RODRIGO COSTA MEDEIROS

@DESMISTIFICANDOFII
@DESMISTIFICAFII

INDEPENDÊNCIA FINANCEIRA
COM FIIS, É POSSÍVEL?
 1. Uma prévia
1.1 O motivo deste Ebook 3
1.2 Um novo conceito sobre reinvestimento 5
1.3 Uma prévia sobre este Ebook 6
1.4 O ciclo econômico 7

2. O uso dos fundos imobiliários para a

independência financeira

2.1 Introdução 8
2.2 Fundos de investimento imobiliário - Conceito 10
2.3 Fundos de investimento imobiliário e o 11
planejamento financeiro
2.4 Fundos de investimento imobiliário e a inflação 13
2.5 Ciclos do mercado imobiliário 14
2.6 Critérios para formação da carteira de fundos de 15
investimento imobiliário
2.7 Metodologia da pesquisa 17
ÍNDICE

3. Apresentação dos resultados

3.1 Frequência dos rendimentos 21
3.2 Estudo sem reinvestimento 22
3.3 Estudo com reinvestimento de 15% 23
3.4 Estudo com reinvestimento de 30% 26

4. Conclusão 28

5. Bibliográfia 32
 DESMISTIFICANDOFII PÁGINA | 03

Em abril de 2020

ALCANÇAMOS 818,8 MIL

INVESTIDORES DE FUNDOS
DE INVESTIMENTO
IMOBILIÁRIO

O mercado de fundos de investimento

imobiliário cresce em um excelente ritmo e sou
muito orgulhoso por fazer parte desse
crescimento e ter ajudado milhares de
investidores em sua caminhada.
Desde que o serviço de Research exclusivo de
FIIs foi lançado, o DesmistificandoFII, do qual
sou o analista, em janeiro de 2016, o número de
investidores cresceu impressionantes 827%,
saltando de 88,3 mil para 818,8 mil.
E o que este investimento tem de diferente que
atraiu tantas pessoas?
Um fluxo de caixa relativamente constante e
previsível, que nem mesmo esse período de
pandemia foi capaz de afetar de forma
significativa uma carteira bem diversificada.
E é justamente essa constância e
previsibilidade do fluxo de caixa que permite
aos investidores sonharem com uma
independência financeira. Mas será que isso é
possível?
E sendo possível, os rendimentos pagos pelos

O motivo deste FIIs geram realmente proteção contra a

inflação?

EBOOK
E se não geram proteção integral, é possível
adotar alguma estratégia para se proteger?
Foram justamente essas perguntas e
inquietudes que me levaram a escrever o TCC
de conclusão de meu MBA com o seguinte
tema "O uso dos fundos imobiliários para a
independência financeira".
PÁGINA | 04 DESMISTIFICANDOFII
Minha experiência como investidor de FIIs há 10 anos e
como Analista há 5 anos levava a uma conclusão de que
os rendimentos de uma carteira de fundos de
investimentos imobiliários não seria capaz de crescer de
forma constante frente à inflação; no entanto, essa
conclusão carecia de um estudo em retrospectiva que
demonstrasse a situação e permitisse chegar a uma
conclusão técnica.
Assim que surgiu o tema do TCC que você lerá neste
momento. Foi feita uma pesquisa em retrospectiva do
período de dezembro de 2010 a dezembro de 2019,
formando uma carteira de FIIs escolhidas de forma
objetiva, para impedir que o conhecimento existente hoje
(no futuro) fosse utilizado.
A conclusão é da possibilidade do uso dos FIIs para uma
independência financeira; no entanto, foi necessário um
reinvestimento mínimo de 15% para manter o poder de
compra frente à inflação.
Para o reinvestimento, necessidade tão conhecida dos
investidores, criei um conceito totalmente novo, em que
não se reinveste um percentual da renda recebida
mensalmente, mas se cria um patamar de despesas, a qual
é corrigida anualmente pela inflação, reinvestindo o
excedente, seja ele maior ou menor que o percentual
inicialmente definido.
Observe nos três gráficos ao lado essa dinâmica. De cima
para baixo, o primeiro não tem nenhum reinvestimento, o
segundo tem uma despesa de 85% da receita inicial e o
terceiro uma despesa de 70% da receita inicial.
Observe a dinâmica das três linhas: i) azul dos
rendimentos; ii) laranja das despesas; e iii) cinza da sobras
ou reinvestimento. Mais adiante vamos trabalhar esses
gráficos detalhados.

Para o reinvestimento, necessidade tão

Necessidade de conhecida dos investidores, criei um
reinvestimentos conceito totalmente novo, em que não se
reinveste um percentual da renda recebida

UM NOVO mensalmente, mas se cria um patamar de

despesas, a qual é corrigida anualmente

CONCEITO
pela inflação, reinvestindo o excedente,
seja ele maior ou menor que o percentual
inicialmente definido.
PÁGINA | 05 DESMISTIFICANDOFII

Um novo conceito sobre

reinvestimento?
Você observará ao longo do ebook que a renda imobiliária, aquela que fundamenta os
rendimentos dos FIIs, é muito mais atrelada ao ciclo econômico do setor imobiliário do
que propriamente à inflação, tendo momentos que cresce acima e momentos que cresce
abaixo, ou até mesmo reduz.
Se em uma independência financeira com FIIs, e ouso dizer que com qualquer ativo,
usarmos o conceito antigo de reinvestir parte da renda, haverá um enorme risco de
aumentarmos o nosso custo de vida quando a renda elevar acima da inflação, o que nos
levaria a um forte sofrimento de ter que reduzir o custo de vida quando essa renda viesse
a ser reduzida.
Isso fica claro nos gráficos acima, quando observamos o quanto a linha azul (das
receitas) se descola inicialmente da linha laranja (das despesas), mas depois se aproxima
novamente. Se a linha laranja tivesse aumentado inicialmente na proporção da linha azul,
nos momentos de declínio da receita, esta sempre cruzaria a linha laranja, como no
primeiro gráfico.
Depois, não há motivo para aumentarmos o custo de vida acima da inflação. Se
utilizarmos qualquer tipo de aposentadoria, seja do Governo, seja privada, a renda seria
sempre corrigida pela inflação.
Assim, criei e adotei este conceito de fixar um custo de vida inicial, o qual é corrigido pela
inflação e o excedente é reinvestido. Quanto mais baixo for o custo de vida inicial em
comparação com aa receita, mais sustentável será essa independência financeira. No
estudo feito, seria necessário que o custo de vida inicial fosse apenas 15% abaixo da
receita para se tornar sustentável, mas você observará que sendo 30% abaixo a margem
de segurança passaria a ser muito superior.
PÁGINA | 06 DESMISTIFICANDOFII

Uma prévia sobre este Ebook

Este ebook é a transformação do trabalho de conclusão de curso do MBA em mercados
financeiros e de capitais, com uma formatação um pouco diferente, mas irei manter o
texto sem alterações.
Assim, importante fazer uma prévia para que você possa entender adequadamente o
estudo e o futuro dos fundos de investimento imobiliário.
O estudo foi feito com a seleção de apenas 9 FIIs, os quais atendiam os critérios
objetivamente escolhidos, tendo cada FII um peso com base no seu patrimônio e outras
premissas, conforme explicado no capítulo sobre metodologia. O fundo de maior peso foi
BRCR11. Sei leitor, você que já entende um pouco mais de FIIs irá pensar "mas este não
seria o fundo com maior peso para a maioria dos investidores". Ocorre que o estudo foi
feito como se estivéssemos em dezembro de 2010 e, naquela época, ter uma carteira de
FIIs e não ter BRCR11 com peso relativamente alto era quase impensável, e o critério
objetivo foi pelo tamanho do fundo e o fundo do BTG era o maior na época.
Se o estudo fosse feito hoje, seria possível selecionar 35 FIIs com o mesmo critério. Além
disso, atualmente há analistas especializados só em fundos de investimento imobiliário, o
que auxilia na escolha de uma boa carteira.
Uma diversificação bem feita, não uma pulverização, é de fundamental importância para
termos uma carteira sustentável no longo prazo, sem que a queda do rendimento em um
FII afete toda a carteira.
Ao final deste Ebook você conseguirá compreender os seguintes pontos:
É possível criar uma independência financeira com FIIs;
Os rendimentos dos FIIs possuem uma forte dependência do ciclo econômico do setor
do imobiliário;
A maior dependência do ciclo econômico do setor imobiliário impediu nos últimos 10
anos e deve impedir nos próximos 20 anos, que os rendimentos conseguiam crescer
linearmente com a inflação;
PÁGINA | 07 DESMISTIFICANDOFII

Uma boa estratégia é fundamental para que você dê o passo para a independência
financeira, por isso conhecer bem o instrumento é fundamental; e
Nessa estratégia é fundamental que parte da renda seja reinvestida, usando uma
estratégia de fixação do seu custo de vida, como explicado.

