Curso Reabilitação Urbana com foco em

Áreas Centrais

Módulo I – Reabilitação de Áreas Urbanas Centrais

Unidade 3 – Reabilitação Urbana – Conceitos e

Experiências
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Módulo I – Reabilitação de Áreas Urbanas Centrais

Caro Participante,

Você estudou na unidade anterior o conceito e a

caracterização das Áreas Urbanas Centrais e dessa
forma foi possível:

Conhecer o que é uma área urbana central;

Identificar alguns tipos de centros;

Porto Alegre- RS. Fonte: CAIXA

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Nesta unidade, você aprofundará seus conhecimentos

ao estudar o conceito e algumas experiências de
reabilitação.

Assim, ao concluir a unidade, você deverá ser capaz de:

Definir reabilitação urbana; e

Relatar experiências de reabilitação urbana em áreas

centrais.

Porto Alegre- RS. Fonte: CAIXA

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Unidade 3 – Reabilitação Urbana – Conceitos e Experiências

Ao longo do século XX vários conceitos de preservação e restauro foram registrados em

documentos resultantes de encontros internacionais, como o ocorrido em Atenas (Carta de Atenas)
em 1931.

O termo reabilitação surge em 1975 na Declaração de Amsterdã como uma consideração

essencial a ser observada pelos planejadores urbanos. Segundo este documento:

“A reabilitação dos bairros antigos deve ser concebida e realizada, tanto quanto possível, sem
modificações importantes da composição social dos habitantes e de uma maneira tal que todas
as camadas da sociedade se beneficiem de uma operação financiada por fundos públicos.”
(CURY, 2004: 200)

Apesar de surgir como uma estratégia de reabilitação de bairros antigos, o uso do termo pode ser
aplicado a áreas mais novas, mas que possuam os mesmos problemas, tais como degradação
urbana e edilícia e conflitos sociais.
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Unidade 3 – Reabilitação Urbana – Conceitos e Experiências

Juntamente com o conceito de reabilitação, outras estratégias relacionadas a intervenções urbanas,

como por exemplo, renovação urbana, revitalização urbana, requalificação urbana e conservação
integrada também são utilizadas.

Esses termos surgiram em períodos e contextos diferentes como experiências cumulativas em várias
partes do mundo. Desta forma eles coexistem até hoje orientando a elaboração de planos, projetos e
ações.

Nas próximas telas você conhecerá as estratégias de intervenção urbana.

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Unidade 3 – Reabilitação Urbana – Conceitos e Experiências

RENOVAÇÃO URBANA

Ação que implica na demolição de edificações

antigas e com problemas de manutenção
localizadas em áreas degradadas, visando a
substituição por um novo padrão urbano.

Esse processo é acompanhando quase sempre

da intensificação da ocupação do solo e da
expulsão da população residente.

Exemplo: A demolição do Morro do Castelo no

Rio de Janeiro (década de 1920) e a construção
das Avenidas Rio Branco no Rio Janeiro (década
de 1900) e Borges de Medeiros em Porto Alegre
Rio de Janeiro - RJ. Morro do Castelo. Fonte: BNDES (década de 1930).
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REVITALIZAÇÃO URBANA

Engloba ações destinadas a retomar a vida

econômica e social de uma parte da cidade vista
como decadente.

Tem por objetivo gerar atividades econômicas, atrair

pessoas, trazer vida a uma área degradada e
abandonada.

Trata-se de um termo controverso pois, ao pé da

letra, deveria ser utilizado para espaços urbanos
onde realmente não há mais vida.

Exemplo: Programa de Incentivo à Revitalização de

Áreas Urbanas Degradadas (PRO-URBE), criado
pelo Governo de São Paulo em 2007.
São Paulo - SP. Região central.
Fonte: Nadia Somekh
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REQUALIFICAÇÃO URBANA

São ações destinadas a dar melhores condições a uma área que também se encontre degradada,
em comparação ao seu histórico ou a outras áreas da cidade. A qualificação do espaço é buscada
por meio da integração da área às necessidades da vida contemporânea.

As propostas em geral tendem a aumentar

a atratividade e competitividade de uma
área urbana por meio de uma
recentralização econômica.

