WBA0321_v1.

AVALIAÇÃO DE BENS DE
PATRIMÔNIOS HISTÓRICOS,
ARTÍSTICOS E EMPREENDIMENTOS
 Julia Farah Ribeiro

AVALIAÇÃO DE BENS DE PATRIMÔNIOS

HISTÓRICOS, ARTÍSTICOS E
EMPREENDIMENTOS
1ª edição

Londrina
Editora e Distribuidora Educacional S.A.
2020

2
 © 2020 por Editora e Distribuidora Educacional S.A.

Todos os direitos reservados. Nenhuma parte desta publicação poderá ser

reproduzida ou transmitida de qualquer modo ou por qualquer outro meio,
eletrônico ou mecânico, incluindo fotocópia, gravação ou qualquer outro tipo de
sistema de armazenamento e transmissão de informação, sem prévia autorização,
por escrito, da Editora e Distribuidora Educacional S.A.

Presidente
Rodrigo Galindo

Vice-Presidente de Pós-Graduação e Educação Continuada

Paulo de Tarso Pires de Moraes

Conselho Acadêmico
Carlos Roberto Pagani Junior
Camila Braga de Oliveira Higa
Carolina Yaly
Giani Vendramel de Oliveira
Henrique Salustiano Silva
Juliana Caramigo Gennarini
Mariana Gerardi Mello
Nirse Ruscheinsky Breternitz
Priscila Pereira Silva
Tayra Carolina Nascimento Aleixo

Coordenador
Mariana Gerardi Mello

Revisor
Rosangela Bomtempo de Siqueira

Editorial
Alessandra Cristina Fahl
Beatriz Meloni Montefusco
Gilvânia Honório dos Santos
Mariana de Campos Barroso
Paola Andressa Machado Leal
Dados Internacionais de Catalogação na Publicação (CIP)
_________________________________________________________________________________________
Ribeiro, Julia Farah.
R484a Avaliação de bens de patrimônios históricos, artísticos e
empreendimentos/ Julia Farah Ribeiro, – Londrina: Editora
e Distribuidora Educacional S.A. 2020.
43 p.

ISBN 978-65-87806-54-9

1. Avaliação de bens 2. Patrimônio histórico 3.

Empreendimentos I. Título

CDD 720
____________________________________________________________________________________________
Raquel Torres CRB: 6/2786

2020
Editora e Distribuidora Educacional S.A.
Avenida Paris, 675 – Parque Residencial João Piza
CEP: 86041-100 — Londrina — PR
e-mail: editora.educacional@kroton.com.br
Homepage: http://www.kroton.com.br/

3
AVALIAÇÃO DE BENS DE PATRIMÔNIOS HISTÓRICOS,
ARTÍSTICOS E EMPREENDIMENTOS

SUMÁRIO
Introdução aos conceitos da avaliação de bens de patrimônios históricos
e artísticos, e suas metodologias de avaliação_______________________ 05

Introdução aos conceitos da avaliação de empreendimentos e suas

metodologias de avaliação __________________________________________ 20

Procedimentos específicos quanto a avaliação de empreendimentos __ 35

Elaboração de laudos de avaliação __________________________________ 50

4
Introdução aos conceitos da
avaliação de bens de patrimônios
históricos e artísticos, e suas
metodologias de avaliação
Autoria: Julia Farah Ribeiro
Leitura crítica: Rosangela Bomtempo de Siqueira

Objetivos
• Contextualizar as discussões acerca do patrimônio
histórico, seus instrumentos legais de proteção e a
identificação de seus valores.

• Introduzir ao aluno a avaliação de bens de

patrimônios históricos e artísticos e sua importância.

• Apresentar métodos de avaliação de bens de

patrimônios históricos e artísticos.

5
 1. Discussão inicial

Para compreender os métodos de avaliação de bens do patrimônio

histórico e artístico, que é um dos temas centrais desta disciplina,
primeiramente, temos que nos situar, mesmo que de forma breve, nas
discussões acerca do campo do patrimônio.

A palavra patrimônio está inserida em muitos cenários do nosso

dia a dia. Etimologicamente, ela está ligada às estruturas familiares,
econômicas e jurídicas, relacionando-se ao ato de transferir uma
herança de pai para filho.

2. Conceitos introdutórios

De acordo com Choay (2001), patrimônio é um conceito “nômade”,

visto que pode ser requalificado por vários adjetivos. Esse é o caso
de chamado patrimônio histórico, que designa “um bem destinado
ao usufruto de uma comunidade [..,] constituído pela acumulação
contínua de uma diversidade de objetos que se congregam por seu
passado comum” (CHOAY, 2001, p. 11). Ainda, segundo Choay (2001,
p. 11), esses bens podem ser identificados como “obras e obras-
primas das belas artes e das artes aplicadas, trabalhos e produtos de
todos os saberes e savoir-faire dos seres humanos”.

Hoje, o patrimônio histórico arquitetônico é reconhecido e abarca

a visão mais ampla de patrimônio cultural, que envolve ainda
patrimônio urbano e o patrimônio ambiental, uma vez que o
ambiente é concebido como um produto da ação dos homens,
portanto, é parte da cultura.

6
2.1 A preservação do patrimônio histórico no Brasil

A partir de 1988, a concepção de patrimônio, expressa na Constituição

Federal brasileira, define que:

Constitui patrimônio cultural brasileiro os bens de natureza material

e imaterial, tomados individualmente ou em conjunto, portadores
de referência à identidade, à ação, à memória dos diferentes grupos
formadores da sociedade brasileira. (BRASIL, 1988, art. 216)

Incorporado à Constituição Federal (1988), o patrimônio passa a ser

reconhecido institucionalmente, incluindo outros aspectos, associado
“à compreensão da dinâmica histórica do presente e à manutenção da
boa qualidade do meio ambiente” (RODRIGUES; TOURINHO, 2016, p. 34).
Essa revisão de preceitos acentuou a responsabilidade do estado em
preservá-lo, uma vez que o direito à memória já se inter-relacionava com
o direito à qualidade de vida dos cidadãos.

Em decorrência dessa ampliação conceitual, o patrimônio nacional

passou a necessitar efetivamente de adequações que contemplassem
mais amplamente a sua diversidade material e imaterial. No campo
prático foi necessário rever as escolhas metodológicas adotadas para
instituição do tombamento. Então, definiram-se políticas de inventário
que passaram a ter seus conteúdos mais bem delimitados.

Além disso, a Constituição Federal (1988) não apenas consolidou a ideia

de patrimônio cultural em sua forma mais abrangente, como apontou os
inventários e tombamentos como instrumentos legais de proteção.

O Poder Público, com a colaboração da comunidade, promoverá e

protegerá o patrimônio cultural brasileiro, por meio de inventários,
registros, vigilância, tombamento e desapropriação, e de outras formas de
acautelamento e preservação. (BRASIL, 1988, art. 216, parágrafo 1º).

7
Apesar destes avanços, o predomínio da prática de abertura de estudos
de tombamento, caso a caso, como principal instrumento jurídico à
preservação, estabelece uma dinâmica que sustenta exclusões, uma
vez que essas solicitações são, muitas vezes, motivadas por interesses
particulares. Nos órgãos de preservação federal e estaduais, os casos
de abertura de estudos de tombamento a partir de trabalhos sistêmicos
de identificação de imóveis ainda não se constituem em prática
cotidiana. Nas ações preservacionistas, esse limite tende a diminuir a
representatividade social do conjunto de bens tombados.

Assim, houve o aprofundamento das discussões sobre o que preservar,

por quais razões e quais os valores atrelados a esses bens deveria nos
conduzir a elaboração de diretrizes e instrumentos legislativos mais
específicos e eficazes, bem como auxiliar nas práticas de conservação,
restauro e demais intervenções sobre os imóveis e conjuntos de
interesse histórico e cultural.

3. Introdução à avaliação de bens de

patrimônios históricos e artísticos

A proteção, conservação e intervenção em bens de interesse ao

patrimônio (seja nas esferas mundial, federal, estadual e/ou municipal)
está ligada ao fato de que os bens em questão são considerados
“valiosos” à sociedade.

O ato de reconhecimento dos valores intrínsecos a eles, contudo,

perpassa por razões de cunho histórico, cultural, social, científico,
político, econômico, entre outros. Cada um destes níveis pode estar,
eventualmente, relacionado entre si e interagir de forma separada ou
simultânea.

8
Esses campos de força, tangíveis e intangíveis, que indicarão o que
deverá ser legalmente protegido pelos órgãos competentes, tendo
sempre em vista que o interesse à conservação ou restauro emerge da
necessidade de que esses bens permaneçam vivos e em uso pelo maior
tempo possível pela sociedade local.

Na tentativa de compreender de forma metódica esses processos, em

que valores culturais são legitimados – em alguns casos sem muito
respaldo nos valores locais vigentes e em processos de negociação
contidos nesse impasse –, é importante apontar algumas perspectivas
essenciais para se conseguir pensar o valor econômico dos exemplares
arquitetônicos do patrimônio.

3.1 Perspectiva histórico/sentimental

As razões que levam à classificação de um imóvel, conjunto ou espaço

como bem são as mais variadas. No entanto, todas elas são de igual
importância, na maior parte das vezes estão correlacionadas entre
si e são elas que fazem do bem em questão algo singular, especial e
excepcional. Nesse sentido, dentro da historiografia do patrimônio, os
valores históricos e artísticos são os mais conhecidos. Dessa forma,
esses valores podem existir em conjunto ou não.

O valor histórico está relacionado com a razão pela qual determinado

monumento foi erigido (para marcar um fato histórico, por exemplo) ou
pelo valor que ele ganhou ao longo de sua história (valor adquirido com
a “idade do bem”).

O valor artístico, segundo Riegl (2013), está ligado à perícia com a

qual determinada obra ou monumento obedece aos cânones da arte
correspondentes ao período histórico em que foi criado, ou seja, o valor
artístico não é fixo. Ainda, nele deve ser considerado o impacto que a obra
causa no seu expectador, resultando em uma relação de identificação ou
uma conexão afetiva, entre o objeto/obra e o ser humano.

9
Diante da complexidade dessa interpretação, torna-se difícil criar uma
metodologia única que considere todas essas variedades e torne o
trabalho de valoração prático e objetivo, sem cometer erros.

Nesse sentido, poderíamos tentar explicar e quantificar o valor histórico/

sentimental por meio de fatores, como: idade do bem, localização,
período histórico, estado de conservação, intervenções identificadas,
legislação preservacionista incidente, entre outros.

3.2 Perspectiva econômica

Em geral, o fato de um edifício tombado ser tratado como um bem de

interesse público (não confundir o que é um bem de interesse público
com um bem público – neste último identifica-se a posse) traz uma
série de dificuldades para a sua gestão. Essas dificuldades vão desde
limitações nas possibilidades de uso até questões como definição
correta dos valores de locação, venda, seguros e inventários.