Você ficará com algumas dúvidas após a leitura?

Espero que sim, pois dúvidas é que permitem o nosso crescimento.
Para auxiliar, após um período de divulgação desse ebook, farei um live no instagram
sobre o tema. Assim, não deixe de seguir @desmistificandofii e veja quando ocorrerá.

O Ciclo Econômico
O ciclo econômico do setor imobiliário é fundamental para o investimento em FIIs, ele
define a dinâmica que o valor dos aluguéis irão se comportar, por isso, não deixe de dar
uma importante atenção a esta parte do ebook.
E, antes de você chegar lá, saiba que a visão é que estamos em um momento do ciclo muito
propício para o investimento, depois de um período de depressão e

O atual ciclo do
com a recente baixa dos juros, o setor está muito
próximo de um novo ciclo de expansão,
favorecendo muito aos investidores.
setor imobiliário é
favorável para
Evidentemente que esta visão do ciclo poderá
passar por adaptações na medida que os
problemas econômicos oriundos da pandemia se
novos
investimentos
consolidem, no entanto, nem de perto temos o
excesso de oferta visto nos últimos anos.
Feita essa breve introdução sobre o que é este
ebook e o que você encontrará nele, desejo uma
ótima leitura.
PÁGINA | 08 DESMISTIFICANDOFII

O uso dos fundos

imobiliários para a independência financeira

Introdução

O universo de investidores no Brasil tem crescido constantemente, especialmente no

mercado de renda variável. Apenas para termos uma ideia da dimensão do crescimento, o
mercado que o trabalho se insere, os fundos de investimento imobiliário - FIIs, observaram
um incremento no número de investidores pessoas físicas, no período de fevereiro de
2017 a fevereiro de 2020 , de 838%, passando de 90.973 investidores para 762.407
investidores, segundo dados do boletim mensal disponibilizado pela B3 todos os meses .
Esse crescimento trouxe junto o aumento de pessoas físicas que buscam um meio de
geração de renda capaz de lhes proporcionar a independência financeira, aquela, na qual
somente os rendimentos recebidos por aplicações financeiras são capazes de
proporcionar o pagamento do custo de vida de um indivíduo. A visão é que a geração de
renda, seja por dividendos e JCP em ações, seja pelos rendimentos dos FIIs, seria
suficiente para custear as despesas de sua vida, enquanto o seu patrimônio principal
estaria protegido da inflação, na medida que se valorizariam.
Nesse papel os FIIs ganharam destaque por alguns motivos: i) a obrigação legal em
distribuir 95% do lucro líquido no semestre gera um alto nível no fluxo de pagamentos para
o investidor; ii) a evolução da indústria de fundos imobiliários no Brasil adotou o modelo
de distribuição mensal, o que gera uma recorrência do rendimento em linha com a
necessidade de fluxo de caixa do investidor; e iii) a visão do investidor de que o
investimento em imóveis, base dos fundos de investimento imobiliário, possuem a
capacidade de proteger o principal dos efeitos inflacionários, mesmo quando gastos os
rendimentos gerados.
Ocorre que o investidor com o objetivo de construir a sua independência financeira não
pode descuidar dos efeitos inflacionários sobre as suas despesas, consequentemente,
sobre a renda obtida ao longo dos anos, uma vez que a inflação é um dos pontos de maior
fragilidade de um planejamento financeiro, ela funciona como uma aplicação que rende
juros negativos. (CERBASI, 2003).
O economista Benjamin Graham (2017, p. 69) ensina que “é claro que aqueles que
dependem de uma renda fixa em dólar sofrem à medida que o custo de vida aumenta, e o
mesmo se aplica a quem tem um montante fixo de principal em dólares”.
PÁGINA | 09 DESMISTIFICANDOFII

O mesmo autor, mais adiante, ainda em uma reflexão sobre os efeitos inflacionários nos
investimentos, cita o seguinte:

A AQUISIÇÃO DE BENS IMÓVEIS TEM SIDO CONSIDERADA, HÁ MUITO

TEMPO, UM INVESTIMENTO SENSATO, QUE EMBUTE UMA BOA DOSE DE
PROTEÇÃO CONTRA A INFLAÇÃO. INFELIZMENTE, O VALOR DAS
PROPRIEDADES TAMBÉM ESTÁ SUJEITO A VARIAÇÕES AMPLAS. SÉRIOS
ERROS PODEM SER COMETIDOS EM TERMOS DE LOCALIZAÇÃO, PREÇO
PAGO ETC. [...] (GRAHAM, 2017, P. 78)

O economista Benjamin Graham faleceu em 1976 e seus escritos ainda não contavam
com a evolução do investimento em imóveis por meio dos Real Estate Investment Trust
(REIT), criado em 1960 nos EUA, sendo a referência para a criação dos fundos de
investimentos imobiliários no Brasil, segundo nos ensina o Mestre Arthur Vieira de Moraes
(2016, p. 8), em sua dissertação de mestrado.
Sobre o assunto, Jason Sweig, em comentários ao livro do economista Benjamin Graham,
explica o seguinte:

FELIZMENTE, VOCÊ PODE FORTALECER SUAS DEFESAS CONTRA A

INFLAÇÃO POR MEIO DA DIVERSIFICAÇÃO ALÉM DAS AÇÕES. DESDE A
ÚLTIMA VEZ QUE GRAHAM ESCREVEU, DUAS ARMAS CONTRA A
INFLAÇÃO SE TORNARAM AMPLAMENTE DISPONÍVEIS PARA OS
INVESTIDORES:
REITS. OS FUNDOS FIDUCIÁRIOS DE INVESTIMENTOS EM BENS IMÓVEIS
(REITS, NA SIGLA EM INGLÊS) SÃO COMPANHIAS QUE POSSUEM
PROPRIEDADES COMERCIAIS E RESIDENCIAIS E RECEBEM ALUGUÉIS
DELAS. INCORPORADOS A FUNDOS MÚTUOS IMOBILIÁRIOS, OS REITS
PRESTAM UM BOM SERVIÇO NO
COMBATE À INFLAÇÃO. [...] (SWEIG, 2017, PP. 84 E 85).

Nesse sentido, o objetivo do presente trabalho é verificar se os fundos de investimento

imobiliário são capazes de gerar renda mensal de forma constante por um longo período
de tempo e se a renda gerada é capaz de manter o mesmo poder de compra frente à
inflação, o que seria suficiente para garantir a independência financeira. Buscar-se-á
verificar se a renda dos fundos imobiliários foi capaz de crescer com base na inflação ao
longo dos últimos 10 anos e se haveria algum fator de reinvestimento que pudesse
assegurar esta correção. Como objetivo secundário, o estudo verifica se ao utilizar o
rendimento distribuído pelos fundos de investimento imobiliário o patrimônio principal
mantém o poder de compra frente à inflação.
Com base nos dados públicos disponíveis pela B3 e com a utilização da ferramenta
tecnológica de compilação de dados do ClubeFII pretende-se analisar: i) a recorrência dos
rendimentos proporcionados por uma carteira de FIIs no período de 30/12/2010 até
30/12/2019, frente a diferentes estratégias de reinvestimento; e ii) a valorização ou
desvalorização dessa carteira e dos seus rendimentos no período. As análises serão
comparadas com a inflação no período, medida pelo IPCA, com base nas estratégias de
não se reinvestir nada, reinvestir 15% e 30% dos rendimentos, respectivamente.
PÁGINA | 10 DESMISTIFICANDOFII

Fundos de investimento imobiliário - Conceito

Os fundos de investimentos imobiliários foram criados no Brasil em 25/06/1993, pela lei

8.668/93, destinados exclusivamente ao investimento em empreendimentos imobiliários
por meio de condomínio fechado, podendo ser negociado em bolsa, ou não.
É um instrumento criado para proporcionar uma forma mais eficiente e simples do
investimento em imóveis.

FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIOS (FII) NO BRASIL SÃO

CONDOMÍNIOS DE INVESTIMENTOS, CUJO PROPÓSITO É APLICAR
RECURSOS EM PRODUTOS OU EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS, COMO
EM ALGUNS DOS SEUS DERIVATIVOS. A MAIORIA DOS FII EXISTENTES
RESPEITA A TENDÊNCIA INTERNACIONAL,
OBJETIVANDO INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO PARA RENDA DE LONGO
PRAZO GERADA POR IMÓVEIS COMERCIAIS. ASSIM, OS FII SÃO FOCADOS
EM: I. OFERECER AO INVESTIDOR (COTISTA DO FUNDO) UM AMBIENTE
DE INVESTIMENTO ANCORADO EM ATIVOS COM EXPECTATIVA DE
ESTABILIDADE DE VALOR NO LONGO TERMO E II. APLICAR RECURSOS EM
PRODUTOS CAPAZES DE PRODUZIR RENDA MENSAL REGULAR NO LONGO
PRAZO. (ROCHA LIMA, 2011)

Os FIIs geram segurança para o investidor frente ao administrador, uma vez que os bens e
direitos não se comunicam com o patrimônio da administradora, conforme previsto na Lei
8.668/93.
A legislação brasileira, no art. 12 da Lei 8.668/93, também veda que os administradores
abram créditos sob qualquer modalidade, prestem fiança, aval, aceitem ou coobriguem-se
sob qualquer forma, ou seja, impede que os administradores alavanquem o fundo e gerem
riscos de crédito.
Importante característica do instrumento financeiro é a obrigatoriedade de distribuir 95%
dos lucros auferidos no semestre, apurados segundo o regime de caixa, conforme dispõe
o parágrafo único do art. 10 da lei 8.668/93.
Outra importante característica surgiu com a Lei 11.196, de 21 de novembro 2005, a qual
alterou o art. 3º da Lei 11.033, de 21 de dezembro de 2004, e passou a prever que os
rendimentos dos fundos imobiliários são isentos de imposto de renda para a pessoa
física, tanto na fonte, como na declaração de ajuste, desde que o fundo tenha pelo menos
50 cotistas, seja negociado em bolsa e o beneficiado da isenção não tenha 10% ou mais
do fundo.
A regra de isenção faz com que muitos fundos busquem serem listados em bolsa de
valores, gerando mais liquidez para o investidor.
Assim, temos um veículo capaz de proporcionar o investimento em imóveis de forma mais
eficiente, visto que possibilita uma maior diversificação entre os vários existentes, com
um valor reduzido, além de mais líquido, em razão do formato de negociação em bolsa de
valores.
PÁGINA | 11 DESMISTIFICANDOFII

Fundos de investimento imobiliário e o planejamento financeiro

Os fundos de investimento imobiliário, como visto, possuem uma obrigação legal de

distribuir 95% de seu lucro aos cotistas dentro do semestre, no entanto, com base nos
dados disponíveis na B3, observa-se que no Brasil foi instituída uma tradição de se realizar
uma distribuição do lucro de forma mensal, com um ajuste no último mês do semestre,
quando necessário, o que é feito por quase todos os FIIs.
Essa distribuição mensal surge da semelhança que os fundos de investimento imobiliário
possuem com o investimento em imóveis para renda. Como os aluguéis são pagos
mensalmente, o lucro é apurado nessa periodicidade e a distribuição feita da mesma
forma.
A distribuição mensal de rendimentos gera um fluxo de caixa mais constante para fazer
frente às obrigações financeiras que os investidores possuem, sendo o grande diferencial
para o planejamento financeiro de uma aposentadoria precoce.
Assim, o investimento não provoca surpresas de flutuação abrupta de valor, pois oriundo
de um conjunto de aluguéis previamente contratos e que, em tese, devem ser cumpridos.
Segundo Rocha (2011) o destino dos recursos mais conservadores da economia brasileira
são os imóveis, em razão da sua capacidade de gerar renda regular.
Quando comparamos o investimento em imóveis diretamente, com o investimento em
imóveis por meio de fundos de investimento imobiliários, observamos uma grande
vantagem dos FIIs para o planejamento financeiro do investidor pessoa física, pois temos
uma diversificação que protege melhor o seu fluxo mensal de caixa.
Imóveis para geração de aluguel são, em geral, ativos caros. Com um valor de R$
2.000.000,00 (dois milhões) um investidor conseguiria aproximadamente 10 (dez) salas
comerciais e, consequentemente, 10 (dez) inquilinos. A saída de um único inquilino
representaria a perda de 10% da receita mensal, além do aumento substancial dos custos
assumidos a título de condomínio e IPTU. Em um exemplo como este, o investidor
perderia aproximadamente 12% de sua renda mensal. Caso a saída fosse de apenas dois
inquilinos, a perda aumentaria para 24% da renda mensal.
Um planejamento financeiro com este modelo de investimento direto em imóvel precisa
ser muito bem feito, uma vez que a sobrevivência do investidor depende desses aluguéis e
não pode se sujeitar a essa variação. Logo, o investidor precisará contar em seu
planejamento o risco de inadimplência e rescisão, não usando o limite máximo do
recebimento do aluguel.
Por sua vez, se o investimento for feito por meio de fundos de investimento imobiliário, a
mesma quantia pode dar acesso a mais de 200 imóveis e mais de 2.000 inquilinos. Com
isso, quando 20 inquilinos rescindirem os seus contratos de locação, o investidor perde 1%
de sua renda.
PÁGINA | 12 DESMISTIFICANDOFII

Outras duas vantagens dos fundos de investimento imobiliário frente ao investimento

direto em imóveis por pequenos investidores, segundo MENDES (2018, p. 24), são a
administração feita por gestores profissionais e reconhecidos no mercado, bem como o
acesso a inquilinos que são médias e grandes empresas.
Enquanto este artigo é escrito o mundo passa por uma crise de saúde pública ocasionada
pelo vírus covid-19, a qual se reverterá em uma crise econômica em que ainda não é
possível avaliar o tamanho.
Em quase todo o país indústrias e comércios foram fechados, com algumas exceções. Em
uma situação como esta, micro e pequenos empreendedores possuem uma maior
dificuldade no pagamento do aluguel, uma vez que a sua gestão de caixa costuma ser de
poucos dias, diferentemente de empresas de maior porte. Isso significa em um maior
número de inadimplência para aqueles investidores mais expostos a essas empresas,
consequentemente, a uma receita mensal menor. Nesse caso, estar exposto a empresas
de maior porte, com um caixa maior, minimiza a possibilidade de uma redução muito
drástica no aluguel recebido.
A situação de fechamento das empresas também levará os empresários buscarem
renegociações de seus aluguéis, seja do período fechado, seja na sequência para
recuperar os seus negócios. Para realizar essa negociação, sem gerar a perda do inquilino,
mas também minimizar a perda do aluguel, é necessário muito conhecimento de mercado
imobiliário e da atividade do inquilino, não sendo uma tarefa fácil para o investidor pessoa
física. Por sua vez, para o gestor profissional, com acesso a diversas ferramentas de
mercado, a negociação gera um equilíbrio de forças maior e reduz a possibilidade de
perdas na renda, como ocorreria em uma negociação direta com uma pessoa física,
muitas vezes eivada de muitos sentimentos.
Isso não significa que os fundos de investimento imobiliário ficam isentos de uma crise
dessa proporção, tanto que observamos por dados da B3 que aqueles que exploram o
setor de shoppings praticamente ficaram sem renda; no entanto, a possibilidade de uma
diversificação da carteira e o acesso a inquilinos de maior porte, geram uma proteção
maior do investidor, tanto em não perder completamente a renda, como em uma
negociação mais profissional com o inquilino.
Essas vantagens frente ao investimento direto em imóveis permitem que o planejamento
da independência financeira utilize a renda gerada pelos FIIs para custear as despesas do
investidor de forma mais previsível.
 PÁGINA | 13 DESMISTIFICANDOFII

Fundos de investimento imobiliário e a inflação

Como os FIIs possuem a obrigatoriedade de distribuir 95% de seu lucro aos cotistas, a
possibilidade de crescimento dessa renda ao longo dos anos fica reduzida, especialmente
porque as reservas costumam ser usadas para a própria manutenção dos ativos e não
para novos investimentos. Assim, o crescimento da renda surge, em geral, da valorização
dos aluguéis ao longo do tempo, especialmente com base no reajuste inflacionário.