Exemplo: Projeto Porto Maravilha (2010)

no Rio de Janeiro, uma Operação Urbana
Consorciada coordenada pela Prefeitura
Municipal, que envolve um conjunto de
ações urbanísticas e financeiras visando
promover a requalificação urbana e o
desenvolvimento social, ambiental
e econômico da região portuária.
Rio de Janeiro - RJ. Porto Maravilha.
Fonte: Prefeitura Municipal
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CONSERVAÇÃO INTEGRADA

É a conservação, restauração e reabilitação dos prédios e sítios antigos com o objetivo de torná-los
utilizáveis para novas funções da vida moderna.

É um processo dialético entre a intenção de proteger o patrimônio cultural edificado e a necessidade

de desenvolvimento e planejamento, por meios jurídicos, administrativos, financeiros e técnicos. Visa
o desenvolvimento sustentável caracterizado pela manutenção de estruturas sociais e físicas,
harmonizando-as com os novos usos e funções.

É a estratégia que mais se aproxima à

idéia de reabilitação urbana

Exemplo: Experiência de Bolonha, Itália,

na década de 1960.

Bolonha – Itália. Fonte: Comune di Bologna

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REABILITAÇÃO URBANA

É uma estratégia de gestão urbana que, por meio de ações múltiplas e coordenadas, visa valorizar
as potencialidades sociais, econômicas e funcionais, melhorando a qualidade de vida da
população residente ou usuária e mantendo a identidade do lugar.

Pressupõe o estabelecimento de relações harmônicas entre usos existentes e novos, assegurando,

ao mesmo tempo, e de maneira durável, a manutenção da estrutura urbana e a conservação das
principais características arquitetônicas dos edifícios.

As ações coordenadas pelo poder público devem

pressupor a negociação entre os diversos atores
envolvidos (moradores, usuários, proprietários,
investidores e poder público), bem como a participação
de todos esses agentes.

Exemplos: Plano de Reabilitação do Hipercentro de Belo

Horizonte (2007) e Plano Integrado e Participativo para
Reabilitação do Centro Antigo de Salvador (2010).
Belo Horizonte-MG. Hipercentro. Fonte: BHTrans
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HISTÓRICO DAS AÇÕES DE INTERVENÇÃO URBANA

Conhecidas as estratégias de intervenção urbana, serão apresentadas, a seguir, algumas

experiências de reabilitação urbana em áreas centrais.

Foram realizadas desde a década de 1950 várias experiências de intervenção urbana em todo o
mundo, as quais podemos agrupar em períodos históricos, conforme Vargas & Castilhos (2009).

Rio de Janeiro - RJ. Avenida Central. Fonte: BNDES

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HISTÓRICO DAS AÇÕES DE INTERVENÇÃO URBANA

Renovação Urbana (1950-1970)

Demolir para renovar era o propósito neste período;

Nos EUA a deterioração dos centros urbanos foi consequência da migração para os subúrbios e do
impacto dos shoppings periféricos. Houve também a intenção de eliminar os congestionamentos das
áreas centrais com a criação de vias amplas e estacionamentos. Surgiram as torres de escritórios
corporativos e de apartamentos para classes de maior renda, o que levou à maior arrecadação de
impostos;

Já na Europa as intervenções urbanas voltaram-se também para a resolução dos problemas de

congestionamento e para a reconstrução do pós-guerra. O Estado conduziu o processo de
planejamento destas ações. A reconstrução acompanhou a preservação, quando possível, bem como a
valorização da simbologia do centro para a população. Naquele contexto, as pessoas necessitavam
identificar-se com a cidade, para que a vida tomasse sentido, em uma analogia da reconstrução da
cidade para suas vidas. Estas ações também foram de grande importância pela geração de empregos, o
que fomentou a economia.

Apesar de VARGAS & CASTILHOS analisarem a renovação urbana a partir de década de 1950,
observa-se ações desse tipo em todo o mundo desde o século XIX. Como exemplo, pode-se citar as
ações do Barão Hausmann, prefeito de Paris, entre 1853 e 1870.
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HISTÓRICO DAS AÇÕES DE INTERVENÇÃO URBANA

Preservação Urbana (1970-1990)

Neste período destacou-se o interesse pela preservação dos centros urbanos. O centro passou a ser
um local diferenciado para o estabelecimento de empreendimentos imobiliários, frente ao
enfraquecimento do modelo periférico e com isso tornou-se alvo de iniciativas públicas e privadas.

