Fundo de Reserva de condomínios,

será que o seu está sendo

corretamente utilizado?

Todo condomínio possui contas específicas onde os “dinheiros” arrecadados

são alocados. Não me refiro a contas bancárias, ou contas pool de
Administradoras, pois estas são apenas os locais onde o dinheiro é
efetivamente depositado, mas sim às contas contábeis nas quais cada dinheiro
é alocado, de forma a definir e organizar a utilização correta de tais recursos.

No entanto, este dinheiro que vai para a conta bancária aberta pelo condomínio
em um banco ou conta pool da Administradora (que também utiliza um banco
para realizar as movimentações financeiras) pode ter várias origens e
destinações distintas, de acordo com cada condomínio, sempre devendo
respeitar as devidas regras estabelecidas pela Convenção do Condomínio e/ou
deliberações das Assembleias.

Para organizar os recursos financeiros do condomínio, é preciso que sejam

criadas as Contas Contábeis, que são as rubricas que vemos de forma
escriturada nos balancetes e demonstrações financeiras do condomínio, assim
como nos boletos de pagamento etc. Geralmente, apesar de os nomes dessas
contas variarem de acordo com cada Condomínio, as mais comuns são a
"Conta Condomínio" ou "Condomínio", e o "Fundo de Reserva". A depender
do condomínio, pode haver várias outras contas ou fundos, como "Água",
"Salão de Festas", "Churrasqueira", "Caixa Síndico", "Fundo de Obras" dentre
outras, mas vou me ater apenas àquelas duas, que são relevantes para este
artigo.

A Conta Condomínio é aquela que todo condomínio tem, pois é nela que são
alocadas as arrecadações da cota condominial cobrada todos os meses.
Porém, a receita dessa conta, geralmente, deve ser destinada apenas à
realização de despesas ordinárias, geralmente aprovadas em Assembleia
Geral Ordinária (AGO). De uma forma geral, as despesas ordinárias são
aquelas já previstas ocorrerem ao longo de todo ano, a maioria delas é
periódica, e servem para manter o funcionamento do condomínio e realizar a
sua manutenção e conservação básicas.

Já o Fundo de Reserva, possui outra finalidade, que é, como o nome já diz, a

de gerar uma "poupança reserva" para eventualidades, emergências e
despesas não previstas, pois sempre ocorrem surpresas ao longo do ano e,
se o dinheiro fosse retirado da Conta Condomínio, provavelmente iria faltar
recursos para pagar as despesas ordinárias já previstas em Assembleia Geral
Ordinária, tornando a gestão do síndico bem mais complexa e podendo gerar a
necessidade futura de cotas extras. Também pode ser utilizado, conforme
previsto em Convenção, para realizar despesas extraordinárias, que já são
aquelas que fogem do escopo das despesas ordinárias, por sua natureza.
Geralmente, são despesas não rotineiras, ou de grande valor ou que
acrescentam valor ao patrimônio do proprietário, que, quando não imprevisíveis
ou indispensáveis ou emergenciais, carecem de um planejamento e aprovação,
por parte da Assembleia, para sua execução.

Geralmente, mas sempre dependendo do que cada Convenção determina, o

Fundo de Reserva é recolhido todos os meses, em forma de um percentual da
cota condominial, por período ou valor de montante pré-definidos. Ele é feito
para arcar com despesas emergenciais e demais despesas extraordinárias,
que são aquelas que não fazem parte do orçamento anual (despesas
ordinárias) aprovado na AGO, como obras, benfeitorias, e outros gastos que
geram valorização ao patrimônio dos proprietários.

Portanto, já fica bem claro que o Fundo de Reserva, por sua natureza, é um
dinheiro que não deve ser utilizado de forma corriqueira, sem critérios ou por
critério particular do Síndico, ou para gastar com despesas ordinárias.

Inclusive, por lei (Lei do Inquilinato - Lei 8.245 de 18/10/1991), as despesas

extraordinárias e, portanto, também o Fundo de Reserva, devem ser pagos
pelo proprietário locador do imóvel, e não por seu locatário (inquilino). Tal lei
também orienta o que seriam as Despesas Ordinárias e as Despesas
Extraordinárias.