À MEDIDA QUE A INFLAÇÃO AUMENTA, IMPLICA EM UM REAJUSTE DE

ALUGUÉIS, PORTANTO O LASTRO DA MAIORIA DOS FIIS SOFRE O
REFLEXO, POR ESTE MOTIVO É UM AMBIENTE DE INVESTIMENTO
CONSIDERADO COM MAIOR PROTEÇÃO À INFLAÇÃO. EM MOMENTO DE
CRISES ECONÔMICAS, OS INVESTIMENTOS COM LASTRO EM IMÓVEIS
SOFREM IMPACTOS MENOS RELEVANTES DO QUE OS INVESTIMENTOS
EM EMPRESAS, ONDE A VARIAÇÃO DAS AÇÕES NESTAS SITUAÇÕES É
MUITO SIGNIFICATIVA. (FERREIRA, 2011).

Ocorre que Orru (2015) concluiu em sua dissertação de mestrado que “os FIIs apresentam
características de hedge contra a volatilidade dos mercados e contra o risco de tempo,
mas não contra variáveis econômicas, como a inflação e o câmbio [...]”.
Depois, o respeitado Professor João da Rocha Lima Jr, em entrevista ao Marcos Baroni, no
canal da Suno Research no YouTube é categórico ao afirmar que é “infantil” acreditarmos
que o preço de um imóvel é consequência do seu custo, não podendo afirmar que um
imóvel lhe protege da inflação de forma absoluta (tempo 54:45).
Assim, não há uma unanimidade de que a renda dos FIIs, ou dos imóveis, cresce com base
na inflação de forma perene e eterna; no entanto, as despesas do investidor, o seu custo
de vida, este aumenta, no mínimo com base na inflação.
PÁGINA | 14 DESMISTIFICANDOFII

Ciclos do mercado imobiliário

O mercado imobiliário, como diversos outros setores da economia, é cíclico, passando por
quatro fases, um período de crescimento (boom), outro de desaceleração, outro de
recessão e a recuperação, começando na sequência outro crescimento.
A teoria do ciclo imobiliário está ligada à interpretação da variação nos preços dos
imóveis de forma cíclica e em determinados períodos, marcada, em geral, pela demanda
por ativos e pelo tempo de construção. Na medida que a demanda por imóveis aquece,
ocorre um boom especulativo do valor pela falta de ativos, visto que estamos saindo de
um ciclo e que a última fase foi apenas a recuperação, sem novas construções. Durante
esta fase, há uma melhora dos valores dos aluguéis, conforme anota Gabriel Côrtes
Magalhães Gondim (2013) “Os preços do aluguel e das terras começam a subir de forma
acentuada.”
Com a melhora do preço dos imóveis e dos aluguéis, há um aumento das construções,
gerando um aumento da oferta. Na medida que a oferta aumenta os preços começa a
desacelerar, e, na medida que os preços desaceleram, a demanda também reduz, na
expectativa de uma maior redução, no entanto, a oferta em construção não pode mais ser
freada de uma hora para a outra e o mercado segue ofertando. O mercado com muitas
ofertas gera uma recessão nos preços e, consequentemente, dos aluguéis também. Na
medida em que as construções encerram, inicia-se um novo período de equilíbrio, uma
recuperação do setor, preparando-se para um novo crescimento, um novo boom.
A compreensão dos ciclos do mercado imobiliário para o nosso estudo é de fundamental
importância para uma interpretação crítica dos resultados, seja para entendermos o
momento inicial da pesquisa, seja para compreendermos a diferença de resultados
quando se realiza reinvestimentos dos rendimentos.
Segundo Gabriel Côrtes Magalhães Gondim (2013), diversos estudos apontam que a
duração dos ciclos imobiliários dura de sete a oito anos. O autor ainda propõe, na
conclusão de sua dissertação de mestrado, apresentada em agosto de 2013, o seguinte:

O MERCADO IMOBILIÁRIO BRASILEIRO PASSOU, NOS ÚLTIMOS TRÊS

ANOS, POR UM PERÍODO DE CRESCIMENTO E VALORIZAÇÃO MUITO
FORTE, IMPULSIONADOS, PRINCIPALMENTE, PELO AUMENTO REAL
NA RENDA DOS BRASILEIROS, PELA MELHOR DISTRIBUIÇÃO DE
RENDA – EXPANSÃO DA CLASSE C -, PELA AMPLA OFERTA DE
CRÉDITO IMOBILIÁRIO, PELO CICLO DE BAIXA NAS TAXAS DE JUROS E
PELOS INCENTIVOS GOVERNAMENTAIS PARA CONSUMO.

Assim, o estudo de caso que começa em 30/12/2010, segundo o autor, é o início da

expansão, o boom, exatamente a última fase de um ciclo imobiliário completo.
PÁGINA | 15 DESMISTIFICANDOFII

Critérios para formação da carteira de fundos de investimento imobiliário

Uma carteira de fundos de investimento imobiliário pode ser formada com diversos critérios e
estratégias, seja pela quantidade de fundos, quantidade de imóveis, de inquilinos etc.

Para a realização do estudo de caso e a criação de

uma carteira simulada serão usados alguns critérios
objetivos, evitando-se os critérios subjetivos, uma
vez que hoje, no futuro, é mais fácil observarmos o
NOTA SOBRE O EBOOK
que não deu certo no passado e o objetivo é não
transferir este conhecimento atual para o passado,
O objetivo do TCC, neste momento
pois iria distorcer a pesquisa.
replicado como um Ebook, não era
Arthur Vieira de Moraes (2016), em sua dissertação
ensinar ou explicar a melhor
de mestrado, conclui que “Tais achados sugerem
estratégia para montar uma carteira
que investidores individuais e institucionais devem de FIIs.
buscar compor seus portfólios com os fundos O objetivo deste capítulo era criar um
imobiliários de maior tamanho.” No seu universo modelo técnico para a escolha dos
amostral do estudo, o autor usou fundos imobiliários ativos para o ano de 2010.
que possuem pelo menos dois imóveis, em O investidor deve buscar conhecer
endereços diferentes e prontos. mais sobre os fundos de investimento
No mesmo sentido, Fiorini também dispõe sobre imobiliário e como criar uma carteia
alguns critérios para a escolha desses ativos da com uma visão qualitativa dos ativos.
seguinte forma:

TEMOS ENTÃO QUE FUNDOS IMOBILIÁRIOS DE GESTÃO ATIVA, SEM IMÓVEL

DEFINIDO NO IPO, QUE INVESTEM EM LAJES CORPORATIVAS LOCALIZADOS NOS
GRANDES CENTROS, SÃO OS MAIS RENTÁVEIS.
ENTENDE-SE QUE EM MUITOS CASOS, FUNDOS COM IMÓVEIS DEFINIDOS SÃO
UTILIZADOS COMO SAÍDA DE INVESTIMENTO DOS ATUAIS PROPRIETÁRIOS DOS
IMÓVEIS E NÃO NECESSARIAMENTE SÃO UM BOM INVESTIMENTO. O INVESTIDOR
DEVE, PORTANTO BUSCAR FUNDOS DE GESTÃO ATIVA QUE PODEM USUFRUIR DAS
HABILIDADES DOS GESTORES ESPECIALIZADOS.
FUNDOS QUE INVESTEM EM TÍTULOS DE RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS (CRIS, LHS E
LCIS) NÃO APRESENTARAM RENTABILIDADE ESTATISTICAMENTE DIFERENTE DOS
DEMAIS FIIS DE GESTÃO ATIVA DE MANEIRA QUE PODEMOS CONCLUIR QUE FORAM
CAPAZES DE SE MANTER NA MÉDIA DOS FUNDOS QUE INVESTEM DIRETAMENTE EM
IMÓVEIS. SENDO ASSIM TAMBÉM SÃO INVESTIMENTOS INTERESSANTES, POIS
TAMBÉM APRESENTAM BOA RENTABILIDADE DOS FUNDOS DE GESTÃO ATIVA E
USUFRUEM DOS MESMOS BENEFÍCIOS FISCAIS.
A MÁXIMA DE QUE A LOCALIZAÇÃO É TUDO NO CASO DE IMÓVEIS TAMBÉM SE
MANTÉM. INVESTIMENTOS NOS GRANDES CENTROS URBANOS APRESENTARAM
RENTABILIDADES SUPERIORES E O INVESTIDOR DEVE APRESENTAR PREFERÊNCIA
POR ESTES FUNDOS. (FIORINI, 2012)
PÁGINA | 16 DESMISTIFICANDOFII

Uma carteira diversificada protegerá o ponto mais importante para a aposentadoria

precoce, um fluxo de caixa constante e perene. Uma carteira composta por fundos de
investimento imobiliário que explorem setores diversificados reduzirá o risco intrínseco
daquele setor. Uma maior diversificação por gestores reduzirá o risco de um viés errado
no momento do investimento.
Assim, passemos a seguir para o estudo de caso propriamente dito.