Contudo, para atrair o público para o local após tantos anos de desvalorização foram estabelecidas três
ações:
a) projetos arquitetônicos – empreendimentos principalmente culturais e comerciais;
b) políticas urbanas – englobando várias frentes: comércio local, habitação de baixa renda, sistema de
transportes, espaços públicos e outros; e
c) programas de gestão compartilhada – exemplo disso são os Business Improvement Districts (BDIs)
nos quais comerciantes se unem para financiar e gerir a recuperação e manutenção de áreas, ruas e
quarteirões.

Foi também uma época de surgimento de muitos órgãos estatais de preservação, bem como da
formulação de um grande número de normatizações e legislações. A orientação geral, divulgada pela
UNESCO em suas recomendações, era de integração entre preservação e planejamento urbano,
contudo na prática muitas intervenções preservam apenas exemplares isolados e não o entorno urbano.
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HISTÓRICO DAS AÇÕES DE INTERVENÇÃO URBANA

Reinvenção Urbana (a partir de 1990)

Reflete o modelo de produção do espaço urbano em face da globalização, que coloca as cidades
em papel de destaque dentro da economia mundial.

Ocorre principalmente por meio do planejamento estratégico, que busca utilizar as intervenções
urbanas para criar ou recuperar a economia destas áreas a fim de se fomentar o emprego e renda.

Deste processo participam os poderes público e

privado. Não houve nenhuma nova invenção, o que
mudou foi a dimensão dos projetos e o foco da
intervenção, que passou a abranger outras áreas,
além das áreas tradicionais.

A cidade passa a ser vista como um

empreendimento a ser gerenciado, mediante o
uso de princípios de planejamento estratégico e o
uso de seu mais eficiente instrumento: o city
marketing.
Belém-PA. Porto de Belém. Fonte: Companhia Docas do Pará
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São Paulo- SP. Vista do Parque Dom Pedro e Palácio das Indústrias. Fonte: CAIXA

Leitura complementar
Acesse o texto Experiências internacionais de intervenções urbanas em centros
para conhecer, por meio de relatos, outras experiências de sucesso dessa natureza.
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Bilbao – Espanha. Periferia do Museu Guggenheim. Fonte: Ayuntamiento de Bilbao

Você sabia?
No Brasil várias intervenções urbanas já foram realizadas. Conheça a seguir
algumas delas.
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AÇÕES DE INTERVENÇÃO URBANA IMPLEMENTADAS NO BRASIL

RIO DE JANEIRO – RJ (1997)

Em 1997, o Programa Novas Alternativas da Prefeitura Municipal se propôs a promover a

reabilitação, recuperação e construção de imóveis em vazios urbanos servidos de infraestrutura e
localizados no centro do Rio. Foram priorizados empreendimentos de uso misto, nos quais a
moradia complementou as atividades de comércio e serviços, tradicionalmente realizadas na área. A
maioria dos empreendimentos aconteceram em imóveis de interesse de preservação cultural.

O Programa atuou em conjunto com os programas habitacionais disponíveis no âmbito federal e

também buscou a parceria de proprietários, construtores e empreendedores interessados em vender,
reabilitar ou construir imóveis no centro. Os imóveis foram comercializados pelo Programa Morando
no Centro da Secretaria Municipal de Habitação, em parceria com a CAIXA.

Ponto positivo: A experiência de dar uso habitacional aos imóveis vazios e subutilizados
impulsionou a reabilitação do centro atraindo outros usuários e investimentos para melhoria da
infraestrutura. Ressalta-se também a continuidade do Programa até hoje.

Ponto negativo: As ações ainda são pontuais frente ao parque imobiliário que necessita ser
reabilitado. As maiores dificuldades são a oferta de mão de obra qualificada e a busca de investidores
para ampliar os recursos aplicados das fontes governamentais.
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AÇÕES DE INTERVENÇÃO URBANA IMPLEMENTADAS NO BRASIL

PORTO ALEGRE – RS (2002)

Na capital gaúcha destaca-se a atuação do Programa

Monumenta (MinC/IPHAN/BID) que promoveu a restauração de
monumentos públicos e imóveis privados, a qualificação de
espaços urbanos históricos, bem como ações de capacitação e
geração de renda.

