, se realizada
de maneira indiscriminada, pode representar agravamento do risco ambiental, devido à
contaminação (Gentil, 2018); daí a necessidade de implementação de procedimentos de
identificação e gerenciamento de áreas contaminadas, que configuram um:

“conjunto de ações de identificação, caracterização e implementação

de medidas de intervenção em áreas contaminadas localizadas em
uma região de interesse, com o objetivo de viabilizar o uso seguro
proposto ou implementado em cada uma delas, culminando na sua
classificação como Área Reabilitada para o Uso Declarado ao final do
desenvolvimento das etapas”, (CETESB, 2021).

De acordo com o Relatório de Áreas Contaminadas e Reabilitadas no Estado de São

Paulo (CETESB, 2020), o Estado possui 285 áreas contaminadas em processo de reutilização
(ACRu), 635 áreas contaminadas sob investigação (ACI), 780 áreas contaminadas com risco

3
confirmado (ACRi) e 1.463 áreas em processo de remediação (ACRe), o que corresponde a
46,25% das áreas cadastradas que estão classificadas como áreas contaminadas.

Figura 1. Áreas Contaminadas no Estado de São Paulo.

9%
20% ACRu
46%
ACI
ACRi
25%
ACRe

Fonte: (CETESB, 2020)

Embora a legislação imponha que sejam realizados esforços para a recuperação de

tais áreas, alguns imóveis, ainda que se encontrem nestas condições, se apresentam como
interessantes oportunidades de negócios para a realização de novos empreendimentos, já
que é exatamente sua condição de área contaminada que torna possível sua eventual
aquisição por valores muito abaixo daqueles comumente praticados pelo mercado. Desta
forma, como aponta o engenheiro ambiental, Thomaz Eber Wood (SindusCon-SP, 2017):
“Com uma precificação adequada, o problema pode se transformar em vantagem competitiva
ou aumento da margem”.
Nesta perspectiva, conforme dados do supracitado Relatório da CETESB, observa-se
que, em 2020, foram registradas 1.902 áreas reabilitadas para uso declarado (AR); indicando
uma tendência de mudança de uso de áreas desativadas que anteriormente se
caracterizavam exclusivamente pelo uso industrial e comercial, mas que, após sua
recuperação, agora, estão sendo utilizadas para construção de empreendimentos imobiliários
residenciais e comerciais.

3 DUE DILIGENCE AMBIENTAL

Não obstante a atratividade que a aparência de excelente oportunidade de negócio

que o baixo custo de aquisição de áreas contaminadas ou com potencial de contaminação
pode, em princípio, exercer sobre potenciais inquisidores e investidores; se faz necessário
adotar algumas posturas e tomar algumas medidas práticas e acautelatórias.

4
 Neste contexto é que surge o conceito de “due diligence ambiental”; cujo termo inglês
“due diligence", comumente aplicado no âmbito da administração de empresas, e que,
literalmente, remete à ideia da prática da “devida diligência"; ou seja, de se exercer o devido
cuidado, agindo de todas as formas necessárias para se evitar ou administrar uma
determinada situação.
Assim, a “due diligence ambiental", é uma ferramenta de determinação dos riscos
envolvidos ao ato de se associar a qualquer empreendimento que se relacione com uma área
contaminada ou com uma área com potencial de contaminação.
Trata-se, portanto, de um procedimento investigatório, voluntário, técnico e jurídico,
que busca identificar eventuais desconformidades, legais ou ambientais, que possam
impactar negativamente o negócio pretendido.
Portanto, no contexto da aquisição de imóveis, de investimento ou mesmo de
participação em empreendimento que envolva a aquisição ou utilização de uma nova área, o
termo “DUE DILIGENCE” significa: realizar, anteriormente à aquisição ou formalização do
negócio, uma análise prévia das condições legais, ambientais e dos usos pregressos do
imóvel de interesse, com o intuito de se verificar a possibilidade de que tenha ocorrido ou que
possa vir a ocorrer, naquela área, ou em áreas próximas, alguma forma de contaminação,
que gere qualquer passivo ambiental.
Quando se pretende adquirir um imóvel é imprescindível, avaliar preliminarmente, não
apenas os aspectos econômicos, locacionais, burocráticos envolvidos na aquisição. É
necessário também, e prioritariamente, verificar os aspectos de conformidade ambiental e as
consequências jurídicas (civis, administrativas e penais) envolvidas na aquisição ou utilização
daquele imóvel.
Além de toda a burocracia geralmente envolvida na aquisição ou locação de um
imóvel, que exige a verificação de diversas situações, tais como:

● Situação Jurídica: Ausência que quaisquer ônus legais ou judiciais (penhora e

hipoteca) da propriedade;
● Situação Fiscal: Pendências com o fisco (tributos federais, estaduais e
municipais);
● Situação Urbanística: Certidão de Uso e Ocupação do Solo;

É importantíssimo realizar-se também a verificação da SITUAÇÃO AMBIENTAL do

imóvel; uma vez que, este aspecto, assim como os demais, pode influenciar de forma decisiva
a viabilidade técnica e econômica do empreendimento, bem como afetar a imagem
institucional e profissional de todos os envolvidos no projeto ou empreendimento.

5
 A questão das áreas contaminadas e dos passivos ambientais é um importante
aspecto que deve ser tomado em conta e priorizado logo de início; e deve perdurar durante
toda a prospecção e busca pela melhor localização para realização do empreendimento.
Assim, o termo Due Dilligence, aplicado no âmbito da conformidade ambiental,
significa a realização de uma "diligente investigação dos aspectos legais ambientais” do
imóvel, antes que seja estabelecido qualquer vínculo com o imóvel ou empreendimento.
A Due Diligence Ambiental visa, assim, realizar uma investigação prévia e cautelar, a
partir das informações legais, formais e informais dos usos pregressos do imóvel de interesse
e de seu entorno. Tal procedimento é essencial e deve ser implementado antes da
concretização de qualquer aquisição, locação, investimento ou estabelecimento de nova
parceria.
Por meio da Due diligence Ambiental, empresas e investidores ou interessados podem
realizar uma avaliação abrangente e de forma transparente, dos riscos e oportunidades
relacionados ao imóvel de interesse; podendo assim avaliar os riscos envolvidos, decidindo
de forma clara e objetiva quanto à viabilidade do negócio; tomando as devidas precauções,
seja na configuração contratual, seja nas contramedidas de minimização ou distribuição dos
riscos.
A Due Diligence Ambiental, por se tratar de um procedimento que envolve o domínio
de várias áreas do conhecimento, com aspectos administrativos, legais, jurídicos e técnicos;
bem como exigir o conhecimento de diversas facetas das áreas da engenharia, da química,
da biologia e das engenharias ambientais, pode demandar o envolvimento de uma equipe
multidisciplinar composta por profissionais de diversas áreas.
O objetivo da Due Diligence Ambiental é eliminar os riscos, identificá-los com precisão,
possibilitando subsidiar e facilitar a tomada de decisão pelos interessados, que poderão
avaliar e decidir pela viabilidade ou não do negócio. E uma vez decidido pela viabilidade,
quais são as medidas de gerenciamento de riscos que deverão ser aplicadas para garantir a
segurança e sucesso do empreendimento, cumprindo com todos os requisitos legais, medidas
jurídicas pertinentes e procedimentos técnicos necessários a resguardar os interesses dos
adquirentes, investidores, participantes e do próprio empreendimento.

4 ORIENTAÇÕES PRÁTICAS PARA AQUISIÇÃO DE ÁREAS CONTAMINADAS

Uma vez, decidido pelo interesse da aquisição de uma área é necessário que sejam
adotados os seguintes procedimentos:

6
 Figura 2. Fluxograma básico dos procedimentos de gerenciamento de áreas contaminadas
até a emissão do termo de reabilitação da área.

Legenda:

AS - Área com suspeita de contaminação ACRi - Área Contaminada com Risco Confirmado
AP - Área com Potencial de Contaminação ACRu - Área Contaminada em Processo de Reutilização
ACI - Área Contaminada sob Investigação AR - Área Reabilitada para o Uso Declarado
Fonte: IPT: SECOVI-SP, 2018

O passo inicial para identificação de uma área contaminada pode ser realizado por
meio de um Estudo Básico.