Assim, de acordo com Harger (2019), a valoração econômica das

áreas urbanas históricas está relacionada de forma direta às novas
formas e funções dadas aos centros históricos na contemporaneidade
e seu entendimento como capital não apenas cultural, mas também
econômico. No entanto, a grande dificuldade está em entender que a
relevância cultural desses edifícios e espaços interfere diretamente no
valor econômico destes no mercado imobiliário.

Dessa forma, segundo Harger (2019), do ponto de vista econômico:

[...] estes bens de reconhecida relevância cultural coletiva estão

subordinados a interesses individuais nas transações imobiliárias [...]
esse conflito gera consequências nos próprios imóveis e sua conservação,
prejudicando tanto os interesses coletivos quanto os interesses individuais.
(HARGER, 2019, p. 64)

10
 4. Metodologias de avaliação de bens de
patrimônios históricos e artísticos
É sabido que as metodologias para avaliação econômica do patrimônio
histórico construído apresentam diferentes abordagens. Nesse
sentido, devemos lembrar que cada imóvel histórico é único, e essa
especificidade demandará um tratamento particular no que tange aos
atributos e objetivos das avaliações.

Assim, a metodologia a ser utilizada para determinar o valor econômico

desses bens dependerá do fim a que se pretende alcançar (por exemplo:
transação imobiliária, análise de oportunidades de investimento e tantas
outras) e dos dados disponíveis para aplicação do método escolhido.

Assim, as metodologias aplicadas com maior frequência para

quantificação econômica aplicada em bens culturais são:

1. Metodologia CONDEPHAAT;
2. Metodologia KASKANTZIS;
3. NBR 14.653-7 (MIRANDA; NOVAES, 2015; HARGER, 2019).

4.1 Metodologia CONDEPHAAT

Criada pelo Conselho de Defesa do Patrimônio Histórico, Arqueológico,

Artístico e Turístico do Estado de São Paulo, a metodologia CONDEPHAAT
tenciona avaliar os aspectos culturais do imóvel. Para tanto, ela utiliza como
parâmetro o tipo de bem e o tipo de dano identificado nele.

A fim de se chegar a um valor financeiro, cada critério utilizado para

avaliação (baseado sempre em parâmetros preestabelecidos) recebe
uma pontuação que varia de acordo com os atributos do bem. Os
principais critérios são:

• Grau do dano causado.

• Nível e tipo de proteção legal existente.

11
 • Relevância do bem para a coletividade.

• Possibilidades de recuperação.

Para a definição do valor de dano causado e, por consequência,

indenização, os pontos obtidos são aplicados em uma fórmula que
também considera o valor venal do imóvel e o fator de reincidência do
dano em questão.

Portanto, percebe-se que o valor de indenização calculado a partir da

aplicação dessa metodologia traz valores financeiros que se baseiam
no valor venal do imóvel, seus atributos culturais e o modo como o
proprietário trata o bem analisado, conforme a figura a seguir.

Figura 1 – Exemplo de aplicação da planilha de avaliação de aspectos

culturais de um imóvel histórico pelo método CONDEPHAAT

12
Fonte: Miranda e Novais (2015, p. 47).

13
4.2 Metodologia KASKANTZIS

A metodologia proposta pelo professor da Universidade Federal

do Paraná, Georges Kaskantzis, se baseia na análise da perspectiva
ambiental que age sobre os imóveis históricos.

O método Kaskantzis trabalha com o Valor Inicial (VI) e o Valor Cênico

do bem (VC) – também chamado de Valor de Singularidade.

Para a definição do VI podem ser considerados: o valor do terreno,

da edificação construída ou o valor necessário para recuperação do
imóvel.

Já o VC atribui, ainda, fatores de raridade e atratividade ao bem,

sendo o resultado da multiplicação do VI pelo coeficiente de raridade
e pelo fator corretivo. O Fator Corretivo é relativo aos fatores
externos e internos associados ao patrimônio material, considerando
as seguintes variáveis:

• Acessibilidade.

• Reputação turística.

• Facilidade de uso do bem.

• Visual paisagístico.

Assim, o Valor Global (VG) – ou valor de dano – será resultado da

soma do Valor Cênico (VC) e do Valor Inicial (VI), conforme a Figura 2.
Para facilitar a utilização desta metodologia, o Engenheiro de Minas
Reinaldo Paulino Pimenta, analista da Central de Apoio Técnico
do Ministério Público de Minas Gerais, elaborou uma planilha em
formato Excel, já com todas as fórmulas matemáticas incluídas nas
células.

14
Figura 2 – Exemplo de aplicação do método Kaskantzis

15
 Fonte: Miranda e Novais (2015, p. 48).

4.3 NBR 14.653 – Avaliação de bens

Ao considerarmos as questões econômicas como ponto principal, a

avaliação de bens deve seguir a norma NBR 14.653 (ABNT, 2001). Esta
norma, criada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), é
constituída de sete partes, cada uma apresentando suas especificidades.

De acordo com a NBR 14.653-1 (ABNT, 2001), a parte 1 apresenta

os procedimentos gerais e define diretrizes para avaliação de bens
quanto a sua natureza. Além disso, ela também institui terminologias,
definições, símbolos e abreviaturas, descrição das atividades básicas
(valor de mercado do bem e diagnóstico de mercado), bem como
orienta a definição de metodologia básica, especificação das avaliações
e requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de avaliação.
Esta parte inicial da NBR atua como guia, de modo a demonstrar os
procedimentos gerais que deverão ser aplicados nas demais partes da
norma, de caráter mais objetivos.

As partes de 2 a 7 apresentam, respectivamente, as metodologias

e especificações para avaliações de imóveis urbanos; rurais;
empreendimentos; máquinas, equipamentos e bens industriais em
geral; recursos naturais e ambientais, patrimônio histórico.

16
Por sua vez, a parte 7 – a que mais interessa às discussões desta
disciplina – possibilita a determinação de valor econômico de uma
arquitetura histórica. Nela, busca-se a identificação do valor do imóvel,
identificação do custo de oportunidade de intervenções sobre o imóvel
e determinação de prioridades e ações para subsídio da gestão de bens
do patrimônio histórico e artístico.

Essa avaliação deverá considerar:

a. Aspecto físico do bem: edificações, monumentos, aquedutos,

pontes, cemitérios e vestígios arqueológicos.
b. Estado de conservação: ruína, parcialmente deteriorado, regular,
conservado), sua relação com a concepção original (preservado,
restaurado, reconstruído, adaptado e descaracterizado.
c. Uso original: residencial, industrial, comercial, serviços e
institucional.
d. Natureza do tombamento: imóvel isolado, agrupamentos de
edificações, conjunto arquitetônico, paisagístico, urbanístico e
sítios.

Ainda, essa norma considera, ainda, os bens integrados ao imóvel.

Além disso, ainda dentro dessa norma, para determinarmos o valor de

um bem histórico-cultural, os aspectos supramencionados deverão ser
considerados e podem ser aplicados os seguintes métodos: comparativo
direto de dados do mercado, involutivo, evolutivo e capitalização de
renda.

Portanto, de acordo com o objetivo da avaliação, deverá ser adotada

uma técnica específica que utilizará o método mais adequado ao fim a
que se pretende.

Dentro os métodos exemplificados pela NBR, o mais comumente

utilizado em transações imobiliárias, por exemplo, é o comparativo

17
direto de dados do mercado (visto que é o mais indicado para definição
de valores em transações imobiliárias de modo geral). Este método
busca no mínimo cinco imóveis cujas características sejam similares
ao do objeto da avaliação. A partir dos imóveis apurados em um
determinado campo amostral, atribui-se valores e variáveis que por
método cientifico são tratados e geram um modelo estatístico que, ao
final, reproduzirá seu real valor justo de mercado.

O que se percebe, contudo, é que no caso de bens culturais protegidos,

o número de amostras compatíveis no mercado é reduzido. Ou seja,
para a ideal aplicação dessa metodologia seria necessário, de acordo
com Harger (2019), encontrar no mínimo cinco imóveis históricos com
características físicas e atributos semelhantes, localização próxima e
mesmo tipo de uso, o que na realidade é improvável de acontecer.

Por fim, conclui-se que a proteção efetiva do patrimônio histórico

envolve um fluxo de negociações que abrange tanto os direitos coletivos
à memória quanto os direitos individuais de propriedade. Nesse sentido,
a busca pela definição de valor econômico referente ao patrimônio
histórico se mostra como uma necessidade social, bem como financeira
e de política pública.

Referências Bibliográficas
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS–ABNT. NBR 14.653: avaliação de
bens. Rio de Janeiro: ABNT, 2001.
BRASIL. [1988] Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Brasília,
DF: Presidência da República, [1988]. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/
ccivil_03/constituicao/constituicao.htm. Acesso em: 28 ago. 2020.
CHOAY, F. A alegoria do patrimônio. São Paulo: Unesp/Estação Liberdade, 2001.
HARGER, S. Valorização econômica do patrimônio histórico. Cadernos NAUI,
[S.l.], v. 8, n. 14, p. 59-82, jan./jun. 2019. Disponível em: https://repositorio.
ufsc.br/bitstream/handle/123456789/200160/VALORA%C3%87%C3%83O%20

18
ECON%C3%94MICA%20DO%20PATRIM%C3%94NIO%20HIST%C3%93RICO.
pdf?sequence=1&isAllowed=y. Acesso em: 28 ago. 2020.
MIRANDA, M. P. de S.; NOVAIS, A. L. M. Metodologias de valoração econômica de
danos a bens culturais materiais utilizadas pela promotoria estadual de defesa
do patrimônio cultural e turístico de minas gerais. In: CONGRESSO BRASILEIRO
DE ENGENHARIA E PERÍCIAS (COBREAP), 28., 2015, Belo Horizonte. Anais [...] Belo
Horizonte: COBREAP, 2015.
RIBEIRO, J. F. Para além do centro histórico: valores e sentidos do patrimônio
edificado de Espírito Santo do Pinhal. Dissertação (Mestrado em Arquitetura,
Tecnologia e Cidade)–Faculdade de Engenharia Civil, Arquitetura e Urbanismo da
Universidade Estadual de Campinas (UNICAMP), Campinas, 2017.
REIGL, A. O culto moderno dos monumentos. Lisboa: Edições 70, 2013.
RODRIGUES, M.; TOURINHO, A. de O. Patrimônio ambiental urbano: uma retomada.
Revista CPC, São Paulo, n. 22, p. 70-91, 2016.

19
 Introdução aos conceitos da
avaliação de empreendimentos e
suas metodologias de avaliação
Autoria: Julia Farah Ribeiro
Leitura crítica: Rosangela Bomtempo de Siqueira

Objetivos
• Contextualizar as discussões acerca do que se figura
o conceito de empreendimento e outros conceitos
atrelados a ele.

• Introduzir ao aluno a avaliação de empreendimentos

imobiliários.

• Apresentar métodos de avaliação de

empreendimentos imobiliários.