NOTA SOBRE O EBOOK

Nas próximas páginas o leitor irá

verificar os critérios metodológicos
escolhidos para fazer o estudo.
Os critérios foram escolhidos antes
do próprio estudo, para que pudesse
refletir o máximo possível o que teria
ocorrido com um investidor durante o
período.
Na sequência, passarei ao resultado
do estudo e a conclusão final.
PÁGINA | 17 DESMISTIFICANDOFII

Metodologia da pesquisa

Amostra

A carteira a ser estudada atenderá a composição dos critérios destacados no tópico

anterior e serão inseridos os fundos existentes em dezembro de 2010 com os seguintes
critérios: i) no mínimo dois imóveis; ii) os imóveis sejam em endereços diferentes; iii) o
fundo precisa ter mais de dois inquilinos, para descaracterizar o chamado fundo de saída;
iv) a carteira deve contar com fundos que explorem pelo menos dois setores diferentes; e
v) fundos negociados em bolsa em dezembro de 2010. Os valores serão investidos
proporcionalmente ao valor patrimonial de cada fundo em 12/2010; no entanto, caso
algum desses fundos representem mais de 20% da carteira, será feita uma redução e
redistribuição igualitária para os demais fundos do peso, para evitar que algum fundo
tenha alta representação na carteira. Isso porque em uma diversificação saudável nenhum
fundo poderia representar mais de 20% de uma carteira.
Os FIIs que atenderam aos critérios citados foram os seguintes:
PÁGINA | 18 DESMISTIFICANDOFII

Ferramenta utilizada

O estudo foi realizado de forma mais realística com o uso da ferramenta de

acompanhamento de carteiras do ClubeFII. Para isso, será simulada a aplicação de R$
1.000.000,00 (R$ 1.000.065,91 em razão dos arredondamentos) proporcional ao tamanho
de cada fundo no início do estudo, ignorando-se emissões subsequentes para eventuais
alterações.

Índice inflacionário considerado

Para simular o crescimento do custo de vida frente à inflação é necessário adotar um

índice entre os vários existentes. Os benefícios previdenciários do Regime Geral da
Previdência Social – RGPS são reajustados anualmente pelo INPC, conforme prevê o art.
41-A da Lei 8.213, de 24 de julho de 1991, e poderia ser um índice a ser usado, visto que se
a aposentadoria ocorresse pelos métodos convencionais, este seria o índice.
No entanto, o objetivo deste índice, segundo o IBGE é:

O INPC TEM POR OBJETIVO A CORREÇÃO DO PODER DE COMPRA DOS

SALÁRIOS, ATRAVÉS DA MENSURAÇÃO DAS VARIAÇÕES DE PREÇOS DA
CESTA DE CONSUMO DA POPULAÇÃO ASSALARIADA COM MAIS BAIXO
RENDIMENTO. ESTA FAIXA DE RENDA FOI CRIADA COM O OBJETIVO DE
GARANTIR UMA COBERTURA POPULACIONAL DE 50% DAS FAMÍLIAS
CUJA PESSOA DE REFERÊNCIA É ASSALARIADA E PERTENCENTE ÀS
ÁREAS URBANAS DE COBERTURA DO SNIPC - SISTEMA NACIONAL DE
ÍNDICES DE PREÇOS AO CONSUMIDOR. (IBGE, 2020).

Já o objetivo do IPCA é mais amplo, segundo o mesmo órgão de estatística:

O IPCA TEM POR OBJETIVO MEDIR A INFLAÇÃO DE UM CONJUNTO DE

PRODUTOS E SERVIÇOS COMERCIALIZADOS NO VAREJO, REFERENTES
AO CONSUMO PESSOAL DAS FAMÍLIAS, CUJO RENDIMENTO VARIA
ENTRE 1 E 40 SALÁRIOS MÍNIMOS, QUALQUER QUE SEJA A FONTE DE
RENDIMENTOS. ESTA FAIXA DE RENDA FOI CRIADA COM O OBJETIVO
DE GARANTIR UMA COBERTURA DE 90 % DAS FAMÍLIAS PERTENCENTES
ÀS ÁREAS URBANAS DE COBERTURA DO SISTEMA NACIONAL DE
ÍNDICES DE PREÇOS AO CONSUMIDOR - SNIPC. (IBGE, 2020).

Assim, o IPCA demonstra que consegue abranger o aumento do custo de vida de um número
maior de investidores, por isso foi o escolhido.
PÁGINA | 19 DESMISTIFICANDOFII

Critérios do estudo sem reinvestimento

Para o estudo que não prevê reinvestimento de rendimento, os valores que os fundos
eventualmente venham a amortizar serão usados para comprar cotas do mesmo fundo
na sequência da amortização.
Nesse critério não será considerado que o investidor gaste todos os meses a integralidade
dos rendimentos, caso esses valorizem acima da inflação. É necessário considerar que se
o investidor usasse uma aposentadoria tradicional, seja do Governo, seja de previdência
privada, a sua receita teria a tendência de apenas ser corrigida pelos índices inflacionários
oficiais, não havendo motivo para este aumentar voluntariamente o seu custo de vida, só
porque a sua renda aumentou e não sabe se não é temporária.
Assim, apenas no “ano 1”, ou seja, em 2011, será considerado que o custo de vida equivale
a integralidade dos rendimentos, após, caso em algum momento os rendimentos sejam
superiores ao custo de vida corrigido, esses serão reservados e simulados como
aplicados em um investimento de 100% do CDI, acumulando-se ou usando-se, conforme a
necessidade.

Critérios de reinvestimentos dos rendimentos

Para os dois estudos que preveem a reaplicação de parte dos rendimentos será usado um
critério que viabilize o estudo e o torne o mais próximo possível da realidade de um
investidor na prática, sem prejudicar o resultado. Será realizado um reinvestimento por
ano, sempre no dia 02/01, ao invés de reinvestimentos mensais.
Ao final do primeiro ano, o ano de 2011, será verificado o rendimento total pago pela
carteira e sobre esse valor será aplicado o percentual do estudo específico, 15% ou 30%
para reinvestimento e o restante, ou seja, 85% ou 70%, será usado como o custo de vida
para a independência financeira. Os novos reinvestimentos não serão um percentual do
total dos rendimentos pagos no ano, mas a diferença entre esses e o valor considerado
como custo de vida no ano 1 corrigido pelo IPCA.
Exemplificando. Digamos que no ano de 2011 a carteira tenha proporcionado um
rendimento total de R$ 100.000,00. Neste caso, 70% será o custo de vida do investidor e o
remanescente, R$ 30.000,00 serão reinvestidos. Digamos que no ano de 2012 a inflação
foi de 5% e o rendimento da carteira tenha sido de R$ 90.000,00. Neste caso, o valor a ser
reinvestido é a difereça entre esse valor e o custo de vida (R$ 70.000,00), acrescido da
inflação, ou seja, R$ 73.500,00. Assim, o reinvestimento ao final de 2012 será de 90.000,00
– 73.500,00 = 16.500,00, e não 30% dos R$ 90.000,00.
PÁGINA | 20 DESMISTIFICANDOFII

Por fim, foi desconsiderado custos de transação, como corretagem, pois, apesar de no
passado esses custos existirem, atualmente não existem. Não considerar os custos
facilita o estudo que possui uma certa complexidade e não gera perda de dados.
Com esse modelo busca-se encontrar uma condição mais real que o investidor passaria,
sem correr o risco de este aumentar o seu custo de vida no ano que os rendimentos forem
melhor e reduzir o custo de vida nos anos que o rendimento for pior.
 PÁGINA | 21 DESMISTIFICANDOFII

Apresentação dos
resultados
Frequência dos rendimentos

O primeiro ponto a ser analisado nos estudos é a existência ou não da recorrência mensal
dos rendimentos. No gráfico abaixo podemos observar a recorrência mensal dos
rendimentos.