7
4.1 ESTUDO BÁSICO

Um Estudo Básico consiste no levantamento de informações cadastrais, base de

dados e fotografias aéreas ou imagens de satélite multi temporais, que podem ser obtidas
junto aos órgãos públicos e outras entidades, conforme especificados a seguir:

4.1.1 Verificação do histórico de ocupação do imóvel (incluindo documentações,

vistoria em campo no imóvel e entorno e entrevistas)

a) Documentação do imóvel

Análise da matrícula do imóvel ou certidão vintenária;

b) Vistoria em campo

Atenção a possíveis fontes de poluição. Como modelo pode ser utilizado o

questionário para avaliação das condições ambientais do imóvel do “guia para
avaliação do potencial de contaminação em imóveis” da CETESB. Esse guia
contempla um questionário sobre as atividades desenvolvidas no imóvel,
Geração, Deposição e Armazenamento de Substâncias Potencialmente
Poluidoras, vestígios de contaminação e ações governamentais no imóvel, com
as justificativas para cada uma das questões. Na vistoria, importante atentar-se
para áreas de transição de uso por exemplo de industrial para residencial,
galpões, indícios de atividade industrial, proximidades às linhas férreas, áreas de
várzeas com eventual deposição de resíduos sólidos, deposição de lodo,
dragagem, áreas de bota fora, terrenos baldios não utilizados há algum tempo,
dentre outros. Levantar também imagens históricas do Google Earth Pro. O
estudo deve considerar também o entorno da área, já que problema ocasionado
pela presença de contaminação proveniente da área do vizinho ou próximo pode
ocasionar riscos à área de interesse. Para isso, recomenda-se a análise de
atividades no entorno da área num raio de 500 metros.

c) Entrevistas

Antigos proprietários, vizinhos e/ou antigos funcionários podem ser de importante

auxílio no levantamento de informações sobre os processos produtivos, registros
de operação, possíveis áreas fonte, locais de armazenamento e disposição de
materiais.

8
4.1.2 Consulta a base de dados junto a órgãos públicos e entidades

a) Relação de áreas contaminadas e reabilitadas da CETESB (última atualização em

dezembro/2020).

Figura 3. Relação de áreas contaminadas e reabilitadas, disponível no site da CETESB

Fonte: CETESB (2022). Disponível em: https://cetesb.sp.gov.br/areas-contaminadas/ relacao-de-

areas-contaminadas

b) Consulta espacial ao DATAGEO, no menu: gerenciamento, áreas contaminadas

e reabilitadas.

Figura 4. Áreas contaminadas e reabilitadas do Estado de São Paulo.

Fonte: DataGEO (2022). Disponível em: https://datageo.ambiente.sp.gov.br /app/?ctx= DATAGEO#

9
 c) Consulta à CETESB para verificar a incidência de Autos de Infração Ambiental e
CADRI - certificado de movimentação de resíduos de interesse.

Observação:

Consultar se a prefeitura disponibiliza relatórios de áreas contaminadas, a exemplo da

Prefeitura de São Paulo, link disponível em: https://www.prefeitura.
sp.gov.br/cidade/secretarias/meio_ambiente/servicos/areas_contaminadas/?fbclid=I
wAR0gGBLaD2tqfpy0_ydySJAj0-AcDcPuYeFkbOgQZ0fIBG1Q54noZ88Wro4

Tal prefeitura também disponibiliza no portal Geosampa em: licenciamento ambiental,

área contaminada e reabilitada, uma espacialização de Áreas Contaminadas e
Reabilitadas, de acordo com a Lei Municipal nº 15.098/2010, que dispõe sobre a
publicação do Relatório de Áreas Contaminadas e Reabilitadas no Município pela
Secretaria Municipal do Verde e do Meio Ambiente – SVMA. O mapeamento foi
elaborado de acordo com os lotes do Geosampa. Para imóveis rurais foram utilizados
dados do Acervo Fundiário do INCRA e/ou dos projetos constantes nos respectivos
Processos, tudo em escala 1:2000, conforme informado no portal.

Figura 5. Áreas contaminadas e reabilitadas do Geosampa mapa da Prefeitura de São Paulo.

Fonte: Prefeitura de São Paulo.

Disponível em: http://geosampa.prefeitura.sp.gov.br/PaginasPublicas/_SBC.aspx#

10
 Também especificamente para o Município de São Paulo, é necessário consultar as
regiões prioritárias para realização de avaliação preliminar e investigação confirmatória em
conformidade à Resolução SMA 11/2017.

Figura 6. Regiões prioritárias para realização de avaliação preliminar e investigação confirmatória

(Resolução SMA 11/2017): Barra Funda, Mooca, Chácara Santo Antônio e Jurubatuba

d) Consulta ao DATAGEO sobre a incidência de zona de uso predominantemente

industrial - ZUPI disponível em: base cartográfica, base Emplasa. Trata-se de
“Mapa Cartográfico Temático Terrestre Básico, das Zonas de Uso
Predominantemente Industrial - ZUPI, do ano de 1978, em escala 1:10 000,
abrangendo a Região Metropolitana de São Paulo - RMSP (Estado de São Paulo).
Compõe o Sistema Cartográfico Metropolitano - SCM”, conforme informado no
sistema.

11
 Figura 7. EMPLASA - Zona de Uso Predominantemente Industrial (ZUPI) - 1978.

Fonte: DataGEO (2022): https://datageo.ambiente.sp.gov.br/app/?ctx=DATAGEO#

e) No portal Geosecovi do Sindicato das empresas de compra, venda, locação e

administração de imóveis residenciais e comerciais de São Paulo, é possível para
assinantes a consulta de um banco de dados de áreas contaminadas e
zoneamentos (disponível para alguns Municípios: São Paulo, Jundiaí e Sorocaba,
Praia Grande, Santos e São Vicente, Bauru, Campinas, Guarujá e São José do
Rio Preto).

Figura 8. Informações disponíveis do sistema Geosecovi para o Município de São Paulo. Segundo o
portal o objetivo é a disponibilização de informações relevantes, atuais e geoprocessadas para auxiliar
a tomada de decisão no mercado imobiliário.

Fonte: http://www.secovi.com.br/geosecovi

12
 f) Consulta à Secretaria de Saúde, Vigilância ambiental em saúde, FUNASA -
Fundação Nacional de Saúde para obtenção de informações sobre saúde
ambiental. Em âmbito Estadual, segundo site do Centro de Vigilância Sanitária -
CVS da Secretaria de Saúde, possuem a competência de analisar cenários gerais,
tendências e distribuição geográfica de áreas contaminadas no Estado de São
Paulo, sendo que no Código Sanitário do Estado de São Paulo é incumbido ao
CVS a inclusão de fatores ambientais de risco à saúde relacionada à poluição
ambiental e substâncias tóxicas (informações disponíveis em:
http://www.cvs.saude.sp.gov.br/apresentacao.asp?te_ codigo=14)

Figura 9. Site do Centro de Vigilância Sanitária, setor competente para tratar de aspectos de saúde
em áreas contaminadas.

Fonte: Centro de Vigilância Sanitária

Disponível em: http://cvs.saude.sp.gov.br/gt.asp?te_codigo=14

g) Consulta ao DAEE - Departamento de Águas e Energia Elétrica referente a

presença de outorga quando do uso de águas subterrâneas no terreno,
enquadramento de uso de água subterrânea, relatórios, cadastros de poços
tubulares profundos etc. Ademais, considerando a RESOLUÇÃO CONJUNTA

13
 SMA/SERHS/SS n° 3, DE 21.06.2006, necessário considerar a necessidade de
relatório ou manifestação da CETESB para instruir os processos de obtenção de
outorgas em tramitação no DAEE, para os casos de poços localizados até uma
distância de 500m de uma área já declarada contaminada pela CETESB. No
DATAGEO é possível espacialmente visualizar o raio.

Figura 10. Raio de 500 m, a partir do ponto de localização das Áreas Contaminadas e Reabilitadas do
Estado de São Paulo (ACs), para auxílio na definição das ACs que podem influenciar a qualidade da
água de um poço de abastecimento para consumo humano, em atendimento à Resolução Conjunta
SMA/SERHS/SES - 3, de 21-6-2006.

Fonte: Datageo.

h) Consulta a diversos setores da Prefeitura: Importante a procura de divisões como

a de uso e ocupação de solo, alvarás e licenças, posturas, meio ambiente, limpeza
pública, topografia para acesso a dados geoambientais, fotografias aéreas e
imagens históricas. A certidão de uso e ocupação do solo junto à Prefeitura trará
informações sobre as restrições ao uso do solo. Nesta etapa, importante a
obtenção de informações sobre eventual alteração de zoneamento durante as
atualizações de Planos Diretores e Leis de Uso e Ocupação de Solo já que a
alteração de uso pode ser indício de que no passado poderia haver por exemplo,
atividades com potencial de contaminação definidas pela Resolução SMA 10/17
poluidoras já desenvolvidas no local.