20
 1. Discussão inicial

Para compreendermos os métodos de avaliação de empreendimentos,

que também é um dos temas centrais desta disciplina, devemos,
novamente, dar um passo atrás e entender o que significa
empreendimento. De acordo com o Dicionário Michaelis (2020,
[s.p.]), empreendimento é: “atitude de quem assume uma tarefa;
entidade organizada para a realização de negócios” (MICHAELIS, 2020).
Ainda, mais especificamente, a norma NBR 14.653-4 define como
empreendimento imobiliário o “empreendimento em imóvel destinado
ao parcelamento do solo ou construção de benfeitorias, com o objetivo
de venda das unidades geradas” (ABNT, 2002, p. 3).

2. Conceitos introdutórios

Segundo Bonatto (2010), muitos pesquisadores afirmam que a

geração de valor ainda é um conceito pouco abordado e entendido na
construção civil, em grande medida causado pela falta de referencial
teórico. Consequentemente, no desenvolvimento de avaliações sobre
produtos e empreendimentos, os clientes, geralmente, são questionados
apenas acerca das características – ou atributos – desses produtos.

Para entendermos melhor sobre a geração de valor para os usuários,

acredita-se ser necessário que os objetivos e as consequências
esperados dos produtos também sejam explorados nas avaliações.

2.1 Questões sobre o conceito de valor

A geração de valor é um tema discutido por diversas áreas de

conhecimento, como economia, marketing, design de produtos, gestão de
qualidade, entre outras. O que podemos considerar como um consenso

21
entre todas essas ciências é o reconhecimento de que o conceito de valor
pode variar de acordo com o contexto em que está inserido. Isto ocorre
pois ele está frequentemente atrelado a outros termos mutáveis, como:
qualidade, utilidade e importância (BONATTO, 2010).

Segundo Sharma e Seth (1997, [s.p.] apud BONATTO, 2010, p. 24),

a geração de valor acontece por meio de relações, que, por sua
vez, podem ser classificadas em três grupos: relacionamento entre
empresa e fornecedores, relacionamento entre empresas parceiras e
relacionamento entre empresas e clientes finais.

A figura a seguir ilustra o processo de desenvolvimento de produto

e identifica suas fases (desde o planejamento estratégico até a sua
avaliação), este exemplo pode ser aplicado ao processo de execução de
um empreendimento.

Figura 1 – Modelo de referência proposto por Rozenfeld et al. (2006)

Fonte: Sales e Naveiro (2010).

22
2.2 O conceito de cliente

De acordo com Rozenfeld et al. (2006), clientes são pessoas ou

organizações que adquirem um determinado produto para consumo,
bem como as pessoas envolvidas direta e indiretamente com o ciclo de
vida do produto.

No campo da construção civil, entende-se por cliente os proprietários,

os usuários, além das organizações que influenciam nos processos de
aquisição, uso, execução e demolição de um edifício.

No desenvolvimento de um empreendimento, mais especificamente, o

cliente influencia diretamente no resultado final do projeto. A maior ou
menor complexidade do cliente resulta em maior ou menor dificuldade do
projeto. Nesse cenário, a complexidade do cliente pode estar relacionada
à natureza, tamanho, composição e experiência dos envolvidos com a
indústria da construção (BONATTO, 2010). Ainda, é importante destacar
que os vários clientes podem ter diferentes pontos de vistas acerca dele,
assim como diferentes expectativas e requisitos sobre ele.

2.2.1 Necessidades e expectativas do cliente

Nas palavras de Bonatto (2010, p. 27): “Requisitos são interpretações das

necessidades e expectativas dos clientes”. Portanto, percebemos que
os conceitos de necessidades e expectativas estão relacionados. Logo, a
necessidade pode ser definida como a diferença entre o estado ideal e o
estado real, com cerne em questões fisiológicas ou psicológicas.

A expectativa, por sua vez, está ligada a percepção de valor anterior a

compra de determinado produto, ou seja, à capacidade de um produto
em atender as necessidades do cliente. Ela está relacionada, portanto, as
experiências prévias do cliente (a uma bagagem de referências passadas).
Assim, pode-se inferir que quanto mais satisfatórias forem as experiências
acumuladas pelo cliente, mais difícil será de satisfazê-lo no presente.

23
2.3 O conceito de produto

Para Rozenfeld et al. (2006), o produto pode ser explicado como uma
composição de materiais e serviços desenvolvidos para satisfazer os
requisitos dos clientes e/ou os interesses de uma organização. A seguir,
abordaremos como esse conceito pode ser aplicado no campo da
construção civil.

2.3.1 Aplicação do conceito na construção civil: habitação

como produto (exemplo)

Sabemos que o produto da construção civil tem características

específicas, sendo destinado a um uso de longo prazo. Diferentemente
de outros produtos manufaturados, as características específicas estão
ligadas ao fato dele ser produzido in loco, imóvel e ter custos elevados
ao se fazer alterações após a sua conclusão. Ainda, em geral, o alto custo
de aquisição é fortemente influenciado pelo preço do terreno (que, por
sua vez, leva em conta suas potencialidades e as características de sua
localização), dimensão do empreendimento e tipo de acabamento.

A complexidade pode ser analisada também pelo caráter multifuncional,

variedade de formas, tamanhos, acabamentos, estruturas, entre outras,
bem como por sua ligação direta com o tecido urbano – e com todos os
elementos que o compõe.

Não obstante, o produto habitação está ligado a um conjunto de

variáveis pertencentes ao contexto cultural (valores individuais e
coletivos, percepções, significados e hábitos) que influenciam na forma,
na organização, no dimensionamento e em seu uso.

Para Bonatto (2010), hoje se faz necessário reorientar as estratégias de

mercado da construção civil, com foco na satisfação do cliente e não
apenas nos custos de produção.

24
 3. Análise de viabilidade de empreendimento

Pode-se dizer que a Economia é a ciência que trata da administração

de recursos escassos para responder às ilimitadas necessidades da
sociedade. Assim, um investimento é definido como comprometimento
de capital por parte de uma empresa, de diversas formas e sob modo
durável, na esperança de manter ou melhorar a situação econômica
(ABREU; BARROS NETO; HEINECK, 2008).

Nesse sentido, analise a seguinte situação: é consenso dizer que para

que uma empresa opere de maneira saudável e crescente ela precisa
que seus gestores invistam em projetos que criem valor. Assim, uma
das decisões estratégicas que poderá definir o futuro traçado para a
empresa é a decisão de investir. Em geral, isto imobiliza capital durante
um longo período de tempo, ao ter em vista que a empresa receberá os
lucros no futuro. Por essas razões, a avaliação econômica de projetos é
uma tarefa de extrema importância.

No entanto, na prática, muitas vezes, observamos que a avaliação

econômica de projetos tende a ser realizada de forma intuitiva pelos
gestores de empresas, sem a adoção de uma metodologia de trabalho
que leve em consideração as técnicas adequadas para a análise de
investimentos e os dados existentes sobre ele. Essa ação pode acarretar
em um resultado incorreto ou falso, ou seja, que não corresponde à
realidade dos mercados.

Ainda, os autores afirmam que “o processo de análise de investimentos

tem como objetivo a avaliação econômica de decisões sobre
investimentos” (ABREU; BARROS NETO; HEINECK, 2008, p. 3), e tem
aplicações amplas, uma vez que os investimentos podem ser feitos tanto
por empresas privadas, entidades governamentais e particulares. Seja
qual for a origem do investimento, sempre deve ser feita uma análise
minuciosa de todos os ingressos e desembolsos de recursos envolvidos.

25
A análise de investimentos em empreendimentos de construção civil, por
sua vez, “figura a ação de coletar dados e aplicar técnicas de engenharia
econômica, considerando as taxas de desconto e os prazos e valores
previstos em fluxo de caixa” (COSTA NETO; BRIM; AMORIM, 2003, p. 9).
Na construção civil, a análise de viabilidade está diretamente relacionada
ao estudo de uma nova construção e versa sobre a comparação entre
as receitas e despesas da obra considerando o tempo decorrido (COSTA
NETO; BRIM; AMORIM, 2003). Nessa análise, se os resultados apontarem
benefícios, o processo pode prosseguir; caso contrário, o projeto deve
ser ajustado ou descartado.

3.1 Viabilidade econômica

Em um cenário de negócios, podemos assumir que o aspecto econômico

é sempre o ponto estruturador para a análise de viabilidade de um
projeto. Como a todo momento se busca o lucro, o preço deverá ser
maior do que os gastos.

Em suma, trata-se de viabilização econômica todas às vezes em que a

decisão de investir está baseada, principalmente, na análise comparativa
entre os recursos colocados no investimento e as saídas referentes ao
seu custeio, a resultar em um lucro.

3.2 Viabilidade financeira

No campo da construção civil, uma parcela dos empreendimentos

exige que se invista certa quantia, o capital. Por via de regra, embora o
preço deva ser superior aos custos, a receita que entra no caixa, nesses
casos, tempos depois da necessidade de pagamentos de despesas. Por
exemplo, contratos de prestação de serviços de construção civil por
empreitada e incorporações imobiliárias geralmente exigem que se
coloque antecipadamente uma quantia de dinheiro para alavancar a sua
produção.

26
Portanto, quando a decisão de investir está baseada na disponibilização de
recursos, com o objetivo de se alcançar um equilíbrio entre as entradas e
saídas, levando-se em consideração o fluxo de caixa, estamos falando de
uma viabilização financeira (COSTA NETO; BRIM; AMORIM, 2003).

Ao somar essas duas perspectivas, um estudo de viabilidade econômico-

financeira objetiva caracterizar um empreendimento que proporcione
lucro aos investidores ao final do negócio, ser capaz de evitar saldos
negativos e ter, consequentemente, um fluxo de caixa positivo em
qualquer etapa do empreendimento.

4. Decisões de empreendimentos: riscos e

incertezas

O processo de tomada de decisão para um investimento deve se

fundamentar no objetivo maior da empresa, ou seja, a maximização
de riqueza dos proprietários, equilibrando os riscos inerentes a essa
ação e o retorno financeiro. Além disso, vale mencionar que alguns
empreendimentos são direcionados para os planos de habitação, nos
quais o objetivo é alcançado pelo número de unidades habitacionais.
Nesses casos, mesmo que o ganho por unidade residencial seja pouco, o
resultado final é obtido pelo volume de unidades vendidas (por exemplo,
o projeto Minha Casa Minha Vida).

Nesse processo, as incertezas representam o desconhecimento dos

fatores de variabilidade de determinado parâmetro, consequentemente,
isso impede a adequada previsão de comportamentos.

Em contrapartida, a previsibilidade do futuro de um empreendimento

(seja esse futuro em curto, médio ou longo prazo) é diretamente
influenciada por fatores externos, sobre os quais, muitas vezes, os
gestores das empresas não têm total domínio. As condicionantes

27
climáticas, políticas, sociais e tantas outras influenciam diretamente nas
decisões de investimento – seja de forma positiva ou negativa.