As ações executadas abrangeram imóveis públicos (Pórtico do

Cais Mauá; Palácio Piratini, sede do governo estadual; Museu de
Arte do Rio Grande do Sul; e outros) e financiamentos à
proprietários de imóveis privados, por meio de convênio firmado
entre o Ministério da Cultura, Prefeitura e a CAIXA.

Ponto positivo: Integração entre os atores envolvidos

(Prefeitura, Governo Federal, moradores e trabalhadores e
iniciativa privada).

Ponto negativo: Perímetro de atuação limitada e escassez de

Porto Alegre-RS. Museu de Arte do Rio Grande do Sul.
mão de obra especializada. Fonte: Programa Monumenta
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AÇÕES DE INTERVENÇÃO URBANA IMPLEMENTADAS NO BRASIL

SÃO PAULO – SP (2002)

A prefeitura de São Paulo entre 2002 e 2004 implantou o Programa Morar no Centro e os
Perímetros de Recuperação Integrada do Habitat (PRIH).

O primeiro teve como objetivo a melhoria das condições de vida dos moradores dos bairros
centrais que trabalhavam na região e moravam informalmente em habitações insalubres. O segundo
priorizou incentivo à reforma de prédios vazios e de valor arquitetônico, combinando soluções
habitacionais à geração de renda para garantir a sustentabilidade dos empreendimentos.

Destacam-se entre as ações o atendimento a famílias de 1 a 3 salários mínimos em unidades

habitacionais de propriedade municipal (recursos municipais e federais) no programa de locação
social e o sistemas de moradia transitória de Bolsa-aluguel onde o beneficiário buscava imóvel no
mercado privado e recebia um complemento da Prefeitura, ou o aluguel de um empreendimento inteiro
pela COHAB para atendimento a pessoas em condição de vulnerabilidade social.

Ponto positivo: A experiência de dar uso aos imóveis vazios e subutilizados com serviços de moradia
para população de baixa renda.

Ponto negativo: A falta de uma gestão contínua paralisou a implantação dos projetos, a continuidade
do que já havia sido implantado ocorreu apenas porque houve grande pressão popular.
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AÇÕES DE INTERVENÇÃO URBANA IMPLEMENTADAS NO BRASIL

SALVADOR – BA (2005)

A 7ª etapa da recuperação do Centro Histórico de Salvador, desenvolvida pelo Programa Monumenta

(MinC/IPHAN/BID), destacou-se das ações anteriormente realizadas na região por contemplar a manutenção
dos grupos sociais que já habitavam no local. Foram propostas ações de recuperação edilícia para uso
habitacional, comércio e serviços com a intenção de aumentar a dinâmica urbana por meio do incentivo das
outras vocações, além das atividades ligadas ao turismo. Foram desapropriados pelo Governo do Estado e
recuperados 76 casarões no centro antigo. Buscando dar sustentabilidade ao projeto, foram também promovidas
ações de capacitação para as famílias ali residentes.

A Associação de Moradores e Amigos do Centro Histórico-AMACH moveu uma ação civil pública contra o
governo do Estado da Bahia motivada pela expulsão dos antigos moradores da área para a realização das obras
de recuperação. Como conseqüência, foi assinado um Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) em junho 2005
estabelecendo, entre outras condições, que 103 famílias permaneceriam na área após a recuperação dos
casarões.

Pontos positivos: Promoção da diversidade de uso, manutenção da população residente e sustentabilidade

através de cursos profissionalizantes.

Pontos negativo: O poder público ter custeado integralmente as obras, visto que a propriedade dos imóveis é
do Estado, e o fato de interesses pontuais de particulares travarem o andamento das obras pactuadas em
acordos pré-estabelecidos. Devido a problemas de diversas ordens, até agora somente alguns imóveis foram
reabilitados e entregues à população.
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LIÇÕES APRENDIDAS

Como vimos anteriormente, as experiências de reabilitação urbana passaram por várias fases que
trouxeram importantes lições e que podem ser replicadas e até mesmo servir de parâmetro para não
mais serem reproduzidas.