14
Figura 11. Atividades potencialmente geradoras de área contaminada prevista na Resolução SMA
10/2017, síntese completa pode ser obtida em IPT: SECOVI-SP (2018).

Fonte: https://www.ipt.br/banco_arquivos/1685-
producao_imobiliaria_reabilitacao_areas_contaminadas_revisada.pdf

i) Consulta ao Instituto de Pesquisas Ambientais (que engloba o Instituto Geológico):

para obtenção de informações hidrogeológicas, geológicas e geotécnicas.
Informações sobre sondagens, poços, dentre outros a partir de obtenção das fotos
aéreas, mapas etc.

15
 Todo o anteriormente exposto sobre as etapas do Estudo Básico, pode ser sintetizado
e apresentado no fluxograma a seguir:

Figura 12. Fluxograma do Estudo Básico.

Fonte: IPT: SECOVI-SP (2018).

Disponível em: https://www.ipt.br/banco_arquivos/1685-producao_imobiliaria_reabilitacao_areas_
contaminadas_revisada.pdf

16
 Com o cruzamento das informações obtidas no Estudo Básico e verificada a possível
contaminação na área, devem ser realizados estudos ambientais a fim de comprovar eventual
contaminação do solo e da água subterrânea.
Os estudos ambientais devem seguir as etapas posteriores de gerenciamento,
conforme estabelecido pela Decisão de Diretoria n° 038/2017/C da CETESB, e a área passa
a ser classificada como Área com Potencial de Contaminação (AP).
O custo para a realização do Estudo Básico é basicamente de vistas de processos
junto aos órgãos e/ou taxas de cartórios, que pode ser realizado pelo interessado.

4.2 AVALIAÇÃO PRELIMINAR

De acordo com a DD n° 38/2017, o passo seguinte é a elaboração da Avaliação

Preliminar, normalizada pela ABNT na NBR 15515-1:2007, que consiste na elaboração de
diagnóstico inicial tendo como base os levantamentos feitos no Estudo Básico.
Para a realização da Avaliação Preliminar, o responsável legal (detentor da área) deve
conduzir a avaliação, bem como o responsável técnico (profissional responsável pela
execução) deve executar as atividades seguindo a NBR 16210: 2013, a DD n° 038/2017/C e
a NBR 15515-1:2008.
A Avaliação Preliminar tem como objetivo identificar fatos, evidências, indícios ou
incertezas que levem a suspeitar da existência de contaminação, bem como a definição do
Modelo Conceitual Inicial da Área (MCA 1). O MCA consiste na representação escrita ou
gráfica de um sistema ambiental e dos processos biológicos, químicos e físicos envolvidos,
que determinam a dinâmica dos contaminantes a partir das fontes até os receptores1.
O MCA é a base fundamental para elaboração do Plano Preliminar, que irá guiar a
etapa de Investigação Confirmatória. O Plano Preliminar deve conter a indicação dos
compartimentos do meio ambiente a serem investigados, as estratégias a serem adotadas
para a definição da localização e profundidade dos pontos de amostragem, a indicação das
Substâncias Químicas de Interesse a serem consideradas e seus respectivos Valores de
Intervenção (VI) de referência2.
A Avaliação deve ser realizada em todas as áreas de interesse, sobretudo nas áreas
que não tenham sido notificadas pela agência ambiental ou prefeitura.
O tempo médio para a elaboração de uma Avaliação Preliminar é de
aproximadamente 60 dias; e custo aproximado é de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais)3.

1
IPT:SECOVI-SP, 2018.
2
https://cetesb.sp.gov.br/areas-contaminadas/documentacao/manual-de-gerenciamento-de-areas-contaminadas/introducao-ao-
gerenciamento-de-areas-
contaminadas/conceituacao/#:~:text=O%20primeiro%20modelo%20conceitual%20da,e%20dos%20bens%20a%20proteger.
3
Atualizado em 04/2022 - IPCA.

17
 Caso a Avaliação Preliminar tenha classificado a área como Área Suspeita de
Contaminação (AS) pela CETESB, será exigido do responsável legal a realização da
Investigação Confirmatória, que deverá ser realizada de acordo com a DD n° 38/2017/C da
CETESB e da NBR 15515-2:2011 da ABNT. Por outro lado, caso seja demonstrado que na
área nunca houve fontes de contaminação potenciais, a área será classificada como Área
Não Contaminada (AN).

4.3 INVESTIGAÇÃO CONFIRMATÓRIA

A etapa de Investigação Confirmatória envolve uma gama mais ampla de serviços

burocráticos e técnicos; bem como trabalhos mais extensos in loco devido à realização de
ações de campo mais intrusivas, tendo como objetivo identificar situações que permitam
confirmar ou não a existência de contaminação gerada a partir de fontes de contaminação
primária dentro dos limites da área de interesse.
Os serviços in loco realizados nessa etapa consistem, basicamente, nas sondagens
para amostragem de solo, implantação de poços de monitoramento para amostragem de água
subterrânea, amostragem de água superficial de cursos d’água a montante e a jusante e
coleta de ar para medição de gases presentes no solo, levantamento planialtimétrico,
caracterização geológica e hidrogeológica, ensaios hidráulicos (mapa potenciométrico,
condutividade hidráulica, velocidade de fluxo) etc.
As análises laboratoriais devem ser realizadas em laboratório acreditado pelo Inmetro
de acordo com a Norma ISO/IEC 17025, conforme Resolução SMA nº 100/2013 e Decisão
de Diretoria nº 310/2014/E/C/I, de 21 de outubro de 2014.
Os resultados das análises químicas de solo e de água subterrânea e superficial
podem servir para realização de avaliação dos riscos à saúde humana identificados na área
de interesse.
As principais atividades a serem realizadas nessa etapa estão descritas a seguir4:
● Elaborar o plano definitivo de Investigação Confirmatória, bem como sua
execução;
● Revisar as hipóteses de liberação das SQI a partir das fontes de contaminação
primárias para os compartimentos do meio ambiente;
● Verificar a possibilidade da área em avaliação ser atingida por contaminação
gerada em fonte de contaminação externa, em fonte de contaminação difusa
ou apresentar fonte de contaminação natural;

4
https://cetesb.sp.gov.br/areas-contaminadas/documentacao/manual-de-gerenciamento-de-areas-contaminadas/introducao-ao-
gerenciamento-de-areas-
contaminadas/conceituacao/#:~:text=O%20primeiro%20modelo%20conceitual%20da,e%20dos%20bens%20a%20proteger.

18
 ● Identificar os bens a proteger que podem ser efetivamente atingidos pela
contaminação;
● Identificar os caminhos de exposição;
● Definir o segundo Modelo Conceitual (MCA 2);

Uma vez confirmada a contaminação de pelo menos um dos compartimentos do meio

ambiente, a área será classificada como Área Contaminada sob Investigação (ACI), cujas
informações obtidas nessa etapa subsidiarão as próximas etapas, especialmente o
planejamento da etapa de Investigação Detalhada.
Embora o estudo da Avaliação Confirmatória, bem como as análises físico-químicas
do solo e da água subterrânea e/ou superficial, ainda poderá requerer a realização das etapas
posteriores para a obtenção de resultados conclusivos, o interessado em adquirir a área já
poderá ter conhecimento se haverá ou não a necessidade de realizar a remediação da área
que, em decorrência da complexidade do caso, o interessado poderá optar ou não em realizar
as etapas posteriores, haja vista que a área pode apresentar restrições que exigirão maiores
investimentos e/ou gastos financeiros.
O tempo para a elaboração da Investigação Confirmatória é de
aproximadamente 160 dias e o custo de R$ 260.000,00 reais5.

4.4 INVESTIGAÇÃO DETALHADA

Com a confirmação da contaminação obtida na etapa anterior, o responsável legal

deverá realizar a Investigação Detalhada que tem como objetivo quantificar a massa de
contaminação (pluma de contaminação) das Substâncias Químicas de Interesse (SQIs) e as
dimensões da pluma de contaminação, assim como caracterizar os cenários de exposição
para a próxima etapa6.
Assim como na etapa de Investigação Confirmatória, a etapa de Investigação
Detalhada utiliza-se também de métodos diretos e indiretos de investigação.
As principais atividades a serem realizadas nessa etapa estão descritas a seguir78:
● Elaborar o plano definitivo de Investigação Detalhada, bem como sua
execução;

5
Atualizado em 04/2022 - IPCA.
6
IPT:SECOVI-SP, 2018.
7
https://cetesb.sp.gov.br/areas-contaminadas/documentacao/manual-de-gerenciamento-de-areas-contaminadas/introducao-ao-
gerenciamento-de-areas-
contaminadas/conceituacao/#:~:text=O%20primeiro%20modelo%20conceitual%20da,e%20dos%20bens%20a%20proteger.
8
IPT:SECOVI-SP, 2018.