No campo da construção civil, nota-se que são poucos os estudos

direcionados à aplicação de técnicas específicas para avaliação de
empreendimentos imobiliários. As técnicas mais utilizadas para
avaliação prévia desses empreendimentos utilizam um formato baseado
unicamente no comparativo entre custos e receitas totais, que deixa
de lado tantos outros fatores decisivos e impõe um número maior de
incertezas na avaliação. Esse cenário se aplica, principalmente, nos
empreendimentos realizados por construtores independentes. Já nos
empreendimentos imobiliários de maior escala, executados por grandes
empresas, são realizados estudos de viabilidade de implantação e de
viabilidade financeira.

É importante ressaltar que, para minimizar os riscos e incertezas, além

dos dados referentes às entradas e saídas de recursos, deve-se também
considerar o tipo de empreendimento que se está avaliando. Os
empreendimentos podem ser enquadrados nos seguintes tipos:

a. Empreendimento totalmente concluído: quando todas as

receitas e despesas do empreendimento já foram computadas
pela empresa.
b. Empreendimento parcialmente concluído: quando o fluxo de
caixa não está integralmente realizado, resta alguma receita e/ou
despesa a ser computada pela empresa. Para se enquadrar nessa
categoria, o empreendimento já deve ter lançado e comercializado
algumas unidades (a exemplo de unidades comerciais ou
residenciais de empreendimentos) (ABREU; BARROS NETO;
HEINECK, 2008).
c. Empreendimento a lançar: quando o fluxo de caixa ainda não foi
iniciado e o empreendimento ainda não foi lançado no mercado
imobiliário, quando se encontra em fase de estudo de viabilidade.

28
 5. Ferramentas para tomadas de decisão

Além disso, alguns fatores influenciam a tomada de decisão de em um

projeto, que influenciará na execução e, posteriormente, na avaliação
dos resultados alcançados (COSTA NETO; BRIM; AMORIM; 2003). A fim
de auxiliar na tomada de decisão e mitigar as incertezas, é importante
dividir o projeto em etapas, para que em cada uma sejam feitas as
análises específicas cabíveis (COSTA NETO; BRIM; AMORIM; 2003). Essas
etapas são:

• Estudo prévio de viabilidade.

• Anteprojeto arquitetônico.

• Aquisição do terreno.

• Projeto arquitetônico legal.

• Orçamentação e planejamento.

• Aprovação do projeto nos órgãos competentes.

• Publicidade do empreendimento.

• Desenvolvimento do projeto arquitetônico definitivo e dos projetos

complementares.

• Construção.

• Vendas.

• Administração do empreendimento.

• Entrega e manutenção pós-ocupação.

• Revisão, análise e sistematização dos resultados (avaliação).

29
Ainda, vale destacar que o último estágio do projeto – nomeado de
revisão, análise e sistematização dos resultados –, listado acima, é
indispensável para embasar as futuras avaliações. Nele deve-se analisar
as decisões tomadas ao longo do desenvolvimento e execução do
empreendimento, comparando o seu comportamento ao longo de todas
as etapas supramencionadas com o que estava previsto no projeto, a
fim de corrigir as eventuais distorções e erros cometidos.

6. Avaliação de empreendimentos na
construção civil

A realização de avaliações em empreendimentos de construção civil

pode conduzir a melhores definições nas soluções de projeto e melhores
resultados de execução, pois atuam como indicadores e influenciadores
do desempenho técnico.

Isto acontece devido à complexidade dos projetos deste campo. Nesse

sentido, muitos autores enfatizam a necessidade de avaliações ao longo
de todas as etapas projetuais, como um processo de retroalimentação
para buscar a “melhoria da qualidade do ambiente construído”
(BONATTO, 2010, p. 42).

As avaliações podem ser técnicas ou feitas a partir das diferentes

perspectivas dos envolvidos com a edificação (no caso da construção
civil), especificamente sobre as avaliações técnicas, elas podem ser feitas
por meio de softwares eletrônicos ou por ensaios laboratoriais ou feitos
in loco.

Tanto as avaliações de caráter técnico quanto as mais personalizadas

são geralmente abordadas através das chamadas “avaliações de
desempenho de empreendimento frente aos requisitos”, que
envolvem a comparação entre o desempenho real com os critérios que

30
haviam sido estabelecidos para o desempenho esperado. As maiores
variáveis dentro deste processo estão relacionadas aos usuários, suas
necessidades (sejam elas técnicas, funcionais e/ou comportamentais) e
os edifícios em si (configurações, espaços, usos etc.).

Nas avaliações baseadas nas perspectivas dos envolvidos, a principal

característica delas é a busca pelo entendimento de informações
tanto objetivas quanto subjetivas, e possui, assim, uma abordagem
quantitativa e qualitativa. Nesses casos, percebe-se a utilização das
chamadas tools for thinking, ferramentas úteis na identificação de
percepções mais abstratas, advindas das percepções dos clientes e
usuários, das possibilidades de projeto e das suas consequências.

Além disso, é importante frisar que as avaliações não são, e não

podem estar, restritas somente a fase final de um empreendimento.
Pelo contrário, todas as etapas de um projeto podem e devem
contemplar avaliações. Nesse sentido, são muitos os modelos, técnicas
e instrumentos existentes. Cada uma dessas propostas advém das
respectivas áreas de conhecimento necessárias naquele momento
(podem originar-se da engenharia civil, arquitetura, urbanismo,
ciências sociais, entre outras), e ilustra o caráter multidisciplinar das
avaliações de empreendimentos. Quanto maior o número de áreas de
conhecimento envolvidas nessa tarefa – e quanto maior a integração
entre elas –, mais complexo e completo será o resultado.

A tomar como exemplo o método conhecido como Building Performance

Evaluation (BPE) – cuja premissa é que o processo de desenvolvimento
de empreendimentos deve ser orientado para avaliações, considerando
a perspectiva dos envolvidos, intervenções precoces possam ser
realizadas e possibilitem a aprendizagem ao longo do processo –, um
empreendimento compreende as seguintes avaliações:

• Revisão do planejamento (avaliação aplicada à fase do

planejamento estratégico).

31
 • Revisão do briefing.

• Revisão do projeto.

• Inspeção do produto (realizada no final da fase de construção e

resulta em listas dos itens a fazer, que têm que ser concluídos
antes da entrega e ocupação do edifício pelo cliente).

• Avaliação pós-ocupação (realizada na fase de uso do edifício,

fornece informações sobre o funcionamento das instalações e a
necessidade de melhorias).

• Avaliação de mercado (comparação entre os cenários do mercado

e as necessidades do cliente).

6.1 Normas técnicas: NBR 14.653-4

As primeiras normas técnicas de avaliações no Brasil tinham como

objetivo a padronização das avaliações de imóveis, em que a elaboração
dessas normas estava a cargo de entidades públicas e institutos ligados
a engenharia de avaliações (ROSA; SOUZA, 2016).

A norma vigente que embasa as atividades de avaliação de bens é a NBR

14.653, com suas subdivisões numeradas de 1 a 7. Por sua vez, a parte 4
é a que aborda especificamente a avaliação de empreendimentos.

Segundo a norma, empreendimentos são os projetos que têm

capacidade de gerar receitas, seja por meio de locação ou por
exploração (ABNT, 2002). Nesse sentido, percebe-se que a avaliação nela
proposta foca no âmbito econômico e financeiro.

Segundo a NBR 14.653-4 (ABNT, 2002), os empreendimentos são

classificados de acordo com o estágio e sua base. Em outras palavras,
a classificação conforme é subdividida em: concepção ou anteprojeto;
projeto; implantação ou execução; pré-operação; operação; paralisado

32
ou embargado; desativado e desmonte. Já a classificação por base é
subdivida em: empreendimento de base imobiliária; empreendimento
de base industrial; empreendimento de base mineral; empreendimento
de base rural; empreendimento de base comercial e serviços e
empreendimento com base em concessões de serviços públicos.

Para aplicar uma avaliação de empreendimento seguindo os parâmetros

da NBR 14.653-4, o profissional deverá proceder a atividades que
envolvem a solicitação de documentação, realização de vistorias, coleta
de dados sobre o investimento, escolha de metodologia e tratamento de
dados (para a identificação de valor e indicadores de viabilidade).

Em suma, cumpre destacar que o mercado da construção tem,

historicamente, um papel muito relevante na economia brasileira –
sendo um importante medidor de crescimento ou declínio econômico.
As decisões tomadas por parte de investidores de alocar recursos
na construção civil afetam significativamente o mercado brasileiro.
Nesse sentido, as respectivas tomadas de decisões, as análises e,
principalmente, as avaliações devem ser executadas de forma que siga
critérios técnicos adequados e acompanhe o ritmo das transformações
dos cenários nos quais estão inseridos.

Referências Bibliográficas
ABREU, C. A. C. de; BARROS NETO, J. de P.; HEINECK, L. F. M. Avaliação econômica
de empreendimentos imobiliários residenciais: uma análise comparativa. In:
ENCONTRO NACIONAL DE ENGENHARIA DE PRODUÇÃO, 28., 2008, Rio de Janeiro.
Anais [...] Rio de Janeiro: ENEGEP, 2008.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS–ABNT. NBR 14.653-4: avaliação de
bens–parte 4: empreendimentos. Rio de Janeiro: ABNT, 2002.
BONATTO, S. F. Proposta de um Modelo para Avaliação de Empreendimentos
Habitacionais de Interesse Social a Partir da Percepção de Clientes Finais.
Dissertação (Mestrado em Engenharia Civil) – Escola de Engenharia, Universidade
Federal do Rio Grande do Sul, Porto Alegre, 2010.

33
COSTA NETO, J. A. L.; BRIM, J. V.; AMORIM, P. H. M. de. Estudo de um modelo para
Análise Prévia de Viabilidade Econômico-Financeira de Empreendimentos
Imobiliários em Salvador. Monografia (Especialização em Gerenciamento de
Obras)–Universidade Federal da Bahia, Salvador, 2003.
MICHAELIS. Empreendimento. 2020. Disponível em: https://michaelis.uol.com.br/
moderno-portugues/busca/portugues-brasileiro/empreendimento. Acesso em: 31
ago. 2020.
ROSA, R. S.; SOUZA, Y. de. Avaliação de empreendimentos: prerrogativas
do administrador frente à NBR 14.653-4. Trabalho de Conclusão do Curso
(Graduação em Administração)–Instituto de Ciências Humanas e Sociais,
Universidade Federal Fluminense, Volta Redonda, 2016.
ROZENFELD, H. et al. Gestão de desenvolvimento de produtos: uma referência
para a melhoria do processo. São Paulo: Saraiva, 2006.
SALES, A. M. G.; NAVEIRO, R. M. Modelo de processo de desenvolvimento de
produtos e ciclo de vida de projetos do guia PMBOK-uma análise comparativa. In:
ENCONTRO NACIONAL DE ENGENHARIA DE PRODUÇÃO (ENEGEP), 30., 2010, São
Carlos. Anais [...] São Carlos: ENEGEP, 2010.
TAVARES JUNIOR, C.; CASTRO, M. A. F. de; BRAGA, F. O. Análise expedita de
viabilidade econômico-financeira de investimento imobiliário aplicada a
empreendimento residencial unifamiliar–um estudo de caso. Revista Tecnologia,
Fortaleza, v. 28, n. 2, p. 210-221, 2007.