O gráfico foi feito com o modelo de estudo sem reinvestimento, pois ele representaria
melhor o movimento mensal dos rendimentos.
Pelo gráfico acima podemos observar dois dados importantes. O primeiro é que os
rendimentos foram mantidos durante todos os meses, sem nenhuma interrupção ou queda
muito abrupta em um determinado mês. O segundo dado é que no período de maior
redução dos rendimentos, de janeiro de 2017 até dezembro de 2018, a queda desses foi
fortemente ocasionada por um único fundo de investimento imobiliários – BRCR11.
No primeiro mês do estudo o fundo representava 13% do rendimento, apesar de ser 20% da
carteira, mas em julho de 2011 já alcançou o patamar de 19% do total de rendimentos,
mantendo-se nesses níveis até maio de 2017, quando reduziu o patamar para 13%, voltando
a ficar acima de 15% de forma recorrente apenas em agosto de 2019.
PÁGINA | 22 DESMISTIFICANDOFII

Estudo sem reinvestimento

Durante a evolução, a simulação gerou uma amortização do fundo BTLG11 de R$ 4.172,02,

em 17/08/2015, sendo integralmente aplicada no próprio fundo. Já em 16/05/2016, houve
uma amortização de R$ 22.099,47 do fundo BRCR11, também sendo integralmente
aplicada no próprio fundo.
O resultado da evolução demonstrou que até o final de 2017 o investidor teria conseguido
pagar suas despesas sem nenhum déficit, no entanto, a situação muda em 2018 e em
2019, conforme podemos observar no gráfico abaixo.

O estudo também demonstrou que a variação patrimonial do investidor ficou abaixo da

inflação para a maioria dos períodos, tendo ficado acima no período conhecido como
boom imobiliário, entre 2010 e meados de 2013, como a citada dissertação de mestrado
acima.
PÁGINA | 23 DESMISTIFICANDOFII

Estudo com reinvestimento de 15%

Nesse estudo já foi possível verificar que os fundos de investimento imobiliário são
possíveis de serem usados para uma independência financeira, protegendo não só a renda
mensal, mas também o patrimônio do investidor. O gráfico a seguir mostra a evolução dos
rendimentos da carteira de FIIs, a evolução das despesas pessoais corrigidas pela inflação
e a evolução do reinvestimento anual.
A linha de reinvestimento não considera os valores recebidos a título de amortização, que
foi de R$ 4.546,33 no ano de 2015 e de R$ 24.519,04 no ano de 2016. Os valores também
não foram considerados na linha de rendimentos.

Conforme é possível verificar na imagem, mesmo com uma baixa taxa de reinvestimento
inicial, 15%, em nenhum ano o custo de vida extrapolou os rendimentos recebidos dos
fundos imobiliários, permitindo que em todos os anos, com exceção de 2017, fossem
feitos reinvestimentos. O ano de 2017 foi o único em que a forte redução dos rendimentos
dos fundos imobiliários e o aumento das despesas levaram aos dos indicadores
praticamente igualarem, sobrando um valor de apenas R$ 62,71 para ser reinvestido.
Isso foi possível em razão do custo de vida fixado inicialmente, corrigindo-se pela inflação
e reinvestir a diferença dos rendimentos para este custo, ao invés de adotar um
mecanismo de se aplicar um percentual fixo sobre os rendimentos recebidos todos os
anos. Esse modelo fez com que no período de maior expansão do ciclo imobiliário, logo,
dos aluguéis, os reinvestimentos fossem maiores que 15%, permitindo uma maior
acumulação de patrimônio, conforme podemos ver no gráfico a seguir.
PÁGINA | 24 DESMISTIFICANDOFII

Conforme é possível verificar, após o ano 1, os rendimentos cresceram acima da inflação,

o que permitiu uma maior taxa de reinvestimento nos cinco anos seguintes e possibilitou
um aumento constante da renda.
Não fosse esse crescimento dos rendimentos logo no início e esse maior reinvestimento,
possivelmente no ano de 2017 o investidor não teria conseguido pagar integralmente suas
despesas pessoais.
O estudo também demonstrou que a variação patrimonial do investidor ficou mais
próximo da inflação, em alguns momentos fazendo com que o patrimônio aplicado em
FIIs fosse maior que o valor total corrigido e em outras que fosse menor. O período que o
patrimônio ficou menor, no intervalo de 2013 a 2018, é justamente o período que
observarmos uma maior inflação no Brasil e que os juros foram elevados para controlar. A
elevação dos juros fez com que as cotas dos fundos de investimento imobiliário
desvalorizassem, antes que seus rendimentos reduzissem, facilitando o aumento do
número de cotas para o aumento do rendimento no futuro.
PÁGINA | 25 DESMISTIFICANDOFII

Assim, o uso de 85% dos rendimentos de fundos imobiliários no primeiro ano para o
pagamento das despesas pessoais só se mostrou viável em razão do momento do ciclo
imobiliário que o país estava quando do início da carteira, caso contrário, possivelmente
não seria possível.
PÁGINA | 26 DESMISTIFICANDOFII

Estudo com reinvestimento de 30%

O gráfico a seguir mostra a evolução dos rendimentos da carteira de fundos de

investimento imobiliário, a evolução das despesas pessoais corrigidas pela inflação e a
evolução do reinvestimento anual para um reinvestimento de 30% no ano 1, conforme
critérios explicados acima.
A linha de reinvestimento não considera os valores recebidos a título de amortização, que
foi de R$ 4.795,87 no ano de 2015 e de R$ 26.135,80 no ano de 2016. Os valores também
não foram considerados na linha de rendimentos.

Conforme é possível verificar na imagem, o aumento na taxa de reinvestimento gera um

crescimento considerável dos rendimentos e, mesmo no ano de 2017, quando há uma
forte redução dos rendimentos distribuídos, não houve eliminação dos reinvestimentos,
demonstrando que em nenhum momento o custo de vida impede novos reinvestimentos,
ou chega ao ponto de os rendimentos não serem suficientes.
Isso foi possível em razão do valor fixado inicialmente, corrigindo-se pela inflação e
reinvestir a diferença dos rendimentos para este, ao invés de adotar um mecanismo de se
aplicar um percentual fixo todos os anos. Esse modelo fez com que no período de maior
expansão do ciclo imobiliário, logo, dos aluguéis, os reinvestimentos fossem maiores que
30%, permitindo uma maior acumulação, conforme podemos ver no gráfico a seguir.
PÁGINA | 27 DESMISTIFICANDOFII

Além disso, o estudo também demonstrou que a variação patrimonial do investidor ficou
mais próxima da inflação do que quando reinvestido apenas 15%. O período que o
patrimônio ficou menor foi em apenas três anos quando reinvestido 30%, enquanto que no
estudo anterior foi de cinco anos.
PÁGINA | 28 DESMISTIFICANDOFII