19
 ● Descrever as características das fontes de contaminação primária e secundária
e das plumas de contaminação (amostragem de solo, ar e/ou água, com uma
maior malha);
● Identificar os bens a proteger que podem ser atingidos por contaminações;
● Caracterizar o transporte de substâncias nas diferentes unidades
hidroestratigráficas e a eventual evolução da pluma de contaminação no tempo
(tais como modelagem matemática);
● Definir o terceiro Modelo Conceitual da Área (MCA 3);
● Caracterizar os cenários de exposição necessários à realização da etapa de
Avaliação de Risco.

Caso sejam identificadas novas fontes potenciais ou fontes primárias de contaminação

que não tenham sido identificadas na etapa anterior, essas fontes deverão ser caracterizadas
durante a execução da Investigação Detalhada.
O Modelo Conceitual da Área (MCA 3) deve conter informações sobre a posição das
fontes de contaminação primárias e secundárias, hidrogeologia, plumas de contaminação,
bens a proteger e caminhos reais de exposição, como representações tridimensionais.
É nesta etapa que serão definidas as substâncias químicas de interesse que
subsidiarão a Avaliação de Risco.
A classificação da área em investigação pode ser mantida como ACI ou poderá ser
classificada como Área Contaminada com Risco Confirmado (ACRi), caso seja confirmada
a ocorrência de danos aos bens a proteger.
O tempo para a elaboração da Investigação Detalhada é de aproximadamente
180 dias e o custo aproximado de R$ 520.000,00 reais9.

4.5 AVALIAÇÃO DE RISCO

A última etapa do processo de identificação de áreas contaminadas é a Avaliação de

Risco que tem como objetivo caracterizar o risco aos receptores (organismos, comunidade,
habitat sensível ou ecossistema que esteja exposto direta ou indiretamente a um ou mais
compostos químicos associados) identificados, expostos e potencialmente expostos às SQIs
presentes na água e no solo, com o intuito de avaliar as necessidades de adoção ou não de
medidas de intervenção.

9
Atualizado em 04/2022 - IPCA.

20
 A caracterização, bem como a quantificação, dos riscos leva em consideração
conceitos de toxicologia e de química.
A partir dos dados obtidos nas etapas anteriores deverá ser realizada a avaliação da
exposição para determinar o tipo, a magnitude e a frequência de exposição às SQis que estão
presentes na área de interesse; e, assim propor a caracterização dos seguintes cenários de
exposição: perigo à vida, risco à saúde humana, risco ecológico e padrões legais aplicáveis;
elaborando-se o quarto Modelo Conceitual da Área.
O quarto Modelo Conceitual da Área (MCA 4) deve descrever as características das
fontes de contaminação primárias e secundárias e as SQI, e, em detalhe, os caminhos
potenciais e reais de exposição, os receptores da contaminação e os riscos ou danos
identificados.
A classificação da área após finalizada a etapa de Avaliação de Risco será de Área
Contaminada com Risco Confirmado (ACRi), quando nessa ou na área no entorno houver a
constatação da presença de pelo menos uma das situações a seguir10:

I. Valores definidos para risco aceitável à saúde humana ultrapassou a 1×10-5

como o limite aceitável de risco total à saúde humana para exposição a
substâncias carcinogênicas, e o valor correspondente ao limite de aceitação
para o quociente de risco total igual a 1 (um) para substâncias não
carcinogênicas, conforme Resolução CONAMA nº 420/2009;
II. Quando for observado risco inaceitável para organismos presentes em
ecossistema natural (fragmento de vegetação);
III. Nas situações em que as substâncias identificadas em uma área tenham
atingido compartimentos do meio ambiente e determinado a ultrapassagem
dos padrões legais aplicáveis (PLA) existentes;
IV. Nas situações em que as substâncias identificadas em uma área possam
atingir os bens a proteger;
V. Nas situações em que haja risco à saúde ou à vida em decorrência de
exposição aguda a substâncias;
VI. Nas situações em que sejam identificados danos aos bens a proteger11.
VII. As situações dos incisos I a VI devem estar relacionadas com a fonte de
contaminação primária que existe ou que existiu na área.

10
https://cetesb.sp.gov.br/areas-contaminadas/documentacao/manual-de-gerenciamento-de-areas-contaminadas/introducao-
ao-gerenciamento-de-areas-
contaminadas/conceituacao/#:~:text=O%20primeiro%20modelo%20conceitual%20da,e%20dos%20bens%20a%20proteger
11
Podemos definir os bens a proteger como a saúde e a vida humana, além de bens públicos, privados, coletivos ou ambientais
(Fonte: https://cetesb.sp.gov.br/areas-contaminadas/documentacao/manual-de-gerenciamento-de-areas-
contaminadas/introducao-ao-gerenciamento-de-areas-contaminadas/conceituacao/).

21
 Caso não sejam identificadas as situações citadas nos incisos I a VII, a área de
interesse é classificada como Área em Processo de Monitoramento para Encerramento
(AME). Também pode ser classificada como Área Atingida por Fonte Externa (AFe), Área
Alterada por Fonte Difusa (AFd) ou Área com Alteração de Qualidade Natural (AQN) na
etapa de Avaliação de Risco, caso as situações citadas nos incisos I a VII tenham sido
geradas por fonte de contaminação externa, difusa ou natural.
O tempo para a elaboração da Avaliação de Risco é de aproximadamente 60 dias
e o custo aproximado de R$ 33.000,00 reais12.

4.6 REABILITAÇÃO DE ÁREAS CONTAMINADAS

O Processo de Reabilitação de Áreas Contaminadas deve contemplar a

implantação de projeto de remediação, contemplando medidas de engenharia ou medidas de
controle institucional. O processo é constituído por cinco etapas13:

● Elaboração do Plano de Intervenção;

● Execução do Plano de Intervenção;
● Monitoramento para Encerramento;
● Emissão do Termo de Reabilitação para o Uso Declarado;
● Acompanhamento da Medida de Controle de Engenharia (MCE) ou da
Medida de Controle Institucional (MCI).

4.6.1 Plano de Intervenção para Reutilização

Caso a área seja classificada como Área Contaminada sob Investigação (ACI) e Área
Contaminada com Risco Confirmado (ACRi), o responsável técnico deverá apresentar para a
CETESB um Plano de Intervenção para Reutilização, conforme estabelecido no Artigo 44
do Decreto Estadual n° 59.263, de 5 de junho de 2013 (São Paulo, 2013), de forma a poder
executar obras civis na área de interesse, contendo as seguintes etapas:

● Definição dos objetivos do Plano de Intervenção;

● Determinação das medidas de intervenção;
● Escolha das técnicas a serem empregadas;
● Descrição do Plano de Intervenção;

12
Atualizado em 04/2022 - IPCA.
13
https://cetesb.sp.gov.br/areas-contaminadas/documentacao/manual-de-gerenciamento-de-areas-contaminadas/introducao-
ao-gerenciamento-de-areas-contaminadas/conceituacao/

22
 ● Definição do Modelo Conceitual da Área (MCA 5).

Como pretende-se reutilizar a ACRi, o Plano de Intervenção deverá ser submetido à

aprovação da CETESB previamente a sua implantação, conforme Artigo 64 do Decreto
Estadual n° 59.263/2013 (São Paulo, 2013):

“Artigo 64 - Nas áreas classificadas como Áreas

Contaminadas sob Investigação (ACI) ou Área
Contaminada com Risco Confirmado (ACRi), a CETESB
deverá se manifestar acerca da possibilidade de
edificação, baseando-se em Plano de Intervenção a ser
elaborado como descrito na Seção III deste Regulamento”.

4.6.2 Execução do Plano de Intervenção

A etapa de Execução do Plano de Intervenção é de responsabilidade do

responsável legal, que deve contratar um responsável técnico, e envolve a realização das
seguintes ações, em conjunto ou isoladamente:
● Implantação, operação e avaliação do desempenho das medidas de
remediação por tratamento ou por contenção;
● Implantação das medidas de controle de engenharia;
● Implantação das medidas de controle institucional;
● Definição do sexto Modelo Conceitual da Área (MCA 6).