34
Procedimentos específicos quanto
a avaliação de empreendimentos
Autoria: Julia Farah Ribeiro
Leitura crítica: Rosangela Bomtempo de Siqueira

Objetivos
• Introduzir ao aluno as diversas possibilidades
de empreendimentos presentes no campo da
engenharia.

• Entender as técnicas de avaliação de

empreendimentos de carácter mais específico
existentes.

• Apresentar exemplos de métodos de avaliação para

determinados empreendimentos.

35
 1. Discussão inicial

Geralmente, os investidores se deparam com várias possibilidades de

aplicação de seus recursos econômicos, as quais apresentam uma gama
ampla de características, especialmente quanto à remuneração, prazos
e riscos. Escolher um investimento em detrimento de outro já é, por
si só, uma escolha arriscada, pois, uma vez que se opta por uma das
alternativas disponíveis perde-se os possíveis benefícios proporcionados
pelas demais. No dizer de Denardin (2004, p. 3): “a melhor escolha acaba
se restringindo àquela que maximiza a satisfação dos agentes”.

Nesse sentido, é importante lembrar que sempre que houver um dilema

de escolha, há também o conceito de custo de oportunidade. Para
entendermos melhor esse conceito, reflita: ao analisar as várias opções
apresentadas, o tomador de decisão (ou seja, o investidor) deve sempre
refletir se “o benefício que obterá em relação ao sacrifício de alternativas
de ação correspondentes será o melhor possível nas circunstâncias em
que a decisão está sendo tomada” (DENARDIN, 2004, p. 3). Esse cenário
exemplifica o cerne do conceito de custo de oportunidade.

Dito isto, também no campo da engenharia, as possiblidades de

empreendimentos são enormes, como abordaremos a seguir.

2. Avaliação de Impacto Ambiental (AIA)

Há algumas décadas, as discussões sobre o meio ambiente, a

necessidade de sua preservação e dos recursos naturais tornou-se tema
recorrente em muitos cenários. A conscientização ambiental faz com
que as pessoas e empresas, em geral, se preocupem não apenas com
o controle e minimização de seus impactos, mas também quanto ao
desempenho ambiental. Essa forma de pensar, por sua vez, fortaleceu o
próprio conceito de desenvolvimento sustentável, ou seja, no contexto

36
atual, as atividades desenvolvidas pelo homem (independentemente
da escala) objetivam cumprir suas necessidades sem comprometer o
ambiente.

Nesse sentido, percebe-se um movimento que mexe com a estrutura

das empresas desenvolvedoras de atividades extrativistas – que se
apoiam na obtenção de produtos de extração natural –, pois elas, via
de regra, tendem a estarem atreladas a uma produção e consumo
não sustentáveis. Assim, muitas dessas empresas são obrigadas a
ressarcir a população afetada diretamente, como o caso do desastre
de Brumadinho-MG, de janeiro de 2019, em que uma barragem de
deposição de rejeitos de extração de minério se rompeu, destruiu a
pequena cidade mineira e a Vale do Rio Doce, empresa responsável, foi
judicialmente punida e impôs-se a necessidade de recompensar todo o
prejuízo causado à população local.

A fim de mitigar os impactos no meio ambiente e os custos, devido à

necessidade ter que ressarcir uma população, muitas empresas têm
repensado as estratégias de planejamento – a exemplo de: propor
opções de novas práticas, atividades, formas de manejo e a necessidade
de avaliar o impacto ambiental de todas essas ações. Nesses casos,
as empresas devem contratar profissionais tecnicamente adequados
para realizar essas tarefas, que, segundo os Conselhos Regionais de
Engenharia Civil e Agronomia (CREA) são os engenheiros agrícolas,
ambientais e/ou agrônomos.

Nesse contexto, sabe-se que entre os anos de 1969 e 1970 surgiram,

nos Estados Unidos, os primeiros fundamentos para o que hoje
conhecemos como o processo de avaliação de impacto ambiental (por
meio da National Environmental Policy of Act – NEPA). Esse instrumento
legal, além de conceituar e situar a discussão, exigia que todos os
empreendimentos considerados potenciais causadores de impacto
(como parques eólicos para geração de energia elétrica, áreas com
extração de petróleo, barragens em usinas hidrelétricas ou para

37
retenção de resíduos de extração de minérios) observassem alguns
pontos (ROCHA et al., 2005 apud DENARDIN, 2004):

• Identificação dos impactos ambientais.

• Efeitos ambientais negativos da proposta.

• Alternativas da ação.

• Relação entre a utilização dos recursos ambientais em curto prazo

e manutenção ou a melhoria do seu padrão em longo prazo.

• Definição clara quanto aos possíveis comprometimentos dos

recursos ambientais, para o caso de implantação da proposta.

Segundo Pimentel e Pires (1992), o objetivo principal da Avaliação de

Impacto Ambiental é:

Obter informações sobre os impactos ambientais, através de exame

sistemático, para submetê-las às autoridades e à opinião pública, com o
fim primordial de prevenir os impactos ambientais negativos decorrentes
da ação proposta e suas alternativas, bem como maximizar os eventuais
benefícios. (PIMENTEL; PIRES, 1992, p. 56)

Ainda, destacamos que essa avaliação não é um instrumento de decisão,

mas um instrumento que visa subsidiar o processo de tomada de
decisão. Ou seja, ao possibilitar o conhecimento prévio e a análise dos
impactos positivos e negativos de uma proposta, ela permite evitar
danos futuros e otimizar os benefícios, o que aumenta a eficácia das
soluções e, consequentemente, os lucros do empreendimento em
questão.

Em linhas gerais, os estudos para uma AIA se desenvolvem de acordo

com as fases de identificação, predição e avaliação (PIMENTEL; PIRES,
1992), a saber:

38
 • Identificação: nessa primeira fase é caracterizada a ação proposta
e o ambiente onde ela será inserida. Consequentemente, devem
ser feitas também a identificação das ações e dos impactos
a serem investigados, a análise das relações entre os fatores
ambientais, a definição de indicadores ambientais e a medição dos
impactos.

• Predição: fase referente às interações entre os fatores e a

magnitude dos impactos.

• Avaliação: nessa fase são atribuídos os impactos, efeitos e

parâmetros de significância, além da comparação entre eles e
análise de alternativas.

Desse modo, ainda, é importante ressaltar que esse processo deve ser
cíclico, ou seja, deve perpassar por sucessivas análises.

Dada a complexidade do campo a ser analisado, cabe mencionar que,

para a realização de uma Avaliação de Impacto Ambiental, devemos
seguir uma metodologia que respeite um conjunto de normas. No
entanto, outro fator complicador para sua aplicação é que existem uma
série de metodologias possíveis, que são flexíveis e podem ser aplicadas
e revisadas em qualquer fase do processo. Grande parte dos métodos
de avaliação ambiental atuais apresentam certo caráter subjetivo na
abordagem do meio físico (CREMONEZ et al., 2014, p. 3822), o que
enfatiza a necessidade de se utilizar critérios bem definidos para sua
escolha. Os principais métodos conhecidos e utilizados são:

a. Métodos espontâneos.
b. Metodologia checklist.
c. Métodos de matrizes de interação.
d. Redes de interação.
e. Superposição de cartas.
f. Modelos de simulação.
g. Metodologias quantitativas.

39
 a. Métodos espontâneos (AD-HOC)

Esta metodologia advém da necessidade de tomada de decisão – de

confirmação ou descarte – na proposta de empreendimento que está
sendo estudado. Desse modo, ela considera os diferentes tipos impactos
resultantes do projeto em análise, além dos pontos econômicos e
técnicos a serem considerados.

Consiste, portanto, na formação de grupos multidisciplinares de

trabalho, compostos por profissionais qualificados em diferentes áreas
de atuação e que apresentem pareceres baseados nas suas experiências
para elaboração de um relatório, cujo objetivo é relacionar o projeto
idealizado com os seus possíveis impactos.

Assim, essa metodologia é adequada para situações com escassez de

dados e de tempo para execução.

b. Metodologia checklists

A metodologia checklists, também conhecida como Listagem de

Controle, é utilizada principalmente em estudos preliminares para
identificação dos impactos mais relevantes.

Nesse contexto, ela consiste na identificação e enumeração de

impactos a partir de um diagnóstico ambiental, que, por sua vez, deverá
contemplar os meios físicos, biológicos e socioeconômicos. Após realizar
o diagnóstico, relacionam-se os impactos acarretados nas fases de
implantação e operação, classificando-os como positivos ou negativos.

Segundo Moraes e D’ Aquino (2016), ela pode ser dividida em quatro

grupos:

1. Checklist simples: consiste em uma lista de parâmetros

ambientais identificados a partir de referências bibliográficas e nas
experiências dos profissionais envolvidos.

40
 2. Checklist descritivo: inclui diretrizes ambientais e a discussão de
como medir esses parâmetros identificados.
3. Checklist escalar: apresenta informações adicionais sobre o
dimensionamento subjetivo dos parâmetros.
4. Checklist escalar ponderado: inclui informações adicionais para
a avaliação subjetiva de cada parâmetro em relação a todos os
outros parâmetros.

c. Métodos de matrizes de interação (Matriz de Leopold)

Essa metodologia foi criada a partir de tentativas de suprir falhas

observadas na metodologia de checklists.

Por sua vez, ela se constitui por meio de uma listagem de controle
bidimensional que relaciona fatores com ações. Ela é eficiente
principalmente na identificação dos impactos diretos, dado que
relaciona os fatores ambientais com os componentes do projeto.

Mais especificamente, a Matriz de Leopold (que é uma das matrizes mais

conhecidas mundialmente e foi elaborada no ano de 1971) é baseada
em uma lista de cem ações com potencial causador de impactos
ambientais e 88 características ambientais. De início, assinalam-se as
possíveis interações entre as ações e os fatores e, posteriormente, se
estabelece a magnitude e importância de cada impacto – em uma escala
que varia de 1 a 10. A partir dessa análise é possível avaliar se o impacto
em questão é positivo ou negativo.

d. Redes de interação (networks)

As redes de interação configuram uma metodologia que visa o

estabelecimento de uma sequência de impactos provenientes de
determinada interação, representada, por sua vez, por meio de gráficos.

Além disso, ela busca estabelecer uma relação de precedência entre as

ações do empreendimento analisado e os impactos por ele causados,

41
sejam eles de primeira ou segunda ordem. Portanto, essa metodologia
pode ser utilizada para orientar a proposição de medidas para minimizar
os impactos identificados.