Portanto, é fundamental que o Síndico entenda bem a diferença entre o tipo de

despesa que se faz com o dinheiro da Conta Condomínio e o tipo de despesa
que se faz com o Fundo de Reserva, pois, apesar de poder haver dúvidas ou
controvérsias entre um item ou outro, são geralmente distintas entre si. Além
disto, a Convenção é quem estabelece as regras de uso do Fundo de Reserva.
Geralmente, estabelece que ele apenas pode ser usado com a autorização
prévia da Assembleia e/ou do Conselho Consultivo ou Fiscal.

Isto é bastante lógico, visto que, sendo o Fundo de Reserva um tipo de

poupança paga por todos os condôminos para uso bem específico ou
emergencial, não pode o Síndico fazer uso destes sem a autorização prévia de
quem é dono do dinheiro. Ninguém "mete a mão" na poupança de ninguém
sem autorização do dono da conta, nem os bancos fazem isto, mesmo que a
conta corrente dê negativo, e fazendo a analogia com os condomínios, nem
que a Conta Condomínio dê negativo. Fundo de Reserva é "sagrado" e sua
utilização deve ser sempre respeitada.

Lembre-se! O Síndico não é dono do dinheiro do condomínio, sua autonomia

para gastos sempre possui restrições quando se vai além dos gastos de rotina,
e este somente faz o uso do dinheiro dentro do que é de interesse dos
condôminos, interesses estes representados e aprovados por uma Assembleia.
Ele somente tem autonomia de uso deste dentro do que foi aprovado em
Assembleia como despesa para o seu mandato, salvo raras exceções
emergenciais ou necessárias, que também não dispensam posterior prestação
de contas à Assembleia.

Todo condomínio possui contas específicas onde os “dinheiros” arrecadados

são alocados. Não me refiro a contas bancárias, ou contas pool de
Administradoras, pois estas são apenas os locais onde o dinheiro é
efetivamente depositado, mas sim às contas contábeis nas quais cada dinheiro
é alocado, de forma a definir e organizar a utilização correta de tais recursos.

No entanto, este dinheiro que vai para a conta bancária aberta pelo condomínio
em um banco ou conta pool da Administradora (que também utiliza um banco
para realizar as movimentações financeiras) pode ter várias origens e
destinações distintas, de acordo com cada condomínio, sempre devendo
respeitar as devidas regras estabelecidas pela Convenção do Condomínio e/ou
deliberações das Assembleias.

Para organizar os recursos financeiros do condomínio, é preciso que sejam

criadas as Contas Contábeis, que são as rubricas que vemos de forma
escriturada nos balancetes e demonstrações financeiras do condomínio, assim
como nos boletos de pagamento etc. Geralmente, apesar de os nomes dessas
contas variarem de acordo com cada Condomínio, as mais comuns são a
"Conta Condomínio" ou "Condomínio", e o "Fundo de Reserva". A depender
do condomínio, pode haver várias outras contas ou fundos, como "Água",
"Salão de Festas", "Churrasqueira", "Caixa Síndico", "Fundo de Obras" dentre
outras, mas vou me ater apenas àquelas duas, que são relevantes para este
artigo.

A Conta Condomínio é aquela que todo condomínio tem, pois é nela que são
alocadas as arrecadações da cota condominial cobrada todos os meses.
Porém, a receita dessa conta, geralmente, deve ser destinada apenas à
realização de despesas ordinárias, geralmente aprovadas em Assembleia
Geral Ordinária (AGO). De uma forma geral, as despesas ordinárias são
aquelas já previstas ocorrerem ao longo de todo ano, a maioria delas é
periódica, e servem para manter o funcionamento do condomínio e realizar a
sua manutenção e conservação básicas.