Conclusão
A busca pela independência financeira, aquela em que o retorno dos investimentos é
capaz de pagar o custo de vida do indivíduo, é um dos fatores que leva milhares de
pessoas a se tornarem investidores e analisarem diversas alternativas financeiras, entre
elas, os fundos de investimento imobiliário, o qual observamos um vertiginoso
crescimento no número de pessoas físicas investindo.
O presente trabalho teve como objetivo verificar se os FIIs seriam uma opção para a
independência financeira, protegendo tanto o rendimento, quanto o patrimônio, dos efeitos
nefastos da inflação.
A pesquisa literária demonstrou que o investimento em imóveis é uma opção para quem
precisa gerar renda de forma regular; no entanto, para investir nessa classe de ativos de
forma direta há a necessidade de um montante considerável de dinheiro, dado o valor dos
imóveis, sendo acessível para poucos investidores. Quando pensamos na formação de
uma carteira diversifica, com vários imóveis, a necessidade de montantes financeiros se
tornam ainda maior. O reinvestimento de parte das receitas no mesmo tipo de ativos
também reduz, pois novamente são necessários montantes elevados de dinheiro para
este reinvestimento.
Assim, as pesquisas literárias demonstraram que os fundos de investimento imobiliário
são excelentes opções para a substituição do tradicional investimento em imóveis,
oportunizando a geração de uma renda constante, por meio de um investimento mais
simples, eficiente e que permite o reinvestimento de forma mais fácil, uma vez que não
depende de grandes valores para fazer. Esse tipo de investimento também possibilita a
formação de uma carteira diversificada, sem a necessidade de montantes financeiros tão
elevados.
Quando passamos para um estudo de caso que simula um investimento real desde
dezembro de 2010, observamos que realmente os investimentos dos fundos de
investimento imobiliário conseguiriam manter sua recorrência mensal nos últimos dez
anos, sem ter nenhuma grande redução de um mês para o outro, conforme destacado na
figura 1.
A variação paga nos fundos de investimento imobiliário investido, por sua vez, demonstra
que a diversificação da carteira em vários ativos é importante para evitar diminuir essas
reduções bruscas. Isso porquê um dos fundos imobiliários, responsável por 20% do
patrimônio inicialmente investido, observou uma forte redução dos rendimentos, na ordem
de quase 50%. Quanto maior fosse a participação do fundo na carteira, maior seria a
redução do rendimento total do investidor e quanto menor a participação, menor a
redução.
Assim, podemos chegar na conclusão de que quanto mais diversificada estiver a carteira,
menor a possibilidade de redução da rentabilidade global usada para a independência
financeira.
PÁGINA | 29 DESMISTIFICANDOFII

No estudo feito tínhamos apenas nove fundos que atendiam o critério estabelecido, caso
o mesmo critério fosse adotado hoje, seria possível selecionar 35 fundos diferentes. Caso
fosse usado um critério de fundos com mais de R$ 1 bilhão de patrimônio, valor que
nenhum fundo tinha na época, seria possível selecionar 25 fundos. Isso demonstra que
hoje é mais viável o investidor montar uma carteira mais diversificada e não correr o risco
de que a redução de um dos fundos gere uma forte redução de toda a carteira.
Na sequência do estudo, é possível observar que o uso integral dos rendimentos gerados
pelos fundos de investimento imobiliário, sem reinvestir parte deles, não consegue manter
o poder de compra do investidor frente à inflação. Nesse mesmo modelo de investimento
foi possível verificar que o patrimônio do investidor também não conseguiu se manter
corrigido pela inflação na maior parte do período estudado, conforme observamos na
figura 3. Assim, podemos concluir que não é possível usar a integralidade dos
rendimentos gerados pelos fundos de investimento imobiliário para a independência
financeira, confirmando a ideia verificada na pesquisa bibliográfica de que os fundos
imobiliários, ou os imóveis, não são capazes de assegurar uma correção integral pela
inflação, tanto da receita, quanto do próprio patrimônio.
Essa, no entanto, não é a conclusão quando observarmos os dois estudos subsequentes,
com reinvestimentos.
Quando simulamos reinvestimentos na ordem de 15% e de 30%, em ambos os casos os
rendimentos produzidos pelas carteiras de fundos de investimento imobiliário mantêm o
poder de compra ao longo dos anos. O patrimônio também se mantém mais próximo
daquele que seria aquele corrigido pela inflação neste modelo, sendo que quando fazemos
o menor reinvestimento o patrimônio fica acima da inflação na metade do período e
abaixo na outra metade, mas quando o reinvestimento é maior, o valor do patrimônio fica
acima daquele que seria corrigido pela inflação em 70% do período, ficando abaixo apenas
em 30% do período. É justamente neste período em que o valor do patrimônio fica abaixo
daquele que seria o valor apenas corrigido pela inflação que o investidor possui as
melhores oportunidades de investimentos, com cotas por valores mais baixos.
O estudo realizado com base no modelo de reinvestimento e com a revisão bibliográfica
acerca dos ciclos econômicos do setor imobiliário demonstram que o momento em que o
primeiro investimento for feito pode ser determinante para o equilíbrio da renda.
O primeiro investimento foi feito em dezembro de 2010 e, segundo GONDIM (2013), este
foi praticamente o início de uma forte expansão no setor imobiliário brasileiro, a qual
durou até 2013. É esta expansão a responsável por, conforme observarmos nos gráficos
do estudo, fazer com que os rendimentos pagos pelos fundos de investimento imobiliário
cresçam acima do custo de vida nos primeiros anos, permitindo um maior fluxo de
reinvestimento.
PÁGINA | 30 DESMISTIFICANDOFII

Caso o primeiro investimento tivesse sido feito no início do período de depressão do setor,
a redução dos rendimentos prejudicaria o reinvestimento, o que prejudicaria o crescimento
da renda nos anos seguintes e, eventualmente, o aumento desta frente à inflação.
Nesse caso, o período em que os rendimentos reduzem é o período em que o valor do
patrimônio, logo, o das cotas de mercado, reduzem, como podemos observar nas figuras 6
e 9. É justamente nesse período que o investidor consegue fazer melhores aportes e, caso
iniciasse o seu projeto de independência financeira no início dessa desvalorização,
deixaria de realizar os reinvestimentos justamente neste período.
O pouco tempo de evolução dos nossos fundos de investimento imobiliário impedem, no
momento, um estudo que considere o investimento sendo feito no período de depressão e
com a redução do aluguel até uma nova expansão do setor, mas é importante que no
futuro seja feito.
Como é difícil identificarmos exatamente em qual momento do ciclo imobiliário estamos,
o investidor precisaria utilizar alguma estratégia para mitigar esse risco imponderável
quando de sua decisão de independência financeira.
Pelos dados pesquisados, apenas em dois anos os rendimentos dos fundos de
investimento imobiliários tiveram redução e fez com que o investidor perdesse o seu
poder de reinvestimento, fortemente contribuído pela baixa diversificação. Assim, uma
estratégia possível seria o investidor manter em uma conta separada o montante
equivalente ao reinvestimento de dois anos e utilizasse sempre que o reinvestimento
possível ficasse abaixo de 13% do total de rendimentos, pois conforme verificarmos na
figura 8, este foi o nível mais baixo de reinvestimento frente ao rendimento total. Essa
conclusão, no entanto, demandaria mais estudos, com novas simulações e,
possivelmente, apenas no futuro, após passarmos por um novo momento de expansão do
setor imobiliário.
Pelos estudos é possível concluir que sim, os fundos de investimento imobiliário se
mostram uma opção financeira capaz de gerar renda constante para uma independência
financeira, mas para uma proteção inflacionária dessa renda o investidor precisará realizar
reinvestimentos constantes, fixando o seu custo de vida para ficar entre 70% e 85% da
renda total gerada pela sua carteira no primeiro ano, reinvestindo o excedente e mantendo,
no ano 1, um investimento paralelo que lhe permita fazer reinvestimentos durante o
período de dois anos, para o caso de ter iniciado o seu projeto de em um momento de
depressão do ciclo econômico do setor imobiliários. Ainda, pelo estudo, para reduzir o
risco imponderável do momento do ciclo econômico, o ideal é que o custo de vida seja
fixado de forma mais conservadora, ou seja, com base em 70% do rendimento total.
Exemplificando, se o investidor possui um custo de vida de R$ 120.000,00 anuais, o ideal é
que a sua carteira de FIIs gere um rendimento no primeiro ano de R$ 171.428,57. Nos anos
seguintes, o investidor terá que manter o seu custo de vida dentro dos R$ 120.000,00,
acrescido pela inflação e o excesso de rendimentos deverá ser reinvestido.
PÁGINA | 31 DESMISTIFICANDOFII

E se, ao invés de usarmos os Fundos de Investimento Imobiliário, tivéssemos usado

outros investimentos, como ações ou REITs?
Mas e se usarmos outra estratégia para investimentos em FIIs, adquirindo apenas cotas
de fundos com gestão passiva, aqueles que não fazem emissões e são proprietários de
um ou dois imóveis apenas?
Ou então, realizarmos os investimentos em FoFs, aqueles FIIs que investem em outros
FIIs?
Ou ainda, se aplicássemos em FIIs de papéis e não só de tijolo, como feito neste trabalho? 
Na sequência do meu trabalho de conclusão do MBA realizei esses estudos e ire
compartilhar com você, no seu e-mail. Por isso, caso você tenha recebido este ebook pelo
compartilhamento de um amigo, não deixe de se inscrever para receber no seu e-mail o
link para esses estudos, disponível aqui:
https://mailchi.mp/f2ba0ec69518/aposentadoriacomfiis
Pode ficar tranquilo, você não receberá uma enxurrada de e-mails oferecendo tudo que é
tipo de produto.
PÁGINA | 32 DESMISTIFICANDOFII

Bibliográfia
BACCI, André L. F. S. Introdução aos Fundos de Investimento Imobiliário. Brasília: Editora
independente, 2018.