Assim, por meio do cruzamento de disciplinas, podem-se analisar

impactos de diferentes origens em uma mesma cadeia.

e. Superposição de cartas

Consiste na montagem de uma série de mapas temáticos, nos quais,

em cada um, identifica-se uma característica cultural, social e física que
reflete em um impacto. Ao fazermos uma leitura integrada dos mapas,
produz-se uma síntese da situação ambiental de determinada área
geográfica baseada nos conceitos de vulnerabilidade e potencialidade de
recursos ambientais.

Essa metodologia foi desenvolvida no âmbito do planejamento

territorial.

f. Modelos de simulação

Metodologia formada pela utilização de modelos de simulação

computadorizadas com o uso de inteligência artificial ou modelos
matemáticos, com o objetivo de reproduzir o comportamento de
parâmetros ambientais ou as inter-relações entre causas e efeitos de
determinadas ações.

Devido ao instrumento utilizado nesta metodologia, essas simulações

podem processar tanto variáveis qualitativas quanto quantitativas e,
ainda, incorporar medidas de magnitude e importância de impactos
ambientais. Além disso, é possível também adaptá-las aos processos de
tomada de decisão.

Esse método é comumente utilizado em projetos de usos múltiplos,

e pode ser aplicado ainda que a execução do projeto já tenha sido

42
iniciada – especialmente em casos onde se busca estimar os impactos de
emissões gasosas e lançamentos de efluentes no meio ambiente.

g. Metodologias quantitativas

O desenvolvimento desta metodologia se originou da necessidade de

avaliar os impactos oriundos de empreendimentos que utilizam recursos
hídricos em suas atividades, a fim de promover uma abordagem
sistemática, holística e hierarquizada do meio ambiente (CREMONEZ et
al., 2014).

Os métodos quantitativos possibilitam a associação de números e

valores para se chegar a considerações avaliadas qualitativamente.
Além disso, ele utiliza indicadores de qualidade ambiental expressos
em gráficos que relacionam o estado de determinados segmentos
ambientais a seu respectivo estado de qualidade (que varia numa
escala de 0 a 1). Esses indicadores são, nesse caso, tomados como
parâmetros e são organizados da seguinte forma: primeiramente, eles
são agrupados em 18 componentes e, posteriormente, reagrupados em
quatro categorias ambientais (aspectos estéticos, ecologia, interesse
humano e poluição ambiental) que oferecem como resultado 78
gráficos de qualidade ambiental a eles relacionados. Para cada um dos
parâmetros ambientais é atribuído um peso relativo que é expresso em
Unidades de Impacto Ambiental (UIAs), totalizando mil UIAs, a saber: um
projeto no qual se obtém o valor de 1000 UIAs corresponde a um grau
nulo de degradação ao meio ambiente.

2.1 Empreendimentos hidrelétricos: avaliação dos

impactos econômicos e socioambientais

É de conhecimento público que grande parte do potencial hidrelétrico do

país se encontra em regiões ambientalmente delicadas, inseridas dentro
de biomas especiais do nosso meio ambiente. Por isso, as legislações
pertinentes aconselham que a instalação desses empreendimentos

43
venha sempre acompanhada de estudos e planejamentos de
desenvolvimento ambiental, a fim de promover o desenvolvimento
sustentável da região e minimizar os impactos das atividades realizadas
nessas áreas.

A regulação ambiental brasileira exige um Estudo de Impacto Ambiental

(não confundir com a avaliação de Impacto Ambiental; cumpre
destacar que o Estudo de Avaliação é feito antes da implantação
do empreendimento e a Avaliação de Impacto Ambiental é feito
após a implantação) para análise dos impactos ambientais, sociais
e econômicos. Contudo, essa análise é feita antes da implantação
do projeto e os impactos criados após esse período – percebe-se –
não são analisados de forma sistêmica, ou “quando são realizados
se prendem àqueles relacionados ao meio físico e biótico, por meio
de relatórios encaminhados ao IBAMA e/ou aos órgãos ambientais
estaduais pelo empreendedor” (YOUNG et al., 2011, p. 1). Assim, ainda
hoje há dificuldade de se saber e mensurar os impactos causados pelos
empreendimentos hidrelétricos.

Nesse sentido, cumpre apresentar, mesmo que brevemente, a proposta

de metodologia delineada por Young et al. (2011). Em linhas gerais,
a proposta de avaliação de impactos ex post para empreendimentos
hidrelétricos se estrutura a partir das tarefas de coleta de dados
secundários, identificação de grupos focais, aplicação de questionários
para coleta de dados primários, análise de agrupamento, elaboração
de indicadores e aplicação de metodologias de valoração de impactos
econômicos e socioambientais.

Por meio de aplicação-teste dessa metodologia em estudo de caso

específico, Young et al. (2011) observou que a análise em uso e prevista
em legislação (ou seja, o Estudo de Impacto Ambiental – que é uma
análise ex ante) apresenta lacunas quanto à avaliação dos agentes
locais diretamente afetados (a população local) e das suas atividades
produtivas, bem como desconsidera que os efeitos ex post podem variar

44
nos diferentes grupos – os impactos a serem compensados muitas vezes
podem não ser observados pela população como um todo, mas apenas
por alguns grupos que, por sua vez, têm percepções internas distintas.

2.2 Avaliação técnico-econômica de empreendimentos

eólicos

Os empreendimentos eólicos geram outras formas de questões

ambientais pós-implantação, por exemplo: podem implicar no desmonte
de rocha localizadas próximas de pequenos povoados ou comunidades
quilombolas. Portanto, nesses casos também é indispensável fazer os
estudos de viabilidade e de impacto de vizinhança.

Ainda assim, tais impactos são comumente vistos, a grosso modo, como
menos extensivos, em comparação a outros tipos de empreendimentos
(como as usinas hidrelétricas, que demandam o alagamento de grandes
áreas). Por essa razão, pode-se dizer que, nesses casos, ainda hoje, as
avaliações de impacto se concentram nos estudos de viabilidade.

Para Procopiak et al. (2003, p. 224), entre os aspectos essenciais para a

avaliação técnico-econômica de empreendimentos de geração eólico-
elétrica, destaca-se a necessidade de um prognóstico confiável de
vento e energia elétrica gerada. Para isto, contudo, há necessidade
uma medição rígida, que demanda um longo período de análise e
instrumentos digitais de alta resolução.

Desde os primeiros estudos brasileiros realizados nesse sentido, que

datam da década de 1990, identificam-se muitos avanços em termos
de aprimoramento dos equipamentos e crescimento da precisão
das medições realizadas. Assim, Procopiak et al. (2003) destacam a
necessidade de se traçar uma metodologia mais condizente com as
possibilidades atuais de análise.

45
Seguindo nessa perspectiva, o Manual de Avaliação Técnico-Econômica de
Empreendimentos Eólicos (MATEEE), documento produzido em 2007 pelo
governo do Estado do Paraná, fornece subsídios para a tomada de decisão
por parte de investidores, agentes financeiros e demais agentes do setor
elétrico, no que diz respeito à viabilidade de usinas eólico-elétricas.

O manual estabelece uma metodologia de Avaliação Técnico-Econômica

de Empreendimentos Eólicos estruturada nas seguintes etapas:

• Fase 1: seleção do local (contendo modelo de ficha para auxiliar na

coleta e registro de dados).

• Fase 2: medição de vento (contendo modelo de ficha para auxiliar

na coleta e registro de dados).

• Fase 3: micrositing e estimativa de geração de energia.

• Fase 4: análise econômico-financeira de usinas eólio-elétricas.

• Fase 5: elaboração e apresentação do projeto básico.

• Fase 6: implantação, operação, manutenção e desativação de

usinas eólicas.

Por meio da produção e aplicação dessa recente metodologia, os

pesquisadores-autores visam contribuir com a produção de uma
estratégia mais precisa, confiável e adequada às condições técnico-
econômicas brasileiras e atender às demandas de empreendedores e
agentes financeiros interessados no setor (PROCOPIAK et al., 2003).

3. Avaliação pós ocupação (APO)

As Avaliações Pós Ocupação (APOs) são realizadas no período de uso

dos empreendimentos. Sabe-se que originalmente a APO nasceu a partir

46
de estudos que buscavam investigar os efeitos do ambiente construído
no comportamento e desenvolvimento dos usuários.

Hoje, esse tipo de avaliação pode ser realizado com diversos propósitos,
a depender dos objetivos de quem a está organizando e dos indivíduos
(usuários) ligados ao espaço estudado. Geralmente, as principais
motivações são: verificar a adequação real do projeto e a conformidade
do produto com seus requisitos, auxiliar na adaptação das instalações
de uma edificação a novas necessidades não preestabelecidas, refinar
programas de necessidades de edificações repetitivas e compreender
melhor as interações entre os espaços construídos e seus ocupantes
(BONATTO, 2010).

A APO segue uma metodologia que combina avaliações técnicas (por

meio de levantamentos ou medições realizadas por pesquisadores) e
avaliações feitas a partir das perspectivas dos usuários (cujos dados são
coletados através de entrevistas e questionários). Portanto, pode-se
inferir que são analisados tanto aspectos técnicos quanto funcionais e
comportamentais.

Nesse contexto, os referenciais teóricos existentes sobre esse assunto

apontam para uma diversidade grande de opções adequadas para
essa coleta de dados. A associação de técnicas aplicadas em uma
mesma avaliação possibilita uma maior compreensão dos fenômenos e
minimiza as incertezas (especialmente quando se leva em consideração
informações quantitativas e qualitativas). Dada essa abundância de
possibilidades, a utilização de métodos e instrumentos padronizados
– a exemplo dos chamados conjuntos de ferramentas ou toolkits –
pode ser vista como uma tentativa positiva de reduzir o tempo gasto,
os custos com as etapas de planejamento e análise de dados e,
consequentemente, facilitando a avaliação como um todo.

Como contribuição, a APO pode auxiliar na geração ou, pelo menos,

aumento do valor em um empreendimento, uma vez que com a

47
avaliação o empreendedor passa a ter um entendimento melhor do
usuário, das possibilidades de redução de custos nas construções (ao
se evitar desperdícios com aspectos identificados que não atingiram os
resultados esperados). Pode-se dizer que a Avaliação de Pós Ocupação
é uma fonte de “retroalimentação no processo de desenvolvimento de
empreendimentos, fornecendo informações sobre os resultados reais
desse processo, possibilitando aprendizagem sobre os clientes e o
produto em uso” (BONATTO, 2010, p. 46).

Contudo, vale mencionar que, apesar de sua reconhecida importância, essa

avaliação ainda hoje não é tratada como uma prática recorrente. Assim,
deve-se refletir que para que as avaliações gerem, de fato, os benefícios
esperados a longo prazo, é necessário torná-las sistêmicas, não só no
campo acadêmico, como também nas organizações de construção civil.

Por fim, tendo em vista o aumento significativo de empreendimentos

de grande porte identificados no cenário mundial nas últimas
décadas do século XXI e considerando as variedades de objetivos,
usos e necessidades dos usuários, os ciclos de projeto e implantação
precisaram se tornar cada vez mais práticos, ágeis e menos custosos.