Nessa etapa a área será classificada como Área Contaminada em Processo de

Remediação (ACRe) e subsidiará a realização da etapa seguinte de Monitoramento para
Encerramento.

O custo aproximado para elaboração e execução do Plano de Intervenção é de

aproximadamente R$ 585.000,00 reais14.

4.7 Monitoramento para Encerramento

Enfim, a última etapa é a realização do Monitoramento para Encerramento, que tem

por objetivo verificar a manutenção da situação obtida após a realização da etapa anterior,
bem como a garantia de condições de segurança do local, e necessária quando:

14
Atualizado em 04/2022 - IPCA.

23
 ● Na Avaliação de Risco os resultados das concentrações das SQIs ficaram
abaixo da concentração máxima aceitável calculada;
● Implementadas medidas de controle institucional e/ou medidas de engenharia;
● Não houve constatação do risco, de acordo com o artigo 37 do Decreto
Estadual 59.263/2013 (São Paulo, 2013).

O monitoramento dos resultados consiste na execução das seguintes atividades15:

● Amostragem dos corpos d’água superficial e/ou efluentes, quando for o caso;
● Medições do nível d’água estático nos poços, quando for o caso;
● Medições da massa de contaminante removida e cálculo da eficiência da
remoção;
● Avaliação dos resultados do desempenho, realizando manutenções ou ajustes,
se necessário;
● Definição do sétimo Modelo Conceitual da Área (MCA 7).

Assim sendo, quando realizada de forma satisfatória essa etapa, a área classificada
como Área em Processo de Monitoramento para Encerramento (AME) passa a ser
classificada como Área Reabilitada para o Uso Declarado (AR) nas seguintes situações16:

● Quando for comprovada a manutenção das metas de remediação pela

aplicação de medidas de remediação, e as medidas de controle de engenharia
e/ou de controle institucional, quando previstas no plano de intervenção;
● Quando o plano de intervenção indicar somente a necessidade de
implementação de medidas de controle de engenharia e/ou de medidas de
controle institucional, e essas tenham sido implementadas.

Após a execução de todas as campanhas de Monitoramento para Encerramento, a

área será classificada, pela CETESB, como Área Reabilitada para o Uso Declarado (AR).

Assim, o responsável legal poderá requerer junto à CETESB a emissão do Termo de

Reabilitação para Uso Declarado, que define a permissão para o novo uso da área proposto
pelo interessado.

Após emitido o Termo de Reabilitação para o Uso Declarado, o responsável legal

deverá providenciar a averbação na respectiva matrícula imobiliária do conteúdo do Termo

15
IPT:SECOVI-SP, 2018
16
https://cetesb.sp.gov.br/areas-contaminadas/documentacao/manual-de-gerenciamento-de-areas-contaminadas/introducao-
ao-gerenciamento-de-areas-contaminadas/conceituacao/

24
de Reabilitação, conforme DECRETO N° 59.263, de 5 de junho de 2013, e, posteriormente,
apresentar à CETESB.

A Figura a seguir apresenta um exemplo de matrícula contendo a averbação do Termo

de Contaminação e Reabilitação.

Figura 13. Trecho de uma matrícula contendo Termo de reabilitação

5 RESPONSABILIDADES

A importância da realização de Due Diligence Ambiental, não se restringe apenas à

identificação de potenciais riscos que possam comprometer a viabilidade financeira do
negócio; a Due Diligence Ambiental também busca identificar possíveis consequências
jurídicas futuras que possam vir a redundar em possíveis responsabilizações.

Responsabilização significa responder pelas consequências tanto pelos atos quanto

pelas omissões que possam refletir na questão ambiental.

Tais responsabilidades podem também, além das consequências jurídicas, vir a

macular a imagem e reputação tanto dos responsáveis legais pela área e pelo
empreendimento; como também respingar na imagem dos investidores, das instituições
financiadoras, e das empresas e profissionais envolvidos no projeto.

5. 1 PREVISÃO LEGAL

A responsabilização ambiental encontra fundamento no próprio texto constitucional.

25
 A Constituição, especialmente no § 3º de seu artigo 225, prevê a responsabilização
de pessoas físicas e jurídicas por condutas e atividades que possam causar danos ao meio
ambiente.

CF, art. 225, § 3º:

Art. 225. Todos têm direito ao meio ambiente ecologicamente
equilibrado, bem de uso comum do povo e essencial à sadia qualidade
de vida, impondo-se ao Poder Público e à coletividade o dever de
defendê-lo e preservá-lo para as presentes e futuras gerações.
§ 3º As condutas e atividades consideradas lesivas ao meio ambiente
sujeitarão os infratores, pessoas físicas ou jurídicas, a sanções penais
e administrativas, independentemente da obrigação de reparar os
danos causados.

Dos textos acima se extrai importantes aspectos da responsabilização, que recai

sobre:

1. A preservação e defesa do meio ambiente é dever tanto da coletividade como

Poder Público (Responsabilidade Subsidiária)

2. A mera conduta ou atividade, independentemente de ter efetivamente causado

o dano;

3. O mero potencial de dano sujeita os infratores às penalidades;

4. Tanto pessoas físicas quanto jurídicas serão responsabilizadas;

4. Estão previstos três níveis de responsabilização:

4.1 ADMINISTRATIVO: Infração formal à norma ambiental/urbanística;

4.2 PENAL: Cometeu o crime ambiental (ação/omissão) previsto em lei;

4.3 CIVIL: Reparar o dano ambiental causado;

Logo, independentemente da efetiva ocorrência do dano ambiental, o simples

potencial de dano já sujeita os responsáveis à responsabilização, em diferentes esferas e os
infratores a diferentes tipos de sanções e penalidades, de acordo com os diferentes níveis de
responsabilização em função das características da atividade e das consequências da
ocorrência do descumprimento das normas relativas à proteção ambiental.

Conteúdo normativo a ser considerado nas questões de responsabilização:

26
 Figura 14. Aspectos normativos a serem considerados.

REGRA DOUTRINA JURISPRUDÊNCIA

Interpretação Aplicação
A Norma da Norma da Norma

Além de todo arcabouço de normas existente no sistema jurídico nacional, no âmbito

da responsabilidade ambiental há que se considerar também a interpretação de tais normas
data pela doutrina e a forma como a norma tem sido aplicada pelos tribunais, expressa na
jurisprudência.
Diversos magistrados são professores e escritores do ramo do direito, os quais,
juntamente com outros juristas e estudiosos do direito produzem doutrina, ao interpretarem
os textos normativos.
Além da doutrina, também a jurisprudência dos tribunais exerce grande influência
sobre as posturas e os cálculos de risco que devem ser adotados pelos interessados em
exercer qualquer atividade que possa eventualmente ser interpretada como de potencial
causadora de dano ambiental. A jurisprudência também reflete como os tribunais têm decidido
sobre a efetiva aplicação das consequências administrativas, civis e penais, nos casos de
qualquer responsabilização na esfera ambiental.

5.1.1 TRÍADE DE RESPONSABILIZAÇÃO AMBIENTAL

A responsabilização pelo dano ambiental pode ocorrer em três esferas de

responsabilidade - Administrativa, Civil ou Penal. Uma mesma ação ou omissão, pode gerar
três processos independentes contra o mesmo agente (Pessoa Física ou Pessoa Jurídica):

Figura 15. Esferas de Responsabilização Ambiental.

ADMINISTRATIVA CIVIL PENAL

Preventiva Reparatória Punitiva

Infração da regra Dano Ambiental Prática de um Crime

Pode ocorrer uma infração ambiental, sem cometimento de crime ambiental ou

ocorrência de dano ambiental. Pode ocorrer também, uma infração ambiental concomitante

27
com o cometimento de um crime ambiental, sem a ocorrência do dano ambiental. Assim como
pode ocorrer uma infração ambiental, concomitante com o cometimento de um crime
ambiental e ocorrência de um efetivo dano ambiental. Pode-se ter a responsabilidade civil,
sem o cometimento de qualquer crime ou infração ambiental. Por exemplo17:

“Alguém adquiriu ou herdou uma propriedade rural, na qual a mata

ciliar havia sido desmatada. Ele cometeu um crime? Ele cometeu uma
infração?

Adquirir uma propriedade com a mata ciliar desmatada não está

previsto como crime, portanto não é crime. Adquirir uma propriedade
com a mata ciliar desmatada não é infração ambiental.

Porém, ele adquiriu uma propriedade com um dano ambiental.