A seguir listaremos alguns aspectos

que se mostraram determinantes
para experiências bem sucedidas, ou
seja, princípios valorizados e que
fazem parte da política de reabilitação
de áreas urbanas centrais do
Ministério das Cidades.

É o que você estudará a seguir.

Natal-RN. Bairro da Ribeira. Fonte: MCIDADES

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LIÇÕES APRENDIDAS
ASPECTOS POSITIVOS

Planejamento
A integração entre ações de reabilitação e planejamento é fundamental para que qualquer intervenção
seja bem sucedida. Mas o planejamento não deve ser “engessado”, deve permitir uma visão de longo
prazo e, ao mesmo tempo, deixar que pequenas adaptações possam ocorrer, de acordo com as
possibilidades dos agentes envolvidos (poder público, moradores, proprietários, usuários).

Diversidade de usos
A convivência de diversos usos na área central garantem sua vitalidade, bem como a segurança da
população em todos os horários e dias da semana. Deve ser viabilizada por meio da flexibilização de
legislação, de incentivos fiscais e de linhas de financiamento.

Intersetorialidade
As intervenções para as áreas centrais pressupõem uma integração administrativa entre os diversos
órgãos envolvidos no processo de forma que as ações nas áreas de transporte, habitação, economia,
cultura, lazer, entre outros, também sejam integradas.

Participação social
Nenhuma intervenção é bem sucedida sem o apoio da população, que deve participar ativamente
desde a elaboração até a implementação das ações de reabilitação urbana.
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LIÇÕES APRENDIDAS

ASPECTOS NEGATIVOS

Intervenções pontuais
As intervenções pontuais correm o risco de estar desarticuladas da dinâmica de desenvolvimento
proposta para a cidade.

Exclusão dos entes envolvidos

As ações desenvolvidas sem a participação de todos os interessados têm como efeito a falta de
legitimidade e de apropriação por parte dos atores envolvidos, aumentando os riscos de
insucessos e de continuidade.

Gentrificação
A expulsão da população residente e a alteração das funções originalmente existente na região
acarretam prejuízos de ordem social relacionadas às oportunidades de acesso à cidade para
todos.
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LIÇÕES APRENDIDAS

ASPECTOS NEGATIVOS

Especulação imobiliária
As transformações geradas pelas intervenções poderão ocasionar um aumento excessivo do
valor da terra e dos imóveis, que poderá levar à retenção de propriedades aguardando sua
valorização. O lucro individual deste proprietário não se reflete em benefício para a coletividade,
podendo comprometer a implementação das ações propostas, bem como causar a gentrificação.

Dependência financeira de capital estatal

Deverá ser prevista sempre a sustentabilidade da ação, caso contrário resultará em processo
caro e dependente de verba pública, comprometendo sua continuidade devido à alternância de
governos.
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Nesta lição você teve a oportunidade de estudar o conceito e algumas experiências de

reabilitação.

Para refletir ...

Você identifica em sua cidade algum dos processos de intervenção urbana tratados
nesta unidade?

Este processo teve reflexos na(s) área(s) urbana(s) central(is)? De que forma?
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Bibliografia

CURY, Isabelle (org.) Cartas patrimoniais. Rio de Janeiro: IPHAN; MINISTÉRIO DA CULTURA,
2004

MEIRA, Ana Lucia Goelzer. O Patrimônio Histórico e Artístico Nacional no Rio Grande do Sul no
Século XX: atribuição de valores e critérios de intervenção. Tese de Doutorado. Porto Alegre,
2008

VARGAS, Heliana Comin & CASTILHO, Ana Luisa Howard de. Intervenções em centros urbanos:
objetivos, estratégias e resultados. São Paulo: Manole, 2005

VIEIRA, Natalia Miranda. Gestão de sítios históricos Gestão do Patrimônio Cultural Integrado : a
transformação dos valores culturais e econômicos em programas de revitalização em Gestão do
Patrimônio Cultural Integrado áreas históricas. Recife: Editora Universitária da UFPE, 2008

ZANCHETI, Sílvio Mendes (org.) Gestão do Patrimônio Cultural Integrado. Recife: Centro de
Conservação Integrada Urbana e Territorial – CECI; Editora Universitária da UFPE, 2002