Assim, fica clara a importância das avaliações nesse contexto (sejam

elas Avaliações de Impacto Ambiental, Avaliações Pós Ocupação, entre
outras) e, ainda mais, a necessidade de se pensar a criação de novas
metodologias–aplicáveis em todas as etapas de um empreendimento
e que abarquem dados e resultados de caráter social, econômico,
ambiental e comportamental.

Referências Bibliográficas
BONATTO, S. F. Proposta de um modelo para avaliação de empreendimentos
habitacionais de interesse social a partir da percepção de clientes finais.

48
Dissertação (Mestrado em Engenharia Civil) – Escola de Engenharia, Universidade
Federal do Rio Grande do Sul, Porto Alegre, Porto Alegre, 2010.
CREMONEZ, F. E. et al. Avaliação de impacto ambiental: metodologias aplicadas no
Brasil. Revista Monografias Ambientais, Santa Maria, v. 13, n. 5, p. 3821-3830,
2014.
DENARDIN, A. A. A importância do custo de oportunidade para a avaliação de
empreendimentos baseados na criação de valor econômico (Economic Value
Added–EVA). ConTexto, [S. l.], v. 4, n. 6, 2004.
INSTITUTO DE TECNOLOGIA PARA O DESENVOLVIMENTO – LACTEC. Manual de
avaliação técnico-econômica de empreendimentos Eólio-elétricos. Curitiba:
Instituto de Tecnologia para o Desenvolvimento – LACTEC/Engenharia Eólica–
Camargo Schubert, 2007.
MORAES, C. D. de; D’ AQUINO, C. de A. Avaliação de impacto ambiental: uma revisão
da literatura sobre as principais metodologias. In: SIMPÓSIO DE INTEGRAÇÃO
CIENTÍFICA E TECNOLÓGICA DO SUL CATARINENSE (SICT), 5., 2016, Araranguá.
Anais [...] Araranguá: IFSC, 2016.
PIMENTEL, G.; PIRES, S. H. Metodologias de avaliação de impacto ambiental:
Aplicações e seus limites. Revista de Administração Pública, Rio de Janeiro, v. 26,
n. 1, p. 56-68, 1992.
PROCOPIAK, L. A. J. et al. Desenvolvimento e validação de nova metodologia para
avaliação técnico econômica de empreendimentos eólicos. In: CONGRESSO DE
INOVAÇÃO TECNOLÓGICA EM ENERGIA ELÉTRICA, 2., 2003. Anais [...] Rio de Janeiro:
CITENEL, 2003.
ROCHA, E. C.; CANTO, J. L. do; PEREIRA, P. C. Avaliação de impactos ambientais nos
países do Mercosul. Ambiente & Sociedade, [S.l.], v. 8, n. 2, p. 147-160, 2005.
YOUNG, C. E. F. et al. Metodologia de avaliação ex post dos impactos econômicos e
socioambientais de empreendimentos hidrelétricos. In: CONGRESSO DE INOVAÇÃO
TECNOLÓGICA EM ENERGIA ELÉTRICA (CITENEL), 6., 2011, Fortaleza. Anais [...]
Fortaleza: CITENEL, 2011.

49
 Elaboração de laudos de avaliação
Autoria: Julia Farah Ribeiro
Leitura crítica: Rosangela Bomtempo de Siqueira

Objetivos
• Compreender como se dá o processo de elaboração
de laudos nos campos do patrimônio e da
construção civil.

• Apreender os princípios estruturais para elaboração

de laudos avaliação de bens do patrimônio e de
empreendimentos.

• Analisar criticamente laudos de avaliação de bens e

empreendimentos.

50
 1. Discussão inicial

O tema central desta discussão é a elaboração de laudos de avaliação.

Segundo a norma técnica NBR 14.653-1 (ABNT, 2019, p. 4), laudo de
avaliação é o “relatório técnico elaborado por engenheiro de avaliações
em conformidade com esta parte da NBR 14653, para avaliar o bem”.

Portanto, pode-se dizer que um laudo de avaliação é uma análise técnica

realizada por engenheiro de avaliações que visa subsidiar as tomadas
de decisões que dizem respeito ao valor de um bem (qualquer que seja
a sua natureza – nesse contexto não nos referimos a “bem” no sentido
estrito de patrimônio histórico, mas de maneira ampla), de seus custos,
frutos e direitos, bem como determinar os indicadores de viabilidade de
sua utilização econômica para certa finalidade, situação e data.

2. Avaliações em engenharias

Em linhas gerais, a avaliação é a atividade que envolve a determinação

técnica do valor quantitativo, qualitativo ou monetário de um bem
ou empreendimento, com seus respectivos frutos, ao considerar um
cenário específico (que engloba uma data e um lugar preestabelecidos).

De acordo com o art. 1º da Resolução nº 218, de 1973, do Conselho

Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (Confea), a realização
de “vistoria, perícia, avaliação, arbitramento, laudo e parecer técnico” são
atividades a serem realizadas por engenheiros, arquitetos e agrônomos.
Perante a diversidade tanto de profissionais dessas áreas como dos
cenários onde essas atividades podem ser executadas, essa resolução
classifica os profissionais competentes para realizar essas tarefas dentro
de suas especificidades:

51
Quadro 1–Classificação dos profissionais de Engenharia, Arquitetura
e Agronomia e suas respectivas áreas de atuação
PROFISSIONAIS
Arquiteto e Engenheiro-arquiteto
Engenheiro aeronáutico
Engenheiro agrimensor
Engenheiro eletricista
Engenheiro florestal
Engenheiro metalurgista;
Engenheiro industrial e de
metalurgia; Engenheiro industrial minérios; produtos metalúrgicos.
Engenheiro de minas
Engenheiro naval
52
ATIVIDADES
Edificações, conjuntos arquitetônicos e
monumentos, arquitetura paisagística
e de interiores, planejamento físico,
local, urbano e regional.
Aeronaves, seus sistemas e seus componentes;
máquinas, motores e equipamentos;
instalações industriais e mecânicas
relacionadas à modalidade; infraestrutura
aeronáutica; operação, tráfego e serviços
de comunicação de transporte aéreo.
Levantamentos topográficos, batimétricos,
geodésicos e aerofotogramétricos; locação
de: loteamentos; sistemas de saneamento,
irrigação e drenagem; traçados de cidades;
estradas; seus serviços afins e correlatos.
Arruamentos, estradas e obras hidráulicas.
Geração, transmissão, distribuição e
utilização da energia elétrica; equipamentos,
materiais e máquinas elétricas; sistemas
de medição e controle elétricos.
Engenharia rural; construções para fins florestais
e suas instalações complementares, silvimetria
e inventário florestal; melhoramento florestal;
recursos naturais renováveis; defesa sanitária
florestal; produtos florestais, sua tecnologia e
sua industrialização; edafologia; processos de
utilização de solo e de floresta; ordenamento
e manejo florestal; implementos florestais;
economia e crédito rural para fins florestais.
Processos metalúrgicos, instalações e
equipamentos destinados à indústria
metalúrgica, beneficiamento de
Prospecção e à pesquisa mineral; lavra de minas;
captação de água subterrânea; beneficiamento
de minérios e abertura de vias subterrâneas.
Embarcações e seus componentes; máquinas,
motores e equipamentos; instalações industriais
e mecânicas relacionadas à modalidade; diques
e porta-batéis; operação, tráfego e serviços
de comunicação de transporte hidroviário.

Engenheiro de petróleo
Engenheiro químico e
Engenheiro industrial
Engenheiro sanitarista
Engenheiro têxtil
Urbanista
Dimensionamento, avaliação e exploração
de jazidas pretrolíferas, transporte
e industrialização do petróleo.
Indústria química e petroquímica e de
alimentos; produtos químicos; tratamento
de água e instalações de tratamento de
água industrial e de rejeitos industriais.
Controle sanitário do ambiente; captação e
distribuição de água; tratamento de água,
esgoto e resíduos; controle de poluição;
drenagem; higiene e conforto de ambiente.
Indústria têxtil e produtos têxteis.
Desenvolvimento urbano e regional,
paisagismo e trânsito.

Fonte: adaptada de Cofea (1973, art. 2º-21).

Vale ressaltar que muitas avaliações para produção de laudos envolvem

mais de uma disciplina técnica. Nesses casos, portanto, deve ser
formada uma equipe multidisciplinar de profissionais.

3. Avaliações técnicas – atividades preliminares

básicas

A realização de avaliação de bens, a partir da qual resulta o laudo de

avaliação, requer metodologias científicas em, por exemplo, matemática
financeira, estatística e domínio de métodos avaliatórios. Ainda,
é necessário que o profissional esteja apto para identificação das
características próprias dos materiais empregados no imóvel avaliado, em
especial o comportamento desses materiais, qualidades, valor, quantidade
e estado de conservação na construção (WOICIECHOWSK, 2011).

Dada à complexidade dos fatores que envolvem uma avaliação,

recomenda-se que o profissional realize algumas atividades preliminares
para embasar as informações que serão colocadas nos laudos. Segunda
a NBR 14.653, as atividades preliminares básicas são (ABNT, 2019):

53
 1. Requisição da documentação.
2. Conhecimento da documentação.
3. Vistoria do bem avaliando.
4. Coleta de dados.
5. Escolha da metodologia.
6. Tratamento dos dados.
7. Identificação do valor de mercado.

Após esse processo de avaliação, parte-se para a escolha da

metodologia adequada para ser aplicada e, por fim, a redação do laudo
e entrega do trabalho.

4. Laudos de avaliação – breve introdução das

premissas gerais

O resultado do processo avaliatório é dado pela emissão do Laudo de

Avaliação. Quanto à sua linguagem, as bibliografias de referência e
normas acerca do tema apontam que o laudo deve ter apresentação
homogênea e ser claro, objetivo, conciso, preciso e conclusivo.

Assim, para que as informações apresentadas estejam corretas é preciso

que no laudo conste, no mínimo, os itens estipulados pelas normas
técnicas pertinentes (a NBR 14.653 e suas partes). Além dos requisitos
mínimos previstos, pode-se também apresentar, em forma de anexos:

• Fotografias do bem avaliando.

• Plantas e croquis.

• Imagens aéreas.

• Memoriais descritivos.

• Manuais de orientação.

54
 • Planilha com as referências de mercado.

• Memória de cálculo.

• Cópia da documentação do bem.

• Cópia da respectiva ART.

• Outros registros que complemente o trabalho.

Via de regra, os laudos de avaliação devem começar com uma ficha

resumo – ou folha de rosto –, que tem por finalidade identificar de forma
rápida o bem avaliado, a data da avaliação, o proprietário, a metodologia
utilizada e o valor final adotado.

Ainda, segundo a NBR 14.653-1, o laudo de avaliação pode ser

apresentado nas formas de laudos simplificados, laudos completos e
laudos de avaliação de uso restrito (ABNT, 2019).