CERBASI, Gustavo. Dinheiro: os segredos de quem tem: como conquistar e manter sua
independência financeira. São Paulo: Editora Gente, 2003.

GONDIM, Gabriel Côrtes Magalhães. Análise de Ciclos Imobiliários de Estratégia de

Investimentos. Rio de Janeiro, 2013. Recuperado de:
http://monografias.poli.ufrj.br/monografias/monopoli10008439.pdf

GRAHAM, Benjamin. O investidor inteligente, atualizado com novos comntários de Jason

Zweig; prefácio e apência de Warren E. Buffett; tradução de Lourdes Sette. Rio de Janeiro:
HarperCollins Brasil, 2017.

MENDES, Roni Antônio. Fundos de Investimento Imobiliário. Aspectos gerais e princípios

de análise. São Paulo: Novatec, 2018.

ALENCAR, Claudio Tavares de. Valorização do Patrimônio de Fundos de Investimento com

Portfólios de Real Estate. Escola Politécnica, USP, Carta NRE-POLI outubro-dezembro
2006, Departamento de Engenharia de Construção Civil. São Paulo, 2006. Recuperado de:
https://www.realestate.br/dash/uploads/sistema/images/File/NewsLetter/CartaNRE5_4_
06.pdf

FERREIRA, Fernanda Maria. Fundos de Investimento Imobiliário – Governança Corporativa

-. São Paulo, 2011. Recuperado de: https://teses.usp.br/teses/disponiveis/3/3146/tde-
12122011-135043/publico/Dissertacao_Fernanda_Maria_Ferreira.pdf

FIORINI, Renato Maestre. Determinantes da Rentabilidade dos Fundos de Investimento

Imobiliários no Brasil. São Paulo, 2012. Recuperado de:
https://bibliotecadigital.fgv.br/dspace/bitstream/handle/10438/10349/Dissertacao_Renat
o_Fiorini_20121228.pdf?sequence=1&isAllowed=y
PÁGINA | 33 DESMISTIFICANDOFII

GUIMARÃES, José Gustavo Macedo. Persistência na Performance de Fundos de

Investimento Imobiliários Brasileiros entre 2008 e 2012. Rio de Janeiro, 2013. Recuperado
de:
https://bibliotecadigital.fgv.br/dspace/bitstream/handle/10438/11359/Persist%c3%aanci
a%20na%20performance%20de%20fundos%20de%20investimento%20imobili%c3%a1rio%
20brasileiros%20entre%202008%20e%202012.pdf?sequence=1&isAllowed=y

MORAES, Arthur Vieira. Diversificação dos Fundos de Investimentos Imobiliário Brasileiro.

São Paulo, 2016. Recuperado de:
http://pergamum.fecap.br/biblioteca/imagens/00002d/00002d9b.pdf

ORRU NETO, Angelo. Fundos de Investimentos Imobiliários e suas Características de

Hedge Contra Inflação no Brasil. São Paulo, 2015. Recuperado de:
https://bibliotecadigital.fgv.br/dspace/bitstream/handle/10438/13487/Tese%20FII%20An
gelo%20Orru%20Neto%20URL%20Revisado.pdf?sequence=1&isAllowed=y

ROCHA LIMA JR., João da. Fundos Imobiliários têm futuro no Brasil? Escola Politécnica,
USP, Carta NRE-POLI abril-junho 2011, Departamento de Engenharia de Construção Civil.
São Paulo, 2011. Recuperado de:
https://www.realestate.br/dash/uploads/sistema/images/File/NewsLetter/CartaNRE24-2-
11.pdf

ROCHA LIMA JR., João da. Fundos de Investimentos Imobiliários Saindo da Infância. A
Ornda de 2015-2018. Escola Politécnica, USP, Carta NRE-POLI julho-setembro 2018,
Departamento de Engenharia de Construção Civil. São Paulo, 2018. Recuperado de:
https://www.realestate.br/dash/uploads/sistema/Carta_do_NRE/cartanie53-3-18.pdf

________. Lei nº 813/91, de 24 de julho de 1991. Dispõe sobre os Planos de Benefícios da

Previdência Social e dá outras providências. Disponível em: http://planalto.gov.br. Acesso
em: 27/03/2020

________. Lei nº 8668/93, de 25 de junho de 1993. Dispõe sobre a constituição e o regime

tributário dos Fundos de Investimento Imobiliários e dá outras providências. Disponível
em: http://planalto.gov.br. Acesso em: 29/03/2020

________. Lei nº 11033/04, de 21 de dezembro de 2004. Altera a tributação do mercado

financeiro e de capitais e dá outras providências. Disponível em: http://planalto.gov.br.
Acesso em: 29/03/2020
PÁGINA | 34 DESMISTIFICANDOFII

________. Lei nº 11196/05, de 21 de novembro de 2005. Altera decretos lei revoga leis e
dispositivos das Leis nºs. 8.668, de 25 de junho de 1993 e dá outras providências.
Disponível em: http://planalto.gov.br. Acesso em: 29/03/2020

________. Instrução Normativa nº 472, de 31 de outubro de 2008. Dispõe sobre a

constituição, a administração, o funcionamento, a oferta pública de distribuição de quotas
e a divulgação de informações dos Fundos de Investimento Imobiliário – FII. Disponível
em: http://cvm.gov.br. Acesso em: 29/03/2020

IBGE. Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo – IPCA. Disponível em:

https://www.ibge.gov.br/estatisticas/economicas/precos-e-custos/9256-indice-nacional-
de-precos-ao-consumidor-amplo.html?=&t=conceitos-e-metodos. Acesso em: 29/03/2020.

IBGE. Índice Nacional de Preços ao Consumidor – INPC. Disponível em:

https://www.ibge.gov.br/estatisticas/economicas/precos-e-custos/9258-indice-nacional-
de-precos-ao-consumidor.html?=&t=conceitos-e-metodos. Acesso em: 29/03/2020

BARONI, Marcos & ROCHA LIMA JR., João da. Vamos entender melhor a precificação dos
fundos imobiliários e a dinâmica do mercado. 2018. (54min). Disponível em:
https://www.youtube.com/watch?v=_hXrYIjG1DY Acesso em 04/04/2020.
PÁGINA | 35 DESMISTIFICANDOFII

Disclaimer
Nenhum dos ativos aqui citados são recomendações de compra, apenas foram usados
para o estudo no caso.

Este Analista declara, nos termos da alínea “b” do inc. II do art. 21 da ICVM 598, que
possui cotas de HGRE11, o qual foi citado no estudo.

Este material tem caráter meramente informativo. As informações constantes deste

material podem auxiliar o investidor em suas decisões de investimento, porém o investidor
será responsável, de forma exclusiva, pela verificação da conveniência e oportunidade da
movimentação de sua carteira de investimentos e pela tomada de decisão quanto à
efetivação de operações de compra e/ou venda de títulos e/ou valores mobiliários. Este
material apresenta informações para diversos perfis de investimento e o investidor deverá
verificar e atentar para as informações próprias ao seu perfil de investimento, uma vez que
as informações constantes deste material não são adequadas para todos os investidores.
Quaisquer projeções de risco ou retorno potenciais são meramente ilustrativas e não são
e não devem ser interpretadas pelo investidor como previsão de eventos futuros e/ou
garantia de resultados.

Os investimentos realizados pelo investidor para sua carteira estão sujeitos a diversos
riscos inerentes aos mercados e aos ativos integrantes da carteira, incluindo, sem
limitação, risco de mercado, risco de crédito, risco de liquidez, risco cambial, risco de
concentração, risco de perda do capital investido e de disponibilização de recursos
adicionais, entre outros.

As eventuais projeções feitas neste relatório não se caracterizam como promessa ou

garantia, tendo em vista o material ter como intuído apenas analisar o investimento, não
havendo nenhuma vinculação com os administradores e/ou gestores.

Importante, ganhos passados não significam garantia de ganhos futuros e todo investidor
precisa estar ciente de que o mercado de renda variável ocasiona oscilações e pode gerar
prejuízos em seu patrimônio.