Neste caso, ao adquirir o ativo ele adquiriu também o passivo.

Permanece a responsabilidade civil e o dever de recuperar a área
degradada e a indenizar a sociedade pelo dano causado.

A responsabilidade civil é imprescritível.”

A. Responsabilidade Ambiental Administrativa

A.1 Aspecto Formal

A infração ambiental, no âmbito administrativo, diz respeito ao descumprimento de

uma norma: lei, decreto, instrução normativa, portaria. A aplicação das penalidades
administrativas decorre do Poder de Polícia do ente estatal: Poder de Fiscalização.
A responsabilização ambiental, no âmbito administrativo, independe da ocorrência de
qualquer dano; basta a ocorrência da desconformidade com a norma. Ou seja, decorrem
apenas do aspecto formal; não exigindo qualquer materialidade. Ex.: falta de alvará,
descumprimento dos requisitos técnicos da licença, licença vencida etc.

A.2 Teoria do Risco Criado e Responsabilidade Objetiva

A imputação de responsabilidade no âmbito administrativo opera segundo a Teoria do

Risco Criado e da Responsabilidade Objetiva.

17
Tríplice Responsabilidade Ambiental - Penal, Administrativa e Civil. Adriana Ponce. Disponível em:
https://www.youtube.com/watch?v=FYa9Cljlw7E&ab_channel=MAP-MeioAmbientenaPr%C3%A1tica.
Acesso em: Mai/2022.
28
 Na Teoria do Risco Criado, segundo Facchini Neto18 , "a responsabilidade não é mais
a contrapartida de um proveito ou lucro” do empreendedor, mas sim a consequência inevitável
do próprio exercício daquela atividade; “a ideia do risco [...] liga-se a qualquer ato que seja
potencialmente danoso aos direitos da coletividade. Materializando-se o dano surge a
obrigação de indenizar. Excluindo-se tal responsabilidade apenas nos casos de “inexistência
ou ruptura de nexo causal nos casos das excludentes de responsabilidade por força maior,
culpa exclusiva da vítima ou fato de terceiro.
A responsabilidade é objetiva é aquela resultante do fato independentemente de culpa
do agente ou responsável. Porém, no caso da responsabilidade ambiental no âmbito
administrativo não se aplica a teoria do risco integral, ou seja, cabe as excludentes de ilicitude
(força maior, culpa exclusiva da vítima ou fato de terceiro).

Exemplo:
“Um fazendeiro tem sua propriedade invadida pelo MST e os
participantes deste movimento dão causa a um dano ambiental na
propriedade. Nesta situação, ocorre o Fato de Terceiro, que é uma
excludente de ilicitude. Neste caso não ocorre a responsabilização
administrativa, não há como imputar a infração e multa ao proprietário
pelos danos causados, ainda que a responsabilidade seja objetiva,
tendo em vista a excludente do Fato de Terceiro. Porém, no âmbito
civil o proprietário será obrigado a reparar o dano, devido à obrigação
Propter Rem, por ser ele o dono da propriedade. 19“

A.3 Das penalidades administrativas aplicáveis

Pode gerar desde uma advertência ambiental a um ou mais autos de infração

ambiental (multas); bem como redundar em processo judicial de execução fiscal para obrigar
o infrator a realizar o pagamento da(s) multa(s). Pode também culminar na interdição,
paralisação das atividades etc.

As sanções administrativas estão previstas no Capítulo III, Seção I, Artigo 18, e

Capítulo V do Decreto 59.263/2013.

18
Facchini Neto, Eugênio. Da responsabilidade civil no novo Código. In: Sarlet, Ingo Wolfgang. O
novo Código Civil e a Constituição. Porto Alegre: Livraria do Advogado, 2006.
19
Direito Ambiental: responsabilidade ambiental. Disponível em: https://www.youtube.com/watch?v=
isFqec8xnbg&ab_channel=Revis%C3%A3oPGE. Acesso em MAI/22.
29
 Ainda, o não atendimento de qualquer das etapas descritas na Decisão de Diretoria
nº 038/2017/C, pelo Responsável Legal, implicará na aplicação das sanções administrativas
previstas no Anexo 3 da Instrução Técnica 039/201720 (Atualizada em Agosto/2019) da
Diretoria de Controle e Licenciamento Ambiental da CETESB.

B. Responsabilidade Ambiental Civil

B.1 Aspecto Material

Depende da ocorrência do dano: só há que se falar em responsabilidade civil se, de

fato, houver ocorrido o dano. Princípio do Poluidor Pagador: mesmo os atos lícitos podem
ensejar a responsabilidade civil ambiental. Quem polui deve arcar com os custos dos danos.

B.2 Teoria do Risco Integral

O empreendedor assume todos os riscos pela atividade. Trata-se de responsabilidade

objetiva, que não admite qualquer excludente de responsabilidade.
A teoria do risco integral não admite qualquer excludente de responsabilidade21, no
âmbito civil. Portanto, não cabe a invocação de qualquer das excludentes de ilicitudes, como
o exercício regular de um direito reconhecido ou a legítima defesa, o estado de perigo, nem
as excludentes de nexo de causalidade, como são os casos da culpa ou fato exclusivo da
vítima ou fato exclusivo de terceiro, do caso fortuito ou de força maior.

B.3 Da Natureza Reparatória

Na responsabilização ambiental, no âmbito civil, prioriza-se o ressarcimento em

natura: a reversão do dano causado in situ, ou seja, no local da ocorrência. Apenas nos casos
em que a reversão não é possível, se pode aventar a exigência de indenização pelos danos
causados.
O objetivo maior é que se reverta o dano causado; não que se pague por ele, e o dano
permaneça.

20
https://cetesb.sp.gov.br/areas-contaminadas/wp-content/uploads/sites/17/2019/08/IT_039.pdf
21
Excludentes previstas no CC, art. 188 (Código Civil): Lei 10.406/2002
30
 A responsabilização civil ambiental possui caráter exclusivamente reparatório; não
tem caráter punitivo ou repressivo; uma vez que o objetivo é a reparação do dano. Qualquer
viés punitivo é função do direito na esfera penal.22
Diz respeito apenas à obrigação de reparar o dano ambiental e seus efeitos
efetivamente verificados: Impõe aos responsáveis a obrigação de reparar os danos apurados
na perícia técnica ambiental, cujo objetivo é a comprovação, qualificação de sua gravidade e
quantificação da extensão do dano.

B.4 Da Imprescritibilidade

A responsabilidade pelo dano ambiental, no âmbito civil, é imprescritível; por se tratar

de violação a direito fundamental inerente à própria existência da vida no planeta.23

B.5 Do Dano Moral Coletivo Ambiental

Desde 2010, em virtude de mudança no posicionamento do STF, admite-se a busca

pelo ressarcimento pelo dano moral coletivo ambiental.24
O dano moral ambiental coletivo ocorre quando o impacto ambiental provocado gera
uma comoção social que atinge toda uma coletividade. A exemplo do caso do vazamento de
óleo da Petrobrás que poluiu a baía da Guanabara.25

B.6 Legitimidade para propor a Ação Civil Pública Ambiental

Conforme o art. 129, §1°, CF e o art. 5º, da Lei 7.437/85, o Ministério Público, a União,
Estados, Municípios, autarquias, empresas públicas, fundações, sociedades de economia
mista e associações, têm legitimidade para propor a ação civil pública ambiental.
Portanto, trata-se de legitimidade concorrente, tendo em vista que todos os
relacionados pela legislação podem interpor a ação, em separada ou conjuntamente.

22
STJ, REsp 1.354.536-SE, 2014.
23
STJ, REsp 1.120.117 – AC, STJ, Rel. Min. Eliana Calmon, 2009.
24
STJ, REsp 1.180.078 – MG, STJ, Min. Herman Benjamim, 2010 e REsp 1.367.923-RJ, STJ, Rel.
Min. Humberto Martins, 2013.
25
Dano moral coletivo e sua relevância na questão ambiental. Welton Rubens Volpe Vellasco. 2017.
Disponível em: www.migalhas.com.br/depeso/264850/dano-moral-coletivo-e-sua-relevancia-na-
questao-ambiental. Acesso em MAI/2022.
31
C. Responsabilidade Ambiental Criminal

C.1 Dolo e Culpa

Art. 18 - Diz-se o crime:

Crime doloso:
I - doloso, quando o agente quis o resultado ou assumiu o risco de produzi-lo;
Crime culposo.
II - culposo, quando o agente deu causa ao resultado por imprudência, negligência
ou imperícia.
Parágrafo único - Salvo os casos expressos em lei, ninguém pode ser punido por
fato previsto como crime, senão quando o pratica dolosamente.