Já o Fundo de Reserva, possui outra finalidade, que é, como o nome já diz, a

de gerar uma "poupança reserva" para eventualidades, emergências e
despesas não previstas, pois sempre ocorrem surpresas ao longo do ano e,
se o dinheiro fosse retirado da Conta Condomínio, provavelmente iria faltar
recursos para pagar as despesas ordinárias já previstas em Assembleia Geral
Ordinária, tornando a gestão do síndico bem mais complexa e podendo gerar a
necessidade futura de cotas extras. Também pode ser utilizado, conforme
previsto em Convenção, para realizar despesas extraordinárias, que já são
aquelas que fogem do escopo das despesas ordinárias, por sua natureza.
Geralmente, são despesas não rotineiras, ou de grande valor ou que
acrescentam valor ao patrimônio do proprietário, que, quando não imprevisíveis
ou indispensáveis ou emergenciais, carecem de um planejamento e aprovação,
por parte da Assembleia, para sua execução.

Geralmente, mas sempre dependendo do que cada Convenção determina, o

Fundo de Reserva é recolhido todos os meses, em forma de um percentual da
cota condominial, por período ou valor de montante pré-definidos. Ele é feito
para arcar com despesas emergenciais e demais despesas extraordinárias,
que são aquelas que não fazem parte do orçamento anual (despesas
ordinárias) aprovado na AGO, como obras, benfeitorias, e outros gastos que
geram valorização ao patrimônio dos proprietários.

Portanto, já fica bem claro que o Fundo de Reserva, por sua natureza, é um
dinheiro que não deve ser utilizado de forma corriqueira, sem critérios ou por
critério particular do Síndico, ou para gastar com despesas ordinárias.

Inclusive, por lei (Lei do Inquilinato - Lei 8.245 de 18/10/1991), as despesas

extraordinárias e, portanto, também o Fundo de Reserva, devem ser pagos
pelo proprietário locador do imóvel, e não por seu locatário (inquilino). Tal lei
também orienta o que seriam as Despesas Ordinárias e as Despesas
Extraordinárias.

Portanto, é fundamental que o Síndico entenda bem a diferença entre o tipo de

despesa que se faz com o dinheiro da Conta Condomínio e o tipo de despesa
que se faz com o Fundo de Reserva, pois, apesar de poder haver dúvidas ou
controvérsias entre um item ou outro, são geralmente distintas entre si. Além
disto, a Convenção é quem estabelece as regras de uso do Fundo de Reserva.
Geralmente, estabelece que ele apenas pode ser usado com a autorização
prévia da Assembleia e/ou do Conselho Consultivo ou Fiscal.

Isto é bastante lógico, visto que, sendo o Fundo de Reserva um tipo de

poupança paga por todos os condôminos para uso bem específico ou
emergencial, não pode o Síndico fazer uso destes sem a autorização prévia de
quem é dono do dinheiro. Ninguém "mete a mão" na poupança de ninguém
sem autorização do dono da conta, nem os bancos fazem isto, mesmo que a
conta corrente dê negativo e, fazendo a analogia com os condomínios, nem
que a Conta Condomínio dê negativo. Fundo de Reserva é "sagrado" e sua
utilização deve ser sempre respeitada e a transparência em seu controle e
utilização pelo Síndico é fundamental

Lembre-se! O Síndico não é dono do dinheiro do condomínio, sua autonomia

para gastos sempre possui restrições quando se vai além dos gastos de rotina,
e este somente faz o uso do dinheiro dentro do que é de interesse dos
condôminos, interesses estes representados e aprovados por uma Assembleia.
Ele somente tem autonomia de uso deste dentro do que foi aprovado em
Assembleia como despesa para o seu mandato, salvo raras exceções
emergenciais ou necessárias, que também não dispensam posterior prestação
de contas à Assembleia.

Portanto, somente com este entendimento e obedecendo ao previsto na

Convenção, que o Síndico será capaz de gerenciar de forma correta,
transparente e eficiente os recursos do condomínio. E você, condômino
(proprietário), deve também ter este entendimento básico, para poder monitorar
o uso correto do seu dinheiro, cobrando do Síndico a obediência e
transparência exigidas para a utilização do dinheiro que você poupa todo mês
para ajudar a valorizar seu patrimônio e para evitar de ficar pagando cotas
extras de surpresa, assim como também ser justo com seus locatários,
evitando que estes arquem com despesas provenientes do uso do Fundo de
Reserva.