Os laudos simplificados devem conter as informações mínimas e

sucintas necessárias ao seu entendimento, ou seja, respeitas os itens “a”
a “h” supramencionados.

Já um laudo completo deve conter as informações necessárias e

suficientes para ser auto explicável.

E o laudo de avaliação de uso restrito obedece a condições

específicas preestabelecidas entre as partes contratantes e não tem
validade para outros usos ou exibição para terceiros, fato que deve
ser explicitado no laudo.

5. Laudo de avaliação de empreendimentos

Em complementação à norma geral, a NBR 14.653-4, que trata de

empreendimentos, apresenta como requisitos mínimos para laudos os
seguintes itens:

55
 a. Identificação do solicitante.
b. Finalidade do laudo, quando informada pelo solicitante.
c. Objetivo da avaliação.
d. Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes.
e. Caracterização física do empreendimento e período de vistoria.
f. Indicadores básicos operacionais do empreendimento.
g. Análise das séries históricas do empreendimento.
h. Análise setorial e diagnóstico do mercado.
i. Indicação do(s) método(s) e procedimento(s) utilizado(s).
j. Tratamento dos dados: taxas de desconto, escolha do modelo,
estimativa do horizonte, fluxo de caixa, cenários, análise de
sensibilidade e de risco.
k. Especificação da avaliação: indicar o grau de fundamentação atingido.
l. Identificação e fundamentação do resultado adotado.
m. Resultado da avaliação e data-base.
n. Qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(is)
responsável(is) pela avaliação.
o. Local e data do laudo.

Além disso, a NBR 14.653-1 (procedimentos gerais) também indica

alguns desses itens. Portanto, são específicos apenas para os laudos de
empreendimentos os itens “d” a “h”, “j” e “k”.

Ainda, a NBR 14.653-4 (ABNT, 2019) indica que:

• Os laudos de avaliação de empreendimentos para a identificação

de indicadores de viabilidade só deverão ser admitidos na
modalidade completo.

• No caso de empreendimentos em fase de projeto, não cabe à vistoria,

porém é obrigatório o conhecimento da região e do entorno.

56
 • Os laudos de avaliação de empreendimentos para a identificação de
custos deverão seguir as prescrições das demais partes da norma.

6. Laudo de avaliação de bens de patrimônios

históricos e artísticos

Figura 1 – Ilustração para exemplificar a conformação básica de um

imóvel de interesse histórico

Fonte: Klüppel e Santana (2005, p. 189).

A Figura 1 exemplifica um bem de patrimônio, apresentando um croqui

esquemático de um imóvel pertencente ao patrimônio histórico cultural,
contido no manual de conservação preventiva para edificações. Quanto
aos laudos para avaliação de bens do patrimônio, a NBR 14.653-7 (ABNT,
2009) também apresenta requisitos mínimos, como:

a. Identificação do solicitante.

57
 b. Identificação e caracterização do objeto de avaliação, com
documentação fotográfica.
c. Finalidade do laudo, quando informada pelo solicitante.
d. Objetivo da avaliação.
e. Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes.
f. Período de vistoria e pesquisas, quando pertinente.
g. Indicação do(s) método(s) e procedimento(s) utilizado(s).
h. Tratamento dos dados.
i. Especificação da avaliação, se pertinente.
j. Identificação e fundamentação do resultado adotado.
k. Resultado da avaliação e data-base.
l. Qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(is)
responsável(is) pela avaliação.
m. Local e data do laudo.

Assim como no caso de empreendimentos, os laudos para bens

de patrimônio também respeitam os itens básicos estipulados nos
procedimentos gerais da norma e acrescentam alguns pontos particulares
a esses objetos. Nesse sentido, são exigências específicas ao patrimônio a
identificação e a caracterização do objeto de avaliação, com documentação
fotográfica e o registro das vistorias (que corresponde ao item “f”).

A norma aponta, ainda, que para esses casos os laudos devem ser
necessariamente apresentados no modelo completo (ou seja, não se
pode usar o modelo simplificado).

Vistos os aspectos teóricos abordados até o momento, a seguir

apresentamos uma simulação de modelo de laudo de avaliação,
construído para ilustrar os conceitos aqui explanados e exemplificar as
possibilidades de sua execução, vale destacar que esse modelo de laudo
foi organizado em ficha com o objetivo de apresentar as informações
com mais clareza. Contudo, não se trata de um formato exigido por
norma, logo, ele também poderia ser feito em formato de texto, onde os
itens corresponderiam a subpartes.

58
 Quadro 2 – Simulação de modelo para laudo de avaliação
(Exemplo) LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO
Nº LAUDO TÉCNICO __/__/____
1. SOLICITANTE:
(Nome completo do solicitante, particular ou empresa)
2. PROPRIETÁRIO:
(Nome completo do proprietário, particular ou empresa)
3. OBJETO DA AVALIAÇÃO:
3.1. TIPO DO BEM:
(Preencher conforme a tipologia que está sendo avaliada)
3.2. DESCRIÇÃO SUMÁRIA DO BEM:
(Descrever sucintamente o bem e complementar com os dados abaixo)

• Área construída total (m²):

• Área averbada (m²):
• Área ampliada (m²):
• Área do terreno (m²):
3.3. OCUPANTE DO IMÓVEL:
(dados do ocupante do imóvel)
3.4. TIPO DE OCUPAÇÃO:
(tipo de ocupação: imóvel próprio, locação, invasão e outros)
4. FINALIDADE DO LAUDO/PARECER TÉCNICO:
(Preencher conforme o que foi informado pelo interessado)
5. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO:
(Exemplo)

• Determinação dos valores:

• De mercado:

• De liquidação imediata:
6. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES:
(Atender aos itens da NBR 14.653 e suas partes que correspondem ao conhecimento da documentação
existente sobre o bem em questão)
7. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIANDO:
Período da vistoria: __/__/____
(Atender aos itens da NBR 14.653 e suas partes que tratam de vistoria. Valer-se também de anexo, em
caso de grande volume de informações, citando neste campo o número do referido anexo)
8. DIAGNÓSTICO DO MERCADO:
(Exemplo: Em caso de empreendimentos, retratar a expectativa do avaliador em relação ao desem-
penho do avaliando no mercado, contemplando elementos auxiliares à finalidade do laudo, tais como:
conveniência de lotear ou remembrar áreas; formas de pagamento; permutas; reformas; carências em
locações; sugestões para marketing)

59
 9. INDICAÇÃO DO(S) MÉTODOS(S) E PROCEDIMENTO(S) UTILIZADO(S):
(Indicar a(s) metodologia(s) empregada(s) conforme NBR 14.653-1, justificando sucintamente sua utili-
zação)
10. PESQUISA DE VALORES E TRATAMENTO DOS DADOS:
Período de pesquisa: de __/__/____ a __/__/____
(Indicar o tipo de tratamento e explicitar os cálculos efetuados, o campo de arbítrio, se for o caso, e
justificativas para o resultado adotado. Valer-se de anexo em caso de grande volume de informações,
indicando-o neste campo)
11. GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO:
(Item utilizado no caso de avaliação de empreendimentos)

(Indicar e justificar a categoria em que se enquadra o laudo, segundo a classificação da norma NBR
14.653-4, quanto aos graus de fundamentação e precisão)
12. RESULTADO DA AVALIAÇÃO E DATA DE REFERÊNCIA:
Valor de Mercado: R$_____________.
13. OBSERVAÇÕES COMPLEMENTARES IMPORTANTES:
(Informações relevantes, tais como: alerta sobre dívidas, ônus, gravames, invasões, posseiros, benfei-
torias não averbadas, riscos de inundação, restrições de órgãos de proteção ambiental ou de concessio-
nárias de energia elétrica e telecomunicações, projeto de desapropriação, patrimônio histórico, pionei-
rismo do empreendimento, obsoletismo. Indicar documentos não anexados, que também subsidiaram
o trabalho)
14. PROFISSIONAIS RESPONSÁVEIS:
(Conter: nomes, assinaturas, títulos, número do CPF/CGC e do registro no CREA do(s) profissional(is)/
empresa(s) responsável(is) e técnico(s), número da ART referente ao trabalho)
15. LOCAL E DATA DO LAUDO/PARECER TÉCNICO:
(Data e local)
16. ANEXOS:
(Exemplo)

• Vistoria detalhada do bem avaliando quando não contemplada no corpo do laudo.

• Fotografias coloridas que permitam pronta identificação do bem.

• Diagnóstico de mercado quando não contemplado no corpo do laudo.

• Plantas de engenharia e arquitetura (fornecidas pelo proprietário).

• Documentação do objeto avaliando.

• Anotação da Responsabilidade Técnica (A.R.T) dos trabalhos junto ao CREA (via do contratan-
te).

• Croqui de localização do imóvel avaliando.

• Memorial de cálculos.

• Outros documentos que fundamentam o trabalho.

Fonte: adaptado de ABNT (2009).

60
Por fim, nota-se que as avaliações e seus respectivos laudos devem
seguir metodologias técnicas definidas e com limites regidos por normas
técnicas – em especial a ABNT –, com métodos e cálculos cientificamente
demonstráveis, consistentes e prováveis.

Assim, percebemos que metodologias de avaliação pessoais – à

revelia das normas técnicas – além de não terem comprovação
científica, possuem níveis de subjetividade que não possibilitam definir
precisamente seus resultados, sendo tecnicamente inadequadas e
ineficazes às exigências do mercado vigente.

Referências Bibliográficas
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS–ABNT. NBR 14653-1: avaliação de
bens, parte 1: procedimentos gerais. Rio de Janeiro: ABNT, 2019.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS–ABNT. NBR. 14.653-4: avaliação de
bens, parte 4: empreendimentos. Rio de Janeiro: ABNT, 2002.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS–ABNT. NBR. 14.653-7: avaliação de
bens, parte 7: bens de patrimônio históricos e artísticos. Rio de Janeiro: ABNT, 2009.
CONSELHO FEDERAL DE ENGENHARIA, ARQUITETURA E AGRONOMIA–Cofea.
Resolução nº 218, de 29 de junho de 1974. Discrimina atividades das diferentes
modalidades profissionais de Engenharia, Arquitetura e Agronomia. Rio de Janeiro:
Cofea, [1974]. Disponível em: http://normativos.confea.org.br/downloads/0218-73.
pdf. Acesso em: 25 jul. 2020.
FIKER, J. Manual de redação de laudos. São Paulo: Oficina de Textos, 2019.
KLÜPPEL, G. P.; SANTANA, M. C. de. Manual de conservação preventiva para
edificações. Brasília: Programa Monumenta/IPHAN, 2005.
WOICIECHOWSKI, F. L. Procedimentos para perícia judicial de avaliação de
imóveis urbanos em data do passado pelo método comparativo direto.
Dissertação (Mestrado em Construção Civil)–Setor de Tecnologia, Universidade
Federal do Paraná, Curitiba, 2011.

61
BONS ESTUDOS!