A imputação de responsabilidade criminal é sempre subjetiva. Ou seja, é necessário

que seja provada a intenção (dolo) ou, em não havendo a intenção, que seja demonstrada a
culpa (negligência, imprudência, imperícia) por parte do infrator.
O crime culposo é caracterizado pela realização voluntária do ato ou pela omissão
consciente que viole o dever de cuidado objetivo. Cuidado objetivo é aquele que poderia ter
evitado a ocorrência do fato, caso se tivesse empregado a cautela necessária.

C.2 Elementos do Crime

C.2.1 Conduta humana voluntária.

Consiste na ação ou na omissão dirigida ou orientada pelo desejo que causa um
resultado involuntário.

C.2.2 Violação de um dever de cuidado objetivo.

Consiste no dever de diligência — regra básica para o convívio social. Nessa
situação, o comportamento do agente não condiz com o que é esperado pela lei
e pela sociedade.

As formas de violação do dever de diligência são:

- A imprudência:
Conduta comissiva: Pressupõe uma ação precipitada e sem cautela. Age de
forma diversa da esperada e exigida, sem tomar os devidos cuidados.

32
 - A negligência:
Caracteriza-se pela conduta omissiva: Ausência de precaução, o agente
deixa de tomar uma atitude ou de realizar a conduta que era esperada para
a situação. Agindo com descuido, indiferença ou desatenção, não adotando
as devidas precauções.

- A imperícia:
Caracteriza-se pela falta de aptidão técnica para o exercício de arte ou
profissão, pela ignorância, falta de qualificação técnica, teórica ou prática ou
ausência de conhecimentos elementares e básicos para a ação realizada.
Ação em desconformidade com as técnicas e normas.

C.2.3 Resultado naturalístico involuntário

Uma vez que o crime culposo é, em regra, material, ou seja, exige
modificação no mundo exterior; se não ocorrer o resultado lesivo a um
bem jurídico tutelado, não haverá crime culposo.

C.2.4 Nexo causal entre conduta e resultado.

C.2.5 Previsibilidade
Que consiste na possibilidade de prever o perigo advindo da conduta;
porém não tomar as medidas para evitá-lo.

C.2.6 Tipicidade
A punição do crime culposo é exceção à regra. (Princípio da
excepcionalidade)
Deve estar expresso no tipo penal que o legislador deseja punir a forma
culposa daquele tipo penal. No silêncio, só é punida a forma dolosa do
tipo penal.

Conforme, previsão do art. 18, parágrafo único, do Código Penal:

Parágrafo único - Salvo os casos expressos em lei, ninguém pode ser

punido por fato previsto como crime, senão quando o pratica
dolosamente.

33
C.3 Legislação Penal na esfera ambiental

Lei de Crimes Ambientais: Lei Federal 9.605/1998;

Código Penal: Decreto-Lei 2.848/1940;

Ex.: art. 270 – Envenenar água potável

Legislação esparsa (Leis Extravagantes):

Lei dos Agrotóxicos;
Lei de Biossegurança.

C.4 Quem pode ser punido criminalmente

Pessoas Físicas e Jurídicas podem responder penalmente por crimes

ambientais:

Lei Federal 9.605/199826, art. 3º:

Art. 3º As pessoas jurídicas serão responsabilizadas administrativa,

civil e penalmente conforme o disposto nesta Lei, nos casos em que a
infração seja cometida por decisão de seu representante legal ou
contratual, ou de seu órgão colegiado, no interesse ou benefício da
sua entidade.

Parágrafo único. A responsabilidade das pessoas jurídicas não exclui

a das pessoas físicas, autoras, co-autoras ou partícipes do mesmo
fato.

Imputação à Pessoa Jurídica – Requisitos:

1. O dano ambiental deve ter sido ocasionado por decisão dos

representantes da empresa:
Representante individual (legal ou contratual)
Órgão Colegiado

26
Lei de Crimes Ambientais: Dispõe sobre as sanções penais e administrativas derivadas de
condutas e atividades lesivas ao meio ambiente.
34
 2. No interesse ou benefício da entidade

A Pessoa Jurídica pode ser responsabilizada, independentemente da

responsabilização das pessoas físicas envolvidas, e vice-versa.

É possível a responsabilização penal da pessoa jurídica por delitos

ambientais independentemente da responsabilização concomitante
da pessoa física que agia em seu nome.27

Mudança de posicionamento do STJ em 2015: Abandonada a Teoria da Dupla

Imputação
Não há necessidade de dupla imputação;

C.5 Tipos de Penalidades

C.5.1 Pessoa Física:

- Privativas de Liberdade: Detenção e Reclusão;
- Multa
- Prestação de Serviços à comunidade.

C.5.2 Pessoa Jurídica: Lei 9.605/1998, arts. 21 ao 24:

Art. 21. As penas aplicáveis isolada, cumulativa ou alternativamente

às pessoas jurídicas, de acordo com o disposto no art. 3º, são:
I - multa;
II - restritivas de direitos;
III - prestação de serviços à comunidade.

Art. 22. As penas restritivas de direitos da pessoa jurídica são:

I - suspensão parcial ou total de atividades;
II - interdição temporária de estabelecimento, obra ou atividade;
III - proibição de contratar com o Poder Público, bem como dele obter
subsídios, subvenções ou doações.

27
Informativo 714 do STF, 1ª Turma. RE 5481/PR, Rel. Min. Rosa Weber, julgado em 06/08/2013 e
RMS 39.173-BA, STJ 6ª Turma. Rel. Min. Reynaldo Soares da Fonseca. Julgado em 06/08/2015
35
 § 1º A suspensão de atividades será aplicada quando estas não
estiverem obedecendo às disposições legais ou regulamentares,
relativas à proteção do meio ambiente.
§ 2º A interdição será aplicada quando o estabelecimento, obra ou
atividade estiver funcionando sem a devida autorização, ou em
desacordo com a concedida, ou com violação de disposição legal ou
regulamentar.
§ 3º A proibição de contratar com o Poder Público e dele obter
subsídios, subvenções ou doações não poderá exceder o prazo de
dez anos.

Art. 23. A prestação de serviços à comunidade pela pessoa jurídica

consistirá em:
I - custeio de programas e de projetos ambientais;
II - execução de obras de recuperação de áreas degradadas;
III - manutenção de espaços públicos;
IV - contribuições a entidades ambientais ou culturais públicas.

Art. 24. A pessoa jurídica constituída ou utilizada,

preponderantemente, com o fim de permitir, facilitar ou ocultar a
prática de crime definido nesta Lei terá decretada sua liquidação
forçada, seu patrimônio será considerado instrumento do crime e
como tal perdido em favor do Fundo Penitenciário Nacional.

5.1.2 DOS RESPONSÁVEIS

São considerados responsáveis não somente aqueles que causaram a contaminação,

mas também todos aqueles, de alguma forma, ligados à área e/ou às substâncias químicas
envolvidas na contaminação.28
O Decreto nº 59.263/2013, em seu artigo 18, lista todos aqueles que podem ser
responsabilizados pela área contaminada:

Artigo 18 - São considerados responsáveis legais e solidários pela

prevenção, identificação e remediação de uma área contaminada:

28
Áreas Contaminadas - Introdução - Responsabilidades, ECD Training. RIYIS, Marcos Tanaka.
Disponível em: https://www.youtube.com/watch?v=-j77Ie5B4 bU&ab_channel=ECDTraining. Acesso
em abr/2022.
36
 I - o causador da contaminação e seus sucessores;
II - o proprietário da área;
III - o superficiário;
IV - o detentor da posse efetiva;
V - quem dela se beneficiar direta ou indiretamente.

5.1.2.1 DO LIAME DE RESPONSABILIZAÇÃO

● Representante Legal.
É aquele que representa a entidade ou empresa, é nomeado no ato constitutivo
da empresa (contrato social, estatuto social) ou formalmente por outro instrumento,
como por exemplo por meio de ata.
Exerce a responsabilidade integral por todos os atos da empresa.

● Responsável Legal.
É aquele que, por meio de procuração, recebe poderes específicos e determinados
para atuar em nome da empresa. Assume responsabilidade limitada àqueles atos
que está autorizado a praticar.

● Responsável Técnico.
É o profissional devidamente registrado no Conselho Regional da atividade e que
possui a qualificação e habilitação legal para assumir a responsabilidade técnica
pelas atividades desenvolvidas no empreendimento.

O profissional está sujeito às responsabilidades ligadas ao exercício de sua profissão.

São elas:

- Responsabilidade Técnica ou Ético-Profissional.

- Responsabilidade Civil.
- Responsabilidade Penal ou Criminal.
- Responsabilidade Trabalhista.
- Responsabilidade Administrativa.

● Responsabilidade PROPTER REM.

É aquela relacionada à coisa, vinculando o possuidor a uma obrigação que decorre
do simples fato de ser o detentor dos direitos reais sobre a coisa.

37
 Trata-se de uma limitação que se impõe à propriedade para garantir que ela exerça
sua função social para o bem-estar, não apenas do proprietário, mas também do
meio ambiente e de toda a coletividade.
A propriedade não gera apenas direitos, mas também obrigações.

● Responsabilidade objetiva.
A responsabilidade objetiva é aquela que se impõe independentemente de culpa
ou dolo do agente ou responsável. Toda atividade envolve riscos, aquele que
desenvolve a atividade assume o risco de ser penalizado por eventuais danos que
possa causar, ainda que não tenha culpa pelo ocorrido.

O Código Civil brasileiro, prevê a “obrigação de reparar o dano, independente de

culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente
desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos
de outrem”.29

● Responsabilidade Solidária30.
São todos os responsáveis pela obrigação. Havendo vários responsáveis na
condição de imputáveis, a responsabilização pode ser imputada a todos eles, a
alguns ou apenas àquele que possuir condição ou maior probabilidade de suportá-
la.
Esse tipo de responsabilidade não pode ser presumido, suas hipóteses estão
especificamente previstas em lei, ou podem se encontrar pactuadas em contratos
ou outros tipos de negociações, pelas partes.
Aquele que suportou a responsabilidade pode requerer dos demais o
ressarcimento proporcional, por meio de uma ação de regresso.

● Responsabilidade Subsidiária.
Tem caráter acessório ou suplementar. Há uma ordem a ser observada para
cobrar a dívida. O devedor subsidiário só pode ser acionado após a dívida não ter
sido totalmente adimplida pelo devedor principal.

● Corresponsabilidade
O agente público tem o dever de, após ter ciência da ocorrência da infração
ambiental, tomar imediatamente as providências necessárias à sua apuração, sob
pena de corresponsabilidade.

29
Código Civil (Lei Federal 10.406/2002), art. 927.
30
Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios. Disponível em: https://www.tjdft.jus.br/
institucional/imprensa/campanhas-e-produtos/direito-facil/edicao-semanal/responsabilidade-solidaria-
x-responsabilidade-subsidiaria. Acesso em: MAI/2022.
38
5.1.3 DO STATUS DE UTILIDADE PÚBLICA

O art. 61 do Decreto 59.263/2013 atribui aos atos de aquisição e revitalização de áreas

contaminadas o status de interesse público, que devem ser incentivados e apoiados pelo
poder público:

“Artigo 61 - A aquisição de terrenos onde são ou foram desenvolvidas

atividades com potencial de contaminação com vistas à sua
revitalização será considerada como de interesse público, devendo
ser incentivada e apoiada pelos poderes públicos estadual e
municipal.”

O status de interesse público pode ser compreendido como um interesse ou ação que
é digna de ser objeto do somatório de forças de uma sociedade - esforços jurídicos, políticos,
econômicos, sociais etc.) cujo resultado visa o desenvolvimento e o benefício da coletividade.
(Gil França, 2016).31

6 CONCLUSÃO

As tomadas de decisão para viabilidade da transação imobiliária com vistas à

aquisição de imóvel contaminado devem ser consideradas:
● Tempo e custo da remediação;
● Responsabilidades legais entre as partes e órgãos fiscalizadores (ambiental,
saúde e ao trabalhador;
● Possível interferência da contaminação fora do imóvel;
● Extensão da contaminação;
● Publicidade negativa aos responsáveis;
● Alterações das normativas ambientais e consequentemente adequações nos
estudos;
● Impossibilidade técnica da remediação;
● Depreciação do terreno x valor da avaliação e remediação;
● Terrenos reabilitados são bem mais valorizados economicamente;
● Localização e projeto arquitetônico;
● Análise de cenários: esperado, pessimista e otimista;

31
Gil França. Interesse público - um conceito “não indeterminado. in Direito do Estado.
Disponível em: http://www.direitodoestado.com.br/colunistas/phillip-gil-franca/interesse-publico-um-
conhecido-conceito-nao-indeterminado#:~:text=O%20interesse%20p%C3%BAblico%20pode%20
ser,de%20pessoas%20dessa%20mesma%20sociedade].
39
 ● Contratação de seguros ambientais, seguro contra risco de inadimplência do
responsável técnico, seguro de responsabilidade civil, seguro ambiental para
obra e prestação de serviços;

7 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

BRASIL. (1981). Lei Federal n° 6.938, de 31 de agosto de1981, que dispõe sobre a Política
Nacional do Meio Ambiente, seus fins e mecanismos de formulação e aplicação, e dá outras
providências. Acesso em 4 de jul. de 2020, disponível em Presidência da República - Planalto:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L6938compilada.htm
BRASIL. (Brasília, DF, 5 de out. de 1988). Acesso em 20 de abril de 2020, disponível em
Constituição da República Federativa do Brasil de 1988:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/ConstituicaoCompilado.htm
CETESB. (2021). Manual de gerenciamento de áreas contaminadas. São Paulo: CETESB,
GTZ.
CETESB. (São Paulo, 7 de fev. de 2017). Decisão de Diretoria n° 038/2017/C, de 7 de
fevereiro de 2017. Acesso em 20 de abril de 2020, disponível em Dispõe sobre a aprovação
do Procedimento para a Proteção da Qualidade do Solo e das Águas Subterrâneas, da
revisão do Procedimento para o Gerenciamento de Áreas Contaminadas e estabelece
Diretrizes para Gerenciamento de Áreas Contaminadas Licenciamento:
https://cetesb.sp.gov.br/wp-content/uploads/2014/12/DD-038-2017-C.pdf
CETESB. (2020). Relatório de Áreas Contaminadas e Reabilitadas no Estado de São Paulo.
Acesso em 22 de mai. de 2020, disponível em CETESB: https://cetesb.sp.gov.br/areas-
contaminadas/wp-content/uploads/sites/17/2020/02/TEXTO-EXPLICATIVO-2019-
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CETESB. Decisão de Diretoria n° 125/2021/E, de 9 de dezembro de 2021. Dispõe sobre a
Aprovação da Atualização da Lista de Valores Orientadores para Solo e Água Subterrânea.
Acesso em 27 de mar. de 2022, disponível em CETESB - Companhia Ambiental do Estado
de São Paulo: https://cetesb.sp.gov.br/wp-content/uploads/2021/12/DD-125-2021-E-
Atualizacao-dos-Valores -Orientadores-paa-solo-e-aguas-subterraneas.pdf
CONAMA. (2009). Resolução n° 420, de 28 de dezembro de 2009, que dispõe sobre critérios
e valores orientadores de qualidade do solo quanto à presença de substâncias químicas e
estabelece diretrizes para o gerenciamento ambiental de áreas contaminadas [...]. Acesso em
31 de mai. de 2022, disponível em Ministério do Meio Ambiente:
http://www2.mma.gov.br/port/conama/legiabre.cfm?codlegi=620
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40
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SECOVI, 2018. 122 p. (IPT. Publicação 3030)
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SÃO PAULO (Estado). (2013). Decreto n° 59.263, de 5 de junho de 2013, regulamenta a Lei
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Acesso em 4 de jul. de 2020, disponível em Assembleia Legislativa do Estado de São Paulo:
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SÃO PAULO (Estado). (2017). RESOLUÇÃO SMA Nº 11, DE 08-02- 2017 Dispõe sobre a
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revela-oportunidades-em-santo-andre/
Vários autores. (2014). Guia de elaboração de planos de intervenção para o gerenciamento
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Tecnológicas do Estado de São Paulo : BNDES, 2014. -- (Publicação IPT; 4374).
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BAblico%20pode%20 ser,de%20pessoas%20dessa%20mesma%20sociedade].

41
PONCE. Adriana. A Tríplice Responsabilidade Ambiental - Penal, Administrativa e Civil.
Disponível em: https://www.youtube.com/watch?v=FYa9Cljlw7E&ab_channel=MAP-
MeioAmbientenaPr%C3%A1tica. Acesso em: Mai/2022.
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e-sua-relevancia-na-questao-ambiental. Acesso em MAI/2022.

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